Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3 · Del 4

===== SIDA 1 =====

Fastigheter för framtidens logistik
Årsredovisning med hållbarhetsrapport
ÅR 2025

===== SIDA 2 =====

2
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
Innehållsförteckning
INLEDNING
Catena i korthet
Det här är vi  4
Vision värd att investera i  5
Vd-ord
Varje steg är en del av vår långsiktiga resa  6–7
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde  9
 Nära förvaltning  10
 Effektiv fastighetsutveckling  10–11
 Attraktiv markbank  12
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år  13–15
 Regionernas utveckling  16
 Fastighetsförteckning  17–22
 Fastighetsvärdering  23
 Organisation  24
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur  25–27
Aktuell intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga  28
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling  29–30
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt  31–32
Riskhantering
Risker och riskhantering  33–36
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
 Upprättande av hållbarhetsrapport  38
 Hållbarhetsstyrning  39–40
 Strategi, affärsmodell och värdekedja  41–42
 Intressenternas perspektiv och synpunkter 43
 Dubbel väsentlighetsbedömning  44–45
 Grön finansiering  46
Miljöansvar
Klimatförändringar  47–54
Biologisk mångfald  55–58
Resursanvändning och cirkulär ekonomi  59–61
EU:s Taxonomi  62–66
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften  67–71
Arbetare i värdekedjan  72–73
Berörda samhällen  74–75
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande  76–77  
Ekonomisk utveckling och skatt  78
Hållbarhetsnoter
 Redovisningsprinciper inom  
 hållbarhetsrapporten  79–80
 EPRA-noter  81–84
 EPRA sBPR: Performance Measures  85
 GRI-index  86–93
Revisorns rapport  94
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Finansiella rapporter – koncernen  96–99
Noter – koncernen  100–120
Moderbolaget
Finansiella rapporter – moderbolaget  121–123
Noter – moderbolaget  124–133
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport  134–139
Styrelse  140
Företagsledning  141
Förslag till årsstämman
Förslag till vinstdisposition  142
Årsredovisningens undertecknande
Årsredovisningens undertecknande  143
Revisionsberättelse  144–147
ÖVERSIKT OCH INFORMATION
Översikt
Flerårsöversikt  149–150
Information
EPRA nyckeltal  151
Definitioner  152–153
Catena året om  154
Kontaktuppgifter  155
Om den här rapporten
Catena redovisar koncernens finansiella 
och ickefinansiella information i en gemen-
sam rapport. Rapporten speglar bolagets 
verksamhet och integrerar ekonomisk-, 
hållbarhets- och bolagsstyrningsinforma-
tion för att ge en övergripande och sam-
manhängande beskrivning. Catenas legala 
årsredovisning inkluderar förvaltnings-
berättelse och finansiella rapporter och 
omfattar sidorna 9–36 och 96–143 samt har 
upprättats i enlighet med IFRS. Alla värden 
uttrycks i Mkr och sifferuppgifter inom 
parentes avser 2024, om inget annat anges. 
Catenas hållbarhetsrapport i enlighet med 
årsredovisningslagen omfattar sidorna 
38–93.
 Catenas hållbarhetsrapport har upp-
rättats enligt GRI-standarder, nivå Core. 
Catena har även beaktat EPRA Sustaina-
bility Best Practices Recommendations 
Guidelines.
På omslaget
Catenas tekniska förvaltare Per Werner 
och hållbarhetssamordnare Tanja Varnica 
vid fastigheten Dansered 1:69 på Logistik-
position Landvetter.

===== SIDA 3 =====

3
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
Inledning
Catena i korthet
Det här är vi  4
Vision värd att investera i  5
Vd-ord
Varje steg är en del av  
vår långsiktiga resa  6–7

===== SIDA 4 =====

4
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
Det här är vi
Vision värd att investera i
VD-ord
Varje steg är en del av vår långsiktiga resa
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Genom samarbete och på ett hållbart sätt utvecklar Catena effektiva  
logistikanläggningar som är anpassade för såväl dagens som morgondagens 
varuflöden. Anläggningarna förvaltas långsiktigt – vi brukar säga att vi har ett 
evighetsperspektiv både när det gäller fastigheter och hyresgästrelationer. 
Det här är vi 
Överträffar förväntningar
I stort som smått är vi affärsmässiga och vi 
har kunskaper som matchar dagens och morgon-
dagens behov. Med det som utgångspunkt gör vi 
alltid det lilla extra och vågar vara innovativa.
Är engagerade
Vi arbetar nära våra kunder och varandra 
och vi brinner för det vi gör. På Catena tror vi på att 
ha kul på jobbet och vi är inte rädda för att glädjen 
ska smitta av sig – det bjuder vi gärna på!
Tar ansvar över tid
Såväl vår egen arbetsmiljö som samhället 
i stort påverkas av hur vi agerar och de beslut vi 
fattar. Det vi levererar måste vara hållbart över tid 
– ekologiskt, socialt och ekonomiskt.
Våra kärnvärdenNyckeltal 2025 Våra fastigheter
137 st
Antal fastigheter
44 473 Mkr
Fastighetsvärde
3 151 tkvm
Uthyrbar yta
6,4 år 
Genomsnittlig  
kontraktstid
96,7 %
Ekonomisk 
uthyrningsgrad
2 303 tkvm
Miljöcertifierad yta
39,0 % 
Belåningsgrad
77% 
Förenlig omsättning 
EU:s taxonomi
Öst 
Fastigheter i regionen: 48
Fastighetsvärde: 13 052 Mkr
Hyresvärde: 837 Mkr
Total uthyrbar yta: 864 tkvm
Syd 
Fastigheter i regionen: 39
Fastighetsvärde: 13 476 Mkr
Hyresvärde: 839 Mkr
Total uthyrbar yta: 938 tkvm
Väst
Fastigheter i regionen: 36
Fastighetsvärde: 10 029 Mkr
Hyresvärde: 675 Mkr
Total uthyrbar yta: 827 tkvm
Danmark 
Fastigheter i regionen: 14
Fastighetsvärde: 7 916 Mkr
Hyresvärde: 470 Mkr
Total uthyrbar yta: 522 tkvm
/ Catena i korthet
+18 %
Förvaltningsresultat 
per aktie

===== SIDA 5 =====

5
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
Det här är vi
Vision värd att investera i
VD-ord
Varje steg är en del av vår långsiktiga resa
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
En fokuserad affärsmodell
→ Mer om affären på sidan 9. 
En marknadsledande markbank
→ Mer om markbanken på sidan 12. 
Långsiktiga kundrelationer
→ Mer om kunder på sidan 10. 
Fokus på hållbarhet ger ökad  
attraktivitet
→ Mer om hållbarhet på sidorna 37–93. 
Effektiv och hållbar projektutveckling
→ Mer om projekt på sidan 10. 
Fem faktorer som gör  
Catena marknadsledande
Catena vill länka Skandinaviens godsflöden. Det är den tydliga vision 
som vi haft sedan 2013 då vi valde inriktning mot logistikfastigheter. 
Under arbetet för att nå dit har vi utvecklat en förmåga att ständigt 
förbättra vårt förvaltningsresultat och skapa tillväxt.
Sedan starten har Catena stadigt skapat aktie-
ägarvärde och ett starkt kassaflöde ger utrym-
me för fortsatt utveckling. Vårt förvaltnings- 
resultat har sedan 2013 ökat med 23 procent 
per år i genomsnitt. Vår utdelningspolicy 
innebär att vi långsiktigt ska utdela minst 50 
procent av förvaltningsresultatet efter scha-
blonberäknad skatt. Valet att hålla fast vid vår 
fokuserade inriktning och fortsätta göra det vi 
är bäst på har bidragit till Catenas framgångar.
Logistiken i centrum
I en integrerad världsmarknad med komplexa, 
globala flöden blir logistikkedjorna alltmer 
kritiska för samhället och utgör i allt högre grad 
en del av kärnverksamheten i olika typer av verk-
samheter. Geopolitiska spänningar, handels -
hinder och ökade fraktkostnader innebär vidare 
att företag behåller större lager och försörjer 
fler funktioner. För att minska risken för stör-
ningar i leveranskedjan ökar efterfrågan på fler 
hållbara och funktionella logistikfastigheter i 
rätt lägen. 
Globala trender bidrar till vår affär 
Den accelererande digitala utvecklingen 
skapar både nya behov och förväntningar  
som driver fortsatt tillväxt inom e-handeln. 
Automatisering, robotisering och AI bidrar 
dessutom till smartare och mer effektiv logistik 
och handel. Behovet av logistikytor växer och i 
takt med utvecklingen förändras dessutom 
kraven på utformningen av logistikfastigheter. 
Nya typer av logistiklösningar nära kund är en 
följd av urbaniseringen och efterfrågan på mer 
individanpassade leveranser ökar.
Omställning som skapar möjligheter 
Klimatförändringarna tydliggör behovet  
av fungerande handel och varuflöden men  
bidrar också till ökad sårbarhet. Logistiken, 
och förmågan att optimera flöden med 
minimal påverkan för det totala resursuttaget, 
spelar en alltmer central roll och kraven på 
transparens i det logistiska nätverket ökar. 
Nya typer av ytor krävs som en följd av sam-
hällets insikter om klimat- och miljöpåverkan, 
returflöden och cirkulära affärsmodeller kan 
få en ny och avgörande betydelse i samhället.
  Såväl nya som äldre fastigheter spelar en 
viktig roll i omställningen, i synnerhet för  
energiintensiva verksamheter. En energi-
optimerad logistikanläggning kan göra stor 
skillnad.
/ Catena i korthet
Vision värd att investera i

===== SIDA 6 =====

6
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
Det här är vi
Vision värd att investera i
VD-ord
Varje steg är en del av vår långsiktiga resa
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Varje steg är en del av vår långsiktiga resa
Catenas övergripande mål är att generera  
ett starkt kassaflöde från den löpande verk-
samheten för att möjliggöra hållbar tillväxt  
och stabil avkastning.
Vi skapar vårt eget handlingsutrymme 
En stark finansiell ställning utgör basen för 
Catenas fortsatta tillväxt och vi tror på att 
växa selektivt, inte bara snabbt. För att sätta 
fokus på de värden vi skapar för ägare, kunder 
och samhälle så justerade Catena ett antal av 
företagets mål i affärsplanen inför 2026. Bland 
annat så tillfördes två företagsmål; vi ska öka 
vårt förvaltningsresultat med en sammansatt 
årlig tillväxttakt om lägst 10 procent per aktie, 
sett över en femårsperiod och vi ska generera 
en sammansatt årlig tillväxttakt om lägst 12 
procent per aktie i substansvärde, sett över en 
femårsperiod. Det är två mål som tydliggör vår 
höga ambitionsnivå, skapar disciplin i kapital- 
allokering och risk, utgör en långsiktig kompass 
för hela bolaget och säkerställer att vår tillväxt 
gynnar våra aktieägare.
 I linje med vår tillväxtstrategi har Catena 
investerat cirka 3 Mdkr i förvärv och projekt 
under 2025. Förvärv har bland annat skett i 
danska Köge och Bröndby samt i Jönköping. 
I Torsviksområdet i Jönköping förvärvade 
Catena i juli Elgigantens ursprungliga nordiska 
distributionscenter, granne med den nybyggda 
logistikanläggning som Catena färdigställde för 
samma hyresgäst så sent som 2024. Mot slutet 
av året offentliggjordes även en avsiktsförkla-
/ Vd-ord

===== SIDA 7 =====

7
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
Det här är vi
Vision värd att investera i
VD-ord
Varje steg är en del av vår långsiktiga resa
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
ring gällande förvärvet av en större nordisk 
fastighetsportfölj – avtalet för Catenas största 
förvärv någonsin, som dessutom innebär att 
vi tar klivet in i Finland, signerades i februari 
2026. Att vi kan genomföra sådana förvärv är 
ett direkt resultat av vårt konsekventa fokus 
på lönsamhet och finansiell stabilitet. Det kan 
låta motsägelsefullt, men just vårt långsiktiga 
synsätt gör oss snabba och flexibla när det 
verkligen gäller – för oss är det dock självklart, 
och vi vet att det är detta som har lett oss dit vi 
är idag.
Hållbarhet som konkurrensfördel 
Intresset för vårt hållbarhetsarbete är stort och 
vi får regelbundet förfrågningar om att dela 
våra metoder och resultat. Vi är övertygade om 
att öppenhet gynnar hela branschen och delar 
därför gärna med oss – exempelvis är både vår 
beräkningsmodell för biodiversitetsinsatser 
och våra anvisningar för klimatberäkningar 
tillgängliga för alla. Vi delar också gärna med 
oss av de resultat vårt arbete har lett till. Under 
2025 certifierade vi ytterligare 950 000 kvm av 
våra ytor, samtidigt som vi lyckades minska den 
totala energiförbrukningen trots att vårt be-
stånd har vuxit. Genom målmedvetna energi- 
effektiviseringsåtgärder har vi sänkt energi- 
intensiteten från 87 kWh/kvm till 78 kWh/kvm 
under året – ett resultat av hårt arbete som är 
positivt för miljön, affären och våra kunder. Våra 
intressenter ser att vi levererar kvalitet och att 
vi agerar proaktivt både vid nyproduktion och 
förvaltning av befintliga fastigheter. Det stärker 
inte bara intresset kring Catena utan positio-
nerar oss också som en stark aktör och ger oss 
fördelar i affärsdiskussioner.
Långsiktiga relationer 
Vi vill att våra kunder känner sig trygga med 
oss som fastighetsägare och förvaltare. Vi 
tar ett långsiktigt ansvar och våra regionala 
förvaltningsorganisationer arbetar nära våra 
kunder för att hålla fastigheterna i bästa skick 
men också för att löpande kunna bidra med 
kunskap och driva utveckling. Under 2025 
resulterade det här arbetet i ett toppresultat i 
vår årliga kundundersökning – en återkoppling 
vi är mycket stolta över. Vi vet att det är de små 
insatserna och vårt stora engagemang, dag 
efter dag, som bygger förtroende över tid.
Tillsammans formar vi framtiden
Under de tre senaste åren har vi tagit oss från 
ett fastighetsvärde på 27 219 Mkr till 44 473 
Mkr – en ökning med 55 procent. Det är en 
tillväxtresa som ställer höga krav på organisa-
tionen. För att fortsätta vara relevanta behöver 
vi ständigt förnya våra arbetssätt och utveckla 
våra processer. Vi vill inte bara möta de nya 
behov som uppstår, utan också bidra med vår 
expertis och överträffa förväntningarna – att slå 
sig till ro är inget alternativ för ett bolag som 
Catena. Därför jobbar vi kontinuerligt med att 
trimma och förbättra både tekniska lösningar, 
samarbetsformer och kundrelationer. Jag mö-
Vi vet vad vi vill och vad vi ska göra, och vi har en 
långsiktig agenda som leder oss framåt. Att slå sig 
till ro är inget alternativ för ett bolag som Catena.
ter dagligen kollegor som visar att det är fullt 
möjligt att fortsätta vidareutveckla vår affär  
och det gör mig verkligen stolt.
 Under 2025 har vi lagt stor vikt vid att tydlig- 
göra våra mål och ambitioner för verksam -
heten. Alla medarbetare har varit engagerade 
och delaktiga i diskussionerna om hur vi ska 
omsätta strategier och planer till konkret hand-
ling. Vi vet vad vi vill och vad vi ska göra, och vi 
har en långsiktig agenda som leder oss framåt. 
Det ger oss förutsättningar att fatta de rätta 
besluten och tar Catena – och hela logistik-  
fastighetsbranschen – till nya nivåer.
Helsingborg i mars 2026 
Jörgen Eriksson, VD Catena AB
/ Vd-ord

===== SIDA 8 =====

Förvaltningsberättelse
Affären
Så skapar vi värde  9
 Nära förvaltning  10
 Effektiv fastighetsutveckling  10–11
 Attraktiv markbank  12
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år  13–15
 Regionernas utveckling  16
 Fastighetsförteckning  17–22
 Fastighetsvärdering  23
 Organisation  24
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur  25–27
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga  28
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling  29–30
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden
– en översikt  31–32
Riskhantering
Risker och riskhantering  33–36

===== SIDA 9 =====

9
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
ÖVERGRIPANDE MÅL
Ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten 
som  möjliggör hållbar tillväxt och stabil avkastning
VISION
Att länka Skandinaviens godsflöden
Så skapar vi värde
Vi vill skapa långsiktigt hållbara värden för alla våra intressenter. Den ut-
gångspunkten gör att vi ständigt flyttar fram positionerna och därmed 
bidrar vi också till att forma både framtidens logistik och samhälle.
Catenas övergripande mål, att generera ett 
starkt kassaflöde från den löpande verksam-
heten för att möjliggöra hållbar tillväxt och  
stabil avkastning, har resulterat i en total utdel-
ning om 2 973 Mkr under de senaste 10 åren.
Våra uttalade målsättningar
Vi har slagit fast att vi vill vara förstahandsvalet 
på marknaden vid behov av större logistikytor, 
goda relationer och ett starkt varumärke är 
framgångsfaktorer. Catenas målsättning är  
att ständigt erbjuda fler hållbara och effektiva 
logistikanläggningar, egen projektutveckling 
och förvärv är viktiga delar i tillväxtstrategin. 
Ambitionen är att förvaltningsresultatet  
ska växa med minst 10 procent årligen. 
 Genom att vi eftersträvar ett positivt in-  
flytande på affärspartners och miljö och  
genom att vara delaktiga i samhällsutveckling-
en tar vi långsiktigt ansvar. Våra hållbarhetsmål 
med sikte på 2030 är att all uthyrningsbar yta 
i koncernen ska vara miljöcertifierad, vi ska ha 
nettonoll växthusgasutsläpp och hela bestån-
det ska vara nettopositivt gällande biodiver-
sitet. Vi har vidare ambitionen att nå ett Trust 
Index om minst 85 i den årliga medarbetar-
undersökningen Great Place to Work.
 Ett antal finansiella mål säkerställer ända- 
målsenlig finansiering och skapar stabilitet: vi 
vill upprätthålla som lägst en Investment Grade 
rating, vår soliditet ska uppgå till minst 40 pro-
cent, räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 
2 gånger, den genomsnittliga kapitalbindning-
en ska uppgå till minst 2,5 år, belåningsgraden 
ska uppgå till högst 50 procent och netto- 
skuld/EBITDA ska understiga 9 gånger.
→  Mer om den marknad vi verkar i på sidorna 31–32.
→  Mer om aktuell fastighetsutveckling på sidorna 10–11.
→  Mer om hållbarhet på sidorna 37–93.
→  Mer om finansiering på sidorna 25–27.
Mot nya mål 2026
Inför 2026 justeras ett antal av bolagets mål 
i affärsplanen. Den tidigare kommunicerade 
målsättningen att bolagets förvaltningsresultat 
ska öka med minst 10 procent årligen, ersätts 
med följande företagsmål:
• Förvaltningsresultatet ska öka med en sam-
mansatt årlig tillväxttakt om lägst 10 procent 
per aktie, sett över en femårsperiod
• Bolaget ska generera en sammansatt årlig 
tillväxttakt om lägst 12 procent per aktie i 
substansvärde, sett över en femårsperiod
Hållbarhetsmålet nettonoll växthusgasutsläpp 
till 2030 justeras till nettonoll växthusgasut-
släpp i samtliga scope till 2040 med ett delmål 
om minst 50 procent till 2030. Biodiversitets-
målet är oförändrat medan certifieringsmålet 
och den befintliga målsättningen att bolaget 
ska utöva ett positivt inflytande på intressenter 
och miljö genom att vara delaktiga i samhälls-
utvecklingen inte anges i affärsplanen fortsatt. 
Ambitionerna kvarstår men bedöms snarare 
utgöra delmål och aktiviteter för att leverera 
på målen.
 Utdelningspolicy och finanspolicy är  
oförändrade.
VÄRDEGRUND
• Överträffa förväntningar
• Ta ansvar över tid
• Vara engagerade
AFFÄRSIDÉ
Catena ska på ett hållbart sätt och genom samarbete 
 utveckla och långsiktigt förvalta effektiva  logistikanlägg-
ningar som försörjer  storstadsregioner i Skandinavien
/ Affären

===== SIDA 10 =====

10
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Nära förvaltning
Catenas fastighetsportfölj är stor och varierad 
och under 2025 ägde Catena logistikanlägg-
ningar från Odense i söder till Luleå i norr. Tack 
vare handlingskraftiga regionala förvaltnings-
organisationer säkerställer vi goda och nära 
relationer med våra hyresgäster.
Långsiktig partner
Vi brukar tala om att vi har ett evighetsper-
spektiv på våra fastigheter och som hyresgäst 
hos Catena kan du känna dig trygg med att 
fastigheten tas om hand på ett professionellt 
sätt – det utgör en långsiktig kvalitetssäkring 
även för oss. 
Ibland initieras förädlingen av en fastighet  
av Catena, och ibland sker det i samverkan 
med vår hyresgäst. Genom att vi alltid ligger  
i framkant och utmanar utvecklas vårt fastig-
hetsbestånd och vi skapar samtidigt möjlig- 
heter att förfina vårt kunderbjudande och  
våra processer.
Tillgängliga och flexibla
Vår erfarna förvaltningsorganisation finns lokalt 
i regionerna och säkerställer att drift, underhåll 
och service fungerar som det ska – varje dag. 
 Det gör det möjligt för oss att agera snabbt 
på problem som kan uppstå eller när nya be-
hov blir tydliga. Våra kunder möter ett dedike-
rat team med olika specialistkompetenser som 
tryggt kan hantera de utmaningar som uppstår 
eller smidigt driva anpassning och utveckling 
av fastigheten i takt med att kundens förutsätt-
ningar eller behov förändras.
Effektiv fastighetsutveckling
Catenas ambition är att matcha våra hyres-
gästers behov - nu och i framtiden. Ett sätt att 
göra det är att förädla befintliga fastigheter, ett 
annat är att säkerställa nya strategiska logistik-
positioner. Genom att växa med befintliga och
nya kunder kan vi i förlängningen fortsätta 
generera starka kassaflöden. Under 2025 
investerade vi totalt 1 147 Mkr (2 461) i ny-, till-  
och ombyggnationer. Under de senaste fem 
åren har Catena i genomsnitt investerat för  
1 576 Mkr årligen.
Vi utvecklar, anpassar och förbättrar
Genom förädling av fastigheter höjs såväl 
kvalitetsnivå som intjäningsförmåga i bestån-
det. Det kan exempelvis handla om att anpassa 
fastigheten för ökad energieffektivitet, hante-
ring av förändrade logistikflöden eller att skapa 
en mer attraktiv arbetsmiljö. Målsättningen är 
alltid att både vi och hyresgästen ska vinna på 
åtgärderna.
Växer med nya projekt
Vi vill växa genom aktiv projektutveckling.
 Enligt vår erfarenhet tillför logistikfastigheter, 
precis som kontor och bostäder, värde genom 
ett genomtänkt och noggrant avvägt erbju-
dande och tydligt koncept vad gäller både 
funktion och design.
/ Affären
Rekordresultat i årets  
kundundersökning!
I kundundersökningen 
Fastighetsbarometern 
nådde Catena ett nöjd-
kund-index om 81 – högst av alla 
fastighetsbolag inom segmentet 
lager och industri som deltog 2025. 
 Resultatet ger oss energi och 
bekräftar att vår modell och vårt  
vardagliga arbete fungerar – i prakti-
ken, varje dag. Framtiden formar  
vi tillsammans med våra kunder.

===== SIDA 11 =====

11
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Under året har e-handelsföretaget Rugvista 
flyttat in i en 13 700 kvm stor logistikanläggning 
som Catena färdigställt på fastigheten Sockret 
4 i Norra Hamnen i Malmö. Rugvista har även 
valt att förlägga sitt huvudkontor i anläggning-
en. Därutöver har vi slutfört byggnationen av 
Menigos nya logistikanläggning på Logistik-
position Landvetter. Den nya byggnaden är 
42 800 kvm stor och består av både kyllager, 
fryslager och kontor. Totalt omfattar Catenas 
markområde på Logistikposition Landvetter 
210 000 kvm, området återfinns på bästa  
logistikläge utmed väg 40 vid Landvetter flyg-
plats i Härryda kommun.
 Catenas ambition är att bygga hållbart över 
tid. Vi vill bland annat minimera växthusgasut-
släpp och arbeta för att öka biodiversiteten på 
fastigheterna. Alla nyproducerade logistikan-
läggningar miljöcertifieras.
Optimala förhållanden 
för Menigo på Logistik- 
position Landvetter
Menigo, som levererar mat, dryck, för-  
brukningsartiklar och restaurangutrustning 
till privata och offentliga verksamheter, är 
nyinflyttad hyresgäst på Logistikposition 
Landvetter. 
 Den nya anläggningen är självförsörjande 
på värme eftersom restvärme från kyl- och 
frysanläggningar återanvänds. Lagret har 
nio temperaturzoner, vilket innebär att 
produkter som kött, fisk, frukt och grönsaker 
förvaras under optimala förhållanden. Utöver 
lager- och kontorsytor finns även en lunch-
restaurang, en eventlokal och ett showroom 
för restaurangutrustning i anläggningen.
Färdigställda större projekt under året – ny- och tillbyggnad  >75 Mkr 
Projekt/kund Fastighet Kommun
Uthyr-
ningsbar 
yta, kvm
Bedömt  
driftsöver- 
skott, Mkr
Uppskattad  
investering, 
Mkr
Klart/ 
Uthyrningsgrad  
2025-12-31
Miljö- 
certifiering
Rugvista Sockret 4 Malmö 13 700 14 195 Q2 2025, 100% uthyrt
Totalt färdigställda större projekt 13 700 14 195
SILVER
/ Affären
Pågående större projekt under året – ny- och tillbyggnad  >75 Mkr 
Projekt/kund Fastighet Kommun
Uthyr-
ningsbar 
yta, kvm
Bedömt  
driftsöver- 
skott, Mkr
Uppskattad  
investering, 
Mkr
Upparbetat  
2025-12-31, 
Mkr
Klart/ 
Uthyrningsgrad  
2025-12-31
Miljö- 
certifiering
Nowaste Logistics/
ICA Fastigheter
Vevaxeln 1 &  
Vipparmen 1
Helsingborg 76 800 98 1 390 1 026 Q4 2026, 73% uthyrt
San Sac Mappen 4 Linköping 9 800 9 129 126 Q1 2026, 100% uthyrt
Boozt Fullfilment  
& Logistics Norra Varalöv 31:11 Ängelholm 5 850 6 89 60 Q2 2026, 100% uthyrt
Totalt pågående större projekt 92 450 113 1 608 1 212

===== SIDA 12 =====

12
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Attraktiv markbank
Tack vare vår markbank kan vi investera i  
utvecklingen av nya logistiklägen och skapa 
unika möjligheter när tiden är rätt. Projekt- 
portföljen omfattar såväl projekt i egen bok 
som byggrätter och avtal.
 För att säkerställa en god säkerhetsmarginal 
startas nya projekt normalt först när Catena 
har tecknat ett hyreskontrakt med kund.
Läget, läget, läget
Catena har en potentiell markbank om cirka 
4,5 miljoner kvm på strategiska logistiklägen – 
så kallade primelägen. Markbanken består av 
tillgångar i egen bok, via avtal och via joint ven-
tures. Per årets utgång uppgår mark i egen bok 
till 2,7 miljoner kvm varav cirka 1,8 miljoner kvm 
är detaljplanerad. Ytterligare 2,4 miljoner kvm 
av den totala markbanken var i en på gående 
detaljplaneprocess. Under lång tid har vi 
utvecklat en värdefull kompetens för att i tidigt 
skede kunna iden tifiera och förvärva attraktiva 
marktillgångar och vi arbetar för långvariga 
relationer med kommuner och näringsliv för 
att noggrant kunna följa detalj planeprocessen. 
Det är en helt avgörande konkurrensfördel för 
nischade fastighetsbolag som Catena att kunna 
erbjuda kunder etablering på de allra bästa 
logistiklägena.
Potential för framtiden
I normalfallet begränsas affärsrisken genom att 
mark förvärvas med avtal där tillträde till mar-
ken sker först när detaljplanen vinner laga kraft. 
 Historiskt har Catena framgångsrikt förvärvat 
råmark i tidiga skeden med goda möjligheter 
att få en godkänd detaljplan för etablering. Den 
befintliga markbanken möjliggör en framtida 
investeringsvolym om uppskattningsvis 16,3 
Mdkr. Vid en fullt detaljplanelagd markbank 
uppskattar Catena att den totala byggrätts- 
volymen uppgår till 1,6 miljoner kvm. 
Större möjliga projekt
Område Kommun
Total mark- 
yta, kvm
Ägar- 
andel, %
Prognos  
byggklar mark 
Ägda/delägda (i urval)
Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 100 Omgående
Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 100 Omgående
Folkestaleden Eskilstuna 75 000 100 Omgående
Gårdsten Göteborg 47 000 100 Omgående
Köpingegården Helsingborg 42 000 100 Omgående
Hyltena Jönköping 50 000 100 Omgående
Logistikposition Katrineholm Katrineholm 30 000 100 Omgående
Logistikposition Söderåsen Bjuv 565 000 100 Omgående
E-City Engelholm Ängelholm 490 000 100 Q3 2026
Örebro Syd Örebro 920 000 50 Q1 2027
Logistikposition Järna Södertälje 950 000 50 Q1 2028
Logistikposition Tostarp Helsingborg 345 000 100 Q1 2029
/ Affären
Århus
Göteborg
Kungälv
Horsens
Kolding Odense
Köpenhamn Malmö
Helsingborg
Ängelholm
Halmstad
Kungsbacka
Borås
Kristianstad
Växjö
Nässjö Oskarshamn
Norrköping
Örebro
Hallsberg
Karlstad
Katrineholm
Södertälje
Stockholm
Eskilstuna
Västerås
Morgongåva
Borlänge
Gävle
Sundsvall
Östersund
Umeå
Luleå
Linköping
Jönköping
Hilleröd
Viktiga framtida pusselbitar i ett växande logistiskt nätverk
– Catenas markbank
Potentiell BTA
1 600 tkvm
Potentiell investeringsvolym
16,3 Mdkr
Stockholm Syd
Nykvarn/Södertälje
450 000 kvm mark
Detaljplan godkänd
Logistikposition Järna (JV, 50%)
Södertälje
950 000 kvm mark
Inväntar detaljplan
Örebro Syd (JV, 50%)
Törsjö
920 000 kvm mark
Inväntar detaljplan
Logistikposition Söderåsen
Bjuv
565 000 kvm mark
Detaljplan godkänd
E-City Engelholm
Ängelholm
490 000 kvm mark
Inväntar detaljplan
Logistikposition Sunnanå
Burlöv
120 000 kvm mark
Detaljplan godkänd
Total yta
4 500 tkvm

===== SIDA 13 =====

13
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Catena levererade stabilt under 2025. Förvaltningsresultatet ökade med  
28 procent, hyresintäkterna steg med 21 procent och uthyrningsgraden  
var fortsatt hög. Att vi värnar om en stark balansräkning och prioriterar att 
arbeta tillsammans med andra starka och stabila bolag på marknaden gör 
oss väl positionerade inom hållbar och framtidsorienterad logistikutveckling.
2025 – ett stabilt år 
Catenas fastighetsbestånd utgjordes per den 
31 december 2025 (efter transaktioner och 
fastighetsregleringar) av 137 logistikfastigheter 
(137) belägna vid viktiga transportleder och be-
folkningscentra i Sverige och Danmark. Den to-
tala uthyrningsbara ytan uppgick till 3 151 tkvm 
(2 940) och det totala hyresvärdet uppgick till 
2 821 Mkr (2 586) och kontrakterade hyresin-
täkter på årsbasis uppgick till 2 727 Mkr (2 501).  
Intäkter och hyra
Hyresintäkterna för året ökade med 21 procent 
till 2 651 Mkr (2 193), vilket motsvarar 868 
kr/kvm (843). I jämförbart bestånd ökade 
hyresintäkterna 4 procent mot föregående år. 
Resterande intäktsökning avser färdigställda 
projekt samt effekten av transaktioner.
 Uthyrningsgraden, 97 procent, är oförändrad 
från förra året. 
 Av Catenas kontrakterade årshyra utgör in-
täkter från avtal med en löptid överstigande tre 
år cirka 77 procent (73) av den totala årshyran. 
Det innebär stabila intäkter som inte varierar 
nämnvärt mellan perioder, förutom vid förvärv 
och försäljning. Den genomsnittliga kvarvaran-
de hyresavtalstiden uppgår till drygt 6 år.
Uthyrning och inflyttning
Under året flyttade 30 hyresgäster in med ny-
tecknade kontrakt på en sammanlagd yta om 
108 378 kvm. Kontraktsvärde avseende denna 
inflyttning uppgick till 102 Mkr (118) medan 
avflyttningen stannade på 30 Mkr (44) för 36 
uppsagda kontrakt med en sammanlagd yta 
om 30 164 kvm. Det innebär en nettoinflyttning 
motsvarande ett värde på 72 Mkr (74).
Kontraktsstruktur 
Kontraktsportföljen är långsiktig och Catenas 
hyresgäster utgörs till övervägande del av sto-
ra, solida och väletablerade företag, verksam-
ma inom olika sektorer. En betydande andel är 
e-handelsaktörer och tredjepartslogistiker. Di-
versifieringen minskar risken för kundförluster.
Driftsöverskott och överskottsgrad 
Driftsöverskottet, hyresintäkterna med avdrag 
för fastighetskostnader och fastighetsadmi-
nistration, ökade under året med 23 procent 
till 2 198 Mkr (1 789). Primärt är det en följd av 
de ökade ytorna, den stabila uthyrningsgra-
den och mer kostnadseffektiva fastigheter. 
Fastighetskostnaderna uppgick till -453 Mkr 
Fastighetsbeståndet 
per region, Mkr
Sverige Syd, 13 476
Sverige Väst, 10 029
Sverige Öst, 13 052
Danmark, 7 916
Fastighetsbeståndets 
värdeutveckling
0
9 000
18 000
27 000
36 000
45 000
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
Genomsnittlig 
kontraktstid (WALE)
0
2
4
6
8
År
-21 -22- 23 -24- 25
Ekonomisk 
uthyrningsgrad
0
20
40
60
80
100
%
-21- 22 -23- 24 -25
/ Verksamheten 2025

===== SIDA 14 =====

14
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
(-404), vilket motsvarar 148 kr/kvm (155). Den 
faktiska kostnadsökningen beror huvudsakli-
gen på en större fastighetsportfölj men med 
en lägre kvadratmeterkostnad som beror på 
en kombination av förvärv och färdigställda 
projekt som är mer yteffektiva. Under året har 
överskottsgraden ökat till 83 procent (82), där 
framförallt större nyförvärv  i Danmark med 
hög överskottsgrad har bidragit ökningen.
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet för året ökade med 352 
Mkr till 1 613 Mkr jämfört med föregående år, 
vilket är en ökning med 28 procent. Förvalt-
ningskostnaderna ligger på samma nivå som 
föregående år medan de finansiella kostnader-
na har ökat något till följd av en större portfölj. 
Årets resultat
Årets resultat ökade till 1 644 Mkr (1 080), vilket 
är 564 Mkr högre än föregående år. De ore-
aliserade värdeförändringarna på fastigheter 
uppgick till 485 Mkr (114) och realiserade värde-
förändringar uppgick till -3 Mkr (17). En kombi-
nation av förändringar i direktavkastningskrav, 
vakans, omförhandlade hyreskontrakt och 
projekt är anledningarna bakom de orealisera-
de värdeförändringarna. Värdeförändringen på 
derivat uppgick till -28 Mkr (-48). De orealisera-
de värdeförändringarna är av redovisningska-
raktär och påverkar inte kassaflödet.
Förvärv
Catena fortsatte under året att stärka sin po-
sition som en av Nordens ledande utvecklare 
av moderna logistikanläggningar. I juli 2025 
genomförde bolaget ett större, strategiskt 
förvärv i Jönköping då Elgigantens ursprung-
liga nordiska distributionscenter förvärvades. 
Genom affären utökar Catena sitt bestånd  
av logistikytor i Torsviksområdet till över  
200 000 kvadratmeter. Den nya fastigheten 
ligger i direkt anslutning till den moderna an-
läggning som bolaget färdigställde för samma 
hyresgäst året innan, och förvärvet påvisar 
Catenas förmåga att förena långsiktiga kund-
relationer med investeringar i högkvalitativa 
och strategiskt belägna logistikfastigheter. 
 I december 2025 offentliggjordes att Catena 
har tecknat en avsiktsförklaring om ett förvärv 
av en större nordisk fastighetsportfölj med 
fastig heter i Sverige, Danmark och Finland.
Investeringar
Investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i 
befintliga fastigheter har gjorts med 1 147 Mkr. 
Den största investeringen i befintliga fastighe-
ter har skett på Logistikposition Ramlösa i 
Helsingborg där den sista av tre logistikanlägg-
ningar om totalt cirka 75 000 kvm påbörjats.
 Större investeringar har också skett på 
Mappen 4 i Linköping där Catena uppför en 
logistikanläggning till hyresgästen San Sac. 
Därutöver pågår uppförande av en tillbyggnad 
åt Boozt på Norra Varalöv 31:11 i Ängelholm.
Avyttringar
Catena har under året genomfört försäljning 
av 3 mindre fastigheter till ett värde om 98 Mkr.
Catenas 10 största kunder  
per 31 december 2025,  
kontraktsvärde
1. DSV, 18%
2. DHL, 8%
3. ICA, 6%
4. Elgiganten, 5% 
5. PostNord, 4%
6. Martin & Servera, 4%
7. Nowaste Logistics, 3%
8. Boozt, 2%
9. Menigo, 2% 
10. Rhenus Warehousing 
Solutions Denmark , 2%
Kundgrupper,  
kontraktsvärde
Logistik och transport, 48%
Dagligvaror, 18%
Sällanköpsvaror, 18%
Sjukvård, 3%
Bygg och inredning, 3%
Industri, 3%
Statlig, 2%
Paketering, 1%
Övrigt, 4%
In- och utflyttning
In
Ut
Netto
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
-150
-100
-50
0
50
100
150
Hyresintäkter och 
överskottsgrad
Hyresintäkter
Överskottsgrad
0
1 000
2 000
3 000
0
25
50
75
100
Mkr %
-21- 22 -23- 24 -25
Driftsöverskott
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
Förvaltningsresultat och 
kassaflöde före förändring 
av rörelsekapital
Förvaltningsresultat
Kassaflöde före förändring 
i rörelsekapital
0
500
1 000
1 500
2 000
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
/ Verksamheten 2025

===== SIDA 15 =====

15
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Fastighetsförvärv
Fastighets- 
beteckning Tillträde Region Kommun
Yta,  
kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyresintäkt/ 
år, Mkr
Priorparken 385 2025-05-31 Danmark Bröndby 25 404 414 25
Barnarps Kråkebo 
1:49
2025-09-01 Väst Jönköping 112 246 1 275 84
Åstorp 112:88 2025-09-25 Syd Åstorp mark 5 0
Idunsvej 2 2025-12-17 Danmark Köge 0 212 0
Totalt 137 650 1 906 109
Fastighetsförsäljningar 
Fastighets- 
beteckning Frånträde Region Kommun
Yta,  
kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Resultat,  
Mkr
Lejonet 6 2025-03-31 Syd Åstorp 1 985 7 0
Lejonet 7 2025-03-31 Syd Åstorp 3 624 18 -2
Klarinetten 1 2025-04-30 Väst Mölndal 4 257 73 -1
Totalt 9 866 98 -3
/ Verksamheten 2025
Ersättningar till ledande befattningshavare
Ingen väsentlig uppdatering har under året 
skett avseende riktlinjer för ersättningar till 
ledande befattningshavare, läs mer i not 8, An-
ställda och Personalkostnader, sidorna 105–106.
Moderbolagets resultat
Moderbolag är Catena AB (publ). Moderbola-
gets verksamhet består av koncernsamordnan-
de uppgifter och äga aktier i rörelsedrivande 
bolag. Nettoomsättningen uppgick till 94 Mkr 
(88) och resultatet före skatt uppgick till 512 
Mkr (637). Moderbolagets tillgångar uppgick till 
Väsentliga händelser under 2025
2025-04-03 
Catena tecknar avtal om förvärv av en 
logistikanläggning som ska uppföras i 
danska Köge till ett fastighetsvärde om 
289 MDkk.
2025-04-04 
Catena har rekryterat Magnus Thagg  
som ny ekonomi- och finanschef som 
tillsammans med affärsutvecklingschef 
Adam Ekdahl tar plats i ledningsgruppen
(sistnämnde har därefter bytt efternamn 
till Ljungviken).
2025-05-28 
Catena tecknar avtal om ett fastighets- 
förvärv i Bröndby strax utanför Köpen-
hamn i Danmark, till ett värde om cirka 
285 MDkk.
2025-05-30 
Uppdaterat grundprospekt för Catenas 
MTN-program – rambeloppet höjs till  
8 miljarder kronor. 
2025-07-03 
Catena förvärvar logistikanläggning i  
Jönköping med Elgiganten som hyres- 
gäst till ett värde av 1 275 Mkr.
2025-10-06 
Catena utser valberedning inför års- 
stämma 2026. 
2025-10-10 
Fitch bekräftar Catenas kreditbetyg BBB 
med stabila utsikter. 
2025-10-23 
Catena justerar tillväxt- och hållbarhetsmål 
2025-11-19 
Catena inleder sista etappen på Logistik- 
position Ramlösa.
2025-12-22 
Catena tecknar avsiktsförklaring om för-
värv av större nordisk fastighetsportfölj. 
24 748 Mkr (22 745) och soliditeten uppgick 
till 52 procent (57).
Vinstdisposition
Moderbolagets fria egna kapital uppgick till
12 615 352 966 kronor. Styrelsen och verk-
ställande direktören föreslår att beloppet 
disponeras som så att utdelning till aktie-
ägarna sker med 9,50 kronor per aktie upp-
gående till ett totalt belopp om 630 763 083
kronor. I ny räkning balanseras således 
11 984 589 883 kronor. Läs mer om Catenas 
vinstdisposition på sidan 142.

===== SIDA 16 =====

16
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Regionernas utveckling
Catenas förvaltningsorganisation drivs via fyra 
regioner – de tre regionerna Syd, Väst och Öst på 
den svenska marknaden och Region Danmark.
Region Syd Region Väst Region Öst Region Danmark
Nyckeltal 2025 2024
För-
ändr.%
Överskottsgrad, % 79 80 -1,3
Kontrakterad  
årshyra, Mkr 788 746 5,6
Hyresvärde, Mkr 839 778 7,8
Förvaltnings- 
resultat, Mkr 438 286 53,1
Uthyrbar yta, tkvm 938 922 1,7
Antal fastigheter 39 41 -4,9
Antal kontrakt 174 158 10,1
Nyckeltal 2025 2024
För-
ändr.%
Överskottsgrad, % 80 83 -3,6
Kontrakterad  
årshyra, Mkr 670 501 33,7
Hyresvärde, Mkr 675 517 30,6
Förvaltnings- 
resultat, Mkr 291 221 31,7
Uthyrbar yta, tkvm 827 658 25,7
Antal fastigheter 36 36 0,0
Antal kontrakt 86 77 11,7
Nyckeltal 2025 2024
För-
ändr.%
Överskottsgrad, % 82 82 0,0
Kontrakterad  
årshyra, Mkr 799 784 1,9
Hyresvärde, Mkr 837 821 1,9
Förvaltnings- 
resultat, Mkr 536 470 14,0
Uthyrbar yta, tkvm 864 864 0,0
Antal fastigheter 48 48 0,0
Antal kontrakt 200 191 4,7
Nyckeltal 2025 2024
För-
ändr.%
Överskottsgrad, % 95 83 14,5
Kontrakterad  
årshyra, Mkr 470 470 0,0
Hyresvärde, Mkr 470 470 0,0
Förvaltnings- 
resultat, Mkr 354 107 230,8
Uthyrbar yta, tkvm 522 496 5,2
Antal fastigheter 14 12 16,7
Antal kontrakt 18 16 12,5
0
200
400
600
800
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
0
100
200
300
400
500
600
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
0
250
500
750
1 000
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
0
100
200
300
400
500
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
0
2 800
5 600
8 400
11 200
14 000
0
20
40
60
80
100
Mkr %
-21- 22 -23- 24 -25
0
2 400
4 800
7 200
9 600
12 000
0
20
40
60
80
100
 Mkr %
-21- 22 -23- 24 -25
0
2 800
5 600
8 400
11 200
14 000
0
20
40
60
80
100
Mkr %
-21- 22 -23- 24 -25
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
0
20
40
60
80
100
 Mkr %
-21- 22 -23- 24 -25
Hyresintäkter      Driftsöverskott Hyresintäkter      Driftsöverskott Hyresintäkter      Driftsöverskott Hyresintäkter      Driftsöverskott
Fastighetsvärde      Uthyrningsgrad Fastighetsvärde      Uthyrningsgrad Fastighetsvärde      Uthyrningsgrad Fastighetsvärde      Uthyrningsgrad
/ Verksamheten 2025

===== SIDA 17 =====

17
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
                    Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres- 
värde, tkr 
Kontr. 
hyra, tkr
Logistik- 
lager
Distri- 
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Syd
1 Sunnanå 12:51 Arlöv Flansbjersvägen 10 & 12 Spec 0 27 607 27 607 0 0 18 794 0 18 794
2 Sunnanå 12:52 Arlöv Flansbjersvägen 13-18 2018-
2021,2023
450 419 78 390 78 390 8 362 54 615 0 0 62 977
3 Plantehuset 3 Helsingborg Mineralgatan 14-17 2019, 2022 626 640 88 019 88 019 0 80 769 18 300 0 99 069
4 Tostarp 1:9 Helsingborg Tostarpsvägen Mark 4 404 27 27 0 0 0 0 0
5 Vasatorp 1:10 Mörarp Vasatorpsallén 166 Mark 19 800 120 120 0 0 0 0 0
6 Remmen 1 Åstorp Ji-Te Gatan 9 /  
Persbogatan 1
1978, 1985 18 420 5 017 3 339 0 6 782 0 0 6 782
7 Köpingegården 1 Helsingborg Trintegatan 10,13 Spec 
2004,2013
160 401 35 605 35 605 14 403 0 25 818 0 40 221
8 Kopparverket 11 Helsingborg Stormgatan 11 2007 129 800 9 347 9 347 26 600 0 0 0 26 600
9 Plantehuset 2 Helsingborg Mineralgatan 11 2011 50 000 4 253 44 4 694 0 0 0 4 694
10 Hästhagen 4 Helsingborg Landskronav 5, 7 1956-2008 134 265 35 728 28 780 50 867 0 0 0 50 867
11 Förmannen 4 Ängelholm Transportgatan 13 1993 88 588 15 120 15 120 22 241 0 0 0 22 241
12 Rebbelberga 26:37 Ängelholm Framtidsgatan 3 2007 75 261 11 447 11 447 15 960 0 0 0 15 960
13 Norra Varalöv 31:11 Ängelholm Produktionsvägen 10 m.fl. 2018, 2023 286 000 75 074 74 646 89 449 0 0 0 89 449
14 Kärra 1:23 Ängelholm Helsingborgsvägen 528 1929 4 332 168 0 0 0 0 200 200
15 Rebbelberga 26:38 Ängelholm Framtidsgatan 5 1998-2010 4 733 847 847 849 0 0 0 849
16 Sockret 4 Malmö Lodgatan 9-13/ 
Tånggatan 4
2024 153 000 32 381 27 761 0 32 303 0 0 32 303
17 Tågarp 16:22 Arlöv Företagsvägen 14 1974 29 600 8 394 6 049 9 849 0 0 0 9 849
18 Vångagärdet 20 Helsingborg Landskronavägen 23, 25 
A & B
1974-
1975,1990
108 213 33 743 27 756 25 690 0 0 0 25 690
19 Sunnanå 5:16 Arlöv Tullstorpsvägen 110 Mark 11 954 0 0 0 0 0 0 0
20 Morup 5 Malmö Kosterögatan 12-14 Spec 0 19 387 16 189 2 271 22 660 0 0 24 931
21 Kärra 1:9 Ängelholm Helsingborgsvägen 496 Mark 17 699 326 326 0 0 0 239 239
22 Vrams Gunnarstorp 1:15 Bjuv Mark 13 350 0 0 0 0 0 0 0
23 Åstorp 112:88 Bjuv Ottosminnes väg 15 1929 2 158 0 0 0 0 0 0 0
24 Broby 57:5 Åstorp Bronsgatan 11 2021 53 400 13 844 13 844 0 10 800 0 0 10 800
25 Vipparmen 1 Helsingborg Albergavägen 1 2024 174 800 15 140 5 958 16 753 0 0 0 16 753
26 Vevaxeln 1 Helsingborg Albergavägen 9 Under  
uppförande
189 000 0 0 0 0 0 0 0
27 Torbornahögen 7 Helsingborg Stenbrovägen 11 2024 230 600 25 465 25 465 29 105 0 0 0 29 105
28 Örja 1:22 Landskrona Norregårdsleden 14,16 2024 1 138 400 155 723 155 723 180 202 0 0 0 180 202
29 Bronsringen 1 & 3 Oxie Bronsgjutaregatan 4 2008 80 200 11 066 11 066 0 5 510 0 0 5 510
Region Syd
→ Tabellen över Region Syd fortsätter på nästa sida.
1
30
39
19
36
3
11
4
12
10
27
29
38
9
21
28
35
23
31
5 6
13
16
7
14
17
8
15
18 24
2
20
22
34
25
32
33
37
26
Fastighetsförteckning
Regionvis per den 31 december 2025.
/ Verksamheten 2025

===== SIDA 18 =====

18
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
                    Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres- 
värde, tkr 
Kontr. 
hyra, tkr
Logistik- 
lager
Distri- 
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Syd forts.
30 Hammaren 1 Klippan Stackarpsvägen 8 1977 32 000 9 357 8 958 18 456 0 0 18 456 18 456
31 Hammaren 2 Klippan Stackarpsvägen 10 2002 84 086 23 095 23 095 32 550 0 0 32 550 32 550
32 Tågarp 16:17 Arlöv Lagervägen 4 1976-1978 158 615 57 993 47 139 0 0 0 47 682 47 682
33 Bunkagården Mellersta 2 Helsingborg Bunkagårdsgatan 5 Spec 0 14 400 14 400 0 0 0 28 250 28 250
34 Slätthög 6 Malmö Olsgårdsgatan 8 B 2014 33 000 3 590 3 590 3 158 0 0 3 158 3 158
35 Tankbilen 9 Trelleborg Godsvägen 9 2008 40 024 6 984 6 984 8 700 0 0 8 700 8 700
36 Bunkagården Mellersta 1 Helsingborg Bunkagårdsgatan 1 2022 134 600 11 059 11 059 0 0 0 16 478 16 478
37 Olsgård 4 Malmö Olsgårdsgatan 11 2018 19 602 2 284 1 358 1 526 0 0 1 526 1 526
38 Slätthög 4 Malmö Olsgårdsgatan 8 A 2015 31 000 3 689 3 689 2 848 0 0 2 848 2 848
39 Slätthög 1 Malmö Olsgårdsgatan 6 2015 44 200 4 623 4 298 4 486 0 0 4 486 4 486
Totalt Region Syd 4 832 564 839 313 788 046 569 019 305 849 62 912 439 938 219
/ Verksamheten 2025

===== SIDA 19 =====

19
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Region Väst
42
60
52
59
44 54
56
70
48
57 45
55
40
69
41
73
75
51 74
67
68
6661
58
71
72
53
63
64 65
5043
62
46
47
49
                    Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres- 
värde, tkr 
Kontr. 
hyra, tkr
Logistik- 
lager
Distri- 
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Väst
40 Vindtunneln 1 Borås Vevgatan 18 2002 101 481 15 065 15 065 16 897 0 0 0 16 897
41 Barnarps-Kråkebo 1:44 Jönköping Möbelvägen 39 1991 158 475 17 316 17 316 34 126 0 0 0 34 126
42 Dansered 1:69 Landvetter Depåvägen 11 2025 153 600 42 042 42 042 0 42 821 0 0 42 821
43 Dansered 1:70 Landvetter Depåvägen 12 2024 48 600 7 084 7 084 8 690 0 0 0 8 690
44 Backa 97:10 Hisings Backa Exportgatan 43 1979,2024 75 087 14 913 14 913 13 983 0 0 0 13 983
45 Lagret 1 Nässjö Terminalgatan 6 2004 84 323 17 960 17 960 0 24 404 0 0 24 404
46 Varla 6:15 Kungsbacka Kabelgatan 5 1980,1982 96 387 18 989 18 656 24 974 0 0 0 24 974
47 Lagret 4 Nässjö Logistikgatan 3 2018 131 619 18 598 18 598 25 152 0 0 0 25 152
48 Tahe 1:64 Taberg Målövägen 2 1986,1990 202 234 24 559 23 675 43 000 0 0 0 43 000
49 Barnarps-Kråkebo 1:56 Jönköping Stolsvägen 2 2001 32 373 3 531 3 531 4 030 0 0 0 4 030
50 Vindtunneln 2 Borås Segloravägen 6 2006 101 400 11 441 11 441 16 391 0 0 0 16 391
51 Postiljonen 1 Växjö Nylandavägen 2 1998 21 800 7 861 7 861 0 0 6 702 0 6 702
52 Däcket 1 Oskarshamn Lövgrensvägen 4 Spec 0 1 826 1 826 0 0 2 908 0 2 908
53 Björröd 1:205 Landvetter Västra Björrödsvägen 4 2018 34 800 8 177 8 177 0 3 380 0 0 3 380
54 Backa 23:2 Hisings Backa Exportgatan 20 A 2006 39 400 6 718 6 718 0 3 984 0 0 3 984
55 Muttern 6 Kungälv Bilgatan 25 2010 73 900 5 328 5 328 8 000 0 0 0 8 000
56 Åre 92 Borås Bergkantsgatan 6 2021 266 000 22 664 22 664 38 293 0 0 0 38 293
57 Hevea 3 Borås Norra Däckvägen 4 1986,1999 55 634 12 328 9 869 19 519 0 0 0 19 519
58 Björröd 1:208 Landvetter Västra Björrödsvägen 13 2021 48 915 6 332 6 332 7 550 0 0 0 7 550
59 Hyltena 1:102 Jönköping Moliden 22 2024 897 000 50 464 50 464 0 91 041 0 0 91 041
60 Vrangelsro 5:4 Holm Fraktgatan 2 2009 307 000 53 009 53 009 49 980 0 0 0 49 980
61 Gårdsten 45:24 Göteborg Gårdstensvägen Mark 28 000 0 0 0 0 0 0 0
62 Arendal 13:3 Göteborg Arendalsvägen 12 2020 185 000 21 243 21 243 17 307 0 0 0 17 307
63 Stigamo 1:49 Jönköping Norra Stigamovägen 2 2025 173 000 32 535 32 535 0 34 452 0 0 34 452
64 Äskatorp 4:9 Fjärås Äskatorpsvägen 4 2023 29 175 6 920 6 920 0 5 918 0 0 5 918
65 Äskatorp 4:26 Fjärås Äskatorpsvägen 6 2024 33 390 9 137 9 137 0 8 143 0 0 8 143
66 Barnarps Kråkebo 1:49 Jönköping Möbelvägen 51 1998 638 400 86 805 86 805 0 112 246 0 0 112 246
67 Konen 5 Halmstad Kristinehedsvägen 16 2011 6 342 1 400 1 400 0 727 0 0 727
68 Backa 23:5 Hisings Backa Exportgatan 14-16 2013, Spec 60 853 21 083 21 083 7 670 7 659 0 0 15 329
69 Fördelaren 1 Kungälv Truckgatan 15 1979, 1992, 
2006
370 590 41 297 41 297 0 54 000 0 0 54 000
70 Bulten 1 Kungälv Bultgatan 27 1980 109 200 19 087 17 610 23 091 0 0 0 23 091
71 Fräsaren 12 Halmstad Fräsaregatan 6 Spec 0 5 365 5 365 0 0 5 435 0 5 435
72 Solsten 1:102 Mölnlycke Fibervägen 2-8 1987,2022 189 342 46 306 46 306 44 727 0 0 0 44 727
73 Rockan 2 Värnamo Torpvägen 2 Spec 0 7 822 7 822 0 0 9 809 0 9 809
74 Smeden 1 Växjö Ljungadalsgatan 10 Spec 0 6 795 6 795 0 0 8 210 0 8 210
75 Backa 23:9 Hisings Backa Exportgatan 20 2009 19 937 3 065 3 065 1 824 0 0 0 1 824
Totalt Region Väst 4 773 257 675 064 669 910 405 204 388 775 33 064 0 827 043
/ Verksamheten 2025

===== SIDA 20 =====

20
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
83
110 114
89
104
86
93
113
115
107 118
94
117 78 84
7681
91
99
122
119
106
90
112
120100
101
103
108 109
82
88
95
92
96
97
98
121
79
77116
80
123
85
87 111
102
105
Region Öst
                    Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres- 
värde, tkr 
Kontr. 
hyra, tkr
Logistik- 
lager
Distri- 
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Öst
76 Tuvängen 1 Södertälje Morabergsvägen 25 2000 25 750 3 646 3 646 0 2 640 0 0 2 640
77 Dikartorp 3:12 Järfälla Passadvägen 8 1977, 1985, 
2002
205 253 30 100 21 374 29 585 0 0 0 29 585
78 Nattskiftet 11 Hägersten Elektrav 11-23/Drivhjulsv 42 Spec, 1960 11 185 53 486 49 854 0 25 617 0 0 25 617
79 Slottshagen 2:1 Norrköping Kommendantvägen 5 Spec 0 12 493 11 622 0 0 15 126 0 15 126
80 Sothönan 3 Katrineholm Industrigatan 7 1986, Spec 31 865 20 623 20 623 11 977 0 14 840 0 26 817
81 Terminalen 1 Hallsberg Hallsbergsterminalen 
12-20
Spec 15 744 15 744 0 0 25 850 0 25 850
82 Jordbromalm 4:33 Haninge Lillsjövägen 19 2005 195 937 23 425 23 425 23 847 0 0 0 23 847
83 Skogskojan 1 Östersund Grindvägen 3 Spec 0 5 040 5 040 0 0 3 466 0 3 466
84 Drivremmen 1 Hägersten Drivhjulsv. 17/ 
Västberga Allé 41
Spec 0 33 206 33 206 0 0 33 123 0 33 123
85 Ekeby 2:2 Eskilstuna Folkestaleden 3 1976, Spec 4 045 4 455 4 455 0 0 7 976 0 7 976
86 Batteriet 7 & 8 Umeå Spårvägen 26 A & B Spec 0 2 404 2 404 0 0 4 376 0 4 376
87 Målås 4:4 Sundsvall Förmanslänken 9a Spec 0 4 702 4 702 0 0 8 120 0 8 120
88 Östanvinden 5 Karlstad Östanvindsgatan 4 1983 4 366 1 056 1 056 0 1 330 0 0 1 330
89 Basfiolen 7 Norrköping Moa Martinsons Gata 10 A 1983 5 357 722 722 0 1 318 0 0 1 318
90 Vasslan 1 Årsta Sockengränd 2 1986 54 125 8 048 7 848 0 5 431 0 0 5 431
91 Värdshuset 3 Sundsvall Värdshusvägen 5 1985 5 209 1 188 1 188 0 1 512 0 0 1 512
92 Sörby Urfjäll 38:2 Gävle Elektrikergatan 4 1990 7 675 1 324 1 324 0 1 427 0 0 1 427
93 Källstalöt 1:6, 1:7 Eskilstuna Brunnsta 19 1975, 2001 99 954 24 707 24 707 32 200 0 0 0 32 200
94 Stenvreten 8:33 Enköping Varggatan 17 2018 104 600 25 696 25 696 0 16 698 0 0 16 698
95 Rosersberg 11:81 Rosersberg Metallvägen 31 2010 245 400 27 495 27 495 0 30 045 0 0 30 045
96 Rosersberg 11:116 Rosersberg Metallvägen 60 2013 125 800 11 779 11 779 10 171 0 0 0 10 171
97 Statorn 31 Norrköping Malmgatan 14 1970, 2023 118 256 24 268 24 268 0 24 531 0 0 24 531
98 Törsjö 2:49 Örebro Paketvägen 1, 3 2002, 2004 255 535 37 223 37 223 56 955 0 0 0 56 955
99 Mosås 4:66 Örebro Paketvägen 10 Spec 0 8 917 8 917 0 0 8 885 0 8 885
100 Mosås 4:57 Örebro Paketvägen 6 1970 52 690 5 942 5 912 12 089 0 0 0 12 089
101 Snesholm 1:16 Morgongåva Molnebov. 10/ 
Tjusarvägen 40
2018 76 715 26 819 26 819 0 38 000 0 0 38 000
102 Lagret 1 Umeå Depåvägen 1 1991, 2024 
Spec
173 799 25 872 24 177 52 24 892 0 104 25 048
103 Välingen 2 Karlstad Välsviksleden 218 2012 23 993 5 934 5 934 4 425 0 0 0 4 425
104 Magasinet 3 Järna Tuna Industriväg 35 1970 81 695 17 221 12 197 20 440 0 0 800 21 240
105 Storheden 2:1 Luleå Makadamvägen 12 2021 51 000 7 369 7 369 4 502 0 0 0 4 502
106 Morgongåva 15:33 Morgongåva Tjusarvägen 2022 80 142 23 643 23 643 38 069 0 0 0 38 069
107 Glasblåsaren 14 Linköping Tornbyvägen 9 2009 76 200 14 072 14 072 9 640 0 0 0 9 640
108 Ånsta 2:10 Nykvarn Almnäsvägen Mark 129 000 0 0 0 0 0 0 0
109 Ånsta 2:11 Nykvarn Almnäsvägen Mark 94 000 0 0 0 0 0 0 0
110 Logistiken 3 Umeå Godsvägen 2015 226 000 27 848 27 848 23 005 0 0 0 23 005
111 Klökan 1:25 Sundsvall Lagbasvägen 10 2024 28 176 9 243 9 243 5 012 0 0 0 5 012
→ Tabellen över Region Öst fortsätter på nästa sida.
/ Verksamheten 2025

===== SIDA 21 =====

21
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
                    Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres- 
värde, tkr 
Kontr. 
hyra, tkr
Logistik- 
lager
Distri- 
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Öst forts.
112 Viby 19:106 Kungsängen Mätarvägen 39 2020 57 200 11 793 11 793 7 335 0 0 7 335 7 335
113 Sköns Prästbord 2:4 Sundsvall Timmervägen 4 1973 42 738 26 656 24 544 0 0 0 24 600 24 600
114 Mätaren 6 Umeå Mätarvägen 3 1977 135 602 22 095 21 486 24 484 0 0 24 484 24 484
115 Planeraren 2 Borlänge Planerargatan 3 1989, 2004 139 630 40 273 40 273 0 0 0 38 459 38 459
116 Bleket 2 Karlstad Brisgatan 4/Lovartsgatan 6 1973 54 829 15 761 14 379 0 0 0 22 605 22 605
117 Frukthallen 3 Årsta Frukthandlarvägen 3-9 1968 129 800 36 282 31 978 0 0 0 22 500 22 500
118 Mappen 3 Linköping Köpetorpsgatan 8 1977 117 800 24 702 20 614 0 0 0 28 500 28 500
119 Jordbromalm 4:41 Jordbro Lillsjövägen 52 Spec 0 27 902 27 902 0 0 0 32 898 32 898
120 Slammertorp 3:3 Järfälla Mejerivägen 5 2000 139 000 20 245 20 245 0 0 0 17 545 17 545
121 Korsberga 1 Västerås Hackstavägen 11 2011 81 109 8 552 8 552 0 0 0 10 100 10 100
122 Adaptern 1 Norrköping Blygatan 25 1975, 2024 137 400 29 229 24 293 0 0 0 28 429 28 429
123 Mappen 4 Linköping Köpetorpsgatan 6, 10 1974, 1979, 
Spec
121 391 27 838 27 532 22 368 0 0 28 593 28 593
Totalt Region Öst 3 750 221 837 035 799 121 336 156 405 302 121 762 904 864 124
/ Verksamheten 2025

===== SIDA 22 =====

22
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
126
124125
129
136
128
130
132 133
134131 127
135
137
Region Danmark
                    Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres- 
värde, tkr 
Kontr. 
hyra, tkr
Logistik- 
lager
Distri- 
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Danmark
124 Lokesvej 18 Hilleröd Lokesvej 18 6 627 6 627 0 4 176 0 0 4 176
125 Kometvej 1 Horsens Kometvej 17 5 028 5 028 0 4 484 0 0 4 484
126 M.P Allerups Vej 61 Odense M.P Allerups Vej 61 4 466 4 466 0 2 340 0 0 2 340
127 Hammerholmen 47-49 Hvidovre Hammerholmen 47-49 14 319 14 319 16 489 0 0 0 16 489
128 Kokbjerg 15 Kolding Kokbjerg 15 13 795 13 795 15 327 0 0 0 15 327
129 Norddigesvej 3 Rsskov Norddigesvej 3 3 560 3 560 4 497 0 0 0 4 497
130 Bavnevej 13 Vamdrup Bavnevej 13 12 444 12 444 0 0 26 841 0 26 841
131 Kokmose 2-6 Kolding Kokmose 2-6 6 932 6 932 10 686 0 0 0 10 686
132 Egeskovvej 20 Horsens Egeskovvej 20 21 729 21 729 31 900 0 0 0 31 900
133 Egeskovvej 24 Horsens Egeskovvej 24 21 657 21 657 31 900 0 0 0 31 900
134 Jernholmen 49 Hvidovre Jernholmen 49 42 353 42 353 0 32 089 0 0 32 089
135 Mossvej 27-29 Horsens Mossvej 27-29 291 925 291 925 266 465 0 48 819 0 315 284
136 Priorparken 385 Brondby Priorparken 385 25 111 25 111 0 25 404 0 0 25 404
137 Idunsvej 2 Køge Idunsvej 2 0 0 0 0 0 0 0
Totalt Region Danmark 469 946 469 946 377 264 68 493 75 660 0 521 417
Totalt Catena 13 356 042 2 821 358 2 727 023 1 687 643 1 168 419 293 398 1 343 3 150 803
/ Verksamheten 2025

===== SIDA 23 =====

23
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Fastighetsvärdering 2025
Tydliga riktlinjer och noggrannhet kopplat till 
välfungerande rutiner skapar förutsättningar 
för en rättvisande värdering av Catenas till-
gångar.
Värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 
Per den 31 december 2025 redovisades 
Catenas förvaltningsfastigheter till ett verkligt 
värde om 44 473 Mkr (41 558). De orealiserade 
värdeförändringarna uppgick under året till 
485 Mkr (114), och har uppstått som en effekt 
av förändringar i flertalet parametrar såsom 
direktavkastningskrav, vakans, omförhandlade 
hyreskontrakt och projektstatus. Under året 
har värdet påverkats negativt med -454 Mkr på 
grund av lägre valutakurs i DKK än vid utgång-
en av 2024. 
Beprövad värderingsmodell
Catena genomför varje kvartal en intern 
värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. 
Den interna värderingen ligger till grund för de 
verkliga värden som finns upptagna i balans-
räkningen. Den interna värderingen baseras på 
en 10-årig kassaflödesmodell för varje enskild 
fastighet som beräknar nuvärdet av prognosti-
serade kassaflöden jämte restvärdet. Modellen 
är uppbyggd på faktiska intäkter, kostnader och 
bedömda investeringar med justering för en 
normaliserad framtida intjäningsförmåga både 
avseende intäkter och kostnader. Vid bedöm-
ning av den framtida intjäningsförmågan har 
hänsyn tagits dels till förväntade förändringar 
i hyresnivå utifrån det enskilda kontraktets 
nuvarande hyra kontra marknadshyran vid 
respektive förfallotidpunkt, dels till förändringar i 
uthyrningsgrad och fastighetskostnader. 
Väsentliga variabler 
Förutom intjäningsförmågan är avkastningskravet 
en väsentlig variabel vid värdering. I avkastnings -
kravet ingår antaganden om bland annat realrän-
ta och riskpremie. Riskpremien bestäms bland 
annat av fastighetens läge, användningsområde 
och hyresgäststruktur. Ytterligare en viktig faktor 
är det sammantagna hållbarhetsarbetet med cer-
tifiering och smarta energilösningar. Avkastnings-
kravet baseras på analys av jämförbara transak -
tioner på fastighetsmarknaden i perioden. Vid 
avsaknad av transaktioner förs ett resonemang 
med externa värderare. Som kalkylränta används 
fastställt avkastningskrav med tillägg för årlig in-
flation. Catenas fastigheter har per balansdagen 
värderats till ett vägt genomsnittligt direkt-  
avkastningskrav (exit yield) om 5,9 procent  
(5,9) att jämföras med EPRA NIY om 5,6 procent 
(5,5). 
Sammanfattning
Värdetidpunkt 31 december 2025
Verkligt värde 44 473 Mkr
Kalkylperiod 10 år
Direktavkastningskrav för  
bedömning av restvärde Mellan 5,0–7,8% 
Genomsnittligt direkt- 
avkastningskrav 5,9%
Kalkylränta Mellan 7,0–9,8%
Långsiktig vakans Normalt mellan 3–10%
Inflationsutveckling Normalt 2%
Fastighetsbestånd
Mkr
Verkligt  
värde
Antal  
fastigheter
Fastighetsbestånd  
vid årets ingång 41 558 137
Förvärv1 1 840 4
Nybyggnation2 610
Investering i befintliga 
fastigheter, ny yta2 57
Investering i befintliga 
fastigheter, annat2 262
Hyresgästanpassningar2 218
Försäljningar -98 -3
Omräkningsdifferenser -459
Fastighetsreglering mm -1
Orealiserade  
värdeförändringar 485
Fastighetsbestånd  
vid årets utgång 44 473 137
Totala investeringar 2 987
Investeringar via  
förvärv av aktier -1 835
Investeringar enligt  
kassaflödesanalys 1 152
1  Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och  
 transaktionskostnader.
2 Varav aktiverad ränta 38 Mkr (78).
Projekt, byggrätter och markbank 
Pågående projekt värderas enligt samma 
princip som förvaltningsfastigheter, men med 
avdrag för återstående investering. Beroende 
på vilken fas projektet befinner sig i åsätts 
olika riskpåslag i avkastningskravet. Catenas 
markbank består av byggrätter på befintliga 
fastigheter, obebyggd mark, och avtal. Marken 
tas upp och värderas först när tillträde har skett 
och lagfart har erhållits. 
  Byggrätter värderas utifrån ett bedömt 
marknadsvärde på respektive fastighet enligt 
ortsprismetoden. Avdrag sker för bedömda 
kostnader för väntetider och bedömd risk. 
Obebyggd mark värderas inledningsvis till 
anskaffningsvärde och marknadsvärderas  
när detaljplan vunnit laga kraft och övriga 
väsentliga villkor är uppfyllda. 
Extern värdering
För att säkerställa den interna värderingen 
genomförs externa värderingar av bolagets 
fastigheter med cirka 20–30 procent per kvar-
tal. De externvärderingar som Catena tar in för 
att säkerställa de interna värderingarna visar 
en fortsatt selektiv förändring av marknadens 
direktavkastningskrav. Under året har CBRE 
och Cushman & Wakefield värderat cirka 95 
procent av beståndet, motsvarande ett värde 
om 42 Mdkr. Dessutom har några fastigheter 
externvärderats vid fler än ett tillfälle. Eftersom 
alla fastighetsvärderingar innehåller bedöm-
ningsfaktorer med olika grader av osäkerhet 
anges vanligen ett visst osäkerhetsintervall i 
beräknade värden om +/-5–10 procent per fast-
ighet. I ett samlat bestånd antas avvikelserna i 
enskilda fastigheter till stor del ta ut varandra.
/ Verksamheten 2025

===== SIDA 24 =====

24
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Organisation
Catenas position som ledande inom logistik-
fastigheter är till stor del ett resultat av 
kapaciteten som finns i organisationen samt 
förmågan att finnas vid kundernas sida och 
utvecklas tillsammans med dem. Vi når våra 
mål genom att samarbeta, arbeta effektivt  
och dra full nytta av våra kollektiva kunskaper. 
 Catena är en effektiv organisation med korta 
beslutsvägar. Att företaget får full utväxling på 
de erfarenheter och kompetenser som finns 
inom verksamheten är affärskritiskt. Utgångs-
punkten är den gemensamma värdegrunden 
och ledningen har övergripande ansvar för att 
verksamheten levererar i enlighet med kon-
cernens målsättningar utifrån den långsiktiga 
strategi som fastställts av styrelsen.
 
Regional närvaro
Förvaltningen är organiserad i regionerna 
Danmark, Syd, Väst och Öst efter fastighe- 
ternas geografiska läge. Inom förvaltningen 
sker service och kontakt med hyresgäster för 
att snabbt identifiera och åtgärda problem, 
men också för att långsiktigt kunna utveckla 
kundrelationer och fastigheter. Catena arbetar 
både med interna förvaltare och drifttekniker 
samt externa fastighetsskötare och de regi-
onala förvaltningsorganisationerna stöttas av 
centrala funktioner. 
 Den flexibla och kundnära organisationen 
ger Catena stora möjligheter att hantera det 
växande beståndet och utveckla verksamheten 
på såväl kort som lång sikt.
Region 
Danmark 
Uthyrningsbar 
yta 522 tkvm
VD
Koncernledning
HREkonomi och finans
Fastighet (förvaltningsorganisation)
Region 
Syd 
Uthyrningsbar 
yta 938 tkvm
Region 
Väst 
Uthyrningsbar 
yta 827 tkvm
Region 
Öst 
Uthyrningsbar 
yta 864 tkvm
Affärs- 
utveckling Projekt
/ Verksamheten 2025
HållbarhetMarknad och kommunikation
Affär och projekt

===== SIDA 25 =====

25
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Finansiering och kapitalstruktur
Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter ställer krav på god 
tillgång till kapital. Kombinationen av en väldiversifierad finansiering 
och en attraktiv fastighetsportfölj som genererar starka kassaflöden 
skapar utrymme för fortsatt hållbar tillväxt till goda villkor.
Catena fokuserar på strategiskt belägna 
logistikfastigheter och utmärker sig genom 
långsiktiga och stabila kundrelationer. Detta 
möjliggör återkommande utdelningar till ak -
tieägarna och fortsatt organisk tillväxt. Fastig-
hetsportföljen består av 137 fastigheter och 
263 kunder, varav flera representerar de mest 
välkända varumärkena i Sverige och Danmark 
inom sina respektive branscher. Denna stabi-
litet skapar trygghet för såväl aktieägare som 
kreditgivare och säkerställer att bolaget kan 
fortsätta finansiera sin verksamhet på fördel-
aktiga villkor både nu och i framtiden.
Finansiell strategi
Med utgångspunkt i Catenas affärsidé och 
finansiella tillväxtmål (se sidan 9) strävar 
bolaget efter att upprätthålla en välbalanserad 
kapitalstruktur som främjar en långsiktigt stark 
och riskjusterad avkastning. Genom en tydligt 
definierad finansiell strategi säkerställer Cate-
Räntetäckningsgrad
Genomsnittlig  
kapitalbindning Soliditet Belåningsgrad Nettoskuld/EBITDA (R12)
Finansiell position – en sammanställning
2025
31 dec Finanspolicy
2024 
31 dec
Räntebärande skulder, Mkr 17 772 16 944
Andel grön finansiering, % 76,9 >50 70,8
Soliditet, % 51,2 >40 51,8
Räntetäckningsgrad, ggr 3,9 >2,0 3,6
Nettoskuld/EBITDA,(R12), ggr 7,8 <9 7,9
Kapitalbindning, år 4,5 >2,5 5,2
Kreditrating BBB Lägst IG BBB
Belåningsgrad, % 39,0 <50 38,4
Räntebindning, år 2,4 2,6
Räntesäkringsgrad, % 60,7 61,0
Genomsnittlig ränta, % 3,2 3,4
Kassa och outnyttjad kredit, Mkr 3 194 3 740
0
1
2
3
4
5
6
ggr
-21- 22 -23- 24 -25
0
2
4
6
År
-21- 22 -23- 24 -25
0
10
20
30
40
50
60
%
-21- 22 -23- 24 -25
0
10
20
30
40
50
60
70
%
-21- 22 -23- 24 -25
0
3
6
9
12
ggr
-21- 22 -23- 24 -25
na både en kostnadseffektiv kapitalförsörjning 
och en stabil likviditet, samtidigt som effektiva 
betalningssystem garanterar en smidig verk-
samhet.
 Strategin anpassas till koncernens affärs-
mässiga verksamhet och med beaktande 
av den finanspolicy som varje år prövas och 
fastställs av styrelsen. Finanspolicyn utgör ett 
internt ram- och regelverk för hur koncernens 
finansiella risker ska definieras och hanteras – i 
huvudsak ränte-, finansierings-, likviditets- och 
valutarisker. Catena styr sin finansiella ställning 
genom att följa upp utvalda nyckeltal som på
olika sätt bidrar till att hantera de finansiella 
riskerna. Genom att aktivt verka för att bibe-
hålla en god säkerhetsmarginal kopplad till 
skuldsättning och räntetäckning säkerställer 
Catena en attraktiv kreditprofil för aktieägare 
och kreditgivare.
→ Läs mer om finansiella risker på sidorna  
 33–36 samt i not 20. 
/ Finansiering

===== SIDA 26 =====

26
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Kapitalstruktur
Under 2025 har Catena stärkt sitt egna kapital 
med 1 416 Mkr genom årets resultat och delat 
ut 543 Mkr till aktieägarna.
 Vid årsskiftet uppgick tillgångarna till  
46 798 Mkr (44 586) varav värdet på fastighe-
ter uppgick till 44 473 Mkr (41 558) och dessa 
finansierades dels av eget kapital om 23 972 
Mkr (23 099) och dels av skulder uppgående 
till 22 826 Mkr (21 487).
 Skulderna bestod av en räntebärande del 
uppgående till 17 772 Mkr och en icke räntebä-
rande del uppgående till 5 054 Mkr. Soliditeten 
motsvarar 51,2 procent (51,8) på balansdagen 
vilket mer än väl överstiger bolagets policy om 
lägst 40 procent.
→ Se rapport över finansiell ställning sidan 97.
Rating
I oktober 2025 bekräftade Fitch Ratings 
Catenas långsiktiga kreditbetyg till BBB med 
stabila utsikter i sin årliga översyn av bolaget. 
Detta bekräftar bolagets starka finansiella ställ-
ning och dess långsiktiga strategi att upprätt-
hålla en solid säkerhetsmarginal gentemot 
finansiella åtaganden. Kreditbetyget skapar 
dessutom möjligheter att attrahera kapital till 
fördelaktiga villkor, vilket är en viktig förutsätt-
ning för Catenas fortsatta tillväxt. I februari 2025 
avslutades kreditbetygsavtalet som Catena tidi-
gare har haft med Nordic Credit Rating.
Catenas kreditbetyg
Ratinginstitut Långsiktig Utsikter
Fitch Ratings BBB Stabila
Hållbar finansiering
Catena arbetar målmedvetet för att minska 
negativ miljöpåverkan genom sin verksamhet. 
Några av de initiativ som Catena har engagerat 
sig i inkluderar medlemskap i FN Global Com-
pact för en hållbar framtid, TCFD för att kunna 
identifiera och belysa klimatrelaterade risker, 
Science Based Target (SBT) för att säkerställa 
att mål och arbete ligger i linje med vetenska-
pen och EPRA Sustainability Standards för att 
säkerställa att rapporteringen är transparent 
och jämförbar med marknaden.
 Catena vill vidare utöva ett positivt inflytande 
på våra affärspartners och vår miljö genom att 
vara delaktiga i samhällsutvecklingen.
 Ett annat sätt att bidra till en mer hållbar 
utveckling och minimera eventuell skada på 
miljön (enligt principen om ”do no significant 
harm”) är att miljöcertifiera byggnader. På ba-
lansdagen var 73 procent av Catenas bestånd 
miljöcertifierat. Målsättningen är att gröna 
tillgångar ska matchas med grön finansiering. 
På vår hemsida finns mer information om 
Catenas gröna finansieringsramverk kopplat till 
obligationsfinansiering som specificerar vilka 
krav som behöver uppfyllas för att kvalificera 
tillgångar som gröna och hållbara. På balans-
dagen kvalificerade sig 49 procent (45) av 
fastighetsportföljen som grön enligt befintligt 
finansieringsramverk. 77 procent (71) av vår 
utestående kreditportfölj hade någon form 
av hållbarhetsstämpel inkluderat säkerställd 
bankfinansiering. I oktober 2025 uppdaterade 
Catena sitt företagscertifikatprogram. Uppda-
teringen, som innebär att Catena kan välja att 
identifiera företagscertifikat som gröna, ligger 
i linje med Catenas hållbarhetsarbete och mar-
kerar bolagets ambition att leverera fastigheter 
som är hållbara på lång sikt. Fram till 2030 är 
målsättningen att 100 procent av utestående 
kreditvolym ska vara hållbarhetsstämplad.
Räntebärande skulder och struktur
Under 2025 har Catena omförhandlat befint-
liga kreditavtal om 2 741 Mkr (2 845). Catenas 
skuld har under året förändrats med 828 Mkr 
(5 052). Vid årets utgång uppgick de ränte-
bärande skulderna till 17 772 Mkr (16 944).  
71,6 procent av de räntebärande skulderna 
var säkerställda med pantbrev i fastigheter. 
Kapitalbindning
År
Avtals- 
volym, Mkr
Nyttjat, 
Mkr
Outnytt- 
jat, Mkr
Andel  
nyttjat, %
0–1 2 456 2 456 0 14
1–2 6 360 3 610 2 750 20
2–3 5 367 5 367 0 30
3–4 1 720 1 720 0 10
4–5 400 400 0 2
5– 4 219 4 219 0 24
Totalt 20 522 17 772 2 750 100
Räntebindning¹
     Lån                 Derivat 2, 3             Räntebindningsstruktur
År Mkr Andel, % Mkr Fastränta, % Mkr Andel, % Ränta, %
0–1 17 068 96 550 1,2 8 140 46 3,3
1–2 0 0 1 367 1,3 1 367 8 2,4
2–3 181 1 1 287 1,5 1 468 8 3,0
3–4 0 0 1 678 1,8 1 678 9 2,9
4–5 523 3 1 824 2,3 2 347 13 3,5
5– 0 0 2 772 2,4 2 772 16 3,5
Totalt 17 772 100 9 478 1,9 17 772 100 3,2
¹ Löftesprovisioner är jämnt fördelade över räntebindningsstrukturen. Detsamma gäller kreditmarginalerna för de rörliga lånen.
² Ränta avser betald fast ränta i kontrakten.
³ Tillkommer en forwardstartande ränteswap, på nominellt 200 Mkr med start 2026.
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
Mkr
-21- 22 -23- 24 -25
Kapitalstruktur
Procentsiffror avser eget kapital
51,9%
51,8% 51,2%
53,5%
43,6%
Eget kapital
Övriga skulder
Räntebärande skulder
Finansieringskälla
40%
23%
21%
11%
5%
Banklån
MTN icke säkerställda obligationer 
Danska Realkredit obligationer
SFF säkerställda obligationer
Certifikat
Belåning och räntekostnad
Belåningsgrad
Snittränta
0
20
40
60
80
100
0
1
2
3
4
5
%%
-21- 22 -23- 24 -25
Ej säkerställda skulder uppgick till 5 051 Mkr 
(3 625) och på balansdagen uppgick värdet 
på obelånade tillgångar till knappt 4 gånger 
den icke säkerställda skulden exkluderat 
värdet på mark. Belåningsgraden uppgick till 
39,0 procent (38,4) varav den säkerställda be-
låningsgraden uppgick till 27,6 procent (29,7).
 De räntebärande skulderna är diversifie-
rade över flera finansieringskällor med olika 
löptider, inklusive banklån från Nordens 
största banker, icke säkerställda obligatio-
ner via Catenas MTN-program, säkerställda 
obligationer via Svensk Fastighetsfinansiering, 
/ Finansiering

===== SIDA 27 =====

27
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
danska realkreditobligationer och företagscer-
tifikat. Den genomsnittliga och viktade kapital-
bindningstiden för de räntebärande skulderna 
uppgick till 4,5 år (5,2). Under det kommande 
året förfaller cirka 14 procent (2,2) av portföljen 
för refinansiering enligt gällande avtal. För att 
minska refinansieringsrisker och skapa flexibi-
litet arbetar Catena proaktivt med att inleda 
refinansieringsprocesser i god tid. 
Covenanter och ränterisker 
Under flera av Catenas kreditavtal ställs krav 
på att bibehålla vissa förutbestämda nivåer 
avseende belåningsgrad, räntetäckningsgrad 
och soliditet. Nivåerna som behöver uppfyl-
las ligger mellan 60–77 procent för belåning, 
1,5–2,0 ggr för räntetäckning och för soliditet 
mellan 20–25 procent. Catena opererar med 
goda marginaler till dessa nyckeltal vilket ska-
par trygghet åt bolagets intressenter.
Räntekostnader och känslighet
Räntekostnader utgör en betydande del av 
Catenas resultat. De påverkas i huvudsak av 
förändringar i marknadsräntan men också 
av förändrade regler och förutsättningar på 
kreditmarknaden som i sin tur kan förändra 
kreditmarginalerna. Catena, med verksamhet 
i Sverige och Danmark, är främst beroende av 
hur de svenska och danska marknadsräntorna 
förändras. Under 2025 sjönk Stibor 3 månader 
från 2,5 procent vid årets ingång till 2,0 pro-
cent vid årets slut. Cibor 6 månader sjönk från 
2,6 procent till 2,2 procent. Mot bakgrund av 
lägre marknadsräntor i kombination med lägre 
marginaler beroende av stark kapitalmarknad 
och Catenas starka finansiella ställning har 
Catenas genomsnittliga räntekostnad gått ned 
under året. På balansdagen uppgick räntan på 
lån inklusive kostnad för derivat och outnyttja-
de kreditlöften till 3,2 procent (3,4).
För att begränsa koncernens ränterisk har Ca-
tena historiskt använt sig av en kombination av 
fasträntelån och räntederivat för att säkerställa 
en tillfredsställande grad av fast ränta i port-
följen. På balansdagen uppgick fasträntelån 
exklusive certifikat till 1 304 Mkr (1 228) och den 
nominella volymen av räntederivat uppgick 
till 9 478 Mkr (9 102). Tillsammans utgjorde de 
en räntesäkringsgrad av den totala låneport-
följen om 61 procent (61). Derivatportföljens 
genomsnittliga räntebindningstid uppgick 4,0 
år (4,5) på balansdagen. Cirka 46 procent (48) 
av portföljen skiftar ränta inom ett år och den 
genomsnittliga räntebindningen i hela portföl-
jen inklusive räntederivat var 2,4 år (2,6).
 Utöver Catenas räntesäkringsstrategi bidrar 
också koncernens starka operativa kassaflöde 
till Catenas motståndskraft. På balansdagen 
uppgick uthyrningsgraden till 96,7 procent 
(96,7), räntetäckningsgraden till 3,9 ggr (3,6) 
och nettoskulden i förhållande till driftnetto 
minus centraladministration till 7,8 ggr (7,9) 
vilket gör att Catena med marginal uppfyller 
målsättningen i finanspolicyn och övriga  
finansiella åtaganden.
→  På sidan 114 kan du läsa mer om derivatportföljen samt  
 se förfallostrukturen. 
Värdering av derivatportfölj och fasträntelån 
På balansdagen uppgick det bokförda värdet 
av räntederivat till 132 Mkr (160) och värde -
förändringen på derivat till -28 Mkr (-48). 
Värdeförändringen på derivaten påverkar inte 
kassaflödet och när derivatens löptid gått ut 
är värdet alltid noll. Fasträntelån värderas till 
nominellt värde medan räntederivat löpande 
marknadsvärderas vilket medför att bokfört 
värde överensstämmer med verkligt värde, 
samtidigt som förändringen redovisas över 
resultaträkningen. 
Likviditet och outnyttjad kredit
Den 31 december 2025 uppgick kassan till  
444 Mkr (990) och tillsammans med be- 
kräftade revolverande krediter på 2 750 Mkr  
(2 750) uppgick den totala likviditeten till 3 194 
Mkr. Utöver det fanns också en kontokredit 
uppgående till 200 Mkr. Catena strävar att vid 
var tid säkerställa tillräckligt med likvida medel 
inklusive fritt kassaflöde på årsbasis för att 
möta finansieringsbehovet under kommande 
12 månader (likviditetskravet). På balansdagen 
bedöms likviditetskravet uppnått. Catena tillser 
dessutom att det vid varje givet tillfälle finns 
outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga 
utestående certifikat.
 Koncernen har under året finansierat verk-
samheten med kassaflöde från den löpande 
verksamheten uppgående till 1 576 Mkr (1 287). 
Investeringar i fastigheter enligt kassaflödes- 
analysen uppgick till 1 667 Mkr (4 415) . 
Valutaexponering 
Catena har genom sin verksamhet i Danmark 
exponering mot danska kronor. Huvudsakligen 
berör det hur värdet på nettotillgångar i Dan-
mark påverkas av förändringar i valutakursen. 
På balansdagen uppgick värdet av det danska 
fastighetsbeståndet till 5 465 Mdkk (4 948) och 
nettovärdet till 2 956 Mdkk (2 713). Catena kan 
använda sig av flera olika strategier för att säkra 
delar av exponeringen. På balansdagen var 13 
procent av valutaexponeringen säkrad.
Svenska marknadsräntor
Danska marknadsräntor
SEK
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
-1,00
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
STIBOR 3m
CIBOR 6m
SE BMK 05Y
DK BMK 05Y
SEK IRS 05Y
DKK IRS 05Y
DKK
-1,00
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20252024
/ Finansiering

===== SIDA 28 =====

28
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Aktuell intjäningsförmåga
Intjäningsförmåga
Mkr
2025 
31 dec1
2024
31 dec
Hyresintäkter 2 708 2 557
Fastighetskostnader -472 -423
Driftsöverskott 2 236 2 134
Central administration -54 -55
Andel i resultat från  
intresseföretag -3 0
Finansnetto -532 -532
Tomträttsavgälder -8 -8
Förvaltningsresultat 1 639 1 539
Årets skatt -338 -317
Årets resultat 1 301 1 222
Nyckeltal
Årets resultat, kr per aktie 19,59 20,20
Antal utestående aktier,  
miljoner 66,4 60,4
1 Tabellen inkluderar inte effekten av uppköpet från Urban  
 Partners som signerades 2026.
I tabellen presenterar Catena sin intjänings- 
förmåga på 12-månaders basis. Eftersom  
denna uppställning inte är att likställa med  
en prognos, utan avser att återspegla ett 
normalår, kan faktiskt utfall komma att skilja sig 
på grund av såväl beslut som påverkar utfallet 
positivt som negativt i förhållande till normalår 
som oförutsedda händelser. Den presenterade 
intjäningsförmågan innehåller ingen bedöm-
ning av hyres-, vakans- eller ränteförändring. 
Catenas resultaträkning påverkas även av  
värdeförändring och förändringar i fastighets-
beståndet samt av värdeförändringar avseende 
derivatinstrument. Inget av detta har beaktats 
Örja 1:22 i Landskrona
/ Intjäningsförmåga 
Catenas intjäningsförmåga avser kassaflöde och resultat från 
den löpande förvaltningen av fastigheter, exklusive orealiserade 
värdeförändringar och engångsposter. 
i den aktuella intjäningsförmågan. Driftsöver-
skottet baseras på per balansdagen kontrak-
terade hyresavtal och normaliserade fastig-
hetskostnader för aktuellt bestånd, samt med 
tillägg för förhyrda projekt som färdigställs 
inom 12 månader. De finansiella kostnaderna 
baseras på Catenas genomsnittliga räntenivå 
inklusive säkringar för aktuell låneskuld med av-
drag för aktiverad ränta i normal projektvolym. 
Skatten är schablonmässigt beräknad efter vid 
varje tidpunkt gällande skattesats.

===== SIDA 29 =====

29
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Catena-aktiens utveckling
Catena arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och 
konkurrenskraftig totalavkastning på sin investering, till en 
balanserad risk. En rättvisande, tydlig, samtidig och transparent
information underlättar marknadens värdering av bolaget.
Catenas aktier introducerades den 26 april 
2006 på Stockholmsbörsen Nasdaq Stock-
holm, Nordiska listan Mid Cap i sektorn Real 
Estate, under benämningen CATE. Aktien bytte 
segment 2021 till Nordiska listan Large Cap.
 Stängningskursen den 30 december 2025 
var 450,80 kronor mot stängningskursen den 
30 december 2024 som var 473,00 kronor, 
vilket innebär att aktiekursen minskat med  
4,7 procent under året. Catena-aktien har  
som högst under året handlats till 493,00  
kronor och som lägst till 383,60 kronor. 
 Aktiens totalavkastning uppgick 2025 till  
-2,7 procent (2,1). Under året omsattes på 
Nasdaq Stockholm 19 159 016 Catena-aktier 
(16 879 742), motsvarande en omsättnings-
hastighet på cirka 32 procent (30) räknat på 
genomsnittligt antal aktier.
Utdelningspolicy och utdelning
Catenas utdelning till aktieägarna ska lång-
siktigt uppgå till 50 procent av förvaltnings-
resultatet, efter schablonberäknad skatt. För 
verksamhetsåret 2025 föreslår styrelsen en 
total utdelning om 631 Mkr (543), vilket utgör 
cirka 50 procent av förvaltningsresultatet 
efter schablonskatt. Per aktie blir det 9,50 kr 
(9,00), motsvarande en ökning om 6 procent 
att utbetalas vid två tillfällen om vardera 4,75 
kr. Det motsvarar en direktavkastning på 2,1 
procent (1,9).
EPRA
Catena ingår sedan 2017 i det internationella 
fastighetsindexet EPRA på Londonbörsen, 
vilket positivt påverkar bolagets förmåga att 
attrahera såväl befintliga som nya investerare.
Aktier och aktiekapital
Aktiekapitalet i Catena AB ska utgöra lägst 
198 000 000 kronor och högst 792 000 000 
kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst 
45 000 000 och högst 180 000 000. Aktie- 
kapitalet i Catena AB uppgår per den 31 de-
cember 2025 till 265 584 457,60 kronor med 
ett kvotvärde om 4,40 kronor vardera fördelat 
på 60 360 104 stamaktier. Varje aktie berätti-
gar till en röst och varje röstberättigad får vid 
stämma rösta för det fulla antalet ägda och 
företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt 
till andel i bolagets tillgångar och vinst. Aktierna 
är inte föremål för några begränsningar i rätten 
att överlåta dem.
Substansvärde
Substansvärdet är bolagets samlade kapital 
som bolaget har att förvalta för att på så sätt 
skapa såväl en värdeutveckling som direktav-
kastning till ägarna. Med tillgångar och skulder 
upptagna till verkligt värde kan substansvärdet 
beräknas utifrån bolagets egna kapital. Hänsyn 
bör dock tas till skatteeffekter. Långsiktigt 
substansvärde (EPRA NRV) beräknas till 445,89 
kr/aktie (424,92). Det motsvarar 99 procent av 
Catenas aktiekurs vid årsskiftet.
Ägare
Per den 28 februari 2026 hade Catena AB enligt 
Monitor (Modular Finance) 17 037 aktieägare  
(17 514 ). Största ägare är Backahillgruppen 
med 18,6 procent (18,6) av kapitalet. De utländ-
ska ägarna svarade för 46,1 procent (47,7) av 
kapitalet och det svenska ägandet uppgick till 
53,9 procent (52,3). Privatpersoner svarade för 
5,2 procent (5,9). Catena AB ägde inga egna 
aktier i Catena per den 28 februari 2026.
→ Läs om Catenas ägarstruktur och största  
 ägare på sidan 135.
Kursutveckling 2025-01-01 – 2026-02-28
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Kronor Antal aktier
2025 2026
0
120
240
360
480
600
Catena
Omsatt antal aktier/månad, 000
OMX Stockholm PI
Carnegie Real Estate Index
Kursutveckling 2014-01-01 – 2026-02-28
Kronor
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2025 20262024
0
120
240
360
480
600
Catena
OMX Stockholm PI
Carnegie Real Estate Index
/ Aktien och ägare

===== SIDA 30 =====

30
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Data per aktie
2025 2024
Börskurs vid årets slut, kr 450,80 473,00
Kursutveckling under året, % -4,7 0,3
Högst betalt under året, kr 493,00 590,00
Lägst betalt under året, kr 383,60 412,80
Förvaltningsresultat  
per aktie, kr 26,72 22,59
Resultat per aktie, kr 27,24 19,36
Utdelning per aktie, kr 9,501 9,00
Aktiens direktavkastning, % 2,1 1,9
Aktiens totalavkastning, % -2,7 2,1
Kassaflöde före förändring av  
rörelsekapital per aktie, kr 25,66 22,49
Eget kapital per aktie, kr 397,14 382,69
Långsiktigt substansvärde  
EPRA NRV per aktie, kr 445,89 424,92
Aktuellt substansvärde  
EPRA NTA per aktie, kr 431,00 411,53
Avyttringsvärde  
EPRA NDV per aktie, kr 387,67 372,94
Antal aktier vid årets slut,  
tusental 60 360 60 360
Genomsnittligt antal aktier,  
tusental 60 360 55 800
1 Enligt styrelsens och VD:s förslag.
Utdelning och
utdelningsandel
Aktiens
direktavkastning
Substansvärde, EPRA NRV
och totalavkastning
Börskurs relativt
eget kapital per aktie
0
50
100
150
200
250
%
-21- 22 -23- 24 -25
0
2
4
6
8
10
0
12
24
36
48
60
Kr/aktie %
-21- 22 -23- 24 -25
1
1 Enligt styrelsens och VD:s förslag. 1 Enligt styrelsens och VD:s förslag.
Utdelning
Utdelningsandel
Utdelning, totalt
Direktavkastning
Substansvärde
Totalavkastning
0
100
200
300
400
500
600
700
0
1
2
3
4
5
6
7
Mkr %
-21- 22 -23- 24 -25
1
0
90
180
270
360
450
-30
0
30
60
90
Kr/aktie %
-21- 22 -23- 24 -25
Incitamentsprogram
I Catena finns inga aktiebaserade incitaments-
program, optioner eller konvertibla skuldebrev 
utfärdade. Inte heller några bemyndiganden 
att utfärda några sådana finansiella instrument 
förelåg för 2025. Följaktligen innehar inte 
någon i styrelsen eller någon av de ledande 
befattningshavarna optioner i Catena per den 
31 december 2025.
Morgongåva 15:33 i Heby
/ Aktien och ägare

===== SIDA 31 =====

31
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt
Makroekonomisk översikt
Det globala ekonomiska läget under 2025 
präglades av en ojämn men gradvis återhämt-
ning, där centralbanker världen över fortsatte 
att genomföra räntesänkningar. Samtidigt 
påverkades omvärlden av fördjupade geo-
politiska spänningar och osäkerheter kring 
handelstullar, vilket bidrog till marknadsvolatili-
tet och ett mer avvaktande investeringsklimat. 
I USA mattades tillväxten av men förblev posi-
tiv, i Europa stabiliserades ekonomin långsamt, 
med inflation nära målnivån och fortsatt låg 
arbetslöshet i euroområdet. Under hösten 
förbättrades stämningsläget, även om politiska 
och strukturella utmaningar bestod. Samman- 
taget avslutade världen 2025 i ett läge av 
försiktig återhämtning, med förhoppning om 
mer stabila inflations- och ränteutsikter under 
2026.
 Den svenska ekonomin under 2025 prägla-
des också av en gradvis återhämtning. BNP- 
tillväxten för 2025 förväntas landa kring 1,0–1,5 
procent, däremot är prognoserna och tilltron 
inför 2026 högre med en förväntad tillväxt 
om cirka 2,5 procent. Inflationen låg under 
året konsekvent över Riksbankens mål om  
2 procent, drivet av bland annat högre energi- 
och livsmedelspriser, men prisökningstakten 
visade tydliga tecken på dämpning. Inflationen 
i december, mätt i KPIF, uppgick till 2,1 procent, 
vilket är närmare Riksbankens långsiktiga mål. 
Samtidigt fortsatte Riksbanken att sänka rän-
tan för att stödja konjunkturen, vilket började 
ge effekt i form av ett något stärkt stämnings-
läge bland hushåll och företag. I slutet av året 
landade styrräntan på 1,75 procent. Arbets -
lösheten i Sverige låg kvar på förhöjda nivåer 
under årets första månader, men förbättrades 
gradvis mot slutet av året. Vid utgången av 
2025 uppgick den till 6,8 procent, att jämföra 
med 7,1 procent vid årets början. 
 Danska regeringen justerade sina tillväxt- 
utsikter och den tidigare nedrevideringen  
av BNP-prognosen från 3,0 till 1,4 procent be-
rodde bland annat på minskad export till USA 
och en svagare läkemedelssektor. Trots detta 
bedöms den danska ekonomin i stort som 
stabil med låg inflation och hög sysselsättning. 
Prognosen för BNP-tillväxt höjdes inför 2026 
till 2,2 procent, drivet av ökad konsumtion och 
stabiliserad industriproduktion. EU förutspår 
fortsatt låg inflation, cirka 1 procent 2026, och 
arbetslösheten i Danmark ligger på 3 procent – 
bland de lägsta i Europa.
Fastighetsmarknaden
Under året har 438 fastighetstransaktioner 
genomförts i Sverige till ett värde över 40 mil-
joner kronor . Den totala transaktionsvolymen 
uppgick till cirka 164 miljarder kronor, något 
högre än föregående år. Andelen utländskt  
kapital steg till 32 procent, en tydlig ökning från 
17 procent under 2024. Stockholmsregionen 
står i centrum med 37 procent av volymen. 
Göteborg har stärkts och utgör 13 procent av 
den totala volymen. Lager och logistik står för 
22 procent av årets totala transaktionsvolym 
och visar därmed fortsatt styrka. Logistik-  
sektorn utmärker sig dessutom med en ökad 
andel utländska investerare, 27 procent under 
året, upp med 19 procent året före. Segmentet 
rör sig från att vara ett säkert val i tider av  
osäkerhet till att också vara en av de mest  
attraktiva investeringsmöjligheterna i åter -
hämtningsfasen. Avkastningsnivåerna för 
primeobjekt under 2025 sjönk till under 5 pro-
cent, en tydlig signal om marknadens fortsatta 
tilltro till logistiksegmentet.
 Den svenska fastighetsmarknaden uppvisar 
en återhämtning under 2025 i princip i samt-
liga segment. Lager och logistik är ett av de 
starkaste segmenten, med stabila eller svagt 
Transaktionsvolym Sverige
Transaktioner >= 40MSEK
Antal transaktioner
-07 -08 -09 -10- 11 -12- 13 -14- 15 -16- 17 -18- 19 -20- 21 -22- 23 -24- 25
0
90 000
180 000
270 000
360 000
450 000
0
180
360
540
720
900
Svenska investerare Utländska investerare
Bostad Logistik, industri & lager
-07 -08 -09 -10- 11 -12- 13 -14- 15 -16- 17 -18- 19 -20- 21 -22- 23 -24- 25
0
100 000
200 000
300 000
400 000
Kontor SamhällsfastigheterHandel Övrigt (ex. mark, hotell)
Transaktionsvolym Sverige: segmentsfördelning
Transaktioner >=40 MSEK
Källa: Newsec.
Källa: Newsec.
/ Marknadsutsikter
Tack vare en selektiv investeringsstrategi och fokus på rätt lägen för 
etableringar har Catena kunnat stärka sin närvaro i attraktiva områden 
där det finns en långsiktigt stabil efterfrågan, detta i tider som till stor 
del präglats av stigande vakansgrader inom logistiksegmentet.

===== SIDA 32 =====

32
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
400
600
800
1 000
1 200
300
400
500
600
700
800
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
-07 -09 -11- 13 -15- 17 -19- 21 -23- 25 -07 -09 -11- 13 -15- 17 -19- 21 -23- 25
-07 -09 -11- 13 -15- 17 -19- 21 -23- 25 -07 -09 -11- 13 -15- 17 -19- 21 -23- 25
stigande hyror i de mest attraktiva lägena och 
ett tydligt återvänt intresse från utländska ak-
törer som ser Sverige som en strategiskt viktig 
logistiknod. Utvecklingen stöttas av strukturella 
drivkrafter såsom förändrade försörjnings-
kedjor och Sveriges geografiskt fördelaktiga 
position i norra Europa.
 Den danska transaktionsvolymen nådde 
cirka 55 miljarder DKK under året, vilket 
motsvarar en ökning om 18 procent jämfört 
med föregående år. Geografiskt sett domine-
rade Köpenhamn och ”Greater Copenhagen” 
transaktionsmarknaden, med andelar om 43 
procent och 15 procent. Andra större städer 
som Aarhus, Odense, Aalborg och trekants-
området stod sammanlagt för 12 procent av 
volymen och övriga Danmark för 30 procent. 
Utländska investerare bidrog med 33 procent 
av den totala investeringsvolymen i Danmark, 
vilket är något lägre än föregående års andel. 
Logistikmarknaden
I Sverige uppgick transaktionsvolymen inom 
lager och logistik till 36,5 miljarder kronor, en 
ökning från 25,4 miljarder kronor året innan. 
Ökningen förklaras delvis av att utländska 
investerare är tillbaka, andelen utländskt kapital 
ökade från 19 procent 2024 till 27 procent 
2025. Geografiskt dominerade regionstäderna 
logistikmarknaden, med 44 procent av trans- 
aktionerna, Göteborg stor för 23 procent, 
Stockholm för 11 procent och Malmö för 6  
procent. Yielden för ”prime logistik” sjönk till 
cirka 4,80 procent under året, vilket visar på 
fortsatt starkt intresse för segmentet. Däremot 
är yielden fortsatt högre än de rekordlåga nivå-
er om cirka 3,5 procent som noterades 2021. 
 Under 2024 och framförallt 2025 har den 
svenska logistikfastighetsmarknaden åter-  
hämtat sig. Trots att segmentet som helhet 
upplevt högre vakanser jämfört med tidigare 
år har transaktionsvolymen tydligt ökat och 
investerare riktar sitt fokus mot moderna,  
energieffektiva anläggningar med stabila  
hyresgäster och långa avtal. Tidigare års  
omfattande spekulationsbyggen har bidragit 
till en tillfällig vakansökning, däremot bedöms 
även dessa vakanser kunna absorberas suc-
cessivt av marknaden i takt med en förbättrad 
konjunktur. Hållbarhetscertifierade byggnader 
fortsätter driva hyresnivåer i premiumlägen, 
och hyrorna är överlag stabila eller svagt 
stigande i landets mest attraktiva logistik-  
områden. Totalt färdigställdes omkring 570 000 
kvadratmeter ny logistikyta under 2025 vilket 
tyder på en fortsatt tilltro för segmentet. Efter-
frågan på strategiskt placerade fastigheter  
väntas stiga. Bland annat skapar ökade för-  
svarssatsningar i Sverige en stark tillväxt -
potential för lager och logistikfastigheter. 
Aktörer som kan möta kraven på säkerhet 
och flexibilitet har goda möjligheter att växa 
inom segment nära kopplat till totalförsvarets 
utveckling.  
 I Danmark uppgick den totala transaktions-
volymen för logistiksegmentet till 5,7 miljarder 
DKK – en minskning jämfört med föregående 
år. Inom segmentet genomfördes sammanlagt 
38 transaktioner och segmentet utgjorde 10 
procent av den totala transaktionsvolymen. 
Prime yield för logistik i Köpenhamn sjönk 
under året till cirka 5,00 procent, vilket börjar 
närma sig nivåer som rådde under rekord-  
åren 2021–2022, motsvarande som lägst cirka 
4,25 procent. Trots stigande vakanser i den 
breda marknaden, till följd av lägre efterfrågan 
och omfattande nyproduktion, är utbudet av 
moderna logistikfastigheter i strategiska lägen 
begränsat. Detta medförde att hyrorna för 
dansk prime-logistik fortsatte stiga under 2025. 
Den långvarigt positiva utvecklingen inom BNP, 
produktion, handel och transport har historiskt 
stärkt efterfrågan på industrilokaler. Den starka 
utsikten för dansk produktion och ekonomi, till-
sammans med stabila finansiella förhållanden, 
ger en gynnsam prognos för logistiksegmentet 
framåt. Danmarks framtida position som logis-
tiknation stärks dessutom av utvecklingen kring 
STRING-korridoren och Fehmarnbältförbindel-
sen. När den nya tunneln mellan Danmark och 
Tyskland öppnar 2029 skapas en snabbare länk 
mellan Skandinavien och Centraleuropa, vilket  
gör Danmark till en ännu viktigare transitpunkt 
för godsflöden i norra Europa. Den förbättrade 
tillgängligheten väntas driva en ökad efter-  
frågan på moderna logistik- och industrifastig-
heter, särskilt längs E47 och i regionerna nära 
Fehmarnbält och Öresund. De nya transport-
möjligheterna kan även omforma logistikstruk-
turen i hela regionen, med växande behov av 
strategiskt belägna distributionscentraler och 
lagerlösningar. 
Catenas position
Under året har Catena stärkt sin position, 
främst genom strategiska förvärv men också 
via de utvecklingsprojekt som resulterat i att 
helt nya logistiknav etableras, exempelvis 
Logistikposition Ramlösa och Logistikposition 
Landvetter. Som tidigare nämnts har vakanser-
na som helhet inom segmentet stigit till följd  
av tidigare omfattande spekulationsbyggen, 
både i svagare och i några traditionellt star -
kare lägen. Denna överetablering har skapat 
tydligare skillnader mellan aktörer och Catena 
utmärker sig som en välpositionerad, drivande 
aktör inom hållbar och framtidsorienterad 
logistikutveckling.
Hyresutveckling Sverige, kr Yieldutveckling Sverige, %
Hyresutveckling Danmark, kr Yieldutveckling Danmark, %
Stockholm
Köpenhamn
Göteborg 
Aarhus
Helsingborg
Triangle Area
Jönköping
Odense
Övriga regionstäder
Aalborg
Källa: Newsec.
/ Marknadsutsikter

===== SIDA 33 =====

33
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Risker och riskhantering
Risker som hanteras väl kan skapa 
värde, medan risker som inte han-
teras rätt kan leda till skador och 
förluster. Ansvarsfull och kontrolle-
rad riskhantering är därför en viktig 
del av styrningen och kontrollen av 
Catenas verksamhet. 
Det övergripande ansvaret för Catenas risk -
hantering är styrelsens, det operativa ansvaret 
är delegerat till VD. För identifierade risker finns 
utarbetade policyer, instruktioner och mandat 
som löpande följs upp. Risker som bygger på 
händelser utanför bolagets kontroll och som 
kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas  
löpande och i den mån det är möjligt tecknas 
väl avvägda försäkringslösningar. På samma 
sätt hanteras risken för skada på människor 
eller egendom som kan ha uppkommit som  
en följd av Catenas agerande. 
För att möjliggöra en strukturerad riskhante-
ring har Catena valt att klassificera riskerna i 
följande kategorier:
Kategori Risk Påverkan Sannolikhet Prioritet
Omvärld Makroekonomi och konjunktur Bevaka
Kriser Bevaka
Ansvarsfullt  
företagande
Medmänniska Bevaka
Medarbetare Bevaka
Mutor, korruption och brott  
mot uppförandekoden Fokus
Operationella  
risker
Fastighetsvärden Fokus
Uthyrningsgrad Fokus
Fastighetskostnader Bevaka
Projekt Fokus
Hyresintäkter Bevaka
Motpartsrisk Bevaka
Förvärv Fokus
Legala och efter- 
levanderisker
Skattelagstiftning Bevaka
Miljölagstiftning Fokus
Hållbara  
fastigheter
Climate action failure Fokus
Operativa miljörisker Bevaka
Energi Fokus
Biodiversitet Fokus 
Extremt väder Fokus 
Föroreningar eller miljöskador  
på fastigheter/Ansvarsrisk Bevaka 
Finansiella  
risker
Finansieringsrisk Fokus
Ränterisk Fokus
Valutarisk Bevaka
Kreditrisk/Risk för kundförluster Bevaka
Cyberrisker IT-attack Fokus
Driftstörning Bevaka
Informationsläckage Bevaka
Låg Medel Hög
/ Riskhantering

===== SIDA 34 =====

34
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Exponering 
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Omvärld
Makroekonomi  
och konjunktur
Globala handelskonflikter eller 
politiska spänningar är exem-
pel på samhällsförändringar 
som kan ge påverkan på 
varuflöden och handelsmöns-
ter. Det kan i sin tur påverka 
förutsättningarna för Catena.
Catena genomför kontinuerligt 
analyser och studier och har en aktiv 
omvärldsbevakning för att skydda sig 
och sina kunders intressen.
Kriser Omfattar kriser som uppstår 
i omvärlden och som Catena 
inte direkt kan påverka och 
som kan vara svåra att förutse. 
Exempel kan vara terrorist-  
attacker, cyberangrepp eller 
pandemi.
Även om Catena inte direkt kan 
påverka riskerna så jobbar vi kontinu-
erligt med omvärldsbevakning och 
krishanteringsplaner.
Ansvarsfullt företagande
Medmänniska Risk för att medarbetare,  
extern personal eller andra 
ska åsamkas skada, fysiskt 
eller psykiskt, i anslutning  
till Catenas fastigheter  
eller projekt. 
Catena arbetar aktivt för att minimera 
risken. Arbetsmiljöpolicy och leveran-
törsuppförandekod är viktiga verktyg 
och vi använder oss av bygg- och 
ansvarsförsäkringar. Miljöcertifie -
ringar hjälper oss att sätta människa 
och miljö i fokus och säkerställa en 
god miljö. Tät dialog med hyres-  
gäster bidrar också till säkerheten  
i fastigheterna. 
Medarbetare Vår framtida utveckling är i 
stor utsträckning beroende  
av vår förmåga att kunna  
rekrytera, utveckla och  
behålla medarbetare.
Catena värnar om ett öppet och 
transparent arbetsklimat och arbetar 
aktivt med att kompetensutveckla 
medarbetare. Vi följer upp medarbe-
tare och hur de trivs i samband med 
medarbetarsamtal och medarbetar-
undersökning och vi arbetar aktivt 
med successionsmöjligheter för 
nyckelpersoner. Den koncerngemen-
samma värdegrunden bidrar till vår 
förmåga att rekrytera, utveckla och 
behålla medarbetare.
Mutor, korrup-
tion och brott 
mot uppfö-
randekoden 
Risker kan finnas internt eller 
hos leverantörer och under- 
leverantörer som jobbar på 
vårt uppdrag. Både Catenas 
varumärke och affär kan 
skadas av ansvarslöst eller 
kriminellt beteende.
Catena arbetar aktivt för en företags-
kultur som bygger på god affärsetik, 
utgångspunkten är vår värdegrund 
och uppförandekod. Obligatorisk 
intern utbildning i antikorruption sker 
för samtliga medarbetare. Det finns 
även en visselblåsarfunktion. 
Exponering 
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Operationella risker
Fastighets- 
värden
Catena redovisar sin fastig-
hetsportfölj till marknads -
värde. Marknadsvärdet, som 
bestäms av driftnetto och 
vilken förväntad avkastning 
marknaden accepterar, 
påverkar Catenas finansiella 
rapporter. Ett högre framtida 
driftnetto påverkar värdering-
en positivt liksom ett lägre 
avkastningskrav.
Genom långsiktigt arbete med 
förvaltning och utveckling i attraktiva 
områden skapar vi möjligheter för 
ett stabilare driftnetto. Marknadens 
avkastningskrav är en faktor som 
Catena inte direkt kan påverka.
Uthyrnings- 
grad
Negativ förändring av 
uthyrningsgraden påverkar 
intäkterna.
Merparten av Catenas fastigheter är 
lokaliserade längs större transportle-
der och befolkningscentra, vilket gör 
Catena mindre känsligt för makro- 
och mikroekonomisk påverkan. Lokal 
förvaltning med nära relationer till 
befintliga och potentiella hyresgäster 
gör att vi kan bemöta hyresgästernas 
behov och minska risk för vakanser.
Fastighets- 
kostnader
Fastighetskostnader påverkar 
driftnetto samt marknads-  
värde på vår fastighetsportfölj. 
Stora delar av fastighets -
kostnaderna är kopplade till 
energianvändning.
Delar av fastighetskostnaderna 
vidarefaktureras till hyresgäster vilket 
innebär att besparingar eller effektivi-
tetsprojekt påverkar Catenas resultat-
räkning i begränsad omfattning.
Projekt I projektverksamheten 
utvecklar och uppför Catena 
egna fastigheter. Risk finns att 
projekt blir dyrare än planerat 
på grund av inköpspriser, fel-
kalkyleringar, förseningar eller 
andra omständigheter.
Catena använder sig av en strukture-
rad beslutsprocess i vilken kompe-
tens, marknadsförutsättningar och 
andra risker beaktas. Uppföljning av 
projekten sker kontinuerligt.
Hyresintäkter Hyresintäkter påverkas av hur 
väl Catena lyckas utveckla 
och förvalta fastigheter. Hy-
resintäkterna påverkas även 
av den generella ekonomiska 
utvecklingen.
Catenas kontraktsportfölj är lång-
fristig, vilket begränsar både risk  
och möjlighet. 
Motpartsrisk Risk för att motparten i en 
finansiell transaktion inte kan 
fullfölja sina betalnings- eller 
leveransåtaganden.
För att begränsa motpartsrisken 
ställer Catena krav på hög kredit- 
värdighet.
Förvärv Risk att bedömningar som 
görs gällande den förvärvade 
fastigheten inte stämmer 
vilket kan leda till sämre 
resultat- och värdeutveckling 
än förväntat.
I samband med samtliga förvärv 
genomförs grundlig due-diligence- 
process. 
/ Riskhantering

===== SIDA 35 =====

35
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Exponering 
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Legala och efterlevanderisker
Skattelag- 
stiftning
Risk att Catena inte följer 
gällande regelverk.
Catena har ett ramverk för intern 
kontroll och en koncernövergripande 
skattepolicy. Vi följer även utveckling-
en av lagar, praxis och domstolsbeslut 
genom kontinuerlig bevakning och 
utbildning.
Miljölag- 
stiftning
Politiska, juridiska, tekniska 
och marknadsmässiga för-
ändringar kan bli aktuella för 
att uppnå ett klimatneutralt 
samhälle.
Utvecklingen avseende lagar, regler 
och praxis inom miljöområdet är av 
största vikt för Catena. Läs mer i vår 
hållbarhetsrapport på sidorna 37–94.
Hållbara fastigheter
Climate  
action failure
Risk att regeringar och nä-
ringsliv inte lyckas genomdri-
va, förverkliga och investera 
i effektiv klimatbegränsande 
och klimatanpassade åtgär-
der, bevara ekosystem och 
skydda människor i omställ-
ningen mot ett koldioxidsnålt 
samhälle.
Catena eftersträvar nettonoll växthus-
gasutsläpp i samtliga scope. Att skala 
upp återbruk, fortsätta energieffek-
tivisera vårt bestånd för att minska 
energianvändningen per kvm samt 
att bygga ut bland annat solcellsan-
läggningar är några strategier för att 
nå målet. 
Operativa  
miljörisker
Direkta miljörelaterade risker 
för Catena handlar dels om 
hur den fysiska miljön påver-
kar människor och fastigheter, 
dels om att priser för material 
och energi kan komma att 
förändras. 
Catena miljöcertifierar all nybygg- 
nation och arbetar aktivt med att  
miljöcertifiera även befintliga fast-
igheter. Systematiskt arbete med 
fysiska klimatrisker integreras i  
certifieringsprocessen och vidare  
in i fastighetsplaner för att säkerställa 
en god arbetsmiljö och motstånds-
kraftiga fastigheter. 
Biodiversitet Risk att ej omvändbara 
konsekvenser för miljön, 
människor och samhälle samt 
en permanent förstörelse av 
naturkapital ger konsekven-
sen att arter utrotas.
I Catenas samtliga projekt sker en 
naturvärdesinventering med 
handlingsplan för att minska negativ 
påverkan på biodiversitet. Mål att till 
2030 vara nettopositiva över hela vårt 
bestånd gällande biodiversitet.
Energi Risk för energibrist, begrän-
sad tillgång till förnyelsebar 
energi och ökade energikost-
nader kan leda till missade 
klimatmål, ökade kostnader, 
minskade investeringar och 
minskad kundnöjdhet.
Möjligheten till produktion av förny-
elsebar energi på Catenas fastigheter 
bidrar till utfasning av fossil energi, 
nya intäktsströmmar, ökad flexibilitet 
för fastigheten samt möjlighet till 
flexibilitet i elnätet.
Exponering 
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Hållbara fastigheter – forts.
Extremt väder Risk hänförlig till global upp-
värmning, en markant ökning 
av extrema väderhändelser 
och förhöjda vattennivåer är 
negativa effekter av den glo-
bala uppvärmningen. På sikt 
kan klimatförändringar leda 
till skador på vårt fastighets-
bestånd. 
Catena följer noggrant utvecklingen 
och de forskningsresultat som pre-
senteras gällande klimatförändringar. 
Vi har under 2025 byggt vidare på 
redan genomförda klimatrisk- och 
sårbarhetsanalyser i enlighet med 
EU:s taxonomiförordning. Läs mer  
på sidorna 64–66. 
Föroreningar  
eller miljöska-
dor på fastighe-
ter/Ansvarsrisk
Enligt Miljöbalken är den  
som bedrivit verksamhet som 
orsakat miljöskada ansvarig 
för efterbehandling. Fastig-
hetsägaren kan bli skyldig att 
utföra och bekosta åtgärder 
om verksamhetsutövaren 
inte kan.
Vid förvärv och nya projekt har 
Catena en rutin för att identifie-
ra eventuella miljörisker. Rutinen 
identifierar hur fastigheten står sig 
mot förändringar i klimat och fysiska 
klimatrisker, hur fastigheten förhåller 
sig till EU:s taxonomimål samt om det 
finns miljörelaterade risker förknippa-
de med fastigheten. 
Finansiella risker
Finansierings-
risk
Risk att Catena inte kan 
fullgöra betalningsåtaganden 
på grund av brist på likvida 
medel och/eller att finansie-
ring saknas eller endast kan 
ske till oförmånliga villkor vid 
viss tidpunkt.
Stark balansräkning och låg be-
låningsgrad underlättar framtida 
refinansieringar och hjälper till att 
försvara Catenas kreditrating. För att 
hantera omedelbar likviditetsbrist 
och säkerställa finansiering komman-
de 12–18 månader förhandlar Catena 
om att vid var tid ha bekräftade och 
outnyttjade krediter. Genom att 
använda flera olika kreditvärdiga 
finansieringskällor och en förfallo- 
struktur fördelad över olika löptider 
begränsas finansieringsrisken. Utöver 
det startas eventuella omförhandling-
ar i tidigt skede. 
Ränterisk Risk att förändringar i 
marknadsräntor och/eller 
kreditmarginaler påverkar 
resultat och kassaflöde nega-
tivt, vilket i sin tur kan påverka 
viktiga nyckeltal. När och hur 
en sådan förändring får effekt 
beror på val av kapital- och 
räntebindningstid på lånat 
kapital.
Styrelsen antar årligen en finans- 
policy som styr Catenas hantering 
av ränterisk. Genom en kombination 
av fasträntelån och räntederivat 
för att justera räntebindningen i 
låneportföljen begränsas effekten av 
förändrade marknadsräntor. Val av 
kapitalbindning har betydelse för när 
kreditmarginaler ska omförhandlas. 
Val av belåningsgrad förändrar inte 
ränterisken i absoluta termer, däre-
mot påverkar den storlekens relativa 
betydelse av ränterisken.
/ Riskhantering

===== SIDA 36 =====

36
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde
 Nära förvaltning
 Effektiv fastighetsutveckling
 Attraktiv markbank
Verksamheten 2025
2025 – ett stabilt år
 Regionernas utveckling
 Fastighetsförteckning
 Fastighetsvärdering
 Organisation
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur
Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Catena-aktiens utveckling
Marknadsutsikter
Logistik- och fastighetsmarknaden 
– en översikt
Riskhantering
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
Miljöansvar
Samhällsansvar
Bolagsstyrning
Hållbarhetsnoter
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Exponering 
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Finansiella Risker – forts.
Valutarisk Tillgångar och skulder i 
danska kronor skapar risk 
för att förändringar i valuta 
påverkar kassaflöde, resultat 
och balansräkning negativt 
i koncernen. Catenas rap-
porteringsvaluta är svenska 
kronor, omräkningsdifferenser 
kan ge effekt på koncernens 
verksamhet och finansiella 
ställning.
Valutarisken hanteras i huvudsak 
genom att tillgångar i danska kronor 
finansieras i danska kronor. Netto-  
exponering, tillgångar minus skulder 
reduceras genom användning av 
valutaderivat alternativt genom att 
ta upp finansiering i danska kronor 
för finansiering av svenska tillgångar. 
Transaktionsexponering hanteras 
normalt genom matchning av intäk-
ter och kostnader i samma valuta.
Kreditrisk/ 
Risk för  
kundförluster
Risk att Catenas hyresgäster 
inte kan fullgöra sina betal-
ningsförpliktelser.
Respektive region utvärderar kontinu-
erligt nya och befintliga hyresgästers 
förmåga att betala hyra enligt avtal. 
Cyberrisker
IT-attack Risk att angrepp, av en extern 
aktör, på centrala IT-system 
innebär att Catenas IT-tjänster 
blir otillgängliga.
Hanteras genom antivirustjänster, 
spam- och webbfilter samt brand-
väggar. Utbildning i informationssä-
kerhet sker kontinuerligt för samtliga 
medarbetare för att minimera ris-
kerna.
Driftstörning Risk att IT-tjänster blir otill-
gängliga genom felaktigheter 
i hanteringen av hård- och 
mjukvara. IT-tjänster på 
Catena levereras av externa 
IT-partners, vilket innebär ett 
beroende av externa parters 
säkerhetsarbete.
Riskanalyser och utvärderingar av 
riskerna sker kontinuerligt. Innan för-
ändringar görs av vår IT-miljö sker en 
konsekvensanalys. Externa leverantö-
rer av IT-tjänster måste kontinuerligt 
avrapportera hur de arbetar med att 
minimera riskerna.
Informations-
läckage
Risken för att en extern part 
får åtkomst till känslig infor-
mation.
Catena har accesskontroller för 
kontobehörigheter och IT-utrustning 
som kombineras med flerfaktorau-
tentisering. Arbete med att utbilda 
samtliga medarbetare i informations-
säkerhet för att minimera risk sker 
kontinuerligt.
/ Riskhantering

===== SIDA 37 =====

Hållbarhetsrapport
Allmänna upplysningar
 Upprättande av hållbarhetsrapport  38
 Hållbarhetsstyrning  39–40
 Strategi, affärsmodell och värdekedja  41
 Intressenternas perspektiv och synpunkter  43
 Dubbel väsentlighetsbedömning  44–45
 Grön finansiering  46
Miljöansvar
Klimatförändringar  47–54
Biologisk mångfald  55–58
Resursanvändning och cirkulär ekonomi  59–61
EU:s Taxonomi  62–66
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften  67–71
Arbetare i värdekedjan  72–73
Berörda samhällen  74–75
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande  76–77
Ekonomisk utveckling och skatt  78
Hållbarhetsnoter
 Redovisningsprinciper inom  
 hållbarhetsrapporten  79–80
 EPRA-noter  81–84
 EPRA sBPR: Performance Measures  85
 GRI-index  86–93
Revisors rapport  94

===== SIDA 38 =====

38
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
 Upprättande av hållbarhetsrapport 
 Hållbarhetsstyrning
 Strategi, affärsmodell och värdekedja
 Intressenternas perspektiv och synpunkter
 Dubbel väsentlighetsbedömning
 Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
 Redovisningsprinciper inom  
 hållbarhetsrapporten
 EPRA-noter
 EPRA sBPR: Performance Measures
 GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Allmänna upplysningar
Upprättande av  
hållbarhetsrapport
Allmän grund för utarbetandet av  
hållbarhetsrapporten 
Catenas hållbarhetsrapport för 2025 omfattar 
perioden 1 januari till 31 december 2025. Håll-
barhetsredovisningen avser Catena AB samt 
alla helägda dotterbolag och har samma om-
fattning som den finansiella årsredovisningen. 
Rapporten publiceras årligen och är upprättad 
i enlighet med årsredovisningslagen och the 
European Real Estate Association (EPRA) 
Sustainability Best Practice Recommendations 
från 2024. Hållbarhetsupplysningar lämnas för 
samtliga EPRA sBPR Performance Measures. 
I hållbarhetsredovisningen rapporteras även 
information om klimatrelaterade risker i linje 
med rekommendationer från Task Force on 
Climate-related Financial Disclosures (TCFD). 
Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad 
av KPMG i enlighet med ISAE 3000.
 Catena tillämpar för räkenskapsåret 2025 
ramverket Global Reporting Initiative (GRI). 
Under året har Catena analyserat effekten av 
EU-kommissionens Omnibusförslag på bola-
gets hållbarhetsrapportering. För en enhetlig 
och transparent rapportering har vissa för -
ändringar avseende såväl metod för väsentlig-
hetsbedömning som rapportens struktur och 
innehåll implementerats.
Under genomförandet av den dubbla väsentlig-
hetsanalysen har Catenas värdekedja upp -
ströms och nedströms tagits i beaktande. 
Den genomförda analysen utgör grunder för 
de hållbarhetsrelaterade upplysningar som 
redovisas i hållbarhetsrapporten. För varje 
väsentlig hållbarhetsaspekt redogör Catena  
för påverkan, risker och möjligheter samt vid-
tagna åtgärder och uppnådda resultat. För 
mer information om Catenas dubbla väsentlig-
hetsanalys, se sidan 44–45.
 Rapporten är strukturerad i följande avsnitt: 
allmänna upplysningar, miljöupplysningar, soci-
ala upplysningar, styrningsrelaterade upplys-
ningar samt avslutande noter.
Upplysningar med avseende på särskilda 
omständigheter
Catena tillämpar tidshorisonterna kort, medel- 
lång eller lång sikt i hållbarhetsrapporteringen. 
Kort sikt avser rapporteringsperioden, medel- 
lång sikt avser rapporteringsperioden upp 
till fem år och lång sikt avser mer än fem år. 
Tidsperspektivet är bakåtblickande, om inget 
annat anges.
 Hållbarhetsrapporten omfattar hela Catenas 
värdekedja inklusive tidigare och senare led. 
Klimatrapportering inkluderar således övriga 
indirekta utsläpp i värdekedjan (Scope 3). Ca-
tena redovisar både absolut förbrukningsdata 
för hela fastighetsbeståndet och upplysningar 
i jämförbart bestånd (like-for-like). Enligt 
EPRA:s definition inkluderas de fastigheter 
som ingått i portföljen i minst 24 månader i 
like-for-like-portföljen. Samtliga av Catenas 
fastigheter inkluderas i redovisningen. Vid 
utgången av 2025 ägde Catena 137 fastig-
heter (137) .
 Catena äger främst fastigheter i Sverige 
och till mindre del i Danmark. I dagsläget är 
det inte relevant att redovisa statistiken geo-
grafiskt fördelad.
Catena strävar alltid efter en öppen och transparent rapportering av våra väsentliga hållbarhets-
frågor. Vi ser en transparent rapportering som ett verktyg för att visa våra åtaganden och skapa 
förutsättningar för dialog med våra intressenter. Det bidrar till att bygga förtroende och tydliggör 
vårt ansvar i vår hantering av hållbarhetsfrågor och de åtgärder vi vidtar för att hantera dem.
Externa lagar, regelverk och initiativ för hållbarhetsarbetet
Hållbarhetsrapporten 2025 utgår från externa lagar, riktlinjer och 
initiativ som styr hållbarhetsarbetet- och rapporteringen;
Externa lagar och regelverk
• Årsredovisningslagen
• Aktiebolagslagen
• Visselblåsarlagen
• Arbetsmiljölagen
• EU:s taxonomiförordning
• Miljöbalken
• Boverkets byggregler
• FN:s vägledande principer 
för företag och mänskliga 
rättigheter
• GDPR
/ Allmänna upplysningar
Externa initiativ
• Science Based Targets 
(SBTi)
• TCFD
• EPRA sBPR
• Agenda 2030
• FN:s Global Compact
• ISO 14001
• OECD:s riktlinjer för 
multinationella företag
• Lokala klimatanpass-
ningsplaner
• Parisavtalet
• Hållbarhetscertiferingar: 
- BREEAM 
- NollCO2 
- WELL
Viktiga övergripande antaganden och be-
gränsningar avseende värdekedjan redovisas 
på sidan 44. All data och alla upplysningar som 
redovisas är uppmätt och säkerställd, om inte 
annat anges. Antaganden och begränsningar 
gällande enskilda mått anges i avsnittet Håll-
barhetsnoter, sidan 79.
 För frågor gällande innehåll och uppgifter 
i hållbarhetsrapporten kontaktas Jörgen  
Eriksson, VD, jorgen.eriksson@catena.se.

===== SIDA 39 =====

39
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
 Upprättande av hållbarhetsrapport 
 Hållbarhetsstyrning
 Strategi, affärsmodell och värdekedja
 Intressenternas perspektiv och synpunkter
 Dubbel väsentlighetsbedömning
 Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
 Redovisningsprinciper inom  
 hållbarhetsrapporten
 EPRA-noter
 EPRA sBPR: Performance Measures
 GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Hållbarhetsstyrning
Förvaltnings-, lednings- och  
tillsynsorganens roll
Catenas hållbarhetsstyrning säkerställer att 
hållbarhetsarbetet är effektivt och att bolaget 
levererar på strategin för att möjliggöra mål- 
uppfyllelse av hållbarhetsmålen. Styrningen 
har utformats utifrån gällande lagstiftning, 
regelverk och frivilliga ramverk för att bidra till 
hållbar utveckling. Utgångspunkter i styrningen 
är förutom Catenas egen hållbarhetspolicy och 
hållbarhetsstrategi att bidra till FN:s globala 
hållbarhetsmål och Parisavtalet.
Styrelsen
Styrelsen är ytterst ansvarig för Catenas håll-
barhetsmål och -strategi och ansvarar för att 
anta hållbarhetspolicyn och uppförandekoden. 
Styrelsen övervakar årligen måluppfyllnad av 
hållbarhetsmålen, samt godkänner hållbarhets-
redovisningen och väsentlighetsanalysen i 
samband med årsredovisningen. Hållbarhets-
relaterade frågor hanteras av styrelsen genom 
det gemensamma hållbarhets- och revisions-
utskottet. 
 Styrelsens ansvar för hållbarhetsfrågor är 
fastställt i Catenas hållbarhetspolicy och  
uppförandekod. Rapportering av hållbarhets- 
relaterade frågor kopplat till påverkan, risker 
och möjligheter sker årligen till styrelsen eller 
oftare vid behov. 
 Styrelsen hålls löpande informerad om 
relevanta hållbarhetsfrågor för att säkerställa 
ändamålsenlig kompetens inom området. Inför 
2026 antog styrelsen uppdaterade hållbar -
hetsmål: nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 
och reducering med 50 procent av utsläppen 
i samtliga Scope till 2030. Styrelsen förlitar sig 
även på de ämnesexperter som finns inom or-
ganisationen för tillgång till fördjupad kunskap 
och rådgivning i hållbarhetsrelaterade frågor. 
Kompetensen är direkt kopplad till Catenas 
väsentliga hållbarhetsfrågor, som klimatpå-
verkan, biologisk mångfald, sociala villkor och 
affärsetik. 
 Styrelsens och ledningens sammansätt-
ning, kompetens, erfarenhet, oberoende och 
mångfald framgår i Bolagsstyrningsrapporten 
på sidorna 140–141.
Koncernledningen
Catenas VD har det strategiska ansvaret för 
bolagets hållbarhetsarbete. Ansvaret omfattar 
identifiering och hantering av väsentliga frågor, 
påverkan, risker och möjligheter. I koncern-
ledningen är det operativa hållbarhetsarbetet 
delegerat till hållbarhetschefen, som ansvarar 
för samordning, uppföljning och rapportering 
till ledningsgrupp och styrelse. Rapportering till 
koncernledning om resultatet av hållbarhets-
arbetet sker löpande, och vidare till styrelsen 
enligt fastställd process. 
 Ledningen godkänner årligen hållbarhets-
redovisningen och väsentlighetsanalysen vid 
uppdatering. I dagsläget finns inget behov av 
en klimatkommitté på ledningsnivå. Hållbar-
hetsstyrningen är integrerad i verksamheten 
via Catenas miljöledningssystem som är certi-
fierat enligt ISO 14001. Systemet innehåller  
rutiner, mål, handlingsplaner och revisioner 
som säkerställer att hållbarhetsrelaterad på- 
verkan, risker och möjligheter beaktas i sam-
spel med övriga interna funktioner i bolaget.
 Ansvaret för hållbarhetsfrågor är fördelat 
mellan samtliga chefer inom organisationen. 
Hållbarhetschefen ansvarar, tillsammans med 
övriga medarbetare inom hållbarhetsfunktio-
nen, för att driva det operativa arbetet kopplat 
till hållbarhetsrelaterade möjligheter och risker, 
säkerställa efterlevnad av Catenas hållbarhets- 
policy samt verka för att hållbarhetsmålen 
uppnås. Hållbarhetsmålen är integrerade i 
affärsplanen och utgör en del av bolagets 
övergripande verksamhetsmål. Arbetet bedrivs 
i nära samverkan med hållbarhetssamordnare 
inom förvaltningen och hållbarhetsspecialister 
kopplade till nybyggnadsprojekten.
Information och hållbarhetsfrågor som 
behandlas av företagets förvaltnings-, 
lednings- och tillsynsorgan
Styrelsen informeras kontinuerligt om de 
hållbarhetsfrågor som är relevanta för Catena. 
Styrelsen tar årligen del av Catenas riskanalys, 
där risker kring klimat och mänskliga rättighe-
ter samt åtgärder identifieras och hanteras. 
Därutöver tar styrelsen del av information 
om riskhantering och intern kontroll från 
revisorerna genom hållbarhets- och revisions-
utskottet. I samband med den årliga översy-
nen av bolagets strategi beaktar styrelsen de 
väsentliga hållbarhetsaspekternas påverkan, 
samt vilka risker och möjligheter som dessa 
medför. 
 Under 2025 har styrelse och koncernled-
ning hanterat hållbarhetsfrågor med fokus 
på påverkan, risker och möjligheter: klimat-
förändringar, biologisk mångfald, cirkulär 
ekonomi, den egna arbetskraften, arbetare  
i värdekedjan, påverkade samhällen och 
ansvarsfullt företagande.
Hållbarhetsarbetet
Det operativa hållbarhetsarbetet styrs av  
Catenas interna miljöledningssystem, baserat 
på gemensamma rutiner, riktlinjer, policyer, 
mätbara mål och handlingsplaner som säker- 
ställer lagefterlevnad. Arbetet är certifierat 
enligt ISO 14001 som utgör grunden för håll-
barhetsstyrningen och bidrar till att uppfylla 
sociala och miljömässiga krav. Miljölednings-
arbetet utvärderas årligen genom interna och 
externa revisioner samt en mer omfattande 
extern revision vart tredje år. Revisionerna 
möjliggör identifiering av brister och förbätt-
ringsområden vilka bidrar till kontinuerliga 
förbättringar av processer och riskhantering. 
Utgångspunkten är alltid att agera, följa upp, 
utvärdera och förbättra.
 Catenas hållbarhetsarbete vilar på medarbe-
tarnas kompetens, engagemang och förståelse 
för sitt ansvar i att driva hållbarhetsarbetet 
utifrån sin roll. Alla medarbetare genomgår en 
obligatorisk grundutbildning i hållbarhet som 
del av introduktionen, och kompletterande 
Styrelse
Koncernledning
Löpande
Årligen
Kvartalsvis
Hållbarhetsfrågor kan alltid lyftas med medlemmar 
ur ledningsgruppen utanför schemalagda möten
Hållbarhetschef
Pressmeddelanden vid specifika 
hållbarhetsåtaganden Det operativa hållbarhetsarbetet
Hållbarhets- och revisionsutskott
/ Allmänna upplysningar

===== SIDA 40 =====

40
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
 Upprättande av hållbarhetsrapport 
 Hållbarhetsstyrning
 Strategi, affärsmodell och värdekedja
 Intressenternas perspektiv och synpunkter
 Dubbel väsentlighetsbedömning
 Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
 Redovisningsprinciper inom  
 hållbarhetsrapporten
 EPRA-noter
 EPRA sBPR: Performance Measures
 GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
utbildningar erbjuds löpande utifrån roll och 
behov. Riktade utbildningar till olika funktioner 
inom bolaget genomförs kontinuerligt. Vanliga 
teman inkluderar miljöcertifiering, energiupp-
följning, biologisk mångfald och hållbarhets-
redovisning. Medarbetare engageras även i 
hållbarhetsfrågor genom personalmöten och 
erbjuds möjlighet till vidareutbildning inom 
relevanta områden riktade mot sin roll.
 Hållbarhetsarbetet är integrerat i hela  
Catenas verksamhet – från förvaltning och 
fastighetsutveckling till relationer med leveran-
törer, hyresgäster, medarbetare och finansiärer. 
Genom en tydlig hållbarhetsstyrning säkerställs 
ett effektivt arbete som stödjer uppfyllandet av 
bolagets övergripande hållbarhetsmål.
Integration av hållbarhetsrelaterade
resultat i incitamentssystemet
Catena tillämpar rörlig ersättning till ledande 
befattningshavare och övriga medarbetare. 
Den rörliga ersättningen baseras på fördefini-
erade och mätbara mål kopplade till ekono-
miska och hållbarhetsrelaterade nyckeltal. 
Syftet med den rörliga ersättningen kopplad 
till hållbarhetsrelaterade nyckeltal är att främja 
långsiktigt och effektivt hållbarhetsarbete.  
Bonusen utgörs till 100 procent av koncern- 
övergripande mål och för 2025 är 20 procent 
av de bonusrelaterade målen kopplade till 
Catenas hållbarhetsmål om att miljöcertifiera 
samtliga byggnader i portföljen.
 Ersättningsnivåer och villkor för incitaments-
program bereds av ersättningsutskottet och 
beslutas av styrelsen. De rörliga ersättningarna 
ska vara kopplade till bestämda och mätbara 
kriterier. Slutligt godkännande sker av års-
stämman.
Förklaring om tillbörlig aktsamhet
Bolaget bedriver arbete med tillbörlig akt-
samhet i enlighet med OECD:s riktlinjer för 
multinationella företag och FN:s vägledande 
principer för företag och mänskliga rättigheter. 
Arbetet syftar till att identifiera, förebygga, 
begränsa och hantera faktiska och potentiella 
negativa konsekvenser kopplade till miljö, soci-
ala förhållanden och affärsetik. 
 Tillbörlig aktsamhet genomförs löpande 
genom systematiska riskanalyser av den egna 
verksamheten, nybyggnadsprojekt och leve-
rantörsledet. Risker bedöms utifrån sannolikhet 
och konsekvens och prioriteras utifrån allvarlig-
hetsgrad och påverkan.
 Bolaget har även etablerade rutiner för av-
vikelserapportering genom ledningssystemet 
och använder sig av ett uppföljningssystem för 
att rapportera in avvikelser, olyckor, riskobser-
vationer och förbättringsförslag. Företaget har 
också en extern visselblåsarfunktion som finns 
tillgänglig på Catenas webbplats. 
Riskhantering och intern kontroll över
hållbarhetsrapporteringen
Catenas process för hållbarhetsrapportering 
utvärderas regelbundet. Processen är utfor-
mad i linje med bolagets finansiella rapporte-
ringsstruktur och etablerade kontrollprinciper. 
Arbetet omfattar manuella kontroller och 
systematiska rutiner som följs upp genom 
granskning av bolagets hållbarhetsfunktion. 
Bolaget använder även tredjepartsgranskning 
för att öka transparens och trovärdighet samt 
för att förbättra datakvalitet och redovisnings-
rutiner.
 Riskbedömning sker löpande och omfattar 
både operativa och rapporteringsrelaterade 
risker. Risker identifieras, värderas och priori-
teras baserat på dess sannolikhet, konsekvens 
och påverkan på rapportering. Risker som 
identifieras diskuteras i hållbarhets- och revi-
sionsutskottet och förankras i bolagsledningen.
 Risker avser bland annat ofullständig eller 
inkonsekvent hållbarhetsrapportering samt 
manuella fel i datainsamling och rapporte -
ringsprocessen. Strategier för att hantera och 
begränsa risker inkluderar manuell kontroll, 
stickprovskontroller, utveckling av rutiner samt 
utbildning inom hållbarhetsrapportering. 
 Resultaten från riskbedömningen integreras 
/ Allmänna upplysningar
Stigamo 1:49 i Jönköping certifierad 
enligt BREEAM-SE Outstanding
Under året blev Stigamo 1:49 i Jönköping certifierad enligt 
BREEAM-SE Outstanding, och därmed Catenas första 
egenutvecklade fastighet att nå detta betyg. Projektet nådde 
hela 88 procent – högst poäng hittills i den nya manualen v6.0. 
Ett fantastiskt kvitto på vårt arbete för att bygga robust och 
långsiktigt. Fastigheten, som omfattar 33 000 kvm, är byggd 
med trästomme och är hem för Nowaste Logistics och 
Mestergruppen Sverige. Den certifieras även enligt NollCO2 
och uppfyller kraven för energiklass A.
löpande i bolagets interna processer, vilket gör 
att processer kopplat till hållbarhetsrapporte-
ring kontinuerligt utvecklas. Hållbarhetsfunk-
tionen ansvarar för att följa upp efterlevnad av 
rutiner och kan samordna förbättringsinsatser 
tillsammans med andra interna funktioner. 
Väsentliga iakttagelser från interna kontroller 
och externa granskningsinsatser rapporteras 
regelbundet till bolagsledning och styrelse. Ut-
fallet blir underlag i beslut om vidareutveckling 
av hållbarhetsrapportering och datakvalitet.

===== SIDA 41 =====

41
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
 Upprättande av hållbarhetsrapport 
 Hållbarhetsstyrning
 Strategi, affärsmodell och värdekedja
 Intressenternas perspektiv och synpunkter
 Dubbel väsentlighetsbedömning
 Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
 Redovisningsprinciper inom  
 hållbarhetsrapporten
 EPRA-noter
 EPRA sBPR: Performance Measures
 GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
/ Allmänna upplysningar
Strategi, affärsmodell och 
värdekedja
Catena är en ledande aktör inom logistikfastig-
heter i Norden och utvecklar, äger och förvaltar 
strategiskt belägna fastigheter som möjliggör 
en effektiv försörjningskedja. Verksamheten 
drivs genom en långsiktig och kundnära för-
valtningsmodell med stark lokal närvaro. Den 
svenska marknaden följd av Danmark utgör 
basen i Catenas fastighetsportfölj, med fokus 
på logistiknav och regioner med hög tillväxt. 
Catena strävar efter att vara förstahands -
valet för företag med behov av större ytor i 
moderna, miljöcertifierade och framtidssäk-
rade fastigheter. Egen projektutveckling och 
förvärv av mark och fastigheter är viktiga delar 
av tillväxtstrategin. Genom fler robusta och 
effektiva logistikanläggningar ska bolaget vara 
ett bättre alternativ för kunder, placerare och 
medarbetare.
 Catenas hyresgäster representerar ett brett 
spektrum av branscher, vilket ger en god diver-
sifiering och stabilitet i portföljen. Som arbets-
givare vill Catena erbjuda en utvecklande och 
inkluderande arbetsmiljö där kompetens och 
engagemang står i centrum. Bolaget arbetar 
aktivt med lång- och kortsiktiga hållbarhetsmål 
för att bidra till en hållbar samhällsutveckling.
Catenas hållbarhetsmål
Inför 2026 justerades ett antal av bolagets mål 
i affärsplanen. Hållbarhetsmålet om nettonoll 
växthusgasutsläpp i samtliga scope till 2030 
Anskaffning av mark
• Nya byggnader tar stora ytor i 
anspråk och påverkar biologisk 
mångfald och ekosystem negativt.
• Naturvärdesinventering enligt 
svensk standard genomförs av 
ekologer för målet om nettopositiv 
biodiversitet.
• Löpande arbete för att öka eko-  
effektiv grönyta i nybyggnationer 
och befintligt bestånd.
→ Läs mer på sidorna 55–58.
Byggande
• Den största klimatpåverkan kom-
mer från tillverkning och transport 
av byggmaterial.
• Cirkulära materialflöden och 
material med lägre CO2-utsläpp 
minskar både direkt och indirekt 
klimatpåverkan.
• Koldioxidbudgetar och livscykel- 
analyser används i alla nybygg-
nadsprojekt.
→ Läs mer på sidorna 59–61.
Användning
• I användningsskedet har driftenergin 
den största påverkan på klimatet.
• Vi minskar energianvändningen 
genom energieffektivisering, batteri- 
lösningar och lokal produktion av 
förnyelsebar energi. 
→ Läs mer på sidorna 51–53.
Samhällsutveckling
• Våra fastigheter är en central del av det 
logistiska nätverket och påverkar stadens 
fysiska och sociala miljö. 
• Genom samarbete med elhandels-  
leverantörer och kunder bidrar vi till ett 
robust energisystem som möjliggör grön 
omställning i transportsektorn. 
• Genom vårt engagemang i lokalsamhäll-
en, energisystem, miljö och kunder är vi 
med och påverkar samhällsutvecklingen.
→ Läs mer på sidorna 74–75.
Slutskede och återbruk
• I byggnadens slutskede står rivning 
och hantering av byggnadsdelar för 
den största klimatpåverkan. 
• Med medveten rivning och god 
sortering ökar vi möjligheten till 
återbruk av material.
• Detta underlättar återvinning och 
minskar mängden avfall som går  
till deponi. 
→ Läs mer på sidorna 59–61.
flyttas till 2040 med ett delmål om minst 
50 procent minskning till 2030. Justeringen 
motiveras av att bolaget idag har mer tillförlitlig 
och heltäckande data för såväl befintliga fast-
igheter som nyproduktion jämfört med 2021, 
då de ursprungliga målen fastställdes. Vidare 
ser flera bolag i branschen över sina klimatmål 
för att bättre linjera med Sveriges övergripan-
de klimatmål om nettonollutsläpp till 2045. 
Den nya tidplanen bedöms vara mer realistisk 
samtidigt som den linjerar med bolagets höga 
ambitionsnivå, där tidigare mål har bidragit till 
att bolaget kommit långt i omställningsarbetet.
 Målet om nettopositivitet kopplat till biodi-
versitet är oförändrat medan certifieringsmålet 
och befintlig målsättning om att utöva ett 
positivt inflytande på intressenter och miljö 
genom att vara delaktiga i samhälls-  
utvecklingen inte längre anges som egna 
mål i affärsplanen. Ambitionerna består men 
betraktas i stället som delmål och aktiviteter 
kopplade till de övergripande målen.
 Efter justeringen i affärsplan är nu Catenas 
övergripande hållbarhetsmål: 
• Nettonoll växthusgasutsläpp i samtliga 
scope till 2040 med ett delmål om minst  
50 procent till 2030.
• Säkerställa ett nettopositivt bestånd  
gällande biodiversitet 2030.
• Bibehålla certifiering som Great Place  
to Work med ett Trustindex om minst  
85 för 2026 och minst 90 för 2030.

===== SIDA 42 =====

42
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
 Upprättande av hållbarhetsrapport 
 Hållbarhetsstyrning
 Strategi, affärsmodell och värdekedja
 Intressenternas perspektiv och synpunkter
 Dubbel väsentlighetsbedömning
 Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
 Redovisningsprinciper inom  
 hållbarhetsrapporten
 EPRA-noter
 EPRA sBPR: Performance Measures
 GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
/ Allmänna upplysningar
FN:s globala mål
Catena arbetar sedan 2019 med FN:s globala 
hållbarhetsmål. Genom att våra hållbarhets-
mål linjerar med de globala mål som har 
störst koppling till Catenas affärsverksamhet 
försäkrar vi oss om att vi genom våra dagliga 
aktiviteter bidrar till de globala målen.
 Hörnstenar i Catenas hållbarhetsarbete är 
bland annat FN:s 17 globala hållbarhetsmål, 
Parisavtalet och de tio principerna i FN:s 
Global Compact som Catena är anslutet till. 
Catenas prioriterade globala mål
7  Hållbar energi för alla
7.2 – Öka andelen förnybar energi i världen.
7.3 – Fördubbla ökningen av energieffektivitet.
2025 driftsattes högeffektsladdstationen för 
tung trafik på Catenas fastighet Plantehuset 2 
i Helsingborg.
5  Jämställdhet
5.5 – Säkerställ fullt deltagande för  
kvinnor i ledarskap och beslutsfattande.
Catena rankas som ett av börsens mest jäm- 
ställda bolag enligt Allbrightrapporten 2025.
11  Hållbara städer och samhällen 
11.6 – Minska städers miljöpåverkan.
77 procent av Catenas omsättning är förenlig 
med EU-taxonomin.
13  Bekämpa klimatförändringarna 
13.1 – Stärk motståndskraften mot och anpass-
ningsförmågan till klimatrelaterade katastrofer. 
100 procent av fastighetsbeståndet är analyserat 
utifrån en klimatriskbedömning i enlighet med 
EU:s taxonomi.
8  Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt
8.8 – Skydda arbetstagares rättigheter och främja 
trygg och säker arbetsmiljö för alla.
90 procent av Catenas medarbetare omfattas av 
kollektivavtal. Övriga 10 procent har avtal likställda 
med kollektivavtal.
16  Fredliga och inkluderande samhällen 
16.5 – Bekämpa korruption och mutor.
Samtliga medarbetare har skrivit under vår 
Uppförandekod.
9  Hållbar industri, innovation och infrastruktur 
9.4 – Uppgradera all industri och infrastruktur 
för ökad hållbarhet.
Under året har 950 000 kvm miljöcertifierats. 
73 procent av beståndet är nu certifierat.
17  Genomförande och globalt partnerskap 
17.17 – Uppmuntra effektiva partnerskap. 
Medlemskap i nätverk och forskningsprojekt som 
LFM30, CCBuild, Business and Biodiversity.
15  Ekosystem och biologisk mångfald 
15.5 – Skydda den biologiska mångfalden 
och naturliga livsmiljöer.
2025 har naturvärdesinventeringar enligt 
svensk standard genomförts på ytor om 
knappt 700 000 kvm.
Catena arbetar utifrån internationella ramverk 
och certifieringsprogram och är medlem i 
flera organisationer för att kunna kvalitetssäkra  
verksamheten. Hållbarhetslagar och förord-
ningar ses som minimikrav och Catena strävar 
ständigt efter att förbättra hållbarhetsarbetet 
för att nå uppsatta hållbarhetsmål.
 De globala målen visar en tydlig koppling 
mellan miljö, samhälle och ekonomi och vikten 
av att integrera alla delar i affärsverksamheten. 
I Catenas fall är vi beroende av naturresurser 
för att driva vår verksamhet. Att aktivt arbeta 
för att bekämpa klimatförändringar och skydda 
biologisk mångfald är av stor vikt, samtidigt 
som det samhälleliga perspektivet återspeglar 
var Catena befinner sig och hur vi kan påverka 
genom exempelvis materialval och genom 
att främja produktion av förnyelsebar energi. 
Slutligen speglar det ekonomiska perspektivet 
resultatet av våra affärer och partnerskap. En 
omställning krävs i alla delar för att skapa för- 
utsättningar för att nå ett hållbart samhälle.

===== SIDA 43 =====

43
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
 Upprättande av hållbarhetsrapport 
 Hållbarhetsstyrning
 Strategi, affärsmodell och värdekedja
 Intressenternas perspektiv och synpunkter
 Dubbel väsentlighetsbedömning
 Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
 Redovisningsprinciper inom  
 hållbarhetsrapporten
 EPRA-noter
 EPRA sBPR: Performance Measures
 GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
/ Allmänna upplysningar
Intressentgrupp Exempel på samverkan Exempel på resultat från dialoger
Ägare och 
investerare
Årsstämma
Kvartalsvisa rapporter
Aktie- och analytikerträffar
Kapitalmarknadsdag i Båstad
Vårt eget event Logistiktrender
Svar på frågor från investerare
Omvärldsbevakning
Medarbetare Medarbetarsamtal
Enkäter
Arbetstagarråd
Utbildning och utveckling
Årlig personalkonferens
Kommunikation med ledning
Policyuppdateringar
Verksamhetsförbättringar
Lokalsamhälle Samrådsmöten
Samverkan och sponsring av lokala 
initiativ och föreningar
Rundabordssamtal
Stöd till lokala projekt
Leverantörer Leverantörsdialoger- och träffar
Platsbesök
Värdering av hållbarhetsaspekter i 
upphandling
Kunder och  
hyresgäster
Aktiv förvaltningsorganisation
Årlig kundundersökning
Evenemang för kunder
Samarbete inom hållbarhetsfrågor
Energieffektiviseringsprojekt
Serviceförbättringar
Forskning och 
akademi
Arbetsmarknadsmässor
Forskningssamarbeten
Studenter
Deltagande i forskningssamarbeten
Examensarbeten
Icke-statliga och 
internationella  
organisationer
Dialoger och möten Samordning i hållbarhetsfrågor
Andra bolag i 
branschen
Branschsamarbeten och partnerskap
Medlemskap i organisationer
Samarbete inom hållbarhetsfrågor
Naturen Miljökonsekvensbedömningar
Naturvärdesinventering enligt svensk 
standard (SS 199000)
Intressenternas perspektiv 
och synpunkter
Intressenters intressen och synpunkter
Att förstå, bemöta och balansera olika åsikter, 
intressen och prioriteringar som Catenas  
olika intressentgrupper har är en utgångs -
punkt för Catenas hållbarhetsarbete. Dialogen 
med intressenter ligger till grund för den dag-
liga verksamheten och är samtidigt ett viktigt 
verktyg för både affärsmöjligheter och den 
långsiktiga strategin. För att Catena ska kunna 
skapa värde både för bolaget och för intres-
senterna är ett meningsfullt och inkluderande 
samarbete en förutsättning.
 Intressentengagemanget utformas på 
flera olika sätt för att anpassas till respektive 
intressent, lokala förhållanden, gällande regler 
och aktuellt affärssammanhang. Se tabell för 
detaljerad information om Catenas viktigaste 
intressenter och typer av genomförda aktivi-
teter.

===== SIDA 44 =====

44
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
 Upprättande av hållbarhetsrapport 
 Hållbarhetsstyrning
 Strategi, affärsmodell och värdekedja
 Intressenternas perspektiv och synpunkter
 Dubbel väsentlighetsbedömning
 Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
 Redovisningsprinciper inom  
 hållbarhetsrapporten
 EPRA-noter
 EPRA sBPR: Performance Measures
 GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Dubbel väsentlighets- 
bedömning
Arbetsgången för att fastställa och bedöma 
väsentlig påverkan, risker och möjligheter
Under hösten 2023 påbörjades arbetet med 
att ta fram en dubbel väsentlighetsanalys i 
linje med Corporate Sustainability Reporting 
Directive (CSRD) och European Sustainability 
Reporting Standards (ESRS). Den dubbla vä-
sentlighetsanalysen slutfördes 2024 och ligger 
till grund för 2025 års hållbarhetsrapportering. 
 Analysen genomfördes av ett projektteam 
på koncernnivå med representanter från 
bolagets affärsområden. Teamet bestod av 
ämnesexperter inom miljö, regelefterlevnad 
och etik, ekonomi, personalfrågor, mänskliga 
rättigheter, marknad, riskhantering och strate-
gi, vilket säkerställt en bred kompetensbas och 
tvärfunktionellt angreppssätt. 
Den dubbla väsentlighetsanalysen  
genomfördes i fem steg:
1. Kartläggning och analys av värdekedja  
och intressenter
2. Identifiering av väsentliga frågor
3. Bedömning av påverkan, risker och  
möjligheter
4. Översyn, prioritering och justering
5. Validering och fastställande av hållbar- 
hetsfrågor
Kartläggning och analys av värdekedja  
och intressenter
För en fullständig och ingående väsentlighets-
bedömning analyserades Catenas värdekedja 
och intressenters perspektiv, vilka ligger till 
grund för den dubbla väsentlighetsanalysen. 
Analysen omfattar hela Catenas värdekedja för 
att säkerställa att relevanta hållbarhetsfrågor 
identifieras och bedöms utifrån ett fullständigt 
verksamhetsperspektiv. Inom ramen för den 
dubbla väsentlighetsanalysen har inga separata 
dialoger med externa intressenter genomförts. 
Externa intressenters perspektiv och synpunk-
ter har beaktats indirekt genom deltagande 
av interna nyckelpersoner med regelbunden 
kontakt med externa aktörer. 
Identifiering av väsentliga frågor
För att identifiera väsentliga hållbarhetsfrågor 
har tidigare väsentlighetsanalyser, värdekedja, 
omvärldsanalyser och de hållbarhetsfrågor med 
tillhörande underämnen som inkluderas i ESRS 
legat som utgångspunkt. Hänsyn togs även till 
kort-, medellång- och långsiktiga perspektiv. 
Initialt genomfördes en första kartläggning av 
samtliga hållbarhetsfrågor med underämnen. 
Alla frågor stämdes av med deltagarna i projekt-
teamet och de frågor och ämnen som potenti-
ellt kunde betraktas som väsentliga hållbarhets-
frågor inkluderades i den fortsatta analysen.
Bedömning av påverkan, risker och möjligheter
Efter den initiala kartläggningen specificerades 
hållbarhetsfrågorna i detalj genom arbets-  
möten med Catenas hållbarhetsteam. Metoden 
för att fastställa påverkan, risker och möjligheter 
baserades på faktisk/potentiell och positiv/  
negativ påverkan. 
 En hållbarhetsfråga är väsentlig ur ett påver-
kansperspektiv när den hänför sig till företagets 
väsentliga, faktiska eller potentiella, positiva eller 
negativa påverkan för människor eller miljön 
på kort, medel- och lång sikt. Faktisk positiv 
påverkan bedöms utifrån skala och omfattning. 
Faktisk negativ påverkan bedöms utifrån skala, 
omfattning och återställbarhet, samt allvarlig-
hetsgrad. Potentiell positiv påverkan bedöms 
utifrån skala, omfattning och sannolikhet. Poten-
tiell negativ påverkan bedöms utifrån sannolik-
het och allvarlighetsgrad. Bedömningskriterier-
na har upprättats baserat på kraven i ESRS 1.
• Skala utvärderas från 1–5 baserat på hur  
svår/fördelaktig påverkan är eller kan vara  
för människa, samhälle och/eller miljö  
(1 = minimal påverkan och 5 = signifikant  
och långsiktig påverkan).
/ Allmänna upplysningar
• Omfattning utvärderas från 1–5 beroende  
på hur utbredd påverkan är eller kan vara  
(1 = minimal utbreddhet som påverkar 
ett specifikt område eller fåtal individer/
fastigheter och 5 = global utbreddhet som 
påverkar ett mycket stort antal individer, 
intressentgrupper och/eller väsentlig del  
av fastighetsbeståndet).
• Återställbarhet utvärderas från 1–5 beroende 
på möjligheten att återställa effekten till sitt 
tidigare tillstånd (1 = lätt att återställa på kort 
tid med få resurser och 5 = ej återställnings-
bart).
• Allvarlighetsgraden har beräknats som  
ett genomsnitt av skala, omfattning och 
återställbarhet för negativ påverkan och 
genomsnitt av skala och omfattning  
för positiv påverkan. 
Sammanställningen av konsekventiell väsent-
lighet beräknas genom det geometriska med-
elvärdet av allvarlighetsgrad och sannolikhet. 
 I det finansiella perspektivet är en hållbar -
hetsfråga väsentlig om den utlöser eller rimli-
gen kan förväntas utlösa väsentliga finansiella 
effekter för företaget. Finansiella risker och 
möjligheter har bedömts utifrån parametrarna 
sannolikhet och omfattning.
• Sannolikhet utvärderas från 1–5 beroende på 
sannolikheten att risken/möjligheten inträffar 
(1 = inte troligt och 5 = mycket hög sannolik-
het, förväntas inträffa frekvent/har inträffat).
• Omfattning utvärderas från den potentiella 
omfattningen av riskerna/möjligheternas 
finansiella effekter.
Sammanställning av finansiell väsentlighet 
beräknas genom det geometriska medelvärdet 
av omfattning och sannolikhet.
 Utifrån beräkningarna sattes tröskelvärdet 
för konsekventiell påverkan till 3,5 och tröskel-
värdet för finansiell påverkan till 3. Alla ämnen 
över tröskelvärdena anses vara väsentliga och 
utgör Catenas väsentliga hållbarhetsämnen.
Översyn, prioritering och justering
Processen med att förankra och validera 
resultaten av analysen var iterativ där hållbar-
hetsfunktionen tillsammans med medlemmar 
ur projektteamet linjerat den dubbla väsent-
lighetsanalysen med bolagets övergripande 
riskkartläggning. Resultatet analyserats sedan 
per hållbarhetsfråga för eventuella justeringar. 
Det slutliga utfallet av Catenas dubbla väsent-
lighetsanalys redovisas på sidan 45.
 Den dubbla väsentlighetsanalysen godkän-
des av styrelsen och koncernledningen under 
2024 i samband med det årliga strategiarbetet.
Kartläggning
av relevans
Analyser och  
rapporter
Väsentliga  
hållbarhets-
frågor
Tidigare väsent-
lighetsanalys
Värdekedja
ESRS standarder
Identifiering  
av väsentliga  
frågor
Bedömning av
påverkan, 
risker och 
möjligheter
Översyn

===== SIDA 45 =====

45
Catena AB Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2025
INLEDNING
Catena i korthet
VD-ord
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Verksamheten 2025
Finansiering
Intjäningsförmåga
Aktien och ägare
Marknadsutsikter
Riskhantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
Allmänna upplysningar
 Upprättande av hållbarhetsrapport 
 Hållbarhetsstyrning
 Strategi, affärsmodell och värdekedja
 Intressenternas perspektiv och synpunkter
 Dubbel väsentlighetsbedömning
 Grön finansiering
Miljöansvar
Klimatförändringar
Biologisk mångfald
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
EU:s Taxonomi
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
Arbetare i värdekedjan
Berörda samhällen
Bolagsstyrning
Ansvarsfullt företagande
Ekonomisk utveckling och skatt
Hållbarhetsnoter
 Redovisningsprinciper inom  
 hållbarhetsrapporten
 EPRA-noter
 EPRA sBPR: Performance Measures
 GRI-index
Revisors rapport
FINANSIELL INFORMATION &  
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Koncernen
Moderbolaget
Bolagsstyrning
Förslag till årsstämman
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
ÖVERSIKT & INFORMATION
Översikt
Information
Väsentlig fråga Typ Beskrivning
Potentiell/
faktisk
Kort/medel/
lång sikt
Tidigare 
led
Egen 
verksamhet
Senare 
led
Klimat- 
förändringar
Klimatanpassning av fastigheter och hållbar förvaltning: Klimatanpassning av fastigheter kan begränsa effekter av klimatförändringar, som extremväder 
och översvämningar.
Potentiell Alla X X
Direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser i värdekedjan: Förvaltning och byggnation orsakar stora växthusgasutsläpp och hög energianvändning,  
i synnerhet i Scope 3.
Faktisk Alla X X X
Klimatrelaterade fysiska- och omställningsrisker: Fysiska klimateffekter som skador på fastigheter, störda leverantörskedjor och ökade byggkostnader, 
och omställningsrisker där oförmåga att nå Catenas klimatmål kan skada varumärke, attraktionskraft och kapitaltillgång.
Potentiell Alla X X X
Energianvändning: Risk för energibrist, begränsad tillgång till förnyelsebart och ökade energikostnader vilket kan leda till missade klimatmål, ökade  
kostnader, minskade investeringar och minskad kundnöjdhet.
Potentiell Alla X X X
Energieffektivitet och produktion av förnybar energi: Effektivisering av energiförbrukning leder till minskad energikonsumtion och minskade kostnader. 
Produktion av förnybar energi kan leda till ökade intäkter, minskad klimatpåverkan, samt minskade driftskostnader.
Potentiell Medel, lång X X X
Biologisk  
mångfald
Förlust av biologisk mångfald vid förvaltning och byggnation: Fastighetsförvaltning och produktion av byggmaterial medför negativ påverkan genom 
hårdgörande av ytor, försämrade livsmiljöer och reducering av arter.
Faktisk Medel, lång X X
Förlust av biologisk mångfald vid materialproduktion: Utvinning av material till byggprojekt har en negativ påverkan på biologisk mångfald genom  
reducering och försämring av livsmiljöer vid bland annat skövling av skog och brytning av metaller.
Potentiell Lång X X
Risker i projektgenomförande: Negativa effekter på biologisk mångfald kan medföra förseningar i tillståndsprocessen som kan leda till att projekt  
fördröjs eller avbryts. Följden kan bli begränsad intäktstillväxt, ökade kostnader eller reducering av värdering av aktuellt projekt.
Potentiell Alla X
Resursanvänd-
ning, cirkulär 
ekonomi
Materialanvändning vid ny-, om- och tillbyggnation: Materialanvändning vid ny-, om- och tillbyggnation kräver naturresurser och medför utsläpp vid 
materialproduktion.
Faktisk Alla X
Avfall från egen och kunders verksamhet: Catena genererar avfall från både egen och kunders verksamhet där återbruk fortfarande är begränsat. Faktisk Alla X X X
Materialpriser: Risk för ökade och/eller volatila priser på hållbara och icke-hållbara material och begränsad tillgång till material kan leda till ökade  
kostnader, förseningar och försämrad kvalitet vid ny-, om- och tillbyggnation.
Potentiell Medel, lång X X
Egen arbetskraft Bristande arbetsvillkor: bristande villkor gällande trygg anställning, arbetsmiljöfrågor, hälsa och säkerhet samt konkurrenskraftig lönesättning. Potentiell Alla X
Likabehandling och lika möjligheter: Bristande jämlikhet avseende lika lön för likvärdigt arbete, kompetensutveckling och utbildning, diskriminering  
och trakasserier, samt brister i rekryteringsprocesser.
Potentiell Alla X
Arbetskraft i 
värdekedjan
Bristande arbetsvillkor i värdekedjan: bristande arbetsvillkor för arbetskraft i värdekedjan vid ny-, om- och tillbyggnation samt vid produktion av material, 
avseende bland annat hälsa och säkerhet, anställnings- och arbetsvillkor, föreningsfrihet, möjlighet till kollektivavtal och facklig representation.
Potentiell Alla X X
Likabehandling och mångfald i värdekedjan: bristande likabehandling av och mångfald bland arbetskraften i värdekedjan vid ny-, om- och tillbyggnation, 
avseende bland annat rättvis kompensation, lika lön för likvärdigt arbete, våld, diskriminering och trakasserier på arbetsplatsen.
Potentiell Alla X X
Bristande mänskliga rättigheter i värdekedjan: Potentiell negativ påverkan genom barnarbete, tvångsarbete eller andra olagliga arbetsformer i  
värdekedjan, primärt avseende underentreprenörer eller vid produktion av byggnadsmaterial.
Potentiell Alla X X
Påverkade 
samhällen
Rättigheter i samhället: Positiv påverkan på samhälle genom skapande av arbetstillfällen, tillgång till varor, och genom Catenas samhällsengagemang Faktisk Alla X X
Ansvarsfullt 
företagande
God företagskultur: En god företagskultur leder till främjande av ansvarsfullt företagande, engagerade medarbetare och positiva kontakter med samhälle 
och intressenter.
Potentiell Alla X X X
Skydd för visselblåsare: Om visselblåsares anonymitet och integritet inte säkerställs och skyddas vid incidenter har det en negativ påverkan på bolaget. Potentiell Alla X X X
Korruption och mutor: Oegentligheter, korruption, utpressning, mutor eller bestickning, samt insiderhandel kan påverka Catena negativt vid inblandning. Potentiell Alla X X X
Skatt Skattefrågor: Bristande hantering av skattefrågor kan leda till negativ påverkan på människor och samhälle. Potentiell Alla X
Positiv påverkan Negativ påverkan (Finansiell) Möjlighet (Finansiell) Risk
/ Allmänna upplysningar

===== SIDA 46 =====