FULLTEXT DEL 3 AV 4
Årsredovisning 2023
Styrelsen har utsett en People Committee som löpande utvärderar ledande befattningshavares ersättningsvillkor mot bakgrund av gällande mark nadsvillkor. Utskottet bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. People Committee ska bestå av minst tre styrelse ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och företagsledningen. People Committee har bland annat i uppgift att bereda rekryteringar till nyckelroller i koncernledningen och successionsfrågor, diskutera målstyrning rörande jämställdhets och mångfalds frågor, följa och utvärdera tillämpningen av de riktlin jer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman har beslutat samt följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen. People Committee ska sammanträda minst tre gånger om året och under 2023 har utskottet sam manträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var successionsplanering för lednings gruppen, vd och ledningsgruppsutvärdering, organisationens medarbetarundersökning, personal data, mångfaldsmål, lönerevision till ledande befattningshavare samt övergripande incitaments program STI och LTI inklusive utvärdering av STI mål. Vidare har People Committee utarbetat ett förslag till ersättningsrapporten. Information om ledamöterna i People Committee finns på sidorna 114–115. People Committee Styrelsen har utsett ett revisionsutskott som över vakar bland annat revisionsfrågor och bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. Revisionsutskottet ska bestå av minst tre styrelse ledamöter som inte är anställda av bolaget. Revi sionsutskottet har bland annat i uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och riskarbete samt att hålla sig informerad om revisionen av års redovisningen och koncernredovisningen löpande under året. Vidare ska revisionsutskottet fortlö pande träffa koncernens revisorer för att informera sig om revisionens inriktning och omfattning samt diskutera synen på koncernens risker. Revisionsut skottet ska även granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet och då särskilt upp märksamma om revisorerna tillhandahåller andra tjänster än revision (icke revisionsnära tjänster) samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. Revisionsutskott Revisionsutskottet ska sammanträda minst fem gånger om året, varav bolagets revisorer ska närvara vid minst två tillfällen. Under ett av de två tillfällena med revisorerna ska ingen från koncernledningen närvara. Under 2023 har utskottet sammanträtt fem gånger. Frågor som hanterades på mötena var bland annat finansiell rapportering inklusive översyn av framtida regelverk och dess eventuella påverkan på Castellum, värdering av fastighetsbeståndet, skatt, intern kontroll och riskhantering, revisorernas insats, opartiskhet och självständighet, eventuella pågående materiella tvister i koncernföretagen samt incidentrapportering från visselblåsartjänsten. Fördjupning har även skett i verksamhetsrelaterade frågor. Därtill har revisionsutskottet under året haft enskild tid med compliance och revisorerna utan koncernledningens närvaro. Information om ledamöterna i revisionsutskottet finns på sidan 114. Revisor Revisorn väljs av årsstämman och är en oberoende granskare av Castellums räkenskaper, bolagsstyr ningsrapport, hållbarhetsredovisning, rapport om gröna obligationer samt granskar även styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Årsstäm man har valt Deloitte till Castellums revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2024. Huvudansvarig revisor hos Deloitte är den auktoriserade revisorn Harald Jagner. Harald Jagner Castellums revisor 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 108 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 109 ===== Verkställande direktör och koncernledning Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt att styrelsen erhåller information och nödvän digt beslutsunderlag. Verkställande direktören leder arbetet i koncernledningen och fattar beslut efter samråd med dess ledamöter. Verkställande direktö ren är föredragande vid styrelsemöten och ska tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den infor mation som behövs för att följa bolagets och kon cernens ställning, resultat, likviditet och utveckling. Castellums koncernledning bestod per den 31 december 2023 av den verkställande direktören, COO, CFO, Chief Investment Officer, chefsjuristen, kommunikationsdirektören, Head of People & Culture, samt de verkställande direktörerna i de fem regionerna. Under 2023 har koncernledningen haft 14 möten. Information om medlemmarna i koncernled ningen finns på sidorna 116–117. Ersättning till ledande befattningshavare De nuvarande riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare antogs på Castellums års stämma 2022. Riktlinjerna omfattar ledande befattningshavare som ingår i Castellums koncernledning. Enligt riktlinjerna ska ersättningsnivåerna vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga. För ett fullgott arbete ska ersättning utgå i form av fast lön. Pensionsförmåner ska vara premiebestämda och inte överstiga 33 procent av den årliga lönen. Utöver fast lön ska rörliga ersättningar som belönar tydligt målrelaterade prestationer i enkla och transparenta konstruktioner enligt ett resultat och aktiekurs baserat incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värde skapande samt hållbarhetsarbetet inom koncernen. Bolaget har under 2023 följt de av årsstämman 2022 beslutade riktlinjerna, med undantag för att styrelsen har valt att nyttja rätten i riktlinjerna att till fälligt göra avsteg om det finns särskilda skäl och beslutat att ge några ledande befattningshavare ett engångsbelopp, inom ramen för riktlinjernas total maximala ersättning, till följd av det extraordinära året med extra arbete på grund av företrädesemis sionen. För ytterligare information angående ersätt ning till koncernledningen, se not 9. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare På årsstämman 2022 antogs följande riktlinjer för bestämmande av lön och annan ersättning till ledande befattningshavare i Castellum Aktie- bolag (publ) som gäller tills vidare. Riktlinjernas främjande av Castellums affärs- strategi, långsiktiga intressen och hållbarhet En övergripande målsättning med verksamheten i Castellum är att skapa en god utveckling av aktie ägarvärde över tid, vilket ska uppnås genom att implementera bolagets affärsstrategi. Affärsstrate gin innebär i korthet att Castellum genom verklig närhet till kund, innovation och kompetens, ska skapa framgångsrika och hållbara arbetsplatser i nordiska tillväxtregioner (för ytterligare information om Castellums affärsstrategi, se . Castellum ska ha de ersättningsnivåer och anställ ningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en koncernledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål, implementera affärsstrategin och tillvarata Castellums långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete. Styrel sen betraktar och utvärderar ersättningen som en helhet bestående av komponenterna fast lön, pen sionsförmåner, rörlig ersättning samt ickemonetära förmåner. Marknadsmässighet och konkurrenskraft ska gälla som övergripande principer för ersätt ningen till ledande befattningshavare i Castellum och dessa riktlinjer möjliggör att ledande befatt ningshavare kan erbjudas sådan ersättning. Beredning av frågor om ersättning till ledande befattningshavare I Castellum finns en People Committee som består av tre styrelseledamöter, inklusive styrelsens ord förande. People Committees ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled ningen. People Committee utser en av ledamöterna till ordförande i People Committee. I förhållande till styrelsen ska People Committee ha en beredande funktion i fråga om ersättningsprinciper, ersätt ningar och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. People Committee ska således utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som styrelsen ska underställa årsstämman för beslut, samt utvärdera tillämpningen av de riktlinjer årsstämman fattat beslut om. Vidare ska People Committee bereda, inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer, förslag rörande ersättning till verkställande direk tören och övriga ledande befattningshavare. People Committee ska årligen utvärdera verkställande direktörens insatser. Vidare ska People Committee 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 109 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 110 ===== följa och utvärdera under året pågående och avslu tade program för rörliga ersättningar till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstruk turer och ersättningsnivåer i Castellum. Dessutom ska People Committee årligen upprätta en ersätt ningsrapport som ska framläggas vid årsstämman för godkännande. Vid People Committees och styrelsens behandling av och beslut i ersättnings relaterade frågor ska inte verkställande direktören eller andra ledande befattningshavare som ingår i koncernledningen närvara, i den utsträckning de berörs av frågorna. Kretsen av befattningshavare och slag av ersättning som omfattas av riktlinjerna Riktlinjerna omfattar ledande befattningshavare som ingår i koncernledningen i Castellum. Rikt linjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersätt ningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstäm man 2022. Fast lön För ett fullgott arbete ska ersättning utgå i form av fast lön. Den fasta lönen ska grundas på mark nadsmässiga förutsättningar och fastställas med hänsyn tagen till kompetens, ansvarsområde och prestation. Pensionsförmåner Ledande befattningshavare ska erhålla pensionsför måner i form av ålderspension och premiebefrielse, som ska vara premiebestämda, samt sjukförsäk ring, som ska vara förmånsbestämd. Rörlig ersätt ning ska inte vara pensionsgrundande, om inte annat följer av tvingande kollektivavtalsbestämmel ser som är tillämpliga på den ledande befattnings havaren vid utbetalningstillfället (i vilket fall erfor derlig justering ska ske av den rörliga ersättningen så att kostnadsneutralitet uppnås för bolaget). Ledande befattningshavares pensionsförmåner får inte överstiga 33 procent av den årliga lönen (fast respektive rörlig), inklusive semesterersättning. Rörlig ersättning Utöver fast lön ska rörliga ersättningar som belönar tydligt målrelaterade prestationer i enkla och trans parenta konstruktioner, kunna erbjudas. De rörliga ersättningarna ska vara kopplade till förutbestämda och mätbara kriterier. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen, genom att främja Castellums affärs strategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, och ska utgå inom ramen för ett resultat och aktiekursrelaterat incitamentspro gram. Total rörlig ersättning per år får inte överstiga den fasta årliga lönen. Resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram Det resultat och aktiekursrelaterade incitaments programmet består av två delar, dels en ettårig ersättning som grundas på tillväxt i förvaltnings resultatet per aktie och utvecklingen av individuellt målsatta faktorer, dels en treårig ersättning som grundas på i vilken utsträckning uppställda mål upp nåtts avseende aktiekursutveckling under en treårs period. Programmets utformning ska ta sin utgångs punkt i målsättningen att sammanlänka koncern ledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är aktieägare i Castellum samt att öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling. Prestationsmålen enligt det resultat och aktiekursrelaterade incitamentsprogrammet har därmed en tydlig koppling till affärsstrategin och Castellums långsiktiga värdeskapande, inklusive dess hållbarhetsarbete, bland annat genom att knyta an ersättningen till utveckling av aktieägar värde samt genom att främja den ledande befatt ningshavarens långsiktiga personliga utveckling. Resultatbaserad ersättning Den resultatbaserade ersättningen har en ettårig prestations och intjänandeperiod som är respek tive räkenskapsår. Utfall av den årsvisa resultat baserade ersättningen baseras på tillväxt i förvalt ningsresultatet per aktie (det vill säga kassaflödes baserad tillväxt) samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa individuellt målsatta faktorer som styrelsen beslutar prioritera under det aktuella räkenskapsåret. För full rörlig ersättning krävs en tioprocentig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie och att de individuellt målsatta faktorerna uppnås. Vid tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie i spannet 0–10 procent sker en linjär beräkning av utfallet och den ersättning som ska utgå och mot svarande gäller i tillämpliga fall för de individuellt målsatta faktorerna. Maximalt utfall för den årsvisa resultatbaserade ersättningen per ledande befattningshavare uppgår till en halv årslön per räkenskapsår, baserat på res pektive deltagares årslön per juli månad respektive år. Om ersättning ska utgå sker utbetalning i form av lön årsvis efter det att bokslutet för det aktuella räkenskapsåret fastställs. Aktiekursrelaterad ersättning Den aktiekursrelaterade ersättningen har en treårig prestations och intjänandeperiod. Utfall av den tre åriga aktiekursrelaterade ersättningen baseras dels på Castellumaktiens totalavkastning i absoluta tal under treårsperioden, dels på Castellumaktiens totalavkastning i jämförelse med ett eller flera rele vanta index för fastighetsaktier under mätperioden. För full rörlig ersättning enligt det treåriga program 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 110 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 111 ===== met krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50 procent under perioden, dels att total avkastningen överstiger respektive indexutveckling med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0–50 procent respektive 0–5 procent enheter sker en linjär beräkning av utfallet och den ersättning som ska utgå. Maximalt utfall för den aktiekursrelaterade ersätt ningen per ledande befattningshavare uppgår till en halv årslön per program (treårsperiod), baserat på ett genomsnitt av respektive deltagares årslön per juli månad för samtliga tre år som omfattas av res pektive aktiekursrelaterade incitamentsprogram. Styrelsen får varje år besluta att anta ett aktiekurs relaterat incitamentsprogram som omfattar tre räkenskapsår. Om ersättning ska utgå sker utbetal ning i form av lön efter utgången av respektive mät period om tre räkenskapsår. Deltagarna ska förbinda sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande aktiekursrelaterad ersättning efter skatt. Generella föreskrifter Styrelsen beslutar om de detaljerade villkoren för det resultat och aktiekursrelaterade incitaments programmet inom ramen för de villkor som framgår av dessa riktlinjer. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig ersättning avslu tats ska en bedömning ske i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för sådan bedömning. Såvitt avser finansiella mål ska bedöm ningen baseras på den av Castellum senast offent liggjorda finansiella informationen. Utfallande ersättning enligt incitamentsprogrammet utbetalas i form av lön, inkluderar semesterersättning och ska inte vara pensionsgrundande, om inte annat följer av tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på den ledande befattningshavaren vid utbetalningstillfället. För det fall utfallande ersätt ning till den ledande befattningshavaren är pen sionsgrundande enligt tvingande kollektivavtals bestämmelser, ska erforderlig justering ske av ersättningen så att kostnadsneutralitet uppnås för bolaget. Icke-monetära förmåner De ledande befattningshavarnas ickemonetära förmåner får innefatta bland annat sjukvårdsförsäk ring, mobiltelefon och bilförmån. För den verkstäl lande direktören får premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner inte överstiga 2 pro cent av den fasta årliga lönen. För övriga ledande befattningshavare får premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner sammanlagt inte överstiga 5 procent av den totala fasta årliga lönen. Uppsägning och avgångsvederlag Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga sex månader för verkställande direktören, respektive tolv månader för övriga ledande befattningshavare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga ledande befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och annan ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet som den anställde har under uppsägningstiden. Sådan avräkning sker inte beträffande den verkställande direktören. Vid bola gets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om tolv fasta månadslöner, som inte ska reduceras till följd av andra inkomster den verkställande direktören erhåller. Lön och anställningsvillkor för övriga anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för Castellums övriga anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättning ens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort en del av People Com mittees och styrelsens beslutsunderlag vid utvärde ringen av skäligheten av riktlinjerna och de begräns ningar som följer av dessa. Frångående av riktlinjerna i fall där särskilda skäl föreligger Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns sär skilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Castellums långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete. Som angivits ovan ingår det i People Committees uppgifter att bereda styrelsen beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Aktieägarnas synpunkter Styrelsen har inte erhållit några synpunkter från aktieägarna på befintliga riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 111 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 112 ===== Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och Koden för att Castellum ska ha en fungerande intern kontroll och processer för att kontrollera den finansiella rapporteringen för att minska risken för oförutsebara avvikelser eller fel i rapporteringen. På Castellum finns en Internal Controller som tillsammans med compliance- ansvarig ansvarar för att säkerställa en god intern kontrollmiljö. Styrelsens rapport över intern kontroll avseende finansiell rapportering och regelefterlevnad Castellums interna kontroll består av fem delar: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Nedan beskrivs den interna kontrollen för den finansiella rapporteringen. Kontrollmiljö Kontrollmiljön utgör basen för intern kontroll avse ende finansiell rapportering och består av olika delar som tillsammans formar den kultur och de värderingar som styr Castellum. Bolagets centrali serade ekonomifunktion är grunden för den interna kontrollen tillsammans med gemensamma styr dokument för koncernen, underkoncernen och samtliga legala enheter. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar har dokumenterats i styrdokumenten som ligger till grund för de interna kontrollerna och upp dateras regelbundet i enlighet med tillämplig lag stiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav. Riskbedömning Riskhanteringen finns inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker för att uppnå bolagets mål samt för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras i enlighet med Castellums styrdokument. Bolaget har ett risk och complianceteam som arbetar med att bedöma koncernens risker däri, bland annat bedrägeririsken. Årliga genomgångar görs av det som har noterats utifrån de interna kon trollerna och riskkartläggningen samt uppföljning sker kring hanteringen. För mer information om verksamhetens risker och riskhantering, se sidorna 97–101. Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende finansiell rapportering hanteras genom bolagets kontroll strukturer och resulterar i ett antal kontrollaktivi teter. Kontrollaktiviteterna omfattar bland annat analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstäm ningar, uppföljning och avstämning av styrelse beslut och av styrelsen fastställda policyer. Castellums ekonomi och finansfunktion admi nistreras från huvudkontoret med enhetliga rutiner och processer vilket skapar förutsättningar för ett effektivt arbetssätt samt möjliggör genomgång av kontroller på ett strukturerat sätt. Tydlig dokumenta tion av kontroller med löpande uppföljningar av dessa säkerställer kontinuerligt arbetet med att effektivisera processerna. Information och kommunikation Castellums styrdokument avseende finansiell r apportering kommuniceras till berörd personal. Vid nyanställning förväntas medarbetare ta del av dessa och det sker löpande utbildningar. Koncernledningen och styrelsen erhåller regelbundet finansiell infor mation med kommentarer till det finansiella resulta tet och riskerna. Vidare får styrelsen information om riskhantering, intern kontroll och finansiell rappor tering från bolagets risk och complianceteam samt från revisorerna genom revisionsutskottet. För extern informationsgivning finns en kommunika tionspolicy som säkerställer att informations givningen blir korrekt och fullständig. Uppföljning Styrelsen, genom revisionsutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare avrapporterar bola gets revisorer iakttagelser och bedömning av den interna kontrollen direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. Därutöver har revisionsutskottet en årlig uppföljning av den genomförda riskbedöm ningen och beslutade åtgärder. Revisionsutskottets och styrelsens övervakning är av särskild betydelse för utvecklingen av den interna kontrollen och för att säkerställa att åtgärder vidtas rörande eventuella brister. Efter att ha utvärderat den interna kontroll miljön och effektiviteten i kontrollaktiviteter bedömer styrelsen att bolaget saknar behov av en internrevisionsfunktion. Göteborg i april 2024 Castellum Aktiebolag (publ) Styrelsen 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 112 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 113 ===== Finanspolicy Fastställer övergripande mål och riktlinjer för finansiell risk och för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas. Finanspolicyn anger vidare hur ansvaret för den finansiella verksamheten fördelas samt hur riskerna ska hanteras och rapporteras. Till finans policyn finns instruktioner för hur den operativa verksamheten ska bedrivas. Uppförandekod Ger riktlinjer för att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt med målsättningen att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande. Styr koncernen i förhållande till medarbetare, uppdragstagare, kunder, leverantörer och andra intressenter. Castellums uppförandekod återfinns på bolagets webbplats. Uppförandekod för leverantörer Ger motsvarande riktlinjer för leverantörer som för koncernens medarbetare gällande att bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt med mål sättningen om att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppförandekod för leverantörer återfinns på bolagets webbplats. Insiderpolicy Säkerställer en god etisk hantering gentemot kapital marknaden genom att beskriva handels och rapporteringskrav. Hållbarhetspolicy Ger riktlinjer för hur hållbarhets arbetet i koncernen ska bedrivas. Arbetet ska bidra till en hållbar utveckling och vara nedbrutet i konkreta och mätbara mål samt vara en integrerad och naturlig del i verksamheten och baserad på delaktighet och engagemang. Kommunikationspolicy Säkerställer att all kommunikation från koncernen är korrekt och att den ges på ett professionellt sätt vid rätt tidpunkt. Policyn omfattar såväl intern som extern kommunikation. Krishanteringspolicy Ger riktlinjer för hur koncernen ska agera och kommunicera vid en eventuell kris. Skattepolicy Säkerställa ett tydligt ramverk för skattehanteringen inom Castellumkoncernen som ett led i bolagets hållbarhetsarbete. Skattepolicyn fast ställer prin ciperna för efterlevnad av skatter i de länder som Castellum verkar. Arbetsmiljöpolicy Säkerställer att Castellum har en god arbetsmiljö och att bolaget gemensamt jobbar för den. Castellumkoncernen arbetar aktivt och före byggande med frågor som rör arbetsmiljön enligt de lagar och förordningar som gäller. Närståendepolicy Säkerställer att såväl lagar som regler med hänsyn på närståendetransaktioner följs och att Castellums förtroende och rykte på kapitalmarknaden upprätt hålls. Policyn tydliggör även jävsregler enligt aktie bolagslagen, som riktar sig till styrelse och vd. Personuppgiftspolicy Säkerställer att personuppgifter behandlas i enlighet med tillämplig dataskyddslagstiftning. Policy avseende styrelsesammansättning, firmateckning, fullmakt och attest Fastställer styrelsesammansättningen i koncernens dotterbolag, hur firman ska tecknas och fullmakter utformas samt vad som gäller för attester. Castellums policyer Visselblåsning Castellum har en visselblåsartjänst som finns tillgänglig på bolagets webbplats och intranät. Visselblåsartjänsten ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella ageranden eller miss förhållanden som innebär konstaterad eller misstänkt överträdelse av bland annat lagar och styrdokument. Tjänsten administreras av en extern part för att säkerställa anonymitet och inkomna ärenden skickas till utsedda befattningshavare inom Castellum för hantering samt till ordförande i revisionsutskottet. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 113 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 114 ===== Styrelse Per Berggren Styrelseordförande sedan 2022 och styrelseledamot sedan 2007. Ledamot i revisionsutskottet och People Committee. Född: 1959 Utbildning: Civilingenjör, KTH och ekonomisk utbildning, Stockholms universitet. Tidigare befattningar: Vd i Hemsö Fastighets AB, vd i Jernhusen AB, affärsområdeschef i Fabege AB (publ), vd i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB. Aktuella uppdrag: Styrelseordförande i Podium Fastigheter AB och Fondamentor AB. Styrelseledamot i White Arkitekter AB, White Intressenter AB, Förvaltnings AB Somsok, Brisas lnvest AB, Collegio AB, RetailFast Holding AB, Litsby Förvaltning AB, Förvaltnings AB Skarpäng samt Tingsvalvet Fastighets AB och i flera av dess dotterbolag. Per är även Senior Advisor för Slättö Förvaltning AB. Aktieinnehav: 21 997 Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Pål Ahlsén Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot i revisionsutskottet. Född: 1972 Utbildning: Magisterexamen i nationalekonomi, Stockholms universitet. Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från fastighetssektorn rörande fastighetsförvaltning, finansiering och transaktioner samt ledarskap. Har tidigare varit vd och koncernchef, Tysklandschef samt arbetat inom affärsutveckling på Akelius Residential Property AB (publ). Aktuella uppdrag: Styrelseordförande i Akelius Residential Property AB (publ) samt styrelsesuppleant i Tobias Frick Fastighet AB. Aktieinnehav: 0 aktier via eget innehav och 66 600 760 aktier via närståendeinnehav genom Akelius Residential Property AB (publ) Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Nej Anna-Karin Celsing Styrelseledamot sedan 2021. Ordförande i revisionsutskottet. Född: 1962 Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Tidigare befattningar: Har en bakgrund inom bank, finans och investerarrelationer. Har tidigare bland annat varit chef för investerarrelationer på Swedbank och även ingått i koncernledningen på Ratos som informationschef. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i AKC Råd AB, Volati AB, Landshypotek Bank AB, OX2 AB, Peas lndustries AB, Lannebo Holding AB, Lannebo Fonder AB, KLOB i Stockholm AB, Svensk Husproduktion AB, Tim Bergling Foundation, Stiftelsen Orionteatern och Stiftelsen Beckmans Designhögskola. Aktieinnehav: 4 500 Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Henrik Käll Styrelseledamot sedan 2022. Ledamot i revisionsutskottet. Född: 1967 Utbildning: Civilekonom, Uppsala universitet och studier vid HEC. Tidigare befattningar: Lång bakgrund inom bank och finans och har bland annat varit globalt ansvarig för försäljning och trading på Nordea Markets. Dessförinnan, bland annat, verksam i London på bankerna Natixis och Dresdner Kleinwort. Styrelseledamot för Hoist Finance AB. Aktuella uppdrag: Styrelseordförande i Fxity AB samt styrelseledamot i Garantum Fondkommission AB, Bellmer Capital AB och Nordend AB. Aktieinnehav: 3 000 Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 114 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 115 ===== forts. Styrelse Ann-Louise Lökholm Klasson Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot i People Committee. Född: 1971 Utbildning: Computer Science, Göteborgs universitet och Advanced Strategic Management, IMD. Tidigare befattningar: Vd för Sweco Sverige AB sedan 2018. Har en bakgrund som chef och ledare på Ericsson och har haft flera olika ledande befattningar inom Swecokoncernen. Aktuella uppdrag: Vd och styrelseledamot i flera dotterbolag inom Swecokoncernen. Styrelseledamot i Innovationsföretagen, Svenskt Näringsliv, Sweco ÅF Healthcare AB och Bemsiq AB. AnnLouise är även huvudmannaråd i Svenska Mässan och valberedningsledamot i Sweden Green Building Council. Aktieinnehav: 3 000 Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Louise Richnau Styrelseledamot sedan 2023. Ordförande i People Committee. Född: 1966 Utbildning: Civilingenjör, KTH samt CEFA och CESGAcertifikat. Tidigare befattningar: Lång bakgrund inom fastighetssektorn med investeringar, transaktioner, finansiering, etablering av nya verksamhetsområden, samt hållbarhetsfrågor. Tidigare erfarenhet från APfonderna (1–3), Drott Riks AB och Nordanö. Ansvarat för uppbyggnaden av Brunswick Real Estate Capital, den första nordiska institutionella fastighetskreditfonden (idag Niam Credit). Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i Lotsberget AB samt styrelseordförande i Bantaba AB. Styrelseledamot i Nordanö Partners AB, Nordanö Intressenter AB, Nordanö Holding AB, FRT Jakobsgatan 6 AB, Lepano AB, Propel Capital V AB, Propel Capital VI AB, Sunna Group AB, Råsundapokalen AB och J6 Rådgivning AB. Louise är även styrelseledamot och Senior Advisor/Partner i Nordanö Partners AB. Aktieinnehav: 19 042 Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Malin Löveborg Chefsjurist, är styrelsens sekreterare. Uppgifterna avser förhållandet den 29 februari 2024. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 115 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 116 ===== Koncernledning Joacim Sjöberg Anställd som verkställande direktör och koncernchef sedan 2023. Född: 1964 Utbildning: Jur. kand., Stockholms universitet. Tidigare befattningar: Chefsroller hos Jones Lang LaSalle, Swedbank, Öhman Fondkommission, HSH Nordbank, Alfred Berg Fondkommission och Enskilda Securities. Advokat på Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Styrelseordförande i Beijerinvest AB, Räckesbutiken Sweden AB, Centro Kakel & Klinker AB, JLL Transaction Services AB och Tendium Holding AB, samt styrelseledamot i JLL Capital Markets AB, G&L Beijer Import och export och Wästbygg. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i Valhalla Corporate Advisor AB, KlaraBo Sverige AB och Entra ASA. Aktieinnehav: 24 842 Sebastian Schlasberg Anställd som COO sedan 2023. Född: 1982 Utbildning: Bachelor of Science in Economics and Business Administration, Copenhagen Business School. Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från ledande befattningar i fastighetsbranschen, bland annat som ansvarig för Asset management på Scius Partners, regionchef Stockholm på Corem Property Group och dessförinnan analytiker på Catella Corporate Finance. Aktuella uppdrag: – Aktieinnehav: 1 688 Jens Andersson Anställd som finanschef sedan 2022, och som CFO sedan 2023. Född: 1973 Utbildning: Civilekonom, Linköpings universitet och KTH. Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från bank, fastighets och kapital marknad. Finanschef och ansvarig för den amerikanska marknaden på Corem Property Group AB/Klövern AB samt vd för flera av dess dotterbolag. Projektledare på Catella Corporate Finance AB, grundare och CFO på Vanir AM AB samt dessförinnan First Vice President på Aareal Bank AG. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i samtliga dotterbolag inom Castellum koncernen samt i Trummelsberg Förvaltning AB. Aktieinnehav: 16 985 Mats Eriksson Anställd som verkställande direktör Region Mälardalen sedan 2022. Född: 1963 Utbildning: Gymnasieingenjör Hus & Stadsplanering, Rudbecksskolan Örebro. Tidigare befattningar: Regionchef Mälardalen Kungsleden Fastighets AB, affärsansvarig Retail Newsec Asset Management AB, chef fastighets utveckling Ica Fastigheter AB, affärs områdeschef NIAM AB och fastighets chef Siab AB. Aktuella uppdrag: – Aktieinnehav: 9 450 Hanna Brandström Anställd som Head of People & Culture sedan 2022. Född: 1980 Utbildning: Kandidatexamen i Företagsekonomi, Södertörns högskola. Tidigare befattningar: HRchef General Motors Nordic, Opel/Chevrolet Sverige AB, General Manager HR & Legal på SC Motors Sweden AB och HR chef/Head of People & Culture på Kungsleden Fastighets AB. Aktuella uppdrag: – Aktieinnehav: 1 094 Per Gawelin Anställd sedan 2006 och som verkställande direktör Region Mitt sedan 2018. Född: 1978 Utbildning: Gymnasieekonom Tidigare befattningar: Erfarenhet från fastighetsbranschen och ledarerfarenhet som lagkapten och spelare i fotbollsklubben Örebro SK. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i Cleanica AB. Aktieinnehav: 5 287 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 116 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 117 ===== forts. Koncernledning Malin Löveborg Anställd som chefsjurist sedan 2022. Född: 1978 Utbildning: Jur. kand. Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från fastighetsbranschen, senast som chefsjurist på Corem Property Group AB/ Klövern AB samt dessförinnan advokat på Setterwalls advokatbyrå AB. Aktuella uppdrag: – Aktieinnehav: 2 500 Anna-Karin Nyman Anställd som kommunikationsdirektör sedan 2018. Född: 1983 Utbildning: Multimediajournalism och genusvetenskap, Karlstads universitet. Tidigare befattningar: Erfarenhet från flera chefsbefattningar som kom munikationsdirektör på Jernkontoret, presschef på näringsdepartementet, stabschef på landsbygdsdepartementet, politiskt sakkunnig i riksdagen, journalist, redaktör och ledarskribent. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot Byggherrarna. Aktieinnehav: 2 228 Ola Orsmark Anställd som verkställande direktör Region Öresund sedan 2014. Född: 1971 Utbildning: Civilingenjör. Certifierad styrelseledamot. Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från fastighetsbranschen, senast som affärsområdeschef på Jernhusen. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i IDEON AB. Kommanditdelägare i Easy Kommanditbolag och i Ofcourse Kommanditbolag. Aktieinnehav: 14 175 Kristina Sawjani Anställd som Chief Investment Officer sedan 2020. Född: 1975 Utbildning: Civilingenjör. Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från ledande positioner inom fastighetsbranschen som transaktionschef på AFA Fastigheter, Senior Investment Manager Folksam samt rådgivning på Catella. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i M&P Management AB, Sawjani 2019 AB och Sawjani 2022 AB. Aktieinnehav: 8 858 Örjan Rystedt Anställd som chef för projekt sedan 2019 och verkställande direktör Region Väst sedan 2023. Född: 1975 Utbildning: Civilingenjör, KTH. Tidigare befattningar: Omfattande erfarenhet från fastighetsbranschen, bland annat i ledande befattningar på Skanska. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i Halvorsäng Fastighets AB och Halvorsäng Holding AB. Aktieinnehav: 897 Sven Stork Anställd som verkställande direktör Region Stockholm sedan 2022. Född: 1967 Utbildning: Civilingenjör, KTH. Tidigare befattningar: Key Account Manager på Newsec Asset Management AB, Asset Manager på Niam AB, projektledare på NCC Property Development AB och regionchef Stockholm Kungsleden Fastighets AB. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i samverkansbolag för stadsutveckling i Kista som heter Kista Limitless AB. Aktieinnehav: 3 479 Uppgifterna avser förhållandet den 29 februari 2024. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. Vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga aktier eller delägarskap i företag som Castellum har betydande affärsförbindelser med. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 117 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 118 ===== Finansiella rapporter6 Översikt och nyckeltal 119 Finansiella rapporter 123 Förslag till vinstdisposition 156 Årsredovisningens undertecknande 157 Revisionsberättelse 158 Kontorsfastigheten K11 i Solna är ett toppmodernt hus i en dynamisk ny stadsdel som kombinerar funktionalitet och inspirerande miljöer. Varje kontorsplan har balkong, och huset kröns av en takterrass med utsikt över Brunnsviken. I gatuplan finns flera restauranger och butikslokaler. Byggnaden är certifierad enligt BREEAM Excellent. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT118 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 119 ===== Översikt och nyckeltal Flerårsöversikt 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Resultaträkning, mkr Intäkter 9 806 8 928 6 353 6 004 5 821 5 577 5 182 4 533 3 299 3 318 Fastighetskostnader –3 240 –3 089 –2 007 –1 669 –1 708 –1 632 –1 605 –1 497 –1 074 –1 096 Driftöverskott 6 566 5 838 4 346 4 335 4 113 3 945 3 577 3 036 2 225 2 222 Centrala administrationskostnader –403 –270 –174 –149 –163 –158 –162 –143 –113 –108 Förvärvs och omstruktureringskostnader m.m. — –7 –103 –95 –9 — –5 –163 — — Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures –2 284 –373 1 142 — — — — 3 23 — Leasingkostnad/Tomträttsavgäld –67 –76 –27 –20 –22 — — — — — Räntenetto m.m. –2 168 –1 531 –784 –786 –782 –835 –885 –832 –602 –664 Resultat inkl. intressebolag/joint ventures 1 644 3 581 4 400 3 285 3 137 2 952 2 525 1 901 1 533 1 450 Nedskrivning goodwill –474 –440 –194 — –179 — — –373 — — Värdeförändringar fastigheter –14 534 –3 537 7 185 3 863 3 918 5 216 4 540 4 085 1 837 344 Värdeförändringar derivat –1 235 2 690 325 –120 –111 152 247 82 216 –660 Värdeförändringar finansiellt innehav –9 –57 42 — — — — — — — Omvärdering resultat stegvis förvärv — — 111 — — — — 27 –2 — Aktuell skatt –12 –15 –173 –186 –165 –74 –96 –23 –16 –11 Uppskjuten skatt 3 028 –472 132 –1 227 –950 –793 –1 340 –727 –687 88 Årets resultat –11 592 1 750 11 828 5 615 5 650 7 453 5 876 4 972 2 881 1 211 Övrigt totalresultat 138 –164 121 –172 45 8 –8 6 –8 8 Årets totalresultat –11 454 1 586 11 949 5 443 5 695 7 461 5 868 4 978 2 873 1 219 Balansräkning, mkr Förvaltningsfastigheter 137 552 153 563 153 146 103 042 95 168 89 168 81 078 70 757 41 818 37 599 Goodwill 4 495 4 969 5 544 1 673 1 691 1 659 1 659 1 659 — — Andelar i intresseföretag (joint ventures år 2015) 10 008 13 286 13 571 2 729 — — — — 526 — Derivat 1 948 3 214 — — — — — — — — Övriga tillgångar 3 245 3 841 4 174 2 311 1 953 1 070 772 5 640 269 442 Likvida medel 2 088 858 1 197 161 173 243 203 257 39 47 Summa tillgångar 159 336 179 731 177 632 109 916 98 985 92 140 83 712 78 313 42 652 38 088 Eget kapital 77 177 78 983 83 637 48 243 43 777 39 749 33 736 29 234 15 768 13 649 Uppskjuten skatteskuld 14 810 17 754 17 351 11 376 10 153 9 203 8 405 7 065 4 299 3 612 Derivat 596 468 563 1 132 715 716 1 352 1 582 1 117 1 357 Räntebärande skulder 61 671 76 849 70 829 45 720 40 826 40 358 38 226 38 467 20 396 18 446 Ej räntebärande skulder 5 082 5 677 5 252 3 445 3 514 2 114 1 993 1 965 1 072 1 024 Summa eget kapital och skulder 159 336 179 731 177 632 109 916 98 985 92 140 83 712 78 313 42 652 38 088 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 119 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 120 ===== 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Fastighetrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 1 927 1 758 1 648 1 538 1 495 1 407 1 341 1 304 1 095 1 064 Fastighetskostnader, kr/kvm 547 511 425 369 384 378 364 376 316 307 Driftöverskott, kr/kvm 1 209 1 048 1 008 1 039 1 001 933 853 816 673 637 Överskottsgrad, % 69 68 71 74 72 71 69 67 67 67 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,1 93,4 93,2 93,1 92,6 93,2 90,9 91,3 90,3 88,7 Investeringar i fastigheter, mkr 3 746 5 911 59 946 5 158 6 112 5 292 6 488 31 491 3 553 2 525 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, ’000 kvm 5 485 5 696 5 853 4 447 4 255 4 283 4 381 4 292 3 392 3 329 Antal fastigheter vid periodens utgång 709 749 762 642 632 647 676 665 597 583 Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 258 26 737 26 667 23 549 22 363 20 417 18 268 16 558 12 282 11 118 Finansiella nyckeltal Avkastning totalt kapital, % –6,6 0,6 8,6 7,5 8,4 10,6 10,1 11,9 10,0 6,5 Avkastning eget kapital, % –14,8 2,2 22,7 13,0 14,5 22,6 20,6 20,1 21,7 9,5 Genomsnittlig utgående ränta, % 3,0 2,6 1,8 1,9 2,0 2,0 2,4 2,7 3,0 3,3 Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,9 5,2 5,3 5,0 4,5 3,9 3,5 3,5 3,2 Belåningsgrad fastighet, % 43 50 45 44 43 45 47 50 49 49 Data per aktie¹ Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 143,30 106,06 204,81 175,32 186,49 137,22 116,26 104,92 101,39 102,57 Eget kapital, kr 157 202 206 146 135 122 104 90 70 61 Förvaltningsresultat, kr 9,69 11,45 10,46 10,38 9,67 9,08 7,78 7,40 6,81 6,44 Resultat efter skatt, kr –25,68 4,44 35,12 17,24 17,37 22,92 18,07 17,81 12,80 5,38 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 9,06 10,24 9,73 9,77 9,65 8,95 7,81 7,55 6,68 6,31 Utdelning per aktie, kr — — 6,38 5,80 5,46 5,12 4,45 4,20 3,57 3,35 Utestående antal aktier, tusental¹ 492 601 390 929 405 384 329 852 325 218 325 218 325 218 325 218 225 002 225 002 Genomsnittligt antal aktier, tusental¹ 451 377 393 849 336 784 325 727 325 218 325 218 325 218 279 196 225 002 225 002 Nyckeltal enligt EPRA¹ EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr 9,49 11,09 9,73 9,46 8,77 8,11 7,04 6,94 6,58 6,02 EPRA LTV (belåningsgrad fastigheter), % 52,1 55,6 51,4 46,0 44,6 46,1 48,5 56,9 50,6 50,5 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr 154 203 211 180 163 148 129 111 94 83 EPRA NTA (aktuellt substansvärde), kr 149 193 202 172 157 142 122 110 92 81 EPRA NDV (avyttringsvärde), kr 127 165 166 142 129 117 99 85 70 61 EPRA vakansgrad, % 7,9 6,7 7,8 6,8 6,7 6,4 9,2 10,0 10,3 11,2 1. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1904 för samtliga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets företrädesemission. Flerårsöversikt, forts. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 120 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 121 ===== Finansiella nyckeltal Castellum presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Företaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull komplet terande information till investerare och företagets ledning då de möj liggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jäm förbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa finan siella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 162. 2023 2022 Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie¹ Resultat före skatt –14 608 –32,36 2 237 5,68 Återläggning: Förvärvskostnader — — 7 0,02 Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat 2 729 6,05 922 2,34 Värdeförändring fastighet 14 534 32,20 3 537 8,98 Värdeförändring finansiellt innehav 9 0,02 57 0,14 Värdeförändring derivat 1 235 2,74 –2 690 –6,83 Nedskrivning goodwill 474 1,05 440 1,12 = Förvaltningsresultat 4 373 9,69 4 510 11,45 EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter skatt) Förvaltningsresultat 4 373 9,69 4 510 11,45 Avgår: Aktuell skatt förvaltningsresultat –90 –0,20 –141 –0,36 EPRA Earnings/EPRA EPS 4 283 9,49 4 369 11,09 2023 2022 Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal)1 451 377 393 849 Antal utestående aktier, tusen (balansräkningsrelaterade nyckeltal)1 492 601 390 929 1. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1904 för samtliga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets företrädesemission. 2023 2022 Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie¹ Eget kapital enligt balansräkning 77 177 157 78 983 202 Återläggning: Hybridobligationer –10 169 –21 –10 169 –26 Beslutad, ej verkställd utdelning — — 624 2 Derivat enligt balansräkning –1 352 –3 –2 747 –7 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt –4 495 –9 –4 944 –13 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 810 30 17 754 45 Substansvärde EPRA NRV 75 971 154 79 501 203 Avdrag: Goodwill hänförligt till förvärv av United Spaces — — –25 –0 Bedömd verklig uppskjuten skatt –2 337 –5 –3 860 –10 Substansvärde EPRA NTA 73 634 149 75 616 193 Återläggning: Derivat enligt ovan 1 352 3 2 747 7 Uppskjuten skatt i sin helhet –12 473 –25 –13 894 –35 Substansvärde EPRA NDV 62 513 127 64 467 165 EPRA LTV 2023 -12-31 Koncern enligt rapportering 2023-12-31 Vår andel av Entra 2023-12-31 Total Castellum inkl. Entra 2022-12-31 Total Castellum inkl. Entra Räntebärande skulder, mkr 61 671 12 869 74 540 91 124 Hybridobligationer, mkr 10 169 0 10 169 10 169 Valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta –1 065 0 –1 065 –1 586 Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar) 2 035 0 2 035 2 192 Likvida medel, mkr –2 088 –56 –2 144 –938 Netto skulder, mkr 70 722 12 813 83 535 100 961 Förvaltningsfastigheter, mkr 137 552 22 685 160 237 181 437 Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder) 0 55 55 0 Totala tillgångar, mkr 137 552 22 740 160 292 181 437 EPRA LTV, % 51,4 56,3 52,1 55,6 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 121 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 122 ===== Finansiell risk Castellums strategi är att äga, utveckla och förvalta fastigheter under lågt finansiellt risktagande. Detta uttrycks i en belåningsgrad som var aktigt inte ska överstiga 40 procent och en räntetäckningsgrad om minst 3 gånger. Vidare utgör skuldkvoten, som uttrycker hur många år det tar för bolaget att återbetala sina ränte bärande lån, ett viktigt finansiellt riskmått. Räntetäckningsgrad 2023 2022 Förvaltningsresultat 4 373 4 510 Återläggning: Räntenetto 2 168 1 531 Förvaltningsresultat exkl. räntenetto 6 541 6 041 Räntetäckningsgrad, gånger 3,0 3,9 Belåningsgrad 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skulder 61 671 76 849 Likvida medel –2 088 –858 Räntebärande skulder netto 59 583 75 991 Totala tillgångar 159 336 179 731 Belåningsgrad, % 37,4 42,3 Belåningsgrad fastighet 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skulder netto enligt ovan 59 583 75 991 Förvaltningsfastigheter 137 552 153 563 Belåningsgrad fastighet, % 43,3 49,5 Skuldkvot 2023 2022 Räntebärande skulder 61 671 76 849 Likvida medel –2 088 –858 Räntebärande skulder netto 59 583 75 991 Driftöverskott 6 566 5 838 Centraladministration –403 –270 Rörelseresultat 6 163 5 568 Skuldkvot 9,7 13,6 Investering Nettoinvestering 2023 2022 Förvärv 336 363 Ny, till och ombyggnation 3 410 5 548 Summa investering 3 746 5 911 Försäljningspris –5 206 –3 080 Nettoinvestering –1 460 2 831 Andel av fastighetsvärdet, % –1,1 1,9 Överskottsgrad 2023 2022 Driftöverskott 6 566 5 838 Återläggning: Intäkter Coworking –266 –232 Kostnader Coworking 297 280 Driftöverskott exkl. coworking 6 597 5 886 Hyresintäkter 8 524 7 739 Serviceintäkter 1 016 957 Summa hyres- och serviceintäkter 9 540 8 696 Överskottsgrad, % 69,2 67,7 Avkastning totalt kapital 2023 2022 Resultat före skatt –14 608 2 237 Återläggning: Räntenetto 2 168 1 531 Värdeförändring derivat 1 235 –2 690 Summa –11 205 1 078 Genomsnittligt totalt kapital 169 534 178 682 Avkastning totalt kapital, % –6,6 0,6 Avkastning eget kapital 2023 2022 Resultat efter skatt –11 592 1 750 Genomsnittligt eget kapital 78 080 81 310 Avkastning eget kapital, % –14,8 2,2 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 122 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 123 ===== Finansiella rapporter Totalresultat för koncernen 124 Balansräkning för koncernen 125 Resultaträkning och totalresultat för moderföretaget 126 Balansräkning för moderföretaget 127 Förändring av eget kapital 128 Kassaflödesanalys 129 Redovisningsprinciper och noter 1. Redovisnings och värderingsprinciper 130 2. Rörelsesegment 135 3. Intäkter 136 4. Kostnader 137 5. Resultat från intresseföretag 138 6. Ränte och finansiella intäkter och kostnader 139 7. Leasingkostnad/tomträttsavgäld 139 8. Inkomstskatter 139 9. Personal och styrelse 141 10. Förvaltningsfastigheter 143 11. Immateriella och materiella anläggningstillgångar 147 12. Leasingavtal, nyttjanderättstillgångar tomträtt och leasingskulder 147 13. Goodwill 147 14. Intresseföretag 148 15. Andra långfristiga tillgångar 149 16. Eget kapital och substansvärde 149 17. Skulder 150 18. Finansiella instrument 151 19. Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 152 20. Övriga avsättningar 152 21. Derivat 152 22. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 154 23. Ställda säkerheter 154 24. Eventualförpliktelser 154 25. Andelar i koncernföretag 154 26. Långfristiga fordringar, koncernföretag 155 27. Tilläggsupplysningar för kassaflöden 155 28. Närståendetransaktioner 156 29. Händelser efter balansdagen 156 30. Förslag till vinstdisposition 156 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 123 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 124 ===== Totalresultat för koncernen mkr 2023 2022 Intäkter Not 2,3 9 806 8 928 Driftskostnader Not 4 –1 517 –1 490 Underhåll Not 4 –349 –286 Fastighetsskatt Not 4 –590 –580 Uthyrning och fastighetsadministration Not 4 –784 –734 Driftöverskott 6 566 5 838 Centrala administrationskostnader Not 4 –403 –270 Förvärvskostnader — –7 Resultat från andelar i intresseföretag Not 5 –2 284 –373 Finansnetto Ränteintäkter Not 6 39 0 Räntekostnader Not 6 –2 207 –1 531 Leasingkostnad/tomträttsavgäld Not 7 –67 –76 Förvaltningsresultat inkl. förvärvskostnader/finansiella avgifter 1 644 3 581 varav förvaltningsresultat1 4 373 4 510 Värdeförändringar Fastigheter Not 10 –14 534 –3 537 Finansiellt innehav –9 –57 Goodwill Not 13 –474 –440 Derivat –1 235 2 690 Resultat före skatt –14 608 2 237 Aktuell skatt Not 8 –12 –15 Uppskjuten skatt Not 8 3 028 –472 Årets resultat2 –11 592 1 750 mkr 2023 2022 Övrigt totalresultat Årets resultat –11 592 1 750 Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. –921 530 Värdeförändring derivat, valutasäkring 1 059 –694 Årets totalresultat2 –11 454 1 586 Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental3 451 377 393 849 Resultat per aktie, kr3 –25,68 4,44 1. För uträkning se finansiella nyckeltal på sidan 121. 2. Av Årets resultat är –11 592 mkr (1 750) hänförligt till moderföretagets aktieägare. Av Årets totalresultat är –11 454 mkr (1 586) hänförligt till moderföretagets aktieägare. 3. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1904 för samtliga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets företrädesemission. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 124 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 125 ===== Balansräkning för koncernen mkr 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 10 137 552 153 563 Immateriella anläggningstillgångar Not 11 18 — Materiella anläggningstillgångar Not 11 108 210 Nyttjanderättstillgångar tomträtt Not 12 1 441 1 591 Goodwill Not 13 4 495 4 969 Andelar i intresseföretag Not 14 10 008 13 286 Derivat Not 21 1 780 2 795 Övriga långfristiga tillgångar Not 15 98 102 Summa anläggningstillgångar 155 500 176 516 Omsättningstillgångar Hyresfordringar Not 3 95 135 Derivat Not 21 168 420 Övriga fordringar 688 996 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 797 806 Likvida medel 2 088 858 Summa omsättningstillgångar 3 836 3 215 SUMMA TILLGÅNGAR 159 336 179 731 mkr 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 16 Aktiekapital 246 173 Övrigt tillskjutet kapital 38 942 29 027 Reserver –27 –164 Hybridobligationer 10 169 10 169 Balanserad vinst 27 847 39 778 Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 77 177 78 983 Summa eget kapital 77 177 78 983 Skulder Not 17 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not 8 14 810 17 754 Övriga avsättningar Not 20 26 28 Derivat Not 21 498 311 Långfristiga räntebärande skulder Not 17 57 134 64 616 Leasingskuld Not 12 1 441 1 591 Summa långfristiga skulder 73 909 84 300 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Not 17 4 537 12 233 Leverantörsskulder 285 394 Skatteskulder 54 138 Derivat Not 21 98 158 Övriga skulder 625 1 165 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 22 2 651 2 362 Summa kortfristiga skulder 8 250 16 450 Summa skulder 82 159 100 749 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 159 336 179 731 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 125 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 126 ===== Resultaträkning för moderföretaget Totalresultat för moderföretaget mkr 2023 2022 Intäkter Not 3 325 211 Centrala administrationskostnader Not 4 –459 –360 Finansiella poster Resultat andelar i koncernföretag Not 6 948 475 Resultat andelar i intresseföretag Not 5 –2 532 333 Finansiella intäkter Not 6 1 771 1 170 Finansiella kostnader Not 6 –2 070 –1 941 Resultat före värdeförändringar och skatt –2 017 –112 Värdeförändringar Finansiell placering –9 –57 Derivat Not 21 –99 1 489 Resultat efter värdeförändringar –2 125 1 320 Bokslutsdispositioner –4 — Resultat före skatt –2 129 1 320 Aktuell skatt Not 8 –50 0 Uppskjuten skatt Not 8 96 –383 Årets resultat –2 083 937 mkr 2023 2022 Årets resultat enligt resultaträkningen –2 083 937 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet — 240 Värdeförändring valutaderivat 30 –326 Årets totalresultat –2 053 852 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 126 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 127 ===== Balansräkning för moderföretaget mkr 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Not 11 14 — Materiella anläggningstillgångar Not 11 25 86 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Not 25 46 347 47 342 Andelar i intresseföretag Not 14 10 008 12 693 Derivat Not 21 1 287 1 764 Långfristiga fordringar, koncernföretag Not 26 42 503 38 923 Andra långfristiga fordringar 2 — Summa finansiella anläggningstillgångar 100 147 100 722 Summa anläggningstillgångar 100 186 100 808 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar, koncernföretag 1 219 11 286 Derivat Not 21 103 419 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 65 49 Övriga fordringar 132 117 Likvida medel 942 10 Summa omsättningstillgångar 2 461 11 881 SUMMA TILLGÅNGAR 102 647 112 689 mkr 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 16 Bundet eget kapital Aktiekapital 246 173 Reservfond 20 20 Fritt eget kapital Fond för verkligt värde –69 –97 Överkursfond 31 131 25 026 Hybridobligationer 10 169 10 169 Balanserad vinst 8 632 4 223 Årets resultat –2 083 937 Summa eget kapital 48 046 40 451 Obeskattade reserver 4 — Skulder Not 17 Långfristiga skulder Derivat Not 21 498 170 Uppskjuten skatteskuld Not 8 171 321 Långfristiga räntebärande skulder Not 17 28 659 37 284 Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 12 709 12 735 Summa långfristiga skulder 42 037 50 510 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 3 251 10 020 Kortfristiga skulder, koncernföretag 8 941 10 709 Derivat Not 21 98 158 Övriga kortfristiga skulder 57 637 Leverantörsskulder 4 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 22 207 177 Summa kortfristiga skulder 12 558 21 728 Summa skulder 54 595 72 237 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 102 647 112 689 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 127 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 128 ===== Förändring av eget kapital Hänförligt till moderföretagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapitalKoncernen, mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Valutaomräknings- reserv Valutasäkrings- reserv Hybridobligationer Balanserad vinst Eget kapital 2021-12-31 340 544 173 29 027 779 –780 10 164 43 581 693 83 637 Utdelning 2022 (7,60 kr/aktie) — — — — — — –2 496 — –2 496 Återköpta egna aktier –12 143 — — — — — –2 752 — –2 752 Utdelning hybridobligation — — — — — 5 –167 — –162 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — –137 –693 –830 Årets resultat 2022 — — — — — — 1 750 — 1 750 Övrigt totalresultat 2022 — — — 530 –695 — — — –164 Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 29 027 1 309 –1 475 10 169 39 779 — 78 983 Nyemission 164 200 82 10 098 — — — — — 10 180 Utgifter för nyemission¹ — — –183 — — — — — –183 Indragning egna aktier — –9 — — — — 9 — — Utdelning hybridobligation — — — — — — –349 — –349 Årets resultat 2023 — — — — — — –11 592 — –11 592 Övrigt totalresultat 2023 — — — –921 1 059 — — — 138 Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 –416 10 169 27 847 — 77 177 Fond för verkligt värde Moderföretaget, mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Reservfond Valutaomräknings- reserv Valutasäkrings- reserv Hybridobligationer Balanserad vinst Överkursfond Totalt eget kapital Eget kapital 2021-12-31 340 544 173 20 176 –188 10 164 9 638 25 026 45 009 Utdelning 2022 (7,60 kr/aktie) — — — — — — –2 496 — –2 496 Återköpta egna aktier –12 143 — — — — — –2 752 — –2 752 Utdelning hybridobligation — — — — — 5 –167 — –162 Årets resultat 2022 — — — — — — 937 — 937 Övrigt totalresultat 2022 — — — 241 –326 — — — –85 Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 20 417 –514 10 169 5 160 25 026 40 451 Nyemission 164 200 82 — — — — — 10 098 10 180 Utgifter för nyemission¹ — — — — — — — –183 –183 Indragning egna aktier — –9 — — — — 3 818 –3 809 — Utdelning hybridobligation — — — — — — –349 — –349 Årets resultat 2023 — — — — — — –2 083 — –2 083 Övrigt totalresultat 2023 — — — –420 450 — — — 30 Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 20 –3 –65 10 169 6 546 31 132 48 046 1. Utgifter för nyemission netto efter skatteeffekt om 48 mkr. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 128 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 129 ===== Kassaflödesanalys Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Löpande verksamhet Driftöverskott/intäkter (moderföretaget) 6 566 5 838 325 211 Centrala administrationskostnader –403 –270 –459 –360 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Not 27 274 188 69 8 Erhållen ränta 39 0 1 550 1 170 Betald ränta –2 293 –1 579 –2 042 –1 942 Betald skatt –92 –144 –3 — Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 4 091 4 033 –560 –913 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar 326 153 8 109 –3 460 Förändring kortfristiga skulder 396 101 19 –31 Kassaflöde från löpande verksamhet 4 813 4 287 7 568 –4 404 Investeringsverksamheten Investeringar i ny, till och ombyggnationer Not 10 –3 368 –5 446 — — Förvärv av fastigheter Not 27 –336 –72 — — Förvärv av fastigheter via bolag Not 27 — –286 — — Försäljning av fastigheter Not 27 120 21 — — Försäljning av fastigheter via bolag Not 27 4 354 3 022 — — Förvärv av maskiner och inventarier –93 –85 –16 — Försäljning av långfristigt värdepappersinnehav — 133 — 133 Investeringar i dotterföretag — — –22 –937 Erhållen utdelning 146 333 4 146 484 Investeringar i intresseföretag — — — –3 Investeringar i övrigt –23 –26 –10 –38 Kassaflöde från investeringsverksamheten 800 –2 406 4 098 –361 Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Finansieringsverksamheten Not 19 Nyemission 9 997 — 9 997 — Återköpta egna aktier — –2 752 — –2 752 Utbetald utdelning –624 –1 872 –624 –1 872 Hybridobligation –349 –167 –349 –167 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — –830 — — Upptagna lån 16 186 29 196 11 256 33 617 Amortering av lån –29 994 –24 999 –27 740 –20 432 Derivat 407 –733 535 –733 Förändring långfristiga fordringar –3 5 –3 809 –2 923 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –4 380 –2 152 –10 734 4 738 Årets kassaflöde 1 233 –271 932 –27 Likvida medel ingående balans 858 1 197 10 37 Kursdifferens i likvida medel –3 –68 — — Likvida medel utgående balans Not 27 2 088 858 942 10 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 129 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 130 ===== Redovisningsprinciper och noter Not 1 Redovisnings och värderingsprinciper Allmän information Castellum Aktiebolag (publ), org.nr 5564755550, är moderföretag i Castellumkoncernen. Castellum Aktiebolag (publ) har sitt säte i Göteborg, Sverige. Företaget har två huvudkontor, belägna på Östra Hamngatan 16 i Göteborg samt på Hangövägen 20 i Stockholm. Koncern och års redo visningen för Castellum Aktiebolag (publ) för räkenskapsåret som slutar 31 december 2023 har godkänts av styrelse och verkställande direktör den 9 april 2024 och kommer att föreläggas på årsstämman 7 maj 2024 för fastställande. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Tillämpad normgivning och lagstiftning Castellums koncernredovisning har upprättats enligt de av EU antagna IFRSstandarderna samt tolkningsuttalanden från Inter national Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) som har godkänts av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisnings regler för koncerner). Ändrade redovisningsprinciper 2023 Vid upprättande av koncernredovisningen används samma redovis nings och värderingsprinciper såsom de beskrivits i årsredovisningen för 2022. Uppdateringen av IAS 1 innebär att endast väsentliga och företagsspecifika redovisningsprinciper beskrivs. Övriga av EU god kända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms inte påverka Castellums resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Nya standarder som ännu inte börjat tillämpas Av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings uttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms ej påverka Castellums resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Samma sak gäller svenska regelverk. Koncernredovisning Koncernens balans och resultaträkning omfattar alla företag i vilka moderföretaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande, vilket erhålls då Castellum uppnår rösträttsmajoritet. Koncernen omfattar, utöver moderföretaget, de i Not 25 angivna koncernföretagen med till hörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernföretag per den 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden. Intresseföretag Ett ägarintresse i ett annat företag redovisas som intresseföretag om Castellum utövar ett betydande inflytande över bolagets driftmässiga och finansiella styrning genom att Castellum innehar minst 20 procent och högst 50 procent av rösterna. I koncernredovisningen redovisas intresseföretag i enlighet med kapital andels metoden. Utländsk valuta Valutakursdifferenser avseende operationella och finansiella till gångar och skulder hänförs till övriga finansiella intäkter och kostna der. Omräkningsdifferenser på lån och andra finansiella instrument i utländsk valuta, vilka valutasäkrar nettotillgångar i utländska dotter företag och intresseföretag redovisas i övrigt totalresultat och acku muleras i en separat komponent i eget kapital, benämnd omräknings reserv. Valutakurseffekter på verkligt värde och kassaflödessäkringar hänförs till raden derivat i resultaträkningen. Kritiska bedömningar och uppskattningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovis ningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som i bok slutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förut sättningar föreligger. Uppskattningar och bedömningar ses över regel bundet. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonte ringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av Not 10. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Företagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Företagsförvärv vars primära syfte är att förvärva före tagets fastighet och där företagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av under ordnad betydelse för förvärvet, klassi ficeras som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 130 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 131 ===== anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Fastställandet av verkligt värde kräver ofta att företagsledningen gör antaganden och uppskattningar av framtida händelser vilket i allmän het innebär stora bedömningar och uppskattningar. Förändringar i de antaganden eller uppskattningar som krävs för att fastställa det verk liga värdet för förvärvade tillgångar och skulder kan påverka beloppen som avser tillgångar, skulder och goodwill till följd av allokering av köpeskilling. Goodwill Uppskattningar och bedömningar görs också avseende goodwill i form av en nedskrivningsprövning. Vid nedskrivningsprövning av goodwill måste ett antal väsentliga antaganden och bedömningar beaktas för att kunna beräkna nyttjandevärdet hos den kassagenererande enheten. Dessa antaganden och bedömningar hänför sig till förvän tade framtida diskonterade kassaflöden samt riskfaktorer. Prognoser för framtida kassaflöden baseras på bästa möjliga bedömningar av framtida intäkter och kostnader samt allmänna marknadsförutsätt ningar och utveckling för branschen. Nedskrivningsprövning på good will hänförlig till tidigare förvärv av fastighetsportföljer görs i samband med avyttring, förändrad skattelagstiftning alternativt nedgång i fastig heternas värde vilket påverkar den temporära skillnaden. Intresseföretag Varje balansdag prövas de redovisade värdena av bolagets innehav i intresse företag för att bedöma om det finns indikationer på nedskriv ningsbehov för investeringen. Om så är fallet görs en beräkning av ned skrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan det bedömda återvinningsvärdet och det redovisade värdet. Det föreligger väsentliga bedömningar i vad återvinningsvärdet uppgår till. Nedskrivningen redovisas på raden ”Resultat från intresseföretag” i resultaträkningen. Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter beslutad skattesats om 20,6 pro cent i Sverige. För Danmark och Finland används lokala skattesatser, 22 procent respektive 20 procent. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatte effektivt sätt, dels tidsfaktorn. Definition av rörelsesegment Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geo grafiskt område samt coworking. Rörelsesegment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader, utan någon för delning av gemensamma kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Intäkter Hyres- och serviceintäkter samt intäkter från coworking Intäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Intäkterna fördelas i hyresintäkter och serviceintäkter. I det först nämnda ingår sedvanlig utdebiterad hyra inklusive index samt tilläggs debitering för investeringar och fastighetsskatt medan sistnämnda avser all annan tilläggs debitering såsom värme, kyla, sopor, vatten med mera. Serviceintäkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres och ser vice intäkter betalas i för skott och förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från den helägda coworkingkoncernen United Spaces utgörs av medlems intäkter och försäljning av övrig service. Dessa redovisas i raden intäkter i resultaträkningen. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivränte metoden. Finansiella kostnader Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader (ränta och andra kostna der som uppkommer då pengar lånas) samt leasingkostnader och tomt rättsavgälder. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsin vestering. Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till. Räntekostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal och betalningsströmmar från dessa avtal resultatförs för den period de avser. Finans nettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna derivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under sär skild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produk tionstiden för större ny, till eller ombygg nader aktiveras. Räntan beräk nas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. Leasingkostnad utgörs främst av hyresavtal i coworkingkoncernen United Spaces. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med utförandet av tjänster i utbyte mot ersättning. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilken är kontantreglerad och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redo visas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensio ner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndig heter eller organ vilka administrerar forts. Not 1 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 131 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 132 ===== planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITPplaner med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den informa tion som erfordras för att redovisa planen som en förmåns bestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Inkomstskatter Inkomstskatt fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skatte sats om 20,6 procent i Sverige. För Danmark och Finland beräknas aktuell och uppskjuten skatt till 22 procent respektive 20 procent. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt på temporära skillnader, som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde, redovisas i Castellum enligt balansräkningsmetoden. Således finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångs förvärv. I Castellum finns framför allt fyra poster där det föreligger tem porära skillnader – fastigheter, finansiella instrument, underskottsav drag och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas eftersom det är troligt att underskotts avdragen kommer att kunna kvittas mot framtida skattemässiga över skott. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastig heternas redovisade värde och deras skatte mässiga värde, likaså på finansiella instrument och obeskattade reserver. Vid förändring av ovan nämnda poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Undantagsregeln i IAS 12 tillämpas innebärande att uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförligt till lagen om till läggskatt inte redovisas. Aktuell skatt Aktuell skatt som redovisas i resultaträkningen motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, juste rat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltnings fastigheter är, sett ur ett redovisningsper spektiv, att betrakta som leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt Not 3. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, leasingavtal och redovisas som nyttjanderättstillgångar. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare – dessa avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasing perioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasing perioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att gene rera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar investering i befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvalt ningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltnings fastighet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffnings värde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderings modell som finns beskriven i Not 10. Värdeförändring Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl oreali serad som realiserad värdeförändring. Orealiserad värdeförändring beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perio den aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värde förändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur realiserade värde förändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, det vill säga som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kost nadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny, till och ombygg nader aktiveras ränteutgifter under produktionstiden. Förvärv och försäljning Förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen och avyttringar fram till och med frånträdesdagen. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på frånträdesdagen. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende under liggande fastighetspris och lämnad skatterabatt. Resultat från för säljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillna den mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljnings forts. Not 1 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 132 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 133 ===== omkostnader, skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har uppta gits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år. Goodwill Goodwill i koncernredovisning utgör skillnaden mellan anskaffnings värde och koncernens andel av verkligt värde på förvärvade koncern företags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten. Vid förvärvstidpunkten värderas goodwill till anskaffningsvärde för att där efter värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller när det finns en indikation på att redovisat värde inte är återvinningsbart. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, finansiella tillgångar, övriga fordringar exklusive lånefordringar, samt bland skulderna ränte och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsva rande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader istället kostnadsförs. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller företaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Likvida medel Likvida medel utgörs enbart av disponibla tillgodohavanden i bank. Fordringar Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fast ställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redo visas som fordringar. Finansiella tillgångar klassificeras som upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resultaträkningen eller verkligt värde via övrigt totaltresultat baserat på karaktären hos tillgångens kassaflöde och på den affärsmodell som tillgången omfattas av. Samt liga Castellums finansiella tillgångar som inte är derivat uppfyller kri teriet för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa kontraktsenliga kassaflöden. Ford ringarna redovisas därmed till upplupet anskaffningsvärde. I koncer nen finns främst hyresfordringar samt fordringar hänförligt till sålda fastigheter. Fordringar har, efter individuell värdering, upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för förväntade kreditförluster. För koncernens fordringar utom likvida medel används den förenk lade modellen för kreditreserveringar. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Det görs löpande bedömning av kreditreserveringar baserat på historik samt nuvarande och framåt blickande faktorer. Koncernen definierar fallissemang som fordringar som är förfallna med mer än 90 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering. För likvida medel bedöms reserven baserat på bankernas sannolikhet för fallissemang och framåtblick ande faktorer. Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom till exempel leveran törsskulder. Krediterna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Leverantörsskulder och andra rörelse skulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Derivat Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värde förändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Ränte derivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultat räkningen. Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Reali serade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skill naden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeför ändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräk nas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. Castellum använder valutaderivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark, Norge och Finland samt för att hantera valutarisk och anpassa räntestrukturen vid upplåning på den internationella kapital marknaden. Finansiering av investeringar i utlandet kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. Castellum tillämpar säk ringsredovisning för såväl nettoinvesteringar i utlandsverksamhet, negativa utvidgade nettoinvesteringar som valutaexponering till följd av upplåning i internationell kapitalmarknad i de fall där valutaderivat används. Dessa redovisas initialt i balansräkningen till anskaffnings forts. Not 1 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 133 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 134 ===== värde på affärsdagen och därefter till verkligt värde, där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redo visas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs. Vid tidpunkten för säkringarnas ingående finns säkringsdokumenta tion som beskriver säkringarna och bolagets strategi och riskhantering samt en beskrivning av säkringarnas effektivitet och hur den mäts och följs upp. Säkringarna bedöms som effektiva baserat på följande kriterier. Det föreligger ett ekonomiskt samband mellan den säkrade posten och säkringsinstrumentet. Effekten av kreditrisken dominerar inte de för ändringar som följer av det ekonomiska sambandet. Säkringskvoten för säkringsförhållandet är densamma som den som följer av den kvantitet av den säkrade posten som bolaget faktiskt säkrar och den kvantitet av säkringsinstrumentet som bolaget faktiskt använder för att säkra mängden säkrade poster. Om en säkring upphör att vara effektiv av skäl relaterat till säkringskvoten men inget förändras i riskstrategin kommer bolaget att ombalansera säkringen. Castellum designerar bara spot risken i säkringar med terminer och övriga delar av marknadsvärde redovisas i resultaträkningen. Koncernen avbryter säkringsredovisning bara när säkringen inte längre uppfyller kvalificeringskriterierna som när säkringsinstrumenten avyttras eller löses eller när en säkrad prognos inte längre uppfyller kraven på att vara mycket sannolik. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk, så kallade CVA och DVA. Avsättningar Avsättningar avser skulder som är ovissa avseende betalningstidpunkt eller belopp. En avsättning redovisas då det föreligger avtalsmässiga förpliktelser, domstolsutslag eller annan legal grund som medför att det sannolikt kommer att innebära framtida utbetalningar. Bedömning av avsatt belopp sker löpande. Värdering av förpliktelser som förfaller om mer än ett år sker genom diskontering. Eget kapital Hybridobligation Castellum har emitterat en hybridobligation. Vid första redovisningstill fället har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som eget kapital och inte som en finansiell skuld. Bedömningen som ligger till grund för klassificeringen är att det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns inte heller några andra omständigheter som indikerar att avtalet kommer att regleras i kon tanter eller annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar. Castellum har rätt att skjuta utbetalningar avseende ränta på obestämd tid såtillvida hybrid obligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid. Hybridobligationen är efterställd samtliga andra fordringsägare. Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderföretagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredo visningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporte rings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillna derna mellan koncernens och moderföretagets redovisningsprinciper framgår nedan. Aktier i koncernföretag och intresseföretag Aktier i koncernföretag och intresseföretag redovisas i moderföretaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Transaktionskostnader aktiveras som en del av anskaffningsvärdet för aktierna. Utdelningar redovisas som resultat från andelar i intresseföretag respektive koncernföretag. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot företagens koncern mässiga eget kapital. I de fall bokfört värde understiger företagens koncernmässiga värde, sker nedskrivning som belastar resultaträk ningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Fordringar Fordringar består främst av fordringar på dotterföretag, vilka redovisas till anskaffningsvärde. Förväntade kreditreserveringar beräknas med hänsyn till dotterföretagets återbetalningsförmåga och med hänsyn tagen till värdet av dess säkerheter. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktiers bok förda värde och hos mottagaren som en ökning av fritt eget kapital. Utdelning Erhållna och anteciperade utdelningar redovisas som finansiell intäkt. Koncernbidrag Koncernbidrag som erhållits från ett dotterföretag redovisas som finansiell intäkt. Koncernbidrag som lämnas till dotterföretag redovi sas som investering i andelar i koncernföretag. Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser till förmån för koncernföretag är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juri diska personer, det vill säga de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning. Förändringar i svenska regelverk Förändringar under 2023 har inte haft någon väsentlig påverkan på Castellums redovisning. forts. Not 1 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 134 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 135 ===== Not 2 Rörelsesegment Castellum äger fastigheter i framför allt Sverige, men även i Danmark och Finland. Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden: Stockholm, Väst (Storgöteborg inklusive Borås och Halmstad), Mitt (Örebro, Linköping, Norrköping, Jönköping och Växjö), Mälardalen (Uppsala och Västerås), Öresund (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Finland samt Coworking. Rörelsesegmenten är i stort identifierade efter geografiska verksamhetsområden, vilket är i enlig het med hur de följs upp och analyseras av den högste verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Coworking, genom United Spaces verksamhet, redovisas från och med 2023 som ett eget segment. Retro aktiv omräkning av rörelse segmenten har gjorts i tabellen nedan. Föregående år redovisades coworking som koncerngemensamt. Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Coworking Koncerngemensamt Summa segment Rörelsesegment 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter 2 279 2 174 1 658 1 518 1 625 1 496 1 136 917 1 376 1 175 563 524 232 232 –79 –65 8 790 7 971 Serviceintäkter 264 235 171 167 134 136 118 206 187 130 108 85 34 — — –3 1 016 957 Intäkter 2 543 2 409 1 829 1 685 1 759 1 632 1 254 1 123 1 563 1 305 671 609 266 232 –79 –68 9 806 8 928 Fastighetskostnader –675 –671 –564 –521 –561 –583 –441 –366 –463 –444 –318 –293 –297 –267 79 56 –3 240 –3 089 Driftöverskott 1 868 1 738 1 265 1 164 1 198 1 049 813 757 1 100 861 353 316 –31 –35 0 –12 6 566 5 838 Centraladministration –14 –18 –9 –6 –10 –7 –6 –3 –9 –9 –17 –48 — –13 –338 –167 –403 –270 Förvaltningsresultat intresseföretag — — — — — — — — — — — — — — 445 550 445 550 Ränteintäkter 2 119 2 27 2 34 1 4 2 22 1 13 — — 29 –219 39 0 Leasingavtal/tomträttsavgäld –40 –41 –6 –9 –1 –2 –1 –1 –4 –5 –4 –3 — — –11 –15 –67 –76 Räntenetto –684 –372 –387 –245 –456 –304 –253 –128 –148 –180 –259 –582 37 –9 –57 289 –2 207 –1 531 Förvaltningsresultat 1 132 1 426 865 931 733 770 554 629 941 689 74 –304 6 –57 68 425 4 373 4 510 Nedskrivning goodwill/transaktionskostnader –185 –199 –43 –46 –46 –1 –105 –14 –70 –12 — — –25 — 0 –175 –474 –447 Övrigt resultat intresseföretag — — — — — — — — — — — — — — –2 729 –922 –2 729 –922 Värdeförändring fastigheter –5 488 –1 323 –2 256 –528 –1 638 –568 –1 742 –330 –2 610 –177 –800 –611 — — — — –14 534 –3 537 Värdeförändring derivat — — — — — — — — — — — — — — –1 235 2 690 –1 235 2 690 Värdeförändring aktier — — — — — — — — — — — — — — –9 –57 –9 –57 Resultat före skatt –4 541 –96 –1 434 357 –951 201 –1 293 285 –1 739 500 –726 –915 –19 –57 –3 905 1 961 –14 608 2 237 Förvaltningsfastigheter 43 819 49 611 26 531 28 421 22 836 25 293 15 664 17 192 21 760 25 164 6 942 7 432 — — — — 137 552 153 563 varav årets investeringar 912 1 053 730 1 093 513 1 116 558 850 719 1 571 314 228 — — — — 3 746 5 911 Av koncernens externa hyresintäkter resp. förvaltningsfastigheter avser 333 mkr (292) och 563 mkr (524) hyresintäkter från hyresgäster i Danmark resp Finland samt 5 739 mkr (6 257) och 6 942 mkr (7 432) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark resp Finland. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 135 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 136 ===== Hyresvärde Koncernens intäkter uppgick till 9 806 mkr (8 928) och inkluderar såväl engångsersättningar om 64 mkr (14) till följd av förtida lösen av hyresavtal som avdrag för lämnade hyresrabatter om 193 mkr (191). Intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Med hyresvärde avses erhållna intäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor, samt tillägg som vidaredebiteras hyresgäst, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Indextillägget regleras vanligtvis en gång per år, vilket innebär att reglering mot oktoberindex 2023 sker för de allra flesta avtalen från och med 1 januari 2024. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 8,9 procent (7,2) mot föregående år. I årets intäkter ingår 266 mkr (232) från det helägda coworkingbolaget United Spaces. Tabellerna nedan visar såväl hyres värde kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område som vilka delar som bidragit till intäkts utvecklingen. Not 3 Intäkter Kontor Samhällsfastigheter Lager/Lätt industri Handel Totalt Hyresvärde, kr/kvm 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Stockholm 2 881 2 475 2 310 2 044 1 394 1 215 1 880 1 681 2 452 2 263 Väst 2 012 1 699 1 594 1 569 1 035 917 1 645 1 386 1 485 1 392 Mitt 1 800 1 532 2 092 1 878 988 850 1 492 1 338 1 774 1 642 Mälardalen 1 999 1 755 1 920 1 650 1 167 1 060 1 364 1 178 1 639 1 534 Öresund 2 396 2 012 2 513 1 874 945 826 1 736 1 396 1 770 1 562 Danmark 2 656 2 182 3 153 2 749 827 684 — — 2 506 2 187 Finland 3 639 3 032 — 1 829 — — — — 3 683 3 103 Totalt 2 386 2 181 2 080 1 915 1 097 1 026 1 655 1 488 1 927 1 758 Kontor Samhällsfastigheter Lager/Lätt industri Handel Totalt Ekonomisk uthyrningsgrad, % 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Stockholm 89,9 92,3 97,4 97,3 91,2 93,6 96,7 98,8 91,3 93,5 Väst 90,9 92,4 96,4 96,7 95,1 94,1 96,7 93,5 93,2 93,6 Mitt 90,7 91,8 93,9 95,1 91,3 95,1 94,2 94,8 92,1 93,4 Mälardalen 92,6 91,9 98,7 98,2 94,9 94,7 95,8 95,6 93,7 93,3 Öresund 91,6 92,9 95,6 98,0 91,2 92,2 95,6 95,3 92,6 93,4 Danmark 90,5 94,7 93,3 98,6 94,2 77,2 — — 90,8 94,3 Finland 89,3 92,7 — 95,2 87,5 — — — 89,2 92,9 Totalt 90,6 92,4 95,4 96,3 93,5 93,8 95,8 96,0 92,1 93,4 Ekonomisk uthyrningsgrad Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad under 2023 uppgick till 92,1 procent (93,4). Bruttouthyrningen, det vill säga årshyra för total uthyrning, under året uppgick till 612 mkr (666), varav 91 mkr (145) avsåg uthyrning i samband med ny, till och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 679 mkr (505), varav 59 mkr (8) avsåg konkurser och 4 mkr (43) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till –67 mkr (161). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för investeringar i ny, till och ombyggnation. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 136 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 137 ===== forts. Not 3 Not 4 Kostnader Direkta fastighetskostnader uppgick till 2 456 mkr (2 356), motsva rande 440 kr/kvm (412). För jämförbart bestånd har fastighetskostna derna ökat med 4,2 procent. Vidare uppgår kostnader för coworking till 297 mkr (280). Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkring, hyresförlust samt fastig hetsspecifik marknadsföring. Merparten av kostnaderna vidaredebite ras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager/lätt indu strifastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för mer parten av driftskostnaderna. Driftskostnaderna uppgick till 1 517 mkr (1 490), motsvarande 275 kr/kvm (263). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksbero ende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 20 mkr (30), motsvarande 0 procent av hyres intäkterna. Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakt hålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 349 mkr (286), vilket innebär 58 kr/kvm (47). Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till 590 mkr (580) motsvarande 107 kr/kvm (102). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Skattesatsen i Sverige var 1,0 procent på taxeringsvärdet för kontor/handel och 0,5 procent för lager/lätt indu stri. I Danmark och Finland varierar skattesatserna beroende på vilken kommun fastigheterna är belägna i. En stor del av fastighetsskatten vidaredebiteras kund. Omförhandling Kommersiella hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att förändring av mark nadshyrorna inte ger direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyres nivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad index klausul innebärande uppräkning av hyran motsvarande viss andel av inflation under föregående år. Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontrakts värde avser årsvärde. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader. Genomsnittlig återstående kontraktslängd i portföljen kan beräknas till 3,8 år (3,9). Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt tkvm Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid 2024 3 009 957 1 739 19 2025 1 744 894 1 640 17 2026 1 504 962 1 678 18 2027 855 658 1 282 14 2028 275 374 805 9 2029+ 382 858 1 852 20 Summa 7 769 4 703 8 996 97 Bostäder 480 38 49 1 Pplatser och övrigt 6 378 4 198 2 Totalt 14 627 4 745 9 243 100 Riskspridning, kreditrisk Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har cirka 8 000 kommersiella kontrakt och 500 bostadskontrakt, vars stor leksmässiga fördelning framgår av tabellen ovan till höger. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,2 procent av koncernens totala hyres intäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största kunden är cirka 2,3 procent, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. Kontraktsstorlek, mkr Antal kontrakt Andel, % Kontrakts- värde, mkr Andel, % Kommersiellt <0,25 3 430 23 236 3 0,25–0,5 1 145 8 423 5 0,5–1,0 1 242 8 878 9 1,0–3,0 1 277 9 2 172 23 >3,0 675 5 5 287 57 Summa 7 769 53 8 996 97 Bostäder 480 3 49 1 Pplatser och övrigt 6 378 44 198 2 Totalt 14 627 100 9 243 100 Koncern Moderföretag Avtalade framtida hyresintäkter 2023 2022 2023 2022 Avtalade hyresintäkter år 1 Kommersiella kontrakt 8 479 8 286 — — Bostäder 16 24 — — Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 år 17 393 17 491 — — Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 8 802 9 454 — — Summa 34 690 35 255 — — Hyresfordringar Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 95 mkr (135) har förfallit till betalning efter reserveringar/nedskrivningar om 51 mkr (46). Moderföretaget Moderföretaget bedriver endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 137 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 138 ===== forts. Not 4 Not 5 Resultat från intresseföretag Resultat från intresseföretag avser Castellums andel av Entras resul tat. Resultatet inkluderar såväl förvaltningsresultat, skatt som värde förändringar i Entras fastighetsbestånd. På raden ”varav förvaltnings resultat” i resultaträkningen ingår endast Castellums andel av intres seföretagets förvaltningsresultat, vilket för året uppgår till 445 mkr (550). Det innebär att värdeförändringar, skatt samt övrigt (avser i huvudsak värdeförändringar finansiella instrument) exkluderas. Varje kvartalsbokslut utförs även ett nedskrivningstest på andelen och för 2023 har nedskrivning gjorts om 451 kr (178), vilken föranletts av ett lägre substansvärde i företaget. Årets valutakurspåverkan på Castellums aktieinnehav i Entra redovisas i övrigt totalresultat. Netto investeringen i Entra är valutasäkrad. För ytterligare information om Entra, se Not 14. Koncern mkr 2023 2022 Förvaltningsresultat 445 550 Värdeförändring fastighet –2 676 –863 Skatt 427 –35 Övrigt –29 154 Castellums andel av intresseföretagets resultat –1 833 –195 Nedskrivning –451 –178 Total påverkan på årets resultat –2 284 –373 Omräkningsdifferens –847 420 Valutasäkring 847 –333 Total påverkan på årets totalresultat –2 284 –286 Resultat från intresseföretag i moderföretaget avser erhållen utdelning från Entra om 146 mkr (333) samt negativ omvärdering andel intresse företag om 2 678 mkr (—). Uthyrning och fastighetsadministration Koncernens kostnader för fastighetsadministration uppgick 2023 till 566 mkr (522), vilket innebär 107 kr/kvm (99). Med uthyrning och fast ighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighets förvaltning såsom kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyres förhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering och hyreskrav som redo visning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterföretag. Häri ingår även kostnader för coworking samt koncernjusteringar, se tabell till höger. Av kostna derna utgör 276 mkr (284) ersättningar till anställda och 49 mkr (32) avskrivningar på inventarier. Sammanfattning fastighetskostnader Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag. Kontor Samhälls- fastigheter Lager/Lätt industri Fastighetskostnader, kr/kvm 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Driftskostnader 344 327 243 258 191 175 Underhåll 76 62 46 42 35 28 Fastighetsskatt 154 149 109 102 28 26 Direkta fastighetskostnader 574 537 398 402 254 229 Handel Totalt Fastighetskostnader, kr/kvm 2023 2022 2023 2022 Driftskostnader 164 188 275 262 Underhåll 42 36 58 47 Fastighetsskatt 85 77 107 102 Direkta fastighetskostnader 291 301 440 411 Fastighetsadministration — — 107 99 Totalt 291 301 547 510 Uthyrning och fastighetsadministration, mkr 2023 2022 Fastighetsadministration 566 522 Coworking 297 280 Koncernjustering –79 –68 S:a Uthyrning och fastighetsadministration 784 734 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader består av kostnader för portfölj förvaltning, administration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum inne fattande koncernledning, ekonomi och finansavdelning, IT, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer med mera. Vidare ingår kostnader på regionnivå för vd. Av kostnaderna, exklusive nedan nämnda incita mentsprogram, utgör 210 mkr (173) ersättningar till anställda och 8 mkr (8) avskrivning på inventarier. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncern ledningen om 6 mkr (6). Ersättning till revisorer Koncern Moderföretag Ersättning till revisionsbyråer, mkr 2023 2022 2023 2022 Revisionsuppdrag 12 9 2 2 Revision utöver revisionsuppdraget 1 1 — — Övriga tjänster 1 1 — 1 Summa 14 11 2 3 Av koncernens totala ersättningar om 14 339 tkr (11 051) avser ersätt ning till Deloitte AB 11 645 tkr (9 951) och ersättning till Ernst & Young Aktiebolag 2 694 tkr (1 100). 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 138 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 139 ===== Not 8 Inkomstskatter Inkomstskatt Redovisad skatt uppgick till 3 016 mkr (–487), varav –12 mkr (–15) var aktuell skatt och 3 028 mkr (–472) uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än redovisat resultat. Detta beror främst på möjligheten till skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter som aktiverats redovisningsmässigt, skattefria försälj ningar av fastigheter samt befintliga underskottsavdrag. Betald skatt uppkommer främst till följd av att befintliga underskottsavdrag är inlåsta och därmed inte kan nyttjas fritt inom koncernen. Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastig heter till verkligt värde i juridisk enhet, varför värdeförändring på fastigheter enbart redovisas på koncernnivå och därmed inte påverkar bolagsbeskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. Castellum har tidigare skattemässigt värderat derivat till verkligt värde men från och med 2022 tas dessa upp till anskaffningsvärde med uppskjutna skatter som följd. Uppskjuten skatt redovisas även avseende obeskat tade reserver och underskottsavdrag, i den mån de bedöms kvittnings bara mot framtida skattemässiga resultat. Not 6 Ränte och finansiella intäkter och kostnader Koncern Moderföretag Resultat andelar i koncernföretag 2023 2022 2023 2022 Nedskrivning aktier och andelar, dotterföretag — — –3 840 –97 Erhållna koncernbidrag, dotterföretag — — 713 572 Erhållen/anteciperad utdelning, dotterföretag — — 4 075 — Summa — — 948 475 Koncern Moderföretag Ränte- och finansiella intäkter, mkr 2023 2022 2023 2022 Ränteintäkter 39 — 21 — Ränteintäkter, dotterföretag — — 1 529 1 170 Övriga finansiella intäkter — — 221 — Summa 39 — 1 771 1 170 Ränteintäkter, såväl i koncernen som i moderföretaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Koncern Moderföretag Ränte- och finansiella kostnader, mkr 2023 2022 2023 2022 Räntekostnader 2 197 1 593 1 521 1 124 Avgår: aktiverad ränta –42 –101 — — Räntekostnader, dotterföretag — — 534 382 Övriga finansiella kostnader 52 39 15 435 Summa 2 207 1 531 2 070 1 941 Årets räntenetto uppgick till –2 168 mkr (–1 531). Under året har 42 mkr (101) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivå om 3,0 procent (2,6) använts. Av koncernens räntekostnader avser 2 609 mkr (1 357) räntor hänför ligt till skulder värderade till upp lupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderföretaget uppgår till 2 071 mkr (1 333). Övriga finansiella kostnader i moderföretaget avser valutakursförluster på långfristiga skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Resterande ränte kostnader avser främst löpande ränta hänförligt till Castellums ränte och valutaräntederivat. Not 7 Leasingkostnad/tomträttsavgäld Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2023 uppgick till 65 mkr (58). Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tid och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2023 års utgång hade Castellum 86 (88) fastigheter upplåtna med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen ska ofta fastig hets ägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader med mera. Dock finns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs. Koncern Moderföretag Avtalade framtida tomträttsavgälder, mkr 2023 2022 2023 2022 Avtalade tomträttsavgälder år 1 55 47 — — Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5 198 178 — — Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 1 101 1 004 — — Summa 1 354 1 229 — — Vidare uppgick räntekostnader för leasingavtal till 6 mkr (4) hänförligt till hyresavtal i det helägda coworkingbolaget United Spaces. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 139 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 140 ===== Underlag 2023 Underlag 2022 Skatteberäkning i koncernen, mkr Aktuell skatt Uppskju- ten skatt Aktuell skatt Uppskju- ten skatt Förvaltningsresultat 4 373 — 4 510 — D:o intresseinnehav –445 — –550 — Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar –2 556 2 556 –2 486 2 486 ombyggnationer –1 206 1 206 –835 835 Aktiverad ränta –42 42 –101 101 Hybridobligationsränta –349 — –162 — Ej avdragsgill ränta 916 — 1 224 — Övriga skattemässiga poster –255 –307 –916 477 Skattepliktigt förvaltningsresultat 436 3 497 684 3 899 Skatt på förvaltningsresultat –90 — –141 — Försäljning fastigheter 0 –3 564 0 –1 809 Värdeförändring fastigheter — –13 775 — –3 563 Värdeförändring derivat 348 –1 583 –11 3 162 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 784 –15 425 673 1 690 Underskottsavdrag, ingående balans –1 635 1 635 –2 236 2 236 Underskottsavdrag, utgående balans 907 –907 1 635 –1 635 Skattepliktigt resultat 56 –14 697 72 2 291 Skatt enligt resultaträkning –12 3 028 –15 –472 Redovisad skatt i resultaträkningen Redovisad skatt avviker från nominell skatt då det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat exklusive intresseföretag, oaktat nyttjande av underskottsavdrag, uppgår till 2 procent (4). Koncern Moderföretag Skattekostnad, mkr 2023 2022 2023 2022 Redovisat resultat före skatt –14 608 2 237 –2 129 1 321 Skatt enligt gällande skattesats 3 009 –461 439 –272 Skatteeffekt på grund av: ej avdragsgillt resultat från intresseföretag –472 –77 –523 69 ej skattepliktig förändring av goodwill –98 –91 — — ej skattepliktig försäljning fastigheter/ koncernföretag 702 373 — — hybridobligationsränta 72 33 72 33 ej avdragsgill ränta –189 –252 2 –185 omförd ränta till andra koncernföretag — — –48 — ej skattepliktig utdelning — — 839 70 ej avdragsgill nedskrivning aktier — — –791 –19 övriga skattemässiga justeringar –8 –12 56 –79 Redovisad skattekostnad 3 016 –487 46 –383 Castellum har inga pågående skattetvister. Uppskjuten skatt i balansräkningen Uppskjuten skatt redovisas utifrån nominell skattesats på samtliga temporära skillnader avseende tillgångar och skulder samt för de underskottsavdrag som beräknas kunna nyttjas. Undantag görs för uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. I dessa fall redovisas ingen uppskju ten skatt på de temporära skillnaderna som fanns vid förvärvstidpunk ten. Skillnaden mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde för Castellums fastigheter uppgick per 31 december 2023 till 80 303 mkr (94 357), varav 70 662 mkr (83 942) är underlag för avsättning av upp skjuten skatteskuld. Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkom mande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 907 mkr. 2023 2022 Uppskjuten skatteskuld, mkr Underlag Skatt Underlag Skatt Underskottsavdrag 907 187 1 635 337 Fastigheter –70 662 –14 579 –83 942 –17 292 Derivat –1 389 –286 –3 113 –641 Obeskattade reserver –641 –132 –764 –157 Vid årets utgång i balansräkningen –71 785 –14 810 –86 185 –17 754 Vid årets ingång –86 185 –17 754 –84 226 –17 351 Förvärv/försäljning av bolag/eget kapital –549 –113 332 69 Årets förändring enligt totalresultat 14 949 3 057 –2 291 –472 Vid årets utgång i balansräkningen –71 785 –14 810 –86 185 –17 754 Total uppskjuten skatt i koncernen uppgår till 14 810 mkr (17 754). Ett bedömt verkligt värde för denna kan beräknas som alternativ till redovisad uppskjuten skatt utifrån gällande redovisningsstandarder. Verkligt värde enligt denna beräkning per 31 december 2023 bedöms uppgå till 2 337 mkr (3 860), se avsnitt substansvärde i Not 16. Uppskjuten skatt i moderföretagets balansräkning Uppskjuten skatteskuld i moderföretagets balansräkning uppgick per 31 december 2023 till 171 mkr (321) och är hänförlig till finansiella instrument. Nyheter i regelverk År 2024 träder lagen om tilläggsskatt i kraft. Den baseras på OECD:s modellregler Pillar 2 samt EU:s direktiv om säkerställande av en global minimiskattenivå för storskaliga koncerner i unionen. Koncernen bedöms komma att omfattas av lagen om tilläggsskatt eftersom intäkterna bedöms överstiga 750 miljoner euro. För bolagen i Sverige, Danmark och Finland beräknas dock ingen väsentlig tilläggsskatt att utgå. forts. Not 8 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 140 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 141 ===== Not 9 Personal och styrelse Löner, arvoden och förmåner Koncern Moderföretag Löner, arvoden och förmåner, mkr 2023 2022 2023 2022 Styrelseordförande 1,3 1,0 1,3 1,0 Övriga styrelseledamöter 2,5 3,1 2,5 3,1 Verkställande direktören och vice verkställande direktören Grundlön (inkl. avgångsvederlag)1 10,8 13,0 10,8 13,0 Rörlig ersättning2 (endast bonus) — 6,4 — 6,4 Förmåner — 0,2 — 0,2 Övriga ledande befattningshavare koncern: 13 (14), moderföretaget: 8 (8) Grundlön 21,9 25,0 12,0 13,2 Rörlig ersättning2 7,7 5,7 3,5 1,6 Förmåner 1,0 0,9 0,4 0,3 Övriga anställda 363,6 330,6 95,6 64,4 Summa 408,8 385,9 126,1 103,2 Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktören och vice verkställande direktören1 2,0 2,9 2,0 2,9 Övriga ledande befattningshavare, för koncern 13 (14), för moderföretag 8 (8) 6,5 8,1 3,5 4,4 Övriga anställda 49,4 40,7 14,6 9,5 Summa 57,9 51,6 20,1 16,8 Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelsens ordförande 0,4 0,3 0,4 0,3 Övriga styrelseledamöter 0,8 1,0 0,8 1,0 Verkställande direktören och vice verkställande direktören1 3,9 5,6 3,9 5,6 Övriga ledande befattningshavare, för koncern 13 (14), för moderföretag 8 (8) 11,2 11,9 5,8 5,8 Övriga anställda 119,5 103,6 33,8 20,3 Summa 135,8 122,4 44,7 33,0 Totalt 602,5 559,9 190,9 153,0 1. Avser för 2023 Joacim Sjöberg, Rutger Arnhult samt Biljana Pehrsson och för 2022 Rutger Arnhult, Biljana Pehrsson, Henrik Saxborn samt Ylva Sarby Westman. 2. Avser utbetald bonus under 2023. Koncern Moderföretag Antal anställda 2023 2022 2023 2022 Medelantal anställda 547 534 123 87 varav kvinnor 227 223 72 54 varav Finland (varav kvinnor) 11 (7) 10 (5) — — varav Danmark (varav kvinnor) 12 (2) 12 (2) — — Vid årsskiftet hade moderföretaget 6 (6) styrelseledamöter, varav 3 (2) kvinnor, medan antalet styrelseledamöter i koncernens samtliga bolag uppgick till 20 (24), varav 6 (11) kvinnor. Koncernen hade vid årsskiftet 12 (13) ledande befattningshavare, varav 4 (6) kvinnor. Totala antalet perso ner i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 59 (50) personer, varav 23 (21) kvinnor. Ersättning styrelse Styrelsens totala ersättning inklusive utskottsarbete beslutades av årsstämman 2023 att utgå med 4 145 tkr (4 155). Styrelsearvode utgår med 1 110 tkr (1 075) till styrelsens ordförande och 450 tkr (440) till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete utgår med totalt 785 tkr (680). Beloppen sträcker sig från årsstämman 20230323 till och med årsstämman 20240507. Styrelsearvode, tkr 2023 2022 Per Berggren 1 290 1 206 Pål Ahlsén 405 — AnnaKarin Celsing 670 660 Henrik Käll 555 404 AnnLouise Lökholm Klasson 525 — Louise Richnau 550 — Leiv Synnes 116 — Rutger Arnhult — 445 Christina Karlsson Kazeem — 121 Anna Kinberg Batra — 599 Zdravko Markovski — 127 Joacim Sjöberg — 515 Totalt 4 111 4 077 Koncernledning Vid årsskiftet bestod koncernledningen av verkställande direktör och koncernchef, CFO, COO, Chief Investment Officer, chefsjurist, kommu nikationsdirektör och Head of People & Culture i Castellum Aktiebolag, samt de fem verkställande direktörerna i regionerna. Ersättning och förmåner Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättnings utskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt de incitamentsprogram som beskrivs nedan. Castellum har för närvarande två pågående resultat och aktiekursbaserade incitamentsprogram för perioden 2022–2024 samt 2023–2025 samt avslutade ett treårigt aktiekursprogram under året, gällande perioden 2020–2023. Det treåriga incitamentsprogrammet för 2020–2023 beskrivs nedan: ◼ En aktiekursrelaterad del som baseras dels på Castellumaktiens totalavkastning i absoluta tal under en treårsperiod, dels på Castellumaktiens totalavkastning i jämförelse med index för fastig hetsaktier under mätperioden. För fullt utfall krävs dels att total avkastningen uppgår till minst 50 procent under perioden, dels att totalavkastningen överstiger respektive indexutveckling med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0–50 procent respektive 0–5 procentenheter sker en linjär beräkning av utfallet och den ersättning som ska utgå. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2020–maj 2023. Den aktie kursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 20 mkr inklusive sociala kostnader. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att för värva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensions grundande lön. Slutlig avläsning och avräkning skedde i maj 2023 med ett utfall på 0 kronor. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 141 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 142 ===== Incitamentsprogrammet för 2022–2024 och 2023–2025 består av två delar, en ettårsbaserad resultatrelaterad del (STI), samt en treårig aktiekursrelaterad del (LTI): ◼ En resultatrelaterad del som baseras på en jämförelse mellan för valtningsresultatet per aktie samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av individuellt målsatta faktorer som styrelsen har beslutat prioritera under det aktuella räkenskapsåret. Den resultat baserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv fast årslön per år. Uppgår förvaltningsresultatet per aktie till, eller överstiger det en 10 procen tig årlig tillväxt, utgår rörlig ersättning med 37,5 procent av den fasta årslönen för vederbörande befattningshavare. Vid tillväxt i spannet 0 till 10 procent sker en linjär beräkning av utfallet. För de befatt ningshavare som deltar i programmet ska resultatjämförelsen avse hela Castellumkoncernen. För respektive regionvd ska jämförelsen avse såväl hela Castellumkoncernen som moder bolaget i den underkoncern som regionvd:n ansvarar för. Bedömningen av utfal let av de individuellt målsatta faktorerna ska göras i form av en hel hetsbedömning, där samtliga beslutade parametrar tas i beaktande. Vid bedömning fastställs den rörliga ersättningen i spannet 0 till 12,5 procent av den fasta årslönen. Utfallet för 2023 blev 30 procent (97) motsvarande en kostnad om 5 mkr (3) inklusive sociala avgifter. ◼ En treårig aktiekursrelaterad ersättning som grundas på Castellum aktiens totalavkastning i absoluta tal samt Castellumaktiens total avkastning i jämförelse med index för fastighetsaktier under mät perioden. För full rörlig ersättning enligt det treåriga programmet krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50 procent under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid utfall i spannet 0 till 50 procent respektive 0 till 5 procentenheter utgår rörlig ersätt ning med den procentsats av årslönen som erhålls vid en linjär beräkning mellan 0 procent och 25 procent av den fasta årslönen. Den aktiekursrelaterade ersättningen har en treårig prestations och intjänandeperiod och maximalt utfall uppgår till en halv årslön för treårsperioden. Utbetalning sker i form av lön, varvid befattnings havare ska förbinda sig att köpa Castellumaktier för minst halva nettobeloppet av utfallande ersättning. Periodisering sker över intjänandeperioden med ny bedömning årligen. Slutlig avläsning och avräkning sker januari 2025 och januari 2026. Pensioner Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år. Uppsägning Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från företagets sida, inte över stiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om 12 fasta månadslöner som inte ska reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller. Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Undantag finns dock för ett 50tal anställda som i stället har förmånsbestämda ITPplaner med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets kostnad för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 4,1 mkr (1,5). Alectas överskott kan fördelas till försäkrings tagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollek tiva konsolideringsnivån per december har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste preliminära konsolideringsnivå uppgick för 2023 till 157 pro cent (172). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvär det på Alectas tillgångar i procent av försäkrings åtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. forts. Not 9 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 142 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 143 ===== Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan. Moderföretaget äger inga fastigheter. Årets förändring per kategori, mkr Kontor Samhällsfastigheter Lager/Lätt industri Handel Projekt och mark Koncernen 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Ingående balans 89 974 89 273 20 885 21 587 21 316 20 996 9 413 9 502 11 975 11 788 153 563 153 146 Kategoriförskjutningar 5 042 1 096 1 256 1 212 639 –189 97 –155 –7 034 –1 962 — — Ny, till och ombyggnation 1 607 1 710 362 550 689 1 068 233 147 519 2 071 3 410 5 548 Förvärv — 47 — 31 — 179 — 2 336 104 336 363 Försäljningar –2 966 –361 –510 –2 177 –619 –346 –1 068 –83 –252 –113 –5 415 –3 080 Värdeförändring –8 386 –2 826 –1 432 –416 –2 344 –408 –836 — –1 327 87 –14 325 –3 563 Valutakursomräkning –16 1 035 –1 98 — 16 — — — — –17 1 149 Utgående balans 85 255 89 974 20 560 20 885 19 681 21 316 7 839 9 413 4 217 11 975 137 552 153 563 Fastighetsbestånd per region Region 2023-12-31 januari–december 2023 Antal Yta, tkvm Fastighets- värde, mkr D:o kr/kvm Hyres- värde, mkr D:o kr/kvm Ekonomisk uthyrn. grad, % Fastighets- kostnader, mkr D:o kr/kvm Driftöver- skott, mkr Stockholm 115 1 141 42 189 36 975 2 799 2 453 91,3 532 466 1 979 Väst 198 1 287 25 970 20 179 1 910 1 484 93,2 427 332 1 332 Mitt 136 1 014 21 877 21 575 1 799 1 774 92,1 415 409 1 228 Mälardalen 78 801 15 306 19 109 1 312 1 638 93,7 335 418 882 Öresund 110 833 21 219 25 473 1 601 1 922 92,1 362 435 1 120 Finland 19 203 6 774 33 369 748 3 685 89,2 249 1 227 408 Summa förvaltningsfastigheter 656 5 279 133 335 25 258 10 169 1 927 92,1 2 320 440 6 949 Uthyrning och fastighetsadministration 566 107 –566 Projekt 23 206 3 415 — 229 — — 52 — 46 Obebyggd mark 30 — 802 — 31 — — 16 — 14 Totalt 709 5 485 137 552 10 429 2 954 547 6 443 Koncern Specifikation årets förändring, mkr 2023 2022 Ingående balans 153 563 153 146 Ny, till och ombyggnation 3 410 5 548 varav aktiverade räntekostnader 42 101 Förvärv 336 363 Försäljningar –5 415 –3 080 Värdeförändring –14 325 –3 563 Valutakursomräkning –17 1 149 Utgående balans 137 552 153 563 Specifikation taxeringsvärde Byggnader 42 771 41 215 Mark 16 615 16 238 Summa taxeringsvärde 59 386 57 452 Intäkter från förvaltningsfastigheter 9 269 8 544 Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter 2 320 2 181 Not 10 Förvaltningsfastigheter Årets investeringar Castellum har under 2023 investerat i fastigheter för totalt 3 746 mkr (5 911), varav 336 mkr (363) avser förvärv av fastigheter och 3 410 mkr (5 548) ny, till och ombyggnation. Häri ingår aktiverad ränta om 42 mkr (101). Väsentliga åtaganden Därutöver har Castellum åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till cirka 1,5 mdkr utöver vad som redo visas i balansräkningen. Pågående större investeringar Fastighet Investering, mkr Återstår att investera, mkr Färdigställd Finnslätten 1 (del av), Västerås 213 30 Kv 1 2024 Bollbro 15, Helsingborg 125 33 Kv 1 2024 Tistlarna 9, Malmö 195 7 Kv 1 2024 Werket, Jönköping 302 94 Kv 2 2024 Tusenskönan 2, Mölndal 443 224 Kv 4 2024 Backa 20:6, Göteborg 490 328 Kv 4 2025 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 143 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 144 ===== forts. Not 10 Värderingsmodell En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Fastighetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödes modell. Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkylperioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödes perioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöverskott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda marknads värdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastnings kravet, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värde ringsmodellen. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet medan avkast ningskravet härleds från marknadstransaktioner på likvärdiga objekt. Intern värdering Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2023 internvärderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt i ovan beskrivna kassa flödesmodell. Utgångspunkt för värderingen har varit dels en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsför måga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna utförs cen tralt av Castellums värderingsteam och kvalitetssäkras genom second opinion från externvärderare på cirka 45 procent av fastighetsvärdet under det fjärde kvartalet. Antaganden kassaflöde Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 2 procent, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. För att uppnå bedömd marknadshyra i respektive fastighet krävs ofta en hyresgäst anpassning vilket beaktats i kalkylerna. Kassaflödet baseras på befint liga kontrakt och långsiktig vakans bedöms individuellt per fastighet, vilket slår genom i takt med att avtalen löper ut. Med fastighetskostna der avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighets skatt och fastighetsadministration. Fastighetskostnaderna baseras på en kombination av utfall, budget och vedertagna schabloner för perio diskt underhåll och fastighetsadministration. Antaganden avkastningskrav Avkastningskravet är individuellt för varje fastighet och baseras på jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. För att få en upp fattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genom förda fastighetstransaktioner. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet hämtas jämförelseinformation istäl let från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av jäm förbara transaktioner baseras uppfattningen på trender i underlig gande makroekonomiska faktorer, såsom inflation och riskfria räntor. Avkastningskravet är således specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastighe ten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffek tiv, dess tekniska standard såsom till exempel materialval, kvalitet på installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, håll barhetsprofil och hållbarhetscertifieringar samt kontraktssamman sättningen, varvid hänsyn tas exempelvis till kontraktens längd, storlek och antal. Transaktionsvolymen i Sverige har minskat jämfört med tidigare år och uppgick enligt Newsec till cirka 104 mdkr fördelat på 328 transak tioner under 2023, att jämföra med cirka 220 mdkr och 607 transaktio ner under 2022. Den minskade volymen är framför allt driven av färre kontorstransaktioner. Speciellt noteras färre kontorstransaktioner i storstadsregionerna jämfört med föregående år, medan volymen likt tidigare år är relativt låg för kontorstransaktioner i regionstäder. Som en följd av den lägre transaktionsaktiviteten har Castellum, för att säkerställa värderingen och dess parametrar, valt att externvärdera en större andel av beståndet jämfört med tidigare år. Dessa värderingar konfirmerar att Castellums antaganden avseende avkastningskrav och fastighetsvärde är i nivå med externvärderarnas antaganden. Under året genomförda försäljningar av 48 fastigheter i nivå med bok förda värden är också en stark markör till att Castellums värderings antaganden är marknadsmässiga. I komplement till genomförda transaktioner har externvärderarna en form av ”aktörsbaserad metod” där de har en dialog med potentiella köpare/säljare/mäklare/banker etcetera för att bedöma marknadens betalningsvilja vid värderingstillfället. Castellums information om ortsprismaterial tillsammans med externvärderarnas bedömningar avseende marknadens avkastningskrav utgör grunden för Castellums slutliga bedömning. Avkastningskravet sätts således på samma sätt som tidigare år, det vill säga genom en samlad bedömning av obser verbar data inhämtad genom ovan beskrivna metoder. Avkastningskrav Fastigheter är en real tillgång med långsiktiga innehavsperioder och med ett mer trögrörligt avkastningskrav än ränte och aktiemarknaden, något som observerats under de senaste två åren där räntan ökat mer än avkastningskravet. Under året har en svensk 10årig statsobliga tionsränta gått från cirka 2,4 procent vid ingången av året till 2,0 pro cent under slutet av året, med en topp runt 3 procent under hösten 2023. Svängningarna har varit historiskt snabba drivet av hög underlig gande inflationen och en förväntan om framtida sänkta styrräntor från världens centralbanker. Enligt Catella har det historiska yieldgapet mellan en 10årig svensk statsobligation och avkastningskrav för kontor i Stockholm CBD varit i genomsnitt cirka 1,9 procentenheter från 2000 till 2023. Under de senaste åren, där statsobligationsrän torna varit nere runt 0 procent har yieldgapet varit historiskt högt på nivåer runt 3 procentenheter vilket ej speglar en historisk långsiktig nivå. Under 2023 har yieldgapet återigen minskat och är åter på histo riska nivåer runt 2 procentenheter, vilket speglar det långsiktiga yield gapet mellan statsobligationsräntor och avkastningskrav för centrala 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 144 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 145 ===== kontorsfastigheter i Stockholm. Catellas bedömning är att avkast ningskravet för kontor i Stockholm CBD vid slutet av 2023 uppgår till 4 procent, att jämföra med motsvarande siffra 2000 om 5,75 procent. Avkastningskravet för kontor i Stockholm CBD bottnade runt 3 procent under 2021. Sedan botten i kvartal 2, 2002 har Castellum höjt sitt avkastningskrav med 97 bps till 5,62 procent. Avkastningskravet som en potentiell köpare använder i en förvärvs kalkyl speglar den aktuelle köparens kapitalstruktur och är inte en direkt spegling av underliggande riskfria räntor och riskpremier. Avkastningskravet är ett långsiktigt avkastningskrav på den aktuella fastigheten där den initiala avkastningen kan vara både högre och lägre beroende på fastighetens bedömda framtida kassaflöden. Samtliga framtida kassaflöden nuvärdesberäknas med en kalkyl ränta motsvarande antaget avkastningskrav plus genomsnittligt infla tionsantagande under kalkylperioden. Castellum särskiljer i vissa fall kalkylräntan under kassaflödes perioden respektive restvärdet, exem pelvis i de fall risken i kassa flödet bedöms vara lägre än restvärdet. Castellum gör bedömningen att förändringar i avkastningskravet är det mest väsentliga antagandet och att ett rimligt intervall av utfall under nästa år indikeras av känslighetsanalyserna som presenteras på efterföljande sida. Värdeförändringar Castellum redovisar för året orealiserade värdeförändringar om –14 325 mkr (–3 563), främst hänförligt till en uppgång i det genom snittliga avkastningskravet med 61 punkter till 5,62 jämfört med 5,01 i början av året. Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under året medfört en realiserad värdeförändring om –209 mkr (26). Försäljningspris netto uppgick till 5 206 efter avdrag för uppskjuten skatt och omkostnader om –219 mkr. Underliggande fastighetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 5 425 mkr att jämföra med senaste värderingen om 5 415 mkr, en skillnad om 10 mkr. forts. Not 10 Projekt och byggrätter Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde för jämförbara transaktioner i kombination med byggrättskalkyler. Fastighetsbeståndets värde Den interna värderingen uppgår till 137 552 mkr (153 563), vilket mot svarar en värdeförändring om –9,3 procent (–2,3). Nedan framgår verk ligt värde fördelat per fastighetskategori och region. Fastighetsvärde, mkr 2023-12-31 Kontor Samhälls- fastigheter Lager/ Lätt industri Handel Projekt/ Mark Totalt Stockholm 30 720 4 684 3 956 2 829 1 630 43 819 Väst 13 540 2 893 8 278 1 259 561 26 531 Mitt 10 636 8 547 1 042 1 652 959 22 836 Mälardalen 10 226 974 3 379 727 358 15 664 Öresund 8 488 2 826 2 795 1 372 541 16 022 Danmark 4 952 636 150 — — 5 738 Finland 6 693 — 81 — 168 6 942 Summa 85 255 20 560 19 681 7 839 4 217 137 552 En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna princi per utifrån vissa antaganden. En sammanfattning av använda värde ringsantaganden redovisas nedan. 2023 2022 Värderingsantaganden Genomsnitt Intervall Genomsnitt Intervall Årlig inflation, % 2,00 — 2,20 — Viktad kalkylränta, % 7,62 5,80–10,25 7,21 5,20–7,50 Viktat direktkavkastningskrav, % 5,62 3,80–8,25 5,01 3,00–7,30 Genomsnittlig långsiktig vakans, % 5,80 1,00–15,00 5,00 1,00–15,00 Castellum har valt att fokusera på segmenten kontor och lager/lätt industri, vilka står för mer än 90 procent av fastighetsbeståndets värde. Hyresintervall för dessa kategorier framgår nedan där katego rierna kontor och samhällsfastigheter samredovisas då de har jämför bar indata. Hyresintervall kontor inkl. samhällsfastigheter i fastighetsvärderingar för 2023 Region Intervall, kr/kvm Genomsnitt, kr/kvm Stockholm 300–8 000 2 400 Väst 500–3 600 1 900 Mitt 400–4 700 1 900 Mälardalen 300–3 700 1 500 Öresund 300–6 700 1 900 Finland 600–5 500 2 500 Koncernen 300–8 000 2 000 Hyresintervall lager/lätt industri i fastighetsvärderingar för 2023 Region Intervall, kr/kvm Genomsnitt, kr/kvm Stockholm 150–3 600 1 300 Väst 300–2 800 1 000 Mitt 100–2 400 900 Mälardalen 100–3 200 900 Öresund 200–1 800 800 Finland 1 000–2 600 1 300 Koncernen 100–3 600 900 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 145 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 146 ===== forts. Not 10 Avkastningskrav per region och kategori framgår nedan. 2023 2022 Genomsnittligt avkastningskrav per region, % Genomsnitt Intervall Genomsnitt Intervall Stockholm 5,24 4,15–7,50 4,58 3,60–7,00 Väst 5,72 3,80–7,60 5,09 3,00–7,25 Mitt 6,02 4,75–8,25 5,47 3,85–7,30 Mälardalen 6,02 4,90–8,00 5,39 4,00–7,00 Öresund 5,44 4,20–8,00 4,94 3,75–7,00 Finland 5,97 5,10–8,00 5,35 4,00–7,10 Totalt 5,62 3,80–8,25 5,01 3,00–7,30 2023 2022 Genomsnittligt avkastningskrav per kategori, % Genomsnitt Intervall Genomsnitt Intervall Kontor 5,48 4,10–8,00 4,89 3,55–7,00 Samhällsfastigheter 5,35 4,15–7,35 4,85 3,60–7,10 Lager/Lätt industri 6,28 5,00–8,00 5,57 4,25–7,15 Handel 6,31 3,80–7,50 5,75 3,00–7,00 Projekt 5,54 4,40–8,25 4,58 3,75–7,30 Totalt 5,62 3,80–8,25 5,01 3,00–7,30 Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys Känslighetsanalyserna visar känsligheten i Castellums fastighets värderingar för förändringar i driftnetto, ekonomisk uthyrningsgrad samt avkastningskrav. Känslighetsanalys region, påverkan på värde, mkr Stock- holm Väst Mitt Mälar- dalen Öresund Finland Totalt Driftnetto +/– 5%enheter 2 096 755 1 130 1 292 789 632 6 694 Ekonomisk uthyrnings grad +/– 1 %enhet 444 272 238 159 166 133 1 412 Avkastningskrav +0,25 %enheter –1 904 –1 083 –901 –602 –669 –553 –5 712 Avkastningskrav – 0,25 %enheter 2 091 1 182 979 654 731 606 6 243 Känslighetsanalys kategori, påverkan på värde, mkr Kontor Samhälls- fastigheter Lager/Lätt industri Handel Projekt Totalt Driftnetto +/– 5%enheter 4 154 1 024 949 382 185 6 694 Ekonomisk uthyrnings grad +/– 1 %enhet 876 216 200 81 39 1 412 Avkastningskrav + 0,25 %enheter –3 620 –914 –727 –291 –160 –5 712 Avkastningskrav – 0,25 %enheter 3 962 1 004 787 315 175 6 243 Förändringarna i de olika parametrarna bedöms rimliga utifrån histo riska genomsnittliga utfall för koncernen. Känslighetsanalysen ger dock en förenklad bild då en parameter sällan rör sig isolerat utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkast ningskrav. Det mest väsentliga inbördes sambandet mellan observer bara indata och andra icke observerbara indata är sambandet mellan fastighetens risk i kassaflödet och fastighetens bedömda avkastnings krav. En förändring i kontraktstruktur, exempelvis en uppsägning eller nyteckning, har en effekt i fastighetens bedömda framtida kassa flöden. Förändringen kan även ha en effekt på marknadens bedömda betalningsvilja avseende den aktuella fastigheten där mindre eller större risk i kassaflödet kan innebära ett lägre eller högre avkastnings krav. Efterföljande tabell sammanfattar hur en förändring i olika para metrar påverkar fastighetsvärderingen. Effekt på värdering + – Driftnetto ↑ ↓ Ekonomisk uthyrningsgrad ↑ ↓ Avkastningskrav ↓ ↑ Inflation ↑→↓ ↑→↓ Riskfri ränta ↓ ↑ Riskpremie ↓ ↑ En högre inflation leder till högre hyresintäkter, högre driftkostnader och kan även påverka avkastningskravet. Därav kan högre inflation bidra till både högre, oförändrad eller lägre fastighetsvärde. Extern värdering För att säkerställa värderingen har totalt 206 fastigheter motsvarande värdemässigt cirka 45 procent av beståndet externt värderats av Cushman & Wakefield med värderingstidpunkt 2023–12–31. 9 procent av fastighetsbeståndet, överlappande fastigheter, har även extern värderats på så kallad desktopbasis av CBRE. Under kvartal 1 2023, i samband med nyemissionen, externvärderades hela koncernens fastighetsbestånd av Cushman & Wakefield och Forum Fastighets ekonomi. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna med syfte att spegla fastighetsbe ståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna som gjorts under året var i nivå med de interna och bekräftar därmed det bokförda värdet per den 31 december 2023. Externa oberoende experter har analyserat Castellums fastighets bestånd för risken för naturkatastrofer. Deras analys visar 10 procents sannolikhet för kostnader på 15 mkr per år och 0,5 procents sannolik het för kostnader på 1 100 mkr per år. Castellum bedömer inte dessa kostnader som väsentliga effekter på värderingar, utan detta regleras bland annat genom osäkerhet och risk för klimatrisker i det avkast ningskrav som åsätts fastigheten av värderare. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 146 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 147 ===== Not 11 Immateriella och materiella anläggningstillgångar Koncern Moderföretag Immateriella anläggningstillgångar, mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde — — — — Inköp 8 — 4 — Omklassificering 12 — 12 — Utgående anskaffningsvärde 20 — 16 — Ingående avskrivningar — — — — Årets avskrivningar –2 — –2 — Utgående avskrivningar –2 — –2 — Bokfört värde 18 — 14 — Koncern Moderföretag Materiella anläggningstillgångar, mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 483 437 142 93 Inköp 45 85 16 49 Omklassificering –12 — –12 — Försäljning/utrangering –162 –39 –73 — Utgående anskaffningsvärde 354 483 73 142 Ingående avskrivningar –273 –233 –56 –48 Försäljning/utrangering 103 14 14 — Årets avskrivningar –76 –54 –6 –8 Utgående avskrivningar –246 –273 –48 –56 Bokfört värde 108 210 25 86 Not 13 Goodwill Castellum redovisar goodwill om 4 495 mkr (4 969), varav 3 422 mkr (3 844) är hänförligt till förvärvet av Kungsleden år 2021 och — mkr (25) till förvärvet av United Spaces år 2019. Från förvärvet av bolagen CORHEI och Norrporten 2016 redovisas en goodwill hänförlig till uppskjuten skatt om 1 073 mkr (1 100). För Norrporten, CORHEI och Kungsleden bedöms de kassagenererande enheterna vara fastighe terna där skillnad mellan hantering av uppskjuten skatt på temporära skillnader beroende på rörelseförvärv och tillgångsförvärv blir good will. Indikation på nedskrivningsbehov för dessa kan uppstå vid avytt ring av den kassa genererande enheten, minskade temporära skillna der på fastigheterna eller ändrad skattelagstiftning. Nedskrivning har skett under året med –474 mkr (–440). Härav är –156 mkr (–200) en följd av avyttrade fastigheter och –318 mkr (–72) hänförligt till nedgång i fastighetsvärden. Goodwill hänförlig till den kassagenererande enheten United Spaces har skrivits ned med –25 mkr (–168). Nedskrivning har skett till följd av höjda avkastningskrav som en konsekvens av dels höjda räntor, dels högre riskpremier. Ingen retroaktiv justering har gjorts sett till belop pets storlek. Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 4 969 5 544 — — Justering förvärvsanalys — –135 — — Förändring goodwill –474 –440 — — Bokfört värde 4 495 4 969 — — Not 12 Leasingavtal, nyttjanderättstillgångar tomträtt och leasingskulder Koncern Nyttjanderättstillgångar tomträtt, mkr 2023 2022 Redovisat värde vid årets början 1 591 1 741 Årets aktiveringar 110 146 Årets förvärv — 100 Avslutade avtal –137 — Ändrade antaganden –23 –257 Av och nedskrivningar –100 –139 Redovisat vid årets slut 1 441 1 591 Leasingskulder, mkr 2023 2022 Redovisat värde vid årets början 1 591 1 741 Nytecknade och omförhandlade avtal 110 146 Förvärvade avtal — 100 Avslutade avtal –137 –63 Ändrade antaganden vid beräkning av leasingskuld –23 –257 Amortering av leasingskuld –100 –76 Redovisat värde vid årets slut 1 441 1 591 Långfristiga leasingskulder 1 416 1 575 Kortfristiga leasingskulder 25 16 Förfallostruktur leasingskulder, mkr 2023 2022 Förfaller till betalning inom ett år 25 16 Förfaller till betalning inom ett till fem år 379 378 Förfaller till betalning senare än fem år 1 037 1 198 Summa 1 441 1 591 Resultatpåverkande poster hänförliga till leasing, mkr 2023 2022 Avskrivning av leasingavtal, nyttjanderätt –100 –110 Räntekostnader på leasingskulder –73 –80 Totala kostnader hänförliga till leasing –173 –190 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 147 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 148 ===== Entra Vid årets utgång ägde Castellum 60 710 624 aktier (60 710 624) i Entra ASA motsvarande 33,3 procent (33,3) av röstvärdet och kapitalet. Verkligt värde på Castellums innehav i Entra uppgick den 31 december till 6 916 mkr (6 791). Entra äger och förvaltar moderna kontorsfastigheter i centrala lägen med närhet till kollektivtrafik. Detta tillsammans med en stark kundbas med långa hyresavtal samt en stor och högkvalitativ projektportfölj, medför att bolaget är väl positionerat inför framtiden. Intresseföretag Org.nr Säte Kapitalandel, % Entra ASA 999 296 432 Oslo 33,3 Koncern Moderföretag Andelar intressebolag, mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 13 286 13 571 12 693 12 690 Andel av intresseföretagets resultat –1 833 –195 — — Erhållen utdelning –146 –333 — — Nedskrivning –451 –178 –2 678 — Valutaförändring –848 420 –7 3 Utgående bokfört värde 10 008 13 286 10 008 12 693 Marknadsvärde Rullande 12 månader hyra Marknadshyra Entras fastighetsportfölj 2023 Antal fastigheter Yta, kvm Uthyrningsgrad, % Kontraktslängd, år SEKm SEKm/kvm SEKm SEKm/kvm Netto-yield, % SEKm SEKm/kvm Oslo 50 800 055 94,7 6,5 45 072 56 337 2 273 2 841 4,73 2 517 3 146 Trondheim 10 143 646 96,9 4,4 6 252 43 527 333 2 313 4,90 399 2 775 Bergen 13 187 474 94,8 4,9 6 518 34 766 402 2 142 5,74 405 2 160 Sandvika 9 129 255 96,4 5,8 4 196 32 461 257 1 984 5,79 257 1 986 Drammen 6 60 934 97,5 8,4 2 093 34 341 129 2 114 5,75 124 2 033 Stavanger 2 54 215 99,5 7,0 1 447 26 694 97 1 792 6,16 103 1 894 Förvaltningsportfölj 90 1 375 579 95,3 6,1 65 578 47 673 3 491 2 537 4,98 3 805 2 765 Projektportfölj 5 79 883 11,0 2 414 30 230 Utvecklingsprojekt 4 103 187 0,5 631 6114 Fastighetsportfölj 99 1 558 649 6,3 68 623 44 028 Resultaträkning i sammandrag, SEKm 2023 2022 Hyresintäkter, SEKm 3 436 3 323 Driftöverskott, SEKm 3 153 3 046 Förvaltningsresultat, SEKm 1 363 1 687 Årets resultat, SEKm –5 612 –599 varav minoritetens, SEKm –134 68 Övrigt totalresultat, SEKm –6 13 Castellums andel av: Förvaltningsresultat, SEKm 445 549 Årets resultat, SEKm –1 833 –200 Balansräkning i sammandrag, SEKm 2023-12-31 2022-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 67 587 81 832 Övriga anläggningstillgångar 2 146 2 380 Omsättningstillgångar 2 488 2 411 Likvida medel 169 239 Summa tillgångar 72 390 86 862 Eget kapital och skulder Eget kapital 25 225 33 483 Uppskjuten skatteskuld 6 807 8 686 Långfristiga räntebärande skulder 37 664 40 270 Kortfristiga räntebärande skulder 946 2 562 Övriga skulder 1 748 1 861 Summa eget kapital och skulder 72 390 86 862 Entra 2023-12-31 2022-12-31 Antal fastigheter 99 102 Fastighetsvärde, SEKm 67 587 81 832 Uthyrningsbar yta, ’000 kvm 1 376 1 396 Kontraktslängd, år 6,1 6,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 96,5 Räntebärande skulder, SEKm 38 610 42 832 Kapitalbindning, år 3,8 4,3 Räntebindning, år 4,2 4,7 Belåningsgrad, % 57,1 52,3 EPRA NRV , SEK/aktie 165 218 Börskurs, NOK/aktie 115,40 105,80 Not 14 Intresseföretag 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 148 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 149 ===== Not 15 Andra långfristiga tillgångar Övriga långfristiga tillgångar består av innehav i mindre, för koncernen ej väsentliga, intresseföretag samt andelar i andra företag, långfristiga fordringar och kapitalförsäkring. Vidare beslutade årsstämman 2023 att minska Castellums aktie kapital med ett belopp om 8 665 500 kronor genom indragning av 17 331 000 egna aktier. Minskningsbeloppet har avsatts till fritt eget kapital. Styrelsen har utnyttjat bemyndigandet i samband med före trädesemissionen, vilket innebär att Castellum ej längre innehar egna aktier. Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Kvotvärde/aktie Aktiekapital, kr Bildande Aaktier 19931027 +500 100,00 +50 000 Nyemission, Aaktier 19940927 +999 500 100,00 +99 950 000 Split 50:1 19970325 +49 000 000 2,00 — Vid börsnotering 1997-05-23 50 000 000 2,00 100 000 000 Nyemission, Caktier 20000712 +7 142 857 2,00 +14 285 714 Inlösen, Aaktier 20000712 –6 998 323 2,00 –13 996 646 Inlösen, Caktier 20001113 –7 142 857 2,00 –14 285 714 Aktiesplit 4:1 20060427 +129 005 031 0,50 — Nyemission 20160614 +82 000 000 0,50 +41 000 000 Apportemission 20160615 +19 194 458 0,50 +9 597 229 Apportemission 20201113 +4 061 745 0,50 +2 030 873 Apportemission 20211110 +64 835 553 0,50 +32 417 776 Apportemission 20211119 +3 633 504 0,50 +1 816 752 Nyemission 20230607 +164 200 484 0,50 +82 100 242 Indragning egna aktier 20230607 –17 331 000 0,50 –8 665 500 Årets utgång 2023-12-31 492 601 452 246 300 726 Substansvärde Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt sub stansvärde (EPRA NRV) utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid eller som inte tillhör stamaktieägarna, såsom i Castellums fall derivat, goodwill hänförligt till uppskjuten skatt, uppskjuten skatteskuld, hybridobligationen samt innehav utan bestämmande inflytande. Kortsiktigt substansvärde (EPRA NTA) utgörs av EPRA NRV med justering för bedömt verkligt värde av uppskjuten skatteskuld. Substansvärde mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 77 177 157 Återläggning: Hybridobligationer –10 169 –21 Derivat enligt balansräkningen –1 352 –3 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt –4 495 –9 Uppskjuten skatt enligt balansräkningen 14 810 30 Substansvärde EPRA NRV 75 971 154 Avdrag: Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt1 –2 337 –5 Substansvärde EPRA NTA 73 634 149 Återläggning: Derivat enligt ovan 1 352 3 Uppskjuten skatt i sin helhet –12 473 –25 Substansvärde EPRA NDV 62 513 127 1. Bedömt verkligt värde på uppskjuten skatteskuld har beräknats till 3 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Fastigheterna beräknas realiseras indirekt via bolag under 50 år där köparens skatteavdrag är 5,15 procent. Vidare har antagits att kvarvarande under skottsavdrag nyttjas inom två år samt att derivat och bokslutsdispositioner realiseras under fem år, vilket ger en skattesats om 19 procent. Kapitalstruktur Castellum ska ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell risk, inne bärande en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 40 procent och en räntetäckningsgrad om minst 3 gånger. Castellums mål utgår från tillväxt i kassaflödet och målet är att kassaflödet, det vill säga förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10 procent. Not 16 Eget kapital och substansvärde Poster i eget kapital Aktiekapital Aktiekapitalet var per den 31 december 2023 fördelat på 492 601 452 registrerade Aaktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 kronor per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetal ning föreligger. Några potentiella aktier, till exempel konvertibler, före kommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning, så kallade preferensaktier. Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigades Castellums styrelse att besluta om nyemission av aktier med eller utan avvikelse från aktie ägarnas företrädesrätt. Årsstämman beslutade att bemyndiga styrel sen att, under tiden intill nästa årsstämma vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission av aktier motsvarande högst tio procent av bolagets aktiekapital vid tidpunkten för det första utnyttjandet av bemyndigandet, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädes rätt. Emissionskursen vid företrädesemissionen, som genomfördes under juni månad 2023, uppgick till 62 kronor per aktie, vilket mot svarar cirka 52 procent av aktiens verkliga värde per dagen före avskiljande av teckningsrätt. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 149 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 150 ===== Förfallostrukturen för kreditavtalen nedan visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering. Koncernens finansiella risker framgår på sidan 100 samt övrig riskhantering framgår på sidorna 97–101. Kreditavtalens förfallostruktur, mkr Bank Obligationer Certifikat Totalt ränte - bärande skulder Andel, % Ej utnyttjade krediter Summa till gängliga krediter 2024 — 3 750 787 4 537 7 950 5 487 2025 3 347 11 680 — 15 027 24 7 150 22 177 2026 4 530 8 523 — 13 053 21 15 588 28 641 2027 2 591 2 699 — 5 290 9 — 5 290 2028 5 424 1 096 — 6 520 11 1 500 8 020 >2028 9 209 8 035 — 17 244 28 — 17 244 Totalt 25 101 35 783 787 61 671 100 25 188 86 859 Känslighetsanalys marknadsränta (alla belopp omräknade till SEKm) SEK DKK EUR NOK Räntebärande skulder 38 953 3 239 17 137 2 341 Fasträntelån >6m –5 388 0 –17 137 –1 749 Räntederivat >6m –29 900 0 2 610 938 Exponering mot marknadsränta 3 665 3 239 2 610 1 530 Marknadsränta Stibor Cibor Euribor Nibor Effekt på räntekostnader vid förändrad underliggande marknadsränta med +/– 1 %enhet –/+ 37 –/+ 32 –/+ 26 –/+ 15 Not 17 Skulder Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 3 615 4 058 270 842 Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 4 626 12 233 12 192 20 729 mellan ett till fem år efter balansdagen 39 928 49 708 31 469 39 221 senare än fem år efter balansdagen 17 117 14 908 9 899 10 798 Summa skulder exkl. uppskjuten skatteskuld, leasingavtal, övriga avsättningar och derivat 65 286 80 907 53 830 71 591 Kreditavtal/ramar, mkr Belopp Utnyttjat Långfristiga bindande låneavtal i bank 49 339 25 101 Checkkredit 950 — Summa låneavtal 50 289 25 101 MTNprogram (ram 40 000 mkr) 16 304 16 304 EMTNprogram (ram 3 000 meur) 19 479 19 479 Företagscertifikat (ram 10 000 mkr) 787 787 Summa 86 859 61 671 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 150 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 151 ===== Not 18 Finansiella instrument 2023, mkr Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Derivat som används i säkringsredovisning Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Tillgångar Räntederivat — 1 089 — — — Valutaderivat — 794 65 — — Långfristiga fordringar 11 — — — — Hyresfordringar 95 — — — — Övriga fordringar 243 — — — — Kassa och bank 2 088 — — — — Summa tillgångar 2 437 1 883 65 — — Skulder Räntederivat — — — 324 — Valutaderivat — — 272 — — Räntebärande skulder — — — — 61 671 Leverantörsskulder — — — — 285 Övriga skulder — — — — 1 824 Summa skulder — — 272 324 63 780 2022, mkr Tillgångar Räntederivat — 2 096 — — — Valutaderivat — 682 437 — — Långfristiga fordringar 8 — — — — Hyresfordringar 135 — — — — Övriga fordringar 373 — — — — Kassa och bank 858 — — — — Summa tillgångar 1 374 2 778 437 — — Skulder Räntederivat — — — 196 — Valutaderivat — — 272 — — Räntebärande skulder — — — — 76 849 Leverantörsskulder — — — — 394 Övriga skulder — — — — 2 670 Summa skulder — — 272 196 79 913 Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder med mera redovisas till upplupet an skaffningsvärde med avdrag för nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde för långfristiga obligationer uppgick till 29 279 mkr (27 984) medan verkligt värde för kortfristiga obligationer uppgick till 3 713 mkr (10 904). Valutaexponering och känslighetsanalys Exponering utländsk valuta DKKm EURm NOKm Verkligt värde fastigheter 3 855 626 — Intresseföretag — — 10 139 Räntebärande skulder –2 183 –1 550 –2 450 Exponering exkl. derivat och hybridobligation 1 672 –924 7 689 Hybridobligation¹ — –1 000 — Nominellt belopp valutaderivat –533 1 647 –5 470 Nettoexponering utländsk valuta 1 139 –277 2 219 1. Redovisas i eget kapital. Förändring i Förändring valutakurs +/– 10 %, SEKm DKK EUR NOK Påverkan på: Förvaltningsfastigheter +/– 574 +/– 695 — Andelar i intresseföretag — — +/– 1 001 Räntebärande skulder –/+ 325 –/+ 1 720 –/+ 242 Valutaderivat –/+ 79 +/– 1 873 –/+ 530 Totalresultat exkl. skatt +/– 170 +/– 847 +/– 229 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 151 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 152 ===== Not 19 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Koncern, mkr 2022-12-31 Kassaflöde Värde- förändring Ändrad valutakurs Periodisering över/under- kurs 2023-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 64 616 –7 071 — –398 –13 57 134 Kortfristiga räntebärande skulder 12 233 –7 322 — –395 21 4 537 Derivat –2 746 407 987 — — –1 352 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 74 103 –13 986 987 –793 8 60 319 Koncern, mkr 2021-12-31 Kassaflöde Värde- förändring Ändrad valutakurs Periodisering över/under- kurs 2022-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 51 997 10 810 — 1 822 –13 64 616 Kortfristiga räntebärande skulder 18 832 –6 615 — 16 — 12 233 Derivat 563 –733 –2 576 — — –2 746 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 71 392 3 462 –2 576 1 838 –13 74 103 Ej kassaflödespåverkande poster Moderföretag, mkr 2022-12-31 Kassaflöde Värde- förändring Ändrad valutakurs Periodisering över/under- kurs 2023-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 37 281 –8 320 — –293 –9 28 659 Kortfristiga räntebärande skulder 10 023 –6 399 — –396 23 3 251 Långfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 12 735 — — –37 11 12 709 Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 10 708 –1 764 — –3 — 8 941 Derivat –1 855 535 526 — — –794 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 68 892 –15 948 526 –729 25 52 766 Ej kassaflödespåverkande poster Moderföretag, mkr 2021-12-31 Kassaflöde Värde- förändring Ändrad valutakurs Periodisering över/under- kurs 2022-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 28 387 8 646 — 258 –10 37 281 Kortfristiga räntebärande skulder 13 869 –3 862 — 16 — 10 023 Långfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 6 596 5 186 — 953 — 12 735 Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 7 493 3 215 — — — 10 708 Derivat 619 –733 –1 741 — — –1 855 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 56 964 12 452 –1 741 1 227 –10 68 892 Not 21 Derivat Värdering och värdeförändringar Castellum använder bland annat räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer att uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder dessutom valutaderivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark, Norge och Finland samt för att hantera valutarisk och anpassa ränte strukturen vid upplåning i den internationella kapitalmarknaden. Även dessa ger upphov till värdeförändringar vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respek tive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bok slutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värde ras till aktuellt återköpspris. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån för väntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt åter vinningsgraden av exponerade krediter. Per den 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet i ränte och valutaderivatportföljen till 1 352 mkr (2 746) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. Not 20 Övriga avsättningar Övriga avsättningar avser pensionsavsättningar samt lämnade hyres garantier i samband med transaktioner med ett maximalt åtagande bedömt till 20 mkr (18). 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 152 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 153 ===== Moderföretaget Total värdeförändring för derivaten i moderföretaget uppgår under året till –1 061 mkr (2 474) varav –99 mkr (1 489) har bokats i resultaträk ningen och resterande del i övrigt totalresultat. De negativa värdeför ändringarna förklaras av att räntor på längre löptider har sjunkit under perioden samt förändrade valutakurser. Per den 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet på räntederivatportföljen till 208 mkr (1 009) och valutaderivatportföljen till 587 mkr (847) där verkligt värde är fast ställt enligt nivå 2, IFRS 13. Motpartsrisk För att begränsa motpartsrisk har Castellum standardiserade netting avtal (ISDA) med samtliga motparter med vilka derivatavtal ingåtts vilket innebär att utestående positiva och negativa marknadsvärden kan nettas i händelse av fallissemang. 2023-12-31 2022-12-31 Koncern, mkr Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto Räntederivat 1 089 –324 765 2 096 –197 1 899 Valutaderivat 859 –272 587 1 119 –272 847 Bruttovärde derivat 1 948 –596 1 352 3 215 –469 2 746 Omfattas av nettning –388 388 — –455 455 — Nettovärde derivat 1 560 –208 1 352 2 760 –14 2 746 2023-12-31 2022-12-31 Moderföretag, mkr Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto Räntederivat 532 –324 208 1 064 –56 1 008 Valutaderivat 859 –272 587 1 119 –272 847 Bruttovärde derivat 1 391 –596 795 2 183 –328 1 855 Omfattas av nettning –388 388 — –324 324 — Nettovärde derivat 1 003 –208 795 1 859 –4 1 855 forts. Not 21 Slutdatum Belopp, mkr Anskaffnings- värde, mkr Marknads- värde, mkr Genomsnittlig ränta, % Marknadsvärde om ränta +1 %-enhet Marknadsvärde om ränta –1 %-enhet 2024 6 450 — 129 4,00 % 154 104 2025 6 250 — 268 2,86 % 304 232 2026 2 450 — 130 2,11 % 185 72 2027 3 750 — –61 –0,47 % 65 –194 2028 2 800 — 172 1,36 % 284 52 2029+ 11 388 — 25 0,04 % 680 –693 Summa 33 088 — 663 1,55 % 1 672 –427 Valutaderivat med ett marknadsvärde om 689 mkr (920) ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet. Framtida likviditetsflöde Framtida likviditetsflöden hänförligt till räntederivat utgörs av betald minus erhållen ränta och framgår nedan. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan och Ciborräntan såsom den noterades på boksluts dagen använts över hela derivatets löptid. Framtida likviditetsflöde derivat, mkr År Ränta att betala Ränta att erhålla Netto 2024 –1 323 2 039 716 2025 –1 002 1 284 282 2026 –905 768 –137 2027 –447 661 214 2028 –283 528 245 2029+ –680 1 213 533 Summa –4 640 6 493 1 853 Känslighetsanalys Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genomsnittlig effektiv ränta samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/– 1 procentenhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment deriva tet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 153 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 154 ===== Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Förskottsbetalda hyror 1 703 1 226 — — Upplupna räntor 299 277 177 147 Övrigt 649 858 30 30 Summa 2 651 2 362 207 177 Not 25 Andelar i koncernföretag Direktägda dotterföretag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respek tive dotterföretags årsredovisning. Direktägda dotterföretag Org.nr Säte Kapitalandel, % Bokfört värde, mkr Castellum Stockholm AB 5560028952 Stockholm 100 4 854 Castellum Mitt AB 5561219089 Örebro 100 5 507 Castellum Väst AB 5561223768 Göteborg 100 3 579 Castellum Öresund AB 5564767688 Malmö 100 5 087 Castellum Norr AB 5565943999 Sundsvall 100 971 United Spaces Network Offices AB 5566681069 Stockholm 100 60 Fastighets AB Regeringsgatan 5565714051 Göteborg 100 6 Castellum Finland AB 5591549828 Göteborg 100 541 Castellum Projektutveckling AB 5592493430 Göteborg 100 35 Castellum Innovation AB 5591106538 Göteborg 100 97 Kungsleden AB 5565451217 Stockholm 100 23 198 Castellum Mälardalen AB 5592926678 Västerås 100 2 412 Summa 46 347 Principer för konsolidering av koncernföretag framgår av redovisningsprinciperna, not 1. Moderföretag Andelar koncernföretag, mkr 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 47 342 46 239 Förvärv — 855 Lämnade aktieägartillskott och koncernbidrag 2 825 345 Reversering av tidigare gjord nedskrivning 2 84 Nedskrivning –3 822 –181 Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde 46 347 47 342 Not 24 Eventualförpliktelser Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Borgen för koncernföretag — — 28 068 26 503 Summa — — 28 068 26 503 I normalfallet är moderföretaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderföretaget borgen. Not 23 Ställda säkerheter Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Fastighetsinteckningar 45 170 37 385 — — Långfristiga fordringar koncernföretag — — 29 507 22 681 Summa 45 170 37 385 29 507 22 681 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 154 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 155 ===== Not 26 Långfristiga fordringar, koncernföretag Moderföretag mkr 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 38 923 35 578 Nyutlåning /amorteringar från koncernföretag 3 583 2 501 Valutakursomräkning –3 844 Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde 42 503 38 923 Not 27 Tilläggsupplysningar för kassaflöden Koncern Moderföretag Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 2023 2022 2023 2022 Av och nedskrivningar av immateriella och materiella anläggningstillgångar 183 160 8 8 Förändring av avsättningar –1 –11 2 — Utrangeringar av immateriella och materiella anläggningstillgångar 60 — 59 — Reserverade och konstaterade kundförluster 26 39 — — Valutakurseffekter och övrigt 6 — — — Summa 274 188 69 8 Likvida medel 2023 2022 2023 2022 Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank 2 088 858 942 10 Summa 2 088 858 942 10 Förvärv av fastigheter via bolag 2023 2022 Köpta tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter — 291 Rörelsefordringar — 1 LIkvida medel — 2 Summa tillgångar — 294 Rörelseskulder — 5 Summa avsättningar och skulder — 5 Erlagd likvid aktier — –244 Erlagd likvid betalning av lån — –44 Avgår: likvida medel i förvärvade bolag — 2 Förvärv av fastigheter via bolag, netto av likvida medel — –286 Försäljning av fastigheter via bolag 2023 2022 Sålda tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 5 290 3 051 Övriga anläggningstillgångar 9 — Rörelsefordringar 15 84 Likvida medel 24 0 Summa tillgångar 5 338 3 135 Uppskjuten skatteskuld 4 — Låneskulder 1 730 790 Leasingskulder 8 — Rörelseskulder 160 139 Summa avsättningar och skulder 1 902 929 Erhållen köpeskilling aktier 3 232 2 232 Erhållen likvid amortering lån 1 730 790 Totalt erhållen likvid 4 962 3 022 Avgår: likvida medel i avyttrade bolag –24 — Avgår: lösen av lån –584 — Försäljning av fastigheter via bolag 4 354 3 022 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 155 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 156 ===== Not 28 Närståendetransaktioner Koncernen har under 2023 anlitat Sweco Sverige AB avseende kon sulttjänster relaterade till fastighetsförvaltning och fastighetsutveck ling. Sweco Sverige AB är även hyresgäst till Castellum. Transaktioner med Sweco Sverige AB utgör (sedan den 23 mars 2023) närstående transaktioner. Sweco Sverige AB bedöms som närståendebolag till Castellum eftersom styrelseledamoten, AnnLouise Lökholm Klasson, är vd på Sweco Sverige AB. Koncernen har under perioden köpt konsulttjänster för cirka 8,6 mkr och Sweco har erlagt hyra om cirka 6,4 mkr. I samband med den riktade företrädesemissionen 2023 uppstod en närståendetransaktion med Castellums största ägare Akelius Residential Property AB om cirka 55 mkr, då Akelius Residential Property AB gick in som garant för emissionen. Samtliga närstående transaktioner har varit marknadsmässiga och har gjorts på arm längds avstånd. Vidare har ersättning erlagts till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete, se not 9. Utöver ovan nämnda transaktioner avser koncernens närståendetransaktioner endast transaktioner med närstående företag inom koncernen samt transaktioner med intresseföretag i form av utdelning. Not 29 Händelser efter balansdagen Obligationsemissioner om totalt 3 000 mkr har genomförts vid två olika tillfällen, varav 1 750 mkr med fem års löptid och resterande med 3 års löptid. Castellumkoncernen har också återköpt befintliga obliga tioner till ett nominellt belopp om 4 510 mkr. Castellum inkluderades för åttonde året i rad i The Sustainability Yearbook som rangordnar världens främsta bolag inom hållbarhet. Som fastighetsbolag är Castellum 1:a i Norden, 1:a i Europa och 4:a globalt. Not 30 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinster 49 863 178 728 kronor Årets resultat –2 083 022 347 kronor Summa 47 780 156 381 kronor Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Överförs i ny räkning 47 780 156 381 kronor Summa 47 780 156 381 kronor 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 156 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 157 ===== Årsredovisningens undertecknande Göteborg den 9 april 2024 Per Berggren Styrelseordförande Pål Ahlsén Styrelseledamot Anna-Karin Celsing Styrelseledamot Henrik Käll Styrelseledamot Ann-Louise Lökholm Klasson Styrelseledamot Joacim Sjöberg Verkställande direktör Louise Richnau Styrelseledamot Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 9 april 2024. Deloitte AB Harald Jagner Auktoriserad revisor Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av bolagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av bolagets verksamhet, ställ ning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets faktorer som bolaget står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internatio nella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncern förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 157 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 158 =====