FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2024
59
HÅLLBARHET
ESRS 2 IRO-2
Innehållsförteckning för upplysningskrav enligt ESRS Sida
ESRS 2 – Allmänna upplysningar
BP-1 Om hållbarhetsrapporten 30
BP-2 Information om särskilda omständigheter 30
GOV-1 Rollfördelning inom bolaget, företagsledningen och
styrelsen
31
BS s 74-80
GOV-2 Informationsgivning till företagsledningen och styrelsen
samt deras hantering
31
GOV-3 Hållbarhetsresultat i incitamentssystem 33
FB 86
GOV-4 Tillbörlig aktsamhet 58
GOV-5 Riskhantering och intern kontroll kring hållbarhetsrappor-
tering
33
BS s 75-76
SBM-1 Strategi, affärsmodell och värdekedja 33, 35, 56
FB s 83
SBM-2 Intressenters insikter och synpunkter 34-35
SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras
relation till strategi och affärsmodell
36-37, 41-42, 46,
48, 51, 53-57
IRO-1 Process kring dubbel väsentlighetsanalys 38-39
IRO-2 Upplysningskrav ESRS i hållbarhetsrapporten 39, 59-60
ESRS E1 Klimatförändringar
E1.GOV-3 Hållbarhetsresultat i incitamentsystem 33
E1-1 Omställningsplan för att begränsa klimatförändringar 35, 41,-43, 56
E1.SBM-3 Väsentliga hållbarhetsfrågor och dess koppling till strategi
och affärsmodell
35-36, 38, 41
E1.IRO-1 Väsentlighetsanalys 35, 38-41, 44-45
E1-2 Policyer för begränsning av och anpassning till klimatför-
ändringar
32, 42-43
E1-3 Åtgärder med avseende på klimatförändringar 42-44, 64
E1-4 Mål för begränsning av och anpassning till klimatföränd-
ringar
42-43
E1-5 Energianvändning, energimix 43-45, 63
E1-6 GHG-utsläpp 44, 64
E1-7 Växtgasupptag och begränsning av växthusgaser finansie-
rade genom koldioxidkrediter
Ej relevant
E1-8 Intern koldioxidprissättning Ej relevant
E1-9 Förväntade finansiella effekter från fysiska risker och
omställningsrisker samt potentiella klimatrelaterade
möjligheter
Anges ej
ESRS E2 Vatten och marina resurser
E2.IRO-1 38-39
ESRS E3 Föroreningar
E3.IRO-1 38-39
ESRS E4 Biologisk mångfald
E3.IRO-1 38-39
ESRS E5 Resursanvändning, cirkularitet
E5.IRO-1 Väsentlighetsanalys 34-36, 38-39, 46
E5-1 Policyer för resursanvändning och cirkulär ekonomi 32, 46, 56
E5-2 Åtgärder med avseende på cirkulär ekonomi 46, 56 (utveck-
lingsområde)
E5-3 Mål för resursanvändning och cirkulär ekonomi Anges ej
E5-4 Resursinflöden Anges ej
E5-5 Resursutflöden Ej relevant
E5-6 Förväntade finansiella effekter från påverkan, risker och
möjligheter kopplat till resursanvändning och cirkulär
ekonomi
Ej relevant
ESRS S1 Egna medarbetare
S1.SBM-2 Intressenternas synpunkter och insikter 34-35
S1.SBM-3 Väsentliga hållbarhetsfrågor och dess koppling till strategi
och affärsmodell
35, 37, 48-49
S1-1 Policyer för egna medarbetare 32, 48-49, 51
S1-2 Processer för dialog med egna medarbetare och deras
representanter kring Cibus påverkan
32, 34-35, 49
S1-3 Processer för gottgörelse vid negativ påverkan och kana-
ler för medarbetare att anmäla klagomål
32, 49, 56
S1-4 Vidtagna åtgärder avseende väsentlig påverkan på egna
medarbetare samt dess ändamålsenlighet
49
Innehållsförteckning för upplysningskrav enligt ESRS Sida
S1-5 Mål för att hantera väsentlig negativ påverkan samt stärka
väsentliga positiva effekter avseende egna medarbetare
49
S1-6 Information om egna medarbetare 31, 48-50
S1-7 Information om egna medarbetare, ej anställda 48-50
S1-8 Kollektivavtal Ej relevant
S1-9 Mångfald 48-50, 66
S1-10 Adekvata löner 49
S1-11 Socialt skydd Ej relevant
S1-12 Medarbetare med funktionshinder Ej relevant
S1-13 Utbildning och kompetensutveckling - nyckeltal 49-50, 66
S1-14 Arbetsmiljö - nyckeltal 48-50
S1-15 Balans mellan arbete och fritid - nyckeltal 48-50
S1-16 Ersättningar- löneskillnader och totala ersättningar -
nyckeltal
48-50, 66
S1-17 Incidenter, anmälningar och kränkningar av mänskliga
rättigheter
49, 52
ESRS S2 Arbetstagare i värdekedjan
S2.SBM-2 Intressenternas synpunkter och insikter 34-55
S2.SBM-3 Väsentliga hållbarhetsfrågor och dess koppling till strategi
och affärsmodell
35, 37, 51-52, 57
S2-1 Policyer för medarbetare i värdekedjan 32, 51-52, 56
S2-2 Processer för dialog med medarbetare i värdekedjan kring
Cibus påverkan
34-35, 51-52, 55
S2-3 Processer för gottgörelse vid negativ påverkan och kana-
ler för medarbetare i värdekedjan att anmäla klagomål
51-52, 56
S2-4 Vidtagna åtgärder avseende påverkan på medarbetare i
värdekedjan, samt dess ändamålsenlighet
51-52, 56-57
S2-5 Mål för att hantera negativ påverkan, stärka positiva
avseende medarbetare i värdekedjan
Anges ej
ESRS S3 Påverkade samhällen
S2.SBM-2 Intressenternas synpunkter och insikter 34-35
S3.SBM-3 Väsentliga hållbarhetsfrågor och dess koppling till strategi
och affärsmodell
35, 37, 53, 57
S3-1 Policyer för påverkade samhällen 32, 51-53
S3-2 Processer för dialog med påverkade samhällen kring Cibus
påverkan
34-35, 53, 56-57
S3-3 Processer för gottgörelse vid negativ påverkan och kana-
ler för påverkade samhällen att anmäla klagomål
53, 56
S3-4 Vidtagna åtgärder avseende påverkan påverkade samhäll-
en, samt dess ändamålsenlighet
51-53, 56-57
(utvecklingsom-
råde)
S3-5 Mål för att hantera negativ påverkan, stärka positiva effek-
ter avseende påverkade samhällen
Anges ej
ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare
S2.SBM-2 Intressenternas synpunkter och insikter 34-35
S4.SBM-3 Väsentliga hållbarhetsfrågor och dess koppling till strategi
och affärsmodell
35, 37, 54
S4-1 Policyer för påverkade samhällen 32, 51, 54
S4-2 Processer för dialog med konsumenter och slutanvändare
kring Cibus påverkan
34-35, 54, 56
S4-3 Processer för gottgörelse vid negativ påverkan och kana-
ler för slutanvändare att anmäla klagomål
54, 56
S4-4 Vidtagna åtgärder avseende påverkan på konsumenter
och slutanvändare, samt dess ändamålsenlighet
51-52, 54, 56
(utvecklingsom-
råde)
S4-5 Mål för att hantera negativ påverkan, stärka positiva effek-
ter avseende konsumenter och slutanvändare
Anges ej
ESRS G1 Affärsetik
G1.IRO-1 Väsentlighetsanalys 38-39, 55
G1.GOV-1 Rollfördelning inom bolaget, företagsledningen och
styrelsen
31
BS 78, 80
G1-1 Policyer för affärsetik, företagskultur 32, 56
G1-2 Hantering av leverantörsförbindelser 32, 51-52, 57
G1-3 Förebyggande arbete mot, och upptäckt av korruption
och mutor
56-57
G1-4 Korruptionsincidenter 56-57
G1-5 Politiskt inflytande och lobbyingverksamhet Ej relevant
G1-6 Betalningsrutiner Anges ej
Sidhänvisning till Hållbarhetsavsnitt, om inget annat anges. BS = Bolagsstyrningsrapport FB = Förvaltningsberättelse
===== SIDA 60 =====
60
HÅLLBARHET
Förteckning över datapunkter i ESRS standarder för allmän information samt hållbarhetsområden som härrör från annan EU-lagstiftning. Tabellen nedan visar alla de datapunkter som härrör från annan
EU-lagstiftning enligt ESRS 2 appendix B med hänvisning till var de kan hittas I vår rapport samt vilka som bedömts som icke väsentliga.
Upplysningskrav. Datapunkt SFDR
referens
Pillar
3 refe-
rens
Benchmark
regulation
referens
EU Cli-
mate Law
referens
Sida
ESRS 2 GOV-1 21 (d) Jämnare könsfördelning i styrelserna x x 31
ESRS 2 GOV-1 21 (e) Procentandel oberoende styrelseledamöter x BS 78
ESRS 2 GOV-4 30 Redogörelse för tillbörlig aktsamhet x 58
ESRS 2 SBM-1 40 (d) i Inblandning i verksamheter kopplade till fossila bränslen x x x Ej relevant
ESRS 2 SBM-1 40 (d) ii Inblandning i verksamheter kopplade till kemikalieproduktion x x Ej relevant
ESRS 2 SBM-1 40 (d) iii Deltagande i verksamhet med anknytning till kontroversiella vapen punkt x x Ej relevant
ESRS 2 SBM-1 40 (d) iv Inblandning i verksamheter kopplade till odling och produktion av tobak x Ej relevant
ESRS E1-1 14 Omställningsplan för att uppnå klimatneutralitet senast 2050 x 42
ESRS E1-1 16 (g) Företag som är uteslutna från EU-referensvärdena för anpassning till
Parisavtalet
x x Ej relevant
ESRS E1-4 34 Minskningsmål för utsläpp av växthusgaser x x x 42-43
ESRS E1-5 38 Energiförbrukning från fossila källor uppdelad efter källor (endast sekto-
rer med hög klimatpåverkan)
x 45
ESRS E1-5 37 Energi- förbrukning och energimix x 45
ESRS E1-5 40-43 Energiintensitet förknippad med verksamheter i sektorer med hög
klimatpåverkan
x 45
ESRS E1-6 44 Brutto och totala växthusgasutsläpp scope 1, 2, 3 x x x 44
ESRS E1-6 53-55 Bruttoutsläppsintensitet för växthusgasutsläpp x x x 44
ESRS E1-7 56 Upptag av växthusgaser och koldioxidkrediter x Ej relevant
ESRS E1-9 66 Referensportföljens exponering mot klimatrelaterade fysiska risker x Anges ej
ESRS E1-9 66 (a);
66 (c)
" Uppdelning av monetära belopp efter akut och kronisk
fysisk risk; Plats för betydande tillgångar utsatta för väsentlig fysisk
risk"
x Anges ej
ESRS E1-9 67 (c) Uppdelning av det redovisade värdet på sina fastighetstillgångar efter
energieffektivitetsklasser
x Anges ej
ESRS E1-9 69 Portföljens grad av exponering mot klimatrelaterade möjligheter x Anges ej
ESRS E2-4 28 Mängden av varje förorening som förtecknas i bilaga II till förordningen
om ett europeiskt register över utsläpp och överföringar som släpps ut i
luft, vatten och mark
x Ej materiellt
ESRS E3-1 9 Vattenresurser och marina resurser x Ej materiellt
ESRS E3-1 13 Särskild strategi x Ej materiellt
ESRS E3-1 14 Hållbara oceaner och hav x Ej materiellt
ESRS E3-4 28 (c) Totalt återvunnet och återanvänt vatten x Ej materiellt
ESRS E3-4 29 Total vattenförbrukning i m3 per nettoinkomst av egen verksamhet x Ej materiellt
ESRS 2- SBM 3 - E4 16 (a) i x Ej materiellt
ESRS 2- SBM 3 - E4 16 (b) x Ej materiellt
ESRS 2- SBM 3 - E4 16 (c) x Ej materiellt
ESRS E4-2 24 (b) Hållbara mark-/ jordbruksmetoder/-policyer x Ej materiellt
ESRS E4-2 24 (c) Hållbara metoder/policyer för hållbarhet i haven x Ej materiellt
ESRS E4-2 24 (d) Policyer för att behandla avskogning x Ej materiellt
ESRS E5-5 37 (d) Icke-återvunnet avfall x Anges ej
ESRS E5-5 39 Farligt avfall och radioaktivt avfall x Ej relevant
ESRS 2- SBM3 - S1 14 (f) Risk att utsättas för tvångsarbete x 48-50
ESRS 2- SBM3 - S1 14 (g) Risk att utsättas för barnarbete x 48-50
ESRS S1-1 20 Åtaganden i policy för mänskliga rättigheter x 32, 51
ESRS S1-1 21 Strategier för tillbörlig aktsamhet i frågor som behandlas i Internationella
arbetsorganisationens (ILO) grundläggande konventioner
x 51
ESRS S1-1 22 Processer och åtgärder för att förhindra människohandel x 51
ESRS S1-1 23 Strategi för förebyggande av arbetsplatsolyckor eller ett system för att
hantera sådana
x 32, 48-49
ESRS S1-3 32 (c) Mekanismer för klagomålshantering i samband med personalfrågor x 32, 49, 56
ESRS S1-14 88 (b)
and (c)
Antal dödsfall och antal och andel arbetsrelaterade olyckor x x 50
ESRS S1-14 88 (e) Antal dagar förlorade på grund av skador, olyckor, dödsfall eller sjukdom x 50
ESRS S1-16 97 (a) Ojusterad löneklyfta mellan könen x x 49
ESRS S1-16 97 (b) Överdrivet hög VD-lön x 50
ESRS S1-17 103 (a) Fall av diskriminering, x 49-50
ESRS S1-17 104 (a) Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och
mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer
x x 49-52
ESRS 2- SBM3 – S2 11 (b) Betydande risk för barnarbete eller tvångsarbete i värdekedjan x 51-52, 57
ESRS S2-1 17 Åtaganden i policy för mänskliga rättigheter x 42, 51
ESRS S2-1 18 Policyer för medarbetare i värdekedjan x 32, 51-52
ESRS S2-1 19 Respekterar inte FN:s vägledande principer för företag och mänskliga
rättigheter och OECD:s riktlinjer
x x 32, 51-52
ESRS S2-1 19 Strategier för tillbörlig aktsamhet i frågor som behandlas i Internationella
arbetsorganisationens (ILO) grundläggande konventioner
x 32, 51-52
ESRS S2-4 36 Människorättsfrågor och människorättsfall kopplade till företagets värde-
kedja i tidigare och senare led
x 51-52, 56-57
ESRS S3-1 16 Människorättsåtaganden x 32, 51-53
ESRS S3-1 17 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och
mänskliga rättigheter, ILO:s principer eller OECD:s riktlinjer
x x 51-52
ESRS S3-4 36 Människorättsfrågor och människorättsincidenter x 51-53, 56
ESRS S4-1 16 Policyer för konsumenter och slutanvändare x 32, 51, 54
ESRS S4-1 17 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och
mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer
x x 51-52
ESRS S4-4 35 Människorättsfrågor och människorättsincidenter x 51-52, 54
ESRS G1-1 §10 (b) FN:s konvention mot korruption x 32, 56
ESRS G1-1 §10 (d) Skydd för visselblåsare x 32, 56
ESRS G1-4 §24 (a) Böter för brott mot lagar mot korruption och mutor x x 56
ESRS G1-4 §24 (b) Standarder för bekämpning av korruption och mutor x 56-57
===== SIDA 61 =====
61
HÅLLBARHET
EPRA Sustainablity Best Practice Recommendations
År 2024 2023 2022 2021 2020
Rapportering enligt EPRA sustainability best practice.
Sedan 2020 har Cibus rapporterat hållbarhetsnyckeltal för sin
fastighetsportfölj utifrån EPRA (European Public Real Estate
Association) Sustainability Best Practice Recommendations
Guidelines (4th edition, april 2024). Cibus rapportering har sedan
2023 rankats som en bolagsrapportering med högsta transparens.
Nyckeltal redovisas inom miljö för energi, växthusgasutsläpp,
miljöcertifierade byggnader, samt inom bolagsstyrning och social
påverkan. Vattenförbrukning och avfallsgenerering värderades
i 2024 års dubbla väsentlighetsanalys som ej väsentliga frågor.
Tabellernas n/d (”not disclosed”) innebär att datan ej redovisas.
Organisational boundary – Cibus äger och förvaltar fastigheter
för detaljhandel med långa hyreskontrakt motsvarande ett värde
1 870 MEur. Över den huvudsakliga delen tillgångar saknar
Cibus operationell kontroll, endast för en mindre del av sina
fastigheter köper Cibus energi åt sina hyresgäster och kan då
välja energikällor. Rapporteringen omfattar energiförbrukning för
samtliga Cibus fastigheter, för såväl Cibus inköp av uppvärmning
och annan fastighetsel för hyresgästernas räkning som
hyresgästers inköp och förbrukning.
Coverage – Cibus eftersträvar datarapportering för samtliga
tillgångar. När data saknas anges hur stor andel fastigheter
respektive yta som ingår i respektive nyckeltal.
Estimation of landlord-obtained utility consumption – All
data utgår från faktiska mätningar, såvida inte annat nämns. Vid
uppskattningar anges metod.
Third party assurance – Cibus hållbarhetsredovisning upprättas
2024 i enlighet med Årsredovisningslagen. Granskningen avser
endast att en hållbarhetsrapport har upprättats.
Boundaries- reporting on landlord and tenant consumption
– Rapporterad energiförbrukning avser all energiförbrukning i
fastigheterna. Energiinköp görs av både Cibus och hyresgäster,
beroende av hyreskontrakt. Data inhämtas från hyresgäster,
såvida inte annat nämns.
Normalisation – Cibus beräknar för miljöindikatorer intensitet
utifrån kvadratmeteryta i 100% av fastighetsbeståndet samt
intäkter dvs hyresinkomster + service inkomst. För sociala
indikatorer beräknas intensitet i relation till antal medarbetare
respektive arbetade timmar.
Segmental analysis – Cibus äger endast detaljhandelsfastigheter.
Hållbarhetsdata redovisas för fastigheter per marknad
(Finland, Sverige, Norge och Danmark). Kommentarer ges i
Hållbarhetsrapport samt i not till tabeller.
Disclosure on own offices – Cibus bedriver verksamheten
vid hyrda kontor som inte ingår i Cibus fastighetsbestånd.
Miljömässiga indikatorer för Cibus kontor redovisas separat från
fastighetsbeståndet.
Narrative on performance – Förklaringar till utvecklingen i
hållbarhetsnyckeltalen framgår i Cibus hållbarhetsredovisning,
hänvisning anges i EPRA Index nedan samt IRO-2.
Location of EPRA Sustainability Performance Measures in
companies’ report – Cibus rapporterar EPRA hållbarhetsdata i ett
separat avsnitt nedan samt i hållbarhetsredovisning.
Reporting period – rapporteringen avser kalenderår och
motsvarar finansiell rapportering. Tabellerna omfattar de
senaste två kalenderåren, 2023 och 2024. Like-for-like baseras
på portföljen från 2023 där eventuella försäljningar under 2024
exkluderas.
Materiality – 2024 genomförde Cibus sin första dubbla
väsentlighetsanalys i enlighet med EFRAGs riktlinjer.
Väsentlighetsanalysen pekade bland annat på att miljöfrågor
inom vatten och avfall inte är väsentliga varför Cibus inte
rapporterar förbrukning av dessa. Väsentlighetsanalysen framgår i
hållbarhetsredovisningen sidan 36.
===== SIDA 62 =====
62
Innehållsförteckning EPRA Sustainability Performance Measure
ENVIRONMENTAL SUSTAINABILITY PERFORMANCE MEASURES Sidan Avsnitt i hållbarhetsrapport Ingår i
tabell
nedan
Elec-Abs Total electricity consumption 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
Fuels-Abs Total fuel consumption 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
Energy-Int Building energy intensity 43-45, 63 Klimatförändringar ESRS E1-5 x
GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 43-44, 64 Klimatförändringar ESRS E1-6 x
GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 43-44, 64 Klimatförändringar ESRS E1-6 x
GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building
energy consumption
43-44, 64 Klimatförändringar ESRS E1-6 x
Water-Abs Total water consumption Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Water-LfL Like-for-like total water consumption Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Water-Int Building water intensity Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Waste-Abs Total weight of waste by disposal route Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Cert-Tot Type and number of sustainability certified assets 64 Klimatförändringar ESRS E1-9 x
SOCIAL PERFORMANCE MEASURES
Diversity-Emp Employee gender diversity 49, 66 Egna Medarbetare ESRS S1-9 x
Diversity-Pay Gender Pay ratio 49 Redovisas
endast delvis
Egna Medarbetare ESRS S1-16 x
Emp-Training Employee training and development 49-50, 66 Egna Medarbetare ESRS S1-13 x
Emp-Dev Employee performance appraisals 49-50, 66 Egna Medarbetare ESRS S1-13 x
Emp-Turnover Employee turnover and retention 49-50, 66 Egna Medarbetare ESRS S1-6 x
H&S-Emp Employee health and safety 49-50, 66 Egna Medarbetare ESRS S1-14 x
H&S-Asset Asset health and safety assessment 54, 56, 66 Konsumenter och slutanvändare ESRS
S4-4 (ESRS G1-1)
x
H&S-Comp Asset health and safety compliance 54, 66 Konsumenter och slutanvändare ESRS
S4-4
x
Comty-Eng Community engagement, impact assessment and
development programmes
53 Redovisas
endast delvis
Endast delvis väsentlig fråga, se ESRS
IRO-1, Påverkade samhällen ESRS S3-2
GOVERNANCE PERFORMANCE MEASURES
Gov-Board Composition of the highest governance body 78, 80 Bolagsstyrningsrapport
Gov-Select Process for nominating and selecting the highest
governance body
74, 78 Bolagsstyrningsrapport
Gov-Coi Process for managing conflicts of interest 56-57 Affärsetik ESRS G1-1
===== SIDA 63 =====
63
HÅLLBARHET
Total portfolio Performance by market
EPRA Code
Indicator
(Unites of
measure)
Category Absolute perfor-
mance (Abs)
Like-for-Like
performance (LfL)
Finland Sweden Norway Denmark
2024 2023 2024 2023% change 2024
(Abs)
2023
(Abs)
2024
(LfL)
2023
(LfL)
% change
(LfL)
2024
(Abs)
2023
(Abs)
2024
(LfL)
2023
(LfL)
% change
(LfL)
2024
(Abs)
2023
(Abs)
2024
(LfL)
2023
(LfL)
% change
(LfL)
2024
(Abs)
2023
(Abs)
2024
(LfL)
2023
(LfL)
% change
(LfL)
Elec-Abs,
Elec-LfL
Electricity
(MWh)
for landlord shared
services
N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 %
(sub)metered exclusively
to tenants
27,965 20,571 26,008.7 19,492.8 33.43 % 24,179.2 20,301.1 24,028.0 19,053.4 26.11 % 3,565.4 183.9 1,829.1 183.9 894.78 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 220.1 86.5 151.5 255.5 -40.70 %
Total landlord-obtained
electricity
27,965 20,571 26,009 19,493 33.43 % 24,179.2 20,301.1 24,028.0 19,053.4 26.11 % 3,565.4 183.9 1,829.1 183.9 894.78 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 220.1 86.5 151.5 255.5 -40.70 %
Total tenant-obtained
electricity
153,077 155,021 147,625 151,980 -2.87 %104,588.7 98,532.4 103,539.7 97,005.7 6.74 % 26,121.0 30,835.2 23,855.3 30,835.2 -22.64 % 8,803.0 10,752.7 8,803.0 10,752.7 -18.13 % 13,564.3 14,900.6 11,426.5 13,386.7 -14.64 %
Total self-generated
renewable energy
4,768 4,732 4,768 4,505 5.84 % 4,767.8 4,732.5 4,767.8 4,504.9 5.84 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 0 0.0 0.0 0.00 %
Total electricity 185,810 175,592 178,401.0 175,978.0 1.38 % 133,535.7123,566.0 132,335.6 120,563.9 9.76 % 29,686.4 31,019.1 25,684.4 31,019.1 -17.20 % 8,803.0 10,752.7 8,803.0 10,752.7 -18.13 % 13,784.4 14,987.1 11,578.0 13,642.3 -15.13 %
Proportion
of landlord
obtained
electricity by
source: (%)
Nuclear 40 % n/d 40 % n/d 42 % n/d 0 % n/d 0 % 0 %
Proportion of landlord
obtained electricity from
renewable sources
60 % 100 % 60 % 100 % 58 % 0 % 0 % 0 % 100 % 100 %
Proportion of landlord
obtained electricity from
fossile sources
0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % n/d 0 % 0 %
Quantity
of landlord
obtained
electricity
by source:
(MWh)
Nuclear 11,273 n/d 9,774.4 n/d 1,498.9 n/d 0.0 n/d 0.0 0.0
Quantity of landlord
obtained electricity from
renewable sources
16,691 20,571 14,862 19,309 -23.03 % 14,404.8 20,301.1 14,300 19,053 -24.95 % 2,066.5 0.0 410.3 0.0 0.00 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 220.1 86.5 151.5 255.5 -40.70 %
Quantity of landlord
obtained electricity from
fossile sources
0 0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
No. applicable
properties
Energy disclosure
coverage
483/483 448 263/263 264.0 134/134 125.0 22/22 22.0 64/64 37.0
m² of
applicable
properties
Energy disclosure
coverage
913,920 950,787 712,353.0 708,145.8 178,201.0 149,975.0 23,365.0 11,030.0 1.0 81,636.0
% Proportion of electricity
estimated 1)
14 % 4 % 4 % 1 % 67 % 94 % 0 % 33 % 6 % 1 %
DH&C-Abs,
DH&C-LfL
District
heating
and cooling
(MWh)
for landlord shared
services
N/A 0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 %
(sub)metered exclusively
to tenants
28,401 24,966 28,057.8 24,710.1 13.55 % 27,179.9 24,008.6 26,951.4 23,159.5 16.37 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 1,221.6 957.9 1,106.4 1,550.6 -28.64 %
Total landlord-obtained
district heating and
cooling
28,401 25,559 28,057.8 24,710.1 13.55 % 27,179.9 24,008.6 26,951.4 23,159.5 16.37 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 1,221.6 1,550.6 1,106.4 1,550.6 -28.64 %
Total tenant-obtained
district heating and
cooling
46,381 41,546 43,210.5 40,991.3 5.41 % 37,312.2 34,981.3 37,245.5 34,640.4 7.52 % 5,953.6 3,553.3 3,587.6 3,553.3 0.97 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 3,115.5 3,011.3 2,377.4 2,797.6 -15.02 %
Total heating and
cooling
74,783 67,105 71,268.3 65,701.4 8.47 % 64,492.0 58,989.9 64,196.9 57,799.9 11.07 % 5,953.6 3,553.3 3,587.6 3,553.3 0.97 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 4,337.1 4,561.9 3,483.8 4,348.2 -19.88 %
Proportion
of landlord
obtained
district
heating and
cooling by
source: (%)
Nuclear 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of landlord
obtained district
heating and cooling from
renewable sources
99 % 92 % 100 % 98 % 0 % 0 % 0 % 0 % 86 % 0 %
Proportion of landlord
obtained district heating
and cooling from fossile
sources
1 % 8 % 0 % 2 % 0 % 0 % 0 % 0 % 14 % 100 %
Quantity
of landlord
obtained
district and
cooling
by source:
(MWh)
Nuclear 0 % 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Quantity of landlord
obtained district
heating and cooling from
renewable sources
28,236 23,558 27,179.9 23,557.8 0.0 0.0 0.0 0.0 1,056.6 0.0
Quantity of landlord
obtained district heating
and cooling from fossile
sources
165 2,001 0.0 450.8 0.0 0.0 0.0 0.0 165.0 1550.6
No. applicable
properties
Heating and cooling
disclosure coverage
412/412 429 229/229 268.0 134/134 124.0 0/0 - 49/49 37.0
m² of
applicable
properties
Heating and cooling
disclosure coverage
881,262 907,389 620,921.2 721,975.3 178,201.0 141,658.0 0.0 - 82,140.0 43,756.0
% Proportion of heating
and cooling estimated 1)
16 % 2 % 9 % 1 % 97 % 100 % 0 % - 3 % 0 %
Fuels-Abs,
Fuels-LfL
Fuels (MWh)
for landlord shared
services
N/A 0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.00 % N/A - N/A 0.0 0.00 % N/A 0.0 N/A 0.0 0.0 %
(sub)metered exclusively
to tenants
2,084 3,341 1,566.3 1,865.5 -16 % 988.0 1,326.2 988.0 1,326.2 -25.5 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 1,095.9 2,014.8 578.3 539.3 7 %
Total landlord-obtai-
ned fuels
2,084 3,341 1,566.3 1,865.5 -16.0 % 988.0 1326.2 988.0 1,326.2 -25.5 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 1,095.9 2,014.8 578.3 539.276 7 %
Total tenant-obtained
fuels
5,266 5,317 5,265.8 5,288.0 -0.4 % 5,097.0 5,118.5 5,097.0 5,118.5 -0.4 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 168.8 198.9 168.8 169.55 -0.5 %
Total fuel 7,350 8,658 6,832.1 7,153.5 -4.5 % 6,085.1 6,444.7 6,085.1 6,444.7 -5.6 % 0.0 0.0 0.0 0.0 0.00 % 0.0 - 0.0 0.0 0.00 % 1,264.7 2,213.7 747.0 708.8 5 %
Proportion of land-
lord-obtained fuels from
renewable sources
0 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 - 0.0 0.0
Proportion
of landlord
obtained fuel
by source
(%)
Natural Gas 98 % 94 % 96 % 86 % 0 % 0 % 0 % 0 % 100 % 100 %
Coal and Coal products 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Crude Oil and Petrolium
products
2 % 6 % 4 % 14.0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Other Fossil sources 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Renewable sources,
including biomass
0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Quantities
of landlord
obtained fu-
els by source
(MWh)
Natural Gas 2,045 3,156 949.3 1,141.1 0.0 0.0 0.0 0.0 1,095.9 2014.81
Coal and Coal products 0 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Crude Oil and Petrolium
products
39 185.1 38.7 185.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Other Fossil sources 0 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Renewable sources,
including biomass
0 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
No. applicable
properties
Fuel disclosure coverage 36/36 61 24/24 24.0 0/0 0.0 0/0 - 12/12 37.0
m² of
applicable
properties
Fuel disclosure coverage 102,186 147,141 74,353.9 65,504.3 0.0 0.0 0.0 - 27,832.0 81,637.0
% Proportion of fuel
estimated 1)
37 % 0 % 42 % 0 % 0 % 0 % 0 % - 17 % 0 %
EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)
Energy 6)
===== SIDA 64 =====
64
HÅLLBARHET
Footnotes:
1) Estimation methods and conversion factors used, see page 44.
2) Allocation between Scope 2 and 3, how Category 13 in GHG is interpreted: landlord obtained
energy is reported in Scope 2, tennant obtained energy is reported in Scope 3, Cat 13.
3) Revenue = Rental income + service income
4) Like-for-like is based on a consistent portfolio for 2023 where any disposals are excluded.
5) EPC is reported for Finland, Norway and Denmark. In Sweden, "Energy Performance" kWh/m2 is
reported.
6) Narrative on energy consumption, see pages 42-45, narrative on Greenhouse Gas see page 41-44.
Greenhouse Gas 6)
Total portfolio Performance by market
EPRA Code
Indicator (Unites of measure)
Category Absolute performance (Abs) Finland Sweden Norway Denmark
2024 2023 2024 (Abs) 2023 (Abs) 2024
(Abs)
2023
(Abs)
2024 (Abs) 2023 (Abs) 2024 (Abs) 2023 (Abs)
GHG-Dir-Abs
Direct
(tCO2e)
Total Direct Scope 1 424 885 202 427 0 112 0 0 222 347
Natural Gas 414 192 0 0 222
Coal and Coal products 0 0 0 0 0
Crude Oil and Petrolium products 9 9 0 0 0
Other Fossil sources 0 0 0 0 0
Renewable sources, including biomass 0 0 0 0 0
GHG-Indir-Abs
Indirect (Scope 2) 2)
(tCO2e)
Total Indirect Scope 2 Market based 46 83 0 11 0 7 0 0 46 65
Scope 2 Electricity market based 0 0 0 0 0
Scope 2 District Heating market based 46 0 0 0 46
Total Indirect Scope 2 Location based 4,766 4,683 4,660 4,531 23 1 0 0 82 150
Scope 2 Electricity location based 813 774 23 0 16
Scope 2 District Heating location based 3,953 3,887 0 0 66
Indirect (Scope 3) 2)
(tCO2e)
Total Scope 3 29,415 24,386 15,405 13,013 518 183 5,270 4,686 8,222 6,504
Electricity sub-metered to occupiers 24,487 11,067 246 5,270 7,905
Outside of scopes
Direct
(tCO2e)
Bioenergy: Wood pellets N/A N/A N/A N/A N/A
Bioenergy: Biopropane N/A N/A N/A N/A N/A
Outside of scopes
Indirect
(tCO2e)
Bioenergy: Biogas N/A N/A N/A N/A N/A
Total
(tCO2e)
Scope 1 + Scope 2 (location based) 5,190 5,569 4,862 4,958 23 113 0 0 304 497
Scope 1 + Scope 2 (market based) 470 969 202 437 0 119 0 0 268 412
Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope 3 34,605 29,955 20,268 17,972 541 296 5,270 4,686 8,527 7,001
Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope 3 29,885 25,355 15,607 13,451 518 302 5,270 4,686 8,490 6,916
(%) Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location based) estimated 15 % 7 % 72 % 0 % 6 %
Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market based) estimated 15 % 7 % 72 % 0 % 6 %
Proportion of Scope 3 estimated 19 % 9 % 80 % 0 % 5 %
GHG-Int
GHG emission intensity
(kgCO2e/ m2/year)
Scope 1,2 and 3 (Cat 13) emissions (location based) 33.5 30.7 28.2 3.0 225.5 75.4
GHG emission intensity
(kgCO2e/ revenue EUR/year 3))
Scope 1,2 and 3 (Cat 13) emissions (location based) 0.24 0.22 0.1 0.004 0.04 0.06
GHG emission intensity
(kgCO2e/ m2/year)
Scope 1, 2 and 3 (Cat 13) emissions (market based) 28.9 26.0 21.7 2.9 225.5 75.1
GHG emission intensity (kgCO2e/ revenue EUR/year 3)) Scope 1, 2 and 3 (Cat 13) emissions (market based) 0.21 0.19 0.1 0.004 0.04 0.1
No. applicable properties GHG disclosure coverage 489/489 454/455 269/269 270/271 134/134 125/125 22/22 22/22 64/64 37/37
m2 of applicable properties GHG disclosure coverage 1,032,355 975,856 717,716 712,873 178,201 152,331 23,365 29,016 113,073 81,636
% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope
3 estimated
19 % 9 % 80 % 0 % 5 %
Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope
3 estimated
19 % 9 % 80 % 0 % 5 %
Total portfolio Performance by market
EPRA Code
Indicator (Unites of measure)
Category Absolute performance (Abs) Finland Sweden Norway Denmark
2024 2023 2024 (Abs) 2023 (Abs) 2024
(Abs)
2023
(Abs)
2024 (Abs) 2023 (Abs) 2024 (Abs) 2023 (Abs)
Cert-Tot
Mandatory (Energy Performance Certificates) 5)
(%)
% portfolio certified by value (€) 99.7 % 99 % 100.0 % 100 % 98.1 % 97.94 % 100.0 % 97.35 % 100.0 % 44.06 %
A 14.9 % 1 % 3.0 % 0 % 3.6 % 3.98 % 4.6 % 5 % 62.6 % 0.7 %
B 31.8 % 15 % 40.5 % 17 % 4.1 % 4.51 % 18.7 % 19 % 26.8 % 31 %
C 23.0 % 39 % 28.5 % 44 % 20.8 % 12.26 % 50.1 % 45 % 2.4 % 3 %
D 11.9 % 18 % 9.9 % 14 % 28.4 % 36.12 % 14.5 % 15 % 5.6 % 5 %
E 11.5 % 17 % 11.4 % 14 % 26.0 % 28.74 % 8.2 % 11 % 1.6 % 4 %
F 3.3 % 4 % 2.9 % 4 % 8.2 % 6.87 % 3.9 % 4 % 1.0 % 0 %
G 3.4 % 6 % 3.8 % 6 % 7.0 % 5.46 % 0.0 % 0 % 0.0 % 0 %
Voluntary (BREEAM)
(%)
Percentage of rental income from BREEAM certified assets 0 N/D 0 0 0 0
Outstanding 0 N/D 0 0 0 0
Excellent 0 N/D 0 0 0 0
Very Good 0 N/D 0 0 0 0
Good/Pass 0 N/D 0 0 0 0
Voluntary (LEED)
(%)
Percentage of rental income from LEED certified assets 0 N/D 0 0 0 0
Platinum 0 N/D 0 0 0 0
Gold 0 N/D 0 0 0 0
Silver 0 N/D 0 0 0 0
Certified 0 N/D 0 0 0 0
Certifications
===== SIDA 65 =====
65
Cibus offices (rented, not part of the assets)
HÅLLBARHET
EPRA Code
Indicator (Unites of measure)
Category Absolute performance (Abs)
2024 2023
Elec-Abs
Electricity
(MWh)
Total electricity 11 9
Proportion of electricity from renewable sources 100 % 100 %
Proportion of electricity by source:
(%)
Nuclear 46 % 42 %
Proportion of obtained electricity from renewable sources 54 % 58 %
Proportion of obtained electricity from fossile sources 0 % 100 %
Quantity of electricity by source:
(%)
Nuclear 5 4
Proportion of obtained electricity from renewable sources 6 5
Proportion of obtained electricity from fossile sources 0 0
No. applicable properties Energy disclosure coverage 2 2
m2 of applicable properties Energy disclosure coverage 222 222
% Proportion of electricity estimated 0 0
District heating and cooling
(MWh)
Total consumed heating and cooling 29 17
Nuclear 0 0
Proportion of landlord obtained district heating and cooling from
fossile sources
1 % 18 %
Proportion of landlord obtained district heating and cooling from
renewable sources
99 % 82 %
No. applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 2 2
m2 of applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 222 222
% Proportion of heating and cooling estimated 0 0
Fuels
(MWh)
Total fuel consumption NA NA
Proportion of fuels from renewable sources NA NA
Proportion of landlord obtained fuel by source
(%)
Natural Gas NA NA
Coal and Coal products NA NA
Crude Oil and Petrolium products NA NA
Other Fossil sources NA NA
Renewable sources, including biomass NA NA
Quantities of fuels by source
(MWh)
Natural Gas NA NA
Coal and Coal products NA NA
Crude Oil and Petrolium products NA NA
Other Fossil sources NA NA
Renewable sources, including biomass NA NA
No. applicable properties Fuel disclosure coverage NA NA
m2 of applicable properties Fuel disclosure coverage NA NA
% Proportion of fuel estimated 1) NA NA
Energy-Int
Energy Intensity
kWh/ m2/year
Energy intensity 178.87 116.16
GHG-Indir-Abs
Indirect (Scope 2) 2)
(tCO2)
Total Indirect Scope 2 Market based 0.79 0.13
Scope 2 Electricity 0 0
Local District Heating 0.64 0.32
Total Indirect Scope 2 Location based 0.27 0.44
Scope 2 Electricity 0.27 0.28
Local District Heating 0.64 0.32
(%) Scope 2 (location based) 0.27 0.44
Scope 2 (market based) 0.79 0.13
Scope 2 (location based) estimated 0 0
Scope 2 (market based) estimated 0 0
GHG emission intensity
(kgCO2e/ m2/year)
Scope 1 and 2 emissions (location based) 1.23 1.99
Scope 1 and 2 emissions (market based) 3.56 0.58
No. applicable properties GHG disclosure coverage 2 2
m2 of applicable properties GHG disclosure coverage 222 222
% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope 3
estimated
0 0
% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope 3 estimated 0 0
===== SIDA 66 =====
66
HÅLLBARHET
EPRA Sustainability Performance Measures (Social)
Diversity
Employees
Health & Safety
Corporate performance
EPRA Code Units of measure Indicator Category 2024 2023
Total Male Female Total Male Female
Emp-Training Number of hours Average hours of training per employee All employees 60 58 63 34 34 34
Emp-Dev % of employees Employees receiving performance appraisals Total 100% 100 100 100 100 100
Emp-Turnover Number of employees Direct employees Total number of employees 6 4 6 4
Total number of new hires 1 0 0 0
Rate of new hires in % 10 % 0 0 0
Total turnover (departures) 1 0 1 0
Total rate of turnover (departures) 10 % 0 10% 0
Number of employees
by level
Total Board 3 2 3 2
Total number of new hires 0 0 0 0
Rate of new hires 0 0 0 0
Total turnover 0 0 0 0
Total rate of turnover 0 0 0 0
Total Executive 4 2 4 2
Total number of new hires 1 0 0 0
Rate of new hires 25 % 0 0 0
Total turnover 1 0 0 0
Total rate of turnover 25 % 0 0 0
Total Professional 2 2 3 2
Total number of new hires 0 0 0 0
Rate of new hires 0 0 0 0
Total turnover 0 0 1 0
Total rate of turnover 0 0 33 % 0
Corporate performance
EPRA Code Units of measure Indicator Category 2024 2023
H&S-Emp Per 100,000 hours workedInjury rate Direct employees 0 0
Per 100,000 hours workedLost day rate 0 0
Days per employee Absentee rate 0,04 0.2
Accident Severity Rate 0 0
Total number Fatalities 0 0
H&S-Asset 3) % % assets Asset health and safety assessments 0 0
H&S-Comp Total number Number of assets Number of incidents 0 0
Corporate performance
EPRA Code Units of measure Indicator Category 2024 2023
Diversity-Emp % Total Male Female Total Male Female
Gender diversity Proportion of male and female employees 1) 60 40 60 40
Gender by level Board 50 50 50 50
Executive 67 33 67 33
Professionals 50 50 60 40
Distribution of employees by age Over 50 years old 22 0 33 36
30 - 50 years old 78 100 67 64
Under 30 years old 0 0 0 0
Diversity-Pay Ratio Male and female remuneration by level Cibus total 2) N/A N/A
Footnotes:
1) Employees in direct employment according to law, excluding a consultant in the organization.
2) with only 10 employees in a variety of roles make the ratio irrelevant.
3) Cibus has not identified or been made aware of any accidents that have occurred in its portfolio
that have had a negative impact on the health and safety of customers, their employees or end
customers. Cibus has no direct control over the safety of the properties and the surrounding
environment, but engages in a dialogue with tenants on health and safety issues during
sustainability meetings.
===== SIDA 67 =====
67
EPRA-Nyckeltal
EPRA (European Public Real Estate Association) är en gemensam intressegrupp för noterade fastighetsbolag i Europa. Cibus är sedan
flera år tillbaka medlem i EPRA. EPRA: s mål är att uppmuntra till större investeringar i europeiska noterade fastighetsbolag och att
sträva efter gemensamma nyckeltal och metoder inom redovisning, ekonomisk rapportering och bolagsstyrning för att tillhandahålla
högkvalitativ information till investerare och för att öka jämförbarheten från olika företag. De bästa metoderna skapa också en ram för
diskussion och beslutsfattande i de frågor som avgör sektorns framtid.
Cibus tillämpar EPRA:s rekommendationer för finansiella rapportering men även för hållbarhetsredovisning. Läs mer i Cibus lagstadgade
hållbarhetsrapport på sidan 68.
EPRA
EPRA Resultat
EPRA-resultatet representerar
resultatet från det pågående
fastighetsförvaltningsnätet.
Värderingseffekter och intäkter från
avyttringar beaktas inte. Dessutom
justeras de uppskjutna skatter som
redovisats under räkenskapsåret och de
efterföljande skattebetalningarna för de
senaste räkenskapsåren som redovisats i
resultaträkningen.
För bättre jämförbarhet presenteras även
justerat EPRA-resultat som justerats för
värdejusteringar på finansiella tillgångar.
EPRA LTV
Långfristiga och kortfristiga räntebärande
skulder enligt balansräkningen
minus likvida medel i förhållande till
fastighternas marknadsvärde.
EPRA Vakansgrad
Hyresvärdet för outhyrda kontrakt
dividerat med hyresvärdet för hela
portföljen.
EPRA NAV
— EPRA Net Reinstatement Value
(EPRA NRV): belyser det långsiktiga
substansvärdet med justering
av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats,
— EPRA Net Tangible Assets (EPRA
NTA):per aktier belyser det aktuella
substansvärdet, med justering
av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats,
uttryckt per aktie för bolagets
intressenter. Då Cibus syfte är ett
långsiktigt ägande av fastigheterna
avviker nyckeltalet inte ifrån det
långsiktiga EPRA NRV.
— EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV):
per aktier belyser avyttringsvärdet med
justering av ej utbetald utdelning om
inte avstämningsdagen har passerats
TEUR, om inget annat anges 2024-12-31 2023-12-31
Årets resultat -4 759 -19 919
Ränta på hybridobligationer -2 591 -2 411
Årets resultat inkl. ränta på hybridobligationer -7 350 -22 330
Genomsnittligt antal utestående aktier 58 952 923 54 448 046
Resultat per aktie, EUR -0,12 -0,41
Uteslutning av
- värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 44 705 53 416
- värdeförändring räntederivat, orealiserad 9 814 21 865
- uppskjuten skatt avseende EPRA-justeringar -11 231 -15 508
Justeringar för att beräkna EPRA-resultat 43 288 59 773
EPRA resultat 35 938 37 443
EPRA resultat per aktie, EUR 0,61 0,69
2024-12-31 2023-12-31
Obligationslån 189 569 147 671
Hybridobligation 30 000 30 000
Skulder till seniora långivare 947 180 918 301
Återläggning av likvida medel -50 786 -31 530
Nettoskuld 1 115 963 1 064 442
Förvaltningsfastigheter 1 870 101 1 797 908
EPRA LTV, % 59,7% 59,2%
2024-12-31 2023-12-31
Beräknat hyresvärde för ledigt utrymme 7 572 7 406
Uppskattat hyresvärde för hela portföljen 137 400 127 500
EPRA vakansgrad, % 5.5 5.8
2024-12-31 2023-12-31
TEUR, om inget annat
anges
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Eget kapital exkl. hybridobli-
gationer
678 738 678 738 678 738 663 189 663 189 663 189
Återläggning av immaterie-
riella tillgångar
- -68 - - -113
Återläggning av derivat 2 108 2 108 2 108 -5 981 -5 981 -5 981
Återläggning av uppskjuten
skatt
34 486 34 486 - 37 893 37 893 -
Återläggning av bedömt
verkligt värde på uppskju-
ten skattefordran
- - -1 959 - - -1 180
Återläggning av ej utbetald
utdelning
19 521 19 521 19 521 17 746 17 746 17 746
EPRA NAV 734 853 734 785 712 892 712 847 712 734 673 074
Antalet utestående aktier 62 972 150 62 972 150 62 972 150 57 246 140 57 246 140 57 246 140
EPRA NAV per aktie i EUR 11,7 11,7 11,1 12,5 12,5 11,8
===== SIDA 68 =====
68
HÅLLBARHET
I enlighet med kapitel 6, paragraf 11 i Årsredovisningslagen
avger styrelsen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
hållbarhetsrapport. Hållbarhetsrapporten avser verksamheten
i Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med dotterbolag under
kalenderåret 2024. Detta är Cibus femte hållbarhetsrapport,
senast rapport publicerades i mars 2024. Hållbarhetsrapporten
omfattar sidorna 29-66 i Cibus Årsredovisning 2024. För en mer
detaljerad redovisning, se innehållsförteckning nedan.
Innehållsförteckning
Sidor
Affärsmodell 33-35, 38
Väsentliga frågor 36-37
Styrning av hållbarhetsarbetet 31-34, 38-39
Risker, riskhantering 40-57
Miljö 40-46, 63-65
Sociala förhållanden 47-54, 66
Medarbetare, mångfald 48-50, 66
Mänskliga rättigheter 51-54
Anti-korruption, affärsetik 55-57
Uppföljning 40-57, 63-66
Lagstadgad
Hållbarhetsrapport
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade
hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr
559135-0599.
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för
år 2024 på de ovan angivna sidorna och för att den är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre
lydelsen som gällde före den 1 juli 2024.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12
Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
UTTALANDE
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 19 mars 2025
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
===== SIDA 69 =====
69
Riskhantering
Cibus arbetar löpande med förvärv, förvaltning och att utveckla högkvalitativa
fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.
I not 23 på sidan 105-108 finns beskrivning och riskhantering av Cibus finansiella risker. Nedan beskrivs Cibus strategiska och operationella risker
samt riskhantering av dessa.
Verksamhet & organisation
Beskrivning risk Riskhantering
HYRESINTÄKTER
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i
beståndet vid periodens utgång var 94,2% (94,5) och den viktade
genomsnittliga hyresavtalslängden var 4,9 år (5,0). Cirka 97% (97) av
bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter huvudsakligen uthyrda
till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.
Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas
av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten
och hyresgästens ekonomiska situation, miljökrav samt yttre
marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än mer
diversifierad kontraktsbas, dels att fortsatt bibehålla och förbättra
den nuvarande relationen med koncernens största hyresgäster
som är ledande inom livsmedel- och dagligvaruhandeln. Cibus
följer löpande upp den ekonomiska utvecklingen för bolagets
hyresgäster och utvärderar alternativa hyresgäster. Genom att nischa
fastighetsinvesteringar till livsmedels- och dagligvaruhandel är
Cibus mer motståndskraftig mot den negativa effekten av e-handel.
Cibus strävar efter att bli en strategisk partner och inte bara en
förvaltare för att minska risken från hyresgästkoncentration. Vidare
har Cibus implementerat processer för att hantera miljörisker och
klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala 2030. Se
hållbarhetsrapport sid 29-66 och sid 68.
DRIFT OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid
begränsad då cirka 90% av alla hyresavtal är s.k. ”triple net”- eller
nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran,
betalar de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även
oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett
aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra
fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov. I tillägg
finns risk för att den nya EU-Taxonomy lagstiftningen medför ökade
investeringar i fastigheterna för att hantera klimatomställningen och
trygga framtida finansiering
Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och
förbättra fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov.
Cibus arbetar löpande med effektivisering i fastighetsförvaltningen
vad gäller exempelvis förbättrade energisystem som minskar
energiförbrukningen och miljöpåverkan. Cibus arbetar med
långsiktig underhållsplanering för fastigheterna för kontroll över
underhållskostnader och för att undvika oförutsedda skador och
reparationer. Samtliga fastigheter är försäkrade mot åverkan på grund
av skada. Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera
miljörisker och klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala
2030, se hållbarhetsrapport sid 29-66 och sid 68.
FÖRVÄRVSDRIVEN STRATEGI
Fastighetsförvärv utgör en central del av Cibus strategi. För att
förvärv ska kunna genomföras krävs att lämpliga investeringsobjekt
inom Cibus nisch finns till salu till rimliga prisnivåer. Förvärv kan även
vara förenade med risker kopplade till säljaren och den förvärvade
verksamheten och fastigheten, miljörisker samt finansieringsrisk
kopplad till förvärvet.
Cibus har en stark position på transaktionsmarknaden för
livsmedelsoch daglighandelsfastigheter i Norden. Cibus har ett team
med bred erfarenhet och gedigen kunskap om fastighetstransaktioner.
Processen för att utvärdera ett förvärv bygger på att fastigheten har
en ankarhyresgäst med långt hyresavtal. Inför ett förvärv utvärderas
fastigheten, hyresgästen och en riskanalys görs. Vidare har Cibus
implementerat processer vid förvärv för att hantera miljörisker och
klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala 2030, se
hållbarhetsrapport sid 29-66 och sid 68.
69
===== SIDA 70 =====
70
SKATT
Förändringar i skattelagstiftning och regelverk kan påverka
beskattningen av fastigheter och bolaget. Ändrade skattesatser
och regler i Norden kan påverka resultatet och nyckeltal samt
Cibus tillväxtmöjligheter. Den 1 januari 2019 trädde reglerna om
ränteavdragsbegränsningar i kraft. Regelverket i Sverige innebär en
avdragsrätt om 30 % av skattemässigt EBITDA och en sänkning av
bolagsskatten i två steg från 22 % till 20,6 % för 2021. Maxbeloppet av
negativa räntenetton som alltid får dras av på koncernnivå är 500 TEUR.
I Finland trädde liknande regler avseende ränteavdragsbegränsningar
i kraft med vissa skillnader. Avdragsrätten är begränsad till 25 % av
skattemässigt EBITDA och maxbeloppet av negativa räntenetton som
alltid får dras av uppgår till 500 TEUR per bolag. I Norge finns även regler
kring ränteavdrag. Reglerna avseende ränteavdragsbegränsningar har
inte haft en materiell påverkan på koncernen under rapportperioden.
Regelverket i Danmark innebär en bolagsskatt om 22% och det
finns vissa begränsningar i ränteavdragen. Reglerna avseende
ränteavdragsbegränsningar har inte haft en materiell påverkan på
koncernen under rapportperioden.
Cibus följer noga den politiska utvecklingen och bevakar löpande
utvecklingen inom regelområdet för att tidigt fånga upp förslag till
regelförändringar. Denna bevakning säkerställer att Cibus i god tid
förstår effekterna av eventuella regelförändringar. En kostnadseffektiv
hantering av skatter ska vägas mot risker med koncernens
skattehantering.
KLIMATOMSTÄLLNING OCH MILJÖRISKER
Klimatomställning och miljörisker är en strategisk och finansiell
risk. Fastigheter påverkar miljön bland annat av löpande skötsel,
energiförbrukning, hyresgästanpassningar och av den verksamhet som
bedrivs. Enligt miljöbalken kan Cibus bli skyldig att bekosta åtgärder
till följd av föroreningsskada eller miljöskada. Detta kan påverka
bolagets resultat och nyckeltal. Fastigheter med negativ miljöprofil
vad gäller exempelvis energiförbrukning kan uppfattas som mindre
attraktiva för hyresgäster, generera högre energikostnader relativt
andra fastigheter samt innebära kostnader för uppgradering samt högre
finansieringskostnad. Fastighetssektorn via uppvärmning och annan
elförbrukning utgör en av världens stora energikonsumenter som i
dagsläget utgör ett av de stora hoten mot klimatet. Det finns en risk att
Cibus klimatomställning inte går tillräckligt snabbt vilket kan påverka
värderingarna av fastigheterna samt möjligheterna till finansiering, se
finansiella risker på sid 105-108.
Förvärv av nya fastigheter föregås alltid av miljöutredningar för att
klargöra fastighetens miljöstatus. På så vis minimerar Cibus risken för
att förvärva fastigheter med någon form av miljöskuld. Cibus arbetar
övergripande i syfte att minska negativ miljöpåverkan tillsammans med
våra hyresgäster. Cibus främsta prioritet är att skapa klimatneutrala
marknadsplatser. Målet är att göra vår verksamhet klimatneutral senast
år 2030. Därför underlättar och uppmuntrar vi våra ankarhyresgästers
investeringar i återvinningsbar energi samt prioriterar att själva investera
i energieffektiva fastigheter och i egna klimatfrämjande åtgärder.
Samtliga klimatrelaterade risker som identifierats ha hög sannolikhet att
inträffa hanteras genom integrerade affärsprocesser för att säkerställa
hållbara fastighetsvärden och finansiering samt för att nå vårt mål om att
bli klimatneutrala 2030, se hållbarhetsrapport sid 29-66 och sid 68.
VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt värde baseras
på en marknadsvärdering utförd av ett oberoende värderingsinstitut
och för rapportperioden har Newsec för Finland och Sverige, CBRE för
Danmark och Cushman & Wakefield för Norge anlitats. Fastigheternas
värde påverkas i stor utsträckning av de kassaflöden som genereras
av fastigheterna i form av hyresintäkter, drift och underhållskostnader,
administrationskostnader och investeringar i fastigheterna. Det föreligger
således risk för värdeförändringar på fastigheterna till följd av dels
förändrat beteende såsom ökad e-handel, dels ökade miljökrav som en del
av klimatomställningen. Vidare risk för såväl förändrade kassaflöden, som
av förändringar i avkastningskraven samt fastigheternas skick. Risk för
bolaget involverar risk för vakanser inom beståndet till följd av hyresgästs
uppsägning av befintliga hyresavtal samt den ekonomiska situationen för
hyresgästerna. De bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödena är
i sin tur förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, energipriser, liksom
lokala yttre faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och
geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Cibus fokus på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära förvaltning för
att skapa goda och långsiktiga relationer med hyresgästen skapar goda
förutsättningar för att kunna upprätthålla en stabil värdeutveckling i
fastighetsbeståndet. Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget
möjliggör vidare för att proaktivt kunna hantera risker avseende
fastigheternas värde genom att säkerställa beståndets kvalité och
energieffektivitet. Cibus fastighetsbestånd har en geografisk spridning i
Norden. Cibus strategi är att fortsätta att växa i Europa för att ytterligare
öka den geografiska spridningen och därmed marknadsrisken.
Cibus följer noga utvecklingen av e-handel inom livsmedels och
dagligvaruhandeln. Cibus fokus på livsmedels- och dagligvaruhandel
innebära stabila hyresgäster och hyresavtal. Marknadsvärdet på
Cibus samtliga fastigheter bedöms varje kvartal av externa oberoende
fastighetsvärderare. Värdet fastställs dock alltid av Cibus styrelse och
ledning. Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera
miljörisker och klimatomställningen med målet att vara klimatneutrala
2030, se hållbarhetsrapport sid 29-66 och sid 68.
INTERNA PROCESSER OCH KONTROLL
Cibus kan inom ramen för den löpande verksamheten påverkas
negativt av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter
inom och utom organisationen.
Cibus följer upp interna processer och kontrollerar efterlevnad av
regelverk, se mer information i bolagsstyrningsrapporten på sid 71-80.
MEDARBETARE OCH KOMPETENS
Cibus framtida utveckling beror i hög grad av medarbetarnas kunskap,
erfarenhet och engagemang. Bolaget har valt att ha en förhållandevis
liten organisation i syfte att arbeta snabbt och effektivt, vilket kan
medföra ett viss beroende av enskilda medarbetare och leverantörer
då exempelvis hyresadministrationen är outsourcad.
Cibus arbetar kontinuerligt med att utveckla, utbilda och stärka upp
organisationen i syfte att minska beroendet av nyckelpersoner, se
medarbetare och organisation på sid 48-50.
RISK OCH RISKHANTERING
70
===== SIDA 71 =====
71
Utgångspunkt
God bolagsstyrning, riskhantering, intern kontroll och
styrning, är centrala delar i en framgångsrik verksamhet. Det
är en förutsättning för Cibus kapacitet att fortsätta växa med
utdelningskapacitet och en hygienfaktor för att få förtroendefulla
relationer med våra investerare och övriga intressenter.
Bolagsstyrningsrapporten avser verksamhetsåret 2024. Cibus
är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, som är en EU-
reglerad marknadsplats. Bolaget ingår i det ledande globala
indexet EPRA för fastighetsinvesteringar. Cibus följer tillämpliga
lagar för bolagsstyrning och hållbarhetsrapportering, främst
aktiebolagslagen och årsredovisningslagen. Bolaget tillämpar
och följer svensk kod för bolagsstyrning (Bolagskoden) vilken
finns tillgänglig på www. bolagsstyrning.se samt EPRAs riktlinjer
för bäst praxis i hållbar rapportering (EPRA sBPR) vilka finns
tillgängliga på www.epra.com.
Struktur för bolagsstyrning
Struktur för bolagsstyrning för Cibus bolagsorgan är
bolagsstämman, styrelsen, verkställande direktören och revisorn.
Vid ordinarie bolagsstämma som hålls inom sex månader efter
räkenskapsårets utgång (årsstämman), utser aktieägarna en
styrelse och revisor. Styrelsen tillsätter verkställande direktören.
Revisorn granskar årsredovisningen samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning. Valberedningen har till
uppgift att föreslå styrelseledamöter, styrelseordförande och
revisor för val vid årsstämman.
Aktier och ägare
Aktier och ägare Information om Cibus aktie och aktieägare
framgår av sidorna 11-12. Det finns inga begränsningar eller
bestämmelser i bolagsordningen i fråga om hur många röster
varje aktieägare kan avge på bolagsstämman. Bolagsordningen
innehåller inte heller någon bestämmelse om tillsättande
och entledigande av styrelseledamöter samt ändring av
bolagsordning. Bolagsordningen beslutas av bolagsstämman.
Bolagsstämman
Bolagsstämman är Cibus högsta beslutande organ. Aktieägare,
som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och
har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid
bolagsstämman personligen eller via ombud. Vid årsstämman
utövar aktieägarna sin rösträtt för att fatta beslut om förslag från
valberedningen, styrelsen och aktieägarna samt nyckelfrågor som
exempelvis fastställande av resultat och balansräkningar, beslut
om utdelningar och val av styrelse. Vidare väljs revisor, arvoden
fastställs och andra lagstadgade ärenden behandlas. Beslut
vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor
föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas
av en högre andel av de på stämman företrädda rösterna. Utöver
årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets
utgång kan kallelse även ske till extra bolagsstämma om styrelsen
anser att det finns behov eller om en ägare till minst 10 procent av
aktierna begär det.
Bolagsstyrningsrapport
Cibus Nordic Real Estate AB
Aktieägare
Bolagsstämma
Valberedning
Ersättningsutskott
Revisionsutskott Styrelse Revisorer
VD och ledningStyrande dokument intern
kontroll och styrning
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 72 =====
72
Vid årsstämma den 15 april 2024 i Cibus Nordic Real Estate AB
(publ) ("Bolaget") fattades i huvudsak följande beslut: (för mer
detaljerad information om innehållet i besluten hänvisas till den
fullständiga kallelsen till stämman och de fullständiga förslagen
som finns tillgängliga på bolagets hemsida).
FASTSTÄLLANDE AV BALANS- OCH
RESULTATRÄKNINGAR
Stämman beslutade att fastställa resultaträkningen och
balansräkningen samt koncernresultaträkningen och
koncernbalansräkningen för räkenskapsåret 2023.
UTDELNING
Stämman beslutade om disposition av årets resultat enligt den
fastställda balansräkningen i enlighet med styrelsens förslag.
Stämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag avseende
avstämningsdagarna för vinstutdelning. Således beslutades det
om vinstutdelning och avstämningsdagar enligt följande:
Stämman beslutade om en utdelning för verksamhetsåret
2023 om 0,90 EUR per aktie. Det beslutades att utbetalning
av utdelningen ska ske månadsvis under året med tolv
delbetalningar. Den första delbetalningen beslutades vara 0,07
EUR per aktie, den andra 0,07 EUR per aktie, den tredje 0,08 EUR
per aktie, den fjärde 0,07 EUR per aktie, den femte 0,07 EUR per
aktie, den sjätte 0,08 EUR per aktie, den sjunde 0,07 EUR per
aktie, den åttonde 0,08 EUR per aktie, den nionde 0,08 EUR per
aktie, den tionde 0,07 EUR per aktie, den elfte 0,08 EUR per aktie
och 0,08 EUR per aktie vid den tolfte delbetalningen.
Stämman beslutade att avstämningsdagar för betalning av
utdelning ska vara den 17 april 2024, 28 maj 2024, 1 juli 2024, 26
juli 2024, 27 augusti 2024, 1 oktober 2024, 28 oktober 2024, 26
november 2024, 2 januari 2025, 28 januari 2025, 25 februari 2025
och 1 april 2025. Förväntade utbetalningsdagar blir därmed den
24 april 2024, 4 juni 2024, 8 juli 2024, 2 augusti 2024, 3 september
2024, 8 oktober 2024, 4 november 2024, 3 december 2024, 10
januari 2025, 4 februari 2025, 4 mars 2025 och 8 april 2025.
ANSVARSFRIHET
Stämman beviljade styrelseledamöterna och den verkställande
direktören ansvarsfrihet gentemot bolaget för räkenskapsåret
2023.
STYRELSE, REVISORER OCH ARVODE
Stämman omvalde, i enlighet med valberedningens förslag,
styrelseledamöterna Stefan Gattberg, Patrick Gylling, Elisabeth
Norman, Victoria Skoglund och Nils Styf. Stämman omvalde
Patrick Gylling till styrelsens ordförande.
Stämman valde, i enlighet med valberednings justerade
förslag, det registrerade revisionsbolaget Öhrlings
PricewaterhouseCoopers AB som bolagets revisor.
Stämman beslutade, i enlighet med valberednings förslag, att
styrelsearvoden ska utgå med 189 000 EUR, fördelat med 63 000
EUR till styrelsens ordförande och 31 500 EUR per ledamot. Inget
arvode ska utgå för utskottsarbete.
Stämman beslutade, i enlighet med valberednings förslag, att
arvode till revisor ska utgå enligt godkänd räkning.
BESLUT OM VALBEREDNINGSINSTRUKTION
Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att
anta en ny instruktion för valberedningen.
GODKÄNNANDE AV ERSÄTTNINGSRAPPORT
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att
fastställa den av styrelsen framtagna ersättningsrapporten.
BOLAGSSTYRNING
Utdelningskalender
Beslutad utdelning Belopp i euro Sista handelsdag
med utdelning
Handelsdag utan
utdelning
Avstämningsdag Utbetalningsdag
Ordinarie utdelning 0,08 2025-03-28 2025-03-31 2025-04-01 2025-04-08
Ordinarie utdelning 0,08 2025-02-21 2025-02-24 2025-02-25 2025-03-04
Ordinarie utdelning 0,07 2025-01-24 2025-01-27 2025-01-28 2025-02-04
Ordinarie utdelning 0,08 2024-12-27 2024-12-30 2025-01-02 2025-01-10
Ordinarie utdelning 0,08 2024-11-22 2024-11-25 2024-11-26 2024-12-03
Ordinarie utdelning 0,07 2024-10-24 2024-10-25 2024-10-28 2024-11-04
Ordinarie utdelning 0,08 2024-09-27 2024-09-30 2024-10-01 2024-10-08
Ordinarie utdelning 0,07 2024-08-23 2024-08-26 2024-08-27 2024-09-03
Ordinarie utdelning 0,07 2024-07-24 2024-07-25 2024-07-26 2024-08-02
Ordinarie utdelning 0,08 2024-06-27 2024-06-28 2024-07-01 2024-07-08
Ordinarie utdelning 0,07 2024-05-26 2024-05-27 2024-05-28 2024-06-04
Ordinarie utdelning 0,07 2024-04-15 2024-04-16 2024-04-17 2024-04-24
===== SIDA 73 =====
73
BOLAGSSTYRNING
BESLUT OM RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om riktlinjer
för ersättning till ledande befattningshavare.
BEMYNDIGANDEN
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om att
bemyndiga styrelsen att vid ett eller flera tillfällen, under tiden
fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av
aktier, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om att
bemyndiga styrelsen vid ett eller flera tillfällen under tiden fram
till nästkommande årsstämma, fatta beslut om att förvärva högst
så många egna aktier att bolaget vid var tid efter förvärv innehar
sammanlagt högst tio procent av samtliga aktier i bolaget.
Stämman beslutade vidare om att bemyndiga styrelsen att, vid ett
eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma,
fatta beslut om att överlåta egna aktier. Överlåtelse av aktier får
ske med högst det totala antalet egna aktier som bolaget vid var
tid innehar.
TECKNINGSOPTIONSPROGRAM
Stämman beslutade att anta ett långsiktigt incitamentsprogram
riktat till medarbetare i bolaget. Incitamentsprogrammet
baserar sig på teckningsoptioner och följer samma struktur
som bolagets tidigare incitamentsprogram. Vidare beslutade
årsstämman, för att möjliggöra sina förpliktelser under
teckningsoptionsprogrammet, om emission av teckningsoptioner
samt om överlåtelse av teckningsoptioner. Vid full teckning
och fullt utnyttjande av de föreslagna teckningsoptionerna kan
470 000 nya aktier ges ut, motsvarande en ökning av bolagets
aktiekapital med 4 700 euro.
===== SIDA 74 =====
74
Valberedning
Årsstämman 2024 beslutade om följande instruktion för
valberedningen. Bolagets valberedning ska bestå av styrelsens
ordförande samt tre ytterligare ledamöter som utses av de tre
röstmässigt största aktieägarna.
De tre största aktieägarna kommer att kontaktas av styrelsens
ordförande baserat på Euroclear Sweden AB:s förteckning över
registrerade aktieägare per den sista bankdagen i augusti.
Efter att aktieägarna kontaktats har de 14 dagar på sig att
informera ordföranden om de vill delta i valberedningens
arbete. Om någon av de tre största aktieägarna avstår sin
rätt att utse en ledamot till valberedningen kommer nästa
röstmässigt största aktieägare få en vecka på sig att utse en
ledamot. Namnen på styrelseordföranden jämte de tre utsedda
ledamöterna, och de parter de utsetts av, offentliggörs så snart
valberedningen utsetts, vilket ska ske senast sex månader
innan årsstämman. Om vid detta tillfälle inte tre ägare anmält
önskan att delta i valberedningen ska valberedningen bestå av
färre än fyra medlemmar. Valberedningen är beslutsför om mer
än hälften av ledamöterna deltar. Som valberedningens beslut
gäller den mening för vilken mer än häften av de närvarande
ledamöterna röstar, vid lika röstetal, den mening som biträdes av
valberedningens ordförande.
Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att
en ny valberedning utsetts. Ordförande i valberedningen ska,
om inte ledamöterna enats om annat, vara den ledamot som
utsetts av den största aktieägaren. Det första mötet ska dock
öppnas av bolagets styrelseordförande. Inget arvode ska utgå till
valberedningens ledamöter.
För det fall väsentlig förändring i ägarstrukturen sker, och en
aktieägare därefter räknas till en av de tre största aktieägarna,
ska denne informera valberedningen om sin önskan att delta i
valberedningens arbete. Denne aktieägare ska sedan erbjudas en
plats i valberedningen, antingen genom att ersätta den aktieägare
som har minst röster, eller genom att valberedningen utökas med
ytterligare en ledamot. Ägarförändringar som sker närmare än två
månader innan årsstämman ska inte beaktas. Antalet ledamöter
i valberedningen ska dock aldrig överstiga fem. Om en ledamot
av andra skäl lämnar valberedningen eller upphör att företräda
aktieägaren som utsåg ledamoten, har aktieägaren som utsåg
ledamoten rätt till att utse en ny ledamot. Alla förändringar inom
valberedningen ska offentliggöras så snart dessa inträffar.
Inför årsstämman ska valberedningen förbereda och föreslå:
— Val av ordförande för årsstämman
— Val av styrelseordförande, övriga styrelseledamöter och antal
styrelseledamöter
— Arvode till styrelsens ordförande, arvode till övriga
styrelseledamöter, samt ersättning för utskottsarbete
— Val av revisor och eventuell revisorssuppleant, fastställande av
arvode till revisor
— Ändringar av denna valberedningsinstruktion inför kommande
årsstämma, i den mån det anses nödvändigt
Valberedningen har rätt att, på bolagets bekostnad, anlita
rekryteringskonsulter eller andra externa konsulter som
valberedningen anser nödvändiga för att kunna fullgöra sina
uppgifter. Valberedningen ska utföra de uppgifter som Svensk
kod för bolagsstyrning stipulerar.
CIBUS NORDICS VALBEREDNING INFÖR ÅRSSTÄMMAN
2025
Cibus Nordic har enligt beslutet på årsstämman i april 2024 utsett
valberedning inför årsstämman 2025 som utgörs av följande
personer:
— Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar
Fondförvaltning AB (publ)
— Olof Nyström, utsedd av Fjärde AP-fonden
— Frank Larsson, utsedd av Handelsbanken Fonder AB
— Patrick Gylling, Styrelseordförande Cibus Nordic Real Estate AB
(publ)
Styrelsens roll och sammansättning
Styrelsen har en central roll i Cibus affärsmodell att förvärva,
utveckla och förvalta högkvalitativa fastigheter i Norden
för att skapa direktavkastning till aktieägarna. Styrelsen är
efter bolagsstämman bolagets högsta beslutande organ.
Styrelsens arbete regleras av bland annat aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen, bolagsordningen och styrelsens
arbetsordning. Styrelsen fastslår finansiella mål, hållbarhetsmål,
strategiska riktlinjer samt riktlinjer för bolagets affärsetik och
hållbarhetsarbete, ansvarar för att VD genomför styrelsebeslut
samt har det yttersta ansvaret för bolagets interna kontroll,
riskhantering, agerande inom affärsetik och korruption,
miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor. Revisionsutskottet
och ersättningsutskottet utgjordes av hela styrelsen. Cibus
styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst
åtta stämmovalda ordinarie ledamöter utan suppleanter. Vid
årsstämman 2024 valdes fem ordinarie styrelseledamöter, mer
information om styrelsens ledamöter finns på sidan 79.
Cibus Nordics styrelse består av:
— Patrick Gylling, ordförande (omval)
— Elisabeth Norman (omval)
— Stefan Gattberg (omval)
— Victoria Skoglund (omval)
— Nils Styf (omval).
Samtliga styrelseledamöter är oberoende i förhållande till bolaget
och större aktieägare. Valberedningen har tillämpat punkt
4.1. i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid
framtagandet av sitt förslag till årsstämman. Valberedningens
sammantagna bedömning inför årsstämman var att bolaget har
en väl fungerande styrelse och att storleken med fem ledamöter
gör arbetet effektivt med stort engagemang från alla ledamöter.
Valberedningen diskuterar återkommande styrelsens behov av
generell och specifik kompetens samt erfarenhet inom för bolaget
relevanta områden. Valberedningens bedömning är att den
sittande styrelsen väl svarar upp mot de krav som valberedningen
anser relevanta.
Arbetet utgår från styrelsens arbetsordning och följer en årlig
plan. Varje sammanträde utgår från en till styrelsen distribuerad
dagordning samt relevant bakgrundsdokumentation. Utöver
det konstituerande styrelsemötet i anslutning till årsstämman,
sammanträder styrelsen normalt 10 gånger per år (ordinarie
sammanträden inklusive möten i samband med publicering av
delårs- och bokslutsrapporter). Extra styrelsemöte sammankallas
vid behov. Under 2024 hade styrelsen totalt 50 (33) möten varav
32 (16) per capsulam möten. På det konstituerande styrelsemötet
fastställdes bland annat styrelsens arbetsordning, utskottens
instruktioner (hela styrelsen utgör ersättningsutskott och
revisionsutskott), Cibus Compliance and Procedures manual och
beslut om firmateckning samt styrelsens årliga planering.
STYRELSENS UTSKOTT
Styrelsen som helhet utgör revisionsutskott och
ersättningsutskott eftersom styrelsen med hänsyn till bolagets
storlek anser det mest ändamålsenligt. Arbetet inom respektive
utskott utförs i enlighet med utskottens instruktioner som utgör
en del av styrelsens arbetsordning.
Arbetet i revisionsutskottet och ersättningsutskottet hanteras
enligt styrelsens årliga plan på ordinarie styrelsemöte
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 75 =====
75
Ersättningsutskott
Cibus ersättningsutskott består av hela styrelsen.
Ersättningsutskottet är för styrelsen beredande organ och
inskränker inte styrelsens ansvar för bolagets skötsel och för
de beslut som fattas. Utskottets arbetsuppgifter innefattar att
förbereda styrelsens förslag rörande riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare, att övervaka och utvärdera avslutade
och pågående program för rörlig ersättning och Cibus efterlevnad
av riktlinjer för ledande befattningshavare som beslutats av
bolagsstämman. Ersättningsutskottets arbete protokollförs som
en separat punkt i styrelseprotokollen.
Revisionsutskott
Cibus revisionsutskott består av hela styrelsen.
Revisionsutskottet är för styrelsen beredande organ och
inskränker inte styrelsens ansvar för bolagets skötsel och för
de beslut som fattas. Utskottets arbete innefattar bland annat
att överse bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i
bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottets
arbete inriktas även på kvaliteten och riktigheten i koncernens
finansiella redovisning och därtill hörande rapportering. Utskottet
följer hur redovisningsprinciper och krav på redovisning
utvecklas, diskuterar andra väsentliga frågor som har samband
med bolagets finansiella redovisning och hållbarhetsrapportering.
Vidare utvärderar utskottet revisorernas arbete, kvalifikationer
och oberoende och följer särskilt upp om revisorn tillhandahåller
bolaget andra tjänster än revisionstjänster. Revisionsutskottets
arbete protokollförs separat i styrelseprotokollen.
Styrelsearbetet
De ordinarie styrelsemötena omfattar flera fasta agendapunkter.
Rapporteringen omfattar bland annat beskrivning om
utvecklingen av verksamheten, förvaltningen av fastigheterna,
möjliga förvärvsobjekt, analys av risker, hållbarhetsarbete,
finansiell ställning och utdelningskapacitet. Alla styrelsebeslut
baseras på ett beslutsunderlag och fattas efter diskussion som
leds av styrelsens ordförande. Styrelsen fastställer policyer och
riktlinjer samt den övergripande hållbarhetsstrategin med mål
inom olika hållbarhetsfrågor.
Styrelsens arbete utvärderas årligen i en strukturerad process
som leds av styrelseordförande. 2024 års utvärdering har
genomförts genom ett frågeformulär i syfte att få en uppfattning
om styrelseledamöternas åsikter om formerna för styrelsens
arbete, styrelsens sammansättning, styrelsens prestation
och förbättringsområden. Resultatet av utvärderingen
har presenterats och diskuterats i styrelsen. Slutsatserna
från dessa utvärderingar och diskussioner har muntligen
redogjorts för valberedningen. Arbetet i revisionsutskottet och
ersättningsutskottet hanteras enligt styrelsens årliga plan för
ordinarie styrelsemöten. Styrelseordförande leder styrelsearbetet
och följer verksamheten i dialog med verkställande direktören.
Ordförande företräder bolaget i frågor kring ägarstrukturen
och frågor av särskild betydelse. Uppdraget medför ansvar för
att styrelsearbetet är välorganiserat, effektivt, att styrelsen
fullgör åtagandena samt att styrelsens erhåller tillfredsställande
information och beslutsunderlag. Under 2024 har styrelsens
arbetat med följande väsentliga strategi- och hållbarhetsfrågor:
— Affärsplan för att nå finansiella mål och hållbarhetsmål
— Förberedelser och genomförande av strategiska förvärv och
expansion i Europa
— Finansiering av strategiska förvärv med fortsatt fokus
på hållbarhetslänkad finansiering och optimering av
kapitalstrukturen för att säkerställa utdelningskapacitet, hantera
ränterisk och förfallostruktur för obligationer
— Förberedelser för ny standard för hållbarhetsrapportering i
enlighet med CSRD.
Ersättning till styrelsen
Stämman beslutade att styrelsearvoden ska utgå med 189 000
EUR, fördelat med 63 000 EUR till styrelsens ordförande och 31
500 EUR per ledamot. Inget arvode ska utgå för utskottsarbete.
Säkerställande av kvalitet i finansiell rapportering
I VD-instruktionen samt i Cibus Compliance and Procedures
Manual som årligen beslutas av styrelsen ingår detaljerade
instruktioner om bland annat vilka ekonomiska rapporter och
vilken finansiell information som ska lämnas till styrelsen. Utöver
bokslutsrapport, delårsrapporter och årsredovisning granskar
och utvärderar styrelsen omfattande finansiell information
som avser Cibus. Styrelsen behandlar också information om
riskbedömningar, tvister och eventuella oegentligheter som kan
få påverkan på Cibus finansiella ställning. Styrelsen granskar
också de mest väsentliga redovisningsprinciper som tillämpas
i koncernen avseende den finansiella rapporteringen, liksom
väsentliga förändringar av principerna samt rapporter om
intern kontroll och processerna för finansiell rapportering.
Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen vid behov och minst
två gånger per år varav minst en är utan bolagets ledning.
I samband med det styrelsesammanträde som behandlar
årsbokslut, förvaltningsberättelse, förslag till vinstdisposition och
bokslutsrapport lämnar revisorn en redogörelse för revisorernas
iakttagelser och bedömningar från den genomförda revisionen.
Revision
Cibus revisorer granskar årsbokslut och årsredovisning samt
bolagets löpande verksamhet och rutiner för att sedan uttala sig
om finansiella rapporteringen, hållbarhetsrapporteringen samt
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna
ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till
årsstämman. Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen varje
år personligen sina iakttagelser från granskningen och sina
bedömningar av bolagets interna kontroll. Vid årsstämman
2024 valdes det registrerade revisionsbolaget Öhrlings
PricewaterhouseCoopers AB som Bolagets revisor för tiden intill
slutet av nästa årsstämma. Öhrlings PricewaterhouseCoopers
AB meddelade auktoriserade revisorn Johan Rippe som
huvudansvarig för revisor för tiden intill slutet av nästa
årsstämma. Revisionsberättelsen undertecknas också av revisor
Fredrik Kroon. Johan Rippe och Fredrik Kroon har inga andra
revisionsuppdrag som påverkar oberoendet som revisor i Bolaget.
Vid årsstämman 2024 beslutades att ersättning till revisorn skulle
utgå enligt godkänd räkning. Revisorsarvodet 2024 uppgick till
sammanlagt 811 (716) TEUR för hela koncernen.
Verkställande direktören och koncernledningen
Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med
den av styrelsen antagna VD-instruktionen i vilken ingår ansvar
för den övergripande affärsstrategin i vilken implementering
av hållbarhetsstrategi samt hantering av affärsetik och
hållbarhetsrisker såsom säkerställande av affärsetik och
korruption, miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor
ingår. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett relevant
informations- och beslutsunderlag som krävs för att styrelsen
ska kunna fatta väl underbyggda beslut. Koncernledningen
bestod 2024 av VD, CFO, COO, CIO Sverige, CIO Finland och
CIO Norge & Danmark. Koncernledningen har regelbundet
möten för att diskutera aktuella frågor samt har strategi- och
hållbarhetsdagar tillsammans med styrelsen minst en gång per
år. Styrelseledamöters erfarenheter från övriga styrelseuppdrag
samt nytillträdd vd från ett annat fastighetsbolag bidrar till
Cibus samlade hållbarhetskompetens. Extern expertis stödjer
genomförandet av dubbel väsentlighetsanalys, upprättandet av
rapport enligt rapporteringstandard ESRS samt utveckling av
Cibus transitionsplan för netto-noll klimatutsläpp.
Styrelseledamöters erfarenheter från övriga styrelseuppdrag
samt nytillträdd vd från ett annat fastighetsbolag bidrar till Cibus
samlade hållbarhetskompetens.
CFO följer upp resultat mot hållbarhetsmål vilket redovisas årligen i
ledningsgruppen och i styrelsen. CIO Sverige, CIO Finland och CIO
Norge & Danmark ansvarar för att utvärdera ankarhyresgästers
hållbarhetsambitioner samt att föra en årlig dialog med hyresgästerna
om hur Cibus kan hjälpa till. COO ansvarar för övergripande åtgärder
och insatser för att långsiktigt nå Cibus klimatmål.
===== SIDA 76 =====
76
Ersättning till ledande befattningshavare
Under 2024 betalades totalt 2 343 TEUR (1 245) i fast ersättning
till bolagets ledande befattningshavare (koncernledningen). I
beloppet ingår rörlig ersättning för 2023 som betalats ut 2024
samt reserverad ersättning för 2024 som kommer att utbetalas
2025. Uppsägningslön till avgående VD samt ersättning för
återköp av teckningsoptioner ingår i redovisade belopp.
Den totala utbetalda bruttoersättningen till verkställande
direktörerna, inklusive grundlön, pensionsbetalning samt bil- och
sjukförsäkringsförmån uppgick under 2024 till 699 TEUR (727).
Styrdokument och intern kontroll
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Cibus har en
tillfredställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett
betryggande system för intern kontroll som täcker alla väsentliga
risker inom den operativa verksamheten. Cibus utvecklar löpande
rutiner, processer och dokumentation för intern kontroll samt har
utvärderat och bedömt den interna effektiviteten. Bolaget är från
den 1 juni 2021 noterade på den EU-reglerade marknadsplatsen
Nasdaq Stockholm. Styrelsen fastställer årligen styrdokument i
form av VD-instruktion och Cibus Compliance and Procedures
manual.
Riskbedömning
Bolaget följer upp och uppdaterar kontinuerligt riskanalysen
avseende bedömning av risker vilka kan leda till fel i
den finansiella rapporteringen. Detta sker främst genom
dokumenterade processer för intern kontroll och styrning samt
kontakter mellan verkställande direktör och CFO samt ekonomi/
finansfunktion.
En gång om året genomför ledningen en workshop med styrelsen
för att identifiera de områden där risken för strategiska, finansiella
eller operationella fel är förhöjd. I enlighet med riskpolicyn
analyserar styrelsen minst en gång per år utfallet av bolagets
riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att den
omfattar alla väsentliga riskområden. Hållbarhetsfrågor är en
löpande del av riskanalysen och bedömningen, (se även ESRS 2
IRO-1).
Kontrollaktiviteter
Cibus har fastställda och dokumenterade interna processer
och kontrollaktiviteter som både är av förebyggande natur och
åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i
den finansiella rapporteringen. Varje kvartal upprättas finansiella
rapporter för koncernen. Där görs detaljerade genomgångar
om hur varje fastighet presterar. Särskild analys görs här av
driftsnetto, uthyrningsgrad, kostnadsuppföljning, investeringar,
kassaflöde och finansiering. På dessa möten läggs särskild
vikt vid att eventuella problemställningar följs upp och att en
korrekt finansiell rapportering säkerställs. Kontrollerna sker
på flera nivåer i bolaget för att säkerställa att felaktigheter
blir rättade. Kontrollmiljön sammanfattas i Cibus Compliance
and Procedures manual och skapas genom hur verksamheten
organiseras, företagskultur, regler och riktlinjer, kommunikation,
dokumentation och uppföljning. Huvuduppgiften för ledningen
och dess medarbetare är dels att tillämpa, utvärdera och
upprätthålla Cibus kontrollrutiner, dels att utföra intern kontroll
inriktad på affärskritiska frågor. Revisionsutskottet utvärderar
och bedömer den interna den interna effektiviteten. Bolagets
revisor granskar varje år ett urval av kontroller och processer och
rapporterar eventuella förbättringsområden till bolagsledningen
och styrelse. Det har inte framkommit något som tyder på att
kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt, (se även ESRS
2 IRO-1, G1-1,2,3,4,5,6)
===== SIDA 77 =====
77
===== SIDA 78 =====
78
Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten
Till bolagstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr
559135-0599.
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
för år 2024 på sidorna 71-80 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär
att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
UTTALANDE
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet
med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 19 mars 2025
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
Namn Funktion Invald år Oberoende av större ägare och
bolaget samt bolagets ledning
Stämmobeslut
arvode i EUR
Antal styrelsemöten
inkl. utskott
Patrick Gylling Ordförande 2018 Oberoende 63 000 50/50
Elisabeth Norman Ledamot 2018 Oberoende 31 500 50/50
Stefan Gattberg Ledamot 2020 Oberoende 31 500 50/50
Victoria Skoglund Ledamot 2021 Oberoende 31 500 50/50
Nils Styf Ledamot 2022 Oberoende 31 500 50/50
Information enligt EPRAs riktlinjer om styrelsens
sammansättning
Cibus rapporterar enligt EPRAs riktlinjer för bolagsstyrning
(punkt 6.1-6.3, övrig rapportering enligt EPRAs riktlinjer återfinns i
hållbarhetsrapporten på sid 61)
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING OCH KOMPETENS
Cibus styrelse har utöver branscherfarenhet kompetens
inom följande områden: finansiell rapportering, ersättnings-,
bolagsstyrnings- och hållbarhetsfrågor exempelvis
klimatomställning och intressekonflikter. Bolagets
styrelseledamöter har inga styrelseengagemang eller
ägarintressen i bolag som är intressent eller leverantör till
Cibus. Cibus har ingen kontrollerande huvudägare och för 2024
redovisade bolaget inga närstående transaktioner relaterade till
styrelseledamöter, se not 21.
Samtliga styrelseledamöter i Cibus är oberoende I förhållande
till större ägare och bolaget och ingen av styrelseledamöterna
är verksam i bolaget i någon annan roll eller på något annat sätt
än som styrelseledamot. Bolaget har fem styrelseledamöter som
i genomsnitt varit engagerade i fyra år som styrelseledamöter i
bolaget.
Av de fem styrelseledamöterna har en av styrelseledamöterna
särskild kompetens inom miljö- och sociala frågor samt ansvar för
klimatrelaterade omställningsrisker. Samtliga styrelseledamöters
erfarenhet och särskilda kompetensområden framgår av sid 79
där styrelsen presenteras.
I enlighet med svensk kod för bolagsstyrning är det
valberedningen som förbereder och föreslår val till styrelsen, se
ovan avsnitt om valberedning. Valberedningens ledamöter ska,
oavsett hur de utsetts, tillvarata samtliga aktieägares intresse och
inte obehörigen röja vad som förekommit i valberedningsarbetet.
En valberedningsledamot ska innan uppdraget accepteras noga
överväga huruvida en intressekonflikt eller andra omständigheter
föreligger, som gör det olämpligt att medverka i valberedningen.
I enlighet med svensk kod för bolagsstyrning ska styrelsen ha
en med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och
förhållanden i övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad
av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda
ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. En jämn
könsfördelning ska eftersträvas. Cibus Nordic tillämpar och följer
svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen i Cibus Nordic har utöver
branscherfarenhet kompetens inom följande områden: finansiell
rapportering, ersättnings-, bolagsstyrnings- och hållbarhetsfrågor.
===== SIDA 79 =====
79
Styrelse & revisor
Styrelsen omfattar Patrick Gylling (styrelseordförande),
Elisabeth Norman, Nils Styf, Victoria Skoglund och Stefan Gattberg
Vald revisor är Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med ansvarig Johan Rippe
BOLAGSSTYRNING
Patrick Gylling (född 1975)
Styrelseordförande sedan 2018
Ekonomie magister vid Hanken Svenska
Handelshögskolan
Övriga uppdrag: VD Sirius Capital Partners samt
styrelseledamot Livränteanstalten Hereditas Ab
Aktieinnehav: 405 000 aktier via Oriolidae Invest Ab
Elisabeth Norman (född 1961)
Styrelseledamot sedan 2018
Kandidatexamen Uppsala Universitet
Övriga uppdrag: Styrelseordförande EHB
Hyresbostäder AB, Styrelseordförande Nivika
Fastigheter AB (publ), Vice styrelseordförande
Sveriges Allmännytta, Styrelseledamot Byggpartner
i Dalarna AB (publ), Styrelseledamot Björnrike Syd
Utvecklings AB
Aktieinnehav: 1 500 aktier
Stefan Gattberg (född 1981)
Styrelsemedlem sedan 2020
Juristexamen från Lunds Universitet
Övriga uppdrag: Delägare och styrelseledamot Altaal
AB, Styrelseordförande Colony Real Estate AB (publ),
Styrelseledamot Altaal-X.
Aktieinnehav: 13 816 aktier
Johan Rippe
Huvudansvarig revisor sedan 2023
Auktoriserad revisor
Årsstämman valde Öhrlings PricewaterhouseCoopers
AB som revisionsfirma.
Nils Styf (född 1976)
Styrelseledamot sedan 2022
Civilekonomexamen från Handelshögskolan i
Stockholm
Övriga uppdrag: VD och koncernchef på
Hemsö Fastighets AB, styrelseledamot i
Hemsökoncernens samtliga hel- och delägda
dotterbolag. Styrelseordförande, NP3 Fastigheter
AB och styrelseledamot, Bonava AB och Mattssons
Fastighetsutveckling AB.
Aktieinnehav: 7 500 aktier
Victoria Skoglund (född 1976)
Styrelseledamot sedan 2021
Juristexamen från Stockholms Universitet
Övriga uppdrag: Styrelseledamot Bmondo AB samt
delägare i Advokatfirman Lindahl.
Aktieinnehav: 5 398 aktier
===== SIDA 80 =====
80
Koncernledning
Koncernledningen består av Christian Fredrixon (CEO),
Pia-Lena Olofsson (CFO), Lauri Tiensuu (COO), Peter Lövgren (CIO Sverige),
Marcus Kruus (CIO Norge & Danmark) och Iiris Eestilä (CIO Finland)
BOLAGSSTYRNING
Christian Fredrixon (född 1977)
CEO
Civilekonomexamen från Handelshögskolan i
Stockholm
Övriga uppdrag: Styrelseledamot och aktieägare i
Covitum AB samt Votion Biorefineries AB. Ägare och
styrelseledamot i Ixon Invest AB.
Aktieinnehav: 12 500 aktier + 100 000 aktieoptioner
Pia-Lena Olofsson (född 1972)
CFO & Head of IR
Executive MBA Warwick Business School & MBA
Göteborgs Universitet
Aktieinnehav: 8 770 aktier + 115 000 aktieoptioner
Marcus Kruus (född 1975)
CIO Norge & Danmark
Executive MBA Göteborgs Universitet och
Civilingenjör Chalmers Tekniska Högskola
Aktieinnehav: 7 000 aktier + 40 000 aktieoptioner
Iiris Eestilä (född 1991)
CIO Finland
Civilingenjör från Aalto University
Aktieinnehav: 1 414 aktier + 35 000 aktieoptioner
Lauri Tiensuu (född 1986)
COO
Civilingenjör från Aalto University
Aktieinnehav: 11 000 aktier + 125 000 aktieoptioner
Peter Lövgren (född 1977)
CIO Sverige
Civilingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan
Aktieinnehav: 12 000 aktier + 80 000 aktieoptioner
===== SIDA 81 =====
8144
Finansiella
rapporter
===== SIDA 82 =====
82
Årsredovisning för Cibus Nordic Real Estate AB
(publ)
Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic Real
Estate AB (publ) (”Cibus”), med organisationsnummer 559135-
0599, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning
för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 1 januari
2024 - 31 december 2024. Bolagets redovisningsvaluta är Euro
(EUR) och om inget annat anges uppges alla belopp i tusentals
Euro (TEUR).
Verksamhet
Cibus verksamhet består av att förvärva, förvalta och utveckla
högkvalitativa fastigheter i Europa med en tydlig förankring inom
livsmedels- och dagligvaruhandeln. Detta för att kunna ge en stabil,
konjunkturoberoende och ökande utdelning till sina aktieägare.
Affärsidé, mål och strategi
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning
genom förvärv, förvaltning och utveckling av högkvalitativa
fastigheter i Europa med en tydlig förankring inom
dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets
affärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida
kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina aktieägare
oberoende av konjunkturläget. Den strategi som bolaget tillämpar
för att uppnå målet innefattar en aktiv och hyresgästnära
förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka hyresgäster i
marknadsledande positioner.
Vidare strävar bolaget efter att skriva långa hyreskontrakt och
bibehålla den diversifierade förfallostruktur beträffande de
befintliga avtalen som bolaget för närvarande har. Vid sidan om
förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet har bolaget
formulerat en tydlig investeringsstrategi för att växa fortsatt i
Norden och i Benelux men även på sikt att potentiellt expandera
till andra länder i Europa.
Fastighetsbestånd och hyresgäster
Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2024 av 483
fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 030 000 kvm.
Marknadsvärdet uppgick till 1 870 101 TEUR. Innehavet består
till 100 % av kommersiella lokaler där det i huvudsak bedrivs
verksamhet inom dagligvaruhandeln. Ungefär 68 % av portföljens
driftnetto under 2024 härrör sig från fastigheter i Finland, 14
% från fastigheter i Sverige, 14 % från fastigheter i Danmark
och 4 % från fastigheter i Norge. Hyresgästerna består till en
överhängande majoritet av företag verksamma inom livsmedels-
och lågprisvaruhandeln. Över 97 % av de driftnettot härrör
sig från fastigheter som hyrs av de största marknadsledande
hyresgästerna: Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen, Rema
1000, Dagrofa och Lidl. Fastigheterna upplevs som väl lämpade
för verksamheten av samtliga större hyresgäster. 97% av av
Cibus fastigheter ankras av dagligvaruhyresgäster och har en
genomsnittlig återstående löptid på 4,9 år.
Cibus värderar samtliga fastigheter externt fyra gånger per
år, vid varje kvartals slut. Fastigheterna värderas av flera
oberoende värderingsinstitut till verkligt värde som baseras på
marknadsvärde. Under rapportperioden har värderingen utförts av
Newsec för Finland och Sverige, Cushman & Wakefield för Norge
och CBRE för Danmark.
Förvaltningsberättelse
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens finansiella nyckeltal
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Helår 2024 Helår 2023
Hyresintäkter 122 374 119 128
Driftnetto 116 482 114 729
Förvaltningsresultat 46 859 51 932
Resultat efter skatt -4 759 -19 919
Antal utestående aktier, st 62 972 150 57 246 140
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 58 951 923 54 448 046
Resultat per aktie, EUR¹ -0,12 -0,41
EPRA resultat per aktie, EUR 0,61 0,69
EPRA NRV per aktie, EUR 11,7 12,5
EPRA NTA per aktie, EUR 11,7 12,5
EPRA NDV per aktie, EUR 11,1 11,8
EPRA LTV, % 59,7 59,2
EPRA vakansgrad, % 5,5 5,8
Förvaltningsfastigheter marknadsvärde 1 870 101 1 797 908
Likvida medel 50 786 31 530
Balansomslutning 1 942 455 1 851 861
Avkastning på eget kapital, % -0,7 -2,9
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,6 51,1
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,1 57,5
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,2 2,2
Soliditet, % 36,5 37,4
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7
Överskottsgrad, % 95,2 96,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,2 94,5
Andelen dagligvarufastigheter, % 93,5 92,8
1 Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning
===== SIDA 83 =====
83
Resultatanalys helår 2024
INTÄKTER
Under 2024 uppgick koncernens hyresintäkter till 122 374
TEUR (119 128), vilket var en ökning med 3 % jämfört med
samma period förra året. Sett till hyresvärde är 99 % av Cibus
hyror kopplade mot och ökar med konsumentprisindex (KPI). I
Danmark förekommer så kallade korridorer på drygt hälften av
hyresavtalen, där ökningen i regel är maximerad till mellan 3 - 4
% per år och ett golv på minst 1 - 2 % per år. Serviceintäkter
uppgick till 20 201 TEUR (20 877) och utgjordes till stor del
av vidarefakturerade kostnader. I serviceintäkter ingår även
i perioden en försäkringsersättning av engångskaraktär om
1 816 TEUR för en brandskadad fastighet i Finland. Fastigheten
har därefter sålts under andra kvartalet 2024. Den ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 94,2% (94,5). Totalt hyresvärde på
årsbasis uppgick till 137 400 TEUR (127 500).
DRIFTNETTO
Driftkostnaderna inklusive fastighetsskatt uppgick under perioden
till -25 913 TEUR (-25 276). Driftnettot ökade med 2 % och uppgick
till 116 482 TEUR (114 729), vilket motsvarar en överskottsgrad på
95,2 % (96,3). Då många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där
hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett
av de viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens villkor
kan kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta
innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och serviceintäkterna kan
variera över tid medan driftnettot håller sig relativt stabilt. Det
innebär också att hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex
men inte kostnaderna i motsvarande grad.
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Administrationskostnaderna uppgick till -12 088 TEUR (-9 936).
Cibus redovisade en engångskostnad om -1 686 TEUR under
perioden baserat på årsstämmans beslut om att subventionera
optionspremien för teckningsoptionsprogrammet 2024 om -441
TEUR, styrelsens beslut om återköp av medarbetarna tidigare
erlagda premier för teckningsoptioner 2022 om -630 TEUR samt
kostnader om -615 TEUR hänförliga till en långt framskriden
förvärvsprocess där transaktionen ej genomfördes.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -57 535 TEUR (-52 861) och utgörs
främst av periodens löpande räntekostnader om -49 579
TEUR (-48 081) och ränteintäkter om 2 117 TEUR (981) samt
en engångspost om -4 719 TEUR främst avseende kostnad för
förtida återbetalning av obligationer med förfall 2024 och 2025
och återföring av uppläggningsavgifter kopplade till dessa
obligationer. Merparten av kostnaden togs i andra kvartalet i
samband med emission av nya obligationer med förfall 2027 och
2028 och motiveras av lägre framtida löpande räntekostnader och
lägre refinansieringsrisk i obligationsportföljen. Under året har
Cibus betalat en något förhöjd räntekostnad beroende på att de
obligationer som emitterades i början av året (MTN lån 105, 106
och 107) inte omedelbart kunde användas till återbetalning av de
obligationer de var avsedda att refinansiera (MTN lån 102, 103
och 104). Återbetalningen skedde istället successivt under året
när obligationerna kunde kallas enligt villkoren. Räntekostnaden
för de återbetalade obligationerna har uppgått till -2 384
TEUR från tidpunkten då de nya obligationerna emitterades
(klassas ej som engångspost). Utöver detta ingår även
valutakursförändringar om -946 TEUR (-1 524) och limitavgifter,
förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt
IFRS 16. Utöver säkerställda lån om 947 MEUR finns tre icke
säkerställda obligationer på totalt 191 MEUR per sista december
2024. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan i den
totala låneportföljen inklusive icke säkerställda obligationer och
inklusive kreditmarginaler och löpande räntesäkringskostnader till
4,2 % (4,5). För mer information se sidorna 26-28.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet uppgick till 46 859 TEUR (51 932).
Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär samt
valutakurseffekt uppgick till 52 394 TEUR.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 72
193 TEUR (-53 003) från det ingående värdet om 1 797 908 TEUR
(1 850 911) till det utgående värdet 1 870 101 TEUR (1 797 908).
Nedan är en specifikation över förändringen:
Ingående värde 1 797 908
Förvärv 125 943
Försäljningar -2 013
Orealiserade värdeförändringar -44 705
Valutakurseffekt -12 506
Investeringar i fastigheterna 5 474
Utgående värde 1 870 101
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -44
705 TEUR (-53 416). Den negativa värdeförändringen berodde
dels på högre avkastningskrav i fastighetsportföljen men även av
negativa orealiserade värdeförändringar i en handfull fastigheter i
Finland. För helåret hade fastighetsvärdena en negativ utveckling
i Finland och Danmark medan i Sverige och Norge ökade
fastighetsvärdena i jämförbart bestånd. Den genomsnittliga
direktavkastningen i fastighetsportföljen var i slutet av Q4 2024
6,5 %.
Investeringar i fastigheterna har uppgått till 5 474TEUR
(2 976), varav 874 TEUR (835) avser genomförda
hyresgästanpassningar med en direktavkastning i linje med eller
över den befintliga portföljen, och 294 TEUR (0) avser pågående
fastighetsutveckling.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RÄNTEDERIVAT
Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -9 814 TEUR
(-21 865). Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförlig till
förändrade marknadsräntor och tidsfaktorn.
SKATT
I Finland är den nominella bolagsskatten 20%, i Sverige 20,6% samt
i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga avskrivningar
på byggnadsinventarier, byggnaderna och utnyttjande av
underskottsavdrag har det under rapportperioden uppkommit en
låg aktuell skattekostnad. Utnyttjande av underskottsavdrag medför
dock en uppskjuten skattekostnad.
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 9 652 TEUR (9
264). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har
upptagits i koncernens balansräkning till 1 959 TEUR (1 880) och i
moderbolagets balansräkning till 985 TEUR (921). Cibus redovisar
en total skatt för rapportperioden om 2 716 TEUR (3 555), varav
aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till -289 TEUR (-814)
respektive 3 005 TEUR (4 369).
ÅRETS RESULTAT
Årets resultat uppgick till -4 759 TEUR (-19 919) vilket motsvarar
-0,12 EUR (-0,41) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår i
resultatet och uppgick till -44 705 TEUR (-53 416) på fastigheter
och -9 814 TEUR (-21 865) på räntederivat.
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till
102 542 TEUR (101 853). Kassaflödet från investeringsverksamheten
uppgick till -129 404 TEUR (-5 433) och utgör främst förvärv
av fastigheter i Danmark men även i Sverige och Finland
samt investeringar i befintliga fastigheter. Kassaflödet från
finansieringsverksamheten uppgick till 46 421 TEUR (-110 853).
Under perioden har bolaget genomfört en riktad nyemission av cirka
5,7 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget cirka 927 MSEK motsvarar
82 128 TEUR samt tre obligationsemissioner som inbringade 189
559 TEUR, minus 1 755 TEUR i uppläggningskostnader. Cibus har
även återköpt obligationer för -144 716 TEUR och betalat -4 231
TEUR i återlösenpremie. Under året har refinansiering gjorts vilket
har resulterat i upptagna lån om 522 451 TEUR samt återbetalning
av lån om -487 714 TEUR. Kostnader för betald ränta och kostnader
relaterade till återköp av obligationer har även påverkat kassaflödet.
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 50 786 TEUR (31 530).
Cibus hade per den 31 december 2024 räntebärande nettoskulder,
efter avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar, om 1 087
335 TEUR (1 034 442). Aktiverade upplåningskostnader uppgick till
4 391 TEUR (4 457)
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 84 =====
84
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda
lån från nordiska banker och institut, tre icke säkerställda
obligationslån samt ett hybridobligationslån.
Per den 31 december 2024 hade koncernen säkerställda
banklån om 947 180 TEUR (918 301) med en genomsnittlig
viktad kreditmarginal om 1,6 % och en genomsnittligt viktad
kapitalbindningstid om 2,3 år. Som säkerhet för banklånen har
Cibus ställt pantbrev i fastigheterna. 81,1 % av Cibus externa
finansieringskällor utgörs av banklån och utöver det finns icke
säkerställda obligationer och en hybridobligation om motsvarande
16,3 % respektive 2,6 % av den externa finansieringen. Se not 23
för ytterligare information avseende finansiell riskhantering och
finansiella instrument.
Legal struktur
Per den 31 december 2024 bestod koncernen av 408 aktiebolag
med Cibus Nordic Real Estate AB (publ) som moderbolag. Samtliga
fastigheter ägs av dotterbolagen och 50 av dotterbolagen är
delägda fastighetsbolag s.k. MRECs. Det är den vanligaste formen
av samarbetsarrangemang i Finland som möjliggör direkt ägande av
en specifik del i en fastighet.
Ägarförhållanden
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har
ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 55 000 aktieägare per
den 31 december 2024. De 15 största aktieägarna innehar ca 42
% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31
december 2024 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster.
AKTIEÄGARE PER DEN 31 DECEMBER 2024
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP-fonden 4 628 211 7,3
Länsförsäkringar Fonder 4 434 879 7,0
Vanguard 2 892 281 4,6
Avanza Pension 2 400 011 3,8
BlackRock 2 019 606 3,2
Nordnet Pensionsförsäkring 1 871 893 3,0
Tredje AP-fonden 1 490 000 2,4
Sensor Fonder 1 334 891 2,1
Handelsbanken Fonder 1 197 930 1,9
Columbia Threadneedle 876 984 1,4
Carnegie Fonder 780 672 1,2
First Fondene 764 000 1,2
Marjan Dragicevic 650 000 1,0
State Street Global Advisors 603 002 1,0
American Century Investment Management 556 452 0,9
Summa 15 största aktieägare 26 500 812 42,1
Aktieägare, övriga 36 471 338 57,9
Totalt 62 972 150 100
Källa: Modular Finance
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen
och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består
i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor
och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som
administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor,
projektutveckling samt ekonomi. Årets resultat i moderbolaget
uppgick till 10 716 TEUR (3 504).
Hållbarhetsrapport
För bolagets Hållbarhetsrapport se sid 68.
Revisor
Årsstämman 2024 valde revisionsbolaget Öhrlings
PricewaterhouseCoopers AB som revisor. Den auktoriserade
revisorn Johan Rippe är bolagets huvudansvarige revisor.
Väsentliga händelser under perioden
FÖRSTA KVARTALET
Den 24 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om totalt 50 MEUR under sitt
MTN-program. De nya obligationerna har en löptid om 3 år, löper
med en ränta om 3 månaders EURIBOR + 400 baspunkter och har
ett slutligt förfall 1 februari 2027.
Den 18 mars meddelades att Cibus överväger att emittera
seniora icke säkerställda gröna obligationer och lanserar
återköpserbjudande för alla icke säkerställda obligationer som
förfaller under 2024 och 2025.
Den 20 mars meddelades att Cibus emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om 80 MEUR och 700 MSEK
under sitt MTN-program. Obligationerna denominerade i EUR
har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders
EURIBOR + 400 baspunkter och slutligt förfall 2 april 2028.
Obligationerna denominerade i SEK har en löptid om 3,5 år och
löper med en ränta om 3 månaders STIBOR + 350 baspunkter och
slutligt förfall 2 oktober 2027.
Den 21 mars meddelades resultatet av återköpserbjudandet.
Bolaget har mottagit återköpsinstruktioner till ett totalt nominellt
belopp motsvarande 32,8 MEUR plus 541,3 MSEK.
ANDRA KVARTALET
På årsstämman den 15 april 2024 omvaldes Patrick Gylling till
styrelseordförande och Elisabeth Norman, Victoria Skoglund, Nils
Styf och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.
Den 1 maj meddelades att styrelsen i Cibus beslutat att lämna
ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie
2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett
villkor för erbjudandet krävdes att teckningsoptionsinnehavarna
återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom
utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396
teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya aktier i
Cibus.
Den 28 maj meddelades att Cibus undertecknat ett förvärv av sex
livsmedelsfastigheter i Sverige för 87,5 MSEK. Tillträde av fem av
fastigheterna skedde omgående och den återstående fastigheten
planeras att tillträdas under tredje kvartalet Fastigheterna är
belägna i Värmland och har en uthyrningsbar area på 8 900 kvm.
Pekås i Värmland AB (Coop) är ankarhyresgäst i fem och ICA
Sverige AB i en av fastigheterna.
Den 29 maj tillkännagav Cibus sin avsikt att utnyttja sin rätt att
göra en frivillig förtida återlösen av Cibus seniora ickesäkerställda
gröna obligationer med ISIN SE0013360716 (lånnummer 102) .
Inlösen skedde i början på juli till par (100% av nominellt belopp).
Obligationerna avnoterades ifrån Nasdaq Stockholms lista för
hållbara obligationer i samband med inlösen.
Den 31 maj meddelades att det totala antalet aktier och röster i
Cibus under maj 2024 hade ökat som ett resultat av utnyttjande
av teckningsoptioner av serie 2020/2024. Antalet aktier och
röster i Cibus uppgår därmed till 57 247 536 och aktiekapitalet i
Cibus uppgår till 572 475,36 EUR per den 31 maj 2024.
TREDJE KVARTALET
Den 22 juli uppdaterade Cibus sitt MTN-program och publicerade
ett nytt grundprospekt, godkänt av Finansinspektionen.
Den 13 augusti meddelade Cibus att bolaget löser in sina gröna
obligationer 2022/2025 (ISIN SE0017071517) i förtid. Inlösen sker
den 6 september 2024 och inlösenbeloppet var 101,785 procent
av obligationernas nominella belopp. Obligationerna avnoteras
i samband med inlösen från Nasdaq Stockholm och sista
handelsdagen var den 27 augusti 2024.
Den 10 september genomförde Cibus en riktad nyemission av
cirka 5,7 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget cirka 927 miljoner
SEK. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie och
emissionen var övertecknad med deltagande från flera svenska
och internationella institutionella investerare. Som ett resultat
av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med
5 724 614 och aktiekapitalet med 57 246 EUR.
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 85 =====
85
Den 23 september meddelade Cibus att bolaget förvärvat fem
livsmedelsbutiker i Danmark från Dagrofa ApS för 107,7 MDKK.
Fastigheterna, med en yta om cirka 6 400 kvm, är belägna i
Aarhus, Esbjerg, Grenå, Helsingör och Tönder. Hyresgäst är
Dagrofa, som planerar omfattande renoveringar i fastigheterna.
Förvärvet tillträdes den 1 oktober 2024.
FJÄRDE KVARTALET
Den 23 oktober meddelade Cibus att bolaget förvärvat tre
livsmedelsbutiker i Finland för ett underliggande fastighetsvärde
om 14,8 MEUR. Fastigheterna innehåller 100 procent dagligvaror,
ytan är 5 500 kvm och den genomsnittliga återstående
avtalstiden är 12,9 år.
Den 29 oktober meddelade Cibus att bolaget förvärvat en
livsmedelsfastighet i Borlänge, Sverige för ett underliggande
fastighetsvärde om 75 MSEK. Ankarhyresgästen är City
Gross, ytan är 11 300 kvm och den genomsnittliga återstående
avtalstiden är 5,9 år.
Den 6 november meddelade Cibus att bolaget begär inlösen av
utestående obligationer 2022/2025 (ISIN SE0013360849). Inlösen
var 2 december 2024 och inlösensbeloppet var 101,50 procent av
obligationernas nominella belopp.
Den 11 december meddelade valberedningen att Stefan Gattberg
föreslås som ny ordförande. Övriga samtliga ledamöter föreslås till
omval. Patrick Gylling avböjde omval som ordförande men står till
förfogande som ordinarie ledamot.
Den 18 december meddelade Cibus att man överväger förvärv av
Forum Estates i Benelux.
Den 18 december meddelade Cibus även att bolaget förvärvat 31
livsmedelsbutiker i Danmark till ett underliggande fastighetsvärde
om 118 MEUR. Den första delen av transaktionen består av 22
fastigheter med tillträde den 19 december 2024. Den andra delen
omfattar de resterande nio fastigheterna med tillträde 5 februari
2025. Anledningen till att transaktionen har delats upp i två
delar är att respektive hyresgäst för de nio fastigheterna har en
förköpsrätt att förvärva sin hyrda fastighet.
Den 20 december meddelade Cibus att bolaget förvärvat
tre livsmedelsbutiker, två i Sverige och en i Norge till ett
fastighetsvärde om 9,2 MEUR samt avyttrat en fastighet i Sverige
om 1,7 MEUR.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets
utgång
Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora
icke säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR under sitt
MTNprogram. Obligationerna har en löptid om 4,0 år och löper
med en ränta om 3 månaders EURIBOR + 250 baspunkter och
slutligt förfall 17 januari 2029.
Den 10 januari meddelade valberedningen att Stina Lindh
Hök föreslås som ny ledamot i Cibus. Den 14 januari hölls en
extra bolagsstämma där bland annat styrelsen fick mandat att
genomföra förvärvet av Forum Estates.
Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför förvärvet av
samtliga aktier i Forum Estates och beslutar om nyemission av
13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen
har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser
aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger
och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux.
Portföljen består av 149 fastigheter med ett underliggande
fastighetsvärde om 508 MEUR. Se not 24 Rörelseförvärv.
Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare
kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och
tillträtts.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika
typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och
finansieringsrisker som beskrivs i not 23 och på sidorna 69-70.
Moderbolaget påverkas indirekt av risker och osäkerhetsfaktorer
genom sin funktion i koncernen.
Riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare
Riktlinjerna omfattar VD, CFO samt övriga medlemmar av
koncernledningen. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar
som beslutats av bolagsstämman. Riktlinjerna tillämpas
på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i
redan avtalade ersättning, efter det att riktlinjerna antagits
av årsstämman 2020 och inga förändringar beslutades på
årsstämman 2024.
Årsstämman 2024 beslutade att godkänna bolagets
ersättningsrapport för 2023. Riktlinjernas främjande av bolagets
affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets
affärsstrategi är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter
av hög kvalitet i Norden med dagligvaruhandelskedjor som
ankarhyresgäster. Bolaget äger för närvarande drygt 640 (450)
fastigheter i Finland, Sverige, Danmark, Norge och Benelux. För
mer information om Bolagets affärsstrategi hänvisas till sid 9.
En framgångsrik implementering av Bolagets affärsstrategi och
tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla
kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget kan
erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör
att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig
totalersättning.
I Bolaget har inrättats långsiktiga teckningsoptionsprogram
för VD och incitamentsprogram för medarbetare. Dessa har
beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa
riktlinjer. Av samma skäl omfattas inte heller det långsiktiga
teckningsoptionsprogram som årsstämman 2024 beslutade.
Det föreslagna programmet motsvarar i allt väsentligt befintliga
program. De prestationskrav som används för att bedöma utfallet av
programmen har en tydlig koppling till affärsstrategin och därmed
till Bolagets långsiktiga värdeskapande, inklusive dess hållbarhet.
Programmen uppställer vidare krav på egen investering och
viss flerårig innehavstid. För mer information om dessa program,
innefattande de kriterier som utfallet är beroende av, se not 21.
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska
syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig
samt får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig
kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Bolagsstämman kan därutöver besluta om exempelvis aktie- och
aktiekursrelaterade ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för
utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under
en period om ett eller flera år. Den rörliga kontantersättningen
får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta
kontantlönen under mätperioden.
Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara
premiebestämda, i den mån befattningshavaren inte
omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande
kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för
premiebestämd pension får uppgå till högst 30 %
av den pensionsgrundande inkomsten. Beträffande
anställningsförhållanden som lyder under andra regler än
svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra förmåner,
vederbörliga anpassningar ske för att följa sådana tvingande
regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande
ändamål så långt som möjligt ska tillgodoses.
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 86 =====
86
FINANSIELLA RAPPORTER
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara
högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden
och avgångsvederlag får inte sammantaget överstiga ett belopp
motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning
från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex
månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutöver kan ersättning
för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå. Sådan
ersättning ska kompensera för eventuellt inkomstbortfall och ska
endast utgå i den utsträckning som den tidigare befattningshavaren
saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska baseras på den
fast kontantlönen vid tidpunkten för uppsägningen och utgå under
den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska
vara högst sex månader efter anställningens upphörande.
Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda
och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella.
De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller
kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar
Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling
till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga
utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterierna för
utbetalning av rörlig kontantersättning har avslutats ska bedömas
respektive fastställas i vilken utsträckning som kriterierna har
uppfyllts. Styrelsen ansvarar för sådan bedömning såvitt avser
rörlig kontantersättning till VD, och VD ansvarar för bedömningen
i förhållande till övriga ledande befattningshavare. Uppfyllande av
finansiella kriterier ska fastställas baserat på den av bolaget senast
offentliggjorda finansiella informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer
har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats
genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens
komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid
har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av
skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra
riktlinjerna
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det
uppkommer behov av väsentliga förändringar och åtminstone vart
fjärde år, och förslaget ska läggas fram för beslut vid årsstämman.
Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av
bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program
för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av
riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt
gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.
Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade
frågor närvarar inte VD eller andra personer i bolagsledningen, i
den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis,
om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska
bärkraft.
Förväntad framtida utveckling
Intäkterna från den befintliga portföljen väntas utvecklas i
takt med inflationen. Cibus strategi är vidare att genom aktiv
förvaltning, hög kostnadsmedvetenhet, omförhandling av
existerande lån, samt tilläggsförvärv kontinuerligt förbättra
bolagets avkastning.
Vinstdisposition och utdelningsinformation
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2024 en utdelning om
0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
Utdelningen nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga
utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets
starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och
förutsägbara direktavkastning.
Förslag till vinstdisposition
Inför årsstämman den 15 april 2025 föreslår styrelsen en utdelning
om 0,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt 68 657 TEUR.
Utbetalning av utdelningen föreslås ske under en
tolvmånadersperiod efter årsstämman.
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE
VINSTMEDEL (EUR)
Överkursfond 748 221 887
Hybridobligation 30 000 000
Balanserat resultat -251 150 860
Årets resultat 10 715 707
537 786 734
STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDEL DISPONERAS
SÅ ATT
Till aktieägarna utdelas 68 657 441
balanseras i ny räkning 469 129 293
537 786 734
Efter apportemissionen i januari 2025 uppgår antalet aktier till
76 286 045. För det fall styrelsen maximalt utnyttjar det
eventuella bemyndigande styrelsen kan erhålla på den ordinarie
årsstämman den 10 april 2025 att besluta om nyemission i från
årsstämman 2025 kommer en utdelning för tillkommande aktier
om maximalt 27 462 976 EUR att delas ut. Av det disponibla
beloppet per den 31 december 2024 kommer minst 510 323 758
EUR att återstå efter utdelning om maximalt totalt 96 120 417
EUR.
STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA
UTDELNINGEN
Styrelsen bedömer att Bolagets och koncernens ekonomiska
ställning är sådan att Bolaget och koncernen kommer att
kunna göra nödvändiga investeringar för att fortsätta bedriva
verksamheten i dess nuvarande omfattning.
Vidare bedömer styrelsen, med hänsyn till de krav som Bolagets
och koncernens verksamhets art, omfattning och risker
ställer på storleken av det egna kapitalet samt till Bolagets
och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i
övrigt, att den föreslagna vinstutdelningen och det föreslagna
återköpsbemyndigandet är försvarliga. Vid bedömningen har
styrelsen beaktat förhållanden återgivna i årsredovisningen,
förhållanden som uppkommit efter utgången av räkenskapsåret
2024 samt i övrigt styrelsens uppfattning om förhållanden som
kan ha betydelse för Bolagets och koncernens ekonomiska
ställning och dess framtida resultatutveckling. Styrelsen finner
därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 §
aktiebolagslagen.
Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till
efterföljande finansiella rapporter.
===== SIDA 87 =====
87
Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2024 Helår 2023
Hyresintäkter 4 122 374 119 128
Serviceintäkter 4 20 021 20 877
Driftkostnader 5 -20 906 -20 195
Fastighetsskatt -5 007 -5 081
Driftnetto 6 116 482 114 729
Administrationskostnader 7,8 -12 088 -9 936
Finansnetto 9 -57 535 -52 861
Förvaltningsresultat 46 859 51 932
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade 185 -125
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 12 -44 705 -53 416
Värdeförändring räntederivat, orealiserad 10 -9 814 -21 865
Resultat före skatt -7 475 -23 474
Aktuell skatt 11 -289 -814
Uppskjuten skatt 11 3 005 4 369
Årets resultat -4 759 -19 919
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 17 58 951 923 54 448 046
Resultat per aktie* före och efter utspädning, EUR 17 -0,12 -0,41
*Resultat per aktie har minskats med ränta på hybridobligation.
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2024 Helår 2023
Årets resultat -4 759 -19 919
Övrigt totalresultat
Poster som har omförts eller kan omföras till årets resultat
Årets omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter -3 964 -1 308
Summa totalresultat* -8 723 -21 227
*Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
===== SIDA 88 =====
88
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över finansiell ställning
Belopp i tusental euro (TEUR) Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 12 1 870 101 1 797 908
Nyttjanderättstillgångar 13 11 272 10 855
Andra materiella tillgångar 59 93
Immateriella tillgångar 68 113
Uppskjutna skattefordringar 14 1 959 1 880
Räntederivat 23 - 6 044
Övriga långfristiga fordringar 36 37
Summa anläggningstillgångar 1 883 495 1 816 930
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 645 639
Övriga kortfristiga fordringar 4 981 581
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 2 548 2 181
Likvida medel 16 50 786 31 530
Summa omsättningstillgångar 58 960 34 931
SUMMA TILLGÅNGAR 1 942 455 1 851 861
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 17 629 572
Övrigt tillskjutet kapital 748 222 666 804
Reserver -8 303 -4 339
Balanserat resultat inkl. årets resultat -61 810 152
Eget kapital exkl. hybridobligation 678 738 663 189
Hybridobligation 18 30 000 30 000
Summa eget kapital * 708 738 693 189
Långfristiga skulder
Upplåning 19,23 1 010 136 1 023 699
Uppskjutna skatteskulder 14 36 445 39 773
Räntederivat 2 108 -
Övriga långfristiga skulder 13 14 582 14 075
Summa långfristiga skulder 1 063 271 1 077 547
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning* 19,23 123 594 37 816
Kortfristig del av räntederivat 23 - 63
Leverantörsskulder 3 483 674
Aktuella skatteskulder 1 520 2 364
Övriga kortfristiga skulder 5 637 4 960
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 36 212 35 248
Summa kortfristiga skulder 170 446 81 125
Summa skulder 1 233 717 1 158 672
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 942 455 1 851 861
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.
* Kortfristig upplåning avser främst banklån, totalt 120 808 TEUR per 31 december 2024. Cibus upplever goda marknadsförutsättningar att förlänga befintliga banklån med stort intresse
bland både befintliga och potentiellt nya långivare. Bedömningen är att merparten av refinansieringen av dessa banklån är slutförd innan halvårsskiftet 2025.
===== SIDA 89 =====
89
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
Belopp i tusental euro (TEUR) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital Övrigt
tillskjutet
kapital
Reserver Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Totalt Hybrid-
obligation
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808
Årets resultat - - - -19 919 -19 919 - -19 919
Övrigt totalresultat - - -1 308 - -1 308 - -1 308
Årets totalresultat - - -1 308 -19 919 -21 227 - -21 227
Nyemission 88 71 042 - - 71 130 - 71 130
Återköp av teckningsoptioner - -12 - - -12 - -12
Köp av teckningsoptioner - 22 - - 22 - 22
Emissionskostnader - -1 532 - - -1 532 - -1 532
Skatteeffekt emissionskostnader - 316 - - 316 - 316
Utdelning till aktieägare - - - -50 905 -50 905 - -50 905
Utdelning hybridobligation - - - -2 411 -2 411 - -2 411
Utgående eget kapital 2023-12-31 572 666 804 -4 339 152 663 189 30 000 693 189
Ingående eget kapital 2024-01-01 572 666 804 -4 339 152 663 189 30 000 693 189
Årets resultat - - - -4 759 -4 759 - -4 759
Övrigt totalresultat - - -3 964 - -3 964 - -3 964
Årets totalresultat - - -3 964 -4 759 -8 723 - -8 723
Nyemission* 57 82 070 - - 82 128 - 82 128
Köp av teckningsoptioner* - 348 - - 348 - 348
Återköp av teckningsoptioner* - -54 - - -54 - -54
Emissionskostnader - -1 193 - - -1 193 - -1 193
Skatteeffekt emissionskostnader - 246 - - 246 - 246
Utdelning till aktieägare - - - -54 614 -54 614 - -54 614
Utdelning hybridobligation - - - -2 589 -2 589 - -2 589
Utgående eget kapital 2024-12-31 629 748 222 -8 303 -61 810 678 738 30 000 708 738
* Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget
om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes att teckningsoptionsinnehavarna återinvesterade
återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 teckningsoptioner utnyttjades för
teckning av 1 396 nya aktier i Cibus. Per den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet
uppgick till 572 475 EUR.
* Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade
kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie. Som ett resultat av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus.
med 5 724 614 nya aktier, och aktiekapitalet med 57 246 EUR. Per den 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till
62 972 150, och aktiekapitalet till 629 721 EUR.
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 90 =====
90
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2024 Helår 2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -7 475 -23 474
Justeringar för ej kassapåverkande poster:
- Avskrivningar 77 80
- Finansnetto 57 201 48 169
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 44 705 53 416
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 9 814 21 865
- Orealiserade kursdifferenser 899 1 785
Betald skatt -31 -70
Kassaflöde från den löpande verksamheten 105 190 101 771
före förändring av rörelsekapitalet
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -4 808 2 200
Förändring av kortfristiga skulder 2 160 -2 118
Kassaflöde från den löpande verksamheten 102 542 101 853
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter 12 -125 943 -16 963
Försäljning av fastigheter 12 2 013 14 518
Investeringar i befintliga fastigheter 12 -5 474 -2 976
Andra investeringar - -12
Kassaflöde från investeringsverksamheten -129 404 -5 433
Finansieringsverksamheten
Nyemission 82 128 71 130
Emissionskostnader -1 193 -1 532
Köp av teckningsoptioner 348 22
Återköp av teckningsoptioner -54 -12
Utdelning till aktieägare -52 839 -45 270
Utdelning hybridobligation -2 591 -2 411
Obligationsemission 189 559 -
Återköp av obligationer -144 716 -111 625
Upptagna lån 19 522 451 61 316
Amortering av lån 19 -487 714 -20 985
Uppläggningskostnader -3 991 -1 061
Betald ränta -48 930 -43 554
Förtidsinlösenavgifter -4 231 -1 859
Premie för finansiellt instrument 23 -1 806 -15 012
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 46 421 -110 853
Årets kassaflöde 19 559 -14 433
Likvida medel vid årets början 31 530 45 994
Kursdifferens i likvida medel -303 -31
Likvida medel vid årets utgång 50 786 31 530
FINANSIELLA RAPPORTER
===== SIDA 91 =====
91
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2024 Helår 2023
Rörelseintäkter 3 440 2 172
Rörelsekostnader 26,27 -5 583 -4 046
Rörelseresultat -2 143 -1 874
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 28 36 898 33 578
Räntekostnader och liknande resultatposter 28 -23 204 -24 948
Resultat efter finansiella poster 11 551 6 756
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag -977 -1 547
Resultat före skatt 10 574 5 209
Skatt 29 142 -1 705
Årets resultat* 10 716 3 504
*Övrigt totalresultat överensstämmer med årets resultat
===== SIDA 92 =====
92
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets balansräkning
Belopp i tusental euro (TEUR) Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 68 113
Inventarier 0 4
Andelar i dotterbolag 30 523 870 270 942
Uppskjutna skattefordringar 985 921
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 354 966 521 413
Övriga långfristiga fordringar 18 19
Summa anläggningstillgångar 879 907 793 412
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 83 986 53 083
Övriga kortfristiga fordringar 2 427 100
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 432 105
Likvida medel 25 878 7 753
Summa omsättningstillgångar 112 723 61 041
SUMMA TILLGÅNGAR 992 630 854 453
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 629 572
Summa bundet eget kapital 629 572
Överkursfond 748 222 666 804
Hybridobligation 30 000 30 000
Balanserat resultat -251 150 -203 165
Årets resultat 10 716 3 504
Summa fritt eget kapital 537 788 497 143
Summa eget kapital 538 417 497 715
Långfristiga skulder
Obligationslån 31 189 569 118 384
Räntederivat 2 948 1 053
Summa långfristiga skulder 192 517 119 437
Kortfristiga skulder
Obligationslån 31 - 28 000
Kortfristiga skulder till koncernföretag 238 043 189 495
Leverantörsskulder 178 33
Övriga kortfristiga skulder 127 463
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 23 348 19 310
Summa kortfristiga skulder 261 696 237 301
Summa skulder 454 213 356 738
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 992 630 854 453
===== SIDA 93 =====
93
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets förändring av eget kapital
Belopp i tusental euro (TEUR) Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Aktiekapital Överkurs-
fond
Hybrid-
obligation
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 484 596 968 30 000 -149 848 477 604
Årets resultat - - - 3 504 3 504
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - 3 504 3 504
Nyemission 88 71 042 - - 71 130
Återköp av teckningsoptioner - -12 - - -12
Köp av teckningsoptioner - 22 - - 22
Emissionskostnader - -1 532 - - -1 532
Skatteeffekt emissionskostnader - 316 - - 316
Utdelning till aktieägare - - - -50 905 -50 905
Utdelning hybridobligation - - - -2 412 -2 412
Utgående eget kapital 2023-12-31 572 666 804 30 000 -199 661 497 715
Ingående eget kapital 2024-01-01 572 666 804 30 000 -199 661 497 715
Årets resultat - - - 10 716 10 716
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - 10 716 10 716
Nyemission* 57 82 070 - - 82 128
Köp av teckningsoptioner * - 348 - - 348
Återköp av teckningsoptioner* - -54 - - -54
Emissionskostnader - -1 193 - - -1 193
Skatteeffekt emissionskostnader - 246 - - 246
Utdelning till aktieägare - - - -54 614 -54 614
Utdelning hybridobligation - - - -2 589 -2 589
Omklassificering - - - 5 714 5 714
Utgående eget kapital 2024-12-31 629 748 222 30 000 -240 434 538 417
* Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget
om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes att teckningsoptionsinnehavarna återinvesterade
återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 teckningsoptioner utnyttjades för
teckning av 1 396 nya aktier i Cibus. Per den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet
uppgick till 572 475 EUR.
* Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade
kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie. Som ett resultat av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus .
===== SIDA 94 =====
94
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets kassaflödesanalys
Belopp i tusental euro (TEUR) Not Helår 2024 Helår 2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 10 574 5 209
Justeringar för ej kassapåverkande poster:
- Avskrivningar 49 51
- Finansnetto 12 357 17 016
- Uppläggningskostnader 1 669 1 230
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 2 582 6 292
- Orealiserade kursdifferenser 753 1 600
Betald skatt -31 -70
Kassaflöde från den löpande verksamheten 27 953 31 328
före förändring av rörelsekapitalet
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -36 642 -8 606
Förändring av kortfristiga skulder 52 826 88 122
Kassaflöde från den löpande verksamheten 42 020 110 844
Investeringsverksamheten
Lämnade aktieägartillskott -41 869 -6 369
Lån till dotterbolag -39 989 -5 225
Kassaflöde från investeringsverksamheten -81 858 -11 594
Finansieringsverksamheten
Nyemission 82 128 71 130
Emissionskostnader -1 193 -1 532
Köp av teckningsoptioner 348 10
Återköp av teckningsoptioner -54 -12
Utdelning till aktieägare -52 839 -45 270
Utdelning hybridobligation -2 591 -2 411
Obligationsemission 31 189 559 -
Återköp av obligationslån 31 -144 716 -111 715
Uppläggningskostnader för obligationslån -1 755 -5
Betald ränta -8 223 -16 305
Förtidsinlösenavgifter -4 134 -711
Premie för finansiellt instrument -684 -5 044
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 55 846 -111 865
Årets kassaflöde 18 125 -12 615
Likvida medel vid årets början 7 753 20 368
Likvida medel vid årets utgång 25 878 7 753
===== SIDA 95 =====
95
Koncernens redovisningsprinciper och noter
Not 1 Allmän information om bolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med organisationsnummer
559135-0599 är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i
Stockholm. Bolagets adress är Kungsgatan 56, 111 22 Stockholm.
Bolagets och dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar
att äga och förvalta fastigheter. Bolagets redovisningsvaluta är
Euro och om inget annat anges uppges alla belopp i tusentals Euro.
Not 2 Väsentliga redovisningsprinciper
Koncernredovisningen för Cibus har upprättats i enlighet med de
av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS)
samt tolkningar av IFRS Interpretations Committee (IFRS IC).
Vidare tillämpar koncernen Årsredovisningslagen och Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande
redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder är
redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter
och räntederivat som värderas till verkligt värde. Dotterbolag
är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt
bestämmande inflytande över den driftsmässiga eller finansiella
ställningen. Cibus äger 100 % av kapitalet och röstetalet i 339 av
390 dotterbolag och är delägare i 51 av dotterbolagen. De delägda
dotterbolagen är s.k. ömsesidiga fastighetsbolag (Mutual Real Estate
Companies (”MRECs”). MREC är den vanligaste bolagsformen
för fastighetsägande i Finland. I en MREC ger varje aktieserie
100-procentig besittningsrätt till specifika utrymmen och ingen
besittningsrätt till de övriga utrymmena. Detta finns specificerat i de
olika ömsesidiga fastighetsbolagens bolagsordning. Då aktieägaren
hyr ut sitt utrymme tillfaller hyran aktieägaren och inte bolaget.
Bolaget står däremot för fastighetens driftkostnader och debiterar
aktieägarna ett månatligt belopp för att täcka denna kostnad, för
att bolagets ska få ett nollresultat. I Cibus fall vidarefaktureras detta
belopp oftast av hyresgästen. Ifall bolaget har en skuld, är denna skuld
oftast allokerad på varje ägare på ett sådant sätt att var och en kan
själv betala av sin andel av skulden. På samma sätt är ägaren inte
heller ansvarig för andra ägares skuldandelar. Delägarna redovisar
sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av
gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Koncernredovisningen redovisas enligt förvärvsmetoden vilket
innebär att ett förvärv av dotterbolag samt delägda dotterbolag
(MRECs) betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt
förvärvar dotterbolagets tillgång och övertar dess skulder. Från
och med förvärvstidpunkten inkluderas det förvärvade bolagets
intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder, i
koncernredovisningen. Koncerninterna transaktioner, fordringar
och skulder mellan bolagen i koncernen elimineras i sin helhet.
För delägda dotterbolag (MRECs) ingår hyresintäkter som
samlats in av holdingbolag för att representera inkomstsidan samt
underhållskostnader representerar fastigheterskostnader.
Vid förvärv inom koncernen redovisas dessa i enlighet med
förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på
överlåtna tillgångar, skulder och emitterade aktier. Kostnader i
anslutning till förvärvet aktiveras på fastigheterna när de uppstår.
På förvärvsdagen värderas identifierbara förvärvade tillgångar och
övertagna skulder initialt till verkligt värde.
Nedan beskrivs de väsentliga redovisningsprinciper som
tillämpats.
NYA ELLER ÄNDRADE IFRS STANDARDER OCH NYA
TOLKNINGAR 2024
Ändringar i standarder som trätt ikraft från och med 1 januari
2024 bedöms inte ha haft en väsentlig inverkan på denna
finansiella rapport.
Nya standarder som träder i kraft från och med 2025
International Accounting Standards Board (IASB) har publicerat
en ny Redovisningsstandard, IFRS 18, den nya standarden för
presentation och upplysningar i finansiella rapporter som ersätter
IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, med fokus på ändringar
av presentationen i resultaträkningen. IFRS 18 kommer inte att
påverka redovisning eller värdering av poster i de finansiella
rapporterna, men standarden kan ändra vilka transaktioner som
ingår i ett företags rörelseresultat.
Standarden träder i kraft 1 januari 2027.
VÄRDERINGSGRUNDER
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska
anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder
och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen
värderas till verkligt värde.
Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde
består av derivatinstrument, värderade till verkligt värde via
koncernresultaträkningen.
Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. Koncernens
redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering
och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.
KLASSIFICERING
Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas
eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.
Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning
först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra
belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp
betalningen till en tidpunkt som ligger mer än tolv månader
efter balansdagen. Andra tillgångar och skulder redovisas som
omsättningstillgång respektive kortfristig skuld.
KONCERNREDOVISNING
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Cibus Nordic
Real Estate AB (publ) och de bolag som moderbolaget eller dess
dotterbolag har bestämmande inflytande över. Bestämmande
inflytande erhålls när moderbolaget
— har inflytande över investeringsobjektet;
— är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt
engagemang i investeringsobjektet, och
— kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet till att
påverka sin avkastning.
Konsolidering av ett dotterbolag sker från och med den dag
moderbolaget får bestämmande inflytande och fram till den
dag det upphör att ha det bestämmande inflytandet över
dotterbolaget. Detta innebär att intäkter och kostnader för ett
dotterbolag som förvärvats eller avyttrats under innevarande
räkenskapsår inkluderas i koncernens resultaträkning samt övrigt
totalresultat från den dag moderbolaget får det bestämmande
inflytandet fram till den dag moderbolaget upphör att ha det
bestämmande inflytandet.
Om nödvändigt görs justeringar i dotterbolagens finansiella
rapporter i syfte att få dess redovisningsprinciper i enlighet med
koncernens redovisningsprinciper. Alla koncerninterna tillgångar
och skulder, eget kapital, intäkter och kassaflöden som rör
transaktioner mellan bolag inom koncernen elimineras i sin helhet.
===== SIDA 96 =====
96
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
FUNKTIONELL VALUTA OCH RAPPORTERINGSVALUTA
Moderbolagets funktionella valuta är euro som även utgör
rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen.
Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i
euro. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till
närmaste tusental. Resultatposter i annan valuta räknas om till
genomsnittskurserna för året. Balansposter i annan valuta räknas
om till balansdagskurs.
TRANSAKTIONER I UTLÄNDSK VALUTA
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan
till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell
valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver
sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta
räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som
föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid
omräkningarna redovisas i årets resultat. Icke-monetära tillgångar
och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden
omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke-monetära
tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas
till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för
värdering till verkligt värde.
UTLÄNDSKA VERKSAMHETERS FINANSIELLA RAPPORTER
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter, inklusive
koncernmässiga över- och undervärden, omräknas från
utlandsverksamhetens funktionella valuta till koncernens
rapporteringsvaluta, euro, till den valutakurs som råder på
balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet
omräknas till euro till en genomsnittskurs som utgör en
approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive
transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid
valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas i övrigt
totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget kapital,
benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande upphör
för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten hänförliga
ackumulerade omräkningsdifferenserna, varvid de omklassificeras
från omräkningsreserven i eget kapital till årets resultat.
TILLGÅNGSFÖRVÄRV
När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar
som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de
enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på
deras verkligavärde vid förvärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet
proportioneras ut på förvärvade tillgångar och övertagna
skulder baserat på dessa verkliga värden. Transaktionsutgifter
läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar
vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt på temporära skillnader
redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. Cibus redovisar
erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad
värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för
förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till
anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.
SEGMENTRAPPORTERING
Cibus redovisar sin verksamhet i de fyra landssegmenten Finland,
Sverige, Norge och Danmark. 68 % av driftnettot under 2024
är hänförlig till Finland, 14 % till Sverige, 14% till Denmark och 4
% till Norge. Av fastighetsvärdet är 1 169 057 TEUR (1 194 968)
hänförlig till Finland, 269 480 TEUR (255 839) till Sverige, TEUR
364 653 (277 207) till Danmark och 66 911 (69 894) TEUR till
Norge. Se not 6 för ytterligare information.
INTÄKTER
Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även
benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i
förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat
på villkoren i hyresavtalen. Intäkterna fördelas i hyresintäkter
och serviceintäkter. I det förstnämnda ingår sedvanlig
utdebiterad hyra inkl. index samt tilläggsdebitering för
investering och fastighetsskatt medan sistnämnda avser all
annan tilläggsdebitering såsom värme, kyla, sopor, vatten m
m. Serviceintäkter redovisas i den period som servicen utförs
och levereras till hyresgästen. Hyres- och serviceintäkter
betalas i förskott och förskottshyror redovisas som förutbetalda
hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger
en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt
högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra
över kontraktets löptid. I de fall hyreskontrakten under viss tid
skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid annan
tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid.
KONCERNEN SOM LEASINGGIVARE
Koncernen utgör leasinggivare avseende hyresavtal avseende
av koncernen ägda fastigheter. Hyresavtalen utgör operationell
leasing. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal intäktsförs
linjärt över leasingperioden. I de fall hyreskontrakten under viss tid
skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid annan
tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid.
LÅNEUTGIFTER
Finansiella kostnader redovisas i resultatet i den period de hänför
sig till.
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Koncernen har under året haft elva anställda. Ersättningar till
anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i
utbyte mot ersättningen.
Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara
premiebestämda, i den mån den anställda inte omfattas
av förmånasbestämd pension enligt tvinganande
kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för
premiebestämd pension får uppgå till högst 30 procent av den
pensionsgrundande inkomsten. Pensionsplanen redovisas som en
avgiftsbestämd plan.
Läs mer i förvaltningsberättelsen med riktlinjerna för ersättning
på sidan 85.
SKATT
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende
aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig
till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt
balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära
skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på
tillgångar och skulder. Uppskjuten skatteskuld redovisas till
nominellt belopp på skillnaden mellan fastighetens bokförda
värde och skattemässiga värde och medtas i rapporten över
finansiell ställning. Ingen uppskjuten skatt redovisas avseende
temporära skillnader vid den första redovisningen av en tillgång.
===== SIDA 97 =====
97
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som
förvaltningsfastigheter. Med förvaltningsfastighet menas att den
innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller
en kombination av båda. Förvaltningsfastigheterna redovisas
initialt till anskaffningsvärdet, vilket inkluderar i förvärvet direkt
hänförbara utgifter. Därefter redovisas förvaltningsfastigheterna
till verkligt värde. Vinster och förluster hänförliga till
värdeförändringar på förvaltningsfastigheternas verkliga värde
redovisas i resultatet i den period de uppkommer. Verkligt värde
baseras på en extern marknadsvärdering som inhämtas kvartalsvis.
De tre värderingsnivåerna definieras enligt följande:
Nivå 1: Noterade (ojusterade) priser på aktiva marknader för
identiska tillgångar och skulder.
Nivå 2: Värderingsmodell baserad på andra observerbara data för
tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1,
antingen direkt (priser) eller indirekt (härledda priser).
Nivå 3: Värderingsmodeller där väsentlig indata baseras på icke
observerbar data.
Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3.
Tillkommande utgifter inkluderas endast i det redovisade värdet
när det är sannolikt att framtida ekonomiska förmåner som
kan hänföras till posten kommer koncernen till godo och att
anskaffningsvärdet för densamma kan beräknas på ett tillförlitligt
sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt
tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period
de uppstår.
Förvärv av förvaltningsfastighet redovisas i samband med
kontrollen övergår till köparen. Detta sker vid tillträdet av
fastigheterna.
Intäkt från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på
tillträdesdagen. I händelse av att kontroll över tillgången
har övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten
intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare
tidpunkt.
KASSAFLÖDESANALYS
Kassaflödesanalysen visar koncernens förändringar av likvida
medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats
enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar
endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar.
FINANSIELLA INSTRUMENT
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över
finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets
avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från
balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från
tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen
över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas
bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs
eller på annat sätt upphör.
HYBRIDOBLIGATION
Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital
i koncernens finansiella rapporter, eftersom företaget inte
har någon avtalsenlig skyldighet att återbetala lånekapitalet.
Obligationsinnehavarna har inga rättigheter motsvarande
ordinarie aktieägare, och obligationen späder inte ut aktieägarnas
ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas till emitterat
belopp. Om ränta betalas på hybridobligationer redovisas detta
direkt i balanserat resultat.
KLASSIFICERING OCH VÄRDERING
Finansiella tillgångar klassificeras baserat på affärsmodell
för förvaltningen av tillgångarna och egenskaperna hos de
avtalsenliga kassaflödena. Med detta avses på vilket sätt de
avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda
tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av
betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående
kapitalbeloppet. Om den finansiella tillgången innehas inom ramen
för en affärsmodell vars mål är att inkassera kontraktsenliga
kassaflöden och de avtalade villkoren för den finansiella
tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden
som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på
det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till upplupet
anskaffningsvärde.
Om den finansiella tillgången innehas i en affärsmodell vars mål
kan uppnås både genom att samla in avtalsenliga kassaflöden
och sälja finansiella tillgångar och de avtalade villkoren för den
finansiella tillgången ger vid bestämda tidpunkter upphov till
kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta
på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt
värde via övrigt totalresultat.
Samtliga andra affärsmodeller där syftet är spekulation,
innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter
andra affärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via
resultaträkningen.
UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE OCH
EFFEKTIVRÄNTEMETODEN
Finansiella tillgångar/skulder som värderas till upplupet
anskaffningsvärde redovisas initialt till verkligt värde med tillägg/
avdrag för transaktionsutgifter. Efterföljande redovisning sker
till upplupet anskaffningsvärde med effektivräntemetoden,
i vilken transaktionsutgifterna periodiseras som en del av
ränteintäkterna/-kostnaderna över instrumentets löptid.
Effektivräntemetoden är i huvudsak relevant för koncernens
upplåning. Korta fordringar och skulder av rörelsekaraktär
redovisas till nominella belopp, då diskontering skulle ha
oväsentliga effekter. Fordringar reduceras med reserv för
förväntade kreditförluster (se nedskrivningar nedan).
NEDSKRIVNING
För kundfordringar finns förenklingar som innebär att koncernen
direkt ska redovisa förväntade kreditförluster för tillgångens
återstående löptid.
Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt
att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av
indikatorer som finansiella svårigheter och missade betalningar.
Oavsett anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar
sen. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till
ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Koncernens exponering
för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar,
övriga kortfristiga fordringar och likvida medel. Den förenklade
modellen används för beräkning av kreditförlusterna på koncernens
kundfordringar. Vid beräkning av de förväntade kreditförlusterna
har kundfordringarna analyserats individuellt och utvärderats
baserat på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och
prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Likvida
medel omfattas av den generella modellen där undantaget för låg
kreditrisk tillämpas.
===== SIDA 98 =====
98
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
RÄNTEDERIVAT
Den totala premien på räntetaken fastställdes när derivaten
upphandlades och avbetalas varje kvartal under dess löptid. Värdet
på räntetaken består således av en negativ post motsvarande
de kvarstående delbetalningarna samt en neutral eller positiv
post som beror på räntetakets förhållande till den rörliga räntan
som taket hänför sig till. Den sistnämnda delen av värdet kan
aldrig vara negativ. Räntederivaten marknadsvärderas och
värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Koncernen
värderar samtliga derivat utifrån indata enligt nivå 2 i verkligt värde
hierarkin. Detta sker i praktiken genom avstämning mot tredje part.
Värdeförändringarna påverkar det redovisade resultatet och egna
kapitalet men påverkar ej kassaflödet eller belåningsgraden.
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel inkluderar kassamedel och banktillgodohavanden
som lätt kan omvandlas till kontanter samt är föremål för en
obetydlig risk för värdeförändringar.
LEVERANTÖRSSKULDER
Leverantörsskulder ingår i kategorin för finansiella skulder som
värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas
förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till
nominellt belopp utan diskontering.
UPPLÅNING
Upptagen extern finansiering klassificeras som “Upplåning”
och värderas till upplupet anskaffningsvärde enligt
effektivräntemetoden. Transaktionsutgifter vid upptagande av
lån periodiseras i enlighet med effektivräntemetoden över lånets
löptid som en del av räntekostnaden.
AVSÄTTNINGAR
Avsättningar redovisas när koncernen har en befintlig förpliktelse
(legal eller informell) som en följd av en inträffad händelse, det är
troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera
förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
Det belopp som avsätts utgör den bästa uppskattningen av
det belopp som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen
på balansdagen, med hänsyn tagen till risker och osäkerheter
förknippade med förpliktelsen. När en avsättning beräknas genom
att uppskatta de utbetalningar som förväntas krävas för att reglera
förpliktelsen, ska det redovisade värdet motsvara nuvärdet av dessa
utbetalningar.
Där en del av eller hela det belopp som krävs för att reglera en
avsättning förväntas bli ersatt av en tredje part, ska gottgörelsen
särredovisas som en tillgång i rapport över finansiell ställning när det
är så gott som säkert att den kommer att erhållas om bolaget reglerar
förpliktelsen och beloppet kan beräknas tillförlitligt.
Not 3 Viktiga uppskattningar och bedömningar
VIKTIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god
redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra
bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan
på koncernens resultat och finansiella ställning. Dessa baseras på
historiska erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga
under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig
från dessa bedömningar och antaganden om förutsättningarna
förändras.
Nedan redogörs för de viktigaste antagandena om framtiden,
och andra viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar per
balansdagen, som innebär en betydande risk för väsentliga
justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under
nästkommande räkenskapsår.
VÄRDERING FASTIGHETERNA
Fastighets- och fastighetsrelaterade tillgångar är till sin natur
svåra att värdera på grund av den speciella karaktären hos varje
fastighet och det faktum att det inte nödvändigtvis är en likvid
marknad. Som ett resultat kan värderingarna vara föremål för
avsevärd osäkerhet. Det finns inga garantier för att de beräkningar
som följer av värderingsprocessen kommer att återspegla det
verkliga försäljningspriset. En framtida lågkonjunktur inom
fastighetsmarknaden kan väsentligt påverka värdet på egendom.
Värderingen baseras på en uppskattning av framtida in- och
utbetalningar samt en diskontering av dessa med hänsyn till en
riskfri ränta och riskpåslag. Samtliga dessa faktorer utgör således
bedömningar av framtiden och är osäkra. Se vidare i not 12.
FÖRVÄRV AV BOLAG
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är
att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv.
Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande
fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet
som tillgångsförvärv.
UNDERSKOTTSAVDRAG
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av
sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda
underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida
vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran.
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 9 652 TEUR
(9 264) per 31 december 2024.
KLASSIFICERING HYBRIDOBLIGATION
Cibus har emitterat hybridobligationer om 30 MEUR.
Hybridobligationen har en evig löptid med en löpande
räntebetalning. Cibus har en möjlighet att lösa in utestående
hybridobligationer fr.o.m. första inlösendag som infaller
september 2026. Vid första redovisningstillfället har bedömningen
gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett
egetkapitalinstrument och inte som en finansiell skuld. Den
bedömning som ligger till grund för klassificeringen är att det inte
finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet
genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång.
===== SIDA 99 =====
99
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 4 Hyresintäkter
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Hyresintäkter exkl. tillägg 122 374 119 128
Drift 13 021 15 250
Fastighetsskatt 2 858 2 944
El 1 960 2 299
Övrigt 2 182 384
Summa 142 395 140 005
Förfallostruktur, hyresvärde
TEUR 2024-12-31 2023-12-31
År 1 129 479 119 736
År 2 113 478 106 386
År 3 99 540 93 457
År 4 87 353 79 298
År 5 76 665 68 975
Efter 5 år 62 240 59 592
Tabellen ovan visar minimileasinginbetalningar, dvs hyra (exkl.
tillägg) för respektive period under kontraktens löptid.
Not 5 Driftkostnader
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Fastighetsskötsel och
serviceavtal
-3 634 -3 434
Teknisk förvaltning -2 215 -2 165
Taxebundna kostnader -6 883 -7 048
Försäkringspremier -1 249 -1 047
Löpande underhåll -6 925 -6 501
Summa -20 906 -20 195
Not 6 Segmentinformation
Helår 2024 Finland Sverige Norge Danmark Koncernen
Hyresintäkter 83 878 17 011 4 629 16 856 122 374
Serviceintäkter 16 086 1 667 175 2 093 20 021
Driftkostnader -17 362 -1 405 -383 -1 756 -20 906
Fastighetsskatt -3 026 -855 -91 -1 035 -5 007
Driftnetto 79 576 16 418 4 330 16 158 116 482
Förvaltningsfastigheter 1 169 057 269 480 66 911 364 653 1 870 101
Helår 2023 Finland Sverige Norge Danmark Koncernen
Hyresintäkter 83 014 14 851 4 530 16 733 119 128
Serviceintäkter 15 476 1 543 167 3 691 20 877
Driftkostnader -17 185 -1 021 -300 -1 689 -20 195
Fastighetsskatt -3 171 -801 -100 -1 009 -5 081
Driftnetto 78 134 14 572 4 297 17 726 114 729
Förvaltningsfastigheter 1 194 968 255 839 69 894 277 207 1 797 908
===== SIDA 100 =====
100
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 7 Administrationskostnader och upplysning
om revisorns arvode och kostnadsersättning
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Personalkostnader -4 865 -4 270
Övriga externa kostnader -7 146 -5 586
Avskrivningar -77 -80
Summa -12 088 -9 936
Upplysning om revisorns arvode
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Revisionsuppdrag -811 -716
Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget
-29 -2
Övriga tjänster -249 -
Skatterådgivning -282 -137
Summa -1 371 -855
Revisionsuppdrag uppgår till 811 TEUR varav 235 TEUR till
PwC Sverige. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
uppgår till 29 TEUR varav 29 TEUR till PwC Sverige. Övriga
tjänster uppgår till 249 TEUR varav 3 TEUR till PwC Sverige.
PwC Sverige har inte utfört någon skatterådgivning till Cibus.
Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den
lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av
årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen,
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt
arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med
revisionsuppdraget.
Not 8 Antal anställda, löner, andra ersättningar
och sociala kostnader
Antalet anställda i koncernen per den 31 december 2024 är
10 personer (11). Medeltalet anställda i koncernen under året
uppgick till 10 personer (11), varav 6 män (6). I Sverge var
medeltalet anställda 6 personer (6), varav 4 män (4) och i
Finland 4 personer (5), varav 2 män (2). i både Danmark och
Norge är medeltalet anställda 0 (0).
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Löner och ersättningar -3 363 -3 018
Sociala kostnader inkl. löneskatt -979 -676
Pensionskostnad, premiebestämda -467 -447
Övriga personalkostnader -56 -129
Summa -4 865 -4 270
Samtliga ersättningar till styrelsen och VD har utgått enbart
från moderbolaget.
STYRELSE
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt
beslut fattat på bolagsstämma den 15 april 2024.
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
Ersättning och förmåner beslutas av bolagets styrelse efter
principer fastställda av stämma.
TEUR
Helår 2024
Löner,
arvoden
och
förmåner
Pensions-
kostnad
Sociala
kostnader
inkl.
löneskatt Summa
Styrelsens
ordförande,
Patrick Gylling
-63 - - -63
Elisabeth Norman -31 - -10 -40
Victoria Skoglund -31 - -10 -40
Stefan Gattberg -31 - -10 -40
Nils Styf -31 - -10 -40
Christian 1
Fredrixon
-529 -91 -196 -816
VD, Sverker 2
Källgården
-65 -14 -24 -103
1) VD sedan den 15 januari 2024. Rörlig ersättning till VD gäller för
räkenskapsåret 2024, vilken är avsedd att utbetalats under 2025.
2) VD fram till 15 januari 2024 och anställd fram till 29 februari 2024, innebärande
att ersättning till Sverker Källgården endast utbetalats under en del av 2024.
TEUR
Helår 2023
Löner,
arvoden
och
förmåner
Pensions-
kostnad
Sociala
kostnader
inkl.
löneskatt Summa
Styrelsens
ordförande,
Patrick Gylling
-61 - - -61
Elisabeth Norman -30 - -10 -40
Victoria Skoglund -30 - -10 -40
Stefan Gattberg -30 - -10 -40
Nils Styf -20 - -10 -40
VD, Sverker 1
Källgården
-642 -85 -226 -953
1 Rörlig ersättning som utbetalades till VD under 2023 gäller för räkenskapsåret
2022. I ersättningen ingår även ett avgångsvederlag samt ersättning kopplad till
teckningsoptionsprogrammet.
===== SIDA 101 =====
101
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 9 Finansnetto
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Räntekostnader på lånen -49 344 -46 734
Ränteintäkter från
omsättningstillgångar
2 117 829
Räntekostnader kopplat
till derivaten
-346 -1 336
Uppläggningskostnader -4 040 -2 688
Tomträttsavgäld -616 -586
Valutakursdifferenser -946 -1 524
Övriga finansiella
kostnader *
-4 360 -822
Summa -57 535 -52 861
Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder
värderade till upplupet anskaffningsvärde förutom ränta
avseende derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring).
Uppläggningskostnader avser periodisering av
uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets
bindningstid. För året avser övriga finansiella kostnader
transaktionskostnader i samband med upptagande av den
externa finansieringen. Tomträttsavgäld ses som ränta på den
leasingskuld avgälderna ger upphov till.
* I posten ingår kostnad av engångskaraktär relaterade till
främst förtida återbetalning av obligationer med förfall 2024
och 2025 och återinföring av uppläggningsavgifter kopplade till
dessa obligationer.
Not 10 Orealiserade värdeförändringar,
räntederivat
Bolagets finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket
uppnås genom att bland annat nyttja räntederivat. Räntederivat
ska enligt IFRS värderas till verkligt värde. Värdeförändringar
i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en
effekt av förändrade marknadsräntor samt till följd av
återstående löptid. Orealiserade värdeförändringar påverkar
koncernens resultat före skatt men inte kassaflödet eller
förvaltningsresultatet.
Not 11 Skatter
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Aktuell skatt på årets resultat -289 -814
Summa aktuell skatt -289 -814
Uppskjuten skatt
hänförlig till outnyttjat
underskottsavdrag
216 -334
Uppskjuten skatt hänförlig
till temporära skillnader
2 789 4 703
Summa uppskjuten skatt 3 005 4 369
Årets skattekostnad 2 716 3 555
AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD
TEUR Helår 2024 Helår 2023
Resultat före skatt - 7 475 -23 474
Årets skattekostnad 2 716 3 555
Skatt enligt svensk skattesats
(20,6 %)
1 540 4 836
Skillnad i utländska skattesatser -193 -261
Skatteeffekt av ej skattepliktiga
intäkter
-1 -668
Skatteeffekt av ej avdragsgilla
kostnader
671 38
Skatteeffekt av ej aktiverat
underskott
853 23
Skatteeffekt av
fastighetsförsäljning
-118 -372
Skatt hänförlig till tidigare år -680 -395
Övriga skattemässiga justeringar 644 356
Summa 2 716 3 555
Not 12 Förvaltningsfastigheter
Koncernen äger 483 förvaltningsfastigheter vilka redovisas
till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i
resultaträkningen. Samtliga förvaltningsfastigheter
värderas enligt nivå 3 inom verkligt värde hierarkin enligt
IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Verkligt värde baseras
på marknadsvärderingar det vill säga det pris som vid
värderingstidpunkten bedöms skulle erhållas vid försäljning
av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom
en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. Fastigheterna
värderas varje kvartal av externa oberoende värderare.
Värderingen vid bokslutsdatum 31 december 2024 baseras på
marknadsvärdering utförd av oberoende och välrenommerade
värderingsinstitut Newsec, Cushman & Wakefield och CBRE.
VÄRDERINGSANTAGANDEN
Verkligt värde har fastställts med en kombinerad
tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad
metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på
att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet.
Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet
av fastighetens framtida driftnetton under kalkylperioden
samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens
slut. Kalkylperioden uppgår till 10 år och restvärdet har
bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat
marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut.
Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav
som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för
jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter
sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Den långsiktiga
inflationen uppskattas till 2 % över tidsperioden. Investeringar
har bedömts utifrån det behov som föreligger. Under
avtalsperioden antas hyresintäkter indexeras i enlighet med
hyresavtalen.
Fastighetsskatten bedöms utifrån senaste taxeringsvärden.
Långsiktig vakans beaktas i värderingarna och bedöms
utifrån fastighetens läge och skick. Kalkylränta och
direktavkastningskrav är baserat på externvärderares
erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens
förräntningskrav.
===== SIDA 102 =====
102
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
TEUR
2024-12-31
Finland Sverige Norge Danmark Total
Ingående värde 1 194 968 255 839 69 894 277 208 1 797 908
Förvärv av fastigheter 10 016 20 002 - 95 925 125 943
Orealiserade värdeförändringar -40 387 3 754 369 -8 441 -44 705
Investeringar i befintliga fastigheter 4 848 218 189 218 5 474
Försäljning av fastigheter -388 -1 625 - - -2 013
Valutakurseffekt - -8 709 3 540 -257 -12 506
Utgående värde 1 169 057 269 480 66 911 364 652 1 870 101
TEUR
2023-12-31
Finland Sverige Norge Danmark Total
Ingående värde 1 249 087 243 180 76 598 282 046 1 850 911
Förvärv av fastigheter 175 14 222 37 2 529 16 963
Orealiserade värdeförändringar -43 528 -1 056 -1 855 -6 977 -53 416
Investeringar i befintliga fastigheter 2 508 125 55 287 2 976
Försäljning av fastigheter -13 274 -1 244 - - -14 518
Valutakurseffekt - 566 -4 942 -678 -5 504
Övrigt - 46 - - 46
Utgående värde 1 194 968 255 839 69 894 277 208 1 797 908
Några av värderingsparametrarna är sammanlänkade. Ett
exempel är att en högre inflationstakt å ena sidan påverkar
framtida kassaflöden positivt, eftersom hyresavtalen
är inflationskopplade, men å andra sidan påverkar det
negativt nuvärdet av dessa framtida kassaflöden, eftersom
diskonteringsräntan är ett resultat av avkastningskrav och
inflation.
Transaktionsvolymen och marknadsaktiviteten påverkar nivån
av osäkerhet. När marknaden är stabil och många affärer
genomförs är osäkerheten vanligtvis lägre, medan den ökar
under perioder med kraftiga prisförändringar och större
variationer i marknadens synsätt. Vid värdering av en grupp
fastigheter, som i detta fall, tenderar dessa osäkerheter att
jämnas ut.
KÄNSLIGHETSANALYS
Verkligt värde baseras på en uppskattning av det troliga
försäljningspriset på marknaden vid en viss tidpunkt. Detta pris
kan dock endast fastställas efter att en faktisk transaktion ägt
rum.
Eftersom fastighetsvärderingar innebär att man bedömer det
sannolika försäljningspriset på marknaden vid ett specifikt
tillfälle, finns det en viss osäkerhet kring de uppskattade
marknadsvärderingarna. Vid extern fastighetsvärdering anges
ofta ett intervall för att visa på osäkerheten i uppskattningarna
av marknadsvärdet. Detta intervall ligger vanligtvis inom +/-10
procent.
Vid fastighetsvärdering är avkastningskravet en kombination
av en riskfri ränta och riskpremie. Med tanke på de
underliggande marknadsförhållandena och den mycket
diversifierade portföljen om 483 fastigheter, har ett intervall på
+/- 25 räntepunkter bedömts som lämpligt.
Med hänsyn till företagets ekonomiska beläggningsgrad på
94,2% under rapporteringsperioden, den högst diversifierade
portföljen om 483 fastigheter där ingen utgjorde mer än 1,6%
av hyresintäkterna, samt stabiliteten i dagligvaruhandlarnas
affärsmodell, har ett intervall på 2% bedömts som tillräckligt.
Känslighetsanalys Finland Sverige Norge Danmark Total
Hyresintäkter +/-10% 200 644 /- 202 901 246 720/-246 720 31 700/-32 100 278 00/-277 900 262 065/-264 342
Kalkylränta +/-0,25% -45 048/48 362 -64 116/69 640 -26 600/28 200 -113 700/123 700 -68 117/73 387
Långsiktig vakansgrad +/-2% -22 103/19 844 -40 716/40 716 -8 600/12 200 -62 900 /63 600 -34 805/ 32 944
Procent 2024-12-31 Finland Sverige Norge Danmark Total
Långsiktig inflation 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0
Genomsnittlig kalkylränta 7,9 8,2 8,2 7,9 8,0
Genomsnittligt direktavkastning 6,7 6,5 6,2 5,6 6,5
Genomsnittlig långsiktig vakans 5,7 5,0 3,1 0,0 4,5
Procent 2023-12-31 Finland Sverige Norge Danmark Total
Långsiktig inflation 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0
Genomsnittlig kalkylränta 7,9 8,1 8,3 7,9 7,9
Genomsnittligt direktavkastning 6,5 6,3 6,3 5,7 6,4
Genomsnittlig långsiktig vakans 5,5 4,9 3,1 0,0 4,5
===== SIDA 103 =====
103
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 13 Leasing
NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR
TEUR 2024-12-31 2023-12-31
Tomträttsavtal 11 888 11 441
Tomträttsavgäld -616 -586
Utgående värde 11 272 10 855
Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens perspektiv då
koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga
tomträttsavtal kommer att omförhandlas vilket kommer att få
en effekt på tomträttsavgäldernas storlek.
Not 14 Uppskjuten skatt
UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR
TEUR 2024-12-31 2023-12-31
Ingående värde 1 880 2 193
Underskott 79 -621
Räntetak - 308
Utgående värde 1 959 1 880
UPPSKJUTNA SKATTESKULDER
TEUR 2024-12-31 2023-12-31
Ingående värde 39 773 45 244
Temporära skillnader 3 455 3 280
Förvaltningsfastigheter -4 843 -7 764
Räntetak -1 135 -926
Övrigt -256 127
Valutakurseffekt -550 -188
Utgående värde 36 445 39 773
Vid värdering av aktiverade och icke-aktiverade
underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att
underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med
hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag
för beräkning av uppskjuten skattefordran. De skattemässiga
underskotten beräknas uppgå till 9 652 TEUR (9 264).
Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har
upptagits i koncernens balansräkning till 1 959 TEUR (1 880).
Av de skattemässiga underskotten förfaller 1 161 TEUR inom 10
år medan övriga underskott ej har ett förfallodatum.
Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter
TEUR 2024-12-31 2023-12-31
Upplupna hyresintäkter 713 486
Övrigt 1 835 1 695
Utgående värde 2 548 2 181
Not 16 Likvida medel
Likvida medel består av tillgodohavanden på bankkonton.
Not 17 Eget kapital
AKTIEKAPITAL
Samtliga aktier är av samma aktieslag, är fullt betalda och
berättigar till en röst. Inga aktier är reserverade för överlåtelse
enligt optionsavtal eller andra avtal. Antalet aktier vid utgången
uppgår till 62 972 150 stycken med ett kvotvärde av 0,01 EUR
per aktie.
Antal 2024-12-31 2023-12-31
Ingående värde 57 246 140 48 441 792
Utnyttjande av
teckningsoptioner
1 396 -
Nyemission 5 724 614 8 804 348
Utgående värde 62 972 150 57 246 140
RESULTAT PER AKTIE
Redovisat resultat per aktie har beräknats genom att årets
resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare har dividerats
med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
TEUR 2024-12-31 2023-12-31
Resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare
-4 759 -19 919
Resultat hänförligt
moderbolagets aktieägare
efter minskning av ränta på
hybridobligation
-7 350 -22 330
Antal utestående aktier 62 972 150 57 246 140
Genomsnittligt antal aktier 58 951 923 54 448 046
FRITT EGET KAPITAL
Fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt
för utdelning till aktieägarna, utgörs av allt eget kapital
med undantag för aktiekapitalet. Övrigt tillskjutet kapital är
hänförligt till tidigare genomförd nyemission i samband med
förvärv av fastigheterna.
Inför årsstämman den 15 april 2025 föreslår styrelsen en
utdelning om 0,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt
68 657 TEUR. Utbetalning av utdelningen föreslås ske under
en tolvmånadersperiod efter årsstämman. För det fall styrelsen
maximalt utnyttjar det eventuella bemyndigande styrelsen
kan erhålla vid årstämman den 10 april 2025, att besluta om
nyemission upp till 40% av aktierna ifrån årstämman 2025
kommer en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 27
462 976 EUR att delas ut. Av det disponibla beloppet per den
31 december 2024 kommer minst 510 323 758 EUR att återstå
efter utdelning om maximalt totalt 96 120 417 EUR.
Not 18 Hybridobligation
Den 17 juni 2021 emitterade Cibus hybridobligationer om
30 MEUR under sitt nyligen etablerade MTN-program
Hybridobligationerna har en evig löptid med möjlighet till första
inlösen efter 5,25 år och löper med en ränta om 3 månader
EURIBOR + 4,75 %. Hybridobligationen är sedan 24 juni 2021
noterad på Corporate Bond listan på Nasdaq Stockholm.
===== SIDA 104 =====