FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2024
===== SIDA 1 =====
1
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
”Vår styrka är den lokala närvaron
kombinerad med det stora bolagets
kompetens, finansieringsförutsättningar
och investeringskapacitet. Det ger skal-
och konkurrensfördelar som få andra
bolag i norra Sverige har.”
David Carlsson, vd
”Några kloka ord ur vd-ordet blir till ett
snyggt citat.”
Knut Rost, vd
2024Diös Fastigheter Årsredovisning
===== SIDA 2 =====
2
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Omslagsbild: Matilda Fredriksson, kommersiell förvaltare och uthyrare, hos vår hyresgäst Sigma i Umeå.
===== SIDA 3 =====
3
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Introduktion _____________________________________________________ 4
Det här är Diös _______________________________________________________________ 4
Året i korthet ________________________________________________________________ 5
Mål och utfall ________________________________________________________________ 6
Vd-ord _______________________________________________________________________ 8
Marknad _________________________________________________________ 10
Marknadsutblick ____________________________________________________________ 10
Strategi och affär _________________________________________ 14
Våra affärsenheter __________________________________________________________ 14
Vårt bestånd ________________________________________________________________ 15
Vår affärsmodell ____________________________________________________________ 16
Strategiska prioriteringar ___________________________________________________ 17
Omställning för framtiden _______________________________________________ 18
Innehåll
Diös legala finansiella rapporter återfinns på sidorna 54–82 och är reviderade av bolagets revisorer. Diös hållbarhetsredovisning har översiktligt granskats av bolagets revisorer.
Vilka sidor redovisningen omfattar framgår av sidhänvisningen i GRI-index på sidorna 107-108.
Kapitalisera på tillväxtmöjligheter _______________________________________ 22
Rätt hyresgäst på rätt plats ______________________________________________ 23
Fastigheter med blandat innehåll ________________________________________ 24
Fokus på kontor __________________________________________________________ 26
Lokal närvaro ____________________________________________________________ 30
Engagerade medarbetare ________________________________________________ 32
Finansiell riskhantering __________________________________________________ 34
Transaktionsstrategi ________________________________________________________ 35
Ekonomisk redovisning _______________________________ 36
Förvaltningsberättelse ______________________________________________________ 37
Risker och riskhantering ____________________________________________________ 40
Bolagsstyrningsrapport _____________________________________________________ 44
Styrelse _____________________________________________________________________ 52
Koncernledning _____________________________________________________________ 53
Introduktion
Innehåll
Värdeskapande
1614
Vd-ord Vår marknad
8
Finansiella rapporter ___________________________________ 54
Noter _______________________________________________________________________ 62
Revisionsberättelse _________________________________________________________ 83
Hållbarhetsrapport _____________________________________ 88
Miljö och klimat _____________________________________________________________ 90
Människor __________________________________________________________________ 92
Schyssta affärer _____________________________________________________________ 93
Principer för hållbarhetsupplysningar ______________________________________ 95
Nyckeltal _______________________________________________________ 109
Definitioner ________________________________________________________________ 116
Femårsöversikt _____________________________________________________________ 117
===== SIDA 4 =====
4
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Det här är Diös
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra tio
städer skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster,
för våra aktieägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge
för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet
och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor.
Mission
Vi skapar Sveriges mest
attraktiva platser med rätt
innehåll där människor vill
vara, bo, arbeta och mötas.
Värdegrund
Enkla: Vi är tydliga, öppna och ärliga.
Nära: Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga.
Aktiva: Vi går från ord till handling, tar ansvar och
vågar fatta beslut.
Hyresgästlöfte
Allt är möjligt! Vi vill att det ska gå bra
för våra hyresgäster och allt är möjligt.
Hyresgästerna är vårt primära fokus
– går det bra för dem går det bra för oss.
Vision
Att skapa Sveriges mest inspirerande städer.
Affärsidé
Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter
i växande städer i norra Sverige. Med rätt hyres-
gäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter
och en långsiktigt hållbar affär.
31,4
99%
323150
44% 54%
1 580
2,5
fastighetsvärde, mdr
fossilfri energi
fastigheteranställda
miljöcertifierade
fastigheter
grön finansiering
uthyrningsbar yta, tkvm
intäkter, mdr
Introduktion Introduktion
Det här är Diös Året i korthet
Eirik Pedersen, energiingenjör.
===== SIDA 5 =====
5
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Året i korthet
Det har varit ett transaktionsintensivt år. Den fortsatt osäkra marknaden gjorde att vårt fokus inledningsvis var
på att stärka balansräkningen och vi tog tillfället i akt att avyttra icke kärnfastigheter, det vill säga fastigheter där
vi inte ser oss som långsiktiga ägare. Vårt driftöverskott har varit stabilt och uthyrningen god, vilket visar på en
motståndskraftig hyresmarknad. Vi hade en något lägre uthyrningsgrad under året, främst kopplad till avyttringar
och nybyggnationer, vilket var planenligt. De förvärv som gjordes mot slutet av året stärkte vår portfölj i linje
med strategin och ledde oss tillbaka in på tillväxt spåret. På hållbarhetsfronten överträffade vi vårt energi sparmål
för året och certifierade ytterligare 19 fastigheter.
Trots den fortsatta osäkerheten på marknaden visade hyresgästerna betalningsvilja för rätt lokal på rätt plats.
Det finns fortfarande en stor tillväxtpotential i de städer som vi är verksamma i och vi fortsätter att aktivt driva
utvecklingen av dessa.
FASTIGHETSVÄRDE, MKR
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR
5 000
10 000
15 000
25 000
30 000
202320222015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2024
20 000
35 000
0
200
400
600
1 000
800
1 200
202320222015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2024
Stark nyuthyrning
Intresset för att etablera kontor och andra kommersiella verksamheter i våra
städer har varit fortsatt högt. Under 2024 har vi välkomnat och tecknat
avtal med flera spännande hyresgäster inom både offentlig och privat sektor,
bland annat Plikt- och prövningsverket i Umeå, Akademiska Hus i Luleå,
Kronofogden i Umeå och Luleå, H&M i Östersund och Skellefteå, Åhléns
i Mora och Trafikverket i Sundsvall.
Lär mer om vår marknad på sidorna 10–12.
Projekt
Under året utvecklades flera nya projekt. Ett av dem som har färdigställts
är Högskolan Dalarnas nya campus i Borlänge som öppnade inför höst-
terminen. Samtidigt har vi gjort stora framsteg i utvecklingen av det nya
området Västra Stranden i Luleå. Vår första hyresgäst, Försäkringskassan,
har flyttat in i den första färdigställda byggnaden, och mer än hälften av
de planerade bostäderna har redan sålts.
Se listan över aktuella projekt på sidan 69.
Tillbaka till tillväxt
Under första halvåret fokuserade vi på att stärka balansräkningen, främst
genom att avyttra icke kärnfastigheter, för att under andra halvåret även foku-
sera på tillväxt genom förvärv i strategiska lägen och städer. Vi förvärvade
bland annat fastigheter för 940 mkr i Luleå och Gävle i oktober.
Läs mer om hur vi hanterar finansiella risker på sidan 34.
Vi välkomnade vår nya vd
Som vi meddelade i februari 2024 avgick Knut Rost som vd den 31
december 2024. David Carlsson utsågs till ny vd och tillträdde den
1 januari 2025. David har lång erfarenhet från ledande positioner inom
fastighetsbranschen och gedigen kunskap om vår marknad i norra Sverige.
Lär känna vår koncernledning på sidan 53.
Introduktion
Året i korthet
”Vi ser en fortsatt ökad inflyttning
av företag och människor till våra
städer, trots den allmänna ekonomiska
inbromsningen som varit. Detta har
fortsatt att driva efterfrågan på lokaler
för kontor och bostäder i rätt lägen.”
David Carlsson, vd
===== SIDA 6 =====
6
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Minskade Scope 1- och 2-utsläpp genom
lägre energianvändning, tekniska lösningar
och rätt materialval skapar förutsättningar
för långsiktig lönsamhet och ett attraktivt
erbjudande.
0
2 000
2018 2021 2022 2023 2024
4 000
8 000
6 000
Scope 1 Scope 2
ton CO2-ekvivalenter
-27%
Övergripande mål
-10
-5
0
5
10
15
20
25
202220212020 2023 2024
%
Avkastning på eget kapital Minskade växthusgasutsläpp
Ett långsiktigt och förutsägbart värdeska-
pande för våra ägare är en förutsättning för
att ha förtroende på marknaden och kunna
attrahera kapital för tillväxt.
Mål och utfall
Vi fokuserar på ett starkt kassaflöde och genomför affärer med balanserad
finansiell risk. Vi investerar i en fastighetsportfölj som möjliggör minskad
klimatpåverkan och grön finansiering samt skapar förutsättningar för lång-
siktigt ökade fastighetsvärden, avkastning och inspirerande städer.
Mål och utfall Mål och utfall
Utfall: 6,1% Utfall: 27%
Mål: 12% i snitt Mål: 50% till 2030
12%
avkastning på
eget kapital
50%
minskade
CO2-utsläpp
till 2030
Introduktion Introduktion
===== SIDA 7 =====
7
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Energieffektivitet är avgörande för att upp-
rätthålla en rimlig nivå på driftskostnaderna
och för att uppnå våra klimatmål.
För mer information om vår energianvändning, se not
H2 på sidan 98.
0,0
1,0
1,5
0,5
2,0
3,0
2,5
4,0
3,5
2020 2021 2022 2023 2024
%
0
20
40
60
%
2021 2022 2023 2024
Gröna fastigheter ger ett effektivt och
attraktivt bestånd, med lägre risk och bättre
tillgång till kapital, samt bidrar till våra
klimatmål.
Begreppet gröna fastigheter infördes 2021.
För definitionen av en grön fastighet, se sidan 116.
Tillväxtmålet leder mot en kontinuerlig
lönsam utveckling av verksamheten.
Det möjliggör investeringar, utdelning
och god avkastning till våra ägare.
En sund kapitalstruktur minskar den
finansiella risken i bolaget. Det ökar
förtroendet för oss och förbättrar våra
finansieringsvillkor.
Belåningsgraden är en riskbegränsande
faktor. En sund belåning skapar möjligheter
till affärer samt en konkurrenskraftig kostnad
för kapital.
Läs mer om vår transaktionsstrategi på sidan 35.
Övriga mål
-25
-15
-20
-10
-5
0
5
10
%
2020 2021 2022 2023 2024
25
30
35
45
40
202220212020 2023 2024
%
45
50
55
60
202220212020 2023 2024
%
Tillväxt i förvaltningsresultat
per aktie Soliditet Belåningsgrad Gröna fastigheter Energibesparing
Mål och utfall
Utfall: -7,6% Utfall: 36,2% Utfall: 52,9% Utfall: 31% Utfall: -3,2%
Mål: 10% i snitt Mål: ≥35% Mål: <55% Mål: 55% till 2026 Mål: -3% i jämförbart bestånd
Introduktion
Högskolan Dalarnas nya campus i Borlänge.
===== SIDA 8 =====
8
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Vd-ord Lokal närvaro skapar utveckling och tillväxt
Att få leda och vara en del av ett så starkt och fint bolag
som Diös är en ynnest. Målet är tydligt; att säkerställa
förutsägbar lönsamhet över tid och med det skapa
långsiktigt aktieägarvärde.
Vi lägger ett transaktionsintensivt år bakom oss då vi under första
halvåret fokuserade på att stärka balansräkningen genom att av-
yttra icke kärnfastigheter, för att under andra halvåret fokusera på
tillväxt genom förvärv i strategiska lägen och städer.
Årets resultat är stabilt justerat för transaktioner
Förvaltningsresultatet för året uppgår till 892 mkr (903). För-
ändringen förklaras främst av transaktioner där vi har avyttrat 45
fastigheter medan vi har förvärvat 9 fastigheter, vilket påverkar hy-
resintäkterna med -120 mkr för 2024. T rots lägre styrräntor från
Riksbanken i slutet av året ökar finansnettot något, detta beroende
på högre räntekostnader i början av året och kostnader kopplade
till omstruktureringar och förfall i derivatportföljen. Sett till drift-
nettot så ökar det med 1 procent till 1 728 mkr (1 711). Värt att
notera är att vi under 2023 erhöll elstöd om 12 mkr under fjärde
kvartalet vilket påverkar övriga intäkter.
Uthyrningen har gått fortsatt starkt under året, med en netto-
uthyrning om 32 mkr (19). Värt att notera är att nettouthyrningen
har varit positiv alla fyra kvartalen 2024, och varit positiv 22
av de senaste 24 kvartalen. Det vittnar om en stark hyresmarknad.
Uthyrningsgraden minskar till 91 procent (92), främst kopplat till
transaktioner och nyproduktion, vilket är förväntat. Vi har avytt-
rat fullt uthyrda bostadsfastigheter under året och det har påverkat
uthyrningsgraden negativt. Samtidigt har vi och andra aktörer
färdigställt projekt i Luleå, Umeå och Östersund, vilket har med-
fört en viss tillfällig vakansökning på marknaden. Vi bedömer att
dessa vakanser kommer att minska genom underliggande tillväxt,
samt att det inte färdigställs några nya större kontorsprojekt
kommande år. T rots lågkonjunkturen ser vi bara mindre effekter
av hyresgäster som önskar minska sina lokaler samtidigt som våra
kundförluster ligger fortsatt stabilt på en låg nivå och likaså givna
hyresrabatter.
Stigande hyresnivåer
De största uthyrningarna under året var till Plikt- och prövnings-
verket i Umeå, om cirka 4 000 kvm med en hyra på över 3 300
kr/kvm och inflyttning i maj 2026, samt till Scandic Go i Umeå,
om cirka 2 600 kvm och med ett 20-årigt avtal. Affärerna visar
på den starka marknaden och den hyrestillväxt vi har i Umeå. För
fem år sedan var topphyrorna 2 400 kr/kvm vilket ger en ökning
på nästan 40 procent till nuvarande nivåer.
För tillfället visar Umeå, Luleå och Gävle vägen med god
efterfrågan och stigande hyresnivåer. T rots de tuffa ekonomiska
förutsättningarna som varit, med hög inflation och högre räntor,
består betalningsviljan och betalningsförmågan för rätt lokal i rätt
läge och med god standard. På samtliga marknader har vi omför-
handlat avtal på hyresnivåer som följer de senaste årens indexut-
veckling. Motståndskraften hos våra hyresgäster har varit väldigt
god under den senaste lågkonjunkturen, med hyresförluster på
grund av konkurser i linje med det historiska snittet.
Kontorsnärvaro främjar innovation och stärker
företagskulturen
Hybridarbetet och dess påverkan på lokalanvändningen debatteras
flitigt. Det råder en försiktighet bland våra hyresgäster att göra
alltför stora förändringar baserat på trender i arbetssätt, då kost-
naden för lokalförändringen tar många år att räkna hem. T renden
är nu att arbetsgivare vill att medarbetarna återgår till kontoret i
syfte att minska psykisk ohälsa, öka effektiviteten, stärka företags-
kulturen och ge goda förutsättningar för innovation. Vi ser att
det varumärkesstärkande kontoret blir allt viktigare för att vara en
attraktiv arbetsgivare, både inom privat som offentlig sektor.
Marginalkostnaden för skulden sjunker
Styrräntan har fortsatt sjunka och så även marginalerna på både
bank- och kapitalmarknad. Snitträntan vid årets utgång uppgick
till 4,3 procent (4,5) och vi ser att marginalkostnaden för ny
upplåning är lägre än snittet i portföljen. Vi har god tillgång till
kapital från flertalet finansieringskällor vilket medför en trygghet
samtidigt som vårt starka kassaflöde skapar investeringsutrymme.
Nettoskulden genom EBITDA uppgår till stabila 10,1 (10,4)
vilket är bland de starkaste i relation till andra noterade svenska
fastighetsbolag.
Kontinuerlig energioptimering
Vi är väldigt stolta över att nå vårt energisparmål för året. En
besparing om 3,2 procent i jämförbart bestånd mot målet om
minst 3 procent. Kontinuerlig optimering och medvetenhet har
tillsammans med investeringar i effektivare fastigheter gett utdel-
ning och vi fortsätter enträget det på många sätt viktiga arbetet
som också ger bra ekonomisk avkastning. Vårt fastighetsbestånd
är väl förberett för kommande regelverk som EPBD.
Fundamentala faktorerna för tillväxt finns kvar
Utfallet i det amerikanska valet skapar osäkerhet med hot om
tullar och lägre skatter, vilket påverkar inflationsförväntningar
och därmed långräntor. Det i sin tur påverkar inställningen till
investeringar i fastigheter och fastighetsaktier. Både pandemin,
kriget i Ukraina och efterföljande inflationschock visar att Diös
är riggade för att hantera det oväntade, både operationellt och
finansiellt. Vårt fokus på högavkastande, centrala och moderna
Vd-ord Vd-ord
Introduktion Introduktion
===== SIDA 9 =====
9
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Vd-ord Lokal närvaro skapar utveckling och tillväxt
fastigheter i flera städer differentierar oss, vilket har visat sig ge en
stabil lönsamhet även i turbulenta tider.
I Sverige börjar räntesänkningarna få positiv effekt på ekono-
min i sin helhet. T rots de bakslag som träffat företag inom den
gröna omställningen har vi goda förutsättningar för fortsatt tillväxt
i norra Sverige. De fundamentala faktorerna och konkurrensför-
delarna som fossilfri energi, råvaror, tillgång till mark och en stabil
och transparent styrningsstruktur har inte förändrats. Vår marknad
kommer fortsatt växa på lång sikt och vi investerar i städernas
tillväxtförutsättningar, inte utifrån enskilda bolags affärsplaner.
Handen i marknaden
Diös styrka är vår lokala närvaro kombinerad med en storlek på
bolaget som skapar stordriftsfördelar i form av kompetens, goda fi-
nansieringsförutsättningar och investeringskapacitet. Det ger skal-
och konkurrensfördelar som få andra bolag i norra Sverige har.
Jag tror på utvecklingen och tillväxten i norra Sverige. Den
gröna omställningen har bara börjat och de förväntade effekterna
av NATO-medlemskapet har vi ännu inte sett. I grunden finns
en underliggande tillväxt driven av ett aktivt näringsliv, framåt-
lutade kommuner, utbildning, kultur, idrott, närhet till natur och
samtidigt urbana kvaliteter. Fantastiska förutsättningar för att leva
ett aktivt och hållbart liv.
Jag ser fram emot att fortsatt driva utvecklingen av våra städer
utifrån respektive stads styrkor. Utveckling som skapar värde för
våra hyresgäster, för våra städer och givetvis för våra ägare.
Diös som investering
Unik position på en attraktiv marknad
Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i utvalda städer i norra Sverige.
Vi har en lokal närvaro, ett centralt bestånd och stordriftsfördelar som ger
ett starkt och attraktivt erbjudande. Under de kommande 10-20 åren för-
väntas stora summor investeras i den gröna industriella omställningen och
försvarsrelaterad verksamhet i vår region, vilket ger goda tillväxtutsikter.
Långsiktig affärsmodell
Vi är en långsiktig aktör som kan dra nytta av nya affärsmöjligheter tack
vare vår lokala närvaro och verksamhetens omfattning. Vi deltar aktivt
i städernas tillväxt och tar ansvar för vår påverkan på människor och miljö.
Vår affärsmodell bygger på att kontinuerligt utveckla våra fastigheter och
möta efterfrågan på nyproduktion. På så sätt skapar vi värde för våra hyres-
gäster, framtidssäkrar våra fastigheter och möjliggör kontinuerlig tillväxt.
Starka stabila kassaflöden
Vi äger ett väldiversifierat bestånd sett till både segment och geografi,
på en marknad med hög avkastning. Våra hyresgäster finns inom både
offentlig och privat sektor. Genom att erbjuda attraktiva, centralt belägna
fastigheter, god service och infrastruktur samt lokal expertis, säkerställer
vi en stabil efterfrågan oavsett konjunktur- och marknadstrender.
David Carlsson, vd
Vd-ord
Introduktion
===== SIDA 10 =====
10
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Norra Sverige – en stark drivkraft
i den svenska ekonomin
Vår marknad består av städer i norra Sverige med tillväxt-
potential, präglade av god tillgänglighet, stark entrepre-
nörsanda, framåtblickande kommuner och välutvecklade
transportförbindelser. Här finns även universitet som
bidrar till innovation och nya företag. Allt detta ligger
dessutom nära naturen – vilket ger goda förutsättningar
för ett aktivt och hållbart liv.
Just nu pågår de största investeringarna i modern tid på vår
marknad. Många av dessa är riktade mot den gröna industriella
omställningen, samtidigt som det sker betydande satsningar inom
basindustrin, försvaret, nyetableringar av företag och ett växande
utbud av stadsnära erbjudanden och tjänster.
Andra trender, som ökade krav på kvalitativa kontor, urbani-
sering och en ökad efterfrågan på bättre balans mellan arbete och
fritid, påverkar också utvecklingen i våra städer. Diös växer genom
att möjliggöra och kapitalisera på marknadens tillväxt.
Investeringar för att möjliggöra den gröna
omställningen
I juni 2024 presenterade den svenska regeringen en omfattande
strategi för Norrbottens och Västerbottens län. Strategin syftar till
att samordna insatser och investeringar för att stödja den pågående
gröna industriella transformationen i norra Sverige.
Minst 1 500 miljarder kronor beräknas investeras i svensk
basindustri, exempelvis stål- och skogsindustrin. Norra Sverige har
inte upplevt en liknande investeringsnivå eller inflyttning på över
ett sekel, vilket genererar stark ekonomisk tillväxt. De branscher
som drev tillväxten för mer än hundra år sedan – malm, stål och
skog – genomgår nu en omfattande grön omställning.
Satsningarna på grön stålproduktion är betydande. Statliga
LKAB investerar 400 miljarder kronor för att gå från pelletstill-
verkning till produktion av koldioxidfri järnsvamp i Malmberget.
SSAB omstrukturerar hela sin nordiska produktionskedja och
investerar 6,2 miljarder kronor i en eldriven ljusbågsugn. Genom
att ersätta den traditionella masugnen – som ensam står för 10
procent av Sveriges koldioxidutsläpp – kan landets totala klimat-
avtryck minskas med tre procentenheter.
Den gröna omställningen leder till att helt nya företag etablerar
sig på vår marknad och att befintliga verksamheter expanderar.
Investeringar i grön energi
En tillförlitlig försörjning av grön energi, särskilt genom vatten-
kraft, är avgörande för den gröna omställningen. Vår marknad,
med sina rika naturresurser och geografiska läge, erbjuder mycket
goda förutsättningar för fossilfri energiproduktion. Flera stora
industriaktörer planerar att bygga ytterligare vindkraftverk i norra
Sverige, vilket skulle stärka landets energiförsörjning ytterligare.
Med insikt om vätgasens avgörande roll i den gröna omställ-
ningen har EU-kommissionen aviserat investeringar på upp
till 470 miljarder euro i vätgasteknologi fram till 2050. Den
svenska regeringen meddelade i juni 2024 planer på att investera
i vätgasledningar i norra Sverige för att påskynda utvecklingen av
vätgasinfrastruktur och främja tillväxten av vätgasbaserade tekno-
logier och industrier.
Forskning pågår kring energilagring i vattendrag i vår region,
och smarta elnät som möjliggör lagring och distribution av hållbar
energi finns redan på plats.
Marknad
Marknadsutblick
Investeringar i försvar
På grund av norra Sveriges geografiska läge, mellan Norge och
Atlanten i väster och Finland och Ryssland i öster, har flera av våra
städer en lång historia kopplad till det svenska försvaret. Sveriges
NATO-medlemskap, som trädde i kraft 2024, innebär betydande
framtida investeringar i totalförsvaret, vilket ytterligare driver
tillväxten på vår marknad.
Investeringar i infrastruktur för att stärka och säkerställa militär
rörlighet på vår marknad har redan tillkännagivits. Exempel på
detta inkluderar upprustning av Malmbanan mellan Narvik och
Luleå samt förstärkning av en bro vid Sundsvalls hamn. Ytterligare
investeringar förväntas.
Investeringar i starkare infrastruktur
Samtidigt pågår andra kritiska infrastruktursatsningar i miljard-
klassen, såsom utbyggnad av järnvägsnätet med Ostkustbanan
och Norrbotniabanan, utveckling av Luleås hamn samt stora
förbättringar och utbyggnader av Svenska Kraftnäts elöverförings-
kapacitet i norr.
I Skellefteå bygger kommunen en ny 7 700 kvadratmeter stor
kaj i Skelleftehamn, som beräknas vara färdig i slutet av 2027, och
Schenker uppför en helt ny terminal, med planerad färdigställning
i maj 2025.
===== SIDA 11 =====
11
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Marknad
Marknadsutblick
Miljardinvesteringar i norra
Sverige driver vår affär
Blomstrande
15-minutersstäder med
ljusa framtidsutsikter
De omfattande investeringarna i norra Sverige bidrar till landets
starkaste sysselsättningstillväxt och en arbetslöshet som är långt
under riksgenomsnittet. Prognoser visar att över 100 000 personer
kommer att behöva flytta till våra städer för att möta den växande
efterfrågan på arbetskraft.
Enligt Nordea* förväntas norra Sverige ha en starkare eko-
nomisk tillväxt än resten av landet under 2025. Även om syssel-
sättningstakten kommer att avta i de allra nordligaste delarna av
landet, förväntas vår marknad fortfarande ha en högre tillväxttakt
än genomsnittet i resten av Sverige under det kommande året.
Fastighetsvärdena och hyresutvecklingen i regionstäderna har
varit mer stabila än i storstäderna. Avkastningskraven är generellt
högre och marknads hyrorna lägre, vilket innebär att kopplingen
mellan marknadsräntor och fastighetsvärden är svagare, vilket har
bekräftats genom flera konjunkturcykler, inte minst under pandemin
och senaste årens inflationstryck och snabba räntehöjningar.
SYSSELSÄTTNINGSUTVECKLING
Sysselsättning (y/y %) 2021 2022 2023P 2024P 2025P
Västsverige 0.0 4.5 0.4 -2.2 0.3
Sydsverige 1.7 3.5 4.6 -0.4 0.6
Småland och Gotland 0.3 3.9 -0.7 0.1 0.3
Stockholm 1.4 2.8 0.5 -1.3 0.4
Östra Mellansverige 1.0 0.5 2.6 0.0 0.3
Norra Mellansverige -1.9 4.7 1.0 2.4 0.1
Mellersta Norrland 3.3 0.6 0.2 -1.2 0.7
Övre Norrland -1.6 3.5 1.6 3.5 0.9
*Källa: SCB Arbetskraftsundersökningar och Nordea Regionala utsikter #2-2024
Kvalitativa kontor i rätt läge: Efter Covid-19 har hyrorna för pre-
miumkontorsytor ökat till 3 500 kr per kvadrat i flera av våra städer.
Samtidigt som många hyresgäster har anpassat sina lokalbehov har
kvalitativa kontor i centrala lägen blivit en viktig faktor för att locka
tillbaka anställda till arbetsplatsen. Arbetsgivare som söker denna typ
av lokaler efterfrågar även kontorslokaler med en hållbar profil, där
utbudet för närvarande är begränsat. Denna ökade efterfrågan på
kvalitativa, framtidssäkrade lokaler i riktigt bra lägen bidrar till en så
kallad ”polarisering av kontorshyresmarknaden” och förväntas bli en
katalysator för hyrestillväxt på vår marknad. Som den största fastig-
hetsägaren i centrala lägen i våra städer ser vi goda tillväxtmöjligheter.
Industriella investeringar
Stegra, koldioxidfri stålproduktion, 25 mdr (Boden)
LKAB, vätgasbaserad järnsvamp, 400 mdr (Malmberget)
Hybrit, koldioxidfri stålproduktion, 12 mdr + 1,45 mdr från Tillväxtverket,
finansierat av EU (Luleå)
PTL, anodmaterial, 13 mdr (Sundsvall)
Groupo Fertiberia, ammoniak- och gödselproduktion, 22 mdr (Luleå)
SCA, papper, 7,5 mdr (Umeå), termo-mekanisk massa, 1,5 mdr (Sundsvall)
SSAB, ny fossilfri stålproduktion, 4,5 miljarder EUR (Luleå)
Talga, anodtillverkning, 70 miljoner EUR, EU:s innovationsfond (Luleå)
Infrastruktur
Norrbotniabanan, järnväg, 30 mdr + 17,7 mdr (Umeå – Luleå)
Svenska kraftnät, elöverföring, 14 mdr (norra Sverige)
Ostkustbanan, järnväg, 8 mdr (Sundsvall och Gävle – Stockholm)
Luleå Hamn, utveckling av hamnen, 13 mdr
Malmbanan, järnvägslinje, del av 22 mdr (Luleå – Narvik)
Skellefteå hamns expansion, 1 mdr
Sundsvalls hamn, förstärkning av bro från hamnen, 1,7 miljoner EUR
Grön energi
Markbygden Net, vindkraftverk, 70 mdr (Markbygden)
Liquid Winds, elektrobränsle, 4 mdr (Umeå: 2 mdr, Sundsvall: 2 mdr)
NorthStarH2, elektrobränsle, >2 mdr (Östersund)
Gasum, ny biogasanläggning, >62 miljoner EUR (Borlänge)
Vattenfall, två nya vindkraftsparker (Storuman and Pauträsk)
Övriga investeringar
Schenker terminal, transport och logistik (Skellefteå)
EcoDataCenter, cirkulärt datacenter med WA3RM, 18 mdr
(Östersund), datacenter, 2 mdr (Falun), AI-datacenter (Borlänge)
Microsoft, moln- och AI-infrastruktur i Sverige, 33,7 mdr
(inklusive ett datacenter i Gävle)
100
102
104
106
108
110
112
114
2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E
BRP-UTVECKLING INKL. PROGNOS
Index 2020 = 100, säsongsrensat, fasta priser
Västsverige
Sydsverige
Småland med öarna
Källa: Nordea
och Macrobond
Stockholm
Östra Mellansverige
Norra Mellansverige
Mellersta Norrland
Övre Norrland
Urbanisering: De investeringar som görs i städer som Luleå,
Skellefteå, Östersund och Umeå har gjort dem mer urbana och
attraktiva för yngre generationer. I takt med att de regionala
ekonomierna diversifieras, och eftersom städerna har framstående
högre utbildningsinstitutioner, blir de allt mer tilltalande för
personer som söker vidareutbildning och spännande jobbmöjlig-
heter. Ett rikare socialt liv samt ett bredare utbud av kultur- och
nöjesaktiviteter lockar också fler unga vuxna till våra städer. En
yngre befolkning korrelerar med högre födelsenetto och tillväxt.
Andra trender som driver tillväxt i specifika segment
===== SIDA 12 =====
12
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Marknad
Case: Plikt- och prövningsverket i Umeå
Myndighet expanderar i Umeå
I oktober 2024 tecknade vi ett grönt hyresavtal med
Plikt- och prövningsverket för lokaler på 4 000 kvadrat -
meter i centrala Umeå. Myndigheten är en del av Sveriges
totalförsvar och lyder under Försvarsdepartementet.
Affären är ett bra exempel på hur vi kapitaliserar på de
investeringar som görs i våra marknader.
Tillsammans med Försvarsmakten är Plikt- och prövningsverkets
huvudsakliga uppdrag att bemanna det svenska militära försvaret,
genom att rekrytera värnpliktiga till den grundläggande militära
utbildningen. Plikt- och prövningsverket utför även tester och
bedömningar för andra myndigheter inom Sveriges totalförsvar
samt för Polismyndigheten.
Vad gör Umeå attraktivt?
Umeå är sinnebilden av en Diösstad. Den har ett strategiskt läge
i norra Sverige, ett framstående universitet, goda transportför-
bindelser, ett diversifierat näringsliv och mer än 130 000
invånare som utgör en stark och kvalificerad arbetskraft. Alla
dessa egenskaper skapar tillväxt och gör staden attraktiv för
myndighetsetableringar.
Prövningscentret i Umeå blir Plikt- och prövningsverkets
fjärde, men det första i norra Sverige. Expansionen i norr är
nödvändig för att fler personer ska kunna mönstra och genomgå
bedömningar för både värnplikt och polisutbildning.
Rätt fastighet i helt rätt läge
När Plikt- och prövningsverket lade ut sitt anbud för ett multi-
funktionellt prövningscenter kunde vi föreslå en lämplig fastighet
med de 4 000 kvadratmeter som behövdes, på rätt plats. Det vill
säga en plats med omedelbar närhet till flygplats, tågstationer och
både E4 och E12, för att förenkla resandet för de över hundra
kandidater från norra Sverige som dagligen förväntas besöka
prövningscentret.
Foton: Plikt- och prövningverket.
En studieresa till Pliktverkets center i Göteborg hjälpte vårt
team att identifiera myndighetens krav på ett korrekt sätt. Denna
noggrannhet kombinerad med rätt fastighet i perfekt läge – mitt
emellan Universitetsstaden och centrala Umeå, med en kilometer
till respektive tågstation – hjälpte oss att vinna uppdraget. Vi ser
fram emot att påbörja utvecklingen av denna miljöcertifierade
fastighet år 2025.
Påverkan på staden
Pliktverkets nya prövningscenter kommer att skapa cirka 60–80
nya arbetstillfällen i Umeå, exklusive alla de stödtjänster som
behövs för att driva centret. Dessutom kommer det att generera ett
ökat flöde av människor till och i staden genom det stora antalet
potentiella värnpliktiga som besöker centret.
“Vår förståelse för hur fastigheten behövde
anpassas, för byggnadens mycket specifika
personflöden, var avgörande i att kunna
erbjuda den bästa möjliga lösningen.”
Göran Fonzén, affärschef, Diös Umeå
===== SIDA 13 =====
13
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Marknad
Case: Plikt- och prövningsverket i Umeå
Umeå centrum.
“Som universitetsstad erbjuder
Umeå arbetskraft med rätt kompetens
för att bemanna ett prövningscenter,
exempelvis kvalificerade sjuksköter -
skor, psykologer och läkare. Att
placera ett center i Umeå utökar
vår geografiska täckning från
söder till norr.”
Christina Malm, generaldirektör
för Plikt- och prövningsverket
===== SIDA 14 =====
14
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Tio städer –
sju affärsenheter
Vi finns i tio städer med tillväxtpotential i norra Sverige, från Borlänge
i söder till Luleå i norr. Dessa städer har vi delat in i sju geografiska
affärsområden.
Vi har valt att satsa på städer som präglas av goda tillväxtmöjligheter,
grön omställning, aktiva livsstilsval, god tillgänglighet och en stark
entreprenörsanda. Diösstaden är en så kallad 15-minutersstad där
arbete, skola, omsorg, butiker, fritidsaktiviteter och nöjen finns inom
15 minuter från bostaden.
”Genom att förstå omvärldsfaktorer,
fokusera på det vi kan påverka, ha
ett aktivt uthyrningsarbete samt en
effektiv förvaltning skapar vi bäst
förutsättning för våra hyresgäster
att växa. Det stärker våra städer.”
Sofie Stark, fastighetschef
Våra affärsenheter
233
tkvm
138
tkvm
202
tkvm
212
tkvm
206
tkvm126
tkvm
117
tkvm
65
tkvm
249
tkvm
31
tkvm
Siffrorna i kartan anger uthyrningsbar yta i respektive stad.
Klas Jonsson, projektledare, Skellefteå.
Diösstaden
En stad i Sverige med goda tillväxtmöjligheter – med en växande
befolkning, expanderande företag och hög efterfrågan på lokaler.
60 000–200 000 invånare som gärna gör aktiva livsstilsval och har
möjlighet att trivas och växa i staden.
Ett tydligt centrum samt 15 minuter till alla bekvämligheter som skola, livs-
medelsaffär, vårdcentral, m.m. – till fots, med cykel eller med kollektivtrafik.
Ett universitet som berikar staden med unga människor, kompetens och
optimism. Leder till innovativa företagsetableringar och attraherar andra
verksamheter som söker välutbildad arbetskraft. Positionerar staden i
framkant inom utveckling.
Tillgänglighet genom bra infrastruktur och transportlösningar för lokala
och regionala resor.
En stor tillgång på fossilfri energi som gynnar företagsutveckling och
accelererar den gröna omställningen.
Stark entreprenörsanda och nya företagsetableringar som ger
karriärmöjligheter, kvalificerade jobb och stabilitet.
En shopping- och upplevelsestad med ett livfullt centrum, attraktiva
mötesplatser och kulturella evenemang samt ett komplett utbud av
exempelvis butiker och restauranger som genererar flöden och tillväxt.
Myndighetsetableringar som skapar många arbetstillfällen och är stabila
hyresgäster med stark ekonomi.
En engagerad och drivande kommunledning som delar våra tillväxt-
ambitioner och är en viktig partner i stadsutvecklingen.
Strategi och affär
===== SIDA 15 =====
15
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Uthyrningsbar yta
233 tkvm
Uthyrningsbar yta
212 tkvm
Uthyrningsbar yta
206 tkvm
Uthyrningsbar yta
308 tkvm
Uthyrningsbar yta
138 tkvm
Uthyrningsbar yta
202 tkvm
Uthyrningsbar yta
280 tkvm
Fastighetsvärde
5 611 mdr
Antal fastigheter
36
Antal fastigheter
47
Antal fastigheter
39
Antal fastigheter
57
Antal fastigheter
28
Antal fastigheter
37
Fastighetsvärde
4 772 mdr
Fastighetsvärde
3 753 mdr
Fastighetsvärde
5 501 mdr
Fastighetsvärde
2 468 mdr
Fastighetsvärde
4 824 mdr
Fastighetsvärde
4 483 mdr
Vårt bestånd
Andel av totalt fastighetsvärde
18%
Andel av totalt fastighetsvärde
15%
Andel av totalt fastighetsvärde
12%
Andel av totalt fastighetsvärde
18%
Andel av totalt fastighetsvärde
8%
Andel av totalt fastighetsvärde
15%
Andel av totalt fastighetsvärde
14%
Vårt
bestånd
i korthet
UmeåSkellefteåLuleå
Mora/Borlänge/FalunGävleSundsvallÖstersund/Åre
Strategi och affär
Antal fastigheter
79
===== SIDA 16 =====
16
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Urbanisering
Ökad efterfrågan på
kvalitativa kontor i rätt läge
”Work-life balance”
Hållbara städer
Grön omställning
Förnybar energi
Försvar
Offentlig sektor
Infrastruktur
Investeringar i... Engagerade
medarbetare
Lokal närvaro
Attraktivt belägna
fastigheter
Kapital
VärdeskapandeMarknadskrafter Tillgångar Affär
Övriga trender:
Aktieägare
12% avkastning på eget kapital (mål)
Klimatet
50% minskade CO2e-utsläpp till 2030 (mål)
Medarbetare
En inspirerande plats för arbete och utveckling
Hyresgäster
Rätt lokal på rätt plats
Städer
En aktiv och närvarande fastighetsägare
som bidrar till städernas trygghet och tillväxt
Stadsutveckling
Fler jobb och ökad inflyttning – ökad efterfrågan på
bostäder, skolor, sjukvård, kommunikationer, moderna
kontor samt en attraktiv stadskärna.
Attraktiva
kontor
Investeringar Centralt belägna
bostäder
Erbjudande
Uthyrning &
förvaltning Lokaler för handel,
restauranger och
annan samhällsservice
Vår affärsmodell
Vår affärsmodell beskriver hur vi skapar aktieägarvärde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i städer med tillväxtpotential i norra Sverige. Som en av de
största fastighetsägarna i våra tio städer har vi goda förutsättningar att påverka både tillväxt och utveckling. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter
och en långsiktigt hållbar verksamhet.
Strategi och affär
Vår affärsmodell
===== SIDA 17 =====
17
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Tillgångar
Våra engagerade medarbetare, starka lokala team, attraktiva fastig-
heter och stabila ägare är våra största tillgångar.
Strategier
Vi levererar långsiktigt hållbart värde för våra aktieägare, hyres-
gäster och bolaget. Det gör vi genom att skapa och kapitalisera på
tillväxtmöjligheter på vår marknad, vara nära våra hyresgäster och
effektivt allokera kapital och resurser för att trygga vår finansiella
ställning. Dessa strategier formar våra prioriteringar.
Affär
Vår affär baseras på uthyrning och förvaltning av kommersiella
fastigheter. Vi investerar i om- och nybyggnationer, optimerar vårt
fastighetsbestånd och skapar en hållbar och attraktiv fastighets-
portfölj.
Erbjudande
Vi tillhandahåller kommersiella lokaler, främst kontor, i blandfastig-
heter där olika segment kompletterar och stärker varandras attrak-
tivitet. Våra fastigheter, stadsdelar och områden har en variation
av hyresgäster som skapar flöden av människor dygnet runt, vilket
leder till ökad känsla av trygghet och tillväxt för våra hyresgäster.
Mål
Våra två övergripande mål är en avkastning på eget kapital om 12
procent samt minskade koldioxidutsläpp med minst 50 procent
till 2030. Genom dessa mål bidrar vi till mer hållbara städer, säkrar
tillgången till kapital och skapar förutsättningar för långsiktigt
ökade fastighetsvärden och en attraktiv avkastning.
Strategi och affär
Strategiska prioriteringar
Strategiska prioriteringar
Fokus på kontor
Vi formar vårt erbjudande utifrån hur marknaden förväntas
förändras och hyresgästernas skiftande behov. Vi fokuserar vårt
erbjudande och vårt ägande där vi ser störst tillväxtpotential,
vilket är inom kontorssegmentet i centrala lägen.
Läs mer om hur på sidan 26.
Omställning för framtiden
Vi arbetar brett med många hållbarhetsfrågor genom hela vår
verksamhet. Vi vill bidra till ett modernt fastighetsbestånd, med
lägre risker i förvaltningen och ett mer attraktivt erbjudande.
Läs mer om hur på sidan 18.
Rätt hyresgäst på rätt plats
Vi utvecklar våra fastigheter, stadsdelar och städer genom att
hjälpa hyresgästerna att hitta rätt plats. Detta möjliggör tillväxt,
större rörlighet, en ökad känsla av trygghet samt ökad attraktivitet.
Läs mer om hur på sidan 23.
Kapitalisera på tillväxtmöjligheter
Vi investerar i utvalda städer i norra Sverige som har goda
tillväxtmöjligheter, ligger i framkant av den gröna omställningen
och har god tillgång till fossilfri och förnybar energi.
Läs mer om hur på sidan 22.
Fastigheter med blandat innehåll
Vi kompletterar vårt starka kontorserbjudande med attraktiva butiks-
och andra serviceutbud samt genom att bygga nya bostäder. Detta
leder till ökade flöden av människor och ökad känsla av trygghet
dygnet runt.
Läs mer om hur på sidan 24.
Lokal närvaro
Våra lokala team är långsiktiga relationsbyggare och lever nära
våra hyresgäster för att förstå deras verksamhet och kunna
utveckla den tillsammans med dem.
Läs mer om hur på sidan 30.
Engagerade medarbetare
Våra medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar. Vårt affärs-
fokus, viljan att utvecklas och vår starka företagskultur genomsyrar
hela verksamheten och skapar värde för bolaget, våra hyresgäster
och aktieägare.
Läs mer om hur på sidan 32.
Finansiell riskhantering
Vi skapar möjligheter för fler och bättre affärer genom finansiell
förutsägbarhet. Det innebär att vi har ett långsiktigt perspektiv,
förblir agila och håller fokus på ett starkt kassaflöde, vilket ger
oss utrymme att agera både i goda och sämre tider.
Läs mer om hur på sidan 34.
===== SIDA 18 =====
18
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Omställning för framtiden
Omställningen mot en hållbar affär genomsyrar hela
bolaget. Vi baserar vårt arbete på FN:s globala
utvecklingsmål och Parisavtalets 1,5-gradersmål.
Vår verksamhet ska bidra till den hållbara utvecklingen i norra
Sverige. I regioner som fokuserar på att etablera omställnings-
industrier är det viktigt att vi kan erbjuda moderna lösningar som
energieffektiva lokaler, inspirerande kontors- och stadsmiljöer där
människor trivs. Som fastighetsägare är vi engagerade i att vara
en del av lösningen genom att sträva efter att nå våra klimatmål,
integrera åtgärder mot korruption och säkerställa att mänskliga
rättigheter är en självklarhet i vår värdekedja vid upphandlingar
och på byggarbetsplatser.
Engagerade medarbetare, utbildningsinsatser, digitala framsteg
och tillgänglig hållbarhetsdata gör det möjligt för oss att prioritera
våra insatser och fatta välgrundade beslut. Vi optimerar använd-
ningen av energi, vatten och material, arbetar med återbruk,
miljöcertifierar våra fastigheter och genomför klimatriskanalyser
för att framtidssäkra beståndet.
Prioriterade områden för 2025
Utsläpp från investeringar
Byggnation och byggmaterial är stora källor till miljö- och klimat-
påverkan. Vi behöver därför optimera vår byggprocess, göra klokare
materialval och minska vår energianvändning. Vi använder vår
expertis för att utveckla vårt erbjudande i befintliga byggnader för
att minimera behovet av nyproduktion.
Energistrategi
Högre krav på komfort och välbefinnande kan samexistera med
energieffektiv förvaltning och fossilfri energiproduktion, förutsatt
att det finns en välutvecklad energistrategi. Vår marknad har god
tillgång på fossilfri energi och efterfrågan ökar snabbt till följd av
industriella investeringar. Detta ställer högre krav på oss som fast-
ighetsägare att optimera verksamheten, utvärdera alternativet med
egen förnybar energi och vara en flexibel energikonsument.
Medvetenhet – grunden för smarta beslut
De risker vi identifierar kopplade till klimatförändringar, klimat-
omställning, mänskliga rättigheter samt hälso- och säkerhetsaspekter
påverkar hur vi driver vår verksamhet idag och i framtidem. Att
agera på våra beslut leder till faktiska resultat: tryggare städer, rättvisa
arbetsvillkor, lägre utsläpp och en mer robust fastighetsportfölj.
• Signerat FN:s Global Compact
• 100 % elektricitet från certifierade förnybara källor
• Vattenbesparingsprojekt genomfört i alla bostadsfastigheter
• Introducerat Diös Academy för att etablera en lärandekultur
• Hållbarhetsrapportering enligt EPRA sBPR och GRI Standards
• Publicerat uppförandekod för leverantörer
• Beslut att certifiera fastigheter enligt BREEAM-standarden
• Utsläppsmål verifierat och vetenskapligt godkänt av SBTi
• Rapportering uppdaterad enligt GRI 2021
• Publicerat första TCFD-rapporten
• Publicerat Europas första taxonomianpassade ramverk
för grön finansiering
• 99 % fossilfri energimix
• Klimatriskbedömningar utförda på mer än 50 % av våra
fastigheter
Presenteras
ovan
Målsättning: 55 % av våra
fastigheter kvalificerade för
grön finansiering
Målsättning: Minska
utsläppen med 50 %
mot basåret 2018
201 5-
2019
2020-
2024 2025 2030
2026
Strategi och affär
Omställning för framtiden
===== SIDA 19 =====
19
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Johannes Sjölander, projektledare, och Cristin Seger, kommersiell förvaltare, tillsammans med hyresgästen Joel Söderström på Klättermusen i Åre.
Strategi och affär
Omställning för framtiden
*En grön bilaga framtagen av Fastighetsägarna.
I dag väljer allt fler hyresgäster att teckna gröna hyresavtal*.
Dessa gröna avtal är ett sätt för hyresgästen att bidra till en
hållbar stadsutveckling och samtidigt stärka sitt eget varu-
märke genom att minska sitt koldioxidavtryck. Vid utform-
ningen av avtalet upprättar vi tillsammans med hyresgästen
en ram för gemensamma insatser som bidrar till att minska
vår miljöpåverkan och energiförbrukning. Under 2024
var andelen gröna hyresavtal 29 procent.
Gröna hyresavtal
sätter gemensamma
hållbarhetsmål
===== SIDA 20 =====
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
20
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Minimal miljöpåverkan
Inget utökat byggnadsavtryck eftersom en befintlig byggnad utvecklades.
Användning av befintlig stomme – besparing på ca 60 procent CO 2e,
jämfört med nyproducerad byggnad.
Återbruk och återvinning av mycket av den tidigare inredningen.
Förnybar energi inklusive solpaneler för energiförsörjning och
universitetsforskning.
Grönt hyresavtal.
Förstklassiga studie- och arbetsmiljöer
Modern inlärningsmiljö med inbyggd teknik som möjliggör
hybridutbildning och lärande för alla.
Studieytor med bland annat bibliotek, föreläsningssalar och lärosalar
samt kontor och utrymmen för personal.
Solterrass, lugna områden för vila och rekreation. Ett garage och
cykelrum i källaren.
Glasade bottenvåningsfasader på två sidor som skapar ljusinsläpp, två
"entréer på framsidan" samt öppnar upp byggnaden mot en närliggande park.
Stadens tillväxt
Upp till 700 studenter och cirka 200 medarbetare (lärare, professorer,
lektorer, forskare m.fl.) i centrum varje dag. Detta ger ökade flöden och
mervärden till omgivande hyresgäster.
En levande, tillgänglig och tryggare stadsdel i staden, en ny mötesplats
för både studenter och invånare.
Ett mer attraktivt varumärke i Borlänge som skapar intresse från andra
företag att etablera sig i området.
För Diös
Långsiktig och stabil hyresgäst.
Trivsam stadsdel att bo i bidrar till att behålla befintliga hyresgäster.
Eftertraktat område lockar potentiella hyresgäster.
En lyckad investering i vår portfölj av långsiktigt gröna fastigheter.
Bidrag till en socialt och miljömässigt hållbar utveckling i en
inspirerande stad.
En socialt och miljömässigt
hållbar plats för lärande
Strategi och affär
Case: Högskolan Dalarnas nya campus
För några år sedan påbörjade Borlänge kommun sin resa för att omvandla staden till en mer inspirerande
plats att vara på. Redan från början var en flytt av Högskolan Dalarnas campus till stadskärnan en viktig del
av strategin. Eftersom vi ägde en befintlig fastighet i centrum kunde vårt lokala Borlänge-team, tillsammans
med experter från vårt centrala team, erbjuda det perfekta läget. I september 2024 öppnade campus sina
dörrar och välkomnade cirka 700 studenter och 200 medarbetare till den nya terminen – mitt i hjärtat av staden.
Effekt
Martina Leksell, kommersiell förvaltare i Borlänge.
===== SIDA 21 =====
21
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Case: Högskolan Dalarnas nya campus
“Högskolan Dalarnas nya campus i
Borlänge är en modern och inspire -
rande plats för lärande, utveckling
och interaktion. Här erbjuds studenter
och personal förstklassiga studie -
miljöer och trivsamma utrymmen som
främjar kreativitet och samarbete.
Campuset stärker inte bara universi -
tetets verksamhet, det fungerar
också som en mötesplats för kunskap
och innovation, vilket bidrar till att
Borlänge växer fram som en dynamisk
och hållbar kunskapsstad.”
Jörgen Elbe, rektor, Högskolan Dalarna
Strategi och affär
“Vi återbrukade 2 997
möbler på Campus Borlänge.
Det har minskat utsläppen från
möbler med nästan hälften
jämfört med att köpa nytt.”
Daniel Bergvin,
Högskolan Dalarna
===== SIDA 22 =====
22
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Dra nytta av vår
starka marknad
Så skapar och nyttjar vi tillväxtmöjligheter
Våra utvalda städer ligger i norra Sverige och har goda förutsätt-
ningar för affärs- och befolkningstillväxt, samtidigt som de driver
den gröna omställningen mot ett klimatneutralt Sverige 2050. Vi
drar nytta av tillväxten och avkastningen i norra Sverige genom att
erbjuda kommersiella lokaler på attraktiva platser och utveckla vår
gröna verksamhet med smarta och hållbara investeringar.
Vi identifierar aktivt investeringar som skapar värde
Som en av de största fastighetsägarna i våra städer har vi en unik
position att påverka, skapa och ta tillvara affärsmöjligheter. Vi
verkar nära industrisektorn, privata företag och offentlig sektor
för att snabbt förutse och förstå deras behov. Det gör att vi kan
anpassa vår portfölj för att möta den snabba takten av etableringar
och expansioner, genom att erbjuda rätt lokaler till rätt hyresgäster.
Vi förvärvar och investerar i fastigheter med utvecklings- och
synergipotential, avyttrar icke kärnfastigheter, samt fokuserar vårt
erbjudande och ägande där vi ser störst värdeskapande.
Vi förbättrar fastigheter för högre avkastning
Vid hyresgästanpassningar strävar vi efter högsta möjliga avkast-
ning. Vi ökar nettoresultatet genom högre intäkter från nyuthyr-
ning med rätt investeringar i befintlig portfölj, omförhandling av
avtal, energieffektivisering och effektiv fastighetsförvaltning. Våra
fastigheter fylls med en blandning av moderna kontor, butiker,
restauranger och annan samhällsservice och även nya bostäder.
På så sätt hjälper vi befintliga företag att växa och nya företag att
etablera sig på rätt plats för att deras verksamhet ska blomstra.
Vi utvecklar och samarbetar för ansvarsfull tillväxt
All vår nyproduktion bidrar till ett ökat värde på vår fastighets-
portfölj och för staden som helhet. Vi samarbetar inom fastighets-
branschen och med våra byggentreprenörer i norra Sverige för att
identifiera tillvägagångssätt och lösningar som är både långsiktiga,
lönsamma och hållbara.
”Hyresgäster är beredda att betala högre
hyror för god kvalitet i riktigt bra lägen.
Det är så vi skapar högre avkastning, ökar
kassaflöden, förbättrar lönsamheten och
säkerställer långsiktig avkastning för
aktieägarna.”
Sandrina Zetterström, affärsutvecklare
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI
Kapitalisera på tillväxtmöjligheter
Kontor, 55%
Butik, 14%
Hotell/Restaurang, 9%
Bostad, 7%
Vård/utbildning, 7%
Industri/Lager, 3%
Övrigt, 5%
Privata, 61%
Offentliga, 32%
Bostäder, 7%
Strategi och affär
En översikt av pågående större projekt under 2024 finns på sidan 69.
===== SIDA 23 =====
23
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Rätt hyresgäst på rätt plats
Rätt hyresgäst
på rätt plats
Vi fyller våra fastigheter, kvarter och stadsdelar med
inspirerande innehåll, vilket ökar områdenas attraktivitet.
På så sätt driver vi tillväxt samt bidrar till en ökad känsla
av trygghet och trivsel för stadens invånare, besökare
och våra hyresgäster. Genom att stärka våra hyresgästers
verksamheter stärker vi också vår egen, vilket skapar
värde för våra aktieägare.
När rätt hyresgäst finns på rätt plats ökar flödet av människor,
vilket i sin tur ökar känslan av trygghet och driver tillväxt för våra
hyresgäster. Fler människor som rör sig i våra fastigheter bidrar till
att omvandla kvarter och stadsdelar till mer attraktiva områden.
Detta skapar i sin tur ökad efterfrågan, högre hyresnivåer och ett
ökat fastighetsvärde.
Vårt främsta fokus ligger på att utveckla våra fastigheter,
stadsdelar och städer genom att investera i kommersiella lokaler
med tyngdpunkt på kontor. Dessa kompletteras med lokaler för
butiker, restauranger och annan samhällsservice för att skapa ett
rikt utbud i våra städer. Därför söker vi efter rätt hyresgäster,
oavsett segment, som stärker områdets attraktivitet och drar nytta
av varandras närhet.
Ett optimalt läge för en hyresgäst ser annorlunda ut för en
annan. Vi följer trender och förändrade beteenden, lever nära våra
hyresgästers verksamheter och säkerställer en djup förståelse för
våra städer. På så sätt vet vi vilka lokaler som passar varje hyresgäst
och kan anpassa våra fastigheters innehåll efter hyresgästernas och
stadens nya behov.
Strategi och affär
Flytt för tillväxt
Hur kommer det sig att vi erbjöd en grupp butikshyres-
gäster att flytta från en av våra gallerior till en annan
galleria i samma stad? Det var precis vad som hände i
Umeå i år, när fyra butiker beslutade sig för att flytta
till nya lokaler i stadskärnan. En kombination av faktorer
gjorde detta till rätt beslut för flera intressenter.
Butikerna Sagolika Ting, Magazin du Nord och Elon flyttade
som en grupp från Sagahuset till MVG-gallerian. Där får de
större lokaler och kan utöka sitt sortiment och erbjuda nya akti-
viteter. De får också exponering mot en bredare kundbas och ett
större kundflöde i det mer centrala läget. Den mysiga shopping-
miljön passar väl med den upplevelse de vill skapa i butiken.
Fantasia, som säljer brädspel, kortspel och tillbehör, kom-
mer att flytta till en separat lokal som är tre gånger större än
deras tidigare och ligger på en av Umeås främsta shoppinggator.
I dessa specialutvecklade lokaler kommer Fantasia att expandera
butiken, hålla evenemang och erbjuda aktiviteter som figurmål-
ning och brädspelsträffar.
MVG-gallerian får ett kluster av butiker som erbjuder en
rikare shoppingupplevelse för besökarna. De nya hyresgästerna
kompletterar det befintliga butiksutbudet och bidrar med en
lojal kundbas till hela handelsplatsen.
Sagahuset får en starkare profil som blandfastighet med tjänster,
kontor, butiker och restauranger. En detaljplan har också antagits
som ger möjlighet att bygga attraktiva bostäder i kvarteret.
För Diös del ökar vi intäkterna från båda fastigheterna samti-
digt som handelsupplevelsen i stadskärnan förstärks, vilket skapar
möjligheter för mer centralt belägna bostäder och kontor samt ger
våra hyresgäster möjlighet att växa.
Maria Kolterud, kommersiell förvaltare, tillsammans med hyresgästerna
Sagolika Ting, Magazin du Nord och Elon, i MVG-gallerian, Umeå.
“Vi såg potentialen i att ompositionera Sagahuset
som en mer blandad fastighet och samtidigt
stärka MVG:s profil som handelsplats. Eftersom vi
har en nära dialog med våra hyresgäster visste vi
att alla fyra förmodligen skulle vara intresserade
av nya lokaler när möjligheten dök upp.”
Maria Kolterud, kommersiell förvaltare i Umeå
===== SIDA 24 =====
24
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Diösfastigheten:
blandat innehåll
som skapar
synergier
Vi investerar i centralt belägna fastigheter med ett
blandat innehåll. Butiker och andra tjänster placeras
på gatuplan, kontor på våningarna ovanför och där
det passar kompletteras fastigheterna med bostäder
högst upp. Våra hyresgäster drar nytta av närheten
till varandra och stärker varandras verksamheter samt
stadens utbud i stort.
Kontor
Det är inom kontorssegmentet och bland våra kontorshyresgäster
som vi ser den största tillväxten i vår affär. Det är också här vi lägger
mest resurser, och majoriteten av vår portfölj består av kontor. Att-
raktiva arbetsplatser i våra städer ökar människoflödena och skapar
goda affärsförutsättningar för hyresgäster inom butik, restaurang
och annan samhällsservice – och vice versa.
Fastigheter med blandat innehåll
Strategi och affär
Butik, restaurang och annan
samhällsservice
Inspirerande städer erbjuder en bra balans mellan arbete och fritid
för dem som bor och arbetar där. Det innebär att mötesplatser
och andra tjänster, som butiker, gym, caféer, restauranger, paket-
utlämning och frisörer behöver finnas nära till hands. Offentliga
servicefunktioner som förskolor, skolor, tandläkare och vårdcentraler
är också en viktig del av stadsbilden – helst inom en 15-minuters-
radie. Genom att inkludera detta i våra fastigheter gör vi våra
städer mer attraktiva för boende, besökare och företag.
Centralt boende för levande städer
Bostäder i stadskärnan är avgörande för våra städers tillväxt. På
utvalda platser, med god avkastning, bygger vi även nya bostäder,
både hyres- och bostadsrätter. Vår bostadsverksamhet inkluderar
främst boenden i våra blandfastigheter samt tillskapande av
attraktiva byggrätter.
”Vi arbetar proaktivt och strategiskt med
mixen av kontor, bostäder, butiker,
restauranger och andra samhällstjänster
för att bäst främja tillväxt för våra hyres-
gäster och göra staden mer lockande.”
Susanna Johansson, kommersiell förvaltare, Sundsvall
===== SIDA 25 =====
25
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Fastigheter med blandat innehåll
Strategi och affär
Åsa Johansson, kommersiell förvaltare , tillsammans med hyresgästerna Lena Lindqvist och Linnéa Jönsson på Norconsult i Luleå.
===== SIDA 26 =====
26
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Kontorets viktiga roll
i den levande staden
Attraktiva arbetsplatser bidrar till levande stadskärnor
och efterfrågan på centralt belägna, moderna och
varumärkesstärkande kontor är fortsatt hög i våra
15-minutersstäder. Det är inom kontorssegmentet vi
ser den största utvecklingen av vår affär och den bästa
avkastningen. Därför satsar vi på att skapa moderna
och tillgängliga mötesplatser genom investeringar,
konverteringar, lokalanpassningar och nyproduktion.
Inspirerande arbetsplatser
På kontoret är vi en del av en gemenskap. Vi delar kunskap, vi
utbyter erfarenheter och vi utvecklar verksamheten. Kontorsmiljön
är viktig både för produktiviteten och för att vi ska trivas. Framti-
dens kontor är en förlängning av stadens puls och lägger stor vikt
på sociala mötesplatser med utrymmen för spontana, dynamiska
och energigivande dialoger. Här blir kaffemaskinen en central punkt
och det finns både tekniska lösningar och inspirerande miljöer som
främjar kreativitet och effektivitet. Kontorets attraktivitet är viktig
i jakten på framtida talanger.
I städer där allt är nära
I våra 15-minutersstäder går det snabbt att ta sig till kontoret i
stadskärnan. Arbete, skola, vård, butiker, fritid och nöjen finns
alla inom 15 minuter från hemmet, tillgängliga via välutvecklad
infrastruktur och kollektivtrafik. Inga långa pendlingar varje dag.
Det är enkelt och går fort att göra ärenden på stan under lunchen.
Bara en kort omväg för att hämta barnen från skolan. En hälsosam
balans mellan arbete och privatliv.
För hyresgäster som prioriterar hållbarhet
Våra hyresgäster vill ha moderna, varumärkesstärkande kontor som
fungerar som en mötesplats för kultur, energi och affärer – en plats
som medarbetare längtar till. Vi är övertygade om att det är vägen
till att bygga ett starkt varumärke. Alla våra kontor är utformade
för att stärka både hyresgästens och vår egen tillväxt. Hållbarhet är
en grundläggande parameter – allt från social hållbarhet till åter-
användning och energibesparingar. Vi arbetar aktivt med att nyttja
befintliga ytor och omvandla dem till attraktiva, hållbara kontor.
Vi delar även vår kunskap med våra hyresgäster för att hjälpa dem
att använda sina kontorslokaler mer hållbart och effektivt.
Efterfrågan och framtiden
Det är inte ovanligt att framgångsrika nationella eller globala före-
tag med adresser i städer som London, Los Angeles och Stockholm
adderar Åre, Umeå eller Luleå som satellitkontor. Vi ser också
lokala entreprenörer som väljer att utveckla och expandera sin
verksamhet i våra städer, och efterfrågan på moderna kontor ökar
även bland hyresgäster från den offentliga sektorn.
Med tanke på de tydliga tillväxtmålen, låga vakansnivåer, mängden
nyetableringar och pågående investeringar i den gröna omställningen
i alla våra städer, tror vi att efterfrågan och affärsmöjligheterna inom
kontorssegmentet kommer att fortsätta vara höga framöver.
Vi möter denna efterfrågan främst med skräddarsydda kontor
som anpassas efter hyresgästens önskemål. Tillsammans utformar
vi de mest lämpliga lokalerna, baserat på hur hyresgästen vill att
ytorna ska se ut och fungera samt med fokus på lägre miljöpåver-
kan. Vi erbjuder även kontorshotell och coworking-lokaler.
55%
av våra hyres-
intäkter kommer
från kontor
Fokus på kontor
Strategi och affär
===== SIDA 27 =====
27
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Fokus på kontor
Strategi och affär
Christoffer Widmark, kommersiell förvaltare, tillsammans med hyresgästen Emma Marklund på Once Upon i Skellefteå.
===== SIDA 28 =====
28
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
En central och tillgänglig plats i lokaler anpassade till
moderna arbetssätt och nya trender. Det blev definitionen
av Länsförsäkringar (LF) Västernorrlands nya kontor när
vi under 2022 tillsammans diskuterade deras strategiska
behov. LF är ett företag som erbjuder bank- och försäk -
ringstjänster, och den regionala avdelningen i Väster -
norrland har varit vår kund i 16 år. Nu var det dags att
flytta från hamnområdet i Sundsvall till stadens hjärta.
Att kunna locka medarbetare tillbaka till en hybridarbetsplats efter
pandemin var också avgörande. Därför behövde kontoret utformas
för att möjliggöra gemenskap, kreativitet och samarbete. Lokalerna
behövde dessutom ha kapacitet för verksamhetens tillväxt.
Case: LF Västernorrlands nya kontor
Strategi och affär
LF Västernorrlands kontorsflytt
– positiv effekt på Sundsvalls
stadskärna
Vår lösning blev att omvandla andra våningen i en av våra
galleriafastig heter – från butiksyta till ett skräddarsytt, modernt
fullservicekontor på 1 900 kvadratmeter. En ny takterrass byggdes
i samband med de nya lokalerna, tillgänglig för alla hyresgäster i
byggnaden. Vi tecknade också ett grönt hyresavtal som omfattar
vårt gemensamma åtagande att minska miljöpåverkan och energi-
förbrukning i lokalerna.
Efter att ha varit på plats i sina nya lokaler en tid var LF Väster-
norrland så nöjda, både med kontoret och samarbetet med oss, att
de 2024 beslutade att flytta sin centrala IT-avdelning till samma
byggnad.
LF: Ett kontor utvecklat för framtiden och för nya, flexibla arbetssätt.
LF:s kunder: En central, lättillgänglig och välkomnande plats för fysiska möten.
LF:s medarbetare: Möjlighet att växla mellan hem- och kontorsarbete i en attraktiv och varierad arbetsmiljö. Närhet till stadens bekvämligheter.
Sundsvalls stadskärna: Ytterligare hundra personer i stadskärnan, vilket skapar mer liv och rörelse i området.
Diös: En nöjd, långsiktig hyresgäst som planerar att växa inom fastigheten.
Effekt “Vi är mycket glada över att LF Västernorrland
är så nöjda med sina nya lokaler. Närheten
till kunder och attraktiva utrymmen för
medarbetarna är bidragande faktorer till
deras fortsatta expansion här, när de flyttar
centrala funktioner till Sundsvall.”
Anna Dahlgren, affärschef, Diös Sundsvall
===== SIDA 29 =====
29
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Case: LF Västernorrlands nya kontor
Johan Nordin, kommersiell förvaltare, och Anna Dahlgren, affärschef Diös Sundsvall, på LF Västernorrlands nya kontor.
Strategi och affär
“Det nya kontoret är
ett strategiskt steg som
stödjer vår vision att vara
tillgängliga för kunderna
i de kanaler de väljer.”
Mikael Bergström, CEO,
LF Västernorrland
===== SIDA 30 =====
30
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Lokal närvaro
hjälper våra
hyresgäster
att lyckas
Diös är verksamt i tio städer uppdelade i sju affärsenheter.
Genom våra lokala team säkerställer vi att vår verksam-
het möter varje stads unika förutsättningar. Det är våra
lokala team som bygger starka relationer med våra
hyresgäster och med stadens övriga aktörer, för att
tillsammans skapa Sveriges mest inspirerande städer.
De lokala teamen i våra städer har nära kontakt med våra hyres-
gäster, är insatta i deras verksamheter och utökar ständigt sin kun-
skap om både vår egen och våra hyresgästers marknad. Vi skapar
viktiga kontakter och försäljningskanaler samt arbetar aktivt för
goda relationer med lokala myndigheter och andra aktörer på vår
marknad. Detta ger oss en tydlig konkurrensfördel i att skapa nya
affärer. Våra hyresgästers framgång är vår framgång.
Lokal närvaro
Strategi och affär
Engagemang, investering
och påverkan i Luleå
“När Luleå växer ser vi en stor
efterfrågan på nya bostäder och
arbetsplatser. Västra Stranden är en
viktig del i utvecklingen av stadskärnan. Som
stadens entré från Bergnäsbron påverkar det
också bilden av Luleå.”
Carina Sammeli, kommunstyrelsens ordförande i Luleå
En imponerande entré till Luleå växer fram på den
västra stranden av Luleåhalvön. Tillsammans med våra
lokala partners är vi på god väg att omvandla området
till en helt ny stadsdel. Västra Stranden kommer att
bestå av fyra nya miljöcertifierade byggnader fyllda
med en mix av bostadsrätter, företagsboenden,
kontor, butiker, restauranger och andra bekvämligheter,
omgivna av gröna ytor för rekreation.
Under många år var området en grusad parkeringsplats med
ett par befintliga byggnader. När det blev till salu 2017 såg vi
potentialen att skapa mervärde för staden, dess invånare och för
oss som bolag. Vid den tiden stod Luleå inför en grön omställ-
ning av sina kärnindustrier som gruvdrift, skogsbruk, stål och
elproduktion. Vi föreslog Västra Stranden som en hållbar och
iögonfallande entré till staden.
Västra Stranden kommer snart att erbjuda centralt belägna
kommersiella lokaler och bostadsytor som den dynamiska
staden behöver. Området blir en mötesplats och ett levande,
tryggt kvarter som ökar flödet av människor till och runt
stadens centrum.
Utvecklingsplanen för Västra Stranden utarbetades i nära
samarbete mellan våra lokala och centrala Diös-team och Luleå
kommun. Efter en öppen upphandlingsprocess valdes ett lokalt
byggföretag. Byggnationen påbörjades 2022 och den första
hyresgästen, Försäkringskassan, flyttade in 2024.
Vår lokala närvaro är en viktig framgångsfaktor. I projekt
innebär det att våra team kan arbeta nära våra underleverantörer.
Genom att hålla en nära dialog med våra hyresgäster ser vi till
att våra investeringar bidrar till deras tillväxt och trivsel.
Västra Stranden kommer att locka fler invånare och arbe-
tande till stadens centrum, vilket gynnar lokala företag och
andra tjänsteleverantörer. Hyresgäster får moderna, hållbara
lokaler med smarta energilösningar och gröna utomhusytor.
Staden får sin välkomnande och attraktiva nya entré, och värdet
för oss ökar i takt med att våra hyresgäster och staden växer.
===== SIDA 31 =====
31
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Case: Västra stranden i Luleå
Strategi och affär
Västra Stranden i korthet
4 nya miljöcertifierade fastigheter
Kontor, bostäder (74 lägenheter), butiker och andra tjänster
Total uthyrningsbar yta – 18 000 kvm
250 parkeringsplatser, laddstationer för elbilar och andra mobilitetslösningar
Första hyresgästen – Försäkringskassan – 5 000 kvm, 300 anställda
Grön rekreationsyta
“Vi är en stor fastighetsägare i Luleå och har
ett ansvar att bidra till stadens tillväxt. Genom
att vara aktiva i lokala affärsnätverk, relevanta
styrelser och andra initiativ förstår vi snabbt
hur vi kan skapa långsiktigt värde för staden,
våra hyresgäster och vår verksamhet.”
Johan Lång, affärschef Diös Luleå
Johan Lång, affärschef Diös Luleå, och Urban Olofsson,
kommersiell förvaltare, vid Västra stranden i Luleå.
===== SIDA 32 =====
32
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Aktiva med-
arbetare och
modiga ledare
Våra medarbetare är modiga relationsbyggare med en
vilja att utveckla sig själva, såväl som vår verksamhet.
Vi bor själva i städerna vi är verksamma i. Vi drivs av att
vara en del av dessa städers tillväxt och av att använda
vår lokala kunskap för att möta våra hyresgästers behov.
På så sätt förverkligar vi våra kärnvärden – vi är enkla,
nära och aktiva i vårt agerande – samt skapar hållbara
affärer och långsiktig tillväxt.
Våra engagerade medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar.
Vi vet att medarbetare som får möjlighet att utvecklas gör ett
bättre jobb, blir ambassadörer för vår företagskultur och vårt
varumärke, samt stannar längre i bolaget. Därför erbjuder vi en
spännande arbetsplats i attraktiva kontor och ger våra medarbetare
möjligheter till personlig utveckling genom utmanande arbetsupp-
gifter, interna karriärvägar och vår kompetensarena Diös Academy.
Vi arbetar strategiskt för att uppnå jämställdhet och mångfald i
organisationen och driver program för att främja våra medarbetares
hälsa och välmående.
Våra chefer har ett stödjande och modigt förhållningssätt. Vi
har stort förtroende för våra medarbetares förmåga och skapar
förutsättningar för dem att utvecklas i sina roller. Med tydliga
uppdrag och mål tar var och en av oss ansvar för den egna och den
gemensamma utvecklingen. Som ledare är vi närvarande i flexibla
arbetsmiljöer, agila, modiga och handlingskraftiga beslutstagare.
”Vi vill att våra hyresgäster ska mötas av
engagerade medarbetare med gedigen kunskap
om sin lokala marknad. Därför investerar vi
i våra medarbetares välmående, kunskaper
och kompetens, och ger dem möjlighet att
bygga lokala nätverk.”
Annie Skoglund, HR-chef
”En av de saker jag verkligen uppskattar med mitt
arbete på Diös är att få använda min kompetens
och hjälpa våra hyresgäster skapa inspirerande
arbetsplatser. Genom workshops och strategiska
diskussioner arbetar jag nära dem för att utveckla
kontorslösningar som passar deras specifika
behov och bidrar till miljöer där människor trivs.”
Therese Borssén, affärsutvecklare kontor
”När jag började på Diös i april blev jag imponerad
av tillgången till all teknik vi behöver för att göra
vårt jobb på bästa sätt. Vi stöttar varandra på plats
för att nå satta energisparmål – vilka utmaningar
finns i fastigheten, och vilka lösningar kan vi hitta?
På kontoret kan jag sedan följa upp och se att vårt
arbete gör positiv skillnad.”
Roger Rishagen, driftoptimerare, Luleå
Engagerade medarbetare
Strategi och affär
===== SIDA 33 =====
33
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Strategy and business
Inspirerande städer för alla
Diös är stolt partner till integrationskören The Rockin’
Pots. The Rockin’ Pots startades 2015 på flyktingförlagg-
ningen Grytan, utanför Östersund, som ett sätt att ge de
boende en meningsfull hälsofrämjande aktivitet. Öster-
sundsbor och nyanlända i alla åldrar samlas för att sjunga
i kören. Under det senaste decenniet har kören också
fungerat som ett utmärkt sätt för nyanlända att bygga
nätverk och lära sig det svenska språket och kulturen.
Under åren har vi stöttat The Rockin’ Pots genom olika initiativ. År
2024 formaliserade vi vårt partnerskap för att stödja organisationens
verksamhet under det kommande året. Det finns både sociala och
kommersiella skäl bakom vårt partnerskap.
Vår mission är att skapa inspirerande städer – och vi menar för
alla. Som nyanländ till en stad kan det vara svårt att hitta sin plats,
förstå hur allt fungerar och bygga ett stödnätverk. Detta är särskilt
svårt för flyktingar och kan leda till depression och isolering samt
öka risken för att dras in i kriminella aktiviteter. Integrationskören
Case
har visat sig hjälpa människor att ta sig över dessa hinder under de
senaste tio åren.
Alla de tio städer där vi verkar har mål för befolkningstillväxt,
och kommunerna fokuserar på inflyttning som ett sätt att till-
sätta de tusentals lediga jobben i norra Sverige. Nyanlända utgör
en värdefull resurs av kompetens. Genom att hjälpa människor
att integreras i våra städer, bygga broar och känna sig välkomna
uppmuntrar vi dem att stanna kvar och bidra till norra Sveriges
tillväxt.
“Vi ser det som vårt sociala
ansvar att vara en del av
initiativ som skapar en känsla
av gemenskap och bidrar
till att göra våra städer mer
inkluderande, välkomnande
och trygga.”
Rebecca Andersson,
kommunikationsansvarig Diös
“Partnerskapet med Diös
ger oss den förstärkning vi
behöver för att fortsätta med
vårt arbete och förbättra det
vi gör. Vi är väldigt tacksamma
för deras stöd.”
Jonas Hagström,
grundare av The Rockin’ Pots
Case: Social hållbarhet – The Rockin' Pots
Strategi och affär
===== SIDA 34 =====
34
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Fokus på förutsägbart kassaflöde
Tillgång till finansiering på konkurrenskraftiga villkor
är en förutsättning för en attraktiv totalavkastning. En
längre räntebindningstid minskar den finansiella risken
och ökar förutsägbarheten i kassaflödet.
Marknadsutveckling
Under året har Riksbanken sänkt styrräntan från 4,0 procent till
2,5 procent vid årets slut, som en följd av minskat inflationstryck
och en generell ekonomisk avmattning. Den lägre räntenivån
har minskat pressen på fastighetsbolagens kassaflöden och ökat
aktiviteten på transaktionsmarknaden. Obligationsmarknaden
har successivt förbättrats under året, med minskade finansie-
ringsmarginaler och god tillgång på kapital.
Lägre finansieringskostnader
Eftersom vi gick in i räntehöjningscykeln med en kort räntebind-
ningstid ökade våra räntekostnader snabbt under 2023 och 2024.
Från mitten av 2024 såg vi att marginalkostnaden för ny upplåning
var i nivå med vår genomsnittliga räntekostnad. Från och med
2025 förväntar vi oss att lägre räntor kommer ha en positiv effekt
på vårt resultat.
Vi strävar efter att upprätthålla ett förutsägbart kassaflöde och
en balanserad finansiell risk. Därför har vi under de senaste åren
förlängt räntebindningstiderna i vår finansiering. Dessa räntebind-
ningar hanteras främst genom räntederivat, vilket ger flexibilitet,
och vi arbetar aktivt med att anpassa vår räntebindningsstruktur
till vår fastighetsportfölj.
Finansieringsstruktur och styrning
Vår finansieringsverksamhet regleras av bolagets finanspolicy och
ska tillgodose kapitalbehoven i vår fastighetsverksamhet samt han-
tera koncernens finansiella risker. Vi strävar efter att upprätthålla
en flexibel, välbalanserad och kostnadseffektiv finansieringsstruktur
som väger risker och kostnader mot möjligheter och intäkter. Diös
finanspolicy granskas årligen av styrelsen och syftar till att säker-
ställa bolagets finansiella stabilitet.
De räntebärande skulderna består av banklån, säkerställda
obligationer, icke säkerställda obligationer samt företagscertifikat.
Säkerställda obligationer emitteras genom det delägda bolaget
Svensk Fastighetsfinansiering (SFF), medan icke säkerställda obli-
gationer emitteras inom ramen för vårt MTN-program. Våra fast-
igheter utgör den primära säkerheten för finansieringen, antingen
direkt eller indirekt. Vi anser att vår nuvarande finansieringsstruk-
tur ger en god diversifiering och kostnadseffektiv upplåning. Vi
utvärderar kontinuerligt olika finansieringsalternativ i takt med att
våra behov, marknadsförhållanden och bolagets storlek förändras.
Hållbarhetslänkad och grön finansiering
Klimatförändringar är en av vår tids största utmaningar. Att
motverka och anpassa sig till dem är högsta prioritet i de globala
hållbarhetsmålen.
Senast 2026 ska all vår finansiering vara hållbarhetslänkad
eller grön, och per den 31 december 2024 var siffran 54 procent.
När fastighetstillgångar används som säkerhet för finansiering,
direkt eller indirekt, innebär det att de måste uppfylla kraven i
vårt ramverk för grön finansiering eller i andra hållbara finansie-
ringslösningar. På så sätt skapas en naturlig koppling mellan våra
hållbarhetsmål, våra fastigheter och vår finansiering.
Vårt ramverk för grön finansiering, som kopplas till icke säker-
ställda obligationer och certifikat, kommer att uppdateras i början
av 2025 för att anpassas till EU-taxonomin och den europeiska
standarden för gröna obligationer. Genom denna uppdatering
bekräftar vi vår delaktighet och vårt framtida engagemang i
utvecklingen av en mer hållbar fastighetssektor.
Hållbarhetslänkade banklån kopplar bolagets hållbarhetsmål
till räntesättningen på lånen. Om vi inte uppnår våra mål ökar
räntekostnaden, vilket skapar ytterligare incitament för att driva
bolagets hållbara utveckling.
Hållbarhetslänkad och grön finansiering ger oss bättre tillgång
till kapital och generellt sett förmånligare finansieringsvillkor. Vi
är övertygade om vikten av att integrera hållbarhetsfrågor i vår
finansieringsstrategi och vi sätter mål som driver oss att ta ansvar i
alla delar av vår verksamhet.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
BELÅNINGSGRAD (LTV)
0
1
6
7
2
3
4
5
Ggr
2015 2016 2017 2018 2019 2023202220212020 2024
Räntetäckningsgrad Policy >1,8 ggr
10
60
70
20
30
40
50
%
Säkerställd LTV Icke-säkerställd LTV Policy 65%
2015 2016 2017 2018 2019 2023202220212020 2024
Finansiell riskhantering
Strategi och affär
===== SIDA 35 =====
35
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Transaktionsstrategi
Våra fastighetstransaktioner styrs av vår affärs- och
portföljstrategi, som syftar till att optimera fastighets-
portföljen och stärka vårt erbjudande till hyresgästerna.
Våra städer befinner sig i olika tillväxtfaser, vilket innebär att
investeringsbehoven varierar från plats till plats. Vi vill dra nytta av
investeringsmöjligheter baserade på den aktuella situationen och
framtidsutsikterna för varje stad. Parallellt med detta kräver vår
egen tillväxtstrategi att vi använder kapital och resurser effektivt,
samtidigt som vi upprätthåller en balanserad risknivå.
När det gäller fastighetstransaktioner innebär detta att vi:
avyttrar icke kärnfastigheter i ej prioriterade områden, med
lägre avkastning och/eller begränsad tillväxtpotential.
förvärvar fastigheter som kompletterar vår nuvarande portfölj
och vårt erbjudande, där vi ser större värdeskapandepotential.
Transaktioner under 2024
2024 inleddes med fortsatt höga räntor och inflation. Vi lägger
ett transaktionsintensivt år bakom oss då vi under första halvåret
fokuserade på att stärka balansräkningen genom att avyttra icke
kärnfastigheter, för att under andra halvåret fokusera på tillväxt ge-
nom förvärv i strategiska lägen och städer. Under årets sista kvartal
tillträde vi exempelvis sju fastigheter i Luleå, Gävle och Falun för
963 mkr. I linje med vår portföljstrategi är vi i dialog med flera
parter angående både förvärv och avyttringar. Vårt fokus har nu
skiftat till att prioritera nettotillväxt, samtidigt som vi bibehåller
en balanserad finansiell risknivå.
Under året sålde vi 45 fastigheter (4) till ett värde av 1 892
mkr (202) och tog över ägandet av 9 fastigheter (0) med ett
totalt värde av 1 101 mkr (0).
Strategy and business
Transaktionsstrategi
Strategi och affär
“I år har vi fokuserat på att avyttra fastigheter
som inte ligger i linje med vår strategi. Vi har
även förvärvat fastigheter i städer där vi ser
goda tillväxtmöjligheter.”
Annie Franzon, transaktionschef
1 892 mkr
Avyttrade och frånträdda
1 101 mkr
Förvärvade och tillträdda
Annie Franzon, transaktionschef.
===== SIDA 36 =====
36
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Ekonomisk
redovisning
Jenny Forssell, kommersiell förvaltare i Skellefteå.
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
===== SIDA 37 =====
37
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Styrelsen och vd för Diös Fastigheter AB (publ)
organisationsnummer 556501-1771, avger härmed
årsredovisning för koncernen och moderbolaget för
räkenskapsåret 2024.
Allmänt om verksamheten
Vi är norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag med ett totalt
fastighetsvärde om 31 413 mkr. Fastighetsbeståndet är beläget i
tio städer och består av kommersiella lokaler och bostäder. Vi vill
skapa Sveriges mest inspirerande städer. Det gör vi genom förvalt-
ning, utveckling och nyproduktion av fastigheter på ett hållbart
och långsiktigt sätt. Verksamheten var under 2024 organiserad i
sju affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Östersund/Åre,
Skellefteå, Umeå och Luleå. Diös Fastigheter AB (publ) är
moderbolag i Diöskoncernen. Bolagets aktier är noterade på
Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
Affärsidé
Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i växande städer i
norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva
fastigheter och en långsiktigt hållbar affär.
Mål
Avkastning på eget kapital > 12 procent.
Koldioxidutsläpp -50 procent.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Räkenskapsåret 2024 präglades av en allmän ekonomisk nedgång,
lägre räntor från centralbankerna och geopolitisk osäkerhet. Under
året fokuserade styrelsen och företagsledningen på hur detta påver-
kade vår verksamhet och anpassade kontinuerligt strategier och
beslut gällande investeringar, finansiering, räntesäkringar, löpande
kostnader, orealiserade värdeförändringar och hyresökningar som
resultat av indexjusteringar.
Bolaget har under året genomfört fastighetstransaktioner vilka
framgår på sida 38.
Resultat
T rots affärsklimatet har aktiviteten i våra städer varit hög. In-
täkterna ökade med 1 procent jämfört med föregående år och
uppgick till 2 527 mkr (2 504). Uthyrningsgraden för året var 91
procent. Driftsöverskottet ökade med 1 procent till 1 728 mkr
(1 711). Förvaltningsresultatet för året belastas av ökade finan-
siella kostnader och minskar därför med 1 procent i jämförelse
med föregående räkenskapsår och uppgick till 892 mkr (903).
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 59 mkr
(-1 393) och på derivaten till 68 mkr (-481). Resultat efter skatt
var 691 mkr (-850) och soliditeten per den 31 december 2024
var 36,2 procent, vilket överstiger målet på en soliditet om minst
35 procent. Avkastningen på eget kapital var 6 procent (-7) under
Förvaltningsberättelse
Förvaltningsberättelse
Ekonomisk redovisning
MARKNADSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD UTDELNING OCH UTDELNINGSPOLICY
2020 2021 2022 2023 2024*
Utdelning, kr per aktie (*Styrelsens förslag)
kr per aktie %
Utdelningsandel av kassaflödet, %
1,00
3,00
2,00
4,00
0
25
50
75
0
5 000
35 000
30 000
Mkr Mkr
15 000
20 000
25 000
10 000
0
200
400
600
1 000
800
1 400
1 200
2020 2021 2022 2024
Marknadsvärde fastigheter, mkr Förvaltningsresultat, mkr
2023
Mkr %
2020 2021 2022 20242023
40
50
45
55
60
80
70
65
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2 000
1 800
1 400
1 600
Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, %
===== SIDA 38 =====
38
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
året. Per den 31 december 2024 uppgick belåningsgraden till 52,9
procent, vilket understiger målet om en maximal belåningsgrad på
55 procent.
Investeringar
Vi har en pågående projektportfölj om totalt 2 436 mkr, varav
1 681 mkr är upparbetat per den 31 december. Under 2024
har investeringarna i nyproduktion koncentrerats till Mimer 1 i
Borlänge, Andersberg 14:58 i Gävle, Vale 17 i Umeå och Biet 4,
Biet 6, Biet 7 och Kraften 12 i Luleå. Hyresavtal har tecknats för
samtliga projekt. Förutom nyproduktion investerar vi kontinu-
erligt i vårt befintliga bestånd genom om- och tillbyggnationer
samt energibesparande åtgärder. Dessa investeringar görs för att
driva högre uthyrningsgrad, högre hyror, ökad kundnöjdhet, lägre
kostnader och en minskad miljöpåverkan.
Transaktioner
Diös fastighetstransaktioner syftar till att optimera vårt bestånd och
stärka vårt hyresgästerbjudande i linje med vår strategi. Under året
avyttrades 45 fastigheter (4) till ett värde av 1 892 mkr (202) och 9
fastigheter (0) till ett totalt värde av 1 101 mkr (0) tillträddes.
Medarbetare, riktlinjer och ersättningar
Verksamheten bedrivs nästan uteslutande med egen personal.
Antalet tillsvidareanställda per den 31 december 2024 uppgick till
150 (149), varav 59 var kvinnor (61). Majoriteten av de anställda,
91 personer (96), arbetar med fastighetsförvaltning på våra affärs-
enheter. Resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. För
beslut om ersättning till ledande befattningshavare och de senaste
godkända riktlinjerna, se not 5 samt Bolagsstyrningsrapporten.
Alla anställda omfattas av vår vinstandelsstiftelse Grunden, där
avsättning sker baserat på en kombination av årets resultat, avkast-
ningskrav och utdelning till aktieägarna. Avsättning till vinstandelss-
tiftelsen är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2024
har avsättning skett med totalt 2 800 tkr (3 403). Vid årsskiftet ägde
Diös vinstandelsstiftelse 368 520 Diös-aktier (358 220). För mer
information, se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44–51.
Riktlinjer och ersättningar till ledande
befattningshavare
För riktlinjer om ersättning och anställningsvillkor, se bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 44-51 samt not 5 för belopp avseende ersättnin-
gar 2024. Principerna för 2025 föreslås vara oförändrade.
Hållbarhetsrapport
Vårt ansvarsfulla företagande handlar om ett helhetsperspektiv
på ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter. Vi gör ett ge-
mensamt arbete för att förändra vårt eget beteende så att vi har en
positiv påverkan och inspirerar och uppmuntrar våra intressenter
att följa vårt exempel. Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i verk-
samheten och utgör en naturlig del av vårt värdeskapande. Vi har
upprättat en hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisning-
slagen som omfattar Diös Fastigheter AB (publ) och alla dess
dotterbolag som granskats översiktligt i enlighet med RevR 12. I
enlighet med ÅRL 6 kap, 11 § har en hållbarhetsrapport upprät-
tats. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 88–108, på sida
88 finns referenser enligt ÅRL. Utöver den lagstadgade rapporten
har det upprättats en hållbarhetsrapport enligt GRI. GRI-indexet
återfinns på sidorna 107-108.
Utdelning
Styrelsen har beslutat om en ny utdelningspolicy. Den nya for-
muleringen lyder "utdelningen till aktieägarna ska motsvara cirka
en tredjedel av koncernens årliga förvaltningsresultat, såvida inte
investeringar eller koncernens finansiella ställning i övrigt moti-
Förvaltningsberättelse
Ekonomisk redovisning
FASTIGHETSBESTÅND PER AFFÄRSENHET Dalarna Gävle Sundsvall Östersund / Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen
Balansposter och nyckeltal
Antal fastigheter 57 39 47 79 37 28 36 323
Uthyrningsbar area, tkvm 308 206 212 280 202 138 233 1 580
Investeringar, mkr 189 55 62 98 177 35 313 930
Verkligt värde, mkr 5 501 3 753 4 772 4 483 4 824 2 468 5 611 31 413
Hyresvärde, mkr 493 297 418 462 382 228 446 2 726
Hyresintäkter per kvm, kr 1 394 1 185 1 676 1 396 1 652 1 377 1 694 1 481
Överskottsgrad, % 71 71 69 64 71 67 72 69
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 89 90 90 92 90 95 91
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
===== SIDA 39 =====
39
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Q1
Diös meddelar att vd Knut Rost lämnar Diös. Han kvarstod som vd
under hela 2024.
Diös avyttrar 22 bostadsfastigheter i Gävle och Östersund för 385 mkr.
Diös refinansierar 4 000 mkr i banklån med löptider på 2–4 år.
Q2
Diös styrelse utser David Carlsson till ny vd och koncernchef.
David tillträdde som vd den 1 januari 2025.
Diös avyttrar 10 fastigheter i fem olika städer för 452 mkr.
Diös hyr ut till Scandic Go i Umeå. Avtalet omfattar cirka 2 600 kvm
och sträcker sig över 20 år. Inflyttning väntas ske under fjärde
kvartalet 2025.
Q3
Färdigställande av Högskolan Dalarna i Borlänge, med en årlig hyra
på cirka 38 mkr.
Frånträde av åtta fastigheter i Umeå, Falun, Borlänge och Östersund
för 273 mkr.
Tillträde av två fastigheter i Borlänge för 133 mkr.
Emission av nya obligationer om 1 050 mkr på löptider 2–4 år och
återköpt obligationer om 469 mkr med förfall inom kommande 9
månader.
Q4
Uthyrning till Plikt- och Prövningsverket i Umeå. Uthyrningen
omfattar ca 4 000 kvm med en årshyra om 13 mkr. Inflyttning sker
i maj 2026.
Frånträde av fem fastigheter i Luleå och Östersund för 289 mkr.
Tillträde av sju fastigheter i Luleå, Gävle och Falun för 963 mkr.
Väsentliga händelser
under året
verar annat". Styrelsen föreslår en utdelning på 2,20 kr per aktie
(0) jämt fördelat på fyra utdelningstillfällen, vilket motsvarar en
utdelning om 34,9 procent av förvaltningsresultatet. Vinstdispo-
sition och vinstutdelning återfinns på sidan 81 samt i ersättnings-
rapporten.
Förväntad framtida utveckling
Verksamheten kommer under 2025 att bedrivas med samma
inriktning som tidigare. Vi fortsätter att utveckla våra fastigheter
på ett hållbart sätt för att möjliggöra lönsam tillväxt. En nyckel-
komponent i vår strategi och vår förmåga att skapa tillväxt är
investeringar, som kommer att vara en framträdande del av
vår verksamhet framöver, samt transaktioner för att stärka vårt
bestånd. Inför 2022 satte vi två nya huvudmål, en avkastning på
eget kapital om 12 procent årligen och ett nytt klimatmål för vår
verksamhet. Klimatmålet innebär att vi ska halvera våra koldiox-
idutsläpp till 2030, med 2018 som basår, för att nå nettonollut-
släpp till 2045. Detta mål har granskats och godkänts av SBTi. För
mer information, se sidan 96 och hållbarhetsrapporten på sidorna
88-108. Under 2024 var vi fortsatt fokuserade på världsläget. Vi
lever i en värld med nya utmanande finansiella förutsättningar,
samtidigt befinner vi oss på en stark marknad och framtiden ser
ljus ut, både för vår marknad och för Diös. Styrelsen och lednin-
gen granskar och reviderar kontinuerligt strategier och beslut för
att anpassa vår verksamhet till rådande omständigheter.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet utgörs av koncerngemensamma funk-
tioner såsom IT , ekonomi och finans, HR, hyresadministration,
kommunikation samt ägande och drift av koncernens dotter-
bolag. Intäkterna uppgick till 205 mkr (206) och resultatet efter
skatt var 276 mkr (-16). Resultatet efter skatt inkluderade 0 mkr
(100) i utdelningar från koncernbolag, 162 mkr (201) i erhållna
koncernbidrag och 121 mkr (162) i betalda koncernbidrag. Årets
skattekostnad uppgår till 0 mkr (0). Intäkterna består i huvudsak
av sålda tjänster till dotterbolag.
Aktien och ägare
Vår aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Aktiekapita-
let uppgår till 283 569 699 kr (283 569 699) och antalet aktier
till141 785 165 (141 785 165). En aktie motsvarar en röst vid
årsstämman. De största aktieägarna är AB Persson Invest med
15,6 procent av innehav och röster, Backahill Inter AB med 10,5
procent och Länsförsäkringar Fonder med 8,0 procent. För mer
information kring beslut på årsstämman, se bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 44-51.
Förvaltningsberättelse
Ekonomisk redovisning
===== SIDA 40 =====
40
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Att effektivt identifiera, förebygga och hantera risker är avgörande för vår förmåga att skapa maximalt värde för våra
intressenter. Risker kan uppkomma inom alla verksamhetsområden och kan bero på både interna och externa faktorer.
Det yttersta ansvaret för bolagets riskhantering ligger hos styrelsen. Vd och koncernledningen ansvarar för att styrelsens
riktlinjer efterlevs samt att det finns processer och rutiner för riskhantering. Vi delar in våra risker i tre kategorier:
strategiska, operativa och finansiella risker. Nedan presenteras de risker som bedöms ha störst påverkan på koncernen
samt hur de hanteras.
Strategiska risker
Strategiska risker kan påverka vår förmåga att genomföra affärsstrategier, uppnå långsiktiga mål och skapa värde för våra intressenter. Dessa risker identifieras och hanteras av styrelsen och koncernledningen och diskuteras
regelbundet vid styrelsemöten.
Typ av risk Beskrivning Hantering
Omvärldsrisker
Geopolitiska, makroekonomiska och externa händelser kan direkt eller indirekt påverka vår
verksamhet, marknad och fastighetsbranschen. Globala trender kan leda till förändrade
behov och beteenden hos hyresgäster.
Vi har en decentraliserad organisation med lokal närvaro för att effektivt anpassa verksam-
heten till nya förhållanden. Vi upprätthåller ett starkt kassaflöde för att kunna investera vid
behov. Genom nära relationer med våra hyresgäster kan vi snabbt identifiera förändringar
i efterfrågan.
Konkurrens och
erbjudande
Vi verkar på en konkurrensutsatt marknad. Det finns en risk att vårt erbjudande, sett till
hyresgäster, hyresnivåer, kvalitet och innehåll, blir mindre attraktivt i jämförelse med andra
fastighetsägare.
Vår fastighetsportfölj är koncentrerad till centrala lägen där nybyggnation är begränsad, vilket
minskar konkurrensrisken. Ett högkvalitativt bestånd, gedigen marknadskunskap och stor
investeringskapacitet bidrar till konkurrenskraft. Vår storlek och position medför att vi kan
agera helhetsleverantör vid etableringar i alla våra städer.
Ansvarsfullt företagande
Om vi inte bedriver vår verksamhet på ett ansvarsfullt och långsiktigt sätt förlorar vårt erbju-
dande relevans och konkurrenskraft. Det påverkar vår attraktivitet som bolag och möjligheter
till rekrytering och finansiering.
Vi har en affärsmodell och affärsplan som regelbundet följs upp av styrelsen och ledningen.
Genom ett aktivt arbete med hållbarhetsrelaterade frågor inom prioriterade områden bidrar
vi som fastighetsbolag till globala och nationella hållbarhetsmål.
Risker och riskhantering
Risker och riskhantering
Ekonomisk redovisning
Påverkansnivå:
Låg
Medel
Hög
Trend:
Ökad risk
Minskad risk
Oförändrad risk
===== SIDA 41 =====
41
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Risker och riskhantering
Ekonomisk redovisning
Operativa risker
Operativa risker inkluderar risker som kan ha en direkt negativ inverkan på vårt resultat, finansiella ställning och verksamhet på kort och lång sikt. Dessa risker övervakas kontinuerligt av ledningen och rapporteras vid varje
styrelsemöte.
Typ av risk Beskrivning Hantering
Fastighetsportföljens sam-
mansättning
Geografiskt läge, typ av lokaler och teknisk status kan innebära risker. Fastigheter i städer
med begränsad tillväxtpotential kan utgöra en exitrisk
Vår strategi är att koncentrera beståndet till orter med långsiktig tillväxtpotential, vilket min-
skar värdefluktuationer och vakanser. Fastigheter i attraktiiva lägen möter högre efterfrågan,
vilket hanterar exitrisken.
Förvärv och
investeringar
En felaktig förvärvs- och investeringsstrategi eller misslyckande att skapa värde utöver
köpeskillingen, samt felaktiga bedömningar av mervärde, synergier och fastigheters tekniska
status utgör en risk. Investeringar som inte förbättrar fastighetsportföljens kvalitet, ökar
energieffektiviteten och höjer beläggningen, och därmed genererar högre kassaflöden och
ökar portföljens värde, utgör en risk.
Vi genomför omfattande finansiell, juridisk och fastighetsrelaterad due diligence inför varje
förvärv för att identifiera och analysera dolda risker och möjligheter. Vi utför löpande makro-
och mikroanalyser. Kvalitetssäkring av entreprenörer säkerställer förutsägbart och säkert
fastighetsutvecklingsarbete. All upphandling sker i konkurrens. Att teckna hyresavtal innan
produktionsstart minskar risken för icke-återvinningsbara kostnader.
Humankapital
Våra medarbetare är vårt viktigaste humankapital. Oförmåga att erbjuda rimliga, jämlika
och icke-diskriminerande anställningsvillkor samt en trygg och säker arbetsmiljö leder till
bristande förmåga att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens för att bedriva verk-
samheten, vilket i sig är en risk. Arbetsvillkor hos leverantörer och samarbetspartners kan
också utgöra en risk som påverkar oss direkt eller indirekt.
Utbildning i vår uppförandekod bidrar till att tydliggöra vår företagskultur och arbets-
villkor. Regelbundna arbetsmiljökontroller utförs av en intern arbetsmiljögrupp och årliga
medarbetar undersökningar identifierar förbättringsområden. Vår vision och arbetet för att
skapa en värderingsdriven företagskultur bidrar till ökat engagemang. Våra medarbetare
erbjuds kontinuerlig kompetensutveckling och vinstandelsstiftelsen skapar delaktighet i
bolagets framgång. Medarbetarna erbjuds förmåner för att främja fysiskt aktivitet och god
hälsa.
Miljö
Fastighetsförvaltning och exploatering påverkar miljön och lämnar ekologiska avtryck. Enligt
miljöbalken är det den aktör som har bedrivit verksamhet eller vidtagit åtgärder som orsakat
förorening eller allvarlig miljöskada som är skyldig att stå för kostnaden för åtgärderna.
Direkta eller indirekta utsläpp och avfall utgör en risk för varumärket, den lokala miljön och
klimatet.
Omfattande analyser och investeringar genomförs för att identifiera eventuella miljörisker
innan ett förvärv genomförs. Försiktighetsprincipen tillämpas när det finns risk för skada på
miljön eller det omgivande området. Eventuella negativa miljöeffekter hanteras enligt gäl-
lande regelverk och interna rutiner, extern expertis anlitas vid behov. För närvarande har vi
ingen kännedom om betydande miljökrav som kan komma att riktas mot företaget.
Klimatförändringar
Förändrade väderförhållanden till följd av klimatförändringar utgör en risk för fysiska skador
på våra fastigheter. Detta kan öka behovet av investeringar i utsatta fastigheter eller om-
råden. Ökad medvetenhet om klimatförändringar innebär en risk för nya regleringar eller
lagar som kan påverka företaget genom oförutsedda kostnader, skatter eller krav på investe-
ringar för att uppfylla strängare krav.
Vi arbetar aktivt för att minska utsläpp och resursanvändning för att begränsa vår påverkan
på miljön och klimatet. Genom klimatrisk- och sårbarhetsanalysarbetet görs riskbedömning-
ar av våra fastigheters status så proaktiva åtgärder kan vidtas för att minska skador. Läs mer
i vår hållbarhetsrapport, not H5 på sida 98 (TCFD).
===== SIDA 42 =====
42
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Risker och riskhantering
Ekonomisk redovisning
Affärsetik
Det finns en risk att verksamheten bedrivs i strid med externa lagar och regler samt inter-
na styrdokument, såsom uppförandekoden. Upphandlingar sker ofta i flera steg, vilket kan
påverka Diös förmåga att ha full insyn i alla underleverantörers verksamhet. Olagligt eller
oetiskt agerande kan skada förtroendet för företaget och medföra betydande finansiella
konsekvenser.
Vi hanterar risken för olämpligt beteende hos anställda och leverantörer genom tydliga
ställningstaganden utifrån våra styrdokument som signeras av samtliga medarbetare och
våra leverantörer. Vi genomför kontinuerlig uppföljning av efterlevnaden av våra interna
regler och policys. Vi accepterar ingen form av korruption. Alla affärer och avtal ska ingås
utan etiska tveksamheter, såsom hot, mutor eller andra orimliga eller tvivelaktiga krav.
Lagstiftning och
administration
Vår verksamhet påverkas av förändringar i lagstiftning och regler inom flera olika om-
råden. Fel och brister i dokumentation och avtal utgör tydliga risker. Otillräckliga eller icke
ändamåls enliga rutiner, bristfällig rapportering eller kontroll, mänskliga misstag och kom-
petensbrister samt en otydlig ansvarsfördelning utgör risker som kan hindra en effektiv
verksamhetsdrift.
Övervakning av förändrade och kommande lagstiftning och regelverk sker löpande. Exter-
na experter inom specifika områden konsulteras vid otillräcklig intern kompetens. Tydliga
rutiner, riktlinjer och processer upprättas för att förhindra fel och brister.
It-säkerhet och system
Effektiva it-system är avgörande för den löpande verksamheten, för att uppfylla rapporter-
ingskrav samt för drift och optimering av våra fastigheter. Det finns en risk för dataintrång,
informationsläckage, driftstopp och andra störningsrisker om kritiska it-system hanteras
felaktigt.
Kontinuerlig bedömning och uppdatering av it-policyn gör det möjligt för oss att hantera
och begränsa risker i it-strukturen. Bolaget använder endast standardiserade it-system
från stabila leverantörer med gott rykte. Dessutom utvecklas effektiva processer för att
förebygga och hantera potentiella hot.
Risker inom områden som kan ha direkt påverkan på resultatet behandlas i noterna, se sidan 62.
Finansiella risker
För ett fastighetsbolag är hantering av finansiella risker avgörande för långsiktigt värdeskapande och finansiell stabilitet. Dessa risker hanteras i enlighet med koncernens finanspolicy.
Typ av risk Beskrivning Hantering
Finansiering och likviditet
Våra väsentliga finansiella risker är likviditets- och refinansieringsrisk, ränterisk, kapitalstruktur
och kreditrisk. Dessa kan påverka bolagets förmåga att uppfylla sina åtaganden eller ha en stor
påverkan på det finansiella resultatet.
Vi har en finansiell policy som reglerar de finansiella riskerna och de riskhanteringsinstrument
som är godkända. Finansansvarig ansvarar för koncernens finansiering, hantering av finansiella
risker och kassahantering.
Finansiella risker och riskhantering behandlas mer i detalj i noterna på sidorna 77–79.
Rapportering
Rapporteringsrisker är risker som innebär att de finansiella rapporterna inte ger en rättvisande
bild av företagets finansiella ställning och resultat.
Rapporteringsprocessen är beprövad och dokumenterad, och stöds av både system och interna
processer. Styrelsen och ledningen granskar alla finansiella rapporter.
Mer information om finansiella risker och hantering finns i not 19 på sidorna 77–79.
===== SIDA 43 =====
43
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Ekonomisk redovisning
Henrik Rapp. affärschef, och Martina Leksell, kommersiell förvaltare, hos hyresgästen Högskolan Dalarna.
===== SIDA 44 =====
44
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Diös Fastigheter AB (publ), i texten benämnt Diös, är ett
svenskt fastighetsbolag som är noterat på Nasdaq OMX
Stockholm Mid Cap. Bolagsstyrningsrapporten beskriver
strukturen och processerna för Diös styrning, ledning och
kontroll under 2024.
Svensk kod för bolagsstyrning
Diös tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Den behandlar bland
annat former för tillsättning av styrelse och revisorer, styrelsens sam-
mansättning, finansiell rapportering och informationsgivning när
det gäller bolagsstyrning och intern kontroll. Ansvaret för styrning,
ledning och kontroll av Diös verksamhet fördelas mellan aktieägarna
via årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Vissa
bolagsstyrningsfrågor regleras i bolagsordningen. Bolagsstyrningen
beskriver hur Diös ägare, direkt och indirekt, styr företaget samt hur
riskerna hanteras. Styrningen grundar sig på externa och interna
regel verk som är föremål för ständig utveckling och förbättring.
Diös avviker från Koden på tre punkter:
Revisionsutskottet består av hela styrelsen. Styrelsen består
av sex ledamöter av vilka samtliga fullgör revisionsutskottets
uppgifter. Granskningsförfarandet av finansiella rapporter samt
den interna kontrollen hanteras således av hela styrelsen.
Oberoende valberedning. Valberedningen företräds av de fyra
största ägarna och ska bestå av minst tre ledamöter som utses av
årsstämman. Majoriteten av ledamöterna ska vara i oberoende
ställning till bolaget. Diös valberedning består av fyra ledamöter
som representerar bolagets fyra största ägare.
Valberedningens ordförande. Valberedningen leds av Bob Persson
som också är styrelseordförande. De huvudägare som är repre-
senterade i nomineringskommittén anser att det är önskvärt att
valberedningen leds av representanten för den största aktieägaren.
Utöver detta är styrelsens uppfattning att Diös i alla avseenden
följt Koden under 2024 och har inga avvikelser att rapportera.
Externa regelverk
Svensk aktiebolagslag
NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter
Svensk kod för bolagsstyrning
Gällande redovisningslagstiftning
Interna regelverk
Bolagsordning
Instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive vd
Interna riktlinjer, policys och handböcker
Årsstämma
Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsammans
med eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna möjlighet
till styrning via sin beslutanderätt. Årsstämman utser styrelsen
och styrelsens ordförande, samt slår fast principer för såväl
valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande
befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av
koncernens redovisning, liksom av styrelsens och vd:s förvaltning.
Styrelsen utser vd samt representanter till ersättningsutskott och
revisionsutskott.
Bolagsordning
I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag med
säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller indirekt
via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och bedriva därmed
förenlig verksamhet. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma
och ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio
suppleanter. Aktiekapitalet ska uppgå till lägst 149 mkr och högst
596 mkr. Antal aktier får uppgå till lägst 74 000 000 och högst
296 000 000 aktier.
Bolagsordningen i sin helhet finns tillgänglig på www.dios.se.
Aktiekapital och aktieägare
Vid årets slut hade Diös 15 809 aktieägare (17 636) som totalt ägde
141 785 165 aktier (141 785 165). Aktien har ett kvotvärde om 2
kr (2). Andelen utländska aktieägare var 28,3 procent (24,9). Största
enskilda ägare per den 31 december 2024 var AB Persson Invest med
15,6 procent (15,6) av röster och kapital, Backahill Inter AB med
10,5 procent (10,5), Länsförsäkringar Fonder 8,0 procent (7,6) och
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 3,5 procent (5,7). T otalt ägde
bolagets tio största ägare 53,0 procent (55,1) av röster och kapital. Diös
aktiekapital ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 596 mkr. Antalet
aktier ska vara lägst 74 000 000 och högst 296 000 000. Varje aktie
berättigar till en röst och avser en andel av Diös aktiekapital.
Årsstämma 2024
Årsstämman 2024 ägde rum den 16 april i Östersund. Vid
stämman registrerades 278 aktieägare (254) som deltog antingen
Aktieägare
Revisionsutskott/
styrelsen i sin helhetStyrelseRevisorer
ErsättningsutskottVd
ValberedningÅrsstämma
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
BOLAGSSTYRNINGSSTRUKTUR
===== SIDA 45 =====
45
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
personligen, via ombud eller poströstning. Antalet representerade
aktier var 92 321 155 (93 792 207), motsvarande cirka 65 procent
(66) av det totala antalet aktier. Årsstämman fastställde koncernens
balans- och resultaträkning för 2023 och gav styrelse och vd
ansvarsfrihet för 2023 års förvaltning. Årsstämman beslutade att:
omvälja Bob Persson, Ragnhild Backman, Erika Olsén, Peter
Strand, samt Per-Gunnar Persson som styrelse ledamöter. T obias
Lönnevall har avböjt omval.
välja Bob Persson till styrelseordförande.
ingen utdelning ska lämnas för verksamhetsåret 2023.
omvälja revisionsbolag i enlighet med valberedningens
rekommendation.
anta styrelsens förslag till principer för ersättning och andra
anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare.
att oförändrade principer ska gälla för att utse valberedningen
inför årsstämma 2025.
bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, förvärva
och överlåta egna aktier enligt styrelsens förslag.
bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, besluta
om nyemission av aktier i enlighet med styrelsens förslag.
Valberedning
Valberedningen har bildats i enlighet med beslut av årsstämman
och dess sammansättning och arbete har haft utgångspunkt från
den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion ska
valberedningen utses årligen och bestå av styrelsens ordförande
samt en representant vardera för de fyra största aktieägarna.
Ledamöterna representerar tillsammans cirka 37 procent (39) av
aktierna och rösterna i bolaget per den 31 december 2024.
Om en ledamot i valberedningen lämnar uppdraget under
pågående år, ska denna ersättas av en annan representant från samma
aktieägare. En ledamot som inte längre tillhör en av de fyra största
aktieägarna, ska ersättas av en nytillkommen ägare. Om gällande
principer får till följd att valberedningens ledamöter blir färre än tre,
ska en företrädare för Aktiespararna erbjudas plats i valberedningen.
Valberedningens uppdrag
Samtliga ledamöter i valberedningen har noga övervägt och kon-
staterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera
uppdraget som ledamot av valberedningen i Diös. Valberednin-
gen har inför årsstämman 2025 hållit fyra protokollförda möten
där samtliga frågor som enligt svensk kod för bolagsstyrning har
behandlats. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Svensk kod
för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt
förslag. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt:
i vilken grad den nuvarande styrelsen, som grupp och enskilt,
uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd
av Diös verksamhet och utvecklingsskede,
styrelsens storlek,
vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom
styrelsen,
styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund,
arvodering av styrelseledamöter,
förslag till val av revisorer,
vilken modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman
2025 som ska tillämpas.
Valberedningen har även förberett ett förslag till val av revisorer
till styrelsen och årsstämman enligt EU:s revisorsförordning nr
537/2014 samt frågor rörande arvode till revisorn.
Valberedningens arbete utgår från intervjuer med samtliga
styrelseledamöter, som inte avböjt omval, och ledamöternas kun-
skaper och erfarenhet. Valberedningen har ingående informerat sig
om styrelsens arbete och de specifika krav som bolagets verksam-
het ställer. Valberedningen har också tagit del av resultatet av den
årligen utförda utvärderingen av enskilda ledamöters bidrag till
styrelsearbetet, ordförandens arbete samt hur styrelsen fungerar
som grupp. Vd:s föredragningar om bolagets verksamhet och
strategiska inriktning utgör också viktiga underlag. I enlighet
med valberedningens instruktion offentliggörs valberedningens
ledamöter, samt de ägare som dessa företräder, senast sex månader
före årsstämman. Valberedningens representanter baseras på det
kända ägandet per den 31 augusti 2024.
Valberedningens sammansättning
I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2024
består Diös valberedning av representanter för bolagets fyra största
aktieägare samt styrelsens ordförande: Bob Persson, valberedningens
ordförande (AB Persson Invest samt styrelsens ordförande),
Markus Wallentin, (Backahill Inter AB), Johannes Wingborg
(Länsförsäkringar Fondförvaltning AB) och Pontus Åhlund (AB
Karl Hedin). Aktieägare som önskar lämna förslag till valbered-
ningen kan göra det via e-post till valberedningen@dios.se eller via
brev till: Diös Fastigheter AB, Valberedningen, Box 188, 831 22
Östersund.
Styrelsen
Styrelsens och ordförandens ansvar
Styrelsen består av fem ledamöter och en arbetstagarrepresentant,
utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av årsstämman för
tiden intill nästa årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret
för bolagets organisation och förvaltning och representerar alla
aktieägare. Detta genom att säkerställa att riktlinjerna för bolagets
förvaltning är ändamålsenligt utformade. I ansvaret ligger att
utveckla och följa upp bolagets strategier och mål, samt att fastslå
affärsplan och årsbokslut. Beslut om förvärv och avyttring av fas-
tigheter, större investeringar liksom tillsättningar och ersättningar
till koncernledningen, är ytterligare ansvarsområden. I ordföran-
dens ansvar ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt uppdrag
genom ett välorganiserat och effektivt arbete.
Styrelsens arbete
Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog med
vd, samt av dokumenterade underlag till styrelseledamöterna för
diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid
det konstituerande styrelsesammanträdet och revideras vid behov.
===== SIDA 46 =====
46
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Arbetsordningen innehåller styrelsens ansvar och arbetsuppgifter,
styrelseordförandens arbetsuppgifter samt revisionsfrågor och
instruktion till vd. Den anger även vilka rapporter och finan-
siell information som styrelsen ska få del av inför varje ordinarie
styrelsemöte. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes vid
det konstituerande styrelsemötet den 16 april 2024 (och finns på
dios.se). Under 2024 genomfördes 16 protokollförda styrelsemöten
inklusive ett konstituerande styrelsemöte samt ett styrelsemöte
per capsulam. Exempel på ordinarie ärenden som styrelsen har
behandlat under året är: företagsgemensamma policyer, övergri-
pande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och
finansieringsbehov, transaktioner, kapitalanskaffning via nyemission,
hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt
process för närstående transaktioner. Framtidsinriktade frågeställnin-
gar om marknadsbedömningar, affärsverksamhetens inriktning, jäm-
ställdhetsfrågor och organisationsfrågor diskuterades också.
Utvärdering av styrelsens arbete
I enlighet med bolagets arbetsordning har ordföranden säkerställt
att styrelsens arbete har utvärderats, samt att valberedningens
ordförande har informerats om resultatet av utvärderingen inför
valberedningens nomineringsarbete. Utvärderingen består av
ett antal fördefinierade och öppna frågor som respektive styrelse
ledamot besvarar individuellt.
Revisionsutskott
Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska
utgöra revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens
arbetsordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvalitetssäkra
bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets
interna kontroll och riskhantering. I uppdraget ingår även att
hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Revisionsutskottet säkerställer revisorns
opartiskhet och självständighet, utvärderar revisionsinsatsen och
informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen.
Bolagets revisor har närvarat vid tre sammanträden under året för
att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av
bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen.
Utöver detta biträder revisionsutskottet valberedningen vid
framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid
utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider
tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad
rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i
Revisorsförordningen.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter, Bob Persson
och Per-Gunnar Persson. I uppdraget ligger att, inom ramen för
de riktlinjer som årsstämman 2024 fastställde, arbeta fram förslag
angående ersättning till vd. Ersättningsutskottet har under 2024
haft ett sammanträde, där översyn av riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare avhandlats. För mer information se
avsnittet Principer för ersättning samt not 5 på sidan 66.
Revisorer
För granskning av bolagets årsredovisning, räkenskaperna samt
styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller två
revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2024 valdes
Deloitte AB, med huvudansvarig revisor till Kent Åkerlund för en
period för tiden intill årsstämman 2025. Ersättning till revisorer
finns specificerat i not 6.
Koncernledningen
Koncernledningens och vd:s ansvar
Koncernledningen vid utgången av 2024 bestod av vd Knut Rost,
CFO Rolf Larsson, fastighetschef Sofie Stark, projektchef Mats
Eriksson, IR-chef Johan Dernmar, samt transaktionschef Annie
Franzon. Arbetet leds av vd i enlighet med gällande instruktion. I
uppdraget ligger att löpande presentera relevanta informations- och
beslutsunderlag inför styrelsemöten och motivera förslag till beslut.
Styrelseordförande har årligen utvärderingssamtal med vd i enlighet
med instruktion och gällande kravspecifikation. Utvärderingssamta-
let behandlas sedan av styrelsen årligen. Koncernledningen håller
möten minst en gång per månad, där strategiska och operativa
frågeställningar diskuteras. Dessutom arbetar koncernledningen årli-
gen fram en affärsplan. Denna följs upp via månatliga rapporter där
granskningen fokuserar på resultatutveckling, hållbarhet, förädling,
nyinvesteringar och tillväxt.
Principer för ersättning
Årsstämman 2024 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om
följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i
Diös. Riktlinjerna som beslutats av årsstämman ska tillämpas på
ersättningar som avtalas samt förändringar som görs i redan avta-
lade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman
2024. Bolagsstämman kan därutöver besluta om andra ersättnin-
gar, till exempel aktiekursrelaterade ersättningar, oavsett vad dessa
riktlinjer föreskriver, om särskilda skäl föreligger och det anses
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och
hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft.
Ersättning och förmåner till verkställande direktör ska beslutas av
bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare
beslutas av verkställande direktör i samråd med bolagets styrelse.
Diös affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet
Diös affärsidé är äga och utveckla kommersiella fastigheter i städer
med tillväxt potential i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats
skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktig affär. Genom att vara
aktiva, agera på möjligheter samt ta medvetna beslut med hänsyn
till vår omvärld samt miljö och klimat skapar vi förutsättningar
för bättre lönsamhet. Det är i segmentet kontor vi ser den största
utvecklingen av våra affär. Attraktiva arbetsplatser i våra städer bidrar
till ökade flöden av människor som gynnar andra hyresgäster som
finns i närheten En framgångsrik implementering av affärsstrategin
och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, förutsätter
att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare.
Ersättning till medarbetarna ska vara marknadsmässig och
konkurrenskraftig samt stå i relation till ansvar och befogenhet.
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
===== SIDA 47 =====
47
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
"Vårt bolag ska bidra till en hållbar utveckling
i norra Sverige. Som styrelse har vi därför
fokuserat på att säkerställa bolagets stabilitet
under osäkra tider och ett långsiktigt
värdeskapande för alla intressenter. Vi är
övertygade om att Diös är en positiv kraft
på vår marknad och tillsammans med övrigt
näringsliv kan säkra Sveriges konkurrenskraft.”
Bob Persson, styrelseordförande
Ragnhild Backman, styrelsemedlem, och Rolf Larsson, CFO.
===== SIDA 48 =====
48
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Beslutsprocessen för att fastställa, utvärdera och tillämpa riktlinjerna
Styrelsens beslut angående förslag till riktlinjer för ersättning
till ledande befattningshavare bereds av ersättningsutskottet. Ett
förslag till nya riktlinjer ska upprättas av styrelsen åtminstone vart
fjärde år. Förslaget läggs fram till beslut vid årsstämman. Riktlinjer
antagna på årsstämman gäller till dess att nya riktlinjer godkänts
av stämman. För det fall det uppkommer behov av väsentliga
ändringar av riktlinjerna, ska styrelsen upprätta ett förslag till nya
riktlinjer. Ersättningsutskottet har i uppdrag att vidare följa och
utvärdera under året pågående och avslutade program för rörliga
ersättningar för bolagets ledning samt gällande ersättningsnivåer
och ersättningsstrukturer i bolaget.
Ersättningsutskottet ska även, inom ramen för av årsstämman
beslutade riktlinjer, bereda förslag rörande ersättning till verkstäl-
lande direktören och övriga ledande befattningshavare. Ledande
befattningshavare närvarar inte vid styrelsens behandling av, och
beslut i, ersättningsrelaterade frågor, i den mån de själva berörs av
frågorna.
Fast lön och incitamentsprogram
Utöver fast kontantlön kan incitamentsprogram med möjlighet
till rörlig kontantersättning förekomma för bolagets ledande be-
fattningshavare. Fast kontantlön och rörlig ersättning från incita-
mentsprogrammet ska fastställas för varje verksamhetsår. Utfallet
i incitamentsprogrammet ska bero av i vilken utsträckning i
förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets verksam-
het. De i förväg uppställda målen ska ha en tydlig koppling till
affärsstrategin och Diös långsiktiga värdeskapande arbete inklusive
dess hållbarhetsarbete. Den rörliga ersättningen för en ledande
befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Inga
aktierelaterade ersättningar får förekomma.
Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda,
inklusive ledande befattningshavare. Avsättning till vinstandelsstif-
telsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav
och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kronor
per år och anställd.
Pensions- och försäkringsförmåner
Verkställande direktör har rätt till försäkrings- och pensions-
förmåner enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan under
anställningstiden. Möjlighet ges till individuell placering. Endast
kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier.
Under anställningstiden hos bolaget har övriga ledande befat-
tningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid
vald tidpunkt gällande ITP-plan. Möjlighet ges till individuell
placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och
pensionspremier.
Icke-monetära förmåner
Verkställande direktör har rätt till tjänstebil och tjänstebostad.
Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Utöver
bilförmån erhåller ledande befattningshavare, i likhet med bolagets
övriga anställda, förmåner av mindre värde.
Uppsägningstid och pensionsålder
Mellan bolaget och verkställande direktör gäller från bolagets sida
12 månaders uppsägningstid och från verkställande direktörs sida
fyra månaders uppsägningstid. För övriga ledande befattningsha-
vare gäller en ömsesidig uppsägningstid mellan den anställde och
bolaget om 3–6 månader. Ersättning under uppsägningstiden
avräknas från inkomster från annan arbetsgivare.
Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga ledande
befattningshavare är 65 år.
Beaktande av löner och anställningsvillkor för bolagets anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlin-
jer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats
genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens
komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över
tid utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslut-
sunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de
begränsningar som följer av dessa.
Ersättning för 2024
Vd erhöll fast ersättning om 5 264 tkr, övriga förmåner om 433 tkr
samt pensionsavsättning om 237 tkr. Övriga ledande befattning-
shavare i koncernledningen erhöll sammanlagt fast ersättning om
9 645 tkr, övriga förmåner om 785 tkr, pensionsavsättningar om
2 751 tkr samt övrig ersättning om 1 448 tkr. Övriga ledande
befattningshavare i koncernledningen bestod av fem personer. För
mer information, se not 5.
Inför årsstämman 2025
Inför årsstämman 2025 kommer styrelsen föreslå viss justering av
ersättningsprogram till ledande befattningshavare.
Styrelsen om intern kontroll
Styrelsen ansvarar för att Diös har en effektiv intern kontroll.
Kvalitetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska re-
dovisningsfrågor, liksom de finansiella rapporter som bolaget läm-
nar. De frågor som behandlas är hur gällande lagar och regler följs,
väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella felaktigheter
som inte är korrigerade, händelser efter balansdagen, ändringar i
uppskattningar och bedömningar, eventuella konstaterade oegen-
tligheter och andra förhållanden som påverkar de finansiella rap-
porternas kvalitet. Processen för intern kontroll uppdateras 2025
att följa ramverket ICFR. Ramverket består av komponenterna:
kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och
kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll.
Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhörande
arbetsprocesser, i syfte att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens
arbete. I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och godkänna ett
antal grundläggande riktlinjer och ramverk, relaterade till bolagets
finansiella rapportering. Bolagets styrande dokument är vd-in-
struktionen, finanspolicyn och kreditpolicyn. Instruktionerna
följs upp och omarbetas löpande samt kommuniceras till samtliga
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
===== SIDA 49 =====
49
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
medarbetare som är involverade i den finansiella rapporteringen.
Allt i syfte att skapa en grund för god intern kontroll. Styrelsen
utvärderar löpande verksamhetens prestationer och resultat genom
ett anpassat rapportpaket. Det innehåller resultatrapport och
framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och
finansiell information. I rollen som revisionsutskott har styrelsen
övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll under
året. Detta för att säkerställa att verksamheten är effektiv och
bedrivs i enlighet med relevanta lagar och förordningar, samt att
den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig. Styrelsen har tagit
del av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk
rapportering samt följt upp och utvärderat de externa revisorernas
arbete, kvalifikationer och oberoende. Under 2024 har styrelsen
haft genomgång med, och fått en skriftlig rapport från, bolagets
externa revisorer.
Riskbedömning
Diös arbetar fortlöpande och aktivt med riskbedömning och
riskhantering. Detta för att säkerställa att identifierade risker
hanteras på ett ändamålsenligt sätt inom fastslagna ramar. Diös
koncernledning genomför årligen en analys där riskerna analyseras
och bedöms utifrån en given gradering. I riskbedömningen beaktas
rutinerna avseende exempelvis bolagets administrativa rutiner,
avseende fakturering och avtalshantering. Även balans- och resul-
tatposter, där risken för väsentliga fel skulle kunna uppstå, granskas
kontinuerligt.
Kontrollaktiviteter
Inom alla delar av redovisnings- och rapporteringsprocessen
genomförs löpande kontrollaktiviteter för att hantera de risker som
styrelsen bedömer vara väsentliga för den interna kontrollen av den
finansiella rapporteringen. Exempel på kontrollaktiviteter är rap-
portering av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga
beslut om exempelvis nya stora hyresgäster, större investeringar,
finansieringsavtal och löpande avtal. Granskning av presenterade fi-
nansiella rapporter är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation
med tydlig ansvarsfördelning liksom tydliga rutiner och arbetsroller,
utgör grunden för bolagets kontrollstruktur.
Information och kommunikation
Bolagets övergripande styrdokument, såsom riktlinjer och man-
ualer, uppdateras löpande och finns tillgängliga på Diös intranät.
Bolaget har utvecklat ett intranät i syfte att skapa större insyn och
delaktighet genom bättre struktur, sökfunktion och funktioner för
kommunikation. Bolagets externa kommunikation sker i enlighet
med Diös kommunikationspolicy, som anger riktlinjer för att säk-
erställa att Diös lever upp till rådande informationsskyldigheter.
Långsiktigt värdeskapande
Långsiktigt värdeskapande förutsätter att hållbarhet, så som socialt
ansvarstagande, resurseffektivitet och klimatpåverkan finns som
aspekter i alla delar av verksamheten. Att ständigt utveckla fas-
tighetsbeståndet för minskad resursanvändning, effektiva energi-
system och ökad motståndskraft är helt avgörande tillsammans
med ett samhällsansvar för att bidra till utvecklingen i de städer
där Diös är verksam. Arbetsmiljö och säkerhet är viktiga aspekter
för att skapa förutsättningar för välmående medarbetare. Diös
rapporterar idag enligt GRI Standards, se sidorna 107-108 för mer
information, förberedelser pågår för att kunna uppfylla de nya
regelverken för hållbarhetsrapportering som kommer av CSRD.
Hållbarhetspolicy och uppförandekod är de övergripande styrdo-
kument som styr hållbarhetsaspekter i verksamheten. Återrapport-
ering sker regelbundet till Diös styrelse.
Uppföljning
Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl
fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Styrelsen
stämmer av nuläget med bolagets revisor minst en gång per år.
Detta utan närvaro av vd eller annan person från koncernled-
ningen. Styrelsen ser även till att bolagets revisorer översiktligt
granskar den finansiella rapporten för tredje kvartalet. En årlig
utvärdering genomförs om behovet av att tillsätta en separat
funktion för internrevision. Behovet har hittills bedömts vara litet.
Diös finansverksamhet, liksom dess ekonomi- och hyresadmin-
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
STYRELSEN
Deltagande av totalt antal möten
Ålder Invald Beroende/oberoende Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott Arvode, tkr
Bob Persson, ordförande 74 2007 Beroende gentemot ägare 17/17 1/1 3/3 420
Ragnhild Backman, ledamot 61 2012 Oberoende 17/17 - 3/3 210
Peter Strand, ledamot 53 2019 Oberoende 17/17 - 3/3 210
Tobias Lönnevall, ledamot 44 2020 Oberoende 5/5 - 1/1 -
Erika Olsén, ledamot 48 2022 Oberoende 17/17 - 3/3 210
Per-Gunnar Persson, ledamot 59 2023 Oberoende 17/17 1/1 3/3 210
Mathias Tallbom, arbetstagarrepresentant 50 2023 Beroende gentemot bolaget 17/17 - 3/3 -
Tobias Lönnevall avgick ur styrelsen i samband med Årsstämman 2024-04-16.
===== SIDA 50 =====
50
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
istration, sköts från huvudkontoret vilket innebär att rutiner och
processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar för att olika
delar av funktionerna kan granska varandras processer. Allt för att
öka och förbättra den interna kontrollen. Uppföljning av resultat
och balans görs kvartalsvis, av såväl tjänstemän som av kon-
cernledning och styrelse. Styrelsen granskar delårsrapporter och
årsredovisning innan publicering. Styrelsen får också fortlöpande
information om riskhantering, intern kontroll och finansiell
rapportering från revisorerna. Utöver detta har vi även en vissel-
blåsartjänst som nås via hemsidan. Visselblåsartjänsten är ett tidigt
varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter
möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Diös
värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av
extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism.
Styrelsens årshjul
Styrelsemöte februari
Genomgång av helårsresultat
Bokslutskommuniké
Styrelsemöte januari
Preliminärt resultat
Preliminär utdelning
Princip för närståendetransaktioner
Styrelsemöte mars
Fastställande av årsredovisning
Börsregelverk
Revisors avrapportering
Styrelsemöte april
Konstituerande styrelsemöte
Styrelsens arbetsordning och firmateckning
Vd-instruktion
Fastställande av finans- och kreditpolicy
Fastställande av delårsrapport Q1
Årsstämma april
Styrelsemöte juni
Strategier och mål
Styrelsemöte juli
Fastställande av delårsrapport Q2
Styrelsemöte augusti
Struktur och fokusområden
för Årsredovisning
Styrelsemöte september
Styrelsemöten och rapportdagar
för kommande år
Styrelsemöte oktober
Fastställande av delårsrapport Q3
Revisors avrapportering
Styrelsemöte november
Fastställande av budget
Revisors avrapportering
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
===== SIDA 51 =====
51
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
David Carlsson, vd, tillsammans med Annie Franzon, transaktionschef, och Ragnhild Backman, styrelseledamot.
===== SIDA 52 =====
52
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Mathias Tallbom
Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2023, född 1974.
Nuvarande funktion: Kommersiell förvaltare, Diös.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsbranschen sedan 2001.
Tidigare arbetsgivare är bland andra Inmobiliaria Cielo Group i Los Boliches, Viva Estates
i Marbella och Svensk Fastighetsförmedling i Östersund.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Fastighetsbolaget Norkom.
Utbildning: Fil kand, Ekonomi- och fastighetsteknikprogrammet med
inriktning fastighetsförmedling, Högskolan i Gävle.
Aktieinnehav i Diös: 1 200 direktägda aktier.
Styrelse
Bolagsstyrningsrapport: Styrelse
Ekonomisk redovisning
Bob Persson
Styrelseordförande sedan 2011 och styrelseledamot sedan 2007, född 1950.
Nuvarande funktion: Styrelseordförande och delägare i AB Persson Invest.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Koncernchef AB Persson Invest.
Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i RELOG AS samt Persson Norge AS.
Utbildning: Ekonomistudier, Umeå universitet.
Aktieinnehav i Diös: 350 000 direktägda aktier. 22 074 488 aktier
via delägande i bolaget AB Persson Invest.
Ragnhild Backman
Styrelseledamot sedan 2012, född 1963.
Nuvarande funktion: Vd för Backmans Fastighetsutveckling AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltningschef Piren.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Almi Företagspartner Mitt AB,
samt ledamot i AB Övikshem, Willhem AB och Fastighetsägarna Sverige.
Utbildning: Civilingenjör, KTH.
Aktieinnehav i Diös: 55 000 direktägda aktier.
Per-Gunnar Persson
Styrelseledamot sedan 2023, född 1965.
Nuvarande funktion: Vd för Safjället Fastigheter AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för Platzer Fastigheter samt olika chefspositioner
på Skanska och Coor Service Management.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i John Mattson Fastighetsföretagen AB samt
styrelseledamot i Rikshem AB, Safjället Fastigheter AB, Chalmersfastigheter AB,
AB Borudan Ett och Arise AB.
Utbildning: Civilingenjör, Chalmers Tekniska Högskola.
Aktieinnehav i Diös: -
Peter Strand
Styrelseledamot sedan 2019, född 1971.
Nuvarande funktion: Transaktionsansvarig på Swedish Logistic Property AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för fastighetsbolagen Victoria Park AB, Annehem Fastigheter AB
och Tribona AB, vd för Swedish Logistic Property AB samt ledande befattningar inom
fastighetsbolagen Drott och Akelius.
Övriga styrleseuppdrag: Vice ordförande Swedish Logistic Property AB, samt ledamot i
Rikshem AB, Fridam AB, Fridam Invest AB, Fridam Fastigheter AB och BrainLit AB.
Utbildning: Civilingenjör, Lunds tekniska högskola.
Aktieinnehav i Diös: 10 000 direktägda aktier.
Erika Olsén
Styrelseledamot sedan 2022, född 1976.
Nuvarande funktion: Partner, Areim AB
Tidigare arbetslivserfarenhet: CIO Castellum, partner på Tenzing AB, JLL Cross Boarder Team
i London och Newsec.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelsemedlem i Genova AB och Magnolia AB.
Utbildning: M.Sc. i fastighetsekonomi, KTH.
Aktieinnehav i Diös: -
===== SIDA 53 =====
53
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Koncernledning
Mats Eriksson
Projektchef sedan 2016, född 1964.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Över 20 års erfarenhet av byggproduktion,
affärsutveckling och fastighetsbranschen inom Skanska Sverige AB.
Utbildning: Utbildning avseende byggproduktion, ekonomi, ledarskap och
entreprenadjuridik.
Aktieinnehav i Diös: 7 000 direktägda aktier.
Bolagsstyrningsrapport: Koncernledning
David Carlsson
Vd sedan 2025, född 1976.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd och koncernchef i det Umeåbaserade fastighetsbolaget
Balticgruppen, vice vd Balticgruppen, ledande befattningar inom Akademiska Hus, bland annat som
regiondirektör för region Norr och Uppsala.
Utbildning: Executive MBA-examen inom ekonomi från Stockholm Handelshögskola samt en MSc-
examen från Umeå universitet.
Aktieinnehav i Diös: 6 255 direktägda aktier.
Rolf Larsson
CFO sedan 2005, född 1964.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Tillförordnad vd för Inlandsbanan AB,
administrativ chef för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för Haningehem.
Utbildning: Civilekonom och executive MBA, Stockholms universitet.
Aktieinnehav i Diös: 13 000 direktägda aktier.
Johan Dernmar
IR-chef sedan 2021, född 1984.
Tidigare arbetslivserfarenhet: IR-ansvarig på Diös sedan 2015, 7 års
erfarenhet från Treasury och Investor Relations på SBAB Bank.
Utbildning: Civilekonom från Linköpings universitet.
Aktieinnehav i Diös: 7 255 direktägda aktier.
Annie Franzon
Transaktionschef sedan 2020, född 1988.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ekonomi, värdering och transaktion på
Diös sedan 2014, dessförinnan ekonom på Akelius och Stena Recycling AB.
Utbildning: Kandidatexamen i Ekonomisk fastighetsförvaltning – Real Estate
Management Gävle högskola, urval av kurser på Santa Monica College, USA.
Aktieinnehav i Diös: 480 direktägda aktier.
Sofie Stark
Fastighetschef sedan 2020, född 1971.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Affärschef Diös i Sundsvall sedan 2016,
affärsenhetschef Klövern, Verksamhetsutvecklare Tvättbjörnen förvaltning,
Näringslivschef Sollefteå kommun, egen konsultbyrå inom fastighet och
ekonomi.
Utbildning: Ekonomiutbildning vid Umeå universitet.
Aktieinnehav i Diös: 10 500 direktägda aktier.
Ekonomisk redovisning
===== SIDA 54 =====
54
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Finansiella rapporter
Finansiella rapporter
Urban Olofsson, kommersiell förvaltare hos hyresgästen Pensionsmyndigheten i Luleå.
===== SIDA 55 =====
55
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Resultaträkning koncernen I följande räkningar och noter kan avrundningsdifferenser förekomma.
Resultaträkning koncernen
Finansiella rapporter
RESULTATRÄKNING, mkr Not 2024 2023
Hyresintäkter 3 2 339 2 296
Serviceintäkter 3 188 208
Totala intäkter 2 527 2 504
Fastighetskostnader 4 -799 -793
Driftöverskott 1 728 1 711
Central administration 5,6 -85 -89
Finansiella intäkter 7 16 15
Finansiella kostnader 8 -768 -734
Förvaltningsresultat 892 903
Värdeförändring fastigheter 9 -67 -1 385
Värdeförändring derivatinstrument 68 -481
Resultat före skatt 893 -963
Aktuell skatt 10 -75 -28
Uppskjuten skatt 10 -127 141
Årets resultat 691 -850
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 691 -850
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - -
Summa 691 -850
TOTALRESULTATRÄKNING, mkr 2024 2023
Årets resultat 691 -850
Årets totalresultat 691 -850
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 691 -850
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - -
Summa 691 -850
DATA PER AKTIE1 2024 2023
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr 2 4,88 -6,01
Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947
Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218
Utdelning per aktie, kr 2,203 0,00
1 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
2 Nyckeltalet har beräknats utifrån årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare samt genomsnittligt antal aktier under året.
3 Styrelsens förslag.
===== SIDA 56 =====
56
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Balansräkning koncernen
Balansräkning koncernen
Finansiella rapporter
TILLGÅNGAR, mkr Not 2024 2023
Anläggningstillgångar
Materiella och immateriella
anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 9 31 413 31 215
Immateriella anläggningstillgångar 0 0
Nyttjanderättstillgång 11 73 82
Övriga materiella anläggningstillgångar 12 5 5
Summa materiella och immateriella
anläggningstillgångar
31 491 31 302
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och gemensam verksamhet 14 7 7
Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 0 0
Reversfordringar 41 4
Summa finansiella anläggningstillgångar 48 12
Summa anläggningstillgångar 31 539 31 314
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 16 28 34
Derivatinstrument 19 3 43
Övriga fordringar 160 115
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 92 111
Summa kortfristiga fordringar 282 302
Kassa och bank 405 98
Summa omsättningstillgångar 686 400
Summa tillgångar 32 225 31 714
EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2024 2023
Eget kapital 17
Aktiekapital 284 284
Tillskjutet kapital 4 292 4 292
Balanserad vinst 7 084 6 393
Summa hänförlig till moderbolagets aktieägare 11 659 10 968
Innehav utan bestämmande inflytande 17 - -
Summa eget kapital 11 659 10 968
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 10 2 363 2 242
Övriga avsättningar 18 10 10
Skulder till kreditinstitut 19 13 739 10 510
Skuld leasing 11 65 74
Övriga långfristiga skulder 35 51
Summa långfristiga skulder 16 212 12 887
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 19 3 274 6 573
Kortfristig del av skuld leasing 11 8 9
Checkräkningskredit 19 - -
Leverantörsskulder 57 143
Derivatinstrument 19 257 381
Övriga skulder 21 92
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 737 661
Summa kortfristiga skulder 4 354 7 859
Summa eget kapital och skulder 32 225 31 714
===== SIDA 57 =====
57
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Förändring av eget kapital
och kassaflödesanalys koncernen
KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN
Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen
Finansiella rapporter
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Tillskjutet kapital Balanserad vinst Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2022 141 431 284 4 292 7 526 12 102
Årets totalresultat -850 - 850
Transaktioner med aktieägare
Kontantutdelning (2,00 kr per aktie) -283 -283
Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 4 292 6 393 10 968
Årets totalresultat 691 691
Eget kapital 31 december 2024 141 431 284 4 292 7 084 11 659
Mkr Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Driftöverskott 1 728 1 711
Central administration -85 -87
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 7 7
Erhållen ränta 75 9
Erlagd ränta -797 -693
Betald skatt -128 -28
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 800 919
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 19 24
Minskning (-)/ökning (+) av skulder -70 41
Summa förändring av rörelsekapital -51 65
Kassaflöde från den löpande verksamheten 749 984
Mkr Not 2024 2023
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -929 -1 631
Förvärv av fastigheter -1 097 -
Avyttring av fastigheter 1 761 178
Kassaflöde från investeringsverksamheten -266 -1 453
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning -71 -337
Nyupplåning räntebärande skulder 3 432 965
Amortering och lösen av räntebärande skulder -3 537 -149
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 -176 479
Årets kassaflöde 307 10
Likvida medel vid årets början 1 98 88
Likvida medel vid årets slut 1 405 98
1 Likvida medel består av kassa och bank.
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL KONCERNEN
===== SIDA 58 =====
58
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Resultaträkning moderbolaget
Resultaträkning moderbolaget
Finansiella rapporter
RESULTATRÄKNING, mkr Not 2024 2023
Nettoomsättning 3 205 206
Bruttoresultat 205 206
Central administration 5,6 -243 -248
Rörelseresultat -37 -42
Värdeförändring räntederivat 108 -381
Finansiella intäkter 7 1 157 1 214
Finansiella kostnader 8 -970 -920
Återföring från periodiseringsfond 0 0
Erhållna och lämnade koncernbidrag 41 39
Aktuell skatt 10 0 0
Uppskjuten skatt 10 -22 74
Årets resultat efter skatt 276 -16
TOTALRESULTATRÄKNING, mkr 2024 2023
Resultat efter skatt 276 -16
Årets totalresultat 276 -16
===== SIDA 59 =====
59
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Balansräkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Finansiella rapporter
TILLGÅNGAR, mkr Not 2024 2023
Anläggningstillgångar
Materiella och immateriella
anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0 0
Övriga materiella anläggningstillgångar 12 0 0
Summa materiella och immateriella
anläggningstillgångar
0 0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 13 2 932 2 552
Fordringar hos koncernföretag 16 673 16 133
Uppskjuten skattefordran 10 52 74
Summa finansiella anläggningstillgångar 19 658 18 759
Summa anläggningstillgångar 19 658 18 759
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 3 191 2 976
Övriga fordringar 17 78
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 46 0
Summa kortfristiga fordringar 3 254 3 054
Kassa och bank 365 48
Summa omsättningstillgångar 3 619 3 102
Summa tillgångar 23 277 21 861
EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2024 2023
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 17 284 284
Reservfond 285 285
Summa bundet eget kapital 569 569
Fritt eget kapital
Överskursfond 3 952 3 952
Balanserat resultat -1 592 -1 576
Årets resultat 276 -16
Summa fritt eget kapital 2 636 2 360
Summa eget kapital 3 205 2 929
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond 1 1
Summa obeskattade reserver 1 1
Långfristiga skulder
Skuld till koncernföretag 7 514 7 071
Skulder till kreditinstitut 19 4 718 2 747
Summa långfristiga skulder 12 232 9 818
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 19 1 869 3 525
Skuld till koncernföretag 5 631 5 062
Leverantörsskulder 3 6
Derivatinstrument 257 381
Övriga skulder 12 80
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 67 59
Summa kortfristiga skulder 7 839 9 113
Summa eget kapital och skulder 23 277 21 861
===== SIDA 60 =====
60
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Förändring av eget kapital
och kassaflödesanalys av moderbolaget
KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGETFÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL MODERBOLAGET
Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys av moderbolaget
Finansiella rapporter
Mkr Antal ute stående
aktier, tusental
Aktie-
kapital
Reserv-
fond
Överkurs-
fond
Balanserad
vinst
Totalt eget
kapital
Eget kapital 31 december 2022 141 431 284 285 3 952 -1 293 3 228
Årets totalresultat efter skatt -16 -16
Transaktioner med aktieägare
Kontantutdelning (2,00 kr per aktie) -283 -283
Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 285 3 952 -1 592 2 929
Årets totalresultat efter skatt 276 276
Eget kapital 31 december 2024 141 431 284 285 3 952 -1 316 3 205
Mkr Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat -37 -42
Återläggning av avskrivningar av immateriella
och materiella anläggningstillgångar - -
Erhållen ränta 1 157 1 227
Erlagd ränta -960 -1 018
Betald skatt 0 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital 160 167
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -172 -140
Minskning (-)/ökning (+) av skulder 566 88
Summa förändring av rörelsekapital 394 -52
Kassaflöde från den löpande verksamheten 554 115
Investeringsverksamheten
Förändring av långa fordringar -840 -31
Förvärv av finansiella anläggningstillgångar -60 -125
Kassaflöde från investeringsverksamheten -900 -156
Finansieringsverksamheten
Utdelning -71 -337
Förändring av långa skulder koncernföretag 443 -68
Nyupplåning räntebärande skulder 304 472
Amortering och lösen av räntebärande skulder -13 -14
Förändring av checkräkningskredit - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 663 53
Årets kassaflöde 317 12
Likvida medel vid årets början1 48 36
Likvida medel vid årets slut1 365 48
1 Likvida medel består av kassa och bank.
===== SIDA 61 =====
61
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Finansiella rapporter
Victor Almqvist, driftoptimerare, på besök hos hyresgästen Tommy Engström på Cykel & Fiskecenter i Skellefteå.
===== SIDA 62 =====
62
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
I noterna finns text eller tabell som förklarar inne-
hållet i posten samt vilken redovisningsprincip som
tillämpats.
Redovisningsprinciper
Uppskattningar och bedömningar
Risker
Klimatrisker
Noter
Redovisnings-
principer
Uppskattningar och
bedömningar Risker klimatrisker
Grunder för redovisningen
Allmän information
Grunder för redovisningen
Resultat- och balansräkning
Not 2 - Segmentsrapportering
Not 3 - Intäkter
Not 4 - Fastighetskostnader
Not 5 - Anställda, personalkostnader mm
Not 6 - Central administration
Not 7 - Finansiella intäkter
Not 8 - Finansiella kostnader
Not 9 - Förvaltningsfastigheter
Not 10 - Aktuell skatt och uppskjuten skatt
Not 11 - Leasing
Not 12 - Övriga materiella anläggningstillgångar
Not 13 - Andelar i koncernföretag
Not 14 - Andelar i intresseföretag
Not 15 - Andra långfristiga värdepappersinnehav
Not 16 - Kundfordringar
Not 17 - Eget kapital
Not 18 - Övriga avsättningar
Not 19 - Skulder till kreditinstitut
Not 20 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Övriga noter
Not 21 - Förändring skulder från finansieringsverksamhet
Not 22 - Skuldförvaltning
Not 23 - Ställda säkerheter
Not 24 - Eventualförpliktelser
Not 25 - Transaktioner med närstående
Not 26 - Händelser efter räkenskapsårets utgång
Not 27 - Vinstdisposition och vinstutdelning
Noter
Finansiella rapporter
===== SIDA 63 =====
63
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets
redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 Finansiella Instrument. I moderbola-
get tillämpas en metod med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt
årsredovisningslagen. Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde
i moderbolaget utan till lägsta värdets princip. Moderbolaget tillämpar
undantagen från IFRS 16 och redovisar leasingavgifter som operationella
leasingavtal enligt undantag i RFR 2, det vill säga som kostnad linjärt
över leasingperioden. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som
ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt
eget kapital.
Nya och ändrade standarder samt tolkningar
Koncernen
Från och med räkenskapsåret 2024 tillämpar koncernen ett antal nya
standarder och tolkningar. Nya eller ändrade standarder och nya tolk-
ningar har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella
rapporter 2024. Ändrade och nya IFRS-standarder som träder i kraft
fr.o.m. 1 januari 2025 eller senare, bedöms inte få någon väsentlig
påverkan på koncernens finansiella rapporter.
Moderbolaget
Förändringarna i RFR 2, som gäller från räkenskapsåret 2024, har inte
haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter.
De ändringar i RFR 2 Redovisning i juridiska personer som träder i kraft
fr.o.m. 1 januari 2025 eller senare, förväntas inte få någon väsentlig
påverkan när de tillämpas för första gången.
Klimatförändring
I den finansiella rapporten har hänsyn tagits till påverkan från klimat-
förändringar enligt TCFD-analysen, se hänvisningar på sidan 98. Diös
klimatmål bedöms i viss utsträckning innebära kostnader och inves-
teringar för att hantera den omställning som krävs. I dags läget gör
företagsledningen bedömningen att den klimatrelaterade omställningen
NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen
för publicering på www.dios.se 14 mars 2025. Koncernens och moder-
bolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på
årsstämman den 7 april 2025. Diös Fastigheter AB (publ), organisations-
nummer 556501-1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund
som erbjuder centrumnära kommersiella lokaler och bostäder med stor
variation avseende lokaltyp och yta i norra Sverige. Huvudkontorets
postadress är Box 188, 831 22 Östersund och besöksadressen är
Hamngatan 14 i Östersund.
Verksamheten
Den operativa verksamheten följs upp och sker inom ramen för
koncernens sju geografiska affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall,
Östersund/Åre, Umeå, Skellefteå och Luleå. Varje affärsenhet har utgjort
ett förvaltningsområde. Den centrala administrationen, som innefattar
bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter, sköts från
huvudkontoret i Östersund.
Grunder för redovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända
International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av In-
ternational Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC). Vidare
har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och ge-
nom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation,
RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och
skulder redovisas till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter
och derivatinstrument som redovisas till verkligt värde.
Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag
och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommenda-
tion, RFR 2, Redovisning för juridiska personer och årsredovisningslagen.
av verk sam heten inte innebär någon materiell påverkan i närtid på den
finansiella rapporten. Hänsyn tas till klimatrelaterade parametrar även i
värderingen. De antaganden och bedömningar som ligger till grund för
gällande värdering av förvaltningsfastigheter beskrivs i not 9.
Uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god
redovisningssed, krävs att koncernledningen gör uppskattningar och
bedömningar som påverkar, i bokslutet redovisade tillgångar, skulder,
intäkter och kostnader. Dessa uppskattningar baseras på såväl historiska
erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande
omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar
och bedömningar om andra antagande görs eller om andra förutsät-
tningar föreligger. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period
ändringen görs. Poster som innehåller väsentliga uppskattningar är
förvaltningsfasigheter, not 9, och aktuell och uppskjuten skatt, not 10.
Koncernredovisning
Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de
dotterbolag som moderbolaget har bestämmande inflytande över. Kon-
cernen omfattar, utöver moderbolaget, de i not 13 angivna dotterbolagen
med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshan-
dlingar upprättade för samtliga koncernbolag per balansdagen. Resultatet
för ett dotterbolag som förvärvats under året, medräknas i koncernens
resultat från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag
som säljs under året medräknas fram till avyttringstidpunkten.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det
innebär att nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört
in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och
kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens
kassaflöden.
===== SIDA 64 =====
64
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
Dalarna Gävle Sundsvall Östersund/Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen
Indelat per affärsenhet, mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Hyresintäkter 430 401 244 231 355 346 391 393 334 332 190 230 395 362 2 339 2 296
Serviceintäkter
Taxebundna delar 24 28 12 12 14 15 21 23 15 17 11 12 21 22 118 128
Fastighetsskötsel 10 17 13 14 12 11 7 7 7 8 6 9 14 14 70 80
Övriga intäkter - - - - - - - - - - - - - - - -
Reparation och underhåll -17 -15 -9 -7 -14 -11 -16 -13 -7 -10 -5 -6 -9 -10 -77 -72
Taxebundna kostnader -51 -51 -23 -22 -41 -34 -54 -52 -31 -29 -27 -32 -38 -33 -266 -253
Fastighetsskatt -17 -19 -14 -13 -20 -20 -20 -20 -20 -21 -10 -13 -26 -25 -126 -132
Övriga fastighetskostnader -40 -40 -28 -26 -38 -38 -48 -56 -37 -39 -20 -24 -41 -36 -252 -259
Fastighetsadministration -14 -13 -9 -8 -11 -9 -16 -17 -10 -10 -6 -7 -11 -12 -77 -77
Driftöverskott 325 308 187 180 259 260 264 265 251 249 138 167 305 282 1 728 1 711
Ofördelade poster
Central administration - - - - - - - - - - - - - - -85 -89
Finansnetto - - - - - - - - - - - - - - -751 -720
Förvaltningsresultat - - - - - - - - - - - - - - 892 903
Värdeförändringar
Fastighet, realiserad -6 7 -9 - -5 1 -31 - -14 - -61 - - - -126 8
Fastighet, orealiserad -116 -240 20 -149 10 -301 -7 -301 79 -210 2 -135 70 -157 59 -1 393
Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - 68 -481
Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - 893 -963
Aktuell skatt - - - - - - - - - - - - - - -75 -28
Uppskjuten skatt - - - - - - - - - - - - - - -127 -141
Årets resultat 691 -850
Uthyrningsbar area, kvm 308 259 298 098 205 914 173 805 212 063 217 688 280 241 320 194 202 142 219 173 137 985 181 248 233 132 210 845 1 579 735 1 621 051
Hyresvärde 493 466 297 271 418 403 462 463 382 375 228 280 446 407 2 726 2 666
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 89 92 90 91 90 90 92 94 90 89 95 96 91 92
Överskottsgrad, % 71 71 71 72 69 71 64 63 71 71 67 67 72 72 69 70
Förändringar av fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet 1 januari 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3 215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136
Förvärv 149 - 551 - - - - - - - - - 401 - 1 101 -
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 189 540 55 176 62 130 98 159 177 248 35 78 313 299 929 1 631
Försäljningar -178 -160 -47 - -101 - -444 -1 -217 - -784 - -122 - -1 892 -160
Orealiserade värdeförändringar -116 -239 18 -149 10 -201 -7 -301 79 -210 2 -135 73 -157 59 -1 393
Fastighetsbeståndet 31 december 5 501 5 458 3 753 3 175 4 772 4 801 4 483 4 835 4 824 4 785 2 468 3 215 5 611 4 947 31 413 31 215
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING
===== SIDA 65 =====
65
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING
Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna
rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vd, tillika
koncernchef. Koncernen styrs och rapporteras i sju segment utifrån vår
geografiska organisation. Diös verksamhet är organiserad i sju affärs-
enheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Östersund/Åre, Skellefteå, Umeå och
Luleå. Alla affärsenheter, segment, bedriver fastighetsförvaltning och
uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder. Operativt är koncernen
organiserad i affärsenheter enligt en geografisk indelning. De interna
rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av
respektive affärsenhets genererade avkastning.
Redovisningsprincip
Geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund. Därutöver följs
verksamheten upp baserat på fastighetstyp. De redovisningsprinciper
som tillämpas för segmentrapporteringen överensstämmer med de som
koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen.
NOT 3 INTÄKTER
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick till 2 726 mkr (2 666)
medan bedömt hyresvärde för vakanta lokaler uppgick till 236 mkr
(184). Med hyresvärde avses erhållna intäkter plus bedömd marknads-
hyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebi-
teras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg.
Intäkterna (hyres- och serviceintäkter) för koncernen uppgick till 2 527
mkr (2 504) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 91 procent
(92). I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 4,6%
jämfört med förgående år. Intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag
för värdet av under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Serviceintäk-
terna uppgick till 188 mkr (208). Vi har ingen hyresgäst som står för mer
än 10 procent av koncernens intäkter.
Vakansen uppgick till 9 procent (7) för ekonomisk vakansgrad.
Nettouthyrningen för året uppgick till 32 mkr (19).
INTÄKTER, mkr 2024 Kr/kvm 2023 Kr/kvm
KONCERNEN
Jämförbart bestånd 2 373 2 268
Projektfastigheter 20 22
Färdigställda projekt 36 3
Förvärvade fastigheter 18 0
Sålda 45 166
Kontrakterade intäkter 2 492 1 578 2 459 1 517
Övriga förvaltningsintäkter 35 45
Summa 2 527 2 504
Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och
management fees. Kontraktförfallostrukturen för fastighetsbeståndet
framgår av tabellen nedan.
INTÄKTER, mkr 2024 2023
MODERBOLAGET
Koncerninterna intäkter 204 206
Övriga intäkter 1 -
Summa 205 206
HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER PER DEN 31 DECEMBER 2024
För-
fallo år
Tecknade
avtal
Uthyrd area,
kvm
Kontrakts-
värde, mkr
Andel av
värdet, %
Lokalhyresavtal 2025 1 009 239 856 393 16
2026 794 246 778 467 19
2027 625 257 287 447 18
2028 355 177 578 341 14
2029+ 213 323 750 640 25
Summa 2 996 1 245 250 2 288 91
Bostadshyresavtal 1 720 114 537 164 7
Övriga hyresavtal 1 932 - 60 2
Summa 6 648 1 359 797 2513 100
Redovisningsprincip
Diös intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter i samband med
uthyrning av lokaler, bostäder och övriga hyresavtal inklusive index samt
vidaredebitering av investeringar och fastighetsskatt. Intäkter från hyres-
avtal redovisas och klassificeras som operationella leasingavtal i enlighet
med IFRS 16. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i enlighet med hyresav-
tal, vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period
redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda
hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid
intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen.
Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Service-
intäkter består av tilläggsdebitering av taxebundna intäkter och intäkter
avseende fastighetsskötsel. I fastighetsskötsel ingår teknisk förvaltning
av fastigheterna såsom värme, kyla, sopor, vatten, snöröjning med mera.
Intäktsredovisning i resultaträkningen sker när tjänsten är utförd. Vår
bedömning är att vi i egenskap av fastighetsägare i allt väsentligt utgör
huvudman och ej agent avseende serviceintäkter. Intäkterna redovisas till
ett belopp som återspeglar den ersättning vi förväntas ha rätt till i utbyte
mot dessa tjänster utifrån gällande avtal. Betalningsvillkor sker enligt gäl-
lande avtal där hyra betalas i förskott enligt avtalad periodicitet.
Risk hyresintäkter
Kontrakterade hyresintäkter är beroende av hyresgästernas betalnings-
förmåga. Bristande interna processer och engagemang kan resultera
i missnöjda hyresgäster och ökade vakanser. Omvärldens och stadens
ekonomiska tillväxt, nyproduktion, övrig konkurrens och efterfrågan
påverkar uthyrnings graden och därmed hyresintäkterna. En stor och
diversifierad fastighetsportfölj med en välbalanserad hyresgäststruktur
minskar risken för lägre hyresintäkter om en enskild hyresgäst, bransch
eller ort skulle möta ekonomiska motgångar. Merparten av alla hyres-
kontrakt omfattas av en indexkompensation. Betalningsinställelse
hanteras i vissa fall av moderbolagsborgen eller bankgaranti.
NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER
Fastighetskostnaderna består främst av driftkostnader. I driftkostnaderna
ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel,
försäkringar med mera. Delar av driftkostnaderna vidaredebiteras till
hyresgästerna i form av tillägg på hyran. Huvuddelen av fastighets-
skatten vidaredebiteras också till hyresgästerna. Fastighetsadministra-
tion innefattar bland annat kostnader för personal som arbetar med
uthyrningsverksamhet och hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och
projektadministration.
===== SIDA 66 =====
66
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
FASTIGHETSKOSTNADER, mkr 2024 kr/kvm 2023 kr/kvm
KONCERNEN
Driftkostnader 515 326 508 314
Reparations- och underhållskostnader 81 51 72 44
Fastighetsskatt 126 80 132 81
Fastighetsadministration 77 49 81 50
Summa 799 506 793 489
Risk fastighetskostnader
Taxebundna kostnader som inte är reglerade i hyresavtal, liksom oförut-
sedda eller säsongsrelaterade reparations- och underhållskostnader,
utgör uppenbara risker. Risk för ökade kostnader hanteras genom
översyn av möjligheterna till vidarefakturering och/eller indexuppräkning i
hyresavtalen. En långsiktig strategi för elinköp ger förutsägbara kostnader
för el i upp till fem år i förväg, vilket är gynsamt i tider av volatila elpriser.
Vidare återfinns 70 procent av vårt fastighetsbestånd i elområde 1 och 2
där tillgången på fossilfri elproduktion är god. Vår lokala närvaro ger möj-
lighet till en proaktiv och kostnadseffektiv förvaltning. Fastigheterna följer
fleråriga underhållsplaner och är försäkrade utifrån bedömt behov.
NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER
OCH ARVODE TILL STYRELSE
MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2024 2023
varav män varav män
Moderbolaget 156 58% 164 58%
Övriga bolag 0 0% 3 0%
Koncernen 156 58% 167 58%
SJUKFRÅNVARO, % 2024 2023
Sjukfrånvaro (AR) 3,0 3,2
Varav kvinnor 3,8 4,1
Varav män 2,5 2,7
2024 2023
LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH
SOCIALA KOSTNADER, tkr
Löner och
ersättningar
Sociala
kostnader
Löner och
ersättningar
Sociala
kostnader
Moderbolaget 109 684 34 711 108 992 35 222
varav pensionskostnader1 (11 514) (2 780) (11 567) (2 776)
Övriga bolag - - 1 164 336
varav pensionskostnader (-) (-) (32) (6)
Koncernen 109 684 34 711 110 156 35 558
varav pensionskostnader2 (11 514) (2 780) (11 598) (2 782)
1 Av moderbolagets pensionskostnader avser 237 tkr (744) vd.
2 Av koncernens pensionskostnader avser 237 tkr (744) vd.
Vid utgången av 2024 bestod styrelsen i moderbolaget av 6 ledamöter
(6) varav 2 kvinnor (2). Antal ledande befattningshavare i moderbolaget
uppgick till 6 personer (7) varav 2 (3) var kvinnor. Övriga bolag avser
vårt koncept Pick-Pack-Post.
Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsätt-
ning till vinstandelsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat,
avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000
kr per år och anställd. För 2024 har avsättning skett med totalt 2 800 tkr.
LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR FÖRDELADE MELLAN
STYRELSELEDAMÖTER, VD OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA, tkr
2024 2023
Styrelse
och vd
Övriga
anställda
Styrelse
och vd
Övriga
anställda
Moderbolaget 7 240 102 444 7 756 101 236
varav tantiem och dylikt - - - -
Övriga bolag - - - 1 164
varav tantiem och dylikt - - - -
Koncernen 7 240 102 444 7 756 102 284
varav tantiem och dylikt - - - -
ERSÄTTNINGAR
OCH ÖVRIGA
FÖRMÅNER
UNDER 2024, tkr
Grundlön/
styrelse-
arvode
Övriga
förmåner
Pensions-
kostnad
Övrig
ersät-
tning Summa
Lagstadgade
soc. avg. och
löneskatt
Styrelsens
ordförande 413 - - - 413 42
Övrig styrelse 893 - - - 893 281
Verkställande
direktören 5 264 433 237 - 5 934 1 847
Övriga ledande
befattningshavare 9 645 785 2 751 1 448 14 629 4 070
Summa 16 215 1 218 2 988 1 448 21 869 6 240
Sociala avgifter och löneskatt till övriga anställda i moderbolaget uppgår till 28 521 tkr (29 747).
ERSÄTTNINGAR
ÖVRIGA
FÖRMÅNER
UNDER 2023, tkr
Grundlön/
styrelse-
arvode
Övriga
förmåner
Pensions-
kostnad
Övrig
ersät-
tning Summa
Lagstadgade
soc. avg. och
löneskatt
Styrelsens
ordförande 400 - - - 400 41
Övrig styrelse 1 000 - - - 1 000 314
Verkställande
direktören 4 681 481 744 450 6 356 1 944
Övriga ledande
befattningshavare 9 425 709 2 269 1 694 14 098 3 607
Summa 15 506 1 190 3 014 2 144 21 854 5 906
ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE, tkr 2024 2023
Bob Persson 413 400
Ragnhild Backman 207 200
Anders Nelson - 67
Peter Strand 207 200
Tobias Lönnevall 67 200
Erika Olsén 207 200
Per-Gunnar Persson 207 133
Summa 1 307 1 400
Ersättning styrelse
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. Vid årsstämman
2024 beslutades om att det framtida styrelsearvodet ska vara 1 260 tkr.
420 tkr går till styrelsens ordförande. Övriga styrelseledamöter erhåller
210 tkr vardera. Till arbetstagarrepresentant utgår inget styrelsearvode.
Inga andra arvoden eller förmåner utgår till styrelsen. Beloppen sträcker
sig från 2024-05-01 till och med 2025-04-30.
Ersättning koncernledning och vd
Med koncernledningen avses verkställande direktören och övriga med-
lemmar av ledningsgruppen. Övriga ledande befattningshavare bestod
av 5 personer. Ersättning samt förmåner till vd beslutas av bolagets
styrelse och ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas
av vd i samråd med bolagets styrelse. Rörlig ersättning för vd och le-
dande befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Inga
aktierelaterade ersättningar förekommer. Information om bolagets in-
citamentsprogram finns i Ersättningsrapporten för 2024. För 2024 utgår
===== SIDA 67 =====