Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

Årsredovisning 2023
Mötesplatser för kreativa idéer 
och framgångsrika affärer

===== SIDA 2 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
 
Eastnines legala årsredovisning finns på s. 51–95 samt 101–105.
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella 
 rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s 
försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med 
styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Finansiell information  
och styrning
50
Året i korthet 4
Investering i en unik 
fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision  
och affärsidé 12
Nya mål 13
Affärsmodell 14
Strategier 15
Värderingar 16
Detta är  
Eastnine
3
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av  
byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall  
hållbarhet 25
Fokus på  
hållbarhet
17
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjänings-
förmåga 49
Vår  
verksamhet
29
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Övrig  
information
108
Interiör från ett kontor i 3Bures-1,2 i Vilnius.
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 2

===== SIDA 3 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Förvaltningsresultat per aktie 
EUR (0,60)
Långsiktigt substansvärde per aktie 
SEK (243)
Överskottsgrad
% (91)
Aktiens totalavkastning
% (10)
Belåningsgrad
0,80
46
207
93
27
% (51)
Eastnine investerar i moderna, hållbara 
och högavkastande kontorsfastigheter i 
Polen och Baltikum. Vår ambition är att 
leverera en konkurrenskraftig total-
avkastning till aktieägarna och att ge 
kunderna en högkvalitativ service bortom 
deras förväntningar.
Detta är Eastnine
Nowy Rynek D i Poznan.
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 3

===== SIDA 4 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnine uppnådde under 2023 målet om att bli 
ett renodlat fastighets bolag efter försäljningen 
av innehavet i Melon Fashion Group, MFG. 
Bolagets obligationslån löstes i förtid, banklån 
refinan­ si­ erades­och­fastighetsrörelsen­fortsatte­
att prestera på en hög nivå. Eastnine avslutade 
året med en god likviditetsposition i en marknad 
som erbjuder intressanta investerings möjligheter.
Året i korthet
94 %
av fastighetsbeståndet är 
hållbarhetscertifierat.
Vd Kestutis Sasnauskas uttalande efter försäljningen av innehavet i MFG  
i augusti 2023, vilken tillförde 144 MEUR i likviditet till Eastnine.
Viktiga händelser
 Hanna Loikkanen valdes in som ny 
styrelseledamot vid årsstämman  
i maj 2023. 
 I augusti sålde Eastnine hela sitt 
innehav i modekedjan MFG för 144 
MEUR. Eastnine uppnådde därmed 
målet om att bli ett renodlat 
fastighetsbolag.
   I oktober genomfördes förtida 
inlösen av Bolagets enda 
obligationslån som emitterades 
2021. Totalt lösenbelopp uppgick  
till 46 MEUR. 
 Styrelsen antog i december en ny 
affärsplan, med såväl nya som 
uppdaterade mål. Eastnine ska 
fortsätta växa med fokus på 
lönsamhet.
  I samband med presentationen av 
bokslutskommunikén i februari 
2024 föreslogs en ökning av 
utdelningen om 36 procent till  
4,64 SEK/aktie.
 
50/50 kvinnor och män
Eastnine rankades på första plats i stiftelsen Allbrights årliga jämförelse av 
jämställdhet i ledning och styrelse bland Nasdaq Stockholms 361 bolag. Såväl 
ledning som styrelse består av lika delar kvinnor och män.
3Bures-1,2 i Vilnius
Fastigheten erhöll i oktober förnyad 
LEED­Platinum-certifiering.
Zala 1 i Riga 
Fastigheten erhöll i april förnyad LEED 
Platinum-certifiering. ­
” Vår avsikt är att förvalta vår nuvarande 
förvärvskapacitet på bästa möjliga sätt. 
Vi­kan­konstatera­att­det­finns­flera­riktigt­
intressanta investeringsalternativ i 
nuvarande marknad.”
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 4

===== SIDA 5 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
En investering i Eastnines aktie innebär ett ägande i ett 
svenskt börsnoterat fastighetsbolag med kontors-
fastigheter i de bästa lägena i Polen, Litauen och Lettland. 
Eastnine kombinerar svensk bolagsstyrning med lokal 
förvaltning och marknadskännedom. Eastnines strategiska 
inriktning samt mål skapar mervärde för aktieägare, 
hyresgäster, medarbetare och omvärld.
Investering i en unik 
fastighetsportfölj
På torget mellan de två byggnaderna i fastigheten Nowy Rynek D i Poznan finns goda möjligheter till en stunds avkoppling.
Fastighets portfölj och  
marknader i tillväxt
Eastnines fastighetsbestånd består av premiumkontor, centralt 
belägna i Poznan, Vilnius och Riga. Målet är att fastighetsportföljen 
ska växa med lönsamhet. Den ekonomiska tillväxten på Eastnines 
marknader har under en lång tid varit högre än den genomsnittliga 
tillväxten­i­Europa.­Fastigheterna­är­­ hållbarhetscertifierade­på­en­hög­
nivå. Eastnines ambition är att vara ett ledande fastighetsbolag inom 
hållbarhet i våra regioner samt att tillhöra toppskiktet bland världens 
fastighetsbolag.
Stabil kundbas  
och långsiktig relation
Eastnine ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för 
kunderna genom att erbjuda en servicenivå utöver förväntan samt 
kontor som bidrar till bra affärer. Stora och stabila internationella 
företag­inom­finans,­informations-­och­kommunikationsteknologi­
(ICT), e-handel, legala tjänster och revision utgör majoriteten av 
 kunderna. God tillgång på moderna lokaler samt välutbildad arbets-
kraft, till relativt sett låg kostnadsnivå, attraherar internationella 
företag till våra marknader. 
Hållbar attraktiv  
totalavkastning
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv 
totalavkastning på aktieägarnas investering. Förvaltningsresultat 
per aktie ska öka. Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst  
10 procent och utdelning till aktieägarna till minst 50 procent  
av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, båda över tid.  
Eastnine­har­en­stabil­finansieringssituation­med­hög­likviditet 
och låg belåningsgrad.
 Eastnine Årsredovisning 2023 5Detta är Eastnine

===== SIDA 6 =====

har bidragit. Men allra stört effekt,
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
 Eastnine redovisade ett rekordhögt förvaltnings-
resultat för 2023. Större fastighetsportfölj samt 
högre genomsnittlig uthyrningsgrad och hyresnivå 
har bidragit. Men allra störst effekt kommer av 
förbättrat räntenetto efter försäljningen av MFG. 
Den goda likviditetspositionen möjliggör fortsatt 
tillväxt i fastighetsportföljen.
Renodlat fastighetsbolag 
med rekordresultat
Intervju med vd
Kestutis Sasnauskas, vd Eastnine.
Eastnine Årsredovisning 2023 6Detta är Eastnine

===== SIDA 7 =====

har bidragit. Men allra stört effekt,
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
” Vi uppnådde målet 
om att bli ett 
renodlat fastighets-
bolag, något som 
varit planen ända 
sedan 2016.”
Du har beskrivit 2023 som ett 
 historiskt år. Vad ligger bakom  
den beskrivningen?
Det var många positiva saker som hände 
2023, inte minst redovisade vi vårt hög -
sta förvaltningsresultat någonsin efter 
en ökning med 32 procent. Men det som 
jag i första hand syftade på var att vi 
uppnådde målet om att bli ett renodlat 
fastighetsbolag, något som varit planen 
ända sedan 2016. Efter att successivt ha 
avyttrat övriga investeringar, och åter -
investerat frigjort kapital i fastigheter, 
återstod bara innehavet i MFG. Det fak -
tum att värdet på vårt innehav var be -
tydande, komplexiteten i transaktionen 
stor och att vi efter så lång tid uppnådde 
vårt mål, gör att händelsen för Eastnine 
är av stor historisk betydelse. Att Bola -
gets investeringar nu enbart består av 
fastigheter gör det enklare för invester -
are generellt, och fastighetsinvesterare 
specifikt,­att­utvärdera­avkastningen­på­
sin placering. Det innebär också att vi 
kan presentera vår verksamhet och våra 
ambitioner för investerare vars mandat 
endast tillåter fastighetsinvesteringar. 
Ta oss med lite djupare in i processen 
kring försäljningen av innehavet i 
MFG. Vilka var utmaningarna och hur 
 hanterade ni dem? 
Som alla förstår är det komplext att 
sälja en rysk tillgång under en period 
när Ryssland invaderat ett grannland, 
och fullskaligt krig pågår, samtidigt som 
EU och västvärlden av naturliga skäl 
påfört Ryssland ekonomiska sanktioner 
och begränsningar. Lägg därtill ett 
land där spelreglerna kan ändras från 
en dag till en annan och ändringar som 
genomförs knappast är till fördel för 
dem som inte delar regimens åsikt eller 
agerande. Förutom att man ska hitta en 
köpare som är villig att betala ett pris 
som man kan acceptera, är det otroligt 
många saker som måste kollas och 
säkerställas så att lagar och regler följs. 
Under processen har vi dessutom sett 
en rysk valuta kurs som varierat väldigt 
mycket, vilket påverkat vår värdering av 
innehavet vid olika tidpunkter. Slutligen 
fanns ju också frågan om själva betalnin -
gen och hur vi skulle kunna säkerställa 
att köpeskillingen landade på våra bank -
konton i Sverige. Vi hade en fördel av att 
kunna språket, erfarenhet av att göra 
affärer i Östeuropa, bra rådgivare och 
inte minst uthållighet och en tro på att 
affären skulle gå att genomföra.
Eastnine redovisar som du säger 
det högsta förvaltningsresultatet 
någonsin. Kan du beskriva vad som 
ligger bakom den positiva resultat -
utvecklingen, många bolag redovisar 
sjunkande förvaltningsresultat på 
grund av stigande räntekostnader? 
Stigande marknadsräntor har självklart 
påverkat­även­oss.­Men­det­finns­lyckligt -
vis andra, positiva, faktorer som väger 
tyngre. Kortfattat kan man beskriva det 
som två delar; den ena delen rör själva 
fastighetsverksamheten där driftnettot 
steg på grund av högre genomsnittlig 
hyresnivå, uthyrningsgrad och fastig -
hetsportfölj. Den andra delen är relat -
erad till försäljningen av innehavet i MFG 
där köpeskillingen delvis använts för att 
återköpa vår enda obligation, som löpte 
så kommer det nyckeltalet sannolikt 
att förbättras under 2024, efter att ha 
påverkats av engångseffekter i samband 
med förtids inlösen av obligationen 
under hösten 2023. Dessutom har risken 
för uppgång i genomsnittlig räntenivå 
avtagit i takt med att gamla lån omsatts 
och­inflationen­samt­räntor­på­långa­
löptider sjunkit. Merparten av likvidi -
teten kommer att investeras i fastigheter 
med­bra­kassaflöden­och­belåningen­
kommer att vara högre, men inte hög.
till relativt hög rörlig ränta, och där 
resterande likviditet placerats på bank -
konton i Sverige till bra inlåningsränta. 
Hur ser du på er finansiella situation 
och vad är planen framöver kring 
 likviditet och belåning? 
De­facto­har­vi­en­väldigt­solid­finansiell­
situation där räntebärande skuld enbart 
består­av­bankfinansiering­i­fem­olika­
banker i tre olika länder. Vi har stor kassa 
och låg belåningsgrad. Tittar man på 
andra faktorer som räntetäckningsgrad 
Intervju med vd
Eastnine Årsredovisning 2023 7Detta är Eastnine

===== SIDA 8 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108 Eastnine har tredubblat fastighets -
portföljen på fem år och i nya affärs -
planen står det att tillväxten ska 
fortsätta med fokus på lönsamhet.  
Hur ser Eastnines tillväxtmöjligheter 
ut och på vilken av era marknader ser 
ni de bästa möjligheterna?
För oss är inte det viktiga hur stort Bola-
get är, utan att det är lönsamt. Därmed 
ska Eastnine inte växa för växandets 
skull, utan enbart om förvärv tillför extra 
avkastning för aktieägarna. Hittills har vi 
sett­stora­skalfördelar­med­att­tillföra­fler­
fastigheter. Stigande räntenivåer gjorde 
nyförvärv mindre förmånliga under en 
period, då prisnivåerna på fastigheter inte 
justerades ned i samma takt. Men nu ser 
vi att skillnaden mellan vad fastigheterna 
avkastar­vid­förvärv­och­vår­finansierings- 
kostnad återigen gör det väldigt förmån-
ligt, inte minst i Polen där vi ser de största 
möjligheterna just nu. Vi inledde med 
förvärv av en fastighet i Poznan våren 
2022, men har också varit tydliga med 
att vi anser att Warszawa är en intressant 
marknad. Dessutom är konkurrensen i 
Polen begränsad, då merparten av de 
utländska investerarna, ofta tyska fonder, 
under en period fokuserat mer på andra 
typer av placeringar. I dags läget har vi 
cirka 125 MEUR i kassan och av dessa är vi 
beredda att använda cirka 100 MEUR till 
förvärv, vilket innebär att vi kan förvärva 
för cirka 200 MEUR. 
EU har satsat stora pengar i Rail 
 Baltica som enligt planen ska vara 
klar 2030. Kan du berätta lite mer om 
projektet och hur det kan komma att 
påverka Eastnine? 
Rail Baltica är ett samarbetsprojekt mel -
lan EU och de baltiska länderna. Totalt 
beräknas 5,8 miljarder euro investeras i 
dubbelspårig järnväg, sju internationella 
tågstationer för passagerare, tre frakt -
terminaler­samt­anslutningsspår­till­flyg -
platser­och­hamnar.­Passagerartrafiken­
ska gå mellan Tallinn och Warszawa, 
med möjlighet till nattåg hela vägen 
till Berlin. Godståg planeras ända från 
Helsingfors, genom de baltiska länderna 
och Polen och vidare till Rotterdam, 
Duisburg och Milano. När Rail Baltica är 
klar knyter den ihop de baltiska länderna 
med Västeuropa, vilket i slutändan bidrar 
till ökad effektivitet och möjliggör eko -
nomisk utveckling. På kort sikt kommer 
projektet att generera 13 000 direkta 
jobb och mer än 23 000 indirekta. Efter -
som vi i dagsläget redan är etablerade 
i­flera­stora­städer­längs­järnvägens­
sträckning är detta bra för våra hyres -
gäster och oss. Vi kommer att dra nytta 
av rörligheten över gränserna eftersom 
våra fastigheter blir mer attraktiva ur 
kommunikationssynpunkt. 
I nya affärsplanen lovar ni hyres -
gästerna att se till att göra ert 
yttersta för att ge dem en konkurrens -
fördel. Vad innebär det och hur ska ni 
göra det?
Genom att erbjuda kontorslokaler och 
service som är bättre än vad kunden 
förväntar sig. Lokalerna ska inte bara 
vara moderna och av teknisk topp -
kvalitet när det kommer till arkitektonisk 
utformning och funktion, utan också 
vara lokaliserade på platser som pulserar 
av aktivitet och kreativitet. Vi måste 
ligga steget före och förstå våra kunders 
behov­samt­vara­flexibla­och­prioritera­
klimatvänliga långsiktiga lösningar. På 
så vis kan våra kunder attrahera de bästa 
och mest krävande medarbetarna, vilka 
kommer att bidra till deras framgång.
För något år sedan annonserade ni en 
satsning på Proptech. Vad har hänt och 
hur ser planen ut? 
Teknologi har varit ett eftersatt område 
inom fastighetssektorn, men det pågår 
intressant utveckling och implement -
ering som vi vill vara med och dra nytta 
av. Våra kunder blir mer digitaliserade 
och vi måste utveckla vår service samt 
lokalerna. I det senare ingår att effek -
ti visera driften och där kan digitala 
verktyg göra underverk. Under 2023 har 
vi samlat ett antal större fastighetsägare 
och anslutit oss till litauiska proptech- 
föreningen i syfte att bidra till att 
startupbolag kommer närmare fastig -
hetsverksamhet. Bolagen kan testa 
olika lösningar i våra fastigheter samt 
dra nytta av att ha partners som hjälper 
dem att utveckla efterfrågade lösningar. 
I mars 2024 går The Built Environment 
Decarbonisation Bootcamp av stapeln 
i Vilnius, vilken beräknas attrahera 
internationella aktörer. Vår ambition 
är att stötta initiativ som med hjälp av 
teknologi kan göra fastigheter mer till -
gängliga, effektiva i drift samt framtids -
säkrade. 
Aktiens totalavkastning uppgick till 46 
procent 2023, näst bäst bland fastig -
hetsbolagen på Nasdaq Stockholm. 
Eastnines övergripande mål om att 
skapa en hållbar attraktiv totalavkast -
ning för aktieägarna uppnåddes ju där -
med, utan tvekan, under året. Vilka är 
de största riskerna och  möjligheterna 
som skulle kunna påverka bola -
gets lönsamhet och aktieägarnas 
 avkastning under 2024? 
Eastnines transformationsresa började 
2016 och avslutades under 2023. Den som 
investerade i Eastnine vid början av resan 
hade trefaldigat sitt värde fram till slutet 
av 2023. Under samma period dubblerades 
Nasdaqs fastighetsindex och europeiska 
fastighetsindex ökade knappt alls. Nu 
ligger fokus på att fortsätta växa vår 
fastighetsverksamhet med hög lönsam-
het. Idag står vi rustade med stark kassa 
och möjlighet att göra affärer i regioner 
som har betydligt högre direktavkast-
ningsnivåer än Sverige, i kombination med 
snarlika­finansieringskostnader.­Detta,­
samt­att­vi­befinner­oss­i­en­av­de­struk-
turellt snabbast växande delarna av EU, 
är goda förutsättningar för en gynnsam 
utveckling av fastighetsvärdet. Men det 
finns­risker.­Kriget­i­Ukraina­och­andra­
geopolitiska spänningar har skapat den 
högsta osäkerhetsnivån på två decennier. 
AI-revolutionen kommer också att påverka 
marknaden, Eastnine och våra kunder. Det 
kommer att ställas högre krav på den som 
vill navigera i en snabbt föränderlig värld.
” Idag står vi rustade med stark kassa och möjlighet att göra affärer i 
regioner som har betydligt högre direktavkastningsnivåer än Sverige.”
Intervju med vd
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 8

===== SIDA 9 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
0
100
200
300
400
500
600
700
20232022
MEUR
Mål
Fastighetsvärde
0
20
40
60
80
100
20232022
%
Mål
Andel fastigheter
Eastnines Affärsplan 2023 gällde fram till slutet av 2023. Nedan, samt på kommande 
sidor, visas mål och utfall för affärsplanen, merparten av målen lyckades Eastnine 
uppnå inom tidsramen. I december 2023 antog styrelsen en ny affärsplan. Mer om 
den­nya­affärsplanen­finns­på­s.­12­och­efterföljande­sidor.
Övergripande mål
Genomsnittlig årlig totalavkastning 2021–2023
Investeringar
Fastighetsbestånd
Eastnine
33 -16
Konkurrenter¹ Mål 2023
700 574
Utfall 2023 Mål 
100 100
Utfall 2023
Renodling
Eastnines övergripande mål var att skapa en 
hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägar-
nas investering. Den genomsnittliga årliga 
totalavkastningen (utdelning samt aktiekursut-
veckling) skulle över tid överstiga medianen för 
jämförbara europeiska fastighetsbolag. Eastnine 
överträffade målet under perioden 2021–2023.
Målsättningen var att fastighetsbeståndet  
skulle öka till 700 MEUR vid slutet av 2023.  
Målet uppnåddes ej, men efter försäljningen  
av innehavet i MFG i augusti har målet varit 
möjligt att uppnå. 
Eastnine uppnådde målet om att renodla  
investeringarna till att omfatta enbart  
direktägda fastigheter. I augusti 2023  avyttrade 
Eastnine investeringen i MFG och investe-
ringarna består därefter till 100 procent av 
 fastigheter. 
procent procent MEUR MEUR procent procent
Fastighet S7-3 i Vilnius.
¹ Jämförbara europeiska fastighetsbolag.
Mål och utfall
 Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 9

===== SIDA 10 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
0
5
10
15
20
25
20232022
MEUR
Mål
Förvaltningsresultat årstakt
%
Mål
Avkastning på eget kapital
0
5
10
15
20
25
2021–20232020–2022 0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2021–20232020–2022
%
Mål
Utdelning i % av förvaltningsresultatet
Lönsamhet & avkastning
Förvaltningsresultat, årstakt¹ Avkastning på eget kapital över tid 2
Mål 2023
25 17,9  
Utfall 2023 Långsiktigt mål
≥10 10,1
Utfall 2021–2023, snitt Långsiktigt mål
≥50 57
Utfall 2021–2023, snitt
Utdelning över tid3
Förvaltningsresultatet skulle öka till 25 MEUR i 
årstakt baserat på Q4 2023. Ett större fastighets-
bestånd ökar lönsamheten då de fasta kostnad-
erna normalt sett stiger procentuellt sett mindre 
än intäkterna. Målet uppnåddes inte, men var 
möjligt att uppnå efter försäljningen av invest-
eringen i MFG.
Avkastning på eget kapital skulle uppgå till 
minst 10 procent över tid. Hög räntabilitet på 
eget kapital förbättrar förutsättningarna för 
utdelning samt positiv aktiekursutveckling. 
Avkastning på eget kapital har legat över  
10 procent i snitt under de senaste tre åren. 
Utdelning till aktieägarna ska över tid uppgå till 
minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter 
aktuell skatt. Styrelsen har föreslagit en höjning 
till 4,64 SEK per aktie (3,40) för 2023, vilket 
skulle utgöra 53 procent (51) av förvaltnings- 
resultatet. Snittet för de tre senaste åren skulle 
då uppgå till 57 procent.
MEUR MEUR procent procent procent procent
¹ Annualiserat baserat på Q4, 2023
² Snitt tre år 
³ Snitt tre år
Fastigheten Nowy Rynek D i Poznan.
Mål och utfall
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 10Eastnine Årsredovisning 2023 10

===== SIDA 11 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Finansiell stabilitet
Belåningsgrad 1
Mål
≤60 27
Utfall 2023 Mål
≥35 56
Utfall 2023 Mål
≥2,0 2,3
Utfall 2023
Räntetäckningsgrad
Belåningsgraden skulle uppgå till max 60 pro-
cent. En balanserad belåningsgrad säkerställer 
långsiktig­stabil­finansiering­i­kombination­med­
god avkastning. Målet uppnåddes med stor 
säkerhetsmarginal efter försäljningen av  
investeringen i MFG som var obelånad.
Soliditeten skulle uppgå till minst 35 procent. En 
medelhög soliditet säkerställer långsiktig stabil 
finansiering­samt­god­avkastning.­Soliditeten­var­
56 procent vid slutet av 2023.
Räntetäckningsgraden skulle uppgå till minst 
2,0 ggr. En tillfredsställande nivå säkerställer 
möjligheten att betala räntekostnader över tid. 
Vid utgången av 2023 uppfylldes målet, trots 
att nyckeltalet är påverkat av engångskostnader 
i samband med förtidsinlösen av obligationen 
hösten 2023. 
procent procent procent procent ggr ggr
Soliditet
0
20
40
60
80
100
20232022
%
Max
Belåningsgrad 
0
10
20
30
40
50
60
70
80
20232022
%
Min
Soliditet 
0
1
2
3
4
20232022
ggr
Min
Räntetäckningsgrad
Hållbarhetsmålen redovisas på s. 25–28 i avsnittet Fokus på hållbarhet.
¹ Tidigare benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter.
Mål och utfall
 Eastnine Årsredovisning 2023 11Detta är Eastnine Detta är Eastnine

===== SIDA 12 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Nya mål 13
Affärsmodell 14
Strategier 15
Värderingar 16
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnines styrelse antog i december 2023 en ny affärsplan. 
Prioriterade marknader i form av Polen och Baltikum samt 
övergripande mål om en hållbar, attraktiv totalavkastning till 
aktieägarna kvarstår. Fastighetsportföljen, bestående av 
kontorsfastigheter, ska växa med lönsamhetsfokus. Bolaget 
ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för 
kunderna.
Ny affärsplan
Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva, inspi-
rerande och effektiva, stödja hyresgästernas affärs -
modell och vara en konkurrensfördel för företag 
i förhållande till anställda och kunder. Moderna, 
flexibla­och­hållbara­lokaler­samt­koncentrerade­
fastighetsportföljer i de bästa lägena, i kombination 
med en betydande marknadsandel, ger Eastnine en 
möjlighet att vara en viktig aktör inom utveckling av 
fastigheter och stadsdelar.
Vision
” Eastnine ska skapa och 
tillhandahålla de bästa 
mötesplatserna där idéer kan 
flöda,­människor­mötas­och­
framgångsrik affärs verksamhet 
utvecklas.”
Affärsidén innebär att Eastnine ska ha en betydande 
marknadsandel och hög kundnöjdhet. Eastnines 
affärsvolym ska växa och relationen till hyresgäs-
terna ska vara nära och långsiktig. Eastnine ska ge 
högkvalitativ service bortom kundernas förväntan 
och byggnader samt lokaler ska främja social inter-
aktion­och­välbefinnande.­Fastigheterna­ska­vara­
lokaliserade i de bästa lägena i respektive stad och 
byggnaderna ska uppfylla höga miljönormer. 
Affärsidé
” Eastnine ska vara den ledande, 
långsiktiga leverantören av 
moderna och hållbara 
kontorslokaler i förstklassiga 
lägen på utvalda marknader  
i Baltikum och Polen.”
Mjuka, böljande former kännetecknar Danske Banks möteplats i lobbyn till fastigheten S7-3 i Vilnius.
Eastnine äger moderna fastigheter i centrala 
lägen i Polen och Baltikum. Portföljen består av 
14 fastigheter, varav 13 med kontorsbyggnader 
och en fastighet som består av mark. I den polska 
regionstaden Poznan innehar Eastnine en större 
kontorsfastighet i det centrala affärsdistriktet. 
Nio fastigheter fördelade på tre centralt belägna 
områden­finns­i­Litauens­huvudstad­Vilnius.­
I Lettlands huvudstad Riga äger Eastnine tre 
kontorsfastigheter samt en centralt belägen pro-
jektfastighet, huvudsakligen bestående av mark. 
Eastnine är största ägare av kontor i  Vilnius, 
medan beståndet i Riga och Poznan utgör en 
mindre andel av total uthyrningsbar kontors-
yta. Fastigheterna har en genomsnittsålder på 
knappt tio år och är utformade för att erbjuda 
en bra miljö för människorna i byggnaderna. 
Eastnine för en kontinuerlig dialog med hyres-
gästerna och anordnar olika evenemang kring 
fastigheterna, i syfte att bygga långsiktiga rela-
tioner. Hela 94 procent av fastighetsbeståndet är 
hållbarhetscertifierat­ med­antingen­LEED­Gold,­
LEED Platinum eller BREEAM Outstanding. 
Fastighetsportföljen idag
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 12

===== SIDA 13 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Nya mål 13
Affärsmodell 14
Strategier 15
Värderingar 16
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnines nya affärsplan innehåller både nya mål och 
en del mål som är oförändrade jämfört med tidigare.  
I målsättningarna märks ett ökat fokus på  lönsamhet, 
riskminimering, hållbarhet samt kunder.
Övergripande mål
Att skapa en hållbar, attraktiv total-
avkastning på aktieägarnas investering.
Tillväxtmål 
Eastnines långsiktiga ambition är att 
växa fastighetsportföljen i syfte att öka 
lönsamheten.
Finansiella mål
• Avkastning på eget kapital bör vara 
minst 10 procent över tid.
• Förvaltningsresultat per aktie bör öka.
• Utdelning ska, över tid, motsvara 
minst 50 procent av förvaltnings -
resultatet efter avdrag för aktuell 
skatt. 
Finansiella limiter
• Eastnine eftersträvar en belånings -
grad1 kring 50 procent över en kon -
junkturcykel. Belåningsgraden ska 
inte överstiga 60 procent.
• Räntetäckningsgraden ska uppgå  
till minst 2,0 ggr.
Övergripande 
hållbarhetsmål2 
Eastnine har som ambition att vara en 
ledare inom hållbarhet i våra regioner 
genom att sträva mot följande mål:
• 100 procent EU taxonomiförenlig 
fastighetsverksamhet.
• Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 
och reducerade utsläpp från nybygg -
nation och hyresgästanpassningar.
• 100­procent­hållbarhetscertifierad­
fastighetsportfölj.
• Femstjärnig rating från GRESB.
Eastnine har som ambition att växa fastighetsportföljen, förutsatt att tillväxten 
bidrar till ökad lönsamhet. Fokus ligger på kontorsfastigheter i bästa läge. Eastnine 
avger också löftet att göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för sina 
kunder. Nedan följer en sammanfattning av mål och riskbegränsande limiter i den 
nya affärsplanen.
I det centrala affärsdistriktet i Vilnius äger Eastnine bland annat S7-2 med Telia som hyresgäst.
1 Tidigare benämnd nettobelåningsgrad fastigheter.
2 Utöver dessa övergripande mål, har vi områdesspecfika mål och nyckeltal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 25–28.
Nya mål
Ny affärsplan 
 Eastnine Årsredovisning 2023 13Detta är Eastnine

===== SIDA 14 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Nya mål 13
Affärsmodell 14
Strategier 15
Värderingar 16
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Verksamheten bedrivs inom tre områden; Förvaltning, Förädling/Utveckling samt 
 Transaktion. Hög servicenivå, goda kundrelationer och lönsamhet är i fokus. 
Förvaltning
Fastigheterna ska förvaltas i  
nära samarbete med kunderna 
för att möjliggöra att både  
Eastnine och kunderna kan  
uppnå sina respektive mål.
Förädling/Utveckling
Fastighetsportföljen ska ständigt 
förbättras genom investeringar 
i den existerande portföljen i 
syfte att förbättra lönsamheten. 
Utveckling av nya fastigheter  
ska ske när den förväntade 
avkastningen bedöms vara 
tillfreds ställande.Transaktion
Nya förvärv och omfördelning  
av investeringar ska bidra till  
lönsamheten.
Eastnines medarbetare Irmantas och Tatjana på kontoret i skyskrapan 3Bures-1,2 i Vilnius.
Affärsmodell – tre olika 
verksamhetsområden
Affärsmodellen i praktiken
Förvaltning
Eastnine vill hålla en hög 
servicenivå, förstå kundernas 
behov och vara proaktiva i 
bemötandet av våra hyres-
gäster. Regelbundna möten 
med hyresgästerna och en årlig 
kundundersökning genomförs 
i syfte att erhålla mer informa-
tion om hur Eastnine upplevs 
som hyresvärd i syfte att för-
bättra våra kunders upplevelse.
Förädling/Utveckling
Investeringar i förvaltnings-
fastigheterna sker löpande, 
i syfte att möjliggöra uthyr-
ningar till högre hyresnivåer 
och därmed uppnå värde-
ökning. Under året uppgick 
investeringar­i­befintliga­fastig-
heter till 2,2 MEUR. Eastnines 
tre större projekt, samtliga i en 
planeringsfas, är pausade.
Transaktion
Eastnine har inte genomfört 
några förvärv under 2023. 
Däremot har den sista ute-
stående investeringen, som 
inte utgjordes av direktägda 
fastigheter, sålts. Bolaget har 
en god likviditetsposition i en 
marknad som erbjuder bra 
investeringsmöjligheter. 
Ny affärsplan 
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 14

===== SIDA 15 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Nya mål 13
Affärsmodell 14
Strategier 15
Värderingar 16
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Strategier – vägar till målen
Eastnines strategier ger vägledning om vilka olika delar som 
ska bidra och leda fram till uppfyllelse av fastställda mål.
Tillväxt och fastighetsportfölj
Eastnine har en långsiktig ambition om att växa 
fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. 
Förvärv ska vara affärsmässiga både ifråga om val 
av­geografisk­lokalisering­samt­fastighetstyp­vid­
varje enskild tidpunkt. Förvärvade fastigheter ska 
vara unika ifråga om kvalitet och attraktivitet. 
För att vara en effektiv och betydelsefull aktör är 
det viktigt att nå en större volym i varje stad. Första 
förvärvet i en ny stad, alternativt i ett nytt land, 
ska därför vara av betydande storlek samt ha ett 
bra­kassaflöde.­Kassaflödesfastigheter­ska­utgöra­
huvud delen av fastighetsportföljen och utveck -
lingsprojekt en mindre, men mer högavkastande, 
del. Fastigheterna ska vara moderna, hållbara och  
i bra lägen.
Finansiering
Eastnines­finansieringsstrategi­ska­understödja­
det övergripande målet om att skapa en hållbar, 
attraktiv totalavkastning för aktieägarna. I målet 
ingår att avkastningen ska vara relevant i relation 
till risken i aktie ägarens investering. Finansiering 
ska­optimeras­så­att­lägsta­möjliga­finansierings -
kostnad uppnås inom ramen för satta risk  limiter och 
finansieringspolicyn.­Finansiering­kan­utgöras­av­
eget kapital, räntebärande skuld och övriga skulder. 
Skuldfinansiering­kan­utgöras­av­banklån,­kapital -
marknadsfinansiering­samt­direktlån­från­institu -
tionella aktörer. 
Kunderna och service
Eastnine eftersträvar goda och långsiktiga rela -
tioner med sina kunder, dvs. hyresgästerna, vilket 
ger lägre omsättningshastighet och bidrar positivt 
till resultatet. Hyresgästerna ska utgöras av eko -
nomiskt stabila och välrenommerade företag, vilka 
ofta karaktäriseras av höga ambitioner och ett tyd -
ligt fokus på varumärke och identitet. En väl diver  si-
fierad­hyresgästmix­eftersträvas.­
Eastnines interna vägledning, Riktlinjer för hyres -
gäster, tjänar som bas för relationen och dialogen 
med hyresgästerna som är våra viktigaste ambas -
sadörer. Den servicenivå vi eftersträvar utförs bäst 
av våra egna anställda. Kundundersökningar för 
samtliga direktförvaltade fastigheter ska genom -
föras årligen. Efter uppföljning och utvärdering ska 
nödvändiga åtgärder vidtas. 
Organisation och anställda
Eastnine ska bygga en kundorienterad organisation 
med fokus på att skapa en konkurrensfördel för våra 
kunder. Huvudkontoret ska vara i Stockholm och 
det ska etableras  landskontor där vi verkar, så snart 
det är ekonomiskt försvarbart. Eastnine ska bidra till 
en positiv samhällsutveckling. 
Bolaget­eftersträvar­jämlikhet,­diversifiering­
och­välbefinnande­bland­medarbetare.­Arbets -
klimatet ska vara inkluderande, uppmuntrande och 
främja nyskapande. Anställda ska stödja Bolagets 
kärnvärden. Medarbetare ska ges möjlighet till 
adekvat utbildning och anställningsvillkoren ska 
vara marknadsmässiga i syfte att uppnå god hälsa 
och­välbefinnande.­Vid­rekrytering­och­befordran­
ska eventuellt underrepresenterat kön samt mång -
fald prioriteras, förutsatt likvärdig kompetens och 
utbildning. Eastnine har nolltolerans mot korruption 
och genomför en årlig utbildning i syfte att säker -
ställa att målet uppnås.
Hållbarhet
Att bedriva långsiktig verksamhet innebär att också 
följa de hållbarhetskrav som ställs på företag. 
Eastnine har ambitionen att vara en ledare inom 
hållbarhet i våra regioner. Hållbarhet är integrerat 
i verksamheten, i allt från kontroll över leveran -
törer, ESG due diligence vid förvärv, arbete med 
resursoptimering och antikorruptionsutbildning för 
personalen, för att nämna några exempel. Eastnine 
ska sträva efter att använda resurser på ett effektivt 
och optimalt sätt, att kontinuerligt förbättra våra 
fastigheter samt prioritera klimatvänliga och lång -
siktiga lösningar. Eastnine följer noga utvecklingen 
inom branschen, som ofta hamnar i centrum av 
klimatpolitiken på grund av byggnaders höga påver -
kan på globala utsläpp. Eastnine ska vid behov ta in 
extern kompetens för att säkerställa att vi ligger i 
framkant gällande hållbarhetsprestanda samt hur 
vi styr vår verksamhet och interagerar med våra 
affärspartners. Bästa praxis, medvetenhet, innova -
tion och engagemang ska styra våra ansträngningar 
för att bli en ledare inom våra regioner. 
Entrén i S7-1 i Vilnius. 
Ny affärsplan 
 Eastnine Årsredovisning 2023 15Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023 15

===== SIDA 16 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Nya mål 13
Affärsmodell 14
Strategier 15
Värderingar 16
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnines medarbetare arbetar utifrån fyra grundläggande 
och sammanhållande värderingar; Lösningsorienterad, 
Kreativ, Lyhörd och Transparent.
LösningsorienteradTransparent
4 1
Kreativ
2
Lyhörd
3
Möte pågår i 3Bures-1,2 Vilnius.
Värderingar – medarbetarnas 
gemensamma bas 
Ny affärsplan 
Eastnine Årsredovisning 2023 16Detta är Eastnine

===== SIDA 17 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Ingen kan längre undgå klimat förändringarna. Globala 
värmerekord, skogsbränder, skyfall och över svämningar 
avlöser varandra. Klimat omställningen ökar efterfrågan på 
fossilfri energi och nya regelverk för miljö och noll CO2-
utsläpp etableras. Hyresgäster efterfrågar moderna och 
klimatsnåla kontorslokaler som bidrar till välmående och 
produktivitet bland anställda. Investerare och finansiärer 
prioriterar effektiva fastigheter och god bolagsstyrning. 
Att anpassa verksamheten till dagens förutsättningar är 
både ett ansvar och en möjlighet. 
Fokus på hållbarhet
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 17

===== SIDA 18 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Hållbarhetsarbete
Kontinuerlig förbättring
På Eastnine arbetar vi systematiskt med att bedriva 
verksamheten resurseffektivt, minska påverkan på 
miljön och skapa positiva avtryck i de samhällen där 
vi verkar. Fokus ligger på att kontinuerligt förbättra 
våra fastigheter, bedriva hög servicenivå och skapa 
goda relationer med hyresgäster, anställda och 
leverantörer. Bolaget har nolltolerans mot korrup -
tion, ställer höga krav på regelefterlevnad, arbets -
villkor samt respekt för mänskliga rättigheter, såväl 
inom Eastnine som hos våra leverantörer. 
Framtidssäkra fastigheter 
För att stoppa den globala uppvärmningen måste 
nettoutsläppen av koldioxid i världen minska till 
noll senast år 2050. Eftersom fastighetsbranschen 
globalt ansvarar för nära 40 procent av totala kol -
dioxidutsläpp, är det av yttersta vikt att alla aktörer 
i branschen tar ansvar för att reducera utsläpp från 
respektive verksamhet. 
Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral 
fastighetsförvaltning (utsläpp inom Scope 1 och 
2) senast 2030 samt att reducera övriga indirekta 
utsläpp i värdekedjan (Scope 3). För Eastnine inne -
bär det primärt att förbättra fastigheternas energi -
prestanda och maximera användningen av fossilfria 
energikällor. Bolaget ska även reducera utsläpp från 
renoveringar och hyresgästanpassningar via effek -
tivare byggmetoder och val av material med lägre 
Eastnines hållbarhetsarbete baseras på väsentliga frågor 
framtagna i samarbete med Bolagets intressenter, vilket 
resulterat i två fokusområden: framtidssäkra fastigheter  
och framtidssäker organisation. 
utsläpp. På s. 22 illustreras var våra utsläpp sker och 
arbetet för att reducera dem. För att stödja arbetet 
och försäkra att vi ligger i linje med bästa bransch -
praxis har vi under året påböjat ansökningsprocess 
till SBTi (Science Base Targets initiative), en organi-
sation som hjälper företag att sätta vetenskapliga 
klimatmål i linje med Parisavtalet. 
Under året har vi också fördjupat vårt arbete med 
klimatriskanalyser enligt EU-taxonomis föreskrifter 
och genomfört omfattande analyser för fyra fastig -
heter i Vilnius. Läs om det på s. 23–24. 
Övergripande hållbarhetsmål
I slutet av 2023 uppdaterade Eastnine sina strate -
giska hållbarhetsmål. Eastnine vill vara en ledare 
inom hållbarhet i våra regioner, genom att sträva 
mot följande miljömässiga mål:
• 100 procent EU taxonomiförenlig 
 fastighets verksamhet. 
• Klimatneutral fastighetsdrift 2030 och 
 reducerade utsläpp från nybyggnation och 
hyresgäst anpassningar.
• 100 procent hållbarhetscertifierad 
 fastighetsportfölj.
• Fem stjärnor i GRESB, topp 20 procent.
De övergripande målen stödjs av områdesspecifika 
mål och nyckeltal som följs upp inom ramen för 
Bolagets hållbarhetsstrategi. Dessa redogörs för på 
s. 25–28.
Framtidssäkra fastigheter
• Hållbarhetscertifiering av byggnader
• Energiprestanda och förnybar energi 
• Minskad klimatpåverkan 
• Effektiv resursanvändning 
• Cirkulär användning av resurser 
• Hållbara byggnadsmaterial och  
installationer 
Framtidssäker organisation
• Hög affärsetik och nolltolerans  
mot  korruption 
• Hög kundnöjdhet
• Attrahera och behålla kompetens 
• Medarbetarnas hälsa och välbefinnande 
• Jämställdhet och mångfald 
• Hållbara leverantörskedjor
Våra viktiga frågorFastighet 3Bures-3 i Vilnius. 
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 18

===== SIDA 19 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Typ av certifiering Nivå Antal
Bruttoarea, 
kvm
Andel totalt, 
%
LEED Platinum 3 76 187 33 %
BREEAM Excellent 3 56 461 24 %
Totalt 6 132 648 57 %
Byggnadsdrift och underhåll 
Typ av certifiering Nivå Antal
Bruttoarea, 
kvm
Andel totalt,  
%
LEED
Platinum 5 74 539 32 %
Gold 1 11 446 5 %
BREEAM Outstanding 3 56 461 24 %
Totalt 9 142 446 61 %
Hälsa och välbefinnande
Typ av certifiering Nivå Antal
Bruttoarea, 
kvm
Andel totalt, 
%
WELL Gold 1 50 590 22 %
Fitwel 1 11 446 5 %
Totalt 62 036 27 %
Fastigheter med minst en certifiering 12 218 633 94 %
Fastigheter under pågående certifiering 1 14 224 6 %
Certifiering av byggnader 
– en kvalitetsstämpel 
Genom att certifiera fastigheterna 
säkerställerställs hållbar resursanvänd -
ning, begränsad miljöpåverkan och hög 
standard på hyresgästernas arbetsmiljö. 
Det är en metod för att uppnå våra 
miljörelaterade målsättningar och en 
kvalitetsstämpel på vårt erbjudande till 
kunderna. 
Innan Eastnine förvärvar en fastighet 
genomförs alltid en analys av byggnaden 
och en preliminär bedömning av möjlig -
heten att uppnå en hög certifieringsnivå. 
Genom certifieringarna säkerställs på 
ett systematiskt sätt att våra fastigheter 
uppfyller ständigt ökade krav från inves -
terare, hyresgäster och finansiärer. 
Under 2023 erhöll fastigheten Zala 1 
i Riga och 3Bures-1,2 i Vilnius förnyade 
LEED Platinum-certifieringar för befint -
lig byggnad, vilket var samma höga 
certifieringsnivå som tidigare och en 
viktig  kvalitetskontroll. Zala 1 uppmärk -
sammades lite extra av Green Building 
 Council Europe som lyfte fram fastig -
heten, i sina sociala media-kanaler, som 
en av de högst rankade LEED-projekten  
i Europa under året. 
Eastnines polska fastighet Nowy 
Rynek D erhöll under året WELL Gold, 
en certi fiering som betonar hälsa och 
välbefinnande för de hyresgäster som 
arbetar i byggnaden. Denna standard 
skiljer sig från BREEAM och LEED genom 
att placera människan i centrum och 
utvärdera byggnaden utifrån kvaliten på 
arbets miljön med fokus på aspekter som 
friskvård, kost och trivsam arbetsmiljö. 
Vid årets slut var 94 procent (94) av 
fastighetsytan certifierad med minst 
LEED Gold eller BREEAM Excellent. För 
6 procent av fastighetsytan pågick 
 certifieringar. 
 
Vid certifiering av nybyggda fastigheter inom BREEAM och LEED 
utvärderas byggnationsfasen utifrån dimensioner som hållbar trans -
port, val av effektiva energilösningar och miljövänliga material. 
Denna typ av certifiering upphör inte att gälla och är giltig under 
byggnadens hela livslängd. Certifieringar av befintliga fastigheter 
inom BREEAM och LEED avser däremot användningsfasen och tar 
hänsyn till drift och underhåll. Här läggs fokus på energieffektivitet, 
inomhusklimat och andra aspekter som handlar om förvaltning 
av byggnaden. Denna certifiering måste förnyas regelbundet och 
har en giltighetstid på 3–5 år. Trots att en del aspekter är gemen -
samma för båda dessa typer av certifieringar, finns det många 
skillnader mellan nybyggnations- och byggnadsdriftcertifiering. 
Nybyggnation visar vilka förutsättningar en byggnad har, men kan 
inte  användas som ett bevis på att den senare är effektiv i drift. 
Därför kan det vara en fördel att ha båda typerna av certifieringar. 
Ett annat komplement till en mer traditionell  byggnadscertifiering 
som LEED eller BREEAM, och som blir alltmer populär bland hyres -
gäster, är en hälso certifiering. WELL och Fitwel utgår helt och hållet 
från männis kan som använder byggnaden och fokuserar på trivsel, 
motion, mental hälsa och estetiska aspekter av arbetsmiljön.
Vad innebär de olika certifieringarna? 
Nybyggnation
94 %
av fastighetsbeståndet är 
hållbarhetscertifierat.
 Eastnine Årsredovisning 2023 19Fokus på hållbarhet

===== SIDA 20 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Här riktar vi strålkastaren mot ett par utvalda hållbarhetsområden som varit lite extra viktiga 
under året. Eastnines kontinuerliga hållbarhets arbete, inklusive mål och utfall beskrivs på s. 25–28. 
Strålkastare på 2023
Hållbarhets certifieringar
94 procent av Eastnines fastighetsyta är 
hållbarhetscertifierad. Under 2023 har 
Nowy Rynek D i Poznan erhållit hälso-
certifieringen WELL Gold. I Riga har 
Zala 1 erhållit förnyad LEED Platinum- 
certifiering, detsamma har 3Bures-1,2 
i Vilnius. För resterande 6 procent av 
fastig hetsytan, vilket motsvarar en 
fastighet i portföljen, pågår certifierings -
arbetet. Eastnines mål är att 100 procent 
av ytan ska vara certifierad. 
Energi i fokus
Energifrågor hamnade i fokus under 
vintern 2022/2023. Ett nytt energi-
bevakningssystem har utvecklats och 
lanserats under året för, i syfte att 
analysera enskilda fastigheters energi  
förbrukning. På samma tema har vi under 
året hållit informationsmöten med våra 
hyresgäster för att rikta fokus på energi-
besparande åtgärder. 
Proptech
Eastnine har under 2023 fortsatt att 
stötta entreprenörer och ny fastighets-
teknik genom partnerskapet i PropTech 
Association in Vilnius, Lithuania.
Service och hyresgästers 
välbefinnande
Välbefinnande och hög servicenivå står 
alltid i centrum i vår strävan efter att 
ha nöjda hyresgäster. Under året har vi 
anordnat en rad olika aktiviteter för att 
höja upplevelsen kring kontoret och 
uppmuntra till rörelse. Hyresgästerna i 
vår polska fastighet har bland annat med 
hjälp av en träningscykel fått blanda sin 
egen vitaminsmoothie (Blenders Bike 
event). I Vilnius har samtliga hyresgäster 
kunnat delta i den årliga stegtävlingen, 
som arrangeras i syfte att uppmuntra 
till mer rörelse. Det har även bjudits på 
lussefika och luciakör, en trevlig start på 
decembermorgonen. 
Effektiva byggnader Energi Framtidens fastigheter Hyresgäster
Lunch & Learn
Under året har konceptet ”Lunch & 
Learn” introducerats för Eastnines 
anställda, där vi i grupper har tittat på 
utbildningsmaterial och diskuterat olika 
teman som exempelvis inkludering, jäm-
ställdhet, mångfald och egen utveckling. 
Det har även erbjudits en utbildnings-
portal där anställda kunnat ta del av 
utbildningsmaterial online.
Kompetensutveckling
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 20

===== SIDA 21 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
” Att organisera välgörenhetsevent i våra 
fastigheter är ett fantastiskt sätt att föra 
samman människor från olika kontor och 
sammanhang. Det utvecklar inte bara en 
känsla av kamratskap bland kollegor, utan 
främjar en gynnsam miljö och är ett bra sätt 
att använda våra lokaler emellanåt. 
 Fram förallt kan vi göra en betydande 
 skillnad för personer och familjer som 
 behöver mer stöd.”
Great Place to Work
I årets medarbetarundersökning, där 
anställdas svar på frågorna samman-
ställs till ett Trust index, erhöll Eastnine 
resultatet 94 procent av 100 möjliga. 
Undersökningen görs med hjälp av Great 
Place to Work och ger en möjlighet att 
anonymt uttrycka sig om vilka områden 
som fungerar bra och vilka som behöver 
utvecklas. 
Anställda
Jämställt företag
Med 50/50 procents fördelning av män 
och kvinnor i såväl styrelse som ledning 
toppar Eastnine stiftelsen Allbrights 
samman ställning om jämställdhet i 
 Sveriges 361 börsbolag under 2023.
Jämställdhet
Samhällsengagemang
Eastnine har tillsammans med PwC 
 Lettland och välgörenhetsorganisa -
tionen Palidzesim.lv arrangerat ett 
välgörenhets evenemang i Eastnines 
fastighet Valdemara Centrs i Riga. Under 
eventet kunde deltagare skänka julklap-
par till barn från olika utsatta familjer. 
Eventet bestod även av en marknad där 
besökare kunde köpa kläder, böcker och 
leksaker och där pengarna donerades 
till välgörenhet. Därtill kunde besökare 
lämna blod eller ansöka om att bli blod-
givare. Som tack för engagemanget från 
våra hyresgäster gav vi bort biljetter 
till en Sofar-konsert som anordnades i 
samma fastighet. 
Social hållbarhet
Janis Meiers 
Landschef i Lettland
 Eastnine Årsredovisning 2023 21Fokus på hållbarhet
Strålkastare på 2023

===== SIDA 22 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnine har antagit ett mål om att nå klimatneutral fastig -
hetsdrift till 2030 samt att minska utsläpp från värdekedjan. 
Vår rapportering baseras på Greenhouse Gas (GHG) Protocol, 
en global standard för att mäta och redovisa utsläpp. Utsläp -
pen delas in i tre delar, så kallade Scope, beroende på var i 
värdekedjan utsläppet uppstår. För att kunna utveckla våra 
klimatmål har arbetet med att ansluta Eastnine till Science 
Based Targets initiative (SBTi), efter att SBTi:s sektor specifika 
rekommendationer släpps under 2024, på   börjats. Mer om vårt 
arbete med att reducera utsläpp finns på s. 118–119. 
Scope 3
Scope 2
Scope 1
Befintliga fastigheter
Optimering av energianvändning 
genom digitalisering och 
 automatisering samt kontinuerligt 
öka  an delen förnybar energi. Se 
 relaterade mål på s. 25. 
Klimatsmart renovering och hyres-
gästanpassning. LCA-analys för bereds 
för alla projekt över 100 000 EUR. 
Målet är att ta fram krav för kol-
dioxid intensitet för olika typer av 
ombyggnationer.
Regelbundet underhåll av anläggnig-
nar för komfort kyla, konvertering till 
mindre klimatpåverkande köldmedia 
samt utfasning av gasförbränning vid 
fastighetsuppvärmning.
Förvärv
Energikartläggning ingår i due 
diligence- processen. Endast 
fastig heter som passar in i önskad 
energi profil, eller har potential  
att nå dit, förvärvas.
Krav på redovisning av 
koldioxid avtrycket från 
byggnations fasen vid förvärv  
av nybyggda fastigheter.
Fastigheter med moderna och 
effektiva kylanläggningar priorite-
ras. Investeringskalkyl inkluderar 
utfasning av fossil förbränning i 
fastigheter, om sådan finns.
Nybyggnation
Krav på högeffektiva och klimat-
smarta energilösningar. Total 
energiintensitet får inte överstiga 
50 kWh/kvm.
Klimatsmarta byggprocesser och 
materialval. Krav på LCA-analys 
och certifiering. Övre gräns för 
koldioxid itutsläpp per kvm kom-
mer att tillämpas vid kommande 
nybyggnationsprojekt.
Krav på installation av effektiva 
anläggningar för komfortkyla 
med reducerat klimatavtryck. 
Fossil förbränning tillåts ej i nya 
projekt. 
Direkta utsläpp 
av Eastnine
Indirekta utsläpp 
av Eastnine
Övriga indirekta 
utsläpp i Eastnines 
värdekedja
Köldmedieläckage 
Fossil förbränning  
i  fastigheter
Energi användning  
(inköpt el och fjärrvärme)
Inköpta varor och 
 tjänster vid fastighets-
utveckling, renovering, 
avfall och tjänsteresor
Utsläppskälla
484
(6 %)
3 363 
(43 %)
3 996
(51 %)
2023
ton CO2e  
(% av totala 
utsläpp)
Hur vi reducerar 
utsläpp inom olika 
verksamhetsområden
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 22

===== SIDA 23 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Klimatriskanalys – hur 
fastigheterna påverkas 
av klimatförändringar
Enligt bedömningar från klimatforskning1 kommer 2023 sannolikt bli det varmaste året 
på 125 000 år. Samtidigt som delar av världen lider av fruktansvärd torka, har andra 
platser sett mer regn än någonsin. Extremväder blir mer vanligt förekommande globalt 
och ökar  riskerna för fastighetsägare och fastighetsinvesterare, även på platser som 
tidigare ansågs relativt vädersäkra. Under 2023 har Eastnine genomfört klimatrisk-
analyser för fyra fastigheter i Vilnius. 
Extremväder
Fastighetsbranschen är en av de sektorer som kan 
drabbas hårt av konsekvenser orsakade av klimat -
förändringen. Klimatförändring, och extremt väder 
som en av dess bieffekter, kan negativt påverka 
skicket på fastigheter, leda till stigande driftkost -
nader och göra fastigheter mindre attraktiva för 
hyresgäster. I värsta scenariot kan en fastighet bli 
helt oanvändbar, som exempelvis ett resultat av 
 stigande vattennivåer för vattennära fastigheter. 
Klimatriskanalys av Uniq och S7
För att förstå ökade fysiska risker som klimat -
förändringar medför, genomförs så kallade klimat -
riskanalyser för fastigheter, som kombinerar analys 
av fysiska klimatrelaterade förutsättningar för orter 
där fastigheter befinner sig med analys av själva 
fastigheterna som kan påverkas. 
Med ökade krav inom klimatriskanalys anlitar vi 
olika externa experter för att säkerställa att vårt 
interna arbete ligger i linje med bästa praxis. För 
att komplettera tidigare genomförda riskanalyser 
har Eastnine 2023 anlitat konsultfirman WSP för 
att genomföra en klimatriskanalys för de tre S7- 
fastigheterna samt Uniq i Vilnius. Under projektets 
gång har vi genomfört två interna workshops för 
Eastnines litauiska och svenska medarbetare samt 
bjudit in våra lokala konsulter att följa med på 
fysiska platsbesök för att genomlysa olika aspekter 
av fastigheternas motståndskraft avseende klimat -
förändringar. Klimatriskbedömningar av S7 och Uniq 
har utförts enligt EU-taxonomin med hjälp av en 
så kallad desktop-analys, intervjuer samt observa -
tioner vid platsbesök. För att bedöma relevansen 
av varje risk användes data från Sustain  Account, 
Litauens miljö skyddsmyndighet (Aplinkos apsaugos 
agentūra), Geoportal.lt GIS samt andra öppna källor.
För att bedöma betydelsen och effekten av varje 
risk och identifiera lämpliga riskreducerande åtgär -
der har analysen kompletterats med dokumentation 
av aktuell fastighets design samt fysiska besök. 
Klimatscenarierna RCP 2.6, 4.5 och 8.5 har beak -
tats, där RCP 2.6 är ett bästa fall, där man antar att 
S7-kvarteret i Vilnius. 
¹  Artikel i Reuters publicerad den 8 november 2023, skriven av 
Kate Abnett och Gloria Dickie. 
 Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 23

===== SIDA 24 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Åtgärder efter klimatriskanalys
• Säkerställa att beredskapsplaner inkluderar 
klimatrelaterade incidenter vid t.ex. värme -
böljor, översvämning osv. 
• Överväga att måla eller implementera andra 
åtgärder för att öka reflektionen på takbe -
läggningen, vilket motverkar uppvärmning  
av byggnad vid höga temperaturer. 
• Säkerställa att utvändiga rullgardiner/sol -
skydd fungerar. Underhåll och inspektion  
ska ske 2 ggr/år. 
• Säkerställa att stolar, sittgrupper och sol -
skydd på takterasser klarar av ökad vind/
storm. Inspektion ska ske 1 ggr/månad. 
• Schemalagd tvätt av vit takbeläggning för 
att upprätthålla ett högt SRI1-värde, vilket 
motverkar uppvärmning av byggnaden 
vid höga utomhustemperaturer. Detta ska 
 utföras 1 ggr/år. 
1 SRI – Solar Reflectance Index
 koldioxidutsläppen går ner till noll år 2100, medan 
RCP 8.5 representerar det allmänt accepterade säm -
sta möjliga framtida klimatscenariot, där utsläppen 
fortsätter att öka under hela 2000-talet. Även om 
det är ett scenario med sämsta möjliga utfall, bör 
noteras att nuvarande globala utsläpp ligger nära 
RCP 8.5.
Klimatrisker brukar delas upp i två kategorier: 
återkommande/kroniska samt brådskande/akuta 
risker. Akuta risker beror bl.a. på extrema händelser 
som torka, översvämning skogsbränder, jordskred, 
medan kroniska risker uppstår på grund av föränd -
ringar över tid såsom förändringar i temperaturen, 
värmestress, förändrade vind- och nederbörds -
mönster samt vattenstress. 
Resultat av analysen
Som ett resultat av denna analys förväntas ingen 
av de ovanstående riskerna ha någon betydande 
inverkan på de fastigheter som ingick i undersök -
ningen. När det gäller kroniska och akuta risker 
relaterade till temperaturförhållanden har de fyra 
byggnaderna visat sig vara tillräckligt motstånds -
kraftiga för att klara denna utveckling. I framtiden 
förutspås de årliga genomsnittliga temperaturerna 
i Vilnius stiga något över nuvarande nivåer med en 
ökning på 5,3 °C av de maximala sommartempera -
turerna till år 2080. Under de kommande 30 åren 
(den tidsskala som sannolikt är relevant för utbyte 
av relevanta mekaniska installationer) förväntas 
den 99:e percentilen av lufttemperaturen i RCP 
8.5-scenariot att öka från 30 °C till cirka 33 °C. När 
det gäller värme böljor kommer antalet dagar med 
minst tre på varandra följande dagar med onormalt 
varmt väder att öka från 5 till 20 fram till 2080 i RCP 
8.5-scenariot. Eftersom kylsystemen för närvarande 
används till 80 procent (Uniq) respektive 55 procent 
(S7) av dess kapacitet, bedöms det finnas tillräcklig 
anpassningspotential till de förändrade temperatur -
förhållandena. Några ytterligare anpassningsåt -
Analysresultat
Typ av risk Temperaturrelaterade Vindrelaterade Vattenrelaterade Relaterat till fast massa
Återkommande 
(kroniska) risker
 Temperaturförändringar Förändrade vindmönster  Förändringar i nederbördsmönster och nederbördstyper Kusterosion 
Värmestress (Uniq)  Variationer i nederbörd och/eller hydrologi Markförstöring
Temperaturvariationer Försurning av hav Markerosion
Tinande permafrost Inträngning av saltvatten Jordflytning
Stigande havsnivåer
Vattenstress
Brådskande 
(akuta) risker
Värmebölja (Uniq) Cyklon, orkan, tyfon Torka Lavin
Köldvåg/frost (S7, Uniq)  Storm  Kraftig nederbörd (regn, hagel, snö/is) (Uniq) Jordskred
Okontrollerad yttäckande brand Tornado  Översvämning (kustvatten, fluvial, pluvial, grundvatten) Marksjunkning
Översvämning av glaciärsjö
 
Väldigt hög
Hög
Medium
Medium/Låg 
Låg
Inte relevant
gärder, såsom mer frekvent underhåll av externa 
rullgardiner och årligt underhåll av takmembran för 
att bibehålla ett högt SRI-värde, har planerats.
En förväntad minskning av medelvindhastigheten 
över tid, ingen betydande förändring av nederbörds -
intensiteten jämfört med dagens situation och ingen 
indikation på vattenstress baserat på aktuell data 
gav ytterligare trygghet när det gäller riskprofilen 
för analyserade fastigheter.
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 24
Klimatriskanalys

===== SIDA 25 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål
Framtidssäkra fastigheter
Certifiering
Hållbarhets-
certifiering av 
byggnader.
100 % av fastig- 
heterna ska vara 
hållbarhetscertifi-
erade enligt minst 
LEED Gold eller 
BREEAM Excellent. 
Andel av 
fastighets-
beståndet 
som är certi-
fierat, %.
94 % (94) av brutto arean är certifierad. 
6 % av ytan är föremål för certifiering, 
vilket motsvarar en byggnad som vän-
tas erhålla LEED Platinum-certifiering 
under första halvåret 2024.
Läs mer på s. 19.
• Vid varje förvärv av en icke-certifierad fastighet görs en bedömning av åtgärder och kostnad för 
att uppnå önskad  certifieringsnivå.
• Certifieringsprocessen påbörjas inom tolv månader från förvärvet för icke-certifierade fastigheter.
• Befintliga New Construction-certifieringar kan i vissa fall  kompletteras med In Use-certifiering 
eller hälso relaterad certifiering som WELL eller Fitwel.
• Utvecklingspotential: Bevaka nya certifieringsramverk och utvärdera dess relevans för 
 Eastnines bestånd. 
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
Utsläpp
Minska 
koldioxid-
avtrycket.
Fastighetsdriften 
ska vara klimat- 
neutral senast 
2030 (avser Scope 
1 och Scope 2) 
samt reducera 
utsläpp från övriga 
aktiviteter (Scope 
3).
Utsläpps- 
intensitet, 
kg CO2e/
kvm/år.
Utsläppsintensiteten uppgick till  
21 (23) kg CO2e/kvm för Scope 1 och 2. 
Utsläpp inom Scope 3 uppgick till  
22 kg CO₂e/kvm.
Läs mer på s. 118–119. 
• Scope-3-rapportering har utvidgats och inkluderar nu utsläpp från hyresgästanpassningar 
och renoveringar.
• Under 2023 har vi påbörjat processen att ansluta till Science Based Target enligt SBTi  - 
riktlinjer framtagna för fastighets sektorn, vilket innebär verifiering av befintligt klimat-
bokslut samt framtagande av planer för utsläppsreducering på medium och lång sikt.
• Påbörjat implemetering av ett system för hantering och analys av utsläppsdata, mer om hur 
vi hanterar utsläpp genom energieffektivisering finns under Energi.
• Utvecklingspotential: Ständigt förbättra mätmetoder för utsläpp inom Scope 3. Förbättra 
digitala lösningar för att effektivisera insamling och hantering av utsläppsdata.
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
Energi
Använda 
förnybar 
energi.
Förnybar energi 
ska utgöra 100 % 
av energiförbruk-
ningen senast 
2030.
Andel av 
total energi-
mix som är 
förnybar, %. 
Andelen förnybar energi uppgick till  
78 % (77) 2023.
Läs mer på s. 117.
• Solpaneler beaktas för alla lämpliga tak. Under 2023 har solpaneler installerats  
på taket på Uptown Park. 
• Krav att alla elkontrakt ska avse förnybar el.
• Energiursprung beaktas i alla beslut som berör installation eller uppgradering  
av energilösningar i nya och befintliga fastigheter.
• Utvecklingspotential: Samverkan och engagemang i lokala projekt för klimatsmart 
 fjärr värme på våra marknader.
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
Öka energi- 
effektiviteten.
Reducera energi-
användningen 
med 25 % från år 
2019 fram till 
2025.
Energi-
användning 
(fastighets  -
energi),  
kWh/kvm/år.
Genomsnittlig normaliserad energi-
intensitet (exkl. hyresgästers verksam-
hetsel) minskade med 14 % (12) till 
109 (127) kWh/kvm 2023 jämfört med 
2022 (i direktförvaltade fastigheter). 
Total energianvändning inklusive hyres-
gästers el har minskat med 12 % under 
samma period. Sedan 2019 har faktiskt 
användning av energi per kvm i direk-
förvaltade fastigher minskat med 22 %.
Läs mer på s. 117.
• För att säkerställa att energiprestandan förbättras är vårt mål att uppnå minst 80 % av totalt 
antal möjliga poäng i LEED/BREEAM-certifieringar i kategorin energi.
• Energibesiktningar genomförs regelbundet. 
• Under 2023 har energisystem implementerats i alla fastigheter, vilket möjliggör kontinuerlig 
uppföljning och analys att energiprestanda på fastighets- och landsnivå. 
• Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla och förbättra intern kompetens inom 
fastighets energi. Samarbeta med hyresgästerna i energifrågor. Utveckla gröna hyresavtal 
med fokus på energi.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
Mål och utfall hållbarhet
Här redovisas mål och utfall för det systematiska arbetet med att effektivisera byggnader, vara en god arbetsgivare och en bra hyresvärd.
Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med 
koldioxidprissättning
Tillgång till grön finansiering 
(EU:s taxonomi)
Kunder föredrar hållbara produkter
Ekonomi
Renommé på marknaden 
som ansvarsfull aktör
Ökat engagemang 
hos kunderna
Ökat engagemang hos 
de anställda
Renommé
Minskad risk för  
”strandade tillgångar”
Minskad risk relaterad till bristande  
efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)
Riskreducering
Affärskritiskt
 Eastnine Årsredovisning 2023 25Fokus på hållbarhet

===== SIDA 26 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål
Framtidssäkra fastigheter
Vatten förbrukning
Effektivisera  
vattenför-
brukning.
Minska vattenför-
brukningen med 
minst 2 % per år i 
genomsnitt under 
en 5- årsperiod.
Vatten-
förbrukning, 
liter/kvm/år.
Vattenförbrukning per kvm ökade med 
9 % (14) i direktförvaltade fastigheter. 
För samtliga fastigheter var ökningen 
15 % (25). Trots ökad vattenanvändning 
de senaste två åren har den genom-
snittliga förbrukningen per kvm sedan 
2019 minskat med i snitt 10 % per år i 
hela beståndet.
Läs mer på s. 118.
• Årets resultat förklaras av ökad närvaro på kontoren efter pandemin samt en högre 
genomsnittlig uthyrningsgrad under 2023. 
• Den genomsnittliga minskningen av vattenförbrukningen sedan 2019 förklaras av förvärv av 
mer vatteneffektiva fastigheter samt installation av vattenbesparande utrustning såsom 
 kranar och toaletter med reducerat  vattenflöde. 
• Eastnines fastigheter genomgår en obligatorisk certifieringsprocess, som bidrar till 
 användning av bästa praxis för vatten förbrukning
• Utvecklingspotential: Sätta specifika mål för vattenförbrukning för enskilda fastigheter.
 
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Avfalls hantering
Cirkulär 
användning 
av resurser.
Öka andelen åter-
vunnet avfall.
Andel åter-
vunnet 
avfall, %.
Andelen återvunnet avfall uppgick till 
43 % (38) i direktförvaltade fastigheter 
och 40 % (33) i samtliga fastigheter.
Läs mer på s. 120.
• Granska nya förvärvade fastigheter avseende avfallshantering och följa upp med 
 handlingsplaner.
• Vid renovering installeras normalt handtorkar istället för pappers handdukar för att minska 
avfall av papper. 
• Samarbeta med, och utbilda, hyresgäster.
• Utvecklingspotential: Förbättra kvaliteten av insamlad data genom att utföra faktisk 
 mätning i fler fastigheter istället för användning av schablonmetod. 
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Material användning
Använda 
material  
med låga 
koldioxid-
utsläpp.
Öka användnin-
gen av hållbara 
material vid 
nybyggnation och 
renovering.
– Eastnine har inga pågående ny- 
byggnationsprojekt och planerade 
ny byggnations  projekt har pausats bl.a.  
på grund av höga bygg kostnader.  
• Eastnines policy för ny- och ombyggnation inkluderar rekommendationer kring hållbara 
materialval. 
• Till ett av Eastnines nybyggnations projekt, The Pine, har trä från hållbart skogsbruk valts 
som primärt bygg material.
• Som en del av pågående utveckling av utsläppsmätmetoder för hyresgästanpassningsprojekt 
byggs en intern databas för emissionfaktorer kopplade till olika material som så småningom 
kommer användas för bättre styrning av materialval för ombyggnationer. 
• Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla och förbättra processer och rutiner, för 
 uppföljning av använd ningen av  byggmaterial med låga koldioxidutsläpp.
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med 
koldioxidprissättning
Tillgång till grön finansiering 
(EU:s taxonomi)
Kunder föredrar hållbara produkter
Ekonomi
Renommé på marknaden 
som ansvarsfull aktör
Ökat engagemang 
hos kunderna
Ökat engagemang hos 
de anställda
Renommé
Minskad risk för  
”strandade tillgångar”
Minskad risk relaterad till bristande  
efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)
Riskreducering
Affärskritiskt
Mål och utfall hållbarhet
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 26

===== SIDA 27 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål
Företags-
kultur
Transparens 
och affärs etik. 
Noll förekomst av 
 korruption.
Antal  
incidenter.
Inga incidenter eller miss tankar om  
överträdelser har rapporterats under 
2023.
• Utbildning inom antikorruption genom förs årligen. 
• Antikorruptionspolicy, uppförandekod för leverantörer och medarbetare samt 
 visselblåsarkanal fungerar som  s tyrmekanismer och förebygger beteenden som är oförenliga 
med etik och god företagspraxis.
• Utvecklingspotential: Bredda utbildningen till att omfatta kunder och leverantörer.
Framtidssäker organisation
Kunder/hyresgäster
Hög kund-
nöjdhet. 
Kundnöjdheten 
ska förbättras med 
mål om att över-
stiga 50 % på 
NPS-skalan. 
NPS i årlig 
kundunder-
sökning, %.
NPS- resultatet förbättrades till 61 %  
i 2023 års undersökning, att jämföra 
med 44 % föregående år. I jämförbar 
portfölj har resultatet förbättrats med  
7 procent enheter till 51 % (44).
• Kundundersökning genomförs årligen i alla direkt förvaltade fastigheter. I årets undersökning har 
fastigheten Nowy Rynek D deltagit för första gången med ett mycket högt resultat om 80 %. 
• Resultatet av kundenkäten används som underlag för  förbättring av service och underhåll av 
anläggningar.
• Under 2023 har lagts extra fokus på mötet med kunder i Vilnius, vilket resulterat i ca 100 
kundmöten, inklusive 22 välkomstmöten för nya hyresgäster. Vi har även renoverat allmänna 
toaletter i Vertas-1 samt delar av gemensamma utrymmen, installerat solfilter på utvalda 
glaspartier i Uniq för bättre inomhuskomfort, arrangerat stegtävling och firat Lucia. I Riga 
har vi renoverat toaletter och hissar i allmänna utrymmen, installerat elbilsladdare samt 
arrangerat ett välgörenhetsevent. I Poznan arrangerar vi regelbundet events kring fastig-
heten, där t.ex. St Martins Croissant Day samt  Blenders Bike var två av de mest populära 
under året. 
• Utvecklingspotential: Utveckla alternativa sätt att mäta hyresgästernas engagemang.
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
Medarbetare
Attrahera  
och behålla 
kompetens.
Förtroendeindex 
enligt Great Place 
to Work Trust 
bland samtliga 
anställda på minst 
90 %.
Trust Index, 
%. 
Förtroendeindex fortsatt på hög nivå 
2023, och övertäffade målet för med-
arbetarenkäten.
Mål 2023 2022
90 % 94 % 95 %
• Extra föräldraledighetsersättning erbjuds i Sverige.
• Alla anställda uppmuntras och erbjuds möjligheter att vidareutbilda sig.
• Övriga förmåner varierar mellan olika länder, men inkluderar bland annat  subventionerade 
luncher och friskvårdsbidrag. 
• Under året har anställda fått tillgång till en webbaserad tjänst som erbjuder 
 u tbildningsinnehåll inom olika områden för personlig och professionell utveckling.
• Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla alternativa sätt att mäta och förbättra 
 medarbetarnas engagemang.
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
Medarbetar-
nas hälsa och 
vä lbefin-
nande.
Sjukfrånvaron ska 
understiga 3 %.
Andel 
sjukfrånvaro-
timmar av 
totala antalet 
arbets timmar 
per år, %.
Sjukfrånvaron uppgick till 0,9 % (0,6), 
varav korttidsfrånvaro 0,9 % (0,6) och 
lång tidsfrånvaro 0,0 %.
• Friskvårdsbidrag erbjuds till anställda.
• Såväl Eastnines medarbetare som hyresgäster uppmuntras till kontinuerlig fysisk rörelse. 
Som en påminnelse om dess hälsofördelar arrangeras varje år en stegtävling, där hyres-
gäster samt Eastnineanställda kan delta.
• Utvecklingspotential: Identifiera fler nyckeltal som återspeglar medarbetarnas hälsa och 
välmående.
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
Jämställdhet 
och mångfald.
Jämn fördelning 
av män och kvin-
nor på samtliga 
ledningsnivåer 
inom företaget 
eftersträvas.
% kvinnor/
% män. Kvinnor Män
Antal % Antal %
Styrelse 3 50 % 3 50 %
Ledning 1 50 % 1 50 %
• Könsfördelning beaktas vid rekryteringsbeslut.
• Under året har samtliga anställda deltagit i en DEI-utbildning (mångfald,  jämställdhet och 
inklusivitet).
• Hanna Loikkanen valdes in som ny styrelseledamot 2023 och Eastnines styrelse har sedan 
dess helt jämn könsfördelning. Detsamma gäller för ledningsgruppen. Eastnine placerades 
därför på första plats 2023 i stiftelsen Allbright sammanställning, som varje år jämför 
 Stockholmsbörsens bolag utifrån jämställdhet i ledande positioner. 
• Utvecklingspotential: Identifiera flera sätt att jobba med DEI-frågor i organisationen som 
främjar hälsosamt arbetsklimat och välmående bland Eastnines anställda.
JÄMSTÄLLDHET
2022
-100 +100
2023
-100 +100
+61+44
Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med 
koldioxidprissättning
Tillgång till grön finansiering 
(EU:s taxonomi)
Kunder föredrar hållbara produkter
Ekonomi
Renommé på marknaden 
som ansvarsfull aktör
Ökat engagemang 
hos kunderna
Ökat engagemang hos 
de anställda
Renommé
Minskad risk för  
”strandade tillgångar”
Minskad risk relaterad till bristande  
efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)
Riskreducering
Affärskritiskt
Mål och utfall hållbarhet
 Eastnine Årsredovisning 2023 27Fokus på hållbarhet

===== SIDA 28 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål
Framtidssäker organisation
Leverantörer
Ökad trans-
parens i
leverantörs-
kedjan.
Alla strategiska 
leverantörer 
ska granskas ur 
ett hållbarhets-
perspektiv.
Andel 
 granskade, 
%.
Alla kvalificerade strategiska  
leverantörer har genomgått en 
 hållbarhetsgranskning.
Läs mer på s. 120.
• Alla nya leverantörer uppmuntras att genomföra en web baserad egenbedömning/ själv- 
skattning. Om eventuella risker upptäcks, följs dessa upp med leverantören. 
• Vid nybyggnation omfattar hållbarhetsgranskningen fysiska revisioner på plats.
• Utvecklingspotential: Utvidga granskningen till andra områden. Samarbeta mer aktivt med 
leverantörer i väsentliga frågor.
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Finansiering
Säkerställa 
långsiktig  
tillgång till 
kapital. 
Andelen grön 
finansiering ska 
öka.
Andel av 
total finan-
siering, %.
Andel grön finansiering minskade till 
60 % under 2023 från 64 % 2022.
Läs mer på s. 56.
• Under 2023 förtidsinlöstes Eastnines gröna obligationslån som emitterades 2021.  
Inlösen var den huvudsakliga anledningen till minskningen av andelen grön finansiering.
• Under 2023 omklassificerades dels en mindre volym banklån till grönt lån medan en annan 
volym banklån omklassificerades från grönt till vanligt banklån, vilket sammantaget bidrog 
till minskad andel grön finansiering. 
• Utvecklingspotential: Fastställa långsiktigt mål för grön finansiering i takt med att grön 
finansiering blir allmänt tillgänglig.
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
GRESB
Vara en  
regional 
ledare inom 
hållbarhet.
Erhålla betyget 5 
stjärnor i GRESB 
(tillhöra de övre 
20 % av GRESB:s 
globala bench-
mark).
GRESB-
poäng.
Eastnine uppnådde 87 (92) av 100 
poäng och erhöll 4 stjärnor (5) i 2023 
års mätning, vilket var lägre än 
föregående år.  
• Våra senaste förvärvade fastigheter har påverkat resultatet negativt jämfört med förra året, 
men vår målsättning står kvar att placera oss bland de bästa i GRESB:s globala benchmark 
för fastigheter. Minskningen beror huvudsakligen på mindre del tillgängliga jämförelsedata 
för de fastigheter som inkluderats i rapporteringen för första gången, ökad vattenförbrukning 
i jämförbart bestånd jämfört tidigare år på grund av att fler hyresgäster är tillbaka på 
 kontoren än under  pandemin, samt högre utsläppskoefficienter för fjärrvärme i Litauen som 
resulterade i en högre utsläppsnivå, trots minskad energikonsumtion.
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Gröna hyresavtal
Samarbete 
med hyres-
gäster för ett 
hållbart 
samhälle.
Öka använd-
ningen av gröna 
hyresavtal.
Andel av den 
uthyrnings-
bara ytan där 
gröna hyres-
avtal 
används, %.
Gröna hyresavtal används i 11 av 13 
 fastigheter, motsvarande 68 % (68) av 
 fastigheternas brutto area.
• Under 2023 har gröna hyresavtal fortsatt erbjudas hyresgäster i Lettland och Litauen som 
möjliggör att hyresgäster ska få insyn och engagemang i miljövänlig drift av de lokaler som 
hyrs. 
• Utvecklingspotential: Utveckla samarbetet med hyresgästerna och gemensamt ta fram och 
implementera åtgärder. Ta fram nya klausuler för gröna avtal. Utveckla innehållet i de gröna 
hyresavtalen för ökat engagemang hos hyresgäster.
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med 
koldioxidprissättning
Tillgång till grön finansiering 
(EU:s taxonomi)
Kunder föredrar hållbara produkter
Ekonomi
Renommé på marknaden 
som ansvarsfull aktör
Ökat engagemang 
hos kunderna
Ökat engagemang hos 
de anställda
Renommé
Minskad risk för  
”strandade tillgångar”
Minskad risk relaterad till bristande  
efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)
Riskreducering
Affärskritiskt
Mål och utfall hållbarhet
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023 28

===== SIDA 29 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnine äger moderna, hållbara och högavkastande 
kontors fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. 
Bland hyresgästerna återfinns många stabila, 
internationella företag. Verksamheten 
bedrivs effektivt i syfte att uppnå hög 
lönsamhet.
Vår verksamhet
Fastigheten 3Bures-3 i Vilnius.
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 29

===== SIDA 30 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108 Klaipeda
Paldiski
Kapellskär
Nynäshamn
Karlshamn
Trelleborg
Swinoujscie
Ventspils
Wroclaw
Lodz
Katowice
Krakow
Poznan
Gdansk
LETTLAND
LITAUEN
ESTLAND
POLEN
Stockholm Tallinn
Riga
Vilnius
Kaunas
Helsingfors
Berlin
Warszawa 
Höjda styrräntor till följd av hög inflation, ekonomisk inbromsning och geopolitisk oro 
har präglat året. På fastighetsmarknaden har direktavkastningskraven stigit, trans­
aktionsaktiviteten varit på rekordlåga nivåer, och fokus har legat på refinansiering av 
existerande bestånd, snarare än förvärv. I Riga och Poznan har vakansgraden bland 
kontor stigit, samtidigt som hyresnivåerna är stabila. Trenden att välja mer hög­
kvalitativa kontor fortsätter. Vilnius går mot strömmen med  sjunkande vakansgrad 
och nya toppnivåer för hyror.
Marknader
Makroekonomi
2023 var ett år präglat av hög infla ­
tion, åtstramande penningpolitik och 
ekonomisk inbromsning, med fortsatta 
geopolitiska spänningar runt om i värl ­
den. Den genomsnittliga inflationen för 
året uppgick till 10,9 procent i Polen, 9,1 
procent i Lettland, 8,7 procent i Litauen 
och 5,4 procent i eurozonen, vilket var 
betydligt lägre än året innan, men fort ­
farande högre än centralbankernas mål. 
Den europeiska och även andra central­
banker fortsatte därför att höja sina 
styrräntor under året, med resultatet 
att de flesta ekonomierna stagnerade. 
Den reala BNP­tillväxten var nära noll 
på både Eastnines marknader och euro­
zonen som helhet. 
Samtidigt som Rysslands krig i Ukraina 
fortgår och kriget mellan Israel och 
Hamas i Gaza blossat upp som en ny 
geopolitisk oroshärd, förväntas inflatio ­
nen fortsätta nedåt under 2024, med 
potentiella räntesänkningar och en 
sannolik ekonomisk återhämtning runt 
hörnet.
Ränte- och kreditmarknader
Den europeiska centralbanken höjde 
under året sin viktigaste styrränta, 
deposit räntan, till fyra procent. Nivån, 
som inte har ändrats, har inneburit 
kraftigt höjda finansieringskostnader för 
fastighetsbolag. I slutet av 2023 började 
marknaden prisa in räntesänkningar. Den 
för fastighetsmarknaden viktiga femårs ­
swapen, som är kostnaden för att binda 
räntan på ett femårigt lån, sjönk till runt 
2,50 procent för EUR­denominerade lån 
från att ha legat i spannet 3,00–3,50 
procent under ett års tid.
Tillgången på bankfinansiering har 
varit god, åtminstone för högkvalitativa 
fastigheter. Refinansiering av fastigheter 
av lägre kvalitet kan vara utmanande, 
samtidigt som utlåning till utvecklings ­
projekt är restriktiv.
Samtliga baltiska länder och Polen har stora hamnar i Östersjön inriktade på logistiktransporter. Arbetet med järnvägs-  
linjen Rail Baltica, som kommer att sammankoppla Baltikum med det europeiska järnvägsnätet, pågår och beräknas 
vara klar 2030. Projektet är delvis EU-finansierat och kostnaden uppskattas till 5,8 miljarder euro.
Hamn Färjelinje Rail Baltica
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 30

===== SIDA 31 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108Klaipeda
Paldiski
Kapellskär
Nynäshamn
Karlshamn
Trelleborg
Swinoujscie
Ventspils
Wroclaw
Lodz
Katowice
Krakow
Poznan
Gdansk
LETTLAND
LITAUEN
ESTLAND
POLEN
Stockholm Tallinn
Riga
Vilnius
Kaunas
Helsingfors
Berlin
Warszawa 
Transaktionsmarknaden
De rekordhöga räntenivåerna sänkte 
transaktionsaktiviteten på fastighets ­
marknaden till rekordlåga nivåer under 
2023 – både globalt och i östra Europa. 
Många investerare höll sig borta helt 
och hållet på grund av den höga osäker­
heten i räntemarknaden, samtidigt 
som de få investerare som var aktiva 
hade svårt att hitta rätt prisnivå. Många 
investerare var samtidigt fokuserade på 
refinansieringar i existerande portföljer 
snarare än förvärv. 
I Polen omsattes fastigheter för totalt 
två miljarder euro under 2023. Det är 
den lägsta noterade nivån sedan den 
globala finanskrisen för femton år sedan 
och ungefär en tredjedel av genomsnit ­
tet de senaste åren. I kontorssegmentet 
slutfördes drygt ett tiotal transaktioner, 
nästan uteslutande i Warszawa och 
främst av regionala investerare som 
Trigea,  Adventum International och 
Eika Asset Management från Tjeckien, 
 Ungern respektive Litauen. De traditio ­
nella tyska och institutionella investe ­
rare var frånvarande och aktiviteten i det 
s.k. core­segmentet av högkvalitativa 
kontor i centrala lägen obefintlig. 
I Baltikum minskade transaktions­
volymen i mindre utsträckning. Under 
2023 omsattes fastigheter för omkring 
700 MEUR, jämfört med den miljard euro 
som den mindre baltiska marknaden har 
omsatt de senaste åren. Förklaringen 
ligger dels i att statistiken i högre grad 
påverkas av enskilda transaktioner, 
dels i ett mindre beroende av utländskt 
kapital. Det finns ett antal regionalt 
fokuserade fondförvaltare, som under 
2023 fortsatte att investera. I kontors ­
segmentet noterades ett större förvärv 
av litauiska Lords L.B. Asset Manage ­
ment, som förvärvade en kontorspark 
om drygt 100 000 kvm i Vilnius från den 
nordiska kontorsägaren Technopolis. 
Efter årsskiftet avyttrade Technopolis 
även majoritetsandelen i sin kontorspark 
i Tallinn, i det fallet till den estniska 
minoritetsägaren Mainor. 
Direktavkastningskraven för fastighe ­
ter steg på bred front under 2023, i alla 
fastighetssegment och i alla marknader. 
I Eastnines region bedöms direktavkast ­
ningskraven för de bästa kontorsfastig ­
heterna ha stigit med 100–150 punkter, 
sedan marknadsräntorna började stiga 
brant under 2022, till 6,00 procent i 
Warszawa, 6,50 procent i både Vilnius 
och Riga och 7,25 procent i Poznan. 
Hyresmarknaden 
Medan direktavkastningskraven korrige ­
rats, har även hyresnivåer stigit på East ­
nines marknader. Det gäller inte bara 
befintliga hyresavtal som indexerats 
baserat på inflationsdata, utan även nya 
hyresavtal som i moderna kontorsfastig­
heter i centrala lägen tecknas på allt 
högre nivåer. Sämre fastig heter i mindre 
attraktiva lägen har en utmanande 
situation, då hyresgäster efter pandemin 
prioriterar kvalitet och tillgänglighet 
och ofta väljer att flytta till mindre, men 
bättre, lokaler. 
I Riga märks det genom att topp­
hyrorna var oförändrade på 18 EUR per 
kvm och månad, samtidigt som vakans ­
graden i marknaden steg från 15,5 
procent till 21,6 procent under 2023. 
I Poznan märks det genom att topp ­
hyrorna steg till över 16 EUR, medan 
vakansgraden steg från 10,5 procent 
till 14,7 procent. I Vilnius sjönk vakans­
graden från 7,6 till 7,1 procent, trots lika 
stor tillförsel av nya kontorsytor under 
året. Topphyrorna steg från 18 EUR till 
21 EUR, vilket är en hyrestillväxt som 
varken Vilnius eller någon annan stad  
i regionen sett det senaste decenniet. 
Andra stora ägare av kontor Stad
Hanner Vilnius
Lords L.B. Asset Management Vilnus, Riga
Eften Capital Riga, Vilnius
Capitalica Asset Management Riga, Vilnius
Skanska Poznan
Vastint Poznan, Riga, Vilnius
Von der Heyden Group Poznan
Det centrala affärsdistriktet i Vilnius där Eastnines 3Bures-fastigheter är belägna. 
Marknader
 Eastnine Årsredovisning 2023 31Vår verksamhet

===== SIDA 32 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108 -5
0
5
10
2023202220212020201920182017201620152014
%
Polen Lettland Litauen
0
200
400
600
800
1000
1200
2023202220212020201920182017201620152014
tkvm
Poznan Riga Vilnius
-5
0
5
10
15
20
2023202220212020201920182017201620152014
%
Polen Lettland Litauen
0
2
4
6
8
10
2023202220212020201920182017201620152014
%
Polen Lettland Litauen
0
5
10
15
20
25
2023202220212020201920182017201620152014
%
Poznan Riga Vilnius
BNP-tillväxt
Kontorsstock
Inflation
Hyresnivå – kontor
Avkastningskrav – kontor
Vakansnivå – kontor
Harmoniserat index för konsumentpriser
Marknadshyra, klass-A kontorKälla: Colliers, JLL, Eurostat, Swedbank Total vakansgrad
Direktavkastningskrav kontor CBD
10
13
16
19
22
2022 202320212020201920182017201620152014
EUR per kvm och månad 
Poznan Riga Vilnius
Marknader
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 32

===== SIDA 33 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Vilnius Poznan
67 %
20%
13 %
Riga
  
 
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
20232022202120202019
tkvm
Fastighetsvärdet sjönk under året till 574 MEUR vid årets slut. Nedgången beror på orealiserade 
negativa värdeförändringar, huvudsakligen som ett resultat av stigande avkastningskrav för 
 fastigheter. Inga fastigheter har förvärvats eller avyttrats under året. Vid årets slut omfattade 
 Eastnines fastighets bestånd 14 fastig heter om totalt drygt 182 000 kvm.
Fastighetsbestånd
Fastighetsportfölj 
Eastnines fastighetsportfölj bestod vid 
årets slut av 14 fastigheter, varav 13 
moderna kontorsfastigheter (13) och en 
projektfastighet (1), belägna i  Poznan, 
Vilnius och Riga. Den totala uthyrnings­
bara ytan uppgick till cirka 182 800 
kvm (182 900). 96 procent (96) av den 
uthyrnings bara ytan utgörs av kontor, 
och resterande 4 procent (4) främst av 
lokaler för service och handel. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden 
uppgick till 93,1 procent (96,3) vid årets 
slut. Hyresvärdet ökade till 37,8 MEUR 
(35,7), huvudsakligen beroende på 
 indexering i enlighet med hyresavtal. 
Fastighetsbeståndets genomsnittliga 
ålder, exklusive byggnader på projekt­
fastigheten Kimmel, uppgick till 9,8 år 
(8,8). 
Fastighetsvärde
Eastnines totala fastighetsvärde uppgick 
till 573,8 MEUR (606,2) vid årets slut. Av 
marknadsvärdet var 12,7 MEUR (12,6) 
 hänförligt till projektfastigheter.
Förvärv och investeringar
Under 2023 har Eastnine inte genomfört 
några fastighetsförvärv eller försälj ­
ningar. Investeringar, utöver fastighets­
förvärv, uppgick till 2,2 MEUR (6,1), varav 
0,1 MEUR (0,3) avser investeringar i kon­
cernens projekt     fastigheter.
Årets värdenedgång beror på negativa 
orealiserade värdeförändringar som en 
effekt av marknadens stigande avkast ­
ningkrav för fastigheter. De orealiserade 
värdeförändringarna har i viss mån 
motverkats av investeringar i befintligt 
Fastighetsbestånd Fastighetsvärde per stad
Fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius.
 Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 33

===== SIDA 34 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
bestånd. Investeringar i befintliga fastig­
heter bidrog med 2,2 MEUR (6,1) och 
orealiserade värdeförändringar med 
­34,7 MEUR (9,4). 
I enlighet med Eastnines policy värde­
ras samtliga fastigheter kvartalsvis, 
varav extern värdering av certifierat 
värderingsinstitut minst en gång under 
en rullande tolvmånaders  period. För 
projektfastig  heter, där total investering 
inte är känd och där framtida hyresavtal 
saknas, bedöms verkligt värde motsvaras 
av nedlagda kostnader om ingen övrig 
information föreligger vid värderingstid ­
punkten, som indikerar ett lägre värde. 
Marknadsvärderingen sker utifrån en 
individuell bedömning av respektive 
fastighets framtida kassaflöden, se även 
not 10 (Förvaltningsfastigheter), s. 81, 
för mer information om värderings­
modell,  antaganden och fastighetsvärde.
Uthyrningar och hyresavtal
Uthyrningsbar yta uppgick till  cirka 
182 800 kvm (182 900). Kontrakterad 
årshyra uppgick till 35,2 MEUR (34,4) 
och totalt antal lokalhyresavtal uppgick 
till cirka 230 (230) fördelat på cirka 160 
unika hyresgäster (160). För samtliga 
kontorslokaler tillämpas månadshyra. 
Vid årets slut uppgick den genomsnitt ­
liga årshyran för lokaler till 193 EUR per 
kvm (183). I Litauen var den genomsnitt­
liga årshyran för lokaler 193 EUR per 
kvm (184), i Lettland 181 EUR per kvm 
(178) och i Polen 201 EUR per kvm (181).
Nettouthyrningen var negativ under 
året och uppgick till -4 499 kvm (9 281), 
motsvarande årshyror om ­ 990 TEUR 
(2 048). Samtidigt har hyresavtal om 
totalt 9 475 kvm (11 214), med årshyror 
om 1 905 TEUR (1 997) omförhand­
lats. Nyuthyrningar har avtalats till en 
genomsnittlig årshyra om 217 EUR per 
kvm (189) och omförhandlade avtal till 
201 EUR per kvm (178). 
I Baltikum och Polen är merparten av 
hyresavtalen tidsbegränsade, vilket inne ­
bär att hyresgästens avtal upphör till 
avflyttning om inget nytt överenskom ­
mits. En förlängning av hyresavtal kräver 
därmed för dessa avtal en aktiv förhand ­
ling från båda parterna. Vissa hyresavtal 
kan dock innehålla klausuler som inne ­
bär att hyresgästen, vid avtalsförfall, har 
en första rätt till omförhandling av den 
förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att 
utöka förhyrd yta. Eastnines hyresavtal 
utgörs huvudsakligen av triple ­net­avtal.
Fastighetskostnader
Triple­net­avtal innebär att en stor 
andel av fastighetens drift ­ och under­
hållskostnader vidaredebiteras till 
hyresgästerna. Eastnine redovisar endast 
den del av fastighetskost  naderna som 
ej vidaredebiterats till hyresgästerna, 
vilket innebär att kostnaderna sjunker 
om uthyrningsgraden ökar och vice 
versa. Eastnines andel av fastighetskost ­
naderna uppgick till 2 535 TEUR (2 812) 
och överskottsgraden för helåret var 
50
60
70
80
90
100
20232022202120202019
ÖverskottsgradEkonomisk uthyrningsgrad
%
Lokalkategori Kvm
Hyresvärde,
MEUR
Hyresvärde, 
EUR/kvm/år
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Kontor 175 873 34,3 194 93,2
Handel och service 6 299 1,2 180 86,8
Parkering – 2,2 – 94,6
Övrigt¹ 585 0,2 119 98,8
Totalt 182 757 37,8 194 93,1
93 procent (91). Fastighetskostnaderna 
minskade huvudsakligen till följd av 
högre genomsnittlig uthyrningsgrad 
under året, men även på grund av lägre 
el­ och värmekostnader.
Framtida fastighetsutveckling
Eastnine hade vid periodens slut tre 
framtida utvecklingsprojekt, varav två 
belägna i Riga; The Pine och Kimmel, 
samt ett i Vilnius; 3Bures­4. Projekten, 
som är på planeringsstadiet, har pausats 
på grund av stor osäkerhet avseende 
framför allt kostnader för nyproduktion. 
För mer information om projekten se  
s. 36.
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Information per lokalkategori 
¹ Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga intäkter utöver hyresvärde för kontor, handel och service samt parkering.
Fastighetsbestånd
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 34

===== SIDA 35 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Fastighetsförteckning
Fastighet Stad
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Parkerings­
platser
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Hyresvärde, 
MEUR
Hållbarhets­ 
certifiering
Nowy Rynek D Poznan 39 258 261 100,0 8,3 LEED Platinum
Alojas Biroji Riga 10 193 217 77,6 2,0 LEED Platinum
Kimmel¹ Riga – – – – –
Valdemara Centrs Riga 8 759 69 69,3 1,0 LEED Gold
Zala 1 Riga 3 629 190 81,7 1,0 LEED Platinum
3Bures­1,2 Vilnius 28 265 1 017 91,7 6,1 LEED Platinum
3Bures­3 Vilnius 13 406 123 81,4 2,5 LEED Platinum
S7­1 Vilnius 12 053 340 100,0 2,3 BREEAM Outstanding
S7­2 Vilnius 15 952 404 100,0 3,0 BREEAM Outstanding
S7­3 Vilnius 14 536 477 100,0 2,7 BREEAM Outstanding
Uniq Vilnius 6 927 111 73,7 1,6 LEED Platinum
Uptown Park Vilnius 12 681 319 100,0 2,5 LEED Platinum2
Vertas­1 Vilnius 9 472 244 96,3 2,5 LEED Platinum
Vertas­2 Vilnius 7 627 65 100,0 1,6 LEED Platinum
Totalt 182 757 3 837 93,1 37,8
Fastighetsvärdets förändring, MEUR
2023  
jan–dec
2022  
jan–dec
Fastighetsvärde vid årets början 606,2 469,8
Fastighetsförvärv – 120,9
Investeringar i befintliga fastigheter 2,2 6,1
Orealiserade värdeförändringar ­34,7 9,4
Fastighetsvärde vid årets slut 573,8 606,2
Nyckeltal fastigheter 2023 2022
Uthyrningsbar yta, kvm 182 757 182 948
Antal fastigheter 14 14
Fastighetsvärde, MEUR 573,8 606,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 96,3
Hyresintäkter, MEUR 36,2 30,3
Fastighetskostnader, MEUR 2,5 2,8
Överskottsgrad, % 93 91
Drönarbild över Vilnius.
1 Projektfastighet, se s. 36.
2 Erhöll certifiering i mars 2024. Var ej certifierad 31 december 2023.
Fastighetsbestånd
 Eastnine Årsredovisning 2023 35Vår verksamhet

===== SIDA 36 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt, varav två i Riga och ett i Vilnius. Samtliga  
projekt ligger i framkant när det gäller hållbarhet, arkitektur och stadsplanering och omfattar 
totalt 64 000 kvm uthyrningsbar yta. Fastigheternas design och konstruktion har tagits fram 
efter öppna, internationella arkitekttävlingar. Projekten, som är på planeringsstadiet, har  
pausats på grund av bl.a. stor osäkerhet avseende kostnaden för nyproduktion. 
Utvecklingsprojekt
3Bures­4 i Vilnius 
I Vilnius centrala affärsdistrikt, intill Eastnines fastigheter 3Bures­1,2 
samt 3Bures­3, planerar Eastnine att uppföra ytterligare en kontors­
byggnad, 3Bures­4, på befintlig mark. Fastigheten som planeras bli 16 
våningar ovan mark, och tre våningar under, inkluderar cirka 13 200 kvm 
uthyrningsbar yta samt mer än 1 000 parkerings platser. 3Bures­4  
planeras hållbarhetscertifieras vid uppförandet och målsättningen är 
att driften ska vara klimatneutral.
The Pine i Riga 
Kontorsfastigheten The Pine ska huvudsakligen konstrueras i trä, 
med ambitionen att hålla högsta standard vad gäller hållbarhet och 
hyresgäst upplevelse. Byggnaden ska uppföras i direkt anslutning 
till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji i Riga och beräknas 
inrymma cirka 15 600 kvm uthyrningsbar yta och över 300 parkerings­
platser. Byggnaden omfattar fem våningsplan över mark och tre 
våningsplan under mark. Utöver  kontor  planeras bland annat konferens­
center, butiker, restauranger och gym. The Pine förväntas kunna uppnå 
klimatneutral drift efter färdigställandet.  Bygglov har erhållits.
Kimmel i Riga
Projektfastigheten Kimmel i centrala Riga består av mark och kultur­
märkta tegelbyggnader. Visionen är att skapa en central mötesplats, 
där ett grönt, urbant kvarter, med mycket plats för liv och rörelse, växer 
fram. Kontorsfastigheten ska främja ett öppet flöde mellan inom­ och 
utomhusmiljö, där människor intill sin arbetsplats även kan upptäcka 
konst, gallerier, restauranger och butiker samt delta i olika evenemang. 
Total uthyrningsbar yta bedöms uppgå till cirka 36 000 kvm, varav 
knappt 4 000 kvm avser befintliga kulturmärkta tegelbyggnader som 
kommer att anpassas till de nya byggnaderna. Projektet kan komma 
att genomföras i tre separata steg. Fastigheten kommer därutöver 
att inrymma ett underjordiskt garage. Kimmel planeras genomgå 
certifierings  process för både byggnad och människors välbefinnande. 
Efter färdigställande beräknas driften vara klimatneutral.
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 36
Fastighetsbestånd

===== SIDA 37 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Uthyrningsbar yta
kvm
Uthyrningsgrad
procent
Hyresvärde
MEUR
39 258 
8,3 
100
Eastnine äger en kontorsfastighet i Polen, 
belägen i Poznan mitt emellan Warszawa 
och Berlin. Fastigheten som färdigställdes 
2021 är belägen centralt i staden, nära 
både centralstationen och Gamla stan. 
Polen
Nowy Rynek D
Byggår 2021 
Tillträde Q2­2022
Total uthyrningsbar yta 39 258 kvm
Parkeringsplatser 261
Certifiering LEED Platinum, Building  
Design and Construction, WELL 
Gold, WELL Health and Safety 
Eastnine Årsredovisning 2023 37 Vår verksamhet

===== SIDA 38 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Resultat och nyckeltal, Polen
2023  
jan–dec
2022  
jan–dec
Hyresintäkter, MEUR 8,5 4,9
Förvaltningsresultat, MEUR 5,5 2,9
Årets resultat, MEUR ­0,6 5,6
Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 201 181
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100,0 100,0
36,8 
Antal miljoner invånare  
i Polen, varav cirka 1 
miljon i Poznan.
0,4 % 
BNP-utveckling
Eastnines kontorsfastighet Nowy Rynek D finns i 
den polska staden Poznan. Den moderna fastig­
heten färdigställdes 2021 och ligger centralt i 
 Poznans affärsområde, nära både centralstationen 
och Gamla stan. Eastnines uthyrningsbara yta i 
Poznan uppgick till cirka 39 300 kvm, motsvarande 
cirka sex procents marknads  andel av kontors­
marknaden i staden. 
Hyresvärdet uppgick till 8,3 MEUR och fastig ­
hetsvärdet uppgick till 117,1 MEUR vid årets slut. 
Fastigheten ägs med tomträtt med en kvarvarande 
löptid om 66 år. Den ekonomiska uthyrningsgraden 
uppgick till 100 procent. Överskottsgraden var 98 
procent (99).
Nowy Rynek D inrymmer huvudkontoret för 
 Allegro, som driver en av  Polens största e­handels­
plattformar och är det största e ­handelsbolaget 
med europeiskt ursprung. Allegro hyr drygt 26 000 
kvm och bland övriga hyresgäster finns danska 
 Rockwool International samt tyska Arvato. 
Eastnine i Poznan
10,9 % 
Inflationstakt¹
Den snygga fasaden på Nowy Rynek D i Poznan.
Polen är EU:s femte största land och därmed av 
betydande vikt för hela EU. Polens BNP­tillväxt 
har under många år varit högre än EU­snittet, 
samtidigt som arbetslös heten varit förhållande­
vis låg. Efter andra världskriget hamnade Polen 
i Sovjetunionens intressesfär. 1989 fick Polen 
den första icke­kommunistiska regeringen sedan 
 kriget och är en liberal demokrati med fria val 
och marknadsekonomi. 
Polen är sedan 1996 med i OECD sedan 1999 i 
NATO och från 2004 i EU. Vid valet hösten 2023 
vann oppositionen, Medborgarplattformen, lett 
av före detta ordföranden för Europeiska rådets 
ledare Donald Tusk, över tidigare regerande parti 
Lag och rättvisa. Maktskiftet väntas innebära ett 
närmande till EU och att medel från EU­fonder 
frigörs, vilket i sig kan innebära ett ekonomiskt 
uppsving. 
Poznan, som är en av de större region städerna 
i landet, har flera stora universitet och ett 
diversi fierat näringsliv, och är beläget mellan 
Warszawa och Berlin.
¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 38
Polen

===== SIDA 39 =====

Uthyrningsbar yta
kvm
Uthyrningsgrad
procent
Hyresvärde
MEUR
120 900 
24,8 
94
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnines fastigheter i Litauen är belägna 
i huvudstaden Vilnius och koncentrerade 
till tre områden; centrala affärsdistriktet, 
parlamentskvarteret och utvecklings-
området nära centralstationen.
Litauen
Fastigheterna 3Bures-1,2 och 3 i Vilnius.
Eastnine Årsredovisning 2023 39 Vår verksamhet

===== SIDA 40 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Resultat och nyckeltal, Litauen
2023  
jan–dec
2022  
jan–dec
Hyresintäkter, MEUR 23,7 21,9
Förvaltningsresultat, MEUR 16,5 15,6
Årets resultat, MEUR -10,2 29,6
Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 193 184
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,0 97,2
2,9 
Antal miljoner 
invånare i Litauen, varav 
drygt en halv miljon i 
Vilnius.
0,0 % 
BNP-utveckling
Eastnines fastighetsportfölj  i Litauen ligger i sin 
helhet i huvudstaden Vilnius. Beståndet utgörs av 
kontorsfastigheter belägna i tre centrala områden. 
Eastnines fastighet Uptown Park är belägen i ett 
område nära centralstationen med flera nybyggna -
tioner, benämnd ”Nya staden”. I det centrala affärs -
distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos 
prospektas, beläget norr om floden Neris, där en 
stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor 
återfinns, är Eastnines tre S7-fastigheter samt 
3Bures-1,2 och 3Bures-3 belägna. Intill parlaments -
kvarteret och Gamla stan finns de tre fastigheterna 
Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq. 
Eastnines sammanlagda uthyrningsbara yta i 
 Vilnius uppgick till cirka 120 900 kvm, motsvarande 
en marknadsandel om cirka 11 procent av kontors -
marknaden i staden.
Hyresvärdet för beståndet i Vilnius har ökat till 
24,8 MEUR (23,7) och fastighetsvärdet minskat till 
382,6 MEUR (403,7) vid årets slut. Minskningen i 
värdet berodde på negativa orealiserade värdeför-
ändringar. Fastighetsbeståndet inkluderar både 
tomt rätter och äganderätter där Vertas-1, Vertas-2, 
Uniq och Uptown Park ägs med äganderätt och 
övriga fastigheter med tomt rätt. Kvarvarande 
 löptider för tomträtterna varierar mellan 18 och  
76 år.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 
94,0 procent (97,2). Överskottsgraden uppgick till 
94 procent (92).
Eastnine i Vilnius
8,7 % 
Inflationstakt¹
¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.
Entré i 3Bures-3 i Vilnius.
Litauen har visat stadig tillväxt sedan landet 
blev självständigt från Sovjetunionen i början 
av 90-talet. Utbildningsnivån är hög och många 
internationella företag har etablerat centrala 
affärscentrum och ICT-enheter i landet, vars 
digitala infrastruktur är bland de bästa inom EU. 
2004 blev Litauen medlem i EU och Nato, vilket 
stärkte integrationen mot väst. 
Litauen, som är beläget vid Östersjöns östra 
kust är, med en befolkning på cirka 2,9 miljoner 
invånare, störst av de tre baltiska länderna.
Litauen
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 40

===== SIDA 41 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
3Bures-1,2
Byggår 2008
Tillträde Q2-2014
Uthyrningsbar yta 28 265 kvm
Parkeringsplatser 1 017
Certifiering LEED Platinum, Building 
Operations and Maintenance
3Bures-3
Byggår 2018
Tillträde Q3-2018
Uthyrningsbar yta 13 406 kvm
Parkeringsplatser 123
Certifiering LEED Platinum, Building  
Design and Construction
Uptown Park
Byggår 2020
Tillträde Q4-2021
Total uthyrningsbar yta 12 681 kvm
Parkeringsplatser 319
Certifiering LEED Platinum, Building  
Operations and Maintenance¹
Information om utvecklingsprojektet 3Bures-4, som är beläget på mark vid övriga 3Bures-fastigheter, presenteras på s. 36. 1 Erhöll certifiering i mars 2024. Var ej certifierad 31 december 2023.
Litauen
 Eastnine Årsredovisning 2023 41Vår verksamhet

===== SIDA 42 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
S7-1
Byggår 2017
Tillträde Q1-2019
Uthyrningsbar yta 12 053 kvm
Parkeringsplatser 340
Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use
S7-2
Byggår 2019
Tillträde Q4-2019
Uthyrningsbar yta 15 952 kvm
Parkeringsplatser 404
Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use
S7-3
Byggår 2019
Tillträde Q2-2020
Total uthyrningsbar yta 14 536 kvm
Parkeringsplatser 477 
Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use
Litauen
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 42

===== SIDA 43 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Uniq
Byggår 2016
Tillträde Q2-2021
Uthyrningsbar yta 6 927 kvm
Parkeringsplatser 111
Certifiering LEED Platinum, Building 
 Operations and Maintenance
Vertas-1
Byggår 2007
Tillträde Q2-2017
Uthyrningsbar yta 9 472 kvm
Parkeringsplatser 244
Certifiering LEED Platinum, Building 
 Operations and Maintenance
Vertas-2
Byggår 2007
Tillträde Q3-2020
Total uthyrningsbar yta 7 627 kvm
Parkeringsplatser 65
Certifiering LEED Platinum, Building 
 Operations and Maintenance
Litauen
 Eastnine Årsredovisning 2023 43Vår verksamhet

===== SIDA 44 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Uthyrningsbar yta
kvm
Uthyrningsgrad
procent
Hyresvärde
MEUR
22 600 
4,7 
77
Eastnine äger tre kontorsfastigheter samt 
en projektfastighet, centralt belägna i 
Lettlands huvudstad Riga. Därutöver finns 
ytterligare ett utvecklingsprojekt, beläget 
på samma mark som en befintlig 
förvaltningsfastighet.
Lettland
Fastigheten Alojas Biroji i Riga.
Eastnine Årsredovisning 2023 44Vår verksamhet

===== SIDA 45 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Resultat och nyckeltal, Lettland
2023  
jan–dec
2022  
jan–dec
Hyresintäkter, MEUR 4,0 3,5
Förvaltningsresultat, MEUR 1,7 1,7
Årets resultat, MEUR -6,5 2,2
Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 181 178
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 76,6 85,9
1,9 
Antal miljoner invånare 
i Lettland, varav 0,9 
miljoner i Riga.
Eastnines fastighetsportfölj  i Lettland är 
koncen trerad till huvudstaden Riga. I Riga sker 
utvecklingen av moderna kontor centralt i 
staden i avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt. 
 Eastnines samtliga tre kontorsfastigheter, samt en 
projektfastig  het, återfinns i centrala Riga, längs en 
av huvudgatorna, Krisjaņa Valdemara iela, samt 
intilliggande Zala iela. Fastighetsportföljens totala 
uthyrningsbara yta uppgick till cirka 22 600 kvm, 
vilket bedöms motsvara tre procents marknads -
andel av kontorsmarknaden i staden. Därutöver 
finns ytterligare ett kommande utvecklingsprojekt, 
beläget på samma tomt som förvaltningsfastig -
heten Alojas Biroji.
Hyresvärdet för beståndet i Riga uppgick till 4,7 
MEUR (4,5). Det sammanlagda fastighetsvärdet 
uppgick till 74,1 MEUR (81,6), varav värdet på 
projekt fastigheter var 12,3 MEUR (12,3). I Riga ägs 
samtliga fastigheter med äganderätt. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 
76,6 procent (85,9). Överskottsgraden ökade till 79 
procent (71).
Eastnine i Riga 
9,1 % 
Inflationstakt¹
-0,4 % 
BNP-utveckling
¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.
Valdemara Centrs i Riga.
Lettland, med sin långa kustremsa mot Öster-
sjön, har stora transporthamnar som är samman-
länkade med vägar och järnvägar. Landet är till 
hälften täckt av skog och den bioekonomiska 
sektorn är stor. Huvudstaden Riga är en historisk 
arkitekturpärla och är med på Unescos världs-
arvslista med sina välbevarade byggnader från 
medeltiden, magnifika jugendkvarter, gotiska 
kyrkor och karaktäristiska lettiska trähus. 
Lettland blev självständigt från Sovjetunionen 
1991, gick med i EU och Nato 2004, införde euro 
som valuta 2014 och blev medlem i OECD 2016.
Lettland
 Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 45

===== SIDA 46 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Alojas Biroji
Byggår 2004 
Tillträde Q2-2018
Uthyrningsbar yta 10 193 kvm
Parkeringsplatser 217
Certifiering LEED Platinum, Building  
Operations and Maintenance
Zala 1
Byggår 2009
Tillträde Q2-2021
Uthyrningsbar yta 3 629 kvm
Parkeringsplatser 190 
Certifiering LEED Platinum, Building  
Operations and Maintenance
Valdemara Centrs
Byggår 1999
Tillträde Q4-2019
Total uthyrningsbar yta 8 759 kvm
Parkeringsplatser 69
Certifiering LEED Gold, Building   
Operations and Maintenance
Information om utvecklingsprojekten Kimmel samt The Pine presenteras på s. 36. 
Lettland
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 46

===== SIDA 47 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnine kundlöfte är att göra sitt yttersta för att skapa en 
konkurrensfördel för kunderna. Nära och långsiktiga relationer 
med hyresgästerna, som till övervägande del utgörs av större, 
stabila företag med internationell verksamhet, eftersträvas. Hyres-
gästerna är huvudsakligen verksamma inom finans, informations-, 
kommunikations- och teknologisektorn (ICT) samt e-handel. Den 
genom snittliga återstående hyrestiden är lång.
Hyresgäster
Mötesplatser för idéer och affärer
Kontoret, som är en mötesplats där 
företagets och individers värderingar 
ska samspela, utgör också en del av 
företagets varumärke. Eastnine erbjuder 
inspirerande, flexibla och moderna kon -
tor i centrala lägen till hyresgäster med 
höga krav. Effektiva fastigheter med bra 
inomhusmiljö och arbetsklimat, samt 
god service är viktigt. Lokalerna är flex -
ibla och utformas efter hyresgästernas 
behov och identitet. Ofta finns tillgång 
till caféer, restauranger, gym, klädvård 
och parkering för bil och cykel. För att 
möta efterfrågan på hållbara och effek -
tiva kontorslösningar arbetar Eastnine 
aktivt med hållbarhets  certifiering av 
kontorsbyggnader som ger en kvalitets -
stämpel på byggnaden. Gröna hyresavta l 
fyller en viktig funktion för att minska 
fastigheternas miljöpåverkan. 
Med en lokal närvaro eftersträvar 
Eastnine långsiktiga och värdeskapande 
relationer. Samarbete, engagemang och 
hög servicegrad är ledord när det kom -
mer till hyresgästrelaterade frågor, med 
målsättning om att våra hyresgäster ska 
ha en så bra upplevelse som möjligt i 
våra byggnader. Under 2023 har vi bland 
annat bytt hissar och renoverat toaletter 
i allmänna utrymmen i några av våra 
fastigheter, samt satt upp solfilter på 
utvalda glaspartier för att dämpa direkt 
solljus för bättre inomhusklimat. För att 
våra hyresgäster ska trivas och må bra 
anordnar Eastnine regelbundet olika till -
ställningar för att uppmuntra till fysisk 
aktivitet, främja en hälso  sam livsstil och 
känna gemenskap. Under 2023 arrang -
erades bland annat den årliga steg -
tävlingen i Vilnius, ett välgörenhetsevent 
i Riga, olika temaaktiviteter i Poznan och 
i alla våra städer firas utvalda högtider, 
såsom till exempel Lucia. 
Att vara hyresgäst hos Eastnine 
I Baltikum och Polen är merparten av 
hyresavtalen tidsbegränsade, vilket 
innebär att hyresgästens avtal upphör 
till avflyttning om ingen ny överenskom -
melse sker. En förlängning av ett hyres -
avtal kräver därmed en aktiv förhandling 
från båda parterna. Hyresavtalen kan 
innehålla klausuler som innebär att 
Största hyresgäster
Hyresgäst
Årshyra,  
TEUR
Andel av 
kontrakterad 
årshyra, % Kvm
Allegro 5 676 16 26 283
Danske Bank 4 973 14 26 588
Telia 3 044 9 15 952
Vinted 1 928 5 9 605
Swedbank 1 643 5 9 030
Rockwool 1 421 4 6 870
Twoday 807 2 3 908
Citco 747 2 3 009
Invalda Technology Group 601 2 3 102
Invalda INVL 506 1 2 008
Totalt 21 346 61 106 354
Eastnines centralt belägna kontor ska erbjuda ett bra arbetsklimat, vara inspirerande och flexibla 
för att hyresgästerna ska trivas och ha en så bra upplevelse som möjligt.
hyresgästen, vid avtalsförfall, har en 
första rätt till omförhandling av den 
förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att 
utöka förhyrd yta. I avtal kan det även 
förekomma en ensidig rätt för hyresgäs -
ten att avbryta avtalet i förtid (break- 
option). Eastnine som hyresvärd strävar 
efter att vara lyhörd mot hyresgästerna 
och har regelbunden dialog i olika frågor 
inklusive det framtida lokalbehovet. En 
stor andel av Eastnines hyresavtal är 
gröna hyresavtal. Med gröna hyresavtal 
skapas ett samförstånd mellan Eastnine 
å ena sidan, och Eastnines hyresgäster 
å andra sidan, kring betydelsen av en 
 Eastnine Årsredovisning 2023 47Vår verksamhet

===== SIDA 48 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
0
5
10
15
20
25
30
35
2031–2030202920282027202620252024
%
27 %
27 %
25 %
Finans        ICT        E-handel        Övriga
21 %
 långsiktigt hållbar verksamhet. Vid 
utgången av 2023 uppgick andelen 
gröna hyresavtal till 68 procent (68).
Största hyresgäster
Bland Eastnines större hyresgäster finns 
flera internationella företag som valt 
att etablera sin verksamhet i Eastnines 
centralt belägna och moderna fastig -
heter. Av hyresgästerna är 27 procent 
(28) verksamma inom finans, 27 procent 
(26) inom ICT och 21 procent (20) inom 
e-handel. Vid årets slut uppgick East -
nines genomsnittliga årshyra till 193 
EUR per kvm (183), i Litauen uppgick till 
den 193 EUR per kvm (184), i Lettland till 
181 (178) och i Polen till 201 (181). Totala 
hyresintäkter, för samtliga hyresavtal 
över hela avtalstiden, uppgick till 134 
MEUR (152), varav 46 MEUR (64) förfaller 
år 2027 eller senare. Eastnine tillämpar 
månadshyra för samtliga kontors  lokaler. 
Som säkerhet kräver Eastnine normalt 
en deposition eller bankgaranti om 2–3 
månadshyror i samband med tecknande 
av avtal.
De tio största hyresgästerna förhyr 
106 354 kvm (108 444). Hyresgäst-
koncentrationen har successivt minskat 
i takt med att Eastnines fastighets -
bestånd har växt. För fyra  år sedan 
svarade den största hyresgästen Danske 
Bank för 26 procent av hyresintäkterna. 
Vid slutet av 2023 var Allegro den 
största hyresgästen med en kontrak -
terad årshyra motsvarande 16 procent 
av total årshyra. Kontrak terad årshyra 
för de tio största hyresgäster uppgick 
till 21,3 MEUR (20,7), mot    svarande 61 
procent (60) av total årshyra. Större nya 
hyresgäster är bland annat Belka Games 
i Vilnius, som flyttade in i fastigheten 
3Bures-1,2 våren 2023. I Riga har Skrides 
klinika tecknat avtal om inflytt i fastig -
heten Alojas Biroji under första kvartalet 
2024.
Genomsnittlig återstående löptid på 
hyresavtalen för de tio största hyres -
gästerna uppgick till 4,0 år (4,9), jämfört 
med 3,8 år (4,4) för samtliga hyresavtal. 
De sammanlagda årshyrorna, inklude -
rande även parkering och övriga hyresin -
täkter, uppgick per 31 december, till 35,2 
MEUR (34,4), varav årshyror i Litauen 
stod för 66 procent, Polen för 24  procent 
och Lettland för 10 procent. 
Förfall hyresavtal 1 Hyresgäster per bransch
Eastnine ska göra sitt yttersta  för att skapa en konkurrens -
fördel för kunderna genom att erbjuda en servicenivå utöver 
förväntan samt kontor som bidrar till bra affärer. Eastnine för 
en regelbunden dialog med samtliga hyresgäster, i syfte att 
skapa hög kundnöjdhet, proaktiv service och låg omsättnings -
hastighet. 
Årets kundundersökning gav positiva resultat då kundnöjdheten, mätt genom 
NPS (Net Promotor Score), ökade till 64 (44) för samtliga fastigheter och till 51 (44) 
i jämförbart bestånd. NPS mäts på en skala från -100 till 100. Årets undersökning 
visar även att fler känner till Eastnine som hyresvärd än tidigare  vilket är positivt 
då Bolaget har som ambition att skapa långsiktiga  relationer med hyresgästerna.
Nöjda kunder – våra viktigaste ambassadörer 
¹  Baserat på andel av årshyra för lokaler per 31 december 2023.  
Se även not 3 (Hyresintäkter). 
2022
-100 +100
2023
-100 +100
+61+44
” Hög nivå på detaljer och att lokalerna 
känns trivsamma varje dag. Dessutom 
anordnas event som gör dagarna roligare!”
En hyresgästs svar, i Nowy Rynek D, på frågan 
vad som är det bästa med kontoret.
Hyresgäster
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023 48

===== SIDA 49 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Visar  ögonblicksbild 
Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med 
en prognos för kommande tolv  m ånader, 
utan är en ögonblicksbild som visar 
vilket resultat Eastnine kan generera 
under en 12-månaders p eriod under 
givna förutsättningar. Den grundar sig på 
det fastighets b estånd som föreligger på 
balansdagen. 
Intjäningsförmågan omfattar aktu -
ella hyresavtal, men inkluderar ingen 
bedömning vad gäller framtida utveck -
ling av hyror, vakansgrad, fastighets -
kostnader, räntor, värdeförändringar 
eller andra resultatpåverkande faktorer. 
Eastnines beräknade intjäningsför -
måga baseras på följande antaganden 
om  i ntäkter och kostnader:
• Hyresintäkterna avser kontrakterade
intäkter på balansdagen.
• Fastighetskostnader och centrala 
administrationskostnader utgörs 
av aktuellt utfall för de senaste 12 
månaderna på rapportdagen. 
• Räntekostnader har beräknats utifrån 
räntebärande skulder på balansdagen 
och den genomsnittliga räntenivån. 
Ränteintäkter samt andra finansiella 
intäkter och kostnader utgörs av 
senast antagna budget med justering 
för framtida årliga intäkter och kost -
nader som tillkommit efter antagen 
budget. 
Kommentarer intjäningsförmåga
• Hyresvärdet ökade sedan närmast 
föregående årsskifte, huvudsakligen 
till följd av hyres i ndexering.
• Hyresintäkterna ökade mindre än 
hyresvärdet, då vakansnivån är högre.
• Fastighetskostnaderna sjönk på grund 
hög uthyrningsgrad under året.
• Förvaltningsresultatet ökade, framför 
allt på grund av ränteintäkter.
•  Räntetäckningsgraden steg på grund 
av högre driftnetto och ränteintäkter.
• Räntenivån steg på grund av stigande 
marknadsräntor.
• Direktavkastningen steg, på grund av 
högre hyresintäkter, lägre fastighets -
kostnader och lägre fastighetsvärde. 
Aktuell  
intjäningsförmåga 
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning 
 presenterar Eastnine aktuell  in tjäningsförmåga. Intjänings-
förmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva  B olagets 
 aktuella intjäning per 31 december 2023.
TEUR
2023
 31 dec
2022
 31 dec Förändring, %
Hyresvärde 37 832 35 725 +6
Avgår vakansvärde -2 592 -1 308 +98
Summa hyresintäkter 35 240 34 417 +2
Fastighetskostnader -2 535 -2 900 -13
Driftnetto 32 705 31 517 +38
Centrala administrationskostnader -3 679 -4 050 -9
Ränteintäkter 4 505 – e.t.
Räntekostnader -11 422 -11 035 +4
Andra finansiella intäkter och kostnader -46 -400 -82
Förvaltningsresultat 22 063 16 032 +38
Nyckeltal
2023
 31 dec
2022
31 dec Förändring, enhet
Överskottsgrad, % 93 92 +1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,5 +0,4
Nettoskuldkvot, ggr 5,2 13,2 -8,0
Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 3,4 +0,6
Direktavkastning exklusive projektfastigheter, % 5,8 5,3 +0,5
Direktavkastning, % 5,7 5,2 +0,5
Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 771 606 222 -32 451
En välkomnande entré i 3Bures-3 i Vilnius.
 Eastnine Årsredovisning 2023 49Vår verksamhet

===== SIDA 50 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
65 Koncernens rapport över 
totalresultat 
66 Koncernens rapport över 
finansiell ställning
67 Koncernens rapport över 
förändringar i eget kapital
68 Koncernens rapport över 
kassaflöden
Finansiella 
rapporter 
Koncernen
65
72 Not 1 Redovisningsprinciper
75 Not 2 Segmentsrapportering
76 Not 3 Hyresintäkter
76 Not 4 Fastighetskostnader
76 Not 5 Anställda, personalkostnader och 
ledande befattningshavares 
 ersättningar
80 Not 6 Centrala administrationskostnader
80 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer
80 Not 8 Leasingavtal
81 Not 9 Finansiella intäkter och kostnader
81 Not 10 Förvaltningsfastigheter
83 Not 11 Värdepappersinnehav
83 Not 12 Derivatinstrument
83 Not 13 Realiserade värdeförändringar och 
utdelningar från investeringar
84 Not 14 Övriga intäkter
84 Not 15 Skatter
84 Not 16 Inventarier
85 Not 17 Kundfordringar
85 Not 18 Förutbetalda kostnader och 
upplupna intäkter
85 Not 19 Likvida medel
85 Not 20 Eget kapital
86 Not 21 Räntebärande skulder
86 Not 22 Uppskjuten skatteskuld
87 Not 23 Andra långfristiga skulder
87 Not 24 Övriga skulder
87 Not 25 Upplupna kostnader och 
 förutbetalda intäkter
87 Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag
88 Not 27 Finansiella instrument
90 Not 28 Finansiella risker och riskhantering
91 Not 29 Närstående
91 Not 30 Specifikationer till 
 kassaflödesanalysen
92 Not 31 Resultat per aktie
92 Not 32 Ställda säkerheter och 
 eventualförpliktelser
92 Not 33 Uppgifter om moderbolaget
92 Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut
Noter till finansiella rapporter
72
93 Femårsöversikt nyckeltal
95 Styrelsens och vd:s 
 försäkran
96 Revisionsberättelse
100 Intervju med  
styrelseordförande
101 Bolagsstyrningsrapport
106 Styrelse
107 Ledning
Nyckeltal m.m.
93
69 Moderbolagets  
resultaträkning
69 Moderbolagets  
balansräkning
70 Moderbolagets rapport 
över förändringar i eget 
kapital
71 Moderbolagets rapport 
över kassaflöden
Finansiella 
rapporter 
Moderbolaget
69
Förvaltningsberättelse
51
Finansiell information 
och styrning
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 50

===== SIDA 51 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Förvaltningsberättelse
Allmänt om Eastnine
Eastnine AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq 
 Stockholm, Mid Cap. Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga 
 leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga 
lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen. 
Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i    
 Eastnine-koncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade 
Eastnine 22 heltids anställda i Sverige, Lettland och Litauen.
Eastnines affärsplan 2023
Nedan följer ett urval av Eastnines mål i affärsplanen, som sträckte sig 
fram till slutet av 2023, och som legat till grund för arbetet under året. 
Merparten av målen var uppfyllda vid årets slut, se mer om målupp -
fyllelse på s. 9–11. 
Övergripande mål
Det övergripande målet var att skapa en hållbar, attraktiv totalavkast -
ning på aktieägarnas investering. Totalavkastningen skulle över tid 
överstiga genomsnittet för jämförbara, europeiska fastighetsbolag. 
Eastnines verksamhetsmål
• Förvaltningsresultatet skulle öka till 25 MEUR i årstakt baserat på 
Q4 2023.
• Fastighetsbeståndet skulle öka till 700 MEUR vid slutet av 2023.
• Renodling av verksamheten, genom avyttring av investeringar som 
inte utgjordes av direktägda fastigheter, skulle genomföras så snart 
det bedömdes vara affärsmässigt optimalt.
Styrelsen och verkställande direktören för Eastnine AB (publ), organisations- 
nummer 556693-7404, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för 
räkenskapsåret 2023. Moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta är euro.
Eastnines finansiella mål
• Avkastning på eget kapital borde uppgå till minst 10 procent  
över tid.
• Utdelningen skulle över tid motsvara minst 50 procent av 
 förvaltningsresultatet, efter avdrag för aktuell skatt.
• Nettobelåningsgrad fastigheter skulle uppgå till max 60 procent.
• Soliditeten skulle vara minst 35 procent.
• Räntetäckningsgraden skulle uppgå till minst 2,0 gånger.
Eastnines hållbarhetsmål 
• Fastighetsdriften skulle vara koldioxidneutral vid utgången av 2030.
• Hela fastighetsbeståndet skulle hållbarhetscertifieras, i nivå 
 motsvarande minst LEED Gold eller BREEAM Excellent.
• Förnybar energi skulle utgöra 100 procent av fastigheternas 
 energi förbrukning 2030.
• Användningen av hållbara material vid nybyggnation och  renovering 
skulle öka.
• Grön finansiering och gröna hyresavtal skulle eftersträvas och 
 andelen skulle öka över tid.
Ny affärsplan och nya mål
Eastnines styrelse antog i december 2023 en ny affärsplan, med såväl 
nya mål som uppdaterade mål, eftersom den tidigare affärsplanen 
endast löpte fram till slutet av 2023. 
Prioriterade marknader i form av Polen och Baltikum samt över -
gripande mål om hållbar attraktiv totalavkastning till aktieägarna 
kvarstår. Eastnine har som ambition att växa fastighetsportföljen inom 
kontorsfastigheter, förutsatt att tillväxten bidrar till ökad lönsamhet. 
Eastnine avgav också löftet att göra sitt yttersta för att skapa en 
 konkurrensfördel för sina kunder. 
Övergripande mål
Att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas 
 investering.
Tillväxtmål
Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte 
att öka lönsamheten.
Finansiella mål
• Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid.
• Förvaltningsresultat per aktie bör öka.
• Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av 
 förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt.
Finansiella limiter
• Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en 
konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60  procent.
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr.
Övergripande hållbarhetsmål 1
Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i sina 
regioner genom att sträva mot följande mål:
• 100 procent EU taxonomi-förenlig fastighetsverksamhet.
• Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från 
nybyggnation och hyresgästanpassningar.
• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj.
• Femstjärnig rating från GRESB. 
¹  Utöver dessa övergripande hållbarhetsmål, finns områdesspecfika mål och nyckel -
tal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 25–28.
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 51

===== SIDA 52 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
• Under första kvartalet sades, det vid den tidpunkten gällande, 
 försäljningsavtalet avseende innehavet i modekedjan Melon 
 Fashion Group (MFG) upp.
• Under andra kvartalet refinansierade Eastnine samtliga banklån 
med förfall 2023 uppgående till 56,5 MEUR. I samband med 
 refinansieringen upplånades ytterligare 10,5 MEUR.
• Under det tredje kvartalet sålde Eastnine hela sitt innehav i MFG 
för 144 MEUR. Eastnine uppnådde därmed målet om att bli ett 
 ren odlat fastighetsbolag. 
• I början av det fjärde kvartalet genomfördes förtida inlösen av 
 Eastnines enda obligationslån som emitterades 2021. Totalt lösen -
belopp uppgick till cirka 46 MEUR.
• 2023 rankades Eastnine på första plats i stiftelsen Allbrights årliga 
jämförelse av jämställdhet i ledning och styrelse bland Nasdaq 
Stockholms 361 bolag. Såväl Eastnines ledningsgrupp som styrelse 
består av lika delar kvinnor och män. 
• 94 procent av Eastnines fastighetsbestånd var hållbarhetscertifierat 
med minst LEED Gold eller BREEAM Outstanding vid årets slut. Två 
fastigheter har recertifierats under året. 
• Styrelsen beslutade i december 2023 om en ny affärsplan med 
såväl nya som uppdaterade mål. Läs mer på s. 12 och framåt. 
Förvaltning
Vid årets slut uppgick den uthyrningsbara ytan till 182 757 kvm 
(182 948). Under året har nyteckning av totalt 8 363 (16 914) kvm skett 
till en genomsnittlig hyra om 217 EUR/kvm och år (189). Hyresnivå för 
omförhandlade hyresavtal, vilka uppgått till 9 475  kvm har i genom -
snitt tecknats till 201 EUR/kvm och år (178). 
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade avtal minus uppsagda 
avtal, har under året varit negativ och uppgick till -4 499 kvm (9 281), 
motsvarande minskade årshyror om -990 TEUR (2 048). 
Hyresintäkter, uthyrningsgrad och WAULT
Vid årets slut uppgick årliga avtalade hyresintäkter till 35 240 TEUR 
(34 417) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 93,1 procent 
(96,3). Årets hyres intäkter ökade med 19 procent (41) till 36 166 TEUR 
(30 299). Ökningen är en effekt av ett större fastighetsbestånd, högre 
genomsnittlig uthyrningsgrad och högre hyresnivåer. Hyres  intäkterna i 
en jämförbar portfölj ökade med 9 procent (4) jämfört med föregående 
år. Den genomsnittliga återstående avtalslängden för hyres  avtalen vid 
årets slut, viktat efter avtalade hyresintäkter (WAULT), uppgick till 3,8 
år (4,4).
Årets hyresintäkter, TEUR 2023 2022
Jämförbara fastigheter 27 720 25 372
Ej jämförbara fastigheter 8 446 4 927
Summa 36 166 30 299
Resultat
Driftnettot uppgick till 33 631 TEUR (27 487) och överskottsgraden 
uppgick till 93 procent (91). Förvaltningsresultatet uppgick till 17 698 
TEUR (13 413). Ökningen i driftnetto samt förvaltningsresultat förklaras 
av ett större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig uthyrningsgrad 
samt hyresnivå. Stigande räntenivåer begränsar ökningen i förvalt -
ningsresultatet. 
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till -34 685 
TEUR (9 383). Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 
-7 767 TEUR (12 417). Orealiserade värdeförändringar i övriga investe-
ringar uppgick till noll TEUR (70 789). Realiserade värdeförändringar 
och utdelningar för övriga investeringar uppgick till -49 870 TEUR 
(7 075) och är relaterat till att försäljningen av innehavet i MFG skedde 
till ett lägre värde i euro än bokfört värde vid slutet av 2022. Vid den 
tidpunkten redovisades innehavet till det då avtalade försäljnings -
priset, se rubrik Väsentliga händelser under räkenskapsåret samt not 
11 (Värdepappersinnehav).
Resultat före skatt uppgick till -74 625 TEUR (113 076). Årets skatt  
var 2 576 TEUR (-4 516), varav -449 TEUR (-209) i aktuell skatt samt 
3 025 TEUR (-4 307) i uppskjuten skatt. Årets resultat uppgick till 
-72 048 TEUR (108 560).
Segmentsrapportering
Segmentet Fastigheter i Litauen, genererade ett förvaltningsresultat 
om 16 452 TEUR (15 612) och ett resultat för året om -10 159 TEUR 
(29 600). Segmentet Fastigheter i Lettland genererade ett förvalt -
ningsresultat om 1 709 TEUR (1 650) och ett resultat för året om  
-6 542 TEUR (2 151). Segmentet Fastig heter i Polen genererade ett 
förvaltningsresultat om 5 542 TEUR (2 853) och ett resultat för året 
om -635 TEUR (5 648). Segmentet Övriga investeringar genererade ett 
resultat för året om -49 870 TEUR (77 864), varav utdelningar och reali-
serade värdeförändringar uppgick till -49 870 TEUR (7 075) och oreali -
serade värdeförändringar till noll TEUR (70 789). Ej allokerade centrala 
administrationskostnader och andra finansiella intäkter och kostnader 
uppgick till -6 005 TEUR (-6 702).
Resultat per segment, TEUR 2023 2022
Fastigheter i Litauen
Förvaltningsresultat 16 452 15 612
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -22 849 9 603
Orealiserade värdeförändringar i derivat -5 032 7 610
Uppskjuten skatt 1 270 -3 224
Resultat Fastigheter i Litauen -10 159 29 600
Fastigheter i Lettland
Förvaltningsresultat 1 709 1 650
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -7 981 -220
Orealiserade värdeförändringar i derivat -268 724
Aktuell skatt -2 -3
Resultat Fastigheter i Lettland -6 542 2 151
Fastigheter i Polen
Förvaltningsresultat 5 542 2 853
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 854 –
Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 468 4 083
Aktuell skatt -447 -207
Uppskjuten skatt 592 -1 082
Resultat Fastigheter i Polen -635 5 648
Övriga investeringar
Orealiserade värdeförändringar – 70 789
Realiserade värdeförändringar och utdelningar -49 870 7 075
Resultat Övriga investeringar -49 870 77 864
Ofördelat
Centrala administrationskostnader -3 679 -4 064
Ej allokerat finansnetto -2 326 -2 639
Uppskjuten skatt 1 163 –
Resultat Ofördelat -4 842 -6 702
Årets resultat -72 048 108 560
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 52

===== SIDA 53 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Kassaflöde och likvida medel
Kassaflöde från verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, 
uppgick till 17 715 TEUR (20 259) under året. Förändringar i rörelse-
kapital var -984 TEUR (-709). Kassaflöde från investeringsverk-
samheten uppgick till 141 328 TEUR (-108 264). Kassaflödet från 
finansierings verksamheten var -49 274 TEUR (79 281), varav utdelning 
till aktieägarna var -6 599 TEUR (-6 413). Totalt kassaflöde uppgick till 
108 785 TEUR (-9 434) och likvida medel till 128 620 TEUR (19 820) vid 
årets slut.
Moderbolaget
Årets resultat efter skatt uppgick till -44 894 TEUR (77 557). Resul -
tatet är huvudsakligen en effekt av realiserad värdeförändring vid 
 avyttringen av innehavet i MFG -50 406 TEUR (-). Övriga intäkter och 
finansiella intäkter avser koncerninterna intäkter. 
Viktiga händelser efter räkenskapsårets slut 
Styrelsen har föreslagit en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40). Läs mer 
under rubriken Utdelning samt Förslag till vinstdisposition. I februari 
2024 har lån om 62 MEUR refinansierats. Löptiden för lånen är cirka 
3,8 år (18 MEUR) respektive 5,0 år (44 MEUR). 50 procent av låne-
volymen har räntebundits via ränteswappar på samma löptider. I mars 
2024 erhöll fastigheten Uptown Park i Vilnius hållbarhetscertifieringen 
LEED Platinum i kategorin byggnadsdrift och underhåll, varefter 100 
procent av Eastnines fastighetsbestånd är hållbarhets  certifierat.
Framtida utveckling
Eastnines verksamhet står på en stabil grund med låg belånings -
grad och stark likviditet. Det, tillsammans med moderna och miljö -
certifierade fastigheter med stora och stabila hyresgäster, hög 
uthyrningsgrad och lång genomsnittlig återstående hyrestid gör 
att utgångsläget är gott. Eastnine har som ambition att fortsätta 
växa fastig hetsbeståndet, då det normalt sett är mycket positivt 
för  resultat- och avkastningsutveckling. Tillväxt ska ske med fokus 
på lönsamhet och finansiella mål samt inom ramen för finansiella 
 restriktioner.
 
 
Aktieinformation
Det totala antalet utgivna aktier i Eastnine AB uppgick till 22 370 261 
(22 370 261) per den 31 december 2023. Justerat för återköpta aktier i 
eget förvar, uppgick antalet utgivna aktier till 22 231 008 (22 207 746). 
Vägt genomsnittligt antal utgivna aktier för rapportperioden efter 
utspädning var 22 253 236 (22 226 646). Antalet kända aktie ägare 
uppgick vid årets slut till 5 603 (5 662) och free float uppgick till 40,6 
procent (44,8). Vid årets slut var börskursen 172,0 SEK (120,8), efter en 
ökning om 42 procent sedan närmast föregående årsskifte. Mer infor -
mation om aktien återfinns på s. 109–111.
Aktieåterköp 
Vid årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om 
återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av 
egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier  
i Bolaget.
Bolagets innehav av egna aktier uppgick vid årets slut till 139 253 
(162 515), motsvarande ett kvotvärde om 0,1636 (0,1636) EUR per aktie 
och cirka 0,6 procent (0,7) av totalt antal utgivna aktier samt totalt 
aktiekapital. Genomsnittlig anskaffningskurs för aktier i eget förvar är 
96 SEK per aktie. Under året har 23 262 aktier tilldelats anställda inom 
ramen för incitamentsprogrammet LTIP 2020. 
Bolagsstyrning och styrelsens arbete 
Styrelsen ska bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter. 
 Styrelsens ledamöter väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet 
av nästföljande årsstämma. Hela bolagsordningen återfinns på  
www.eastnine.com.
Information om hur Bolaget styrs och kontrolleras, exempelvis 
genom  styrelse och kommittéer, samt intern kontroll och riskhantering 
återfinns i avsnittet Bolagsstyrningsrapport på s. 101–105. 
Information om hållbarhet
Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete, som framför allt grundar 
sig i Bolagets strävan efter att bedriva verksamheten resurseffektivt, 
 minska negativ miljöpåverkan och att skapa positiva avtryck på de sam-
hällen där verksamhet bedrivs. Det innebär i praktiken att arbeta med 
effektivisering av byggnader ur energi- och miljösynpunkt, samt att hålla 
en hög standard vad gäller hyresgästers arbetsklimat och välmående. 
Det omfattar även att hålla en hög servicenivå och skapa goda rela-
tioner med hyresgäster, anställda och leverantörer samt att bedriva 
verksamheten utifrån god affärsetik. Eastnine behöver inte lämna någon 
formell hållbarhetsrapport, men lämnar frivilligt hållbarhetsupplys-
ningar i enlighet med GRI:s (Global Reporting Initiatives) riktlinjer och 
inkluderar bland annat information om Bolagets huvudsakliga frågor, 
hållbarhetsmål samt indikatorer. Eastnine avger även, på frivillig basis, 
både en TCFD-rapport och upplysningar enligt EU:s taxonomiförordning. 
Hållbarhetsinformationen, som inte har granskats av Bolagets revisorer, 
finns att läsa på s. 17–28 samt 112–127.
Utdelning 
Styrelsen har föreslagit årsstämman en utdelning om 4,64  SEK per 
aktie (3,40) för räkenskapsåret 2023, jämnt fördelat på fyra tillfällen 
under 2024 och inledningen av 2025. Den föreslagna utdelningen 
motsvarar cirka 53 procent (51) av förvaltningsresultatet efter aktuell 
skatt. Enligt gällande utdelningspolicy ska Eastnines utdelning över tid 
motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för 
aktuell skatt.
Förslag till vinstdisposition 
Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående fria 
vinst medlen i Eastnine AB (publ) disponeras på följande sätt:
Till årsstämmans förfogande, EUR: 
Överkursfond 238 697 452
Balanserat resultat 122 370 307
Årets resultat -44 893 909
Summa 316 173 850
Disponeras på följande sätt, EUR:
Utdelning till aktieägarna 4,64 SEK/aktie 9 267 9141
Balanseras i ny räkning 306 905 936
Summa 316 173 850
1  Bolagets återköpta aktier är inte berättigade till utdelning. Exakt utdelningsbelopp 
fastställs på avstämningsdagar för betalning av utdelningen. 1 EUR = 11,13 SEK den 
31 december 2023 (Käll a: Reuters). Antal utgivna aktier per 31 december 2023, 
 justerat för återköp, uppgick till 22  231 008.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 53

===== SIDA 54 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Dessa riktlinjer omfattar verkställande direktören och vice vd, eventu-
ella övriga personer i bolagsledningen samt styrelseledamöter i den 
omfattning de erhåller ersättning utöver styrelsearvode. Riktlinjerna ska 
tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan 
avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. 
Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. 
Ersättningsriktlinjerna, som var oförändrade under 2023, redovisas i 
sammandrag nedan: 
Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi,  
långsiktiga intressen och hållbarhet 
Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställnings villkor som erford-
ras för att rekrytera samt behålla kompetens och nödvändig kapacitet. 
Rörlig  kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till 
att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive 
hållbarhet. De långsiktiga incitaments program som finns i Bolaget 
omfattas inte av dessa riktlinjer. 
Formerna av ersättning m.m. 
Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast och rörlig 
lön, pension, försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner. 
Bolagsstämman kan därutöver, och oberoende av dessa riktlinjer, 
besluta om exempelvis långsiktiga, aktiebaserade eller aktierelaterade, 
incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen beslutar diskretionärt, 
enligt fastställda interna prestationsbaserade mål, huruvida en rörlig lön 
ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga lönen ska vara 
kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finan-
siella eller icke-finansiella. Rörlig lön kan uppgå till maximalt 50 procent 
av den fasta lönen. De ledande befattningshavarna har därtill rätt till en 
individuell premiebaserad pensionsplan.
Upphörande av anställning 
Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara högst 
tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs -
vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den 
fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och ett år för 
övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattnings -
havarens sida får uppsägnings  tiden vara högst sex månader, utan rätt 
till avgångsvederlag. 
Lön och anställningsvillkor för anställda 
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har 
lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att 
uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter 
samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del 
av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt -
linjerna och de begränsningar som följer av dessa. 
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna 
Styrelsen har sedan maj 2022 haft ett ersättningsutskott, bestående 
av Peter Elam Håkansson, Ylva Sarby Westman och Liselotte Hjorth 
(ordförande), som förberett ersättningsfrågor inom Bolaget till styrelsen 
i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen ska upprätta 
förslag till nya ersättningsrikt linjer åtminstone vart fjärde år och lägga 
fram förslaget för beslut vid årsstämman. Vid årsstämman 2022 antogs 
nya riktlinjer. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga 
ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersätt-
ning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer 
och ersättningsnivåer i Bolaget. Vid styrelsens behandling av, och beslut 
i, ersättningsrelaterade frågor, närvarar inte verkställande direktören, 
eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. 
Frångående av riktlinjerna 
Styrelsen ska ha rätt att frångå, av årsstämman beslutade, riktlinjer, 
helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det, 
och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga 
intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets 
ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i styrelsens uppgifter 
att bereda beslut i ersättningsfrågor, vilket innefatta r beslut om avsteg 
från riktlinjerna. Uppgifter om löner och aktuella riktlinjer och ersätt -
ningar framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande 
befattningshavares ersättningar).
Frångående av riktlinjerna 2023
Under 2023 har årlig bonus utgått till vd enligt angivna kriterier. 
Härutöver har vd tilldelats en extraordinär bonus för sitt mycket pro -
fessionella genomförande vid försäljningen av innehavet i Melon 
 Fashion Group i Ryssland. Styrelsen har möjlighet att frångå de av 
årsstämman beslutade riktlinjerna rörande ersättning om det i ett 
enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för 
att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet. Styrelsen 
har övervägt och beslutat frångå ersättningsriktlinjer efter rekommen -
dation från ersättningskommittén, då vd med oförtröttligt engage -
mang lyckats hantera denna mycket komplexa transaktion och därmed 
skapat långsiktiga tillväxtmöjligheter för Eastnine. 
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 54

===== SIDA 55 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Finanspolicy
Eastnine förvaltar sitt kapital i syfte att kunna uppfylla Bolagets över -
gripande mål om att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning på 
aktieägarnas investering. Målen för de finansiella nyckel  talen utgörs 
antingen av målsättningar om att uppnå eller överstiga en specifik 
nivå för vissa nyckeltal eller restriktioner att förhålla sig till för andra 
nyckeltal. Verksamheten finansieras i huvudsak av eget kapital samt 
räntebärande skulder i form av banklån. Endast en mindre del av 
finansieringen utgörs av övriga skulder. Den finansiella styrningen och 
kapitalstrukturen regleras av Bolagets finanspolicy. 
Finanspolicyns uppgift är att beskriva de styrande principerna för 
hantering av finansiella tillgångar, skulder och risker i Eastnine och 
dess dotterbolag. Policyn syftar till att säkerställa att Bolagets finan -
siering och ekonomiska förvaltning bedrivs på ett strukturerat och 
välplanerat sätt samt att finansiella risker beaktas och kontrolleras. 
Det yttersta målet är att uppnå balanserade och låga finansiella kost -
nader i relation till den valda strategins inneboende risker.
Kapitalstruktur
Eastnine eftersträvar en belåningsgrad  (tidigare benämnd nettobelå -
ningsgrad fastigheter) på cirka 50 procent över en konjunkturcykel och 
belåningsgraden får ej överstiga 60 procent. Eget kapital utgjorde 56  
procent (57) av total kapitalförsörjning, ränte  bärande skulder 40 pro -
cent (39) och övriga  skulder 4 procent (4).
Eget kapital och substansvärde
Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 400 176 TEUR (478 508) och 
balans omslutningen till 713 121 TEUR (837 474). Soliditeten uppgick 
SEB
BerlinHyp
Swedbank
OP Bank
Luminor
34 %
25 %
23 %
11 %
7 %
Eget kapital
Räntebärande skulder
Övriga skulder
56 %
4 %
40 %
till 56 procent (57). Långsiktigt substansvärde per aktie var 18,6 EUR 
(21,9), motsvarande 207 SEK (243). Eget kapital per aktie var 18,0 EUR 
(21,5), motsvarande 200 SEK (240). Totalt antal aktier uppgick till 
22 370 261 (22 370 261) vid utgången av 2023, varav 139 253 (162 515) 
avsåg återköpta aktier i eget förvar. 
Räntebärande skulder 
Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 284 323 TEUR 
(326 882) och bestod i sin helhet av banklån (281 882), ingen (45 000) 
kapitalmarknadsfinansiering fanns. Krediter om 56 481 har refinan -
sierats. Bankfinansieringen härrör från fem banker: SEB, BerlinHyp, 
 Swedbank, OP Bank och Luminor. Outnyttjad checkräkningskredit 
uppgick till 3 000 TEUR (3 000). Belåningsgraden uppgick till 27 
procent (51). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,3 gånger (2,4) och 
nettoskuldkvoten till 5,2 (13,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen 
vid årsskiftet var 2,1 år (2,3) och räntebindningen 1,7 år (1,8). Årlig 
amortering uppgick vid årsskiftet till 7 486 TEUR (8 301), motsvarande 
2,6 procent (2,5) av räntebärande skulder. 
Övriga skulder
Övriga skulder utgörs bl.a. av beslutad, men ej ubetald utdelning, 
fastighets skatt samt depositioner från hyresgäster. 
Förändring räntebärande skuld
Räntebärande skulder har under 2023 minskat med 42 559 TEUR efter 
förtidsinlösen av obligation om 45 000 TEUR, upptagande av nya bank -
krediter om 10 519 TEUR samt amortering av 8 079 TEUR. 
Kapitalstruktur Räntebärande skulder
Finansiering
Eastnine har en stabil finansiell bas med låg belåningsgrad och hög likviditet, som påverkats  positivt 
av försäljningen av det obelånade innehavet i MFG under året. Eastnines skuld finansiering utgörs 
endast av banklån efter lösen av en obligation under hösten 2023.  Eastnines  genomsnittliga ränte-
nivå steg under året till följd av högre marknadsräntor.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 55

===== SIDA 56 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Räntekostnad och derivat
Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntenivån till 4,0 procent 
(3,4). Eastnine använder räntederivat som försäkring mot högre ränte -
kostnader vid stigande marknadsräntor. Vid årsskiftet var 72 procent 
(71) av  Bolagets räntebärande skulder ränte  bundna genom swapavtal. 
Derivatportföljen, som består av ränte  swappar, värderas till verkligt 
värde och värdet uppgick vid årsskiftet till 3 254 TEUR (11 022). Värde -
förändringar avseende derivat, som redovisas i resultat  räkningen och 
uppgick till -7 767 TEUR (12 417), utgjordes i sin helhet av orealiserade 
värdeförändringar till följd av fallande marknadsräntor. Vid löptidens 
slut är derivatens värde alltid noll.
Säkerheter och covenanter
Banklån är säkerställda med pantbrev i fastigheterna och i flertalet fall 
även aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsgaranti. 
Av det totala fastighetsvärdet var 98 procent (98) pantsatt för bank -
lån. Vid utgången av 2023 var projektfastigheten Kimmel i Riga, som 
huvudsakligen består av projektmark, obelånad och ej pantsatt. 
I låneavtalen från kreditinstitut finns covenanter. Dessa utgör 
gränsvärden för vissa nyckeltal, i syfte att minska långivarens mot -
partsrisk. Covenanterna utgörs i huvudsak av gränsvärden för soliditet, 
belåningsgrad och skuldtäckningsgrad. Eastnine uppfyller samtliga 
covenanter.
Grön finansiering
Enligt gällande finanspolicy ska grön finansiering prioriteras vid 
refinan siering och ny finansiering. Tillgången på gröna banklån på 
Eastnines marknader har förbättrats och andelen gröna lån har ökat 
fram till och med 2022. Minskningen under 2023 beror på inlösen av 
Eastnines enda obligationslån som var grönt samt förändring i  bankers 
klassificering av gröna lån. Vid årets slut utgjorde grön finansiering 60 
procent (64) av räntebärande skulder. 
Likviditet
Likvida medel, som i huvudsa k består av inlåning på bankkonto, har 
ökat kraftigt som en följd av försäljningen av det obelånade innehavet 
i MFG. Vid årsskiftet uppgick likvida medel till 128 620 TEUR (19 820). 
Outnyttjad checkkredit uppgick till 3 000 TEUR (3 000). Eastnines 
likviditets situation och låga skuldsättning gör att Bolaget är väl rustat 
för att kunna möta kommande investeringar och åtaganden.
0
25
50
75
100
2023-12-312022-12-312021-12-312020-12-31
Belåningsgrad Soliditet
%
0
5
10
15
20
25
30
35
2027202620252024Rörlig
%
Förfall räntebärande skuld, inkl amortering Förfall räntebindning
0
1
2
3
4
5
År %
Kapitalbindning, år Genomsnittlig räntenivå, %Räntebindning, år
0
1
2
3
4
5
2023202220212020
TEUR 2023 2022
Räntebärande skulder vid årets början 326 882 241 084
Inlösen av obligationslån -45 000 –
Nya banklån 10 519 93 340
Amorteringar -8 079 -7 542
Räntebärande skulder vid årets slut 284 323 326 882
Förfallostruktur räntebärande skulder¹ Förändring räntebärande skulder 
Bindningstid och räntenivå Belåningsgrad och soliditet
¹ Inklusive amortering.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 56

===== SIDA 57 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Risker
Risker förknippade med investerings- och finansieringsstrategin 
Med investeringsstrategin, att långsiktigt äga moderna och hållbara 
kontorsfastigheter i förstklassiga lägen i Baltikum och Polen, samt 
finansieringsstrategin för detta ändamål, är Bolaget exponerat mot 
risker såsom till exempel ränte-, kredit-, hyres- och vakansrisk. På 
kommande sidor beskrivs de huvudsakliga riskerna, hur  exponeringen 
ser ut samt hur riskerna hanteras av Eastnine. Riskhantering och 
riskuppföljning är en viktig och integrerad del av verksamheten. 
 Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera 
och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets ledning i enlig -
het med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella 
risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets 
 finanspolicy.
Risker kopplade till konjunktur och kontorsutnyttjande 
Efter coronapandemin utvecklas fortlöpande balansen gällande fram -
tida efterfrågan på kontorsytor och eventuella nya krav på utformning. 
Efterfrågan har inte påverkats märkbart och Eastnines moderna fastig -
heter samt lokaler tillgodoser i stor utsträckning de krav som finns på 
utformning. 
Konjunkturavmattning, inflation och höga räntenivåer har inneburit 
stigande finansieringskostnader och allmänt försvagade ekonomiska 
utsikter, vilket riskerar påverka hyresgästers verksamheter, deras betal -
ningsförmåga samt efterfrågan på kontor. Sedan Eastnine i augusti 
2023 avyttrat det enda kvarvarande icke-fastighetsrelaterade inne -
havet, har Bolagets risker förknippade med  utom europeiska regioner, 
och valutor som inte utgörs av euro, kraftigt reducerats.
Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika 
slags risker. Merparten av investeringarna utgörs av 
direkt ägda  fastigheter i Lettland, Litauen och Polen. En 
stor andel av hyresgästerna har internationell verksam-
het och finansieringskällorna utgörs av nordiska och 
europeiska banker. 
Stadsbin skapar honung i bikuporna som finns
utplacerade på Eastnines fastighetstak. 
Vid skörd finns alltid en risk att bli stungen.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 57

===== SIDA 58 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
 Område  Risk Riskvärde  Sannolikhet  Påverkan
Låg Med ium Hög Marginell Medium 
Bolags-
kritisk
Verksamhet
Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler 4
Negativa värdeförändringar fastigheter 6
Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad 2
Höga fastighetskostnader 1
Investeringar och projekt 2
Försäljning av fastigheter, låg likviditet 4
Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet 2
Organisation och operationell verksamhet 1
Tvister 2
IT – informationsläckage 2
IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång 4
Leverantörer 1
Hållbarhet
– Klimatrelaterad omställning Höga energipriser 4
Reglering av fastighetsutveckling och drift 2
Kostnader för koldioxidutsläpp 1
Kundpreferenser för hållbara byggnader 2
 – Klimatrelaterad fysisk Hög kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur 2
Extrema väderförhållanden 1
– Övriga hållbarhetsrisker Medarbetare och arbetsmiljö 1
Korruption och oetiskt beteende 3
Omvärld
Svag ekonomisk konjunktur 6
Hög inflation 4
Lagstiftning och skatt 1
Lokal-, politik- och planrisk 4
Högt utbud av lokaler 4
Högt råvarupris 2
Finansiella
Ränta 6
Kredit 1
Likviditet 2
Refinansiering 2
Valuta 1
 
Låg/Marginell
Medium
Hög/Bolagskritisk
Riskvärde
Sannolikhet (1–3) multiplicerat 
med påverkan (1–3) ger ett vägt 
riskvärde, mellan 1 och 9, i enlig-
het med tabellen. 
Låg x låg/medium ger lägsta 
 klassning (1–2).
Medium x medium eller låg x 
hög/bolagskritisk ger medium -
klassning (3–5). 
Hög/bolagskritisk x minst 
medium ger högsta klassning 
(6–9).
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 58

===== SIDA 59 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler
Riskbeskrivning  
Efterfrågan på kontorslokaler kan förändras på kort, medellång och lång sikt, med risk för påverkan på 
fastighetsbolagens verksamhet. Behov av förändringar i utformning av kontorsytor och -arbetsplatser 
samt olika mötesplatser på kontoren för kreativitet och interaktion kan öka, vilket kan innebära krav på 
anpassning och flexibilitet från fastighetsbolagens sida.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine bevakar såväl utvecklingen på fastighets- och kontorsmarknaden som hyresgästers önskan om 
utformning av kontorslokaler, i syfte att kunna anpassa kontorslokalerna efter behov och önskemål. 
Fastigheterna är relativt nybyggda och moderna. Eastnine har en stabil hyresgäststruktur med en stor 
andel internationella företag. Den genomsnittliga återstående hyrestiden för samtliga hyresavtal uppgick 
till 3,8 år och för de tio största hyresgästerna 4,0 år.
Negativa värdeförändringar fastigheter
Riskbeskrivning  
Negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter påverkar resultaträkningen då dessa redovisas till 
verkligt värde i balansräkningen. Värdet på fastigheterna beror på, och beräknas utifrån, ett flertal 
faktorer. Faktorerna utgörs dels av observerbara data som aktuella hyresintäkter, aktuell marknadshyra, 
historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation, dels av icke observerbara data 
såsom direkt avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, framtida långsiktig inflation för marknads -
hyror samt långsiktig vakansgrad. Data och bedömningar kan dessutom vara felaktiga och förutsättningar 
kan ändras med värdeförändringar som följd.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Risk för negativa värdeförändringar hanteras främst genom att erbjuda moderna och attraktiva 
kontorslokaler i de bästa lägena och därigenom attrahera och behålla stabila hyresgäster, vilket minskar 
risken för vakanser och hyressänkningar. Fastigheterna värderas externt minst en gång under en rullande 
tolvmånadersperiod och däremellan värderas fastigheterna internt. Att ett antal fastigheter extern -
värderas varje kvartal möjliggör validering av data även för övriga interna värderingar. Värderings -
processen sker via en strukturerad värderingsmodell med etablerade interna rutiner för bedömningar och 
framtagande av data. Eastnines genomsnittliga belåningsgrad är balanserad för att klara av negativa 
värdeförändringar. 
Låga hyresintäkter och uthyrningsgrad
Riskbeskrivning
Hyresintäkter påverkas av fastigheternas hyresnivåer och uthyrningsgrad, jämte hyresgästernas 
betalningsförmåga. Omvärldsfaktorer såsom konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av likvärdiga 
lokaler påverkar i sin tur dessa faktorer. 
Hantering, påverkan och sannolikhet  
Risk för fallande hyresintäkter och varaktiga vakanser begränsas av Eastnines koncentration till moderna 
fastigheter i de mest attraktiva kommersiella lägena. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila, 
internationella företag. Hyresförlusterna har varit försumbara under 2023. Hyresavtalen tecknas normalt 
på 3–5 år, och vid nyproduktion ibland längre hyresperioder, vilket ger en successiv anpassning till 
gällande marknadshyror. Eastnine har cirka 160 hyresgäster och 230 hyresavtal totalt. Hög koncentration 
till specifika hyresgäster kan innebära en förhöjd risk, koncentrationen har dock minskat de senaste åren i 
samband med tillväxt i fastighetsbeståndet. Cirka 98 procent av Eastnines uthyrda ytor är bundna till 
konsumentprisindex, varav cirka en tredjedel på lands-, cirka två tredjedelar på EU/Euronivå och en liten 
andel med fast indexering. Drygt hälften av hyresavtalen har ett indexeringstak. Vid hög inflation, som 
även påverkar hyresgästernas fastighets  kostnader finns risk för att hyresintäkter inte kan ökas med full 
inflationsjustering. Ett negativt indextal minskar inte hyresnivåerna. 
Höga fastighetskostnader 
Riskbeskrivning
Driftkostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader såsom kostnader för el, sophämtning, vatten 
och värme. Flera av dessa varor och tjänsters kostnader ökar vid ökade råvarukostnader och begränsningar 
i utbud. Dessutom kan varorna ibland endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan. 
Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och administration. Oförutsedda och 
omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnines uthyrningar görs i första hand via triple-net-avtal, vilket innebär att hyresgästerna står för 
merparten av kostnaderna som är hänförliga till lokalerna. Som en följd av detta blir överskottsgraden 
hög, så länge som uthyrningsgraden är hög. I hållbarhetsarbetet ingår kontinuerlig energieffektivisering 
och driftoptimering av fastigheterna, i syfte att minska såväl miljöpåverkan som kostnader samt risken för 
oförutsedda kostnader. Eastnine har under 2023 arbetat aktivt med såväl energibesparingar för fastig -
heterna som med hyresgästerna för att effektivisera användandet av lokalerna, i syfte att minska 
kostnadsökningar till följd av underliggande prisökningar för fastighetskostnader.
Verksamhetsrisker
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 59

===== SIDA 60 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Investeringar och projekt
Riskbeskrivning
Utvecklingsprojekt och investeringar är förenade med risk för ökade byggkostnader, försenad tidplan samt 
motpartsrisk vid anlitande av externa leverantörer. Utvecklingsprojekt innebär normalt också uthyrnings -
risk. Tekniska risker i fastigheterna såsom defekter i konstruktion, andra brister eller uppkomna skador 
utgör risk för ökade fastighetskostnader. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Vid slutet av 2023 hade Eastnine inget aktivt pågående utvecklingsprojekt. Eastnines fastighetsstrategi 
inbegriper utvecklingsprojekt och Bolaget utvärderar kontinuerligt möjligheterna att uppföra nya 
moderna och hållbara kontorsfastigheter i linje med strategin. Projektstart inleds normalt först efter att 
en stor andel hyresavtal tecknats. Eastnine arbetar med att ta fram riktlinjer för kommande utvecklings -
projekt för att minska risken för oförutsedda kostnader. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd sker 
löpande i syfte att beståndet ska förbli modernt samt hållbart och därigenom vara attraktivt för 
hyresgäster. 
Försäljning av fastigheter, låg likviditet
Riskbeskrivning
Risk för låg likviditet i fastighetsmarknader generellt och i Eastnines geografiska marknader speciellt, 
vilket riskerar att eventuella fastighetsförsäljningar sker vid låga värderingar, ofördelaktiga villkor eller 
uteblir på grund av begränsad efterfrågan. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnines fastighetsbestånd är beläget i attraktiva och centralt belägna områden, där påverkan generellt 
är lägre än i sämre lägen. Eastnines finansiella situation innebär att risken för forcerad försäljning av 
fastigheter är låg. 
Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet
Riskbeskrivning
Risk att förvärvad fastighet uppvisar sämre kvalitet eller felaktigheter som sänker värdet och 
attraktiviteten jämfört med den bedömning som gjordes vid förvärvstillfället. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine har en organisation med gedigen fastighetserfarenhet och ett brett nätverk på de relevanta 
marknaderna, vilket innebär att Eastnine kan ta del i de transaktioner som bedöms vara av störst intresse. 
Risken minimeras genom utförliga due diligence-processer samt omsorgsfulla avtals- och villkors -
förhandlingar av Eastnine med hjälp av specialister och experter inför förvärv.
Organisation och verksamhet
Riskbeskrivning
Risk för förluster till följd av bristande rutiner eller system, eller på grund av okunskap om nya regelverk 
som påverkar verksamheten.
Hantering, påverkan och sannolikhet  
Översyn och uppdatering av interna rutiner och system görs löpande. Eastnines revisorer granskar de 
interna rutinerna och rapporterar direkt till styrelsen en gång per år. Bolaget har en affärsbaserad 
bolagsstruktur med personal anställd i moderbolagets hemland Sverige samt i länder där fastigheterna 
finns, så snart tillräcklig affärsvolym uppnåtts. Då Eastnine endast har en mindre organisation föreligger 
ett personberoende. Bolaget har en kontinuitetspolicy som omfattar centrala funktioner och som ses över 
av styrelsen årligen. Internkontrollen bedöms vara god och de operationella riskerna låga.
Tvister
Riskbeskrivning
Risk för att Eastnine skulle bli indraget i legala processer, vilka skulle kunna påverka verksamhet, resultat 
och finansiell ställning. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine arbetar strukturerat i enlighet med policyer och interna riktlinjer för att minimera tvisterisker, 
inte minst vid fastighetstransaktioner.
IT-/informationsläckage
Riskbeskrivning
Risk för att IT-påverkan eller bristfälligt handhavande medför att information hamnar i orätta händer och 
sprids till fel personer.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnines IT-system uppdateras kontinuerligt inkluderande säkerhetshöjande åtgärder såsom brandväggar, 
virusskydd, etc. Bolaget fokuserar också på att skapa en hög medvetenhet för att minska risken för 
informationsläckage. 
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 60

===== SIDA 61 =====

Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Klimatrelaterade omställningsrisker
Höga energipriser
Riskbeskrivning
Omställning till ett fossilfritt samhälle, både till följd av ökad reglering och ökad efterfrågan på fossilfri 
energiförsörjning, kan leda till energibrist och höjda marknadspriser om produktionen inte utvecklas i takt 
med efterfrågan, eller till följd av temporär obalans mellan tillgång och efterfrågan. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine arbetar aktivt med energieffektivisering och med att öka mängden egenproducerad förnybar 
energi. Målet är att Eastnines fastighetsbestånd ska förbruka 25 procent mindre energi år 2025, jämfört 
med 2019. Detta skulle motsvara en genomsnittlig energianvändning på 100 kWh/kvm. Vid nybyggnation 
är målet att energiförbrukningen får uppgå till max 50 kWh/kvm. Fastigheter som certifieras bör uppnå 
minst 80 procent av möjliga poäng inom energikategorin. Vid förvärv genomförs en analys av fastighets -
energiprestanda som en del av ESG-due diligence.
Reglering av fastighetsutveckling och drift
Riskbeskrivning
Lagkrav på hållbara och certifierade byggnader förväntas öka i takt med utvecklingen av EU-taxonomin. 
Som en följd av ökad reglering kan kostnader, för omställning av icke-gröna fastigheter, komma att öka. 
Utöver omställningskostnader kan ökad reglering minska tillgången på finansiering för icke-gröna 
fastigheter.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
100 procent av Eastnines fastighetsbestånd (avser bruttoarean och inkluderar ej fastigheter som väntas bli 
föremål för omfattande utveckling) ska vara miljöcertifierade enligt minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent. För närvarande är 94 procent av fastighetsytan certifierad i enlighet med dessa krav, medan 
certifieringsprocess pågår för resterande 6 procent. Läs mer om hur Eastnine använder certifieringar för 
att säkerställa att våra fastigheter håller en hög hållbarhetsstandard och som ett verktyg för att uppnå 
våra miljörelaterade målsättningar på s. 19. 
HållbarhetsriskerIT/Cyber – informationssäkerhet, intrång
Riskbeskrivning
Risk för att de IT-system Eastnine använder attackeras, Bolagets verksamhet manipuleras och fastigheters 
drift påverkas.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine arbetar förebyggande med åtgärder mot IT-attacker, att försvåra för åtkomst samt begränsa 
effekter av attacker. Genomgång av IT-säkerheten påvisar god säkerhetsnivå och genomförda 
förbättringsåtgärder stärker ytterligare IT-säkerheten. 
Leverantörer 
Riskbeskrivning
Risk för att anlita och sluta avtal med leverantörer som inte håller avtal, bryter mot lagar eller agerar på 
ett icke affärsetiskt sätt, innebärande högre kostnader eller skadat rykte för Eastnine.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine har implementerat en Code of conduct-policy för leverantörer och använder en webbaserad 
leverantörsutvärdering för att fånga och följa upp eventuella affärsetiska och miljörelaterade risker. Vid 
leverantörers oförmåga att åtgärda identifierade risker kan avtalen sägas upp.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023 61

===== SIDA 62 =====