FULLTEXT DEL 3 AV 4
Årsredovisning 2025
Styrelsen har det övergripande ansvaret för
Castellums strategi och organisation. Därutöver
är styrelsen ansvarig för att utse verkställande direk-
tör, tillvarata bolagets och aktieägarnas intresse
samt kontrollera att tillämpliga lagar, bolagsord-
ningen och Koden följs.
Styrelsen är även ansvarig för att fastställa och
följa upp koncernens långsiktiga mål och strategier
samt budget. Styrelsen ansvarar för frågor om inves-
teringar, kapitalstruktur och finansiering samt kon-
trollerar bolagets ekonomiska förhållanden och
identifierar hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets
risker och affärsmöjligheter.
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för
styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrel-
sens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen
mellan styrelsen och den verkställande direktören.
Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som
ska hanteras på respektive styrelsemöte samt
instruktioner avseende den ekonomiska rapporte-
ringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver
också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott, ett
investerings- och hållbarhetsutskott och en People
Committee. Utskotten bereder och tar fram rekom-
mendationer i olika ärenden till styrelsen. Ledamö-
terna i utskotten utses årligen av styrelsen och deras
arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning.
Styrelsen
Styrelsens sammansättning
Castellums styrelse ska enligt bolagsordningen
bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Bolags-
ordningen innehåller inga restriktioner avseende
styrelseledamöternas valbarhet. Aktieägarna väljer
styrelseledamöter på årsstämma för tiden intill
slutet av den första årsstämma som hålls efter det
år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under
2025 bestått av sex ledamöter, varav samtliga icke-
verkställande, under perioden mellan den 1 januari
till den 18 juli samt sju ledamöter, varav samtliga
icke-verkställande1 under perioden mellan den 18
juli och den 31 december. Castellum har inga
arbetstagarrepresentanter i styrelsen2. Ingen styrel-
seledamot har rätt till ersättning vid upphörande av
uppdraget.
Nya styrelseledamöter får en introduktion till
bolaget och dess verksamhet samt genomgår vid
behov börsens utbildning för styrelseledamöter i
börsbolag. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt
information om bland annat regeländringar och
sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens
ansvar i ett noterat bolag. Styrelsen arbetar kontinu-
erligt med att uppdatera sin kollektiva kunskap för
att säkerställa att styrelsen har de erfarenheter och
förmågor som krävs för att kunna hantera och följa
upp verksamhetens hållbarhetsrelaterade påver-
kan, risker och möjligheter. Information om styrelse-
ledamöterna, deras uppdrag utanför koncernen och
aktie innehav i Castellum finns på sidorna 108–109.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att
tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande
direktörens försorg, fortlöpande får den information
som behövs för att kunna följa bolagets ställning,
resultat, likviditet, ekonomiska planering och
utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra
uppdrag beslutat av årsstämman som inrättande
av valberedning och att delta i dess arbete.
Styrelsens oberoende
Enligt Koden ska majoriteten av styrelsens stämmo-
valda ledamöter vara oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen samt minst två av dessa
även vara oberoende i förhållande till bolagets större
aktieägare. Från den 1 januari till den 18 juli bestod
Castellums styrelse av sex ledamöter, varav sex, 100
procent, var oberoende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen samt fem, 83 procent, var obero-
ende i förhållande till bolagets större aktieägare. Från
den 18 juli till den 31 december bestod Castellums
styrelse av sju ledamöter, varav sju, 100 procent, var
oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled-
ningen samt sex, 86 procent, var oberoende i förhål-
lande till bolagets större aktieägare3.
Mångfaldspolicy
Valberedningen tillämpar punkt 4.1 i Koden som
mångfaldspolicy i sitt arbete. De har målet att
åstadkomma en, med hänsyn till bolagets verksam-
het, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt,
ändamålsenlig sammansättning, präglad av mång-
sidighet och bredd avseende de bolagsstämmo-
valda ledamöternas kompetens, erfarenhet och
bakgrund. Castellums nuvarande styrelse represen-
terar en bredd av kompetens och erfarenhet inom
strategiskt viktiga områden för Castellum. Vidare
ska en jämn köns fördelning eftersträvas.
Information om styrelseledamöternas bakgrund
och erfarenheter finns på sidorna 108–109.
Styrelsens arbete under 2025
Castellums styrelse har under 2025 haft 32 samman-
träden, varav två konstituerande sammanträden
och fem styrelsemöten per capsulam. Enligt gäl-
lande arbetsordning ska styrelsen hålla minst sju
ordinarie styrelsemöten per kalenderår utöver det
konsti tuerande sammanträdet. Verkställande direk-
tören närvarar på styrelsens möten och extern
advokat är sekreterare. Vid behov deltar även andra
medlemmar från koncernledningen. Vid varje möte
behandlas även frågan om eventuellt jäv eller om
annan intressekonflikt föreligger i förhållande till
någon av de frågor som ska behandlas på mötet.
1. ESRS GOV-1 21 a) 3. ESRS GOV-1 21 e)
2. ESRS GOV-1 21 b)
100 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Förvaltningsberättelse
100 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 101 =====
Styrelsen har löpande behandlat strategiska frågor
avseende bolagets verksamhet och inriktning. En
viktig del av styrelsearbetet är de finansiella rappor-
ter som presenteras kvartalsvis. Styrelsen får också
löpande rapportering beträffande bolagets finan-
siella ställning. En viktig prioritering för styrelsen
under året var att besluta om en ny strategi och
kapitaldistributionspolicy.
Tabell över deltagande på styrelsemöten
Deltagande av totala möten
Styrelseledamöter Arvode, tkr1 Styrelse People Committe Revisionsutskott
Investerings- och
hållbarhetsutskott Oberoende
Anna-Karin Celsing 721 31/32 6/6 Ja
Henrik Käll 639 30/32 6/6 2/4 Ja
Marita Loft4 254 11/11 2/4 Ja
Leif Norburg4 268 11/11 2/2 Ja
Knut Rost4 309 11/11 2/2 2/2 Ja
Ralf Spann2,4 652 11/11 2/4 Nej2
Stefan Wallander4 254 11/11 2/2 Ja
Pål Ahlsén2,5 339 20/21 4/4 2/4 Nej2
Ann-Louise Lökholm-Klasson5 297 21/21 3/3 2/4 Ja
Louise Richnau5 568 21/21 3/3 2/4 Ja
Stefan Ränk3,5 109 8/8 1/1 Ja
Per Berggren6 465 12/12 2/2 2/3 Ja
1. Avser utbetalt arvode under kalenderår 2025.
2. Inte oberoende i förhållande till större aktieägare.
3. Styrelseledamoten tillträdde sin roll den 7 maj 2025.
4. Styrelseledamoten tillträdde sin roll den 18 juli 2025.
5. Styrelseledamoten lämnade sin roll den 18 juli 2025.
6. Styrelseledamoten lämnade sin roll den 7 maj 2025.
Vidare har styrelsen fördjupat sig i frågor avseende
fastighetsbeståndet med fokus på beståndets
sammansättning, risker och värdering.
Styrelsen har även haft möten med revisorerna
utan representation från koncernledningen.
Någon ersättning utöver styrelsearvode samt
arvoden för utskottsarbete har ej utgått.
Öskaret, Stockholm
Styrelseutvärdering
Styrelsen genomför årligen en utvärdering av resul-
tatet av styrelsens arbete, hur väl arbetssättet
fungerar och hur det kan förbättras. Styrelsens nya
ordförande, som valdes på den extra bolagsstäm-
man den 18 juli 2025, genomförde under fjärde kvar-
talet 2025 en utförlig utvärdering av styrelsens och
utskottens arbete i enlighet med Koden. Utvärde-
ringen visade på ett högt engagemang samt ett
öppet och konstruktivt styrelse klimat. Styrelse-
utvärderingen har presenterats för valberedningen
och styrelsen. I utvärderingen granskades bland
annat styrelsens roll och sammansättning, arbets-
klimat, riskhantering, strategi och mål, uppföljnings-
och kontrollsystem, integritet, kommunikation samt
ledarskap och samarbete med vd. Utvärderingen
och efterföljande styrelsediskussion tjänar som
underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens
arbetssätt.
101 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Förvaltningsberättelse
101 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 102 =====
Styrelsens arbete
Styrelsen
– Bokslutskommuniké
– Ekonomi- och finans-
rapport
– Genomgång av
affärsläget
– Besluts- och
ärendelogg
– Förslag till utdelning
– STI-mål koncern-
ledning
– Uppföljning strategi-
och hållbarhetsarbete
– Extern omvärlds-
bevakning
Revisionsutskottet
– Avrapportering årets
bokslut
– Beredning av
bokslutskommuniké
– Avrapportering från
bolagets revisorer
– Genomgång
revisionsuppdraget
– Beredning av
årsredovisning
– Genomgång av ev.
materiella tvister
– Incidentrapportering
– Fastställande av
utskottets årliga
agenda
People Committee
– Utfall incitaments-
program för ledande
befattningshavare
– Allmänna villkor STI
2025
– Inför årsstämman
Styrelsen
– Inför årsstämman
– Årsredovisningsfrågor
– Genomgång revisorernas slut satser
från revisionen
People Committee
– Årshjul 2025
– Allmänna villkor STI 2025
– Inför årsstämman
– Strategisk kompetensförsörjning
– Koncernledningens utveckling samt
bisysslor för ledande befattningshavare
– Kultur och organisationsfrågor
– Genomgång av personalstatistik
Revisionsutskottet
– Beredning av kvartalsrapport
– Revisionsplan
– Utvärdering av revisionsinsatsen
– Upphandling av revision
– Information kring finansiell
rapporteringsprocess
– Rapport rörande regelefterlevnad
– Incidentrapportering
– Enskilt möte compliance
Styrelsen
– Första kvartalsrapporten
– Ekonomi- och finansrapport
– Genomgång av affärsläget
– Besluts- och ärendelogg
– Policydokument antas
Konstituerande styrelsemöte
– Firmatecknare utses
– Utskottens sammansättning
beslutas
– Styrelsesekreterare utses
– Arbetsordning och besluts-
ordning antas
Investerings- och
hållbarhetsutskottet
– Kommitténs arbetsbeskrivning
– Grön finansiering och
hållbarhets-KPI:er
Styrelsen
– Halvårsrapport
– Ekonomi- och finansrapport
– Genomgång av affärsläget
– Besluts- och ärendelogg
Konstituerande styrelsemöte
– Firmatecknare utses
– Utskottens sammansättning
beslutas
– Styrelsens sekreterare utses
– Arbetsordning och besluts-
ordning antas
Revisionsutskottet
– Beredning av halvårsrapport
– Genomgång av revisorns
genomförda tilläggs -
tjänster
– Genomgång av ev.
materiella tvister
– Incidentrapportering
Styrelsen
– Tredje kvartals-
rapporten
– Ekonomi- och
finansrapport
– Genomgång av
affärsläget
– Besluts- och
ärendelogg
– Genomgång av
revisorernas över-
siktliga granskning
av Q3-rapporten
– Fastställande av
finansiell kalender
People Committee
– Riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare
– Genomgång omorganisation
– Årshjul 2026
Revisionsutskottet
– Genomgång koncernens
skattesituation
– Rapport avseende
regelefterlevnad
– Rapport förändringar i regelverk
– Utvärdering behov
av internrevisor
– Utvärdering av utskottets arbete
– Fastställande av årsplan, regel-
efterlevnad och kontroller av
verksamhetsrisker
– Utvärdering av koncernens externa
rapportering och önskemål kring
rapporternas utformning
– Fördjupat kontrollområde näst-
kommande år
Investerings- och hållbarhetsutskottet
– Investeringsförslag
– Uppföljning investeringar i
solcellspanaler
Jan Feb Mar apr Maj Jun Jul aug sep Okt nov Dec
Styrelsen
– Fastställande budget
– eNPS
– NKI
– Successionsfrågor
– Genomgång risker, faststäl-
lande av risk-
bedömning samt
mitigerande åtgärder
– Försäkringar
– IT-säkerhet
– Styrelseutvärdering
– Fördjupningsämnen
Revisionsutskottet
– Beredning av
kvartalsrapport
– Revisorernas översiktliga
granskning av kvartalsrap-
porten
– Revisorernas granskning av
koncernens internkontroll
– Enskilt möte revisor
– Avrapportering riskhante-
ringsprocess, kontroller
samt riskbedömningar
– Avrapportering internkon-
troll
– Enskilt möte compliance
– Incidentrapportering
People Committee
– Genomgång av
pågående LTI & LTIP
– Förslag STI
– Förmåner och
tjänstebilar
– Årshjul 2025 och
planering inför 2026
People Committee
– Riktlinjer för ersättning
till ledande befattningshavare
– Ledningsgruppens utveckling
– Medarbetarundersökning
– Personalstatistik
102 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Förvaltningsberättelse
102 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 103 =====
People Committee
Styrelsen har utsett en People Committee som
löpande utvärderar ledande befattningshavares
ersättningsvillkor mot bakgrund av gällande mark-
nadsvillkor. Utskottet bereder ärenden inom dessa
områden för beslut i styrelsen.
People Committee ska bestå av minst tre styrelse-
ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget
och företagsledningen. People Committee har bland
annat i uppgift att bereda rekryteringar till nyckelroller
i koncernledningen och successions frågor, diskutera
målstyrning rörande jämställdhets- och mångfalds-
frågor, följa och utvärdera tillämpningen av de riktlin-
jer för ersättningar till ledande befattningshavare som
årsstämman har beslutat samt följa och utvärdera
pågående och under året avslutade program för
rörliga ersättningar till koncernledningen.
People Committee ska sammanträda minst tre
gånger om året och under 2025 har utskottet sam-
manträtt fem gånger. Frågor som hanterades på
mötena var bland annat kompetensförsörjning,
organisationsfrågor, medarbetarundersökning,
ledningsgruppens utveckling, personalstatistik,
incitamentsprogram och omorganisationen. Vidare
har People Committee utarbetat ett förslag till
ersättningsrapporten. Information om ledamöterna
i People Committee finns på sidorna 108–109.
Revisionsutskott
Styrelsen har utsett ett revisionsutskott som över-
vakar bland annat revisionsfrågor och bereder
ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen.
Revisionsutskottet ska bestå av minst tre styrelse-
ledamöter som inte är anställda av bolaget. Revisions-
utskottet har bland annat i uppgift att övervaka bola-
gets finansiella rapportering, hållbarhetsrapporte-
ring och riskarbete samt att hålla sig informerad om
revisionen av års redovisningen och koncernredovis-
ningen löpande under året. Vidare ska revisions-
utskottet fortlöpande träffa koncernens revisorer
för att informera sig om revisionens inriktning och
omfattning samt diskutera synen på koncernens
risker.
Revisionsutskottet ska även granska och övervaka
revisorernas opartiskhet och självständighet och då
särskilt uppmärksamma om revisorerna tillhandahål-
ler andra tjänster än revision (icke revisionsnära
tjänster) samt utvärdera revisions insatsen och infor-
mera bolagets valberedning om resultatet av utvärde-
ringen. Revisionsutskottet ska sammanträda minst
fem gånger om året, varav bolagets revisorer ska
närvara vid minst två tillfällen. Under ett av de två
tillfällena med revisorerna ska ingen från koncern-
ledningen närvara.
Under 2025 har utskottet sammanträtt sex gånger.
Frågor som hanterades på mötena var bland annat
finansiell rapportering inklusive översyn av framtida
regelverk och dess eventuella påverkan på
Castellum, värdering av fastighetsbeståndet, skatt,
intern kontroll och riskhantering, revisorernas
insats, opartiskhet och självständighet, eventuella
pågående materiella tvister i koncernföretagen
samt incidentrapportering från visselblåsartjänsten.
Därtill har revisionsutskottet under året haft enskild
tid med compliance och revisorerna utan koncern-
ledningens närvaro samt utvärderat behovet av
internrevisor.
Information om ledamöterna i revisionsutskottet
finns på sidorna 108–109.
Investerings- och hållbarhetsutskott
Styrelsen har utsett ett investerings- och hållbar-
hetsutskott som bland annat medverkar vid bered-
ning av investeringsärenden inför styrelsens beslut,
samt verkar för ett säkerställande av ett hållbart vär-
deskapande inom ramen för investeringarna.
Hållbarhetsrapportering kommer däremot fortsatt
att ligga inom ramen för revisionsutskottets uppgif-
ter. Investerings- och hållbarhetsutskottet ska bestå
av minst tre styrelseledamöter som inte är anställda
av bolaget. Utskottet ska sammanträda minst tre
gånger om året och under 2025 har utskottet sam-
manträtt fyra gånger. Information om ledamöterna i
investerings- och hållbarhetsutskottet finns på
sidorna 108–109.
Utskott Revisor
Revisorn väljs av årsstämman och är en oberoende
granskare av Castellums räkenskaper, bolagsstyr-
ningsrapport, hållbarhetsredovisning, rapport om
gröna obligationer samt granskar även styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning. Årsstäm-
man har valt Deloitte till Castellums revisor för tiden
intill slutet av årsstämman 2026. Huvudansvarig
revisor hos Deloitte är den auktoriserade revisorn
Harald Jagner.
Harald Jagner
Castellums revisor
103 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Förvaltningsberättelse
103 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 104 =====
Verkställande direktör
och koncernledning
Verkställande direktören ansvarar för bolagets
löpande förvaltning och för att leda verksamheten i
enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar
samt att styrelsen erhåller information och nödvän-
digt beslutsunderlag. Verkställande direktören leder
arbetet i koncernledningen och fattar beslut efter
samråd med dess ledamöter. Verkställande direktö-
ren är inte ledamot av styrelsen, utan är föredra-
gande vid styrelsemöten och ska tillse att styrelsens
ledamöter löpande tillställs den information som
behövs för att följa bolagets och koncernens ställ-
ning, resultat, likviditet och utveckling.
Castellums koncernledning bestod per den
31 december 2025 av den verkställande direktören,
tillförordnad CFO tillika tillförordnad transaktions-
chef, kommunikationsdirektören, CHRO samt de
verkställande direktörerna i de fem regionerna.
Under 2025 har koncernledningen haft 17 möten.
Information om medlemmarna i koncernled-
ningen finns på sidorna 110–111.
Ersättning till ledande befattningshavare
De nuvarande riktlinjerna för ersättning till ledande
befattningshavare antogs på Castellums års-
stämma 2025. Riktlinjerna omfattar ledande
befattningshavare som ingår i Castellums
koncernledning. Enligt riktlinjerna ska ersättnings-
nivåerna vara marknadsmässiga och konkurrens-
kraftiga. För ett fullgott arbete ska ersättning utgå i
form av fast lön.
Pensionsförmåner ska vara premiebestämda och
inte överstiga 33 procent av den årliga lönen. Utöver
fast lön ska rörliga ersättningar som belönar tydligt
målrelaterade prestationer i enkla och transparenta
konstruktioner enligt ett resultat- och aktiekurs-
baserat incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig
ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värde-
skapande samt hållbarhetsarbetet inom koncernen.
Bolaget har under 2025 följt de tillämpliga ersätt-
ningsriktlinjerna som antogs av årsstämman 2025,
med undantag för att styrelsen har valt att nyttja
rätten i riktlinjerna att tillfälligt göra avsteg om det
finns särskilda skäl.
En ledande befattningshavare får, i likhet med tidi-
gare två år, en årlig ersättning motsvarande fullt STI-
utfall i enlighet med avtal om ersättning under de tre
första anställningsåren, inom ramen för riktlinjernas
maximala ersättning. Styrelsen har därutöver beslu-
tat att f.d. vd Joacim Sjöberg får motsvarande 16
månadslöner i avgångsersättning istället för de 12
månadslöner i avgångsvederlag som riktlinjerna
medger.
För ytterligare information angående ersättning till
koncernledningen, se not 9.
Styrelsens förslag till beslut om antagande
av uppdaterade riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare
Styrelsen för Castellum Aktiebolag föreslår att
årsstämman den 29 april 2026 fattar beslut om
följande riktlinjer för bestämmande av lön och
annan ersättning till ledande befattningshavare i
Castellum, att gälla tills vidare. I förhållande till
nuvarande riktlinjer innebär förslaget huvudsak-
ligen en anpassning mot bakgrund av den nya
affärsstrategin som antogs av Castellums
styrelse i november 2025.
Riktlinjernas främjande av Castellums affärs
strategi, långsiktiga intressen och hållbarhet
En övergripande målsättning med verksamheten i
Castellum är att skapa långsiktigt och hållbart värde
för aktieägare och övriga intressenter genom en
lönsam utveckling i enlighet med bolagets affärs-
strategi. Affärsstrategin innebär i korthet att
Castellum ska äga, utveckla och förvalta kommersi-
ella lokaler (för ytterligare information om
Castellums affärsstrategi, se https://www.castellum.
se/om-castellum/strategi/). Castellum ska ha de
ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfor-
dras för att rekrytera och behålla en koncernledning
med god kompetens och kapacitet att nå uppställda
mål, implementera affärsstrategin och tillvarata
Castellums långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhetsarbete. Styrelsen betraktar och utvärde-
rar ersättningen som en helhet bestående av kom-
ponenterna fast lön, pensionsförmåner, rörlig
ersättning samt icke-monetära förmåner. Mark-
nadsmässighet och konkurrenskraft ska gälla som
övergripande principer för ersättningen till ledande
befattningshavare i Castellum och dessa riktlinjer
möjliggör att ledande befattningshavare kan erbju-
das sådan ersättning.
Beredning av frågor om ersättning till
ledande befattningshavare
I Castellum finns en People Committee som består
av minst två styrelseledamöter. People Committees
ledamöter ska vara oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen. I förhållande till sty-
relsen ska People Committee ha en beredande
funktion i fråga om ersättningsprinciper, ersätt-
ningar och andra anställningsvillkor för ledande
befattningshavare. People Committee ska således
utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare, som styrelsen ska
underställa årsstämman för beslut, samt utvärdera
tillämpningen av de riktlinjer årsstämman fattat
beslut om. Vidare ska People Committee bereda,
inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer,
förslag rörande ersättning till verkställande direktö-
ren och övriga ledande befattningshavare. People
Committee ska årligen utvärdera verkställande
direktörens insatser. Vidare ska People Committee
104 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Förvaltningsberättelse
104 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 105 =====
följa och utvärdera under året pågående och avslu-
tade program för rörliga ersättningar till ledande
befattningshavare samt gällande ersättningsstruk-
turer och ersättningsnivåer i Castellum. Dessutom
ska People Committee årligen upprätta en ersätt-
ningsrapport som ska framläggas vid årsstämman
för godkännande. Vid People Committees och sty-
relsens behandling av och beslut i ersättningsrelate-
rade frågor ska inte verkställande direktören eller
andra ledande befattningshavare som ingår i kon-
cernledningen närvara, i den utsträckning de berörs
av frågorna.
Kretsen av befattningshavare och slag av
ersättning som omfattas av riktlinjerna
Riktlinjerna omfattar ledande befattningshavare
som ingår i koncernledningen i Castellum. Riktlin-
jerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och
förändringar som görs i redan avtalade ersättningar,
efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2026.
Fast lön
För ett fullgott arbete ska ersättning utgå i form av
fast lön. Den fasta lönen ska grundas på marknads-
mässiga förutsättningar och fastställas med hänsyn
tagen till kompetens, ansvarsområde och prestation.
Pensionsförmåner
Ledande befattningshavare ska erhålla pensionsför-
måner i form av ålderspension och premiebefrielse,
som ska vara premiebestämda, samt sjukförsäk-
ring, som ska vara förmånsbestämd. Rörlig ersätt-
ning ska inte vara pensionsgrundande, om inte
annat följer av tvingande kollektivavtalsbestämmel-
ser som är tillämpliga på den ledande befattnings-
havaren vid utbetalningstillfället (i vilket fall erfor-
derlig justering ska ske av den rörliga ersättningen
så att kostnadsneutralitet uppnås för bolaget).
Ledande befattningshavares pensionsförmåner får
inte överstiga 30 procent av den årliga lönen (fast
respektive rörlig), inklusive semesterersättning.
Rörlig ersättning
Utöver fast lön ska rörlig ersättning som belönar pre-
stationer tydligt kopplade till Castellums mål kunna
utgå. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja
långsiktigt värdeskapande inom koncernen, genom
att främja Castellums affärsstrategi och långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete. Inom
ramen för sådan rörlig ersättning ska kontant rörlig
ersättning kunna utgå vid extraordinära omständig-
heter, förutsatt att sådana arrangemang endast görs
på individnivå, som ersättning för extraordinära
arbetsinsatser. Beslut om sådan ersättning ska
fattas av styrelsen på förslag av People Committee.
Total rörlig ersättning per år får inte överstiga 25
procent av den fasta årliga lönen. Riktlinjerna omfattar
inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Det finns i Castellum två pågående långsiktiga
aktierelaterade incitamentsprogram, i form av pre-
stationsaktieprogram, som har beslutats av bolags-
stämman. För mer information om dessa program,
se https://www.castellum.se/investerare/
bolagsstyrning/ersattningar/.
Icke-monetära förmåner
De ledande befattningshavarnas icke-monetära för-
måner får innefatta bl.a. sjukvårdsförsäkring. För
den verkställande direktören får premier och andra
kostnader i anledning av sådana förmåner inte över-
stiga 2 procent av den fasta årliga lönen. För övriga
ledande befattningshavare får premier och andra
kostnader i anledning av sådana förmåner samman-
lagt inte överstiga 5 procent av den totala fasta
årliga lönen.
Uppsägning och avgångsvederlag
Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets
sida, inte överstiga sex månader för verkställande
direktören, respektive tolv månader för övriga
ledande befattningshavare. Uppsägningstiden ska,
vid uppsägning från verkställande direktörens eller
övriga ledande befattningshavares sida, vara sex
månader. Under uppsägningstiden utgår full lön och
andra anställningsförmåner, med avräkning för lön
och annan ersättning som erhålls från annan
anställning eller verksamhet som den anställde har
under uppsägningstiden. Sådan avräkning sker inte
beträffande den verkställande direktören. Vid bola-
gets uppsägning av verkställande direktören utgår
ett avgångsvederlag om tolv fasta månadslöner,
som inte ska reduceras till följd av andra inkomster
den verkställande direktören erhåller.
Lön och anställningsvillkor för övriga anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa
ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor
för Castellums övriga anställda beaktats genom att
uppgifter om anställdas totalersättning, ersättning-
ens komponenter samt ersättningens ökning och
ökningstakt över tid utgjort en del av People
Committees och styrelsens beslutsunderlag vid
utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de
begränsningar som följer av dessa.
Frångående av riktlinjerna i fall där särskilda
skäl föreligger
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna
helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns sär-
skilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för
att tillgodose Castellums långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhetsarbete. Som angivits ovan
ingår det i People Committees uppgifter att bereda
styrelsen beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar
beslut om avsteg från riktlinjerna.
Aktieägarnas synpunkter
Styrelsen har inte erhållit några synpunkter från
aktieägarna på befintliga riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare.
105 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Förvaltningsberättelse
105 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 106 =====
Styrelsen ansvarar för att säkerställa effektiva
interna kontroller avseende finansiell rapporte-
ring och hållbarhetsrapportering. Detta arbete
syftar till att säkerställa att rapporteringen är
tillförlitlig, följer relevanta lagar, förordningar
och standarder, samt ger en rättvisande bild av
företagets finansiella ställning och hållbarhets-
påverkan.
Styrelsens rapport över intern kontroll avseende
finansiell rapportering och hållbarhetsrapportering
Castellums interna kontroll består av fem delar:
kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter,
information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Castellum har en centraliserad ekonomifunktion och
ett hållbarhetsteam. Tillsammans med bolagets
styrdokument utgör dessa grunden för en god intern
kontrollmiljö. Beslutsvägar, befogenheter och
ansvar anges i styrdokumenten vilka de interna kon-
trollerna bygger på. Styrdokumenten uppdateras
regelbundet i enlighet med tillämplig lagstiftning,
redovisningsstandarder, rapporteringskrav samt
noteringskrav.
Riskbedömning
Riskhanteringen finns inbyggd i berörda processer
och olika metoder används för att värdera och miti-
gera risker för att uppnå bolagets mål samt för att
säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för
hanteras i enlighet med Castellums styrdokument.
För mer information om verksamhetens risker och
riskhantering, se sidorna 18–23.
Kontrollaktiviteter
De risker som identifierats avseende finansiell
rapportering och hållbarhetsrapportering hanteras
genom bolagets kontrollstrukturer och resulterar i
ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna
omfattar bland annat uppföljning på flera nivåer i
organisationen samt avtalskontroll, system-
granskningar och avstämning av styrelsebeslut och
av styrelsen fastställda policyer.
Castellums ekonomi- och finansfunktion samt
hållbarhetsteam verkar centralt och har enhetliga
rutiner och processer vilket skapar förutsättningar
för ett effektivt arbetssätt samt möjliggör genom-
gång av kontroller på ett strukturerat sätt. Tydlig
dokumentation av kontroller med löpande uppfölj-
ningar av dessa säkerställer konsekvent arbetet och
effektiva processer.
Information och kommunikation
Castellums styrdokument revideras minst årligen
och kommuniceras till samtlig personal. Vid nyan-
ställning förväntas medarbetare ta del av dessa och
det sker löpande utbildningar. Koncernledningen
och styrelsen erhåller regelbundet finansiell infor-
mation med kommentarer till det finansiella resulta-
tet och riskerna. Vidare får styrelsen information om
riskhantering, intern kontroll och finansiell rappor-
tering från bolaget samt från revisorerna genom revi-
sionsutskottet. För extern informationsgivning finns
en kommunikationspolicy som säkerställer att
informations givningen blir korrekt och fullständig.
Uppföljning
Styrelsen, genom revisionsutskottet och investe-
rings- och hållbarhetsutskottet, utvärderar regel-
bundet den information som bolagsledningen och
revisorerna lämnar. Vidare avrapporterar bolagets
revisorer iakttagelser och bedömning av den interna
kontrollen direkt till revisionsutskottet minst två
gånger per år. Därutöver har revisionsutskottet en
årlig uppföljning av den genomförda riskbedöm-
ningen och beslutade åtgärder. Revisionsutskottets
och styrelsens övervakning är av särskild betydelse
för utvecklingen av den interna kontrollen och för att
säkerställa att åtgärder vidtas rörande eventuella
brister. Efter att ha utvärderat den interna kontroll-
miljön och effektiviteten i kontrollaktiviteterna
bedömer styrelsen att bolaget under 2025 inte haft
behov av en internrevisionsfunktion. Inför 2026 har
styrelsen, i syfte att ytterligare stärka bolagets styr-
ning och uppföljning, beslutat att anlita en extern
internrevisionsfunktion.
Göteborg i april 2026
Castellum Aktiebolag (publ)
Styrelsen
106 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Förvaltningsberättelse
106 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 107 =====
Finanspolicy
Fastställer övergripande mål och riktlinjer för
finansiell risk och hur den finansiella verksamheten
ska bedrivas. Anger ansvarsfördelning, riskhantering
och rapportering. Innehåller instruktioner för operativ
verksamhet.
Uppförandekod
Ger riktlinjer för att verksamheten ska bedrivas
ansvarsfullt och med hög affärsmoral. Styr koncernens
agerande gentemot medarbetare, uppdragstagare,
kunder, leverantörer och andra intressenter.
Castellums uppförandekod finns tillgänglig på
bolagets webbplats
Uppförandekod för leverantörer
Ger motsvarande riktlinjer för leverantörer som för
koncernens medarbetare. Ställer krav på leverantörers
affärsmoral och ansvar. Castellums uppförandekod för
leverantörer finns tillgänglig på bolagets webbplats.
Insiderpolicy
Säkerställer en god etisk hantering gentemot kapital -
marknaden genom att beskriva handels- och
rapporteringskrav.
Hållbarhetspolicy
Riktlinjer för koncernens hållbarhetsarbete. Arbetet
ska bidra till hållbar utveckling genom mätbara mål
och integreras i verksamheten.
Kommunikationspolicy
Säkerställer att all kommunikation från koncernen är
korrekt och att den ges på ett professionellt sätt vid
rätt tidpunkt. Policyn omfattar såväl intern som extern
kommunikation.
Krishanteringspolicy
Ger riktlinjer för hur koncernen ska agera och
kommunicera vid en eventuell kris.
Skattepolicy
Säkerställer ett tydligt ramverk för skattehanteringen
inom Castellumkoncernen som ett led i bolagets
hållbarhetsarbete. Skattepolicyn fast ställer prin-
ciperna för efterlevnad av skatteregler i de länder som
Castellum verkar.
Arbetsmiljöpolicy
Policyn säkerställer en god arbetsmiljö och ett
gemensamt förebyggande arbete enligt gällande lagar
och förordningar.
Närståendepolicy
Säkerställer att lagar och regler för närstående-
transaktioner följs och att Castellums förtroende
och rykte på kapitalmarknaden upprätthålls.
Tydliggör även jävsregler enligt aktiebolagslagen
för styrelse och vd.
Personuppgiftspolicy
Säkerställer att personuppgifter behandlas i
enlighet med tillämplig dataskyddslagstiftning.
Policy avseende styrelsesammansättning,
firmateckning, fullmakt och attest
Fastställer styrelsesammansättningen i koncernens
dotterbolag, hur firman ska tecknas och fullmakter
utformas samt vad som gäller för attester.
Castellums policyer
Visselblåsning
Castellum har en visselblåsartjänst som finns
tillgänglig på bolagets webbplats och intranät.
Visselblåsartjänsten ger både medarbetare
och externa intressenter möjlighet att anonymt
rapportera eventuella ageranden eller miss-
förhållanden som innebär konstaterad eller
misstänkt överträdelse av bland annat lagar och
styrdokument. Tjänsten administreras av en extern
part för att säkerställa anonymitet och inkomna
ärenden skickas till utsedda befattningshavare
inom Castellum för hantering samt till ordförande
i revisionsutskottet.
107 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Förvaltningsberättelse
107 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 108 =====
Ralf Spann Anna-Karin Celsing Henrik Käll Marita Loft
Styrelseordförande sedan 2025. Styrelseledamot sedan 2021. Ordförande i
revisionsutskottet.
Styrelseledamot sedan 2022. Ledamot i
revisionsutskottet.
Styrelseledamot sedan 2025.
Född 1975 1962 1967 1960
Utbildning Magisterexamen i företagsekonomi från Humboldt-
Universität zu Berlin.
Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Civilekonom, Uppsala universitet och studier vid HEC. Civilingenjör med inriktning fastighetsekonomi från KTH.
Tidigare befattningar Head of Europe, på Akelius Residential Property AB
(publ), verkställande direktör för Akelius Real Estate
Management LLC och Vice President Berlin på
Akelius GmbH.
Har en lång erfarenhet inom bank, finans och
investerarrelationer där hon arbetat i ett flertal
styrelser.
Lång bakgrund inom bank och finans och har bland
annat varit globalt ansvarig för försäljning och trading
på Nordea Markets. Dessförinnan, bland annat,
verksam i London på bankerna Natixis och Dresdner
Kleinwort. Styrelseledamot för Hoist Finance AB.
Vd för Storebrand Fastigheter AB mellan 2012 och
2025, vd och ledamot i SPP Fastigheter AB mellan 2012
och 2025, ledamot i Karlstad CCC mellan 2012 och
2021, ledamot i Foran Real Estate 2012 och 2018 och
Head of Real Estate Investments, SEB mellan 2008
och 2012.
Aktuella uppdrag Verkställande direktör och Head of Canada samt
styrelseledamot i Akelius Residential Property AB
(publ).
Styrelseledamot i AKC Råd AB, Lannebo
kapitalförvaltning AB, Stockholm Nordtech Group AB,
Volati AB, Morrow Bank AB, Peas Industries AB, KLOB
i Stockholm AB, Tim Bergling Foundation, Stiftelsen
Orionteatern, Stiftelsen Beckmans Designhögskola
och Dansens Hus.
Styrelseordförande i Fxity AB och Garantum
Fondkommission AB samt styrelseledamot i Arktika
Capital AB, Entra ASA, Bellmer Capital AB, Nordend AB
och Rammaser AB.
Styrelseledamot i Adoptionscentrum, Bengt Dahlgren
Stockholm AB och Bengt Dahlgren Stockholm
Holding AB.
Aktieinnehav 5 000 7 000 13 000 1 600
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen
Ja Ja Ja Ja
Oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare
Nej Ja Ja Ja
Styrelse
Tidigare erfarenhet1
Fastighetsbranschen
Projektutveckling
Teknologi
ESG
Finansiering och aktiemarknad
Transaktioner och M&A
Redovisning
Riskhantering
1. ESRS GOV-1 21 c)
108 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Förvaltningsberättelse
108 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 109 =====
forts. Styrelseforts. Styrelse
Uppgifterna avser förhållandet den 28 februari 2026.
Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga
och hemmavarande barns, närstående bolags innehav
samt innehav via kapitalförsäkring.
Leif Norburg Knut Rost Stefan Wallander
Styrelseledamot sedan 2025. Styrelseledamot sedan 2025. Styrelseledamot sedan 2025.
Född 1947 1959 1974
Utbildning Civilekonom, Lunds universitet. Masterexamen i lantmäteri från Kungliga Tekniska
högskolan.
Masterexamen i finans från Handelshögskolan i Stock holm
och University of Michigan’s Ross School of Business.
Tidigare befattningar Verkställande direktör för Danske Bank Sverige och
styrelseordförande för Akelius Residential Property AB
(publ) mellan 2010 och 2018.
Ledande befattningar i företag som Castellum och ICA
Fastigheter samt senast som verkställande direktör för
fastighetsbolaget Diös Fastigheter AB (publ).
Partner, Sverigechef och Group Chief Business Officer på
Nrep/Urban Partners samt som verkställande direktör för
Nrep AB. Stefan Wallander har även varit Head of M&A and
Corporate Development på Modern Times Group (MTG).
Innan MTG arbetade Stefan tolv år inom internationell
investment banking för RBS, ABN AMRO och Credit Suisse.
Aktuella uppdrag Verkställande direktör och styrelseledamot i Lunor
Konsult AB, styrelseordförande i NorWess Fastighets
AB och NorWess Holding AB samt styrelseledamot
i AHG Resources AB, AHG Redovisning AB och
ArbetshälsaGruppen Sverige AB. Därutöver
styrelsesuppleant i Peter Norburg Förvaltning AB.
Styrelseledamot i Nivika Fastigheter AB (publ) samt
ordförande i Archus AB.
Ägare, investerare och styrelseledamot i Wallander 1
AB, Wallander 2 AB, Wallander 3 AB samt i REIN Capital
Partners AB med relaterade bolag REIN Capital Manager
AB, SIF I (E) AB, REIN Invest AB, REIN Partners AB och
Secura Fastigheter AB. Därutöver vd (interim) i Secura
Fastigheter AB.
Aktieinnehav 2 000 1 000 1 623
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen
Ja Ja Ja
Oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare
Ja Ja Ja
Tidigare erfarenhet1
Fastighetsbranschen
Projektutveckling
Teknologi
ESG
Finansiering och aktiemarknad
Transaktioner och M&A
Redovisning
Riskhantering
1. ESRS GOV-1 21 c)
109 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Förvaltningsberättelse
109 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 110 =====
Koncernledning
Pål Ahlsén Mats Eriksson Per Gawelin Kristina Grahn Persson Anna-Karin Nyman
Anställd som verkställande direktör och
koncernchef sedan 2025.
Anställd som verkställande direktör Region
Mälardalen sedan 2022.
Anställd sedan 2006 och som verkställande
direktör Region Mitt sedan 2018.
Anställd som HR-direktör sedan 2025. Anställd som kommunikationsdirektör
sedan 2018.
Född 1972 1963 1978 1973 1983
Utbildning Magisterexamen i nationalekonomi,
Stockholms universitet.
Gymnasieingenjör Hus & Stadsplanering,
Rudbecksskolan Örebro.
Gymnasieekonom. Executive Master of Business
Administration (MBA) Lunds Universitet
och Ekonomihögskolan Kandidatexamen,
huvudinriktning psykologi. PA-programmet
Mittuniversitetet.
Multimediajournalism och
genusvetenskap, Karlstads universitet.
Tidigare befattningar Lång erfarenhet från fastighetssektorn
rörande fastighetsförvaltning, finansiering
och transaktioner samt ledarskap.
Har tidigare varit vd och koncernchef,
Tysklandschef samt arbetat inom
affärsutveckling på Akelius Residential
Property AB (publ).
Regionchef Mälardalen Kungsleden
Fastighets AB, affärsansvarig Retail
Newsec Asset Management AB, chef
fastighetsutveckling Ica Fastigheter
AB, affärs områdeschef NIAM AB och
fastighets chef Siab AB.
Erfarenhet från fastighetsbranschen och
ledarerfarenhet som lagkapten och spelare
i fotbollsklubben Örebro SK.
Lång erfarenhet av ledande
befattningar inom hållbarhet och
HR från fastighetsbranschen och
fastighetsfondbolag. Bland annat som
chef hållbara affärer Diös Fastigheter,
Head of People & Culture på Areim
och tidigare rekryteringskonsult inom
Manpower Experis.
Erfarenhet från flera chefsbefattningar
som kommunikationsdirektör
på Jernkontoret, presschef på
näringsdepartementet, stabschef på
landsbygdsdepartementet, politiskt
sakkunnig i riksdagen, journalist, redaktör
och ledarskribent.
Aktuella
uppdrag
Styrelsesuppleant i Tobias Frick Fastighet
AB samt en observatörspost i styrelsen för
Entra ASA.
– Styrelseledamot i Cleanica AB. Styrelseledamot i SH bygg, sten &
anläggning AB med tillhörande dotterbolag.
Styrelseledamot i Byggherrarna Sverige
AB och styrelseledamot i Stiftelsen
Byggherrarna.
Aktieinnehav 54 059 16 125 6 362 2 300 3 078
110 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Förvaltningsberättelse
110 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 111 =====
forts. Koncernledning
Ola Orsmark Örjan Rystedt Sven Stork Christoffer Strömbäck
Anställd som verkställande direktör Region
Öresund sedan 2014.
Anställd som chef för projekt sedan 2019
och verkställande direktör Region Väst
sedan 2023.
Anställd som verkställande direktör Region
Stockholm sedan 2022.
Anställd som tillförordnad CFO och
tillförordnad transaktionschef sedan 2025
samt som chef för Investerarrelationer och
Corporate Finance sedan 2024.
Född 1971 1975 1967 1981
Utbildning Civilingenjör. Certifierad styrelseledamot. Civilingenjör, KTH. Civilingenjör, KTH. Civilingenjör i Industriell ekonomi från
Linköpings universitet.
Tidigare befattningar Lång erfarenhet från fastighetsbranschen,
senast som affärsområdeschef på
Jernhusen.
Omfattande erfarenhet från fastighets-
branschen, bland annat i ledande
befattningar på Skanska.
Key Account Manager på Newsec
Asset Management AB, Asset Manager
på Niam AB, projektledare på NCC
Property Development AB och regionchef
Stockholm Kungsleden Fastighets AB.
Lång erfarenhet av fastighets- och
kapitalmarknaden, bland annat som
Director Swedbank Corporate Finance,
National Director JLL Capital Markets,
CFO Fastator och styrelseledamot
Studentbostäder i Norden.
Aktuella uppdrag Styrelseledamot i IDEON AB.
Kommanditdelägare i Easy
Kommanditbolag.
Styrelseledamot i Halvorsäng Fastighets
AB, Halvorsäng Holding AB och Halvorsäng
Fastighetsbolag Nord AB.
Styrelseledamot i Kista Limitless AB, ett
samverkansbolag för stadsutveckling i
Kista.
–
Aktieinnehav 15 175 2 896 3 979 6 375
Uppgifterna avser förhållandet den 28 februari 2026. Aktieinnehavet omfattar eget,
makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt
innehav via kapitalförsäkring. Vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga
aktier eller delägarskap i företag som Castellum har betydande affärsförbindelser med.
111 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Förvaltningsberättelse
111 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
===== SIDA 112 =====
Finansiella
rapporter3
Finansiella rapporter 113
Förslag till vinstdisposition 155
Årsredovisningens
undertecknande 156
Revisionsberättelse 157
Revisorns granskningsberättelse
av lagstadgad hållbarhetsrapport 160
Öskaret 1, Stockholm112 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Finansiella rapporter
===== SIDA 113 =====
Finansiella rapporter
Totalresultat för koncernen 114
Balansräkning för koncernen 115
Förändring av eget kapital i koncernen 116
Resultaträkning och totalresultat
för moderföretaget 117
Balansräkning för moderföretaget 118
Förändring av eget kapital i moderföretaget 119
Kassaflödesanalys 120
Noter till de finansiella rapporterna
1. Redovisningsprinciper 121
2. Rörelsesegment 123
3. Intäkter 124
4. Kostnader 125
5. Resultat från intresseföretag och
joint ventures 126
6. Finansiella intäkter och kostnader 127
7. Leasingkostnad/tomträttsavgäld 127
8. Inkomstskatter 128
9. Personal och styrelse 129
10. Förvaltningsfastigheter 132
11. Immateriella anläggningstillgångar 137
12. Materiella anläggningstillgångar 138
13. Nyttjanderättstillgångar
och leasingskulder 138
14. Goodwill 139
15. Intresseföretag och joint ventures 139
16. Andra långfristiga tillgångar 141
17. Eget kapital och substansvärde 141
18. Skulder 142
19. Finansiella instrument 143
20. Avstämning av skulder hänförliga till
finansieringsverksamheten 145
21. Uppskjuten skatteskuld 145
22. Övriga avsättningar 146
23. Derivat 146
24. Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter 148
25. Ställda säkerheter 148
26. Eventualförpliktelser 148
27. Resultat från andelar i koncernföretag 148
28. Andelar i koncernföretag 149
29. Långfristiga fordringar, koncernföretag 154
30. Tilläggsupplysningar för kassaflöden 154
31. Närståendetransaktioner 154
32. Händelser efter balansdagen 155
33. Förslag till vinstdisposition 155
113 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Finansiella rapporter
===== SIDA 114 =====
Totalresultat för koncernen
mkr Not 2025 2024
Hyres- och serviceintäkter 9 593 9 784
Övriga intäkter — 65
Intäkter 2, 3 9 593 9 849
Driftkostnader 4 −1 400 −1 426
Underhåll 4 −354 −318
Fastighetsskatt 4 −578 −578
Uthyrning och fastighetsadministration 4 −737 −741
Driftöverskott 6 524 6 786
Centrala administrationskostnader 4 −264 −241
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 5 767 −260
Finansnetto
Ränteintäkter 6 36 50
Räntekostnader 6 −2 118 −2 133
Leasingkostnad/tomträttsavgäld 7 −71 −72
Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 4 874 4 130
varav förvaltningsresultat¹ 4 606 4 819
Värdeförändringar
Fastigheter 10 −2 450 −1 627
Finansiellt innehav −4 −5
Goodwill 14 −141 −188
Derivat 23 −945 451
Resultat före skatt 1 334 2 761
Aktuell skatt 8 −257 −172
Uppskjuten skatt 8 −139 −232
Årets resultat² 938 2 357
Data per aktie 2025 2024
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 229 492 515
Resultat, kronor/aktie före och efter utspädning 1,91 4,79
mkr Not 2025 2024
Övrigt totalresultat
Årets resultat 938 2 357
Poster som kan komma att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet −472 −178
Valutasäkring 204 126
Årets totalresultat² 670 2 305
1. För uträkning se finansiella nyckeltal på sidan 165.
2. Av Årets resultat är 938 mkr (2 357) hänförligt till moderföretagets aktieägare. Av Årets totalresultat är 670 mkr (2 305) hänförligt till
moderföretagets aktieägare.
114 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Finansiella rapporter
===== SIDA 115 =====
Balansräkning för koncernen
mkr Not 31 dec 2025 31 dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 136 919 135 711
Immateriella anläggningstillgångar 11 8 11
Materiella anläggningstillgångar 12 32 72
Nyttjanderättstillgångar 13 1 105 1 464
Goodwill 14 4 166 4 307
Andelar i intresseföretag och joint ventures 15 10 905 9 924
Derivat 23 1 238 2 205
Övriga långfristiga tillgångar 16 122 109
Summa anläggningstillgångar 154 495 153 803
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 3 37 123
Derivat 23 43 334
Övriga fordringar 386 414
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 808 785
Likvida medel 30 120 2 400
Summa omsättningstillgångar 1 394 4 056
SUMMA TILLGÅNGAR 155 889 157 859
mkr Not 31 dec 2025 31 dec 2024
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 17 246 246
Övrigt tillskjutet kapital 38 942 38 942
Reserver −348 −80
Hybridobligationer 10 161 10 161
Balanserad vinst inkl årets resultat 29 310 29 905
Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 78 311 79 174
Summa eget kapital 78 311 79 174
Skulder 18, 20
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 21 15 139 14 900
Övriga avsättningar 22 75 15
Derivat 23 570 234
Långfristiga räntebärande skulder 18, 20 46 344 50 300
Leasingskulder 13 1 105 1 364
Summa långfristiga skulder 63 233 66 813
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 18, 20 10 675 8 333
Leverantörsskulder 308 315
Leasingskulder 13 — 100
Skatteskulder 289 51
Derivat 23 6 11
Övriga skulder 817 587
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 2 250 2 475
Summa kortfristiga skulder 14 345 11 872
Summa skulder 77 578 78 685
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 155 889 157 859
115 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Finansiella rapporter
===== SIDA 116 =====
Förändring av eget kapital i koncernen
Hänförligt till moderföretagets aktieägare
mkr
Antal utestående
aktier, tusental Aktiekapital
Övrigt tillskjutet
kapital Omräkningsreserv Säkringsreserv Balanserad vinst
Hybrid-
obligation Totalt eget kapital
Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 −416 27 848 10 169 77 177
Utdelning hybridobligation — — — — — −351 — −351
varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72
Återköpta egna aktier −155 — — — — −20 — −20
Utgifter för hybridobligation — — — — — — −10 −10
varav skatteeffekt — — — — — — 2 2
Årets resultat 2024 — — — — — 2 357 — 2 357
Övrigt totalresultat 2024 — — — −178 126 — — −52
Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 38 942 210 −290 29 905 10 161 79 174
Utdelning (2,48 kr/aktie) — — — — — −1 221 — −1 221
Utdelning hybridobligation — — — — — −349 — −349
varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72
Återköpta egna aktier −344 — — — — −39 — −39
Aktierelaterade ersättningar — — — — — 4 — 4
Årets resultat 2025 — — — — — 938 — 938
Övrigt totalresultat 2025 — — — −472 204 — — −268
Eget kapital 2025-12-31 492 102 246 38 942 −262 −86 29 310 10 161 78 311
116 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Finansiella rapporter
===== SIDA 117 =====
Resultaträkning för moderföretaget
mkr Not 2025 2024
Intäkter 3 251 260
Centrala administrationskostnader 4 −428 −385
Finansiella poster
Resultat från koncernföretag 27 1 591 1 604
Resultat från intresseföretag och joint ventures 5 182 −471
Finansiella intäkter 6 2 426 1 804
Finansiella kostnader 6 −2 366 −2 313
Resultat före värdeförändringar och skatt 1 656 499
Värdeförändringar
Finansiellt innehav −4 −5
Derivat 23 −661 824
Resultat efter värdeförändringar 991 1 318
Bokslutsdispositioner
Periodiseringsfond −30 —
Resultat före skatt 961 1 318
Aktuell skatt 8 −19 —
Uppskjuten skatt 8 −138 −95
Årets resultat 804 1 223
Totalresultat för moderföretaget
mkr Not 2025 2024
Övrigt totalresultat
Årets resultat 804 1 223
Poster som kan komma att omföras till årets resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet — 3
Valutasäkring −27 77
Årets totalresultat 777 1 303
117 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Finansiella rapporter
===== SIDA 118 =====
Balansräkning för moderföretaget
mkr Not 31 dec 2025 31 dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 11 8 11
Materiella anläggningstillgångar 12 0 1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 28 41 729 49 193
Andelar i intresseföretag och joint ventures 15 10 839 9 890
Derivat 23 1 238 2 205
Långfristiga fordringar, koncernföretag 29 53 992 46 873
Andra långfristiga fordringar 23 3
Summa finansiella anläggningstillgångar 107 821 108 164
Summa anläggningstillgångar 107 829 108 176
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar, koncernföretag 500 452
Derivat 23 43 334
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 54 54
Övriga fordringar 19 110
Likvida medel 30 21 1 758
Summa omsättningstillgångar 637 2 708
SUMMA TILLGÅNGAR 108 466 110 884
mkr Not 31 dec 2025 31 dec 2024
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 17
Bundet eget kapital
Aktiekapital 246 246
Reservfond 20 20
Fritt eget kapital
Fond för verkligt värde −17 11
Överkursfond 31 131 31 131
Hybridobligationer 10 161 10 161
Balanserad vinst 5 941 6 250
Årets resultat 804 1 223
Summa eget kapital 48 286 49 042
Obeskattade reserver 34 4
Skulder 18, 20
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 21 156 133
Derivat 23 570 234
Långfristiga räntebärande skulder 18, 20 30 329 32 156
Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 18, 20 9 940 15 343
Övriga avsättningar 43 4
Summa långfristiga skulder 41 038 47 870
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 18, 20 10 643 2 526
Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 18, 20 7 794 11 181
Derivat 23 6 11
Övriga kortfristiga skulder 364 26
Leverantörsskulder 6 6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 295 218
Summa kortfristiga skulder 19 108 13 968
Summa skulder 60 146 61 838
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 108 466 110 884
118 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Finansiella rapporter
===== SIDA 119 =====
Förändring av eget kapital i moderföretaget
Fond för verkligt värde
mkr
Antal utestående
aktier, tusental Aktiekapital Reservfond Omräkningsreserv Säkringsreserv Överkursfond Balanserad vinst
Hybrid-
obligation Totalt eget kapital
Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 20 −3 −65 31 132 6 547 10 169 48 046
Utdelning hybridobligation — — — — — — −351 — −351
varav skatteeffekt — — — — — — 72 — 72
Återköpta egna aktier −155 — — — — — −20 — −20
Utgifter för hybridobligation — — — — — — — −10 −10
varav skatteeffekt — — — — — — — 2 2
Årets resultat 2024 — — — — — — 1 223 — 1 223
Övrigt totalresultat 2024 — — — 3 77 — — — 80
Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 20 — 12 31 132 7 471 10 161 49 042
Utdelning (2,48 kr/aktie) — — — — — — −1 221 — −1 221
Utdelning hybridobligation — — — — — — −349 — −349
varav skatteeffekt — — — — — — 72 — 72
Återköpta egna aktier −344 — — — — — −39 — −39
Aktierelaterade ersättningar — — — — — — 4 — 4
Årets resultat 2025 — — — — — — 804 — 804
Övrigt totalresultat 2025 — — — — −27 — — — −27
Eget kapital 2025-12-31 492 102 246 20 — −15 31 132 6 742 10 161 48 286
119 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Finansiella rapporter
===== SIDA 120 =====
Kassaflödesanalys
Koncern Moderföretag
mkr Not 2025 2024 2025 2024
Löpande verksamhet
Driftöverskott/intäkter (moderföretaget) 6 524 6 786 251 260
Centrala administrationskostnader −264 −241 −428 −385
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 131 79 43 7
Erhållen ränta 36 50 2 426 1 804
Betald ränta 30 −2 268 −2 252 −2 098 −2 103
Betald skatt −135 −20 −1 —
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring
av rörelsekapital 4 024 4 402 193 −417
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring kortfristiga fordringar 83 37 77 773
Förändring kortfristiga skulder −186 −217 −375 11
Kassaflöde från löpande verksamhet 3 921 4 222 −105 367
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter 10 −3 166 −2 467 — —
Förvärv av fastigheter −376 −67 — —
Förvärv av fastigheter via bolag 30 −1 645 — — —
Försäljning av fastigheter 40 24 — —
Försäljning av fastigheter via bolag 30 769 3 007 — —
Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto −12 −22 −1 −3
Investeringar i dotterföretag — — 0 —
Utlåning till koncernföretag — — −7 849 −4 709
Amortering från koncernföretag — — 7 539 1 978
Erhållen utdelning dotterföretag — — 1 306 1 365
Erhållen utdelning intresseföretag 69 — 69 —
Investeringar i intresseföretag och joint ventures 15 −836 −353 −836 −353
Investeringar övrigt −4 −2 −4 −2
Kassaflöde från investeringsverksamheten −5 161 120 224 −1 724
Koncern Moderföretag
mkr Not 2025 2024 2025 2024
Finansieringsverksamheten 20
Återköpta egna aktier −39 −20 −39 −20
Utbetald utdelning −916 — −916 —
Utbetald utdelning hybridobligation −349 −351 −349 −351
Utgifter för hybridobligation — −10 — −10
Upptagna lån 21 747 17 312 22 547 19 953
Amortering av lån −21 801 −20 799 −23 445 −17 196
Derivat 346 −203 346 −203
Kassaflöde från finansieringsverksamheten −1 012 −4 071 −1 856 2 173
Årets kassaflöde −2 252 271 −1 737 816
Likvida medel ingående balans 2 400 2 088 1 758 942
Kursdifferens i likvida medel −28 41 — —
Likvida medel utgående balans 30 120 2 400 21 1 758
120 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
Finansiella rapporter
===== SIDA 121 =====
Noter till de finansiella rapporterna
Not 1 Redovisningsprinciper
Allmän information
Castellum Aktiebolag (publ), org.nr 556475-5550, är moderföretag
i Castellumkoncernen. Castellum Aktiebolag (publ) har sitt säte i
Göteborg, Sverige. Företaget har två huvudkontor, belägna på Lilla
Bommen 5 i Göteborg samt på Torsgatan 13 i Stockholm.
Års- och hållbarhetsredovisningen för Castellum Aktiebolag (publ)
för räkenskapsåret som slutar 31 december 2025 har godkänts av
styrelse och verkställande direktör den 31 mars 2026 och kommer
att föreläggas på årsstämman den 29 april 2026 för fastställande.
Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Alla
belopp anges i mkr om inget annat anges. Belopp inom parentes
avser föregående år.
Tillämpad normgivning och lagstiftning
Castellums koncernredovisning har upprättats enligt de av EU
antagna IFRS® redovisningsstandarderna samt tolkningsuttalanden
från Inter national Financial Reporting Interpretations Committee
(IFRIC) som har godkänts av EU. Vidare har koncernredovisningen
upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för
hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1
(Kompletterande redovisningsregler för koncerner).
Castellumkoncernens redovisningsprinciper som bedöms som
väsentliga återfinns i respektive not.
Ändrade redovisningsprinciper 2025
Inga nya IFRS-standarder eller ändringar i befintliga standarder som
träder i kraft för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2025 har haft
någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter.
Nya standarder som ännu inte börjat tillämpas
Kommande ändringar i IFRS 7 och IFRS 9 avseende klassificering och
värdering av finansiella instrument träder i kraft 1 januari 2026. Änd-
ringarna tydliggör bland annat tidpunkten för bortbokning av finan-
siella skulder och ytterligare vägledning vid elektroniska betalningar
exempelvis vid banktransaktioner nära bokslutsdagen. Dessa änd-
ringar kommer inte få någon väsentlig inverkan på Castellums finan-
siella rapporter.
Från och med den 1 januari 2027 kommer koncernen att tillämpa
IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements, vilken
ersätter IAS 1. Denna nya standard bedöms ha väsentlig påverkan på
bolagets utformning av årsredovisningen och delårsrapporter då den
innebär nya krav på strukturen i resultaträkningen, inklusive obligato-
riska delsummor (rörelseresultat och resultat före finansiering och
skatt). IFRS 18 kräver att alla intäkter och kostnader klassificeras i tre
nya kategorier: rörelse, investering och finansiering (utöver inkomst-
skatt och avvecklad verksamhet). Detta innebär en förändrad presen-
tation av resultaträkningen, där poster som tidigare presenterades
ovan eller nedan rörelseresultatet kan behöva omklassificeras för att
öka jämförbarheten mellan olika företag, vilket är syftet med den nya
standarden.
Vidare införs krav på upplysningar om företagsdefinierade nyckeltal
(Management-defined Performance Measures – MPMs) i noterna.
Koncernen utvärderar för närvarande effekterna av den nya standar-
den på den finansiella rapporteringen, inklusive behov av systeman-
passningar. Redovisningen eller värderingen av poster i de finansiella
rapporterna kommer inte att påverkas.
Koncernredovisning
Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla företag i vilka
moderföretaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande, vilket
erhålls då Castellum uppnår rösträttsmajoritet. Koncernen omfattar,
utöver moderföretaget, de i Not 28 angivna koncernföretagen med till-
hörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar
upprättade för samtliga koncernföretag per den 31 december.
Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden.
Utländsk valuta
Koncernens finansiella rapporter redovisas i svenska kronor (SEK),
som också är moderföretagets funktionella valuta.
Valutakursdifferenser avseende finansiella tillgångar och skulder
hänförs till övriga finansiella intäkter och kostnader. Omräkningsdiffe-
renser på lån och andra finansiella instrument i utländsk valuta, vilka
valutasäkrar nettotillgångar i utländska dotter företag och intresse-
företag redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat
komponent i eget kapital, benämnd omräkningsreserv. Valutakurs-
effekter på verkligt värde- och kassaflödessäkringar hänförs till raden
derivat i resultaträkningen.
Kritiska bedömningar och uppskattningar
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS® redovisningsstan-
darder och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och
antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder,
intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar
och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra fakto-
rer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt
utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs
eller andra förutsättningar föreligger. Uppskattningar och bedöm-
ningar ses över regel bundet. För mer information om uppskattningar
och bedömningar, se respektive not.
121 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 122 =====
forts. Not 1
Resultat per aktie
Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att årets resultat
hänförligt till moderbolagets aktieägare divideras med moderbolagets
vägda genomsnittliga antal utestående aktier för räkenskapsåret.
Resultat per aktie efter utspädning beräknas genom att årets resultat
hänförligt till moderbolagets aktieägare divideras med det vägda
genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning. Bolagets
bedömning är att det inte finns några instrument som ger utspädnings-
effekt, såsom teckningsoptioner eller konvertibler.
Resultat per aktie före och efter utspädning uppgick till 1,91 kr (4,79).
Beräkning av genomsnittligt antal aktier framgår av nyckeltalsdefini-
tioner på sidan 167.
Skillnad mellan koncernens och moderföretagets
redovisningsprinciper
Moderföretagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredo-
visningslagen och med tillämpning av Rådet för hållbarhets- och
finansiell rapporteringsrekommendation RFR 2, Redovisning för juri-
diska personer. RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma
IFRS®/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och
tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen
samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och
beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderföretagets
redovisningsprinciper framgår nedan.
Andelar i koncernföretag, intresseföretag och joint ventures
Andelar i koncernföretag och intresseföretag redovisas i moder före-
taget enligt anskaffningsvärdemetoden. Transaktionskostnader
aktiveras som en del av anskaffningsvärdet för aktierna. Utdelningar
redovisas som resultat från andelar i koncernföretag respektive intres-
seföretag och joint ventures. Det bokförda värdet prövas fortlöpande
mot dotterföretagens substansvärde. I de fall bokfört värde överstiger
dotterföretagets substansvärde sker nedskrivning som belastar resul-
taträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad
sker återföring av denna.
Fordringar
Fordringar består främst av fordringar på dotterföretag, vilka redovisas
till anskaffningsvärde. Förväntade kreditreserveringar beräknas med
hänsyn till dotterföretagets återbetalningsförmåga och med hänsyn
tagen till värdet av dess säkerheter.
Aktieägartillskott
Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av andelens
bokförda värde, i den mån nedskrivning ej erfordras.
Utdelning
Erhållna och anteciperade utdelningar redovisas som finansiell intäkt.
Koncernbidrag
Koncernbidrag som erhållits från ett dotterföretag redovisas enligt
huvudregeln som finansiell intäkt. Koncernbidrag som lämnas till dotter-
företag redo visas som en ökning av andelens bokförda värde. Skatte-
effekt redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen.
Eventualförpliktelser
För eventualförpliktelser till förmån för koncernföretag lämnas upp-
lysning i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer.
Förändringar i svenska regelverk
Förändringar under 2025 har inte haft någon väsentlig påverkan på
Castellums redovisning.
122 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 123 =====
Not 2 Rörelsesegment
Redovisningsprincip
Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geo grafiskt område. Rörelsesegment konsoli-
deras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader för respektive rörelse-
segment är faktiska kostnader, utan någon fördelning av gemensamma kostnader. Motsvarande gäller de
tillgångar som redovisas i noten för segment.
Castellums rörelsesegment
Castellum äger fastigheter i framför allt Sverige, men även i Danmark och Finland. Koncernens rörelseseg-
ment utgörs av följande områden: Stockholm, Väst (Storgöteborg inklusive Borås), Mitt (Örebro, Linköping,
Norrköping, Jönköping och Växjö), Mälardalen (Uppsala och Västerås), Öresund (Malmö, Lund, Helsingborg
och Köpenhamn), Finland samt det under räkenskapsåret avyttrade Coworkingsegmentet. Rörelsesegmen-
ten är i stort identifierade efter geografiska verksamhetsområden, vilket är i enlighet med hur de följs upp och
analyseras av den högste verkställande beslutsfattaren inom koncernen.
Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Coworking Koncerngemensamt Summa segment
Rörelsesegment, mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Hyresintäkter 2 157 2 286 1 681 1 695 1 664 1 624 1 144 1 190 1 296 1 347 571 572 179 221 −70 −79 8 622 8 856
Serviceintäkter 221 255 145 140 140 128 200 109 142 158 102 111 25 44 −4 −17 971 928
Övriga intäkter — — — — — — — — — — — 65 — — — — — 65
Intäkter 2 378 2 541 1 826 1 835 1 804 1 752 1 344 1 299 1 438 1 505 673 748 204 265 −74 −96 9 593 9 849
Fastighetskostnader −666 −678 −571 −521 −529 −501 −440 −423 −434 −456 −275 −295 −228 −285 74 96 −3 069 −3 063
Driftöverskott 1 712 1 863 1 255 1 314 1 275 1 251 904 876 1 004 1 049 398 453 −24 −20 0 0 6 524 6 786
Centraladministration −9 −13 −9 −8 −9 −9 −7 −7 −9 −9 −15 −25 0 0 −206 −170 −264 −241
Förvaltningsresultat intresseföretag
och joint ventures — — — — — — — — — — — — — — 499 429 499 429
Räntenetto −506 −516 −412 −447 −499 −547 −253 −115 −329 −161 −142 −312 2 19 57 −4 −2 082 −2 083
Leasingavtal/tomträttsavgäld −44 −45 −9 −7 −2 −1 −1 −1 −6 −5 −4 −4 −5 −7 — −2 −71 −72
Förvaltningsresultat 1 153 1 289 825 852 765 694 643 753 660 874 237 112 −27 −8 350 253 4 606 4 819
Övrigt resultat intresseföretag och joint ventures — — — — — — — — — — — — — — 268 −689 268 −689
Värdeförändringar
Fastigheter −1 631 −213 −181 −210 76 84 98 −350 −371 −139 −441 −799 — — — — −2 450 −1 627
Finansiellt innehav — — — — — — — — — — — — — — −4 −5 −4 −5
Goodwill −108 −93 −2 −19 −8 −30 −14 −29 −9 −17 — — — — — — −141 −188
Derivat — — — — — — — — — — — — — — −945 451 −945 451
Resultat före skatt −586 983 642 623 833 748 727 374 280 718 −204 −687 −27 −8 −331 10 1 334 2 761
Förvaltningsfastigheter 41 496 42 097 27 122 26 721 24 607 23 083 16 727 15 430 21 056 21 843 5 911 6 537 — — — — 136 919 135 711
- varav årets investeringar 920 439 790 636 640 474 380 461 295 340 190 152 — — — — 3 215 2 502
Av koncernens externa hyresintäkter respektive förvaltningsfastigheter avser 332 mkr (308) och 571 mkr (572) hyresintäkter från hyresgäster i Danmark respektive Finland samt 5 110 mkr (5 788) och 5 911 mkr (6 537) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark respektive Finland.
Övriga intäkter i jämförelseperioden avser bedömd försäkringsersättning efter en större vattenskada i en av Castellums fastigheter, där skadan påverkat fastighetsvärdet via negativ värdeförändring.
123 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 124 =====
Not 3 Intäkter
Redovisningsprincip
Koncernen som leasegivare
Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäk-
ter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras
linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen.
Hyres- och serviceintäkter
I hyresintäkter ingår hyra inklusive index samt tilläggsdebitering för
fastighetsskatt och investeringar, som periodiseras över kontraktets
löptid. Större hyresrabatter, exempelvis reducerad hyra under inflytt-
ningstid, periodiseras över hyreskontraktets löptid och reducerar
hyresintäkterna. Serviceintäkter avser all annan tilläggs debitering
såsom värme, kyla, sopor, vatten med mera. Indextillägget regleras
vanligtvis en gång per år, vilket innebär att reglering mot oktoberindex
2025 sker för merparten av avtalen från och med 1 januari 2026.
Ser vice intäkter redovisas i den period som servicen tillhandahålls och
levereras till hyresgästen. Hyres- och ser vice intäkter betalas i förskott.
Förskottsbetalda hyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.
Intäkter från sålda coworkingkoncernen United Spaces utgörs av
medlems intäkter och försäljning av övrig service.
Hyresvärde
Koncernens intäkter uppgick till 9 593 mkr (9 849) varav – mkr (65)
är hänförligt till försäkringsersättning. Vidare inkluderar intäkterna
engångsersättningar om 28 mkr (52) till följd av förtida lösen av hyres-
avtal och avdrag för lämnade hyresrabatter om 265 mkr (222).
Med hyresvärde avses redovisade intäkter plus bedömd marknads-
hyra för ej uthyrda ytor, samt tillägg som vidaredebiteras hyresgäst,
exempelvis värme och fastighetsskatt. Intäkterna i jämförbart bestånd
har ökat med 0,3 procent (2,3) mot föregående år. I årets intäkter ingår
även intäkter om 204 mkr (265) från coworkingbolaget United Spaces
(exklusive elimineringar av koncerninterna hyresavtal). Tabellerna
nedan visar såväl hyres värde kr/kvm fördelat per fastighetskategori
och geografiskt område som uthyrningsgraden.
Omförhandling
Kommersiella hyreskontrakt är tecknade på viss tid, vilket innebär att
förändring av marknadshyrorna inte ger direkt utslag i hyresintäkterna.
Avtalade hyres nivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kon-
trakt förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrakten ingår en
så kallad indexklausul innebärande uppräkning av hyran motsvarande
viss andel av inflation under föregående år.
Kontor Samhällsfastigheter Lager/Lätt industri Handel Totalt
Hyresvärde kr/kvm 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Stockholm 3 002 2 955 2 734 2 673 1 469 1 461 2 015 1 952 2 628 2 583
Väst 2 052 2 051 1 919 1 885 1 146 1 109 1 949 1 880 1 600 1 578
Mitt 2 027 1 950 2 269 2 196 1 150 1 166 1 585 1 552 1 943 1 881
Mälardalen 2 410 2 091 2 159 2 137 1 220 1 274 1 600 1 563 1 865 1 744
Öresund 2 560 2 445 2 686 2 664 1 035 829 1 789 1 781 1 880 1 844
Danmark 2 819 2 732 3 286 3 294 — — — — 2 864 2 562
Finland 3 714 3 723 — — — — — — 3 758 3 767
Totalt 2 547 2 468 2 341 2 290 1 189 1 175 1 776 1 735 2 072 2 019
Kontor Samhällsfastigheter Lager/Lätt industri Handel Totalt
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Stockholm 85,8 89,2 96,7 96,7 84,3 89,2 95,9 95,5 87,7 90,6
Väst 87,6 90,6 95,0 96,9 94,4 93,4 97,6 97,7 91,4 92,7
Mitt 87,6 90,7 95,5 92,5 91,8 91,2 92,2 93,5 90,8 91,6
Mälardalen 87,9 92,5 98,4 97,4 93,7 95,0 95,4 97,4 90,5 93,9
Öresund 91,5 91,3 97,0 91,7 91,4 91,3 89,4 96,3 92,0 91,8
Danmark 86,8 86,7 99,7 98,1 — 94,3 — — 88,2 88,1
Finland 87,0 87,8 — — 90,5 89,3 — — 87,1 87,9
Totalt 87,4 90,0 96,1 94,7 92,1 92,6 93,7 95,6 89,8 91,5
124 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 125 =====
forts. Not 3
Kontraktförfallostrukturen i Castellums bestånd framgår av efterföl-
jande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den vanligast före-
kommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3–5 år med en
uppsägningstid om nio månader. Genomsnittlig återstående
kontraktslängd i portföljen är beräknad till 3,6 år (3,6).
Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt
Kontraktsvärde,
mkr
Andel av värdet,
%
Kommersiell löptid
2026 2 933 1 826 20
2027 1 719 1 782 19
2028 1 283 1 818 19
2029 777 1 052 11
2030 280 620 7
2031+ 399 1 961 21
Summa 7 391 9 059 97
Bostäder 453 46 1
P-platser och övrigt 6 279 194 2
Totalt 14 123 9 299 100
Riskspridning och kreditrisk
Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg med
en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika hyresgäs-
ter, kundstorlekar och branscher, vilket sprider risken för hyresförluster
och vakanser. Koncernen har cirka 7 400 kommersiella kontrakt och
cirka 450 bostadskontrakt. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,0
procent av koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra
för den enskilt största kunden är 2,8 procent, vilket innebär att
Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg.
Hyresfordringar
Hyror aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens
samtliga hyresfordringar om 76 mkr (169) har förfallit till betalning.
I redovisade hyresfordringar har -39 mkr (-46) reserverats som osäkra.
Kontraktsstorlek, mkr Antal kontrakt Andel, %
Kontrakts-
värde, mkr Andel, %
Kommersiellt
< 0,25 3 221 23 213 2
0,25–0,5 1 009 7 369 4
0,5–1,0 1 234 9 867 9
1,0–3,0 1 257 9 2 171 23
>3,0 670 4 5 439 59
Summa 7 391 52 9 059 97
Bostäder 453 4 46 1
P-platser och övrigt 6 279 44 194 2
Totalt 14 123 100 9 299 100
Koncern
Avtalade framtida hyresintäkter, mkr 2025 2024
Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt 8 085 8 606
Bostäder 11 12
Avtalade hyresintäkter år 2 6 285 6 754
Avtalade hyresintäkter år 3 4 453 5 072
Avtalade hyresintäkter år 4 2 874 3 202
Avtalade hyresintäkter år 5 2 064 2 253
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 7 598 8 651
Summa 31 370 34 550
Övriga intäkter
Övriga intäkter – mkr (65) avser bedömd försäkringsersättning efter en
större vattenskada i en av Castellums fastigheter i Finland, där skadan
påverkat fastighetsvärdet via negativ värdeförändring.
Moderföretaget
Moderföretaget bedriver endast koncerngemensamma funktioner och
omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster.
Not 4 Kostnader
Direkta fastighetskostnader uppgick till 2 332 mkr (2 322), motsva-
rande 436 kr/kvm (434). För jämförbart bestånd har fastighetskost-
naderna ökat med 2,7 procent exklusive valutaeffekter. Vidare uppgår
kostnader för coworking (exklusive koncernelimineringar) till 228 mkr
(285). Minskningen är hänförlig till att coworkingsegmentet avyttrades
31 oktober 2025 varför endast kostnader för perioden fram till avytt-
ringen belastar koncernen.
Driftkostnader
I driftkostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten,
fastighetsskötsel, renhållning, försäkring, hyresförlust samt fastig-
hetsspecifik marknadsföring. Vissa av dessa kostnader vidare-
debiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager/lätt
industri-fastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt
för merparten av driftkostnaderna. Driftkostnaderna uppgick till
1 400 mkr (1 426), motsvarande 273 kr/kvm (268). Driftkostnaderna är
väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år
som års tider. I driftkostnaderna ingår hyresförluster med 44 mkr (27),
mot svarande 0,5 procent (0,3) av hyres intäkterna.
Underhållskostnader
Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakt-
hålla fastighetens standard och tekniska system. Underhålls kost-
naderna uppgick till 354 mkr (318), vilket innebär 54 kr/kvm (58).
Fastighetsskatt
Koncernens fastighetsskatt uppgick till 578 mkr (578) motsvarande
109 kr/kvm (108). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på
fastighetens taxeringsvärde. Skattesatsen i Sverige var 1,0 procent på
taxeringsvärdet för kontor/handel och 0,5 procent för lager/lätt industri.
I Danmark och Finland varierar skattesatserna beroende på vilken
kommun fastigheterna är belägna i. En stor del av fastighetsskatten
vidaredebiteras hyresgästerna.
125 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 126 =====
forts. Not 4
Uthyrning och fastighetsadministration
Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader
för löpande fastighetsförvaltning såsom kostnader för såväl uthyr-
ningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering
och hyreskrav samt kostnader för projektadministration och avskriv-
ningar på inventarier och installationer i dotterföretagen. Häri ingår
även kostnader för coworking samt koncernelimineringar, se tabell
nedan. Av kostnaderna utgör 232 mkr (257) ersättningar inklusive
skatter till anställda och 19 mkr (26) avskrivningar på inventarier.
Koncernens kostnader för fastighetsadministration uppgick till
583 mkr (552), vilket innebär 113 kr/kvm (108).
Uthyrning och fastighetsadministration, mkr 2025 2024
Fastighetsadministration 583 552
Coworking 228 285
Koncernjustering −74 −96
S:a Uthyrning och fastighetsadministration 737 741
Sammanfattning fastighetskostnader
Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per
kategori och kostnadsslag.
Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader består av kostnader för portfölj-
förvaltning, administration samt kostnader för upprätthållande av
börsnotering. Detta inkluderar koncernledning, ekonomi- och finans-
avdelning, IT, personal, investor relations, årsredovisning, revisions-
arvoden, avskrivning på inventarier och installationer med mera.
Vidare ingår kostnader på regionnivå för verkställande direktör. Av
kostnaderna, exklusive nedan nämnda incitamentsprogram, utgör
258 mkr (201) ersättningar inklusive skatter till anställda och 1 mkr (2)
avskrivning på inventarier.
I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende
resultat- och aktiekursrelaterade incitamentsprogram för koncern-
ledningen om 8 mkr (13).
Ersättning till revisorer
Koncern Moderföretag
Ersättning till revisionsbyråer, mkr 2025 2024 2025 2024
Revisionsuppdrag 8,7 10,8 0,8 2,4
Revision utöver uppdraget 1,7 1,9 1,5 0,7
Övriga tjänster 0,2 — — —
Summa 10,6 12,7 2,3 3,1
Av koncernens totala ersättningar till revisorer om 10,6 mkr (12,7)
avser hela summan ersättning till Deloitte AB.
Kontor Samhällsfastigheter Lager/Lätt industri Handel Totalt
Fastighetskostnader, kr/kvm 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Driftkostnader 331 331 238 229 184 193 181 176 266 268
Underhåll 74 78 70 52 48 31 66 45 65 58
Fastighetsskatt 153 157 113 113 31 27 99 87 108 108
Fastighetskostnader 557 566 421 394 264 251 346 308 440 434
Fastighetsadministration — — — — — — — — 113 108
Totalt 557 566 421 394 264 251 346 308 553 542
Not 5 Resultat från intresseföretag och joint ventures
Resultat från intresseföretag och joint ventures avser Castellums
andel av Entras och Halvorsängs resultat. På raden ”varav förvalt-
ningsresultat” i resultaträkningen ingår endast Castellums andel av
förvaltningsresultat från intresseföretag och joint ventures, vilket för
året uppgår till 499 mkr (429). Av detta är 2 mkr (0) hänförligt till
Halvors äng.
Vid varje kvartalsbokslut utförs ett nedskrivningstest på andelarna
och för 2025 har en återföring av nedskrivning gjorts med 334 mkr
(-299), vilken föranletts av ett högre substansvärde i intresseföretag.
Årets omräkningsdifferenser avseende valuta och effektiv andel av
valutasäkring på Castellums aktieinnehav i Entra redovisas i övrigt
totalresultat. För ytterligare information om Entra och Halvorsäng,
se Not 15.
Resultat från intressebolag och joint ventures, mkr 2025 2024
Förvaltningsresultat 499 429
Värdeförändring fastighet 144 −447
Skatt –130 23
Övrigt −80 34
Castellums andel av resultat från intresseföretag och
joint ventures 433 39
Nedskrivning/återföring av nedskrivning 334 −299
Total påverkan på årets resultat 767 −260
Omräkningsdifferens −553 −177
Valutasäkring 323 113
Total påverkan på årets totalresultat 537 −324
Resultat från intresseföretag i moderföretaget avser erhållen utdelning
från Entra om 69 mkr (—) samt nedskrivning/reversering av tidigare
nedskrivning av andel i intresseföretag om 113 mkr (-471).
126 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 127 =====
Not 6 Finansiella intäkter och kostnader
Redovisningsprincip
Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period
de avser. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivränte-
metoden.
Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader (ränta och andra
kostna der för upptagande av krediter). Finansiella kostnader resultat-
förs i den period de hänför sig till. Räntekostnader inkluderar även
kostnader för derivatavtal som resultatförs för den period de avser.
Den del av räntekostnaden som avser ränta under produk tionstiden för
större investeringar i befintliga fastigheter aktiveras. Räntan beräk nas
utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.
Valutakursdifferenser nettoredovisas antingen som en finansiell
intäkt eller finansiell kostnad.
Koncern Moderföretag
Ränte- och finansiella intäkter, mkr 2025 2024 2025 2024
Ränteintäkter 36 50 24 26
Ränteintäkter, dotterföretag — — 1 908 1 778
Övriga finansiella intäkter — — 1 —
Valutakursdifferenser¹ — — 493 —
Summa 36 50 2 426 1 804
1. Redovisade valutakursdifferenser i moderföretaget avser i huvudsak omräkning av EMTNs.
Ränteintäkter, såväl i koncernen som i moderföretaget, är hänförligt till
fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Koncern Moderföretag
Ränte- och finansiella kostnader, mkr 2025 2024 2025 2024
Räntekostnader, lån 2 067 2 571 1 586 1 659
Ränteintäkter- och kostnader, räntederivat -187 -700 -187 -336
Ränteintäkter- och kostnader, valutaderivat 226 244 226 244
Avgår: aktiverad ränta -49 -36 — —
Räntekostnader, dotterföretag — — 698 574
Övriga finansiella kostnader 60 50 43 27
Valutakursdifferenser¹ 1 4 — 145
Summa 2 118 2 133 2 366 2 313
1. Redovisade valutakursdifferenser i moderföretaget avser i huvudsak omräkning av EMTNs.
Årets räntenetto uppgick till -2 082 mkr (-2 083). Under året har 49 mkr
(36) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där
koncernens genomsnittliga räntenivå om 3,1 procent (3,2) använts. Av
koncernens räntekostnader avser 2 079 mkr (2 589) räntor hänförligt
till skulder värderade till upp lupet anskaffningsvärde. Motsvarande för
moderföretaget uppgår till 2 327 mkr (2 406). Av koncernens räntekost-
nader avser 39 mkr (-456) räntor hänförligt till skulder värderade till
verkligt värde via resultatet. Motsvarande siffra för moderföretaget
uppgår till 39 mkr (-92).
Not 7 Leasingkostnad/tomträttsavgäld
Tomträttsavgäld
Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2025 uppgick till 66 mkr
(63). Tomträttsavgäld är den avgift ägaren till en byggnad på kommu-
nalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräk-
nas så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade
marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tid och omför-
handlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2025 års utgång hade
Castellum 80 (81) fastigheter upplåtna med tomträtt. Befintliga tomt-
rättsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande
60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen ska vanligen fastig hets-
ägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader med mera. Dock
finns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs.
Koncern
Avtalade framtida tomträttsavgälder, mkr 2025 2024
Avtalade tomträttsavgälder år 1 57 55
Avtalade tomträttsavgälder år 2 och 5 219 209
Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 1 126 1 118
Summa 1 402 1 382
Vidare uppgick räntekomponent för leasingavtal till 5 mkr (7) hänförligt
till hyresavtal i coworkingbolaget United Spaces.
127 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 128 =====
Not 8 Inkomstskatter
Redovisningsprincip
Inkomstskatt fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatt
redovisas i resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till trans-
aktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten
redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräk-
nas utifrån gällande skattesats om 20,6 procent i Sverige. För Danmark
och Finland beräknas aktuell och uppskjuten skatt till 22 procent res-
pektive 20 procent.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader avse-
ende tillgångar och skulder samt för underskottsavdrag som beräknas
kunna nyttjas. Undantag görs för uppskjuten skatteskuld hänförlig till
förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. I dessa
fall redovisas ingen uppskjuten skatt på de temporära skillnaderna
som fanns vid förvärvstidpunkten.
Uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad
efter beslutad skattesats. Den verkliga skatten är betydligt lägre, dels
på grund av möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt,
dels tidsfaktorn.
I Castellum finns framför allt fyra poster där det föreligger tempo rära
skillnader – fastigheter, finansiella instrument, underskottsav drag och
obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till under-
skottsavdrag redovisas när det är troligt att underskotts avdragen
kommer att kunna kvittas mot framtida skattemässiga överskott.
Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastig heternas
redovisade värde och deras skattemässiga värde, likaså på finansiella
instrument och obeskattade reserver. Förändringar i uppskjuten
skatteskuld/fordran avseende ovan nämnda poster redovisas i
resultaträkningen som uppskjuten skatt. Undantagsregeln i IAS 12
tillämpas innebärande att uppskjuten skatt på temporära skillnader
hän förligt till lagen om tilläggsskatt inte redovisas.
Aktuell skatt
Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldigt att betala utifrån
årets skattepliktiga resultat, juste rat för eventuell aktuell skatt avse-
ende tidigare perioder.
Inkomstskatt
Redovisad skatt uppgick till -396 mkr (-404), varav -257 mkr (-172) var
aktuell skatt och -139 mkr (-232) uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår
från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än redovisat resultat.
Detta beror främst på möjligheten till skattemässiga avskrivningar på
fastigheter, skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer på
fastigheter som aktiverats redovisningsmässigt, skattefria försälj-
ningar av fastigheter samt befintliga underskottsavdrag. Kvarvarande
underskottsavdrag beräknade till 351 mkr (588) är spärrade för
användning inom delar av koncernen.
Castellum har inga pågående skattetvister.
Underlag 2025 Underlag 2024
Skatteberäkning i koncernen, mkr
Aktuell
skatt
Uppskju-
ten skatt
Aktuell
skatt
Uppskju-
ten skatt
Förvaltningsresultat 4 606 — 4 819 —
varav intresseföretag och joint ventures −499 — −429 —
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar −2 369 2 369 −2 459 2 459
ombyggnationer −1 125 1 125 −1 187 1 187
Aktiverad ränta −49 49 −39 39
Hybridobligation −339 — −484 484
Ej avdragsgill ränta 813 — 1 090 —
Övriga skattemässiga poster −76 70 −198 145
Skattepliktigt förvaltningsresultat 962 3 613 1 113 4 314
Skatt på förvaltningsresultat −198 — −229 —
Försäljning fastigheter 177 −687 0 −2 060
Värdeförändring fastigheter — −2 008 — −993
Värdeförändring derivat 346 −479 39 −453
Skattepliktigt resultat före
underskottsavdrag 1 485 439 1 152 808
Underskottsavdrag, ingående balans −588 588 −907 907
Underskottsavdrag, utgående balans 351 −351 588 −588
Skattepliktigt resultat 1 248 676 833 1 127
Skatt enligt resultaträkning −257 −139 −172 −232
Effektiv skatt
Redovisad skatt avviker från nominell skatt då det finns redovisade
intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd
av andra typer av skattemässiga justeringar. Den effektiva skatten på
årets förvaltningsresultat exklusive intresseföretag och joint ventures,
oaktat nyttjande av underskottsavdrag, uppgår till 5 procent (5).
128 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 129 =====
forts. Not 8
Koncern Moderföretag
Skattekostnad, mkr 2025 2024 2025 2024
Redovisat resultat före skatt 1 334 2 761 960 1 317
Skatt enligt gällande skattesats −275 −569 −198 −271
Skatteeffekt på grund av:
ej skattepliktigt resultat från intresseföretag
och joint ventures 158 −54 38 −98
ej skattepliktig förändring av goodwill −29 −39 — —
ej skattepliktig försäljning fastigheter/
koncernföretag 107 400 — —
hybridobligation −138 118 −138 118
ej avdragsgill ränta −117 −225 −31 −160
ej uppskjuten skatt på värdeförändringar
fastigheter −55 −110 — —
omförd ränta till andra koncernföretag — — −63 −62
ej skattepliktig utdelning — — 2 334 281
ej avdragsgill nedskrivning aktier — — −2 048 −44
övriga skattemässiga justeringar 8 −66 1 —
skatt från tidigare år −55 141 −52 141
Redovisad skattekostnad −396 −404 −157 −95
Tilläggsskatt
Under 2024 trädde lagen om tilläggsskatt i kraft. Den baseras på
OECD:s modellregler Pillar 2 samt EU:s direktiv om säkerställande
av en global minimiskattenivå för storskaliga koncerner i unionen.
Koncernen omfattas av lagen om tilläggsskatt eftersom intäkterna
varit högre än 750 miljoner euro.
För Castellums bolag i Sverige, Danmark och Finland beräknas
ingen väsentlig tilläggsskatt att utgå.
Not 9 Personal och styrelse
Redovisningsprincip
Ersättningar till anställda redovisas i takt med utförandet av tjänster i
utbyte mot ersättning. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilken är
kontantreglerad och utbetalas som bonus, redovisas i takt med mål-
uppfyllelse och programmets löptid.
Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan
klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda
planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner
utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande
utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar
planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer
redovisas som kostnad när de uppstår. Ett mindre antal personer har
förmånsbestämda ITP -planer med fortlöpande betalningar till Alecta.
Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte
levererar den information som krävs, varför brist råder på den informa-
tion som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd
plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden
överstigande vad som är utbetalt till Alecta.
Aktierelaterade ersättningar
Tilldelade prestationsaktier i aktierelaterade ersättningsprogram redo-
visas enligt IFRS 2, Aktierelaterade ersättningar. Castellum klassifice-
rar aktierelaterade ersättningsprogram som transaktioner reglerade
med egetkapitalinstrument där aktiernas verkliga värde utgörs av
marknadspriset vid tilldelningstillfället. Beräkning sker med hjälp av
allmänt accepterade värderingsmetoder.
En beräknad kostnad för utfärdade instrument redovisas i resultat-
räkningen och direkt i eget kapital, fördelat över intjänandeperioden på
tre år. Kostnaden är oberoende av utfall men justeras då personer som
omfattas av ersättningsprogrammen avslutar sin anställning. Utöver
detta reserverar koncernen för beräknade sociala kostnader för de
aktierelaterade ersättningsprogrammen. Reserven redovisas i resul-
taträkningen och omvärderas vid varje balansdag baserat på instru-
mentens verkliga värde.
Koncern Moderföretag
Medelantal anställda, st 2025 2024 2025 2024
Medelantal anställda 564 568 133 134
varav kvinnor 247 248 84 84
varav Finland (varav kvinnor) 11 (6) 11 (6) — —
varav Danmark (varav kvinnor) 14 (4) 13 (4) — —
Vid årsskiftet hade moderföretaget 7 (6) styrelseledamöter, varav 2 (3)
kvinnor, medan antalet styrelseledamöter i koncernens samtliga bolag
uppgick till 18 (20), varav 3 (6) kvinnor. Koncernen hade vid årsskiftet 9
(12) ledande befattningshavare, varav 2 (4) kvinnor. Totala antalet perso-
ner i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande
befattningshavare uppgick till 41 (69) personer, varav 16 (27) kvinnor.
129 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 130 =====
forts. Not 9
Löner och andra ersättningar
Koncern Moderföretag
mkr 2025 2024 2025 2024
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande³ 1,7 1,3 1,7 1,3
Övriga styrelseledamöter 3,8 3,0 3,8 3,0
Verkställande direktören
Grundlön (inkl avgångsvederlag)¹ 14,6 5,3 14,6 5,3
Rörlig ersättning² 2,8 0,6 2,8 0,6
Förmåner 0,1 0,1 0,1 0,1
Övriga ledande befattningshavare för koncern
11 (11), för moderföretag 6 (6)
Grundlön 32,1 21,6 22,0 11,7
Rörlig ersättning² 11,0 4,3 7,1 3,1
Förmåner 1,1 1,1 0,6 0,5
Övriga anställda 386,9 380,1 106,7 93,9
Summa 454,1 417,4 159,4 119,5
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktören¹ 3,9 1,6 3,9 1,6
Övriga ledande befattningshavare, för
koncernen 11 (11), för moderföretag 6 (6) 8,6 6,6 5,6 3,7
Övriga anställda 56,3 50,1 16,3 13,0
Summa 68,8 58,3 25,8 18,3
Lagstadgade sociala kostnader inkl.
löneskatt
Styrelsens ordförande 0,5 0,4 0,5 0,4
Övriga styrelseledamöter 1,2 0,9 1,2 0,9
Verkställande direktören¹ 6,4 2,3 6,4 2,3
Övriga ledande befattningshavare, för
koncernen 11 (11), för moderföretag 6 (6) 15,9 10,1 10,6 5,7
Övriga anställda 129,7 121,7 38,9 30,8
Summa 153,7 135,4 57,6 40,1
Totalt 676,6 611,1 242,8 177,9
1. Avser för 2025 Joacim Sjöberg och Pål Ahlsén och för 2024 Joacim Sjöberg.
2. Avser utbetald bonus under 2025.
3. Avser för 2025 Per Berggren, Louise Richnau och Ralf Spann.
Ersättning till styrelse
Styrelsens totala ersättning inklusive utskottsarbete beslutades av
årsstämman 2025 att utgå med 5 132 tkr (4 495). Styrelsearvode utgår
med 1 350 tkr (1 150) till styrelsens ordförande, vice ordförande 0 tkr
(665) och 480 tkr (465) till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning
för utskottsarbete utgår med totalt 987 tkr (820). Beloppen sträcker sig
från årsstämman 2025-05-07 till och med årsstämman 2026-04-29.
Styrelsearvode, tkr 2025 2024
Per Berggren — 1 335
Pål Ahlsén 139 575
Anna-Karin Celsing 730 705
Henrik Käll 686 575
Ann-Louise Lökholm Klasson 109 540
Louise Richnau 302 765
Stefan Ränk 109 —
Leif Norburg 471 —
Stefan Wallander 447 —
Knut Rost 544 —
Marita Loft 447 —
Ralf Spann 1 148 —
Totalt 5 132 4 495
Koncernledning
Vid årsskiftet bestod koncernledningen av Verkställande direktör och
Koncernchef, Kommunikationsdirektör, CHRO och den kombinerade t.f.
rollen som CFO och Transaktionschef i Castellum Aktiebolag, samt de
fem verkställande direktörerna i regionerna.
Ersättning och förmåner
Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsut-
skottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grund-
lön, dels av en rörlig ersättning enligt de incitamentsprogram som
beskrivs nedan. Castellum har ett resultat- och aktiekursbaserat incita-
mentsprogram för perioden 2023–2025 som avslutades under året.
Incitamentsprogrammet för 2023–2025 bestod av två delar; en resul-
tatbaserad del som bestod i ett absolut och i ett relativt avkastnings-
mål, individuellt målsatta faktorer, ett energisparmål för det aktuella
året (”STI”) samt en aktiekursrelaterad del som baserades på
Castellum aktiens totalavkastning över en treårsperiod (”LTI”).
◼ Den resultatbaserade delen, som utbetalades som lön årsvis efter
att bokslutet fastställts, kunde maximalt uppgå till en halv fast
årslön per år.
◼ Den treåriga aktiekursrelaterade ersättningen grundades på
Castellumaktiens totalavkastning i absoluta tal samt Castellumak-
tiens totalavkastning i jämförelse med index för fastighetsaktier
under mätperioden. För full rörlig ersättning enligt det treåriga pro-
grammet krävdes dels att totalavkastningen uppgick till minst 50
procent under perioden, dels att totalavkastningen översteg index-
utvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid utfall
i spannet 0 till 50 procent respektive 0 till 5 procentenheter utgick
rörlig ersättning med den procentsats av årslönen som erhölls vid en
linjär beräkning mellan 0 procent och 25 procent av den fasta årslö-
nen. Den aktiekursrelaterade ersättningen hade en treårig presta-
tions- och intjänandeperiod och maximalt utfall uppgick till en halv
årslön för treårsperioden. Utbetalning sker i form av lön, varvid
befattningshavare förbinder sig att köpa Castellumaktier för minst
halva nettobeloppet av utfallande ersättning. Slutlig avräkning gäl-
lande LTI 2023–2025 skedde i februari 2026 med ett utfall om totalt
2,75 procent motsvarande en kostnad om 0,8 mkr inklusive sociala
avgifter.
Utfallet för STI 2025 blev 42 procent (77) motsvarande en kostnad om
8 mkr (13) inklusive sociala avgifter.
Som komplement till det långsiktiga prestationsaktieprogram som
beslutades av årsstämman 2024 till ledande befattningshavare (LTIP
2024/2027) beslutade årsstämman 2025 att implementera ytterligare
ett långsiktigt prestationsaktieprogram till ledande befattningshavare
och nyckelpersoner (LTIP 2025/2028).
130 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 131 =====
forts. Not 9
◼ Varje deltagare behöver investera i eller allokera sedan tidigare inne-
havda aktier i Castellum motsvarande en halv bruttomånadslön för
nyckelpersoner, en bruttomånadslön för koncernledning och två
bruttomånadslöner för vd. Varje deltagare tilldelas prestationsaktie-
rätter varav 42,5 procent är prestationsaktierätter av serie A och 42,5
procent är prestationsaktierätter av serie B samt 15 procent av pre-
stationsrättsaktierna utgörs av serie C. Verkställande direktören ska
tilldelas ett antal prestationsaktierätter som vid tidpunkten för
erhållandet av den villkorade rätten ska ha ett underliggande aktie-
värde motsvarande sju och en halv (7,5) bruttomånadslöner. Övriga
medlemmar i koncernledningen ska tilldelas ett antal prestations-
aktierätter som vid tidpunkten för erhållandet av den villkorade rätten
ska ha ett underliggande aktievärde motsvarande sex (6) brutto-
månadslöner. Nyckelanställda ska tilldelas ett antal prestations-
aktierätter som vid tidpunkten för erhållandet av den villkorade
rätten ska ha ett underliggande aktievärde motsvarande tre (3)
brutto månadslöner.
◼ Tilldelning av prestationsaktierätter av Serie A – totalavkastning på
Castellumaktien i absoluta tal förutsätter att totalavkastningen på
Castellumaktien i absoluta tal uppgår till, eller överstiger, tjugo (20)
procent under perioden 1 januari 2025 – 30 april 2028. Om totalav-
kastningen uppgår till tjugo (20) procent tilldelas femtio (50) procent
av det maximala antalet prestationsaktier som kan tilldelas på
grundval av prestationsaktierätter av serie A. Maximal tilldelning för-
utsätter att totalavkastningen under mätperioden uppgår till, eller
överstiger, femtio (50) procent. Om totalavkastningen under mätpe-
rioden uppgår till mellan tjugo (20) och femtio (50) procent beräknas
tilldelningen linjärt mellan femtio (50) procent och hundra (100)
procent.
◼ Tilldelning av prestationsaktierätter av serie B – totalavkastning på
Castellumaktien i jämförelse med CRERX (Carnegie Real Estate
Return Index) – förutsätter att totalavkastningen på Castellumaktien
överstiger utvecklingen av CRERX under mätperioden. Maximal till-
delning förutsätter att totalavkastningen i jämförelse med CRERX
överstiger fem (5) procentenheter. Tilldelning beräknas linjärt mellan
noll (0) procentenheter och fem (5) procentenheter.
◼ Tilldelning av prestationsrättsaktier av Serie C – klimatmål förmin-
skade växthusutgassläpp. Tilldelning förutsätter att Castellum följer
fastställd målbana för att minska växthusgasutsläpp (”Klimatmå-
let”). Klimatmålet har utformats med ambitionen att följa Science
Based Targets initiative (SBTi) och består av två delmål (”Delmålen”)
som mäts i koldioxidekvivalenter (CO2e): (1) SBTi-in-use och (2)
SBTi-embodied. Tilldelning förutsätter att miniminivån för minst ett
av delmålen uppnås. Om miniminivån för enbart ett av delmålen
uppnås tilldelas tjugofem (25) procent av det maximala antalet pre-
stationsaktier som kan tilldelas på grundval av prestationsaktierät-
ter av serie C. Om målnivån för enbart ett av delmålen uppnås och
miniminivån för det andra delmålet inte uppnås, tilldelas femtio (50)
procent av det maximala antalet prestationsaktier som kan tilldelas
på grundval av prestationsaktierätter av serie C. Maximal tilldelning
förutsätter att målnivån för båda delmålen uppnås. För prestation
mellan miniminivån och målnivån beräknas tilldelningen linjärt
mellan tjugofem (25) procent och femtio (50) procent för respektive
delmål.
Upparbetad kostnad för utfärdade instrument i de aktierelaterade
ersättningsprogrammen uppgår till 4 mkr. Då utfallet per balansdagen
inte når villkoren för tilldelning har ingen reservering gjorts för sociala
kostnader.
Pensioner
Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan
några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden
erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning
har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare
avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som
pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i
koncernledningen är 65 år.
Uppsägning
Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från företagets sida, inte över-
stiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader
för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning
från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida,
vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra
anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som
erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker
inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av
verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om sex fasta
månadslöner som inte ska reduceras till följd av andra inkomster som
den verkställande direktören erhåller. Styrelsen har därutöver beslutat
att f.d. verkställande direktören Joacim Sjöberg ska erhålla motsva-
rande 16 månadslöner i avgångsersättning istället för de 12 månads-
löner i avgångsvederlag som riktlinjerna medger.
Pensioner övriga anställda
Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan
några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden
erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad
anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare
avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som
pension. Undantag finns dock för ett 50-tal anställda som i stället har
förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta.
Årets kostnad för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta
uppgår till 4,5 mkr (4,1). Alectas överskott kan fördelas till försäkrings-
tagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollek-
tiva konsolideringsnivån per december har vid årsredovisningens
undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas
senaste preliminära konsolideringsnivå uppgick för 2025 till 167
procent (162). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknads-
värdet på Alectas tillgångar i procent av försäkrings åtaganden beräk-
nade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka
inte överensstämmer med IAS 19.
131 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 132 =====
Not 10 Förvaltningsfastigheter
Redovisningsprincip
Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att gene-
rera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa.
Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastig-
heter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget,
det vill säga som är värderingshöjande, och som kan beräknas på
ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll
kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större investeringar i
befintliga fastigheter aktiveras ränteutgifter under produktionstiden.
Förvärv och försäljning
Förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen och avyttringar
fram till och med frånträdesdagen om inte villkor föreligger som
medför att överföring av kontroll övergår vid annat tillfälle.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till
fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens
anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att
påverkas av erhållen skatterabatt vid efterföljande värdering.
Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden.
Värdering
Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffnings-
värde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits
till verkligt värde. Verkligt värde har fastställts genom en intern
värderingsmodell.
Värdeförändring
Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl
oreali serad som realiserad värdeförändring. Orealiserad värdeföränd-
ring beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med vär-
deringen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet
förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade till-
kommande utgifter.
Resultat från försäljning av fastighet redovisas som realiserad
värdeförändring och avser skillna den mellan erhållet försäljningspris
efter avdrag för försäljningsomkostnader, lämnad skatterabatt och
redovisat värde vid föregående period med justering för nedlagda
investeringar under perioden.
Uppskattningar och bedömningar
Förvaltningsfastigheter
Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar
och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat
och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och anta-
ganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonte-
ringsfaktor (kalkylränta). För att avspegla den osäkerhet som finns i
gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighets-
värdering ett osäkerhetsintervall.
Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv
Vid förvärv av fastighet via bolag sker en bedömning om förvärvet ska
klassificeras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Förvärv vars
primära syfte är att förvärva före tagets fastighet (tillgång) och där före-
tagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av
underordnad betydelse för förvärvet klassi ficeras som tillgångsförvärv.
Övriga företagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv.
Verkligt värde
Fastställandet av verkligt värde kräver att företagsledningen gör anta-
ganden och uppskattningar av framtida händelser vilket i allmän het
innebär väsentliga bedömningar och uppskattningar. Förändringar i de
antaganden eller uppskattningar som krävs för att fastställa det verk-
liga värdet för förvärvade tillgångar och skulder kan påverka alloke-
ringen av köpeskillingen mellan tillgångar, skulder och goodwill.
Fastighetsbeståndets värde
Den interna värderingen uppgår till 136 919 mkr (135 711), vilket mot-
svarar en värdeförändring om –1,8 procent (–1,1). Moderföretaget äger
inga fastigheter.
Koncern
Specifikation årets förändring, mkr 2025 2024
Ingående redovisat värde 135 711 137 552
Investeringar i befintliga fastigheter 3 215 2 502
varav aktiverade räntekostnader 49 36
Förvärv 2 085 67
Försäljningar −935 −3 302
Värdeförändring −2 448 −1 528
Valutakursomräkning −709 420
Utgående redovisat värde 136 919 135 711
Specifikation taxeringsvärde, mkr
Byggnader 49 650 41 136
Mark 18 895 28 629
Summa taxeringsvärde 68 545 69 765
Intäkter från förvaltningsfastigheter 9 464 9 615
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter 2 332 2 322
Årets investeringar
Castellum har under 2025 investerat i fastigheter för totalt 5 300 mkr
(2 569), varav 2 085 mkr (67) avser förvärv av fastigheter och 3 215 mkr
(2 502) investeringar i befintliga fastigheter. Häri ingår aktiverad ränta
om 49 mkr (36).
Värdeförändringar
Castellum redovisar under året orealiserade värdeförändringar om
-2 448 mkr (-1 528), främst drivet av kassaflödesmässiga förändringar.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet för Castellums bestånd
uppgår vid årets utgång till 5,64 procent,1 baspunkt högre än samma
tidpunkt föregående år. Under året har 62 procent av fastighetsvärdet
externvärderats. De externa värderingarna är i nivå med de interna vär-
deringarna och bekräftar Castellums bedömda marknadsvärde.
132 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 133 =====
forts. Not 10
Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under året
medfört en realiserad värdeförändring om -2 mkr (-99), där -24 mkr
avser försäljningsresultat och 22 mkr är hänförliga till återföring av
ackumulerade valutakurseffekter redovisade i övrigt totalresultat.
Försäljningspris netto uppgick till 911 mkr efter avdrag för uppskjuten
skatt och omkostnader om -37 mkr. Underliggande fastighetsvärde i
försäljningarna uppgick därmed till 948 mkr att jämföra med senaste
värderingen om 935 mkr, en skillnad om 13 mkr.
En fastighets verkliga värde kan endast fastställas då den säljs.
Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna princi-
per utifrån vissa antaganden. En sammanfattning av använda värde-
ringsantaganden redovisas under avsnittet Värderingsmodell.
Fastighetsvärden per region och kategori:
Fastighetsvärde, mkr Kontor
Samhälls-
fastigheter
Lager/Lätt
industri Handel
Projekt/
Mark Totalt
Stockholm 27 015 6 008 3 612 1 906 2 955 41 496
Väst 13 383 3 239 8 658 1 107 735 27 122
Mitt 12 115 8 715 1 581 1 615 581 24 607
Mälardalen 10 512 1 205 3 938 710 362 16 727
Öresund 8 588 2 661 2 978 1 240 478 15 945
Danmark 4 490 620 — — — 5 110
Finland 5 694 — 75 — 143 5 912
Summa 81 797 22 448 20 842 6 578 5 254 136 919
Årets förändring per kategori:
Kontor Samhällsfastigheter Lager/Lätt industri Handel Projekt och mark Koncernen
Årets förändring per kategori, mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Ingående balans 80 957 85 255 22 936 20 560 19 757 19 681 6 627 7 839 5 434 4 217 135 711 137 552
Kategoriförskjutningar 1 076 −3 524 −451 2 307 233 769 0 −230 −858 678 0 0
Investeringar i befintliga
fastigheter 1 652 1 116 271 325 494 308 57 172 741 581 3 215 2 502
Förvärv 1 729 16 — — 17 — 1 — 338 51 2 085 67
Försäljningar −399 −403 — −406 −244 −855 −36 −1 136 −256 −502 −935 −3 302
Värdeförändring −2 567 −1 887 −268 127 594 −154 −71 −18 −136 404 −2 448 −1 528
Valutakursomräkning −651 384 −40 23 −9 8 — 0 −9 5 −709 420
Utgående balans 81 797 80 957 22 448 22 936 20 842 19 757 6 578 6 627 5 254 5 434 136 919 135 711
Tabellen nedan visar fastighetsbeståndet per region. Driftöverskottet avser fastigheter som ingår i beståndet per balansdagen. Driftöverskott för sålda
fastigheter har frånräknats och ägda förvärvade/färdigställda fastigheter har inkluderats såsom att de ägts eller varit färdigställda under hela året.
2025-12-31 januari-december 2025
Fastighetsbestånd per region Antal, st Yta, tkvm
Fastighets-
värde, mkr kr/kvm
Hyres-
värde, mkr kr/kvm
Ekonomisk
uthyrn. grad, %
Intäkter,
mkr
Fastighets-
kostnader, mkr kr/kvm
Driftöver-
skott, mkr
Stockholm 101 1 039 38 542 37 095 2 734 2 631 87,7 2341 516 497 1 825
Väst 187 1 262 26 387 20 909 2 019 1 600 91,4 1804 426 338 1 378
Mitt 136 1 047 24 026 22 947 2 034 1 943 90,8 1828 409 391 1 419
Mälardalen 71 823 16 365 19 885 1 535 1 865 90,5 1351 361 439 990
Öresund 101 779 20 577 26 415 1 589 2 040 91,1 1420 323 415 1 097
Finland 19 206 5 769 28 005 773 3 752 87,1 667 232 1 126 435
Summa förvaltningsfastigheter 615 5 156 131 665 25 538 10 684 2 072 89,8 9411 2 267 440 7 144
Uthyrning och
fastighetsadministration — — — — — — — — 583 113 −583
Projekt 24 135 4 417 — 191 — — 56 39 — 17
Obebyggd mark 34 0 837 — 32 — — 29 14 — 15
Totalt 673 5 291 136 919 — 10 907 — — 9496 2 903 553 6 593
Skillnaden mellan ovan redovisat driftöverskott om 6 593 mkr och resultaträkningens driftöverskott om 6 524 mkr förklaras dels av att driftöverskott
om 10 mkr under årets sålda fastigheter frånräknats, dels av att driftöverskott från årets förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med
56 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. Resterande -23 mkr förklaras av driftöverskott hänförligt till coworking.
133 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 134 =====
forts. Not 10
Väsentliga åtaganden
Castellum har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där
återstående investeringsvolym uppgår till cirka 1 mdkr utöver vad som
redo visas i balansräkningen.
Pågående större investeringar
Fastighet
Investering,
mkr
Återstår att
investera, mkr Färdigställd
Gullbergsvass 1:15 100 21 Q1-26
Dragarbrunn 16:2 52 45 Q3-26
Rotterdam 1 300 132 Q3-26
Solsten 1:172 142 89 Q3-26
Amasonen 3 154 100 Q4-26
Örnäs 1:28 (Brunna B3) 229 151 Q1-27
Sunnanå 8:51 291 200 Q1-27
Blandaren 18 144 132 Q3-27
Sorbonne 1 (Infinity) 1 716 790 Q4-27
Värderingsmodell
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade
nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera.
Fastighetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödes-
modell. Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med
återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkylperioden
om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödes-
perioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöverskott
efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda marknads-
värdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således
enligt IFRS 13, nivå 3.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde
är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastnings-
kravet (kalkylräntan), vilka är de tyngst vägande värdedrivande fakto-
rerna i värderingsmodellen. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt
och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet medan
avkastningskravet härleds från marknadstransaktioner på likvärdiga
objekt.
Intern värdering
Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och
har per den 31 december 2025 internvärderat samtliga fastigheter.
Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt i ovan beskrivna
kassa flödesmodell. Utgångspunkt för värderingen har varit dels en
individuell bedömning av varje fastighets framtida intjäningsförmåga,
dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna utförs centralt av
Castellums värderingsteam och kvalitetssäkras genom second
opinion från externvärderare på cirka 49 procent (45) av fastighets-
värdet under det fjärde kvartalet.
2025-12-31 2024-12-31
Värderingsantaganden Genomsnitt Intervall Genomsnitt Intervall
Årlig inflation, % 1,95 1,5–2,00 1,91 1,90–2,00
Viktad kalkylränta, % 7,59 5,45–10,20 7,54 5,70–10,15
Viktat direktavkastningskrav, % 5,64 3,50–8,25 5,63 3,80–8,25
Genomsnittlig långsiktig vakans, % 5,94 0,00–18,40 5,80 0,00–15,00
Antaganden kassaflöde
Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har
Castellum använt ett inflationsantagande om 1,5 procent för 2026 och
därefter 2 procent. Hänsyn har även tagits till dels eventuella föränd-
ringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotid-
punkt jämfört med bedömd marknadshyra. Förändringar i uthyrnings-
grad och fastighetskostnader har också beaktats i fastighetsvärde-
ringen. För att uppnå bedömd marknadshyra i respektive fastighet
krävs ofta en hyresgäst anpassning vilket beaktats i kalkylerna. Kassa-
flödet baseras på befintliga kontrakt och långsiktig vakans bedöms
individuellt per fastighet, vilket slår genom i takt med att avtalen löper
ut. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomt-
rättsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Fastighets-
kostnaderna baseras på en kombination av utfall, budget och veder-
tagna schabloner för drift, underhåll och fastighetsadministration.
Castellum har valt att fokusera på segmenten kontor, samhälls-
fastigheter och lager/lätt industri, vilka står för mer än 90 procent av
fastighetsbeståndets värde. Hyresintervall för dessa kategorier
framgår nedan där kategorierna kontor och samhällsfastigheter
samredovisas då de har jämförbar indata.
Hyresintervall kontor inkl. samhällsfastigheter
i fastighetsvärderingar för 2025
Region Intervall, kr/kvm Genomsnitt, kr/kvm
Stockholm 500–7 500 2 400
Väst 400–3 900 1 500
Mitt 300–4 500 2 000
Mälardalen 700–3 800 2 100
Öresund 200–6 700 2 000
Finland 300–4 400 2 900
Koncernen 300–7 500 2 000
Hyresintervall lager/lätt industri
i fastighetsvärderingar för 2025
Region Intervall, kr/kvm Genomsnitt, kr/kvm
Stockholm 400–3 600 1 300
Väst 100–3 200 900
Mitt 100–2 400 900
Mälardalen 300–2 700 1 000
Öresund 200–1 900 800
Finland 1 300–2 900 1 500
Koncernen 100–3 600 1 000
Direktavkastningskrav och kalkylränta
Direktavkastningskravet är individuellt för varje fastighet och baseras
på jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. För att få en
uppfattning om marknadens direktavkastningskrav följer Castellum
genomförda fastighetstransaktioner. I avsaknad av transaktioner på en
viss ort eller för en viss typ av fastighet hämtas jämförelseinformation
istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av
134 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 135 =====
forts. Not 10
jämförbara transaktioner baseras uppfattningen på trender i underlig-
gande makroekonomiska faktorer, såsom inflation och riskfria räntor.
Direktavkastningskravet är således specifikt för varje fastighet och
utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där
fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fast-
ighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och
yteffektiv, dess tekniska standard såsom till exempel materialval, kva-
litet på installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter,
hållbarhetsprofil och hållbarhetscertifieringar samt kontraktssam-
mansättningen, varvid hänsyn tas exempelvis till kontraktens längd,
storlek och antal.
Fastigheter är en real tillgång med långsiktiga innehavsperioder och
med ett mer trögrörligt direktavkastningskrav än ränte- och aktiemark-
naden, något som observerats under de senaste tre åren där räntan
fluktuerat mer än marknadens direktavkastningskrav. Under 2025 har
en svensk 10-årig statsobligationsränta gått från cirka 2,2 procent vid
ingången av året till 2,8 procent under slutet av året. Volatiliteten för
statsobligationsräntorna har varit lägre de senaste åren jämfört med
2022. Enligt Catella har det historiska yield-gapet mellan en 10-årig
svensk statsobligation och direktavkastningskrav för kontor i Stockholm
CBD varit i genomsnitt cirka 1,9 procentenheter från 2000 till 2025.
Under 2025 har yield-gapet minskat och är något under historiska
nivåer för kontor i Stockholm CBD. Castellums bedömning är att
direktavkastningskravet för kontor i Stockholm CBD vid slutet av 2025
uppgår till cirka 4 procent.
Direktavkastningskravet som en potentiell köpare använder i en för-
värvskalkyl speglar den aktuelle köparens kapitalstruktur och är inte
en direkt spegling av underliggande riskfria räntor och riskpremier.
Direktavkastningskravet är ett långsiktigt direktavkastningskrav på den
aktuella fastigheten där den initiala direktavkastningen kan vara både
högre och lägre beroende på fastighetens bedömda framtida
kassa flöden.
Fastighetsmarknaden
Transaktionsvolymen i Sverige uppgick enligt Newsec till cirka
165 mdkr fördelat på 439 transaktioner under 2025, att jämföra med
cirka 140 mdkr och 342 transaktioner under 2024. Transaktions-
volymen i Finland uppgick enligt JLL till cirka 4,1 miljarder EUR under
2025, att jämföra med ca 1,8 miljarder EUR under 2024. Speciellt
noteras väldigt låga volymer för kontorsfastigheter under 2024. Trans-
aktionsvolymen i Danmark uppgick enligt JLL till cirka 55 miljarder
DKK, att jämföra med cirka 52 miljarder DKK under 2024.
Castellums antaganden för direktavkastningskrav och kalkylränta
Castellums information om ortsprismaterial tillsammans med extern-
värderarnas bedömningar avseende marknadens direktavkastnings-
krav, se avsnitt externvärdering, samt dialog med marknadens aktörer
utgör grunden för Castellums slutliga bedömning avseende respektive
fastighets direktavkastningskrav. Direktavkastningskravet sätts således
på samma sätt som tidigare år, det vill säga genom en samlad bedöm-
ning av observerbar data inhämtad genom ovan beskrivna metoder.
Castellum har under året sålt 9 fastigheter i nivå med bokförda
värden vilket är en stark markör till att Castellums värderingsantagan-
den är marknadsmässiga.
Samtliga framtida kassaflöden nuvärdesberäknas med en kalkyl-
ränta, bestående av det antagna direktavkastningskravet plus genom-
snittlig inflation under kalkylperioden för respektive fastighet.
Castellum särskiljer i vissa fall kalkylräntan under kassaflödesperio-
den respektive restvärdet, exempelvis i de fall risken i kassaflödet
bedöms vara lägre än restvärdet.
Castellum gör bedömningen att förändringar i direktavkastnings-
kravet är det mest väsentliga antagandet och att ett rimligt intervall av
utfall under nästa år indikeras av känslighetsanalyserna som presen-
teras på efterföljande sida.
Direktavkastningskrav per region och kategori:
2025-12-31 2024-12-31
Direktavkastningskrav
per region, % Genomsnitt Intervall Genomsnitt Intervall
Stockholm 5,29 4,15–7,50 5,23 4,15–7,50
Väst 5,73 3,50–7,60 5,73 3,80–7,60
Mitt 5,97 4,70–8,25 6,01 4,75–8,25
Mälardalen 6,00 4,90–8,25 6,11 4,90–8,25
Öresund 5,42 4,30–7,50 5,41 4,20–8,00
Finland 6,12 5,50–8,00 6,01 5,25–8,00
Totalt 5,64 3,50–8,25 5,63 3,80–8,25
2025-12-31 2024-12-31
Direktavkastningskrav
per kategori, % Genomsnitt Intervall Genomsnitt Intervall
Kontor 5,54 4,25–8,25 5,50 4,10–8,25
Samhällsfastigheter 5,31 4,15–7,25 5,34 4,15–8,00
Lager/Lätt industri 6,26 5,00–8,00 6,28 5,00–8,25
Handel 6,38 3,50–7,50 6,41 3,80–7,50
Projekt 5,24 4,75–7,35 5,67 4,50–7,00
Totalt 5,64 3,50–8,25 5,63 3,80–8,25
135 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 136 =====
forts. Not 10
Räkneexempel för den interna värderingen
För att åskådliggöra Castellums kassaflödesmodell har följande exempel upprättats. Det bör noteras att det är ett fiktivt exempel som endast har
till syfte att exemplifiera modellen. Exemplet skall inte användas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.
Värderingsantagande i exempel, %:
Direktavkastningskrav 5,00
Kalkylränta 6,95
År
Inflationsantagande
2026
1,5 %
2027
2,0 %
2028
2,0 %
2029
2,0 %
2030
2,0 %
2031
2,0 %
2032
2,0 %
2033
2,0 %
2034
2,0 %
2035
2,0 %
Restvärde
2036
2,0 %
Hyresvärde 1 000 1 015 1 035 1 056 1 077 1 099 1 121 1 143 1 166 1 189 1 213
Hyresintäkter 920 944 973 993 1 012 1 033 1 053 1 074 1 096 1 118 1 140
Ekonomisk uthyrningsgrad 92 % 93 % 94 % 94 % 94 % 94 % 94 % 94 % 94 % 94 % 94 %
Fastighetskostnader –100 –102 –104 –106 –108 –110 –112 –114 –117 –119 –121
Driftöverskott 820 843 871 888 906 924 942 961 980 1 000 1 020
Nuvärde kassaflöde 794 763 736 702 669 638 609 581 554 528 20 398
Nuvärde kassaflöde år 1–10 6 600 10 400
Nuvärde restvärde 10 400
Summa 17 000
Byggrätter 3 000
Bedömt fastighetsvärde 20 000
Nuvärde kassaflöde
Nuvärde restvärde
Projekt och byggrätter
Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med
avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett
bedömt marknadsvärde för jämförbara transaktioner i kombination
med byggrättskalkyler.
Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys
Känslighetsanalyserna visar känsligheten i Castellums fastighets-
värderingar för förändringar i driftnetto, ekonomisk uthyrningsgrad
samt direktavkastningskrav.
Känslighetsanalys
region, påverkan
på värde, mkr Stockholm Väst Mitt
Mälar-
dalen Öresund Finland Totalt
Driftnetto
+/- 5 %-enheter 1 995 1 322 1 222 815 1 047 290 6 691
Ekonomisk
uthyrningsgrad
+/- 1 %-enhet 424 281 260 173 223 62 1 423
Avkastningskrav
+0,25 %-enheter −1 804 −1 105 −982 −652 −924 −228 −5 695
Avkastningskrav
-0,25 %-enheter 1 983 1 205 1 068 709 1 013 248 6 226
Känslighetsanalys
kategori, påverkan
på värde, mkr Kontor
Samhälls-
fastigheter
Lager/Lätt
industri Handel Projekt Totalt
Driftnetto
+/- 5 %-enheter 4 058 1 099 990 327 217 6 691
Ekonomisk
uthyrningsgrad
+/- 1 %-enhet 862 234 211 70 46 1 423
Avkastningskrav
+0,25 %-enheter −3 504 −989 −760 −247 −195 −5 695
Avkastningskrav
-0,25 %-enheter 3 833 1 087 824 267 215 6 226
136 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 137 =====
forts. Not 10
Förändringarna i de olika parametrarna bedöms rimliga utifrån histo-
riska genomsnittliga utfall för koncernen. Känslighetsanalysen ger
dock en förenklad bild då en parameter sällan rör sig isolerat utan olika
antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och direkt-
avkastningskrav. Det mest väsentliga inbördes sambandet mellan
observerbara indata och andra icke observerbara indata är sambandet
mellan fastighetens risk i kassaflödet och fastighetens bedömda
direktavkastningskrav. En förändring i kontraktstruktur, exempelvis en
uppsägning eller nyteckning, har en effekt i fastighetens bedömda
framtida kassa flöden. Förändringen kan även ha en effekt på markna-
dens bedömda betalningsvilja avseende den aktuella fastigheten där
mindre eller större risk i kassaflödet kan innebära ett lägre eller högre
direktavkastningskrav.
Efterföljande tabell sammanfattar hur en förändring i olika para-
metrar påverkar fastighetsvärderingen.
Effekt på värdering
+ –
Driftnetto ↑ ↓
Ekonomisk uthyrningsgrad ↑ ↓
Avkastningskrav ↓ ↑
Inflation ↑→↓ ↑→↓
Riskfri ränta ↓ ↑
Riskpremie ↓ ↑
En högre inflation leder till högre hyresintäkter, högre driftkostnader
och kan även påverka direktavkastningskravet. Därav kan högre infla-
tion bidra till både högre, oförändrat eller lägre fastighetsvärde.
Extern värdering
För att säkerställa värderingen har totalt 191 fastigheter motsvarande
värdemässigt cirka 49 procent av beståndet externvärderats av
Cushman & Wakefield med värderingstidpunkt 2025–12–31. Totalt har
242 fastigheter motsvarande värdemässigt cirka 62 procent av fastig-
hetsbeståndet externvärderats löpande under året 2025. Urvalet av
fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största
fastigheterna med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansätt-
ning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna som
gjorts under året var i nivå med de interna och bekräftar därmed det
bokförda värdet per den 31 december 2025.
Externa oberoende experter har analyserat Castellums fastighets-
bestånd för risken för naturkatastrofer. Deras analys visar 10 procents
sannolikhet för kostnader på 17 mkr per år och 0,5 procents sannolik-
het för kostnader på 1 508 mkr per år. Castellum bedömer inte dessa
kostnader som väsentliga effekter på värderingar, utan detta regleras
bland annat genom osäkerhet- och risk för klimatrisker i det direkt-
avkastningskrav som åsätts fastigheten av värderare.
Not 11 Immateriella anläggningstillgångar
Redovisningsprincip
Immateriella anläggningstillgångar utgörs huvudsakligen av egen-
utvecklade programrättigheter, vilka har uppta gits till anskaffnings-
värde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt
gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. Avskriv-
ningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjan-
deperioden som normalt är fem år.
Koncern Moderföretag
Immateriella anläggningstillgångar, mkr 2025 2024 2025 2024
Ingående anskaffningsvärden 30 20 14 16
Inköp 1 4 1 3
Försäljning/utrangering −18 −13 −2 −5
Omklassificering — 19 — —
Utgående anskaffningsvärden 13 30 13 14
Ingående avskrivningar −19 −2 −3 −2
Försäljning/utrangering 16 6 1 —
Omklassificering — −20 — —
Årets avskrivningar −2 −3 −3 −1
Utgående avskrivningar −5 −19 −5 −3
Utgående bokfört värde 8 11 8 11
137 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 138 =====
Not 12 Materiella anläggningstillgångar
Redovisningsprincip
Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upp-
tagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskriv-
ningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara
obefintligt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskriv-
ningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år.
Koncern Moderföretag
Materiella anläggningstillgångar, mkr 2025 2024 2025 2024
Ingående anskaffningsvärden 309 354 51 73
Inköp 12 18 — —
Omklassificering −1 — — —
Försäljning/utrangering −193 −63 −17 −22
Utgående anskaffningsvärden 127 309 34 51
Ingående avskrivningar −237 −246 −50 −48
Försäljning/utrangering 163 37 16 —
Årets avskrivningar −21 −28 0 −2
Utgående avskrivningar −95 −237 −34 −50
Utgående bokfört värde 32 72 0 1
Not 13 Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder
Redovisningsprincip
Koncernen som leasetagare
Koncernens leasingavtal omfattar vid utgången av 2025 tomträtts-
avtal. Vid utgången av 2024 fanns även ett fåtal leasingkontrakt som
avser hyra av lokal men har i samband med avyttringen av det helgäda
dotterföretaget United Spaces avslutats under 2025. Därutöver
innehar koncernen ett antal leasingavtal avseende bland annat per-
sonbilar och kontorsutrustning. Dessa leasingavtal har bedömts vara
oväsentliga och därmed redovisas leasingavgiften linjärt som kostnad
under leasingperioden.
För tomträttsavtal redovisar koncernen en leasingskuld och en
nyttjanderättstillgång utifrån bedömningen att avtalen är eviga.
Koncern
Nyttjanderättstillgångar, mkr 2025 2024
Redovisat värde vid årets början 1 464 1 441
Nytecknade och omförhandlade avtal 0 72
Avslutade avtal −307 −13
Ändrade antaganden 30 61
Avskrivningar −82 −97
Redovisat värde vid årets slut 1 105 1 464
Koncern
Leasingskulder, mkr 2025 2024
Redovisat värde vid årets början 1 464 1 441
Nytecknade och omförhandlade avtal 0 72
Avslutade avtal −307 −13
Ändrade antaganden 30 61
Amortering av leasingskuld −82 −97
Redovisat värde vid årets slut 1 105 1 464
Långfristiga leasingskulder 1 105 1 364
Kortfristiga leasingskulder — 100
Koncern
Förfallostruktur leasingskulder, mkr 2025 2024
Förfaller till betalning inom 1 år — 100
Förfaller till betalning från 1 till 5 år — 239
Förfaller till betalning senare än 5 år 1 105 1 125
Summa 1 105 1 464
Koncern
Resultatpåverkande poster hänförliga till leasing, mkr 2025 2024
Avskrivning av leasingavtal −82 −97
Räntekostnader på leasingskulder −71 −72
Totala kostnader hänförliga till leasing −153 −169
138 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 139 =====
Not 14 Goodwill
Redovisningsprincip
Goodwill utgör skillnaden mellan anskaffnings värde och koncernens
andel av verkligt värde på förvärvade koncern företags identifierbara
nettotillgångar vid förvärvstidpunkten. Goodwill redovisas dessutom
vid rörelseförvärv, där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell
uppskjuten skatt redovisas som goodwill.
Vid förvärvstidpunkten värderas goodwill till anskaffningsvärde för
att därefter värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella
nedskrivningar. Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt
nedskrivningsbehov eller när det finns en indikation på att redovisat
värde inte är återvinningsbart.
Uppskattningar och bedömningar
Vid nedskrivningsprövning av goodwill görs ett antal väsentliga anta-
ganden och bedömningar för att kunna beräkna nyttjandevärdet hos
den kassagenererande enheten, vilket bedöms vara fastigheterna.
Dessa antaganden och bedömningar hänför sig till förvän tade fram-
tida diskonterade kassaflöden samt riskfaktorer. Prognoser för fram-
tida kassaflöden baseras på bästa möjliga bedömningar av framtida
intäkter och kostnader samt allmänna marknadsförutsätt ningar och
utveckling för branschen. Nedskrivningsprövning av good will hänförlig
till tidigare rörelseförvärv av fastighetsportföljer görs i samband med
avyttring, förändrad skattelagstiftning alternativt nedgång i fastig
heternas värde vilket påverkar den temporära skillnaden.
Goodwill
Castellum redovisar goodwill om 4 166 mkr (4 307). Förändring har
under året skett med –141 mkr (–188). Härav är –24 mkr (–82) en följd av
avyttrade fastigheter och –117 mkr (–106) hänförligt till nedgång i fast-
ighetsvärden.
Koncern
Goodwill, mkr 2025 2024
Ingående anskaffningsvärden 4 307 4 495
Försäljningar −24 −82
Nedskrivningar −117 −106
Utgående redovisat värde 4 166 4 307
Not 15 Intresseföretag och joint ventures
Redovisningsprincip
Med intresseföretag avses företag i vilka Castellumkoncernen har ett
bety dande men inte bestämmande inflytande, vilket i normalfallet
avser de aktieinnehav i vilka röstvärdet uppgår till mellan 20 och 50
pro cent, men omfattar även innehav med mindre rösträtt om ett bety
dande inflytande kan uppvisas på andra grunder.
Ett joint venture är ett företag där koncernen genom samarbets avtal
med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande
och rätt till andelar av företagets nettotillgångar.
Intresseföretag och joint ventures redovisas i enlighet med
kapitalandelsmetoden.
Uppskattningar och bedömningar
Varje balansdag prövas de redovisade värdena av bolagets innehav i
intresseföretag för att bedöma om det finns indikationer på nedskriv
nings behov för investeringen. Andelen värderas till det högsta av nytt-
jandevärdet och verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt
värde efter försäljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i
aktuell börskurs medan nyttjandevärdet har beräknats och fastställts
med utgångspunkt i EPRA NRV . Det föreligger väsentliga bedömningar
vid beräkning av återvinningsvärdet. Nedskrivning eller återläggning av
nedskrivning redo visas på raden ”Resultat från andelar i intresseföre-
tag och joint ventures” i resultaträkningen.
Entra
Vid årets utgång ägde Castellum 67 305 119 aktier (60 710 624) i det
norska bolaget Entra ASA motsvarande 37,0 procent (33,3) av röstvär-
det och kapitalet. Verkligt värde på Castellums innehav i Entra uppgick
den 31 december till 7 117 mkr (6 805).
Entra äger och förvaltar moderna kontorsfastigheter i centrala lägen
i Norge.
Halvorsäng
Castellum och Göteborgs Hamn AB har ingått ett joint venture med
syfte att uppföra en logistikpark i anslutning till Skandiahamnen på
Hisingen. Under året har Castellum investerat 66 mkr (353) i det
gemensamt ägda bolaget.
Redovisat värde, mkr
Intresseföretag och
joint ventures Org.nr Säte Andel, % Koncern Moderföretag
Entra ASA 999 296 432 Oslo 36,95 10 420 10 420
Halvorsäng Fastighets AB 5593386781 Göteborg 50,00 485 419
139 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 140 =====
forts. Not 15
Koncern Moderföretag
Specifikation årets förändring, mkr 2025 2024 2025 2024
Ingående bokfört värde 9 924 10 008 9 890 10 008
Förvärv 770 — 770 —
Aktieägartillskott inkl. transaktionsutgift 66 353 66 353
Andel av resultat från intresseföretag och
joint ventures 433 39 — —
Erhållen utdelning −69 — — —
Nedskrivning/återföring nedskrivning 334 −299 113 −471
Valutakursomräkning −553 −177 — —
Utgående bokfört värde 10 905 9 924 10 839 9 890
Marknadsvärde
Rullande 12 månaders
hyra Marknadshyra
Entras fastighetsportfölj Antal fastigheter Yta, kvm Uthyrningsgrad, % Kontraktslängd, år mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Netto-
yield, % mkr kr/kvm
Oslo 44 752 779 94,3 6,0 39 691 52 725 2 120 2 816 4,87 2 412 3 204
Bergen/Stavanger 9 167 710 91,7 5,4 6 108 36 420 374 2 228 5,50 417 2 491
Sandvika 11 135 179 92,7 5,8 4 111 30 412 256 1 892 5,70 269 1 991
Drammen 6 60 852 96,3 7,1 1 915 31 461 123 2 022 5,81 126 2 065
Förvaltningsportfölj 70 1 116 520 93,9 6,0 51 825 46 416 2 873 2 573 5,04 3 224 2 887
Projektportfölj 6 101 555 4,2 4 345 42 787
Utvecklingsprojekt 4 98 186 0,5 538 5 476
Fastighetsportfölj 80 1 316 261 5,8 56 708 43 082
Marknadsvärdet av fastighetsportföljen utgörs av förvaltningsfastigheter 56 093 mkr (58 638), kontraktsfordran 503 mkr (505) och övrig fordran 112 mkr (75).
2025 2024
Resultaträkningar i samman-
drag, mkr Entra
Halvors-
äng
Castellums
andel Entra
Halvors-
äng
Castellums
andel
Hyresintäkter 2 926 0 1 081 3 212 — 1 071
Fastighetskostnader −252 −1 −94 −271 −1 −91
Driftöverskott 2 674 −1 987 2 941 −1 980
Övriga rörelsekostnader −51 0 −19 −192 — −64
Finansnetto −1 289 5 −474 −1 495 1 −498
Resultat efter finansnetto 1 334 4 494 1 254 0 418
varav förvaltningsresultat 1 345 4 499 1 286 0 429
Värdeförändringar
fastigheter 288 75 144 −1 472 87 −447
Värdeförändringar
finansiella instrument −97 — −36 163 — 54
Resultat före skatt 1 524 79 602 −55 87 25
Skatt −331 −16 −130 129 −18 34
Avgår: innehav utan
bestämmande inflytande −108 — −40 −61 — −20
Årets resultat hänförligt
till moderföretagets
aktieägare 1 086 63 432 13 69 39
2025-12-31 2024-12-31
Balansräkningar i sam-
mandrag, mkr Entra
Halvors-
äng
Castellums
andel Entra
Halvors-
äng
Castellums
andel
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 56 596 863 21 346 58 638 539 19 816
Övriga
anläggningstillgångar 2 060 — 761 2 291 — 764
Omsättningstillgångar 810 4 301 1 312 9 442
Likvida medel 239 139 158 256 333 252
Summa tillgångar 59 705 1 006 22 566 62 497 881 21 273
Eget kapital och
skulder
Eget kapital 24 265 968 9 451 24 782 773 8 647
Uppskjuten skatteskuld 5 856 33 2 181 5 887 18 1 971
Långfristiga
räntebärande skulder 25 015 — 9 244 22 735 — 7 578
Kortfristiga
räntebärande skulder 3 292 — 1 217 7 708 — 2 569
Övriga skulder 1 277 5 473 1 385 90 507
Summa eget kapital
och skulder 59 705 1 006 22 566 62 497 881 21 273
Entra Halvorsäng
31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024
Antal fastigheter, st 80 81 1 1
Fastighetsvärde, mkr 56 596 58 638 863 539
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 117 1 161 53 45
Ek. uthyrningsgrad, % 93,9 94,3 91,9 95,3
Kontraktslängd, år 6,0 6,1 11,6 12,0
Räntebärande skulder, mkr 28 307 30 443 — —
Kapitalbindning, år 3,6 3,1 — —
Räntebindning, år 3,4 3,5 — —
Belåningsgrad, % 48,0 48,3 — —
EPRA NRV , SEK/aktie 155 157 — —
Börskurs, NOK/aktie 115,60 115,60 — —
Bokfört värde, mkr 10 420 9 537 485 387
Verkligt värde, mkr 7 117 6 805 485 387
140 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 141 =====
Not 16 Andra långfristiga tillgångar
Övriga långfristiga tillgångar består av innehav i mindre, för koncernen
ej väsentliga, intresseföretag samt andelar i andra företag, långfristiga
fordringar och kapitalförsäkringar.
Not 17 Eget kapital och substansvärde
Uppskattningar och bedömningar
Hybridobligation
Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobli-
gationen ska klassificeras som eget kapital och inte som en finansiell
skuld. Bedömningen som ligger till grund för klassificeringen är att det
inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet
genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns
inte heller några andra omständigheter som indikerar att avtalet
kommer att regleras i kon tanter eller annan finansiell tillgång. Denna
bedömning gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar.
Castellum har rätt att skjuta utbetalningar avseende ränta på obe-
stämd tid såtillvida hybridobligationsinnehavare meddelas inom
avtalad tid.
Poster i eget kapital
Aktiekapital
Aktiekapitalet var per den 31 december 2025 fördelat på 492 601 452
registrerade Aaktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om
0,50 kronor per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda.
Inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetal-
ning föreligger. Några potentiella aktier, till exempel konvertibler, före-
kommer inte, ej heller några preferensaktier med företrädesrätt till
ackumulativ utdelning.
forts. Not 17
Årsstämman 2025 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier i syfte att säkerställa leverans av aktier till
deltagare inom ramen för Prestationsaktieprogram 2025/2028 och att säkra Castellums exponering mot kostnader för sociala avgifter som kan
uppstå till följd av Prestationsaktieprogram 2025/2028. Förvärv av aktier får ske med högst så många egna aktier att bolaget efter varje förvärv
innehar högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget.
Under året har återköp av 344 000 aktier skett till en snittkurs om 114,15 kr/aktie. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 december 2025
till 499 403 aktier motsvarande 0,1 procent av antalet registrerade aktier. Totalt utestånde antal aktier per den 31 december 2025 uppgår till
492 102 049 stycken (492 446 049).
Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier
Totalt antal
registrerade aktier Kvotvärde/aktie, kr Aktiekapital, kr
Totalt registrerat
aktiekapital, kr
Bildande Aaktier 19931027 500 500 100,00 50 000 50 000
Nyemission, Aaktier 19940927 999 500 1 000 000 100,00 99 950 000 100 000 000
Split 50:1 19970325 49 000 000 50 000 000 2,00 0 100 000 000
Vid börsnotering 1997-05-23 50 000 000 50 000 000 2,00 100 000 000 100 000 000
Nyemission, Caktier 20000712 7 142 857 57 142 857 2,00 14 285 714 114 285 714
Inlösen, Aaktier 20000712 −6 998 323 50 144 534 2,00 −13 996 646 100 289 068
Inlösen, Caktier 20001113 −7 142 857 43 001 677 2,00 −14 285 714 86 003 354
Aktiesplit 4:1 20060427 129 005 031 172 006 708 0,50 0 86 003 354
Nyemission 20160614 82 000 000 254 006 708 0,50 41 000 000 127 003 354
Apportemission 20160615 19 194 458 273 201 166 0,50 9 597 229 136 600 583
Apportemission 20201113 4 061 745 277 262 911 0,50 2 030 873 138 631 456
Apportemission 20211110 64 835 553 342 098 464 0,50 32 417 777 171 049 232
Apportemission 20211119 3 633 504 345 731 968 0,50 1 816 752 172 865 984
Nyemission 20230607 164 200 484 509 932 452 0,50 82 100 242 254 966 226
Indragning egna aktier 20230607 −17 331 000 492 601 452 0,50 −8 665 500 246 300 726
Vid årets utgång 2025-12-31 492 601 452 492 601 452 0,50 246 300 726 246 300 726
varav återköpta aktier −499 403
Totalt utestående aktier 492 102 049
Hybridobligation
Castellum har år 2021 emitterat en hybridobligation. Hybridobligationen
är efterställd samtliga andra fordringsägare och redovisas i eget kapital
enligt den bedömning som gjordes vid första redovisningstillfället.
141 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 142 =====
forts. Not 17
Finansiellt mål och kapitalstruktur
Castellum ska ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell risk, inne-
bärande en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 40 procent
och en räntetäckningsgrad om minst 3 gånger.
Castellums övergripande finansiella mål är en avkastning på eget
kapital om minst 10 procent per år över en konjunkturcykel.
Substansvärde
Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt sub-
stansvärde (EPRA NRV) utgår från balansräkningen med justering för
poster som inte innebär någon utbetalning i närtid eller som inte tillhör
stamaktieägarna, såsom i Castellums fall derivat, goodwill hänförligt
till uppskjuten skatt, uppskjuten skatteskuld, hybridobligationen samt
innehav utan bestämmande inflytande.
Kortsiktigt substansvärde (EPRA NTA) utgörs av EPRA NRV med
justering för bedömt verkligt värde av uppskjuten skatteskuld. EPRA
NDV utgör en indikation på ett avyttringsvärde.
2025 2024
Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 78 311 159,14 79 174 160,78
Återläggning:
Hybridobligationer −10 161 −20,65 −10 161 −20,63
Beslutad ej verkställd utdelning 305 0,62 — —
Derivat enligt balansräkning −705 −1,43 −2 294 −4,66
Goodwill enligt balansräkning −4 166 −8,47 −4 307 −8,75
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 15 139 30,76 14 900 30,26
Substansvärde EPRA NRV 78 723 159,97 77 312 157,00
Avdrag:
Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt −2 422 −4,92 −2 287 −4,64
Substansvärde EPRA NTA 76 301 155,05 75 025 152,35
Återläggning:
Derivat enligt ovan 705 1,43 2 294 4,66
Uppskjuten skatt i sin helhet −12 717 −25,84 −12 613 −25,61
Substansvärde EPRA NDV 64 289 130,64 64 706 131,40
Bedömt verkligt värde på uppskjuten skatteskuld har beräknats till en skattesats om 3 procent
baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Fastigheterna beräknas realiseras indirekt via
bolag under 50 år där köparens skatteavdrag är 5,15 procent. Vidare har antagits att kvar
varande under skottsavdrag nyttjas inom tre år samt att derivat och bokslutsdispositioner
realiseras under fem år, vilket ger en skattesats om 20 procent respektive 19 procent.
Not 18 Skulder
Castellum har under året emitterat obligationer om ca 5,0 mdkr samt
återköpt befintliga obligationer om ca 1,3 mdkr. Bankkrediter om ca
13,6 mdkr har refinansierats och utestående volym företagscertifikat
har utökats till ca 4 mdkr.
Koncern Moderföretag
Odiskonterade kassaflöden, mkr 2025 2024 2025 2024
Ej räntebärande skulder som förfaller
inom ett år efter balansdagen 3 664 3 428 708 254
Räntebärande låneskulder som förfaller
inom ett år efter balansdagen 10 675 8 333 10 643 13 707
mellan ett till fem år efter balansdagen 36 548 34 621 25 813 21 935
senare än fem år efter balansdagen 9 796 15 679 4 516 25 564
Summa skulder 60 683 62 061 41 680 61 460
Summa skulder i tabellen Förfallostruktur avser skulder exklusive
uppskjuten skatteskuld, leasingskuld, övriga avsättningar och derivat.
Kreditavtal/-ramar, mkr Belopp Utnyttjat
Långfristiga bindande låneavtal i bank 40 747 21 117
Kortfristiga bindande låneavtal i bank 899 899
Checkkredit 850 304
Summa låneavtal 42 496 22 320
MTNprogram (ram 25 000 mkr) 13 868 13 868
EMTNprogram (ram 3 000 meur) 16 827 16 827
Företagscertifikat (ram 10 000 mkr) 4 004 4 004
Summa 77 195 57 019
Förfallostrukturen för kreditavtalen nedan visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering.
Koncernens finansiella risker beskrivs på sidan 22 samt övrig riskhantering beskrivs på sidorna 1823.
Förfallotidpunkt Banklån, mkr Obligationer, mkr
Företags-
certifikat, mkr
Totalt räntebärande
skulder, mkr Andel, %
Outnyttjade kredit-
faciliteter, mkr
Summa tillgängliga
krediter, mkr
2026 1 203 5 381 4 004 10 588 19 546 11 134
2027 1 369 4 298 — 5 667 10 5 901 11 568
2028 3 119 3 423 — 6 542 11 10 629 17 171
2029 2 670 9 566 — 12 236 21 — 12 236
2030 2 615 7 028 — 9 643 17 3 100 12 743
>2030 11 344 999 — 12 343 22 — 12 343
Totalt 22 320 30 695 4 004 57 019 100 20 176 77 195
Ränteexponering mot marknadsränta (alla belopp omräknade till mkr) SEK DKK EUR NOK
Räntebärande skulder 37 328 2 865 14 653 2 174
Fasträntelån > 6m 3 557 — 11 232 687
Räntederivat > 6m 27 500 — — 0
Exponering mot marknadsränta <6m 6 271 2 865 3 421 1 487
Marknadsränta STIBOR CIBOR EURIBOR NIBOR
Känslighetsanalys marknadsränta
Effekt på räntekostnader vid förändrad underliggande marknadsränta med +/ 1 %enhet +/63 +/29 +/34 +/15
142 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 143 =====
forts. Not 18
Kovenanter
Kovenanter är villkor i låneavtal som innefattar specifika begräns-
ningar eller finansiella nyckeltal som behöver vara uppfyllda. De
kovenanter som tillämpas i Castellums låneavtal med långivarna
framgår av tabellen nedan.
Nyckeltal Gränsvärden Utfall
Räntetäckningsgrad, ggr > 1,5 3,2
Belåningsgrad, % < 65 36,5
Belåningsgrad, fastighetsvärde, % < 65 41
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % < 45 14
Soliditet, % > 25 50
Kovenanterna rapporteras kvartalsvis till kreditgivarna. De omfattar
samtliga säkerställda krediter, vilka per 31 december 2025 uppgår
till 22 093 mkr, och icke säkerställda krediter utgivna under
Castellums EMTNprogram.
Då marginalen till samtliga kovenanter är god, är risken för att
långfristiga skulder kan bli återbetalningsbara inom tolv månader efter
rapportperiodens utgång mycket låg. Kovenanterna ovan gäller hela
koncernen.
Not 19 Finansiella instrument
Redovisningsprincip
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar
bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, finansiella tillgångar,
övriga fordringar, ränte och valutaderivatinstrument samt bland skul-
derna ränte och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga
skulder och låneskulder. För finansiella instrument som redovisas i
resultaträkningen, se Not 6.
Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsva
rande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med
undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt
värde via resultaträkningen där transaktionskostnader istället kost-
nadsförs.
En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i
avtalet realiseras, förfaller eller företaget förlorar kontrollen över den.
En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i
avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts.
Likvida medel
Likvida medel utgörs av disponibla tillgodohavanden i bank.
Fordringar
Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fast-
ställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redo
visas som fordringar. Finansiella tillgångar klassificeras antingen till
upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resultaträkningen eller
verkligt värde via övrigt totaltresultat baserat på karaktären hos till-
gångens kassaflöde och på den affärsmodell som tillgången omfattas
av. Samt liga Castellums finansiella tillgångar som inte är derivat upp-
fyller kri teriet för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en affärs-
modell vars syfte är att inkassera dessa kontraktsenliga kassaflöden.
Ford ringarna redovisas därmed till upplupet anskaffningsvärde. I
koncer nen finns främst hyresfordringar samt fordringar hänförliga till
sålda fastigheter. Fordringar har, efter individuell värdering, upptagits
till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redo
visas till anskaffningsvärde med reservering för förväntade kredit
förluster.
För koncernens fordringar utom likvida medel används den förenk
lade modellen för kreditreserveringar. Detta innebär att förväntade
kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas
understiga ett år för samtliga fordringar. Det görs löpande bedömning
av kreditreserveringar baserat på historik samt nuvarande och framåt
blickande faktorer. Koncernen definierar fallissemang som fordringar
som är förfallna sedan mer än 90 dagar och i de fallen görs en individu-
ell bedömning och reservering. För likvida medel bedöms reserven
baserat på bankernas sannolikhet för fallissemang och framåt
blickande faktorer.
Skulder
Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom till exempel leveran
törsskulder. Krediterna redovisas i balansräkningen till upplupet
anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under
posten upplupna kostnader. Leverantörsskulder och andra rörelse
skulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.
143 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 144 =====
forts. Not 19
2025
Finansiella tillgångar
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar
värderade till verkligt
värde via resultatet
Derivat som används i
säkringsredovisning
Finansiella skulder
värderade till verkligt
värde via resultatet
Finansiella skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Tillgångar
Räntederivat — 786 — — —
Valutaderivat — 477 18 — —
Långfristiga fordringar 30 — — — —
Hyresfordringar 37 — — — —
Övriga fordringar 385 — — — —
Kassa och bank 120 — — — —
Summa tillgångar 572 1 263 18 — —
Skulder
Räntederivat — — — 10 —
Valutaderivat — — 566 — —
Räntebärande skulder — — — — 57 019
Leverantörsskulder — — — — 308
Övriga skulder — — — — 1 923
Summa skulder — — 566 10 48 575
2024
Finansiella tillgångar
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar
värderade till verkligt
värde via resultatet
Derivat som används i
säkringsredovisning
Finansiella skulder
värderade till verkligt
värde via resultatet
Finansiella skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Tillgångar
Räntederivat — 893 — — —
Valutaderivat — 1382 264 — —
Långfristiga fordringar 12 — — — —
Hyresfordringar 123 — — — —
Övriga fordringar 309 — — — —
Kassa och bank 2 400 — — — —
Summa tillgångar 2 844 2 275 264 — —
Skulder
Räntederivat — — — 37 —
Valutaderivat — — 208 — —
Räntebärande skulder — — — — 58 633
Leverantörsskulder — — — — 315
Övriga skulder — — — — 1 848
Summa skulder — — 208 37 60 796
Finansiella instrument
Finansiella instrument redovisas till upplupet an skaffningsvärde med
avdrag för nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överens-
stämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder redo-
visas till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde för långfristiga
obligationer uppgick till 25 296 mkr (29 132) medan verkligt värde för
kortfristiga obligationer uppgick till 5 247 mkr (8 231).
144 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 145 =====
Not 20 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
Ej kassaflödespåverkande poster
Koncern 2024-12-31 Kassaflöde Värdeförändring
Ändrad
valutakurs
Periodisering
över-/underkurs Övrigt 2025-12-31
Långfristiga räntebärande skulder 50 300 –2 571 — –1 323 40 –102 46 344
Kortfristiga räntebärande skulder 8 333 2 517 — –176 1 — 10 675
Derivat –2 294 346 1 243 — — — −705
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 56 339 292 1 243 –1 499 41 –102 56 314
Ej kassaflödespåverkande poster
Koncern 2023-12-31 Kassaflöde Värdeförändring
Ändrad
valutakurs
Periodisering
över-/underkurs Övrigt 2024-12-31
Långfristiga räntebärande skulder 57 134 –7 076 — 518 –170 −106 50 300
Kortfristiga räntebärande skulder 4 537 3 589 — 196 11 — 8 333
Derivat –1 352 –203 −739 — — — −2 294
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 60 319 –3 690 −739 714 –159 −106 56 339
Ej kassaflödespåverkande poster
Moderföretag 2024-12-31 Kassaflöde Värdeförändring
Ändrad
valutakurs
Periodisering
över-/underkurs Övrigt 2025-12-31
Långfristiga räntebärande skulder 32 156 −1 413 — −436 22 — 30 329
Kortfristiga räntebärande skulder 2 526 8 292 — −176 1 — 10 643
Långfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 15 343 −4 758 — −1 114 425 44 9 940
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 11 181 −3 019 — — — −368 7 794
Derivat −2 294 346 1 243 — — — −705
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 58 912 −552 1 243 −1 726 448 −324 58 001
Ej kassaflödespåverkande poster
Moderföretag 2023-12-31 Kassaflöde Värdeförändring
Ändrad
valutakurs
Periodisering
över-/underkurs Övrigt 2024-12-31
Långfristiga räntebärande skulder 28 659 1 930 — 155 −168 1 580 32 156
Kortfristiga räntebärande skulder 3 251 −726 — — 1 — 2 526
Långfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 12 709 −165 — 449 15 2 335 15 343
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 8 941 1 718 — 2 — 520 11 181
Derivat −794 −203 −1 297 — — — −2 294
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 52 766 2 554 −1 297 606 −152 4 435 58 912
Not 21 Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen
Skillnaden mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde för
Castellums fastigheter uppgick per 31 december 2025 till 81 747 mkr
(80 539), varav 72 006 mkr (71 371) är underlag för avsättning av upp-
skjuten skatteskuld.
Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster.
Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkom-
mande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga
vinster. Kvarvarande underskottsavdrag beräknade till 351 mkr (588)
är spärrade för användning inom delar av koncernen.
2025 2024
Uppskjuten skatteskuld, mkr Underlag Skatt Underlag Skatt
Underskottsavdrag 351 72 588 121
Fastigheter −72 006 −14 852 −71 371 −14 726
Derivat −760 −157 −650 −134
Obeskattade reserver −983 −202 −781 −161
Vid årets utgång i balansräkningen −73 398 −15 139 −72 214 −14 900
Vid årets ingång −72 214 −14 900 −71 785 −14 810
Uppskjuten skatt över eget kapital −508 −100 689 142
Årets förändring enligt årets resultat −676 −139 −1 118 −232
Vid årets utgång i balansräkningen −73 398 −15 139 −72 214 −14 900
Total uppskjuten skatteskuldi koncernen uppgår till 15 139 mkr (14 900).
Ett bedömt verkligt värde för denna kan beräknas som alternativ till
redovisad uppskjuten skatt utifrån gällande redovisningsstandarder.
Verkligt värde enligt denna beräkning per 31 december 2025 bedöms
uppgå till 2 422 mkr (2 287), se avsnitt substansvärde i Not 17.
Uppskjuten skatt i moderföretagets balansräkning
Uppskjuten skatteskuld i moderföretagets balansräkning uppgick per
31 december 2025 till 156 mkr (133) och är främst hänförlig till finan-
siella instrument.
145 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 146 =====
forts. Not 23
Realiserade värdeförändringar avser lösta derivatavtal och utgör skill-
naden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt föregå-
ende period. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeföränd-
ring som uppstått under perioden på de derivatavtal Castellum hade
vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värde-
ringen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alter-
nativt anskaffningsvärdet om derivatavtal ingåtts under året.
Säkringsredovisning
Säkringsredovisning tillämpas när ett finansiellt derivat är inkluderat i
ett dokumenterat säkringsförhållande. För att tillämpa säkringsredo-
visning ska det bland annat finnas en direkt koppling mellan säkrings-
instrumentet och den säkrade posten.
Kassaflödessäkring
En kassaflödessäkring används för att minska risken för framtida varia-
tioner i kassaflöden som beror på förändringar i exempelvis räntor,
valutor eller råvarupriser. Den effektiva delen av värdeförändringen på
derivatet redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras inom eget
kapital. Den ineffektiva delen redovisas direkt i resultatet.
Säkring av nettoinvestering
Säkring av nettoinvesteringar avser säkringar vars syfte är att reducera
valutaeffekten av förändringar i värdet på en nettoinvestering i
utländsk verksamhet. Värdeförändringen på säkringsinstrumenten
redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i eget kapital tills den
utländska verksamheten avyttras.
Säkring av verkligt värde
En verkligt värdesäkring är en säkring av exponering för förändringar
i verkligt värde av en redovisad tillgång eller skuld, eller ett åtagande
som ännu inte har redovisats. Denna säkring används för att minska
resultatpåverkan av marknadsprisförändringar, exempelvis ränte
förändringar eller valutakursrisker. Värdeförändring redovisas i
resultaträkningen.
Koncernens derivat
Castellum innehar räntederivat för att hantera exponering mot fluktua-
tioner i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy. Ränte-
derivaten används också för att uppnå önskad räntebindningsstruktur.
Denna strategi innebär att det över tid kommer att uppstå värdeföränd-
ringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta.
Castellum använder valutaränteswappar för att hantera valuta och
ränterisk vid upplåning på den internationella kapitalmarknaden.
Den realiserade och orealiserade värdeförändringen redovisas direkt
i resultaträkningen.
Koncernen tillämpar säkringsredovisning för nettoinvesteringar i
Danmark och Norge där säkringsinstrument utgörs av valutaderivat
samt externa lån i utländsk valuta. Värdeförändringen för dessa säk-
ringsinstrument redovisas i övrigt totalresultat fram tills den dagen
den säkrade posten realiseras och den ackumulerade effekten förs till
resultaträkningen. Vidare har koncernen valutaränteswappar som
ingår i kassaflödessäkringar där den säkrade risken avser framtida
kassaflödesexponering vid återbetalning av obligation samt vid
löpande räntebetalningar. Värdeförändringen redovisas i övrigt total
resultat. Valutaränteswappar används även i säkringar av verkligt
värde för att säkra risken för framtida exponering för förändringar av
den redovisade skulden på grund av valutakursförändring och föränd-
ringar i ränta. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen.
Värdering och värdeförändringar
Castellum använder bland annat räntederivat för att hantera ränterisk
och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att
det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst
till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder dessutom
valutaderivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark och Norge
samt för att hantera valutarisk och anpassa räntestrukturen vid upplå-
ning i den internationella kapitalmarknaden. Även dessa ger upphov
till värdeförändringar vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde.
Not 23 Derivat
Redovisningsprincip
Derivat redovisas och värderas till verkligt värde. Verkligt värde definie-
ras som det pris som skulle erhållas vid en försäljning av en tillgång
eller den ersättning som skulle erläggas för att överföra en skuld i en
normal transaktion mellan marknadsaktörer vid värderingsdatum. För
derivat fastställs verkligt värde i normalfallet utifrån gällande veder-
tagna marknadsnoteringar genom att estimera framtida kassaflöden
via relevant forwardkurva och diskontera med relevant diskonterings-
kurva för respektive derivat och valuta.
Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade och
redovisas i resultaträkningen. I de fall derivat identifierats som säk-
ringsinstrument redovisas värdeförändringen i övrigt totalresultat eller
i resultatet beroende på vilken typ av säkring som avses.
Not 22 Övriga avsättningar
Redovisningsprincip
Avsättningar avser skulder som är ovissa avseende betalningstidpunkt
eller belopp. En avsättning redovisas då det föreligger avtalsmässiga
förpliktelser, domstolsutslag eller annan legal grund som medför att
det sannolikt kommer att innebära framtida utbetalningar. Bedömning
av avsatt belopp sker löpande. Värdering av förpliktelser som förfaller
om mer än ett år sker genom diskontering.
Övriga avsättningar
Övriga avsättningar uppgick till 75 mkr (15) och förändringen är främst
hänförlig till avsättningar för omstruktureringsreserv relaterad till
effektivisering av huvudkontoret om 40 mkr.
146 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 147 =====
forts. Not 23
För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive
löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på boksluts-
dagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden dis-
konteras till nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs jus-
tering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och
Debt Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida
kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA
utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån för-
väntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt åter-
vinningsgraden av exponerade krediter. Per den 31 december 2025
uppgick marknadsvärdet i ränte och valutaderivatportföljen till 705
mkr (2 294) för både konernen och moderföretaget, där verkligt värde
är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.
Moderföretaget
I årets resultat har derivaten genererat en värdeförändring om 661 mkr
(824), vilket inkluderar både realiserade och orealiserade värdeföränd-
ringar. Värdeförändringar som ett resultat av säkringsrelationer där
värdeförändring redovisas i övrigt totalresultat uppgår till 27 mkr (77).
Värdeförändringarna förklaras främst av valutakursrörelser under
perioden.
Motpartsrisk
För att begränsa motpartsrisken har Castellum standardiserade
nettningsavtal (ISDA) med samtliga motparter med vilka derivatavtal
ingåtts, vilket innebär att utestående positiva och negativa marknads-
värden kan nettas i händelse av fallissemang.
2025-12-31 2024-12-31
Koncern, mkr Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto
Räntederivat 786 −10 776 893 −37 856
Valutaderivat 495 −566 −71 1 646 −208 1 438
Bruttovärde derivat 1 281 −576 705 2 539 −245 2 294
Omfattas av nettning −517 517 — −194 194 —
Nettovärde derivat 764 −59 705 2 345 −51 2 294
2025-12-31 2024-12-31
Moderföretag, mkr Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto
Räntederivat 786 −10 776 893 −37 856
Valutaderivat 495 −566 −71 1 646 −208 1 438
Bruttovärde derivat 1 281 −576 705 2 539 −245 2 294
Omfattas av nettning −517 517 — −194 194 —
Nettovärde derivat 764 −59 705 2 345 −51 2 294
Framtida likviditetsflöde
Framtida likviditetsflöden hänförliga till räntederivat utgörs av betald
minus erhållen ränta och framgår nedan. För att beräkna det rörliga
benet i ett räntederivat har Stiborräntan och Euriborräntan såsom de
noterades på boksluts dagen använts över hela derivatets löptid.
Framtida likviditetsflöde derivat, mkr
År Ränta att betala Ränta att erhålla Netto
2026 −1 249 1 204 −45
2027 −867 873 6
2028 −763 774 11
2029 −670 652 −18
2030 −551 535 −16
>2030 −682 559 −123
Summa −4 782 4 597 −185
147 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 148 =====
forts. Not 23
Känslighetsanalys
Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp
netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genomsnittlig effektiv ränta
samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av
marknadsräntan med +/– 1 procentenhet.
Slutdatum
Totalt nominellt belopp
derivat med rörlig del, mkr Anskaffningsvärde, mkr Marknadsvärde, mkr Genomsnittlig ränta, %
Marknadsvärde om
ränta, +1 %-enhet
Marknadsvärde om
ränta, -1 %-enhet
2026 2 450 — 24 2,00 39 12
2027 2 000 — 18 0,62 51 −16
2028 3 700 — 115 1,25 208 21
2029 4 838 — −145 −0,86 −30 −231
2030 8 571 — −144 −0,37 −159 −287
>2030 13 300 — 460 0,63 1156 −264
Summa 34 859 — 329 0,34 1 265 −765
Valutaderivat med ett marknadsvärde om 376 mkr (1 362) ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan för dessa derivat har en
oväsentlig påverkan på marknadsvärdet.
Valutaexponering och känslighetsanalys
Exponering utländsk valuta DKKm EURm NOKm
Verkligt värde fastigheter 3 528 546 —
Intresseföretag — — 11 391
Räntebärande skulder –1 978 –1 354 –2 377
Exponering exklusive derivat och
hybridobligation 1 550 –808 9 014
Hybridobligation¹ — –1 000 —
Nominellt belopp valutaderivat –533 1 714 –1 650
Nettoexponering utländsk valuta 1 017 –94 7 364
1. Redovisas i eget kapital.
Tabellen nedan visar hur redovisat värde för några större poster i
balansräkningen påverkas av en tioprocentig förändring av respektive
valutakurs.
Förändring i
Förändring valutakurs +/– 10 %, SEKm DKK EUR NOK
Påverkan på:
Förvaltningsfastigheter +/– 511 +/– 591 —
Andelar i intresseföretag — — +/– 1 042
Räntebärande skulder –/+ 286 –/+ 1 465 –/+ 217
Valutaderivat –/+ 77 +/–1 855 –/+ 151
Totalresultat exklusive skatt +/– 148 +/– 981 +/– 674
Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncern Moderföretag
mkr 2025 2024 2025 2024
Förskottsbetalda hyror 1 704 1 777 — —
Upplupna räntekostnader 258 288 240 180
Övrigt 288 410 55 38
Summa 2 250 2 475 295 218
Not 25 Ställda säkerheter
Koncern Moderföretag
mkr 2025 2024 2025 2024
Fastighetsinteckningar — 42 075 — —
Långfristiga fordringar koncernföretag — — 27 770 31 166
Summa — 42 075 27 770 31 166
Not 26 Eventualförpliktelser
Koncern Moderföretag
mkr 2025 2024 2025 2024
Borgen för koncernföretag — — 15 560 23 479
Summa — — 15 560 23 479
Beloppen avser moderföretagets borgensåtagande för dotterföreta-
gens externa krediter.
Not 27 Resultat från andelar i koncernföretag
Moderföretag
mkr 2025 2024
Erhållen utdelning, dotterföretag 11 329 —
Erhållna koncernbidrag, dotterföretag 193 452
Nedskrivning aktier och andelar, dotterföretag −9 941 −213
Resultat vid försäljning av andelar i dotterföretag 10 1 365
Summa 1 591 1 604
148 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 149 =====
Not 28 Andelar i koncernföretag
Koncernen
Organisations-
nummer Säte
Kapital-
andel, %
Castellum Projektutveckling AB 559252-8193 Göteborg 100
Asunto Oy Lahden Panimonreuna 18412548 Helsingfors 100
Castellum Helsinki Finance Holding Abp 32208375 Helsingfors 100
Castellum Espoo Derby Oy 25320414 Helsingfors 100
Castellum Espoo Piispanhuippu Oy 30169309 Helsingfors 100
Castellum Espoo Säteri Business Park Oy 30169317 Helsingfors 100
Castellum Finland AB 559154-9828 Göteborg 100
Castellum Helsinki Hämeentie 15 Oy 27137939 Helsingfors 100
Castellum Helsinki Kirjurinkatu 3 Oy 30004934 Helsingfors 100
Castellum Helsinki Opus 3 Oy 23308235 Helsingfors 100
Castellum Helsinki Salmisaarenaukio 1 Oy 18825510 Helsingfors 100
Castellum Kalasatama Holding 1 AB 5594015793 Göteborg 100
Castellum Kalasatama Oy 17127956 Helsingfors 100
Castellum Kielo AB 5591189245 Göteborg 100
Castellum Oy 29874588 Helsingfors 100
Castellum Tampere Hatanpään Valtatie 30 Oy 28484449 Helsingfors 100
Castellum Trio Holding Oy 29176261 Helsingfors 100
Castellum Vantaa Jaakonkatu 3 Holding Oy 25811213 Helsingfors 100
Castellum Vantaa Martinparkki Oy 08089097 Helsingfors 100
Castellum Vantaa Martintalo Oy 30982543 Helsingfors 100
Helsingin Yrittäjätalo Oy 07021314 Helsingfors 100
Helsinki Salmisaarenaukio 1 AB 5566828520 Stockholm 100
ItäPasilan Pysäköinti Oy 05024693 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Espoo Derby 23793461 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Espoo Linnoitustie 3 21595875 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Espoo Paalu 23793410 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Espoo Piispanhuippu 16129079 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Espoo Säterinkatu 6 16290217 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Helsinki Hämeentie 15 27137963 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Helsinki Kirjurinkatu 3 30004918 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Helsinki Opus 3 17068925 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Helsinki
Salmisaarenaukio 1 20064394 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Lahden Panimo 29417571 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Lahti Tevi 06720877 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Tampere Hatanpään
Valtatie 30 21784078 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Tampere HVT 30 Parkki 21784123 Helsingfors 100
Koncernen
Organisations-
nummer Säte
Kapital-
andel, %
Kiinteistö Oy Castellum Turku Puolalankatu 5 26588594 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Turku Puutarhakatu 1 26588578 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Vantaa Jaakonkatu 3 10663545 Helsingfors 100
Kiinteistö Oy Castellum Vantaa Martintalo 27985532 Helsingfors 100
Koy Hermannin Rantatie 8 22024679 Helsingfors 100
Koy Rantatien Kasvu 27355127 Helsingfors 100
Koy Rantatien Loikka 27355135 Helsingfors 100
Opus Business Park Oy 16235111 Helsingfors 100
Salmiparkki Oy 21289587 Helsingfors 100
Kungsleden Abisk AB 5569970485 Stockholm 100
Kungsleden Aktiebolag 556545-1217 Stockholm 100
Kungsleden Amedei AB 5591604110 Stockholm 100
Kungsleden Barkberget AB 5594029927 Malmö 100
Kungsleden Björkberget AB 5594287640 Stockholm 100
Kungsleden Ekberget AB 5594220997 Stockholm 100
Kungsleden Fastighet 3 AB 5594029570 Stockholm 100
Kungsleden Fastighet 8 AB 5594029620 Stockholm 100
Kungsleden Fastighets AB 5564598612 Stockholm 100
Kungsleden Fjället AB 5591383418 Stockholm 100
Kungsleden Gemix II AB 5593838419 Stockholm 100
Kungsleden Granberget AB 5594287632 Stockholm 100
Kungsleden Grönberget AB 5569890410 Stockholm 100
Kungsleden Grönberget Holding AB 5569900805 Stockholm 100
Kungsleden Hamnen AB 5591497226 Stockholm 100
Kungsleden Hasselberget AB 5594287665 Stockholm 100
Kungsleden Hemavan AB 5569683195 Stockholm 100
Kungsleden Holdmix 3 AB 5590072665 Stockholm 100
Kungsleden Holdmix 4 AB 5590554431 Stockholm 100
Kungsleden Hotellet AB 5591588677 Stockholm 100
Kungsleden Högsbo AB 5565636585 Stockholm 100
Kungsleden Isskrapan AB 5590845870 Stockholm 100
Kungsleden Kalinka 1 AB 5568442965 Stockholm 100
Kungsleden Kalinka 2 AB 5568442908 Stockholm 100
Kungsleden Kalinka Holding AB 5568442957 Stockholm 100
Kungsleden Karpen AB 5590221494 Stockholm 100
Kungsleden Kebnekaise AB 5569683187 Stockholm 100
Kungsleden Kombi AB 5591588685 Stockholm 100
Kungsleden Lapporten AB 5590100789 Stockholm 100
Koncernen
Organisations-
nummer Säte
Kapital-
andel, %
Kungsleden Lustfarm AB 5566549720 Stockholm 100
Kungsleden Lövberget AB 5594365214 Stockholm 100
Kungsleden Lövkojan AB 5567412076 Stockholm 100
Kungsleden Malmö Expo AB 5567524417 Stockholm 100
Kungsleden Rosberget AB 5590641998 Stockholm 100
Kungsleden Saltberget AB 5593120461 Stockholm 100
Kungsleden Sarek AB 5569730939 Stockholm 100
Kungsleden Sillberget AB 5592380710 Stockholm 100
Kungsleden Skrapan AB 5567220966 Stockholm 100
Kungsleden Stenberget AB 5594022203 Stockholm 100
Kungsleden Tallberget AB 5594029596 Stockholm 100
Kungsleden Tegel AB 5590258298 Stockholm 100
Kungsleden Thorild AB 5567412100 Stockholm 100
Kungsleden Tunberget AB 5591604128 Stockholm 100
Kungsleden Vegaholding AB 5569193047 Stockholm 100
Kungsleden Visberget AB 5591777387 Stockholm 100
Kungsleden Östberget AB 5591008239 Stockholm 100
Aspholmen Fastigheter Holding AB 5566693775 Örebro 100
Castellum 86 i Örebro AB 5569983868 Örebro 100
Castellum Algen AB 5568463789 Örebro 100
Castellum Arbetaren 1 AB 5595069997 Örebro 100
Castellum Basen 10 AB 5568585987 Örebro 100
Castellum Centrumfastigheter i Norrköping
Kommanditbolag 9164145576 Norrköping 100
Castellum City Förvaltning AB 5565733952 Örebro 100
Castellum Citybostäder i Jönköping AB 5568710627 Örebro 100
Castellum Cityfastigheter i Linköping AB 5560273525 Örebro 100
Castellum Cityfastigheter i Örebro AB 5567582316 Örebro 100
Castellum Citypassagen AB 5568678378 Örebro 100
Castellum Drottningparken AB 5569723256 Örebro 100
Castellum Exsto Elektronen i Huskvarna AB 5567616767 Örebro 100
Castellum Fastigheten Visionen AB 5567606693 Örebro 100
Castellum Fastigheten Ättehögen AB 5568686728 Örebro 100
Castellum Fastigheter i Jönköping AB 5564660917 Örebro 100
Castellum Fastigheter i Linköping AB 5567106611 Örebro 100
Castellum Fastigheter i Norrköping AB 5560615014 Örebro 100
Castellum Fastigheter i Östergötland AB 5560500380 Örebro 100
Castellum Fastigheter Inköparen AB 5567324008 Örebro 100
149 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2025
FiNaNsiella rapporter
===== SIDA 150 =====