Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

Premiumfastigheter 
i premiumlägen
Årsredovisning 2025

===== SIDA 2 =====

Poznan
LETTLAND
LITAUEN
POLEN
Stockholm
Riga
Vilnius
Warszawa 
Eastnines legala årsredovisning finns på s. 50–96 samt 101–107.
Detta är Eastnine
Detta är Eastnine   3
Affärsplan   4
Intervju med vd   5
Ordföranden har ordet   8
Mål och utfall   9
Investeringsargument   13
Aktien och aktieägarna   14
Aktuell intjäningsförmåga   17
Vår verksamhet
Marknader   19
Fastighetsbestånd   22
Polen   26
Litauen   29
Lettland  34
Hyresgäster   37
Medarbetare   39
Finansiell  information 
och styrning
Innehållsförteckning   51
Förvaltningsberättelse   52
 Finansiering   57
 Risker   59
Finansiella rapporter   67
Noter till finansiella  rapporter   74
Femårsöversikt nyckeltal   94
Styrelsens och vd:s försäkran   96
Revisionsberättelse   97
Bolagsstyrningsrapport   101
 Styrelse   106
 Ledning   107
Övrig information
Hållbarhetsupplysningar   109
 Nyckeltal hållbarhet   110
 GRI-noter   114
 GRI-index   123
 TCFD-översikt   125
 EU-taxonomin   127
Definitioner   130 
Övrigt   132
Framtidssäker 
portfölj
En framtidssäkrad  
portfölj – nuläge   41
Energioptimering i  
fastighetsportföljen   43
Energioptimering  
i Nowy Rynek D   44
Klimatambition och  
färdplan   45
Klimatrisker och 
klimatanpassning   47
Engagemang i PropTech 
och digital omställning   49
En grön och inbjudande miljö i LEED Platinum-fastigheten Uptown Park i Vilnius. 
2
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 3 =====

Poznan
LETTLAND
LITAUEN
POLEN
Stockholm
Riga
Vilnius
Warszawa 
Eastnine skapar ett ledande fastighetsbolag 
i den snabbast växande delen av Europa.
Detta är Eastnine
Eastnine investerar i premiumkontor i 
förstklassiga lägen i Warszawa,  Poznan, 
Vilnius och Riga. Vi vill ge en hög kvalitativ 
service som överträffar  kundernas för-
väntningar. Fastighet s    portföljen ska växa  
i syfte att öka förvaltning s resultatet per 
aktie och det övergripande målet  
är att skapa en hållbar,  attraktiv total-
avkastning på aktie ägarnas investering.
Marknader  
Warszawa & Poznan, Polen 
Vilnius, Litauen 
Riga, Lettland
Huvudkontor   
Stockholm, Sverige
Noterat på  
Nasdaq Stockholm, Mid cap  
Sektor Real Estate
Fastighetsvärde
960 MEUR
Direktavkastning  
intjäningsförmåga
6,0 %
Ekonomisk 
 uthyrningsgrad
96 %
Belåningsgrad
47 %
Taxonomiförenlig 
verksamhet
97 %
Uthyrningsbar yta
272 tkvm
Kontrakterad årshyra
62 MEUR
Förvaltningsresultat
31 MEUR
3
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 4 =====

Lösningsorienterad
Vi ser möjligheter där andra 
ser hinder. Genom att tänka 
proaktivt och agera snabbt 
hittar vi hållbara lösningar 
som driver våra kunders, och 
vår, verksamhet framåt.
Engagerad
Vi bryr oss om och behandlar våra kunder, 
medarbetare och partners med respekt. 
Vi lyssnar på våra kunders behov, tar 
 initiativ och fattar beslut. På så vis bygger 
vi förtroende och levererar service samt 
resultat av högsta kvalitet, som bidrar till 
både våra kunders och Eastnines tillväxt 
och utveckling.
Transparent
Vi kommunicerar tydligt, 
ärligt och förtroende-
skapande, både internt och 
externt, för att bygga lång-
siktiga relationer.
Kreativ
Vi utmanar det traditionella 
och vågar tänka nytt. Vi 
 kombinerar nyfikenhet med 
mod och välkomnar nya idéer, 
teknik och lösningar.
Affärsplan
Eastnines medarbetare arbetar utifrån en gemensam bas bestående av fyra grundläggande och sammanhållande värderingar.
Ambition Affärsmodell
Kundlöfte
Eastnine ska bli en ledande  
leverantör av kontor i den snabbast 
växande delen av Europa.
Eastnine erbjuder de bästa fastig-
heterna och platserna för att träffa, 
rekrytera och behålla människor.
Hållbarhetsambition
Att definiera framtiden för en hållbar 
fastighetsmarknad i våra regioner. 
Att bli marknadsledare inom segmentet 
premiumkontor med hög lönsamhet, kvalitet 
och kundnöjdhet samt genom att vara 
branschledande inom teknik och hållbarhet.
Genom att framtidssäkra våra fastigheter
• Hög hållbarhetscertifieringsnivå
• Nettonollutsläpp av växthusgaser 2040
• Energioptimerar fastigheterna
• Begränsar fysiska risker
Genom att vara en hållbar investering 
• Växande lönsam verksamhet
• EU-taxonomiförenlig verksamhet
• Minskad klimatpåverkan
• Toppranking i GRESB
• Maximerar grön finansiering
Genom att bedriva en ansvarsfull verksamhet 
• Hög affärsetik och transparens
• Hög kundnöjdhet 
• Värdefulla partnerskap för hållbart samhälle
• Främja god hälsa och  välbefinnande bland 
 medarbetare
• Jämställdhet och mångfald i fokus
• Hållbara leverantörskedjor
Förvärva och förvalta hållbara och 
inspirerande kontorsfastigheter på de bästa 
platserna i Polen, Litauen och Lettland. 
Bolaget ska leverera högkvalitativ service  
som överstiger kundernas förväntan. 
Prioriterade hållbarhetsfrågor
Värderingar
Förädling/utveckling 
Fastighetsportföljen ska för-
bättras genom investeringar 
i existerande portfölj i syfte 
att förbättra lönsamheten. 
Nybyggnationsprojekt 
påbörjas när förväntad 
avkastningsnivå bedöms vara 
tillfredsställande.
Förvaltning 
Fastigheterna ska förvaltas 
i nära samarbete med 
kunderna för att möjliggöra 
att både Eastnine och 
kunderna kan uppnå sina 
respektive mål.
Transaktion 
Nya förvärv och omfördelning 
av investeringar ska bidra till 
lönsamheten.
Identifierade genom dubbel väsentlighetsanalys 
enligt CSRD. Vi skapar långsiktigt värde:
4
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 5 =====

Förvärv av fler fastigheter 
ska ge nytt rekordresultat
Intervju med Kestutis Sasnauskas, vd
Eastnine presenterade ett rekordresultat i bokslutskommunikén 
2025. Hur nöjd är du med utvecklingen och hur ser du på era 
 möjligheter att kunna fortsätta leverera nya rekord? 
Förvaltningsresultatet för 2025 blev det bästa någonsin för ett enskilt 
år efter en ökning på 40 procent totalt och 28 procent per aktie, något 
jag är både stolt och glad över. De viktigaste anledningarna var de två 
stora förvärv vi genomförde i Polen under 2024, men vi ser också en 
tillväxt i hyrorna för jämförbart bestånd. Lägg därtill en uthyrnings -
grad som låg på 96 procent vid årets slut och en överskottsgrad på 93 
procent för helåret. Det starka kassaflödet som vårt bestånd genererar 
är i nivå med logistikfastigheter, men potentialen för värdetillväxt är 
betydligt större för våra centralt belägna och högkvalitativa fastig -
heter. Det känns allt oftare som att vi verkar i en mer dynamisk kontext 
än kontorsbolagen på den svenska marknaden. 
Efterfrågan på högkvalitativa kontor är fortsatt god i Warszawa, 
Poznan och Vilnius. Vi har under året lyckats förlänga och utöka ut  -
hyrningarna till två av våra största hyresgäster; Rockwool och Vinted, 
Eastnine levererade ett rekordresultat 2025 och 
framtids förutsättningarna är goda. Marknaderna 
kännetecknas av hög tillväxt och efterfrågan på 
premiumkontor är stabil. Vår egen organisation i 
Polen är på plats och mål sättningen är att förvärva 
minst en fastighet under 2026, gärna i Warszawa.
5
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 6 =====

trots i stort sett obefintliga vakanser i vårt bestånd. Det har krävt lite 
pusslande och engagemang från vår sida, vilket har lett till ett bra 
resultat och nöjda hyresgäster. 
När vi gick in i 2025 hade vi 22 anställda i hela Eastnine och ingen 
egen organisation i Polen. I februari 2026 har vi 30 medarbetare, varav 
sex personer i Polen som redan har tagit över delar av det arbete som 
tidigare gjorts av externa leverantörer och övertagandet kommer att 
fortsätta under 2026. Vi är övertygade om att egna medarbetare på 
viktiga positioner är avgörande för fortsatt framgång.
Eastnines övergripande mål är att leverera en hög och hållbar 
totalavkastning till aktieägarna. I det ingår både utdelning och värde -
tillväxt. För utdelning behövs förvaltningsresultat och för värdetillväxt 
goda investeringar på marknader som fortsätter att vara attraktiva 
samt vår förmåga att utveckla verksamheten på ett positivt sätt, bland 
annat genom fler värdeskapande förvärv. Jag bedömer att möjligheten 
att fortsätta leverera nya rekordresultat är god, även om volatiliteten 
på det geopolitiska området snarare ökat än minskat under 2025.
Kan du utveckla vad det är ni ser som gör er  
så positivt inställda till Polen?
Polen uppvisar en långsiktigt stark ekonomisk tillväxt. Landet placerar 
sig högt när man jämför tillväxten mellan olika länder i Europa och 
även globalt när man jämför storleken på ekonomin i relation till andra 
” Vi är övertygade om att egna medarbetare på viktiga 
positioner är avgörande för fortsatt framgång” 
Förvaltningsresultat
31 MEUR
Aktiens totalavkastning 
2025
10 %
Förvaltningsresultat 
per aktie
0,32 EUR
Hyresintäkter
62 MEUR
länders. Tillväxten har varit i snitt cirka 3,5 procent per år under de 
senaste 25 åren och förväntas, av bland annat Internationella valuta -
fonden och Eurostat, ligga på cirka 3 procent per år de kommande 
åren. Polen är den 6:e största ekonomin i EU och klättrade 2025 till 
den 20:e största i världen. I en studie från Oxford Economics 2025, där 
tillväxten i de 169 största städerna i Europa jämförts, finns tio polska 
städer med bland de 20 städer som placerar sig i topp, däribland de 
städer där Eastnine investerat; Warszawa på 8:e plats och Poznan på 
9:e. Dessutom återfinns Eastnines övriga städer Vilnius och Riga på 5:e 
respektive 15:e plats. 
Vad kan aktieägarna förvänta sig när det gäller förvärv framöver?
Vi har varit väldigt transparenta beträffande vår aktuella förvärvs -
strategi och att huvudfokus ligger på Warszawa eftersom vi för 
när varande ser störst avkastningspotential där. De som känner till 
Eastnine sedan tidigare, och kan marknaden, vet nog ganska väl vilka 
fastigheter vi kan tänkas vara intresserade av och de som inte har 
samma inblick kan titta på vårt senaste förvärv i november 2024, 
 Warsaw Unit, för att få en känsla. Fastigheten Warsaw Unit är en 
nybyggd kontorsfastighet i centrala Warszawa som är 202 meter hög, 
omfattar 60 000 kvm, har flera höga hållbarhetscertifieringar och ett 
värde på cirka 300 MEUR. Komplexiteten i den typen av förvärv är stor 
och förklarar också delvis varför förvärv ibland tar längre tid än vad vi 
skulle önska.
6
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 7 =====

” Självklart är det Eastnines 
mål sättning att göra minst 
ett förvärv under året, 
gärna i Warszawa” 
Viktiga händelser under året
 Under inledningen av 2025 beslutade styrelsen att revi-
dera Bolagets utdelningspolicy. Enligt den uppdaterade 
policyn ska utdelningen uppgå till minst en tredjedel av 
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt och ambitionen 
är att utdelningen per aktie ska öka årligen. 
  Eastnines ledningsgrupp utökades under året till  
totalt sju personer, bestående av vd, CFO, finanschef, 
investeringschef och tre landschefer.
 Årsstämman utsåg Louise Richnau till ny  styrelse- 
ordförande. 
 Under året har landskontor med egna medarbetare 
 etablerats i Polen. Totalt har sex personer rekryterats, 
varav tre påbörjat sin anställning vid årsskiftet. 
 CFO och vice vd Britt-Marie Nyman sade upp sin  anställning  
i augusti. I december annonserades att Adela  Colakovic 
anställts som ny CFO med beräknad start i juni 2026.
  I den årliga internationella granskningen av hållbarhets-
arbetet i fastighetsbolag, GRESB, behöll Eastnine fem 
stjärnor och rankades bland de 20 procent bästa 
 fastighetsbolagen i världen.
 Två av Eastnines största hyresgäster valde att  
förlänga och utöka sina hyresavtal med Eastnine;  
Vinted i fastig heten Uptown Park i Vilnius samt  
Rockwool i Nowy Rynek D i Poznan.
 Under hösten har kreditavtal med två olika banker 
 re  finansierats och i samband med förlängningarna  
har kreditv olymerna utökats. Utbetalning av utökade  
krediter har delvis skett i januari 2026. 
Eastnine har sedan 2022 bara förvärvat fastigheter i Polen och 
 ingenting i Baltikum. Innebär det att allt fokus ligger på Polen? 
Vi anser att det för närvarande finns flera intressanta förvärvsobjekt  
i Warszawa, Vilnius och Poznan i nämnd prioriteringsordning. Det vi kan 
konstatera är att objekten är fler än tidigare och att vi arbetar paral -
lellt med flera processer i olika faser för att optimera utfall. I detta är 
finansieringsmöjligheterna en viktig del och kredit  marknaden har san -
nerligen förbättrats under 2025 och det ser ut att fortsätta in i 2026. 
Bankerna är närvarande och villiga att låna ut mer kapital, till lägre 
marginaler, högre belåningsgrad och lägre amortering än  tidigare. 
Ni har i olika sammanhang återkommit till att efterfrågan och 
dynamiken på er minsta marknad Riga i Lettland inte varit vad ni 
hoppades på när ni förvärvade era första fastigheter 2018. Hittills 
har ni inte avyttrat några fastigheter, kan ni tänka er att göra det 
och under vilka omständigheter i så fall?
I vår affärsmodell ingår tre olika områden; Förvaltning, Förädling/
utveckling samt Transaktion, som inkluderar inte bara nya förvärv utan 
också innebär att befintliga investeringar kan komma att omfördelas 
i syfte att bidra till förbättrad lönsamhet. Eastnine har varit, och är, 
i en uppbyggnadsfas. Bolaget har sedan 2014 successivt byggt upp 
fastighetsbeståndet genom att förvärva kontorsfastigheter i premium -
segmentet och i väldigt bra lägen. Detta innebär att huvudfokus 
kommer att fortsätta vara tillväxt, självklart under lönsamma former. 
Men som affärsmodellen beskriver kan vi komma att avyttra enskilda 
fastig heter, eller kanske till och med välja att helt lämna någon mark -
nad, om det är så att vi finner att kapitalet kan användas bättre någon 
annanstans. Det blir en avvägning i varje enskilt fall både avseende 
befintlig investering och alternativ investering.
Förutom organisation och kommande förvärv,  
vad har ni mer  fokuserat på under året?
Vi satsar en hel del resurser på effektivisering av förvaltningen genom 
digitalisering och som ett led i det har vi under året rekryterat en 
 teknisk chef centralt placerad i Stockholm. Syftet med satsningen är 
såväl kostnadsbesparingar som ökad kundnöjdhet. Vi fortsätter vårt 
hållbarhetsarbete och arbetar för att det ska bli en integrerad del 
av verksamheten, snarare än ett separat område. Under 2025 place -
rade vi oss återigen i toppskiktet av Global Real Estate Sustainability 
Benchmark:s (GRESB) globala undersökning av hållbarhetsarbetet 
bland fastighetsbolag och klassades som ett fantastiskt bolag att 
arbeta på, av världens största arbetsplatsundersökning Great Place  
To Work (GPTW). 
Ni har en ambition om att ligga i framkant när det gäller tekniska 
lösningar. Ökat användande av AI kan vara både en möjlighet och 
ett hot mot olika branscher. Hur ser Eastnines förhållningssätt ut? 
Vi ser det som en möjlighet och implementerar successivt AI-lösningar 
samt ökar användningen i smått och stort där det är lämpligt. Men vi 
är också realistiska och inser att det kan påverka enskilda hyresgäster, 
även om vi inte sett något konkret exempel ännu. Vi har en stark tro 
på att efterfrågan på premiumlokaler kommer att bestå, även i en 
värld där AI kommer att leda till effektiviseringar med ökad lönsamhet 
för vinnare i denna kapplöpning. Detta i kombination med en lång 
genomsnittlig återstående avtalstid, och en nära dialog med hyres -
gästerna, gör att vi känner oss trygga med att kunna hantera eventu -
ella effekter. 
Sist men inte minst, vad har du för förhoppningar  
för Eastnine 2026?
Självklart är det Eastnines målsättning att göra minst ett större 
förvärv under året, gärna i Warszawa, och som en följd av det kunna 
 leverera ytterligare ett rekordresultat, både totalt och per aktie.
7
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 8 =====

Världen har stått inför mycket turbulens även under 2025, med 
pågående krig, tulltryck och allmän osäkerhet. AI:s påverkan, inklusive 
risker och möjligheter, på liv och företag återstår att utvärdera. Trots 
detta kan vi sammanfatta ett starkt år för Eastnine.
Under 2025 har styrelsens fokus varit att, som alltid, stödja ledningen 
i att bygga en ledande kontorsleverantör på snabbväxande marknader 
i Europa samt skapa en hållbar och attraktiv totalavkastning för våra 
aktieägare. Frågor vi återkommer till i styrelserummet är hur Eastnine 
i en föränderlig, och ibland utmanande miljö, ständigt kan förbättras, 
hur vi kan framtidssäkra fastighetsportföljen, organisatorisk kompe -
tens, excellens och tillväxt samt utforskandet av nya, värdeskapande 
möjligheter. 
Som en relativt ny medlem av styrelsen, och nu ordförande, är jag 
redan imponerad av Eastnines ledarskap och organisation. Förtroende -
nivån är hög, kvaliteten på arbetet och analysen är imponerande. 
Diskussionerna i styrelserummet är aktiva och levande, och styrelsen 
arbetar konstruktivt för att fatta välgrundade beslut. Finansiellt 
levererade Eastnine betydande tillväxt i driftnetto samt vinst och 
den totala avkastningen för aktieägarna 2025 var 10 procent, medan 
femårsgenomsnittet var 16 procent. Ekonomin på vår största marknad 
Polen fortsätter att växa och är nu bland de 20 största i världen. Till -
växtutsikterna ligger dessutom över EU-genomsnittet för både Litauen 
och Polen. Efter att vår fastighetsportfölj vuxit med i genomsnitt 23 
procent per år de senaste fem åren, var 2025 ett år av konsolidering 
och anpassning av organisationen för ytterligare tillväxt. Eftersom 
finansieringsvillkoren är attraktiva refinansierade Eastnine skulder  
i förtid. Med certifierade fastigheter i premiumlägen, ett fantastiskt 
team, en hög överskottsgrad på 93 procent, en uthyrningsgrad på 96 
procent och en belåningsgrad på 47 procent är Eastnine väl positione -
rat för fortsatt tillväxt på våra marknader. Med en avkastningsnivå på  
i genomsnitt 6 procent och marknadshyror på betydligt lägre nivå än  
i många europeiska städer är fundamenta attraktiva.
Hållbarhet står fortfarande högt på agendan och är nu alltmer inte -
grerat i all verksamhet. Eastnines hållbarhetsambition är att definiera 
framtiden för hållbara fastigheter i våra regioner och är avgörande för 
att framtidssäkra portföljen och därigenom maximera värdet. Port -
följen är 100 procent certifierad och målet är att operativt vara 100 
procent i linje med EU:s taxonomi. 88 procent av Eastnines skuld är 
grön och en femstjärnig GRESB-rankning uppnåddes även 2025. I år 
reviderades målet till att vara nettonoll i växthusgasutsläpp år 2040, 
inklusive en halvering av utsläppen till 2030, vilket även har validerats  
i enlighet med The Science Based Targets-initiativet.
Eastnines landskontor, på vår största marknad Polen, etablerades 
2025 och vi har nu totalt sex anställda lokalt. All affärsverksamhet 
är lokal, och att vara nära våra kunder är avgörande. I takt med att 
 Eastnine växer är vi glada att se att antalet aktieägare och internatio -
nella investerare samt omsättningen i aktien ökat under 2025.
2025 beslutade styrelsen att utdelningen ska uppgå till minst en 
tredjedel av förvaltningsresultatet, efter aktuell skatt, med ambitionen 
att årligen öka utdelningen per aktie. Styrelsen föreslår nu en ökning 
av utdelningen med 7 procent, till 1,28 SEK per aktie för 2025.
Eastnines prestation och framtidsposition är resultatet av de många 
exceptionella insatserna från talangfulla och engagerade med -
arbetare. Därför vill jag å styrelsens vägnar rikta mitt uppriktiga tack 
till alla anställda. Jag vill också ta tillfället i akt att å styrelsens vägnar 
uttrycka vår särskilda tacksamhet till vår avgående vice vd och CFO 
Britt-Marie Nyman, som har spelat en avgörande roll i att bygga upp 
Eastnine.
Inför 2026 ser jag fram mot ett fortsatt fokus på värdeskapande 
tillväxt och på att utöka vårt investeraruniversum samt en fortsatt 
utveckling av attraktiviteten i Eastnines kontorserbjudande. 
Eastnine-resan fortsätter och om du inte redan är med på tåget, bjuder 
jag in dig att följa med!
Louise Richnau, styrelseordförande i Eastnine sedan årsstämman 2025.
Fokus på värdeskapande tillväxt
Ordföranden har ordet
8
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 9 =====

Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar,  attraktiv 
totalavkastning för aktieägarna. Under 2025,  liksom under de 
senaste fem åren, var Eastnines totalavkastning betydligt högre 
än motsvarande för OMX Stockholms fastighetsindex.
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv total avkastning på aktieägarnas investering. 
Eastnines totalavkastning (utdelning och aktiekursutveckling) överstiger utvecklingen för fastighets  index 
OMX Stockholm Real Estate GI under 2025 och under den senaste femårsperioden.
Mål och utfall
+10 %Eastnine
OMX Stockholm 
Real Estate GI -9 % 
Övergripande mål
Genomsnittlig årlig totalavkastning i aktien  
1 år
Eastnines långsiktiga mål är att växa fastighets-
portföljen i syfte att öka lönsamheten. 
+23 %Utfall
Mål Öka
Tillväxtmål
Tillväxt i fastighetsportföljen 
Snitt 5 år
+16 %
-2 %
 
Snitt 5 år
Fastigheterna Nowy Rynek D och E i Poznan.
9
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 10 =====

Målet är att förvaltningsresultat per aktie bör 
öka. Förvärv liksom operationell utveckling 
ska båda bidra till måluppfyllelse. Ett större 
fastighets bestånd ökar normalt sett lönsam-
heten då de fasta kostnaderna tenderar att stiga 
procentuellt sett mindre än intäkterna. Målet 
uppnåddes 2025.
Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 
procent över tid. Hög räntabilitet på eget kapital 
förbättrar förutsättningarna för utdelning samt 
positiv aktiekursutveckling. Målet har inte upp-
nåtts under den senaste femårsperioden. 
Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel 
av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt och 
ambitionen är att utdelning per aktie ska öka 
årligen. Styrelsen har föreslagit en höjning med 7 
procent till 1,28 SEK per aktie (1,20) för 2025, mot-
svarande 41 procent (50) av förvaltnings resultatet. 
Förslaget skulle innebära att mål och ambition 
uppnås. 
Mål Öka
+28 %Utfall 2025
≥10 %Långsiktigt målMål
Utfall +8 %
Öka
Förslag till  
årsstämman +7 %
Årlig ökning av utdelning
Finansiella mål
Avkastning på eget kapital över tid
Snitt 5 år
Ökning i förvaltningsresultat per aktie
1 år
Fastigheten Uptown Park i Vilnius.
10
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 11 =====

Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 
procent över en konjunkturcykel, med en övre 
gräns på 60 procent. En balanserad belånings-
grad säkerställer långsiktig stabil finansiering, 
i kombination med god avkastning. Limiten om 
maximalt 60 procent åtföljdes 2025.
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 
2,0 ggr. En tillfredsställande nivå säkerställer 
möjligheten att betala räntekostnader över 
tid. Limiten om minst 2 gånger åtföljdes 
under 2025.
47 %Utfall 2025
≥2,0 ggrLimitLimit
Utfall 2025 2,4 ggr
≤60 %
Finansiella limiter
RäntetäckningsgradBelåningsgrad
Fastigheten Uptown Park i Vilnius.
11
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 12 =====

Eastnines mål är att 100 procent av fastig- 
heterna ska vara certifierade med minst 
LEED Gold eller BREEAM Excellent. Målet 
uppfylldes 2025.
Eastnines målsättning är att uppnå 100 procent 
EU-taxonomiförenlig fastighetsverksamhet, 
baserat på nettoomsättningen. Eastnine upp -
nådde 97 procent 2025 (82) och närmade sig 
därmed, även om det inte var uppfyllt.
Eastnines mål är att erhålla fem stjärnor i GRESB:s 
globala jämförelse och rankas bland de 20 procent 
främsta hållbarhetsaktörerna inom fastigheter 
globalt. Målet uppfylldes 2025.
Mål
100 %Utfall 2025
100 %MålMål
Utfall 2025 97 %
100 %
Utfall 2025
GRESB, antal stjärnor
Hållbarhetsmål
Taxonomiförenlig verksamhetHållbarhetscertifierad portfölj
Eastnines mål är att uppnå nettonollutsläpp av 
växthusgaser (Net Zero) till år 2040 i hela värde-
kedjan, inklusive att halvera utsläppen per kvm 
mellan år 2024 och 2030. Utsläppsintensiteten  
i jämförbart bestånd minskade med 55 procent 
under 2025. Läs mer på s. 120. 
Långsiktigt mål 
Nettonollutsläpp 
2040
Utfall 2025 9 kg
Utsläpp CO₂e/kvm
12
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 13 =====

Positiva långsiktiga 
trender
• Verksamt på de marknader  
i Europa som vuxit snabbast 
under de senaste 25 åren. 
Marknader som förväntas  
växa snabbare än flertalet 
andra europeiska länder  
även i framtiden.
• Skillnader i avkastning och 
hyror i förhållande till jäm-
förbara marknader förväntas 
minska över tid, vilket ger en 
långsiktig värdestegrings-  
potential.
Hög avkastning och 
starka kassaflöden
• Verksamt på marknader med 
relativt sett högre fastighets -
avkastning och likvärdig finan -
sieringskostnad, ger ett bra 
kassaflöde och förutsättning 
för värdetillväxt.
Premiumfastigheter 
i premiumlägen
• Fokus på förstklassiga och 
hållbara kontorsbyggnader  
på attraktiva platser med  
bra infrastruktur.
• Stark och diversifierad hyres -
gästbas samt långsiktiga 
hyresgästrelationer.
• Moderna och framtidssäkra 
fastigheter med lågt under -
hållsbehov.
En investering i Eastnines aktie innebär ett delägande i ett svenskt börs-
noterat fastighetsbolag med inriktning mot högavkastande, moderna samt 
hållbara kontorsfastigheter i Polen och Baltikum. Eastnine kombinerar 
svensk bolags styrning med lokal förvaltning och marknadskännedom. 
Investeringsargument
Hyra och direktavkastningskrav premiumkontor
Direktavkastningskrav fastigheter  
förväntas minska över tid
Hyresnivå
förväntas öka över tid
Hyra premiumkontor, EUR Direktavkastningskrav premiumkontor, %
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
StockholmMünchenHelsingforsFrankfurt
Oslo
Düsseldorf
Berlin
HamburgStuttgartGöteborg
Köln
Warszawa
Malmö
Köpenhamn
Vilnius
Riga
Poznań
Hyra, EUR/kvm/månad Direktavkastningskrav, %
Källa: JLL, Colliers, Newsec, CBRE
13
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 14 =====

Aktien och aktieägarna
Kursutveckling, omsättning och totalavkastning
Eastnines aktiekurs steg med 3,50 SEK, motsvarande 7 procent, under 
2025 och uppgick till 50,30 SEK (46,80) vid årets slut. Högst stäng -
nings     kurs noterades den 28 oktober med 51,70 SEK och lägst den 9 
april med 37,55 SEK. Total avkastningen under 2025 var 10 procent 
(12). 
Eastnines börsvärde ökade med 7 procent under året och uppgick 
den sista december 2025 till 4,9 miljarder SEK (4,6). Den genom -
snittliga dags omsättningen på Nasdaq uppgick till 88 537 aktier  
(66 656) och totalt på alla marknadsplatser1 till 133 234 aktier  
(111 693). Free float² uppgick till 48,5 procent (41,8).
Substansvärde per aktie
Det långsiktiga substansvärdet per aktie ökade med 1,17 SEK under 
året, motsvarande 2 procent, för att vid årets slut uppgå till 55,27 SEK 
(54,10). Värdet i euro ökade med 0,4 EUR, motsvarande 8 procent, till 
5,11 EUR (4,71). Eget kapital per aktie ökade med 0,40 SEK till 51,79 
SEK (51,39). Värdet i euro ökade med 0,32 EUR till 4,79 EUR (4,47).
Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter samt förvalt -
ningsresultatet ökade, och aktuell skatt minskade, substans  värdet per 
aktie. Den långsiktiga substansrabatten  minskade till 9 procent (13).
Eastnines aktiekurs steg med 7 procent under 2025. Totalavkastningen i aktien 
var 10 procent jämfört med Stockholmsbörsens fastighets index OMX Stockholm 
Real Estate GI som sjönk med 9 procent. Det långsiktiga substansvärdet per 
aktie steg och omsättningen i aktien ökade. 
Antal aktier
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real 
Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB uppgick till 98 241 728 
(98 241 728). Justerat för återköpta aktier i eget förvar, 467 616 
(502 124), var antalet aktier 97 774 112 (97 739 604). Kvotvärdet 
uppgick till 0,0409 EUR per aktie (0,0409). 
Antalet kända aktieägare uppgick till 7 218 (5 942). Peter Elam 
Håkansson var vid utgången av 2025 största ägare i Eastnine som, 
privat och via bolag, ägde 17,6 procent av antalet utgivna aktier i 
 Eastnine. Därefter följde Bonnier Fastigheter Invest med 15,8 procent 3. 
Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde 10,0 procent eller mer 
av aktierna i Bolaget. Andelen aktier i svensk ägo uppgick till 78,9 
 procent (83,6). 
Återköp och LTIP
I augusti 2025 tilldelades deltagarna i LTIP 2022, 34 508 aktier, och 
Eastnines återköpta aktier i eget förvar minskade med motsvarande 
antal. Per 31 december 2025 hade Bolaget 467 616 återköpta aktier i 
eget förvar, motsvarand e cirka 0,5 procent av totalt antal aktier. Inga 
aktier har återköpts under året. Återköpta aktier kan eventuellt komma 
att användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). 
Utspädningseffekten till följd av LTIP-program redovisas för nyckel- 
talet resultat per aktie. Läs mer om Eastnines långsiktiga incitaments -
program i not 5 på s. 78-80. 
Vid årsstämman 2025 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om 
återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av 
egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier  
i Bolaget. 
¹  Inkluderar Nasdaq Stockholm, London Stock Exchange, Cboe, Aquis Stock 
Exchange, ITG Posit, Instinet Blockmatch Europe och Sigma x. 
² Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float.
³  Bonnier Fastigheter Invest har i mitten på februari 2026 minskat sitt innehav  
i Eastnine med 12,3 miljoner aktier och innehar därefter motsvarande 3,31 % 
av röster och kapital. 
Extern källa: Modular Finance. 
10 %
Aktiens totalavkastning 2025
Utdelning
För räkenskapsåret 2025 har styrelsen föreslagit en höjd utdelning till 
1,28 SEK (1,20) per aktie, jämnt fördelat på fyra tillfällen om 0,32 SEK 
per aktie och utbetalningstillfälle under 2026 och inledningen av 2027. 
Den föreslagna utdelningen innebär en ökning om 7 procent och utgör 
41 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. 
Vid kapitalmarknadsresan besöktes bland annat Eastnines fastighet Uptown Park  
i Vilnius med både terrass och solpaneler på taket.
Vid en kapitalmarknadsresa i maj 2025 fick deltagarna möjlighet att prova Skyfall 
Warsaw, en tippande terrass i toppen av fastigheten Warsaw Unit i Warszawa. 
14
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 15 =====

Källa: Modular Finance, Reuters, Eastnine.
Ägarfördelning
Sverige
Norge
USA
78,9 %
17,4 %
0,6 %
1,6 %
Övriga länder
Anonymt
1,5 %
Sverige
Norge
USA
78,9 %
17,4 %
0,6 %
1,6 %
Övriga länder
Anonymt
1,5 %
Aktiekurs
Eastnine (utdelningsjusterad) Stockholm Real Estate GI
SEK
2024-01-012024-04-012024-07-012024-10-012024-12-312025-01-012025-04-012025-07-012025-10-012025-12-31
30
35
40
45
50
55
Omsättning per handelsplats 2025 Aktier Andel, %
Nasdaq 21 620 925 65,2
Cboe 8 567 711 25,8
London Stock Exchange 1 471 765 4,4
Aquis Stock Exchange 743 247 2,2
ITG Posit 448 587 1,4
Liquidnet EU Limited Equity MTF 263 404 0,8
Sigma x 44 242 0,1
Instinet Blockmatch Europe 12 261 0,0
Börse München 1 652 0,0
Börse Stuttgart 1 032 0,0
Frankfurt Stock Exchange 497 0,0
Lang & Schwarz TradeCenter 12 0,0
Totalt 33 175 335 100,0
Ägarfördelning  
efter innehav 
Storleksklass 2025 Antal aktier
Andel, 
%
Antal 
 kända 
ägare
Andel av 
kända 
ägare, %
1–1 000 1 247 594 1,3 5 821 80,6
1 001–10 000 3 412 995 3,5 1 214 16,8
10 001–100 000 3 949 911 4,0 137 1,9
100 001–1 000 000 14 168 170 14,4 37 0,5
1 000 001–5 000 000 9 326 773 9,5 5 0,1
5 000 001–  48 998 815 49,9 4 0,1
Anonymt ägande 17 137 470 17,4 e/t e/t
Totalt 98 241 728 100,0 7 218 100,0
Största aktieägarna (2025-12-31) Antal aktier  %
Peter Elam Håkansson¹ 17 288 610 17,6
Bonnier Fastigheter Invest AB 15 553 048 15,8
Kestutis Sasnauskas1 9 570 697 9,7
Arbona AB (publ) 6 586 460 6,7
Patrik Brummer1 3 331 720 3,4
Albin Rosengren¹ 1 810 348 1,8
Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555 1,6
Handelsbanken Fonder 1 316 077 1,3
Dimensional Fund Advisors 1 314 933 1,3
Gustaf Hermelin¹ 930 000 0,9
Martin Olof Brage Larsén 895 000 0,9
First Fondene 800 000 0,8
Protean Funds Scandinavia 778 184 0,8
Staffan Malmer 675 170 0,7
Jacob Grapengeisser 671 444 0,7
Summa 15 största aktieägare 63 077 274 64,2
Eastnine AB (återköpta aktier) 467 616 0,5
Övriga 34 696 866 35,3
Totalt 98 241 728 100
¹ Privat och via bolag. 
Värde per aktie 2025-12-31 2024-12-31
Eget kapital, EUR 4,79 4,47
Långsiktigt substansvärde, EUR 5,11 4,71
Aktiekurs, EUR 4,65 4,07
Eget kapital, SEK 51,79 51,39
Långsiktigt substansvärde, SEK 55,27 54,10
Aktiekurs, SEK 50,30 46,80
Aktiekurs och substansvärde
Rabatt/premium, %Aktiekurs, SEK Långsiktigt substansvärde, SEK
-100
-50
0
50
100
SEK %
-15 % -17 %
0 %
-13 %
-50 %
-13 % -9 %
0
15
30
45
60
2025202420232022202120202019
15
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 16 =====

Eastnine-aktiens totalavkastning, %
Totalavkastning fastighetsaktier
%
-30
-15
0
15
30
45
60
202520242023202220212020201920182017
24 %
16 %
51 %
29 %
-7 %
-22 %
46 %
12 % 10 %
Eastnine i SEK
Dec-14
Eastnine i EUR
EPRA-index
Fastighetsindex Stockholm
Nasdaq Stockholm OMX30-indexJuni-15
Dec-15
Juni-16
Dec-16
Juni-17
Dec-17
Juni-18
Dec-18
Juni-19
Dec-19
Juni-20Dec-20
Juni-21Dec-21
Juni-22Dec-22
Juni-23Dec-23
Juni-24 Dec-25
Juni-25Dec-24
Warszawabörsen
0
100
200
300
400
500
600
Ljus och inbjudande lobby i Warsaw Unit i Warszawa.
16
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 17 =====

Warsaw Unit, en 202 meter hög skyskrapa i Warszawas centrala affärsdistrikt.
Visar  ögonblicksbild 
Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med 
en prognos för kommande tolv  månader, 
utan är en ögonblicksbild som visar 
vilket resultat Eastnine kan generera 
under en 12-månaders period under 
givna förutsättningar. Den grundar sig på 
det fastighets bestånd som föreligger på 
balansdagen. 
Intjäningsförmågan omfattar  aktuella 
hyresavtal, men innehåller ingen 
bedömning vad gäller framtida utveck -
ling av hyror och vakansgrad eller andra 
framtida förändringar av fastighetskost -
nader, räntor, valutakurser, värdeföränd-
ringar eller andra resultatpåverkande 
faktorer. Eastnines beräknade intjänings -
förmåga baseras på följande antaganden 
om  intäkter och kostnader:
• Hyresintäkterna baseras på kontrakte -
rade intäkter omräknat till årsintäkt.
• Fastighetskostnader och centrala 
administrationskostnader utgörs 
av aktuellt utfall för de senaste 12 
månaderna. 
• Ränteintäkter beräknas utifrån likvida 
medel på balansdagen och aktuell 
räntenivå.
• Räntekostnader beräknas utifrån 
räntebärande skulder på balansdagen 
och den genomsnittliga räntenivån, 
med tillägg för periodiserade upp -
läggningskostnader. 
• Övriga finansiella intäkter och kost -
nader har bedömts motsvara budget. 
Ingen beräkning av historiska eller 
framtida valutadifferenser sker. 
Kommentarer intjäningsförmåga
• Hyresintäkter har ökat, huvudsakligen 
på grund av hyresindexering.
• Fastighetskostnader har ökat 
 beroende på ett större fastighets -
bestånd, uppbyggnad av egen 
organisation i Polen samt högre 
underhålls kostnader.
• Räntekostnader har minskat efter 
amorteringar och på grund av lägre 
genomsnittlig räntenivå på ränte -
bärande skuld. Ny finansiering har 
verkat i motsatt riktning.
• Övriga finansiella intäkter och 
kostnader har ökat bland annat av 
räntekomponenten i nytt hyresavtal, 
vilket redovisas enligt IFRS 16.
• Förvaltningsresultatet har minskat 
huvudsakligen på grund av högre 
fastighetskostnader där lägre ränte -
kostnader har haft en motsatt effekt.
Aktuell intjäningsförmåga 
För att underlätta bedömningen av Bolagets ställning  presenterar Eastnine 
aktuell  intjäningsförmåga. Intjänings förmågan är en teoretisk bedömning för 
att beskriva  Bolagets  aktuella intjäning per den 31 december 2025.
TEUR
2025
 31 dec
2024
 31 dec Förändring, %
Hyresintäkter 61 552 61 061 +1
Fastighetskostnader -4 078 -2 970 +37
Driftnetto 57 474 58 091 -1
Centrala administrationskostnader -4 688 -4 330 +8
Ränteintäkter 464 394 +18
Räntekostnader -21 732 -22 447 -3
Övriga finansiella intäkter och kostnader -177 -44 +302
Förvaltningsresultat 31 341 31 664 -1
Nyckeltal
2025
 31 dec
2024
31 dec Förändring, enhet
Förvaltningsresultat, per aktie vid årets slut, EUR 0,32 0,32 0,00
Överskottsgrad, % 93,4 95,1 -1,7
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 0,0
Skuldkvot, ggr 8,6 8,6 0,0
Genomsnittlig räntenivå, % 4,3 4,5 -0,2
Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,0 6,3 -0,3
Direktavkastning, % 6,0 6,2 -0,2
Förvaltningsfastigheter, TEUR 960 450 935 374 +25 076
• Förvaltningsresultat per aktie är 
 oförändrat och uppgick till 0,32 EUR.
• Överskottsgraden har sjunkit, 
huvudsakligen på grund av högre 
fastighets kostnader, vilket också 
påverkat direktavkastningsnivån. 
• Räntetäckningsgraden och skuld -
kvoten har varit oförändrade, medan 
räntenivån har sjunkit.
17
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 18 =====

Eastnine äger moderna, hållbara och högavkastande kontors­
fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. Hyresgästerna utgörs 
till stor del av stabila, internationella företag. Verksamheten 
bedrivs effektivt i syfte att uppnå hög lönsamhet.
Vår verksamhet
Eastnines medarbetare i Valdemara Centrs i centrala Riga. 
Uthyrningsgrad
95,8 %
WAULT
3,8 år
Fastighetsvärde
960 MEUR
18
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 19 =====

Stockholm
Wroclaw
Lodz
Katowice
Krakow
Poznan
Klaipeda 
Gdansk
LETTLAND
LITAUEN
POLEN
Tallinn
Riga
Vilnius
Kaunas
Helsingfors
Berlin
Warszawa 
Eastnines marknader fortsatte att utvecklas väl under 2025. Den ekonomiska 
tillväxten var stark, särskilt i Polen som tog steget upp som en av världens 
tjugo största ekonomier. På kontorshyresmarknaden noterades god efter­
frågan på moderna lokaler i centrala lägen, medan äldre bestånd mötte ett 
ökat marknadstryck på modernisering. Ränte­ och transaktionsmarknaden 
karaktäriserades av stabilisering, med räntenivåer, transaktionsaktivitet och 
prissättning i stort sett jämförbara med 2024.
Marknader
Makroekonomi
Den nya administrationen i Washington 
med tvära kast inom allt från handels­
tullar till geopolitik bidrog till en ökad 
oförutsägbarhet under 2025. Trots det 
har ekonomisk tillväxt, inflation och rän ­
tor varit stabila under året, både globalt 
och på Eastnines marknader. Polen fort ­
satte att vara en ekonomisk motor  
i Europa och växte omkring 3,6 procent 
under året, vilket är mer än dubbelt 
så snabbt som EU som helhet. Polen 
blev världens tjugonde största eko ­
nomi under 2025. Tillväxten drevs av 
privat konsumtion, EU­finansierade 
investeringar och en fortsatt stark 
arbetsmarknad. I Litauen och Lettland 
förbättrades tillväxtutsikterna successivt 
efter en svagare period, med återhämtad 
industriproduktion och ökande export 
till kärnmarknader inom EU. Tillväxten 
uppgick till 2,6 procent i Litauen och 
1,9 procent i Lettland. Inflationen avtog 
tydligt i samtliga tre länder, till omkring 
3,5 procent.
Ränte- och kreditmarknader
Ränteutvecklingen under 2025 prägla ­
des av en gradvis normalisering i både 
euroområdet och Polen, i takt med att 
inflationen avtog och penningpolitiken 
successivt blev mindre restriktiv. Den 
europeiska centralbanken inledde sin 
räntesänkningscykel under första halv ­
året 2025, med sänkningar under våren 
och försommaren. Därefter hölls styr ­
räntorna oförändrade under återstoden 
av året. I Polen genomfördes parallellt 
successiva sänkningar av styrräntan, 
vilket förbättrade de lokala finansie ­
ringsförutsättningarna. Den femåriga 
euroswapräntan – ett centralt referens ­
mått för prissättning av fastigheter med 
eurofinansiering – var stabil runt 2,5 
procent under året efter att ha fallit från 
nivåer på nära 3,5 procent under 2023. 
Nedgången och stabiliteten har bidra ­
git till förbättrade investeringskalkyler 
och ett successivt stärkt riskklimat för 
fastig hetsinvesteringar. Kreditmarkna­
derna förbättrades gradvis under 2025, 
Arbetet med järnvägslinjen Rail Baltica, som kommer att sammankoppla Baltikum med det europeiska järnvägsnätet, pågår. 
Fas 1, som inkluderade enspårig järnväg, beräknades ursprungligen vara klart 2030, vilket oberoende revisorer nu bedömt 
vara osannolikt. Projektet, som är ett av de största infrastrukturprojekten i regionen, är delvis EU-finansierat och kostnaden 
uppskattas till 5,8 miljarder euro. Samtliga baltiska länder och Polen har stora hamnar i Östersjön inriktade på logistiktransporter. 
Rail Baltica
19
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 20 =====

med ökad tillgång till bankfinansiering 
för fastighetsbolag med starka balans­
räkningar och hög  kvalitativa tillgångar. 
Samtidigt kvarstod en tydlig selektivitet 
i prissättningen, där premiumsegmentet 
fortsatt gynnades relativt sekundära 
objekt.
Transaktionsmarknaden
Transaktionsaktiviteten på fastighets ­
marknaden i Polen, Litauen och Lettland 
var sammantaget stabil under 2025 
och i nivå med 2024. Investerarbasen 
dominerades fortsatt av regionalt kapi ­
tal – särskilt från Tjeckien och Ungern 
samt från Baltikum och Norden – med 
ett tydligt fokus på kassaflöden och 
hög kvalitet i läge och hyresgästmix. 
Internationellt kapital började samtidigt 
gradvis återvända till regionen, bland 
annat från Frankrike, Storbritannien 
och USA, medan intresset från tyska 
investerare, som historiskt haft en domi ­
nerande roll, fortsatt var begränsat. I 
Warszawa genomfördes under året flera 
större kontorstransaktioner, däribland 
förvärv av Vibe, Office House, Mennica 
Legacy Tower och Wola Centers. Köpare 
i nämnda transaktioner var Manova 
Partners, AFI Europe, Mennica Polska 
respektive Trigea. I Vilnius genomfördes 
endast två större kontorstrans  aktioner 
under 2025. I övriga Baltikum genom ­
fördes inte några större transaktioner, 
vilket speglar ett fortsatt avvaktande 
riskklimat och få köpare. Prissättningen 
var stabil under året och direktavkast ­
ningskrav för högkvalitativa kontors­
fastigheter i centrala lägen bedöms ha 
legat omkring 6,00 procent i Warszawa, 
6,50 procent i Vilnius, 6,75 procent i Riga 
och 7,50 procent i  Poznan, vilket bidrog 
till en mer förutsägbar värderings  miljö.
Hyresmarknaden 
Kontorshyresmarknaderna i regionen 
visade sammantaget tecken på ökad 
stabilitet under 2025. I Warszawa 
fortsatte efterfrågan att koncentreras 
till moderna, energieffektiva kontor i 
centrala lägen, medan äldre bestånd 
Stora ägare av kontorsfastigheter Stad
HB Reavis Warszawa
CPI Property Group Warszawa
DWS Warszawa
Sicore Warszawa
Karimpol Warszawa
Ghelamco Warszawa
Deka Immobilien Warszawa
Von der Heyden Group Poznan
Vastint Poznan, Riga, Vilnius, Warszawa
Eften Capital Riga, Vilnius
Capitalica Asset Management Riga, Vilnius
Hanner Vilnius
Lords L.B. Asset Management Vilnus, Riga
Takterrass tillhörande Nowy Rynek D i Poznan. 
mötte ett ökande omställningstryck. 
Topphyresnivåerna har fortsatt att stiga 
i Warszawa, samtidigt som vakanserna 
stegvis har minskat. I Vilnius och Riga är 
efterfrågan och vakanser relativt stabila, 
vilket bidragit till en försiktig uppgång 
i topphyror. Hyresgäster lägger allt 
större vikt vid flexibilitet, hållbarhet 
och arbetsmiljö, vilket gynnat fastig ­
heter med hög teknisk standard och 
tydlig hållbarhetsprofil.
20
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 21 =====

-5
0
5
10
20252024202320222021202020192018201720162015
%
Polen Lettland Litauen
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
20252024202320222021202020192018201720162015
tkvm
Poznan Riga Vilnius Warszawa
-5
0
5
10
15
20
20252024202320222021202020192018201720162015
%
Polen Lettland Litauen
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021202020192018201720162015
%
Poznan Riga Vilnius Warszawa
0
5
10
15
20
25
20252024202320222021202020192018201720162015
%
Poznan Riga Vilnius Warszawa
Kontorsstock Hyresnivå – kontor Vakansgrad – kontor
HICP: Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.
Marknadshyra, klass-A kontorKälla: Colliers, JLL, Eurostat, Swedbank Total vakansgrad
Direktavkastningskrav kontor CBD
10
15
20
25
30
20252024202320222021202020192018201720162015
EUR/kvm/månad
Poznan Riga Vilnius Warszawa
BNP-tillväxt Inflation Avkastningskrav – kontor
21
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 22 =====

Eastnines fastighets  bestånd bestod vid 
årets slut av 16 fastig heter, inkluderande en 
projektfastighet, om totalt 271 500 kvm. 
Fastighetsvärdet ökade med 25,1 MEUR 
under 2025 till 960,5 MEUR. De orealiserade 
värde förändringarna avseende fastigheter 
uppgick till 21,1 MEUR, där fastigheterna  
i Polen stod för merparten. 
Fastighetsbestånd
Poznan, Polen
Andel av fastighetsvärdet, % 21
Antal fastigheter, st 2
Uthyrningsbar yta, kvm 68 100
Fastighetsvärde, MEUR 204,8
Hyresvärde, MEUR 14,8
Uthyrningsgrad, % 98,6
Förvaltningsresultat, MEUR 9,6
Warszawa, Polen
Andel av fastighetsvärdet, % 31
Antal fastigheter, st 1
Uthyrningsbar yta, kvm 59 900
Fastighetsvärde, MEUR 298,2
Hyresvärde, MEUR 18,3
Uthyrningsgrad, % 100,0
Förvaltningsresultat, MEUR 9,6
Vilnius, Litauen
Andel av fastighetsvärdet, % 41
Antal fastigheter, st 9
Uthyrningsbar yta, kvm 121 000
Fastighetsvärde, MEUR 389,5
Hyresvärde, MEUR 26,4
Uthyrningsgrad, % 95,0
Förvaltningsresultat, MEUR 15,5
Riga, Lettland
Andel av fastighetsvärdet, % 7
Antal fastigheter, st 41
Uthyrningsbar yta, kvm 22 500
Fastighetsvärde, MEUR 67,9
Hyresvärde, MEUR 4,8
Uthyrningsgrad, % 75,1
Förvaltningsresultat, MEUR 1,7
¹ Varav en projektfastighet.
22
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 23 =====

Polen Lettland
52 %
7 %
41 %
Litauen
  
 
0
50
100
150
200
250
300
2025202420232022202120202019
tkvm
Fastighetsportfölj 
Eastnines fastighetsportfölj bestod vid 
årets slut av 16 fastigheter, varav 15 
moderna kontorsfastigheter (15) och 
en projektfastighet (1) på egen mark, 
belägna i  Warszawa, Poznan, Vilnius och 
Riga. Den totala uthyrnings bara ytan 
uppgick till cirka 271 500 kvm (271 600). 
Merparten, 96 procent (96), av den 
uthyrnings bara ytan, utgörs av  kontor 
och resterande 4 procent (4) främst av 
lokaler för service och handel. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden 
minskade något under året och uppgick 
till 95,8 procent (96,1) vid årets slut. 
Hyresvärdet ökade till 64,3 MEUR (63,6). 
Fastighetsbeståndets genomsnittliga 
ålder baserat på kvm, exklusive bygg ­
nader på projektfastig  heten Kimmel, 
uppgick till 8,3 år (7,3). 100 procent (100) 
av Eastnines fastighetsyta var vid årets 
slut certifierad med BREEAM Excellent, 
alternativt LEED Platinum eller Gold.
Fastighetsvärde
Eastnines totala fastighetsvärde uppgick 
till 960,5 MEUR (935,4) vid årets slut. 
Av marknadsvärdet var 9,7 MEUR (9,6) 
 hänförligt till utvecklingsprojekt. Se not 
10 (Förvaltningsfastigheter), s. 82­83, för 
mer information om värderings  modell, 
 antaganden och fastighetsvärde.
Förvärv och investeringar
Under 2025 har Eastnine varken förvär ­
vat eller avyttrat någon fastighet. Inves ­
teringar i befintliga fastigheter, uppgick 
till 5,8 MEUR (4,4), varav 0,3 MEUR (–) 
avser investeringar i koncernens utveck ­
lingsprojekt. 
Orealiserade värdeförändringar upp ­
gick till 21,1 MEUR (­4,3), varav den del 
som påverkade fastighetsvärdet uppgick 
till 19,3 MEUR. Mellanskillnaden är rela­
terad till en justering i samband med 
förvärvet av Warsaw Unit. Lägre avkast ­
ningskrav och ett antagande om högre 
marknadshyror, båda avseende fastighe ­
ter i Polen, har haft en positiv inverkan 
på fastigheternas värde.
Fastighetsbestånd Fastighetsvärde per land
Fastigheten Warsaw Unit vid rondellen Daszynskiego i Warszawa.
23
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 24 =====

Uthyrningar
Uthyrningsbar yta uppgick till cirka 
271 500 kvm (271 600). Kontrakterad 
årshyra per sista december 2025 uppgick 
till 61,6 MEUR (61,1) fördelat på över 200 
unika hyresgäster (200). För samtliga 
kontorslokaler tillämpas månadshyra. 
Vid årets slut uppgick den genom­
snittliga årshyran för lokaler till 222 
EUR per kvm (218). I Warszawa var den 
genomsnittliga årshyran för lokaler 288 
EUR per kvm (282), i Poznan 204 EUR 
per kvm (201), i Vilnius 204 EUR per kvm 
(201) och i Riga 184 EUR per kvm (183).
Nettouthyrningen uppgick till ­1 467 
kvm (3 002), motsvarande årshyror om 
­211 TEUR (581). Samtidigt har hyres­
avtal om totalt 28 115 kvm (24 560), 
med årshyror om 5 720 TEUR (4 640) 
omförhandlats. Nyuthyrningar har av  ­
talats till en genomsnittlig årshyra om 
213 EUR per kvm (209) och omförhand­
lade avtal till 203 EUR per kvm (189). 
Fastighetskostnader
Eastnines hyresavtal utgörs huvudsak­
ligen av triple­net­avtal, vilket innebär 
att en stor andel av fastigheternas drift ­ 
och underhållskostnader vidaredebiteras 
till hyresgästerna. Eastnine redovisar 
endast den del av fastighetskost  naderna 
som ej vidaredebiterats till hyresgäs ­
terna, vilket innebär att kostnaderna 
sjunker om uthyrningsgraden ökar och 
vice versa. Eastnines andel av fastighets­
kostnaderna uppgick till 4 078 TEUR 
(2 970) och överskottsgraden för helåret 
var 93,4 procent (92,8). Fastighetskost­
naderna ökade, huvudsakligen till följd 
av ett större fastighetsbestånd jämfört 
med föregående år.
Framtida fastighetsutveckling
Eastnine hade vid årets slut tre framtida 
utvecklingsprojekt som totalt omfattar 
64 800 kvm uthyrningsbar yta, varav två 
belägna i Riga och ett i Vilnius. Samt ­
liga projekt är på planeringsstadiet och 
kommer att startas först när respektive 
projekt bedöms kunna uppvisa tillfreds ­
ställande resultat. 
I Vilnius centrala affärsdistrikt, intill 
Eastnines fastigheter 3Bures ­1,2 samt 
3Bures­3, planerar Eastnine att uppföra 
ytterligare en kontorsbyggnad,  3Bures­4, 
på befintlig mark. 
I Riga planeras kontors byggnaden 
The Pine uppföras i direkt anslutning 
till befintlig byggnad på fastigheten 
Alojas Biroji i Riga. I centrala Riga 
finns även projek  tfastigheten Kimmel, 
som består av mark och kulturmärkta 
tegelbyggnader. Visionen är att skapa 
en central mötesplats, där ett grönt, 
urbant kvarter med mycket plats för liv 
och rörelse växer fram intill den plane ­
rade kontorsfastigheten. I avvaktan på 
rätt förutsättningar för nybyggnation, 
50
60
70
80
90
100
2025202420232022202120202019
ÖverskottsgradEkonomisk uthyrningsgrad
%
Lokalkategori Kvm
Hyresvärde,
MEUR
Hyresvärde, 
EUR/kvm/år
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Kontor 260 901 58,2 223 95,8
Handel och service 8 527 1,5 182 88,8
Parkering – 3,9 – 97,3
Övrigt¹ 2 101 0,7 134 99,9
Totalt 271 529 64,3 222 95,8
omvandlade Eastnine under våren 2025 
Kimmel­marken i Riga till en attraktiv 
och välkomnande mötesplats med mat, 
dryck och livemusik. Bolaget etablerade 
ett nära samarbete med erfarna aktörer 
inom event och upplevelser och skapade 
en trivsam stadsträdgård där besökare 
kan umgås, koppla av och ta del av en 
levande atmosfär.
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Information per lokalkategori 
¹ Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga intäkter utöver hyresvärde för kontor, handel och service samt parkering.
24
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 25 =====

Fastighetsförteckning
Fastighet Stad
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Parkerings­
platser
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Hyresvärde, 
MEUR
Hållbarhets­ 
certifiering
Warsaw Unit Warszawa 59 930 399 100,0 18,3 BREEAM Outstanding
Nowy Rynek D Poznan 39 258 261 100,0 8,8 LEED Platinum
Nowy Rynek E Poznan 28 824 236 96,5 6,0 LEED Platinum
Alojas Biroji Riga 10 115 247 87,7 2,0 LEED Platinum
Kimmel¹ Riga – – – – –
Valdemara Centrs Riga 8 759 65 48,8 1,8 LEED Gold
Zala 1 Riga 3 629 190 96,3 1,0 LEED Platinum
3Bures­1,2 Vilnius 28 317 1 017 87,0 6,8 LEED Platinum
3Bures­3 Vilnius 13 447 121 98,3 2,7 LEED Platinum
S7­1 Vilnius 12 053 323 100,0 2,4 BREEAM Outstanding
S7­2 Vilnius 15 952 406 100,0 3,2 BREEAM Outstanding
S7­3 Vilnius 14 536 450 100,0 2,8 BREEAM Outstanding
Uniq Vilnius 6 930 106 83,6 1,7 LEED Platinum
Uptown Park Vilnius 12 681 321 99,1 2,6 LEED Platinum
Vertas­1 Vilnius 9 472 241 99,5 2,6 LEED Platinum
Vertas­2 Vilnius 7 627 67 96,1 1,6 LEED Platinum
Totalt 271 529 4 450 95,8 64,3
Fastighetsvärdets förändring, MEUR 2025 2024 
Fastighetsvärde vid årets början 935,4 573,8
Fastighetsförvärv – 361,5
Investeringar i befintliga fastigheter 5,8 4,4
Orealiserade värdeförändringar 19,3 ­4,3
Fastighetsvärde vid årets slut 960,5 935,4
Nyckeltal fastigheter 2025 2024
Uthyrningsbar yta, kvm 271 500 271 600
Antal fastigheter 16 16
Fastighetsvärde, MEUR 960,5 935,4
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 96,1
Hyresintäkter, MEUR 61,7 41,5
Fastighetskostnader, MEUR 4,1 3,0
Överskottsgrad, % 93,4 92,8
I lobbyn i 3Bures-3 i Vilnius finns flera sätt att fylla på energi under arbetsdagen – både via snackbaren och med hjälp av en ljusterapilampa.
¹ Projektfastighet, se s.24.
25
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 26 =====

Eastnine äger tre kontorsfastigheter i Polen, en centralt i 
huvudstaden Warszawa och två i det centrala affärsdistriktet  
i regionstaden Poznan, belägen mellan Warszawa och Berlin. 
Polen
Polen är, med nära 37 miljoner invånare, EU:s femte 
största land sett till befolkningsmängd. Landet har 
under de senaste decennierna uppvisat en stark 
ekonomisk utveckling och tillhör de mer snabbväx ­
ande ekonomierna inom EU. Polen blev dessutom 
världens tjugonde största ekonomi under 2025.
Landet har blivit ett viktigt centrum för outsour ­
cing och shared service centers för internationella 
företag. Sedan EU­inträdet 2004 har Polen haft en 
stabil ekonomisk tillväxt, understödd av inhemsk 
konsumtion, investeringar och betydande inflöden 
av EU­medel. Valutan är zloty (PLN). 
Polen är en parlamentarisk demokrati med fler ­
partisystem och fria val. Efter parlamentsvalet 2023 
leds landet av en koalitionsregering med Donald 
Tusk som premiärminister. Regeringsskiftet har 
inneburit ett tydligare fokus på rättsstatens prin ­
ciper och ett närmare samarbete med EU, vilket 
har stärkt Polens internationella relationer och 
investerings klimat.
Polen är medlem i flera centrala internationella 
organisationer såsom OECD, Nato och EU. Landet 
är en aktiv aktör inom EU i frågor som rör säkerhet, 
energi, försvar och regional utveckling.
¹ Källa Eurostat  
² HICP – inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.
I fastigheten Warsaw Unit i centrala Warszawa har Polens näst största försäkringsbolag Warta kontor. 
Uthyrningsbar yta
128 tkvm 
Ekonomisk uthyrningsgrad
99,4 %
Antal miljoner invånare1 i Polen, varav 
3,5 miljoner i Warszawas, respektive 1,0 
miljoner i Poznans, storstadsområde.
36,5
Hyresvärde
33,1 MEUR
BNP­utveckling1
3,6%
Inflationstakt2
3,3 %
Eastnine
Polen
26
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 27 =====

Resultat och nyckeltal, Polen 2025 2024 
Hyresintäkter, MEUR 32,7 13,7
Förvaltningsresultat, MEUR 19,2 8,7
Årets resultat, MEUR 37,4 5,7
Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 243 239
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99 100
Polen är Eastnines största marknad och de tre fastig­
heterna i Warszawa och Poznan utgör tillsammans 52 
procent av Bolagets totala fastighetsvärde. 
Eastnines kontorsfastighet Warsaw Unit är belägen 
i Warszawas centrala stadskärna, invid rondellen 
Daszynskiego. Fastigheten, som uppfördes 2021, 
förvärvades 2024. I universitetsstaden Poznan, 
tillika Polens femte största stad, äger Eastnine 
fastigheterna Nowy Rynek D och Nowy Rynek E. 
Fastig heterna är centralt belägna i  affärsdistriktet, 
nära både centralstationen och Gamla stan. Fastig­
heterna förvärvades 2022 respektive 2024, båda året 
efter de färdigställts. Eastnines uthyrningsbara yta i 
Polen uppgick till cirka 128 000 kvm (128 200), varav 
59 900 kvm i Warszawa och 68 100 kvm i Poznan, vil­
ket bedöms motsvara en procent (1) av kontorsmark­
naden i Warszawa och cirka 10 procent (10) i Poznan. 
Hyresvärdet i Warszawa uppgick till 18,3 MEUR 
(18,0) och fastighetsvärdet uppgick till 298,2 MEUR 
(281,8) vid årets slut. Den ekonomiska uthyrnings­
graden uppgick till 100 procent (100). Överskotts ­
graden var 97 procent (99). Hyresvärdet i Poznan 
uppgick till 14,8 MEUR (14,6) och fastighetsvärdet 
till 204,8 MEUR (198,3). Den ekonomiska uthyrnings­
graden uppgick till 99 procent (100). Överskotts­
graden var 97 procent (98). Fastigheterna i Polen 
ägs med tomträtt. Avtals  tiden fram till omförhand ­
ling av tomträttsavtalen varierar mellan 64–100 år. 
Arrendeavgiften kan höjas under avtalstiden. 
Eastnines kontorslokaler i Polen hyrs av stora 
nationella och internationella företag. I skyskrapan 
Warsaw Unit sitter Polens näst största försäkrings ­
bolag Warta samt välkända företag som Amazon, 
Moderna, CBRE, Stryker och Panattoni. I Nowy 
Rynek D har  Allegro,  Polens största e­handelsplatt­
form och bland de tio största i världen, huvud ­
kontor, liksom danska isolerings produktbolaget 
Rockwool. I Nowy Rynek E finns bland annat hyres ­
gäster som  McKinsey, Arvato och Bank Pekao.
Eastnine i Warszawa och Poznan
Den roströda fastigheten Nowy Rynek E tornar upp sig vid grönfärgade Nowy Rynek D i Poznan. 
Båda fastigheterna har stora glaspartier som släpper in mycket dagsljus. 
Warszawa        Poznan        Vilnius        Riga
31 %
21 %
Andel av fastighetsportfölj
27
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 28 =====

Nowy Rynek D
Byggår 2021 
Förvärv Q2­2022
Uthyrningsbar yta 39 258 kvm
Parkeringsplatser 261
Certifiering LEED Platinum, WELL Gold, WELL 
Health and Safety Rating 
Nowy Rynek E
Byggår 2023
Förvärv Q2­2024
Uthyrningsbar yta 28 824 kvm
Parkeringsplatser 236
Certifiering LEED Platinum, WELL Gold, WELL 
Health and Safety Rating
Warsaw Unit
Byggår 2021
Förvärv Q4­2024
Uthyrningsbar yta 59 930 kvm
Parkeringsplatser 399
Certifiering BREEAM Outstanding, WELL 
 Platinum, WELL Health and 
Safety Rating
28
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 29 =====

Litauen är Eastnines näst största marknad. Fastigheterna 
är belägna i huvudstaden Vilnius och koncentrerade till tre 
områden; centrala affärs distriktet, parlamentskvarteret 
och nära centralstationen.
Litauen
¹ Källa Eurostat, 
² HICP – inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.
Litauen är det sydligaste av de tre baltiska länderna 
och gränsar till Polen i söder. Landet är känt för 
sina gröna landskap, medeltida städer och en stark 
kulturell identitet. Under de senaste årtiondena har 
Litauen gått från planekonomi till en av de mest 
dynamiska marknadsekonomierna i regionen. Valu -
tan är euro. Litauen är en parlamentarisk republik 
med en president som statschef. Landet ligger 
ofta i topp vad gäller bredbandshastigheter och 
IT- kompetens och har en växande tjänstesektor, 
framförallt inom tech- och fintech, särskilt i huvud -
staden Vilnius. 
Internationellt är Litauen medlem i bland annat 
EU, Nato och OECD, och spelar en aktiv roll i 
 regionalt samarbete inom Östersjöområdet. Landet 
har även en tydlig profil i frågor om säkerhet och 
europeisk integration.
Litauen har en djupt förankrad basketkultur och 
räknas som en av Europas starkaste basketnationer. 
Både landslaget och flera litauiska klubbar har 
nått betydande framgångar på den internationella 
 scenen. På 20:e våningen i Eastnines fastighet 
3Bures-3 i Vilnius finns en basket- och padelbana 
där hyresgästens medarbetare kan välja att ta en 
aktiv paus från arbetsdagen. 
Vägen fram till fastigheterna 3Bures-1,2 och 3Bures-3 i Vilnius centrala affärsdistrikt,  
den senare fastigheten med kombinerad basket- och padelbana på våning 20.
Eastnine
Litauen
Antal miljoner invånare¹  
i Litauen, varav 0,8 miljoner 
i Vilnius storstadsområde.
Uthyrningsbar yta
121 tkvm 
Hyresvärde
26,4 MEUR
2,9
BNP-utveckling1
2,9 %
Inflationstakt2
Ekonomisk uthyrningsgrad
3,4 %
95,0 %
29
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 30 =====

I Litauen är Eastnines nio kontorsfastigheter 
belägna i tre områden i huvudstaden Vilnius och 
står för 41 procent av Eastnines totala fastighets -
portfölj, motsvarande ett värde om 389,5 MEUR 
(386,7). Den sammanlagda uthyrnings bara ytan 
uppgår till cirka 121 000 kvm, vilket motsvarar en 
marknadsandel om cirka 10 procent av kontors -
marknaden i staden.
Fastigheten Uptown Park finns i ett område nära 
centralstationen där flera nya kontorsfastigheter 
utvecklas. I det centrala affärsdistriktet, som löper 
längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget 
norr om floden Neris, och där en stor del av Vilnius 
bestånd av A-klassade kontor återfinns, är Eastnines 
tre S7-fastigheter samt 3Bures-1,2 och 3Bures-3 
belägna. På befintlig mark, invid fastigheterna 
3Bures-1,2 samt 3Bures-3, finns även utrymme för 
ett framtida utvecklingsprojekt, 3Bures-4. Intill 
parlamentskvarteret och Gamla stan finns de tre 
fastigheterna Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq. 
Hyresvärdet för beståndet i Vilnius har ökat till 
26,4 MEUR (26,2) under året. Fastighetsbeståndet 
inkluderar både tomt rätter och ägande  rätter där 
Vertas-1, Vertas-2, Uniq och Uptown Park ägs med 
äganderätt och övriga fastigheter med tomt  rätt. 
Kvarvarande  löptider för tomt rätterna varierar 
 mellan 14 och 99 år.
Den ekonomiska uthyrningsgraden i Vilnius upp -
gick till 95 procent (94). Överskottsgraden uppgick 
till 92 procent (93).
Eastnine i Vilnius
Resultat och nyckeltal, Litauen
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
Hyresintäkter, MEUR 25,2 24,3
Förvaltningsresultat, MEUR 15,5 14,0
Årets resultat, MEUR 10,8 9,8
Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 204 201
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 94
3Bures-1,2 i Vilnius centrala affärsdistrikt.
Warszawa        Poznan        Vilnius        Riga
41 %
Andel av fastighetsportfölj
30
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 31 =====

3Bures-1,2
Byggår 2008
Förvärv Q2-2014
Uthyrningsbar yta 28 317 kvm
Parkeringsplatser 1 017
Certifiering LEED Platinum
3Bures-3
Byggår 2018
Förvärv Q3-2018
Uthyrningsbar yta 13 447 kvm
Parkeringsplatser 121
Certifiering LEED Platinum
Uptown Park
Byggår 2020
Förvärv Q4-2021
Uthyrningsbar yta 12 681 kvm
Parkeringsplatser 321
Certifiering LEED Platinum
31
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 32 =====

S7-1
Byggår 2017
Förvärv Q1-2019
Uthyrningsbar yta 12 053 kvm
Parkeringsplatser 323
Certifiering BREEAM Outstanding
S7-2
Byggår 2019
Förvärv Q4-2019
Uthyrningsbar yta 15 952 kvm
Parkeringsplatser 406
Certifiering BREEAM Outstanding
S7-3
Byggår 2019
Förvärv Q2-2020
Uthyrningsbar yta 14 536 kvm
Parkeringsplatser 450 
Certifiering BREEAM Outstanding
32
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 33 =====

Uniq
Byggår 2016
Förvärv Q2-2021
Uthyrningsbar yta 6 930 kvm
Parkeringsplatser 106
Certifiering LEED Platinum
Vertas-1
Byggår 2007
Förvärv Q2-2017
Uthyrningsbar yta 9 472 kvm
Parkeringsplatser 241
Certifiering LEED Platinum
Vertas-2
Byggår 2007
Förvärv Q3-2020
Uthyrningsbar yta 7 627 kvm
Parkeringsplatser 67
Certifiering LEED Platinum
33
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 34 =====

Eastnine äger tre kontorsfastigheter samt en projekt-
fastighet, centralt belägna i Lettlands huvudstad Riga. 
 Därutöver finns ytterligare ett utvecklingsprojekt, beläget 
på samma mark som en befintlig förvaltningsfastighet.
Lettland
¹ Källa Eurostat,  
² HICP – inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.
Lettland har en lång kustremsa mot Östersjön 
och gränsar till Estland i norr och Litauen i söder. 
Huvudstaden Riga är landets politiska, ekonomiska 
och kulturella centrum. Lettland är en demokratisk 
republik med president som statschef och parla -
mentariskt styre. Landets ekonomi är marknads -
baserad och domineras av tjänstesektorn, särskilt 
handel, transporter och IT. Även skogsbruk och 
träindustri är viktiga näringar i Lettland, vars yta till 
hälften är beklätt med skog. Lettland är medlem i 
EU, Nato, FN, använder euro som valuta och har ett 
tydligt säkerhets- och samarbetsfokus inom Europa. 
Kulturellt är Lettland känt för sin starka tradition 
av folkmusik och körsång. Den nationella sång- och 
dansfestivalen är en viktig del av den lettiska iden -
titeten och finns med på Unescos lista över imma -
teriellt kulturarv. Huvudstaden Riga har ett rikt 
kulturliv som speglar stadens historia som handels -
stad mellan öst och väst och staden är särskilt känd 
för sin jugendarkitektur samt för sin välbevarade 
historiska stadskärna som är upptagen på Unescos 
världsarvslista.
Huvudentrén till Valdemara Centrs i Riga.
Eastnine
Lettland
Antal miljoner invånare¹  
i Lettland, varav 0,9 miljoner 
i Rigas storstadsområde.
Uthyrningsbar yta
23 tkvm 
1,9
Hyresvärde
BNP-utveckling¹
4,8 MEUR
2,1 %
Ekonomisk uthyrningsgrad
Inflationstakt²
75,1 %
3,8 %
34
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 35 =====

Eastnines fastighetsportfölj i Lettland är koncen -
trerad till huvudstaden Riga och står för sju procent 
av det totala fastighetsvärdet i Bolaget. I Riga sker 
utvecklingen av moderna kontor centralt i staden 
samt runt området Skanste i avsaknad av ett tyd -
ligt affärsdistrikt.  Eastnines samtliga tre kontors-
fastigheter, samt en projektfastig  het, återfinns 
längs en av huvudgatorna, Krisjaņa Valdemara iela, 
samt intilliggande Zala iela, i centrala Riga. Fastig -
hetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick 
till cirka 22 500 kvm, vilket bedöms motsvara tre 
procents marknads  andel av kontorsmarknaden i 
staden. Därutöver finns ytterligare ett kommande 
utvecklingsprojekt, beläget på samma tomt som 
förvaltningsfastig  heten Alojas Biroji.
Hyresvärdet för beståndet i Riga uppgick till 4,8 
MEUR (4,7). Det sammanlagda fastighetsvärdet upp -
gick till 67,9 MEUR (68,8), varav värdet på projekt-
fastigheter var 9,3 MEUR (9,2). I Riga ägs samtliga 
fastigheter med äganderätt. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till  
75 procent (78). Överskottsgraden ökade till 73 
procent (71).
Eastnine i Riga
Resultat och nyckeltal, Lettland
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
Hyresintäkter, MEUR 3,8 3,6
Förvaltningsresultat, MEUR 1,7 1,0
Årets resultat, MEUR -0,5 -5,9
Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 184 183
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 75 78
Konferensrum i Valdemara Centrs i Riga.
7 %
Warszawa        Poznan        Vilnius        Riga
Andel av fastighetsportfölj
35
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 36 =====

Alojas Biroji
Byggår 2004 
Förvärv Q2-2018
Uthyrningsbar yta 10 115 kvm
Parkeringsplatser 247
Certifiering LEED Platinum
Zala 1
Byggår 2009
Förvärv Q2-2021
Uthyrningsbar yta 3 629 kvm
Parkeringsplatser 190 
Certifiering LEED Platinum
Valdemara Centrs
Byggår 1999
Förvärv Q4-2019
Uthyrningsbar yta 8 759 kvm
Parkeringsplatser 65
Certifiering LEED Gold
Information om utvecklingsprojekten Kimmel samt The Pine presenteras på s. 24. 
36
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 37 =====

Eastnines kundlöfte är att erbjuda de bästa fastigheterna och platserna för att träffa, 
rekrytera och behålla människor. Nära och långsiktiga relationer med hyresgästerna, 
som till övervägande del utgörs av större, stabila företag med internationell verksamhet,  
efter strävas.   Hyres gästerna är huvudsakligen verksamma inom finans, informations-, 
kommunikations- och teknologi sektorn (ICT) samt e-handel. Den genom snittliga åter-
stående hyrestiden uppgick till 3,8 år.
Hyresgäster
Moderna och hållbara kontor
Eastnine erbjuder inspirerande, flexibla 
och moderna kontor i premiumlägen för 
hyresgäster med höga krav. Effektiva 
fastigheter med bra inomhusmiljö och 
arbetsklimat, samt god service är viktigt. 
Lokalerna är flexibla och utformas efter 
hyresgästernas behov och identitet. Ofta 
finns tillgång till caféer, restauranger, 
gym, klädvård och parkering för bil 
och cykel. För att möta efterfrågan på 
hållbara och effektiva kontorslösningar 
arbetar Eastnine aktivt med hållbarhets -
certifiering av kontorsbyggnader som 
ger en kvalitetsstämpel på byggnaden. 
Gröna hyresavtal fyller en viktig funk -
tion för att främja hållbar fastighetsdrift. 
Avtalen ger även hyresgäster möjlighet 
att engagera sig i åtgärder för att opti -
mera driften och minska påverkan på 
miljön. Vid utgången av 2025 var ande -
len gröna hyresavtal oförändrat jämfört 
med föregående år, uppgående till 45 
procent (45). 
Värdeskapande relationer
Med en lokal närvaro eftersträvar 
 Eastnine långsiktiga och värdeskapande 
relationer. Samarbete, engagemang 
och hög servicegrad är ledord när det 
kommer till hyresgästrelaterade frågor, 
med målsättningen att våra hyresgäster 
ska ha en bra upplevelse i våra byggna -
der. För att hyresgästerna ska trivas och 
må bra anordnar Eastnine regelbundet 
olika tillställningar för att uppmuntra 
till fysisk aktivitet, främja en hälso  sam 
livsstil och känna gemenskap. Årligen 
arrangeras exempelvis svenskt Lucia- 
firande i Eastnines fastigheter.
Att vara hyresgäst hos Eastnine 
I Polen och Baltikum är merparten av 
hyresavtalen tidsbegränsade, vilket 
innebär att hyresgästens avtal upphör 
till avflyttning om ingen ny överenskom -
melse sker. En förlängning av ett hyres -
avtal kräver därmed en aktiv förhandling 
från båda parterna. Hyresavtalen kan 
Största hyresgäster
Hyresgäst
Andel av kontrakterad 
årshyra, %
Warta 11
Allegro 10
Danske Bank 9
Telia 5
Vinted 3
McKinsey 3
Swedbank 3
Rockwool 3
CBRE 2
Moderna 2
Totalt 51
innehålla klausuler som innebär att 
hyres gästen, vid avtalsförfall, har en 
första rätt till omförhandling av den för -
hyrda ytan samt en prioriterad rätt att 
utöka förhyrd yta. I avtal kan det även 
förekomma en ensidig rätt för hyres -
gästen att avbryta avtalet i förtid (break- 
option). Eastnine som hyresvärd strävar 
efter att vara lyhörd mot hyresgästerna 
och har en regelbunden dialog med 
hyresgästerna i olika frågor inklusive det 
framtida lokalbehovet. 
Bland Eastnines större hyresgäster 
finns flera internationella företag. 
Av hyresgästerna är 29 procent (28) 
Hyreskontrakt
Genomsnittlig årshyra per kvm
222 EUR/kvm 
Ekonomisk uthyrningsgrad
95,8 %
WAULT
3,8 år
37
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 38 =====

0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
2033+2032203120302029202820272026
kvm
29 %
21 %
29 %
Finans        ICT        E-handel
14 %
Sjukvård & hälsa       Samhälle        Övrigt
2 %
5 %
verksamma inom finans, 21 procent 
(21) inom ICT och 14 procent (14) 
inom e-handel. Vid årets slut uppgick 
 East nines genom snittliga årshyra till 222 
EUR per kvm (218), i Warszawa uppgick 
den till 288 EUR per kvm (282), i Poznan 
till 204 EUR per kvm (201) i Vilnius till 
204 EUR per kvm (201) och i  Riga till 184 
EUR per kvm (183). Totala hyres intäkter, 
för samtliga hyresavtal över hela avtals -
tiden, uppgick till 239 MEUR (247). 
 Eastnine tillämpar månadshyra för samt -
liga kontors lokaler. Som säkerhet kräver 
Eastnine normalt en deposition eller 
bankgaranti om 2–3 månadshyror  
i samband med tecknande av avtal.
De tio största hyresgästerna förhyr 
136 051 kvm (135 164). Hyresgäst­
koncentrationen har successivt minskat 
i takt med att Eastnines fastighets -
bestånd har växt. Vid slutet av 2025 var 
Warta den största hyres  gästen med en 
kontrakterad årshyra motsvarande 11  
procent av total årshyra. Kontrak  terad 
årshyra för de tio största hyresgästerna 
uppgick sista december 2025 till 31,4 
MEUR (30,6), mot    svarande 51 procent 
(50) av total årshyra. 
Genomsnittlig återstående löptid på 
hyresavtalen för de tio största hyres -
gästerna uppgick till 4,4 år (4,1). För 
samtliga hyresavtal uppgår mot  svarande 
till 3,8 år (4,1). De sammanlagda kon-
trakterade årshyrorna, inklusive parke -
ring och övriga hyresintäkter, uppgick 
per 31 december 2025, till 61,6 MEUR 
(61,1), varav årshyror i Polen stod för 53 
procent (53), Litauen för 41 procent (41) 
och Lettland för 6 procent (6).
Förfall hyresavtal 1 Hyresgäster per bransch
Eastnine ska erbjuda de bästa fastigheterna och platserna  
för att träffa, rekrytera och behålla människor. 
Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva,  inspirerande och effektiva. De ska 
stödja hyresgästernas affärs  modell. Servicenivån ska vara bortom vad som 
förväntas och kontoren ska bidra till bra affärer. I syfte att skapa hög kund -
nöjdhet, proaktiv service och låg omsättningshastighet förs en regelbunden 
dialog med samtliga hyresgäster. 
Varje år mäts kundnöjdheten genom NPS (Net 
 Promotor Score). NPS mäts på en skala från -100 till 
100. Årets NPS uppgick till 73 (60) för samtliga fastig-
heter, exklusive S7-fastigheterna som inte direkt-
förvaltas av Eastnine.
Långsiktiga relationer med våra hyresgäster
¹  Diagrammet visar förfall av hyresavtal per år baserat på antal  
kvm per den 31 december 2025.  
2025
-100 +100
+73
2024
-100 +100
+60
Hyresgästevent med fika vid fastigheten 3Bures-3 i Vilnius. 
38
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 39 =====

Eastnine vill skapa en hållbar och attraktiv arbetsplats där 
medarbetarna känner att deras insats har en betydelse och 
att de kan påverka Bolagets utveckling positivt.
Medarbetare
Eastnine som arbetsgivare
Eastnine arbetar målmedvetet för att 
skapa en kundorienterad organisation 
där relationer, långsiktighet och värde -
skapande står i centrum. Arbetsplatsen 
ska vara inkluderande och inspirerande 
där jämlikhet, mångfald och välbefin -
nande är en naturlig del av vardagen. Vid 
rekrytering och befordran ska eventuellt 
underrepresenterat kön samt mångfald 
prioriteras, förutsatt likvärdig kompetens 
och utbildning. 
Eastnine har nolltolerans mot korrup -
tion och genomför en årlig utbildning i 
syfte att säkerställa att målet uppnås.
Med marknadsmässiga villkor och goda 
möjligheter till kompetensutveckling 
främjas både personlig och professio -
nell utveckling. Ambition är att vara en 
attraktiv arbetsgivare där hälsa, balans 
och långsiktig utveckling står i fokus och 
där engagemang och arbetsglädje får 
ta plats. 
Medarbetarundersökning
För att säkerställa att medarbetarna 
trivs på Eastnine genomförs årliga Great 
Place to Work-undersökningar. I 2025 
års mätning uppnåddes höga resultat 
med 93 poäng i Trust Index, och hela 
96 procent av medarbetarna angav att 
Eastnine var en ”great place to work”. 
Dessa resultat speglar vårt engagemang 
som arbetsgivare. 
Medarbetare i fyra länder
Eastnines huvudkontor finns i Stockholm 
och lokalkontor i Warszawa, Poznan, 
 Vilnius och Riga. 
Under 2025 inleddes etableringen av 
en egen organisation i Polen med inrikt -
ning mot fastighetsförvaltning, uthyr -
ning och hyresgäster samt ekonomi. 
Hittills har sex personer rekryterats, 
varav tre har påbörjat sin anställning 
innan årsskiftet och resterande tre har 
anslutit i början av 2026.
Vid årets slut hade Eastnine 27 med -
arbetare, varav elva i Stockholm, åtta  
i Vilnius, fem i Riga och tre i Warszawa. 
 Varje år träffas samtliga medarbetare på en kick-off. 2025 års sammankomst ägde rum i London 
där Eastnines anställda bland annat fick inspireras av ett framgångsrikt Londonbaserat kontors-
fastighetsbolag kombinerat med lite sightseeing.
44 %
Kvinnor        Män
56 %
Fördelning kön
39
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 40 =====

Hållbarhetscertifierade  
fastigheter
100 %
Eastnines mål är att 
uppnå 47 procent lägre 
utsläppsintensitet för 
Scope 1–3 till 2030 
och nettonollutsläpp 
till 2040.
47 %
Krav och förväntningar på fastighetsbranschen med ett ökat  
fokus på tydliga klimatmål, förbättrad energiprestanda och trans­
parent rapportering, driver fram ett mer metodiskt och datadrivet 
arbetssätt. Redan idag uppvisar fastighetsportföljen hög energi­
effektivitet samt full certifiering och miljöarbetet har erhållit 
extern rating på toppnivå. För att skapa värde på lång sikt fort­
sätter Bolaget att utveckla både fastigheter och arbetssätt.
5/5 stjärnor 
Toppranking  
i GRESB
Framtidssäker portfölj
En grön mötesplats med salinitetstorn, utvecklad i anslutning till Nowy Rynek D och E i Poznan. 
40
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 41 =====

Inbjudande lobby för samtal i fastigheten S7-3 i Vilnius.
Hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj
100 procent av fastighetsportföljen är certifierad
Samtliga fastigheter i Eastnines portfölj är certi ­
fierade enligt internationellt etablerade miljö ­ och 
hälsocertifieringssystem. Certifieringarna omfattar 
såväl klimat­ och energiprestanda, som aspekter 
kopplade till hälsa, säkerhet och välbefinnande 
för byggnadernas användare. De utgör också ett 
centralt verktyg för kvalitetssäkring och långsiktig 
värdesäkring av fastighetsbeståndet.
Miljöcertifiering – Toppnivå inom LEED och BREEAM
• 97 procent av fastighetsportföljen ligger i högsta 
 möjliga klass (LEED Platinum eller BREEAM Out­
standing, avseende nyproduktion och/eller drift).
• 45 procent av fastighetsportföljen är   
certifierad i drift (in ­use) (LEED Operations & 
 Maintenance eller BREEAM In­Use; baserat på 
faktisk  prestanda och förnyas var 3–5 år).
Hälsa och välbefinnande enligt WELL
• 48 procent av beståndet är certifierat  
enligt WELL.
• Samtliga fastigheter i Polen är även  
certifierade enligt WELL Health and  
Safety Rating (årlig förnyelse). 
Topprankning i GRESB – 5 av 5 stjärnor 
GRESB är den ledande globala benchmarken för 
hållbarhet inom fastighetssektorn och används 
av institutionella investerare för att utvärdera och 
 jämföra bolags styrning, riskhantering och faktiska 
hållbarhetsprestanda. Bedömningen baseras på 
både policyer, processer och uppmätta resultat.
Ledande position i GRESB 2025
• 5 av 5 stjärnor i GRESB Real Estate  
Assessment 2025 (91 av 100 poäng).
• Bland de 20 procent främsta globalt  
i GRESB:s  benchmark.
• 2:a plats i jämförelsegruppen för noterade  
kontorsbolag i Europa.
• I GRESB:s Performance ­benchmark  
(som mäter faktisk energianvändning,  
utsläpp och certifieringar) rankas Eastnine:
– 5:a av 57 noterade kontorsbolag globalt samt
– 8:a av 103 noterade fastighetsbolag i Europa.
En framtidssäkrad portfölj – nuläge
Eastnines fastighetsportfölj kännetecknas av hög teknisk standard och har genomgående anpassats till klimat­ 
och energirelaterade krav. Detta har resulterat i en portfölj med topp rankning inom miljöcertifiering och extern 
granskning enligt etablerade ramverk inom fastighetsbranschen, såsom Global Real Estate Sustainability 
 Benchmark (GRESB), samt i etablerade arbetssätt för energieffektiv och klimatanpassad drift. Sammantaget 
utgör detta en stabil och robust plattform för fortsatt utveckling av hållbar fastighetsdrift och förvaltning.
41
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 42 =====

EU-taxonomiförenlig fastighetsportfölj
EU­taxonomin är EU:s klassificeringssystem för 
att identifiera miljömässigt hållbara ekonomiska 
aktiviteter och används av investerare och finan ­
siella institutioner för att bedöma gröna tillgångar 
och klimatrisker. För fastigheter är bedömningen 
i huvudsak kopplad till energiprestanda och fast ­
ställda tekniska tröskelvärden. Eastnine använ ­
der EU­taxonomin som ett analysverktyg för att 
bedöma portföljens position i relation till dessa krav 
och till kapitalmarknadens ökade fokus på energi­
effektiva byggnader.
Bedömd EU-taxonomiförenlig andel
Avser klimatmålet om begränsning av klimat­
förändringar, baserat på energiprestanda.
• 97 procent (82) av omsättning 
• 97 procent (81) av driftkostnader (OpEx) 
• 94 procent (71) av investeringar (CapEx)
Energiprestanda och klimat – nuläge
Energiprestanda och klimatpåverkan är centrala 
för bedömningen av fastighetsportföljens kvalitet, 
motståndskraft och långsiktiga värde.
Energieffektivitet och resultat
• Energianvändningen har minskat med  
cirka 25 % jämfört med 2019. 
• Digital energistyrning används för  
kontinuerlig uppföljning i portföljen.
• Tekniska åtgärder har förbättrat  
fastigheternas energiprestanda.
Klimatprestanda och resultat
• 100 procent förnybar el i samtliga fastigheter.
• Fossila bränslen för direkt uppvärmning har 
fasats ut under 20251.
• Utsläppsintensitet 2025: 9,3 kg CO₂e/kvm  
(2024: 9,4). −55 % på jämförbar basis.
• SBTi­anpassade klimatmål fastställda under 
2025 – minst 50 % utsläppsminskning av 
växthus gaser till 2030 och nettonollutsläpp  
till 2040.
¹  Undantag avser en mindre handelsbyggnad i anslutning 
till kontorsfastigheten Alojas Biroji.
Kring Eastnines fastigheter i Polen finns antismog-cementplattor, som mot-
verkar luftföroreningar. Forskning har påvisat att dessa plattor, belagda med 
fotokatalytisk titanoxid, kan minska skadliga kväveoxider från t.ex. biltrafik. 
42
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 43 =====

Energieffektivitet och förnybar energi är centrala frågor för Eastnine. Fastighets­ och 
byggsektorn står för cirka 30 procent av den globala energianvändningen och är en 
betydande källa till koldioxidutsläpp. Att minska energiförbrukningen handlar inte 
bara om kostnadsbesparingar, utan är också avgörande för att minska utsläppen i 
linje med ”Parisavtalet” och därigenom bidra till en mer  hållbar fastighetssektor. 
Energioptimering i fastighetsportföljen
Varför energi är en central fråga
Energiprestanda är avgörande för fastigheters klimatpåverkan, kon ­
kurrenskraft och långsiktiga värde. Effektiv energianvändning är 
central för den gröna omställningen inom fastighetssektorn 
och utgör ett kärnkriterium i EU:s taxonomi för hållbara 
investeringar, där energiprestanda ligger till grund för 
klassificeringen av gröna fastig  hetstillgångar.
Samtidigt har energifrågan fått ökad betydelse ur 
perspektiv som energisäkerhet, kostnadsstabilitet 
och riskhantering. Mot denna bakgrund är energi­
optimering en integrerad del av Eastnines arbete 
med att utveckla en motstånds ­ och konkurrens­
kraftig fastighetsportfölj.
Energi i investerings- och förvaltnings  processen
Energieffektivisering integreras tidigt i investeringsprocessen. 
Inom ramen för due diligence analyseras fastigheternas energi­
prestanda, tekniska system och långsiktiga förbättringspotential, ofta 
i samarbete med externa rådgivare och tekniska specialister. Efter 
förvärv integreras fastigheterna i Eastnines gemensamma struktur för 
energiuppföljning och teknisk förvaltning, vilket möjliggör en enhetlig 
uppföljning av energianvändning, identifiering av avvikelser och priori ­
tering av åtgärder på både  portfölj­ och fastighetsnivå. 
Styrning och uppföljning av energiarbetet
Uppföljning av energiprestanda är en integrerad del av Eastnines 
styrning och beslutsfattande. Energianvändning och identifierade 
avvikelser behandlas vid månatliga ledningsmöten, där utvecklingen 
analyseras och prioriterade åtgärder beslutas.
Därutöver genomförs två årliga fysiska heldagsworkshops med fokus 
på energi, där representanter från förvaltning, teknik och 
ledning genomför fördjupade analyser, diskuterar fastig ­
hetsspecifika frågor och fattar framåtblickande beslut 
om prioriteringar, investeringar och fortsatt utveck ­
ling av energiarbetet. Energirelaterade nyckeltal 
har under 2025 ingått i ledningens incitaments­
struktur.
På nästa sida presenteras ett konkret exempel 
på hur detta arbetssätt har tillämpats i praktiken 
genom energioptimering i kontorsfastigheten Nowy 
Rynek D i Poznan.
Datadriven uppföljning och  
tekniska åtgärder
Digitala system för energiövervakning och analys utgör 
grunden för energioptimeringsarbetet. Genom kontinuerlig 
uppföljning av energidata analyseras driftmönster över tid och 
åtgärder, baserat på faktisk användning och prestanda, kan 
genomföras.
Energiarbetet omfattar såväl driftoptimering som  
tekniska investeringar, anpassade efter respektive fastighets 
förut sättningar.  
 
Återkommande åtgärder inkluderar: 
 Optimering av styr­ och regler funktioner i värme­, 
 ventilations­ och kylsystem.
Installation av energieffektiva  lösningar,  
såsom  värmepumpar.
 Övergång till LED­belysning samt användning  
av sensorer och behovsstyrning.
 Tillämpning av insikter från miljö­ och  
energicertifieringar i den löpande  f örvaltningen.
Energiprestanda vs. GRESB regional median
Bättre än median Sämre än median
• S7­1 • Uniq • Nowy Rynek E • S7­2 
• S7­3 • Uptown Park • Alojas Biroji • Vertas­2
• 3Bures­1,2 • Vertas­1 • Zala­1
• 3Bures­3 • Nowy Rynek D • Valdemara  
Centrs
Energimål
-5 %
Genomsnittlig årlig förbättring  
av energiintensitet i portföljen 
(2025­2030).
Jämförelsen mot GRESB Real Estate Benchmark visar att merparten av 
Eastnines fastigheter har en energiintensitet som är bättre än medianen 
för respektive regionalt benchmark. Detta indikerar en stark position i 
ett europeiskt branschperspektiv, samtidigt som det tydliggör behovet 
av kontinuerligt arbete för att bibehålla nivån och förbättra prestandan 
i de fastig heter som är sämre än medianen. 
43
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 44 =====

-35 %
Minskad energiförbrukning sedan första 
hela jämförelseåret efter förvärv (2023) 
fram till och med 2025. 
Energioptimering i Nowy Rynek D
Utgångspunkt
Redan i samband med förvärvsprocessen av Nowy 
Rynek D identi fierades en relativt hög energi­
intensitet, trots fastighetens moderna tekniska 
standard. Analysen visade att energianvändningen 
i stor utsträckning påverkades av bristande opti ­
mering i drift, snarare än av byggnadens tekniska 
utformning. Under due diligence ­arbetet bedömdes 
därför att betydande energieffektivisering kunde 
uppnås genom rena optimeringsåtgärder, utan 
behov av större tekniska ombyggnationer.
Genomförande
Direkt efter förvärvet integrerades fastigheten 
med ett digitalt system för energiövervakning och 
styrning, kopplat till byggnadens automations­
system. Arbetet har kombinerat teknisk kompetens 
i förvaltningsteamet med datadrivna analyser för 
att identifiera och åtgärda ineffektiv drift. Optime ­
ringen har fokuserat på befintliga tekniska system 
och successivt anpassats till faktisk användning, 
utomhusklimat och komfortkrav.
Exempel på genomförda åtgärder:
• Optimerad ventilation: Justering av luftflöden 
och temperatur i luftbehandlingsaggregaten 
baserat på uppmätt komfort i byggnaden.
• Optimerad avfuktning: Förbättrad styrning  
av avfuktningsprocesser genom smarta,  
AI­ baserade algoritmer.
• Dynamisk driftplanering: Anpassning av 
 scheman utifrån hyresgästers specifika  
önskemål och komfortkrav.
• Smart kylstyrning: Implementering 
av  maskin inlärning för att behovsstyra 
 kylanläggningen mer effektivt.
Resultat
Arbetet har resulterat i avsevärt förbättrad energi­
prestanda, stabilare drift och ökad kontroll över 
energianvändningen, utan negativ påverkan på 
inomhusklimat eller hyresgästkomfort. Erfarenhet ­
erna från Nowy Rynek D används idag som referens 
i det fortsatta arbetet med energioptimering i 
 Eastnines fastighetsportfölj.
Nowy Rynek D är en modern kontorsfastighet i Poznan som 
förvärvades av Eastnine 2022. Fastigheten är en del av 
området Nowy Rynek, utvecklat av Skanska, där Eastnine 
även äger byggnaden Nowy Rynek E. Bland hyresgästerna 
finns bland annat Allegro och Rockwool.
Nyckelfakta
Förvärvstidpunkt Maj 2022
Typ Kontor
Plats Poznan
Yta 39 300 kvm
Utveckling i energiprestanda Nowy Rynek D
20252023
98  
kWh/kvm
136  
kWh/kvm
44
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 45 =====

Klimatambition och färdplan
SBTi-anpassade klimatmål (1,5°C)
Eastnines klimatmål är fullt ut anpassade till 
 Science Based Targets initiative (SBTi) och baseras 
på ett 1,5 °C­scenario. Ramverket omfattar både 
kort­ och långsiktiga utsläppsminskningar och följer 
SBTi:s kriterier och metodik.
Drivkrafter för utsläppsminskning 2025–2030
Genom energieffektivisering och omställning av 
uppvärmning minskar vi utsläppsintensiteten i drift  
i linje med våra klimatmål.
• Energieffektivisering – 25 procent energi­
optimering i fastighetsbeståndet 2025–2030 
genom tekniska åtgärder och systematisk 
 driftoptimering.
• Fossilfri fjärrvärme – successiv övergång  
till mer hållbara fjärrvärmekällor i takt med  
leverantörernas omställning.
• Värmepumpar i Polen – installation av värme­
pumpar för att minska beroendet av fossil­
baserad fjärrvärme där gröna alternativ ännu 
saknas.
Fastighetssektorn spelar en central roll i klimatomställningen. Under 2025 har Eastnine stärkt 
sin ambition genom att gå från ett bolagsdefinierat mål om klimatneutral drift till ett SBTi­
anpassat nettonoll­mål för hela värdekedjan, i linje med 1,5 °C­scenariot. Detta innebär ett mer 
heltäckande, transparent och externt granskat ramverk för Bolagets fortsatta klimatarbete.
Utsläppsintensitet i drift (utsläpp per kvm) – åtgärder och effekt 2025–2030
2024: 
~12 kg CO₂e/kvm 
Energi-
effektivisering
Förnybar 
fjärrvärme
Värmepumpar 
i Polen
2030-mål:
≤ 6 kg CO₂e/kvm  
Avkarbonisering 
av elnätet¹
Målbild
Nettonollutsläpp av växthusgaser till 2040  
(Net Zero), i linje med SBTi:s Net Zero Standard.
Minst 50 procent utsläpps reduktion till 2030, 
jämfört med basår 2024.
 Omfattar utsläpp i Scope 1, 2 och 3.
Gäller hela värdekedjan och samtliga  
väsentliga utsläpp skällor.
Den uppdaterade målbilden innebär en ambitions­
höjning, jämfört med tidigare bolagsinterna mål 
och etablerar ett sammanhållet, transparent och 
 vetenskapligt förankrat ramverk för Eastnines 
klimat arbete. 
1 Avser ländernas egna åtgärder för att fasa ut fossila bränslen i elförsörjningen.
45
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 46 =====

Scope 3 – Värdekedjan
Nuvarande status
• Klimatarbetet inom Scope 3 fokuserar på  förbättrad  
datainsamling, digitalisering och styrning.
• Krav på livscykelanalyser (LCA) tillämpas sedan flera  
år i större  projekt.
Planerade åtgärder
• Minskade utsläpp från hyresgästanpassningar och renoveringar 
genom ökad användning av digitala verktyg och uppföljning.
• Successiv utrullning av LCA­krav till samtliga projekt.
Hur klimatmålen nås – arbete per utsläpps kategori 
Scope 1 – Direkta utsläpp
Nuvarande status
• Fossila bränslen för direkt uppvärmning har fasats ut i hela 
 portföljen under 2025, med undantag för en mindre handels­
byggnad i anslutning till kontorsfastigheten Alojas Biroji.
Planerade åtgärder
• Minskning av köldmedierelaterade utsläpp genom  
uppföljning, underhåll och systematiskt byte till alternativ  
med lägre  klimat påverkan, där detta är möjligt.
Scope 2 – Inköpt energi
Nuvarande status
• 100 procent förnybar el används i samtliga fastigheter. 
• Energieffektivisering är integrerad i den löpande driften,  
vilket har bidragit till en minskning av energiintensiteten  
om cirka 25 procent sedan 2019.
• Övergång från fjärrvärme till värmepumpar har påbörjats i Polen. 
Planerade åtgärder
• En genomsnittlig förbättring av energiintensiteten  
om cirka 5  procent per år fram till 2030.
• Fortsatt utbyggnad av värmepumpar i Polen.
• Successiv ökning av andelen förnybar fjärrvärme,  
där detta är  tillgängligt.
Lobby i fastigheten Zala 1 i Riga. 3Bures-1,2 och 3 i Vilnius. Fantastisk utsikt från fastigheten Warsaw Unit i Warszawa.
För att minska utsläppen i fastighetsportföljen arbetar Eastnine med 
riktade åtgärder inom varje utsläppskategori. Vissa åtgärder är redan fullt 
implementerade, medan andra utvecklas och genomförs stegvis över tid.
46
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 47 =====

Klimatrisker och klimatanpassning
Klimatrelaterade risker utgör en integrerad del av Eastnines riskhantering och analyseras 
systematiskt på fastighetsnivå. Syftet är att identifiera fysiska klimatrisker som kan påverka 
fastigheternas funktion, värde och långsiktiga driftsäkerhet samt att säkerställa efterlevnad 
av EU­taxonomins krav på klimatanpassning.
Metod och övergripande riskbild
Under året har samtliga fastigheter analyserats av 
extern expertis i linje med EU ­taxonomins riktlinjer 
för fysiska klimatrisker. Bedömningen bygger på 
en kombination av fastigheternas exponering samt 
sårbarhet och genomförs enligt etablerade inter­
nationella standarder, med klimatdata baserad på 
ett worst­case­scenario (RCP 8.5).
Tabellen på nästa sida visar den högsta identi ­
fierade risknivån i portföljen per fysisk klimatrisk. 
 Eastnines fastighetsportfölj är koncentrerad till 
norra och centrala Europa, där fysiska klimatrisker 
generellt bedöms som hanterbara. För majoriteten 
av riskkategorierna i  Eastnines portfölj bedöms 
risknivån som låg till måttlig. De mest framträdande 
riskerna är relaterade till värme och värmestress  
samt intensiv nederbörd och pluviala översväm-
ningar, vilket är i linje med portföljens geografiska 
exponering.
Användning i styrning och beslutsfattande
Resultaten från klimatriskanalyserna används aktivt 
i Eastnines förvaltning och investeringsprocesser. 
Analyserna utgör underlag för prioritering av klimat­
anpassningsåtgärder på fastighetsnivå, uppföljning 
av EU­taxonomins DNSH­krav (krav på att inte 
orsaka betydande skada) för klimatanpassning samt 
identifiering av områden där ytterligare åtgärder 
eller fördjupade analyser krävs.
För risker som bedöms som måttliga eller högre 
identifieras behov av anpassningsåtgärder, medan 
risker med låg bedömd påverkan i regel inte  kräver 
omedelbara insatser. Uppföljning sker inom ramen 
för den ordinarie tekniska förvaltningen och inte ­
greras i löpande beslut om drift, underhåll och 
investeringar.
Parallellt med riskbedömningen bedrivs klimat ­
anpassning som en integrerad del av den löpande 
förvaltningen. Åtgärder identifieras och prioriteras 
utifrån respektive fastighets risknivå, kostnads­
effektivitet och tekniska förutsättningar.
Sammanfattning
Den genomförda klimatriskanalysen visar att 
 Eastnines fastighetsportfölj i huvudsak har hanter ­
bara fysiska klimatrisker, samtidigt som vissa risker 
kräver kontinuerlig uppföljning och anpassning över 
tid. Genom systematiska analyser, extern granskning 
och fastighetsnära åtgärder stärks portföljens mot ­
ståndskraft i ett förändrat klimat.
Exempel på klimatanpassningsåtgärder 
 Dagvatten & översvämning
Förbättrad dagvattenhantering  
och skydd mot bakflöde i källar­  
och  garageplan.
Fukt & läckage
 Installation av fukt­ och vatten­
sensorer i tekniska utrymmen för  
att möjliggöra tidig upptäckt.
Teknisk robusthet
Säkring av kritisk teknisk  
utrustning vid extrem nederbörd  
och storm. 
Värme & inomhusklimat
Rutiner för hantering av värmeböljor, 
inklusive uppföljning av inomhusklimat 
och kylkapacitet.
Solceller på fastigheten 3Bures-3  
i Vilnius bidrar till fossilfri el.
47
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 48 =====

Poznan
LETTLAND
LITAUEN
POLEN
Stockholm
Riga
Vilnius
Warszawa 
Temperaturrelaterade Vindrelaterade  Vattenrelaterade Markrelaterade
Kroniska risker Förändrad temperatur 
(luft, sötvatten, havsvatten)
Förändrade vindmönster Förändrade nederbördsmönster och  
nederbördstyper (regn, hagel, snö/is)
Kusterosion
Värmestress Nederbörds­ eller hydrologisk variabilitet Jordförsämring
Temperaturvariation Havsförsurning Jorderosion
Tining av permafrost Saltvatteninträngning Solifluktion
Havsnivåhöjning
Vattenstress
Akuta risker Värmebölja Cyklon, orkan, tyfon Torka Lavin
Köldknäpp / frost Storm (inklusive snöstormar, sand­ och  
dammstormar)
Kraftig nederbörd (regn) Jordskred
Skogsbrand Tornado Kraftig nederbörd (hagel, snö/is) Marksubsistens (marksänkning)
Översvämning (kust)
Översvämning (flod)
Översvämning (ytavrinning / skyfall)
Översvämning (grundvatten)
Utsläpp från glaciärsjö
 
Tabellen visar den/de fastigheter i Eastnines port ­
följ med högst identifierade risknivå, baserat på en 
bedömning av exponering för fysiska klimatrisker 
och fastigheternas sårbarhet. Risknivåerna är sam ­
Inte relevant Låg Låg/Medium Medium Hög Väldigt hög Tabellen anger bedömda klimatrisker, färgkodade efter risknivå. Underlaget har tagits fram av WSP Sverige.
Geografisk riskbild 
Värmestress
Intensiv nederbörd
Lokala översvämningar
Högsta identifierade risknivåer
manvägda per klimatrisk och visualiseras med färg 
utifrån utsläppsscenariot RCP 8.5. Eftersom tabel ­
len visar den högsta risknivån kan flera fastigheter  
i portföljen ha lägre risknivåer än vad som framgår.
Klimatrisker och klimatanpassning forts.
48
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 49 =====

Som en av många intressenter på de marknader vi verkar 
är Eastnine beroende av samarbete. Eastnine ska sträva 
efter att vara en god samhällsaktör genom att bistå lokala 
samhälls initiativ och ha en nära dialog med kommuner 
och organisationer.
Engagemang i PropTech 
och digital omställning
Samhällsengagemang nära kärnverksamheten
Eastnines samhällsengagemang är nära kopplat till 
Bolagets kärnverksamhet och fokuserar på områden 
där Eastnine kan bidra till konkret utveckling inom 
fastighetssektorn.  Digitalisering och PropTech är 
centrala verktyg för att förbättra energi  effektivitet, 
resursanvändning och drift i den byggda miljön.
Genom engagemang i PropTech Association 
 Lithuania stödjer Eastnine utvecklingen av det 
lokala PropTech­ekosystemet. Föreningen samlar 
fastighetsägare, teknikbolag och startups med 
syfte att främja innovation inom den byggda miljön. 
 Eastnines bidrag omfattar både aktiv medverkan 
och ekonomiskt stöd, med fokus på lösningar med 
tydlig tillämpning i fastighetsförvaltning.
Under 2025 var Eastnine även huvudsponsor av 
CityShift i Vilnius, ett internationellt evenemang 
med fokus på innovation och hållbar stadsut­
veckling. Evenemanget samlade aktörer från hela 
fastig hets  sektorns värdekedja och fungerade som 
en plattform för dialog mellan etablerade aktörer 
och teknikbolag.
Genom riktat engagemang i branschnätverk och 
relevanta initiativ bidrar Eastnine till utvecklingen 
av digitala lösningar som kan omsättas i praktiken 
och stödja fastighetssektorns långsiktiga om  ­
ställning.
Digitalisering i förvaltningen
Digitalisering är en central del av utvecklingen 
mot en mer effektiv och professionell fastighets ­
förvaltning och ett tydligt strukturellt skifte inom 
fastighetsbranschen. Under året stärkte Eastnine 
arbetet inom området genom att rekrytera en CTO 
med ansvar för Bolagets digitala utveckling. Fokus 
har varit att bygga en gemensam, molnbaserad 
dataplattform som samlar in och strukturerar data 
från hela fastighetsportföljen. Plattformen kommer 
att utgöra navet för Bolagets data och ge helt nya 
möjlig heter till automatiserad rapportering och 
analys inom områden som drift, energi och kund­
relationer. Under 2025 påbörjades implementering 
i utvalda fastigheter samt pilotprojekt, bland annat 
inom besöksrapportering. Arbetet skapar förutsätt ­
ningar för en mer datadriven och skalbar förvaltning 
som stärker beslutsfattande, effektivitet och kund ­
upplevelse över tid.
Eastnines hållbarhetschef Lilia Kouzmina i en panel om renoveringsstrategier på CityShift i Vilnius. 
Vd Kestutis Sasnauskas presenterar Eastnines digitaliseringsstrategi på konferensen Cityshift.
49
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 50 =====

Förvaltningsresultat
31 MEUR
Hyresintäkter
62 MEUR 0,32 EUR
Eastnines legala årsredovisning innehåller förvaltnings­
berättelse samt finansiella rapporter, noter, revisions­
berättelse och bolagsstyrningsrapport.
Förvaltningsresultat 
per aktie
Finansiell information 
och styrning
Uptown Park i Vilnius.
50
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 51 =====

Innehållsförteckning
Förvaltnings­
berättelse   52
Finansiering   57
Risker   59
Finansiella rapporter 
Koncernen   67
Koncernens rapport över  
totalresultat   67
Koncernens rapport över  
finansiell ställning   68 
Koncernens rapport över  
förändringar i eget kapital   69
Koncernens rapport över  
kassaflöden   70 
Övrigt   94
Femårsöversikt nyckeltal   94
Härledning av nyckeltal   95
Styrelsens och vd:s  försäkran   96 
Revisionsberättelse   97
Finansiella rapporter 
Moderbolaget   71
Moderbolagets  
resultaträkning   71
Moderbolagets  
balansräkning   71 
Moderbolagets rapport över  
förändringar i eget kapital   72
Moderbolagets rapport över  
kassaflöden   73 
Noter till finansiella rapporter   74
Not 1   Redovisningsprinciper   74
Not 2   Segmentsrapportering   76
Not 3   Hyresintäkter   77
Not 4   Fastighetskostnader   78
Not 5    Anställda, personalkostnader och ledande  
befattningshavares  ersättningar   78
Not 6   Centrala administrationskostnader   81
Not 7   Arvode och ersättningar till revisorer   81
Not 8   Leasingavtal   81
Not 9   Finansiella intäkter och kostnader   82
Not 10   Förvaltningsfastigheter   82
Not 11   Derivatinstrument   84
Not 12    Realiserade värdeförändringar och  
utdelningar från investeringar   84
Not 13   Övriga intäkter   84 
Not 14   Skatter   84
Not 15   Immateriella anläggningstillgångar   85
Not 16   Inventarier   85
Not 17   Kundfordringar   85
Not 18   Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter   86
Not 19   Spärrade likvida medel   86
Not 20   Likvida medel   86
Not 21   Eget kapital   86
Not 22   Räntebärande skulder   87
Not 23   Uppskjuten skatteskuld   87
Not 24   Andra långfristiga skulder   88
Not 25   Upplupna kostnader och  förutbetalda intäkter   88
Not 26   Aktier och andelar i koncernföretag   88
Not 27   Finansiella instrument   89
Not 28   Finansiella risker och riskhantering   91
Not 29   Närstående   92
Not 30   Specifikationer till  kassaflödesanalysen   93
Not 31   Resultat per aktie   93
Not 32   Ställda säkerheter och  eventualförpliktelser   93
Not 33   Uppgifter om moderbolaget   93
Not 34   Händelser efter räkenskapsårets slut   93
Bolagsstyrnings­
rapport   101
Styrelse   106
Ledning   107
51
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 52 =====

Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Eastnine AB (publ), organisations­ 
nummer 556693­7404, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för 
räkenskapsåret 2025. Moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta är euro.
Allmänt om Eastnine
Eastnine AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq 
 Stockholm, Mid Cap. Eastnines ambition är att bli en ledande 
 leverantör av kontor i den snabbast växande delen av Europa. 
Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag  
i    Eastnine­koncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade 
Eastnine 27 heltids anställda i Sverige, Polen, Litauen och Lettland.
Affärsplan och mål 1
Eastnines gällande affärsplan antogs av styrelsen i december 2023. 
Därefter har vissa justeringar gjorts. Ny utdelnings  policy togs av 
styrelsen i februari 2025 och tidigare vision och affärsidé ersattes i 
december 2025 av ambitionen att Bolaget ska bli en ledande leve ­
rantör av kontor i den snabbast växande delen av Europa. Den upp ­
daterade ambitionen innebär att Eastnine ska bli marknadsledande 
inom segmentet premiumkontor med hög lönsamhet och kvalitet, 
hög kundnöjdhet och genom att vara branschledande inom teknik 
och hållbarhet. Eastnines kundlöfte att erbjuda hyresgästerna de 
bästa fastigheterna och platserna för att träffa, rekrytera och behålla 
människor antogs också i december 2025. 
Övergripande mål
Att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas 
 investering.
Tillväxtmål
Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte 
att öka lönsamheten.
Finansiella mål
• Förvaltningsresultat per aktie bör öka.
• Utdelning per aktie bör årligen öka. Utdelningen ska uppgå till 
minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.
• Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid.
Finansiella limiter
• Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en 
konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60  procent.
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr.
Övergripande hållbarhetsmål²
• 100 procent EU­taxonomiförenlig fastighetsverksamhet  
(av netto omsättning).
• Nettonollusläpp av växthusgaser (Net Zero) till 2040 i hela värde ­
kedjan samt utsläppsreduktion om minst 50 procent till 2030. 
• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj.
• 5 stjärnor i GRESB:s globala benchmark och rankas bland de topp 
20 procent främsta hållbarhetsaktörerna inom fastigheter globalt.  
¹  Utfall av mål, se s. 9-12. 
²  Utöver dessa övergripande hållbarhetsmål, finns områdesspecfika mål och  
nyckeltal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 110–113.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret 
• Under inledningen av 2025 beslutade styrelsen att revidera 
Bolagets utdelningspolicy. Enligt den uppdaterade policyn ska 
utdelningen uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresul ­
tatet efter aktuell skatt och ambitionen är att utdelningen per 
aktie ska öka årligen. 
• I februari utökades ledningsgruppen med fyra personer till 
totalt sex personer.
• Vid årsstämman i april utsågs Louise Richnau till ny styrelse ­
ordförande i Eastnine.
• I juni rekryterades Julia Racewicz ­Lewandowska till landschef 
i Polen, anställningen påbörjades i augusti. Ledningsgruppen 
består därefter av sju personer, varav fyra på huvudkontoret  
i Stockholm samt de tre landscheferna.
• I augusti meddelade CFO och vice vd Britt ­Marie Nyman 
 avsikten att sluta sin anställning och i december annonsera ­
des att Adela Colakovic anställs som ny CFO med beräknad 
start i juni 2026.
• I oktober erhöll Eastnine fem stjärnor i GRESBs årliga inter­
nationella granskning av hållbarhetsarbetet i fastighetsbolag. 
• Under hösten har kreditavtal med två olika banker refinan ­
sierats och i samband med förlängning har kreditvolymen 
utökats. Utbetalning av utökade krediter har delvis skett i 
januari 2026. 
52
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 53 =====

Förvaltning
Vid årets slut uppgick den uthyrningsbara ytan till 271 500 kvm 
(271 600). Nytecknade avtal uppgick till 18 067 kvm under året, med 
en genomsnittlig årshyra per kvm om 213 EUR (209). Hyresnivå för 
omförhandlade hyresavtal, om 31 156 kvm (24 560), uppgick till 203 
EUR/kvm och år (189). 
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade avtal minus uppsagda 
avtal, har under året varit negativ och uppgick till ­ 1 467 kvm (3 002), 
motsvarande årshyror om ­211 TEUR (581). 
Hyresintäkter, uthyrningsgrad och WAULT
Vid årets slut uppgick årliga avtalade hyresintäkter till 61 552 TEUR 
(61 061), motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 95,8 procent 
(95,1). Årets hyres intäkter ökade med 49 procent (15) till 61 723 TEUR 
(41 523). Ökningen är huvudsakligen en följd av förvärv av två fastig­
heter i Polen under 2024. Hyres intäkterna i en jämförbar portfölj 
var 4 procent högre än närmast föregående år. Den genomsnittliga 
återstående avtalslängden för hyres  avtalen vid årets slut, viktat efter 
avtalade hyresintäkter (WAULT), uppgick till 3,8 år (4,1).
Resultat per segment i sammandrag, TEUR 2025 2024
Fastigheter i Warszawa
Förvaltningsresultat 9 630 947
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 18 154 ­137
Orealiserade värdeförändringar i derivat 1 235 ­882
Aktuell skatt ­425 ­86
Uppskjuten skatt ­3 898 108
Resultat Warszawa 24 696 -50
Fastigheter i Poznan
Förvaltningsresultat 9 578 7 799
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 6 116 1 665
Orealiserade värdeförändringar i derivat 193 ­2 496
Aktuell skatt ­924 ­632
Uppskjuten skatt ­2 259 ­576
Resultat Poznan 12 704 5 759
Fastigheter i Vilnius
Förvaltningsresultat 15 490 14 037
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter ­1 040 869
Orealiserade värdeförändringar i derivat 107 ­1 869
Uppskjuten skatt ­3 741 ­3 282
Resultat Vilnius 10 816 9 756
Fastigheter i Riga
Förvaltningsresultat 1 733 1 017
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter ­2 122 ­6 657
Orealiserade värdeförändringar i derivat ­55 ­215
Aktuell skatt ­7 ­3
Resultat Riga -451 -5 859
Ofördelat
Centrala administrationskostnader ­4 673 ­4 282
Ej allokerat finansnetto ­680 2 675
Övriga finansiella intäkter och kostnader ­76 -79
Orealiserade värdeförändringar i derivat 21 29
Realiserade värdeförändringar och  
utdelningar från investeringar ­86 93
Aktuell skatt ­657 ­798
Uppskjuten skatt 125 ­1 415
Resultat Ofördelat -6 026 -3 698
Årets resultat 41 739 5 908
Årets hyresintäkter, TEUR 2025 2024
Jämförbara fastigheter 37 909 36 475
Ej jämförbara fastigheter 23 814 5 048
Summa 61 723 41 523
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna ökade med 37 procent till ­ 4 078 TEUR  
(­2 970), huvudsakligen till följd av ett större fastighetsbestånd. Kost ­
naderna inkluderar bland annat personalkostnader som inte debiteras 
hyresgästerna, kostnader hänförliga till vakanta ytor och andra fastig ­
hetskostnader. Endast fastighetskostnader som ej vidarefaktureras till 
hyresgästerna ingår i Bolagets fastighetskostnader. 
Kassaflöde och likvida medel
Kassaflöde från verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, upp ­
gick till 30 539 TEUR (20 131). Förändringar i rörelse kapital var ­377 
TEUR (1 119). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till 
­6 553 TEUR (­324 884). Kassaflödet från finansierings  verksamheten 
var -4 017 TEUR (202 686), varav utdelning till aktieägarna var -10 451 
TEUR (­8 290). Totalt kassaflöde för året uppgick till 19 592 TEUR 
(-100 948) och likvida medel till 47 175 TEUR (27 536) vid årets slut.
Moderbolaget
Årets resultat efter skatt uppgick till ­ 390 TEUR (2 747). 
Framtida utveckling
Eastnines verksamhet står på en stabil grund med en låg belånings ­ 
grad samt god likviditet. Det, tillsammans med moderna och 
hållbarhets certifierade fastigheter med huvudsakligen stora, stabila 
internationella hyresgäster, hög uthyrningsgrad och lång genom­
snittlig återstående hyrestid gör att utgångsläget för verksamheten 
är gott. Eastnine har som ambition att fortsätta växa fastig  hets­
beståndet, då det normalt sett är mycket positivt för  resultat­ och 
avkastningsutveckling. Tillväxt ska ske med fokus på totalavkastning 
för aktieägarna samt förbättrat förvaltningsresultat per aktie och inom 
ramen för finansiella limiter.
Resultat 
Driftnettot uppgick till 57 644 TEUR (38 553) och överskotts­
graden uppgick till 93 procent (93). Förvaltningsresultatet 
uppgick till 31 001 TEUR (22 193). Huvudorsaken till resultat­
ökningen var två stora fastighetsförvärv i Polen under 2024. 
Högre räntekostnader till följd av nyupptagna lån i samband med 
de två förvärven samt utökning av lån i samband med refinansie ­
ring hösten 2025 begränsade ökningen av förvaltningsresultatet. 
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till 21 108 
TEUR (­4 260). Orealiserade värdeförändringar på derivat upp ­
gick till 1 501 TEUR (­5 433). Årets realiserade värdeförändringar 
uppgick till ­86 TEUR (93) och är relaterade till valutaterminer. 
Resultat före skatt uppgick till 53 525 TEUR (12 593). Årets skatt 
var ­11 785 TEUR (­6 685), varav ­2 012 TEUR (­1 520) i aktuell 
skatt samt ­9 773 TEUR (­5 165) i uppskjuten skatt. Årets resul­
tat uppgick till 41 739 TEUR (5 908) och årets totalresultat till 
41 345 TEUR (4 957).
53
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 54 =====

Aktieinformation
Det totala antalet utgivna aktier i Eastnine AB uppgick till 98 241 728 
(98 241 728) per den 31 december 2025. Justerat för återköpta 
aktier i eget förvar, uppgick antalet utestående aktier till 97 774 112 
(97 739 604). Genomsnittligt antal utestående aktier efter utspäd ­
ning var 97 752 934 (89 840 744). Antalet kända aktie ägare uppgick 
vid årets slut till 7 218 (5 942) och free float uppgick till 48,5 procent 
(41,8). Vid årets slut var börskursen 50,30 SEK (46,80), efter en ökning 
om 7 procent (9) under året. Mer information om aktien återfinns på  
s. 14–16.
Aktieåterköp 
Vid årsstämman 2025 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om 
återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av 
egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier  
i Bolaget. Inga återköp ägde rum under året. Bolagets innehav av egna 
aktier uppgick vid årets slut till 467 616 (502 124), motsvarande ett 
kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie (0,0409) och cirka 0,5 procent (0,5) 
av totalt antal utgivna aktier samt totalt aktiekapital. Genomsnittlig 
anskaffningskurs för aktier i eget förvar är 24 SEK per aktie. Under 
året har 34 508 aktier (54 888) tilldelats anställda inom ramen för 
incitaments programmet LTIP 2022, motsvarande ett kvotvärde om 
0,0409 EUR per aktie och cirka 0,04 procent av totalt antal utgivna 
aktier samt totalt aktiekapital. Marknadsvärdet på de överlåtna 
 aktierna uppgick till 146 TEUR.
Väsentliga händelser efter årets slut 
• Styrelsen har för räkenskapsåret 2025 föreslagit en utdelning 
om 1,28 SEK per aktie (1,20), att utbetalas kvartalsvis om  
0,32 SEK per aktie (0,30). Utdelningsförslaget innebär 
en ökning om 7 procent och motsvarar 41 procent av 
förvaltnings resultatet efter aktuell skatt. 
• I december 2025 förlängdes kreditavtal med Swedbank till 
fem års löptid och utökades samtidigt med 12,7 MEUR till  
75,5 MEUR. Ökningen utbetalades i januari 2026.
Bolagsstyrning och styrelsens arbete 
Styrelsen ska bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter. 
 Styrelsens ledamöter väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet 
av nästföljande årsstämma. Hela bolagsordningen återfinns på  
www.eastnine.com.
Information om hur Bolaget styrs och kontrolleras, exempelvis 
genom  styrelse och utskott, samt intern kontroll och riskhantering 
återfinns i avsnittet Bolagsstyrningsrapport på s. 101–105. 
Information om hållbarhet
Eastnine bedriver ett strukturerat hållbarhetsarbete med fokus på 
energieffektivitet, minskad miljöpåverkan och god inomhusmiljö i fast ­
igheterna. Byggnaderna utvecklas och förvaltas med målet att minska 
klimatavtrycket genom effektiv energianvändning, samtidigt som en 
hög kvalitet i inomhusmiljön främjar hälsa, välmående och produk ­
tivitet hos hyresgästerna. Arbetet stöds av internationellt etablerade 
certifieringssystem såsom LEED och BREEAM för miljöprestanda samt 
WELL för hälsa och välbefinnande, vilka används som verktyg för att 
säkerställa långsiktig kvalitet och jämförbarhet i fastighetsportföljen.
Eastnine följer Global Reporting Initiative’s (GRI) standarder för att 
säkerställa en transparent och jämförbar rapportering av hållbar ­
hetsinformation. Under 2025 och inledningen av 2026 har Eastnine 
fastställt klimatmål i linje med Science Based Targets initiative (SBTi). 
Utöver detta publicerar Eastnine klimatrelaterade upplysningar i form 
av en TCFD­översikt och redovisar upplysningar enligt EU:s taxonomi ­
förordning, trots att bolaget inte omfattas av dessa rapporteringskrav. 
Hållbarhetsinformationen, som inte har granskats av bolagets reviso ­
rer, återfinns på s. 40­49 samt 109­129.
Utdelning 
Styrelsen har föreslagit årsstämman 2026 en utdelning om 1,28 SEK 
per aktie (1,20) för räkenskapsåret 2025, jämnt fördelat på fyra till­
fällen under 2026 och inledningen av 2027 om 0,32 SEK per aktie per 
utbetalningstillfälle. Den föreslagna utdelningen motsvarar cirka 41 
procent (50) av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, vilket är i linje 
med den utdelningspolicy som antogs i början av 2025. Eastnine har 
ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. Ut  delningen ska uppgå 
till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.
 
Förslag till vinstdisposition 
Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående fria 
vinst medlen i Eastnine AB (publ) disponeras på följande sätt:
Till årsstämmans förfogande, EUR: 
Överkursfond 270 465 566
Balanserat resultat 69 521 356
Årets resultat ­390 253
Summa 339 596 669
Disponeras på följande sätt, EUR:
Utdelning till aktieägarna 1,28 SEK/aktie 11 566 623
Balanseras i ny räkning 328 030 046
varav disposition till överkursfond 270 465 566
Summa 339 596 669
 
¹  Bolagets återköpta aktier är inte berättigade till utdelning. Exakt utdelnings-
belopp fastställs på avstämningsdagar för betalning av utdelningen. 1 EUR = 
10,82 SEK den 31 december 2025. Antal utgivna aktier per 31 december 2025, 
 justerat för återköp, uppgick till 97 774 112.
54
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 55 =====

Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi,  
långsiktiga intressen och hållbarhet 
 Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställningsvillkor som 
erfordras för att rekrytera och behålla kompetens och erforderlig 
kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer 
ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres ­
sen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitamentsprogram som 
finns i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer. 
Formerna av ersättning m.m. 
Ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av fast 
kontant lön, rörlig kontantersättning, pensions ­ och försäkrings ­
förmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan 
därutöver, oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis 
långsiktiga aktiebaserade eller aktierelaterade incitamentsprogram/
ersättningar. 
Styrelsen beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fast ­
ställda interna prestationsbaserade mål, om rörlig kontantersättning 
ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontan ­
tersättningen ska huvudsakligen vara kopplad till förutbestämda 
och mätbara kriterier, som kan vara finansiella eller icke ­finansiella. 
Rörlig kontant ersättning får uppgå till högst 50 procent av den 
fasta lönen. Befattningshavarna kan därutöver ha rätt till en indi ­
viduell premiebaserad pensionsplan enligt vilken Bolaget betalar 
premier motsvarande högst 4,5 procent av den fasta lönen upp till 
7,5 inkomstbasbelopp och  premier motsvarande högst 30 procent 
på lönedelar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. Övriga förmåner 
får innefatta exempelvis sjukförsäkring, friskvårds ­ och bilförmån. 
Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den 
fasta lönen. 
Upphörande av anställning 
Uppsägningstiden får inte överstiga tolv månader vid uppsägning 
från Bolagets sida. Fast kontantlön under uppsägningstiden och 
avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsva ­
rande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören 
och tolv månader för övriga ledande befattningshavare. 
Uppsägningstiden får inte överstiga sex månader utan rätt till 
avgångsvederlag vid uppsägning från befattningshavarens sida. Där ­
utöver kan ersättning utgå för åtaganden om konkurrensbegräns ­
ning. Sådan ersättning ska kompensera för inkomstbortfall och ska 
endast utgå i den mån den tidigare befattningshavaren inte har rätt 
till avgångsvederlag. Ersättningen ska utgöras av skillnaden mellan 
den fasta månadslönen och den lägre inkomst som den anställde 
erhåller och utgå under den tid som åtagandet om konkurrens­
begränsning gäller, vilket inte ska vara längre än sex månader efter 
anställningens upphörande. 
Lön och anställningsvillkor för anställda 
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsrikt­
linjer har lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats 
genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens 
komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid 
har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av 
skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. 
Beslutsprocess för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna 
Ersättningsutskottet har bland annat till uppgift att bereda styrelsens 
beslut i fråga om principer och villkor för ersättningar och att följa 
och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, 
tillämpningen av riktlinjerna för ersättning till ledande befattnings­
havare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer  
i Bolaget.
Styrelsen ska upprätta ett förslag till nya riktlinjer åtminstone vart 
fjärde år och förelägga förslaget till bolagsstämman. Vid upp ­
rättande av förslag beaktas eventuella synpunkter framförda av 
aktieägare. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits 
av bolagsstämman. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersätt ­
ningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller 
andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna 
Styrelsen får besluta att frångå de av årsstämman beslutade rikt­
linjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl 
för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets lång ­
siktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa 
Bolagets ekonomiska bärkraft. Som framgår ovan ingår det i styrel ­
sens uppgifter att besluta i ersättningsrelaterade frågor. Detta gäller 
även om det beslutas att avvika från riktlinjerna.
Riktlinjer för ersättning
Verkställande direktören, vice verkställande direktören och övriga 
personer i bolagsledningen samt styrelseledamöter, i den mån de 
erhåller ersättning utöver styrelsearvodet, omfattas av dessa  riktlinjer. 
 Riktlinjerna är framåtblickande, det vill säga de ska tillämpas på 
ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade 
ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Rikt ­
linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas eller godkänns av 
bolagsstämman. 
Ersättningsriktlinjerna, som beslutades på stämman 2025,  
redovisas nedan. 
55
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 56 =====

Nedanstående förslag till ersättningsriktlinjer läggs fram för beslut vid 
årsstämman 2026. Förslaget innehåller endast marginella skillnader 
jämfört med tidigare riktlinjer.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Verkställande direktör, vice verkställande direktör och övriga perso ­
ner i bolagsledningen samt styrelseledamöter, i den mån de erhåller 
ersättning utöver styrelsearvodet, omfattas av dessa riktlinjer. Riktlin ­
jerna är framåtblickande, det vill säga de ska tillämpas på ersättningar 
som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, 
efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Riktlinjerna omfattar 
inte ersättningar som beslutas eller godkänns av bolagsstämman.
Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi,  
långsiktiga intressen och hållbarhet 
Eastnines aktuella affärsstrategi finns tillgänglig på  www.eastnine.com. 
Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställningsvillkor som 
erfordras för att rekrytera och behålla kompetens och erforderlig 
kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer 
ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres ­
sen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitamentsprogram som finns 
i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer. 
Formerna av ersättning m.m. 
Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast kontantlön, 
rörlig kontantersättning, pensions ­ och försäkringsförmåner samt 
andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, oberoende 
av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga aktiebaserade 
eller aktierelaterade incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen 
beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fastställda interna 
prestationsbaserade mål, om rörlig kontantersättning ska utgå till 
de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontantersättningen ska 
huvudsakligen vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, 
som kan vara finansiella eller icke ­finansiella. Rörlig kontantersättning 
får uppgå till högst 50 procent av den fasta lönen. Befattnings  havarna 
kan därutöver ha rätt till en individuell premiebaserad pensions ­
plan, enligt vilken Bolaget betalar premier motsvarande högst 4,5 
 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbasbelopp och  premier 
 motsvarande högst 30 procent på lönedelar som överstiger 7,5 
inkomstbasbelopp. Övriga förmåner får innefatta exempelvis sjuk­
försäkring, friskvårds ­ och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt 
uppgå till högst 10 procent av den fasta lönen.
Upphörande av anställning
Uppsägningstiden får inte överstiga tolv månader vid uppsägning från 
Bolagets sida. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs ­
vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den 
fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och tolv 
månader för övriga ledande befattningshavare. Uppsägningstiden får 
inte överstiga sex månader utan rätt till avgångsvederlag vid uppsäg ­
ning från befattningshavarens sida. Därutöver kan ersättning utgå för 
åtaganden om konkurrensbegränsning. Sådan ersättning ska kompen ­
sera för inkomstbortfall och ska endast utgå i den mån den tidigare 
befattningshavaren inte har rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska 
utgöras av skillnaden mellan den fasta månadslönen och den lägre 
inkomst som den anställde erhåller och utgå under den tid som åtag ­
andet om konkurrensbegränsning gäller, vilket inte ska vara längre än 
sex månader efter anställningens upphörande.
 
Lön och anställningsvillkor för anställda 
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har 
lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att 
uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter 
samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del 
av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt ­
linjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna
Eastnine har ett ersättningsutskott med huvuduppgifter i enlighet 
med Svensk kod för bolagsstyrning. I ersättningsutskottets uppgifter 
ingår att bereda styrelsens beslut i fråga om principer och villkor för 
ersättningar och att följa och utvärdera program för rörliga ersätt ­
ningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjerna för ersättning 
till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer 
och ersättningsnivåer i Bolaget.
Styrelsen ska upprätta ett förslag till nya riktlinjer åtminstone vart 
fjärde år och förelägga förslaget till bolagsstämman. Vid upprättande 
av förslag beaktas eventuella synpunkter framförda av aktieägare. 
Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolags­
stämman. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättnings­
relaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra 
personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att frångå de av årsstämman beslutade rikt­
linjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl 
för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets lång­
siktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa 
Bolagets ekonomiska bärkraft. 
56
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 57 =====

Finansiering
Eastnine har en stabil finansiell bas med låg belåningsgrad och skuldkvot. Räntebärande 
skulder har utökats i samband med refinansiering av befintliga lån. Utökad finansiering 
har tills vidare placerats på bankkonto, huvudsakligen i Sverige. Genomsnittlig räntenivå 
har sjunkit under året och tillgången på bankfinansiering har varit god. 
Finanspolicy
Eastnine förvaltar sitt kapital i syfte att kunna uppfylla Bolagets över ­
gripande mål om att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning på 
aktieägarnas investering. Målen för de finansiella nyckel  talen utgörs 
antingen av målsättningar om att uppnå, eller överstiga, en specifik 
nivå för vissa nyckeltal, eller restriktioner att förhålla sig till för andra 
nyckeltal. Verksamheten finansieras i huvudsak av eget kapital och 
räntebärande skulder i form av banklån samt ett mindre direktlån. En 
liten del av finansieringen utgörs av övriga skulder. Den finansiella 
styrningen och kapitalstrukturen regleras av Bolagets finanspolicy. 
Finanspolicyns uppgift är att beskriva de styrande principerna för han ­
tering av finansiella tillgångar, skulder och risker i Eastnine och dess 
dotterbolag. Policyn syftar till att säkerställa att Bolagets finansiering 
och ekonomiska förvaltning bedrivs på ett strukturerat och välplanerat 
sätt samt att finansiella risker beaktas och kontrolleras. Det yttersta 
målet är att uppnå balanserade och låga finansiella kostnader i rela ­
tion till den valda strategins inneboende risker.
Kapitalstruktur
Eastnine eftersträvar en belåningsgrad på cirka 50 procent över 
en konjunkturcykel med en övre gräns på 60 procent. Eget kapital 
utgjorde 45 procent (44) av total kapitalförsörjning, ränte  bärande 
 skulder 49 procent (50) och övriga  skulder 6 procent (5).
Eget kapital och substansvärde
Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 467 902 TEUR (437 257) och 
balans omslutningen till 1 030 708 TEUR (982 637). Soliditeten uppgick 
till 45 procent (44). Långsiktigt substansvärde per aktie var 5,11 EUR 
(4,71), motsvarande 55,27 SEK (54,10). Eget kapital per aktie var 4,79 
EUR (4,47), motsvarande 51,79 SEK (51,39). Totalt antal aktier uppgick 
till 98 241 728 (98 241 728) vid utgången av 2025, varav 467 616  
(502 124) avsåg återköpta aktier i eget förvar. 
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 501 907 TEUR 
(495 388) och bestod av banklån om 491 907 TEUR (485 388) samt 
direktfinansiering från pensionsfonder om 10 000 TEUR (10 000). 
 Bankfinansieringen härrör från sju banker:  SEB, Berlin Hyp, Erste Bank, 
Helaba,  Swedbank, Luminor och OP Bank. Belåningsgraden uppgick 
till 47 procent (50). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,4 gånger (2,5) 
och skuldkvoten till 8,5 gånger (13,6). Den genomsnittliga kapitalbind ­
ningen var 3,3 år (3,4) och ränte bindningen 2,4 år (3,1). Årlig amorte­
ringstakt har sjunkit och uppgick vid årsskiftet till 6 870 TEUR (8 267), 
motsvarande 1,4 procent (1,7) av räntebärande skulder. 
Övriga skulder
Övriga skulder utgörs bland annat av beslutad, men ej utbetald, 
 utdelning, fastighets  skatt samt depositioner från hyresgäster. 
Förändring räntebärande skuld
Räntebärande skulder har under 2025 ökat med 6 519 TEUR (211 065). 
Ökningen utgörs av ett netto av ny finansiering (i samband med refi ­
nansiering av befintliga lån) samt amorteringar under året. Refinan ­
sieringar uppgick till 95 511 TEUR (85 363). Avtal om nya bankkrediter 
uppgick till 27 163 TEUR (217 727), varav 14 423 TEUR utbetalats i 
september 2025 och 12 740 TEUR utbetalats i januari 2026. 
Räntekostnad och derivat
Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntenivån till 4,3 procent 
(4,5). Eastnine använder räntederivat som försäkring mot högre ränte­
kostnader vid stigande marknadsräntor. Vid årsskiftet var 83 procent 
(84) av  Bolagets räntebärande skulder ränte  bundna, varav 98 procent 
genom swapavtal och 2 procent genom fasträntelån. 
Derivatportföljen består av ränte  swappar och valutaterminer. 
Kapitalstruktur
Eget kapital
Räntebärande skulder
Övriga skulder
45 %
6 %
49 %
Räntebärande skulder
23 %
16 %
16 %
16 %
4 %
SEB
Berlin Hyp
Helaba
Erste
Swedbank
Luminor
LHV
OP
21 %
2 % 1 %
57
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 58 =====

Derivaten värderas till verkligt värde och värdeförändringar redo­
visas i resultatet. Värdeförändringar avseende ränteswappar uppgick 
till 1 480 TEUR (­5 464) och utgjordes i sin helhet av orealiserade 
värdeförändringar till följd av fallande marknadsräntor. Det verkliga 
nettovärdet på ränteswapparna uppgick till ­ 728 TEUR (­2 208). I 
balansräkningen bruttoredovisas ränteswapparna tillsammans med 
valutaterminer (relaterade till beslutad utdelning) under derivat. Vid 
löptidens slut är värdet på ränteswapparna alltid noll och har därmed 
ingen påverkan på kassaflödet. 
Säkerheter och kovenanter
Banklån är säkerställda med pantbrev i fastigheterna och i flertalet 
fall även aktier i fastighetsägande dotterbolag samt för vissa låne­
avtal även moderbolagsgaranti. Av det totala fastighetsvärdet var 99 
procent (99) pantsatt för banklån. Vid utgången av 2025 var endast 
projektfastigheten Kimmel i Riga, som huvudsakligen består av 
projekt mark, obelånad och ej pantsatt. 
I låneavtalen från kreditinstitut finns kovenanter. Dessa utgör 
gränsvärden för vissa nyckeltal, i syfte att minska långivarens mot ­
partsrisk. Kovenanterna utgörs i huvudsak av gränsvärden för soliditet, 
belåningsgrad, skuldtäckningsgrad och räntetäckningsgrad. Eastnine 
uppfyller samtliga kovenanter.
Grön finansiering
Andelen gröna lån har ökat under året främst som ett resultat av 
 Eastnines gjorda förbättringsåtgärder avseende energiprestanda för 
befintliga fastigheter. Vid årets slut utgjorde grön finansiering 88 
 procent (76) av ränte bärande skulder. 
Likviditet
Likvida medel, som i huvudsak består av inlåning på bankkonto, har 
ökat under året i samband med refinansieringar av befintliga bank­
krediter. Vid årsskiftet uppgick likvida medel (inklusive spärrade likvida 
medel) till 50 824 TEUR (31 185). Eastnines goda likviditets situation 
och skuldsättning gör att Bolaget är väl rustat för att kunna möta 
kommande investeringar och åtaganden.
0
50
100
150
200
250
20292029202820272026Rörlig
MEUR
Kapitalbindning Räntebindning
¹ Inklusive amortering.
TEUR 2025 2024
Räntebärande skulder vid årets början 495 388 284 323
Upptagande av räntebärande skulder 14 423 217 727
Förändring obetalda räntekostnader 79 – 
Amorteringar enligt plan ­7 983 ­6 661
Räntebärande skulder vid årets slut 501 907 495 388
Bindningstid och räntenivå
År %
Kapitalbindning, år Genomsnittlig räntenivå, %Räntebindning, år
0
1
2
3
4
5
20252024202320222021 0
1
2
3
4
5
Belåningsgrad och soliditet
0
25
50
75
100
2025-12-312024-12-312023-12-312022-12-312021-12-31
Belåningsgrad Soliditet
%
Förfallostruktur räntebärande skulder¹ Förändring räntebärande skulder
58
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 59 =====

Innergård mellan S7-fastigheterna i Vilnius.
Risker
Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika typer av risker. Investeringarna 
utgörs av direkt ägda kontors fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. En stor andel av 
hyresgästerna utgörs av stora stabila företag med internationell verksamhet. Skuld­
finansieringsbasen är bred och inkluderar sju banker från flera olika europeiska länder. 
Riskhantering
På kommande sidor beskrivs de huvudsakliga riskerna, hur expone ­
ringen ser ut samt hur riskerna hanteras av Eastnine. Riskhantering 
och riskuppföljning är en viktig och integrerad del av verksamheten. 
 Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera 
och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets ledning i enlig ­
het med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella 
risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets 
 finanspolicy. 
Risker förknippade med verksamhet och finansiering
Eastnine investerar i förstklassiga kontorsfastigheter i Warszawa, 
Poznan, Vilnius och Riga. Ambitionen är att bli en ledande leverantör 
av kontor i den snabbast växande delen av Europa. De huvudsakliga 
kommersiella riskerna är relaterade till efterfrågan på kontorslokaler 
och företagsklimat på de marknader där Eastnine bedriver verksamhet. 
Olika typer av risker förknippade med finansiering är viktiga att belysa, 
då fastighetsbranschen är kapitalintensiv. Även informations ­ och 
cybersäkerhetsrisker har ökat som en följd av digitalisering. 
Risker kopplade till omvärldsfaktorer 
Omvärldsrisker innefattar lokal ­, politisk­ och planrisk, konjunktur och 
geopolitisk risk, vilka riskerar att påverka Eastnines verksamhet. Den 
geopolitiska risknivån har ökat under de senaste åren på grund av krig 
i Europa, stormakters positionering samt ett allmänt försämrat säker ­
hetsläge. Handelskonflikter och tullar på varuflöden riskerar direkt, 
eller indirekt, påverka hyresgästers verksamheter, deras betalnings ­
förmåga samt efterfrågan på kontor. Även utökade krav på klimat­
omställning kan på sikt innebära risk för ökade kostnader och ändrad 
efterfrågan. 
59
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 60 =====

Område  Risk Riskvärde  Sannolikhet  Påverkan
Låg Med ium Hög Marginell Medium 
Bolags-
kritisk
Verksamhet
Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler 4
Negativa värdeförändringar fastigheter 2
Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad 2
Höga fastighetskostnader 2
Investeringar och projekt 2
Försäljning av fastigheter, likviditet 4
Förvärv av fastigheter, dolda fel/kvalitetsbrist 2
Organisation, operationell verksamhet, nyckelpersoner 4
Tvister 2
IT – informationsläckage 2
IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång 4
Ökade driftkostnader vid högre temperaturer 2
Extrema väderhändelser 2
Ansvarsfull värdekedja 2
Kompetensförsörjning och inkludering 2
Affärsetik och integritet 3
Omvärld
Svag ekonomisk konjunktur 4
Hög inflation 2
Lagstiftning och skatt 4
Lokal­, politik­ och planrisk 4
Stort utbud av lokaler/Framtidens kontor 4
Högt råvarupris 2
Klimatomställning och regelefterlevnad 4
Finansiella
Hög ränta 4
Kreditrisk 2
Låg likviditet 2
Ny finansering/Refinansiering 2
Valuta 4
Krav på förtida återbetalning av finansiering 2
 
Låg/Marginell
Medium
Hög/Bolagskritisk
Riskvärde
Sannolikhet (1–3) multiplicerat 
med påverkan (1–3) ger ett vägt 
riskvärde, mellan 1 och 9, i enlig­
het med tabellen. 
Låg x låg/medium ger lägsta 
 klassning (1–2).
Medium x medium eller låg x 
hög/bolagskritisk ger medium­
klassning (3–5). 
Hög/bolagskritisk x minst 
medium ger högsta klassning 
(6–9).
60
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 61 =====

Verksamhetsrisker
Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler
Riskbeskrivning  
Efterfrågan på kontorslokaler kan förändras, med risk för påverkan på fastighetsbolagens verksamhet. 
Behov av förändringar i utformning av kontorsytor och ­ arbetsplatser samt olika mötesplatser på kontoren 
för kreativitet och interaktion kan öka, vilket kan innebära krav på anpassning från fastighetsbolagen.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine bevakar såväl utvecklingen på fastighets ­ och kontorsmarknaden som hyresgästers önskan om 
utformning av kontorslokaler, i syfte att kunna anpassa kontorslokalerna efter behov och önskemål på ett 
hållbart sätt. Fastigheterna är relativt nybyggda och moderna, genomsnittlig ålder baserad på yta är 8,3 
år. Eastnine har en stabil hyresgäststruktur med en stor andel internationella företag. Genomsnittlig 
återstående hyrestiden för samtliga hyresavtal var 3,8 år och för de tio största hyresgästerna 4,4 år.
Negativa värdeförändringar fastigheter
Riskbeskrivning  
Negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter påverkar årets resultat, då dessa redovisas till 
verkligt värde i balansräkningen. Värdet på fastigheterna beror på, och beräknas utifrån, ett flertal 
faktorer. Faktorerna utgörs dels av observerbara data som aktuella hyresintäkter, historiska 
fastighetskostnader, investeringar samt aktuell inflation, dels av icke observerbara data såsom direkt­
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. 
Förutsättningar, bedömningar och data kan ändras med värdeförändringar som följd.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Risk för negativa värdeförändringar hanteras främst genom att erbjuda moderna och attraktiva 
kontorslokaler i de bästa lägena och därigenom attrahera och behålla stabila hyresgäster, vilket minskar 
risken för vakanser och hyressänkningar. Fastigheterna värderas externt minst en gång under en rullande 
tolvmånadersperiod och däremellan värderas fastigheterna internt varje kvartal. Att ett antal fastigheter 
extern värderas varje kvartal möjliggör validering av data även för övriga interna värderingar. Värderings­
processen sker via en strukturerad värderingsmodell med etablerade interna rutiner för bedömningar och 
framtagande av data. Belåningsgrad anpassas för att kunna inrymma negativa värdeförändringar. 
Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad
Riskbeskrivning
Hyresintäkter påverkas av fastigheternas hyresnivåer och uthyrningsgrad, jämte hyresgästernas 
betalningsförmåga. Omvärldsfaktorer såsom konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av likvärdiga 
lokaler påverkar i sin tur dessa faktorer. 
Hantering, påverkan och sannolikhet  
Risk för fallande hyresintäkter och varaktiga vakanser begränsas av Eastnines koncentration till moderna 
fastigheter i de mest attraktiva kommersiella lägena. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila, 
internationella företag. Hyresförlusterna har varit försumbara under 2025. Hyresavtalen tecknas normalt 
på 3–5 år, vid nyproduktion ibland längre hyresperioder, vilket tillsammans med hyresindexerade avtal ger 
en successiv anpassning till gällande marknadshyror. Hög koncentration till specifika hyresgäster kan 
innebära en förhöjd risk, vilken dock har minskat i takt med att fastighetsbeståndet vuxit. Cirka 98 procent 
av Eastnines uthyrda ytor är bundna till konsumentprisindex, varav 17 procent på landsnivå, och 82 
procent på EU­/euronivå samt en liten andel med fast indexering. Cirka en femtedel av hyresavtalen har 
ett indexeringstak. Vid hög inflation, som även påverkar hyresgästernas fastighets  kostnader, finns risk för 
att hyresintäkter inte kan ökas med full inflationsjustering. Sjunkande konsumentsprisindex påverkar inte 
hyresnivåerna. 
Höga fastighetskostnader 
Riskbeskrivning
Driftkostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader, såsom kostnader för el, sophämtning, 
vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänsters kostnader ökar vid ökade råvarukostnader och 
begränsningar i utbud. Dessutom kan varorna ibland endast köpas från en aktör, vilket minskar 
möjligheten till justeringar. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och 
administration. Oförutsedda och omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnines uthyrningar görs i första hand via triple ­net­avtal, vilket innebär att hyresgästerna står för 
merparten av kostnaderna som är hänförliga till lokaler. Som en följd av detta blir överskottsgraden hög, 
så länge som uthyrningsgraden är hög. I hållbarhetsarbetet ingår kontinuerlig energieffektivisering och 
driftoptimering av fastigheterna, i syfte att minska miljöpåverkan och kostnader. Eastnine har under 2025 
arbetat aktivt med såväl investeringar i form av energi  besparingar för fastigheter, som med hyresgästerna 
för att effektivisera användandet av lokalerna, i syfte att minska risken för ökning av 
fastighetskostnaderna.
Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk
61
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 62 =====

Investeringar och projekt
Riskbeskrivning
Utvecklingsprojekt och investeringar är förenade med risk för ökade byggkostnader, försenad tidplan samt 
motpartsrisk vid anlitande av externa leverantörer. Utvecklingsprojekt innebär normalt också uthyrnings­
risk. Tekniska risker i fastigheterna såsom defekter i konstruktion, andra brister eller uppkomna skador 
utgör risk för ökade fastighetskostnader. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Vid slutet av 2025 hade Eastnine inget aktivt pågående utvecklingsprojekt. Eastnines fastighetsstrategi 
inbegriper utvecklingsprojekt och Bolaget utvärderar kontinuerligt möjligheterna att uppföra nya hållbara 
kontorsfastigheter i linje med strategin. För att ett projekt ska startas krävs att det bedöms kunna uppvisa 
tillfredsställande resultat efter genomförande. Projektstart inleds normalt först efter att en stor andel 
hyresavtal tecknats. Inför beslut om projektstart genomförs alltid en mycket grundlig ekonomisk analys  
i syfte att säkerställa projektets lönsamhet och begränsa risken för oförutsedda kostnader.
Försäljning av fastigheter, likviditet
Riskbeskrivning
Risk för låg likviditet i fastighetsmarknader generellt, och i Eastnines geografiska marknader speciellt, 
innebär risk att fastighetsförsäljningar sker till låga värderingar, ofördelaktiga villkor eller uteblir på grund 
av begränsad efterfrågan. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnines fastighetsbestånd är beläget i attraktiva och centralt belägna områden, där påverkan generellt 
är lägre än i sämre lägen. Eastnines finansiella situation innebär att risken för forcerad försäljning av 
fastigheter är låg, medan likviditetsbegränsningen i marknaden gör att risken att en eventuell försäljning 
görs till ofördelaktiga villkor är på mediumnivå. 
Förvärv av fastigheter, dolda fel/kvalitetsbrist
Riskbeskrivning
Risk att förvärvad fastighet uppvisar sämre kvalitet eller uppvisar oväntade brister som sänker värdet och 
attraktiviteten, jämfört med den bedömning som gjordes vid förvärvstillfället. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine har en organisation med gedigen fastighetserfarenhet och ett brett nätverk på relevanta 
marknader, vilket innebär att Eastnine kan ta del i de transaktioner som bedöms vara av störst intresse. 
Risken minimeras genom utförliga due diligence ­processer samt omsorgsfulla avtals ­ och villkors­
förhandlingar av Eastnine med hjälp av specialister och experter i samband med förvärv.
Organisation, operationell verksamhet, nyckelpersoner
Riskbeskrivning
Risk för förluster till följd av bristande rutiner eller system, okunskap om nya regelverk som påverkar 
verksamheten, eller beroende av nyckelpersoner.
Hantering, påverkan och sannolikhet  
Översyn och uppdatering av interna rutiner och system görs löpande. Eastnines revisorer granskar de 
interna rutinerna och rapporterar direkt till styrelsen en gång per år. Bolaget har en affärsbaserad 
bolagsstruktur med personal anställd i moderbolagets hemland Sverige samt i de länder där fastigheterna 
finns. Då Eastnine har liten organisation föreligger ett person  beroende. Bolaget har en kontinuitetspolicy 
som omfattar centrala funktioner och som ses över av styrelsen årligen. Internkontrollen bedöms vara god 
och de operationella riskerna låga.
Tvister
Riskbeskrivning
Risk för att Eastnine skulle bli indraget i legala processer, vilka skulle kunna påverka verksamhet,  
resultat och finansiell ställning. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine arbetar strukturerat i enlighet med policyer och interna riktlinjer för att minimera tvisterisker,  
till exempel vid fastighetstransaktioner.
IT – informationsläckage
Riskbeskrivning
Risk för att IT­påverkan eller bristfälligt handhavande medför att information hamnar i orätta  
händer och sprids till fel personer.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnines IT­system uppdateras kontinuerligt inkluderande säkerhetshöjande åtgärder såsom brandväggar, 
virusskydd, etc. Bolaget fokuserar också på att skapa en hög medvetenhet för att minska risken för 
informationsläckage. 
Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk
62
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 63 =====

IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång
Riskbeskrivning
Risk för att de IT­system Eastnine använder attackeras, Bolagets verksamhet manipuleras och fastigheters 
drift påverkas.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine arbetar förebyggande med åtgärder mot IT ­attacker, att försvåra otillbörlig åtkomst samt 
begränsa effekter av eventuella attacker. Genomgång av IT ­säkerheten påvisar god säkerhetsnivå och 
genomförda förbättringsåtgärder stärker ytterligare IT ­säkerheten. Utformning av nya system sker med 
informationssäkerhet som viktig parameter.
 Ökade driftkostnader vid högre temperaturer 
Riskbeskrivning
En klimatrelaterad fysisk risk är att ett varmare klimat kan öka behovet av kyla, och därmed 
energianvändningen, i fastigheterna, särskilt i byggnader med hög solinstrålning och stora glaspartier. 
Detta kan leda till högre driftkostnader och behov av ytterligare investeringar i tekniska lösningar för att 
bibehålla komfort och energieffektivitet.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Integrera klimatrisk och energiprestanda i förvaltning och investeringsbeslut. Löpande energiuppföljning 
och optimering av drift (t.ex. BMS ­justeringar och driftsanpassningar). Åtgärder som minskar behov av kyla 
och förbättrar inomhusklimat (t.ex. solskydd/UV ­filter där relevant) samt kravställning via 
miljöcertifieringar och tekniska standarder i ny ­ och ombyggnation.
 Extrema väderhändelser
Riskbeskrivning
Extrema väderhändelser är en klimatrelaterad fysisk risk. Ökad frekvens eller intensitet av extrema 
väderhändelser (t.ex. skyfall, stormar och värmeböljor) kan påverka fastigheternas drift, underhållsbehov 
och i vissa fall orsaka skador eller tillfälliga driftstörningar. Detta kan även påverka försäkringskostnader 
och på sikt fastighetsvärden, beroende på exponering och motståndskraft. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Klimatriskanalyser genomförs vid förvärv och beaktas i löpande förvaltning. Vid behov görs fördjupade 
bedömningar för särskilt exponerade tillgångar, med åtgärdsplaner kopplade till förebyggande underhåll, 
tekniska skyddsåtgärder och beredskap.
 Ansvarsfull värdekedja
Riskbeskrivning
Brister hos leverantörer eller entreprenörer avseende efterlevnad av krav inom miljö, affärsetik och 
mänskliga rättigheter kan leda till regelefterlevnadsrisker, förseningar, ökade kostnader och negativ 
påverkan på varumärke och förtroende. Riskbilden förstärks av ökade krav från investerare, hyresgäster 
och regelverk kopplade till leverantörskedjan. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Kravställning genom framtagna uppförandekoder och leverantörskrav, inklusive Supplier Code of Conduct. 
Leverantörsbedömningar och uppföljning vid upphandling och projektgenomförande. Interna riktlinjer och 
utbildningar inom antikorruption och affärsetik samt rutiner för avvikelsehantering och rapportering.
Kompetensförsörjning och inkludering
Riskbeskrivning
Svårigheter att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens kan leda till operativa störningar, lägre 
produktivitet och ökade kostnader för rekrytering, onboarding och frånvaro. Givet Bolagets storlek kan ett 
högt beroende av enskilda nyckelpersoner förstärka sårbarheten vid sjukfrånvaro eller personal ­
omsättning. Bristande likabehandling och inkluderande arbetsmiljö kan dessutom leda till minskat 
engagemang, svårigheter att rekrytera brett och i förlängningen varumärkes ­ och regelefterlevnadsrisker. 
Hantering, påverkan och sannolikhet  
Systematiskt arbete med ledarskap, arbetsmiljö och medarbetarengagemang, inklusive återkommande 
uppföljning och dialog. Tydliga riktlinjer för likabehandling och inkludering samt rutiner för att förebygga 
och hantera trakasserier och oegentligheter. Kompetensutveckling och strukturerade processer för 
rekrytering och succession för att minska sårbarhet kopplad till nyckelpersoner. 
Affärsetik och integritet
Riskbeskrivning
Brister i affärsetik och integritet, såsom korruption, otillbörlig påverkan eller andra oegentligheter, kan 
leda till juridiska konsekvenser, ekonomiska förluster och skadat förtroende hos investerare, hyresgäster 
och andra intressenter. En otillräcklig rapporteringskultur eller bristande skydd för visselblåsare kan 
minska möjligheten att upptäcka och hantera avvikelser i tid, vilket ökar risken för att incidenter får större 
påverkan. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Styrning genom Code of Business Conduct och Anti ­Corruption Policy samt regelbundna 
utbildningsinsatser och intern kommunikation. Visselblåsarfunktion med rutiner för mottagande, 
utredning och uppföljning. Tydliga processer och ansvarsfördelning vid upphandling och samarbeten, 
inklusive kravställning och uppföljning av relevanta parter.
Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk
63
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 64 =====

Omvärldsrisker
Svag ekonomisk konjunktur 
Riskbeskrivning
Konjunkturläget och ekonomisk tillväxt i Eastnines verksamhetsländer påverkar sysselsättningsgrad, 
utbud och efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed vakansgrader samt hyresnivåer. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine har ingen möjlighet att påverka konjunkturläge och tillväxt på makronivå. Eastnines 
affärsstrategi, att tillhandahålla moderna och hållbara kontorsfastigheter med stabila hyresgäster  
i förstklassiga lägen, bedöms innebära viss motståndskraft mot negativa effekter från försämrad 
konjunktur.
Hög inflation
Riskbeskrivning
Inflationsförväntningar påverkar marknadsräntorna. Faktisk inflation påverkar hyresavtal med 
inflationsindexering samt fastighetskostnader. På sikt påverkar inflation och ränteförändringar också 
avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas marknadsvärden.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Majoriteten av Eastnines hyresintäkter justeras med inflationen (se riskavsnittet om Hyresintäkter). 
Fastighetskostnader överförs till största delen till hyresgästerna på grund av triple ­net­avtal, dock ej 
avseende vakanta ytor.
Lagstiftning och skatt
Riskbeskrivning
Förändringar i Sveriges eller övriga verksamhetsländernas lagstiftning och regelverk, för exempelvis 
bolags­ och fastighetsskatt, kan påverka förutsättningarna för verksamheten.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine bevakar förändringar i lagstiftningar, såväl internt som med extern expertis, och anpassar 
verksamheten för att följa lagstiftning och regelverk. 
Lokal­, politik­ och planrisk
Riskbeskrivning
Lokal och politisk risk samt planrisk kan fördröja eller på annat sätt påverka möjligheten att utveckla 
fastigheter. Politisk utveckling kan också påverka affärsklimatet och efterfrågan på kommersiella lokaler.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine följer den politiska utvecklingen i Bolagets geografiska fokusområden, exempelvis genom att 
etablera relationer med styrande organ och institutioner, för att främja ett sunt affärsklimat och för att 
minimera risken, samt maximera potentialen, för befintliga fastigheter och eventuella utvecklingsprojekt. 
Stort utbud av lokaler/Framtidens kontor
Riskbeskrivning
Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Stora byggprojekt som färdigställs kan 
påverka dessa negativt. Hyresgästers användning av kontor nu, och framöver, kan också ställa krav på 
anpassning av Bolagets fastigheter.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine strävar efter att erbjuda moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt fastighetsbestånd på 
marknader med stabil efterfrågan. Ett relevant och attraktivt erbjudande till hyresgästerna begränsar 
risken för sjunkande hyresnivåer i Bolagets lokaler. Eastnines strategi är att inneha en stor marknads­
position för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller krympa sina lokaler. Nära 
kontakt med hyresgäster ger möjligheter att förstå behov och därmed kunna anpassa erbjudandet.
Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk
64
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 65 =====

Högt råvarupris 
Riskbeskrivning
Råvaruprisrisk uppstår framför allt i samband med utvecklingsprojekt som pågår under lång tid och där 
stora mängder material köps in.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine har för närvarande inga aktiva utvecklingsprojekt, annat än på planeringsstadiet.
Klimatomställning och regelefterlevnad
Riskbeskrivning
Högre energipriser och fossilintensiv energimix kan öka driftkostnader och indirekta utsläpp, särskilt på 
marknader där fjärrvärmen har låg andel förnybart och där utfasningsplaner är otydliga. Ökade 
utsläppsrelaterade styrmedel kan ytterligare förstärka kostnadspåverkan över tid.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Prioritera åtgärder som minskar värmebehov och förbättrar energieffektiviteten, särskilt i Polen. 
Driftoptimering, tekniska uppgraderingar och riktade investeringar i uppvärmningslösningar. Uppföljning 
av utfallet per fastighet och integrering i klimatstrategi och investeringsplaner.
Finansiella risker
Hög ränta 
Riskbeskrivning
Risk för höga kostnader för räntebärande skulder samt låga ränteintäkter på likvida medel, kopplade till 
marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Räntekostnader utgör normalt en av de största kostnadsposterna i ett fastighetsbolag och är därför av 
stor vikt för Bolagets resultat. Ränterisk avseende räntekostnader är både risken för stigande räntor när 
Bolaget har hela eller delar av räntebärande skulder med rörlig ränta, samt risk för sjunkande räntor när 
Bolaget har hela eller delar av räntebärande skuld med fast ränta. Påverkan begränsas genom att 
räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder 
räntan via derivat i form av ränteswappar eller genom lån till fast ränta. Ränteintäkter kan tidvis utgöra en 
betydande post i resultaträkningen. Fallande marknadsräntor riskerar att minska resultat och kassaflöde, 
då likviditet placeras på löptider understigande ett år. 
Kreditrisk
Riskbeskrivning
Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om 
kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine håller likvida medel i större banker i länder där Bolaget har verksamhet. Eastnine har löpande 
uppföljning av att hyresinbetalningar inkommer enligt avtal.
Låg likviditet
Riskbeskrivning
Risk för att sakna likvida medel för kommande betalningsåtaganden.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över kommande tolv månader. Bolaget ska ha tillräcklig 
likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 
2,0 gånger.
Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk
65
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 66 =====

Ny finansiering och refinansiering
Riskbeskrivning
Risk att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid nytt behov 
av finansiering. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine har en bred finansieringsbas bestående av sju banker och pensionsfonder. Eastnine upplever att 
Bolaget är prioriterat som låntagare i egenskap av långsiktig, större fastighetsägare. Enligt finans  policyn 
ska belånings graden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå 
till minst 1,5 år.
Valuta
Riskbeskrivning
Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och och andra funktionella valutor i de 
länder där Eastnine bedriver verksamhet (zloty respektive SEK) ändras. 
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Ändrad växelkurs påverkar bland annat värdet av in ­ och utbetalningar i andra funktionella valutor, 
kortfristiga lån eller placeringar samt beslutad utdelning. Av årsstämman beslutad utdelning valutasäkras 
vid tidpunkten för beslutet, men valutakurseffekt uppkommer om kursen ändrats vid respektive 
efterföljande kvartalsskifte.
Krav på förtida återbetalning av finansiering
Riskbeskrivning
Risk för att villkor i låneavtal ej uppfylls och banken därmed ställer krav på återbetalning av del av,  
eller hela, lånet.
Hantering, påverkan och sannolikhet 
Eastnine har nära kontakt med långivare och Bolaget följer löpande upp kovenantkrav som ställs  
i låneavtal, samt har erforderlig likviditet för att kunna hantera eventuella avvikelser.
Känslighetsanalys 
Känslighetsparameter Antagande Påverkan
Marknadsränta
+/­ 50 räntepunkter +0,4 / ­0,4 MEUR (räntekostnader)
+/­ 100 räntepunkter +0,9 / ­0,9 MEUR (räntekostnader)
+/­ 50 räntepunkter +0,3/ ­0,3 MEUR (ränteintäkter)
+/­100 räntepunkter +0,5/ ­0,5 MEUR (ränteintäkter)
Marknadshyra +/­ 5,0 % +39,4 / ­39,6 MEUR (fastighetsvärde)
Ekonomisk uthyrningsgrad +/­ 1,0 %­enhet +5,4 / ­5,5 MEUR (fastighetsvärde)
Direktavkastningskrav
+/­ 0,25 %­enheter ­25,9 / +27,8 MEUR (fastighetsvärde)
+/­ 0,5 %­enheter ­49,9 / +58,0 MEUR (fastighetsvärde)
+/­ 1,0 %­enhet ­93,1 / +126,7 MEUR (fastighetsvärde)
Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk
66
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 67 =====

TEUR Not 2025 2024
Hyresintäkter 3 61 723 41 523
Fastighetskostnader 4,5 -4 078 -2 970
Driftnetto 57 644 38 553
Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -4 688 -4 330
Ränteintäkter 9 250 3 084
Räntekostnader 9 -21 770 -14 795
Övriga finansiella intäkter och kostnader 9 -436 -318
Förvaltningsresultat 31 001 22 193
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 30 21 108 -4 260
Orealiserade värdeförändringar i derivat 11 1 501 -5 433
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 12 -86 93
Resultat före skatt 53 525 12 593
Aktuell skatt 14 -2 012 -1 520
Uppskjuten skatt 14 -9 773 -5 165
Årets resultat 41 739 5 908
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -395 -950
Årets totalresultat¹ 41 345 4 957
Resultat per aktie före utspädning, EUR 31 0,43 0,07
Resultat per aktie efter utspädning, EUR 31 0,43 0,07
¹ Årets resultat och årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Koncernens rapport över totalresultat
Finansiella rapporter
67
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 68 =====

Koncernens rapport över finansiell  ställning 
TEUR Not 31 december 2025 31 december 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar 15 290 –
Förvaltningsfastigheter 10 960 450 935 374
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 7 368 5 610
Derivatinstrument 11 1 125 1 377
Inventarier 16 528 72
Andra långfristiga fordringar 120 141
Summa anläggningstillgångar 969 880 942 574
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 17 3 798 3 391
Kortfristiga fordringar 2 704 1 945
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 3 481 3 192
Derivatinstrument 11 21 351
Spärrade likvida medel¹ 19 3 649 3 649
Likvida medel¹ 20 47 175 27 536
Summa omsättningstillgångar 60 827 40 063
SUMMA TILLGÅNGAR 1 030 708 982 637
 
¹  Spärrade likvida medel klassificeras inte som likvida medel och redovisas därmed  
på egen rad. Jämförelseåret 2024 har justerats.
TEUR Not 31 december 2025 31 december 2024
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 21
Aktiekapital 4 018 4 018
Övrigt tillskjutet kapital 270 468 270 466
Reserver omräkningsdifferenser -808 -413
Balanserad vinst eller förlust 152 484 157 278
Årets resultat 41 739 5 908
Summa eget kapital 467 902 437 257
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 22 488 390 454 854
Derivatinstrument 11 1 852 3 907
Uppskjuten skatteskuld 23 30 782 20 935
Leasingskuld 8 7 195 5 610
Andra långfristiga skulder 24 4 964 4 556
Summa långfristiga skulder 533 183 489 863
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 22 13 517 40 534
Leverantörsskulder 1 607 2 053
Leasingskuld 8 264 –
Övriga skulder 6 472 9 247
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 7 763 3 684
Summa kortfristiga skulder 29 623 55 518
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 030 708 982 637
68
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 69 =====

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
TEUR Not Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserv omräknings differenser
Balanserad  vinst eller förlust 
inkl. årets resultat
Totalt eget kapital  hänförligt till 
moder bolagts aktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2024 3 660 238 700 538 157 278 400 176
Årets resultat 2024 – – – 5 908 5 908
Övrigt totalresultat 2024 – – -950 – -950
Kvittningsemission 21 358 40 642 – – 41 000
Utdelning till aktieägarna – -9 044 – – -9 044
Långsiktigt incitamentsprogram – 67 – – 67
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100 – – 100
Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 466 -413 163 186 437 257
Årets resultat 2025 – – – 41 739 41 739
Övrigt totalresultat 2025 – – -395 – -395
Utdelning till aktieägarna – – – -10 702 -10 702
Långsiktigt incitamentsprogram – 3 – – 3
Utgående eget kapital 31 december 2025 4 018 270 468 -808 194 223 467 902
69
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 70 =====

Koncernens rapport över kassaflöden
TEUR Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 53 525 12 593
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 -20 973 9 058
Betald inkomstskatt -2 012 -1 520
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 30 539 20 131
Förändringar i rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar¹ -1 435 -6 922
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 1 058 8 041
Kassaflöde från den löpande verksamheten 30 162 21 249
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella tillgångar -290 –
Investeringar i befintliga fastigheter 10 -5 769 -4 364
Förvärv av fastigheter² – -320 499
Förvärv av inventarier -494 -21
Kassaflöde från investeringsverksamheten -6 553 -324 884
Finansieringsverksamheten³ 30
Upptagna lån 14 423 253 230
Amortering av lån -7 983 -42 164
Amortering av leasingskuld -7 -190
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100
Utdelning till aktieägarna -10 451 -8 290
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -4 017 202 686
Årets kassaflöde¹ 19 592 -100 948
Likvida medel vid årets början 27 536 128 456
Valutakursdifferenser i likvida medel 48 28
Likvida medel vid årets slut¹ 20 47 175 27 536
1  Spärrade likvida medel klassificeras inte som likvida medel. Jämförelseåret 2024 har justerats för  
rörelsefordringar, årets kassaflöde och likvida medel vid årets slut.
2 Förvärvet av Warsaw Unit finansierades delvis via en kvittningsemission motsvarande 41 000 TEUR.
3 Se not 22 och 28 för förändringar i skulder hänförliga till finansieringsverksamheten.
70
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 71 =====

Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning
TEUR Not 2025 2024
Övriga intäkter 13 2 849 2 172
Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -4 888 -4 121
Rörelseresultat -2 039 -1 949
Orealiserade värdeförändringar i derivat 11 21 29
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
från investeringar 12 -86 40
Finansiella intäkter 9 4 103 7 243
Finansiella kostnader 9 -1 858 -403
Resultat före skatt 142 4 961
Aktuell skatt 14 -657 -798
Uppskjuten skatt 14 125 -1 415
Årets resultat1 -390 2 747
1 Årets totalresultat överensstämmer med årets resultat.
TEUR Not 31 december 2025 31 december 2024
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar 15 290 –
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 1 360 –
Inventarier 16 415 –
Aktier och andelar i koncernföretag 26 331 980 300 448
Lån till koncernföretag 29 27 637 73 877
Summa anläggningstillgångar 361 683 374 326
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 2 293 259
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 889 2 968
Derivatinstrument 11 21 29
Likvida medel 20 21 719 10 546
Summa omsättningstillgångar 24 922 13 802
SUMMA TILLGÅNGAR 386 605 388 127
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 21
Bundet eget kapital
Aktiekapital 4 018 4 018
Fritt eget kapital
Överkursfond 270 466 270 463
Balanserad vinst eller förlust 69 521 77 476
Årets resultat -390 2 747
Summa eget kapital 343 615 354 705
Långfristiga skulder
Lån från koncernföretag 29 4 000
Räntebärande skulder 22 10 000 10 000
Uppskjuten skatteskuld 23 128 253
Leasingskuld 8 1 187 –
Andra långfristiga skulder 24 – 27
Summa långfristiga skulder 15 314 10 280
Kortfristiga skulder
Lån från koncernföretag 29 21 699 18 712
Leasingskuld 8 264 –
Leverantörsskulder 231 163
Övriga skulder 4 395 3 407
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 1 088 861
Summa kortfristiga skulder 27 676 23 143
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 386 605 388 127
71
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 72 =====

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 
TEUR Not Aktiekapital Överkursfond
Balanserad  vinst eller förlust  
inkl. årets resultat
Totalt eget kapital  hänförligt till 
moder bolagets aktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2024 3 660 238 697 77 476 319 834
Årets resultat 2024 – – 2 747 2 747
Kvittningsemission 21 358 40 642 – 41 000
Utdelning till aktieägarna – -9 044 – -9 044
Långsiktigt incitamentsprogram – 67 – 67
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100 – 100
Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 463 80 224 354 705
Årets resultat 2025 – – -390 -390
Utdelning till aktieägarna – – -10 702 -10 702
Långsiktigt incitamentsprogram – 3 – 3
Utgående eget kapital 31 december 2025 4 018 270 466 69 131 343 615
72
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 73 =====

Moderbolagets rapport över kassaflöden
TEUR Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 142 4 961
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 96 237
Betald inkomstskatt -657 -798
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet -419 4 400
Kassaflöde från rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar 45 783
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 968 1 018
Kassaflöde från den löpande verksamheten 594 6 201
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella tillgångar -290 –
Köp av inventarier -415 –
Förvärv av dotterföretag, netto likvidpåverkan -4 -15 527
Tillkommande anskaffningsvärden, dotterföretag -46 039 –121 152
Avyttring av dotterföretag, netto likvidpåverkan 11 –
Lån till koncernföretag 53 227 23 612
Aktieägartillskott återbetalda 14 500 3 500
Kassaflöde från investeringsverksamheten 20 990 -109 567
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån – 10 000
Amortering av leasingskuld -7 -190
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100
Utdelning till aktieägarna -10 451 -8 290
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -10 457 1 620
Årets kassaflöde 11 127 -101 747
Likvida medel vid årets början 10 546 112 258
Valutakursdifferenser i likvida medel 47 35
Likvida medel vid årets slut 20 21 719 10 546
73
Detta är Eastnine Vår verksamhet Framtidssäker portfölj Finansiell information och styrning Övrig information Årsredovisning 2025

===== SIDA 74 =====