Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Kostnader för klimatomställning
Riskbeskrivning
I takt med ökat fokus på klimatomställning kan miljöpolitiska beslut innebära ökade kostnader från 
exempelvis införande av miljöskatter eller andra avgifter förknippade med koldioxidutsläpp, ökat behov av 
investeringar i befintliga fastigheter och stigande kostnadsnivå för material med högt koldioxidutsläpp. 
Det kan också leda till högre kostnad för klimatkompensation avseende utsläpp från fastighetsdrift. 
Hantering, påverkan och sannolikhet  
Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral fastighetsdrift senast 2030 och att reducera utsläpp från 
övrig verksamhet. I enlighet med Bolagets strategi, att äga och förvalta moderna och hållbara fastigheter, 
arbetar Eastnine kontinuerligt med energieffektivisering i fastigheterna och prioritering av förnybar energi, 
vilket bland annat inneburit att solceller installerats på lämpliga tak. Under 2023 uppgick utsläpps -
intensiteten (Scope 1 och 2) till 21 kg CO₂e/kvm (23). Eastnine har i dagsläget inga pågående projekt och 
har därigenom låg exponering mot kostnader för koldioxidtunga byggnadsmaterial. 
Kundpreferenser för hållbara byggnader 
Riskbeskrivning
Kraven på hållbara och certifierade byggnader som dessutom främjar hälsa och välbefinnande har ökat 
under flera år och kommer sannolikt att fortsätta att öka i framtiden. Byggnader som inte uppfyller dessa 
krav riskerar lägre hyresintäkter och att värderas med rabatt.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnines strategi inbegriper att investera för att upprätthålla hög kvalitet på fastigheterna, vilken bekräf -
tas genom hållbarhetscertifieringar. Vid förvärv av icke-certifierade fastigheter, krävs det att certifierings -
process inleds inom ett år. Utöver miljöcertifieringar av byggnader används också vid lämpliga tillfällen 
certifiering utifrån hälsa- och välbefinnande i enlighet med WELL och Fitwel.
Klimatrelaterade fysiska risker
Högre kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur 
Riskbeskrivning
Klimatförändringar innebär flera utmaningar för fastigheter. Vid stigande temperaturer och ökade 
kapacitetskrav på kylanläggningar, riskerar kostnaderna att öka för såväl installation som för drift på 
grund av högre energianvändning.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Kylsystem som finns installerade i Eastnines befintliga fastighetsbestånd är i de flesta fall över -
dimensionerade utifrån dagens förutsättningar, vilket innebär att det finns utrymme att anpassa 
fastigheterna för ytterligare temperaturökning. Vid nybyggnation tas klimatrisker i beaktande redan i 
projekteringsfasen och påverkar utformning av fasader, storlek och riktning på glaspartier, samt kapacitet 
för projekterade kylsystem. Vid projektering av The Pine i Riga bjöd Eastnine in specialiserade energi -
experter för en så kallad ”second opinion” av energimodell och förutsättningar för effektiva kyl- och 
värmesystem. Projektet är tillsvidare på paus på grund av stor osäkerhet för nybyggnation. 
Extrema väderförhållanden
Riskbeskrivning
Risk för negativa konsekvenser till följd av klimatförändringar såsom, utöver förhöjd temperatur, ökad 
årsnederbörd, kraftigt snöfall, torka eller förhöjda vattennivåer kan resultera i fukt- eller sättningsskador 
på fastigheter. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine genomför systematiskt en analys av fysiska klimatrisker i fastighetsbeståndet. Ett onlineverktyg 
för fysiska klimatrelaterade risker tillhandahållet av GRESB används för detta ändamål. Analysen avser 
flera IPCC-baserade scenarier och tidshorisonter fram till 2050 och 2100. IPCC står för Intergovernmental 
Panel on Climate Change och är FN:s organ för att bedöma vetenskapen relaterad till klimatförändringar. 
Utifrån denna analys bedöms den övergripande riskexponeringen vara låg, på såväl kort som lång sikt. För 
mer information om klimatrelaterade risker, se även avsnitten som handlar om klimatriskanalys och TCFD-
rapportering på s. 23–24 samt 124–125.
Övriga hållbarhetsrisker
Medarbetare och arbetsmiljö 
Riskbeskrivning
Risk för fysisk och psykisk skada hos medarbetare eller kunder kopplad till osund arbetsmiljö, avvikande 
inomhusklimat eller arbetsmiljörisker kopplade till byggverksamhet.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Byggverksamhet förekommer inte i egen regi. Tydlig arbetsmiljöpolicy för medarbetare samt fokus på 
hälsofrämjande åtgärder är viktiga strategier för att motverka riskerna. Eastnine utför en årlig 
medarbetarundersökning som fokuserar på hur medarbetare trivs på jobbet och faktorer i arbetsmiljön 
som påverkar prestation och trivsel. För mer information om årets resultat i medarbetarundersökningen, 
se s. 21 och 27. 
Korruption och oetiskt beteende
Riskbeskrivning
Mutor, bedrägerier eller annan typ av oetiskt beteende inom Bolaget, eller i relationer med leverantörer, 
underleverantörer, kunder eller andra parter, kan leda till ekonomisk skada samt minskat förtroende för 
Bolaget.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine arbetar systematiskt med företagskultur och värderingar där fokus ligger på etisk verksamhet och 
nolltolerans för korruption och nepotism. Minst en gång om året hålls en utbildning om antikorruption och 
affärsetik där medarbetare får möjlighet att diskutera och analysera hypotetiska fall, där problematik kan 
uppstå. Observationer eller misstankar om oetiskt beteende kan anonymt rapporteras via en vissel  blåsar-
funktion på Eastnines webbsida. Hållbarhetsgranskning av samtliga strategiska leverantörer genomförs.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 62

===== SIDA 63 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Omvärldsrisker
Svag ekonomisk konjunktur 
Riskbeskrivning
Konjunkturläget och tillväxt i ekonomierna i Eastnines verksamhetsländer påverkar sysselsättningsgrad, 
utbud och efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed vakansgrader samt hyresnivåer. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine har ingen möjlighet att påverka konjunkturläge och tillväxt på makronivå. Eastnines 
affärsstrategi, att tillhandahålla moderna och hållbara kontorsfastigheter med stabila hyresgäster  
i förstklassiga lägen, bedöms innebära viss motståndskraft mot negativa effekter från försämrad 
konjunktur.
Hög inflation
Riskbeskrivning
Inflationsförväntningar påverkar marknadsräntorna. Faktisk inflation påverkar hyresavtal med 
inflationsindexering samt fastighetskostnader. På sikt påverkar inflation och ränteförändringar också 
avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas marknadsvärden.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Majoriteten av Eastnines hyresintäkter justeras med inflationen (se riskavsnittet om Hyresintäkter). 
Fastighetskostnader överförs till största delen till hyresgästerna på grund av triple-net-avtal, dock ej 
avseende vakanta ytor. På kort sikt finns det risk för att kostnadsinflationen (oftast lokal) överstiger 
inflationen i såväl marknadshyror som avtalade hyreskontrakt.
Lagstiftning och skatter 
Riskbeskrivning
Förändringar i Sveriges eller övriga verksamhetsländernas lagstiftning och regelverk, för exempelvis 
bolags- och fastighetsskatt, kan påverka förutsättningarna för verksamheten.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine bevakar förändringar i lagstiftningar, såväl internt som med extern expertis, och anpassar 
verksamheten för att följa lagstiftning och regelverk. 
Lokal-, politik- och planrisk
Riskbeskrivning
Lokal och politisk risk samt planrisk kan fördröja eller på annat sätt påverka möjligheten att utveckla 
fastigheter. Politisk utveckling kan också påverka affärsklimatet och efterfrågan på kommersiella lokaler.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine följer den politiska utvecklingen i Bolagets geografiska fokusområden, exempelvis genom att 
etablera relationer med styrande organ och institutioner, för att främja ett sunt affärsklimat och för att 
minimera risken, samt maximera potentialen, för utvecklingsprojekt. 
Högt utbud av lokaler
Riskbeskrivning
Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Stora byggprojekt som färdigställs kan 
påverka dessa negativt. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine strävar efter att erbjuda moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt fastighetsbestånd på 
marknader med stabil efterfrågan. Ett relevant och attraktivt erbjudande till hyresgästerna begränsar 
risken för sjunkande hyresnivåer i Bolagets lokaler. Eastnines strategi är att inneha en stor marknads -
position för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller krympa sina lokaler.
Högt råvarupris 
Riskbeskrivning
Råvaruprisrisk uppstår framför allt i samband med utvecklingsprojekt som pågår under lång tid och där 
stora mängder material köps in.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine har för närvarande inga aktiva utvecklingsprojekt, annat än på planeringsstadiet.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 63

===== SIDA 64 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Finansiella risker
Ränterisk 
Riskbeskrivning
Risk för ökade kostnader för räntebärande skulder samt lägre ränteintäkter på likvida medel, kopplade till 
förändringar i marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Räntekostnader utgör normalt en av de största kostnadsposterna i ett fastighetsbolag och är därför av 
stor vikt för Bolagets resultat. Ränterisk avseende räntekostnader är både risken för stigande räntor när 
Bolaget har hela eller delar av räntebärande skulder med rörlig ränta samt risk för sjunkande räntor när 
när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skuld med fast ränta. Påverkan begränsas genom att 
räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder ränta 
via derivat i form av ränteswappar. Ränteintäkter kan tidvis utgöra en betydande post i resultaträkning. 
Fallande marknadsräntor riskerar att minska resultat och kassaflöde, då likviditet placeras på löptider 
understigande ett år. 
Kreditrisk
Riskbeskrivning
Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om 
kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine håller likvida medel i större banker i länderna där Bolaget har verksamhet. Huvuddelen av 
Bolagets likviditet hålls i nordiska banker. Eastnine har löpande uppföljning av att hyresinbetalningar 
inkommer enligt avtal.
Likviditetsrisk
Riskbeskrivning
Risk för att sakna likvida medel för kommande betalningsåtaganden.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över kommande tolv månader. Bolaget ska ha tillräcklig 
likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 
2,0 gånger.
Känslighetsanalys
Känslighetsparameter Antagande Påverkan
Marknadsränta
+/- 0,5 %-enheter -0,4 / +0,4 MEUR (räntekostnader)
+/- 1,0 %-enhet -0,8 / +0,8 MEUR (räntekostnader)
+/- 0,5 %-enheter +0,6/-0,6 MEUR (ränteintäkter)
+/-1,0 %-enheter +1,3/-1,3 MEUR (ränteintäkter)
Marknadshyra +/- 5,0 % +19,1 / -19,1 MEUR (fastighetsvärde)
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet +5,1 / -5,8 MEUR (fastighetsvärde)
Direktavkastningskrav
+/- 0,25 %-enheter -15,9 / +17,3 MEUR (fastighetsvärde)
+/- 0,5 %-enheter -35,4 / +33,7 MEUR (fastighetsvärde)
+/- 1,0 %-enhet -62,9 / +78,2 MEUR (fastighetsvärde)
Refinansieringsrisk
Riskbeskrivning
Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig 
finansiering eller vid nytt behov av finansiering. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine har en bred finansieringsbas med fem banker vid årets slut. Eastnine upplever att Bolaget är 
prioriterat som låntagare i egenskap av långsiktig, större fastighetsägare. Enligt finanspolicyn ska 
belånings graden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå till 
minst 1,5 år.
Valutarisk
Riskbeskrivning
Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och andra valutor ändras för framtida in- och 
utbetalningar eller kortfristiga placeringar i andra valutor som är i förväg kända. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnines fastighetsintäkter i Polen är knutna till euro, men faktureras månadsvis i polska zloty, vilket 
innebär begränsad valutarisk under kortare tidsperioder. Eastnine har kostnader i Sverige avseende bland 
annat huvudkontorsfunktioner samt betalar kvartalsvis utdelning i SEK, vilket innebär valutarisk. Eastnine 
säkrade inte valutariskerna under 2023, då de bedömdes vara av begränsad omfattning.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 64

===== SIDA 65 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
TEUR Not 2023 2022
Hyresintäkter 3 36 166 30 299
Fastighetskostnader 4,5 -2 535 -2 812
Driftnetto 33 631 27 487
Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -3 679 -4 224
Ränteintäkter 9 2 040 –
Räntekostnader 9 -13 586 -9 374
Andra finansiella intäkter och kostnader 9 -709 -476
Förvaltningsresultat 17 698 13 413
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 10 -34 685 9 383
Orealiserade värdeförändringar i investeringar 11 – 70 789
Orealiserade värdeförändringar i derivat 12 -7 767 12 417
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 13 -49 870 7 075
Resultat före skatt -74 625 113 076
Aktuell skatt 15 -449 -209
Uppskjuten skatt 15 3 025 -4 307
Årets resultat -72 048 108 560
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 391 147
Årets totalresultat¹ -71 658 108 707
Resultat per aktie före utspädning, EUR 31 -3,24 4,89
Resultat per aktie efter utspädning, EUR 31 -3,24 4,88
¹ Årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Koncernens rapport över totalresultat
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 65

===== SIDA 66 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Koncernens rapport över finansiell  ställning 
TEUR Not 31 december 2023 31 december 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 573 771 606 222
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 2 131 2 234
Derivatinstrument 12 3 004 10 037
Inventarier 16 115 164
Andra långfristiga fordringar 145 99
Summa anläggningstillgångar 579 166 618 756
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 17 2 312 2 586
Kortfristiga fordringar 1 591 480
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 1 183 1 493
Derivatinstrument 12 250 985
Likvida medel 19 128 620 19 820
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning 11 – 193 355
Summa omsättningstillgångar 133 955 218 718
SUMMA TILLGÅNGAR 713 121 837 474
TEUR Not 31 december 2023 31 december 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 20
Aktiekapital 3 660 3 660
Övrigt tillskjutet kapital 238 700 245 375
Reserver omräkningsdifferenser 538 147
Balanserad vinst eller förlust 229 326 120 766
Årets resultat -72 048 108 560
Summa eget kapital 400 176 478 508
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 21 193 138 263 552
Uppskjuten skatteskuld 22 15 768 18 788
Leasingskuld 8 2 112 2 216
Andra långfristiga skulder 23 2 833 3 037
Summa långfristiga skulder 213 850 287 594
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 21 91 185 63 330
Leverantörsskulder 589 727
Övriga skulder 24 4 477 3 254
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 2 844 4 062
Summa kortfristiga skulder 99 095 71 373
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 713 121 837 474
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 66

===== SIDA 67 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
TEUR Aktiekapital
Övrigt tillskjutet 
kapital
Reserv 
omräknings­
differenser
Balanserad  vinst 
eller förlust inkl.  
årets resultat
Totalt eget kapital 
 hänförligt till 
moder bolagets 
aktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2022 3 660 251 567 – 120 766 375 993
Årets resultat 2022 – – – 108 560 108 560
Övrigt totalresultat 2022 – – 147 – 147
Utdelning till aktieägarna – -6 377 – – -6 377
Långsiktigt incitamentsprogram – 184 – – 184
Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 375 147 229 326 478 508
Årets resultat 2023 – – – -72 048 -72 048
Övrigt totalresultat 2023 – – 391 – 391
Utdelning till aktieägarna – -6 673 – – -6 673
Långsiktigt incitamentsprogram – -1 – – -1
Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 700 538 157 278 400 176
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 67

===== SIDA 68 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Koncernens rapport över kassaflöden
TEUR Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -74 625 113 076
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 92 788 -92 608
Betald inkomstskatt -449 -209
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 17 715 20 259
Förändringar i rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -573 6 423
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -411 -7 132
Kassaflöde från den löpande verksamheten 16 731 19 550
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -2 234 -6 116
Förvärv av fastigheter – -120 906
Förvärv av inventarier -30 -34
Försäljning av övriga finansiella tillgångar 143 592 18 792
Kassaflöde från investeringsverksamheten 141 328 -108 264
Finansieringsverksamheten
Inlösen obligation -45 000 –
Upptagna lån 10 519 93 340
Amortering av lån -8 079 -7 542
Amortering av leasingskuld -115 -104
Utdelning till aktieägarna -6 599 -6 413
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -49 274 79 281
Årets kassaflöde 108 785 -9 434
Likvida medel vid årets början 19 820 29 201
Valutakursdifferenser i likvida medel 15 53
Likvida medel vid årets slut 19 128 620 19 820
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 68

===== SIDA 69 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning
TEUR Not 2023 2022
Övriga intäkter 14 1 740 1 986
Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -3 427 -3 625
Rörelseresultat -1 687 -1 639
Orealiserade värdeförändringar i investeringar 11 – 71 025
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
från investeringar 13 -50 168 7 075
Finansiella intäkter 9 10 255 3 733
Finansiella kostnader 9 -4 456 -2 637
Resultat före skatt -46 056 77 557
Aktuell skatt 15 – –
Uppskjuten skatt 15 1 163 –
Årets resultat1 -44 894 77 557
1 Årets totalresultat överensstämmer med årets resultat.
TEUR Not 31 december 2023 31 december 2022
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 209 312
Inventarier 16 16 34
Aktier och andelar i koncernföretag 26 126 276 138 680
Uppskjuten skattefordran 22 1 163 –
Lån till koncernföretag 29 78 777 78 777
Summa anläggningstillgångar 206 441 217 804
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 159 117
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 3 850 1 466
Kortfristigt värdepappersinnehav 11 – 193 355
Likvida medel 19 112 258 7 620
Summa omsättningstillgångar 116 267 202 558
SUMMA TILLGÅNGAR 322 709 420 363
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 20
Bundet eget kapital
Aktiekapital 3 660 3 660
Fritt eget kapital
Överkursfond 238 697 245 372
Balanserad vinst eller förlust 122 370 44 813
Årets resultat -44 894 77 557
Summa eget kapital 319 834 371 402
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 21 – 45 000
Leasingskuld 8 190 294
Andra långfristiga skulder 23 66 64
Summa långfristiga skulder 256 45 358
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 86 22
Övriga skulder 24 1 847 1 755
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 686 1 825
Summa kortfristiga skulder 2 619 3 602
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 322 709 420 363
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 69

===== SIDA 70 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 
TEUR Aktiekapital Överkursfond
Balanserad  vinst 
eller förlust inkl.  
årets resultat
Totalt eget kapital 
 hänförligt till 
moder bolagets 
aktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2022 3 660 251 565 44 814 300 038
Årets resultat 2022 – – 77 557 77 557
Utdelning till aktieägarna – -6 377 – -6 377
Långsiktigt incitamentsprogram – 184 – 184
Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 372 122 370 371 402
Årets resultat 2023 – – -44 894 -44 894
Utdelning till aktieägarna – -6 673 – -6 673
Långsiktigt incitamentsprogram – -1 – -1
Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 697 77 476 319 834
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 70

===== SIDA 71 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Moderbolagets rapport över kassaflöden
TEUR Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -46 056 77 557
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 49 879 -71 120
Betald inkomstskatt – –
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 3 823 6 437
Kassaflöde från rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -2 426 528
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -1 056 502
Kassaflöde från den löpande verksamheten 341 7 467
Investeringsverksamheten
Lån till koncernföretag – -5 750
Aktieägartillskott återbetalda/lämnade, netto 12 405 5 367
Försäljning av övriga finansiella tillgångar 143 592 –
Kassaflöde från investeringsverksamheten 155 997 -383
Finansieringsverksamheten
Inlösen obligation -45 000 –
Amortering av leasingskuld -115 -104
Utdelning till aktieägarna -6 599 -6 413
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -51 714 -6 517
Årets kassaflöde 104 623 567
Likvida medel vid årets början 7 620 7 147
Valutakursdifferenser i likvida medel 15 -94
Likvida medel vid årets slut 19 112 258 7 620
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 71

===== SIDA 72 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Noter till finansiella rapporter
Not 1  Redovisningsprinciper 
Allmän information
Eastnine AB (publ), org nr 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, 
noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Års-
redovisning och koncernredovisning för Eastnine AB (publ) omfattar 
verksamhetsåret januari–december 2023 och har godkänts av styrel -
sen för utfärdande, den 25 mars 2024, och kommer framläggas för 
fastställelse på årsstämman den 25 april 2024. Eastnine-koncernen 
(”Bolaget”) äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda 
dotterbolag i  Lettland, Litauen och Polen. 
Överensstämmelse med normgivning och lag
Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® Redovisnings -
standarder som utfärdats av International Accounting Standards Board 
(”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämp -
ning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell rapport -
erings rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisningsregler för 
koncerner) tillämpats. 
Tillämpning av redovisningsprinciperna
Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla perioder som 
de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Redovisnings­
principer och beräkningsmetoder för koncernen och moderbolaget 
är i allt väsentligt oförändrade, jämfört med de som tillämpades i års-
redovisningen för år 2022.
Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som
tillämpas från och med 1 januari 2023
Följande nya eller ändrade standarder och tolkningar utgivna av IASB 
bedöms relevanta för koncernen och har tillämpats för räkenskapsåret 
som började den 1 januari 2023.
IAS 12 Inkomstskatter. Ändring av uppskjuten skatt relaterad till till -
gångar och skulder som uppstår från en enda transaktion som klargör 
hur företag redovisar uppskjuten skatt på transaktioner, till exempel 
leasing. Effekten av ändringen utgörs för Eastnine i huvudsak av tillägg 
av upplysning om bruttobelopp för den uppskjutna skatten i not.
Ändringar har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter 
som syftar till att öka användbarheten av upplysningar om tillämpade 
redovisningsprinciper. Ändringarna uppmuntrar till att endast väsent -
liga principer beskrivs och att dessa beskrivningar ger företagsspecifika 
förklaringar av hur dessa principer tillämpats på händelser och trans -
aktioner under de perioder som redovisas i årsredovisningen. Beskriv -
ningen av redovisningsprinciperna nedan har därför koncentrerats till 
väsentliga principer och exkluderar mer standardiserade formuleringar.
Övriga nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder har inte haft 
någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna.
Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som  
ännu ej trätt i kraft
Nya och ändrade IFRS Redovisningsstandarder med framtida tillämp -
ning bedöms inte komma att ha väsentliga effekter på de finansiella 
rapporterna.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets funktionella valuta är euro (EUR), vilket även är rappor -
teringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Följaktligen upprättas 
samtliga finansiella rapporter i euro. För verksamheten i Polen betrak -
tas den polska zlotyn som funktionell valuta. Alla belopp är redovisade 
i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan 
förekomma.
Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar
De källor till osäkerhet i uppskattningarna som anges nedan avser 
sådana som innebär en betydande risk för att tillgångars och skulders 
värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kom -
mande räkenskapsåret.
Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar 
och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat 
och finansiella ställning. Värderingen kräver bland annat bedömnin -
gar av, och antaganden om, framtida kassaflöden samt fastställande 
av diskonteringsränta och avkastningskrav. För att avspegla den 
osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar redovisas 
känslighetsanalys av väsentliga fastighetsparametrar, se not 10.
Baserat på de kontroller som tillämpas, anser koncernen att de verk -
liga värden som redovisas i balansräkningen är väl genomarbetade och 
avvägda för att återspegla de underliggande ekonomiska värdena.
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 72

===== SIDA 73 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 1 forts.
Väsentliga redovisningsprinciper för koncernen 
Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv
Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller 
tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten 
skatt hänförligt till fastighetsförvärvet utan eventuella prisavdrag för 
uppskjuten skatt reducerar fastighetens anskaffningsvärde. Samtliga 
fastighetsförvärv, direkt eller indirekt via dotterbolag, har bedömts 
som tillgångsförvärv. 
Aktierelaterade incitamentsprogram
Aktierelaterade ersättningar avser ersättningar till anställda, inklusive 
ledande befattningshavare i enlighet med de långsiktiga incitaments -
programmen som Eastnine initierade 2021 och 2022. Personalkost -
nader redovisas för värdet på erhållna tjänster, periodiserat över 
programmens intjänandeperioder, beräknat som det verkliga värdet på 
de tilldelade eget kapitalinstrumenten. Det verkliga värdet fastställs 
vid tilldelningstidpunkten. Programmen regleras med egetkapitalin -
strument, vilka klassificeras som egetkapitalreglerade och ett belopp 
motsvarande den redovisade personalkostnaden redovisas direkt mot 
eget kapital (övrigt tillskjutet kapital).
Avsättningen för sociala avgifter baseras på aktierätternas verkliga 
värde vid respektive rapporttillfälle och fastställs slutligen vid till -
delningen av aktier.
Intäkter och kostnader
Koncernens intäkter utgörs huvudsakligen av hyresintäkter för till -
handahållande av lokaler. Koncernens kostnader redovisas i den period 
till vilken de tillhör och utgörs huvudsakligen av fastighetskostnader, 
administrationskostnader och räntekostnader. Fastighetskostnaderna 
redovisas endast till den del som ej vidaredebiterats hyresgästerna.
Leasingavtal som leasegivare
Hyresintäkterna klassas som operationella leasingavtal i enlighet 
med IFRS 16 och redovisas linjärt över den avtalade leasingperioden. 
 Avtalade hyresreduceringar, till exempel rabatter, redovisas som en 
minskning av hyresintäkterna, linjärt över kvarvarande leasingperiod. 
Transaktioner i utländsk valuta
Valutakursdifferenser som uppstår vid valutaomräkningar redovisas 
netto som antingen finansiella intäkter eller finansiella kostnader i 
resultaträkningen.
Aktivering av låneutgifter
Räntekostnader och andra finansiella kostnader hänförliga till nybygg-
nation aktiveras under uppförandet, medan de kostnadsförs löpande 
vid renovering och utbyggnad då investeringarna är mindre och genom-
förandetiden vanligen kortare.
Skatter
I Estland och Lettland utgår skatt om 20 procent. Skatten förfaller dock 
till betalning först vid utdelning av vinstmedlen. Uppskjuten skatt är 
beräknad till noll procent, varvid ingen uppskjuten skatt har uppbokats, 
baserat på aktuell bedömning att vinstmedlen förblir outdelade. 
Skatte effekten redovisas som aktuell eller uppskjuten skatt när skatte-
kostnad för beslutad utdelning kan beräknas.
Finansiella instrument
Koncernens finansiella instrument utgörs i huvudsak av låneskulder, 
likvida medel och derivat i form av ränteswappar. Ränteswapparna 
redovisas inte inom ramen för säkringsredovisning, utan redovisas till 
verkligt värde via resultatet. Övriga finansiella tillgångar och skulder 
redovisas till upplupet anskaffningsvärde, se not 27.
Förvaltningsfastigheter
Definition och värdering
Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar 
samt byggnadsinventarier. Även fastigheter under uppförande eller 
ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter 
hänförs till kategorin förvaltningsfastigheter.
Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde och 
därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncern -
ens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. 
Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder samt betydande indata 
framgår av not 10.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i 
årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värdeförändringar 
från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under 
perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden aktive -
rade investeringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga 
värdeförändringar som inte härrör från förvärv eller aktiverade invest -
eringsutgifter.
Förvärv och avyttringar av fastigheter redovisas i samband med att 
kontrollen av fastigheten övergår från säljaren till köparen, vilket nor -
malt sammanfaller med tillträdesdagen.
Tillkommande investeringar
Tillkommande investeringar hänförliga till förvaltningsfastigheter 
aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar 
som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget 
tillgodo och åtgärderna är värdehöjande. Exempel på tillkommande 
investeringar är energibesparande åtgärder som förbättrar driftnettot 
eller när investeringar föranleder nyuthyrning, hyreshöjningar eller 
avtalsförlängningar. Reparationer och underhåll kostnadsförs i den 
period då åtgärderna genomförs.
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 73

===== SIDA 74 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget upprättar sin årsredovisning enligt Årsredovisnings -
lagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget 
i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga 
av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom 
ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mel -
lan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och 
moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Uppställningsform
Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt 
Årsredovisningslagens scheman, vilket bland annat innebär en annan 
uppställning för eget kapital. 
Aktier i dotterbolag
Aktier i dotterbolag redovisas till historiska anskaffningsvärden efter 
avdrag för eventuella nedskrivningar.
Aktieägartillskott
Aktieägartillskott redovisas som en ökning i aktier och andelar i den 
mån nedskrivning inte erfordras.
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal utgörs av garantier för bolag 
inom koncernen. För redovisning av finansiella garantier tillämpar 
moderbolaget de regler om befrielse som tillåts enligt RFR2, jämfört 
med reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument. Moderbolaget redovisar 
finansiella garantiavtal som en avsättning i balansräkningen, när Bola -
get har ett åtagande om en sannolik betalning. I annat fall redovisas 
förpliktelsen som en eventualförpliktelse.
Not 1 forts.
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 74

===== SIDA 75 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 2  Segmentsrapportering 
Eastnine klassificerar segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras 
utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i 
Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar (innehavet i MFG avyttrades under 2023).
TEUR 
1 jan–31 dec 2022
Fastigheter 
i Litauen
Fastigheter 
i Lettland
Fastigheter 
i Polen
Övriga 
investe-
ringar Ofördelat Summa
Hyresintäkter 21 915 3 457 4 927 – – 30 299
Fastighetskostnader -1 760 -998 -54 – – -2 812
Driftnetto 20 154 2 459 4 873 – – 27 487
Centrala administrationskostnader – – -161 – -4 064 -4 224
Räntekostnader -4 510 -810 -1 635 – -2 420 -9 374
Andra finansiella intäkter och  
kostnader -32 – -224 – -219 -476
Förvaltningsresultat 15 612 1 650 2 853 – -6 702 13 413
Orealiserade värdeförändringar  
i fastigheter 9 603 -220 – – – 9 383
Orealiserade värdeförändringar  
i investeringar – – – 70 789 – 70 789
Orealiserade värdeförändringar  
i derivat 7 610 724 4 083 – – 12 417
Realiserade värdeförändringar och 
utdelningar från investeringar – – – 7 075 – 7 075
Resultat före skatt 32 824 2 154 6 936 77 864 -6 702 113 076
Aktuell skatt – -3 -207 – – -209
Uppskjuten skatt -3 224 – -1 082 – – -4 307
Årets resultat 29 600 2 151 5 648 77 864 -6 702 108 560
Förvaltningsfastigheter 403 702 81 614 120 906 – – 606 222
  varav årets investeringar/förvärv 4 966 1 150 120 906 – – 127 022
Värdepappersinnehav – – – 193 355 – 193 355
Räntebärande skulder 178 922 31 771 71 190 – 45 000 326 882
TEUR 
1 jan–31 dec 2023
Fastigheter 
i Litauen
Fastigheter 
i Lettland
Fastigheter 
i Polen
Övriga 
investe-
ringar Ofördelat Summa
Hyresintäkter 23 695 4 025 8 446 – – 36 166
Fastighetskostnader -1 533 -854 -149 – – -2 535
Driftnetto 22 162 3 172 8 297 – – 33 631
Centrala administrationskostnader – – – – -3 679 -3 679
Ränteintäkter 111 6 – – 1 924 2 040
Räntekostnader -5 795 -1 468 -2 507 – -3 815 -13 586
Andra finansiella intäkter och  
kostnader -27 – -248 – -435 -709
Förvaltningsresultat 16 452 1 709 5 542 – -6 005 17 698
Orealiserade värdeförändringar  
i fastigheter -22 849 -7 981 -3 854 – – -34 685
Orealiserade värdeförändringar  
i derivat -5 032 -268 -2 468 – – -7 767
Realiserade värdeförändringar och 
utdelningar från investeringar – – – -49 870 – -49 870
Resultat före skatt -11 429 -6 541 -780 -49 870 -6 005 -74 625
Aktuell skatt – -2 -447 – – -449
Uppskjuten skatt 1 270 – 592 – 1 163 3 025
Årets resultat -10 159 -6 542 -635 -49 870 -4 842 -72 048
Förvaltningsfastigheter 382 546 74 115 117 110 – – 573 771
  varav årets investeringar/förvärv 1 693 482 59 – – 2 234
Räntebärande skulder 183 428 30 785 70 110 – – 284 323
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 75

===== SIDA 76 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 3  Hyresintäkter 
Hyresintäkter 2023
Hyresintäkterna för räkenskapsåret 2023 uppgick till 36 166 TEUR 
(30 299), varav hyran för kontorslokaler uppgick till 33 122 TEUR 
(27 927), handel och service till 691 TEUR (575), parkering till 2 135 
TEUR (1 595) och övriga hyresintäkter till 218 TEUR (202). För hyres­
intäkter fördelat per segment, se not 2 (Segmentsrapportering). 
I hyresintäkter ingår ej fastighetskostnader som vidaredebiterats 
 hyresgästerna.
Operationell leasing – koncernen som leasegivare
Koncernens huvudsakliga intäkter avser hyresintäkter från leasingavtal, 
vilka klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16. 
Nedanstående tabell visar summan av kontrakterade framtida hyres -
intäkter vid årets slut, exklusive framtida indexjusteringar, beräknat 
fram till kontraktets förfallodag. Den totala kontraktsvolymen har  
minskat med 12 procent och uppgick vid periodens utgång till 133 628 
TEUR (151 965).
Koncernen
Avtalade framtida hyresintäkter, TEUR 2023 2022
Hyresintäkter som förfaller inom 1 år 34 007 33 258
Hyresintäkter som förfaller mellan 2 till 5 år 74 203 76 933
Hyresintäkter som förfaller senare än 5 år 25 418 41 774
Summa 133 628 151 965
Tabellen nedan visar aktuellt hyresvärde för kontor samt handel och 
service fördelat per land.
Lokalkategori
Kontor Handel och service
Hyresvärde, EUR/kvm/år 2023 2022 2023 2022
Litauen 194 186 193 181
Polen 202 182 179 169
Lettland 183 177 163 168
Summa 194 184 180 175
Förfallostruktur för befintliga lokalkontrakt framgår av följande tabell. 
Samtliga avtal, som löper ut under det angivna året, har omräknats 
till årshyra. För hyresrabatter, vilka löper kortare än 12 månader, har 
avdrag från kontrakterad årshyra ej skett. Den genomsnittliga åter -
stående hyrestiden för samtliga hyresavtal har minskat till 3,8 år (4,4) 
vid årets slut.
Förfallostruktur befintliga hyresavtal per 2023-12-31
Kontraktsförfall, år Kvm
Kontrakterad 
 årshyra, 
TEUR
Andel av 
årshyra, %
2024 12 733 2 588 8
2025 10 606 2 194 6
2026 17 639 3 557 10
2027 40 956 7 642 22
2028 13 158 2 570 7
2029– 87 665 14 126 40
Summa lokaler 182 757 32 677 93
Parkering & övrigt – 2 563 7
Summa 182 757 35 240 100
Not 4  Fastighetskostnader 
Koncernen
Fördelning per kostnadsslag, TEUR 2023 2022
Kostnader för löpande förbrukning, reparationer 
och underhåll -481 -800
Andra direkta fastighetskostnader -292 -277
Personalkostnader -1 169 -1 272
Avskrivningar -59 -60
Andra indirekta fastighetskostnader -535 -403
Summa -2 535 -2 812
Not 5  Anställda, personalkostnader och  
ledande befattningshavares ersättningar 
Ersättningar, övriga 
förmåner och sociala kostnader Koncernen Moderbolaget
TEUR 2023 2022 2023 2022
Styrelse, vd och vice vd
Löner¹ 851 932 851 932
Pensionskostnader 
(avgiftsbestämda planer) 98 123 98 123
Sociala kostnader¹ 324 317 324 317
Övriga
Löner 1 915 2 213 690 753
Pensionskostnader 
(avgiftsbestämda planer) 133 101 133 101
Sociala kostnader 479 514 266 260
Summa 3 800 4 201 2 361 2 486
¹  För räkenskapsåret 2023 har vd erhållit en extra utbetalning av rörlig lön som 
inte ingår i denna tabell. Resultateffekten av extra utbetalningen uppkommer 
under 2024. För mer info se tabell ersättningar till ledande befattningshavare 
på s. 77.
Koncernen Moderbolaget
Medelantal anställda 2023 2022 2023 2022
Män 9,0 8,6 5,0 4,6
Kvinnor 12,4 13,8 4,0 3,7
Summa 21,4 22,4 9,0 8,3
2023 2022
Koncernen Män Kvinnor Summa Män Kvinnor Summa
Personal-
omsättning, % – 7,4 4,4 – 13,8 8,7
Total sjukfrånvaro, 
% 1,4 0,6 0,9 1,2 0,3 0,6
varav långtids   ­
sjukfrånvaro – – – – – –
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 76

===== SIDA 77 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Ersättningar till ledande befattningshavare
Ersättning till styrelsen
Den 3 maj 2023 beslöt årsstämman att styrelsens ordförande ska 
erhålla 800 000 SEK i ersättning intill nästa årsstämma. Övriga 
styrelse ledamöter ska erhålla 400 000 SEK per person i ersättning 
för tiden intill nästa årsstämma. Tillträdande ledamöter har erhållit 
ersättning från tillträdesdagen (normalt från beslut på årsstämma) och 
avgående ledamöter har erhållit ersättning fram till frånträdesdagen. 
Ersättningar till ledande befattningshavare och övriga 
 anställningsvillkor
Riktlinjerna beträffande ersättningar till Bolagets ledande befatt -
ningshavare beslutas på årsstämman, på förslag från styrelsen. 
Ersättning till ledande befattningshavare består av fast lön, rörlig lön 
och pensions- och försäkringsförmåner samt ickemonetära förmåner. 
Styrelsen beslutar diskretionärt utifrån fastställda utvärderings -
kriterier huruvida rörlig lön ska utgå till ledande befattningshavare. 
Rörlig lön till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till 50 
procent av den fasta lönen. Dessutom har ledande befattningshavare 
en individuell premiebaserad pensionsplan, enligt vilken Bolaget 
erlägger premier motsvarande 4,5 procent av den fasta lönen upp till 
7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande 30 procent av löne -
delar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. För det fall Eastnine säger 
upp verkställande direktörens anställning har Bolaget att iaktta sex 
månaders uppsägningstid. Dessutom har verkställande direktören rätt 
till ett avgångsvederlag motsvarande sex månadslöner. I det fall verk -
ställande direktören säger upp sin anställning, är han skyldig att iaktta 
sex månaders uppsägningstid. För vice verkställande direktör gäller 
en uppsägningstid om sex månader vid uppsägning på egen begäran 
och tolv månader vid uppsägning på Bolagets begäran. Inget avgångs -
vederlag utgår.
Långsiktiga incitamentsprogram
Eastnine hade vid utgången av 2023 två utestående långsiktiga incita -
mentsprogram (LTIP) riktade till anställda i koncernen (LTIP 2021 samt 
LTIP 2022), efter att LTIP 2020 löpt ut under året. Syftet med LTIP är 
att främja aktieägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande 
genom att skapa förutsättningar för att behålla och rekrytera kom -
petent personal, öka motivationen bland deltagarna, främja ett eget 
aktieägande samt öka intressegemenskapen mellan deltagarna och 
Bolagets aktieägare.
LTIP 2020
Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett långsiktigt 
incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2020). Programmets 
löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut, den 7 juli 2023, var den sam -
manlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 59,1 procent och tilldelning 
av aktier ägde rum i augusti 2023. Totalt tilldelades 23 262 aktier. 
Vägd genomsnittlig aktiekurs vid tidpunkten för den slutliga tilldel -
ningen av aktier var 125,36 SEK. Utfallet för villkoren framgår på nästa 
sida.
Ersättningar och  
övriga  förmåner, TEUR 
Styrelsearvode/ 
grundlön Rörlig lön¹ LTIP²
Övriga 
förmåner
Pensions-
kostnader Summa
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Styrelseledamöter
Liselotte Hjorth, ordförande 70 75 – – – – – – – – 70 75
Peter Elam  Håkansson 35 38 – – – – – – – – 35 38
Peter Wågström 35 38 – – – – – – – – 35 38
Christian Hermelin 35 38 – – – – – – – – 35 38
Ylva Sarby Westman 35 38 – – – – – – – – 35 38
Hanna Loikkanen³ 23 – – – – – – – – – 23 –
Ledande befattningshavare
Kestutis Sasnauskas, vd 236 247 241 112 2 53 7 7 60 85 546 504
Britt-Marie Nyman, vice vd och CFO 167 172 84 85 1 29 2 2 38 38 291 326
Summa 635 645 325 197 3 82 8 8 98 123 1 069 1 055
¹  För räkenskapsåret 2023 har rörlig lön till vd utgått med totalt 241 TEUR, varav hälften avser rörlig ersättning för extraordinära insatser vid försäljning av MFG.  
50 procent av rörlig ersättning till vd kommer att belasta resultatet för 2024. För mer information om rörlig ersättning för extraordinära insatser, se bolagsstyrnings­
rapporten s. 104. 
²  Avsättning för LTIP uppgick till 3 TEUR (82); inkluderar ej marknadsvärdet av intjänade aktier i LTIP 2020 vid intjäningstidpunkten. Marknadsvärdet av intjänade 
aktier  avseende LTIP 2020 för Kestutis Sasnauskas uppgick till 69 TEUR (0) och för Britt­Marie Nyman 37 TEUR (0). 
³ Invald som styrelseledamot vid årsstämman 2023.
Not 5 forts.
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 77

===== SIDA 78 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Villkor för prestationsaktier
Varje prestationsvillkor representerar en tredjedel (1/3) av den totala 
tilldelningen av Prestationsaktier för LTIP 2020. Om miniminivån för 
ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hän -
förliga till det prestationsvillkoret tilldelas, medan om maximinivån 
uppnås kommer en tredjedel (1/3) av det maximala antalet Presta -
tionsaktier enligt LTIP 2020 tilldelas.
Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs. 
genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under 
perioden 1 juli 2020–30 juni 2023.
• Maximinivån: 12 procent per år
• Miniminivån: 8 procent per år 
Villkor 2: Storleken på Bolagets fastighetsförvaltningsresultat under 
perioden 1 april 2023–30 juni 2023.
• Maximinivån: 5,75 MEUR (motsvarande 23,0 MEUR i årstakt)
• Miniminivån: 5,00 MEUR (motsvarande 20,0 MEUR i årstakt) 
Villkor 3: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs. 
genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio -
den 1 april 2020–30 juni 2023 i förhållande till en grupp av jämförbara 
bolag bestående av 20 europeiska fastighetsbolag.
•  Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil  
i referensgrupp
• Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp
Villkor Mål Utfall Tilldelning Antal
Prestationsaktier, 
villkor 1 8–12 % 16,7 % 100 % 13 112
Prestationsaktier, 
villkor 2
5,00–5,75 
MEUR 4,1 MEUR – –
Prestationsaktier, 
villkor 3 >median
Uppnådde 77,4 % 
från miniminivån 
till maximinivån 77,4 % 10 150
Totalt antal 
aktier 59,1 % 23 262
LTIP 2021
Vid årsstämman den 5 maj 2021 godkändes styrelsens förslag om 
införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2021) för samt -
liga som var anställda i koncernen den 1 januari 2021. Incitaments -
programmet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd), Kategori B (CFO 
och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska), och Kategori 
C (övriga anställda). Deltagandet förutsatte att deltagarna hade ett 
eget aktieinnehav i Eastnine till ett värde motsvarande en månadslön 
av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 april 2021. Varje deltagare 
tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger del -
tagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för uppfyllande 
av särskilda prestationsvillkor. Tilldelningen av Prestationsaktier är 
villkorat av att Deltagaren inte avslutat sin anställning och att Delta -
garen behåller Deltagaraktierna under hela Intjänandeperioden. Even -
tuella prestationsaktier blir tilldelade deltagarna inom 45 dagar från 
offentlig görandet av Bolagets delårsrapport för perioden 1 januari–30 
juni 2024.
Villkor för prestationsaktier
Varje prestationsvillkor representerar hälften (1/2) av den totala till -
delningen av Prestationsaktier för LTIP 2021. Om miniminivån för ett 
prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hänför -
liga till det prestationsvillkoret tilldelas, medan om maximinivån upp -
nås kommer hälften (1/2) av det maximala antalet Prestationsaktier 
enligt LTIP 2021 tilldelas.
Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs. 
genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under 
perioden 1 juli 2021–30 juni 2024.
• Maximinivån: 12 procent per år
• Miniminivån: 10 procent per år 
Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs. 
genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio -
den 1 juli 2021–30 juni 2024 i förhållande till en grupp av jämförbara 
bolag bestående av 20 europeiska fastighetsbolag.
•  Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil  
i referensgrupp
• Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp
Återköp av egna aktier
Eastnine AB avser att använda upp till 31 425 redan återköpta egna 
aktier för att säkerställa leverans av aktier till Deltagarna.
LTIP 2022
Vid årsstämman den 26 april 2022 godkändes styrelsens förslag om 
införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022) för samt -
liga som var anställda i koncernen den 1 maj 2022. Incitamentspro -
grammet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B 
(landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska), 
och Kategori C (övriga anställda). Deltagandet förutsatte att delta -
garna hade ett eget aktieinnehav i Eastnine till ett värde motsvarande 
en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022. 
Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter 
som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för 
uppfyllande av särskilda prestationsvillkor. Tilldelningen av Presta -
tionsaktier är villkorat av att Deltagaren inte sagt upp eller avslutat sin 
anställning och att Deltagaren behåller Deltagaraktierna under hela 
Intjänandeperioden. Eventuella prestationsaktier blir tilldelade delta -
garna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport 
för perioden 1 januari–30 juni 2025.
Villkor för prestationsaktier
Om miniminivån för ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga 
Prestationsaktier hänförliga till det prestationsvillkoret tilldelas. Om 
maximinivån uppnås kommer, för villkor 1, 80 procent av det maximala 
antalet Prestationsaktier och, för villkor 2,20 procent av det maximala 
antalet Prestationsaktier enligt LTIP 2022 tilldelas.
Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, exklu -
sive effekt från Eastnines innehav i Melon Fashion Group (MFG), dvs. 
genomsnittligt resultat, exklusive resultat från MFG, i relation till 
genomsnittligt eget kapital, exklusive eget kapital hänförligt till MFG, 
under perioden 1 juli 2022–30 juni 2025.
• Maximinivån: 12 procent per år
• Miniminivån: 10 procent per år 
Not 5 forts.
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 78

===== SIDA 79 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs. 
genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio -
den 1 juli 2022–30 juni 2025 i förhållande till en grupp av jämförbara 
bolag bestående av 22 europeiska fastighetsbolag.
•  Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil  
i referensgrupp
• Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp
Återköp av egna aktier
Eastnine AB avser att använda upp till 49 019 redan återköpta egna 
aktier för att säkerställa leverans av aktier till Deltagarna.
Koncernen Moderbolaget
Antalet aktierätter 2023 2022 2023 2022
Utestående vid årets början 125 489 81 751 75 844 43 505
Tilldelade – 56 935 – 32 339
Förverkade -21 783 -13 197 -9 500 –
Intjänade -23 262 – -13 738 –
Utestående vid årets slut 80 444 125 489 52 606 75 844
Utestående aktierätter LTIP 2021 LTIP 2022
Antal aktierätter 31 425 49 019
Antal deltagare som fortfarande är anställda den 
31 december 2023 15 18
Intjänandeperiod
juli 2021 
– juli 2024
juli 2022 
– juli 2025
Värde per aktierätt med villkor 1¹, SEK 123,98 76,38
Värde per aktierätt med villkor 2², SEK 31,00 19,10
Aktierätternas återstående löptid, år 0,5 1,5
1  Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under 
intjänande perioden. 
2  Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under 
 intjänandeperioden och för sannolikheter för att aktieavkastningsvillkoret inte 
 uppfylls till fullo.
Personalkostnader för aktie- 
relaterad ersättning, TEUR
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Aktierätter -1 184 4 114
Sociala kostnader 48 28 48 28
Summa 46 212 51 142
Not 5 forts.
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 79

===== SIDA 80 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 6  Centrala administrationskostnader 
Centrala administrationskostnader avser bland annat kostnader 
för centrala funktioner för en koncern såsom ledning, finansiering, 
ekonomi, investor relations, investeringar och kommunikation samt 
omkostnader hänförliga till att vara ett publikt bolag listat på Nasdaq, 
Stockholm. Kostnader för administration hänförliga till fastighetsför -
valtande dotterbolag redovisas som del av fastighetskostnader.
Leasing 
Leasingavgifter av mindre värde redovisas som kostnad i resultaträk -
ningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. För Eastnine omfattar 
dessa leasingavgifter kostnader för normalt förekommande inventarier 
till mindre värde.
Fördelning per  
kostnadsslag, TEUR
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Marknadsföring och PR -229 -325 -229 -325
IT- och redovisningstjänster -99 -106 -87 -72
Legala tjänster och konsultarvoden -40 -172 -40 -69
Personalkostnader -2 684 -2 963 -2 414 -2 519
Övriga externa kostnader -627 -658 -656 -640
Summa -3 679 -4 224 -3 427 -3 625
Fördelning i resultaträkningen, 
TEUR
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -3 427 -3 625
Summa -3 679 -4 224 -3 427 -3 625
Not 7  Arvode och ersättningar till revisorer 
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2023 2022 2023 2022
KPMG
Revisionsuppdrag -230 -210 -141 -106
Revisionsverksamhet utöver 
revisionsuppdrag -5 -3 -5 -3
VGD
Revisionsuppdrag -13 – – –
Summa -248 -213 -146 -109
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bok -
föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, 
övriga arbetsuppgifter som det ankommer på Bolagets revisorer att 
utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttag -
elser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga 
arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag, vilka redovisas på egna 
rader i tabellen ovan.
Not 8  Leasingavtal 
För Eastnine som leasetagare är det lokalhyresavtal och arrende -
av gifter för tomträtter som är väsentliga. Eastnines leasingavtal 
redovisas i balansräkningen som en nyttjanderätt och leasingskuld. 
Nyttjanderätten och skulden värderas initialt till nuvärdet av framtida 
leasingbetalningar. I den mån förskottsbetalningar erläggs eller andra 
tillhörande kostnader uppstår läggs de till värdet på nyttjanderätten. 
Där arrendeavtal ej kan sägas upp anses leasingperioden som evig, 
med effekt att värdet på leasingskulden bedöms vara oförändrat fram 
till dess att arrendeavtalet förhandlats om. Även nyttjanderättstill -
gången anses vara evig, i likhet med leasingskulden, med effekt att 
ingen avskrivning sker. För övriga avtal, för närvarande hyra av Bola -
gets kontor i Stockholm, där leasingperioden upphör vid fastställd 
tidpunkt, sker en amortering av leasingskulden vid avgiftsbetalning. 
Arrendeavgifter, vilka överstiger amorteringsbeloppet, redovisas som 
räntekostnad. För nyttjanderättstillgången sker avskrivning linjärt över 
leasingperioden.
Utöver redovisade nyttjanderätter innehar Eastnine som hyresgäst 
även ett antal leasingavtal till mindre värde avseende till exempel bilar 
och kontorsmaskiner. Dessa kostnadsförs linjärt över hyresperioden.
Koncernen Moderbolaget
Nyttjanderätt, TEUR 2023 2022 2023 2022
Redovisat värde vid årets början 2 234 1 353 312 417
Omräkning enligt IFRS 16 11 4 11 4
Tillkommande värde under året – 986 – –
Årets avskrivning -114 -109 -114 -109
Redovisat värde vid årets slut 2 131 2 234 209 312
Koncernen Moderbolaget
Leasingskuld, TEUR 2023 2022 2023 2022
Redovisat värde vid årets början 2 216 1 334 294 399
Omräkning enligt IFRS 16 11 4 11 4
Tillkommande värde under året – 986 – –
Årets amortering -115 -108 -115 -109
Redovisat värde vid årets slut 2 112 2 216 190 294
Årets kassaflöde hänförligt  
till leasingavtal, TEUR 
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Kassaflöde från leasingavtal 
 klassificerade som nyttjanderätt -161 -150 -113 -118
Kassaflöde från leasing av 
tillgångar till mindre värde -11 -11 -11 -11
Kassaflöde från leasingavtal -172 -161 -124 -129
Se även löptidsanalys i not 28 (Finansiella risker och riskhantering). 
Löptiden fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varierar 
mellan 18–76 år. Kostnaden utöver avskrivning för samtliga arrende -
avgifter har redovisats som en finansiell kostnad och uppgick under 
året till 53 TEUR (54). 
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 80

===== SIDA 81 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 9 Finansiella intäkter och kostnader 
Koncernen Moderbolaget
Finansiella intäkter, TEUR 2023 2022 2023 2022
Erhållna utdelningar från 
koncernföretag – – 4 188 –
Ränteintäkter från  koncernföretag – – 3 945 3 733
Ränteintäkter från likvida medel 2 040 – 1 922 –
Andra finansiella intäkter 14 4 – –
Valutakursdifferenser, netto¹ – – 199 –
Summa finansiella intäkter 2 054 4 10 255 3 733
Koncernen Moderbolaget
Finansiella kostnader, TEUR 2023 2022 2023 2022
Räntekostnader på lån -9 782 -6 965 -11 -11
Räntekostnader på obligation -3 804 -2 409 -3 804 -2 409
Andra finansiella kostnader -688 -293 -641 -240
Valutakursdifferenser, netto¹ -35 -187 – 23
Summa finansiella kostnader -14 309 -9 854 -4 456 -2 637
¹ Valutakursvinster/förluster på monetära tillgångar och skulder.
Ränteintäkter från koncernföretag hänför sig till finansiella tillgångar 
värderade till  upplupet anskaffningsvärde. 
 Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder 
 värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på 
derivat värderade till verkligt värde.
Not 10 Förvaltningsfastigheter 
Definition
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera 
positivt driftnetto. Förvaltningsfastigheter redovisas i balans  räkningen 
till verkligt värde och värdeförändringar redovisas via resultat -
räkningen.
Förvaltningsfastighete r under verksamhetsåret
Fastighetsportföljen består huvudsakligen av kontorsfastigheter, 
 centralt belägna i Poznan, Riga och Vilnius. Förvaltningsfastigheternas 
verkliga värde, exklusive nyttjanderättstillgångar, uppgick till 573 771 
TEUR (606 222). Totalt har Eastnine, under året, investerat 2 234 TEUR 
(127 022), varav fastighetsförvärv uppgick till noll TEUR (120 906) 
och investeringar i befintliga fastigheter var 2 234 TEUR (6 116). Den 
oreali serade värdeförändringen uppgick till ­ 34 685 TEUR (9 383). Både 
högre marknadshyror och hyresindexering har haft en positiv inverkan 
på fastighetsvärdet, samtidigt som framförallt ökat avkastningskrav till 
följd av under året brant stigande räntenivåer har haft motsatt effekt. 
Värdet på nyttjanderättstillgångar, avseende tomträtter, tillhörande 
förvaltnings fastigheterna redovisas i balansräkningen på egen rad och 
uppgick till 1 922 TEUR (1 922).
Koncernen
TEUR 2023 2022
Redovisat värde vid årets början 606 222 469 817
Förvärv – 120 906
Investeringar i befintliga fastigheter 2 234 6 116
Orealiserade värdeförändringar -34 685 9 383
Redovisat värde vid årets slut 573 771 606 222
Värdering av fastigheter
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav externvärdering sker minst en 
gång under en rullande tolvmånadersperiod, av certifierat värderings -
institut. Extern- och internvärderingarna utförs med samma värde -
ringsmetodik i syfte att varje kvartal och år ska omfattas av jämförbara 
observerbara, och icke observerbara, indata. 
Värderingsmodell och utförande
Externvärderingarna är utförda i enlighet med internationell värde -
ringsstandard (IVS 2020). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning 
av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under perioden 
utförts av Colliers International Advisor, Colliers Polen och Newsec.
Värderingsmodellen i Baltikum baseras på nuvärdesberäknade kassa -
flöden, utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets fram -
tida kassaflöden, under en i normalfallet fem ­ eller tioårig kalkylperiod 
med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. 
Kassaflödesberäkningar med längre kalkylperiod än fem år tillämpas 
framförallt på fastigheter med endast en eller ett fåtal hyresgäster 
med långa avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart. I Polen har 
externvärderingen utförts enligt ”hardcoremetoden”, vilket innebär en 
kapitalisering av kassaflödet från nuvarande hyra med tillägg/avdrag 
på skillnaden mellan marknadshyra och nuvarande hyra, varför ingen 
hänsyn tas till framtida inflationsjusterade hyresnivåer.
För förvärvade fastigheter bedöms initialt verkligt värde motsvaras 
av anskaffningskostnaden. För projektfastigheter där osäkerhet över 
totalkostnaden föreligger, och där framtida hyresavtal saknas, bedöms 
verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen övrig infor -
mation föreligger vid värderingstidpunkten. 
Värderingsantaganden
Fastighetsvärderingarna grundar sig på bedömningar och antaganden 
vid värderingstidpunkten av både observerbara och icke observerbara 
indata. Observerbara data som har stor påverkan på värdet är aktuella 
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och investeringar samt 
aktuell inflation. Icke observerbara data är direktavkastningskrav, 
kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig 
vakansgrad. 
Kassaflöden från hyresinbetalningar bedöms utifrån aktuella hyres -
avtal och kända framtida avtalade förändringar. Hyresutvecklingen 
följer indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid avtalstidens slut görs en 
bedömning om avtalsförlängningar och den då gällande marknads -
hyran. Vid årets slut uppgick den bedömda månatliga marknadshyran i 
värderingarna i genomsnitt till 16,5 EUR per kvm (15,5).
Drift- och underhållskostnader härleds från historiska utfall och bud -
geterade kostnader. Reservering för reparationskostnader och fastig -
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 81

===== SIDA 82 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
hetsinvesteringar beräknas normalt enligt budget för år 1 och därefter 
som procent av bedömda hyresintäkter eller en kostnad per kvm. 
Även inflation, kalkylränta, direktavkastningskrav, marknadshyra 
samt vakansbedömning utgör viktiga värderingsantaganden. Inflatio -
nen baseras på marknadaktörers bedömning både på kort och lång 
sikt. Kalkylräntan och direktavkastningskrav baseras på marknadens 
förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad 
risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakans -
risk. Marknadshyran baseras på aktuell hyresnivå för liknande objekt. 
Vakans beräknas individuellt på hyreskontraktsnivå samt med en lång -
siktigt normaliserad vakansgrad.
Kalkylräntan utgör ett räntekrav på totalt kapital. Vägd kalkylränta i 
värderingarna uppgick till 7,7 procent (7,6) för förvaltningsfastigheter 
exklusive projektfastigheter. Direktavkastningskrav härleds utifrån 
faktiska transaktioner men även utifrån köpare och säljares krav och 
förväntan. Brant stigande räntenivåer har höjt direktavkastningskravet 
under 2023. Vägt direktavkastningskrav var 6,4 procent (5,6). 
Hyresgästspecifika investeringar vid nyuthyrning kalkyleras i inter -
vallet 180–250 EUR per kvm (160–250). Övriga planerade fastighets -
investeringar har i genomsnitt beräknats till 3,9 procent (2,8) av 
totala hyresintäkter. Den långsiktiga vakansgraden är upptagen till 
4,5­5,0 procent (4,5) i värderingsmodellen. Den långsiktiga inflationen 
för marknadshyror har bedömts till 2,0 procent (2,0) i Lettland och 
Litauen. Ingen inflationsberäkning av marknadshyror sker i Polen.
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
Fastighetsvärderingar innebär en uppskattning av  fastigheternas 
marknadsvärde och baseras på beräkningar enligt etablerade och 
 vedertagna principer samt antaganden och bedömningar hos 
 certifierade värderingsinstitut. 
Tabell Känslighetsanalys fastigheter redovisar påverkan på förvalt -
ningsfastigheternas beräknade marknadsvärde vid förändringar av 
individuella värdeparametrar. Känslighetsanalysen tar ej hänsyn till 
att ändring av en värdeparameter inte sällan har en påverkan på andra 
parametrar upptagna i känslighetsanalysen. 
Not 10 forts.
Känslighetsanalys fastig heter, TEUR Antag anden Lettland Litauen Polen
Marknadshyra +/- 5,0 % 2 213 / -2 211 12 672 / -12 591 4 213 / -4 163
Uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet 540 / -765 4 512 / -5 064 –
Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enheter -1 857 / 2 006 -9 445 / 10 247 -4 621 / 5 005
Direktavkastningskrav +/- 0,5 %-enheter -3 580 / 4 177 -22 943 / 19 130 -8 900 / 10 442
Direktavkastningskrav +/- 1,0 %-enhet -6 683 / 9 113 -39 615 / 46 198 -16 570 / 22 857
Värderingsantaganden Lettland Litauen Polen Totalt
Direktavkastningskrav, % 6,5 (5,6–5,8) 5,75–6,5 (5,25–6,0) 7,0 (6,25) 5,75–7,0 (5,25–6,25)
Direktavkastningskrav, vägt, % 6,5 (5,7) 6,2 (5,5) 7,0 (6,25) 6,4 (5,6)
Genomsnittliga fastighetsinvesteringar, % 13,1 (5,3) 3,5 (2,5) – 3.9 (2,8)
Genomsnittlig hyra, EUR/kvm/månad 15,1 (14,7) 16,8 (15,7) 16,5 (15,2) 16,5 (15,5)
Genomsnittlig kalkylränta, % 8,1 (7,5) 8,1 (7,5) 6,4 (8,1) 7,7 (7,6)
Investeringar vid nyuthyrning, EUR/kvm 250 (250) 180–250 (160–250) 250 (250) 180–250 (160–250)
Långsiktig inflation, % 2,0 (2,0) 2,0 (2,0) – (2,0) 1,6 (2,0)
Långsiktig vakansgrad, % 4,5–5,0 (4,5) 4,5–5,0 (4,5) – (4,5) 4,5–5,0 (4,5)
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 82

===== SIDA 83 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 12  Derivatinstrument 
Eastnine tillämpar inte säkringsredovisning. Derivaten klassificeras 
som finansiella instrument, och utgörs av ränteswappar, där Bolaget 
erhåller rörlig ränta och betalar en fast ränta. Derivaten värderas till 
verkligt värde enligt nivå 2 och värdeförändringar redovisas på egen 
rad i rapporten över totalresultat. Inga derivatavtal har avslutats i 
förtid och samtliga värdeförändringar under året är orealiserade. Årlig 
amortering i befintliga swappar uppgår till 5 046  TEUR, varav 1 505 
TEUR avser swappar med förfall 2024. Vid avtalsförfall är värdet all -
tid noll och inga betalningsåtaganden kvarstår. För kassaflöden från 
 Eastnines derivat, se not 28 (Finansiella risker och riskhantering). För 
mer information, se även not 27 (Finansiella instrument).
Förfalloår
Nominellt 
belopp, TEUR
Marknads-
värde, TEUR
Genomsnittlig 
räntenivå, %
2024 53 885 250 0,04
2025 20 775 928 0,10
2026 39 912 -472 2,92
2027 90 264 2 548 1,50
Summa 204 836 3 254 1,25
Koncernen
Värde derivat, TEUR 2023 2022
Redovisat värde vid årets början 11 022 -1 395
Orealiserade värdeförändringar -7 767 12 417
Redovisat värde vid årets slut 3 254 11 022
Not 11  Värdepappersinnehav 
Nedan redovisas en sammanställning av Eastnines värdepappersinne -
hav. Innehavet i MFG avyttrades under året. 
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2023 2022 2023 2022
Redovisat värde vid  
årets början 193 355 140 859 193 355 121 829
Försäljningar -143 592 -18 792 -143 592 –
Orealiserade  
värde förändringar – 71 289 – 71 525
Realiserade 
 värdeförändringar -49 763 – -49 763 –
Redovisat värde  
vid årets slut – 193 355 – 193 355
Not 13  Realiserade värdeförändringar och 
 utdelningar från investeringar
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2023 2022 2023 2022
Utdelning, MFG 238 7 075 238 7 075
Återbetalning, ECBPF2 298 – – –
Realiserad värdeförändring, MFG -50 406 – -50 406 –
Summa -49 870 7 075 -50 168 7 075
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 83

===== SIDA 84 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 14  Övriga intäkter
Moderbolaget
TEUR 2023 2022
Rådgivning- och förvaltningstjänster till 
koncernföretag 1 740 1 986
Summa 1 740 1 986
Not 15  Skatter
 
Koncernen Moderbolaget
Avstämning av effektiv skatt, 
TEUR 2023 2022 2023 2022
Resultat före skatt -74 625 113 076 -46 056 77 557
Skatt enligt gällande skattesats 
i Sverige, 20,6 % 15 373 -23 294 9 488 -15 977
Effekt av andra skattesatser för 
utländska dotterföretag -2 526 3 106 – –
Skatteeffekt av ej skatte pliktiga 
värdeförändringar i portföljen -10 384 14 631 -10 384 14 631
Skatteeffekt av ej skatte pliktig 
utdelning 49 1 457 912 1 457
Skatteeffekt av ej avdragsgilla 
kostnader -173 -123 -2 -8
Underskott från tidigare år 14 – 14 –
Övriga skattemässiga 
justeringar 1 152 – 1 135 –
Ej redovisad skatteintäkt på 
skattemässiga underskott för 
året¹ -31 -294 – -104
Justering uppskjuten skatt från 
tidigare år -899 – – –
Summa 2 576 -4 516 1 163 –
Genomsnittlig skattesats, % 3,5 4,0 2,5 –
1  Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är möjligt att de 
kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Uppskjuten skatt 
på underskottsavdrag om 0,2 MEUR i dotterbolag redovisas ej i balans­
räkningen.
Not 16  Inventarier
Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumu -
lerade av- och nedskrivningar. Eventuella nedskrivningar redovias 
som kostnad i resultaträkningen. I anskaffningsvärdet ingår utgifter 
direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Nyttjandeperioden har 
bedömts vara mellan 3–6 år. Avskrivning sker linjärt över nyttjande -
perioden och redovisas på raden för fastighetskostnader eller centrala 
administrations kostnader. Inventarier består bland annat av inventarier 
och kontors utrustning för Eastnines kontor i Stockholm, Vilnius och 
Riga.
 
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2023 2022 2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden 
vid årets början 524 491 89 89
Årets investeringar 29 33 – –
Ackumulerade anskaffningsvärden 
vid årets slut 553 524 89 89
Ackumulerade avskrivningar vid 
årets början -360 -284 -55 -37
Årets avskrivningar -78 -76 -18 -18
Ackumulerade avskrivningar vid 
årets slut -438 -360 -73 -55
Redovisat värde vid årets slut 115 164 16 34
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 84

===== SIDA 85 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108 Not 18  Förutbetalda kostnader och  
upplupna intäkter
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2023 2022 2023 2022
Upplupna ränteintäkter – – 3 770 1 059
Upplupna intäkter 314 400 – –
Övriga förutbetalda kostnader och 
upplupna intäkter 869 1 093 80 407
Summa 1 183 1 493 3 850 1 466
Not 20  Eget kapital
Eastnine AB (publ) har per balansdagen totalt 22 370 261 utgivna 
stamaktier där varje aktie har ett röstvärde av en (1) röst. Under året 
har Eastnine tilldelat 23 262 aktier till deltagare i Eastnines långsiktiga 
incitamentsprogram som infördes 2020 (LTIP 2020). Efter transaktio -
nen, tillika per 31 december 2023, har Bolagets innehav av egna aktier 
minskat till 139 253, motsvarande en minskning från cirka 0,7 procent 
till cirka 0,6 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman 2023 erhöll 
styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med 
begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får 
överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.
Antal stamaktier 2023 2022
Antal utgivna aktier per 1 januari 22 370 261 22 370 261
Antal utgivna aktier per 31 december 22 370 261 22 370 261
varav aktier i eget förvar 139 253 162 515
Koncernens egna kapital
Eget kapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, övrigt tillskju -
tet kapital och intjänade vinstmedel. Övrigt tillskjutet kapital avser 
tillskjutet kapital från ägarna samt överkursbelopp som inbetalts i 
Not 19  Likvida medel
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2023 2022 2023 2022
Likvida medel 128 620 19 820 112 258 7 620
Summa 128 620 19 820 112 258 7 620
Likvida medel utgörs av placeringar med en löptid på maximalt 
tre månader och som med obetydlig risk för värdeförändringar kan 
omvandlas till kontanta medel. På bokslutsdagen avser likvida medel 
till 100 procent likvida tillgångar på Bolagets bankkonton.
Not 17  Kundfordringar
Individuell bedömning görs av samtliga förfallna kundfordringar. 
Bedömning om risken för kreditförluster görs framåtblickande enligt 
IFRS 9 och reservering görs när kreditförlust föreligger. Kreditförluster 
reducerar koncernens driftnetto.
Koncernen
Åldersfördelning, TEUR 2023 2022
Ej förfallna 2 086 2 293
Förfallna 0–30 dagar 207 162
Förfallna 31–60 dagar 12 134
Förfallna 61–90 dagar – –
Förfallna sedan mer än 90 dagar 23 19
varav reserverat¹ -16 -22
Summa 2 312 2 586
¹ Reserveringar sker på individuell basis.
samband med nyemissioner. Intjänade vinstmedel avser intjänade 
vinstmedel i koncernen. Totalt eget kapital uppgick per 31 december 
2022 till 400,2 MEUR (478,5).
Kapitalhantering
Kapitalet definieras som totalt eget kapital och uppgick den 31 decem -
ber 2023 till 400,2 MEUR (478,5). Likvida medel i koncernen uppgick 
till 128,6 MEUR (19,8). Eastnines styrelse har beslutat att nettobelå-
ningsgrad på fastigheter inte ska överstiga 60 procent på koncernnivå 
och att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. På bokslutsdagen 
uppgick belåningsgraden till 27 procent (51) och soliditeten till 56 
procent (57). Utöver likvida medel har Eastnine en checkkredit om 3,0 
MEUR vilket, utöver möjligheten att även utöka fastighetskrediter, är 
ytterligare en finansieringskälla för att täcka kortfristiga likviditets -
behov och investeringar.
Moderbolagets bundna och fria egna kapital 
Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings -
bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Bundet eget kapital består 
i Eastnine AB av aktiekapitalet. I fritt eget kapital ingår överkursfond, 
årets resultat och balanserade vinstmedel.
Av moderbolagets fria egna kapital får, till aktieägarna, endast utde-
las så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget 
kapital. Vidare får endast vinstutdelning ske om det med bedömning av 
verksamhetens omfattning, krav och risker är försvarligt med hänsyn till 
koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. 
Utdelning 
Det är årsstämman som beslutar om utdelning. Styrelsen föreslår 
årsstämman 2024 en utdelning om 4,64 SEK per aktie, jämnt fördelat 
på fyra tillfällen under 2024 och inledningen av 2025. Utdelning ges 
ej för Bolagets innehav av egna aktier, vars exakta antal fastställs på 
avstämningsdagen. Baserat på antalet utgivna aktier på balansdagen, 
exklusive aktier i eget förvar, uppgår föreslagen utdelning till 103,2 
MSEK, motsvarande 9,3 MEUR.
1 EUR = 11,13 SEK den 31 december 2023 (Källa: Reuters). 
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 85

===== SIDA 86 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Förfallostruktur räntebärande 
 skulder, år Låneskuld, TEUR Andel, %
2024 91 185 32,0
2025 37 174 13,1
2026 71 074 25,0
2027 84 890 29,9
Summa 284 323 100,0
Koncernen
Fördelning räntebärande skulder, TEUR 2023 2022
Skulder till kreditinstitut, långfristiga 193 138 218 552
Skuld obligationsinnehavare, långfristig – 45 000
Skulder till kreditinstitut, kortfristiga 91 185 63 330
Summa 284 323 326 882
Not 21  Räntebärande skulder
Räntebärande skulder avser i sin helhet skulder till kreditinstitut, varav 
193 138 TEUR (263 552) klassificeras som långfristiga skulder då låne-
förfall infaller senare än 12 månader från balansdagen och 91 185 TEUR 
(63 330) klassificeras som kortfristiga med låneförfall inom 12 månader, 
se även not 27 (Finansiella instrument). Eastnines skulder till kreditinsti-
tut är värderade till upplupet anskaffningsvärde. Vid årets slut uppgick 
obligationslån till 0 TEUR (45 000) efter att obligationslånet inlösts i 
förtid.
Koncernen
Räntebärande skulder, TEUR 2023 2022
Räntebärande skulder vid årets början 326 882 241 084
I förtid inlöst obligationslån -45 000 –
Upptagande av banklån 10 519 93 340
Amorteringar enligt plan -8 079 -7 542
Redovisat värde vid årets slut 284 323 326 882
I enlighet med Eastnines finanspolicy ska lånens genomsnittliga 
kapitalbindning aldrig understiga 18 månader, se även avsnittet 
 Finansiering och kapitalstruktur. I tabellen Förfallostruktur ränte -
bärande skulder redovisas lånens löptider och årlig andel, inklusive 
amortering, av totala räntebärande skulder som förfaller till återbetal -
ning. Framtida årliga amorteringar enligt avtal uppgick vid årets slut 
till 7,5 MEUR (8,3), motsvarande 2,6 procent (2,5) av utestående skuld. 
Nästkommande tabell visar de räntebärande skuldernas fördelning. 
Ingen hänsyn tas till att lånekrediterna kan komma att refinansieras 
vid kapitalförfall. För räntebärande skulders påverkan på kassaflödet, 
se not 28 (Finansiella risker och riskhantering).
Not 22  Uppskjuten skatteskuld
 
Uppskjuten skatt på temporära  
skillnader, TEUR
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Förvaltningsfastigheter 25 161 25 147 – –
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 347 364 43 –
Derivatinstrument 496 1 720 – –
Leasingskuld -343 -364 -39 –
Skattemässiga underskott -9 894 -8 079 -1 167 –
Redovisat värde vid årets slut 15 768 18 788 -1 163 –
Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran. 
Uppskjuten skatt är hänförligt till dotterbolag i Litauen och Polen 
och beräknas med en skattesats om 15 procent respektive 19 procent, 
samt moderbolaget i Sverige med en skattesats om 20,6 procent. Den 
uppskjutna skatten är hänförlig till skillnaden mellan bokförda och 
skattemässiga värden på fastigheter, leasingtillgångar och leasing - 
skulder, orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga 
underskott. Ingen bolagsskatt redovisas i Estland eller Lettland, där 
skatt endast utgår med 20 procent på i huvudsak utdelade vinstmedel, 
det vill säga, ingen skatt betalas för outdelade vinstmedel. Då Eastnine 
ej har för avsikt att dela ut vinstmedel från Estland och Lettland har 
ingen uppskjuten skatt redovisats baserat på upparbetade vinstmedel. 
Skatteeffekt kommer att redovisas om beslut om utdelning kan bli 
aktuellt i framtiden. Utdelningsbara balanserade vinstmedel i koncer -
nens dotterbolag i Estland och Lettland, inklusive årets resultat, upp -
gick vid årets slut till 44 474 TEUR (52 692) och den uppskjutna skatten 
på dessa vinstmedel kan maximalt uppgå till 8 895 TEUR (10 538). 
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 86

===== SIDA 87 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 24 Övriga skulder
 
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2023 2022 2023 2022
Fastighetsskatt 1 489 484 – –
Depositioner från hyresgäster 224 – – –
Ej utbetald utdelning 1 669 1 594 1 669 1 594
Övrigt 1 095 1 176 178 161
Summa 4 477 3 254 1 847 1 755
Not 25  Upplupna kostnader och  
förutbetalda intäkter
 
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2023 2022 2023 2022
Upplupna lönerelaterade kostnader 697 608 570 503
Upplupna räntekostnader 48 797 – 640
Upplupna fastighetskostnader 821 899 – –
Övriga upplupna kostnader 291 844 116 682
Förutbetalda intäkter 987 914 – –
Summa 2 844 4 062 686 1 825
Not 26  Aktier och andelar i koncernföretag
 
Moderbolaget
TEUR 2023 2022
Ingående anskaffningsvärden 138 680 144 048
Återbetalning av aktieägartillskott -12 400 -49 450
Tillkommande/avgående anskaffningsvärden¹ -4 44 082
Utgående ackumulerade  anskaffningsvärden 126 276 138 680
¹  Av tillkommande/avgående anskaffningsvärden avser -4 TEUR (70) anskaffningsvärden hänförliga till anställdas incitamentsprogram LTIP.
Direktägda dotterbolag Säte
Antal 
aktier/andelar
Kapital- och 
röstandel, %
Bokfört värde, 
TEUR
Eastnine Baltics OÜ Tallinn, Estland 2 500 100 82 264
Gainbortille Investments Sp. Z o.o. Poznan, Polen 408 236 100 44 001
Eastnine Office AB Stockholm, Sverige 11 000 100 11
Indirekt ägda dotterbolag Säte
Antal 
aktier/andelar
Kapital- och 
röstandel, %
Eastnine Prop1 OÜ Tallinn, Estland 1 100
Eastnine Latvia SIA Riga, Lettland 52 353 814 100
Eastnine Alojas Biroji SIA Riga, Lettland 8 565 000 100
Eastnine Kimmel SIA Riga, Lettland 5 952 045 100
Eastnine Prop 6 SIA Riga, Lettland 5 000 100
Eastnine Valdemara Centrs SIA Riga, Lettland 10 000 000 100
Eastnine Zala 1 SIA Riga, Lettland 6 830 000 100
Eastnine Lithuania UAB Vilnius, Litauen 29 216 503 100
Eastnine 3Bures-1-2 UAB Vilnius, Litauen 2 925 100
Eastnine 3Bures-3 UAB Vilnius, Litauen 3 620 100
Eastnine S7-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100
Eastnine S7-2 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100
Eastnine S7-3 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100
Eastnine Uniq UAB Vilnius, Litauen 2 700 100
Eastnine Uptown Park UAB Vilnius, Litauen 2 600 100
Eastnine Vertas-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100
Eastnine Vertas-2 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100
Not 23 Andra långfristiga skulder
 
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2023 2022 2023 2022
Depositioner från hyresgäster 2 767 2 973 – –
Övrigt 66 64 66 64
Summa 2 833 3 037 66 64
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 87

===== SIDA 88 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 27  Finansiella instrument 
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas normalt upp i balans -
räkningen på transaktionsdagen. En finansiell tillgång tas bort ur 
balansräkningen när rättigheterna enligt avtal realiseras, förfaller eller 
när väsentliga risker och förmåner som är förknippade med tillgången 
överlåtits. En finansiell skuld (eller del därav) upphör i balansräkningen 
när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt avtalats bort.
Beräkning av verkligt värde
Följande sammanfattar de metoder och antaganden som används för 
att fastställa verkligt värde för finansiella instrument.
Finansiella instrument som värderas till verkligt värde via årets resultat 
Finansiella instrument värderade till verkligt värde omfattar initialt 
förvärvsvärde inklusive transaktionsutgifter hänförliga till förvärvet.
Finansiella instrument som värderas till upplupet anskaffningsvärde 
Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörskulder och 
andra rörelsekapitalposter som är finansiella instrument med mycket 
kort löptid, redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för 
eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överens -
stämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper 
i huvudsak med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings -
värde bedöms överensstämma med verkligt värde. Verkligt värde för 
långfristigt obligationslån, redovisat till noll TEUR (45 000) efter att i 
sin helhet återbetalats under året, bedöms inte avvika materiellt från 
redovisat värde.
Värdering till verkligt värde
Eastnine tillämpar IFRS 13 för uppskattningar av verkligt värde och 
IFRS 13 och IFRS 7 för upplysningsändamål. Dessa kräver att Bolaget 
klassificerar värderingarna till verkligt värde enligt en hierarki som 
återspeglar betydelsen av de data som använts för att göra värdering -
arna. Hierarkin har följande nivåer: 
Nivå 1:  Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska 
tillgångar eller skulder.
Nivå 2:  Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, som är 
observerbara för tillgången eller skulden antingen direkt  
(dvs. som priser) eller indirekt (dvs. härledda från priser).
Nivå 3:  Indata för tillgången eller skulden, som inte bygger på 
observer bara marknadsdata (dvs. icke observerbar indata).
Den nivå i hierarkin för verkligt värde där värderingen till verkligt värde 
kategoriseras ska bestämmas med grund i den lägsta nivå indata som 
är signifikant för värderingen till verkligt värde i sin helhet. I detta 
syfte görs bedömningen av indatas signifikans med beaktande av 
 värderingen till verkligt värde i sin helhet. Om det i en värdering till 
verkligt värde används observerbara indata som kräver betydande jus -
tering som har sin grund i icke observerbara data, är detta en värdering 
på nivå 3. Bedömningen av signifikansen för särskilda indata i värde -
ringen till verkligt värde i sin helhet kräver beaktande av de faktorer 
som särskilt gäller för tillgången eller skulden.
I tabellerna på nästa sida framgår de kategorier av finansiella instru -
ment som finns i koncernen respektive moderbolaget. Finansiella 
tillgångar och skulder, redovisade till upplupet anskaffningsvärde 
respektive verkligt värde, klassificerade enligt IFRS 9 med undantag för 
investering i intressebolag, år 2022, som redovisades till verkligt värde 
enligt undantag i IAS 28 s. 18–19.
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 88

===== SIDA 89 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 27 forts.
Finansiella tillgångar 
och skulder, TEUR 
Finansiella instrument 
 värderade till verkligt 
värde via årets resultat
Finansiella tillgångar 
redovisade till upplupet 
anskaffningsvärde
Finansiella skulder 
redovisade till upplupet 
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat värde
Koncernen 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Derivat 3 254 11 022 – – – – 3 254 11 022
Kundfordringar – – 2 312 2 586 – – 2 312 2 586
Övriga fordringar – – 1 591 1 464 – – 1 591 1 464
Likvida medel – – 128 620 19 820 – – 128 620 19 820
Värdepappersinnehav som innehas för 
försäljning¹ – 193 355 – – – – – 193 355
Summa finansiella tillgångar 3 254 204 377 132 522 23 870 – – 135 776 228 247
Räntebärande skulder – – – – 284 323 326 882 284 323 326 882
Leverantörsskulder – – – – 589 727 589 727
Övriga finansiella skulder – – – – 4 525 4 138 4 525 4 138
Summa finansiella skulder – – – – 289 437 331 747 289 437 331 747
Finansiella tillgångar 
och skulder, TEUR 
Finansiella instrument 
 värderade till verkligt 
värde via årets resultat
Finansiella tillgångar 
redovisade till upplupet 
anskaffningsvärde
Finansiella skulder 
redovisade till upplupet 
anskaffningsvärde
Summa  
redovisat värde
Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Lån till koncernföretag – – 78 777 78 777 – – 78 777 78 777
Övriga fordringar – – 1 416 1 176 – – 1 416 1 176
Kortfristiga värdepappersinnehav¹ – 193 355 – – – – – 193 355
Likvida medel – – 112 258 7 620 – – 112 258 7 620
Summa finansiella tillgångar – 193 355 192 451 87 573 – – 192 451 280 929
Räntebärande skulder – – – – – 45 000 – 45 000
Leverantörsskulder – – – – 86 22 86 22
Övriga finansiella skulder – – – – 1 847 1 755 1 847 1 755
Summa finansiella skulder – – – – 1 933 46 777 1 933 46 777
¹  Innehav i MFG värderades vid värderingstidpunkten till avtalat försäljningspris (nivå 2).
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 89

===== SIDA 90 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 28  Finansiella risker och riskhantering 
Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika slags risker. 
 Bolagets finanspolicy fastställs av styrelsen. Hantering av finansiella 
risker sköts primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finans-
policy. För mer information, se även not 21 (Räntebärande skulder). 
Finansiella risker
Eastnine har exponering för följande finansiella risker:
(A) Ränterisk
(B) Valutarisk
(C) Likviditetsrisk
(D) Refinansieringsrisk
(E) Kreditrisk
(A) Ränterisk (hög risk)
Räntekostnader utgör Eastnines största enskilda kostnadspost och 
uppgick för räkenskapsårets 2023 till 13,6 MEUR. Under 2023 var även 
ränteintäkter betydande.
Ränterisk är risken för negativ påverkan på Eastnines resultat på 
grund av högre räntekostnader alternativt lägre ränteintäkter. Ränte -
risk är risken för högre räntekostnader för rörliga lån när marknads -
räntan stiger, för att ha en oproportionerlig del av räntan fast när 
rörliga räntor faller eller bedöms vara bestående låga samt risken 
för att ränteintäkterna faller om marknadsräntan sjunker då place -
ring av likvida medel har kort räntebindning. Enligt finanspolicy ska 
ränte risken för räntebärande skulder begränsas genom att dessa ska 
ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine 
 binder ränta via derivat i form av ränteswappar. Vid årets slut uppgick 
den genomsnittliga räntebindningstiden till 20 månader (22).
Efterföljande tabell sammanfattar effekterna på Eastnines resultat 
och eget kapital vid förändring av marknadsräntor utan hänsyn till 
eventuella värdeförändringar på Bolagets ränteswappar. 
Känslighetsanalys för marknadsränta
Kassaflöde och intjäning, TEUR 2023 2022
Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -403 / +403 -488 / +488
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -806 / +806 -975 / +975
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +643 / -643 +99 / -99
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +1 286 / -1 286 +198 / -198
(B) Valutarisk (låg risk)
Euro är Eastnines funktionella valuta. Valutarisk är den risk som 
uppstår i och med volatilitet i valutakurser, då värdet av redovisade 
tillgångar och skulder i andra valutor än euro fluktuerar på grund av 
valutakursförändringar. Eastnine arbetar internationellt och äger både 
monetära (kassa och likvida medel) som icke-monetära finansiella 
tillgångar (investeringar i värdepappersinnehav) som har andra valutor 
än euro. För verksamheten i Polen utgörs rörelsekostnader främst 
kostnader i polska zloty. Vidare utgörs moderbolagets rörelsekostna -
der främst av kostnader i svenska kronor samt att Eastnine utbetalar 
utdelningar till aktieägare i svenska kronor. 
För att minska valutarisken placeras kassa och likvida medel huvud -
sakligen i euro. Eastnine har under året ej valutasäkrat tillgångar i 
zloty eller svenska kronor.
Tabellerna nedan redovisar de tillgångar och skulder som har en 
annan valuta än euro och känslighetsanalys för marknadsrisker.
Tillgångar och skulder i främmande valutor
Likvida medel och skulder, TEUR 2023 2022
Valuta i SEK 116 83
Valuta i PLN 888 370
Leasingskuld i SEK 190 294
Känslighetsanalys för marknadsrisker
Påverkan på årets  
 resultat och eget kapital,  
TEUR
Riskfaktor Förändring, % 2023 2022
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 5 239 5 507
(C) Likviditetsrisk (låg risk)
Likviditetsrisk är risken att Eastnine saknar likvida medel för att kunna 
fullgöra sina betalningsåtaganden. Bolagets investeringar innebär en 
likviditetsrisk, vad gäller möjligheten att snabbt avyttra dessa till -
gångar. Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över de kom -
mande tolv månaderna. Enligt finanspolicyn ska Bolaget ha tillräcklig 
likviditet för att täcka kommande sex månaders nettoutflöden. Ränte -
täckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Vid årets slut uppgick 
räntetäckningsgraden till 2,3 gånger.
(D) Refinansieringsrisk (låg risk)
Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering, 
antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid behov av ny finan -
siering. Enligt finanspolicyn ska belåningsgraden (tidigare benämnd 
nettobelåningsgrad fastigheter) vara omkring 50 procent. Kapitalbind -
ningen ska uppgå till minst 1,5 år. Vid årets slut uppgick belånings -
graden till 27 procent (51) och kapitalbindningen var 2,1 år (2,3). 
Eastnine har en bred finansieringsbas med fem banker vid årets slut.
 
(E) Kreditrisk (låg risk)
Kreditrisk är risken att framförallt hyresgäster försätts i konkurs eller 
inte kan fullgöra sina betalningsåtaganden samt vid placering av lik -
vida medel.
Motparter lämnar generellt bankgaranti eller deposition motsva -
rande 2–3 månadshyror. Eastnine har löpande uppföljning av att hyres -
inbetalningar inkommer enligt avtal. Hyresförlusterna under 2023 har 
varit försumbara. Vidare håller Eastnine likvida medel i större banker 
i de länder där Bolaget har verksamhet. Huvuddelen av Bolagets 
 likviditet hålls i nordiska banker. 
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 90

===== SIDA 91 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Löptidsanalys finansiella instrument
31 december 2023, TEUR Totalt 2024 2025 2026 2027 2028
Räntebärande skulder 284 323 91 185 37 174 71 074 84 890 –
Ränta för räntebärande skulder 33 713 13 439 10 691 8 122 1 461 –
Ränta för derivat -9 803 -3 692 -3 147 -2 350 -614 –
Leasingskuld¹ 423 170 109 48 48 48
Leverantörsskulder 589 589 – – – –
Övriga skulder 1 669 1 669 – – – –
Summa kassaflöde från finansiella instrument 310 914 103 360 44 827 76 894 85 785 48
Löptidsanalys finansiella instrument
31 december 2022, TEUR Totalt 2023 2024 2025 2026 2027
Räntebärande skulder 326 882 63 330 134 655 35 607 8 401 84 890
Ränta för räntebärande skulder 30 480 13 386 7 935 4 683 3 475 1 001
Ränta för derivat -5 747 -2 666 -1 282 -1 025 -619 -155
Leasingskuld¹ 540 169 169 108 47 47
Leverantörsskulder 727 727 – – – –
Övriga skulder 1 594 1 594 – – – –
Summa kassaflöde från finansiella instrument 354 476 76 540 141 477 39 373 11 304 85 783
¹ Leasingskulden avser bl.a. avgifter för tomträttsavgälder, vilka anses vara eviga. Årliga tomträttsavgälder efter år 2028 uppgick vid årets slut till 48 TEUR (47).
Not 29  Närstående 
Närståendeförhållanden
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se not 
26 (Aktier och andelar i koncernföretag), samt med styrelseledamöter 
och anställda. 
Transaktioner med personal i ledande ställning och dem 
 närstående företag
Eastnines företagsledning, styrelseledamöter och deras nära familje -
medlemmar samt närstående företag kontrollerar 31 procent (30) av 
rösterna i Bolaget. Information om ersättningar till ledande befatt -
ningshavare framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och 
ledande befattningshavares ersättningar).
Not 28 forts.
Not 30  Specifikationer till kassaflödesanalysen 
Justering för poster som inte ingår i kassaflöde  
för den löpande verksamheten
TEUR
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Realiserade värdeför ändringar  
i investeringar 49 763 – 49 763 –
Orealiserade värde förändringar  
i fastigheter 34 685 -9 383 – –
Orealiserade värdeförändringar  
i investeringar – -71 289 – -71 525
Orealiserade värde förändringar  
i derivat 7 767 -12 417 – –
Av- och nedskrivningar 191 183 132 127
Långsiktigt incitamentsprogram 
(LTIP) -1 184 -1 184
Övrigt 383 114 -15 94
Summa 92 788 -92 608 49 879 -71 120
Betalda och erhållna räntor
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2023 2022 2023 2022
Erhållna räntor 2 040 – 3 156 3 967
Erlagda räntor -14 329 -9 121 -3 815 -1 779Övriga transaktioner med närstående bolag
TEUR 2023 2022
Eastnine Lithuania UAB
Nominellt belopp 27 527 27 527
Erhållen ränta under året 1 514 1 376
Upplupen räntefordran 827 433
Eastnine Baltics OÜ
Nominellt belopp 45 500 45 500
Erhållen ränta under året 2 184 2 184
Upplupen räntefordran 2 808 624
Gainbortille Investments Sp. Z o.o.
Nominellt belopp 5 750 5 750
Erhållen ränta under året 247 170
Upplupen räntefordran 135 2
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 91

===== SIDA 92 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 31  Resultat per aktie 
Resultat per aktie
EUR 2023 2022
Resultat per aktie, före utspädning -3,24 4,89
Resultat per aktie, efter utspädning -3,24 4,88
Underlaget för de täljare och nämnare som använts i ovanstående 
 beräkningar av resultat per aktie anges nedan: 
Beräkningar och resultat 2023 2022
Årets resultat hänförligt till 
moder bolagets stamaktieägare, TEUR -72 048 108 560
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för 
återköpta aktier, före utspädning, tusental 
aktier 22 217 22 208
Effekt av Bolagets långsiktiga 
incitamentsprogram för anställda (LTIP), 
tusental aktier – 18
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för 
återköpta aktier, efter utspädning, tusental 
aktier 22 217 22 226
Bolagets långsiktiga incitamentsprogram för anställda (LTIP) anses 
inte utspädande under perioder med negativt resultat, men blir ut  spä-
dande under perioder med positivt resultat.
Not 33  Uppgifter om moderbolaget 
Eastnine AB är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. 
Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till 
huvudkontoret är Kungsgatan 30, Box 7214, 103 88 Stockholm. 
Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut 
Styrelsen har föreslagit en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40). Läs mer 
under rubriken Utdelning i förvaltningsberättelsen på s.53. 
I februari 2024 har lån om 62 MEUR refinansierats. Löptiden för lånen 
är cirka 3,8 år (18 MEUR) respektive 5,0 år (44 MEUR). 50 procent av 
lånevolymen har räntebundits via ränteswappar på samma löptider.
I mars 2024 erhöll fastigheten Uptown Park i Vilnius hållbarhets -
certifieringen LEED Platinum i kategorin byggnadsdrift och 
underhåll, varefter 100 procent av Eastnines fastighetsbestånd är 
 hållbarhetscertifierat.
Not 32  Ställda säkerheter och  
eventualförpliktelser 
Ställda säkerheter för räntebärande skulder
Koncernen
TEUR 2023 2022
Förvaltningsfastigheter 563 444 595 896
Pantsatta aktier i dotterbolag 193 999 221 990
Summa 757 443 817 886
Tabellen visar säkerheter för kreditlån. I merparten av kreditavtalen 
förekommer covenanter bland annat för belåningsgrader, minimum 
eget kapital, skuldtäckningsgrader samt krav på likvida medel på 
bankkonto.
Moderbolaget
Eventualförpliktelser, TEUR 2023 2022
Borgensförbindelser avseende 
krediter i dotterbolag 214 213 210 439
Summa 214 213 210 439
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 92

===== SIDA 93 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Fastighetsrelaterade
Uthyrningsbar yta, tkvm 182,8 182,9 143,2 121,0 99,5
Antal fastigheter 14 14 13 10 9
Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 771 606 222 469 817 372 400 290 256
Överskottsgrad, % 93 91 89 91 89
Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 93,1 96,3 90,0 92,1 92,0
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,1 15,3 14,8 14,9 14,7
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 193 183 178 179 177
WAULT, år 3,8 4,4 4,3 4,4 5,0
Vägt direktavkastningskrav, % 6,4 5,6 5,6 5,8 –
Miljöcertifierade fastigheter¹, % av kvm 94 94 81 87 72
Finansiella
Hyresintäkter, TEUR 36 166 30 299 21 530 19 186 13 348
Driftnetto, TEUR 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946
Förvaltningsresultat, TEUR 17 698 13 413 9 526 10 011 5 489
Belåningsgrad2, % 27 51 45 40 35
Kapitalbindningstid, år 2,1 2,3 2,5 3,0 3,5
Räntebindningstid, år 1,7 1,8 1,5 2,3 3,1
Skuldkvot, ggr 9,5 14,1 15,7 12,4 17,1
Nettoskuldkvot, ggr 5,2 13,2 13,8 10,6 12,4
Soliditet, % 56 57 58 62 64
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,7 3,7 3,5
Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 3,4 2,8 2,3 2,3
Avkastning på eget kapital, % -16,3 25,4 21,1 12,5 13,9
Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Aktierelaterade
Eget kapital, TEUR 400 176 478 508 375 994 309 942 268 192
Långsiktigt substansvärde, TEUR 412 689 486 274 391 853 323 542 276 470
Börsvärde, TEUR 343 475 241 250 341 658 275 527 276 546
Börsvärde, TSEK 3 823 733 2 682 696 3 517 707 2 768 633 2 905 881
Antal utgivna aktier vid årets slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370
Antal utgivna aktier vid årets slut,  
justerat för återköpta aktier, tusental 22 231 22 208 22 208 22 149 21 149
Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för 
återköpta aktier, före utspädning, tusental 22 217 22 208 22 169 21 269 21 187
Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för 
återköpta aktier, efter utspädning, tusental 22 217 22 226 22 232 21 319 21 231
Kassaflöde per aktie från den löpande 
verksamheten, EUR 0,75 0,88 0,79 0,52 0,40
Kassaflöde per aktie, EUR 4,90 -0,42 0,22 -0,61 -1,31
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,80 0,60 0,43 0,47 0,26
Resultat per aktie före utspädning, EUR -3,24 4,89 3,27 1,70 1,66
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -3,24 4,88 3,25 1,70 1,66
Utdelning per aktie, EUR3 0,42 0,31 0,29 0,30 0,26
Utdelning per aktie, SEK3 4,64 3,40 3,00 3,00 2,70
Eget kapital per aktie, EUR 18,0 21,5 16,9 14,0 12,7
Eget kapital per aktie, SEK 200 240 174 141 133
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 18,6 21,9 17,6 14,6 13,1
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 207 243 182 147 137
Aktiekurs, EUR4 15,5 10,9 15,4 12,4 13,1
Aktiekurs, SEK4 172,00 120,80 158,40 125,00 137,40
Övriga
EUR/SEK 11,13 11,12 10,30 10,05 10,51
EUR/PLN 4,35 4,69 – – –
¹ Miljöcertifierad yta i relation till total yta (exklusive yta som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling).
² Fram till och med 2022 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter.
³ Föreslagen utdelning för 2023, 4,64 SEK per aktie motsvarande 0,42 EUR per aktie.
⁴ Ej justerad för utdelning.
Femårsöversikt nyckeltal
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 93

===== SIDA 94 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Härledning av nyckeltal
Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Hyresintäkter 36 166 30 299 21 530 19 186 13 348
Driftnetto 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946
Överskottsgrad, % 93 91 89 91 89
Förvaltningsfastigheter 573 771 606 222 469 817 372 400 290 256
Räntebärande skulder 284 323 326 882 241 084 173 151 137 771
Likvida medel 128 620 19 820 29 201 24 278 37 406
Belåningsgrad, % 27 51 45 40 35
Driftnetto 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946
Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -3 853 -3 515 -3 873
Summa 29 952 23 262 15 383 13 982 8 073
Räntebärande skulder 284 323 326 882 241 084 173 151 137 771
Skuldkvot, ggr 9,5 14,1 15,7 12,4 17,1
Driftnetto 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946
Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -3 853 -3 515 -3 873
Summa 29 952 23 262 15 383 13 982 8 073
Räntebärande skulder 284 323 326 882 241 084 173 151 137 771
Likvida medel 128 620 19 820 29 201 24 278 37 406
Nettoskuldkvot, ggr 5,2 13,2 13,8 10,6 12,4
Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Förvaltningsresultat 17 698 13 413 9 526 10 011 5 489
Räntekostnader 13 586 9 374 5 600 3 703 2 225
Resultat före räntekostnader 31 284 22 787 15 126 6 308 7 714
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,7 3,7 3,5 
Eget kapital 400 176 478 508 309 942 309 942 268 192
Återläggning derivat -3 254 -11 022 2 745 2 745 1 963
Återläggning uppskjuten skatt 15 768 18 788 10 855 10 855 6 315
Långsiktigt substansvärde, TEUR 412 689 486 274 323 542 323 542 276 470
Årets resultat -71 658 108 560 72 334 36 155 35 266
Genomsnittligt eget kapital 439 342 427 251 342 968 289 067 254 506
Avkastning på eget kapital, % -16,3 25,4 21,1 12,5 13,9
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 94
Femårsöversikt nyckeltal

===== SIDA 95 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Styrelsens och vd:s försäkran
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen 
och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med god redo ­
visningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i 
enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i 
Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 
19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. 
Års redovisningen ger en rättvisande bild av koncernens och moder­
bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen 
respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens 
och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskri ­
ver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder  bolaget och 
 koncernen står inför.
Denna årsredovisning har undertecknats med elektronisk underskrift.  
Datum för undertecknande framgår av den elektroniska underskriften.
Liselotte Hjorth
Ordförande 
Christian Hermelin
Ledamot
Hanna Loikkanen 
Ledamot
Peter Elam Håkansson
Ledamot
Peter Wågström
Ledamot
Ylva Sarby Westman
Ledamot 
Kestutis Sasnauskas
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår
av vår elektroniska underskrift.
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
Eastnines fastighet S71 i Vilnius.
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 95

===== SIDA 96 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen 
för Eastnine AB (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyrnings ­
rapporten på sidorna 101–105. Bolagets årsredovisning och koncern­
redovisning ingår på sidorna 51–95 och 101–105 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet 
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt ­
visande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 decem ­
ber 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt 
årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet 
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt ­
visande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 
2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt 
IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovis ­
ningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten 
på sidorna 101–105. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo ­
visningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen 
och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat 
och rapport över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern­
redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rap ­
port som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med 
revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) 
och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder 
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål ­
lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige 
Till bolagsstämman i Eastnine AB (publ), org. nr 556693-7404
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta 
innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för ­
bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 
har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, 
dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända ­
målsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som 
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för 
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den 
aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för 
revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och 
koncern redovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan ­
den om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter 
Se not 10 inklusive beskrivning av tillämpliga redovisningsprinciper 
på sidan 73, 81–82 i årsredovisningen och koncernredovisningen för 
detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt 
värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 573 771 TEUR per den 
31 december 2023. Fastigheternas verkliga värde har fastställts base ­
rat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. De externa 
värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastig ­
het av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. 
Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro och mikro­
ekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på 
bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på 
koncernens resultat och finansiella ställning. Risken är att det redo ­
visade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över ­ eller under­
skattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig 
genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets ­
bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid 
värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och obe ­
roendet hos de externa värderarna.
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säker ­
ställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och 
fullständiga. Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighets ­
värderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa 
källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonterings ­
räntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de 
upplysningar om förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 
10 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt 
tillämpade nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen och 
 koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis ­
ningen och koncernredovisningen och återfinns på s. 1–50, 100 och 
106–131. Den andra informationen består också av ersättningsrappor ­
ten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det 
är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna 
andra information.
Revisionsberättelse 
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 96

===== SIDA 97 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen 
omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med 
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo ­
visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras 
ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är 
oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna 
genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under 
revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla 
väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor ­
mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en 
väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget 
att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för 
att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de 
ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller 
koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de 
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även 
för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta 
en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några 
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller 
misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen 
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av 
bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp ­
lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan 
att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt 
drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen 
och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med 
verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra 
något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo ­
visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några 
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller 
misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra 
uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen 
garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed 
i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en 
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller 
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans 
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare 
fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme 
och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. 
Dessutom:
– identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i 
årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på 
oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder 
bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är 
tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra ut  ta­
landen. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd 
av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror 
på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, 
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsido ­
sättande av intern kontroll.
– skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll 
som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder 
som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att 
uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
– utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används 
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt ­
ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
– drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande 
direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av 
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, 
med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns 
någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller 
förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och 
 koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen 
att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättel ­
sen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och 
koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om 
sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredo­
visningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de 
revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. 
Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och 
en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
– utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och 
innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland 
upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen 
återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt 
som ger en rättvisande bild.
– inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende 
den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna 
inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredo ­
visningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av 
koncern revisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade 
omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också 
informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland 
de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden ­
tifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har 
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla 
relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe ­
roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi ­
nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka 
av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av 
årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste 
bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör 
de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa 
områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ ­
ningar förhindrar upplysning om frågan.
Revisionsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 97

===== SIDA 98 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till 
 disposition av bolagets vinst eller förlust.
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har 
vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens 
förvaltning för Eastnine AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till 
 dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget 
i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verk­
ställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar 
enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obe ­
roende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god 
revisors sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar 
enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända ­
målsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf ­
fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar 
detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med 
hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, 
omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och kon ­
cernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i 
övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av 
bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande 
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse 
att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medels­
förvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kont ­
rolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta 
den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar 
och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bola ­
gets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att 
medels förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt 
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med 
en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot 
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
– företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse 
som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
– på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo ­
visningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola ­
gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att 
med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med 
aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att 
en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer 
att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt ­
ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av 
bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder 
vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning 
under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget 
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på 
revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder 
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs ­
punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen 
på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för 
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety ­
delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, 
beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är 
relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt 
uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets 
vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt 
ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget 
är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef­rapporten
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har 
vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö ­
ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for ­
mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef ­rapporten) 
enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för 
Eastnine AB (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade 
kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef ­rapporten upprättats i ett format som 
i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 
Revisorns granskning av Esef ­rapporten. Vårt ansvar enligt denna 
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är 
oberoende i förhållande till Eastnine AB (publ) enligt god revisorssed 
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa 
krav.
Revisionsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 98

===== SIDA 99 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek ­
tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en 
utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och 
verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att 
Esef­rapporten upprättats i ett giltigt XHTML­format och en avstäm ­
ning av att Esef­rapporten överensstämmer med den granskade års­
redovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon ­
cernens resultat­, balans­ och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys 
samt noter i Esef­rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad 
som följer av Esef­förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på 
sidorna 101–105 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo ­
visningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att 
vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning 
och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och 
omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing 
och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger 
oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet 
med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6  årsredovisningslagen 
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med 
 års redovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är  
i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Eastnine AB 
(publ)s revisor av bolagsstämman den 3 maj 2023. KPMG AB eller revi ­
sorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2007.
Stockholm den 26 mars 2024
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga 
som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för 
att Esef­rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen 
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan 
intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer 
är nödvändig för att upprätta Esef ­rapporten utan väsentliga felaktig­
heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef ­rapporten i 
allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår 
granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgär ­
der för att uppnå rimlig säkerhet att Esef ­rapporten är upprättad i ett 
format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti 
för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed 
i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en 
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller 
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans 
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare 
fattar med grund i Esef ­rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality 
Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och 
hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner 
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv ­
ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis 
om Esef­rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig 
elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis ­
ningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att 
bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig 
dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning 
beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur 
styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att 
utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till 
Revisionsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 99

===== SIDA 100 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Styrelsen antog en ny affärsplan i slutet av 2023 eftersom den 
 tidigare planen löpte ut. Är du nöjd med måluppfyllelsen under året 
och vad är de viktigaste förändringarna i den nya affärsplanen?
Enligt den tidigare planen skulle Eastnine bland annat renodla inves ­
teringarna till att omfatta enbart fastigheter, uppnå en konkurrens ­
kraftig totalavkastning och växa fastighetsportföljen till 700 MEUR. 
Bolaget lyckades efter hårt arbete uppnå de två första målen och 
hade, efter försäljningen av MFG, även kunnat nå det tredje. Men i 
en marknad som präglades av fallande fastighetsvärden, valde vi att 
göra analysen än mer grundligt i syfte att optimera avkastningen. I 
den nya affärsplanen är det mer fokus på avkastning och mindre på 
volym än i den tidigare, eller som man också skulle kunna uttrycka det; 
mer fokus på kvalitet än kvantitet. Som ett exempel kan nämnas att 
målet fortfarande är att Eastnine ska växa, men med tillägget att det 
ska ske med ett lönsamhetsperspektiv. Den nya planen har också ett 
större kundfokus än tidigare, Eastnine lovar att göra sitt yttersta för 
att hyresgästernas lokaler ska bli en komparativ fördel för dem. Inom 
hållbarhetsområdet deklarerar Eastnine sin ambition att vara en led ­
are och föregångare samt att verksamheten i sin helhet ska bedrivas i 
linje med EU­ taxonomin.
Försäljningen av innehavet i MFG var den enskilda frågan som upptog mest av 
 styrelsens tid under 2023. Men mycket arbete lades också på framtagandet av 
en ny affärsplan, som fokuserar mer på lönsamhet, avkastning för aktieägarna 
samt innehåller ett löfte om att försöka ge hyresgästerna en konkurrensfördel  
i deras affärsverksamhet. 
Vissa saker i styrelsearbetet är återkommande och följer till 
­ exempel­kalendern­för­finansiell­rapportering.­Vad­har­ni­lagt­ 
mest på fokus på under 2023 förutom det?
Styrelsearbetet är till sin natur strategiskt och långsiktigt med många 
frågor som är återkommande varje år eller flera gånger per år. Men 
ibland förändras tyngdpunkten och under 2023 har vi utan tvekan lagt 
mest fokus på försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group. En 
mycket ovanlig och komplex transaktion i en extraordinär marknad. 
Avyttringen skapade stora möjligheter på grund av den likviditet som 
tillfördes och under andra halvåret svängde fokus därför över till hur 
kapitalet skulle investeras på bästa sätt. Följden blev att obligationen 
återköptes och därefter är fastighetsförvärv på agendan.
Vad ser du framför dig när det gäller styrelsearbetet under 2024, 
finns­det­något­som­ni­kommer­att­fokusera­mer­på?
Styrelsen arbetar med att utveckla fastighetsportföljen ur alla aspek ­
ter; hållbarhet, kundrelationer och tillväxt, naturligtvis kombinerat 
med förbättrad lönsamhet. Vi vill också bibehålla vår kvalitetsstämpel 
som bolag, med höga resultat i medarbetarundersökningen Great 
Place to Work, GRESB och andra viktiga rankingar. Slutligen är finansie ­
ring av fortsatt tillväxt en fråga vi kommer att ägna en hel del tid åt. 
Vad i omvärlden tror du kommer att få störst påverkan på Eastnine 
under 2024 och på vilket sätt?
Våra marknader har under många år haft en högre tillväxt än omvärl ­
den och prognosen är att det kommer att fortsätta även de närmaste 
åren, efter ett undantag för 2023. Inflationsutveckling och dess 
på verkan på räntenivåerna är viktiga för alla fastighetsbolag, eftersom 
investeringarna delvis finansieras med lån. Att kapitalmarknaden är väl 
fungerande och utgör ett alternativ till bankfinansiering är viktigt och 
där vore det bra med en förbättring. Slutligen finns det ju en möjlig ­
het att det dyker upp nya intressanta förvärvsmöjligheter under året, 
då det finns aktörer på marknaden som har en ansträngd finansiell 
 situation. 
Fokus på avyttringen av MFG-innehav
Styrelseordförande Liselotte Hjorth.
Intervju med styrelseordförande
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 100

===== SIDA 101 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Tillämpliga regelverk 
Bolagsstyrningen i Eastnine bygger på både externa och interna regel ­
verk. De externa regelverken är aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms 
Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt 
andra tillämpliga svenska och utländska lagar och bestämmelser. 
Bolagets interna ramverk omfattar bolagsordning, regler och riktlinjer 
för bolagsstyrning, styrelsens arbetsordning, instruktion till verkstäl ­
lande direktören och de policydokument som Bolaget har antagit. 
Bolaget följer Koden.
Bolagets syfte och karaktär
Eastnine är ett svenskt publikt aktiebolag, etablerat och noterat 2007, 
som investerar i moderna och hållbara kontorsfastigheter i först­
klassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen. Eastnines 
huvudkontor är beläget i Stockholm och landskontor med anställda 
finns i Riga samt Vilnius. Kunderna utgörs till hög andel av större och 
stabila,  internationella hyresgäster.
Bolaget har under ett par års tid arbetat med att renodla investe ­
ringarna till att enbart omfatta direktägda fastigheter. Under 2023 
slutfördes det arbetet då det sista utestående innehavet, MFG, avytt ­
rades. Eastnine är sedan augusti 2023 ett renodlat fastighetsbolag 
som ska växa beståndet inom kontorsfastigheter med fokus på ökad 
lönsamhet.
Aktien och ägarna
Eastnines aktiekapital uppgick vid årets slut till 3 660 TEUR (3 660). 
Antalet utgivna stamaktier uppgick till 22 370 261, vilket ger ett 
kvotvärde på 0,1636 EUR per aktie. Återköpta aktier, som uppgår till 
139 253 har ingen andel i  Bolagets tillgångar eller resultat, ej heller 
För Eastnine AB (publ) (Bolaget) innebär bolagsstyrning det sätt på vilket 
Bolaget verkar och är organiserat i syfte att tillvarata alla aktieägares 
intressen och uppnå Bolagets mål.
har de rösträtt. Samtliga övriga aktier, 22 231 008, har en röst och lika 
rätt till andel i Bolagets tillgångar och resultat. Peter Elam Håkansson 
ägde vid utgången av 2023, direkt och  indirekt, 26,2 procent av antalet 
utgivna aktier, Bonnier Fastigheter Invest 17,4 procent och Arbona 10,2 
procent. Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde minst 10,0 pro ­
cent av aktierna i Bolaget.
Bolagsstämma
Bolagsstämman är Bolagets högsta beslutande organ, och det är vid 
denna som aktieägarna kan utöva sitt inflytande. Stämman ska hållas 
inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Alla aktieägare som är 
registrerade i aktieboken, och som har anmält sitt deltagande i tid, 
har rätt att delta i bolagsstämman. Aktieägare kan rösta för det totala 
antalet aktier de äger och får åtföljas av högst två biträden. En aktie 
ger en röst. Aktieägare kan välja att företrädas av ombud. Aktieägare 
har rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman förutsatt att 
vederbörlig anmälan har tillställts Bolaget i god tid innan kallelsen till 
bolagsstämman sänds ut. Kallelse till bolagsstämma sker enligt aktie ­
bolagslagen och utlyses av styrelsen. Kallelse till ordinarie bolags ­
stämma, alternativt extrastämma där bolagsordningen ska ändras, ska 
utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolagsstäm ­
man. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex veckor 
och senast två veckor före bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma 
ska ske genom kungörelse i Post ­ och Inrikes Tidningar och på Bola ­
gets webbplats. Vid tidpunkten för kallelse ska information om att 
kallelse har skett annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagsstämman är 
en viktig kommunikationskanal till aktieägarna. Utgångspunkten är att 
såväl styrelse som företagsledning är närvarande vid bolagsstämman 
för att svara på frågor från aktieägarna. Bolagsstämman behandlar 
bland annat frågor som rör:
• Val av styrelseledamöter och ordförande.
• I förekommande fall val av revisor.
• Fastställande av utdelning.
• Fastställande av resultat­ och balansräkning.
• Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
• Ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och vd.
Årsstämman 2023
Årsstämman 2023 hölls den 3 maj på IVA Konferenscenter, Grev 
Turegatan 16 i Stockholm. 42 aktieägare var representerade vid 
 stämman, motsvarande totalt 61,4 procent av rösterna i Bolaget 
(exkluderat aktier innehavda av Bolaget).  Årsstämman 2023 godkände 
bland annat:
• Fastställning av resultat för verksamhetsåret 2022.
• Ansvarsfrihet för ledning och styrelse.
• Utdelning om 3,40 kronor per aktie fördelat på fyra 
 utbetalnings tillfällen om 0,85 kronor per aktie.
• Att antalet styrelseledamöter ska vara sex.
• Omval av ledamöter och ordförande samt nyval  
av ledamot Hanna Loikkanen.
• Styrelsearvode.
• Omval av revisionsbolag.
• Ersättningsrapport.
• Bemyndigande för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse 
av egna aktier i enlighet med det för stämman framlagda förslaget.
• Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier.
 
Bolagsstyrningsrapport
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 101

===== SIDA 102 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Samtliga handlingar från årsstämman, inklusive stämmo  protokoll, 
finns på www.eastnine.com.
Årsstämman 2024
Årsstämman i Eastnine AB äger rum torsdagen den 25 april 2024 kl. 
15.00 på IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm. För mer 
information se s. 130. För fullständig kallelse, se www.eastnine.com.
Valberedningen
Valberedningens uppgift är att utvärdera styrelsen och dess arbete 
inför årsstämman, förbereda och presentera förslag till stämman avse ­
ende stämmo ordförande, styrelseledamöter och styrelseordförande 
samt att i förekommande fall föreslå revisorer. Valberedningen ska i 
sitt förslag av styrelse bland annat ha tagit hänsyn till mångsidighet 
och bredd avseende ledamöternas kompetens och erfarenhet i förhål ­
lande till Bolagets karaktär samt eftersträva en jämn könsfördelning. 
Valberedningen har också uppgiften att föreslå  styrelsearvoden, even ­
tuella arvoden till styrelseutskott och arvoden till  Bolagets revisorer 
samt att lämna förslag till process för att utse valberedning inför nästa 
årsstämma. Samtliga aktieägares intressen ska tillvaratas och alla 
aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen.
Arbetet i valberedningen under 2023/2024
Enligt beslut på årsstämman den 15 maj 2017 ska Eastnine ha en 
valberedning bestående av minst tre och högst fyra ledamöter, varav 
högst tre ledamöter ska utses av de tre största (baserat på faktisk 
rösträtt) aktieägarna (eller ägargrupperna) i Bolaget som önskar utse 
en representant. Övrig ledamot utgörs av Bolagets styrelseordförande. 
Sammansättningen av valberedningen inför årsstämman 2024 till ­
kännagavs genom pressmeddelande och på Bolagets webbsida den 
28 september 2023. Inga arvoden har utbetalats till valberedning ­
ens ledamöter. Aktie ägarna har beretts tillfälle att lämna förslag till 
 valberedningen. Valberedningens förslag till årsstämman kommer att 
framgå av kallelsen till årsstämman och finnas tillgängligt på  
www.eastnine.com före årsstämman.
Externa revisorer
Vid årsstämman 2023 beslutades att utse det registrerade revisions ­
bolaget KPMG, med huvudansvarig revisor Peter Dahllöf född 1972, 
till Bolagets externa revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2024. 
Peter Dahllöf är auktoriserad revisor och delägare i KPMG samt aktiv 
inom KPMG:s internationella fastighetsnätverk. Peter har agerat 
ansvarig revisor för Eastnine sedan 2018. Bland Peter Dahllöfs övriga 
revisionsuppdrag ingår: Annehem, Areim, Hemsö, Ikano Bostad, K2A 
och NP3.
Arvode till revisorerna
Bolagets revisorer har erhållit arvode för revision, annan föreskriven 
granskning samt för rådgivning som föranletts av iakttagelser vid 
revision och granskning. Under verksamhetsåret 2023 uppgick totalt 
revisionsarvode till 248 TEUR (213), varav 235 TEUR (213) till KPMG.
Kommunikation med Bolagets revisorer
Styrelsen upprätthåller regelbunden kontakt med revisorerna. Reviso ­
rer deltar i styrelsemöten när årsrapporter behandlas, samt normalt 
också i styrelse  möten då de av revisorerna granskade delårsrapport­
erna behandlas. Revisorerna framför då sina observationer från 
revisionen av bokslutskommunikén och delårsrapporten för perioden 
januari–september samt redogör för sin bedömning av Bolagets 
interna kontroll. Styrelsen träffar huvudansvarig  revisor en gång om 
året utan ledningens närvaro, och då rapporterar revisorn sina iaktta ­
gelser till styrelsen.
Styrelsen i Eastnine 
Styrelsens sammansättning
Enligt bolagsordningen ska Bolagets styrelse bestå av tre till sex leda ­
möter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses av årsstämman för 
tiden intill nästa årsstämma hållits. Vid årsstämman 2023 omvaldes 
styrelseledamöterna Liselotte Hjorth, Christian Hermelin, Peter Elam 
Håkansson, Ylva Sarby  Westman och Peter Wågström, samt nyvaldes 
Hanna Loikkanen. Liselotte Hjorth omvaldes till styrelseord  förande. 
Valberedningens uppfattning är att det är väsentligt att arbeta för 
mångfald i styrelsen och att alltid aktivt söka kompetenta styrelse­
kandidater bland både kvinnor och män. Eastnines styrelse utgörs 
av 50 procent kvinnor och 50 procent män. Styrelseledamöterna har 
enligt valberedningen tillsatts på grund av sin breda kompetens inom 
bland annat fastighet och finans, liksom kunskap om internationella 
förhållanden och olika geografiska marknader, inte minst inom Öst­
europa. Valberedningen har vid utarbetandet av sitt förslag till styrelse 
beaktat de krav som ställs på styrelsens kompetens, mångfald, sam ­
mansättning och oberoende med hänsyn tagen till Bolagets inter ­
nationella verksamhet, styrning och kontroll samt dess strategi med 
fokus på fastighetsinvesteringar och fastighetsutveckling i Baltikum 
och Polen.
Till årsstämman 2024 har följande styrelse föreslagits:
• Liselotte Hjorth, Styrelseordförande
• Christian Hermelin
• Peter Elam Håkansson
• Hanna Loikkanen 
• Louise Richnau (nyval)
• Ylva Sarby Westman
Styrelsens oberoende
Enligt tillämpliga regelverk anses Liselotte Hjorth, Christian Hermelin, 
Hanna Loikkanen, Louise Richnau (förslag till nyval 2024), Ylva Sarby 
Westman, Peter Wågström (avböjt omval 2024) vara oberoende i för ­
hållande till Bolaget och dess ledning samt i förhållande till Bolagets 
större aktieägare. Peter Elam Håkansson, anses vara oberoende gent ­
emot Bolaget och bolagsledningen, men inte i förhållande till större 
aktieägare då han är närstående till East Capital, som under 2023 var 
en större aktieägare i Bolaget, såsom detta begrepp  definieras i Koden. 
Mer information om styrelsen finns på s. 106.
Valberedningen inför årsstämman 2024 består av:
• Liselotte Hjorth, i egenskap av styrelseordförande i Eastnine.
• Karine Hirn, som representant för Peter Elam Håkansson och 
East Capital Holding (valberedningens ordförande).
• Erik Haegerstrand, som representant för Bonnier Fastigheter 
Invest.
• Martin Zetterström, som representant för Arbona.
Bolagsstyrningsrapport
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 102

===== SIDA 103 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Styrelsens ansvar och uppgifter 
Bolagets styrelse har det övergripande ansvaret för Bolagets strategi, 
hållbarhetsarbete, interna kontroll, riskhantering samt långsiktiga 
affärsinriktning. Styrelsen ansvarar också för andra signifikanta frågor, 
som utifrån Eastnines omfattning och inriktning, är av extraordinär 
finansiell, legal eller generell karaktär. Styrelsen är bland annat 
 ansvarig för följande:
• Att övervaka den verksamhet som bedrivs inom Eastnine och dess 
dotterbolag. Att fastställa affärsplaner, viktiga policyer och mål för 
Eastnine samt att kontinuerligt säkerställa att de följs, uppdateras 
och revideras vid behov.
• Att bestämma övergripande organisationsstruktur och tillse att 
organisationen är utformad, och att finansiella omständigheter 
generellt övervakas på ett tillfredsställande sätt.
• Att tillsätta, och vid behov avsätta, vd samt utvärdera vd:s presta ­
tion  fortlöpande mot de kortsiktiga och långsiktiga mål som har 
fastställts.
• Att föreslå riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare 
till  årsstämman och att fastställa ledningens fasta och rörliga 
 ersättning.
• Att regelbundet övervaka och utvärdera Eastnines ekonomiska 
ställning och utveckling samt att diskutera och besluta om frågor 
relaterade till  Eastnines kapitalstruktur, inklusive förslag till bolags ­
stämma om utdelning till aktieägare.
• Att godkänna förvärv och avyttringar av innehav samt större til l­
läggsinvesteringar, eller andra signifikanta avtal och åtaganden.
• Att godkänna alla finansiella rapporter innan de släpps.
• Att fastslå budget för nästakommande år.
Styrelsens arbete styrs av den arbetsordning som styrelsen har anta ­
git.  Styrelsens ordförande Liselotte Hjorth leder styrelsearbetet och 
har fortlöpande kontakt med vd och CFO för att övervaka Bolagets 
verksamhet. Styrelsen har utformat och godkänt en arbetsordning 
för vd samt policydokument. Bolagets vd samt CFO deltog vid samt ­
liga styrelse  möten under 2023 för att rapportera från sina respektive 
områden. Styrelsen ska hålla minst fem ordinarie styrelsemöten per 
år. Fler möten hålls vid behov för att diskutera och besluta om bland 
annat investeringar, finansiering, budget och andra strategiska frågor.
Styrelsemöten och huvudsakliga frågor
Under 2023 hölls 16 styrelsemöten, varav sju ordinarie, ett extra, ett 
konstituerande och sju per capsulam ­möten. Fokusområden under 
året har bland annat innefattat:
• Investeringsförslag och avyttringar av icke kärninnehav.
• Rapportering från företagsledningen om löpande förvaltning.
• Finansiella rapporter.
• Finansiering.
• Värderingar.
• Hållbarhetsfrågor.
• Strategifrågor samt uppdatering av befintlig affärsplan 
 inkluderande finansiella, verksamhets ­ och hållbarhetsmål.
• Långsiktiga incitamentsprogram.
• Interna risk­ och kontrollfrågor.
Styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet
Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets 
hållbarhetsarbete. Förslag och eventuella uppdateringar av väsent ­
liga frågor för hållbarhetsrapportering diskuteras och godkänns av 
styrelsen som en del av den årliga översynen av Bolagets strategi. 
Uppföljning av hållbarhetsresultat och måluppfyllelse är en integrerad 
del av styrelsens översyn av Bolagets verksamhet. Bolagets hållbar ­
hetschef uppdaterar styrelsen minst en gång i kvartalet samt har en 
direkt dialog med styrelseordföranden. Dessutom erbjuds styrelsen 
minst en utbildning per år inom ett specifikt hållbarhetsområde. Under 
2023 ägnades detta tillfälle åt diskussion av AI och digitalisering av 
fastighetsförvaltning inklusive relaterade hållbarhetsaspekter. Tema 
och fokus för dessa utbildningstillfällen bestäms utifrån en analys av 
styrelsens erfarenhet och kunskapsbehov inom olika hållbarhetsområ ­
den. Vid fastighetsförvärv sker tillsyn av klimatrelaterade risker utifrån 
en ESG due diligence ­rapport, som inkluderar bland annat fysiska 
klimatrisker för aktuellt geografiskt område samt omställningsrisker 
relaterade till energiprestanda, utsläpp och certifieringsstatus. Utöver 
denna due diligence ­analys, besöker styrelsen regelbundet Eastnines 
fastigheter där styrelsens medlemmar får möjlighet att träffa olika 
intressenter såsom hyresgäster, anställda i Bolaget, banker, bransch ­
experter och myndigheter. Insikter från dessa aktiviteter integreras i 
styrelsens strategiska arbete. Internt följs frågor inom jämställdhet, 
mångfald och inkludering upp, baserat bland annat på resultat och 
analyser hämtat från den årliga medarbetarundersökningen, under 
2023 genomförd av Great Place to Work (GPTW), där det finns möjlig ­
het att analysera svar utifrån könstillhörighet. Eventuella skillnader i 
välbefinnande följs upp och diskuteras i styrelsens ersättningsutskott. 
Övergripande ansvar för styrning av hållbarhetsfrågor är delegerat 
till Bolagets vd, medan daglig översyn samt planering av insatser och 
åtgärder är delegerat till Bolagets  hållbarhetschef.
Utvärdering av styrelsen
Styrelsens arbete utvärderas årligen. Utvärderingen används för att 
utveckla styrelsearbetet och som grund för valberedningens utvärde ­
ring av styrelsens sammansättning. Under hösten 2023 utförde Bola ­
gets styrelse och ledning en utvärdering av Bolagets styrelsearbete 
inklusive sitt hållbarhetsarbete. Utvärderingen åtföljdes av en gemen ­
sam uppsummering i syfte att lyfta synen på hur styrelsens potential 
bäst tas till rätta, samt vilka frågor som bör prioriteras framgent. Val ­
beredningen intervjuade också styrelsens ledamöter och ledning för 
att härutöver skapa sig en egen bild av hur styrelsen arbetar. 
Revisionsutskott
Revisionsutskottets uppgifter utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen 
behandlar och övervakar den finansiella rapporteringen samt värde ­
rings­ och revisionsfrågor. Bolagets auktoriserade revisor från KPMG 
rapporterade sin översiktliga granskning av bokslutskommunikén 
2022, delårsrapporten  januari–september 2023 samt årsredovisning 
2022 till styrelsen under året. Motsvarande rapportering avseende 
bokslutskommunikén 2023 ägde rum under första kvartalet 2024.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bereda ersättnings ­
frågor inför styrelsemöten, i enlighet med Svensk kod för bolagsstyr ­
ning. Det innefattar bland annat att bereda frågor om riktlinjer för 
ersättning, förslag till ersättningar och andra anställningsvillkor för 
bolagsledningen samt att följa och utvärdera pågående och avslu ­
tade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen och andra 
berörda anställda. Utskottet utvärderar även tillämpningen av de rikt ­
linjer för ersättning till ledande befattningshavare som  årsstämman 
Bolagsstyrningsrapport
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 103

===== SIDA 104 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
enligt lag ska besluta om, samt tillämpliga ersättningsstrukturer och 
ersättningsnivåer i Bolaget. Ersättningsutskottet, som under 2023 
bestått av Liselotte Hjorth (ordförande), Ylva Sarby Westman och Peter 
Elam Håkansson, har haft fyra möten under 2023.
Ledningen i Eastnine
Ledningen i Eastnine består av vd och CFO. Ledningen ansvarar för att 
den löpande förvaltningen av verksamheten utförs enligt styrelsens 
riktlinjer och anvisningar. Ledningen ansvarar för de interna kontroller 
som är nödvändiga för styrelsens granskning, kontroll av  investerings­ 
samt förvaltningsaktiviteter och rapporterar regelbundet till styrel­
sen beträffande dessa frågor. Ledningen har veckomöten varvid 
bland annat transaktioner, organisation, kommunikation och resultat 
avhandlas. Varje vecka genomförs också möten mellan ledning och 
landschefer. 
Verkställande direktören
Vd ansvarar för den dagliga verksamheten i Bolaget enligt instruk ­
tioner från styrelsen och övriga riktlinjer samt policydokument. Till ­
sammans med styrelse  ordföranden förbereder vd dagordningen för 
styrelsemötena och ansvarar för framtagande av erforderligt besluts ­
underlag. Dessutom ser vd till att styrelsen fortlöpande får infor ­
mation om Eastnines utveckling och marknadsinformation från den 
interna förvaltningen så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut. 
Bolagets vd Kestutis Sasnauskas har under 2023 haft fyra styrelse ­
uppdrag utanför Bolaget: ledamot i Melon Fashion Group (fram till 
26 oktober 2023), Rytu Invest, YPO Service AB samt det egna bolaget 
Schkval AB, varav de tre senare återstår vid årets slut. Vd hade per 1 
mars 2024 ett direkt och indirekt aktieinnehav i Eastnine om 1 000 187 
aktier, motsvarande 4,5 procent av utgivna aktier i Bolaget. För mer 
information om vd, se s. 107.
Ersättningar
Ersättning till styrelseledamöterna
Den 3 maj 2023 beslutade årsstämman att ersättningen till styrel ­
sens ordförande skulle uppgå till 800 000 SEK (800 000) i årsarvode 
för tiden fram till årsstämman 2024. Övriga styrelseledamöter skulle 
erhålla ett årsarvode om 400 000 SEK (400 000) vardera, för samma 
period.
Ersättning till ledningen 
Ersättningen till ledningen bestod under året av fast och rörlig lön 
samt pensions­, försäkrings­ och andra förmåner. Styrelsen beslutar 
diskretionärt, baserat på fastställda interna prestationsbaserade mål, 
huruvida en rörlig lön ska utgå till ledningen. Beslutet bygger på 
förutbestämda och mätbara kriterier där bland annat strategiska och 
operationella aktivitetsbaserade mål utvärderas. Målen fastställs och 
utvärderas årligen av styrelsen. Rörlig lön för såväl vd som CFO kan 
maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Bolagets ledning 
har individuellt premiebaserade pensionsplaner. Under 2023 beviljades 
vd och CFO rörlig lön avseende räkenskapsåret 2022, motsvarande 42 
procent av fast årlig lön. 
Under inledningen av 2024 har styrelsen beviljat vd och CFO en rörlig 
lön på 50 procent av fast årlig lön, avseende räkensk apsåret 2023. Här­
utöver har vd tilldelats en extraordinär bonus för sitt mycket professi ­
onella genomförande av försäljningen av innehavet i Melon Fashion 
Group i Ryssland. Styrelsen har möjlighet att frångå de av årsstämman 
beslutade riktlinjerna rörande ersättning om det i ett enskilt fall finns 
särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose 
Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet. Styrelsen har övervägt 
och beslutat frångå ersättningsriktlinjerna, efter rekommendation från 
ersättningskommittén, då vd med oförtröttligt engagemang lyckats 
hantera denna mycket komplexa transaktion och därmed skapat lång ­
siktiga tillväxtmöjligheter för Eastnine. 
För mer information om ersättning till ledningen, se not 5 s. 76–79  
samt Förvaltningsberättelsen om Riktlinjer för ersättning till ledande 
befattningshavare på s. 54. 
Aktierelaterade incitamentsprogram
Eastnine har per 31 december två långsiktiga incitamentsprogram; 
LTIP 2021 och LTIP 2022. Syftet med programmen är att främja aktie­
ägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa 
förutsättningar att behålla  kompetent personal, öka motivationen 
bland deltagarna samt främja  medarbetarnas aktieägande i Bolaget.
LTIP 2020
Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett långsiktigt 
incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2020). Programmets 
löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda upp ­
fyllnadsgraden för villkoren 59,1 procent och tilldelning ägde rum i 
augusti 2023. Totalt tilldelades 23 262 aktier.
LTIP 2021
Vid årsstämman 2021 godkändes styrelsens förslag om införandet 
av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2021). Incitamentspro ­
grammet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd), Kategori B (CFO, 
andra chefer och nyckel  personer) och Kategori C (övriga anställda). 
Deltagande förutsatte att deltagarna hade ett eget aktieinnehav i 
Bolaget till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga 
fasta bruttolön per 1 april 2021. Varje  deltagare tilldelades därefter 
kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger deltagaren rätt att erhålla 
aktier i Bolaget med förbehåll för uppfyllande av särskilda prestations ­
villkor. Eventuella prestationsaktier förväntas tilldelas deltagarna inom 
45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för januari–
juni 2024. Totalt omfattas 15 medarbetare av programmet.
LTIP 2022
Vid årsstämman 2022 godkändes styrelsens förslag om införandet av 
ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022). Incitamentsprogram ­
met är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B 
(landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska) 
och Kategori C (övriga anställda). Deltagande förutsatte att deltagarna 
hade ett eget aktieinnehav i Bolaget till ett värde motsvarande en 
månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022. Varje 
deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt  prestationsaktierätter som 
ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för upp ­
fyllande av särskilda prestationsvillkor. Eventuella prestationsaktier 
förväntas tilldelas deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av 
Bolagets delårsrapport för januari–juni 2025. Totalt omfattas 18 med ­
arbetare av programmet.
Bolagsstyrningsrapport
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 104

===== SIDA 105 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Fullständiga villkor incitamentsprogram
För att läsa fullständiga villkor, och vilka prestationskrav som ligger till 
grund för att kunna erhålla prestationsaktier i enlighet med respektive 
incitamentsprogram, vänligen se Eastnines webbsida, www.eastnine.
com/sv/incitamentsprogram.
Riskhantering och internkontroll
Riskhantering
Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika slags risker. 
Eastnines verksamhet innebär av att investera i moderna och hållbara 
kontorsfastigheter, med en stor andel internationella hyresgäster, 
i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Lettland, Litauen och 
Polen. Fastigheterna finansieras med banklån från fem olika banker 
och fram till oktober 2023 även av kapitalmarknadsfinansiering via en 
obligation som då löstes i förtid. Med investerings ­  och finansierings­
strategin är Eastnine primärt exponerat mot risker såsom ränte ­  och 
kreditrisk samt hyres­  och vakansrisk, vilket avspeglas i värdeföränd ­
ringar. Bolaget hade fram till augusti 2023 ett övrigt innehav i balans ­
räkningen, MFG, vilket då avyttrades och inbringade cirka 144 MEUR. 
Riskhantering och risk u ppföljning är en viktig och integrerad del av 
Eastnines verksamhet. Bolaget använder olika verktyg för att löpande 
identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bola ­
gets företagsledning i enlighet med relevanta policyer som fastställts 
av styrelsen. Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen 
i enlighet med Bolagets finanspolicy. Mer information om Bolagets 
riskhantering finns på s. 57–64 samt i not 28 (Finansiella risker och 
riskhantering) på s. 90–91.
Intern kontroll
Den interna kontrollen inom Eastnine är utformad för att hantera 
risker avseende den finansiella rapporteringen och förvaltningsverk ­
samheten. Detta innefattar bland annat att säkerställa att köp och 
försäljning av värdepapper och tillgångar redovisas tillförlitligt, att 
innehav och fastigheter värderas korrekt samt att information på ett 
effektivt och korrekt sätt förmedlas till marknaden. 
Styrelsen har ansvaret för att övervaka investeringsverksamheten 
samt den löpande förvaltningen och säkerställer genom fastställda 
rapporterings  r utiner samt relevanta utarbetade policyer att den får 
tillgång till nödvändig information. Årligen prövas samtliga policyer 
vad gäller lämplighet och ändrade policyer godkänns av styrelsen. 
 Styrelsen upprätthåller en god och effektiv kontrollmiljö vad gäller 
investeringsverksamheten och den finansiella rapporteringen, genom 
tydlig fördelning av ansvar och befogenheter till  l edning och medar­
betare. Styrelsen diskuterar löpande redovisningsfrågor, värderingar 
och den finansiella rapporteringen. Bolagets ledning följer löpande att 
policyer, instruktioner och administrativa avtal efterlevs.
Styrelsen i Eastnine gör varje år en avvägning och beslutar om 
huruvida Bolaget är i behov av en internrevisionsfunktion. En sådan 
oberoende granskningsfunktion gör löpande granskningar och lämnar 
rapporter till styrelse och ledning med rekommendationer till förbätt ­
ringar avseende den interna kontrollen kring företagets verksamhet, 
såsom outsourcade servicefunktioner och interna förfaranden, i 
syfte att bibehålla god styrning och efterlevnad av Bolagets policyer. 
Styrelsen gjorde under 2023 bedömningen att Eastnine, på grund 
av dess begränsade storlek och fullgoda kompetens att utvärdera 
 servicefunktioner och den interna verksamheten på egen hand, inte är 
i behov av en internrevisionsfunktion. Eastnine agerar i enlighet med 
god sed på aktie  m arknaden och följer regelbundet upp att Bolaget 
efterlever noteringsavtalet.
 
Bolagsstyrningsrapport
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 105

===== SIDA 106 =====