FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2023
===== SIDA 1 ===== Årsredovisning 2023 Mötesplatser för kreativa idéer och framgångsrika affärer ===== SIDA 2 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnines legala årsredovisning finns på s. 51–95 samt 101–105. Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Finansiell information och styrning 50 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Nya mål 13 Affärsmodell 14 Strategier 15 Värderingar 16 Detta är Eastnine 3 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Fokus på hållbarhet 17 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjänings- förmåga 49 Vår verksamhet 29 Aktien och aktieägarna 109 Hållbarhetsupplysningar 112 GRI-noter 112 GRI-index 122 TCFD-rapport 124 EU-taxonomin 126 Definitioner 128 Övrigt 130 Övrig information 108 Interiör från ett kontor i 3Bures-1,2 i Vilnius. Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 2 ===== SIDA 3 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Förvaltningsresultat per aktie EUR (0,60) Långsiktigt substansvärde per aktie SEK (243) Överskottsgrad % (91) Aktiens totalavkastning % (10) Belåningsgrad 0,80 46 207 93 27 % (51) Eastnine investerar i moderna, hållbara och högavkastande kontorsfastigheter i Polen och Baltikum. Vår ambition är att leverera en konkurrenskraftig total- avkastning till aktieägarna och att ge kunderna en högkvalitativ service bortom deras förväntningar. Detta är Eastnine Nowy Rynek D i Poznan. Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 3 ===== SIDA 4 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine uppnådde under 2023 målet om att bli ett renodlat fastighets bolag efter försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group, MFG. Bolagets obligationslån löstes i förtid, banklån refinan si eradesochfastighetsrörelsenfortsatte att prestera på en hög nivå. Eastnine avslutade året med en god likviditetsposition i en marknad som erbjuder intressanta investerings möjligheter. Året i korthet 94 % av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat. Vd Kestutis Sasnauskas uttalande efter försäljningen av innehavet i MFG i augusti 2023, vilken tillförde 144 MEUR i likviditet till Eastnine. Viktiga händelser Hanna Loikkanen valdes in som ny styrelseledamot vid årsstämman i maj 2023. I augusti sålde Eastnine hela sitt innehav i modekedjan MFG för 144 MEUR. Eastnine uppnådde därmed målet om att bli ett renodlat fastighetsbolag. I oktober genomfördes förtida inlösen av Bolagets enda obligationslån som emitterades 2021. Totalt lösenbelopp uppgick till 46 MEUR. Styrelsen antog i december en ny affärsplan, med såväl nya som uppdaterade mål. Eastnine ska fortsätta växa med fokus på lönsamhet. I samband med presentationen av bokslutskommunikén i februari 2024 föreslogs en ökning av utdelningen om 36 procent till 4,64 SEK/aktie. 50/50 kvinnor och män Eastnine rankades på första plats i stiftelsen Allbrights årliga jämförelse av jämställdhet i ledning och styrelse bland Nasdaq Stockholms 361 bolag. Såväl ledning som styrelse består av lika delar kvinnor och män. 3Bures-1,2 i Vilnius Fastigheten erhöll i oktober förnyad LEEDPlatinum-certifiering. Zala 1 i Riga Fastigheten erhöll i april förnyad LEED Platinum-certifiering. ” Vår avsikt är att förvalta vår nuvarande förvärvskapacitet på bästa möjliga sätt. Vikankonstateraattdetfinnsflerariktigt intressanta investeringsalternativ i nuvarande marknad.” Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 4 ===== SIDA 5 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 En investering i Eastnines aktie innebär ett ägande i ett svenskt börsnoterat fastighetsbolag med kontors- fastigheter i de bästa lägena i Polen, Litauen och Lettland. Eastnine kombinerar svensk bolagsstyrning med lokal förvaltning och marknadskännedom. Eastnines strategiska inriktning samt mål skapar mervärde för aktieägare, hyresgäster, medarbetare och omvärld. Investering i en unik fastighetsportfölj På torget mellan de två byggnaderna i fastigheten Nowy Rynek D i Poznan finns goda möjligheter till en stunds avkoppling. Fastighets portfölj och marknader i tillväxt Eastnines fastighetsbestånd består av premiumkontor, centralt belägna i Poznan, Vilnius och Riga. Målet är att fastighetsportföljen ska växa med lönsamhet. Den ekonomiska tillväxten på Eastnines marknader har under en lång tid varit högre än den genomsnittliga tillväxteniEuropa.Fastigheternaär hållbarhetscertifieradepåenhög nivå. Eastnines ambition är att vara ett ledande fastighetsbolag inom hållbarhet i våra regioner samt att tillhöra toppskiktet bland världens fastighetsbolag. Stabil kundbas och långsiktig relation Eastnine ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för kunderna genom att erbjuda en servicenivå utöver förväntan samt kontor som bidrar till bra affärer. Stora och stabila internationella företaginomfinans,informations-ochkommunikationsteknologi (ICT), e-handel, legala tjänster och revision utgör majoriteten av kunderna. God tillgång på moderna lokaler samt välutbildad arbets- kraft, till relativt sett låg kostnadsnivå, attraherar internationella företag till våra marknader. Hållbar attraktiv totalavkastning Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Förvaltningsresultat per aktie ska öka. Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 10 procent och utdelning till aktieägarna till minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, båda över tid. Eastnineharenstabilfinansieringssituationmedhöglikviditet och låg belåningsgrad. Eastnine Årsredovisning 2023 5Detta är Eastnine ===== SIDA 6 ===== har bidragit. Men allra stört effekt, Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine redovisade ett rekordhögt förvaltnings- resultat för 2023. Större fastighetsportfölj samt högre genomsnittlig uthyrningsgrad och hyresnivå har bidragit. Men allra störst effekt kommer av förbättrat räntenetto efter försäljningen av MFG. Den goda likviditetspositionen möjliggör fortsatt tillväxt i fastighetsportföljen. Renodlat fastighetsbolag med rekordresultat Intervju med vd Kestutis Sasnauskas, vd Eastnine. Eastnine Årsredovisning 2023 6Detta är Eastnine ===== SIDA 7 ===== har bidragit. Men allra stört effekt, Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 ” Vi uppnådde målet om att bli ett renodlat fastighets- bolag, något som varit planen ända sedan 2016.” Du har beskrivit 2023 som ett historiskt år. Vad ligger bakom den beskrivningen? Det var många positiva saker som hände 2023, inte minst redovisade vi vårt hög - sta förvaltningsresultat någonsin efter en ökning med 32 procent. Men det som jag i första hand syftade på var att vi uppnådde målet om att bli ett renodlat fastighetsbolag, något som varit planen ända sedan 2016. Efter att successivt ha avyttrat övriga investeringar, och åter - investerat frigjort kapital i fastigheter, återstod bara innehavet i MFG. Det fak - tum att värdet på vårt innehav var be - tydande, komplexiteten i transaktionen stor och att vi efter så lång tid uppnådde vårt mål, gör att händelsen för Eastnine är av stor historisk betydelse. Att Bola - gets investeringar nu enbart består av fastigheter gör det enklare för invester - are generellt, och fastighetsinvesterare specifikt,attutvärderaavkastningenpå sin placering. Det innebär också att vi kan presentera vår verksamhet och våra ambitioner för investerare vars mandat endast tillåter fastighetsinvesteringar. Ta oss med lite djupare in i processen kring försäljningen av innehavet i MFG. Vilka var utmaningarna och hur hanterade ni dem? Som alla förstår är det komplext att sälja en rysk tillgång under en period när Ryssland invaderat ett grannland, och fullskaligt krig pågår, samtidigt som EU och västvärlden av naturliga skäl påfört Ryssland ekonomiska sanktioner och begränsningar. Lägg därtill ett land där spelreglerna kan ändras från en dag till en annan och ändringar som genomförs knappast är till fördel för dem som inte delar regimens åsikt eller agerande. Förutom att man ska hitta en köpare som är villig att betala ett pris som man kan acceptera, är det otroligt många saker som måste kollas och säkerställas så att lagar och regler följs. Under processen har vi dessutom sett en rysk valuta kurs som varierat väldigt mycket, vilket påverkat vår värdering av innehavet vid olika tidpunkter. Slutligen fanns ju också frågan om själva betalnin - gen och hur vi skulle kunna säkerställa att köpeskillingen landade på våra bank - konton i Sverige. Vi hade en fördel av att kunna språket, erfarenhet av att göra affärer i Östeuropa, bra rådgivare och inte minst uthållighet och en tro på att affären skulle gå att genomföra. Eastnine redovisar som du säger det högsta förvaltningsresultatet någonsin. Kan du beskriva vad som ligger bakom den positiva resultat - utvecklingen, många bolag redovisar sjunkande förvaltningsresultat på grund av stigande räntekostnader? Stigande marknadsräntor har självklart påverkatävenoss.Mendetfinnslyckligt - vis andra, positiva, faktorer som väger tyngre. Kortfattat kan man beskriva det som två delar; den ena delen rör själva fastighetsverksamheten där driftnettot steg på grund av högre genomsnittlig hyresnivå, uthyrningsgrad och fastig - hetsportfölj. Den andra delen är relat - erad till försäljningen av innehavet i MFG där köpeskillingen delvis använts för att återköpa vår enda obligation, som löpte så kommer det nyckeltalet sannolikt att förbättras under 2024, efter att ha påverkats av engångseffekter i samband med förtids inlösen av obligationen under hösten 2023. Dessutom har risken för uppgång i genomsnittlig räntenivå avtagit i takt med att gamla lån omsatts ochinflationensamträntorpålånga löptider sjunkit. Merparten av likvidi - teten kommer att investeras i fastigheter medbrakassaflödenochbelåningen kommer att vara högre, men inte hög. till relativt hög rörlig ränta, och där resterande likviditet placerats på bank - konton i Sverige till bra inlåningsränta. Hur ser du på er finansiella situation och vad är planen framöver kring likviditet och belåning? Defactoharvienväldigtsolidfinansiell situation där räntebärande skuld enbart beståravbankfinansieringifemolika banker i tre olika länder. Vi har stor kassa och låg belåningsgrad. Tittar man på andra faktorer som räntetäckningsgrad Intervju med vd Eastnine Årsredovisning 2023 7Detta är Eastnine ===== SIDA 8 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine har tredubblat fastighets - portföljen på fem år och i nya affärs - planen står det att tillväxten ska fortsätta med fokus på lönsamhet. Hur ser Eastnines tillväxtmöjligheter ut och på vilken av era marknader ser ni de bästa möjligheterna? För oss är inte det viktiga hur stort Bola- get är, utan att det är lönsamt. Därmed ska Eastnine inte växa för växandets skull, utan enbart om förvärv tillför extra avkastning för aktieägarna. Hittills har vi settstoraskalfördelarmedatttillförafler fastigheter. Stigande räntenivåer gjorde nyförvärv mindre förmånliga under en period, då prisnivåerna på fastigheter inte justerades ned i samma takt. Men nu ser vi att skillnaden mellan vad fastigheterna avkastarvidförvärvochvårfinansierings- kostnad återigen gör det väldigt förmån- ligt, inte minst i Polen där vi ser de största möjligheterna just nu. Vi inledde med förvärv av en fastighet i Poznan våren 2022, men har också varit tydliga med att vi anser att Warszawa är en intressant marknad. Dessutom är konkurrensen i Polen begränsad, då merparten av de utländska investerarna, ofta tyska fonder, under en period fokuserat mer på andra typer av placeringar. I dags läget har vi cirka 125 MEUR i kassan och av dessa är vi beredda att använda cirka 100 MEUR till förvärv, vilket innebär att vi kan förvärva för cirka 200 MEUR. EU har satsat stora pengar i Rail Baltica som enligt planen ska vara klar 2030. Kan du berätta lite mer om projektet och hur det kan komma att påverka Eastnine? Rail Baltica är ett samarbetsprojekt mel - lan EU och de baltiska länderna. Totalt beräknas 5,8 miljarder euro investeras i dubbelspårig järnväg, sju internationella tågstationer för passagerare, tre frakt - terminalersamtanslutningsspårtillflyg - platserochhamnar.Passagerartrafiken ska gå mellan Tallinn och Warszawa, med möjlighet till nattåg hela vägen till Berlin. Godståg planeras ända från Helsingfors, genom de baltiska länderna och Polen och vidare till Rotterdam, Duisburg och Milano. När Rail Baltica är klar knyter den ihop de baltiska länderna med Västeuropa, vilket i slutändan bidrar till ökad effektivitet och möjliggör eko - nomisk utveckling. På kort sikt kommer projektet att generera 13 000 direkta jobb och mer än 23 000 indirekta. Efter - som vi i dagsläget redan är etablerade iflerastorastäderlängsjärnvägens sträckning är detta bra för våra hyres - gäster och oss. Vi kommer att dra nytta av rörligheten över gränserna eftersom våra fastigheter blir mer attraktiva ur kommunikationssynpunkt. I nya affärsplanen lovar ni hyres - gästerna att se till att göra ert yttersta för att ge dem en konkurrens - fördel. Vad innebär det och hur ska ni göra det? Genom att erbjuda kontorslokaler och service som är bättre än vad kunden förväntar sig. Lokalerna ska inte bara vara moderna och av teknisk topp - kvalitet när det kommer till arkitektonisk utformning och funktion, utan också vara lokaliserade på platser som pulserar av aktivitet och kreativitet. Vi måste ligga steget före och förstå våra kunders behovsamtvaraflexiblaochprioritera klimatvänliga långsiktiga lösningar. På så vis kan våra kunder attrahera de bästa och mest krävande medarbetarna, vilka kommer att bidra till deras framgång. För något år sedan annonserade ni en satsning på Proptech. Vad har hänt och hur ser planen ut? Teknologi har varit ett eftersatt område inom fastighetssektorn, men det pågår intressant utveckling och implement - ering som vi vill vara med och dra nytta av. Våra kunder blir mer digitaliserade och vi måste utveckla vår service samt lokalerna. I det senare ingår att effek - ti visera driften och där kan digitala verktyg göra underverk. Under 2023 har vi samlat ett antal större fastighetsägare och anslutit oss till litauiska proptech- föreningen i syfte att bidra till att startupbolag kommer närmare fastig - hetsverksamhet. Bolagen kan testa olika lösningar i våra fastigheter samt dra nytta av att ha partners som hjälper dem att utveckla efterfrågade lösningar. I mars 2024 går The Built Environment Decarbonisation Bootcamp av stapeln i Vilnius, vilken beräknas attrahera internationella aktörer. Vår ambition är att stötta initiativ som med hjälp av teknologi kan göra fastigheter mer till - gängliga, effektiva i drift samt framtids - säkrade. Aktiens totalavkastning uppgick till 46 procent 2023, näst bäst bland fastig - hetsbolagen på Nasdaq Stockholm. Eastnines övergripande mål om att skapa en hållbar attraktiv totalavkast - ning för aktieägarna uppnåddes ju där - med, utan tvekan, under året. Vilka är de största riskerna och möjligheterna som skulle kunna påverka bola - gets lönsamhet och aktieägarnas avkastning under 2024? Eastnines transformationsresa började 2016 och avslutades under 2023. Den som investerade i Eastnine vid början av resan hade trefaldigat sitt värde fram till slutet av 2023. Under samma period dubblerades Nasdaqs fastighetsindex och europeiska fastighetsindex ökade knappt alls. Nu ligger fokus på att fortsätta växa vår fastighetsverksamhet med hög lönsam- het. Idag står vi rustade med stark kassa och möjlighet att göra affärer i regioner som har betydligt högre direktavkast- ningsnivåer än Sverige, i kombination med snarlikafinansieringskostnader.Detta, samtattvibefinnerossienavdestruk- turellt snabbast växande delarna av EU, är goda förutsättningar för en gynnsam utveckling av fastighetsvärdet. Men det finnsrisker.KrigetiUkrainaochandra geopolitiska spänningar har skapat den högsta osäkerhetsnivån på två decennier. AI-revolutionen kommer också att påverka marknaden, Eastnine och våra kunder. Det kommer att ställas högre krav på den som vill navigera i en snabbt föränderlig värld. ” Idag står vi rustade med stark kassa och möjlighet att göra affärer i regioner som har betydligt högre direktavkastningsnivåer än Sverige.” Intervju med vd Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 8 ===== SIDA 9 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 0 100 200 300 400 500 600 700 20232022 MEUR Mål Fastighetsvärde 0 20 40 60 80 100 20232022 % Mål Andel fastigheter Eastnines Affärsplan 2023 gällde fram till slutet av 2023. Nedan, samt på kommande sidor, visas mål och utfall för affärsplanen, merparten av målen lyckades Eastnine uppnå inom tidsramen. I december 2023 antog styrelsen en ny affärsplan. Mer om dennyaaffärsplanenfinnspås.12ochefterföljandesidor. Övergripande mål Genomsnittlig årlig totalavkastning 2021–2023 Investeringar Fastighetsbestånd Eastnine 33 -16 Konkurrenter¹ Mål 2023 700 574 Utfall 2023 Mål 100 100 Utfall 2023 Renodling Eastnines övergripande mål var att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägar- nas investering. Den genomsnittliga årliga totalavkastningen (utdelning samt aktiekursut- veckling) skulle över tid överstiga medianen för jämförbara europeiska fastighetsbolag. Eastnine överträffade målet under perioden 2021–2023. Målsättningen var att fastighetsbeståndet skulle öka till 700 MEUR vid slutet av 2023. Målet uppnåddes ej, men efter försäljningen av innehavet i MFG i augusti har målet varit möjligt att uppnå. Eastnine uppnådde målet om att renodla investeringarna till att omfatta enbart direktägda fastigheter. I augusti 2023 avyttrade Eastnine investeringen i MFG och investe- ringarna består därefter till 100 procent av fastigheter. procent procent MEUR MEUR procent procent Fastighet S7-3 i Vilnius. ¹ Jämförbara europeiska fastighetsbolag. Mål och utfall Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 9 ===== SIDA 10 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 0 5 10 15 20 25 20232022 MEUR Mål Förvaltningsresultat årstakt % Mål Avkastning på eget kapital 0 5 10 15 20 25 2021–20232020–2022 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2021–20232020–2022 % Mål Utdelning i % av förvaltningsresultatet Lönsamhet & avkastning Förvaltningsresultat, årstakt¹ Avkastning på eget kapital över tid 2 Mål 2023 25 17,9 Utfall 2023 Långsiktigt mål ≥10 10,1 Utfall 2021–2023, snitt Långsiktigt mål ≥50 57 Utfall 2021–2023, snitt Utdelning över tid3 Förvaltningsresultatet skulle öka till 25 MEUR i årstakt baserat på Q4 2023. Ett större fastighets- bestånd ökar lönsamheten då de fasta kostnad- erna normalt sett stiger procentuellt sett mindre än intäkterna. Målet uppnåddes inte, men var möjligt att uppnå efter försäljningen av invest- eringen i MFG. Avkastning på eget kapital skulle uppgå till minst 10 procent över tid. Hög räntabilitet på eget kapital förbättrar förutsättningarna för utdelning samt positiv aktiekursutveckling. Avkastning på eget kapital har legat över 10 procent i snitt under de senaste tre åren. Utdelning till aktieägarna ska över tid uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Styrelsen har föreslagit en höjning till 4,64 SEK per aktie (3,40) för 2023, vilket skulle utgöra 53 procent (51) av förvaltnings- resultatet. Snittet för de tre senaste åren skulle då uppgå till 57 procent. MEUR MEUR procent procent procent procent ¹ Annualiserat baserat på Q4, 2023 ² Snitt tre år ³ Snitt tre år Fastigheten Nowy Rynek D i Poznan. Mål och utfall Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 10Eastnine Årsredovisning 2023 10 ===== SIDA 11 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Finansiell stabilitet Belåningsgrad 1 Mål ≤60 27 Utfall 2023 Mål ≥35 56 Utfall 2023 Mål ≥2,0 2,3 Utfall 2023 Räntetäckningsgrad Belåningsgraden skulle uppgå till max 60 pro- cent. En balanserad belåningsgrad säkerställer långsiktigstabilfinansieringikombinationmed god avkastning. Målet uppnåddes med stor säkerhetsmarginal efter försäljningen av investeringen i MFG som var obelånad. Soliditeten skulle uppgå till minst 35 procent. En medelhög soliditet säkerställer långsiktig stabil finansieringsamtgodavkastning.Soliditetenvar 56 procent vid slutet av 2023. Räntetäckningsgraden skulle uppgå till minst 2,0 ggr. En tillfredsställande nivå säkerställer möjligheten att betala räntekostnader över tid. Vid utgången av 2023 uppfylldes målet, trots att nyckeltalet är påverkat av engångskostnader i samband med förtidsinlösen av obligationen hösten 2023. procent procent procent procent ggr ggr Soliditet 0 20 40 60 80 100 20232022 % Max Belåningsgrad 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20232022 % Min Soliditet 0 1 2 3 4 20232022 ggr Min Räntetäckningsgrad Hållbarhetsmålen redovisas på s. 25–28 i avsnittet Fokus på hållbarhet. ¹ Tidigare benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter. Mål och utfall Eastnine Årsredovisning 2023 11Detta är Eastnine Detta är Eastnine ===== SIDA 12 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Nya mål 13 Affärsmodell 14 Strategier 15 Värderingar 16 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnines styrelse antog i december 2023 en ny affärsplan. Prioriterade marknader i form av Polen och Baltikum samt övergripande mål om en hållbar, attraktiv totalavkastning till aktieägarna kvarstår. Fastighetsportföljen, bestående av kontorsfastigheter, ska växa med lönsamhetsfokus. Bolaget ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för kunderna. Ny affärsplan Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva, inspi- rerande och effektiva, stödja hyresgästernas affärs - modell och vara en konkurrensfördel för företag i förhållande till anställda och kunder. Moderna, flexiblaochhållbaralokalersamtkoncentrerade fastighetsportföljer i de bästa lägena, i kombination med en betydande marknadsandel, ger Eastnine en möjlighet att vara en viktig aktör inom utveckling av fastigheter och stadsdelar. Vision ” Eastnine ska skapa och tillhandahålla de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda,människormötasoch framgångsrik affärs verksamhet utvecklas.” Affärsidén innebär att Eastnine ska ha en betydande marknadsandel och hög kundnöjdhet. Eastnines affärsvolym ska växa och relationen till hyresgäs- terna ska vara nära och långsiktig. Eastnine ska ge högkvalitativ service bortom kundernas förväntan och byggnader samt lokaler ska främja social inter- aktionochvälbefinnande.Fastigheternaskavara lokaliserade i de bästa lägena i respektive stad och byggnaderna ska uppfylla höga miljönormer. Affärsidé ” Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen.” Mjuka, böljande former kännetecknar Danske Banks möteplats i lobbyn till fastigheten S7-3 i Vilnius. Eastnine äger moderna fastigheter i centrala lägen i Polen och Baltikum. Portföljen består av 14 fastigheter, varav 13 med kontorsbyggnader och en fastighet som består av mark. I den polska regionstaden Poznan innehar Eastnine en större kontorsfastighet i det centrala affärsdistriktet. Nio fastigheter fördelade på tre centralt belägna områdenfinnsiLitauenshuvudstadVilnius. I Lettlands huvudstad Riga äger Eastnine tre kontorsfastigheter samt en centralt belägen pro- jektfastighet, huvudsakligen bestående av mark. Eastnine är största ägare av kontor i Vilnius, medan beståndet i Riga och Poznan utgör en mindre andel av total uthyrningsbar kontors- yta. Fastigheterna har en genomsnittsålder på knappt tio år och är utformade för att erbjuda en bra miljö för människorna i byggnaderna. Eastnine för en kontinuerlig dialog med hyres- gästerna och anordnar olika evenemang kring fastigheterna, i syfte att bygga långsiktiga rela- tioner. Hela 94 procent av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat medantingenLEEDGold, LEED Platinum eller BREEAM Outstanding. Fastighetsportföljen idag Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 12 ===== SIDA 13 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Nya mål 13 Affärsmodell 14 Strategier 15 Värderingar 16 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnines nya affärsplan innehåller både nya mål och en del mål som är oförändrade jämfört med tidigare. I målsättningarna märks ett ökat fokus på lönsamhet, riskminimering, hållbarhet samt kunder. Övergripande mål Att skapa en hållbar, attraktiv total- avkastning på aktieägarnas investering. Tillväxtmål Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. Finansiella mål • Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. • Förvaltningsresultat per aktie bör öka. • Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltnings - resultatet efter avdrag för aktuell skatt. Finansiella limiter • Eastnine eftersträvar en belånings - grad1 kring 50 procent över en kon - junkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Övergripande hållbarhetsmål2 Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i våra regioner genom att sträva mot följande mål: • 100 procent EU taxonomiförenlig fastighetsverksamhet. • Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från nybygg - nation och hyresgästanpassningar. • 100procenthållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. • Femstjärnig rating från GRESB. Eastnine har som ambition att växa fastighetsportföljen, förutsatt att tillväxten bidrar till ökad lönsamhet. Fokus ligger på kontorsfastigheter i bästa läge. Eastnine avger också löftet att göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för sina kunder. Nedan följer en sammanfattning av mål och riskbegränsande limiter i den nya affärsplanen. I det centrala affärsdistriktet i Vilnius äger Eastnine bland annat S7-2 med Telia som hyresgäst. 1 Tidigare benämnd nettobelåningsgrad fastigheter. 2 Utöver dessa övergripande mål, har vi områdesspecfika mål och nyckeltal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 25–28. Nya mål Ny affärsplan Eastnine Årsredovisning 2023 13Detta är Eastnine ===== SIDA 14 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Nya mål 13 Affärsmodell 14 Strategier 15 Värderingar 16 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Verksamheten bedrivs inom tre områden; Förvaltning, Förädling/Utveckling samt Transaktion. Hög servicenivå, goda kundrelationer och lönsamhet är i fokus. Förvaltning Fastigheterna ska förvaltas i nära samarbete med kunderna för att möjliggöra att både Eastnine och kunderna kan uppnå sina respektive mål. Förädling/Utveckling Fastighetsportföljen ska ständigt förbättras genom investeringar i den existerande portföljen i syfte att förbättra lönsamheten. Utveckling av nya fastigheter ska ske när den förväntade avkastningen bedöms vara tillfreds ställande.Transaktion Nya förvärv och omfördelning av investeringar ska bidra till lönsamheten. Eastnines medarbetare Irmantas och Tatjana på kontoret i skyskrapan 3Bures-1,2 i Vilnius. Affärsmodell – tre olika verksamhetsområden Affärsmodellen i praktiken Förvaltning Eastnine vill hålla en hög servicenivå, förstå kundernas behov och vara proaktiva i bemötandet av våra hyres- gäster. Regelbundna möten med hyresgästerna och en årlig kundundersökning genomförs i syfte att erhålla mer informa- tion om hur Eastnine upplevs som hyresvärd i syfte att för- bättra våra kunders upplevelse. Förädling/Utveckling Investeringar i förvaltnings- fastigheterna sker löpande, i syfte att möjliggöra uthyr- ningar till högre hyresnivåer och därmed uppnå värde- ökning. Under året uppgick investeringaribefintligafastig- heter till 2,2 MEUR. Eastnines tre större projekt, samtliga i en planeringsfas, är pausade. Transaktion Eastnine har inte genomfört några förvärv under 2023. Däremot har den sista ute- stående investeringen, som inte utgjordes av direktägda fastigheter, sålts. Bolaget har en god likviditetsposition i en marknad som erbjuder bra investeringsmöjligheter. Ny affärsplan Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 14 ===== SIDA 15 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Nya mål 13 Affärsmodell 14 Strategier 15 Värderingar 16 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Strategier – vägar till målen Eastnines strategier ger vägledning om vilka olika delar som ska bidra och leda fram till uppfyllelse av fastställda mål. Tillväxt och fastighetsportfölj Eastnine har en långsiktig ambition om att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. Förvärv ska vara affärsmässiga både ifråga om val avgeografisklokaliseringsamtfastighetstypvid varje enskild tidpunkt. Förvärvade fastigheter ska vara unika ifråga om kvalitet och attraktivitet. För att vara en effektiv och betydelsefull aktör är det viktigt att nå en större volym i varje stad. Första förvärvet i en ny stad, alternativt i ett nytt land, ska därför vara av betydande storlek samt ha ett brakassaflöde.Kassaflödesfastigheterskautgöra huvud delen av fastighetsportföljen och utveck - lingsprojekt en mindre, men mer högavkastande, del. Fastigheterna ska vara moderna, hållbara och i bra lägen. Finansiering Eastninesfinansieringsstrategiskaunderstödja det övergripande målet om att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning för aktieägarna. I målet ingår att avkastningen ska vara relevant i relation till risken i aktie ägarens investering. Finansiering skaoptimerassåattlägstamöjligafinansierings - kostnad uppnås inom ramen för satta risk limiter och finansieringspolicyn.Finansieringkanutgörasav eget kapital, räntebärande skuld och övriga skulder. Skuldfinansieringkanutgörasavbanklån,kapital - marknadsfinansieringsamtdirektlånfråninstitu - tionella aktörer. Kunderna och service Eastnine eftersträvar goda och långsiktiga rela - tioner med sina kunder, dvs. hyresgästerna, vilket ger lägre omsättningshastighet och bidrar positivt till resultatet. Hyresgästerna ska utgöras av eko - nomiskt stabila och välrenommerade företag, vilka ofta karaktäriseras av höga ambitioner och ett tyd - ligt fokus på varumärke och identitet. En väl diver si- fieradhyresgästmixeftersträvas. Eastnines interna vägledning, Riktlinjer för hyres - gäster, tjänar som bas för relationen och dialogen med hyresgästerna som är våra viktigaste ambas - sadörer. Den servicenivå vi eftersträvar utförs bäst av våra egna anställda. Kundundersökningar för samtliga direktförvaltade fastigheter ska genom - föras årligen. Efter uppföljning och utvärdering ska nödvändiga åtgärder vidtas. Organisation och anställda Eastnine ska bygga en kundorienterad organisation med fokus på att skapa en konkurrensfördel för våra kunder. Huvudkontoret ska vara i Stockholm och det ska etableras landskontor där vi verkar, så snart det är ekonomiskt försvarbart. Eastnine ska bidra till en positiv samhällsutveckling. Bolageteftersträvarjämlikhet,diversifiering ochvälbefinnandeblandmedarbetare.Arbets - klimatet ska vara inkluderande, uppmuntrande och främja nyskapande. Anställda ska stödja Bolagets kärnvärden. Medarbetare ska ges möjlighet till adekvat utbildning och anställningsvillkoren ska vara marknadsmässiga i syfte att uppnå god hälsa ochvälbefinnande.Vidrekryteringochbefordran ska eventuellt underrepresenterat kön samt mång - fald prioriteras, förutsatt likvärdig kompetens och utbildning. Eastnine har nolltolerans mot korruption och genomför en årlig utbildning i syfte att säker - ställa att målet uppnås. Hållbarhet Att bedriva långsiktig verksamhet innebär att också följa de hållbarhetskrav som ställs på företag. Eastnine har ambitionen att vara en ledare inom hållbarhet i våra regioner. Hållbarhet är integrerat i verksamheten, i allt från kontroll över leveran - törer, ESG due diligence vid förvärv, arbete med resursoptimering och antikorruptionsutbildning för personalen, för att nämna några exempel. Eastnine ska sträva efter att använda resurser på ett effektivt och optimalt sätt, att kontinuerligt förbättra våra fastigheter samt prioritera klimatvänliga och lång - siktiga lösningar. Eastnine följer noga utvecklingen inom branschen, som ofta hamnar i centrum av klimatpolitiken på grund av byggnaders höga påver - kan på globala utsläpp. Eastnine ska vid behov ta in extern kompetens för att säkerställa att vi ligger i framkant gällande hållbarhetsprestanda samt hur vi styr vår verksamhet och interagerar med våra affärspartners. Bästa praxis, medvetenhet, innova - tion och engagemang ska styra våra ansträngningar för att bli en ledare inom våra regioner. Entrén i S7-1 i Vilnius. Ny affärsplan Eastnine Årsredovisning 2023 15Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 15 ===== SIDA 16 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Ny affärsplan, vision och affärsidé 12 Nya mål 13 Affärsmodell 14 Strategier 15 Värderingar 16 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnines medarbetare arbetar utifrån fyra grundläggande och sammanhållande värderingar; Lösningsorienterad, Kreativ, Lyhörd och Transparent. LösningsorienteradTransparent 4 1 Kreativ 2 Lyhörd 3 Möte pågår i 3Bures-1,2 Vilnius. Värderingar – medarbetarnas gemensamma bas Ny affärsplan Eastnine Årsredovisning 2023 16Detta är Eastnine ===== SIDA 17 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Ingen kan längre undgå klimat förändringarna. Globala värmerekord, skogsbränder, skyfall och över svämningar avlöser varandra. Klimat omställningen ökar efterfrågan på fossilfri energi och nya regelverk för miljö och noll CO2- utsläpp etableras. Hyresgäster efterfrågar moderna och klimatsnåla kontorslokaler som bidrar till välmående och produktivitet bland anställda. Investerare och finansiärer prioriterar effektiva fastigheter och god bolagsstyrning. Att anpassa verksamheten till dagens förutsättningar är både ett ansvar och en möjlighet. Fokus på hållbarhet Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 17 ===== SIDA 18 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Hållbarhetsarbete Kontinuerlig förbättring På Eastnine arbetar vi systematiskt med att bedriva verksamheten resurseffektivt, minska påverkan på miljön och skapa positiva avtryck i de samhällen där vi verkar. Fokus ligger på att kontinuerligt förbättra våra fastigheter, bedriva hög servicenivå och skapa goda relationer med hyresgäster, anställda och leverantörer. Bolaget har nolltolerans mot korrup - tion, ställer höga krav på regelefterlevnad, arbets - villkor samt respekt för mänskliga rättigheter, såväl inom Eastnine som hos våra leverantörer. Framtidssäkra fastigheter För att stoppa den globala uppvärmningen måste nettoutsläppen av koldioxid i världen minska till noll senast år 2050. Eftersom fastighetsbranschen globalt ansvarar för nära 40 procent av totala kol - dioxidutsläpp, är det av yttersta vikt att alla aktörer i branschen tar ansvar för att reducera utsläpp från respektive verksamhet. Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral fastighetsförvaltning (utsläpp inom Scope 1 och 2) senast 2030 samt att reducera övriga indirekta utsläpp i värdekedjan (Scope 3). För Eastnine inne - bär det primärt att förbättra fastigheternas energi - prestanda och maximera användningen av fossilfria energikällor. Bolaget ska även reducera utsläpp från renoveringar och hyresgästanpassningar via effek - tivare byggmetoder och val av material med lägre Eastnines hållbarhetsarbete baseras på väsentliga frågor framtagna i samarbete med Bolagets intressenter, vilket resulterat i två fokusområden: framtidssäkra fastigheter och framtidssäker organisation. utsläpp. På s. 22 illustreras var våra utsläpp sker och arbetet för att reducera dem. För att stödja arbetet och försäkra att vi ligger i linje med bästa bransch - praxis har vi under året påböjat ansökningsprocess till SBTi (Science Base Targets initiative), en organi- sation som hjälper företag att sätta vetenskapliga klimatmål i linje med Parisavtalet. Under året har vi också fördjupat vårt arbete med klimatriskanalyser enligt EU-taxonomis föreskrifter och genomfört omfattande analyser för fyra fastig - heter i Vilnius. Läs om det på s. 23–24. Övergripande hållbarhetsmål I slutet av 2023 uppdaterade Eastnine sina strate - giska hållbarhetsmål. Eastnine vill vara en ledare inom hållbarhet i våra regioner, genom att sträva mot följande miljömässiga mål: • 100 procent EU taxonomiförenlig fastighets verksamhet. • Klimatneutral fastighetsdrift 2030 och reducerade utsläpp från nybyggnation och hyresgäst anpassningar. • 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. • Fem stjärnor i GRESB, topp 20 procent. De övergripande målen stödjs av områdesspecifika mål och nyckeltal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi. Dessa redogörs för på s. 25–28. Framtidssäkra fastigheter • Hållbarhetscertifiering av byggnader • Energiprestanda och förnybar energi • Minskad klimatpåverkan • Effektiv resursanvändning • Cirkulär användning av resurser • Hållbara byggnadsmaterial och installationer Framtidssäker organisation • Hög affärsetik och nolltolerans mot korruption • Hög kundnöjdhet • Attrahera och behålla kompetens • Medarbetarnas hälsa och välbefinnande • Jämställdhet och mångfald • Hållbara leverantörskedjor Våra viktiga frågorFastighet 3Bures-3 i Vilnius. Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 18 ===== SIDA 19 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Typ av certifiering Nivå Antal Bruttoarea, kvm Andel totalt, % LEED Platinum 3 76 187 33 % BREEAM Excellent 3 56 461 24 % Totalt 6 132 648 57 % Byggnadsdrift och underhåll Typ av certifiering Nivå Antal Bruttoarea, kvm Andel totalt, % LEED Platinum 5 74 539 32 % Gold 1 11 446 5 % BREEAM Outstanding 3 56 461 24 % Totalt 9 142 446 61 % Hälsa och välbefinnande Typ av certifiering Nivå Antal Bruttoarea, kvm Andel totalt, % WELL Gold 1 50 590 22 % Fitwel 1 11 446 5 % Totalt 62 036 27 % Fastigheter med minst en certifiering 12 218 633 94 % Fastigheter under pågående certifiering 1 14 224 6 % Certifiering av byggnader – en kvalitetsstämpel Genom att certifiera fastigheterna säkerställerställs hållbar resursanvänd - ning, begränsad miljöpåverkan och hög standard på hyresgästernas arbetsmiljö. Det är en metod för att uppnå våra miljörelaterade målsättningar och en kvalitetsstämpel på vårt erbjudande till kunderna. Innan Eastnine förvärvar en fastighet genomförs alltid en analys av byggnaden och en preliminär bedömning av möjlig - heten att uppnå en hög certifieringsnivå. Genom certifieringarna säkerställs på ett systematiskt sätt att våra fastigheter uppfyller ständigt ökade krav från inves - terare, hyresgäster och finansiärer. Under 2023 erhöll fastigheten Zala 1 i Riga och 3Bures-1,2 i Vilnius förnyade LEED Platinum-certifieringar för befint - lig byggnad, vilket var samma höga certifieringsnivå som tidigare och en viktig kvalitetskontroll. Zala 1 uppmärk - sammades lite extra av Green Building Council Europe som lyfte fram fastig - heten, i sina sociala media-kanaler, som en av de högst rankade LEED-projekten i Europa under året. Eastnines polska fastighet Nowy Rynek D erhöll under året WELL Gold, en certi fiering som betonar hälsa och välbefinnande för de hyresgäster som arbetar i byggnaden. Denna standard skiljer sig från BREEAM och LEED genom att placera människan i centrum och utvärdera byggnaden utifrån kvaliten på arbets miljön med fokus på aspekter som friskvård, kost och trivsam arbetsmiljö. Vid årets slut var 94 procent (94) av fastighetsytan certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. För 6 procent av fastighetsytan pågick certifieringar. Vid certifiering av nybyggda fastigheter inom BREEAM och LEED utvärderas byggnationsfasen utifrån dimensioner som hållbar trans - port, val av effektiva energilösningar och miljövänliga material. Denna typ av certifiering upphör inte att gälla och är giltig under byggnadens hela livslängd. Certifieringar av befintliga fastigheter inom BREEAM och LEED avser däremot användningsfasen och tar hänsyn till drift och underhåll. Här läggs fokus på energieffektivitet, inomhusklimat och andra aspekter som handlar om förvaltning av byggnaden. Denna certifiering måste förnyas regelbundet och har en giltighetstid på 3–5 år. Trots att en del aspekter är gemen - samma för båda dessa typer av certifieringar, finns det många skillnader mellan nybyggnations- och byggnadsdriftcertifiering. Nybyggnation visar vilka förutsättningar en byggnad har, men kan inte användas som ett bevis på att den senare är effektiv i drift. Därför kan det vara en fördel att ha båda typerna av certifieringar. Ett annat komplement till en mer traditionell byggnadscertifiering som LEED eller BREEAM, och som blir alltmer populär bland hyres - gäster, är en hälso certifiering. WELL och Fitwel utgår helt och hållet från männis kan som använder byggnaden och fokuserar på trivsel, motion, mental hälsa och estetiska aspekter av arbetsmiljön. Vad innebär de olika certifieringarna? Nybyggnation 94 % av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat. Eastnine Årsredovisning 2023 19Fokus på hållbarhet ===== SIDA 20 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Här riktar vi strålkastaren mot ett par utvalda hållbarhetsområden som varit lite extra viktiga under året. Eastnines kontinuerliga hållbarhets arbete, inklusive mål och utfall beskrivs på s. 25–28. Strålkastare på 2023 Hållbarhets certifieringar 94 procent av Eastnines fastighetsyta är hållbarhetscertifierad. Under 2023 har Nowy Rynek D i Poznan erhållit hälso- certifieringen WELL Gold. I Riga har Zala 1 erhållit förnyad LEED Platinum- certifiering, detsamma har 3Bures-1,2 i Vilnius. För resterande 6 procent av fastig hetsytan, vilket motsvarar en fastighet i portföljen, pågår certifierings - arbetet. Eastnines mål är att 100 procent av ytan ska vara certifierad. Energi i fokus Energifrågor hamnade i fokus under vintern 2022/2023. Ett nytt energi- bevakningssystem har utvecklats och lanserats under året för, i syfte att analysera enskilda fastigheters energi förbrukning. På samma tema har vi under året hållit informationsmöten med våra hyresgäster för att rikta fokus på energi- besparande åtgärder. Proptech Eastnine har under 2023 fortsatt att stötta entreprenörer och ny fastighets- teknik genom partnerskapet i PropTech Association in Vilnius, Lithuania. Service och hyresgästers välbefinnande Välbefinnande och hög servicenivå står alltid i centrum i vår strävan efter att ha nöjda hyresgäster. Under året har vi anordnat en rad olika aktiviteter för att höja upplevelsen kring kontoret och uppmuntra till rörelse. Hyresgästerna i vår polska fastighet har bland annat med hjälp av en träningscykel fått blanda sin egen vitaminsmoothie (Blenders Bike event). I Vilnius har samtliga hyresgäster kunnat delta i den årliga stegtävlingen, som arrangeras i syfte att uppmuntra till mer rörelse. Det har även bjudits på lussefika och luciakör, en trevlig start på decembermorgonen. Effektiva byggnader Energi Framtidens fastigheter Hyresgäster Lunch & Learn Under året har konceptet ”Lunch & Learn” introducerats för Eastnines anställda, där vi i grupper har tittat på utbildningsmaterial och diskuterat olika teman som exempelvis inkludering, jäm- ställdhet, mångfald och egen utveckling. Det har även erbjudits en utbildnings- portal där anställda kunnat ta del av utbildningsmaterial online. Kompetensutveckling Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 20 ===== SIDA 21 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 ” Att organisera välgörenhetsevent i våra fastigheter är ett fantastiskt sätt att föra samman människor från olika kontor och sammanhang. Det utvecklar inte bara en känsla av kamratskap bland kollegor, utan främjar en gynnsam miljö och är ett bra sätt att använda våra lokaler emellanåt. Fram förallt kan vi göra en betydande skillnad för personer och familjer som behöver mer stöd.” Great Place to Work I årets medarbetarundersökning, där anställdas svar på frågorna samman- ställs till ett Trust index, erhöll Eastnine resultatet 94 procent av 100 möjliga. Undersökningen görs med hjälp av Great Place to Work och ger en möjlighet att anonymt uttrycka sig om vilka områden som fungerar bra och vilka som behöver utvecklas. Anställda Jämställt företag Med 50/50 procents fördelning av män och kvinnor i såväl styrelse som ledning toppar Eastnine stiftelsen Allbrights samman ställning om jämställdhet i Sveriges 361 börsbolag under 2023. Jämställdhet Samhällsengagemang Eastnine har tillsammans med PwC Lettland och välgörenhetsorganisa - tionen Palidzesim.lv arrangerat ett välgörenhets evenemang i Eastnines fastighet Valdemara Centrs i Riga. Under eventet kunde deltagare skänka julklap- par till barn från olika utsatta familjer. Eventet bestod även av en marknad där besökare kunde köpa kläder, böcker och leksaker och där pengarna donerades till välgörenhet. Därtill kunde besökare lämna blod eller ansöka om att bli blod- givare. Som tack för engagemanget från våra hyresgäster gav vi bort biljetter till en Sofar-konsert som anordnades i samma fastighet. Social hållbarhet Janis Meiers Landschef i Lettland Eastnine Årsredovisning 2023 21Fokus på hållbarhet Strålkastare på 2023 ===== SIDA 22 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine har antagit ett mål om att nå klimatneutral fastig - hetsdrift till 2030 samt att minska utsläpp från värdekedjan. Vår rapportering baseras på Greenhouse Gas (GHG) Protocol, en global standard för att mäta och redovisa utsläpp. Utsläp - pen delas in i tre delar, så kallade Scope, beroende på var i värdekedjan utsläppet uppstår. För att kunna utveckla våra klimatmål har arbetet med att ansluta Eastnine till Science Based Targets initiative (SBTi), efter att SBTi:s sektor specifika rekommendationer släpps under 2024, på börjats. Mer om vårt arbete med att reducera utsläpp finns på s. 118–119. Scope 3 Scope 2 Scope 1 Befintliga fastigheter Optimering av energianvändning genom digitalisering och automatisering samt kontinuerligt öka an delen förnybar energi. Se relaterade mål på s. 25. Klimatsmart renovering och hyres- gästanpassning. LCA-analys för bereds för alla projekt över 100 000 EUR. Målet är att ta fram krav för kol- dioxid intensitet för olika typer av ombyggnationer. Regelbundet underhåll av anläggnig- nar för komfort kyla, konvertering till mindre klimatpåverkande köldmedia samt utfasning av gasförbränning vid fastighetsuppvärmning. Förvärv Energikartläggning ingår i due diligence- processen. Endast fastig heter som passar in i önskad energi profil, eller har potential att nå dit, förvärvas. Krav på redovisning av koldioxid avtrycket från byggnations fasen vid förvärv av nybyggda fastigheter. Fastigheter med moderna och effektiva kylanläggningar priorite- ras. Investeringskalkyl inkluderar utfasning av fossil förbränning i fastigheter, om sådan finns. Nybyggnation Krav på högeffektiva och klimat- smarta energilösningar. Total energiintensitet får inte överstiga 50 kWh/kvm. Klimatsmarta byggprocesser och materialval. Krav på LCA-analys och certifiering. Övre gräns för koldioxid itutsläpp per kvm kom- mer att tillämpas vid kommande nybyggnationsprojekt. Krav på installation av effektiva anläggningar för komfortkyla med reducerat klimatavtryck. Fossil förbränning tillåts ej i nya projekt. Direkta utsläpp av Eastnine Indirekta utsläpp av Eastnine Övriga indirekta utsläpp i Eastnines värdekedja Köldmedieläckage Fossil förbränning i fastigheter Energi användning (inköpt el och fjärrvärme) Inköpta varor och tjänster vid fastighets- utveckling, renovering, avfall och tjänsteresor Utsläppskälla 484 (6 %) 3 363 (43 %) 3 996 (51 %) 2023 ton CO2e (% av totala utsläpp) Hur vi reducerar utsläpp inom olika verksamhetsområden Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 22 ===== SIDA 23 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Klimatriskanalys – hur fastigheterna påverkas av klimatförändringar Enligt bedömningar från klimatforskning1 kommer 2023 sannolikt bli det varmaste året på 125 000 år. Samtidigt som delar av världen lider av fruktansvärd torka, har andra platser sett mer regn än någonsin. Extremväder blir mer vanligt förekommande globalt och ökar riskerna för fastighetsägare och fastighetsinvesterare, även på platser som tidigare ansågs relativt vädersäkra. Under 2023 har Eastnine genomfört klimatrisk- analyser för fyra fastigheter i Vilnius. Extremväder Fastighetsbranschen är en av de sektorer som kan drabbas hårt av konsekvenser orsakade av klimat - förändringen. Klimatförändring, och extremt väder som en av dess bieffekter, kan negativt påverka skicket på fastigheter, leda till stigande driftkost - nader och göra fastigheter mindre attraktiva för hyresgäster. I värsta scenariot kan en fastighet bli helt oanvändbar, som exempelvis ett resultat av stigande vattennivåer för vattennära fastigheter. Klimatriskanalys av Uniq och S7 För att förstå ökade fysiska risker som klimat - förändringar medför, genomförs så kallade klimat - riskanalyser för fastigheter, som kombinerar analys av fysiska klimatrelaterade förutsättningar för orter där fastigheter befinner sig med analys av själva fastigheterna som kan påverkas. Med ökade krav inom klimatriskanalys anlitar vi olika externa experter för att säkerställa att vårt interna arbete ligger i linje med bästa praxis. För att komplettera tidigare genomförda riskanalyser har Eastnine 2023 anlitat konsultfirman WSP för att genomföra en klimatriskanalys för de tre S7- fastigheterna samt Uniq i Vilnius. Under projektets gång har vi genomfört två interna workshops för Eastnines litauiska och svenska medarbetare samt bjudit in våra lokala konsulter att följa med på fysiska platsbesök för att genomlysa olika aspekter av fastigheternas motståndskraft avseende klimat - förändringar. Klimatriskbedömningar av S7 och Uniq har utförts enligt EU-taxonomin med hjälp av en så kallad desktop-analys, intervjuer samt observa - tioner vid platsbesök. För att bedöma relevansen av varje risk användes data från Sustain Account, Litauens miljö skyddsmyndighet (Aplinkos apsaugos agentūra), Geoportal.lt GIS samt andra öppna källor. För att bedöma betydelsen och effekten av varje risk och identifiera lämpliga riskreducerande åtgär - der har analysen kompletterats med dokumentation av aktuell fastighets design samt fysiska besök. Klimatscenarierna RCP 2.6, 4.5 och 8.5 har beak - tats, där RCP 2.6 är ett bästa fall, där man antar att S7-kvarteret i Vilnius. ¹ Artikel i Reuters publicerad den 8 november 2023, skriven av Kate Abnett och Gloria Dickie. Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 23 ===== SIDA 24 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Åtgärder efter klimatriskanalys • Säkerställa att beredskapsplaner inkluderar klimatrelaterade incidenter vid t.ex. värme - böljor, översvämning osv. • Överväga att måla eller implementera andra åtgärder för att öka reflektionen på takbe - läggningen, vilket motverkar uppvärmning av byggnad vid höga temperaturer. • Säkerställa att utvändiga rullgardiner/sol - skydd fungerar. Underhåll och inspektion ska ske 2 ggr/år. • Säkerställa att stolar, sittgrupper och sol - skydd på takterasser klarar av ökad vind/ storm. Inspektion ska ske 1 ggr/månad. • Schemalagd tvätt av vit takbeläggning för att upprätthålla ett högt SRI1-värde, vilket motverkar uppvärmning av byggnaden vid höga utomhustemperaturer. Detta ska utföras 1 ggr/år. 1 SRI – Solar Reflectance Index koldioxidutsläppen går ner till noll år 2100, medan RCP 8.5 representerar det allmänt accepterade säm - sta möjliga framtida klimatscenariot, där utsläppen fortsätter att öka under hela 2000-talet. Även om det är ett scenario med sämsta möjliga utfall, bör noteras att nuvarande globala utsläpp ligger nära RCP 8.5. Klimatrisker brukar delas upp i två kategorier: återkommande/kroniska samt brådskande/akuta risker. Akuta risker beror bl.a. på extrema händelser som torka, översvämning skogsbränder, jordskred, medan kroniska risker uppstår på grund av föränd - ringar över tid såsom förändringar i temperaturen, värmestress, förändrade vind- och nederbörds - mönster samt vattenstress. Resultat av analysen Som ett resultat av denna analys förväntas ingen av de ovanstående riskerna ha någon betydande inverkan på de fastigheter som ingick i undersök - ningen. När det gäller kroniska och akuta risker relaterade till temperaturförhållanden har de fyra byggnaderna visat sig vara tillräckligt motstånds - kraftiga för att klara denna utveckling. I framtiden förutspås de årliga genomsnittliga temperaturerna i Vilnius stiga något över nuvarande nivåer med en ökning på 5,3 °C av de maximala sommartempera - turerna till år 2080. Under de kommande 30 åren (den tidsskala som sannolikt är relevant för utbyte av relevanta mekaniska installationer) förväntas den 99:e percentilen av lufttemperaturen i RCP 8.5-scenariot att öka från 30 °C till cirka 33 °C. När det gäller värme böljor kommer antalet dagar med minst tre på varandra följande dagar med onormalt varmt väder att öka från 5 till 20 fram till 2080 i RCP 8.5-scenariot. Eftersom kylsystemen för närvarande används till 80 procent (Uniq) respektive 55 procent (S7) av dess kapacitet, bedöms det finnas tillräcklig anpassningspotential till de förändrade temperatur - förhållandena. Några ytterligare anpassningsåt - Analysresultat Typ av risk Temperaturrelaterade Vindrelaterade Vattenrelaterade Relaterat till fast massa Återkommande (kroniska) risker Temperaturförändringar Förändrade vindmönster Förändringar i nederbördsmönster och nederbördstyper Kusterosion Värmestress (Uniq) Variationer i nederbörd och/eller hydrologi Markförstöring Temperaturvariationer Försurning av hav Markerosion Tinande permafrost Inträngning av saltvatten Jordflytning Stigande havsnivåer Vattenstress Brådskande (akuta) risker Värmebölja (Uniq) Cyklon, orkan, tyfon Torka Lavin Köldvåg/frost (S7, Uniq) Storm Kraftig nederbörd (regn, hagel, snö/is) (Uniq) Jordskred Okontrollerad yttäckande brand Tornado Översvämning (kustvatten, fluvial, pluvial, grundvatten) Marksjunkning Översvämning av glaciärsjö Väldigt hög Hög Medium Medium/Låg Låg Inte relevant gärder, såsom mer frekvent underhåll av externa rullgardiner och årligt underhåll av takmembran för att bibehålla ett högt SRI-värde, har planerats. En förväntad minskning av medelvindhastigheten över tid, ingen betydande förändring av nederbörds - intensiteten jämfört med dagens situation och ingen indikation på vattenstress baserat på aktuell data gav ytterligare trygghet när det gäller riskprofilen för analyserade fastigheter. Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 24 Klimatriskanalys ===== SIDA 25 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäkra fastigheter Certifiering Hållbarhets- certifiering av byggnader. 100 % av fastig- heterna ska vara hållbarhetscertifi- erade enligt minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. Andel av fastighets- beståndet som är certi- fierat, %. 94 % (94) av brutto arean är certifierad. 6 % av ytan är föremål för certifiering, vilket motsvarar en byggnad som vän- tas erhålla LEED Platinum-certifiering under första halvåret 2024. Läs mer på s. 19. • Vid varje förvärv av en icke-certifierad fastighet görs en bedömning av åtgärder och kostnad för att uppnå önskad certifieringsnivå. • Certifieringsprocessen påbörjas inom tolv månader från förvärvet för icke-certifierade fastigheter. • Befintliga New Construction-certifieringar kan i vissa fall kompletteras med In Use-certifiering eller hälso relaterad certifiering som WELL eller Fitwel. • Utvecklingspotential: Bevaka nya certifieringsramverk och utvärdera dess relevans för Eastnines bestånd. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Utsläpp Minska koldioxid- avtrycket. Fastighetsdriften ska vara klimat- neutral senast 2030 (avser Scope 1 och Scope 2) samt reducera utsläpp från övriga aktiviteter (Scope 3). Utsläpps- intensitet, kg CO2e/ kvm/år. Utsläppsintensiteten uppgick till 21 (23) kg CO2e/kvm för Scope 1 och 2. Utsläpp inom Scope 3 uppgick till 22 kg CO₂e/kvm. Läs mer på s. 118–119. • Scope-3-rapportering har utvidgats och inkluderar nu utsläpp från hyresgästanpassningar och renoveringar. • Under 2023 har vi påbörjat processen att ansluta till Science Based Target enligt SBTi - riktlinjer framtagna för fastighets sektorn, vilket innebär verifiering av befintligt klimat- bokslut samt framtagande av planer för utsläppsreducering på medium och lång sikt. • Påbörjat implemetering av ett system för hantering och analys av utsläppsdata, mer om hur vi hanterar utsläpp genom energieffektivisering finns under Energi. • Utvecklingspotential: Ständigt förbättra mätmetoder för utsläpp inom Scope 3. Förbättra digitala lösningar för att effektivisera insamling och hantering av utsläppsdata. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Energi Använda förnybar energi. Förnybar energi ska utgöra 100 % av energiförbruk- ningen senast 2030. Andel av total energi- mix som är förnybar, %. Andelen förnybar energi uppgick till 78 % (77) 2023. Läs mer på s. 117. • Solpaneler beaktas för alla lämpliga tak. Under 2023 har solpaneler installerats på taket på Uptown Park. • Krav att alla elkontrakt ska avse förnybar el. • Energiursprung beaktas i alla beslut som berör installation eller uppgradering av energilösningar i nya och befintliga fastigheter. • Utvecklingspotential: Samverkan och engagemang i lokala projekt för klimatsmart fjärr värme på våra marknader. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Öka energi- effektiviteten. Reducera energi- användningen med 25 % från år 2019 fram till 2025. Energi- användning (fastighets - energi), kWh/kvm/år. Genomsnittlig normaliserad energi- intensitet (exkl. hyresgästers verksam- hetsel) minskade med 14 % (12) till 109 (127) kWh/kvm 2023 jämfört med 2022 (i direktförvaltade fastigheter). Total energianvändning inklusive hyres- gästers el har minskat med 12 % under samma period. Sedan 2019 har faktiskt användning av energi per kvm i direk- förvaltade fastigher minskat med 22 %. Läs mer på s. 117. • För att säkerställa att energiprestandan förbättras är vårt mål att uppnå minst 80 % av totalt antal möjliga poäng i LEED/BREEAM-certifieringar i kategorin energi. • Energibesiktningar genomförs regelbundet. • Under 2023 har energisystem implementerats i alla fastigheter, vilket möjliggör kontinuerlig uppföljning och analys att energiprestanda på fastighets- och landsnivå. • Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla och förbättra intern kompetens inom fastighets energi. Samarbeta med hyresgästerna i energifrågor. Utveckla gröna hyresavtal med fokus på energi. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Mål och utfall hållbarhet Här redovisas mål och utfall för det systematiska arbetet med att effektivisera byggnader, vara en god arbetsgivare och en bra hyresvärd. Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Ökat engagemang hos kunderna Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Affärskritiskt Eastnine Årsredovisning 2023 25Fokus på hållbarhet ===== SIDA 26 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäkra fastigheter Vatten förbrukning Effektivisera vattenför- brukning. Minska vattenför- brukningen med minst 2 % per år i genomsnitt under en 5- årsperiod. Vatten- förbrukning, liter/kvm/år. Vattenförbrukning per kvm ökade med 9 % (14) i direktförvaltade fastigheter. För samtliga fastigheter var ökningen 15 % (25). Trots ökad vattenanvändning de senaste två åren har den genom- snittliga förbrukningen per kvm sedan 2019 minskat med i snitt 10 % per år i hela beståndet. Läs mer på s. 118. • Årets resultat förklaras av ökad närvaro på kontoren efter pandemin samt en högre genomsnittlig uthyrningsgrad under 2023. • Den genomsnittliga minskningen av vattenförbrukningen sedan 2019 förklaras av förvärv av mer vatteneffektiva fastigheter samt installation av vattenbesparande utrustning såsom kranar och toaletter med reducerat vattenflöde. • Eastnines fastigheter genomgår en obligatorisk certifieringsprocess, som bidrar till användning av bästa praxis för vatten förbrukning • Utvecklingspotential: Sätta specifika mål för vattenförbrukning för enskilda fastigheter. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Avfalls hantering Cirkulär användning av resurser. Öka andelen åter- vunnet avfall. Andel åter- vunnet avfall, %. Andelen återvunnet avfall uppgick till 43 % (38) i direktförvaltade fastigheter och 40 % (33) i samtliga fastigheter. Läs mer på s. 120. • Granska nya förvärvade fastigheter avseende avfallshantering och följa upp med handlingsplaner. • Vid renovering installeras normalt handtorkar istället för pappers handdukar för att minska avfall av papper. • Samarbeta med, och utbilda, hyresgäster. • Utvecklingspotential: Förbättra kvaliteten av insamlad data genom att utföra faktisk mätning i fler fastigheter istället för användning av schablonmetod. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Material användning Använda material med låga koldioxid- utsläpp. Öka användnin- gen av hållbara material vid nybyggnation och renovering. – Eastnine har inga pågående ny- byggnationsprojekt och planerade ny byggnations projekt har pausats bl.a. på grund av höga bygg kostnader. • Eastnines policy för ny- och ombyggnation inkluderar rekommendationer kring hållbara materialval. • Till ett av Eastnines nybyggnations projekt, The Pine, har trä från hållbart skogsbruk valts som primärt bygg material. • Som en del av pågående utveckling av utsläppsmätmetoder för hyresgästanpassningsprojekt byggs en intern databas för emissionfaktorer kopplade till olika material som så småningom kommer användas för bättre styrning av materialval för ombyggnationer. • Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla och förbättra processer och rutiner, för uppföljning av använd ningen av byggmaterial med låga koldioxidutsläpp. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Ökat engagemang hos kunderna Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Affärskritiskt Mål och utfall hållbarhet Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 26 ===== SIDA 27 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Företags- kultur Transparens och affärs etik. Noll förekomst av korruption. Antal incidenter. Inga incidenter eller miss tankar om överträdelser har rapporterats under 2023. • Utbildning inom antikorruption genom förs årligen. • Antikorruptionspolicy, uppförandekod för leverantörer och medarbetare samt visselblåsarkanal fungerar som s tyrmekanismer och förebygger beteenden som är oförenliga med etik och god företagspraxis. • Utvecklingspotential: Bredda utbildningen till att omfatta kunder och leverantörer. Framtidssäker organisation Kunder/hyresgäster Hög kund- nöjdhet. Kundnöjdheten ska förbättras med mål om att över- stiga 50 % på NPS-skalan. NPS i årlig kundunder- sökning, %. NPS- resultatet förbättrades till 61 % i 2023 års undersökning, att jämföra med 44 % föregående år. I jämförbar portfölj har resultatet förbättrats med 7 procent enheter till 51 % (44). • Kundundersökning genomförs årligen i alla direkt förvaltade fastigheter. I årets undersökning har fastigheten Nowy Rynek D deltagit för första gången med ett mycket högt resultat om 80 %. • Resultatet av kundenkäten används som underlag för förbättring av service och underhåll av anläggningar. • Under 2023 har lagts extra fokus på mötet med kunder i Vilnius, vilket resulterat i ca 100 kundmöten, inklusive 22 välkomstmöten för nya hyresgäster. Vi har även renoverat allmänna toaletter i Vertas-1 samt delar av gemensamma utrymmen, installerat solfilter på utvalda glaspartier i Uniq för bättre inomhuskomfort, arrangerat stegtävling och firat Lucia. I Riga har vi renoverat toaletter och hissar i allmänna utrymmen, installerat elbilsladdare samt arrangerat ett välgörenhetsevent. I Poznan arrangerar vi regelbundet events kring fastig- heten, där t.ex. St Martins Croissant Day samt Blenders Bike var två av de mest populära under året. • Utvecklingspotential: Utveckla alternativa sätt att mäta hyresgästernas engagemang. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Medarbetare Attrahera och behålla kompetens. Förtroendeindex enligt Great Place to Work Trust bland samtliga anställda på minst 90 %. Trust Index, %. Förtroendeindex fortsatt på hög nivå 2023, och övertäffade målet för med- arbetarenkäten. Mål 2023 2022 90 % 94 % 95 % • Extra föräldraledighetsersättning erbjuds i Sverige. • Alla anställda uppmuntras och erbjuds möjligheter att vidareutbilda sig. • Övriga förmåner varierar mellan olika länder, men inkluderar bland annat subventionerade luncher och friskvårdsbidrag. • Under året har anställda fått tillgång till en webbaserad tjänst som erbjuder u tbildningsinnehåll inom olika områden för personlig och professionell utveckling. • Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla alternativa sätt att mäta och förbättra medarbetarnas engagemang. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Medarbetar- nas hälsa och vä lbefin- nande. Sjukfrånvaron ska understiga 3 %. Andel sjukfrånvaro- timmar av totala antalet arbets timmar per år, %. Sjukfrånvaron uppgick till 0,9 % (0,6), varav korttidsfrånvaro 0,9 % (0,6) och lång tidsfrånvaro 0,0 %. • Friskvårdsbidrag erbjuds till anställda. • Såväl Eastnines medarbetare som hyresgäster uppmuntras till kontinuerlig fysisk rörelse. Som en påminnelse om dess hälsofördelar arrangeras varje år en stegtävling, där hyres- gäster samt Eastnineanställda kan delta. • Utvecklingspotential: Identifiera fler nyckeltal som återspeglar medarbetarnas hälsa och välmående. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Jämställdhet och mångfald. Jämn fördelning av män och kvin- nor på samtliga ledningsnivåer inom företaget eftersträvas. % kvinnor/ % män. Kvinnor Män Antal % Antal % Styrelse 3 50 % 3 50 % Ledning 1 50 % 1 50 % • Könsfördelning beaktas vid rekryteringsbeslut. • Under året har samtliga anställda deltagit i en DEI-utbildning (mångfald, jämställdhet och inklusivitet). • Hanna Loikkanen valdes in som ny styrelseledamot 2023 och Eastnines styrelse har sedan dess helt jämn könsfördelning. Detsamma gäller för ledningsgruppen. Eastnine placerades därför på första plats 2023 i stiftelsen Allbright sammanställning, som varje år jämför Stockholmsbörsens bolag utifrån jämställdhet i ledande positioner. • Utvecklingspotential: Identifiera flera sätt att jobba med DEI-frågor i organisationen som främjar hälsosamt arbetsklimat och välmående bland Eastnines anställda. JÄMSTÄLLDHET 2022 -100 +100 2023 -100 +100 +61+44 Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Ökat engagemang hos kunderna Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Affärskritiskt Mål och utfall hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 27Fokus på hållbarhet ===== SIDA 28 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Hållbarhets arbete 18 Certifiering av byggnader 19 Strålkastare på 2023 20 Hur vi reducerar utsläpp 22 Klimatriskanalys 23 Mål och utfall hållbarhet 25 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäker organisation Leverantörer Ökad trans- parens i leverantörs- kedjan. Alla strategiska leverantörer ska granskas ur ett hållbarhets- perspektiv. Andel granskade, %. Alla kvalificerade strategiska leverantörer har genomgått en hållbarhetsgranskning. Läs mer på s. 120. • Alla nya leverantörer uppmuntras att genomföra en web baserad egenbedömning/ själv- skattning. Om eventuella risker upptäcks, följs dessa upp med leverantören. • Vid nybyggnation omfattar hållbarhetsgranskningen fysiska revisioner på plats. • Utvecklingspotential: Utvidga granskningen till andra områden. Samarbeta mer aktivt med leverantörer i väsentliga frågor. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Finansiering Säkerställa långsiktig tillgång till kapital. Andelen grön finansiering ska öka. Andel av total finan- siering, %. Andel grön finansiering minskade till 60 % under 2023 från 64 % 2022. Läs mer på s. 56. • Under 2023 förtidsinlöstes Eastnines gröna obligationslån som emitterades 2021. Inlösen var den huvudsakliga anledningen till minskningen av andelen grön finansiering. • Under 2023 omklassificerades dels en mindre volym banklån till grönt lån medan en annan volym banklån omklassificerades från grönt till vanligt banklån, vilket sammantaget bidrog till minskad andel grön finansiering. • Utvecklingspotential: Fastställa långsiktigt mål för grön finansiering i takt med att grön finansiering blir allmänt tillgänglig. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION GRESB Vara en regional ledare inom hållbarhet. Erhålla betyget 5 stjärnor i GRESB (tillhöra de övre 20 % av GRESB:s globala bench- mark). GRESB- poäng. Eastnine uppnådde 87 (92) av 100 poäng och erhöll 4 stjärnor (5) i 2023 års mätning, vilket var lägre än föregående år. • Våra senaste förvärvade fastigheter har påverkat resultatet negativt jämfört med förra året, men vår målsättning står kvar att placera oss bland de bästa i GRESB:s globala benchmark för fastigheter. Minskningen beror huvudsakligen på mindre del tillgängliga jämförelsedata för de fastigheter som inkluderats i rapporteringen för första gången, ökad vattenförbrukning i jämförbart bestånd jämfört tidigare år på grund av att fler hyresgäster är tillbaka på kontoren än under pandemin, samt högre utsläppskoefficienter för fjärrvärme i Litauen som resulterade i en högre utsläppsnivå, trots minskad energikonsumtion. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Gröna hyresavtal Samarbete med hyres- gäster för ett hållbart samhälle. Öka använd- ningen av gröna hyresavtal. Andel av den uthyrnings- bara ytan där gröna hyres- avtal används, %. Gröna hyresavtal används i 11 av 13 fastigheter, motsvarande 68 % (68) av fastigheternas brutto area. • Under 2023 har gröna hyresavtal fortsatt erbjudas hyresgäster i Lettland och Litauen som möjliggör att hyresgäster ska få insyn och engagemang i miljövänlig drift av de lokaler som hyrs. • Utvecklingspotential: Utveckla samarbetet med hyresgästerna och gemensamt ta fram och implementera åtgärder. Ta fram nya klausuler för gröna avtal. Utveckla innehållet i de gröna hyresavtalen för ökat engagemang hos hyresgäster. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Ökat engagemang hos kunderna Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Affärskritiskt Mål och utfall hållbarhet Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 28 ===== SIDA 29 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine äger moderna, hållbara och högavkastande kontors fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. Bland hyresgästerna återfinns många stabila, internationella företag. Verksamheten bedrivs effektivt i syfte att uppnå hög lönsamhet. Vår verksamhet Fastigheten 3Bures-3 i Vilnius. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 29 ===== SIDA 30 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Klaipeda Paldiski Kapellskär Nynäshamn Karlshamn Trelleborg Swinoujscie Ventspils Wroclaw Lodz Katowice Krakow Poznan Gdansk LETTLAND LITAUEN ESTLAND POLEN Stockholm Tallinn Riga Vilnius Kaunas Helsingfors Berlin Warszawa Höjda styrräntor till följd av hög inflation, ekonomisk inbromsning och geopolitisk oro har präglat året. På fastighetsmarknaden har direktavkastningskraven stigit, trans aktionsaktiviteten varit på rekordlåga nivåer, och fokus har legat på refinansiering av existerande bestånd, snarare än förvärv. I Riga och Poznan har vakansgraden bland kontor stigit, samtidigt som hyresnivåerna är stabila. Trenden att välja mer hög kvalitativa kontor fortsätter. Vilnius går mot strömmen med sjunkande vakansgrad och nya toppnivåer för hyror. Marknader Makroekonomi 2023 var ett år präglat av hög infla tion, åtstramande penningpolitik och ekonomisk inbromsning, med fortsatta geopolitiska spänningar runt om i värl den. Den genomsnittliga inflationen för året uppgick till 10,9 procent i Polen, 9,1 procent i Lettland, 8,7 procent i Litauen och 5,4 procent i eurozonen, vilket var betydligt lägre än året innan, men fort farande högre än centralbankernas mål. Den europeiska och även andra central banker fortsatte därför att höja sina styrräntor under året, med resultatet att de flesta ekonomierna stagnerade. Den reala BNPtillväxten var nära noll på både Eastnines marknader och euro zonen som helhet. Samtidigt som Rysslands krig i Ukraina fortgår och kriget mellan Israel och Hamas i Gaza blossat upp som en ny geopolitisk oroshärd, förväntas inflatio nen fortsätta nedåt under 2024, med potentiella räntesänkningar och en sannolik ekonomisk återhämtning runt hörnet. Ränte- och kreditmarknader Den europeiska centralbanken höjde under året sin viktigaste styrränta, deposit räntan, till fyra procent. Nivån, som inte har ändrats, har inneburit kraftigt höjda finansieringskostnader för fastighetsbolag. I slutet av 2023 började marknaden prisa in räntesänkningar. Den för fastighetsmarknaden viktiga femårs swapen, som är kostnaden för att binda räntan på ett femårigt lån, sjönk till runt 2,50 procent för EURdenominerade lån från att ha legat i spannet 3,00–3,50 procent under ett års tid. Tillgången på bankfinansiering har varit god, åtminstone för högkvalitativa fastigheter. Refinansiering av fastigheter av lägre kvalitet kan vara utmanande, samtidigt som utlåning till utvecklings projekt är restriktiv. Samtliga baltiska länder och Polen har stora hamnar i Östersjön inriktade på logistiktransporter. Arbetet med järnvägs- linjen Rail Baltica, som kommer att sammankoppla Baltikum med det europeiska järnvägsnätet, pågår och beräknas vara klar 2030. Projektet är delvis EU-finansierat och kostnaden uppskattas till 5,8 miljarder euro. Hamn Färjelinje Rail Baltica Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 30 ===== SIDA 31 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108Klaipeda Paldiski Kapellskär Nynäshamn Karlshamn Trelleborg Swinoujscie Ventspils Wroclaw Lodz Katowice Krakow Poznan Gdansk LETTLAND LITAUEN ESTLAND POLEN Stockholm Tallinn Riga Vilnius Kaunas Helsingfors Berlin Warszawa Transaktionsmarknaden De rekordhöga räntenivåerna sänkte transaktionsaktiviteten på fastighets marknaden till rekordlåga nivåer under 2023 – både globalt och i östra Europa. Många investerare höll sig borta helt och hållet på grund av den höga osäker heten i räntemarknaden, samtidigt som de få investerare som var aktiva hade svårt att hitta rätt prisnivå. Många investerare var samtidigt fokuserade på refinansieringar i existerande portföljer snarare än förvärv. I Polen omsattes fastigheter för totalt två miljarder euro under 2023. Det är den lägsta noterade nivån sedan den globala finanskrisen för femton år sedan och ungefär en tredjedel av genomsnit tet de senaste åren. I kontorssegmentet slutfördes drygt ett tiotal transaktioner, nästan uteslutande i Warszawa och främst av regionala investerare som Trigea, Adventum International och Eika Asset Management från Tjeckien, Ungern respektive Litauen. De traditio nella tyska och institutionella investe rare var frånvarande och aktiviteten i det s.k. coresegmentet av högkvalitativa kontor i centrala lägen obefintlig. I Baltikum minskade transaktions volymen i mindre utsträckning. Under 2023 omsattes fastigheter för omkring 700 MEUR, jämfört med den miljard euro som den mindre baltiska marknaden har omsatt de senaste åren. Förklaringen ligger dels i att statistiken i högre grad påverkas av enskilda transaktioner, dels i ett mindre beroende av utländskt kapital. Det finns ett antal regionalt fokuserade fondförvaltare, som under 2023 fortsatte att investera. I kontors segmentet noterades ett större förvärv av litauiska Lords L.B. Asset Manage ment, som förvärvade en kontorspark om drygt 100 000 kvm i Vilnius från den nordiska kontorsägaren Technopolis. Efter årsskiftet avyttrade Technopolis även majoritetsandelen i sin kontorspark i Tallinn, i det fallet till den estniska minoritetsägaren Mainor. Direktavkastningskraven för fastighe ter steg på bred front under 2023, i alla fastighetssegment och i alla marknader. I Eastnines region bedöms direktavkast ningskraven för de bästa kontorsfastig heterna ha stigit med 100–150 punkter, sedan marknadsräntorna började stiga brant under 2022, till 6,00 procent i Warszawa, 6,50 procent i både Vilnius och Riga och 7,25 procent i Poznan. Hyresmarknaden Medan direktavkastningskraven korrige rats, har även hyresnivåer stigit på East nines marknader. Det gäller inte bara befintliga hyresavtal som indexerats baserat på inflationsdata, utan även nya hyresavtal som i moderna kontorsfastig heter i centrala lägen tecknas på allt högre nivåer. Sämre fastig heter i mindre attraktiva lägen har en utmanande situation, då hyresgäster efter pandemin prioriterar kvalitet och tillgänglighet och ofta väljer att flytta till mindre, men bättre, lokaler. I Riga märks det genom att topp hyrorna var oförändrade på 18 EUR per kvm och månad, samtidigt som vakans graden i marknaden steg från 15,5 procent till 21,6 procent under 2023. I Poznan märks det genom att topp hyrorna steg till över 16 EUR, medan vakansgraden steg från 10,5 procent till 14,7 procent. I Vilnius sjönk vakans graden från 7,6 till 7,1 procent, trots lika stor tillförsel av nya kontorsytor under året. Topphyrorna steg från 18 EUR till 21 EUR, vilket är en hyrestillväxt som varken Vilnius eller någon annan stad i regionen sett det senaste decenniet. Andra stora ägare av kontor Stad Hanner Vilnius Lords L.B. Asset Management Vilnus, Riga Eften Capital Riga, Vilnius Capitalica Asset Management Riga, Vilnius Skanska Poznan Vastint Poznan, Riga, Vilnius Von der Heyden Group Poznan Det centrala affärsdistriktet i Vilnius där Eastnines 3Bures-fastigheter är belägna. Marknader Eastnine Årsredovisning 2023 31Vår verksamhet ===== SIDA 32 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 -5 0 5 10 2023202220212020201920182017201620152014 % Polen Lettland Litauen 0 200 400 600 800 1000 1200 2023202220212020201920182017201620152014 tkvm Poznan Riga Vilnius -5 0 5 10 15 20 2023202220212020201920182017201620152014 % Polen Lettland Litauen 0 2 4 6 8 10 2023202220212020201920182017201620152014 % Polen Lettland Litauen 0 5 10 15 20 25 2023202220212020201920182017201620152014 % Poznan Riga Vilnius BNP-tillväxt Kontorsstock Inflation Hyresnivå – kontor Avkastningskrav – kontor Vakansnivå – kontor Harmoniserat index för konsumentpriser Marknadshyra, klass-A kontorKälla: Colliers, JLL, Eurostat, Swedbank Total vakansgrad Direktavkastningskrav kontor CBD 10 13 16 19 22 2022 202320212020201920182017201620152014 EUR per kvm och månad Poznan Riga Vilnius Marknader Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 32 ===== SIDA 33 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Vilnius Poznan 67 % 20% 13 % Riga 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 20232022202120202019 tkvm Fastighetsvärdet sjönk under året till 574 MEUR vid årets slut. Nedgången beror på orealiserade negativa värdeförändringar, huvudsakligen som ett resultat av stigande avkastningskrav för fastigheter. Inga fastigheter har förvärvats eller avyttrats under året. Vid årets slut omfattade Eastnines fastighets bestånd 14 fastig heter om totalt drygt 182 000 kvm. Fastighetsbestånd Fastighetsportfölj Eastnines fastighetsportfölj bestod vid årets slut av 14 fastigheter, varav 13 moderna kontorsfastigheter (13) och en projektfastighet (1), belägna i Poznan, Vilnius och Riga. Den totala uthyrnings bara ytan uppgick till cirka 182 800 kvm (182 900). 96 procent (96) av den uthyrnings bara ytan utgörs av kontor, och resterande 4 procent (4) främst av lokaler för service och handel. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,1 procent (96,3) vid årets slut. Hyresvärdet ökade till 37,8 MEUR (35,7), huvudsakligen beroende på indexering i enlighet med hyresavtal. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder, exklusive byggnader på projekt fastigheten Kimmel, uppgick till 9,8 år (8,8). Fastighetsvärde Eastnines totala fastighetsvärde uppgick till 573,8 MEUR (606,2) vid årets slut. Av marknadsvärdet var 12,7 MEUR (12,6) hänförligt till projektfastigheter. Förvärv och investeringar Under 2023 har Eastnine inte genomfört några fastighetsförvärv eller försälj ningar. Investeringar, utöver fastighets förvärv, uppgick till 2,2 MEUR (6,1), varav 0,1 MEUR (0,3) avser investeringar i kon cernens projekt fastigheter. Årets värdenedgång beror på negativa orealiserade värdeförändringar som en effekt av marknadens stigande avkast ningkrav för fastigheter. De orealiserade värdeförändringarna har i viss mån motverkats av investeringar i befintligt Fastighetsbestånd Fastighetsvärde per stad Fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 33 ===== SIDA 34 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 bestånd. Investeringar i befintliga fastig heter bidrog med 2,2 MEUR (6,1) och orealiserade värdeförändringar med 34,7 MEUR (9,4). I enlighet med Eastnines policy värde ras samtliga fastigheter kvartalsvis, varav extern värdering av certifierat värderingsinstitut minst en gång under en rullande tolvmånaders period. För projektfastig heter, där total investering inte är känd och där framtida hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen övrig information föreligger vid värderingstid punkten, som indikerar ett lägre värde. Marknadsvärderingen sker utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets framtida kassaflöden, se även not 10 (Förvaltningsfastigheter), s. 81, för mer information om värderings modell, antaganden och fastighetsvärde. Uthyrningar och hyresavtal Uthyrningsbar yta uppgick till cirka 182 800 kvm (182 900). Kontrakterad årshyra uppgick till 35,2 MEUR (34,4) och totalt antal lokalhyresavtal uppgick till cirka 230 (230) fördelat på cirka 160 unika hyresgäster (160). För samtliga kontorslokaler tillämpas månadshyra. Vid årets slut uppgick den genomsnitt liga årshyran för lokaler till 193 EUR per kvm (183). I Litauen var den genomsnitt liga årshyran för lokaler 193 EUR per kvm (184), i Lettland 181 EUR per kvm (178) och i Polen 201 EUR per kvm (181). Nettouthyrningen var negativ under året och uppgick till -4 499 kvm (9 281), motsvarande årshyror om 990 TEUR (2 048). Samtidigt har hyresavtal om totalt 9 475 kvm (11 214), med årshyror om 1 905 TEUR (1 997) omförhand lats. Nyuthyrningar har avtalats till en genomsnittlig årshyra om 217 EUR per kvm (189) och omförhandlade avtal till 201 EUR per kvm (178). I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tidsbegränsade, vilket inne bär att hyresgästens avtal upphör till avflyttning om inget nytt överenskom mits. En förlängning av hyresavtal kräver därmed för dessa avtal en aktiv förhand ling från båda parterna. Vissa hyresavtal kan dock innehålla klausuler som inne bär att hyresgästen, vid avtalsförfall, har en första rätt till omförhandling av den förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att utöka förhyrd yta. Eastnines hyresavtal utgörs huvudsakligen av triple netavtal. Fastighetskostnader Triplenetavtal innebär att en stor andel av fastighetens drift och under hållskostnader vidaredebiteras till hyresgästerna. Eastnine redovisar endast den del av fastighetskost naderna som ej vidaredebiterats till hyresgästerna, vilket innebär att kostnaderna sjunker om uthyrningsgraden ökar och vice versa. Eastnines andel av fastighetskost naderna uppgick till 2 535 TEUR (2 812) och överskottsgraden för helåret var 50 60 70 80 90 100 20232022202120202019 ÖverskottsgradEkonomisk uthyrningsgrad % Lokalkategori Kvm Hyresvärde, MEUR Hyresvärde, EUR/kvm/år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontor 175 873 34,3 194 93,2 Handel och service 6 299 1,2 180 86,8 Parkering – 2,2 – 94,6 Övrigt¹ 585 0,2 119 98,8 Totalt 182 757 37,8 194 93,1 93 procent (91). Fastighetskostnaderna minskade huvudsakligen till följd av högre genomsnittlig uthyrningsgrad under året, men även på grund av lägre el och värmekostnader. Framtida fastighetsutveckling Eastnine hade vid periodens slut tre framtida utvecklingsprojekt, varav två belägna i Riga; The Pine och Kimmel, samt ett i Vilnius; 3Bures4. Projekten, som är på planeringsstadiet, har pausats på grund av stor osäkerhet avseende framför allt kostnader för nyproduktion. För mer information om projekten se s. 36. Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Information per lokalkategori ¹ Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga intäkter utöver hyresvärde för kontor, handel och service samt parkering. Fastighetsbestånd Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 34 ===== SIDA 35 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Fastighetsförteckning Fastighet Stad Uthyrningsbar yta, kvm Parkerings platser Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresvärde, MEUR Hållbarhets certifiering Nowy Rynek D Poznan 39 258 261 100,0 8,3 LEED Platinum Alojas Biroji Riga 10 193 217 77,6 2,0 LEED Platinum Kimmel¹ Riga – – – – – Valdemara Centrs Riga 8 759 69 69,3 1,0 LEED Gold Zala 1 Riga 3 629 190 81,7 1,0 LEED Platinum 3Bures1,2 Vilnius 28 265 1 017 91,7 6,1 LEED Platinum 3Bures3 Vilnius 13 406 123 81,4 2,5 LEED Platinum S71 Vilnius 12 053 340 100,0 2,3 BREEAM Outstanding S72 Vilnius 15 952 404 100,0 3,0 BREEAM Outstanding S73 Vilnius 14 536 477 100,0 2,7 BREEAM Outstanding Uniq Vilnius 6 927 111 73,7 1,6 LEED Platinum Uptown Park Vilnius 12 681 319 100,0 2,5 LEED Platinum2 Vertas1 Vilnius 9 472 244 96,3 2,5 LEED Platinum Vertas2 Vilnius 7 627 65 100,0 1,6 LEED Platinum Totalt 182 757 3 837 93,1 37,8 Fastighetsvärdets förändring, MEUR 2023 jan–dec 2022 jan–dec Fastighetsvärde vid årets början 606,2 469,8 Fastighetsförvärv – 120,9 Investeringar i befintliga fastigheter 2,2 6,1 Orealiserade värdeförändringar 34,7 9,4 Fastighetsvärde vid årets slut 573,8 606,2 Nyckeltal fastigheter 2023 2022 Uthyrningsbar yta, kvm 182 757 182 948 Antal fastigheter 14 14 Fastighetsvärde, MEUR 573,8 606,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 96,3 Hyresintäkter, MEUR 36,2 30,3 Fastighetskostnader, MEUR 2,5 2,8 Överskottsgrad, % 93 91 Drönarbild över Vilnius. 1 Projektfastighet, se s. 36. 2 Erhöll certifiering i mars 2024. Var ej certifierad 31 december 2023. Fastighetsbestånd Eastnine Årsredovisning 2023 35Vår verksamhet ===== SIDA 36 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt, varav två i Riga och ett i Vilnius. Samtliga projekt ligger i framkant när det gäller hållbarhet, arkitektur och stadsplanering och omfattar totalt 64 000 kvm uthyrningsbar yta. Fastigheternas design och konstruktion har tagits fram efter öppna, internationella arkitekttävlingar. Projekten, som är på planeringsstadiet, har pausats på grund av bl.a. stor osäkerhet avseende kostnaden för nyproduktion. Utvecklingsprojekt 3Bures4 i Vilnius I Vilnius centrala affärsdistrikt, intill Eastnines fastigheter 3Bures1,2 samt 3Bures3, planerar Eastnine att uppföra ytterligare en kontors byggnad, 3Bures4, på befintlig mark. Fastigheten som planeras bli 16 våningar ovan mark, och tre våningar under, inkluderar cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta samt mer än 1 000 parkerings platser. 3Bures4 planeras hållbarhetscertifieras vid uppförandet och målsättningen är att driften ska vara klimatneutral. The Pine i Riga Kontorsfastigheten The Pine ska huvudsakligen konstrueras i trä, med ambitionen att hålla högsta standard vad gäller hållbarhet och hyresgäst upplevelse. Byggnaden ska uppföras i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji i Riga och beräknas inrymma cirka 15 600 kvm uthyrningsbar yta och över 300 parkerings platser. Byggnaden omfattar fem våningsplan över mark och tre våningsplan under mark. Utöver kontor planeras bland annat konferens center, butiker, restauranger och gym. The Pine förväntas kunna uppnå klimatneutral drift efter färdigställandet. Bygglov har erhållits. Kimmel i Riga Projektfastigheten Kimmel i centrala Riga består av mark och kultur märkta tegelbyggnader. Visionen är att skapa en central mötesplats, där ett grönt, urbant kvarter, med mycket plats för liv och rörelse, växer fram. Kontorsfastigheten ska främja ett öppet flöde mellan inom och utomhusmiljö, där människor intill sin arbetsplats även kan upptäcka konst, gallerier, restauranger och butiker samt delta i olika evenemang. Total uthyrningsbar yta bedöms uppgå till cirka 36 000 kvm, varav knappt 4 000 kvm avser befintliga kulturmärkta tegelbyggnader som kommer att anpassas till de nya byggnaderna. Projektet kan komma att genomföras i tre separata steg. Fastigheten kommer därutöver att inrymma ett underjordiskt garage. Kimmel planeras genomgå certifierings process för både byggnad och människors välbefinnande. Efter färdigställande beräknas driften vara klimatneutral. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 36 Fastighetsbestånd ===== SIDA 37 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Uthyrningsbar yta kvm Uthyrningsgrad procent Hyresvärde MEUR 39 258 8,3 100 Eastnine äger en kontorsfastighet i Polen, belägen i Poznan mitt emellan Warszawa och Berlin. Fastigheten som färdigställdes 2021 är belägen centralt i staden, nära både centralstationen och Gamla stan. Polen Nowy Rynek D Byggår 2021 Tillträde Q22022 Total uthyrningsbar yta 39 258 kvm Parkeringsplatser 261 Certifiering LEED Platinum, Building Design and Construction, WELL Gold, WELL Health and Safety Eastnine Årsredovisning 2023 37 Vår verksamhet ===== SIDA 38 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Resultat och nyckeltal, Polen 2023 jan–dec 2022 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 8,5 4,9 Förvaltningsresultat, MEUR 5,5 2,9 Årets resultat, MEUR 0,6 5,6 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 201 181 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100,0 100,0 36,8 Antal miljoner invånare i Polen, varav cirka 1 miljon i Poznan. 0,4 % BNP-utveckling Eastnines kontorsfastighet Nowy Rynek D finns i den polska staden Poznan. Den moderna fastig heten färdigställdes 2021 och ligger centralt i Poznans affärsområde, nära både centralstationen och Gamla stan. Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan uppgick till cirka 39 300 kvm, motsvarande cirka sex procents marknads andel av kontors marknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 8,3 MEUR och fastig hetsvärdet uppgick till 117,1 MEUR vid årets slut. Fastigheten ägs med tomträtt med en kvarvarande löptid om 66 år. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 100 procent. Överskottsgraden var 98 procent (99). Nowy Rynek D inrymmer huvudkontoret för Allegro, som driver en av Polens största ehandels plattformar och är det största e handelsbolaget med europeiskt ursprung. Allegro hyr drygt 26 000 kvm och bland övriga hyresgäster finns danska Rockwool International samt tyska Arvato. Eastnine i Poznan 10,9 % Inflationstakt¹ Den snygga fasaden på Nowy Rynek D i Poznan. Polen är EU:s femte största land och därmed av betydande vikt för hela EU. Polens BNPtillväxt har under många år varit högre än EUsnittet, samtidigt som arbetslös heten varit förhållande vis låg. Efter andra världskriget hamnade Polen i Sovjetunionens intressesfär. 1989 fick Polen den första ickekommunistiska regeringen sedan kriget och är en liberal demokrati med fria val och marknadsekonomi. Polen är sedan 1996 med i OECD sedan 1999 i NATO och från 2004 i EU. Vid valet hösten 2023 vann oppositionen, Medborgarplattformen, lett av före detta ordföranden för Europeiska rådets ledare Donald Tusk, över tidigare regerande parti Lag och rättvisa. Maktskiftet väntas innebära ett närmande till EU och att medel från EUfonder frigörs, vilket i sig kan innebära ett ekonomiskt uppsving. Poznan, som är en av de större region städerna i landet, har flera stora universitet och ett diversi fierat näringsliv, och är beläget mellan Warszawa och Berlin. ¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 38 Polen ===== SIDA 39 ===== Uthyrningsbar yta kvm Uthyrningsgrad procent Hyresvärde MEUR 120 900 24,8 94 Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnines fastigheter i Litauen är belägna i huvudstaden Vilnius och koncentrerade till tre områden; centrala affärsdistriktet, parlamentskvarteret och utvecklings- området nära centralstationen. Litauen Fastigheterna 3Bures-1,2 och 3 i Vilnius. Eastnine Årsredovisning 2023 39 Vår verksamhet ===== SIDA 40 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Resultat och nyckeltal, Litauen 2023 jan–dec 2022 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 23,7 21,9 Förvaltningsresultat, MEUR 16,5 15,6 Årets resultat, MEUR -10,2 29,6 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 193 184 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,0 97,2 2,9 Antal miljoner invånare i Litauen, varav drygt en halv miljon i Vilnius. 0,0 % BNP-utveckling Eastnines fastighetsportfölj i Litauen ligger i sin helhet i huvudstaden Vilnius. Beståndet utgörs av kontorsfastigheter belägna i tre centrala områden. Eastnines fastighet Uptown Park är belägen i ett område nära centralstationen med flera nybyggna - tioner, benämnd ”Nya staden”. I det centrala affärs - distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris, där en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor återfinns, är Eastnines tre S7-fastigheter samt 3Bures-1,2 och 3Bures-3 belägna. Intill parlaments - kvarteret och Gamla stan finns de tre fastigheterna Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq. Eastnines sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius uppgick till cirka 120 900 kvm, motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av kontors - marknaden i staden. Hyresvärdet för beståndet i Vilnius har ökat till 24,8 MEUR (23,7) och fastighetsvärdet minskat till 382,6 MEUR (403,7) vid årets slut. Minskningen i värdet berodde på negativa orealiserade värdeför- ändringar. Fastighetsbeståndet inkluderar både tomt rätter och äganderätter där Vertas-1, Vertas-2, Uniq och Uptown Park ägs med äganderätt och övriga fastigheter med tomt rätt. Kvarvarande löptider för tomträtterna varierar mellan 18 och 76 år. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,0 procent (97,2). Överskottsgraden uppgick till 94 procent (92). Eastnine i Vilnius 8,7 % Inflationstakt¹ ¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Entré i 3Bures-3 i Vilnius. Litauen har visat stadig tillväxt sedan landet blev självständigt från Sovjetunionen i början av 90-talet. Utbildningsnivån är hög och många internationella företag har etablerat centrala affärscentrum och ICT-enheter i landet, vars digitala infrastruktur är bland de bästa inom EU. 2004 blev Litauen medlem i EU och Nato, vilket stärkte integrationen mot väst. Litauen, som är beläget vid Östersjöns östra kust är, med en befolkning på cirka 2,9 miljoner invånare, störst av de tre baltiska länderna. Litauen Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 40 ===== SIDA 41 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 3Bures-1,2 Byggår 2008 Tillträde Q2-2014 Uthyrningsbar yta 28 265 kvm Parkeringsplatser 1 017 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance 3Bures-3 Byggår 2018 Tillträde Q3-2018 Uthyrningsbar yta 13 406 kvm Parkeringsplatser 123 Certifiering LEED Platinum, Building Design and Construction Uptown Park Byggår 2020 Tillträde Q4-2021 Total uthyrningsbar yta 12 681 kvm Parkeringsplatser 319 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance¹ Information om utvecklingsprojektet 3Bures-4, som är beläget på mark vid övriga 3Bures-fastigheter, presenteras på s. 36. 1 Erhöll certifiering i mars 2024. Var ej certifierad 31 december 2023. Litauen Eastnine Årsredovisning 2023 41Vår verksamhet ===== SIDA 42 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 S7-1 Byggår 2017 Tillträde Q1-2019 Uthyrningsbar yta 12 053 kvm Parkeringsplatser 340 Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use S7-2 Byggår 2019 Tillträde Q4-2019 Uthyrningsbar yta 15 952 kvm Parkeringsplatser 404 Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use S7-3 Byggår 2019 Tillträde Q2-2020 Total uthyrningsbar yta 14 536 kvm Parkeringsplatser 477 Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use Litauen Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 42 ===== SIDA 43 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Uniq Byggår 2016 Tillträde Q2-2021 Uthyrningsbar yta 6 927 kvm Parkeringsplatser 111 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Vertas-1 Byggår 2007 Tillträde Q2-2017 Uthyrningsbar yta 9 472 kvm Parkeringsplatser 244 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Vertas-2 Byggår 2007 Tillträde Q3-2020 Total uthyrningsbar yta 7 627 kvm Parkeringsplatser 65 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Litauen Eastnine Årsredovisning 2023 43Vår verksamhet ===== SIDA 44 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Uthyrningsbar yta kvm Uthyrningsgrad procent Hyresvärde MEUR 22 600 4,7 77 Eastnine äger tre kontorsfastigheter samt en projektfastighet, centralt belägna i Lettlands huvudstad Riga. Därutöver finns ytterligare ett utvecklingsprojekt, beläget på samma mark som en befintlig förvaltningsfastighet. Lettland Fastigheten Alojas Biroji i Riga. Eastnine Årsredovisning 2023 44Vår verksamhet ===== SIDA 45 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Resultat och nyckeltal, Lettland 2023 jan–dec 2022 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 4,0 3,5 Förvaltningsresultat, MEUR 1,7 1,7 Årets resultat, MEUR -6,5 2,2 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 181 178 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 76,6 85,9 1,9 Antal miljoner invånare i Lettland, varav 0,9 miljoner i Riga. Eastnines fastighetsportfölj i Lettland är koncen trerad till huvudstaden Riga. I Riga sker utvecklingen av moderna kontor centralt i staden i avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt. Eastnines samtliga tre kontorsfastigheter, samt en projektfastig het, återfinns i centrala Riga, längs en av huvudgatorna, Krisjaņa Valdemara iela, samt intilliggande Zala iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till cirka 22 600 kvm, vilket bedöms motsvara tre procents marknads - andel av kontorsmarknaden i staden. Därutöver finns ytterligare ett kommande utvecklingsprojekt, beläget på samma tomt som förvaltningsfastig - heten Alojas Biroji. Hyresvärdet för beståndet i Riga uppgick till 4,7 MEUR (4,5). Det sammanlagda fastighetsvärdet uppgick till 74,1 MEUR (81,6), varav värdet på projekt fastigheter var 12,3 MEUR (12,3). I Riga ägs samtliga fastigheter med äganderätt. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 76,6 procent (85,9). Överskottsgraden ökade till 79 procent (71). Eastnine i Riga 9,1 % Inflationstakt¹ -0,4 % BNP-utveckling ¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Valdemara Centrs i Riga. Lettland, med sin långa kustremsa mot Öster- sjön, har stora transporthamnar som är samman- länkade med vägar och järnvägar. Landet är till hälften täckt av skog och den bioekonomiska sektorn är stor. Huvudstaden Riga är en historisk arkitekturpärla och är med på Unescos världs- arvslista med sina välbevarade byggnader från medeltiden, magnifika jugendkvarter, gotiska kyrkor och karaktäristiska lettiska trähus. Lettland blev självständigt från Sovjetunionen 1991, gick med i EU och Nato 2004, införde euro som valuta 2014 och blev medlem i OECD 2016. Lettland Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 45 ===== SIDA 46 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Alojas Biroji Byggår 2004 Tillträde Q2-2018 Uthyrningsbar yta 10 193 kvm Parkeringsplatser 217 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Zala 1 Byggår 2009 Tillträde Q2-2021 Uthyrningsbar yta 3 629 kvm Parkeringsplatser 190 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Valdemara Centrs Byggår 1999 Tillträde Q4-2019 Total uthyrningsbar yta 8 759 kvm Parkeringsplatser 69 Certifiering LEED Gold, Building Operations and Maintenance Information om utvecklingsprojekten Kimmel samt The Pine presenteras på s. 36. Lettland Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 46 ===== SIDA 47 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Eastnine kundlöfte är att göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för kunderna. Nära och långsiktiga relationer med hyresgästerna, som till övervägande del utgörs av större, stabila företag med internationell verksamhet, eftersträvas. Hyres- gästerna är huvudsakligen verksamma inom finans, informations-, kommunikations- och teknologisektorn (ICT) samt e-handel. Den genom snittliga återstående hyrestiden är lång. Hyresgäster Mötesplatser för idéer och affärer Kontoret, som är en mötesplats där företagets och individers värderingar ska samspela, utgör också en del av företagets varumärke. Eastnine erbjuder inspirerande, flexibla och moderna kon - tor i centrala lägen till hyresgäster med höga krav. Effektiva fastigheter med bra inomhusmiljö och arbetsklimat, samt god service är viktigt. Lokalerna är flex - ibla och utformas efter hyresgästernas behov och identitet. Ofta finns tillgång till caféer, restauranger, gym, klädvård och parkering för bil och cykel. För att möta efterfrågan på hållbara och effek - tiva kontorslösningar arbetar Eastnine aktivt med hållbarhets certifiering av kontorsbyggnader som ger en kvalitets - stämpel på byggnaden. Gröna hyresavta l fyller en viktig funktion för att minska fastigheternas miljöpåverkan. Med en lokal närvaro eftersträvar Eastnine långsiktiga och värdeskapande relationer. Samarbete, engagemang och hög servicegrad är ledord när det kom - mer till hyresgästrelaterade frågor, med målsättning om att våra hyresgäster ska ha en så bra upplevelse som möjligt i våra byggnader. Under 2023 har vi bland annat bytt hissar och renoverat toaletter i allmänna utrymmen i några av våra fastigheter, samt satt upp solfilter på utvalda glaspartier för att dämpa direkt solljus för bättre inomhusklimat. För att våra hyresgäster ska trivas och må bra anordnar Eastnine regelbundet olika till - ställningar för att uppmuntra till fysisk aktivitet, främja en hälso sam livsstil och känna gemenskap. Under 2023 arrang - erades bland annat den årliga steg - tävlingen i Vilnius, ett välgörenhetsevent i Riga, olika temaaktiviteter i Poznan och i alla våra städer firas utvalda högtider, såsom till exempel Lucia. Att vara hyresgäst hos Eastnine I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tidsbegränsade, vilket innebär att hyresgästens avtal upphör till avflyttning om ingen ny överenskom - melse sker. En förlängning av ett hyres - avtal kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. Hyresavtalen kan innehålla klausuler som innebär att Största hyresgäster Hyresgäst Årshyra, TEUR Andel av kontrakterad årshyra, % Kvm Allegro 5 676 16 26 283 Danske Bank 4 973 14 26 588 Telia 3 044 9 15 952 Vinted 1 928 5 9 605 Swedbank 1 643 5 9 030 Rockwool 1 421 4 6 870 Twoday 807 2 3 908 Citco 747 2 3 009 Invalda Technology Group 601 2 3 102 Invalda INVL 506 1 2 008 Totalt 21 346 61 106 354 Eastnines centralt belägna kontor ska erbjuda ett bra arbetsklimat, vara inspirerande och flexibla för att hyresgästerna ska trivas och ha en så bra upplevelse som möjligt. hyresgästen, vid avtalsförfall, har en första rätt till omförhandling av den förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att utöka förhyrd yta. I avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för hyresgäs - ten att avbryta avtalet i förtid (break- option). Eastnine som hyresvärd strävar efter att vara lyhörd mot hyresgästerna och har regelbunden dialog i olika frågor inklusive det framtida lokalbehovet. En stor andel av Eastnines hyresavtal är gröna hyresavtal. Med gröna hyresavtal skapas ett samförstånd mellan Eastnine å ena sidan, och Eastnines hyresgäster å andra sidan, kring betydelsen av en Eastnine Årsredovisning 2023 47Vår verksamhet ===== SIDA 48 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 0 5 10 15 20 25 30 35 2031–2030202920282027202620252024 % 27 % 27 % 25 % Finans ICT E-handel Övriga 21 % långsiktigt hållbar verksamhet. Vid utgången av 2023 uppgick andelen gröna hyresavtal till 68 procent (68). Största hyresgäster Bland Eastnines större hyresgäster finns flera internationella företag som valt att etablera sin verksamhet i Eastnines centralt belägna och moderna fastig - heter. Av hyresgästerna är 27 procent (28) verksamma inom finans, 27 procent (26) inom ICT och 21 procent (20) inom e-handel. Vid årets slut uppgick East - nines genomsnittliga årshyra till 193 EUR per kvm (183), i Litauen uppgick till den 193 EUR per kvm (184), i Lettland till 181 (178) och i Polen till 201 (181). Totala hyresintäkter, för samtliga hyresavtal över hela avtalstiden, uppgick till 134 MEUR (152), varav 46 MEUR (64) förfaller år 2027 eller senare. Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontors lokaler. Som säkerhet kräver Eastnine normalt en deposition eller bankgaranti om 2–3 månadshyror i samband med tecknande av avtal. De tio största hyresgästerna förhyr 106 354 kvm (108 444). Hyresgäst- koncentrationen har successivt minskat i takt med att Eastnines fastighets - bestånd har växt. För fyra år sedan svarade den största hyresgästen Danske Bank för 26 procent av hyresintäkterna. Vid slutet av 2023 var Allegro den största hyresgästen med en kontrak - terad årshyra motsvarande 16 procent av total årshyra. Kontrak terad årshyra för de tio största hyresgäster uppgick till 21,3 MEUR (20,7), mot svarande 61 procent (60) av total årshyra. Större nya hyresgäster är bland annat Belka Games i Vilnius, som flyttade in i fastigheten 3Bures-1,2 våren 2023. I Riga har Skrides klinika tecknat avtal om inflytt i fastig - heten Alojas Biroji under första kvartalet 2024. Genomsnittlig återstående löptid på hyresavtalen för de tio största hyres - gästerna uppgick till 4,0 år (4,9), jämfört med 3,8 år (4,4) för samtliga hyresavtal. De sammanlagda årshyrorna, inklude - rande även parkering och övriga hyresin - täkter, uppgick per 31 december, till 35,2 MEUR (34,4), varav årshyror i Litauen stod för 66 procent, Polen för 24 procent och Lettland för 10 procent. Förfall hyresavtal 1 Hyresgäster per bransch Eastnine ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrens - fördel för kunderna genom att erbjuda en servicenivå utöver förväntan samt kontor som bidrar till bra affärer. Eastnine för en regelbunden dialog med samtliga hyresgäster, i syfte att skapa hög kundnöjdhet, proaktiv service och låg omsättnings - hastighet. Årets kundundersökning gav positiva resultat då kundnöjdheten, mätt genom NPS (Net Promotor Score), ökade till 64 (44) för samtliga fastigheter och till 51 (44) i jämförbart bestånd. NPS mäts på en skala från -100 till 100. Årets undersökning visar även att fler känner till Eastnine som hyresvärd än tidigare vilket är positivt då Bolaget har som ambition att skapa långsiktiga relationer med hyresgästerna. Nöjda kunder – våra viktigaste ambassadörer ¹ Baserat på andel av årshyra för lokaler per 31 december 2023. Se även not 3 (Hyresintäkter). 2022 -100 +100 2023 -100 +100 +61+44 ” Hög nivå på detaljer och att lokalerna känns trivsamma varje dag. Dessutom anordnas event som gör dagarna roligare!” En hyresgästs svar, i Nowy Rynek D, på frågan vad som är det bästa med kontoret. Hyresgäster Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 48 ===== SIDA 49 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Marknader 30 Fastighetsbestånd 33 Utvecklingsprojekt 36 Polen 37 Litauen 39 Lettland 44 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 108 Visar ögonblicksbild Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för kommande tolv m ånader, utan är en ögonblicksbild som visar vilket resultat Eastnine kan generera under en 12-månaders p eriod under givna förutsättningar. Den grundar sig på det fastighets b estånd som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar aktu - ella hyresavtal, men inkluderar ingen bedömning vad gäller framtida utveck - ling av hyror, vakansgrad, fastighets - kostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Eastnines beräknade intjäningsför - måga baseras på följande antaganden om i ntäkter och kostnader: • Hyresintäkterna avser kontrakterade intäkter på balansdagen. • Fastighetskostnader och centrala administrationskostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste 12 månaderna på rapportdagen. • Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande skulder på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån. Ränteintäkter samt andra finansiella intäkter och kostnader utgörs av senast antagna budget med justering för framtida årliga intäkter och kost - nader som tillkommit efter antagen budget. Kommentarer intjäningsförmåga • Hyresvärdet ökade sedan närmast föregående årsskifte, huvudsakligen till följd av hyres i ndexering. • Hyresintäkterna ökade mindre än hyresvärdet, då vakansnivån är högre. • Fastighetskostnaderna sjönk på grund hög uthyrningsgrad under året. • Förvaltningsresultatet ökade, framför allt på grund av ränteintäkter. • Räntetäckningsgraden steg på grund av högre driftnetto och ränteintäkter. • Räntenivån steg på grund av stigande marknadsräntor. • Direktavkastningen steg, på grund av högre hyresintäkter, lägre fastighets - kostnader och lägre fastighetsvärde. Aktuell intjäningsförmåga För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine aktuell in tjäningsförmåga. Intjänings- förmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva B olagets aktuella intjäning per 31 december 2023. TEUR 2023 31 dec 2022 31 dec Förändring, % Hyresvärde 37 832 35 725 +6 Avgår vakansvärde -2 592 -1 308 +98 Summa hyresintäkter 35 240 34 417 +2 Fastighetskostnader -2 535 -2 900 -13 Driftnetto 32 705 31 517 +38 Centrala administrationskostnader -3 679 -4 050 -9 Ränteintäkter 4 505 – e.t. Räntekostnader -11 422 -11 035 +4 Andra finansiella intäkter och kostnader -46 -400 -82 Förvaltningsresultat 22 063 16 032 +38 Nyckeltal 2023 31 dec 2022 31 dec Förändring, enhet Överskottsgrad, % 93 92 +1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,5 +0,4 Nettoskuldkvot, ggr 5,2 13,2 -8,0 Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 3,4 +0,6 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, % 5,8 5,3 +0,5 Direktavkastning, % 5,7 5,2 +0,5 Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 771 606 222 -32 451 En välkomnande entré i 3Bures-3 i Vilnius. Eastnine Årsredovisning 2023 49Vår verksamhet ===== SIDA 50 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 65 Koncernens rapport över totalresultat 66 Koncernens rapport över finansiell ställning 67 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 68 Koncernens rapport över kassaflöden Finansiella rapporter Koncernen 65 72 Not 1 Redovisningsprinciper 75 Not 2 Segmentsrapportering 76 Not 3 Hyresintäkter 76 Not 4 Fastighetskostnader 76 Not 5 Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar 80 Not 6 Centrala administrationskostnader 80 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer 80 Not 8 Leasingavtal 81 Not 9 Finansiella intäkter och kostnader 81 Not 10 Förvaltningsfastigheter 83 Not 11 Värdepappersinnehav 83 Not 12 Derivatinstrument 83 Not 13 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 84 Not 14 Övriga intäkter 84 Not 15 Skatter 84 Not 16 Inventarier 85 Not 17 Kundfordringar 85 Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 85 Not 19 Likvida medel 85 Not 20 Eget kapital 86 Not 21 Räntebärande skulder 86 Not 22 Uppskjuten skatteskuld 87 Not 23 Andra långfristiga skulder 87 Not 24 Övriga skulder 87 Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 87 Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag 88 Not 27 Finansiella instrument 90 Not 28 Finansiella risker och riskhantering 91 Not 29 Närstående 91 Not 30 Specifikationer till kassaflödesanalysen 92 Not 31 Resultat per aktie 92 Not 32 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 92 Not 33 Uppgifter om moderbolaget 92 Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut Noter till finansiella rapporter 72 93 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 96 Revisionsberättelse 100 Intervju med styrelseordförande 101 Bolagsstyrningsrapport 106 Styrelse 107 Ledning Nyckeltal m.m. 93 69 Moderbolagets resultaträkning 69 Moderbolagets balansräkning 70 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 71 Moderbolagets rapport över kassaflöden Finansiella rapporter Moderbolaget 69 Förvaltningsberättelse 51 Finansiell information och styrning Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 50 ===== SIDA 51 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Förvaltningsberättelse Allmänt om Eastnine Eastnine AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen. Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-koncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade Eastnine 22 heltids anställda i Sverige, Lettland och Litauen. Eastnines affärsplan 2023 Nedan följer ett urval av Eastnines mål i affärsplanen, som sträckte sig fram till slutet av 2023, och som legat till grund för arbetet under året. Merparten av målen var uppfyllda vid årets slut, se mer om målupp - fyllelse på s. 9–11. Övergripande mål Det övergripande målet var att skapa en hållbar, attraktiv totalavkast - ning på aktieägarnas investering. Totalavkastningen skulle över tid överstiga genomsnittet för jämförbara, europeiska fastighetsbolag. Eastnines verksamhetsmål • Förvaltningsresultatet skulle öka till 25 MEUR i årstakt baserat på Q4 2023. • Fastighetsbeståndet skulle öka till 700 MEUR vid slutet av 2023. • Renodling av verksamheten, genom avyttring av investeringar som inte utgjordes av direktägda fastigheter, skulle genomföras så snart det bedömdes vara affärsmässigt optimalt. Styrelsen och verkställande direktören för Eastnine AB (publ), organisations- nummer 556693-7404, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2023. Moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta är euro. Eastnines finansiella mål • Avkastning på eget kapital borde uppgå till minst 10 procent över tid. • Utdelningen skulle över tid motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet, efter avdrag för aktuell skatt. • Nettobelåningsgrad fastigheter skulle uppgå till max 60 procent. • Soliditeten skulle vara minst 35 procent. • Räntetäckningsgraden skulle uppgå till minst 2,0 gånger. Eastnines hållbarhetsmål • Fastighetsdriften skulle vara koldioxidneutral vid utgången av 2030. • Hela fastighetsbeståndet skulle hållbarhetscertifieras, i nivå motsvarande minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. • Förnybar energi skulle utgöra 100 procent av fastigheternas energi förbrukning 2030. • Användningen av hållbara material vid nybyggnation och renovering skulle öka. • Grön finansiering och gröna hyresavtal skulle eftersträvas och andelen skulle öka över tid. Ny affärsplan och nya mål Eastnines styrelse antog i december 2023 en ny affärsplan, med såväl nya mål som uppdaterade mål, eftersom den tidigare affärsplanen endast löpte fram till slutet av 2023. Prioriterade marknader i form av Polen och Baltikum samt över - gripande mål om hållbar attraktiv totalavkastning till aktieägarna kvarstår. Eastnine har som ambition att växa fastighetsportföljen inom kontorsfastigheter, förutsatt att tillväxten bidrar till ökad lönsamhet. Eastnine avgav också löftet att göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för sina kunder. Övergripande mål Att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Tillväxtmål Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. Finansiella mål • Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. • Förvaltningsresultat per aktie bör öka. • Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. Finansiella limiter • Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Övergripande hållbarhetsmål 1 Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i sina regioner genom att sträva mot följande mål: • 100 procent EU taxonomi-förenlig fastighetsverksamhet. • Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från nybyggnation och hyresgästanpassningar. • 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. • Femstjärnig rating från GRESB. ¹ Utöver dessa övergripande hållbarhetsmål, finns områdesspecfika mål och nyckel - tal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 25–28. Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 51 ===== SIDA 52 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Väsentliga händelser under räkenskapsåret • Under första kvartalet sades, det vid den tidpunkten gällande, försäljningsavtalet avseende innehavet i modekedjan Melon Fashion Group (MFG) upp. • Under andra kvartalet refinansierade Eastnine samtliga banklån med förfall 2023 uppgående till 56,5 MEUR. I samband med refinansieringen upplånades ytterligare 10,5 MEUR. • Under det tredje kvartalet sålde Eastnine hela sitt innehav i MFG för 144 MEUR. Eastnine uppnådde därmed målet om att bli ett ren odlat fastighetsbolag. • I början av det fjärde kvartalet genomfördes förtida inlösen av Eastnines enda obligationslån som emitterades 2021. Totalt lösen - belopp uppgick till cirka 46 MEUR. • 2023 rankades Eastnine på första plats i stiftelsen Allbrights årliga jämförelse av jämställdhet i ledning och styrelse bland Nasdaq Stockholms 361 bolag. Såväl Eastnines ledningsgrupp som styrelse består av lika delar kvinnor och män. • 94 procent av Eastnines fastighetsbestånd var hållbarhetscertifierat med minst LEED Gold eller BREEAM Outstanding vid årets slut. Två fastigheter har recertifierats under året. • Styrelsen beslutade i december 2023 om en ny affärsplan med såväl nya som uppdaterade mål. Läs mer på s. 12 och framåt. Förvaltning Vid årets slut uppgick den uthyrningsbara ytan till 182 757 kvm (182 948). Under året har nyteckning av totalt 8 363 (16 914) kvm skett till en genomsnittlig hyra om 217 EUR/kvm och år (189). Hyresnivå för omförhandlade hyresavtal, vilka uppgått till 9 475 kvm har i genom - snitt tecknats till 201 EUR/kvm och år (178). Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade avtal minus uppsagda avtal, har under året varit negativ och uppgick till -4 499 kvm (9 281), motsvarande minskade årshyror om -990 TEUR (2 048). Hyresintäkter, uthyrningsgrad och WAULT Vid årets slut uppgick årliga avtalade hyresintäkter till 35 240 TEUR (34 417) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 93,1 procent (96,3). Årets hyres intäkter ökade med 19 procent (41) till 36 166 TEUR (30 299). Ökningen är en effekt av ett större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig uthyrningsgrad och högre hyresnivåer. Hyres intäkterna i en jämförbar portfölj ökade med 9 procent (4) jämfört med föregående år. Den genomsnittliga återstående avtalslängden för hyres avtalen vid årets slut, viktat efter avtalade hyresintäkter (WAULT), uppgick till 3,8 år (4,4). Årets hyresintäkter, TEUR 2023 2022 Jämförbara fastigheter 27 720 25 372 Ej jämförbara fastigheter 8 446 4 927 Summa 36 166 30 299 Resultat Driftnettot uppgick till 33 631 TEUR (27 487) och överskottsgraden uppgick till 93 procent (91). Förvaltningsresultatet uppgick till 17 698 TEUR (13 413). Ökningen i driftnetto samt förvaltningsresultat förklaras av ett större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig uthyrningsgrad samt hyresnivå. Stigande räntenivåer begränsar ökningen i förvalt - ningsresultatet. Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till -34 685 TEUR (9 383). Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -7 767 TEUR (12 417). Orealiserade värdeförändringar i övriga investe- ringar uppgick till noll TEUR (70 789). Realiserade värdeförändringar och utdelningar för övriga investeringar uppgick till -49 870 TEUR (7 075) och är relaterat till att försäljningen av innehavet i MFG skedde till ett lägre värde i euro än bokfört värde vid slutet av 2022. Vid den tidpunkten redovisades innehavet till det då avtalade försäljnings - priset, se rubrik Väsentliga händelser under räkenskapsåret samt not 11 (Värdepappersinnehav). Resultat före skatt uppgick till -74 625 TEUR (113 076). Årets skatt var 2 576 TEUR (-4 516), varav -449 TEUR (-209) i aktuell skatt samt 3 025 TEUR (-4 307) i uppskjuten skatt. Årets resultat uppgick till -72 048 TEUR (108 560). Segmentsrapportering Segmentet Fastigheter i Litauen, genererade ett förvaltningsresultat om 16 452 TEUR (15 612) och ett resultat för året om -10 159 TEUR (29 600). Segmentet Fastigheter i Lettland genererade ett förvalt - ningsresultat om 1 709 TEUR (1 650) och ett resultat för året om -6 542 TEUR (2 151). Segmentet Fastig heter i Polen genererade ett förvaltningsresultat om 5 542 TEUR (2 853) och ett resultat för året om -635 TEUR (5 648). Segmentet Övriga investeringar genererade ett resultat för året om -49 870 TEUR (77 864), varav utdelningar och reali- serade värdeförändringar uppgick till -49 870 TEUR (7 075) och oreali - serade värdeförändringar till noll TEUR (70 789). Ej allokerade centrala administrationskostnader och andra finansiella intäkter och kostnader uppgick till -6 005 TEUR (-6 702). Resultat per segment, TEUR 2023 2022 Fastigheter i Litauen Förvaltningsresultat 16 452 15 612 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -22 849 9 603 Orealiserade värdeförändringar i derivat -5 032 7 610 Uppskjuten skatt 1 270 -3 224 Resultat Fastigheter i Litauen -10 159 29 600 Fastigheter i Lettland Förvaltningsresultat 1 709 1 650 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -7 981 -220 Orealiserade värdeförändringar i derivat -268 724 Aktuell skatt -2 -3 Resultat Fastigheter i Lettland -6 542 2 151 Fastigheter i Polen Förvaltningsresultat 5 542 2 853 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 854 – Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 468 4 083 Aktuell skatt -447 -207 Uppskjuten skatt 592 -1 082 Resultat Fastigheter i Polen -635 5 648 Övriga investeringar Orealiserade värdeförändringar – 70 789 Realiserade värdeförändringar och utdelningar -49 870 7 075 Resultat Övriga investeringar -49 870 77 864 Ofördelat Centrala administrationskostnader -3 679 -4 064 Ej allokerat finansnetto -2 326 -2 639 Uppskjuten skatt 1 163 – Resultat Ofördelat -4 842 -6 702 Årets resultat -72 048 108 560 Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 52 ===== SIDA 53 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, uppgick till 17 715 TEUR (20 259) under året. Förändringar i rörelse- kapital var -984 TEUR (-709). Kassaflöde från investeringsverk- samheten uppgick till 141 328 TEUR (-108 264). Kassaflödet från finansierings verksamheten var -49 274 TEUR (79 281), varav utdelning till aktieägarna var -6 599 TEUR (-6 413). Totalt kassaflöde uppgick till 108 785 TEUR (-9 434) och likvida medel till 128 620 TEUR (19 820) vid årets slut. Moderbolaget Årets resultat efter skatt uppgick till -44 894 TEUR (77 557). Resul - tatet är huvudsakligen en effekt av realiserad värdeförändring vid avyttringen av innehavet i MFG -50 406 TEUR (-). Övriga intäkter och finansiella intäkter avser koncerninterna intäkter. Viktiga händelser efter räkenskapsårets slut Styrelsen har föreslagit en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40). Läs mer under rubriken Utdelning samt Förslag till vinstdisposition. I februari 2024 har lån om 62 MEUR refinansierats. Löptiden för lånen är cirka 3,8 år (18 MEUR) respektive 5,0 år (44 MEUR). 50 procent av låne- volymen har räntebundits via ränteswappar på samma löptider. I mars 2024 erhöll fastigheten Uptown Park i Vilnius hållbarhetscertifieringen LEED Platinum i kategorin byggnadsdrift och underhåll, varefter 100 procent av Eastnines fastighetsbestånd är hållbarhets certifierat. Framtida utveckling Eastnines verksamhet står på en stabil grund med låg belånings - grad och stark likviditet. Det, tillsammans med moderna och miljö - certifierade fastigheter med stora och stabila hyresgäster, hög uthyrningsgrad och lång genomsnittlig återstående hyrestid gör att utgångsläget är gott. Eastnine har som ambition att fortsätta växa fastig hetsbeståndet, då det normalt sett är mycket positivt för resultat- och avkastningsutveckling. Tillväxt ska ske med fokus på lönsamhet och finansiella mål samt inom ramen för finansiella restriktioner. Aktieinformation Det totala antalet utgivna aktier i Eastnine AB uppgick till 22 370 261 (22 370 261) per den 31 december 2023. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet utgivna aktier till 22 231 008 (22 207 746). Vägt genomsnittligt antal utgivna aktier för rapportperioden efter utspädning var 22 253 236 (22 226 646). Antalet kända aktie ägare uppgick vid årets slut till 5 603 (5 662) och free float uppgick till 40,6 procent (44,8). Vid årets slut var börskursen 172,0 SEK (120,8), efter en ökning om 42 procent sedan närmast föregående årsskifte. Mer infor - mation om aktien återfinns på s. 109–111. Aktieåterköp Vid årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Bolagets innehav av egna aktier uppgick vid årets slut till 139 253 (162 515), motsvarande ett kvotvärde om 0,1636 (0,1636) EUR per aktie och cirka 0,6 procent (0,7) av totalt antal utgivna aktier samt totalt aktiekapital. Genomsnittlig anskaffningskurs för aktier i eget förvar är 96 SEK per aktie. Under året har 23 262 aktier tilldelats anställda inom ramen för incitamentsprogrammet LTIP 2020. Bolagsstyrning och styrelsens arbete Styrelsen ska bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter. Styrelsens ledamöter väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet av nästföljande årsstämma. Hela bolagsordningen återfinns på www.eastnine.com. Information om hur Bolaget styrs och kontrolleras, exempelvis genom styrelse och kommittéer, samt intern kontroll och riskhantering återfinns i avsnittet Bolagsstyrningsrapport på s. 101–105. Information om hållbarhet Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete, som framför allt grundar sig i Bolagets strävan efter att bedriva verksamheten resurseffektivt, minska negativ miljöpåverkan och att skapa positiva avtryck på de sam- hällen där verksamhet bedrivs. Det innebär i praktiken att arbeta med effektivisering av byggnader ur energi- och miljösynpunkt, samt att hålla en hög standard vad gäller hyresgästers arbetsklimat och välmående. Det omfattar även att hålla en hög servicenivå och skapa goda rela- tioner med hyresgäster, anställda och leverantörer samt att bedriva verksamheten utifrån god affärsetik. Eastnine behöver inte lämna någon formell hållbarhetsrapport, men lämnar frivilligt hållbarhetsupplys- ningar i enlighet med GRI:s (Global Reporting Initiatives) riktlinjer och inkluderar bland annat information om Bolagets huvudsakliga frågor, hållbarhetsmål samt indikatorer. Eastnine avger även, på frivillig basis, både en TCFD-rapport och upplysningar enligt EU:s taxonomiförordning. Hållbarhetsinformationen, som inte har granskats av Bolagets revisorer, finns att läsa på s. 17–28 samt 112–127. Utdelning Styrelsen har föreslagit årsstämman en utdelning om 4,64 SEK per aktie (3,40) för räkenskapsåret 2023, jämnt fördelat på fyra tillfällen under 2024 och inledningen av 2025. Den föreslagna utdelningen motsvarar cirka 53 procent (51) av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Enligt gällande utdelningspolicy ska Eastnines utdelning över tid motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående fria vinst medlen i Eastnine AB (publ) disponeras på följande sätt: Till årsstämmans förfogande, EUR: Överkursfond 238 697 452 Balanserat resultat 122 370 307 Årets resultat -44 893 909 Summa 316 173 850 Disponeras på följande sätt, EUR: Utdelning till aktieägarna 4,64 SEK/aktie 9 267 9141 Balanseras i ny räkning 306 905 936 Summa 316 173 850 1 Bolagets återköpta aktier är inte berättigade till utdelning. Exakt utdelningsbelopp fastställs på avstämningsdagar för betalning av utdelningen. 1 EUR = 11,13 SEK den 31 december 2023 (Käll a: Reuters). Antal utgivna aktier per 31 december 2023, justerat för återköp, uppgick till 22 231 008. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 53 ===== SIDA 54 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Dessa riktlinjer omfattar verkställande direktören och vice vd, eventu- ella övriga personer i bolagsledningen samt styrelseledamöter i den omfattning de erhåller ersättning utöver styrelsearvode. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Ersättningsriktlinjerna, som var oförändrade under 2023, redovisas i sammandrag nedan: Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställnings villkor som erford- ras för att rekrytera samt behålla kompetens och nödvändig kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitaments program som finns i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer. Formerna av ersättning m.m. Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast och rörlig lön, pension, försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, och oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga, aktiebaserade eller aktierelaterade, incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen beslutar diskretionärt, enligt fastställda interna prestationsbaserade mål, huruvida en rörlig lön ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga lönen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finan- siella eller icke-finansiella. Rörlig lön kan uppgå till maximalt 50 procent av den fasta lönen. De ledande befattningshavarna har därtill rätt till en individuell premiebaserad pensionsplan. Upphörande av anställning Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs - vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattnings - havarens sida får uppsägnings tiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt - linjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har sedan maj 2022 haft ett ersättningsutskott, bestående av Peter Elam Håkansson, Ylva Sarby Westman och Liselotte Hjorth (ordförande), som förberett ersättningsfrågor inom Bolaget till styrelsen i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen ska upprätta förslag till nya ersättningsrikt linjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Vid årsstämman 2022 antogs nya riktlinjer. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersätt- ning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Vid styrelsens behandling av, och beslut i, ersättningsrelaterade frågor, närvarar inte verkställande direktören, eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen ska ha rätt att frångå, av årsstämman beslutade, riktlinjer, helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det, och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i styrelsens uppgifter att bereda beslut i ersättningsfrågor, vilket innefatta r beslut om avsteg från riktlinjerna. Uppgifter om löner och aktuella riktlinjer och ersätt - ningar framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar). Frångående av riktlinjerna 2023 Under 2023 har årlig bonus utgått till vd enligt angivna kriterier. Härutöver har vd tilldelats en extraordinär bonus för sitt mycket pro - fessionella genomförande vid försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group i Ryssland. Styrelsen har möjlighet att frångå de av årsstämman beslutade riktlinjerna rörande ersättning om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet. Styrelsen har övervägt och beslutat frångå ersättningsriktlinjer efter rekommen - dation från ersättningskommittén, då vd med oförtröttligt engage - mang lyckats hantera denna mycket komplexa transaktion och därmed skapat långsiktiga tillväxtmöjligheter för Eastnine. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 54 ===== SIDA 55 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Finanspolicy Eastnine förvaltar sitt kapital i syfte att kunna uppfylla Bolagets över - gripande mål om att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Målen för de finansiella nyckel talen utgörs antingen av målsättningar om att uppnå eller överstiga en specifik nivå för vissa nyckeltal eller restriktioner att förhålla sig till för andra nyckeltal. Verksamheten finansieras i huvudsak av eget kapital samt räntebärande skulder i form av banklån. Endast en mindre del av finansieringen utgörs av övriga skulder. Den finansiella styrningen och kapitalstrukturen regleras av Bolagets finanspolicy. Finanspolicyns uppgift är att beskriva de styrande principerna för hantering av finansiella tillgångar, skulder och risker i Eastnine och dess dotterbolag. Policyn syftar till att säkerställa att Bolagets finan - siering och ekonomiska förvaltning bedrivs på ett strukturerat och välplanerat sätt samt att finansiella risker beaktas och kontrolleras. Det yttersta målet är att uppnå balanserade och låga finansiella kost - nader i relation till den valda strategins inneboende risker. Kapitalstruktur Eastnine eftersträvar en belåningsgrad (tidigare benämnd nettobelå - ningsgrad fastigheter) på cirka 50 procent över en konjunkturcykel och belåningsgraden får ej överstiga 60 procent. Eget kapital utgjorde 56 procent (57) av total kapitalförsörjning, ränte bärande skulder 40 pro - cent (39) och övriga skulder 4 procent (4). Eget kapital och substansvärde Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 400 176 TEUR (478 508) och balans omslutningen till 713 121 TEUR (837 474). Soliditeten uppgick SEB BerlinHyp Swedbank OP Bank Luminor 34 % 25 % 23 % 11 % 7 % Eget kapital Räntebärande skulder Övriga skulder 56 % 4 % 40 % till 56 procent (57). Långsiktigt substansvärde per aktie var 18,6 EUR (21,9), motsvarande 207 SEK (243). Eget kapital per aktie var 18,0 EUR (21,5), motsvarande 200 SEK (240). Totalt antal aktier uppgick till 22 370 261 (22 370 261) vid utgången av 2023, varav 139 253 (162 515) avsåg återköpta aktier i eget förvar. Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 284 323 TEUR (326 882) och bestod i sin helhet av banklån (281 882), ingen (45 000) kapitalmarknadsfinansiering fanns. Krediter om 56 481 har refinan - sierats. Bankfinansieringen härrör från fem banker: SEB, BerlinHyp, Swedbank, OP Bank och Luminor. Outnyttjad checkräkningskredit uppgick till 3 000 TEUR (3 000). Belåningsgraden uppgick till 27 procent (51). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,3 gånger (2,4) och nettoskuldkvoten till 5,2 (13,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid årsskiftet var 2,1 år (2,3) och räntebindningen 1,7 år (1,8). Årlig amortering uppgick vid årsskiftet till 7 486 TEUR (8 301), motsvarande 2,6 procent (2,5) av räntebärande skulder. Övriga skulder Övriga skulder utgörs bl.a. av beslutad, men ej ubetald utdelning, fastighets skatt samt depositioner från hyresgäster. Förändring räntebärande skuld Räntebärande skulder har under 2023 minskat med 42 559 TEUR efter förtidsinlösen av obligation om 45 000 TEUR, upptagande av nya bank - krediter om 10 519 TEUR samt amortering av 8 079 TEUR. Kapitalstruktur Räntebärande skulder Finansiering Eastnine har en stabil finansiell bas med låg belåningsgrad och hög likviditet, som påverkats positivt av försäljningen av det obelånade innehavet i MFG under året. Eastnines skuld finansiering utgörs endast av banklån efter lösen av en obligation under hösten 2023. Eastnines genomsnittliga ränte- nivå steg under året till följd av högre marknadsräntor. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 55 ===== SIDA 56 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Räntekostnad och derivat Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntenivån till 4,0 procent (3,4). Eastnine använder räntederivat som försäkring mot högre ränte - kostnader vid stigande marknadsräntor. Vid årsskiftet var 72 procent (71) av Bolagets räntebärande skulder ränte bundna genom swapavtal. Derivatportföljen, som består av ränte swappar, värderas till verkligt värde och värdet uppgick vid årsskiftet till 3 254 TEUR (11 022). Värde - förändringar avseende derivat, som redovisas i resultat räkningen och uppgick till -7 767 TEUR (12 417), utgjordes i sin helhet av orealiserade värdeförändringar till följd av fallande marknadsräntor. Vid löptidens slut är derivatens värde alltid noll. Säkerheter och covenanter Banklån är säkerställda med pantbrev i fastigheterna och i flertalet fall även aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsgaranti. Av det totala fastighetsvärdet var 98 procent (98) pantsatt för bank - lån. Vid utgången av 2023 var projektfastigheten Kimmel i Riga, som huvudsakligen består av projektmark, obelånad och ej pantsatt. I låneavtalen från kreditinstitut finns covenanter. Dessa utgör gränsvärden för vissa nyckeltal, i syfte att minska långivarens mot - partsrisk. Covenanterna utgörs i huvudsak av gränsvärden för soliditet, belåningsgrad och skuldtäckningsgrad. Eastnine uppfyller samtliga covenanter. Grön finansiering Enligt gällande finanspolicy ska grön finansiering prioriteras vid refinan siering och ny finansiering. Tillgången på gröna banklån på Eastnines marknader har förbättrats och andelen gröna lån har ökat fram till och med 2022. Minskningen under 2023 beror på inlösen av Eastnines enda obligationslån som var grönt samt förändring i bankers klassificering av gröna lån. Vid årets slut utgjorde grön finansiering 60 procent (64) av räntebärande skulder. Likviditet Likvida medel, som i huvudsa k består av inlåning på bankkonto, har ökat kraftigt som en följd av försäljningen av det obelånade innehavet i MFG. Vid årsskiftet uppgick likvida medel till 128 620 TEUR (19 820). Outnyttjad checkkredit uppgick till 3 000 TEUR (3 000). Eastnines likviditets situation och låga skuldsättning gör att Bolaget är väl rustat för att kunna möta kommande investeringar och åtaganden. 0 25 50 75 100 2023-12-312022-12-312021-12-312020-12-31 Belåningsgrad Soliditet % 0 5 10 15 20 25 30 35 2027202620252024Rörlig % Förfall räntebärande skuld, inkl amortering Förfall räntebindning 0 1 2 3 4 5 År % Kapitalbindning, år Genomsnittlig räntenivå, %Räntebindning, år 0 1 2 3 4 5 2023202220212020 TEUR 2023 2022 Räntebärande skulder vid årets början 326 882 241 084 Inlösen av obligationslån -45 000 – Nya banklån 10 519 93 340 Amorteringar -8 079 -7 542 Räntebärande skulder vid årets slut 284 323 326 882 Förfallostruktur räntebärande skulder¹ Förändring räntebärande skulder Bindningstid och räntenivå Belåningsgrad och soliditet ¹ Inklusive amortering. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 56 ===== SIDA 57 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Risker Risker förknippade med investerings- och finansieringsstrategin Med investeringsstrategin, att långsiktigt äga moderna och hållbara kontorsfastigheter i förstklassiga lägen i Baltikum och Polen, samt finansieringsstrategin för detta ändamål, är Bolaget exponerat mot risker såsom till exempel ränte-, kredit-, hyres- och vakansrisk. På kommande sidor beskrivs de huvudsakliga riskerna, hur exponeringen ser ut samt hur riskerna hanteras av Eastnine. Riskhantering och riskuppföljning är en viktig och integrerad del av verksamheten. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets ledning i enlig - het med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finanspolicy. Risker kopplade till konjunktur och kontorsutnyttjande Efter coronapandemin utvecklas fortlöpande balansen gällande fram - tida efterfrågan på kontorsytor och eventuella nya krav på utformning. Efterfrågan har inte påverkats märkbart och Eastnines moderna fastig - heter samt lokaler tillgodoser i stor utsträckning de krav som finns på utformning. Konjunkturavmattning, inflation och höga räntenivåer har inneburit stigande finansieringskostnader och allmänt försvagade ekonomiska utsikter, vilket riskerar påverka hyresgästers verksamheter, deras betal - ningsförmåga samt efterfrågan på kontor. Sedan Eastnine i augusti 2023 avyttrat det enda kvarvarande icke-fastighetsrelaterade inne - havet, har Bolagets risker förknippade med utom europeiska regioner, och valutor som inte utgörs av euro, kraftigt reducerats. Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika slags risker. Merparten av investeringarna utgörs av direkt ägda fastigheter i Lettland, Litauen och Polen. En stor andel av hyresgästerna har internationell verksam- het och finansieringskällorna utgörs av nordiska och europeiska banker. Stadsbin skapar honung i bikuporna som finns utplacerade på Eastnines fastighetstak. Vid skörd finns alltid en risk att bli stungen. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 57 ===== SIDA 58 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Område Risk Riskvärde Sannolikhet Påverkan Låg Med ium Hög Marginell Medium Bolags- kritisk Verksamhet Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler 4 Negativa värdeförändringar fastigheter 6 Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad 2 Höga fastighetskostnader 1 Investeringar och projekt 2 Försäljning av fastigheter, låg likviditet 4 Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet 2 Organisation och operationell verksamhet 1 Tvister 2 IT – informationsläckage 2 IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång 4 Leverantörer 1 Hållbarhet – Klimatrelaterad omställning Höga energipriser 4 Reglering av fastighetsutveckling och drift 2 Kostnader för koldioxidutsläpp 1 Kundpreferenser för hållbara byggnader 2 – Klimatrelaterad fysisk Hög kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur 2 Extrema väderförhållanden 1 – Övriga hållbarhetsrisker Medarbetare och arbetsmiljö 1 Korruption och oetiskt beteende 3 Omvärld Svag ekonomisk konjunktur 6 Hög inflation 4 Lagstiftning och skatt 1 Lokal-, politik- och planrisk 4 Högt utbud av lokaler 4 Högt råvarupris 2 Finansiella Ränta 6 Kredit 1 Likviditet 2 Refinansiering 2 Valuta 1 Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Riskvärde Sannolikhet (1–3) multiplicerat med påverkan (1–3) ger ett vägt riskvärde, mellan 1 och 9, i enlig- het med tabellen. Låg x låg/medium ger lägsta klassning (1–2). Medium x medium eller låg x hög/bolagskritisk ger medium - klassning (3–5). Hög/bolagskritisk x minst medium ger högsta klassning (6–9). Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 58 ===== SIDA 59 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler Riskbeskrivning Efterfrågan på kontorslokaler kan förändras på kort, medellång och lång sikt, med risk för påverkan på fastighetsbolagens verksamhet. Behov av förändringar i utformning av kontorsytor och -arbetsplatser samt olika mötesplatser på kontoren för kreativitet och interaktion kan öka, vilket kan innebära krav på anpassning och flexibilitet från fastighetsbolagens sida. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine bevakar såväl utvecklingen på fastighets- och kontorsmarknaden som hyresgästers önskan om utformning av kontorslokaler, i syfte att kunna anpassa kontorslokalerna efter behov och önskemål. Fastigheterna är relativt nybyggda och moderna. Eastnine har en stabil hyresgäststruktur med en stor andel internationella företag. Den genomsnittliga återstående hyrestiden för samtliga hyresavtal uppgick till 3,8 år och för de tio största hyresgästerna 4,0 år. Negativa värdeförändringar fastigheter Riskbeskrivning Negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter påverkar resultaträkningen då dessa redovisas till verkligt värde i balansräkningen. Värdet på fastigheterna beror på, och beräknas utifrån, ett flertal faktorer. Faktorerna utgörs dels av observerbara data som aktuella hyresintäkter, aktuell marknadshyra, historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation, dels av icke observerbara data såsom direkt avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, framtida långsiktig inflation för marknads - hyror samt långsiktig vakansgrad. Data och bedömningar kan dessutom vara felaktiga och förutsättningar kan ändras med värdeförändringar som följd. Hantering, påverkan och sannolikhet Risk för negativa värdeförändringar hanteras främst genom att erbjuda moderna och attraktiva kontorslokaler i de bästa lägena och därigenom attrahera och behålla stabila hyresgäster, vilket minskar risken för vakanser och hyressänkningar. Fastigheterna värderas externt minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod och däremellan värderas fastigheterna internt. Att ett antal fastigheter extern - värderas varje kvartal möjliggör validering av data även för övriga interna värderingar. Värderings - processen sker via en strukturerad värderingsmodell med etablerade interna rutiner för bedömningar och framtagande av data. Eastnines genomsnittliga belåningsgrad är balanserad för att klara av negativa värdeförändringar. Låga hyresintäkter och uthyrningsgrad Riskbeskrivning Hyresintäkter påverkas av fastigheternas hyresnivåer och uthyrningsgrad, jämte hyresgästernas betalningsförmåga. Omvärldsfaktorer såsom konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av likvärdiga lokaler påverkar i sin tur dessa faktorer. Hantering, påverkan och sannolikhet Risk för fallande hyresintäkter och varaktiga vakanser begränsas av Eastnines koncentration till moderna fastigheter i de mest attraktiva kommersiella lägena. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila, internationella företag. Hyresförlusterna har varit försumbara under 2023. Hyresavtalen tecknas normalt på 3–5 år, och vid nyproduktion ibland längre hyresperioder, vilket ger en successiv anpassning till gällande marknadshyror. Eastnine har cirka 160 hyresgäster och 230 hyresavtal totalt. Hög koncentration till specifika hyresgäster kan innebära en förhöjd risk, koncentrationen har dock minskat de senaste åren i samband med tillväxt i fastighetsbeståndet. Cirka 98 procent av Eastnines uthyrda ytor är bundna till konsumentprisindex, varav cirka en tredjedel på lands-, cirka två tredjedelar på EU/Euronivå och en liten andel med fast indexering. Drygt hälften av hyresavtalen har ett indexeringstak. Vid hög inflation, som även påverkar hyresgästernas fastighets kostnader finns risk för att hyresintäkter inte kan ökas med full inflationsjustering. Ett negativt indextal minskar inte hyresnivåerna. Höga fastighetskostnader Riskbeskrivning Driftkostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader såsom kostnader för el, sophämtning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänsters kostnader ökar vid ökade råvarukostnader och begränsningar i utbud. Dessutom kan varorna ibland endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och administration. Oförutsedda och omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines uthyrningar görs i första hand via triple-net-avtal, vilket innebär att hyresgästerna står för merparten av kostnaderna som är hänförliga till lokalerna. Som en följd av detta blir överskottsgraden hög, så länge som uthyrningsgraden är hög. I hållbarhetsarbetet ingår kontinuerlig energieffektivisering och driftoptimering av fastigheterna, i syfte att minska såväl miljöpåverkan som kostnader samt risken för oförutsedda kostnader. Eastnine har under 2023 arbetat aktivt med såväl energibesparingar för fastig - heterna som med hyresgästerna för att effektivisera användandet av lokalerna, i syfte att minska kostnadsökningar till följd av underliggande prisökningar för fastighetskostnader. Verksamhetsrisker Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 59 ===== SIDA 60 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Investeringar och projekt Riskbeskrivning Utvecklingsprojekt och investeringar är förenade med risk för ökade byggkostnader, försenad tidplan samt motpartsrisk vid anlitande av externa leverantörer. Utvecklingsprojekt innebär normalt också uthyrnings - risk. Tekniska risker i fastigheterna såsom defekter i konstruktion, andra brister eller uppkomna skador utgör risk för ökade fastighetskostnader. Hantering, påverkan och sannolikhet Vid slutet av 2023 hade Eastnine inget aktivt pågående utvecklingsprojekt. Eastnines fastighetsstrategi inbegriper utvecklingsprojekt och Bolaget utvärderar kontinuerligt möjligheterna att uppföra nya moderna och hållbara kontorsfastigheter i linje med strategin. Projektstart inleds normalt först efter att en stor andel hyresavtal tecknats. Eastnine arbetar med att ta fram riktlinjer för kommande utvecklings - projekt för att minska risken för oförutsedda kostnader. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd sker löpande i syfte att beståndet ska förbli modernt samt hållbart och därigenom vara attraktivt för hyresgäster. Försäljning av fastigheter, låg likviditet Riskbeskrivning Risk för låg likviditet i fastighetsmarknader generellt och i Eastnines geografiska marknader speciellt, vilket riskerar att eventuella fastighetsförsäljningar sker vid låga värderingar, ofördelaktiga villkor eller uteblir på grund av begränsad efterfrågan. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines fastighetsbestånd är beläget i attraktiva och centralt belägna områden, där påverkan generellt är lägre än i sämre lägen. Eastnines finansiella situation innebär att risken för forcerad försäljning av fastigheter är låg. Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet Riskbeskrivning Risk att förvärvad fastighet uppvisar sämre kvalitet eller felaktigheter som sänker värdet och attraktiviteten jämfört med den bedömning som gjordes vid förvärvstillfället. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har en organisation med gedigen fastighetserfarenhet och ett brett nätverk på de relevanta marknaderna, vilket innebär att Eastnine kan ta del i de transaktioner som bedöms vara av störst intresse. Risken minimeras genom utförliga due diligence-processer samt omsorgsfulla avtals- och villkors - förhandlingar av Eastnine med hjälp av specialister och experter inför förvärv. Organisation och verksamhet Riskbeskrivning Risk för förluster till följd av bristande rutiner eller system, eller på grund av okunskap om nya regelverk som påverkar verksamheten. Hantering, påverkan och sannolikhet Översyn och uppdatering av interna rutiner och system görs löpande. Eastnines revisorer granskar de interna rutinerna och rapporterar direkt till styrelsen en gång per år. Bolaget har en affärsbaserad bolagsstruktur med personal anställd i moderbolagets hemland Sverige samt i länder där fastigheterna finns, så snart tillräcklig affärsvolym uppnåtts. Då Eastnine endast har en mindre organisation föreligger ett personberoende. Bolaget har en kontinuitetspolicy som omfattar centrala funktioner och som ses över av styrelsen årligen. Internkontrollen bedöms vara god och de operationella riskerna låga. Tvister Riskbeskrivning Risk för att Eastnine skulle bli indraget i legala processer, vilka skulle kunna påverka verksamhet, resultat och finansiell ställning. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar strukturerat i enlighet med policyer och interna riktlinjer för att minimera tvisterisker, inte minst vid fastighetstransaktioner. IT-/informationsläckage Riskbeskrivning Risk för att IT-påverkan eller bristfälligt handhavande medför att information hamnar i orätta händer och sprids till fel personer. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines IT-system uppdateras kontinuerligt inkluderande säkerhetshöjande åtgärder såsom brandväggar, virusskydd, etc. Bolaget fokuserar också på att skapa en hög medvetenhet för att minska risken för informationsläckage. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 60 ===== SIDA 61 ===== Ladda ner pdf för utskrift Detta är Eastnine 3 Fokus på hållbarhet 17 Vår verksamhet 29 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiering 55 Risker 57 Finansiella rapporter 65 Noter till finansiella rapporter 72 Femårsöversikt nyckeltal 93 Styrelsens och vd:s försäkran 95 Revisionsberättelse 96 Intervju med styrelseordförande 100 Bolagsstyrningsrapport 101 Styrelse 106 Ledning 107 Övrig information 108 Klimatrelaterade omställningsrisker Höga energipriser Riskbeskrivning Omställning till ett fossilfritt samhälle, både till följd av ökad reglering och ökad efterfrågan på fossilfri energiförsörjning, kan leda till energibrist och höjda marknadspriser om produktionen inte utvecklas i takt med efterfrågan, eller till följd av temporär obalans mellan tillgång och efterfrågan. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar aktivt med energieffektivisering och med att öka mängden egenproducerad förnybar energi. Målet är att Eastnines fastighetsbestånd ska förbruka 25 procent mindre energi år 2025, jämfört med 2019. Detta skulle motsvara en genomsnittlig energianvändning på 100 kWh/kvm. Vid nybyggnation är målet att energiförbrukningen får uppgå till max 50 kWh/kvm. Fastigheter som certifieras bör uppnå minst 80 procent av möjliga poäng inom energikategorin. Vid förvärv genomförs en analys av fastighets - energiprestanda som en del av ESG-due diligence. Reglering av fastighetsutveckling och drift Riskbeskrivning Lagkrav på hållbara och certifierade byggnader förväntas öka i takt med utvecklingen av EU-taxonomin. Som en följd av ökad reglering kan kostnader, för omställning av icke-gröna fastigheter, komma att öka. Utöver omställningskostnader kan ökad reglering minska tillgången på finansiering för icke-gröna fastigheter. Hantering, påverkan och sannolikhet 100 procent av Eastnines fastighetsbestånd (avser bruttoarean och inkluderar ej fastigheter som väntas bli föremål för omfattande utveckling) ska vara miljöcertifierade enligt minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. För närvarande är 94 procent av fastighetsytan certifierad i enlighet med dessa krav, medan certifieringsprocess pågår för resterande 6 procent. Läs mer om hur Eastnine använder certifieringar för att säkerställa att våra fastigheter håller en hög hållbarhetsstandard och som ett verktyg för att uppnå våra miljörelaterade målsättningar på s. 19. HållbarhetsriskerIT/Cyber – informationssäkerhet, intrång Riskbeskrivning Risk för att de IT-system Eastnine använder attackeras, Bolagets verksamhet manipuleras och fastigheters drift påverkas. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar förebyggande med åtgärder mot IT-attacker, att försvåra för åtkomst samt begränsa effekter av attacker. Genomgång av IT-säkerheten påvisar god säkerhetsnivå och genomförda förbättringsåtgärder stärker ytterligare IT-säkerheten. Leverantörer Riskbeskrivning Risk för att anlita och sluta avtal med leverantörer som inte håller avtal, bryter mot lagar eller agerar på ett icke affärsetiskt sätt, innebärande högre kostnader eller skadat rykte för Eastnine. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har implementerat en Code of conduct-policy för leverantörer och använder en webbaserad leverantörsutvärdering för att fånga och följa upp eventuella affärsetiska och miljörelaterade risker. Vid leverantörers oförmåga att åtgärda identifierade risker kan avtalen sägas upp. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 61 ===== SIDA 62 =====