Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

1
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Diös Fastigheter | Årsredovisning 2025
”2025 var ett starkt år både  
vad gäller handling och resultat.  
En tydlig riktning gav effekt  
och skapar värde över tid.”
David Carlsson, vd
2025

===== SIDA 2 =====

2
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Introduktion ______________________________________________________________________ 3
Det här är Diös  __________________________________________________________________________________________ 3
Starka regionstäder – stabila kassaflöden  _______________________________________________________________ 5
Diös som investering  ____________________________________________________________________________________ 6
Vd-ord ___________________________________________________________________________________________________ 7
Ekonomisk redovisning  _________________________________________________________ 10
Förvaltningsberättelse  __________________________________________________________________________________ 11
Risker och riskhantering  ________________________________________________________________________________ 15 
Bolagsstyrningsrapport  _________________________________________________________________________________ 19 
Styrelse _________________________________________________________________________________________________ 26 
Koncernledning _________________________________________________________________________________________ 27
Finansiella rapporter  ____________________________________________________________ 28
Resultaträkning koncernen  _____________________________________________________________________________ 29
Balansräkning koncernen  _______________________________________________________________________________ 30
Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen  __________________________________________ 31
Resultaträkning moderbolaget  _________________________________________________________________________ 32
Innehåll
Diös legala finansiella rapporter återfinns på sidorna 10–55 och är reviderade av bolagets revisorer med undantag för  
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 19-27. Diös hållbarhetsredovisning har översiktligt granskats av bolagets revisorer. 
Balansräkning moderbolaget  ___________________________________________________________________________ 33
Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget  ______________________________________ 34
Noter ___________________________________________________________________________________________________ 35
Årsredovisningens undertecknande  ____________________________________________________________________ 55
Revisionsberättelse  _____________________________________________________________________________________ 56
Hållbarhetsrapport  ______________________________________________________________ 61 
Vårt hållbarhetsarbete  __________________________________________________________________________________ 62
Framtidssäkrade fastigheter  ____________________________________________________________________________ 65 
Trygga arbetsplatser ____________________________________________________________________________________ 69 
Värdeskapande affärer __________________________________________________________________________________ 71 
Hållbarhetsupplysningar  ________________________________________________________________________________ 72
Nyckeltal _________________________________________________________________________ 77
Finansiella nyckeltal  _____________________________________________________________________________________ 78
Aktien och ägarna  ______________________________________________________________________________________ 82
Definitioner _____________________________________________________________________________________________ 84
Femårsöversikt  __________________________________________________________________________________________ 85
Introduktion
Det här är Diös
Starka regionstäder – stabila kassaflöden 
Diös som investering
Vd-ord
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal
Omslag: Joanna Lundstam, fastighetscontroller, på huvudkontoret i Östersund.

===== SIDA 3 =====

3
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Östersund
Sundsvall
Umeå
Skellefteå
Luleå
Gävle
Borlänge Falun
Mora
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på regionstäder. Med stark lokal närvaro och kraften från det 
stora bolagets samlade kompetens, finansieringsmöjligheter och investeringskapacitet skapar vi långsiktigt 
värde. Kombinationen av djup marknadskännedom och storskalighet ger oss unika konkurrensfördelar och 
gör oss till en handlingskraftig stadsutvecklingspartner, en uppskattad hyresvärd och en trygg investering. 
Enkla
Vi är tydliga, öppna och ärliga. Vi är transparenta och  
stakar ut en klar riktning med konkreta mål. Med utgångs­
punkt i fastighetshantverket levererar vi i vardagen.  
Det är så vi bygger värde och resultat över tid. 
Nära
Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga. Vi agerar  
utifrån hyresgästens bästa samtidigt som vi lyfter blicken  
och ser till helheten i staden. Med lokal närvaro och kunskap 
kan vi snabbt bemöta hyresgästens behov och önskemål.
Aktiva
Vi går från ord till handling, tar ansvar och vågar  
fatta beslut. Vi gör klimatomställning till en del av  
vår utveckling och förflyttar våra fastigheter framåt  
i alla uthyrningar och investeringar.
32,5  
2 927  3,4  
5,4
1 582  
52,5  
315
62 98
Fastighetsvärde, mdr
Kommersiella kontrakt, st Genomsnittlig kontraktstid  
för kommersiella kontrakt, år
Energieffektivisering  
i jämförbart bestånd, %
Uthyrningsbar yta, tkvm
Belåningsgrad, %
Fastigheter, st
Miljöcertifierad yta, % Fossilfri energi, %
Det här är Diös
3
Introduktion
 Det här är Diös
Starka regionstäder – stabila kassaflöden 
Diös som investering
Vd-ord
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 4 =====

4
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Östersund
Sundsvall
Umeå
Skellefteå
Luleå
Gävle
Borlänge Falun
Mora
Vi verkar i svenska region­
städer med tillväxtpotential
Våra städer präglas av framtidstro, god tillgång på fossilfri energi, 
aktiva livsstilsval, hög tillgänglighet och drivande kommunledningar 
som delar våra tillväxtambitioner. Här finns universitet och hög­
skolor som bygger kompetens och välutbildad arbetskraft. En stark 
entreprenörs anda och företagsetableringar ger karriärmöjligheter, 
kvalificerade jobb och stabilitet. Myndighetsetableringar skapar 
många arbetstillfällen samtidigt som de är stabila hyresgäster med 
stark ekonomi.
55 procent av våra hyresintäkter kommer från kontorssegmentet, 
där snitthyran har ökat med 50 procent sedan 2018. Vi har stor 
potential att förflytta hyresnivåerna genom aktiva omförhandlingar. 
För att möjliggöra detta fortsätter vi investera och höja kvaliteten 
i vårt bestånd och därmed etablera nya starka marknadshyror i 
bästa läge.
Östersund
Antal fastigheter: 72
Fastighetsvärde: 3 894 mkr
Total uthyrningsbar yta: 245 tkvm
Luleå
Antal fastigheter: 34
Fastighetsvärde: 5 719 mkr
Total uthyrningsbar yta: 227 tkvm
Skellefteå
Antal fastigheter: 28
Fastighetsvärde: 2 449 mkr
Total uthyrningsbar yta: 139 tkvm
Umeå
Antal fastigheter: 37
Fastighetsvärde: 6 703 mkr
Total uthyrningsbar yta: 255 tkvm
Sundsvall
Antal fastigheter: 49
Fastighetsvärde: 4 959 mkr
Total uthyrningsbar yta: 216 tkvm
Gävle
Antal fastigheter: 39
Fastighetsvärde: 3 912 mkr
Total uthyrningsbar yta: 206 tkvm
Mora
Antal fastigheter: 14
Fastighetsvärde: 553 mkr
Total uthyrningsbar yta: 65 tkvm
Falun
Antal fastigheter: 22
Fastighetsvärde: 2 270 mkr
Total uthyrningsbar yta: 117 tkvm
Borlänge
Antal fastigheter: 20
Fastighetsvärde: 2 087 mkr
Total uthyrningsbar yta: 113 tkvm
UTVECKLING SNITTHYRA KONTOR
900
2 500
kr/kvm
2 300
2 100
1 900
1 700
1 500
1 300
1 100
Sundsvall UmeåLuleå
Gävle Dalarna Östersund
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Skellefteå
+50%
Introduktion
 Det här är Diös
Starka regionstäder – stabila kassaflöden 
Diös som investering
Vd-ord
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 5 =====

5
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Starka regionstäder – stabila kassaflöden
Med visionen att skapa Sveriges mest inspirerande städer, utvecklar 
vi attraktiva platser där människor vill bo, arbeta och mötas. Med 
en långsiktig affärsmodell, rätt hyresgäst på rätt plats och attraktiva  
fastigheter skapar vi stabila kassaflöden, hög uthyrningsgrad och 
en uthållig intjäningsförmåga. Vårt centrala och kvalitativa bestånd, 
tillsammans med lokal närvaro och ett konsekvent relationsfokus, 
är kärnan i vårt erbjudande och en central del av vårt långsiktiga 
värdeskapande. Våra portföljvärden bekräftas fortlöpande av mark­
naden i våra transaktioner.
 
Välpositionerade för strukturell tillväxt
Vi verkar i en region där historiskt stora pågående och plane ­
rade investeringar formar framtiden, främst genom etablering 
av elintensiva verksamheter och ökade satsningar inom försvar 
och samhällsberedskap. Detta driver tillväxt som i sin tur driver 
efterfrågan på moderna, centralt belägna och effektiva lokaler 
och stärker våra städers attraktionskraft. Genom vår marknads ­
position är vi väl rustade att möta och utveckla denna efterfrågan.
 
Omställning ger affärsmöjligheter
Förståelsen för klimatrisker och vår påverkan gör omställning till 
en del av det dagliga arbetet. Förändrade förutsättningar präglar 
idag arbetet med stadsutveckling i de städer där vi finns. Ett 
systematiskt arbete med energioptimering, resurseffektivisering 
och miljöcertifiering framtidssäkrar vårt bestånd och sänker våra 
utsläpp. Det stärker vårt erbjudande och skapar långsiktiga och 
lönsamma affärer. 
Digitalisering, urbanisering och förändrade arbetsmönster 
fortsätter samtidigt att omforma behovet av lokaler. Kontorets roll 
som mötesplats och varumärkesbärare är tydligare än någonsin, 
och vi ser en fortsatt hög betalningsvilja för moderna, flexibla 
kontor och effektiv service i rätt lägen.
 
Våra fastigheter i centrum
Våra fastigheters blandade innehåll av kontor, service, utbildning, 
vård och bostäder driver de urbana flöden som formar framtidens 
stadskärnor. Vi arbetar nära våra hyresgäster, näringslivet och 
kommunledningarna i våra städer och utgör därmed en aktiv 
och långsiktig stadsutvecklingspartner, som både möjliggör och 
driver fram attraktiva miljöer där människor och verksamheter 
kan utvecklas. 
Vi har ett diversifierat bestånd med ungefär 3 000 kommersiella 
avtal, vilket skapar stabilitet i våra kassaflöden. Eftersom bostäder är 
en viktig komponent i levande stadskärnor äger och utvecklar vi 
även bostäder när det skapar värde och stärker helheten.
Introduktion
Det här är Diös
 Starka regionstäder – stabila kassaflöden 
Diös som investering
Vd-ord
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 6 =====

6
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Unik position på en  
attraktiv marknad
Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i utvalda  
regionstäder i norra Sverige. Vi har en lokal närvaro, ett 
centralt bestånd och stordriftsfördelar som ger ett starkt och 
attraktivt erbjudande. Stora investeringar i elintensiva verk­
samheter och satsningar kopplat till försvar och samhälls­
beredskap i vår region pågår och planeras fortgå kommande 
decennier, vilket ger goda strukturella tillväxtutsikter.
Långsiktig  
affärsmodell
Vi är en långsiktig aktör som kan dra nytta av nya 
affärsmöjligheter tack vare vår lokala närvaro och verk­
samhetens omfattning. Vi deltar aktivt i städernas tillväxt 
och tar ansvar för vår påverkan på människor och miljö. 
Vår affärsmodell bygger på att kontinuerligt utveckla våra 
fastigheter och möta efterfrågan på nyproduktion.  
På så sätt skapar vi värde för våra hyresgäster och  
framtidssäkrar våra fastigheter och vår affär.
Starka stabila  
kassaflöden
Vi äger ett väldiversifierat bestånd sett till både segment 
och geografi, på en marknad med hög avkastning.  
Våra hyresgäster finns inom både offentlig och privat 
sektor. Genom att erbjuda attraktiva, centralt belägna 
fastigheter, god service och infrastruktur samt lokal 
expertis, säkerställer vi en stabil efterfrågan oavsett  
konjunktur­ och marknadstrender.
Diös som investering
Diös erbjuder ett attraktivt, långsiktigt och stabilt värdeskapande baserat på en unik position  
i växande regionstäder, en skalbar och hållbar affärsmodell samt starka och stabila kassa flöden. 
Vår kombination av lokal närvaro, centrala lägen och stordriftsfördelar gör oss väl positionerade 
att fånga strukturella möjligheter och fortsätta leverera avkastning över tid.
Introduktion
Det här är Diös
Starka regionstäder – stabila kassaflöden 
 Diös som investering
Vd-ord
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 7 =====

7
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Tydlig riktning 
och leverans
För ett år sedan kom jag som ny vd med stor respekt för det fina 
bolag som byggts upp under 20 års tid. För mig har det varit 
viktigt att nyttja det utifrånperspektiv som man bara har den 
första tiden, ett värdefullt verktyg för att analysera var bolaget är 
och vart vi ska. Diös har under lång tid haft en stark position i 
våra regionstäder – med engagerade medarbetare, ett centralt och 
attraktivt bestånd och en kultur präglad av närvaro och handlings­
kraft. Under 2025 har vi byggt vidare på den stabila grunden och 
fortsatt tydliggöra hur vår lokala närvaro, vårt fastighetshantverk 
med hyresgästen i fokus och vår diversifierade portfölj tillsammans 
skapar en robust, skalbar och långsiktigt lönsam affär som också 
bidrar till utvecklingen av våra städer.
En marknad i förflyttning
2025 kännetecknades av ekonomisk osäkerhet och svag tillväxt. 
Fastighetssektorn som helhet påverkades av relativt låg transak­
tionsaktivitet och relativt hög omflyttningstakt hos hyresgästerna. 
Samtidigt fortsatte långsiktiga drivkrafter, som elektrifiering och 
samhällsinvesteringar, att stärka utvecklingen i Sveriges region­
städer. När vi stänger 2025 kan vi konstatera vilken motstånds­
kraftig marknad vi agerar på.
Vd­ord
”Vi går in i 2026 med styrka.  
Marknaden efterfrågar moderna, 
centrala lokaler och regionstäderna 
fort sätter att växa.” 
David Carlsson, vd
Introduktion
Det här är Diös
Starka regionstäder – stabila kassaflöden 
Diös som investering
 Vd-ord
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 8 =====

8
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
I den här miljön har centrala och moderna lokaler blivit ännu 
mer efterfrågade. Hyresgäster prioriterar god tillgänglighet, energi­
effektivitet och flexibilitet. Marknaden har blivit alltmer polariserad. 
Attraktiva centrala lägen fortsätter att stå starka, medan ytterlägen 
möter större utmaningar.
Under slutet av året såg vi en stabilisering av marknadsräntor 
och fortsatt förbättrade finansieringsförutsättningar. Det skapar 
ett investeringsklimat där aktörer med starka balansräkningar och 
stark närvaro på sina marknader har större handlingsutrymme. För 
Diös innebär detta goda möjligheter för fortsatt lönsam tillväxt.
Vår identitet är lokal – vår styrka är storskalig 
Det som utmärker oss är inte bara var vi finns geografiskt, utan 
hur vi arbetar. Vår affär bygger på lokal närvaro och aktiv förvalt­
ning av ett storskaligt centralt bestånd. I en marknad i rörelse blir 
den kombinationen ännu mer relevant. Vi har 95 procent av vårt 
bestånd i centrala lägen, cirka 3 000 kommersiella avtal och en 
bred mix av kontor, service, utbildning, handel, bostäder och sam­
hällsverksamhet. Vår närvaro i städerna gör att vi ser möjligheterna 
tidigt och våra stordriftsfördelar gör att vi kan agera när lägena 
uppstår. Regionstäderna fortsätter växa, efterfrågan på kvalitativa 
lokaler ökar och vi står väl positionerade att ta vara på de struktu­
rella möjligheter som växer fram.
Fastighetshantverket i praktiken 
För mig är fastighetshantverk inget abstrakt begrepp. Det är 
summan av tusentals beslut, möten och handlingar som sker varje 
vecka ute i våra städer. Det handlar om att lyssna på hyresgästerna 
och förstå deras vardag, att genomföra en hyresgästanpassning som 
gör verksamheter mer effektiva, säkerställa lönsamhet, att förflytta 
hyror i takt med marknaden. Att förvärva mark, att utveckla en 
byggrätt, att genomföra projekt. Att finnas nära hyresgästerna, 
kommunerna, länsstyrelserna, näringslivet, entreprenörerna och 
konsulterna. Att bry sig. Att se detaljerna och helheten. Det är där 
värdeskapandet börjar, och det är där Diös är som bäst. Det handlar 
också om kostnadskontroll, varje dag, i det lilla och i det stora. 
Under året har vi arbetat strukturerat med att optimera driften 
och säkerställa att våra investeringar är lönsamma. Genom djup 
kunskap om våra fastigheter, tät uppföljning och ett kontinuerligt 
förbättringsarbete har vi sänkt kostnader, ökat effektiviteten och 
samtidigt förbättrat upplevelsen för våra hyresgäster. Den discipli­
nen kommer vara fortsatt avgörande när vi driver affären framåt. 
En hållbar affär är en lönsam affär 
Omställningen är en av vår tids största affärsmöjligheter. När våra 
städer växer, elektrifieras och moderniseras ökar kraven på energi­
effektivitet, service och attraktiva lägen. Det skapar ett affärsläge 
där hållbarhet och lönsamhet går hand i hand. Vi prioriterar mins­
kad klimatpåverkan, med fokus på utsläpp från investeringar och 
förvaltning, och fortsätter att driva energioptimering, miljöcertifie­
ring och gröna hyresavtal som en naturlig del av affären. Det är en 
del av vår långsiktiga strategi på vår väg mot målet om att minska 
våra utsläpp med 50 procent till 2030.
På energiområdet har vi dessutom goda strukturella förutsätt­
ningar genom vår geografi, med god tillgång till fossilfri energi, 
och vår långsiktighet i arbetet med stabilitet och förutsägbarhet i 
energikostnader. Det är viktigt för både hyresgäster och vår egen 
kostnadskontroll.
Ett år av aktivitet och resultat 
Under 2025 har vi visat tydlig handlingskraft. Förvaltningsresultatet 
ökade med 10 procent. Nettouthyrningen på helåret var positiv, 
driven av hög aktivitet i centrala lägen, som exempelvis uthyr­
ningarna av 1 200 kvm kontor till fintechbolaget Clear Street i 
Centrala Umeå och 1 500 kvm till Kronofogden i Gävle samt 
konverteringen av 1 200 kvm kontorsytor till 22 nya lägenheter 
i Luleå. Och många, många fler. Det är starkt och har på helåret 
skapat positiva värdeförändringar.
Vi har fortsatt att genomföra lönsamma investeringar i både 
befintliga fastigheter och nyproduktion. Samtidigt har vi stärkt 
vår balansräkning med lägre snittränta och lägre belåningsgrad. 
Det är resultatet av en organisation som vet vart vi ska och leve ­
rerar därefter.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Tillväxt förvaltningsresultat per aktie 10% snitt 3 år
Tillväxt substansvärde per aktie 10% snitt 3 år
Energianvändning Avkastning investeringar Överskottsgrad
92% -3% >10% 71%
till 2028
Riskbegränsande mål: Belåningsgrad 45–55% räntetäckningsgrad >2 ggr och soliditet >35%
snitt per år snitt per år till 2028
50% 
Minskade 
CO2e-utsläpp
Till 2030
Introduktion
Det här är Diös
Starka regionstäder – stabila kassaflöden 
Diös som investering
 Vd-ord
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 9 =====

9
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Försäljningar på bok vidimerar värdering
Därtill fortsatte vi att göra transaktioner i syfte att koncentrera vårt 
ägande till centrala lägen och möjliggöra för lönsam tillväxt. T otalt 
förvärvade vi för 1,8 mdr och avyttrade för 1,6 mdr. Samtliga avytt­
ringar gjordes på bokfört värde eller över. Förvärvet av en portfölj av 
centralt belägna fastigheter i Umeå om totalt 73 tkvm, med attrak­
tiv direktavkastning och bra potential, är ett tydligt exempel på hur 
vi breddar vårt erbjudande i Umeå, nyttjar skalfördelar och stärker 
vår position på norra Sveriges snabbast växande marknad.
Ödmjukhet, mod och beslutsamhet 
Att kliva in i rollen som vd för Diös är att bli en del av ett bolag 
med stark kultur, tydlig identitet och stolta, drivna och kompe­
tenta medarbetare. Det innebär också ett ansvar att utveckla både 
affären och våra städer på lång sikt. För mig är det viktigt att vara 
nära verksamheten. Det är ute i städerna som värde skapas och 
där de små besluten avgör hur vi utvecklas över tid. Det kräver 
mod att prioritera och en genomtänkt kapitalallokering, där 
projekt och satsningar bedöms med ett långsiktigt perspektiv. 
T ransparens och tydlighet är avgörande – både internt, externt och 
i våra relationer – liksom en konsekvent ambition att alltid sätta 
långsiktighet framför kortsiktighet. Vi utvecklar fastigheter, men i 
grunden utvecklar vi människors och företags vardag. Det kräver 
både ödmjukhet, mod och beslutsamhet.
2026 och framåt 
När vi tog fram våra nya finansiella mål gjorde vi det med stor 
framtidstro. Siktet är inställt på 10 procent årlig tillväxt i förvalt­
ningsresultat per aktie och i substansvärde (EPRA NRV) per aktie. 
Det uppnår vi genom minskade vakanser, lönsamma investeringar 
i fastigheter och energieffektivisering, samt god kostnadskontroll. 
Det är ambitiösa mål som speglar vår övertygelse om potentialen i 
vår marknad, våra fastigheter och vår affärsmodell.
Vi går in i 2026 med styrka. Marknaden efterfrågar moderna, 
centrala lokaler och regionstäderna fortsätter växa. 2026 markerar 
också att Diös har varit börsnoterat i 20 år. Det är två decennier av 
långsiktighet, lönsamhet och värdeskapande, och en viktig del av 
vår historia.
Jag är stolt över att leda detta fina bolag och stolt över det vi har 
åstadkommit under 2025. Jag är också förväntansfull över det vi 
står redo att göra framåt. Vår riktning för lönsam tillväxt är klar. 
Beslut i all ära, men det är handling och leverans som räknas.
2023
-16%
2022
0%
2021
7%
2024
-1%
2025
10%
202320222021 2024 2025
-5%
-2%
29%
5% 4%
202320222018
Scope 1 Scope 2
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2024 2025
-24%
TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE TILLVÄXT I EPRA NRV PER AKTIE VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO 2E
David Carlsson
Introduktion
Det här är Diös
Starka regionstäder – stabila kassaflöden 
Diös som investering
 Vd-ord
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 10 =====

10
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Ekonomisk 
redovisning
Saga Zetterström, ekonomiassistent, och Anna-Carin Larsson, redovisningscontroller, på huvudkontoret i Östersund.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 11 =====

11
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Förvaltningsberättelse
Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i svenska 
regionstäder med tillväxt potential. Med rätt hyresgäst 
på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en lång -
siktigt lönsam affär.  
Vi är norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag med ett totalt 
fastighetsvärde om 32 545 mkr. Vårt fastighetsbestånd är beläget i 
nio regionstäder och består av kommersiella lokaler och bostäder. 
Visionen är att skapa Sveriges mest inspirerande städer – platser 
där människor vill bo, arbeta och mötas. Det gör vi genom förvalt­
ning, utveckling och nyproduktion av fastigheter på ett ansvars­
fullt, långsiktigt och lönsamt sätt. 
Vårt erbjudande bygger på lokal närvaro, relationer och en 
strategisk förståelse för städernas utvecklingskraft. Det gör oss 
till en trygg investering, en aktiv stadsutvecklingspartner och en 
uppskattad hyresvärd. 
Verksamheten var under 2025 organiserad i sju affärsenheter: 
Dalarna, Gävle, Sundsvall, Östersund, Skellefteå, Umeå och Luleå. 
Diös Fastigheter AB (publ) är moderbolag i Diöskoncernen och 
bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.
Vi vill skapa stabila kassaflöden och en stark intjäningsförmåga 
över tid. Därför fokuserar vi verksamheten till regionstäder med tyd­
lig tillväxtkraft och strukturellt starka långsiktiga drivkrafter såsom 
urbanisering, grön industriell omställning och digitalisering. Våra 
städer präglas av hög tillgänglighet, aktiv livsstil, entreprenörsanda 
och en dynamisk utveckling av såväl företagsklimat som utbildning­
smiljöer. Med ett bestånd som till 95 procent finns i A­ och B­lägen 
i våra stadskärnor är vi väl positionerade att möta efterfrågan på 
moderna, centrala och effektiva lokaler. 
Aktiv fastighetsutveckling och utveckling av byggrätter skapar 
attraktiva miljöer för kontor, service, utbildning, handel, bostäder 
och samhällsverksamhet. Vi arbetar utifrån principen att rätt hyres­
gäst på rätt plats skapar långsiktigt värde – för oss, för hyresgästen 
och för staden.
Hållbarhet är både ett ansvar och en strategisk förutsättning för 
vår affär. Vi arbetar systematiskt med energioptimering, resursef ­
fektivisering och miljöcertifiering, samt ställer krav för uppföljning 
i värdekedjan. Omställningen till ett klimatneutralt och resilient 
samhälle driver investeringsbehov och skapar betydande möjligheter 
i de regioner vi verkar i.
Vår finansiering präglas av långsiktighet, kostnadseffektivitet 
och en balanserad riskprofil. 
Engagerade medarbetare
Lokal närvaro
Attraktivt belägna fastigheter
Kapital
Tillgångar Affär
Attraktiva kontor
Sveriges mest inspirerande städer
Investeringar
Centralt belägna bostäder
Erbjudande
Uthyrning & 
förvaltning
Lokaler för handel, 
restauranger och annan 
samhällsservice
Vision 
Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter 
i svenska regionstäder med tillväxtpotential. 
Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva 
fastigheter och en långsiktigt lönsam affär. 
Affärsidé
Lönsam tillväxt
Introduktion
Ekonomisk redovisning
 Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 12 =====

12
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Väsentliga händelser under räkenskapsåret 
Räkenskapsåret 2025 präglades av en allmän ekonomisk lågkon­
junktur, lägre räntor från centralbankerna och geopolitisk osäkerhet. 
Under året fokuserade styrelsen och företagsledningen på hur detta 
påverkade vår verksamhet och anpassade kontinuerligt strategier och 
beslut gällande investeringar, transaktioner, finansiering, räntesäk­
ringar, löpande kostnader, orealiserade värdeförändringar och hyres­
ökningar som resultat av indexjusteringar. Läs mer på sidan 14.
Resultat 
T rots affärsklimatet har aktiviteten i våra städer varit hög. Intäkterna 
ökade med 5 procent jämfört med föregående år och uppgick till 
2 662 mkr (2 527). Intäktsökningen förklaras främst av indexjuste­
ringar och ett större fastighetsbestånd under året. Uthyrningsgraden 
för året var 90 procent (91). Den lägre uthyrningsgraden förklaras 
av fastighetsförsäljningar och något ökade vakanser. Driftöverskottet 
ökade med 6 procent till 1 828 mkr (1 728). Ökningen förklaras av 
att fastighetskostnaderna, relativt sett, inte ökat i samma omfattning 
som intäkterna. Överskottsgraden uppgick till 70 procent (69).  
Förvaltningsresultatet för året ökade med 10 procent jämfört med  
föregående år och uppgick till 981 mkr (892). Ökningen förklaras 
främst av det ökade driftöverskottet. Orealiserade värdeförändringar 
på fastigheter uppgick till 11 mkr (59) och på derivaten till 67 mkr 
(68). Resultat efter skatt var 808 mkr (691). Soliditeten per den 
31 december 2025 var 36,5 procent (36,2) och belåningsgraden  
uppgick till 52,5 procent (52,9). Avkastningen på eget kapital var 
6,8 procent (6,1) under året.
Investeringar 
Bedömd total investering för den pågående projektportföljen är 
1 754 mkr, varav 1 087 mkr var upparbetat per den 31 december. 
Under 2025 har investeringarna i nyproduktion koncentrerats 
till Biet 6 och Biet 7 i Luleå och Vale 19 i Umeå. Hyresavtal har 
tecknats för samtliga projekt. Förutom nyproduktion investerar vi 
kontinuerligt i vårt befintliga bestånd genom om­ och tillbyggna­
tioner samt energibesparande åtgärder. Dessa investeringar görs för 
att driva högre uthyrningsgrad, högre hyror, ökad kundnöjdhet, 
lägre kostnader och en minskad miljöpåverkan. 
Transaktioner 
Diös fastighetstransaktioner syftar till att optimera vårt bestånd och 
stärka vårt hyresgästerbjudande i linje med vår strategi. Under året 
avyttrades 15 fastigheter (45) till ett värde av 1 630 mkr (1 892) och 
6 fastigheter (9) till ett totalt värde av 1 811 mkr (1 101) tillträddes. 
Medarbetare, riktlinjer och ersättningar
Verksamheten bedrivs nästan uteslutande med egen personal. 
Antalet tillsvidareanställda per den 31 december 2025 uppgick till 
145 (150), varav 58 var kvinnor (59). Majoriteten av de anställda, 
90 personer (91), arbetar med fastighetsförvaltning på våra affärs­
enheter. Resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. För 
beslut om ersättning till ledande befattningshavare och de senaste 
godkända riktlinjerna, se not 5 samt bolagsstyrningsrapporten. 
Alla anställda omfattas av vår vinstandelsstiftelse Grunden, dit 
avsättning sker baserat på en kombination av årets resultat, avkast­
ningskrav och utdelning till aktieägarna. Avsättning till vinstandelss­
tiftelsen är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2025 
har avsättning skett med totalt 4 000 tkr (2 800). Vid årsskiftet ägde 
Diös vinstandelsstiftelse 400 045 Diös­aktier (368 520). För mer 
information, se bolagsstyrningsrapporten.
Riktlinjer och ersättningar till ledande 
befattningshavare
För riktlinjer om ersättning och anställningsvillkor, se bolagsstyrn­
ingsrapporten samt not 5 för belopp avseende ersättningar 2025.  
Principerna för 2026 föreslås vara oförändrade.
Hållbarhetsrapport
Ansvarsfullt företagande handlar för oss om ett helhetsperspektiv 
på ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter. Det interna 
arbetet identifierar relevanta fokusområden, minskar exponerin­
gen mot hållbarhetsrelaterade risker och bidrar med en positiv 
påverkan samt inspirerar och uppmuntrar våra intressenter att följa 
vårt exempel. Hållbarhetsarbetet är integrerat i verksamheten och 
en naturlig del av vårt värdeskapande.
Hållbarhetsrapporten är upprättad i enlighet med den tidigare 
lydelsen i årsredovisningslagens 6 kap, 11 § från innan 1 juli 2024. 
Den är översiktligt granskad i enlighet med RevR 12 och återfinns 
på sidorna 61­76.
Utdelning
Styrelsen har beslutat om en utdelningspolicy där utdelningen till 
aktieägarna ska motsvara cirka en tredjedel av koncernens årliga 
förvaltningsresultat, såvida inte investeringar eller koncernens 
finansiella ställning i övrigt motiverar annat. Styrelsen föreslår 
en utdelning om 2,40 kr per aktie (2,20) jämnt fördelat på fyra 
utdelningstillfällen, vilket motsvarar en utdelning om 34,7 procent  
(34,9) av förvaltningsresultatet. Vinstdisposition och vinstutdeln­
ing återfinns i not 27. 
Förväntad framtida utveckling
Verksamheten kommer under 2026 att bedrivas med samma inrikt­
ning som tidigare. Vi fortsätter att utveckla våra fastigheter på ett sätt 
som möjliggör lönsam tillväxt över lång tid. En nyckel komponent 
i vår strategi och vår förmåga att skapa tillväxt är investeringar, som 
kommer att vara en framträdande del av vår verksamhet framöver, 
liksom transaktioner för att stärka vårt bestånd. Inför räkenskapsåret 
2026 har vi satt nya finansiella huvudmål om 10 procent gen­
omsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och i substans­
värde per aktie. Målen speglar vår övertygelse om potentialen i vår 
marknad, våra fastigheter och vår organisation. Målet att minska 
våra koldioxidutsläpp i scope 1 och 2 med minst 50 procent till 
2030 kvarstår. Klimatmålet är granskat och godkänt av SBTi. Vi 
fortsätter att noggrannt bevaka och hantera världsläget. Styrelsen och 
ledningen granskar och reviderar kontinuerligt strategier och beslut 
för att anpassa vår verksamhet till rådande omständigheter.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
 Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 13 =====

13
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
MARKNADSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD UTDELNING OCH UTDELNINGSPOLICY
2021 2022 2023 2024 2025
Utdelning, kr per aktie 
kr per aktie %
Utdelningspolicy, % 
1,00
3,00
2,00
4,00
0
25
50
75
0
5 000
35 000
30 000
Mkr Mkr
15 000
20 000
25 000
10 000
0
200
400
600
1 000
800
1 400
1 200
2021 2022 2023 2025
Marknadsvärde fastigheter, mkr Förvaltningsresultat, mkr
2024
Mkr %
2021 2022 2023 20252024
40
50
45
55
60
80
70
65
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2 000
1 800
1 400
1 600
Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, %
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet utgörs av koncerngemensamma funk­
tioner såsom IT , ekonomi och finans, HR, hyresadministration, 
kommunikation samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. 
Intäkterna uppgick till 217 mkr (205) och resultatet efter skatt 
var 205 mkr (276). Intäkterna består i huvudsak av sålda tjänster 
till dotterbolag. Resultatet efter skatt inkluderade 0 mkr (0) i 
utdelningar från koncernbolag, 184 mkr (162) i erhållna kon­
cernbidrag och ­139 mkr (­121) i lämnade koncernbidrag. Årets 
skattekostnad uppgår till ­1 mkr (0).
Aktien och ägare
Vår aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Aktiekapitalet 
uppgår till 283 569 699 kr (283 569 699) och antalet aktier till 
141 785 165 (141 785 165). Antal egna aktier vid årets ingång 
uppgick till 354 218 stycken. Samtliga egna aktier har under året 
överlåtis till en kurs om 67 kr per aktie. T ransaktionen skedde i 
samband med ett fastighetsförvärv i syfte att bistå säljaren att på 
ett effektivt sätt bli aktieägare i Diös. Vid årets utgång har bolaget 
0 stycken egna aktier (354 218). En aktie motsvarar en röst vid 
årsstämman. De största aktieägarna är AB Persson Invest med 15,6 
procent av innehav och röster, Backahill Inter AB med 10,5 procent 
och Länsförsäkringar Fonder med 7,4 procent. För mer information 
kring beslut på årsstämman, se bolagsstyrningsrapporten.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
 Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 14 =====

14
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Q1
  David Carlsson tillträder som Diös vd 1 januari.
  Uthyrning till Almi Invest AB och Almi AB om 1 500 kvm i centrala  
Östersund. Inflyttning september 2025.
Q2
  Tillträde av förvärv i Umeå med ett årligt hyresvärde om 134 mkr 
och ett överenskommet fastighetsvärde om 1,6 mdr. Säljare är  
Lerstenen.
  Avyttring och frånträde av den nyproducerade fastigheten Mimer 
1 i Borlänge med Högskolan Dalarna som hyresgäst för 706 mkr. 
Köpare är Nordiqus. 
  Uthyrning till AcadeMedia om 4 100 kvm i centrala Falun. Inflyttning 
beräknas ske under sommaren 2026. 
  Beslut om att skapa 22 nya bostäder i centrala Luleå genom konver -
tering av vakanta kontorsytor. 
  Refinansiering av 5,2 mdr skuld till längre kapitalbindning och villkor 
som sänker portföljens genomsnittliga marginal med cirka 5 bps.
Q3
  Emission av 2- och 3-åriga icke-säkerställda obligationer om 850 
mkr samt återköp av egna obligationer om 431 mkr med förfall i maj 
och oktober 2026. 
Q4
  Frånträde av sex fastigheter i Åre för 660 mkr. Köpare är Tagehus 
Holding AB. Efter försäljningen äger Diös inga fastigheter i Åre.
 Färdigställande av konvertering från kontor till hotell i fastigheten 
Kraften 12 i Umeå. Hyresgästen Scandic tillträdde 1 december. 
Väsentliga händelser 
under året
Under året förvärvade vi fastigheten Stadsliden 3:10, Umeå företagspark. 
Introduktion
Ekonomisk redovisning
 Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 15 =====

15
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Att identifiera, förebygga och hantera risker är avgörande för vår förmåga att skapa värde för våra intressenter 
över tid. Risker kan uppkomma inom alla verksamhetsområden och bero på både interna och externa faktorer. Det 
yttersta ansvaret för bolagets riskhantering ligger hos styrelsen. Vd och koncernledningen ansvarar för att styrelsens 
riktlinjer efterlevs samt att processer och rutiner upprättats för riskhantering. 
Vi delar in våra risker i tre kategorier: strategiska, operativa och finansiella. Nedan presenteras de som bedöms ha 
störst påverkan på koncernen samt hur de hanteras.
Risker och riskhantering
Sannolikhet och påverkan 
  Låg
  Medel    
  Hög 
Trend (i förhållande till föregående år)  
   Ökad risk    
  Minskad risk    
  Oförändrad risk 
Strategiska risker
1.  Omvärldsrisker
2.  Konkurrens och erbjudande
Operativa risker
3.  Fastigheternas värde
4.  Förvärv och investeringar
5.  Medarbetare
6.  Miljö
7.  Klimatförändringar
8.  Affärsetik
9.  Lagstiftning och administration
10.  It-säkerhet och system
Finansiella risker
11.  Finansiering och likviditet
12.  Rapportering
1
6
9
4
8
12
10
7
2
5
3 11
Låg
Låg Medel
Sannolikhet
Påverkan
Hög
Medel Hög
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
 Risker och riskhantering
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 16 =====

16
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Strategiska risker
Strategiska risker kan påverka vår förmåga att genomföra affärsstrategier, uppnå långsiktiga mål och skapa värde för våra intressenter. Dessa risker identifieras och hanteras av styrelsen och koncernledningen och diskuteras regelbundet 
vid styrelsemöten.
Typ av risk Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Trend
1. Omvärldsrisker Geopolitiska, makroekonomiska och externa händelser kan direkt eller 
indirekt påverka vår verksamhet, marknad och fastighetsbranschen. 
Globala trender kan leda till förändrade behov och beteenden hos 
hyresgäster.
Vi styr verksamheten mot tydliga finansiella mål utformade för tillväxt 
och att stärka bolagets motståndskraft. Genom krav på god soliditet, 
stabila kassaflöden och en balanserad skuldsättning skapas han -
dlingsutrymme även vid förändrade marknadsförutsättningar. 
2. Konkurrens och  
    erbjudande
Vi verkar på en konkurrensutsatt marknad. Det finns en risk att vårt 
erbjudande, sett till hyresgäster, hyresnivåer, kvalitet och innehåll, blir 
mindre attraktivt i jämförelse med andra fastighetsägare.
Vi har en decentraliserad organisation med lokal närvaro för att 
proaktivt kunna anpassa verksamheten till föränderliga förhållanden. 
Vi upprätthåller ett starkt kassaflöde för att kunna investera vid behov. 
Genom nära relationer med våra hyresgäster kan vi snabbt identifiera 
förändringar i efterfrågan.
Operativa risker
Operativa risker inkluderar risker som kan ha en direkt negativ inverkan på vårt resultat, finansiella ställning och verksamhet på kort och lång sikt. Dessa risker övervakas kontinuerligt av ledningen och rapporteras vid varje styrelsemöte. 
Typ av risk Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Trend
3. Fastigheternas
    värde
Våra förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde och värdeföränd -
ringarna redovisas i resultaträkningen. Värdet på fastigheterna beräknas 
utifrån ett antal faktorer och förändrade eller felaktiga antaganden i 
värderingsprocessen utgör en risk för att värdet på förvaltningsfastig -
heterna inte motsvarar det faktiska marknadsvärdet.
Fastighetsbeståndet externvärderas i sin helhet varje år genom att en 
del av portföljen värderas varje kvartal för att säkerställa en kontinuerlig 
bedömning av värdeutvecklingen. Bolaget arbetar kontinuerligt med att 
bibehålla eller öka marknadsvärdet på fastigheterna genom att hyra ut 
vakanta lokaler samt förädla och vidareutveckla befintliga fastigheter. 
Läs mer i not 9 Förvaltningsfastigheter. 
4. Förvärv och  
    investeringar
En felaktig förvärvs- och investeringsstrategi eller misslyckande att 
skapa värde utöver köpeskillingen, samt felaktiga bedömningar av 
mervärde, synergier och fastigheters tekniska status utgör en risk. 
Investeringar som inte förbättrar fastighetsportföljens kvalitet, ökar 
energieffektiviteten eller höjer beläggningen, och därmed inte  
genererar högre kassaflöden och ökar portföljens värde, utgör en risk.
Vi genomför omfattande finansiell, juridisk och fastighetsrelaterad due 
diligence inför varje förvärv för att identifiera och analysera dolda risker 
och möjligheter. Investeringsbeslut kalkyleras utifrån avkastningen i 
relation till investeringsbeloppet. För att säkra konkurrensmässighet 
över tid sker upphandling i konkurrens. Att teckna hyresavtal innan 
produktionsstart minskar risken för icke-återvinningsbara kostnader.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
 Risker och riskhantering
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 17 =====

17
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
5. Medarbetare Oförmåga att erbjuda rimliga, jämlika och icke-diskriminerande an -
ställningsvillkor liksom en trygg och säker arbetsmiljö leder till bristande 
förmåga att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens för att 
bedriva verksamheten, vilket är en risk. Arbetsvillkor hos leverantörer 
och samarbetspartners kan också utgöra en risk som påverkar oss direkt 
eller indirekt.
Samtliga anställda förutom vd omfattas av kollektivavtal. Medarbetare 
erbjuds kontinuerlig kompetensutveckling och vinstandelsstiftels -
en skapar delaktighet i bolagets framgång. Medarbetarna erbjuds 
förmåner för att främja fysisk aktivitet och god hälsa. Regelbundna 
arbetsmiljökontroller utförs av en intern arbetsmiljögrupp och månatliga 
medarbetar  undersökningar identifierar nuläge och förbättringsområden. 
6. Miljö Fastighetsförvaltning och exploatering lämnar ekologiska avtryck.  
Det kan ske genom direkta eller indirekta utsläpp, miljö- och vatten -
föroreningar samt avfallshantering. Enligt miljöbalken är det aktören  
som orsakar allvarlig miljöskada som är skyldig bekosta återställnings  - 
 åt gärder. Därutöver innebär det en ryktesmässig risk.
Försiktighetsprincipen tillämpas när det finns risk för skada på miljön eller 
det omgivande området. Eventuella negativa miljöeffekter hanteras enligt 
gällande regelverk och interna rutiner, extern expertis anlitas vid behov.
7. Klimatförändringar Förändrade väderförhållanden till följd av klimatförändringar utgör en 
risk för fysiska skador på våra fastigheter. Detta kan öka behovet av 
investeringar i utsatta fastigheter eller områden. Klimatförändringarnas 
omfattning innebär nya regleringar och lagar som kan påverka företaget 
genom oförutsedda kostnader, skatter eller krav på investeringar för att 
uppfylla reglerande krav.
Vi arbetar aktivt för att begränsa vår klimatpåverkan genom energi -
optimering samt minimera vårt resursutnyttjande för att begränsa våra 
utsläpp. Ett proaktivt klimatrisk- och sårbarhetsanalysarbete innebär att 
vi kan upprätta klimatanpassningsplaner och vidta åtgärder för att minska 
skador i eller på fastigheter. Läs mer om regional och lokal kartering i 
hållbarhetsrapporten på sidan 66. 
8. Affärsetik Det finns en risk att verksamheten bedrivs i strid med lagar och regler 
samt interna styrdokument, såsom uppförandekoden. Olagligt eller 
oetiskt agerande kan skada förtroendet för företaget och medföra  
betydande finansiella konsekvenser.
Vi hanterar risken för olämpligt beteende hos medarbetare genom 
tydliga ställningstaganden i styrdokument och samtliga anställda 
genomför en årlig uppförandekodsutbildning. Ingen form av korruption 
accepteras. Alla affärer och avtal ska ingås utan etiska tveksamheter, 
orimliga eller tvivelaktiga krav, samt fria från hot och mutor.
9. Lagstiftning  
    och administration
Vår verksamhet påverkas av förändringar i lagstiftning och regler inom 
flera olika områden. Fel och brister i dokumentation och avtal utgör 
tydliga risker. Otillräckliga eller icke ändamåls  enliga rutiner, bristfällig 
rapportering eller kontroll, mänskliga misstag och kompetensbrister 
samt en otydlig ansvarsfördelning utgör risker som kan hindra en 
effektiv verksamhetsdrift.
Övervakning av förändrade och kommande lagstiftning och regelverk 
sker löpande. Externa experter inom specifika områden konsulteras vid 
otillräcklig intern kompetens. Tydliga rutiner, riktlinjer och processer 
upprättas för att förhindra fel och brister.
10. It-säkerhet och  
      system 
Ändamålsenliga it-system är avgörande för verksamheten. Det finns en 
risk för dataintrång, informationsläckage, driftstopp och andra störn -
ingsrisker om it-system och information hanteras felaktigt.
Vi arbetar med säkerhetsförebyggande åtgärder som brandväggar, 
virusskydd, intrångstester och systemuppdateringar för att minimera 
risker kopplat till it-säkerhet. Vi genomför löpande utbildningar i infor -
mationssäkerhet.
Typ av risk Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Trend
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
 Risker och riskhantering
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 18 =====

18
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Finansiella risker
För ett fastighetsbolag är hantering av finansiella risker avgörande för långsiktigt värdeskapande och finansiell stabilitet. Dessa risker hanteras i enlighet med koncernens finanspolicy.
Typ av risk Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Trend
11. Finansiering  
     och likviditet
Våra väsentliga finansiella risker är likviditets- och refinansieringsrisk, 
ränterisk, kapitalstruktur och kreditrisk. Dessa kan påverka bolagets 
förmåga att uppfylla sina åtaganden eller ha en stor påverkan på det 
finansiella resultatet.
För identifiering och hantering av de finansiella riskerna har bolaget 
tagit fram en finanspolicy och tillsatt ett internt finansråd. Ränterisken 
hanteras genom ett systematiskt arbetssätt med rörliga räntor samt 
fasta räntor genom räntederivat och fasträntelån. Vi arbetar med flera 
finansieringskällor och eftersträvar en jämn förfallostuktur för att be -
gränsa refinansieringsrisken. Kreditrisken hanteras genom riskspridning 
där finanspolicyn reglerar motparter och hur stor volym som avtal får 
innehålla. Information om hyresgästers finansiella ställning inhämtas via 
kreditupplysningar och hyror förskottsfaktureras och betalas normalt i 
förskott. Likviditetsrisken hanteras genom efterlevnad av finanspolicyn 
som anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas 
för att garantera en god betalningsberedskap. Läs mer i not 19 Skulder 
till kreditinstitut. 
12. Rapportering Rapporteringsrisker är risker som innebär att de finansiella rapporterna 
inte ger en rättvisande bild av företagets finansiella ställning och resultat.
Rapporteringsprocessen detaljplaneras och har en riskkartläggning 
med kontrollaktiviteter som är utformade för att säkerställa ett korrekt 
rapporteringsflöde och minimera risken för att felaktigheter ska kunna 
uppstå. Styrelsen och ledningen granskar alla finansiella rapporter.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
 Risker och riskhantering
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 19 =====

19
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Diös Fastigheter AB (publ), i texten benämnt Diös, är ett 
svenskt fastighetsbolag som är noterat på Nasdaq OMX 
Stockholm Mid Cap. Bolagsstyrningsrapporten beskriver 
strukturen och processerna för bolagets styrning, ledning 
och kontroll under 2025.
Svensk kod för bolagsstyrning
Diös tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Den behandlar for­
mer för tillsättning av styrelse och revisorer, styrelsens sammansät­
tning, finansiell rapportering och informationsgivning när det gäller 
bolagsstyrning och intern kontroll. Ansvaret för styrning, ledning 
och kontroll av Diös verksamhet fördelas mellan aktieägarna  
via årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Vissa 
bolagsstyrningsfrågor regleras i bolagsordningen. Bolagsstyrningen 
beskriver hur bolagets ägare, direkt och indirekt, styr företaget samt 
hur risker hanteras. Styrningen grundar sig på externa och interna 
regel verk som är föremål för ständig utveckling och förbättring. 
Diös avviker från koden på en punkt:
  Revisionsutskottet består av hela styrelsen. Styrelsen består 
av fem ledamöter av vilka samtliga fullgör revisionsutskottets 
uppgifter. Granskningsförfarandet av finansiella rapporter samt 
den interna kontrollen hanteras således av hela styrelsen.
Utöver detta är styrelsens uppfattning att Diös i alla avseenden 
följt koden under 2025 och har inga ytterligare avvikelser att 
rapportera. 
Externa regelverk
  Svensk aktiebolagslag 
  Nasdaq OMX Stockholms regelverk för emittenter
  Svensk kod för bolagsstyrning
  Gällande redovisningslagstiftning
Interna regelverk
  Bolagsordning
  Instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive vd
  Interna riktlinjer, policys och handböcker
Årsstämma
Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsammans 
med eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna möjlighet 
till styrning via sin beslutanderätt. Årsstämman utser styrelsen 
och styrelsens ordförande, samt slår fast principer för såväl 
valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande 
befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av 
koncernens redovisning, liksom av styrelsens och vd:s förvaltning. 
Styrelsen utser vd samt representanter till ersättningsutskott och 
revisionsutskott. 
Bolagsordning
I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag med 
säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller indirekt 
via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och bedriva därmed 
förenlig verksamhet. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma 
och ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio 
suppleanter. Aktiekapitalet ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 
596 mkr. Antal aktier får uppgå till lägst 74 000 000 och högst 
296 000 000 aktier.
Bolagsordningen i sin helhet finns tillgänglig på dios.se.
Aktiekapital och aktieägare
Vid årets slut hade Diös 16 500 aktieägare (15 809) som totalt 
ägde 141 785 165 aktier (141 785 165). Aktien har ett kvotvärde 
om 2 kr (2). Andelen utländska aktieägare var 28,4 procent (28,3). 
Största enskilda ägare per den 31 december 2025 var AB Persson 
Invest med 15,6 procent (15,6) av röster och kapital, Backahill 
Inter AB med 10,5 procent (10,5), Länsförsäkringar Fonder 7,4 
procent (8,0) och Vanguard 3,3 procent (2,7). T otalt ägde bolagets 
tio största ägare 51,7 procent (53,0) av röster och kapital. 
Årsstämma 2025
Årsstämman 2025 ägde rum den 7 april i Östersund. Vid 
stämman registrerades 280 aktieägare (278) som deltog antingen 
personligen, via ombud eller poströstning. Antalet representerade 
aktier var 87 771 698 (92 321 155), motsvarande cirka 62 
procent (65) av det totala antalet aktier. Årsstämman fastställde 
koncernens balans­ och resultaträkning för 2024 och gav styrelse 
och vd ansvarsfrihet för 2024 års förvaltning.
Aktieägare
Revisionsutskott/ 
styrelsen i sin helhetStyrelseRevisorer
ErsättningsutskottVd
ValberedningÅrsstämma
Bolagsstyrningsrapport
BOLAGSSTYRNINGSSTRUKTUR
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
 Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 20 =====

20
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Årsstämman beslutade att:
  omvälja Ragnhild Backman, Erika Olsén, Peter Strand och 
Per­Gunnar Persson som styrelseledamöter. Bob Persson 
avböjde omval.
  nyvälja Björn Rentzhog till styrelseledamot. 
  välja Per­Gunnar Persson till styrelseordförande. 
  fastställa utdelning till aktieägarna i enlighet med styrelsens 
förslag om 2,20 kr per aktie. Avstämningsdag beslutades till 
9 april, 9 juli, 9 oktober 2025 och den 9 januari 2026.
  omvälja revisionsbolag i enlighet med valberedningens 
rekommendation. 
  anta styrelsens förslag till principer för ersättning och andra 
anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare. 
  att oförändrade principer ska gälla för att utse valberednin­
gen inför årsstämma 2026.
  bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, 
förvärva och överlåta egna aktier enligt styrelsens förslag.
  bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, besluta 
om nyemission av aktier i enlighet med styrelsens förslag.
Valberedning 
Valberedningen har bildats i enlighet med beslut av årsstämman 
och dess sammansättning och arbete har haft utgångspunkt från 
den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion ska 
valberedningen utses årligen och bestå av styrelsens ordförande  
samt en representant vardera för de fyra största aktieägarna. 
Ledamöterna representerar tillsammans cirka 37 procent (37) av 
aktierna och rösterna i bolaget per den 31 december 2025.
I det fall större aktieägare avstår att delta i valberedningsarbetet 
ska denne ersättas med representant för den i storleksordning 
nästkommande ägaren. Om en ledamot i valberedningen lämnar 
uppdraget under pågående år, ska denna ersättas av en annan rep­
resentant från samma aktieägare. En ledamot som inte längre till­
hör en av de fyra största aktieägarna, ska ersättas av en nytillkom­
men ägare. Om gällande principer får till följd att valberedningens 
ledamöter blir färre än tre, ska en företrädare för Aktie spararna 
erbjudas plats i valberedningen. 
Valberedningens uppdrag  
Samtliga ledamöter i valberedningen har noga övervägt och kon­
staterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera 
uppdraget som ledamot av valberedningen i Diös. Valberedningen 
har inför årsstämman 2026 hållit sex protokollförda möten där 
samtliga frågor som framgår av svensk kod för bolagsstyrning har 
behandlats. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Svensk kod 
för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt 
förslag. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt:
  i vilken grad den nuvarande styrelsen, som grupp och enskilt, 
uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till 
följd av Diös verksamhet och utvecklingsskede, 
  styrelsens storlek,
  vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda 
inom styrelsen, 
  styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och  
bakgrund, 
  arvodering av styrelseledamöter, 
  förslag till val av revisorer, 
  vilken modell för utseende av ny valberedning inför 
årsstämman 2027 som ska tillämpas. 
Valberedningen har även förberett ett förslag till val av revisorer 
till styrelsen och årsstämman enligt EU:s revisorsförordning nr 
537/2014 samt frågor rörande arvode till revisorn.
Valberedningens arbete utgår från intervjuer med samtliga 
styrelseledamöter, som inte avböjt omval, och ledamöternas kun­
skaper och erfarenhet. Valberedningen har ingående informerat sig 
om styrelsens arbete och de specifika krav som bolagets verksam­
het ställer. Valberedningen har också tagit del av resultatet av den 
årligen utförda utvärderingen av enskilda ledamöters bidrag till 
styrelsearbetet, ordförandens arbete samt hur styrelsen fungerar 
som grupp. Vd:s föredragningar om bolagets verksamhet och 
strategiska inriktning utgör också viktiga underlag. I enlighet 
med valberedningens instruktion offentliggörs valberedningens 
ledamöter, samt de ägare som dessa företräder, senast sex månader 
före årsstämman. Valberedningens representanter baseras på det 
kända ägandet per den 31 augusti 2025. 
Valberedningens sammansättning 
I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2025 har 
följande valberedning bildats:
  Bob Persson, AB Person Invest
  Markus Wallentin, Backahill Inter AB
  Johannes Wingborg, Länsförsäkringar Fondförvaltning AB
  Pontus Åhlund, AB Karl Hedin
  Per­Gunnar Persson, styrelsens ordförande
Bob Persson har utsetts till valberedningens ordförande. Aktieägare 
som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra det via e­post 
till valberedningen@dios.se eller via brev till: Diös Fastigheter AB, 
Valberedningen, Box 188, 831 22 Östersund.
Styrelsen 
Styrelsens och ordförandens ansvar 
Styrelsen består av fem ledamöter och en arbetstagarrepresentant, 
utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av årsstämman för 
tiden intill nästa årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret 
för bolagets organisation och förvaltning och representerar alla 
aktieägare. Detta genom att säkerställa att riktlinjerna för bolagets 
förvaltning är ändamålsenligt utformade. I ansvaret ligger att 
utveckla och följa upp bolagets strategier och mål, samt att fastslå 
affärsplan och årsbokslut. Beslut om förvärv och avyttring av 
fastigheter ochstörre investeringar är ytterligare ansvarsområden. 
I ordförandens ansvar ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt 
uppdrag genom ett välorganiserat och effektivt arbete. 
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
 Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 21 =====

21
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Styrelsens arbete 
Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog med 
vd, samt av dokumenterade underlag till styrelseledamöterna för 
diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid 
det konstituerande styrelsesammanträdet och revideras vid behov. 
Arbetsordningen innehåller styrelsens ansvar och arbetsuppgifter, 
styrelseordförandens arbetsuppgifter samt revisionsfrågor och 
instruktion till vd. Den anger även vilka rapporter och finan­
siell information som styrelsen ska få del av inför varje ordinarie 
styrelsemöte. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes vid 
det konstituerande styrelsemötet den 7 april 2025 (och finns på 
dios.se). Under 2025 genomfördes 19 protokollförda styrelsemöten 
inklusive ett konstituerande styrelsemöte samt ett styrelsemöte per 
capsulam. Exempel på ordinarie ärenden som styrelsen har behand­
lat under året är: övergripande policyer, övergripande strategiplan, 
arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, 
transaktioner, kapitalanskaffning via nyemission, hållbarhetsarbe­
tet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt process för 
närstående transaktioner. Framtidsinriktade frågeställningar om 
marknadsbedömningar, affärsverksamhetens inriktning, jämställd­
hetsfrågor och organisationsfrågor diskuterades också. 
Utvärdering av styrelsens arbete  
I enlighet med styrelsens arbetsordning har ordföranden säkerställt 
att styrelsens arbete har utvärderats, samt att valberedningens 
ordförande har informerats om resultatet av utvärderingen inför 
valberedningens nomineringsarbete. Utvärderingen består av ett 
antal fördefinierade och öppna frågor som respektive styrelseledamot 
besvarar individuellt. 
Revisionsutskott 
Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska 
utgöra revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens 
arbetsordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvalitetssäkra 
bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets 
interna kontroll och riskhantering. I uppdraget ingår även att 
hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och 
koncernredovisningen. Revisionsutskottet säkerställer revisorns 
opartiskhet och självständighet, utvärderar revisionsinsatsen och 
informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. 
Bolagets revisor har närvarat vid tre sammanträden under året för 
att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av 
bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen. 
Utöver detta biträder revisionsutskottet valberedningen vid 
framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid 
utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider 
tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad 
rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i 
Revisorsförordningen. 
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter, Per­Gunnar 
Persson och Björn Rentzhog. I uppdraget ligger att, inom ramen 
för de riktlinjer som årsstämman 2025 fastställde, arbeta fram 
förslag angående ersättning till vd. Ersättningsutskottet har under 
2025 haft ett sammanträde, där översyn av riktlinjer för ersättning 
till ledande befattningshavare avhandlats. För mer information se 
avsnittet Principer för ersättning samt not 5.
Revisorer 
För granskning av bolagets årsredovisning, räkenskaperna samt 
styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller två 
revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2025 valdes 
Deloitte AB, med huvudansvarig revisor Kent Åkerlund för en 
period för tiden intill årsstämman 2026. Ersättning till revisorer 
finns specificerat i not 6.
Koncernledningen 
Koncernledningens och vd:s ansvar 
Vid utgången av 2025 bestod koncernledningen av vd David Carls­
son, CFO Rolf Larsson, fastighetschef Sofie Stark, projektchef Mats 
Eriksson, IR­chef Johan Dernmar, transaktionschef Annie Franzon 
samt HR­chef Annie Skoglund. Arbetet leds av vd i enlighet med 
gällande instruktion. I uppdraget ligger att löpande presentera 
relevanta informations­ och beslutsunderlag inför styrelsemöten 
och motivera förslag till beslut. Styrelseordförande har årligen 
utvärderingssamtal med vd i enlighet med instruktion och gällande 
kravspecifikation. Utvärderingssamtalet behandlas sedan av styrelsen 
årligen. Koncernledningen håller möten minst en gång per månad, 
där strategiska och operativa frågeställningar diskuteras. Dessutom 
arbetar koncernledningen årligen fram en affärsplan. Denna följs 
upp via månatliga rapporter där granskningen fokuserar på resul­
tatutveckling, hållbarhet, förädling, nyinvesteringar och tillväxt.
Principer för ersättning 
Årsstämman 2025 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, 
om nedan riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i 
Diös. Riktlinjerna som beslutats av årsstämman ska tillämpas på 
ersättningar som avtalas samt förändringar som görs i redan avta­
lade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 
2025. Bolagsstämman kan därutöver besluta om andra ersättnin­
gar, till exempel aktiekursrelaterade ersättningar, oavsett vad dessa 
riktlinjer föreskriver, om särskilda skäl föreligger och det anses 
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och 
hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. 
Ersättning och förmåner till verkställande direktör ska beslutas av 
bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare 
beslutas av verkställande direktör i samråd med bolagets styrelse. 
Diös affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet 
Diös affärsidé är att äga och utveckla kommersiella fastigheter i 
städer med tillväxtpotential i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på 
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
 Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 22 =====

22
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
"Diös står starkt i en tid där vår marknad 
utvecklas snabbt och möjligheterna är stora. 
Som styrelse har vi fortsatt att prioritera 
långsiktighet, stabilitet och ett tydligt fokus  
på värdeskapande för våra hyresgäster, våra 
städer och våra aktieägare.”
Per-Gunnar Persson, styrelseordförande
Styrelseordförande Per-Gunnar Persson tillsammans med styrelsemedlemmarna Björn Rentzhog och Erika Olsén.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
 Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 23 =====

23
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktig affär. 
Genom att vara aktiva, agera på möjligheter samt ta medvetna 
beslut med hänsyn till vår omvärld samt miljö och klimat skapar 
vi förutsättningar för bättre lönsamhet. Det är i segmentet kontor 
vi ser den största utvecklingen av vår affär. Attraktiva arbetsplatser 
i våra städer bidrar till ökade flöden av människor som gynnar 
andra hyresgäster som finns i närheten. En framgångsrik 
implementering av affärsstrategin och tillvaratagandet av bolagets 
långsiktiga intressen, förutsätter att bolaget kan rekrytera och 
behålla kvalificerade medarbetare. Ersättning till medarbetarna  
ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt stå i relation 
till ansvar och befogenhet. 
 
Beslutsprocessen för att fastställa, utvärdera och tillämpa riktlinjerna 
Styrelsens beslut angående förslag till riktlinjer för ersättning 
till ledande befattningshavare bereds av ersättningsutskottet. Ett 
förslag till nya riktlinjer ska upprättas av styrelsen åtminstone vart 
fjärde år. Förslaget läggs fram till beslut vid årsstämman. Riktlinjer 
antagna på årsstämman gäller till dess att nya riktlinjer godkänts 
av stämman. För det fall det uppkommer behov av väsentliga 
ändringar av riktlinjerna, ska styrelsen upprätta ett förslag till nya 
riktlinjer. Ersättningsutskottet har i uppdrag att vidare följa och 
utvärdera under året pågående och avslutade program för rörliga 
ersättningar för bolagets ledning samt gällande ersättningsnivåer 
och ersättningsstrukturer i bolaget. 
Ersättningsutskottet ska även, inom ramen för av årsstämman 
beslutade riktlinjer, bereda förslag rörande ersättning till verkstäl­
lande direktören och övriga ledande befattningshavare. Ledande 
befattningshavare närvarar inte vid styrelsens behandling av, och 
beslut i, ersättningsrelaterade frågor, i den mån de själva berörs av 
frågorna. 
Fast lön och incitamentsprogram 
Utöver fast kontantlön kan incitamentsprogram med möjlighet 
till rörlig kontantersättning förekomma för bolagets ledande be­
fattningshavare. Fast kontantlön och rörlig ersättning från incita­
mentsprogrammet ska fastställas för varje verksamhetsår. Utfallet 
i incitamentsprogrammet ska bero av i vilken utsträckning i 
förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets verksam­
het. De i förväg uppställda målen ska ha en tydlig koppling till 
affärsstrategin och Diös långsiktiga värdeskapande arbete inklusive 
dess hållbarhetsarbete. Den rörliga ersättningen för en ledande 
befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Inga 
aktierelaterade ersättningar får förekomma. 
Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda, 
inklusive ledande befattningshavare. Avsättning till vinstandelsstif­
telsen baseras på en kombination av bolagets resultat, avkastning­
skrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 
kronor per år och anställd.
Pensions- och försäkringsförmåner 
Verkställande direktör har rätt till försäkrings­ och pensions­
förmåner under anställningstiden. Möjlighet ges till individuell 
placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings­ och 
pensionspremier. Under anställningstiden hos bolaget har övriga 
ledande befattningshavare rätt till försäkrings­ och pensionspre­
mie enligt vid vald tidpunkt gällande ITP­plan. Möjlighet ges 
till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för 
försäkrings­ och pensionspremier. 
  
Icke-monetära förmåner 
Verkställande direktör har rätt till tjänstebil och tjänstebostad. 
Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Utöver 
bilförmån erhåller ledande befattningshavare, i likhet med bolagets 
övriga anställda, förmåner av mindre värde.
 
Uppsägningstid och pensionsålder 
Mellan bolaget och verkställande direktör gäller ömsesidig uppsägn­
ingstid om 4 månader. Ersättning under uppsägningstiden avräknas 
inte från inkomster från annan arbetsgivare. Avgångsvederlag som 
motsvarar en ersättning om maximalt 12 månadslöner utgår under 
förutsättning att ny anställning inte påbörjats. För övriga ledande 
befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid mellan den 
anställde och bolaget om 3–6 månader. Ersättning under uppsägn­
ingstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare.
Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. 
Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare följer 
kollektivavtal. 
 
Beaktande av löner och anställningsvillkor för bolagets anställda 
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlin­
jer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats 
genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens 
komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över 
tid utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslut­
sunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de 
begränsningar som följer av dessa.
Ersättning för 2025
Vd erhöll fast ersättning om 4 584 tkr, övriga förmåner om 157 tkr  
samt pensionsavsättning om 1 311 tkr. Övriga ledande befattning­
shavare i koncernledningen erhöll sammanlagt fast ersättning om 
10 303 tkr, övriga förmåner om 856 tkr, pensionsavsättningar 
om 3 255 tkr samt övrig ersättning om 1 745 tkr. Övriga ledande 
befattningshavare i koncernledningen bestod av sex personer. För 
mer information, se not 5.
Inför årsstämman 2026
Inför årsstämman 2026 kommer styrelsen föreslå viss justering av 
ersättningsprogram till ledande befattningshavare.
Styrelsen om intern kontroll 
Styrelsen ansvarar för att Diös har en effektiv intern kontroll. 
Kvalitetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska 
redovisningsfrågor, liksom de finansiella rapporter som bola­
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
 Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 24 =====

24
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
get lämnar. De frågor som behandlas är hur gällande lagar och 
regler följs, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella 
felaktigheter som inte är korrigerade, händelser efter balansdagen, 
ändringar i uppskattningar och bedömningar, eventuella konstat­
erade oegentligheter och andra förhållanden som påverkar de fi­
nansiella rapporternas kvalitet. Diös ramverk för intern kontroll av 
finansiell rapportering har uppdaterats under 2025. Det uppdat­
erade ramverket har implementerats och består av komponenterna 
riskbedömning, kontrollaktiviteter samt uppföljning. 
Kontrollmiljö 
Ett aktivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. 
Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhörande 
arbetsprocesser, i syfte att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens 
arbete. I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och godkänna ett 
antal grundläggande riktlinjer och ramverk, relaterade till bolagets 
finansiella rapportering. Instruktionerna i riktlinjer och ramverk 
följs upp och omarbetas löpande samt kommuniceras till samtliga 
medarbetare som är involverade i den finansiella rapporteringen. 
Allt i syfte att skapa en grund för god intern kontroll. Styrelsen 
utvärderar löpande verksamhetens prestationer och resultat genom 
ett anpassat rapportpaket. Det innehåller resultatrapport och 
framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och 
finansiell information. I rollen som revisionsutskott har styrelsen 
övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll under 
året. Detta för att säkerställa att verksamheten är effektiv och 
bedrivs i enlighet med relevanta lagar och förordningar, samt att 
den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig. Styrelsen har tagit 
del av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk 
rapportering samt följt upp och utvärderat de externa revisorernas 
arbete, kvalifikationer och oberoende. Under 2025 har styrelsen 
haft genomgång med, och fått en skriftlig rapport från, bolagets 
externa revisorer. 
Riskbedömning
Diös arbetar fortlöpande med riskbedömning och riskhantering 
för att säkerställa att identifierade risker hanteras på ett ändamåls­
enligt sätt inom fastslagna ramar. Koncernledningen genomför 
årligen en analys där riskerna bedöms utifrån en given gradering. 
I bedömningen beaktas rutinerna avseende exempelvis bolagets 
administrativa rutiner, fakturering och avtalshantering. Även 
balans­ och resultatposter, där risk för väsentliga fel finns, granskas 
kontinuerligt. 
Kontrollaktiviteter 
Inom alla delar av redovisnings­ och rapporteringsprocessen 
genomförs löpande kontrollaktiviteter för att hantera de risker som 
styrelsen bedömer vara väsentliga för intern kontroll av den finan­
siella rapporteringen. Exempel på kontrollaktiviteter är rapporter­
ing av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga beslut 
om exempelvis nya stora hyresgäster, större investeringar, finansier­
ingsavtal och löpande avtal. Granskning av presenterade finansiella 
rapporter är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation med 
tydlig ansvarsfördelning liksom tydliga rutiner och arbetsroller, 
utgör grunden för bolagets kontrollstruktur.
Information och kommunikation 
Bolagets övergripande styrdokument, såsom riktlinjer och man­
ualer, uppdateras löpande och finns tillgängliga på Diös intranät. 
Bolaget har utvecklat ett intranät i syfte att skapa större insyn och 
delaktighet genom bättre struktur, sökfunktion och funktioner för 
kommunikation. Bolagets externa kommunikation sker i enlighet 
med Diös kommunikationspolicy, som anger riktlinjer för att säk­
erställa att Diös lever upp till rådande informationsskyldigheter.
Långsiktigt värdeskapande 
Långsiktigt värdeskapande förutsätter att vi tar ett socialt ansvar 
i de städer där vi verkar, att vi jobbar resurseffektivt och att vi 
tar hänsyn till klimatpåverkan i alla delar av verksamheten. Att 
ständigt utveckla fastighetsbeståndet skapar motståndskraft i både 
samhällsutveckling, klimatförändring och en föränderlig omvärld. 
Arbetsmiljö och säkerhet är viktigt för medarbetarnas välmående 
och engagemang. Diös rapporterar idag enligt GRI Standard 
2021, se vår hemsida för mer information. Hållbarhetspolicy och 
uppförandekod är de övergripande styrdokument som ramar in 
hållbarhetsaspekterna i verksamheten.
Uppföljning 
Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl 
fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Styrelsen 
har avstämning med bolagets revisor minst en gång per år. Detta 
STYRELSEN
Deltagande av totalt antal möten
Ålder Invald Beroende/oberoende Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott
Arvode, 
tkr
P-G Persson, ordförande 60 2023 Oberoende 18/19 1/1 3/3 440
Ragnhild Backman, ledamot 62 2012 Oberoende 19/19 - 3/3 220
Peter Strand, ledamot 54 2019 Oberoende 15/19 - 2/3 220
Erika Olsén, ledamot 49 2022 Oberoende 19/19 - 3/3 220
Björn Rentzhog, ledamot 56 2025 Beroende gentemot ägare 13/13 1/1 2/2 220
Mathias Tallbom, arbetstagarrepresentant 51 2023 Beroende gentemot bolaget 19/19 - 3/3 -
Bob Persson, ordförande 75 2011 Beroende gentemot ägare 6/6 - 1/1 -
Bob Persson avgick ur styrelsen i samband med Årsstämman 2025-04-07.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
 Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 25 =====

25
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
utan närvaro av vd eller annan person från koncernledningen. En 
årlig utvärdering genomförs om behovet av att tillsätta en separat 
funktion för internrevision. Behovet har hittills inte bedömts 
vara väsentlig. Diös finansverksamhet, liksom dess ekonomi­ och 
hållbarhetsavdelning, sköts från huvudkontoret vilket innebär att 
rutiner och processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar 
för att olika delar av funktionerna kan granska varandras processer. 
Allt för att öka och förbättra den interna kontrollen. Uppföljning 
av resultat och balans görs kvartalsvis, såväl av ekonomi­ och håll­
barhetsavdelningen som av koncernledning och styrelse. Styrelsen 
granskar delårsrapporter och årsredovisning innan publicering. 
Styrelsen får också fortlöpande information om riskhantering, 
intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna. Utöver 
detta har vi en visselblåsartjänst som nås via dios.se. Visselblåsart­
jänsten är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och 
externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella 
avvikelser från Diös värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten 
administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och 
professionalism.
Styrelsens årshjul
Styrelsemöte februari
Genomgång av helårsresultat
Fastställande av bokslutskommuniké
Styrelsemöte januari
Preliminärt resultat
Preliminär utdelning
Princip för närståendetransaktioner
Årsstämma mars 
Styrelsemöten mars
Fastställande av årsredovisning
Börsregelverk Konstituerande styrelsemöte
Revisors avrapportering
Styrelsens arbetsordning och firmateckning
Vd-instruktion
Fastställande av finans- och kreditpolicy
Konstituerande styrelsemöte
Styrelsemöte april
Fastställande av delårsrapport Q1
Styrelsemöte maj
Strategier och mål
Styrelsemöte juli
Fastställande av delårsrapport Q2
Styrelsemöte september
Styrelsemöten och rapportdagar
för kommande år
Struktur och fokusområden
för Årsredovisning
Styrelsemöte oktober
Fastställande av delårsrapport Q3
Revisors avrapportering
Styrelsemöte november
Fastställande av budget
Revisors avrapportering
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
 Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 26 =====

26
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Mathias Tallbom
Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2023, född 1974.
Nuvarande funktion: Kommersiell förvaltare på Diös.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsbranschen sedan 2001.  
Tidigare arbetsgivare är bland andra Inmobiliaria Cielo Group i Los Boliches,  
Viva Estates i Marbella och Svensk Fastighetsförmedling i Östersund.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Fastighetsbolaget Norkom.
Utbildning: Filosofie kandidatexamen från ekonomi- och fastighetsteknikprogrammet  
med inriktning fastighetsförmedling, Högskolan i Gävle.
Aktieinnehav i Diös: 1 200 direktägda aktier.
Styrelse
Ragnhild Backman
Styrelseledamot sedan 2012, född 1963.
Nuvarande funktion: Vd för Backmans Fastighetsutveckling AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltningschef på Piren.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Majorna Invest AB, EcoDevelopment in Europe AB, 
AB Övikshem, Willhem AB, Norrländska Grannstaden AB, Malmegårds Fastigheter AB  
och Fastighetsägarna Sverige.
Utbildning: Civilingenjör, KTH.
Aktieinnehav i Diös: 70 000 via bolag.
Björn Rentzhog
Styrelseledamot sedan 2025, född 1969.
Nuvarande funktion: Vd och koncernchef i AB Persson Invest sedan 2011.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika roller inom AB Persson Invest-koncernen,  
bland annat som vd för Wist Last & Buss.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande och ledamot i flertalet av  
AB Persson Invests dotterbolag samt styrelseledamot i Ziklo Bank AB.
Utbildning: Civilekonom, Mittuniversitet.
Aktieinnehav i Diös: 22 074 488 aktier via bolaget AB Persson Invest.
Per­Gunnar Persson
Styrelseledamot sedan 2023, född 1965.
Nuvarande funktion : Vd för Safjället Fastigheter AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet:  Vd för Platzer Fastigheter samt olika chefspositioner  
på Skanska och Coor Service Management. 
Övriga styrelseuppdrag:  Styrelseordförande i John Mattson Fastighetsföretagen AB 
samt styrelseledamot i Safjället Fastigheter AB, Chalmersfastigheter AB, AB Borudan Ett 
och Anliem AB.
Utbildning : Civilingenjör, Chalmers Tekniska Högskola.
Aktieinnehav i Diös: 10 000 direktägda aktier.
Peter Strand
Styrelseledamot sedan 2019, född 1971.
Nuvarande funktion: Transaktionsansvarig på Swedish Logistic Property AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för fastighetsbolagen Victoria Park AB,  
Annehem Fastigheter AB och Tribona AB, vd för Swedish Logistic Property AB  
samt ledande befattningar inom fastighetsbolagen Drott och Akelius.
Övriga styrleseuppdrag: Vice ordförande för Swedish Logistic Property AB samt  
ledamot i Rikshem AB, Fridam AB, Fridam Invest AB och Fridam Fastigheter AB.
Utbildning: Civilingenjör, Lunds tekniska högskola.
Aktieinnehav i Diös: 10 000 direktägda aktier.
Erika Olsén
Styrelseledamot sedan 2022, född 1976.
Nuvarande funktion: Co-Managing Partner för Areim AB.  
Tidigare arbetslivserfarenhet: CIO för Castellum, partner på Tenzing AB,  
JLL Cross Boarder Team i London och Newsec.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelsemedlem i Genova AB och Magnolia AB.
Utbildning: M.Sc. i fastighetsekonomi, KTH.
Aktieinnehav i Diös: -
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Bolagsstyrningsrapport
 Styrelse
Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 27 =====

27
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Koncernledning
Mats Eriksson
Projektchef sedan 2016, född 1964.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Över 20 års erfarenhet av byggproduktion, 
affärsutveckling och fastighetsbranschen inom Skanska Sverige AB.
Utbildning: Utbildning avseende byggproduktion, ekonomi, ledarskap och 
entreprenadjuridik.
Aktieinnehav i Diös: 9 000 direktägda aktier.
David Carlsson
Vd sedan 2025, född 1976. 
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd och koncernchef i det Umeåbaserade 
fastighetsbolaget Balticgruppen, vice vd för Balticgruppen, ledande befattningar inom 
Akademiska Hus, bland annat som regiondirektör för region Norr och Uppsala.
Utbildning: Executive MBA-examen inom ekonomi från Stockholm Handelshögskola 
samt en MSc-examen från Umeå universitet.  
Aktieinnehav i Diös:  25 000 direktägda aktier.
Rolf Larsson
CFO sedan 2005, född 1964.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Tillförordnad vd för Inlandsbanan AB, administrativ 
chef för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för Haningehem.
Utbildning: Civilekonom och executive MBA från Stockholms universitet.
Aktieinnehav i Diös: 17 000 direktägda aktier.
Annie Skoglund
HR-chef sedan 2023, född 1985.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Rekryterare och HR-koordinator på Hemfrid i 
Sverige AB och kommunikatör på Ung Företagsamhet Jämtland/Härjedalen.
Utbildning: Filosofie kandidatexamen i sociologi med inriktning mot Human 
Resource Management från Mittuniversitetet.
Aktieinnehav i Diös: 644 direktägda aktier.
Johan Dernmar
IR-chef sedan 2021, född 1984.
Tidigare arbetslivserfarenhet: IR-ansvarig på Diös sedan 2015, sju års erfarenhet från 
Treasury och Investor Relations på SBAB Bank.
Utbildning: Civilekonom från Linköpings universitet.
Aktieinnehav i Diös: 11 000 direktägda aktier.
Annie Franzon
Transaktionschef sedan 2020, född 1988.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ekonomi, värdering och transaktion 
på Diös sedan 2014, dessförinnan ekonom på Akelius och Stena Recycling AB.
Utbildning: Kandidatexamen i ekonomisk fastighetsförvaltning – Real Estate Management 
från Gävle högskola, urval av kurser på Santa Monica College, USA.
Aktieinnehav i Diös: 2 080 direktägda aktier.
Sofie Stark
Fastighetschef sedan 2020, född 1971.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Affärschef för Diös i Sundsvall sedan 2016, affärs -
enhetschef på Klövern, verksamhetsutvecklare på Tvättbjörnen förvaltning, näringsliv -
schef för Sollefteå kommun och egen konsultbyrå inom fastighet och ekonomi. 
Utbildning: Ekonomiutbildning vid Umeå universitet.
Aktieinnehav i Diös: 12 100 direktägda aktier.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
 Koncernledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 28 =====

28
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Finansiella rapporter
Urban Carlsson, redovisningscontroller, Johannes Sjölander, projektledare, Viktoria Svande, kommersiell förvaltare, och Helena Engelbrecht, kommunikationsansvarig Corporate Communications, på huvudkontoret i Öster -
sund.   
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 29 =====

29
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Resultaträkning koncernen I följande räkningar och noter kan avrundningsdifferenser förekomma.
RESULTATRÄKNING, mkr Not 2025 2024
Hyresintäkter 3 2 662 2 527
Fastighetskostnader 4 -834 -799
Driftöverskott 1 828 1 728
Central administration 5,6 -90 -85
Finansiella intäkter 7 11 16
Finansiella kostnader 8 -768 -768
Förvaltningsresultat 981 892
Värdeförändring fastigheter 9 -21 -67
Värdeförändring derivatinstrument 67 68
Resultat före skatt 1 027 893
Aktuell skatt 10 -76 -75
Uppskjuten skatt 10 -143 -127
Årets resultat 808 691
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 808 691
Koncernen har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat, varför ingen sådan rapport lämnas. Årets resultat sammanfaller således med årets 
totalresultat.
DATA PER AKTIE 1 2025 2024
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr2 5,70 4,88
Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 785 165 141 430 947
Genomsnittligt antal aktier 141 712 380 141 430 947
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång - 354 218
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 72 785 354 218
Utdelning per aktie, kr 2,403 2,20
1 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 
2 Nyckeltalet har beräknats utifrån årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare samt genomsnittligt antal aktier under året.
3 Styrelsens förslag.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
 Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 30 =====

30
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Balansräkning koncernen
TILLGÅNGAR, mkr Not 2025 2024
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella och immateriella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 9 32 545 31 413
Immateriella anläggningstillgångar 0 0
Nyttjanderättstillgångar 11 92 73
Övriga materiella anläggningstillgångar 12 8 5
Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 32 645 31 491
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och gemensam verksamhet 14 7 7
Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 1 0
Reversfordringar 23 41
Derivatinstrument1 19 3 3
Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 -
Summa finansiella anläggningstillgångar 34 51
Summa anläggningstillgångar 32 679 31 542
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 16 36 28
Övriga fordringar 249 160
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 78 92
Summa kortfristiga fordringar 364 279
Kassa och bank 321 405
Summa omsättningstillgångar 685 683
Summa tillgångar 33 364 32 225
1Jämförelseåret är justerat med anledning av omklassificering av derivat. Derivaten redovisades som omsättningstillgångar respektive 
  kortfristiga skulder under jämförelseåret. Från och med 2025 klasificeras de som anläggningstillgångar respektive långfristiga skulder i de 
  fall återstående löptid är längre än ett år.
EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2025 2024
Eget kapital 17
Aktiekapital 284 284
Tillskjutet kapital 4 292 4 292
Balanserad vinst 7 603 7 084
Summa hänförlig till moderbolagets aktieägare 12 179 11 659
Summa eget kapital 12 179 11 659
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 10 2 511 2 363
Övriga avsättningar 18 11 10
Skulder till kreditinstitut 19 14 557 13 846
Leasingskuld 11 80 65
Derivatinstrument1 19 124 220
Övriga långfristiga skulder 35 35
Summa långfristiga skulder 17 318 16 539
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 19 2 840 3 168
Leasingskuld 11 11 8
Derivatinstrument1 19 65 36
Leverantörsskulder 57 57
Övriga skulder 143 21
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 751 737
Summa kortfristiga skulder 3 868 4 027
Summa eget kapital och skulder 33 364 32 225
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
 Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 31 =====

31
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Förändring av eget kapital  
och kassaflödesanalys koncernen
KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Tillskjutet kapital Balanserad vinst Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 4 292 6 393 10 968
Årets resultat 691 691
Eget kapital 31 december 2024 141 431 284 4 292 7 084 11 659
Transaktioner med aktieägare 
Avyttring egna aktier 354 24 24
Kontantutdelning (2,20 kr per aktie) -312 -312
Årets resultat 808 808
Eget kapital 31 december 2025 141 785 284 4 292 7 603 12 179
Koncernen har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat, varför ingen sådan rapport lämnas. Årets resultat sammanfaller således med årets totalresultat.
Mkr Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Driftöverskott 1 828 1 728
Central administration -90 -85
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 7 7
Erhållen ränta 10 75
Erlagd ränta -796 -797
Betald skatt -86 -128
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-
kapital
874 800
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -18 19
Minskning (-)/ökning (+) av skulder 41 -70
Summa förändring av rörelsekapital 23 -51
Kassaflöde från den löpande verksamheten 897 749
Mkr Not 2025 2024
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -940 -929
Förvärv av fastigheter -1 779 -1 097
Avyttring av fastigheter 1 509 1 761
Förändring av övriga finansiella tillgångar 16 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten - 1 194 -266
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning -234 -71
Avyttring egna aktier 24 -
Förändring av räntebärande skulder 3 904 3 432
Amortering av räntebärande skulder -3 480 -3 537
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 214 -176
Årets kassaflöde -84 307
Likvida medel vid årets början 1 405 98
Likvida medel vid årets slut 1 321 405
1 Likvida medel består av kassa och bank.
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL KONCERNEN
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
 Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 32 =====

32
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Resultaträkning moderbolaget
RESULTATRÄKNING, mkr Not 2025 2024
Nettoomsättning 3 217 205
Bruttoresultat 217 205
Central administration 5,6 -259 -243
Rörelseresultat -42 -37
Resultat från andelar i koncernföretag 158 -
Värdeförändring räntederivat 67 108
Finansiella intäkter 7 879 1 157
Finansiella kostnader 8 -888 -970
Återföriing av periodiseringsfond - 0
Avsättning till periodiseringsfond -1 -
Erhållna och lämnade koncernbidrag 45 41
Aktuell skatt 10 -1 0
Uppskjuten skatt 10 -12 -22
Årets resultat efter skatt 205 276
Moderbolaget har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat, varför ingen sådan rapport lämnas. Årets resultat efter skatt sammanfaller 
således med årets totalresultat.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
 Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 33 =====

33
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Balansräkning moderbolaget
TILLGÅNGAR, mkr Not 2025 2024
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella och immateriella anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0 0
Övriga materiella anläggningstillgångar 12 0 0
Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 0 0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 13 2 787 2 392
Fordringar hos koncernföretag 16 275 16 673
Uppskjuten skattefordran 10 40 52
Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 -
Summa finansiella anläggningstillgångar 19 103 19 658
Summa anläggningstillgångar 19 103 19 658
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 3 196 3 191 
Övriga fordringar 34 17
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 31 46
Summa kortfristiga fordringar 3 261 3 254
Kassa och bank 227 365
Summa omsättningstillgångar 3 488 3 619
Summa tillgångar 22 591 23 277
1Jämförelseåret är justerat med anledning av omklassificering av derivat. Derivaten redovisades som omsättningstillgångar respektive 
  kortfristiga skulder under jämförelseåret. Från och med 2025 klasificeras de som anläggningstillgångar respektive långfristiga skulder i de 
  fall återstående löptid är längre än ett år.
EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2025 2024
Bundet eget kapital
Aktiekapital 17 284 284
Reservfond 285 285
Summa bundet eget kapital 569 569
Fritt eget kapital
Överskursfond 3 952 3 952
Balanserat resultat -1 604 -1 592
Årets resultat 205 276
Summa fritt eget kapital 2 554 2 636
Summa eget kapital 3 123 3 205
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond 2 1
Summa obeskattade reserver 2 1
Avsättningar
Avsättning pension 18 1 -
Summa avsättningar 1 -
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 6 450 7 514
Skulder till kreditinstitut 19 4 877 4 718
Derivatinstrument 124 220
Summa långfristiga skulder 11 451 12 453
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 6 699 5 631
Skulder till kreditinstitut 19 1 094 1 869
Derivatinstrument 65 36
Leverantörsskulder 2 3
Övriga skulder 85 12
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 68 67
Summa kortfristiga skulder 8 014 7 618
Summa eget kapital och skulder 22 591 23 277
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
 Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 34 =====

34
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Förändring av eget kapital  
och kassaflödesanalys av moderbolaget
KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGETFÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL MODERBOLAGET
Mkr
Antal ute-
stående  
aktier, tusental
Aktie- 
kapital
Reserv- 
fond
Överkurs-
fond
Balanserad 
vinst
Totalt eget  
kapital
Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 285 3 952 -1 592 2 929
Årets resultat efter skatt 276 276
Eget kapital 31 december 2024 141 431 284 285 3 952 -1 316 3 205
Årets resultat efter skatt 205 205
Transaktioner med aktieägare
Avyttring egna aktier 354 24 24
Kontantutdelning (2,20 kr per aktie) -312 -312
Eget kapital 31 december 2025 141 785 284 285 3 952 -1 398 3 123
Moderbolaget har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat, varför ingen sådan rapport lämnas. Årets resultat efter skatt sammanfaller således 
med årets totalresultat.
Mkr Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat -42 -37
Erhållen ränta 885 1 157
Erlagd ränta -899 -960
Betald skatt -1 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändring av rörelsekapital -57 160
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 28 -172
Minskning (-)/ökning (+) av skulder 868 566
Summa förändring av rörelsekapital 896 394
Kassaflöde från den löpande verksamheten 839 554
Investeringsverksamheten
Förändring av långa fordringar 398 -840
Avyttring finansiella anläggningstillgångar 514 -
Förvärv av finansiella anläggningstillgångar - -60
Kassaflöde från investeringsverksamheten 912 -900
Finansieringsverksamheten
Utdelning -234 -71
Avyttring av egna aktier 24 -
Förändring av långa skulder koncernföretag -1 064 443
Förändring räntebärande skulder 1 086 304
Amortering och lösen av räntebärande skulder -1 701 -13
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 -1 889 663
Årets kassaflöde -138 317
Likvida medel vid årets början1 365 48
Likvida medel vid årets slut1 227 365
1 Likvida medel består av kassa och bank.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
 Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 35 =====

35
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Noter
I noterna finns text eller tabell som förklarar inne -
hållet i posten samt vilken redovisningsprincip som 
tillämpats.
  Redovisningsprinciper
  Uppskattningar och bedömningar
  Risker 
  Klimatrisker
Noter
Redovisnings-  
principer
Uppskattningar och
bedömningar Risker Klimatrisker
Grunder för redovisningen
Allmän information
Grunder för redovisningen
Resultat- och balansräkning
Not 2 - Segmentsrapportering
Not 3 - Intäkter
Not 4 - Fastighetskostnader
Not 5 - Anställda, personalkostnader mm
Not 6 - Central administration
Not 7 - Finansiella intäkter
Not 8 - Finansiella kostnader
Not 9 - Förvaltningsfastigheter
Not 10 - Aktuell skatt och uppskjuten skatt 
Not 11 - Leasing
Not 12 - Övriga materiella anläggningstillgångar
Not 13 - Andelar i koncernföretag
Not 14 - Andelar i intresseföretag
Not 15 - Andra långfristiga värdepappersinnehav
Not 16 - Kundfordringar
Not 17 - Eget kapital
Not 18 - Övriga avsättningar 
Not 19 - Skulder till kreditinstitut
Not 20 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Övriga noter
Not 21 - Förändring skulder från finansieringsverksamhet
Not 22 - Skuldförvaltning
Not 23 - Ställda säkerheter
Not 24 - Eventualförpliktelser
Not 25 - Transaktioner med närstående
Not 26 - Händelser efter räkenskapsårets utgång
Not 27 - Vinstdisposition och vinstutdelning
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 36 =====

36
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets 
redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 Finansiella Instrument. I moderbola -
get tillämpas en metod med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt 
årsredovisningslagen. Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde 
i moderbolaget utan till lägsta värdets princip. Moderbolaget tillämpar 
undantagen från IFRS 16 och redovisar leasingavgifter som opera -
tionella leasingavtal enligt undantag i RFR 2, det vill säga som kostnad 
linjärt över leasingperioden. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som 
ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt 
eget kapital.  
Nya och ändrade standarder samt tolkningar
Koncernen
Nya eller ändrade standarder och nya tolkningar har inte haft någon 
väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter 2025. Införandet 
av IFRS 18 som ersätter IAS 1 den 1 januari
2027 kommer att innebära förändringar i presentation och upplysningar 
i de finansiella rapporterna. Övriga ändrade och nya IFRS-standarder 
som träder i kraft fr.o.m. 1 januari 2026 eller senare, bedöms inte få 
någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. 
Moderbolaget
Förändringarna i RFR 2, som gäller från räkenskapsåret 2025, har inte 
haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter. 
De ändringar i RFR 2 Redovisning i juridiska personer som träder i kraft 
fr.o.m. 1 januari 2026 eller senare, förväntas inte få någon väsentlig 
påverkan när de tillämpas för första gången. 
Klimatförändring
I den finansiella rapporten har hänsyn tagits till påverkan från kli -
matförändringar. Diös klimatmål bedöms i viss utsträckning innebära 
kostnader och investeringar för att hantera den omställning som krävs. I 
dags läget gör företagsledningen bedömningen att den klimatrelaterade 
omställningen av verk sam heten inte innebär någon materiell påverkan 
NOT 1  REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen  
den 2 mars 2026. Koncernens och moderbolagets resultat- och 
balansräkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 30 
mars 2026. Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501-
1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund som erbjuder 
centrumnära kommersiella lokaler och bostäder med stor variation 
avseende lokaltyp och yta. Huvudkontorets postadress är Box 188, 831 
22 Östersund och besöksadressen är Zätagränd 11 i Östersund. 
Verksamheten
Den operativa verksamheten följs upp och sker inom ramen för 
koncernens sju geografiska affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, 
Östersund, Umeå, Skellefteå och Luleå. Varje affärsenhet har utgjort 
ett förvaltningsområde. Den centrala administrationen, som innefattar 
bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter, sköts från 
huvudkontoret i Östersund.
Grunder för redovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända  
International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av 
International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC). 
Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag 
och genom tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor -
terings rekommendation, RFR 1, Kompletterande redovisningsregler 
för koncerner.  Tillgångar och skulder redovisas till anskaffningsvärde, 
förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som redovisas till 
verkligt värde.
Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag 
och med tillämpning av Rådet förhållbarhets- och finansiell rapporter -
ings rekommendation, RFR 2, Redovisning för juridiska personer och 
årsredovisningslagen.
  
i närtid på den finansiella rapporten. Hänsyn tas till klimatrelaterade 
parametrar även i värderingen. De antaganden och bedömningar som 
ligger till grund för gällande värdering av förvaltningsfastigheter beskrivs 
i not 9.
Uppskattningar och bedömningar 
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god 
redovisningssed, krävs att koncernledningen gör uppskattningar och 
bedömningar som påverkar, i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, 
intäkter och kostnader. Dessa uppskattningar baseras på såväl histor -
iska erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under 
rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa uppskat-
tningar och bedömningar om andra antagande görs eller om andra 
förutsättningar föreligger. Ändringar av uppskattningar redovisas i den 
period ändringen görs. Poster som innehåller väsentliga uppskattningar 
är förvaltningsfasigheter, not 9, och aktuell och uppskjuten skatt, not 10.
Koncernredovisning 
Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de dot-
terbolag som moderbolaget har bestämmande inflytande över. Koncernen 
omfattar, utöver moderbolaget, de i not 13 angivna dotterbolagen med 
tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar 
upprättade för samtliga koncernbolag per balansdagen. Resultatet för ett 
dotterbolag som förvärvats under året, medräknas i koncernens resultat 
från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag som säljs 
under året medräknas fram till avyttringstidpunkten.
Kassaflödesanalys  
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det 
innebär att nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört 
in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och 
kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens 
kassaflöden. 
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 37 =====

37
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
NOT 2  SEGMENTSRAPPORTERING
Dalarna Gävle Sundsvall Åre/Östersund Umeå Skellefteå Luleå Koncernen
Indelat per affärsenhet, mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Hyresintäkter 475 464 310 269 381 381 398 419 433 356 210 207 453 430 2 662 2 527
Reparation och underhåll -12 -17 -11 -9 -14 -14 -15 -16 -11 -7 -5 -5 -13 -9 -81 -77
Taxebundna kostnader -54 -51 -28 -23 -41 -41 -49 -54 -33 -31 -29 -27 -36 -38 -270 -266
Fastighetsskatt -19 -17 -16 -14 -22 -20 -22 -20 -25 -20 -13 -10 -30 -26 -146 -126
Övriga fastighetskostnader -40 -40 -29 -28 -38 -38 -48 -48 -41 -37 -17 -20 -40 -41 -252 -252
Fastighetsadministration -14 -14 -11 -9 -12 -11 -16 -16 -12 -10 -7 -6 -13 -11 -85 -77
Driftöverskott 338 325 215 187 254 259 250 264 312 251 138 138 321 305 1 828 1 728
Uthyrningsbar area, kvm 295 260 308 259 206 075 205 914 215 532 212 063 245 366 280 241 254 691 202 142 138 523 137 985 226 803 233 132 1 582 250 1 579 735
Hyresvärde perioden 508 493 348 297 425 418 451 462 459 382 231 228 485 446 2 907 2 726
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 87 89 88 90 87 90 91 92 90 90 92 95 90 91
Överskottsgrad, % 72 71 71 71 68 69 63 64 75 71 66 67 72 72 70 69
Förändringar av fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet 1 januari 5 501 5 458 3 753 3 175 4 772 4 801 4 483 4 835 4 824 4 785 2 468 3 215 5 611 4 947 31 413 31 215
Förvärv - 149 1 551 247 - - - 1 562 - - - 1 401 1 811 1 101
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 121 189 111 55 70 62 133 98 269 177 69 35 167 313 940 929
Försäljningar -688 -178 - -47 -82 -101 -677 -444 -32 -217 - -784 -151 -122 -1 630 -1 892
Orealiserade värdeförändringar -25 -116 47 18 -49 10 -45 -7 80 79 -89 2 91 73 11 59
Fastighetsbeståndet 31 december 4 910 5 501 3 912 3 753 4 959 4 772 3 894 4 483 6 703 4 824 2 449 2 468 5 719 5 611 32 545 31 413
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. 
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 38 =====

38
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
FORTS. NOT 2  SEGMENTSRAPPORTERING
Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna 
rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vd, tillika 
koncernchef. Koncernen styrs och rapporteras i sju segment utifrån vår 
geografiska organisation. Diös verksamhet är organiserad i sju affärs-
enheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Skellefteå, Umeå 
och Luleå. Alla affärsenheter, segment, bedriver fastighetsförvaltning 
och uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder. Den 1 december 
2025 avyttrades hela fastighetsbeståndet i Åre. Operativt är koncernen 
organiserad i affärsenheter enligt en geografisk indelning. De interna 
rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av 
respektive affärsenhets genererade avkastning. 
Redovisningsprincip
Geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund. Därutöver följs 
verksamheten upp baserat på fastighetstyp. De redovisningsprinciper 
som tillämpas för segmentrapporteringen överensstämmer med de som 
koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen. 
NOT 3  INTÄKTER
Koncernens totala hyresvärde uppgick till 2 907 mkr (2 726) och bedömt 
hyresvärde för vakanta lokaler uppgick till 285 mkr (236). I hyresvär -
det ingår tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, 
fastighetsskatt och indextillägg. 
Hyresintäkterna för koncernen uppgick till 2 662 mkr (2 527), mots -
varande en ekonomisk uthyrningsgrad om 90 procent (91). I jämförbart 
bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 1,1 procent jämfört 
med förgående år. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag 
för värdet av under året vakanta ytor samt vidaredebitering, servi -
ceintäkter och övriga intäkter. Vidaredebitering, serviceintäker och 
övriga intäkter uppgick till 214 mkr (188). Ingen hyresgäst står för mer 
än 10 procent av koncernens intäkter.
Ekonomisk vakansgrad uppgick till 10 procent (9) och nettouthyrnin -
gen för året uppgick till 3 mkr (32).
INTÄKTER, mkr 2025 kr/kvm 2024 kr/kvm
KONCERNEN
Jämförbart bestånd 2 272 2 247
Projektfastigheter 66 64
Färdigställda projekt 1 0
Förvärvade fastigheter 177 18
Sålda fastigheter 99 162
Kontrakterade intäkter 2 615 1 653 2 492 1 578
Övriga förvaltningsintäkter 47 35
Summa 2 662 2 527
INTÄKTER, mkr 2025 2024
MODERBOLAGET
Koncerninterna intäkter 215 204
Övriga intäkter 2 1
Summa 217 205
Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och 
management fees.
Kontraktförfallostrukturen för fastighetsbeståndet framgår av tabellen 
nedan.  
HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER PER DEN 31 DECEMBER 2025
För- 
fallo  år
Antal 
avtal
Uthyrd  
area, kvm
Kontrakts-
värde, mkr
Andel av  
värdet, %
Kommersiella hyresavtal 2026 967 188 319 336  13 
2027 774 284 667 472  19 
2028 594 242 252 501 20 
2029 402 203 715 384  15
2030+ 190 292 901 577  23 
Summa 2 927 1 211 855 2 269 90
Bostadshyresavtal 1 673 113 714 170 7
Övriga hyresavtal 2 289 - 62 3
Summa 6 889 1 325 569 2 501 100
Redovisningsprincip 
Koncernens intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter i samband med  
uthyrning av lokaler och bostäder samt övrig uthyrning inklusive index och   
vidaredebitering av investeringar och fastighetsskatt. Intäkter från hyres-
avtal redovisas och klassificeras som operationella leasingavtal i enlighet 
med IFRS 16. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i enlighet med hyre-
savtalen, vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell 
period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda 
hyresintäkter. Ersättningar i samband med förtida uppsägning av hyresav-
tal intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. 
Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Servi-
ceintäkter består av tilläggsdebitering av taxebundna intäkter och intäkter 
avseende fastighetsskötsel. I fastighetsskötsel ingår teknisk förvaltning 
av fastigheterna såsom värme, kyla, sopor, vatten, snöröjning med mera. 
Intäktsredovisning i resultaträkningen sker när tjänsten är utförd. Vår 
bedömning är att vi i egenskap av fastighetsägare i allt väsentligt utgör 
huvudman och ej agent avseende serviceintäkter. Intäkterna redovisas till 
ett belopp som återspeglar den ersättning vi förväntas ha rätt till i utbyte 
mot dessa tjänster utifrån gällande avtal.
Risk hyresintäkter 
Kontrakterade hyresintäkter är beroende av hyresgästernas betalnings -
förmåga. Bristande interna processer och engagemang kan resultera i 
missnöjda hyresgäster och ökade vakanser. Omvärldens och stadens 
ekonomiska tillväxt, nyproduktion, övrig konkurrens och efterfrågan 
påverkar uthyrnings graden och därmed hyresintäkterna. En stor och 
diversifierad fastighetsportfölj med en välbalanserad hyresgäststruk-
tur minskar risken för lägre hyresintäkter om en enskild hyresgäst, 
bransch eller ort skulle möta ekonomiska motgångar. Merparten av alla 
hyreskontrakt omfattas av en indexkompensation. Betalningsinställelse 
hanteras i vissa fall av moderbolagsborgen eller bankgaranti.
NOT 4  FASTIGHETSKOSTNADER
Fastighetskostnaderna består främst av driftkostnader. I driftkostnaderna 
ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, försäk-
ringar med mera. Delar av driftkostnaderna vidaredebiteras till hyresgäster-
na i form av tillägg på hyran. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredeb-
iteras också till hyresgästerna. Fastighetsadministration innefattar bland 
annat kostnader för personal som arbetar med uthyrningsverksamhet och 
hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och projektadministration. 
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 39 =====

39
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
FASTIGHETSKOSTNADER, mkr 2025 kr/kvm 2024 kr/kvm
KONCERNEN
Driftkostnader 522 330 515 326
Reparations- och  
underhållskostnader 83 52 81 51
Fastighetsskatt 146 92 126 80
Fastighetsadministration 84 53 77 49
Summa 834 527 799 506
Risk fastighetskostnader 
Taxebundna kostnader som inte är reglerade i hyresavtal, liksom 
oförutsedda eller säsongsrelaterade reparations- och underhållskostnad-
er, utgör uppenbara risker. Risk för ökade kostnader hanteras genom 
översyn av möjligheterna till vidarefakturering och/eller indexuppräkning i 
hyresavtalen. En långsiktig strategi för elinköp ger förutsägbara kostnader 
för el i upp till fem år i förväg, vilket är gynsamt i tider av volatila elpriser. 
Vidare återfinns 71 procent av vårt fastighetsbestånd i elområde 1 och 2 
där tillgången på fossilfri elproduktion är god. Vår lokala närvaro ger mö-
jlighet till en proaktiv och kostnadseffektiv förvaltning. Fastigheterna följer 
fleråriga underhållsplaner och är försäkrade utifrån bedömt behov.
NOT 5  ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER  
OCH ARVODE TILL STYRELSE 
MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2025 2024
varav män varav män
Moderbolaget 159 58% 156 58%
Koncernen 159 58% 156 58%
LÖNER, ERSÄTTNINGAR  
OCH SOCIALA KOSTNADER, 
tkr
2025 2024
Lön och 
ersättning
Sociala 
kostnader
Lön och 
ersättning
Sociala 
kostnader
Moderbolaget 120 702 37 462 109 684 34 711
varav pensionskostnader1 13 745 4 257 11 514 2 780
Koncernen 120 702 37 462 109 684 34 711
varav pensionskostnader1 13 745 4 257 11 514 2 780
1 Av moderbolagets- och koncernens pensionskostnader avser 1 311 tkr (237) vd.
Företagets andel av totala sparpremier för ITP 2 i Alecta 0,02462%. Företagets andel av totalt 
antal aktiva försäkrade i ITP 2 0,01514%
Vid utgången av 2025 bestod styrelsen i moderbolaget av 5 ledamöter 
(6) varav 2 kvinnor (2). Antal ledande befattningshavare i moderbolaget 
uppgick till 7 personer (6) varav 3 (2) var kvinnor. 
Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsät-
tning till vinstandelsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat, 
avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 
kr per år och anställd. För 2025 har avsättning skett med totalt 4 000 tkr. 
LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR FÖRDELADE MELLAN  
STYRELSELEDAMÖTER, VD OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA, tkr
2025 2024
Styrelse  
och vd
Övriga 
anställda
Styrelse 
och vd
Övriga 
anställda
Moderbolaget 6 765 113 936 7 240 102 444
Koncernen 6 765 113 936 7 240 102 444
ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE, tkr 2025 2024
Per-Gunnar Persson 363 207
Bob Persson 140 413
Ragnhild Backman 217 207
Peter Strand 217 207
Erika Olsén 217 207
Björn Rentzhog 147 -
Tobias Lönnevall - 67
Summa 1 300 1 307
Ersättning styrelse 
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. Vid årsstäm-
man 2025 beslutades om att det framtida styrelsearvodet ska vara 1 320 
tkr (1260). 440 tkr (420) går till styrelsens ordförande. Övriga styrelse-
ledamöter erhåller 220 tkr (210) vardera. Till arbetstagarrepresentant 
utgår inget styrelsearvode. Inga andra arvoden eller förmåner utgår till 
styrelsen. Beloppen sträcker sig från 2025-05-01 till och med 2026-04-30. 
Ersättning koncernledning och vd  
Med koncernledningen avses verkställande direktören och övriga medlem-
mar av ledningsgruppen. Övriga ledande befattningshavare bestod av 6 
personer (5). Ersättning till verkställande direktör avser 2025 ersättning till 
David Carlsson och för 2024 avser det ersättning till Knut Rost.  Ersättning 
samt förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse och ersättningar till övri-
ga ledande befattningshavare beslutas av vd i samråd med bolagets sty-
relse. Rörlig ersättning för vd och ledande befattningshavare kan maximalt 
uppgå till fyra månadslöner. Inga aktierelaterade ersättningar förekommer. 
Information om bolagets incitamentsprogram finns i Ersättningsrapporten 
för 2025. För 2025 utgår rörlig ersättning till bolagets vd om 0 tkr (0). Vd 
har rätt till tjänstebil, tjänstebostad samt rätt till försäkrings- och pensions-
förmåner. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pension-
spremier. Pensionsåldern för vd är 65 år. Mellan bolaget och vd gäller en 
ömsesidig uppsägningstid om 4 månader. Ersättning under uppsägnings-
tiden avräknas inte från inkomster från annan arbetsgivare. Avgångsveder-
lag som motsvarar en ersättning om maximalt 12 månadslöner utgår under 
ERSÄTTNINGAR OCH  
ÖVRIGA FÖRMÅNER, tkr
Grundlön/ 
styrelse arvode
Övriga  
förmåner
Pensions- 
kostnad
Övrig  
ersättning1 Summa
Lagstadgade soc.  
avg. och löneskatt
2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Styrelsens ordförande 363 413 - - - - - - 363 413 114 42
Övrig styrelse 937 893 - - - - - - 937 893 263 281
Verkställande direktören 4 584 5 264 157 433 1 311 237 - - 6 052 5 934 1 808 1 847
Övriga ledande befattningshavare 10 303 9 645 856 785 3 255 2 751 1 745 1 448 16 159 14 629 4 844 4 070
Summa 16 187 16 215 1 013 1 218 4 567 2 988 1 745 1 448 23 511 21 869 6 983 6 240
Sociala avgifter och löneskatt till övriga anställda i moderbolaget uppgår till 31 222 tkr (28 521).
1 Övrig ersättning består av bonus.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 40 =====

40
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
förutsättning att ny anställning inte påbörjats. 
Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Under 
anställningstiden hos bolaget har övriga befattningshavare rätt till 
försäkrings- och pensionspremie enligt vid tidpunkten gällande ITP-
plan. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pension -
spremier. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare följer 
kollektivavtal och uppsägningstiden är ömsesidigt 3-6 månader mellan 
bolaget och den anställde. 
Redovisningsprincip
Ersättningar till anställda
Kortfristiga ersättningar till anställda, såsom löner, betald semester och 
betald sjukfrånvaro, samt därpå aktuella sociala kostnader, redovisas i 
takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättning.  
Pensioner och andra ersättningar
Pensiosplaner kan klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller 
förmånsbestämda pensionsplaner. Inom koncernen förekommer både 
avgift-och förmånsbestämda ITP pensionsplaner. Företagets förpliktelse 
avseende avgifter till avgiftsbestämda- och förmånsbestämda redovisas som 
en kostnad i årets resultat i den takt de intjänas genom att de anställda utfört 
tjänster åt företaget under en period. Kapitalförsäkringarna redovisas som 
finansiella anläggningstillgångar, och pensionsförpliktelserna redovisas som 
avsättningar till samma värde som kapitalförsäkringarnas redovisade värde. 
Kapitalförsäkringarna redovisas till verkligt värde i koncernen, orealiserade 
värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Åtaganden för ålders- 
och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. 
Dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras som förmånsbestämda 
ITP-planer, vilka omfattas av flera arbetsgivare. Ett mindre antal personer har 
förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa 
redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den 
information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för 
att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som 
indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till 
Alecta. Förpliktelser, avseende avgifter till avgiftsbestämda planer, redovisas 
som kostnad i resultaträkningen när de uppstår.  I samband med uppsägn-
ing av personal redovisas ersättningar som en skuld och en kostnad. Detta 
gäller endast om koncernen bevisligen är förpliktigad att antingen avsluta en 
anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande, eller 
när ersättning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. 
Vid erbjudande om frivillig avgång beräknas ersättningarna baserat på det 
antal anställda som förväntas acceptera erbjudandet. Detta innebär att ersät-
tningen kostnadsförs utifrån arbetsplikt alternativt direkt om arbetsbefrielse 
föreligger.
NOT 6  CENTRAL ADMINISTRATION
Central administration omfattar kostnader för bolagsadministration och 
koncernövergripande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland 
annat koncernledning, personaladministration, IT, marknadsaktiviteter, 
IR, revisionsarvoden och finansiella rapporter, liksom kostnader för 
upprätthållande av börsnotering, ingår i central administration.
KONCERNEN MODERBOLAGET
ARVODE OCH KOSTNADSERSÄT-
TNINGAR TILL REVISORER, tkr 2025 2024 2025 2024
Deloitte
 Revisionsuppdrag 2 546 2 398 2 546 2 398
 Revisionsverksamhet 
 utöver revisionsuppdraget 462 260 462 260
 Skatterådgivning 23 80 23 80
 Andra uppdrag 180 102 180 102
Summa 3 211 2 839 3 211 2 839
NOT 7  FINANSIELLA INTÄKTER
FINANSIELLA INTÄKTER, mkr 2025 2024
KONCERNEN
Ränteintäkter 7 11
Övriga finansiella intäkter 4 5
Summa 11 16
MODERBOLAGET
Ränteintäkter från koncernföretag 877 1 152
Utdelning från koncernföretag - -
Ränteintäkter, övriga 2 5
Summa 879 1 157
Redovisningsprincip 
Finansiella intäkter består främst av ränteintäkter och redovisas i den peri-
od de avser. För moderbolaget redovisas i finansiella intäkter även erhållen 
och anteciperad utdelning. Utdelning redovisas som intäkt när aktieägarens 
rätt att erhålla betalning har fastställts. Vid beräkning av finansiella intäkter 
tillämpas effektivräntemetoden. Samtliga ränteintäkter avser finansiella 
instrument som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. 
NOT 8  FINANSIELLA KOSTNADER
FINANSIELLA KOSTNADER, mkr 2025 2024
KONCERNEN
Räntekostnader1 703 720
Övriga finansiella kostnader 65 48
Summa 768 768
MODERBOLAGET
Räntekostnader från koncernföretag1 553 724
Räntekostnader1 296 210
Övriga finansiella kostnader 40 36
Summa 888 970
1 Hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. 
Redovisningsprincip
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i 
samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev be-
traktas inte som en finansiell kostnad utan aktiveras i balansräkningen som 
förvaltningsfastigheter. Finansiella kostnader resultatförs i den period de avs-
er. Finansiella kostnader inkluderar även ränteeffekt från räntederivatavtal. 
Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs i den period de avser. 
Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivata-
vtal, vilka istället redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Räntan 
beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. 
Ränteutgifter har aktiverats på projektfastigheter för att skapa en mer 
rättvisande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats 
på upparbetad investering vid varje kvartals utgång och räntesatsen är 
koncernens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal. Akti-
verad ränta per 2025-12-31 uppgick till 22 mkr.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 41 =====

41
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Ränterisk 
En förändring av underliggande räntenivå utgör en risk då den kan påverka 
bolagets värde och/eller kassaflöde negativt. Genom att sträva efter 
en diversifierad förfallostruktur och räntebindning minskas risken för att 
enskilda ränteförändringar påverkar resultat och värde påtagligt. Se även 
motsvarande avsnitt i not 19.
RÄNTEKOSTNAD 2025 INKL. VÄGD 
GENOMSNITTLIG RÄNTA, mkr Belopp Årskostnad
Vägd  
genomsnittlig 
ränta,%
KONCERNEN
Räntebärande skuld1 17 225 704 4,1
Outnyttjat utrymme kreditfacilitet2 3 356 14 0,1
Finansiella instrument3 9 450 21 0,1
Summa 740 4,3
1 Räntebärande skuld exklusive eventuella låneomkostnader. 
2 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,08 procentenheter. 
3 Avser swapar.
NOT 9  FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER, mkr 2025 2024
KONCERNEN
Realiserade värdeförändringar -32 -126
Orealiserade värdeförändringar 11 59
Summa -21 -67
KONCERNEN
2025 2024
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Mkr Antal Mkr Antal
INGÅENDE VÄRDE 31 413 323 31 215 359
Förvärv 1 811 71 1 101 9
Investeringar i befintliga fastigheter 940 - 930 -
Försäljningar -1 630 -15 -1 892 -45
Värdeförändring, orealiserad 11 - 59 -
Summa 32 545 315 31 413 323
1 Fastighetsreglering har påverkat antalet fastigheter.
FASTIGHETSBESTÅNDET, mkr 2025 2024
KONCERNEN
Förvaltningsbestånd 30 770 29 281
Projektfastigheter 1 622 1 967
Byggrätter 152 166
Summa 32 545 31 413
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 42 =====

42
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
FASTIGHETSVÄRDE PER SEGMENT 2025-12-31, mkr Kontor Butik Bostad Industri/lager Övrigt1 Summa
Dalarna 3 305 766 426 26 387 4 910
Gävle 2 470 307 224 93 817 3 912
Sundsvall 3 380 805 425 0 350 4 959
Östersund 2 308 638 672 74 202 3 894
Skellefteå 1 750 354 197 77 70 2 449
Umeå 5 147 1 177 221 0 159 6 703
Luleå 4 320 1 119 105 0 174 5 719
Summa 22 680 5 166 2 269 270 2 160 32 545
1 Övrigt avser bland annat lokaler för vård, utbildning och motion.
FASTIGHETSVÄRDE PER SEGMENT 2024-12-31, mkr Kontor Butik Bostad Industri/ lager Övrigt Summa
Dalarna 3 217 630 541 24 1 089 5 501
Gävle 2 245 699 215 90 504 3 753
Sundsvall 2 723 750 409 0 891 4 772
Östersund / Åre 2 696 1 182 377 79 148 4 483
Skellefteå 1 814 239 172 97 148 2 468
Umeå 3 348 525 311 36 605 4 824
Luleå 3 972 1 267 238 0 133 5 611
Summa 20 015 5 291 2 263 326 3 518 31 413
PÅGÅENDE STÖRRE INVESTERINGAR1 2025-12-31 Segment Kategori Investering, mkr
Investerat  
under 2025, mkr
Kvar att  
 investera, mkr Färdigställd
Biet 7 Luleå Kontor 200 16 10 2026
Biet 6 Luleå Bostad 197 38 159 2027
Älvsbacka 9,10 Umeå Kontor 155 89 65 2026
Vale 19 Umeå Bostad 132 29 8 2026
Holmen 8 Dalarna Övrigt 102 29 73 2026
Södertull 33:1 Gävle Övrigt 30 7 23 2026
Strutsen 14 Luleå Bostad 30 27 3 2026
Saga 3 Umeå Kontor 28 1 27 2026
Södertull 13:8 Gävle Övrigt 24 0 24 2026
Norr 12:5 Gävle Kontor 20 10 11 2026
Glädjen 4 Sundsvall Bostad 20 0 20 2026
Häradshövdingen 7 Östersund Kontor 17 0 17 2026
Holmen 8 Dalarna Butik 15 12 3 2026
Glädjen 4 Sundsvall Kontor 13 2 11 2026
Magistern 2 Östersund Kontor 11 7 3 2026
Hunden 15 Luleå Butik 11 1 10 2026
Summa 268
1 Med initial investeringsvolym >10 mkr
DIREKTAVKASTNINGSKRAV, % 2025 2024
Genomsnittligt direktavkastningskrav vid årets utgång 6,10 6,14
För information om pantsatta fastigheter, se not 23.
Redovisningsprincip
Vid varje bokslut värderas samtliga fastigheter i förvaltningsbeståndet 
till verkligt värde för att fastställa respektive fastighets individuella värde. 
Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Värdeförändringen 
redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer under posten 
värdeförändring fastighet. Värderingen har utförts enligt nivå 3 inom 
värderingshierarkin i IFRS 13.
Projektfastigheter under uppförande värderas utifrån nedlagd ko-
stnad, eventuellt nedskrivningsbehov från nedlagd kostnad redovisas 
omgående. Färdigställda projektfastigheter värderas till verkligt värde.
Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång, vilken 
är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Förvärv av fastigheter 
eller bolag bokförs normalt på tillträdesdagen eftersom kontrollen som 
följer av ägande vanligen övergår den dagen. Bolagsförvärv vars primära 
syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella för-
valtningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för 
förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas 
ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet. Eventuell rabatt 
för latent skatt minskar fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att 
värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföl-
jande värdering. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som 
skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsom-
kostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar 
efter senaste värderingstidpunkt.
Ränteutgifter aktiverats på projektfastigheter enligt IAS 23 för att skapa 
en mer rättvisande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har 
beräknats på upparbetad investering vid kvartalets utgång och räntesatsen 
är koncernens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 43 =====

43
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Värderingsmetod
Värderingen är utförd enligt kassaflödesmetoden. Det är en avkast -
ningsbaserad marknadssimulering där de betalningsströmmar som 
fastighetsbeståndet förväntas ge upphov till analyseras och diskonteras. 
Kalkylperioden är tio år. Diös tillämpar metoden därför att den syftar 
till att återspegla marknadens synsätt av olika parametrar, bland annat 
inflation, hyresutveckling, kostnadsutveckling, kalkylränta och direk -
tavkastningskrav, liksom att den ger en god illustration av en fastighets 
likviditet. Metoden är densamma som föregående år.
För varje fastighet görs en individuell bedömning av dels framtida 
intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Kassaflödes-
modellen innebär att fastigheternas driftöverskott för de kommande 
åren prognostiseras utifrån hyresavtal, information om vakanta objekt, 
faktiska och budgeterade drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt 
och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade 
investeringar. Resultat från kontinuerligt genomförda fastighetsbesikt-
ningar avseende bland annat klimatrelaterade risker, teknisk status och 
mikroläge på respektive stads fastighetsbestånd vägs in. Ett nuvärde 
av varje års driftöverskott, minskat med återstående investeringar på 
igångsatta projekt, samt nuvärdet av fastigheternas restvärde år tio utgör 
grunden för fastigheternas värde. Direktavkastningskravet för bedömning 
av restvärdet fastställs för respektive fastighet beroende på bland annat 
fastighetens tekniska status, bedömd intjäning, fastighetstyp och geograf-
isk marknad. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga 
tas hänsyn till långsiktig inflation. Marknadens direktavkastningskrav 
fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för 
fastigheter med liknande standard och läge.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA 
för fastställda byggrätter. Byggrätter tas upp till värdering då en detaljplan 
beslutats och vunnit laga kraft.  
Hela portföljen genomgår extern värdering under året och det är 
värderingskonsulten CBRE som utför värderingarna. Dessutom genomför 
CBRE fysisk besiktning av samtliga fastigheter inom en treårsperiod samt 
löpande besiktning vid större förändringar. 
Värderingsparametrar
De tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen för 
fastighetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende direk-
tavkastningskravet och den framtida intjäningen. Bedömningsunderlaget 
utgår från fastighetsspecifika data från förvaltningsorganisationen och 
marknadsrelaterad information från CBRE.
Direktavkastningskravet är individuellt för varje fastighet och baseras 
på antaganden om realränta, inflation och riskpremie. Kostnad för lånat 
kapital utgår från marknadsräntan och kostnad för eget kapital utgår från 
riskfri ränta motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för en 
riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp 
i två delar, generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett 
tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som 
en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomis-
ka utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och 
utgör marknadens sammanvägda bedömning av fastighetens kategori, 
orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn 
till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig 
och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t.ex. materialval, kvalitet på 
allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter 
och kontraktssammansättningen. Hänsyn tas till kontraktens längd, storlek 
och antal. Vidare tas hänsyn till hur utsatt fastigheten är mot klimatrelat-
erade risker. Ingen individuell eller specifik värdejustering har gjorts utifrån 
klimatrelaterade risker. Direktavkastningskravet baseras i första hand på 
jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden, så kallat ortspris. Vid 
avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, 
hämtas jämförelseinformation från liknande ort eller liknande typ av fas-
tighet. Vid avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande 
makroekonomiska faktorer.
GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV  
PER FASTIGHETSKATEGORI, % 2025 2024
Kontor 6,1 6,2
Butik 6,3 6,3
Bostad 5,1 5,1
Industri / lager 7,4 7,5
Övrigt 6,1 5,9
GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV  
PER SEGMENT, % 2025 2024
Dalarna 6,3 6,2
Gävle 6,2 6,3
Sundsvall 6,0 6,1
Östersund 6,3 6,4
Umeå 5,8 5,8
Skellefteå 6,1 6,1
Luleå 6,0 6,2
Vid bedömning av den framtida intjäningsförmågan beaktas kända indata 
från hyreskontrakt, drift och underhåll, investeringar och vakanser. Utöver 
det har hyreskontraktens indexklausuler, som baserar sig på KPI-utfallet 
för oktober året innan, samt kostnadsökningar i linje med den allmänna 
inflationstakten antagits. Det långsiktiga KPI-antagandet är bedömt till 2 
procent, vilket är i linje med Riksbankens mål för att bibehålla prisstabi-
litet. Det är även i linje med de externa värderarnas antagande.
KPI-JUSTERINGAR, % 2025 2024
KPI, oktober 0,9 1,6
Uppskattningar och bedömningar
Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge 
betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. 
Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om framtid -
en och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet. En fastighets 
marknadsvärde kan endast med säkerhet fastställas då den säljs. Vid 
fastighetsvärderingar anges ofta ett osäkerhetsintervall om +/- 5–10 
procent som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden. 
Avvikelser i enskilda fastigheter antas normalt uppväga varandra i 
det samlade fastighetsbeståndet, varför ett rimligt osäkerhetsintervall 
uppskattas till 7,5 procent. Av avgörande betydelse för fastighetsbestån -
dets beräknade värde är direktavkastningskravet och antagandet om 
framtida intjäning. Dessa är de tyngst vägande värdedrivande faktorer -
na i värderingsmodellen.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 44 =====

44
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
VÄRDERINGSANTAGANDEN Effekt på värdering1 Kontor Butik Bostad Industri / lager Övrigt
positiv negativ 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Hyresvärde, kr per kvm 1 979 1 923 1 820 1 861 1 614 1 575 803 678 1 712 1 776
Drift & underhåll, kr per kvm 417 416 478 475 514 490 286 261 445 421
Genomsnittligt direktavkastningskrav för 
bedömning av restvärde, % 6,1 6,2 6,3 6,3 5,1 5,1 7,4 7,5 6,1 5,9
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 8,6 8,8 8,8 7,5 7,5 9,9 10,0 8,6 8,4
Långsiktig vakans, % 6,4 6,6 6,1 6,2 3,6 3,8 11,7 14,0 5,9 5,4
Värderingmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Årsjämförelsen är inte i jämförbart bestånd. 
1 Pilarna illustrerar upp- och nedgång i respektive värderingsantagande och hur det påverkar fastighetsvärderingen.
KÄNSLIGHETSANALYS  
FASTIGHETSKATEGORI, mkr Intervall Kontor Butik Bostad Industri / lager Övrigt Totalt
Hyresvärde +/- 50 kr per kvm 830 -830 207 -207 93 -93 31 -31 91 -91 1 251 -1 251
Drift & underhåll +/- 25 kr per kvm -415 415 -103 103 -46 46 -15 15 -45 45 -625 625
Direktavkastning +/- 0,25%-enheter -526 572 -106 115 -55 61 -5 5 -46 50 -738 803
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -424 434 -93 95 -35 35 -5 5 -38 39 -595 609
Långsiktig vakansgrad +/- 1%-enheter -297 297 -63 58 -15 15 -5 5 -25 25 -406 401
Med stöd av historisk utveckling bedöms intervallerna i känslighetsanalysen ovan i allt väsentligt vara rimliga för respektive fastighetskategori för att beskriva rimlig/möjlig förändring under  
nästkommande räkenskapsår. Se genomsnittlig förändring för räkenskapsåren 2023, 2024 och 2025 i nedanstående tabeller.
GENOMSNITTLIG FÖRÄNDRING PER FASTIGHETSKATEGORI Kontor Butik Bostäder
Industri / 
lager Övriga
Hyresvärde, kr per kvm 78 -16 64 5 70
Drift & underhåll, kr per kvm 16 0 18 16 33
Direktavkastning, %-enheter 0,2 0,1 0,2 0,5 0,1
Kalkylränta, %-enheter 0,1 0,1 0,2 0,5 0,1
Långsiktig vakansgrad, %-enheter 0,0 -0,2 0,0 0,5 0,1
Tabellen visar genomsnittlig förändring för räkenskapsåren 2023, 2024 och 2025. Genomsnittet är inte i jämförbart bestånd.
 
GENOMSNITTLIG FÖRÄNDRING PER SEGMENT Luleå Skellefteå Umeå Östersund Sundsvall Gävle Dalarna
Hyresvärde, kr per kvm 83 23 77 70 37 60 58
Drift & underhåll, kr per kvm 18 21 8 13 10 9 17
Direktavkastning, %-enheter 0,0 0,2 0,1 0,2 0,1 0,1 0,2
Kalkylränta, %-enheter 0,0 0,2 0,1 0,2 0,1 0,1 0,2
Långsiktig vakansgrad, %-enheter 0,0 0,0 -0,1 -0,1 0,2 0,1 0,1
Tabellen visar genomsnittlig förändring för räkenskapsåren 2023, 2024 och 2025. Genomsnittet är inte i jämförbart bestånd.
Förändring fastighetsvärde, %
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 7,5
Fastighetsvärde, mkr 30 104 32 545 34 986
Soliditet, % 31,5 36,5 40,8
Belåningsgrad, % 56,7 52,5 48,8
Risk fastighetsvärde
Värdet på fastighetsbeståndet påverkas av såväl interna som externa 
faktorer. De interna faktorerna är kopplade till vår förmåga att förädla 
beståndet, öka fastigheternas attraktion och avkastning samt värdera 
fastigheterna. De externa faktorerna är kopplade till omvärldskonjunk-
turen som styr hyresmarknadens utbud, efterfrågan och direktavkast-
ningskrav. För att minska bolagets risk för stora negativa värdeförän-
dringar upprätthåller bolaget en väl diversifierad fastighetsportfölj som 
är koncentrerad till centrala lägen i tillväxtstäder. Den väl balanserade 
hyreskontraktsstrukturen minskar risken för stora omedelbara vakanser 
och uteblivna hyresintäkter. Fastighetsvärderingarna görs enligt fastsla-
gna och reviderade metoder.
Klimatrelaterade risker
Fastighetsbeståndet anpassas och underhålls löpande för att möta hyres-
gästkrav och säkerställa dess fysiska status och livslängd. Alla fastigheter 
har en utvecklings- och underhållsplan som uppdateras vid behov och 
vid större förändringar. Denna plan syftar till att säkerställa fastighetens 
långsiktiga värde och effektivt bidra till bolagets finansiella mål och 
hållbarhetsmål. Vår bedömning är att klimatförändringarnas påverkan på 
fastighetsbeståndet hanteras löpande i respektive fastighets utvecklings- 
och underhållsplan och således inte föranleder ökade investeringsbehov. 
Den klimatriskanalys som genomförts samt de scenarioanalyser som 
finns för framtida klimateffekter ligger till grund för denna bedömning. 
Vidare bedöms inte klimatrelaterade risker negativt påverka fastigheter-
nas långsiktiga värde, då bedömt investeringsbehov redan är diskonterat 
i senaste genomförda fastighetsvärdering. Vi bedömer vidare att inga 
fastigheter i dagsläget är extremt utsatta för klimatpåverkan som kan leda 
till stora negativa värdeförändringar eller kostnader.
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 45 =====

45
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
NOT 10  AKTUELL SKATT OCH UPPSKJUTEN SKATT  
Den aktuella skatteskulden baseras på årets skattepliktiga resultat. Det 
skattepliktiga resultatet skiljer sig från det redovisningsmässiga resul -
tatet då det är justerat för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. 
Uppskjuten skatt avser skatt på temporära skillnader som uppkommer 
mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder och det skat -
temässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat.
KONCERNEN MODERBOLAGET
SKATTEKOSTNAD, mkr 2025 2024 2025 2024
Aktuell skatt -76 -75 -1 0
Uppskjuten skatt -143 -127 -12 -22
Summa -219 -202 -13 -22
2025 2025 2024 2024
KONCERNEN, mkr
Underlag 
aktuell 
skatt
Underlag 
uppsk-
juten 
skatt
Underlag 
aktuell 
skatt
Underlag 
uppsk-
juten 
skatt
Förvaltningsresultat 981 892
Ombyggnationer -68 68 -124 124
Skattemässigt avdragsgilla  
avskrivningar -864 864 -801 801
Ej avdragsgill ränta 327 - 367 -
Övriga skattemässiga justeringar -44 105 -38 142
Skattepliktigt förvaltningsresultat 332 1 037 296 1 067
Försäljning fastigheter 36 -347 68 -512
Värdeförändring fastigheter 0 11 0 59
Skattepliktigt resultat 368 701 364 614
Skatt 20,6% -76 -143 -75 -127
Årets skatt enligt  
resultaträkningen -76 -143 -75 -127
Diös redovisade skatt är högre än nominell skatt. Den effektiva skatten 
på årets förvaltningsresultat uppgår till 22 procent (23). 
KONCERNEN MODERBOLAGET
SKATTEKOSTNAD, mkr 2025 2024 2025 2024
Årets resultat före skatt 1 027 893 218 298
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% -211 -184 -45 -61
Skatt hänförlig ändrad taxering 0 -2 - -
Skatteeffekt justeringsposter:
Försäljning fastigheter 57 60 - 0
Försäljning andelar i dotterbolag - - 35 -
Ej avdragsgill/skattepliktig ränta -67 -75 0 40
Övrigt 2 -1 -3 -1
Skatt på årets resultat -219 -202 -13 -22
KONCERNEN MODERBOLAGET
UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN /  
SKATTESKULD, mkr 2025 2024 2025 2024
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till  
temporär skillnad fastigheter -2 437 -2 316 - -
Uppskjuten skattefordran/skatteskuld hänförlig 
till övriga poster -74 -47 40 52
Summa uppskjuten skattefordran/ 
skatteskuld -2 511 -2 363 40 52
Värdet av uppskjuten skattefordran/skuld kommer att prövas vid varje 
bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske. Redovisade 
temporära skillnader på fastigheter uppgick till 11 828 mkr (11 242) med 
avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv 
uppgående till 6 051 mkr (5 052). Övriga uppskjutna skatter beräknas till 
större delen på obeskattade reserver och derivat. I räkenskaperna har 
uppskjuten skattefordran kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Uppsk -
juten skatt beräknas till 20,6 procent. Förändring av uppskjuten skatt 
har i sin helhet redovisats i koncernens resultaträkning.
Redovisningsprincip
Moderbolaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter. Total 
skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas 
i resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner 
som redovisas i övrigt totalresultat eller eget kapital, då även eventuell 
skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital.  
Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån 
årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende 
tidigare perioder. 
Moderbolaget och koncernen redovisar uppskjuten skatt enligt balans-
räkningsmetoden. Det innebär att uppskjuten skatt redovisas på samtliga 
temporära skillnader, förutom till den del den uppskjutna skatten hänförs 
till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång eller skuld som 
härrör från en transaktion som inte är ett bolagsförvärv och vid tidpunkten 
för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. 
Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas 
bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler 
som är beslutade, eller aviserade, per balansdagen. Uppskjutna skatter 
värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller 
i praktiken beslutade, per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar 
avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag re-
dovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra 
lägre skatteutbetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordring-
ar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
Uppskattningar och bedömningar
Beräknad uppskjuten skatt i koncernen baseras främst på temporära 
skillnader på förvaltningsfastigheter, den temporära skillnaden påverkas 
av värderingen av förvaltningsfastigheter. Vid värdering av förvaltnings -
fastigheter görs bedömningar som kan ge betydande påverkan på 
koncernens resultat och finansiella ställning. Alla fastighetsvärderingar 
görs utifrån ett antal antaganden om framtiden och marknaden, vilket 
innebär ett mått av osäkerhet, se not 9. 
NOT 11  LEASING 
De leasingåtaganden som återfinns avser i allt väsentligt leasing av -
seende tomträtter, arrenden och bilar. Diös hade vid 2025 års utgång 13 
fastigheter (19) upplåtna med tomträtt. 
Leasingavtal avseende tomträtter omförhandlas i de flesta fall med 10 till 
20 års intervall. Leasingavtal avseende bilar löper i genomsnitt över 3 år.
Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal under året uppgick 
till 9 mkr (8).
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 46 =====

46
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
NYTTJANDERÄTT REDOVISAD I
BALANSRÄKNINGEN, mkr
Tomt- 
rätter Arrenden Bilar Totalt
KONCERNEN
1 januari 2025 35 19 19 73
Nya avtal - 0 15 15
Avslutade avtal - - -4 -4
Omvärderingar 2 11 - 13
Avskrivningar - -2 -4 -6
Summa 37 29 26 92
LEASINGSKULD REDOVISAD I
BALANSRÄKNINGEN, mkr 2025 2024
KONCERNEN
Långfristig skuld 80 65
Kortfristig skuld 11 8
Summa 92 73
BELOPP REDOVISADE I
RESULTATRÄKNINGEN, mkr 2025 2024
KONCERNEN
Avskrivning på nyttjanderättstillgångar 6 5
Räntekostnader för leasingskulder 3 3
Kostnader hänförliga till leasingavtal av lågt värde 2 2
FRAMTIDA LEASINGBETALNINGAR, mkr 2025 2024
KONCERNEN
År 1 9 8
År 2–5 37 34
Senare än 5 år 46 31
Summa 92 73
Redovisningsprincip 
Leasingavtal redovisas i balansräkningen som nyttjanderättstillgång 
och värderas till nuvärdet av framtida leasinginbetalningar. Samtliga 
leasingavtal ingår i leasingsskulden, vilken redovisas i separat post i 
koncernens balansräkning. Leasingskulden omvärderas vid förändring 
avseende bland annat leasingperiod, restvärdegarantier och förändrin -
gar i leasingavgifter.
Tomträttsavgälder redovisas som finansiell kostnad och övriga kost -
nader för leasingtillgångar redovisas som avskrivningar och räntekost -
nader. Tomträtter skrivs ej av då de bedöms vara eviga hyresavtal.
Leasingavgiften för korta leasingavtal (12 månader eller kortare), 
samt för leasingavtal där underliggande tillgång uppgår till lågt värde, 
redovisas som kostnad i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.
NOT 12  ÖVRIGA MATERIELLA  
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
KONCERNEN MODERBOLAGET
ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNING-
STILLGÅNGAR, mkr 2025 2024 2025 2024
Ingående anskaffningsvärde 40 54 7 7
Årets anskaffning 10 1 0 0
Försäljningar/utrangeringar - -15 - -
Utgående anskaffningsvärde 50 40 7 7
Ingående avskrivningar -35 -49 -7 -7
Årets anskaffnnigar -5 - - -
Försäljningar/utrangeringar - 15 - -
Årets avskrivningar -2 -1 0 0
Utgående ack. avskrivningar -42 -35 -7 -7
Summa 8 5 0 0
Redovisningsprincip 
Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas i balansräkningen till 
anskaffningsvärde, med avdrag för ackumulerade avskrivningar och 
eventuell nedskrivning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt 
direkt hänförbara kostnader till tillgången för att bringa den på plats och 
i skick att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Tillkom -
mande utgifter läggs till anskaffningsvärdet då den förbättrar tillgångens 
prestanda. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den 
period de uppkommer. Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungli -
ga anskaffningsvärden, i förekommande fall med beaktande av tillkom -
mande värdehöjande utgifter samt upp- eller nedskrivningar. Avskrivning 
sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Starttidpunkt för 
avskrivningen är anskaffningstillfället. 
Följande avskrivningar tillämpas för moderbolag och koncernen: 
Inventarier och fordon  10–20% 
Kontorsinventarier   20% 
Datorer    33%
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 47 =====

47
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
NOT 13  ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, mkr 2025 2024
MODERBOLAGET
Ingående anskaffningsvärden 2 932 2 552
Nedskrivning/nedsättning - -
Inköp/avyttring -145 380
Summa 2 787 2 932 
Specifikation av moderbolagets samtliga dotterbolag framgår nedan. 
Samtliga bolag har säte inom Sverige. Principer för konsolidering av 
koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna i not 1.
DOTTERBOLAG Org.nr
Ägar- 
andel
Bokfört 
värde, mkr 
Diös Obligation Holding AB   556912-4471 100% 99
  Diös Obligation AB    556992-0746 100%
Diös Fastigheter I AB   556544-4998 100% 216
Diös Fastigheter Falun HB   969733-6247 100%
Diös Fastigheter Falun III AB  556223-2446 100%
Diös Fastigheter Falun IV AB  556781-1178 100%
Diös Fastigheter GävleDala KB   969710-4504 100%
Diös Falun 1 AB   556587-0978 100%
Diös Falun II AB   559356-4379 100%
Diös Fastigheter Mora 18 4 AB 559124-0097 100%
Diös Fastigheter Norr 37:4 AB 556434-9578 100%
Diös Fastigheter Stranden 19:5 AB 556606-2740 100%
Diös Fastigheter Tenoren 1 AB  556636-8873 100%
Diös Fastigheter Tyr 23 AB  556551-6530 100%
Diös Fastigheter Väster HB   969711-1194 100%
Diös G A 20:1 AB 556660-4707 100%
Diös Gävle 14:58 AB 559208-4643 100%
Diös Gävle Alderholmen 14:2 AB 556855-8638 100%
Diös Gävle Andersberg 14:48 AB 559054-4226 100%
Diös Gävle Norr 36:2 AB  559169-2743 100%
Diös Näringen 18:11 AB   559129-1066 100%
Diös Väntan 21 AB   559461-7333 100%
Fastighets AB Sigrök    559161-7054 100%
Fastighets AB Vallbacken 21:6 559163-0578 100%
Fastighetsbolaget AB Hamntorget    556745-5455 100%
Hemsta Ersand AB    556866-4139 100%
Kasernhus Fastigheter Gävle AB   556662-2915 100%
Vedkompaniet Förvaltning AB    559163-8464 100%
Diös Fastigheter II AB   556610-9111 100% 161
Diös Djurläkaren 13 AB   559347-5410 100%
Diös Fastigheter Staben 10 AB  559035-9039 100%
Diös Fastigheter Östersund HB   969711-1343 100%
Diös Fastigheter Östersund I AB  556431-9175 100%
Diös Fastigheter Östersund II AB  556228-2011 100%
Diös Frallan i Östersund AB  556734-6845 100%
Diös Häradshövdingen AB    556001-7047 100%
Diös Jordbrukaren AB    559344-9456 100%
Diös Länstullaren AB    559321-5154 100%
Diös Vallsundet HandelsFastigheter AB   556904-7417 100%
Diös Vallsundet Mark AB   559089-1452 100%
Fastighetsbolaget Tullarken KB    916590-0243 100%
Fastighetsfirman Nordhem HB    916472-1269 100%
Diös Fastigheter V AB   556571-9969 100% 95
Diös Biet Etapp 1 AB  559333-7545 100%
Diös Biet Etapp 3 AB  559333-7560 100%
Diös Fastigheter Sundsvall III AB  556172-3429 100%
Diös Juno AB    559133-8115 100%
Diös Norrmalm Fastighets AB   559060-6975 100%
Diös Noten 10 AB   559315-5756 100%
Diös Noten 3 AB 559126-1978 100%
Diös Olympen 3 AB 559062-1693 100%
Diös Patronen 1 AB 559232-4882 100%
Diös Patronen 5 AB 559233-4105 100%
Diös Sundsvall AB    556148-9971 100%
Diös Vinsten Fastighets AB   559113-5909 100%
Diös Fastigheter VI AB   556561-0861 100% 288
Aurorum Teknikbyrån AB    556469-0989 100%
Diös Dyckerten Fastighets AB   559027-3750 100%
Diös Fastigheter Gaffeln 1 AB  559217-1085 100%
Diös Fastigheter Hjorten AB   559023-3515 100%
Diös Fastigheter Idun AB   556883-5523 100%
Diös Fastigheter Kajan 18 AB  556831-3679 100%
Diös Fastigheter Sirius AB   559023-3549 100%
Diös Fastigheter Skellefteå AB   556598-1627 100%
Diös Fastigheter Skellefteå I AB  556550-0161 100%
Diös Fastigheter Skellefteå II AB  559023-3507 100%
Diös Fastigheter Skellefteå III AB  559023-3531 100%
Diös Fastigheter Sleipner AB   559023-3499 100%
Diös Gamen 7 & 21 AB 559044-0094 100%
Diös Geten 7 AB   556788-3904 100%
Diös Idun 9 AB   559347-6384 100%
Diös Kontoret 2 AB   556753-3285 100%
Diös Loke 8 AB   559347-6376 100%
Diös Njord Fastighets AB   556689-8234 100%
Diös Orion 4 AB   559153-0281 100%
Diös Polaris Fastighets AB   559134-9328 100%
Diös Porsön AB    559287-8333 100%
Diös Posten XI AB   559430-4213 100%
Diös Släggan Fastighets AB   556221-2927 100%
Diös Staren 4 AB   556902-3228 100%
Diös Umeå Tower AB   559026-2084 100%
Diös Vale 18 i Umeå AB 559158-0377 100%
Fastighetsbolaget Arken HB    916595-6609 100%
Flottarbyn AB     556801-1711 100%
Mimer 47 i Skellefteå AB  559212-7616 100%
Väntan Fastigheter Skellefteå AB   559209-9955 100%
Diös Fastigheter Parkering AB   556589-8433 100% 2
Fastighets AB Uprum    556711-2619 100% 40
BiessieBaenie AB     556619-5979 100%
Brf kvarterat Vale 769641-4619 100%
Diös Fastigheter Östersund V AB  556374-0256 100%
Diös Invest AB    556626-0161 100%
Diös Invest II AB   556673-1658 100%
Diös Jämtland AB    556034-8657 100%
Diös Lantbon & Masen AB 556783-5821 100%
Diös Mitt AB    556065-5796 100%
Diös Norrland AB    556230-8212 100%
Diös Norrlandskusten AB    556539-5612 100%
Diös Projektering AB    559015-7649 100%
Diös Sigge 5 AB   559065-1922 100%
Diös Skräddaren 2 AB   559070-4556 100%
Diös Smedjan AB    556758-1565 100%
Diös Väntan 11 AB   559304-1246 100%
Diös Väntan 24 AB   559475-2577 100%
Diös Väntan 25 AB   559475-1025 100%
Diös Väntan 38 AB   559484-6924 100%
Diös Väntan 39 AB   559465-8147 100%
Diös Väntan 44 AB   559498-7728 100%
Diös Väntan 48 AB 559525-2593 100%
Fastighets KB Alderholmen    916625-2859 100%
Fastighets KB Äland    916633-8096 100%
Industrihuset Dubben AB    556432-3045 100%
KB Buntmakaren 2    969687-5302 100%
KB Diös Gästgivaren 3   969687-2762 100%
KB Formen 2    969687-5484 100%
KB Fryno     969630-5490 100%
KB Luleå Pelikanen 6   969687-7951 100%
KB Magistern 1    969687-3257 100%
KB Månadsmötet 8    969687-2580 100%
KB Ruet     969631-2769 100%
KB Snyltbaggen     969630-7595 100%
KB Sundsvall Arbetet 3   969687-3000 100%
KB Sundsvall Glädjen 4   969687-5906 100%
KB Sundsvall Lyckan 6   969687-5658 100%
KB Sundsvall Penningen 9   969687-5641 100%
KB Sundsvall Venus 3   969687-3943 100%
KB Umeå Björnjägaren 1   969687-6201 100%
KB Östersund Prästgatan 46   969687-3091 100%
Semperi HB     916587-9355 100%
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 48 =====

48
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Åkeriet 11 AB    559052-1901 100%
Plock Pack och Post Holding AB 559000-9279 100% 3
Plock Pack och Posttjänst AB  559004-6313 100%
Diös Gamla Bergsskolan AB   559041-8355 100% 934
BRF Västra Stranden i Luleå 769641-4734 100%
Diös Badhuset Fastighets AB   556764-9990 100%
Diös Biet Etapp 2 AB  559333-7552 100%
Diös Biet Fastighets AB   559077-3007 100%
Diös Fastigheter Mimer 2 & Mimer 3 AB 559242-6430 100%
Diös Hermelinen Fastighets AB   559034-0211 100%
Diös Järnvägsstationen Fastigheter AB   559034-0245 100%
Diös Magne Fastighets AB   559034-0187 100%
Diös Nävern Umeå AB   559091-9204 100%
Diös Stadsliden 3:10 AB 556217-1081 100%
Diös Umestan AB 556891-4872 100%
Diös Östermalm Fastighets AB   556623-9744 100%
Fastigheter Bäckström & Strömberg KB   994000-0343 100%
HB Nävern Umeå    916511-6717 100%
Kv Västra Strand ek förening  769641-4841 100%
Diös Struktur 1 AB 559067-1912 100% 919
Diös Bryggeriet Fastighets AB 559079-5190 100%
Diös Cupido Fastighets AB 559034-0237 100%
Diös Esplanaden Fastighets AB 559079-5182 100%
Diös Forellen Fastighets AB 559034-0229 100%
Diös Kraften Fastighets AB 559079-5257 100%
Diös Fastigheter VIII AB 559465-8121 100% 10
Diös Luleå HB 969687-0253 100%
Diös Norrsken I AB 559465-8139 100%
Diös Norrsken II AB 559465-8154 100%
Diös Väntan V AB   559257-1672 100% 20
Diös Gävle Söder AB   556545-7024 100%
Diös Gävle XII AB   556866-3776 100%
Diös Norr 25:5 AB 559080-3234 100%
Summa 2 787
Direktägda dotterbolag är markerade med fet stil.
Redovisningsprincip 
Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden, där det 
bokförda värdet fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncernmässiga 
egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga värden, 
sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare ned -
skrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Förvärvsre -
laterade utgifter för dotterbolag, ingår som en del i anskaffningsvärdet 
för andelar i dotterbolag.  
NOT 14  ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH  
GEMENSAM VERKSAMHET
KONCERNEN MODERBOLAGET
ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH 
GEMENSAM VERKSAMHET, mkr 2025 2024 2025 2024
Ingående anskaffningsvärde 7 7 - -
Förvärv - - - -
Omklassificering - - - -
Försäljningar - - - -
Utgående anskaffningsvärde 7 7 - -
Bokfört värde 7 7 - -
Bolagsnamn, org.nr. Säte
Kapital- 
andel i %
Bokfört 
värde
Fastighetsaktiebolaget Norkom,  
556483-53371 Härjedalen 50,0 0,5
Idun Samfällighetsförening,  
716415-43582 Skellefteå 25,0 6,5
Summa 7,0
1 Diös innehav i Fastighetsaktiebolaget Norkom ägs indirekt via Diös Norrland AB.
2 Diös innehav i Iduns samfällighetsförening ägs indirekt via Diös Skellefteå I AB och Diös 
  Fastigheter Idun AB.
INTRESSEFÖRETAGENS RESULTAT- OCH  
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG (100%), mkr 2025 2024
KONCERNEN
Resultaträkning
Hyresintäkter 4 4
Driftöverskott -3 2
Årets resultat -4 1
Balansräkning
Anläggningstillgångar 7 7
Omsättningstillgångar 6 11
Summa tillgångar 13 18
Eget kapital 10 15
Långfristiga skulder 0 1
Övriga skulder 3 2
Summa eget kapital och skulder 13 18
SAMMANDRAG AV VÅR ANDEL AV RESULTAT OCH  
STÄLLNING I GEMENSAM VERKSAMHET, mkr 2025 2024
Resultaträkning
Rörelsekostnader -1 -2
Finansnetto 2 3
Skatt 0 0
Årets resultat 1 1
Balansräkning
Anläggningstillgångar 1 185 886
Omsättningstillgångar 66 64
Summa tillgångar 1 251 950
Eget kapital 135 135
Långfristiga skulder 1 114 796
Övriga skulder 2 19
Summa eget kapital och skulder 1 251 950
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 49 =====

49
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Gemensam verksamhet 
Diös bedriver finansiell verksamhet genom Svensk FastighetsFinansier -
ing AB, vilket är en gemensam verksamhet då bolaget ägs gemensamt 
av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter 
Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. 
Avsikten är att bredda basen i bolagets finansiering. Diös innehav i 
Svensk FastighetsFinansiering AB ägs indirekt via Diös Obligation AB. 
Verksamheten består av att bedriva inlåningsverksamhet i form av 
upptagande av lån på kapitalmarknaden genom utgivande av obliga -
tioner (MTN-Medium Term Notes) samt utlåningsverksamhet genom 
utgivande av kontantlån.  
Under året har två obligationer om totalt 514 mkr emitterats via 
Svensk FastighetsFinansiering AB. Total utestående volym uppgick 
2025-12-31 till 1 310 mkr, effektiv ränta för alla utestående obligationer 
per 2025-12-31 uppgick till 3,11 procent. 
Redovisningsprincip 
Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent 
av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande in -
flytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernre -
dovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapitalandelsmetoden. 
Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen till anskaff -
ningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföre -
tagets nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i 
verkligt värde på individuella andelar. 
Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang 
där två eller fler parter har gemensamt bestämmande inflytande. 
Samarbetsarrangemang klassificeras endera som ett joint venture 
eller som gemensam verksamhet. Diös har bedömt sina samarbetsar -
rangemang och fastställt att innehavet i Svensk Fastighetsfinansiering 
AB utgör en gemensam verksamhet. För innehavet i en gemensam 
verksamhet redovisar Diös sina tillgångar, skulder, intäkter och kost -
nader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och 
kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner 
och andra mellanhavanden med gemensam verksamhet har eliminerats 
i koncernredovisningen. 
NOT 15  ANDRA LÅNGFRISTIGA  
VÄRDEPAPPERSINNEHAV
KONCERNEN MODERBOLAGET
ANDRA LÅNGFRISTIGA  
VÄRDEPAPPERSINNEHAV, mkr 2025 2024 2025 2024
Ingående anskaffningsvärde 0 0 0 0
Förvärv 0 - - -
Nedskrivningar - - - -
Omklassificering - - - -
Försäljningar - - - -
Bokfört värde 1 0 0 0
     
   
Bolagsnamn, org nr Säte
Kapital- 
andel, %
Bokfört 
värde
Destination Östersund AB, 556798-5592 Östersund 4,2 0
Offerdalsvind ekonomisk förening, 769606-0719 Krokom 16,4 1
Åre Destination AB, 556171-5961 Åre 2,4 0
Samling Näringsliv, 769629-0340 Östersund 1,2 0
Summa 1
NOT 16  KUNDFORDRINGAR
KUNDFORDRINGAR, mkr 2025 2024
KONCERNEN
Åldersfördelade kundfordringar
Kundfordringar ej förfallna samt förfallna upp till 30 dagar 29 22
Kundfordringar förfallna mellan 31-60 dagar 4 -1
Kundfordringar förfallna mellan 61-90 dagar 4 1
Kundfordringar förfallna över 91 dagar 24 37
Reserv -24 -30
Summa 36 28
Reserv
Reserv vid årets början 30 31
Årets reserveringar 19 23
Återförda reserveringar -23 -25
Konstaterade kreditförluster -3 -
Summa 24 30
Redovisningsprincip
Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter 
avdrag för osäkra kundfordringar. Osäkra kundfordringar bedöms 
individuellt. Kundfordringarnas förväntade löptid är kort, varför värdet 
redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av 
kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader.
NOT 17  EGET KAPITAL
Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier (till exempel konvertibler) 
förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning 
(preferensaktier). Aktiekapitalets förändring visas i tabell nedan. Vid årets 
utgång uppgick antal aktier i eget förvar till 0 (354 218).
Redovisningsprincip 
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betal -
da köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelning -
ar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman 
fattat beslut. 
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 50 =====

50
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
AKTIEKAPITALETS FÖRÄNDRING
Tidpunkt Händelse Ökning av antalet aktier Totalt antal aktier
Ökning av aktie- 
kapitalet, kr
Totalt aktie- 
kapital, kr Kvotvärde, kr
2005-01-01 Vid periodens början - 10 000 - 100 000 10,00
2005-06-21 Split 990 000 1 000 000 - 100 000 0,10
2005-06-21 Nyemission 1 489 903 2 489 903 148 990 248 990 0,10
2005-09-14 Apportemission 1 503 760 3 993 663 150 376 399 366 0,10
2006-01-02 Fondemission - 3 993 663 39 537 264 39 936 630 10,00
2006-01-02 Split 15 974 652 19 968 315 - 39 936 630 2,00
2006-05-18 Nyemission 8 333 400 28 301 715 16 666 800 56 603 430 2,00
2006-07-11 Apportemission 5 000 000 33 301 715 10 000 000 66 603 430 2,00
2007-04-19 Apportemission 666 250 33 967 965 1 332 500 67 935 930 2,00
2010-10-29 Apportemission 99 729 34 067 694 199 458 68 135 388 2,00
2010-12-14 Nyemission 3 285 466 37 353 160 6 570 332 74 705 720 2,00
2010-12-17 Nyemission 11 407 37 364 567 22 814 74 728 534 2,00
2011-12-05 Nyemission 22 854 136 60 218 703 45 708 272 120 436 806 2,00
2011-12-14 Nyemission 14 510 431 74 729 134 29 020 862 149 457 668 2,00
2017-01-27 Nyemission 59 629 748 134 358 882 119 259 496 268 717 164 2,00
2017-01-31 Nyemission 153 556 134 512 438 307 112 269 024 276 2,00
2021-12-01 Nyemission 7 272 727 141 785 165 14 545 423 283 569 699 2,00
2025-12-31 141 785 165 283 569 699 2,00
NOT 18  ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR
Övriga avsättningar avser stämpelskatt som, om fastigheter säljs utan -
för koncernen, förfaller till betalning samt avsättning för pensioner.
KONCERNEN MODERBOLAGET
AVSÄTTNINGAR, mkr 2025 2024 2025 2024
Stämpelskatt 10 10 - -
Pensioner 1 - 1 -
Summa 11 10 1 -
NOT 19  SKULDER TILL KREDITINSTITUT 
Samtliga upptagna lån, exklusive obligationer utgivna av Diös, har säker-
het i form av pantbrev. Moderbolaget har reversfordringar på dotterbola-
gen med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheterna kompletteras med 
garanti om belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad. Oavsett typ 
av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt omförhan-
dlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för långivaren 
uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. I avtalen med kreditgivare 
finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, så kallade covenanter. 
Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soliditet, belåningsgrad och 
räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belånings-
graden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste över-
stiga 1,5 gånger. Vid årets utgång var alla gränsvärden uppnådda.
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER DEN 31 DECEMBER 2025
Ränte- och  
marginalförfall Låneförfall
Förfall, år
Lånebelopp, 
mkr
Snittränta,  
%
Kreditavtal, 
mkr
Utnyttjat,  
mkr
  2026 7 363 3,4 3 324 2 920
  2027 5 109 3,8 8 570 5 510
  2028 4 142 3,6 5 283 4 377
  2029 514 4,0 514 514
>2029 269 3,3 4 076 4 076
Summa 17 397 3,5 21 767 17 397
KONCERNEN MODERBOLAGET
RÄNTEBÄRANDE  
SKULDER, mkr 2025 2024 2025 2024
Förfallotidpunkt från balans-
dagen:
< 1 år 2 920 3 163 1 078 1 851
1-2 år 5 510 4 549 3 085 2 886
2-3 år 4 377 4 768 1 808 727
3-4 år 514 3 245 - 1 124
> 4 år 4 076 1 290 - -
Summa 17 397 17 014 5 971 6 588
KONCERNEN MODERBOLAGET
CHECKRÄKNINGS KREDIT, 
mkr 2025 2024 2025 2024
Beviljad kreditlimit 700 600 700 600
Outnyttjad del 700 600 700 600
Utnyttjad del 0 0 0 0
2025-12-31 2024-12-31
DERIVAT I BALANS- 
RÄKNINGEN, mkr Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto
KONCERNEN
Räntederivat 3 -190 -187 3 -257 -254
Bruttovärde derivat  3 -190 -187 3 -257 -254
Omfattas av nettning -3 3 0 -3 3 0
Nettovärde derivat 0 -187 -187 0 -254 -254
Principer för finansiering och finansiell riskhantering 
I egenskap av låntagare föreligger finansiella risker, framför allt ränterisk, 
finansierings- och likviditetsrisk samt kreditrisk. Finansiering och hanter-
ing av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda 
finanspolicyn. För en utförligare beskrivning finanspolicyn, se not 22. 
Ränterisk
Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar kon -
cernens upplåningskostnad och värdet på räntederivat. Räntekostnaden 
är en av de större kostnadsposterna, se not 8. Känslighetsanalysen 
i tabellen nedan baseras på förenklade antaganden och utgår från 
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 51 =====

51
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet
KÄNSLIGHETSANALYS LÅNEPORTFÖLJ
PER DEN 31 DECEMBER 2025, mkr
Ränte- 
bindning,  
år
Kapital- 
bindning,  
år
Årlig genom- 
snittränta,  
%
Marknads- 
värde,  
mkr
Förändring  
årlig snittränta,  
%
Förändring  
årlig snittränte- 
kostnad, mkr
Förändring  
marknadsvärde,  
mkr
Låneportfölj exkl. derivat 0,4 2,6 3,61 17 397 0,6 112
Derivatportfölj 1,7 - 0,3 187 -0,5 -88 332
Låneportfölj inkl. derivat 2,1 2,6 3,9 17 584 0,1 24 332
1 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme är inkluderat.
FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE, mkr 2025-12-31 Nivå 2
KONCERNEN
Derivatinstrument -187 -187
Summa -187 -187
Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknads-
värdet med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsris -
ken kan beräknas genom att estimera förväntad kreditexponering vid fallis-
semangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinningsgraden av 
exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid, med anledning av 
motparts fallissemang, uppstår förluster för derivat med positiva marknads-
värden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust. 
För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga derivataffärer av 
ramavtal med nettningsklausuler. Detta möjliggör kvittning av positiva och 
situationen per balansdagen. Det är inte orimligt att marknadsräntorna 
förändras med en procentenhet på årsbasis och marknadsprissättnin -
gen indikerar en förändring av styrräntan om cirka en procentenhet för 
det kommande året. Däremot stiger eller sjunker de i verkligheten inte 
vid en och samma tidpunkt. Räntekänsligheten förändras med tiden till 
förfall och med aktiv skuldhantering. Effekten av verkliga ränteförändrin -
gar kan därför avvika från analysen.
Finansierings- och likviditetsrisk
Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet 
inte är tillgänglig vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfallna 
lån blir kostsam eller försvårad. Finanspolicyn anger att likvida medel och 
outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalnings-
beredskap. Koncernens likvida medel hanteras via instrument som har 
god likviditet eller kort löptid. Beviljad kreditlimit på checkräkningskred-
iten uppgick till 700 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för 
utestående certifikat uppgår till 2 921 mkr (1 947), varav likvida medel 
uppgår till 321 mkr (405). Tillgången till likviditet bedöms vara tillräcklig för 
att hantera kommande 12 månaders likviditetsbehov. Framtida refinan-
sieringsbehov hanteras i enlighet med aktuell finanspolicy. 
Kreditrisk
Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åta-
ganden. I syfte att sprida kreditriskerna begränsar finanspolicyn med vilka 
motparter, och för hur stor volym, ett avtal får ingås. Avtal ingås endast med 
välkända och väl genomlysta motparter där den externa kreditvärderingen 
är hög. Sedvanliga kreditprövningar ska genomföras innan ny hyresgäst 
accepteras. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar 
och reversfordringar motsvaras av dess redovisade värde. Kreditrisken i 
finansiella motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank. Vid 
årets utgång förekom inga koncentrationer avseende kundfordringar och 
övriga fordringar. Nedskrivning avseende kundfordringar uppgick till 10 mkr 
(9). De tio största kunderna stod för 20 procent (20) av omsättningen. 
negativa marknadsvärden så att fordran eller skulden till motparten utgörs 
av nettot av samtliga marknadsvärden på utestående derivataffärer 
parterna emellan. Mot bakgrund av nettoskulden bedöms motparts-
risken på derivataffärerna som försumbar i förhållande till utestående 
marknadsvärden. Koncernen har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIR-pro-
tokoll som behandlar de riskbegränsningstekniker som föreskrivs i EMIR. 
I tabellen nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument 
som finns i koncernens balansräkning.
 Finansiella tillgångar värderade 
till upplupet anskaffningsvärde
Finansiella skulder värderade till 
verkligt värde via resultatet
Finansiella skulder värderade till 
upplupet anskaffningsvärde
Icke finansiella  
instrument
Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
KONCERNEN
TILLGÅNGAR
Hyresfordringar 36 28 - - - - - -
Övriga fordringar 196 138 - - - - - -
Kassa och bank 321 405 - - - - -
Övrigt - - - - - 134 116
SKULDER - - - -
Räntederivat - 187 254 - - - -
Räntebärande skulder - - - 18 289 18 075 - -
Leverantörsskulder - - - 57 57 - -
Övriga skulder - - - 138 16 - -
Övrigt - - - - - 5 5
Summa 553 570 187 254 18 485 18 148 140 121
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 52 =====

52
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2025
Den totala kreditexponeringen motsvaras av de värden som anges i 
ovanstående tabeller. Finansiella instrument, såsom hyresfordringar, 
leverantörsskulder etc., redovisas till upplupet anskaffningsvärde med 
avdrag för eventuell nedskrivning. Det verkliga värdet bedöms därför 
överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder 
löper i huvudsak med kort räntebindning. Det innebär att upplupet an -
skaffningsvärde i huvudsak överensstämmer med verkligt värde.
Redovisningsprincip
Finansiella instrument, såsom till exempel räntebärande skulder, ränt -
ederivatinstrument och låneskulder, redovisas initialt till verkligt värde, 
motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, 
med undantag för kategorin finansiella instrument som redovisas till 
verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. 
Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering 
skett enligt nedan.
Derivatinstrument klassificeras som omsättningstillgångar respektive 
kortfristiga skulder i de fall återstående löptid är ett år eller kortare, 
och som anläggningstillgångar respektive långfristiga skulder i de fall 
återstående löptid överstiger ett år.
Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och 
krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- 
och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En 
finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet 
fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. För samtliga finansiella skulder, 
om inte annat anges, anses det redovisade värdet vara en god approxi -
mation av det verkliga värdet. 
Finansiella skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. 
leverantörsskulder och leasingskulder. Merparten av kreditavtalen är 
långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade 
långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna 
redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet 
anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten 
upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och 
2025 2024
LÖPTIDSANALYS AVSEENDE  
FINANSIELLA TILLGÅNGAR, mkr
0–1 
månad
1–3  
månader
3–12 
månader
1–3  
år Summa
0–1 
månad
1–3  
månader
3–12 
månader
1–3  
år Summa
KONCERNEN
Reversfordringar - 0 - - 0 - 0 - - 0
Kundfordringar - 36 - - 36 - 34 - - 34
Övriga fordringar - 56 66 - 122 - 58 52 - 110
Likvida medel - - - - - - - - - -
Summa 0 92 66 0 158 0 91 52 0 143
2025 2024
LÖPTIDSANALYS AVSEENDE  
FINANSIELLA TILLGÅNGAR, mkr
0–1 
månad
1–3 
månader
3–12 
månader
1–3 
år Summa
0–1 
månad
1–3 
månader
3–12 
månader
1–3 
år Summa
MODERBOLAGET
Kundfordringar - 0 - - 0 - 0 - - 0
Fordringar hos koncernföretag 2 882 1 316 - 3 199 2 750 0 441 - 3 191
Övriga fordringar - 57 9 - 66 - 46 17 - 63
Likvida medel - - - - - - - - - -
Summa 2 882 58 324 0 3 265 2 750 46 457 0 3 253
2025 2024
LÖPTIDSANALYS AVSEENDE  
FINANSIELLA SKULDER, mkr
0–1 
månad
1–3  
månader
3–12 
månader
1–3  
år Summa
0–1  
månad
1–3  
månader
3–12 
månader
1–3  
år Summa
KONCERNEN
Leverantörsskulder - 57 - - 57 - 57 - - 57
Amortering av skulder - 28 2 812 10 127 12 967 - 758 2 514 9 547 12 819
Räntekostnader - 158 474 1 263 1 895 - 184 552 1 472 2 208
Derivatinstrument - 13 38 64 115 - -3 -8 -29 -40
Summa - 256 3 323 11 455 15 034 0 996 3 058 10 989 15 043
2025 2024
LÖPTIDSANALYS AVSEENDE  
FINANSIELLA SKULDER, mkr
0–1  
månad
1–3  
månader
3–12 
månader
1–3  
år Summa
0–1  
månad
1–3  
månader
3–12 
månader
1–3  
år Summa
MODERBOLAGET
Skulder hos koncernbolag 6 699 - - - 6 699 5 631 - - - 5 631
Leverantörsskulder - 2 - - 2 - 3 - - 3
Amortering av skulder - 3 1 091 4 935 6 029 - 379 1 490 3 639 5 508
Räntekostnader - 55 166 444 665 - 76 229 611 916
Derivatinstrument - 13 38 64 115 - -3 -8 -29 -40
Summa 6 699 73 1 295 5 443 13 510 5 631 456 1 710 4 220 12 017
Introduktion
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Resultaträkning koncernen
Balansräkning koncernen
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital och  
kassaflödesanalys moderbolaget
 Noter
Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

===== SIDA 53 =====