Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3 · Del 4

===== SIDA 1 =====

2023
Årsredovisning

===== SIDA 2 =====

Castellums årsredovisning
Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse 
och finansiella  rapporter finns på sidorna 88–157 och 162.  Castellums 
lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen finns 
på sidorna 4–13, 18, 27–28, 35–86, 97–101, 103–106 och 108–113. 
På sidorna 81–86 återfinns korsreferenser till de olika hållbarhets­
redovisningsramverk som  Castellum tillämpar.
1.  Inledning   3
 Välkommen till Castellum   4
 Vd har ordet    5
2.  Strategi   8
 Strategi, mål och resultat   9
 Värdeskapandemodell   12
 Hållbarhetsstrategi   13
3.  Investera i Castellum   14
 Castellum som investering   15
 Castellumaktien   16
 Hållbarhetsutmärkelser   18
4.  Verksamhet   19
 Marknad   20
 Lokal närvaro   2 1
 Hyresgäster   23
 Fastighetsbestånd   26
 Projektportfölj   30
 Transaktioner   34
 Hållbarhetsrapport   35
 Revisors rapport   87
5.  Förvaltningsberättelse   88
 Verksamhet, finansiering  
 och riskhantering   89
 Bolagsstyrningsrapport   102 
6.  Finansiella rapporter   118
 Översikt och nyckeltal   119
 Finansiella rapporter   123
 Förslag till vinstdisposition   156
  Årsredovisningens undertecknande   157
 Revisionsberättelse   158
7.  Övrigt   161 
 Definitioner   162
 Finansiell kalender, aktieägarinformation 
 och kontaktuppgifter   163
Werket, Jönköping
Innehåll
Framsida: Under året färdigställde Castellum Godsfinkan 1 i 
Nyhamnen i Malmö för Domstolsverket. Domstolsfastigheten är 
en av norra Europas största arbetsplatser för jurister och är ett av 
Castellums största byggprojekt genom tiderna. Läs mer på sidan 25. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
2
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 3 =====

Inledning
Välkommen till Castellum   4
Vd har ordet    5
1
Castellum färdigställde under året Sjustjärnan 1, E.ON:s nordiska 
huvudkontor i Malmö. Den stilbildande byggnaden kännetecknas 
av en karaktäristisk form och ett magnifikt öppet trapphus.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT3
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 4 =====

Nyckeltal 2023
Castellum äger, förvaltar och utvecklar fastigheter 
och är ett av Nordens största börsnoterade fastig­
hetsbolag, noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap.
Castellum är specialiserat på flexibla arbetsplatser 
och smarta logistiklösningar och finns i huvudstäder 
och attraktiva tillväxtregioner i Norden. 
Castellums ambition är att vara det mest hållbara 
fastighetsbolaget i Norden och bolaget är det enda 
inom den nordiska fastighets­ och byggsektorn som 
är invalt i Dow Jones Sustainability Index.  
En ledande fastighetsägare i Norden
Välkommen till Castellum
Hållbarhetscertifierade fastigheter
50 % (45) av kvm
Jämställdhet
41 % kvinnor (42) 
59 % män (58) 
Energianvändning i jämförbart bestånd
–4 % kWh/kvm (–4)
Andel egenproducerad solel  
av årlig elkonsumtion
Kontraktsvärde
9 243 mkr (9 063)
Belåningsgrad
37 % (42)
Förvaltningsresultat
4 373 mkr (4 510)
Fastighetsvärde1
160 mdkr (181)
17 % (7)
1. Inklusive innehav i Entra.
Havneholmen 25, Köpenhamn
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
4
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 5 =====

Slutet på en långvarig period med nollränta kom-
binerad med kraftiga monetära stimulanser blev 
smärtsam för hela samhället. Nordiska fastig-
hetsbolag drabbades hårt av inflation och ränte-
höjningar som satte bolagen under en finansiell 
press. Castellum befann sig då på toppen av en 
intensiv investerings- och expansionsfas med en 
alltför stor skuldbörda. Med beslutsamhet att 
tidigt vidta nödvändiga åtgärder har Castellum 
ridit ut stormen. Även om utmaningar fortfarande 
finns kvar är det med tillförsikt som vi går in i det 
nya året. 
Vid inledningen av 2023 befann sig Castellum i ett 
läge med stora obligationsförfall, ökande räntekost­
nader och ett kreditbetyg i fara. De åtgärder som 
planerats eller vidtagits under hösten 2022 fortsatte 
in i 2023. Tack vare företrädesemissionen på cirka 
Vd har ordet
På stabil grund efter ett år med hårda prövningar
10 mdkr, försäljningar av fastigheter, minskad projekt­
volym, positivt kassaflöde och inställd utdelning kan 
2023 summeras med hög likviditet och outnyttjade 
kreditfaciliteter om totalt 27 mdkr samt nettoskulder 
som minskat med 16 mdkr. 
Efter ett år med hårda prövningar kan vi nu konsta­
tera att Castellum står på en stabil finansiell grund. 
Stabila hyresgäster men tuff marknad
Castellum strävar efter långsiktig tillväxt med låg 
finansiell risk. Vår kundbas är diversifierad med 
hyresgäster som utgör ett tvärsnitt av nordiskt 
näringsliv och offentlig sektor. Inget hyreskontrakt 
står för mer än 1,2 procent av hyresintäkterna. 
Hyresgästerna inkluderar myndigheter och verk, 
multinationella storföretag, starka medelstora 
företag och mindre entreprenörs­ och familjeföretag. 
Sammantaget sprider det här riskerna för hyres­
förluster och vakanser, samt förbättrar motstånds­
kraften och skapar stabilitet i kassaflödet.
Efterfrågan på kontor och logistik var stark under 
året men med högre omsättning i beståndet. Vi note­
rade något större avflyttningar under sista kvartalet 
och också något ökande konkurser, dock från mycket 
låga nivåer. Hela 25 procent av Castellums intäkter 
kommer från offentlig sektor och våra hyresgäster har 
god betalningsförmåga. Vi ser stabila och på vissa 
håll stigande marknadshyror. Trots det är vi förbe­
redda på en tuffare hyresmarknad under 2024 där 
fler hyresgäster kan komma att drabbas av svagare 
konjunktur i spåren av inflationsbekämpningen. 
Hållbarhet är lönsamt och nödvändigt
Bygg­ och fastighetsbranschen står för cirka 40 
 pro cent av världens samlade utsläpp av koldioxid. 
Utmaningarna för att nå de globala klimatmålen 
27 mdkr
Kassa och outnyttjade kreditfaciliteter. 
16 mdkr
Nettoskulden har under året minskat  
från 76 mdkr till 60 mdkr.
50 %
Hälften av fastighetsbeståndet är  
hållbarhetscertifierat, två år före utsatt tid.
Likviditet Minskad nettoskuld Hållbarhetscertifierat
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
5
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 6 =====

Viktiga händelser 2023
Vd har ordet
är något branschen delar med samhället i stort. 
Castellum arbetar intensivt med hållbarhets­
frågorna, däribland investeringar i storskalig utbygg­
nad av solcellsanläggningar och energibesparings­
åtgärder i våra fastigheter. Satsningen har nu resul­
terat i att Castellum har effektiviserat energianvänd­
ningen med 4 procent i fastighetsbeståndet under 
2023, vilket överträffar det årliga effektiviserings­
målet om 2,5 procent.  
Under året uppnåddes också två av bolagets håll­
barhetsmål två år före utsatt tid, dels målet om att 
installera 100 solcellsanläggningar i fastighets­
beståndet, dels att minst hälften av fastigheterna 
ska hållbarhetscertifieras före utgången av 2025. Vi 
producerar själva hela 17 procent av den elektricitet 
som våra fastigheter använder.
Minskade investeringar i projekt men stor  
potential
Bolagets historiska tillväxt bygger till stor del på 
investeringar i ny­, till­ och ombyggnation samt 
förvärv. Till följd av den snabbt förändrade kapital­
marknaden, med ökad inflation och stigande mark­
nadsräntor, har förutsättningarna för investeringar i 
den egna projektportföljen utmanats under året. 
Vi räknar med att investeringsvolymerna under 
 kommande år kommer att minska jämfört med de 
senaste åren. Castellum har valt att skjuta fram 
vissa större projektstarter tills mer stabila mark­
nadsförutsättningar infinner sig. 
Trots denna minskning kommer Castellum att 
vara en av Sveriges stora utvecklare av nya projekt 
 ◼ Garanterad företrädesemission. En fullt 
garanterad företrädesemission om cirka 
10 mdkr genomfördes med företrädesrätt 
för befintliga aktieägare i syfte att förstärka 
bolagets finansiella ställning.
 ◼ Pausad utdelning. Mot bakgrund av den 
förändrade kapitalmarknaden och den 
genomförda företrädesemissionen kommer 
styrelsen inte att föreslå årsstämman  
utdelning för 2023.
 ◼ Försäljningar och renodling. Castellum har 
fortsatt att geografiskt renodla portföljen och 
sålt fastigheter. Avyttringarna på sammanlagt 
5,2 mdkr stöttar bolagets geografiska 
prioritering och stärker balansräkningen.
 ◼ Minskad nettoskuld. Genom amorteringar 
och genomförda försäljningar har Castellum 
minskat nettoskulden med cirka 16 mdkr. 
Obligationer och bankfaciliteter har refinansi­
erats om totalt 21 mdkr. Tillsammans med 
en minskad nettoskuld har det bidragit till att 
kapitalbindningstiden i låneportföljen ökat från 
3,3 till 4,2 år. 
 ◼ Färdigställda projekt. Åtta större fastighets­
projekt med ett totalt årligt hyresvärde om 
326 mkr färdigställdes, däribland ett nordiskt 
huvudkontor till E.ON och en domstolsbyggnad 
åt Domstolsverket. 
 ◼ Uppnådda hållbarhetsmål. I slutet av 
året invigde Castellum sin hundrade 
solcellsanläggning i fastighetsbeståndet 
och nådde därmed målet två år före utsatt 
tid. Dessutom är 50 procent av beståndet 
hållbarhetscertifierat, även detta två år före 
utsatt tid.
under kommande år. Castellum har fortsatt mycket 
stor potential i projektportföljen som kommer att 
skapa möjligheter när den kommersiella och den 
finansiella marknaden tillåter. Det är en position att 
värna om.  
Bland fastighetsprojekt som förväntas stå klara 
2024 och 2025 märks det nya Polishuset på Hisingen 
i Göteborg, det nya djursjukhuset Blå  Stjärnan i 
Mölndal och en lager­ och logistikanläggning i 
Malmö. Genom god kapitaldisciplin och försälj­
ningar av icke prioriterade tillgångar har vi skapat 
investeringsutrymme som tillåtit oss att under 
i nledningen av 2024 starta projekteten Bägaren 5 
(kontor i Norrköping), Amperen 1 (kontor och lager 
i  Västerås) och Gladan 6 (kontor i Stockholm).
På längre sikt finns betydande värdeskapande 
projektmöjligheter på Gateway Säve i Göteborg, 
i Hagastaden i Stockholm och i Göteborgs Hamn. 
Förutsatt förbättrade marknadsförutsättningar och 
framdrift i detaljplaner bedömer Castellum att 
projekt motsvarande cirka 700 000 kvm kan startas 
framöver. 
Strategin ligger fast
En effekt av att vi håller tillbaka investeringarna i nya 
projekt är att det inte är troligt att målen om en 
ökning av förvaltningsresultatet med 10 procent per 
aktie samt investeringar motsvarande 5 procent av 
fastighetsvärdet kommer att nås fullt ut under 2024, 
och heller inte gjorde det 2023. 
Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till 
nordiska huvudstäder och attraktiva tillväxtregioner 
Sjustjärnan 1, Malmö
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
6
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 7 =====

Joacim Sjöberg
verkställande direktör
Vd har ordet
i Sverige, Danmark och Finland. Genom intresse­
bolaget Entra har Castellum även exponering mot 
starka tillväxtområden i Norge, framför allt i centrala 
Oslo. Vi har en tydlig strategi att växa på tillväxt­
starka orter i Norden. De operationella, finansiella 
och marknadsmässiga fördelarna med att följa 
bolagets större hyresgäster ut i Norden är bety­
dande, liksom att sprida riskerna och att kunna  
välja de mest attraktiva regionerna för bolagets 
 tillväxt i de stabila ekonomier som de nordiska 
 länderna utgör. 
För att anpassa oss till nya förutsättningar ser vi 
kontinuerligt över vår organisation och kostnaderna. 
Under 2023 har vi därför avvecklat en del verksam­
heter inom koncernen. Helt i enlighet med strategin 
har Castellum fortsatt att geografiskt renodla port­
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2322212019
mkr
Intäkter Driftöverskott
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2322212019
mkr
Förvaltningsresultat
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
2322212019
mkr
Belåningsgrad
0
10
20
30
40
50
2322212019
%
följen och sålt fastigheter, främst på mindre orter. 
Avyttringarna stöttar bolagets geografiska priorite­
ring, stärker balansräkningen och skapar samtidigt 
utrymme för nya värdeskapande investeringar. I 
strategin ligger också att fokusera verksamheten på 
kontor och lager/lätt industri. 
Som en konsekvens av avvecklingarna har vi 
 drabbats av engångskostnader men den långsiktiga 
årliga besparingen är betydligt större. Fastighetsför­
valtning är en verksamhet med små marginaler och 
det ständiga arbetet med finjustering, kostnads­
sänkningar och effektivisering är själva grunden till 
vår lönsamhet.
Strategin har tjänat Castellum väl genom åren och 
ligger fast. Vi har minskat nettoskulden och behåller 
kreditbetyget, vilket ger goda förutsättningar till fort­
satt tillgänglig finansiering och framtida expansions­
möjligheter.
Väl rustat inför 2024
Efter ett år präglat av arbete med att skapa finansiell 
robusthet står Castellum nu stabilt och är väl rustat 
”Efter ett år präglat av arbete 
med att skapa finansiell 
robusthet står Castellum nu 
stabilt och är väl rustat för 
såväl utmaningar som nya 
affärsmöjligheter.”
för såväl utmaningar som nya affärsmöjligheter. Vi 
har en egen projektpipeline på 43 mdkr och kan öka 
den pågående projektvolymen igen med kort varsel 
så snart marknadsförutsättningarna är de rätta.
Det har varit ett tufft år med svängningar i markna­
den som många i fastighetsbranschen aldrig tidigare 
upplevt. Jag vill tacka investerare, hyresgäster, sam­
arbetspartners och medarbetare för att vi tillsam­
mans tagit oss igenom en svår period och kommit ut 
på andra sidan som ett stärkt Castellum. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
7
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 8 =====

Strategi
Strategi, mål och resultat   9
Värdeskapandemodell   12
Hållbarhetsstrategi   13
2
 Med havet runt knuten ligger GreenHaus i Helsingborgs nya 
stadsdel Oceanhamnen. Fastigheten är certifierad enligt både 
Miljöbyggnad Guld och WELL som är en global byggstandard 
med människan i fokus.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT8
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 9 =====

Castellum ska generera värde 
för aktieägarna över tid till låg 
finansiell risk.
Castellum ska vara det självklara valet inom nordiskt 
näringsliv och offentlig sektor som en av Nordens 
främsta och mest hållbara förvaltare och utvecklare 
av kontors­ och logistikfastigheter. 
Castellums kunder utgörs av bolagets hyresgäster 
vilka speglar en bred mångfald av olika sektorer och 
branscher. Det ger en stark diversifiering och risk­
spridning i kontraktsportföljen. 
Castellum ska vara en attraktiv och ledande 
arbetsgivare, med en produktiv och resurseffektiv 
kultur. 
Bolaget arbetar mot tydliga hållbarhetsmål på 
såväl kort som lång sikt för att vara det mest hållbara 
fastighetsbolaget i Norden och aktivt bidra till en 
hållbar utveckling. 
Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt 
är avgörande för Castellums framgång. Med en 
hållbar verksamhet kommer bolaget att skapa värde 
för alla sina intressenter.
Strategi, mål och resultat
En strategi för långsiktigt värdeskapande
Affärsmodell
Vision
En värd bortom  
det förväntade.
Investering och utveckling  
av kommersiella lokaler som  
förvaltas i en decentraliserad 
och kundfokuserad organisa­
tion.  Castellum har fokus  
på kassaflöde och bedriver  
all verksamhet till låg 
 finansiell risk.
10 %
10 procent årlig 
tillväxt i förvalt nings­
resultat i kr/aktie.
–15,4 procent1  tillväxt i 
förvaltningsresultat i kr/aktie.
Övergripande mål Måluppfyllelse 2023 
Mission
Skapa arbetsplatser 
där människor och 
 organisationer 
utvecklas.
Affärsidé
Genom verklig närhet 
till kund, innovation 
och kompetens 
skapar vi framgångs­
rika och hållbara 
arbetsplatser i nord­
iska  tillväxtregioner.
 Castellumandan
Castellumandan är 
de kärnvärden som 
vägleder  Castellum i 
det dagliga arbetet.
1.  Affärsmässiga  
2. Engagerade  
3. Modiga
1.  Minskningen i förvaltningsresultatet 
kronor/aktie är främst hänförlig till ökade 
räntekostnader och utspädningseffekten  
i årets företrädesemission.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
9
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 10 =====

Treårig  
strategiplan 
Castellums strategiarbete utgår från en treårig 
 strategi plan som varje år revideras och antas av 
 styrelsen. Arbetssättet säkerställer såväl långsiktig­
het som anpassning till aktuella marknadsförut­
sättningar. I strategin fastställs bolagets strategiska 
inriktning, prioriteringar och mål. 
Emigranten, Göteborg
Förvaltning
Fastighetsförvaltning och service sker i en decentraliserad orga­
nisation med lokal närvaro och egna medarbetare på samtliga av 
bolagets delmarknader. På det sättet skapas god lokalkänne­
dom, stor kunskap om den lokala hyresmarknaden och starka 
relationer med hyresgästerna. Castellum ska ha ett starkt och 
tydligt kundfokus, där lyhördhet och partnerskap genomsyrar 
hela verksamheten i syfte att skapa långsiktiga och värdeska­
pande relationer. För att kunna erbjuda attraktiva lokaler med 
minsta möjliga miljö­ och klimatpåverkan ska Castellum 
utveckla en effektiv fastighetsdrift med minskad resursförbruk­
ning i fastigheterna. En optimal drift skapar värde för hyresgäster 
och bolaget ur flera perspektiv, finansiellt, hållbarhetsmässigt 
och konkurrensmässigt.
Mål: 
Högt Nöjd Kund­Index (NKI).
Örnäs 1:17, Stockholm
Fastighetsportfölj
Castellum ska verka i flera nordiska länder för att möjliggöra 
bolagets tillväxtstrategi, bredda finansieringsmöjligheterna och 
öka riskspridningen. Castellum ska fokusera på ett fåtal 
segment och upprätthålla en god marknadskännedom och 
kunskap inom de valda segmenten kontor och lager/lätt industri. 
Castellums portföljförflyttning sker kontinuerligt mot högre kva­
litet genom att utveckla befintliga fastigheter och förflytta dem 
uppåt i värdekedjan eller genom nyproduktion, samt genom 
transaktioner på tillväxtmarknader i Norden. På respektive del­
marknad strävar bolaget efter geografisk koncentration och att 
vara marknadsledande för att uppnå en effektiv förvaltning och 
lönsamhet. 
Mål: 
Marknadsledande på bolagets samtliga delmarknader. 
Omkring 5 procent av fastighetsvärdet ska årligen nettoinvesteras, 
i genomsnitt under en konjunkturcykel.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
10
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 11 =====

Hållbarhet
En hållbar verksamhet säkerställer god hushållning av såväl 
 ekonomiska som miljömässiga och sociala resurser till nytta för 
hyresgäster, aktieägare och samhället. Bolagets 21 hållbarhets­
mål samverkar och är integrerade i hela verksamheten. Castellums 
uppförandekod baseras på FN Global Compacts principer och 
tydliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga 
 rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och information. 
 Bolagets hållbarhetsambitioner skapar både samhällsnytta 
och affärsnytta för bolagets intressenter. 
Finansiering
Castellum ska ha låg finansiell risk. Castellum har som fast­
ställd ambition att ha ett kreditbetyg motsvarande Investment 
Grade, lägst BBB–/Baa3. Castellum prioriterar en stark balans­
räkning och värnar därigenom bolagets kreditbetyg. Den finan­
siella verksamheten ska bedrivas på sådant sätt att behovet av 
lång­ och kortfristig finansiering säkerställs. Vidare ska ett lågt 
och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till bola­
gets fastställda riskmandat. Castellum påverkas till hög grad av 
utvecklingen på de finansiella marknaderna. Finansverksam­
heten ska därför spegla och stödja affärsverksamhetens mål 
och förutsättningar.
Korsningen 1, ÖrebroThe Rotterdam District, Stockholm
Riskmått: 
Belåningsgrad som varaktigt inte överstiger 40 procent.
Räntetäckningsgrad om minst 3 gånger.
Mål: 
År 2030 ska Castellum ha nettonoll koldioxidutsläpp i hela värdekedjan. 
Organisation
Castellum ska vara en attraktiv arbetsplats med en öppen kultur, 
där medarbetare känner sig inkluderade och uppskattade. Alla 
medarbetare ska uppmuntras att utvecklas och vara sig själva. 
Mångfald, jämställdhet och inkludering ska vara en självklarhet.
Löpande arbete ska ske för att definiera strategiska och kritiska 
kompetenser, kompetensförsörjning och successionsplanering, 
framför allt för chefer och nyckelpersoner. Genom detta arbete 
ska personberoendet och operationella risker minskas.
Castellumandan är bolagets kärnvärden, kultur och personlig­
het. Den styr hur Castellums medarbetare är mot kunder, mot 
varandra och mot omvärlden för att skapa en tydlighet kring rikt­
ning och mål. Castellumandan bygger på gemensamma värde­
ringar och ambitionen att nå bolagets vision.
Sjustjärnan 1, Malmö
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
11
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 12 =====

Värdeskapandemodell
Så skapar Castellum 
hållbara värden
Bygg­ och fastighetsbranschen hör till de sektorer 
som släpper ut mest koldioxid, såväl i Sverige som 
ute i världen. De skadliga utsläppen måste minska 
för att nå FN:s uppsatta klimatmål. Genom att ta 
ansvar för att verksamheten sker med låg klimat­
påverkan bidrar Castellum till omställningen mot ett 
hållbart samhälle. Castellum strävar även efter att 
på olika sätt påverka och skapa positiva hållbarhets­
värden för bolagets intressenter och för samhället 
i stort. 
Värdet Castellum skapar  
för sina intressenter 
Nöjda och hållbara hyresgäster 
–   NKI: 71
–   50 procent hållbarhetscertifierade fastigheter 
–   106 solcellsanläggningar installerade, 
motsvarande 18 832 kW 
–   1 189 laddplatser
110 400 aktieägare 
–   15 procent genomsnittlig totalavkastning per år  
sedan 1997
–   38 procent av omsättningen förenlig med EU:s 
taxonomiförordning 
–   Grön aktie, Nasdaq Green Equity Designation 
Engagerade medarbetare som utvecklas 
–   Fler än 16 000 genomförda utbildningstimmar 
–   Låg sjukfrånvaro (2,4 procent) 
–   God jämställdhet (41 procent kvinnor /  
59 procent män) 
Starka och hållbara leverantörsrelationer 
–   Uppförandekod som omfattar samtliga 
leverantörer 
–   381 mkr i energieffektiviseringsprojekt 
–   Köpta produkter och tjänster: 7 094 mkr
Castellums ambition är att bidra  
positivt till samhället 
Minskad miljö- och klimatpåverkan 
Castellum nyttjar naturresurser effektivt, minskar 
resursanvändningen och koldioxidutsläppen för att 
skapa en hållbar fastighetsportfölj: 
–   70 procent minskade koldioxidutsläpp sedan 
2007 i Scope 1 och Scope 2
–   30 procent minskad energianvändning sedan 
2007
–   Ökad andel cirkulära material och positivt bidrag 
till den biologiska mångfalden
Gynnsam samhällspåverkan 
–   Utvecklar hållbara fastigheter som bidrar till en 
positiv stadsutveckling 
–   Produktiva medarbetare och hyresgäster som 
upplever hälsa och välbefinnande 
–   Genom WELL Portfolio påverkar Castellum 
närmare 16 300 av hyresgästernas medarbetare 
positivt när det gäller hälsa och välmående 
Värdefull finansiell påverkan 
Castellum är ett lönsamt företag som bidrar 
finansiellt till olika intressenter: 
–   603 mkr i löner och ersättningar till medarbetare 
–   7 094 mkr till leverantörer och entreprenörer 
–   590 mkr i fastighetsskatt, 12 mkr i inkomstskatt 
och 16 mkr i bidrag till lokalsamhället
Fastighetsvärde1
Resurser som  Castellum använder
–   709 fastigheter till ett värde av 1381 mdkr och en 
yta om 5,5 miljoner kvm 
–   Fler än 500 medarbetare 
–   Ett starkt varumärke 
–   Närmare 5 500 leverantörer och entreprenörer 
–   8 000 kommersiella kundkontrakt 
–   740 gröna hyresavtal 
–   Energi, vatten och material
Castellum kombinerar traditionell 
förvaltning, projekt och transaktions­ 
verksamhet
–   Förvaltning
–   Projektutveckling
–   Transaktioner
1. Exklusive innehav i Entra.
138 mdkr
Omvärlden
Klimatförändringar, geopolitiska konflikter, 
energipriser, inflation, räntor, hälsa och flexibilitet.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
12
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 13 =====

Planeten
På ett ansvarsfullt och effektivt sätt ska 
Castellum minska resursanvändningen 
och utsläppen av växthusgaser. 
Framtidssäkring
Castellums fastighetsportfölj ska 
hantera en värld i förändring.  
Välbefinnande
Castellum ska främja hälsa, 
välbefinnande och produktivitetsökning. 
Uppförande
Verksamheten ska drivas på ett 
ansvarsfullt sätt gentemot samhället 
och bolagets  intressenter.  
Castellums mål om 100 installerade 
solcellsanläggningar har uppnåtts. Stora 
minskningar i Scope 3 utsläpp har gjort 
att Castellum har minskat totala utsläpp 
med 25 procent jämfört med 2022. Fortsatt 
arbete krävs i Scope 1 och 2 för att nå 
målen med fokus på att teckna avtal för 
grön fjärrvärme.  
Stora framsteg i projektutvecklingen där  
pågående och avslutade projekt under  
2023 har en klimatbesparing på 37 pro­
cent. Castellum har även uppnått målet 
om 50 procent hållbarhetscertifierat 
bestånd två år före utsatt tid. 
Under 2023 ökar Castellums resultat i  
förtroendeindex till 8,2 jämfört med 7,9  
för 2022. Resultatet är även över bransch­ 
snittet på 8,0. Bolaget har en fortsatt 
låg sjukfrånvaro. Andelen medarbetare 
med internationell bakgrund ökar till 
12 procent.  
Castellum arbetar aktivt för att hjälpa 
ungdomar och långtidsarbetslösa att 
hitta in på arbetsmarknaden. Under 
2023 var 9 procent av Castellums 
anställda praktikanter. Bolaget har även 
ökat sitt engagemang och sponsring 
till lokala samhällen med 26 procent 
jämfört med 2022.   
Energianvändningen Fossilfri  
energi
–4 % (–4) 
kWh/kvm sedan 2022
97 %
Utsläpp av  
växthusgaser
Taxonomiförenlig 
omsättning
–25 %
totala CO2e sedan 2022
34 % (33) 
Hållbarhetscertifierad 
ny- och ombyggnation
Hållbarhetscertifierad 
fastighetsportfölj
100 % (100)
under 2023
50 % (45)
Reducerad klimat-
påverkan i större projekt
Taxonomiförenliga 
kapitalutgifter
–37 % 
under 2023
22 % (11) 
Jämställdhet Medarbetare med 
internationell bakgrund
41/59 %
Kvinnor/män
12 % (10)
Sjukfrånvaro1 Förtroendeindex
2,4 % (2,9) 8,2 (7,9) 
Hållbarhetsutbildning Ungdomar och 
långtidsarbetslösa
82 % (79)
utbildade medarbetare
9 % (–)
praktikanter2
Stöd till lokala samhällen 
och sponsring
Arbetsskador och 
arbetsrelaterade skador
15,6 mkr (12,4) 19 st (22)
Hållbarhetsstrategi
Den hållbara staden 2030
2030 ska Castellum vara helt 
klimatneutralt. Hållbarhets-
strategin, Den hållbara staden 
2030, består av fyra fokus -
områden: Planeten, Framtids-
säkring, Välbefinnande och 
Uppförande. Strategin ska 
säkerställa att hållbarhets-
målen nås och att bolaget är 
relevant och framgångsrikt, 
inte bara idag, utan under en 
lång tid framåt. 
1. Avser både kort­ och långtidssjukfrånvaro. 2. Praktikanter avser feriearbetare, praktikanter, trainees och examensarbeten. Omarbetat mål för 2023. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
13
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 14 =====

Investera 
i Castellum
Castellum som investering   15
Castellumaktien   16
Hållbarhetsutmärkelser   18
3
I Masthugget, i hjärtat av Göteborg, ligger Emigranten som är en 
systerbyggnad till det anrika Amerikahuset som färdigställdes 1925. 
Emigranten är en samtida tolkning med stor detaljrikedom och är 
byggt i danskt tegel som samspelar väl med Amerikahusets exteriör. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT14
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 15 =====

1 2 3 4
Fyra anledningar att investera i Castellum
Castellum som investering
Castellums mål är att långsiktigt skapa  
värde för aktieägarna genom god avkastning 
i förhållande till risk samt ha hög likviditet 
i aktien. Här är fyra anledningar till att 
investera i Castellumaktien.
Stabilt bolag   
Castellum är ett stabilt bolag 
som skapar värde genom lång­
siktig tillväxt med låg finansiell 
risk. Sedan börsnoteringen  
1997 har aktieägarna erhållit en 
genomsnittlig totalavkastning på 
15 procent per år. Bolaget har 
under samma period ökat för­
valtningsresultatet med i genom­
snitt 11 procent per år. 
Väldiversifierad portfölj   
Castellum har en väldiversifierad 
portfölj och är ett självklart alter­
nativ för nordiskt näringsliv och 
offentlig sektor. Castellum är ett 
av Nordens största börsbolag 
inom fastighetssektorn med en 
portfölj i huvudsak koncentrerad 
till nordiska huvudstäder och till­
växtregioner. Bolagets hyresgäs­
ter representerar ett tvärsnitt av 
nordiskt näringsliv och offentlig 
sektor, vilket ger en stark diversi­
fiering och riskspridning i kon­
traktsportföljen.  
Hållbar verksamhet   
Hållbarhet är integrerat i hela 
Castellums verksamhet. Bolaget 
arbetar mot tydliga hållbarhets­
mål på såväl kort som lång sikt. 
Målsättningen är att vara det 
mest hållbara fastighetsbolaget i 
Norden och att aktivt bidra till en 
hållbar utveckling. Att verksam­
heten bedrivs på ett ansvarsfullt 
sätt är avgörande för Castellums 
framgång. Med en hållbar verk­
samhet kommer Castellum att 
skapa värde för såväl hyresgäster 
som investerare samt övriga 
intressenter.
Ständig utvärdering  
av portföljen 
Castellum strävar efter att äga, 
förvalta och utveckla en fastig­
hetsportfölj som stödjer det 
övergripande målet om att skapa 
aktieägarvärde över tid. Castellum 
utvärderar kontinuerligt sitt inne­
hav avseende marknader och 
segment för att fortsätta ren­
odlingen av portföljen. Färdigut­
vecklade projekt och fastigheter 
som inte bedöms bidra till en 
framtida tillväxt avyttras.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
15
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 16 =====

Nasdaq Green Equity Designation
Som första stora fastighetsbolag i Norden har Castellums 
aktie noterats som grön på Nasdaq. Syftet med 
Nasdaqs gröna märkning, Green Equity 
Designation, är att ge en ökad synlighet 
mot investerare som letar efter hållbara 
investeringar. För att uppfylla kriterierna 
som grön aktie ska minst 50 procent av 
omsättningen och investeringarna definieras som 
gröna och mindre än 5 procent av tillgångarna vara knutna 
till fossilt bränsle.
 Enligt en analys utförd 2023 av S&P Global Shades of 
Green definieras 58 procent av Castellums omsättning och 
83 procent av investeringarna som gröna.  
Aktien noterad sedan 1997
Castellumaktien
Med ett börsvärde på 70,6 mdkr är Castellum ett 
av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag. 
Aktien handlas på Nasdaq Stockholm Large Cap 
där den är noterad sedan 1997.
Castellums mål är att bolagets aktie långsiktigt ska ge 
en konkurrenskraftig avkastning i förhållande till risk 
samt ha hög likviditet i aktien. Risknivån ska vara 
lägre än genomsnittet i branschen. Allt agerande ska 
utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha 
en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till 
aktieägare, kapital­ och kreditmarknaden samt till 
media, allt för att underlätta en extern bedömning 
och värdering av företaget och aktien. Bolagets börs­
värde, det vill säga värdet av samtliga utestående 
aktier i Castellum, per den 31 december 2023, 
uppgick till 70,6 mdkr (43,6). 
Antal aktier efter nyemissionen
Castellum genomförde i maj 2023 en nyemission 
med iakttagande av alla aktieägares lika rätt och 
hänsyn taget till svenska aktiemarknadsregler. Emis­
sionen fulltecknades, utan att använda utställda 
garantiåtaganden, och tillförde bolaget cirka 10 mdkr. 
Efter nyemissionen uppgår antal utestående aktier till 
492 601 452 stycken (328 400 968). Jämförelsesiff­
rorna för nyckeltal kronor/aktie har omräknats för 
fondemissionselementet i emissionen med den 
beräknade justeringsfaktorn 1,1904.
Pengarna har i det korta perspektivet använts till 
att återbetala obligationer som har förfallit och säker­
ställda kreditfaciliteter i bank. Genom företrädes­
emissionen har Castellums finansiella ställning 
stärkts vilket visar sig i förbättrade finansiella nyckel­
tal, så som belåningsgraden på 37, 4 procent (42,3). 
De tillförda medlen stärker också bolagets publika 
kreditbetyg samt gör det möjligt att fortsätta växa 
selektivt genom planerade och framtida värdeska­
pande utvecklingsprojekt.
Under 2023 har totalt 487 247 000 aktier omsatts, 
motsvarande i genomsnitt 1 941 000 aktier per han­
delsdag (1 526 000). Detta motsvarar på årsbasis en 
omsättningshastighet om 108 procent (115).1 
Pausad utdelning
Castellum har som policy att dela ut minst 50 procent 
av bolagets förvaltningsresultat före skatt. Under 
rådande marknadsförutsättningar pausas dock bola­
gets utdelning för att stärka den finansiella ställ­
ningen. Möjligheterna till utdelning utvärderas konti­
nuerligt. Härigenom vill Castellum attrahera aktie­
ägare som söker totalavkastning inklusive utdelning 
under lågt finansiellt risktagande.
Substansvärde
Värdering av ett fastighetsbolag grundas ofta på  
substansvärdet, vilket enkelt uttryckt är skillnaden 
mellan fastighetsportföljens marknadsvärde och 
netto skulden. 
70,6
Börsvärde, mdkr
1. Aktieomsättningen baseras på statistik från Nasdaq Stockholm, Cboe CXE EU, Turquoise och Cboe BXE EU. 
Substansvärdet kan sägas utgöra det samlade 
kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån 
detta kapital vill bolaget skapa en stabil avkastning 
och tillväxt under lågt finansiellt risktagande. Då till­
gångar är värderade till verkligt värde kan substansvär­
det beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. 
Castellums långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) 
uppgår till 154 kr per aktie (203).
Intjäning och avkastning
Förvaltningsresultat per aktie uppgick till 9,69 kronor 
(11,45), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning
om 6,8 procent (9,1). Resultatet efter skatt per aktie 
uppgick till –25,68 kr (4,44), vilket utifrån aktiekursen 
ger en avkastning om –17,9 procent (4,2).
Totalavkastning över tid
Totalavkastningen speglar aktiekursens utveckling 
med tillägg för lämnade utdelningar under perioden. 
Kursen på aktien vid årets slut var 143,30 kr (126,25) 
motsvarande ett börsvärde om 70,6 mdkr (43,6), 
beräknat på antalet utestående aktier. Under året har 
aktiens totalavkastning varit 35,1 procent (–45,1). 
Ingen utdelning lämnades. 
Värdeförändring kompletterar 
 förvaltningsresultatet
I fastighetsbolag avspeglar förvaltningsresultatet 
endast en del av det totala resultatet. Totalresultat 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
16
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 17 =====

och substansvärde inkluderar också värdeföränd­
ringar enligt IFRS, den internationella standarden för 
redovisning av företagens ekonomi. Förvaltnings­
resultatet måste således kompletteras med en 
 värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för 
att ge en korrekt bild av resultat, avkastning och 
 substansvärde. Värdeförändringar kan variera kraftigt 
mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. 
Skapat aktieägarvärde
Vid börsintroduktionen i maj 1997 uppgick 
Castellums fastighetsportfölj till cirka 10 mdkr, 
 förvaltningsresultatet till cirka 300 mkr och ägarnas 
kapital till cirka 4 mdkr. Sedan dess har Castellum 
skapat aktieägarvärde genom att öka ägarnas kapital 
med 28 mdkr samtidigt som en total utdelning 
lämnats om cirka 18,3 mdkr och nyemissioner gjorts 
om cirka 35 mdkr. Fastighetsportföljen har under 
samma period växt till 138 mdkr medan förvaltnings­
resultatet ökat till 4 373 mkr. 
Fler än 100 000 aktieägare
Vid utgången av 2023 hade Castellum drygt 110 000 
aktieägare (106 000), vilket är en ökning med cirka 
4 procent jämfört med årsskiftet 2022. Andelen 
registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut 
till 22 procent (31). De största ägarsfärerna bekräf­
tade per den 31 december 2023 framgår av tabellen 
till höger. 
Regelbundna kontakter med aktiemarknaden
I egenskap av börsnoterat bolag har Castellum regel­
bundna kontakter med aktiemarknaden. Dessa aktie­
marknadskontakter bygger framför allt på kvartalsvis 
ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid 
större affärshändelser och presentationer av 
Castellum. Presentationer sker dels i samband med 
kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och 
analytiker samt vid investerarträffar i såväl Sverige 
som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör 
att kontakten med utländska investerare är omfat­
tande. Därutöver lämnas kompletterande marknads­ 
och finansiell information på Castellums webbplats. 
Minskning av aktiekapitalet genom indragning  
av Castellums egna aktier
Årsstämman 2023 beslutade om att minska 
Castellums aktiekapital med ett belopp om  
8 665 500 kr genom indragning av 17 331 000 åter­
köpta egna aktier. Styrelsen har utnyttjat bemyn­
digandet i samband med företrädesemissionen, 
vilket innebär att Castellum ej längre innehar egna 
aktier. Minskningsbeloppet har avsatts till fritt  
eget kapital.
Aktieägare per 2023-12-31
Aktieägare
Antal  
tusental aktier
Andel  
röster/kapital, %
Akelius Residential Property 66 601 13,5
Länsförsäkringar Fonder 20 576 4,1
Gösta Welandson med 
bolag 19 638 4,0
Swedbank Robur Fonder 18 667 3,8
Vanguard 17 860 3,6
Nordea Fonder 17 812 3,6
BlackRock 17 004 3,5
Handelsbanken Fonder 16 719 3,4
Folksam 8 398 1,7
Cliens Fonder 7 702 1,6
Norges Bank 7 513 1,5
APG Asset Management 6 437 1,3
Tredje AP­fonden 6 279 1,3
Cardano Asset Management 5 500 1,1
State Street Global Advisors 4 743 1,0
15 största ägarna 241 449 49,0
Utländska aktieägare, övriga 106 773 21,7
Svenska aktieägare, övriga 144 379 29,3
Totalt utestående aktier 492 601 100,0
Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad 
data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och 
Millistream.
Finansiella nyckeltal
2023 2022
Utfall
Intäkt, kr/aktie 21,72 22,67
Hyresintäkt, kr/aktie 19,47 20,24
Förvaltningsresultat, kr/aktie 9,69 11,45
Årets resultat efter skatt, kr/aktie –25,68 4,44
Utdelning, kr/aktie — —
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 154 203
Fastighetsbestånd, kr/aktie 279 393
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde, % –15,3 2,2
Avkastning eget kapital, % –14,8 2,2
Avkastning totalt kapital, % –6,6 0,6
Värdering
Förvaltningsresultat per aktie/Kurs, % 6,8 10,8
Förvaltningsresultat efter skatt per aktie 
(EPRA EPS)/Kurs, % 6,6 10,5
Utdelning/Kurs (direktavkastning), % — —
Kurs/Substansvärde per aktie  
EPRA NRV , % 92,9 62,1
Aktien
Börsvärde, mkr 70 590 43 649
Aktiens totalavkastning  
(inkl. utdelning)
Castellum, % 35,1 –45,1
Nasdaq Sthlm (Six Return), % 19,3 –22,8
Fastighetsindex Sverige (EPRA), % 19,5 –44,1
Fastighetsindex Eurozone (EPRA), % 17,5 –36,7
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA), % 10,7 –31,9
Utdelningsandel förvaltningsresultat, % — —
Finansiell risk
Belåningsgrad, % 37,4 42,3
Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,9
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
17
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 18 =====

Castellums ägare och investerare premierar 
 bolagets välutvecklade hållbarhetsarbete. Detta 
framgår av de hållbarhetsutmärkelser och externa 
bedömningar som Castellum erhållit under året.
Dow Jones Sustainability Indices
För åttonde året i rad inkluderas Castellum som det 
enda nordiska fastighetsbolaget i Dow Jones Sustai­
nability Indices (DJSI). DJSI grundas på omdömen 
och ESG­betyg från S&P Global Corporate Sustaina­
bility Assessment (S&P CSA) där Castellum får topp­
betyg. S&P CSA är en prestigefull hållbarhetsunder­
sökning och en av världens mest omfattande data­
baser över börsnoterade företags hållbarhetsarbete 
och hållbarhetsresultat. 
Endast fem svenska bolag finns med i S&P CSA 
där 13 000 börsnoterade bolag globalt bjöds in 2023 
och bara de bästa i respektive bransch kvalificerar in 
sig i indexet. Syftet med indexet är att styra investe­
rare mot mer hållbara investeringar.
The Sustainability Yearbook
Castellum rankas som etta i Europa och fyra globalt 
i The Sustainability Yearbook 2024, och är det enda 
nordiska fastighetsbolaget som är inkluderat. The 
Sustainability Yearbook produceras av S&P Global, 
världsledande på kreditbetyg, benchmarks och ana­
lyser på de globala kapital­ och råvarumarknaderna. 
Totalt granskades över 9 400 bolag i 62 branscher.
Castellum prisas för hållbarhetsarbete
MSCI ESG Ratings
Castellum har betyget AAA på en skala mellan AAA 
och CCC av MSCI ESG Ratings assessment.
Branschledande enligt GRESB
Castellum har för åttonde året i rad rankats som 
Sector Leader, etta i världen, i kategorin hållbarhet i 
projektutveckling och bibehåller en hög position 
inom kategorin Kontor/Industri, av Global Real 
Estate Sustainability Benchmark (GRESB). GRESB 
är en internationell hållbarhetsundersökning som 
mäter och utvärderar fastighetsbolags och fastig­
hetsfonders hållbarhetsarbete. Årets studie omfat­
tade 2 084 fastighetsbolag och fonder i 75 länder 
och täcker därmed en stor del av den globala 
 fastighetsmarknaden.
EPRA Gold
Varje år utser European Public Real Estate Associa­
tion (EPRA) genom Sustainability Best Practices 
Recommendations Awards (sBPR Awards) vilka 
bolag som får priset för bästa hållbarhetsrapporte­
ring enligt vinstskalan guld, silver eller brons. 
Castellum bibehåller utmärkelsen EPRA Gold vilket 
är ett bevis på att Castellum gör det som utlovas 
inom hållbarhet men också att bolaget är tydligt 
och transparent i sin hållbarhetskommunikation.
CDP
Castellum rapporterar till CDP och har betyget A–  
på skalan A till D. CDP är en oberoende, icke vinst­
drivande organisation med världens största insam­
ling av information kring företags klimatpåverkan.
Sustainalytics
Castellum har rankats som Region Top­Rated i 
 Sustainalytics hållbarhetsbenchmark, vilken täcker 
över 15 000 bolag över hela världen.
Klimatmål godkända av SBTi
Castellum var det första nordiska fastighetsbolaget 
som fick sina mål om klimatneutral verksamhet, 
godkända av Science Based Targets initative (SBTi), 
redan 2018. Bolagets klimatmål är vetenskapligt för­
ankrade och i linje med Parisavtalets mål om att 
minska den globala uppvärmningen samt Sveriges 
nationella ambitioner om ett fossilfritt land.
Hållbarhetsutmärkelser
 Castellums rating:
82/100
(enda nordiska fastighetsbolag  
som blivit inkluderat)
 Castellums rating:
AAA
sector l eader 2023
REAL ESTATE
 Castellums rating:
92/100
(global sektorledare)
 Castellums rating:
Gold
DISCLOSURE INSIGHT ACTION
 Castellums rating:
A–
 Castellums rating:
Region Top-Rated
1.  THE USE BY  Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES 
(“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR 
INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP , ENDORSEMENT, 
RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF  Castellum BY MSCI. MSCI SERVICES 
AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND 
ARE PROVIDED ‘AS­IS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES AND LOGOS ARE 
TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI.
 Castellum arbetar med vetenskapligt 
förankrade klimatmål i linje med 
Parisavtalet.
1 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
18
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 19 =====

Verksamhet
Marknad   20
Lokal närvaro   21
Hyresgäster   23
Fastighetsbestånd   26
Projektportfölj   30
Transaktioner   34
Hållbarhetsrapport   35
Revisors rapport   87
4
Castellum äger flera fastigheter på Kalvebod Brygge som ligger vid Köpenhamns 
strandpromenad. Med sitt läge, tillgänglighet, arkitektur och panoramautsikt är 
dessa bland de mest eftertraktade kontorsadresserna i innerstaden. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT19
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 20 =====

Marknad
Hyresmarknaden har uppvisat motståndskraft 
Hyresmarknaden har uppvisat styrka under 
större delen av 2023. Efterfrågan på kommersi-
ella lokaler på den nordiska marknaden har 
bestått, det ekonomiska läget till trots.
Den nordiska hyresmarknaden, där Castellum 
verkar, har gått fortsatt bra och uppvisar inte de 
 tendenser som setts i till exempel USA där kontors­
användningen i vissa städer minskat. 
Castellum kan istället se tillbaka på en stabil 
uthyrningsnivå på såväl kontor som logistikfastig­
heter på sina delmarknader under året. 
Inflationen driver upp hyresnivåerna
Inflationen har genom inflationsindexerade hyres­
avtal drivit upp hyresnivåerna. En stark hyresmark­
nad för kontor på Castellums marknader, Nordens 
huvudstäder och tillväxtregioner, förklarar bolagets 
små hyresförluster.
Hög omsättning på lokaler
Omsättningen på lokaler har varit hög under året, 
vilket inneburit både hot och möjligheter. Under det 
fjärde kvartalet ökade antalet uppsägningar. Även 
konkurserna ökade, men från mycket låga nivåer.  
En tydlig trend är att hyresgästerna vill ha högre 
 kvalitet i sina lokaler. Vidare söker sig företagen 
närmare service vilket innebär en flyttström bort 
från perifera lägen. 
Hela 25 procent av bolagets hyresintäkter kommer 
från offentliga hyresgäster. Såväl rätts vårdande 
myndigheter som andra delar av offentlig verksam­
het uppvisar en mycket stark efterfrågan på nya 
lokaler. Castellum tillgodoser efterfrågan både 
genom nyproduktion och renovering av kontor och 
särskilt anpassade lokaler.
Stark efterfrågan på logistik
Castellums affärssegment lager/lätt industri, som 
svarar för cirka 14 procent av bolagets affär, uppvi­
sar även det en stark efterfrågan med låga vakanser. 
Fler logistiklokaler behövs då efterfrågan fortsatt är 
större än utbudet. Däremot har priserna stabilise­
rats. Segmentet innefattar även verksamhetslokaler 
för utveckling, testning med mera och drivs framåt 
av flera globala trender såsom elektrifiering och 
automobilitet. 
Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna
Färdigställd nybyggnation logistik >10 000 kvm
Nyproduktion kontor
Hyresnivå CBD, kr/kvm (staplar) Vakansgrad CBD (kurvor), %
Göteborg Malmö Stockholm Helsingfors Köpenhamn
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2322212019181716151413
Källa: Newsec, JLL
0
2
4
6
8
10
12
14
16
tkvm Antal
tkvm Antal objekt
0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
2423222120191817161514131211100908
Avser Sverige
Källa: Dagens Logistik
0
10
20
30
40
50
60
Total nyproduktion kontor, 
kvm (staplar)
Göteborg Malmö
Nyproduktion som andel av
 kontorsstock (kurvor), %
Stockholm Helsingfors Köpenhamn
Källa: Newsec
0
25 000
50 000
75 000
100 000
125 000
150 000
175 000
200 000
225 000
250 000
24p23p22212019181716151413 0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag
Yta, tkvm
Fastighetsvärde, mdkr
Källa: Resp. bolags Q3-rapport 2023.
Avser bolag med ett fastighetsvärde >5 mdkr.
Castellum
0 25 50 75 100 125 150 175 200 225 2500
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
1312
14
17
1516
11109 7 8 6
5
4 3
1
2
1 Balder
2 Castellum
3 SBB
4 Sagax
5 Nyfosa
6 Corem
7 Catena
8 Wihlborgs
9 NP3
10 Diös
11 FastPartner
12 Wallenstam
13 Fabege
14 Atrium Ljungberg
15 Platzer
16 Stendörren
17 Hufvudstaden
Börsnoterade fastighetsbolag med ett fastighetsvärde >5mdkr
Presenteras i diagrammet, Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
20
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 21 =====

Lokal närvaro
Stark lokal närvaro i Norden
Väst
Omfattar Göteborg, Kungsbacka 
och Borås med ett samlat fastig­
hetsvärde om cirka 26,5 mdkr, 
varav 51 procent avser kontor 
och 31 procent lager/lätt indu­
stri. Av fastighetsvärdet återfinns 
cirka 92 procent i Göteborg.
Stockholm
Omfattar Storstockholm med 
fastigheter från Upplands Väsby  
i norr till Södertälje i syd, men 
också Östersund. Detta är 
Castellums värdemässigt största 
region med ett samlat fastighets­
värde om cirka 43,8 mdkr, varav 
70 procent avser kontor och 
11 procent samhällsfastigheter. 
Av fastighetsvärdet återfinns 
96 procent i Stockholm. 
Mitt
Omfattar orterna Örebro, Linkö­
ping, Norrköping, Jönköping och 
Växjö med ett samlat fastighets­
värde om cirka 22,8 mdkr, varav 
47 procent avser kontor och 
37 procent avser samhällsfastig­
heter. Av fastighetsvärdet åter­
finns cirka 36 procent i Örebro.
Mälardalen
Omfattar orterna Västerås och 
Uppsala med ett samlat fastig­
hetsvärde om cirka 15,6 mdkr, 
varav 65 procent avser kontor 
och 22 procent avser lager/lätt 
industri. Av fastighetsvärdet åter­
finns cirka 71 procent i Västerås. 
2023 2022
Andel av 
fastighetsvärdet, % 19 19
Antal fastigheter 209 214
Yta, tkvm 1 306 1 322
Fastigheternas  
värde, mkr 26 531 28 420
Hyresvärde, mkr 1 929 1 832
Driftöverskott, mkr 1 265 1 164
Nettoinvesteringar, mkr 379 517
Nettouthyrning, mkr –15 90
Medarbetare 80 77
2023 2022
Andel av 
fastighetsvärdet, % 32 32
Antal fastigheter 127 137
Yta, tkvm 1 185 1 221
Fastigheternas  
värde, mkr 43 819 49 611
Hyresvärde, mkr 2 858 2 683
Driftöverskott, mkr 1 868 1 738
Nettoinvesteringar, mkr –320 –1 227
Nettouthyrning, mkr –35 –3
Medarbetare 83 90
2023 2022
Andel av 
fastighetsvärdet, % 17 17
Antal fastigheter 148 154
Yta, tkvm 1 091 1 142
Fastigheternas  
värde, mkr 22 836 25 294
Hyresvärde, mkr 1 885 1 831
Driftöverskott, mkr 1 198 1 049
Nettoinvesteringar, mkr –861 1 103
Nettouthyrning, mkr 42 10
Medarbetare 85 98
2023 2022
Andel av 
fastighetsvärdet, % 11 11
Antal fastigheter 84 85
Yta, tkvm 822 835
Fastigheternas  
värde, mkr 15 664 17 191
Hyresvärde, mkr 1 333 1 250
Driftöverskott, mkr 813 757
Nettoinvesteringar, mkr 208 740
Nettouthyrning, mkr –2 38
Medarbetare 46 19
Castellums ambition är att vara marknads-
ledande i nordiska huvudstäder och attraktiva 
 tillväxtregioner i Sverige, Danmark och Finland. 
Verksamheten bedrivs inom geografiska regioner 
med egen förvaltning på de lokala marknaderna. 
En lokal kännedom och närhet till hyresgästerna är 
viktig för att möta hyresgästens behov och möjlig­
göra en effektiv förvaltning. Dessutom äger 
Castellum genom intressebolaget Entra ASA en 
tredjedel av Entras fastighetsbestånd med hög­ 
kvalitativa kommersiella fastigheter, framför allt i 
centrala Oslo. Ytterligare information om Entra finns 
i not 14 på sidan 148 eller på Entras webbplats, 
www.entra.no.
Region Region Region Region 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
21
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 22 =====

Göteborg
Helsingfors
MalmöKöpenhamn
Stockholm
Operativa regioner
Indirekta operativa 
regioner (genom Entra)
Oslo
Öresund
Omfattar Malmö, Helsingborg, 
Lund och Köpenhamn med ett 
samlat fastighetsvärde på cirka 
21,8 mdkr, varav 62 procent 
avser kontor och 16 procent 
samhällsfastigheter. Av fastig­
hetsvärdet återfinns cirka 
73 procent i Malmö, Helsingborg 
och Lund medan resterande 
27 procent finns i Köpenhamn.
Finland
Omfattar fastighetsbeståndet 
i Helsingfors, Esbo, Lahtis, 
 Tammerfors, Åbo och Vanda  
med ett totalt fastighetsvärde på 
cirka 6,9 mdkr, varav 96 procent 
avser kontor och resterande 
projekt och mark.
2023 2022
Andel av 
fastighetsvärdet, % 16 16
Antal fastigheter 121 139
Yta, tkvm 860 956
Fastigheternas  
värde, mkr 21 760 25 614
Hyresvärde, mkr 1 625 1 474
Driftöverskott, mkr 1 100 861
Nettoinvesteringar, mkr –1 180 1 488
Nettouthyrning, mkr –27 23
Medarbetare 59 63
2023 2022
Andel av 
fastighetsvärdet, % 5 5
Antal fastigheter 20 20
Yta, tkvm 221 221
Fastigheternas  
värde, mkr 6 942 7 433
Hyresvärde, mkr 801 687
Driftöverskott, mkr 353 316
Nettoinvesteringar, mkr 314 225
Nettouthyrning, mkr –29 3
Medarbetare 11 10
Region 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
22
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 23 =====

En av Castellums styrkor är bolagets diversifierade 
kundbas, ett tvärsnitt av nordiskt näringsliv. 
Hyresgästerna representerar många olika 
 branscher, geografier och kundstorlekar vilket 
sprider riskerna.  
Castellum har drygt 8 000 hyreskontrakt där det 
enskilt största kontraktet svarar för cirka 1,2 procent 
av bolagets totala hyresintäkter medan motsva­
rande siffra för den enskilt största hyresgästen är 
2,3 procent. Var fjärde intäktskrona kommer från 
offentlig sektor och skapar ytterligare stabilitet i 
kassa flödet. 
Castellums fastigheter finns på starka tillväxtmark­
nader i Norden med tonvikt på nordiska huvudstäder. 
Närvaron i flera nordiska länder underlättar för bo ­ 
lagets tillväxtstrategi samtidigt som finansierings­
möjligheterna kan breddas och riskspridningen öka. 
Bolagets geografiska närvaro väljs utifrån ortens 
tillväxtpotential. En växande befolkning, fler före­
tagsetableringar och högre bruttoregionalprodukt 
gynnar efterfrågan på kommersiella lokaler och ger 
därmed högre hyresnivåer och förutsättningar för en 
god uthyrningsgrad. 
Kontor största segmentet
Castellum är primärt verksamt inom segmenten 
kontor, samhällsfastigheter, lager/lätt industri och 
handel. Segmentet kontor utgör den största värde­
Hyresgäster
En stabil och diversifierad 
kundbas i nordiskt näringsliv
mässiga exponeringen, 62 procent, följt av sam­
hällsfastigheter om 15 procent och lager/lätt indu­
stri om 14 procent. Handel ligger runt 6 procent. 
Resterande 3 procent är projekt och mark.
Effektiv och hållbar logistik
Inom lager/lätt industri får hyresgästen hjälp med 
att skapa den mest effektiva och hållbara logistik­
kedjan, från större centrallager till citynära lägen för 
sista­milen­leveranser (Last Mile), som tar vardags­
inköpen hem till ytterdörren. 
Coworking genom United Spaces
Coworking är det mest flexibla kontorserbjudandet 
och erbjuds genom United Spaces. United Spaces 
är en av Sveriges största coworkingaktörer med tio 
arenor på sex orter och förvärvades av Castellum 
2019. Konceptet har fokus på flexibilitet, gemen­
skap, nätverkande, hög servicegrad och andra mer­
värden så som olika typer av tjänster som träning, 
frukost, seminarier med mera. Medlemskapet är 
flexibelt både vad gäller antal arbetsplatser och 
kontraktslängd, till exempel kan hyresgästen välja 
att enbart ha en sittplats eller att ha ett eget private 
office med plats för flera, men tillgången till service 
och nätverk är detsamma. 
Genom United Spaces stärker Castellum sitt 
kund erbjudande och kan möta företag och myndig­
heter i alla storlekar med en service och flexibilitet 
utöver det traditionella kontoret. Erbjudandet är 
enkelt, kostnadseffektivt och klimatsmart för 
medlems kunden. 
Närhet till hyresgästerna
Castellum har lokal närvaro med egna medarbetare 
på de orter bolaget är verksamt. Det ger närhet till 
hyresgästerna och korta beslutsvägar. Som en av de 
största fastighetsägarna i den lokala marknaden 
samarbetar Castellum med kommuner och engage­
rar sig i lokala nätverk, som företagarföreningar, för 
att som en aktiv samhällsbyggare kunna skapa att­
raktiva arbetsmiljöer för hyresgästerna.
Castellums ambition är att aktivt lyssna på hyres­
gästerna och genomför regelbundet kundundersök­
ningar. Varje år görs en mer omfattande kundmät­
ning, Nöjd Kund Index (NKI), med hjälp av extern 
expertis. I 2023 års undersökning fick Castellum 
71 (75) i NKI­resultat av cirka 1 600 svarande 
 hyresgäster. 
Gröna hyresavtal
I linje med bolagets hållbarhetsprofil kan både nya 
och befintliga hyresgäster teckna gröna hyresavtal. 
Det är ett samverkansavtal som syftar till att minska 
lokalernas totala miljöbelastning. En grön bilaga, 
The Rotterdam District, Stockholm
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
23
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 24 =====

som tagits fram av branschorganet Fastighets­
ägarna, läggs till det ordinarie hyresavtalet för att 
fokusera på att minska miljöbelastningen. Det 
 innehåller information om till exempel energi­
användning, materialval och avfallshantering. 
Castellum har 740 (760) gröna hyresavtal som 
omfattar 1 059 028 kvm (1 096 829). 
För att öka takten i hyresgästernas klimatomställ­
ning och för att vara klimatneutrala senast år 2030 
har en ny typ av hyresbilaga för klimatneutralitet 
arbetats fram. Denna förbinder hyresgäst och hyres­
värd att metodiskt mäta och minska gemensamma 
utsläpp av växthusgaser från lokalen till nettonoll. 
Rapport om framtidens arbetsliv
Castellum har för fjärde året i rad undersökt vad 
kontorsarbetare förväntar sig av sina arbetsplatser, 
vilket presenteras i rapporten Framtidens arbetsliv. 
En majoritet, 90 procent, av kontorsarbetarna i 
Norden tillbringade merparten av sin arbetstid på 
den gemensamma arbetsplatsen under föregående 
år, men de flesta uppger också att distansarbete är 
en del i det nya normala efter coronapandemin.
Det mesta tyder på att distansarbete kommer att 
finnas kvar i viss utsträckning, men som komple­
ment snarare än konkurrent till det gemensamma 
kontoret. Unga är generellt mer positiva till kontoret, 
liksom chefer. Rapporten visar att förekomsten av 
distansarbete är tätt kopplat till pendlingstider 
och är vanligare i storstäderna än på mindre orter. 
Distansarbete är också vanligare bland kvinnor i 
familje bildande åldrar än bland andra grupper. Så 
var det även innan coronapandemin. 
Till följd av en jämställd arbetsmarknad i Norden 
har flexibilitet kring var och när arbetet utförs varit 
en självklarhet för många nordiska arbetsgivare 
under lång tid. Förändringen i sättet att arbeta  
i Norden är därför mindre förändrad till följd av 
 pandemin än den är i andra delar av västvärlden. 
Kontoren alltmer sofistikerade 
Castellums mission är att skapa arbetsplatser där 
människor och organisationer utvecklas. Som fastig­
hetsägare blir Castellum alltmer en rådgivare som 
hjälper sina hyresgäster att utforma arbetsplatsen 
efter deras önskemål och behov. Efter corona­
pandemin värderas det fysiska kontoret som en 
ännu viktigare kulturbärare för hyresgästerna. En 
plats för social samverkan, innovation och gemen­
skap, utöver en plats för individuellt arbete. Det 
finns därför goda anledningar att investera i och 
skapa en kontorsmiljö som skapar mervärde för 
både organisationer och individer som uppmuntrar 
till kunskapsdelning, relationsbyggande och nät­
verkande och på så sätt locka, såväl existerande 
som framtida medarbetare. 
Framtidens arbetsliv 
Framtidens arbetsliv är en rapport som 
Castellum tar fram varje år om kontors­
arbetares förväntningar på arbetsplatsen. 
Läs mer på 
Castellums hyresgäster
En diversifierad kundportfölj
De 10 största hyresgästerna Kontraktsvärde, mkr
Polismyndigheten 212
AFRY 177
ABB 147
Domstolsverket 145
Svenska Handelsbanken 122
Försäkringskassan 118
Northvolt 116
Migrationsverket 85
Region Stockholm 83
Hedin 75
Kontraktsvärde – 10 största hyresgästerna 1 280
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
24
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 25 =====

Castellum färdigställde under 2023 nya lokaler 
för Domstolsverket i Nyhamnen, Malmö. Dom-
stolsfastigheten är en av norra Europas största 
arbetsplatser för jurister och är ett av Castellums 
största byggprojekt genom tiderna. 
Under våren 2020 togs det första spadtaget till fastig­
heten som nu är Malmös nya domstolsbyggnad. 
Hållbarhet, logistik och säkerhet är nyckelord som 
präglat hela processen. 
”En stor utmaning i alla domstolsprojekt är att 
lösa säkerhet och logistik på ett effektivt sätt, så var 
det också i detta projekt och just säkerheten har 
blivit mer och mer viktig med tanke på det säker­
hetsläge Sverige befunnit sig i under de senaste 
åren” , säger Mikael Torstensson, projektchef i 
Malmö.
Domstolsbyggnaden är ett nytt landmärke för 
Malmö med sin karaktärsfulla siluett och storlek i 
det centralt belägna området Nyhamnen, ett av 
Castellums största byggprojekt 
är Malmös nya landmärke
Malmös viktigaste utvecklingsområden. Byggnaden 
uppgår totalt till drygt 33 000 kvm, varav cirka 27 000 
kvm uthyrningsbar area, och rymmer bland annat  
42 förhandlingssalar. 
Designförslaget är framtaget av arkitektbyrån 
Henning Larsen Architects. Byggnaden består av 
en huskropp i fyra plan med en gemensam grund. 
Ovanpå denna finns fem torn förskjutna i förhål­
lande till varandra med svängda sluttande tak som 
successivt trappas av på höjden. Totalt har bygg­
naden som högst 13 våningar. 
Byggnadens fasad består av tegel i tre plan ovan 
mark och glas i tornen. Materialvalen har skett med 
fokus på hållbarhet, energieffektivitet och lång livs­
längd. Fasadteglet har en livslängd på över 100 år, 
vilket gör det till ett långsiktigt och robust byggmate­
rial. Byggnaden vann Årets fasadpris med motive­
ringen: Den här imponerande byggnaden bidrar 
starkt till det omkringliggande stadsrummets prägel 
av nytänkande, framåtanda och rörelse. 
Castellum har haft 
höga miljökrav för 
Domstolsverkets nya 
byggnad i Malmö. 
Byggnaden är certifierad 
enligt Miljöbyggnad Guld.
Mikael Torstensson
Projektchef
”Vi är mycket stolta över att byggnaden blev så 
som den var tänkt på ritbordet trots att byggstarten 
var tuff då den sammanföll med coronapandemin 
och de restriktioner och störningar i leverans­ och 
försörjningskedjor som följde. Ändå klarade vi att 
leverera i rätt tid med överenskommen kvalitet till 
vår samhällsviktiga hyresgäst” , avslutar Mikael 
 Torstensson.  
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
25
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 26 =====

Under året har Castellum fortsatt att geografiskt 
renodla portföljen efter förvärvet av Kungsleden. 
Orter som lämnats under året är till exempel 
Halmstad, Uddevalla och stora delar av Nyköping. 
Avyttringarna stöttar bolagets geografiska prio-
ritering och stärker samtidigt balansräkningen. 
Samtidigt har flera stora fastighetsprojekt 
 färdigställts vilka bidrar till ökad kvalitet  
och tillväxt.
Efter avyttring av 48 fastigheter, sex fastighetsregle­
ringar samt två fastighetsförvärv under året äger 
Castellum totalt 709 (749) fastigheter till ett bokfört 
värde om 138 mdkr. Försäljningarna uppgick till 
5,2 mdkr. Hyresvärdet per den 31 december 2023 
uppgick till 10,4 mdkr (9,8) medan den sammanlagda 
uthyrningsbara ytan omfattade 5 485 tusen kvm  
(5 696). 
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till nordiska 
huvudstäder och attraktiva tillväxtregioner i Sverige, 
Danmark och Finland. Fastigheterna är belägna i 
citylägen och i arbetsområden med goda kommuni­
kationer och utbyggd service. Genom intressebola­
get Entra har Castellum även exponering mot starka 
tillväxtområden i Norge, framför allt i centrala Oslo. 
Strategi att växa i Norden
Castellums strategi är att växa på tillväxtstarka orter 
i Norden. De operationella, finansiella och marknads­ 
Fastighetsbestånd
Geografisk renodling och ökad kvalitet i portföljen
 mässiga fördelarna med att följa bolagets större 
hyresgäster ut i Norden är betydande, liksom att 
sprida riskerna och att kunna välja de mest att­
raktiva regionerna för bolagets tillväxt i de stabila 
ekonomier som de nordiska länderna utgör.
Castellums fastighetsinnehav i Sverige uppgår till ett 
värde av 124,9 mdkr, i Danmark till 5,7 mdkr, i Finland 
till 6,9 mdkr och i Norge, via intresseföretaget Entra 
ASA, till ett värde av 22 mdkr (Castellums andel). 
Castellums fastighetsbestånd består till största 
delen av kontor 62 procent, och därefter samhälls­
fastigheter 15 procent, lager/lätt industri 14 procent 
och handel 6 procent. Resterande 3 procent utgörs 
av projekt och mark. Castellum fokuserar på tillväxt 
inom kontor och lager/lätt industri samt att minska 
innehavet i handel. Castellum strävar efter att 
utveckla befintliga fastigheter och förflytta dem 
uppåt i värdekedjan. 
Minskad investeringsvolym
Castellum investerar och utvecklar sin fastighets­
portfölj genom förvärv av fastigheter och byggrätter 
samt genom ny­, till­ och ombyggnation av fastig­
heter. Under 2023 har Castellum minskat sina investe­
ringar i projektutveckling på grund av en utmanande 
kapitalmarknad och ett högt kostnadsläge. Under 
året har Castellum inte förvärvat några fastigheter 
utöver tillträde av mark i redan ingångna avtal 
såsom fastigheterna Sorbonne 1 i Hagastaden, 
Förändring av fastighetsbeståndet
mkr
Bokfört värde, 
mkr Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2023 153 563 749
+ Förvärv 336 2
+ Ny­, till­ och ombyggnation 3 410 —
– Försäljningar –5 415 –48
+/– Fastighetsregleringar — 6
+/– Orealiserade värdeförändringar –14 325 —
+/– Valutakursomräkning –17 —
Fastighetsbestånd 31 december 2023 137 552 709
Under året frånträdde Castellum Götaland 9, 
en nyproducerad fastighet i Jönköping med 
Domstolsverket som enda hyresgäst.
mkr
Fastighetsförsäljningar Ny-, till- och ombyggnation Förvärv
FinlandMälardalen ÖresundStockholm Väst Mitt
-2 000
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
Investeringar och försäljningar per region
Stockholm och Flahult 80:10 i Jönköpings kommun.
Under året har investeringar i fastigheter skett för 
totalt 3 746 mkr (5 911) varav 336 mkr (363) avser 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
26
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 27 =====

förvärv och 3 410 mkr (5 548) ny­, till­ och ombygg­
nation. Försäljningar har skett med –5 206 mkr  
(–3 080), varigenom nettoinvesteringar uppgick till 
–1 460 mkr (2 831). 
Hållbarhetscertifiering av fastigheter 
Samtliga fastigheter i Castellums bestånd ska miljö­
inventeras och per den 31 december 2023 hade 
inventering genomförts i 93 procent av det jämför­
bara beståndet. Syftet med inventeringen är att 
identifiera och därefter åtgärda miljö­ och hälso­
risker. Resterande 7 procent ska inventeras inom de 
närmaste åren. Inventeringen kommer att uppdate­
ras vart tionde år för att skapa så hållbara fastigheter 
som möjligt. 
Castellum hållbarhetscertifierar också sitt fastig­
hetsbestånd, såväl nybyggnationer och ombyggna­
tioner som befintliga fastigheter. Syftet är att minska 
både miljö­ och klimatpåverkan, effektivisera 
driften, minska risker i beståndet och få nöjdare 
kunder. Certifieringsarbetet syftar också till att 
skapa attraktiva lokaler med förbättrad arbetsmiljö 
som främjar hälsa och välmående för Castellums 
hyresgäster. Målet är att 50 procent av fastighets­
beståndets yta ska vara hållbarhetscertifierad 2025. 
Under 2023 uppnåddes 50 procent certifierad 
andel av den totala ytan, motsvarande 263 (249) 
certifierade fastigheter. I samband med förvärv ana­
lyseras de förvärvade fastigheterna utifrån energi­
användning och miljörisker. Överlag bedöms miljö­
riskerna i Castellums fastighetsbestånd som låga.
 Castellums hållbarhetscertifierade fastigheter1
Färdigställda fastigheter 
Pågående 
projekt
mkr Antal tkvm Antal tkvm
EU Green Building 35 261 0 0
Miljöbyggnad 60 663 4 30
BREEAM 114 1 020 11 101
LEED 52 850 16 97
WELL 2 18 4 63
NollCO2 2 21 0 0
Hållbarhetscertifierade 
fastigheter2 263 2 749 35 291
1. Certifieringar kan avse fastighet, mark eller del av fastighet.  
2.  Vissa byggnader är certifierade med mer än en certifiering, för att 
undvika dubbelräkning så räknas endast en per byggnad, tabellen 
summerar därför inte i totalen.
0
20
40
60
80
100
2322212019
% av total yta i kvm
Andel hållbarhetscertifierade fastigheter
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
27
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 28 =====

NollCO2
För att bidra till en klimatneutral samhällsbyggnadssektor i Sverige har Sweden Green Building Council 
(SGBC) tagit fram certifieringen NollCO2. Certifieringen syftar till att klimatpåverkan i produktionsskedet 
ska minskas med minst 30 procent jämfört med traditionellt byggande. Under byggnadens hela livscykel 
ska byggnaden ha nettonoll klimatpåverkan.
™
Hållbarhetscertifieringssystem
Eden, Malmö
Miljöbyggnad
Är ett svenskt system för att certifiera byggnader inom energi, inomhusmiljö och byggmaterial.  
I Miljöbyggnad ingår även hälso­ och säkerhetsaspekter. Systemet finns i tre nivåer – Guld, Silver  
och Brons – och används både för bostäder och lokaler.
EU GreenBuilding
Fokuserar på att effektivisera energianvändningen. Kravet är att effektivisera energianvändningen med 
25 procent, alternativt att använda 25 procent mindre energi jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets 
byggregler. GreenBuilding kommer att avvecklas till 2025 och omcertifieras enligt andra certifieringar.
LEED
Är från USA och är tillsammans med BREEAM det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. 
Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. Certifieringen finns i fyra nivåer: 
certified, silver, gold och platinum. Genom LEED (O+M) kan befintliga byggnader certifieras med fokus på 
dess drift och underhåll.
WELL
Certifieringen bygger på vetenskapliga studier och har utvecklats av WELL Building Institute (IWBI) med  
säte i New York. WELL är en certifiering för social hållbarhet i en byggnad, med fokus på hälsa och 
välbefinnande. WELL­standarden utgår från tio koncept som påverkar hälsa. Utöver att certifiera enskilda 
byggnader kan bolag ansluta sig till WELL Portfolio och ta ett samlat grepp kring hälsa och välmående i ett 
större antal byggnader samtidigt.
BREEAM
Är från Storbritannien och är tillsammans med LEED det mest använda miljöcertifieringssystemet i 
världen. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. BREEAM In­Use används 
för att certifiera befintliga byggnader.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
28
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 29 =====

Fastighetsbestånd 31 december 2023
Kategori
2023-12-31 januari–december 2023
Antal
Yta 
tkvm
Fastighets-
värde, mkr
D:o 
kr/kvm
Hyres- 
värde, mkr
D:o 
kr/kvm
Ekonomisk 
uthyrn.grad, % Intäkter, mkr
Fastighets-
kostnader, mkr
D:o 
kr/kvm
Drift- 
överskott, mkr
Kontor
Stockholm 55 699 30 720 43 919 2 015 2 881 89,9 1 772 406 581 1 366
Väst 78 475 13 540 28 532 955 2 012 90,9 867 225 475 642
Mitt 72 520 10 636 20 437 937 1 800 90,7 842 240 461 602
Mälardalen 33 410 10 226 24 959 819 1 999 92,6 751 196 479 554
Öresund 32 260 8 488 32 689 622 2 396 91,6 556 140 538 417
Danmark 14 143 4 952 34 684 379 2 656 90,5 373 100 700 273
Finland 18 203 6 693 32 938 739 3 639 89,3 649 248 1 219 401
Summa Kontor 302 2 710 85 255 31 462 6 466 2 386 90,6 5 810 1 555 574 4 255
Samhällsfastigheter
Stockholm 7 126 4 684 37 106 291 2 310 97,4 280 51 403 230
Väst 19 146 2 893 19 882 232 1 594 96,4 222 49 337 172
Mitt 28 292 8 547 29 312 610 2 092 93,9 570 121 414 449
Mälardalen 7 37 974 26 283 71 1 920 98,7 69 11 312 58
Öresund 7 71 2 826 39 726 179 2 513 95,6 170 34 474 136
Danmark 1 12 636 52 065 38 3 153 93,3 37 6 521 31
Summa Samhällsfastigheter 69 684 20 560 30 070 1 421 2 080 95,4 1 348 272 398 1 076
Lager/Lätt industri 
Stockholm 35 208 3 956 19 062 289 1 394 91,2 263 53 254 211
Väst 89 610 8 278 13 580 630 1 035 95,1 582 133 218 450
Mitt 18 97 1 042 10 696 96 988 91,3 87 21 217 65
Mälardalen 27 310 3 379 10 889 362 1 167 94,9 343 116 373 227
Öresund 38 258 2 795 10 831 244 945 91,2 219 53 206 165
Danmark 1 17 150 8 631 14 827 94,2 13 4 256 9
Finland 1 — 81 — 9 — 87,5 8 1 — 7
Summa Lager/Lätt industri 209 1 500 19 681 13 118 1 644 1 097 93,5 1 515 381 264 1 134
Handel
Stockholm 18 108 2 829 26 103 204 1 880 96,7 194 22 203 172
Väst 12 56 1 259 22 333 93 1 645 96,7 88 20 363 68
Mitt 18 105 1 652 15 785 156 1 492 94,2 144 33 311 112
Mälardalen 11 44 727 16 552 60 1 364 95,8 55 12 265 43
Öresund 17 72 1 372 19 045 125 1 736 95,6 115 25 354 89
Summa Handel 76 385 7 839 20 342 638 1 655 95,8 596 112 291 484
Summa förvaltningsfastigheter 656 5 279 133 335 25 258 10 169 1 927 92,1 9 269 2 320 440 6 949
Uthyrning och fastighetsadministration 566 107 566
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 656 5 279 133 335 25 258 10 169 1 927 92,1 9 269 2 886 547 6 383
Projekt 23 206 3 415  — 229  —  — 98 52  — 46
Obebyggd mark 30  — 802  — 31  —  — 30 16  — 14
Totalt 709 5 485 137 552 10 429 9 397 2 954 6 443
Fastighetsvärde per region
Stockholm 32 %
Väst 19 %
Mitt 17 %
Öresund 12 %
Mälardalen 11 %
Finland 5 %
Danmark 4 %
Skillnaden mellan redovisade driftöverskott 
om 6 443 mkr och resultaträkningens 
driftöverskott om 6 566 mkr förklaras dels av 
att driftöverskottet om 142 mkr under året för 
sålda fastigheter frånräknats, dels att 
driftöverskottet under året för förvärvade/
färdigställda fastigheter räknats upp med 
57 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda 
under hela året. I tabellen frånräknas även ej 
fastighetsrelaterade kostnader om 38 mkr.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
29
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 30 =====

Under 2023 har Castellum färdigställt några av 
bolagets hittills största projekt och med dessa 
skapat stora värden och ökad intjäning. Samtidigt 
har bolaget bromsat nyinvesteringstakten till 
följd av det förändrade marknadsläget. 
Castellum investerar kontinuerligt i sitt befintliga 
fastighetsbestånd och tillskapar nya fastigheter 
som ger en kvalitetsförflyttning av fastighetsbestån­
det till en mer hållbar och värdesäkrad fastighets­
portfölj. Investering i och utveckling av den egna 
projektportföljen sker genom markanvisningar och 
förvärv av byggrätter för nybyggnation samt genom 
om­ och tillbyggnation av befintligt bestånd. Ny­, till­ 
och ombyggnation har historiskt gett högre avkast­
ning än investering via förvärv. 
Nya marknadsförutsättningar 
Med ökad inflation och stigande marknadsräntor 
har förutsättningarna för investeringar i den egna 
projektportföljen utmanats under året. Därför har 
Castellum fokuserat på att färdigställa pågående 
projekt samt att starta upp ett färre antal noga 
utvalda nya projekt, bland annat en kontorsom­
byggnad av Bägaren 5 i Norrköping, en ny logistik­
anläggning åt AA­logistik på Finnslätten i Västerås 
samt en kontorsombyggnad av Gladan 6 på Västra 
Kungs holmen i Stockholm.
Projektportfölj
Projekt ger tillväxt och 
skapar värde
Större pågående projekt
Castellum har en pågående projektportfölj avse­
ende stora projekt om 2,5 mdkr, varav 1,4 mdkr åter­
står att investera. Projekt som förväntas stå klara 
under 2024 och 2025 är bland annat det nya Polis­
huset på Hisingen i Göteborg, det nya djursjukhuset 
Blå Stjärnan i Mölndal, en ny logistikanläggning åt 
AA­logistik på Finnslätten i Västerås, kontorsom­
byggnad av Werket i Jönköping samt en lager ­ och 
logistikanläggning i Malmö. 
Ökad intjäning med färdigställda projekt
Årets färdigställda projekt bidrar med 326 mkr i årligt 
hyresvärde och den genomsnittliga kontraktsläng­
den för projekten är åtta år. Den genomsnittliga eko­
nomiska uthyrningsgraden i färdigställda projekt 
under året uppgick till 93 procent. 
Två av de färdigställda projekten är bland annat ett 
nordiskt huvudkontor till E.ON och en domstols­
byggnad där bland annat Domstolsverket flyttat in 
under hösten 2023. På Gateway Säve i Göteborg har 
ett huvudkontor och laboratorium färdigställts åt 
SEEL, Swedish Electric Transport Laboratory. Mot 
slutet av året färdigställdes också en fastighet till 
Northvolt i Västerås och en fastighet i Stockholm, 
där Martin & Servera får sitt nya huvudkontor. I 
november fick Castellum ta emot priset för årets 
BREEAM O+M­byggnad för Mimer 5 i Västerås av 
Sweden Green Building Awards.
Blå Stjärnans 
Djursjukhus, Mölndal
Gateway Säve,  
Göteborg
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
30
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 31 =====

Hållbara ny- och ombyggnationer 
Nyproduktion av byggnader står för merparten av 
branschens utsläpp. Det är genom smarta material­
val, återbruk och fossilfri energiförsörjning, såsom 
solcellsinstallationer och energilagring, som 
Castellum minskar utsläppen från projektutveck­
lingen. Ett av Castellums delmål för att nå nettonoll 
koldioxidutsläpp 2030 är att halvera utsläppen vid 
nybyggnationer av kontor med ett jämförbart refe­
rensprojekt senast 2025. Genom Castellums gröna 
ramverk säkerställs att bolaget uppfyller EU:s taxo­
nomi för att anses vara en grön investering. 
Castellum hållbarhetscertifierar alla nybyggna­
tioner och större ombyggnationer. Inom fastighets­
sektorn finns flera sådana certifieringar. 
I oktober 2023 blev Castellum återigen sektor­
ledande med 100 poäng av 100 möjliga när GRESB, 
Global Real Estate Sustainability Benchmark, 
rankade 2 084 bolag över hela världen i hållbart 
 byggande. Därtill bibehåller Castellum en hög 
 position med 92 poäng av 100 inom kategorin 
Kontor/Industri. 
Castellums kontorsfastighet Sjustjärnan 1 i Malmö 
har certifierats enligt den högsta nivån,  outstanding, 
i BREEAM, som jämte LEED är den  vanligaste certi­
fieringen för byggnader i världen. 
Under 2023 färdigställdes Domstolsbyggnaden i 
Malmö och certifierades enligt Miljöbyggnad Guld. 
Den färdigställda byggnaden åt Northvolt på 
Finnslätten i Västerås var Castellums andra klimat­
neutrala projekt, efter att Korsningen 1 i Örebro 
 färdigställdes under 2022, som certifierades enligt 
NollCO2. Certifieringen NollCO2 syftar till att uppnå 
nettonoll klimatpåverkan av en ny byggnad. Bygg­
naden är en kontorsfastighet med en så kallad 
hybridstomme där bjälklaget är i betong medan 
pelare och balkar är helt i trä. Utsläppen för bygg­
naden blev cirka 40 procent lägre än jämfört med  
en traditionell kontorsfastighet. 
Hållbarhetscertifieringarna integreras i projekten 
från start och skapar mervärde för såväl Castellum 
som för hyresgästerna. För Castellum skapas håll­
barhetsvärden och hyresgästerna får verka i lokaler 
med lägre miljö­ och klimatpåverkan.
Korsningen 1, Örebro
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
31
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 32 =====

Godsfinkan 1, domstolsbyggnad, Malmö
Läge Malmö
Yta 26 500 kvm
Tillträde kvartal 1 2023
Investering 1 385 mkr
Castellum har uppfört en ny domstolsbyggnad för bland annat Domstolsverket, tingsrätten och 
förvaltningsrätten i Malmö. Domstolsbyggnaden ger Malmö en ny siluett med de karaktäristiska 
sluttande tornen och fasaden i kakel och glas. Byggnaden ligger i den nya stadsdelen Nyhamnen 
i centrala Malmö. Domstolsbyggnaden består av totalt 13 våningsplan, innehåller omkring 
40 förhandlingssalar och är därmed en av norra Europas största domstolsbyggnader. 
Fastigheten certifieras med Miljöbyggnad Guld. 
Backa 20:6, Polisen, Göteborg
Läge Göteborg
Yta 9 000 kvm
Tillträde kvartal 4 2025
Investering 490 mkr
På samma plats där Göteborgs­Postens gamla tryckeri en gång låg uppförs nu ett nytt polishus 
på Hisingen i Göteborg. Det nya polishuset är cirka 9 000 kvm stort och förväntas stå klart för 
inflyttning under andra kvartalet 2025. Polisen får en toppmodern fastighet som ligger nära 
E6:an. Busshållplatsen kommer att flyttas närmare fastigheten och en ny gångväg byggs 
för att öka tillgängligheten för de som inte åker bil. Fastigheten hållbarhetscertifieras med 
Miljöbyggnad Silver. 
Effekten 13 (Northvolt), Västerås
Läge Västerås
Yta 15 400 kvm
Tillträde kvartal 3 2023
Investering 412 mkr
En gång i tiden var Finnslätten i Västerås ett industriområde tillhörande Asea. Nu har Castellum 
uppfört en ny kontorsfastighet här, åt Northvolt Labs. Byggnaden, som är fullt integrerad med 
den redan etablerade forskningsanläggningen och fabriken, är byggd med ett stort inslag av trä 
och har en trä­ och betongstomme för att kunna certifieras enligt NollCO2. Energin som alstras 
i byggnadens solcellsanläggning lagras i ett energilager som Northvolt utvecklat. Byggnaden 
certifieras utöver det med LEED Gold. 
Tistlarna 9, Malmö
Läge Malmö
Yta 11 300 kvm
Tillträde kvartal 1 2024
Investering 195 mkr
På ett strategiskt läge i Östra Hamnen, med närhet till centrala Malmö och stadens alla ringleder 
och tillfartsvägar, uppförs en ny modern lager­ och logistikanläggning på Koksgatan 21. Det 
citynära läget utgör en unik möjlighet för det växande företaget som har behov av service, goda 
kommunikationer och snabba transportvägar. Anläggningen blir flexibel med möjlighet till olika 
storlekar på lager­ och kontorsytor. På taket byggs solceller på omkring 6 500 kvm. Byggnaden 
hållbarhetscertifieras med Miljöbyggnad Silver. 
Sjustjärnan 1 (E.ON), Malmö
Läge Malmö
Yta 31 500 kvm
Tillträde kvartal 1 2023
Investering  1 362 mkr
I Nyhamnen nära centralstationen i Malmö har ett nytt nordiskt huvudkontor åt E.ON uppförts 
för cirka 1 500 medarbetare. Byggnaden har blivit ett nytt landmärke i Malmö, och kontoret 
är utformat för att tillfredsställa en mängd olika krav och behov som finns på en stilbildande 
byggnad med hållbara arbetsplatser och tilltalande arkitektur. Nybyggnationen kommer att 
certifieras enligt BREEAM:s högsta miljöcertifieringsnivå, Outstanding, och enligt The WELL 
Building Standards högsta nivå, Platinum. Den senare med unika krav på människors hälsa och 
välbefinnande på arbetet.
Tusenskönan 2, (Blå Stjärnan), Göteborg
Läge Göteborg
Yta 10 300 kvm
Tillträde kvartal 4 2024
Investering 443 mkr
Castellum och stiftelseägda Blå Stjärnans Djursjukhus utvecklar tillsammans ett nytt 
specialistdjursjukhus i Mölndal. Sjukhuset kommer att bli Sveriges största smådjursklinik 
och de 7 000 kvm kommer att innehålla en avancerad medicinsk praktik. Den centrala 
innergården blir en grön oas och rymmer möjlighet till både hundrastning och återhämtning 
för medarbetarna. Byggnadens nedersta plan blir parkeringsgarage om ytterligare 3 300 kvm. 
Fastigheten utvecklas med höga ambitioner kring hållbarhet och klassas Miljöbyggnad Silver.
Större avslutade projekt Större pågående projekt
™
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
32
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 33 =====

Beslutade, ej startade projekt Kategori
Typ av  
Investering Ort Projektstart Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad, % Total investering, mkr Varav  investerat, mkr
Återstår att  
investera, mkr
Bägaren 5 S O Norrköping Q1­24 6 400 18 100 134 9 125
Amperen 1 Lo N Västerås Q1­24 36 000 28 100 413 9 404
Gladan 6 K O Stockholm Q1­24 3 900 15 — 167 9 158
Summa ej startade projekt över 100 mkr 46 300 61 75 714 27 687
Pågående projekt Kategori
Typ av 
 Investering Ort Färdigställt Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad, % Totalinvestering, mkr Varav  investerat, mkr
Återstår att  
investera, mkr
Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q4­23 21 000 28 72 213 183 30
Bollbro 15 S O Helsingborg Q4­23 5 000 7 92 125 92 33
Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1­24 11 300 13 97 195 188 7
Werket K O Jönköping Q2­24 21 000 47 58 302 208 94
Tusenskönan 2 S N Mölndal Q4­24 10 600 29 100 443 219 224
Backa 20:6 S N Göteborg Q4­25 9 000 40 100 490 162 328
Summa pågående projekt över 100 mkr 77 900 163 83 1 768 1 052 716
Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Kategori
Typ av  
investering Ort Färdigställt Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad, % Totalinvestering, mkr Varav investerat, mkr
Återstår att  
investera, mkr
Sjustjärnan 1 K N Malmö Q1­23 31 500 83 99 1 362 1 289 73
Godsfinkan 1 K/S N Malmö Q1­23 26 500 85 100 1 385 1 385 —
Götaland 91 S N Jönköping Q2­23 9 200 23 100 340 340 —
Åseby 1:5 I N Göteborg Q2­23 14 800 21 100 254 245 9
Borgarfjord 5 K O Stockholm Q2­23 9 300 28 45 131 131 —
Effekten 13 K N Västerås Q3­23 15 400 34 100 412 409 3
Kungsängen Tibble 1:648 La N Stockholm Q3­23 15 200 20 86 303 299 4
Hornsberg 10 K O Stockholm Q4­23 8 700 32 85 268 245 23
Summa färdigställda projekt över 100 mkr 130 600 326 93 4 456 4 344 112
Totalsumma projekt över 100 mkr 254 800 550 88 6 937 5 423 1 514
1. Götaland 9 har avyttrats och frånträddes vid projektavslut.
Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri
Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation
Stor potential i projektportföljen
Projektpipeline
Med ökad inflation och stigande marknadsräntor 
har förutsättningarna för investeringar i den egna 
projektportföljen utmanats under året. Därför har 
Castellum valt att skjuta fram vissa större projekt­
starter tills mer stabila marknadsförutsättningar 
infinner sig. Det innebär att volymen för bedömda 
projektstarter minskar jämfört med tidigare år. 
Castellum har fortsatt mycket stor potential i 
 projektportföljen som kommer att skapa stora 
 möjligheter när den kommersiella och den finan­
siella marknaden tillåter. Det är en position att  
värna om.
Förutsatt förbättrade marknadsförutsättningar 
och framdrift i detaljplaner bedömer Castellum att 
projekt motsvarande cirka 700 000 kvm kan startas 
framöver. Av volymen utgör cirka 250 000 kvm 
kontor, 300 000 kvm logistik och 150 000 kvm övriga 
byggnader. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
33
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 34 =====

Under året såldes fastigheter för cirka 5,2 mdkr 
som bidrog till att ytterligare renodla portföljen 
geografiskt och samtidigt stärka bolagets balans-
räkning.  
Under det första halvåret avyttrades totalt 29 fastig­
heter till ett värde om cirka 3,5 mdkr, som till största 
delen utgjordes av två fastigheter till hyresgästen 
Axis Communications i Lund samt fastigheterna 
Marievik 27 och 30 som frånträddes i april. Reste­
rande fastigheter som såldes bestod i huvudsak av 
mindre fastigheter i oprioriterade delmarknader 
och/eller segment såsom handel. 
I slutet av augusti såldes åtta fastigheter fördelade 
på fyra transaktioner i Haninge, Linköping, Malmö 
och Uddevalla. Försäljningspriserna summerade 
till cirka 430 mkr. Tre av fastigheterna var belägna i 
Uddevalla, en ort som Castellum därmed helt 
lämnade. 
Transaktioner
Försäljningar har renodlat verksamheten 
och stärkt finanserna
Minskad exponering mot handel
I oktober 2023 såldes fyra handelsfastigheter 
belägna i Nyköping, Jönköping och Linköping för 
sammanlagt cirka 600 mkr. Försäljningarna med­
förde minskad exponering mot handelssegmentet. 
Vid samma tid avyttrades en industrifastighet i 
 Västerås för cirka 300 mkr. 
I november färdigställdes byggnationen av 
 Domstols verket i Jönköping och därmed frånträd­
des fastigheten Götaland 9 som undertecknades 
i december 2022.
Under året tillträddes mark i redan ingångna avtal 
såsom fastigheterna Sorbonne 1 i Hagastaden, 
Stockholm för kontorsändamål och Flahult 80:10 i 
Jönköpings kommun för lager­ och logistikändamål.
När året över bolagets transaktioner summeras 
har Castellum sålt 48 antal fastigheter för 5,2 mdkr, 
vilket kan jämföras med 25 stycken under 2022 för 
totalt 3,1 mdkr. Försäljningarna ligger i linje med 
bokförda värden. Förvärv av fastigheter har under 
2023 uppgått till 336 mkr, att jämföra med 363 mkr 
året innan. 
Jägmästaren 1, Linköping
Thorild 12, Uddevalla Effekten 4, Västerås
Borgmästaren 2, Linköping
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
34
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 35 =====

Hållbarhetsrapport
Castellum arbetar långsiktigt med hållbarhet. 
Det är en förutsättning för att lyckas driva 
omställningen till ett hållbart samhälle. Senast 
2030 ska bolaget ha nettonoll koldioxidutsläpp.
Under 2023 har framsteg skett i hållbarhetsarbetet:
 ◼ Castellum behåller den gröna aktiemärkningen från 
Nasdaq.
 ◼ Topp­placering i GRESB:s kategori Hållbarhet i projekt.
 ◼ Castellums fastighet Eden har som första byggnad i 
Sverige certifierats enligt WELL Core Platinum.
 ◼ 50 procent av fastigheterna är hållbarhetscertifierade. 
Målet på 50 procent hållbarhetscertifierade fastigheter 
nås därmed två år före utsatt tid. 
 ◼ Castellum har installerat den hundrade solcells­
anläggningen inom solcellsprogrammet 100 på 
sol, och uppnår därmed målet två år före utsatt tid. 
Produktionen motsvarar 17 procent av Castellums 
totala elanvändning.
Hållbarhet är integrerat i hela Castellums verksam­
het. 263 fastigheter är hållbarhetscertifierade och 
fastigheternas energieffektivitet förbättras kontinu­
erligt. Växthusgasutsläppen minskar och bolaget 
installerar solceller och laddplatser löpande. Insat­
ser för att minska miljö­ och klimatpåverkan och 
utveckla ekosystemtjänster som bidrar till den bio­
logiska mångfalden genomförs. Tillsammans med 
hyresgästerna utvecklas både framtidens hållbara 
arbetsliv och det gemensamma samhället.
Hållbarhetsvision
Castellums vision för hållbarhets­
arbetet är att vara det mest  
hållbara fastighetsbolaget i 
Norden och att bidra till en  
hållbar  utveckling.
EU:s taxonomi
34 % (33) 
av Castellums omsättning är förenlig med kriterierna 
avseende att begränsa klimatförändringarna i EU:s 
taxonomiförordning.
Hållbarhets­ 
rapport  Allmänna upplysningar    36
 Om hållbarhetsrapporten    36
 Hållbarhetsstyrning    36
 Hållbarhetsarbetet    37
 Hållbarhetsstrategi     40
 Mål och resultat     41
 Intressenter     42
 Väsentliga hållbarhetsfrågor     42
 Hållbarhetsrelaterade policyer     43
 Redovisningsprinciper     45
  Miljöupplysningar    47
 Klimatförändringar    47
 Klimatscenarier – risker och möjligheter    57
 Vatten    59
 Biologisk mångfald     61
 Resursanvändning och cirkulär ekonomi     61
 Rapportering enligt EU:s  
 taxonomiförordning     65
  Sociala upplysningar    72
 Medarbetare    72
 Arbetare i värdekedjan    77
 Samhällsengagemang    79
 Hyresgäster    80
  Styrningsrelaterade upplysningar    80
 
 Rapportering enligt TCFD   81
 
 GRI- och EPRA-index   82
Innehåll
GreenHaus, Helsingborg
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT35
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 36 =====

Hållbarhetsrapport
Allmänna upplysningar 
I hållbarhetsrapporten beskriver Castellum de 
prioriteringar som görs för att hållbarhetsmålen 
ska nås. Bolaget beskriver sina väsentliga håll-
barhetsfrågor och hur det systematiska hållbar-
hetsarbetet drivs och styrs. Påverkan, risker, 
 möjligheter, åtgärder och framsteg presenteras  
i respektive del för de väsentliga hållbarhets-
områdena.
Om hållbarhetsrapporten 
Årsredovisningen 2023 inkluderar Castellums håll­
barhetsrapport som också utgör bolagets lagstad­
gade hållbarhetsrapport och är en del av förvalt­
ningsberättelsen för Castellum Aktiebolag, org. nr 
556475­5550, hållbarhetsrapporten definieras på 
sida 2. Hållbarhetsrapporten har samma omfattning 
som den finansiella årsredovisningen, inkluderar 
samtliga helägda koncernbolag och omfattar perio­
den 1 januari till 31 december 2023. Castellums 
hållbarhetsrapport är upprättad i enlighet med GRI 
Standards 2021, de senaste rekommendationerna 
från EPRA (European Public Real Estate Association) 
och den tredje versionen av Best Practices Recom­
mendations on Sustainability Reporting sBPR från 
2017. Hållbarhetsupplysningar lämnas för samtliga 
EPRA sBPR Performance  Measures. 
Utgångspunkten för hållbarhetsrapporten är 
 kontinuerligt genomförda intressentdialoger och 
väsentlighetsanalyser, den senast slutförda är från 
2021 och bedöms vara aktuell även för 2023. 
Castellums ambition är att hållbarhetsarbetet ska 
vara integrerat i all verksamhet, varför hållbarhets­
arbetet beskrivs även på andra ställen i årsredovis­
ningen. I årets rapport har strukturen på hållbar­
hetsrapporten förändrats för att påbörja anpassning 
till kommande lagkrav Corporate Sustainability 
Reporting Disclosure (CSRD). Inga väsentliga för­
ändringar har skett i bolaget eller i leverantörskedjan 
under 2023. Hållbarhetsrapporten publiceras 
årligen. Årsredovisning 2023 publicerades den 
9 april 2024 där hållbarhetsrapporten på sidorna 
4–13, 18, 27–28, 35–86, 97–101, 103–106 och 
108–113 har granskats översiktligt av Deloitte.
Castellum stödjer sedan 2014 FN:s Global 
Compact. Bolagets Communication on Progress 
(CoP) rapporteras enligt det standardiserade fråge­
formuläret via Global Compacts digitala plattform. 
 Castellum har signerat FN:s Global Compact, vilket är 
ett initiativ för att samordna frågor gällande mänskliga 
rättigheter, arbetsrätt och ansvarstagande gällande 
miljöfrågor och antikorruption. Global Compact 
omfattar tio principer.
Filip Elland
Chief Sustainability Officer
filip.elland@castellum.se
Hållbarhetsstyrning
Castellums hållbarhetsstyrning ska säkerställa ett 
effektivt hållbarhetsarbete som resulterar i att 
bolaget levererar på hållbarhetsstrategin och når 
hållbarhetsmålen. Utifrån lagstiftning och frivilliga 
ramverk har en ändamålsenlig styrning utformats 
som ska bidra till en hållbar utveckling.
Övergripande styrning
Viktiga utgångspunkter för den övergripande styr­
ningen av Castellums hållbarhetsarbete är hållbar­
hetspolicyn, hållbarhetsstrategin, ambitionen att 
2030 nå de egna långsiktiga hållbarhetsmålen samt 
att bidra till FN:s globala hållbarhetsmål och Paris­
avtalet. Andra utgångspunkter för hållbarhets­
styrningen är de krav som ställs på bolaget i lagar, 
redovisningsramverk och ­standarder.
Styrelsens arbete med de väsentliga 
 hållbarhetsfrågorna
Castellums styrelse är ytterst ansvarig för bolagets 
hållbarhetsarbete. Styrelsen och koncernledningen 
antar årligen hållbarhetsstrategin med tillhörande 
mål och godkänner väsentlighetsanalysen när den 
uppdateras. Styrelsen antar även hållbarhets­
policyn och uppförandekoden samt följer upp 
 hållbarhetsarbetet. 
Varje år rapporteras bolagets riskanalys till styrel­
sen vilket innebär att hållbarhetsrisker, inklusive 
 klimatrelaterade risker och risker kopplade till 
mänskliga rättigheter, möjligheter samt åtgärder 
liksom interna processer ses över. Styrelsen tillsam­
mans med vd godkänner årligen Castellums håll­
barhetsredovisning i samband med godkännande 
av årsredovisningen. Styrelsen hanterar eventuella 
frågor relaterade till hållbarhetsredovisningen 
genom revisionsutskottet. För att säkerställa att 
 styrelsen har ändamålsenlig hållbarhetskunskap 
informeras styrelsen löpande om för Castellum rele­
vanta hållbarhetsfrågor. Under 2023 beslutade styr­
elsen att skapa en arbetsgrupp för hållbarhetsfrågor 
med representanter från styrelsen och koncernled­
ningen, gruppen har påbörjat arbetet under 2024.
Väsentliga klagomål, avvikelser och åtgärder 
kopplade till Castellums hållbarhetsarbete och 
uppförandekod rapporteras till styrelsen om och när 
sådana inträffar.
För mer information om det förebyggande arbetet 
med uppförandekoden och visselblåsartjänsten, se 
sidan 43. Styrelsens arbete med hållbarhet beskrivs 
i bolagsstyrningsrapporten, sidorna 102–113.
Koncernledningens arbete med de  
väsentliga  hållbarhetsfrågorna
Castellums vd har det strategiska ansvaret för bola­
gets hållbarhetsarbete. Ansvaret omfattar även att 
identifiera och hantera klimatrelaterade risker och 
möjligheter. Chief Sustainability Officer driver och 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
36
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 37 =====

utvecklar hållbarhets­ och klimatarbetet för koncer­
nen, och rapporterar löpande direkt till Chief Opera­
ting Officer i koncernledningen. Chief Sustainability 
Officer informerar koncernledningen om resultatet 
av hållbarhetsarbetet vid minst fyra tillfällen per år 
eller när behov uppstår. 
Koncernledningen godkänner årligen hållbarhets­
redovisningen och väsentlighetsanalysen när den 
uppdateras. Det har inte funnits behov av att inrätta 
en speciell klimatkommitté på ledningsnivå efter­
som hållbarhetsteamet i organisationen driver 
klimat arbetet integrerat i hela verksamheten. Chief 
Sustainability Officer och övriga medarbetare i håll­
barhetsfunktionen ansvarar för att övervaka klimat­
relaterade risker och möjligheter, följa upp att bola­
gets hållbarhetspolicy efterlevs, att hållbarhets­
strategin realiseras samt att hållbarhetsmålen nås.
Rörlig ersättning och effektiviteten  
i hållbarhetsarbetet
Castellum tillämpar rörlig ersättning till ledande 
befattningshavare och samtliga medarbetare. Den 
rörliga ersättningen syftar till att främja långsiktigt 
värdeskapande och ett effektivt hållbarhetsarbete, 
som exempelvis energibesparing i fastigheterna. 
Läs mer om rörliga ersättningar i Bolagsstyrnings­
rapporten, sidan 110, och i Ersättningsrapporten 
som återfinns på bolagets webbplats.
Hållbarhetsarbetet
Det operativa hållbarhetsarbetet styrs med hjälp av 
ett ledningssystem som består av gemensamma 
policyer, riktlinjer, kort­ och långsiktiga mätbara mål 
samt detaljerade handlingsplaner som säkerställer 
lagefterlevnad. Castellum utgår från försiktighets­
principen vilken är integrerad i Castellums hållbar­
hetspolicy och i de verksamhetsprocesser som följs 
upp genom bolagets miljöledningssystem. Vid 
frågor om företagets policyer och uppförandekoder 
kan medarbetarna kontakta Chief Sustainability 
Officer.
För att säkerställa och upprätthålla ett systema­
tiskt miljöarbete är den svenska och danska verk­
samheten certifierade enligt ISO 14001. Genom 
återkommande interna och externa ISO­revisioner 
kan bolaget dra lärdomar som resulterar i uppdate­
rade policyer och processer i syfte att åtgärda risker 
och avvikelser. Utgångspunkten i hållbarhetsarbetet 
är att agera, följa upp, dokumentera, utvärdera och 
förbättra.
Castellums hållbarhetsarbete bygger på engage­
rade och kunniga medarbetare samt löpande utbild­
ning i hållbarhetsfrågor. Arbetet med att identifiera 
och hantera verksamhetens påverkan på människa 
och miljö samt de finansiella konsekvenserna av 
hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter är dele­
gerat till Castellums hållbarhetsteam. Alla bolagets 
medarbetare genomgår en obligatorisk webbaserad 
utbildning inom hållbarhet. Utbildningen, som är en 
del av introduktionen för samtliga nya medarbetare, 
är uppdelad på fyra olika områden och fokuserar på 
hållbar utveckling, hållbarhetsarbetet, uppförande­
koden och frågor inom jämställdhet och mångfald. 
Bolaget genomför även så kallade nanoutbildningar 
som syftar till att kontinuerligt utbilda medarbetarna 
i olika hållbarhetsrelaterade områden och frågor. 
Dessutom genomförs riktade utbildningar till olika 
funktioner inom bolaget och interna webbinarier för 
att utveckla medarbetarnas hållbarhetskompetens. 
Hållbarhetsarbetet präglar hela verksamheten, 
såväl ägande, förvaltning och utveckling av fastig­
hetsportföljen, som relationerna med hyresgäster, 
medarbetare, leverantörer och finansiärer. Att verk­
samheten drivs på ett hållbart sätt skapar i sin tur 
nöjdare kunder, engagerade medarbetare och ökad 
lönsamhet. 
Utgångspunkter för hållbarhetsarbetet
 Castellum är en ansvarsfull samhällsutvecklare 
som ska bidra till en hållbar utveckling.  Castellum 
betraktar försiktighets principen och lagar och 
förordningar som minimikrav. Ett väl fungerande 
hållbarhetsarbete förutsätter att  Castellum:
 ◼ Agerar i enlighet med FN:s Global Compact. 
 ◼ Bidrar till att realisera FN:s globala 
hållbarhetsmål och Parisavtalet.
 ◼ Följer  Castellums uppförandekod 
och uppförandekod för leverantörer. 
Alla  Castellums medarbetare och 
samarbetspartners ska förstå och följa 
respektive uppförandekod. 
 ◼ Kontinuerligt höjer kompetensen 
inom hållbarhet genom utbildning och 
kommunikation av hållbarhetsfrågor. 
 ◼ Regelbundet följer upp, redovisar och förbättrar 
bolagets hållbarhetsarbete.
Hissmontören 4, Örebro
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
37
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 38 =====

Planeten Framtidssäkring Välbefinnande Uppförande
Väsentliga 
 hållbarhetsfrågor 
–  Miljö­ och klimatrisker
–  Förnybar energi 
–  Minimera klimatpåverkan
–  Effektiv resursanvändning
–  Mer hållbara byggnadsmaterial och installationer 
–  Samarbete med hyresgäster för ökad hållbarhetsprestanda, 
genom till exempel avfallshantering och grön mobilitet
–  Anpassa fastigheterna till klimatförändringarna 
–  Ökad cirkularitet 
–  Biologisk mångfald och ekosystemtjänster 
–  Erbjuda framgångsrika och hållbara arbetsplatser
–   Hållbarhetscertifiering av byggnader
–  Attraktiv arbetsplats 
–   Mångfald och lika möjligheter
–  Hälsa och säkerhet
–  Hälsosamma lokaler
–  Hälsosamma lokaler 
–  Hållbar finansiering
–  God affärsetik och antikorruption
–  Säkerställa hållbara leverantörskedjor
–  Utveckla lokalsamhällen, till exempel genom 
praktikplatser
Vad  Castellum vill uppnå En klimatneutral verksamhet till 2030. En långsiktig hållbarhet i fastighetsbeståndet. En hälsosam, riskfri och inspirerande arbetsplats där 
människor känner sig engagerade och motiverade.  
Det ska ske med hög affärsetik och ansvarstagande.
Värdeskapande arbetsplatser för bolaget och 
dess  hyresgäster.
Mål –  Klimatneutralitet 2030 (tre färdplaner)
–  Energieffektivisering
–  Vattenbesparing
–  100 procent fossilfri energi
–  100 på sol
–  Långsiktig hållbarhet i fastighetsbeståndet 
–  Certifierade byggnader
–  Återbruk i alla projekt och förnybart material
–  Ekosystemtjänster i större projekt
–  Inga fastigheter med allvarliga klimatrisker
–  Låg sjukfrånvaro
–  Mångfald
–  Jämställdhet
–  Ökad andel anonymiserade rekryteringar
–   Tillväxt i förvaltningsresultat
–  Nettoinvesteringar
–  Låg finansiell risk
–  10 procent praktikanter
–  Noll arbetsrelaterade olyckor och sjukdomar
GRI Standarder som 
 Castellum rapporterar på
GRI 302: Energi
GRI 303: Vatten 
GRI 304: Biologisk mångfald
GRI 305: Utsläpp 
GRI 306: Avfall 
Egen upplysning: Certifierade byggnader GRI 401: Anställningsförhållanden och arbetsvillkor
GRI 403: Hälsa och säkerhet
GRI 404: Utbildning
GRI 405: Mångfald och jämställdhet
GRI 416: Kunders hälsa och säkerhet
GRI 201: Ekonomiskt resultat
GRI 205: Antikorruption
GRI 207: Skatt 
GRI 308: Utvärdering leverantörer avseende 
miljö
GRI 414: Utvärdering leverantörer avseende 
sociala kriterier
GRI 413: Lokala samhällen
 Castellums faktiska/poten­
tiella och positiva/negativa 
påverkan ur ett  ekonomiskt, 
miljömässigt, socialt och 
mänskliga  rättigheters 
 perspektiv
 Castellum har negativ klimat­ och miljöpåverkan genom använ­
dande av naturresurser och koldioxidutsläpp. Genom att nyttja 
naturresurser effektivt och tillämpa försiktighetsprincipen kan 
 Castellum minska dess negativa påverkan. Detta innebär också 
att bolaget kan säkerställa en positiv påverkan genom att ut ­ 
veckla fastigheterna så att de lever upp till framtida miljö­ och 
klimat krav.
Det är viktigt att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt  
sätt med hög etisk och stark moralisk kompass i relation till 
 Castellums intressenter. Castellum kan bidra med positiv påver­
kan på omvärlden genom att ställa miljömässiga, sociala och 
mänskliga rättighetskrav i leverantörskedjan. Görs inte det finns 
risken att Castellum har en negativ påverkan på leverantörsked­
jan (exempelvis barn­ och tvångsarbete). Ett tydligt fokus på 
 hälsosamma lokaler och certifierade fastigheter gör att 
 Castellum har en positiv påverkan på hyresgästernas miljö.
Att medarbetarna mår bra, utvecklas och erbjuds en 
trygg arbetsmiljö är en nyckel till att bolaget fortsatt 
utvecklas i en positiv riktning.
 Castellum kan bidra positivt med att agera enligt 
lagar och  regler, leverera ett långsiktigt hållbart 
ekonomiskt resultat och betala skatt. Det är en 
förutsättning för verksamhetens  fortsatta 
utveckling.
Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor (GRI 3-3)
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
38
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 39 =====

Planeten Framtidssäkring Välbefinnande Uppförande
Ansvar och faktiskt/poten­
tiell och  positiv/negativ 
påverkan 
Castellums ansvar är att använda resurser effektivt i verksamhe­
ten och samtidigt ställa krav på leverantörer och samarbeta med 
hyresgäster. Inom respektive område bidrar Castellum, tillsam­
mans med leverantörer och hyresgäster till den positiva och 
negativa påverkan på omvärlden som sker vid byggnation, inköp, 
förvaltning och utveckling.
Castellum ansvarar för att ställa tydliga krav (miljömässiga, soci­
ala och med en stark koppling till mänskliga rättigheter) på leve­
rantörer och de har ett stort ansvar att efterleva dessa. Castellum 
ansvarar också för att fastigheterna är säkra för användarna och 
lokal samhället. Castellums roll i fastighetsbranschen gör att 
bolaget har en direkt positiv påverkan på omvärlden genom att 
erbjuda hälsosamma lokaler, bidra till utveckling av lokal­
samhället och genom att driva på arbetet med hållbarhets­
certifierade fastigheter.
Formellt ansvar för medarbetarna och  Castellum efter­
strävar en målorienterad organisation där alla känner 
sig engagerade. Castellum har direkt påverkan på med­
arbetarnas arbetsvardag vid  byggnation, förvaltning och 
inköp. Genom att arbeta med mångfald och jämställd­
het har bolaget en positiv påverkan på medarbetarnas 
arbetsliv.
Bolagets ansvar är att möta behovet från hyres­
gäster.  Castellum utvecklar primärt fastighe­
terna tillsammans med hyresgästerna, men 
också andra intressentgrupper inkluderas i 
dessa processer.  Castellum bidrar tillsammans 
med hyresgästerna till den påverkan på omvärl­
den som sker vid byggnation, inköp, förvaltning 
och utveckling.
Begränsningar 
i rapportering
Hållbarhetsdata som redovisas gäller  Castellum som koncern. 
Castellum fokuserar på egen verksamhet, från planering till 
genomförande och förvaltning. Castellum rapporterar även kol­
dioxidutsläpp från såväl uppströms som nedströms i värdeked­
jan. Eventuella begränsningar anges vid respektive tabell.
Rapportering sker i första hand för medarbetare med komplette­
rande uppgifter från leverantörer där det finns tillgängligt. 
 Castellum  rapporterar inte uppgifterna om hyresgästerna och 
användarna.  Eventuella begränsningar anges vid respektive 
tabell.
Rapportering sker i första hand för medarbetare med 
 kompletterande uppgifter från leverantörer där det finns 
 tillgängligt. Bolaget rapporterar inte uppgifterna om 
hyres gästerna och användarna. Eventuella begräns­
ningar anges vid  respektive tabell.
Hållbarhetsdata som redovisas gäller  Castellum 
som koncern. Inga begränsningar finns i rappor­
teringen.
Styrning av arbetet Genom att säkerställa resurseffektiv användning av material och 
naturresurser men också effektivt nyttjande av lokaler.  
Mer kan läsas under kapitel planeten och framtidssäkring.
Genom att tydligt strukturera krav och förväntningar på  bolagets 
 leverantörer.
Genom att tydligt strukturera krav och förväntningar på 
bolagets medarbetare.
 Castellum utvecklar fastigheter beaktat dagens 
och framtidens behov i dialog med hyresgäster 
och andra intressenter.
Relevanta policyåtaganden –  Hållbarhetspolicy
–  Riktlinjer för hållbarhetsmål
–  Uppförandekod
–  Uppförandekod för leverantörer
–  Riktlinjer för hållbara fordon och resor
–  Övriga rutiner
–  Hållbarhetspolicy
–  Riktlinjer för hållbarhetsmål
–  Uppförandekod för leverantörer
–  Övriga rutiner
–  Hållbarhetspolicy
–  Riktlinjer för hållbarhetsmål
–  Arbetsmiljöhandbok och arbetsmiljöpolicy
–  Uppförandekod
–  Personalhandbok och chefshandbok
–  Process för intern kontroll
–  Mångfald­ och jämställdhetsplan
–  Övriga rutiner
–  Hållbarhetspolicy
–  Ekonomihandbok
–   Finanspolicy
–  Skattepolicy
–   Övriga rutiner
Åtaganden utöver lagar och 
riktlinjer
–  Klimatmål som godkänts av SBTi
–  Rapportering enligt TCFD och EU:s taxonomiförordning
–  Anslutna till Fossilfritt Sverige
–  Skrivit under  FN:s Global Compact
–  Certifiering av byggnader 
–  Skrivit under FN:s Global Compact
–  Skrivit under FN:s Global Compact –  Skrivit under FN:s Global Compact
–  Anslutna till WELL Portfolio
Castellums processer, 
 projekt, program och 
 initiativ
–   Miljöledningssystem
–  Metod för klimatberäkningar
–  Hållbarhetsutbildning
–  Webbinarier
–  Visselblåsarfunktion
–  Webbinarier
–  Hållbarhetsutbildning i uppförandekod och mångfald
–  Webbinarier
–  Utbildning i uppförandekod
–  Webbinarier
Uppföljning av effektivite­
ten i de  åtgärder som 
 vidtagits
–   Uppföljning av resursanvändning och växthusgasutsläpp
–  Uppföljning av resursanvändning, miljöledningssystem och 
produktansvar görs inom ramen för koncernledningens årliga 
genomgång
–   Policyer utvärderas årligen och fastställs av styrelsen
–  Årsredovisningen
–  Uppföljning av ärenden i visselblåsarfunktionen i Revisions­
utskott
–  Uppföljning av lokala samhällen
–  Utvärdering av leverantörer på sociala kriterier, årligen på 
koncern ledningens  genomgång
–  Årsredovisningen
–  Uppföljning av internkontroll 
–  Uppföljning av mångfald och jämställdhet, hälsa och 
säkerhet
–  Policyer utvärderas årligen och fastställs av styrelsen
–  Årsredovisningen
–  Analys av Nöjd Kund Index (NKI)
–  Policyer utvärderas årligen och fastställs av 
styrelsen
–  Årsredovisningen
Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor (GRI 3-3), forts.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
39
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 40 =====

Castellum är en långsiktig fastighetsägare. Senast
2030 ska bolaget vara helt klimatneutralt. 
Hållbarhetsstrategin, Den hållbara staden 2030, 
innehåller fyra fokusområden; Planeten, Framtids­
säkring, Välbefinnande och Uppförande. Hållbar­
hetsstrategin  innehåller 21 mätbara mål och utgår 
från väsentlighetsanalysen, samt är en del av affärs­
strategin och affärs­ och värdeskapandemodellen.
Under 2023 har Castellum antagit ett nytt mål 
kopplat till anpassning av klimatförändringar samt 
omformulerat målet kopplat till praktikanter. 
Castellum har dessutom antagit ytterligare en om ­
ställningsplan som behandlar klimatomställningen 
kopplat till hyresgäster – färdplan kundresan. Majo­
riteten av målen följs upp kvartalsvis och rapporte­
ras både internt och externt. Ett fåtal mål följs upp 
på årsbasis. De klimatrelaterade målen är veten­
skapligt baserade och godkända av Science Based 
Targets initiative (SBTi).
 Castellums hållbarhetsagenda
Syftet med  Castellums hållbarhetsstrategi är 
att säkerställa att bolaget genom att bidra till en 
hållbar utveckling inom utvalda fokusområden är 
ett relevant och framgångsrikt bolag – inte bara 
idag utan under lång tid framåt. Strategin har tagits 
fram genom analys, dialog och diskussion. Den 
har bland annat utgått ifrån: 
 ◼ FN:s globala hållbarhetsmål för 2030. 
 ◼ Parisavtalet.
 ◼ Sveriges färdplan för ett Fossilfritt Sverige.
 ◼ Lokala och globala utmaningar  
och möjligheter.
 ◼ Identifierade klimatrisker och  möjligheter.
 ◼ Prioriteringar från hyresgäster,  medarbetare 
och andra intressenter. 
 ◼  Castellums förmåga att skapa aktie ägarvärde.
 ◼ Bolagets möjligheter att göra verklig skillnad.
Hållbarhetsstrategi
Emigranten, Göteborg
FN:s globala hållbarhetsmål
De nio globala hållbarhetsmålen med störst koppling till  Castellums affärsverksamhet har integrerats i 
hållbarhetsstrategin. Målen har identifierats i en process där samtliga globala mål och delmål har analyserats.
Planeten Framtidssäkring Välbefinnande Uppförande
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
40
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 41 =====

Mål och resultat
Löpande mål Utfall 2023
1 % vattenbesparing per år1 (–) 5 %
2,5 % energieffektivisering per år (–) 4 %
Mål 2025
11 % energibesparing per kvm  jämfört  
med 2021
(–) 4 %
70 % av Castellums fastigheter ska ha en 
energiprestanda lägre än 100 kWh/kvm, år
64 %
100 solcellsanläggningar inom 
solcellsprogrammet 100 på sol
106 st
Mål 2030
Nettonoll koldioxidutsläpp, godkänt enligt 
Science Based Targets initiative. Uppnås 
genom följande färdplaner:
Nettonoll inom fastighetsförvaltning
(Scope 1 & 2)
1,9 kg/kvm
Nettonoll inom projektutveckling
(Scope 3)
(–) 37 % 5
Nettonoll inom kundresan (Scope 3) 3,0 kg/kvm
100 % icke­fossil energi 97 %
100 % av Castellums fastigheter ska
långsiktigt ha en energiprestanda lägre än
50 kWh/kvm, år2
27 %
Planeten Framtidssäkring Välbefinnande Uppförande
Löpande mål Utfall 2023
All nyproduktion och större
ombyggnationer ska hållbarhetscertifieras
100 %
Nettopositiv ökning av ekosystemtjänster
i större projekt4
Kravställs
Återbruk i alla projekt3 Kravställs 
Mål 2025
50 % av beståndet ska vara
hållbarhetscertifierat
50 %
Mål 2030
Återbruk och förnybart material ska vara
betydande inslag i samtliga projekt
Pågående4
Långsiktigt ska inga fastigheter ha allvarliga 
klimatrisker
Pågående 2
Löpande mål Utfall 2023
10 % av medarbetarna ska vara praktikanter 9 %
Inga arbetsskador eller  arbetsrelaterade 
sjukdomar hos medarbetare och leverantörer
19
Löpande mål Utfall 2023
<2 % korttidssjukfrånvaro 1,0 %
<3 % långtidssjukfrånvaro 1,4 %
Ökad andel anonymiserade rekryteringar4 70 %5
Mål 2025
40–60 % jämställt i samtliga yrkeskategorier
Kvinnor 41 %
Män 59 %
20 % av Castellums medarbetare
ska ha internationell bakgrund
12 %
1. I jämförbar portfölj (like­for­like). / 2. Målet är inte satt specifikt till år 2030, utan är ett långsiktigt mål. / 3. Implementeringen blev klar i slutet av 2022. Sedan dess arbetar bolaget med återbruk i alla projekt. Målet börjar följas upp mer detaljerat under 2024. 
4. Målet är långsiktigt. Rapportering kommer att utvecklas de kommande åren. / 5. Avser utfall 2023.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
41
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 42 =====

Intressenter
Castellum för löpande en dialog med bolagets 
intressenter för att möjliggöra kartläggning och 
anpassning av viktiga hållbarhetsfrågor till krav och 
förväntningar i omvärlden. Intressenterna involveras 
för att Castellum bättre ska förstå dels vilka hållbar­
hetsfrågor som olika intressentgrupper uppfattar är 
viktiga i relationen till Castellum, dels vilken bety­
dande påverkan som olika hållbarhetsfrågor har 
eller kan ha på omvärlden och specifika intressent­
grupper. 
Dialog sker i olika situationer och kanaler. Gene­
rellt används enkäter, mejl, möten och dialoger. 
 Frågorna behandlas löpande, till exempel vid styrel­
semöten, koncernledningsmöten, träffar med aktie­
ägare och i den dagliga tvåvägskommunikationen 
med hyresgäster, medarbetare, samarbetspartners, 
leverantörer och olika samhällsaktörer. För att 
säkerställa att dialogerna är meningsfulla och att 
alla intressentgrupper inkluderas, arbetar bolaget 
med sociala program. De sociala programmen med 
mer än 141 olika insatser bygger i stor utsträckning 
på dialog med och analys av olika intressentgrup­
pers behov. Här spelar hyresgäster en stor och viktig 
roll. Utöver den löpande dialogen genomförs löpande 
intervjuer med utvalda intressenter som är experter 
inom hållbarhet i fastighetsbranschen eller som 
anses ha stor påverkan på, eller som påverkas av, 
Castellums verksamhet.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
Castellum genomför löpande väsentlighetsanalyser 
för att identifiera, prioritera och fastställa bolagets 
väsentliga hållbarhetsfrågor. Den senaste väsentlig­
hetsanalysen genomfördes 2021. Under 2023 har 
Castellum gått igenom analysen och bedömt att de 
identifierade frågorna fortsatt är de mest aktuella för 
bolaget. Analysen utgår från Castellums olika håll­
barhetsfrågor, omvärlds­ och branschanalyser. Den 
syftar till att bedöma vilken betydande påverkan de 
olika frågorna har på människa och miljö. Analysen 
tar även hänsyn till hur bolaget och de olika hållbar­
hetsfrågorna påverkas av förändringar i omvärlden 
och hur dessa i sin tur påverkar Castellum finan­
siellt, både på kort och lång sikt. De finansiella 
 analyserna och klimatriskanalyserna är en del av 
Castellums TCFD­rapportering. Viktiga inspel till 
väsentlighetsanalysen hämtas också från de 
löpande dialogerna med olika intressentgrupper 
och utifrån diskussioner med externa och interna 
experter.
Väsentlighetsmatrisen på sidan 43 visar intres­
sentgruppernas uppfattning kring vilka hållbarhets­
frågor som är relevanta i deras relation till Castellum 
samt vilken påverkan Castellums hållbarhetsfrågor 
har på omvärlden. Alla hållbarhetsfrågor som pre­
senteras i analysen är viktiga för Castellum. Priorite­
ringen har gjorts utifrån perspektivet låg­mellan­hög 
relevans respektive påverkan. Den slutliga väsent­
lighetsanalysen godkänns av ledning och styrelse i 
samband med det årliga strategiarbetet.
Många av Castellums hållbarhetsfrågor har stor 
påverkan längs med bolagets värdekedja, exempel­
vis hos hyresgäster, leverantörer och i de samhällen 
där bolaget är verksamt. Väsentlighetsanalysen har 
avgränsats till Castellums egen verksamhet och till 
områden där Castellum (direkt påverkan) eller bola­
gets affärsrelationer (indirekt påverkan) har stor 
påverkan, eller till områden där omvärlden har  
stor påverkan på Castellums verksamhet (direkt 
påverkan).
I relation till tidigare väsentlighetsanalyser så 
bedömdes några av frågorna ha blivit mer respektive 
mindre väsentliga i analysen 2021. Till exempel 
anses frågan om miljö­ och klimatrisker vara mer 
väsentlig än tidigare, medan till exempel frågan om 
att utveckla lokalsamhällen värderades som något 
mindre väsentlig. Att minska Castellums klimatpå­
verkan och öka graden av cirkularitet har tillkommit 
som väsentliga hållbarhetsfrågor. Ingen ändring har 
skett i väsentlighetsanalysen under 2023. 
För att anpassa väsentlighetsanalysen till kom­
mande lagstiftning och rapporteringskrav påbörja­
des under 2023 arbetet med en mer omfattande 
dubbel väsentlighetsanalys enligt kraven i CSRD 
och European Sustainability Reporting Standards 
(ESRS). Arbetet med den dubbla väsentlighetsana­
lysen kommer att fortsätta under 2024.
Väsentlighetsanalysen ligger till grund för bolagets 
hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål. Den ligger 
också till grund för Castellums analys av hållbarhets­
relaterade risker och möjligheter.
 Castellums viktigaste intressenter
 Castellum påverkar och påverkas av olika 
intressentgrupper. De intressenter som 
identifierats som mest centrala för  Castellums 
verksamhet är: 
 ◼ Hyresgäster
 ◼ Ägare
 ◼ Långivare
 ◼ Leverantörer
 ◼ Medarbetare
The Rotterdam District, Stockholm
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
42
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 43 =====

Hållbarhetsrelaterade policyer
Castellums hållbarhetsarbete utgår från ett antal 
interna riktlinjer, exempelvis uppförandekoderna 
och hållbarhetspolicyn samt ett antal andra bety­
delsefulla policyer och riktlinjer. 
Uppförandekod
Castellums uppförandekod tydliggör Castellums 
värderingar och syftar till att ge vägledning till samt­
liga medarbetare i den dagliga verksamheten. Upp­
förandekoden reglerar hur medarbetarna ska upp­
träda mot varandra, hyresgäster, leverantörer, sam­
arbetspartners och andra aktörer som de möter i 
den dagliga verksamheten. Uppförandekoden ger 
vägledning om de lagar och regler som Castellum 
och bolagets medarbetare ska förhålla sig till samt 
vad som gäller där förväntningarna är mer långt­
gående än den lagstadgade skyldigheten. 
Uppförandekoden baseras på de tio principerna i 
FN:s Global Compact, OECD:s riktlinjer för multi­
nationella företag, ILO:s kärnkonventioner och FN:s 
vägledande principer för företag och mänskliga 
 rättigheter. Uppförandekoden utgår från de fyra 
områden som innefattas i FN:s Global Compact – 
mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och affärs­
etik och antikorruption. 
För att säkerställa att alla medarbetare förstår 
innehållet i uppförandekoden inkluderas den i bola­
gets obligatoriska hållbarhetsutbildning. Respektive 
region­vd samt koncern­vd ansvarar för att upp­
förandekoden efterlevs och för att informera och 
utbilda medarbetare i den. Utöver det har samtliga 
medarbetare i koncernen ansvar för att följa upp­
förandekoden och agera i enlighet med den. 
Avvikelser från uppförandekoden ska rapporteras 
och diskuteras med närmaste chef eller, om det inte 
är möjligt, med annan företrädare för bolaget. Bety­
dande avvikelser ska rapporteras till Castellums 
compliancefunktion, tillika koncernens chefsjurist, 
som informerar bolagets revisionsutskott. Det är 
även möjligt för medarbetare och externa parter att 
anmäla oegentligheter genom bolagets visselblåsar­
funktion som nås via koncernens webbplats och 
intranät. Tjänsten möjliggör för anonym rapportering 
av överträdelser av uppförandekoden och hanteras 
av extern part. Alla överträdelser som rapporteras 
via visselblåsarfunktionen hanteras enligt fast­
ställda rutiner. Anmälaren får återkoppling inom sju 
dagar och ambitionen är att upprätthålla en dialog 
med anmälaren. Vid behov vidtas korrigerande 
åtgärder som en följd av det som rapporterats.
Uppförandekoden finns på Castellums webbplats.
Uppförandekod för leverantörer 
Castellum har samma höga förväntningar på leve­
rantörer som på bolagets egna medarbetare. Därför 
har Castellum tagit fram en uppförandekod och 
avtalsskrivningar för leverantörer som fastställer hur 
leverantörer ska uppträda i det arbete som utförs åt 
Castellum. Uppförandekoden för leverantörer och 
avtalsskrivningarna tydliggör att leverantörer ska 
bidra till en hållbar utveckling och ta ansvar för 
1. Attraktiv arbetsplats
2.  Erbjuda framgångsrika och  
hållbara arbetsplatser
3. Hälsosamma lokaler
4. Miljö­ och klimatrisker
5. Förnybar energi
6. Minimera klimatpåverkan 
7. Effektiv resursanvändning
8.  Mer hållbara byggnadsmaterial och 
installationer
9. Mångfald och lika möjligheter
10.  Samarbeta med kunder för ökad 
hållbarhetsprestanda, genom till 
exempel avfallshantering och grön 
mobilitet
11. Hållbar finansiering
12.  Anpassa fastigheterna till klimatförändringarna
13.  Utveckla lokalsamhällen, till exempel genom 
praktikplatser
14. Hälsa och säkerhet
15.  Hållbarhetscertifiering av byggnader
16. Säkerställa hållbara leverantörskedjor
17. Ökad cirkularitet 
18. Biologisk mångfald och ekosystemtjänster
19. God affärsetik och antikorruption
 Castellums väsentliga hållbarhetsfrågor
Resultatet av  Castellums väsentlighetsanalys presenteras i en matris. Samtliga hållbarhetsfrågor i matrisen anses viktiga för 
bolaget, men de värderas utifrån perspektivet låg­mellan­hög relevans respektive påverkan. Hållbarhetsfrågans färgmarkering 
indikerar vilket av  Castellums fyra övergripande hållbarhetsområde just den frågan faller under.
16
HögLåg Mellan
Relevans för intressenter i relation till  Castellum
Låg Mellan Hög
 Castellums påverkan på omvärlden ur ett ekonomiskt, miljömässigt, socialt och mänskliga rättighetsperspektiv
1 5 6
1512
18
1413
19
7
8
2
11
4
9
3
10
17
Planeten Framtidssäkring Välbefinnande Uppförande
Väsentlighetsmatris
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
43
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 44 =====

frågor som mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, 
miljö, affärsetik och antikorruption både i den egna 
verksamheten och i relationen till andra samarbets­
partners. 
Leverantörskoden baseras på de tio principerna i 
FN:s Global Compact, OECD:s riktlinjer för multina­
tionella företag och FN:s vägledande principer för 
företag och mänskliga rättigheter. Fokus är på de 
frågor som Castellum identifierat som mest rele­
vanta i relation till verksamhetens olika leverantörer. 
Respektive chef och projektansvarig ansvarar för 
uppförandekoden för leverantörer och att alla med­
arbetare inom Castellum har information om koden. 
Castellum följer upp efterlevnad av leverantörskoden 
genom samarbete, dialog och kontroll i utvalda 
större entreprenader, ambitionen är att ha en upp­
följning i samtliga affärsrelationer framgent. Om 
Castellum får information om att en leverantör 
brister i efterlevnad inleds dialog och stöd kan erhål­
las från Castellum. Leverantörssamarbeten kan 
avslutas om en leverantör fortsätter ha brister efter 
dialog och stöd. Uppförandekoden för leverantörer 
informerar även om bolagets visselblåsarfunktion 
och att anmälare är skyddade mot repressalier. 
Uppförandekod för leverantörer finns på 
Castellums webbplats.
Hållbarhetspolicy 
Hållbarhetspolicyn fastställer hur Castellum ska 
driva sitt hållbarhetsarbete. Arbetet ska bidra till en 
hållbar utveckling och vara en integrerad och 
 naturlig del i verksamheten. Hållbarhetspolicyn 
inkluderar Castellums syn på hållbarhet och hur 
bolaget ställer sig till klimatförändringar och 
 planetens gränser. 
Hållbarhetspolicyn delar upp hållbarhet i tre 
dimensioner – ekologisk, social och ekonomisk håll­
barhet. Den behandlar också hur de av FN:s globala 
hållbarhetsmål som Castellum har starkast kopp­
ling till, har integrerats i hållbarhetsstrategin. 
Policyn omfattar alla Castellums medarbetare, 
 styrelsen samt leverantörer och samarbetspartners. 
Koncernledningen och förvaltningsledningen är 
ansvariga för att följa upp att arbetet bedrivs i enlig­
het med policyn.
Hållbarhetspolicyn finns på Castellums webbplats.
Arbetsmiljöhandbok
Arbetsmiljöhandboken bygger på 17 olika områden 
och behandlar arbetsmiljöpolicyn, fördelning av 
arbetsmiljöansvar, rapportering och administration 
om övertid, instruktioner för samordningsansvar, 
hantering av in­ och uthyrd personal samt lagstift­
ning och arbetsmiljöverkets föreskrifter. Arbets­
miljöhandboken innehåller också riktlinjer om:
 ◼ Riskbedömning
 ◼ Instruktioner för arbetsmiljön
 ◼ Handlingsplaner
 ◼ Skyddsronder 
 ◼ Tillbud, olycksfall, ohälsa och arbetssjukdom
 ◼ Introduktion av nya medarbetare kopplat till 
kunskap om arbetsmiljön
 ◼ Första hjälpen och krisstöd
 ◼ Kränkande särbehandling
 ◼ Alkohol och droger
 ◼ Företagshälsovård kopplat till arbetsmiljöarbetet, 
arbetsanpassningar och rehabilitering
I arbetsmiljöhandboken framgår vilken funktion som 
ansvarar för implementeringen inom respektive 
område. 
Arbetsmiljöpolicy
Arbetsmiljöpolicyn syftar till att skapa förutsätt­
ningar för en god och säker arbetsmiljö utan olycks­
fall och ohälsa. Policyn fastställer att Castellum ska 
Externa riktlinjer som ligger till grund för 
uppförandekoden och uppförandekoden  
för leverantörer
Uppförandekoden och uppförandekoden för 
leverantörer baseras på Castellums kärnvärden 
– Affärsmässiga, Engagerade och Modiga – de tio 
principerna om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, 
miljö och antikorruption i FN:s Global Compact, 
OECD:s riktlinjer för multinationella företag, ILO:s 
kärnkonventioner samt FN:s vägledande principer 
för företag och mänskliga rättigheter.
Externa riktlinjer som ligger till grund  
för hållbarhetspolicyn
I hållbarhetspolicyn fastställs att Castellum 
stödjer internationella konventioner och initiativ 
som FN:s Global Compact, FN:s vägledande 
principer för företag och mänskliga rättigheter, 
FN:s konvention om barnets rättigheter, FN:s 
globala hållbarhetsmål, Parisavtalet, OECD:s 
riktlinjer för multinationella företag, ILO:s kärn­ 
konventioner samt Sveriges färdplan för ett 
fossilfritt Sverige. 
vara en attraktiv arbetsplats fri från kränkande sär­
behandling och diskriminering, där alla medarbe­
tare ska känna sig inkluderade. Den föreskriver 
också att det ska vara en arbetsplats med god fysisk 
och psykisk arbetsmiljö. Arbetsmiljöpolicyn tydlig­
gör hur arbetsmiljön ska följas upp och fastställer 
att Castellum tar sitt lagstadgade arbetsmiljöansvar 
för medarbetare, inhyrd personal samt samord­
ningsansvaret för entreprenörer i verksamheten. 
Arbetsmiljöpolicyn fastställs av styrelsen och vd 
ansvarar för att innehållet i policyn kommuniceras 
och förankras i bolaget.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
44
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 45 =====

Redovisningsprinciper
Övergripande redovisningsprinciper
Ambitionen är att alla väsentliga hållbarhetsfrågor 
ska inkluderas i hållbarhetsrapporten. Inga väsent­
liga upplysningar har medvetet exkluderats i 2023 
års rapport. Inga förändringar har skett i historiska 
hållbarhetsdata sedan föregående år. Hänsyn tas till 
Castellums värdekedja i de beskrivningar som finns 
om påverkan, risker och möjligheter. Rapporte­
ringen kommer att utvecklas som ett led i anpass­
ningen till kraven i CSRD och ESRS. I klimatrapporte­
ringen är värdekedjan i form av övriga indirekta 
utsläpp (Scope 3) inkluderad. Tidsperspektivet i 
hållbarhetsrapporten är bakåtblickande, men en del 
upplysningar och beskrivningar är framåtriktade och 
kommenteras när så är fallet. Specifika avgräns­
ningar och redovisningsprinciper kommenteras i 
förekommande fall liksom osäkerheter i uppskatt­
ningar och beräkningar.
Miljö- och klimatrelaterade 
 redovisningsprinciper
Castellum avgränsar redovisningen till de fastig­
heter där bolaget har operationell kontroll enligt 
principerna i Greenhouse Gas Protocol. Operatio­
nell kontroll har valts eftersom det ger Castellum 
bäst förutsättningar att redovisa statistik och data 
som Castellum direkt kan påverka. Fastigheter där 
hyresgästen är ansvarig för avtal avseende leverans 
av energi, vatten och avfall är därmed exkluderade.  
I de fall hyresgästen är ansvarig för avtalet äger 
Castellum inte heller mätdata och har därmed svårt 
att redovisa den typen av data. 
Omfattning på upplysningarna
Castellum arbetar aktivt med att förbättra tillgången 
till relevant statistik. Att ha tillgång till mätdata är 
viktigt för Castellum. Det skapar förutsättningar för 
en effektiv och god teknisk förvaltning i bolagets 
byggnader. Castellum har idag god tillgång till mät­
data för nästan hela portföljen. Hur stor andel av 
fastigheterna som ingår i respektive indikator anges i 
anslutning till respektive nyckeltal. Notera att 
andelen möjliga objekt att rapportera under abso­
luta tal för respektive år inkluderar sålda objekt 
under gällande år exklusive mark.
Castellum har dock inte tillgång till komplett 
mätdata för samtliga fastigheter. Främst saknas 
mätdata på avfall på grund av att avfallsentrepre­
nörer inte kan leverera komplett data. För energi­ 
och vattendata saknas också en del mätdata. Detta 
på grund av förändringar i portföljen med köpta, 
sålda och projektfastigheter vilket försvårar till­
gången till relevant data. I de fall abonnemang står 
på hyresgästen äger Castellum inte mätdata och 
kan därmed inte redovisa den.
Totalt ägde Castellum 709 (749) fastigheter vid 
utgången av 2023. 
Styrdokument för hållbarhetsarbetet
Nedan listas ett urval av de regelverk som styr  Castellums hållbarhetsarbete. Hållbarhetspolicy samt 
uppförandekoder finns externt tillgängliga på  Castellums webbplats.
Externa lagar och riktlinjer
 ◼ Svenska aktiebolagslagen
 ◼ Årsredovisningslagen
 ◼ Miljöbalken
 ◼ Arbetsmiljölagen
 ◼ BBR­krav  
(Boverkets  byggregler)
 ◼ FN:s vägledande principer  
för företag och mänskliga 
rättigheter
 ◼ FN:s konvention om barnets 
rättigheter
 ◼ EU:s taxonomiförordning
Externa initiativ
 ◼ GRI Standards
 ◼ FN:s globala hållbarhetsmål
 ◼ Parisavtalet
 ◼ Sveriges färdplan för ett 
fossilfritt Sverige
 ◼ UN Global Compact
 ◼ OECD:s riktlinjer för  multi­
nationella företag
 ◼ TCFD
 ◼ ISO 14001
 ◼ Science Based Targets
 ◼ Hållbarhetscertifieringar
– EU GreenBuilding
– Miljöbyggnad
– BREEAM
– LEED
– WELL
– NollCO2
 ◼ Lokala hållbarhetsprogram och 
klimatanpassningsplaner
 ◼ EPRA sBPR
Viktiga interna regelverk
 ◼ Hållbarhetspolicy
 ◼ Arbetsmiljöhandbok
 ◼ Uppförandekod
 ◼ Uppförandekod för  leverantörer
 ◼ Internt miljöledningssystem
 ◼ Processer för intern kontroll
 ◼ Krishanteringspolicy
 ◼ Ramprogram Kontor
 ◼ Ramprogram Logistik­ Höglager
 ◼ Hållbarhetskrav mindre projekt
 ◼ Arbetsmiljöpolicy
 ◼ Mångfald­ och 
jämställdhetsplan
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
45
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 46 =====

Inga uppskattningar
Inga hållbarhetsupplysningar är uppskattade, all 
mätdata och alla upplysningar som redovisas är 
uppmätt och säkerställd, om inte annat anges.
Normalisering
Castellum beräknar intensitetsnyckeltal genom att 
dividera med byggnadernas totala yta. Detta är den 
mest vedertagna metoden i fastighetsbranschen för 
att jämföra energianvändning och resursförbrukning.
Castellum använder SMHI:s graddagar för normal i­
sering av energi för uppvärmning. Energi för kyla 
 normalårkorrigeras inte i dagsläget.
Segmentsrapportering (per typ av fastighet och 
geografi) 
Castellum redovisar hållbarhetsupplysningar upp­
delat på byggnadstyperna kontor, logistik, handel, 
offentliga byggnader och lätt industri. Då Castellum 
främst äger fastigheter i Sverige och till mindre del i 
Danmark och Finland är det inte relevant att redo­
visa statistiken geografiskt fördelad. De egna konto­
ren redovisas separat på sidan 55.
Like-for-like
Castellum redovisar absolut förbrukningsdata för 
hela beståndet, men även upplysningar i jämförbar 
portfölj, det vill säga i like­for­like­portföljen. De 
fastigheter som ingått i portföljen i minst 24 månader, 
exklusive projektfastigheter, inkluderas i like­for­like­ 
beståndet, enligt EPRA:s definition. Genom like­for­
like tas hänsyn till förändringar i storlek och samman­
sättningen av fastighets portföljen.
Växthusgasutsläpp
Castellum rapporterar och följer årligen upp växt­
husgasutsläpp enligt ramverket Greenhouse Gas 
Protocol (GHG Protocol). Basår 2017 är valt för 
Castellums mål om nettonoll koldioxidutsläpp 
2030. Detta eftersom det var det första året då en 
fullständig Scope 3­inventering kunde genomföras. 
För Scope 1 och 2 samt för tjänsteresor finns data 
tillbaka till 2007 att jämföra med.
Tabellen Omvandlingsfaktorer på sidan 53 redovi­
sar vilka aktiviteter, antaganden och omvandlings­
faktorer som ligger till grund för redovisning av 
Castellums energianvändning och växthusgasut­
släpp under 2023. 2021 ersattes databasen med 
emissionsfaktorer för de utsläpp inom Scope 3 som 
beräknas baserat på innevarande periods kostnader 
med en nyare databas, Exiobase 3. Denna databas 
anses vara den mest tillförlitliga för den här typen av 
beräkningar och har uppdaterade emissionsfaktorer 
som tar bättre hänsyn till de ekonomiska aktivite­
terna samt har bättre sektoriell granularitet. Från 
och med 2022 tillämpas också inflationsjustering 
vid beräkning av kostnadsbaserade utsläppsberäk­
ningar. År före 2022 har inte inflationsjusterats.
Energianvändning
Castellum rapporterar för den energi som bolaget 
köper in till fastigheterna, samt för den del av hyres­
gästers egen elförbrukning som Castellum köper. 
Redovisning av den av Castellum köpta energin 
baseras på faktisk uppmätt förbrukning. Detsamma 
gäller för hyresgästers elanvändning. Castellum 
rapporterar även egenproducerad el från solcells­
anläggningar.
Absolut energianvändning anges i ton CO2e och 
intensitet i kg per kvm. För att räkna om kWh till 
 gigajoules (GJ) används konverteringsfaktorn 3,6.
Producerad el
Totalt har 18 832 kW (11 939) solceller installerats 
på Castellums fastigheter, motsvarande 130 000 kvm 
(83 500) solceller. På helårsbasis genererar dessa en 
produktion på 18 832 MWh, vilket motsvarar cirka 
17 procent (7) av Castellums totala årliga elbehov 
2023. Castellums solcellsanläggningar har under 
2023 genererat 8 293 MWh (7 339). 
Vatten
Castellum redovisar enbart verksamhetens vatten­
användning. Hyresgäster med egna vattenavtal är 
inte inkluderade och inte heller det vatten som 
används på byggarbetsplatser i samband med 
nybyggnation.
Avfall
Castellum redovisar det avfall som bolagets hyres­
gäster genererar. Avfallsdata erhålls på 420 fastig­
heter (370), motsvarande 67 procent (54) av den 
totala ytan. 
Castellum äger och redovisar inte avfallsdata i de 
fall hyresgästen är abonnent. Inte heller avfall från 
byggnation redovisas. 
Medarbetarrelaterade redovisningsprinciper
All medarbetardata är baserad på faktiska data. 
Datan är sammanställd och säkerställd av 
Castellums People & Culture­avdelning. Castellum 
rapporterar data gällande samtliga sina medarbe­
tare inom områdena anställning, utbildning, jäm­
ställdhet, mångfald, personalomsättning med 
mera. Bolaget rapporterar antal anställda i heltids­
ekvivalenter (FTE:er) per 31 december. Ingen geo­
grafisk nedbrytning av data görs eftersom antalet 
medarbetare i Castellums verksamheter i Finland 
respektive Danmark är begränsat. Dessa medarbe­
tare inkluderas i statistiken för Sverige.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
46
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 47 =====

Hållbarhetsrapport
Miljöupplysningar
Castellums fastighetsportfölj ska bidra till att 
begränsa de globala klimatförändringarna. 
Castellums verksamhet påverkar klimatet genom 
utsläpp av växthusgaser, användning av energi, 
vatten och naturresurser. Verksamheten ger även 
upphov till avfall. Bolagets miljö- och klimat-
arbete handlar om att effektivisera energian-
vändningen, använda naturresurser effektivt 
och ansvarsfullt, minska växthusgasutsläppen, 
avfallsmängderna och vattenanvändningen. 
Klimatförändringar
Castellums verksamhet har en negativ påverkan på 
klimatet genom användningen av energi och utsläpp 
av växthusgaser. Bolaget arbetar aktivt för att minska 
sin klimatpåverkan genom energieffektiviseringar, 
skarpa krav i byggprojekt och åtgärder för att 
be gränsa de globala klimatförändringarna. Långsik­
tigt arbetar Castellum mot att 2030 uppnå nettonoll 
koldioxidutsläpp, eliminera allvarliga klimatrisker, 
enbart använda fossilfri energi och att fastigheter­
nas energiprestanda ska vara lägre än 50 kWh/kvm 
per år. Castellum erkänner de vetenskapliga bevisen 
om att mänsklig aktivitet bidrar negativt till klimat­
förändringar och att det innebär stora risker när pla­
netens gränser överskrids. Verksamheten bedrivs i 
linje med de 17 globala hållbarhetsmålen, Paris­
avtalet, de nationella ambitionerna om ett fossilfritt 
Sverige 2045 och ett klimatneutralt EU 2050. 
Mål
Castellums klimatmål är vetenskapligt baserade 
och har godkänts av SBTi. Bolaget har åtagit sig att 
uppnå nettonoll koldioxidutsläpp i Scope 1, 2 och 3 
till 2030. Det innebär att bolaget ska minska utsläp­
pen med minst 90 procent i relation till 2017, och 
resterande 10 procent kan klimatkompenseras. 
Målet ska uppnås med hjälp av de tre omställnings­
planerna, fastighetsförvaltning, projektutveckling 
och kundresan. Castellum ska också arbeta för att 
eliminera alla klimatrisker vilket innebär att åtgärder 
planeras in i långsiktigt underhåll och framtida 
investeringar för befintliga fastigheter. Vid nyproduk­
tion genomförs riskanalyser innan projektets start 
för att anpassa fastigheten mot klimatförändringar.
Castellum har även löpande, medel­ och långsik­
tiga mål kopplat till energianvändning. Löpande ska 
bolaget vara 2,5 procent mer energieffektivt per år, 
till 2025 ska energianvändningen minska med 11 
procent jämfört med 2021 och 100 solcellsanlägg­
ningar ska vara installerade. Det sistnämnda målet 
uppnåddes redan under 2023. 2030 ska Castellums 
energianvändning vara helt fossilfri och alla 
Castellums fastigheter ska ha en energiprestanda 
lägre än 50 kWh/kvm per år.
Policy
Castellums åtagande om att minska verksamhetens 
klimatpåverkan styrs av bolagets hållbarhetspolicy 
och uppförandekod. Hållbarhetspolicyn fastställer 
hur koncernens klimatarbete ska bedrivas. Upp­
förandekoden tydliggör bland annat att rutiner ska 
finnas på plats för att mäta och följa upp koncer­
nens miljöpåverkan och förbättra bolagets hållbar­
hetsprestanda. 
Läs mer om hållbarhetspolicyn och uppförande­
koden på sidorna 43–44.
Åtgärder för anpassning till klimatförändringar
Castellum ser ett förändrat klimat globalt, vilket 
innebär en ökande risk för bland annat höjd vatten­
nivå, ökad medeltemperatur, risker för jordskred 
och erosion. Dessa klimatrisker bedöms öka i frek­
vens och intensitet på lång sikt vilket utgör ett hot 
mot verksamheten och bolagets fastigheter. Möjliga 
konsekvenser för Castellum är fysiska skador eller 
störningar direkt på fastigheterna, samt finansiella 
konsekvenser kopplat till nödvändiga åtgärder, 
ökade underhållskostnader samt, i värsta fall, obso­
leta fastigheter och därmed förlorade hyresintäkter. 
För att minska risken för att negativ påverkan in ­ 
träffar arbetar Castellum aktivt med att identifiera 
klimatrisker och att möjliggöra klimatanpassning på 
olika sätt i verksamheten.
Under de senaste åren har Castellum genomfört 
olika analyser kopplat till klimatförändringar. 2019 
genomfördes en klimatscenarioanalys för att 
värdera klimatrisker, omställningsrisker och möjlig­
heter utifrån två klimatscenarier kopplade till hur 
världen kan se ut 2050. Analysen omfattade klimat­
riskernas­ och möjligheternas påverkan på hela 
bolaget vilket innebär att strategier, verksamhet och 
finansiella konsekvenser inkluderades i analysen. 
Resultatet av den klimatscenarioanalysen beskrivs 
mer utförligt på sidorna 57–58.
2022 utförde oberoende experter en klimatris­
kanalys på hela Castellums fastighetsbestånd där 
de fysiska klimatriskerna utvärderades för respek­
tive fastighet. Syftet med analysen var att öka kun­
skapen kring vilka fysiska klimatrisker fastighets­
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
47
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 48 =====

portföljen är utsatt för, samt att identifiera vilka fast­
igheter som är utsatta för en högre fysisk klimatrisk 
än andra. Granskningen utgick primärt från ett 
nutidsscenario samt ett scenario för 2100. Resulta­
tet visade att översvämning från skyfall samt över­
svämning från höjda sjöar och vattendrag är den 
vanligaste klimatrisken i Castellums bestånd, både i 
dag och 2100. De klimatrisker som prioriteras i ana­
lysen är de som har högst sannolikhet att inträffa i 
närtid i kombination med störst konsekvens för fast­
igheten. Andra fysiska klimatrisker som identifiera­
des som relevanta för bolaget och fastigheternas 
geografiska läge var översvämning från hav, värme­
stress, markstabilitet i form av skred och erosion 
samt snöfall. Totalt anses sju procent av fastighets­
värdet vara utsatt för relativt högre klimatrisk.
För att utvärdera vilka åtgärder som krävs för att 
fastigheterna ska bli mer motståndskraftiga har 
Castellum under 2023 genomfört en djupare analys 
av de fastigheter som i tidigare klimatriskanalys 
identifierades ha en relativt högre fysisk klimatrisk. 
Förväntade finansiella effekter av 
 klimatrelaterade risker och möjligheter
Castellums långvariga fokus med att analysera risker 
och genomföra anpassningsåtgärder kommer sanno­
likt innebära att verksamheten kan utvecklas positivt 
trots klimatförändringar. Vidare har Castellum med 
hjälp av externa oberoende experter analyserat och 
kvantifierat risken för naturkatastrofer på befintlig 
fastighetsportfölj. Analysen visar att det idag är 
10 procent sannolikhet att Castellums fastigheter 
drabbas av kostnader hänförliga till en naturkata­
strof, kostnaderna uppskattas uppgå till knappt 
15 mkr per år eller 3 kr per kvm. Analysen visar även 
att det är  0,5 procent sannolikhet till kostnader som 
uppgår till knappt 1 100 mkr per år, vilket motsvarar 
en kostnad  201 kr per kvm utslaget på hela bestån­
det. Ett genomsnitt per år är beräknat till 31 mkr, 
motsvarande en kostnad om 6 kr per kvad ratmeter. 
Kostnaderna enligt de oberoende experterna är 
främst hänförliga till översvämning. Analysen 
grundar sig på historiska skador som uppstått i 
Castellums portfölj, fastigheternas lokalisering 
och geografi, det vill säga att potentiella skydds­
system eller byggnadskonstruktion ej tas i beakt­
ning. Historiskt har naturkatastrofsskador inom 
Castellums fastighetsbestånd varit begränsade  
och en genomsnittskostnad på skador under åren 
2016–2022 understiger 1 mkr per år. Vidare ska 
detta primärt ses som en nulägesanalys och utan 
hänsyn till framtida klimatförändringar som 
på verkar den övergripande riskexponeringen. 
Därav genomförs de fördjupade analyserna inom 
Känslighetsanalys: Höjt energipris
 Castellum
Ökade  
driftskostnader 
(mkr)
Om energipriset ökar med 10 procent 86
Känslighetsanalys vid naturrelaterad katastrof
 Castellum Kostnad (mkr)
10­årshändelse idag 15
200­årshändelse idag 1 081
 fastighetsportföljen för att reducera risker hänförda 
till specifika fastigheter.  
I de externa klimatriskanalyserna som genomförts 
för samtliga fastigheter i Castellums portfölj under 
2022 och 2023 har de oberoende experterna 
Castellum anlitat också undersökt risken för perma­
nenta översvämningar till följd av stigande havs­
nivåer i portföljen. I dessa analyser har också över­
svämningsrisker på grund av kraftig nederbörd och 
närhet till vattendrag analyserats. Resultatet visar 
att inga fastigheter bedöms riskera permanent över­
svämning fram till 2100. De risker Castellum ser i 
analyserna är främst kopplade till tillfälliga natur­
relaterade skador som leder till tillfälligt bortfall av 
hyresintäkter och skador på fastigheter som 
behöver åtgärdas. Detta kan uppstå på fastigheten 
eller i infrastruktur som påverkar fastighetens bru­
kande. Det är därför viktigt att klimatanpassnings­
arbetet inte endast omfattar fastigheterna utan 
också bolagets omgivningar. För att uppnå det krävs 
framåt en samverkan mellan fastighetsägare, stad 
och kommun. Baserat på ett antagande om att 
1 procent av Castellums fastigheter skadas årligen 
och leder till 6 månaders hyresbortfall innebär det 
ett bedömt intäktsbortfall om 48 mkr per år, vilket 
motsvarar 1 procent av driftöverskottet. Utöver det 
finns det en indirekt påverkan på Castellums verk­
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
48
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 49 =====

Arbetsprocess för klimatanpassning
Prioritering av fastigheter 
utsatta för klimatrisk
Djupare risk- och 
sårbarhetsanalys av 
prioriterade fastigheter
Skrivbordsanalys av 
fastighetsbeståndet
1
Identifiering av 
klimatrisker per fastighet
2 3
4
Framtagning av 
åtgärdsplaner
5
Genomförande  
av åtgärder
6
Uppföljning
7
samhet. Det kan exempelvis vara ökade globala 
konflikter, ökad migration, eller vatten och matvaru­
brist som kan leda till större ekonomisk turbulens. 
Detta kan i sin tur påverka Castellum och bolagets 
hyresgäster.
Under år 2023 har fördjupande klimatriskanalyser 
genomförts av externa oberoende experter för de 
identifierade fastigheterna som ansågs ha relativt 
högre risk från 2022 års klimatriskanalyser. För att 
mitigera och lindra de värsta klimatriskerna, primärt 
från höga vattenflöden, i dessa fastigheter bedöms 
det innebära investeringar om cirka 82 mkr.
Castellum kommer att arbeta vidare med resulta­
tet från de fördjupade klimatriskanalyserna under 
kommande år för att sträva efter att anpassa dessa 
fastigheter inom det planerade underhållet och vid 
kommande investeringar. Inför varje investeringsbe­
slut granskas och analyseras klimatrisker utifrån en 
fastställd process. Genom att alltid beakta klimat­
risker i samband med investeringar minskar sanno­
likheten för negativa finansiella konsekvenser. 
Andra klimatrelaterade risker som har konsekven­
ser för Castellum är bland annat energipriser. El ­ 
priser har fluktuerat på högre nivåer de senaste åren 
till följd av omvärldssituationer och priset på övrig 
energi för uppvärmning har också påverkats. En 
känslighetsanalys visar hur bolaget påverkas finan­
siellt om energipriset ökar med 10 procent på samt­
liga av Castellums fastigheter. En sådan ökning 
hade resulterat i 86 mkr i ökade driftskostnader, 
utan hänsyn tagen till att delar av kostnaderna 
skulle belasta hyresgästerna. Förändringar i energi­
priser har stor påverkan på bolaget då 57 procent av 
Castellums totala driftskostnader utgörs av energi­
relaterade kostnader. Castellum hanterar situatio­
nen genom olika åtgärder. Solceller installeras på 
nybyggnationer samt enligt projektet 100 på sol och 
stora energibesparingsprojekt genomförs. Dess­
utom arbetas det dagligen med drift för att få en 
effektiv och optimerad energiförsörjning i hela 
 bolagets portfölj.
I klimatscenariona med de lägre temperatur­
ökningarna, RCP 2,6 och RCP 4,5, noteras att 
Castellum inte påverkas av några omedelbara 
fysiska klimatrisker som inte går att hantera. I 
klimat scenariona med de högre temperaturökning­
arna, RCP 8,5, finns påtagliga risker som kan få 
större finansiell påverkan. Därför är det viktigt att 
investeringarna i samhället fortsätter för att redu­
cera de klimatrelaterade utsläppen.
ND­Gain, Notre Dame Global Adoptation Initia­
tive, publicerar årligen en studie där de bedömer 
olika länders sårbarhet för klimatförändringarna. I 
deras studie återses att de nordiska länderna 
Sverige, Danmark, Finland och Norge anses vara 
bäst rustade för att möta ett förändrat klimat.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
49
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 50 =====

Åtgärder för begränsning av klimatförändringar
Castellums mest väsentliga påverkan är kopplad till 
den klimatpåverkan som byggnation, användning 
och förvaltning av fastigheterna ger upphov till. 
För att minska bolagets klimatpåverkan arbetar 
Castellum med energieffektiviseringar, öka andelen 
förnybar energi och minska växthusgasutsläppen. 
Dessutom ska Castellum engagera sig i hyresgäster­
nas och myndigheternas klimatplaner och policyer, 
visa ledarskap och i möjligaste mån inspirera bran­
schen till att minska sin klimatpåverkan. 
Castellums växthusgasutsläpp genereras främst i 
förvaltningen av fastigheter och i samband med pro­
jektutveckling. Bolaget har utformat tre omställ­
ningsplaner för att begränsa sin klimatpåverkan. 
Omställningsplan förvaltning fokuserar på att 
minska de direkta och indirekta utsläppen (Scope 1 
och Scope 2). Omställningsplan projektutveckling 
innehåller definierade mål för den årliga minsk­
ningen av andra indirekta utsläpp (Scope 3) och 
omställningsplan kundresan innehåller aktiviteter 
och mål kopplat till hyresgästerna (Scope 3). 
Omställningsplanerna fungerar som ett verktyg för 
att nå det långsiktiga målet om nettonoll koldioxid­
utsläpp till 2030 vilket godkänts av SBTi. Omställ­
ningsplanerna är förenliga med Parisavtalet och i 
linje med ambitionen att begränsa den globala upp­
värmningen  till 1,5 °C. Enligt SBTi får maximalt 10 
procent av utsläppen kompenseras, vilket innebär 
att 90 procent av klimatpåverkan minst behöver 
reduceras jämfört med bolagets klimatmål.
Castellums omställningsplaner för nettonoll koldioxidutsläpp
1.  Reduktionsmålet avser 2021–2024 enbart nybyggnation. Projektets koldioxidutsläpp (kg CO2e per kvm) för A1­A5 (material, produktion, transporter) beräknas och jämförs med beräknat koldioxidutsläpp för en 
referensbyggnad (Referensvärde). Referensvärdet är unikt för varje projekt och tas fram enligt den metod SGBC utvecklat för NollCO2. Det första etappmålet 2021–2022 avsåg endast nyproduktion av kontorsbyggnader 
med en total investeringsvolym större än 50 mkr. Från och med 2023 skall klimatberäkning göras för samtliga nybyggnationer. Klimatberäkning ska även göras för ombyggnationer samt hyresgäst anpassningar över 1 000 kvm 
och de fem största klimatposterna bytas ut. Från och med 2024 omfattas ombyggnationer och hyresgästanpassningar oavsett storlek. 
2. Målsättningarna för perioden 2026–2029 är preliminära och ger en indikation om riktning med nuvarande kunskap och kan justeras och kommer beslutas vid senare tidpunkt.
Färdplan projektutveckling 
Nyckeltal avser besparing i 
kilogram koldioxidutsläpp 
per kvadratmeter för 
projektutvecklingsportföljen1.
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Börja mäta 
nybygg­
nadsprojekt
15 % lägre utsläpp 
nybyggnation kontor
60 %, 70 %, 80 % respektive 90 % lägre utsläpp2 Alla projekt 
ska vara 
klimat­
neutrala
30 % lägre 
utsläpp 
nybygg­
nation. 
Börja mäta 
ombygg­
nation
40 % lägre 
utsläpp 
nybyggnation
50 % lägre 
utsläpp
Färdplan förvaltning
Nyckeltal avser kilogram 
koldioxidutsläpp per 
kvadratmeter för den totala 
fastighetsportföljen.
Målsättning för färdplan förvaltning år 2022–2030 i kg CO2e per kvm
2023
1,7
2024
1,5
2025
1,2
2026
1,0
2027
0,7
2028
0,5
2029
0,2
2030
0,0
2022
1,9
Utfall 2022
2,3
Utfall 2023
1,9
2023
3,9
2024
3,4
2025
3,0
2026
2,6
2027
1,9
2028
1,3
2029
0,8
2030
0,0
Målsättning för färdplan kundresan 2023–2030 i kg CO2e per kvmFärdplan kundresan
Nyckeltal avser kilogram 
koldioxidutsläpp per 
kvadratmeter för den totala 
fastighetsportföljen.
Utfall 2023
3,0
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
50
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 51 =====

Växthusgasutsläpp 
Av de växthusgasutsläpp som Castellum ger upphov 
till är 12 procent (11) direkta (Scope 1) och indirekta 
utsläpp (Scope 2) som kommer från användningen 
av olja, naturgas, bränslen till verksamhetens 
fordon, köldmedieläckage, samt den el och energi­
användning som bolaget självt ansvarar för. 
Castellum arbetar för att fasa ut användningen av 
fossila bränslen, bland annat genom att minska 
antalet oljepannor. Vid slutet av 2023 fanns 2 (4) 
oljepannor kvar.
Resterande utsläpp, 88 procent (89), är andra 
 indirekta utsläpp (Scope 3) som härrör från materi­
alanvändning, byggprocesser, tjänsteresor, arbets­
pendling, transporter, avfall, hyresgästers energi­
användning samt andra energirelaterade utsläpp 
som inte omfattas av Scope 1 och 2. Även om det 
finns utmaningar inom hela bygg­ och fastighets­
branschen kopplat till att ta fram konkreta åtgärder 
för att minska dessa utsläpp, är åtgärder inom det 
här området en förutsättning för att Castellum ska 
kunna nå målet om nettonoll koldioxidutsläpp. 
De växthusgasutsläpp som Castellum orsakar 
genom uppvärmning av fastigheter med hjälp av 
fjärrvärme står för en stor del av bolagets utsläpp 
inom Scope 1 och 2, 97 procent (95). Utsläppen är 
direkt kopplade till fjärrvärmetillverkarens bränsle­
mix och Castellum har under året fört dialog med de 
fjärrvärmeleverantörer som har högst utsläpp av 
växthusgaser per kWh, för att påverka dem att minska 
utsläppen. Övergång till grön fjärrvärme med förny­
bara bränslen pågår och motsvarar idag 45 pro cent 
(35) av Castellums fjärrvärmeleverantörer.
Under året har Castellum arbetat med:
 ◼ Att utveckla och implementera en ny typ av 
hyresbilaga med syftet att minska hyresgästernas 
och Castellums gemensamma utsläpp över tid. 
 ◼ Ökat antalet gröna hyresavtal med gemensam 
ambition att minska klimatpåverkan.
 ◼ Utvecklat färdplan kundresan för att bidra till att 
minska hyresgästers klimatpåverkan. 
 ◼ Skarpta klimatkrav för projekt.
 ◼ Att tillhandahålla fler verktyg och 
samarbetsformer för att minska utsläppen av de 
övriga indirekta utsläppen (Scope 3). 
 ◼ Övergått till grön fjärrvärme i Finland.
 ◼ Olika driftoptimeringsåtgärder.
 ◼ Uppkoppling av byggnader för fjärrstyrning.
Energieffektivitet
Energianvändningen bidrar till Castellums klimat­
påverkan. Bolaget följer löpande upp och analyserar 
fastigheternas energianvändning. Utifrån analy­
serna vidtas och prioriteras olika åtgärder. Under 
året har 381 mkr (124) investerats i energibesparings­
projekt. Driften av fastigheter effektiviseras på 
daglig basis och insatserna har resulterat i en 
minskning av energi till värme, kyla och el med 
30 procent sedan 2007.
Castellum använder 97 procent förnybar energi. 
Genom att använda ny teknik är Castellum med och 
driver utvecklingen framåt. Bolaget ställer krav på 
och erbjuder solceller och laddplatser i fastig­
heterna för att främja en hållbar utveckling och 
användning av förnybar energi. Under året har 30 
nya solcellsanläggningar installerats vilket innebär 
Energiöversikt
Omfattning 84 %
Energi-
användning
Förnybar
energi
458 163 MWh 447 083 MWh
Castellum installerar 100  
solcellsanläggningar på tak
I slutet av 2023 invigde Castellum sin hundrade 
sol cellsanläggning i fastighets beståndet och 
nådde därmed ett av sina hållbarhetsmål två 
år före utsatt tid. Satsningen på solel genererar 
idag 17 procent av bolagets årliga elkonsumtion, 
motsvarande 18,8 GWh.
År 2020 lanserade Castellum satsningen 100 på 
sol med målet att bygga 100 solcellsanläggningar 
innan utgången av 2025. Satsningen är en av 
Nordens största investeringar i solceller.
Totalt har Castellum anlagt solceller på 
130 000 kvm, motsvarande 24 fotbollsplaner, i sitt 
fastighetsbestånd. Bolagets största anläggning 
finns i Göteborg och är en av de största i norra 
Europa. Ytan på anläggningen är 30 000 kvm och 
producerar ca 3,3 GWh per år.
I Göteborg ligger en av Europas största solcells ­ 
anläggningar på tak. Det är på Hisingen Logistikpark där 
Castellums hyresgäst Jollyroom har sina lokaler.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
51
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 52 =====

Fullständig inventering av växthusgasutsläpp (GRI 305-1, GRI 305-2, GRI 305-3, GRI 305-4, GRI 305-5, GHG-Dir-Abs, GHG-Indir-Abs (marknadsbaserad), GHG-Indir-Abs 
(anläggningsbaserad)
2023 2022 2021 2020 2019
Absoluta 
utsläpp Intensitet
Absoluta 
utsläpp Intensitet
Absoluta 
utsläpp Intensitet
Absoluta 
utsläpp Intensitet
Absoluta 
utsläpp Intensitet Beräkningsmetod1
Scope 1
Direkta utsläpp (GHG­Dir­Abs)2 292 0,1 550 0,1 322 0,1 284 0,1 458 0,1 Bränslebaserad
Biogena utsläpp (GHG­Dir­Abs) 164 0,0 309 0,1 342 0,1 339 0,1 535 0,1 Bränslebaserad
Scope 2
Marknadsbaserad metod (GHG­Indir­Abs) 10 260 1,8 12 756 2,2 5 403 1,4 3 991 0,9 5 764 1,4 Bränslebaserad
Anläggningsbaserad metod (GHG­Indir­Abs) 29 675 5,4 31 091 5,5 16 418 4,3 18 128 4,1 37 222 8,8 Bränslebaserad
Scope 1+2 (marknadsbaserad metod) 10 553 1,9 13 306 2,3 5 725 1,5 4 275 1,0 6 222 1,5
Scope 1+2 (anläggningsbaserad metod) 29 967 5,5 31 641 5,6 16 740 4,4 18 412 4,2 37 680 8,9
Scope 33
1. Köpta varor och tjänster 54 265 9,9 77 773 13,7 71 130 18,5 274 307 61,8 266 860 62,8 Kostnadsbaserad
3. Bränsle­ och energirelaterade aktiviteter4 4 101 0,8 3 596 0,6 3 452 0,9 — — — — Bränslebaserad
4. Transport och distribution, uppströms 6 0,0 525 0,1 465 0,1 227 0,1 172 0,1 Kostnadsbaserad
5. Avfall genererat i verksamheten 236 0,0 2 090 0,4 2 043 0,5 2 717 0,6 2 161 0,5 Kostnadsbaserad
6. Affärsresor5 540 0,1 64 0,0 35 0,0 49 0 127 0,0 Avståndsmetod
7. Anställdas pendling 269 0,1 203 0,0 169 0,0 160 0 166 0,0 Genomsnittsmetod
8. Leasade tillgångar, uppströms 0 0 0 0,0 20 0,0 88 0 68 0,0 Kostnadsbaserad
13. Leasade tillgångar, nedströms6 16 280 3,0 22 104 3,9 8 860 2,3 12 627 2,9 54 0,0 Genomsnittsmetod
Biogena utsläpp — — — — — — — — — —
Scope 3 75  697 13,8 106 355 18,7 86 174 22,4 290 175 65,4 269 608 63,4
Scope 1+2+3 (marknadsbaserad metod) 86 250 15,7 119 661 21,0 91 899 23,9 294 450 66,4 275 830 64,9
Scope 1+2+3 (anläggningsbaserad metod) 105 665 19,3 137 996 24,3 102 914 26,8 308 587 69,6 307 288 72,3
Absoluta utsläpp anges i ton CO2e och intensitet i kg CO2 e per kvm. Inga väsentliga utsläpp av växthusgaser har exkluderats. 2017 är satt som basår för  Castellums Science Based Target, eftersom detta var det första året då   
Castellum mätt upp koncernens hela utsläpp inom Scope 3.  Castellums totala växthusgasutsläppen under basåret 2017 uppgick till 332 061 ton CO2e, varav 1 122 ton i Scope 1, 6 133 ton i Scope 2 och 324 806 ton i Scope 3.
Utsläpp från Scope 1 och 2 finns uppmätt från 2007. År 2007 uppgick utsläppen i Scope 1 och Scope 2 till 6,4 kg CO2e/kvm.
1. Enligt GHG Protocol Corporate Value Chain Standard.
2. Inkluderar förutom bränsleanvändning i fastigheter och köldmedia också utsläppen från  Castellums egna fordon om 90 ton CO2e 2023, jämfört med 23 ton CO2e 2022. Ingen handel med växthusgaser har utförts under 2023. 
3.  Följande Scope 3­utsläpp anses inte relevanta för  Castellum (godkänt av SBTi): 2. Kapitalvaror, 9. Nedströms transport och distribution, 10. Bearbetning av sålda produkter, 11. Användning av sålda produkter, 12. 
Slutbehandling av sålda produkter, 14. Franshiser, 15. Investeringar. 
4.  Castellum började beräkna utsläpp for bränsle­ och energirelaterade aktiviteter år 2021.
5. Castellum beräknar med kostnadsmetod för hotellövernattningar och resterande affärsresor är beräknade med avståndsmetod. 
6.  Emissionsfaktorn från år 2020 och framåt har uppdaterats enligt varje lands utsläppsfaktor för residualmix från Grexels databas.  Castellum anser att Grexels utsläppsfaktorer på residualmix reflekterar koldioxidutsläppen 
från elkonsumtion bättre än Energimarknadsinspektionens viktade  residualmixutsläppsfaktorer som använts tidigare år. Detta har ingen signifikant påverkan på det totala koldioxidavtrycket, mindre än 5 procent, varför 
tidigare år eller basåret inte uppdateras.
att bolaget totalt har installerat 106 antal anlägg­
ningar sedan år 2020.
Under 2023 har Castellum ökat andelen grön fjärr­
värme i Finland, vilket väntas minska utsläppen i 
Scope 2 under kommande år. 
Castellum har under året fortsatt arbetet med att 
bygga ut bolagets portal för webbaserad fastighets­
övervakning, där mätvärden avseende drift, larm, 
hissar och inpassering kan övervakas. Arbetet resul­
terar i besparingar av energi och tid vilket skapar 
kundnytta i form av bättre service genom förebyg­
gande arbete. Idag är 427 (339) fastigheter motsva­
rande 58 procent av ytan uppkopplade till portalen. 
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
52
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 53 =====

Scope Aktivitet Aktivitetsdata Omvandlingsfaktor
Scope 1 Förbrukning av olja i fastigheter 
där hyresgästen inte har sepa­
rat mätning eller fakturering av 
verklig förbrukning.
Intern inhämtning av statistik avseende för­
brukning i de fastigheter som värms med 
olja.
Eldningsolja: 0,28 ton CO2e/MWh
Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC  
Fifth Assessment Report
Scope 1 Förbrukning av naturgas i fast­
igheter där hyresgästen inte 
har separat mätning eller faktu­
rering av verklig förbrukning.
Intern inhämtning av statistik avseende för­
brukning i de fastigheter som värms med 
naturgas.
Naturgas: 0,203 ton CO2e/MWh
Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC  
Fifth Assessment Report
Scope 1 Tjänsteresor med företagsbilar. Resor med företagsbil utgår ifrån  avläsning 
av mätarställningar. Växthusgasutsläpp 
baseras på körd sträcka och medelförbruk­
ning blandad körning för respektive bil. 
Bensin: 0,0002375 ton CO2e/km
Diesel: 0,0002798 ton CO2e/km
Biobränsle: 0,000197 ton CO2e/km
Fordonsgas: 0,0000505 ton CO2e/km
Laddhybrid: 0,00005 ton CO2e/km
Elfordon: 0 ton CO2e/km
Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC  
Fifth Assessment Report
Scope 1 Köldmedia. Utsläpp från köldmedia hämtas från respek­
tive fastighet enligt lag om obligatorisk köld­
mediarapport.
Statistik från Svensk Kyl & Värmepumpsfören­
ingen. Datan redovisas med anknytning till 
f­gasförordningen, EU/517/2014 och till­
hörande svensk  lagstiftning, som förklaras 
utifrån gällande praxis. 
Scope 2 Förbrukning av el i fastigheter 
där hyresgästen inte har 
 separat mätning eller fakture­
ring av verklig förbrukning.
Intern inhämtning av statistik i de fastigheter 
där  Castellum ansvarar för  elanvändningen. 
Ursprungsmärkt förnybar el: 0 g CO2e/MWh 
Residualmix:  
Sverige: 0,03895 ton CO2e/MWh
Danmark: 0,5574 ton CO2e/MWh
Finland: 0,52077 ton CO2e/MWh
Källa: Grexel
Scope 2 Förbrukning av fjärrvärme och 
fjärrkyla i fastigheter där hyres­
gästen inte har separat mät­
ning eller fakturering av verklig 
förbrukning.
Intern inhämtning av statistik i de fastigheter 
där  Castellum ansvarar för fjärrvärme och 
fjärrkyla. Fjärrvärmeförbrukningen justeras 
utifrån SMHI:s graddagar och vakansgrad. 
Statistik från respektive leverantör av fjärr­
värme1
Scope 3 Tjänsteresor taxi. Majoriteten av data från leverantörer samt 
manuell inhämtning. 
0,000147 ton CO2e/km 
Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC  
Fifth Assesment Report
Scope Aktivitet Aktivitetsdata Omvandlingsfaktor
Scope 3 Tjänsteresor flyg. Majoriteten av data från leverantörer samt 
manuell inhämtning. 
Norden: 0,000171 ton CO2e/km
Europa: 0,000092 ton CO2e/km
Världen: 0,000083 ton CO2e/km
Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC  
Fifth Assessment Report
Scope 3 Tjänsteresor tåg. Majoriteten av data från leverantörer. 0,00000042 ton CO2e/km
Källa: SJ
Scope 3 Privata fordon i tjänst. Intern uppföljning av körda kilometer i tjänst 
med privat fordon.
0,000147 ton CO2e/km 
Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC  
Fifth Assesment Report
Scope 3 Avfall Beräknas genom avfallsstatistik som räknas 
upp för att kombineras med emissionsfak­
torer från 2023 från Defra (Deparment for 
Environment, Food and Rural Affairs).
Emissionsfaktorer per avfallstyp 
Källa: Defra
Scope 3 Anställdas pendling. Anställdas pendling i km estimeras utifrån 
data från Trafikanalys som kombinerades 
med emissionsfaktorer från Naturvårds­
verket.
Källa: Naturvårdsverket och Trafikanalys
Scope 3 Nedströms hyrda tillgångar. Beräknas genom schablon av hyresgästers 
energianvändning.
Residualmix: 
Sverige: 0,03895 ton CO2e/MWh
Danmark: 0,55740 ton CO2e/MWh
Finland: 0,52077 ton CO2e/MWh
Källa: BELOK, Grexel
Scope 3 Bränsle­ och energirelaterade 
aktiviteter.
Beräknas genom faktisk uppföljning av 
energianvändning som kombineras med 
emissionsfaktorer från 2021 av Defra 
(Deparment for Environment, Food and 
Rural Affairs).
Landsspecifika emissionsfaktorer 
Källa: Defra
Scope 3 Övriga växthusgasutsläpp. Koldioxidpåverkan beräknades utifrån hur 
mycket som spenderas på leverantörer från 
olika industrisektorer (till exempel transport, 
resor, konsulttjänster etc.). Utsläppen beräk­
nas sen genom sektordata från Exiobase 3, 
enligt Greenhouse Gas protokollets rekom­
mendationer för en Scope 3 screening.
Källa: Exiobase 3
1.  Eftersom fjärrvärmeleverantörernas omvandlingsfaktorer för föregående år, 2023, först beräknas under 2024 används 2022 års 
omvandlingsfaktorer för utsläpp kopplat till traditionell fjärrvärme.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
53
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 54 =====

Totala växthusgasutsläpp per fastighetstyp, like-for-like (GHG-Dir-LfL, GHG-Int, GRI 305-1, GRI 305-2, GRI 305-4)
Jämförelse mellan byggnadstyp (LfL)
Kontor Lager/Lätt industri Handel
Mätenhet 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, %
Scope 1, Direkta utsläpp (GHG­Dir­LfL) Ton CO2e 162 444 –64 50 60  –17 11 2 450
Scope 2, Indirekta utsläpp (marknadsbaserad metod) Ton CO2e 5 492 7 225 –24 2 612 2 654 – 2 341 300 14
Scope 2, Indirekta utsläpp (anläggningsbaserad metod) Ton CO2e 18 617 15 858 17 4 886 4 704 4 1 227 1 141 8
Scope 1, Direkta utsläpp + Scope 2, Indirekta utsläpp  
(anläggningsbaserad metod) (GHG­Int)
Kg CO2e/m², 
år 7,5 6,5 15 3,6 3,5 3 3,2 3,0 7
Jämförelse mellan byggnadstyp (LfL)
Samhällsfastigheter  Castellum totalt
> forts. Mätenhet 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, %
Scope 1, Direkta utsläpp (GHG­Dir­LfL) Ton CO2e 69 52 33 292 558 –48 
Scope 2, Indirekta utsläpp (marknadsbaserad metod) Ton CO2e 1 186 1 090 9 9 631 11 269  –15 
Scope 2, Indirekta utsläpp (anläggningsbaserad metod) Ton CO2e 3 083 2 645 17 27 813 24 348 14
Scope 1, Direkta utsläpp + Scope 2, Indirekta utsläpp  
(anläggningsbaserad metod) (GHG­Int)
Kg CO2e/m², 
år 5,0 4,0 25 5,7 5,1 13
Tabellen visar utsläpp från fastighetsförvaltning, det vill säga utsläpp från bränslen och köldmedia i Scope 1 och utsläpp från energianvändning i Scope 2. GHG­intensiteten divideras med  
 Castellums fastighetsyta för respektive fastighetskategori.  Castellums totala Scope 3­utsläpp återses på sidan 52.
Producerad energi (GRI 302-1, Elec-Abs)
Absolut energi (MWh)
2023
Förändring  
2022–2023, % 2022 2021
Producerad el från egna solcells anläggningar 8 293 13 7 339 4 637
Egenproducerad solel som används på plats 4 357 –9 4 306 1 946
Egenproducerad solel som säljs 3 936 44 3 033 2 691
Omfattning på upplysningar om   
egenproducerad solel 89/89 64/64 46/46
Fossilfritt
2023 2022 2021
Andel icke fossil energi, % 99 95 95
Fossilfria fordon, % 98 96 100
Antal laddpunkter för elbilar 1189 922 674
Installerade solcellsanläggningar, antal 106 76 46
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
54
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 55 =====

Omfattning på rapporteringen 2023 2022 2021
Fastigheter som omfattas av upplysningar om elanvändning 556/709 527/749 395/554
Fastigheter som omfattas av upplysningar om fjärrvärme och fjärrkyla 533/590 547/560 401/414
Fastigheter som omfattas av upplysningar om bränsle 13/13 13/13 13/13
Energianvändning (GRI 302-1, 302-3, Elec-Abs, Fuels-Abs, DH&C-Abs, Energy-Int)
Absolut energianvändning (MWh) Förnybar andel, %
Energislag 2023 2022 2021 2023 2022 2021
Fastighetsel 104 931 106 489 61 587 100 100 100
El – Geovärme och kyla 5 373 4 562 1 532 100 100 100
El – Direktel 1 307 1 090 1 485 100 100 100
1. Total elanvändning (Elec-Abs) 111 611 112 141 64 604 100 100 100
Biogas 834 1 569 1 735 100 100 100
Total användning av förnybara bränslen 834 1 569 1 735 100 100 100
Naturgas 76 186 219 0 0 0
Olja 246 481 252 0 0 0
Total användning av icke-förnybara bränslen 322 667 471 0 0 0
2. Totala bränslen, inköpta av hyresvärd (Fuels-Abs) 1 156 2 236 2 206 72 70 79
Fjärrvärme 315 291 307 984 208 499 94 93 93
Fjärrkyla 30 105 33 738 16 022 100 100 100
3. Total användning av fjärrvärme och fjärrkyla (DH&C-Abs) 345 396 341 722 224 521 95 94 93
Total energianvändning (1+2+3) 458 163 456 099 291 331 96 95 95
Total energianvändning (normalårskorrigerad) 455 606 472 129 294 111 — — —
Energiintensitet, byggnader (Energy­Int) 98 96 91 — — —
Energiintensitet, byggnader (normalårskorrigerad) 97 99 92 — — —
Hyresgästers elförbrukning (GRI 302-2)
2023 2022
förändring, 
%
El (MWh)1 101 724 114 046 –8 %
Omfattning på upplysningar om hyresgästers el2 244/709 233/749
1. Förbrukningen avser hyresgästernas verksamhetsel. 
2. Omfattningen begränsas av att  Castellum inte äger mätdatan i de fall hyresgästerna själva har avtal på verksamhetsel.
Energianvändning och utsläpp för  Castellums egna kontor (GRI 305-1, GRI 305-2, GRI 305-4)
Utfall (Abs, Int)
Mätenhet Indikator 2023 2022 2021
Total förbrukning, el MWh 3 153 3 359 2 930
Andel el från förnybara källor % 100 100 100
Total förbrukning, fjärrvärme och fjärrkyla MWh 3 755 3 882 3 829
Andel fjärrvärme och fjärrkyla från förnybara källor % 99 95 100
Total förbrukning, bränslen MWh 0 0 0
Andel bränslen från förnybara källor % — — —
Energiintensitet (normalårskorrigerad) kWh/kvm, år 149 148 134
Omfattning på upplysningar om utsläpp från egna kontor Antal 
inkluderade 
byggnader 40/40 35/35 32/32
Andel energianvändning och växthusgaser som  
uppskattats i portfölj % 0 0 0
Scope 1 Ton CO2e Direkt 0 23 23
Scope 2 (marknadsbaserad) Ton CO2e Indirekt 192 53 139
Scope 2 (anläggningsbaserad) Ton CO2e Indirekt 283 60 212
Scope 1 & 2 utsläpp (marknadsbaserad) Kg CO2e/kvm, år GHG 0,3 1,6 3,5
Scope 1 & 2 utsläpp (anläggningsbaserad) Kg CO2e/kvm, år GHG 6,1 1,7 5,1
Den totala ytan för  Castellums egna kontor uppmättes 2023 till 46 400 kvm. Detta inkluderar United Spaces kontor.
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
55
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 56 =====

Energianvändning (levererad av fastighetsägare) fördelad per fastighetstyp, jämförelse, like-for-like (Elec-LfL, DH&C-LfL, Fuels-LfL, Energy-Int)
Kontor Lager/Lätt industri Handel
Mätenhet 2023 2022
 
förändring, % 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, %
Total elanvändning (Elec-LfL) MWh 68 374 73 262 –7 14  330 15 142 – 5 5 524 5 800 –5
Omfattning på upplysningar om elanvändning kvm 259/286 259/286 — 131/191 131/191 49/75 49/75
Total fjärrvärme och fjärrkyla (DH&C-LfL) MWh 190 776 188 907 1 75 006 74 095 1 17 460 16 524 6
Omfattning på upplysningar om fjärrvärme och fjärrkyla kvm 252/263 252/263 141/151 141/151 51/53 51/53
Totala bränslen (Fuels-LfL) MWh 611 763 –7 420 447 –6 125 145 –14
Omfattning på upplysningar om bränsle kvm 7/7 7/7 5/5 5/5 1/1 1/1
Total energianvändning MWh 259 760 262 932 –1 89 756 89 684 0 23 109 22 469 3
Energianvändning (graddagskorrigerad) MWh 258 357 271 240 – 5 89 462 93 402 –4 22 993 23 231 3
Energiintensitet, byggnader (Energy­Int) kWh/kvm, år 112 113 –1 76 76 1 84 81 4
Energiintensitet, byggnader (graddagskorrigerad) kWh/kvm, år 111 116 –4 76 79 –4 83 84 –1
Samhällsfastigheter  Castellum totalt
> forts. Mätenhet 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, %
Total elanvändning (Elec-LfL) MWh 16 819 17 631 –5 105  047 111 835 –6 
Omfattning på upplysningar om elanvändning kvm 54/63 54/63 493/615 493/615
Total fjärrvärme och fjärrkyla (DH&C-LfL) MWh 42 967 40 674 6 326 209 320 199 2 
Omfattning på upplysningar om fjärrvärme och fjärrkyla kvm 54/56 54/56 498/523 498/523
Totala bränslen (Fuels-LfL) MWh 0 0 0 1 156 1 355 –8
Omfattning på upplysningar om bränsle kvm 0/0 0/0 13/13 13/13
Total energianvändning MWh 59 787 58 306 3 432 412 433 389 0
Energianvändning (graddagskorrigerad) MWh 59 158 59 933 –1 429 970 447 806 –4 
Energiintensitet, byggnader (Energy­Int) kWh/kvm, år 104 101 3 100 100 0
Energiintensitet, byggnader (graddagskorrigerad) kWh/kvm, år 102 104 –2 99 103 –4
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
56
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 57 =====

Klimatscenarier – risker och möjligheter
Castellum använder klimatscenarier för att identi­
fiera finansiella och operativa risker och möjligheter 
kopplade till klimatförändringar som påverkar 
bolaget, både på kort och lång sikt. Syftet är att 
säkerställa att både verksamheten och fastighets­
beståndet har förutsättningar att hantera klimat­
förändringar.
Klimatrapportering
Sedan fyra år tillbaka klimatrapporterar Castellum i 
enlighet med de frivilliga internationella rekommen­
dationerna från Task force on Climate­related Finan­
cial Disclosures (TCFD). Hänsyn har också tagits till 
TCFD:s uppdaterade rekommendationer för fastig­
hetssektorn. Syftet är att rapportera klimatrelate­
rade finansiella upplysningar och göra det möjligt 
för investerare och andra intressenter att bättre 
förstå bolagets exponering mot klimatrelaterade 
risker och möjligheter.
Två klimatscenarier – världen 2050
Under 2019 genomfördes en analys för att värdera 
klimatrisker och möjligheter utifrån två olika klimat­
scenarier kopplade till hur världen kan se ut 2050. 
Klimatscenarierna som används har tagits fram av 
FN:s klimatpanel (IPCC):
 ◼ Vi uppnår Parisavtalet
 ◼ I gamla fotspår
Vi uppnår Parisavtalet är ett scenario där vi lyckas 
begränsa temperaturökningen till 1,5–2 °C. I gamla 
fotspår, är ett ”business as usual”­scenario, där 
världen inte lyckats ställa om utan utsläppen av 
växthusgaser fortsätter att öka i nuvarande takt.
Båda scenarierna innebär risker, men också möjlig­
heter för Castellum. Bolaget behöver vara mot­
ståndskraftigt och anpassa verksamheten utifrån 
ändrade klimatförhållanden både lokalt och 
 nationellt.
Värdering av klimatrisker
Castellum gör en årlig kartläggning av bolagets alla 
risker utifrån perspektiven sannolikhet, påverkan, 
prioritet och utveckling för en period av upp till tio år. 
För klimatrisker har Castellum ett längre perspektiv 
och analyserar utifrån klimatscenarier fram till 2050.
När det gäller klimatrisker bedöms både fysiska 
risker och omställningsrisker som kan följa av ett 
ändrat klimat. Inför investeringar i nyproduktion görs 
en värdering av klimatriskerna för en byggnad under 
dess tekniska livslängd, med tyngdpunkt på neder­
börd, extremt väder och översvämningsrisk. Då 
används även IPCC:s mellanscenario som innebär 
att utsläppen ökar fram till år 2040 men sedan avtar. 
Inför beslut om investeringar bedömer hållbarhets­
chefen investeringen ur ett hållbarhetsperspektiv, 
där klimatförändringar är en viktig fråga.
Fastigheternas klimatmotståndskraft
Castellum undersöker möjligheterna att värdera 
fastighetsbeståndets exponering mot klimatföränd­
ringar genom medverkan i det av EU finansierade 
forskningsprojektet Carbon Risk Real Estate Monitor 
(CRREM). Projektet ska definiera vetenskapligt 
baserade åtgärder för att minska koldioxidutsläppen 
i kommersiella fastigheter och bostäder i fastighets­
sektorn med syftet att uppnå Parisavtalet.
Pågående åtgärder – klimatanalyser
Utöver klimatscenarioanalysen, som berör både 
fysiska risker och omställningsrisker fram till 2050, 
har Castellum under 2023 utfört en djupare analys 
av de fastigheter som i klimatanalysen från 2022 
identifierades ha en hög fysisk klimatrisk. Arbetet 
med denna analys är fortsatt pågående och presen­
teras utförligare på sidorna 48–49.
Strategier som hanterar klimatrisker  
och klimat möjligheter
 ◼ Nettonoll koldioxidutsläpp i enlighet med 
Science Based Target initiative.
 ◼ Klimatsäkrade fastigheter.
 ◼ Produktion av förnybar energi och energilagring.
 ◼ Energieffektivisering och effektbegränsning.
 ◼ Hållbarhetsprogram för investeringar.
 ◼ Klimatkrav för större och mindre projekt.
 ◼ Hållbarhetscertifieringar och 
miljöinventeringar av  byggnader.
 ◼ Analys av klimatförändringarnas fysiska 
påverkan på portfölj.
 ◼ Åtgärdsplaner för fastigheter utsatta för 
betydande fysisk klimatrisk (planeras).
 ◼ Ökat fokus på cirkularitet och återanvändning 
av resurser och material.
Castellums solcellsprogram  
100 på sol
1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT
57
CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 58 =====