FULLTEXT DEL 1 AV 4
Årsredovisning 2025
===== SIDA 1 =====
Fastigheter för framtidens logistik
Årsredovisning med hållbarhetsrapport
ÅR 2025
===== SIDA 2 =====
2
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
Innehållsförteckning
INLEDNING
Catena i korthet
Det här är vi 4
Vision värd att investera i 5
Vd-ord
Varje steg är en del av vår långsiktiga resa 6–7
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde 9
Nära förvaltning 10
Effektiv fastighetsutveckling 10–11
Attraktiv markbank 12
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år 13–15
Regionernas utveckling 16
Fastighetsförteckning 17–22
Fastighetsvärdering 23
Organisation 24
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur 25–27
Aktuell intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga 28
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling 29–30
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt 31–32
Riskhantering
Risker och riskhantering 33–36
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport 38
Hållbarhetsstyrning 39–40
Strategi, affärsmodell och värdekedja 41–42
Intressenternas perspektiv och synpunkter 43
Dubbel väsentlighetsbedömning 44–45
Grön finansiering 46
Miljöansvar
Klimatförändringar 47–54
Biologisk mångfald 55–58
Resursanvändning och cirkulär ekonomi 59–61
EU:s Taxonomi 62–66
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften 67–71
Arbetare i värdekedjan 72–73
Berörda samhällen 74–75
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande 76–77
Ekonomisk utveckling och skatt 78
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten 79–80
EPRA-noter 81–84
EPRA sBPR: Performance Measures 85
GRI-index 86–93
Revisorns rapport 94
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen 96–99
Noter – koncernen 100–120
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget 121–123
Noter – moderbolaget 124–133
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 134–139
Styrelse 140
Företagsledning 141
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition 142
Årsredovisningens undertecknande
Årsredovisningens undertecknande 143
Revisionsberättelse 144–147
ÖVERSIKT OCH INFORMATION
Översikt
Flerårsöversikt 149–150
Information
EPRA nyckeltal 151
Definitioner 152–153
Catena året om 154
Kontaktuppgifter 155
Om den här rapporten
Catena redovisar koncernens finansiella
och ickefinansiella information i en gemen-
sam rapport. Rapporten speglar bolagets
verksamhet och integrerar ekonomisk-,
hållbarhets- och bolagsstyrningsinforma-
tion för att ge en övergripande och sam-
manhängande beskrivning. Catenas legala
årsredovisning inkluderar förvaltnings-
berättelse och finansiella rapporter och
omfattar sidorna 9–36 och 96–143 samt har
upprättats i enlighet med IFRS. Alla värden
uttrycks i Mkr och sifferuppgifter inom
parentes avser 2024, om inget annat anges.
Catenas hållbarhetsrapport i enlighet med
årsredovisningslagen omfattar sidorna
38–93.
Catenas hållbarhetsrapport har upp-
rättats enligt GRI-standarder, nivå Core.
Catena har även beaktat EPRA Sustaina-
bility Best Practices Recommendations
Guidelines.
På omslaget
Catenas tekniska förvaltare Per Werner
och hållbarhetssamordnare Tanja Varnica
vid fastigheten Dansered 1:69 på Logistik-
position Landvetter.
===== SIDA 3 =====
3
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
Inledning
Catena i korthet
Det här är vi 4
Vision värd att investera i 5
Vd-ord
Varje steg är en del av
vår långsiktiga resa 6–7
===== SIDA 4 =====
4
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
Det här är vi
Vision värd att investera i
VD-ord
Varje steg är en del av vår långsiktiga resa
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Genom samarbete och på ett hållbart sätt utvecklar Catena effektiva
logistikanläggningar som är anpassade för såväl dagens som morgondagens
varuflöden. Anläggningarna förvaltas långsiktigt – vi brukar säga att vi har ett
evighetsperspektiv både när det gäller fastigheter och hyresgästrelationer.
Det här är vi
Överträffar förväntningar
I stort som smått är vi affärsmässiga och vi
har kunskaper som matchar dagens och morgon-
dagens behov. Med det som utgångspunkt gör vi
alltid det lilla extra och vågar vara innovativa.
Är engagerade
Vi arbetar nära våra kunder och varandra
och vi brinner för det vi gör. På Catena tror vi på att
ha kul på jobbet och vi är inte rädda för att glädjen
ska smitta av sig – det bjuder vi gärna på!
Tar ansvar över tid
Såväl vår egen arbetsmiljö som samhället
i stort påverkas av hur vi agerar och de beslut vi
fattar. Det vi levererar måste vara hållbart över tid
– ekologiskt, socialt och ekonomiskt.
Våra kärnvärdenNyckeltal 2025 Våra fastigheter
137 st
Antal fastigheter
44 473 Mkr
Fastighetsvärde
3 151 tkvm
Uthyrbar yta
6,4 år
Genomsnittlig
kontraktstid
96,7 %
Ekonomisk
uthyrningsgrad
2 303 tkvm
Miljöcertifierad yta
39,0 %
Belåningsgrad
77%
Förenlig omsättning
EU:s taxonomi
Öst
Fastigheter i regionen: 48
Fastighetsvärde: 13 052 Mkr
Hyresvärde: 837 Mkr
Total uthyrbar yta: 864 tkvm
Syd
Fastigheter i regionen: 39
Fastighetsvärde: 13 476 Mkr
Hyresvärde: 839 Mkr
Total uthyrbar yta: 938 tkvm
Väst
Fastigheter i regionen: 36
Fastighetsvärde: 10 029 Mkr
Hyresvärde: 675 Mkr
Total uthyrbar yta: 827 tkvm
Danmark
Fastigheter i regionen: 14
Fastighetsvärde: 7 916 Mkr
Hyresvärde: 470 Mkr
Total uthyrbar yta: 522 tkvm
/ Catena i korthet
+18 %
Förvaltningsresultat
per aktie
===== SIDA 5 =====
5
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
Det här är vi
Vision värd att investera i
VD-ord
Varje steg är en del av vår långsiktiga resa
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
En fokuserad affärsmodell
→ Mer om affären på sidan 9.
En marknadsledande markbank
→ Mer om markbanken på sidan 12.
Långsiktiga kundrelationer
→ Mer om kunder på sidan 10.
Fokus på hållbarhet ger ökad
attraktivitet
→ Mer om hållbarhet på sidorna 37–93.
Effektiv och hållbar projektutveckling
→ Mer om projekt på sidan 10.
Fem faktorer som gör
Catena marknadsledande
Catena vill länka Skandinaviens godsflöden. Det är den tydliga vision
som vi haft sedan 2013 då vi valde inriktning mot logistikfastigheter.
Under arbetet för att nå dit har vi utvecklat en förmåga att ständigt
förbättra vårt förvaltningsresultat och skapa tillväxt.
Sedan starten har Catena stadigt skapat aktie-
ägarvärde och ett starkt kassaflöde ger utrym-
me för fortsatt utveckling. Vårt förvaltnings-
resultat har sedan 2013 ökat med 23 procent
per år i genomsnitt. Vår utdelningspolicy
innebär att vi långsiktigt ska utdela minst 50
procent av förvaltningsresultatet efter scha-
blonberäknad skatt. Valet att hålla fast vid vår
fokuserade inriktning och fortsätta göra det vi
är bäst på har bidragit till Catenas framgångar.
Logistiken i centrum
I en integrerad världsmarknad med komplexa,
globala flöden blir logistikkedjorna alltmer
kritiska för samhället och utgör i allt högre grad
en del av kärnverksamheten i olika typer av verk-
samheter. Geopolitiska spänningar, handels -
hinder och ökade fraktkostnader innebär vidare
att företag behåller större lager och försörjer
fler funktioner. För att minska risken för stör-
ningar i leveranskedjan ökar efterfrågan på fler
hållbara och funktionella logistikfastigheter i
rätt lägen.
Globala trender bidrar till vår affär
Den accelererande digitala utvecklingen
skapar både nya behov och förväntningar
som driver fortsatt tillväxt inom e-handeln.
Automatisering, robotisering och AI bidrar
dessutom till smartare och mer effektiv logistik
och handel. Behovet av logistikytor växer och i
takt med utvecklingen förändras dessutom
kraven på utformningen av logistikfastigheter.
Nya typer av logistiklösningar nära kund är en
följd av urbaniseringen och efterfrågan på mer
individanpassade leveranser ökar.
Omställning som skapar möjligheter
Klimatförändringarna tydliggör behovet
av fungerande handel och varuflöden men
bidrar också till ökad sårbarhet. Logistiken,
och förmågan att optimera flöden med
minimal påverkan för det totala resursuttaget,
spelar en alltmer central roll och kraven på
transparens i det logistiska nätverket ökar.
Nya typer av ytor krävs som en följd av sam-
hällets insikter om klimat- och miljöpåverkan,
returflöden och cirkulära affärsmodeller kan
få en ny och avgörande betydelse i samhället.
Såväl nya som äldre fastigheter spelar en
viktig roll i omställningen, i synnerhet för
energiintensiva verksamheter. En energi-
optimerad logistikanläggning kan göra stor
skillnad.
/ Catena i korthet
Vision värd att investera i
===== SIDA 6 =====
6
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
Det här är vi
Vision värd att investera i
VD-ord
Varje steg är en del av vår långsiktiga resa
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Varje steg är en del av vår långsiktiga resa
Catenas övergripande mål är att generera
ett starkt kassaflöde från den löpande verk-
samheten för att möjliggöra hållbar tillväxt
och stabil avkastning.
Vi skapar vårt eget handlingsutrymme
En stark finansiell ställning utgör basen för
Catenas fortsatta tillväxt och vi tror på att
växa selektivt, inte bara snabbt. För att sätta
fokus på de värden vi skapar för ägare, kunder
och samhälle så justerade Catena ett antal av
företagets mål i affärsplanen inför 2026. Bland
annat så tillfördes två företagsmål; vi ska öka
vårt förvaltningsresultat med en sammansatt
årlig tillväxttakt om lägst 10 procent per aktie,
sett över en femårsperiod och vi ska generera
en sammansatt årlig tillväxttakt om lägst 12
procent per aktie i substansvärde, sett över en
femårsperiod. Det är två mål som tydliggör vår
höga ambitionsnivå, skapar disciplin i kapital-
allokering och risk, utgör en långsiktig kompass
för hela bolaget och säkerställer att vår tillväxt
gynnar våra aktieägare.
I linje med vår tillväxtstrategi har Catena
investerat cirka 3 Mdkr i förvärv och projekt
under 2025. Förvärv har bland annat skett i
danska Köge och Bröndby samt i Jönköping.
I Torsviksområdet i Jönköping förvärvade
Catena i juli Elgigantens ursprungliga nordiska
distributionscenter, granne med den nybyggda
logistikanläggning som Catena färdigställde för
samma hyresgäst så sent som 2024. Mot slutet
av året offentliggjordes även en avsiktsförkla-
/ Vd-ord
===== SIDA 7 =====
7
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
Det här är vi
Vision värd att investera i
VD-ord
Varje steg är en del av vår långsiktiga resa
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
ring gällande förvärvet av en större nordisk
fastighetsportfölj – avtalet för Catenas största
förvärv någonsin, som dessutom innebär att
vi tar klivet in i Finland, signerades i februari
2026. Att vi kan genomföra sådana förvärv är
ett direkt resultat av vårt konsekventa fokus
på lönsamhet och finansiell stabilitet. Det kan
låta motsägelsefullt, men just vårt långsiktiga
synsätt gör oss snabba och flexibla när det
verkligen gäller – för oss är det dock självklart,
och vi vet att det är detta som har lett oss dit vi
är idag.
Hållbarhet som konkurrensfördel
Intresset för vårt hållbarhetsarbete är stort och
vi får regelbundet förfrågningar om att dela
våra metoder och resultat. Vi är övertygade om
att öppenhet gynnar hela branschen och delar
därför gärna med oss – exempelvis är både vår
beräkningsmodell för biodiversitetsinsatser
och våra anvisningar för klimatberäkningar
tillgängliga för alla. Vi delar också gärna med
oss av de resultat vårt arbete har lett till. Under
2025 certifierade vi ytterligare 950 000 kvm av
våra ytor, samtidigt som vi lyckades minska den
totala energiförbrukningen trots att vårt be-
stånd har vuxit. Genom målmedvetna energi-
effektiviseringsåtgärder har vi sänkt energi-
intensiteten från 87 kWh/kvm till 78 kWh/kvm
under året – ett resultat av hårt arbete som är
positivt för miljön, affären och våra kunder. Våra
intressenter ser att vi levererar kvalitet och att
vi agerar proaktivt både vid nyproduktion och
förvaltning av befintliga fastigheter. Det stärker
inte bara intresset kring Catena utan positio-
nerar oss också som en stark aktör och ger oss
fördelar i affärsdiskussioner.
Långsiktiga relationer
Vi vill att våra kunder känner sig trygga med
oss som fastighetsägare och förvaltare. Vi
tar ett långsiktigt ansvar och våra regionala
förvaltningsorganisationer arbetar nära våra
kunder för att hålla fastigheterna i bästa skick
men också för att löpande kunna bidra med
kunskap och driva utveckling. Under 2025
resulterade det här arbetet i ett toppresultat i
vår årliga kundundersökning – en återkoppling
vi är mycket stolta över. Vi vet att det är de små
insatserna och vårt stora engagemang, dag
efter dag, som bygger förtroende över tid.
Tillsammans formar vi framtiden
Under de tre senaste åren har vi tagit oss från
ett fastighetsvärde på 27 219 Mkr till 44 473
Mkr – en ökning med 55 procent. Det är en
tillväxtresa som ställer höga krav på organisa-
tionen. För att fortsätta vara relevanta behöver
vi ständigt förnya våra arbetssätt och utveckla
våra processer. Vi vill inte bara möta de nya
behov som uppstår, utan också bidra med vår
expertis och överträffa förväntningarna – att slå
sig till ro är inget alternativ för ett bolag som
Catena. Därför jobbar vi kontinuerligt med att
trimma och förbättra både tekniska lösningar,
samarbetsformer och kundrelationer. Jag mö-
Vi vet vad vi vill och vad vi ska göra, och vi har en
långsiktig agenda som leder oss framåt. Att slå sig
till ro är inget alternativ för ett bolag som Catena.
ter dagligen kollegor som visar att det är fullt
möjligt att fortsätta vidareutveckla vår affär
och det gör mig verkligen stolt.
Under 2025 har vi lagt stor vikt vid att tydlig-
göra våra mål och ambitioner för verksam -
heten. Alla medarbetare har varit engagerade
och delaktiga i diskussionerna om hur vi ska
omsätta strategier och planer till konkret hand-
ling. Vi vet vad vi vill och vad vi ska göra, och vi
har en långsiktig agenda som leder oss framåt.
Det ger oss förutsättningar att fatta de rätta
besluten och tar Catena – och hela logistik-
fastighetsbranschen – till nya nivåer.
Helsingborg i mars 2026
Jörgen Eriksson, VD Catena AB
/ Vd-ord
===== SIDA 8 =====
Förvaltningsberättelse
Affären
Så skapar vi värde 9
Nära förvaltning 10
Effektiv fastighetsutveckling 10–11
Attraktiv markbank 12
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år 13–15
Regionernas utveckling 16
Fastighetsförteckning 17–22
Fastighetsvärdering 23
Organisation 24
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur 25–27
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga 28
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling 29–30
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt 31–32
Riskhantering
Risker och riskhantering 33–36
===== SIDA 9 =====
9
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
ÖVERGRIPANDE MÅL
Ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten
som möjliggör hållbar tillväxt och stabil avkastning
VISION
Att länka Skandinaviens godsflöden
Så skapar vi värde
Vi vill skapa långsiktigt hållbara värden för alla våra intressenter. Den ut-
gångspunkten gör att vi ständigt flyttar fram positionerna och därmed
bidrar vi också till att forma både framtidens logistik och samhälle.
Catenas övergripande mål, att generera ett
starkt kassaflöde från den löpande verksam-
heten för att möjliggöra hållbar tillväxt och
stabil avkastning, har resulterat i en total utdel-
ning om 2 973 Mkr under de senaste 10 åren.
Våra uttalade målsättningar
Vi har slagit fast att vi vill vara förstahandsvalet
på marknaden vid behov av större logistikytor,
goda relationer och ett starkt varumärke är
framgångsfaktorer. Catenas målsättning är
att ständigt erbjuda fler hållbara och effektiva
logistikanläggningar, egen projektutveckling
och förvärv är viktiga delar i tillväxtstrategin.
Ambitionen är att förvaltningsresultatet
ska växa med minst 10 procent årligen.
Genom att vi eftersträvar ett positivt in-
flytande på affärspartners och miljö och
genom att vara delaktiga i samhällsutveckling-
en tar vi långsiktigt ansvar. Våra hållbarhetsmål
med sikte på 2030 är att all uthyrningsbar yta
i koncernen ska vara miljöcertifierad, vi ska ha
nettonoll växthusgasutsläpp och hela bestån-
det ska vara nettopositivt gällande biodiver-
sitet. Vi har vidare ambitionen att nå ett Trust
Index om minst 85 i den årliga medarbetar-
undersökningen Great Place to Work.
Ett antal finansiella mål säkerställer ända-
målsenlig finansiering och skapar stabilitet: vi
vill upprätthålla som lägst en Investment Grade
rating, vår soliditet ska uppgå till minst 40 pro-
cent, räntetäckningsgraden ska uppgå till minst
2 gånger, den genomsnittliga kapitalbindning-
en ska uppgå till minst 2,5 år, belåningsgraden
ska uppgå till högst 50 procent och netto-
skuld/EBITDA ska understiga 9 gånger.
→ Mer om den marknad vi verkar i på sidorna 31–32.
→ Mer om aktuell fastighetsutveckling på sidorna 10–11.
→ Mer om hållbarhet på sidorna 37–93.
→ Mer om finansiering på sidorna 25–27.
Mot nya mål 2026
Inför 2026 justeras ett antal av bolagets mål
i affärsplanen. Den tidigare kommunicerade
målsättningen att bolagets förvaltningsresultat
ska öka med minst 10 procent årligen, ersätts
med följande företagsmål:
• Förvaltningsresultatet ska öka med en sam-
mansatt årlig tillväxttakt om lägst 10 procent
per aktie, sett över en femårsperiod
• Bolaget ska generera en sammansatt årlig
tillväxttakt om lägst 12 procent per aktie i
substansvärde, sett över en femårsperiod
Hållbarhetsmålet nettonoll växthusgasutsläpp
till 2030 justeras till nettonoll växthusgasut-
släpp i samtliga scope till 2040 med ett delmål
om minst 50 procent till 2030. Biodiversitets-
målet är oförändrat medan certifieringsmålet
och den befintliga målsättningen att bolaget
ska utöva ett positivt inflytande på intressenter
och miljö genom att vara delaktiga i samhälls-
utvecklingen inte anges i affärsplanen fortsatt.
Ambitionerna kvarstår men bedöms snarare
utgöra delmål och aktiviteter för att leverera
på målen.
Utdelningspolicy och finanspolicy är
oförändrade.
VÄRDEGRUND
• Överträffa förväntningar
• Ta ansvar över tid
• Vara engagerade
AFFÄRSIDÉ
Catena ska på ett hållbart sätt och genom samarbete
utveckla och långsiktigt förvalta effektiva logistikanlägg-
ningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien
/ Affären
===== SIDA 10 =====
10
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Nära förvaltning
Catenas fastighetsportfölj är stor och varierad
och under 2025 ägde Catena logistikanlägg-
ningar från Odense i söder till Luleå i norr. Tack
vare handlingskraftiga regionala förvaltnings-
organisationer säkerställer vi goda och nära
relationer med våra hyresgäster.
Långsiktig partner
Vi brukar tala om att vi har ett evighetsper-
spektiv på våra fastigheter och som hyresgäst
hos Catena kan du känna dig trygg med att
fastigheten tas om hand på ett professionellt
sätt – det utgör en långsiktig kvalitetssäkring
även för oss.
Ibland initieras förädlingen av en fastighet
av Catena, och ibland sker det i samverkan
med vår hyresgäst. Genom att vi alltid ligger
i framkant och utmanar utvecklas vårt fastig-
hetsbestånd och vi skapar samtidigt möjlig-
heter att förfina vårt kunderbjudande och
våra processer.
Tillgängliga och flexibla
Vår erfarna förvaltningsorganisation finns lokalt
i regionerna och säkerställer att drift, underhåll
och service fungerar som det ska – varje dag.
Det gör det möjligt för oss att agera snabbt
på problem som kan uppstå eller när nya be-
hov blir tydliga. Våra kunder möter ett dedike-
rat team med olika specialistkompetenser som
tryggt kan hantera de utmaningar som uppstår
eller smidigt driva anpassning och utveckling
av fastigheten i takt med att kundens förutsätt-
ningar eller behov förändras.
Effektiv fastighetsutveckling
Catenas ambition är att matcha våra hyres-
gästers behov - nu och i framtiden. Ett sätt att
göra det är att förädla befintliga fastigheter, ett
annat är att säkerställa nya strategiska logistik-
positioner. Genom att växa med befintliga och
nya kunder kan vi i förlängningen fortsätta
generera starka kassaflöden. Under 2025
investerade vi totalt 1 147 Mkr (2 461) i ny-, till-
och ombyggnationer. Under de senaste fem
åren har Catena i genomsnitt investerat för
1 576 Mkr årligen.
Vi utvecklar, anpassar och förbättrar
Genom förädling av fastigheter höjs såväl
kvalitetsnivå som intjäningsförmåga i bestån-
det. Det kan exempelvis handla om att anpassa
fastigheten för ökad energieffektivitet, hante-
ring av förändrade logistikflöden eller att skapa
en mer attraktiv arbetsmiljö. Målsättningen är
alltid att både vi och hyresgästen ska vinna på
åtgärderna.
Växer med nya projekt
Vi vill växa genom aktiv projektutveckling.
Enligt vår erfarenhet tillför logistikfastigheter,
precis som kontor och bostäder, värde genom
ett genomtänkt och noggrant avvägt erbju-
dande och tydligt koncept vad gäller både
funktion och design.
/ Affären
Rekordresultat i årets
kundundersökning!
I kundundersökningen
Fastighetsbarometern
nådde Catena ett nöjd-
kund-index om 81 – högst av alla
fastighetsbolag inom segmentet
lager och industri som deltog 2025.
Resultatet ger oss energi och
bekräftar att vår modell och vårt
vardagliga arbete fungerar – i prakti-
ken, varje dag. Framtiden formar
vi tillsammans med våra kunder.
===== SIDA 11 =====
11
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Under året har e-handelsföretaget Rugvista
flyttat in i en 13 700 kvm stor logistikanläggning
som Catena färdigställt på fastigheten Sockret
4 i Norra Hamnen i Malmö. Rugvista har även
valt att förlägga sitt huvudkontor i anläggning-
en. Därutöver har vi slutfört byggnationen av
Menigos nya logistikanläggning på Logistik-
position Landvetter. Den nya byggnaden är
42 800 kvm stor och består av både kyllager,
fryslager och kontor. Totalt omfattar Catenas
markområde på Logistikposition Landvetter
210 000 kvm, området återfinns på bästa
logistikläge utmed väg 40 vid Landvetter flyg-
plats i Härryda kommun.
Catenas ambition är att bygga hållbart över
tid. Vi vill bland annat minimera växthusgasut-
släpp och arbeta för att öka biodiversiteten på
fastigheterna. Alla nyproducerade logistikan-
läggningar miljöcertifieras.
Optimala förhållanden
för Menigo på Logistik-
position Landvetter
Menigo, som levererar mat, dryck, för-
brukningsartiklar och restaurangutrustning
till privata och offentliga verksamheter, är
nyinflyttad hyresgäst på Logistikposition
Landvetter.
Den nya anläggningen är självförsörjande
på värme eftersom restvärme från kyl- och
frysanläggningar återanvänds. Lagret har
nio temperaturzoner, vilket innebär att
produkter som kött, fisk, frukt och grönsaker
förvaras under optimala förhållanden. Utöver
lager- och kontorsytor finns även en lunch-
restaurang, en eventlokal och ett showroom
för restaurangutrustning i anläggningen.
Färdigställda större projekt under året – ny- och tillbyggnad >75 Mkr
Projekt/kund Fastighet Kommun
Uthyr-
ningsbar
yta, kvm
Bedömt
driftsöver-
skott, Mkr
Uppskattad
investering,
Mkr
Klart/
Uthyrningsgrad
2025-12-31
Miljö-
certifiering
Rugvista Sockret 4 Malmö 13 700 14 195 Q2 2025, 100% uthyrt
Totalt färdigställda större projekt 13 700 14 195
SILVER
/ Affären
Pågående större projekt under året – ny- och tillbyggnad >75 Mkr
Projekt/kund Fastighet Kommun
Uthyr-
ningsbar
yta, kvm
Bedömt
driftsöver-
skott, Mkr
Uppskattad
investering,
Mkr
Upparbetat
2025-12-31,
Mkr
Klart/
Uthyrningsgrad
2025-12-31
Miljö-
certifiering
Nowaste Logistics/
ICA Fastigheter
Vevaxeln 1 &
Vipparmen 1
Helsingborg 76 800 98 1 390 1 026 Q4 2026, 73% uthyrt
San Sac Mappen 4 Linköping 9 800 9 129 126 Q1 2026, 100% uthyrt
Boozt Fullfilment
& Logistics Norra Varalöv 31:11 Ängelholm 5 850 6 89 60 Q2 2026, 100% uthyrt
Totalt pågående större projekt 92 450 113 1 608 1 212
===== SIDA 12 =====
12
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Attraktiv markbank
Tack vare vår markbank kan vi investera i
utvecklingen av nya logistiklägen och skapa
unika möjligheter när tiden är rätt. Projekt-
portföljen omfattar såväl projekt i egen bok
som byggrätter och avtal.
För att säkerställa en god säkerhetsmarginal
startas nya projekt normalt först när Catena
har tecknat ett hyreskontrakt med kund.
Läget, läget, läget
Catena har en potentiell markbank om cirka
4,5 miljoner kvm på strategiska logistiklägen –
så kallade primelägen. Markbanken består av
tillgångar i egen bok, via avtal och via joint ven-
tures. Per årets utgång uppgår mark i egen bok
till 2,7 miljoner kvm varav cirka 1,8 miljoner kvm
är detaljplanerad. Ytterligare 2,4 miljoner kvm
av den totala markbanken var i en på gående
detaljplaneprocess. Under lång tid har vi
utvecklat en värdefull kompetens för att i tidigt
skede kunna iden tifiera och förvärva attraktiva
marktillgångar och vi arbetar för långvariga
relationer med kommuner och näringsliv för
att noggrant kunna följa detalj planeprocessen.
Det är en helt avgörande konkurrensfördel för
nischade fastighetsbolag som Catena att kunna
erbjuda kunder etablering på de allra bästa
logistiklägena.
Potential för framtiden
I normalfallet begränsas affärsrisken genom att
mark förvärvas med avtal där tillträde till mar-
ken sker först när detaljplanen vinner laga kraft.
Historiskt har Catena framgångsrikt förvärvat
råmark i tidiga skeden med goda möjligheter
att få en godkänd detaljplan för etablering. Den
befintliga markbanken möjliggör en framtida
investeringsvolym om uppskattningsvis 16,3
Mdkr. Vid en fullt detaljplanelagd markbank
uppskattar Catena att den totala byggrätts-
volymen uppgår till 1,6 miljoner kvm.
Större möjliga projekt
Område Kommun
Total mark-
yta, kvm
Ägar-
andel, %
Prognos
byggklar mark
Ägda/delägda (i urval)
Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 100 Omgående
Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 100 Omgående
Folkestaleden Eskilstuna 75 000 100 Omgående
Gårdsten Göteborg 47 000 100 Omgående
Köpingegården Helsingborg 42 000 100 Omgående
Hyltena Jönköping 50 000 100 Omgående
Logistikposition Katrineholm Katrineholm 30 000 100 Omgående
Logistikposition Söderåsen Bjuv 565 000 100 Omgående
E-City Engelholm Ängelholm 490 000 100 Q3 2026
Örebro Syd Örebro 920 000 50 Q1 2027
Logistikposition Järna Södertälje 950 000 50 Q1 2028
Logistikposition Tostarp Helsingborg 345 000 100 Q1 2029
/ Affären
Århus
Göteborg
Kungälv
Horsens
Kolding Odense
Köpenhamn Malmö
Helsingborg
Ängelholm
Halmstad
Kungsbacka
Borås
Kristianstad
Växjö
Nässjö Oskarshamn
Norrköping
Örebro
Hallsberg
Karlstad
Katrineholm
Södertälje
Stockholm
Eskilstuna
Västerås
Morgongåva
Borlänge
Gävle
Sundsvall
Östersund
Umeå
Luleå
Linköping
Jönköping
Hilleröd
Viktiga framtida pusselbitar i ett växande logistiskt nätverk
– Catenas markbank
Potentiell BTA
1 600 tkvm
Potentiell investeringsvolym
16,3 Mdkr
Stockholm Syd
Nykvarn/Södertälje
450 000 kvm mark
Detaljplan godkänd
Logistikposition Järna (JV, 50%)
Södertälje
950 000 kvm mark
Inväntar detaljplan
Örebro Syd (JV, 50%)
Törsjö
920 000 kvm mark
Inväntar detaljplan
Logistikposition Söderåsen
Bjuv
565 000 kvm mark
Detaljplan godkänd
E-City Engelholm
Ängelholm
490 000 kvm mark
Inväntar detaljplan
Logistikposition Sunnanå
Burlöv
120 000 kvm mark
Detaljplan godkänd
Total yta
4 500 tkvm
===== SIDA 13 =====
13
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Catena levererade stabilt under 2025. Förvaltningsresultatet ökade med
28 procent, hyresintäkterna steg med 21 procent och uthyrningsgraden
var fortsatt hög. Att vi värnar om en stark balansräkning och prioriterar att
arbeta tillsammans med andra starka och stabila bolag på marknaden gör
oss väl positionerade inom hållbar och framtidsorienterad logistikutveckling.
2025 – ett stabilt år
Catenas fastighetsbestånd utgjordes per den
31 december 2025 (efter transaktioner och
fastighetsregleringar) av 137 logistikfastigheter
(137) belägna vid viktiga transportleder och be-
folkningscentra i Sverige och Danmark. Den to-
tala uthyrningsbara ytan uppgick till 3 151 tkvm
(2 940) och det totala hyresvärdet uppgick till
2 821 Mkr (2 586) och kontrakterade hyresin-
täkter på årsbasis uppgick till 2 727 Mkr (2 501).
Intäkter och hyra
Hyresintäkterna för året ökade med 21 procent
till 2 651 Mkr (2 193), vilket motsvarar 868
kr/kvm (843). I jämförbart bestånd ökade
hyresintäkterna 4 procent mot föregående år.
Resterande intäktsökning avser färdigställda
projekt samt effekten av transaktioner.
Uthyrningsgraden, 97 procent, är oförändrad
från förra året.
Av Catenas kontrakterade årshyra utgör in-
täkter från avtal med en löptid överstigande tre
år cirka 77 procent (73) av den totala årshyran.
Det innebär stabila intäkter som inte varierar
nämnvärt mellan perioder, förutom vid förvärv
och försäljning. Den genomsnittliga kvarvaran-
de hyresavtalstiden uppgår till drygt 6 år.
Uthyrning och inflyttning
Under året flyttade 30 hyresgäster in med ny-
tecknade kontrakt på en sammanlagd yta om
108 378 kvm. Kontraktsvärde avseende denna
inflyttning uppgick till 102 Mkr (118) medan
avflyttningen stannade på 30 Mkr (44) för 36
uppsagda kontrakt med en sammanlagd yta
om 30 164 kvm. Det innebär en nettoinflyttning
motsvarande ett värde på 72 Mkr (74).
Kontraktsstruktur
Kontraktsportföljen är långsiktig och Catenas
hyresgäster utgörs till övervägande del av sto-
ra, solida och väletablerade företag, verksam-
ma inom olika sektorer. En betydande andel är
e-handelsaktörer och tredjepartslogistiker. Di-
versifieringen minskar risken för kundförluster.
Driftsöverskott och överskottsgrad
Driftsöverskottet, hyresintäkterna med avdrag
för fastighetskostnader och fastighetsadmi-
nistration, ökade under året med 23 procent
till 2 198 Mkr (1 789). Primärt är det en följd av
de ökade ytorna, den stabila uthyrningsgra-
den och mer kostnadseffektiva fastigheter.
Fastighetskostnaderna uppgick till -453 Mkr
Fastighetsbeståndet
per region, Mkr
Sverige Syd, 13 476
Sverige Väst, 10 029
Sverige Öst, 13 052
Danmark, 7 916
Fastighetsbeståndets
värdeutveckling
0
9 000
18 000
27 000
36 000
45 000
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
Genomsnittlig
kontraktstid (WALE)
0
2
4
6
8
År
-21 -22- 23 -24- 25
Ekonomisk
uthyrningsgrad
0
20
40
60
80
100
%
-21- 22 -23- 24 -25
/ Verksamheten 2025
===== SIDA 14 =====
14
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
(-404), vilket motsvarar 148 kr/kvm (155). Den
faktiska kostnadsökningen beror huvudsakli-
gen på en större fastighetsportfölj men med
en lägre kvadratmeterkostnad som beror på
en kombination av förvärv och färdigställda
projekt som är mer yteffektiva. Under året har
överskottsgraden ökat till 83 procent (82), där
framförallt större nyförvärv i Danmark med
hög överskottsgrad har bidragit ökningen.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för året ökade med 352
Mkr till 1 613 Mkr jämfört med föregående år,
vilket är en ökning med 28 procent. Förvalt-
ningskostnaderna ligger på samma nivå som
föregående år medan de finansiella kostnader-
na har ökat något till följd av en större portfölj.
Årets resultat
Årets resultat ökade till 1 644 Mkr (1 080), vilket
är 564 Mkr högre än föregående år. De ore-
aliserade värdeförändringarna på fastigheter
uppgick till 485 Mkr (114) och realiserade värde-
förändringar uppgick till -3 Mkr (17). En kombi-
nation av förändringar i direktavkastningskrav,
vakans, omförhandlade hyreskontrakt och
projekt är anledningarna bakom de orealisera-
de värdeförändringarna. Värdeförändringen på
derivat uppgick till -28 Mkr (-48). De orealisera-
de värdeförändringarna är av redovisningska-
raktär och påverkar inte kassaflödet.
Förvärv
Catena fortsatte under året att stärka sin po-
sition som en av Nordens ledande utvecklare
av moderna logistikanläggningar. I juli 2025
genomförde bolaget ett större, strategiskt
förvärv i Jönköping då Elgigantens ursprung-
liga nordiska distributionscenter förvärvades.
Genom affären utökar Catena sitt bestånd
av logistikytor i Torsviksområdet till över
200 000 kvadratmeter. Den nya fastigheten
ligger i direkt anslutning till den moderna an-
läggning som bolaget färdigställde för samma
hyresgäst året innan, och förvärvet påvisar
Catenas förmåga att förena långsiktiga kund-
relationer med investeringar i högkvalitativa
och strategiskt belägna logistikfastigheter.
I december 2025 offentliggjordes att Catena
har tecknat en avsiktsförklaring om ett förvärv
av en större nordisk fastighetsportfölj med
fastig heter i Sverige, Danmark och Finland.
Investeringar
Investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i
befintliga fastigheter har gjorts med 1 147 Mkr.
Den största investeringen i befintliga fastighe-
ter har skett på Logistikposition Ramlösa i
Helsingborg där den sista av tre logistikanlägg-
ningar om totalt cirka 75 000 kvm påbörjats.
Större investeringar har också skett på
Mappen 4 i Linköping där Catena uppför en
logistikanläggning till hyresgästen San Sac.
Därutöver pågår uppförande av en tillbyggnad
åt Boozt på Norra Varalöv 31:11 i Ängelholm.
Avyttringar
Catena har under året genomfört försäljning
av 3 mindre fastigheter till ett värde om 98 Mkr.
Catenas 10 största kunder
per 31 december 2025,
kontraktsvärde
1. DSV, 18%
2. DHL, 8%
3. ICA, 6%
4. Elgiganten, 5%
5. PostNord, 4%
6. Martin & Servera, 4%
7. Nowaste Logistics, 3%
8. Boozt, 2%
9. Menigo, 2%
10. Rhenus Warehousing
Solutions Denmark , 2%
Kundgrupper,
kontraktsvärde
Logistik och transport, 48%
Dagligvaror, 18%
Sällanköpsvaror, 18%
Sjukvård, 3%
Bygg och inredning, 3%
Industri, 3%
Statlig, 2%
Paketering, 1%
Övrigt, 4%
In- och utflyttning
In
Ut
Netto
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
-150
-100
-50
0
50
100
150
Hyresintäkter och
överskottsgrad
Hyresintäkter
Överskottsgrad
0
1 000
2 000
3 000
0
25
50
75
100
Mkr %
-21- 22 -23- 24 -25
Driftsöverskott
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
Förvaltningsresultat och
kassaflöde före förändring
av rörelsekapital
Förvaltningsresultat
Kassaflöde före förändring
i rörelsekapital
0
500
1 000
1 500
2 000
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
/ Verksamheten 2025
===== SIDA 15 =====
15
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Fastighetsförvärv
Fastighets-
beteckning Tillträde Region Kommun
Yta,
kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyresintäkt/
år, Mkr
Priorparken 385 2025-05-31 Danmark Bröndby 25 404 414 25
Barnarps Kråkebo
1:49
2025-09-01 Väst Jönköping 112 246 1 275 84
Åstorp 112:88 2025-09-25 Syd Åstorp mark 5 0
Idunsvej 2 2025-12-17 Danmark Köge 0 212 0
Totalt 137 650 1 906 109
Fastighetsförsäljningar
Fastighets-
beteckning Frånträde Region Kommun
Yta,
kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Resultat,
Mkr
Lejonet 6 2025-03-31 Syd Åstorp 1 985 7 0
Lejonet 7 2025-03-31 Syd Åstorp 3 624 18 -2
Klarinetten 1 2025-04-30 Väst Mölndal 4 257 73 -1
Totalt 9 866 98 -3
/ Verksamheten 2025
Ersättningar till ledande befattningshavare
Ingen väsentlig uppdatering har under året
skett avseende riktlinjer för ersättningar till
ledande befattningshavare, läs mer i not 8, An-
ställda och Personalkostnader, sidorna 105–106.
Moderbolagets resultat
Moderbolag är Catena AB (publ). Moderbola-
gets verksamhet består av koncernsamordnan-
de uppgifter och äga aktier i rörelsedrivande
bolag. Nettoomsättningen uppgick till 94 Mkr
(88) och resultatet före skatt uppgick till 512
Mkr (637). Moderbolagets tillgångar uppgick till
Väsentliga händelser under 2025
2025-04-03
Catena tecknar avtal om förvärv av en
logistikanläggning som ska uppföras i
danska Köge till ett fastighetsvärde om
289 MDkk.
2025-04-04
Catena har rekryterat Magnus Thagg
som ny ekonomi- och finanschef som
tillsammans med affärsutvecklingschef
Adam Ekdahl tar plats i ledningsgruppen
(sistnämnde har därefter bytt efternamn
till Ljungviken).
2025-05-28
Catena tecknar avtal om ett fastighets-
förvärv i Bröndby strax utanför Köpen-
hamn i Danmark, till ett värde om cirka
285 MDkk.
2025-05-30
Uppdaterat grundprospekt för Catenas
MTN-program – rambeloppet höjs till
8 miljarder kronor.
2025-07-03
Catena förvärvar logistikanläggning i
Jönköping med Elgiganten som hyres-
gäst till ett värde av 1 275 Mkr.
2025-10-06
Catena utser valberedning inför års-
stämma 2026.
2025-10-10
Fitch bekräftar Catenas kreditbetyg BBB
med stabila utsikter.
2025-10-23
Catena justerar tillväxt- och hållbarhetsmål
2025-11-19
Catena inleder sista etappen på Logistik-
position Ramlösa.
2025-12-22
Catena tecknar avsiktsförklaring om för-
värv av större nordisk fastighetsportfölj.
24 748 Mkr (22 745) och soliditeten uppgick
till 52 procent (57).
Vinstdisposition
Moderbolagets fria egna kapital uppgick till
12 615 352 966 kronor. Styrelsen och verk-
ställande direktören föreslår att beloppet
disponeras som så att utdelning till aktie-
ägarna sker med 9,50 kronor per aktie upp-
gående till ett totalt belopp om 630 763 083
kronor. I ny räkning balanseras således
11 984 589 883 kronor. Läs mer om Catenas
vinstdisposition på sidan 142.
===== SIDA 16 =====
16
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Regionernas utveckling
Catenas förvaltningsorganisation drivs via fyra
regioner – de tre regionerna Syd, Väst och Öst på
den svenska marknaden och Region Danmark.
Region Syd Region Väst Region Öst Region Danmark
Nyckeltal 2025 2024
För-
ändr.%
Överskottsgrad, % 79 80 -1,3
Kontrakterad
årshyra, Mkr 788 746 5,6
Hyresvärde, Mkr 839 778 7,8
Förvaltnings-
resultat, Mkr 438 286 53,1
Uthyrbar yta, tkvm 938 922 1,7
Antal fastigheter 39 41 -4,9
Antal kontrakt 174 158 10,1
Nyckeltal 2025 2024
För-
ändr.%
Överskottsgrad, % 80 83 -3,6
Kontrakterad
årshyra, Mkr 670 501 33,7
Hyresvärde, Mkr 675 517 30,6
Förvaltnings-
resultat, Mkr 291 221 31,7
Uthyrbar yta, tkvm 827 658 25,7
Antal fastigheter 36 36 0,0
Antal kontrakt 86 77 11,7
Nyckeltal 2025 2024
För-
ändr.%
Överskottsgrad, % 82 82 0,0
Kontrakterad
årshyra, Mkr 799 784 1,9
Hyresvärde, Mkr 837 821 1,9
Förvaltnings-
resultat, Mkr 536 470 14,0
Uthyrbar yta, tkvm 864 864 0,0
Antal fastigheter 48 48 0,0
Antal kontrakt 200 191 4,7
Nyckeltal 2025 2024
För-
ändr.%
Överskottsgrad, % 95 83 14,5
Kontrakterad
årshyra, Mkr 470 470 0,0
Hyresvärde, Mkr 470 470 0,0
Förvaltnings-
resultat, Mkr 354 107 230,8
Uthyrbar yta, tkvm 522 496 5,2
Antal fastigheter 14 12 16,7
Antal kontrakt 18 16 12,5
0
200
400
600
800
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
0
100
200
300
400
500
600
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
0
250
500
750
1 000
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
0
100
200
300
400
500
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
0
2 800
5 600
8 400
11 200
14 000
0
20
40
60
80
100
Mkr %
-21- 22 -23- 24 -25
0
2 400
4 800
7 200
9 600
12 000
0
20
40
60
80
100
Mkr %
-21- 22 -23- 24 -25
0
2 800
5 600
8 400
11 200
14 000
0
20
40
60
80
100
Mkr %
-21- 22 -23- 24 -25
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
0
20
40
60
80
100
Mkr %
-21- 22 -23- 24 -25
Hyresintäkter Driftsöverskott Hyresintäkter Driftsöverskott Hyresintäkter Driftsöverskott Hyresintäkter Driftsöverskott
Fastighetsvärde Uthyrningsgrad Fastighetsvärde Uthyrningsgrad Fastighetsvärde Uthyrningsgrad Fastighetsvärde Uthyrningsgrad
/ Verksamheten 2025
===== SIDA 17 =====
17
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres-
värde, tkr
Kontr.
hyra, tkr
Logistik-
lager
Distri-
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Syd
1 Sunnanå 12:51 Arlöv Flansbjersvägen 10 & 12 Spec 0 27 607 27 607 0 0 18 794 0 18 794
2 Sunnanå 12:52 Arlöv Flansbjersvägen 13-18 2018-
2021,2023
450 419 78 390 78 390 8 362 54 615 0 0 62 977
3 Plantehuset 3 Helsingborg Mineralgatan 14-17 2019, 2022 626 640 88 019 88 019 0 80 769 18 300 0 99 069
4 Tostarp 1:9 Helsingborg Tostarpsvägen Mark 4 404 27 27 0 0 0 0 0
5 Vasatorp 1:10 Mörarp Vasatorpsallén 166 Mark 19 800 120 120 0 0 0 0 0
6 Remmen 1 Åstorp Ji-Te Gatan 9 /
Persbogatan 1
1978, 1985 18 420 5 017 3 339 0 6 782 0 0 6 782
7 Köpingegården 1 Helsingborg Trintegatan 10,13 Spec
2004,2013
160 401 35 605 35 605 14 403 0 25 818 0 40 221
8 Kopparverket 11 Helsingborg Stormgatan 11 2007 129 800 9 347 9 347 26 600 0 0 0 26 600
9 Plantehuset 2 Helsingborg Mineralgatan 11 2011 50 000 4 253 44 4 694 0 0 0 4 694
10 Hästhagen 4 Helsingborg Landskronav 5, 7 1956-2008 134 265 35 728 28 780 50 867 0 0 0 50 867
11 Förmannen 4 Ängelholm Transportgatan 13 1993 88 588 15 120 15 120 22 241 0 0 0 22 241
12 Rebbelberga 26:37 Ängelholm Framtidsgatan 3 2007 75 261 11 447 11 447 15 960 0 0 0 15 960
13 Norra Varalöv 31:11 Ängelholm Produktionsvägen 10 m.fl. 2018, 2023 286 000 75 074 74 646 89 449 0 0 0 89 449
14 Kärra 1:23 Ängelholm Helsingborgsvägen 528 1929 4 332 168 0 0 0 0 200 200
15 Rebbelberga 26:38 Ängelholm Framtidsgatan 5 1998-2010 4 733 847 847 849 0 0 0 849
16 Sockret 4 Malmö Lodgatan 9-13/
Tånggatan 4
2024 153 000 32 381 27 761 0 32 303 0 0 32 303
17 Tågarp 16:22 Arlöv Företagsvägen 14 1974 29 600 8 394 6 049 9 849 0 0 0 9 849
18 Vångagärdet 20 Helsingborg Landskronavägen 23, 25
A & B
1974-
1975,1990
108 213 33 743 27 756 25 690 0 0 0 25 690
19 Sunnanå 5:16 Arlöv Tullstorpsvägen 110 Mark 11 954 0 0 0 0 0 0 0
20 Morup 5 Malmö Kosterögatan 12-14 Spec 0 19 387 16 189 2 271 22 660 0 0 24 931
21 Kärra 1:9 Ängelholm Helsingborgsvägen 496 Mark 17 699 326 326 0 0 0 239 239
22 Vrams Gunnarstorp 1:15 Bjuv Mark 13 350 0 0 0 0 0 0 0
23 Åstorp 112:88 Bjuv Ottosminnes väg 15 1929 2 158 0 0 0 0 0 0 0
24 Broby 57:5 Åstorp Bronsgatan 11 2021 53 400 13 844 13 844 0 10 800 0 0 10 800
25 Vipparmen 1 Helsingborg Albergavägen 1 2024 174 800 15 140 5 958 16 753 0 0 0 16 753
26 Vevaxeln 1 Helsingborg Albergavägen 9 Under
uppförande
189 000 0 0 0 0 0 0 0
27 Torbornahögen 7 Helsingborg Stenbrovägen 11 2024 230 600 25 465 25 465 29 105 0 0 0 29 105
28 Örja 1:22 Landskrona Norregårdsleden 14,16 2024 1 138 400 155 723 155 723 180 202 0 0 0 180 202
29 Bronsringen 1 & 3 Oxie Bronsgjutaregatan 4 2008 80 200 11 066 11 066 0 5 510 0 0 5 510
Region Syd
→ Tabellen över Region Syd fortsätter på nästa sida.
1
30
39
19
36
3
11
4
12
10
27
29
38
9
21
28
35
23
31
5 6
13
16
7
14
17
8
15
18 24
2
20
22
34
25
32
33
37
26
Fastighetsförteckning
Regionvis per den 31 december 2025.
/ Verksamheten 2025
===== SIDA 18 =====
18
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres-
värde, tkr
Kontr.
hyra, tkr
Logistik-
lager
Distri-
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Syd forts.
30 Hammaren 1 Klippan Stackarpsvägen 8 1977 32 000 9 357 8 958 18 456 0 0 18 456 18 456
31 Hammaren 2 Klippan Stackarpsvägen 10 2002 84 086 23 095 23 095 32 550 0 0 32 550 32 550
32 Tågarp 16:17 Arlöv Lagervägen 4 1976-1978 158 615 57 993 47 139 0 0 0 47 682 47 682
33 Bunkagården Mellersta 2 Helsingborg Bunkagårdsgatan 5 Spec 0 14 400 14 400 0 0 0 28 250 28 250
34 Slätthög 6 Malmö Olsgårdsgatan 8 B 2014 33 000 3 590 3 590 3 158 0 0 3 158 3 158
35 Tankbilen 9 Trelleborg Godsvägen 9 2008 40 024 6 984 6 984 8 700 0 0 8 700 8 700
36 Bunkagården Mellersta 1 Helsingborg Bunkagårdsgatan 1 2022 134 600 11 059 11 059 0 0 0 16 478 16 478
37 Olsgård 4 Malmö Olsgårdsgatan 11 2018 19 602 2 284 1 358 1 526 0 0 1 526 1 526
38 Slätthög 4 Malmö Olsgårdsgatan 8 A 2015 31 000 3 689 3 689 2 848 0 0 2 848 2 848
39 Slätthög 1 Malmö Olsgårdsgatan 6 2015 44 200 4 623 4 298 4 486 0 0 4 486 4 486
Totalt Region Syd 4 832 564 839 313 788 046 569 019 305 849 62 912 439 938 219
/ Verksamheten 2025
===== SIDA 19 =====
19
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Region Väst
42
60
52
59
44 54
56
70
48
57 45
55
40
69
41
73
75
51 74
67
68
6661
58
71
72
53
63
64 65
5043
62
46
47
49
Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres-
värde, tkr
Kontr.
hyra, tkr
Logistik-
lager
Distri-
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Väst
40 Vindtunneln 1 Borås Vevgatan 18 2002 101 481 15 065 15 065 16 897 0 0 0 16 897
41 Barnarps-Kråkebo 1:44 Jönköping Möbelvägen 39 1991 158 475 17 316 17 316 34 126 0 0 0 34 126
42 Dansered 1:69 Landvetter Depåvägen 11 2025 153 600 42 042 42 042 0 42 821 0 0 42 821
43 Dansered 1:70 Landvetter Depåvägen 12 2024 48 600 7 084 7 084 8 690 0 0 0 8 690
44 Backa 97:10 Hisings Backa Exportgatan 43 1979,2024 75 087 14 913 14 913 13 983 0 0 0 13 983
45 Lagret 1 Nässjö Terminalgatan 6 2004 84 323 17 960 17 960 0 24 404 0 0 24 404
46 Varla 6:15 Kungsbacka Kabelgatan 5 1980,1982 96 387 18 989 18 656 24 974 0 0 0 24 974
47 Lagret 4 Nässjö Logistikgatan 3 2018 131 619 18 598 18 598 25 152 0 0 0 25 152
48 Tahe 1:64 Taberg Målövägen 2 1986,1990 202 234 24 559 23 675 43 000 0 0 0 43 000
49 Barnarps-Kråkebo 1:56 Jönköping Stolsvägen 2 2001 32 373 3 531 3 531 4 030 0 0 0 4 030
50 Vindtunneln 2 Borås Segloravägen 6 2006 101 400 11 441 11 441 16 391 0 0 0 16 391
51 Postiljonen 1 Växjö Nylandavägen 2 1998 21 800 7 861 7 861 0 0 6 702 0 6 702
52 Däcket 1 Oskarshamn Lövgrensvägen 4 Spec 0 1 826 1 826 0 0 2 908 0 2 908
53 Björröd 1:205 Landvetter Västra Björrödsvägen 4 2018 34 800 8 177 8 177 0 3 380 0 0 3 380
54 Backa 23:2 Hisings Backa Exportgatan 20 A 2006 39 400 6 718 6 718 0 3 984 0 0 3 984
55 Muttern 6 Kungälv Bilgatan 25 2010 73 900 5 328 5 328 8 000 0 0 0 8 000
56 Åre 92 Borås Bergkantsgatan 6 2021 266 000 22 664 22 664 38 293 0 0 0 38 293
57 Hevea 3 Borås Norra Däckvägen 4 1986,1999 55 634 12 328 9 869 19 519 0 0 0 19 519
58 Björröd 1:208 Landvetter Västra Björrödsvägen 13 2021 48 915 6 332 6 332 7 550 0 0 0 7 550
59 Hyltena 1:102 Jönköping Moliden 22 2024 897 000 50 464 50 464 0 91 041 0 0 91 041
60 Vrangelsro 5:4 Holm Fraktgatan 2 2009 307 000 53 009 53 009 49 980 0 0 0 49 980
61 Gårdsten 45:24 Göteborg Gårdstensvägen Mark 28 000 0 0 0 0 0 0 0
62 Arendal 13:3 Göteborg Arendalsvägen 12 2020 185 000 21 243 21 243 17 307 0 0 0 17 307
63 Stigamo 1:49 Jönköping Norra Stigamovägen 2 2025 173 000 32 535 32 535 0 34 452 0 0 34 452
64 Äskatorp 4:9 Fjärås Äskatorpsvägen 4 2023 29 175 6 920 6 920 0 5 918 0 0 5 918
65 Äskatorp 4:26 Fjärås Äskatorpsvägen 6 2024 33 390 9 137 9 137 0 8 143 0 0 8 143
66 Barnarps Kråkebo 1:49 Jönköping Möbelvägen 51 1998 638 400 86 805 86 805 0 112 246 0 0 112 246
67 Konen 5 Halmstad Kristinehedsvägen 16 2011 6 342 1 400 1 400 0 727 0 0 727
68 Backa 23:5 Hisings Backa Exportgatan 14-16 2013, Spec 60 853 21 083 21 083 7 670 7 659 0 0 15 329
69 Fördelaren 1 Kungälv Truckgatan 15 1979, 1992,
2006
370 590 41 297 41 297 0 54 000 0 0 54 000
70 Bulten 1 Kungälv Bultgatan 27 1980 109 200 19 087 17 610 23 091 0 0 0 23 091
71 Fräsaren 12 Halmstad Fräsaregatan 6 Spec 0 5 365 5 365 0 0 5 435 0 5 435
72 Solsten 1:102 Mölnlycke Fibervägen 2-8 1987,2022 189 342 46 306 46 306 44 727 0 0 0 44 727
73 Rockan 2 Värnamo Torpvägen 2 Spec 0 7 822 7 822 0 0 9 809 0 9 809
74 Smeden 1 Växjö Ljungadalsgatan 10 Spec 0 6 795 6 795 0 0 8 210 0 8 210
75 Backa 23:9 Hisings Backa Exportgatan 20 2009 19 937 3 065 3 065 1 824 0 0 0 1 824
Totalt Region Väst 4 773 257 675 064 669 910 405 204 388 775 33 064 0 827 043
/ Verksamheten 2025
===== SIDA 20 =====
20
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
83
110 114
89
104
86
93
113
115
107 118
94
117 78 84
7681
91
99
122
119
106
90
112
120100
101
103
108 109
82
88
95
92
96
97
98
121
79
77116
80
123
85
87 111
102
105
Region Öst
Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres-
värde, tkr
Kontr.
hyra, tkr
Logistik-
lager
Distri-
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Öst
76 Tuvängen 1 Södertälje Morabergsvägen 25 2000 25 750 3 646 3 646 0 2 640 0 0 2 640
77 Dikartorp 3:12 Järfälla Passadvägen 8 1977, 1985,
2002
205 253 30 100 21 374 29 585 0 0 0 29 585
78 Nattskiftet 11 Hägersten Elektrav 11-23/Drivhjulsv 42 Spec, 1960 11 185 53 486 49 854 0 25 617 0 0 25 617
79 Slottshagen 2:1 Norrköping Kommendantvägen 5 Spec 0 12 493 11 622 0 0 15 126 0 15 126
80 Sothönan 3 Katrineholm Industrigatan 7 1986, Spec 31 865 20 623 20 623 11 977 0 14 840 0 26 817
81 Terminalen 1 Hallsberg Hallsbergsterminalen
12-20
Spec 15 744 15 744 0 0 25 850 0 25 850
82 Jordbromalm 4:33 Haninge Lillsjövägen 19 2005 195 937 23 425 23 425 23 847 0 0 0 23 847
83 Skogskojan 1 Östersund Grindvägen 3 Spec 0 5 040 5 040 0 0 3 466 0 3 466
84 Drivremmen 1 Hägersten Drivhjulsv. 17/
Västberga Allé 41
Spec 0 33 206 33 206 0 0 33 123 0 33 123
85 Ekeby 2:2 Eskilstuna Folkestaleden 3 1976, Spec 4 045 4 455 4 455 0 0 7 976 0 7 976
86 Batteriet 7 & 8 Umeå Spårvägen 26 A & B Spec 0 2 404 2 404 0 0 4 376 0 4 376
87 Målås 4:4 Sundsvall Förmanslänken 9a Spec 0 4 702 4 702 0 0 8 120 0 8 120
88 Östanvinden 5 Karlstad Östanvindsgatan 4 1983 4 366 1 056 1 056 0 1 330 0 0 1 330
89 Basfiolen 7 Norrköping Moa Martinsons Gata 10 A 1983 5 357 722 722 0 1 318 0 0 1 318
90 Vasslan 1 Årsta Sockengränd 2 1986 54 125 8 048 7 848 0 5 431 0 0 5 431
91 Värdshuset 3 Sundsvall Värdshusvägen 5 1985 5 209 1 188 1 188 0 1 512 0 0 1 512
92 Sörby Urfjäll 38:2 Gävle Elektrikergatan 4 1990 7 675 1 324 1 324 0 1 427 0 0 1 427
93 Källstalöt 1:6, 1:7 Eskilstuna Brunnsta 19 1975, 2001 99 954 24 707 24 707 32 200 0 0 0 32 200
94 Stenvreten 8:33 Enköping Varggatan 17 2018 104 600 25 696 25 696 0 16 698 0 0 16 698
95 Rosersberg 11:81 Rosersberg Metallvägen 31 2010 245 400 27 495 27 495 0 30 045 0 0 30 045
96 Rosersberg 11:116 Rosersberg Metallvägen 60 2013 125 800 11 779 11 779 10 171 0 0 0 10 171
97 Statorn 31 Norrköping Malmgatan 14 1970, 2023 118 256 24 268 24 268 0 24 531 0 0 24 531
98 Törsjö 2:49 Örebro Paketvägen 1, 3 2002, 2004 255 535 37 223 37 223 56 955 0 0 0 56 955
99 Mosås 4:66 Örebro Paketvägen 10 Spec 0 8 917 8 917 0 0 8 885 0 8 885
100 Mosås 4:57 Örebro Paketvägen 6 1970 52 690 5 942 5 912 12 089 0 0 0 12 089
101 Snesholm 1:16 Morgongåva Molnebov. 10/
Tjusarvägen 40
2018 76 715 26 819 26 819 0 38 000 0 0 38 000
102 Lagret 1 Umeå Depåvägen 1 1991, 2024
Spec
173 799 25 872 24 177 52 24 892 0 104 25 048
103 Välingen 2 Karlstad Välsviksleden 218 2012 23 993 5 934 5 934 4 425 0 0 0 4 425
104 Magasinet 3 Järna Tuna Industriväg 35 1970 81 695 17 221 12 197 20 440 0 0 800 21 240
105 Storheden 2:1 Luleå Makadamvägen 12 2021 51 000 7 369 7 369 4 502 0 0 0 4 502
106 Morgongåva 15:33 Morgongåva Tjusarvägen 2022 80 142 23 643 23 643 38 069 0 0 0 38 069
107 Glasblåsaren 14 Linköping Tornbyvägen 9 2009 76 200 14 072 14 072 9 640 0 0 0 9 640
108 Ånsta 2:10 Nykvarn Almnäsvägen Mark 129 000 0 0 0 0 0 0 0
109 Ånsta 2:11 Nykvarn Almnäsvägen Mark 94 000 0 0 0 0 0 0 0
110 Logistiken 3 Umeå Godsvägen 2015 226 000 27 848 27 848 23 005 0 0 0 23 005
111 Klökan 1:25 Sundsvall Lagbasvägen 10 2024 28 176 9 243 9 243 5 012 0 0 0 5 012
→ Tabellen över Region Öst fortsätter på nästa sida.
/ Verksamheten 2025
===== SIDA 21 =====
21
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres-
värde, tkr
Kontr.
hyra, tkr
Logistik-
lager
Distri-
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Öst forts.
112 Viby 19:106 Kungsängen Mätarvägen 39 2020 57 200 11 793 11 793 7 335 0 0 7 335 7 335
113 Sköns Prästbord 2:4 Sundsvall Timmervägen 4 1973 42 738 26 656 24 544 0 0 0 24 600 24 600
114 Mätaren 6 Umeå Mätarvägen 3 1977 135 602 22 095 21 486 24 484 0 0 24 484 24 484
115 Planeraren 2 Borlänge Planerargatan 3 1989, 2004 139 630 40 273 40 273 0 0 0 38 459 38 459
116 Bleket 2 Karlstad Brisgatan 4/Lovartsgatan 6 1973 54 829 15 761 14 379 0 0 0 22 605 22 605
117 Frukthallen 3 Årsta Frukthandlarvägen 3-9 1968 129 800 36 282 31 978 0 0 0 22 500 22 500
118 Mappen 3 Linköping Köpetorpsgatan 8 1977 117 800 24 702 20 614 0 0 0 28 500 28 500
119 Jordbromalm 4:41 Jordbro Lillsjövägen 52 Spec 0 27 902 27 902 0 0 0 32 898 32 898
120 Slammertorp 3:3 Järfälla Mejerivägen 5 2000 139 000 20 245 20 245 0 0 0 17 545 17 545
121 Korsberga 1 Västerås Hackstavägen 11 2011 81 109 8 552 8 552 0 0 0 10 100 10 100
122 Adaptern 1 Norrköping Blygatan 25 1975, 2024 137 400 29 229 24 293 0 0 0 28 429 28 429
123 Mappen 4 Linköping Köpetorpsgatan 6, 10 1974, 1979,
Spec
121 391 27 838 27 532 22 368 0 0 28 593 28 593
Totalt Region Öst 3 750 221 837 035 799 121 336 156 405 302 121 762 904 864 124
/ Verksamheten 2025
===== SIDA 22 =====
22
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
126
124125
129
136
128
130
132 133
134131 127
135
137
Region Danmark
Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres-
värde, tkr
Kontr.
hyra, tkr
Logistik-
lager
Distri-
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Danmark
124 Lokesvej 18 Hilleröd Lokesvej 18 6 627 6 627 0 4 176 0 0 4 176
125 Kometvej 1 Horsens Kometvej 17 5 028 5 028 0 4 484 0 0 4 484
126 M.P Allerups Vej 61 Odense M.P Allerups Vej 61 4 466 4 466 0 2 340 0 0 2 340
127 Hammerholmen 47-49 Hvidovre Hammerholmen 47-49 14 319 14 319 16 489 0 0 0 16 489
128 Kokbjerg 15 Kolding Kokbjerg 15 13 795 13 795 15 327 0 0 0 15 327
129 Norddigesvej 3 Rsskov Norddigesvej 3 3 560 3 560 4 497 0 0 0 4 497
130 Bavnevej 13 Vamdrup Bavnevej 13 12 444 12 444 0 0 26 841 0 26 841
131 Kokmose 2-6 Kolding Kokmose 2-6 6 932 6 932 10 686 0 0 0 10 686
132 Egeskovvej 20 Horsens Egeskovvej 20 21 729 21 729 31 900 0 0 0 31 900
133 Egeskovvej 24 Horsens Egeskovvej 24 21 657 21 657 31 900 0 0 0 31 900
134 Jernholmen 49 Hvidovre Jernholmen 49 42 353 42 353 0 32 089 0 0 32 089
135 Mossvej 27-29 Horsens Mossvej 27-29 291 925 291 925 266 465 0 48 819 0 315 284
136 Priorparken 385 Brondby Priorparken 385 25 111 25 111 0 25 404 0 0 25 404
137 Idunsvej 2 Køge Idunsvej 2 0 0 0 0 0 0 0
Totalt Region Danmark 469 946 469 946 377 264 68 493 75 660 0 521 417
Totalt Catena 13 356 042 2 821 358 2 727 023 1 687 643 1 168 419 293 398 1 343 3 150 803
/ Verksamheten 2025
===== SIDA 23 =====
23
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Fastighetsvärdering 2025
Tydliga riktlinjer och noggrannhet kopplat till
välfungerande rutiner skapar förutsättningar
för en rättvisande värdering av Catenas till-
gångar.
Värdeförändringar från förvaltningsfastigheter
Per den 31 december 2025 redovisades
Catenas förvaltningsfastigheter till ett verkligt
värde om 44 473 Mkr (41 558). De orealiserade
värdeförändringarna uppgick under året till
485 Mkr (114), och har uppstått som en effekt
av förändringar i flertalet parametrar såsom
direktavkastningskrav, vakans, omförhandlade
hyreskontrakt och projektstatus. Under året
har värdet påverkats negativt med -454 Mkr på
grund av lägre valutakurs i DKK än vid utgång-
en av 2024.
Beprövad värderingsmodell
Catena genomför varje kvartal en intern
värdering av samtliga förvaltningsfastigheter.
Den interna värderingen ligger till grund för de
verkliga värden som finns upptagna i balans-
räkningen. Den interna värderingen baseras på
en 10-årig kassaflödesmodell för varje enskild
fastighet som beräknar nuvärdet av prognosti-
serade kassaflöden jämte restvärdet. Modellen
är uppbyggd på faktiska intäkter, kostnader och
bedömda investeringar med justering för en
normaliserad framtida intjäningsförmåga både
avseende intäkter och kostnader. Vid bedöm-
ning av den framtida intjäningsförmågan har
hänsyn tagits dels till förväntade förändringar
i hyresnivå utifrån det enskilda kontraktets
nuvarande hyra kontra marknadshyran vid
respektive förfallotidpunkt, dels till förändringar i
uthyrningsgrad och fastighetskostnader.
Väsentliga variabler
Förutom intjäningsförmågan är avkastningskravet
en väsentlig variabel vid värdering. I avkastnings -
kravet ingår antaganden om bland annat realrän-
ta och riskpremie. Riskpremien bestäms bland
annat av fastighetens läge, användningsområde
och hyresgäststruktur. Ytterligare en viktig faktor
är det sammantagna hållbarhetsarbetet med cer-
tifiering och smarta energilösningar. Avkastnings-
kravet baseras på analys av jämförbara transak -
tioner på fastighetsmarknaden i perioden. Vid
avsaknad av transaktioner förs ett resonemang
med externa värderare. Som kalkylränta används
fastställt avkastningskrav med tillägg för årlig in-
flation. Catenas fastigheter har per balansdagen
värderats till ett vägt genomsnittligt direkt-
avkastningskrav (exit yield) om 5,9 procent
(5,9) att jämföras med EPRA NIY om 5,6 procent
(5,5).
Sammanfattning
Värdetidpunkt 31 december 2025
Verkligt värde 44 473 Mkr
Kalkylperiod 10 år
Direktavkastningskrav för
bedömning av restvärde Mellan 5,0–7,8%
Genomsnittligt direkt-
avkastningskrav 5,9%
Kalkylränta Mellan 7,0–9,8%
Långsiktig vakans Normalt mellan 3–10%
Inflationsutveckling Normalt 2%
Fastighetsbestånd
Mkr
Verkligt
värde
Antal
fastigheter
Fastighetsbestånd
vid årets ingång 41 558 137
Förvärv1 1 840 4
Nybyggnation2 610
Investering i befintliga
fastigheter, ny yta2 57
Investering i befintliga
fastigheter, annat2 262
Hyresgästanpassningar2 218
Försäljningar -98 -3
Omräkningsdifferenser -459
Fastighetsreglering mm -1
Orealiserade
värdeförändringar 485
Fastighetsbestånd
vid årets utgång 44 473 137
Totala investeringar 2 987
Investeringar via
förvärv av aktier -1 835
Investeringar enligt
kassaflödesanalys 1 152
1 Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och
transaktionskostnader.
2 Varav aktiverad ränta 38 Mkr (78).
Projekt, byggrätter och markbank
Pågående projekt värderas enligt samma
princip som förvaltningsfastigheter, men med
avdrag för återstående investering. Beroende
på vilken fas projektet befinner sig i åsätts
olika riskpåslag i avkastningskravet. Catenas
markbank består av byggrätter på befintliga
fastigheter, obebyggd mark, och avtal. Marken
tas upp och värderas först när tillträde har skett
och lagfart har erhållits.
Byggrätter värderas utifrån ett bedömt
marknadsvärde på respektive fastighet enligt
ortsprismetoden. Avdrag sker för bedömda
kostnader för väntetider och bedömd risk.
Obebyggd mark värderas inledningsvis till
anskaffningsvärde och marknadsvärderas
när detaljplan vunnit laga kraft och övriga
väsentliga villkor är uppfyllda.
Extern värdering
För att säkerställa den interna värderingen
genomförs externa värderingar av bolagets
fastigheter med cirka 20–30 procent per kvar-
tal. De externvärderingar som Catena tar in för
att säkerställa de interna värderingarna visar
en fortsatt selektiv förändring av marknadens
direktavkastningskrav. Under året har CBRE
och Cushman & Wakefield värderat cirka 95
procent av beståndet, motsvarande ett värde
om 42 Mdkr. Dessutom har några fastigheter
externvärderats vid fler än ett tillfälle. Eftersom
alla fastighetsvärderingar innehåller bedöm-
ningsfaktorer med olika grader av osäkerhet
anges vanligen ett visst osäkerhetsintervall i
beräknade värden om +/-5–10 procent per fast-
ighet. I ett samlat bestånd antas avvikelserna i
enskilda fastigheter till stor del ta ut varandra.
/ Verksamheten 2025
===== SIDA 24 =====
24
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Organisation
Catenas position som ledande inom logistik-
fastigheter är till stor del ett resultat av
kapaciteten som finns i organisationen samt
förmågan att finnas vid kundernas sida och
utvecklas tillsammans med dem. Vi når våra
mål genom att samarbeta, arbeta effektivt
och dra full nytta av våra kollektiva kunskaper.
Catena är en effektiv organisation med korta
beslutsvägar. Att företaget får full utväxling på
de erfarenheter och kompetenser som finns
inom verksamheten är affärskritiskt. Utgångs-
punkten är den gemensamma värdegrunden
och ledningen har övergripande ansvar för att
verksamheten levererar i enlighet med kon-
cernens målsättningar utifrån den långsiktiga
strategi som fastställts av styrelsen.
Regional närvaro
Förvaltningen är organiserad i regionerna
Danmark, Syd, Väst och Öst efter fastighe-
ternas geografiska läge. Inom förvaltningen
sker service och kontakt med hyresgäster för
att snabbt identifiera och åtgärda problem,
men också för att långsiktigt kunna utveckla
kundrelationer och fastigheter. Catena arbetar
både med interna förvaltare och drifttekniker
samt externa fastighetsskötare och de regi-
onala förvaltningsorganisationerna stöttas av
centrala funktioner.
Den flexibla och kundnära organisationen
ger Catena stora möjligheter att hantera det
växande beståndet och utveckla verksamheten
på såväl kort som lång sikt.
Region
Danmark
Uthyrningsbar
yta 522 tkvm
VD
Koncernledning
HREkonomi och finans
Fastighet (förvaltningsorganisation)
Region
Syd
Uthyrningsbar
yta 938 tkvm
Region
Väst
Uthyrningsbar
yta 827 tkvm
Region
Öst
Uthyrningsbar
yta 864 tkvm
Affärs-
utveckling Projekt
/ Verksamheten 2025
HållbarhetMarknad och kommunikation
Affär och projekt
===== SIDA 25 =====
25
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Finansiering och kapitalstruktur
Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter ställer krav på god
tillgång till kapital. Kombinationen av en väldiversifierad finansiering
och en attraktiv fastighetsportfölj som genererar starka kassaflöden
skapar utrymme för fortsatt hållbar tillväxt till goda villkor.
Catena fokuserar på strategiskt belägna
logistikfastigheter och utmärker sig genom
långsiktiga och stabila kundrelationer. Detta
möjliggör återkommande utdelningar till ak -
tieägarna och fortsatt organisk tillväxt. Fastig-
hetsportföljen består av 137 fastigheter och
263 kunder, varav flera representerar de mest
välkända varumärkena i Sverige och Danmark
inom sina respektive branscher. Denna stabi-
litet skapar trygghet för såväl aktieägare som
kreditgivare och säkerställer att bolaget kan
fortsätta finansiera sin verksamhet på fördel-
aktiga villkor både nu och i framtiden.
Finansiell strategi
Med utgångspunkt i Catenas affärsidé och
finansiella tillväxtmål (se sidan 9) strävar
bolaget efter att upprätthålla en välbalanserad
kapitalstruktur som främjar en långsiktigt stark
och riskjusterad avkastning. Genom en tydligt
definierad finansiell strategi säkerställer Cate-
Räntetäckningsgrad
Genomsnittlig
kapitalbindning Soliditet Belåningsgrad Nettoskuld/EBITDA (R12)
Finansiell position – en sammanställning
2025
31 dec Finanspolicy
2024
31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 17 772 16 944
Andel grön finansiering, % 76,9 >50 70,8
Soliditet, % 51,2 >40 51,8
Räntetäckningsgrad, ggr 3,9 >2,0 3,6
Nettoskuld/EBITDA,(R12), ggr 7,8 <9 7,9
Kapitalbindning, år 4,5 >2,5 5,2
Kreditrating BBB Lägst IG BBB
Belåningsgrad, % 39,0 <50 38,4
Räntebindning, år 2,4 2,6
Räntesäkringsgrad, % 60,7 61,0
Genomsnittlig ränta, % 3,2 3,4
Kassa och outnyttjad kredit, Mkr 3 194 3 740
0
1
2
3
4
5
6
ggr
-21- 22 -23- 24 -25
0
2
4
6
År
-21- 22 -23- 24 -25
0
10
20
30
40
50
60
%
-21- 22 -23- 24 -25
0
10
20
30
40
50
60
70
%
-21- 22 -23- 24 -25
0
3
6
9
12
ggr
-21- 22 -23- 24 -25
na både en kostnadseffektiv kapitalförsörjning
och en stabil likviditet, samtidigt som effektiva
betalningssystem garanterar en smidig verk-
samhet.
Strategin anpassas till koncernens affärs-
mässiga verksamhet och med beaktande
av den finanspolicy som varje år prövas och
fastställs av styrelsen. Finanspolicyn utgör ett
internt ram- och regelverk för hur koncernens
finansiella risker ska definieras och hanteras – i
huvudsak ränte-, finansierings-, likviditets- och
valutarisker. Catena styr sin finansiella ställning
genom att följa upp utvalda nyckeltal som på
olika sätt bidrar till att hantera de finansiella
riskerna. Genom att aktivt verka för att bibe-
hålla en god säkerhetsmarginal kopplad till
skuldsättning och räntetäckning säkerställer
Catena en attraktiv kreditprofil för aktieägare
och kreditgivare.
→ Läs mer om finansiella risker på sidorna
33–36 samt i not 20.
/ Finansiering
===== SIDA 26 =====
26
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Kapitalstruktur
Under 2025 har Catena stärkt sitt egna kapital
med 1 416 Mkr genom årets resultat och delat
ut 543 Mkr till aktieägarna.
Vid årsskiftet uppgick tillgångarna till
46 798 Mkr (44 586) varav värdet på fastighe-
ter uppgick till 44 473 Mkr (41 558) och dessa
finansierades dels av eget kapital om 23 972
Mkr (23 099) och dels av skulder uppgående
till 22 826 Mkr (21 487).
Skulderna bestod av en räntebärande del
uppgående till 17 772 Mkr och en icke räntebä-
rande del uppgående till 5 054 Mkr. Soliditeten
motsvarar 51,2 procent (51,8) på balansdagen
vilket mer än väl överstiger bolagets policy om
lägst 40 procent.
→ Se rapport över finansiell ställning sidan 97.
Rating
I oktober 2025 bekräftade Fitch Ratings
Catenas långsiktiga kreditbetyg till BBB med
stabila utsikter i sin årliga översyn av bolaget.
Detta bekräftar bolagets starka finansiella ställ-
ning och dess långsiktiga strategi att upprätt-
hålla en solid säkerhetsmarginal gentemot
finansiella åtaganden. Kreditbetyget skapar
dessutom möjligheter att attrahera kapital till
fördelaktiga villkor, vilket är en viktig förutsätt-
ning för Catenas fortsatta tillväxt. I februari 2025
avslutades kreditbetygsavtalet som Catena tidi-
gare har haft med Nordic Credit Rating.
Catenas kreditbetyg
Ratinginstitut Långsiktig Utsikter
Fitch Ratings BBB Stabila
Hållbar finansiering
Catena arbetar målmedvetet för att minska
negativ miljöpåverkan genom sin verksamhet.
Några av de initiativ som Catena har engagerat
sig i inkluderar medlemskap i FN Global Com-
pact för en hållbar framtid, TCFD för att kunna
identifiera och belysa klimatrelaterade risker,
Science Based Target (SBT) för att säkerställa
att mål och arbete ligger i linje med vetenska-
pen och EPRA Sustainability Standards för att
säkerställa att rapporteringen är transparent
och jämförbar med marknaden.
Catena vill vidare utöva ett positivt inflytande
på våra affärspartners och vår miljö genom att
vara delaktiga i samhällsutvecklingen.
Ett annat sätt att bidra till en mer hållbar
utveckling och minimera eventuell skada på
miljön (enligt principen om ”do no significant
harm”) är att miljöcertifiera byggnader. På ba-
lansdagen var 73 procent av Catenas bestånd
miljöcertifierat. Målsättningen är att gröna
tillgångar ska matchas med grön finansiering.
På vår hemsida finns mer information om
Catenas gröna finansieringsramverk kopplat till
obligationsfinansiering som specificerar vilka
krav som behöver uppfyllas för att kvalificera
tillgångar som gröna och hållbara. På balans-
dagen kvalificerade sig 49 procent (45) av
fastighetsportföljen som grön enligt befintligt
finansieringsramverk. 77 procent (71) av vår
utestående kreditportfölj hade någon form
av hållbarhetsstämpel inkluderat säkerställd
bankfinansiering. I oktober 2025 uppdaterade
Catena sitt företagscertifikatprogram. Uppda-
teringen, som innebär att Catena kan välja att
identifiera företagscertifikat som gröna, ligger
i linje med Catenas hållbarhetsarbete och mar-
kerar bolagets ambition att leverera fastigheter
som är hållbara på lång sikt. Fram till 2030 är
målsättningen att 100 procent av utestående
kreditvolym ska vara hållbarhetsstämplad.
Räntebärande skulder och struktur
Under 2025 har Catena omförhandlat befint-
liga kreditavtal om 2 741 Mkr (2 845). Catenas
skuld har under året förändrats med 828 Mkr
(5 052). Vid årets utgång uppgick de ränte-
bärande skulderna till 17 772 Mkr (16 944).
71,6 procent av de räntebärande skulderna
var säkerställda med pantbrev i fastigheter.
Kapitalbindning
År
Avtals-
volym, Mkr
Nyttjat,
Mkr
Outnytt-
jat, Mkr
Andel
nyttjat, %
0–1 2 456 2 456 0 14
1–2 6 360 3 610 2 750 20
2–3 5 367 5 367 0 30
3–4 1 720 1 720 0 10
4–5 400 400 0 2
5– 4 219 4 219 0 24
Totalt 20 522 17 772 2 750 100
Räntebindning¹
Lån Derivat 2, 3 Räntebindningsstruktur
År Mkr Andel, % Mkr Fastränta, % Mkr Andel, % Ränta, %
0–1 17 068 96 550 1,2 8 140 46 3,3
1–2 0 0 1 367 1,3 1 367 8 2,4
2–3 181 1 1 287 1,5 1 468 8 3,0
3–4 0 0 1 678 1,8 1 678 9 2,9
4–5 523 3 1 824 2,3 2 347 13 3,5
5– 0 0 2 772 2,4 2 772 16 3,5
Totalt 17 772 100 9 478 1,9 17 772 100 3,2
¹ Löftesprovisioner är jämnt fördelade över räntebindningsstrukturen. Detsamma gäller kreditmarginalerna för de rörliga lånen.
² Ränta avser betald fast ränta i kontrakten.
³ Tillkommer en forwardstartande ränteswap, på nominellt 200 Mkr med start 2026.
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
Kapitalstruktur
Procentsiffror avser eget kapital
51,9%
51,8% 51,2%
53,5%
43,6%
Eget kapital
Övriga skulder
Räntebärande skulder
Finansieringskälla
40%
23%
21%
11%
5%
Banklån
MTN icke säkerställda obligationer
Danska Realkredit obligationer
SFF säkerställda obligationer
Certifikat
Belåning och räntekostnad
Belåningsgrad
Snittränta
0
20
40
60
80
100
0
1
2
3
4
5
%%
-21- 22 -23- 24 -25
Ej säkerställda skulder uppgick till 5 051 Mkr
(3 625) och på balansdagen uppgick värdet
på obelånade tillgångar till knappt 4 gånger
den icke säkerställda skulden exkluderat
värdet på mark. Belåningsgraden uppgick till
39,0 procent (38,4) varav den säkerställda be-
låningsgraden uppgick till 27,6 procent (29,7).
De räntebärande skulderna är diversifie-
rade över flera finansieringskällor med olika
löptider, inklusive banklån från Nordens
största banker, icke säkerställda obligatio-
ner via Catenas MTN-program, säkerställda
obligationer via Svensk Fastighetsfinansiering,
/ Finansiering
===== SIDA 27 =====
27
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
danska realkreditobligationer och företagscer-
tifikat. Den genomsnittliga och viktade kapital-
bindningstiden för de räntebärande skulderna
uppgick till 4,5 år (5,2). Under det kommande
året förfaller cirka 14 procent (2,2) av portföljen
för refinansiering enligt gällande avtal. För att
minska refinansieringsrisker och skapa flexibi-
litet arbetar Catena proaktivt med att inleda
refinansieringsprocesser i god tid.
Covenanter och ränterisker
Under flera av Catenas kreditavtal ställs krav
på att bibehålla vissa förutbestämda nivåer
avseende belåningsgrad, räntetäckningsgrad
och soliditet. Nivåerna som behöver uppfyl-
las ligger mellan 60–77 procent för belåning,
1,5–2,0 ggr för räntetäckning och för soliditet
mellan 20–25 procent. Catena opererar med
goda marginaler till dessa nyckeltal vilket ska-
par trygghet åt bolagets intressenter.
Räntekostnader och känslighet
Räntekostnader utgör en betydande del av
Catenas resultat. De påverkas i huvudsak av
förändringar i marknadsräntan men också
av förändrade regler och förutsättningar på
kreditmarknaden som i sin tur kan förändra
kreditmarginalerna. Catena, med verksamhet
i Sverige och Danmark, är främst beroende av
hur de svenska och danska marknadsräntorna
förändras. Under 2025 sjönk Stibor 3 månader
från 2,5 procent vid årets ingång till 2,0 pro-
cent vid årets slut. Cibor 6 månader sjönk från
2,6 procent till 2,2 procent. Mot bakgrund av
lägre marknadsräntor i kombination med lägre
marginaler beroende av stark kapitalmarknad
och Catenas starka finansiella ställning har
Catenas genomsnittliga räntekostnad gått ned
under året. På balansdagen uppgick räntan på
lån inklusive kostnad för derivat och outnyttja-
de kreditlöften till 3,2 procent (3,4).
För att begränsa koncernens ränterisk har Ca-
tena historiskt använt sig av en kombination av
fasträntelån och räntederivat för att säkerställa
en tillfredsställande grad av fast ränta i port-
följen. På balansdagen uppgick fasträntelån
exklusive certifikat till 1 304 Mkr (1 228) och den
nominella volymen av räntederivat uppgick
till 9 478 Mkr (9 102). Tillsammans utgjorde de
en räntesäkringsgrad av den totala låneport-
följen om 61 procent (61). Derivatportföljens
genomsnittliga räntebindningstid uppgick 4,0
år (4,5) på balansdagen. Cirka 46 procent (48)
av portföljen skiftar ränta inom ett år och den
genomsnittliga räntebindningen i hela portföl-
jen inklusive räntederivat var 2,4 år (2,6).
Utöver Catenas räntesäkringsstrategi bidrar
också koncernens starka operativa kassaflöde
till Catenas motståndskraft. På balansdagen
uppgick uthyrningsgraden till 96,7 procent
(96,7), räntetäckningsgraden till 3,9 ggr (3,6)
och nettoskulden i förhållande till driftnetto
minus centraladministration till 7,8 ggr (7,9)
vilket gör att Catena med marginal uppfyller
målsättningen i finanspolicyn och övriga
finansiella åtaganden.
→ På sidan 114 kan du läsa mer om derivatportföljen samt
se förfallostrukturen.
Värdering av derivatportfölj och fasträntelån
På balansdagen uppgick det bokförda värdet
av räntederivat till 132 Mkr (160) och värde -
förändringen på derivat till -28 Mkr (-48).
Värdeförändringen på derivaten påverkar inte
kassaflödet och när derivatens löptid gått ut
är värdet alltid noll. Fasträntelån värderas till
nominellt värde medan räntederivat löpande
marknadsvärderas vilket medför att bokfört
värde överensstämmer med verkligt värde,
samtidigt som förändringen redovisas över
resultaträkningen.
Likviditet och outnyttjad kredit
Den 31 december 2025 uppgick kassan till
444 Mkr (990) och tillsammans med be-
kräftade revolverande krediter på 2 750 Mkr
(2 750) uppgick den totala likviditeten till 3 194
Mkr. Utöver det fanns också en kontokredit
uppgående till 200 Mkr. Catena strävar att vid
var tid säkerställa tillräckligt med likvida medel
inklusive fritt kassaflöde på årsbasis för att
möta finansieringsbehovet under kommande
12 månader (likviditetskravet). På balansdagen
bedöms likviditetskravet uppnått. Catena tillser
dessutom att det vid varje givet tillfälle finns
outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga
utestående certifikat.
Koncernen har under året finansierat verk-
samheten med kassaflöde från den löpande
verksamheten uppgående till 1 576 Mkr (1 287).
Investeringar i fastigheter enligt kassaflödes-
analysen uppgick till 1 667 Mkr (4 415) .
Valutaexponering
Catena har genom sin verksamhet i Danmark
exponering mot danska kronor. Huvudsakligen
berör det hur värdet på nettotillgångar i Dan-
mark påverkas av förändringar i valutakursen.
På balansdagen uppgick värdet av det danska
fastighetsbeståndet till 5 465 Mdkk (4 948) och
nettovärdet till 2 956 Mdkk (2 713). Catena kan
använda sig av flera olika strategier för att säkra
delar av exponeringen. På balansdagen var 13
procent av valutaexponeringen säkrad.
Svenska marknadsräntor
Danska marknadsräntor
SEK
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
-1,00
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
STIBOR 3m
CIBOR 6m
SE BMK 05Y
DK BMK 05Y
SEK IRS 05Y
DKK IRS 05Y
DKK
-1,00
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20252024
/ Finansiering
===== SIDA 28 =====
28
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Aktuell intjäningsförmåga
Intjäningsförmåga
Mkr
2025
31 dec1
2024
31 dec
Hyresintäkter 2 708 2 557
Fastighetskostnader -472 -423
Driftsöverskott 2 236 2 134
Central administration -54 -55
Andel i resultat från
intresseföretag -3 0
Finansnetto -532 -532
Tomträttsavgälder -8 -8
Förvaltningsresultat 1 639 1 539
Årets skatt -338 -317
Årets resultat 1 301 1 222
Nyckeltal
Årets resultat, kr per aktie 19,59 20,20
Antal utestående aktier,
miljoner 66,4 60,4
1 Tabellen inkluderar inte effekten av uppköpet från Urban
Partners som signerades 2026.
I tabellen presenterar Catena sin intjänings-
förmåga på 12-månaders basis. Eftersom
denna uppställning inte är att likställa med
en prognos, utan avser att återspegla ett
normalår, kan faktiskt utfall komma att skilja sig
på grund av såväl beslut som påverkar utfallet
positivt som negativt i förhållande till normalår
som oförutsedda händelser. Den presenterade
intjäningsförmågan innehåller ingen bedöm-
ning av hyres-, vakans- eller ränteförändring.
Catenas resultaträkning påverkas även av
värdeförändring och förändringar i fastighets-
beståndet samt av värdeförändringar avseende
derivatinstrument. Inget av detta har beaktats
Örja 1:22 i Landskrona
/ Intjäningsförmåga
Catenas intjäningsförmåga avser kassaflöde och resultat från
den löpande förvaltningen av fastigheter, exklusive orealiserade
värdeförändringar och engångsposter.
i den aktuella intjäningsförmågan. Driftsöver-
skottet baseras på per balansdagen kontrak-
terade hyresavtal och normaliserade fastig-
hetskostnader för aktuellt bestånd, samt med
tillägg för förhyrda projekt som färdigställs
inom 12 månader. De finansiella kostnaderna
baseras på Catenas genomsnittliga räntenivå
inklusive säkringar för aktuell låneskuld med av-
drag för aktiverad ränta i normal projektvolym.
Skatten är schablonmässigt beräknad efter vid
varje tidpunkt gällande skattesats.
===== SIDA 29 =====
29
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Catena-aktiens utveckling
Catena arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och
konkurrenskraftig totalavkastning på sin investering, till en
balanserad risk. En rättvisande, tydlig, samtidig och transparent
information underlättar marknadens värdering av bolaget.
Catenas aktier introducerades den 26 april
2006 på Stockholmsbörsen Nasdaq Stock-
holm, Nordiska listan Mid Cap i sektorn Real
Estate, under benämningen CATE. Aktien bytte
segment 2021 till Nordiska listan Large Cap.
Stängningskursen den 30 december 2025
var 450,80 kronor mot stängningskursen den
30 december 2024 som var 473,00 kronor,
vilket innebär att aktiekursen minskat med
4,7 procent under året. Catena-aktien har
som högst under året handlats till 493,00
kronor och som lägst till 383,60 kronor.
Aktiens totalavkastning uppgick 2025 till
-2,7 procent (2,1). Under året omsattes på
Nasdaq Stockholm 19 159 016 Catena-aktier
(16 879 742), motsvarande en omsättnings-
hastighet på cirka 32 procent (30) räknat på
genomsnittligt antal aktier.
Utdelningspolicy och utdelning
Catenas utdelning till aktieägarna ska lång-
siktigt uppgå till 50 procent av förvaltnings-
resultatet, efter schablonberäknad skatt. För
verksamhetsåret 2025 föreslår styrelsen en
total utdelning om 631 Mkr (543), vilket utgör
cirka 50 procent av förvaltningsresultatet
efter schablonskatt. Per aktie blir det 9,50 kr
(9,00), motsvarande en ökning om 6 procent
att utbetalas vid två tillfällen om vardera 4,75
kr. Det motsvarar en direktavkastning på 2,1
procent (1,9).
EPRA
Catena ingår sedan 2017 i det internationella
fastighetsindexet EPRA på Londonbörsen,
vilket positivt påverkar bolagets förmåga att
attrahera såväl befintliga som nya investerare.
Aktier och aktiekapital
Aktiekapitalet i Catena AB ska utgöra lägst
198 000 000 kronor och högst 792 000 000
kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst
45 000 000 och högst 180 000 000. Aktie-
kapitalet i Catena AB uppgår per den 31 de-
cember 2025 till 265 584 457,60 kronor med
ett kvotvärde om 4,40 kronor vardera fördelat
på 60 360 104 stamaktier. Varje aktie berätti-
gar till en röst och varje röstberättigad får vid
stämma rösta för det fulla antalet ägda och
företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt
till andel i bolagets tillgångar och vinst. Aktierna
är inte föremål för några begränsningar i rätten
att överlåta dem.
Substansvärde
Substansvärdet är bolagets samlade kapital
som bolaget har att förvalta för att på så sätt
skapa såväl en värdeutveckling som direktav-
kastning till ägarna. Med tillgångar och skulder
upptagna till verkligt värde kan substansvärdet
beräknas utifrån bolagets egna kapital. Hänsyn
bör dock tas till skatteeffekter. Långsiktigt
substansvärde (EPRA NRV) beräknas till 445,89
kr/aktie (424,92). Det motsvarar 99 procent av
Catenas aktiekurs vid årsskiftet.
Ägare
Per den 28 februari 2026 hade Catena AB enligt
Monitor (Modular Finance) 17 037 aktieägare
(17 514 ). Största ägare är Backahillgruppen
med 18,6 procent (18,6) av kapitalet. De utländ-
ska ägarna svarade för 46,1 procent (47,7) av
kapitalet och det svenska ägandet uppgick till
53,9 procent (52,3). Privatpersoner svarade för
5,2 procent (5,9). Catena AB ägde inga egna
aktier i Catena per den 28 februari 2026.
→ Läs om Catenas ägarstruktur och största
ägare på sidan 135.
Kursutveckling 2025-01-01 – 2026-02-28
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Kronor Antal aktier
2025 2026
0
120
240
360
480
600
Catena
Omsatt antal aktier/månad, 000
OMX Stockholm PI
Carnegie Real Estate Index
Kursutveckling 2014-01-01 – 2026-02-28
Kronor
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2025 20262024
0
120
240
360
480
600
Catena
OMX Stockholm PI
Carnegie Real Estate Index
/ Aktien och ägare
===== SIDA 30 =====
30
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Data per aktie
2025 2024
Börskurs vid årets slut, kr 450,80 473,00
Kursutveckling under året, % -4,7 0,3
Högst betalt under året, kr 493,00 590,00
Lägst betalt under året, kr 383,60 412,80
Förvaltningsresultat
per aktie, kr 26,72 22,59
Resultat per aktie, kr 27,24 19,36
Utdelning per aktie, kr 9,501 9,00
Aktiens direktavkastning, % 2,1 1,9
Aktiens totalavkastning, % -2,7 2,1
Kassaflöde före förändring av
rörelsekapital per aktie, kr 25,66 22,49
Eget kapital per aktie, kr 397,14 382,69
Långsiktigt substansvärde
EPRA NRV per aktie, kr 445,89 424,92
Aktuellt substansvärde
EPRA NTA per aktie, kr 431,00 411,53
Avyttringsvärde
EPRA NDV per aktie, kr 387,67 372,94
Antal aktier vid årets slut,
tusental 60 360 60 360
Genomsnittligt antal aktier,
tusental 60 360 55 800
1 Enligt styrelsens och VD:s förslag.
Utdelning och
utdelningsandel
Aktiens
direktavkastning
Substansvärde, EPRA NRV
och totalavkastning
Börskurs relativt
eget kapital per aktie
0
50
100
150
200
250
%
-21- 22 -23- 24 -25
0
2
4
6
8
10
0
12
24
36
48
60
Kr/aktie %
-21- 22 -23- 24 -25
1
1 Enligt styrelsens och VD:s förslag. 1 Enligt styrelsens och VD:s förslag.
Utdelning
Utdelningsandel
Utdelning, totalt
Direktavkastning
Substansvärde
Totalavkastning
0
100
200
300
400
500
600
700
0
1
2
3
4
5
6
7
Mkr %
-21- 22 -23- 24 -25
1
0
90
180
270
360
450
-30
0
30
60
90
Kr/aktie %
-21- 22 -23- 24 -25
Incitamentsprogram
I Catena finns inga aktiebaserade incitaments-
program, optioner eller konvertibla skuldebrev
utfärdade. Inte heller några bemyndiganden
att utfärda några sådana finansiella instrument
förelåg för 2025. Följaktligen innehar inte
någon i styrelsen eller någon av de ledande
befattningshavarna optioner i Catena per den
31 december 2025.
Morgongåva 15:33 i Heby
/ Aktien och ägare
===== SIDA 31 =====
31
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt
Makroekonomisk översikt
Det globala ekonomiska läget under 2025
präglades av en ojämn men gradvis återhämt-
ning, där centralbanker världen över fortsatte
att genomföra räntesänkningar. Samtidigt
påverkades omvärlden av fördjupade geo-
politiska spänningar och osäkerheter kring
handelstullar, vilket bidrog till marknadsvolatili-
tet och ett mer avvaktande investeringsklimat.
I USA mattades tillväxten av men förblev posi-
tiv, i Europa stabiliserades ekonomin långsamt,
med inflation nära målnivån och fortsatt låg
arbetslöshet i euroområdet. Under hösten
förbättrades stämningsläget, även om politiska
och strukturella utmaningar bestod. Samman-
taget avslutade världen 2025 i ett läge av
försiktig återhämtning, med förhoppning om
mer stabila inflations- och ränteutsikter under
2026.
Den svenska ekonomin under 2025 prägla-
des också av en gradvis återhämtning. BNP-
tillväxten för 2025 förväntas landa kring 1,0–1,5
procent, däremot är prognoserna och tilltron
inför 2026 högre med en förväntad tillväxt
om cirka 2,5 procent. Inflationen låg under
året konsekvent över Riksbankens mål om
2 procent, drivet av bland annat högre energi-
och livsmedelspriser, men prisökningstakten
visade tydliga tecken på dämpning. Inflationen
i december, mätt i KPIF, uppgick till 2,1 procent,
vilket är närmare Riksbankens långsiktiga mål.
Samtidigt fortsatte Riksbanken att sänka rän-
tan för att stödja konjunkturen, vilket började
ge effekt i form av ett något stärkt stämnings-
läge bland hushåll och företag. I slutet av året
landade styrräntan på 1,75 procent. Arbets -
lösheten i Sverige låg kvar på förhöjda nivåer
under årets första månader, men förbättrades
gradvis mot slutet av året. Vid utgången av
2025 uppgick den till 6,8 procent, att jämföra
med 7,1 procent vid årets början.
Danska regeringen justerade sina tillväxt-
utsikter och den tidigare nedrevideringen
av BNP-prognosen från 3,0 till 1,4 procent be-
rodde bland annat på minskad export till USA
och en svagare läkemedelssektor. Trots detta
bedöms den danska ekonomin i stort som
stabil med låg inflation och hög sysselsättning.
Prognosen för BNP-tillväxt höjdes inför 2026
till 2,2 procent, drivet av ökad konsumtion och
stabiliserad industriproduktion. EU förutspår
fortsatt låg inflation, cirka 1 procent 2026, och
arbetslösheten i Danmark ligger på 3 procent –
bland de lägsta i Europa.
Fastighetsmarknaden
Under året har 438 fastighetstransaktioner
genomförts i Sverige till ett värde över 40 mil-
joner kronor . Den totala transaktionsvolymen
uppgick till cirka 164 miljarder kronor, något
högre än föregående år. Andelen utländskt
kapital steg till 32 procent, en tydlig ökning från
17 procent under 2024. Stockholmsregionen
står i centrum med 37 procent av volymen.
Göteborg har stärkts och utgör 13 procent av
den totala volymen. Lager och logistik står för
22 procent av årets totala transaktionsvolym
och visar därmed fortsatt styrka. Logistik-
sektorn utmärker sig dessutom med en ökad
andel utländska investerare, 27 procent under
året, upp med 19 procent året före. Segmentet
rör sig från att vara ett säkert val i tider av
osäkerhet till att också vara en av de mest
attraktiva investeringsmöjligheterna i åter -
hämtningsfasen. Avkastningsnivåerna för
primeobjekt under 2025 sjönk till under 5 pro-
cent, en tydlig signal om marknadens fortsatta
tilltro till logistiksegmentet.
Den svenska fastighetsmarknaden uppvisar
en återhämtning under 2025 i princip i samt-
liga segment. Lager och logistik är ett av de
starkaste segmenten, med stabila eller svagt
Transaktionsvolym Sverige
Transaktioner >= 40MSEK
Antal transaktioner
-07 -08 -09 -10- 11 -12- 13 -14- 15 -16- 17 -18- 19 -20- 21 -22- 23 -24- 25
0
90 000
180 000
270 000
360 000
450 000
0
180
360
540
720
900
Svenska investerare Utländska investerare
Bostad Logistik, industri & lager
-07 -08 -09 -10- 11 -12- 13 -14- 15 -16- 17 -18- 19 -20- 21 -22- 23 -24- 25
0
100 000
200 000
300 000
400 000
Kontor SamhällsfastigheterHandel Övrigt (ex. mark, hotell)
Transaktionsvolym Sverige: segmentsfördelning
Transaktioner >=40 MSEK
Källa: Newsec.
Källa: Newsec.
/ Marknadsutsikter
Tack vare en selektiv investeringsstrategi och fokus på rätt lägen för
etableringar har Catena kunnat stärka sin närvaro i attraktiva områden
där det finns en långsiktigt stabil efterfrågan, detta i tider som till stor
del präglats av stigande vakansgrader inom logistiksegmentet.
===== SIDA 32 =====
32
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
400
600
800
1 000
1 200
300
400
500
600
700
800
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
-07 -09 -11- 13 -15- 17 -19- 21 -23- 25 -07 -09 -11- 13 -15- 17 -19- 21 -23- 25
-07 -09 -11- 13 -15- 17 -19- 21 -23- 25 -07 -09 -11- 13 -15- 17 -19- 21 -23- 25
stigande hyror i de mest attraktiva lägena och
ett tydligt återvänt intresse från utländska ak-
törer som ser Sverige som en strategiskt viktig
logistiknod. Utvecklingen stöttas av strukturella
drivkrafter såsom förändrade försörjnings-
kedjor och Sveriges geografiskt fördelaktiga
position i norra Europa.
Den danska transaktionsvolymen nådde
cirka 55 miljarder DKK under året, vilket
motsvarar en ökning om 18 procent jämfört
med föregående år. Geografiskt sett domine-
rade Köpenhamn och ”Greater Copenhagen”
transaktionsmarknaden, med andelar om 43
procent och 15 procent. Andra större städer
som Aarhus, Odense, Aalborg och trekants-
området stod sammanlagt för 12 procent av
volymen och övriga Danmark för 30 procent.
Utländska investerare bidrog med 33 procent
av den totala investeringsvolymen i Danmark,
vilket är något lägre än föregående års andel.
Logistikmarknaden
I Sverige uppgick transaktionsvolymen inom
lager och logistik till 36,5 miljarder kronor, en
ökning från 25,4 miljarder kronor året innan.
Ökningen förklaras delvis av att utländska
investerare är tillbaka, andelen utländskt kapital
ökade från 19 procent 2024 till 27 procent
2025. Geografiskt dominerade regionstäderna
logistikmarknaden, med 44 procent av trans-
aktionerna, Göteborg stor för 23 procent,
Stockholm för 11 procent och Malmö för 6
procent. Yielden för ”prime logistik” sjönk till
cirka 4,80 procent under året, vilket visar på
fortsatt starkt intresse för segmentet. Däremot
är yielden fortsatt högre än de rekordlåga nivå-
er om cirka 3,5 procent som noterades 2021.
Under 2024 och framförallt 2025 har den
svenska logistikfastighetsmarknaden åter-
hämtat sig. Trots att segmentet som helhet
upplevt högre vakanser jämfört med tidigare
år har transaktionsvolymen tydligt ökat och
investerare riktar sitt fokus mot moderna,
energieffektiva anläggningar med stabila
hyresgäster och långa avtal. Tidigare års
omfattande spekulationsbyggen har bidragit
till en tillfällig vakansökning, däremot bedöms
även dessa vakanser kunna absorberas suc-
cessivt av marknaden i takt med en förbättrad
konjunktur. Hållbarhetscertifierade byggnader
fortsätter driva hyresnivåer i premiumlägen,
och hyrorna är överlag stabila eller svagt
stigande i landets mest attraktiva logistik-
områden. Totalt färdigställdes omkring 570 000
kvadratmeter ny logistikyta under 2025 vilket
tyder på en fortsatt tilltro för segmentet. Efter-
frågan på strategiskt placerade fastigheter
väntas stiga. Bland annat skapar ökade för-
svarssatsningar i Sverige en stark tillväxt -
potential för lager och logistikfastigheter.
Aktörer som kan möta kraven på säkerhet
och flexibilitet har goda möjligheter att växa
inom segment nära kopplat till totalförsvarets
utveckling.
I Danmark uppgick den totala transaktions-
volymen för logistiksegmentet till 5,7 miljarder
DKK – en minskning jämfört med föregående
år. Inom segmentet genomfördes sammanlagt
38 transaktioner och segmentet utgjorde 10
procent av den totala transaktionsvolymen.
Prime yield för logistik i Köpenhamn sjönk
under året till cirka 5,00 procent, vilket börjar
närma sig nivåer som rådde under rekord-
åren 2021–2022, motsvarande som lägst cirka
4,25 procent. Trots stigande vakanser i den
breda marknaden, till följd av lägre efterfrågan
och omfattande nyproduktion, är utbudet av
moderna logistikfastigheter i strategiska lägen
begränsat. Detta medförde att hyrorna för
dansk prime-logistik fortsatte stiga under 2025.
Den långvarigt positiva utvecklingen inom BNP,
produktion, handel och transport har historiskt
stärkt efterfrågan på industrilokaler. Den starka
utsikten för dansk produktion och ekonomi, till-
sammans med stabila finansiella förhållanden,
ger en gynnsam prognos för logistiksegmentet
framåt. Danmarks framtida position som logis-
tiknation stärks dessutom av utvecklingen kring
STRING-korridoren och Fehmarnbältförbindel-
sen. När den nya tunneln mellan Danmark och
Tyskland öppnar 2029 skapas en snabbare länk
mellan Skandinavien och Centraleuropa, vilket
gör Danmark till en ännu viktigare transitpunkt
för godsflöden i norra Europa. Den förbättrade
tillgängligheten väntas driva en ökad efter-
frågan på moderna logistik- och industrifastig-
heter, särskilt längs E47 och i regionerna nära
Fehmarnbält och Öresund. De nya transport-
möjligheterna kan även omforma logistikstruk-
turen i hela regionen, med växande behov av
strategiskt belägna distributionscentraler och
lagerlösningar.
Catenas position
Under året har Catena stärkt sin position,
främst genom strategiska förvärv men också
via de utvecklingsprojekt som resulterat i att
helt nya logistiknav etableras, exempelvis
Logistikposition Ramlösa och Logistikposition
Landvetter. Som tidigare nämnts har vakanser-
na som helhet inom segmentet stigit till följd
av tidigare omfattande spekulationsbyggen,
både i svagare och i några traditionellt star -
kare lägen. Denna överetablering har skapat
tydligare skillnader mellan aktörer och Catena
utmärker sig som en välpositionerad, drivande
aktör inom hållbar och framtidsorienterad
logistikutveckling.
Hyresutveckling Sverige, kr Yieldutveckling Sverige, %
Hyresutveckling Danmark, kr Yieldutveckling Danmark, %
Stockholm
Köpenhamn
Göteborg
Aarhus
Helsingborg
Triangle Area
Jönköping
Odense
Övriga regionstäder
Aalborg
Källa: Newsec.
/ Marknadsutsikter
===== SIDA 33 =====
33
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Risker och riskhantering
Risker som hanteras väl kan skapa
värde, medan risker som inte han-
teras rätt kan leda till skador och
förluster. Ansvarsfull och kontrolle-
rad riskhantering är därför en viktig
del av styrningen och kontrollen av
Catenas verksamhet.
Det övergripande ansvaret för Catenas risk -
hantering är styrelsens, det operativa ansvaret
är delegerat till VD. För identifierade risker finns
utarbetade policyer, instruktioner och mandat
som löpande följs upp. Risker som bygger på
händelser utanför bolagets kontroll och som
kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas
löpande och i den mån det är möjligt tecknas
väl avvägda försäkringslösningar. På samma
sätt hanteras risken för skada på människor
eller egendom som kan ha uppkommit som
en följd av Catenas agerande.
För att möjliggöra en strukturerad riskhante-
ring har Catena valt att klassificera riskerna i
följande kategorier:
Kategori Risk Påverkan Sannolikhet Prioritet
Omvärld Makroekonomi och konjunktur Bevaka
Kriser Bevaka
Ansvarsfullt
företagande
Medmänniska Bevaka
Medarbetare Bevaka
Mutor, korruption och brott
mot uppförandekoden Fokus
Operationella
risker
Fastighetsvärden Fokus
Uthyrningsgrad Fokus
Fastighetskostnader Bevaka
Projekt Fokus
Hyresintäkter Bevaka
Motpartsrisk Bevaka
Förvärv Fokus
Legala och efter-
levanderisker
Skattelagstiftning Bevaka
Miljölagstiftning Fokus
Hållbara
fastigheter
Climate action failure Fokus
Operativa miljörisker Bevaka
Energi Fokus
Biodiversitet Fokus
Extremt väder Fokus
Föroreningar eller miljöskador
på fastigheter/Ansvarsrisk Bevaka
Finansiella
risker
Finansieringsrisk Fokus
Ränterisk Fokus
Valutarisk Bevaka
Kreditrisk/Risk för kundförluster Bevaka
Cyberrisker IT-attack Fokus
Driftstörning Bevaka
Informationsläckage Bevaka
Låg Medel Hög
/ Riskhantering
===== SIDA 34 =====
34
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Exponering
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Omvärld
Makroekonomi
och konjunktur
Globala handelskonflikter eller
politiska spänningar är exem-
pel på samhällsförändringar
som kan ge påverkan på
varuflöden och handelsmöns-
ter. Det kan i sin tur påverka
förutsättningarna för Catena.
Catena genomför kontinuerligt
analyser och studier och har en aktiv
omvärldsbevakning för att skydda sig
och sina kunders intressen.
Kriser Omfattar kriser som uppstår
i omvärlden och som Catena
inte direkt kan påverka och
som kan vara svåra att förutse.
Exempel kan vara terrorist-
attacker, cyberangrepp eller
pandemi.
Även om Catena inte direkt kan
påverka riskerna så jobbar vi kontinu-
erligt med omvärldsbevakning och
krishanteringsplaner.
Ansvarsfullt företagande
Medmänniska Risk för att medarbetare,
extern personal eller andra
ska åsamkas skada, fysiskt
eller psykiskt, i anslutning
till Catenas fastigheter
eller projekt.
Catena arbetar aktivt för att minimera
risken. Arbetsmiljöpolicy och leveran-
törsuppförandekod är viktiga verktyg
och vi använder oss av bygg- och
ansvarsförsäkringar. Miljöcertifie -
ringar hjälper oss att sätta människa
och miljö i fokus och säkerställa en
god miljö. Tät dialog med hyres-
gäster bidrar också till säkerheten
i fastigheterna.
Medarbetare Vår framtida utveckling är i
stor utsträckning beroende
av vår förmåga att kunna
rekrytera, utveckla och
behålla medarbetare.
Catena värnar om ett öppet och
transparent arbetsklimat och arbetar
aktivt med att kompetensutveckla
medarbetare. Vi följer upp medarbe-
tare och hur de trivs i samband med
medarbetarsamtal och medarbetar-
undersökning och vi arbetar aktivt
med successionsmöjligheter för
nyckelpersoner. Den koncerngemen-
samma värdegrunden bidrar till vår
förmåga att rekrytera, utveckla och
behålla medarbetare.
Mutor, korrup-
tion och brott
mot uppfö-
randekoden
Risker kan finnas internt eller
hos leverantörer och under-
leverantörer som jobbar på
vårt uppdrag. Både Catenas
varumärke och affär kan
skadas av ansvarslöst eller
kriminellt beteende.
Catena arbetar aktivt för en företags-
kultur som bygger på god affärsetik,
utgångspunkten är vår värdegrund
och uppförandekod. Obligatorisk
intern utbildning i antikorruption sker
för samtliga medarbetare. Det finns
även en visselblåsarfunktion.
Exponering
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Operationella risker
Fastighets-
värden
Catena redovisar sin fastig-
hetsportfölj till marknads -
värde. Marknadsvärdet, som
bestäms av driftnetto och
vilken förväntad avkastning
marknaden accepterar,
påverkar Catenas finansiella
rapporter. Ett högre framtida
driftnetto påverkar värdering-
en positivt liksom ett lägre
avkastningskrav.
Genom långsiktigt arbete med
förvaltning och utveckling i attraktiva
områden skapar vi möjligheter för
ett stabilare driftnetto. Marknadens
avkastningskrav är en faktor som
Catena inte direkt kan påverka.
Uthyrnings-
grad
Negativ förändring av
uthyrningsgraden påverkar
intäkterna.
Merparten av Catenas fastigheter är
lokaliserade längs större transportle-
der och befolkningscentra, vilket gör
Catena mindre känsligt för makro-
och mikroekonomisk påverkan. Lokal
förvaltning med nära relationer till
befintliga och potentiella hyresgäster
gör att vi kan bemöta hyresgästernas
behov och minska risk för vakanser.
Fastighets-
kostnader
Fastighetskostnader påverkar
driftnetto samt marknads-
värde på vår fastighetsportfölj.
Stora delar av fastighets -
kostnaderna är kopplade till
energianvändning.
Delar av fastighetskostnaderna
vidarefaktureras till hyresgäster vilket
innebär att besparingar eller effektivi-
tetsprojekt påverkar Catenas resultat-
räkning i begränsad omfattning.
Projekt I projektverksamheten
utvecklar och uppför Catena
egna fastigheter. Risk finns att
projekt blir dyrare än planerat
på grund av inköpspriser, fel-
kalkyleringar, förseningar eller
andra omständigheter.
Catena använder sig av en strukture-
rad beslutsprocess i vilken kompe-
tens, marknadsförutsättningar och
andra risker beaktas. Uppföljning av
projekten sker kontinuerligt.
Hyresintäkter Hyresintäkter påverkas av hur
väl Catena lyckas utveckla
och förvalta fastigheter. Hy-
resintäkterna påverkas även
av den generella ekonomiska
utvecklingen.
Catenas kontraktsportfölj är lång-
fristig, vilket begränsar både risk
och möjlighet.
Motpartsrisk Risk för att motparten i en
finansiell transaktion inte kan
fullfölja sina betalnings- eller
leveransåtaganden.
För att begränsa motpartsrisken
ställer Catena krav på hög kredit-
värdighet.
Förvärv Risk att bedömningar som
görs gällande den förvärvade
fastigheten inte stämmer
vilket kan leda till sämre
resultat- och värdeutveckling
än förväntat.
I samband med samtliga förvärv
genomförs grundlig due-diligence-
process.
/ Riskhantering
===== SIDA 35 =====
35
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Exponering
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Legala och efterlevanderisker
Skattelag-
stiftning
Risk att Catena inte följer
gällande regelverk.
Catena har ett ramverk för intern
kontroll och en koncernövergripande
skattepolicy. Vi följer även utveckling-
en av lagar, praxis och domstolsbeslut
genom kontinuerlig bevakning och
utbildning.
Miljölag-
stiftning
Politiska, juridiska, tekniska
och marknadsmässiga för-
ändringar kan bli aktuella för
att uppnå ett klimatneutralt
samhälle.
Utvecklingen avseende lagar, regler
och praxis inom miljöområdet är av
största vikt för Catena. Läs mer i vår
hållbarhetsrapport på sidorna 37–94.
Hållbara fastigheter
Climate
action failure
Risk att regeringar och nä-
ringsliv inte lyckas genomdri-
va, förverkliga och investera
i effektiv klimatbegränsande
och klimatanpassade åtgär-
der, bevara ekosystem och
skydda människor i omställ-
ningen mot ett koldioxidsnålt
samhälle.
Catena eftersträvar nettonoll växthus-
gasutsläpp i samtliga scope. Att skala
upp återbruk, fortsätta energieffek-
tivisera vårt bestånd för att minska
energianvändningen per kvm samt
att bygga ut bland annat solcellsan-
läggningar är några strategier för att
nå målet.
Operativa
miljörisker
Direkta miljörelaterade risker
för Catena handlar dels om
hur den fysiska miljön påver-
kar människor och fastigheter,
dels om att priser för material
och energi kan komma att
förändras.
Catena miljöcertifierar all nybygg-
nation och arbetar aktivt med att
miljöcertifiera även befintliga fast-
igheter. Systematiskt arbete med
fysiska klimatrisker integreras i
certifieringsprocessen och vidare
in i fastighetsplaner för att säkerställa
en god arbetsmiljö och motstånds-
kraftiga fastigheter.
Biodiversitet Risk att ej omvändbara
konsekvenser för miljön,
människor och samhälle samt
en permanent förstörelse av
naturkapital ger konsekven-
sen att arter utrotas.
I Catenas samtliga projekt sker en
naturvärdesinventering med
handlingsplan för att minska negativ
påverkan på biodiversitet. Mål att till
2030 vara nettopositiva över hela vårt
bestånd gällande biodiversitet.
Energi Risk för energibrist, begrän-
sad tillgång till förnyelsebar
energi och ökade energikost-
nader kan leda till missade
klimatmål, ökade kostnader,
minskade investeringar och
minskad kundnöjdhet.
Möjligheten till produktion av förny-
elsebar energi på Catenas fastigheter
bidrar till utfasning av fossil energi,
nya intäktsströmmar, ökad flexibilitet
för fastigheten samt möjlighet till
flexibilitet i elnätet.
Exponering
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Hållbara fastigheter – forts.
Extremt väder Risk hänförlig till global upp-
värmning, en markant ökning
av extrema väderhändelser
och förhöjda vattennivåer är
negativa effekter av den glo-
bala uppvärmningen. På sikt
kan klimatförändringar leda
till skador på vårt fastighets-
bestånd.
Catena följer noggrant utvecklingen
och de forskningsresultat som pre-
senteras gällande klimatförändringar.
Vi har under 2025 byggt vidare på
redan genomförda klimatrisk- och
sårbarhetsanalyser i enlighet med
EU:s taxonomiförordning. Läs mer
på sidorna 64–66.
Föroreningar
eller miljöska-
dor på fastighe-
ter/Ansvarsrisk
Enligt Miljöbalken är den
som bedrivit verksamhet som
orsakat miljöskada ansvarig
för efterbehandling. Fastig-
hetsägaren kan bli skyldig att
utföra och bekosta åtgärder
om verksamhetsutövaren
inte kan.
Vid förvärv och nya projekt har
Catena en rutin för att identifie-
ra eventuella miljörisker. Rutinen
identifierar hur fastigheten står sig
mot förändringar i klimat och fysiska
klimatrisker, hur fastigheten förhåller
sig till EU:s taxonomimål samt om det
finns miljörelaterade risker förknippa-
de med fastigheten.
Finansiella risker
Finansierings-
risk
Risk att Catena inte kan
fullgöra betalningsåtaganden
på grund av brist på likvida
medel och/eller att finansie-
ring saknas eller endast kan
ske till oförmånliga villkor vid
viss tidpunkt.
Stark balansräkning och låg be-
låningsgrad underlättar framtida
refinansieringar och hjälper till att
försvara Catenas kreditrating. För att
hantera omedelbar likviditetsbrist
och säkerställa finansiering komman-
de 12–18 månader förhandlar Catena
om att vid var tid ha bekräftade och
outnyttjade krediter. Genom att
använda flera olika kreditvärdiga
finansieringskällor och en förfallo-
struktur fördelad över olika löptider
begränsas finansieringsrisken. Utöver
det startas eventuella omförhandling-
ar i tidigt skede.
Ränterisk Risk att förändringar i
marknadsräntor och/eller
kreditmarginaler påverkar
resultat och kassaflöde nega-
tivt, vilket i sin tur kan påverka
viktiga nyckeltal. När och hur
en sådan förändring får effekt
beror på val av kapital- och
räntebindningstid på lånat
kapital.
Styrelsen antar årligen en finans-
policy som styr Catenas hantering
av ränterisk. Genom en kombination
av fasträntelån och räntederivat
för att justera räntebindningen i
låneportföljen begränsas effekten av
förändrade marknadsräntor. Val av
kapitalbindning har betydelse för när
kreditmarginaler ska omförhandlas.
Val av belåningsgrad förändrar inte
ränterisken i absoluta termer, däre-
mot påverkar den storlekens relativa
betydelse av ränterisken.
/ Riskhantering
===== SIDA 36 =====
36
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
Nära förvaltning
Effektiv fastighetsutveckling
Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
Regionernas utveckling
Fastighetsförteckning
Fastighetsvärdering
Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Exponering
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Finansiella Risker – forts.
Valutarisk Tillgångar och skulder i
danska kronor skapar risk
för att förändringar i valuta
påverkar kassaflöde, resultat
och balansräkning negativt
i koncernen. Catenas rap-
porteringsvaluta är svenska
kronor, omräkningsdifferenser
kan ge effekt på koncernens
verksamhet och finansiella
ställning.
Valutarisken hanteras i huvudsak
genom att tillgångar i danska kronor
finansieras i danska kronor. Netto-
exponering, tillgångar minus skulder
reduceras genom användning av
valutaderivat alternativt genom att
ta upp finansiering i danska kronor
för finansiering av svenska tillgångar.
Transaktionsexponering hanteras
normalt genom matchning av intäk-
ter och kostnader i samma valuta.
Kreditrisk/
Risk för
kundförluster
Risk att Catenas hyresgäster
inte kan fullgöra sina betal-
ningsförpliktelser.
Respektive region utvärderar kontinu-
erligt nya och befintliga hyresgästers
förmåga att betala hyra enligt avtal.
Cyberrisker
IT-attack Risk att angrepp, av en extern
aktör, på centrala IT-system
innebär att Catenas IT-tjänster
blir otillgängliga.
Hanteras genom antivirustjänster,
spam- och webbfilter samt brand-
väggar. Utbildning i informationssä-
kerhet sker kontinuerligt för samtliga
medarbetare för att minimera ris-
kerna.
Driftstörning Risk att IT-tjänster blir otill-
gängliga genom felaktigheter
i hanteringen av hård- och
mjukvara. IT-tjänster på
Catena levereras av externa
IT-partners, vilket innebär ett
beroende av externa parters
säkerhetsarbete.
Riskanalyser och utvärderingar av
riskerna sker kontinuerligt. Innan för-
ändringar görs av vår IT-miljö sker en
konsekvensanalys. Externa leverantö-
rer av IT-tjänster måste kontinuerligt
avrapportera hur de arbetar med att
minimera riskerna.
Informations-
läckage
Risken för att en extern part
får åtkomst till känslig infor-
mation.
Catena har accesskontroller för
kontobehörigheter och IT-utrustning
som kombineras med flerfaktorau-
tentisering. Arbete med att utbilda
samtliga medarbetare i informations-
säkerhet för att minimera risk sker
kontinuerligt.
/ Riskhantering
===== SIDA 37 =====
Hållbarhetsrapport
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport 38
Hållbarhetsstyrning 39–40
Strategi, affärsmodell och värdekedja 41
Intressenternas perspektiv och synpunkter 43
Dubbel väsentlighetsbedömning 44–45
Grön finansiering 46
Miljöansvar
Klimatförändringar 47–54
Biologisk mångfald 55–58
Resursanvändning och cirkulär ekonomi 59–61
EU:s Taxonomi 62–66
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften 67–71
Arbetare i värdekedjan 72–73
Berörda samhällen 74–75
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande 76–77
Ekonomisk utveckling och skatt 78
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten 79–80
EPRA-noter 81–84
EPRA sBPR: Performance Measures 85
GRI-index 86–93
Revisors rapport 94
===== SIDA 38 =====
38
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Allmänna upplysningar
Upprättande av
hållbarhetsrapport
Allmän grund för utarbetandet av
hållbarhetsrapporten
Catenas hållbarhetsrapport för 2025 omfattar
perioden 1 januari till 31 december 2025. Håll-
barhetsredovisningen avser Catena AB samt
alla helägda dotterbolag och har samma om-
fattning som den finansiella årsredovisningen.
Rapporten publiceras årligen och är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen och the
European Real Estate Association (EPRA)
Sustainability Best Practice Recommendations
från 2024. Hållbarhetsupplysningar lämnas för
samtliga EPRA sBPR Performance Measures.
I hållbarhetsredovisningen rapporteras även
information om klimatrelaterade risker i linje
med rekommendationer från Task Force on
Climate-related Financial Disclosures (TCFD).
Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad
av KPMG i enlighet med ISAE 3000.
Catena tillämpar för räkenskapsåret 2025
ramverket Global Reporting Initiative (GRI).
Under året har Catena analyserat effekten av
EU-kommissionens Omnibusförslag på bola-
gets hållbarhetsrapportering. För en enhetlig
och transparent rapportering har vissa för -
ändringar avseende såväl metod för väsentlig-
hetsbedömning som rapportens struktur och
innehåll implementerats.
Under genomförandet av den dubbla väsentlig-
hetsanalysen har Catenas värdekedja upp -
ströms och nedströms tagits i beaktande.
Den genomförda analysen utgör grunder för
de hållbarhetsrelaterade upplysningar som
redovisas i hållbarhetsrapporten. För varje
väsentlig hållbarhetsaspekt redogör Catena
för påverkan, risker och möjligheter samt vid-
tagna åtgärder och uppnådda resultat. För
mer information om Catenas dubbla väsentlig-
hetsanalys, se sidan 44–45.
Rapporten är strukturerad i följande avsnitt:
allmänna upplysningar, miljöupplysningar, soci-
ala upplysningar, styrningsrelaterade upplys-
ningar samt avslutande noter.
Upplysningar med avseende på särskilda
omständigheter
Catena tillämpar tidshorisonterna kort, medel-
lång eller lång sikt i hållbarhetsrapporteringen.
Kort sikt avser rapporteringsperioden, medel-
lång sikt avser rapporteringsperioden upp
till fem år och lång sikt avser mer än fem år.
Tidsperspektivet är bakåtblickande, om inget
annat anges.
Hållbarhetsrapporten omfattar hela Catenas
värdekedja inklusive tidigare och senare led.
Klimatrapportering inkluderar således övriga
indirekta utsläpp i värdekedjan (Scope 3). Ca-
tena redovisar både absolut förbrukningsdata
för hela fastighetsbeståndet och upplysningar
i jämförbart bestånd (like-for-like). Enligt
EPRA:s definition inkluderas de fastigheter
som ingått i portföljen i minst 24 månader i
like-for-like-portföljen. Samtliga av Catenas
fastigheter inkluderas i redovisningen. Vid
utgången av 2025 ägde Catena 137 fastig-
heter (137) .
Catena äger främst fastigheter i Sverige
och till mindre del i Danmark. I dagsläget är
det inte relevant att redovisa statistiken geo-
grafiskt fördelad.
Catena strävar alltid efter en öppen och transparent rapportering av våra väsentliga hållbarhets-
frågor. Vi ser en transparent rapportering som ett verktyg för att visa våra åtaganden och skapa
förutsättningar för dialog med våra intressenter. Det bidrar till att bygga förtroende och tydliggör
vårt ansvar i vår hantering av hållbarhetsfrågor och de åtgärder vi vidtar för att hantera dem.
Externa lagar, regelverk och initiativ för hållbarhetsarbetet
Hållbarhetsrapporten 2025 utgår från externa lagar, riktlinjer och
initiativ som styr hållbarhetsarbetet- och rapporteringen;
Externa lagar och regelverk
• Årsredovisningslagen
• Aktiebolagslagen
• Visselblåsarlagen
• Arbetsmiljölagen
• EU:s taxonomiförordning
• Miljöbalken
• Boverkets byggregler
• FN:s vägledande principer
för företag och mänskliga
rättigheter
• GDPR
/ Allmänna upplysningar
Externa initiativ
• Science Based Targets
(SBTi)
• TCFD
• EPRA sBPR
• Agenda 2030
• FN:s Global Compact
• ISO 14001
• OECD:s riktlinjer för
multinationella företag
• Lokala klimatanpass-
ningsplaner
• Parisavtalet
• Hållbarhetscertiferingar:
- BREEAM
- NollCO2
- WELL
Viktiga övergripande antaganden och be-
gränsningar avseende värdekedjan redovisas
på sidan 44. All data och alla upplysningar som
redovisas är uppmätt och säkerställd, om inte
annat anges. Antaganden och begränsningar
gällande enskilda mått anges i avsnittet Håll-
barhetsnoter, sidan 79.
För frågor gällande innehåll och uppgifter
i hållbarhetsrapporten kontaktas Jörgen
Eriksson, VD, jorgen.eriksson@catena.se.
===== SIDA 39 =====
39
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Hållbarhetsstyrning
Förvaltnings-, lednings- och
tillsynsorganens roll
Catenas hållbarhetsstyrning säkerställer att
hållbarhetsarbetet är effektivt och att bolaget
levererar på strategin för att möjliggöra mål-
uppfyllelse av hållbarhetsmålen. Styrningen
har utformats utifrån gällande lagstiftning,
regelverk och frivilliga ramverk för att bidra till
hållbar utveckling. Utgångspunkter i styrningen
är förutom Catenas egen hållbarhetspolicy och
hållbarhetsstrategi att bidra till FN:s globala
hållbarhetsmål och Parisavtalet.
Styrelsen
Styrelsen är ytterst ansvarig för Catenas håll-
barhetsmål och -strategi och ansvarar för att
anta hållbarhetspolicyn och uppförandekoden.
Styrelsen övervakar årligen måluppfyllnad av
hållbarhetsmålen, samt godkänner hållbarhets-
redovisningen och väsentlighetsanalysen i
samband med årsredovisningen. Hållbarhets-
relaterade frågor hanteras av styrelsen genom
det gemensamma hållbarhets- och revisions-
utskottet.
Styrelsens ansvar för hållbarhetsfrågor är
fastställt i Catenas hållbarhetspolicy och
uppförandekod. Rapportering av hållbarhets-
relaterade frågor kopplat till påverkan, risker
och möjligheter sker årligen till styrelsen eller
oftare vid behov.
Styrelsen hålls löpande informerad om
relevanta hållbarhetsfrågor för att säkerställa
ändamålsenlig kompetens inom området. Inför
2026 antog styrelsen uppdaterade hållbar -
hetsmål: nettonoll koldioxidutsläpp till 2040
och reducering med 50 procent av utsläppen
i samtliga Scope till 2030. Styrelsen förlitar sig
även på de ämnesexperter som finns inom or-
ganisationen för tillgång till fördjupad kunskap
och rådgivning i hållbarhetsrelaterade frågor.
Kompetensen är direkt kopplad till Catenas
väsentliga hållbarhetsfrågor, som klimatpå-
verkan, biologisk mångfald, sociala villkor och
affärsetik.
Styrelsens och ledningens sammansätt-
ning, kompetens, erfarenhet, oberoende och
mångfald framgår i Bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 140–141.
Koncernledningen
Catenas VD har det strategiska ansvaret för
bolagets hållbarhetsarbete. Ansvaret omfattar
identifiering och hantering av väsentliga frågor,
påverkan, risker och möjligheter. I koncern-
ledningen är det operativa hållbarhetsarbetet
delegerat till hållbarhetschefen, som ansvarar
för samordning, uppföljning och rapportering
till ledningsgrupp och styrelse. Rapportering till
koncernledning om resultatet av hållbarhets-
arbetet sker löpande, och vidare till styrelsen
enligt fastställd process.
Ledningen godkänner årligen hållbarhets-
redovisningen och väsentlighetsanalysen vid
uppdatering. I dagsläget finns inget behov av
en klimatkommitté på ledningsnivå. Hållbar-
hetsstyrningen är integrerad i verksamheten
via Catenas miljöledningssystem som är certi-
fierat enligt ISO 14001. Systemet innehåller
rutiner, mål, handlingsplaner och revisioner
som säkerställer att hållbarhetsrelaterad på-
verkan, risker och möjligheter beaktas i sam-
spel med övriga interna funktioner i bolaget.
Ansvaret för hållbarhetsfrågor är fördelat
mellan samtliga chefer inom organisationen.
Hållbarhetschefen ansvarar, tillsammans med
övriga medarbetare inom hållbarhetsfunktio-
nen, för att driva det operativa arbetet kopplat
till hållbarhetsrelaterade möjligheter och risker,
säkerställa efterlevnad av Catenas hållbarhets-
policy samt verka för att hållbarhetsmålen
uppnås. Hållbarhetsmålen är integrerade i
affärsplanen och utgör en del av bolagets
övergripande verksamhetsmål. Arbetet bedrivs
i nära samverkan med hållbarhetssamordnare
inom förvaltningen och hållbarhetsspecialister
kopplade till nybyggnadsprojekten.
Information och hållbarhetsfrågor som
behandlas av företagets förvaltnings-,
lednings- och tillsynsorgan
Styrelsen informeras kontinuerligt om de
hållbarhetsfrågor som är relevanta för Catena.
Styrelsen tar årligen del av Catenas riskanalys,
där risker kring klimat och mänskliga rättighe-
ter samt åtgärder identifieras och hanteras.
Därutöver tar styrelsen del av information
om riskhantering och intern kontroll från
revisorerna genom hållbarhets- och revisions-
utskottet. I samband med den årliga översy-
nen av bolagets strategi beaktar styrelsen de
väsentliga hållbarhetsaspekternas påverkan,
samt vilka risker och möjligheter som dessa
medför.
Under 2025 har styrelse och koncernled-
ning hanterat hållbarhetsfrågor med fokus
på påverkan, risker och möjligheter: klimat-
förändringar, biologisk mångfald, cirkulär
ekonomi, den egna arbetskraften, arbetare
i värdekedjan, påverkade samhällen och
ansvarsfullt företagande.
Hållbarhetsarbetet
Det operativa hållbarhetsarbetet styrs av
Catenas interna miljöledningssystem, baserat
på gemensamma rutiner, riktlinjer, policyer,
mätbara mål och handlingsplaner som säker-
ställer lagefterlevnad. Arbetet är certifierat
enligt ISO 14001 som utgör grunden för håll-
barhetsstyrningen och bidrar till att uppfylla
sociala och miljömässiga krav. Miljölednings-
arbetet utvärderas årligen genom interna och
externa revisioner samt en mer omfattande
extern revision vart tredje år. Revisionerna
möjliggör identifiering av brister och förbätt-
ringsområden vilka bidrar till kontinuerliga
förbättringar av processer och riskhantering.
Utgångspunkten är alltid att agera, följa upp,
utvärdera och förbättra.
Catenas hållbarhetsarbete vilar på medarbe-
tarnas kompetens, engagemang och förståelse
för sitt ansvar i att driva hållbarhetsarbetet
utifrån sin roll. Alla medarbetare genomgår en
obligatorisk grundutbildning i hållbarhet som
del av introduktionen, och kompletterande
Styrelse
Koncernledning
Löpande
Årligen
Kvartalsvis
Hållbarhetsfrågor kan alltid lyftas med medlemmar
ur ledningsgruppen utanför schemalagda möten
Hållbarhetschef
Pressmeddelanden vid specifika
hållbarhetsåtaganden Det operativa hållbarhetsarbetet
Hållbarhets- och revisionsutskott
/ Allmänna upplysningar
===== SIDA 40 =====
40
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
utbildningar erbjuds löpande utifrån roll och
behov. Riktade utbildningar till olika funktioner
inom bolaget genomförs kontinuerligt. Vanliga
teman inkluderar miljöcertifiering, energiupp-
följning, biologisk mångfald och hållbarhets-
redovisning. Medarbetare engageras även i
hållbarhetsfrågor genom personalmöten och
erbjuds möjlighet till vidareutbildning inom
relevanta områden riktade mot sin roll.
Hållbarhetsarbetet är integrerat i hela
Catenas verksamhet – från förvaltning och
fastighetsutveckling till relationer med leveran-
törer, hyresgäster, medarbetare och finansiärer.
Genom en tydlig hållbarhetsstyrning säkerställs
ett effektivt arbete som stödjer uppfyllandet av
bolagets övergripande hållbarhetsmål.
Integration av hållbarhetsrelaterade
resultat i incitamentssystemet
Catena tillämpar rörlig ersättning till ledande
befattningshavare och övriga medarbetare.
Den rörliga ersättningen baseras på fördefini-
erade och mätbara mål kopplade till ekono-
miska och hållbarhetsrelaterade nyckeltal.
Syftet med den rörliga ersättningen kopplad
till hållbarhetsrelaterade nyckeltal är att främja
långsiktigt och effektivt hållbarhetsarbete.
Bonusen utgörs till 100 procent av koncern-
övergripande mål och för 2025 är 20 procent
av de bonusrelaterade målen kopplade till
Catenas hållbarhetsmål om att miljöcertifiera
samtliga byggnader i portföljen.
Ersättningsnivåer och villkor för incitaments-
program bereds av ersättningsutskottet och
beslutas av styrelsen. De rörliga ersättningarna
ska vara kopplade till bestämda och mätbara
kriterier. Slutligt godkännande sker av års-
stämman.
Förklaring om tillbörlig aktsamhet
Bolaget bedriver arbete med tillbörlig akt-
samhet i enlighet med OECD:s riktlinjer för
multinationella företag och FN:s vägledande
principer för företag och mänskliga rättigheter.
Arbetet syftar till att identifiera, förebygga,
begränsa och hantera faktiska och potentiella
negativa konsekvenser kopplade till miljö, soci-
ala förhållanden och affärsetik.
Tillbörlig aktsamhet genomförs löpande
genom systematiska riskanalyser av den egna
verksamheten, nybyggnadsprojekt och leve-
rantörsledet. Risker bedöms utifrån sannolikhet
och konsekvens och prioriteras utifrån allvarlig-
hetsgrad och påverkan.
Bolaget har även etablerade rutiner för av-
vikelserapportering genom ledningssystemet
och använder sig av ett uppföljningssystem för
att rapportera in avvikelser, olyckor, riskobser-
vationer och förbättringsförslag. Företaget har
också en extern visselblåsarfunktion som finns
tillgänglig på Catenas webbplats.
Riskhantering och intern kontroll över
hållbarhetsrapporteringen
Catenas process för hållbarhetsrapportering
utvärderas regelbundet. Processen är utfor-
mad i linje med bolagets finansiella rapporte-
ringsstruktur och etablerade kontrollprinciper.
Arbetet omfattar manuella kontroller och
systematiska rutiner som följs upp genom
granskning av bolagets hållbarhetsfunktion.
Bolaget använder även tredjepartsgranskning
för att öka transparens och trovärdighet samt
för att förbättra datakvalitet och redovisnings-
rutiner.
Riskbedömning sker löpande och omfattar
både operativa och rapporteringsrelaterade
risker. Risker identifieras, värderas och priori-
teras baserat på dess sannolikhet, konsekvens
och påverkan på rapportering. Risker som
identifieras diskuteras i hållbarhets- och revi-
sionsutskottet och förankras i bolagsledningen.
Risker avser bland annat ofullständig eller
inkonsekvent hållbarhetsrapportering samt
manuella fel i datainsamling och rapporte -
ringsprocessen. Strategier för att hantera och
begränsa risker inkluderar manuell kontroll,
stickprovskontroller, utveckling av rutiner samt
utbildning inom hållbarhetsrapportering.
Resultaten från riskbedömningen integreras
/ Allmänna upplysningar
Stigamo 1:49 i Jönköping certifierad
enligt BREEAM-SE Outstanding
Under året blev Stigamo 1:49 i Jönköping certifierad enligt
BREEAM-SE Outstanding, och därmed Catenas första
egenutvecklade fastighet att nå detta betyg. Projektet nådde
hela 88 procent – högst poäng hittills i den nya manualen v6.0.
Ett fantastiskt kvitto på vårt arbete för att bygga robust och
långsiktigt. Fastigheten, som omfattar 33 000 kvm, är byggd
med trästomme och är hem för Nowaste Logistics och
Mestergruppen Sverige. Den certifieras även enligt NollCO2
och uppfyller kraven för energiklass A.
löpande i bolagets interna processer, vilket gör
att processer kopplat till hållbarhetsrapporte-
ring kontinuerligt utvecklas. Hållbarhetsfunk-
tionen ansvarar för att följa upp efterlevnad av
rutiner och kan samordna förbättringsinsatser
tillsammans med andra interna funktioner.
Väsentliga iakttagelser från interna kontroller
och externa granskningsinsatser rapporteras
regelbundet till bolagsledning och styrelse. Ut-
fallet blir underlag i beslut om vidareutveckling
av hållbarhetsrapportering och datakvalitet.
===== SIDA 41 =====
41
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
/ Allmänna upplysningar
Strategi, affärsmodell och
värdekedja
Catena är en ledande aktör inom logistikfastig-
heter i Norden och utvecklar, äger och förvaltar
strategiskt belägna fastigheter som möjliggör
en effektiv försörjningskedja. Verksamheten
drivs genom en långsiktig och kundnära för-
valtningsmodell med stark lokal närvaro. Den
svenska marknaden följd av Danmark utgör
basen i Catenas fastighetsportfölj, med fokus
på logistiknav och regioner med hög tillväxt.
Catena strävar efter att vara förstahands -
valet för företag med behov av större ytor i
moderna, miljöcertifierade och framtidssäk-
rade fastigheter. Egen projektutveckling och
förvärv av mark och fastigheter är viktiga delar
av tillväxtstrategin. Genom fler robusta och
effektiva logistikanläggningar ska bolaget vara
ett bättre alternativ för kunder, placerare och
medarbetare.
Catenas hyresgäster representerar ett brett
spektrum av branscher, vilket ger en god diver-
sifiering och stabilitet i portföljen. Som arbets-
givare vill Catena erbjuda en utvecklande och
inkluderande arbetsmiljö där kompetens och
engagemang står i centrum. Bolaget arbetar
aktivt med lång- och kortsiktiga hållbarhetsmål
för att bidra till en hållbar samhällsutveckling.
Catenas hållbarhetsmål
Inför 2026 justerades ett antal av bolagets mål
i affärsplanen. Hållbarhetsmålet om nettonoll
växthusgasutsläpp i samtliga scope till 2030
Anskaffning av mark
• Nya byggnader tar stora ytor i
anspråk och påverkar biologisk
mångfald och ekosystem negativt.
• Naturvärdesinventering enligt
svensk standard genomförs av
ekologer för målet om nettopositiv
biodiversitet.
• Löpande arbete för att öka eko-
effektiv grönyta i nybyggnationer
och befintligt bestånd.
→ Läs mer på sidorna 55–58.
Byggande
• Den största klimatpåverkan kom-
mer från tillverkning och transport
av byggmaterial.
• Cirkulära materialflöden och
material med lägre CO2-utsläpp
minskar både direkt och indirekt
klimatpåverkan.
• Koldioxidbudgetar och livscykel-
analyser används i alla nybygg-
nadsprojekt.
→ Läs mer på sidorna 59–61.
Användning
• I användningsskedet har driftenergin
den största påverkan på klimatet.
• Vi minskar energianvändningen
genom energieffektivisering, batteri-
lösningar och lokal produktion av
förnyelsebar energi.
→ Läs mer på sidorna 51–53.
Samhällsutveckling
• Våra fastigheter är en central del av det
logistiska nätverket och påverkar stadens
fysiska och sociala miljö.
• Genom samarbete med elhandels-
leverantörer och kunder bidrar vi till ett
robust energisystem som möjliggör grön
omställning i transportsektorn.
• Genom vårt engagemang i lokalsamhäll-
en, energisystem, miljö och kunder är vi
med och påverkar samhällsutvecklingen.
→ Läs mer på sidorna 74–75.
Slutskede och återbruk
• I byggnadens slutskede står rivning
och hantering av byggnadsdelar för
den största klimatpåverkan.
• Med medveten rivning och god
sortering ökar vi möjligheten till
återbruk av material.
• Detta underlättar återvinning och
minskar mängden avfall som går
till deponi.
→ Läs mer på sidorna 59–61.
flyttas till 2040 med ett delmål om minst
50 procent minskning till 2030. Justeringen
motiveras av att bolaget idag har mer tillförlitlig
och heltäckande data för såväl befintliga fast-
igheter som nyproduktion jämfört med 2021,
då de ursprungliga målen fastställdes. Vidare
ser flera bolag i branschen över sina klimatmål
för att bättre linjera med Sveriges övergripan-
de klimatmål om nettonollutsläpp till 2045.
Den nya tidplanen bedöms vara mer realistisk
samtidigt som den linjerar med bolagets höga
ambitionsnivå, där tidigare mål har bidragit till
att bolaget kommit långt i omställningsarbetet.
Målet om nettopositivitet kopplat till biodi-
versitet är oförändrat medan certifieringsmålet
och befintlig målsättning om att utöva ett
positivt inflytande på intressenter och miljö
genom att vara delaktiga i samhälls-
utvecklingen inte längre anges som egna
mål i affärsplanen. Ambitionerna består men
betraktas i stället som delmål och aktiviteter
kopplade till de övergripande målen.
Efter justeringen i affärsplan är nu Catenas
övergripande hållbarhetsmål:
• Nettonoll växthusgasutsläpp i samtliga
scope till 2040 med ett delmål om minst
50 procent till 2030.
• Säkerställa ett nettopositivt bestånd
gällande biodiversitet 2030.
• Bibehålla certifiering som Great Place
to Work med ett Trustindex om minst
85 för 2026 och minst 90 för 2030.
===== SIDA 42 =====
42
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
/ Allmänna upplysningar
FN:s globala mål
Catena arbetar sedan 2019 med FN:s globala
hållbarhetsmål. Genom att våra hållbarhets-
mål linjerar med de globala mål som har
störst koppling till Catenas affärsverksamhet
försäkrar vi oss om att vi genom våra dagliga
aktiviteter bidrar till de globala målen.
Hörnstenar i Catenas hållbarhetsarbete är
bland annat FN:s 17 globala hållbarhetsmål,
Parisavtalet och de tio principerna i FN:s
Global Compact som Catena är anslutet till.
Catenas prioriterade globala mål
7 Hållbar energi för alla
7.2 – Öka andelen förnybar energi i världen.
7.3 – Fördubbla ökningen av energieffektivitet.
2025 driftsattes högeffektsladdstationen för
tung trafik på Catenas fastighet Plantehuset 2
i Helsingborg.
5 Jämställdhet
5.5 – Säkerställ fullt deltagande för
kvinnor i ledarskap och beslutsfattande.
Catena rankas som ett av börsens mest jäm-
ställda bolag enligt Allbrightrapporten 2025.
11 Hållbara städer och samhällen
11.6 – Minska städers miljöpåverkan.
77 procent av Catenas omsättning är förenlig
med EU-taxonomin.
13 Bekämpa klimatförändringarna
13.1 – Stärk motståndskraften mot och anpass-
ningsförmågan till klimatrelaterade katastrofer.
100 procent av fastighetsbeståndet är analyserat
utifrån en klimatriskbedömning i enlighet med
EU:s taxonomi.
8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt
8.8 – Skydda arbetstagares rättigheter och främja
trygg och säker arbetsmiljö för alla.
90 procent av Catenas medarbetare omfattas av
kollektivavtal. Övriga 10 procent har avtal likställda
med kollektivavtal.
16 Fredliga och inkluderande samhällen
16.5 – Bekämpa korruption och mutor.
Samtliga medarbetare har skrivit under vår
Uppförandekod.
9 Hållbar industri, innovation och infrastruktur
9.4 – Uppgradera all industri och infrastruktur
för ökad hållbarhet.
Under året har 950 000 kvm miljöcertifierats.
73 procent av beståndet är nu certifierat.
17 Genomförande och globalt partnerskap
17.17 – Uppmuntra effektiva partnerskap.
Medlemskap i nätverk och forskningsprojekt som
LFM30, CCBuild, Business and Biodiversity.
15 Ekosystem och biologisk mångfald
15.5 – Skydda den biologiska mångfalden
och naturliga livsmiljöer.
2025 har naturvärdesinventeringar enligt
svensk standard genomförts på ytor om
knappt 700 000 kvm.
Catena arbetar utifrån internationella ramverk
och certifieringsprogram och är medlem i
flera organisationer för att kunna kvalitetssäkra
verksamheten. Hållbarhetslagar och förord-
ningar ses som minimikrav och Catena strävar
ständigt efter att förbättra hållbarhetsarbetet
för att nå uppsatta hållbarhetsmål.
De globala målen visar en tydlig koppling
mellan miljö, samhälle och ekonomi och vikten
av att integrera alla delar i affärsverksamheten.
I Catenas fall är vi beroende av naturresurser
för att driva vår verksamhet. Att aktivt arbeta
för att bekämpa klimatförändringar och skydda
biologisk mångfald är av stor vikt, samtidigt
som det samhälleliga perspektivet återspeglar
var Catena befinner sig och hur vi kan påverka
genom exempelvis materialval och genom
att främja produktion av förnyelsebar energi.
Slutligen speglar det ekonomiska perspektivet
resultatet av våra affärer och partnerskap. En
omställning krävs i alla delar för att skapa för-
utsättningar för att nå ett hållbart samhälle.
===== SIDA 43 =====
43
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
/ Allmänna upplysningar
Intressentgrupp Exempel på samverkan Exempel på resultat från dialoger
Ägare och
investerare
Årsstämma
Kvartalsvisa rapporter
Aktie- och analytikerträffar
Kapitalmarknadsdag i Båstad
Vårt eget event Logistiktrender
Svar på frågor från investerare
Omvärldsbevakning
Medarbetare Medarbetarsamtal
Enkäter
Arbetstagarråd
Utbildning och utveckling
Årlig personalkonferens
Kommunikation med ledning
Policyuppdateringar
Verksamhetsförbättringar
Lokalsamhälle Samrådsmöten
Samverkan och sponsring av lokala
initiativ och föreningar
Rundabordssamtal
Stöd till lokala projekt
Leverantörer Leverantörsdialoger- och träffar
Platsbesök
Värdering av hållbarhetsaspekter i
upphandling
Kunder och
hyresgäster
Aktiv förvaltningsorganisation
Årlig kundundersökning
Evenemang för kunder
Samarbete inom hållbarhetsfrågor
Energieffektiviseringsprojekt
Serviceförbättringar
Forskning och
akademi
Arbetsmarknadsmässor
Forskningssamarbeten
Studenter
Deltagande i forskningssamarbeten
Examensarbeten
Icke-statliga och
internationella
organisationer
Dialoger och möten Samordning i hållbarhetsfrågor
Andra bolag i
branschen
Branschsamarbeten och partnerskap
Medlemskap i organisationer
Samarbete inom hållbarhetsfrågor
Naturen Miljökonsekvensbedömningar
Naturvärdesinventering enligt svensk
standard (SS 199000)
Intressenternas perspektiv
och synpunkter
Intressenters intressen och synpunkter
Att förstå, bemöta och balansera olika åsikter,
intressen och prioriteringar som Catenas
olika intressentgrupper har är en utgångs -
punkt för Catenas hållbarhetsarbete. Dialogen
med intressenter ligger till grund för den dag-
liga verksamheten och är samtidigt ett viktigt
verktyg för både affärsmöjligheter och den
långsiktiga strategin. För att Catena ska kunna
skapa värde både för bolaget och för intres-
senterna är ett meningsfullt och inkluderande
samarbete en förutsättning.
Intressentengagemanget utformas på
flera olika sätt för att anpassas till respektive
intressent, lokala förhållanden, gällande regler
och aktuellt affärssammanhang. Se tabell för
detaljerad information om Catenas viktigaste
intressenter och typer av genomförda aktivi-
teter.
===== SIDA 44 =====
44
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Dubbel väsentlighets-
bedömning
Arbetsgången för att fastställa och bedöma
väsentlig påverkan, risker och möjligheter
Under hösten 2023 påbörjades arbetet med
att ta fram en dubbel väsentlighetsanalys i
linje med Corporate Sustainability Reporting
Directive (CSRD) och European Sustainability
Reporting Standards (ESRS). Den dubbla vä-
sentlighetsanalysen slutfördes 2024 och ligger
till grund för 2025 års hållbarhetsrapportering.
Analysen genomfördes av ett projektteam
på koncernnivå med representanter från
bolagets affärsområden. Teamet bestod av
ämnesexperter inom miljö, regelefterlevnad
och etik, ekonomi, personalfrågor, mänskliga
rättigheter, marknad, riskhantering och strate-
gi, vilket säkerställt en bred kompetensbas och
tvärfunktionellt angreppssätt.
Den dubbla väsentlighetsanalysen
genomfördes i fem steg:
1. Kartläggning och analys av värdekedja
och intressenter
2. Identifiering av väsentliga frågor
3. Bedömning av påverkan, risker och
möjligheter
4. Översyn, prioritering och justering
5. Validering och fastställande av hållbar-
hetsfrågor
Kartläggning och analys av värdekedja
och intressenter
För en fullständig och ingående väsentlighets-
bedömning analyserades Catenas värdekedja
och intressenters perspektiv, vilka ligger till
grund för den dubbla väsentlighetsanalysen.
Analysen omfattar hela Catenas värdekedja för
att säkerställa att relevanta hållbarhetsfrågor
identifieras och bedöms utifrån ett fullständigt
verksamhetsperspektiv. Inom ramen för den
dubbla väsentlighetsanalysen har inga separata
dialoger med externa intressenter genomförts.
Externa intressenters perspektiv och synpunk-
ter har beaktats indirekt genom deltagande
av interna nyckelpersoner med regelbunden
kontakt med externa aktörer.
Identifiering av väsentliga frågor
För att identifiera väsentliga hållbarhetsfrågor
har tidigare väsentlighetsanalyser, värdekedja,
omvärldsanalyser och de hållbarhetsfrågor med
tillhörande underämnen som inkluderas i ESRS
legat som utgångspunkt. Hänsyn togs även till
kort-, medellång- och långsiktiga perspektiv.
Initialt genomfördes en första kartläggning av
samtliga hållbarhetsfrågor med underämnen.
Alla frågor stämdes av med deltagarna i projekt-
teamet och de frågor och ämnen som potenti-
ellt kunde betraktas som väsentliga hållbarhets-
frågor inkluderades i den fortsatta analysen.
Bedömning av påverkan, risker och möjligheter
Efter den initiala kartläggningen specificerades
hållbarhetsfrågorna i detalj genom arbets-
möten med Catenas hållbarhetsteam. Metoden
för att fastställa påverkan, risker och möjligheter
baserades på faktisk/potentiell och positiv/
negativ påverkan.
En hållbarhetsfråga är väsentlig ur ett påver-
kansperspektiv när den hänför sig till företagets
väsentliga, faktiska eller potentiella, positiva eller
negativa påverkan för människor eller miljön
på kort, medel- och lång sikt. Faktisk positiv
påverkan bedöms utifrån skala och omfattning.
Faktisk negativ påverkan bedöms utifrån skala,
omfattning och återställbarhet, samt allvarlig-
hetsgrad. Potentiell positiv påverkan bedöms
utifrån skala, omfattning och sannolikhet. Poten-
tiell negativ påverkan bedöms utifrån sannolik-
het och allvarlighetsgrad. Bedömningskriterier-
na har upprättats baserat på kraven i ESRS 1.
• Skala utvärderas från 1–5 baserat på hur
svår/fördelaktig påverkan är eller kan vara
för människa, samhälle och/eller miljö
(1 = minimal påverkan och 5 = signifikant
och långsiktig påverkan).
/ Allmänna upplysningar
• Omfattning utvärderas från 1–5 beroende
på hur utbredd påverkan är eller kan vara
(1 = minimal utbreddhet som påverkar
ett specifikt område eller fåtal individer/
fastigheter och 5 = global utbreddhet som
påverkar ett mycket stort antal individer,
intressentgrupper och/eller väsentlig del
av fastighetsbeståndet).
• Återställbarhet utvärderas från 1–5 beroende
på möjligheten att återställa effekten till sitt
tidigare tillstånd (1 = lätt att återställa på kort
tid med få resurser och 5 = ej återställnings-
bart).
• Allvarlighetsgraden har beräknats som
ett genomsnitt av skala, omfattning och
återställbarhet för negativ påverkan och
genomsnitt av skala och omfattning
för positiv påverkan.
Sammanställningen av konsekventiell väsent-
lighet beräknas genom det geometriska med-
elvärdet av allvarlighetsgrad och sannolikhet.
I det finansiella perspektivet är en hållbar -
hetsfråga väsentlig om den utlöser eller rimli-
gen kan förväntas utlösa väsentliga finansiella
effekter för företaget. Finansiella risker och
möjligheter har bedömts utifrån parametrarna
sannolikhet och omfattning.
• Sannolikhet utvärderas från 1–5 beroende på
sannolikheten att risken/möjligheten inträffar
(1 = inte troligt och 5 = mycket hög sannolik-
het, förväntas inträffa frekvent/har inträffat).
• Omfattning utvärderas från den potentiella
omfattningen av riskerna/möjligheternas
finansiella effekter.
Sammanställning av finansiell väsentlighet
beräknas genom det geometriska medelvärdet
av omfattning och sannolikhet.
Utifrån beräkningarna sattes tröskelvärdet
för konsekventiell påverkan till 3,5 och tröskel-
värdet för finansiell påverkan till 3. Alla ämnen
över tröskelvärdena anses vara väsentliga och
utgör Catenas väsentliga hållbarhetsämnen.
Översyn, prioritering och justering
Processen med att förankra och validera
resultaten av analysen var iterativ där hållbar-
hetsfunktionen tillsammans med medlemmar
ur projektteamet linjerat den dubbla väsent-
lighetsanalysen med bolagets övergripande
riskkartläggning. Resultatet analyserats sedan
per hållbarhetsfråga för eventuella justeringar.
Det slutliga utfallet av Catenas dubbla väsent-
lighetsanalys redovisas på sidan 45.
Den dubbla väsentlighetsanalysen godkän-
des av styrelsen och koncernledningen under
2024 i samband med det årliga strategiarbetet.
Kartläggning
av relevans
Analyser och
rapporter
Väsentliga
hållbarhets-
frågor
Tidigare väsent-
lighetsanalys
Värdekedja
ESRS standarder
Identifiering
av väsentliga
frågor
Bedömning av
påverkan,
risker och
möjligheter
Översyn
===== SIDA 45 =====
45
Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Upprättande av hållbarhetsrapport
Hållbarhetsstyrning
Strategi, affärsmodell och värdekedja
Intressenternas perspektiv och synpunkter
Dubbel väsentlighetsbedömning
Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper inom
hållbarhetsrapporten
EPRA-noter
EPRA sBPR: Performance Measures
GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Väsentlig fråga Typ Beskrivning
Potentiell/
faktisk
Kort/medel/
lång sikt
Tidigare
led
Egen
verksamhet
Senare
led
Klimat-
förändringar
Klimatanpassning av fastigheter och hållbar förvaltning: Klimatanpassning av fastigheter kan begränsa effekter av klimatförändringar, som extremväder
och översvämningar.
Potentiell Alla X X
Direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser i värdekedjan: Förvaltning och byggnation orsakar stora växthusgasutsläpp och hög energianvändning,
i synnerhet i Scope 3.
Faktisk Alla X X X
Klimatrelaterade fysiska- och omställningsrisker: Fysiska klimateffekter som skador på fastigheter, störda leverantörskedjor och ökade byggkostnader,
och omställningsrisker där oförmåga att nå Catenas klimatmål kan skada varumärke, attraktionskraft och kapitaltillgång.
Potentiell Alla X X X
Energianvändning: Risk för energibrist, begränsad tillgång till förnyelsebart och ökade energikostnader vilket kan leda till missade klimatmål, ökade
kostnader, minskade investeringar och minskad kundnöjdhet.
Potentiell Alla X X X
Energieffektivitet och produktion av förnybar energi: Effektivisering av energiförbrukning leder till minskad energikonsumtion och minskade kostnader.
Produktion av förnybar energi kan leda till ökade intäkter, minskad klimatpåverkan, samt minskade driftskostnader.
Potentiell Medel, lång X X X
Biologisk
mångfald
Förlust av biologisk mångfald vid förvaltning och byggnation: Fastighetsförvaltning och produktion av byggmaterial medför negativ påverkan genom
hårdgörande av ytor, försämrade livsmiljöer och reducering av arter.
Faktisk Medel, lång X X
Förlust av biologisk mångfald vid materialproduktion: Utvinning av material till byggprojekt har en negativ påverkan på biologisk mångfald genom
reducering och försämring av livsmiljöer vid bland annat skövling av skog och brytning av metaller.
Potentiell Lång X X
Risker i projektgenomförande: Negativa effekter på biologisk mångfald kan medföra förseningar i tillståndsprocessen som kan leda till att projekt
fördröjs eller avbryts. Följden kan bli begränsad intäktstillväxt, ökade kostnader eller reducering av värdering av aktuellt projekt.
Potentiell Alla X
Resursanvänd-
ning, cirkulär
ekonomi
Materialanvändning vid ny-, om- och tillbyggnation: Materialanvändning vid ny-, om- och tillbyggnation kräver naturresurser och medför utsläpp vid
materialproduktion.
Faktisk Alla X
Avfall från egen och kunders verksamhet: Catena genererar avfall från både egen och kunders verksamhet där återbruk fortfarande är begränsat. Faktisk Alla X X X
Materialpriser: Risk för ökade och/eller volatila priser på hållbara och icke-hållbara material och begränsad tillgång till material kan leda till ökade
kostnader, förseningar och försämrad kvalitet vid ny-, om- och tillbyggnation.
Potentiell Medel, lång X X
Egen arbetskraft Bristande arbetsvillkor: bristande villkor gällande trygg anställning, arbetsmiljöfrågor, hälsa och säkerhet samt konkurrenskraftig lönesättning. Potentiell Alla X
Likabehandling och lika möjligheter: Bristande jämlikhet avseende lika lön för likvärdigt arbete, kompetensutveckling och utbildning, diskriminering
och trakasserier, samt brister i rekryteringsprocesser.
Potentiell Alla X
Arbetskraft i
värdekedjan
Bristande arbetsvillkor i värdekedjan: bristande arbetsvillkor för arbetskraft i värdekedjan vid ny-, om- och tillbyggnation samt vid produktion av material,
avseende bland annat hälsa och säkerhet, anställnings- och arbetsvillkor, föreningsfrihet, möjlighet till kollektivavtal och facklig representation.
Potentiell Alla X X
Likabehandling och mångfald i värdekedjan: bristande likabehandling av och mångfald bland arbetskraften i värdekedjan vid ny-, om- och tillbyggnation,
avseende bland annat rättvis kompensation, lika lön för likvärdigt arbete, våld, diskriminering och trakasserier på arbetsplatsen.
Potentiell Alla X X
Bristande mänskliga rättigheter i värdekedjan: Potentiell negativ påverkan genom barnarbete, tvångsarbete eller andra olagliga arbetsformer i
värdekedjan, primärt avseende underentreprenörer eller vid produktion av byggnadsmaterial.
Potentiell Alla X X
Påverkade
samhällen
Rättigheter i samhället: Positiv påverkan på samhälle genom skapande av arbetstillfällen, tillgång till varor, och genom Catenas samhällsengagemang Faktisk Alla X X
Ansvarsfullt
företagande
God företagskultur: En god företagskultur leder till främjande av ansvarsfullt företagande, engagerade medarbetare och positiva kontakter med samhälle
och intressenter.
Potentiell Alla X X X
Skydd för visselblåsare: Om visselblåsares anonymitet och integritet inte säkerställs och skyddas vid incidenter har det en negativ påverkan på bolaget. Potentiell Alla X X X
Korruption och mutor: Oegentligheter, korruption, utpressning, mutor eller bestickning, samt insiderhandel kan påverka Catena negativt vid inblandning. Potentiell Alla X X X
Skatt Skattefrågor: Bristande hantering av skattefrågor kan leda till negativ påverkan på människor och samhälle. Potentiell Alla X
Positiv påverkan Negativ påverkan (Finansiell) Möjlighet (Finansiell) Risk
/ Allmänna upplysningar
===== SIDA 46 =====