Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

1 januari 2024– 31 december 2024
Årsredovisning
24

===== SIDA 2 =====

2
Inledning
Detta är Cibus Nordic 3
Året i korthet 4
Tidslinje 5
Kommentar från VD 7
Strategisk inriktning 9
Affärsidé och mål 9
Cibus som investering 10
Att investera i Cibus 10
Aktien & aktieägare 11
Utdelning 13
Fastighetsmarknadsöversikt 14
Ekonomi 17
Verksamhet 19
Intjäningsförmåga 19
Hyresgäster och hyresavtalsstruktur 20
Fastighetsbestånd 21
Geografiskt läge 23
E-handelns inverkan på Cibus affärsmodell 24
Cibus portfölj pro forma inkl Forum Estates och övriga 
förvärv
25
Finansiering 26
Hållbarhet 29
Vi tillhandahåller hållbara marknadsplatser 29
ESRS 2 Allmänna upplysningar 30
Miljö 40
Sociala frågor 47
Ansvarsfullt företagande 55
Appendix för hållbarhetsrapport 58
EPRA -Nyckeltal 67
Lagstadgad hållbarhetsrapport 68
Risk och riskhantering 69
Bolagsstyrning 71
Bolagsstyrningsrapport 71
Styrelse, ledning och revisor 79
Finansiella rapporter 81
Förvaltningsberättelse 82
Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat 87
Koncernens rapport över finansiell ställning 88
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 89
Koncernens rapport över kassaflöden 90
Moderbolagets resultaträkning och rapport över 
totalresultat
91
Moderbolagets balansräkning 92
Moderbolagets förändring i eget kapital 93
Moderbolagets kassaflödesanalys 94
Redovisningsprinciper och noter 95
Revisionsberättelse 114
Definitioner och avstämning nyckeltal 118
Fastighetslista 120
Innehållsförteckning
Kiljavantie 5, Finland 2

===== SIDA 3 =====

3
Detta är Cibus 
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) “Cibus” affärsidé är att förvärva, utveckla och 
förvalta högkvalitativa fastigheter i Europa med välrenommerade livsmedelsbutiker 
och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster för att kunna ge en god utdelning 
månadsvis till våra aktieägare.
Cibus är specialiserat på att äga och förvalta fastigheter med 
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln, 
vilka i allmänhet har två huvudsakliga kännetecken som skiljer 
dem från de flesta andra typer av handelsfastigheter. Dessa 
egenskaper är verksamhetens konjunktursoberoende natur och 
motståndskraft mot den negativa effekten av e-handeln. 
Per den 31 december 2024 ägde Cibus en nordisk fastighets-
portfölj om totalt 483 fastigheter. Efter periodens utgång 
förvärvades Forum Estates som äger 149 fastigheter i 
Beneluxregionen samt tillträdes ytterligare 9 fastigheter i 
Danmark och en fastighet i Norge. Med dessa förvärv som 
tillträddes innan 19 februari 2025 så är antalet fastigheter pro 
forma 642 fastigheter varav 264 fastigheter i Finland, 133 i 
Sverige, 73 i Danmark och 23 i Norge, 131 i Belgien, 17 i Holland 
samt 1 fastighet i Luxemburg. 81% av hyresintäkterna pro forma 
kommer ifrån hyresgäster inom livsmedels-och dagligvaruhandeln 
och 94% av fastigheterna är ankrade av en hyresgäst inom 
livsmedels- och dagligvaruhandeln. Se sidan 25 för mer 
information om pro forman.
Total uthyrningsbar area pro forma var 1,3 miljoner kvm. 
De största hyresgästerna pro forma var Kesko (22 % av 
hyresintäkterna), Tokmanni (14 %), Coop Sverige (8 %), S-gruppen 
(5 %), Rema 1000 (4 %) och Lidl (4 %). 
Portföljen utgör ett strategiskt distributionsnätverk med 
utlämningsställen för andra varor handlade online. Egenskaperna 
ger en högre stabilitet och lägre risk jämfört med andra 
handelsfastigheter, vilket visade sig inte minst under Covid-19 
pandemin, men även under tider med hög inflation.
Bolaget strävar efter att ge sina aktieägare en god månatlig 
utdelning som ska öka på sikt. Detta uppnås genom en god 
lönsamhet i den underliggande fastighetsportföljen tillsammans 
med tilläggsinvesteringar i nya fastigheter. 
Fastigheter med hyresgäster verksamma inom livsmedels- och 
dagligvaruhandeln ägs i stor utsträckning av institutioner, 
livsmedels- och dagligvarukedjor själva eller av ett samriskföretag 
mellan båda. Cibus erbjuder investerare samma möjligheter till en 
god direktavkastning från segmentets starka kassaflöde. 
Styrelsen föreslår årsstämman 2025 en oförändrad utdelning om 
0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
2,4
fastighetsvärde, miljarder EUR1
1,3 
uthyrningsbar area, miljoner KVM1
0,90
Föreslagen utdelning per aktie, EUR
7,7
Direktavkastning, %2 
INLEDNING
1Pro forma inkl. förvärv kommunicerade under 2024 men tillträdda under 2025. Se 
mer på sidan 25. 
2En aktieägare som förvärvade en aktie i Cibus första handelsdagen 2024 erhöll 
under 2024 en direktavkastninggenom utbetald utdelning på 7,7 %. Källa: Pareto 
Securities

===== SIDA 4 =====

4
INLEDNING
Året i korthet
Helår 2024
Hyresintäkterna uppgick till 122 374 TEUR (119 128) och ökade i huvudsak genom förvärv och av att hyresintäkterna ökar med index 
(KPI).
Driftnettot uppgick till 116 482 TEUR (114 729), vilket resulterade i en överskottsgrad på 95,2 % (96,3). Då många av våra hyresavtal 
är triple-net avtal där hyresgästerna står för merparten av fastighetskostnaderna är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen. 
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna, 
kostnaderna och serviceintäkter kan variera över tid, även om driftnettot förblir stabilt.
Förvaltningsresultatet uppgick till 46 859 TEUR (51 932) . Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt 
valutakurseffekt uppgick till 52 394 TEUR.
Periodens resultat efter skatt uppgick till -4 759 TEUR (-19 919) vilket motsvarar -0,12 EUR (-0,41) per aktie. Orealiserade 
värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -44 705 TEUR (-53 416) på fastigheter och -9 814 TEUR (-21 865) på räntederivat.
Fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 1 870 101 TEUR (1 797 908). Cibus fastigheter externvärderas varje kvartal. 
Nyemission om 5 724 614 aktier genomfördes i september 2024 och tillförde 927 MSEK. Medlen har använts för att finansiera förvärv 
som har ökat intjäningsförmågan per aktie.
Refinansiering av obligationer har genomförts av samtliga obligationer med förfall under 2024 och 2025. Genom detta har  
lånemarginaler sänkts samtidigt som lånens längd har förlängts.
Cibus har under 2024 annonserat totalt 11 förvärv med en total kommunicerad investeringsvolym om 680 MEUR.
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2025 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen. 
Christian Fredrixon tillträdde som VD för bolaget den 15 januari 2024.
Svenstorpsvägen 12-14, Sverige 4

===== SIDA 5 =====

5
INLEDNING
Tidslinje
24 JANUARI
Den 24 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om totalt 50 MEUR under sitt 
MTN-program. De nya obligationerna har en löptid om 3 år, löper 
med en ränta om 3 månaders EURIBOR + 400 baspunkter och har 
ett slutligt förfall 1 februari 2027.
18 MARS
Den 18 mars meddelades att Cibus överväger att emittera 
seniora icke säkerställda gröna obligationer och lanserar 
återköpserbjudande för alla icke säkerställda obligationer som 
förfaller under 2024 och 2025.
20 MARS
Den 20 mars meddelades att Cibus emitterat seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om 80 MEUR och 700 MSEK 
under sitt MTN-program. Obligationerna denominerade i EUR 
har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders 
EURIBOR + 400 baspunkter och slutligt förfall 2 april 2028. 
Obligationerna denominerade i SEK har en löptid om 3,5 år och 
löper med en ränta om 3 månaders STIBOR + 350 baspunkter och 
slutligt förfall 2 oktober 2027.
21 MARS
Den 21 mars meddelades resultatet av återköpserbjudandet.
Bolaget har mottagit återköpsinstruktioner till ett totalt nominellt 
belopp motsvarande 32,8 MEUR samt 541,3 MSEK.
15 APRIL
På årsstämman den 15 april 2024 omvaldes Patrick Gylling till 
styrelseordförande och Elisabeth Norman, Victoria Skoglund, Nils 
Styf och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.
1 MAJ
Den 1 maj meddelades att styrelsen i Cibus beslutat att lämna 
ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 
2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett 
villkor för erbjudandet krävdes att teckningsoptionsinnehavarna 
återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom 
utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 
teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya aktier i 
Cibus.
28 MAJ
Den 28 maj meddelades att Cibus undertecknat ett förvärv av sex 
livsmedelsfastigheter i Sverige för 87,5 MSEK. Tillträde av fem av 
fastigheterna skedde omgående och den återstående fastigheten 
tillträddes under tredje kvartalet. Fastigheterna är belägna i 
Värmland och har en uthyrningsbar area på 8 900 kvm. Pekås i 
Värmland AB (Coop) är ankarhyresgäst i fem och ICA Sverige AB i 
en av fastigheterna.
29 MAJ
Den 29 maj tillkännagav Cibus sin avsikt att utnyttja sin rätt att 
göra en frivillig förtida återlösen av Cibus seniora icke säkerställda 
gröna obligationer med ISIN SE0013360716  (lånnummer 102) . 
Inlösen skedde i början på juli till par (100% av nominellt belopp). 
Obligationerna avnoterades ifrån Nasdaq Stockholms lista för 
hållbara obligationer i samband med inlösen.
31 MAJ
Den 31 maj meddelades att det totala antalet aktier och röster i 
Cibus under maj 2024 hade ökat som ett resultat av utnyttjande 
av teckningsoptioner av serie 2020/2024. Antalet aktier och 
röster i Cibus uppgår därmed till 57 247 536 och aktiekapitalet i 
Cibus uppgår till 572 475,36 EUR per den 31 maj 2024.
22 JULI
Den 22 juli uppdaterade Cibus sitt MTN-program och publicerade 
ett nytt grundprospekt, godkänt av Finansinspektionen.
13 AUGUSTI
Den 13 augusti meddelade Cibus att bolaget löser in sina gröna 
obligationer 2022/2025 (ISIN SE0017071517) i förtid. Inlösen sker 
den 6 september 2024 och inlösenbeloppet var 101,785 procent 
av obligationernas nominella belopp. Obligationerna avnoteras 
i samband med inlösen från Nasdaq Stockholm och sista 
handelsdagen var den 27 augusti 2024.
10 SEPTEMBER
Den 10 september genomförde Cibus en riktad nyemission av 
cirka 5,7 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget cirka 927 miljoner 
SEK. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie och 
emissionen var övertecknad med deltagande från flera svenska 
och internationella institutionella investerare. Som ett resultat av 
nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 724 
614 och aktiekapitalet med 57 246 EUR.
23 SEPTEMBER
Den 23 september meddelade Cibus att bolaget förvärvat fem 
livsmedelsbutiker i Danmark från Dagrofa ApS för 107,7 MDKK. 
Fastigheterna, med en yta om cirka 6 400 kvm, är belägna i 
Aarhus, Esbjerg, Grenå, Helsingör och Tönder. Hyresgäst är 
dagligvarukedjan Dagrofa, som planerar omfattande renoveringar 
i fastigheterna. Förvärvet tillträdes den 1 oktober 2024.
23 OKTOBER
Den 23 oktober meddelade Cibus att bolaget förvärvat tre 
livsmedelsbutiker i Finland för ett underliggande fastighetsvärde 
om 14,8 MEUR. Fastigheterna innehåller 100 procent dagligvaror, 
ytan är 5 500 kvm och den genomsnittliga återstående 
avtalstiden var 12,9 år.
2024

===== SIDA 6 =====

6
29 OKTOBER
Den 29 oktober meddelade Cibus att bolaget förvärvat en 
livsmedelsfastighet i Borlänge, Sverige för ett underliggande 
fastighetsvärde om 75 MSEK. Ankarhyresgästen är City 
Gross, ytan är 11 300 kvm och den genomsnittliga återstående 
avtalstiden var 5,9 år.
6 NOVEMBER
Den 6 november meddelade Cibus att bolaget begär inlösen av 
utestående obligationer 2022/2025 (ISIN SE0013360849). Inlösen 
var 2 december 2024 och inlösensbeloppet var 101,50 procent av 
obligationernas nominella belopp. Obligationerna avnoterades 
från företagsobligationslistan på Nasdaq Stockholm i samband 
med inlösen
11 DECEMBER
Den 11 december meddelade valberedningen att Stefan Gattberg 
föreslås som ny ordförande. Övriga samtliga ledamöter föreslås till 
omval. Patrick Gylling avböjde omval som ordförande men står till 
förfogande som ordinarie ledamot.
18 DECEMBER
Den 18 december meddelade Cibus att man överväger förvärv av 
det dagligvarufastighetsägande bolaget Forum Estates i Benelux.
18 DECEMBER
Den 18 december meddelade Cibus även att bolaget förvärvat 31 
livsmedelsbutiker i Danmark till ett underliggande fastighetsvärde 
om 118 MEUR. Den första delen av transaktionen består av 22 
fastigheter med tillträde den 19 december 2024. Den andra delen 
omfattar de resterande nio fastigheterna med tillträde 5 februari 
2025. Anledningen till att transaktionen har delats upp i två 
delar är att respektive hyresgäst för de nio fastigheterna har en 
förköpsrätt att förvärva sin hyrda fastighet.
20 DECEMBER
Den 20 december meddelade Cibus att bolaget förvärvat 
tre livsmedelsbutiker, två i Sverige och en i Norge till ett 
fastighetsvärde om 9,2 MEUR samt avyttrat en fastighet i Sverige 
om 1,7 MEUR.
10 JANUARI 2025
Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR under sitt  MTN-
program. Obligationerna har en löptid om 4,0 år och löper med en 
ränta om 3 månaders EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt förfall 
17 januari 2029.
10 JANUARI 2025
Den 10 januari meddelade valberedningen att Stina Lindh Hök 
föreslås som ny ledamot i Cibus.
14 JANUARI 2025
Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat 
styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum Estates.
27 JANUARI 2025
Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför förvärvet av 
samtliga aktier i Forum Estates och beslutar om nyemission av 
13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen 
har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser 
aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger 
och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux. 
Portföljen består av 149 fastigheter med ett underliggande 
fastighetsvärde om 508 MEUR. 
5 FEBRUARI 2025
Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare 
kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och 
tillträtts.
INLEDNING
Händelser efter periodens utgång
Tidslinje

===== SIDA 7 =====

7
Bolagets slogan ”Converting Food into Yield” tycker jag 
sammanfattar väl vad vi gör och vad som driver oss varje dag – att 
skapa avkastning genom att investera i dagligvarufastigheter. 
Vi strävar efter att skapa stabila kassaflöden i alla delar av 
verksamheten – bl.a. i våra hyresintäkter, våra driftskostnader 
och i vår finansiering. Vi har valt just dagligvarufastigheter då 
dagligvaror är en icke-cyklisk bransch med stabila kassaflöden, 
både genom dagligvarorna i sig och genom solida hyresgäster, 
indexerade hyror, långsiktiga hyresförhållanden och möjligheten 
till en väldiversifierad portfölj. Intjäningsförmåga per aktie är ett 
av våra viktigaste nyckeltal och vår målsättning är att öka detta 
nyckeltal över tid. 
Det jag tycker är särskilt intressant med just dagligvarufastigheter 
jämfört med många andra fastighetsslag är att kunderbjudandet 
och innehållet i fastigheten kan ändras nästan över natten genom 
hyresgästens ständiga anpassningar till sin lokala marknad – 
ibland ändrar man prisbild, ibland ändrar man sortiment och ibland 
byter man helt enkelt skylt. 
Min bild är att den största skillnaden mellan dagligvarufastigheter 
och andra fastigheter är att när en hyresgäst lämnar ett enskilt 
butiksläge, eller även hela butiksnätverk, finns det andra aktörer 
som står redo att gå in och ta över lägena. 
När vi sammanfattar 2024 så annonserade vi 11 förvärv med en 
total kommunicerad investeringsvolym om 680 MEUR. Av dessa 
transaktioner så annonserades 637 MEUR under sista veckan i 
december 2024 och vi avslutade året med Cibus-flaggan i topp. 
Genom tillträdet i början av 2025 av Forum Estates, del två av den 
danska portföljen vi annonserade 18 december 2024 och förvärvet 
i Norge så har vi under året pro forma ökat antalet fastigheter 
med mer än 40 % till fler än 640 fastigheter och även ökat det 
underliggande fastighetsvärdet med cirka 35 % till 2,4 miljarder 
EUR, motsvarande 27 miljarder SEK. Genom dessa förvärv har vi 
höjt intjäningsförmågan per aktie till 1,04 EUR/aktie* pro forma, 
vilket är en ökning på 9 % sedan 1 januari 2024.
*Pro forma se mer på sidan 25.
Tillväxt tillbaka på agendan
VD ORD TILL ÅR 2024
”Pro forma ökade vi vår 
intjäningsförmåga per aktie 
med +9 %, vårt driftnetto 
mätt som intjäningsförmåga 
med +37 % och värdet på 
fastighetsportföljen med +35%.”
— Christian Fredrixon,  VD

===== SIDA 8 =====

8
Första kvartalet 2024 
Bra start på året 
Under första kvartalet refinansierades samtliga obligationer med 
förfall under 2024 och 2025. Genom refinansieringen förlängdes 
löptiderna samtidigt som marginalerna sänktes betydligt. Genom 
de vidtagna åtgärderna på obligationsmarknaden kunde vi öka 
vårt fokus på andra värdeskapande åtgärder där vi också kan 
skapa ökat kassaflöde per aktie för våra investerare. 
Andra kvartalet  
Fortsatt ökad intjäningsförmåga och ett förvärv 
Under andra kvartalet ökade Cibus intjäningsförmågan och 
förbättrade kassaflödet. Vi strävar efter att skapa stabila 
kassaflöden i alla delar av verksamheten, och vid rätt tillfälle, 
öka aktivitetsnivån i transaktionsmarknaden. Efter en period 
av stiltje genomförde vi ett förvärv i Sverige med en portfölj 
med 6 fastigheter i Värmland och utvärderar samtidigt fler 
förvärvstillfällen, både av enstaka fastigheter och portföljer i 
samtliga av våra nordiska marknader men även i Europa. 
Tredje kvartalet 
Förvärv och framgångsrik nyemission 
Efter att ha byggt upp en stark pipe-line av möjliga förvärv 
beslutade styrelsen att använda emissionsmandatet omfattande 
10% nya aktier och vi genomförde en riktad nyemission på 927 
miljoner SEK. Emissionen genomfördes till en rabatt om 2,7% 
jämfört med stängningskurserna under de tio handelsdagarna 
som föregick emissionen samt till en premie om 20% till 
substansvärdet för bolaget. Syftet med emissionen var att 
stärka likviditeten för att tillvarata tillväxtmöjligheter. Vi tackar 
för förtroendet från investerare som väljer att stödja våra 
tillväxtambitioner och därmed kunde bolaget fortsätta att ta 
tillvara de attraktiva förvärvsmöjligheter som vi ser på marknaden. 
I Danmark förvärvade vi en nyrenoverad fastighetsportfölj, s.k. 
sale and leaseback, om fem fastigheter från dagligvarukedjan 
Dagrofa. Butiksfastigheterna är tidigare Aldibutiker som 
Dagrofa förvärvade när tyska Aldi drog sig tillbaka från den 
danska marknaden. Dagrofa har nu renoverat butikerna och 
satt sina Meny och Spar koncept på plats och signerat långa 
hyresavtal. Jag tycker att affären visar på styrkan i våra 
hyresgästrelationer där våra dagligvaruhyresgäster vet att vi är 
kunniga och långsiktiga ägare av deras viktigaste operationella 
infrastruktur – butiksnätet. I Finland förvärvade vi tre moderna 
dagligvarufastigheter i centrala lägen. Fastigheterna är byggda 
2022, 2024 och en uppförs under 2025 och har långa hyresavtal 
med dagligvaruaktörer. Vi förvärvade vår första stormarknad i 
Sverige genom City Gross i Borlänge där City Gross har ett långt 
hyresavtal och fastigheten är nyrenoverad. Axfood har nyligen 
förvärvat City Gross för att erbjuda ett stormarknadskoncept. 
Samtliga genomförda affärer under kvartalet ökade vår 
kassaflödesmässiga intjäningsförmåga per aktie för både nya 
och gamla aktieägare. Det är nya moderna och nyrenoverade 
fastigheter som dessutom förlänger vår viktade återstående 
hyresavtalstid. Utöver vår specialisering mot ett tillgångsslag 
gör vår starka likviditet oss till en ännu mer attraktiv motpart i 
potentiella förvärv. 
Fjärde kvartalet 
Transformativt förvärv i Benelux 
Vi är glada över förvärvet av Forum Estates i Benelux, som 
skedde genom en apportemission. Förvärvet är en strategiskt 
välmatchad kombination av våra fastighetsportföljer och 
utöver detta har vi skapat en plattform för ytterligare tillväxt i 
Kontinentaleuropa. Forum Estates dagligvaruportfölj förvärvades 
till en direktavkastning om 6,5 %, vilket är en attraktiv nivå i 
Kontinentaleuropa. 
Vi välkomnar medarbetarna i Benelux och de ca. 200 europeiska 
investerarna i Forum Estates som nya aktieägare i Cibus. Då 
vi tillträdde förvärvet i slutet av januari kommer den finansiella 
effekten att synas delvis först i vår rapportering Q1 2025. Att vara 
i flera marknader samtidigt ser vi som en stor fördel då detta ger 
oss möjlighet att jämföra investeringsmöjligheter i flera marknader, 
nu även i Kontinentaleuropa. Vi ställer oss frågan: ”Var skapar vi 
bäst aktieägarvärde?” Under 2024 har vi förvärvat fastigheter i alla 
våra fyra nordiska länder. 
En fin affär som hamnat lite i skuggan av Benelux-förvärvet 
är vårt förvärv av 31 dagligvarufastigheter i Danmark med ett 
underliggande fastighetsvärde om 118 MEUR. Alla fastigheterna 
är moderna och taxonomigodkända och affären bidrar till en ökad 
intjäning per aktie. Genom affären blir vi en av de största ägarna 
av dagligvarufastigheter i Danmark. Efter förvärven i Benelux och 
Danmark står dessa två marknader för ca. 20 respektive 15 % av 
Cibus driftnetto pro forma. Andelen av driftnettot som härrör från 
Finland har samtidigt minskat till 51 % pro forma. 
Aktivt arbete med kapital- och lånestruktur 
Vi upplever ett stort intresse från både obligationsmarknaden 
och bankmarknaden att finansiera bolaget vilket visar sig i bl.a. 
genom lägre marginaler både på banklån och på obligationer samt 
en nordisk storbank som ny långivare. Under året refinansierades 
cirka 50% av banklånen och detta skedde till marginaler som är 
lägre än tidigare och i linje med Cibus genomsnittsmarginal. Under 
fjärde kvartalet har nya banklån för tillträdda förvärv tagits upp 
och marginalen på dessa lån är lägre än Cibus genomsnittliga 
bankmarginal. 
Cibus har under fjärde kvartalet återköpt den sista av de 
obligationer som vi under Q1 2024 aviserade att vi hade för avsikt 
att lösa. Det betyder att Cibus under 2024 har refinansierat 
samtliga obligationer med marginaler på 4,0-7,0 % och dessa 
har ersatts med nya marginaler om 3,5-4,0 % och med längre 
löptid. Efter årets slut genomförde vi en emission av en fyraårig 
obligation på 50 MEUR till 2,5 % marginal, vilket är hela 1,5 
%-enheter lägre marginal än emissionen på samma löptid i mars 
2024, vilket jag tycker visar på den attraktivitet som bolaget 
har på obligationsmarknaden. På ett år har den genomsnittliga 
räntekostnaden sänkts från 4,5 % till 4,2 % mätt på periodens slut. 
En hög grad av räntesäkring är viktigt för att skapa de stabila 
kassaflöden som vi eftersträvar och under året har utnyttjat 
räntekurvan och ingått flera attraktiva räntesäkringar på nivåer 
under 2,0 %. 
Hållbarhet 
Cibus har under 2024 implementerat rapporteringsregelverket 
CSRD. Vi har i stor utsträckning tillämpat regelverket redan i 2024 
års rapport samtidigt som befintliga krav i årsredovisningslagen 
upprätthålls. Cibus fortsätter utveckla hållbarhetsarbetet 
i befintligt bestånd tillsammans med våra hyresgäster, 
framför allt inom energiåtgärder och med vetskapen om att 
dagligvarufastigheter är en viktig del av samhällets infrastruktur 
och en del av det offentliga rummet. 
Framtidsutsikter  
Jag är stolt över vad vårt Cibus-team lyckades åstadkomma 
under 2024, både inom förvärv, förvaltning och finansiering och 
vi ser med tillförsikt fram emot 2025. Under året ökade vi vår 
intjäningsförmåga per aktie under varje kvartal och så även under 
Q1 2025 pro forma. När vi sammanfattar vad vi åstadkom under 
2024 och jämför pro forma ökade vi vår intjäningsförmåga per 
aktie med +9 %, vårt driftnetto mätt som intjäningsförmåga med 
+37 % och värdet på fastighetsportföljen med +35 %.  Vi genomför 
nu det viktiga integrationsarbetet av Cibus Forum Estates och 
vi ser mycket fram emot att jobba tillsammans med våra nya 
kollegor i Benelux och tillsammans fortsätta ”Converting Food 
into Yield” tillsammans med våra hyresgäster och partners och att 
se vilka expansionsmöjligheter vi kan agera på i Benelux, i Norden 
och i övriga Europa. 
Stockholm i mars 2025
Christian Fredrixon, VD Cibus Nordic Real Estate
VD ORD TILL ÅR 2024

===== SIDA 9 =====

9
Affärsidé och mål
Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta högkvalitativa fastigheter i 
Europa med ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster. 
Mål
Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:
 — Att ge en stabil utdelning månadsvis. Målsättningen är att 
successivt höja den över tid. 
 — Att nettoskuldsättningen skall ligga mellan 55 - 65 %. 
Utdelningsnivån är satt för att tydliggöra den långsiktiga 
utdelningsförmågan samt för att återspegla bolagets starka 
kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbara 
direktavkastning.
Målet med nettoskuldsättningen är satt för att säkerställa 
att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och 
betryggande sätt.
Affärsidé
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning 
genom förvärv, utveckling och förvaltning av högkvalitativa 
fastigheter i Europa med en tydlig förankring inom 
dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets 
affärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida 
kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina aktieägare 
månadsvis. Den strategi som bolaget tillämpar för att uppnå målet 
innefattar en aktiv och hyresgästnära förvaltning med en strävan 
att ha finansiellt starka hyresgäster i marknadsledande positioner 
samt att räntesäkra våra skulder för att hålla snitträntan på en 
förutsägbar och hållbar nivå.
Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två 
huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra 
typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande:
 — Verksamhetens konjunkturoberoende natur
 — Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett 
distributionsnät för andra varor handlade online
Hållbarhet
Cibus har ett helhetsperspektiv på hållbarhet. Företaget arbetar för en friskare miljö och social utveckling, samt motarbetar 
sociala missförhållanden och korruption. Detta resulterar i ett bättre samhälle och gynnar ekonomisk tillväxt. Vid fastighetsaffärer, 
fastighetsförvaltning samt i övrigt agerande ingår alltid överväganden kring effekten på ett hållbart samhälle i beslutsunderlaget. 
Hållbarhetsarbetet sker inom tre huvudsakliga områden vilka också utgör viktiga åtaganden för Cibus. 
3 långsiktiga åtaganden
Läs mer på sid 29 Hållbarhet
genom att ha ett högt engagemang för hyresgästerna, erbjuda innovativa upplägg 
samt ha god ordning i affärerna.
genom att underlätta för hyresgäster att minska sina och slutkonsumenternas 
klimatavtryck, samt nå klimatneutralitet till år 2030.
genom att tillhandahålla marknadsplatser i både tätorter och på mindre orter 
som ger slutkonsumenterna levande och trygga närsamhällen, säker service, 
dagligvaror och e-handelsleveranser.
STRATEGISK INRIKTNING
samarbetspartner
klimatet
marknadsplatser
Vara en hållbar
Agera för
Skapa tillgängliga

===== SIDA 10 =====

10
Att investera i Cibus
Cibus investerar och förvaltar livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel i Europa. 
Det långsiktiga målet är att skapa en god avkastning månadsvis till aktieägarna. 
Det segment där Cibus är verksamt är generellt stabilt och ger bra 
avkastning. Dagligvaror och framför allt livsmedel är icke-cykliska 
produkter och utvecklas stabilt över tid. 
Fastighetsportföljer med livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel har 
varit intressanta för institutionella investerare under en längre tid. 
I och med börsintroduktionen 2018 öppnade Cibus upp denna 
marknad för såväl institutionella som privata investerare som 
kan ta del av den långsiktigt stabila och goda avkastning som 
segmentet kan erbjuda.
 
 
 — Livsmedels- och dagligvarubranschen är stabil och 
förutsägbar, vilket vi har sett under Covid-19 pandemin 
såväl i tider av hög inflation.
 — Livsmedels- och dagligvarubranschen är motståndskraftig 
mot den negativa effekten av e-handel. 
 — Butiksnätverket bildar ett strategiskt distributionsnät som 
är idealiskt för post- och andra tjänster, vilket gynnas av 
ökad e-handel.
 — Portföljens stabila kassaflöde som möjliggör den 
månadsvisa utdelningen.
 — Genomsnittlig återstående avtalstid på cirka 5 år. 
 — Marknadsledande hyresgäster inom daglivaruhandeln 
såsom Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen, Rema 
1000, Dagrofa och Lidl som är ankarhyresgäster i cirka 97 % 
av portföljens fastigheter.
 — Hyreskontraktens längd varierar och därmed löper 
kontrakten ut jämnt utspritt över tiden.
 — Ett stort antal fastigheter i samma storleksklass begränsar 
risken för en enskild tillgång. Ingen enskild fastighet står för 
mer än 1,6 % av portföljens driftnetto.
 — Strikt kostnadskontroll tack vare den höga 
kostnadstäckningen från hyresgästerna.
Segmentets attraktivitet generellt samt egenskaper specifika för Cibus  
fastighetsportfölj kan sammanfattas enligt följande:
CIBUS SOM INVESTERING
10

===== SIDA 11 =====

11
Aktien & Aktieägare
Cibus är noterat 
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Aktien har ISIN SE0010832204. 
Aktiekursens utveckling
Slutkurs på Cibus aktie per den 31 december 2024 var 176,20 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på drygt 11,1 miljarder SEK. 
Den genomsnittliga totala omsättningen under 2024 uppgick till drygt 56 MSEK per dag, varav 27 MSEK var på Nasdaq Stockholm. 
En aktieägare som förvärvade en aktie i Cibus första handelsdagen 2024 erhöll under 2024 en direktavkastning på 7,7 %. Cibusaktien 
har haft en positiv utveckling under året och totalavkastningen blev 39 % för helåret 2024.  Om utdelningen återinvesterades uppgick 
totalavkastningen under 2024 till 41 % (Källa: Pareto Securities). 
Börsvärde på balansdagen
11,1 miljarder SEK 
Marknad
Nasdaq Stockholm 
MidCap
Antal aktIeägare
55 000
Antal stamaktier på balansdagen
62 972 150
Balansdagens kurs
176,20 SEK
ISIN
SE0010832204
CIBUS SOM INVESTERING
MSEKSEK
90
120
150
180
0
20
40
60
80210
31 Dec
2022
31 Dec
2024
30 Sep
2024
30 Jun
2024
31 Mar
2024
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
31 Mar
2023
— Stängningskurs (SEK)    ■ Omsättning (SEK)

===== SIDA 12 =====

12
 1212 Keskustie 1, Finland12
Cibus aktieägare
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har cirka 55 000 aktieägare per den 31 
december 2024. De 15 största aktieägarna innehar cirka 42% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31 december 
2024 uppgick till 10% eller mer av Cibus röster. 
Aktieägare per den 31 december 2024
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP- fonden 4 628 211 7,3
Länsförsäkringar Fonder 4 434 879 7,0
Vanguard 2 892 281 4,6
Avanza Pension 2 400 011 3,8
BlackRock 2 019 606 3,2
Nordnet Pensionsförsäkring 1 871 893 3,0
Tredje AP-fonden 1 490 000 2,4
Sensor Fonder 1 334 891 2,1
Handelsbanken Fonder 1 197 930 1,9
Columbia Threadneedle 876 984 1,4
Carnegie Fonder 780 672 1,2
First Fondene 764 000 1,2
Marjan Dragicevic 650 000 1,0
State Street Global Advisors 603 002 1,0
American Century Investment Management 556 452 0,9
Summa 15 största aktieägare 26 500 812 42,1
Aktieägare, övriga 36 471 338 57,9
Totalt 62 972 150 100
Källa: Modular Finance

===== SIDA 13 =====

13
Utdelning
Genom att förvärva, utveckla och förvalta våra fastigheter inom livsmedels- och 
dagligvaruhandeln ger vi en god utdelning till våra aktieägare månadsvis. 
CIBUS SOM INVESTERING
13
Utdelningspolicy
Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid. Utdelningens nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga 
utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar 
direktavkastning. 
Styrelsens rekommendation till årsstämman gällande utdelning
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2025 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen. 
5,9 % DIREKTAVKASTNING VID FÖRESLAGEN UTDELNING
(Baserat på en börskurs 31 december 2024 dvs 176,20 SEK) 
13

===== SIDA 14 =====

14
Fastighetsmarknadsöversikt
Norden
Den nordiska investeringsmarknaden återhämtade sig under 
2024 och, jämfört med året innan, de totala investeringarna ökade 
med 32% till 27 miljarder EUR. Det största segmentet i Norden var 
bostäder med 30% av den totala volymen, följt av kontor (26%) 
samt industri och logistik (24%). Detaljhandeln stod för 9% av den 
totala volymen. Nordiska banker var aktiva inom omstrukturering 
och refinansiering av kommersiella fastigheter, och den 
förväntade krisen uteblev för de nordiska fastighetsinvesterarna 
under 2024. 
Det övergripande finansieringsklimatet har förbättrats avsevärt 
tack vare återöppningen av obligationsmarknaden i Norden. 
Obligationsemissioner i Norden under de senaste tolv månaderna, 
där Sverige stod för den största andelen, uppgick till 13 miljarder 
EUR, vilket närmar sig rekordnivån från 2021 (över 18 miljarder 
EUR totalt) och var mer än dubbelt så mycket som under 2023. 
Finansieringsmarknadens öppnande är en tydligt positiv signal 
för fastighetsmarknaden som indikerar optimism kring fortsatt 
återhämtning.  
Sverige
Investeringsvolymen i Sverige ökade med 58% jämfört med 
föregående år och uppgick till 11,4 miljarder EUR under 2024. 
Jämfört med föregående år var tillväxten under Q4 2024 stark och 
uppgick till 116%, med en total volym om 4,9 miljarder EUR. Bostäder 
var det största segmentet med 28% av de totala investeringarna, följt 
av kontor (27%) samt industri och logistik (19%). Samhällsfastigheter 
stod för 11% och detaljhandel för 8%, medan hotell uppgick 
till 3% av de totala investeringarna i Sverige under 2024. Den 
svenska investeringsmarknaden gynnades av en flexibel inhemsk 
investerarbas som reagerade snabbt på fallande räntor, och den 
inhemska kapitalandelen var återigen hög under 2024, medan 
andelen gränsöverskridande investeringar endast uppgick till 10% av 
den totala investeringsvolymen – långt under femårssnittet på 24%. 
Bland de största affärerna under 2024 ingick de två Castlelake-
SBB-affärerna i februari och maj, där parterna grundade och 
refinansierade ett nytt samriskföretag för samhällsfastigheter, 
SBB Infrastructure. Andra betydande affärer var Folksams förvärv 
i Solna i december samt transaktioner av kontorsfastigheter 
i Stockholms innerstad, t ex Femte Hötorgshuset, del av 
Urban Escape samt runt Centralstationen. Andra betydande 
affärer under 2024 var DEKA:s avyttring av Ingelsta 
stormarknadsfastigheten i Norrköping till det nybildade 
samriskföretaget mellan RED och Svenska Stadsbyggen, samt 
Svenska Handelsfastigheters förvärv av detaljhandelsparken i 
Bromma Blocks, Stockholm från CBRE IM.
Finland
Den finska fastighetsinvesteringsmarknaden vände upp under 
2024 och den totala investeringen nådde 2,46 miljarder EUR, 
en ökning med 8% jämfört med föregående år. Under 2024, var 
industri och logistik det största segmentet med 27% av de totala 
investeringarna, följt av bostäder (22%) och samhällsinfrastruktur 
(22%). Kontor och detaljhandel stod för 12% respektive 
9% av den totala investeringen. Internationella investerare 
fortsatte att vara aktiva på den finska marknaden, och andelen 
gränsöverskridande kapital var fortsatt hög med mer än hälften 
av den totala investeringen (58%), något över femårssnittet 
(53%). Helsingforsregionen stod för mer än hälften av den totala 
investeringen under 2024. 
De största affärerna under 2024 inkluderade Castlelake-SBB-
affären i februari, där parterna grundade ett nytt samriskföretag 
för samhällsinfrastruktur, SBB Infrastructure, samt Blackstones 
förvärv av en urban logistik portfölj från Nrep i juni och Slättös 
köp av en bostadsportfölj i Helsingforsregionen från OP i juli. 
Detaljhandelstransaktionerna varierade mellan olika typer av 
tillgångar, där de största affärerna omfattade köpcentrum, 
stormarknadsfastigheter och handelsparker. Bland de största 
detaljhandelstransaktionerna under 2024 var tre av eQ 
Commercial Properties Funds affärer, där fonden sålde en 
stormarknadsfastighet i Esbo till Swiss Life samt avyttrade 
Citymarket i Salo och Sinikallio köpcentrum i Esbo till Kesko.
Norge
Investeringsvolymen i Norge ökade med 25% från föregående år 
till 6,1 miljarder EUR år 2024. År 2024 präglades av flera betydande 
transaktioner, främst drivna av köpare med enbart eget kapital, 
särskilt inom kontorssegmentet, där familjekontor, pensionsfonder 
och försäkringsbolag dominerade marknadsaktiviteten. Kontor 
var det största segmentet med mer än 40% av den totala 
investeringen, medan industri- och logistiksegmentet också hade 
en betydande andel av den totala investeringsaktiviteten med 
27% under 2024. Handels- och bostadssektorerna stod för 12% 
respektive 10% av totalen, medan hotellinvesteringar uppgick till 
5% av den totala volymen under 2024. 
Inom detaljhandelssegmentet kom mer än hälften av 
investeringsvolymen från undersegmentet detaljhandelslager, 
vilket belyser efterfrågan på detaljhandelsfastigheter med 
ankarhyresgäster inom dagligvarusegmentet. Den norska 
investeringsmarknaden gynnades av en flexibel inhemsk 
investerarbas som reagerade snabbt på stabiliserade räntor och 
det inhemska kapitalets andel av den totala investeringen var 
återigen hög under 2024, medan andelen gränsöverskridande 
investeringar uppgick till endast 20% av totalen. Bland de 
största transaktionerna under 2024 var Entras försäljning av sin 
kontorsportfölj i Trondheim till Reitan-ägda EC Dahls Eiendom, 
Wilogs försäljning av 49% av sin 130 000 kvm lagerportfölj till 
Nrep, samt Logisteas förvärv av KMC Properties. 
CIBUS SOM INVESTERING

===== SIDA 15 =====

15
CIBUS SOM INVESTERING
Fastighetsmarknadsöversikt
Danmark
Den danska fastighetsinvesteringsmarknaden återgick till 
tillväxt under 2024, och de totala investeringarna ökade med 14% 
från föregående år till 7,1 miljarder EUR, men låg ändå långt under 
toppnivåerna 2021 och 2022. Bostadssegmentet dominerade 
investeringsaktiviteten och stod för nästan hälften av alla 
investeringar under 2024. Industri- och logistiksegmentet fortsatte 
att vara aktiv med 25% av de totala investeringarna, medan 
kontors- och detaljhandelssektorerna stod för 14% respektive 7% av 
investeringarna under 2024. Inhemska köpare var mer aktiva på den 
danska marknaden under 2024, där 60% av den totala investeringen 
kom från danska institutioner, i motsats till den historiskt höga 
andelen gränsöverskridande investeringar i Danmark (femårsnittet 
för gränsöverskridande investeringar är 54%). 
Bland de mest betydande transaktionerna under 2024 var 
Catenas förvärv av Danmarks största distributionscenter 
från DSV, Viga Real Estates och Pictet Asset Managements 
nygrundade samriskföretag som köpte mer än 500 
bostadslägenheter från Goldman Sachs, samt Knurs Foundations 
försäljning av en 50 000 kvm stor bostadsportfölj i centrala 
Köpenhamn och den danska huvudstadsregionen till Pears Global 
Real Estate. 
Nederländerna (Cibus verksam i landet från 2025) 
Under 2024 upplevde den nederländska 
fastighetsinvesteringsmarknaden en betydande återhämtning 
och uppnådde en imponerande investeringsvolym på 
11 miljarder EUR. Denna återhämtning drevs främst av 
bostadsinvesteringsmarknaden, som attraherade 37% av det 
totala kapitalet. Logistiksegmentet följde tätt efter och stod 
för 27% av den totala investeringsvolymen. Däremot upplevde 
kontorsmarknaden en historisk låg nivå av kapitaltilldelning 
och säkrade endast 15% av investeringarna. Samtidigt var 
detaljhandelsmarknaden fortsatt stabil och bidrog med 10% av 
den totala investeringsvolymen. En betydande förändring skedde 
i investerarsammansättningen, där andelen utländska investerare 
sjönk från 58% till 35%. Denna nedgång berodde främst på en 
försämrad investeringsmiljö och ökad marknadsosäkerhet. Dock 
ledde ett kraftigt fall i kapitalmarknadsräntan till en betydande 
ökning av försäljningsdynamiken, vilket skapade en mer positiv 
marknadssentiment och ökade förväntningarna inför 2025.
De tre största transaktionerna på den nederländska kommersiella 
fastighetsmarknaden var alla portföljaffärer under 2024. Den 
största affären var Glass-portföljen, där den kanadensiska ERES 
avyttrade 3 000 bostadslägenheter till ett investerarkonsortium 
lett av TPG Angelo Gordon. En annan betydande transaktion 
under 2024 tog formen av ett samriskföretag mellan 
pensionsfonden ABP och Greystar, som förvärvade en av de 
största bostadsutvecklingarna i Leidens innerstad, med 782 
enheter. Inom logistiksegmentet förvärvade Segro tre fullt uthyrda 
logistiklager med mer än 170 000 kvm uthyrningsbar yta. Bland 
de mest framstående detaljhandelstransaktionerna 2024 fanns 
försäljningen av Rokin Plaza i Amsterdam av Vastned till det 
japanska privata investeringsbolaget TTY Management. Andra 
betydande affärer var Patrizias försäljning av en portfölj med 
attraktiva citylägen till DBN Groep och DEKAs försäljning av en 
detaljhandelspark, Plein Westermaat, i Hengelo till Corum.
Belgien/Luxemburg (Cibus verksam i länderna från 2025)
Investeringsvolymerna i Luxemburg ökade med 9% till 591 
miljoner EUR år 2024. Kontorssegmentet var det största 
segmentet med 363 miljoner EUR och 61% av den totala 
investeringen, följt av bostäder (37%) och detaljhandel (2%). 
Investeringar i belgiska kommersiella fastigheter ökade avsevärt 
under 2024 till 3,9 miljarder EUR. Vid en närmare granskning 
stod två stora affärer för hälften av den totala årliga volymen. 
Dessa var TPG Real Estates förvärv av BE-REIT Intervest 
Offices & Warehouses och SFPIM:s förvärv av en stor portfölj 
med Europeiska kommissionens kontor i centrala Bryssel. År 
2024 var utmanande för den belgiska marknaden, särskilt för 
högkvalitativa kontorsfastigheter i Bryssel. Normalt utgör Bryssels 
kontorsmarknad 40% av den totala marknaden, men den stod 
för mindre än 30% av investeringsvolymen för andra året i rad, 
då de institutionella investerarna höll sig på sidlinjen. Trots 
detta genomfördes flera kontorsaffärer för omvandlingsprojekt. 
Generellt sett dominerades 2024 av inhemska investerare, 
opportunistiska affärer och off-market-transaktioner. 
Källa: CBRE
Industri- och logistikfastigheter fick den största andelen 
investerat kapital med ett rekord på 1,24 miljarder EUR, 
motsvarande 32% av marknaden. Även utan TPG-affären översteg 
logistiksegmentets investeringar det tioåriga genomsnittet. 
Andra viktiga transaktioner var Blackstones förvärv av 
Burstone-portföljen och Palmira Capital Partners förvärv av en 
skräddarsydd fastighet i Gents hamn. Unikt för denna marknad 
och ett tecken på dess likviditet var att de största affärerna 
2024 alla genomfördes av internationella investerare. Andra 
stora sektorer presterade i linje med den historiska aktiviteten, 
med tanke på årets lägre totala investeringsvolym. Dock väckte 
datacenter betydande intresse under 2024. TINC och Cordiant 
kom överens om att förvärva en portfölj av Proximus datacenter 
i den största affären av sitt slag i Belgien. Dessutom förvärvade 
Penta Infra Nexus Data Centre i Bryssels utkant från utvecklaren 
Ghelamco.

===== SIDA 16 =====

16
CIBUS SOM INVESTERING
Fastighetsmarknadsöversikt
Diagram 1. Transaktionsvolymer i Norden
Diagram 2. Transaktionsvolymer i Benelux
0
2008
10
20
30
40
50
60
70
BEUR
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 202420232022202120202019
0
2008
5
10
15
20
25
BEUR
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 202420232022202120202019
■ Danmark    ■ Finland    ■ Norge    ■ Sverige 
■ Belgien    ■ Luxemburg    ■ Nederländerna

===== SIDA 17 =====

17
CIBUS SOM INVESTERING
Ekonomi
Finland 
Den finska ekonomin hade ytterligare ett svagt år 2024, 
med en BNP-minskning på 0,4% till följd av högre räntor 
och minskad affärsaktivitet. Konsumentprisindexinflationen 
sjönk ytterligare till 1,6% under 2024, och räntorna började 
peka nedåt när Europeiska Centralbanken (ECB) inledde sin 
räntesänkningscykel med sänkningar på totalt 100 baspunkter 
efter fyra olika penningpolitiska möten. Finlands ekonomi är 
känslig för ränteförändringar eftersom majoriteten av hushållens 
och företagens finansiering är kopplad till lån med rörlig ränta. 
Konsumtionsutgifterna påverkades ännu inte positivt av de lägre 
lånekostnaderna, eftersom osäkerheten på arbetsmarknaden 
begränsade återhämtningen under 2024. Arbetslösheten steg till 
8,4% under året då företag minskade sina verksamheter för att 
anpassa sig till den lägre efterfrågan. Ny data visar dock en tydlig 
förbättring i förtroendeindikatorer i Finland, och näringslivets 
förtroende har ökat inom flera sektorer, från tjänstesektorn 
till industrin. Byggsektorn har fortsatt att kämpa med svag 
efterfrågan från både konsumenter och investerare, vilket har 
begränsat nybyggandet under 2024. Trots detta tyder den 
positiva trenden i flera sektorer på en ökande optimism bland 
företag om framtida ekonomiska förhållanden, vilket drivs av 
stabil inhemsk efterfrågan och mer gynnsamma exportutsikter. 
Förbättringen av företagens förtroendeindikatorer är ett lovande 
tecken för fortsatt ekonomisk tillväxt och investeringar i Finland, 
trots de fortsatta utmaningarna inom byggsektorn. 
(Europeiska kommissionen) 
Enligt Europeiska kommissionen förväntas Finlands ekonomi växa 
med 1,5% under 2025, där inhemsk efterfrågan kommer att vara en 
viktig faktor efter flera utmanande år. Inflationen förväntas sjunka 
ytterligare till 1,5% under 2025. Återhämtningen går fortfarande 
långsamt, men den gradvisa ökningen av export och inhemsk 
efterfrågan, i kombination med fallande inflation och räntor, 
kommer att driva tillväxten framåt under 2025.
Sverige 
Den svenska ekonomin påbörjade sin gradvisa återhämtning 
under 2024 och BNP ökade med 0,6% jämfört med föregående 
år. Den svenska ekonomin är känslig för högre räntor, eftersom 
en stor del av hushållens och företagens finansiering är kopplad 
till lån med rörlig ränta. Även om höga räntor och minskad 
efterfrågan från företag fortsatte att påverka ekonomin, 
förväntas de fallande räntorna stödja återhämtningen under 
2025. Byggaktiviteten var fortsatt dämpad under 2024 men 
förväntas öka när ränteläget blir mer gynnsamt och lockar 
tillbaka både utvecklare och hushåll till bostadsmarknaden. 
Arbetslösheten nådde 8,4% under 2024 då antalet lediga jobb 
minskade och företag skar ner på personalstyrkan som en följd 
av den avtagande efterfrågan. Konsumenterna var försiktiga med 
sina utgifter under 2024, men i takt med att lånekostnaderna 
sjunker, förväntas disponibla inkomster öka, vilket kan leda till 
högre konsumtion. Exporten har visat sig vara robust, trots den 
blygsamma ekonomiska tillväxten i Tyskland, som är Sveriges 
viktigaste exportmarknad. I november 2024 nådde ett av Sveriges 
viktigaste konjunkturindex, Konjunkturbarometern, sin högsta 
nivå på två och ett halvt år, medan Swedbanks Inköpschefsindex 
redan överstiger 50 – en nivå som vanligtvis signalerar ekonomisk 
expansion. Inflationen fortsatte att sjunka till 2,8% under 2024, 
och Riksbanken inledde sin räntesänkningscykel tidigt under året, 
som en av de första centralbankerna i Europa. Riksbanken ligger 
före andra centralbanker med sex räntesänkningar och en total 
minskning av styrräntan med 150 baspunkter i slutet av 2024. 
Detta kommer att hjälpa den svenska ekonomin att fortsätta sin 
återhämtning efter den milda lågkonjunkturen under de senaste 
två åren. 
(Europeiska kommissionen) 
Sveriges ekonomi förväntas växa med 1,8% under 2025, medan 
inflationen förväntas falla ytterligare till 1,5%. Arbetsmarknaden 
förväntas nå botten, och ekonomin kommer att få en skjuts av 
ökad konsumtion och inhemsk efterfrågan. Återhämtningen 
av den ekonomiska aktiviteten stöds av fallande räntor, där 
Riksbanken ligger steget före andra europeiska centralbanker, 
samtidigt som cykliska sektorer redan ser tecken på återhämtning. 
Återhämtningen går fortfarande långsamt, men den gradvisa 
ökningen av export och inhemsk efterfrågan, med stöd av fallande 
inflation och räntor, kommer att driva tillväxten under 2025.  
Norge
Den norska ekonomin har upplevt måttlig tillväxt sedan mitten av 
2022, påverkad av successiva räntehöjningar, hög inflation och 
dämpad internationell efterfrågan, vilket tillsammans har hämmat 
den ekonomiska aktiviteten. Under 2024 växte Norges BNP med 
2,4%, stöttad av en expansiv finanspolitik och styrkan i olje- och 
gassektorn. Norges Bank har sedan 2021 höjt styrräntan avsevärt 
för att bekämpa den höga inflationen och har hållit den på 4,5% 
sedan slutet av 2023. De högre räntorna har kylt ner ekonomin 
och lett till sjunkande inflation. Arbetslösheten har ökat något 
från de låga nivåerna i 2022 till 4%, medan inflationen sjönk till 
3,2% i slutet av 2024. Tidigare under 2024 meddelade Norges 
Bank att den räknar med att sänka styrräntan i mars 2025, vilket 
skulle ha en positiv effekt på tillväxten. Framöver förväntas en 
ökning av den reala löneutvecklingen, tillsammans med lägre 
räntor och fortsatt tillväxt i den offentliga efterfrågan, stimulera 
ekonomisk aktivitet och stärka Norges ekonomiska tillväxt.
(Norges Bank)
Norges BNP förväntas växa med 2,4% under 2025, stöttad 
av energisektorns styrka, ökad konsumentefterfrågan och 
stabiliserade räntor. Inflationen beräknas sjunka till 2,6% under 
2025, medan arbetsmarknaden förväntas förbli stram, med en 
arbetslöshet under 4%. Norges Banks styrränta förväntas ligga på 
4,1% vid slutet av 2025. 
Danmark 
Den danska ekonomin har presterat bättre än många andra 
länder under såväl Covid-19-pandemin och perioden med hög 
inflation, särskilt jämfört med euroområdet. Danmarks BNP 
växte med 2,7% under 2024, drivet av den starka utvecklingen 
inom läkemedelssektorn, som har varit en central tillväxtmotor 
för den danska ekonomin de senaste åren. Enligt det danska 
ekonomi departementet stod läkemedelsindustrin återigen 
för mer än hälften av BNP-tillväxten under 2024. Fallande 
energikostnader och dämpade prisökningar på varor har lett 
till en snabb nedgång i inflationen under året, vilket har sänkt 
både den totala inflationen och kärninflationen till nivåer under 
Danmarks Nationalbanks mål på 2%. Vid slutet av 2024 låg den 
totala inflationen på 1,4%, medan kärninflationen sjönk till en nivå 
strax under den totala inflationen. Danmarks Nationalbank sänkte 
styrräntan fyra gånger under 2024, vilket gav en styrränta på 
2,60% i december. Marknadsförväntningarna tyder på att räntorna 
kommer att fortsätta sjunka under 2025, och med en stabil 
EUR/DKK-växelkurs kommer Danmarks Nationalbank sannolikt 
att följa ECB:s framtida räntesänkningar utan att förändra 
räntedifferensen. Till skillnad från många andra europeiska 
ekonomier ser Danmarks framtidsutsikter mer positiva ut, främst 
tack vare läkemedelssektorns fortsatta styrka. Samtidigt har den 
långsammare tillväxten på viktiga exportmarknader, som Tyskland 
och Sverige, skapat viss osäkerhet för den danska ekonomin.

===== SIDA 18 =====

18
CIBUS SOM INVESTERING
Ekonomi
Tabell 1. BNP-tillväxt
BNP-tillväxt 2021 2022 2023 2024 2025F*
Belgien 6,2 4,2 1,3 1,0 1,2
Luxemburg 7,2 1,4 -1,1 1,4 2,3
Nederländerna 6,2 5,0 0,1 0,9 1,6
Danmark 7,4 1,5 2,5 2,7 2,5
Finland 2,7 0,8 -1,2 -0,4 1,5
Norge 4,0 3,3 0,1 2,4 2,4
Sverige 5,7 1,6 0.0 0,6 1,8
Källa: CBRE Research, *Prognoser för 2025 är hämtade från Europeiska kommissionen (november 2024), utom för Norge där prognosen hämtats från Norges Bank (december 2024).
Prognoskällor:
https:/ /economy-finance.ec.europa.eu/economic-surveillance-eu-economies_en
https:/ /www.norges-bank.no/en/news-events/news-publications/Reports/Monetary-Policy-Report/2024/mpr-42024/web-report-mpr-42024/
(Europeiska kommissionen) 
Den danska BNP-tillväxten kommer att dämpas något men förbli 
stark under 2025, med en tillväxt på 2,5%. Inflationen kommer 
att vara under kontroll och betydligt lägre än i andra europeiska 
länder. Den starka läkemedelsindustrin kommer fortsatt att stödja 
den danska ekonomin och arbetsmarknaden framöver. 
Nederländerna (Cibus verksam i landet från 2025)
Den nederländska ekonomin upplevde ett utmanande år 2024, 
med en stagnerande BNP-tillväxt på grund av hög kärninflation 
och geopolitiska osäkerheter. Nederländernas BNP ökade 
med blygsamma 0,1% under året, och arbetslösheten steg till 
3,8% när företag anpassade sig till förändrade förhållanden. 
Den totala inflationen förblev hög, främst drivet av en löne-
prisspiral och höjda punktskatter på alkohol och tobak. ECB:s 
räntesänkningar gav en viss lättnad, men konsumentutgifterna 
ökade inte märkbart på grund av fortsatt osäkerhet. Trots 
lägre lånekostnader stärktes dock konsumentförtroendet av 
löneökningar och ökad köpkraft. Den nederländska ekonomin 
kommer att fortsätta växa, men globala geopolitiska spänningar 
skapar betydande osäkerhet och utgör ett växande hot mot 
ekonomin. Ändå är framtidsutsikterna positiva, främst på 
grund av ökad inhemsk efterfrågan. Konsumtionsutgifterna 
förväntas öka särskilt under andra halvåret 2025, tack vare högre 
hushållsinkomster.
(Europeiska kommissionen) 
Den nederländska ekonomin förväntas växa med 1,6% under 2025, 
främst drivet av ökad inhemsk efterfrågan. Konsumtionsutgifterna 
väntas stiga, särskilt under andra halvåret, till följd av högre 
hushållsinkomster. Inflationen beräknas dock stanna kvar över 
det önskade målet på 2% för att ligga på 2,5% under 2025. Globala 
geopolitiska spänningar fortsätter att utgöra en risk för ekonomin, 
vilket skapar osäkerhet kring handelsflöden och ekonomisk 
tillväxt. 
Belgien/Luxemburg (Cibus verksam i länderna från 
2025)
Den belgiska ekonomin visade sig vara relativt motståndskraftig 
under 2024, med en förväntad tillväxt på 1,0%, vilket var högre 
än genomsnittet i Europa. Privatkonsumtion bidrog till tillväxten, 
tack vare en ökning av hushållens disponibla inkomster genom 
automatisk indexering. Offentliga investeringar och konsumtion 
påverkade också tillväxten positivt, särskilt genom ökad 
aktivitet inom infrastruktur, försvarsprogram och sjukvård. 
Tjänste- och byggsektorerna upplevde en positiv tillväxttrend. 
Däremot var företagsinvesteringarna mer återhållsamma på 
grund av den allmänna ekonomiska osäkerheten och den svaga 
efterfrågan, samtidigt som nettoexporten föll med 4,7% över 
flera sektorer. Utsikterna för nya handelstullar kan ytterligare 
försvåra en återhämtning. Industrisektorn tyngdes av en 
normalisering av läkemedelsproduktionen och nedläggningar 
av produktionsanläggningar, särskilt inom fordonsmontering. 
Arbetsmarknaden förblev relativt stabil, med en arbetslöshet 
på 5,8% vid slutet av året, en marginell ökning jämfört med 
föregående år. Sysselsättningstillväxten har dock avtagit, 
med endast 13 000 nya jobb skapade under 2024. Den nya 
koalitionsregeringen förväntas fokusera på strukturella reformer 
för att öka sysselsättningen samt genomföra en skattereform. 
I genomsnitt steg konsumentpriserna (HKPI) med 4,3% under 
2024, en av de högsta nivåerna i Europa. Kärninflationen var 
dock betydligt lägre. Inflationsökningen berodde främst på högre 
energipriser efter att stödpaket löpt ut, samt i viss mån på högre 
livsmedelspriser från ökade punktskatter. 
Luxemburgs BNP växte med måttliga 1,4% under 2024, medan den 
totala inflationen sjönk till 2,2%. Arbetslösheten ökade något till 
5,8% under året.  
(Europeiska kommissionen)
Trots vissa nedsiderisker, särskilt inom investeringar och 
handel, förväntas Belgiens BNP växa med 1,2% under 2025. 
Generellt beräknas arbetslösheten förbli stabil på 5,7%, och 
sysselsättningen i landet väntas öka. Europeiska kommissionen 
förutspår en dämpning av konsumentpriserna under 2025 och att 
den totala inflationen minskar till 2,9%. Luxemburgs BNP-tillväxt 
väntas öka till 2,3% under 2025, stödd av sjunkande räntor och 
ökad ekonomisk aktivitet i andra europeiska länder. Inflationen 
förväntas stabiliseras ytterligare, och arbetslösheten förväntas 
minska något i takt med att arbetsmarknaden får medvind från 
den ökade ekonomiska aktiviteten.

===== SIDA 19 =====

19
VERKSAMHET
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj 
som Cibus ägde per 1 januari 2025 för de kommande tolv månaderna. 
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga 
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller 
andra resultatpåverkande faktorer. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i tusental euro (TEUR) 1 jan          
2024
1 apr        
2024
1 jul          
2024
1 okt          
2024
1 jan  
2025
Förändring  
(1 jan 2025 - 
1 jan 2024)
Hyresintäkter 121 600 121 900 122 500 122 900 130 300
Fastighetskostnader -7 800 -7 800 -7 800 -7 800 -8 000
Driftnetto 113 800 114 100 114 700 115 100 122 300 +7 %
Administrationskostnader -8 520 -8 520 -8 550 -8 620 -9 830
Finansnetto* -51 510 -51 300 -50 950 -50 370 -50 600
Förvaltningsresultat 53 770 54 280 55 200 56 110 61 870
Kostnader hybridobligation -2 600 -2 600 -2 540 -2 460 -2 260
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 51 170 51 680 52 660 53 650 59 610
Justering ej kassapåverkande poster 3 155 3 155 2 840 2 840 2 650
Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande 
poster plus kostnader hybridobligation
54 325 54 835 55 500 56 490 62 260
Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande 
poster plus kostnader hybridobligation EUR**
0,95 0,96 0,97 0,99 0,99 +4 %
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver. 
**Nyemission har genomförts genom en riktad emission vid utnyttjande av teckningsoptioner 1 april 2024 på 1 396 aktier. Totalt antal aktier är därefter 57 247 536 aktier. Den 10 
september 2024 genomfördes en riktad emission om 5 724 614 aktier som tillförde bolaget 82 074TEUR som skall användas för förvärv. Då inget av dessa medel var utnyttjade 
per 1 oktober 2024 användes det gamla antalet aktier vid beräkning av förvaltningsresultat per aktie. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 januari 2025 är beräknat på det nya 
antalet aktier (62 972 150 aktier). 
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
 — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter inte av engångskaraktär) samt övriga 
fastighetsrelaterade intäkter per den 1 januari 2025 utifrån gällande hyresavtal.
 — Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår 
fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
 — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär, prestationsbaserade 
ersättningar mm är inte medtagna.
 — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 SEK/EUR, för den norska verksamheten har växelkursen 11,50 NOK/EUR och för den danska 
verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Driftnetto i jämförbart bestånd
TEUR % effekt
Driftnetto 1 januari 2024 113 800
Effekt av förändringar i fastighetskostnader 410 +0,4 %
Effekt av förändringar i beläggning -2 145 -1,9 %
Effekt av indexuppräkning och andra hyreshöjningar 2 179 +1,9 %
Effekt av övriga förändringar -224 -0,2 %
Jämförbart bestånd 1 januari 2025 114 020 +0,2 %
Valutaeffekt -40 0,0 %
Förvärvade/sålda fastigheter 8 320 +7,3 %
Driftnetto 1 januari 2025 122 300 +7,5 %
Kommentarer avseende den aktuella 
intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande 
förvaltningsresultat per aktie exkl ej 
kassapåverkande poster har för de 
kommande tolv månaderna per 2025-01-
01 jämfört med tolvmånadersperspektivet 
per 2024-01-01 ökat med 4 %. Detta på 
grund av högre hyresintäkter till följd av 
förvärv.

===== SIDA 20 =====

20
VERKSAMHET
Hyresgäster och hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 97% av driftnettot härrör från dagligvarufastigheter. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen, Rema 
1000, Dagrofa och Lidl. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns Norgesgruppen, Coop Danmark, Salling Group, ICA och 
Axfood. I diagrammen nedan visas hur driftnettot är fördelat mellan fastigheter där de olika dagligvarukedjorna är ankarhyresgäst, samt 
hur hyresintäkter är fördelat mellan hyresgäster. 
Grafen visar hur driftsnettot fördelar sig på fastigheter där de olika dagligvaru- och 
dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster.
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Dagrofa
Lidl
Coop Denmark
Salling Group
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrigt
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Salling
Dagrofa
Coop Denmark
Lidl
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrigt
4%
3%
5%
5%
7%
11% 19%
32%
3%4%
3%
2%
1%1%
3%
3%
4%
4%
5%
7% 10%
17%
28%
15%
2%
1%1%
2%
Driftnetto per fastighetens ankarhyresgäst Hyresintäkter per hyresgäst
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller 
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i 
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom 
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har den genomsnittliga återstånde avtalstiden hittills 
varit relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid var 4,9 år.
Ungefär 57 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2025 gäller tillsvidare, vilket betyder att hyresgästen, och i vanliga fall 
även hyresvärden kan säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att 
utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat 
redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för 
fastighetsägaren.
0
5
10
15
20
MEUR
2034-
2055
2026 2027 2028 2029 2031 2032 203320302025
Genomsnittlig återstående avtalstid 4,9 år
■ Avtal som gäller tillsvidare    ■ Andra avtal

===== SIDA 21 =====

21
Fastighetsbestånd
VERKSAMHET
21
Allmän översikt
Per den 31 december 2024 bestod Cibus fastighetsbestånd av 483 relativt moderna butiksfastigheter, belägna i olika tillväxtregioner i 
Finland, Sverige, Norge och Danmark. Ungefär 68 % av portföljens driftnetto härrör sig från fastigheter i Finland, 14 % från fastigheter i 
Danmark, 14 % från fastigheter i Sverige och 4 % från fastigheter i Norge.
Cirka 97 % av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl lämpade för 
verksamheten av de största dagligvarukedjor i Norden. Ankarhyresgästerna står för 84 % av hyresintäkterna och har genomsnittlig 
återstående avtalstid på 5,4 år.
Fastighetsbestånd i Finland
Per den 31 december 2024 bestod Cibus fastighetsbestånd i 
Finland av 264 butiksfastigheter med en uthyrningsbar area om 
710 400 kvm. Fastighetsportföljens genomsnittliga återstående 
löptid per den 31 december 2024 i Finland var 4,5 år. Över 
90 procent av driftnettot i Finland kommer från fastigheter 
där Kesko, Tokmanni, S-gruppen eller Lidl är ankarhyresgäst. 
Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns till 
exempel HalpaHalli. Ankarhyresgästerna stod för drygt 84 % 
av hyresintäkterna från dagligvaruhandelsfastigheter och hade 
duration på 4,9 år. Koncernens fastigheter i Finland ligger i över 
120 olika orter, majoriteten i södra och sydvästra delen av landet. 
Fastighetsportföljen omfattar fastigheter belägna i alla av Finlands 
tio största städer, vilket skapar en sund plattform.
Fastighetsbestånd i Sverige
Per den 31 december 2024 bestod Cibus fastighetsportfölj i Sverige 
av 133 fastigheter, med uthyrningsbar area om 177 400 kvm. I 
Sverige var fastighetsportföljens genomsnittliga återstående löptid 
i slutet av 2024 ca. 5,1 år. 100 procent av driftnettot härrör från 
fastigheter där Coop, ICA, Axfood eller Lidl är ankarhyresgäst och 
deras genomsnittliga duration var 5,6 år. I Sverige ligger majoriteten 
av fastigheterna i södra och mellersta Sverige. 
.
Fastighetsbestånd i Norge
Per den 31 december 2024 bestod Cibus norska fastighetsbestånd 
av 22 butiks- och dagligvarufastigheter med en uthyrningsbar 
area om ca 29 000 kvm. Den norska portföljens genomsnittliga 
återstående löptid på hyreskontrakten var 6,9 år i slutet av 
2024. Största ankarhyresgästerna är Norgesgruppen (Kiwi, Spar 
och Meny), REMA 1000 och Coop Norge som tillsammans står 
för 87 % av de årliga hyresintäkterna. De flesta fastigheterna i 
Cibus norska portfölj är belägna i södra Norge i eller i närheten 
av städer som Drammen, Halden, Kristiansand, Moss och 
Sandefjord. Övriga fastigheter är lokaliserade i Stavangerregionen, 
Trondheimsregionen samt i Bodöregionen.
Fastighetsbestånd i Danmark
Per den 31 december 2024 bestod Cibus danska 
fastighetsbestånd av 64 handelsfastigheter med en uthyrningsbar 
yta om 113 100 kvm. Den genomsnittliga återstående löptid på 
hyreskontrakten i slutet av 2024 i Danmark var 5,5 år. De största 
hyresgästerna är Rema 1000, Dagrofa med butiksvarumärken 
Spar och Meny, Salling Group med butiksvarumärke Netto, 
samt Coop Danmark. De fyra ankarshyresgäster står för 
ungefär 81 % av hyresintäkter. Majoriteten av fastigheter ligger i 
Köpenhamnsområde och övriga Själland.
Ankarhyresgäst Antal 
fastigheter, st
Uthyrbar area, kvm Återstående 
löptid, år
Ankarhyregästens 
återstående löptid, år
Ankarhyresgästens 
andel av hyran
Kesko 146 277 709 4,1 4,4 93 %
Tokmanni 53 241 029 4,5 4,8 85 %
Coop Sverige 116 130 474 5,2 5,5 95 %
S-gruppen 38 68 857 6,0 6,5 80 %
Rema 1000 21 30 537 5,9 6,8 80 %
Dagrofa 12 33 889 4,1 6,1 80 %
Lidl 7 42 138 5,8 7,3 75 %
Coop Danmark 13 22 427 5,7 6,4 88 %
Salling 15 17 757 8,0 8,2 97 %
Norgesgruppen 10 13 476 7,4 7,8 92 %
ICA 12 16 722 3,7 3,7 95 %
Axfood 4 19 725 7,2 7,9 79 %
Övrig dagligvaruhandel 16 47 917 4,4 5,3 80 %
Övrig handel 20 67 214 2,7 n/a n/a
Portföljen total 483 1 029 869 4,9 5,4 84 %

===== SIDA 22 =====

22
VERKSAMHET
Portföljdiversifiering 
Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för 
en större andel än 1,6 % av portföljens totala 
driftnetto, vilket eliminerar vikten av en enskild 
fastighet. 
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000-
3 000 kvm) svarar för merparten av 
livsmedelshandeln i Finland, Sverige, Danmark 
och Norge och utgör den butikstyp som 
dominerar portföljen.
Nyckeltal
Uppgifterna nedan är baserade på intjäningsförmågan per den 1 januari 2025. Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 122,3 MEUR 
(aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen och antalet fastigheter som Cibus ägde per den 1 januari 2025.
3%
10%
10%
22%
54%
Mellanstor livsmedelsbutik
Lågprisvaruhandel
Stormarknad
Närbutik
Övrigt
Antal fastigheter 483
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 1 030
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 132
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 122,3
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 128
WAULT (genomsnittlig återstående avtalstid), år 4,9
22

===== SIDA 23 =====

23
Geografiskt läge
Portföljen är diversifierad med bra täckning  
i hela Norden och fr o m 2025 även i Benelux. 
FINLAND
SVERIGE
NORGE
DANMARK
NEDERLÄNDERNA
BELGIEN
LUXEMBURG
Fastighetsportföljen har en stark koncen-
tration till tillväxtorter, och majoriteten av 
fastigheter ligger i södra och sydvästra 
Finland, södra och mellersta Sverige, i södra 
Norge samt på Själland i Danmark, kring de 
största städerna. I varje ort har fastigheter-
na generellt ett mycket bra mikroläge, nära 
bebyggelse i tätortscentrum. Liksom fallet 
med många andra industriländer genomgår 
de nordiska länderna en nationell urbanise-
ring, där landsbygden avfolkas och de större 
städerna växer. Under första kvartalet 2025 
förvärvade Cibus Forum Estate med 149 
fastigheter i Benelux. 
Kartan visar fastigheternas geografiska läge. 
VERKSAMHET
Fastigheter som tillträds 
under Q1 2025

===== SIDA 24 =====

24
Den fysiska detaljhandeln har varit under tryck från e-handeln 
då allt fler konsumenter väljer att handla över nätet. Detta 
gäller dock inte segmentet livsmedelshandel och dagligvaror 
där e-handelns andel av den totala handelsvolymen i Norden är 
fortsatt relativ låg av total volym. Lägst volym av e-handel har 
Norge med 2,2 % e-handel av total livsmedelhandel. Finlands 
andel är 3,1 % och Sveriges andel ligger fortsatt stabilt på 4,1%. 
Högst andel e-handel av livsmedel har Danmark med 6,5% av total 
handel. Då ingår en del onlinehandel av alkoholhaltiga drycker. 
Onlinehandel för livsmedel har länge präglats av dålig lönsamhet. 
Dagligvarubranschen har låga marginaler och höga kostnader 
för packning och distribution av ofta kylda livsmedel ut till 
konsument som gör det olönsamt för butiken/e-handlaren att 
leverera varan hem till konsumenten. Oavsett hur effektivt 
varuplocket är blir det dyrt att köra hem varorna till kunden. 
En kostnad som troligen inte kommer att gå ner med tanke 
på uppmärksamheten runt arbetsmiljön för varubuden och 
med tanke på ökad hänsyn till transporternas klimateffekter. 
Mervärdet som hemleveransen innebär är inget som fler än några 
procentenheter av kunderna är villiga att betala för. 
Kunder som handlar livsmedel på nätet uppmanas ofta att hämta 
ut varorna i anslutning till butiken, så kallad click & collect för 
att hålla nere transportkostnaderna. Click-& collects andel av 
e-handeln ligger mellan 40-50% av total e-handeln i Norden. 
Undantaget är Norge där click & collects andel är 30% till följd 
av aktören Oda's förhållande stora andel av online e-handel. 
Livsmedelsbutikerna är ofta ett distributionsnät för övrig 
e-handel. När kunderna hämtar sina livsmedel hos butiken är 
det naturligt att även hämta övrig e-handel. Detta är något som 
livsmedelsbutikerna ser som positivit då antalet potentiella 
kunder till den fysiska livsmedelsbutiken ökar. Oaktad hur de 
framtida köpmönster kommer se ut för den fysiska handeln och 
e-handel så lär Cibus affärsmodell stå stark.
Källa: Sverige Dagligvaruhandeln (2024), Finland PTY & Ada insights 
(2024), Norge Dagligvarufasiten (2023) och Danmark Statistics och 
Denmark & Statista (2023). Nils Bohlin
E-handelns inverkan  
på Cibus affärsmodell
VERKSAMHET
Dagligvarumarknaden är motståndskraftig mot e-handel och kan i 
själva verket gynnas av e-handeln tack vare det distributionsnät som 
butikerna tillhandahåller.
24

===== SIDA 25 =====

25
Cibus portfölj pro forma inkl Forum 
Estates och övriga förvärv
Nedan visas Cibus fastighetsportfölj pro forma Q4 2024 
inklusive förvärv tillträdda senast den 19 februari 2025. 
VERKSAMHET
Informationen nedan utgår ifrån Cibus portfölj per sista december 2024 och adderar alla förvärv tillträdda senast den 19 februari 2025 inklusive 
förvärvet av Forum Estates. Antal fastigheter uppgår pro forma till 642 fastigheter till ett fastighetsvärde om 2,4 miljarder EUR. Driftnettot 
utgår ifrån Cibus intjäningsförmåga med tillägg för tillträdda förvärv senast den 19 februari 2025. Med dessa förvärv ökar driftnettot med 37% 
till 155,7 MEUR och kassapåverkat resultat per aktie inkl kostnader hybridobligation med 9% till 1,04 EUR per aktie jämfört med 1 januari 2024. 
Genom dessa förvärv får Cibus portfölj en ökad diversifiering. Förvärven innebär även en ökad hyresgästdiversifiering och inkluderar de stora 
livsmedelshandlarna i Europa. Andelen av Cibus driftnetto som kommer ifrån dagligvaruhyresgäster blir efter förvärven 81 % (tidigare 84). 94 % 
(tidigare 97) av Cibus fastigheter har en dagligvaruhyresgäst som ankarhyresgäst.
 Finland   Danmark   Belgien   Sverige   Nederländerna   Norge   Luxemburg
Hyresintäkter per hyresgäst Driftnetto per land
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Lidl
Dagrofa
Coop Denmark
Carrefour
Jumbo
Spar Colruyt
Salling Group
Ahold Delhaize
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrigt
6%
19%
5%
8%
4%4%3%3%
22%
14%2%
1%
Fastighetsvärde per land
5% 3%
16%
46%
17%
11%
5%3%
15% 51%
15%
11%
Intjäningsförmåga pro forma
TEUR 1 jan 2024 1 jan 2025 1 Jan 2025  
+ förvärv
Jämfört med  
1 jan 2024
Hyresintäkter 121 600 130 300 166 300
Fastighetskostnader -7 800 -8 000 -10 600
Driftnetto 113 800 122 300 155 700 +37 %
Administrationskostnader -8 520 -9 830 -13 350
Finansnetto -51 510 -50 600 -63 770
Förvaltningsresultat 53 770 61 870 78 580
Kostnader hybridobligation -2 600 -2 260 -2 260
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 51 170 59 610 76 320
Justering ej kassapåverkande poster 3 155 2 650 2 650
Summa kassapåverkat resultat inkl kostnader hybridobligation 54 325 62 260 78 970
Kassapåverkat resultat per aktie inkl kostnader hybridobligation EUR*** 0,95 0,99 1,04 +9 %
Antal utestående aktier 57 246 140 62 972 150 76 286 045

===== SIDA 26 =====

26
26
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, SEK samt NOK och icke-säkerställda obligationer i EUR och SEK. Per den 31 
december 2024 uppgick de räntebärande skulderna till 1 138 121 TEUR (1 065 972) med en utgående genomsnittlig ränta om 4,2 % (4,5), en 
genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,2 år. Under 2024 har de räntebärande skulderna 
ökat med 72 149 TEUR med hänsyn tagen till valutakursförändringar, varav 43 270 TEUR avser ökad volym obligationer och 28 879 TEUR 
avser ökad volym banklån.
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån från nordiska 
banker och institut, icke-säkerställda obligationslån samt hybridobligationslån.
VERKSAMHET
■ Banklån 
947 180 TEUR
■ Obligationer 
190 941 TEUR
■ Hybridobligationer 
30 000 TEUR
2,6%
81,1%
16,3%
Cibus finanspolicy anger att nettobelåningsgraden ska hållas i 
intervallet 55-65% och att räntetäckningsgraden ska överstiga 
2,0 gånger. I villkoren som reglerar utestående obligationer finns 
kovenanter som innebär att räntetäckningsgraden ska överstiga 
1,50 gånger och att nettobelåningsgraden ska understiga 
70%. Vid utgången 2024 var nettobelåningsgraden 58,1 % och 
räntetäckningsgraden 2,2 gånger.
Stora delar av den räntebärande skulden är räntesäkrad vilket 
medför att exponeringen mot rörliga räntor är begränsad. De 
löpande räntekostnaderna från den räntebärande skulden är 
trögrörliga och målet för räntetäckningsgraden bedöms kunna 
uppnås även vid stigande marknadsräntor, allt annat lika. 
Banklån
Cibus har goda relationer med ett flertal nordiska banker och 81,1% av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån. Per den 31 
december 2024 hade koncernen säkerställda banklån om 947 180 TEUR (918 301) med en genomsnittlig viktad kreditmarginal om 1,6 % och 
en genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 2,3 år. Som säkerhet för banklånen har Cibus bland annat ställt pant i fastigheterna.
För samtliga banklån med en återstående löptid understigande 12 månader pågår diskussioner om refinansiering, vilket vid utgången 
av 2024 rör totalt 120 808 TEUR. Cibus upplever goda marknadsförutsättningar att förlänga befintliga banklån med stort intresse bland 
långivarna att öka sina engagemeng. Bedömningen är att refinansieringen av den vid årsskiftet kortfristiga bankskulden är slutförd runt 
halvårskiftet 2025.
Under tredje kvartalet 2024 refinansierades ett banklån om 82 637 TEUR med en ny 3-årig löptid och med en lägre kreditmarginal än 
föregående löptid. Under fjärde kvartalet 2024 refinansierades vidare banklån om totalt 383 815 TEUR, varav ca 8 299 TEUR avser ökad 
lånevolym hänförlig till finansiering av förvärv. De nya lånen har har även de en 3-årig löptid (varav 180 000 TEUR har förlängningsoptioner 
om ytterligare 2 år) med lägre genomsnittlig kreditmarginal än innan och som ligger i linje med Cibus genomsnittsmarginal. Intresset att 
finansiera Cibus är stort och vi har i slutet av året välkomnat en ny långivare som är en av de större nordiska bankerna.
I och med de förvärv som tillträtts under främst under fjärde kvartalet har även nya banklån tagits upp motsvarande 57 341 TEUR med 
löptider mellan 3-5 år och kreditmarginaler understigande Cibus genomsnittliga kreditmarginal.

===== SIDA 27 =====

27
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning
Intervall TEUR Genomsnittlig 
marginal
TEUR Genomsnittlig 
marginal
TEUR Andel % TEUR Andel %
0-1 år 120 808 1,7% 0 - 120 808 11% 239 756 21%
1-2 år 179 234 2,1% 0 - 179 234 16% 152 348 13%
2-3 år 600 871 1,4% 110 941 3,7% 711 812 63% 699 750 61%
3+ år 46 267 0,9% 80 000 4,0% 126 267 11% 46 267 4%
Summa 947 180 1,6% 190 941 3,8% 1 138 121 100% 1 138 121 100%
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte 
löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar, inkl upphandlade med framtida start, i form av räntetak, 
ränteswappar samt lån som löper med fast ränta. 
Räntekänslighetsanalys
Med hänsyn tagen till räntesäkringar som har en återstående löptid under 12 månader är den momentana säkringsgraden vid utgången 
av året 97%, eller omvänt är exponeringen mot rörliga räntor 3%.
Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta samt övriga räntesäkringar 
blir resultateffekten vid en ökning av marknadsräntan med 1 %-enhet ungefär -1 100 TEUR och för en ökning med 2 %-enheter 
ungefär -2 000 TEUR årligen. 1 %-enhets lägre marknadsränta påverkar resultatet ungefär +1 600 TEUR och 2 %-enheter ungefär +5 600 
TEUR årligen. 
Obligationer och hybridobligationer
16,3 % av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 190 941 TEUR (147 671). 
Utöver det har Cibus ett hybridobligationslån om 30 000 TEUR (30 000), vilket motsvarar 2,6 % av den externa finansieringen. 
Hybridobligationen redovisas som eget kapital. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är 
noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list.
Under 2024 har marknadsförutsättningarna varit goda och Cibus har arbetat aktivt med sin obligationsfinansiering. I februari emitterades 
en grön icke säkerställd obligation om 50 000 TEUR med 3 års löptid till 3M Euribor + 4,00 %. Den följdes sedan upp i mars med två 
ytterligare emissioner av gröna icke säkerställda obligationer, en om 80 000 TEUR med 4 års löptid till 3M Euribor + 4,00 % och en 
om 700 000 TSEK med 3,5 års löptid till 3M Stibor + 3,50 %. Det har även skett återköp, bland annat genom ett återköpserbjudande 
i samband med emissionen i mars men även genom köp i andrahandsmarknaden. Under tredje kvartalet påkallade Cibus förtida 
återbetalning av utestående belopp av MTN-lån 102 om 18 200 TEUR och MTN-lån 103 om 136 250 TSEK. Under fjärde kvartalet 
påkallades sedan förtida återbetalning av återstoden av MTN-lån 104 om 19 700 TEUR. I och med dessa åtgärder har Cibus refinansierat 
hela obligationsportföljen under året. Under inledningen av 2025 emitterades ytterligare en ny grön icke säkerställd obligation om 50 000 
TEUR med 4 års löptid till 3M Euribor + 2,50 % (ISIN SE0013362035).
Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet vilket godkändes av Finansinspektionen den 22 juli 2024 och är giltigt 12 
månader efter detta datum. Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 2024-12-31.
Utestående obligationer och hybridobligationer
Typ MTN 
lån
Förfall ESG Valuta Emitterat 
belopp
Eget  
innehav
Utestående 
belopp
Referensränta Kredit- 
marginal
ISIN
Hybridobligation 101 -* - EUR 30 000 000 0 30 000 000 3M Euribor 4,75% SE0013360344
Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50 000 000 0 50 000 000 3M Euribor 4,00% SE0013361334
Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80 000 000 0 80 000 000 3M Euribor 4,00% SE0021921665
Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700 000 000 0 700 000 000 3M Stibor 3,50% SE0021921673
* Första inlösendag 2026-09-24.

===== SIDA 28 =====

28
Räntetak
Belopp TEUR Räntetak Förfallodatum
30 000 3M Euribor 0,50% 2025-06-16
105 000 3M Euribor 3,50% 2025-06-16
90 000 3M Euribor 1,50% 2025-07-14
93 950 3M Euribor 2,00% 2025-09-30
50 600 3M Euribor 0,00% 2025-12-10
86 000 3M Euribor 2,00% 2026-01-30
35 000 3M Euribor 2,00% 2026-12-29
29 000 3M Euribor 2,00% 2027-12-13
519 550
Belopp TSEK Räntetak Förfallodatum
572 220 3M Stibor 0,25% 2025-03-04
110 000 3M Stibor 0,25% 2026-01-08
30 000 3M Stibor 3,50% 2026-01-08
712 220
Belopp TNOK Räntetak Förfallodatum
120 000 3M Nibor 2,50% 2025-10-15
90 000 3M Nibor 2,50% 2025-12-22
72 275 3M Nibor 4,00% 2026-11-30
282 275
Ränteswappar
Belopp TEUR Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
20 000 2,94% 3M Euribor 2027-07-01
90 000 2,96% 3M Euribor 2027-07-15
35 000 3,03% 3M Euribor 2027-07-15
30 000 2,97% 3M Euribor 2027-09-29
70 000 2,97% 3M Euribor 2027-11-28
245 000
Belopp TSEK Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
100 000 3,20% 3M Stibor 2026-01-08
50 000 3,19% 3M Stibor 2026-01-08
435 000 3,48% 3M Stibor 2027-07-15
265 000 2,89 % 3M Stibor 2027-10-02
850 000
VERKSAMHET
Förfallostruktur för räntesäkringar
I tabellerna nedan redogörs för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar per 2024-12-31.
Ränteswappar med framtida start
Belopp TEUR Betalar fast Startdatum Förfallodatum
67 500 2,06% 2025-06-16 2027-12-30
38 000 1,99% 2025-09-30 2027-12-30
105 500
Belopp TSEK Betalar fast Startdatum Förfallodatum
450 000 1,99% 2025-03-04 2027-09-15
111 000 1,86% 2025-03-04 2027-09-15
561 000
Räntetak med framtida start
Belopp TEUR Räntetak Startdatum Förfallodatum
67 500 1,90% 2025-06-16 2027-12-30
67 500
Belopp TSEK Räntetak Startdatum Förfallodatum
210 000 1,90% 2025-07-15 2027-09-15
210 000

===== SIDA 29 =====

29
Vi tillhandahåller hållbara 
marknadsplatser
HÅLLBARHET
Cibus målsättning är att vårt fastighetsägande i lättillgängliga och klimatsmarta marknadsplatser ska bidra till utveckling och förbättring 
för människor, miljön och samhället. Vi utgår från att verksamheten gör avtryck i miljön och på människor, och att det sätt vi agerar 
på internt och i affärstransaktioner påverkar relationer med affärspartners, investerare, kunder och medarbetare.  Inom tre strategiska 
hållbarhetsområden: miljön, människor och affärsetik, gör vi därför särskilda prioriteringar för att nå vår målsättning.
I denna hållbarhetsrapport redogör vi för hur vi styr hållbarhetsarbetet, hur vi identifierat vår påverkan och risker och möjligheter 
genom en dubbel väsentlighetsanalys samt för detaljerad information kring våra policyer, åtgärder, mål och uppföljning inom enskilda 
hållbarhetsområden. 
29

===== SIDA 30 =====

30
ESRS 2 Allmänna upplysningar 
BP-1, BP-2
HÅLLBARHET
Om hållbarhetsrapporten 
Cibus har frivilligt under 2024 börjat rapportera 
hållbarhetsarbetet i enlighet med CSRD (Corporate Sustainability 
Reporting Directive) och dess rapportstandard ESRS (European 
Sustainablity Reporting Standards). Vi har i största möjliga 
utsträckning tillämpat regelverket i 2024 års rapport samtidigt 
som den ska möta befintliga krav i årsredovisningslagen. 
Strukturen och åtskilliga upplysningar såsom genomförandet av 
dubbel väsentlighetsanalys skiljer sig från tidigare rapporter. 
Rapporten omfattar Cibus verksamhet på konsoliderad nivå 
i enlighet med den finansiella rapporteringen och exkluderar 
förvärv i exempelvis Benelux som slutförts efter årsskiftet. Cibus 
hela värdekedja har beaktats vid väsentlighetsanalysen, samt i 
relevanta fall vid fastställandet av policyer, åtgärder, mål och mått. 
I årsjämförelser av nyckeltal har inga justeringar skett av förvärv. 
Inga undantag har utnyttjats för informationsgivning avseende 
viss information kring immateriella rättigheter, know-how eller 
innovationer (ESRS1, avsnitt 7.7), eller upplysningskravet 19a.3 och 
29a.3 i 2013/34/EU. Framåtblickande uppgifter är preliminära.
Cibus rapporterar också sitt hållbarhetsarbete i enlighet med 
EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines 
(4 edition, 2024).
Rapportkvaliteten på klimatutsläpp och energiförbrukning 
förbättras ständigt.  Faktisk energiförbrukning samt energimix 
i såväl egna energiinköp som hyresgästernas inköp utgör i allt 
högre grad grund för beräkningar. I den finska fastighetsportföljen 
som utgör Cibus enskilt största marknad baseras utsläpp och 
förbrukning i mycket hög grad på faktiska data.  
Revideringar av tidigare rapporterade uppgifter Förklaring sida
Energiförbrukning i fastigheter för år 2023 ESRS E1 s 45
GHG beräkning Scope 3, kat 13 hyresgästers energiinköp, för år 2023 (beräkningsmetod) ESRS E1 s 44
Upplysningskrav enligt ESRS i andra delar av officiella årsredovisningen Sida, del av årsredovisning 
GOV-1 
§21a Antal styrelseledamöter,
§21b Information om arbetstagarrepresentanter
§21c Styrelsens erfarenheter och kompetens
§21e Andel oberoende styrelseledamöter
§22a Medlemmar i styrelse och ledning
§22b Valberedningens urvalskriterier, styrelsens arbetsordning och VD-instruktion
78, bolagsstyrningsrapport
78, bolagsstyrningsrapport
78, 79 bolagsstyrningsrapport
78, bolagsstyrningsrapport
79-80, bolagsstyrningsrapport
74-75, 78, bolagsstyrningsrapport
GOV-3
§29 a Incitamentssystem 85, förvaltningsberättelsen
GOV-5 
§36 Upplysning om huvuddelar i sitt system för riskhantering och intern kontroll med avseende på 
processen för hållbarhetsrapportering
75-76, bolagsstyrningsrapport
SBM-1
§40 b Nettointäkter
§42 a Affärsmodell 
83, förvaltningsberättelsen 
83, förvaltningsberättelsen 
G1.GOV-1
§5 a Ansvar för affärsetik hos styrelse och ledning 
§5 b Sakkunskaper inom ledning och styrelse avseende affärsetiska frågor.
74-75, bolagsstyrningsrapport 
78-80, bolagsstyrningsrapport

===== SIDA 31 =====

31
Hållbarhetsexpertis och väsentliga frågeställningar under 2024
Några av de hållbarhetsfrågor som Cibus ledning och styrelse särskilt behandlade under 2024 var fokus på hållbarhetslänkad finansiering 
samt förberedelser för hållbarhetsrapportering i enlighet med CSRD. 
Styrelseledamöters erfarenheter från övriga styrelseuppdrag samt nytillträdd vd från andra fastighetsbolag med höga 
hållbarhetsambitioner bidrar till Cibus samlade hållbarhetskompetens. Extern expertis stödde genomförandet av dubbel 
väsentlighetsanalys, upprättandet av rapport enligt rapporteringsstandard ESRS, bolagsstyrningsfrågor samt utveckling av Cibus 
transitionsplan för netto-noll klimatutsläpp. 
Rekrytering av en Head of Sustainability med ansvar för strategiskt och operativt hållbarhetsarbete planeras att ske under 2025. 
(för G1.GOV-1 §5 a,b, se Bolagsstyrningsrapport s 74-75)
Styrning av hållbarhetsarbetet 
GOV-1, GOV-2
Styrelse och ledning  
Organisatorisk styrning av hållbarhetsarbetet
Antal medlemmar Andel kvinnor, % Andel män, % Andel kvinnor i 
förhållande till män
Styrelse1 5 40% 60% 67%
Företagsledning 6 33% 67% 50%
Not: 1) Sedan årsstämma 2024.
Implementering av hållbarhet
Väsentlighets-
analys, 
uppföljning och 
hållbarhets-
rapportering.
information om resultat 
kring mål, processer mm
information 
om resultat 
kring mål, 
processer 
mm
 — Är ytterst ansvarig för Cibus agerande inom affärsetik, miljöpåverkan samt påverkan i 
sociala frågor. 
 — Beslutar årligen om Cibus väsentliga påverkan, risker och möjligheter utifrån 
väsentlighetsanalys,  hållbarhetsrelaterade policyer och riktlinjer, mål samt strategi. 
 — Övervakar due diligence och andra processer som syftar till hantering av 
hållbarhetspåverkan. Tillser att hållbarhetsrelaterade risker, såsom klimatrisker, hanteras 
genom anpassningar i strategi och affärsmodell samt att tillräckliga finansiella resurser 
avsätts.  
 — Följer årligen upp utfall av beslutade hållbarhetsmål.
 — Dedikerar årligen ett styrelsemöte till hållbarhetsfrågor då resultat från intressentdialoger 
diskuteras.
 — Avger årlig hållbarhetsrapport.
Revisionsutskottet bereder styrelsebeslut och rapportering relaterat till hållbarhet, följer 
utvecklingen på redovisningskrav, och följer regelbundet upp effektiviteten i internkontroll 
och riskhantering avseende väsentliga nyckeltal.
Ersättningsutskottet bereder förslag till incitamentsystem med koppling till 
hållbarhetsresultat.
Cibus hela styrelse utgår både revisions- och ersättningsutskott.
 — Ansvarar för och säkerställer att hållbarhetsarbetet inom affärsetik, miljöpåverkan 
samt påverkan I sociala frågor följer givna policyer och riktlinjer, och tillsammans med 
hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter utgör en del av Cibus övergripande affärsstrategi.
 — Beslutar årligen om åtgärdsplaner och resurser relaterat till hållbarhet I affärsverksamheten. 
 — Följer upp utfall mot beslutade hållbarhetsmål,  interna hållbarhetsfrågor samt andra väsentliga 
KPI med ledningsgruppen.
 — Presenterar utfall i förhållnde till interna hållbarhetsprocesser såsom riskhantering, 
personalhantering, leverantörshantering, miljöprocesser, compliance med mera för styrelsen
 — Ansvarar för Cibus omställningsplan dvs de åtgärder och 
insatser med vilka Cibus ska nå klimatneutralitet.
 — Ansvarar för att Cibus väsentliga hållbarhetsfrågor integreras 
vid förvärv och i löpande förvaltning.
 — För årlig kunddialog med ankarhyresgäster.
 — Utvärderar ankarhyresgästers hållbarhetsambitioner.
 — Utvärderar leverantörer.
 — Integrerar hållbarhetsaspekter vid förvärv. 
 — Redovisar årsvis utfallet av beslutade hållbarhetsmål, uppföljning av 
interna hållbarhetsfrågor såsom medarbetarfrågor samt utfall av övriga 
hållbarhetsprocesser för ledningsgrupp och styrelse. 
 — Ansvarar för genomförande v väsentlighetsanalys.
 — Rapporterar och följer upp i årlig hållbarhetsrapport, inklusive taxonomin.
 — Bidrar till Revisionsutskottets beredning av styrelsebeslut relaterat till hållbarhet.
 — Mottagare av samtliga utredda visselblåsarärenden.
 — Säkerställer compliance samt avstämning med revisorer.
Styrelse
Revisionsutskott 
(beredande)
Ersättningutskott 
(beredande)
VD
COO
CIO Danmark, Norge CIO FinlandCIO Sverige
CFO
Extern expertis

===== SIDA 32 =====

32
Policyer och tredjepartsåtaganden 
Cibus har identifierat sex av de 17 globala målen som tillsammans ska bidra till 
att avskaffa extrem fattigdom, minska ojämlikhet och orättvisor i världen, främja 
fred och rättvisa samt lösa klimatkrisen. 
 — Miljö och klimat: Delmål 7:2, 13:1
 — Människor: Delmål 5:5, 11:3
 — Affärsetik: Delmål 12:6, 16:5
 
VD ansvarar för implementeringen av samtliga policyer.  Nedanstående policyer 
finns tillgängliga för intressenter på engelska på Cibus hemsida https:/ /www.
cibusnordic.com/investors/corporate-governance/policies/.
Policyer relaterade 
till hållbarhet 
Innehåll och omfattning Tredjepartsåtaganden
Sustainability 
policy and 
Corporate Social 
Responsibility
Övergripande styrdokumentet för Cibus hållbarhetsarbete och 
övriga hållbarhetsrelaterade policyer såsom Code of Conduct, 
Environmental Policy, Whistleblower Policy. Riktar sig till Cibus, 
omfattar också de med vilka Cibus gör affärer. Tydliggör hur 
Cibus involverar, för dialog med och beaktar nyckelintressenters 
insikter, hur Cibus bidrar till social och miljömässig utveckling 
i hela värdekedjan. Redogör för Cibus principer, övergripande 
processer och kriterier kring ansvarsfullt företagande vid förvärv, 
förvaltning och inköp inom affärsetik, miljö och sociala aspekter, 
att dessa ska omfatta hela värdekedjan (medarbetare, partners, 
leverantörer, konsumenter, arbetstagare i värdekedjan, påverkade 
samhällen).  Redogör för mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, 
diskrimineringsgrunder. 
Redogör för hur Cibus ska säkerställa en attraktiv arbetsplats 
präglad av jämställda möjligheter, dialog med medarbetare samt 
uppföljningen av detta. 
Ansluter till
 — Global Compacts 10 principer 
(Cibus rapporterar framsteg 
enligt GCs krav, vi tillämpar 
försiktighetsprincipen kring 
miljömässiga utmaningar och 
medverkar inte i projekt där risk 
finns för att det bryta mot eller 
kränk GCs principer).
 — UN Guiding Principles on Business 
and Human Rights inklusive stödja 
och respektera internationellt 
erkända principer för mänskliga 
rättigheter och arbetsvillkor såsom 
ILOs konventioner samt också FNs 
konvention mot korruption.  
Följa lagar och regelverk.
Code of Conduct Policy riktar sig till Cibus medarbetare och styrelse, omfattar också 
de med vilka Cibus gör affärer. Sammanfattar de värderingar, 
principer och riktlinjer avseende bland annat respekt för 
mänskliga rättigheter, anti-diskriminering, inkludering och hållbar 
utveckling som Cibus verksamhet ska bedrivas inom.  Redogör 
för visselblåsarkanalen för misstänkta brott mot dessa principer. 
Redogör för grunder, exempel och hantering av mutor, korruption, 
intressekonflikter samt arbetet mot detta. 
se “Sustainability policy and Corporate 
Social Responsibility”.
Environmental 
Policy
Policy tydliggör Cibus åtagande att förebygga, mildra och 
åtgärda negativ miljöpåverkan och främja miljömässiga fördelar, 
tillämpa försiktighetsprincipen kring miljöutmaningar, skydda 
verksamhet från miljöpåverkan samt säkerställa att Cibus 
negativa miljöpåverkan i värdekedjan minimeras, till fördel 
för nyckelintressenter. Adresserar hur Cibus ska hantera sitt 
klimatarbete för att långsiktigt nå klimatneutralitet i enlighet med 
1,5-gradersmålet i Parisavtalet, främja en cirkulär ekonomi samt 
undvika utarmningen av naturresurser. Cibus ska agera transparent 
mot intressenter genom rapportering.
 — SBTi – minska klimatutsläpp med 
42 procent till 2030. 
se “Sustainability policy and Corporate 
Social Responsibility”.
Whistleblower 
policy
Redogör för hanteringen av Cibus visselblåsarfunktion 
där anmälaren, anonym och evigt skyddad, kan rapportera 
överträdelser mot Cibus Code of Conduct och andra regelverk. 
Samtliga visselblåsarärenden rapporteras till styrelsen. 
Diversity Policy Avser Cibus anställda och styrelse. Redogör för Cibus strävan mot 
mångfald och jämställda utvecklingsmöjligheter.
Tydliggör Cibus nolltolerans mot diskriminering.  
se “Sustainability policy and Corporate 
Social Responsibility”.
Green Procurement 
Policy
Avser leverantörer och partners. Tydliggör Cibus utvärdering och 
prioritering av leverantörer i syfte att bidra till Cibus mål att bedriva 
en klimatneutral verksamhet. Policy ska ingå i samarbetsavtal.
se “Sustainability policy and Corporate 
Social Responsibility”.

===== SIDA 33 =====

33
HÅLLBARHET
GOV-3
Incitamentsystem
För samtliga ledande befattningshavare har Cibus ett incitamentsprogram där hållbarhetsrelaterade prestationer ingår. 
Incitamentsystemen följer av bolagsstämman beslutade riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare. En sjättedel dvs 16,7 
procent av den rörliga ersättningen är kopplad till hållbarhetsmål för klimatet som utgörs av att en konkret plan för koldioxidutsläpp med 
tydliga målsättningar ska etableras under 2025. 
GOV-5
Riskhantering och intern kontroll över hållbarhetsrapportering
För riskhantering och internkontroll av hållbarhetsrapportering har Cibus etablerat ett antal processer. 
Utfall i beslutade hållbarhetsmål, uppföljning av interna hållbarhetsfrågor samt utfall av övriga hållbarhetsprocesser sammanställs inför 
årsredovisning. Datasammanställningar av energiförbrukning och klimatavtryck i fastigheterna görs av en extern part och kontrolleras 
av COO som stämmer av med övrig ledningsgrupp. Förklaringar till skillnader i utfall jämfört med tidigare år övervägs och stäms av mot 
hållbarhetsplan och -mål. Inför beslut av hållbarhetsrapport sker en övergripande avstämning med revisorer. 
Vi har samma styrning av hållbarhetsrapport som för finansiell rapportering. Revisionsutskottet bereder hållbarhetsrapporten innan den 
tas upp till beslut hos styrelsen. I revisionsutskottets arbete ingår fokus på kvalitet och riktighet i koncernens rapportering. I sin årliga 
revisionsrapport som även presenteras muntligt för styrelsen, presenterar revisorerna sina observationer från revisionen samt sin analys 
av företagets internkontrollprocesser.
(för GOV-5 §36, se även Bolagsstyrningsrapport s 75-76)
SBM-1
Vår strategi och affärsmodell
Cibus förvärvar, förädlar och förvaltar högkvalitativa fastigheter inom mat- och dagligvaruhandel i Europa. Våra hyresgäster utgjordes vid 
utgången av 2024 i huvudsak av ledande livsmedels- och dagligvaruhandlare i Finland, Sverige, Danmark och Norge.  I partnerskap med 
dessa utvecklar vi fastigheterna till marknadsplatser för slutkonsumenter. De butiker vi finansierar har strategiska goda lägen, till stor del 
i regioner med god befolkningstillväxt, och nås enkelt av människor där de i trygga miljöer får tillgång till dagligvaror, utlämningsställen 
för varor handlade online och annan service utan att behöva företa långa bilresor. 
Vår målsättning är att minska klimatavtrycket och resursförbrukningen kring våra fastigheter, att de människor som berörs av Cibus 
verksamhet direkt och indirekt behandlas ansvarsfullt och att de vi har affärsförbindelser med bedriver sunda och etiska affärer. 
Cibus vid utgången av 2024: 
 — 483 fastigheter 
 — 1 029 869 kvm 
 —  97 % av driftsnettot från fastighetsbestånd huvudsakligen uthyrt till mat- och dagligvarubutiker 
Driftsnetto 116 482 TEUR under helåret 2024.
För verksamheten har Cibus en egen mindre organisation bestående av elva personer, samt ett antal leverantörer inom rådgivning, 
administration, fastighetsskötsel och fastighetsservice. Vi har fullt inflytande över verksamheten i vår organisation exempelvis vilka 
förvärv som genomförs. Vidare kontrollerar vi vilka leverantörer som anlitas, såsom för fastighetsutveckling och energiförsörjning i de 
fall detta regleras av hyresavtalen. I fastigheterna, som vid förvärv är uthyrda på långa kontrakt, har vi liten eller ingen operativ kontroll 
över uppvärmning, användning av köldmedier eller transporter till och från fastigheterna. Vi råder heller inte direkt över hyresgästernas 
erbjudande av varor, öppettider och service till slutkonsumenterna. I vår strategi ingår därför att verka för en hållbar utveckling också 
där vi inte äger besluten genom att ha ankarhyresgäster med egna höga hållbarhets- och klimatambitioner och genom dialog och 
samarbeten understödja deras hållbarhetsarbete, vilket bland annat innebär att vi tillsammans utvecklar klimatsmarta marknadsplatser.  
(se ESRS G1 ”Hållbarhetssamtal”, s 56)

===== SIDA 34 =====

34
HÅLLBARHET
Primära intressent-grupper Hur vi för dialoger Intressenternas insikter och 
förväntningar 2024
Exempel på insatser 
Medarbetare  — Medarbetarsamtal, årliga.
 — Interna möten, regelbundna.
 — Medarbetarundersökning, årliga.
 — Utbildningar i regelverk och 
policyer, årliga samt vid behov.
 — Goda arbetsförhållanden med 
utvecklingsmöjligheter.
 — Flexibla 
arbetsplatsarrangemang. 
 — Adekvata löner.
 — En långsiktig arbetsgivare 
som agerar ansvarsfullt. 
 — 61 timmars utbildning 2024.
 — Friskvårdsbidrag och 
hälsoundersökningar.
 — Verksamhetsstyrda löner.
 — Incitamentsystem som inkluderar 
miljömässiga aspekter.
Investerare  — Enskilda möten och 
presentationer, vid behov.
 — Kvartalspresentationer. 
Årsstämma.
 — Ambitiösa klimatmål 
samt cirkulärt synsätt. 
Hög energieffektivitet. 
Fastighetsbestånd med 
motståndskraft mot 
klimatförändringar.
 —  Säkerställd social hållbarhet i 
värdekedjan såsom mänskliga 
rättigheter och adekvata 
löner, ökad service och dialog 
med lokalsamhällen. 
 — Transparens för stärkt 
trovärdighet. Bibehålla stark 
affärsetik.
 — Omställningsplan och klimatmål 
godkänd av SBTi. 
 — Rapportering enligt EPRA 
Sustainability Best Practice 
Recommendations.
 — Årlig genomgång av policyer 
med medarbetare.
Hyresgäster  — Hyresgästmöten, vid behov samt 
vid förvärv.
 — Hållbarhetsdialog, årlig.
 — Kundundersökning, vid behov.
 — Förnybar energi via 
hyresavtal, utbyggnad 
av solpaneler. Ökad 
energieffektivitet och 
motståndskraft mot 
klimatförändringar i 
fastigheterna. 
 — Ökad service och dialog med 
närsamhällen.
 — Engagemang, snabba tillstånd 
för om- och utbyggnad.
 — Inköp av 100% fossilfri elektricitet 
till hyresgäster. 
 — Uppgraderingar av fastigheter till 
högre energiklasser genom bl a 
byte till LED.
Leverantörer och 
affärspartners
 — Leverantörsupphandling, vid 
behov.
 — Rapportering och feedback, 
kvartalsvis.
 — Förbättrad energieffektivitet, 
tillämpa ett cirkulärt synsätt 
vid renoveringar. 
 — Medvetenhet kring adekvata 
löner och mänskliga 
rättigheter i värdekedjan, och 
en tydlig transparens kring 
exempelvis CSDDD.
 — Stark affärsetik.
 — Rättvis utvärdering och 
uppföljning av leverantörer.
 — Rättvisa betalningsrutiner.
Miljön  — Indirekt via vetenskapliga bevis, 
studier.
 — Neutral miljöpåverkan.   — Investeringar i solpaneler, utbyte 
av olje- och gaspannor mot 
bergvärme.
 — Renoveringar för att förlänga 
fastigheternas livslängd.
Anställda i värdekedjan  — Indirekt via leverantörer, vid 
leverantörsutvärdering.
 — Indirekt via hyresgäster, vid 
årliga hållbarhetssamtal med 
hyresgäster.
 — Säkerställda goda 
arbetsvillkor, exempelvis 
adekvata löner och respekt 
för mänskliga rättigheter.
 — Prioritering av leverantörer 
som möter våra krav på goda 
arbetsvillkor. 
 — Visselblåsarfunktion.
Närsamhällen  — Indirekt via hyresgäster, vid 
årliga hållbarhetssamtal med 
hyresgäster.
 — Tillgång till handel och 
servicefunktioner, exempelvis 
elbilsladdning.
 — Avtal om laddinfrastruktur i 50 
nya butikslägen 2024.
 — Investeringar i dagligvarubutiker 
som utgör en social infrastruktur. 
Slutkonsumenter  — Indirekt via hyresgäster, vid 
årliga hållbarhetssamtal med 
hyresgäster.
 — Tillgänglighet till säkra 
marknadsplatser. 
 — Tillgång till handel och 
service. 
 — Uppföljning av möjliga 
skadeincidenter i 
hållbarhetssamtal med 
hyresgäster.
SBM-2
Intressentdialoger

===== SIDA 35 =====

35
Vårt hållbarhetsarbete utgår från hur vi påverkar människor och miljön i hela värdekedjan. Vi har två kategorier intressenter. Dels de som 
direkt och indirekt påverkas av vår verksamhet i värdekedjan eller som kan inverka på vår måluppfyllnad, såsom anställda, hyresgäster 
och miljön. Dels av användare av vår hållbarhetsinformation såsom investerare. Regelbundet hålls dialoger med olika intressentgrupper, 
antingen direkt eller via representanter exempelvis konsumenter som besöker butiker och vars synpunkter framkommer via 
hyresgästerna. De hjälper oss att bedöma allvarligheten och nyttan i vår påverkan, värdera hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter 
samt tillvarata hur intressenterna uppfattar våra hållbarhetsinsatser. Vår återkoppling om våra hållbarhetsprioriteringar och åtgärder sker 
i samband med dessa dialoger samt via andra kommunikationskanaler exempelvis kvartals- och årsrapportering.
Anpassningar av strategin 
 
Resultaten från intressentdialogerna återrapporteras till ledningen och styrelsen minst en gång årligen. De ger upphov till 
strategianpassningar och nya processer i affärsmodellen. Under 2024 genomförde vi i samband med dubbla väsentlighetsanalysen 
särskilda djupintervjuer med investerare, leverantörer samt hyresgäster, vars insikterna kommer att bidra till vårt strategiska 
hållbarhetsarbete framgent, såsom: 
Miljön- För att framtidssäkra fastighetsbeståndet och möta klimatmål är det avgörande med tillräckliga investeringar i energieffektivitet 
och klimatanpassning. 
Människor- Vårt miljöfokus och starka affärsetik bör kompletteras med dialoger med närsamhällena. 
Affärsetik- För att stärka förtroendet bör vi utnyttja vårt inflytande över vissa intressenter och på så sätt säkerställa en mer transparent 
rapportering.  
Vår värdekedja
HÅLLBARHET
VÄRDE 
KEDJA
UPPSTRÖMS EGEN VERKSAMHET NEDSTRÖMS
AKTIVITETER  VÄRDEKEDJAN
Utvinning, 
produktion och 
transport av 
material
Planering Byggnation
Användning av 
fastigheterna  
samt verksamhet
Rivning och 
sluthantering
Fastighets-
förvaltning 
och underhåll
Drift i stenbrott, 
gruvor, skogs-
avverkning.
Materialförädling.
Service, 
entreprenörer.
Logistik och 
transport av 
material.
Tillverkning av 
byggkomponenter.
Arkitekter och 
ritningar för detalj-
handelsfastigheter.
Konstruktions-
ritningar.
Undersökning av 
mark och geologi.
Tillstånds-
myndigheter. 
Stadsplanering.
Tillstånd.
Byggnads-
entreprenörer. 
Elektriker, VVS, 
uppvärmning, 
ventilation, AC.
Skydd och 
säkerhet.
Inredning.
Avfallshantering.
Cibus verksamhet: 
Anställda i två 
länder.
Fastighets-
underhåll: 
tjänsteleverantörer.
Byggnads-
entreprenörer: för 
renoveringar.
Hyresgästers 
tjänster: 
avfallshantering,  
utomhusmiljö.
Övriga leverantörer: 
revision, jurister, 
admin.
Banker: 
lånefinansiering
Hyresgäster: daglig 
handelsverksamhet, 
övriga tjänster.
Användare: 
hyresgästers 
anställda och 
konsumenter.
Energiförvaltning: 
energioptimering, 
uppföljning.
Regelefterlevnad: 
säkerhet och 
miljömässig 
efterlevnad  i 
fastigheterna.
Försäkringsbolag: 
fastighets- och 
ansvarsförsäkring
Rivningsfirmor: 
rivning av 
fastigheter.
Avfallshantering 
och material-
återvinning.
Miljökonsulter.
Ombyggnation, 
återvinning av plats 
eller fastighet.

===== SIDA 36 =====

36
SBM-3
Väsentliga hållbarhetsfrågor
Nedanstående visar vår väsentliga påverkan på samhället och miljön samt hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter, utifrån 2024 års 
väsentlighetsanalys.  Kopplingen till Cibus strategi och affärsmodell, vår motståndskraft samt hållbarhetsmål och agerande presenteras 
under ämnesstandarder ESRS E1, E5, S1, S2, S3, S4 samt G1 i denna rapport. 
MILJÖN
Påverkan
Risk
Möjlighet
Uppströms Cibus egen verksamhet Nedströms TidshorisontKort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Klimatförändringar
Faktisk positiv 
påverkan
Cibus tillhandahålla energieffektiva och koldioxidsnåla byggnader för 
sina hyresgäster genom att i största möjliga utsträckning köpa och 
installera förnybar energi.
x
Faktisk negativ 
påverkan
Omvandlingen av skog och annan natur till bebyggd miljö orsakar 
markförändringsrelaterade klimatutsläpp.
x
Faktisk negativ 
påverkan
I Cibus fastigheter sker ständigt energiförbrukning (elektricitet, 
uppvärmning, kyla).
x
Risk I fastighetsportföljen finns ett stort 
investeringsbehov för att nå taxonomikravet 
på gröna fastigheter som antingen kräver 
högre investeringstakt eller resulterar i sämre 
finansieringsvillkor.
x
Risk För att nå klimatneutralitet till år 2030 
behöver butikerna byta ut sina förorenande 
köldmedier. Särskilt i mindre butiker kan 
detta öka risken för vakanser och lägre 
intäkter i Cibus.
x
Resursförbrukning
Faktisk positiv 
påverkan
Cibus förlänger fastigheternas livslängd och undviker behovet av nybyggnation genom att 
bevara fastigheternas prestanda via exempelvis regelbundna renoveringar. Samtidigt ökas 
fastigheternas energi- och yteffektivitet.
x
Faktisk negativ 
påverkan
Byggnation och renoveringar förutsätter utvinning och produktion av 
byggmaterial såsom cement, stål, trä, plast och glas vilket orsakar ett 
indirekt utnyttjande av förnybara och icke-förnybara naturresurser. 
x
HÅLLBARHET

===== SIDA 37 =====

37
SOCIALT: MÄNNISKOR OCH SAMHÄLLET
Påverkan
Risk
Möjlighet
Uppströms Cibus egen verksamhet Nedströms TidshorisontKort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Cibus medarbetare
Faktisk positiv 
påverkan
Goda arbetsförhållanden 
och adekvata löner bidrar 
till välbefinnandet för Cibus 
anställda.
x
Arbetstagare i värdekedjan 
Potentiell negativ 
påverkan
I det fall arbetstagare har 
bristande arbetsvillkor, löner 
eller saknar balans mellan 
arbete och privatliv kan 
deras hälsa, säkerhet och 
välbefinnande påverkas 
negativt.  
I det fall arbetstagare har 
bristande arbetsvillkor, löner 
eller saknar balans mellan 
arbete och privatliv kan 
deras hälsa, säkerhet och 
välbefinnande påverkas 
negativt.  
x
Potentiell negativ 
påverkan
I det fall leverantörer eller 
deras underleverantörer 
brister i att följa Cibus 
uppförandekod finns risk för 
ett oetiskt beteende såsom 
olika typer av tvångs- eller 
obetalt arbete.
x
Samhällen
Faktisk positiv 
påverkan
Genom att äga fastigheter uthyrda till attraktiva 
dagligvarukedjor bidrar Cibus till att göra matbutiker och 
service tillgängliga i olika stadsdelar och på mindre orter.
x
Potentiell negativ 
påverkan
Otillräckliga löner till anställda i värdekedjan kan påverka hela samhällen. x
Konsumenter och slutanvändare
Potentiell negativ 
påverkan
Bristande fastighetsunderhåll 
eller bristande efterlevnad 
av säkerhets- eller 
användningsföreskrifter kan 
leda till att människor som 
nyttjar fastigheten utsätts för 
hälso- eller skaderisker. 
x
ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE
Påverkan
Risk
Möjlighet
Uppströms Cibus egen verksamhet Nedströms TidshorisontKort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Affärsetik
Faktisk positiv 
påverkan
Cibus uppmuntrar och förmår intressenter att anta hållbara metoder vilket förstärker den 
positiva påverkan på miljön och främjar hållbarhet genom hela värdekedjan.
x
Faktisk positiv 
påverkan
Cibus effektiva leverantörshantering ökar leverantörsledets transparens och ansvar. x
Faktisk positiv 
påverkan
Effektiva åtgärder för att motarbeta korruption säkerställer efterlevnaden av nationella och 
internationella regelverk, vilket minskar legala och finansiella risker.
x
HÅLLBARHET

===== SIDA 38 =====

38
IRO-1
Väsentlighetsanalys 
En central del av vår anpassning till CSRD är genomförandet av en dubbel väsentlighetsanalys i enlighet med ESRS och EFRAGs 
Implementation Guidance Materiality Assessment (December 2023) under 2024 vilket är en mer omfattande process jämfört med tidigare 
analys. Merparten av Cibus ledningsgrupp deltog vid genomförandet som leddes av en extern konsultfirma.  
I analysen identifierade vi områden och aktiviteter i värdekedjan som påverkar miljön, människor och affärsetik och som förorsakas eller 
understöds av vår verksamhet alternativt kan kopplas till den i kort, medellång och lång sikt. Vi analyserade vårt fastighetsbestånd 
utifrån en rad olika perspektiv samt deras relation med miljön och människor, såsom dess geografiska lägen, renoveringar och 
underhållsbehov samt användning.  Vi analyserade också på vilket sätt våra affärstransaktioner genomförs samt med vem, och 
var i värdekedjan de främsta effekterna på miljön, människor och samhället sker. Ett enklare klimatscenario användes (se ESRS E1 
”Klimatanalys och risker” s. 41)
Som grund för analysen beaktade vi trender (se nedan), etablerade och nya insikter från hyresgäster och investerare samt resultat från 
medarbetarundersökningar och medarbetarsamtal. För vissa intressenter såsom närsamhällena och miljön skedde ingen direkt dialog 
utan vi förlitade oss på vårt branschkunnande, vetenskapliga rapporter samt de insikter vi fått från hållbarhetssamtal med hyresgäster. 
Efter att all vår relevanta påverkan samt risker och möjligheter värderats och ett tröskelvärde fastställts, stämde vi av resultat och 
process med revisorer. Efter godkännande av VD beslutades väsentlighetsanalysen av Cibus styrelse i november 2024. En årlig översyn 
av analysen kommer att ske. 
VÅR PROCESS FÖR DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS
HÅLLBARHET
1. 
Identifiera 
värdekedjan och 
vår påverkan
2. 
Dialog med 
intressenter
3. 
Cibus  
väsentliga 
påverkan
5. 
Resultat av 
väsentlighets-
analysen
6. 
Beslut av 
väsentlighets-
analys
4. 
Cibus finansiella 
hållbarhets-
relaterade risker 
och möjligheter 
 – Affärsförbindelser, 
aktiviteter  och påver-
kade intressentgrup-
per kartlades med 
utgångspunkt från 
befintliga hållbarhet- 
och verksamhetspro-
cesser samt tidigare 
väsentlighetsanalys. 
 – Viktiga drivkrafter 
identifierades med 
hjälp av extern 
expertis och Cibus 
branschkunnande.
 – En preliminär lista 
med miljömässig och 
social påverkan i 
Cibus värdekedja 
upprättades.  
 – Vår förståelse för 
Cibus påverkan 
i värdekedjan 
fördjupades och 
validerades av 
intervjuer med några 
nyckelintressenter. 
 – Den preliminära listan 
med miljömässig 
och social påverkan  
kompletterades.
 – Sammanställning 
av all relevant 
faktisk och 
potentiell påverkan 
översattes till ESRS 
hållbarhetsområden 
och underområden.
 – Faktisk och 
potentiell påverkan 
värderades baserat 
på extern expertis, 
Cibus kompetens 
och intressenters 
synpunkter.
 –  Cibus väsentliga 
påverkan 
identifierades. 
 – Inom Cibus 
sammanställdes 
risker och möjligheter 
kopplade till 
hållbarhetspåverkan 
i värdekedjan och 
värderades. 
 – Påverkan, risker 
och möjligheter 
sammanställdes. 
 – Kvantitativa 
tröskelvärden för 
påverkan respektive 
risker och möjligheter 
fastställdes.
 – Väsentliga 
hållbarhetsfrågor 
fastställdes. 
 – Avstämning av 
process och resultet 
med revisorer.
 – Presentation och 
genomgång med 
revisionsutskottet.
 – Beslut av Cibus 
styrelse. 
TRENDER FÖR VÅRT FASTIGHETSÄGANDE
Framtidsfenomen och drivkrafter som kan bidra till större marknadstrender och förändringar i värdekedjan var ett viktigt inslag i 
väsentlighetsanalysen. 
 — Cirkularitet- bristen på naturresurser bidrar till utveckling av nya hållbara material, att fastigheter byggs materialeffektivt med modultänk 
och återanvändning bl a till följd av regleringar samt modern fastighetsplanering.  
 — Urbanisering- efterfrågan ökar på flexibla byggnader med inslag av natur och biodiversitet, fastigheter med optimerad energianvändning 
som minskar klimatutsläpp, lättillgängliga butiker för boende.
 — Klimatfokus och energitransitionen-  användning och investeringar ökar i förnybar energi, nya gröna tekniklösningar möjliggör ökad 
energieffektivitet i fastigheter. 
 — Naturkatastrofer- högre krav ställs på fastigheter att klara extremväder.
 — Hyresgästers produktivitetsökning-  efterfrågan ökar på ytflexibilitet och förbättrad arbetsmiljö. 
 — Ändrad användning av marknadsplatser- konsumtion via virtuell handel förändrar behov av handelsytor, marknadsplatser som mötesplats 
ökar i synnerhet i glesbygder.
 — Transparenskrav- intressenter ökar krav på korrekt information och att investeringar ger hållbara resultat.
MAJ 2024 JUNI 2024 SEPT-NOV 2024

===== SIDA 39 =====

39
VÄRDERING OCH TRÖSKELVÄRDE 
Effekterna av olika påverkansfrågor poängbedömdes. Negativ påverkan bedömdes utifrån effektens skala, omfattning och återställbarhet 
vilka poängsattes 1 till 5 och sammanvägdes med lika stor vikt. 1 motsvarar knappt märkbar, isolerad omfattning respektive enkel 
återställbarhet, och 5 motsvarar mycket betydande, väl utbredd respektive permanent skada. Positiv påverkan bedömdes utifrån 
effektens skala och omfattning vilka poängsattes 1 till 5 och sammanvägdes med lika stor vikt.  
Potentiell påverkan beaktade också sannolikhet för effekten att inträffa som procentuell chans till utfall:
 — 25% - mer troligt att påverkan inte sker än att den sker.
 — 50%- 50/50 sannolikhet
 — 75%- mer troligt att påverkan sker än att den inte sker.
 — 100% avser den faktiska påverkan som sker idag.
Ett undantag tillämpades i händelse av potentiell kränkning av mänskliga rättigheter (dvs negativ potentiell påverkan) där allvarlighet 
(dvs skala, omfattning och återställbarhet) beaktades före dess sannolikhet. 
Poängbedömningen baserades på så många objektiva kriterier som möjligt med stöd av statistik och annan data, vetenskaplig konsensus 
samt intressenters insikter. När relevant data saknades användes egna uppskattningar. Därefter fastställdes ett kvantitativt tröskelvärde 
för att avgränsa frågorna med störst effekt på människor och miljön. 
Risker och möjligheter värderades utifrån dess procentuella effekt på Cibus totala tillgångar och sammanvägdes med sannolikheten, 
mätt som procentuell chans till utfall, att inträffa på kort och lång sikt. Ett tröskelvärde fastställdes för finansiell väsentlighet. De risker 
vars bedömda värde överstiger det finansiella tröskelvärdet följs upp inom ramen för Cibus övriga riskprocess. Identifierade väsentliga 
möjligheter integreras i relevanta interna processer samt affärsplanering och strategi.
RESULTAT
Hållbarhetsfrågor inom sju ESRS hållbarhetsområden identifierades:  två miljöområden, fyra sociala områden samt ett inom affärsetik. 
Inom ESRS E2 Vatten och marina resurser, E3 Föroreningar samt E4 Biologisk Mångfald identifierades inga väsentliga frågor, främst till 
följd av fastigheternas geografiska lägen där inga finns i närheten av skyddade områden (E4) samt att den verksamhet som bedrivs i 
Cibus fastigheter uteslutande är livsmedel- och varuhandel (E2, E3). 
Hållbarhetsområden Väsentlig påverkan Finansiell materialitet
Faktisk  
positiv
Potentiell 
positiv
Faktisk  
negativ
Potentiell 
negativ
Möjlighet Risk
E1 Klimatförändringar
E5 Cirkulära flöden *)
S1 Egna medarbetare *)
S2 Medarbetare i värdekedjan *)
S3 Påverkade samhällen 
S4 Konsumenter och slutanvändare *)
G1 Ansvarsfullt företagande
Hållbarhetsområden utan väsentlig 
påverkan eller finansiell materialitet. 
E2 Vatten och marina resurser 
E3 Föroreningar
E4 Biologisk mångfald
Not: *) Nya hållbarhetsfrågor jämfört med tidigare väsentlighetsanalys.
HÅLLBARHET

===== SIDA 40 =====

40
Miljö
EU-taxonomin
Från och med räkenskapsåret 2024 rapporterar Cibus frivilligt utifrån EUs taxonomi, klassificeringssystemet för hållbara aktiviteter.
Grönt fastighetsbestånd utifrån EU-taxonomin 
2024 redovisas hur väl fastighetsportföljen motsvarar taxonomins tekniska screeningkritierier för ”7.7 Förvärv och ägande av fastigheter” 
vilket avser energieffektivitet som bidrar till EUs ena klimatmål, ”Begränsningar av klimatförändringar”. För att tydligt uttala oss om 
fastigheternas så kallade DNSH (Do No Significant Harm) -kriterium återstår klimatanalyser av individuella fastigheter, vilka påbörjades 
under 2024. Sociala och affärsetikmässiga frågeställningar, så kallade Minimum Safeguards, anses vara uppfyllda (se ESRS S1-S4 
respektive G1).
Cibus taxonomigodkända fastigheter som andel av marknadsvärdet ökade till 49 procent vid utgången av 2024 jämfört med 31 procent 
ett år tidigare. 
Taxonomins tröskelvärde för fastighet som bi-
drar väsentligt till EUs miljömål ”Begränsning-
ar av klimatförändringar”: (EPC) A alternativt 
Top 15 % i landet avseende energi-prestan-
da. För nybyggda fastigheter 10% bättre än 
”nära-noll-energi-byggnad”.
Uthyrningsbar yta Antal fastigheter Marknadsvärde
kvm % av total antal % av totalt  Milj EUR % av totalt 
Finland EPC A eller E-talet 
170, 119 eller 112 kWhE/
m2 (beroende på 
fastighetstyp)
317 539 45 % 66 25 % 511 44 %
Sverige Primärenergital 83 
(kWh/m2Atemp)
30 661 17 % 13 10 % 65 24 %
Norge EPC A + B 6 529 23 % 5 23 % 16 23 %
Danmark EPC A + B 100 025 88 % 58 91 % 329 89 %
Totalt 454 754 44 % 142 29 % 922 49 %
Innehåll Sida
EU-taxonomi 40
ESRS E1 Klimatförändringar 41
ESRS E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi 46
HÅLLBARHET

===== SIDA 41 =====

41
Klimatanalys och risker
Klimatförändringarna medför risker över olika tidsperspektiv, 
dels fysiska i form av exempelvis extremväder och högre 
medeltemperaturer, dels risker kopplade till omställningen såsom 
nya regelverk och skatter samt hyresgästers förändrade behov. 
Riskerna kan ge upphov till finansiella konsekvenser som behöver 
hanteras i den finansiella och strategiska planeringen. I det fall 
vi i snabbare takt än andra fastighetsägare kan anpassa vår 
verksamhet till nya förutsättningar kan klimatförändringar också 
utgöra möjligheter. I Cibus ansvarar styrelsen för att beakta och 
i strategin hantera klimatrelaterade risker och möjligheter, och 
Cibus ledning för att integrera kortsiktiga omställningsrisker och 
-möjligheter i affärsprocesserna.
PROCESS OCH ANTAGANDEN 
Väsentlighetsanalysen 2024 beaktade klimatrisker utifrån 
händelser i hela värdekedjan, dvs fysiska klimateffekter kan 
påverka egna fastigheter och omvärlden samt hur arbetet mot 
klimatförändringar påverkar vår verksamhet och affärsflöden i 
värdekedjan. Riskerna värderades i termer av möjlig ekonomisk 
påverkan och sannolikhet att inträffa. Som underlag konsulterades 
externa experter medan riskerna värderades internt. Analysen 
omfattade tidshorisonterna kort sikt (0-2 år), medellång sikt (2-5 
år) och lång sikt (>5 år). 
Parallellt pågår ett mer djupgående arbete med att 
analysera känsligheten för fysiska klimatrisker i den del av 
fastighetsportföljen som klassas som grön utifrån EUs taxonomi.  
Utifrån ett optimistiskt och ett pessimistiskt klimatscenario 
beaktas individuella fastigheters känslighet för ett antal olika 
kroniska och akuta fysiska klimatrisker. 
STRATEGI
Bakom Cibus väsentliga klimatrelaterade risker och därmed vår 
klimatstrategi finns två väsentliga drivkrafter för vilka vi har 
tydliga strategier. 
1. EU-regelverkets transparenskrav och taxonomi som tydliggör 
att energieffektiva fastigheter ger en låg kapitalkostnad 
(och omvänt hög kapitalkostnad för portföljer med dålig 
energieffektivitet).  
Under 2024 har Cibus ersatt tidigare grön upplåning med 
ett ramverk där upplåning sker mot taxonomins tekniska 
screeningkritierier för 7.7 (se ovan EU-Taxonomin). För Cibus 
kan en uppgradering av våra fastigheter till höga energiklasser 
resultera i lägre finansieringskostnad. 
2. Hyresgästers åtagande att långsiktigt bedriva en klimatneutral 
verksamhet innebär att deras klimatförorenande köldmedier 
successivt måste bytas ut vilket riskerar att försämra vissa 
butikers lönsamhet, och därmed öka Cibus vakansrisk, i 
synnerhet i mindre butiker.  
Vår befintliga affärsmodell med nära samarbeten och 
dialog med hyresgästerna, årliga hållbarhetssamtal samt 
långa hyreskontrakt ökar våra förutsättningar att redan 
på ett tidigt stadium identifiera de fastigheter som på sikt 
kan bli olönsamma att driva vidare, vilket ger oss tid att 
förbereda och utveckla beståndet. Inom ramen för vår övriga 
riskhantering kommer Cibus under de närmaste åren att 
förfina uppskattade kostnader för risker och dess hantering.
Värdekedja Påverkan, risk & möjlighet Väsentlig fråga Tidshorisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Begränsning av klimatförändringar
x x Faktisk positiv påverkan Cibus tillhandahålla energieffektiva och koldioxidsnåla byggnader för 
sina hyresgäster genom att i största möjliga utsträckning köpa och 
installera förnybar energi.
x
x x Faktisk negativ påverkan Omvandling av skog och annan natur till bebyggd miljö orsakar 
markförändringsrelaterade klimatutsläpp.
x
x Risk I fastighetsportföljen finns ett stort investeringsbehov för att nå 
taxonomikravet på gröna fastigheter som antingen kräver högre 
investeringstakt eller resulterar i sämre finansieringsvillkor.
x
x Risk För att nå klimatneutralitet till år 2030 behöver butikerna byta ut sina 
förorenande köldmedier. Särskilt i mindre butiker kan detta öka risken 
för vakanser och lägre intäkter i Cibus. 
x
Energi
x x Faktisk negativ påverkan I Cibus fastigheter sker ständigt energiförbrukning (elektricitet, 
uppvärmning, kyla).
x
Fastighetssektorn bidrar till en stor del av 
världens koldioxidutsläpp. I Cibus domineras 
den av energiinköp för uppvärmning och 
elförbrukning i våra fastigheter.  
ESRS E1 Klimatförändringar 
HÅLLBARHET

===== SIDA 42 =====

42
Omställningsplan för att begränsa klimatförändringar 
2022 fattade Cibus ett affärsstrategiskt principbeslut att 
ställa om till en klimatneutral verksamhet i enlighet med 
1,5-gradersmålet i Parisavtalet. I samband med detta började en 
bred omställningsplan utarbetas, där SBTis (Science Based Target 
Initiative) validering av Cibus klimatmål för SMF omfattande 
Scope 1 och 2 att till senast 2030 ha minskat utsläpp med 42 
procent utgjorde ett led i arbetet. Omställningsplanen har 
successivt utvecklats och inkluderar också klimatutsläpp från 
leverantörer, från hyresgästernas energiinköp och bränslen samt 
våra tjänsteresor. 
Åtgärderna i omställningsplanen sker i huvudsak på tre områden, 
se nedan. Cibus kostnader avseende solcellsanläggningar 
samt större investeringar för att höja fastigheters 
energieffektiviseringar uppgick 2024 till 0,93 MEUR.
HÖJD ENERGIEFFEKTIVITET I FASTIGHETERNA
Inom Cibus sker ett kontinuerligt och strategiskt arbete med 
att uppgradera fastighetsportföljen till högre energiklasser och 
ökad energieffektivitet. Vid utgången av 2024 utgör 44 procent 
av Cibus totala fastighetsyta så kallad grön fastighetsyta utifrån 
definitionen i EU-taxonomin, vilket kan jämföras med 24 procent 
2023.  Andelen gröna fastigheter väntas öka i takt med Cibus 
arbete för en klimatneutral verksamhet.
Vid förvärv prioriteras fastigheter av god energiklass, alternativt 
fastighetsbestånd där en uppgradering är möjlig på relativt kort 
sikt. I befintligt bestånd sker uppgraderingarna utifrån de enskilda 
fastigheters behov. Vissa uppgraderingar till högre energiklasser 
sker inom ramen för den löpande fastighetsförvaltningen 
exempelvis byte till LED-belysning. Andra större projekt sker 
i samråd med hyresgästen och oftast inför omförhandling 
av hyresavtal.  Uppgraderingstakten och investeringar i 
energieffektiviserande åtgärder är i hög grad kopplad till den 
förväntade förbättrade prissättningen på finansiering som detta 
bidrar till (se även ”Klimatanalys och risker” ovan).
VÅRA INKÖP AV FOSSILFRI OCH FÖRNYBAR ENERGI
I de hyreskontrakt där Cibus gör energiinköp, cirka 21 procent av 
den totala energiförbrukningen i beståndet, förses hyresgäster 
med 100 procent ursprungsmärkt fossilfri el. Inköpt fjärrvärme 
utgjordes 2024 av förnyelsebara energislag till 99 procent jämfört 
med 92 procent året innan. 
Vi investerar också i solpaneler och har under 2024 byggt 
solpaneler på fem av våra fastigheter. I ett fåtal fastigheter i 
beståndet som har egna olje- och gaspannor sker successiva 
ersättningar till andra energikällor, exempelvis bergvärme. 
OMSTÄLLNING I CIBUS ÖVRIGA VÄRDEKEDJA
Hyresgästernas utsläpp i Scope 3 dominerar vårt klimatavtryck 
och för att Cibus ska nå klimatneutralitet krävs att alla 
våra hyresgäster köper grön energi. Dessa energival ligger 
utanför Cibus kontroll. Långsiktigt och i linje med vår bredare 
omställningsplan verkar vi för att reducera dessa utsläpp 
via incitament, överenskommelser med hyresgäster och 
hållbarhetssamtal för att understödja hyresgästernas klimatarbete 
(se ESRS G1 ”Hållbarhetssamtal” s. 56). En stor andel av vår 
fastighetsyta har hyresgäster med uttalade ambitioner att 
antingen nå klimatneutralitet med mål förenliga med Parisavtalets 
1,5-gradersmål eller på annat sätt tydligt minska sitt samlade 
klimatavtryck. Merparten gör egna satsningar i dels minskad 
energiförbrukning, dels förnybar energi som försörjer delar av 
fastigheternas energibehov. Några exempel:
 — Danska Salling Group ska till 2028 investera i solpaneler på 570 
butiker och till 2027 ha bytt gamla kylmedier i 725 butiker.
 — Finska Kesko/K-Gruppen har de senaste fem åren minskat 
butikernas energiförbrukning med 11 procent. Till 2030 
ska gruppen vidta så stora energibesparande åtgärder att 
förbrukningen minskar med ytterligare 10 procent.  
 — Finska Tokmanni investerar löpande i nya solpanelsanläggningar 
på sina butiker vilka svarar för cirka tio procent av gruppens 
elförbrukning. 
Vid utgången av 2024 hade våra hyresgäster investerat i egna 
solpaneler på 44 fastigheter i Finland samt en i Danmark. Cibus 
hade investerat i solpaneler på tre fastigheter i Sverige och tre 
fastigheter i Finland, varav två är fastigheter där även hyresgästen 
har egna solpaneler. Tillsammans genererar dessa 5 736 MWh 
årligen och motsvarar en årlig utsläppsminskning med 751 tCO2.
I leverantörskedjan prioriteras partners och leverantörer 
som minimerar sina utsläpp från tjänster och varor samt har 
en tydlig miljöpolicy. En väsentlig del av våra inköp avser 
fastighetsunderhåll, renoveringar och byggnation vars främsta 
klimatavtryck härrör från material samt bränsleförbrukning. 
Leverantörer uppmuntras också att välja gröna energislag. I 
kvartalsvisa möten följs hållbarhetsarbetet upp hos våra partners 
inom fastighetsförvaltning.
HÅLLBARHET
42

===== SIDA 43 =====

43
Policy 
 — Sustainability policy and Corporate Social Reponsibility
 — Environmevntal Policy
 — Green Procurement Policy for Outsourcing Partners & Suppliers 
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Cibus ska agera för klimatet och vidta nödvändiga åtgärder för att i enlighet med vårt mål nå klimatneutralitet i enlighet med 
1,5-gradersmålet. Energiförbrukning och klimatutsläpp ska minimeras, den klimatnytta som åtgärderna resulterar i ska främjas, 
klimatrisker ska hanteras.  Detta görs genom:
 — Satsning på 100 % energi från förnybara källor till hyresgäster.
 — Ökad energieffektivitet genom planering och investering. 
 — Samarbeten med hyresgäster 
 — Dialog och prioritering vid leverantörsval
 — Tillräckliga medel avsätts för riskhantering 
Dessa åtgärder och aspekter ska beaktas vid förvärv, nybyggnation, i vår fastighetsförvaltning och inköp samt i våra samtal med 
hyresgäster. Cibus ska agera transparent mot intressenter genom rapportering.
Mål och nyckeltal
Vi följer upp ett antal nyckeltal som bidrar till omställningen men som inte målsatts. I och med de senaste två årens minskade utsläpp i 
Scope 2 är klimatmålet som godkänts av SBTi uppnått. 
Klimatrelaterade övriga nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020
Antal fastigheter med solpaneler i Cibus fastighetsbestånd 49 46 43 39 26
Yta i fastigheter med hyresgäster som har en uttalad ambition att 
minska klimatavtrycket eller nå klimatneutralitet, andel av Cibus totala 
fastighetsyta m2
(se även ESRS G1 ”Hållbarhetssamtal” s. 56)
79% 83% 82% 83% 79%
CO2-utsläppsintensitet i fastighetsportföljen, kgCO2/m2 1 28,9 26,0 23,9 20,1 24
Fastigheter med hög energieffektivitet2, som andel av Cibus totala 
fastighetsyta m2 
44% 24% 14% 15% 16%
Not: 1) KgCO2 från energiförbrukning/m2 fastighetsyta. Från och med 2023 har metoden för beräkningar av energiförbrukning och CO2 förbättrats  och CO2-utsläpp för 
2023 och 2024 är inte jämförbara med tidigare år. 2021-2024 avser market based data, 2020 avser location based data. 2) 2020 och 2021 avser i Finland EPC A+B, i Sverige 
energiklass A, B och C. Från 2022 används EU-taxonomins tröskelvärde topp 15% i landet. 2022 avser detta i Finland och Norge EPC A, i Sverige primärenergital 83 eller bättre, 
i Danmark EPC A och B samt fastigheter byggda efter 2009. 2023 reviderades tröskelvärdena i Finland till E-värde<172 kWhE och i Norge till EPC A och B. 2024 reviderades 
tröskelvärdena i Finland till EPC A eller E-talet 170, 119 eller 112 kWhE/m2 (beroende på fastighetstyp).
Den finska fastighetsportföljen svarar för cirka tre fjärdedelar av portföljens energiförbrukning. Den ökning av klimatutsläpp i Cibus 
som redovisas för 2024 jämfört med året innan beror framför allt på använda emissionsfaktorer för att beräkna utsläpp från den del av 
hyresgästers energiförbrukning som inte är fossilfri. Emissionsfaktorer för residualmix har på samtliga marknader stigit 2024 jämfört med 
2023. Mätt som en oförändrad portfölj mellan två år (like-for-like) ökade energiförbrukningen med tre procent. För detaljerad information 
om energiförbrukning och koldioxidutsläpp per marknad, se Appendix EPRAs hållbarhetsnyckeltal s. 58.
HÅLLBARHET

===== SIDA 44 =====

44
Klimatutsläpp i koncernen 2024 2023 4 % 
förändring 
2024 och 
2023
2022 Beräkningsmetod 
2024
Scope 1  GHG utsläpp1
Brutto  Scope 1 GHG utsläpp (tCO2eq) 680 887 -26% 936
     Utsläpp från bränsleförbränning 424 629 -33% 288 Förbrukning samt 
extrapolerad data
     Fordonsrelaterade utsläpp 0 2 -100% 5 Förbrukning
     Utsläpp från köldmedier 237 257 -8% 643 Förbrukning
Procent andel Scope 1 GHG utsläpp från reglerad utsläppshandel  
(%)
N/A N/A N/A
Scope 2 GHG utsläpp2
Brutto location-based Scope 2 GHG utsläpp (tCO2eq) 4766 4683 2% 4962 Förbrukning samt 
extrapolerad data
Brutto market-based Scope 2 GHG utsläpp (tCO2eq) 47 83 -44% 2021 Förbrukning samt 
extrapolerad data
Betydande scope 3 GHG utsläpp3
Totala indirekta brutto GHG utsläpp Scope 3  (tCO2eq) 37606 31020 21% 27836
1.Inköpta varor och tjänster 3769 3463 9% 3381 Kostnadsbaserad
2. Kapitalvaror 1465 805 82% 1687 Kostnadsbaserad
3. Bränsle- och energirelaterad verksamhet  (ej inkluderad i Scope1 
eller Scope 2)
2888 2350 23% 2276 Baserat på Scope 1 
och Scope 2
6. Tjänsteresor 65 16 302% 6 Avstånds- samt 
kostnadsbaserad
7. Anställdas pendling 3 N/A Ny 2024 N/A Information om 
medarbetares 
pendling
8. Tillgångar som leasas uppströms 1 N/A Ny 2024 N/A Förbrukning
13. Tillgångar som leasas nedströms 29415 24386 21% 20487 Förbrukning samt 
extrapolerad data
Totala GHG utsläpp
Totala GHG utsläpp (location-based) (tCO2eq) 43033 38591 18% 33735
Totala GHG utsläpp  (market-based) (tCO2eq) 38314 31991 20% 30793
Not: 1) Scope 1: Ca 1/3 utgörs av estimat för bränsleförbränning för liknande fastigheter. Samtliga tjänstefordon utgörs av elbilar. Källor: Defra, 2024. 2) Scope 2: 1% utgörs 
av estimat. För location-based: I Danmark har förbrukning av fjärrvärme extrapolerats baserat på energiprestandacertifikatet (EPC), elförbrukningen baserats på Motivas 
förbrukningspriser för liknande fastigheter. I Finland baseras estimat för saknad elförbrukningsdata på Motiva-förbrukningsnivåerna för liknande fastigheter. För market-based: 
Leverantörsspecifika emissionsfaktorer har använts när information om leverantör eller elprodukt varit tillgänglig. I de fall uppgift om befintlig ursprungsgaranti, emissionsfaktor 
med värde 0,0 eller 100 % andel förnybar energi har lämnats, har antagits att energin är 100 % fossilfri för utsläppsberäkningen. I de fall något annat värde än 100 % för andelen 
el har lämnats tillsammans med uppgifter om fossilfri energiprodukt, har andelar av energislag bedömts utifrån landets produktion. Källor: AIB, European Production Mix. Fingrid, 
Annual emission coefficients of the Finnish electricity system. Statistics Finland, energy method, table 12.3.2.2. 3) Scope 3: Kat 1 och 2- finska emissionsfaktorer har använts, 
källa: Exiobase 2024. Kat 13- Leverantörsspecifika emissionsfaktorer har använts när leverantör, elprodukt eller emissionsfaktor har angetts. I de fall information om befintlig 
ursprungsgaranti, emissionsfaktor med värde 0,0 eller 100 % andel förnybar energi har lämnats, har det antagits att energin är 100 % fossilfri för utsläppsberäkningen. Norge: 
Utsläpp från elförbrukning har beräknats med emissionsfaktor för residualmix av el när leverantören lämnar ursprungsgarantier, trots att dessa ej köpts. Källor: AIB (Association 
of Issuing Bodies), European Residual mix. Paikallisvoima, district heating emission calculator. Energiföretagen Sverige, fjärrvärmestatistik. 4) Metod för beräkning av GHG för de 
danska fastigheterna 2023 har reviderats innebärande ökade klimatutsläpp jämfört med vad som tidigare rapporterats.  
Biogena utsläpp1 2024
Scope 1 biogenic emissions (tCO2eq) 0
Scope 2 biogenic emissions (tCO2eq) 7 526
Scope 3 biogenic emissions (tCO2eq) 15 989
Not: 1) Antaganden: Scope1: Förbrukning av biobränslen och biomassa saknas varför biogena utsläppen är 0 år 2024. Scope 2: Information om exakt andel biomassa är ej 
tillgänglig, för att beräkna de biogena utsläppen från köpt energi användes andelen biomassa i energiproduktionen i respektive lands genomsnittliga energiproduktionsmix.  
Scope 3: Transporter- EU/global genomsnittlig andel biobränsle tillämpas. Kat 3- beräkning baseras på Scope 2-data. Kat 13-information om exakt andel biomassa saknas, för att 
beräkna de biogena utsläppen från köpt energi användes andelen biomassa i energiproduktionen i respektive lands genomsnittliga energiproduktionsmix.
Utsläppsintensitet i hela Cibus1 2024 2023 Förändring %
Total GHG utsläpp i relation till intäkter, kgCO2/EUR intäkter
 — varav Scope 2 location based 0,30 0,28 10%
 — varav Scope 2 market based 0,27 0,23 18%
Not: 1) Utsläppsintensiteten avser utsläpp från hela Cibus som i sin helhet ingår i bransch med hög klimatpåverkan. Intäkter avser Hyresintäkter + serviceintäkter, se 
Resultaträkning s 87.
HÅLLBARHET

===== SIDA 45 =====

45
Energiförbrukning och mix 2024
(1) Energiförbrukning från kol och kolprodukter  (MWh) 0,00
(2) Energiförbrukning från råolja och petroliumprodukter (MWh) 38,69
(3) Energiförbrukning från naturgas (MWh) 2 045,29
(4) Energiförbrukning från andra fossila källor (MWh) 0,00
(5) Förbrukning av inköpt eller anskaffad elektricitet, värme, ånga 
och kyla från fossila källor (MWh)
164,96
(6) Total fossil energiförbrukning (MWh) (summa av rad 1 till 5) 2 248,93
Andel energi från fossila källor i förhållande till total 
energiförbrukning  (%)
4 %
(7) Förbrukning från nukleära källor (MWh) 11 273,23
Andel energi från nukleära källor i förhållande till total 
energiförbrukning (%)
19 %
(8) Energiförbrukning från förnybara källor, inklusive biomassa (inkl 
industriellt och kommunalt  biologiskt avfall, biogas, förnybart väte 
etc) (MWh)
0,00
(9) Förbrukning av inköpt eller anskaffad elektricitet, värme, ånga 
och kyla från förnybara källor (MWh)
44 927,99
(10) Förbrukning av egengenererad ej brännbar förnybar energi 
(MWh)
493,91
(11) Total förnybar och koldioxidsnål energiförbrukning (MWh) 
(summa av rad 8 till 10)
45 421,90
Andel energi från förnybara och koldioxidsnåla källor i förhållande 
till total energiförbrukning (%)
77 %
Total energiförbrukning (MWh) (summa av rad  6, 7 och 11) 58 944,06
Energiintensitet1 2024 2023 Förändring %
Total energiförbrukning (motsvarande Scope 1+2 ovan) i 
relation till intäkter:
-MWh/TEUR 0,41 0,35 16%
Fastigheternas totala energiförbrukning (motsvarande Scope 
1+2+ Scope 3 kat 13) i relation till yta:
-kWh/m2 260 248 5%
Not: 1) Intäkter avser Hyresintäkter + serviceintäkter, se Resultaträkning s 88.
Energiförbrukning i fastighetsportföljen per marknad, 
MWh (i egen verksamhet dvs Scope 1+2 samt hyresgästernas 
förbrukning Scope 3 Kat 13)
2024 2023 Förändring %
Finland 204 113 189 001 187 918
Sverige 35 640 34 572 41 363
Norge 8 803 10 753 9 442
Danmark1 19 386 21 763 14 256
TOTALT 267 942 251 356 252 980
Not: 1) Metod för beräkning av hyresgästers energiförbrukning i danska fastigheter har reviderats för 2023 innebärande en viss minskad förbrukning jämfört med tidigare 
redovisning.
HÅLLBARHET

===== SIDA 46 =====

46
Värde-kedja Påverkan Väsentlig fråga Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Resursinflöden inklusive resursförbrukning
x x x Faktisk positiv påverkan Cibus förlänger fastigheternas livslängd och undviker behovet 
av nybyggnation genom att bevara fastigheternas prestanda via 
exempelvis regelbundna renoveringar. Samtidigt ökas fastigheternas 
energi- och yteffektivitet. 
x
x x Faktisk negativ påverkan Byggnation och renoveringar förutsätter utvinning och produktion av 
byggmaterial såsom cement, stål, trä, plast och glas vilket orsakar ett 
indirekt utnyttjande av förnybara och icke-förnybara naturresurser.  
x
I tillägg till löpande fastighetsunderhåll 
renoveras och uppgraderas byggnader 
utifrån hyresgästers behov eller för att öka 
energieffektiviteten. Samtidigt förlängs 
fastigheternas livslängd vilket sparar 
naturresurser.
ESRS E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi 
Policy
 — Sustainability policy and Corporate Social Reponsibility
 — Environmental Policy
 — Green Procurement Policy for Outsourcing Partners & Suppliers 
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Fastighetssektorn står för en avsevärd del av världens 
förbrukning av naturresurser och avfall. Cibus vill som 
fastighetsägare minimera total resursanvändning, gynna cirkulära 
flöden och på så sätt förebygga och minska vår negativa 
miljöpåverkan samt främja miljömässiga fördelar. 
Vi förlänger fastigheternas livslängd genom regelbundna 
renoveringar och fastighetsunderhåll i linje med hyresgästernas 
intressen och önskemål. Genom löpande dialog med hyresgäster 
(se ESRS G1 ”Hållbarhetssamtal” s. 56) får vi en tydlig uppfattning 
om deras behov och planer, och kan bidra med yteffektiva 
ombyggnationer samt i vissa fall också fastighetsbyten.  
Vi åtar oss också att verka för ett effektivt resursutnyttjande och 
hållbara inköp genom att successivt ställa om resursanvändning 
från nyutvunna råvaror till förnybara och återanvända material. 
Detta ska åstadkommas genom dialog och samarbeten med 
hyresgästerna samt utvärdering av leverantörer inom underhåll, 
planering och byggnation.  
Mål och nyckeltal 
Mål för cirkulära flöden saknas idag och kommer att utarbetas 
tidigast 2026. 
För den samlade resursförbrukning saknas idag information av 
tillräcklig kvalitet. Under 2025 ska Cibus utarbeta metoder för att 
sammanställa informationen. 
HÅLLBARHET

===== SIDA 47 =====

47
Sociala frågor
Innehåll Sida
ESRS S1 Egna medarbetare 48
ESRS S2 Arbetstagare i värdekedjan 51
ESRS S3 Påverkade samhällen 53
ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare 54
HÅLLBARHET

===== SIDA 48 =====

48
HÅLLBARHET
Värde-kedja Påverkan Väsentlig fråga Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Arbetsvillkor
x Faktisk positiv påverkan Goda arbetsförhållanden och adekvata löner bidrar till välbefinnandet 
för Cibus anställda.
x
Cibus effektiva organisation gör att varje enskild 
medarbetares engagemang och nyckelkompetens 
är viktig för företagets utveckling. Samtidigt 
bidrar verksamheten tidvis till arbetstoppar, stort 
ansvar och potentiell stress. 
Genom goda arbetsvillkor såsom en bra arbetsmiljö präglad 
av sunda värderingar med stimulerande arbete till adekvata 
ersättningsvillkor attraherar och behåller Cibus dessa 
medarbetare.
Av organisationens elva medarbetare 2024 arbetade fem vid 
huvudkontoret i Stockholm, en var stationerad i Göteborg och 
övriga fem var verksamma vid kontoret i Helsingfors, Finland. 
En effektiv organisation möjliggörs av att stora delar av 
fastighetsförvaltningen och viss administration är outsourcad. 
CFO ansvarar för finans, ekonomi och investerarkontakter, COO 
ansvarar för investeringar och fastighetsförvaltningen (se ESRS 
2 GOV-1, GOV-2 ”Organisatorisk styrning av hållbarhetsarbetet” 
s. 31).  Företagets ledningsgrupp och ledande befattningshavare 
utgörs av VD, CFO, COO samt CIO Sverige, CIO Finland och CIO 
Danmark & Norge. En medarbetare inom administration är ej 
anställd utan inhyrd konsult.
Under 2025 planeras en Head of Sustainability rekryteras. Vidare 
bidrar förvärvet av Forum Estates att organisationen utökas med 
12 medarbetare från januari 2025.
CIBUS ORGANISATION 
ESRS S1 Egna medarbetare 
Asset  
Manager
Property  
Developer
CEO
COO CFO &  
Head of IR
CIO DK/NO HOF GroupCIO SE HO TreasuryCIO FI HOF FI

===== SIDA 49 =====

49
Policy 
 — Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
 — Code of Conduct
 — Diversity Policy
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Cibus ska erbjuda sina medarbetare en attraktiv arbetsplats 
med lika möjligheter, adekvata ersättningar och god arbetsmiljö 
inklusive en hanterbar arbetsbörda med balans mellan arbete och 
fritid samt hålla regelbundna medarbetardialoger. Vi eftersträvar 
bredd och könsbalans, mångfald och inkludering, samt har 
noll-tolerans mot diskriminering. Cibus saknar specifik policy för 
förebyggandet av arbetsplatsolyckor. 
Goda arbetsvillkor
Med arbetsställen i Sverige och Finland har medarbetare ett 
starkt arbetsrättsligt och socialt skydd. Cibus följer nationell 
lagstiftning och arbetsmarknadspraxis avseende bland annat 
arbetsmiljö, anställningsförhållanden och andra villkor. Alla 
erbjuds offentligt stöd för sjukdom, arbetslöshet, föräldraledighet 
och pension.
En organisation präglad av mångfald och inkludering gynnar 
Cibus utveckling, innovation och tillväxt. En jämn könsbalans 
eftersträvas. Medarbetare och potentiella medarbetare bemöts 
med respekt, värdighet och jämställda möjligheter, ingen ska 
mötas av negativ särbehandling.
 Respekten för alla människors rättigheter, arbetsrätt och 
integritet är grundläggande för Cibus . Under 2024 har inga 
kränkningar mot medarbetare anmälts eller utretts, inga böter 
eller kompensation för kränkningar har utdömts eller erlagts. 
All typ av diskriminering i arbetslivet baserat på ett antal 
diskrimineringsgrunder ska motarbetas. (se ESRS S2 ”Mänskliga 
rättigheter” s. 51)
Våra medarbetare är väl rustade för sina uppgifter, men 
kan påverkas av exempelvis alltför hög arbetsbelastning.  
För samtliga anställda (100 procent) följer Cibus upp 
sjuktal och arbetsrelaterade sjukdomsfall och följer övrig 
arbetsmiljölagstiftning.  Möjlighet ges till hemarbete, flexibel 
arbetstid, årliga friskvårdsbidrag och hälsoundersökningar samt 
en ergonomiskt hälsosam arbetsmiljö för att skapa möjlighet till 
livsbalans för samtliga medarbetare och en god social arbetsmiljö. 
ÅTGÄRDER OCH MEDARBETARDIALOG
Samtliga medarbetare utbildas och uppdateras årligen i externa 
och interna regelverk såsom uppförandekod, mångfaldsfrågor, 
insiderregler och informationshantering. 
Policyer och regelverk hålls tillgängliga för medarbetare och 
styrelseledamöter inom Cibus.   Misstankar om överträdelser mot 
lagstiftning, interna regler eller andra missförhållanden kan ske 
anonymt via Cibus externa oberoende visselblåsarfunktion (se 
ESRS G1 ”Visselblåsarfunktion” s. 56). 
Löner och ersättningar för samtliga anställda är adekvata, 
verksamhetsstyrda och individuella. Samtliga medarbetares villkor 
är i enlighet med eller bättre än gällande kollektivavtal. Ingen 
kartläggning av könsbaserade löneskillnader genomförs eftersom 
organisationen endast utgörs av elva medarbetare med i princip 
olika nyckelfunktioner. Av detta skäl redovisas inte heller årlig 
ersättningskvot mellan könen för 2024. 
Vid årliga medarbetarsamtal mellan anställd och dennes närmaste 
chef som syftar till att utveckla medarbetarna och organisationen 
behandlas frågor såsom karriärutveckling, måluppfyllnad, 
behov av vidareutbildning samt arbetsvillkor. Årliga lönesamtal 
sker i samband med medarbetarsamtalen. Vid strategiska 
samt organisatoriska förändringar informeras medarbetare vid 
veckomöten och av närmaste chef.  
I årliga medarbetarundersökningar fångas medarbetares syn upp 
på arbetsmiljön, ersättningar och andra personalrelaterade frågor 
samt uppfattning om Cibus. Dessa insikter används som underlag 
för förbättringsåtgärder. 2024 visade undersökningen på en 
mycket hög nöjd- och stolthet (eNPS) vilket är vårt kvitto på att 
rätt insatser prioriterats. (se ESRS 2 ”Intressentdialoger” s. 34).
Förbättrade mötesutrymmen är ett av de önskemål som 
framförts och som föranleder kontorsflytt under 2025. Löpande 
kompetensutveckling sker utifrån behov. Under 2025 genomförs 
internkonferens med samtliga medarbetare i syfte att integrera 
förvärv. Insatserna är av mindre art och ingår som en del av 
förvärvskostnader samt löpande medarbetarkostnader. 
Mål
Cibus har ännu inte fastställt medarbetarmål bland annat 
med hänsyn till organisationens storlek, men det kommer 
att fastställas.  Ett antal nyckeltal samt resultat från 
medarbetardialoger följs årligen upp som underlag för 
förbättringsåtgärder.  
Nyckeltal
Åldersfördelningen bland medarbetare var vid utgången av 2024 
78 procent mellan 30 och 50 år samt 22 procent över 50 år.
Under året har ny VD tillträtt, inga andra medarbetarförändringar 
har skett. En medarbetare inom organisationen är inhyrd konsult 
med egen verksamhet. En person har varit föräldraledig.  
Könsbalans i Cibus 2024 2023 2022 2021 2020
Hela organisationen inkl VD
 — Kvinnor, antal 4 4 3 2 2
 — Män, antal 7 7 6 5 4
Totalt 11 11 9 7 6
 — Kvinnor, andel 36% 36% 33% 29% 33%
 — Män, andel 63% 63% 67% 71% 66%
Ledande befattningshavare (för definition se ovan)
 — Kvinnor, antal 2 2 2 1 1
 — Män, antal 4 4 4 3 3
Totalt 6 6 6 4 4
 — Kvinnor, andel 33% 33% 33% 25% 25%
 — Män, andel 67% 67% 67% 75% 75%
HÅLLBARHET

===== SIDA 50 =====

50
Medarbetarinformation forts. 2024 2023 2022 2021 2020
Anställda som lämnat Cibus under året 1 1 0 0 0
Medarbetaromsättning, % 10% 10% 0 0 0
Sjukfrånvaro, % av arbetad arbetstid 0,04 0,2% 0 0,8% 0
Utbildning, antal timmar genomsnitt per anställd 61 34 15 24 n/d
 — Antal timmar genomsnitt för kvinnor 63 n/d n/d n/d n/d
 — Antal timmar genomsnitt för män 59 n/d n/d n/d n/d
Årliga medarbetarsamtal med anställda, andel 100% 100% 100% 100% 100%
 — Andel anställda, kvinnor 100% 100% 100% 100% 100%
 — Andel anställda, män 100% 100% 100% 100% 100%
Årlig ersättningskvot 1,85 n/d n/d n/d n/d
Hälsa och säkerhet
Arbetsrelaterade skador eller sjukdomsfall, antal 0 0 0 0 0
Arbetsrelaterade olycksfall, antal 0 0 0 0 0
Olycksfallgrad % 0 0 0 0 0
Arbetsrelaterade skadefall, antal  0 0 0 0 0
Förlorad arbetstid till följd av arbetsrelaterade olyckor 
och sjukdom, antal dagar 
0 0 0 0 0
Föräldraledighet
Andel anställda berättigade till föräldraledighet 100% 100% 100% 100% 100%
Andel anställda som varit föräldralediga, % 10% 10% 0 0 0
 — Varav kvinnor, andel 25% 25% 0 0 0
 — Varav män, andel 0 0 0 0 0
Icke-diskriminering
Totalt antal anmälda samt identifierade fall av 
diskriminering, trakasserier.
0 0 0 0 0
Antal övriga anmälningar kring medarbetarfrågor via 
visselblåsarfunktion 
0 0 0 0 0
Utdömda böter samt annan kompensation pga 
diskrimineringsincidenter eller liknande, SEK
0 0 0 0 0
Medarbetarinformation1 2024 2023 2022 2021 2020
Kvinnor
Män 
Totalt
Kvinnor
Män 
Totalt
Kvinnor
Män 
Totalt
Kvinnor
Män 
Totalt
Kvinnor
Män 
Totalt
Anställda i Cibus, antal2 4 6 10 4 6 10 3 6 9 2 5 7 2 4 6
Fast anställda, antal 4 6 10 4 6 10 3 6 9 2 5 7 2 4 6
Tillfälligt anställda, antal 0 0 0 0 0
Fulltid, antal 4 6 10 4 6 10 3 6 9 2 5 7 2 4 6
Deltid, antal 0 0 0 0 0
Icke anställda (inhyrd konsult), antal 0 1 1 0 1 1 0 0 0
Not: 1) Använda definitioner: Antal anställda/fast anställda/tillgälligt anställda/icke anställda/fulltid/deltid = head count vid årets utgång inklusive VD; Icke anställd konsult 
ingår inräknas i Cibus organisation 11 medarbetare, samt i ”Könsbalans i Cibus”; Medarbetaromsättning = Antal medarbetare head count som lämnat Cibus under året/
Antal medarbetare head count vid årets utgång inklusive VD; Sjukfrånvaro % av arbetad arbetstid (baseras på 2.000 h arbetstid per år); I årlig ersättningskvot ingår lön, 
pensionsavsättning samt eventuell bonus, och beräknas (total ersättning till den med högsta ersättning/(median ersättning samtliga anställda-den med högsta ersättning)); 
Olycksfallsgrad beräknas antal olyckor / totalt antal arbetade timmar i organisationen *1.000.000 (för jämförelse med andra bolag). Årliga medarbetarsamtal med anställda mäts 
från 2024 utifrån antal anställda vid årets utgång, fram till 2023 utifrån antal anställda vid årets ingång; Arbetsrelaterade skadefall avser akuta eller återkommande kroniska 
hälsoproblem pga arbete. 2) Se sid 100 i resultaträkning
HÅLLBARHET

===== SIDA 51 =====

51
Värdekedja Väsentlig fråga Tidshorisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Arbetsvillkor
x x Potentiell negativ påverkan I det fall anställda uppströms alternativt nedströms i Cibus värdekedja 
har bristande arbetsvillkor, löner eller saknar balans mellan arbete och 
privatliv kan deras hälsa, säkerhet och välbefinnande påverkas negativt.  
x
Övriga arbetsrelaterade rättigheter
x Potentiell negativ påverkan I det fall leverantörer eller deras underleverantörer brister i att följa 
Cibus uppförandekod finns risk för ett oetiskt beteende såsom olika 
typer av tvångs- eller obetalt arbete. 
x
Våra val av ledande ankarhyresgäster samt 
leverantörer och partners som agerar för 
en ansvarsfull social utveckling gynnar 
människors arbetsvillkor.
Policy 
 — Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
 — Code of Conduct
 — Whistleblower policy
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Vår ambition är att bidra till en positiv social och hållbar 
utveckling hos hyresgäster och bland leverantörer. I de fall då 
Cibus inte äger besluten använder vi andra metoder för att 
påverka såsom dialogformen (se ESRS G1 ”Hållbarhetssamtal” s. 
56). 
Leverantörer och deras produkter utvärderas utifrån våra 
hållbarhetsprinciper och policyer, Cibus har ingen separat 
leverantörskod för sociala frågor. Misstankar om brott 
mot policyer och andra regelöverträdelser kan av såväl 
medarbetare som utomstående anmälas anonymt via Cibus 
visselblåsarfunktion som finns tydligt tillgänglig på hemsidan (se 
ESRS G1 ”Visselblåsarfunktion” s. 56). 
MÄNSKLIGA RÄ TTIGHETER OCH ARBETSVILLKOR
För Cibus är respekten för mänskliga rättigheter och rimliga 
arbetsvillkor samt rätten till personlig integritet grundläggande. 
I vårt åtagande ingår att se till att inte bidra till kränkningar 
av mänskliga rättigheter i egen verksamhet samt i övrig 
värdekedja och att tydligt agera i det fall vi får kännedom om 
kränkningar. Inom ramen för verksamheten motarbetar vi alla 
typer av kränkningar i arbetslivet såsom tvångsarbete, obetald 
övertid, människohandel, barnarbete, fackföreningsförbud, samt 
diskriminering utifrån grunder såsom kön, familjebild, etniskt eller 
nationellt ursprung, politisk övertygelse, fackligt engagemang, 
sexuell läggning, religion, ålder eller funktionshinder. Vi ska 
verka för och respektera internationellt erkända mänskliga 
rättigheter såsom människors och samhällens rätt till adekvata 
levnadsförhållanden och markrättigheter. 
I enlighet med FNs Guiding principles on Business and Human 
Rights prioriterar vi våra åtgärder baserat på kränkningens 
allvarlighet, möjlighet att hejdas samt sannolikhet att inträffa, och 
om vi bidrar till den direkt eller indirekt via affärsförbindelser. 
Vi guidar och ställer krav på alla direkta leverantörer som 
anlitas för vår fastighetsförvaltning och affärsverksamhet att 
de och deras produkter utvärderas och uppfyller kraven i våra 
policyer såsom minimilöner, rimlig arbetstid och hälsa och 
säkerhet. Vi genomför alltid fördjupade hållbarhetsanalyser 
vid risker för kränkningar av mänskliga rättigheter.  Vid nya 
affärsmöjligheter och i den löpande fastighetsförvaltningen sker 
alltid en utvärdering mot ett antal hållbarhetskriterier där rimliga 
arbetsvillkor ska garanteras såsom säkra arbetsmiljöer och 
adekvata löner (se ESRS G1 ”Leverantörer” s. 57).
ESRS S2 Arbetstagare i värdekedjan 
HÅLLBARHET

===== SIDA 52 =====

52
RISKER FÖR AVVIKELSER FRÅN VÅRA POLICYER
Trots leverantörers garantier kvarstår risker för överträdelser. 
Inom bygg- och fastighetssektorns tjänstesida förekommer 
olika typer av tvivelaktiga anställningsformer som kan innebära 
varianter på tvångs- eller obetalt arbete, eller risker för hälsa och 
säkerhet. Potentiellt kan också vissa av de produkter och råvaror 
som ingår i vårt löpande underhåll av fastigheterna omfatta 
barn- eller tvångsarbete tidigt i värdekedjan genom att någon i 
leverantörsledet brister i sina krav i upphandlingen. I det fall en 
avvikelse uppstår från våra policyer måste nödvändiga åtgärder 
vidtas. I leverantörsledet sker det via uppmaningar, utredningar 
och återkoppling, samt i det fall korrigering uteblir avslutas 
samarbetet.
Därutöver kan risker finnas för att hyresgäster med verksamhet 
i våra fastigheter ger anställda undermåliga arbetsvillkor såsom 
icke adekvata löner eller avsaknad av balans mellan arbete och 
privatliv. 
Inga händelser har under 2024 inträffat som föranlett någon 
hållbarhetsutredning eller leverantörsuppsägning. Inga fall av 
kränkningar av bristande arbetsvillkor eller mänskliga rättigheter 
som strider mot principerna i FN Guiding Principles on Business 
and Human Rights och dess underliggande internationella 
deklarationer om mänskliga rättigheter eller OECDs riktlinjer för 
multinationella företag har identifierats eller anmälts. Under 2025 
har en utredning inletts avseende en dansk leverantör.
Åtgärder, resultat och dialog 
Inom fastighetsförvaltningen ansvarar CIO för respektive 
marknad för uppföljningen av att leverantörer, partners och 
hyresgäster agerar enligt våra policyer och regelbundna dialoger 
kring ett ansvarsfullt socialt agerande.  Cibus för i dagsläget 
ingen direkt dialog med arbetstagare i värdekedjan (se ESRS 2 
”Intressentdialoger” s. 34). 
Under 2025 planerar Cibus att inom ramen för våra 
hållbarhetssamtal fördjupa hållbarhetsdiskussionerna med 
hyresgästerna kring arbetstagares arbetsvillkor. Uppföljning sker 
inom ramen för hållbarhetssamtalen.
HÅLLBARHET

===== SIDA 53 =====

53
Värde-kedja Väsentlig fråga Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter
x x Faktisk positiv påverkan Genom att äga fastigheter uthyrda till attraktiva dagligvarukedjor bidrar 
Cibus till att göra matbutiker och service tillgängliga i olika stadsdelar 
och på mindre orter.
x
x x x Potentiell negativ påverkan Otillräckliga löner till anställda i värdekedjan kan påverka hela 
samhällen.
x
Satsningar på goda butikslägen med ledande aktörer samt 
vårt ansvarsfulla agerande bidrar till levande närsamhällen 
och att människor kan tillgodose en rad av sina behov. 
ESRS S3 Påverkade samhällen
Policy 
 — Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
 — Code of Conduct
 — Whistleblower policy
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Cibus ska hantera påverkan på närsamhällen ansvarsfullt. Vid 
förvärv, i fastighetsförvaltningen och i dialoger med hyresgäster 
ska sociala aspekter samt potentiella förbättringar i beaktas.
LEVANDE SAMHÄLLSKÄRNOR 
En levande samhällskärna bygger i regel på en butik med 
dagligvaror och service som människor når på ett tryggt och 
enkelt sätt utan långa bilresor. Butikerna som Cibus finansierar 
är också mötesplatser för socialt umgänge, information och ett 
nav i närsamhället, vars betydelse ökat i takt med våra ändrade 
handels- och arbetsmönster. Särskilt viktiga är dessa naturliga 
mötesplatser på mindre orter.
ARBETSTAGARE I NÄRSAMHÄLLENA
Människorna i samhällskärnorna behöver rimliga förutsättningar 
att försörja sig. Indirekt är Cibus delaktig i detta eftersom vi hyr ut 
fastigheterna samt köper tjänster för renoveringar och underhåll 
hos företag som i sin tur sysselsätter människor i närsamhällena. 
Om dessa arbetstagare inom handel eller fastighetsskötsel 
betalas otillräckliga ersättningar påverkas samhällets 
försörjningsmöjlighet. (se ESRS S2 ”Mänskliga rättigheter och 
arbetsvillkor”, ”Risker för avvikelser från våra policyer”s. 51-53, 
ESRS2 ”Intressentdialoger” s. 34)
Åtgärder, resultat och dialog
Vår grundläggande affärsidé att förvärva och äga livsmedels- 
och dagligvarubutiker drivna av ledande kedjor med höga 
hållbarhetsambitioner är Cibus främsta insats för att utveckla 
närsamhällen. Butikslägena tenderar att vara långsiktigt stabila, 
och när en dagligvaruaktör lämnar ett butiksläge är i allmänhet 
en annan aktör redo att överta läget. I de sällsynta fall där butiker 
inte ersätts av nya butikslägen verkar Cibus för att lokalen 
övertas av nya näringar.  Fastighetsportföljen har sedan 2020 
vuxit med 38 procent i kvadratmeteryta.  
Vid årliga dialoger med hyresgästerna diskuteras hur vi som 
fastighetsägare kan understödja deras arbete för närsamhällena.  
Vi förhör oss om hur diskussioner med samhället eller 
kommuner utvecklats för att förbättra butikers tillgänglighet 
och attraktivitet för slutkunderna. Under 2024 har en av våra 
åtgärder varit att hyra ut delar av parkeringsytorna kring butiker 
till laddinfrastruktur för elbilar. Åtgärderna ingår som en del i 
Cibus löpande fastighetsförvaltning. Vår uppföljning sker inom 
ramen för hållbarhetssamtalen med hyresgäster (se ESRS G1 
”Hållbarhetssamtal” s. 56, ESRS 2 ”Intressentdialoger” s. 34).
Vi agerar också ansvarsfullt genom att välja med vem vi gör 
affärer (se ESRS S2 ”Åtgärder och dialog” s. 52). Via Cibus 
externa visselblåsartjänst kan misstänkta brott mot regler, 
missförhållanden och Cibus principer anmälas anonymt (se ESRS 
G1 ”Visselblåsarfunktion” s. 56).
Några exempel på vad ankarhyresgäster vidtar för åtgärder i 
lokalsamhällen:
 — Kesko/K-Gruppen gör varje år en inventering av vilket 
ekonomiskt bidrag som verksamheten ger tillbaka till olika 
regioner genom löner och skatter. Vidare samarbetar man med 
flera idrottsorganisationer och stimulerar lekfulla sport- och 
motionsevenemang för barn och unga på marknadsplatserna. 
 — Dagrofas SPAR har under fem år sponsrat Ren Natur i 
Danmark där lokalföreningar plockar skräp. Vidare samarbetar 
Dagrofa med JunkFoods som erbjuder måltider till hemlösa i 
Köpenhamn.
 — S Gruppen är en av Finlands största arbetsgivare för unga, 
och erbjöd 2023 17.000 unga under 25 år sommarjobb eller 
praktikplatser. Stödjer även PKO som sysselsätter personer med 
funktionshinder.
HÅLLBARHET

===== SIDA 54 =====

54
Värde-kedja Väsentlig fråga Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Personlig säkerhet hos konsumenter och slutanvändare
x Potentiell negativ påverkan Bristande fastighetsunderhåll eller bristande efterlevnad av säkerhets- 
eller användningsföreskrifter kan leda till att människor som nyttjar 
fastigheten utsätts för hälso- eller skaderisker.
x
Besökare och yrkesverksamma vid våra 
marknadsplatser utför ärenden och 
sysselsättning i säkra byggnader och 
under trygga omständigheter.
ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare
Policy
 — Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Våra fastigheter ska vara säkra mötesplatser för människor. 
Vi ska via löpande fastighetsunderhåll och samarbeten med 
hyresgäster säkerställa att våra fastigheter håller så hög 
standard att säkerheten och hälsan aldrig hotas för kunder och 
yrkesverksamma som befinner sig i byggnaderna (se ESRS S2 
”Mänskliga rättigheter” s. 51) 
Säkra fastigheter
Som fastighetsägare vill vi erbjuda människor säkra livsmiljöer 
och säkerställa att byggnaderna är tillräckligt väl underhållna så 
att människors säkerhet inte åsidosätts. Detta gör vi framför allt i 
samverkan med våra hyresgäster som dagligen använder 
fastigheterna, noterar eventuella brister och kan återkoppla och 
följa upp möjliga skadeincidenter så att vi kan vidta åtgärder i 
fastighetsunderhåll.
För oss är det därför viktigt att ankarhyresgästerna har processer 
för hälsosamma arbetsmiljöer och att deras medarbetare 
utbildas i och följer skriftliga instruktioner, samt att det i alla 
butiker finns rutiner för riskbedömning och incidentsuppföljning.  
Våra väsentliga hyresgäster (se ESRS G1 ”Hållbarhetssamtal” 
s. 56) har ett systematiskt arbetsmiljöarbete och följer upp 
sjuktal och arbetsplatsolyckor. Arbetsmiljöarbetet innebär 
att olycksfallsrisker minimeras med lokala insatser såsom 
brandskydd, uppmärkt utrymning, säkerhetsrutiner, utbildning 
med mera, samt att skador följs upp och säkerhetsrisker 
utvärderas så att brister åtgärdas. Via våra hållbarhetsdialoger 
med hyresgäster, samt vår offentliga visselblåsarfunktion 
där hyresgästers arbetstagare kan anmäla misstänkte 
säkerhetsbrister utreds uppkomna brister. När de ankommer 
på fastighetsägaren åtgärdas de omedelbart. (se ESRS G1 
”Visselblåsarfunktion” s. 56, ESRS 2 ”Intressentdialoger” s. 34). 
Under 2024 har Cibus inte identifierat eller gjorts 
uppmärksammad på några olyckor i fastighetsbeståndet som 
beror brister i fastigheterna.
HÅLLBARHET

===== SIDA 55 =====

55
CIBUS FÖRETAGSVÄRDERINGAR VILKA MÖTER VÅRT ENGAGEMANG KRING ”SUPERMARKET LOVE”
Engagemang ...är passion, energi och delaktighet. Vi brinner för det vi gör och anstränger oss extra för att nå resultat och mål. 
Ansvar ...är etik, ärlighet, transparens och respekt. Affärer ska göras på ett schysst och hållbart sätt och med respekt för det 
ansvar vi har i relation till våra viktigaste intressenter och samhället vi verkar i. 
Glädje ...är utveckling, gott kamratskap och att ha roligt på jobbet. För att kunna prestera på topp så krävs att man mår bra på 
jobbet och har en sund balans mellan privatliv och arbetsliv.
HÅLLBARHET
Värde-kedja Väsentlig fråga Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Företagskultur
x x x Faktisk positiv påverkan Cibus uppmuntrar och förmår intressenter att anta hållbara metoder 
vilket förstärker den positiva påverkan på miljön och främjar hållbarhet 
genom hela värdekedjan.
x
Hantering av leverantörer
x x x Faktisk positiv påverkan Cibus effektiva leverantörshantering ökar leverantörsledets transparens 
och ansvar. 
x
Korruption och mutor
x x x Faktisk positiv påverkan Effektiva åtgärder för att motarbeta korruption säkerställer 
efterlevnaden av nationella och internationella regelverk, vilket minskar 
legala och finansiella risker.
x
Ansvarsfullt företagande
ESRS G1 Affärsetik
Vår målsättning är att i alla avseende 
vara en respektabel fastighetsaktör. Vår 
strategi är att understödja hyresgästers 
och leverantörers agerande i en hållbar 
riktning via dialog, en hög tillgänglighet 
samt utvärderingar.

===== SIDA 56 =====

56
HÅLLBARHET
En sund affärskultur 
Policy 
 — Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
 — Code of Conduct
 — Whistleblower policy
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
För Cibus är vår förmåga att agera som en stabil, sund partner 
och fastighetsaktör med hög affärsetik avgörande för relationen 
till ankarhyresgäster, motparter vid förvärv samt de finansiella 
marknaderna. Medarbetare ska agera i enlighet med våra 
företagsvärderingar och vår syn på ett ansvarsfullt företagande 
vilket omfattar dels att följa lagar, konventioner och regler kring 
mänskliga rättigheter, miljön och anti-korruption, dels att agera 
enligt god affärssed, hantera kunder och samarbetspartners med 
hög integritet och understödja deras hållbara agerande. Cibus ska 
alltid uppfattas som raka, respektfulla och enkla att samarbeta 
med och bidra till en positiv atmosfär inom och utanför företaget. 
ARBETET MOT INTRESSEKONFLIKTER OCH KORRUPTION
Alla former av kriminalitet, mutor och utnyttjande av sin position 
för egna intressen är oförenliga med en hög affärsetik. Misstankar 
kring oegentligheter eller korruption får aldrig väckas varför 
överväganden kring etikrisker samt hur och med vem gör affärer 
alltid ska göras. 
Alla finansiella transaktioner rapporteras i enlighet med 
vedertagna redovisningsprinciper, kontroller sker av att alla 
intäkter såsom hyresbetalningar och andra transaktioner 
härrör från laglig verksamhet och inte bryter mot exempelvis 
penningtvätt. Våra affärsetiska principer och vad som betraktas 
som korruption, mutor och andra överträdelser tydliggörs i 
Cibus Code of Conduct. Vid tveksamheter ska medarbetare 
konsultera vd eller CFO. Utgångspunkten för medarbetare och 
styrelseledamöter är att hantera sina ekonomiska intressen så 
att dessa aldrig kan uppfattas stå i konflikt med Cibus intresse. 
Potentiella intressekonflikter diskuteras om möjligt i förväg i syfte 
att anpassa och förbättra processerna, och anmäls i samtliga fall 
till styrelsen. 
Misstanke om interna mutbrott anmäls och utreds alltid 
omedelbart via den externa oberoende visselblåsarfunktionen och 
kommuniceras via CFO till styrelsen. Största korruptionsrisken 
bedöms föreligga vid förvärvs- och inköpssituationer, vilket 
innebär att samtliga anställda befinner sig i en utsatt ställning. 
Som en del av vårt förebyggande korruptionsarbete finns samtliga 
policyer tillgängliga för medarbetare, styrelseledamöter samt 
utomstående på vår hemsida på engelska, Code of Conduct 
samt övriga policyer ingår i introduktionsutbildning vid alla 
nyanställningar, för medarbetare och styrelseledamöter sker 
en årlig genomgång av policyer och utbildning i enskilda frågor 
erbjuds. CFO ansvarar för utbildning som del av sitt löpande 
arbete. Inga korruptionsfall har anmälts eller upptäckts under 
året, inga domar eller böter för korruptionsbrott har utdömts.
VISSELBLÅSARFUNKTION 
Cibus visselblåsarfunktion för rapportering av misstankar 
om korruption och andra regelöverträdelser nås av såväl 
medarbetare som utomstående via hemsidan www.cibusnordic. 
com. Anmälningar kan göras på svenska och engelska. Samtliga 
anmälningar utreds utifrån objektiva kriterier via en extern 
oberoende part där anmälaren förblir anonym och skyddas från 
repressalier i enlighet med gällande lagstiftning. Anmälaren 
kontaktas inom tre dagar och i det fall ärendet klassificeras 
som visselblåsarärende inleds en utredning i enlighet med 
lagstiftningen.  Samtliga visselblåsarärenden rapporteras till Cibus 
styrelse. Visselblåsarfunktionen är tydligt kommunicerad internt i 
företaget.  Under året har inga visselblåsarärenden inkommit eller 
utretts avseende korruption och intressekonflikter eller andra 
missförhållanden för medarbetare, arbetsvillkor och kränkningar 
av mänskliga rättigheter bland leverantörer och kunder, 
säkerhetsaspekter i fastigheterna eller andra frågor som strider 
mot Cibus policy, lagar samt konventioner. 
HÅLLBARHETSSAMTAL
Som en del av vårt ansvarsfulla företagande för vi dialog med 
och stimulerar våra affärspartners till ett hållbart agerande. 
Våra hyresgästers hållbarhetsarbete understödjer vi med hjälp 
av samtal och hög tillgänglighet. Ankarhyresgäster utgörs 
av högkvalitativa handelskedjor såsom Kesko, Tokmanni, 
Coop, S-gruppen, ICA, Lidl och Salling Group med egna högt 
ställda ambitioner kring sin omvärldspåverkan och hållbarhet. 
Exempelvis rankas Keskos hållbarhetsarbete bland de bästa i 
världen i såväl Dow Jones Hållbarhetsindex som av Canadian 
Corporate Knights. Varje år initierar vi särskilda hållbarhetssamtal 
med fastighets- eller hållbarhetsfunktioner hos hyresgästerna 
i syfte att stödja dagligvarukedjornas hållbarhetsarbete vid 
marknadsplatserna. Vid samtalen diskuteras lämpliga åtgärder 
för att minska klimatavtryck i byggnader, såsom tillstånd 
för solpaneler, energieffektiviseringar med ledbelysning, 
fläktsystem för energiåtervinning, laddstolpar vid parkeringar, 
samt uppgraderingar och renoveringar. Vidare behandlas 
fastigheternas säkerhet och orsak till eventuella olycksincidenter, 
möjliga missförhållanden för människor sysselsatta i byggnaderna 
samt marknadsplatsernas roll och utvecklingsmöjligheter i 
samhället.
Under 2024 har Cibus haft hållbarhetssamtal med hyresgäster 
motsvarande 75 procent av uthyrd yta. 
Interna åtgärder för att förebygga korruption 2024
Andel anställda och styrelseledamöter med hög risk för korruption och intressekonflikter 100%
Andel av anställda och styrelseledamöter med hög risk för korruption och intressekonflikter som 
deltagit i årlig genomgång av policyer
100%

===== SIDA 57 =====

57
ANKARHYRESGÄSTER MED HÖGT STÄLLDA AMBITIONER FÖR MILJÖN OCH MÄNNISKOR
(källa: Hållbarhetsrapporter 2023)
Andel av Cibus 
fastighetsyta
Hyresgäst Klimatmål Scope 1+2 (SBTi-
godkända) 
Arbetsvillkor för anställda Arbetsmiljö för 
anställda
Arbetsmiljösystem
Uppföljning  
arbetsplatsolyckor 
Uppföljning sjuktal 
22% K-Group/Kesko -50% CO2 till år 2034 (basår 2024)  — åtagande att erbjuda löner och 
villkor bättre än minimilön alt. 
kollektivavtal. 
 — insatser att underlätta 
livsbalans.
 — nolltolerans mot 
diskriminering. 
x x x
22% Tokmanni -70% CO2 till år 2025 (basår 2015) x x x
12% COOP Sverige -50% CO2 till år 2026 (basår 2019) x x x
1% Lidl -70% CO2 till år 2030 (basår 2019) x x x
5% S-Gruppen -90% CO2 till år 2030 (basår 2015) x x x
2% Salling Group -50% CO2 till år 2030 (basår 2021) x x x
Andra klimatambitioner
2% Dagrofa -20% CO2 till år 2024 (basår 2022) n/d n/d n/d
Leverantörer 
Policy 
 — Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
 — Code of Conduct
 — Environmental Policy
 — Green Procurement Policy
(se ESRS 2 ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 32)
Cibus anlitar drygt hundra olika leverantörer och outsorcing 
partners per marknad. Dessa utgörs främst av rådgivare, 
administrationsstöd, fastighetsskötsel och -service, samt 
fastighetsinköp av energi och inventarier. Samtliga leverantörer 
utvärderas regelmässigt mot våra hållbarhetspolicyer vilket 
innebär att vi beaktar deras tjänster och produkters påverkan 
på miljön och människor och på vilket sätt de gör affärer. De 
utvärderas likvärdigt och prioriteras därefter utifrån hur väl de 
bidrar till vår affärsetik och nolltolerans mot korruption, vår 
målsättning att minska klimatutsläpp och resursförbrukning 
samt vårt åtagande att inte bidra till kränkningar av mänskliga 
rättigheter eller kränkningar i arbetslivet, tillika internationellt 
erkända mänskliga rättigheter såsom människors och samhällens 
rätt till adekvata levnadsförhållanden och markrättigheter. 
Respekten för mänskliga rättigheter ska alltid säkerställas (se 
ESRS S2 ”Mänskliga rättigheter” s. 51). Cibus har en separat 
leverantörskod för klimatfrågor men inte för affärsetik eller sociala 
frågor.
Åtgärder 
Eftersom vår utvärdering förutsätter transparenta leverantörer 
bidrar våra prioriteringar av leverantörer till en transparent 
leverantörskedja. Vi följer också upp alla affärsprojekt som 
misstänks strida mot internationella sanktioner och Global 
Compacts principer eller på annat sätt kan riskera att 
bidra till negativ påverkan genom att låta dem genomgå en 
hållbarhetsutredning. I det fall en befintlig leverantör bryter 
mot Cibus principer sker i första hand dialog, och i det fall 
åtgärd uteblir avslutas samarbetet. Inga händelser har under 
2024 inträffat som föranlett någon hållbarhetsutredning eller 
uppsägning. Samtliga leverantörer behandlas rättvist, fakturor 
betalas i tid och utifrån branschstandard. Inga juridiska processer 
pågår avseende sena betalningar.
Uppföljning av affärsetik Mått 2024 2023 2022 2021 2020
Underlätta för hyresgäster att agera 
hållbart
Hållbarhetssamtal med 
hyresgäster, andel av uthyrd 
yta
75% 76% 72% 82% 63%
Bedriva verksamhet affärsetiskt utan 
misstanke om korruption
Incidenter avseende mutor 
och korruption, antal.
0 0 0 0 0

===== SIDA 58 =====

58
Appendix för hållbarhetsrapport
ESRS 2 GOV-4
FÖRKLARING OM TILLBÖRLIG AKTSAMHET 
Cibus system för hållbarhetsrelaterad riskhantering och internkontroll.
Innehåll Sida
ESRS 2: GOV-4 58
ESRS 2: IRO-2 59
EPRA Sustainability Best Practice Recommendations 61
HÅLLBARHET
Centrala delar i due diligence Del i Hållbarhetsrapport Sida 
a) Due diligence i styrning, 
strategi och affärsmodell
Styrning av hållbarhetsarbetet 
ESRS 2 GOV-2
31-32
Identifiera och värdera väsentlig påverkan
ESRS 2 SBM-3
36-37, 41-42, 46, 48, 51, 53-54 (E1, E5, S1-S4: koppling 
till affärsmodell)
b) Dialog med påverkade 
intressenter i alla huvudsteg i 
due diligence
Styrning av hållbarhetsarbetet 
ESRS 2 GOV-2
31 (infogivning av hållbarhetspåverkan)
Intressentdialog 
ESRS 2 SBM-2
34, 39, 52, 56-57
Väsentlighetsanalys 
ESRS 2 IRO-1
38-39
Policyer för resp IRO 32, 43, 46, 49, 51, 53-54
c) Identifiera och bedöma 
negativ påverkan
ESRS 2 SBM-3:
Miljön: E1, E5 36
Människor: S1, S2, S3, S4 37
d) Vidta åtgärder för att 
hantera negativ påverkan
Miljö: E1, E5 41-42, 46
Människor: S1, S2, S3, S4 49, 51-54
Affärsetik: G1 (procurement, whistleblow) 56-57
e) Mäta ändamålsenligheten 
kring insatserna och 
kommunicera dessa.
Miljö: E1, E5 40, 43-45, 63-65
Människor: S1, S2, S3, S4 50,  52, 54, 66
Affärsetik: G1 (procurement, whistleblow) 56-57

===== SIDA 59 =====