Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

1
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
”Vår styrka är den lokala närvaron  
kombinerad med det stora bolagets  
kompetens, finansieringsförutsättningar 
och investeringskapacitet. Det ger skal- 
och konkurrensfördelar som få andra  
bolag i norra Sverige har.”
David Carlsson, vd
”Några kloka ord ur vd-ordet blir till ett 
snyggt citat.”
Knut Rost, vd
2024Diös Fastigheter Årsredovisning

===== SIDA 2 =====

2
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Omslagsbild: Matilda Fredriksson, kommersiell förvaltare och uthyrare, hos vår hyresgäst Sigma i Umeå.

===== SIDA 3 =====

3
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Introduktion  _____________________________________________________ 4
Det här är Diös _______________________________________________________________ 4
Året i korthet ________________________________________________________________ 5
Mål och utfall ________________________________________________________________ 6
Vd-ord _______________________________________________________________________ 8
Marknad  _________________________________________________________ 10
Marknadsutblick ____________________________________________________________ 10
Strategi och affär  _________________________________________ 14
Våra affärsenheter  __________________________________________________________ 14 
Vårt bestånd ________________________________________________________________ 15 
Vår affärsmodell ____________________________________________________________ 16 
Strategiska prioriteringar ___________________________________________________ 17
Omställning för framtiden _______________________________________________ 18
Innehåll
Diös legala finansiella rapporter återfinns på sidorna 54–82 och är reviderade av bolagets revisorer. Diös hållbarhetsredovisning har översiktligt granskats av bolagets revisorer.  
Vilka sidor redovisningen omfattar framgår av sidhänvisningen i GRI-index på sidorna 107-108.
Kapitalisera på tillväxtmöjligheter _______________________________________ 22
Rätt hyresgäst på rätt plats ______________________________________________ 23
Fastigheter med blandat innehåll ________________________________________ 24
Fokus på kontor __________________________________________________________ 26
Lokal närvaro ____________________________________________________________ 30
Engagerade medarbetare ________________________________________________ 32
Finansiell riskhantering __________________________________________________ 34
Transaktionsstrategi ________________________________________________________ 35
Ekonomisk redovisning  _______________________________ 36
Förvaltningsberättelse ______________________________________________________ 37
Risker och riskhantering ____________________________________________________ 40 
Bolagsstyrningsrapport _____________________________________________________ 44 
Styrelse _____________________________________________________________________ 52 
Koncernledning _____________________________________________________________ 53
Introduktion
Innehåll
Värdeskapande
1614
Vd-ord Vår marknad
8
Finansiella rapporter  ___________________________________ 54
Noter _______________________________________________________________________ 62
Revisionsberättelse _________________________________________________________ 83
Hållbarhetsrapport  _____________________________________ 88 
Miljö och klimat _____________________________________________________________ 90 
Människor __________________________________________________________________ 92 
Schyssta affärer _____________________________________________________________ 93 
Principer för hållbarhetsupplysningar ______________________________________ 95
Nyckeltal _______________________________________________________ 109
Definitioner ________________________________________________________________ 116
Femårsöversikt _____________________________________________________________ 117

===== SIDA 4 =====

4
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Det här är Diös
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra tio  
städer skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster,  
för våra aktieägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge  
för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet  
och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor. 
Mission 
Vi skapar Sveriges mest 
attraktiva platser med rätt 
innehåll där människor vill 
vara, bo, arbeta och mötas.
Värdegrund
Enkla: Vi är tydliga, öppna och ärliga.  
Nära: Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga. 
Aktiva: Vi går från ord till handling, tar ansvar och 
vågar fatta beslut.
Hyresgästlöfte  
Allt är möjligt! Vi vill att det ska gå bra  
för våra hyresgäster och allt är möjligt.  
Hyresgästerna är vårt primära fokus  
– går det bra för dem går det bra för oss.
Vision
Att skapa Sveriges mest inspirerande städer.
Affärsidé 
Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter  
i växande städer i norra Sverige. Med rätt hyres-
gäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter 
och en långsiktigt hållbar affär.
31,4  
99%
323150
44% 54%
1 580
2,5
fastighetsvärde, mdr
fossilfri energi
fastigheteranställda
miljöcertifierade 
fastigheter
grön finansiering
uthyrningsbar yta, tkvm
intäkter, mdr
Introduktion Introduktion
Det här är Diös Året i korthet
Eirik Pedersen, energiingenjör.

===== SIDA 5 =====

5
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Året i korthet
Det har varit ett transaktionsintensivt år. Den fortsatt osäkra marknaden gjorde att vårt fokus inledningsvis var 
på att stärka balansräkningen och vi tog tillfället i akt att avyttra icke kärnfastigheter, det vill säga fastigheter där 
vi inte ser oss som långsiktiga ägare. Vårt driftöverskott har varit stabilt och uthyrningen god, vilket visar på en 
motståndskraftig hyresmarknad. Vi hade en något lägre uthyrningsgrad under året, främst kopplad till avyttringar 
och nybyggnationer, vilket var planenligt. De förvärv som gjordes mot slutet av året stärkte vår portfölj i linje 
med strategin och ledde oss tillbaka in på tillväxt spåret. På hållbarhetsfronten överträffade vi vårt energi sparmål 
för året och certifierade ytterligare 19 fastigheter.
Trots den fortsatta osäkerheten på marknaden visade hyresgästerna betalningsvilja för rätt lokal på rätt plats.  
Det finns fortfarande en stor tillväxtpotential i de städer som vi är verksamma i och vi fortsätter att aktivt driva 
utvecklingen av dessa.
FASTIGHETSVÄRDE, MKR
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR
5 000
10 000
15 000
25 000
30 000
202320222015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2024
20 000
35 000
0
200
400
600
1 000
800
1 200
202320222015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2024
Stark nyuthyrning 
Intresset för att etablera kontor och andra kommersiella verksamheter i våra 
städer har varit fortsatt högt. Under 2024 har vi välkomnat och tecknat  
avtal med flera spännande hyresgäster inom både offentlig och privat sektor, 
bland annat Plikt- och prövningsverket i Umeå, Akademiska Hus i Luleå, 
Kronofogden i Umeå och Luleå, H&M i Östersund och Skellefteå, Åhléns  
i Mora och Trafikverket i Sundsvall. 
Lär mer om vår marknad på sidorna 10–12.
Projekt
Under året utvecklades flera nya projekt. Ett av dem som har färdigställts 
är Högskolan Dalarnas nya campus i Borlänge som öppnade inför höst-
terminen. Samtidigt har vi gjort stora framsteg i utvecklingen av det nya 
området Västra Stranden i Luleå. Vår första hyresgäst, Försäkringskassan,  
har flyttat in i den första färdigställda byggnaden, och mer än hälften av 
de planerade bostäderna har redan sålts. 
Se listan över aktuella projekt på sidan 69.
Tillbaka till tillväxt
Under första halvåret fokuserade vi på att stärka balansräkningen, främst 
genom att avyttra icke kärnfastigheter, för att under andra halvåret även foku-
sera på tillväxt genom förvärv i strategiska lägen och städer. Vi förvärvade 
bland annat fastigheter för 940 mkr i Luleå och Gävle i oktober.
Läs mer om hur vi hanterar finansiella risker på sidan 34.
Vi välkomnade vår nya vd
Som vi meddelade i februari 2024 avgick Knut Rost som vd den 31  
december 2024. David Carlsson utsågs till ny vd och tillträdde den  
1 januari 2025. David har lång erfarenhet från ledande positioner inom 
fastighetsbranschen och gedigen kunskap om vår marknad i norra Sverige. 
Lär känna vår koncernledning på sidan 53.
Introduktion
Året i korthet
”Vi ser en fortsatt ökad inflyttning  
av företag och människor till våra 
städer, trots den allmänna ekonomiska 
inbromsningen som varit. Detta har 
fortsatt att driva efterfrågan på lokaler  
för kontor och bostäder i rätt lägen.”
David Carlsson, vd

===== SIDA 6 =====

6
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Minskade Scope 1- och 2-utsläpp genom 
lägre energianvändning, tekniska lösningar 
och rätt materialval skapar förutsättningar 
för långsiktig lönsamhet och ett attraktivt 
erbjudande.
 
0
2 000
2018 2021 2022 2023 2024
4 000
8 000
6 000
Scope 1 Scope 2
ton CO2-ekvivalenter
-27%
Övergripande mål
  
-10
-5
0
5
10
15
20
25
202220212020 2023 2024
%
Avkastning på eget kapital Minskade växthusgasutsläpp
Ett långsiktigt och förutsägbart värdeska-
pande för våra ägare är en förutsättning för 
att ha förtroende på marknaden och kunna 
attrahera kapital för tillväxt.
Mål och utfall
Vi fokuserar på ett starkt kassaflöde och genomför affärer med balanserad 
finansiell risk. Vi investerar i en fastighetsportfölj som möjliggör minskad 
klimatpåverkan och grön finansiering samt skapar förutsättningar för lång-
siktigt ökade fastighetsvärden, avkastning och inspirerande städer.
Mål och utfall Mål och utfall
Utfall: 6,1% Utfall: 27%
Mål: 12% i snitt Mål: 50% till 2030
12%
avkastning på  
eget kapital 
50%
minskade  
CO2-utsläpp  
till 2030
Introduktion Introduktion

===== SIDA 7 =====

7
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Energieffektivitet är avgörande för att upp-
rätthålla en rimlig nivå på driftskostnaderna 
och för att uppnå våra klimatmål. 
För mer information om vår energianvändning, se not 
H2 på sidan 98.
  
0,0
1,0
1,5
0,5
2,0
3,0
2,5
4,0
3,5
2020 2021 2022 2023 2024
%
  
0
20
40
60
%
2021 2022 2023 2024
Gröna fastigheter ger ett effektivt och 
attraktivt bestånd, med lägre risk och bättre 
tillgång till kapital, samt bidrar till våra 
klimatmål.
Begreppet gröna fastigheter infördes 2021.  
För definitionen av en grön fastighet, se sidan 116.
Tillväxtmålet leder mot en kontinuerlig  
lönsam utveckling av verksamheten.  
Det möjliggör investeringar, utdelning 
och god avkastning till våra ägare. 
En sund kapitalstruktur minskar den  
finansiella risken i bolaget. Det ökar  
förtroendet för oss och förbättrar våra  
finansieringsvillkor.
Belåningsgraden är en riskbegränsande  
faktor. En sund belåning skapar möjligheter
till affärer samt en konkurrenskraftig kostnad 
för kapital.
Läs mer om vår transaktionsstrategi på sidan 35.
Övriga mål
 
-25
-15
-20
-10
-5
0
5
10
%
2020 2021 2022 2023 2024
  
25
30
35
45
40
202220212020 2023 2024
%
  
45
50
55
60
202220212020 2023 2024
%
Tillväxt i förvaltningsresultat  
per aktie Soliditet Belåningsgrad Gröna fastigheter Energibesparing
Mål och utfall
Utfall: -7,6% Utfall: 36,2% Utfall: 52,9% Utfall: 31% Utfall: -3,2%
Mål: 10% i snitt Mål: ≥35% Mål: <55% Mål: 55% till 2026 Mål: -3% i jämförbart bestånd
Introduktion
Högskolan Dalarnas nya campus i Borlänge.

===== SIDA 8 =====

8
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Vd-ord Lokal närvaro skapar utveckling och tillväxt
Att få leda och vara en del av ett så starkt och fint bolag 
som Diös är en ynnest. Målet är tydligt; att säkerställa  
förutsägbar lönsamhet över tid och med det skapa 
långsiktigt aktieägarvärde.  
Vi lägger ett transaktionsintensivt år bakom oss då vi under första 
halvåret fokuserade på att stärka balansräkningen genom att av-
yttra icke kärnfastigheter, för att under andra halvåret fokusera på 
tillväxt genom förvärv i strategiska lägen och städer.
Årets resultat är stabilt justerat för transaktioner
Förvaltningsresultatet för året uppgår till 892 mkr (903). För-
ändringen förklaras främst av transaktioner där vi har avyttrat 45 
fastigheter medan vi har förvärvat 9 fastigheter, vilket påverkar hy-
resintäkterna med -120 mkr för 2024. T rots lägre styrräntor från 
Riksbanken i slutet av året ökar finansnettot något, detta beroende 
på högre räntekostnader i början av året och kostnader kopplade 
till omstruktureringar och förfall i derivatportföljen. Sett till drift-
nettot så ökar det med 1 procent till 1 728 mkr (1 711). Värt att 
notera är att vi under 2023 erhöll elstöd om 12 mkr under fjärde 
kvartalet vilket påverkar övriga intäkter. 
Uthyrningen har gått fortsatt starkt under året, med en netto- 
uthyrning om 32 mkr (19). Värt att notera är att nettouthyrningen 
har varit positiv alla fyra kvartalen 2024, och varit positiv 22 
av de senaste 24 kvartalen. Det vittnar om en stark hyresmarknad. 
Uthyrningsgraden minskar till 91 procent (92), främst kopplat till 
transaktioner och nyproduktion, vilket är förväntat. Vi har avytt-
rat fullt uthyrda bostadsfastigheter under året och det har påverkat 
uthyrningsgraden negativt. Samtidigt har vi och andra aktörer 
färdigställt projekt i Luleå, Umeå och Östersund, vilket har med-
fört en viss tillfällig vakansökning på marknaden. Vi bedömer att 
dessa vakanser kommer att minska genom underliggande tillväxt, 
samt att det inte färdigställs några nya större kontorsprojekt 
kommande år. T rots lågkonjunkturen ser vi bara mindre effekter 
av hyresgäster som önskar minska sina lokaler samtidigt som våra 
kundförluster ligger fortsatt stabilt på en låg nivå och likaså givna 
hyresrabatter. 
Stigande hyresnivåer
De största uthyrningarna under året var till Plikt- och prövnings-
verket i Umeå, om cirka 4 000 kvm med en hyra på över 3 300 
kr/kvm och inflyttning i maj 2026, samt till Scandic Go i Umeå, 
om cirka 2 600 kvm och med ett 20-årigt avtal. Affärerna visar 
på den starka marknaden och den hyrestillväxt vi har i Umeå. För 
fem år sedan var topphyrorna 2 400 kr/kvm vilket ger en ökning 
på nästan 40 procent till nuvarande nivåer.
För tillfället visar Umeå, Luleå och Gävle vägen med god 
efterfrågan och stigande hyresnivåer. T rots de tuffa ekonomiska 
förutsättningarna som varit, med hög inflation och högre räntor, 
består betalningsviljan och betalningsförmågan för rätt lokal i rätt 
läge och med god standard. På samtliga marknader har vi omför-
handlat avtal på hyresnivåer som följer de senaste årens indexut-
veckling. Motståndskraften hos våra hyresgäster har varit väldigt 
god under den senaste lågkonjunkturen, med hyresförluster på 
grund av konkurser i linje med det historiska snittet.
Kontorsnärvaro främjar innovation och stärker 
företagskulturen
Hybridarbetet och dess påverkan på lokalanvändningen debatteras 
flitigt. Det råder en försiktighet bland våra hyresgäster att göra 
alltför stora förändringar baserat på trender i arbetssätt, då kost-
naden för lokalförändringen tar många år att räkna hem. T renden 
är nu att arbetsgivare vill att medarbetarna återgår till kontoret i 
syfte att minska psykisk ohälsa, öka effektiviteten, stärka företags-
kulturen och ge goda förutsättningar för innovation. Vi ser att 
det varumärkesstärkande kontoret blir allt viktigare för att vara en 
attraktiv arbetsgivare, både inom privat som offentlig sektor. 
Marginalkostnaden för skulden sjunker
Styrräntan har fortsatt sjunka och så även marginalerna på både 
bank- och kapitalmarknad. Snitträntan vid årets utgång uppgick 
till 4,3 procent (4,5) och vi ser att marginalkostnaden för ny 
upplåning är lägre än snittet i portföljen. Vi har god tillgång till 
kapital från flertalet finansieringskällor vilket medför en trygghet 
samtidigt som vårt starka kassaflöde skapar investeringsutrymme. 
Nettoskulden genom EBITDA uppgår till stabila 10,1 (10,4) 
vilket är bland de starkaste i relation till andra noterade svenska 
fastighetsbolag.
Kontinuerlig energioptimering
Vi är väldigt stolta över att nå vårt energisparmål för året. En  
besparing om 3,2 procent i jämförbart bestånd mot målet om 
minst 3 procent. Kontinuerlig optimering och medvetenhet har 
tillsammans med investeringar i effektivare fastigheter gett utdel-
ning och vi fortsätter enträget det på många sätt viktiga arbetet 
som också ger bra ekonomisk avkastning. Vårt fastighetsbestånd  
är väl förberett för kommande regelverk som EPBD.
Fundamentala faktorerna för tillväxt finns kvar
Utfallet i det amerikanska valet skapar osäkerhet med hot om 
tullar och lägre skatter, vilket påverkar inflationsförväntningar 
och därmed långräntor. Det i sin tur påverkar inställningen till 
investeringar i fastigheter och fastighetsaktier. Både pandemin, 
kriget i Ukraina och efterföljande inflationschock visar att Diös 
är riggade för att hantera det oväntade, både operationellt och 
finansiellt. Vårt fokus på högavkastande, centrala och moderna 
Vd-ord Vd-ord
Introduktion Introduktion

===== SIDA 9 =====

9
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Vd-ord Lokal närvaro skapar utveckling och tillväxt
fastigheter i flera städer differentierar oss, vilket har visat sig ge en 
stabil lönsamhet även i turbulenta tider. 
I Sverige börjar räntesänkningarna få positiv effekt på ekono-
min i sin helhet. T rots de bakslag som träffat företag inom den 
gröna omställningen har vi goda förutsättningar för fortsatt tillväxt 
i norra Sverige. De fundamentala faktorerna och konkurrensför-
delarna som fossilfri energi, råvaror, tillgång till mark och en stabil 
och transparent styrningsstruktur har inte förändrats. Vår marknad 
kommer fortsatt växa på lång sikt och vi investerar i städernas 
tillväxtförutsättningar, inte utifrån enskilda bolags affärsplaner.
Handen i marknaden
Diös styrka är vår lokala närvaro kombinerad med en storlek på 
bolaget som skapar stordriftsfördelar i form av kompetens, goda fi-
nansieringsförutsättningar och investeringskapacitet. Det ger skal- 
och konkurrensfördelar som få andra bolag i norra Sverige har.
Jag tror på utvecklingen och tillväxten i norra Sverige. Den 
gröna omställningen har bara börjat och de förväntade effekterna 
av NATO-medlemskapet har vi ännu inte sett. I grunden finns 
en underliggande tillväxt driven av ett aktivt näringsliv, framåt-
lutade kommuner, utbildning, kultur, idrott, närhet till natur och 
samtidigt urbana kvaliteter. Fantastiska förutsättningar för att leva 
ett aktivt och hållbart liv. 
Jag ser fram emot att fortsatt driva utvecklingen av våra städer 
utifrån respektive stads styrkor. Utveckling som skapar värde för 
våra hyresgäster, för våra städer och givetvis för våra ägare.
Diös som investering
Unik position på en attraktiv marknad
Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i utvalda städer i norra Sverige. 
Vi har en lokal närvaro, ett centralt bestånd och stordriftsfördelar som ger 
ett starkt och attraktivt erbjudande. Under de kommande 10-20 åren för-
väntas stora summor investeras i den gröna industriella omställningen och 
försvarsrelaterad verksamhet i vår region, vilket ger goda tillväxtutsikter.
Långsiktig affärsmodell
Vi är en långsiktig aktör som kan dra nytta av nya affärsmöjligheter tack  
vare vår lokala närvaro och verksamhetens omfattning. Vi deltar aktivt  
i städernas tillväxt och tar ansvar för vår påverkan på människor och miljö.  
Vår affärsmodell bygger på att kontinuerligt utveckla våra fastigheter och 
möta efterfrågan på nyproduktion. På så sätt skapar vi värde för våra hyres-
gäster, framtidssäkrar våra fastigheter och möjliggör kontinuerlig tillväxt.
Starka stabila kassaflöden
Vi äger ett väldiversifierat bestånd sett till både segment och geografi, 
på en marknad med hög avkastning. Våra hyresgäster finns inom både 
offentlig och privat sektor. Genom att erbjuda attraktiva, centralt belägna 
fastigheter, god service och infrastruktur samt lokal expertis, säkerställer 
vi en stabil efterfrågan oavsett konjunktur- och marknadstrender.
David Carlsson, vd
Vd-ord
Introduktion

===== SIDA 10 =====

10
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Norra Sverige – en stark drivkraft  
i den svenska ekonomin
Vår marknad består av städer i norra Sverige med tillväxt-
potential, präglade av god tillgänglighet, stark entrepre-
nörsanda, framåtblickande kommuner och välutvecklade 
transportförbindelser. Här finns även universitet som 
bidrar till innovation och nya företag. Allt detta ligger 
dessutom nära naturen – vilket ger goda förutsättningar 
för ett aktivt och hållbart liv. 
Just nu pågår de största investeringarna i modern tid på vår 
marknad. Många av dessa är riktade mot den gröna industriella 
omställningen, samtidigt som det sker betydande satsningar inom 
basindustrin, försvaret, nyetableringar av företag och ett växande 
utbud av stadsnära erbjudanden och tjänster.
Andra trender, som ökade krav på kvalitativa kontor, urbani-
sering och en ökad efterfrågan på bättre balans mellan arbete och 
fritid, påverkar också utvecklingen i våra städer. Diös växer genom 
att möjliggöra och kapitalisera på marknadens tillväxt.
Investeringar för att möjliggöra den gröna  
omställningen
I juni 2024 presenterade den svenska regeringen en omfattande 
strategi för Norrbottens och Västerbottens län. Strategin syftar till 
att samordna insatser och investeringar för att stödja den pågående 
gröna industriella transformationen i norra Sverige.
Minst 1 500 miljarder kronor beräknas investeras i svensk 
basindustri, exempelvis stål- och skogsindustrin. Norra Sverige har 
inte upplevt en liknande investeringsnivå eller inflyttning på över 
ett sekel, vilket genererar stark ekonomisk tillväxt. De branscher 
som drev tillväxten för mer än hundra år sedan – malm, stål och 
skog – genomgår nu en omfattande grön omställning.
Satsningarna på grön stålproduktion är betydande. Statliga 
LKAB investerar 400 miljarder kronor för att gå från pelletstill-
verkning till produktion av koldioxidfri järnsvamp i Malmberget. 
SSAB omstrukturerar hela sin nordiska produktionskedja och 
investerar 6,2 miljarder kronor i en eldriven ljusbågsugn. Genom 
att ersätta den traditionella masugnen – som ensam står för 10 
procent av Sveriges koldioxidutsläpp – kan landets totala klimat-
avtryck minskas med tre procentenheter.
Den gröna omställningen leder till att helt nya företag etablerar 
sig på vår marknad och att befintliga verksamheter expanderar. 
Investeringar i grön energi
En tillförlitlig försörjning av grön energi, särskilt genom vatten-
kraft, är avgörande för den gröna omställningen. Vår marknad, 
med sina rika naturresurser och geografiska läge, erbjuder mycket 
goda förutsättningar för fossilfri energiproduktion. Flera stora 
industriaktörer planerar att bygga ytterligare vindkraftverk i norra 
Sverige, vilket skulle stärka landets energiförsörjning ytterligare.
Med insikt om vätgasens avgörande roll i den gröna omställ-
ningen har EU-kommissionen aviserat investeringar på upp 
till 470 miljarder euro i vätgasteknologi fram till 2050. Den 
svenska regeringen meddelade i juni 2024 planer på att investera 
i vätgasledningar i norra Sverige för att påskynda utvecklingen av 
vätgasinfrastruktur och främja tillväxten av vätgasbaserade tekno-
logier och industrier.
Forskning pågår kring energilagring i vattendrag i vår region, 
och smarta elnät som möjliggör lagring och distribution av hållbar 
energi finns redan på plats.
Marknad
Marknadsutblick
Investeringar i försvar
På grund av norra Sveriges geografiska läge, mellan Norge och 
Atlanten i väster och Finland och Ryssland i öster, har flera av våra 
städer en lång historia kopplad till det svenska försvaret. Sveriges 
NATO-medlemskap, som trädde i kraft 2024, innebär betydande 
framtida investeringar i totalförsvaret, vilket ytterligare driver 
tillväxten på vår marknad.
Investeringar i infrastruktur för att stärka och säkerställa militär 
rörlighet på vår marknad har redan tillkännagivits. Exempel på 
detta inkluderar upprustning av Malmbanan mellan Narvik och 
Luleå samt förstärkning av en bro vid Sundsvalls hamn. Ytterligare 
investeringar förväntas.
Investeringar i starkare infrastruktur
Samtidigt pågår andra kritiska infrastruktursatsningar i miljard-
klassen, såsom utbyggnad av järnvägsnätet med Ostkustbanan  
och Norrbotniabanan, utveckling av Luleås hamn samt stora 
förbättringar och utbyggnader av Svenska Kraftnäts elöverförings-
kapacitet i norr.
I Skellefteå bygger kommunen en ny 7 700 kvadratmeter stor 
kaj i Skelleftehamn, som beräknas vara färdig i slutet av 2027, och 
Schenker uppför en helt ny terminal, med planerad färdigställning 
i maj 2025.

===== SIDA 11 =====

11
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Marknad
Marknadsutblick
Miljardinvesteringar i norra  
Sverige driver vår affär
Blomstrande  
15-minutersstäder med  
ljusa framtidsutsikter
De omfattande investeringarna i norra Sverige bidrar till landets 
starkaste sysselsättningstillväxt och en arbetslöshet som är långt 
under riksgenomsnittet. Prognoser visar att över 100 000 personer  
kommer att behöva flytta till våra städer för att möta den växande 
efterfrågan på arbetskraft.
Enligt Nordea* förväntas norra Sverige ha en starkare eko-
nomisk tillväxt än resten av landet under 2025. Även om syssel-
sättningstakten kommer att avta i de allra nordligaste delarna av 
landet, förväntas vår marknad fortfarande ha en högre tillväxttakt 
än genomsnittet i resten av Sverige under det kommande året.
Fastighetsvärdena och hyresutvecklingen i regionstäderna har 
varit mer stabila än i storstäderna. Avkastningskraven är generellt 
högre och marknads hyrorna lägre, vilket innebär att kopplingen 
mellan marknadsräntor och fastighetsvärden är svagare, vilket har 
bekräftats genom flera konjunkturcykler, inte minst under pandemin 
och senaste årens inflationstryck och snabba räntehöjningar. 
SYSSELSÄTTNINGSUTVECKLING
Sysselsättning (y/y %) 2021 2022 2023P 2024P 2025P
Västsverige 0.0 4.5 0.4 -2.2 0.3
Sydsverige 1.7 3.5 4.6 -0.4 0.6
Småland och Gotland 0.3 3.9 -0.7 0.1 0.3
Stockholm 1.4 2.8 0.5 -1.3 0.4
Östra Mellansverige 1.0 0.5 2.6 0.0 0.3
Norra Mellansverige -1.9 4.7 1.0 2.4 0.1
Mellersta Norrland 3.3 0.6 0.2 -1.2 0.7
Övre Norrland -1.6 3.5 1.6 3.5 0.9
*Källa: SCB Arbetskraftsundersökningar och Nordea Regionala utsikter #2-2024
Kvalitativa kontor i rätt läge: Efter Covid-19 har hyrorna för pre-
miumkontorsytor ökat till 3 500 kr per kvadrat i flera av våra städer. 
Samtidigt som många hyresgäster har anpassat sina lokalbehov har 
kvalitativa kontor i centrala lägen blivit en viktig faktor för att locka 
tillbaka anställda till arbetsplatsen. Arbetsgivare som söker denna typ 
av lokaler efterfrågar även kontorslokaler med en hållbar profil, där 
utbudet för närvarande är begränsat. Denna ökade efterfrågan på 
kvalitativa, framtidssäkrade lokaler i riktigt bra lägen bidrar till en så 
kallad ”polarisering av kontorshyresmarknaden” och förväntas bli en 
katalysator för hyrestillväxt på vår marknad. Som den största fastig-
hetsägaren i centrala lägen i våra städer ser vi goda tillväxtmöjligheter.
Industriella investeringar
Stegra, koldioxidfri stålproduktion, 25 mdr (Boden)
LKAB, vätgasbaserad järnsvamp, 400 mdr (Malmberget)
Hybrit, koldioxidfri stålproduktion, 12 mdr + 1,45 mdr från Tillväxtverket, 
finansierat av EU (Luleå)
PTL, anodmaterial, 13 mdr (Sundsvall)
Groupo Fertiberia, ammoniak- och gödselproduktion, 22 mdr (Luleå)
SCA, papper, 7,5 mdr (Umeå), termo-mekanisk massa, 1,5 mdr (Sundsvall)
SSAB, ny fossilfri stålproduktion, 4,5 miljarder EUR (Luleå)
Talga, anodtillverkning, 70 miljoner EUR, EU:s innovationsfond (Luleå)
Infrastruktur
Norrbotniabanan, järnväg, 30 mdr + 17,7 mdr (Umeå – Luleå)
Svenska kraftnät, elöverföring, 14 mdr (norra Sverige)
Ostkustbanan, järnväg, 8 mdr (Sundsvall och Gävle – Stockholm)
Luleå Hamn, utveckling av hamnen, 13 mdr
Malmbanan, järnvägslinje, del av 22 mdr (Luleå – Narvik)
Skellefteå hamns expansion, 1 mdr
Sundsvalls hamn, förstärkning av bro från hamnen, 1,7 miljoner EUR
Grön energi
Markbygden Net, vindkraftverk, 70 mdr (Markbygden)
Liquid Winds, elektrobränsle, 4 mdr (Umeå: 2 mdr, Sundsvall: 2 mdr)
NorthStarH2, elektrobränsle, >2 mdr (Östersund)
Gasum, ny biogasanläggning, >62 miljoner EUR (Borlänge)
Vattenfall, två nya vindkraftsparker (Storuman and Pauträsk)
Övriga investeringar
Schenker terminal, transport och logistik (Skellefteå)
EcoDataCenter, cirkulärt datacenter med WA3RM, 18 mdr  
(Östersund), datacenter, 2 mdr (Falun), AI-datacenter (Borlänge)
Microsoft, moln- och AI-infrastruktur i Sverige, 33,7 mdr  
(inklusive ett datacenter i Gävle)
100
102
104
106
108
110
112
114
2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E
BRP-UTVECKLING INKL. PROGNOS
Index 2020 = 100, säsongsrensat, fasta priser
Västsverige
Sydsverige
Småland med öarna
Källa: Nordea 
och Macrobond
Stockholm
Östra Mellansverige
Norra Mellansverige
Mellersta Norrland
Övre Norrland
Urbanisering: De investeringar som görs i städer som Luleå, 
Skellefteå, Östersund och Umeå har gjort dem mer urbana och 
attraktiva för yngre generationer. I takt med att de regionala 
ekonomierna diversifieras, och eftersom städerna har framstående 
högre utbildningsinstitutioner, blir de allt mer tilltalande för 
personer som söker vidareutbildning och spännande jobbmöjlig-
heter. Ett rikare socialt liv samt ett bredare utbud av kultur- och 
nöjesaktiviteter lockar också fler unga vuxna till våra städer. En 
yngre befolkning korrelerar med högre födelsenetto och tillväxt.
Andra trender som driver tillväxt i specifika segment

===== SIDA 12 =====

12
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Marknad
Case: Plikt- och prövningsverket i Umeå
Myndighet expanderar i Umeå
I oktober 2024 tecknade vi ett grönt hyresavtal med 
Plikt- och prövningsverket för lokaler på 4 000 kvadrat -
meter i centrala Umeå. Myndigheten är en del av Sveriges 
totalförsvar och lyder under Försvarsdepartementet. 
Affären är ett bra exempel på hur vi kapitaliserar på de 
investeringar som görs i våra marknader. 
Tillsammans med Försvarsmakten är Plikt- och prövningsverkets 
huvudsakliga uppdrag att bemanna det svenska militära försvaret, 
genom att rekrytera värnpliktiga till den grundläggande militära 
utbildningen. Plikt- och prövningsverket utför även tester och 
bedömningar för andra myndigheter inom Sveriges totalförsvar 
samt för Polismyndigheten.
Vad gör Umeå attraktivt?
Umeå är sinnebilden av en Diösstad. Den har ett strategiskt läge 
i norra Sverige, ett framstående universitet, goda transportför-
bindelser, ett diversifierat näringsliv och mer än 130 000 
invånare som utgör en stark och kvalificerad arbetskraft. Alla 
dessa egenskaper skapar tillväxt och gör staden attraktiv för 
myndighetsetableringar.
Prövningscentret i Umeå blir Plikt- och prövningsverkets 
fjärde, men det första i norra Sverige. Expansionen i norr är 
nödvändig för att fler personer ska kunna mönstra och genomgå 
bedömningar för både värnplikt och polisutbildning. 
Rätt fastighet i helt rätt läge
När Plikt- och prövningsverket lade ut sitt anbud för ett multi-
funktionellt prövningscenter kunde vi föreslå en lämplig fastighet 
med de 4 000 kvadratmeter som behövdes, på rätt plats. Det vill 
säga en plats med omedelbar närhet till flygplats, tågstationer och 
både E4 och E12, för att förenkla resandet för de över hundra 
kandidater från norra Sverige som dagligen förväntas besöka 
prövningscentret. 
Foton: Plikt- och prövningverket.
En studieresa till Pliktverkets center i Göteborg hjälpte vårt 
team att identifiera myndighetens krav på ett korrekt sätt. Denna 
noggrannhet kombinerad med rätt fastighet i perfekt läge – mitt 
emellan Universitetsstaden och centrala Umeå, med en kilometer 
till respektive tågstation – hjälpte oss att vinna uppdraget. Vi ser 
fram emot att påbörja utvecklingen av denna miljöcertifierade 
fastighet år 2025.
Påverkan på staden
Pliktverkets nya prövningscenter kommer att skapa cirka 60–80 
nya arbetstillfällen i Umeå, exklusive alla de stödtjänster som 
behövs för att driva centret. Dessutom kommer det att generera ett 
ökat flöde av människor till och i staden genom det stora antalet 
potentiella värnpliktiga som besöker centret.
“Vår förståelse för hur fastigheten behövde 
anpassas, för byggnadens mycket specifika 
personflöden, var avgörande i att kunna 
erbjuda den bästa möjliga lösningen.” 
Göran Fonzén, affärschef, Diös Umeå

===== SIDA 13 =====

13
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Marknad
Case: Plikt- och prövningsverket i Umeå
Umeå centrum.
“Som universitetsstad erbjuder  
Umeå arbetskraft med rätt kompetens 
för att bemanna ett prövningscenter, 
exempelvis kvalificerade sjuksköter -
skor, psykologer och läkare. Att  
placera ett center i Umeå utökar  
vår geografiska täckning från  
söder till norr.” 
Christina Malm, generaldirektör  
för Plikt- och prövningsverket

===== SIDA 14 =====

14
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Tio städer –  
sju affärsenheter
Vi finns i tio städer med tillväxtpotential i norra Sverige, från Borlänge 
i söder till Luleå i norr. Dessa städer har vi delat in i sju geografiska 
affärsområden.
Vi har valt att satsa på städer som präglas av goda tillväxtmöjligheter, 
grön omställning, aktiva livsstilsval, god tillgänglighet och en stark 
entreprenörsanda. Diösstaden är en så kallad 15-minutersstad där 
arbete, skola, omsorg, butiker, fritidsaktiviteter och nöjen finns inom 
15 minuter från bostaden.
”Genom att förstå omvärldsfaktorer, 
fokusera på det vi kan påverka, ha 
ett aktivt uthyrningsarbete samt en 
effektiv förvaltning skapar vi bäst 
förutsättning för våra hyresgäster 
att växa. Det stärker våra städer.” 
Sofie Stark, fastighetschef
Våra affärsenheter
233
tkvm
138
tkvm
 202
tkvm
212 
tkvm
206 
tkvm126
tkvm
117 
tkvm
65 
tkvm
249 
tkvm
31 
tkvm
Siffrorna i kartan anger uthyrningsbar yta i respektive stad.
Klas Jonsson, projektledare, Skellefteå.
Diösstaden
  En stad i Sverige med goda tillväxtmöjligheter – med en växande  
befolkning, expanderande företag och hög efterfrågan på lokaler.
  60 000–200 000 invånare som gärna gör aktiva livsstilsval och har  
möjlighet att trivas och växa i staden.
  Ett tydligt centrum samt 15 minuter till alla bekvämligheter som skola, livs-
medelsaffär, vårdcentral, m.m. – till fots, med cykel eller med kollektivtrafik.
  Ett universitet som berikar staden med unga människor, kompetens och 
optimism. Leder till innovativa företagsetableringar och attraherar andra 
verksamheter som söker välutbildad arbetskraft. Positionerar staden i  
framkant inom utveckling.
  Tillgänglighet genom bra infrastruktur och transportlösningar för lokala 
och regionala resor.
  En stor tillgång på fossilfri energi som gynnar företagsutveckling och  
accelererar den gröna omställningen.
  Stark entreprenörsanda och nya företagsetableringar som ger  
karriärmöjligheter, kvalificerade jobb och stabilitet.
  En shopping- och upplevelsestad med ett livfullt centrum, attraktiva  
mötesplatser och kulturella evenemang samt ett komplett utbud av  
exempelvis butiker och restauranger som genererar flöden och tillväxt.
  Myndighetsetableringar som skapar många arbetstillfällen och är stabila 
hyresgäster med stark ekonomi.
  En engagerad och drivande kommunledning som delar våra tillväxt-
ambitioner och är en viktig partner i stadsutvecklingen.
Strategi och affär

===== SIDA 15 =====

15
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Uthyrningsbar yta 
233 tkvm
Uthyrningsbar yta 
212 tkvm
Uthyrningsbar yta 
206 tkvm
Uthyrningsbar yta 
308 tkvm
Uthyrningsbar yta 
138 tkvm
Uthyrningsbar yta 
202 tkvm
Uthyrningsbar yta 
280 tkvm
Fastighetsvärde
5 611 mdr
Antal fastigheter
36
Antal fastigheter
47
Antal fastigheter
39
Antal fastigheter  
57
Antal fastigheter
28
Antal fastigheter
37
Fastighetsvärde
4 772 mdr
Fastighetsvärde
3 753 mdr
Fastighetsvärde
5 501 mdr
Fastighetsvärde
2 468 mdr
Fastighetsvärde
4 824 mdr
Fastighetsvärde
4 483 mdr
Vårt bestånd
Andel av totalt fastighetsvärde 
18% 
Andel av totalt fastighetsvärde  
15% 
Andel av totalt fastighetsvärde  
12% 
Andel av totalt fastighetsvärde 
18% 
Andel av totalt fastighetsvärde  
8% 
Andel av totalt fastighetsvärde  
15% 
Andel av totalt fastighetsvärde 
14% 
Vårt  
bestånd  
i korthet
UmeåSkellefteåLuleå
Mora/Borlänge/FalunGävleSundsvallÖstersund/Åre
Strategi och affär
Antal fastigheter
79

===== SIDA 16 =====

16
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Urbanisering
Ökad efterfrågan på 
kvalitativa kontor i rätt läge 
”Work-life balance”
Hållbara städer
Grön omställning
Förnybar energi
Försvar
Offentlig sektor
Infrastruktur
Investeringar i... Engagerade 
medarbetare
Lokal närvaro
Attraktivt belägna 
fastigheter
Kapital
VärdeskapandeMarknadskrafter Tillgångar Affär
Övriga trender:
Aktieägare
12% avkastning på eget kapital (mål)
Klimatet
50% minskade CO2e-utsläpp till 2030 (mål)
Medarbetare
En inspirerande plats för arbete och utveckling
Hyresgäster
Rätt lokal på rätt plats 
Städer
En aktiv och närvarande fastighetsägare 
som bidrar till städernas trygghet och tillväxt 
Stadsutveckling
Fler jobb och ökad inflyttning – ökad efterfrågan på 
bostäder, skolor, sjukvård, kommunikationer, moderna 
kontor samt en attraktiv stadskärna.
Attraktiva 
kontor
Investeringar Centralt belägna 
bostäder
Erbjudande
Uthyrning & 
förvaltning Lokaler för handel, 
restauranger och 
annan samhällsservice
Vår affärsmodell
Vår affärsmodell beskriver hur vi skapar aktieägarvärde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i städer med tillväxtpotential i norra Sverige. Som en av de 
största fastighetsägarna i våra tio städer har vi goda förutsättningar att påverka både tillväxt och utveckling. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter 
och en långsiktigt hållbar verksamhet.  
Strategi och affär
Vår affärsmodell

===== SIDA 17 =====

17
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Tillgångar
Våra engagerade medarbetare, starka lokala team, attraktiva fastig-
heter och stabila ägare är våra största tillgångar.
Strategier
Vi levererar långsiktigt hållbart värde för våra aktieägare, hyres-
gäster och bolaget. Det gör vi genom att skapa och kapitalisera på 
tillväxtmöjligheter på vår marknad, vara nära våra hyresgäster och 
effektivt allokera kapital och resurser för att trygga vår finansiella 
ställning. Dessa strategier formar våra prioriteringar. 
Affär
Vår affär baseras på uthyrning och förvaltning av kommersiella 
fastigheter. Vi investerar i om- och nybyggnationer, optimerar vårt 
fastighetsbestånd och skapar en hållbar och attraktiv fastighets-
portfölj.
Erbjudande
Vi tillhandahåller kommersiella lokaler, främst kontor, i blandfastig-
heter där olika segment kompletterar och stärker varandras attrak-
tivitet. Våra fastigheter, stadsdelar och områden har en variation 
av hyresgäster som skapar flöden av människor dygnet runt, vilket 
leder till ökad känsla av trygghet och tillväxt för våra hyresgäster.
Mål
Våra två övergripande mål är en avkastning på eget kapital om 12 
procent samt minskade koldioxidutsläpp med minst 50 procent 
till 2030. Genom dessa mål bidrar vi till mer hållbara städer, säkrar 
tillgången till kapital och skapar förutsättningar för långsiktigt 
ökade fastighetsvärden och en attraktiv avkastning.
Strategi och affär
Strategiska prioriteringar
Strategiska prioriteringar
 Fokus på kontor 
 Vi formar vårt erbjudande utifrån hur marknaden förväntas  
förändras och hyresgästernas skiftande behov. Vi fokuserar vårt 
erbjudande och vårt ägande där vi ser störst tillväxtpotential,  
vilket är inom kontorssegmentet i centrala lägen. 
 Läs mer om hur på sidan 26. 
 Omställning för framtiden
 Vi arbetar brett med många hållbarhetsfrågor genom hela vår  
verksamhet. Vi vill bidra till ett modernt fastighetsbestånd, med  
lägre risker i förvaltningen och ett mer attraktivt erbjudande. 
 Läs mer om hur på sidan 18.
 Rätt hyresgäst på rätt plats
 Vi utvecklar våra fastigheter, stadsdelar och städer genom att  
hjälpa hyresgästerna att hitta rätt plats. Detta möjliggör tillväxt,  
större rörlighet, en ökad känsla av trygghet samt ökad attraktivitet. 
 Läs mer om hur på sidan 23. 
 Kapitalisera på tillväxtmöjligheter
 Vi investerar i utvalda städer i norra Sverige som har goda  
tillväxtmöjligheter, ligger i framkant av den gröna omställningen 
och har god tillgång till fossilfri och förnybar energi. 
 Läs mer om hur på sidan 22.  
 Fastigheter med blandat innehåll
 Vi kompletterar vårt starka kontorserbjudande med attraktiva butiks- 
och andra serviceutbud samt genom att bygga nya bostäder. Detta 
leder till ökade flöden av människor och ökad känsla av trygghet 
dygnet runt. 
 Läs mer om hur på sidan 24.
 Lokal närvaro
 Våra lokala team är långsiktiga relationsbyggare och lever nära  
våra hyresgäster för att förstå deras verksamhet och kunna  
utveckla den tillsammans med dem. 
 Läs mer om hur på sidan 30.
 Engagerade medarbetare
 Våra medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar. Vårt affärs-  
fokus, viljan att utvecklas och vår starka företagskultur genomsyrar 
hela verksamheten och skapar värde för bolaget, våra hyresgäster 
och aktieägare. 
 Läs mer om hur på sidan 32.
 Finansiell riskhantering
 Vi skapar möjligheter för fler och bättre affärer genom finansiell  
förutsägbarhet. Det innebär att vi har ett långsiktigt perspektiv, 
förblir agila och håller fokus på ett starkt kassaflöde, vilket ger  
oss utrymme att agera både i goda och sämre tider. 
 Läs mer om hur på sidan 34.

===== SIDA 18 =====

18
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Omställning för framtiden
Omställningen mot en hållbar affär genomsyrar hela 
bolaget. Vi baserar vårt arbete på FN:s globala  
utvecklingsmål och Parisavtalets 1,5-gradersmål.
Vår verksamhet ska bidra till den hållbara utvecklingen i norra 
Sverige. I regioner som fokuserar på att etablera omställnings-
industrier är det viktigt att vi kan erbjuda moderna lösningar som 
energieffektiva lokaler, inspirerande kontors- och stadsmiljöer där 
människor trivs. Som fastighetsägare är vi engagerade i att vara 
en del av lösningen genom att sträva efter att nå våra klimatmål, 
integrera åtgärder mot korruption och säkerställa att mänskliga 
rättigheter är en självklarhet i vår värdekedja vid upphandlingar 
och på byggarbetsplatser.
Engagerade medarbetare, utbildningsinsatser, digitala framsteg 
och tillgänglig hållbarhetsdata gör det möjligt för oss att prioritera 
våra insatser och fatta välgrundade beslut. Vi optimerar använd-
ningen av energi, vatten och material, arbetar med återbruk, 
miljöcertifierar våra fastigheter och genomför klimatriskanalyser 
för att framtidssäkra beståndet.
Prioriterade områden för 2025
Utsläpp från investeringar 
Byggnation och byggmaterial är stora källor till miljö- och klimat-
påverkan. Vi behöver därför optimera vår byggprocess, göra klokare 
materialval och minska vår energianvändning. Vi använder vår 
expertis för att utveckla vårt erbjudande i befintliga byggnader för 
att minimera behovet av nyproduktion. 
Energistrategi 
Högre krav på komfort och välbefinnande kan samexistera med 
energieffektiv förvaltning och fossilfri energiproduktion, förutsatt 
att det finns en välutvecklad energistrategi. Vår marknad har god 
tillgång på fossilfri energi och efterfrågan ökar snabbt till följd av 
industriella investeringar. Detta ställer högre krav på oss som fast-
ighetsägare att optimera verksamheten, utvärdera alternativet med 
egen förnybar energi och vara en flexibel energikonsument.
 
Medvetenhet – grunden för smarta beslut 
De risker vi identifierar kopplade till klimatförändringar, klimat-
omställning, mänskliga rättigheter samt hälso- och säkerhetsaspekter 
påverkar hur vi driver vår verksamhet idag och i framtidem. Att 
agera på våra beslut leder till faktiska resultat: tryggare städer, rättvisa 
arbetsvillkor, lägre utsläpp och en mer robust fastighetsportfölj. 
• Signerat FN:s Global Compact
• 100 % elektricitet från certifierade förnybara källor
• Vattenbesparingsprojekt genomfört i alla bostadsfastigheter
• Introducerat Diös Academy för att etablera en lärandekultur
• Hållbarhetsrapportering enligt EPRA sBPR och GRI Standards
• Publicerat uppförandekod för leverantörer
• Beslut att certifiera fastigheter enligt BREEAM-standarden
• Utsläppsmål verifierat och vetenskapligt godkänt av SBTi
• Rapportering uppdaterad enligt GRI 2021
• Publicerat första TCFD-rapporten
• Publicerat Europas första taxonomianpassade ramverk  
för grön finansiering
• 99 % fossilfri energimix
• Klimatriskbedömningar utförda på mer än 50 % av våra 
fastigheter
Presenteras 
ovan
Målsättning: 55 % av våra  
fastigheter kvalificerade för  
grön finansiering 
Målsättning: Minska  
utsläppen med 50 %  
mot basåret 2018
201 5-
2019
2020-
2024 2025 2030
2026
Strategi och affär
Omställning för framtiden

===== SIDA 19 =====

19
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Johannes Sjölander, projektledare, och Cristin Seger, kommersiell förvaltare, tillsammans med hyresgästen Joel Söderström på Klättermusen i Åre.
Strategi och affär
Omställning för framtiden
*En grön bilaga framtagen av Fastighetsägarna.
I dag väljer allt fler hyresgäster att teckna gröna hyresavtal*. 
Dessa gröna avtal är ett sätt för hyresgästen att bidra till en 
hållbar stadsutveckling och samtidigt stärka sitt eget varu-
märke genom att minska sitt koldioxidavtryck. Vid utform-
ningen av avtalet upprättar vi tillsammans med hyresgästen 
en ram för gemensamma insatser som bidrar till att minska 
vår miljöpåverkan och energiförbrukning. Under 2024  
var andelen gröna hyresavtal 29 procent.
Gröna hyresavtal  
sätter gemensamma  
hållbarhetsmål

===== SIDA 20 =====

Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
20
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Minimal miljöpåverkan  
  Inget utökat byggnadsavtryck eftersom en befintlig byggnad utvecklades.
 Användning av befintlig stomme – besparing på ca 60 procent CO 2e,  
jämfört med nyproducerad byggnad.
  Återbruk och återvinning av mycket av den tidigare inredningen. 
  Förnybar energi inklusive solpaneler för energiförsörjning och  
universitetsforskning.
  Grönt hyresavtal.
Förstklassiga studie- och arbetsmiljöer  
  Modern inlärningsmiljö med inbyggd teknik som möjliggör  
hybridutbildning och lärande för alla.
 Studieytor med bland annat bibliotek, föreläsningssalar och lärosalar  
samt kontor och utrymmen för personal.
 Solterrass, lugna områden för vila och rekreation. Ett garage och  
cykelrum i källaren.
 Glasade bottenvåningsfasader på två sidor som skapar ljusinsläpp, två  
"entréer på framsidan" samt öppnar upp byggnaden mot en närliggande park.
Stadens tillväxt  
 Upp till 700 studenter och cirka 200 medarbetare (lärare, professorer, 
lektorer, forskare m.fl.) i centrum varje dag. Detta ger ökade flöden och 
mervärden till omgivande hyresgäster.
 En levande, tillgänglig och tryggare stadsdel i staden, en ny mötesplats  
för både studenter och invånare.
 Ett mer attraktivt varumärke i Borlänge som skapar intresse från andra 
företag att etablera sig i området.
För Diös
  Långsiktig och stabil hyresgäst.
  Trivsam stadsdel att bo i bidrar till att behålla befintliga hyresgäster.
  Eftertraktat område lockar potentiella hyresgäster.
  En lyckad investering i vår portfölj av långsiktigt gröna fastigheter.
  Bidrag till en socialt och miljömässigt hållbar utveckling i en  
inspirerande stad.
En socialt och miljömässigt 
hållbar plats för lärande
Strategi och affär
Case: Högskolan Dalarnas nya campus
För några år sedan påbörjade Borlänge kommun sin resa för att omvandla staden till en mer inspirerande  
plats att vara på. Redan från början var en flytt av Högskolan Dalarnas campus till stadskärnan en viktig del  
av strategin. Eftersom vi ägde en befintlig fastighet i centrum kunde vårt lokala Borlänge-team, tillsammans 
med experter från vårt centrala team, erbjuda det perfekta läget. I september 2024 öppnade campus sina  
dörrar och välkomnade cirka 700 studenter och 200 medarbetare till den nya terminen – mitt i hjärtat av staden.
Effekt
Martina Leksell, kommersiell förvaltare i Borlänge.

===== SIDA 21 =====

21
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Case: Högskolan Dalarnas nya campus
“Högskolan Dalarnas nya campus i 
Borlänge är en modern och inspire -
rande plats för lärande, utveckling 
och interaktion. Här erbjuds studenter 
och personal förstklassiga studie -
miljöer och trivsamma utrymmen som 
främjar kreativitet och samarbete. 
Campuset stärker inte bara universi -
tetets verksamhet, det fungerar  
också som en mötesplats för kunskap  
och innovation, vilket bidrar till att 
Borlänge växer fram som en dynamisk  
och hållbar kunskapsstad.” 
Jörgen Elbe, rektor, Högskolan Dalarna
Strategi och affär
“Vi återbrukade 2 997  
möbler på Campus Borlänge. 
Det har minskat utsläppen från 
möbler med nästan hälften 
jämfört med att köpa nytt.” 
Daniel Bergvin,  
Högskolan Dalarna

===== SIDA 22 =====

22
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Dra nytta av vår 
starka marknad
Så skapar och nyttjar vi tillväxtmöjligheter 
Våra utvalda städer ligger i norra Sverige och har goda förutsätt-
ningar för affärs- och befolkningstillväxt, samtidigt som de driver 
den gröna omställningen mot ett klimatneutralt Sverige 2050. Vi 
drar nytta av tillväxten och avkastningen i norra Sverige genom att 
erbjuda kommersiella lokaler på attraktiva platser och utveckla vår 
gröna verksamhet med smarta och hållbara investeringar.
Vi identifierar aktivt investeringar som skapar värde
Som en av de största fastighetsägarna i våra städer har vi en unik 
position att påverka, skapa och ta tillvara affärsmöjligheter. Vi 
verkar nära industrisektorn, privata företag och offentlig sektor 
för att snabbt förutse och förstå deras behov. Det gör att vi kan 
anpassa vår portfölj för att möta den snabba takten av etableringar 
och expansioner, genom att erbjuda rätt lokaler till rätt hyresgäster. 
Vi förvärvar och investerar i fastigheter med utvecklings- och 
synergipotential, avyttrar icke kärnfastigheter, samt fokuserar vårt 
erbjudande och ägande där vi ser störst värdeskapande.
Vi förbättrar fastigheter för högre avkastning
Vid hyresgästanpassningar strävar vi efter högsta möjliga avkast-
ning. Vi ökar nettoresultatet genom högre intäkter från nyuthyr-
ning med rätt investeringar i befintlig portfölj, omförhandling av 
avtal, energieffektivisering och effektiv fastighetsförvaltning. Våra 
fastigheter fylls med en blandning av moderna kontor, butiker, 
restauranger och annan samhällsservice och även nya bostäder. 
På så sätt hjälper vi befintliga företag att växa och nya företag att 
etablera sig på rätt plats för att deras verksamhet ska blomstra.
Vi utvecklar och samarbetar för ansvarsfull tillväxt
All vår nyproduktion bidrar till ett ökat värde på vår fastighets-
portfölj och för staden som helhet. Vi samarbetar inom fastighets-
branschen och med våra byggentreprenörer i norra Sverige för att 
identifiera tillvägagångssätt och lösningar som är både långsiktiga, 
lönsamma och hållbara. 
”Hyresgäster är beredda att betala högre 
hyror för god kvalitet i riktigt bra lägen. 
Det är så vi skapar högre avkastning, ökar 
kassaflöden, förbättrar lönsamheten och 
säkerställer långsiktig avkastning för 
aktieägarna.”
Sandrina Zetterström, affärsutvecklare
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI
Kapitalisera på tillväxtmöjligheter
Kontor, 55%
Butik, 14%
Hotell/Restaurang, 9%
Bostad, 7%
Vård/utbildning, 7%
Industri/Lager, 3%
Övrigt, 5%
Privata, 61%
Offentliga, 32%
Bostäder, 7%
Strategi och affär
En översikt av pågående större projekt under 2024 finns på sidan 69.

===== SIDA 23 =====

23
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Rätt hyresgäst på rätt plats
Rätt hyresgäst  
på rätt plats
Vi fyller våra fastigheter, kvarter och stadsdelar med 
inspirerande innehåll, vilket ökar områdenas attraktivitet.  
På så sätt driver vi tillväxt samt bidrar till en ökad känsla 
av trygghet och trivsel för stadens invånare, besökare 
och våra hyresgäster. Genom att stärka våra hyresgästers 
verksamheter stärker vi också vår egen, vilket skapar 
värde för våra aktieägare.
När rätt hyresgäst finns på rätt plats ökar flödet av människor, 
vilket i sin tur ökar känslan av trygghet och driver tillväxt för våra 
hyresgäster. Fler människor som rör sig i våra fastigheter bidrar till 
att omvandla kvarter och stadsdelar till mer attraktiva områden. 
Detta skapar i sin tur ökad efterfrågan, högre hyresnivåer och ett 
ökat fastighetsvärde.
Vårt främsta fokus ligger på att utveckla våra fastigheter,  
stadsdelar och städer genom att investera i kommersiella lokaler 
med tyngdpunkt på kontor. Dessa kompletteras med lokaler för 
butiker, restauranger och annan samhällsservice för att skapa ett 
rikt utbud i våra städer. Därför söker vi efter rätt hyresgäster,  
oavsett segment, som stärker områdets attraktivitet och drar nytta  
av varandras närhet.
Ett optimalt läge för en hyresgäst ser annorlunda ut för en 
annan. Vi följer trender och förändrade beteenden, lever nära våra 
hyresgästers verksamheter och säkerställer en djup förståelse för 
våra städer. På så sätt vet vi vilka lokaler som passar varje hyresgäst 
och kan anpassa våra fastigheters innehåll efter hyresgästernas och 
stadens nya behov.
Strategi och affär
Flytt för tillväxt
Hur kommer det sig att vi erbjöd en grupp butikshyres-
gäster att flytta från en av våra gallerior till en annan 
galleria i samma stad? Det var precis vad som hände i 
Umeå i år, när fyra butiker beslutade sig för att flytta 
till nya lokaler i stadskärnan. En kombination av faktorer 
gjorde detta till rätt beslut för flera intressenter.
Butikerna Sagolika Ting, Magazin du Nord och Elon flyttade 
som en grupp från Sagahuset till MVG-gallerian. Där får de 
större lokaler och kan utöka sitt sortiment och erbjuda nya akti-
viteter. De får också exponering mot en bredare kundbas och ett 
större kundflöde i det mer centrala läget. Den mysiga shopping-
miljön passar väl med den upplevelse de vill skapa i butiken.
Fantasia, som säljer brädspel, kortspel och tillbehör, kom-
mer att flytta till en separat lokal som är tre gånger större än 
deras tidigare och ligger på en av Umeås främsta shoppinggator. 
I dessa specialutvecklade lokaler kommer Fantasia att expandera 
butiken, hålla evenemang och erbjuda aktiviteter som figurmål-
ning och brädspelsträffar.
MVG-gallerian får ett kluster av butiker som erbjuder en 
rikare shoppingupplevelse för besökarna. De nya hyresgästerna 
kompletterar det befintliga butiksutbudet och bidrar med en 
lojal kundbas till hela handelsplatsen.
Sagahuset får en starkare profil som blandfastighet med tjänster, 
kontor, butiker och restauranger. En detaljplan har också antagits 
som ger möjlighet att bygga attraktiva bostäder i kvarteret.
För Diös del ökar vi intäkterna från båda fastigheterna samti-
digt som handelsupplevelsen i stadskärnan förstärks, vilket skapar 
möjligheter för mer centralt belägna bostäder och kontor samt ger 
våra hyresgäster möjlighet att växa.
Maria Kolterud, kommersiell förvaltare, tillsammans med hyresgästerna 
Sagolika Ting, Magazin du Nord och Elon, i MVG-gallerian, Umeå.
“Vi såg potentialen i att ompositionera Sagahuset 
som en mer blandad fastighet och samtidigt 
stärka MVG:s profil som handelsplats. Eftersom vi 
har en nära dialog med våra hyresgäster visste vi 
att alla fyra förmodligen skulle vara intresserade 
av nya lokaler när möjligheten dök upp.” 
Maria Kolterud, kommersiell förvaltare i Umeå

===== SIDA 24 =====

24
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Diösfastigheten: 
blandat innehåll 
som skapar  
synergier
Vi investerar i centralt belägna fastigheter med ett  
blandat innehåll. Butiker och andra tjänster placeras  
på gatuplan, kontor på våningarna ovanför och där  
det passar kompletteras fastigheterna med bostäder 
högst upp. Våra hyresgäster drar nytta av närheten  
till varandra och stärker varandras verksamheter samt 
stadens utbud i stort.
Kontor 
Det är inom kontorssegmentet och bland våra kontorshyresgäster 
som vi ser den största tillväxten i vår affär. Det är också här vi lägger 
mest resurser, och majoriteten av vår portfölj består av kontor. Att-
raktiva arbetsplatser i våra städer ökar människoflödena och skapar 
goda affärsförutsättningar för hyresgäster inom butik, restaurang 
och annan samhällsservice – och vice versa.
Fastigheter med blandat innehåll
Strategi och affär
Butik, restaurang och annan  
samhällsservice 
Inspirerande städer erbjuder en bra balans mellan arbete och fritid 
för dem som bor och arbetar där. Det innebär att mötesplatser 
och andra tjänster, som butiker, gym, caféer, restauranger, paket-
utlämning och frisörer behöver finnas nära till hands. Offentliga 
servicefunktioner som förskolor, skolor, tandläkare och vårdcentraler 
är också en viktig del av stadsbilden – helst inom en 15-minuters-
radie. Genom att inkludera detta i våra fastigheter gör vi våra 
städer mer attraktiva för boende, besökare och företag.
Centralt boende för levande städer
Bostäder i stadskärnan är avgörande för våra städers tillväxt. På 
utvalda platser, med god avkastning, bygger vi även nya bostäder, 
både hyres- och bostadsrätter. Vår bostadsverksamhet inkluderar 
främst boenden i våra blandfastigheter samt tillskapande av  
attraktiva byggrätter.
 
”Vi arbetar proaktivt och strategiskt med  
mixen av kontor, bostäder, butiker,  
restauranger och andra samhällstjänster  
för att bäst främja tillväxt för våra hyres-  
gäster och göra staden mer lockande.”
Susanna Johansson, kommersiell förvaltare, Sundsvall

===== SIDA 25 =====

25
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Fastigheter med blandat innehåll
Strategi och affär
Åsa Johansson, kommersiell förvaltare , tillsammans med hyresgästerna Lena Lindqvist och Linnéa Jönsson på Norconsult i Luleå.

===== SIDA 26 =====

26
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Kontorets viktiga roll  
i den levande staden
Attraktiva arbetsplatser bidrar till levande stadskärnor  
och efterfrågan på centralt belägna, moderna och  
varumärkesstärkande kontor är fortsatt hög i våra 
15-minutersstäder. Det är inom kontorssegmentet vi  
ser den största utvecklingen av vår affär och den bästa 
avkastningen. Därför satsar vi på att skapa moderna  
och tillgängliga mötesplatser genom investeringar,  
konverteringar, lokalanpassningar och nyproduktion. 
Inspirerande arbetsplatser
På kontoret är vi en del av en gemenskap. Vi delar kunskap, vi 
utbyter erfarenheter och vi utvecklar verksamheten. Kontorsmiljön 
är viktig både för produktiviteten och för att vi ska trivas. Framti-
dens kontor är en förlängning av stadens puls och lägger stor vikt 
på sociala mötesplatser med utrymmen för spontana, dynamiska 
och energigivande dialoger. Här blir kaffemaskinen en central punkt 
och det finns både tekniska lösningar och inspirerande miljöer som 
främjar kreativitet och effektivitet. Kontorets attraktivitet är viktig 
i jakten på framtida talanger.  
I städer där allt är nära
I våra 15-minutersstäder går det snabbt att ta sig till kontoret i 
stadskärnan. Arbete, skola, vård, butiker, fritid och nöjen finns 
alla inom 15 minuter från hemmet, tillgängliga via välutvecklad 
infrastruktur och kollektivtrafik. Inga långa pendlingar varje dag. 
Det är enkelt och går fort att göra ärenden på stan under lunchen. 
Bara en kort omväg för att hämta barnen från skolan. En hälsosam 
balans mellan arbete och privatliv. 
För hyresgäster som prioriterar hållbarhet
Våra hyresgäster vill ha moderna, varumärkesstärkande kontor som 
fungerar som en mötesplats för kultur, energi och affärer – en plats 
som medarbetare längtar till. Vi är övertygade om att det är vägen 
till att bygga ett starkt varumärke. Alla våra kontor är utformade 
för att stärka både hyresgästens och vår egen tillväxt. Hållbarhet är 
en grundläggande parameter – allt från social hållbarhet till åter-
användning och energibesparingar. Vi arbetar aktivt med att nyttja 
befintliga ytor och omvandla dem till attraktiva, hållbara kontor. 
Vi delar även vår kunskap med våra hyresgäster för att hjälpa dem 
att använda sina kontorslokaler mer hållbart och effektivt.
Efterfrågan och framtiden
Det är inte ovanligt att framgångsrika nationella eller globala före-
tag med adresser i städer som London, Los Angeles och Stockholm 
adderar Åre, Umeå eller Luleå som satellitkontor. Vi ser också 
lokala entreprenörer som väljer att utveckla och expandera sin 
verksamhet i våra städer, och efterfrågan på moderna kontor ökar 
även bland hyresgäster från den offentliga sektorn.
Med tanke på de tydliga tillväxtmålen, låga vakansnivåer, mängden 
nyetableringar och pågående investeringar i den gröna omställningen 
i alla våra städer, tror vi att efterfrågan och affärsmöjligheterna inom 
kontorssegmentet kommer att fortsätta vara höga framöver.
Vi möter denna efterfrågan främst med skräddarsydda kontor 
som anpassas efter hyresgästens önskemål. Tillsammans utformar 
vi de mest lämpliga lokalerna, baserat på hur hyresgästen vill att 
ytorna ska se ut och fungera samt med fokus på lägre miljöpåver-
kan. Vi erbjuder även kontorshotell och coworking-lokaler. 
55%
av våra hyres- 
intäkter kommer 
från kontor  
Fokus på kontor
Strategi och affär

===== SIDA 27 =====

27
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Fokus på kontor
Strategi och affär
Christoffer Widmark, kommersiell förvaltare, tillsammans med hyresgästen Emma Marklund på Once Upon i Skellefteå.

===== SIDA 28 =====

28
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
En central och tillgänglig plats i lokaler anpassade till 
moderna arbetssätt och nya trender. Det blev definitionen 
av Länsförsäkringar (LF) Västernorrlands nya kontor när 
vi under 2022 tillsammans diskuterade deras strategiska 
behov. LF är ett företag som erbjuder bank- och försäk -
ringstjänster, och den regionala avdelningen i Väster -
norrland har varit vår kund i 16 år. Nu var det dags att 
flytta från hamnområdet i Sundsvall till stadens hjärta. 
Att kunna locka medarbetare tillbaka till en hybridarbetsplats efter 
pandemin var också avgörande. Därför behövde kontoret utformas 
för att möjliggöra gemenskap, kreativitet och samarbete. Lokalerna 
behövde dessutom ha kapacitet för verksamhetens tillväxt.
Case: LF Västernorrlands nya kontor
Strategi och affär
LF Västernorrlands kontorsflytt 
– positiv effekt på Sundsvalls 
stadskärna
Vår lösning blev att omvandla andra våningen i en av våra 
galleriafastig heter – från butiksyta till ett skräddarsytt, modernt 
fullservicekontor på 1 900 kvadratmeter. En ny takterrass byggdes 
i samband med de nya lokalerna, tillgänglig för alla hyresgäster i 
byggnaden. Vi tecknade också ett grönt hyresavtal som omfattar 
vårt gemensamma åtagande att minska miljöpåverkan och energi-
förbrukning i lokalerna.
Efter att ha varit på plats i sina nya lokaler en tid var LF Väster-
norrland så nöjda, både med kontoret och samarbetet med oss, att 
de 2024 beslutade att flytta sin centrala IT-avdelning till samma 
byggnad. 
LF: Ett kontor utvecklat för framtiden och för nya, flexibla arbetssätt. 
LF:s kunder: En central, lättillgänglig och välkomnande plats för fysiska möten.
LF:s medarbetare: Möjlighet att växla mellan hem- och kontorsarbete i en attraktiv och varierad arbetsmiljö. Närhet till stadens bekvämligheter. 
Sundsvalls stadskärna: Ytterligare hundra personer i stadskärnan, vilket skapar mer liv och rörelse i området.
Diös: En nöjd, långsiktig hyresgäst som planerar att växa inom fastigheten.
Effekt “Vi är mycket glada över att LF Västernorrland 
är så nöjda med sina nya lokaler. Närheten 
till kunder och attraktiva utrymmen för 
medarbetarna är bidragande faktorer till 
deras fortsatta expansion här, när de flyttar 
centrala funktioner till Sundsvall.”
Anna Dahlgren, affärschef, Diös Sundsvall

===== SIDA 29 =====

29
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Case: LF Västernorrlands nya kontor
Johan Nordin, kommersiell förvaltare, och Anna Dahlgren, affärschef Diös Sundsvall, på LF Västernorrlands nya kontor.
Strategi och affär
“Det nya kontoret är 
ett strategiskt steg som 
stödjer vår vision att vara 
tillgängliga för kunderna  
i de kanaler de väljer.” 
Mikael Bergström, CEO,  
LF Västernorrland

===== SIDA 30 =====

30
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Lokal närvaro  
hjälper våra  
hyresgäster  
att lyckas
Diös är verksamt i tio städer uppdelade i sju affärsenheter. 
Genom våra lokala team säkerställer vi att vår verksam-
het möter varje stads unika förutsättningar. Det är våra 
lokala team som bygger starka relationer med våra 
hyresgäster och med stadens övriga aktörer, för att  
tillsammans skapa Sveriges mest inspirerande städer.
De lokala teamen i våra städer har nära kontakt med våra hyres-
gäster, är insatta i deras verksamheter och utökar ständigt sin kun-
skap om både vår egen och våra hyresgästers marknad. Vi skapar 
viktiga kontakter och försäljningskanaler samt arbetar aktivt för 
goda relationer med lokala myndigheter och andra aktörer på vår 
marknad. Detta ger oss en tydlig konkurrensfördel i att skapa nya 
affärer. Våra hyresgästers framgång är vår framgång.
Lokal närvaro
Strategi och affär
Engagemang, investering  
och påverkan i Luleå
“När Luleå växer ser vi en stor 
efterfrågan på nya bostäder och 
arbetsplatser. Västra Stranden är en 
viktig del i utvecklingen av stadskärnan. Som 
stadens entré från Bergnäsbron påverkar det 
också bilden av Luleå.” 
Carina Sammeli, kommunstyrelsens ordförande i Luleå
En imponerande entré till Luleå växer fram på den 
västra stranden av Luleåhalvön. Tillsammans med våra 
lokala partners är vi på god väg att omvandla området 
till en helt ny stadsdel. Västra Stranden kommer att 
bestå av fyra nya miljöcertifierade byggnader fyllda 
med en mix av bostadsrätter, företagsboenden,  
kontor, butiker, restauranger och andra bekvämligheter, 
omgivna av gröna ytor för rekreation.
Under många år var området en grusad parkeringsplats med 
ett par befintliga byggnader. När det blev till salu 2017 såg vi 
potentialen att skapa mervärde för staden, dess invånare och för 
oss som bolag. Vid den tiden stod Luleå inför en grön omställ-
ning av sina kärnindustrier som gruvdrift, skogsbruk, stål och 
elproduktion. Vi föreslog Västra Stranden som en hållbar och 
iögonfallande entré till staden.
Västra Stranden kommer snart att erbjuda centralt belägna 
kommersiella lokaler och bostadsytor som den dynamiska 
staden behöver. Området blir en mötesplats och ett levande, 
tryggt kvarter som ökar flödet av människor till och runt 
stadens centrum.
Utvecklingsplanen för Västra Stranden utarbetades i nära 
samarbete mellan våra lokala och centrala Diös-team och Luleå 
kommun. Efter en öppen upphandlingsprocess valdes ett lokalt 
byggföretag. Byggnationen påbörjades 2022 och den första 
hyresgästen, Försäkringskassan, flyttade in 2024.
Vår lokala närvaro är en viktig framgångsfaktor. I projekt 
innebär det att våra team kan arbeta nära våra underleverantörer. 
Genom att hålla en nära dialog med våra hyresgäster ser vi till 
att våra investeringar bidrar till deras tillväxt och trivsel.
Västra Stranden kommer att locka fler invånare och arbe-
tande till stadens centrum, vilket gynnar lokala företag och 
andra tjänsteleverantörer. Hyresgäster får moderna, hållbara 
lokaler med smarta energilösningar och gröna utomhusytor. 
Staden får sin välkomnande och attraktiva nya entré, och värdet 
för oss ökar i takt med att våra hyresgäster och staden växer.

===== SIDA 31 =====

31
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Case: Västra stranden i Luleå
Strategi och affär
Västra Stranden i korthet
 4 nya miljöcertifierade fastigheter
 Kontor, bostäder (74 lägenheter), butiker och andra tjänster
 Total uthyrningsbar yta – 18 000 kvm
 250 parkeringsplatser, laddstationer för elbilar och andra mobilitetslösningar
 Första hyresgästen – Försäkringskassan – 5 000 kvm, 300 anställda
 Grön rekreationsyta
“Vi är en stor fastighetsägare i Luleå och har 
ett ansvar att bidra till stadens tillväxt. Genom 
att vara aktiva i lokala affärsnätverk, relevanta 
styrelser och andra initiativ förstår vi snabbt 
hur vi kan skapa långsiktigt värde för staden, 
våra hyresgäster och vår verksamhet.” 
Johan Lång, affärschef Diös Luleå
Johan Lång, affärschef Diös Luleå, och Urban Olofsson, 
kommersiell förvaltare, vid Västra stranden i Luleå.

===== SIDA 32 =====

32
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Aktiva med- 
arbetare och  
modiga ledare
Våra medarbetare är modiga relationsbyggare med en 
vilja att utveckla sig själva, såväl som vår verksamhet. 
Vi bor själva i städerna vi är verksamma i. Vi drivs av att 
vara en del av dessa städers tillväxt och av att använda 
vår lokala kunskap för att möta våra hyresgästers behov. 
På så sätt förverkligar vi våra kärnvärden – vi är enkla, 
nära och aktiva i vårt agerande – samt skapar hållbara 
affärer och långsiktig tillväxt.
Våra engagerade medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar.  
Vi vet att medarbetare som får möjlighet att utvecklas gör ett 
bättre jobb, blir ambassadörer för vår företagskultur och vårt 
varumärke, samt stannar längre i bolaget. Därför erbjuder vi en 
spännande arbetsplats i attraktiva kontor och ger våra medarbetare 
möjligheter till personlig utveckling genom utmanande arbetsupp-
gifter, interna karriärvägar och vår kompetensarena Diös Academy. 
Vi arbetar strategiskt för att uppnå jämställdhet och mångfald i 
organisationen och driver program för att främja våra medarbetares 
hälsa och välmående.
Våra chefer har ett stödjande och modigt förhållningssätt. Vi 
har stort förtroende för våra medarbetares förmåga och skapar 
förutsättningar för dem att utvecklas i sina roller. Med tydliga 
uppdrag och mål tar var och en av oss ansvar för den egna och den 
gemensamma utvecklingen. Som ledare är vi närvarande i flexibla 
arbetsmiljöer, agila, modiga och handlingskraftiga beslutstagare.
”Vi vill att våra hyresgäster ska mötas av  
engagerade medarbetare med gedigen kunskap  
om sin lokala marknad. Därför investerar vi  
i våra medarbetares välmående, kunskaper  
och kompetens, och ger dem möjlighet att  
bygga lokala nätverk.”
Annie Skoglund, HR-chef
”En av de saker jag verkligen uppskattar med mitt 
arbete på Diös är att få använda min kompetens 
och hjälpa våra hyresgäster skapa inspirerande  
arbetsplatser. Genom workshops och strategiska 
diskussioner arbetar jag nära dem för att utveckla 
kontorslösningar som passar deras specifika  
behov och bidrar till miljöer där människor trivs.”
Therese Borssén, affärsutvecklare kontor 
”När jag började på Diös i april blev jag imponerad 
av tillgången till all teknik vi behöver för att göra 
vårt jobb på bästa sätt. Vi stöttar varandra på plats 
för att nå satta energisparmål – vilka utmaningar 
finns i fastigheten, och vilka lösningar kan vi hitta? 
På kontoret kan jag sedan följa upp och se att vårt 
arbete gör positiv skillnad.”
Roger Rishagen, driftoptimerare, Luleå
Engagerade medarbetare
Strategi och affär

===== SIDA 33 =====

33
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Strategy and business
Inspirerande städer för alla
Diös är stolt partner till integrationskören The Rockin’ 
Pots. The Rockin’ Pots startades 2015 på flyktingförlagg-
ningen Grytan, utanför Östersund, som ett sätt att ge de 
boende en meningsfull hälsofrämjande aktivitet. Öster-
sundsbor och nyanlända i alla åldrar samlas för att sjunga 
i kören. Under det senaste decenniet har kören också 
fungerat som ett utmärkt sätt för nyanlända att bygga 
nätverk och lära sig det svenska språket och kulturen.
Under åren har vi stöttat The Rockin’ Pots genom olika initiativ. År 
2024 formaliserade vi vårt partnerskap för att stödja organisationens 
verksamhet under det kommande året. Det finns både sociala och 
kommersiella skäl bakom vårt partnerskap.
  Vår mission är att skapa inspirerande städer – och vi menar för 
alla. Som nyanländ till en stad kan det vara svårt att hitta sin plats, 
förstå hur allt fungerar och bygga ett stödnätverk. Detta är särskilt 
svårt för flyktingar och kan leda till depression och isolering samt 
öka risken för att dras in i kriminella aktiviteter. Integrationskören 
Case
har visat sig hjälpa människor att ta sig över dessa hinder under de 
senaste tio åren.
  Alla de tio städer där vi verkar har mål för befolkningstillväxt, 
och kommunerna fokuserar på inflyttning som ett sätt att till-
sätta de tusentals lediga jobben i norra Sverige. Nyanlända utgör 
en värdefull resurs av kompetens. Genom att hjälpa människor 
att integreras i våra städer, bygga broar och känna sig välkomna 
uppmuntrar vi dem att stanna kvar och bidra till norra Sveriges 
tillväxt.
“Vi ser det som vårt sociala 
ansvar att vara en del av 
initiativ som skapar en känsla 
av gemenskap och bidrar 
till att göra våra städer mer 
inkluderande, välkomnande 
och trygga.” 
Rebecca Andersson,  
kommunikationsansvarig Diös
“Partnerskapet med Diös 
ger oss den förstärkning vi 
behöver för att fortsätta med 
vårt arbete och förbättra det 
vi gör. Vi är väldigt tacksamma 
för deras stöd.” 
Jonas Hagström,  
grundare av The Rockin’ Pots
Case: Social hållbarhet – The Rockin' Pots
Strategi och affär

===== SIDA 34 =====

34
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Fokus på förutsägbart kassaflöde
Tillgång till finansiering på konkurrenskraftiga villkor 
är en förutsättning för en attraktiv totalavkastning. En 
längre räntebindningstid minskar den finansiella risken 
och ökar förutsägbarheten i kassaflödet.
Marknadsutveckling
Under året har Riksbanken sänkt styrräntan från 4,0 procent till 
2,5 procent vid årets slut, som en följd av minskat inflationstryck 
och en generell ekonomisk avmattning. Den lägre räntenivån 
har minskat pressen på fastighetsbolagens kassaflöden och ökat 
aktiviteten på transaktionsmarknaden. Obligationsmarknaden 
har successivt förbättrats under året, med minskade finansie-
ringsmarginaler och god tillgång på kapital. 
Lägre finansieringskostnader
Eftersom vi gick in i räntehöjningscykeln med en kort räntebind-
ningstid ökade våra räntekostnader snabbt under 2023 och 2024. 
Från mitten av 2024 såg vi att marginalkostnaden för ny upplåning 
var i nivå med vår genomsnittliga räntekostnad. Från och med 
2025 förväntar vi oss att lägre räntor kommer ha en positiv effekt 
på vårt resultat.
Vi strävar efter att upprätthålla ett förutsägbart kassaflöde och 
en balanserad finansiell risk. Därför har vi under de senaste åren 
förlängt räntebindningstiderna i vår finansiering. Dessa räntebind-
ningar hanteras främst genom räntederivat, vilket ger flexibilitet, 
och vi arbetar aktivt med att anpassa vår räntebindningsstruktur 
till vår fastighetsportfölj. 
Finansieringsstruktur och styrning
Vår finansieringsverksamhet regleras av bolagets finanspolicy och 
ska tillgodose kapitalbehoven i vår fastighetsverksamhet samt han-
tera koncernens finansiella risker. Vi strävar efter att upprätthålla 
en flexibel, välbalanserad och kostnadseffektiv finansieringsstruktur 
som väger risker och kostnader mot möjligheter och intäkter. Diös 
finanspolicy granskas årligen av styrelsen och syftar till att säker-
ställa bolagets finansiella stabilitet.
De räntebärande skulderna består av banklån, säkerställda 
obligationer, icke säkerställda obligationer samt företagscertifikat. 
Säkerställda obligationer emitteras genom det delägda bolaget 
Svensk Fastighetsfinansiering (SFF), medan icke säkerställda obli-
gationer emitteras inom ramen för vårt MTN-program. Våra fast-
igheter utgör den primära säkerheten för finansieringen, antingen 
direkt eller indirekt. Vi anser att vår nuvarande finansieringsstruk-
tur ger en god diversifiering och kostnadseffektiv upplåning. Vi 
utvärderar kontinuerligt olika finansieringsalternativ i takt med att 
våra behov, marknadsförhållanden och bolagets storlek förändras.
Hållbarhetslänkad och grön finansiering
Klimatförändringar är en av vår tids största utmaningar. Att 
motverka och anpassa sig till dem är högsta prioritet i de globala 
hållbarhetsmålen.
Senast 2026 ska all vår finansiering vara hållbarhetslänkad 
eller grön, och per den 31 december 2024 var siffran 54 procent. 
När fastighetstillgångar används som säkerhet för finansiering, 
direkt eller indirekt, innebär det att de måste uppfylla kraven i 
vårt ramverk för grön finansiering eller i andra hållbara finansie-
ringslösningar. På så sätt skapas en naturlig koppling mellan våra 
hållbarhetsmål, våra fastigheter och vår finansiering.
Vårt ramverk för grön finansiering, som kopplas till icke säker-
ställda obligationer och certifikat, kommer att uppdateras i början 
av 2025 för att anpassas till EU-taxonomin och den europeiska 
standarden för gröna obligationer. Genom denna uppdatering 
bekräftar vi vår delaktighet och vårt framtida engagemang i 
utvecklingen av en mer hållbar fastighetssektor.
Hållbarhetslänkade banklån kopplar bolagets hållbarhetsmål 
till räntesättningen på lånen. Om vi inte uppnår våra mål ökar 
räntekostnaden, vilket skapar ytterligare incitament för att driva 
bolagets hållbara utveckling.
Hållbarhetslänkad och grön finansiering ger oss bättre tillgång 
till kapital och generellt sett förmånligare finansieringsvillkor. Vi 
är övertygade om vikten av att integrera hållbarhetsfrågor i vår 
finansieringsstrategi och vi sätter mål som driver oss att ta ansvar i 
alla delar av vår verksamhet.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
BELÅNINGSGRAD (LTV)
0
1
6
7
2
3
4
5
Ggr
2015 2016 2017 2018 2019 2023202220212020 2024
Räntetäckningsgrad Policy >1,8 ggr
10
60
70
20
30
40
50
%
Säkerställd LTV Icke-säkerställd LTV Policy 65%
2015 2016 2017 2018 2019 2023202220212020 2024
Finansiell riskhantering
Strategi och affär

===== SIDA 35 =====

35
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Transaktionsstrategi
Våra fastighetstransaktioner styrs av vår affärs- och 
portföljstrategi, som syftar till att optimera fastighets-
portföljen och stärka vårt erbjudande till hyresgästerna.
Våra städer befinner sig i olika tillväxtfaser, vilket innebär att 
investeringsbehoven varierar från plats till plats. Vi vill dra nytta av 
investeringsmöjligheter baserade på den aktuella situationen och 
framtidsutsikterna för varje stad. Parallellt med detta kräver vår 
egen tillväxtstrategi att vi använder kapital och resurser effektivt, 
samtidigt som vi upprätthåller en balanserad risknivå.
När det gäller fastighetstransaktioner innebär detta att vi:
  avyttrar icke kärnfastigheter i ej prioriterade områden, med 
lägre avkastning och/eller begränsad tillväxtpotential.
  förvärvar fastigheter som kompletterar vår nuvarande portfölj 
och vårt erbjudande, där vi ser större värdeskapandepotential. 
Transaktioner under 2024
2024 inleddes med fortsatt höga räntor och inflation. Vi lägger 
ett transaktionsintensivt år bakom oss då vi under första halvåret 
fokuserade på att stärka balansräkningen genom att avyttra icke 
kärnfastigheter, för att under andra halvåret fokusera på tillväxt ge-
nom förvärv i strategiska lägen och städer. Under årets sista kvartal 
tillträde vi exempelvis sju fastigheter i Luleå, Gävle och Falun för 
963 mkr. I linje med vår portföljstrategi är vi i dialog med flera 
parter angående både förvärv och avyttringar. Vårt fokus har nu 
skiftat till att prioritera nettotillväxt, samtidigt som vi bibehåller 
en balanserad finansiell risknivå.
Under året sålde vi 45 fastigheter (4) till ett värde av 1 892 
mkr (202) och tog över ägandet av 9 fastigheter (0) med ett 
totalt värde av 1 101 mkr (0). 
Strategy and business
Transaktionsstrategi
Strategi och affär
“I år har vi fokuserat på att avyttra fastigheter 
som inte ligger i linje med vår strategi. Vi har 
även förvärvat fastigheter i städer där vi ser 
goda tillväxtmöjligheter.” 
Annie Franzon, transaktionschef
1 892 mkr
Avyttrade och frånträdda
1 101 mkr
Förvärvade och tillträdda
Annie Franzon, transaktionschef.

===== SIDA 36 =====

36
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Ekonomisk 
redovisning
Jenny Forssell, kommersiell förvaltare i Skellefteå.
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 37 =====

37
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Styrelsen och vd för Diös Fastigheter AB (publ) 
organisationsnummer 556501-1771, avger härmed 
årsredovisning för koncernen och moderbolaget för 
räkenskapsåret 2024. 
Allmänt om verksamheten
Vi är norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag med ett totalt 
fastighetsvärde om 31 413 mkr. Fastighetsbeståndet är beläget i 
tio städer och består av kommersiella lokaler och bostäder. Vi vill 
skapa Sveriges mest inspirerande städer. Det gör vi genom förvalt-
ning, utveckling och nyproduktion av fastigheter på ett hållbart 
och långsiktigt sätt. Verksamheten var under 2024 organiserad i 
sju affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Östersund/Åre,  
Skellefteå, Umeå och Luleå. Diös Fastigheter AB (publ) är  
moderbolag i Diöskoncernen. Bolagets aktier är noterade på  
Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
 
Affärsidé 
Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i växande städer i 
norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva 
fastigheter och en långsiktigt hållbar affär.
Mål
  Avkastning på eget kapital > 12 procent. 
  Koldioxidutsläpp -50 procent. 
Väsentliga händelser under räkenskapsåret 
Räkenskapsåret 2024 präglades av en allmän ekonomisk nedgång, 
lägre räntor från centralbankerna och geopolitisk osäkerhet. Under 
året fokuserade styrelsen och företagsledningen på hur detta påver-
kade vår verksamhet och anpassade kontinuerligt strategier och 
beslut gällande investeringar, finansiering, räntesäkringar, löpande 
kostnader, orealiserade värdeförändringar och hyresökningar som 
resultat av indexjusteringar. 
Bolaget har under året genomfört fastighetstransaktioner vilka 
framgår på sida 38. 
Resultat 
T rots affärsklimatet har aktiviteten i våra städer varit hög. In-
täkterna ökade med 1 procent jämfört med föregående år och 
uppgick till 2 527 mkr (2 504). Uthyrningsgraden för året var 91 
procent. Driftsöverskottet ökade med 1 procent till 1 728 mkr 
(1 711). Förvaltningsresultatet för året belastas av ökade finan-
siella kostnader och minskar därför med 1 procent i jämförelse 
med  föregående räkenskapsår och uppgick till 892 mkr (903). 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 59 mkr 
(-1 393) och på derivaten till 68 mkr (-481). Resultat efter skatt 
var 691 mkr (-850) och soliditeten per den 31 december 2024 
var 36,2 procent, vilket överstiger målet på en soliditet om minst 
35 procent. Avkastningen på eget kapital var 6 procent (-7) under 
Förvaltningsberättelse
Förvaltningsberättelse
Ekonomisk redovisning
MARKNADSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD UTDELNING OCH UTDELNINGSPOLICY
2020 2021 2022 2023 2024*
Utdelning, kr per aktie (*Styrelsens förslag)
kr per aktie %
Utdelningsandel av kassaflödet, % 
1,00
3,00
2,00
4,00
0
25
50
75
0
5 000
35 000
30 000
Mkr Mkr
15 000
20 000
25 000
10 000
0
200
400
600
1 000
800
1 400
1 200
2020 2021 2022 2024
Marknadsvärde fastigheter, mkr Förvaltningsresultat, mkr
2023
Mkr %
2020 2021 2022 20242023
40
50
45
55
60
80
70
65
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2 000
1 800
1 400
1 600
Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, %

===== SIDA 38 =====

38
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
året. Per den 31 december 2024 uppgick belåningsgraden till 52,9 
procent, vilket understiger målet om en maximal belåningsgrad på 
55 procent. 
Investeringar 
Vi har en pågående projektportfölj om totalt 2 436 mkr, varav 
1 681 mkr är upparbetat per den 31 december. Under 2024 
har investeringarna i nyproduktion koncentrerats till Mimer 1 i 
Borlänge, Andersberg 14:58 i Gävle, Vale 17 i Umeå och Biet 4, 
Biet 6, Biet 7 och Kraften 12 i Luleå. Hyresavtal har tecknats för 
samtliga projekt. Förutom nyproduktion investerar vi kontinu-
erligt i vårt befintliga bestånd genom om- och tillbyggnationer 
samt energibesparande åtgärder. Dessa investeringar görs för att 
driva högre uthyrningsgrad, högre hyror, ökad kundnöjdhet, lägre 
kostnader och en minskad miljöpåverkan. 
Transaktioner 
Diös fastighetstransaktioner syftar till att optimera vårt bestånd och 
stärka vårt hyresgästerbjudande i linje med vår strategi. Under året 
avyttrades 45 fastigheter (4) till ett värde av 1 892 mkr (202) och 9 
fastigheter (0) till ett totalt värde av 1 101 mkr (0) tillträddes. 
Medarbetare, riktlinjer och ersättningar
Verksamheten bedrivs nästan uteslutande med egen personal. 
Antalet tillsvidareanställda per den 31 december 2024 uppgick till 
150 (149), varav 59 var kvinnor (61). Majoriteten av de anställda, 
91 personer (96), arbetar med fastighetsförvaltning på våra affärs-
enheter. Resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. För 
beslut om ersättning till ledande befattningshavare och de senaste 
godkända riktlinjerna, se not 5 samt Bolagsstyrningsrapporten. 
Alla anställda omfattas av vår vinstandelsstiftelse Grunden, där 
avsättning sker baserat på en kombination av årets resultat, avkast-
ningskrav och utdelning till aktieägarna. Avsättning till vinstandelss-
tiftelsen är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2024 
har avsättning skett med totalt 2 800 tkr (3 403). Vid årsskiftet ägde 
Diös vinstandelsstiftelse 368 520 Diös-aktier (358 220). För mer 
information, se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44–51.
Riktlinjer och ersättningar till ledande 
befattningshavare
För riktlinjer om ersättning och anställningsvillkor, se bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 44-51 samt not 5 för belopp avseende ersättnin-
gar 2024.  Principerna för 2025 föreslås vara oförändrade.
Hållbarhetsrapport
Vårt ansvarsfulla företagande handlar om ett helhetsperspektiv 
på ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter. Vi gör ett ge-
mensamt arbete för att förändra vårt eget beteende så att vi har en 
positiv påverkan och inspirerar och uppmuntrar våra intressenter 
att följa vårt exempel. Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i verk-
samheten och utgör en naturlig del av vårt värdeskapande. Vi har 
upprättat en hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisning-
slagen som omfattar Diös Fastigheter AB (publ) och alla dess 
dotterbolag som granskats översiktligt i enlighet med RevR 12. I 
enlighet med ÅRL 6 kap, 11 § har en hållbarhetsrapport upprät-
tats. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 88–108, på sida 
88 finns referenser enligt ÅRL. Utöver den lagstadgade rapporten 
har det upprättats en hållbarhetsrapport enligt GRI. GRI-indexet 
återfinns på sidorna 107-108.
Utdelning
Styrelsen har beslutat om en ny utdelningspolicy. Den nya for-
muleringen lyder "utdelningen till aktieägarna ska motsvara cirka 
en tredjedel av koncernens årliga förvaltningsresultat, såvida inte 
investeringar eller koncernens finansiella ställning i övrigt moti-
Förvaltningsberättelse
Ekonomisk redovisning
FASTIGHETSBESTÅND PER AFFÄRSENHET Dalarna Gävle Sundsvall Östersund / Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen
Balansposter och nyckeltal
Antal fastigheter 57 39 47 79 37 28 36 323
Uthyrningsbar area, tkvm 308 206 212 280 202 138 233 1 580
Investeringar, mkr 189 55 62 98 177 35 313 930
Verkligt värde, mkr 5 501 3 753 4 772 4 483 4 824 2 468 5 611 31 413
Hyresvärde, mkr 493 297 418 462 382 228 446 2 726
Hyresintäkter per kvm, kr 1 394 1 185 1 676 1 396 1 652 1 377 1 694 1 481
Överskottsgrad, % 71 71 69 64 71 67 72 69
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 89 90 90 92 90 95 91
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.

===== SIDA 39 =====

39
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Q1
  Diös meddelar att vd Knut Rost lämnar Diös. Han kvarstod som vd 
under hela 2024.
  Diös avyttrar 22 bostadsfastigheter i Gävle och Östersund för 385 mkr.
  Diös refinansierar 4 000 mkr i banklån med löptider på 2–4 år.
Q2
  Diös styrelse utser David Carlsson till ny vd och koncernchef.  
David tillträdde som vd den 1 januari 2025.
  Diös avyttrar 10 fastigheter i fem olika städer för 452 mkr.
  Diös hyr ut till Scandic Go i Umeå. Avtalet omfattar cirka 2 600 kvm 
och sträcker sig över 20 år. Inflyttning väntas ske under fjärde  
kvartalet 2025.
Q3
  Färdigställande av Högskolan Dalarna i Borlänge, med en årlig hyra 
på cirka 38 mkr.
  Frånträde av åtta fastigheter i Umeå, Falun, Borlänge och Östersund  
för 273 mkr.
  Tillträde av två fastigheter i Borlänge för 133 mkr.
  Emission av nya obligationer om 1 050 mkr på löptider 2–4 år och 
återköpt obligationer om 469 mkr med förfall inom kommande 9 
månader.
Q4
  Uthyrning till Plikt- och Prövningsverket i Umeå. Uthyrningen  
omfattar ca 4 000 kvm med en årshyra om 13 mkr. Inflyttning sker  
i maj 2026.
 Frånträde av fem fastigheter i Luleå och Östersund för 289 mkr.
 Tillträde av sju fastigheter i Luleå, Gävle och Falun för 963 mkr.
Väsentliga händelser  
under året
verar annat". Styrelsen föreslår en utdelning på 2,20 kr per aktie 
(0) jämt fördelat på fyra utdelningstillfällen, vilket motsvarar en 
utdelning om 34,9 procent av förvaltningsresultatet. Vinstdispo-
sition och vinstutdelning återfinns på sidan 81 samt i ersättnings-
rapporten. 
Förväntad framtida utveckling
Verksamheten kommer under 2025 att bedrivas med samma 
inriktning som tidigare. Vi fortsätter att utveckla våra fastigheter 
på ett hållbart sätt för att möjliggöra lönsam tillväxt. En nyckel-
komponent i vår strategi och vår förmåga att skapa tillväxt är 
investeringar, som kommer att vara en framträdande del av 
vår verksamhet framöver, samt transaktioner för att stärka vårt 
bestånd. Inför 2022 satte vi två nya huvudmål, en avkastning på 
eget kapital om 12 procent årligen och ett nytt klimatmål för vår 
verksamhet. Klimatmålet innebär att vi ska halvera våra koldiox-
idutsläpp till 2030, med 2018 som basår, för att nå nettonollut-
släpp till 2045. Detta mål har granskats och godkänts av SBTi. För 
mer information, se sidan 96 och hållbarhetsrapporten på sidorna 
88-108. Under 2024 var vi fortsatt fokuserade på världsläget. Vi 
lever i en värld med nya utmanande finansiella förutsättningar, 
samtidigt befinner vi oss på en stark marknad och framtiden ser 
ljus ut, både för vår marknad och för Diös. Styrelsen och lednin-
gen granskar och reviderar kontinuerligt strategier och beslut för 
att anpassa vår verksamhet till rådande omständigheter.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet utgörs av koncerngemensamma funk-
tioner såsom IT , ekonomi och finans, HR, hyresadministration, 
kommunikation samt ägande och drift av koncernens dotter-
bolag. Intäkterna uppgick till 205 mkr (206) och resultatet efter 
skatt var 276 mkr (-16). Resultatet efter skatt inkluderade 0 mkr 
(100) i utdelningar från koncernbolag, 162 mkr (201) i erhållna 
koncernbidrag och 121 mkr (162) i betalda koncernbidrag. Årets 
skattekostnad uppgår till 0 mkr (0). Intäkterna består i huvudsak 
av sålda tjänster till dotterbolag. 
Aktien och ägare
Vår aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Aktiekapita-
let uppgår till  283 569 699 kr (283 569 699) och antalet aktier 
till141 785 165 (141 785 165). En aktie motsvarar en röst vid 
årsstämman. De största aktieägarna är AB Persson Invest med 
15,6 procent av innehav och röster, Backahill Inter AB med 10,5 
procent och Länsförsäkringar Fonder med 8,0 procent. För mer 
information kring beslut på årsstämman, se bolagsstyrningsrapporten 
på sidorna 44-51. 
Förvaltningsberättelse
Ekonomisk redovisning

===== SIDA 40 =====

40
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Att effektivt identifiera, förebygga och hantera risker är avgörande för vår förmåga att skapa maximalt värde för våra 
intressenter. Risker kan uppkomma inom alla verksamhetsområden och kan bero på både interna och externa faktorer. 
Det yttersta ansvaret för bolagets riskhantering ligger hos styrelsen. Vd och koncernledningen ansvarar för att styrelsens 
riktlinjer efterlevs samt att det finns processer och rutiner för riskhantering. Vi delar in våra risker i tre kategorier: 
strategiska, operativa och finansiella risker. Nedan presenteras de risker som bedöms ha störst påverkan på koncernen 
samt hur de hanteras.
     
Strategiska risker
Strategiska risker kan påverka vår förmåga att genomföra affärsstrategier, uppnå långsiktiga mål och skapa värde för våra intressenter. Dessa risker identifieras och hanteras av styrelsen och koncernledningen och diskuteras 
regelbundet vid styrelsemöten.
Typ av risk Beskrivning Hantering
Omvärldsrisker
     
Geopolitiska, makroekonomiska och externa händelser kan direkt eller indirekt påverka vår 
verksamhet, marknad och fastighetsbranschen. Globala trender kan leda till förändrade 
behov och beteenden hos hyresgäster.
Vi har en decentraliserad organisation med lokal närvaro för att effektivt anpassa verksam-
heten till nya förhållanden. Vi upprätthåller ett starkt kassaflöde för att kunna investera vid 
behov. Genom nära relationer med våra hyresgäster kan vi snabbt identifiera förändringar 
i efterfrågan.
Konkurrens och  
erbjudande
   
Vi verkar på en konkurrensutsatt marknad. Det finns en risk att vårt erbjudande, sett till 
hyresgäster, hyresnivåer, kvalitet och innehåll, blir mindre attraktivt i jämförelse med andra 
fastighetsägare.
Vår fastighetsportfölj är koncentrerad till centrala lägen där nybyggnation är begränsad, vilket 
minskar konkurrensrisken. Ett högkvalitativt bestånd, gedigen marknadskunskap och stor 
investeringskapacitet bidrar till konkurrenskraft. Vår storlek och position medför att vi kan 
agera helhetsleverantör vid etableringar i alla våra städer.
Ansvarsfullt företagande
        
Om vi inte bedriver vår verksamhet på ett ansvarsfullt och långsiktigt sätt förlorar vårt erbju-
dande relevans och konkurrenskraft. Det påverkar vår attraktivitet som bolag och möjligheter 
till rekrytering och finansiering.
Vi har en affärsmodell och affärsplan som regelbundet följs upp av styrelsen och ledningen. 
Genom ett aktivt arbete med hållbarhetsrelaterade frågor inom prioriterade områden bidrar 
vi som fastighetsbolag till globala och nationella hållbarhetsmål.
Risker och riskhantering
Risker och riskhantering
Ekonomisk redovisning
Påverkansnivå: 
  Låg    
  Medel    
  Hög 
Trend:  
   Ökad risk    
  Minskad risk    
  Oförändrad risk

===== SIDA 41 =====

41
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Risker och riskhantering
Ekonomisk redovisning
Operativa risker
Operativa risker inkluderar risker som kan ha en direkt negativ inverkan på vårt resultat, finansiella ställning och verksamhet på kort och lång sikt. Dessa risker övervakas kontinuerligt av ledningen och rapporteras vid varje 
styrelsemöte. 
Typ av risk Beskrivning Hantering
Fastighetsportföljens sam-
mansättning
        
Geografiskt läge, typ av lokaler och teknisk status kan innebära risker. Fastigheter i städer 
med begränsad tillväxtpotential kan utgöra en exitrisk
Vår strategi är att koncentrera beståndet till orter med långsiktig tillväxtpotential, vilket min-
skar värdefluktuationer och vakanser. Fastigheter i attraktiiva lägen möter högre efterfrågan, 
vilket hanterar exitrisken.
Förvärv och  
investeringar
     
En felaktig förvärvs- och investeringsstrategi eller misslyckande att skapa värde utöver 
köpeskillingen, samt felaktiga bedömningar av mervärde, synergier och fastigheters tekniska 
status utgör en risk. Investeringar som inte förbättrar fastighetsportföljens kvalitet, ökar 
energieffektiviteten och höjer beläggningen, och därmed genererar högre kassaflöden och 
ökar portföljens värde, utgör en risk.
Vi genomför omfattande finansiell, juridisk och fastighetsrelaterad due diligence inför varje 
förvärv för att identifiera och analysera dolda risker och möjligheter. Vi utför löpande makro- 
och mikroanalyser. Kvalitetssäkring av entreprenörer säkerställer förutsägbart och säkert 
fastighetsutvecklingsarbete. All upphandling sker i konkurrens. Att teckna hyresavtal innan 
produktionsstart minskar risken för icke-återvinningsbara kostnader.
Humankapital
     
Våra medarbetare är vårt viktigaste humankapital. Oförmåga att erbjuda rimliga, jämlika 
och icke-diskriminerande anställningsvillkor samt en trygg och säker arbetsmiljö leder till 
bristande förmåga att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens för att bedriva verk-
samheten, vilket i sig är en risk. Arbetsvillkor hos leverantörer och samarbetspartners kan 
också utgöra en risk som påverkar oss direkt eller indirekt.
Utbildning i vår uppförandekod bidrar till att tydliggöra vår företagskultur och arbets-
villkor. Regelbundna arbetsmiljökontroller utförs av en intern arbetsmiljögrupp och årliga 
medarbetar undersökningar identifierar förbättringsområden. Vår vision och arbetet för att 
skapa en värderingsdriven företagskultur bidrar till ökat engagemang. Våra medarbetare 
erbjuds kontinuerlig kompetensutveckling och vinstandelsstiftelsen skapar delaktighet i 
bolagets framgång. Medarbetarna erbjuds förmåner för att främja fysiskt aktivitet och god 
hälsa.
Miljö
        
Fastighetsförvaltning och exploatering påverkar miljön och lämnar ekologiska avtryck. Enligt 
miljöbalken är det den aktör som har bedrivit verksamhet eller vidtagit åtgärder som orsakat 
förorening eller allvarlig miljöskada som är skyldig att stå för kostnaden för åtgärderna. 
Direkta eller indirekta utsläpp och avfall utgör en risk för varumärket, den lokala miljön och 
klimatet.
Omfattande analyser och investeringar genomförs för att identifiera eventuella miljörisker 
innan ett förvärv genomförs. Försiktighetsprincipen tillämpas när det finns risk för skada på 
miljön eller det omgivande området. Eventuella negativa miljöeffekter hanteras enligt gäl-
lande regelverk och  interna rutiner, extern expertis anlitas vid behov. För närvarande har vi 
ingen kännedom om betydande miljökrav som kan komma att riktas mot företaget.
Klimatförändringar
        
Förändrade väderförhållanden till följd av klimatförändringar utgör en risk för fysiska skador 
på våra fastigheter. Detta kan öka behovet av investeringar i utsatta fastigheter eller om-
råden. Ökad medvetenhet om klimatförändringar innebär en risk för nya regleringar eller 
lagar som kan påverka företaget genom oförutsedda kostnader, skatter eller krav på investe-
ringar för att uppfylla strängare krav.
Vi arbetar aktivt för att minska utsläpp och resursanvändning för att begränsa vår påverkan 
på miljön och klimatet. Genom klimatrisk- och sårbarhetsanalysarbetet görs riskbedömning-
ar av våra fastigheters status så proaktiva åtgärder kan vidtas för att minska skador. Läs mer 
i vår hållbarhetsrapport, not H5 på sida 98 (TCFD).

===== SIDA 42 =====

42
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Risker och riskhantering
Ekonomisk redovisning
Affärsetik
     
Det finns en risk att verksamheten bedrivs i strid med externa lagar och regler samt inter-
na styrdokument, såsom uppförandekoden. Upphandlingar sker ofta i flera steg, vilket kan 
påverka Diös förmåga att ha full insyn i alla underleverantörers verksamhet. Olagligt eller 
oetiskt agerande kan skada förtroendet för företaget och medföra betydande finansiella 
konsekvenser.
Vi hanterar risken för olämpligt beteende hos anställda och leverantörer genom tydliga 
ställningstaganden utifrån våra styrdokument som signeras av samtliga medarbetare och 
våra leverantörer. Vi genomför kontinuerlig uppföljning av efterlevnaden av våra interna 
regler och policys. Vi accepterar ingen form av korruption. Alla affärer och avtal ska ingås 
utan etiska tveksamheter, såsom hot, mutor eller andra orimliga eller tvivelaktiga krav.
Lagstiftning och  
administration
     
Vår verksamhet påverkas av förändringar i lagstiftning och regler inom flera olika om-
råden. Fel och brister i dokumentation och avtal utgör tydliga risker. Otillräckliga eller icke 
ändamåls enliga rutiner, bristfällig rapportering eller kontroll, mänskliga misstag och kom-
petensbrister samt en otydlig ansvarsfördelning utgör risker som kan hindra en effektiv 
verksamhetsdrift.
Övervakning av förändrade och kommande lagstiftning och regelverk sker löpande. Exter-
na experter inom specifika områden konsulteras vid otillräcklig intern kompetens. Tydliga 
rutiner, riktlinjer och processer upprättas för att förhindra fel och brister.
It-säkerhet och system
     
Effektiva it-system är avgörande för den löpande verksamheten, för att uppfylla rapporter-
ingskrav samt för drift och optimering av våra fastigheter. Det finns en risk för dataintrång, 
informationsläckage, driftstopp och andra störningsrisker om kritiska it-system hanteras 
felaktigt.
Kontinuerlig bedömning och uppdatering av it-policyn gör det möjligt för oss att hantera 
och begränsa risker i it-strukturen. Bolaget använder endast standardiserade it-system 
från stabila leverantörer med gott rykte. Dessutom utvecklas effektiva processer för att 
förebygga och hantera potentiella hot.
Risker inom områden som kan ha direkt påverkan på resultatet behandlas i noterna, se sidan 62.
Finansiella risker
För ett fastighetsbolag är hantering av finansiella risker avgörande för långsiktigt värdeskapande och finansiell stabilitet. Dessa risker hanteras i enlighet med koncernens finanspolicy.
Typ av risk Beskrivning Hantering
Finansiering och likviditet
     
Våra väsentliga finansiella risker är likviditets- och refinansieringsrisk, ränterisk, kapitalstruktur 
och kreditrisk. Dessa kan påverka bolagets förmåga att uppfylla sina åtaganden eller ha en stor 
påverkan på det finansiella resultatet.
Vi har en finansiell policy som reglerar de finansiella riskerna och de riskhanteringsinstrument 
som är godkända. Finansansvarig ansvarar för koncernens finansiering, hantering av finansiella 
risker och kassahantering.
Finansiella risker och riskhantering behandlas mer i detalj i noterna på sidorna 77–79.
Rapportering
     
Rapporteringsrisker är risker som innebär att de finansiella rapporterna inte ger en rättvisande 
bild av företagets finansiella ställning och resultat.
Rapporteringsprocessen är beprövad och dokumenterad, och stöds av både system och interna 
processer. Styrelsen och ledningen granskar alla finansiella rapporter.
Mer information om finansiella risker och hantering finns i not 19 på sidorna 77–79.

===== SIDA 43 =====

43
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Ekonomisk redovisning
Henrik Rapp. affärschef, och Martina Leksell, kommersiell förvaltare, hos hyresgästen Högskolan Dalarna.

===== SIDA 44 =====

44
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Diös Fastigheter AB (publ), i texten benämnt Diös, är ett 
svenskt fastighetsbolag som är noterat på Nasdaq OMX 
Stockholm Mid Cap. Bolagsstyrningsrapporten beskriver 
strukturen och processerna för Diös styrning, ledning och 
kontroll under 2024.
Svensk kod för bolagsstyrning
Diös tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Den behandlar bland 
annat former för tillsättning av styrelse och revisorer, styrelsens sam-
mansättning, finansiell rapportering och informationsgivning när 
det gäller bolagsstyrning och intern kontroll. Ansvaret för styrning, 
ledning och kontroll av Diös verksamhet fördelas mellan aktieägarna  
via årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Vissa 
bolagsstyrningsfrågor regleras i bolagsordningen. Bolagsstyrningen 
beskriver hur Diös ägare, direkt och indirekt, styr företaget samt hur 
riskerna hanteras. Styrningen grundar sig på externa och interna 
regel verk som är föremål för ständig utveckling och förbättring. 
Diös avviker från Koden på tre punkter:
  Revisionsutskottet består av hela styrelsen. Styrelsen består 
av sex ledamöter av vilka samtliga fullgör revisionsutskottets 
uppgifter. Granskningsförfarandet av finansiella rapporter samt 
den interna kontrollen hanteras således av hela styrelsen.
  Oberoende valberedning. Valberedningen företräds av de fyra 
största ägarna och ska bestå av minst tre ledamöter som utses av 
årsstämman. Majoriteten av ledamöterna ska vara i oberoende 
ställning till bolaget. Diös valberedning består av fyra ledamöter 
som representerar bolagets fyra största ägare.
  Valberedningens ordförande. Valberedningen leds av Bob Persson 
som också är styrelseordförande. De huvudägare som är repre-
senterade i nomineringskommittén anser att det är önskvärt att 
valberedningen leds av representanten för den största aktieägaren.
Utöver detta är styrelsens uppfattning att Diös i alla avseenden 
följt Koden under 2024 och har inga avvikelser att rapportera. 
Externa regelverk
  Svensk aktiebolagslag 
  NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter
  Svensk kod för bolagsstyrning
  Gällande redovisningslagstiftning
Interna regelverk
  Bolagsordning
  Instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive vd
  Interna riktlinjer, policys och handböcker
Årsstämma
Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsammans 
med eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna möjlighet 
till styrning via sin beslutanderätt. Årsstämman utser styrelsen 
och styrelsens ordförande, samt slår fast principer för såväl 
valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande 
befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av 
koncernens redovisning, liksom av styrelsens och vd:s förvaltning. 
Styrelsen utser vd samt representanter till ersättningsutskott och 
revisionsutskott. 
Bolagsordning
I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag med 
säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller indirekt 
via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och bedriva därmed 
förenlig verksamhet. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma 
och ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio 
suppleanter. Aktiekapitalet ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 
596 mkr. Antal aktier får uppgå till lägst 74 000 000 och högst 
296 000 000 aktier.
Bolagsordningen i sin helhet finns tillgänglig på www.dios.se.
Aktiekapital och aktieägare
 Vid årets slut hade Diös 15 809 aktieägare (17 636) som totalt ägde 
141 785 165 aktier (141 785 165). Aktien har ett kvotvärde om 2 
kr (2). Andelen utländska aktieägare var 28,3 procent (24,9). Största 
enskilda ägare per den 31 december 2024 var AB Persson Invest med 
15,6 procent (15,6) av röster och kapital, Backahill Inter AB med 
10,5 procent (10,5), Länsförsäkringar Fonder 8,0 procent (7,6) och 
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 3,5 procent (5,7). T otalt ägde 
bolagets tio största ägare 53,0 procent (55,1) av röster och kapital. Diös 
aktiekapital ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 596 mkr. Antalet 
aktier ska vara lägst 74 000 000 och högst 296 000 000. Varje aktie 
berättigar till en röst och avser en andel av Diös aktiekapital. 
Årsstämma 2024
Årsstämman 2024 ägde rum den 16 april i Östersund. Vid 
stämman registrerades 278 aktieägare (254) som deltog antingen 
Aktieägare
Revisionsutskott/  
styrelsen i sin helhetStyrelseRevisorer
ErsättningsutskottVd
ValberedningÅrsstämma
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
BOLAGSSTYRNINGSSTRUKTUR

===== SIDA 45 =====

45
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
personligen, via ombud eller poströstning. Antalet representerade 
aktier var 92 321 155 (93 792 207), motsvarande cirka 65 procent 
(66) av det totala antalet aktier. Årsstämman fastställde koncernens 
balans- och resultaträkning för 2023 och gav styrelse och vd 
ansvarsfrihet för 2023 års förvaltning. Årsstämman beslutade att:
  omvälja Bob Persson, Ragnhild Backman, Erika Olsén, Peter 
Strand, samt Per-Gunnar Persson som styrelse ledamöter. T obias 
Lönnevall har avböjt omval.
  välja Bob Persson till styrelseordförande. 
  ingen utdelning ska lämnas för verksamhetsåret 2023.
  omvälja revisionsbolag i enlighet med valberedningens 
rekommendation. 
  anta styrelsens förslag till principer för ersättning och andra 
anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare. 
  att oförändrade principer ska gälla för att utse valberedningen 
inför årsstämma 2025.
  bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, förvärva 
och överlåta egna aktier enligt styrelsens förslag.
  bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, besluta 
om nyemission av aktier i enlighet med styrelsens förslag.
Valberedning 
Valberedningen har bildats i enlighet med beslut av årsstämman 
och dess sammansättning och arbete har haft utgångspunkt från 
den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion ska 
valberedningen utses årligen och bestå av styrelsens ordförande  
samt en representant vardera för de fyra största aktieägarna. 
Ledamöterna representerar tillsammans cirka 37 procent (39) av 
aktierna och rösterna i bolaget per den 31 december 2024.
Om en ledamot i valberedningen lämnar uppdraget under 
pågående år, ska denna ersättas av en annan representant från samma 
aktieägare. En ledamot som inte längre tillhör en av de fyra största 
aktieägarna, ska ersättas av en nytillkommen ägare. Om gällande 
principer får till följd att valberedningens ledamöter blir färre än tre, 
ska en företrädare för Aktiespararna erbjudas plats i valberedningen. 
Valberedningens uppdrag  
Samtliga ledamöter i valberedningen har noga övervägt och kon-
staterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera 
uppdraget som ledamot av valberedningen i Diös. Valberednin-
gen har inför årsstämman 2025 hållit fyra protokollförda möten 
där samtliga frågor som enligt svensk kod för bolagsstyrning har 
behandlats. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Svensk kod 
för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt 
förslag. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt:
  i vilken grad den nuvarande styrelsen, som grupp och enskilt, 
uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd  
av Diös verksamhet och utvecklingsskede, 
  styrelsens storlek,
  vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom 
styrelsen, 
  styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund, 
  arvodering av styrelseledamöter, 
  förslag till val av revisorer, 
  vilken modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 
2025 som ska tillämpas. 
Valberedningen har även förberett ett förslag till val av revisorer 
till styrelsen och årsstämman enligt EU:s revisorsförordning nr 
537/2014 samt frågor rörande arvode till revisorn.
Valberedningens arbete utgår från intervjuer med samtliga 
styrelseledamöter, som inte avböjt omval, och ledamöternas kun-
skaper och erfarenhet. Valberedningen har ingående informerat sig 
om styrelsens arbete och de specifika krav som bolagets verksam-
het ställer. Valberedningen har också tagit del av resultatet av den 
årligen utförda utvärderingen av enskilda ledamöters bidrag till 
styrelsearbetet, ordförandens arbete samt hur styrelsen fungerar 
som grupp. Vd:s föredragningar om bolagets verksamhet och 
strategiska inriktning utgör också viktiga underlag. I enlighet 
med valberedningens instruktion offentliggörs valberedningens 
ledamöter, samt de ägare som dessa företräder, senast sex månader 
före årsstämman. Valberedningens representanter baseras på det 
kända ägandet per den 31 augusti 2024. 
Valberedningens sammansättning 
I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2024 
består Diös valberedning av representanter för bolagets fyra största 
aktieägare samt styrelsens ordförande: Bob Persson, valberedningens 
ordförande (AB Persson Invest samt styrelsens ordförande), 
Markus Wallentin, (Backahill Inter AB), Johannes Wingborg 
(Länsförsäkringar Fondförvaltning AB) och Pontus Åhlund (AB 
Karl Hedin). Aktieägare som önskar lämna förslag till valbered-
ningen kan göra det via e-post till valberedningen@dios.se eller via 
brev till: Diös Fastigheter AB, Valberedningen, Box 188, 831 22 
Östersund.
Styrelsen 
Styrelsens och ordförandens ansvar 
Styrelsen består av fem ledamöter och en arbetstagarrepresentant, 
utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av årsstämman för 
tiden intill nästa årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret 
för bolagets organisation och förvaltning och representerar alla 
aktieägare. Detta genom att säkerställa att riktlinjerna för bolagets 
förvaltning är ändamålsenligt utformade. I ansvaret ligger att 
utveckla och följa upp bolagets strategier och mål, samt att fastslå 
affärsplan och årsbokslut. Beslut om förvärv och avyttring av fas-
tigheter, större investeringar liksom tillsättningar och ersättningar 
till koncernledningen, är ytterligare ansvarsområden. I ordföran-
dens ansvar ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt uppdrag 
genom ett välorganiserat och effektivt arbete.
Styrelsens arbete 
Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog med 
vd, samt av dokumenterade underlag till styrelseledamöterna för 
diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid 
det konstituerande styrelsesammanträdet och revideras vid behov.

===== SIDA 46 =====

46
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Arbetsordningen innehåller styrelsens ansvar och arbetsuppgifter, 
styrelseordförandens arbetsuppgifter samt revisionsfrågor och 
instruktion till vd. Den anger även vilka rapporter och finan-
siell information som styrelsen ska få del av inför varje ordinarie 
styrelsemöte. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes vid 
det konstituerande styrelsemötet den 16 april 2024 (och finns på 
dios.se). Under 2024 genomfördes 16 protokollförda styrelsemöten 
inklusive ett konstituerande styrelsemöte samt ett styrelsemöte 
per capsulam. Exempel på ordinarie ärenden som styrelsen har 
behandlat under året är: företagsgemensamma policyer, övergri-
pande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och 
finansieringsbehov, transaktioner, kapitalanskaffning via nyemission, 
hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt 
process för närstående transaktioner. Framtidsinriktade frågeställnin-
gar om marknadsbedömningar, affärsverksamhetens inriktning, jäm-
ställdhetsfrågor och organisationsfrågor diskuterades också. 
Utvärdering av styrelsens arbete  
I enlighet med bolagets arbetsordning har ordföranden säkerställt 
att styrelsens arbete har utvärderats, samt att valberedningens 
ordförande har informerats om resultatet av utvärderingen inför 
valberedningens nomineringsarbete. Utvärderingen består av 
ett antal fördefinierade och öppna frågor som respektive styrelse 
ledamot besvarar individuellt. 
Revisionsutskott 
Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska 
utgöra revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens 
arbetsordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvalitetssäkra 
bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets 
interna kontroll och riskhantering. I uppdraget ingår även att 
hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och 
koncernredovisningen. Revisionsutskottet säkerställer revisorns 
opartiskhet och självständighet, utvärderar revisionsinsatsen och 
informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. 
Bolagets revisor har närvarat vid tre sammanträden under året för 
att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av 
bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen. 
Utöver detta biträder revisionsutskottet valberedningen vid 
framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid 
utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider 
tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad 
rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i 
Revisorsförordningen. 
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter, Bob Persson 
och Per-Gunnar Persson. I uppdraget ligger att, inom ramen för 
de riktlinjer som årsstämman 2024 fastställde, arbeta fram förslag 
angående ersättning till vd. Ersättningsutskottet har under 2024 
haft ett sammanträde, där översyn av riktlinjer för ersättning till 
ledande befattningshavare avhandlats. För mer information se 
avsnittet Principer för ersättning samt not 5 på sidan 66.
Revisorer 
För granskning av bolagets årsredovisning, räkenskaperna samt 
styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller två 
revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2024 valdes 
Deloitte AB, med huvudansvarig revisor till Kent Åkerlund för en 
period för tiden intill årsstämman 2025. Ersättning till revisorer 
finns specificerat i not 6.
Koncernledningen 
Koncernledningens och vd:s ansvar 
Koncernledningen vid utgången av 2024 bestod av vd Knut Rost, 
CFO Rolf Larsson, fastighetschef Sofie Stark, projektchef Mats 
Eriksson, IR-chef Johan Dernmar, samt transaktionschef Annie 
Franzon. Arbetet leds av vd i enlighet med gällande instruktion. I 
uppdraget ligger att löpande presentera relevanta informations- och 
beslutsunderlag inför styrelsemöten och motivera förslag till beslut. 
Styrelseordförande har årligen utvärderingssamtal med vd i enlighet 
med instruktion och gällande kravspecifikation. Utvärderingssamta-
let behandlas sedan av styrelsen årligen. Koncernledningen håller 
möten minst en gång per månad, där strategiska och operativa 
frågeställningar diskuteras. Dessutom arbetar koncernledningen årli-
gen fram en affärsplan. Denna följs upp via månatliga rapporter där 
granskningen fokuserar på resultatutveckling, hållbarhet, förädling, 
nyinvesteringar och tillväxt.
Principer för ersättning 
Årsstämman 2024 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om 
följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i 
Diös. Riktlinjerna som beslutats av årsstämman ska tillämpas på 
ersättningar som avtalas samt förändringar som görs i redan avta-
lade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 
2024. Bolagsstämman kan därutöver besluta om andra ersättnin-
gar, till exempel aktiekursrelaterade ersättningar, oavsett vad dessa 
riktlinjer föreskriver, om särskilda skäl föreligger och det anses 
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och 
hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. 
Ersättning och förmåner till verkställande direktör ska beslutas av 
bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare 
beslutas av verkställande direktör i samråd med bolagets styrelse. 
Diös affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet 
Diös affärsidé är äga och utveckla kommersiella fastigheter i städer 
med tillväxt potential i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats 
skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktig affär. Genom att vara 
aktiva, agera på möjligheter samt ta medvetna beslut med hänsyn 
till vår omvärld samt miljö och klimat skapar vi förutsättningar 
för bättre lönsamhet. Det är i segmentet kontor vi ser den största 
utvecklingen av våra affär. Attraktiva arbetsplatser i våra städer bidrar 
till ökade flöden av människor som gynnar andra hyresgäster som 
finns i närheten En framgångsrik implementering av affärsstrategin 
och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, förutsätter 
att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. 
Ersättning till medarbetarna ska vara marknadsmässig och 
konkurrenskraftig samt stå i relation till ansvar och befogenhet. 
 
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning

===== SIDA 47 =====

47
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
"Vårt bolag ska bidra till en hållbar utveckling 
i norra Sverige. Som styrelse har vi därför 
fokuserat på att säkerställa bolagets stabilitet 
under osäkra tider och ett långsiktigt 
värdeskapande för alla intressenter. Vi är 
övertygade om att Diös är en positiv kraft 
på vår marknad och tillsammans med övrigt 
näringsliv kan säkra Sveriges konkurrenskraft.”
Bob Persson, styrelseordförande
Ragnhild Backman, styrelsemedlem, och Rolf Larsson, CFO.

===== SIDA 48 =====

48
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Beslutsprocessen för att fastställa, utvärdera och tillämpa riktlinjerna 
Styrelsens beslut angående förslag till riktlinjer för ersättning 
till ledande befattningshavare bereds av ersättningsutskottet. Ett 
förslag till nya riktlinjer ska upprättas av styrelsen åtminstone vart 
fjärde år. Förslaget läggs fram till beslut vid årsstämman. Riktlinjer 
antagna på årsstämman gäller till dess att nya riktlinjer godkänts 
av stämman. För det fall det uppkommer behov av väsentliga 
ändringar av riktlinjerna, ska styrelsen upprätta ett förslag till nya 
riktlinjer. Ersättningsutskottet har i uppdrag att vidare följa och 
utvärdera under året pågående och avslutade program för rörliga 
ersättningar för bolagets ledning samt gällande ersättningsnivåer 
och ersättningsstrukturer i bolaget. 
Ersättningsutskottet ska även, inom ramen för av årsstämman 
beslutade riktlinjer, bereda förslag rörande ersättning till verkstäl-
lande direktören och övriga ledande befattningshavare. Ledande 
befattningshavare närvarar inte vid styrelsens behandling av, och 
beslut i, ersättningsrelaterade frågor, i den mån de själva berörs av 
frågorna. 
Fast lön och incitamentsprogram 
Utöver fast kontantlön kan incitamentsprogram med möjlighet 
till rörlig kontantersättning förekomma för bolagets ledande be-
fattningshavare. Fast kontantlön och rörlig ersättning från incita-
mentsprogrammet ska fastställas för varje verksamhetsår. Utfallet 
i incitamentsprogrammet ska bero av i vilken utsträckning i 
förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets verksam-
het. De i förväg uppställda målen ska ha en tydlig koppling till 
affärsstrategin och Diös långsiktiga värdeskapande arbete inklusive 
dess hållbarhetsarbete. Den rörliga ersättningen för en ledande 
befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Inga 
aktierelaterade ersättningar får förekomma. 
Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda, 
inklusive ledande befattningshavare. Avsättning till vinstandelsstif-
telsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav 
och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kronor 
per år och anställd.
Pensions- och försäkringsförmåner 
Verkställande direktör har rätt till försäkrings- och pensions-
förmåner enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan under 
anställningstiden. Möjlighet ges till individuell placering. Endast 
kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. 
Under anställningstiden hos bolaget har övriga ledande befat-
tningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid 
vald tidpunkt gällande ITP-plan. Möjlighet ges till individuell 
placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och 
pensionspremier. 
  
Icke-monetära förmåner 
Verkställande direktör har rätt till tjänstebil och tjänstebostad. 
Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Utöver 
bilförmån erhåller ledande befattningshavare, i likhet med bolagets 
övriga anställda, förmåner av mindre värde.
 
Uppsägningstid och pensionsålder 
Mellan bolaget och verkställande direktör gäller från bolagets sida 
12 månaders uppsägningstid och från verkställande direktörs sida 
fyra månaders uppsägningstid. För övriga ledande befattningsha-
vare gäller en ömsesidig uppsägningstid mellan den anställde och 
bolaget om 3–6 månader. Ersättning under uppsägningstiden 
avräknas från inkomster från annan arbetsgivare.
Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga ledande 
befattningshavare är 65 år. 
 
Beaktande av löner och anställningsvillkor för bolagets anställda 
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlin-
jer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats 
genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens 
komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över 
tid utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslut-
sunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de 
begränsningar som följer av dessa.
Ersättning för 2024
Vd erhöll fast ersättning om 5 264 tkr, övriga förmåner om 433 tkr  
samt pensionsavsättning om 237 tkr. Övriga ledande befattning-
shavare i koncernledningen erhöll sammanlagt fast ersättning om 
9 645 tkr, övriga förmåner om 785 tkr, pensionsavsättningar om 
2 751 tkr samt övrig ersättning om 1 448 tkr. Övriga ledande 
befattningshavare i koncernledningen bestod av fem personer. För 
mer information, se not 5.
Inför årsstämman 2025
Inför årsstämman 2025 kommer styrelsen föreslå viss justering av 
ersättningsprogram till ledande befattningshavare.
Styrelsen om intern kontroll 
Styrelsen ansvarar för att Diös har en effektiv intern kontroll. 
Kvalitetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska re-
dovisningsfrågor, liksom de finansiella rapporter som bolaget läm-
nar. De frågor som behandlas är hur gällande lagar och regler följs, 
väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella felaktigheter 
som inte är korrigerade, händelser efter balansdagen, ändringar i 
uppskattningar och bedömningar, eventuella konstaterade oegen-
tligheter och andra förhållanden som påverkar de finansiella rap-
porternas kvalitet. Processen för intern kontroll uppdateras 2025 
att följa ramverket ICFR. Ramverket består av komponenterna: 
kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och 
kommunikation samt uppföljning. 
Kontrollmiljö 
Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. 
Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhörande 
arbetsprocesser, i syfte att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens 
arbete. I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och godkänna ett 
antal grundläggande riktlinjer och ramverk, relaterade till bolagets 
finansiella rapportering. Bolagets styrande dokument är vd-in-
struktionen, finanspolicyn och kreditpolicyn. Instruktionerna 
följs upp och omarbetas löpande samt kommuniceras till samtliga 
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning

===== SIDA 49 =====

49
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
medarbetare som är involverade i den finansiella rapporteringen. 
Allt i syfte att skapa en grund för god intern kontroll. Styrelsen 
utvärderar löpande verksamhetens prestationer och resultat genom 
ett anpassat rapportpaket. Det innehåller resultatrapport och 
framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och 
finansiell information. I rollen som revisionsutskott har styrelsen 
övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll under 
året. Detta för att säkerställa att verksamheten är effektiv och 
bedrivs i enlighet med relevanta lagar och förordningar, samt att 
den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig. Styrelsen har tagit 
del av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk 
rapportering samt följt upp och utvärderat de externa revisorernas 
arbete, kvalifikationer och oberoende. Under 2024 har styrelsen 
haft genomgång med, och fått en skriftlig rapport från, bolagets 
externa revisorer. 
Riskbedömning
Diös arbetar fortlöpande och aktivt med riskbedömning och 
riskhantering. Detta för att säkerställa att identifierade risker 
hanteras på ett ändamålsenligt sätt inom fastslagna ramar. Diös 
koncernledning genomför årligen en analys där riskerna analyseras 
och bedöms utifrån en given gradering. I riskbedömningen beaktas 
rutinerna avseende exempelvis bolagets administrativa rutiner, 
avseende fakturering och avtalshantering. Även balans- och resul-
tatposter, där risken för väsentliga fel skulle kunna uppstå, granskas 
kontinuerligt. 
Kontrollaktiviteter 
Inom alla delar av redovisnings- och rapporteringsprocessen 
genomförs löpande kontrollaktiviteter för att hantera de risker som 
styrelsen bedömer vara väsentliga för den interna kontrollen av den 
finansiella rapporteringen. Exempel på kontrollaktiviteter är rap-
portering av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga 
beslut om exempelvis nya stora hyresgäster, större investeringar, 
finansieringsavtal och löpande avtal. Granskning av presenterade fi-
nansiella rapporter är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation 
med tydlig ansvarsfördelning liksom tydliga rutiner och arbetsroller, 
utgör grunden för bolagets kontrollstruktur.
Information och kommunikation 
Bolagets övergripande styrdokument, såsom riktlinjer och man-
ualer, uppdateras löpande och finns tillgängliga på Diös intranät. 
Bolaget har utvecklat ett intranät i syfte att skapa större insyn och 
delaktighet genom bättre struktur, sökfunktion och funktioner för 
kommunikation. Bolagets externa kommunikation sker i enlighet 
med Diös kommunikationspolicy, som anger riktlinjer för att säk-
erställa att Diös lever upp till rådande informationsskyldigheter.
 
Långsiktigt värdeskapande 
Långsiktigt värdeskapande förutsätter att hållbarhet, så som socialt 
ansvarstagande, resurseffektivitet och klimatpåverkan finns som 
aspekter i alla delar av verksamheten. Att ständigt utveckla fas-
tighetsbeståndet för minskad resursanvändning, effektiva energi-
system och ökad motståndskraft är helt avgörande tillsammans 
med ett samhällsansvar för att bidra till utvecklingen i de städer 
där Diös är verksam. Arbetsmiljö och säkerhet är viktiga aspekter 
för att skapa förutsättningar för välmående medarbetare. Diös 
rapporterar idag enligt GRI Standards, se sidorna 107-108 för mer 
information, förberedelser pågår för att kunna uppfylla de nya 
regelverken för hållbarhetsrapportering som kommer av CSRD. 
Hållbarhetspolicy och uppförandekod är de övergripande styrdo-
kument som styr hållbarhetsaspekter i verksamheten. Återrapport-
ering sker regelbundet till Diös styrelse. 
Uppföljning 
Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl 
fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Styrelsen 
stämmer av nuläget med bolagets revisor minst en gång per år. 
Detta utan närvaro av vd eller annan person från koncernled-
ningen. Styrelsen ser även till att bolagets revisorer översiktligt 
granskar den finansiella rapporten för tredje kvartalet. En årlig 
utvärdering genomförs om behovet av att tillsätta en separat 
funktion för internrevision. Behovet har hittills bedömts vara litet. 
Diös finansverksamhet, liksom dess ekonomi- och hyresadmin-
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
STYRELSEN
Deltagande av totalt antal möten
Ålder Invald Beroende/oberoende Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott Arvode, tkr
Bob Persson, ordförande 74 2007 Beroende gentemot ägare 17/17 1/1 3/3 420
Ragnhild Backman, ledamot 61 2012 Oberoende 17/17 - 3/3 210
Peter Strand, ledamot 53 2019 Oberoende 17/17 - 3/3 210
Tobias Lönnevall, ledamot 44 2020 Oberoende 5/5 - 1/1 -
Erika Olsén, ledamot 48 2022 Oberoende 17/17 - 3/3 210
Per-Gunnar Persson, ledamot 59 2023 Oberoende 17/17 1/1 3/3 210
Mathias Tallbom, arbetstagarrepresentant 50 2023 Beroende gentemot bolaget 17/17 - 3/3 -
Tobias Lönnevall avgick ur styrelsen i samband med Årsstämman 2024-04-16.

===== SIDA 50 =====

50
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
istration, sköts från huvudkontoret vilket innebär att rutiner och 
processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar för att olika 
delar av funktionerna kan granska varandras processer. Allt för att 
öka och förbättra den interna kontrollen. Uppföljning av resultat 
och balans görs kvartalsvis, av såväl tjänstemän som av kon-
cernledning och styrelse. Styrelsen granskar delårsrapporter och 
årsredovisning innan publicering. Styrelsen får också fortlöpande 
information om riskhantering, intern kontroll och finansiell 
rapportering från revisorerna. Utöver detta har vi även en vissel-
blåsartjänst som nås via hemsidan. Visselblåsartjänsten är ett tidigt 
varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter 
möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Diös 
värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av 
extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism.
Styrelsens årshjul
Styrelsemöte februari
Genomgång av helårsresultat
Bokslutskommuniké
Styrelsemöte januari
Preliminärt resultat
Preliminär utdelning
Princip för närståendetransaktioner
Styrelsemöte mars
Fastställande av årsredovisning
Börsregelverk
Revisors avrapportering
Styrelsemöte april
Konstituerande styrelsemöte
Styrelsens arbetsordning och firmateckning
Vd-instruktion
Fastställande av finans- och kreditpolicy
Fastställande av delårsrapport Q1
Årsstämma april
Styrelsemöte juni
Strategier och mål
Styrelsemöte juli
Fastställande av delårsrapport Q2
Styrelsemöte augusti
Struktur och fokusområden
för Årsredovisning
Styrelsemöte september
Styrelsemöten och rapportdagar
för kommande år
Styrelsemöte oktober
Fastställande av delårsrapport Q3
Revisors avrapportering
Styrelsemöte november
Fastställande av budget
Revisors avrapportering
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning

===== SIDA 51 =====

51
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
David Carlsson, vd, tillsammans med Annie Franzon, transaktionschef, och Ragnhild Backman, styrelseledamot.

===== SIDA 52 =====

52
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Mathias Tallbom
Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2023, född 1974.
Nuvarande funktion: Kommersiell förvaltare, Diös.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsbranschen sedan 2001.  
Tidigare arbetsgivare är bland andra Inmobiliaria Cielo Group i Los Boliches, Viva Estates  
i Marbella och Svensk Fastighetsförmedling i Östersund.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Fastighetsbolaget Norkom.
Utbildning: Fil kand, Ekonomi- och fastighetsteknikprogrammet med  
inriktning fastighetsförmedling, Högskolan i Gävle.
Aktieinnehav i Diös: 1 200 direktägda aktier.
Styrelse
Bolagsstyrningsrapport: Styrelse
Ekonomisk redovisning
Bob Persson
Styrelseordförande sedan 2011 och styrelseledamot sedan 2007, född 1950.
Nuvarande funktion: Styrelseordförande och delägare i AB Persson Invest.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Koncernchef AB Persson Invest.
Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i RELOG AS samt Persson Norge AS.
Utbildning: Ekonomistudier, Umeå universitet. 
Aktieinnehav i Diös: 350 000 direktägda aktier. 22 074 488 aktier  
via delägande i bolaget AB Persson Invest.
Ragnhild Backman
Styrelseledamot sedan 2012, född 1963.
Nuvarande funktion: Vd för Backmans Fastighetsutveckling AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltningschef Piren.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Almi Företagspartner Mitt AB,  
samt ledamot i AB Övikshem, Willhem AB och Fastighetsägarna Sverige.
Utbildning: Civilingenjör, KTH.
Aktieinnehav i Diös: 55 000 direktägda aktier.
Per-Gunnar Persson
Styrelseledamot sedan 2023, född 1965.
Nuvarande funktion: Vd för Safjället Fastigheter AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för Platzer Fastigheter samt olika chefspositioner  
på Skanska och Coor Service Management. 
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i John Mattson Fastighetsföretagen AB samt 
styrelseledamot i Rikshem AB, Safjället Fastigheter AB, Chalmersfastigheter AB,  
AB Borudan Ett och Arise AB.
Utbildning: Civilingenjör, Chalmers Tekniska Högskola.
Aktieinnehav i Diös: -
Peter Strand
Styrelseledamot sedan 2019, född 1971.
Nuvarande funktion: Transaktionsansvarig på Swedish Logistic Property AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för fastighetsbolagen Victoria Park AB, Annehem Fastigheter AB 
och Tribona AB, vd för Swedish Logistic Property AB samt ledande befattningar inom  
fastighetsbolagen Drott och Akelius.
Övriga styrleseuppdrag: Vice ordförande Swedish Logistic Property AB, samt ledamot i  
Rikshem AB, Fridam AB, Fridam Invest AB, Fridam Fastigheter AB och BrainLit AB.
Utbildning: Civilingenjör, Lunds tekniska högskola.
Aktieinnehav i Diös: 10 000 direktägda aktier.
Erika Olsén
Styrelseledamot sedan 2022, född 1976.
Nuvarande funktion: Partner, Areim AB  
Tidigare arbetslivserfarenhet: CIO Castellum, partner på Tenzing AB, JLL Cross Boarder Team  
i London och Newsec.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelsemedlem i Genova AB och Magnolia AB.
Utbildning: M.Sc. i fastighetsekonomi, KTH.
Aktieinnehav i Diös: -

===== SIDA 53 =====

53
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Koncernledning
Mats Eriksson
Projektchef sedan 2016, född 1964.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Över 20 års erfarenhet av byggproduktion,  
affärsutveckling och fastighetsbranschen inom Skanska Sverige AB.
Utbildning: Utbildning avseende byggproduktion, ekonomi, ledarskap och  
entreprenadjuridik.
Aktieinnehav i Diös: 7 000 direktägda aktier.
Bolagsstyrningsrapport: Koncernledning
David Carlsson
Vd sedan 2025, född 1976. 
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd och koncernchef i det Umeåbaserade fastighetsbolaget 
Balticgruppen, vice vd Balticgruppen, ledande befattningar inom Akademiska Hus, bland annat som 
regiondirektör för region Norr och Uppsala.
Utbildning: Executive MBA-examen inom ekonomi från Stockholm Handelshögskola samt en MSc-
examen från Umeå universitet.  
Aktieinnehav i Diös: 6 255 direktägda aktier.
Rolf Larsson
CFO sedan 2005, född 1964.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Tillförordnad vd för Inlandsbanan AB,  
administrativ chef för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för Haningehem.
Utbildning: Civilekonom och executive MBA, Stockholms universitet.
Aktieinnehav i Diös: 13 000 direktägda aktier.
Johan Dernmar
IR-chef sedan 2021, född 1984.
Tidigare arbetslivserfarenhet: IR-ansvarig på Diös sedan 2015, 7 års  
erfarenhet från Treasury och Investor Relations på SBAB Bank.
Utbildning: Civilekonom från Linköpings universitet.
Aktieinnehav i Diös: 7 255 direktägda aktier.
Annie Franzon
Transaktionschef sedan 2020, född 1988.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ekonomi, värdering och transaktion på 
Diös sedan 2014, dessförinnan ekonom på Akelius och Stena Recycling AB.
Utbildning: Kandidatexamen i Ekonomisk fastighetsförvaltning – Real Estate  
Management Gävle högskola, urval av kurser på Santa Monica College, USA.
Aktieinnehav i Diös: 480 direktägda aktier.
Sofie Stark
Fastighetschef sedan 2020, född 1971.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Affärschef Diös i Sundsvall sedan 2016, 
affärsenhetschef Klövern, Verksamhetsutvecklare Tvättbjörnen förvaltning, 
Näringslivschef Sollefteå kommun, egen konsultbyrå inom fastighet och 
ekonomi. 
Utbildning: Ekonomiutbildning vid Umeå universitet.
Aktieinnehav i Diös: 10 500 direktägda aktier.
Ekonomisk redovisning

===== SIDA 54 =====

54
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Finansiella rapporter
Finansiella rapporter
Urban Olofsson, kommersiell förvaltare hos hyresgästen Pensionsmyndigheten i Luleå.

===== SIDA 55 =====

55
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Resultaträkning koncernen I följande räkningar och noter kan avrundningsdifferenser förekomma.
Resultaträkning koncernen
Finansiella rapporter
RESULTATRÄKNING, mkr Not 2024 2023
Hyresintäkter 3 2 339 2 296
Serviceintäkter 3 188 208
Totala intäkter 2 527 2 504
Fastighetskostnader 4 -799 -793
Driftöverskott 1 728 1 711
Central administration 5,6 -85 -89
Finansiella intäkter 7 16 15
Finansiella kostnader 8 -768 -734
Förvaltningsresultat 892 903
Värdeförändring fastigheter 9 -67 -1 385
Värdeförändring derivatinstrument 68 -481
Resultat före skatt 893 -963
Aktuell skatt 10 -75 -28
Uppskjuten skatt 10 -127 141
Årets resultat 691 -850
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 691 -850
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - -
Summa 691 -850
TOTALRESULTATRÄKNING, mkr 2024 2023
Årets resultat 691 -850
Årets totalresultat 691 -850
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 691 -850
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - -
Summa 691 -850
DATA PER AKTIE1 2024 2023
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr 2 4,88 -6,01
Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947
Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218
Utdelning per aktie, kr 2,203 0,00
1 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 
2 Nyckeltalet har beräknats utifrån årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare samt genomsnittligt antal aktier under året.
3 Styrelsens förslag.

===== SIDA 56 =====

56
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Balansräkning koncernen
Balansräkning koncernen
Finansiella rapporter
TILLGÅNGAR, mkr Not 2024 2023
Anläggningstillgångar
Materiella och immateriella  
anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 9 31 413 31 215
Immateriella anläggningstillgångar 0 0
Nyttjanderättstillgång 11 73 82
Övriga materiella anläggningstillgångar 12 5 5
Summa materiella och immateriella  
anläggningstillgångar
31 491 31 302
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och gemensam verksamhet 14 7 7
Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 0 0
Reversfordringar 41 4
Summa finansiella anläggningstillgångar 48 12
Summa anläggningstillgångar 31 539 31 314
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 16 28 34
Derivatinstrument 19 3 43
Övriga fordringar 160 115
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 92 111
Summa kortfristiga fordringar 282 302
Kassa och bank 405 98
Summa omsättningstillgångar 686 400
Summa tillgångar 32 225 31 714
EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2024 2023
Eget kapital 17
Aktiekapital 284 284
Tillskjutet kapital 4 292 4 292
Balanserad vinst 7 084 6 393
Summa hänförlig till moderbolagets aktieägare 11 659 10 968
Innehav utan bestämmande inflytande 17 - -
Summa eget kapital 11 659 10 968
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 10 2 363 2 242
Övriga avsättningar 18 10 10
Skulder till kreditinstitut 19 13 739 10 510
Skuld leasing 11 65 74
Övriga långfristiga skulder 35 51
Summa långfristiga skulder 16 212 12 887
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 19 3 274 6 573
Kortfristig del av skuld leasing 11 8 9
Checkräkningskredit 19 - -
Leverantörsskulder 57 143
Derivatinstrument 19 257 381
Övriga skulder 21 92
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 737 661
Summa kortfristiga skulder 4 354 7 859
Summa eget kapital och skulder 32 225 31 714

===== SIDA 57 =====

57
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Förändring av eget kapital  
och kassaflödesanalys koncernen
KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN
Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen
Finansiella rapporter
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Tillskjutet kapital Balanserad vinst Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2022 141 431 284 4 292 7 526 12 102
Årets totalresultat  -850 - 850
Transaktioner med aktieägare 
Kontantutdelning (2,00 kr per aktie) -283 -283
Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 4 292 6 393 10 968
Årets totalresultat 691 691
Eget kapital 31 december 2024 141 431 284 4 292 7 084 11 659
Mkr Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Driftöverskott 1 728 1 711
Central administration -85 -87
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 7 7
Erhållen ränta 75 9
Erlagd ränta -797 -693
Betald skatt -128 -28
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 800 919
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 19 24
Minskning (-)/ökning (+) av skulder -70 41
Summa förändring av rörelsekapital -51 65
Kassaflöde från den löpande verksamheten 749 984
Mkr Not 2024 2023
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -929 -1 631
Förvärv av fastigheter -1 097 -
Avyttring av fastigheter 1 761 178
Kassaflöde från investeringsverksamheten -266 -1 453
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning -71 -337
Nyupplåning räntebärande skulder 3 432 965
Amortering och lösen av räntebärande skulder -3 537 -149
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 -176 479
Årets kassaflöde 307 10
Likvida medel vid årets början 1 98 88
Likvida medel vid årets slut 1 405 98
1 Likvida medel består av kassa och bank.
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL KONCERNEN

===== SIDA 58 =====

58
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Resultaträkning moderbolaget
Resultaträkning moderbolaget
Finansiella rapporter
RESULTATRÄKNING, mkr Not 2024 2023
Nettoomsättning 3 205 206
Bruttoresultat 205 206
Central administration 5,6 -243 -248
Rörelseresultat -37 -42
Värdeförändring räntederivat 108 -381
Finansiella intäkter 7 1 157 1 214
Finansiella kostnader 8 -970 -920
Återföring från periodiseringsfond 0 0
Erhållna och lämnade koncernbidrag 41 39
Aktuell skatt 10 0 0
Uppskjuten skatt 10 -22 74
Årets resultat efter skatt 276 -16
TOTALRESULTATRÄKNING, mkr 2024 2023
Resultat efter skatt 276 -16
Årets totalresultat 276 -16

===== SIDA 59 =====

59
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Balansräkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Finansiella rapporter
TILLGÅNGAR, mkr Not 2024 2023
Anläggningstillgångar
Materiella och immateriella  
anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0 0
Övriga materiella anläggningstillgångar 12 0 0
Summa materiella och immateriella  
anläggningstillgångar
0 0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 13 2 932 2 552
Fordringar hos koncernföretag 16 673 16 133
Uppskjuten skattefordran 10 52 74
Summa finansiella anläggningstillgångar 19 658 18 759
Summa anläggningstillgångar 19 658 18 759
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 3 191 2 976
Övriga fordringar 17 78
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 46 0
Summa kortfristiga fordringar 3 254 3 054
Kassa och bank 365 48
Summa omsättningstillgångar 3 619 3 102
Summa tillgångar 23 277 21 861
EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2024 2023
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 17 284 284
Reservfond 285 285
Summa bundet eget kapital 569 569
Fritt eget kapital
Överskursfond 3 952 3 952
Balanserat resultat -1 592 -1 576
Årets resultat 276 -16
Summa fritt eget kapital 2 636 2 360
Summa eget kapital 3 205 2 929
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond 1 1
Summa obeskattade reserver 1 1
Långfristiga skulder
Skuld till koncernföretag 7 514 7 071
Skulder till kreditinstitut 19 4 718 2 747
Summa långfristiga skulder 12 232 9 818
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 19 1 869 3 525
Skuld till koncernföretag 5 631 5 062
Leverantörsskulder 3 6
Derivatinstrument 257 381
Övriga skulder 12 80
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 67 59
Summa kortfristiga skulder 7 839 9 113
Summa eget kapital och skulder 23 277 21 861

===== SIDA 60 =====

60
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Förändring av eget kapital  
och kassaflödesanalys av moderbolaget
KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGETFÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL MODERBOLAGET
Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys av moderbolaget
Finansiella rapporter
Mkr Antal ute stående  
aktier, tusental
Aktie- 
kapital
Reserv- 
fond
Överkurs-
fond
Balanserad 
vinst
Totalt eget  
kapital
Eget kapital 31 december 2022 141 431 284 285 3 952 -1 293 3 228
Årets totalresultat efter skatt -16 -16
Transaktioner med aktieägare 
Kontantutdelning (2,00 kr per aktie) -283 -283
Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 285 3 952 -1 592 2 929
Årets totalresultat efter skatt 276 276
Eget kapital 31 december 2024 141 431 284 285 3 952 -1 316 3 205
Mkr Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat -37 -42
Återläggning av avskrivningar av immateriella  
och materiella anläggningstillgångar - -
Erhållen ränta 1 157 1 227
Erlagd ränta -960 -1 018
Betald skatt 0 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändring av rörelsekapital 160 167
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -172 -140
Minskning (-)/ökning (+) av skulder 566 88
Summa förändring av rörelsekapital 394 -52
Kassaflöde från den löpande verksamheten 554 115
Investeringsverksamheten
Förändring av långa fordringar -840 -31
Förvärv av finansiella anläggningstillgångar -60 -125
Kassaflöde från investeringsverksamheten -900 -156
Finansieringsverksamheten
Utdelning -71 -337
Förändring av långa skulder koncernföretag 443 -68
Nyupplåning räntebärande skulder 304 472
Amortering och lösen av räntebärande skulder -13 -14
Förändring av checkräkningskredit - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 663 53
Årets kassaflöde 317 12
Likvida medel vid årets början1 48 36
Likvida medel vid årets slut1 365 48
1 Likvida medel består av kassa och bank.

===== SIDA 61 =====

61
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Finansiella rapporter
Victor Almqvist, driftoptimerare, på besök hos hyresgästen Tommy Engström på Cykel & Fiskecenter i Skellefteå.

===== SIDA 62 =====

62
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
I noterna finns text eller tabell som förklarar inne-
hållet i posten samt vilken redovisningsprincip som 
tillämpats.
  Redovisningsprinciper
  Uppskattningar och bedömningar
  Risker 
  Klimatrisker
Noter
Redovisnings-  
principer
Uppskattningar och
bedömningar Risker klimatrisker
Grunder för redovisningen
Allmän information
Grunder för redovisningen
Resultat- och balansräkning
Not 2 - Segmentsrapportering
Not 3 - Intäkter
Not 4 - Fastighetskostnader
Not 5 - Anställda, personalkostnader mm
Not 6 - Central administration
Not 7 - Finansiella intäkter
Not 8 - Finansiella kostnader
Not 9 - Förvaltningsfastigheter
Not 10 - Aktuell skatt och uppskjuten skatt 
Not 11 - Leasing
Not 12 - Övriga materiella anläggningstillgångar
Not 13 - Andelar i koncernföretag
Not 14 - Andelar i intresseföretag
Not 15 - Andra långfristiga värdepappersinnehav
Not 16 - Kundfordringar
Not 17 - Eget kapital
Not 18 - Övriga avsättningar 
Not 19 - Skulder till kreditinstitut
Not 20 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Övriga noter
Not 21 - Förändring skulder från finansieringsverksamhet
Not 22 - Skuldförvaltning
Not 23 - Ställda säkerheter
Not 24 - Eventualförpliktelser
Not 25 - Transaktioner med närstående
Not 26 - Händelser efter räkenskapsårets utgång
Not 27 - Vinstdisposition och vinstutdelning
Noter
Finansiella rapporter

===== SIDA 63 =====

63
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets  
redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 Finansiella Instrument. I moderbola-
get tillämpas en metod med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt 
årsredovisningslagen. Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde 
i moderbolaget utan till lägsta värdets princip. Moderbolaget tillämpar 
undantagen från IFRS 16 och redovisar leasingavgifter som operationella 
leasingavtal enligt undantag i RFR 2, det vill säga som kostnad linjärt 
över leasingperioden. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som 
ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt 
eget kapital.  
Nya och ändrade standarder samt tolkningar
Koncernen
Från och med räkenskapsåret 2024 tillämpar koncernen ett antal nya 
standarder och tolkningar. Nya eller ändrade standarder och nya tolk-
ningar har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella 
rapporter 2024. Ändrade och nya IFRS-standarder som träder i kraft 
fr.o.m. 1 januari 2025 eller senare, bedöms inte få någon väsentlig  
påverkan på koncernens finansiella rapporter. 
Moderbolaget
Förändringarna i RFR 2, som gäller från räkenskapsåret 2024, har inte 
haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter. 
De ändringar i RFR 2 Redovisning i juridiska personer som träder i kraft 
fr.o.m. 1 januari 2025 eller senare, förväntas inte få någon väsentlig 
påverkan när de tillämpas för första gången. 
Klimatförändring
I den finansiella rapporten har hänsyn tagits till påverkan från klimat-
förändringar enligt TCFD-analysen, se hänvisningar på sidan 98. Diös 
klimatmål bedöms i viss utsträckning innebära kostnader och inves-
teringar för att hantera den omställning som krävs. I dags läget gör 
företagsledningen bedömningen att den klimatrelaterade omställningen 
NOT 1  REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen 
för publicering på www.dios.se 14 mars 2025. Koncernens och moder-
bolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på 
årsstämman den 7 april 2025. Diös Fastigheter AB (publ), organisations-  
nummer 556501-1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund 
som erbjuder centrumnära kommersiella lokaler och bostäder med stor 
variation avseende lokaltyp och yta i norra Sverige. Huvudkontorets 
postadress är Box 188, 831 22 Östersund och besöksadressen är  
Hamngatan 14 i Östersund. 
Verksamheten
Den operativa verksamheten följs upp och sker inom ramen för 
koncernens sju geografiska affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, 
Östersund/Åre, Umeå, Skellefteå och Luleå. Varje affärsenhet har utgjort 
ett förvaltningsområde. Den centrala administrationen, som innefattar 
bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter, sköts från 
huvudkontoret i Östersund.
Grunder för redovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända 
International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av In-
ternational Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC). Vidare 
har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och ge-
nom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation, 
RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner.  Tillgångar och 
skulder redovisas till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter 
och derivatinstrument som redovisas till verkligt värde.
Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag 
och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommenda-
tion, RFR 2, Redovisning för juridiska personer och årsredovisningslagen.
  
av verk sam heten inte innebär någon materiell påverkan i närtid på den 
finansiella rapporten. Hänsyn tas till klimatrelaterade parametrar även i 
värderingen. De antaganden och bedömningar som ligger till grund för 
gällande värdering av förvaltningsfastigheter beskrivs i not 9.
Uppskattningar och bedömningar 
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god 
redovisningssed, krävs att koncernledningen gör uppskattningar och 
bedömningar som påverkar, i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, 
intäkter och kostnader. Dessa uppskattningar baseras på såväl historiska 
erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande 
omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar 
och bedömningar om andra antagande görs eller om andra förutsät-
tningar föreligger. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period 
ändringen görs. Poster som innehåller väsentliga uppskattningar är 
förvaltningsfasigheter, not 9, och aktuell och uppskjuten skatt, not 10.
Koncernredovisning 
Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de 
dotterbolag som moderbolaget har bestämmande inflytande över. Kon-
cernen omfattar, utöver moderbolaget, de i not 13 angivna dotterbolagen 
med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshan-
dlingar upprättade för samtliga koncernbolag per balansdagen. Resultatet 
för ett dotterbolag som förvärvats under året, medräknas i koncernens 
resultat från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag 
som säljs under året medräknas fram till avyttringstidpunkten.
Kassaflödesanalys  
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det 
innebär att nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört 
in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och 
kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens 
kassaflöden.

===== SIDA 64 =====

64
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
Dalarna Gävle Sundsvall Östersund/Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen
Indelat per affärsenhet, mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Hyresintäkter 430 401 244 231 355 346 391 393 334 332 190 230 395 362 2 339 2 296
Serviceintäkter
Taxebundna delar 24 28 12 12 14 15 21 23 15 17 11 12 21 22 118 128
Fastighetsskötsel 10 17 13 14 12 11 7 7 7 8 6 9 14 14 70 80
Övriga intäkter - - - - - - - - - - - - - - - -
Reparation och underhåll -17 -15 -9 -7 -14 -11 -16 -13 -7 -10 -5 -6 -9 -10 -77 -72
Taxebundna kostnader -51 -51 -23 -22 -41 -34 -54 -52 -31 -29 -27 -32 -38 -33 -266 -253
Fastighetsskatt -17 -19 -14 -13 -20 -20 -20 -20 -20 -21 -10 -13 -26 -25 -126 -132
Övriga fastighetskostnader -40 -40 -28 -26 -38 -38 -48 -56 -37 -39 -20 -24 -41 -36 -252 -259
Fastighetsadministration -14 -13 -9 -8 -11 -9 -16 -17 -10 -10 -6 -7 -11 -12 -77 -77
Driftöverskott 325 308 187 180 259 260 264 265 251 249 138 167 305 282 1 728 1 711
Ofördelade poster
Central administration - - - - - - - - - - - - - - -85 -89
Finansnetto - - - - - - - - - - - - - - -751 -720
Förvaltningsresultat - - - - - - - - - - - - - - 892 903
Värdeförändringar
Fastighet, realiserad -6 7 -9 - -5 1 -31 - -14 - -61 - - - -126 8
Fastighet, orealiserad -116 -240 20 -149 10 -301 -7 -301 79 -210 2 -135 70 -157 59 -1 393
Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - 68 -481
Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - 893 -963
Aktuell skatt - - - - - - - - - - - - - - -75 -28
Uppskjuten skatt - - - - - - - - - - - - - - -127 -141
Årets resultat 691 -850
Uthyrningsbar area, kvm 308 259 298 098 205 914 173 805 212 063 217 688 280 241 320 194 202 142 219 173 137 985 181 248 233 132 210 845 1 579 735 1 621 051
Hyresvärde 493 466 297 271 418 403 462 463 382 375 228 280 446 407 2 726 2 666
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 89 92 90 91 90 90 92 94 90 89 95 96 91 92
Överskottsgrad, % 71 71 71 72 69 71 64 63 71 71 67 67 72 72 69 70
Förändringar av fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet 1 januari 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3 215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136
Förvärv 149 - 551 - - - - - - - - - 401 - 1 101 -
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 189 540 55 176 62 130 98 159 177 248 35 78 313 299 929 1 631
Försäljningar -178 -160 -47 - -101 - -444 -1 -217 - -784 - -122 - -1 892 -160
Orealiserade värdeförändringar -116 -239 18 -149 10 -201 -7 -301 79 -210 2 -135 73 -157 59 -1 393
Fastighetsbeståndet 31 december 5 501 5 458 3 753 3 175 4 772 4 801 4 483 4 835 4 824 4 785 2 468 3 215 5 611 4 947 31 413 31 215
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. 
NOT 2  SEGMENTSRAPPORTERING

===== SIDA 65 =====

65
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
NOT 2  SEGMENTSRAPPORTERING
Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna 
rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vd, tillika 
koncernchef. Koncernen styrs och rapporteras i sju segment utifrån vår 
geografiska organisation. Diös verksamhet är organiserad i sju affärs-
enheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Östersund/Åre, Skellefteå, Umeå och 
Luleå. Alla affärsenheter, segment, bedriver fastighetsförvaltning och 
uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder. Operativt är koncernen 
organiserad i affärsenheter enligt en geografisk indelning. De interna 
rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av 
respektive affärsenhets genererade avkastning. 
Redovisningsprincip
Geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund. Därutöver följs 
verksamheten upp baserat på fastighetstyp. De redovisningsprinciper 
som tillämpas för segmentrapporteringen överensstämmer med de som 
koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen. 
NOT 3  INTÄKTER
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick till 2 726 mkr (2 666) 
medan bedömt hyresvärde för vakanta lokaler uppgick till 236 mkr 
(184). Med hyresvärde avses erhållna intäkter plus bedömd marknads-
hyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebi-
teras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. 
Intäkterna (hyres-  och serviceintäkter) för koncernen uppgick till 2 527 
mkr (2 504) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 91 procent 
(92). I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 4,6% 
jämfört med förgående år. Intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag 
för värdet av under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Serviceintäk-
terna uppgick till 188 mkr (208). Vi har ingen hyresgäst som står för mer 
än 10 procent av koncernens intäkter.
Vakansen uppgick till 9 procent (7) för ekonomisk vakansgrad. 
Nettouthyrningen för året uppgick till 32 mkr (19).
 INTÄKTER, mkr 2024 Kr/kvm 2023 Kr/kvm
KONCERNEN
Jämförbart bestånd 2 373 2 268
Projektfastigheter 20 22
Färdigställda projekt 36 3
Förvärvade fastigheter 18 0
Sålda 45 166
Kontrakterade intäkter 2 492 1 578 2 459 1 517
Övriga förvaltningsintäkter 35 45
Summa 2 527 2 504
Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och 
management fees. Kontraktförfallostrukturen för fastighetsbeståndet 
framgår av tabellen nedan.  
INTÄKTER, mkr 2024 2023
MODERBOLAGET
Koncerninterna intäkter 204 206
Övriga intäkter 1 -
Summa 205 206
HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER PER DEN 31 DECEMBER 2024
För- 
fallo  år
Tecknade 
avtal
Uthyrd area, 
kvm
Kontrakts-
värde, mkr
Andel av  
värdet, %
Lokalhyresavtal 2025 1 009 239 856 393  16 
2026 794 246 778 467  19 
2027 625 257 287 447  18 
2028 355 177 578 341  14
2029+ 213 323 750 640  25 
Summa 2 996 1 245 250 2 288 91
Bostadshyresavtal 1 720 114 537 164 7
Övriga hyresavtal 1 932 - 60 2
Summa 6 648 1 359 797 2513 100
Redovisningsprincip 
Diös intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter i samband med  
uthyrning av lokaler, bostäder och övriga hyresavtal inklusive index samt  
vidaredebitering av investeringar och fastighetsskatt. Intäkter från hyres-
avtal redovisas och klassificeras som operationella leasingavtal i enlighet 
med IFRS 16. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i enlighet med hyresav-
tal, vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period 
redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda 
hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid 
intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. 
Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Service-
intäkter består av tilläggsdebitering av taxebundna intäkter och intäkter 
avseende fastighetsskötsel. I fastighetsskötsel ingår teknisk förvaltning 
av fastigheterna såsom värme, kyla, sopor, vatten, snöröjning med mera. 
Intäktsredovisning i resultaträkningen sker när tjänsten är utförd. Vår 
bedömning är att vi i egenskap av fastighetsägare i allt väsentligt utgör  
huvudman och ej agent avseende serviceintäkter. Intäkterna redovisas till 
ett belopp som återspeglar den ersättning vi förväntas ha rätt till i utbyte 
mot dessa tjänster utifrån gällande avtal. Betalningsvillkor sker enligt gäl-
lande avtal där hyra betalas i förskott enligt avtalad periodicitet. 
Risk hyresintäkter 
Kontrakterade hyresintäkter är beroende av hyresgästernas betalnings-
förmåga. Bristande interna processer och engagemang kan resultera 
i missnöjda hyresgäster och ökade vakanser. Omvärldens och stadens 
ekonomiska tillväxt, nyproduktion, övrig konkurrens och efterfrågan 
påverkar uthyrnings graden och därmed hyresintäkterna. En stor och  
diversifierad fastighetsportfölj med en välbalanserad hyresgäststruktur  
minskar risken för lägre hyresintäkter om en enskild hyresgäst, bransch 
eller ort skulle möta ekonomiska motgångar. Merparten av alla hyres-
kontrakt omfattas av en indexkompensation. Betalningsinställelse  
hanteras i vissa fall av moderbolagsborgen eller bankgaranti.
NOT 4  FASTIGHETSKOSTNADER
Fastighetskostnaderna består främst av driftkostnader. I driftkostnaderna 
ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, 
försäkringar med mera. Delar av driftkostnaderna vidaredebiteras till 
hyresgästerna i form av tillägg på hyran. Huvuddelen av fastighets-
skatten vidaredebiteras också till hyresgästerna. Fastighetsadministra-
tion innefattar bland annat kostnader för personal som arbetar med 
uthyrningsverksamhet och hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och 
projektadministration.

===== SIDA 66 =====

66
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
FASTIGHETSKOSTNADER, mkr 2024 kr/kvm 2023 kr/kvm
KONCERNEN
Driftkostnader 515 326 508 314
Reparations- och underhållskostnader 81 51 72 44
Fastighetsskatt 126 80 132 81
Fastighetsadministration 77 49 81 50
Summa 799 506 793 489
Risk fastighetskostnader 
Taxebundna kostnader som inte är reglerade i hyresavtal, liksom oförut-
sedda eller säsongsrelaterade reparations- och underhållskostnader, 
utgör uppenbara risker. Risk för ökade kostnader hanteras genom 
översyn av möjligheterna till vidarefakturering och/eller indexuppräkning i 
hyresavtalen. En långsiktig strategi för elinköp ger förutsägbara kostnader 
för el i upp till fem år i förväg, vilket är gynsamt i tider av volatila elpriser. 
Vidare återfinns 70 procent av vårt fastighetsbestånd i elområde 1 och 2 
där tillgången på fossilfri elproduktion är god. Vår lokala närvaro ger möj-
lighet till en proaktiv och kostnadseffektiv förvaltning. Fastigheterna följer 
fleråriga underhållsplaner och är försäkrade utifrån bedömt behov.
NOT 5  ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER  
OCH ARVODE TILL STYRELSE 
MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2024 2023
varav män varav män
Moderbolaget 156 58% 164 58%
Övriga bolag 0 0% 3 0%
Koncernen 156 58% 167 58%
SJUKFRÅNVARO, % 2024 2023
Sjukfrånvaro (AR) 3,0 3,2
Varav kvinnor 3,8 4,1
Varav män 2,5 2,7
2024 2023
LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH 
SOCIALA KOSTNADER, tkr
Löner och 
ersättningar
Sociala 
kostnader
Löner och 
ersättningar
Sociala 
kostnader
Moderbolaget 109 684 34 711 108 992 35 222
varav pensionskostnader1 (11 514) (2 780) (11 567) (2 776)
Övriga bolag - - 1 164 336
varav pensionskostnader (-) (-) (32) (6)
Koncernen 109 684 34 711 110 156 35 558
varav pensionskostnader2 (11 514) (2 780) (11 598) (2 782)
1 Av moderbolagets pensionskostnader avser 237 tkr (744) vd.
2 Av koncernens pensionskostnader avser 237 tkr (744) vd.
Vid utgången av 2024 bestod styrelsen i moderbolaget av 6 ledamöter 
(6) varav 2 kvinnor (2). Antal ledande befattningshavare i moderbolaget 
uppgick till 6 personer (7) varav 2 (3) var kvinnor. Övriga bolag avser 
vårt koncept Pick-Pack-Post. 
Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsätt-
ning till vinstandelsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat, 
avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 
kr per år och anställd. För 2024 har avsättning skett med totalt 2 800 tkr. 
LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR FÖRDELADE MELLAN  
STYRELSELEDAMÖTER, VD OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA, tkr
2024 2023
Styrelse  
och vd
Övriga 
anställda
Styrelse 
och vd
Övriga 
anställda
Moderbolaget 7 240 102 444 7 756 101 236
varav tantiem och dylikt - - - -
Övriga bolag - - - 1 164
varav tantiem och dylikt - - - -
Koncernen 7 240 102 444 7 756 102 284
varav tantiem och dylikt - - - -
ERSÄTTNINGAR 
OCH ÖVRIGA
FÖRMÅNER  
UNDER 2024, tkr
Grundlön/ 
styrelse-
arvode
Övriga 
förmåner
Pensions- 
kostnad
Övrig 
ersät-
tning Summa
Lagstadgade 
soc. avg. och 
löneskatt
Styrelsens  
ordförande 413 - - - 413 42
Övrig styrelse 893 - - - 893 281
Verkställande 
direktören 5 264 433 237 - 5 934 1 847
Övriga ledande 
befattningshavare 9 645 785 2 751 1 448 14 629 4 070
Summa 16 215 1 218 2 988 1 448 21 869 6 240
Sociala avgifter och löneskatt till övriga anställda i moderbolaget uppgår till 28 521 tkr (29 747).
ERSÄTTNINGAR 
ÖVRIGA
FÖRMÅNER  
UNDER 2023, tkr
Grundlön/ 
styrelse-
arvode
Övriga 
förmåner
Pensions- 
kostnad
Övrig 
ersät-
tning Summa
Lagstadgade 
soc. avg. och 
löneskatt
Styrelsens  
ordförande 400 - - - 400 41
Övrig styrelse 1 000 - - - 1 000 314
Verkställande  
direktören 4 681 481 744 450 6 356 1 944
Övriga ledande  
befattningshavare 9 425 709 2 269 1 694 14 098 3 607
Summa 15 506 1 190 3 014 2 144 21 854 5 906
ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE, tkr 2024 2023
Bob Persson 413 400
Ragnhild Backman 207 200
Anders Nelson - 67
Peter Strand 207 200
Tobias Lönnevall 67 200
Erika Olsén 207 200
Per-Gunnar Persson 207 133
Summa 1 307 1 400
Ersättning styrelse 
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. Vid årsstämman 
2024 beslutades om att det framtida styrelsearvodet ska vara 1 260 tkr. 
420 tkr går till styrelsens ordförande. Övriga styrelseledamöter erhåller 
210 tkr vardera. Till arbetstagarrepresentant utgår inget styrelsearvode. 
Inga andra arvoden eller förmåner utgår till styrelsen. Beloppen sträcker 
sig från 2024-05-01 till och med 2025-04-30. 
Ersättning koncernledning och vd  
Med koncernledningen avses verkställande direktören och övriga med-
lemmar av ledningsgruppen. Övriga ledande befattningshavare bestod 
av 5 personer. Ersättning samt förmåner till vd beslutas av bolagets 
styrelse och ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas 
av vd i samråd med bolagets styrelse. Rörlig ersättning för vd och le-
dande befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Inga 
aktierelaterade ersättningar förekommer. Information om bolagets in-
citamentsprogram finns i Ersättningsrapporten för 2024. För 2024 utgår

===== SIDA 67 =====