FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2025
Noter till finansiella rapporter Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information Eastnine AB (publ), org nr 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Års- redovisning och koncernredovisning för Eastnine AB (publ) omfattar verksamhetsåret januari–december 2025. Eastnine- koncernen (”Bola- get”) äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda dotter- bolag i Lettland, Litauen och Polen. Överensstämmelse med normgivning och lag Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® Redovisnings - standarder som utfärdats av International Accounting Standards Board (”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämp - ning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisnings regler för koncerner) tillämpats. Tillämpning av redovisningsprinciperna Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla perio - der som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Redovisnings principer och beräkningsmetoder för koncernen och moderbolaget är i allt väsentligt oförändrade, jämfört med de som tillämpades i års redovisningen för år 2024, förutom balansposten Spärrade likvida medel för vilken jämförelseåret har omräknats. Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som tillämpas från och med 1 januari 2025 Inga nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder med tillämpning från 2025 har haft någon effekt på de finansiella rapporterna. Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som ännu ej trätt i kraft IFRS 18 Presen tation och upplysningar i finansiella rapporter ersätter IAS 1. Standarden har godkänts av EU den 13 februari 2026 och träder i kraft från den 1 januari 2027. Två obligatoriska delsummor, ”Rörelse- resultat” och ”Resultat före finansiering och inkomstskatter”, införs. Båda delsummorna kräver en omstrukturering av Bolagets nuvarande uppställningsform. Första tillämpning sker från delårsrapporten för kvartal 1 2027 med retro aktiv tillämpning för jämförelseperioder. Den nya standarden kommer få betydande effekter, främst genom en ny struktur i resultaträkningen, men även genom vissa omklassifice - ringar i kassaflödesrapporterna. Utöver de obligatoriska delsummorna ”Rörelse resultat” och ”Resultat före finansiering och inkomstskatter” kommer Bolagets nuvarande nyckeltal ”Förvaltningsresultat” att utgöra ett "Management-defined performance measure" (MPM). Alla MPMer kommer innebära förklaringar och avstämningar, i not, mot den nya uppställningsformen. Övriga nya och ändrade IFRS Redovisningsstandarder med framtida tillämpning bedöms inte få väsentliga effekter på de finansiella rapporterna. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är euro (EUR), vilket även är rappor - teringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Följaktligen upprättas samtliga finansiella rapporter i euro. För verksamheten i Polen betrak - tas den polska zlotyn som funktionell valuta. Alla belopp är redovisade i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar De källor till osäkerhet i uppskattningarna som anges nedan avser sådana som innebär en betydande risk för att tillgångars och skulders värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kom - mande räkenskapsåret. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bland annat bedömningar av, och antaganden om, framtida kassaflöden samt fastställande av dis - konteringsränta och avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar redovisas känslig - hetsanalys av väsentliga fastighetsparametrar, se not 10. Baserat på de kontroller som tillämpas, anser koncernen att de verk - liga värden som redovisas i balansräkningen är väl genomarbetade och avvägda för att återspegla de underliggande ekonomiska värdena. Väsentliga redovisningsprinciper för koncernen Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller till - gångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuella prisavdrag för uppskjuten skatt reducerar fastighetens anskaffningsvärde. Samtliga fastighetsförvärv, direkt eller indirekt via dotterbolag, har bedömts som tillgångsförvärv. Aktierelaterade incitamentsprogram Aktierelaterade ersättningar avser ersättningar till anställda, inklusive ledande befattningshavare, i enlighet med långsiktiga incitaments - program. Bolaget hade vid årets slut ett utestående tecknings - options program (LTIP 2024). I teckningsoptionsprogrammet har optioner emitterats till deltagarna till marknadsvärde fastställt enligt Black & Scholes värderingsformel, och för varje teckningsoption som förvärvats har ytterligare en teckningsoption erhållits veder - lagsfritt. Vederlagsfritt tilldelade teckningsoptioner redovisas som egetkapital reglerade aktierelaterade ersättningar. Verkligt värde fastställs vid tilldelningsdagen och redovisas som en ökning av eget kapital i enlighet med IFRS 2. Kostnaden redovisas i resultaträkningen över programmets löptid. Sociala avgifter hänförliga till optionerna beräknas baserat på verkligt värde vid tilldelningsdagen. Avgifterna är inte aktiekursberoende och omvärderas därför inte. Vid ett eventuellt framtida utnyttjande av teckningsoptioner erhåller moderbolaget en likvid motsvarande lösenkursen, varvid nya aktier emitteras och lösen - likviden redovisas som en ökning av eget kapital. Se vidare om incita - mentsprogrammen i not 5. 74 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 75 ===== Not 1 forts. Intäkter och kostnader Koncernens intäkter utgörs huvudsakligen av hyresintäkter för till - handahållande av lokaler. Koncernens kostnader redovisas i den period till vilken de tillhör och utgörs huvudsakligen av fastighetskostnader, administrationskostnader och räntekostnader. Fastighetskostnaderna redovisas endast till den del som ej vidaredebiterats hyresgästerna. Leasingavtal som leasegivare Hyresintäkterna klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16 och redovisas linjärt över den avtalade leasingperioden. Avtalade hyresreduceringar, till exempel rabatter, redovisas som en minskning av hyresintäkterna, linjärt över kvarvarande leasingperiod. Transaktioner i utländsk valuta Valutakursdifferenser som uppstår vid valutaomräkningar redovisas netto som antingen finansiella intäkter eller finansiella kostnader i resultaträkningen. Aktivering av låneutgifter Räntekostnader och övriga finansiella kostnader hänförliga till nybygg - nation aktiveras under uppförandet, medan de kostnadsförs löpande vid renovering och utbyggnad då investeringarna är mindre och genomförandetiden vanligen kortare. Skatter I Polen utgår skatt med 19 procent och i Litauen med 16 procent på skattepliktigt resultat (17 procent i Litauen från 1 januari 2026), dvs. efter avdrag för skattemässiga avskrivningar. I Estland och Lettland utgår skatt om 22 respektive 20 procent, vil - ken aktualiseras först vid utdelning av vinstmedel. Uppskjuten skatt är beräknad till noll procent baserat på aktuell bedömning att vinstmed - len förblir outdelade. Skatte effekten redovisas som aktuell eller upp - skjuten skatt när skattekostnad för beslutad utdelning kan beräknas. Finansiella instrument Koncernens finansiella instrument utgörs i huvudsak av låneskulder, likvida medel och derivat i form av ränteswappar. Ränteswapparna redovisas inte inom ramen för säkringsredovisning, utan redovisas till verkligt värde via resultatet. Övriga finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde, se not 27. Spärrade likvida medel Spärrade likvida medel är likvida medel på eget konto som säkerhet för banklån eller hyresgästers inbetalda depositioner. Medlen är inte tillgängliga för omedelbar användning, utan kräver medgivande från kreditgivare. Förvaltningsfastigheter Definition och värdering Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt byggnadsinventarier. Även fastigheter under uppförande eller ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter hänförs till kategorin förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncer - nens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder samt betydande indata framgår av not 10. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värde förändringar från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden aktive rade investeringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör från förvärv eller aktiverade investerings utgifter. Förvärv och avyttringar av fastigheter redovisas i samband med att kontrollen av fastigheten övergår från säljaren till köparen, vilket normalt sammanfaller med tillträdesdagen. Tillkommande investeringar Tillkommande investeringar hänförliga till förvaltningsfastigheter aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget tillgodo. Exempel på tillkommande investeringar är energibesparande åtgärder som förbättrar driftnettot eller när investeringar föranleder nyut - hyrning, hyreshöjningar eller avtalsförlängningar. Reparationer och underhåll kostnadsförs i den period då åtgärderna genomförs. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget upprättar sin årsredovisning enligt Årsredovisnings lagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommen - dation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska til l- lämpa samtliga av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och utta - landen så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisnings - principer framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman, vilket bland annat innebär en annan uppställning för eget kapital. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas till historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Aktieägartillskott Lämnade aktieägartillskott redovisas som en ökning i aktier och andelar i den mån nedskrivning inte erfordras. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal utgörs av garantier för bolag inom koncernen. För redovisning av finansiella garantier tillämpar moderbolaget de regler om befrielse som tillåts enligt RFR 2, jämfört med reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument. Moderbolaget redo - visar finansiella garantiavtal som en avsättning i balansräkningen, när Bolaget har ett åtagande om en sannolik betalning. I annat fall redo visas förpliktelsen som en eventualförpliktelse, se not 32 (Ställda säkerheter och eventualförpliktelser). 75 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 76 ===== Not 2 Segmentsrapportering Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Fastigheter TEUR 1 jan–31 dec 2025 Warszawa Polen Poznan Polen Vilnius Litauen Riga Lettland Ofördelat Summa Hyresintäkter 17 850 14 817 25 206 3 850 – 61 723 Fastighetskostnader -558 -501 -1 987 -1 033 – -4 078 Driftnetto 17 292 14 317 23 219 2 817 – 57 644 Centrala administrationskostnader – – -15 – -4 673 -4 688 Ränteintäkter – 1 48 20 182 250 Räntekostnader -7 533 -4 528 -7 735 -1 111 -862 -21 770 Övriga finansiella intäkter och kostnader -129 -211 -27 7 -76 -436 Förvaltningsresultat 9 630 9 578 15 490 1 733 -5 429 31 001 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 18 154 6 116 -1 040 -2 122 – 21 108 Orealiserade värdeförändringar i derivat 1 235 193 107 -55 21 1 501 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar – – – – -86 -86 Resultat före skatt 29 019 15 887 14 557 -444 -5 494 53 525 Aktuell skatt -425 -924 – -7 -657 -2 012 Uppskjuten skatt -3 898 -2 259 -3 741 – 125 -9 773 Årets resultat 24 696 12 704 10 816 -451 -6 026 41 739 Förvaltningsfastigheter 298 200 204 811 389 526 67 913 – 960 450 varav årets investeringar/förvärv 58 432 4 013 1 266 – 5 769 Räntebärande skulder 163 800 107 606 190 771 29 731 10 000 501 907 Fastigheter TEUR 1 jan–31 dec 2024 Warszawa Polen Poznan Polen Vilnius Litauen Riga Lettland Ofördelat Summa Hyresintäkter 1 750 11 945 24 255 3 572 – 41 523 Fastighetskostnader -20 -225 -1 691 -1 033 – -2 970 Driftnetto 1 731 11 720 22 564 2 539 – 38 553 Centrala administrationskostnader -5 -43 – – -4 282 -4 330 Ränteintäkter – 1 206 25 2 853 3 084 Räntekostnader -778 -3 651 -8 715 -1 553 -99 -14 795 Övriga finansiella intäkter och kostnader – -228 -18 6 -79 -318 Förvaltningsresultat 947 7 799 14 037 1 017 -1 607 22 193 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -137 1 665 869 -6 657 – -4 260 Orealiserade värdeförändringar i derivat -882 -2 496 -1 869 -215 29 -5 433 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar – – – – 93 93 Resultat före skatt -72 6 968 13 038 -5 856 -1 485 12 593 Aktuell skatt -86 -632 – -3 -798 -1 520 Uppskjuten skatt 108 -576 -3 282 – -1 415 -5 165 Årets resultat -50 5 759 9 756 -5 859 -3 698 5 908 Förvaltningsfastigheter 281 789 198 263 386 553 68 769 – 935 374 varav årets investeringar/förvärv 281 926 79 488 3 138 1 311 – 365 863 Räntebärande skulder 167 160 108 674 179 686 29 869 10 000 495 388 76 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 77 ===== Not 3 Hyresintäkter Operationell leasing – koncernen som leasegivare Koncernens huvudsakliga intäkter avser hyresintäkter från leasingavtal, vilka klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkter Hyresintäkterna för räkenskapsåret 2025 uppgick till 61 723 TEUR (41 523), varav hyra för kontorslokaler uppgick till 55 888 TEUR (37 677), handel och service till 1 282 TEUR (910), parkering till 3 988 TEUR (2 635) och övriga hyresintäkter till 565 TEUR (301). För hyres intäkter fördelat per segment, se not 2 (Segmentsrapportering) samt i tabell nedan. I hyresintäkter ingår ej fastighetskostnader som vidare - debiterats hyresgästerna. Den genomsnittliga årshyran för lokaler har ökat till 222 EUR per kvm (218). Hyresintäkter per segment, TEUR 2025 2024 Warszawa 17 850 1 750 Poznan 14 817 11 946 Vilnius 25 206 24 255 Riga 3 850 3 572 Summa 61 723 41 523 De totala avtalade framtida hyresintäkterna uppgick vid årets slut till 238 691 TEUR (247 396). Koncernen Totala avtalade framtida hyresintäkter, TEUR 2025 2024 Avtal för hyresintäkter med förfall inom 1 år 59 961 59 588 Avtal för hyresintäkter med förfall mellan 1 till 2 år 55 174 55 075 Avtal för hyresintäkter med förfall mellan 2 till 3 år 41 967 48 601 Avtal för hyresintäkter med förfall mellan 3 till 4 år 31 815 35 463 Avtal för hyresintäkter med förfall mellan 4 till 5 år 17 897 25 963 Avtal för hyresintäkter med förfall senare än 5 år 31 877 22 706 Summa 238 691 247 396 Tabellen nedan visar summan av kontrakterad årshyra och hyresvärde per segment vid årets slut, exklusive framtida indexjusteringar. Kontrakterad årshyra Hyresvärde Kontrakterad årshyra/ hyresvärde, TEUR 2025 2024 2025 2024 Warszawa 18 324 17 990 18 324 17 990 Poznan 14 580 14 594 14 789 14 594 Vilnius 25 063 24 795 26 379 26 246 Riga 3 585 3 682 4 773 4 736 Summa 61 552 61 061 64 265 63 566 Förfallostruktur hyresavtal Förfallostruktur för befintliga hyreskontrakt framgår av tabellen nedan. Samtliga avtal, som löper ut under det angivna året, har omräknats till årshyra. För hyresrabatter, vilka löper kortare än 12 månader, har avdrag från kontrakterad årshyra ej skett. Den genom - snittliga åter stående hyrestiden för samtliga hyresavtal uppgick till 3,8 år (4,1) vid årets slut. Kontraktsförfall, år Kvm Kontrakterad årshyra, TEUR Andel av årshyra, % 2026 11 275 2 136 4 2027 40 687 8 882 15 2028 47 958 12 029 21 2029 62 791 13 216 23 2030 33 106 6 522 11 2031 35 303 8 830 15 2032 1 540 407 1 2033- 38 869 5 340 9 Summa lokaler 271 529 57 362 99 Parkering & övrigt – 4 190 1 Summa 271 529 61 552 100 77 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 78 ===== Not 5 Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar Ersättningar, övriga förmåner och sociala kostnader Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Styrelse och ledande befattningshavare¹ Löner 1 675 1 094 1 242 1 094 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 192 117 187 117 Sociala kostnader 533 369 450 369 Övriga Löner 1 770 1 955 815 703 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 108 149 108 149 Sociala kostnader 441 497 268 260 Summa 4 718 4 181 3 071 2 692 ¹ Koncernledningens sammansättning har under året förändrats och uppgår per 31 december 2025 till 7 (2) personer. Koncernen Moderbolaget Medelantal anställda 2025 2024 2025 2024 Män 10,4 9,4 6,3 5,4 Kvinnor 13,3 12,0 4,0 4,0 Summa 23,7 21,4 10,3 9,4 2025 2024 Koncernen Män Kvinnor Summa Män Kvinnor Summa Personal- omsättning, % – 7,4 4,1 – 8,0 4,5 Total sjukfrånvaro, % 2,2 0,5 1,2 1,4 0,1 0,7 varav långtids sjukfrånvaro – – – – – – Ersättningar till ledande befattningshavare Ersättning till styrelsen Den 29 april 2025 beslöt årsstämman att styrelsens ordförande ska erhålla 840 000 SEK i ersättning intill nästa årsstämma. Övriga styrelse ledamöter ska erhålla 420 000 SEK per person i ersättning för tiden intill nästa årsstämma. Tillträdande ledamöter har erhållit ersättning från tillträdesdagen (normalt från beslut på årsstämma) och avgående ledamöter har erhållit ersättning fram till frånträdesdagen. Ersättningar till ledande befattningshavare och övriga anställningsvillkor Riktlinjerna beträffande ersättningar till Bolagets ledande befattnings - havare beslutas av årsstämman, efter förslag från styrelsen. Ersätt - ningen till ledande befattningshavare kan bestå av fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensions- och försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga aktiebaserade eller aktierelaterade incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fast ställda interna prestationsbaserade mål, om rörlig kontantersättning ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontant - ersättningen ska huvudsakligen vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Rörlig kontantersättning får uppgå till högst 50 procent av den fasta lönen. Befattningshavarna kan därutöver ha rätt till en individuell premie baserad pensionsplan, enligt vilken Bolaget betalar premier motsvarande högst 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomst - basbelopp och premier, motsvarande högst 30 procent på lönedelar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. Övriga förmåner får innefatta exempelvis sjukförsäkring, friskvårds- och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta lönen. Uppsägningstiden får inte överstiga tolv månader vid uppsägning från Bolagets sida. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsva - rande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och tolv månader för övriga ledande befattningshavare. Uppsägnings - tiden får inte överstiga sex månader, utan rätt till avgångsvederlag, vid uppsägning från befattningshavarens sida. Not 4 Fastighetskostnader Koncernen Fördelning per kostnadsslag, TEUR 2025 2024 Kostnader för löpande förbrukning, reparationer och underhåll 766 677 Andra direkta fastighetskostnader 422 334 Personalkostnader 1 648 1 323 Avskrivningar 38 47 Andra indirekta fastighetskostnader 1 204 590 Summa 4 078 2 970 78 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 79 ===== Not 5 forts. Långsiktiga incitamentsprogram Eastnine hade vid utgången av 2025 ett utestående långsiktigt incitaments program (LTIP) riktat till anställda i koncernen, i form av ett teckningsoptionsprogram (LTIP 2024). Under året har ett aktie - sparprogram (LTIP 2022) löpt ut. Syftet med LTIP är att främja aktie- ägarvärde och Bolagets långsiktiga värde skapande genom att skapa förutsättningar för att behålla och rekrytera kompetent personal, öka motivationen bland deltagarna, främja med arbetarnas aktie ägande samt öka intressegemenskapen mellan deltagarna och Bolagets aktie - ägare. Utfall i aktiesparprogram LTIP 2022 Eastnines årsstämma 2022 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2022). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut, den 7 juli 2025, var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 20,0 procent och till - delning av aktier ägde rum i augusti 2025. Totalt tilldelades 34 508 aktier. Vägd genomsnittlig aktiekurs vid tidpunkten för den slutliga tilldelningen av aktier var 47,10 SEK. Utfallet för villkoren framgår på nästa sida. Ersättningar och övriga förmåner, TEUR Styrelsearvode/ grundlön Rörlig lön LTIP¹ Övriga förmåner Pensions- kostnader Summa 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Styrelseledamöter Louise Richnau, ordförande² 63 24 – – – – – – – – 63 24 Liselotte Hjorth, ordförande³ 25 73 – – – – – – – – 25 73 Peter Elam Håkansson 38 37 – – – – – – – – 38 37 Christian Hermelin 38 37 – – – – – – – – 38 37 Ylva Sarby Westman 38 37 – – – – – – – – 38 37 Hanna Loikkanen⁴ 38 37 – – – – – – – – 38 37 Peter Wågström⁴ – 12 – – – – – – – – – 12 Ledande befattningshavare Kestutis Sasnauskas, vd 298 269 127 136 1 25 1 1 79 72 505 503 Britt-Marie Nyman, vice vd och CFO 207 180 77 92 1 12 2 2 56 45 343 330 Övriga ledande befattningshavare⁵, 5 pers (-) 521 – 186 – 1 – 15 – 56 – 779 – Summa 1 266 706 390 228 2 37 17 3 192 117 1 867 1 090 ¹ Avsättning och förmånsvärde för LTIP uppgick till totalt 2 TEUR (37), varav förmånsvärdet på teckningsoptioner till Kestutis Sasnauskas uppgick till – TEUR (33) och till BrittMarie Nyman – TEUR (16). Inkluderar ej marknadsvärdet av intjänade aktier i LTIP 2022 vid intjäningstidpunkten. Marknadsvärdet av intjänade aktier avseende LTIP 2022 för Kestutis Sasnauskas uppgick till 41 TEUR (71), för BrittMarie Nyman 28 TEUR (38) och för övriga ledande befattningshavare 38 TEUR (–). ² Invald som styrelseledamot vid årsstämman 2024. Vald till styrelsordförande vid årsstämman 2025. ³ Avgick som styrelsordförande i samband med årsstämman 2025. ⁴ Hanna Loikkanen blev invald som styrelseledamot vid årsstämman 2024. Peter Wågström avgick i samband med årsstämman 2024. 5 Under februari 2025 utökades koncernledningen med fyra befattningshavare som tidigare varit anställda i koncernen. I augusti 2025 anställdes ytterligare en ledande befattningshavare. Ersättning redovisas från den tidpunkt respektive person ingått i koncernledningen. 79 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 80 ===== Villkor för prestationsaktier Om miniminivån för respektive prestationsvillkor inte uppnåtts har inga Prestationsaktier tilldelats. Om maximinivån uppnåtts skulle för villkor 1, 80 procent av det maximala antalet Prestationsaktier och, för villkor 2, 20 procent av det maximala antalet Prestationsaktier till - delats. Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs. genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under perioden 1 juli 2022–30 juni 2025. • Maximinivån: 12 procent per år • Miniminivån: 10 procent per år Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs. genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio - den 1 juli 2022–30 juni 2025 i förhållande till en grupp av jämförbara bolag bestående av 22 europeiska fastighetsbolag. • Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil i referensgrupp • Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp Villkor Mål Utfall Tilldelning Antal Prestationsaktier, villkor 1 10–12 % 2,2 % 0 % 0 Prestationsaktier, villkor 2 >median Uppnådde 100,0 % från miniminivån till maximinivån 20,0 % 34 508 Totalt antal aktier 20,0 % 34 508 Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024 Vid årsstämman den 25 april 2024 godkändes styrelsens förslag om inrättande av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024) genom emission av teckningsoptioner till deltagarna. Incitamentsprogram - met riktade sig till samtliga anställda i koncernen. Deltagarna i incitaments programmet erbjöds att teckna teckningsoptioner till marknads värde vid tidpunkten för teckning och för varje tecknings - option, som del tagarna betalade marknadsvärde för, erhölls ytterligare en tecknings option vederlagsfritt. Antalet vederlagsfria tecknings - optioner var begränsade till viss angiven nivå, beräknad utifrån delta - garens månatliga bruttolön. Varje teckningsoption berättigar deltagarna att, från och med den 15 maj 2027 (dock tidigast dagen efter offentliggörandet av Bolagets delårs rapport för perioden januari-mars 2027) till och med den dag som infaller 14 kalenderdagar därefter, teckna en ny aktie i Bolaget till en kurs motsvarande 125 procent av den volymvägda genomsnitts - kursen för Bolagets aktie på Nasdaq Stockholm under en mätperiod om tio handelsdagar före årsstämman 2024. Sammanlagt har 894 810 teckningsoptioner emitterats till delta - garna i programmet. Vid fullt utnyttjande kan därmed 894 810 aktier ges ut, vilket motsvarar en utspädning med cirka 0,9 procent av det totala antalet aktier och röster i Bolaget, dock med förbehåll för even - tuell omräkning enligt optionsvillkoren. Utestående teckningsoptioner LTIP 2024 Utställandedag 2024-04-30 Aktiekurs vid utförandet, SEK 41,40 Lösenkurs per aktie, SEK 53,00 Antal deltagare 10 Antal utestående teckningsoptioner 894 810 Sista lösendag 2027-05-29 Återstående löptid, år 1,4 Riskfri ränta, % 2,8 Förväntad volatilitet, % 22,0 Verkligt värde per option¹, utställandedagen, SEK 2,64 ¹ Justerat för utdelningar under löptiden. Programöversikt, årets förändring i antal instrument Koncernen Moderbolaget Antalet instrument, aktier 2025 2024 2025 2024 Utestående vid årets början 1 067 358 321 776 934 986 210 424 Tilldelade, teckningsoptioner – 894 810 – 807 654 Förverkade, aktiespar- program/aktierätter¹ -138 040 -94 340 -101 867 -42 558 Intjänade, aktiespar- program/ aktierätter¹ -34 508 -54 888 -25 465 -40 534 Utestående vid årets slut 894 810 1 067 358 807 654 934 986 ¹ Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024. Vid årets början uppgick det vägt genomsnittliga lösenpriset till 44,43 SEK, beräknat som ett vägt genomsnitt av teckningsoptioner och pre - stationsaktierätter. Prestationsaktierätterna, vilka löpte ut under året, hade ett lösenpris om 0 SEK. Vid årets slut kvarstod endast tecknings - optioner med ett lösenpris om 53,00 SEK. Personalkostnader för aktie- relaterad ersättning, TEUR Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Aktierätter och teckningsoptioner 35 -12 31 3 Sociala kostnader 16 15 16 15 Summa 51 3 47 18 Kostnader för aktierelaterade ersättningar redovisas i resultaträk - ningen i enlighet med IFRS 2. För aktiesparprogram som är förenade med intjänandevillkor redovisas kostnaden över intjänandeperioden. För vederlagsfritt tilldelade teckningsoptioner utan framtida tjänste - villkor fastställs verkligt värde vid tilldelningsdagen och redovisas som en ökning av eget kapital vid samma tidpunkt. Kostnaden redovisas i resultaträkningen över programmets löptid. Sociala avgifter redovisas som kostnad i den period de hänför sig till. Under året har 39 TEUR (26) kostnadsförts för teckningsoptions - programmet. Kvarvarande belopp att kostnadsföra uppgår per balans - dagen till 54 TEUR (93). Not 5 forts. 80 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 81 ===== Not 6 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader avser bland annat kostnader för centrala funktioner för en koncern såsom ledning, finansiering, ekonomi, investor relations, investeringar och kommunikation samt omkostnader hänförliga till att vara ett publikt bolag listat på Nasdaq, Stockholm. Kostnader för administration hänförliga till fastighets - förvaltande dotterbolag redovisas som del av fastighetskostnader. Leasing Leasingavgifter av mindre värde redovisas som kostnad i resultat - räkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. För Eastnine omfattar dessa leasingavgifter kostnader för normalt förekommande inventarier till mindre värde. Fördelning per kostnadsslag, TEUR Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Marknadsföring och PR 253 227 253 227 IT- och redovisningstjänster 124 100 112 88 Legala tjänster och konsultarvoden 231 327 231 317 Personalkostnader 3 164 2 903 3 164 2 738 Övriga externa kostnader 916 773 1 128 752 Summa 4 688 4 330 4 888 4 121 Fördelning i resultaträkningen, TEUR Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Centrala administrationskostnader 4 688 4 330 4 888 4 121 Summa 4 688 4 330 4 888 4 121 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 KPMG Revisionsuppdrag 354 295 137 142 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 5 22 5 22 VGD Revisionsuppdrag 31 21 – – Summa 390 337 142 164 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bok - föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på Bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttag - elser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag, vilka redovisas på egna rader i tabellen ovan. Not 8 Leasingavtal För Eastnine som leasetagare är det lokalhyresavtal och arrende - av gifter för tomträtter som är väsentliga. Eastnines leasingavtal redovisas i balansräkningen som en nyttjanderätt och leasingskuld. Nyttjanderätten och skulden värderas initialt till nuvärdet av framtida leasingbetalningar. I den mån förskottsbetalningar erläggs, eller andra tillhörande kostnader uppstår, läggs de till värdet på nyttjanderätten. Där arrendeavtal ej kan sägas upp anses leasingperioden som evig, med effekten att värdet på leasingskulden bedöms vara oförändrat fram till dess att arrendeavtalet förhandlats om. Även nyttjanderätts - tillgången anses vara evig, i likhet med leasingskulden, med effekt att ingen avskrivning sker. För övriga avtal, för närvarande hyra av Bolagets kontor i Stockholm, där leasingperioden upphör vid fastställd tidpunkt, sker en amortering av leasingskulden vid avgiftsbetalning. Arrendeavgifter under året, vilka överstiger amorteringsbeloppet, redovisas som räntekostnad. För nyttjanderättstillgången sker av skrivning linjärt över leasingperioden. Utöver redovisade nyttjanderätter innehar Eastnine även ett antal leasingavtal till mindre värde, avseende till exempel bilar och kontors - utrustning. Dessa kostnadsförs linjärt över hyresperioden. Koncernen Moderbolaget Nyttjanderätt, TEUR 2025 2024 2025 2024 Redovisat värde vid årets början 5 610 2 131 – 209 Omräkning enligt IFRS 16 1 -90 1 -90 Tillkommande värde under året 1 827 3 688 1 429 – Årets avskrivning -70 -119 -70 -119 Redovisat värde vid årets slut 7 368 5 610 1 360 – Koncernen Moderbolaget Leasingskuld, TEUR 2025 2024 2025 2024 Redovisat värde vid årets början 5 610 2 112 – 190 Omräkning enligt IFRS 16 28 -95 28 -95 Tillkommande värde under året 1 827 3 688 1 429 – Årets amortering -6 -95 -6 -95 Redovisat värde vid årets slut 7 459 5 610 1 451 – Årets kassaflöde hänförligt till leasingavtal, TEUR Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Kassaflöde från leasingavtal klassificerade som nyttjanderätt -77 -143 – -95 Kassaflöde från leasing av tillgångar till mindre värde -44 -14 -3 -7 Kassaflöde från leasingavtal -121 -157 -3 -102 Se även löptidsanalys i not 28 (Finansiella risker och riskhantering). Löptiden fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varie - rar mellan 14 och 100 år. Kostnaden utöver avskrivning för samtliga arrende avgifter har redovisats som en finansiell kostnad och uppgick under året till 46 TEUR (37). 81 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 82 ===== Not 9 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Moderbolaget Finansiella intäkter, TEUR 2025 2024 2025 2024 Erhållna utdelningar från koncernföretag – – 1 500 – Ränteintäkter från koncernföretag – – 2 424 4 393 Ränteintäkter från likvida medel 250 3 084 178 2 850 Övriga finansiella intäkter 15 23 – – Summa finansiella intäkter 265 3 107 4 103 7 243 Koncernen Moderbolaget Finansiella kostnader, TEUR 2025 2024 2025 2024 Räntekostnader till koncernföretag – – -919 -223 Räntekostnader på lån -21 770 -14 795 -862 -99 Övriga finansiella kostnader -144 -48 -23 -5 Valutakursdifferenser, netto¹ -307 -293 -54 -76 Summa finansiella kostnader -22 221 -15 136 -1 858 -403 ¹ Valutakursvinster/förluster på monetära tillgångar och skulder. Ränteintäkter från koncernföretag hänför sig till finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på derivat värderade till verkligt värde. Not 10 Förvaltningsfastigheter Definition Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera positivt driftnetto. Förvaltningsfastigheter redovisas i balans räkningen till verkligt värde och värdeförändringar redovisas via resultat - räkningen. Förvaltningsfastighete r under verksamhetsåret Fastighetsportföljen består huvudsakligen av kontorsfastigheter, centralt belägna i Warszawa, Poznan, Riga och Vilnius. Förvaltnings - fastigheternas verkliga värde, exklusive nyttjanderättstillgångar, uppgick till 960 450 TEUR (935 374). Totalt har Eastnine, under året, investerat 5 769 TEUR (365 863), varav investeringar i befintliga fastig- heter uppgick till 5 769 TEUR (4 364). Inga fastighetsförvärv har skett under året (361 499 TEUR). Den oreali serade värdeförändringen upp - gick till 19 307 TEUR (4 260). Lägre avkastningskrav och antagande om högre marknadshyror, båda i Polen, har haft en positiv inverkan på fastighetsvärdet. Värdet på tomträtter, tillhörande förvaltnings - fastigheterna redovisas i balansräkningen som del i nyttjanderätts - tillgång och uppgick till 6 008 TEUR (5 610). Koncernen TEUR 2025 2024 Redovisat värde vid årets början 935 374 573 771 Förvärv – 361 499 Investeringar i befintliga fastigheter 5 769 4 364 Orealiserade värdeförändringar 19 307 -4 260 Redovisat värde vid årets slut 960 450 935 374 Värdering av fastigheter I enlighet med Bolagets värderingspolicy värderas fastigheterna kvartals vis, varav extern värdering av certifierat värderingsinstitut sker minst en gång under en rullande tolv- månadersperiod. Värderingsmodell och utförande De externa värderingarna är utförda i enlighet med internationell värderings standard (IVS). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under året utförts av Avison Young, Colliers International Advisor, Jones Lang LaSalle och Newsec. Fastigheter som inte externvärderas, internvärderas enligt en kassa - flödesmodell. Den interna värderingsmodellen för respektive fastighet kalibreras mot de externa värderingarna, såväl i Polen som Baltikum. Omvänt kvalitetssäkras också de externa värderingarna mot den interna värderingsmodellen. Den externa marknadsvärderingen sker utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets framtida kassa flöden. I Baltikum används en värderingsmodell baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem till tioårig kalkyl period med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden justeras för inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I Polen använder de externa värderarna värderings - modeller uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är uppräknade med inflation och med reala diskonteringsräntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av nuvärdesberäknade kassaflöden, likt för Baltikum, men i reala termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av nuvarande hyra med justering för skillnaden mellan nuvarande hyra och marknadsmässig hyra. Värderingsantaganden Fastighetsvärderingarna grundar sig på bedömningar och antaganden vid värderingstidpunkten av både observerbara och icke observerbara indata. Observerbara data inkluderar bl.a. aktuella hyresintäkter, histo - riska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. Icke observerbara data inkluderar bl.a. direktavkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. Kassaflöden från hyresinbetalningar bedöms utifrån aktuella hyres - avtal och kända framtida avtalade förändringar. Hyresutvecklingen följer indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid avtalstidens slut görs en bedömning om avtalsförlängningar och den då gällande marknads - hyran. Vid årets slut uppgick den bedömda månatliga marknadshyran i värderingarna i genomsnitt till 19,3 EUR per kvm (18,8). Driftkostnader härleds från historiska utfall och budgeterade kost - nader. Reservering för underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån fastigheternas skick samt ålder och upptas normalt i värderingarna med en procentuell årlig avsättning beräknat på årliga hyresintäkter med tillägg för det nästkommande årets budgeterade underhålls - investeringar. Även inflation, kalkylränta, direktavkastningskrav, marknadshyra samt vakansbedömning utgör viktiga värderingsantaganden. Infla - tionen baseras på en sammanvägning av prognoser både på kort och lång sikt upprättade av t.ex. centralbanker och EU-institutioner. 82 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 83 ===== Not 10 forts. Kalkyl räntan och direktavkastningskrav baseras på marknadens för - räntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakans - risk. Marknadshyran baseras på aktuell hyresnivå för liknande objekt. Vakans beräknas individuellt på hyreskontraktsnivå samt med en lång - siktigt normaliserad vakansgrad. Kalkylräntan utgör ett räntekrav på totalt kapital. Vägd kalkylränta i värderingarna uppgick till 8,2 procent (8,0) för förvaltningsfastigheter exklusive projektfastigheter. Direktavkastningskrav härleds utifrån faktiska transaktioner men även utifrån köpare och säljares krav och förväntan. Direktavkastningskravet under 2025 har varit svagt nedåt. Vägt direktavkastningskrav var 6,61 procent (6,63). Underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån fastighetens skick samt ålder och upptas normalt i värderingarna med en procentuell årlig avsättning beräknad på årliga hyresintäkter med tillägg för det kommande årets budgeterade underhållsinvesteringar. Capex i värde - ringsmodellen ligger normalt i intervallet 2,0-5,0 procent och uppgick i genomsnitt till 2,3 procent (2,6) av totala hyresintäkter. Den lång - siktiga inflationen för marknadshyror har upptagits till mellan 2,0-2,5 procent. Warszawa Poznan Vilnius Riga Totalt Värderingsantaganden 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Direktavkastningskrav, % 6,35 6,40 7,10 7,50 6,00-6,75 6,00-6,50 6,75-7,00 6,50-6,75 6,00-7,10 6,00-7,50 Direktavkastningskrav, vägt, % 6,35 6,40 7,10 7,50 6,50 6,36 6,89 6,59 6,61 6,63 Genomsnittlig kalkylränta, % 8,0 7,5 7,8 7,9 8,4 8,2 8,6 8,4 8,2 8,0 Antagen marknadshyra vid avtalsförfall, EUR/kvm/månad 26,7 25,0 17,8 17,2 17,3 17,3 15,3 15,2 19,3 18,8 Långsiktig inflation, % e.t. e.t 2,5 2,5 2,0 2,0 2,0 2,0 2,1 2,3 Långsiktig vakansgrad, % e.t. e.t. e.t. e.t. 2,5-5,0 2,5-5,0 3,0-5,0 3,0-5,0 2,5-5,0 2,5-5,0 Känslighetsanalys fastighetsvärdering Fastighetsvärderingar innebär en uppskattning av fastigheternas marknadsvärde och baseras på beräkningar enligt etablerade och vedertagna principer samt antaganden och bedömningar hos certifierade värderingsinstitut. Sambandet mellan direktavkastnings - krav, kalkylränta och inflation är centralt i fastighetsvärderingar. Vid stigande inflation tenderar nominella räntor att stiga, vilket påverkar kalkylräntan som ofta tar sin utgångspunkt i en riskfri ränta. Stigande räntor tenderar att höja avkastningskrav i syfte att kompensera för högre finansieringskostnader. Tabell Känslighetsanalys fastigheter redovisar påverkan på förvalt - ningsfastigheternas beräknade marknadsvärde vid förändringar av individuella värdeparametrar. Känslighetsanalysen tar ej hänsyn till att ändring av en värdeparameter ofta har en påverkan på andra parame - trar i känslighetsanalysen. Känslighetsanalys fastig heter, TEUR Antag anden Warszawa Poznan Vilnius Riga Totalt Marknadshyra +/- 5,0 % 14 748 -15 057 8 224 -8 224 14 303 -14 285 2 082 -2 073 39 357 -39 639 Uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet e.t. e.t. e.t. e.t. 4 763 -4 774 599 -715 5 362 -5 489 Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enheter -11 800 12 700 -4 632 4 970 -8 048 8 646 -1 396 1 507 -25 876 27 823 Direktavkastningskrav +/- 0,5 %-enheter -22 700 26 500 -8 959 10 317 -15 578 18 031 -2 699 3 131 -49 936 57 979 Direktavkastningskrav +/- 1,0 %-enhet -42 200 58 100 -16 812 22 324 -29 001 39 445 -5 059 6 792 -93 072 126 661 83 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 84 ===== Not 11 Derivatinstrument Eastnine tillämpar inte säkringsredovisning. Derivaten klassificeras som finansiella instrument, och utgörs av ränteswappar, där Bolaget er håller rörlig ränta och betalar en fast ränta, samt valutaterminer. Derivaten värderas till verkligt värde enligt nivå 2 och värdeföränd - ringar redovisas på egen rad i rapporten över totalresultat. Inga derivatavtal har avslutats i förtid. Valutaterminer är upptagna för att minska valuta exponeringen kopplad till Eastnines utdelningar. Under året har förfallna valutaterminer inneburit en realiserad värdeför - ändring om -86 TEUR (40). Årlig amortering i befintliga ränteswappar uppgick till 6 606 TEUR (4 381). Av nominellt belopp med förfall 2026 avsåg 37 946 TEUR ränteswappar och 2 691 TEUR valutatermin. Marknads värdet på dessa förfall uppgick till -321 TEUR respektive 21 TEUR. För kassaflöden från Eastnines derivat, se not 28 (Finan - siella risker och riskhantering). För mer information, se även not 27 (Finansiella instrument). Förfalloår Nominellt belopp, TEUR Marknads- värde, TEUR 2026 40 637 -300 2027 95 559 496 2028 23 114 68 2029 225 733 -1 014 2030 23 443 44 Summa 408 486 -706 Koncernen Värde derivat, TEUR 2025 2024 Redovisat värde vid årets början -2 179 3 254 Orealiserade värdeförändringar 1 501 -5 433 Realiserade värdeförändringar -28 – Redovisat värde vid årets slut -706 -2 179 Not 12 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Realiserade värdeförändringar, valutaterminer -86 40 -86 40 Slutbetalning, ECBPF2 – 52 – – Summa -86 93 -86 40 Not 13 Övriga intäkter Moderbolaget TEUR 2025 2024 Rådgivning- och förvaltningstjänster till koncernföretag 2 849 2 172 Summa 2 849 2 172 Not 14 Skatter Koncernen Moderbolaget Avstämning av effektiv skatt, TEUR 2025 2024 2025 2024 Resultat före skatt 53 525 12 593 142 4 961 Skatt enligt gällande skattesats i Sverige, 20,6 % -11 026 -2 594 -29 -1 022 Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag -467 -2 273 – – Skatteeffekt av ej skatte pliktig utdelning – – 309 – Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -164 -685 -4 -2 Underskott från tidigare år – 62 – 62 Övriga skattemässiga justeringar -403 -89 -774 -89 Aktivering av tidigare ej redovisade underskott¹ 309 57 – – Justering skatt från tidigare år -34 -1 163 -34 -1 163 Summa -11 785 -6 685 -532 -2 213 Genomsnittlig skattesats, % 22,0 53,1 375,3 44,6 ¹ Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är möjligt att de kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Uppskjuten skatt på underskottsavdrag om 0,7 MEUR i dotterbolag redovisas ej i balans räkningen. Samtliga underskottsavdrag är obegränsade i tid. 84 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 85 ===== Not 15 Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar avser utveckling av programvara och en digital plattform för automatiserad insamling av fastighets - data, vilket omfattar förbrukning och nyttjande av resurser, besöks - statistik samt inhämtning av data från affärsapplikationer och tredjepartslösningar. Redovisning sker till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Utvecklingen av program - varan och den digitala plattformen beräknas vara slutfört under år 2026. Nyttjandeperioden har bedömts vara 5 år. Avskrivning kom - mer ske linjärt över nyttjandeperioden och redovisas som centrala administrations kostnader. Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början – – – – Årets investeringar 290 – 290 – Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets slut 290 – 290 – Ackumulerade avskrivningar vid årets början – – – – Årets avskrivningar – – – – Ackumulerade avskrivningar vid årets slut – – – – Redovisat värde vid årets slut 290 – 290 – Not 16 Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumu - lerade av- och nedskrivningar. Eventuella nedskrivningar redovisas som kostnad i resultaträkningen. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Nyttjandeperioden har bedömts vara 5 år. Avskrivning sker linjärt över nyttjande perioden och redovisas på raden för fastighetskostnader eller centrala administrations kostnader. Inventarier består bland annat av inventarier och kontors utrustning för Eastnines kontor i Stockholm, Warszawa, Vilnius och Riga. Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 572 553 89 89 Årets utrangering – -2 – – Årets investeringar 494 21 416 – Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets slut 1 066 572 505 89 Ackumulerade avskrivningar vid årets början -500 -438 -89 -73 Årets utrangering – 2 – – Årets avskrivningar -39 -64 -1 -16 Ackumulerade avskrivningar vid årets slut -539 -500 -90 -89 Redovisat värde vid årets slut 527 72 415 – Not 17 Kundfordringar Individuell bedömning görs av samtliga förfallna kundfordringar. Bedömning om risken för kreditförluster görs framåtblickande enligt IFRS 9 och reservering görs när kreditförlust föreligger. Kreditförluster reducerar koncernens driftnetto. Koncernen Åldersfördelning, TEUR 2025 2024 Ej förfallna 3 014 1 878 Förfallna 0–30 dagar 371 1 117 Förfallna 31–60 dagar 74 299 Förfallna 61–90 dagar 34 95 Förfallna sedan mer än 90 dagar 417 23 varav reserverat¹ -112 -20 Summa 3 798 3 391 ¹ Reserveringar sker på individuell basis. Samtliga reserveringar avser förfallna fordringar vid årets slut. Inga reserveringar avser befarade framtida kund förluster. Koncernen Analys över förlustreservering, TEUR 2025 2024 Förlustreservering vid årets början -20 16 Inbetalningar under året 1 – Nya reserveringar under året -93 -4 Summa -112 -20 85 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 86 ===== Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Upplupna ränteintäkter – 87 – 2 731 Upplupna intäkter 929 491 746 – Förutbetalda kostnader 2 481 2 614 143 237 Summa 3 481 3 192 889 2 968 Not 19 Spärrade likvida medel Spärrade likvida medel är likvida medel som hålls på separata konton för ett specifikt ändamål och som därför inte är tillgängliga för ome - delbar eller allmän användning av koncernen utan godkännande från den långivande banken. Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Reserveringskonto för skuldbetalningar 2 725 2 725 – – Konton för hyresgästdepositioner 924 924 – – Andra spärrade konton 0 0 – – Summa 3 649 3 649 – – Reserveringskonton för skuldbetalningar. Deposition av likvida medel som hålls på spärrade konton för att täcka framtida skuldbetalningar. Konton för hyresgästdepositioner. Likvida medel relaterade till hyres - depositioner som härrör från hyresavtal, vilka koncernen kan använda för att täcka hyresgästers förfallna skulder eller som återbetalning när en hyresgästs hyresavtal sagts upp och avslutats. Övriga spärrade konton. Till exempel likvida medel som spärrats till förmån för långivare för andra förpliktelser än Reserveringskonton för skuldbetalningar och Konton för hyresgästdepositioner. Not 20 Likvida medel Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Likvida medel 47 175 27 536 21 719 10 546 Summa 47 175 27 536 21 719 10 546 På bokslutsdagen avser likvida medel tillgångar på Bolagets bank - konton som är omedelbart tillgängliga för användning i fastighets - rörelsen, i enlighet med IAS 7. De likvida medlen är fritt disponibla men Bolaget har i enlighet med villkor i låneavtal åtagit sig att upp - rätthålla en minsta kontobehållning. Begränsningen påverkar inte bedömningen om posten som likvida medel, men upplysning lämnas i enlighet med kravet på transparens rörande begränsningar i nyttjandet av de likvida medlen. På bokslutsdagen uppgick den minsta konto - behållningen till 3 149 TEUR (3 667). Not 21 Eget kapital Eastnine AB (publ) har per balansdagen totalt 98 241 728 utgivna stamaktier där varje aktie har ett röstvärde av en (1) röst och ett kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie. Registrerat aktiekapital uppgick per 31 december 2025 till 4 018 087 EUR (4 018 087). Under året har Eastnine tilldelat 34 508 aktier till deltagare i Eastnines långsiktiga incitamentsprogram som infördes 2022 (LTIP 2022). Efter transaktio - nen, tillika per 31 december 2025, har Bolagets innehav av egna aktier minskat till 467 616, motsvarande en minskning från cirka 0,5 procent till cirka 0,5 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman 2025 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Antal stamaktier 2025 2024 Antal utgivna aktier per 1 januari 98 241 728 22 370 261 Aktiesplit 4:1, datum 2024-05-13 – 67 110 783 Kvittningsemission, datum 2024-11-29 – 8 760 684 Antal utgivna aktier per 31 december 98 241 728 98 241 728 varav aktier i eget förvar 467 616 502 124 Koncernens egna kapital Eget kapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, övrigt till - skjutet kapital och intjänade vinstmedel. Övrigt tillskjutet kapital avser tillskjutet kapital från ägarna samt överkursbelopp som inbetalats i samband med nyemissioner. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Totalt eget kapital uppgick per 31 december 2025 till 467,9 MEUR (437,3). Kapitalhantering Kapitalet definieras som totalt eget kapital och uppgick den 31 december 2025 till 467,9 MEUR (437,3). Likvida medel i koncernen uppgick till 47,2 MEUR (27,5). Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. På bokslutsdagen uppgick belåningsgraden till 47 procent (50) och soliditeten till 45 procent (44). Moderbolagets bundna och fria egna kapital Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings - bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Bundet eget kapital består i Eastnine AB av aktiekapitalet. I fritt eget kapital ingår överkursfond, årets resultat och balanserade vinstmedel. Av moderbolagets fria egna kapital får, till aktieägarna, endast utde- las så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning ske om det med bedömning av verksamhetens omfattning, krav och risker är försvarligt med hänsyn till koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning Det är årsstämman som beslutar om utdelning. Styrelsen föreslår årsstämman 2026 en utdelning om 1,28 SEK per aktie, jämnt fördelat på fyra tillfällen om 0,32 SEK vardera under 2026 och inledningen av 2027. Utdelning ges ej för Bolagets innehav av egna aktier, vars exakta antal fastställs på avstämningsdagen. Baserat på antalet utgivna aktier på balansdagen, exklusive aktier i eget förvar, uppgår föreslagen utdelning till 125,2 MSEK, motsvarande 11,6 MEUR. 1 EUR = 10,82 SEK den 31 december 2025. 86 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 87 ===== Not 22 Räntebärande skulder Räntebärande skulder avser skulder till kreditinstitut och pensionsfonder, varav 488 390 TEUR (454 854) klassificeras som långfristiga skulder då låneförfall infaller senare än 12 månader från balansdagen och 13 517 TEUR (40 534) klassificeras som kortfristiga med låneförfall inom 12 månader, se även tabellen Löptidsanalys finansiella instrument i not 28. Eastnines ränte bärande skulder är värderade till upplupet anskaffnings- värde. Vid årets slut uppgick lån från pensionsfonder till 10 000 TEUR (10 000), med låneförfall i november 2027. Koncernen Räntebärande skulder, TEUR 2025 2024 Räntebärande skulder vid årets början 495 388 284 323 Upptagande av räntebärande skulder1 14 423 217 727 Förändring obetalda räntekostnader 79 – Amorteringar enligt plan1 -7 983 -6 661 Redovisat värde vid årets slut 501 907 495 388 1 Räntebärande skulder som under året refinansierats, inklusive med ny kredit givare, ingår varken i raden för Upptagande av räntebärande skulder eller Amorteringar. I enlighet med Eastnines finanspolicy ska lånens genomsnittliga kapitalbindning aldrig understiga 18 månader, se även avsnittet Finansiering och kapitalstruktur. I tabellen Förfallostruktur ränte - bärande skulder redovisas kreditförfall fördelat per år, efter avtalade amorteringar. Årliga amorteringar enligt avtal uppgick vid årets slut till 6 870 TEUR (8 267), motsvarande 1,4 procent (1,7) av utestående skuld. Vid årets slut är samtliga kovenanter uppfyllda, både bakåtblickande som framåtblickande och inga krediter bedöms därmed kunna förfalla i förtid. Bolaget har inga revolverande krediter eller övriga avtalade villkor som kan förlänga tidpunkten för låneförfall. Låneförfall redo - visas enligt avtal utan bedömning om refinansiering vid kapitalförfall. För räntebärande skulders påverkan på kassaflödet, se not 28 (Finan - siella risker och riskhantering). Förfallostruktur räntebärande skulder, år Låneskuld, TEUR Andel, % 2026 13 517 2,7 2027 117 475 23,4 2028 28 047 5,6 2029 239 515 47,7 2030 103 353 20,6 Summa 501 907 100 Koncernen Fördelning räntebärande skulder, TEUR 2025 2024 Skulder till kreditinstitut, långfristiga 478 390 444 854 Skuld obligationsinnehavare, långfristig 10 000 10 000 Skulder till kreditinstitut, kortfristiga 13 517 40 534 Summa 501 907 495 388 Not 23 Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatt på temporära skillnader, TEUR Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Förvaltningsfastigheter 43 291 32 349 – – Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 1 391 4 318 280 – Derivatinstrument -145 -452 4 6 Leasingskuld -1 410 -4 318 -299 – Skattemässiga underskott -14 226 -11 208 – – Övrigt 1 881 247 142 247 Redovisat värde vid årets slut 30 782 20 935 128 253 Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran. Uppskjuten skatt är hänförligt till dotterbolag i Polen och Litauen, med skattesatser om 19,0 procent respektive 17,0 procent, samt moderbolaget i Sverige, med skattesats om 20,6 procent. Den upp - skjutna skatten är hänförlig till skillnaden mellan bokförda och skatte - mässiga värden på fastigheter, leasingtillgångar och leasing skulder, orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga under - skott. Ingen bolagsskatt redovisas i Estland eller Lettland, där skatt endast utgår med 22 procent respektive 20 procent på i huvudsak utdelade vinstmedel, det vill säga, ingen skatt betalas för outdelade vinstmedel. Då Eastnine ej har för avsikt att dela ut vinstmedel från Estland och Lettland har ingen uppskjuten skatt redovisats baserat på upparbetade vinstmedel. Skatteeffekt kommer att redovisas om beslut om utdelning kan bli aktuellt i framtiden. Utdelningsbara balanserade vinstmedel i koncernens dotterbolag i Estland och Lettland, inklusive årets resultat, uppgick vid årets slut till 43 014 TEUR (44 645) och den uppskjutna skatten på dessa vinstmedel kan maximalt uppgå till 9 463 TEUR (9 822). Orealiserad valutakursförlust i uppskjuten skatt uppgick under året till 74 TEUR. 87 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 88 ===== Not 24 Andra långfristiga skulder Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Depositioner från hyresgäster 4 964 4 529 – – Övrigt – 27 – 27 Summa 4 964 4 556 – 27 Hyresdepositioner avser likvida medel som hyresgäster har betalt som säkerhet för ingångna hyresavtal. Hyresdepositionerna kan användas för att täcka hyresgästers förfallna skulder. När hyresavtal upphör och samtliga skulder är reglerade, återbetalas hyresdepositionen. Kort - fristiga hyresdepositioner redovisas i posten Övriga skulder. Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Upplupna lönerelaterade kostnader 903 763 743 608 Upplupna räntekostnader 99 230 99 99 Upplupna fastighetskostnader 2 804 702 – – Övriga upplupna kostnader 211 181 246 154 Förutbetalda intäkter 3 746 1 808 – – Summa 7 763 3 684 1 088 861 Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag Moderbolaget TEUR 2025 2024 Ingående anskaffningsvärden 300 448 126 276 Återbetalning av aktieägartillskott -14 500 -3 500 Tillkommande/avgående anskaffningsvärden¹ 46 032 177 672 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 331 980 300 448 ¹ Av tillkommande/avgående anskaffningsvärden avser 1 TEUR (-7) anskaffningsvärden hänförliga till anställdas incitamentsprogram. Direktägda dotterbolag Säte Antal aktier/andelar Kapital- och röstandel, % Bokfört värde, TEUR Eastnine Baltics OÜ Tallinn, Estland 2 500 100 110 973 Eastnine NRD Sp. z o.o. Poznan, Polen 408 236 100 44 001 Eastnine NRE Sp. z o.o. Poznan, Polen 494 175 100 58 002 Eastnine Warsaw Unit Sp. z o.o. Warszawa, Polen 32 243 100 118 801 Eastnine Poland Sp. z o.o. Warszawa, Polen 1 800 100 202 Cyllantico Investments Sp. z o.o. Warszawa, Polen 100 100 1 Summa anskaffningsvärden 331 980 Indirekt ägda dotterbolag Säte Antal aktier/andelar Kapital- och röstandel, % Eastnine Prop1 OÜ Tallinn, Estland 1 100 Eastnine Latvia SIA Riga, Lettland 53 353 814 100 Eastnine Alojas Biroji SIA Riga, Lettland 8 565 000 100 Eastnine Kimmel SIA Riga, Lettland 5 952 045 100 Eastnine Prop 6 SIA Riga, Lettland 5 000 100 Eastnine Valdemara Centrs SIA Riga, Lettland 10 000 000 100 Eastnine Zala 1 SIA Riga, Lettland 6 830 000 100 Eastnine Lithuania UAB Vilnius, Litauen 29 216 503 100 Eastnine 3Bures-1-2 UAB Vilnius, Litauen 2 925 100 Eastnine 3Bures-3 UAB Vilnius, Litauen 3 620 100 Eastnine S7-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine S7-2 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100 Eastnine S7-3 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100 Eastnine Uniq UAB Vilnius, Litauen 2 700 100 Eastnine Uptown Park UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine Vertas-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine Vertas-2 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 88 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 89 ===== Not 27 Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas normalt upp i balans - räkningen på transaktionsdagen. Beräkning av verkligt värde Följande sammanfattar de metoder och antaganden som används för att fastställa verkligt värde för finansiella instrument. Finansiella instrument som värderas till verkligt värde via årets resultat Finansiella instrument värderade till verkligt värde bedöms i enlighet med IFRS 13. Transaktionsutgifter belastar resultatet i enlighet med IFRS 9. Finansiella instrument som värderas till upplupet anskaffningsvärde Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörskulder och andra rörelsekapitalposter som är finansiella instrument med mycket kort löptid, redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överens - stämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings - värde bedöms överensstämma med verkligt värde. Verkligt värde för icke säkerställt lån, redovisat till 10 000 TEUR (10 000) bedöms inte avvika materiellt från redovisat värde. Värdering till verkligt värde Eastnine tillämpar IFRS 13 för uppskattningar av verkligt värde och IFRS 13 och IFRS 7 för upplysningsändamål. Dessa kräver att Bolaget klassificerar värderingarna till verkligt värde enligt en hierarki som återspeglar betydelsen av de data som använts för att göra värderingarna. Hierarkin har följande nivåer: Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2: Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, som är observerbara för tillgången eller skulden antingen direkt (dvs. som priser) eller indirekt (dvs. härledda från priser). Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden, som inte bygger på observer bara marknadsdata (dvs. icke observerbar indata). Den nivå i hierarkin för verkligt värde där värderingen till verkligt värde kategoriseras ska bestämmas med grund i den lägsta nivå indata som är signifikant för värderingen till verkligt värde i sin helhet. I detta syfte görs bedömningen av indatas signifikans med beaktande av värderingen till verkligt värde i sin helhet. Om det i en värdering till verkligt värde används observerbara indata som kräver betydande jus - tering som har sin grund i icke observerbara data, är detta en värdering på nivå 3. Bedömningen av signifikansen för särskilda indata i värde - ringen till verkligt värde i sin helhet kräver beaktande av de faktorer som särskilt gäller för tillgången eller skulden. I tabellerna på nästa sida framgår de kategorier av finansiella instru - ment som finns i koncernen respektive moderbolaget. Finansiella tillgångar och skulder, redovisade till upplupet anskaffningsvärde respektive verkligt värde klassificerade i enlighet med IFRS 9. 89 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 90 ===== Not 27 forts. Finansiella tillgångar och skulder, TEUR Finansiella instrument värderade till verkligt värde via årets resultat Finansiella tillgångar och skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Koncernen 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Derivat (nivå 2) 1 146 1 728 – – 1 146 1 728 Kundfordringar – – 3 798 3 391 3 798 3 391 Övriga fordringar – – 6 353 5 593 6 353 5 593 Upplupna intäkter – – 714 80 714 80 Likvida medel – – 47 175 27 536 47 175 27 536 Summa finansiella tillgångar 1 146 1 728 58 039 36 601 58 039 36 601 Räntebärande skulder – – 501 907 495 388 501 907 495 388 Derivat (nivå 2) 1 852 3 907 – – 1 852 3 907 Leverantörsskulder – – 1 607 2 053 1 607 2 053 Övriga finansiella skulder – – 6 472 9 247 6 472 9 247 Upplupna kostnader – – 4 049 1 881 4 049 1 881 Summa finansiella skulder 1 852 3 907 514 035 508 569 515 887 512 476 Finansiella tillgångar och skulder, TEUR Finansiella instrument värderade till verkligt värde via årets resultat Finansiella tillgångar och skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Lån till koncernföretag – – 27 637 73 877 27 637 73 877 Derivat (nivå 2) 21 29 – – 21 29 Övriga fordringar – – 809 2 849 809 2 849 Likvida medel – – 21 719 10 546 21 719 10 546 Summa finansiella tillgångar 21 29 50 166 87 272 50 187 87 301 Räntebärande skulder – – 31 699 28 712 31 699 28 712 Leverantörsskulder – – 231 163 231 163 Övriga finansiella skulder – – 4 395 3 407 4 395 3 407 Upplupna kostnader – – 1 088 861 1 088 861 Summa finansiella skulder – – 37 412 33 143 37 412 33 143 90 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 91 ===== Not 28 Finansiella risker och riskhantering Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika slags risker. Bolagets finanspolicy fastställs av styrelsen. Hantering av finansiella risker sköts primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finans - policy. För mer information, se även not 22 (Räntebärande skulder). Finansiella risker Eastnine har exponering för följande finansiella risker: (A) Ränterisk (B) Valutarisk (C) Likviditetsrisk (D) Refinansieringsrisk (E) Kreditrisk (A) Ränterisk (medium risk) Räntekostnader utgör Eastnines största enskilda kostnadspost och uppgick för räkenskapsårets 2025 till 21,8 MEUR. Ränterisk avseende räntekostnader är både risken för stigande räntor när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skulder med rörlig ränta, samt risk för sjun - kande räntor när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skuld med fast ränta. Enligt finanspolicy ska ränte risken begränsas genom att räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder ränta via derivat i form av ränte - swappar eller genom lån till fast ränta. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,4 år (3,1). Ränteintäkter kan tidvis utgöra en betydande post i resultaträkningen. Fallande mark - nadsräntor riskerar att minska resultat och kassaflöde, då likviditet placeras på löptider understigande ett år. Efterföljande tabell sammanfattar effekterna på Eastnines resultat och eget kapital vid förändring av marknadsräntor utan hänsyn till eventuella värdeförändringar på Bolagets ränteswappar. Känslighetsanalys för marknadsränta Kassaflöde och intjäning, TEUR 2025 2024 Räntebärande skulder Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -436 / +436 -390 / +390 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -872 / +872 -780 / +780 Likvida medel Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +254 / -254 +156 / -156 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +508 / -508 +312 / -312 (B) Valutarisk (medium risk) Euro är Eastnines funktionella valuta. Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och andra funktionella valutor i de länder där Eastnine bedriver verksamhet (zloty respektive SEK) ändras. Ändrad växelkurs påverkar bland annat värdet av in- och utbetal - ningar i andra funktionella valutor, kortfristiga lån eller placeringar samt beslutad utdelning. Av årsstämman beslutad utdelning valuta - säkras vid tidpunkten för beslutet, men valutakurseffekt uppkommer om kursen ändrats vid respektive efterföljande kvartalsskifte. Efterföljande tabeller redovisar de tillgångar och skulder som har en annan valuta än euro och känslighetsanalys för marknadsrisker. Tillgångar och skulder i främmande valutor Likvida medel och skulder, TEUR 2025 2024 Valuta i SEK 167 77 Valuta i PLN 4 464 4 547 Leasingskuld i SEK 1 451 – Känslighetsanalys för marknadsrisker Påverkan på eget kapital och total resultat, TEUR Riskfaktor Förändring, % 2025 2024 Växelkurs EUR/PLN¹ +/- 10 20 111 18 823 ¹ Beräknat på nettotillgångar i PLN. (C) Likviditetsrisk (låg risk) Likviditetsrisk är risken att Eastnine saknar likvida medel för kom - mande betalningsåtaganden. Eastnine gör månatliga likviditets - prognoser över kommande tolv månader. Enligt finanspolicyn ska Bolaget ha tillräcklig likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Vid årets slut uppgick räntetäckningsgraden till 2,4 gånger. (D) Refinansieringsrisk (låg risk) Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid nytt behov av finansiering. Enligt finanspolicyn ska belåningsgraden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå till minst 1,5 år. Eastnine har vid årets slut en bred finansieringsbas med huvudsakligen bankfinansiering, från sju banker, samt en mindre del direktlån, från pensionsfonder. Belånings graden uppgick till 47 procent (50) och kapitalbindningen var 3,3 år (3,4). (E) Kreditrisk (låg risk) Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Eastnine håller likvida medel i större banker i länder där Bolaget har verksamhet. Motparter lämnar generellt bankgaranti eller deposition mot - svarande 2–3 månadshyror. Eastnine har löpande uppföljning av att hyres inbetalningar inkommer enligt avtal. Hyresförlusterna under 2025 har varit begränsade. 91 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 92 ===== Not 28 forts. Löptidsanalys finansiella instrument 31 december 2025, TEUR Totalt 2026 2027 2028 2029 2030 Räntebärande skulder 501 907 13 517 117 475 28 047 239 515 103 353 Ränta för räntebärande skulder 62 221 19 362 16 562 14 022 9 706 2 569 Ränta för derivat 3 701 988 1 011 1 057 601 44 Leasingskuld¹ 5 196 837 1 108 1 108 1 108 1 035 Leverantörsskulder 1 607 1 607 – – – – Övriga skulder 2 711 2 711 – – – – Summa kassaflöde från finansiella instrument 577 343 39 022 136 156 44 234 250 930 107 002 31 december 2024, TEUR Totalt 2025 2026 2027 2028 2029 Räntebärande skulder 495 388 40 534 74 434 116 004 26 474 237 942 Ränta för räntebärande skulder 81 613 23 833 21 517 15 705 12 840 7 718 Ränta för derivat -3 510 -747 -732 -717 -702 -612 Leasingskuld¹ 1 165 233 233 233 233 233 Leverantörsskulder 2 053 2 053 – – – – Övriga skulder 2 424 2 424 – – – – Summa kassaflöde från finansiella instrument 579 133 68 330 95 452 131 226 38 844 245 281 ¹ Leasingskulden avser bl.a. avgifter för tomträttsavgälder, vilka anses vara eviga. Årliga tomträttsavgälder efter år 2030 uppgick vid årets slut till 233 TEUR (233). Not 29 Närstående Närståendeförhållanden Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se not 26 (Aktier och andelar i koncernföretag), samt med styrelseledamöter och anställda. Transaktioner med personal i ledande ställning och till dem närstående företag Eastnines företagsledning, styrelseledamöter och deras nära familje - medlemmar samt närstående företag kontrollerar 31 procent (31) av rösterna i Bolaget. Information om ersättningar till ledande befatt - ningshavare framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar). Not 29 forts. Övriga transaktioner med närstående bolag TEUR 2025 2024 Eastnine Lithuania UAB Fordran nominellt belopp 27 527 27 527 Ränteintäkt under året 1 514 2 065 Upplupen räntefordran 620 2 291 Eastnine Baltics OÜ Fordran nominellt belopp – 45 500 Ränteintäkt under året 874 2 188 Upplupen räntefordran – 342 Koncerninterna tjänster, försäljning 1 305 1 487 Eastnine NRD Sp. z o.o. Fordran nominellt belopp – 850 Ränteintäkt under året 35 140 Upplupen räntefordran – 27 Koncerninterna tjänster, försäljning 357 434 Erhållen utdelning 1 500 – Eastnine Poland Sp. z o.o. Fordran nominellt belopp 110 – Skuld, kortfristig, nominellt belopp -125 – Ränteintäkt under året 2 – Koncerninterna tjänster, försäljning 17 – Koncerninterna tjänster, inköp -125 – Eastnine NRE Sp. z o.o. Skuld nominellt belopp -18 489 -18 489 Räntekostnad under året -832 -223 Upplupen ränteskuld -210 -209 Koncerninterna tjänster, försäljning 242 165 Eastnine Warsaw Unit Sp. z o.o. Skuld nominellt belopp -7 000 – Räntekostnad under året -87 – Upplupen ränteskuld – – Koncerninterna tjänster, försäljning 723 86 92 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 93 ===== Not 30 Specifikationer till kassaflödesanalysen Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten TEUR Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Orealiserade värde förändringar i fastigheter -21 108 4 260 – – Orealiserade värde förändringar i derivat -1 501 5 433 -21 -29 Av- och nedskrivningar 110 272 72 226 Långsiktigt incitamentsprogram 3 67 3 67 Övrigt 1 524 -975 43 -27 Summa -20 973 9 058 96 237 Betalda och erhållna räntor i kassaflödet Koncernen Moderbolaget TEUR 2025 2024 2025 2024 Erhållna räntor 165 3 169 4 829 8 249 Erlagda räntor -21 901 -14 613 -1 470 -13 Kassaflödesanalys av förändringar av räntebärande skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Kassaflöde 2024 Kassaflöde 2025 Ej kassa flöde 2023-12-31 Upptagna lån Amorteringar 2024-12-31 Upptagna lån Amorteringar Obetalda ränte kostnader 2025-12-31 Räntebärande skulder 284 322 253 230 -42 164 495 388 14 423 -7 983 79 501 907 Not 31 Resultat per aktie Resultat per aktie EUR 2025 2024 Resultat per aktie, före utspädning¹ 0,43 0,07 Resultat per aktie, efter utspädning¹ 0,43 0,07 Underlaget för de täljare och nämnare som använts i ovanstående beräkningar av resultat per aktie anges i följande tabell: Beräkningar och resultat Årets resultat hänförligt till moder bolagets stamaktieägare, TEUR 41 739 5 908 Genomsnittligt antal stamaktier justerat för återköpta aktier, före utspädning, tusental aktier¹ 97 753 89 807 Effekt av Bolagets långsiktiga incitamentsprogram för anställda (LTIP), tusental aktier¹ – 34 Genomsnittligt antal stamaktier justerat för återköpta aktier, efter utspädning, tusental aktier² 97 753 89 841 ¹ Utestående teckningsoptioner har inte medfört någon utspädning, då den genomsnittliga aktiekursen har understigit lösenkursen. Se not 5 för ytterligare information. 2 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024. Not 32 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter för räntebärande skulder Koncernen TEUR 2025 2024 Förvaltningsfastigheter 951 194 928 194 Pantsatta aktier i dotterbolag 390 656 355 188 Summa 1 341 850 1 283 382 Tabellen visar säkerheter för kreditlån. I merparten av kreditavtalen förekommer kovenanter bland annat för belåningsgrader, mini - mum eget kapital, skuldtäckningsgrader samt krav på likvida medel på bankkonto. Vid årets slut är samtliga kovenanter upfyllda och bedömningen är att samtliga kovenanter kommer att uppfyllas under kommande året. Moderbolaget Eventualförpliktelser, TEUR 2025 2024 Borgensförbindelser avseende krediter i dotterbolag 220 434 209 554 Summa 220 434 209 554 Not 33 Uppgifter om moderbolaget Eastnine AB är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Birger Jarlsgatan 25, 111 45 Stockholm. Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut Styrelsen har för räkenskapsåret 2025 föreslagit en utdelning om 1,28 SEK per aktie (1,20), att utbetalas kvartalvis om 0,32 SEK per aktie (0,30). Föreslagen utdelning uppgår till totalt 11 566 623 SEK. Utdel- ningsförslaget innebär en ökning om 7 procent och motsvarar 41 pro - cent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. I december 2025 förlängdes kreditavtal med Swedbank till fem års löptid och utökades samtidigt med 12,7 MEUR till 75,5 MEUR. Ökningen utbetalades i januari 2026. 93 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 94 ===== Femårsöversikt nyckeltal Nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Fastighetsrelaterade Uthyrningsbar yta, tkvm 271,5 271,6 182,8 182,9 143,2 Antal fastigheter 16 16 14 14 13 Förvaltningsfastigheter, TEUR 960 450 935 374 573 771 606 222 469 817 Överskottsgrad, % 93,4 92,8 93,0 90,7 89,3 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 95,8 96,1 93,1 96,3 90,0 Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 18,5 18,2 16,1 15,3 14,8 Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 222 218 193 183 178 WAULT, år 3,8 4,1 3,8 4,4 4,3 Vägt direktavkastningskrav, % 6,6 6,6 6,4 5,6 5,6 Hållbarhetscertifierade fastigheter¹, % av kvm 100 100 94 94 81 Finansiella Hyresintäkter, TEUR 61 723 41 523 36 166 30 299 21 530 Driftnetto, TEUR 57 644 38 553 33 631 27 487 19 237 Förvaltningsresultat, TEUR 31 001 22 193 17 698 13 413 9 526 Nettoskuld, TEUR 451 083 464 203 155 703 307 062 211 883 Belåningsgrad², % 47 50 27 51 45 Kapitalbindningstid, år 3,3 3,4 2,1 2,3 2,5 Räntebindningstid, år 2,4 3,1 1,7 1,8 1,5 Skuldkvot, ggr 8,5 13,6 5,2 13,2 13,8 Soliditet, % 45 44 56 57 58 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 2,3 2,4 2,7 Genomsnittlig räntenivå, % 4,3 4,5 4,0 3,4 2,8 Avkastning på eget kapital, % 9,1 1,2 -16,3 25,4 21,1 Nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Aktierelaterade³ Eget kapital, TEUR 467 902 437 257 400 176 478 508 375 994 Långsiktigt substansvärde, TEUR 499 391 460 370 412 689 486 274 391 853 Börsvärde, TEUR 454 469 398 183 343 475 241 250 341 658 Börsvärde, TSEK 4 918 038 4 573 725 3 823 733 2 682 696 3 517 707 Antal utgivna aktier vid årets slut, tusental 98 242 98 242 89 481 89 481 89 481 Antal utgivna aktier vid årets slut, justerat för återköpta aktier, tusental 97 774 97 740 88 924 88 831 88 831 Genomsnittligt antal aktier justerat för återköpta aktier, före utspädning, tusental 97 753 89 807 88 868 88 831 88 616 Genomsnittligt antal aktier justerat för återköpta aktier, efter utspädning, tusental 97 753 89 841 88 868 88 904 88 928 Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,31 0,24 0,19 0,22 0,20 Kassaflöde per aktie, EUR 0,20 -1,12 1,22 -0,11 0,06 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,32 0,25 0,20 0,15 0,11 Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,43 0,07 -0,81 1,22 0,82 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,43 0,07 -0,81 1,22 0,81 Utdelning per aktie, EUR⁴ 0,12 0,10 0,10 0,08 0,07 Utdelning per aktie, SEK⁴ 1,28 1,20 1,16 0,85 0,75 Eget kapital per aktie, EUR 4,79 4,47 4,50 5,39 4,23 Eget kapital per aktie, SEK 51,79 51,39 50,10 59,90 43,58 Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 5,11 4,71 4,64 5,47 4,41 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 55,27 54,10 51,67 60,87 45,42 Aktiekurs, EUR⁵ 4,65 4,07 3,86 2,72 3,85 Aktiekurs, SEK⁵ 50,30 46,80 43,00 30,20 39,60 Övriga EUR/SEK 10,82 11,49 11,13 11,12 10,30 EUR/PLN 4,23 4,27 4,35 4,69 – ¹ Certifierad yta i relation till total yta (exklusive yta som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling). 2 Fram till och med 2022 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter. ³ Omräkning har skett av historiska siffror för genomförd aktiesplit 4:1 under 2024. ⁴ Föreslagen utdelning för 2025, 1,28 SEK per aktie motsvarande 0,12 EUR per aktie. ⁵ Ej justerad för utdelning. 94 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 95 ===== Härledning av nyckeltal Nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Hyresintäkter 61 723 41 523 36 166 30 299 21 530 Driftnetto 57 644 38 553 33 631 27 487 19 237 Överskottsgrad, % 93,4 92,8 93,0 90,7 89,3 Förvaltningsfastigheter 960 450 935 374 573 771 606 222 469 817 Räntebärande skulder 501 907 495 388 284 323 326 882 241 084 Likvida medel (inkl. spärrade) 50 824 31 185 128 620 19 820 29 201 Belåningsgrad, % 47 50 27 51 45 Driftnetto 57 644 38 553 33 631 27 487 19 237 Centrala administrationskostnader -4 688 -4 330 -3 679 -4 224 -3 853 Summa 52 957 34 223 29 952 23 262 15 383 Räntebärande skulder 501 907 495 388 284 323 326 882 241 084 Likvida medel (inkl. spärrade) 50 824 31 185 128 620 19 820 29 201 Nettoskuld, TEUR 451 083 464 203 155 703 307 062 211 883 Skuldkvot, ggr 8,5 13,6 5,2 13,2 13,8 Nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Förvaltningsresultat 31 001 22 193 17 698 13 413 9 526 Räntekostnader 21 770 14 795 13 586 9 374 5 600 Resultat före räntekostnader 52 771 36 989 31 284 22 787 15 126 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 2,3 2,4 2,7 Eget kapital 467 902 437 257 400 176 478 508 309 942 Återläggning derivat 707 2 179 -3 254 -11 022 2 745 Återläggning uppskjuten skatt 30 782 20 935 15 768 18 788 10 855 Långsiktigt substansvärde, TEUR 499 391 460 370 412 689 486 274 323 542 Årets resultat 41 345 4 957 -71 658 108 560 72 334 Genomsnittligt eget kapital 452 579 418 716 439 342 427 251 342 968 Avkastning på eget kapital, % 9,1 1,2 -16,3 25,4 21,1 95 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 96 ===== Styrelsens och vd:s försäkran Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med god redo visningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Års redovisningen ger en rättvisande bild av koncernens och moder bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt be skriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bolaget och koncernen står inför. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den 25 mars 2026. Denna årsredovisning har undertecknats med elektronisk underskrift. Stockholm den 25 mars 2026 Louise Richnau Ordförande Christian Hermelin Ledamot Peter Elam Håkansson Ledamot Hanna Loikkanen Ledamot Ylva Sarby Westman Ledamot Kestutis Sasnauskas Verkställande direktör Stockholm den 26 mars 2026 KPMG AB Marc Karlsson Auktoriserad revisor Fastigheten Warsaw Unit i Warszawa förvärvades 2024. 96 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 97 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Eastnine AB (publ), org. nr 556693-7404 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Eastnine AB (publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrnings rapporten på sidorna 101107. Bolagets årsredovisning och koncern redovisning ingår på sidorna 5196 och 101107 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt visande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 decem ber 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt visande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovis ningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 101107. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo visningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända målsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncern redovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan den om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 10 och redovisningsprinciper på sidorna 74-75 i årsredovis ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 960 450 TEUR per den 31 december 2025. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare och interna värderingar utförda av Eastnine. Extern värdering sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod. De externa och interna värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastig het av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro och mikro ekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna. Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltnings fastigheterna som bolaget lämnar i not 10 i årsredovisningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1 50 och 108-133. Den andra informationen består också av ersättnings - 97 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 98 ===== rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät telse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktig het till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktig het som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp skattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana hän delser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida hän delser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovis ningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräck liga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revi sionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden tifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ ningar förhindrar upplysning om frågan. 98 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 99 ===== Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust. Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Eastnine AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dis positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verk ställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obe roende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revi sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända målsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhets art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medels förvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kont rolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esefrapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Eastnine AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Eastnine AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls enliga som grund för vårt uttalande. 99 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 100 ===== Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef rapporten utan väsentliga felaktig heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esefrapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis ningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm ning av att Esefrapporten överensstämmer med den granskade års redovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon cernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esefrapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esefförordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 101107 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisnings lagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisning ens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstäm melse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Eastnine AB:s revisor av bolagsstämman den 29 april 2025. KPMG AB eller revisorer verk samma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2007. Stockholm den 26 mars 2026 KPMG AB Marc Karlsson Auktoriserad revisor 100 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 101 ===== ¹ Bonnier Fastigheter Invest avyttrade i mitten av februari 2026 12,3 miljoner aktier i Eastnine och hade därefter aktier motsvarande 3,3 procent av totalt antal utgivna aktier. Bolagsstyrningsrapport För Eastnine AB (publ) (Bolaget) innebär bolagsstyrning det sätt på vilket Bolaget styrs, leds och kontrolleras i syfte att skapa transparens och förtroende hos aktieägare, investerare och andra intressenter. Tillämpliga regelverk Bolagsstyrningen i Eastnine bygger på externa och interna regelverk. De externa regelverken är aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt andra tillämpliga svenska och utländska lagar samt bestämmelser. Bolagets interna ramverk omfattar bolagsordning, regler och riktlinjer för bolagsstyrning, styrelsens arbetsordning, instruktion till verkstäl lande direktören och de policydokument som Bolaget har antagit. Bolaget följer Koden. Bolagets syfte och karaktär Eastnine är ett svenskt publikt aktiebolag, etablerat och noterat 2007, som har investeringar i moderna, hållbara och högavkastande kontors fastigheter i först klassiga lägen i Polen, Litauen och Lettland. Bolaget strävar efter att bli en ledande leverantör av kontor i den snabbast väx ande delen av Europa. Eastnines huvudkontor är beläget i Stockholm och landskontor med anställda finns i Warszawa, Vilnius samt Riga. Därutöver finns ett lokalkontor i Poznan. Merparten av hyresintäkterna härrör från stora internationella företag. Eastnine har som ambition att förvärva ytterligare kontorsfastigheter i syfte att öka lönsamheten. Aktien och ägarna Eastnines aktiekapital uppgick vid årets slut till 4 018 TEUR (4 018). Antalet utgivna aktier uppgick till 98 241 728 (98 241 728), vilket ger ett kvotvärde på 0,0409 EUR per aktie (0,0409). Återköpta aktier, som uppgår till 467 616 (502 124) har ingen andel i Bolagets tillgångar eller resultat, ej heller har de rösträtt. Samtliga övriga aktier 97 774 112 (97 739 604), har en röst och lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och resultat. Peter Elam Håkansson var vid utgången av 2025 största ägare i Eastnine och ägde, privat och via bolag, 17,6 procent av antalet utgivna aktier i Eastnine. Därefter följde Bonnier Fastigheter Invest med 15,8 procent¹. Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde 10,0 procent eller mer av aktierna i Bolaget. Tredje största ägare var Eastnines vd Kestutis Sasnauskas som ägde 9,7 procent av antalet utgivna aktier. Bolagsstämma Bolagsstämman är Bolagets högsta beslutande organ, och det är vid denna som aktieägarna kan utöva sitt inflytande. Stämman ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets slut. Alla aktieägare som är registrerade i aktieboken, och som har anmält sitt deltagande i tid, har rätt att delta i bolagsstämman. Aktieägare kan rösta för det totala antalet aktier de äger och får åtföljas av högst två biträden. En aktie ger en röst. Aktieägare kan välja att företrädas av ombud. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman, förutsatt att vederbörlig anmälan har tillställts Bolaget i god tid innan kallelsen till bolagsstämman sänds ut. Kallelse till bolagsstämma sker enligt aktiebolagslagen och utlyses av styrelsen. Kallelse till ordinarie bolagsstämma, alternativt extrastämma där bolagsordningen ska änd ras, ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolags stämman. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före bolagsstämman. Kallelse till bolags stämma ska ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar och på Bolagets webbplats. Vid tidpunkten för kallelse ska information om att kallelse har skett annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagsstämman är en viktig kommunikationskanal till aktieägarna. Utgångspunkten är att såväl styrelse som företagsledning är närvarande vid bolagsstämman för att svara på frågor från aktieägarna. Bolagsstämman behandlar bland annat frågor som rör: • Val av styrelseledamöter och ordförande. • I förekommande fall val av revisor. • Fastställande av utdelning. • Fastställande av resultat och balansräkning. • Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. • Ansvarsfrihet för styrelseledamöter och vd. Årsstämman 2025 Årsstämman 2025 hölls den 29 april på Citykonferensen Ingenjörs huset i Stockholm. 44 aktieägare var representerade vid stämman, motsva rande totalt 50,0 procent av rösterna i Bolaget (exkluderat aktier inne havda av Bolaget). Årsstämman 2025 godkände bland annat: • Fastställande av resultat för verksamhetsåret 2024. • Ansvarsfrihet för styrelse och vd. • Utdelning om 1,20 SEK per aktie fördelat på fyra ut betalnings tillfällen om 0,30 SEK per aktie vardera. • Att antalet styrelseledamöter ska vara fem. • Omval av ledamöter, exkluderat Liselotte Hjorth som avböjt omval. Nyval av Louise Richnau till posten som styrelseordförande. • Styrelsearvode. • Omval av revisionsbolag. • Ersättningsrapport. • Bemyndigande för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. • Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier. Samtliga handlingar från årsstämman, inklusive stämmo protokoll, finns på www.eastnine.com. 101 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 102 ===== Årsstämma 2026 Årsstämma i Eastnine AB äger rum onsdagen den 29 april 2026 kl. 15.00 i IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm. För mer information se s. 132. För fullständig kallelse, se www.eastnine.com. Valberedningen Valberedningens uppgift är att utvärdera styrelsen och dess arbete inför årsstämman, förbereda och presentera förslag till stämman av seende stämmo ordförande, styrelseledamöter och styrelseordförande samt att i förekommande fall föreslå revisorer. Valberedningen ska i sitt förslag till styrelse bland annat ha tagit hänsyn till mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kompetens och erfarenhet i förhål lande till Bolagets karaktär samt eftersträva en jämn könsfördelning. Valberedningen har också till uppgift att föreslå styrelsearvoden, eventuella arvoden till styrelseutskott, arvoden till Bolagets revisorer samt att lämna förslag till process för att utse valberedning inför nästa årsstämma. Samtliga aktieägares intressen ska tillvaratas och alla aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen. Arbetet i valberedningen under 2025/2026 Enligt beslut på årsstämman den 15 maj 2017 ska Eastnine ha en valberedning bestående av minst tre och högst fyra ledamöter, varav högst tre ledamöter ska utses av de tre största (baserat på faktisk rösträtt) aktieägarna (eller ägargrupperna) i Bolaget som önskar utse en representant. Övrig ledamot utgörs av Bolagets styrelse ordförande. Sammansättningen av valberedningen inför årsstämman 2026 till kännagavs genom pressmeddelande och på Bolagets webbsida den 25 september 2025 och var följande: • Anna Elam (valberedningens ordförande), som representant för Peter Elam Håkansson. • Tomas Hermansson, som representant för Bonnier Fastigheter Invest. • Staffan Malmer, som representant för Kestutis Sasnauskas. • Louise Richnau, i egenskap av styrelseordförande i Eastnine. I februari 2026 avyttrade Bonnier Fastigheter Invest delar av sitt innehav i Eastnine och var därefter inte längre till röstetalet andra största aktieägare. Inga arvoden har utbetalats till valberedningens leda möter. Aktie ägarna har beretts tillfälle att lämna förslag till val beredningen. Valberedningens förslag till årsstämman kommer att framgå av kallelsen till årsstämman och finnas tillgängligt på www.eastnine.com före årsstämman. Externa revisorer Vid årsstämman 2025 beslutades att utse det registrerade revisions bolaget KPMG, med huvudansvarig revisor Marc Karlsson född 1980, till Bolagets externa revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2026. Marc Karlsson är auktoriserad revisor och delägare i KPMG samt aktiv inom KPMG:s internationella fastighetsnätverk. Marc har agerat ansvarig revisor för Eastnine sedan 2025. Bland Marc Karlssons övriga revisionsuppdrag ingår: Nyfosa, Kåpan Fastigheter, Eurocommercial Properties Sweden, Ovzon och Assemblin Caverion Group. Arvode till revisorerna Bolagets revisorer har erhållit arvode för revision, annan föreskriven granskning samt för rådgivning som föranletts av iakttagelser vid revision och granskning. Under verksamhetsåret 2025 uppgick totalt revisionsarvode till 390 TEUR (337), varav 359 TEUR (317) till KPMG. Kommunikation med Bolagets revisorer Styrelsen upprätthåller regelbunden kontakt med revisorerna. Reviso rer deltar i styrelsemöten när årsrapporter behandlas, samt normalt också i styrelse möten då de av revisorerna granskade delårsrapport erna behandlas. Revisorerna framför då sina observationer från den översiktliga granskningen av delårs rapporten för perioden januari– september, samt bokslutskommunikén, och redogör för sin bedömning av Bolagets interna kontroll. Styrelsen träffar huvud ansvarig revisor en gång om året utan ledningens närvaro, och då rapporterar revisorn sina iakttagelser till styrelsen. Styrelsen i Eastnine Styrelsens sammansättning Enligt bolagsordningen ska Bolagets styrelse bestå av tre till sex leda möter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses av årsstämman för tiden intill nästa årsstämma hållits. Vid årsstämman 2025 omvaldes styrelseledamöterna Christian Hermelin, Peter Elam Håkansson, Hanna Loikkanen, Louise Richnau och Ylva Sarby Westman. Louise Richnau valdes till styrelseordförande, tidigare ordförande Liselotte Hjorth hade avböjt omval. Valberedningens uppfattning är att det är väsent ligt att arbeta för mångfald i styrelsen och att aktivt söka kompetenta styrelse kandidater bland både kvinnor och män. Styrelsen utgjordes till 60 procent av kvinnor och till 40 procent av män, vilket är jämnast möjliga fördelning när antalet ledamöter är udda. Valberedningen har vid utarbetandet av sitt förslag till styrelse beaktat de krav som ställs på styrelsens kompetens, mångfald, sammansättning och oberoende, med hänsyn tagen till Bolagets internationella verksamhet, styrning och kontroll samt dess strategi med fokus på fastighetsinvesteringar och hållbar fastighetsutveckling i Polen och Baltikum. Styrelsens oberoende Enligt tillämpliga regelverk anses Louise Richnau, Christian Hermelin, Hanna Loikkanen och Ylva Sarby Westman i befintlig styrelse vara oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledning samt i förhål lande till Bolagets större aktieägare. Peter Elam Håkansson anses vara oberoende gentemot Bolaget och bolagsledningen, men inte i förhål lande till större aktieägare då han är närstående till East Capital, som under 2025 var en större aktieägare i Bolaget, såsom detta begrepp definieras i Koden. Mer information om styrelsen finns på s. 106. 102 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 103 ===== Styrelsens ansvar och uppgifter Bolagets styrelse har det övergripande ansvaret för Bolagets strategi, hållbarhetsarbete, interna kontroll, riskhantering samt långsiktiga affärsinriktning. Styrelsen ansvarar också för andra signifikanta frågor, som utifrån Eastnines omfattning och inriktning, är av extraordinär finansiell, legal eller generell karaktär. Styrelsen är bland annat ansvarig för följande: • Att övervaka den verksamhet som bedrivs inom Eastnine och dess dotterbolag. Att fastställa affärsplaner, viktiga policyer och mål för Eastnine samt att kontinuerligt säkerställa att de följs, uppdateras och revideras vid behov. • Att bestämma övergripande organisationsstruktur och tillse att organisationen är utformad, och att finansiella omständigheter generellt övervakas, på ett tillfredsställande sätt. • Att tillsätta, och vid behov avsätta, vd samt utvärdera vd:s prestation fortlöpande mot de kortsiktiga och långsiktiga mål som har fastställts. • Att föreslå riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare till årsstämman och att fastställa ledningens fasta och rörliga ersättning. • Att regelbundet övervaka och utvärdera Eastnines ekonomiska ställning och utveckling samt att diskutera och besluta om frågor relaterade till Eastnines kapitalstruktur, inklusive förslag till bolags stämma om utdelning till aktieägare. • Att godkänna förvärv och avyttringar av innehav samt större til l läggsinvesteringar, eller andra signifikanta avtal och åtaganden. • Att godkänna alla finansiella rapporter innan de publiceras. • Att fastslå budget för nästkommande år. Styrelsens arbete styrs av den arbetsordning som styrelsen har antagit. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har fortlöpande kon takt med vd och CFO för att övervaka Bolagets verksamhet. Styrelsen har utformat och godkänt en arbetsinstruktion för vd samt policy dokument. Bolagets vd samt CFO deltog vid samtliga styrelse möten under 2025 för att rapportera från sina respektive områden. Styrelsen ska hålla minst fem ordinarie styrelsemöten per år. Fler möten hålls vid behov för att diskutera och besluta om bland annat investeringar, finansiering, budget och andra strategiska frågor. Styrelsemöten och huvudsakliga frågor Under 2025 hölls elva styrelsemöten, varav sju ordinarie, ett konstituerande och tre per capsulam möten. Fokusområden under året har bland annat innefattat: • Strategifrågor • Transaktionsförslag • Rapportering från företagsledningen om löpande förvaltning • Finansiella rapporter • Finansiering • Värderingar • Hållbarhetsfrågor • Långsiktiga incitamentsprogram • Interna risk och kontrollfrågor • Digitaliseringsfrågor Styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets hållbarhetsarbete. Förslag och eventuella uppdateringar av väsent liga frågor för hållbarhetsrapportering diskuteras och godkänns av styrelsen som en del av den årliga översynen av Bolagets strategi. Uppföljning av hållbarhetsresultat och måluppfyllelse är en integrerad del av styrelsens översyn av verksamheten och Bolagets hållbarhets chef uppdaterar styrelsen löpande om Bolagets hållbarhetsarbete. Styrelsen erbjuds utbildning inom hållbarhet och tema bestäms utifrån styrelsens erfarenhet och behov. Under 2025 genomfördes dock ingen separat hållbarhetsutbildning, utan istället integrerades fördjupade diskussioner om Bolagets klimat färdplan i det ordinarie styrelsearbe tet. Vid fastighetsförvärv sker tillsyn av klimatrelaterade risker utifrån en ESG due diligence rapport, som inkluderar bland annat fysiska klimatrisker för aktuellt geografiskt område samt omställningsrisker relaterade till energiprestanda, utsläpp och certifieringsstatus. Utöver denna due diligence analys, besöker styrelsen regelbundet Eastnines landskontor samt fastigheter där styrelsens medlemmar får möjlighet att träffa olika intressenter såsom hyresgäster, anställda i Bolaget, banker, branschexperter och myndigheter. Insikter från dessa aktivite ter integreras i styrelsens strategiska arbete. Internt följs frågor inom jämställdhet, mångfald och inkludering upp, baserat bland annat på resultat och analyser hämtade från den årliga medarbetarundersök ningen, under 2025 genomförd av Great Place to Work (GPTW). I den mån det skulle finnas negativa av vikelser följs dessa upp och diskute ras i styrelsens ersättningsutskott. Övergripande ansvar för styrning av hållbarhetsfrågor är delegerat till Bolagets vd, medan daglig översyn samt planering av insatser och åtgärder är delegerat till Bolagets hållbarhetschef. Utvärdering av styrelsen Styrelsens arbete utvärderas årligen, under 2025 ägde utvärderingen rum på hösten. Utvärderingen används för att utveckla styrelse arbetet och som grund för valberedningens utvärdering av styrelsens samman sättning. Utvärderingen 2025 åtföljdes av en gemensam upp summering och sammanfattades med frågor som bör prioriteras fram gent. Valberedningen intervjuade också styrelsens ledamöter samt vd och vice vd för att därutöver skapa sig en egen bild av hur styrelsen arbetar. Revisionsutskott Revisionsutskottets uppgifter utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen behandlar och övervakar den finansiella rapporteringen samt värde rings och revisionsfrågor. Bolagets auktoriserade revisor från KPMG rapporterade sin översiktliga granskning av bokslutskommunikén 2024, årsredovisning 2024 samt delårsrapporten januari–september 2025 till styrelsen under året. Motsvarande granskning och rapporte ring avseende bokslutskommunikén 2025 samt årsredovisning 2025 ägde rum under första kvartalet 2026. 103 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 104 ===== Ersättningsutskott Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bereda ersätt ningsfrågor inför styrelsemöten, i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Det innefattar bland annat att bereda frågor om riktlinjer för ersättning, förslag till ersättningar och andra anställnings villkor för bolagsledningen samt att följa och utvärdera pågående och avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen och andra berörda anställda. Utskottet utvärderar även tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som årsstämman enligt lag ska besluta om, samt tillämpliga ersättnings strukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Ersättningsutskottet har under 2025 bestått av Eastnines styrelseordförande samt styrelse ledamöterna Peter Elam Håkansson och Ylva Sarby Westman. Liselotte Hjorth var ordförande fram till årsstämman 2025 och Louise Richnau därefter. Ersättningsutskottet har haft fyra möten under 2025. Ledningen i Eastnine Ledningen i Eastnine bestod under inledningen av 2025 av vd och CFO/vice vd. I mitten av februari utökades ledningsgruppen med investeringschef, finanschef samt två befintliga landschefer. I augusti anställdes en landschef i Polen, varefter ledningsgruppen bestått av sju personer. Ledningen ansvarar för att den löpande förvaltningen av verksamheten utförs enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar. Led ningen ansvarar för de interna kontroller som är nödvändiga för styrel sens granskning, kontroll av investerings samt förvaltningsaktiviteter och rapporterar regelbundet till styrel sen beträffande dessa frågor. Ledningen har haft regelbundna möten, varvid bland annat trans aktioner, organisation, kommunikation och resultat avhandlats. Verkställande direktören Vd ansvarar för den dagliga verksamheten i Bolaget enligt instruktio ner från styrelsen, övriga riktlinjer samt policydokument. Tillsammans med styrelse ordföranden och CFO förbereder vd dagordningen för styrelse mötena och ansvarar för framtagande av erforderligt besluts underlag. Dessutom ser vd till att styrelsen fortlöpande får infor mation om Eastnines utveckling och marknadsinformation från den interna förvaltningen så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut. Bolagets vd Kestutis Sasnauskas har under 2025 haft två styrelseupp drag utanför Bolaget: Rytu Invest AB samt det egna bolaget Schkval AB. Vd hade per 31 december 2025 ett direkt och indirekt aktieinnehav i Eastnine om 9 570 697 aktier, motsvarande 9,7 procent av utgivna aktier i Bolaget. För mer information om vd, se s. 107. Ersättningar Ersättning till styrelseledamöterna Den 29 april 2025 beslutade årsstämman att ersättningen till styrel sens ordförande skulle uppgå till 840 000 SEK (800 000) i årsarvode för tiden fram till årsstämman 2026. Övriga styrelseledamöter skulle erhålla ett årsarvode om 420 000 SEK (400 000) vardera, för samma period. Inget arvode skulle utgå för utskottsarbete. Ersättning till ledningen Ersättningen till ledningen bestod under året av fast och rörlig lön samt pensions, försäkrings och andra förmåner. Styrelsen beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fastställda interna prestations baserade mål, om rörlig kontantersättning ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontantersättningen ska huvudsak ligen vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Rörlig lön får högst uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Bolagets ledning har individuellt premie baserade pensionsplaner. Under 2025 beviljades vd och CFO/vice vd rörlig lön, avseende räkenskapsåret 2024, motsvarande 50 procent av fast årlig lön. För mer information om ersättning till ledningen, se not 5 s. 78–80 samt Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i Förvalt ningsberättelsen på s. 55 56. Aktierelaterade incitamentsprogram Eastnine har per 31 december 2025 ett långsiktigt incitaments - program - LTIP 2024. Syftet med programmet är att främja aktie - ägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa förutsättningar för att behålla kompetent personal, öka motivationen bland deltagarna samt främja medarbetarnas aktieägande i Bolaget. Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2022 Eastnines årsstämma 2022 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2022). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda uppfyll nadsgraden för villkoren 20,0 procent. Tilldelning ägde rum i augusti 2025 och totalt tilldelades deltagarna 34 508 aktier. Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024 Vid årsstämman 2024 beslutades om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024). Incitamentsprogrammet riktade sig till samtliga anställda i koncernen. Deltagarna i incitamentspro grammet erbjöds att teckna teckningsoptioner till marknadsvärde vid tidpunkten för teckning och för varje tecknings option som deltagarna betalade marknadsvärde för, erhölls ytterligare en teckningsoption vederlagsfritt. Antalet vederlagsfria tecknings optioner var begränsat till viss angiven nivå, beräknad utifrån deltagarens månatliga brutto lön. Varje teckningsoption berättigar deltagarna att, från och med den 15 maj 2027 (dock tidigast dagen efter offentlig görandet av Bolagets delårsrapport för perioden januari mars 2027) till och med den dag som infaller 14 kalenderdagar därefter, teckna en ny aktie i Bolaget till en kurs motsvarande 125 procent av den volymvägda genomsnitts kursen för Bolagets aktie på Nasdaq Stockholm under en mätperiod om tio handelsdagar före årsstämman 2024. Totalt tilldelades 894 810 teckningsoptioner till de tio anställda som valt att delta i programmet. Fullständiga villkor incitamentsprogram För att läsa fullständiga villkor, avseende respektive incitaments program, vänligen se Eastnines webbsida, www.eastnine.com/sv/incitamentsprogram. 104 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 105 ===== Riskhantering och internkontroll Riskhantering Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika former av risker. Eastnines verksamhet innebär att investera i moderna och hållbara kontorsfastigheter, med en stor andel internationella hyresgäster, i premiumlägen på utvalda marknader i Polen, Litauen och Lettland. Fastigheterna finansieras huvudsakligen med banklån från sju olika banker. Med investerings- och finansieringsstrategin är Eastnine primärt exponerat för risker såsom ränte och kreditrisk samt hyres och vakansrisk, vilket avspeglas i värdeförändringar. Riskhantering och risk uppföljning är en viktig och integrerad del av Eastnines verksam het. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets företags ledning i enlighet med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finan siella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bola gets finanspolicy. Mer information om Bolagets riskhantering finns på s. 59–66 samt i not 28 (Finansiella risker och riskhantering) på s. 91 92. Intern kontroll Den interna kontrollen inom Eastnine är utformad för att hantera risker avseende den finansiella rapporteringen och förvaltningsverk samheten. Detta innefattar bland annat att säkerställa att köp och försäljning av värdepapper och tillgångar redovisas tillförlitligt, att innehav och fastigheter värderas korrekt samt att information på ett effektivt och korrekt sätt förmedlas till marknaden. Styrelsen har ansvaret för att övervaka investeringsverksamheten samt den löpande förvaltningen och säkerställer genom fastställda rapporterings rutiner samt relevanta utarbetade policyer att den får tillgång till nödvändig information. Årligen prövas samtliga policyer vad gäller lämplighet och ändrade policyer godkänns av styrelsen. Styrelsen upprätthåller en god och effektiv kontrollmiljö vad gäller investeringsverksamheten och den finansiella rapporteringen, genom tydlig fördelning av ansvar och befogenheter till ledning och med arbetare. Styrelsen diskuterar löpande redovisningsfrågor, värderingar och den finansiella rapporteringen. Bolagets ledning följer löpande upp att policyer, instruktioner och administrativa avtal efterlevs. Styrelsen i Eastnine gör varje år en avvägning och beslutar om huruvida Bolaget är i behov av en internrevisionsfunktion. En sådan oberoende granskningsfunktion gör löpande granskningar och lämnar rapporter till styrelse och ledning med rekommendationer till förbätt ringar avseende den interna kontrollen kring företagets verksamhet, såsom outsourcade servicefunktioner och interna förfaranden, i syfte att bibehålla god styrning och efterlevnad av Bolagets policyer. Styrelsen gjorde under 2025 bedömningen att Eastnine, på grund av dess begränsade storlek och fullgoda kompetens att utvärdera servicefunktioner och den interna verksamheten på egen hand, inte är i behov av en internrevisionsfunktion. Eastnine agerar i enlighet med god sed på aktie marknaden och följer regelbundet upp att Bolaget efterlever noteringsavtalet. 105 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 106 ===== Styrelse Christian Hermelin (f.1964) Styrelseledamot sedan 2020 Utbildning: Fil. kandidatexamen i företagsekonomi, Umeå Universitet Arbetslivserfarenhet (urval): Fd. vd Fabege samt olika positioner inom Storheden, Wihlborgs samt Nacka Strand Förvaltning Styrelseuppdrag: Inga Aktieinnehav inkl. närstående och bolag¹: 156 928 Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 420 Närvaro styrelse möten 2025: 11 av 11 Peter Elam Håkansson (f.1962) Styrelseledamot sedan 2014 Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm, studerat vid EDHEC i Lille Arbetslivserfarenhet (urval): Grundare av, samt ordförande och investeringsansvarig i, East Capital. Fd. aktiechef i Norden och analys ansvarig globalt för Enskilda Securities Styrelseuppdrag: Ordförande i East Capital Holding samt styrelseuppdrag inom East Capital gruppen. Ordförande i stiftelsen Svenska Musikskattens Hus. Ledamot i Atlantic Grupa in Croatia, Bonnier News Business, Cicero Fonder, Cicero Holding, Garna Stockholm Holding, LaSpa Group i Estland, Hjerta och Trygg stiftelsen samt Kgl Ingen jörs veten skaps akademien (IVA), avdelning Ekonomi Aktieinnehav inkl. närstående och bolag¹: 17 532 610 Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Årligt arvode, TSEK: 420 Närvaro styrelse möten 2025: 11 av 11 Hanna Loikkanen (f.1969) Styrelseledamot sedan 2023 Utbildning: Civil och företags ekonom vid Handelshögskolan i Helsingfors. International Economics Studies vid University of New South Wales, Sydney, Australien Arbetslivserfarenhet (urval): Investeringschef på Finnfund sedan 2024. Tidigare ledande befattningar på SEB, Nordea, FIM Group och East Capital Styrelseuppdrag: Ledamot i VEF Ltd. Aktieinnehav inkl. närstående och bolag¹: Inget Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 420 Närvaro styrelse möten 2025: 11 av 11 Ylva Sarby Westman (f.1973) Styrelseledamot sedan 2020 Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm Arbetslivserfarenhet (urval): Vd på Neobo Fastigheter sedan 2022, dessför innan vice vd/CFO på Castellum, vice vd/CFO Kungsleden samt olika befattningar på NewSec Investment respektive NCC Styrelseuppdrag: Ledamot i EPRA rådgivande nämnd Aktieinnehav inkl. närstående och bolag¹: 10 552 Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 420 Närvaro styrelse möten 2025: 11 av 11 Louise Richnau (f.1966) Styrelseordförande sedan 2025, invald 2024 Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm Arbetslivserfarenhet (urval): Fd. analytiker på APfonderna där efter affärsutvecklingschef på Drott. Senior adviser Nordanö. Arbetar sedan 2023 i eget bolag med investeringar samt styrelse och råd givningsuppdrag Styrelseuppdrag: Ordförande i Bantaba. Ledamot Lots berget, Propel Capital V, Capital VI och Capital VII samt Råsunda pokalen Aktieinnehav inkl. närstående och bolag¹: 151 818 Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 840 Närvaro styrelse möten 2025: 11 av 11 ¹ Aktieinnehav per 28 februari 2026. 106 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 107 ===== Kestutis Sasnauskas (f.1973) Vd sedan 2017, anställd sedan 2016 Utbildning: Ekonomistudier vid Handels hög skolan i Stockholm, Vilnius Universitet samt Gotlands Universitet Arbetslivserfarenhet (urval): Chief Investment Officer Eastnine. Partner, med grundare och ansvarig för private equity samt fastigheter East Capital Styrelseuppdrag: Rytu Invest samt det egna bolaget Schkval Aktieinnehav¹: 9 785 697, inkl bolag Teckningsoptioner: 290 524 Britt-Marie Nyman (f.1965) Vice vd och CFO sedan 2019 Utbildning: Civilekonom, Umeå Universitet Arbetslivserfarenhet (urval): Head of Capital Markets Catella Corporate Finance. Vice vd, finans och IRchef Klövern samt informations och IRchef Fastighets AB Tornet Styrelseuppdrag: Inga Aktieinnehav¹: 124 725, inkl. närstående Teckningsoptioner: 145 262 Emil Holmström (f.1989) Chief Investment Officer sedan 2024, anställd sedan 2016 Utbildning: Masterexamen i redovisning och ekonomi, Handels högskolan i Stockholm Arbetslivserfarenhet (urval): Head of Investments, Eastnine och analytiker, East Capital Styrelseuppdrag: Ledamot och ägare av egna bolaget Kvarnbo Holding Aktieinnehav¹: 225 789, inkl.bolag Teckningsoptioner: 290 524 Eric Stadler (f.1980) Finanschef sedan 2025, anställd sedan 2016 Utbildning: Civilingenjör i Industriell Ekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Arbetslivserfarenhet (urval): Struktur- och Treasury- ansvarig, Eastnine samt produktchef, East Capital Styrelseuppdrag: Inga Aktieinnehav¹: 26 672 Teckningsoptioner: 29 052 Julia Racewicz-Lewandowska (f.1981) Landschef i Polen sedan 2025 Utbildning: Master of Science i Management, Warszawas Universitet Arbetslivserfarenhet (urval): Head of Asset Management, Savills Investment Management Asset Manager, Hines Polska Styrelseuppdrag: Inga Aktieinnehav¹: Inget Teckningsoptioner: Inga Julius Niedvaras (f.1978) Landschef i Litauen sedan 2018 Utbildning: MBA, Pforzheim Universitet MBA, Vilnius Universitet Arbetslivserfarenhet (urval): Country Manager for Lithuania, East Capital Group, Investment Manager, Arco Vara Styrelseuppdrag: Inga Aktieinnehav¹: 17 271 Teckningsoptioner: Inga Janis Meiers (f.1991) Landschef i Lettland sedan 2023, anställd sedan 2021 Utbildning: EMBA, Stockholms Handelshögskola i Riga Arbetslivserfarenhet (urval): Project Manager, Eastnine Latvia, Private developer, Various Private Ventures Styrelseuppdrag: Ledmot och ägare av egna bolaget SIA RE:Solutions Aktieinnehav¹: Inget Teckningsoptioner: 29 052 Ledning ¹ Aktieinnehav per 28 februari 2026. 107 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 108 ===== Detta kapitel innehåller Eastnines områdesspecifika mål, nyckel tal och utfall inom hållbarhet samt hållbarhets upp lysningar med utgångspunkt i ramverket GRI och rapportering enligt TCFD och EUtaxonomin. Dubbel väsentlighetsanalys har genomförts enligt CSRD och upplysningarna har mappats mot ESRS, utan fullständig ESRSefterlevnad. Övrig information Korsningen vid Warsaw Unit i Warszawa är en livlig knutpunkt dit Warszawaborna enkelt tar sig med kollektivtrafik, bil, cykel eller till fots. Taxonomiförenlig omsättning 97 % Kvinnor i styrelsen 60 % Medarbetarnöjdhet 93 % 108 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 109 ===== Eastnines hållbarhetsupplysningar har upprättats med utgångspunkt i GRI Standards 2021 och omfattar räken skapsåret 2025. I avsnittet redovisas även Bolagets rapportering i linje med TCFD, EU:s taxonomiförordning samt områdesspecifika mål och nyckeltal. Hållbarhetsupplysningar Eastnines hållbarhetsupplysningar har upprättats med utgångspunkt i GRI (Global Reporting Initiative) Standards 2021 och omfattar perioden 1 januari–31 december 2025. Ett GRIindex på sidorna 123–124 anger var respektive upplysning återfinns i årsredovisningen samt innehåller kommentarer avseende eventuella avvikelser eller om upplysningar ej är tillämpliga. Rapporteringen baseras på en väsentlighetsanalys, som sedan 2024 kompletteras med en dubbel väsentlighetsanalys (Double Materiality Analysis, DMA) i linje med metodiken enligt Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Den dubbla väsentlighetsanalysen be kräftade att de tidigare identifierade väsentliga hållbarhetsfrågorna fortsatt är relevanta. Vid översynen under 2025 identifierades inga behov av förändringar i listan över väsentliga hållbarhetsfrågor. Eastnine omfattas för närvarande inte av kraven på hållbarhets rapportering enligt CSRD. Till följd av det antagna stop theclock förslaget, som innebär att EU kommissionens Omnibusförslag om hållbarhetsrapportering skjuts upp, föreligger ingen skyldighet att tillämpa CSRD före räkenskapsåret 2027. Bolaget följer utvecklingen av CSRD och European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Hållbarhets rapporteringen vidareutvecklas successivt genom att i ökande utsträckning inkludera ESRS anpassade upplysningar avseende väsentliga hållbarhetsfrågor, bland annat upplysningar i linje med Task Force on Climaterelated Financial Disclosures (TCFD) samt EU:s taxonomi förordning, vilka ingår i denna rapport. Rapporten har inte varit föremål för extern granskning. För ytterligare information om Eastnines hållbarhetsarbete, kontakta Lilia Kouzmina, hållbarhetschef, på lilia.kouzmina@eastnine.com. Torg som möteplats i mitten av fastigheten Nowy Rynek D i Poznan. 109 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 110 ===== Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2025 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäkra fastigheter Certifiering Extern verifiering av byggnadens hållbarhets prestanda. 100 % certifierat bestånd (minst LEED Gold/BREEAM Excellent). Andel certifierat bestånd, %. • 100 % (100) certifierat bestånd, varav 97 % LEED Platinum/ BREEAM Outstanding och 3 % LEED Gold. • Certifieringskrav integrerat i investerings och förvärvsprocessen. • Åtgärds och kostnadsbedömning avseende ej vertifierade fastigheter genomförs vid förvärv. • Certifieringsprocess initieras normalt inom 12 månader från tillträde. • Löpande uppföljning av certifieringsstatus i förvaltningen. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Energi Fossilfri energi försörjning i fastighets beståndet. 100 % fossilfri energi senast 2030. Andel fossil fri energi, %. • 81 % (81) av energimixen var fossilfri under 2025. • Samtliga elavtal, inklusive hyresgästernas, ska avse fossilfri el. • Energins ursprung beaktas vid upphandling, installation och uppgradering av energi lösningar. • Möjligheter till lokal fossilfri energiproduktion, såsom takmonterade solpaneler, utvärderas för samtliga fastigheter. • Aktiv dialog förs med lokala partners och myndigheter för att påskynda utfasningen av fossila bränslen, med särskilt fokus på Polen. • Exempel på åtgärder 2025: Installation av takmonterade solpaneler på Alojas Biroji (Lettland) samt Nowy Rynek D och Nowy Rynek E (Polen). Installation av värmepump för minskad användning av fossilbaserad fjärrvärme i Nowy Rynek E (Polen). HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Minskad energi användning. 25 % lägre energiintensitet till 2030 (jämfört med 2025), mots varande cirka 5 % per år. Förändring av total energi användning, kWh/kvm/år. • Normaliserad energianvändning inkl. hyresgästel: +2 % till 139 kWh/kvm (1 % i jämförbart bestånd) • Energianalys ingår i teknisk och kommersiell due diligence vid förvärv. • Energy Management System (EMS) används för kontinuerlig uppföljning och analys av energianvändning. • Uppföljning behandlas i månatliga möten med ledningen. • Energimål ingick 2025 i ledningens ersättningsstruktur. • Internt krav på minst 80 % av möjliga poäng i energikategorin inom certifieringsramverken LEED och BREEAM. • Exempel på åtgärder 2025: LEDbelysning i kontors och gemensamma ytor i Alojas Biroji (Lettland). DXinstallation för kyla och värme (test) i 3Bures1,2 (Litauen). Installation av värmepump i Nowy Rynek E (Polen). HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Vatten förbrukning Minskad vatten användning. Minska vattenför brukningen med minst 1,5 % per år i genomsnitt under en fem årsperiod. Vatten användning, liter/kvm/år. • Vattenanvändning per kvm i samtliga fastigheter: +6 % till 330 liter/kvm. • Utveckling sedan 2020: 2 % totalt i direktförvaltade fastigheter, +6 % totalt. Ökningen förklaras av åter gång till arbete från kontor. • Vattenanvändningen i fastigheterna avser främst hygienändamål och påverkas i huvudsak av närvaro i byggnaderna, installerad utrustning samt löpande drift, underhåll och läckage övervakning. • Byggnadscertifiering på hög nivå utgör huvudstrategin för förbättrad vattenprestanda och omfattar krav på vatteneffektivitet och installation av vattenbesparande utrustning. • Vid ombyggnationer och hyresgästanpassningar används vattenbesparande utrustning som standard. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Nyckeltal hållbarhet Här redovisas områdesspecifika mål, nyckeltal och utfall för det systematiska arbetet med att effektivisera byggnader, vara en god arbetsgivare och en bra hyresvärd. Stärkt fastighetsvärde Lägre driftkostnader Tillgång till grön finansiering Attraktivitet för hyresgäster Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna 110 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 111 ===== Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2025 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäkra fastigheter Avfalls hantering Cirkuläritet och resurs effektiv avfalls hantering. Ökad andel åter vunnet avfall Andel åter vunnet avfall, %. Direktförvaltade fastigheter: 42 % (44) Samtliga fastigheter: 40 % (40) • Regelbundna avfallsrevisioner genomförs i samtliga fastigheter, ofta inom ramen för om certifieringsprocesser. • Förbättringsåtgärder prioriteras vid renoveringar, inklusive optimerad avfallslogistik och tydligare sorteringslösningar. • Digital uppföljning av avfall används i Warsaw Unit. Under slutet av 2025 har en alternativ systemleverantör anlitats för pilotprojekt med digital spårning av avfallsflöden i fastigheter i Poznan. • Resultaten från pilotprojektet kommer att utvärderas inför eventuell breddinförande i Baltikum. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Material Minskad klimat påverkan från renovering och hyresgäst anpassningar. Minst 52 % lägre klimatavtryck per kvm till 2030 Klimat av tryck per kvm, kg CO₂e/ kvm. Under 2024–2025 har arbetet fokuserat på datainsamling och etablering av ref erensnivåer. I flera kategorier saknas ännu fullständig data, vilket innebär att faktisk reduktion följs upp från och med kommande år. • Gemensam metod för klimatberäkning per projekt och kategori har etablerats. • Digital struktur för insamling och uppföljning av projektdata har implementerats. • Klimatkrav integreras successivt i projekterings och upphandlingsprocesser. • Landsspecifika referensvärden och reduktionsbanor fastställs i nästa fas. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Hållbar investering Utsläpp Minska klimat påverkan från fastighets drift. Nettonollutsläpp av växthusgaser 2040 (Net Zero) samt minst 47 % lägre utsläppsin tensitet per kvm till 2030 i fas tighetsdrift Utsläpps intensitet i fastighets drift (Scope 1–3), kg CO₂e/kvm. 9,3 kg CO₂e/kvm (9,4) Jämförbart bestånd: 4,0 kg CO₂e/kvm I jämförbart bestånd minskade utsläppsintensiteten med 55 % det senaste året. • Energieffektivisering och övergång till fossilfri energi är centrala åtgärder för minskade utsläpp i fastighetsdriften. • En klimatfärdplan till 2030 har tagits fram under 2025 och omfattar identifierade åtgärder som värmepumpar och ytterligare energieffektivisering. • Bolagets klimatmål är validerade av Science Based Targets initiative (SBTi) och utformade i enlighet med SBTi:s sektorsspecifika kriterier för fastighetsbolag (Buildings Sector Criteria). HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Finansiering Säkerställa långsiktig tillgång till kapital. Ökad andel grön finansiering. Andel grön finansiering, %. Grön finansiering utgjorde 88 % (76) av total räntebärande skuld. • Grön finansiering prioriteras i samband med refinansiering och nya förvärv. • Under 2025 ökade andelen gröna lån främst som ett resultat av Eastnines förbättringsåtgärder avseende energiprestanda för befintliga fastigheter. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION GRESB Regionalt ledarskap inom hållbarhet. 5 stjärnor i GRESB (bland topp 20 % i GRESB:s globala jämförelse) GRESB poäng och stjärnor. 91 (92) av 100, motsvarande 5 stjärnor i GRESB. • GRESBresultatet baseras på en sammanvägd bedömning av Eastnines arbete inom hållbar fastighetsförvaltning. • Bedömningen omfattar bland annat energieffektivitet, klimatpåverkan, certifieringar, styrning samt socialt ansvar. • Resultatet ger en samlad bild av Bolagets hållbarhetsprestanda i jämförelse med internationella branschaktörer. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Ökat fastighetsvärde Lägre driftkostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna 111 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 112 ===== Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2025 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Företags kultur Transparens och affärs etik i verksam heten. Korruptionsfri och etisk verksamhet. Antal korruptions incidenter. Inga rapporterade incidenter eller miss tankar om överträdelser under 2025. • Årlig utbildning i antikorruption för samtliga medarbetare. • Antikorruptionspolicy, uppförandekod för leverantörer och medarbetare samt visselblåsarkanal fungerar som centrala styrmekanismer för att förebygga oetiskt beteende och säkerställa affärsetik och god praxis. Ansvarsfull verksamhet Kunder/hyresgäster Hög kund nöjdhet. Kundnöjdheten ska överstiga 50 på NPSskalan. NPS i årlig kundunder sökning, poäng. 73 (60) poäng på NPSskalan som går från 100 till +100 • Årlig kundundersökning genomförs i alla fastigheter, med undantag för S7fastigheterna där företagen som hyr lokaler av Eastnine har egen förvaltning. • Resultaten analyseras och används som underlag för förbättring av service, drift och underhåll av fastigheterna och gentemot hyresgäster. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Medarbetare Attrahera och behålla kompetenta medarbetare. Förtroendeindex enligt Great Place to Work ska uppgå till minst 90 %. Förtroende index, %. Mål 2025 2024 90 % 93 % 91 % • Medarbetare ges möjlighet till kontinuerlig kompetensutveckling. • Förmåner erbjuds och anpassas lokalt, inklusive subventionerade luncher, friskvårdsbidrag och hälsoundersökningar. • Förstärkt föräldraledighetsersättning tillämpas för anställda i Sverige. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE God hälsa och välbefinnande hos medarbe tare. Sjukfrånvaro under 3 %. Andel sjuk frånvaro, %. Total sjukfrånvaro: 1,2 % (0,7) Korttidsfrånvaro: 1,2 % (0,7) Långtidsfrånvaro: 0,0 % (0,0) • Friskvårdsbidrag erbjuds samtliga medarbetare. • Vaccination erbjuds som en del av det förebyggande hälsoarbetet. • Kompletterande sjukvårdsförsäkring erbjuds, inklusive årlig hälsoundersökning. • Medarbetare och hyresgäster uppmuntras till regelbunden fysisk aktivitet genom hälso främjande initiativ. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Jämställd och inkluderande arbetsplats. Jämn fördelning av män och kvin nor på samtliga ledningsnivåer inom företaget eftersträvas. % kvinnor/ % män. Kvinnor Män Antal % Antal % Styrelse 3 60 2 40 Ledning 2 29 5 71 • Könsfördelning beaktas vid rekryteringsbeslut • Resultat från den årliga medarbetarundersökningen, inklusive frågor om mångfald, jämställdhet och inkludering (DEI), används som underlag för uppföljning och utveckling • Bolaget strävar efter jämn könsfördelning i ledande positioner JÄMSTÄLLDHET 2025 -100 +100 +73 2024 -100 +100 +60 Ökat fastighetsvärde Lägre driftkostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna 112 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 113 ===== Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2025 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Ansvarsfull verksamhet Leverantörer Ökad trans parens och ansvar i leverantörs kedjan. Alla kvalificerade strategiska lever antörer granskas ur ett hållbarhets perspektiv. Andel granskade leverantörer, %. 100 % kvalificerade strategiska leverantörer har granskats ur ett hållbar hetsperspektiv. • Nya leverantörer uppmuntras att genomföra webbaserad självskattning för identifiering av hållbarhetsrisker. • Hållbarhetsgranskning genomförs vid upphandling och för strategiska leverantörer. • Vid nybyggnation kompletteras hållbarhetsgranskningen med fysiska revisioner på plats. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Gröna hyresavtal Samarbete med hyres gäster för ett mer hållbart fastighets bestånd. Ökad användning av gröna hyres avtal. Andel uthyr ningsbar yta med gröna hyresavtal, %. Gröna hyresavtal används i 11 av 15 fastigheter, motsvarande 45 % (45) av fastigheternas bruttoarea. • Gröna hyresavtal används i samtliga fastigheter i Lettland och Litauen, med undantag för Uptown Park i Litauen. • Avtalen innehåller klausuler som möjliggör samarbete kring energieffektivisering och andra optimeringsåtgärder. • Arbete pågår för att utvärdera hur liknande avtal kan införas avseende fastigheter i Polen. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Ökat fastighetsvärde Lägre driftkostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna 113 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 114 ===== Styrning 2-21 Årlig total ersättning Eastnine har rutiner och riktlinjer gällande förmåner, anställningsvillkor och incitamentssystem. Detta för att skapa förutsättningar för att bibehålla kompetent personal, öka motivationen bland medarbetarna och säkerställa en tydlig ersättnings och incitamentsstruktur. 2025 2024 Total ersättning till vd (högst betald), TEUR 425 409 Median årlig total ersättning för samtliga anställda (exklusive högst årlig ersättning), TEUR 93 87 Förhållande mellan högst betald (vd) och median (exklusive högst årlig ersättning), ggr 4,7 4,7 Median ersättningsökning samtliga anställda (exklusive högst årlig ersättning), % 6,7 14,3 Ersättningsökning vd, % 3,8 15,0 Förhållande ersättningsökning mellan högst betald och median (exklusive högst årliga ersättning), ggr 0,6 1,1 Alla medarbetare som var anställda vid årets slut är inkluderade i ovanstående data över löneskillnader. Ingen omräkning till HTE har gjorts. I ersättning ingår grundlön och rörlig lön. Bolagets vd är den med högst ersättning. Namnet på den med högst ersättning i koncernen framgår i Bolagets ersättningsrapport. Aktiviteter och Anställda 2-7 Medarbetare Eastnine hade vid årets slut 27 anställda, varav elva i Sverige, åtta i Litauen, fem i Lettland och tre i Polen. Totalt Sverige Litauen Lettland Polen 2025 2024 Totalt antal anställda 11 8 5 3 27 22 Varav kvinnor 4 6 3 2 15 12 – heltid 4 6 3 2 15 12 – deltid – – – – – – – tillfälligt anställda – – – – – – Varav män 7 2 2 1 12 10 – heltid 7 2 2 1 12 10 – deltid – – – – – – – tillfälligt anställda – – – – – – 2-8 Medarbetare som inte är anställda Eastnine har ingen egen fastighetsförvaltningsorganisation utan anlitar leverantörer för tjänster kopplade till fastighetsunderhåll, såsom teknisk support, städning och säkerhet. Tabellen nedan visar antalet perso ner, uttryckt i heltidsekvivalenter (HTE) vid rapporteringsperiodens slut, som är involverade i dessa tjänster. Antalet HTE uppgick till 164,2 (131,2) och ökningen jämfört föregående år är hänförlig till de fastighets förvärv som genomfördes 2024 och som ingår för helåret 2025. Totalt Litauen Lettland Polen 2025 2024 Administratörer 7,5 0 8,0 15,5 10,5 Teknisk fastighetsskötsel 15,0 4,0 23,0 42,0 27,0 Säkerhet 12,5 7,7 37,0 57,2 50,2 Städning 27,0 7,0 15,5 49,5 43,5 Totalt 62,0 18,7 83,5 164,2 131,2 GRI-noter Strategi, policyer och praxis samt intressentengagemang 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 2-29 Metod för intressentengagemang Eastnines policyer och uppförandekod utgör ramen för hur Bolaget bedriver sin verksamhet samt samverkar med medarbetare och affärspartners. Policyramverket baseras bland annat på OECD:s riktlinjer för multi nationella företag, OECD:s due diligence vägledning för ansvarsfullt företagande samt FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. Dessa ramverk har integrerats i Bolagets interna styr dokument och konkretiserats genom specifika policyer som reglerar olika delar av Eastnines verksamhet (se tabell över interna styrdokument). Eastnine åtar sig att respektera och skydda internationellt erkända mänskliga rättigheter i den egna verksamheten samt i leverantörsledet, i enlighet med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. Utveckling och uppdatering av Bolagets policyer, inklusive frågor relaterade till mänskliga Generella upplysningar 114 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 115 ===== rättigheter, sker med beaktande av dialog med relevanta intressenter såsom medarbetare, leverantörer och andra affärspartners. Synpunkter från denna dialog beaktas i implementering och uppföljning av policy ramverket. De mest relevanta riskerna avseende mänskliga rättigheter i Eastnines verksamhet bedöms vara arbetsvillkor i leverantörsledet, icke diskriminering och likabehandling inom organisationen samt affärs etiska risker kopplade till Bolagets affärsrelationer. Dessa risker hanteras genom uppförandekod, leverantörs kod och relaterade styrdokument. Eastnine tillämpar försiktighetsprincipen i sitt hållbarhetsarbete, vilket innebär att potentiella miljörisker beaktas även när det råder osäkerhet i det vetenskapliga underlaget. I sådana fall vidtas förebyggande åtgärder i syfte att minimera eller hantera identifierade risker. Bolagets hållbarhetsarbete styrs av följande policyer och riktlinjer: Sustainability Policy, Anti Corruption Policy, Code of Business Conduct, Supplier Code of Conduct, Diversity & Equal Treatment Policy, Work Environment & Employee Health Guidelines, Whistleblower Policy, Environmental Policy, Sustainability Strategy for New Developments and Reconstruction, IT Security Policy samt Privacy Policy och Privacy Guidelines. Genom Diversity & Equal Treatment Policy främjar Eastnine en inkluderande arbetsmiljö som respekterar mänskliga rättigheter och säkerställer lika möjligheter oavsett kön, ålder, etnicitet, religion, funktionsvariation eller annan skyddad grund. Diskriminering och trakasserier tolereras inte. Eastnine är för närvarande inte certifierat enligt ISO 14001 (miljöledningssystem). Bolaget bedriver dock ett systematiskt miljöarbete genom fastställda policyer, mål, uppföljning och intern kontroll inom ramen för ovanstående styrdokument. Eastnine bedriver sin verksamhet i enlighet med tillämpliga lokala och internationella lagar och förord ningar samt genomför klimat och miljöriskbedömningar som en integrerad del av Bolagets due diligence process vid fastighetsförvärv. Ytterligare information om riskhantering återfinns på sidorna 59 66. Policyer ses över och uppdateras årligen eller vid behov. Samtliga medarbetare informeras om eventuella förändringar eller uppdateringar, och antikorruptionspolicyn behandlas särskilt inom ramen för den årliga utbildningen på området. Utbildningen omfattar även frågor kopplade till mänskliga rättigheter, inklusive ickediskriminering, arbetsvillkor och leverantörsansvar, i syfte att säkerställa intern medvetenhet och efterlevnad av uppförandekod och leverantörskod. Frågor relaterade till tvångsarbete och människohandel omfattas av uppförandekod och leverantörskod samt behandlas inom ramen för den årliga utbildningen. Interna styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete Policy/Riktlinje Syfte och mål Hur policyn implementeras i verksamheten Sustainability Policy Definierar övergripande principer, mål och styrande riktlinjer för Eastnines hållbarhetsarbete, inklusive klimat och miljöfrågor, energieffektivitet, resursan vändning, socialt ansvar, affärsetik samt bolagsstyrning. Policyn säkerställer att hållbarhet är integrerad i affärsstrategi, investeringsbeslut, fastighetsförvalt ning och riskhantering. Integreras i affärsplan, investeringsproces ser och förvaltningsstrategier. Konkretise ras genom mätbara hållbarhetsmål, upp följning via interna rapporteringssystem samt årlig översyn och fastställande av sty relsen. Policyn ligger till grund för opera tiva handlingsplaner, hållbarhetscertifie ringar och löpande riskbedömningar. AntiCorruption Policy Säkerställa ett högt etiskt förhåll ningssätt och förebygga, identifiera och hantera korruption och oetiskt beteende. Obligatorisk antikorruptionsutbildning för samtliga medarbetare årligen. Efterlevnad följs upp av ansvarig ledningsfunktion och genom interna kontroller. Code of Business Conduct Fastställa grundläggande principer för affärsetik, ansvarstagande och professionellt uppförande. Kommuniceras till samtliga anställda. Efterlevnad säkerställs genom årlig utbild ning, löpande dialog i organisationen samt bekräftelse från medarbetare. Supplier Code of Conduct Säkerställa ansvarsfulla leverantörs relationer avseende miljö, sociala frågor och affärsetik. Strategiska leverantörer genomför egen bedömning inom miljö, styrning och socialt ansvar. Avvikelser analyseras och åtgärds planer följs upp av ansvariga inom Eastnine. Diversity & Equal Treatment Policy Främja en inkluderande arbetsmiljö som respekterar mänskliga rättigheter, mångfald och lika möjligheter. Integrerad i rekryterings och personalpro cesser. Uppföljning sker genom medarbe tarundersökningar, dialog i organisationen och rapportering till ledning och styrelse. Work Environment & Employee Health Guidelines Säkerställa en trygg, hälsosam och utvecklande arbetsmiljö. Implementeras genom systematiskt arbetsmiljöarbete, regelbundna medarbetar samtal och uppföljning inom ledningsgruppen. Whistleblower Policy Möjliggöra anonym rapportering av misstänkta oegentligheter eller oetiskt beteende. Extern visselblåsarkanal tillgänglig via Eastnines webbplats. Ärenden hanteras konfidentiellt enligt fastställda rutiner och rapporteras till styrelsen vid behov. Environmental Policy Minska negativ miljöpåverkan och hantera miljörelaterade risker i fastighetsverksamheten. Implementeras genom interna krav på fast ighetscertifiering, mål för energi, utsläpps och vattenförbrukning samt uppföljning via nyckeltal och årlig rapportering. Sustainability Strategy for New Developments and Reconstruction (Rekommendationer) Säkerställa hållbarhetskrav vid nyutveckling och ombyggnation. Integreras i investeringsbeslut och projekt styrning genom definierade hållbarhets krav och uppföljning i projektprocessen. IT Security Policy, Privacy Policy & Privacy Guidelines Skydda personuppgifter och annan känslig information samt säkerställa informationssäkerhet. Implementeras genom fastställda IT rutiner, återkommande utbildning för med arbetare och kontinuerlig uppföljning av incidenter och efterlevnad. 115 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 116 ===== Externa styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete Lagar, förordningar, riktlinjer Andra externa riktlinjer och initiativ Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Arbetsmiljölagen Global Compact EU:s Taxonomiförordning GRI Standards FN:s konvention om barnets rättigheter Hållbarhetscertifieringsramverk (Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM, LEED, WELL, NOLL CO₂) FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter OECD:s riktlinjer för multinationella företag Miljöbalken Parisavtalet Årsredovisningslagen TCFD (Task Force on ClimateRelated Financial Disclosures) Övriga tillämpliga lagar och regler Övriga regionala klimat och hållbarhetsinitiativ Kanaler för intressentengagemang Grupper Kanaler Viktiga hållbarhetsfrågor Hyresgäster Kundmöten, löpande dialog kring förvaltning, kundnöjdhets undersökningar Kontorslokaler med god service och arbetsmiljö, minskad miljö påverkan, affärsetik Medarbetare Workshops och seminarier, medarbetar undersökningar, medarbetarsamtal Professionell utveckling, goda anställnings villkor, mångfald, god arbetsmiljö, affärsetik och minskad miljöpåverkan Investerare Årsstämma, kvartals och årsredovisningar, press meddelanden, konferens samtal, s eminarier, investerar möten Affärsetik och antikorruption, energi effektivitet, minskad miljöpåverkan, kund och medarbetarnöjdhet, hållbar leverantörskedja Samhälle Dialog med intresse och bransch organisationer, nätverks träffar, konferenser Energieffektivitet, minskad miljöpåverkan, affärsetik och antikorruption, hållbar leverantörskedja Leverantörer Leverantörsmöten, avtals upphandlingar, beställningar God affärsetik i inköpsprocessenStyrelsen har det övergripande ansvaret för att styra, och följa upp, Bolagets hållbarhetsarbete samt säkerställa att fastställda mål och riktlinjer efterlevs. Det operativa ansvaret för det löpande hållbar hetsarbetet är delegerat till Bolagets hållbarhetschef, som kvartalsvis – eller oftare vid behov – rapporterar till styrelsen om utvecklingen av hållbarhetsarbetet, inklusive eventuella avvikelser från fastställd strategi och mål. Hållbarhetschefen har även en löpande och direkt dialog med styrelse ordföranden. Under året har inga väsentliga avvikelser kopp lade till hållbarhetsarbetet eller uppförandekoden rapporterats till styrelsen. För ytterligare information om styrelsens styrning av håll barhetsarbetet, se s. 103. Eastnine för en kontinuerlig och strukturerad dialog med sina vikti gaste intressenter, vilket framgår av tabellen ovan. Feedback från olika intressentgrupper används löpande för att utvärdera Bolagets strategi, policyer och den dagliga förvaltningen. Genom återkommande under sökningar, såsom medarbetar och hyresgästenkäter, samlas synpunk ter och klagomål in från de två främsta intressentgrupper.na De insamlade resultaten analyseras samt systematiseras och utgör ett viktigt underlag för åtgärdsplaner samt vidare utveckling av verk samheten. För att fånga upp ett bredare sammanhang och identifiera nya utmaningar, inklusive miljöfrågor som kan påverka verksamheten, genomförs även löpande omvärldsbevakning av media och samhälls debatt. Deltagande i branschledda initiativ, konferenser, paneldiskussioner samt samarbeten med ideella organisationer bidrar med ytterligare perspektiv och insikter som används i det fortsatta utvecklingsarbetet och i hållbarhetsstrategin. För att stärka transparensen har Eastnine en vissel blåsarfunktion där anställda, hyresgäster och andra intressenter anonymt kan rapportera synpunkter eller misstänkta oegentligheter kopplade till verksam heten. 3-1 Process för att fastställa väsentliga hållbarhetsfrågor Eastnines väsentliga hållbarhetsfrågor identifieras genom en struktu rerad och återkommande process som kombinerar erfarenheter från den löpande fastighetsförvaltningen, dialog med centrala intressenter – såsom medarbetare, hyresgäster, leverantörer, finansiärer och det bredare samhället – samt analys av branschpraxis, regulatoriska krav och samhällsförväntningar på fastighetsbolag. Väsentlighetsbedömningen har sedan flera år tillbaka uppdaterats regelbundet i samband med den årliga uppföljningen av hållbarhets arbetet. Sedan 2024 har processen vidareutvecklats genom införandet av ett digitalt systemstöd för hållbarhetsstyrning, vilket möjliggör en mer strukturerad, spårbar och konsekvent bedömning av risker, på verkan och prioriteringar över tid. Sedan 2024 genomför Eastnine även en fördjupad dubbel väsent lighetsanalys i enlighet med kraven i EU:s hållbarhetsdirektiv CSRD och de tillhörande ESRSstandarderna. Analysen omfattar både verk samhetens påverkan på miljö och samhälle (”impact” väsentlighet) samt finansiella risker och möjligheter kopplade till hållbarhetsfrågor (finansiell väsentlighet). Analysen genomförs med stöd av det digitala hållbarhetssystemet, vilket möjliggör ett strukturerat arbetssätt samt löpande uppföljning. DMA:n baseras på interna workshops, ledningsdialog, intressent insikter samt en genomgång av Eastnines värdekedja, affärsmodell och geografiska marknader. Resultatet används för att bedöma vilka hållbarhetsfrågor som är mest relevanta ur ett strategiskt, operativt och finansiellt perspektiv. Analysen bekräftade tidigare identifierade fokusområden och resul terade inte i att några nya väsentliga hållbarhetsfrågor identifiera des. De prioriterade frågorna har strukturerats i tre värdeskapande områden som fortsatt utgör grunden för Eastnines hållbarhetsarbete och rapportering: framtidssäkra fastigheter, hållbar investering samt ansvarsfull affärsverksamhet. DMA:n ses som ett levande verktyg och uppdateras löpande för att säkerställa att Eastnines hållbarhetsarbete är relevant i relation till verksamhetens utveckling, intressenternas förväntningar och föränd rade regulatoriska krav. Väsentliga frågor 116 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 117 ===== Antikorruption 3-3 Styrning av väsentliga frågor 205-2 Kommunikation kring, och utbildning i, policyer och rutiner för antikorruption 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder Korruption är en välkänd utmaning inom bygg och fastighets branschen, där komplexa processer och långa leverantörsled kan innebära förhöjda risker. Eastnine har ett starkt åtagande i form av nolltolerans mot korruption och arbetar proaktivt för att förebygga och minimera risker genom tydliga riktlinjer, interna kontroller och strukturerade processer. Eastnine har en visselblåsarfunktion som möjliggör anonym rappor tering av misstänkta oegentligheter, både för medarbetare och externa parter. Rapporterade ärenden kan leda till disciplinära åtgärder, uppsägning och/eller polisanmälan. Bolagets antikorruptionsarbete vilar på Eastnines uppförandekod för anställda och leverantörer samt Bolagets AntiCorruption Policy. Samtliga anställda genomgår regelbundet utbildning i antikorrup tion. Under 2025 genomfördes en fördjupande workshop med extern expertis inom finansiell brottsprevention. Workshopen fokuserade på korruptionsrisker specifika för fastighetsbranschen, inklusive risker kopplade till upphandling, leverantörsrelationer, transaktioner, intressekonflikter samt lokala marknadsförhållanden. Utbildningen syftade till att stärka medarbetarnas riskmedvetenhet och förmåga att identifiera och hantera potentiella korruptionssituationer i det dagliga arbetet. Policyer och riktlinjer uppdateras årligen av styrelsen för att säkerställa fortsatt relevans och efterlevnad. Efterlevnaden följs upp löpande och eventuella behov av ytterligare åtgärder identifie ras genom uppföljning, interna kontroller och personalutbildning. Under 2025 anmäldes inga misstankar eller incidenter kopplade till korruption. 3-2 Lista på väsentliga frågor Tabellen nedan visar Eastnines väsentliga hållbarhetsfrågor, struk turerade utifrån Bolagets tre värdeskapande områden. För att säker ställa jämförbarhet och framtida rapporteringsberedskap redovisas hur de väsentliga frågorna motsvarar både tillämpliga GRI Standards och relevanta ESRSstandarder enligt EU:s hållbarhetsdirektiv CSRD. Mappningen till ESRS baseras på resultatet av Eastnines dubbla väsentlighetsanalys, som genomfördes under 2024 och bekräftades under 2025 utan förändringar. Eastnines väsentliga frågor GRI Standards ESRS Framtidssäkra fastigheter Energiprestanda och förnybar energi Energi ESRS E1 – Klimat förändringar Effektiv och cirkulär resurs användning Energi, vatten, avfall ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi Begränsning av klimatrelaterade fysiska risker – ESRS E1 – Klimat förändringar Hållbarhetscertifiering av byggnader – ESRS E1 – Klimat förändringar Hållbar investering Växande lönsam verksamhet – – EUtaxonomiförenlig verksamhet – ESRS 2 – Allmänna upplysningar Minskad klimatpåverkan Utsläpp ESRS E1 – Klimat förändringar Toppranking i GRESB – – Maximera grön finansiering – ESRS E1 – Klimat förändringar Ansvarsfull verksamhet Hög affärsetik och transparens Antikorruption ESRS G1 – Affärsetik Hög kundnöjdhet Kundernas hälsa och säkerhet ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare Värdefulla partnerskap för hållbart samhälle – – Medarbetarnas hälsa och välbefinnande Sjukfrånvaro, kompetens utveckling för anställda ESRS S1 – Den egna arbetskraften Jämställdhet och mångfald Mångfald och lika möjlig heter ESRS S1 – Den egna arbetskraften Hållbara leverantörskedjor Leverantörsutvärdering avseende påverkan på miljö samt sociala kriterier ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan 117 Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025 ===== SIDA 118 =====