FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2025
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
49
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Fokusområde: Det trygga samhället
Arbetet i lokalsamhället påverkar fastigheternas
funktion i vardagen samt bolagets roll som lång-
siktig aktör. Verksamheten påverkas samtidigt av
kommunala krav, social acceptans och hyresgäs-
ters förväntningar på trygghet och kvalitet.
En sammanhållen hantering av dessa faktorer
bidrar till ökad trygghet, social inkludering och
långsiktigt hållbar stadsutveckling.
Brinovas roll i lokalsamhället
Genom lokal närvaro, utvecklingskompetens och
strukturerad samverkan bidrar bolaget till trygga
och inkluderande livsmiljöer. Närvaro i bostads-
områden, tillgänglig förvaltning samt dialog med
hyresgäster och kommuner utgör centrala delar av
arbetssättet.
En nära förvaltningsorganisation möjliggör tidig
identifiering av behov, tydlig kommunikation kring
planerade förändringar samt skyndsam hantering
av avvikelser. Detta stärker förutsättningarna för
stabila relationer och förebyggande arbete.
Trygghetsarbetet är integrerat i den löpande för-
valtningen och kopplat till planering av underhåll,
Brinovas verksamhet är integrerad i de lokalsamhällen där bolaget verkar och präglas av lång-
siktiga relationer med hyresgäster, kommuner, föreningsliv och andra lokala aktörer. Fastighets-
utveckling, förvaltning och användning påverkar boende- och verksamhetsmiljöer samt sociala
förutsättningar över tid. Trygga och väl fungerande miljöer utgör en del av bolagets hållbarhets-
arbete och bidrar till stabil förvaltning, långsiktiga relationer och värdeskapande.
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
Konsumenter och
slutanvändare
Påverkade samhällen
Påverkar trygghet, säkerhet och
inkludering i vardagsmiljöer
Påverkar stadsutvecklingen
Konsumenter och
slutanvändare
Påverkade samhällen
Lyder under förväntningar på
trygghet och kvalitet
Lyder under kommunala krav och
är beroende av social acceptans
investeringar och utvecklingsinsatser. Ansvaret
omfattar såväl den fysiska miljön som service,
bemötande och kommunikation.
Trygghet i den fysiska miljön
Trygghet i den fysiska miljön påverkas av
fastigheters och utemiljöers skick, belysning,
utformning av entréer samt funktion i gemen-
samma ytor. Underhållsnivå och tydlig struktur
i den byggda miljön har direkt betydelse för hur
områden upplevs och används.
Arbetet omfattar bland annat:
• planerat underhåll och förbättringsåtgärder
i fastigheter och utemiljöer
• belysningsåtgärder och minimering av
otrygga ytor
• säkra entréer samt fungerande lås- och
passersystem
• ordning och funktion i gemensamma
utrymmen
• strukturerad och skyndsam hantering av
felanmälningar och brister
Tidig åtgärd av avvikelser minskar risken för följd-
effekter och bidrar till stabila boendemiljöer samt
långsiktigt förtroende.
Dialog, service och relationer
Dialog och tillgänglig service utgör centrala delar
av arbetet med trygga och stabila boendemiljöer.
Tydliga kontaktvägar och lokal närvaro stärker
förutsättningarna för långsiktiga relationer.
Återkommande dialoger och kundundersök-
ningar används för att följa upp hyresgästers
upplevelse av trygghet och trivsel. Resultaten
integreras i planering och prioritering av åtgärder
samt i det löpande förbättringsarbetet.
Samverkan med lokala aktörer
Trygghetsrelaterade frågor hanteras i samverkan
med kommuner, föreningsliv och civilsamhälle.
Genom strukturerat samarbete samordnas
insatser och lokala behov beaktas i planering
och genomförande.
Samverkan bidrar till långsiktiga lösningar
som stärker social stabilitet och trygghet i de
områden där bolaget verkar.
Samhälleliga faktorer och verksamhetens
exponering
Utvecklingen i lokalsamhället påverkar verksam-
hetens förutsättningar. Socioekonomiska faktorer,
upplevd trygghet och graden av lokal samverkan
påverkar efterfrågan, hyresgästers stabilitet och
fastighetsbeståndets långsiktiga utveckling. Områ-
den med hög otrygghet eller svag samverkan kan
medföra ökade kostnader och större förvaltnings-
utmaningar, medan stabila lokalsamhällen bidrar
till förutsägbarhet och långsiktig värdeutveckling.
Utvecklingen följs genom dialog med kommuner,
hyresgäster och andra aktörer samt genom uppfölj-
ning av kundnöjdhet och omflyttning. Resultaten
utgör underlag för prioritering av trygghetsskapan-
de åtgärder och resursfördelning. Ambitionen är
att fastighetsbeståndet ska bidra till stabila och
attraktiva miljöer över tid.
===== SIDA 50 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
50
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Hyresgäster, lokal närvaro och långsiktig områdesutveckling
Hyresgäster
Hyresgäster interagerar med verksamheten genom
den dagliga användningen av bostäder, gemensam-
ma utrymmen och utemiljöer. Förvaltningen omfattar
såväl teknisk funktion som kvalitet och trygghet i
boende- och verksamhetsmiljöer.
Närvarande förvaltning samt strukturerad och
skyndsam hantering av felanmälningar utgör cen-
trala delar av arbetet. Tillgänglighet och tydlig åter-
koppling bidrar till stabila relationer och långsiktig
förvaltning av fastighetsbeståndet.
Lokal närvaro och trygghetsarbete
Lokal närvaro utgör en del av den långsiktiga förvalt-
ningsmodellen och möjliggör fördjupad kunskap om
områdesspecifika behov. Den operativa närvaron
stärker förutsättningarna för förebyggande åtgärder
och prioriterade insatser.
Trygghetsarbetet omfattar samverkande faktorer
i den fysiska miljön, såsom fungerande belysning,
ordning i gemensamma ytor, tydlig ansvarsfördel-
ning, säkra entréer och låssystem samt skyndsam
hantering av skador. En strukturerad förvaltning av
utemiljöer och gemensamma ytor bidrar till stabila
och väl fungerande miljöer för boende och besökare.
Ansvarsfull hyressättning och långsiktig stabilitet
Uthyrning, service och hyressättning påverkar områ-
dens stabilitet och funktion över tid. En ansvarsfull
hyresnivå innebär att bostäder och lokaler erbjuds
med långsiktigt hållbara kostnadsnivåer i relation
till kvalitet och förvaltningsinsatser.
Hyressättningen är nära kopplad till prioritering
av underhåll, investeringar och drift. Ett långsiktigt
och förebyggande arbetssätt minskar behovet av
akuta åtgärder och kostnadstoppar samt bidrar till
förutsägbarhet för både hyresgäster och verksam-
heten.
Dialog och förbättringsarbete
Hyresgästers behov och förväntningar beaktas i
utvecklingen av verksamheten och följs över tid.
Frågor som trygghet, service, tillgänglighet och
funktion i vardagen integreras i planering och
prioritering.
Regelbunden dialog, kundundersökningar och
systematiskt förbättringsarbete används för att
samla in synpunkter, säkerställa återkoppling och
genomföra åtgärder. Löpande uppföljning stärker
förutsättningarna för förebyggande insatser och
långsiktig utveckling av såväl tekniska som socia-
la aspekter.
Kundnöjdhet och omflyttning
Hyresgästers upplevelse av service, trygghet
och trivsel följs genom kundundersökningar vart-
annat år för bostads- respektive kommersiella
hyresgäster. Målsättningen är ett resultat om
minst 4,0 (av 5,0). Utfallet används som under-
lag för prioritering av förbättringsåtgärder och
fortsatt utveckling.
Påverkan på lokalsamhället uppstår genom
den löpande förvaltningen samt genom beslut i
ny- och ombyggnation, renoveringar och hyres -
gästanpassningar. Dessa beslut påverkar trygg-
het, funktion och attraktivitet över fastigheternas
livslängd.
Utöver den direkta relationen till hyresgäster
bedrivs samverkan och lokala initiativ, som
Brinova Kompis, i de områden där bolaget verkar.
Insatserna syftar till att stärka social stabilitet
och sammanhållning med särskilt fokus på barn
och unga.
Läs mer om Brinova Kompis på nästa sida.
Status 2025
• NKI (lokal, 2025): 3,9 (av 5,0).
NKI (bostad, 2024): 4,1 (av 5,0).
• Våra lokalkontor har samarbeten med
lokala föreningar och organisationer inom
ramen för Brinova Kompis.
• I linje med vårt arbete för trygga, funk-
tionella och långsiktigt hållbara boende-
miljöer har 17 laddstolpar under 2025
installerats i beståndet för att möta
hyresgästernas behov och bidra till
omställningen till fossilfria transporter.
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
===== SIDA 51 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
51
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Som fastighetsägare och
samhällsutvecklare har
Brinova ett långsiktigt
ansvar för de platser
och människor som
finns i våra områden.
Brinova Kompis är vårt
övergripande koncept
för social hållbarhet och
ett samlat ramverk för hur
vi arbetar med sponsring, stöd
och samhällsengagemang.
Genom Brinova Kompis stöttar vi föreningar, orga-
nisationer och initiativ som bidrar till ett tryggare,
mer inkluderande och levande samhälle på de
orter där vi verkar. Fokus ligger på insatser som
skapar verklig nytta för människor i vardagen och
som stärker gemenskap, delaktighet och social
trygghet – med särskild hänsyn till barn och unga,
äldre samt personer i utsatta livssituationer.
Brinova Kompis är också vårt sätt att arbeta
med sponsring på ett hållbart och ansvarsfullt
sätt. När vi ingår samarbeten utvärderar vi hur vårt
stöd bidrar till långsiktiga sociala värden, snarare
än att enbart synas genom traditionell exponering.
Vårt mål är att våra insatser ska leda till konkreta
förbättringar i lokalsamhället, exempelvis genom
ökad tillgänglighet till föreningsliv, stärkta sociala
nätverk eller insatser som ökar tryggheten i våra
bostadsområden.
Stödet inom Brinova Kompis kan ta olika
former, från ekonomiska bidrag till samarbeten
och gemensamma aktiviteter, men gemensamt för
alla initiativ är att de ska ligga i linje med Brinovas
värderingar och hållbarhetsmål. Våra samarbeten
följs upp och utvärderas löpande för att säkerställa
att de bidrar till den samhällsnytta vi eftersträvar.
Genom Brinova Kompis integrerar vi social
hållbarhet i vår affär och vårt varumärke. På så
sätt tar vi ett aktivt ansvar för att våra bostadsom-
råden inte bara är platser att bo på, utan platser
där människor trivs, känner sig trygga och får
möjlighet att utvecklas.
Brinova Kompis – social hållbarhet i praktiken
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
===== SIDA 52 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
52
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Fokusområde: Engagerade medarbetare
En betydande del av verksamhetens påverkan
uppstår i det dagliga arbetet, såsom drift, kund-
kontakt, underhåll och projektgenomförande.
Kompetens, engagemang och tydliga arbetssätt
hos medarbetare utgör centrala faktorer för ett
systematiskt och långsiktigt hållbarhetsarbete.
Egen arbetsstyrka och hållbarhetspåverkan
Den egna arbetsstyrkan påverkar hur verksam-
heten omsätter hållbarhetskrav i praktiken.
Genom förvaltning, utveckling och operativa
beslut integreras hållbarhetsaspekter i drift,
underhåll, projekt och i kontakten med hyres-
gäster.
Tydlig roll- och ansvarsfördelning samt
etablerade arbetssätt bidrar till stabilitet i
verksamheten och till kontinuerlig utveckling
av hållbarhetsarbetet över tid.
Verksamheten är beroende av såväl egna medarbetare som arbetskraft i värdekedjan,
inklusive entreprenörer och leverantörer. Dessa aktörer påverkar utveckling, förvaltning
och användning av fastigheterna. Organisering av arbete, kravställning och tydlig an-
svarsfördelning utgör centrala förutsättningar för en god arbetsmiljö, hög säkerhet och
långsiktig hållbarhet i verksamheten.
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
Arbetskraft i värdekedjan
Egen arbetskraft
Indirekt ansvar via leveran-
törer och entreprenörer
Direkt ansvar för arbetsmiljö
och villkor
Arbetskraft i värdekedjan
Egen arbetskraft
Indirekt exponerad för sociala
risker i leverantörsled
Ökande kompetens-, mångfalds-
och arbetsmiljökrav
Förvaltning, drift och underhåll
Förvaltning, drift och underhåll genererar betydan-
de direkta hållbarhetseffekter, särskilt avseende
energianvändning, resurseffektivitet, inomhus-
miljö och trygghet. Den operativa förvaltningen
möjliggör tidig identifiering och hantering av av-
vikelser för att begränsa skador och kostnader.
Planerat underhåll och löpande förbättrings-
åtgärder förlänger livslängden på byggnader och
installationer, minskar behovet av förtida utbyten
och reducerar miljöpåverkan över tid. Arbetet
omfattar även samordning och uppföljning av
entreprenörer, där tydliga rutiner, strukturerad
planering och effektiv kommunikation bidrar till
kvalitet, säkerhet och god arbetsmiljö.
Projekt och investeringar
I projektverksamheten, där bolaget projektleder
nyproduktion samt ny-, till- och ombyggnation,
fattas beslut med långsiktig påverkan över
fastigheternas livscykel. Kompetens inom
byggteknik, materialval, energi och projektering
påverkar framtida klimatavtryck, resursanvänd-
ning och anpassningsförmåga.
Betydande påverkan fastställs i tidiga
projektskeden genom val av tekniska lösningar,
energiprestanda, material och krav i upphand-
ling. Förmågan att väga investeringskostnader
mot långsiktigt värde utgör en central del av
beslutsunderlaget.
Renoveringar och investeringar i exempelvis
solenergi, laddinfrastruktur och energioptime-
ring reducerar klimatpåverkan och påverkar
fastigheternas kostnadsstruktur över tid. Inves-
teringsbeslut beaktar därmed både riskreducering
och framtida regulatoriska och marknadsmässiga
krav.
Trygghet, trivsel och social påverkan
Medarbetares arbete i bostadsområden påverkar
den sociala hållbarheten genom operativ närvaro,
dialog och samverkan med hyresgäster och lokala
aktörer. Kundservice, uthyrning och ekonomisk
förvaltning bidrar till tillgänglighet, bemötande
och stabila boendeförhållanden.
En betydande del av den sociala påverkan är
indirekt och relaterad till de lokalsamhällen där
fastigheterna är belägna. Lokal kunskap utgör
ett viktigt underlag för behovsanalys och besluts-
fattande. Genom förankring och samverkan
integreras sociala och ekonomiska aspekter i
utveckling och förvaltning över tid.
===== SIDA 53 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
53
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Personlig utveckling, delaktighet och arbetsmiljö
Långsiktig förvaltning och utveckling av fastighets-
beståndet förutsätter en organisation med tydliga
mandat, relevant kompetens och fungerande sam-
verkan. Arbetsmiljö, engagemang och kompetens
påverkar kvaliteten i leveransen samt verksamhet-
ens hållbarhetspåverkan.
Personlig utveckling och delaktighet integreras
genom tydlig ansvarsfördelning, samverkan
mellan funktioner samt strukturer för lärande och
kontinuerlig förbättring. Kompetensutveckling och
ledarskap utgör centrala delar av styrningen.
Arbetsmiljöarbetet omfattar såväl fysiska som
psykosociala faktorer. Risker kan uppstå i operativt
arbete, genom arbetsbelastning eller vid föränd-
ringsprocesser. Ett systematiskt arbetsmiljö-
arbete tillämpas med tydlig ansvarsfördelning,
förebyggande riskbedömningar och löpande
uppföljning. Tillbud och olyckor analyseras för
att minska risken för upprepning.
Arbetet omfattar även kravställning och
samordning i relation till entreprenörer och
leverantörer för att säkerställa god arbetsmiljö
och säkerhet i värdekedjan. Frågor om trygghet,
likabehandling och rättvisa villkor integreras i
organisationens styrning.
Uppföljning sker genom ett urval av nyckeltal
som ger en samlad bild av organisation, arbets-
villkor, kompetensutveckling och arbetsmiljö.
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
Status 2025
Organisation och anställning
• Antal heltid medelanställda: 84 stycken.
• Antal anställda per anställningsform:
77 stycken tillsvidareanställda och 7 stycken
med tidsbegränsade anställningar.
• Antal anställda per kön: 38 kvinnor och 46 män.
• Antal anställda per land (om flera länder):
Samtliga anställda är anställda i Sverige.
• Vid räkenskapsårets utgång förekom varken
egenföretagare utan personal som arbetade
uteslutande för bolaget eller inhyrd personal
från bemanningsföretag.
Arbetsvillkor och ersättning
• Företaget tillämpar lönevillkor som motsvarar
eller överstiger nivåerna i tillämpliga kollektiv-
avtal: Över.
• Andel anställda som omfattas av kollektiv-
avtal: 3 personer som är anställda i dotter-
bolaget Brinova Landskrona Holding AB.
• Löneskillnad i procent mellan kvinnor och män:
Löneskillnaden mellan män och kvinnor
uppgår till -8 procent, vilket innebär att
kvinnor i genomsnitt har 8 procent högre
fast bruttolön än män. Uppgiften baseras
på genomsnittlig fast bruttolön per anställd
och är ojusterad.
Kompetens och utveckling
• Genomsnittligt antal utbildningstimmar per
anställd, uppdelat per kön: Genomsnittlig utbild-
ningstid per man var 4 timmar, genomsnittlig
utbildningstid per kvinna var 2 timmar.
• Alla medarbetare genomgår företagsgemensam-
ma utbildningar inom arbetsmiljö som ger en
gemensam grund i arbetsmiljöpolicy, ansvar och
förväntningar, och som stärker det förebyggande
arbetsmiljöarbetet i vardagen.
• Fördjupade arbetsmiljöutbildningar
genomförs för chefer, med fokus på
ledarskap, ansvar och praktisk tillämp-
ning, för att säkerställa ett långsiktigt
och systematiskt arbetsmiljöarbete i
organisationen.
Arbetsmiljö, hälsa och säkerhet
• Antal och frekvens av arbetsrelaterade
olyckor: 11 stycken totalt, varav 1
anmäldes till Arbetsmiljöverket. Övriga
10 var tillbud av mindre allvarlig art.
Frekvens (enligt VSME): 12,5.
• Antal dödsfall till följd av arbets-
relaterade skador eller ohälsa: Inga.
• Uttag av friskvårdsbidrag: friskvårds-
bidraget har en nyttjandegrad på 73
procent och 83 procent av personalen
har nyttjat någon del av sitt friskvårds-
bidrag.
Ledarskap och inflytande
• Ledningsgruppen består av 4 kvinnor
och 2 män, d.v.s. 67 procent kvinnor
och 33 procent män.
Personalomsättning, trivsel och
likabehandling
• Personalomsättning: 11 procent.
Personalomsättningen avser tillsvidare-
anställda och längre tidsbegränsade
anställningar. Anställningar kortare än
3 månader, såsom sommaranställda,
har exkluderats för att ge en mer rätt-
visande bild av personalomsättningen.
• Nöjd medarbetarindex (NMI): 3,8 av 5,0.
• Bekräftade fall av diskriminering inom
arbetsstyrkan: Inga.
Av Brinovas tillsvidareanställda är 45 procent kvinnor och 55 procent män.
===== SIDA 54 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
54
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Mänskliga rättigheter i vår vardag
Arbetsmiljö, hälsa och säkerhet
Respekt för mänskliga rättigheter integreras i
bolagets arbetsmiljöarbete och omfattar villkor,
bemötande och tydliga ramar för ansvar mellan
arbetsgivare, ledare och medarbetare.
I fastighetsverksamhet är arbetsmiljön nära
kopplad till operativa aktiviteter i fastigheter
och områden, inklusive projektgenomförande,
kundkontakt samt kontors- och fältarbete. Goda
arbetsvillkor, säker arbetsmiljö och professionellt
bemötande utgör grundläggande förutsättningar
för en stabil organisation och långsiktig kvalitet i
leveransen.
Uppförandekod och styrande policys
En uppförandekod och tillhörande policys faststäl-
ler ramarna för arbetsgivaransvar, beteende och
beslutsfattande inom organisationen. Ramverket
omfattar respekt för individen, likabehandling,
nolltolerans mot diskriminering och trakasserier
samt krav på trygga och rättvisa arbetsvillkor.
Regelverket gäller samtliga medarbetare och
integreras i introduktion, ledarskap, beslutspro-
cesser och samarbete. Tydlig ansvarsfördelning
och gemensamma principer bidrar till struktur
och stabilitet även vid hög arbetsbelastning eller
organisatorisk förändring.
Likabehandling och respekt
Likabehandling och respekt för individen är inte-
grerade delar av bolagets arbete med mänskliga
rättigheter. Samtliga medarbetare ska ges lika
möjligheter till utveckling och delaktighet, oavsett
personliga förutsättningar.
Likabehandling omfattar även det dagliga sam-
arbetet, inklusive kommunikation, återkoppling
och hantering av konflikter. Tydliga förväntningar
och etablerade rutiner bidrar till en förutsägbar
och inkluderande arbetsmiljö över tid.
Arbetsmiljö, hälsa och säkerhet
Arbetsmiljöarbetet utgör en del av bolagets ansvar
för mänskliga rättigheter och omfattar såväl fysiska
som psykosociala aspekter. Risker identifieras i
operativ verksamhet, exempelvis vid fastighets-
drift, underhåll, tillsyn och projektarbete, samt i
organisatoriska faktorer såsom arbetsbelastning,
tempo och ansvarsfördelning.
Arbetsmiljöarbetet bedrivs systematiskt med
tydliga rutiner, ansvarsfördelning och regelbunden
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
Upplysningskrav
• Om uppförandekod/policy uttryckligen
omfattar barnarbete, tvångsarbete och
människohandel (JA/NEJ): Ja
• Om policyn omfattar olycksförebyggan-
de arbetsmiljöarbete (JA/NEJ): Ja
• Om det finns en formell klagomåls-
eller visselblåsarfunktion för den egna
arbetsstyrkan (JA/NEJ): Ja
• Om det under rapporteringsperioden
förekommit några bekräftade allvarliga
incidenter kopplade till mänskliga
rättigheter i den egna arbetsstyrkan
(JA/NEJ, sannolikt NEJ): Nej
uppföljning. Riskbedömningar, uppföljning av
tillbud och olyckor samt förebyggande åtgärder
integreras i den löpande verksamhetsstyrningen.
Hälsofrämjande insatser och organisatoriska
förutsättningar beaktas som en del av en lång-
siktigt hållbar arbetsmiljö, med inriktning på
stabilitet och hållbar arbetskapacitet över tid.
Arbetskraft i värdekedjan
En betydande del av arbetet i och kring fastig-
heterna utförs av externa aktörer, inklusive
entreprenörer inom bygg, underhåll och tekniska
tjänster. Påverkan på människor uppstår därmed
även indirekt genom planering, beställning och
uppföljning av uppdrag i värdekedjan.
I rollen som beställare ställs krav på säkerhet,
arbetsmiljö och efterlevnad av gällande regelverk.
Samordning, uppföljning och tydliga avtal utgör
centrala styrmedel för att säkerställa fungerande
samarbete och hantering av avvikelser.
===== SIDA 55 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
55
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Fokusområde: Lönsam och ansvarsfull verksamhet
En stabil ekonomi och tydlig styrning möjliggör
investeringar i underhåll, energieffektivisering,
trygghet och andra åtgärder som påverkar fastig-
heternas värde och funktion över tid.
Långsiktig planering och finansiell stabilitet
utgör därmed en grund för att hantera förändrade
marknadsförutsättningar och fatta beslut med
varaktig effekt.
Stabilitet och handlingsutrymme över tid
En ansvarsfull verksamhet förutsätter finansiell
stabilitet och strukturerad planering. Långsiktig
ekonomisk styrning möjliggör investeringar i drift,
underhåll och utveckling även vid förändrade
marknadsförutsättningar.
Fastighetsförvaltning präglas av långsiktiga
beslut. Kontroll över ekonomi och planerings-
processer möjliggör förebyggande åtgärder och
prioriterade investeringar som påverkar kvalitet
och attraktivitet i fastighetsbeståndet över tid.
Lönsamhet och ansvar integreras i bolagets långsiktiga affärsmodell. En stabil och hållbar verksam-
het möjliggör förvaltning av fastighetsbeståndet, uppfyllande av åtaganden samt fortsatt utveckling av
bostäder och samhällsfastigheter. Verksamheten påverkar och påverkas samtidigt av regulatoriska krav,
marknadsförväntningar och bolagets anseende. Lagstiftning, branschkrav och intressentförväntningar
ställer krav på transparens, affärsetik och regelefterlevnad. Strukturerad hantering av dessa områden
stärker förtroendet för bolaget och bidrar till en ansvarsfull och transparent fastighetsmarknad.
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
Ansvarsfullt företagande Påverkar transparens, etik
och förtroende för branschen Ansvarsfullt företagande Styrs av lagkrav och rykte
Förtroende och affärsetik
Verksamheten är beroende av förtroende från
hyresgäster, kommuner, leverantörer, investerare
och andra samarbetspartners. Detta förutsätter
regelefterlevnad, affärsetik och tydligt ansvars-
tagande i samtliga affärsrelationer.
Förtroende upprätthålls genom strukturerade
processer, transparent kommunikation och kon-
sekvent hantering av avvikelser. Transparens, etik
och ordning i styrning och uppföljning integreras i
den löpande verksamheten.
Uppförandekod och affärsetik
Uppförandekoden fastställer ramarna för bolagets
agerande som arbetsgivare, fastighetsägare och
affärspartner. Den omfattar affärsetik, respekt,
integritet samt regler för hantering av gåvor, repre-
sentation och intressekonflikter, med inriktning på
att förebygga korruption och oegentligheter.
Koden gäller hela organisationen och ingår i
introduktionen för nya medarbetare samt i den
löpande styrningen.
Ansvar i värdekedjan – vår roll som beställare
En betydande del av verksamheten genomförs
genom upphandlade tjänster inom underhåll,
renovering och byggprojekt. Värdekedjan utgör
därmed en central del av bolagets påverkan.
I rollen som beställare ställs krav på kvalitet,
arbetsmiljö, affärsetik och regelefterlevnad.
Tydliga avtal, strukturerad dialog och system-
atisk uppföljning utgör centrala styrmedel för
att säkerställa att uppdrag genomförs i enlighet
med fastställda krav.
Riskhantering
Riskhantering är integrerad i bolagets styrning
och beslutsprocesser. I fastighetsverksamhet
uppstår risker bland annat genom förändrad lag-
stiftning, kostnadsutveckling, energipriser, skador,
klimatpåverkan samt faktorer som påverkar
hyresgästers trygghet.
Risker identifieras, bedöms och hanteras
genom strukturerad analys, prioritering och lång-
siktig planering. Arbetet syftar till att begränsa
osäkerhet, reducera kostnadsexponering och
stärka verksamhetens motståndskraft över tid.
Ekonomisk uppföljning och långsiktig planering
Finansiell stabilitet upprätthålls genom löpande
uppföljning av resultat och nyckeltal, kontroll
över kostnader och investeringar samt långsiktig
planering av underhåll. Styrningen syftar till att
balansera förvaltning av befintliga fastigheter
med investeringar som påverkar kvalitet och
attraktivitet över tid.
Förebyggande underhåll och strukturerad pla-
nering begränsar behovet av oplanerade åtgärder
och reducerar kostnadsexponering.
===== SIDA 56 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
56
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
VSME-upplysningar (ansvarsfullt företagande)
Transparens och intern kontroll
Transparens och intern kontroll är integrerade delar
av bolagets styrning och bidrar till en stabil och för-
utsägbar verksamhet. Transparens avser tydlighet
i arbetsprocesser, beslutsfattande och uppföljning,
både internt och i relation till hyresgäster, kommu-
ner, leverantörer och andra intressenter.
Intern kontroll säkerställer att fastställda
principer och krav omsätts genom strukturerade
processer, tydlig ansvarsfördelning och löpande
uppföljning. Detta omfattar bland annat inköp och
upphandling, investeringar, underhållsplanering
samt kvalitet och säkerhet i projekt.
Robusta kontrollprocesser begränsar risken för
avvikelser och kostnadsexponering samt stärker
förutsättningarna för långsiktigt beslutsfattande i
en föränderlig omvärld.
Tydliga processer och dokumentation
Fastighetsverksamhet omfattar både långsiktiga
investeringar och löpande operativa beslut.
Styrningen baseras därför på etablerade proces-
ser inom ekonomi, investeringar, riskhantering,
upphandling, arbetsmiljö, regelefterlevnad och
hållbarhetsuppföljning.
Strukturerad dokumentation säkerställer
spårbarhet, kvalitet och tydlig ansvarsfördelning
i organisationen. Dokumenterade beslut och
processer möjliggör systematisk uppföljning,
erfarenhetsåterföring och kontinuerlig verksam-
hetsutveckling över tid.
Visselblåsarfunktion
Visselblåsarfunktionen utgör en del av bolagets
styrnings- och kontrollsystem och möjliggör rap-
VSME-upplysningar
(ansvarsfullt företagande)
• I bolagets styrande organ är könsför-
delningen 14 procent kvinnor och 86
procent män, vilket motsvarar en kvinna
och sex män i styrelsen.
• Under rapporteringsperioden har vi inte
haft några fällande domar eller ålagts
några böter kopplade till brott mot
anti-korruptions- eller anti-mutregler.
Vårt arbete präglas av tydliga principer
för affärsetik, regelefterlevnad och ett
ansvarsfullt agerande i alla delar av
verksamheten.
• Vår verksamhet är inte inriktad mot
affärsområden som enligt VSME-ram-
verket bedöms som särskilt känsliga.
Vi bedriver ingen verksamhet kopplad till
kontroversiella vapen, tobaksodling eller
tobaksproduktion, kemikalietillverkning
eller fossila bränslen såsom kol, olja eller
gas, och har därmed inga intäkter från
dessa områden.
• Upplysningen om exkludering från EU:s
Paris-aligned referensindex är inte
tillämplig för vår verksamhet, eftersom
Brinova inte omfattas av kriterierna för
inkludering i sådana index.
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
portering av misstänkta oegentligheter eller andra
allvarliga förhållanden. Funktionen kompletterar
ordinarie rapporterings- och dialogvägar.
En tydligt etablerad och konfidentiell kanal
bidrar till tidig identifiering av avvikelser, stärker
regelefterlevnaden och stödjer en organisation
präglad av ansvarstagande och integritet.
Mänskliga rättigheter arbetsvillkor
Respekt för mänskliga rättigheter är integrerad i
bolagets styrning och omfattar trygga och rättvisa
arbetsvillkor, likabehandling samt säker arbets-
miljö i såväl den egna organisationen som i värde-
kedjan.
En betydande del av påverkan uppstår indirekt
genom entreprenörer och leverantörer. Planering,
beställning och uppföljning av uppdrag utgör
därför centrala styrmedel för att förebygga brister
i arbetsvillkor och säkerställa efterlevnad av
fastställda krav. Strukturerad organisering och
uppföljning bidrar även till kvalitet och stabilitet i
leveranserna.
Malin Rosén, vice vd och CFO är ordförande för Brinovas kommitté för visselblåsning.
===== SIDA 57 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
57
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Revisorns yttrande avseende den
lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ) org. nr 556840-3918
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbar -
hetsrapporten för år 2025 på sidorna 39–56 och
för att den är upprättad i enlighet med årsredo -
visningslagen i enlighet med den äldre lydelsen
som gällde före den 1 juli 2024.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommen -
dation RevR 12 Revisorns yttrande om den lag-
stadgade hållbarhetsrapporten . Detta innebär att
vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt -
ning jämfört med den inriktning och omfattning
som en revision enligt International Standards
on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Helsingborg den 26 mars 2026
KPMG AB
Camilla Alm Andersson
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
Therese Johansson
Auktoriserad revisor
===== SIDA 58 =====
Finansiell information
Rosmarinen 34, Helsingborg
===== SIDA 59 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
59
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Innehåll
RAPPORTER
Koncernens rapport över totalresultat 60
Koncernens rapport över finansiell ställning 61
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 62
Koncernens kassaflödesanalys 62
Moderföretagets resultaträkning 63
Moderföretagets balansräkning 64
Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital 65
Moderföretagets kassaflödesanalys 65
NOTER
Not 1. Bolagsinformation 66
Not 2. Väsentliga redovisningsprinciper 66–69
Not 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar 69
Not 4. Finansiell riskhantering 69–73
Not 5. Information om rörelsesegment 74–75
Not 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/
Övriga intäkter 75
Not 7. Leasingavtal – leasegivare 76
Not 8. Fastighetskostnader och central administration 76
Not 9. Arvode till revisorer 76
Not 10. Leasingavtal – leasetagare 76–77
Not 11. Anställda och personalkostnader 77–78
Not 12. Resultat från andelar i koncernföretag 78
Not 13. Finansiella intäkter och kostnader 79
Not 14. Skatt på årets resultat 80–81
Not 15. Förvaltningsfastigheter 82–86
Not 16. Inventarier 87
Not 17. Nyttjanderättstillgångar 87
Not 18. Andelar i koncernföretag 87
Not 19. Specifikation av andelar i koncernföretag 88–91
Not 20. Andra långfristiga fordringar 92
Not 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag 92
Not 22. Kundfordringar 92
Not 23. Övriga fordringar 93
Not 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 93
Not 25. Likvida medel 93
Not 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital 93
Not 27. Upplåning och räntederivat 94
Not 28. Övriga skulder 95
Not 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 95
Not 30. Ställda säkerheter 95
Not 31. Eventualförpliktelser 95
Not 32. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys 95–96
Not 33. Upplysning om transaktioner med närstående 96
Not 34. Händelser efter balansdagen 96
Not 35. Förslag till resultatdisposition 96
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 60 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
60
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Finansiella rapporter
Koncernens rapport över totalresultat
Mkr Not 1, 2, 3, 4, 5, 33 2025 2024
Hyresintäkter 6, 7 907,5 522,2
Serviceintäkter 6, 7 34,5 23,2
Övriga intäkter 6 1,7 2,1
Fastighetskostnader 8 -316,6 -193,9
Driftsöverskott 627,1 353,6
Central administration 8, 9, 10, 11 -45,4 -26,3
Finansiella intäkter 13 0,7 1,9
Finansiella kostnader 10, 13 -333,3 -178,4
Förvaltningsresultat 249,1 150,8
Realiserade värdeförändringar långfristiga fordringar 20 0,0 -10,1
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 15 8,1 -4,1
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 15 -66,1 -2,1
Värdeförändringar derivat 27 -23,8 -39,5
Resultat före skatt 167,3 95,0
Aktuell skatt 14 -4,8 -3,7
Uppskjuten skatt 14 -89,4 -45,3
Årets resultat 73,1 46,0
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens -1,7 0,0
Årets totalresultat 71,4 46,0
Årets resultat och årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 66,9 46,0
Innehav utan bestämmande inflytande 4,5 0,0
Resultat per aktie
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 26 0,4 0,5
Utdelning per aktie, kr 0,001) 0,00
1) Styrelsens förslag till utdelning 2025.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 61 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
61
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Koncernens rapport över finansiell ställning
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 15 19 133,5 8 539,8
Inventarier 16 3,2 1,1
Nyttjanderättstillgångar 17 6,5 3,8
Derivatinstrument 27 26,5 52,9
Långfristiga fordringar koncernföretag 21 60,7 0,0
Andra långfristiga fordringar 20 1,0 2,0
Summa anläggningstillgångar 19 231,4 8 599,6
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 22 4,2 2,8
Kundfordringar koncernföretag 21, 22 0,4 0,0
Övriga fordringar 23 15,4 11,3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 26,4 17,3
Derivatinstrument 27 1,4 9,5
Likvida medel 4, 25 108,1 31,0
Summa omsättningstillgångar 155,9 71,9
SUMMA TILLGÅNGAR 19 387,3 8 671,5
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 26
Aktiekapital 921,0 390,9
Övrigt tillskjutet kapital 5 065,4 1 361,7
Balanserat resultat 1 112,4 1 070,9
Årets totalresultat 71,4 46,0
Summa eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare 7 170,2 2 869,5
Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,9
Summa eget kapital 7 170,2 2 870,4
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 14 468,8 381,2
Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 9 985,2 1 989,9
Derivatinstrument 27 29,8 25,8
Leasingskulder 10 42,3 29,7
Summa långfristiga skulder 10 526,1 2 426,6
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 1 386,7 3 237,0
Leverantörsskulder 35,0 12,1
Aktuella skatteskulder 2,1 3,7
Leasingskulder 10 3,5 2,5
Skulder koncernföretag 21 63,8 0,0
Övriga skulder 28 17,2 10,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 182,7 109,1
Summa kortfristiga skulder 1 691,0 3 374,5
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 19 387,3 8 671,5
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 62 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
62
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
Mkr
Aktie-
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Totalt
eget
kapital
Ingående balans 2024-01-01 390,9 1 361,7 1 070,9 0,0 2 823,5
Årets totalresultat 0,0 0,0 46,0 0,0 46,0
Transaktioner med ägare
Kapitaltillskott från innehavare
utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0 0,9 0,9
Utgående balans 2024-12-31 390,9 1 361,7 1 116,9 0,9 2 870,4
Ingående balans 2025-01-01 390,9 1 361,7 1 116,9 0,9 2 870,4
Årets totalresultat 0,0 0,0 66,9 4,5 71,4
Transaktioner med ägare
Nyemission 530,1 3 711,0 0,0 0,0 4 241,1
Emissionskostnader 0,0 -9,2 0,0 0,0 -9,2
Skatt på emissionskostnader 0,0 1,9 0,0 0,0 1,9
Försäljning av dotterbolag 0,0 0,0 0,0 -5,4 -5,4
Utgående balans 2025-12-31 921,0 5 065,4 1 183,8 0,0 7 170,2
Koncernens kassaflödesanalys
Mkr Not 32 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 167,3 95,0
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Realiserade värdeförändringar 0,0 10,1
Orealiserade värdeförändringar 89,9 41,7
Resultat försäljning förvaltningsfastigheter -8,1 4,1
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 1,2 0,7
Avskrivning nyttjanderättstillgångar 4,1 3,3
Orealiserade kursdifferenser 0,2 –
Betald skatt -0,1 -0,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 254,5 154,5
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 77,1 0,1
Förändring av rörelseskulder -34,2 -58,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 297,4 95,9
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter 0,0 -82,7
Avyttring av förvaltningsfastigheter 8,9 28,0
Investering i förvaltningsfastigheter -361,1 -200,4
Förändring av finansiella tillgångar 3,1 –
Förvärv av inventarier -3,2 -0,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten -352,3 -255,4
Finansieringsverksamheten
Kapitaltillskott från innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,9
Nyemission -9,2 0,0
Upptagna lån 9 135,0 1 203,3
Leasingskulder -4,0 -2,8
Amortering av låneskulder -8 989,6 -1 136,8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 132,2 64,6
Årets kassaflöde 77,3 -94,9
Likvida medel vid årets början 31,0 125,9
Kursdifferens i likvida medel -0,2 –
Likvida medel vid årets slut 108,1 31,0
0
2 000
4 000
6 000
8 000
Mkr
20252021 2022 2023 2024
0
100
200
300
Mkr
20252021 2022 2023 2024
0
7
14
21
28
35
Kr
20252021 2022 2023 2024
-150
-100
-50
0
50
100
150
Mkr
2021 2022 2023 2024 2025
Eget kapital, Mkr
Kassaflöde före förändringar
av rörelsekapital
Eget kapital per aktie, kr
Kassaflöde
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 63 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
63
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Moderföretagets resultaträkning
Mkr Not 1, 2, 3, 4, 33 2025 2024
Rörelsens intäkter
Nettoomsättning 6, 7 95,9 69,3
Summa rörelsens intäkter 95,9 69,3
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader 6, 7, 8 -48,4 -31,3
Personalkostnader 8, 11 -79,0 -51,3
Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 8, 16 -2,4 -2,1
Summa rörelsens kostnader -129,8 -84,7
Rörelseresultat -33,9 -15,4
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 12 4,7 6,0
Ränteintäkter och liknande resultatposter 13 65,4 94,3
Räntekostnader och liknande resultatposter 13 -56,2 -58,8
Värdeförändringar derivat 27 -2,4 -4,5
Resultat efter finansiella poster -22,4 21,6
Erhållna koncernbidrag 103,6 105,4
Lämnade koncernbidrag -29,3 -76,9
Resultat före skatt 51,9 50,1
Aktuell skatt 0,0 0,0
Uppskjuten skatt 14 -10,2 -6,1
Årets resultat 41,7 44,0
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat
rapport för övrigt totalresultat.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 64 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
64
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Moderföretagets balansräkning
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 15 100,2 101,4
Inventarier 16 3,1 1,1
Summa materiella anläggningstillgångar 103,3 102,5
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 18, 19 5 381,5 1 093,3
Uppskjuten skattefordran 14 2,7 11,0
Andra långfristiga fordringar 20 0,0 1,0
Långfristiga fordringar koncernföretag 21 60,7 0,0
Summa finansiella anläggningstillgångar 5 444,9 1 105,3
Summa anläggningstillgångar 5 548,2 1 207,8
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 22 0,0 0,1
Fordringar hos koncernföretag 21 2 512,4 1 915,0
Övriga fordringar 23 0,2 0,7
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 7,1 8,6
Derivatinstrument 27 0,0 7,6
Likvida medel 25 96,2 22,0
Summa kortfristiga fordringar 2 615,9 1 954,0
Summa omsättningstillgångar 2 615,9 1 954,0
SUMMA TILLGÅNGAR 8 164,1 3 161,8
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 26, 35
Bundet eget kapital
Aktiekapital 921,0 390,9
Summa bundet eget kapital 921,0 390,9
Fritt eget kapital
Överkursfond 5 065,4 1 361,7
Balanserat resultat 388,2 344,2
Årets resultat 41,7 44,0
Summa fritt eget kapital 5 495,3 1 749,9
Summa eget kapital 6 416,3 2 140,8
SKULDER
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 0,0 118,3
Derivatinstrument 27 20,7 25,8
Summa långfristiga skulder 20,7 144,1
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 113,2 2,0
Leverantörsskulder 4,5 2,1
Aktuella skatteskulder 14 0,4 0,3
Skulder till koncernföretag 21 1 584,6 853,5
Övriga skulder 28 5,5 4,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 18,9 14,9
Summa kortfristiga skulder 1 727,1 876,9
Summa skulder 1 747,8 1 021,0
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 164,1 3 161,8
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 65 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
65
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Moderföretagets kassaflödesanalys
Mkr Not 32 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 51,9 50,1
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Orealiserade värdeförändringar 2,4 4,5
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 2,4 2,2
Betald skatt 0,0 0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 56,7 56,8
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -752,8 -23,1
Förändring av rörelseskulder 884,2 -39,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 188,1 -5,3
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -3,2 -0,4
Lämnade aktieägartillskott -127,4 -107,4
Lämnade koncernbidrag -76,9 -64,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten -207,5 -172,1
Finansieringsverksamheten
Nyemissionskostnader -9,2 0,0
Amortering av lån -2,6 -1,8
Erhållna koncernbidrag 105,4 99,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 93,6 97,2
Årets kassaflöde 74,2 -80,2
Likvida medel vid årets början 22,0 102,2
Likvida medel vid årets slut 96,2 22,0
Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital
Mkr
Aktie-
kapital
Över-
kursfond
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Totalt eget
kapital
Ingående balans 2024-01-01 390,9 1 361,7 344,2 2 096,8
Årets resultat 0,0 0,0 44,0 44,0
Transaktioner med ägare 0,0 0,0 0,0 0,0
Utgående eget kapital 2024-12-31 390,9 1 361,7 388,2 2 140,8
Ingående balans 2025-01-01 390,9 1 361,7 388,2 2 140,8
Årets resultat 0,0 0,0 41,7 41,7
Transaktioner med ägare
Nyemission 530,1 3 711,0 0,0 4 241,1
Emissionskostnader 0,0 -9,2 0,0 -9,2
Skatt på emissionskostnader 0,0 1,9 0,0 1,9
Utgående eget kapital 2025-12-31 921,0 5 065,4 429,9 6 416,3
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 66 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
66
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Noter
NOT 1. Bolagsinformation
Brinova Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556840-3918,
har sitt säte i Helsingborg i Skåne län. Bolaget utgör moderbolag för
en koncern med dotterföretag. Huvudkontorets adress är
Stortorget 9, 252 20 Helsingborg. Moderbolagets aktier är noterade
på Nasdaq Nordic Midcap i sektorn Real Estate (Ticker BRIN B).
Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på fastighetsutveckling i
södra Sverige. Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och sam-
hällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler.
Verksamheten i moderföretaget, Brinova Fastigheter AB, består i
huvudsak av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består
huvudsakligen av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur
äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag. Moderföretagets funk-
tionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalu-
tan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella
rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte
annat anges, är angivna i miljoner kronor. Årsredovisningen och
koncernredovisningen har godkänts för publicering av styrelsen den
26 mars 2026 och föreläggs årsstämman den 7 maj 2026.
NOT 2. Väsentliga redovisningsprinciper
Grunder för koncernredovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisnings-
lagen och IFRS Redovisningsstandarder, utgivna av International
Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från
IFRS Interpretations Committée (IFRS IC) såsom de har godkänts av
EU-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare tillämpar koncer-
nen även Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom-
mendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner),
vilket specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt
bestämmelserna i Årsredovisningslagen.
Förutsättningar vid upprättande av koncernens finansiella rapporter
Koncernredovisningen har upprättats med antagande om fortlevnad
enligt anskaffningsvärdemetoden, med undantag av förvaltningsfast-
igheter och finansiella instrument, vilka värderats till verkligt värde.
Nya och ändrade redovisningsstandarder som
tillämpas av koncernen
Inga av de nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt
i kraft från och med den 1 januari 2025 har haft någon väsentlig
effekt på koncernens finansiella rapporter för 2025.
Nya eller ändrade redovisningsstandarder och nya tolkningar
som ännu inte trätt i kraft
Ett antal nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar
har publicerats, vilka träder i kraft 2026 eller senare.
IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements
IFRS 18 är en ny standard utgiven av IASB som anger hur räkningar-
na i de finansiella rapporterna ska utformas. Standarden ska tilläm-
pas fr.o.m. den 1 januari 2027, vilket innebär att koncernens första
finansiella rapport enligt IFRS 18 kommer att bli delårsrapporten för
det första kvartalet 2027. Jämförelseåret kommer då att räknas om
enligt IFRS 18.
IFRS 18 förändrar främst tre nyckelområden, strukturen på resul-
taträkningen, införandet av upplysningar om ”management-defined
performance measures” (MPM:er) samt vägledning för när poster ska
slås ihop eller redovisas separat i räkningarna eller noter.
IFRS 18 anger att resultaträkningen ska delas in i nya kategorier i
form av rörelseverksamheten, investeringsverksamheten respektive
finansieringsverksamheten. Det införs också krav på vissa nya sum-
marader. Vidare ställs krav på att nyckeltal som uppfyller definitionen
av MPM ska redovisas samlat i en not till årsredovisningen.
Den nya standarden kommer framför allt att få en påverkan på
utformningen av koncernens resultatrapport. Brinova utvärderar
för närvarande effekterna av den nya standarden. Vissa effekter är
dock redan kända idag, såsom exempelvis att värdeförändringar på
förvaltningsfastigheter ska ingå i rörelseresultatet samt att betald
ränta i rapporten över kassaflöden ska redovisas i finansierings-
verksamheten, medan erhållen ränta ska redovisas i investerings-
verksamheten. Enligt koncernens nuvarande redovisningsprinciper
ingår såväl betald som erhållen ränta i kassaflödet från den löpande
verksamheten.
Övriga nya och ändrade redovisningsstandarder
Inga av de övriga nya och ändrade redovisningsstandarder och
tolkningar förväntas innebära någon väsentlig effekt på koncernens
finansiella rapporter.
Segmentsrapportering
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med
den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande
beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av
rörelsesegmentens resultat. I Brinova har denna funktion identifie-
rats som koncernledning.
Konsolideringsprinciper
Dotterföretag
Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden, om förvärv av dotter-
bolag inneburit förvärv av rörelse och inte endast av tillgångar och
skulder. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av förvaltnings-
fastigheter som inte ingår i en rörelse, så kallat tillgångsförvärv,
fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara till-
gångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid
förvärvstidpunkten. En sådan transaktion ger inte upphov till good-
will. Vid tillgångsförvärv redovisas inte uppskjuten skatt på de initiala
temporära skillnaderna utan tillgången redovisas till ett anskaffnings-
värde motsvarande tillgångens verkliga värde minskat med eventuell
rabatt för uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt redovisas endast på
de temporära skillnader som uppkommer efter förvärvstidpunkten.
Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet kommer rabatt för
uppskjuten skatt att helt eller delvis ersättas av redovisad värdeför-
ändring. Samtliga förvärv av dotterföretag under 2025 och 2024 har
redovisats som förvärv av tillgångar.
Rörelsens intäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen
baserat på villkoren i hyresavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltning-
en redovisas i den period som hyran avser. Förskottshyror redovisas
som förutbetalda hyresintäkter. Intäkter från förtidsinlösen av hyres-
kontrakt redovisas som intäkt den period då ersättningen erhållits, i
de fall inga ytterligare prestationer krävs från Brinovas sida.
Serviceintäkter
Serviceintäkter består i huvudsak av det som benämns vidarefaktu-
rering och intäkten redovisas i den period som den vidarefakturerade
avgiften avser. För olika vidarefaktureringar kan distinktionen mellan
huvudman och agent påverka intäktsredovisningen vilket i sin tur av-
görs om Brinova agerar som huvudman eller agent. Brinova har gjort
en analys om Brinova är huvudman eller agent för dessa tjänster och
konkluderat att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak
agerar huvudman.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Brinova redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar
av fastigheter vid den tidpunkt då kontroll övergått till köparen, vilket
normalt sammanfaller med tillträdesdagen.
Vid bedömning av när kontroll övergår till säljaren beaktas vad
som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner
samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas
omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför
säljarens och/eller köparens kontroll. Kriterierna för intäktsredovis-
ning tillämpas på varje transaktion för sig.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 67 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
67
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Rörelsens kostnader och finansiella intäkter och kostnader
Fastighetskostnader
I posten fastighetskostnader ingår kostnader för den löpande driften
av koncernens fastigheter så som fastighetsskötsel, fastighetsadmi-
nistration, reparationer och underhåll, taxebundna kostnader, fastig-
hetsförsäkring samt övriga kostnader kopplade till fastigheterna.
Central administration
Här ingår kostnader på övergripande koncernnivå för bland annat
koncernledning, personaladministration, marknad, IT och IR, revision
samt finansiella rapporter.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bank-
medel och fordringar, räntekostnader på lån och utdelningsintäkter.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräk-
nas med tillämpning av effektivräntemetoden.
Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade
belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier
och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av
fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall.
Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning
fastställts.
Värdering till verkligt värde
Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle
erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse
av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer.
De olika nivåerna i verkligt värdehierarkin definieras enligt följande:
Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för
identiska tillgångar eller skulder
Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än
noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (d.v.s. som
prisnoteringar) eller indirekt (d.v.s. härledda från prisnoteringar)
Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på
observerbara marknadsdata (d.v.s. icke observerbara indata)
Finansiella Instrument
Redovisning och borttagande
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen
när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kund-
fordringar inklusive hyresfordringar tas upp i balansräkningen när
faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig.
Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet
föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leveran-
törsskulder tas upp när faktura mottagits.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärs-
dagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller
avyttra tillgången.
Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt
modifiering redovisas i resultatet.
Klassificering och värdering av finansiella tillgångar
Koncernens skuldinstrument, vilka framgår av not 4, tabell Värdering
av finansiella tillgångar och skulder per 2025-12-31, redovisas till
upplupet anskaffningsvärde.
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde
värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostna-
der. Kundfordringar och leasingfordringar redovisas initialt till det
fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgång-
arna enligt effektivräntemetoden.
Egetkapitalinstrument: koncernen innehar aktier och andelar som
redovisas till verkligt värde via resultatet.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen
tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs genom en
diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för
respektive löptid.
Klassificering och värdering av finansiella skulder
Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med
undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet
anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transak-
tionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till
upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen
tillämpar ej säkringsredovisning.
Verkligt värde fastställs genom en diskontering av framtida kassa-
flöden med noterad marknadsränta för respektive löptid.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till
verkligt värde via resultatet, omfattas av nedskrivning för förväntade
kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster är framåtblickande
och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kredit-
risk, vanligtvis vid första redovisningstillfället.
Den förenklade modellen tillämpas för kundfordringar inklusive
hyresfordringar och avtalstillgångar. En förlustreserv redovisas, i den
förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade åter-
stående löptid.
För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster
tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. För övriga poster
som omfattas av förväntade kreditförluster tillämpas den generella
metoden (nedskrivningsmetod med tre stadier).
Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika meto-
der. Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar
baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande
faktorer. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en rating-
baserad metod genom extern kreditrating. Förväntade kreditförluster
värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet
fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämra-
de tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn
tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värdering-
en av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och
andra kreditförstärkningar i form av garantier.
Nedskrivningar av tillgångar som redovisas till upplupet anskaff-
ningsvärde återförs om en senare ökning av upplupet anskaffnings-
värde objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det
att nedskrivningen gjordes.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu-
pet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlust-
reserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff-
ningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella
nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostna-
der direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i
skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.
Materiella anläggningstillgångar som består av delar med väsent-
ligt olika nyttjandeperioder behandlas som separata komponenter av
materiella anläggningstillgångar.
Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av
en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgång-
ens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader.
Vinst eller förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad.
Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
Inventarier och installationer skrivs av på fem år. Använda avskriv-
ningsmetoder och tillgångarnas restvärden och nyttjandeperioder
omprövas vid varje års utgång.
Förvaltningsfastigheter
Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att
generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av
dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen
till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara
utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i balansräkningen
till verkligt värde. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en be-
fintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltnings-
fastighet redovisas fastigheten även under ombyggnationen som
förvaltningsfastighet. Koncernen omklassificerar en fastighet från en
förvaltningsfastighet endast när en ändring i användningsområdet
sker. En ändring i användningsområdet sker när fastigheten uppfyller
eller upphör att uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och det
finns bevis för ändringen i användningsområdet. Omvärderingar av
verkligt värde under löpande år finns närmare beskrivna i not 15.
Värderingsmodellen innebär en nuvärdesberäkning av bedömda
framtida betalningsströmmar. Brinova värderar löpande varje kvartal
alla sina fastigheter externt. Fastigheter under uppförande och pro-
jektfastigheter värderas till verkligt värde på byggrätten adderat för
nedlagda kostnader i projektet med beaktande av eventuell negativ
förändring i verkligt värde. Brinova gör löpande uppföljningar av större
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 68 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
68
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
hyresgästanpassningar och nybyggnationsprojekt för att säkerställa
att inga projekt är värderade högre än det bedömda marknadsvärdet
vid färdigställandet. Om så är fallet redovisas en orealiserad värde-
minskning på projektfastigheten. Samtliga koncernens förvaltnings-
fastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas
i resultaträkningen. Med realiserade värdeförändringar avses värde-
förändringen under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för
sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga
värdeförändringar. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs
transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och för-
måner som följer av ägandet normalt övergår den dagen. Hyresintäk-
ter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med
de principer som beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter.
Aktierelaterad ersättning
Förvärv av fastighetsportfölj från K-Fastigheter
Den 1 april 2025 förvärvade Brinova K-Fastigheters fastighetsportfölj
i region syd. Brinova har gjort bedömningen att de förvärvade fastig-
heterna inte utgjorde en rörelse enligt kriterierna i IFRS 3 Rörelseför-
värv (se vidare under not 3). Då den erlagda köpeskillingen bestod
av nyemitterade aktier i Brinova har förvärvet istället redovisats i
enlighet med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. Detta innebär att
de erhållna tillgångarna och skulderna på tillträdesdagen har värde-
rats till verkligt värde och motbokning har gjorts mot eget kapital.
Hänförliga transaktionskostnader har redovisats som en avdragspost
från eget kapital. För ytterligare upplysningar kring förvärvet se sidan
27 och not 15.
Ersättningar till anställda
Pensioner
Brinova har olika pensionsplaner. Pensionsplanerna finansieras
vanligen genom betalningar till försäkringsbolag eller förvaltarad-
ministrerade fonder, där betalningarna fastställs utifrån periodiska
aktuariella beräkningar. Avtal om pensioner och andra ersättningar
efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestäm-
da eller förmånsbestämda pensionsplaner. Brinova har avgiftsbe-
stämda pensionsplaner samt i dotterbolagen, åtaganden avseende
pensioner enligt den så kallade ITP-planen som enligt ett uttalande
från Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering UFR 10, är en
förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare.
För räkenskapsåren 2025 och 2024 har bolaget inte haft tillgång
till sådan information som gör det möjligt att redovisa sina åtagand-
en enligt ITP-planen som en förmånsbestämd plan.
Koncernen som leasetagare
Tomträtter
Tomträttsavtalen betraktas som eviga leasingavtal eftersom lease-
tagaren inte kan säga upp dem. Både nyttjanderättstillgångar och
leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas till ett initialt
belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan
leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är lea-
singskuldens värde oförändrat till nästa omförhandling av avgälden.
Koncernen värderar nyttjanderättstillgångarna hänförliga till tomträtts-
avtal till verkligt värde och även deras värde anses oförändrat fram
till nästa omförhandling av avgälden eftersom ingen avskrivning sker.
Omvärdering görs enbart om det tillkommer nya kontrakt eller
någon större omförhandling, annars tillämpas samma diskonterings-
ränta.
Övriga nyttjanderättstillgångar
Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över finan-
siell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet, det vill säga
det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för använ-
dande. Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde efter
avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar,
samt justerat för omvärderingar av leasingskulden.
Leasingskulder
På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en
leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som
ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som
den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med perioder att
förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säker på att
nyttja de optionerna. Leasingbetalningarna inkluderar fasta betalning-
ar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet
av leasingavtalet som ska erhållas), variabla leasingavgifter som
beror på ett index eller ett pris (till exempel en referensränta) och be-
lopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetal-
ningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den
underliggande tillgången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning
i enlighet med en uppsägningsoption, om sådana optioner är rimligt
säkra att utnyttjas av Brinova. Variabla leasingavgifter som inte beror
på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som
de är hänförliga till.
För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder
koncernen den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas och
i övriga fall används koncernens marginella upplåningsränta per
inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet av ett
leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på leasing-
skulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dessutom
omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modifieringar, för-
ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller
förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.
Tillämpning av praktiska undantag
Brinova tillämpar de praktiska undantagen avseende korttidsleasing-
avtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt
värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en
initial leasingperiod om maximalt tolv månader efter beaktande av
eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den
underliggande tillgången är av lågt värde har av koncernen definierats
som avtal där den underliggande tillgången skulle kunna köpas för
maximalt 50 000 kr och utgörs i koncernen till exempel av kontorsin-
ventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och leasingavtal
där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt
över leasingperioden.
Koncernen som leasegivare
I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal
med kunder, se not 7. Redovisningsprinciper för redovisning av
hyresintäkter framgår av stycket Rörelsens intäkter.
Moderföretagets redovisningsprinciper
Moderföretaget tillämpar Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor-
terings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).
Koncernbidrag
Moderföretaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket
innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som
bokslutsdispositioner.
Obeskattade reserver och uppskjuten skatt
I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten
skatteskuld.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter i moderbolaget redovisas till anskaffnings-
värde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella
nedskrivningar samt tillägg för eventuella uppskrivningar.
I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till
förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens
redovisade värde.
Avskrivningar på förvaltningsfastigheter i moderbolaget görs linjärt
över nyttjandeperioden enligt följande:
Byggnader 1%
Ombyggnader 1–50%
Byggnadsinventarier 20%
Markanläggningar 5–10%
Markinventarier 20%
Inga avskrivningar görs på mark.
Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget enligt anskaff-
ningsvärdemetoden.
Finansiella instrument
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning,
tillämpas inte reglerna om finansiella instrument i moderbolaget,
utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta
innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med ut-
gångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i Årsredovis-
ningslagen.
För koncerninterna fordringar som redovisas till upplupet an-
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 69 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
69
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
skaffningsvärde redovisas en så kallad förlustriskreserv. Vidare
innebär undantagen i RFR 2 att moderbolagets borgensåtaganden
inte hanteras som en finansiell garanti enligt IFRS 9, utan istället
hanteras utifrån reglerna i IAS 37 Avsättningar, Eventualförpliktelser
och Eventualtillgångar. Således bedömer moderbolaget om det är
sannolikt att ett utflöde av ekonomiska resurser kan komma att ske
och beroende på bedömningen redovisar moderbolaget en avsättning
eller en eventualförpliktelse.
Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moderbo-
laget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt
över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskul-
der inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering av ett
leasingavtal görs, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingav-
tal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma
över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning.
Nedskrivningar
De redovisade värdena för moderbolagets tillgångar kontrolleras
vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på
nedskrivningsbehov.
Nedskrivningsprövning för materiella anläggningstillgångar
samt andelar i dotterföretag mm
Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas tillgångens
återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och verkligt
värde minus försäljningskostnader. Vid beräkning av nyttjandevärdet
diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som ska
beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad
med den specifika tillgången.
Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden
till en enskild tillgång ska tillgångarna vid prövning av nedskrivnings-
behov grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsent-
ligen oberoende kassaflöden (en så kallad kassagenererande enhet).
NOT 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS och
god redovisningssed, krävs det att företagsledningen gör bedömning-
ar och antaganden som påverkar bokslutets redovisade tillgångs- och
skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad
information i övrigt. Dessa bedömningar baseras på såväl historiska
erfarenheter och andra faktorer som bedöms rimliga under rådande
omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömning-
ar om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras.
Bedömningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av
uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen
endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och
framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och
framtida perioder. Koncernens verksamhet, finansiella ställning och
resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer.
NOT 4. Finansiell riskhantering
Finanspolicy
Koncernens finansiella risktagande regleras av riskmandat fast-
ställda av Brinovas styrelse. Finanspolicyn anger de övergripande reg-
lerna för hur Brinovas finansfunktion ska hanteras och hur riskerna i
finansverksamheten ska begränsas. Verksamheten finansieras med
eget kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av
räntebärande skulder. Koncernens finansförvaltning bedrivs i Brinova
Fastigheter AB, som ska tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryg-
gas, att finansiella riskexponeringar hålls inom av styrelsen beslutat
mandat samt att betalningssystemen är ändamålsenliga. Rapporte-
ring sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer i
finanspolicyn.
Finansiella riskfaktorer
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av
finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och
resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker
som Brinova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att
hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter
som närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som
koncernen har.
Finansieringsrisk – Likviditetsrisk
Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastigheter,
finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Räntekost-
nader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del
av den totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bland
annat att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma
att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader -
på grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. I det fall
sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte
kan slutföras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader
inte ryms inom beviljade kreditfaciliteter. I det fall en sådan situation
uppstår, där Brinova inte erhåller erforderliga krediter eller krediter
till oförmånliga villkor, skulle en väsentlig negativ inverkan på koncer-
nens verksamhet, resultat och finansiella ställning uppstå.
Per den 31 december 2025 har koncernen en likviditet om 108,1
Mkr (31,0) samt en ej utnyttjad checkräkningskredit om 100,0 Mkr
(100,0). Vidare har koncernen ej utnyttjade ramavtal uppgående till
163,8 Mkr (0,00). Likviditetsrisken hanteras, förutom med tillgång
till likvida medel och checkräkningskredit som kan lyftas med kort
varsel för att jämna ut svängningar i betalningsflöden även genom
regelbundna likviditetsprognoser.
Enligt finanspolicyn ska nettoskulden huvudsakligen vara täckt
av medelfristig och långfristig upplåning d.v.s. med en genomsnitt-
lig kapitalbindningstid uppgående till 2–10 år. Den genomsnittliga
kapitalbindningstiden uppgick vid årsskiftet till 2,0 år (1,3) Kortsiktigt
under förhandlingsperioder med bankerna kan kapitalbindningstiden
understiga två år.
Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga upp frågeställ-
ningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar som förhandlingar
om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och
löpande även med nya möjliga finansieringskällor.
I nedanstående tabell visas förfallostrukturen vid årets slut.
Kapitalbindning
Period, år Lånebelopp, Mkr Andel, %
<1 1 386,7 12
1–2 3 148,5 28
2–3 5 400,9 48
3–4 1 152,7 10
4–5 283,1 2
Totalt 11 371,9 100
Koncernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av ett
antal finansiella nyckeltal vilka är soliditet, belåningsgrad och ränte-
täckningsgrad. 75,0 procent (66,0) av koncernens skulder är koppla-
de till covenanter. Det föreligger olika nyckeltal samt beräknings- och
rapporteringsgrunder till de olika kreditgivarna. De finansiella nyckel-
talen rapporteras till kreditgivarna vid utgången av varje kvartal. Mot
bakgrund av rådande marknadsläge förväntar Brinova sig att uppfylla
de kvartalsvisa villkoren inom 12 månader efter balansdagen.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Viktiga bedömningar vid tillämpning av koncernens
redovisningsprinciper
Tillgångsförvärv
Brinova förvärvade K-Fastigheters fastighetsportfölj i region Syd den
1 april 2025. Brinova har gjort bedömningen att förvärvet inte uppfyl-
ler kriterierna för att utgöra ett rörelseförvärv enligt IFRS 3 Rörelseför-
värv eftersom inga betydande processer eller någon personal följde
med vid förvärvet. I stället har förvärvet redovisats som ett förvärv av
enskilda tillgångar och skulder. Då den erlagda köpeskillingen bestod
av nyemitterade aktier i Brinova, har förvärvet redovisats i enlighet
med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. De förvärvade fastigheterna
redovisades per förvärvstidpunkten till verkligt värde per tillträdes-
dagen, eftersom Brinova gjort bedömningen att detta värde kunde
uppskattas tillförlitligt.
Osäkerheter i uppskattningar
De risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på koncernens
resultatutveckling samt kassaflöde är variationerna i hyresintäkter,
fastighetskostnader, ränteförändringar och fastighetsvärderingar.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Fastigheterna värderas till verkligt värde med värdeförändring i resul-
taträkningen vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som
ner under året. Fastighetsvärderingen påverkar även Brinovas finan-
siella ställning och nyckeltal. Vidare information om värderingsunder-
lag och värderingsmetod beskrivs i not 15 Förvaltningsfastigheter.
===== SIDA 70 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
70
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Villkoren till kreditgivarna är utfärdade med marginal till Brinovas
mål för finansförvaltningen enligt finanspolicyn. Målen är att uppvisa
en soliditet om lägst 30 procent, en långsiktig belåningsgrad om
högst 60 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,75 gånger.
Per den 31 december 2025 var soliditeten 37,0 procent (33,1),
belåningsgraden 59,4 procent (61,2) och räntetäckningsgraden
1,8 gånger (1,9). Brinova arbetar löpande med uppföljning av sina
lånevillkor och styrelsen tar del av resultatet.
Ränterisk
Koncernens ränterisk uppstår genom långfristig upplåning. Upplåning
som görs med rörlig ränta utsätter Koncernen för ränterisk avseende
kassaflöde. Koncernen har uteslutande upplåning mot Stibor, eller
liknande, plus en marginal. Detta innebär att koncernen är expo-
nerad mot svängningar i Stibor. Förändringar av räntor kan leda till
förändringar av verkliga värden, förändringar i kassaflöden samt
fluktuationer i koncernens resultat.
En känslighetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en
ökning respektive minskning av marknadsräntan med 0,5 procent-
enheter skulle räntekostnaden öka med 24,8 kr (9,1) respektive
minskning med 24,8 kr (9,1). Känslighetsanalysen är enbart upp-
skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor inklusive
räntederivat.
Enligt finanspolicyn ska räntetäckningsgraden alltid överstiga 1,75
gånger, per årsskiftet var räntetäckningsgraden 1,8 gånger (1,9).
Genom en kombination av lån med kort räntebindning och
utnyttjande av finansiella instrument i form av ränteswappar kan
räntebindningstiden samt räntenivån anpassas så att målen för
finansverksamheten nås med begränsad ränterisk. Detta utan att
underliggande lån behöver omförhandlas.
Nedanstående tabell visar ränteförfallostrukturen per 31 decem-
ber 2025.
Ränteförfall
Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, % Andel, %
<1 6 873,0 4,11 60
1–2 300,0 0,91 3
2–3 891,6 2,33 8
3–4 300,0 1,68 3
4–5 600,0 2,28 5
5–6 700,0 1,42 6
6–7 1 100,0 1,98 10
7–8 607,3 3,05 5
Totalt 11 371,9 3,43 100
Tabellen inkluderar effekten av räntederivat. Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är
inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej reflekterar
aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 3,2 procent.
Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
Brinovas räntederivatportfölj består av sammanlagt 4 657,3 Mkr
(3 850,0) fördelat på 29 (23) ränteswappar. Se nedanstående tabell.
Värdet på Brinovas derivatportfölj uppgår till -1,9 Mkr (36,6) vilket har
inneburit en värdeförändring på -23,8 Mkr (-39,5) under året, justerat
för övertagna derivat från K-Fastigheter.
Räntesäkringar via ränteswappar
Startår Slutår
Ränta,
%
Nominellt
belopp,
Mkr
Värde
2025-12-31,
Mkr
Värde
2024-12-31,
Mkr
2019 2025 0,0 (100,0) - 1,6
2019 2025 0,6 (100,0) - 0,4
2020 2025 0,0 (200,0) - 3,9
2022 2025 0,3 (750,0) - 7,6
2016 2026 1,1 100,0 0,8 2,3
2019 2026 0,0 50,0 0,6 1,9
2018 2027 1,3 100,0 1,6 3,0
2019 2027 0,8 100,0 1,5 3,4
2021 2027 0,7 100,0 2,9 4,9
2018 2028 1,2 200,0 4,3 7,2
2023 2028 2,5 200,0 -1,3 -0,8
2023 2028 2,9 300,0 -6,0 -7,9
2025 2028 2,2 200,0 -0,2 -
2021 2029 0,8 100,0 6,3 8,0
2024 2029 2,1 200,0 1,6 2,7
2023 2030 2,8 200,0 -2,7 -3,4
2025 2030 2,0 200,0 -0,1 -
2025 2030 2,0 200,0 -0,1 -
2021 2031 0,2 200,0 1,1 5,4
2021 2031 0,5 150,0 5,8 8,9
2023 2031 2,7 100,0 -1,9 -2,7
2025 2031 2,4 250,0 1,2 1,2
2025 2032 1,9 200,0 -0,1 -
2025 2032 1,9 200,0 0,0 -
2025 2032 1,9 200,0 0,2 -
2025 2032 2,2 200,0 0,1 -
2025 2032 2,1 100,0 -0,9 -
2025 2032 2,2 200,0 -0,9 -
2023 2033 2,7 200,0 -4,1 -8,3
2023 2033 3,0 150,0 -2,5 -2,7
2023 2033 3,4 257,31) -9,1 -
Totalt 4 657,3 -1,9 36,6
1) Avser swap i DKK kronor omräknad till SEK per balansdagen. Swap som tillkom då
Brinova övertog K-Fastigheters portfölj region Syd den 1 april 2025.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Valutarisk
Brinova har verksamhet i Danmark och genom denna finns en
exponering mot danska kronor. Valutaexponeringen kan beskrivas i
omräkningsexponering respektive transaktionsexponering. Brinova
hanterar sin omräkningsexponering samt transaktionsexponering
genom olika strategier. Finanspolicyn stipulerar vilka åtgärder som
kan användas.
Transaktionsexponering uppstår när Brinova köper och säljer i en
annan valuta än sin funktionella valuta. Transaktionsexponeringen
minimeras genom att externa affärstransaktioner huvudsakligen
genomförs i dotterbolagens funktionella valuta. Fastighetsaffärer
kan ske i annan valuta än Brinovas funktionella valuta varför dessa
affärer är exponerade för en valutarisk.
Omräkningsexponering uppstår när Brinova ska konsolidera sina
utländska verksamheter och det egna kapitalet påverkas av hur
valutan förändras vilket får en resultat- och balanseffekt i koncernen.
Brinova kan anta flera strategier för att begränsa den här effekten
vilka inkluderar att ta upp lån i utländsk valuta med säkerhet i SEK
alternativt användning av valutaderivat.
Framtida likviditetsflöden
Framtida likviditetsflöden hänförligt till krediter framgår nedan. Vid
beräkningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna har
Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och
kreditmarginal har antagits vara densamma per bokslutsdagen fram
till respektive förfall, då de antagits vara slutamorterade.
Övriga långfristiga skulder avser undervärde på derivatinstrument.
Leverantörsskulder är kortfristiga och förfaller inom ett år. I övriga
skulder inkluderas leasingskulder. Brinovas åtaganden kopplade till
de finansiella skulderna möts till största delen av hyresintäkter som
förfaller månads- och kvartalsvis.
Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2025-12-31
Förfall &
amortering
krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt
2026 1 386,7 350,2 3,5 1 740,4
2027 3 349,4 278,2 0,9 3 628,5
2028 5 278,4 112,7 -9,5 5 381,6
2029 1 086,2 41,5 -17,7 1 110,0
>2030 271,2 2,3 -38,2 235,3
11 371,9 784,9 -60,9 12 095,8
===== SIDA 71 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
71
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2024-12-31
Förfall &
amortering
krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt
2025 3 237,0 174,3 -36,2 3 375,1
2026 706,8 70,9 -24,1 753,6
2027 1 283,1 34,7 -20,2 1 297,6
>2028 0,0 0,0 -43,4 -43,4
5 226,9 279,9 -123,9 5 382,9
Framtida likviditetsflöden övriga skulder,
beräknade per 2025-12-31
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder1)
Upplupna
kostnader Totalt
2026 35,0 21,2 45,7 101,9
2027 0,0 2,4 0,0 2,4
2028 0,0 2,0 0,0 2,0
>2029 0,0 10,4 0,0 10,4
35,0 36,0 45,7 116,7
1) I posten övriga skulder ingår framtida likviditetsflöden för leasingskulder.
Framtida likviditetsflöden övriga skulder,
beräknade per 2024-12-31
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder1)
Upplupna
kostnader Totalt
2025 12,1 13,2 18,9 44,2
2026 0,0 1,5 0,0 1,5
2027 0,0 1,1 0,0 1,1
>2028 0,0 9,9 0,0 9,9
12,1 25,7 18,9 56,7
1) I posten övriga skulder ingår framtida likviditetsflöden för leasingskulder.
Motpartsrisk
Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans
eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt
vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapav-
tal samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften. För att reducera
motpartsrisken anges i finanspolicyn att Brinova endast ska arbeta
med de större affärsbankerna som opererar i Sverige och Danmark.
Fördelningen av lån mellan olika kreditinstitut bör vara sådan att det
åtminstone finns fem huvudsakliga kreditgivare och inget kreditinsti-
tut bör svara för mer än 50 procent av den totala lånestocken. Vid
årsskiftet fanns nio (sju) kreditgivare. Den största exponeringen mot
en enskild långivare är 28 procent (36).
Kreditrisk
Fordringar utgörs i huvudsak av kund- och hyresfordringar för vilka
koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning
av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditför-
luster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga
ett år för samtliga fordringar. Hyra faktureras i förskott, vilket innebär
att samtliga redovisade kund- och hyresfordringar har förfallit till
betalning. Koncernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat
på historiska kreditförluster samt framåtriktad information. Kreditris-
ken bedöms initialt kollektivt för samtliga privatkunder, respektive
samtliga företagskunder. Eventuella större enskilda fordringar be-
döms per motpart. Brinova skriver bort en fordran när det inte längre
finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder
för att erhålla betalning har avslutats.
Sedvanliga kreditprövningar genomförs innan en ny hyresgäst
accepteras. Vid nytecknande av avtal, för såväl bostads- som
kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning. Vid behov kan
hyresavtalen kompletteras med olika säkerheter i form av till
exempel depositioner, bankgarantier, borgensåtaganden eller lik-
nande. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar
motsvaras av dess redovisade värde, se not 22 Kundfordringar för
åldersfördelning.
De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän-
tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida
medel samt andra lång- och kortfristiga fordringar. Brinova tillämpar
en ratingbaserad metod i kombination med annan känd information
och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kredit-
förluster. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning
av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer
indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsentlig ökning av
kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon
fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är
30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating
sker, medförande en rating understigande investment grade. I de
fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga redovisas en reserv för
förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument.
Moderföretaget tillämpar en ratingbaserad metod för beräkning
av förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar utifrån
sannolikhet för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid
fallissemang. Moderföretaget har definierat fallissemang som då
betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra
faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Moderföretaget
bedömer att dotterföretagen i dagsläget har likartade riskprofiler och
bedömning sker på kollektiv basis. Undantag kan dock ske om det
föreligger avbetalningsplaner som efterlevs av hyresgäst eller om
fordran kan konstateras som betald efter bokslutstillfället. Väsentlig
ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för
någon koncernintern fordran. Sådan bedömning baseras på om betal-
ning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av
rating sker, medförande en rating understigande investment grade.
Moderföretagets fordringar på dess dotterföretag är efterställda
externa långivares fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är
ställda som säkerhet. Moderföretaget tillämpar den generella meto-
den på de koncerninterna fordringarna. Moderföretagets förväntade
förlust vid fallissemang beaktar dotterföretagens genomsnittliga
belåningsgrad samt förväntat marknadsvärde vid en påtvingad försälj-
ning.
Baserat på moderföretagets bedömningar enligt ovanstående
metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickande
faktorer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och
ingen reservering har därför redovisats.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Bruttoexponering kreditrisk per 2025-12-31, Mkr
Förenklad modell Generell modell
Kreditriskbetyg Kundfordringar Stadie 11) Stadie 2 Stadie 3 Totalt
Utan kreditriskbetyg 4,6 81,4 0,0 0,0 86,0
AA-/Aa3 0,0 108,1 0,0 0,0 108,1
4,6 189,5 0,0 0,0 194,1
Bruttoexponering kreditrisk per 2024-12-31, Mkr
Förenklad modell Generell modell
Kreditriskbetyg Kundfordringar Stadie 11) Stadie 2 Stadie 3 Totalt
Utan kreditriskbetyg 2,8 20,0 0,0 0,0 22,8
AA-/Aa3 0,0 31,0 0,0 0,0 31,0
2,8 51,0 0,0 0,0 53,8
1) I posten inkluderas andra långfristiga fordringar, fordringar på koncernföretag, övriga fordringar, upplupna intäkter samt likvida medel.
Upplysningen i ovanstående tabeller avser endast finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Avser ej tillgångar värderade till verkligt värde.
===== SIDA 72 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
72
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Hantering av kapitalrisk
Målet avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga
att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera
avkastning till aktieägarna och generera nytta för andra intressenter
samt upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna
för kapitalet nere.
På samma sätt som andra företag i branschen bedömer Brinova
kapitalet på basis av skuldsättningsgraden. Detta nyckeltal beräknas
som nettoskuld dividerat med totalt kapital. Nettoskuld beräknas
som total upplåning (omfattande posterna Långfristiga- och Kort-
fristiga skulder till kreditinstitut i Koncernens rapport över finansiell
ställning) med avdrag för likvida medel. Totalt kapital beräknas som
Eget kapital i koncernens rapport över finansiell ställning plus netto-
skulden.
Skuldsättningsgraden per den 31 december 2025 och 2024 var
som följer:
Koncernen
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Total upplåning 11 371,9 5 226,9
Avgår likvida medel -108,1 -31,0
Nettoskuld 11 263,8 5 195,9
Totalt eget kapital 7 170,2 2 870,4
Summa totalt kapital 18 434,0 8 066,3
Skuldsättningsgrad, % 61 64
För affärsplanen som under året antogs för 2025–2027 har Brinova
ett långsiktigt mål avseende belåningsgraden för fastigheterna, att
den maximalt ska uppgå till 60 procent.
Koncernen
Mål 2025-12-31 2024-12-31
Belåningsgrad netto, % Max 60 58,9 60,8
I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar
och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde,
klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9.
Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2025-12-31
Koncernen, Mkr
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
verkligt värde via resultatet
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
upplupet anskaffningsvärde
Summa
redovisat värde
Verkligt
värde
Finansiella tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar 0,0 1,0 1,0 1,0
Kundfordringar 0,0 4,6 4,6 4,6
Övriga fordringar 0,0 15,4 15,4 15,4
Derivatinstrument 27,9 0,0 27,9 27,9
Upplupna intäkter 0,0 4,2 4,2 4,2
Likvida medel 0,0 108,1 108,1 108,1
Summa tillgångar 27,9 133,3 161,2 161,2
Finansiella skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 9 985,2 9 985,2 9 985,2
Derivatinstrument 29,8 0,0 29,8 29,8
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 1 386,7 1 386,7 1 386,7
Leverantörsskulder 0,0 35,0 35,0 35,0
Övriga skulder 0,0 17,2 17,2 17,2
Upplupna kostnader 0,0 54,3 54,3 54,3
Summa skulder 29,8 11 478,4 11 508,2 11 508,2
Koncernens maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella
nettotillgångarna.
===== SIDA 73 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
73
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2024-12-31
Koncernen, Mkr
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
verkligt värde via resultatet
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
upplupet anskaffningsvärde
Summa
redovisat värde
Verkligt
värde
Finansiella tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar 0,0 2,0 2,0 2,0
Kundfordringar 0,0 2,8 2,8 2,8
Övriga fordringar 0,0 11,3 11,3 11,3
Derivatinstrument 62,4 0,0 62,4 62,4
Upplupna intäkter 0,0 6,7 6,7 6,7
Likvida medel 0,0 31,0 31,0 31,0
Summa tillgångar 62,4 53,8 116,2 116,2
Finansiella skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 1 989,9 1 989,9 1 989,9
Derivatinstrument 25,8 0,0 25,8 25,8
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 3 237,0 3 237,0 3 237,0
Leverantörsskulder 0,0 12,1 12,1 12,1
Övriga skulder 0,0 10,1 10,1 10,1
Upplupna kostnader 0,0 23,6 23,6 23,6
Summa skulder 25,8 5 272,7 5 298,5 5 298,5
Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörsskulder
m.m. redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för
eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överens-
stämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder
löper i huvudsak med kort räntebindning vilket sammantaget
innebär att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer väl
med verkligt värde.
Finansiella mål fastslagna av styrelsen 2025–2027
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr.
• Belåningsgraden ska understiga 60 procent.
• Soliditeten ska överstiga 30 procent.
• Skuldkvoten ska understiga 14 ggr.
• Förvaltningsresultat per aktie ska öka
med minst 10 procent per år.
För härledning av nyckeltal se sidan 111.
===== SIDA 74 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
74
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 5. Information om rörelsesegment
Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och samhällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler. I den interna rap-
porteringen till koncernledningen följs verksamheten upp per region vilket utgör koncernens enda uppdelning i segment. Regionerna är Region
Väst samt Region Öst. Indelning i fastighetskategorierna samhälls-, bostads- och kommersiella fastigheter görs inte i segmentsrapporteringen
då koncernens fastighetsbestånd innehåller fastigheter med blandad användning och kostnadsmassan kan inte särredovisas för de enskilda
kategorierna.
Resultaträkning Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt
Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Hyresintäkter 586,6 340,0 320,9 182,2 – – 907,5 522,2
Serviceintäkter 17,7 11,4 16,8 11,8 – – 34,5 23,2
Övriga intäkter 0,0 0,0 0,0 0,0 1,7 2,1 1,7 2,1
Fastighetskostnader -196,6 -127,5 -120,0 -66,4 – – -316,6 -193,9
Driftsöverskott 407,7 223,9 217,7 127,6 1,7 2,1 627,1 353,6
Central administration – – – – -45,4 -26,3 -45,4 -26,3
Finansiella intäkter 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7 1,9 0,7 1,9
Finansiella kostnader -229,5 -179,7 -121,9 -89,5 18,1 90,8 -333,3 -178,4
Förvaltningsresultat 178,2 44,2 95,8 38,1 -24,9 68,5 249,1 150,8
Realiserade värdeförändringar
långfristiga fordringar 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -10,1 0,0 -10,1
Realiserade värdeförändringar
förvaltningsfastigheter 8,1 -4,1 0,0 0,0 – – 8,1 -4,1
Orealiserade värdeförändringar
förvaltningsfastigheter -12,5 -9,7 -53,6 7,6 – – -66,1 -2,1
Orealiserade värdeförändringar
derivat – – – – -23,8 -39,5 -23,8 -39,5
Resultat före skatt 173,8 30,4 42,2 45,7 -48,7 18,9 167,3 95,0
Skatt – – – – -94,2 -49,0 -94,2 -49,0
Årets resultat 173,8 30,4 42,2 45,7 -142,9 -30,1 73,1 46,0
Fastighetsvärden och
investeringar per segment
Fastighetsvärde 11 055,6 5 824,6 8 077,9 2 715,2 – – 19 133,5 8 539,8
Årets fastighetsförvärv 4 950,3 113,0 5 369,9 0,0 – – 10 320,2 113,0
Årets fastighetsförsäljningar -11,9 -42,7 0,0 0,0 – – -11,9 -42,7
Övriga investeringar i fastigheter 314,6 167,5 46,5 32,9 – – 361,1 200,4
Brinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av koncernens totala hyresintäkter.
Verksamhet bedrivs huvudsakligen i Sverige och i mindre omfattning i Danmark, vilket utgör en del av Region Väst. Den totala omsättningen
har därmed till största delen genererats i Sverige, men anläggningstillgångar finns i både Sverige och Danmark.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 75 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
75
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
I nedanstående tabeller har uthyrningsbar yta, hyresvärde och kontrakterad hyra delats upp per region Väst och Öst
samt fastighetskategorierna bostads-, samhälls-, kommersiella- och projektfastigheter.
Region Väst Region Öst Totalt
2025 2024 2025 2024 2025 2024
Uthyrbar yta, tkvm 348,7 229,4 295,8 122,9 644,5 352,3
Hyresvärde, Mkr 656,0 387,8 523,3 203,1 1 179,3 590,9
Kontrakterad hyra, Mkr 621,7 362,5 479,1 192,0 1 100,8 554,5
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter Totalt
2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Uthyrbar yta, tkvm 407,3 142,6 116,9 116,8 115,5 86,9 4,8 6,0 644,5 352,3
Hyresvärde, Mkr 749,0 218,5 220,7 219,2 202,5 142,3 7,1 10,9 1 179,3 590,9
Kontrakterad hyra, Mkr 703,5 213,4 216,6 214,2 180,7 126,9 0,0 0,0 1 100,8 554,5
I nedan tabell redovisas den geografiska fördelningen av intäkter och tillgångar mellan Sverige och Danmark.
Sverige Danmark Totalt
2025 2024 2025 2024 2025 2024
Intäkter, Mkr 930,8 547,5 12,9 – 943,7 547,5
Andel av totala intäkter, % 99 100 1 – 100 100
Förvaltningsfastigheter, Mkr 18 558,4 8 539,8 575,1 – 19 133,5 8 539,8
Intäkterna är hänförliga till externa kunder och avser hyresintäkter från fastighetsförvaltning och -service samt övriga intäkter.
NOT 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/Övriga intäkter
Nettoomsättningen fördelar sig på verksamhetsgrenar enligt följande:
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2025 2024 2025 2024
Hyresintäkter bostäder 550,2 207,7 0,0 0,0
Serviceintäkter bostäder 8,2 2,6 0,0 0,0
Hyresintäkter lokaler 342,3 306,3 14,7 14,5
Serviceintäkter lokaler 26,3 20,6 1,7 1,6
Hyresintäkter parkering 15,0 8,2 0,0 0,0
942,0 545,4 16,4 16,1
I hyresintäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastighetsskatt
och indexuppräkning av grundhyra. Variabla avgifter som ingår i periodens resultat uppgår till 34,5 Mkr
(23,2).
Hyresintäkter och serviceintäkter fördelar sig på geografiska marknader enligt följande:
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2025 2024 2025 2024
Region Väst 604,3 351,4 0,0 0,0
Region Öst 337,7 194,0 16,4 16,1
942,0 545,4 16,4 16,1
Nettoomsättning och övriga intäkter
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2025 2024 2025 2024
Hyres- och serviceintäkter 942,0 545,4 16,4 16,1
Koncernintern utfakturering 0,0 0,0 79,1 52,3
Övriga intäkter 1,7 2,1 0,4 0,9
943,7 547,5 95,9 69,3
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 76 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
76
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 7. Leasingavtal – leasegivare
Operationell leasing
Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen
är leasegivare. I nedanstående tabell ingår ej bostäder med hänsyn till den korta uppsägningstiden som
normalt sett uppgår till tre månader.
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2025 2024 2025 2024
Framtida minimileaseavgifter avseende ej
uppsägningsbara operationella leasingavtal (år):
<1 382,5 341,3 14,9 14,8
1–2 339,6 285,3 14,9 14,7
2–3 284,3 232,8 14,7 14,7
3–4 207,4 185,4 14,6 14,6
4–5 173,7 140,5 14,6 14,5
>5 910,6 878,2 198,4 211,5
Summa 2 298,1 2 063,5 272,1 284,8
NOT 8. Fastighetskostnader och central administration
Fastighetskostnader Koncernen Moderföretaget
Mkr 2025 2024 2025 2024
Driftskostnader 111,7 66,8 1,3 1,3
Reparationer och underhåll 38,5 23,5 0,6 0,8
Fastighetsskötsel och teknisk tillsyn 78,6 41,8 4,9 4,4
Fastighetsskatt 15,6 12,0 0,0 0,0
Fastighetsförsäkringar 5,0 3,8 0,2 0,2
Övriga externa kostnader 10,1 3,9 0,1 0,1
Fastighetsadministration 57,1 42,1 0,7 1,0
Summa fastighetskostnader 316,6 193,9 7,8 7,8
Central administration
Mkr 2025 2024 2025 2024
Personalkostnader 80,7 52,9 79,0 51,3
Köpta tjänster 20,6 14,8 40,6 23,5
Vidarefakturering till dotterföretag -57,1 -42,1 0,0 0,0
Avskrivningar materiella anläggningstillgångar 1,2 0,7 2,4 2,1
Summa central administration 45,4 26,3 122,0 76,9
Summa fastighetskostnader
samt central administration 362,0 220,2 129,8 84,7
Inom koncernen är en del av moderbolagets kostnader vidarefakturerade till dotterföretagen och
klassificeras hos dotterföretag i respektive koncern som fastighetskostnader.
NOT 9. Arvode till revisorer
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2025 2024 2025 2024
KPMG AB
Revisionsuppdraget 3,2 2,2 3,2 2,2
Annan revisionsverksamhet 0,1 0,0 0,1 0,0
Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0
Övriga tjänster 0,4 0,3 0,4 0,3
3,7 2,5 3,7 2,5
Christensen Kjaerulff
Statsautoriserat Revisionsaktieselskap
Revisionsuppdraget 0,1 0,0 0,0 0,0
Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0
Övriga tjänster 0,4 0,0 0,0 0,0
0,5 0,0 0,0 0,0
Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet
för olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådana som inte ingår i revisionsuppdrag, revisions-
verksamhet eller skatterådgivning.
NOT 10. Leasingavtal – leasetagare
Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs huvudsakligen av avtal avseende tomträt-
ter, fordon och lokaler. I koncernens rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form av
tomträtter i posten förvaltningsfastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjanderätts-
tillgångar. I nedan tabell presenteras koncernens ingående och utgående balanser avseende nyttjande-
rättstillgångar och leasingskulder samt förändringarna under året. Nedan presenteras även de belopp
som redovisats i koncernens rapport över totalresultat hänförligt till leasingavtal som leasingtagare. För
förfallostruktur avseende leasingskulderna se not 4.
Nyttjanderättstillgångar Leasingskulder
Mkr Tomträtter Fordon Lokaler Totalt
Ingående balans 2025-01-01 28,0 3,8 0,0 31,8 32,2
Tillkommande avtal 10,7 5,6 0,0 16,3 16,3
Avskrivningar 0,0 -4,1 0,0 -4,1 0,0
Avslutade avtal 0,0 -0,1 0,0 -0,1 -0,1
Omvärdering av avtal 0,0 1,3 0,0 1,3 1,3
Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 1,1
Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 -5,0
Utgående balans 2025-12-31 38,7 6,5 0,0 45,2 45,8
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 77 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
77
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Nyttjanderättstillgångar Leasingskulder
Mkr Tomträtter Fordon Lokaler Totalt
Ingående balans 2024-01-01 28,0 3,9 0,0 31,9 31,9
Tillkommande avtal 0,0 2,7 0,0 2,7 2,7
Avskrivningar 0,0 -3,2 0,0 -3,2 0,0
Avslutade avtal 0,0 -0,1 0,0 -0,1 -0,1
Omvärdering av avtal 0,0 0,5 0,0 0,5 0,5
Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7
Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 -3,5
Utgående balans 2024-12-31 28,0 3,8 0,0 31,8 32,2
Koncernen
Mkr 2025 2024
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar 4,1 3,3
Räntekostnader på leasingskulder 1,1 0,7
Kostnad för avtal där den underliggande
tillgången är av lågt värde 0,5 0,6
Summa 5,7 4,6
Moderföretaget
Mkr 2025 2024
Kostnadsförda leasingavgifter avseende
operationella leasingavtal 3,9 2,9
Framtida minimileaseavgifter avseende ej
uppsägningsbara operationella leasingavtal:
Ska betalas inom 1 år 3,3 2,4
Ska betalas mellan 1–5 år 3,8 1,6
Ska betalas senare än 5 år 0,0 0,0
Summa 7,1 4,0
NOT 11. Anställda och personalkostnader
Medelantalet anställda
2025 2024
Antal anställda Varav män Antal anställda Varav män
Moderföretaget
Sverige 81 53% 50 50%
81 53% 50 50%
Dotterföretag
Sverige 3 100% 3 100%
3 100% 3 100%
Koncernen totalt 84 53% 53 53%
Könsfördelning bland ledande befattningshavare
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Andel kvinnor i styrelsen 57% 60% 14% 17%
Andel män i styrelsen 43% 40% 86% 83%
Andel kvinnor bland övriga
ledande befattningshavare 50% 50% 50% 50%
Andel män bland övriga ledande
befattningshavare 50% 50% 50% 50%
Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.
Principer
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare följer de riktlinjer som
fastställdes av bolagsstämmorna 2024 och 2025 och utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension.
Övriga förmåner avser tjänstebil. Med andra ledande befattningshavare avses koncernledningen, som
förutom vd består av vice vd/CFO.
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. För 2025 uppgick arvodet till styrelsens
ledamöter till totalt 0,8 Mkr (0,6), som kommer utbetalas till Anders Jarl 150 tkr (140), Johan Ericsson
150 tkr (140), Anna Nordström Carlsson 150 tkr (140), Johan Tollgerdt Ronnell 150 tkr (140) och Jacob
Karlsson 150 tkr (0). Till styrelsens ordförande Erik Selin och styrelseledamot Lennart Mauritzson utgick
ingen ersättning. Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen.
Bonus & gratifikation
Ingen bonus betalades ut i bolaget.
För all personal i bolaget kan, när ett extraordinärt arbete eller resultat i koncernen utförts eller upp-
nåtts, utbetalning av en gratifikation ske.
Pensioner
Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år, men kan utökas. Pensionsinbetalningar sker med
35 procent av den pensionsmedförande månadslönen. Pensionsåldern för övriga ledande befattnings-
havare är 65 år.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 78 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
78
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Avgångsvederlag
För verkställande direktören gäller, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv månader.
Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden
sex månader.
Övriga ledande befattningshavare har, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv
månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares sida
är uppsägningstiden sex månader.
Beredningsunderlag
Lön och förmåner till verkställande direktören och vice vd/CFO för verksamhetsåret 2025 har beslutats av
styrelsen och redovisas i ersättningsrapporten på årsstämman.
Löner och övriga ersättningar
Mkr 2025 2024
Moderföretaget
Vd – grundlön 2,6 2,3
Vd – övriga ersättningar 0,1 0,3
Övriga ledande befattningshavare – grundlön 1,8 1,6
Övriga ledande befattningshavare – övriga ersättningar 0,1 0,1
Övriga anställda 46,2 29,5
Summa 50,8 33,8
Dotterföretag 1,2 1,2
Koncernen totalt 52,0 35,0
Pensionskostnader
Mkr 2025 2024
Moderföretaget
Verkställande direktören 0,9 0,8
Övriga ledande befattningshavare 0,7 0,6
Övriga anställda 5,6 3,9
Summa 7,2 5,3
Dotterföretag 0,1 0,1
Koncernen totalt 7,3 5,4
Lagstadgade sociala kostnader
Mkr 2025 2024
Moderföretaget
Verkställande direktören 1,1 1,2
Övriga ledande befattningshavare 0,7 0,7
Övriga anställda 15,8 10,2
Summa 17,6 12,1
Dotterföretag 0,4 0,4
Koncernen totalt 18,0 12,5
NOT 12. Resultat från andelar i koncernföretag
Moderföretaget
2025 2024
Erhållen utdelning från koncernföretag 4,7 6,1
Nedskrivning av aktier i koncernföretag 0,0 -0,1
4,7 6,0
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 79 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
79
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 13. Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter/Ränteintäkter och liknande resultatposter
Koncernen Moderföretaget
2025 2024 2025 2024
Koncerninterna ränteintäkter 39,4 0,0
Erhållen swapränta 25,5 92,6
Ränteintäkter cashpool 0,5 1,7 0,5 1,7
Övriga ränteintäkter 0,2 0,2 0,0 0,0
0,7 1,9 65,4 94,3
Finansiella kostnader/Räntekostnader och liknande resultatposter
Koncernen Moderföretaget
2025 2024 2025 2024
Koncerninterna räntekostnader -48,0 -29,2
Räntekostnader lån -327,6 -175,9 -5,1 -28,7
Övriga räntekostnader -5,7 -2,5 -3,1 -0,9
Räntekostnader byggnadskreditiv -7,3 -11,4 0,0 0,0
Aktiverade räntekostnader byggnadskreditiv 7,3 11,4 0,0 0,0
-333,3 -178,4 -56,2 -58,8
Moderföretagets erhållna swapränta om 25,5 Mkr (92,6) har fördelats ut till koncernen och nettat ner
räntekostnaderna på raden Räntekostnader lån.
Av koncernens räntekostnader är 364,7 Mkr (282,3) hänförligt till skulder värderade till upplupet
anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 56,2 Mkr (58,8).
Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Brinovas räntederivat.
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2025 2024 2025 2024
Tillgångar och skulder obligatoriskt värderade
till verkligt värde i resultatet:
Nettovinster derivat 13,7 22,3
Nettoförluster derivat -37,5 -61,8
Summa redovisat i resultatet -23,8 -39,5
Tillgångar och skulder värderade till upplupet
anskaffningsvärde:
Ränteintäkter koncernföretag 39,4 0,0
Ränteintäkter övriga finansiella tillgångar 0,7 1,9 0,5 1,7
Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetod 0,7 1,9 39,9 1,7
Räntekostnader lån -359,0 -279,8 -5,1 -28,7
Räntekostnader koncernföretag -48,0 -29,2
Räntekostnader övriga finansiella skulder -5,7 -2,5 -3,1 -0,9
Summa räntekostnader enligt effektivräntemetod -364,7 -282,3 -56,2 -58,8
Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar 0,0 0,0 0,0 0,0
Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar
avseende koncernföretag 0,0 0,0 0,0 0,0
Nettovinster derivat redovisade enligt lägsta
värdets princip 23,1 88,0
Nettoförluster derivat redovisade enligt lägsta
värdets princip 0,0 0,0
Summa 0,0 0,0 23,1 88,0
Summa redovisat i totalresultatet -387,8 -319,9 6,8 30,9
Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderföretaget som juridisk person. Istället
tillämpas i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt värde
redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet med värdeförändring i resultatet. I netto-
vinster för derivat ingår ränta med +25,5 Mkr (+92,6).
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 80 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
80
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 14. Skatt på årets resultat
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och upp-
skjuten skatt. Den aktuella skatten har beräknats efter den gällande
skattesatsen i Sverige, 20,6 procent och i Danmark om 22 procent.
Den uppskjutna skatten har värderats till 20,6 procent respektive
22 procent, den skattesats som gäller den dag skatten beräknas
realiseras. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas
eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år.
Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat
genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla pos-
ter. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med
utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte-
mässiga värden på tillgångar och skulder. För skillnaden mellan
dessa värden har uppskjuten skatt uppbokats med 20,6 procent
beroende på när de beräknas uppkomma. Avsikten är att beakta
framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av
tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.
Koncernen Moderföretaget
2025 2024 2025 2024
Aktuell skatt -4,8 -3,7 0,0 0,0
Förändring av uppskjuten skatt avseende
temporära skillnader på fastigheter -85,6 -44,9 -0,4 -0,4
Förändring av uppskjuten skatt avseende derivat 6,2 4,1 -1,5 -3,1
Förändring av uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag -8,9 -4,2 -8,3 -2,6
Förändring av uppskjuten skatt övrigt -1,1 -0,3 0,0 0,0
Summa redovisad skatt -94,2 -49,0 -10,2 -6,1
Avstämning av effektiv skattesats
Redovisat resultat före skatt 167,3 95,0 51,9 50,1
Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6): -34,5 -19,6 -10,7 -10,3
Skatteeffekt av:
Ej avdragsgilla räntekostnader -41,6 -25,4 0,0 0,0
Övriga ej avdragsgilla kostnader -29,6 -3,6 -1,2 -2,1
Ej skattepliktiga intäkter 1,5 2,2 1,0 2,2
Skatt hänförlig till föregående år 0,1 -0,1 0,0 0,0
Uppskjuten skatt underskott 5,6 0,0 0,0 0,0
Omvärdering av uppskjuten skatt 4,3 -2,6 0.0 0.0
Andra ej bokförda intäkter och kostnader 0,0 0,1 0,7 4,1
Redovisad skatt -94,2 -49,0 -10,2 -6,1
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Uppskjuten skattefordran
Uppskjuten skattefordran hänför sig till:
Undervärden derivat 6,3 5,8 4,3 5,8
Underskottsavdrag 2,9 9,9 1,5 8,0
Nettning uppskjuten skatt -9,2 -15,7 -3,1 -2,8
Summa uppskjutna skattefordringar 0,0 0,0 2,7 11,0
Ingående uppskjuten skattefordran 0,0 13,2 11,0 19,5
Årets förändring av uppskjuten skatt, undervärden derivat 0,5 5,8 -1,5 -3,1
Årets förändring av uppskjuten skatt, underskottsavdrag -7,0 -3,3 -6,5 -2,6
Nettning uppskjuten skatt 6,5 -15,7 -0,3 -2,8
Utgående uppskjuten skattefordran 0,0 0,0 2,7 11,0
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 81 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
81
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Uppskjutna skatteskulder
Uppskjuten skatteskuld hänför sig till:
Temporära skillnader på fastigheter -468,4 -382,8 -3,1 -2,8
Temporära skillnader på leasingskuld 9,3 6,6 0,0 0,0
Temporära skillnader på nyttjanderättstillgångar -9,4 -6,5 0,0 0,0
Övervärden derivat -5,7 -11,3 0,0 0,0
Obeskattade reserver -3,8 -2,9 0,0 0,0
Nettning uppskjuten skatt 9,2 15,7 3,1 2,8
Summa uppskjutna skatteskulder -468,8 -381,2 0,0 0,0
Ingående uppskjuten skatteskuld -381,2 -349,2 0,0 -2,4
Årets förändring av uppskjuten skatt,
temporära skillnader på fastigheter -85,6 -44,9 -0,3 -0,4
Årets förändring av uppskjuten skatt,
temporära skillnader på leasingskuld 2,7 0,0 0,0 0,0
Årets förändring av uppskjuten skatt,
temporära skillnader på nyttjanderättstillgångar -2,9 0,1 0,0 0,0
Årets förändring av uppskjuten skatt, övervärden derivat 5,6 -1,7 0,0 0,0
Årets förändring av uppskjuten skatt, obeskattade reserver -0,9 -1,2 0,0 0,0
Nettning uppskjuten skatt -6,5 15,7 0,3 2,8
Utgående uppskjuten skatteskuld -468,8 -381,2 0,0 0,0
Summa uppskjutna skatter, netto -468,8 -381,2 2,7 11,0
Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodogöras
genom framtida beskattningsbara vinster. Alla underskottsavdrag i koncernen är värderade som sannolika att kunna tillgodogöras. Av under -
skottsavdragen om totalt 14,2 Mkr (48,0) är 14,2 Mkr (48,0) delvis spärrade tidsmässigt mot koncernbolag.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 82 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
82
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 15. Förvaltningsfastigheter
Koncernen
Förvaltningsfastigheter 2025-12-31 2024-12-31
Ingående verkligt värde 8 539,8 8 271,2
Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 10 320,2 113,0
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 361,1 200,4
Försäljningar -11,9 -42,7
Orealiserade värdeförändringar -66,1 -2,1
Omvärdering tomträtter -7,3 0,0
Förändring av erlagda förskott för projektfastigheter -0,6 0,0
Valutaomräkning -1,7 0,0
Verkligt värde vid årets slut 19 133,5 8 539,8
Skattemässiga värden 10 290,3 4 384,2
Taxeringsvärde
Byggnader 7 593,8 2 481,1
Mark 1 694,2 686,4
Totalt 9 288,0 3 167,5
Moderbolaget
2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärde 164,8 164,8
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 164,8 164,8
Ingående avskrivningar -63,4 -62,1
Årets avskrivningar -1,2 -1,3
Utgående ackumulerade avskrivningar -64,6 -63,4
Utgående redovisat värde 100,2 101,4
Uppgifter om förvaltningsfastigheter
Redovisat värde 100,2 101,4
Verkligt värde 209,0 205,0
Skattemässiga värden 85,0 87,9
Taxeringsvärde1)
Byggnader 0 0
Mark 0 0
Totalt 0 0
1) Fastigheten är klassificerad som Specialenhet, därmed utgår inget taxeringsvärde.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Den 1 april 2025 slutfördes affären mellan Brinova
och K-Fast Holding AB. Brinova har övertagit K-Fast-
igheters portfölj i region syd, medan K-Fastigheter
erhållit betalning i 26 043 831 A-aktier och
106 502 041 B-aktier. Brinova har gjort bedöm-
ningen att förvärvet inte uppfyller kriterierna för att
utgöra ett rörelseförvärv enligt IFRS 3 Rörelseför-
värv eftersom inga betydande processer eller någon
personal följer med vid förvärvet. I stället redovisas
förvärvet som ett förvärv av enskilda tillgångar och
skulder, därmed har inte IFRS 3 ansetts tillämplig.
Då den erlagda köpeskillingen består av nyemit-
terade aktier i Brinova, har förvärvet redovisats i
enlighet med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar.
I enlighet med IFRS 2 värderas de erhållna tillgång-
arna och övertagna skulderna till verkligt värde per
tillträdesdagen, då Brinova gör bedömningen att
detta värde kan uppskattas tillförlitligt. Motbokning
görs mot eget kapital. Hänförliga transaktionskost-
nader redovisas som avdragspost från eget kapital.
Köpeskillingen har fastställts som det överenskom-
na fastighetsvärdet per 30 september 2024 efter
avdrag för den rådande skuldsättningen per tillträ-
desdagen den 1 april 2025 (samt totala byggnads-
kreditiv i de förvärvade ej färdigställda projekten).
Köpeskillingen erläggs med nyemitterade aktier i
Brinova med en teckningskurs om 32,46 kronor per
aktie, vilket motsvarar Brinovas substansvärde per
aktie per 30 september 2024. I samband med för-
värvet ställde K-Fast Holding AB ut en revers om 63
Mkr som en del av ersättningen. Reversen kommer
på sikt omvandlas till banklån i samband med refi-
nansiering av byggnadskreditiv till slutfinansiering.
Förvärvat värde 2025-04-01
Balanspost Mkr
Förvaltningsfastigheter 9 691
Pågående projekt 629
Förskott pågående projekt 97
Övriga tillgångar 15
Summa tillgångar 10 432
Räntebärande skulder 6 018
Övriga skulder 110
Summa 6 128
Förvärvade nettotillgångar 4 304
Köpeskilling
Emitterade aktier (132 545 872 st
till teckningskurs 32,46 kr/aktie) 4 302
Justering för verkligt värde på för-
värvade fastigheter på tillträdes-
dagen samt övertagna skulder -61
I eget kapital redovisat värde av
nyemission exkl emissionskostnader 4 241
Reverser 63
Summa 4 304
===== SIDA 83 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
83
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Fastighetsvärdet för koncernen per region och fastighetskategori är fördelat enligt följande:
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter Totalt
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Region Väst 7 751,5 2 752,0 2 301,2 2 288,0 533,1 465,8 469,8 318,8 11 055,6 5 824,6
Region Öst 6 099,3 1 031,4 1 003,6 1 023,9 958,5 635,8 16,5 24,1 8 077,9 2 715,2
Summa 13 850,8 3 783,4 3 304,8 3 311,9 1 491,6 1 101,6 486,3 342,9 19 133,5 8 539,8
Samtliga fastigheter har kategoriserats in i ovanstående fyra kate-
gorier. Obebyggd mark har klassificerats som projektfastighet. Det
är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken
kategori fastigheten hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter
med blandad användning enbart i en av ovanstående kategorier.
Brinovas samtliga fastigheter har den 31 december 2025
klassificerats som förvaltningsfastigheter. Brinova hyr kontor i egna
fastigheter i Helsingborg, Landskrona, Eslöv, Malmö, Kristianstad,
Hässleholm, Växjö och Karlskrona. Brinova innehar ingen fastig-
het som förvärvats eller byggts om för att i nära anslutning därtill
säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet.
Verkligt värde motsvaras av fastigheternas bedömda marknads-
värde. Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av
externa, oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, pro-
fessionella kvalifikationer och med erfarenhet av såväl aktuella
marknadsområden som typ av fastigheter. Värderingarna utförs av
Newsec Advisory Sweden AB. Brinova genomför varje kvartal extern
värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Beståndet gås igenom
med uppdaterade hyresuppgifter, vakansgrader, investeringar,
drift- och underhåll, kalkylränta samt avkastningskrav. Besiktningar
görs av värderingsmännen med ett tre års intervall eller när större
ombyggnationer eller investeringar genomförts.
Brinovas fastigheter är främst lokaliserade till Helsingborg,
Landskrona, Eslöv, Lund, Malmö, Kristianstad, Hässleholm, Växjö
och Karlskrona. Brinovas värdeförändringar härrör sig främst till
förändrade avkastningskrav, förändrade hyresnivåer, vakansgrader,
taxebundna kostnader, investeringar i fastigheterna samt eventuella
fastighetsförsäljningar.
Begreppet marknadsvärde
Marknadsvärde är det bedömda belopp för vilket en tillgång eller
skuld borde kunna överlåtas vid värdetidpunkten mellan en villig
köpare och en villig säljare i oberoende ställning till varandra, efter
sedvanlig marknadsföringstid, där parterna har handlat kunnigt,
insiktsfullt och utan tvång.
Bedömningar och antaganden
Beräkningen av marknadsvärdet på Brinovas fastighetsbestånd
är beroende av antaganden, bedömningar och uppskattningar. De
gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräk-
ningen för posten förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen för
posten orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. För
att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden, bedöm-
ningar och uppskattningar anges normalt ett värderingsintervall om
+/- 5–10 procent.
Väsentliga antaganden
I verkligt värdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, data för
tillgången baserar sig på icke observerbara data.
I ovan gjorda värdering har följande indata använts:
Kalkylperiod: 10–25 år.
Årlig inflation: 1,5 procent för 2026 och därefter 2,0
procent årligen (Riksbankens inflationsmål)
Årlig hyresutveckling
lokalkontrakt:
Enligt gällande hyreskontrakt, 50–100
procent av KPI eller en fast uppräkning
om 2–3 procent årligen. KPI oktober 2025
uppgick till 0,92 procent, vilket påverkar
hyresutvecklingen för 2026. Framöver
antas KPI motsvara bedömt inflations-
antagande.
Årlig hyresutveckling
bostadskontrakt:
3,25 procent för 2025 till 2026, 2,50
procent för 2026 till 2027 och därefter
2 procent årligen. En fastighet med pre-
sumtionshyra föreligger i beståndet.
Årlig ökning av drift
och underhåll:
100 procent av KPI.
Kalkylränta för
nuvärdesberäkning:
Varierande beroende av fastighetens
geografiska läge och uthyrningsändamål.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 84 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
84
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Förväntad normaliserad hyra vid kontraktsslut, kr/kvm 1 899 1 629 1 758 1 711 1 539 1 618
Aktuell hyra, kr/kvm 1 895 1 591 1 684 1 668 1 532 1 582
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år 1) - - 7,0 7,2 4,9 4,1
Förväntad långsiktig vakans vid restvärdesår, % 0,8 1,5 5,1 5,1 6,0 6,4
Initial vakans, % 1,4 2,2 5,1 4,3 5,2 8,6
Förväntat normaliserat driftsnetto vid restvärdesår, kr/kvm 1 379 1 090 1 267 1 210 1 112 1 132
Kalkylränta, % 6,53 6,67 6,82 6,82 8,19 8,09
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % 4,49 4,71 5,72 5,75 6,15 6,10
¹) Ej applicerbart för bostäder då bostadskontrakt har en uppsägningstid på tre månader.
I ovanstående tabell hänvisas till restvärdesår, vilket i Brinovas
bestånd vanligtvis är i år 10, men kan variera mellan 10–25 år
beroende på fastighetstyp och gällande kontrakt.
Värderingsmetod
Det bedömda marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter har per 31
december fastställts genom extern fastighetsvärdering. Värderings-
metoden för att fastställa Brinovas marknadsvärden utgörs primärt
av avkastningsbaserad metod kompletterat med ortsprismetod som
stöd, genom att marknaden kontinuerligt bevakas och att genom-
förda transaktioner noteras samt analyseras. I nedanstående tabell
avser andelen kopplat till ortsprismetoden befintliga byggrätter samt
andelen för övrig värderingsmetod motsvaras av projektfastigheter
samt tomträttsvärden.
Fördelning av värderingsmetod Mkr %
Avkastningsmetod 18 581,9 97
Ortsprismetod 48,0 0
Övrig värderingsmetod 503,6 3
Summa 19 133,5 100
Vid tillämpning av avkastningsmetoden genomförs en individuell
värdering av varje fastighet. Detta görs genom att beräkna nuvärdet
av fastighetens förväntade framtida driftnetton samt restvärdet. De
bedömda hyresinbetalningarna och drifts- samt underhållsutgifter-
na baseras på faktiska intäkter och kostnader tillsammans med
värderarens erfarenhet av liknande objekt samt branschmässiga
nyckeltal och bedömd marknadshyra. Ingående parametrar är såle-
des avstämda gentemot marknaden. För att anpassa kassaflödet
till marknaden beaktas eventuella förändringar i uthyrningsgrad och
uthyrningsnivåer, samt marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och
direktavkastningskrav. Kalkylperioden för respektive fastighet varierar
mellan 10–25 år beroende på löptiden av befintliga hyresavtal.
Ortsprismetoden bygger på analyser av kända marknadsöverlå-
telser för fastigheter som anses vara jämförbara med värderingsob-
jektet. Metoden innebär att bedömningen görs med hjälp av betalda
priser för liknande fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid
jämförelsen beaktas den värdeutveckling som inträffat mellan fastig-
hetsöverlåtelsen och tidpunkten för värderingen. Har det genomförts
få försäljningar i det för fastigheten aktuella området, studeras
transaktioner i närliggande och/eller jämförbara orter.
Vid bedömning av byggrätter tillämpar värderaren ortsprismetod,
avkastningsmetod och en förenklad exploateringskalkyl. Värderaren
grundar bedömningen på prisnivåerna i liknande marknader, mark-
anvisningar och transaktioner samt på hur marknaden uppfattar det
specifika objektet.
Projektportföljen värderas till nedlagda kostnader, byggrättsvär -
de samt med beaktande av eventuell negativ förändring i verkligt
värde. Vid värdering av pågående projekt beaktas även risker och
osäkerhetsfaktorer såsom tidsaspekter, graden av färdigställande
och lokala marknadsrisker för att säkerställa att inga projekt är vär-
derade högre än det bedömda marknadsvärdet vid färdigställandet.
Värderingsförutsättningar
Fastighetsvärdering innehåller bedömningar och antaganden som är
behäftade med en viss grad av osäkerhet. Direktavkastningskraven
på Brinovas fastigheter i lika bestånd har under 2025 i princip varit
oförändrat. Direktavkastningskravet vid utgången av 2024 jämfört
med vid utgången av 2025 har minskat med 49 punkter, vilket
primärt hänför sig till det förvärv som gjordes under 2025 av K-Fastig-
heters fastighetsbestånd för region syd. Brinovas totala orealiserade
värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 2025 uppgick till -66,1
Mkr (-2,1), vilket till största del hänför sig till en ökning av taxebund-
na kostnader.
Brinovas fastighetsbestånd består primärt av bostads- och sam-
hällsfastigheter. Brinovas kontrakterade hyror utgörs av 20 procent
samhällsfastigheter som kännetecknas av långsiktiga och kredit-
värdiga hyresgäster. Samhällsfastigheter används till övervägande
del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för
samhällsservice. Hyresavtalens genomsnittligt återstående löptid är
per den 31 december 2025 7,0 år. 64 procent av Brinovas kontrak-
terade hyror utgörs av bostadsfastigheter, som är ett tillgångsslag
som karakteriseras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och som
inflationsjusteras på sikt.
De fortsatta makroekonomiska osäkerheterna under året har med-
fört en fortsatt låg aktivitet på transaktionsmarknaden för fastigheter
generellt med lägre volym och färre transaktioner. Den låga aktivite-
ten kan försämra möjligheten till evidens för indata i värderingarna
både vid framtagande av marknadsmässiga avkastningskrav nära
värdetidpunkten vid användning av avkastningsmetoden samt att
hitta jämförbara transaktioner i närtid vid tillämpning av ortsprismeto-
den. Vid fastighetsvärderingar tas dock hänsyn till ett osäkerhetsin-
tervall som även i en marknad med god tillgång på evidens för indata
oftast uppgår till +/- 5–10%, för att avspegla den osäkerhet som
finns i gjorda antaganden och beräkningar. Se vidare under avsnittet
känslighetsanalys.
Kalkylränta
Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i
fastigheten knutna kapitalet. I den kalkylmodell som värdebedöm-
ningarna baseras på utgörs kalkylräntan av ett inflationsanpassat
direktavkastningskrav. Hur detta bedömts framgår av avsnittet
”direktavkastningskrav” nedan.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 85 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
85
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
I nedanstående tabell redovisas intervallet av kalkylräntor vid värderingarna:
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
Intervall kalkylränta, % 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Region Väst 5,50–7,45 5,50–7,33 5,25–8,25 5,25–8,22 6,82–9,76 6,78–9,71
Region Öst 5,12–7,44 5,03–7,43 5,20–9,92 5,20–9,87 6,00–10,62 6,00–10,26
I nedanstående tabell redovisas genomsnittlig kalkylränta av värderingarna:
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
Genomsnittlig kalkylränta, % 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Region Väst 6,48 6,66 6,85 6,81 7,82 7,81
Region Öst 6,60 6,70 6,74 6,84 8,40 8,30
Direktavkastningskrav
Fastigheternas direktavkastningskrav analyseras med hänsyn till
varje fastighets unika risk och med stöd av den externa värderarens
kännedom om marknaden och hur investerare ser på marknaden
genom analys av transaktioner som genomförs. Marknadsrisken re-
laterar till den övergripande ekonomiska utvecklingen och påverkas
av faktorer som investerares preferenser mellan olika tillgångsslag
och finansieringsmöjligheter. Samtidigt påverkas den specifika
fastighetsrisken av variabler som fastighetens läge, fastighetstyp,
standard på den uthyrningsbara ytan, kvalitet på installationer,
hyresgäst och kontraktsvillkoren.
De vid värderingen använda direktavkastningskraven är härledda
från transaktioner på fastighetsmarknaden. Liten transaktionsvolym
och få jämförbara transaktioner leder till större osäkerhet i värde-
bedömningarna, men inte i sig till högre direktavkastningskrav. I
grunden baseras marknadens direktavkastningskrav på en riskfri
realränta, risktillägg som är beroende av den aktuella fastighetens
och delmarknadens förutsättningar samt förväntningar om driftnetto-
nas reala utveckling. Generellt sett leder stigande riskfria realräntor
till stigande direktavkastningskrav på fastighetsmarknaden. Även
osäkerhet om framtida hyres- och värdeutveckling leder till höjda
direktavkastningskrav.
I nedanstående tabell redovisas intervallet av direktavkastningskrav vid värderingarna:
Intervall direkt-
avkastningskrav, %
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Region Väst 3,87–5,40 3,91–5,31 4,62–6,17 4,62–6,17 4,78–7,66 4,79–7,66
Region Öst 3,11–5,38 3,11–5,43 5,07–7,82 5,07–7,82 4,81–8,50 4,79–8,20
I nedanstående tabell redovisas genomsnittligt direktavkastningskrav av värderingarna:
Genomsnittligt direkt-
avkastningskrav, %
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Region Väst 4,44 4,70 5,54 5,55 5,76 5,81
Region Öst 4,56 4,74 6,14 6,19 6,37 6,34
Kr
2021 2022 2023 2024 202520202019201820170
10
20
30
40
50
60
Långsiktigt substansvärde per aktie
Aktiekurs
Känslighetsanalys
En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en
investerare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt.
Värderingen är gjord utefter vedertagna modeller och vissa antagan-
den om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast
säkerställas via en transaktion mellan två oberoende parter. Ett
osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/-5–10 procent.
Marknadsvärderingarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån
känslighetsanalys uppskattat osäkerhetsintervall om +/- 5–10
procent. Vid en avvikelse i värde om fem procent på Brinovas fastig-
hetsportfölj påverkas resultat och tillgång med 957 Mkr (427), dock
ingen påverkan kassaflödesmässigt då avvikelsen är orealiserad.
Vid en förändring om +/- 0,25 procent av direktavkastningskravet
förändras fastighetsvärdet med cirka -913/985 Mkr (-367/392),
vilket motsvarar en förändring i substansvärdet om cirka -4,0/4,3
kr/aktie (-3,8/4,1).
Brinovas stängningskurs den 30 december 2025 var 15,90 kr,
vilket var 17,28 kr lägre per aktie jämfört med det långsiktiga
substansvärdet om 33,18 kr vilket motsvarar en skillnad om -52
procent. I nedan diagram redogörs för den historiska relationen
mellan långsiktigt substansvärde och aktiekurs.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 86 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
86
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Vid värdering på aktiemarknaden kan portföljpremier eller portfölj-
rabatter prissättas, medan vid värdering av fastigheter bedöms varje
fastighet enskilt. Belåningsgraden har även betydelse på aktiepriset
då aktiepriset värderar det egna kapitalet, det vill säga skillnaden
mellan tillgångar och skulder. Därtill hör att aktievärdering även
påverkas av externa bedömningar av bolagets ägarbild, styrelse,
ledning samt marknadens bedömning av bolagets makroekonomiska
omvärld.
Många fastighetsbolag handlas idag med en rabatt gentemot
substansvärdering, vilket även är fallet för Brinova. Det kan delvis
förklaras av att fastighetsvärderingar görs på många års sikt medan
aktiekurser handlas på kortare sikt. Historiskt sett är dock korrela-
tionen mellan priset av noterade fastighetsaktier och underliggande
fastighetstillgångar förhållandevis starkt. På kortare sikt kan dock
inte detta påvisas för att ge ett heltäckande svar när det gäller
värdet på fastigheterna. Sammantaget gör detta att fastighetsvärde-
ringar och aktievärderingar inte kan likställas. Fastighetsvärderingen
följer en strikt disciplin syftande till att fastställa tillgångens försälj-
ningsvärde under strukturerade förhållanden, medan aktievärdering
inkluderar en analys av hela bolagets situation inklusive bolagets
omvärld.
Verkligt värde av fastigheter utgör en uppskattning av det troliga
försäljningspriset på marknaden vid en viss värdetidpunkt. Trots det-
ta kan det verkliga priset endast fastställas vid faktisk genomförande
av en transaktion. För att belysa osäkerheten kring bedömningar av
marknadsvärde, brukar ofta ett värdeintervall anges, vilket vanligtvis
ligger inom spannet av +/- 5–10 procent. Denna variation kan dock
variera beroende på faktorer såsom marknadssituation, fastighetens
standard och investeringsbehov. Om data i värderingsmodellen
ändras skulle detta resultera i förändringar av fastigheternas värde
enligt nedanstående tabeller.
Direktavkastningskravet för en fastighet bedöms bland annat
utifrån hyresnivå, vakans samt fastighetens driftskostnader. Utöver
detta så bedöms direktavkastningskraven för en fastighet bland
annat på realränta och riskpremien, där riskpremien till exempel
påverkas av fastighetens läge, befintliga hyresgäster och löptid på
hyreskontrakt. Således kan en ändring av exempelvis hyran påverka
det bedömda direktavkastningskravet för fastigheten. I känslighets-
analysen nedan har dock ingen beaktning till detta gjorts utan bör
ses som en information hur olika förändringar isolerat påverkar
marknadsvärdet.
Fastighetsvärde vid andra kalkylmässiga direktavkastningskrav, per fastighetskategori
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter¹) Totalt
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
0,50 procentenheter lägre 15 489,6 4 207,7 3 595,5 3 603,6 1 613,2 1 192,7 486,3 342,9 21 184,6 9 346,8
0,25 procentenheter lägre 14 634,6 3 986,9 3 455,1 3 453,2 1 550,3 1 145,8 486,3 342,9 20 126,3 8 928,8
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning 13 850,8 3 783,4 3 304,8 3 311,9 1 491,6 1 101,6 486,3 342,9 19 133,5 8 539,8
0,25 procentenheter högre 13 125,5 3 594,7 3 171,2 3 178,8 1 435,0 1 059,9 486,3 342,9 18 218,0 8 176,3
0,50 procentenheter högre 12 452,9 3 418,8 3 045,7 3 053,1 1 381,9 1 020,4 486,3 342,9 17 366,8 7 835,2
Fastighetsvärde vid förändrade hyresintäkter, per fastighetskategori
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter¹) Totalt
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
5 procentenheter högre 14 761,9 3 827,0 3 458,9 3 451,5 1 567,7 1 151,3 486,3 342,9 20 274,8 8 772,7
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning 13 850,8 3 783,4 3 304,8 3 311,9 1 491,6 1 101,6 486,3 342,9 19 133,5 8 539,8
5 procentenheter lägre 12 938,1 3 739,9 3 149,1 3 172,3 1 414,3 1 051,9 486,3 342,9 17 987,8 8 306,9
Fastighetsvärde vid förändrade driftskostnader, per fastighetskategori
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter¹) Totalt
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
5 procentenheter lägre 14 071,6 3 856,3 3 347,5 3 353,6 1 511,2 1 117,0 486,3 342,9 19 416,6 8 669,8
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning 13 850,8 3 783,4 3 304,8 3 311,9 1 491,6 1 101,6 486,3 342,9 19 133,5 8 539,8
5 procentenheter högre 13 628,4 3 710,5 3 260,5 3 270,2 1 470,8 1 086,2 486,3 342,9 18 846,0 8 409,8
¹) Fastigheter under uppförande och projektfastigheter värderas till nedlagda kostnader, byggrättsvärde samt med beaktande av eventuell negativ förändring i verkligt värde.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 87 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
87
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 16. Inventarier
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärde 4,8 4,6 4,8 4,6
Årets anskaffningar 3,3 0,2 3,2 0,2
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8,1 4,8 8,0 4,8
Ingående avskrivningar -3,7 -3,0 -3,7 -3,0
Årets avskrivningar -1,2 -0,7 -1,2 -0,7
Utgående ackumulerade avskrivningar -4,9 -3,7 -4,9 -3,7
Summa inventarier 3,2 1,1 3,1 1,1
NOT 17. Nyttjanderättstillgångar
Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs hu-
vudsakligen av avtal avseende tomträtter och fordon. I koncernens
rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form av
tomträtter i posten förvaltningsfastigheter medan fordon och lokaler
redovisas i posten nyttjanderättstillgångar. För löptidsanalys avseen-
de nyttjanderättstillgångar se not 4 för finansiell riskhantering
Koncernen
2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärde 11,1 9,9
Tillkommande avtal 5,6 2,7
Omvärderade avtal 1,3 0,5
Avslutade avtal -1,9 -2,0
Utgående ackumulerat
anskaffningsvärde 16,1 11,1
Ingående avskrivningar -7,3 -6,0
Årets avskrivningar -4,1 -3,2
Avslutade avtal 1,8 1,9
Utgående ackumulerade avskrivningar -9,6 -7,3
Utgående redovisat värde 6,5 3,8
NOT 18. Andelar i koncernföretag
Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående anskaffningsvärde 1 184,4 1 057,0
Årets förvärv 4 240,2 0,0
Årets anskaffningar 0,0 0,0
Lämnade kapitaltillskott 48,0 127,4
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden 5 472,6 1 184,4
Ackumulerade nedskrivningar
Ingående ackumulerade nedskrivningar -91,1 -91,0
Årets nedskrivningar 0,0 -0,1
Utgående ackumulerade
nedskrivningar -91,1 -91,1
Bokfört värde vid årets slut 5 381,5 1 093,3
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 88 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
88
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 19. Specifikation av andelar i koncernföretag
Moderbolaget innehar, direkt eller indirekt, andelar i följande dotterbolag:
Namn Org. nr. Säte
Kapital-/
röstandel
Rösträtts-
andel
Antal
andelar
2025-12-31
Redovisat
värde
2024-12-31
Redovisat
värde Verksamhet
Brinova Holding AB 559084-7819 Helsingborg 100% 100% 50 000 322,1 285,4 Holdingbolag
Brinova Färgaren AB 556979-2889 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Eslöv Garvaren 17 AB 559113-8192 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Holding Vellinge AB 559047-9712 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Fina Fågeln AB 556694-4400 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Rödebyholm AB 559081-5709 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Sadeln AB 559111-1694 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Trivselborgen AB 556196-5178 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Vilande
Brinova Kristianstad 1 AB 559120-1719 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 2 AB 559120-1701 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 3 AB 559120-1636 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 4 AB 559120-1644 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 5 AB 559120-1610 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 6 AB 559120-1628 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Hammarby 1:123 AB 559068-9450 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Mjövik 2:36 AB 559142-4394 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Mjövik 2:76 AB 559142-4410 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bjärred AB 556677-0953 Helsingborg 100% 100% 1 600 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kävlinge Bäcken AB 559059-5087 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kävlinge T-hörningen AB 556969-3129 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Lund Soldaten 14 AB 556938-5866 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Specialfastigheter AB 556599-5809 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Flaggskepparen 3 AB 556699-6442 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Sjollen 13 AB 559155-5478 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bjuv Kvadraten AB 559008-1633 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Frimuraren 2 AB 556173-8211 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Västra Nättraby 10:87 AB 559079-3906 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 9 AB 559230-5048 Helsingborg 100% 100% - 0,0 0,0 Fusionerat
Brinova Ögonstenen 2 AB 559480-9765 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Rödeby AB 559223-2291 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Binga 9:237 AB 559223-2309 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Oxie Bostad AB 559198-7580 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten i Kristianstad 3 AB 559030-6352 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten 5 i Kristianstad AB 556825-9849 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten 6 i Kristianstad AB 559030-6345 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Armborstet 8 AB 556760-6644 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Nackstycket AB 556983-2495 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Styrman AB 559081-2128 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Helsingborg Rosmarinen AB 559010-5424 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 1 AB 559242-6240 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Vilande
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 89 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
89
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Namn Org. nr. Säte
Kapital-/
röstandel
Rösträtts-
andel
Antal
andelar
2025-12-31
Redovisat
värde
2024-12-31
Redovisat
värde Verksamhet
Brinova Skurup Tell 13 AB 559260-6056 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Radhus på fäladen AB 559323-9915 Helsingborg 100% 100% 250 - - Avyttrad
Brinova Täppet AB 559242-6232 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Ankarcrona AB 559028-2934 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Järnsaxa AB 559164-1286 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Skeppsbrokajen AB 559022-4274 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Lugnet AB 559242-6224 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova O-diket 10 AB 556776-2660 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Holding Bara AB 556858-4311 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Bara Kuben AB 556715-1773 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bara Torghuset AB 556858-4360 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bara Centrumhuset AB 556858-4378 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Hällbo AB 556847-2756 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Hammaren 1 AB 556943-5000 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Sandryggen AB 559034-8651 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Slätthög 5 AB 556820-6592 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Padel AB 559291-0177 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Padelverksamhet
Brinova Ankaret AB 556030-8438 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Göta AB 559253-1452 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova F-karen AB 556236-8208 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova M S-bock AB 559043-0640 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Norden AB 559253-1460 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Östra Rödeby AB 559224-9469 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Passaren och Pennan AB 559088-3350 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Brågarp 6:883 AB 559236-0282 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Nattskärran AB 559315-6192 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Dekoratören AB 556489-1322 Helsingborg 100% 100% 8 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Fältmarskalken AB 559018-4122 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova HK AB 556838-5966 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Östermalm Holding AB 559341-7172 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Östermalm 1 AB 559341-7180 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Vilande
Brinova Östermalm 2 AB 559341-6943 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Vilande
Brinova Östermalm 3 AB 559341-6950 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Billesholms Gård 9:467 AB 559172-2516 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Clerk AB 556955-7662 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Vakteln AB 559146-5991 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Sheldon AB 556901-3971 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Klättermus AB 556745-5778 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Skeppsbron 2 AB 559420-7150 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Holding 1.2 AB 559429-5908 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Bankmannen 14 AB 559238-4324 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Hjärup 4:306 AB 559341-5051 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Projekt AB 559061-2940 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,1 0,1 Projektbolag
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 90 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
90
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Namn Org. nr. Säte
Kapital-/
röstandel
Rösträtts-
andel
Antal
andelar
2025-12-31
Redovisat
värde
2024-12-31
Redovisat
värde Verksamhet
Brinova Invest AB 556549-0454 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,1 0,1 Holdingbolag
Brinova Bolagret AB 559175-3289 Helsingborg 100% 100% 500 0,1 0,1 Förrådsverksamhet
Brinova Flexworks AB 559181-4107 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Vilande bolag
Brinova Skooghs AB 556191-3129 Helsingborg 100% 100% 25 000 18,0 18,0 Fastighetsbolag
Brinova Helsingborg AB 556349-8335 Helsingborg 100% 100% 136 594 0,2 0,2 Vilande
Brinova Eslöv Holding AB 556933-5796 Helsingborg 100% 100% 500 228,7 228,7 Holdingbolag
Brinova Dannemannen 33 AB 556933-5945 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Gjutaregården AB 556933-5705 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Berga AB 556937-4480 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Dannemannen 36 AB 559058-8306 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Dannemannen 37 AB 559058-8355 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova S-ärlan 3 AB 556775-4642 Helsingborg 100% 100% 1 000 41,0 39,3 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Lindblad AB 559046-9770 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,7 0,7 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Bostäder AB 559075-4601 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,8 0,5 Fastighetsbolag
Brinova Tigern AB 556704-6460 Helsingborg 100% 100% 1 000 5,0 5,0 Fastighetsbolag
Brinova Landskrona Holding AB 556715-5485 Helsingborg 100% 100% 1 000 180,5 180,5 Holdingbolag
Brinova Landskrona 1 AB 556683-4460 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Gallerian AB 556787-1776 Helsingborg 100% 100% 100 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Köpmannen AB 556787-1784 Helsingborg 100% 100% 100 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Landskrona 3 AB 556595-6546 Helsingborg 100% 100% 20 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Landskrona 2 AB 556728-8658 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
HB Elefanten i Oskarshamn 916423-3455 Helsingborg 100% 100% 100 0,0 0,0 Vilande
Brinova Göingegeten AB 559061-1090 Helsingborg 100% 100% 500 2,0 1,5 Fastighetsbolag
Brinova Lomma AB 559061-1082 Helsingborg 100% 100% 500 27,9 27,7 Fastighetsbolag
Brinova B-stenen 5 AB 559061-1074 Helsingborg 100% 100% 500 17,4 16,9 Fastighetsbolag
Brinova Stanstorp AB 559061-1116 Helsingborg 100% 100% 500 14,8 14,6 Fastighetsbolag
Brinova Karaby AB 559061-7832 Helsingborg 100% 100% 500 7,3 7,0 Fastighetsbolag
Brinova Malmö AB 556753-4960 Helsingborg 100% 100% 100 000 111,3 109,3 Fastighetsbolag
Brinova Barsebäck AB 556741-6234 Helsingborg 100% 100% 1 000 16,8 16,8 Fastighetsbolag
Brinova Oxie AB 556471-9317 Helsingborg 100% 100% 7 000 66,3 63,9 Fastighetsbolag
Brinova Sjöhem AB 556785-5027 Helsingborg 100% 100% 100 000 69,0 69,0 Fastighetsbolag
Brinova Ödåkra AB 559065-0155 Helsingborg 100% 100% 1 000 2,5 2,5 Fastighetsbolag
Brinova Sjöhem 8 AB 556817-0475 Helsingborg 100% 100% 500 8,7 5,5 Fastighetsbolag
Brinova Holding 1.1 AB 556995-9587 Helsingborg 100% 100% 500 4 240,2 0,0 Holdingbolag
Brinova Danmark Aps DK 44622416 Köpenhamn 100% 100% 40 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Ballerup Holding Aps DK 44623927 Köpenhamn 100% 100% 40 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Ballerup Aps DK 41772867 Köpenhamn 100% 100% 40 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Ballerup Parkering Aps DK 44817659 Köpenhamn 100% 100% 40 000 0,0 0,0 Parkeringsbolag
Brinova Parkerings AB 559077-1316 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Parkeringsbolag
Brinova Helsingborg Viktoria AB 559311-8515 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Amerika Norra AB 556750-2272 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Söder AB 556915-0393 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Brigaden AB 559076-5888 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 91 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
91
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Namn Org. nr. Säte
Kapital-/
röstandel
Rösträtts-
andel
Antal
andelar
2025-12-31
Redovisat
värde
2024-12-31
Redovisat
värde Verksamhet
Brinova Magasinet AB 556978-8259 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Mariehäll AB 556978-7848 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Uven AB 556726-9377 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Nyponrosen AB 556876-2909 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Flora AB 556750-0979 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Skymningen AB 559192-8444 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Viken 1 AB 556995-8779 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Viken 2 AB 556806-0791 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Fogdaröd AB 559347-7481 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Nocken AB 559093-6232 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Pelikanen AB 559150-8725 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Spoven AB 556806-8471 Helsingborg 100% 100% 15 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Växjö AB 559225-7967 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Trollet 2 AB 559258-4642 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Örnen 33 AB 559096-7195 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Örnen 34 AB 559096-7245 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Saltmästaren AB 559081-9693 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Landskrona 4 AB 556837-4754 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Landskrona 5 AB 556837-4747 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Yxan AB 559276-4483 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Höfånget AB 559094-9144 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Hässjan AB 559023-2913 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Högaffeln AB 559023-2921 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Malmö 2 AB 556980-3553 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Skjutskontoret AB 559169-2131 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Hässleholm 1 AB 556827-7569 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Limkokaren AB 556959-7643 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Vagnmakaren AB 556419-6201 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova T4 AB 556040-3957 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Älmhult AB 556977-8664 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Maglegården AB 556772-6384 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Stjärneholm 2 AB 559475-0050 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Stjärneholm 3 AB 559475-0068 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Stjärneholm 4 AB 559474-9888 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Stjärneholm 5 AB 559474-9946 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova T4 Fastighets AB 556824-2969 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Täppet 2 AB 559317-1191 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 7 AB 559242-0839 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad Söderberg 1 AB 556722-8886 Helsingborg 100% 100% 1 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Stafvre AB 556639-9837 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Torget AB 559027-5334 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 8 AB 556846-9703 Helsingborg 100% 100% 5 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
5 381,5 1 093,3
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 92 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
92
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 20. Andra långfristiga fordringar
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Ingående anskaffningsvärden 2,0 11,7 1,0 0,0
Tillkommande fordringar 0,0 1,0 0,0 1,0
Amorteringar, avgående fordringar -1,0 -10,7 -1,0 0,0
Utgående redovisat värde 1,0 2,0 0,0 1,0
Andelar i Landskrona Stadsutveckling AB 1,0 1,0 0,0 0,0
Övrigt 0,0 1,0 0,0 1,0
Redovisat värde 1,0 2,0 0,0 1,0
Under 2024 beslutades det att inte fullfölja tillträdet av fastigheten Varmröken 1 i Kävlinge. 10,1 Mkr
av avgående fordringar avser nedskrivning av handpenning och återfinns i koncernens rapport över total-
resultatet som realiserad värdeförändring av långfristig fordran.
NOT 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag
Långfristiga fordringar koncernföretag
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Ingående balans 0,0 0,0 0,0 0,0
Årets nettoförändring 60,7 0,0 60,7 0,0
Redovisat värde 60,7 0,0 60,7 0,0
Redovisat värde om 60,7 Mkr för koncernen och moderbolaget avser fordringar på K-Fast Holding AB,
hänförligt till förvärvade projekt som regleras i takt med dess färdigställande.
Kundfordringar koncernföretag
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Ingående balans 0,0 0,0 0,0 0,0
Årets nettoförändring 0,4 0,0 0,0 0,0
Redovisat värde 0,4 0,0 0,0 0,0
Redovisat värde om 0,4 Mkr för koncernen avser kundfordringar på K-Fast Holding AB koncernen.
Kortfristiga fordringar koncernföretag
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Ingående balans 0,0 0,0 1 915,0 1 888,3
Årets nettoförändring 0,0 0,0 597,4 26,7
Redovisat värde 0,0 0,0 2 512,4 1 915,0
För redovisat värde om 2 512,4 Mkr för moderföretaget föreligger det ingen formell amorteringsplan.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Kortfristiga skulder koncernföretag
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Ingående balans 0,0 0,0 853,5 837,0
Årets nettoförändring 63,8 0,0 731,1 16,5
Redovisat värde 63,8 0,0 1 584,6 853,5
Redovisat värde om 63,8 Mkr för koncernen avser 0,6 Mkr avseende skulder till K-Fast Holding AB kon-
cernen främst hänförligt till projektverksamhet, samt 63,2 Mkr avser reverser utfärdade i samband med
förvärvet av K-Fastigheters portfölj.
Redovisat värde för moderföretaget avser 63,2 Mkr reverser utfärdade i samband med förvärvet av
K-Fastigheters portfölj som regleras i samband med färdigställande av förvärvade projekt.
1 584,6 Mkr (853,5) avser koncernskulder inom Brinova koncernen där ingen formell amorteringsplan
föreligger.
NOT 22. Kundfordringar
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Kundfordringar 18,3 5,9 0,0 0,1
Reservering kreditförluster -13,7 -3,1 0,0 0,0
Kundfordringar netto 4,6 2,8 0,0 0,1
Åldersfördelning – förfallna kundfordringar
0–30 dagar 2,7 0,7 0,0 0,1
31–60 dagar 1,3 0,3 0,0 0,0
61–90 dagar 0,9 0,3 0,0 0,0
>90 dagar 13,4 4,6 0,0 0,0
Reservering kreditförluster -13,7 -3,1 0,0 0,0
Summa 4,6 2,8 0,0 0,1
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Ingående reserveringar -3,1 -2,9 0,0 0,0
Uppbokade reserveringar -27,1 -4,1 0,0 0,0
Vändning uppbokade reserveringar 16,5 3,9 0,0 0,0
Summa utgående reserveringar -13,7 -3,1 0,0 0,0
Reservering görs för hyresfordringar som har varit förfallna i 60 dagar eller längre, med undantag där
betalningsplan föreligger eller andra omständigheter bedöms säkerställa att kundfordran kommer att
regleras. Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster till 6,6 Mkr (1,1).
Det verkliga värdet på koncernens kundfordringar överensstämmer med det redovisade värdet. Den
maximala exponeringen för kreditrisk på kundfordringar utgörs per balansdagen av det verkliga värdet.
Koncernen har ingen pant som säkerhet.
===== SIDA 93 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
93
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
NOT 23. Övriga fordringar
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Avräkning skattekonto 14,8 3,1 0,0 0,2
Fordran investeringsbidrag 0,0 4,0 0,0 0,0
Övriga fordringar 0,6 4,2 0,2 0,5
Redovisat värde 15,4 11,3 0,2 0,7
NOT 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Upplupna finansiella intäkter 0,0 4,6 0,0 4,6
Upplupen hyresintäkt 1,7 0,0 0,0 0,0
Upplupna övriga intäkter 2,6 2,1 0,4 0,5
Förutbetalda fastighetskostnader 13,8 5,9 0,0 0,0
Periodiserade hyresrabatter 1,6 1,2 0,0 0,0
Förutbetalda administrationskostnader 6,7 3,5 6,7 3,5
Redovisat värde 26,4 17,3 7,1 8,6
NOT 25. Likvida medel
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Banktillgodohavanden 108,1 31,0 96,2 22,0
Utgående balans 108,1 31,0 96,2 22,0
NOT 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital
Aktiekapitalet i moderföretaget Brinova Fastigheter AB uppgår till 921,0 Mkr (390,9) och fördelar sig på
230 261 173 aktier (97 715 301). Aktierna har ett kvotvärde på 4 kr per aktie. Aktierna är uppdelade på
45 243 831 aktier (19 200 000) av serie A där varje aktie motsvaras av tio röster samt 185 017 342
aktier (78 515 301) av serie B där varje aktie motsvaras av en röst. Alla per balansdagen registrerade
aktier är fullt betalda. Övrigt tillskjutet kapital består av överskjutande kapital vid nyemissioner.
Specifikation över förändringar i eget kapital återfinns i rapporten Förändringar i eget kapital, vilken
följer närmast efter balansräkningen.
Händelse
Registrering
bolagsverket Antal A-aktier Antal B-aktier Aktiekapital, kronor
Nybildning 2011-02-02 500 50 000
Nyemission 2011-03-21 500 50 000
Split 2011-11-07 9 000 0
Nyemission 2011-12-16 1 490 000 14 900 000
Nyemission 2015-01-23 517 606 5 176 060
Nedsättning 2015-04-09 0 -2 017 606
Nyemission 2015-04-09 333 333 2 999 997
Nyemission 2015-05-07 704 348 6 339 132
Apportemission 2015-05-07 521 435 4 692 915
Nedsättning 2015-08-21 0 -17 883 610
Apportemission 2015-08-21 5 513 044 22 052 176
Apportemission 2015-12-09 30 923 957 123 695 828
Apportemission 2016-01-22 2 211 928 8 847 712
Uppdelning aktieslag 2016-04-06 19 200 000 -19 200 000 0
Nyemission 2016-05-26 10 365 068 41 460 272
Nyemission 2016-12-21 11 782 052 47 128 208
Nyemission 2016-12-28 1 365 627 5 462 508
Nyemission 2016-12-28 3 000 000 12 000 000
Nyemission 2016-12-29 3 575 050 14 300 200
Nyemission 2020-04-07 7 231 344 28 925 376
Nyemission 2020-09-08 4 837 614 19 350 456
Nyemission 2021-05-24 8 198 867 32 795 468
Nyemission 2021-09-15 4 816 063 19 264 252
Nyemission 2022-05-04 317 965 1 271 860
Nyemission 2025-04-01 26 043 831 106 502 041 530 183 488
Utgående värde 45 243 831 185 017 342 921 044 692
Resultat per aktie
Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat med det genomsnittliga
antalet utestående aktier under året. För 2025 uppgår genomsnittligt antal utestående aktier till
197 136 219 (97 715 301).
===== SIDA 94 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
94
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 27. Upplåning och räntederivat
Koncernens räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick vid rapportperiodens slut till 11 371,9 Mkr
(5 226,9) innebärande en nettobelåningsgrad om 58,9 procent (60,8). Banklånen är tagna i Danske
Bank, Handelsbanken, Nordea, SBAB, SEB, Sparbanken i Karlshamn, Sparbanken Skåne, Sparbanken
Syd och Swedbank. Lån om 11 075,4 Mkr (5 226,9) är upptagna i svenska kronor, medan 296,5 Mkr
(0,0) är upptagna i danska kronor. Per 31 december 2025 fanns outnyttjade kreditlöften eller kreditramar
om 263,8 Mkr (100,0).
Lånen löper med rörlig ränta, därför anses det verkliga värdet på kort- och långfristig upplåning i det
närmaste motsvara dess redovisade värden.
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Långfristiga skulder till kreditinstitut
Banklån 9 985,2 1 989,9 0,0 118,3
9 985,2 1 989,9 0,0 118,3
Kortfristiga skulder till kreditinstitut
Banklån 1 386,7 3 237,0 113,2 2,0
1 386,7 3 237,0 113,2 2,0
Kreditfacilitet
Checkräkningskredit, beviljat belopp 100,0 100,0 100,0 100,0
Ej utnyttjade ramavtal 163,8 0,0 0,0 0,0
263,8 100,0 100,0 100,0
Långfristiga räntebärande skulder uppgick till 9 985,2 Mkr (1 989,9). Den kortfristiga delen av de ränte-
bärande skulderna uppgick samma dag till 1 386,7 Mkr (3 237,0). Kortfristiga räntebärande skulder
utgörs av avtalsenliga amorteringar under kommande 12 månader med tillägg för lån som förfaller till åter-
betalning under motsvarande period. Brinova strävar efter att ha en lång kapitalbindning på sina lån för att
därmed minska den kortfristiga finansieringsrisken. Brinova hade per 31 december 2025 en genomsnittlig
kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 2,0 år (1,3).
Ränte- och kapitalbindning
Ränteförfall Låneförfall
Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, % 1) Andel, % Lånebelopp, Mkr Andel, %
<1 6 872,6 4,11 60 1 386,7 12
1–2 300,0 0,91 3 3 148,5 28
2–3 892,0 2,33 8 5 400,9 47
3–4 300,0 1,68 3 1 152,7 10
4–5 600,0 2,28 5 283,1 3
5–6 700,0 1,42 6 0,0 0
6–7 1 100,0 1,98 10 0,0 0
7–8 607,3 3,05 5 0,0 0
Totalt 11 371,9 3,28 100 11 371,9 100
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej reflekterar
aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 3,2 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för
outnyttjade lånelöfte
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Räntesäkringar via ränteswap
Startår Slutår Ränta, %
Nominellt
belopp, Mkr
Värde
2025-12-31, Mkr
Värde
2024-12-31, Mkr
2019 2025 0,0 (100,0) - 1,6
2019 2025 0,6 (100,0) - 0,4
2020 2025 0,0 (200,0) - 3,9
2022 2025 0,3 (750,0) - 7,6
2016 2026 1,1 100,0 0,8 2,3
2019 2026 0,0 50,0 0,6 1,9
2018 2027 1,3 100,0 1,6 3,0
2019 2027 0,8 100,0 1,5 3,4
2021 2027 0,7 100,0 2,9 4,9
2018 2028 1,2 200,0 4,3 7,2
2023 2028 2,5 200,0 -1,3 -0,8
2023 2028 2,9 300,0 -6,0 -7,9
2025 2028 2,2 200,0 -0,2 0,0
2021 2029 0,8 100,0 6,3 8,0
2024 2029 2,1 200,0 1,6 2,7
2023 2030 2,8 200,0 -2,7 -3,4
2025 2030 2,0 200,0 -0,1 0,0
2025 2030 2,0 200,0 -0,1 0,0
2021 2031 0,2 200,0 1,1 5,4
2021 2031 0,5 150,0 5,8 8,9
2023 2031 2,7 100,0 -1,9 -2,7
2025 2031 2,4 250,0 1,2 1,2
2025 2032 1,9 200,0 0,0 0,0
2025 2032 1,9 200,0 -0,1 0,0
2025 2032 1,9 200,0 0,2 0,0
2025 2032 2,0 200,0 0,1 0,0
2025 2032 2,1 100,0 -0,9 0,0
2025 2032 2,2 200,0 -0,9 0,0
2023 2033 2,7 200,0 -4,1 -8,3
2023 2033 3,0 150,0 -2,5 -2,7
2023 2033 3,4 257,31) -9,1 0,0
Totalt 4 657,3 -1,9 36,6
1) Avser swap i DKK kronor omräknat till SEK per balansdagen. Swap som tillkom då Brinova övertog K-fastigheters portfölj i region Syd
den 1 april 2025.
===== SIDA 95 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
95
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 28. Övriga skulder
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Mervärdesskatterelaterade skulder 3,7 7,5 2,6 2,5
Depositioner hyresgäster 10,3 0,0 0,0 0,0
Övriga skulder 3,2 2,6 2,9 1,6
17,2 10,1 5,5 4,1
NOT 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Upplupna personalkostnader 11,2 8,9 10,9 8,7
Upplupna administrationskostnader 4,1 2,5 4,1 2,5
Upplupna driftskostnader 41,5 16,4 0,0 0,0
Upplupna finansiella kostnader 8,6 4,7 0,2 0,0
Förutbetalda hyresintäkter 117,3 76,6 3,7 3,7
Redovisat värde 182,7 109,1 18,9 14,9
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
NOT 30. Ställda säkerheter
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Säkerheter ställda för egna skulder
till kreditinstitut:
Fastighetsinteckningar 12 529,6 5 628,7 130,0 130,0
Pantsatta aktier i dotterbolag 3 302,1 1 414,9 2 088,7 1 292,4
Summa ställda säkerheter 15 831,7 7 043,6 2 218,7 1 422,4
För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar.
En uppsägningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella, större ägarförändring-
ar eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från bolagets sida eller insolvens.
NOT 31. Eventualförpliktelser
Koncernen Moderföretaget
2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Borgensförbindelser till förmån för
koncernföretags skulder till kreditinstitut 0,0 0,0 10 817,4 5 107,3
Andra eventualförpliktelser 9,4 7,9 3,5 3,5
Summa eventualförpliktelser 9,4 7,9 10 820,9 5 110,8
För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar.
En uppsägningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella, större ägarförändring-
ar eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från bolagets sida eller insolvens.
NOT 32. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys
Koncernen
2025 2024
Betalda räntor
Erhållen ränta 0,7 1,9
Erlagd ränta -333,3 -186,2
Förvärv av dotterföretag1)
Förvaltningsfastigheter 10 320,2 113,0
Rörelsefordringar 112,3 0,0
Lån -6 018,5 0,0
Rörelseskulder -109,7 -30,2
Köpeskilling 4 304,3 82,8
Köpeskilling 4 304,3 -82,8
Avgår: Apportemission -4 241,1 0,0
Avgår: Säljarreverser -63,2 0,0
Påverkan på likvida medel 0,0 -82,8
Avyttring av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter 11,9 42,7
Övervärde vid avyttring förvaltningsfastigheter 0,7 -4,1
Rörelsefordringar 2,0 0,0
Likvida medel 12,9 0,0
Rörelseskulder -5,7 -10,6
Köpeskilling 8,9 28,0
Påverkan på likvida medel 8,9 28,0
Förändring finansiella skulder
Ingående finansiella skulder 5 222,1 5 116,2
Upptagna lån 9 135,0 1 203,3
Förvärv förvaltningsfastigheter 6 000,6 0,0
Amortering av lån -8 989,6 -1 136,8
Valutaomräkning lån -1,0 0,0
Förändring finansiell leasing -4,0 -0,1
Förvärvad finansiell leasing 18,0 0,0
Värdeförändring derivatinstrument 23,8 39,5
Förvärvade derivatinstrument 14,7 0,0
Utgående finansiella skulder 11 419,6 5 222,1
1) Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterbolag har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av
följande poster.
===== SIDA 96 =====