FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2024
===== SIDA 1 =====
Årsredovisning
2024
Fabege är ett av Sveriges största fastig h etsbolag.
Vi äger, utvecklar och förvaltar kommersiella fastig h eter
i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion.
===== SIDA 2 =====
Hållbarhet
Fabeges hållbarhetsarbete ................... 24
Hållbarhetsåret ................................. 25
Ansvar för hela värdekedjan ................. 26
Våra fokusområden ............................ 27
Stadsdelar ...................................... 28
Fastigheter ...................................... 31
Medarbetare................................... 35
Leverantörskedja .............................. 38
Finansiering ................................... 40
Kunder ........................................... 42
Affärsetik ...................................... 44
Hållbarhetsmål .................................. 46
Övrig information
Fastighetsbestånd
............................. 125
Projekt ............................................ 128
Fastighetsförteckning ......................... 129
Femårsöversikt ................................. 135
Härledning av nyckeltal ...................... 136
Definitioner...................................... 138
Aktieägarinformation och kontakter ..... 140
Om Fabege
Det här är Fabege
............................... 3
Året i korthet ...................................... 4
VD-ord ............................................. 5
Strategi för hållbar tillväxt ..................... 8
Mål som styr verksamheten ................... 9
Stockholms fastighetsmarknad .............. 10
Våra stadsdelar .................................. 11
Vår förvaltning .................................. 16
Våra projekt ...................................... 18
Intervju med Fabeges CFO ................... 19
Investera i Fabege .............................. 21
Aktien ............................................. 22
Förvaltningsberättelse
Verksamhetens resultat
....................... 49
Finansiering ...................................... 52
Risker och riskhantering ....................... 56
Bolagsstyrningsrapport ....................... 66
Or dförande har ordet ........................ 66
Styrningsstruktur .............................. 67
P olicyer och riktlinjer .......................... 69
Bolagss tyrningen 2024 ...................... 70
R apport om intern kontroll .................. 72
Styrelse .......................................... 74
Koncernledning ................................ 76
Hållbarhetsnoter ................................ 78
TCFD-rapport .................................... 83
Hållbarhetsindikatorer......................... 85
EU-taxonomin ................................... 88
GRI-index ........................................ 93
Översiktlig granskning av
hållbarhetsredovisningen ..................... 96
Ekonomisk redovisning
Koncernen ........................................ 98
Moderbolaget .................................. 102
Noter ............................................ 106
Årsredovisningens undertecknande ....... 122
Revisionsberättelse ............................ 123
Den legala årsredovisningen omfattar sidorna 49–122.
Den av revisorer granskade hållbarhetsrapporten om-
fattar sidorna 78–95. Den officiella årsredovisningen är
upprättad på svenska i ESEF format och återfinns på
bolagets hemsida. Detta är en PDF-version och finns på
svenska och engelska. Den svenska versionen är rådande.
Årsredovisning
2024
2
Årsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
Om Fabege
===== SIDA 3 =====
Det här är Fabege
Fastighetsvärde per område
Hyresvärde per kategori
Hyresintäkter och överskottsgrad
Solna 4 7%
Stockholms
innerstad 37%
Hammarb y Sjöstad 10%
Flemingsberg 4%
Övriga marknader 2%
Kontor 84%
Butik/restaurang 4%
Industri/logistik 4%
Övrigt 8%
Fastigheter
100
Hyresvärde (Mdkr)
4,2
Miljöcertifierade
förvaltningsfastigheter (Yta)
100 %
Fastighetsvärde (Mdkr)
78,9
Uthyrningsbar yta (Tkvm)
1 300
Vision
Framgångsfaktorn för en ny tid
Vi ska vara en närvarande partner med människan i centrum.
Genom nytänkande, ansvar och flexibilitet skapar vi förutsätt-
ningar för företag, platser och vår stad att utvecklas.
Mission
Vi gör verklighet av visioner
Vi hjälper människor och företag att trivas och nå sina mål.
Vi hjälper platser att få liv. Ingen dröm är för stor eller för
liten för oss.
Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag.
Vi äger, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter
i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion.
Våra fokusområden i Stockholm är
– Stockholms innerstad
– Solna (Arenastaden / Haga Norra
och Solna Business Park)
– Hammarby Sjöstad
– Flemingsberg
Läs mer på sidorna 11–14
Hållbarhet är prioriterat och vi arbetar aktivt för
minskat klimatavtryck, energieffektivitet och bidrar
till utvecklingen av närområdet och omgivningarna
mellan husen. Alla våra förvaltningsfastigheter och
projekt miljöcertifieras enligt BREEAM-SE eller
BREEAM In-Use.
Läs mer på sidorna 26–46
2023202220212020 2024
80
78
76
74
72
70
%
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
Mkr
Hyresintäkter, Mkr
Överskottsgrad, %
3
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 4 =====
Året i korthet
Vårt högsta resultat någonsin i GRESB
Med betyget 95 inom förvaltning och 98 inom projektut-
veckling av 100 får Fabege högsta betyg, 5 stjärnor. Där-
med placeras vi som nummer ett inom kontor, noterade
bolag i Norra Europa och som nummer två inom katego-
rierna kontor i Europa och noterade bolag i Europa.
Bostadsutveckling i Haga Norra
Vi startade nästa fas i bostadsutvecklingen av Haga Norra
i Solna. Projektet omfattar totalt 288 bostäder varav 160
bostadsrättslägenheter, 50 ägarlägenheter och 78 hyres-
rätter som kommer Svanencertifieras. Inflyttning beräknas
till våren 2025 för de första lägenheterna.
Vi lanserar Tegelterassen
På Västra Kungsholmen ges Fabege möjlighet att skapa
ett nytt kontorsprojekt som kommer att drivas under nam-
net Tegelterrassen. Efter att detaljplanen vunnit laga kraft
möjliggörs utveckling av 36 000 kvadratmeter kontor. Pro-
jektet påbörjas när minst en ankarhyresgäst tecknat avtal.
Nytt kontor i Haga Norra
Projektet Ackordet 1 på 27 000 kvadratmeter har färdigställts
och de första kunderna har flyttat in. Fastigheten är miljöcer-
tifierad med BREEAM-SE på högsta nivån Outstanding vilket
är väldigt ovanligt att uppnå. Hela fasaden består av åter-
brukat tegel. Största hyresgäster är JM och Coor.
Första projektet i Flemingsberg färdigställt
Nationalscenerna Dramaten och Kungliga Operan flyttade
in i nya lokaler i Flemingsberg. En milstolpe i utvecklingen
av stadsdelen. Fastigheten på cirka 12 000 kvadratmeter
rymmer verkstäder, ateljéer och repetitionssalar. Fastig-
heten är miljö c ertifierad enligt BREEAM-SE Very Good.
Energieffektiv förvaltning
Vi klarade vårt ambitiösa mål om en genomsnittlig energi-
användning på 70 kWh/kvadratmeter Atemp. Med stort
engagemang och idogt samarbete kring driftoptimering
lyckades vi under året sänka driftkostnaderna i förhållan-
de till budget trots en lång och kall vinter 2023/2024.
Hyresintäkter
(Mkr)
3 438
2023: 3 366
EPRA NRV/aktie
(Kr/aktie)
148
2023: 150
Förvaltningsresultat
(Mkr)
1 345
2023: 1 458
Andel grön finansiering
(%)
99
2023: 100
Nyckeltal
2024 2023
Eget kapital, kr per aktie 122 125
EPRA NRV, kr per aktie 148 150
Totalavkastning fastigheter, % 1,7 –6,2
Överskottsgrad, % 74 75
Soliditet, % 46 47
Belåningsgrad, % 43 42
Skuldkvot, ggr 14,1 13,5
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5
70 kWh/kvm
Specifik energi
4
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 5 =====
nu mot ett
ljusare 2025
När vi gick in i 2024 var det med stor osäker-
het om världsläget. Idag finns det förstås
fortfarande många osäkra kort, men vi vet
lite mer vad som gäller, inte minst i USA och
Tyskland.
Själv betraktar jag mig som född optimist.
Jag har en vän som hävdar att en optimist får
oftare rätt, lever längre och har mycket roliga-
re under tiden. Och om jag tittar på Fabege,
så är jag definitivt optimist. 2024 var ett tufft
år på många sätt, 2025 blir det säkert också,
åtminstone inledningsvis, men jag ser framför
mig en långsiktig positiv utveckling. Det är vik-
tigt att säga att i min värld får makroperspek-
tivet aldrig bli en ursäkt för att inte arbeta
med mikroperspektivet i vardagen. Och ur
mitt och Fabeges mikroperspektiv ser jag hur
Stockholm fortsätter resan som ett viktigt nav
för kunskapsföretag och entreprenörskap av
alla slag. Ibland måste utvecklingen bildligt
talat stanna upp och samla kraft för att ta
nästa steg. Men med Stockholms alla förut-
sättningar och grundläggande styrkor som
huvudstad i Sverige ser jag inte det som ett
problem på lång sikt. Det finns helt klart
utmaningar, inte minst vad gäller infrastruktur
och behovet av förbättrade pendlingsmöjlig-
heter. Det är inget som vi kan eller ska blunda
för, men vårt huvudbudskap är enkelt. Vi tror
på Stockholm och vi tror på kontor. Nu och i
morgon.
Med kunden i fokus
Under 2024 var vår nettouthyrning –108 Mkr
vilket var en besvikelse. Vi fick för s tora och
många uppsägningar och vi lyckades inte att-
rahera nya hyresgäster i samma omfattning.
Vi har nu fullt fokus på att fylla de vakanserna
Vi har lämnat
ett tufft 2024
2024 ligger bakom oss och vi är en bit
in i 2025. Det betyder att halva 20-talet
har gått och vi är närmare första januari
2030 än första januari 2020. Vi kan
knappast tala om det glada 20-talet om
vi tittar i backspegeln, men vi kan se fram
emot 2030 och arbeta för att utnyttja
de möjligheterna som finns och som vi
kan skapa.
Varför Fabege
1
Vi tror på Stockholm
2
Vi tror på kontor
3
Vi tror på våra lägen och potentialen
i vår projektportfölj
5
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 6 =====
VD-ord forts.
vi har i beståndet. Vårt mål är att på några
års sikt nå 95 procents uthyrningsgrad.
Det viktigaste för att vi ska lyckas är, som
alltid, bra lokaler i bra lägen, men vi måste
dessutom vara trygga och flexibla som hyres-
värdar, och där är vår lokala förvaltning defi-
nitivt en styrka. Vi måste se till att existerande
hyresgäster och kunder trivs och finns kvar –
och samtidigt få in nya som fyller vakanserna.
Hyresnivåerna är överlag marknadsmässiga,
men kontorsysselsättningen har utvecklats
svagt, både under pandemin och lågkonjunk-
turen, och det är antalet personer som arbe-
tar i kontorsmiljö som driver efterfrågan på
ytor. Teamsmöten har kommit för att stanna,
vårt resande har förändrats och möjligheten
att arbeta mer flexibelt har ökat. Listan på
beteendeförändringar kan göras lång. Hur
ska då kontoret se ut och fungera för att vara
optimalt? Här måste vi vara ett bra bollplank
för att attrahera existerande och nya hyres-
gäster och kunna erbjuda flexibla erbjudan-
den och koncept. Det kan också vara bra att
påminna sig att även om medarbetare skulle
kunna få arbeta hemma en dag i veckan, så
är de faktiskt på kontoret 80 procent av tiden.
Goda kostnader
Utöver det är strikt kostnadskontroll, inte minst
i projekten, en självklarhet för oss – och här
har vi också ett ständigt pågående arbete.
Vårt mål är att vi ska ha goda kostnader,
sådana som på sikt förstärker våra intäkter
och resultat. Då handlar det mycket om vad
jag brukar kalla gnet. Ett bra exempel på det i
vardagen är energibesparingar. 2024 sänkte
vi, trots en kall vinter och en varm sommar, vår
energiförbrukning till 70,2 kWh per kvadrat-
meter, jämfört med det uppsatta målet om
71 kWh, något som innebar att vi sparade 6
miljoner i driftkostnader, och det bara under
fjärde kvartalet 2024.
Projekt med potential
Framgent måste vi fortsätta att jobba hårt,
satsa på uthyrning och arbeta med att ytter-
ligare stärka varumärkena i våra områden,
både vad gäller innehåll och profil, och att de
vid varje tid är relevanta. 2025 är också året
då vi slutför alla pågående projekt som då
går in i förvaltningsfas, vilket ger oss tillkom-
mande intäkter om cirka 350 Mkr 2026 och
framåt. De största projekten som blir klara är
Alfa Laval i Flemingsberg och Saab i Solna
Strand. Målsättningen är att kunna presentera
nya spännande projekt under 2025, även om
vi inte avser att initialt starta några sådana
på ren spekulation. Alla de projekt vi tittar på
handlar om att utnyttja sådan mark som vi
redan äger och utvecklar.
Under året togs nya steg i planprocesserna
för Kungsholmen, där vi efter 14 år äntligen
fått planerna klara för fastigheterna Paradi-
sen, liksom i Solna Business Park där området
Yrket med bostäder och Parkhuset vunnit laga
kraft. I Arenastaden har vi fokus på kvarteren
Kairo och Farao och de möjligheter som finns
där i form av 185 bostäder och cirka 77 000
kvadratmeter kontorsyta i ett av Arenasta-
dens bästa lägen. Utöver dessa ser vi också i
närtid flera möjligheter i Haga Norra med
Ackordet 2 samt vid Sveaplan, som vi ser som
en ny entré till Stockholms innerstad. Solna
Business Park kan dessutom bilda ett kluster
där bolag inom våra svenska basnäringar
samlas. Det är också hit och till Haga Norra vi
fokuserar vårt intressebolag Birger Bostads
verksamhet. Vi köpte bolaget för att själva få
” Det viktigaste för att vi ska
lyckas är, som alltid, bra
lokaler i bra lägen.”
Vi ser flera möjligheter i Haga Norra, dels med det vi
kallar Ackordet 2, fortsättningen på kontorsfastigheten
i det gamla Ackordet 1, dels med Sveaplan, som vi ser
som en ny entré till Stockholms innerstad.
6
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 7 =====
VD-ord forts.
kontroll och påverkan över utvecklingen av
bostadsbyggrätterna i våra stadsdelar. Totalt
har vi cirka 700 000 kvadrat me ter kommersi-
ella byggrätter och 570 000 k vadratmeter
bostadsbyggrätter.
Transaktionsmarknaden tillbaka
Transaktionsmarknaden är tillbaka igen. Jag
vill inte antyda att det på något sätt råder
någon ”bonanza”, men utvecklingen är sund.
Den gamla sanningen om att kvalitet är
avgörande – bra fastigheter får bra köpare
till bra priser – gäller. I början av 2025 kunde
vi för vår del berätta om försäljningen av
fastigheten Ynglingen på Östermalm, en affär
som vi arbetat ganska länge med och som nu
gått i hamn. Det handlar alltid om att äga,
förädla och sälja, och vi ska se försäljningen
som ett led i vår fortsatta fokusering mot våra
valda stadsdelar.
Fabege och kapitalet
När det gäller vår förmåga att refinansiera
obligationsförfall och säkra tillgången till
kapital är jag trygg. Vår strategi är att alltid
ha tillgång till flera finansieringskällor och vill-
koren på obligationsmarknaden förbättrades
successivt under året. I slutet av året bekräf-
tade Moodys vår rating Baa2, men ändrade
negativa till stabila utsikter. Vi upplever ett
högt förtroende från marknaden vilket också
bekräftas av de emissioner vi gjort på kapital-
marknaden då vi under 2024 ökat utestående
obligationsvolym med drygt 2 Mdkr till 11,6
Mdkr. Bankerna är fortsatt viktiga samarbets-
partners för oss och vi har upparbetade goda
kontakter sedan många år. Vår finansierings-
kostnad gick successivt ner under året i takt
med att räntorna föll och marginalerna åter
kom ner. Vid årsskiftet var vår genomsnittliga
ränta åter under 3 procent. (Läs mer på sidan
52).
Långsiktig tillväxt och värdeskapande
Allt vi ägnar oss åt ska bidra till ett långsiktigt
värdeskapande och skapa en god avkastning
för våra aktieägare. Det kan vi göra genom
att vi ökar förvaltningsresultatet och skapar
värde i två dimensioner – i resultat per aktie
och i totalavkastning. Vi gör det genom att
färdigställa våra projekt, minska våra vakan-
ser, fortsätta arbeta med att realisera den
stora potentialen i vår byggrättsportfölj, att
skapa nya möjligheter i våra områden samt
en hållbar och effektiv kundnära förvaltning.
Därutöver tillkommer värdeskapande förvärv
och avyttringar.
Fabeges förvaltningsresultat har inte vuxit
under de senaste åren, men det har hållit sig
uppe trots den kraftiga ränteuppgången.
T oppbetyg från GRESB
Vårt mål är att alltid ligga i framkant när det
gäller hållbarhetsarbetet. 2024 nådde vi hela
95 poäng i GRESB (Global Real Estate Sustai-
nability Benchmark), vårt hittills bästa resultat.
Nu rankas vi som nummer ett inom kontor,
noterade bolag i norra Europa och som num-
mer två inom kategorierna kontor Europa och
noterade bolag Europa, ett fint kvitto på att vi
gör ett bra jobb. Vår aktie har också fått kvali-
tetsstämpeln Nasdaq Green Equity Designa-
tion, något som är förknippat med hårda
krav, men som också ger oss ökad synlighet
bland investerare. (Läs mer på sidan 22)
Vi ska ligga i framkant, dels för att vi bidrar
till minskad miljöpåverkan i form av exempel-
vis minskade koldioxidutsläpp, men inte minst
för att våra satsningar på energibesparingar
och alternativa energikällor sparar pengar.
Samtidigt är ett proaktivt hållbarhetsarbete
allt viktigare framför allt för våra kunder, vilket
gör att de kräver motsvarande insatser från
sina hyresvärdar. Där måste vi svara upp.
Den levande staden
Jag känner stolthet för våra satsningar på
Återbrukshubben och Hållbarhetshuset. För
mig är det är självklart att återanvända det
som blir över vid en ombyggnad eller renove-
ring och det är just det vi gör. Men hållbarhet
är mer än bara återvinning och energibespa-
ringar. Det handlar också om att bidra till att
skapa trygga och trivsamma stadsdelar och
städer. Vi på Fabege gör det genom att bidra
till den levande staden, med trygga, stimule-
rande och attraktiva områden. Vi samarbetar
därför med kommuner, organisationer och
föreningar. TalangAkademin, som hjälper
människor att komma ut i arbetslivet, Stiftel-
sen Läxhjälpen som stöttar högstadieelever,
Stockholms Stadsmission och olika idrottsför-
eningar är bara några av dem. Sen har vi ini-
tiativet Urban Services där vi är med och
samordnar transporter och avfallshantering.
Allt det är jag också stolt över, och det bidrar
till bättre affärer och lönsamhet. (Läs mer på
sidan 30)
Vår värdegrund, SPEAK, står för Snabbhet,
Prestigelöshet, Entreprenörskap, Affärsmäs-
sighet och Kundnärhet, någonting som
genomsyrar hela vår verksamhet. Och det är
viktigt, allt det vi kan och vill göra nu och i
morgon bygger på att vi har kloka, engagera-
de och kreativa medarbetare som lever upp
till SPEAK. Därför är det glädjande att vi finns
med på Great Place To Works lista över Sveri-
ges bästa arbetsplatser. (Läs mer på sidan
35). Och det är med glädje jag ser att vi, efter
den senaste årens förbättringar, nu ligger på
ett Trust Index om 88. Det bådar gott för
framtiden.
2025 är ett nytt spännande år på vår resa.
Vi står väl rustade för att möta de utmaningar
och tillvarata de möjligheter som vi ser. Och
därmed skapa värden för aktieägarna. Vi tror
på Stockholm och vi tror på kontor. Vi tror
också på vår position i Stockholm och våra
områden, med existerande bestånd, bra kom-
munikationer och bra utvecklingsmöjlig he ter.
Jag vill rikta ett stort tack till alla kunder, sam-
arbetspartners och medarbetare som bidrar
till detta.
I samband med årsbokslutet meddelade
jag att jag kommer gå i pension, eller som en
vän uttrycker det "trappa om", senast vid års-
skiftet 2025/26. Jag tycker fortfarande att det
är väldigt roligt och inspirerande att få arbeta
med Fabege och alla kunder, medarbetare,
samarbetspartnerns och ägare men jag fyller
66 i vår och känner att det är dags att lämna
över och kunna göra min vardag mer flexibel.
Den första halvan av 20-talet har, som jag
inledde med, inneburit många utmaningar,
men samtidigt har Fabege fortsatt att utveck-
las och står starkt inför framtiden.
Nu är det först fullt fokus på 2025!
Stefan Dahlbo, VD Fabege
” 2 025 är ett nytt
spännande år på vår resa.
Vi står väl rustade för att
möta de utmaningar och
tillvarata de möjligheter
som vi ser. Jag vill rikta ett
stort tack till alla kunder,
samarbets partners och
medarbetare som bidrar
till detta.”
7
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 8 =====
Strategi för hållbar tillväxt
Kundnära förvaltning
Hög uthyrningsgrad och positiv nettouthyrning skapar tillväxt i både intäkter och fastighets-
värde. Moderna fastigheter i attraktiva lägen samt drift och förvaltning med egen personal
borgar för hög uthyrningsgrad över tid.Värdeskapande investeringar i nya projekt
Skapar tillväxt i både intäkter och fastighetsvärde. Stor värdepotential
genom utveckling av vår byggrättsportfölj på egen mark.
Vi ska växa hållbart och utan att äventyra vår starka finansiella position
Kostnadseffektivitet
Kostnadseffektivitet i förvaltning och projekt skapar ökat drift-
överskott och fastighetsvärde.
8
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 9 =====
Mål som styr verksamheten
Vår målsättning är att ge våra
aktieägare en totalavkastning som
är den bästa bland fastighets
bolagen på börsen samt att bidra
till hållbar utveckling av Stockholm.
Vi följer ett antal strategiska mål
och nyckeltal som är styrande för
vår verksamhet.
Klimatneutral förvaltning
(scope 1 och 2) år 2030
Mål
Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) år 2030.
Resultat 2024 (ton CO2e)
1 835
2020 2021 2022 2023 2024
2 500
2 000
1500
1000
500
0
T on CO 2 e
Miljöcertifiering, andel av total yta
Mål
All nyproduktion certifieras enligt BREEAM-SE nivå
Excellent och samtliga f örvaltnings f astigheter ska
miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use nivå Very
good.
Resultat 2024
82 %
2020 2021 2022 2023 2024
85
84
83
82
81
80
%
Energiprestanda i våra fastigheter,
kWh/kvm 1)
Mål
Energieffektivisering med mål om snitt
under 70 kWh/kvm Atemp till 2025.
Resultat 2024
70 kWh/kvm 1)
2020 2021 2022 2023 2024
85
80
75
70
65
60
kWh/kvm 1)
Nöjda medarbetare
(GPTW)
Mål
Vi ska vara en av Sveriges bästa arbets plat ser
enligt Great Place To Work med ett långsiktigt mål
om 90 i Trust Index.
Resultat 2024
88 index
2020 2021 2022 2023 2024
90
85
80
75
70
65
Index
Mål
Belåningsgrad
Mål
Belåningsgrad max 50 %.
Resultat 2024
43 %
2020 2021 2022 2023 2024
70
60
50
40
30
%
Mål
Nettouthyrning
Mål
80 Mkr/år
Resultat 2024
–108 Mkr
2020 2021 2022 2023 2024
200
100
0
–100
–200
Mkr
Mål
Soliditet
Mål
Lägst 35 %.
Resultat 2024
46 %
2020 2021 2022 2023 2024
55
50
45
40
35
30
%
Mål
Räntetäckningsgrad
Mål
Lägst 2,2 gånger.
Resultat 2024
2,5 ggr
2020 2021 2022 2023 2024
5
4
3
2
1
0
Ggr
Mål
Skuldkvot
Mål
Max 13,0 gånger.
Resultat 2024
14,1 ggr
2020
Mål
2021 2022 2023 2024
20
16
12
8
4
0
Ggr
1) K vm Atemp. Atemp är summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C.
9
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 10 =====
1) Central Business District, centrala affärsdistriktet.
Stockholms fastighetsmarknad
Vikten av bra läge i
respektive del marknad blir
viktigare och viktigare.
Marknadsläget 2024
Stockholms kontorsmark nad 2 024 var utma-
nade. De senaste två årens hyresökningar på
nästan 20 procent drivet av indexering och en
lågkonjunktur har gjort kunderna försiktiga och
beslutsprocesserna har tagit lång tid. Många
företag har inte sett över sitt kontors beho v
efter pandemin vilket skapar både risker och
möjligheter.
Sysselsättning och vakanser
Sysselsättningen i Stockholms kontorsintensi-
va branscher ökade stadigt fram till 2023,
med en tillväxt på nästan 3 procent årligen
under de föregående tio åren. De två senaste
åren har dock arbetsmarknaden försvagats,
vilket lett till en viss minskning av kontorssys-
selsättningen. Prognosen är en fortsatt låg
sysselsättningstillväxt under 2025. Antalet
kontors s yssel sat ta är en viktig faktor som
påverkar efterfrågan på kontor.
Vakansgraden på Stockholms kontors-
marknad totalt sett har ökat från 6 procent till
13 procent vid årsskiftet. Vakansgraderna har
ökat på alla delmarknader även om den varit
lägst i CBD
1). Vi ser även skillnad på 4–6 pro-
cent i vakansgrad mellan A-segmentet och
B-segment e t inom varje delmarknad. Vakans -
graden för vårt bestånd är totalt 12 procent
med lägst vakans i CBD läge och högst i Solna
Business Park.
Den generella tillbakagången till kontoren
och en allt högre beläggningsgrad är en posi-
tiv trend för oss, samtidigt har trenden att
minska kontorsytan per anställd fortsatt.
Moderna kontor i CBD ligger idag på mellan
8–10 kvadratmeter/anställd jämfört med
10–15 kvadratmeter/anställd för 5–6 år
sedan. Kontorens utformning med ökade krav
på flexibilitet och funktionalitet är därför fort-
satt av högsta vikt då många arbets giv are
månar om att de anställda skall lockas tillba-
ka till den gemensamma arbetsplatsen.
Begränsat tillskott av kontorsyta
Tillskottet av ny kontorsyta i Stockholmsområ-
det har varit relativt stabilt under de senaste
åren. Erfarenheterna från 1990-talet har lett
till att få projekt i Stockholm startar på speku-
lation. Flera kontorslokaler har konverterats till
hotell eller bostäder och försvunnit från mark-
naden. Nyproduktionen uppvisar generellt
hög uthyrningsgrad redan från start. Vi ser
ingen risk för ett överutbud av nya kontorsytor
de närmaste åren.
Hyresutveckling
Trots ökade vakanser har hyresnivåerna varit
stabila, vi ser till och med en viss ökning i att-
raktiva lägen i Stockholms innerstad och CBD
med flera exempel på rekordnivåer i CBD på
över 10 000 kronor per kvadratmeter.
Vi tror på stabila hyresnivåer under 2025.
Företagen har börjat sätta fokus på den totala
kostnaden per anställd snarare än pris per
kvadratmeter. Kvalité blir allt viktigare och
många kunder är beredda att betala för
moderna kontor i bra lägen. För de flesta före-
tag är hyran en liten del av den totala kost-
naden per anställd.
Antal kontorssysselsatta i Stockholms län
Vakanser de senaste tio åren Hyresutveckling de senaste tio åren
Kontorsbestånd 1)
CBD
Innerstaden
CBD
Innerstaden
Norr ort 1
Söder ort 1 & 2
Norr ort 1
Söder ort 1 & 2
1) S tockholm, Innerstaden, Norrort 1, Söderort 1 & 2 (inkl. Prognos) K älla: Citimark
Söderort 1+2
Norrort 1
Innerstaden exkl CBD
CBD
202420222020201820162014
20
16
12
8
4
0
%
202420222020201820162014
650
600
550
500
450
400
Tusental
2026202320202017201420112008
11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
8,5
Miljoner kvm
Söderort 1+2
Norrort 1
Innerstaden exkl CBD
CBD
202420222020201820162014
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
Kr/kvm
Större konkurrenter
AMF Fastigheter, Atrium Ljungberg,
Hufvudstaden, Humlegården,
Skanska och Vasakronan.
10
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 11 =====
Flemingsberg
Solna
Business
Park
Hammarby
Sjöstad
Stockholms
innerstad
Arenastaden/
Haga Norra
Våra stadsdelar
Vår fastighetsportfölj knyter ihop Stockholm från Arena-
staden i norr till Flemingsberg i söder och alla våra stads-
delar är och kommer att vara viktiga knut punk ter för
spårbunden trafik och övrig kollektivtrafik.
Vårt stora utbud inom dessa strategiskt valda stadsdelar
möjliggör för våra kunder att vara en del av hela den
regionala arbetsmarknaden samt minska pendlingstid
och öka livskvaliteten för deras medarbetare.
Vi arbetar aktivt med att bidra att stärka stadsdelarnas
attraktivitet och varumärken.
Hammarby Sjöstad
Fastighetsvärde 7 ,9 Mdkr
Antal fastigheter 1 0 st
Uthyrningsbar yta 1 39 Tkvm
Flemingsberg
Fastighetsvärde 3 ,3 Mdkr
Antal fastigheter 9 st
Uthyrningsbar yta 8 0 Tkvm
Stockholms innerstad
Fastighetsvärde 2 9,4 Mdkr
Antal fastigheter 2 6 st
Uthyrningsbar yta 3 13 Tkvm
Solna
Fastighetsvärde 3 7,3 Mdkr
Antal fastigheter 5 1 st
Uthyrningsbar yta 6 99 Tkvm
11
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 12 =====
Stockholms innerstad
Det är en självklarhet för oss med vårt fokus på Stockholm att vara en
del av fastighetsmarknaden i innerstaden. Stockholms innerstad domi-
neras av långsiktiga stabila ägare som försäkringsbolag, pensions-
fonder och statliga bolag. Hyresnivåerna är höga och var stabila under
2024. Det ger oss fördel att kunna erbjuda lokaler i både CBD samt i
bästa lägen utanför tullarna.
De flesta av våra fastigheter i innerstaden är moderna kontor
och butiker i områden runt Kungsgatan och Drottninggatan, men vi
äger också fastigheter i Hagastaden och på Västra Kungsholmen.
Ett nytt spännande projekt som initieras 2025 är uppgraderingen av
Wenner-Gren Center.
Oskar Sköld
Marknadsområdeschef
Stockholms innerstad
Henrik Egnell
Marknadsområdeschef
Arenastaden / Haga Norra
Våra stadsdelar forts.
Fastighetsvärde
(Mdkr)
Fastighetsvärde
(Mdkr)
Uthyrningsbar yta
(Tkvm)
Uthyrningsbar yta
(Tkvm)
Antal fastigheter Antal fastigheter
29,4 24,024,0
313 390
26 31
Arenastaden / Haga Norra
Arenastaden har blivit en av Stockholms mest dynamiska stadsdelar,
med såväl Strawberry Arena som Nordens största shopping c enter,
Mall of Scandinavia. Här ligger huvudkontoren för Telia, Vattenfall, ICA,
Tieto Evry samt SEB som har sitt största kontor i stadsdelen. Kommuni-
kationerna är redan väl utbyggda och kommer att bli ännu bättre med
nya tunnelbanan 2028.
I Haga Norra har vi under 2024 färdigställt vårt första kontorsprojekt
på 26 000 kvadratmeter samt startat utvecklingen av 288 lägenheter
som kommer vara inflyttningsklara 2025–2026.
12
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 13 =====
Våra stadsdelar forts.
Solna Business Park
Vi är den största fastighetsägaren i Solna Business Park. Detta ger oss
goda möjligheter att vara drivande i utvecklingen av stadsdelen och att
göra verklighet av vår vision för området med fördubblade kontorsytor
och utveckling av fler bostäder.
Ett redan bra kontorsområde är på väg att omvandlas till en modern
stadsmiljö med ett ökande utbud av restauranger och service i en dyna-
misk mix av företag och myndigheter. Bland annat har Coop, Orkla,
Miele, CGI, Bosch, Veidekke och HSB kontor i området.
Solna Business Park har närhet till både tunnelbana, tvärbana och
pendeltåg vilket ger stadsdelen en stor konkurrensfördel jämfört med
många andra stadsdelar.
Susanna Elvsén
Marknadsområdeschef
Solna Business Park
Per Tyrén
Marknadsområdeschef
Hammarby Sjöstad
Hammarby Sjöstad
Hammarby Sjöstad kännetecknas av närheten till både innerstaden och
naturområden. Med ett serviceutbud av innerstadskvalitet, sitt vackra
läge vid vattnet och goda kommunikationer skapar det en attraktiv
stadsdel. Kombinationen av helt nya hus och förädlade äldre industri-
byggnader ger en modern dynamisk känsla. Några kunder som finns
här är Naturvårdsverket, Svenska Institutet, Firefly och Toca Boca.
Det går redan idag snabbt och enkelt att ta sig från innerstaden till
Hammarby Sjöstad. Stadsdelens attraktivitet kommer även öka med
nya tunnelbanan 2030.
Fastighetsvärde
(Mdkr)
Fastighetsvärde
(Mdkr)
Uthyrningsbar yta
(Tkvm)
Uthyrningsbar yta
(Tkvm)
Antal fastigheter Antal fastigheter
8,8 7,9
212 139
10 10
13
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 14 =====
Våra stadsdelar forts.
Flemingsberg
Flemingsberg är för oss en relativt ny och outvecklad stadsdel men är
en viktig del i region Stockholms fortsatta utveckling. Stadsdelen har
utmärkta kommunikationer med både regional- och pendeltåg.
Med ett växande näringslivskluster, utökad service och fler bostäder
har området goda förutsättningar att jämna ut den regionala obalan-
sen som finns mellan Stockholms norra och södra delar.
Flemingsberg har redan närmare 18 000 boende och är idag Sveri-
ges åttonde största Campus med fem högskolor och universitet och
Karolinska universitetssjukhuset som bedriver vård och forskning.
Under 2024 invigde vi Kungliga Dramatiska Teatern och Kungliga
Operans dekorateljéer och byggnationen av Alfa Lavals kontor och
laboratorium fortgår med inflyttning under våren 2025.
Therese Friedman
Marknadsområdeschef
Flemingsberg
Fastighetsvärde
(Mdkr)
Uthyrningsbar yta
(Tkvm)
Antal fastigheter
3,3
80
9
Det finns en önskan bland kunder att kunna ha bättre möjlighet att minska eller öka ytan efter behov utan
att behöva byta kontor. Den ökande efterfrågan på flexibilitet står i centrum för våra c/o Fabege-koncept
som ger möjlighet att snabbt anpassa tillgång till lokaler och service.
Flexibla lösningar för att underlätta våra kunders vardag
– NOW c/o Fabege är inflyttningsklara kontorslokaler.
– CoW c/o Fabege är coworking med flexibla arbetsplatser, eget skrivbord eller eget kontor.
– WAW c/o Fabege är exklusivt för våra kunder och ger tillgång till arbetsplatser runt om i Stockholm.
– VOV c/o Fabege erbjuder hunddagis till våra hyresgäster.
– Rum c/o Fabege erbjuder hel- eller halvdagsbokning av mötesrum upp till 30 personer.
14
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 15 =====
Visionsbild Haga Norra.
Birger Bostad
Vi driver bostadsutveckling i våra stadsdelar genom
vårt helägda dotterbolag Birger Bostad. Genom
bostadsutveckling kan vi bidra till att göra stadsdelar-
na än mer attraktiva vilket ger oss vi bättre förutsätt-
ningar att skapa värde.
Fokus är för när v arande att utveckla våra bostäder i
Solna och Haga Norra.
Under det senaste året med en svagare konjunktur
och fortsatt höga räntor har byggstarter för flera
bostads pr ojekt flyttats fram i tiden. Det betyder dock
inte att de har satts på halt. Vi har under 2024 påbör-
jat nästa etapp i Haga Norra om 288 lägenheter med
inflyttning under 2025/2026.
Vårt fokus på våra stadsdelar har visat sig vara en
fördel. Vi är nära våra projekt och kan därmed ha bra
kostnadskontroll. En trend som vi ser är att de bo städer
som byggs i dag har effektiva ytor, är välplanerade
och har något för att hålla kostnaderna nere. Vi har
sett en god efterfrågan på de lägenheter som är klara
i våra prioriterade stadsdelar.
Fredrik Alvarsson
VD, Birger Bostad
” V i har sett en god efter -
frågan på de lägenheter
som är klara i våra
prioriterade stadsdelar.”
Pågående projekt
Bostadsbyggrätter1)
(kvm)
Bostäder i produktion
5
573 300
288
1) A vser hela Fabege AB.
15
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 16 =====
Vår förvaltning
Kärnan i vår verksamhet är förvaltning. Vi är i dag hyresvärd åt cirka 700 företag, myndigheter
och organisationer och fler än 100000 personer vistas dagligen i våra lokaler.
Vår förvaltningsorganisation är decentraliserad
med kontor i varje stadsdel och med egen
personal inklusive driftpersonal och tekniker.
För oss är det viktigt att vara på plats där kun-
den är, vi äter på samma restauranger och går
på samma gym, kort sagt går kundens väg
och ser samma saker.
Att vara nära kunden
skapar en stor förståelse för deras verksamhet
och behov.
Det ger oss förutsättningar att till-
handahålla attraktiva och hållbara kontor och
kunna möta ett allt större behov av flexibilitet.
Dedikerade team
Varje lokalkontor har ett dedikerat team för
kunden och fastigheten. Besluten tas lokalt
och med korta beslutsvägar kan vi vara lyhör-
da och snabba. Våra förvaltarteam jobbar
nära den egna tekniska driftspersonalen som
är de som träffar kunderna dagligen. Vårt mål
är att vara lyhörda och en samarbetspartner
till våra kunder.
Nya koncept med kunden i fokus
Vi utvecklar konstant våra kunderbjudanden
för att skapa ett mervärde åt våra kunder.
Det är efterfrågan på flexibilitet som står i
centrum för våra c/o Fabege-koncept som ger
kunden möjlighet att flytta in omgående i en
färdig lokal. Konceptet står för en mycket liten
andel av omsättningen men adderar mervär-
de och är en viktig komponent av vårt helhets-
erbjudande.
Flexibilitet högt upp på agendan
Kontorsmarknaden har traditionellt präglats
av långa kontraktstider och varit relativt trög-
rörlig. Under senare år har inslag av ökad
flexibilitet tilltagit vilket lett till kortare avtals-
tider eller optionsrätt att avsluta hela eller
delar av kontraktet i förtid. Stora kunder teck-
nar fortfarande långa avtal, särskilt när kun-
den själv tar stora investeringar i lokalerna.
Det finns en önskan bland kunder att kunna
ha större möjligheter att minska eller öka ytan
efter behov utan att behöva byta kontor, vi
försöker därför i möjligaste mån göra gene-
rella hyresgästanpassningar och delbara
kontor.
T ar tempen på kunderna
Vi följer upp vårt arbete med kunderna och
genomför NKI-mätningar (Nöjd Kund Index)
vartannat år för att kunna förbättra oss. Vid
vår mätning 2023, nådde vi ett index på 81
för den övergripande kundnöjdheten där vårt
mål var 80. Ett index på 81 är en hög siffra
inom fastighetsbranschen. Hela 95 procent
angav det som troligt att de skulle rekommen-
dera oss som hyresvärd och 88 procent att de
skulle vända sig till oss i första hand vid ett
lokalbyte.
Fabeges kontraktsportfölj i korthet
4,8 år
Genomsnittlig kontraktstid
4,5%
Hyresutveckling i befintlig
portfölj
88%
Uthyrningsgrad i
förvalt nings portföljen
700
Cirka 700 kunder
16
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 17 =====
En detaljplan är en karta med bestämmelser som anger vad marken får användas till och
hur bebyggelsen ska se ut inom planområdet. Vi jobbar aktivt tillsammans med kommunerna
med att få fram detaljplaner, ett arbete som tar cirka fyra år i snitt.
Planprocessen i Sverige
1. Planbesked
För ett område som kräver
en ny eller ändringar av
detaljplan måste en an sö-
kan till kommunen göras
för att avgöra om plan-
arbetet får påbörjas eller
inte.
2. Eventuellt program
Innan planarbetet påbör-
jas avgör kommunen om
det behövs ett program
för att beskriva lämpligt
behov av infrastruktur och
konsekvenser av en ny
detaljplan. I program-
skedet sker ett första pro-
gramsamråd med alla
berörda parter. Inkomna
synpunkter ligger då till
grund för det formella
planförslaget som arbetas
fram inför nästa samråd.
3. Samråd för detaljplan
Det formella planförslaget
tas fram av kommunen i
samarbete med fastighets-
ägaren. Ett första planför-
slag sänds sedan ut till
berörda sakägare och
myndigheter för synpunk-
ter. Efter samrådet bear-
betas förslaget, och alla
inkomna synpunkter redo-
visas i en samrådsredo-
görelse. Den berörda
nämnden beslutar om
ett slutligt planförslag.
4. Detaljplansgranskning
När samrådet är klart kun-
görs förslaget till detalj-
plan, och de som är berör-
da får möjlighet att under
minst två veckor granska
och lämna synpunkter på
planen. Återigen görs
eventuella justeringar av
förslaget om inkomna syn-
punkter föranleder det.
Inkomna syn punk ter och
kommentarer till dessa
samlas i ett gransknings-
utlåtande. Därefter god-
känns detalj planen av
berörd nämnd.
5. Antagande
Efter godkännandet går
planen vidare till kommun-
fullmäktige för antagande
(eller av delegation
utsedd politisk instans).
6. Överklagande
Kommunens beslut om
detaljplan kan överklagas
till Mark- och miljödom-
stolen inom tre veckor,
förutsatt att den som
överklagar är direkt
berörd av förslaget
och senast under
granskningen lämnade
in skriftliga s ynpunkter.
7. Laga kraft
Om detaljplanen inte
överklagas, eller om över-
klagandet avslås, vinner
planen laga kraft och kan
genomföras.
8. Byggstart
Efter att detaljplanen
vunnit laga kraft och att
bygglov och startbesked
erhållits av kommunen
kan byggstart ske.
17
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 18 =====
Våra projekt
Vi är en av de största utvecklarna av kontor i
Stockholm. År 2025 kommer vi att färdigställa
hela 128 000 kvadratmeter kontor med ett
hyresvärde om cirka 350 Mkr. Under 2024
genomförde vi även cirka 150 mindre projekt
för att möta våra kunders varierande behov.
Projekten kan inklu der a anpassningar innan
en kund flytta r in, förändringar för befintliga
kunder, eller initiativ för att öka värdet på en
fastighet.
Kundanpassningar
Genom vetskapen om att vi kan anpassa
lokalerna efter växlande behov skapar vi
trygghet för våra kunder och förutsättningar
för en bra återköpsgrad. Anpassningar sker
ofta i samband med omförhandlingar av
hyres avt al. 2025 startar vi projektet med byte
av fasad på den K-märkta fastigheten Wenner-
Gren Center (Ormträsket 10) som byggdes
1964. Vi har flyttat befintliga kunder inom vårt
be s tånd och i några fall har vi redan tecknat
nya avtal när fastigheten återinvigs 2027.
Vi arbetar för kostnadseffektiv reducering
av klimatpåverkan när vi bygger om genom
olika val, exempelvis energieffektivitet, beva-
rande, återbruk, jämföra olika konstruktions-
lösningar och optimera användningen av
material.
Byggherre
I större projekt fungerar vi som byggherre och
väljer noggrant ut byggentreprenörer för att
säkerställa att de uppfyller våra höga krav på
kvalitet och kompetens. Genom vår noggranna
upphandlingsprocess ser vi till att entre-
prenörerna följer vår uppförandekod.
Stor byggrättsportfölj
Våra byggrätter möjliggör en mängd olika
utvecklingsprojekt och fastighetstyper.
Områden med platser för nybyggnation i när-
tid finns framför allt i Arenastaden och Solna
Business Park. På sikt kommer det även finnas
stora möjligheter i Flemingsberg. Sammanlagt
uppgick våra kommersiella byggrätter i våra
strategiska kärnområden till cirka 706 000
kvadratmeter och 573 000 bostadsbyggrätter
på egen mark. Med vår byggrättsportfölj kan
vi fortsätta att producera kontor i våra kärn-
områden under det närmaste decenniet. Men
vi kommer inte starta några projekt på speku-
lation i närtid. Vi vill ofta ha en uthyrnings-
grad på runt 50 procent innan vi startar något
nytt projekt.
Vi arbetar kontinuerligt
med att identifiera nya
möjligheter inom vårt
bestånd för att skapa
helt nya byggrätter för
bostäder och kontor,
vilket ytterligare ökar
företagets framtida
potential.
Parkhuset/Yrket
Solna Business Park
Farao och Kairo
Arenastaden
Tegelterrassen
Västra Kungsholmen
Cirka 22 000 kvm kontor
Cirka 325 bostäder
Förskola och butikslokaler
Cirka 77 000 kvm kontor
185 bostäder
Rivning och infrastrukturinvesteringar startar 2025
Cirka 36 000 kvm kontor
18
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 19 =====
Intervju med Fabeges CFO
Under inledning av 2024 oroade sig
investerarmarknaden för finansiering,
tillgång till kapital och stigande ränte-
nivåer. Finansmarknaden har under
året vänt till fastighetssektorns fördel
och idag handlar frågetecknen mer
om hyresmarknaden och processerna
kring omförhandlingar och nyuthyrning.
Åsa Bergström reflekterar över ett år
som präglats av finansiering, kundfokus,
hållbarhet och kostnadskontroll.
2024 har inneburit ett fortsatt tufft läge för
många fastighetsbolag, vilka har varit
Fabeges prioriteringar för att kunna fortsätta
fokusera på långsiktig och hållbar tillväxt?
Fabeges främsta fokusområden under 2024
har handlat om uthyrning och kostnader.
Tidigt utökade vi resurserna i vårt uthyrnings-
team, dels för att i möjligaste mån behålla
befintliga kunder, dels för att hitta nya kunder
för att minska vakansgraden i vårt bestånd.
Till följd av omvärldsläget har vi också haft
fortsatt fokus på våra kostnader. Vi brukar tala
om bra och dåliga kostnader, där bra kostna-
der är sådana som också bidrar till intäkter.
Jag upplever att vi är mycket effektiva i den
löpande förvaltningen. Det har varit svårare
att hålla i kostnaderna i byggprojekten då
bland annat materialpriserna stigit kraftigt
under de senaste åren. Prioriteringar och ökad
effektivitet i projektupphandlingar har blivit allt
viktigare för att kalkylerna ska gå ihop.
Trots en svag marknad så har flera bolag lik-
som Fabege visat finansiell styrka. Tycker du
att det har funnits en för stor misstro på mark-
naden till fastighetsbolag?
Jag upplever att misstron mot fastighetssek-
torn till stor del handlade om ett fåtal bolag
som tagit på sig alltför stor risk i sin tillväxtre-
sa. Nu är förtroendet tillbaka för bolag som
likt Fabege agerat mer återhållsamt. Under
2024 har också förutsättningarna för finansie-
ring förbättrats avsevärt, mycket snabbare än
vad jag hade förväntat mig i början av året.
Vi är mycket komfortabla med vår belånings-
grad som nu ligger på 43 procent.
Bankerna har funnits där för oss hela tiden.
Nu är också kapitalmarknaden öppen och
erbjuder idag riktigt bra villkor. Samtidigt har
Riksbankens sänkningar av styrräntan haft en
positiv inverkan på fastighetssektorn som ju är
en stor låntagare. De bolag som har varit i
behov av kapital och refinansiering har kun-
nat emittera obligationer, avyttra fastigheter
eller ta upp nya lån vilket har stärkt förtroen-
det för sektorn som helhet.
Hur har ni agerat för att säkerställa den
långsiktiga finansieringen?
Vi är måna om våra goda bankrelationer.
Bankfinansiering är verkligen grunden i vår
finansiering och vi vill vara en bra och viktig
kund för våra banker. Det har visat sig vara
värdefullt under den period när kapitalmark-
naden antingen var otillgänglig eller bara
erbjöd skyhöga priser. Nu fungerar kapital-
marknaden väl igen vilket jag tycker är bra
både för oss och bankerna. Jag kan ju tillägga
att samma banker som ställer upp med sina
balansräkningar för oss också får affärerna
när det gäller kapitalmarknadstransaktioner
och derivat.
Hur stor del av låneportföljen behöver omför-
handlas på kort sikt och finns det risk för att
en högre ränta slår igenom?
Vi strävar efter att ha en bra spridning med
jämna förfall över såväl kvartal som år. Mål-
sättningen är att alltid ha tillgång till outnytt-
jade kreditfaciliteter för att kunna möta upp
ett års kommande förfall. Vi har bedrivit ett
aktivt arbete med ränteportföljen för att mins-
ka räntekostnaderna. Samtidigt som gamla
och billiga derivat löper ut minskar kostnaden
Åsa Bergström, CFO
19
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 20 =====
i den rörliga delen av portföljen. Detta tillsam-
mans med att vi refinansierar oss till lägre
marginaler gör att jag bedömer att vi ska kun-
na behålla snitträntan ungefär i nivå med den
vi nu redovisar.
Hur stor del banklån respektive obligationer
har ni och har ni ändrat synen på fördelningen?
Banklån utgör vår bas och vi värnar om våra
relationer med bankerna. Idag står banklånen
för cirka 60 procent. På kort sikt kan vi fortsät-
ta att växa med lite mer kapitalmarknadsfi-
nansiering under förutsättning att räntenivå-
erna vi ser idag håller i sig. Jag tycker att
60/40 åt endera hållet ger en bra balans.
Även om den finansiella risken överlag har
minskat så är konjunkturen fortsatt svag vilket
bland annat lett till ökade vakanser i Stock-
holmsområdet. Hur har ni påverkats?
Hela Stockholms kontorsmarknad har påver-
kats. Det märks i allmänt högre vakanser och
att processerna med kunderna tenderar att ta
lång tid. Många företag har fokus på att
effektivisera utnyttjandet av yta, vilket ibland
leder till vakanser. Vi har också sett ökade
vakanser i vårt bestånd, men med vårt erbju-
dande av moderna och flexibla kontor i bra
lägen har vi goda förutsättningar att kunna
fylla dem. Vår befintliga kundbas med stora
stabila företag borgar också för stabilitet.
Hur ser strategin ut för era investeringar,
bromsar ni planerade investeringar eller ligger
era planer fast? När kommer nästa projekt-
start i Flemingsberg?
I den befintliga portföljen investerar vi löpande
för exempelvis hyresgästanapassningar och
energieffektiviseringsprojekt. Våra stora pågå-
ende projekt avseende nybyggnation och stör-
re ombyggnationer kommer att färdigställas
under 2025. Idag påbörjar vi inga nybyggna-
tionsprojekt på spekulation, men får vi en kund
är vi redo att sätta igång nästa projekt.
I Flemingsberg avslutade vi projektet för
Operan och Dramaten under året. Och till
våren färdigställs projektet för Alfa Laval.
Vi har inga nya investeringsbeslut, däremot
fortsätter arbetet med planprocessen för att
möjliggöra framtida byggstarter. En bästa upp-
skattning idag är möjlig byggstart under 2026.
Finns det en risk att det finns ytterligare behov
att skriva ner fastighetsvärden med tanke på
att få transaktioner gjorts som validerar de
värderingar som är gjorda?
Sedan fastighetsvärden toppade under tredje
kvartalet 2022 har vi skrivit ner värdena med
cirka 15 procent. Värdenedgången har nu
stannat av i våra mest attraktiva områden och
värdet har till och med ökat något. Om inget
annat oförutsett händer tror jag att vi är färdi-
ga med nedskrivningar och kan se stabila
eller något ökade fastighetsvärden framöver
på våra marknader.
Vad krävs för att transaktionsmarknaden ska
komma tillbaka?
Jag tror att den förbättrade tillgången till
finansiering och lägre marknadsräntor kom-
mer att bidra till en mer aktiv transaktions-
marknad. Dock domineras ju ägandet av kon-
tor i Stockholm alltjämt av institutionellt
kapital som investerar för att behålla. Det
finns generellt sett inte så många säljare och
definitivt inte några stressade säljare.
Tror du att det värsta är över och att det mer
gynnsamma ränteläget kommer att öka
intresset för fastighetsaktier eller vad krävs
det ytterligare för signaler?
Vi ser ett ökat förtroende för sektorn generellt
sett. Inflationen och räntorna har kommit ner,
nu behöver vi se positiva konjunktursignaler
för att det ska ta mer fart.
Tycker du att ni går stärkta ut ur året och i så fall
på vilket sätt? Vilka kommer vara de främsta
drivkrafterna på fastighetsmarknaden under
2025?
Det tycker jag absolut. Vi har visat att vi står
starka och att vi har kontroll på finansiering
och balansräkning. Vi har också en hög profil
och ligger i framkant när det gäller hållbarhets-
frågorna, vi har till exempel länge haft bran-
schens lägsta energiförbrukning per kvadrat-
meter. Vi har en hållbarhetscertifierad
fastig h ets portf ölj. Vi arbetar med att minska
vårt CO2-avtryck, bland annat genom åter-
bruk i projekt. Vi engagerar oss även aktivt
för samhället i våra områden. Det här är frå-
gor som jag tror kommer att öka i betydelse
framöver.
I övrigt i rådande konjunkturläge så ligger
fokus självklart på kunderna och uthyrningen.
Vi ska ta hand om våra befintliga kunder och
se till att de får vad de efterfrågar. Och vi har
kapacitet att investera i projekt för nya kunder.
Det finns god potential för fortsatt värde-
skapande i Fabege.
Intervju med Fabeges CFO forts.
” F inansiellt står vi starka.
Vårt huvud sakliga f okus
har under året skiftat
från finansiering till kunder,
uthyrning och vakanser.”
20
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 21 =====
Investera i Fabege
Vi är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi äger, utvecklar och förvaltar
kommersiella fastigheter i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion.
Vi tror på Stockholm och
kommersiella fastigheter
– Vår verksamhet är geografiskt koncentrerad
till Stockholmsområdet.
– Vi äger kommersiella fastigheter i attraktiva
lägen med bra kommunikationer.
– Vi är stadsutvecklare vilket innebär utveckling
av bostäder och livet mellan husen.
Tillväxt ska ske stabilt och
över tid
– Vi har lång historik av framgångsrik förvaltning
och utveckling av fastigheter. Över tid har vi
vuxit till att bli ett av Sveriges största fastighets-
bolag.
– Vi har vuxit genom en kombination av för sik tig -
het i besvärliga tider och offensiva sat sningar i
bättre tider.
– Både våra befintliga fastigheter och omfattan-
de byggrättsportfölj har en potential att skapa
stora värden – när tiden är den rätta.
Aktieägarvärde skapas genom
affärsmannaskap och kundfokus
– Genom effektiv förvaltning och utveckling av
befintliga fastigheter och byggrätter skapar vi
långsiktig hållbar tillväxt i förvaltningsresultat,
kundnöjdhet och utdelningskapacitet.
Hållbarhet är ledstjärnan
i allt vi gör
– Vi värdesätter hållbart företagande såväl eko-
nomiskt som ekologiskt.
– Samtliga förvaltningsfastigheter och projekt är
hållbarhets certifierade.
– Vår låneportfölj är klassad som grön och
vår aktie har erhållit den gröna märkningen,
Nasdaq Green Equity Designation.
21
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 22 =====
Aktien
Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och ingår i Large
Cap-segmentet. Den 31 december 2024 hade Fabege totalt 43 827
kända aktieägare varav 59,4 procent svenskt ägande. De tolv största
ägarna kontrollerar 51,2 procent av kapitalet i bolaget.
Aktiehistorik
År antal aktier Totalt antal aktier Aktiekapital, kr Kvotvärde
2018 Split 2:1 165 391 572 330 783 144 5 097 368 249 15,41
2011–2017 – 165 391 572 5 097 368 249 30,82
2010 Indragning av återköpta aktier –3 929 400 165 391 572 5 097 368 249 30,82
2009 Konvertering av förlagslån 9 418 169 320 972 5 096 558 087 30,10
2008 Konvertering av förlagslån 3 306 169 311 554 5 096 274 606 30,10
Indragning av återköpta aktier –9 150 673 169 308 248
2007 Split 2:1 89 223 081 178 458 921 5 086 079 249 28,50
Konvertering av förlagslån 25 763
Inlösenerbjudande Klövern AB –5 948 205
Indragning av återköpta aktier –5 441 100
2006 Konvertering av förlagslån 62 435 100 599 382 5 029 969 100 50
Nyemission i samband med köp av Tornet AB 4 381 376
2005 Konvertering av förlagslån 3 176 96 155 571 4 807 778 550 50
Utdelningspolicy
Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av
bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller
utveckla verksamheten. Med nuvarande marknads för ut -
sättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms
utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvalt-
ning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar
efter skatt.
Utdelning 2024
Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning om 2,00 kronor
per aktie att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om var-
dera 0,50 kronor per aktie.
Förvärv och överlåtelse av egna aktier
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill
nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får
ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt mot-
svarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under året
genomfördes inga återköp. Bolagets innehav av egna
aktier uppgick per 31 december till 16 206 048. Innehavet
motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier.
Snittkursen på egna innehavet är 120,23 kronor per aktie.
Aktier och aktiekapital
Aktiekapitalet uppgick vid slutet av året till 5 097 Mkr
(5 097) fördelat på 330 783 144 aktier. Samtliga aktier
ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvot-
värdet uppgår till 15,41 kronor per aktie.
Fabege – en grön aktie
För att uppfylla Nasdaqs kriterier för den gröna märkning-
en, Green Equity Designation, ska minst 50 procent av
omsättningen (OpEx) och 50 procent av investeringarna
(CapEx) anses vara grön och mindre än 5 procent av
omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. Vid ansökan
görs en kvalitativ bedömning av företagets efterlevnad i
enlighet med Nasdaq Green Equity Principles.
Fabege har granskats av S&P Global Ratings under
2024. Resultatet visar att 87 procent av hyresintäkterna,
77 procent av driftkostnaderna och 78 procent av investe-
ringarna på Fabege klassificeras som gröna samt att
Fabege inte har någon omsättning från fossila bränslen.
Största ägare
Största ägare 1), 2024-12-31 Antal aktier Andel av kapitalet, % Andel av röster, %
Backahill AB 52 608 718 15,90 16,72
Geveran Trading Co 43 890 594 13,27 13,95
Vanguard 10 817 527 3,27 3,44
BlackRock 10 389 135 3,14 3,30
Länsförsäkringar 8 322 044 2,52 2,65
Nordea Fonder 7 414 848 2,24 2,36
Folksam 7 322 708 2,21 2,33
E.N.A City Aktiebolag 7 200 000 2,18 2,29
Norges Bank 5 836 669 1,76 1,86
APG Asset Management 5 381 723 1,63 1,71
Handelsbanken Fonder 5 376 817 1,63 1,71
AFA Försäkring 4 868 553 1,47 1,55
T otalt tolv största aktieägare 169 429 336 51,22 53,87
T otalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100
Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90 –
T otalt antal registrerade aktier 330 783 144 100 100
1) M onitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbe tad data från bland annat E uroclear, Morningstar, Finans inspek tionen och Nasdaq.
Förändringar
22
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 23 =====
23
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
Innehåll
Fabeges hållbarhetsarbete .................... 24
Hållbarhetsåret .................................. 25
Ansvar för hela värdekedjan .................. 26
Våra fokusområden ............................. 27
Stadsdelar ....................................... 28
Fastigheter ........................................ 31
Medarbetare.................................... 35
Leverantörskedja ............................... 38
Finansiering ..................................... 40
Kunder ............................................ 42
Affärsetik ........................................ 44
Hållbarhetsmål ................................... 46
Hållbarhet
2024
===== SIDA 24 =====
Jag ser flera affärsmässiga fördelar med att
ligga långt fram i hållbarhetsarbetet. Det
handlar förstås om att vara relevant och kon-
kurrenskraftig på kort och lång sikt, det vill
säga att skapa hållbara kundvärden, effekti-
visering och flexibilitet men också om riskmini-
mering. Fabege har sedan början av 2000-
talet haft ett stort fokus på energieffektivise-
ring och har
de senaste åren varit bransch-
ledande i frågan. Under 2024 nådde vi med
hjälp av digitaliseringsinsatser och ihärdigt
arbete det utmanande energimålet om 70
kWh/kvm Atemp i genomsnitt. När ny EU-
lagstiftning träder i kraft såsom EED och EPBD
står vi således mycket väl rustade.
Under 2024 har vi förberett oss för det nya
regelverket för hållbarhetsrapportering. Vi
har genomfört en dubbel väsentlighetsanalys
och en gap-analys mot rapporteringsstan-
darden ESRS. Nu inväntar vi emellertid
EU-kommissionens Omnibus-förslag.
Huvudsakliga fokus under året har fortsatt
varit vår roll i klimatomställningen och socialt
hållbarhetsarbete. Vi ska ha ett hållbart värde-
erbjudande som möjliggör värdeskapande
för våra intressenter samt bidrar till positiv
samhällsutveckling. Med mod och vilja arbe-
tar vi för att på bästa sätt bidra till att skapa
attraktiva städer som lockar både människor
och företag. Det handlar om att förvalta och
utveckla hållbara byggnader, lokaler och
tjänster som i sin tur leder till ökad tillväxt.
Vårt återbruksarbete har fått fortsatt stor
uppmärksamhet i år och i det dagliga arbetet
har vi lagt stor vikt vid resurseffektivitet och
cirkularitet. Sedan invigningen 2023 har vi
haft cirka 1 300 besökare i Fabeges återbruks-
kontor ”Sveriges snyggaste kontor 2023” o ch
mellanlagret Återbrukshubben i Solna Busi-
ness Park. Där delar vi med oss av arbetssätt
och vår återbruksstrategi.
Den praktiska kvarters- och stadsutveck-
lingen utgår ifrån sociala färdplaner med
fokus på stadslivet, besöksanledningar och
starka identiteter som vi tar fram tillsammans
med våra samarbetspartners. I arbetet kom-
Fabeges hållbarhetsarbete
” V i ligger i framkant med vårt hållbarhetsarbete och jag brukar
säga att hållbarhet är ett tillsammansarbete. 2024 nådde vi det
utmanande energimålet om 70 kWh/kvm – vilket bevisar att vårt
engagerade lagarbete är framgångsrikt, effektivt och lönsamt.”
Mia Häggs tröm, Hållbarhetschef
bineras fysiskt platsbyggande med skapandet
av platsrelationer där trygghet och trivsel,
sysselsättning, hälsa och kultur står i fokus.
Genom samverkan och partnerskap kan vi
bidra till allianser såsom TalangAkademin för
ett inkluderande arbetsliv där fler får plats.
Under året har vi återigen fått ett mycket gott
resultat kopplat till gymnasiebehörighet via
Läxhjälpen i Flemingsberg. Vi är långsiktiga i
vårt sociala hållbarhetsarbete och med de
engagemang vi har initierat för att det ger en
större möjlighet att bidra till positiv samhälls-
utveckling som gynnar våra stadsdelar.
Blickar vi framåt så ligger den övergripande
hållbarhetsstrategin fast. Vi arbetar dagligen
med värdeskapande och effektivt hållbarhets-
arbete som ska ge en grund för framgångsrik
tillväxt. Arbetet för ökad resurseffek tivit et,
cirkulär design, hållbara flexibla lösningar
och trivsamma trygga stadsdelar tillsammans
med våra kunder och samarbetspartners fort-
sätter.
24
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 25 =====
Hållbarhetsåret
Fabege – Nordens mest hållbara fastighetsbolag
GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) ran-
kar årligen fastighetssektorn ur ett hållbarhetsperspektiv.
I årets utvärdering ökade Fabege till 95 poäng av 100,
vilket innebär att vi rankas högst inom sektorn kontor
bland börsnoterade fastighetsbolag i norra Europa.
Flemingsberg Block Party 2024
Tillsammans med Huddinge kommun och Södertörns hög-
skola samt lokala föreningar bjöd Fabege in till folkfest
fylld med musik, konst och dans. Festivalen hölls den
24–25 maj 2024 under Regulatorbron, på den plats som
kommer att utgöra Flemingsbergs nya stadskärna.
Energieffektiv förvaltning
Vi har arbetat systematiskt med energifrågorna i över
20 år vilket fortsatt visat goda resultat. För 2024 uppgick
energi an vändningen till 70 kWh per kvadratmeter vilket
ligger i linje med vårt långsiktiga mål på under 70 kWh
per kvadratmeter Atemp i genomsnitt till år 2025.
Återbruksprojekt – SEK Svensk Elstandard
I augusti flyttade SEK Svensk Elstandard (SEK) in i Solna
Business Park. I samband med flytten har SEK ställt krav
på att kontoret och utbildningslokalerna ska byggas på ett
så hållbart sätt som möjligt. Andelen återbrukade materi-
al och produkter landade på hela 43 procent.
Vår ambitiösa resa
– Vi stödjer FN:s Global Compact sedan 2010
– Science Based Targets initiative (SBTi) 2020 valide-
rade redan 2020.
– Först ut med certifiering enligt BREEAM-SE och
BREEAM In-Use på alla förvaltningsfastigheter
– Under många år har vi haft branschens lägsta
energianvändning
– 100 pr ocent eldrivna servicebilar redan 2017
– 95 procent minskad klimatpåverkan sedan 2002 1)
– Första svenska fastighetsbolag med 100 pr ocent
grön finansiering
– Först i Norden med taxonomianpassade lån
– Gröna hyresavtal lanseras 2011
– Grön aktie på Nasdaq sedan 2023
– Stadigt mycket hög ranking av GRESB
Tack vare tidiga, modiga inriktningsbeslut ligger vi i framkant i branschen.
Vi har högt ställda mål för år 2030 – och med fortsatta framåtriktade åtgärder
är vi övertygade om att vi kommer att nå dem.
Under 2024 har vi...
– Genomfört dubbel väsentlighetsanalys
(DMA) enligt ESRS
– Energianvändning på 70 kWh per kvm 2)
– Bibehållit miljöcertifiering på 100 procent
– Uppnått ett cirkularitetsindex på 6 procent3)
Mål 2025
– Minskat klimat avtry ck med 20 pr ocent per kvadrat-
meter BTA jäm fört med 2018 (scope 3)
– Åtgärder från genomförda klimatresiliens analy ser
implementerade på samtliga fastigheter
Mål 2030
– Minskat klimat avtry ck med 50 pr ocent per kvadrat-
meter BTA jäm fört med 2018 (scope 3)
– Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2)
1) Minsk at koldioxidutsläpp (scope 1 & 2) från cirka 40 000 till 1 835 ton
CO2e år 2002 till 2024.
2) K vm Atemp. Atemp är summan av invändig area för respektive vånings-,
vinds- och källarplan som värms till mer än 10°C.
3) Andel åt erbrukat byggmaterial av total mängd tillfört byggmaterial i
76 projekt som klimatberäknats.
70 kWh/kvm
Specifik energi
25
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 26 =====
Ansvar för hela värdekedjan
Hållbarhet har länge varit
integrerat i vår affärsmodell
och övergripande strategi.
Genom samverkan och
genomförandekraft kan vi
framtidssäkra våra tillgångar
och hitta nya sätt att öka
attraktiviteten och välbefinnan-
det i och kring våra fastigheter
med ett så litet klimatavtryck
som möjligt.
1. Byggande
Den största miljöpåverkan i detta skede
sker vid tillverkning av byggmaterial.
Cement- och stålproduktion släpper ut
mycket CO₂ och påverkar ekosystem och
vattentillgång. Vår indirekta och direkta
påverkan mini mer as med cirkulära mate-
rialflöden och genom att välja material
med lägre klimatpåverkan. Socialt mot-
verkar vi en potentiellt negativ påverkan
genom vår granskning av leverantörer
gällande trygga arbets villk or och mänsk-
liga rättigheter.
2. Användning
Driftenergi för lokaler står för en stor del
av Sveriges klimatpåverkan. Vi minskar
vår direkta påverkan genom energi e ffek-
tivi sering, lok alt producerad förnyelsebar
energi och en fossilfri service bils flo tta.
Tillsammans med kunderna kan vi mini-
mera ombyggnadsbehovet och behålla
befintlig struktur/planlösning/inredning
för ökad resurseffektivitet och minskade
klimatutsläpp. Lokalerna är kundernas
fysiska arbetsmiljö där vi direkt och indi-
rekt kan påverka till exempel hälsa,
mobilitet och energi an vändning.
3. Stadsutveckling
Våra byggnader är en del av stadens
fysiska och sociala miljö. Vi arbetar för
att på bästa sätt bidra till att skapa att-
raktiva städer som lockar både företag
och människor. Via sam arbe te med
andra aktörer kan vi indirekt bidra till en
trygg och trivsam stads miljö och e tt
balanserat energisystem. Genom vår
stadsutveckling påverkar vi samhälls-
utveck lingen, där vårt engagemang
förutom byggnader omfattar platsen,
innehållet, miljön och människan.
4. Slutskede & återbruk
I en byggnads slutskede har rivningen
och hanteringen av byggnadsdelar en
miljö påv erkan. Vi arbetar för att mini -
mera vår direkta påverkan genom
inventering, demontering, omplacering
eller rekonditionering och återmontering
samt återanvändning och återvinning
av byggdelar/-material. Att arbeta med
cirkularitetsindex, bevarandeindex
och återbrukade byggdelar/-material
inom projekt eller från annat projekt står
i fokus.
1 2 4
3
26
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 27 =====
Våra fokusområden
Med utgångspunkt från FN:s 17 globala hållbarhetsmål (SDG:er) och genom kontinuerlig dialog med våra intressenter har vi definierat de mest
väsentliga frågorna för vår verksamhet utifrån vår påverkan på miljön och samhället. Vårt arbete har inverkan på samtliga hållbarhetsmål, men
vi ser att det finns starka synergier mellan målen. Därför sätter vi ett större fokus på de sex mål som är mest betydande för vår verksamhet;
mål 3, 7, 9, 10, 11 och 12. Aktiviteter kopplade till målen är numera integrerade i våra verksamhetsprocesser.
Stadsdelar Fastigheter Medarbetare Leverantörskedja Finansiering Kunder
Väsentliga
frågor
– Energisystem
– Livsbetingelser i lokal samhället
– Jämlikhet
– Utbildning
– Meningsfull fritid
– Trygghet
– Energianvändning
– Klimatutsläpp
– Avfall
– God hälsa
– Säkerhet
– Mångfald och jämställdhet
– Klimatutsläpp
– Granskning av leverantörers
håll barhe t, inklusive miljö och
mänskliga rättigheter.
– Grön finansiering – God hälsa
– Säkerhet
– Inomhusmiljö
– Energianvändning
– Klimatutsläpp
Agenda
2030
Exempel
på mål och
aktiviteter
– Hållbarhetsprogram för varje
stadsdelsprojekt.
– Fokus på social hållbarhet i utv eckling
av stadsdelsmiljö.
– Platssamverkan med andra
intressenter.
– 100 % k öpt förnybar energi.
– Klimatneutral förvaltning (scope 1 och
2) samt halvering av indirekta utsläpp
(scope 3) per BTA till 2030.
– 100 % miljöc ertifierat fastighetsbestånd.
– Energiprestanda under 70 kWh per
kvadratmeter Atemp till 2025.
– Cirkularitetsindex 20 % vid ombyggna-
tioner.
– Låg sjukfrånvaro.
– Förtroendeindex > 90 %.
– Arbetsmiljöutbildningar för
chefer och medarbetare.
– 100 % hållbarhe tsgranskning av
ram avtalade leverantörer.
– System för uppföljning av
upp förandekoden.
– Värna om mänskliga rättigheter
och miljö via arbetsplatskontroller
vid projekt.
– 100 % gr ön finansiering.
– Hållbarhetslänkade lån och
obligationer.
– 100 % gr öna hyresavtal.
– NKI på minst 80.
– Över 150 fördjupade kunddialoger.
– Hälsocertifierade arbetsplatser.
Affärsetik
Väsentliga frågor
– Antikorruption
– Skatt
Exempel på mål och aktiviteter
– Årlig utbildning i vår uppförandekod.
– Samtliga ramavtalade leverantörer och entre-
prenörer undertecknar vår uppförandekod för
leverantörer.
– Visselblåsarfunktion där såväl externa som interna parter
anonymt kan rapportera misstankar om oetiskt beteende.
– Transparent och öppen redovisning av koncernens totala
skattebelastning.
27
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 28 =====
I korthet
Väsentliga frågor
– Energisystem
– Livsbetingelser i
lokalsamhället
– Jämlikhet
– Utbildning
– Meningsfull fritid
– Trygghet
Mål
– Bidra till att hålla den
globala uppvärmningen
under 1,5 grader
– Fokusera på miljö,
klimat och social håll-
barhet när vi utvecklar
den fysiska miljön för
livet i våra stadsdelar
– Göra skillnad i de
stadsdelar där vi är
verksamma och vårt
fokus ska vila på barn
och unga
Vi arbetar för att på bästa sätt bidra till att skapa
hållbara, attraktiva städer och kvarter som lockar
både människor och företag.
Strategiskt arbete i stadsdelarna
Genom vårt hållbarhetsarbete bidrar vi till ett
hållbart Stockholm där vi utvecklar och förval-
tar stadsdelar, fastigheter och lokaler. Vi
arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för att
stärka våra stadsdelar som upplevelsebasera-
de mötesplatser där hälsa, bekvämlighet,
trygghet och trivsel får ett stort utrymme. Med
inflytande över allt från val av byggmaterial
och energianvändning till hållbart resande
kan vi samtidigt bidra till minskade klimatav-
tryck. En levande stadskärna skapar goda för-
utsättningar för näringslivet. Vårt arbete i
stadsdelarna bedrivs genom lokala stadslivs-
strategier där också en social hållbarhetsplan
är integrerad. Vi tar fram en strategi-/hållbar-
hetsplan som är specifik för varje stadsdel
samt en handlingsplan som uppdateras varje
år. Vi fokuserar främst på utemiljö, service och
innehåll på bottenvåningarna, infrastruktur
och mobilitet, trygghet och säkerhet.
För att säkerställa långsiktig värdetillväxt i
våra stadsdelar har vi kopplat social hållbarhet
till affärsverksamheten, vi genomför sociala
platsanalyser och tar fram en social färdplan.
Vårt fokus är dialog och samverkan, fysisk
stads planering sam t sociala engagemang.
Syftet är att uppnå trygghet och trivsel,
sysselsättning, hälsa och välbefinnande och
tillgängligt boende. Merparten av våra enga-
gemang riktar sig mot barn och ungdomar.
Vi verkar för hållbart resande
Idag väljer en mycket stor andel av våra kun-
der att åka kollektivt och våra val av stadsdel
styrs också av närheten till kollektivtrafik och
en bra infrastruktur.
Vi arbetar med processverktyget CERO
(www.cero.nu) där syftet är att minska klimat-
avtrycket vid resor till och från våra fastigheter.
Enligt den senaste resevaneundersökningen
bland medarbetarna i Solna Business Park
reser hela 91 procent hållbart till och från sin
arbetsplats. I Arenastaden är motsvarande
resultat cirka 80 procent. Tillsammans med
företagen i Arenastaden, kommunen, Keolis
och MTR har vi ett nätverk som nu tagit fram
en ny handlingsplan för att öka andelen håll-
bart resande ytterligare. Planerade åtgärder
är utöver utbyggnad av platser för att ladda
Fokusområde
Stadsdelar
28
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 29 =====
elfordon, förbättrade cykelvägar, nya och/
eller förbättrade kollektivtrafikförbindelser
samt ett breddat utbud av delningstjänster för
elbilar, el-mopeder och el-cyklar och en kom-
mande tunnelbana.
Vi har sett en ökad efterfrågan på såväl
parkeringsytor som laddningsmöjligheter för
elbilar. För att underlätta för våra kunders
medarbetare att resa mer hållbart installerar
vi kontinuerligt nya platser för att ladda elbilar
i både fastigheter och gatumiljöer. Under
2024 har vi byggt ut antalet platser och kan
idag erbjuda 2 400 laddpunkter.
Vi är också med och driver utvecklingen av
så kallade mobilitetshubbar med delnings-
tjänster för såväl bilar och cyklar som kem-
tvätt, matleveranser och liknande tjänster.
Fabeges roll i energisystemet
Optimerade energisystem är en prioriterad
fråga för samhället i stort och en grundläg-
gande förutsättning för att våra stadsdelar
ska bidra till minskade klimatavtryck. Som
fastighetsägare och förvaltare kan vi bidra till
att minska belastningen på elnäten samtidigt
som samhället fortsätter att elektrifieras.
Fabege är numera en prosument genom att vi
både konsumerar och producerar el och
bidrar aktivt till energisystemet. Vi flyttar här
systemgränserna utanför fastigheten och väl-
jer att se byggnaden som en integrerad del
av det lokala energisystemet.
Optimering av effektuttag är sedan flera år
ett prioriterat område för oss, dels utifrån ett
kostnadsperspektiv, dels utifrån vårt mål om
minskad klimatpåverkan. Vi arbetar aktivt
med våra fastigher och även tillsammans med
våra energileverantörer för att hitta modeller
och funktioner för flexibilitet kopplat till värme,
kyla och el.
Socialt hållbart fastighetsägande
I vårt arbete med social hållbarhet sätts
människan i centrum både i och mellan husen.
Vi vill skapa platser där människor vill ha sina
verksamheter, skapa upplevelser och bo. Att
förvalta och utveckla livet mellan husen ska-
par förutsättningar för attraktiva lägen och
nöjda kunder.
Trygghet i våra stadsdelar
Vårat strukturerade trygghets- och säkerhets-
arbete syftar till att öka den upplevda trygg-
heten i våra områden. Våra fastigheter är
direktuppkopplade med skalskyddslarm,
brandlarm och kameror. Genom en driftscen-
tral som är bemannad dygnet runt kan vi ta
emot och agera på felanmälningar och larm.
Den fysiska miljöns utformning har stor
påverkan på hur vi upplever närmiljön. Ett
välskött område som möjliggör aktiviteter
och där det finns rörelse både dag- och
kvällstid upplevs tryggt. Därför vill vi skapa
förutsättningar för bra och blandat utbud av
arbetsplatser, bostäder, service, kultur och
rekreation inom stadsdelarna. På vår agenda
finns även kollektivtrafik och offentlig
utsmyckning.
Vi arbetar också med belysning och blan-
dad ljussättning eftersom det har betydelse
för hur en plats eller ett område uppfattas.
En god ljussättning skapar atmosfär, trygghet
och gör det lättare att orientera sig.
Ambitionen är att alla våra stadsdelar ska
präglas av och utformas efter tre principer:
1. Attraktiva gatumiljöer som stärker känslan
av gemenskap, tillhörighet och trygghet.
2. En levande stadsdel även på kvällar och
helger.
3. Varierad och lekfullt gestaltad belysning
och ljussättning.
Kulturella inslag i vardagen
Vår satsning ”Livet mellan husen” är ett sätt
att ge kulturen plats i stadslivet genom
offentlig konst där såväl etablerade konstnä-
rer som skolbarn är med och skapar. I Street
Gallery, Solna Business Park, får exempelvis
lovande konstnärer ställa ut sina verk i en
utåtriktad ateljé som skapar oväntade inslag
i gatumiljön.
När nu Kungliga Operans och Dramatens
ateljéer i Flemingsberg står klara kommer vi
att tillsammans arbeta med skolor i närområ-
det. Kungliga Operan och Dramaten i samar-
bete med Fabege och Huddinge kommun
erbjuder alla barn på lågstadiet att lära sig
mer om teater, opera, balett och klassisk
musik och dessutom själva prova på konst-
formerna.
Fokusområde Stadsdelar forts.
Framtidsäkrad elförsörjning en
fråga för hela samhället
Samhället elektrifieras alltmer och det innebär
växande och större krav på elnätet. Det finns
därmed ett behov av att säkerställa el pr oduk-
tionskapaciteten samt efterfrågeflexibilitet för
att undvika effektbrist och säkerställa att inves-
teringar i elsystemet nyttjas på ett effektivt sätt.
Flemingsbergs nya matpärla –
Restaurang Billmans bidrar med trivsel
och hållbar matupplevelse i vardagen
29
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 30 =====
Fokusområde Stadsdelar forts.
En hälsosam stad för alla
Vi vill bidra till att alla som vistas i våra stads-
delar har förutsättningar till god hälsa och
välbefinnande. Stadsdelarna ska uppmuntra
till aktivitet och förutom att anlägga cykel-
banor och planera för gångvägar vill vi möjlig-
göra för gym och träningsanläggningar att
etablera sig. Dessutom skapar vi torgytor,
mötesplatser och grönska som kan bidra till en
förbättrad folkhälsa och ett mer attraktivt
stadsrum med mindre biltrafik. Ett exempel på
inkluderande gatumiljöer som främjar mång-
falden och uppmuntrar till fysisk rörelse är
konceptet Pep Parker. Det är aktivitetsparker
som är anpassade för alla åldrar och som
utvecklats i samarbete mellan Fabege, Gene-
ration Pep och Solna stad.
Framväxten av Flemingsberg som ett
näringslivskluster där kunskap och kreativitet
möts är viktig för att nå en regional balans
mellan södra och norra Stockholm. Inom
ramen för BID Flemingsberg (Business Improve-
ment District) jobbar vi med att skapa bättre
förutsättningar för barn och ungdomar att
kostnadsfritt aktivera sig på fritiden genom
exempelvis idrott och dans. BID:en stödjer
även utvecklingen av ett föreningsliv då det
tidigare varit mycket begränsat i området.
Därtill lägger BID-verksamheten stor vikt vid
platsutveckling för att skapa en attraktivare
och tryggare miljö för invånarna.
Samarbeten på lokal nivå
Genom framgångsrik samverkan kan vi sk apa
helt nya möjligheter för oss själva och våra
kunder. Samverkan mellan näringsliv, kom-
muner, utbildningsväsende, förenings- och
kulturliv och medborgare är av största vikt.
Vi vill göra skillnad i våra stadsdelar och
bidra till en positiv samhällsutveckling genom
samarbeten.
För att stötta fler barns skolgång i
Flemings ber g är vi sedan 2021 huvudsponsor
för stiftelsen Läxhjälpen. Målet är att bidra
till att fler elever i Flemingsberg uppnår
gymnasiebehörighet och knyter personliga
kontakter med universitetsstudenter.
Några lokala initiativ
Under läsåret 2023/2024 nådde dryga 80
procent av de 30 Läxhjälpseleverna gymna-
siebehörighet.
Sedan 2020 har vi ett samarbete med
TalangAkademin i syfte att skapa fler praktik-
platser och jobb. Via en social klausul i våra
ramavtal har ett 30-tal leverantörer hittills skri-
vit under och flera har tagit emot praktikanter.
Genom Samverkan i Huddinge (BID Flemingsberg) identifierar och genomför
vi åtgärder inom avgränsade geografiska områden i syfte att:
– Öka attraktiviteten och tryggheten.
– Möjliggöra fler arbetstillfällen.
– Bidra till att fler blir behöriga att söka eftergymnasial utbildning.
– Stärka det demokratiska värde grundsarbe tet.
– Möjliggöra att goda nätverk skapas genom kulturella och sportsliga ak tiviteter.
30
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 31 =====
Fokusområde
Fastigheter
Vårt mål är att skapa trivsamma arbetsmiljöer
som får våra kunder att längta till kontoret. Vi har
högt ställda mål för att minska klimat på v erkan
och reducera energiförbrukningen i såväl våra
förvaltnings f astigheter som i byggprojekt av
lokaler och bostäder.
Klimatet i fokus
Vi har satt tydliga klimat- och energimål och
redan kommit en bra bit på väg. Vi verkar för
att i nära samarbete med branschen, partners
och kunder hitta de mest effektiva lösningar-
na och driva innovation inom allt från materi-
alval och återbruk till elektrifiering och energi-
effektivisering.
Samtliga fastigheter i vår portfölj ska vara
miljöcertifierade, vi strävar efter en klimatneu-
tral förvaltning och halverad klimatpåverkan i
våra byggprojekt. Till grund för vårt arbete
ligger vår klimatomställningsstrategi och vi
arbetar målmedvetet och långsiktigt för att
minska vår klimatpåverkan och reducera
energianvändningen. Det handlar om allt från
resursoptimering, klimatsmarta materialval till
miljöcertifiering av byggnader.
Klimatanpassning och lägre energianvänd-
ning är två av våra viktigaste hållbarhetsfrå-
gor. Enligt Naturvårdsverket står bostäder och
lokaler för mer än en tredjedel av Sveriges
totala slutliga energianvändning. Detta i kom-
bination med en ansträngd energimarknad
har lett till att vi intensifierat vårt arbete med
energieffektivisering med särskilt fokus på
digitalisering och våra interna processer för
att kunna arbeta smartare och mer data-
drivet. Vi har undertecknat Fossilfritt Sveriges
färdplaner både för uppvärmningssektorn
samt bygg- och anläggningssektorn.
Vi miljöcertifierar alla förvaltningsfastig-
heter enligt BREEAM In-Use med ambitionen
nivå Very good och nybyggnadsprojekt enligt
BREEAM-SE med målsättningen att nå nivå
Excellent.
Kvarter 1 i Arenastadens stadskvarter Haga
Norra har uppmärksammats med flera utmär-
kelser för sin låga energianvändning och
CO2-avtryck och har under 2024 även
utnämnts till Årets fasad av branschförening-
en Mur & Putsföretagen. Fastigheten är certi-
fierad enligt BREEAM:s högsta betygsnivå
Outstanding och är för närvarande Sveriges
största kontorsprojekt med återbrukat tegel.
I korthet
Väsentliga frågor
– Energianvändning
– Klimatutsläpp
– Avfall
Mål
– Hälso- och miljöcertifie-
rade lokaler, byggnader
och stadsdelar som ger
kunder goda möjlig-
heter att välja och agera
klimatsmart
– Vår förvaltning (scope 1
och 2) ska vara
koldioxidneutral 2030
mätt i CO
2e
– År 2030 ska vi ha mins-
kat utsläppen från vår
nyproduktion med hälf-
ten jämfört med 2018
– Energiprestanda under
70 kWh/kvadratmeter
Atemp till 2025
31
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 32 =====
Vägen mot klimatneutral förvaltning
Vårt övergripande långsiktiga mål är att
Fabeges förvaltning ska vara klimatneutral
2030 vilket mäts i ton CO2e. Med det menar vi
att vi ska ha kontroll över alla de utsläpp som
är kopplade till vår verksamhet och att vi ska
minimera utsläppen i största möjliga utsträck-
ning med de medel som finns tillgängliga. All
el vi köper är förnyelsebar el från vind. De
utsläpp som vi inte kan påverka ska vi uppvä-
ga i form av klimatkompensation såsom att
investera i additiv teknik som minskar koldiox-
idhalten i atmosfären.
Våra växthusgasutsläpp genereras främst i
förvaltningen av fastigheter och i samband
med projektutveckling. För att minska vår klimat-
påverkan arbetar vi med energieffektiviseringar,
ökad andel förnybar energi och minskade
klimatavtryck i hela värdekedjan. Vi vill ligga i
framkant med vårt hållbarhetsarbete och
inspirera såväl vår egen verksamhet som våra
kunder och branschkollegor.
För att begränsa klimatpåverkan inom för-
valtningen fokuserar vi på att minska de direkta
och indirekta utsläppen (scope 1 och scope 2).
Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål
och den färdplan vi fastställt till stöd för
Paris avt alet genom Sciences Based Targets
initiative (SBTi).
Energieffektivisering i vår verksamhet
Vårt långsiktiga energimål om en genomsnitt-
lig specifik energianvändning på 70 kWh per
kvadratmeter Atemp sträckte sig till år 2024.
Vårt utfall 2024 mätt som primärenergital
uppgick till 67 kWh per kvadratmeter Atemp
och vår specifika energianvändning var 70
kWh per kvadratmeter Atemp. Detta betyder
att vi klarade vår utmanande målsättning och
att vår energiprestanda i snitt ligger under
nybyggnadskraven. Detta trots att vårt fastig-
hetsbestånd till största delen är äldre än 30 år.
Vi tar ett helhetsgrepp om energifrågan i
våra fastigheter, projekt och stadsdelar
genom högt ställda miljökrav vid inköp av
energi och behovsstyrning med hjälp av digi-
talisering, vilket spelar en viktig roll i vårt arbe-
te att minska energianvändningen. Vi bevakar
och analyserar energianvändningen på timni-
vå för att tidigt identifiera avvikelser i prestan-
dan och effektuttaget samt utvecklar funktio-
ner för smartare datadriven styrning och
övervakning av våra fastigheter. På bygg-
nads- och bolagsnivå sker dessutom en omfat-
tande kontroll via vårt energiuppföljningssys-
tem som läser in och bearbetar alla uppmätta
förbrukningsvärden.
Fokusområde Fastigheter forts.
Uppströms
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp i
värdekedjan
Uppströms
Scope 2
Indirekta utsläpp från egna
processer (köpt energi)
Fabege
Scope 1
Direkta utsläpp från egna
processer
Nedströms
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp i
värdekedjan
Utsläpp från inköp av varor och
tjänster
– Byggmaterial och bränsle-/energi-
användning på våra byggarbets-
platser
– Transporter till och
från våra byggarbetsplatser och
fastigheter
– Våra pendlings- och tjäns teresor
– Avfallshantering
Användning av köpt energi
– Fjärrvärme
– Fjärrkyla
– Fastighetsel
Förbränning i egna fordon, anlägg-
ningar och fastigheter
– Läckage av köldmedia
– Egna och leasade f ordon
Utsläpp relaterade till kundens lokal-
användning
– Hyresgästers egna
elabonnemang
– Hyresgästers och leveran t örers
avfall och pendlingsresor
Våra klimatutsläpp uppdelade enligt Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet)
” Ener gieffektivitet har länge varit en av våra
viktigaste frågor och vi är stolta över en minskad
energianvändning från 166 kWh/kvm (2010) till
70 kWh/kvm (2024).”
32
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 33 =====
Minskat klimatavtryck inom byggprojekt
Omställningsplanen för projektutveckling
innehåller definierade mål för minskningen
av andra indirekta utsläpp per BTA (scope 3).
Nyproduktion och större ombyggnationer
som färdigställs efter 2030 ska ha 50 procent
lägre CO
2-avtryck i jämförelse med Fabeges
basår 2018. Under året har vi arbetat i enlig-
het med första delmålet på resan mot 2030:
– Bygglov innan 2025, 20 procent lägre
CO2- avtryck
– Bygglov 2025–2027, 35 procent lägre
CO
2- avtryck
– Bygglov 2027, 50 procent lägre
CO
2- avtryck
För att minska vårt CO₂-avtryck i våra bygg-
projekt har vi upprättat riktlinjer som går ste-
get längre än vad lagkravet på klimatdekla-
rationer anger. Både nyproduktioner och
ombyggnader ska beräknas och fler livscykel-
skeden liksom byggnadsdelar omfattas av
beräkningen. Våra CO₂-beräkningar ska vara
linjerade med EU-taxonomins kriterier och
även uppfylla kriterier enligt BREEAM. Vi
strävar efter att minska ombyggnadsbehov
och bevara befintliga strukturer och har satt
som mål att byggprojekt ska halvera sitt
CO₂-avtryck per kvadratmeter till 2030
jämfört med 2018.
Cirkularitet och återbruk
Klimatpåverkan från produktion av byggma-
terial är hög, därför arbetar vi för att i allt
större utsträckning tillvarata det material som
kan återanvändas. För att minska miljöpåver-
kan både på kort och lång sikt säkerställer vi
i ett tidigt skede att våra projekt väljer rätt
material och använder rätt metoder. Vår mål-
sättning är att 100 procent av våra bygg-
material ska vara miljösäkra i enlighet med
Byggvarubedömningen. Vi är även anslutna
till färdplanen för bygg- och anläggnings-
sektorn samt Klimatarena Stockholm för att
bidra till snabbare klimatomställning i Stock-
holm. Vi deltar även i Centrum för cirkulärt
byggande som är en arena där branschens
aktörer möts och samverkar kring återbruk
och cirkulära materialflöden vid byggande,
rivning och förvaltning.
Det är viktigt för oss att skapa förutsätt-
ningar för cirkulära materialflöden, att det
finns möjlighet till demonterbarhet, återbruk
och återvinning. Vi försöker välja rätt material
och använda rätt monteringsmetoder liksom
att ta tillvara material från våra ombyggna-
tioner. Vi inventerar möjligheten att återbruka
i merparten av våra tomställda lokaler liksom
byggnader som ska utrymmas.
I utvecklingsplanerna för Haga Norra
ingår flera storskaliga projekt för att arbeta
med återbrukat tegel. Kvarter 1 vann Årets
Fasad 2024 där det återbrukade teglet, om
355 790 tegelstenar, som pryder fasaden är
ett lyckat exempel på återbruk, både vad
gäller design och hållbarhet.
Till fastigheterna i Solna används enbart
fjärrvärme märkt ”Bra miljöval” och till Stock-
holms innerstad och Flemingsberg köper vi
klimatneutral värme. Vi har ett nära samarbete
med våra hyresgäster för att stötta dem i
arbetet med att minska energianvändningen,
bland annat genom gröna hyresavtal, läs mer
på sidan 42.
Under 2022 utformade vi en återbruks-
strategi som beskriver hur vi arbetar med
återbruk och satte ett nytt mål, cirkularitets-
index, med målet att 20 procent av mängden
material som tillförs i ett ombyggnadsprojekt
ska vara cirkulära. Strategin beskriver mål för
återbruket samt rutiner och arbetssätt för hur
vi ska nå målen. En del i återbruksstrategin
är vår fullskaliga återbrukshubb i Solna
Business Park. Målet är att skapa en funge-
rande återbruksmarknad och minskade
klimatutsläpp. Långsiktigt strävar vi efter att
om b ygg nadspr ojekt som färdigställs 2030
ska ha ett cikularitetsindex på minst 50 pro-
cent.
Mål för vattenförbrukning
Vårt mål är att varje år minska vår vatten-
förbrukning med 2 procent. En lägre vatten-
förbrukning innebär förutom en minskad
belastning på jordens resurser också att vi
förbereder verksamheten för en framtid med
en sjunkande grundvattenyta och reducerad
tillgång på färskvatten. Utfallet 2024 blev
356 liter per kvadratmeter vilket är 2 procent
lägre än 2023.
Hantering av klimatrisker
Parallellt med vårt arbete för en minskad klimat-
påverkan hanterar vi de fysiska risker som ett
Fokusområde Fastigheter forts.
Våra miljöcertifieringar för kvalitetssäkring
BREEAM
Det brittiska miljöcertifieringssystemet BREEAM är
det mest spridda av de internationella systemen i
Europa. Systemet omfattar projektledning, byggna-
dens energianvändning, inomhusklimat, vattenhus-
hållning, avfallshantering samt markanvändning
och påverkan på närmiljön. BREEAM-SE har tagits
fram för att kunna certifiera nybyggnationer enligt
svenska regler och BREEAM In-Use används för
befintliga byggnader.
FITWEL
Det internationella certifieringssystemet Fitwel skiljer
sig från andra certifieringssystem genom att fokuse-
ra på människans välmående i byggnaden. Certifie-
ringen syftar till att öka social hållbarhet och jäm-
ställdhet, välbefinnande, fysisk aktivitet och säkerhet
samt reducera sjukdom och sjukfrånvaro. Systemet
är designat för att kunna appliceras på alla byggna-
der oavsett budget, byggnadens storlek eller ålder.
CITYLAB ACTION
Citylab Action är ett vägledande forum för delad
kunskap inom hållbar stadsutveckling organiserat
av Sweden Green Building Council (SGBC).
Åtaganden och effektmål är fastställda av SGBC,
medan projektmål och åtgärder är specifika för
de enskilda projekten. För ett certifierat hållbarhets-
arbete ska även ett antal certifieringskrav
uppfyllas.
SVANENMÄRKNING
Ett miljöcertifieringssystem för nybygg nation av fler-
bostadshus, småhus, förskolor och äldreboenden.
Att en byggnad är Svanen-certifierad innebär att
den har en låg energi an vändning, god innemiljö,
hållbara materialval, inga farliga kemikalier och att
byggprocessen har en minimerad miljöpåverkan.
En ansökan om egen grundlicens har inletts 2024.
Våra mål för cirkularitet
och återbruk
Under 2024 har vi arbetat mot ett Cirkularitets-
index på 20 procent vid ombyggnationer. Målet
innebär att minst 20 procent av det byggmaterial
som tillförs ett projekt ska vara antingen åter-
brukat material, material med återvunnet och/
eller förnyelsebart innehåll.
På lång sikt är målet högre ställt – 50 procent
av material vid ombyggnadsprojekt ska vara
cirkulära till år 2030.
Högt ställda klimatmål
Målet enligt Science Based Targets initiative
(SBTi) innebär att vi med 2018 som basår ska
halvera utsläpp inom scope 1 och 2 till senast
2030, samt ett åtagande att mäta och minska
våra scope 3-utsläpp.
Våra egna klimatmål går längre än ovan-
stående mål enligt SBTi. Vi strävar mot klimat-
neutral förvaltning år 2030 med en halvering
av scope 3 per BTA och en minskning i scope 1
och 2 med minst 90 procent.
50%
33
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 34 =====
förändrat klimat innebär. Vi har därför genom-
fört klimatriskanalyser på samtliga förvalt-
ningsfastigheter. Analysen identifierade ökad
nederbörd och översvämningar som en av de
största framtida potentiella riskerna. Vi har
även systemstöd för att visualisera och analy-
sera hur stor del av vårt bestånd som är utsatt
för klimatrisker, både akuta och kroniska samt
göra en egen sårbarhetsanalys. Vid förvalt-
ning, pågående och framtida ombyggnationer
säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för
att hantera klimatriskerna.
Hantering av avfall
För vår del uppkommer avfall dels i samband
med byggprojekt och hyresgästanpassningar,
dels genom det avfall som hyresgäster och vi
själva genererar i driften. Det senare beräk-
nas med hjälp av uppgifter från våra huvud-
entreprenörer för avfall och utifrån mängd,
typ och vikt. Idag har vi tillgång till statistik för
61 av våra fastigheter, en mindre del hamnar
utanför då våra kunder har möjlighet att välja
en annan avfallsentreprenör än den vi rekom-
menderar. Vi strävar efter god resurshållning
och uppmuntrar alla kunder att källsortera sitt
avfall i minst fem fraktioner.
Vi ställer krav på avfallshantering och
materialåtervinningsgrader i samtliga projekt.
För fastigheter som är BREEAM-certifierade
gäller dessutom särskilda regler för hur åter-
vinning och avfallshantering ska skötas.
Smarta fastigheter för ökat välbefinnande
Digital teknik möjliggör nya beteenden och
automatisering. Genom digitala lösningar får
vi tillgång till data i realtid som gör det enklare
att optimera energianvändningen. Med upp-
kopplade byggnader får vi också möjlighet
att utveckla behovsanpassade fastigheter
och lokaler där människan står i centrum.
Tack vare dessa kan vi visualisera inomhus-
klimatet och utveckla lokaler utifrån hälsa
och välbefinnande. Vi kan enklare få en bild
av hur våra fastigheter används, snabbt få
information om felanmälningar, förstärka
säkerheten i husen och på så sätt sköta för-
valtningen mer proaktivt. Alla våra fastighe-
ter är uppkopplade till ett digitalt fibernätverk
som möjliggör integrering i den smarta sta-
den, vilket bidrar till ett mer hållbart och
effektivt resursanvändande.
Hälsa i husen
En hälsosam och hållbar arbetsmiljö handlar
om mer än den fysiska omgivningen med
belysning, ljudnivåer, ventilation och inred-
ning. De psykosociala faktorerna är minst lika
viktiga för medarbetarnas välmående, för att
de ska prestera väl och inte minst vilja komma
tillbaka till kontoret.
Vårt bidrag handlar framför allt om att
underlätta för våra kunder att göra rätt val,
som att placera attraktiva trapphus centralt
som en uppmuntran till att ta trapporna i stäl-
let för hissen. Eller genom att erbjuda kring-
tjänster, möjlighet till träning och kultur i eller
kring våra fastig he ter. Ett annat exempel är
vårt arbete tillsammans med kunder kring
hälso certi fie ra de arbetsplatser. Det är ett
strategiskt initiativ med avsikt att förbereda
fastigheterna inför kunders önskemål om
hälsocertifiering. Vi använder oss av certifie-
ringen Fitwel där vårt eget huvudkontor är ett
exempel på en Fitwel-certifierad fastighet.
Fokusområde Fastigheter forts.
På cirka 2 000 kvadratmeter i Solna Business
Park samlas byggmaterial, installationer och
möbler som ska återbrukas.
” Å terbrukshubben i Solna
Business Park är en
katalysator som möjliggör
ökad grad av återbruk i
vår verksamhet.”
34
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 35 =====
Fokusområde
Medarbetare
Engagerade och motiverande medarbetare är en
viktig fram gångs f aktor och vi vill vara en attraktiv
arbetsplats. Organisationer med en stark identitet
presterar ofta bättre än andra. Vi investerar därför
tid och kraft i att utveckla vår värdegrund, före t ags-
kultur och våra med arbe tare som alla är viktiga för
vår framgång.
Vår gemensamma värdegrund SPEAK, som
står för Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenör-
skap, Affärsmässighet och Kundnärhet, har
skapat en stark företagskultur som genomsy-
rar hela vår verksamhet. Genom att se och
värna om varje enskild medarbetare och dess
unika förmågor kan vi tillsammans skapa en
stark helhet där vi ska vara det självklara
valet för duktiga och drivna personer inom
fastighetsbranschen. Vi arbetar aktivt med att
stärka vår attraktionskraft som arbetsgivare
med målsättning att vara en av Sveriges mest
uppskattade arbetsplatser.
Medarbetarundersökning
Ett viktigt verktyg för att identifiera vad vi
behöver utveckla och förbättra är medarbetar-
undersökningen Great Place To Work som vi
genomför varje år. Vårt mål för 2024 var att
nå ett Trust Index om 88, vilket vi uppnådde.
Vår långsiktiga målsättning är ett Trust Index
på 90. Resultatet från medarbetarundersök-
ningen ligger till grund för ett strukturerat och
målmedvetet arbete där varje avdelning iden-
tifierar sina fokusområden och specifika utma-
ningar. Åtgärder och aktiviteter baserade på
resultatet integreras sedan i planer och mål-
sättning för det kommande året. Baserat på
resultatet från 2023 års undersökning har vi
under 2024 arbetat med Utvecklande Ledar-
skap (UL), en vedertagen ledarskapsmodell
som betonar vikten av att utveckla och stärka
medarbetarnas förmågor och potential.
Istället för att bara ge instruktioner och krav,
fokuserar den utvecklande ledarskapsstilen
på att stödja medarbetarna att själva ta
ansvar för att nå uppsatta mål. Alla våra
chefer har genomgått denna utbildning och
processen att implementera den i fler delar
av organisationen fortgår.
Medarbetarens välmående
Vi har en bred ansats kring den hållbara
medarbetaren och arbetsmiljöfrågor. Vi ska
inte bara ha en säker arbetsmiljö, våra med-
arbetare ska även känna att de har ett håll-
bart arbetsliv. Vi erbjuder alla anställda regel-
bundna hälsoundersökningar, genomför
friskvårdssatsningar och skapar möjlighet till
fysisk aktivitet nära våra kontor. Vi arbetar
I korthet
Väsentliga frågor
– God hälsa
– Säkerhet
– Mångfald och
jämställdhet
– Klimatutsläpp
Mål
– Erbjuda medarbetare
ett hållbart arbetsliv
– Nå minst 90 Trust
Index i Great Place To
Work
35
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 36 =====
medvetet med att minska arbetsrelaterad
stress och samtliga chefer förväntas föra en
löpande dialog med sina medarbetare för
att säkerställa balansen mellan arbetsliv och
fritid.
Säker arbetsplats
Arbetsmiljön hos oss ska vara säker och utan
risk för att våra medarbetare, eller de som
arbetar hos oss, skadas eller blir sjuka på
arbetet. Utgångspunkten för en säker arbets-
plats är vårt systematiska arbetsmiljöarbete
som innefattar riskbedömningar utifrån
genomförda undersökningar, som skyddsron-
der, avvikelserapportering och utvecklings-
samtal. Bedömningarna värderas och priorite-
ras och handlingsplaner sätts upp för hur
riskerna ska hanteras.
Alla medarbetare har genomgått en grund-
läggande utbildning inom arbetsmiljö, och
nyanställda erbjuds samma möjlighet. Chefer
och arbetsmiljöombud har deltagit i fördjupade
utbildningar. För olika områden inom arbets-
miljö, så som säkerhet vid riskfyllda arbetsmo-
ment, finns etablerade rutiner och specifika
utbildningar. Exempelvis krävs utbildning och
användning av rekommenderad skyddsutrust-
ning vid höghöjdsarbeten och andra arbets-
uppgifter med risk för fall. För inhyrd personal
gäller samma regler och rutiner som för våra
egna medarbetare.
På vårt intranät kan alla medarbetare
rapportera riskobservationer och tillbud som
sedan gås igenom av ansvarig chef och följs
upp av arbetsmiljökommittén. Det genomförs
alltid en analys för att undersöka orsaken och
hur den kan undvikas i framtiden. Ett omfat-
tande utvärderingsarbete sker kontinuerligt
för att förbättra hälso- och säkerhetsarbetet.
Arbetsskador rapporteras till Arbetsmiljö-
verket i enlighet med Arbetsmiljölagen.
Vår arbetsmiljökommitté samverkar kring,
följer upp och är ett bollplank i utvecklingen
av arbetsmiljöfrågor.
Kontinuerlig kompetensutveckling
Att erbjuda våra anställda individuell kompe-
tensutveckling är viktigt. Dels för att säkerstäl-
la att våra medarbetare har rätt förutsätt-
ningar att prestera i sitt arbete, dels för att vi
ska vara en attraktiv arbetsgivare. Samtliga
medarbetare på Fabege har en individuell
mål- och utvecklingsplan som regelbundet
följs upp via årliga medarbetarsamtal, med
Fokusområde Medarbetare forts.
”Våra medarbetare ska
känna att de har ett
balanserat och hållbart
arbetsliv.”
Med medarbetaren i fokus
Engagerade
och motiverade
medarbetare
SPEAK – en gemensam
värdegrund
Vår värdegrund och våra värdeord är en själv-
klarhet för oss alla i allt vi gör, hela tiden. Vår
värderingsdrivna företagskultur gynnar både
vårt arbete och vår affär.
Vi är nyfikna och tror att bästa sättet att
påverka framtiden är att vara med och skapa
den. Det innebär att vi också måste vara lyhörda
och flexibla mot kunder och samarbetspartners
och anpassa vårt arbete utefter givna förut-
sättningar.
Vi har ingen prestige i att vi måste klara och
göra allt själv utan vi ber varandra om hjälp och
råd. Vi arbetar tillsammans över avdelningarna
och där det behövs tar vi in spetskompetens.
Vi arbetar efter win-win-prin cipen där vi tar vårt
ansvar och står vid vårt ord.
Ledarskap
Vårt ledarskap syftar till att
utveckla våra medarbetare
till att på bästa sätt kunna
möta nutida och framtida
utmaningar.
Företagskultur
Vår värdegrund SPEAK:
– Snabbhet
– Prestigelöshet
– Entreprenörskap
– Affärsmässighet
– Kundnärhet
Hos oss är varje med ar betares
bidrag viktigt för helheten. Vi är ett
lag med gemensamma spel r egler
och tydliga ramar för framgång. Vi
kallar det SPEAK och vi investerar
gemensam tid och kraft i att
utveckla oss och vår värdegrund.
Hälsa och välbefinnande
Vi vill öka våra medarbetares
kunskap inom ett brett spektrum
av hälsofrågor – för långsiktigt
välbefinnande och motivation,
vilket skapar drivkraft och
engagemang.
– Arbetsmiljö
– Fysisk aktivitet
– Relationer
– Vila och åter-
hämtning
36
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 37 =====
utgångspunkt från verksamhetens mål och
medarbetarens roll.
Att vi arbetar med kontinuerlig kompetens-
utveckling är även en förutsättning för att
lyckas med vår kompetensförsörjning över tid.
En viktig funktion inom företaget är vår teknis-
ka drift. Det är den funktion där vi över tid har
flest vakanser och en yrkeskategori som bran-
schen i stort har utmaningar med att rekrytera.
Vi sitter med i styrelsen för Fastighetsbran-
schens Utbildningsnämnd där vi tillsammans
arbetar för hur vi kan locka fler till branschen
och säkerställa relevanta och kostnads-
effektiva insatser inom kompetensutveckling
som håller hög kvalitet. Det kan handla om hur
vi kan få fler kvinnor att söka sig till branschens
tekniska yrken, eller hur vi kan lyckas med en
framgångsrik kompetensförsörjning från när-
liggande branscher med efterföljande fortbild-
ning.
Vår syn på lika värde
Vi har en grundsyn om alla människors lika
värde och att alla medarbetare ska ha sam-
ma möjligheter, rättigheter och skyldigheter.
Hos oss ska ingen diskrimineras på grund av
kön, könsöverskridande identitet eller uttryck,
etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp-
fattning, funktionsnedsättning, sexuell lägg-
ning eller ålder.
Vi har ett övergripande jämställdhetsmål
där jämn könsfördelning på alla nivåer inom
bolaget eftersträvas.
Medarbetarnas bidrag till klimatmål
Alla våra kontor är miljöcertifierade enligt
BREEAM In-Use. Huvudkontoret är sedan 2022
även hälsocertifierat genom Fitwel. Läs mer om
Fitwel på sidan 33. Medarbetarnas bidrag till
Fabeges totala klimatutsläpp är relativt litet,
men målet är ändå ett fossilfritt tjänsteresande.
Detta för att bidra till Fabeges mål om klimat-
neutral förvaltning för att transporter är den
sektor i Sverige som har de största fossila
utsläppen och den största användningen av
fossila energikällor. Vi har de senaste åren dra-
git ner på resandet och uppmuntrar till hållbart
resande. De servicebilar som används i tjänsten
är sedan 2017 elbilar och vår förmånsbilspolicy
tillåter endast miljöbilar.
Vår vinstandelsstiftelse
Varje enskild medarbetare är viktig för vår
utveckling. Alla medarbetare omfattas av vår
vinstandelsstiftelse och summan som avsätts
är lika för alla. Avsättningen sker i form av
Fabegeaktier och är kopplad till ett antal upp-
satta mål. Aktierna är bundna i fem år efter
avsättningen och uppgår till max två prisbas-
belopp per anställd och år. Då avkastnings-
kravet för 2024 inte uppnåddes gjordes ingen
avsättning till vinstandelsstiftelsen.
Great Place To Work
Varje år genomför vi Great Place To Works
undersökning för att få veta vad våra medarbe-
tare tycker om oss som arbetsgivare. Vårt mål
var att nå Trust Index 88, vilket uppnåddes.
88 index
Fokusområde Medarbetare forts.
” Genom engager ade
och motiverade med-
arbetare vill vi skapa
en av Sveriges mest
uppskattade
arbetsplatser.”
Varje medarbetare är viktig för vår
utveckling, tillsammans är vi Fabege.
37
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 38 =====
Fokusområde
Leverantörskedja
Våra leverantörer är viktiga samarbetspartners, då en
hållbar leverantörskedja är av görande för att skapa
långsiktig lönsamhet, minska risker och stärka vårt
varumärke. Målet är att hållbarhets gr anska alla våra
partners med vilka vi har ramavtal.
Vi strävar efter att bedriva ett ansvarsfullt
företagande, minska vårt klimatavtryck och
säkerställa mänskliga rättigheter i alla led. Vi
stödjer flera internationella riktlinjer som till
exempel FN:s grundläggande dokument om
mänskliga rättigheter, ILO:s grundläggande
principer och rättigheter på arbetsplatsen och
FN:s Global Compacts tio principer för
mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och
antikorruption avseende globalt ansvar.
Dessa riktlinjer omfattas av vår Uppförande-
kod Leverantörer som vi förväntar oss att våra
leverantörer med ramavtal ska efterleva i alla
sina led.
En begränsning av utsläpp som innefattar
material, transporter, byggenergi och avfall
är ett av våra mest prioriterade områden
inom ramen för vårt arbete med leverantörs-
kedjan. Dessa klimatutsläpp som genereras
indirekt i båda leden av värdekedjan
benämns som scope 3-utsläpp enligt Green-
house Gas Protocol (GHG-protokollet) och
utgör den absoluta merparten av vårt totala
utsläpp.
Systematiskt arbete med leverantörer
Vi har sedan 2013 hållbarhetsgranskat utvalda
strategiska samarbetspartners med målsätt-
ningen att alla leverantörer med vilka vi har
ramavtal samt större projektleverantörer ska
skriva under Uppförandekoden och genomgå
granskning. Under 2024 nådde vi ett resultat
på 96 procent.
Därtill riskklassificerar vi våra kategorier av
leverantörer och genomför utökade bak-
grundskontroller av leverantörer där det enligt
vår riskbedömning behövs. Dessa kontroller
genomförs innan avtalet signeras. Vi för en
kontinuerlig dialog med våra leverantörer och
stöttar dem i deras arbete med att förbättra
sina rutiner. De brister som eventuellt uppda-
gas via våra granskningar ska leda till att de
aktuella bolagen upprättar en åtgärdsplan
som sedan genomförs. Om ingen förbättring
sker kan vi avbryta samarbetet.
I våra förfrågningsunderlag vid upphand-
ling uppmuntrar vi leverantörerna att under
avtalstiden ta emot praktikanter från Talang-
Akademin. Hittills har ett 30-tal leverantörer
skrivit under och flera har tagit emot
I korthet
Väsentliga frågor
– God hälsa
– Säkerhet
– Mänskliga rättigheter
– Miljö- och
klimat påverkan
Mål
– 100% av våra leveran-
törer med ramavtal ska
skriva under vår uppfö-
rande kod för leveran-
törer och granskas uti-
från koden, policyer
och internationella kon-
ventioner
38
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 39 =====
praktikanter. Läs mer om våra planer för soci-
al hållbarhet på sidorna 29–30.
För att säkerställa kvaliteten i leveransen
genomför vi även löpande granskningar av
leverantörer som anses vara särskilt betydel-
sefulla för våra kunders upplevelse i varda-
gen. För oss är det viktigt att vi snabbt identi-
fierar eventuella avvikelser mot avtalen och
kontinuerligt förbättrar kvaliteten.
Säkerhet i samverkan med entreprenörer
En trygg och säker arbetsplats, fri från korrup-
tion och ojämlikhet, där risker förebyggs och
minimeras är en mänsklig rättighet och en
utmaning för hela byggbranschen. Personal-
liggare gör det möjligt att få statistik avseen-
de villkor för alla som arbetar i större projekt
som vi sedan kan följa upp.
Det genomförs riskanalyser och invente-
ringar i varje skede av byggprocessen och
dessa ska också följas upp. Detta är för när-
varande entreprenörens huvudansvar. På
arbetsplatserna finns byggarbetsmiljösam-
ordnare, BasP och BasU, som ansvarar för
säkerheten genom hela projektet.
Det är entreprenörerna som har arbetsgi-
varansvaret samt det yttersta ansvaret för
arbetsmiljön under byggprojekt och detta reg-
leras i våra avtal. Vi har god samverkan med
entreprenörerna och vi tar en aktiv roll för att
förebygga tillbud. Under det senaste året har
vi utökat våra resurser för att löpande kont-
rollera att alla säkerhetsrutiner följs samt att
riskerna på arbetsplatsen minimeras. Detta
säkerställs genom systematiskt arbetsmiljö-
arbete med digitala och fysiska skyddsronder
där fel och brister måste åtgärdas och doku-
menteras i vår databas.
För att alla på en byggarbetsplats ska förstå
och uppmärksammas på risker sätts det upp
bilder på farliga moment med informations-
texter på olika språk. Entreprenörens skydds-
ombud säkerställer att projektet genomförs
på ett säkert sätt och för dessutom byggarbe-
tarnas talan så att alla risker uppmärksam-
mas och arbetsförhållandena är goda. Vi föl-
jer alltid upp avvikelser gentemot entrepre -
nörer och de som drabbats.
Vi uppmuntrar leverantörerna och dess
anställda att rapportera identifierade risker
och informerar även om vår visselblåsarfunk-
tion som kan användas av alla externa parter.
Vid en incident eller ett tillbud på byggar-
betsplatser genomförs alltid en analys av
orsaken och hur detta kan undvikas i framtiden.
Analysen skickas till Arbetsmiljöverket för
uppföljning och dokumentation.
Olyckor och tillbud
De vanligaste olyckorna på byggarbets plat ser
är skärskador, fall från låga höjder och mindre
snubbelolyckor. När allvarligare olyckor
inträffar är det oftast fallolyckor eller snubbel-
olyckor.
Fokusområde Leverantörskedja forts.
Branschöverskridande samarbete för en hållbar byggbransch
Fastighetsbranschen är enig om att en hållbar bygg-
bransch inte är en konkurrensfråga utan något som
gynnar alla aktörer. Vi har tillsammans med kollegor
inom branschen arbetat fram ett digitalt verktyg för
granskning av fastighetsbranschens leverantörskate-
gorier. Syftet är att undvika dubbelarbete för leveran-
törer genom att de slipper svara på liknande frågor i
samband med upphandlingar från olika fastighetsbo-
lag samt att möjliggöra att fler leverantörer granskas.
Därmed kan branschen sätta en ny standard. Vi har
tillsammans med åtta fastighetsbolag med stora kon-
torsfastighetsbestånd i Stockholmsregionen tagit fram
gemensamma leverantörskrav inom hållbarhet. Vi har
börjat kategorisera svaren så att det sker en harmoni-
sering mot ESRS-rapporteringen.
FN Global Compact
Fabege stödjer FN:s Global
Compact sedan 2010.
Process för styrning och kontroll av leverantörer
Upphandling/förfrågan
Samtliga leverantörer
som lämnar anbud för
avtals teck nande håll bar-
hets gr anskas. En fråge -
enkät måste besvaras
baserad på vår Upp-
föran dekod Leveran törer
vilken innefattar miljö,
affärs etik, arbets villkor,
mänskliga rättigheter,
arbetsmiljö och säkerhet.
Kraven gäller även för
anlitade underleverantörer.
Resultat av hållbarhets-
granskning/revision:
Utan anmärkning:
Samarbetet fortsätter.
Vid mindre anmärkningar:
Gemensam åtgärdsplan
tas fram.
Vid allvarliga anmärk
ningar: Samarbetet
avslutas och ny upphand-
ling påbörjas om inte
acceptabla förklaringar
kan presenteras.
Vid kontrakts tecknande
Uppförande k oden är en
bilaga till avtalen som
signeras av samtliga
samarbets partners.
Avvikelse hantering
Det går att kontakta
avtalsansvarig och
rapportera avvikelser.
Det finns även en
visselblåsartjänst för
såväl ex t erna som inter -
na parter.
Löpande under
avtals tiden
Samtliga avtalsleveran-
törer ska hållbarhets-
granskas. Granskningen
får inte vara äldre än
fyra år. Granskningarna
kan genomföras både
internt eller via externa
revisorer.
Kategoriansvarig säkerställer processen, som genomförs av
kategoriteam bestående av representanter från verksamheten.
1 2 3 4 5
39
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 40 =====
Fokusområde
Finansiering
Vår gröna finansiering är en naturlig fortsättning
på det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela orga-
nisationen. Alla våra finansiärer, såväl banker som
kapitalmarknad, erbjuder grön finansierng av
miljöcertifierade energieffektiva fastigheter.
Mål på 100 procent grön finansiering
Strategin för vår finansiering sätts utifrån vårt
ramverk för grön finansiering med målet att
nå 100 procent grön finansiering. Ramverket
utvecklas kontinuerligt och den senaste upp-
dateringen som gjordes 2022 innebär bland
annat att ramverket nu baseras på ”the
Green Bond Principles” med anpassning till
EU-taxonomin och med koppling till vår ambi-
tion att bidra till målen enligt Agenda 2030,
vilket är en halvering av CO
2 till 2030. Till
ramverket hör dessutom vårt gröna certifikat-
program, under vilket vi emitterar gröna certi-
fikat avsedda att användas för att finansiera
tillgångar som är godkända enligt ramverket.
Backup-faciliteten för certifikatprogrammet är
även den knuten till ramverket och därmed
grön. Vi har därtill ett grönt MTN-program
(Medium Term Notes) som etablerades 2016
och som innehåller särskilda villkor för håll-
barhet och miljö. Och vår allokeringspolicy
som vi har tagit fram innebär att investerare
med hållbara strategier är prioriterade vid
obligationsemissioner.
Det oberoende analysinstitutet S&P (tidigare
Cicero) har granskat vårt gröna ramverk.
Baserat på detta har de utfärdat en second
opinion med betyget ”medium green” för de
gröna villkoren och ”excellent” avseende styr-
ning.
Redovisning enligt EU:s taxonomiförordning
Hur stor andel av vår verksamhet som är
miljö mässigt hållbar enligt EU:s taxonomiför-
ordning rapporteras via tre finansiella nyckel-
tal som visar andel av omsättning, driftsutgif-
ter och kapitalutgifter som är förenliga med
taxonomin.
De ekonomiska aktiviteter som omfattas av
taxonomin är enligt vår analys våra nybygg-
nadsprojekt, större renoveringar samt fastig-
heterna i vår förvaltning. Vi bedriver både
byggnation (via byggentreprenörer) och för-
valtning av byggnader vilket gör att absoluta
merparten av verksamheten faller inom ramen
för taxonomin. Vi har sedan 2021 fortsatt att
utveckla vår verksamhet för att linjera med
taxonomin då det är en förutsättning för grön
finansiering.
I korthet
Väsentliga frågor
– Grön finansiering
Mål
– Vår finansiering ska
vara 100% hållbar och
grön
Övrig informationEkonomisk redovisningFörvaltningsberättelse
40
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet
===== SIDA 41 =====
Vad gäller vår nyproduktion uppskattar vi att
vi i normalfallet efter le ver alla målområden
utom målområde fem som handlar om före-
byggande och bekämpning av föroreningar,
dels på grund av otillräckliga förtydliganden
och tolkningar av kriterierna, dels för att bran-
schen inte är tillräckligt mogen. Dock kan det i
specifika projekt finnas utmaningar att nå
andra mål än mål fem, det beror normalt sett
på att projektet har utvecklats innan taxono-
mikraven införts.
Vi visar att vi bidrar väsentligt till ett av
Taxonomiförordningens sex miljömål, mål ett
Begränsning av klimatförändringar, Climate
Change Mitigation (CCM), då det är det mål
som är mest relevant för vår verksamhet. De
aktiviteter som huvuddelen av vår verksamhet
beskrivs inom är CCM 7.7 Förvärv och ägande
av byggnad samt CCM 7.1 Uppförande av
nya byggnader, men även andra aktiviteter
kan vara aktuella att använda i mindre
omfattning. Övriga fem miljömål hamnar
under kriterierna för att inte orsaka betydan-
de skada (DNSH) för vår verksamhet. Fabege
skulle för kapitalutgifter kunna bidra till mål
två och fyra, men samtliga väsentliga kapital-
utgifter fångas av mål ett och Fabege redo-
visar därför enbart mot mål ett. Vi uppfyller
även taxonomins krav kring minimiskyddsåt-
gärder kopplat till mänskliga rättigheter, anti-
korruption, transparens kring skattebelastning
samt fri konkurrens.
Kraven i EU-taxonomin ligger väl i linje
med vårt hållbarhetsarbete. Därför bedömer
vi att vi möter taxonomins krav, se modell till
höger.
För mer information se vår fullständiga taxo nomi
redovisning på sidorna 88–92
Fokusområde Finansiering forts.
Fabeges arbete med grön finansiering
99 procent grön finansiering
Grön finansiering ger oss bättre villkor och därmed
lägre kostnader både hos banker och på kapital-
marknaden samt tillgång till fler finansieringsalter-
nativ. Den gröna finansieringen kompletterades i
juni 2021 med lån som är anpassade till taxonomin
och som uppfyller EU-taxonomins kriterier för grön
finansiering. Vi har som mål att nå 100 procent
grön finansiering. Under 2024 uppgick grön finan-
siering till 99 procent.
Arbete relaterat till EU-taxonomin
Under 2024 har vi fortsatt med våra analyser avse-
ende klimat r esiliens, ett arbete som påbörjades
under 2021 i flera av våra stadsdelar. I detta arbete
bedömer vi de framtida fysiska klimat risk erna och
vilka klimatanpassningar vi bör göra för att minska
de långsiktiga riskerna.
Viktiga kriterier i taxonomin är energieffektiva
fastigheter, ett område där vi ligger långt fram och
löpande arbetar med.
Vårt genomsnittliga primärenergital ligger på 67
kWh per kvadratmeter Atemp. Så mycket som 68
procent av ytan i vårt bestånd som vi förvaltar har
ett utfall 2024 som ligger inom topp 15 procent
energiprestanda (defi nitionen i F astighetsägarnas
utredning visar att topp 15 procent inom kontors-
byggnader i Sverige motsvarar byggnader med ett
primär ener gi t al under 80 kWh per kvadratmeter
Atemp).
Andel förenlig med EU-taxonomin 2024
För 2024 bedömer vi att 65 procent av omsättningen,
55 procent av driftsutgifterna och 38 procent av
kapitalutgifterna ligger i linje med EU-taxonomin
och mål ett, och kan därmed klassas som miljömäs-
sigt hållbara.
För mer information se vår fullständiga taxo
nomiredovisning på sidorna 88–92
Förenlighet med EU-taxonomins krav
Vi bidrar väsentligt till
miljö mål ett, Beg räns ning
av klimat förändringar.
För övriga fem miljömål upp fyl-
ler vi kriterierna att inte orsaka
betydande sk ada (DNSH).
Vi uppfyller taxono mins
krav kring mini miskydds -
åtgärder.
KPI Total, Mkr
Omfattas av
taxonomin, %
Omfattas ej av
taxonomin, %
Andel förenlig
med taxonomin
2024, %
Andel förenlig
med taxonomin
2023, %
Omsättning 3 671 100 0 65 66
Driftsutgifter 158 100 0 55 53
Kapitalutgifter 2 393 99 1 38 23
Grön aktie på Nasdaq
Sedan november 2023
är Fabege noterad som
grön aktie, så kallad
Green Equity Designation.
”Fabege har länge varit fokuserat på hållbarhet
och att minska vårt klimatavtryck. För oss är
Nasdaqs klassificering av Fabege som grön
aktie viktig då det under lät tar för investerare
att göra medvetna och hållbar a val.”
Åsa Bergström
Vice VD, Ekonomi- och finanschef
” V årt hållbara fastighets -
bestånd ligger till grund
för målet om 100 procent
grön finansiering.”
1 2 3
Mathildatorget, Haga Norra.
41
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 42 =====
Goda relationer och samverkan med våra kunder är
en förutsättning för att vi ska kunna skapa hållbara
kontor, tjänster och stadsmiljöer. Kontinuerliga
dialoger med våra 700 kunder lägger grunden för
långsiktigt samarbete och utvecklingen av våra
stadsdelar.
Avtal med våra kunder sätter ramarna
Grunden för vårt strategiska arbete med våra
kunder är våra gröna hyresavtal. Det är
numera kutym att teckna gröna hyresavtal
och Fastighetsägarnas gröna bilaga är en
standardiserad bilaga för minskad miljöpå-
verkan från lokaler och minskad energian-
vändning. Det innebär att båda avtalsparter
enas om en gemensam miljöagenda för en
lokal genom effektiv resursanvändning och
hållbar fastighetsförvaltning. Avtalen kan till
exempel omfatta åtgärder för att bibehålla
eller förbättra BREEAM-klassificering av
byggnaden, energioptimering och inomhus-
miljö samt materialval och källsortering av
avfall.
Vi har även upprättat en vägledning kring
vad kunden kan beakta i samband med
hyresgästanpassningar som är klimateffektiva
för att öka hållbarhetsprestandan i projektet
och bidra till att höja eller bibehålla fastighe-
tens nivå avseende miljöcertifiering. 2024 var
98 procent av total nytecknad yta ovan mark
gröna avtal.
Med kunden i centrum
Vi är närvarande i våra kunders vardag
genom egna kontor i alla våra stadsdelar och
har egen personal, oavsett om det handlar
om förvaltning eller driften av fastigheterna.
Det gör att vi kan ha en nära dialog med
våra kunder vilket skapar kontinuitet och för-
troende samt att vi snabbt kan fånga upp
olika önskemål och säkerställa att vi erbjuder
en säker och bra inomhusmiljö. Med hjälp av
vår serviceanmälan blir vi även uppmärk-
sammade på om något behöver åtgärdas
eller rättas till och vi kan snabbt undanröja
eventuell risk för skada. Varje eller vartannat
år genomför vi ett fördjupat kundmöte som
ger oss en ännu bättre förståelse för våra
kunders behov.
Vi har även regelbundna frukostmöten där
vi bjuder in våra kunder i respektive stadsdel.
Det är en uppskattad aktivitet för informa-
tionsutbyte och uppdatering om vad som är
på gång i våra stadsdelar. Under 2024
genomförde vi 150 dialoger med våra kunder.
För att följa upp genomför vi NKI-mätningar
(Nöjd Kund Index) vartannat år. Vid vår
Fokusområde
Kunder
I korthet
Väsentliga frågor
– God hälsa
– Säkerhet
– Inomhusmiljö
– Energianvändning
– Klimatutsläpp
Mål
– Nöjd Kund Index (NKI)
2023: 81% (mål: 80%)
– Gröna hyresavtal,
andel nytecknad yta
2024: 96% (mål lång
sikt: 100%)
– Gröna hyresavtal,
andel total yta 2024:
91% (mål lång sikt:
100%)
42
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 43 =====
mätning 2023, nådde vi ett index på 81 för
den övergripande kundnöjdheten där vårt mål
var 80. Hela 95 procent angav det som troligt
att de skulle rekommendera oss som hyres-
värd och 88 procent att de skulle vända sig till
oss i första hand för ett lokalbyte.
Kundernas roll i klimatomställningen
Klimatomställningen är ett arbete som behöver
göras tillsammans med våra kunder. Vi tar
fram en klimatmässig konsekvensanalys vid
hyresgästanpassningar som vi delar med kun-
den för att se hur vi tillsammans kan bidra till
klimatomställningen. De senaste åren har vi
sett en trend att kunderna önskar ökad flexi-
bilitet. Därför har vi utvecklat flera flexibla lös-
ningar med syfte att underlätta kundernas
vardag. Läs mer på sidan 14. Våra flexibla
erbjudanden bidrar positivt till klimatomställ-
ningen genom fokus på resurseffektivitet,
återbruk och skalbarhet. Vi ser ett ökat intres-
se särskilt för återbruk och klimatsmarta
materialval. Det är viktigt att beakta estetik,
hållbarhet och funktionalitet även för det åter-
brukade kontoret och därför är samarbetet
med kund grundläggande.
Vårt arbete tillsammans med kunderna
innefattar även minskad energiförbrukning,
hållbart resande, avfallsåtervinning och
minskade transporter i våra stadsdelar.
Samarbete för långsiktig hållbarhet
Att ha en bra och nära relation till våra kun-
der är ovärderligt för att vi ska kunna vara
delaktiga i att stärka deras konkurrenskraft
som arbetsgivare genom att skapa hållbara
stadsmiljöer för såväl boende och arbetande
som besökare. Centrala verktyg är trygghets-
skapande åtgärder, Fitwel- och BREEAM-
certifieringar samt olika lokala samarbeten.
Hållbarhetsnätverket i Arenastaden är ett
exempel på ett sådant tillsammansarbete.
Här har vi tillsammans med ett tiotal större
företag arbetat fram en handlingsplan kopp-
lad till resvanor för att på så sätt bidra till kli-
matmålen om halverade utsläpp av växthus-
gaser till 2030. Ytterligare ett exempel är
samarbetet med Unga Operan, en av Kungliga
Operans tre konstnärliga ben som skapar
förutsättningar för barn och unga att utöva
kultur, ute i skolorna i Flemingsberg. Projektet
riktar sig till fyra grundskolor med klasser från
förskoleklass till årskurs 3. Aktiviteterna kan
bestå av mim, teater, musik eller något när-
mare produktionen/hantverket.
Serviceanmälan och synpunkter
Det är viktigt att få återkoppling på hur vi hanterar vårt uppdrag. Alla som lämnat en serviceanmälan upp-
manas att ge sina synpunkter på själva åtgärden. Återkopplingen görs digitalt genom ett enkelt knapptryck
på den symbol som bäst beskriver upplevelsen. Om en hyresgäst är missnöjd med hanteringen öppnas auto-
matiskt ett nytt ärende och vi gör en uppföljning för att få veta vad som inte har fungerat och hur vi hade
kunnat agera annorlunda. De synpunkter som har kommit in hittills har lett till ett flertal förbättringar. Idag är
95 procent av våra kunder nöjda med hur vi agerar på en serviceanmälan, målsättningen är 100 procent.
Fokusområde Kunder forts.
Öppet hus på Unga Operan i Flemingsberg.
Foto: Kungliga Operan/Markus Gårder
43
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 44 =====
God affärsetik, kontinuerlig dialog och lyhördhet
är grundläggande för våra relationer med såväl
med arbe tare och kunder som leveran t örer och
långivare. Att arbeta ansvarsfullt är en förutsättning
för lång sik tig lönsamhet och bidrar till en hållbar
samhälls utv eckling i våra stadsdelar.
Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i organisa-
tionen och följer vårt ramverk för styrning,
ansvar och uppföljning. Vårt åtagande gäl-
lande ansvarsfullt företagande är väl för-
ankrat hos såväl styrelsen, koncernledningen
som övriga medarbetare. Våra åtaganden
genomsyrar hela verksamheten, affärsrelatio-
ner samt hur vi agerar gentemot våra övriga
intressenter.
Vi har tagit fram processer och metoder för
att säkerställa att vi dokumenterar och följer
upp hur vi samverkar med våra medarbetare,
kunder, medborgare i våra stadsdelar och övri-
ga intressenter. Läs mer under Stadsdelar på
sidorna 28–30 och Kunder på sidorna 42–43.
Uppförandekod utgör basen
Vår uppförande k od ligger till grund för samtli-
ga medarbetares agerande. Alla chefer med
personal ansvar ansvarar för att säkerställa att
vår uppföran dek od är känd och efterlevs inom
respektive avdelning eller ansvarsområde.
Styrelse och koncernledning har ett särskilt
ansvar att verka för tillämpningen av upp-
förandekoden.
Alla medarbetare ska regelbundet genomgå
utbildning i vår uppföran dek od liksom närings-
livets kod mot korruption. Under 2024 har vi
uppdaterat vår uppförandekod och gjort för-
tydligande gentemot vår ställning i frågor som
rör mänskliga rättig he ter, arbetsvillkor, miljö,
affärsetik och kommunikation. Nästa steg är
att samtliga medarbetare ska göra en ny sign-
off av den uppdaterade koden.
Övriga policyer och riktlinjer
Utöver uppförandekoden så utgör vår skatte-
policy, insiderpolicy, riktlinjer mot korruption
samt vår policy för visselblåsarfunktion ett vik-
tigt ramverk för vår styrning och uppföljning.
Se sidorna 80–81 för styrning och uppföljning.
Vår ambition är att verksamheten ska präglas
av hög affärsetik och ansvarstagande samt
hållbar och rättvis konkurrens och vår vissel-
blåsarfunktion är ett viktigt verktyg för upp-
följning.
Vi följer svensk lagstiftning. Detsamma gäl-
ler god affärssed och praxis samt internatio-
nella normer för mänskliga rättigheter, arbete
och miljö i enlighet med Global Compact och
Fokusområde
Affärsetik
I korthet
Väsentliga frågor
– Antikorruption
– Skatt
Mål
– Årlig utbildning av
med arbe tare i upp -
förandekod: 100%
44
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 45 =====
ILO:s grundläggande konventioner om
mänskliga rättigheter i arbetslivet. Som stöd i
det dagliga arbetet finns vår etikgrupp med
representanter från olika avdelningar som har
regelbundna möten. Gruppen som rapporte-
rar till koncernledningen har till uppgift att
leda och driva arbetet med etikfrågor samt
bevaka relevanta omvärldsfrågor.
Rapportering av incidenter och visselblåsare
Vi är angelägna om att både våra egna med-
arbetare och externa intressenter känner sig
trygga med möjligheten att kunna fånga upp
eventuella missförhållanden i organisationen,
antingen via dialog eller anonyma rapporte-
ringssystem. Våra medarbetare hålls uppda-
terade om styrande policyer och riktlinjer via
intranätet, informationsmöten och löpande
informationsbrev.
Det är bolagsledningens ansvar att infor-
mera berörda medarbetare om deras ansvar
för att upprätthålla en god intern kontroll
enligt AFS 2023:1 Systematiskt arbetsmiljöar-
bete (undersöka, riskbedöma, åtgärda och
kontrollera). För att underlätta rapportering
av eventuella incidenter erbjuder vi en vissel-
blåsartjänst som är tillgänglig både internt och
externt. Den är viktig för att minska risker och
främja hög affärsetik och därmed upprätthålla
kundernas och allmänhetens förtroende för vår
verksamhet. Både anmälan och den efterföl-
jande dialogen är anonymiserad för den som
önskar. Samtliga anmälningar följs omgående
upp av en arbets grupp bes tående av HR chef,
hållbarhetschef och bolagsjurist som ansvarar
för att lämpliga åtgärder vidtas. Ingen som
rapporterar ska diskrimineras eller utsättas för
represalier. Under 2024 rapporterades inga
incidenter via visselblåsartjänsten.
Ansvar kring skattehantering
Vi vill ta ansvar för en hållbar samhällsutveck-
ling och i det ingår att bidra till samhället
genom att betala skatt. Vi bedriver all vår
verksamhet i Sverige, alla medarbetare är
anställda av svenska bolag och vi betalar 100
procent av skattekostnaden i Sverige. Vår
skattepolicy ger riktlinjer för bolagets skatte-
hantering. Där fastslås bland annat att vi ska
följa alla lagar och regelverk som gäller på
skatteområdet och där regelverket är otydligt
ska vi agera transparent och med försiktighet.
Vi ska ha en etiskt, legalt och affärsmässigt
motiverad skattehantering och helt avstå från
aggressiv eller avancerad skatteplanering. Vi
bedriver inte politiskt påverkansarbete kring
skattelagstiftning. Vår skattepolicy finns i sin
helhet på vår hemsida.
Företagskultur
Hos oss är varje medarbetares bidrag viktigt för
helheten. Vi är ett lag med gemensamma spel-
regler och tydliga ramar för framgång. Vi kallar
det SPEAK och vi investerar gemensam tid och
kraft i att utveckla oss och vår värdegrund.
Läs mer om SPEAK på sidan 36
Ramverk
– Uppförandekod
– Policy för vissel-
blåsarfunktion
– Skattepolicy
– Insiderpolicy
– Riktlinjer mot
korruption
– Sponsringspolicy
Fokusområde Affärsetik forts.
” Vår visselblåsarfunktion
är ett viktigt verktyg för
att kunna säkerställa hög
affärsetik och ansvars-
tagande såväl som hållbar
och rättvis konkurrens.”
45
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 46 =====
Hållbarhetsmål
Stadsdelar
Mål 2024
100 % ener gi från förnybara källor
(Andel förnybar energi, %)
90
Fastigheter
Mål 2024
Energiprestanda under 70 kWh/kvm Atemp 2025
(Specifik energianvändning, kWh/kvm Atemp)
70
2,5 kWh/kvm Atemp 2030
(Producerad energi från solceller, kWh/kvm Atemp)
1,8
90 % åt ervinning av avfall
(Material- och energiåtervinning, %)
96
Minska vattenanvändningen per kvm Atemp med 2 % per år
(Minskad vattenanvändning, %)
2
100% förvaltningsfastigheter (exkl. framtida förädlingsfastighe-
ter) ska miljöc ertifieras enligt BREEAM In-Use med ambitionen
nivå Very good
(Andel miljöcertifierade fastigheter (62 st), %)
100
100 % av nyproduktion ska miljöcertifieras enligt BREEAM-SE
med ambitionen nivå Excellent
(Andel miljöcertifierad nyproduktion, %)
100
100 % miljöklassade bilar
(Andel miljöklassade servicebilar och tjänstebilar, %)
100
Klimatneutral förvaltning år 2030
(Koldioxidutsläpp direkta utsläpp (scope 1 och 2), ton CO
2e)
1 835
Indirekta klimatutsläpp ska halveras per BTA till år 2030
jämfört med 2018
(Minskning av indirekta utsläpp (scope 3), %)
–32
Vi arbetar systematiskt med hållbarhets-
frågorna med målet att vara konkurrens-
kraftiga och skapa värdetillväxt.
Mia Häggström, Hållbarhetschef
46
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 47 =====
Hållbarhetsmål forts.
Medarbetare
Mål 2024
GPTW Trust Index på minst 90
(Nöjda medarbetare, GPTW Trust Index)
88
Över 95 % av medarbetarna ska vilja rekommendera
Fabege som arbetsgivare
93
Bibehålla låg sjukfrånvaro <3 % med hjälp av löpande
hälso under sökningar och fortsatta friskvårdssatsningar
3,43
Jämn fördelning i ledning eftersträvas
(% kvinnor)
50
Jämn fördelning bland chefer eftersträvas
(% kvinnor)
38
Jämn fördelning bland medarbetare eftersträvas
(% kvinnor)
38
Kunder
Mål 2024
Nöjd Kund Index (NKI) minst 801) –
100% gröna hyresavtal ²) av nytecknad yta 98
100% gröna hyresavtal²) av total yta 92
Leverantörskedja
Mål 2024
100% hållbarhetsgranskade och godkända
ramavtalade leverantörer
96
Finansiering
Mål 2024
100% grön finansiering 99
Affärsetik
Mål 2024
100% av medarbetarna ska genomgå årlig
utbildning i vår uppförandekod
3)
0
Våra medarbetares stolthet över
Fabege är viktig, men vi måste också
vara stolta över oss själva och det
vi bidrar med – varje dag, året runt.
Gunilla Cornell, Chef HR
1) Nöjd K und Indexmätningar genomförs vartannat år. 2) Y ta ovan mark exklusive bostäder. 3) Under 2024 utfördes ingen utbildning då uppförandekoden uppdaterades.
47
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 48 =====
Bolagsstyrningsrapport
Ordförande har ordet .......................... 66
Styrningsstruktur ................................ 67
Policyer och riktlinjer ............................ 69
Bolagsstyrningen 2024 ......................... 70
Rapport om intern kontroll ..................... 72
Styrelse ............................................ 74
Koncernledningen ............................... 76
Förvaltningsberättelse
Verksamhetens resultat
........................ 49
Finansiering ....................................... 52
Risker och möjligheter .......................... 56
Hållbarhetsnoter
Hållbarhetsnoter
................................. 78
Styrning av väsentliga
hållbarhetsfrågor ................................ 80
Våra intressenter och påverkan .............. 82
TCFD-rapport ..................................... 83
Hållbarhetsindikatorer.......................... 85
EU-taxonomin .................................... 88
GRI-index ......................................... 93
Översiktlig granskning av
hållbarhets redovisning ......................... 96
Förvaltningsberättelse
2024
48
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 49 =====
Förvaltning
Låg risk – stabila kassaflöden
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan
säkerställa att kunden trivs i lokalen och närmiljön är en hörn-
sten i vår affärsmodell. Det sker genom ett långsiktigt arbete
baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtro-
ende och ömsesidig lojalitet.
Förädling
Skapar värden – ökar kvaliteten i portföljen
Fastighetsförädling och nyproduktion är den andra viktiga
hörnstenen i verksamheten. Vår målsättning är att attrahera
långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter
som förädlas utifrån kundens specifika behov.
Transaktion
Finansierar projekt – ökar potentialen i portföljen
Fastighetsaffärer är också en hörnsten och naturlig del av vår
affärsmodell. Vi analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen
för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom
både förvärv och försäljningar.
Vår förvaltningsstrategi
Förvaltning Förädling
Transaktion
Kund
Verksamhetens resultat
Verksamheten
Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi
utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus
främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna
delmarknader i Stockholmsregionen. Inom koncernen ingår
Birger Bostad, ett fastighetsutvecklings bolag med f okus på
bostäder. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi till-
sammans stora möjligheter att skapa en blandad bebyg-
gelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade fastighets-
kluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en
mycket god marknadskännedom ger det goda förutsätt-
ningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad.
Vårt fokus på de prioriterade delmarknaderna Stock-
holms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings-
berg fortsatte genom de affärer och investeringar som
genomfördes under 2024. Den 31 december 2024 ägde vi
100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,2 Mdkr,
en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvadratmeter och ett bok-
fört värde om 78,9 Mdkr (78,1) varav förädlings- och
projektfastig he ter 14,1 Mdkr (14,3). Av hyresvärdet avsåg
84 procent kontor. Den ekonomiska uthyrningsgraden för
hela beståndet uppgick till 88 procent (91).
Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt sta-
bila hyresnivåer, dock med generellt stigande vakanser.
Under perioden tecknades 134 (155) nya avtal till ett sam-
lat hyresvärde om 184 Mkr (382) varav 98 procent (96)
av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick
till –292 Mkr (–217). Nettouthyrningen uppgick till –108
Mkr (165). Hyreskontrakt om 329 Mkr (340) förlängdes
till oförändrade villkor. Därtill omförhandlades hyreskon-
trakt om 86 Mkr (151) med en genomsnittlig minskning av
hyresvärdet med –5 procent (–3). Återköpsgraden under
året uppgick till 57 procent (69).
Affärsidé
Vi äger, utvecklar och förvaltar främst kommersiella fastig-
heter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholms-
regionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, föräd-
ling, utveckling och transaktioner och vårt mål är att vara
en närvarande partner som med människan i centrum får
företag, platser och vår stad att utvecklas.
Ansvarsfullt företagande
Vi har upprättat en hållbarhetsrapport enligt Global
Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapporten har upp-
rättats för att uppfylla kraven på hållbarhetsrapport i
enlighet med årsredovisningslagens sjätte kapitel samt i
vilken grad vår omsättning, operativa kostnader och inves-
teringar omfattas av EU-taxonomin. Hållbarhetsrapporten
redovisas sammantaget på sidorna 24–47 samt 78–96.
Vår strävan att vara ett hållbart och ansvarsfullt företag är
en framgångsfaktor som genomsyrar verksamheten och
involverar idag på olika sätt våra medarbetare. Fokus lig-
ger på hållbar stadsutveckling, energi och miljö, ansvars-
fulla relationer med intressenter och omvärld, nöjda kun-
der samt medarbetarnas arbetsmiljö, hälsa, trivsel och
utvecklingsmöjligheter. Som stadsutvecklare är det viktigt
för oss att ta ansvar för att vår fastighetsportfölj och våra
investeringar görs på ett sätt som är långsiktigt hållbart.
Genom att tillse att det byggs såväl kontor som bostäder,
service och rekreation med närhet till kommunikationer
Styrelsen och verkställande
direktören för Fabege AB (publ),
org. nr 556049-1523, får härmed
avge årsredovisning för koncernen
och moderbolaget 2024.
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2024 2023 2022
Antal fastigheter 100 100 102
Uthyrningsbar yta, Tkvm 1 271 1 246 1 290
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88 91 89
Hyresvärde, Mkr 4 172 3 872 3 724
Nettouthyrning, Mkr –108 165 86
Överskottsgrad, % 74 75 74
49
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 50 =====
skapas levande och trygga miljöer. Ett starkt miljöfokus
innebär till exempel att fastigheterna miljöcertifieras, att
kunderna erbjuds alltid gröna hyresavtal och att Fabege
har en ambitiös målsättning för minskad energianvänd-
ning och minskat totalt klimatavtryck. Nöjda medarbetare
är en nyckelfaktor för vår framgång och vårt förtroendein-
dex visar ett högt resultat. Att upprätthålla en sund före-
tagskultur och ett etiskt korrekt beteende samt att respek-
tera mänskliga rättigheter är vitalt. Vi följer upp att våra
leverantörer agerar enligt vår uppförandekod.
EU-taxonomin
Fabeges rapportering i enlighet med EU-taxonomin fram-
går av sidorna 88–92.
Förvärv och försäljningar
Under andra kvartalet avyttrades del av fastigheten
Kvin t en 1, Haga Norra, till ett värde om 348 Mkr internt till
Birger Bostad som driver ett bostadsutvecklingsprojekt på
fastigheten. I och med överlåtelsen bytte fastigheten karak-
tär från förvaltningsfastighet till exploateringsfastighet.
Investeringar i befintliga fastigheter och pågående
projekt
Fabeges projektinvesteringar i förvaltningsportföljen ska
leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighets-
beståndet och därmed ökade kassaflöden och värden.
Under 2024 fattades beslut om större projektinvesteringar
avseende fasadbyte och uppgradering av installationer i
Ormträsket 10 (Wenner-Gren center), Sveaplan samt
investering för anpassning av Nationalarenan 8 i Arenas-
taden för ett utökat antal hyresgäster. Vidare beslutades
rivning av befintliga byggnader på fastigheterna Farao, 15,
16, 17 och Kairo 1, Arenastaden. Detta för att möjliggöra
utvecklingen av 77 000 kvadratmeter kontor och 15 000
kvadratmeter bostäder.
Under andra kvartalet färdigställdes projektet för Ope-
ran och Dramaten på fastigheten Regulatorn 4, Flemings-
berg. Hyresgästen tillträdde enligt plan den 1 juni 2024.
Byggnationen av garagefastigheten i Haga Norra har
slutbesiktats och garaget öppnades i augusti upp för par-
kering bland annat för Bilia. Vidare färdigställdes
ombyggnationen av del av Regulatorn 3, Flemingsberg,
det så kallade Billman-huset. Projektfastigheten Ackordet
1, Haga Norra, är delvis färdigställd och de första hyres-
gästerna har tillträtt sina lokaler. Projektet fortlöper med
anpassningar för de hyresgäster som ska tillträda under
första kvartalet 2025. Detsamma gäller projektet Påsen 1,
Hammarby Sjöstad där hyresgästerna tillträder successivt.
Nybyggnationen av Separatorn 1, Fleminsberg löper på
enligt plan. AlfaLaval tillträder lokalerna i april 2025. Även
ombyggnationen av Nöten 4, Solna Strand löper på enligt
plan med tillträde för Saab i november 2025.
Den sammantagna projektvolymen i de stora pågåen-
de nybyggnationerna uppgick per årsskiftet till cirka 4,2
Mdkr med en uthyrningsbar yta om 128 000 kvadratme-
ter. Uthyrningsgraden för projektfastigheterna uppgick per
årsskiftet till 87 procent. Årets investeringar i fastighets-
portföljen uppgick till 2 376 Mkr (3 101) varav 1 606 Mkr
(2 094) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastig-
heter. Investerat kapital i förvaltningsportföljen som upp-
gick till 770 Mkr (1 007), och avsåg främst hyresgästan-
passningar.
I Birger Bostad har två projekt färdigställts under året.
Pågående projektvolym om cirka 1 Mdkr, inklusive mark-
förvärv, avser nybyggnation av 288 lägenheter i Haga
Norra. Projektet löper på som planerat med färdigställan-
de av de första 23 lägenheter i mars 2025.
Intäkter och driftöverskott
Hyresintäkterna ökade till 3 438 Mkr (3 366) och drifts-
överskottet uppgick till 2 553 Mkr (2 524). Inflyttningar i
färdigställda projekt möttes av minskade intäkter avseen-
de avyttrade fastigheter, netto –78 Mkr. I identiskt
bestånd ökade intäkterna 139 Mkr motsvarande cirka 4,5
procent (11) vilket främst var hänförligt till indexhöjningen
som trädde i kraft vid årsskiftet. Intäkterna inkluderade
poster av engångskaraktär om 12 Mkr. Fastighetskostna-
derna uppgick till –885 Mkr (–853). Fastighetskostnad-
erna inkluderade en reservering för hyresförlust avseen-
de Convendum om 29 Mkr. Driftsöverskottet i identiskt
bestånd ökade med cirka 4,9 procent (14). Överskotts-
graden uppgick till 74 procent (75).
Resultat från bostadsutveckling
Omsättning bostadsutveckling uppgick till 233 Mkr (553).
Kostnader för bostadsutveckling uppgick till –254 Mkr
(–549), varav administrativa kostnader –29 Mkr (–26).
Bruttoresultatet uppgick därmed till –21 Mkr (4). Resulta-
tavräkning sker i samband med etappvis inflyttning eller
vid färdigställande. Under året har två projekt färdigställts
och slutavräknats. Ett projekt har sålts. Vidare har värdet
på exploateringsfastigheter skrivits ned med –73 Mkr vilket
främst hänfördes till ett par enskilda projektmöjligheter.
Central administration
Kostnader för central administration uppgick till –93 Mkr
(–97).
Finansnetto
Räntenettot uppgick till –962 Mkr (–962). Snitträntan per
31 december 2024 uppgick till 2,98 procent (3,13). Tomt-
rättsavgälder uppgick till –41 Mkr (–45).
Resultat från intressebolag
Resultatandelar i intressebolag uppgick till –91 Mkr (34)
varav –102 Mkr (–80) avsåg Arenabolaget och 11 Mkr
(103) avsåg resultat från JV-projektet i Haga Norra.
Värdeförändring fastigheter
Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad
process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en
gång per år. Till följd av marknadsläget har en större
andel värderats externt varje kvartal de senaste två åren.
Fjärde kvartalet 2024 externvärderades drygt 55 procent
av portföljen och resterande fastigheter värderades internt
med utgångspunkt i senast externa värdering. Det samla-
Verksamhetens resultat forts.
de marknadsvärdet uppgick vid årskiftet till 78,9 Mdkr
(78,1). Orealiserade värdeförändringar uppgick till –1 218
Mkr (–7 831). Det genomsnittliga avkastningskravet upp-
gick i likhet med föregående kvartal till 4,54 procent
(4,43). Realiserade värdeförändringar om 3 Mkr avsåg
tillkommande resultat från affären med Nrep 2023.
Skatt
Årets skatteintäkt/kostnad uppgick till –124 Mkr (1 862)
och avsåg uppskjuten skatt. Beloppet inkluderade 67 Mkr
hänförligt till uppvärdering av tidigare ej värderade
underskottsavdrag. Skatt beräknades med 20,6 procent
på löpande beskattningsbart resultat. Ränteavdragsbe-
gränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på
betald skatt under de närmaste åren.
Aktuell skatt
De vid inkomsttaxeringen outnyttjade underskottsavdra-
gen, vilka framledes bedöms kunna ge en lägre skatt,
beräknas uppgå till cirka 2,5 Mdkr (3,2) varav 1,5 Mdkr
(2,0) tagits upp till värdering. Vidare senareläggs betal-
ning av inkomstskatt genom skattemässiga avskrivningar
på fastigheterna. Vid direkta fastighetsförsäljningar reali-
seras ett skattemässigt resultat motsvarande skillnaden
mellan försäljningspriset och det skattemässiga restvärdet
på fastigheten. I de fall fastigheter avyttras genom
bolagsförsäljning kan denna effekt minskas. Sammanta-
get görs bedömningen att den aktuella skatten de när-
maste åren kommer att vara låg.
Uppskjuten skatteskuld/skattefordran
Per 31 december 2024 uppgick skillnaden mellan fastig-
heternas bokförda värde och skattemässiga restvärde till
cirka 49,3 Mdkr (49,4). Netto uppskjutna skatteskulder
uppgick till 8,4 Mdkr (8,3).
50
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 51 =====
Uppskjuten skatt
Mkr 2024 2023
Underskottsavdrag –309 –410
Skillnad bokfört värde och skattemässigt
värde avseende fastigheter 8 632 8 596
Derivatinstrument 112 141
Övrigt –11 –22
Nettoskuld uppskjuten skatt 8 424 8 305
Betald skatt
Mkr 2024 2023
Inkomstskatt 0 0
Fastighetsskatt 258 274
Mervärdesskatt 11 12
Stämpelskatt 1 77
Energiskatt 23 21
Summa 293 385
Segmentrapportering
Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om
2 423 Mkr (2 363) motsvarande 77 procents överskotts-
grad (79). Uthyrningsgraden uppgick till 88 procent (91).
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 438 Mkr (1 454). Orea-
liserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till
–1 217 Mkr (–6 228).
Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om
140 Mkr (126) motsvarande en överskottsgrad på 57 pro-
cent (56). Förvaltningsresultatet uppgick till 46 Mkr (29).
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till
–155 Mkr (–731).
I segmentet Projekt redovisades orealiserade värdeför-
ändringar om 169 Mkr (–852).
Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat om –15
Mkr (24). Förvaltningsresultatet uppgick till –23 Mkr (33).
Nedskrivning exploateringsfastigheter uppgick till –73 Mkr
(–). Orealiserade värdeförändringar uppgick till –15 Mkr
(–20). Mer information om segmentsfördelningen framgår
av segmentsrapporten i not 5 på sidan 111.
Goodwill
Redovisad goodwill om 205 (205) Mkr är helt hänförlig till
förvärvet av Birger Bostad.
Fastigheter
Redovisat fastighetsvärde avser vår förvaltningsportfölj
inklusive projekt- och markfastigheter. Vid årsskiftet upp-
gick det totala fastighetsvärdet till 78,9 Mdkr (78,1).
Exploateringsfastigheter
Redovisat värde avser pågående projekt i egen regi samt
exploateringsfastigheter för framtida produktion inom
Birger Bostad. Under andra kvartalet förvärvades del av
Kvinten 1, Haga Norra, där projektet att uppföra ett nytt
bostadskvarter pågår. Värdet uppgick per årsskiftet till
754 Mkr (519) varav pågående produktion 550 Mkr (201)
och kommande utveckling 204 Mkr (318).
Finansiell ställning och substansvärde
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 38 445 Mkr
(39 244) och soliditeten till 46 procent (47). Beslutad ej
utbetald utdelning om 141 Mkr har minskat eget kapital.
Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare uppgick till 122 kr (125). EPRA NRV uppgick till 148
kr per aktie (150).
Kassaflöde
Kassaflödet från löpande verksamhet före förändring av
rörelsekapital uppgick till 1 352 Mkr (1 316). Förändring av
rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 283 Mkr
(254). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet
med –2 461 Mkr (–332), samtidigt som kassaflödet från
finansieringsverksamheten uppgick till 805 Mkr (–1 240). I
investeringsverksamheten drivs kassaflödet av eventuella
fastighetstransaktioner samt av projekt. Sammantaget
minskade likvida medel med –21 Mkr (2) under året.
Moderbolaget
Omsättningen uppgick till 428 Mkr (443) och resultatet
före skatt till 1 383 Mkr (–309). Finansnettot inkluderar
utdelning från dotterbolag om 1 750 Mkr (750). Nettoin-
vesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick
till 2 Mkr (6).
En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 66–77.
Personal
Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året
till 209 personer (217), varav 76 kvinnor (82). Medeltal
anställda beräknas på individnivå och motsvarar antal
heltidstjänster. Vid årsskiftet uppgick antalet anställda till
229 (228), varav 77 (83) kvinnor. Av samtliga anställda
var 211 (206) anställda i moderbolaget och 18 (22)
anställda i helägda dotterbolaget Birger Bostad. Se vida-
re i not 6 på sidan 112–113. Se även not 6 för information
kring riktlinjer avseende ersättning till ledande befatt-
ningshavare.
Verksamhetens resultat forts.
Hyresintäkter och driftsöverskott
2020 2021 2022 20 23 20 24
Hyresintäkter
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Mkr
Driftsöverskott
Investeringar
2020 2021 2022 20 23 20 24
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Mkr
Mål minst 2 500 Mkr per år
över en konjunkturcykel/uni00A0
51
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 52 =====
Finansiering
Kapitalstruktur
Vi förvaltar vårt kapital med målet att långsiktigt ge en
avkastning till ägarna som är den bästa bland fastighets-
bolagen på Nasdaq Stockholm.
Finansiering 2024
Förutsättningarna för finansiering, både avseende bank
och kapitalmarknad förbättrades avsevärt under året. Vi
har målsättningen att vara en aktiv aktör på obligations-
marknaden och till följd av förbättrade villkor har vår akti-
vitet på kapitalmarknaden ökat under året. Bankfaciliteter
refinansieras löpande i god tid, normalt sett tolv månader
före förfall. Under året har vissa omdisponeringar genom-
förts med återbetalning och upptagande av nya lån.
Totalt sett minskade finansieringen via bankmarknaden
med 2,2 Mdkr och ökade via kapitalmarknaden med 3,6
Mdkr.
Certifikatmarknaden fungerade fortsatt bra. Per årsskif-
tet uppgick utestående certifikat till 3,2 Mdkr (1,7) och obli-
gationer till 12,3 Mdkr (10,3). Vi garanterar, liksom tidigare,
att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade tillgängliga
kreditlöften för att täcka samtliga utestående certifikat.
Inklusive backup-faciliteten för certifikatsprogrammet upp-
gick de outnyttjade kreditfaciliteterna per årsskiftet till 6,0
Mdkr (7,0). I finansnettot ingick övriga finansiella kostna-
der om 36 Mkr (37), vilka huvudsakligen avsåg periodise-
rade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostna-
der för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden
har räntor om totalt 93 Mkr (63) avseende projektfastig-
heter aktiverats.
Finansiering per 2024-12-31
2024 2023
Räntebärande skulder, Mkr 34 400 32 982
v arav utestående MTN, Mkr 11 610 9 570
v arav utestående SFF, Mkr 738 764
v arav utestående certifikat, Mkr 3 215 1 655
Outnyttjade kreditlöften, Mkr 5 960 6 960
Kapitalbindning, år 3,5 4,1
Räntebindning, år 1,8 2,1
Räntebindning, andel av portföljen, % 52 60
Derivat marknadsvärde, Mkr 543 686
Genomsnittlig räntekostnad inkl.
löften, % 2,98 3,13
Genomsnittlig räntekostnad exkl.
löften, % 2,89 3,04
Ej pantsatta tillgångar, % 41,3 40,6
Belåningsgrad, % 43 42
Grön finansiering per 2024-12-31
Kredit ramar
Utestående
lån och
obli gationer
Gröna MTN-obligationer, Mkr 11 610 11 610
Gröna obligationer via SFF, Mkr 738 738
Gröna företagscertifikat, Mkr 3 215 3 215
Gröna lån, övriga, Mkr 24 382 18 422
T otal grön finansiering, Mkr 39 945 33 985
Andel grön finansiering, % 99 99
T otalt grönt låneutrymme, Mkr 46 494
v arav fritt grönt låneutrymme, Mkr 14 754
Finansiella mål per 2024-12-31
Mål Utfall
Soliditet, % > 35 46
Räntetäckningsgrad, ggr > 2,2 2,5
Belåningsgrad, % Max 50 43
Skuldkvot, ggr Max 13,0 14,1
Skuldförvaltning
Skuldförvaltningens huvudsakliga uppgift är att genom
upplåning i bank och på kapitalmarknaden löpande
säkerställa att bolaget har en stabil, väl avvägd och kost-
nadseffektiv finansiering. Vi strävar efter en jämvikt mel-
lan olika finansieringsformer på såväl kapital som bank-
marknaden och långsiktiga relationer med de stora
finansiärerna har hög prioritet. Vi har valt att ha en
väsentlig andel av belåningen i form av bankfinansiering
och vill fortsätta att vårda våra långa relationer med de
nordiska bankerna.
Utdelningspolicy
Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av
bolagets vinster som inte behövs för att konsolidera eller
utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförut-
sättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms
utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvalt-
ning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar
efter skatt.
Räntebärande skulder
Tillgång till långsiktig och stabil finansiering är av största
vikt för en långsiktigt hållbar verksamhet. För oss är det
viktigt med långa och förtroendefulla relationer med kre-
ditgivarna. Våra långivare utgörs av de större nordiska
bankerna samt investerare på den svenska kapitalmark-
naden. Kreditavtalen med bankerna ger till viss del möjlig-
het att låna pengar efter behov, inom på förhand uppställ-
da ramar och villkor. Vår målsättning är att refinansiera
banklån i god tid, minst ett år före förfall. Det finns även
en strävan efter så långa löptider som möjligt, till rimliga
kostnader. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick
per årsskiftet till 3,5 år (4,1).
52
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 53 =====
Finansiering forts.
Hållbar finansiering
Vi vill bedriva ett ansvarsfullt företagande på alla plan. Vi
ser det som en förutsättning för långsiktig lönsamhet. Det
påverkar såväl vår möjlighet att attrahera kunder som
kompetent personal, det påverkar värdet av våra fastig-
heter och stoltheten bland våra medarbetare, det påver-
kar våra möjligheter att hantera kommande klimatföränd-
ringar och det påverkar bedömningen av oss hos såväl
analytiker som aktie- och ränteinvesterare. Grön finansie-
ring är en naturlig fortsättning på det hållbarhetsarbete
som bedrivs i hela organisationen. Det ger oss en mer
ansvarsfull finansiering, en bredare investerarbas och för-
troendefulla relationer med våra finansiärer.
Alla våra finansiärer, såväl banker som kapitalmarknad,
erbjuder grön finansiering genom finansiering av miljöcer-
tifierade fastigheter. Grön finansiering ger oss bättre vill-
kor både i bank och på kapitalmarknad samt tillgång till
fler finansieringskällor. Per årsskiftet var 99 procent (100)
av utestående lån och kreditramar gröna.
Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades
i juni 2022. Ramverket har utformats för att ge Fabege en
bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredje-
partscertifierade fastigheter samt ambitiösa mål för ener-
giförbrukning. Ramverket baseras på the Green Bond
Principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling
till Fabeges ambition att bidra till målen enligt Agenda
2030.
Det oberoende analysinstitutet S&P (tidigare Cice-
ro) har utfärdat en second opinion med betyget medium
green avseende de gröna villkoren samt excellent med
avseende på styrning. Till ramverket kopplas såväl vårt
MTN-program, certifikatsprogram och en back up-facilitet
för detsamma. MTN-programmets ram uppgår till 18 000
Mkr och ramen för certifikatsprogrammet är 5 000 Mkr.
Rapportering till investerare sker kvartalsvis, samt årsvis
i en mer utökad form. Läs gärna mer och hitta länkar till
prospekt, ramverk, second opinion, återrapportering med
mera på fabege.se/finansiering.
Finansiering
2020 2021 2022 2023 2024
8
7
6
5
4
3
2
1
0
%
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Kapitalbindning, år
Räntebindning, år
Genomsni/t_t.ligalig ränta, %
År
Kapitalförsörjning
Fördelning finansieringskällor
Ram/program 25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
Mkr
Utnyttjat
Banklån
(inkl. EIB & NIB)
RCF
1) & Check-
räkningskrediter
Obligations-
finansiering, SFF Företagscertifikat
Obligationsfinansiering,
Grönt MTN
Säkerhetsfördelning
Grön finansiering
%
100
80
60
40
20
0
2020 2021 2022 20 23 20 24
Mål: 100%
Eget kapital: 46 %
Räntebärande skulder: 41%
Övriga sk ulder: 13%
Pantsatta tillgångar: 59%
Ej pan tsatta tillgångar: 41 %
Låneförfallostruktur per 31 dec 2024, Mkr
Kredit avtal
Utomstånde
bank
Utomstånde
kapitalmarknad
Certifikatprogram 3 215 – 3 215
< 1 år 4 184 – 2 674
1–2 år 13 565 4 991 4 624
2–3 år 6 850 2 500 3 850
3–4 år 4 725 3 725 1 000
4–5 år 1 280 1 080 200
5–10 år 6 541 6 541 –
T otalt 40 360 18 837 15 563
Ränteförfallostruktur (inkl. derivat) per 31 dec 2024
Belopp, Mkr Snittränta, % Andel, %
< 1 år* 18 975 4,32 55
1–2 år 3 100 0,93 9
2–3 år 3 250 1,04 9
3–4 år 3 276 1,57 10
4–5 år 2 600 1,09 8
5–6 år 1 400 1,15 4
6–7 år 1 300 1,15 4
7–8 år 500 0,81 1
8–9 år 0 0,00 0
T otalt 34 400 2,89 100
1) R evolverande kreditfaciliteter.
53
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 54 =====
Finansiering forts.
Säkerheter
Vår upplåning har traditionellt huvudsakligen varit säker-
ställd med pantbrev i fastigheter och till viss del även akti-
er i fastighetsägande dotterbolag. Upplåningen på kapi-
talmarknaden via vårt MTN-program och certifikat prog -
ram är inte säkerställd vilket innebär att vissa fastigheter
är obelånade. Per årsskiftet uppgick andelen obelånade
fastigheter till 41 procent (41) av det totala fastighets-
värdet.
Covenanter
Vårt åtagande gällande covenanter är likartade i de olika
kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soli-
ditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om
minst 1,5 gånger. Belåningsgrad utgör inte covenant på
koncernnivå, men begränsar låneutrymmet på fastighets-
nivå. Maximal belåningsgrad på fastighetsnivå uppgår
vanligen till mellan 60 och 70 procent, beroende på typ
av fastighet och finansiering.
Räntebindning
Räntebindning görs främst med hjälp av ränteswappar.
Per årsskiftet uppgick den genomsnittliga räntebindnings-
tiden till 1,8 år (2,1) exklusive stängningsbara derivat.
Justerad räntebindning inklusive stängningsbara derivat
uppgick till 2,6 år (3,1). Räntebindning genom fasta lån
uppgick per årsskiftet till 2,4 Mdkr (3,2). Derivatportföljen
bestod av traditionella ränteswappar om totalt 15,6 Mdkr
(16,6) samt stängningsbara swappar om totalt 7 Mdkr
(6). De traditionella swapparna ligger med förfall till och
med 2032 och har en fast årlig ränta mellan 0,11 och 2,18
procent. De stängningsbara swapparna ligger med förfall
upp till tio år och en årlig fastränta mellan 1,82 och 2,50
procent men kan stängas av banken var tredje månad.
Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen
redovisas över resultaträkningen. Det bokförda övervärdet
i portföljen uppgick per årsskiftet till 543 Mkr (686). Värde-
förändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte
kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens mark-
nadsvärde alltid noll. Läs mer om räntederivaten samt
värderingen av dessa i not 3 på sidorna 106–110.
Aktier och aktiekapital
Vårt aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr
(5 097) fördelat på 330 783 144 aktier (330 783 144).
Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets
kapital. Kvotvärdet uppgår till 15:41 kronor per aktie. Föl-
jande ägare innehar, indirekt eller direkt, aktier som repre-
senterar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga
aktier i bolaget:
Innehav 2024-12-31
Andel av röstetalet, %
Backahill AB 16,7
Geveran Trading Co 13,9
Anställda ägde per årsskiftet via Fabeges vinstandelsstif-
telse och Wihlborgs vinstandelsstiftelse totalt 1 362 057
aktier motsvarande 0,41 procent (0,42) i bolaget.
Förvärv och avyttring av egna aktier
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill
nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får
ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsva-
rar 10 procent av totalt utestående aktier. Fabeges innehav
av egna aktier uppgick per årsskiftet till 16 206 048. Åter-
köpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kronor per aktie.
Innehavet motsvarar 4,89 procent av antalet registrerade
aktier. Under 2024 genomfördes inga återköp.
Finanspolicy
Finansverksamheten regleras av finanspolicyn som fast-
ställs av styrelsen. Finansförvaltningens huvudsakliga
uppgift är att säkerställa att bolaget alltid har en stabil,
väl avvägd och kostnadseffektiv finansiering. Räntebind-
ningen ska ta hänsyn till omständigheterna vid varje givet
tillfälle. Eventuella valutaexponeringar ska minimeras.
Finanspolicyn anger även vilka motparter bolaget får
använda sig av och reglerar befogenheter och ansvars-
fördelning för organisationen.
Likviditet
Likviditeten i ett fastighetsbolag varierar betydligt över
året, då hyresinbetalningar kommer in kvartalsvis medan
driftskostnader är relativt jämnt utspridda över tiden. Den
typ av revolverande kreditavtal som vi använder kan
utnyttjas efter behov, och är därför mycket väl lämpade
för verksamheten och gör det möjligt att undvika över-
skottslikviditet.
Säsongsvariationer
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål
för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär
exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröj-
ning, och varma somrar innebär högre kostnader för ned-
kylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsbero-
ende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och
fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under
dessa kvartal ofta är högre.
Utsikter inför 2025
Kontorshyresmarknaden i Stockholm har försvagats under
året. Oro i omvärlden och en sämre konjunktur leder till
ökad osäkerhet på hyresmarknaden. Uthyrningsproces-
serna tar tid då företagen överväger sina alternativ. Vi
upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är
mer avvaktande men med fortsatt stabila hyresnivåer.
Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men de senaste
två årens indexuppräkningar har begränsat den framtida
potentialen vid omförhandlingar. Vakanserna har gene-
rellt sett ökat något under året.
Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering har förbätt-
rats väsentligt med god tillgång till kapital och lägre mar-
ginaler. Marknadsräntorna har sjunkit i takt med Riksban-
kens sänkningar av styrräntan och förväntas fortsätta att
sjunka under 2025. Cirka 52 procent av Fabeges låneport-
följ är bunden vilket ger en bra förutsägbarhet för de när-
maste åren.
De senaste årens stigande räntor har påverkat avkast-
ningskraven i fastighetsvärderingarna. Riksbankens sänk-
ningar av styrräntan under året medförde en vändning
under andra halvåret 2024. Avkastningskraven som ökat
sedan andra halvåret 2022 har stabiliserats och till och
med minskat något i de mest centrala delarna av Stock-
holm. Genomförda transaktioner på Fabeges delmarkna-
der bekräftar att värdenedgången planat ut och att de
Bocken 35.
54
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 55 =====
Finansiering forts.
långsiktiga investerarna är villiga att betala bra för kvalité
i Stockholm.
Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har
skapat goda möjligheter att investera i våra områden
genom de förvärv som gjorts under de senaste åren.
Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 tog vi ste-
get mot en mer komplett stadsutveckling som också inklu-
derar bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en
portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila
kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade
att ta oss an de utmaningar och möjligheter som markna-
den erbjuder under det kommande året.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp:
Kr
Balanserat resultat 2 679 493 810
Årets resultat 1 412 380 614
Summa 4 091 874 425
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att belop-
pet disponeras enligt följande:
Kr
Till aktieägarna utdelas 2:00 kr per aktie 629 154 192
I ny räkning balanseras 3 462 720 233
Summa 4 091 874 425
Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående
aktier per 31 december 2024, det vill säga 314 577 096
aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att för-
ändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende
på återköp av egna aktier.
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning
samt motivering
Vår koncerns egna kapital har beräknats i enlighet med
de av EU antagna IFRS redovisningsstandarder och IFRIC
tolkningsuttalanden samt i enlighet med svensk lag genom
tillämpning av rekommendation RFR 1 från Rådet för håll-
barhets- och finansiell rapportering (Kompletterande redo-
visningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital
har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämp-
ning av rekommendation RFR 2 från Rådet för hållbarhets-
och finansiell rapportering (Kompletterande redovisnings-
regler för juridiska personer). Styrelsen finner att full
täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter före-
slagen vinstutdelning. Styrelsen finner även att föreslagen
vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömnings-
kriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i
Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och ris-
ker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i
övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande:
Verksamhetens art, omfattning och risker
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna
kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att
vara tillräckligt stort för verksamhetens art, omfattning och
risker. Styrelsen beaktar i det sammanhanget bland annat
bolagets och koncernens soliditet, historiska utveckling,
budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunktur-
läget.
Konsolideringsbehov
Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets
och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter
att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 5,1
procent av moderbolagets egna kapital och 1,6 procent av
koncernens egna kapital. Det uttalade målet för koncer-
nens kapitalstruktur med en soliditet om lägst 35 procent
och en räntetäckningsgrad om minst 2,2 uppfylls även
efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncer-
nens soliditet är god med beaktande av de förhållanden
som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund
anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förut-
sättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och
även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har
beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdel-
ningen. Vinstutdelningen har ingen väsentlig betydelse för
bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare
affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna
planer. I moderbolaget har vissa tillgångar och skulder
värderats till verkligt värde enligt 4 kap. 14 § i Årsredovis-
ningslagen. Effekten av denna värdering, som påverkade
moderbolagets egna kapital med 414 Mkr (527), har
beaktats.
Likviditet
Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka
bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina
betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god till-
gång till likviditetsreserver i form av både kort- och lång-
fristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel,
vilket innebär att bolaget och koncernen har god bered-
skap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuel-
la oväntade händelser.
Ställning i övrigt
Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden
som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekono-
miska ställning och som inte beaktats inom ramen för det
ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit
som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som
försvarlig för det ovan anförda.
Norrtälje 24,
Stockholms innerstad.
55
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 56 =====
Vi verkar främst på den kommersiella fastighetsmarknaden i Stockholm och
påverkas av hur den svenska ekonomin med fokus främst på tjänstesektorn i
Stockholm utvecklas. Vår riskexponering är begränsad och så långt som möjligt
kontrollerad vad avser fastigheter, hyresgäster, avtalsvillkor, finansieringsvillkor
och affärspartners. Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från
den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer,
vakansgrad och räntenivåer. Ytterligare osäkerhetsfaktorer utgörs av värdeför-
ändringar i fastighetsbeståndet samt tillgång till finansiering. Vi strävar efter
att vara ett hållbart och ansvarsfullt företag, vilket innebär hantering av risker
förknippade med bland annat klimatpåverkan, miljöbelastning, etiskt beteen-
de och mänskliga rättigheter. I dagens digitaliserade värld utgör också cyber-
hot och risken för informationsläckage faktorer som vi behöver förhålla oss till
och hantera. Fabege följer samhällsutvecklingen och vi ligger långt framme när
det gäller att ta vara på digitalisering och teknikutveckling, särskilt avseende
styrning och uppföljning av driften av fastigheterna. Det övergripande ansva-
ret för vår riskhantering vilar på styrelsen medan det operativa arbetet har
delegerats till VD och ledning. Riskhanteringen är integrerad i den dagliga
verksamheten och väl inarbetad i Fabeges olika processer. Nedan beskrivs vår
syn på och hantering av ett antal väsentliga risker som rätt hanterade också
innebär möjligheter.
Risker och möjligheter
Marknad och affärer
Sannolikhet Konsekvens
Hyresintäkter – kundförluster
Hyresintäkter – vakansgrad
Hyresintäkter – hyresnivå
Framtidens kontor
Geografisk koncentration
Fastighetskostnader
Fastigheternas drift och funktion
Projekt – tidplan och kostnader
Projekt – outhyrda projektytor
Planprocesser
Bostadsutveckling
Fastighetsvärden
Fastighetsförvärv
Fastighetsförsäljningar
Finansiellt
Sannolikhet Konsekvens
Likviditets- och refinansieringsrisk
Ränterisk och värdering av räntederivat
Miljö
Sannolikhet Konsekvens
Föroreningar och miljöskador
Klimatförändringar
Klimatutsläpp
Skatt
Sannolikhet Konsekvens
Skattelagstiftning
Hållbar skattehantering
Etik och antikorruption
Sannolikhet Konsekvens
Bedrägeri, mutbrott, oetiskt beteende
Medarbetare
Sannolikhet Konsekvens
Kompetensförsörjning
Beroende av nyckelpersoner
Sociala förhållanden och respekt för mänskliga rättigheter
Sannolikhet Konsekvens
Osunda arbetsvillkor, kränkningar
Kommunikation och cybersäkerhet
Sannolikhet Konsekvens
Informationsläckage, börsregelbrott
Media, varumärke
Informationssäkerhet, intrång
Systemstöd tillgänglighet
Kategorisering av risker
Låg Medel Stor
56
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information
===== SIDA 57 =====