Årsredovisning 2024

Noter
Not 1. Allmän information
Fabege AB (publ), organisationsnummer 556049-1523, med säte i 
Stockholm, utgör moderbolag för en koncern med dotterbolag enligt 
not 45. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets 
huvudkontor i Stockholm är: Fabege AB, Box 730, 169 27 Solna. 
Besöksadress: Gårdsvägen 6. Vi är ett av Sveriges största fastighets-
bolag, med verksamheten koncentrerad till Stockholmsregionen. Verk-
samheten bedrivs genom dotterbolag och fastighetsbeståndet består 
huvudsakligen av kommersiella lokaler.
Not 2. Redovisningsprinciper 
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisnings-
lagen, de av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och IFRIC 
 tolkningsuttalanden. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för håll-
barhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Komplet-
terande redovisningsregler för koncerner) vilken specificerar de tillägg 
till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovis-
ningslagen. Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt 
Årsredovisningslagen, Rådet för hållbarhets-och finansiell rapporte-
rings rekommendation RFR 2 (Kompletterande redovisningsregler för 
juridiska personer) och uttalanden från Rådet för hållbarhets-och 
finansiell rapportering. Moderbolagets redovisning överensstämmer 
med koncernens principer med undantag av vad som framgår nedan 
under avsnittet ” Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets 
redovisningsprinciper”. I årsredovisningen har värdering av poster skett 
till anskaffningsvärde, utom då det gäller omvärdering av förvaltnings-
fastigheter samt finansiella instrument som värderas till verkligt värde. 
Nedan beskrivs väsentlig information om redovisnings principer  som 
har tillämpats. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor 
som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncer-
nen. Samtliga belopp, om inte annat  anges, är  avrundade till närmas-
te miljon.
Konsolidering
Dotterbolag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt 
då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och ingår inte i 
koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämman-
de inflytandet upphör. Förvärv av dotterbolag redovisas enligt för-
värvsmetoden. Köpe skill  ingen f ör rörelseförvärvet värderas till verkligt 
värde vid förvärvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verk-
liga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna 
eller övertagna skulder samt emitterade egetkapital andelar  i utbyte 
mot kontroll över den förvärvade rörelsen. Förvärvsrelaterade kostna-
der redovisas i resultaträkningen när de uppkommer. Vid rörelseförvärv 
där summan av köpeskillingen, eventuellt innehav utan bestämmande 
inflytande och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktie-
Not 3. Finansiella instrument  
och finansiell riskhantering
Kapitalförsörjning
Vi ska ha en stark finansiell ställning och balansen mellan eget kapital 
och lånat kapital är viktig för bolaget. Målsättningen är att soliditeten 
ska uppgå till minst 35 procent och räntetäckningsgraden till minst 2,2 
gånger.
Vår kapitalförsörjning hänför sig till tre källor: eget kapital, räntebä-
rande skulder och övriga skulder. Per balansdagen uppgick eget kapi-
tal till 38 445 Mkr (39 244), räntebärande skulder till 34 400 Mkr 
(32 982) och övriga skulder till 11 264 Mkr (10 995). Våra åtaganden 
gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar, 
förutom börsnotering, en soliditet om minst 25 procent och en ränte-
täckningsgrad om minst 1,5 gånger. Huvuddelen avseende belånings-
grad anges på fastighetsnivå och uppgår till mellan 60 och 70 procent, 
beroende på typ av fastighet och finansiering.
Finansiella mål
Långsiktiga 
mål
Utfall 
2024-12-31
Utfall 
2023-12-31
Soliditet, % lägst 35 46 47
Räntetäckningsgrad, ggr minst 2,2 2,5 2,5
Skuldkvot, ggr (på sikt) max 13 14,1 13,5
Belåningsgrad, % högst 50 43 42
Principer för finansiering och finansiell riskhantering
Vi är i egenskap av nettolåntagare exponerat för finansiella  risk er. 
Framför allt utsätts vi för finansieringsrisk, ränterisk och kreditrisk. Det 
operativa ansvaret för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och 
finansiella riskexponering ligger hos finansfunktionen, som är en cen-
tral enhet i moderbolaget. Vår finanspolicy, som är fastställd av styrel-
sen, anger hur de finansiella riskerna ska hanteras och inom vilka 
ramar finansfunktionen får agera. Fabeges riskexponering ska vara 
begränsad och, så långt som möjligt, kontrollerad vad avser val av 
placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor samt 
affärspartners.
Finansierings- och likviditetsrisk
Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov som kan 
täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansie-
ring av befintliga lån eller nyupplåning.
Vi strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning, förde-
lat på ett antal finansieringskällor. Vår finanspolicy anger att outnyttja-
de kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalnings-
beredskap. Långfristiga kreditlöften med på förhand fastställda villkor 
samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med de större lån-
givarna. Våra huvudsakliga finansiärer är de nordiska affärsbankerna 
innehav över s tiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identifier-
bara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goodwill i 
rapporten över finansiell ställning. Om skillnaden är negativ redovisas 
denna som en vinst på ett förvärv till lågt pris direkt i resultatet efter 
omprövning av skillnaden. 
Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisnings -
principer
Moderbolaget redovisar enligt Årsredovisningslagen, Rådet för håll-
barhets-och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Komplet-
terande redovisningsregler för juridiska personer) och uttalanden från 
Rådet för hållbarhets-och finansiell rapportering. Moderbolagets resul-
tat- och balansräkning är uppställda enligt Årsredovisningslagens sche-
man. Andelar i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde i moderbo-
lagets finansiella rapporter inklusive eventuella transaktionsutgifter.
Koncernbidrag lämnade såväl som erhållna redovisas i resultaträk-
ningen som en bokslutsdisposition. 
Nya och ändrade standarder och tolkningar som trädde i kraft 1 
januari 2024 och framåt
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsme-
toder som i den senaste årsredovisningen. Övriga nya eller reviderade 
IFRS redovisningsstandarder eller IFRIC tolkningsuttalanden som trätt i 
kraft efter 1 januari 2024 har inte haft någon nämnvärd effekt på kon-
cernens finansiella rapporter. 
IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements med 
tillämpning från januari 2027 förändrar främst tre nyckelområden: 
strukturen på resultaträkningen, införandet av upplysningar om resul-
tatmått som rapporteras utanför företagets finansiella rapporter 
"management-defined performance measures" (MPM) samt förbätt-
rad aggregering och disaggregering av informationen i de primära 
rapporterna och noterna. Resultaträkningen kommer att delas in i tre 
kategorier: rörelse, investering och finansiering. Analysen av effekter-
na av IFRS 18 är ännu inte till fullo avslutad.
Förändringar i svenska regelverk
Förändringar under 2024 har inte haft någon väsentlig påverkan på 
vår redovisning.
Moderbolagets redovisningsprinciper 
Ändrade redovisningsprinciper
De ändringar i RFR 2 Kompletterande redovisningsregler för juridis-
ka personer som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2024 har 
inte haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rap-
porter 2024. 
samt kapitalmarknaden. Upplåningen i bank är företrädesvis säker-
ställd med panträtt i fastigheter. 
Tabellen nedan visar koncernens förfallostruktur för finansiella skul-
der. Beloppen visar avtalsenliga odiskonterade nominella förfall för 
samtliga lånelöften respektive faktiska utestående lån. Övriga skulder 
är kortfristiga och förfaller inom ett år. 
Den genomsnittliga belåningsgraden uppgick per årsskiftet till 43 
procent (42). Vi har ett certifikatsprogram om 5 000 Mkr. Mängden 
utestående certifikat uppgick vid årets slut till 3 215 Mkr (1 655). Vi har 
tillgängliga långfristiga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker 
samtliga utestående certifikat. Vi hade vid årsskiftet outnyttjade kredit-
faciliteter uppgående till 5 960 Mkr inklusive faciliteter avsett för ute-
stående certifikat. 2016 etablerade vi ett MTN-program med särskilda 
villkor avseende hållbarhet och miljö, och programmet uppgår idag till 
18 Mdkr.
Låneförfallostruktur per 31 december 2024
År, förfall
Kreditavtal, 
Mkr
Utestående 
Bank, Mkr
Utestående 
Kapital- 
marknad, Mkr
Certifikatprogram 3 215 – 3 215
< 1 år 4 184 0 2 674
1–2 år 13 565 4 991 4 624
2–3 år 6 850 2 500 3 850
3–4 år 4 725 3 725 1 000
4–5 år 1 280 1 080 200
5–10 år 6 541 6 541 0
T otalt 40 360 18 837 15 563
Löptidsfördelning
Tabellen på nästa sida (sid 107) visar finansiella skulders löptidsfördel-
ning (exklusive derivat) samt leverantörsskulder och övriga kortfristiga  
skulder. Av denna information framgår att skulder med kort löptid har 
minskat medan skulder med lång löptid har ökat under 2024 men 
totalt sett med en kortare kapitalbindning. Beloppen i dessa tabeller är 
odiskonterade nominella värden, dvs exklusive räntebetalningar.
Koncernens låneavtal innehåller inte några särskilda villkor som kan 
medföra att betalningstidpunkten blir väsentligen tidigare än vad som 
framgår av tabellen på nästa sida.
106
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 107 =====

Ränterisk
Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar kon-
cernens upplåningskostnad. Räntekostnaden utgör koncernens enskilt 
största kostnadspost. Räntebindning ska enligt koncernens finanspolicy 
ske utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur.  
Vi använder oss av finansiella instrument, i form av ränteswappar, i 
syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka 
låneportföljens genomsnittliga bindningstid och snittränta. 
Av känslighetsanalysen framgår hur en förändring i räntenivån 
påverkar resultatet på ett års sikt. De räntebärande skulderna uppgick 
den 31 december till 34 400 Mkr (32 982) med en medelränta om 2,89 
procent (3,04) exklusive lånelöften och 2,98 procent (3,13) inklusive 
kostnader för lånelöften. Av de totala skulderna utgjordes 3 215 Mkr 
(1 655) av utestående certifikat. Under året har  r äntor om totalt 93 Mkr 
(63) avseende projektfastigheter aktiverats.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 3,5 år (4,1). 
Den genomsnittliga räntebindningstiden i vår skuldportfölj uppgick till 
1,8 år (2,1), inklusive effekter av traditionella räntederivat. Om derivat-
portföljens stängningsbara swappar inkluderas uppgår den beräknade 
räntebindningstiden till 2,6 år. Den genomsnittliga räntebindningstiden 
för rörliga lån var 90 dagar. Derivatportföljen bestod av traditionella 
ränteswapar om totalt 15,6 Mdkr samt stängningsbara swappar om 
totalt 7,0 Mdkr. De traditionella swapparna ligger med förfall till och 
med 2032 och har en fast årlig ränta mellan 0,11 och 2,18 procent före 
marginal. Total andel räntebundna lån uppgick till 52 procent. Derivat-
portföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resulta-
träkningen. Det bokförda övervärdet, netto, i portföljen uppgick per  
31 december till 543 Mkr (686). Derivatportföljen värderas till nuvärdet 
av kommande kassaflöden. Värdeförändringen är av redovisnings-
karaktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är deri-
vatens marknadsvärde alltid noll. Orealiserade värdeförändringar i 
årets resultat uppgick till –143 Mkr (–1 003). Marknadsvärdesföränd-
ringar uppstår till följd av förändringar av marknadsräntan. För samtli-
ga övriga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, 
anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkli-
ga värdet då de i allt väsentligt löper med rörlig ränta. I finansnettot 
ingår övriga finansiella kostnader om 36 Mkr (37), huvudsakligen 
avseende periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt 
kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Räntekostnader 
kopplade till skulderna förfaller till betalning löpande under återståen-
de kapitalbindningstid. Leverantörsskulder och övriga kortfristiga skul-
der förfaller till betalning inom 365 dagar från balansdagen. Våra 
åtaganden kopplade till dess finansiella skulder möts till största delen 
av hyresintäkter som i huvudsak förfaller till betalning kvartalsvis.
Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat
Förändring Effekt, Mkr
Räntekostnader, rullande  
12 månader (inkl. derivat) 1 %-enhet –88,7 / +146,8
Ränteförfallostruktur per 31 december 2024
År, förfall Mkr
Genomsnittlig  
ränta, % Andel, %
< 1 år 1) 18 975 4,32 55
1–2 år 3 100 0,93 9
2–3 år 3 250 1,04 9
3–4 år 3 276 1,57 10
4–5 år 2 600 1,09 8
5–6 år 1 400 1,15 4
6–7 år 1 300 1,15 4
7–8 år 500 0,81 1
8–9 år – – –
9–10 år – – –
11 år – – – 
Summa 34 400 2,89 100
1)  I snit träntan för perioden < 1 år ingår marginalen för hela skuldportföljen, på 
grund av att bolagets räntebindning huvudsakligen görs med hjälp av ränte-
swappar, vilka handlas utan marginal.
Löptidsfördelning
2024-12-31 2023-12-31
Inom 
3 månader
3–12 
månader 1–5 år Över 5 år Totalt
Inom 
3 månader
3–12 
månader 1–5 år Över 5 år Totalt
Skulder till kreditinstitut 0 0 12 296 6 541 18 837 152 3 247 8 781 8 813 20 993
Skulder till kapital-
marknaden 3 775 2 114 9 674 0 15 563 3 005 2 420 6 564 – 11 989
Leverantörsskulder 76 – – – 76 185 – – – 185
Övriga kortfristiga skulder 152 – – – 152 245 – – – 245
T otalt 4 003 2 114 21 970 6 541 34 628 3 587 5 667 15 345 8 813 33 412
Not 3 forts.
Likvidflöden
År
Beräknade per 2024-12-31, Mkr Beräknade per 2023-12-31, Mkr
Förfall 
krediter
Ränta 
krediter
Ränta 
derivat Totalt
Förfall 
krediter
Ränta 
krediter
Ränta 
derivat Totalt
2023
2024 –8 824 –1 503 556 –9 771
2025 –5 889 –1 128 198 –6 819 –3 919 –1 125 415 –4 629
2026 –9 299 –873 140 –10 032 –8 050 –869 333 –8 586
2027 –6 391 –555 120 –6 826 –791 –571 257 –1 105
2028 –4 123 –348 86 –4 386 –2 708 –522 166 –3 065
2029 –1 362 –239 65 –1 536 –1 162 –416 112 –1 466
2030 –82 –260 37 –305 –82 –397 62 –417
2031 –82 –259 25 –316 –82 –393 40 –436
2032 –2 297 –247 12 –2 532 –2 299 –376 19 –2 656
2033 –1 397 –182 0 –1 579 –1 400 –281 0 –1 681
2034 –3 477 –130 0 –3 607 –2 477 –204 0 –2 681
2035–38 – – – – 0 –271 0 –271
2039 – – – – –1 186 –68 0 –1 254
T otalt –34 400 –4 221 683 –37 938 –32 982 –6 997 1 960 –38 019
För att beräkna likvidflöden för krediter samt för de rörliga benen i 
 ränteswapparna har marknadsräntekurvan vid årsskiftet använts.  
Utestående låneskuld och kreditmarginal har antagits vara desamma 
som per bokslutsdagen fram till respektive kredits förfall, då de anta-
gits slutamorterats. I tillägg till ovan har vi tomträttsavgälder, utflödet 
 uppgår för närvarande till 41 Mkr (45).
Valutarisk
Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på vår resultat- och 
balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Den enda valutarisk 
vi exponeras för avser inköp från utländska leverantörer till vissa större 
projekt och anses vara begränsad. Om valutarisk uppstår hanteras 
den med hjälp av valutasäkring ar . Inga valutarisker är utestående. 
Kreditrisk
Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina 
åtaganden. Risken begränsas genom att finanspolicyn anger att 
endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. 
Kredit risk en hos finansiella motparter begränsas dels genom nettingav -
tal/ISDA-avtal och dels genom en spridning i såväl finansieringskällor 
som kreditförfall. Kredit risk en bedöms vid årsskiftet vara tillfredsställan-
de hanterad. På motsvarande sätt prövas även kreditvärdigheten 
beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med 
avyttring av fastigheter och bolag samt avseende lån till intressebolag. 
Den maximala kreditexponeringen avseende samtliga finansiella till-
gångar motsvaras av dess redovisade värde.
Beträffande kundfordringar anger policyn att sedvanliga kredit-
prövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. De förväntade 
kreditförlusterna för kundfordringar beräknas med hjälp av en matris 
som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och 
prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar.
107
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 108 =====

Kvittningsnot
Belopp redovisade 
i balansräkningen Säkerheter
Finansiella 
avtal Netto
Tillgångar
Derivatinstrument 702 0 –702 0
Skulder
Derivatinstrument –159 0 702 543
Summa 543 0 0 543
Moderbolaget
Moderbolaget står vanligtvis för koncernens externa upplåning. Bolaget 
finansierar med dessa medel dotterbolagen på marknadsmässiga villkor.
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (koncernen)
2024 2023
Kassaflöde från 
finansierings-
verksamheten
Ej kassaflödespåverkande förändringar Kassaflöde från 
finansierings-
verksamheten
Ej kassaflödespåverkande förändringar
UB 2023
Förändring i 
 verkligt värde UB 2024 UB 2022
Förändring i 
 verkligt värde UB 2023
Räntebärande skulder, långfristiga 25 813 5 913 31 726 30 929 –5 116 25 813
Räntebärande skulder, kortfristiga 7 169 –4 495 2 674 2 413 4 757 7 169
Ränteswappar, verklig värdesäkring –686 143 –543 –1 689 1 003 –686
Summa skulder hän f örliga till finansieringsverksamhet 32 296 1 418 143 33 857 31 653 –359 1 003 32 296
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (moderbolaget)
2024 2023
Kassaflöde från 
finansierings-
verksamheten
Ej kassaflödespåverkande förändringar Kassaflöde från 
finansierings-
verksamheten
Ej kassaflödespåverkande förändringar
UB 2023
Förändring i 
 verkligt värde UB 2024 UB 2022
Förändring i 
 verkligt värde UB 2023
Räntebärande skulder, långfristiga 25 649 5 503 31 152 30 173 –4 524 25 649
Räntebärande skulder, kortfristiga 6 390 –3 880 2 510 2 400 3 990 6 390
Ränteswappar, verklig värdesäkring –686 143 –543 –1 689 1 003 –686
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamhet 31 352 1 624 143 33 119 30 884 –534 1 003 31 352
Not 3 forts.
108
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 109 =====

Nettovinster/-förluster från finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan.
2024 2023
Finansiella tillgångar värderade 
till upplupet anskaff nings värde 
(Hold to collect)
Finansiella tillgångar 
värderade till verkligt värde 
via resultat r äkningen (Other)
Finansiella skulder  
värderade till upplupet 
 anskaffningsvärde Redovisat värde
Finansiella tillgångar värderade 
till upplupet anskaff nings värde 
(Hold to collect)
Finansiella tillgångar 
värderade till verkligt värde 
via resultat r äkningen (Other)
Finansiella skulder  
värderade till upplupet 
 anskaffningsvärde Redovisat värde
Mkr Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget
Rörelseresultat
Rörelsens intäkter och kostnader
Summa 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Finansnetto
Ränteintäkter 53 1 011 53 1 011 24 902 24 902
Räntekostnader –1 073 –1 073 –1 073 –1 073 –1 011 –1 075 –1 011 –1 075
Värdeförändringar, derivat –143 –143 –143 –143 –1 003 –1 003 –1 003 –1 003
Värdeförändringar, aktier –3 –3 –3 –3 –4 –8 –4 –8
Summa 53 1 011 –146 –146 –1 073 –1 073 –1 167 –208 24 902 –1 007 –1 011 –1 011 –1 075 –1 994 –1 184
Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori
2024-12-31 2023-12-31
Finansiella tillgångar värderade 
till upplupet anskaff nings värde 
(Hold to collect)
Finansiella tillgångar 
värderade till verkligt värde 
via resultaträkningen
Finansiella skulder 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde Redovisat värde
Finansiella tillgångar värde rade 
till upplupet anskaff nings värde 
(Hold to collect)
Finansiella tillgångar 
värderade till verkligt värde 
via resultaträkningen
Finansiella skulder 
värderade till upplupet 
 anskaffningsvärde Redovisat värde
Mkr Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget
Finansiella tillgångar
Fordringar hos koncernföretag 0 49 992 0 49 992 46 299 0 46 299
Fordringar hos intresseföretag 504 0 504 0 443 443 0
Andra långfristiga värdepappersinnehav 7 7 7 7 9 9 9 9
Andra långfristiga fordringar 69 0 69 0 703 703 0
Kundfordringar 78 0 78 0 83 83 0
Derivatinstrument 702 702 702 702 925 925 925 925
Övriga fordringar 680 4 680 4 354 330 354 330
Upplupna intäkter 0 85 0 85 81 0 81
Kortfristiga placeringar 100 0 100 0 98 98 0
Likvida medel 64 43 64 43 85 1 85 1
Summa 1 395 50 124 809 709 0 0 2 203 50 832 1 668 46 711 1 032 934 0 0 2 700 47 645
Finansiella skulder
Skulder till koncernföretag 17 619 0 17 619 16 702 0 16 702
Räntebärande skulder 34 400 33 662 34 400 33 662 32 982 32 039 32 982 32 039
Derivatinstrument 159 159 159 159 240 240 240 240
Leverantörsskulder 76 2 76 2 185 5 185 5
Övriga kortfristiga skulder 94 0 94 0 226 226 0
Upplupna kostnader 264 260 264 260 343 338 343 338
Summa 0 0 159 159 34 834 51 543 34 993 51 702 0 0 240 240 33 736 49 084 33 976 49 324
Not 3 forts.
109
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 110 =====

Not 3 forts.
Redovisningsprincip
Finansiella instrument
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när 
bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell 
tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet reali-
seras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell 
skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs 
eller på annat sätt utsläcks. För derivat tillämpas affärsdagsredovis-
ning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar 
tillämpas likviddagsredovisning.
Klassificering och värdering
Koncernen tillämpar en affärsmodell där målet är att inkassera kon-
traktsenliga kassaflöden för koncerninterna fordringar, kundfordringar, 
likvida medel, fordringar hos koncernföretag, upplupna intäkter och 
övriga fordringar. Koncernens finansiella tillgångar redovisas till upplu-
pet anskaffningsvärde. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför 
värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering.
Derivatinstrument redovisas till verkligt värde via rapporten över 
resultatet.
Aktieinnehav värderas löpande till verkligt värde med värdeföränd-
ringar redovisade över resultatet.
Räntebärande banklån och skulder till koncernföretag värderas till 
upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Eventuella 
skillnader mellan erhållet lånebelopp (netto efter transaktionskostna-
der) och återbetalning eller amortering av lån redovisas över lånens 
löptid. Övriga finansiella skulder värderas till upplupet anskaffnings-
värde. Leverantörsskulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. 
Leverantörsskuldernas förväntade löptid är dock kort, varför skulden 
redovisas till nominellt belopp utan diskontering.
Beräkning av verkligt värde finansiella instrument
Verkligt värde för derivatinstrument beräknas med hjälp av diskonte-
ring av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respekti-
ve löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den 
fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita 
Stibor-räntan för respektive period. De kommande ränteflöden som 
därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita Stibor- 
kurvan. Vi tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument.
Vid fastställande av verkligt värde för aktieinnehav används notera-
de marknadspriser för innehav som är noterade och för övriga görs en 
bedömning av verkligt värde. För samtliga finansiella tillgångar och 
skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en 
god approximation av det verkliga värdet.
Nedskrivningar
Koncernens exponering för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till 
kundfordringar, avtalstillgångar, reversfordringar, övriga fordringar, 
upplupna intäkter och likvida medel.
Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kreditförluster 
på finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde. 
Per varje balansdag redovisar koncernen förändringen i förväntade 
kreditförluster i resultatet.
För tillgångar där det har skett betydande ökningar av kreditrisken 
redo visas en r eserv baserad på kreditförluster för tillgångens hela löp-
tid (den generella modellen).
Koncernen värderar förväntade kreditförluster från ett finansiellt 
instrument på ett sätt som återspeglar ett objektivt och sannolikhets-
vägt belopp som bestäms genom att utvärdera ett intervall av möjliga 
utfall, pengars tidsvärde och rimliga verifierbara uppgifter om nuva-
rande förhållande och prognoser för framtida ekonomiska förutsätt-
ningar. För likvida medel tillämpas undantaget för låg kreditrisk.
För kundfordringar (fordringar relaterade till hyresfakturering) och 
avtalstillgångar tillämpar koncernen den förenklade modellen som 
innebär att koncernen direkt redovisar förväntade kreditförluster för 
tillgångens återstående löptid.
De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar och avtalstill-
gångar beräknas med hjälp av en provisionsmatris som är baserad på 
tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida 
ekonomiska förutsättningar och pengarnas tidsvärde om applicerbart.
Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt 
att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av indikato-
rer som finansiella svårigheter och missade betalningar. Oavsett anses 
fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar sen om det inte 
föreligger särskilda skäl att beloppet kommer att inflyta. Koncernen 
skriver bort en fordran när inga möjligheter till ytterligare kassaflöden 
bedöms föreligga.
Not 4. Viktiga uppskattningar  
och bedömningar för redo-  
visningsändamål
Viktiga bedömningar tillämpning redovisningsprinciper
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrak-
ta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande 
endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration 
klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv. Vid fastighetstransak-
tioner görs en bedömning av riskövergång vilken är vägledande för 
när transaktionen ska redovisas.
Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisnings -
ändamål
Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar upp-
skattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för 
redovisningsändamål. Information om värderingsantaganden och 
känslighetsanalys av de antaganden som har väsentlig effekt på 
 värderingen presenteras i not 17.
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolik-
heten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög 
säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av 
uppskjuten skattefordran.
För finansiella anläggningstillgångar såsom andelar i intressebolag, 
reversfordringar på intressebolag och andra bolag görs en bedömning av 
värdet på respektive andel och avseende reversfordringar vilket belopp 
som förväntas inflyta.
110
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 111 =====

Not 5. Segmentsredovisning
 2024  2023
Mkr Förvaltning Förädling Projekt
Birger 
Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt
Birger 
Bostad Totalt
Hyresintäkter 3 153 247 26 12 3 438 3 081 227 35 23 3 366
Omsättning bostadsutveckling – – – 233 233 – – – 553 553
Övriga intäkter – – – – 0 8 2 1 0 11
Summa nettoomsättning 3 153 247 26 245 3 671 3 089 229 36 576 3 930
Fastighetskostnader –730 –107 –42 –6 –885 –726 –103 –21 –3 –853
Kostnader bostadsutveckling  – – – –254 –254 – – – –549 –549
Bruttoresultat 2 423 140 –16 –15 2 532 2 363 126 15 24 2 528
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 2 423 140 –16 6 2 553 2 363 126 15 20 2 524
Överskottsgrad, % 77 57 –62 50 74 77 56 43 87 75
Varav bruttoresultat bostadsutveckling – – – –21 –21 – – – 4 4
Central administration –76 –8 –9 – –93 –82 –8 –7 – –97
Räntenetto –780 –82 –93 –7 –962 –806 –89 –66 –1 –962
Tomträttsavgäld –41 – – – –41 –45 – – – –45
Resultatandelar i intressebolag –88 –4 2 –1 –91 24 – – 10 34
Förvaltningsresultat 1 438 46 –116 –23 1 345 1 454 29 –58 33 1 458
Realiserade värdeförändr. fastigheter – – – –73 –73 – – – – 0
Realiserade värdeförändr. fastigheter 3 – – – 3 – – – – 0
Orealiserade värdeförändr. fastigheter –1 217 –155 169 –15 –1 218 –6 228 –731 –852 –20 –7 831
Resultat före skatt per segment 224 –109 53 –111 57 –4 774 –702 –910 13 –6 373
Värdeförändr. räntederivat & aktier –146 –1 007
Resultat före skatt –89 –7 380
Marknadsvärde fastigheter 64 546 5 310 8 820 228 78 904 63 580 7 431 6 839 243 78 093
Exploateringsfastigheter – – – 754 754 – – – 519 519
Uthyrningsgrad, % 88 – – – – 91 – – – –
Redovisningsprincip
Segmentrapportering
Segmentinformation presenteras utifrån företagsledningens perspektiv 
och rörelsesegment identifieras utifrån den interna rapporteringen till 
företagets högste verkställande beslutsfattare. Koncernen har identifie-
rat koncernens VD som dess högste verkställande beslutsfattare och 
den interna rapporteringen som används av VD för att följa upp verk-
samheten och fatta beslut om resursfördelning ligger till grund för den 
segmentinformation som presenteras. I enlighet med IFRS 8 presenteras 
segmenten enligt företagsledningens synsätt med uppdelning i seg-
menten Förvaltning, Förädling, Pågående projekt och Birger Bostad. 
Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealisera-
de värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i 
respektive segment (direkta intäkter och kostnader). Förvaltningsfastig-
heter avser fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastig-
heter avser fastigheter med planerade ny- till- eller ombyggnationer 
som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet 
påverkas av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. 
Pågående projekt avser fastighet som är under projektutveckling. Rena 
markfastigheter ingår även i detta segment. Även nyligen förvärvade 
fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt för-
bättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället 
omfattas. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt orealiserade vär-
deförändringar hänförs direkt till fastigheter inom respektive segment 
(direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär 
under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den 
tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i 
finansnettot har schablonfördelats på segmenten i enlighet med dess 
andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). 
Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redo-
visas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader hänförliga till 
verksamhet inom bostäder redovisas inom segmentet Bostad. Övriga 
intäkter avser elstöd.
Under första kvartalet gjordes inga omklassificeringar. Under andra 
kvartalet avyttrades del av Kvinten 1 till Birger Bostad. I och med över-
låtelsen bytte fastigheten karaktär från förvaltningsfastighet till exploa-
teringsfastighet. Fastigheten Regulatorn 4 och Stigbygeln 3 omklassific-
erades ifrån pågående projekt till förvaltningsfastighet. Under tredje 
kvartalet gjordes inga omklassificeringar. Under fjärde kvartalet 
omklassificerades fastigheten Regulatorn 3 ifrån förädlingsfastighet till 
förvaltningsfastighet. Fastigheterna Farao 15, Farao 16 och Farao 17 
omklassificerades ifrån förädlingsfastigheter till pågående projekt. Inga 
fastighetsförvärv eller fastighetsförsäljningar har ägt rum under 2024.
111
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 112 =====

Ersättning till styrelse
Tkr
2024 2023
Arvode, 
styrelse-
ledamot
Arvode, 
revisions - 
utskott
Arvode, 
ersättnings-
utskott Summa
Arvode, 
styrelse-
ledamot
Arvode, 
revisions- 
 utskott
Arvode, 
ersättnings-
utskott Summa
Jan Litborn (ordförande) 625 65 85 775 600 55 80 735
Anette Asklin 265 130 – 395 255 110 – 365
Matthias Johansson 265 – 50 315 255 – 48 303
Märtha Josefsson 265 – – 265 255 55 – 310
Stina Lindh Hök – – – – 255 – – 255
Lennart Mauritzon 265 – 50 315 255 – 48 303
Bent Oustad 265 – – 265 – – – –
Sofia Watt 265 65 – 330 – – – –
Anne Årneby – – – – 255 – – 255
Summa 2 215 260 185 2 660 2 130 220 176 2 525
2024 2023
Mkr
Löner och andra 
ersättningar
Sociala 
kostnader
Löner och andra 
ersättningar
Sociala 
kostnader
Moderbolaget 168 97 162 99
varav pensionskostnader 35 36
Dotterbolagen 19 9 18 11
 varav pensionskostnader 2 4
Koncernen totalt 187 106 180 110
 varav pensionskostnader totalt 37 40
Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare
2024 2023
Styrelse
Ledande 
befattnings- 
 havare Styrelse
Ledande 
befattnings - 
havare
Män 4 4 3 4
Kvinnor 3 4 4 4
T otalt 7 8 7 8
Ersättning till ledande befattningshavare
Med andra ledande befattningshavare avses de sex personer som till-
sammans med VD och vice VD utgjort koncernledningen under 2024. 
Under året bestod koncernledningen av VD, vice VD tillika ekonomi- 
och finanschef, samt affärsutvecklingschefen, chefen för projekt och 
förädling, chefen för teknisk drift, förvaltningschefen, HR-chefen samt 
hållbarhetschefen. Ersättning till ledande befattningshavare utgår på 
marknadsmässiga villkor i enlighet med av årsstämman fastställda rikt-
linjer. Ersättning till ledande befattningshavare betalas ut från moder-
bolaget. För koncernledningens sammansättning, se sidan 76–77. 
Fabege har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. 
Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning 
på eget kapital med maximal avsättning om två prisbasbelopp per år 
och anställd. För 2024 har ingen avsättning gjorts (6,0) motsvarande 
0,0 (0,5) prisbasbelopp per anställd exklusive löneskatt. Övriga för-
måner avser tjänstebil, hushållsnära tjänster samt sjukvårdsförsäkring.
Pension
Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pen-
sionsålder för verkställande direktören är 65 år. Pensionspremien utgår 
under anställningstiden med max 30 procent av den pensionsgrun-
dande lönen. För andra ledande befattningshavare gäller ITP-planen 
eller motsvarande och pensionsåldern 65 år.
Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattningshavare
2024 2023
Koncernledning, Tkr Lön/Arvode
Övriga 
förmåner Pension Summa Lön/Arvode
Övriga 
förmåner Pension Summa
Verkställande direktör 11 969 63 3 359 15 391 11 118 67 3 131 14 316
Vice verkställande direk-
tör, ekonomi och finans 5 019 131 646 5 796 4 567 123 710 5 400
Andra ledande 
befattningshavare 14 559 552 3 365 18 476 13 745 531 3 434 17 710
Avgångsvederlag
VD har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om sex månader 
och ett avgångsvederlag om 18 månader. För andra ledande befatt-
ningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om tre till sex måna-
der och avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlag utgår 
endast vid uppsägning från bolagets sida och avräknas andra inkom-
ster.  De tta gäller för samtliga personer i ledande befattningar.
Beredningsunderlag
Styrelsen bereder frågan om ersättning och andra anställningsvillkor 
för VD samt principer för ersättningar och andra anställningsvillkor till 
andra ledande befattningshavare.
Styrelsen
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämma. För 2024 upp-
gick arvodet till totalt 2 660 tkr (2 525). Därav har styrelsens ordföran-
de erhållit 775 tkr (735), och övriga ledamöter 1 885 tkr (1 790). Inga 
andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen.
Ledande befattningshavare 
Rörlig ersättning har utgått med 4 168 tkr (3 317) till VD, 1 731 tkr 
(1 327) till vice VD samt 3 535 tkr (2 813) till sex (sex) andra ledande 
befattningshavare. Det har inte utgått någon annan rörlig ersättning 
till koncernledningen.
 
Not 6. Anställda och lönekostnader m.m.
Medelantalet anställda 2024
Varav 
kvinnor 2023
Varav 
kvinnor
Moderbolaget 191 66 196 68
Dotterbolagen 19 11 21 14
Koncernen totalt 210 77 217 82
Personalomsättning och sjukfrånvaro, % 2024 2023
Personalomsättning 8 11
Total sjukfrånvaro 3,4 2,9
Sjukfrånvaro per åldersgrupp, % Kvinnor Män
Ålder –291) 3,61
Ålder 30–49 8,13 2,62
Ålder 50– 0,37 2,12
1)  R edovisas ej om antalet anställda i gruppen är högst tio, eller om uppgiften kan 
härledas till enskild person.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare 
Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen i Fabege. Med bolagsledningen 
avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen. 
Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar 
som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits 
av årsstämman 2024. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas 
av bolagsstämman.
112
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 113 =====

Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga 
intressen och hållbarhet
Vi arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inriktning på 
kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal välbelägna del-
marknader i Stockholmsområdet. Vi skapar värden genom förvaltning, 
förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen i syfte att öka 
potentialen i fastighetsportföljen.
Vårt övergripande mål är att – i kraft av vår välbelägna portfölj, vår 
affärsmodell och vår kompetens – skapa och realisera värden för att 
ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighets-
bolagen på Stockholmsbörsen. Vi ska skapa lönsamhet genom att vara 
ett utvecklande och kund orien terat bolag:
 – med engagerade medarbetare
 – med nöjda kunder
 – som är det naturliga valet för befintliga och potentiella  k under på 
Stockholmsmarknaden
 – som bidrar till Stockholms hållbara utveckling och FN:s  globala mål
En framgångsrik implementering av vår affärsstrategi och tillvarata-
gandet av våra långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, förutsätter 
att vi kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta 
krävs att vi kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer 
möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrens-
kraftig totalersättning.
Vi har inte inrättat några ytterligare incitamentsprogram beslutade 
av bolagsstämman utöver de ersättningar som omfattas av dessa rikt-
linjer.
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta 
till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive 
dess hållbarhet.
Formerna av ersättning med mera
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande kom-
ponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner 
och andra (mindre) förmåner samt avsättning till bolagets vinstandels-
stiftelse. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa 
riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersätt-
ningar.
Den fasta lönen omprövas varje år. Uppfyllelse av kriterier för ut -
betalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas och följas upp 
årsvis (kalenderår).
Den rörliga kontantersättningen får uppgå till max nio månadslöner 
motsvarande högst 75 procent av den fasta  årliga k ontantlönen.
Pensionsåldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska  mo tsvara 
ITP-planen eller vara avgiftsbaserad med maximal avsättning om 35 
procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersättning ska 
vara pensionsgrundande.
Övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begränsad del 
av i förhållande till den fasta ersättningen. Andra förmåner får inne-
fatta bland annat livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. 
Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den 
fasta årliga kontantlönen.
Vi har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. 
Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning 
på eget kapital och är maximerad till två basbelopp per år och 
anställd.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst 
tolv månader. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska samman-
taget inte överstiga 24 månadslöner.
Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägnings-
tiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångs v ederlag.
Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning med mera
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och 
mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan 
också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. 
Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi 
och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempel-
vis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshava-
rens långsiktiga utveckling. Ansvar och utförda presta tioner  som sam-
manfaller med aktieägarnas intressen ska reflekteras i ersättningen.
Mål Andel, % Kriterier/mål
Verksamhetsmål 70 Förvaltningsresultat: 1 145 Mkr
Överskottsgrad: 74%
Resultat före skatt: >10 kr/aktie
Budgeterad nettouthyrning: 100 Mkr
GRESB: index min 91
Medarbetarindex GPTW: min 88
Energiförbrukning: 
max 71 kWh/kvm
Totalavkastning 
 fastighetsportföljen
10 Topp 2 av Fabege, Atrium  Ljungber g, 
 Castellum, Hufvudstaden och 
 Wihlborgs
Utveckling aktiekurs 10 Överträffa index OMX Stockholm 
Real Estate GI 1/1–31/12
Övrigt 10 Diskretionärt att beslutas av styrelsen
För uppföljning av utfall se Ersättningsrapporten som publiceras med 
kallelsen till årsstämman. Mättidpunkt för samtliga mål utgör kalender-
år. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig 
kontantersättning avslutats ska Ersättningsutskottet fastställa i vilken 
utsträckning kriterierna uppfyllts. Såvitt avser finansiella mål ska 
bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finan-
siella informationen.
Den ledande befattningshavare som erhåller rörlig lön förbinder sig att 
långsiktigt (för en period av minst tre år) investera minst 2/3 av den 
rörliga ersättningen efter skatt i aktier i bolaget. Syftet är att skapa del-
aktighet och engagemang genom att ledande befattningshavare på ett 
mer strukturerat sätt erbjuds att bli aktieägare. Bolagsledningens rörli-
ga ersättning ska vid maximalt utfall inte överstiga en årlig kostnad för 
bolaget om sammanlagt cirka 16 Mkr (exklusive sociala avgifter), 
beräknat utifrån det antal personer som för närvarande är ledande 
befattningshavare.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har 
lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att 
uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter 
samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del 
av ersättningsutskott e ts och styrelsens beslutsunderlag vid utvärde-
ringen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer 
av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattnings-
havarnas ersättning och övriga anställdas ersättning kommer att redo-
visas i ersättningsrapporten.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra 
riktlinjerna
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår 
att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till 
ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya rikt-
linjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid 
årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av 
bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera pro-
gram för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av 
riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande 
ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskot-
tets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled-
ningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade 
frågor närvarar inte VD eller andra personer i bolagsledningen, i den 
mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller  delvis,  
om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett av s teg är nöd -
vändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess 
hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som 
angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda 
 styrelsens beslut i ersätt nings fr ågor, vilket innefattar beslut om avsteg 
från riktlinjerna.
Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna och hur 
aktieägarnas synpunkter beaktats
Dessa riktlinjer har utarbetats i enlighet med de nya krav som gäller 
från och med årsstämman 2020 då kopplingen till bolagets affärsstra-
tegi och kriterier för rörlig ersättning förtydligades. I övrigt gäller sam-
ma riktlinjer som tidigare för såväl fast som rörlig lön, övriga förmåner, 
avsättning till bolagets vinst andelss tiftelse, anställningsvillkor etcetera.
Redovisningsprincip
Ersättningar till anställda
Ersättning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjuk-
frånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. 
Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställ-
ning kan dessa klassificeras som avgifts bes tämda eller förmånsbe-
stämda pensionsplaner.
I koncernen finns både avgiftsbestämda och förmåns bes tämda pen-
sionsplaner. Pensionskostnaderna för avgiftsbestämda pensionsplaner 
kostnadsförs löpande. Förmåns bes tämda pensionsplaner nuvärdesbe-
räknas enligt den aktuariella så kallade Projected Unit Credit Method. 
Aktuariella vinster och förluster redovisas omedelbart via övrigt total-
resultat. Anställda inom det tidigare Fabege har förmånsbestämda 
pensionsplaner. Från och med 2005 sker ingen ytterligare upparbetning 
av denna pensionsskuld. Åtaganden beträffande avgiftsbestämda pen-
sionsplaner fullgörs genom betalningar till fristående myndigheter eller 
företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda hos oss har 
förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande inbetalningar till Alecta. 
Dessa klassificeras som förmånsbestämda pensionsplaner som omfat-
tar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2024 har bolaget inte haft 
tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel 
av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket 
medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbe-
stämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i 
Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den 
förmånsbestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräk-
nad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och 
förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rap-
portperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 8 
Mkr (2023: 8 Mkr). Koncernens andel av de sammanlagda avgifterna 
till planen och koncernens andel av det totala antalet aktiva medlem-
mar i planen uppgår till 0,05427 respektive 0,02457 procent (2023: 
0,05227 respektive 0,02396 procent). Den kollektiva konsoliderings-
nivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av för-
säkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska 
metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den 
kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 
och 175 procent. I syfte att stärka konsolideringsnivån om den bedöms 
vara för låg, kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteck-
ning och utökning av befintliga förmåner. Om konsolideringsnivån över-
stiger 150 procent kan premiereduktioner införas. Vid utgången av 2024 
uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån 
till 162 procent (2023: 158 procent).
Not 6 forts.
113
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 114 =====

Not 7. Hyresintäkter 
Operationell leasing – koncernen som leasegivare
Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasing-
avtal och genererar hyresintäkter. Framtida hyresintäkter som hänför 
sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt 
följande:
Mkr
Koncernen
2024 2023
Förfall:
Inom 1 år 470 552
1–2 år 646 516
2–3 år 529 580
3–4 år 233 457
4–5 år 342 170
Senare än 5 år 970 874
Bostäder, garage/parkering 139 167
Summa 3 329 3 316
Avvikelsen mellan totalt löpande hyra 31 december 2024 och intäkter 
enligt redovisningen 2024 beror på köpta/sålda fastigheter, omförhand-
lingar samt förändringar av uthyrningsgraden under 2024. Kontrakt 
avseende bostäder och garage/parkeringsplatser löper tills vidare. 
Ingen upplysning om variabla hyresintäkter lämnas då de uppgår till 
en oväsentlig del av de totala hyresintäkterna. Vidaredebitering, servi-
ce- och övriga intäkter utgör 100 Mkr (112), motsvarande 2,9 procent 
(3,3) av totala hyresintäkter för perioden januari–december 2024.
Redovisningsprincip
Intäktsredovisning
Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasing-
avtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period 
som hyran avser. Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas 
linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. I de fall 
hyreskontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som motsva-
ras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under 
respektive överhyra över kontraktets löptid. Rabatterna som lämnas för 
begränsningar i nyttjanderätten, vid exempelvis ombyggnation eller i 
samband med succesiv inflyttning, redovisas i den period de avser. 
Not 8. Omsättning 
bostadsutveckling
Fördelning typ av intäkt:
Koncernen
2024 2023
Intäkter försäljning bostadsprojekt 233 553
Summa 233 553
Fördelning tidpunkt intäktsredovisning:
Över tid – –
Vid en tidpunkt 233 553
Summa 233 553
Redovisningsprincip
Intäkter försäljning bostadsprojekt 
Fabege (Birger Bostad) utvecklar och säljer bostadsrättslägen he ter 
beställda av bostadsrättsföreningar. Under byggtiden redovisas upp-
arbetade kostnader i tillgångsslaget Exploateringsfastigheter. Vi bedö-
mer vårt inflytande i bostadsrättsföreningar som bestäm mande varför 
dessa enheter konsolideras. Detta innebär att det inte föreligger något 
kontrakt i enlighet med IFRS 15 förrän slutkunden har tecknat ett avtal. 
Slutkunden köper en nyttjanderätt i bostadsrättsföreningen motsvaran-
de en specifik lägenhet. Vår affärsmodell innebär att kontrollen över-
går till kunden som förvärvar bostaden när kunden tillträder bostaden. 
Intäkter redovisas därmed när bostäderna är färdigställda och kunden 
har tillträtt. Intäkten baseras på den faktiska intäkten för sålt bostads-
projekt. Redovisad intäkt per bostad möts av bostadens bedömda 
kostnad vid projektets färdigställande. 
Not 9. Fastighetskostnader
Mkr
Koncernen
2024 2023
Driftskostnader, underhåll och hyresgäst-
anpassningar –398 –336
Fastighetsskatt –258 –274
Momskostnad –10 –10
Fastighets-/Projektadm. och uthyrning –219 –233
Summa –885 –853
Not 10. Kostnader 
bostadsutveckling 
Kostnader för bostadsutveckling uppgår till 254 Mkr (549) varav  
29 Mkr (26) avser administrativa kostnader och nedskrivning av bygg-
rätter med 73 Mkr (6).
Not 11. Central administration  
och marknadsföring
Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett 
publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolags-
formen.
Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan 
redovisas bland fastighetskostnaderna.
Not 12. Realiserade och 
orealiserade värdeförändringar, 
förvaltningsfastigheter
Mkr
Koncernen
2024 2023
Realiserade värdeförändringar:
Försäljningsintäkter – 3 859
Bokfört värde och omkostnader 3 –3 859
3 0
Orealiserade värdeförändringar:
Värdeförändringar avseende fastigheter 
ägda per 2024-12-31 respektive 2023-12-31 –1 218 –7 357
Värdeförändringar löpande under året 
avseende under året sålda fastigheter – –474
–1 218 –7 831
Summa realiserade och orealiserade 
 värdeförändringar
–1 215 –7 831
Fördelning mellan positiva och negativa 
resultat:
Positiva 911 197
Negativa –2 126 –8 028
Summa –1 215 –7 831
Not 13. Resultat från övriga  
värdepapper och fordringar  
som är anläggningstillgångar
Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Ränteintäkter, 
 koncernbolag – – 1 011 902
Ränteintäkter, reverser 48 20 – –
Resultat från övriga 
 värdepapper –3 –4 –3 –8
Summa 45 15 1 008 894
Not 14. Ränteintäkter  
och räntekostnader 
Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Ränteintäkter 6 4 1 0
Räntekostnader –1 016 –986 –1 073 –1 075
Summa –1 010 –982 –1 072 –1 075
Samtliga ränteintäkter hänför sig till finansiella tillgångar värderade  
till upplupet anskaffningsvärde.
Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder 
värde r ade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på 
derivat värderade till verkligt värde.
Redovisningsprincip
Lånekostnader
I koncernredovisningen har lånekostnader belastat resultatet för det år 
till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknats i ett byggprojekts 
anskaffningskostnad. Vi aktiverar lånekostnader som är hänförbara till 
kostnader för nyproduktion eller större ombyggnationer av värdehöjan-
de karaktär. Vid beräkning av lånekostnad att aktivera har en räntesats 
motsvarande den genomsnittliga räntan på låneportföljen använts. 
Fastighetsförsäljningar är en intäkt enligt IFRS 15, beloppet redovisas i 
sin helhet inom respektive segment och i enlighet med redovisnings-
principen redovisas hela beloppet på tillträdesdagen. Vinster eller för-
luster från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen såvida 
det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. 
114
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 115 =====

Not 16. Skatt på årets resultat
Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Aktuell skatt 0 –1 0 0
Uppskjuten skatt –124 1 863 29 169
Summa skatt –124 1 862 29 169
Nominell skatt på resultat efter finansiella poster –18 1 520 –286 64
Skatteeffekter justeringsposter
Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag/temporära skillnader från 
föregående år 78 6 – 0
Nedskrivning andelar dotterbolag och intressebolag – – –25 –15
Upplösning av uppskjuten skatt till följd av försäljningar –2 477 – –
Ej skattepliktiga intäkter 0 7 – –
Ej avdragsgilla kostnader –36 –12 –14 –8
Ej skattepliktig utdelningsintäkt – – 361 155
Ej avdragsgill ränta –130 –136 –7 –27
 Övrigt –16 – – –
Summa skatt –124 1 862 29 169
Redovisningsprincip
Inkomstskatter
Aktuell skatteskuld baseras på årets skattepliktiga resultat. Årets skatte-
pliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det 
har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens 
aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna 
eller aviserade på balansdagen. Uppskjuten skatt avser skatt på tempo-
rära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på till-
gångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av 
skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade 
balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip 
alla skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar 
redovisas då det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida 
skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skatte-
fordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och redu c eras till den del det 
inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer 
att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjut-
na skattefordran. Utnyttjande av underskottsavdrag är beroende av 
skattemässiga vinster. Uppskjuten skatt redovisas till nominell gällande 
skattesats utan diskontering. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller 
kostnad i rapporten över totalresultat utom i de fall den avser transaktio-
ner eller händelser som redovisats direkt mot eget kapital. Då redovisas 
även den uppskjutna skatten direkt mot eget kapital. Aktuella uppskjut-
na skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till 
inkomstskatt som debiteras av samma skattemyndighet och då koncer-
nen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp.
Not 17. FörvaltningsfastigheterNot 15. Värdeförändringar, aktier
Resultatet om –3 Mkr (–4) avser främst värdeförändring för innehav i 
aktier i Accessy AB och AIK Fotboll AB.
Samtliga fastigheter i vårt bestånd externvärderas minst en gång per 
år av oberoende värderare med erkända kvalifikationer. Fastigheterna 
ska värderas till verkligt värde, det vill säga ett bedömt marknadsvär-
de utan hänsyn till portföljeffekter. Värderingen har sedan år 2000 
genomförts i enlighet med Svensk Fastighetsindex riktlinjer. Under 
2024 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB och Cushman & 
Wakefield. Värderingarna sker löpande under året. Samtliga fastighe-
ter har besiktigats på plats minst en gång under perioden 2021–2024. 
Därtill har fastigheterna platsbesiktigats vid större investeringar eller 
vid andra förändringar som påverkar värdet i väsentlig omfattning. 
Varje kvartal görs även interna värderingar av delar av beståndet 
samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Den interna 
värderingen sker enligt samma metodik som den externa värderingen. 
De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier:
 – Förvaltningsfastigheter i normal drift kassaflödesvärderas.
 – Projektfastigheter som genomgår omfattande ombyggnation eller 
nybyggnation och som har kontrakterade hyresgäster kassaflödes-
värderas.
 – Övriga projektfastigheter och obebyggd mark värderas enligt 
 ortsprismetoden.
Värdering av förvaltnings- och projektfastigheter
Vid förvaltningsfastigheter och projektfastigheter används i normal-
fallet en kassaflödesmodell där driftsöverskotten minus återstående 
investeringar nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod. 
Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före 
skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar  
av marknadens förräntningskrav för likartade objekt. Kalkylräntan för 
vår fastighetsportfölj uppgår till 6,6 procent (6,5) och baseras på den 
nominella räntan för femåriga statsobligationer med ett tillägg för 
fastighetsrelaterad risk. Riskpåslaget är individuellt och beror bland 
annat på hyresgästens stabilitet och kontraktslängd. Viktat direktav-
kastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgick till 4,5 procent (4,4). 
Rest v ärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas. Restvärdet 
utgörs av tomtens/fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens 
slut och bedöms utifrån det prognosticerade driftnettot för första året 
efter  kalkylperioden.
För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning 
av hyresnivåerna samt hyresutvecklingen. För uthyrda lokaler används 
en bedömd marknadshyra i kassaflödeskalkylerna efter hyreskontrak-
tets utgång. Bedömning av marknadshyror, framtida normaliserade 
driftkostnader, investeringar, vakanser med mera görs av externa vär-
derare med stöd av information från bolaget. Drift- och underhållskost-
nader baseras på historiska utfall samt på budgetsiffror och statistik 
över likartade fastigheter. Kostnaderna bedöms öka i takt med antagen 
inflation. Tomträttsavgäld beräknas enligt avtal alternativt mot bedömd 
marknadsmässig avgäld om avgäldstiden löper ut under kalkylperioden. 
Fastighetsskatten bedöms utifrån taxeringsvärden från den senaste 
fastighetstaxeringen. Kassaflödeskalkyler med längre kalkylperiod än 
fem år tillämpas om det bedöms motiverat vid långa hyreskontrakt.
Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald kalkylperiod 
beräknas enligt följande:
+ Hyresinbetalningar
–  Driftk ostnader (inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld)
– Underhållskostnader
= Driftsöverskott
– Avdrag för investeringar
= Kassaflöde
Värderingsunderlag 
 – Varje fastighet värderas separat utan hänsyn till portföljeffekter. 
 – En extern fastighetsvärdering baseras på följande värderings-
underlag:
 – Kvalitetssäkrad information från bolaget om skick, hyreskontrakt, 
löpande drift- och underhållskostnader, tomträtts avt al, vakanser, 
planerade investeringar samt en analys av befintliga hyresgäster.
 – Aktuella bedömningar av läge, hyresutveckling, vakansgrader och 
direktavkastningskrav för relevanta marknader samt normaliserad 
drift- och underhållskostnad. Uppgifter från offentliga källor om 
fastigheternas markareal, samt detaljplaner för obebyggda mark- 
och exploateringsfastigheter.
 – Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Samtliga fastig-
heter har besiktigats under de senaste tre åren. Syftet är att bedö-
ma fastigheternas standard och skick samt lokalernas attraktivitet.
Kontorshyresintervall i fastighetsvärderingar för 2024
Hyresintervall per marknads-
segment, kr/kvm 2024 2023
Stockholms innerstad 3 650–10 000 3 700–10 000
Solna 2 000–4 600 2 000–4 700
Hammarby Sjöstad 2 250–4 800 2 250–4 500
Flemingsberg 950–2 800 900–2 800
Övriga marknader 1 850–3 000 1 800–2 900
115
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 116 =====

Värdering av övriga projektfastigheter
För övriga projektfastigheter uppskattas värdet baserat på planförut-
sättningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark 
och byggrätter.
Värderingsantaganden 2024 2023
Årlig inflation, % 2,0 2,0
Viktad kalkylränta, % 6,6 6,5
Viktat direktavkastningskrav restvärde, % 4,5 4,4
Genomsnittlig långsiktig vakans; % 4,9 4,5
Drift och underhåll: Kommersiellt, kr/kvm 368 368
Värderingsantagandena skiljer sig inte väsentligt åt då fastigheterna i 
sig är väldigt lika (i allt väsentligt kontorsfastigheter) och väldigt geogra-
fiskt koncentrerade.
Marknadsvärden 
31 december 2024 Mkr
Viktad dir. 
avkastning, %
Värde- 
 förändring, %
Stockholms innerstad 29 380 4,12 –0,3
Solna 37 300 4,73 –1,3
Hammarby Sjöstad 7 932 4,77 –4,7
Flemingsberg 3 295 5,37 –7,6
Övriga marknader 997 5,42 –6,1
T otalt 78 904 4,54 –1,6
Marknadsvärden 
31 december 2023 Mkr
Viktad dir. 
avkastning, %
Värde- 
 förändring, %
Stockholms innerstad 29 176 4,05 –8,4
Solna 36 930 4,61 –9,8
Hammarby Sjöstad 8 045 4,62 –6,6
Flemingsberg 2 923 5,13 –15,4
Övriga marknader 1 019 5,12 –7,0
T otalt 78 093 4,43 –9,1
Värdeförändringar under året
Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till –1 218 Mkr 
(–7 831). Värdeförändringen motsvarar en värdenedgång med cirka 
–1,6 procent (–9,1). Värdeförändringarna berodde på flera faktorer. 
Den främsta förklaringen till den negativa värdeförändringen var det 
ökade direktavkastningskravet. Det möttes främst av högre bedömt 
framtida kassaflöde från förvaltningsbeståndet, men även förädlings-
vinster i projektverksamheten. Direktavkastningskraven stabiliserades 
under andra halvåret. Fastigheternas redovisade värde per 31 decem-
ber 2024 uppgick till 78,9 Mkr (78,1).
Mkr
Koncernen
2024 2023
Ingående verkligt värde 78 093 86 348
Omklassificeringar –347 0
Fastighetsförvärv 0 78
Invsteringar i ny-, till och ombyggnad 2 376 3 101
Värdeförändringar, befintligt fastighets-
bestånd –1 218 –7 831
Värdeförändringar, avseende under året 
sålda fastigheter 0 0
Försäljningar, utrangeringar och övrigt 0 –3 603
Utgående verkligt värde 78 904 78 093
Våra tio värdemässigt största fastigheter
Fastighet Område Kvm
Pyramiden 4 Arenastaden 72 234
Apotekaren 22 Norrmalm 28 330
Bocken 39 Norrmalm 20 598
Nationalarenan 8 Arenastaden 41 903
Bocken 35 & 46 Norrmalm 14 865
Barnhusväderkv. 36 Norrmalm 25 914
Luma 1 Hammarby Sjöstad 38 353
Nöten 4 Solna strand 52 179
Fräsaren 11 Solna Business Park 38 842
Signalen 3 Arenastaden 31 040
Känslighetsanalys fastighetsvärde
Värdeförändring 
före skatt, %
Resultat- 
effekt, Mkr Soliditet, %
Belånings- 
grad, %
+1 615 46,0 43,4
 0 0 45,7 43,6
–1 –615 45,4 43,8
Känslighetsanalys värdeförändring Antagande
Värde påverkan, 
Mdkr
Hyresnivå +/– 10% 6,9
Driftskostnad +/– 50 kr/kvm 1,1
Avkastningskrav +/– 0,25% 2,5
Långsiktig vakansgrad +/– 2% 1,8
Viktad kalkylränta +/– 0,25% 1,6
Känslighetsanalysen visar en bedömd värdeförändring vid angivna 
förändringar i hyresnivå, driftkostnad, avkastningskrav, vakansgrad 
respektive viktad kalkylränta. Analysen beaktar det helägda fastighets-
beståndet, vägda genomsnitt för avkastningskrav, kalkylränta och totalt 
driftnetto. Angivna förändringar i parametrarna bedöms rimliga utifrån 
historiska utfall i koncernen. Varje parameter har behandlats för sig och 
under förutsättning att de andra parametrarna förblir oförändrade. 
Känslighetsanalysen ger därmed en förenklad bild då en parameter 
sällan rör sig isolerat utan olika antaganden är sammankopplade avse-
ende kassaflöde och avkastningskrav. Inbördes samband råder mellan 
fastighetens kassaflöde och bedömda avkastningskrav. Kontraktsför-
ändringar såsom nyteckningar eller uppsägningar påverkar fastighe-
tens kassaflöde och kan även ha en effekt på marknadens bedömning 
av risk och därmed på avkastningskravet. Generellt kan sägas att ju 
bättre läge en fastighet har, desto högre hyresnivå, lägre avkastnings-
krav, lägre långsiktig vakansgrad samt i viss mån högre driftkostnad. 
Avkastningskrav och kalkylränta i värderingarna följer varandra, om 
avkastningskravet ökar så ökar generellt kalkylräntan. Avkastningskrav 
och kalkylränta kan även påverkas av hyresgäststrukturen i fastigheten; 
långa hyresavtal med säkra hyresbetalare kan påverka avkastnings-
krav och kalkylränta nedåt, vilket påverkar värdet positivt. Inflationen 
påverkar både driftkostnader och hyresintäkter och därmed fastighets-
värdena. Om inflationen ökar påverkar det fastigheternas marknads-
värde positivt genom högre hyror i de fall där de tecknade avtalen är 
indexreglerade (vilket merparten av våra kommersiella avtal är) och 
negativt genom högre kostnader och högre kalkylränta. Inflation påver-
kar också indirekt, via förändringar i räntenivån, direktavkastningskra-
vet.
Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3, IFRS 13. Verkligt värde 
och orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värde-
ring. Om fastigheten säljs under kvartal 1–4 uppstår utöver orealiserad 
värdeförändring, en realiserad värdeförändring som baseras på försälj-
ningspris i relation till senaste kvartalets fastställda verkliga värde.
Vi har pantsatt vissa fastigheter, se även not 35 Ställda säkerheter 
och Eventualförpliktelser.
Redovisningsprincip
Förvaltningsfastigheter
Fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter när de 
innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en 
kombination av dessa. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår bygg-
nader, mark och markanläggningar, pågående ny-, till- eller ombygg-
nation samt fastighetsinventarier. Hyresintäkter och fastighetskostna-
der samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive 
skatt är direkt hänförliga till fastigheter. Förvaltningsfastigheter redovi-
sas till verkligt värde på balansdagen. Vinster och förluster hänförliga 
till värdeförändringar av förvaltningsfastigheters verkliga värde redovi-
sas i resultatet för den period de uppkommer på raden Orealiserade 
värdeförändringar fastigheter i rapporten över totalresultat. Vinst eller 
förlust som uppstår från avyttring eller utrangering av förvaltningsfast-
igheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och redovisat värde 
Not 18. Goodwill
Goodwillposten om 205 Mkr (205 Mkr) är i sin helhet hänförlig till för-
värvet av Birger Bostad. Goodwillen representerar de värden som för-
värvet tillför Fabegekoncernen i form av förstärkt kompetens och mark-
nadsposition inom bostadsutveckling. 
Goodwillen nedskrivningsprövas på lägsta separata identifierbara 
kassaflöde (kassagenererande enhet) vilken för Fabegekoncernen är 
Birger Bostad. I nedskrivningsprövningen jämförs det bedömda åter-
vinningsvärdet för den kassagenererade enheten Birger Bostad med 
dess redovisade värde. Återvinningsvärdet har beräknats på basis av 
enhetens nyttjandevärde. Beräkningen av nyttjandevärdet har base-
rats på en diskonteringsfaktor om 7,7 procent (6,7) och en prognos av 
kassaflöden under de närmaste fem åren. Antaganden om prognoser 
har baserats på historiska erfarenheter med beaktande av rådande 
marknadsläge. Den tillväxttakt som används för att extrapolera kassa-
flödesprognoser bortom den period som täcks av de senast gjorda 
budgetarna/prognoserna uppgår till 2 procent. Beräkningarna påvisar 
inget nedskrivningsbehov.
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Ingående balans 205 205
Förvärv – –
Utgående balans 205 205
Not 17 forts.
baserat på senast upprättad värdering till verkligt värde. Resultat vid 
avyttring eller utrangering redovisas i rapporten över totalresultat på 
raden Realiserade värdeförändringar fastigheter. Projekt för ombygg-
nad/underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del 
åtgärden är värdehöjande i förhållande till senaste värderingen. 
Övriga utgifter kostnadsförs direkt.
116
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 117 =====

Not 19. Inventarier
Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Ingående anskaffningsvärde 66 51 25 19
Investeringar 17 15 3 6
Försäljningar och utrangeringar – – – –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 83 66 27 25
Ingående avskrivningar –37 –26 –14 –11
Försäljningar och utrangeringar – – – –
Årets avskrivningar –13 –11 –3 –3
Utgående ackumulerade avskrivningar –49 –37 –17 –14
Bokfört värde 34 30 11 11
Koncernen har leasingavtal i mindre omfattning för bilar och annan teknisk utrustning. Samtliga avtal löper på normala marknadsmässiga villkor.
Not 20. Andelar i intresseföretag
Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Ingående redovisat värde 179 149 – –
Tillskott 100 100 – –
Tillkommande via förvärv – – –
Nedskrivningar –1 – – –
Resultatandel –114 –70 – –
Utdelningar 0 1 – –
Omklassificeringar – – – –
Utgående redovisat värde 164 179 – –
Bokfört värde 164 179 – –
Namn/Org nr Säte
Kapital- 
andel i %
Redovisat 
värde 2024, 
Mkr
Redovisat 
värde 2023, 
Mkr
Urban Services Sweden AB 559108-8397 Stockholm 50 4 2
Projektbolaget Oscarsborg AB 556786-3419 Stockholm 50 0 0
Haga Norra Stadsutveckling Kvarter 6 och 7 AB 556983-7650 Stockholm 50 0 10
Fastighets AB Solna Lagern 3 559122-5759 Stockholm 50 0 0
Värtan Fastigheter KB 969601-0793 Stockholm 50 0 1
Arenabolaget i Solna KB1 969733-4580 Stockholm 67 129 131
Arenabolaget i Solna AB 556742-6811 Stockholm 50 0 0
SHNREP Invest AB 559192-1050 Stockholm 50 0 0
SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 50 31 34
Summa 164 179
1)  Ar enabolaget äger och förvaltar Strawberry Arena. Vi äger 66,7 procent i Arenabolaget i Solna KB (ABS KB) som äger fastigheten Nationalarenan 1 (Strawberry 
 Arena).  V idare äger vi 50 procent i Arenabolaget i Solna AB, som är komplementär i ABS KB. Till följd av att vi inte har bestämmande inflytande i ABS KB redovisas 
innehavet som andelar i intresseföretag och resultatet från bolaget som Resultat från andelar i intresseföretag.
I följande tabell presenteras finansiell information avseende intressefö-
retagen. Informationen presenteras på aggregerad nivå då innehaven 
i allt väsentligt avser likartad verksamhet inom fastighetsförvaltning 
och utveckling.
Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag, 
Mkr (100 %)
Mkr
Koncernen
2024 2023
Resultaträkningen
Hyresintäkter 96 169
Driftsöverskott 2 12
Årets resultat –146 –100
Balansräkningen
Anläggningstillgångar 3 231 3 281
Omsättningstillgångar 185 179
Summa tillgångar 3 416 3 459
Eget kapital 1 681 1 720
Övriga skulder 1 734 1 290
Summa eget kapital och skulder 3 416 3 459
Koncernens andel av nettotillgångar 
i intresseföretag 1 108 1 134
Gemensam verksamhet
Koncernen har en väsentlig gemensam verksamhet. Vi bedriver finan-
siell verksamhet genom det delägda bolaget Svensk Fastighetsfinan-
siering AB. Verksamheten består i att bedriva finansieringsverksamhet 
genom upptagande av lån på kapitalmarknaden samt utlåningsverk-
samhet genom utgivande av kontantlån. Avsikten är att bredda basen 
i bolagets finansiering med en ny finansieringskälla. Nya Svensk 
Fastighets F inansiering AB är ett finansbolag med ett säkerställt 
MTN-program om 12 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastig-
heter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs 
Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda 
med pantbrev i fastigheter. Per den 31 december hade vi utestående 
obligationer om totalt 738 Mkr (764) via SFF.
Redovisningsprincip
Andelar i intresseföretag och joint ventures
Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent 
av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande 
inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Ett joint 
venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har 
gemensamt bestämmande infIytande över verksamheten har rätt till 
nettotillgångarna. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlig-
het med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag och joint ven-
tures redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för 
förändringar i koncernens andel i intresseföretagets samt joint ventures 
nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt 
värde på individuella andelar.
Innehav i gemensam verksamhet
Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang 
genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande inflytande 
över verksamheten har rätt till de tillgångar och har förpliktelser avse-
ende de skulder som härrör från verksamheten. Gemensamt bestäm-
mande inflytande är  r eglerat i avtal och föreligger enbart när det krävs 
117
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 118 =====

Not 20 forts.
Not 21. Fordringar hos 
intresseföretag
Fordringar hos intresseföretag avser fordringar på Arenabolaget i 
 Solna AB om 330 Mkr (270) samt SB Bostad i Stockholm AB om 173 
Mkr (173). Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. 
Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att 
endast kreditvärdiga  mo tparter accepteras i finansiella transaktioner, 
se vidare information i not 3.
Not 22. Andra långfristiga 
värdepappersinnehav
Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Ingående anskaff-
ningsvärde 9 12 9 15
Omklassificering – – –
Värdeförändringar –3 –4 –3 –8
Tillskott 1 1 1 1
Utgående värde 7 9 7 9
Bokfört värde 7 9 7 9
Innehav
Bokfört 
värde, Mkr
Accessy AB 559184-9749 0
AIK Fotboll AB – kapitalandel uppgår till 18,5 % samt 
antal aktier till 4 042 649 stycken 7
AIK Hockey – kapitalandel 3,6% 0
Summa 7
Not 23. Andra långfristiga 
fordringar
Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Förfallotidpunkt:
Mellan 1 och 5 år 
efter  balansdagen 69 703 – –
Senare än 5 år från 
balansdagen – – – –
Summa 69 703 – –
För räntebärande fordringar anses redovisat värde vara en god app-
roximation av verkligt värde då de i allt väsentligt löper med rörlig 
 ränta.
Koncernen
Andra långfristiga fordringar avser främst reversfordringar. Eventuell 
kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kredit-
värdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner.
Not 24. Exploateringsfastigheter
Mkr 2024 2023
Ingående värde 519 821
Anskaffningar och avyttringar 308 –373
Nedskrivning –73 –
Utgående balans 754 519
varav
Exploateringsfastigheter 241 317
Pågående projekt 512 201
Den utgående balansen består av 204 Mkr (317) i exploateringsfastig-
heter och 550 Mkr (201) i pågående projekt.
Redovisningsprincip
Exploateringsfastigheter innehas i syfte att ut v eckla och avyttra bostä-
der, såväl hyresrätter som bostads r ätter och samhällsfastigheter. 
Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och 
nettoförsäljningsvärde.
Not 25. Kundfordringar 
Åldersfördelning – förfallna kundfordringar
Mkr
Koncernen
2024 2023
0–30 dagar 5 1
31–60 dagar 10 3
61–90 dagar 17 3
> 90 dagar 60 51
Varav reserverat –41 –12
Summa 51 46
Förändringar i reserven för förväntade kreditförluster
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Ingående balans 12 12
Nya reserveringar 31 2
Återföringar –5 –14
Bortskrivningar 6 10
Utökade fordringar 2 2
Minskade fordringar –5 0
Förändring i riskfaktorer – –
Utgående balans 41 12
Redovisningsprincip
Kundfordringar 
Koncernens kundfordringar värderas till upplupet anskaffningsvärde 
då kassaflödena består av enbart betalningar på kapitalbelopp och 
ränta. Förlustreserv redovisas för kundfordringar. Se vidare not 3 för 
ytterligare beskrivning av redovisningsprinciperna. Eventuell kreditrisk 
begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga 
motparter accepteras i finansiella transaktioner. Beträffande kundford-
ringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan 
ny hyresgäst accepteras.
Not 27. Fordringar hos 
koncernföretag
Fordringar hos koncernföretag består av avräkningskonto för koncer-
nens alla dotterbolag, dotterbolagen har inga egna bankkonton och 
transaktionerna sker via avräkningskonto via moderbolaget.
Not 28. Eget kapital 
Utestående 
aktier
Registrerade 
aktier
Antal aktier vid årets ingång 314 577 096 330 783 144
Antal aktier vid årets utgång 314 577 096 330 783 144
Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie.
En akties kvotvärde uppgår till 15:41 kronor.
Föreslagen utdelning per aktie, 2:00 kronor. 
Utdelning per aktie, 1:80 kronor.
För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten Föränd-
ringar i eget kapital, för koncernen respektive moderbolaget.
Redovisningsprincip
Egna aktier
Återköp av egna aktier redovisas som en avdragspost, netto efter 
even tuella tr ansaktionskostnader och skatt från balanserade vinst-
medel, till dess aktierna avyttras eller annulleras. Om dessa stamaktier 
senare avyttras, redovisas erhållna belopp (netto efter eventuella 
transaktionskostnader och skatteeffekter) i balanserad vinst.
Not 26. Övriga fordringar 
I koncernen finns kortfristiga fordringar i form av reverser med förfall 
inom ett år om 670 Mkr (5). Momsfordringar uppgår till 18 Mkr (87). 
Övriga poster uppgår till totalt 8 Mkr (22). Därtill ingick föregående år 
spärrade medel om 327 Mkr.
Redovisningsprincip
Långfristiga fordringar och övriga fordringar
Långfristiga fordringar och övriga (kortfristiga) fordringar består i 
huvudsak av reversfordringar avseende försäljningslikvider för sålda ej 
frånträdda fastigheter. Värdering sker till upplupet anskaffningsvärde.
att de parter som delar det bestämmande inflytandet måste ge sitt 
samtycke till de relevanta verksamheterna.
För gemensamma verksamheter redovisar vi vår andel av tillgångar, 
skulder, intäkter och kostnader samt vår andel av gemensamma till-
gångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finan-
siella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemen-
samma verksamheter har eliminerats i koncernredovisningen.
118
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 119 =====

Not 29. Checkräkningskrediter
Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Beviljad kreditlimit 660 660 660 660
Utnyttjad del 0 –108 0 –108
Outnyttjad del 660 552 660 552
Not 30. Skulder fördelade  
på förfallotidpunkter
Räntebärande skulder, Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Förfallotidpunkt upp till 
1 år från balansdagen 2 674 7 169 2 510 6 390
Förfallotidpunkt mellan 
1 och 5 år från balans-
dagen 25 185 17 000 24 611 16 836
Förfallotidpunkt senare än 
5 år från balansdagen 6 541 8 813 6 541 8 813
Summa 34 400 32 982 33 662 32 039
För räntebärande skulder anses redovisat värde vara en god approxi -
ma tion av  verkligt värde då de i allt väsentligt löper med rörlig ränta.  
Ej räntebärande skulder beräknas förfalla till betalning inom ett år. 
För ränteförfallostruktur, se not 3.
Finansiella skulder
Våra räntebärande skulder samt övriga skulder värderas till upplupet 
anskaffningsvärde. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre 
än ett år medan kortfristiga har en löptid kortare än ett år.
Not 32. Uppskjuten  
skatteskuld/fordran
Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Uppskjuten skatt har 
beräknats på:
Underskottsavdrag –309 –410 –7 –
Skillnad bokfört värde och 
skattemässigt värde 
avseende fastigheter 8 632 8 596 – –
Derivatinstrument 112 141 111 141
Övrigt –11 –22 – –7
Netto, uppskjuten 
skatte fordran/skuld
8 424 8 305 104 134
Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran.
De totala värderade underskottsavdragen i koncernen  uppgår  till 
cirka 1,5 Mdkr (2), vilka beaktas vid beräkning av uppskjuten skatt. Av 
årets förändringar av uppskjutna skatte sk ulder är –165 Mkr (–293) 
hänförligt till förbrukning av löpande  f örvaltningsresultat och 250 Mkr 
(1 613) avser värdeförändring på fastigheter. Den uppskjutna skatten 
har beräknats på 20,6 procent.
Not 33. Avsättningar
Av totala avsättningar om 175 Mkr (158) avser 122 Mkr (101) avsätt-
ningar till pensioner. Övriga belopp avser stämpelskatter på fastig-
heter vilka förfaller till betalning då fastigheter säljs, 39 Mkr (34) samt 
avsättning för bostadsprojekt 13 Mkr (23).
Mkr Övrigt
Avsatt till 
pension Total
Per 2024-01-01 57 101 158
Tillkommande via förvärv – – 0
Årets avsättningar –10 – –10
Årets aktuariella antaganden – 21 21
Utnyttjats/betalats under året 6 – 6
Per 2024-12-31 53 122 175
Avsättningar består av:
Långfristig del 53 122 175
Kortfristig del – – –
Summa 53 122 175
Avsatt till pension
För information avseende avsättningar till pension se not 6.
Redovisningsprincip
Avsättningar
Avsättningar redovisas när bolaget har ett åtagande och det är troligt 
att ett utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av 
beloppet kan göras.
Not 34. Upplupna kostnader  
och förutbetalda intäkter
Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Förskottsbetalda hyror 466 425 0 0
Upplupna räntekostnader 122 155 119 150
Övrigt 319 321 182 240
Summa 907 901 301 389
Not 35. Ställda säkerheter  
och eventualförpliktelser 
Ställda säkerheter, Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Fastighetsinteckningar 22 763 22 368 – –
Nettotillgångar 
dotterbolag 7 819 11 566 – –
Reverser – – 15 841 16 517
Summa 30 582 33 934 15 841 16 517
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser 
tff dotterbolag 6 145 162 844
Borgensförbindelser och 
åtaganden tff intresse-
företag 327 345 327 345
Summa 333 490 489 1 189
Koncernen har pensionsutfästelser om 12 Mkr (14) som tryggas genom 
pensionsstiftelse. Solvensgraden i pensionsstiftelsen uppgår till 218 
procent (191). Avsättning har inte skett eftersom pensionsutfästelsen till 
fullo täcks av stiftelsens tillgångar.
Not 36. Erlagd ränta
Under året uppgick erlagd ränta i koncernen till 1 121 Mkr (1 150), varav 
93 Mkr (63) har aktiverats i investeringsverksamheten med koncernens 
snittränta. Snitträntan beräknas per kvartal utifrån föregående kvartals 
faktiska snittränta. I moderbolaget har ingen ränteaktivering skett.
Not 31. Derivatinstrument
Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Långfristigt övervärde 16 879 16 879
Kortfristigt övervärde 685 47 685 47
Summa övervärde 702 925 702 925
Kortfristigt undervärde –159 0 –159 0
Långfristigt undervärde 0 –240 0 –240
Summa undervärde –159 –240 –159 –240
T otalt 543 686 543 686
Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning, se avsnitt ”Finansiella 
instrument” i not 3 Redovisningsprinciper. Derivatinstrument klassifice-
ras som räntebärande skulder och tillgångar i balansräkningen och 
värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13, se vidare not 
3. Värdeförändringar redovisas i rapporten över totalresultat på sepa-
rat rad, Värdeförändringar räntederivat. 
119
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 120 =====

Not 38. Leasingskulder
T omträtter
Av koncernens leasingavtal är hantering av tomträttsavgälder av störst 
betydelse. Leasingskulden uppgår per den 31 december till 1 371 Mkr 
(949). En motsvarande nyttjanderättstillgång är upptagen i balansräk-
ningen. Leasingskulden är framräknad genom en värdering i form av 
budgeterad tomträttsavgäld för året dividerat med implicit ränta om  
3 procent. Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell 
kostnad.
Övriga leasingavtal
Övriga leasingavtal avser hyresavtal i Birger Bostad. Per den 31 
december uppgår både leasingskuld och nyttjanderätts tillgång till 
0 Mkr (1). 
Not 40. Transaktioner med 
närstående
Backahill AB har ett bestämmande inflytande över Hansan AB. Under 
2024 har konsulttjänster om 1 Mkr (1) köpts in. Under 2024 har även 
konsulttjänster om 1,4 Mkr (4,2) från Born Advokater köpts in där styrel-
seordföranden Jan Litborn är delägare. Tillskott och lån om 160 Mkr 
(140) har lämnats till Arenabolaget i Solna KB. Nya Svensk Fastighets 
Finansiering AB (SFF) är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-pro-
gram. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB,  
Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 pro-
cent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastighe-
ter och aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr (12 000).  
Per den 31 december 2024 hade Fabege utestående obligationer om 
totalt 738 Mkr (764). Samtliga transaktioner sker på marknadsmässiga 
grunder.
Not 39. Likvida medel
Likvida medel utgörs av kassa och bank. Koncernens out n yttjade 
checkräkningskrediter, som ej ingår i likvida medel uppgår till 660 Mkr 
(552).
Redovisningsprincip
Likvida medel
Likvida medel består av kassamedel hos finansinstitut. Likvida medel 
innefattar även kortfristiga placeringar som har en löptid från anskaff-
ningstidpunkten understigande tre månader och vilka är utsatta för 
endast en obetydlig risk för värdefluktuationer. Likvida medel redo-
visas till dess nominella belopp.
Not 41. Utdelning per aktie
Styrelsen föreslår en utdelning om 2:00 kronor per aktie (1,80) att 
utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0:50 kronor per 
aktie. Totalt föreslaget utdelningsbelopp uppgår till 629 154 192 kronor. 
Utdelningsbeloppet är beräknat på antal utestående aktier per 2024-
12-31, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet 
kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten 
beroende på återköp av aktier.
Not 42. Fastställande av 
årsredovisning
Årsredovisningen fastställdes av styrelsen och godkändes för utgivning 
den 17 mars 2025. Årsstämma hålls den 23 april 2025.
Not 43. Nettoomsättning
Moderbolagets intäkter består främst av koncernintern  f akturering.
Not 44. Rörelsens kostnader
Mkr
Moderbolaget
2024 2023
Personalkostnader –280 –281
Administrations- och driftskostnader –182 –168
Summa –462 –449
Not 37. Förändringar av 
rörelsekapital
Mkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Förändring enl. 
 balansräkning –647 124 229 –498
Förändring fordringar resp. 
skulder avseende ränte-
intäkter, utdelningar och 
räntekostnader, samt 
omklassificeringar mellan 
anläggninstillgång och 
rörelsekapital 930 130 48 132
Summa 283 254 277 –366
120
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 121 =====

Not 46. Arvode och  
ersättningar till revisorer 
Till bolagets revisorer har följande ersättning utgått:
Arvode och kostnadsersättning
tkr
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
KPMG:
Revisionsuppdrag 3 636 – 3 636 –
Annan revisions-
verksamhet 400 – 400 –
Skatterådgivning 399 421 399 421
Övriga tjänster 75 – 75 –
Summa 4 510 421 4 510 421
Deloitte
Revisionsuppdrag – 3 680 – 3 680
Annan revisionsverk-
samhet – 350 – 350
Skatterådgivning – – – –
Övriga tjänster – 53 – 53
Summa – 4 083 – 4 083
PWC:
Revisionsuppdrag – 872 – –
Summa – 872 – –
1)  M ed revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen 
samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter 
som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat 
biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet 
av sådana övriga arbetsuppgifter.
Not 47. Händelser  
efter balansdagen
 
Den 10 januari 2025 tecknade Fabege avtal med Stadsrum Fastigheter 
om försäljning av fastigheten Ynglingen 10. Försäljningen gjordes i 
bolag till ett underliggande fastighetsvärde om 960 Mkr före avdrag 
för latent skatt. Efter avdrag för försäljningsomkostnader och avdrag 
för latent skatt ger affären ger ett redovisat resultat om –36,8 Mkr före 
skatt och 91,5 Mkr efter återföring av uppskjuten skatt. Resultatet redo-
visas i samband med tillträdet i mars 2025. Betalning erläggs kontant 
vid tillträdet.
Not 48. Förslag till 
vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp: Kr
Balanserat resultat 2 679 493 810
Årets resultat 1 412 380 614
Summa 4 091 874 425
Styrelsen och VD föreslår att beloppet disponeras enligt 
 följande: Kr
Till aktieägarna utdelas 2:00 kr per aktie 629 154 192
I ny räkning balanseras 3 462 720 233
Summa 4 091 874 425
Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per  
31 december 2024, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala 
 utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med 
avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier.
Direktägda dotterbolag
Namn/Org nr Säte
Kapital- 
andel i %1)
Bokfört 
värde, Mkr
Birger Bostad AB 559007-1824 Stockholm 100 883
Hilab Holding Stockholm AB 556670-7120 Stockholm 100 9 726
LRT Holding Company AB 556647-7294 Stockholm 100 2 790
Fabege Holding Solna 556721-5289 Stockholm 100 0
Fabege Holding Mix AB 556785-2636 Stockholm 100 0
Fabege Holding N8 AB 556834-3429 Stockholm 100 0
Fabege Holding Lodre AB 559124-0253 Stockholm 100 0
Fabege Flemingsberg AB 559170-5214 Stockholm 100 0
Fabege Holding Generatorn AB 559170-5255 Stockholm 100 0
Stockholm Syd SBD utvecklings AB 559170-5248 Stockholm 100 1
Fabege Finansnyckeln III AB 556983-7601 Stockholm 100 0
Summa 13 400
1)  Är  även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier. Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel. Totalt finns i koncernen 264 
koncernbolag (249).
Redovisningsprincip
Dotterföretag
Dotterföretag är de företag där koncernen har ett bestämmande infly-
tande. Bestämmande inflytande uppnås när moder bolage t har inflytan-
de över ett företag, är exponerat för, eller har rätt till rörlig avkastning 
från innehavet i företaget samt har möjlighet att använda inflytandet 
över företaget till att påverka avkastningen. Förekomsten och effekten 
av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller 
konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar 
bestämmande inflytande.
Not 45. Aktier och andelar i koncernföretag
Mkr
Moderbolaget
2024 2023
Nedskrivning av aktier i dotterbolag –120 –65
Koncernbidrag –6 196
Utdelning 1 750 750
Summa 1 624 881
Nedskrivning av aktier i koncernföretag har skett med 120 Mkr vilket 
beror på att dotterbolagen har mottagit ovillkorade aktieägartillskott 
med motsvarande belopp.
Mkr
Moderbolaget
2024 2023
Ingående anskaffningsvärde 16 517 16 452
Förvärv och tillskott 120 65
Försäljning – –
Utgående ackumulerade anskaffnings v ärden 16 637 16 517
Ingående nedskrivningar –3 117 –3 052
Nedskrivning –120 –65
Utgående ackumulerade nedskrivningar –3 237 –3 117
Utgående värde 13 400 13 400
121
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 122 =====

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att: 
 – årsredovisningen har upprättats i enlighet med 
 års r edovisningslagen samt RFR 2 
 – årsredovisningen ger en rättvisande bild av före t agets ställning och 
resultat samt 
 – förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utveckling-
en av företagets verksamhet,  s tällning och resultat samt 
 – beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer  
som företaget står inför. 
Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare att: 
 – koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internatio-
nella redovisningsstandarder (IFRS) som avses i Europaparlamen-
tets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 
om tillämpning av inter nationella r edovisningsstandarder 
 – koncernredovisningen ger en rättvisande bild av  
koncernens ställning och resultat samt 
 – förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rätt visande ö versikt 
över utvecklingen av koncernens verksamhet, resultat och ställning 
samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de 
 företag som ingår i koncernen står inför.
Anette Asklin
Styrelseledamot
Lennart Mauritzson
Styrelseledamot
Märtha Josefsson
Styrelseledamot
Sofia Watt
Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har avgivits den 17 mars 2025
KPMG AB
Stockholm den 17 mars 2025 
Jan Litborn
Ordförande
Mattias Johansson
Styrelseledamot
Bent Oustad
Styrelseledamot
Stefan Dahlbo
Verkställande direktör
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
Årsredovisningens undertecknande
122
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 123 =====

Revisionsberättelse
Rapport om årsredovisningen och 
koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen 
för Fabege AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 66–77 och hållbarhetsrapporten på sidorna 
78–95. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sid-
orna 48–122 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med 
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande 
bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 
och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis-
ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsre-
dovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild 
av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av 
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisnings-
standarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra utta-
landen omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 66–77 och 
hållbarhetsrapporten på sidorna 78–95. Förvaltningsberättelsen är för-
enlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. 
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen 
och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat 
och rapport över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-
redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rap-
port som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet 
med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. 
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 4 och 17 på sid 110 och 115–116 i årsredovisningen och koncern-
redovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt vär-
de. Det redovisade värdet uppgår till 78 904 mkr per den 31 december 
2024. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värdering-
ar utförda av både oberoende externa värderare och interna värdering-
ar. Under räkenskapsåret har samtliga fastigheter i förvaltningsbestån-
det värderats av externa värderare. Varje kvartal utförs även interna 
värderingar av delar av beståndet, samt en intern översiktlig bedömning 
av hela beståndet. Värderingarna utförs genom en individuell bedöm-
ning av varje fastighets framtida intjäningsförmåga och marknadens 
avkastningskrav. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av 
koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och upp-
skattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt bety-
delsefullt område i vår revision. Risken är att det redovisade värdet på 
förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje 
justering av värdet direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig 
genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder som andra 
fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är 
normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värde-
rarna och tagit del av värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma 
huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller 
inriktningen av de externa värderarnas uppdrag.
Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighets-
värderingarna. Härvid har vi använt marknadsdata från externa källor, 
särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, 
hyresnivåer och vakanser. Vi har beaktat den makroekonomiska situa-
tionen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfast-
igheterna som koncernen lämnar i not 4 och 17 i årsredovisningen och 
koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt 
tillämpade nyckelantaganden.
Till bolagsstämman i Fabege AB (publ) organisationsnummer 556049-1523
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) 
och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder 
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-
lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige 
och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta 
innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-
bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 
har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, 
dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Övriga upplysningar
Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2023 
har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse 
daterad den 7 mars 2024 med omodifierade uttalanden i Rapport om 
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som 
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för 
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktu-
ella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen 
av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredo-
visningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa 
områden.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen 
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisning-
en och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–47, 78–95 
samt 125–140. Den andra informationen består också av ersättnings-
rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättel-
se. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för 
denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisning-
en omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med 
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras 
ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oför-
enlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna 
genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under 
revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla 
väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna 
information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en 
väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget 
att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar  
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att 
årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en 
rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernre-
dovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av 
EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den inter-
na kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo-
visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga 
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen 
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av 
bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upply-
ser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att 
fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. 
Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk-
ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam-
heten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens 
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiel-
la rapportering. 
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsre-
dovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller någ-
ra väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller 
misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta-
landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen 
garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i 
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en 
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller 
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli-
gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fat-
tar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdö-
me och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. 
Dessutom:
 – identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i 
årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror 
på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt-
gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis 
som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för 
våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktig-
het till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktig-
het som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta 
agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig 
information eller åsidosättande av intern kontroll.
 – skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll 
som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgär-
der som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för 
att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
 – utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används 
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt-
ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
 – drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande 
direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av 
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, 
med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns 
någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller 
förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och kon-
cernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen 
att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberät-
telsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen 
och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, 
om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om 
årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras 
på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsbe-
rättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett 
bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
 – utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och inne-
hållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upp-
lysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen 
återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett 
sätt som ger en rättvisande bild.
 – planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga 
och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella infor-
mationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund 
för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi 
123
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 124 =====

ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisions-
arbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansva-
riga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade 
omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också infor-
mera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de 
eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt 
relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla rela-
tioner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoen-
de, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera 
hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka 
av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av 
årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste 
bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de 
för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa 
områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ-
ningar förhindrar upplysning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och  
andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av 
bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har 
vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens 
förvaltning för Fabege AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dis-
positioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i 
förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl-
lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar 
enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero-
ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors-
sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt 
dessa krav. 
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar 
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf-
fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar det-
ta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med 
hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, 
omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer-
nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av 
bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande 
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse 
att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför-
valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontroller-
as på ett betryggande sätt. 
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt 
styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder 
som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens-
stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett 
betryggande sätt. 
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt 
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med 
en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot 
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
 – företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse 
som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller 
 – på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo-
visningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola-
gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med 
rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebo-
lagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för 
att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kom-
mer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda 
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner 
av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder 
vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning 
under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till 
dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi-
sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder 
som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs-
punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen 
på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för 
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety-
delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, 
beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är 
relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt 
uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets 
vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt 
ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är 
förenligt med aktiebolagslagen. 
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har 
vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö-
ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for-
mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) 
enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för 
Fabege AB (publ) för år 2024.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade 
kravet. 
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format 
som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revi-
sorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom-
mendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero-
ende i förhållande till Fabege AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige 
och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. 
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsen-
liga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar 
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att 
Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen 
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en 
sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedö-
mer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga fel-
aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. 
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i 
allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 
a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av 
vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings¬åt-
gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i 
ett format som uppfyller dessa krav. 
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti 
för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i 
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en 
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller 
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli-
gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fat-
tar med grund i Esef-rapporten. 
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality 
Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och 
hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner 
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv-
ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. 
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis 
Revisionsberättelse forts.
om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig 
elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning-
en. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att 
bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig 
dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning 
beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur 
styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att 
utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till 
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivi-
teten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvär-
dering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verk-
ställande direktörens antaganden. 
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att 
Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning 
av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovis-
ningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida 
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesa-
nalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med 
vad som följer av Esef-förordningen. 
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på 
sidorna 66–77 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis-
ningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revi-
sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår 
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och 
en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och 
omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing 
och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger 
oss tillräcklig grund för våra uttalanden. 
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet 
med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen 
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovis-
ningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överens-
stämmelse med årsredovisningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Fabege AB (publ)s 
revisor av bolagsstämman den 9 april 2024. KPMG AB eller revisorer 
verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan den 9 april 
2024.
Stockholm den 17 mars 2025
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
124
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 125 =====

Fastighetsbestånd
Vår fastighetsbestånd knyter ihop Stockholm 
från Arenastaden i norr till Flemingsberg i 
söder och alla våra stadsdelar är och kommer 
att vara viktiga knutpunkter för spårbunden 
trafik och övrig kollektivtrafik.
Bocken 39,  
Stockholms innerstad.
Norrtälje 24,  
Stockholms innerstad.
Bocken 46, 
Stockholms innerstad.
Ackordet 1,  
HagaNorra.
Läraren 13, 
Stockholms innerstad.
125
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 126 =====

Fastighetsbestånd forts.
Fastighetsrelaterade nyckeltal
År 2024 2023 2022 2021 2020
Antal fastigheter 100 100 102 94 94
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 271 1 246 1 290 1 247 1 245
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88 91 89 90 91
Hyresvärde, Mkr 4 172 3 872 3 724 3 359 3 242
Överskottsgrad, % 74 75 74 76 75
Genomsnittligt avkastningskrav per område, %
Stockholms innerstad 4,12
Solna 4,73
Hammarby Sjöstad 5,37
Flemingsberg 5,42
Övriga marknader 5,42
Genomsnittlig avkastning 5,54
Fastighetsförvärv
Inga förvär under året.
Fastighetsförsäljningar
Inga försäljningar under året. 
Största kunder
Kund Andel, % 1) Löper till år
Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,8 2037
Convendum Stockholm City AB 3,7 2034
Ica Fastigheter AB 3,2 2030
Telia Sverige AB 3,0 2031
Carnegie Investment Bank AB 2,1 2027
Svea Bank AB 1,8 2029
Tietoevry AB 1,3 2029
Telenor Sverige AB 1,3 2028
The North Alliance Sverige AB 1,2 2027
Bilia AB 1,2 2041
Summa 25,6
1) Andel av  total kontrakterad hyra.
10 högst värderade fastigheter 31 december 2024
Fastighetsnamn Område
Uthyrnings- 
bar yta, kvm
Pyramiden 4 Arenastaden 72 234
Apotekaren 22 Norrmalm 28 330
Bocken 39 Norrmalm 20 598
Nationalarenan 8 Arenastaden 41 903
Bocken 35 & 46 Norrmalm 14 865
Barnhusväderkv. 36 Norrmalm 25 914
Luma 1 Hammarby Sjöstad 38 353
Nöten 4 Solna strand 52 179
Fräsaren 11 Solna Business Park 38 842
Signalen 3 Arenastaden 31 040
Hyresavtalens genomsnittliga kvarvarande löptid per delmarknad,  
per 31 december 2024 
Område Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyreslängd, år
Stockholms innerstad 26 613 3,51
Solna 51 440 6,19
Hammarby Sjöstad 10 250 3,16
Flemingsberg 9 76 7,26
Övriga marknader 1) 4 39 1,9
T otalt/genomsnitt 100 1 418 4,77
1) T vå bostadsfastigheter i Borås (Övriga marknader) ingår ej i tabellen.
Hyresavtalens förfallostruktur 
Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, Mkr %
2025¹ 587 470 14
2026 340 646 19
2027 218 529 16
2028 129 233 7
2029 68 342 10
2030+ 110 970 29
Kommersiellt 1 452 3 190 96
Bostadsavtal 181 24 1
Garage- och parkering 601 115 3
T otalt 2 234 3 329 100
1) V arav drygt 134 Mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut.
Förändringar i fastighetsvärde
Marknadsvärde, Mkr
Ingående värde per 2024-01-01 78 093
+ Förvärv  –
– Försäljning, utrangering och övrigt –
+ Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 2 376
+/– Orealiserade värdeförändringar –1 218
+/– Omklassificeringar –347
Utgående värde 2024-12-31 78 904
126
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 127 =====

Fastighetsbestånd forts.
Fördelning av uthyrningsbar yta, per 31 december 2024
Kontor Butiker Industri/lager Hotell Bostäder Garage Totalt
Stockholms innerstad 224 20 20 10 7 33 313
Solna 529 29 30 36 1 74 699
Hammarby Sjöstad 100 10 19 0 1 8 139
Flemingsberg 26 1 52 0 0 1 80
Övriga marknader 21 0 2 0 5 12 40
T otalt 900 61 123 46 14 128 1 271
Fastighetstabell
Antal fastigheter
Uthyrningsbar  
yta, tkvm
Marknads- 
värde, Mkr
Hyresvärde,  
Mkr
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter 64 970 64 773 3 587 88
Förädlingsfastigheter1 13 179 5 310 374
Mark- och projektfastigheter1 23 123 8 820 211
Summa 100 1 271 78 903 4 172 88
Varav Stockholms innerstad 26 313 29 380 1 591 91
Varav Solna 51 699 37 300 1 913 86
Varav Hammarby Sjöstad 10 139 7 932 483 82
Varav Flemingsberg 9 80 3 294 111 100
Varav Övriga 4 40 997 74 88
Summa 100 1 271 78 903 4 172 88
Hyresvärde per kategori
   Kontor: 84 %
   Butiker: 4%
  Industri/logistik: 4%
 Övrigt: 8%
Totalt  
4,2 Mdkr
T otalavkastning fastighetsportföljen, %Uthyrningsbar yta per kategori
   Kontor: 70,8 %
   Butiker: 4,8 %
  Industri/lager: 9,7 %
 Övrigt: 14,7  %
Totalt  
1 271 tkvm
   Solna: 47 %
   Innerstaden: 37%
  Hammarb y Sjöstad: 10%
 Flemingsber g: 4%
 Övriga marknader: 2%
Fastighetsvärde per område
Totalt  
78,9 Mdkr
2020 2021 2022 2023 2024
12
8
4
0
–4
–8
%
Pyramiden 4, 
Arenastaden.
127
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 128 =====

Projekt
Pågående projekt >50 Mkr, 2024-12-31
Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt
Uthyrnings- 
bar yta, kvm
Uthyrnings- 
grad, % yta 1)
Hyresvärde,  
Mkr 2)
Bokfört  
värde, Mkr
Beräknad  
investering, Mkr
Varav upp- 
arbetat, Mkr
Ackordet 1 Kontor Haga Norra Kv1-2025 27 000 66 101 1 688 1 441 1 126
Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Kv1-2025 11 500 62 42 791 486 406
Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Kv2-2025 23 400 95 59 979 1 060 976
Nöten 4 Kontor Solna Strand Kv3-2025 66 000 100 157 2 265 1 196 632
Summa 127 900 87 359 5 723 4 183 3 140
Övriga Mark- och projektfastigheter 1 946
Övriga Förädlingsfastigheter 7 174
T otalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 14 843
1) Oper ativ uhyrningsgrad per 2024-12-31.
2) Hyr esvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 357 Mkr (fullt uthyrd) från 50 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2024.
Byggrätter 2024-12-31
Kommersiella, kvm Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Bostäder, kvm Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm
Stockholms innerstad 32 400 57 14 200 Stockholms innerstad 7 800 100 28 900
Solna 336 000 52 8 800 Solna 188 400 55 10 700
Hammarby Sjöstad 49 000 75 5 400 Hammarby Sjöstad 24 600 17 14 800
Flemingsberg 268 900 6 4 700 Flemingsberg 264 500 0 5 100
Birger Bostad  – – – Birger Bostad  88 000 88 6 200
Övriga 20 000 100 1 500 Övriga – – –
Summa 706 300 38 7 000 Summa 573 300 34 7 800
Birger Bostad pågående produktion 2024-12-31
Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm
Antal  
bostäder
Försäljnings- 
grad, % Färdigställt
Bokfört  
värde, Mkr
Beräknad  
investering, Mkr
Varav upp-
arbetat, Mkr
Haga Norra hyresrätt Solna 3 227 2 338 78 – Kv4 2025
Haga Norra ägarlägenhet Solna 3 124 2 246 50 60 Kv4 2026
Haga Norra BRF Solna 14 516 11 263 160 11 Kv2 2025 – Kv3 2026
Summa Haga Norra 20 867 15 847 288 550 867 341
Summa 20 867 15 847 288 550 867 341
Investeringar
2020 2021 2022 20 23 20 24
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Mkr
Mål minst 2 500 Mkr per år 
över en konjunkturcykel/uni00A0
128
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 129 =====

Fastighetsförteckning
Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm
Industri +  
lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm
Parkering +  
övrigt/kvm
Total uthyrnings- 
bar yta/kvm
Taxvärde tkr,  
2024-12-31
1 Apotekaren 22 Norrmalm Döbelnsg 20, 24, Kungstensg 21–23,  
Rådmansg 40, 42, Tuleg 7 A–B 13
1902/2002 25 271 680 1 458 0 0 921 28 330 1 186 000
2 Barnhusväderkvarnen 36 Norrmalm Rådmansg 61–65 1963 13 821 1 156 2 375 0 0 8 562 25 914 678 000
3 Bocken 35 Norrmalm Lästmakarg 22–24 1951 14 389 282 194 0 0 0 14 865 1 298 000
4 Bocken 39 Norrmalm Lästmakarg 20, Kungsg 7–15 1931 16 846 2 089 1 587 0 0 76 20 598 1 151 376
5 Bocken 46 Norrmalm Regeringsgatan 56 1977 0 0 0 0 0 0 0 0
6 Bocken 47 Norrmalm Lästmakarg 8 1929 531 665 0 0 0 0 1 196 67 000
7 Bocken 52 Norrmalm Lästmakarg 14–16 145 0 0 2 213 0 0 2 358 163 200
8 Drabanten 3 Kungsholmen Kungsbroplan 3 m fl 1907 6 370 0 249 0 0 0 6 619 243 000
9 Fenix 1 Norrmalm Barnhusgatan 3 1929 3 504 48 199 0 0 0 3 751 137 886
10 Getingen 13 Vasastan Sveavägen 149 1963 11 106 839 2 902 0 0 2 415 17 261 409 000
11 Getingen 14 Vasastan Sveavägen 143–147 1953 8 340 2 505 928 0 0 1 123 12 896 284 000
12 Getingen 15 Vasastan Sveavägen 159 1963 13 407 2 502 4 552 0 0 5 001 25 462 434 000
13 Hägern Mindre 7 Norrmalm Drottninggatan 27–29 1971 9 651 1 319 654 0 0 2 167 13 791 658 426
14 Islandet 3 Norrmalm Holländargatan 11–13 1904 8 243 0 12 0 0 255 8 510 280 148
15 Läraren 13 Norrmalm Torsgatan 4 1904/1929 6 883 0 1 0 0 0 6 884 292 000
16 Mimer 5 Vasastan Hagagatan 25 A–C, Vanadisvägen 9 1957 11 749 0 18 0 0 5 11 772 0
17 Norrtälje 24 Norrmalm Engelbrektsgatan 5–7 1881 6 342 0 221 0 0 561 7 124 423 000
18 Ormträsket 10 Vasastan Sveavägen 166–170, 186 1962/1967 15 370 1 837 763 0 0 2 071 20 041 511 000
19 Oxen Mindre 33 Norrmalm Luntmakarg 18 1979 6 694 0 295 0 0 3 284 10 273 352 000
20 Oxen Mindre 38 Norrmalm Malmskillnadsg 47 A, B 1979 122 0 0 2 822 0 3 2 947 158 094
21 Paradiset 23 1) Stadshagen Strandbergsg 53–57 1944 10 292 89 650 0 0 2 808 13 839 260 000
22 Paradiset 27 1) Stadshagen Strandbergsg 59–65 1959 19 330 3 093 1 908 0 0 2 229 26 560 538 000
23 Pilen 27 Norrmalm Bryggarg 12A 1907 1 865 0 192 0 0 0 2 057 124 160
24 Pilen 31 Norrmalm Gamla Brog 27–29, Vasag 38 1988 4 610 598 218 0 3 542 584 9 552 601 000
25 Sparven 18 Östermalm Birger Jarlsg 21–23, Kungsg 2 1929 1 626 948 49 0 6 026 0 8 649 550 000
26 Ynglingen 10 3) Östermalm Jungfrug 23, 27, Karlav 58–60 1929 7 075 1 252 400 2 401 0 526 11 654 449 000
Summa Stockholms innerstad 223 582 19 901 19 823 7 436 9 568 32 591 312 900 11 248 290
 C ertifierad / Registrerad för certifiering.
Stockholms innerstad per 31 december 2024
1)  Förädlingsfastighet
2)  M ark & projektfastighet
3) A vyttrat och frånträtt 4 mars 2025
129
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 130 =====

l4
l6
l7
Essinge
leden
Västerbron
Norr Mälarstrand
Scheelegatan
Fleminggatan
Kungsholms
gatan
Munk
GAMLA
STANbro
leden
Slo/t_t.ligaet
Skeppsbron
Sveavägen
Dro/t_t.liganinggatan
Olof Palmes gata
Vasagatan
NORRMALM
Sergels
Torg
Hamngatan
Kungs-
träd-
gården
STURE-
PLAN Birger Jarlsgatan
Nybroviken
Karla-
plan
Valhallavägen
Lidingövägen
Linnégatan
Narvavägen Karlavägen
Tegnér-
lunden
Gamla stan
Norrmalm
Östermalm
Djurgården
Södermalm
Långholmen
Kungsholmen
Vasastaden
Riddarfjärden
Vasadjupet
Nybroviken
B ir g e r  J a r lsga
ta n
S v e a v äg
en
G ötg a ta n
V a lha l l a v äg e n
D r o /t_t.liga n i ng h olmsv .
K u n gs g at a n
R i n g v äg e n
S öd
ert
äljevä
g e n
Norrmalms
torg
9
20
3 - 7
13
21
22
14
8
16
2
1
17
25
26
23
15
1210
18
11
S öd e r  M äl a r s t r a n d
N orr M äl a r st r a n d
24
19 -
Innerstaden
Lilla
Ekhagen
Koloniområde
parken
Bock-
Freskati
Ålkistan
Bellevue
Montebello
holmen
Sveaplan
Bellevue-
Torphagen
Sundbyberg
Brunnsviken
Råstasjön
Lötsjön
Bällstaviken
S o l na väg
e n
R ås und a v äg e n
A r mé g a t a n
St or g at a n
Sve
t s a r v äg e n
Upps
alavägen
B e r g s h a m r a v äg e n
Fr ös u nd a le de n
E k e n b e r g s v .
En k öp in g s v äge n
Huv
u ds
t a le den
Huvudsta
Solna
station
Solna
Centrum
Råsunda
Näckrosen
Hallonbergen
Frösunda
Frösundavik
Lilla Alby
Västra 
skogen
Hagalund
Gårdsvägen
D a l v äg e n
Friends 
Arena
53
29
28
27
32
30
31
35
36
37
33
51
24 12
21
6
2 3 4
20
19
181
5
48
10
11
22
179
15
34
47
25 14
16
13
50
4443 45
26
23
46
7
49
8
38 - 42
Solna
Arenastaden
Solna Business Park
Apotekaren 22,  
Stockholms innerstad.
Bocken 39,  
Stockholms innerstad.
Smeden 1, 
Solna Business Park.
Pyramiden 4,  
Arenastaden.
130
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 131 =====

Solna, Arenastaden
Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm
Industri +  
lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm
Parkering +  
övrigt/kvm
Total uthyrnings- 
bar yta/kvm
Taxvärde tkr,  
2024-12-31
1 Farao 14 2) Arenastaden Dalvägen 10, Pyramidvägen 7, 9 1967 0 0 0 0 0 0 0 76 330
2 Farao 15 1) Arenastaden Dalvägen 8, Pyramidvägen 5 1981 6 427 723 1 001 0 0 1 020 9 171 74 200
3 Farao 16 1) Arenastaden Dalvägen 4–6, Pyramidvägen 3 1973 2 792 1 297 1 722 0 0 0 5 811 47 041
4 Farao 17 1) Arenastaden Dalvägen 2, Pyramidvägen 1975 3 180 786 2 861 0 0 365 7 192 47 600
5 Farao 19 2) Arenastaden Magasinsvägen 0 0 0 0 0 0 0 0
6 Farao 20 Arenastaden Pyramidvägen 7 1964 7 352 0 127 0 0 375 7 854 208 000
7 Farao 8 Arenastaden Dalvägen 12, Pyramidvägen 11 2001 5 839 0 347 0 0 0 6 186 142 000
8 Järva 3:7 2) Arenastaden Evenemangsgatan 0 0 0 0 0 0 0 822
9 Kairo 1 1) Arenastaden Pyramidvägen 2 1983 10 741 0 0 0 0 0 10 741 84 200
10 Nationalarenan 3 Arenastaden Evenemangsgatan 48 2 488 0 0 0 16 677 0 19 165 574 000
11 Nationalarenan 5 Arenastaden Evenemangsgatan 32 2013 0 0 0 0 0 25 500 25 500 74 000
12 Nationalarenan 8 Arenastaden Stjärntorget 1, Råsta strandväg 15C,  
Evenemangsgatan 2C
2018 41 556 0 347 0 0 0 41 903 1 134 000
13 Poolen 1 Arenastaden Kolonnvägen 24 2022 27 108 912 122 0 0 0 28 142 489 000
14 Pyramiden 4 Arenastaden Stjärntorget 3–5, Pyramidvägen 4–22,  
Magasinsvägen 6–12, Råsta strandväg 5–9
2018 72 234 0 0 0 0 0 72 234 2 081 000
15 Semaforen 1 
2) Arenastaden Gustav III:s boulevard 0 0 0 0 0 159 159 0
16 Signalen 3 Arenastaden Kolonnvägen 22 2019 30 664 0 376 0 0 0 31 040 704 000
17 Stigbygeln 2 Arenastaden Gårdsvägen 6 1955 7 646 95 326 0 0 349 8 416 163 000
18 Stigbygeln 3 2) Arenastaden Gårdsvägen 8 1960 5 047 262 608 0 0 0 5 917 97 026
19 Stigbygeln 5 Arenastaden Gårdsvägen 10 A, B 1963 6 794 0 50 0 0 570 7 414 143 000
20 Stigbygeln 6 Arenastaden Gårdsvägen 12–18 2001 8 975 581 372 0 0 0 9 928 248 000
21 Tygeln 3 Arenastaden Gårdsvägen 13–21 2001 2 437 0 0 0 0 5 290 7 727 131 599
22 Tömmen 1 1) Arenastaden Gårdsvägen 2–4 1952 3 083 0 1 320 0 2 630 7 033 27 543
23 Tömmen 2 Arenastaden Gårdsvägen 2 0 0 0 0 0 2 610 2 610 0
24 Uarda 1 Arenastaden Dalvägen 30, Evenemangsgatan 27–31,  
Vintervägen 33
1987 22 681 1 248 480 0 0 30 24 439 655 000
25 Uarda 4 1) Arenastaden Dalvägen 14–16 1992 6 539 0 1 333 0 0 0 7 872 143 198
Summa Solna, Arenastaden 273 583 5 904 11 392 0 16 677 38 898 346 454 7 344 559
 C ertifierad / Registrerad för certifiering.
1)  Förädlingsfastighet.
2)  M ark & projektfastighet.
Solna per 31 december 2024
131
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 132 =====

Solna Business Park
Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm
Industri +  
lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm
Parkering +  
övrigt/kvm
Total uthyrnings- 
bar yta/kvm
Taxvärde tkr,  
2024-12-31
26 Fräsaren 9 1) Solna Business Park Svetsarvägen 22 1962 6 090 0 3 625 0 0 0 9 715 20 449
27 Fräsaren 10 Solna Business Park Svetsarvägen 24 1964 7 245 4 241 138 0 0 9 11 633 191 000
28 Fräsaren 11 Solna Business Park Englundavägen 2–4, Svetsarvägen 4–10 1962 32 450 255 923 0 1 840 3 014 38 482 672 000
29 Fräsaren 12 Solna Business Park Svetsarvägen 12–18, 20, 20A 1964 19 369 10 163 1 053 0 0 6 840 37 425 652 000
30 Sliparen 1 1) Solna Business Park Ekensbergsv 115, Svetsarv 1–3 1963 0 0 693 0 0 0 693 23 000
31 Sliparen 2 Solna Business Park Ekensbergsv 113, Svetsarv 3–5 1964 17 306 344 547 0 0 3 315 21 512 261 287
32 Smeden 1 Solna Business Park Englundav 6–14, Smidesv 5–7, Svetsarv 5–17 1967 34 540 3 959 1 818 467 0 3 809 44 593 728 447
33 Svetsaren 1 Solna Business Park Englundavägen 7 1964 12 410 742 588 0 0 2 430 16 170 191 000
34 Svetsaren 3 1) Solna Business Park Enlundavägen 9–13 15 014 329 2 470 436 2 491 3 660 24 400 293 997
35 Yrket 3 1) Solna Business Park Smidesvägen 2–8 1982 2 456 0 3 356 0 0 1 470 7 282 39 000
Summa Solna Business Park 146 880 20 033 15 210 903 4 331 24 547 211 904 3 072 180
Solna, Haga Norra
Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm
Industri +  
lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm
Parkering +  
övrigt/kvm
Total uthyrnings- 
bar yta/kvm
Taxvärde tkr,  
2024-12-31
36 Ackordet 1 2) 18 165 1 056 859 0 0 564 20 644 368 040
37 Ackordet 2 2) 0 0 0 0 0 0 0 181 300
38 Kvarten 1 2) Råsunda Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 366 165
39 Kvinten 1 2) Råsunda Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 485 548
40 Tersen 1 2) Råsunda Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 90 103
41 Hagalund 2:16 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 0
42 Hagalund 2:11 Haga Norra Kolonnvägen 2021 15 017 158 180 0 0 0 15 355 284 800
Summa Solna, Haga Norra 33 182 1 214 1 039 0 0 564 35 999 1 775 956
Solna, Övrigt
Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm
Industri +  
lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm
Parkering +  
övrigt/kvm
Total uthyrnings- 
bar yta/kvm
Taxvärde tkr,  
2024-12-31
43 Distansen 4 2) Ulriksdal 2016 0 0 0 0 0 0 0 18 900
44 Distansen 6 Ulriksdal Kolonnvägen 43–55 2016 10 500 542 0 0 0 0 11 042 162 200
45 Distansen 7 Ulriksdal Kolonnvägen 57–59 2016 0 0 0 0 0 9 810 9 810 41 762
46 Fortet 2 Arenastaden Råsundavägen 1–3, Hagavägen 1 1958 0 0 0 0 7 533 15 7 548 76 000
47 Hörnan 1 Råsunda Solnavägen 31–35, Garvis Carlssons gata 1–9 2018 15 970 458 32 0 0 0 16 460 487 000
48 Järvakrogen 3 Frösunda Enköpingsvägen 1 2015 0 0 0 0 7 423 0 7 423 239 000
49 Klacken 2 (50%) Råsunda Garvis Carlssons gata 0 0 0 0 0 0 0 14 000
50 Lagern 2 2) Råsunda Solnavägen 37, Idrottsgatan 7 1985 0 0 0 0 0 0 0 0
51 Nöten 4 2) Solna Strand Solna strandväg 2–60 1971 48 903 956 2 320 0 0 0 52 179 979 000
Summa Solna, Övrigt 75 374 1 956 2 352 0 14 956 9 825 104 463 2 017 862
Summa Solna (Arenastaden + Solna Business Park + Haga Norra + Övrigt) 529 019 29 107 29 993 903 35 964 73 834 698 820 14 210 557
 C ertifierad / Registrerad för certifiering.
1)  Förädlingsfastighet.
2)  M ark & projektfastighet.
132
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 133 =====

Hammarby Sjöstad per 31 december 2024
Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm
Industri +  
lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm
Parkering +  
övrigt/kvm
Total uthyrnings- 
bar yta/kvm
Taxvärde tkr,  
2024-12-31
1 Fartygstrafiken 2  Hammarby Sjöstad Hammarby Allé 93 1955 6 695 1 840 165 0 0 9 8 709 191 000
2 Båtturen 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Kaj 12, Hammarby Kaj 14–18 1937 16 109 276 457 0 0 1 230 18 072 521 000
3 Korphoppet 1 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 24–26 1949 8 473 575 3 812 0 0 1 208 14 068 185 400
4 Korphoppet 5 2) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 37–39 1968 0 0 0 0 0 0 0 8 400
5 Korphoppet 6  Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 33 1988 0 428 4 254 0 0 0 4 682 95 000
6 Luma 1 Hammarby Sjöstad Ljusslingan 1–17, 2–26, Glödlampsgränd 1–6, 
Lumaparksv 2–18, 5–15, Kölnag 3
1930 30 102 2 394 1 318 691 0 3 848 38 353 605 696
7 Påsen 1 2) Hammarby Sjöstad Textilgatan 41–43 8 666 2 558 458 0 0 32 11 714 108 073
8 Trikåfabriken 12 1) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 27, Virkesvägen 8–10 1942 4 693 891 4 291 0 0 978 10 853 158 504
9 Trikåfabriken 8 1) Hammarby Sjöstad Virkesvägen 12, Heliosgatan 1–3 1930 10 953 1 037 3 338 0 0 9 15 337 251 000
10 Trikåfabriken 9 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 2–4 1928 14 671 375 565 0 0 1 065 16 676 548 000
Summa Hammarby Sjöstad 100 362 10 374 18 658 691 0 8 379 138 464 2 672 073
 C ertifierad / Registrerad för certifiering.
1)  Förädlingsfastighet.
2)  M ark & projektfastighet.
Hammarby sjö
Sickla kanal
Skanstull
Gullmarsplan
Lumaparken
Hammarbyleden
Hammarby Fabriksväg
sjöstad
Hammarby
2
10
8
9
5 4
3
1
6
7
Luma 1, 
Hammarby Sjöstad.
133
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 134 =====

Flemingsberg per 31 december 2024
Övriga per 31 december 2024
Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm
Industri +  
lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm
Parkering +  
övrigt/kvm
Total uthyrnings- 
bar yta/kvm
Taxvärde tkr,  
2024-12-31
1 Anoden 4 1) Flemingsberg 0 0 1 000 0 0 0 1 000 12 314
2 Batteriet 3 1) Flemingsberg Regulatorvägen 15 1981 0 0 800 0 0 0 800 5 728
3 Batteriet 4 2) Flemingsberg Regulatorvägen 17 0 0 0 0 0 0 0 3 604
4 Generatorn 10 2) Flemingsberg 0 0 0 0 0 0 0 0
5 Generatorn 11 2) Flemingsberg Björnkullavägen 0 0 0 0 0 0 0 0
6 Regulatorn 3 1) Flemingsberg Jonvägen 1, 3; Elektronvägen 2, 4, 6; 
Regulatorvägen 6, 8
1963 10 135 1 058 12 439 0 0 0 23 632 111 138
7 Regulatorn 2 1) Flemingsberg Elektronvägen 1 3 867 0 37 914 0 0 1 149 42 930 173 508
8 Regulatorn 4 2) Flemingsberg Elektronvägen 11 775 0 0 0 0 0 11 775 13 500
9 Separatorn 1 2) Flemingsberg 0 0 0 0 0 0 0 29 369
Summa Flemingsberg 25 777 1 058 52 153 0 0 1 149 80 137 349 161
Sollentuna och Borås
Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm
Industri +  
lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm
Parkering +  
övrigt/kvm
Total uthyrnings- 
bar yta/kvm
Taxvärde tkr,  
2024-12-31
1 Tekniken 1 2) Sollentuna 0 0 0 0 0 0 0 126
2 Kabelverket 2 Älvsjö Glasfibergatan 6–14 mfl 1996 19 254 485 2 075 0 11 663 33 477 251 000
3 Daggkåpan 2 Borås Backadalsstigen 4 A–D, 6 A–F 2021 1 775 0 0 3 818 0 0 5 593 106 520
4 Solrosen 16 Borås Druveforsvägen 31 2021 0 0 0 1 283 1 283 36 600
Summa Övriga 21 029 485 2 075 5 101 0 11 663 40 353 394 246
 C ertifierad / Registrerad för certifiering.
Fastighetsförteckningen innehåller samtliga fastigheter i våra ägor per 31 decem-
ber 2024. 
Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill 
säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning. 
1)  F örädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om- eller till -
byggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet 
påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrnings begr änsningar inför 
förestående förädling. Nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågå-
ende arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande 
till förvärvstillfället.
2)  M ark & projektfastighet – Mark och exploateringsfastigheter samt fastigheter 
med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
K a tri ne b er g s vä g e n  
F l e m i ngsb e r g s led e n 
D i a gno svä ge n  
O r t o p edv 
T erapivä
ge
n  
B j ör n ku l l a v äg en 
Hud
d in g evägen 
Al f re d  N ob
els al
lé 
H äl sovägen 
R ön t g e n v äg e n 
V ärm e s li n g a n  
A m b ul a n s v äg e n 
M a rsv 
T e l l u s v äg e n  
J on
väg
en
 
R e g u l a t o r v äge n  
E le k tr o n vä
g e n 
K v a rnän
gsv
äg en
 
S ågs t u v äg e n  
Vi s ät t r a v äg e n  
Flemingsbergs-
parken
Novums forsknings-
park
Annersta-
skolan
Kästa
skola
Flemingsbergs
station
Visä/t_t.ligara-
hallen
Visä/t_t.ligara
idro/t_t.ligasplats
Tingsrä/t_t.liga
Visä/t_t.ligara-
skolan
Södertörns
högskola
Tandläkar-
högskolan
Huddinge
Universitetssjukhus
Rä/t_t.ligaspsykiatrisk
klinik
Infektions-
klinik
Flemingsbergs 
kyrka
IT-Gymnasiet
FLEMINGSBERG
VISÄTTRA
E bb a  B ååts  v äg  
Vå rdar
v  
Me
di c inv 
R e g ulato r vägen  L ogope
d v ägen 
Hörselsli
n ga
n  
P arkvägen 
226
5
2
1
6
4
3
7
8
Visionsbild
Södra Entrén,  
Flemingsberg. 
134
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 135 =====

Femårsöversikt
2024 2023 2022 2021 2020
Resultaträkningar, Mkr
Hyresintäkter 3 438 3 366 3 032 2 889 2 806
Bruttoresultat 2 532 2 528 2 161 2 176 2 112
varav bruttoresultat fastighetsförvaltningdriftsöverskott 2 553 2 524 2 240 2 185 2 112
varav bruttoresultat bostadsutveckling –21 4 –79 –9 –
Realiserad värdeförändring/Resultat 
 fastighetsförsäljningar 3 0 74 56 49
Orealiserad värdeförändring, fastigheter –1 218 –7 831 –233 4 585 2 715
Förvaltningsresultat 1 345 1 458 1 373 1 537 1 474
Resultat före skatt –89 –7 380 2 964 6 712 4 007
Resultat efter skatt –213 –5 518 2 376 5 400 3 167
Balansräkningar, Mkr
Goodwill 205 205 205 205 –
Fastigheter 78 904 78 093 86 348 83 257 76 648
Nyttjanderättstillgång 1 371 949 1 243 1 092 897
Övriga materiella anläggningstillgångar 34 30 25 22 15
Derivatinstrument 702 925 1 689 121 20
Finansiella anläggningstillgångar 728 1 319 456 832 1 108
Projekt- och exploateringsfastigheter 754 519 892 821 –
Övriga omsättningstillgångar 1 247 997 1 042 1 411 350
Kortfristiga placeringar 100 98 96 96 108
Likvida medel 64 85 87 131 20
Eget kapital 38 445 39 244 45 514 45 174 41 542
Uppskjuten skatt 8 424 8 305 10 195 9 603 8 288
Övriga avsättningar 175 158
Räntebärande skulder 34 400 32 982 33 341 30 399 26 669
Leasingskuld 1 371 949 1 243 1 093 897
Derivatinstrument 159 240 0 186 617
Ej räntebärande skulder 1 135 1 342 1 633 1 336 970
Balansomslutning 84 109 83 220 92 083 87 988
79 166
2024 2023 2022 2021 2020
Nyckeltal 1)
Överskottsgrad, % 74 75 74 76 75
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 3,4 4,1 4,3
Soliditet, % 46 47 49 51 52
Skuldkvot, ggr 14,1 13,5 15,6 14,7 13,2
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,7 0,7 0,6
Belåningsgrad fastigheter, % 43 42 38 36 35
Avkastning på eget kapital, % –0,5 –13,0 5,2 12,5 7,8
Genomsnittlig ränta på räntebärande  sk ulder, % 2,98 3,13 2,31 1,62 1,67
Totalavkastning fastigheter 1,7 –6,2 2,4 8,7 6,6
Fastighetsförvärv samt investeringar i befintliga 
 fastigheter, Mkr 2 376 3 101 3 325 2 626 1 854
Fastighetsförsäljningar, försäljningspris, Mkr – 3 859 – – 3 541
Medelantal anställda 209 217 206 196 180
Data per aktie, kr1)
Resultat –0,89 –17,54 7,49 16,73 9,65
Eget kapital 122 125 145 141 127
Kassaflöde från löpande verksamhet 5,20 4,99 6,29 4,7 4,11
Utdelning 2) 2,00 1,80 2,40 4,00 3,60
Direktavkastning, % 2,4 1,7 2,7 2,6 2,8
Börskurs vid årets slut 3) 82,9 108,2 88,7 151,6 129,4
Antal utestående aktier vid årets slut före utspädnings-
effekt, miljoner 314,6 314,6 314,6 321,3 326,2
Antal utestående aktier vid årets slut efter utspädnings-
effekt, miljoner 314,6 314,6 314,6 321,3 326,2
1)  Ny ckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital och räntebärande skulder har beräknats utifrån vägda  genomsnit t. Justering efter split 2:1.
2) K ontantutdelning 2024 enligt förslag att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,50 kr/aktie.
3) Senas t betalt.
135
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 136 =====

Härledning av nyckeltal
2024 2023
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat, Mkr –213 –5 518
Genomsnittligt kapital, Mkr 38 845 42 379
Avkastning på eget kapital, % –0,5 –13,0
Soliditet
Eget kapital, Mkr 38 445 39 244
Balansomslutning, Mkr 84 109 83 220
Soliditet, % 46 47
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder, Mkr 34 400 32 982
Bokfört värde fastigheter, Mkr 78 904 78 093
Bokfört värde projekt- & exploateringsfastigheter 754 519
Belåningsgrad fastigheter, % 43 42
Skuldkvot
Bruttoresultat, Mkr 2 532 2 528
Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter – 6
Central administration, Mkr –93 –97
Summa, Mkr 2 439 2 437
Räntebärande skulder, Mkr 34 400 32 982
Skuldkvot, ggr 14,1 13,5
Räntetäckningsgrad
Bruttoresultat, Mkr 2 532 2 528
Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter – 6
Tomträttsavgäld, Mkr –41 –45
Central administration, Mkr –93 –97
Summa, Mkr 2 398 2 392
Räntenetto, Mkr –962 –962
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder, Mkr 34 400 32 982
Eget Kapital, Mkr 38 445 39 244
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8
2024 2023
T otalavkastning fastigheter
Driftöverskott, Mkr 2 553 2 524
Orealiserade och realiserade värdeförändringar  f astigheter, Mkr –1 218 –7 831
Marknadsvärde inkl. periodens investeringar, Mkr 80 118 85 924
T otalavkastning fastigheter, % 1,7 –6,2
2024 2023
Eget kapital per aktie
Eget kapital, Mkr 38 445 39 244
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315
Eget kapital, kr per aktie 122 125
2024 2023
Kassaflöde per aktie
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 1 635 1 570
Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315
Kassaflöde, kr per aktie 5,2 5,0
2024 2023
Direktavkastning, %
Årets utdelning per aktie 2,0 1,8
Börskursen vid årets slut 82,80 108,2
2,4 1,7
De nyckeltal som inte är enligt ESMA är branschspecifika nyckeltal samt  
sådana som är av intresse för analytiker,  in tressenter och investerare. 
Finansiella mål 
Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen: 
 – Soliditeten ska vara lägst 35 procent 
 – Belåningsgraden ska inte överstiga 50 procent
 – Skuldkvoten ska högst vara 13 gånger
 – Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 
gånger
136
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 137 =====

EPRA nyckeltal
EPRA nyckeltal
2024 2023
EPRA Earnings (förv.res efter betald skatt), Mkr 1 227 1 314
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 3,90 4,18
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 46 468 47 052
EPRA NRV, kr/aktie 148 150
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 43 514 44 177
EPRA NTA, kr/aktie 138 140
EPRA NDV (substansvärde), Mkr 38 382 39 228
EPRA NDV, kr/aktie 122 125
EPRA Vakansgrad, % 12 9
EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd, % 5 11
EPRA investeringar 2 376 3 179
Härledning av nyckeltal
2024 2023
EPRA EPS
Förvaltningsresultat, Mkr 1 345 1 458
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr –770 –758
Summa, Mkr 575 700
Nominell skatt, Mkr 118 144
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 1 227 1 314
Antal aktier, miljoner 314,6 314,6
EPRA EPS, kr/aktie 3,90 4,18
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV
Eget kapital, Mkr 38 445 39 244
Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 142 189
Återläggning räntederivat, Mkr –543 –686
Återläggning av uppskjuten skatt 8 424 8 305
enligt balansräkningen, Mkr
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 46 468 47 052
Antal aktier, miljoner 314,6 314,6
EPRA NRV, (långsiktigt substansvärde) kr/aktie 148 150
2024 2023
Återläggning goodwill enligt balansräkningen, Mkr –205 –205
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr –2 749 –2 670
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 43 514 44 177
Antal aktier, miljoner 314,6 314,6
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde) kr/aktie 138 140
Avdrag av räntederivat 543 686
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig  
uppskjuten skatt, Mkr –5 675 –5 634
EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde), Mkr 38 382 39 229
Antal aktier, miljoner 314,6 314,6
EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde) kr/aktie 122 125
EPRA vakansgrad
Bedömt marknadsvärde för vakanta hyror, Mkr 445 318
Hyresvärde, årsbasis hela portföljen 3 587 3 406
EPRA Vakansgrad, % 12 9
EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd
Förändring, % 4,5 11,0
Förändring, Mkr 139 322
Hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period, Mkr 3 196 3 203
Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 3 057 2 881
EPRA investeringar
Förvärv, Mkr 0 78
Investering i förädlings- och projektfastigheter, Mkr 1 606 2 094
Investering i förvaltningsfastigheter, Mkr 770 1 007
 varav kapitaliserad ränta 93 63
T otalt EPRA Investeringar 2 376 3 179
137
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 138 =====

Definitioner
Avkastning på eget kapital 
Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget 
kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. 
Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis 
utan hänsyn till säsongsvariationer.
Avkastning på investerat kapital i projektportföljen 1)
Värdeförändring på projekt- och förädlings f astigheter  
dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde)  
i projekt- och  f örädlingsfastigheter under perioden.
Belåningsgrad fastigheter 
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas 
 bokförda värde vid periodens slut.
Direktavkastning, aktien 
Årets utdel ning divider at med  bör s  k ursen vid årets slut.
Eget kapital per aktie 
Moderbolagets aktie ägar es andel av eget  k apital enligt 
 balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens 
slut.
Ekonomisk uthyrningsgrad 1)
Kontrakts v ärde dividerat med hyresvärde vid periodens 
slut.
EPRA EPS 
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt  hän  - 
förligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnitt-
ligt antal aktier. Med skatte plik tigt förvaltningsresultat 
avses förvaltnings r esultat med avdrag för bland annat 
skatte mässigt av dragsgilla avskrivningar och ombygg -
nationer.
EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd
Skillnaden mellan hyresintäkter identiskt bestånd inne-
varande period och hyresintäkter identiskt bestånd före-
gående period dividerat med hyresintäkter identiskt 
bestånd föregående period.
EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning  
av goodwill enligt balansräkningen. Återläggning av 
beslutad, ej utbetald utdelning.
EPRA NDV PER AKTIE
EPRA NDV dividerat med antal aktier vid periodens slut.
EPRA NRV – NET REINSTATEMENT VALUE
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av 
räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Återläggning av beslutat, ej utbetald utdelning.
EPRA NRV PER AKTIE
EPRA NRV dividerat med antal aktier vid periodens slut
EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av 
räntederivat, goodwill och uppskjuten skatt enligt balans-
räkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för 
nominell uppskjuten skatt. Återläggning av beslutad, ej 
utbetald utdelning.
EPRA NTA PER AKTIE
EPRA NTA dividerat med antal aktier vid periodens slut.
EPRA Vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med 
hyres v ärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.
Vi presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte 
definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mer branschanpassade 
mått ger värdefull komplet t eran  de in formation till investerare och 
bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking 
av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar 
finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med 
mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska 
därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt 
IFRS. Nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.
1)  Ny ckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt 
ESMA:s riktlinjer.
138
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 139 =====

Definitioner forts.
Exploateringsfastighet 1)
Fastigheter som innehas i syfte att utveckla och avyttra 
bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och sam-
hällsfastigheter.
Förvaltningsfastighet 1)
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
Förädlingsfastighet 1)
Fastigheter med pågående eller planerad om- eller till-
byggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöver-
skott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegräns-
ningar inför förestående förädling.
Hyresvärde 1)
Kontraktsvärde samt bedömd  år shyra för outhyrda  lok aler 
efter rimlig generell upprustningsinsats.
Identiskt bestånd 1) 
De fastigheter som Fabege ägt under hela räkenskaps-
perioden samt under motsvarande räkenskapsperiod 
föregående år.
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie 
Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter föränd-
ring av rörelse k apital) dividerat med genomsnittligt antal 
utestående aktier.
Kontraktsvärde 1)
Anges som årsvärde. Grund h yra enligt hyres  k ontrakt plus 
index uppr äkning och hyrestillägg.
Mark- och projektfastigheter 1)
Mark- och exploateringsfastigheter och fastigheter med 
 pågående nyprod uktion/totalombyggnad.
Nettouthyrning 1)
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsäg-
ningar för avflytt.
Resultat/vinst per aktie 
Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat 
efter skatt  divider at med genomsnittligt antal ute  s tående 
aktier i perioden. Definition enligt IFRS.
Räntetäckningsgrad 
Bruttoresultat minus central administration i förhållande till 
ränte  netto (ränte kostnader minus ränteintäkter).
Skuldkvot 
Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv måna-
ders bruttoresultat minus central administration.
Skuldsättningsgrad 
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
Soliditet 
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytan-
de dividerat med balansomslutning.
T otalavkastning fastigheter 
Periodens driftöverskott plus orealiserade och realise r ade 
värdeförändringar på fastig he ter dividerat med marknads-
värdet vid periodens ingång plus periodens investeringar.
Verklig uppskjuten skatt 
Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till cirka  
4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. 
Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras 
under fyra år med en nominell skatt om 20,6 procent vilket 
ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 pro-
cent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet 
realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med 
en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 
procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats 
uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten 
skatteskuld om 4 procent.
Återköpsgrad 1) 
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel 
uppsägningsbara kontrakt.
Överskottsgrad 1)
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
1)  Ny ckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt 
ESMA:s riktlinjer.
139
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information

===== SIDA 140 =====

Aktieägarinformation och kontakter
Årsstämma 2025
Stämman hålls i Scenen Konferens, Englundavägen 5B, 
Solna, onsdagen den 23 april 2025 klockan 15.00. Inre-
gistrering till årsstämman börjar klockan 14.15. Årsstäm-
man kommer att sändas live och aktieägare kommer att 
kunna ställa frågor digitalt genom chattfunktion. Möjlighet 
att poströsta i förväg finns.
Anmälan
Aktieägare som önskar deltaga i bolagsstämman ska dels 
vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB 
(f.d. VPC AB) förda aktie bok en fredagen den 11 april 
2025, dels anmäla sitt och eventuella  bitr ädens deltagan-
de senast klockan 16.00 tisdagenden 15 april 2025.
Anmälan om deltagande i års s tämman:
Per post:  
Fabege AB (publ),  
”Fabeges Årsstämma” 
c/o Euroclear Sweden AB,  
Box 191, 101 23 Stockholm
Per telefon: 08-402 90 68
Per mejl: generalmeetingservice@euroclear.com
Via Euroclears webbplats: anmalan.vpc.se/euroclearproxy
Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person- eller 
organisationsnummer, adress och telefonnummer, aktie-
innehav samt eventuella biträden. Aktieägare som förval-
tarregistrerat sina aktier måste, för att äga rätt att delta vid 
årsstämman, tillfälligt låta omregistrera dessa hos Euroclear 
Sweden AB i eget namn. Sådan omregistrering måste vara 
verkställd senast fredagen den 11 april 2025. För att detta 
ska kunna ske, måste aktieägare i god tid före nämnda dag 
meddela förvaltaren sitt önskemål om omregistrering. Sker 
deltagande med stöd av fullmakt bör denna, tillsammans 
med förekommande registreringsbevis eller andra behörig-
hetshandlingar, insändas i samband med anmälan.
Poströstning
Vid poströstning ska ett särskilt formulär användas, vilket 
finns tillgängligt på vår hemsida, fabege.se/ arsstamma. 
Där finns också ytterligare information om röstnings f ör-
farandet. Poströsten ska vara Euroclear Sweden AB till-
handa senast den 15 april 2025.
Vid poströstning gäller till viss del samma regler som 
vid personligt deltagande. Det innebär att aktieägaren 
dels måste vara registrerad i bolagets aktiebok, dels ha 
anmält sin avsikt att delta i stämman och att om aktierna 
är förvaltarregistrerade ha tillsett att aktierna är registre-
rade i eget namn, senast vid de respektive datum som 
anges ovan. 
Vid poströstning får aktieägaren inte förse poströsten 
med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är rös-
ten i dess helhet ogiltig. 
Vid poströstning genom ombud ska aktieägaren  utf ärda 
en skriftlig och daterad fullmakt för ombudet. Om aktie-
ägaren är en juridisk person ska förekommande registre-
ringsbevis eller andra behörighets handlingar  insändas i 
samband med anmälan om poströstning.
Information till aktieägare
Vi publicerar årsredovisning och delårsrapporter på svens-
ka och engelska. Alla publikationer finns som pdf på vår 
hemsida, fabege.se.
Till de aktieägare som önskar tillhandahåller vi års-
redovisning per post. Alla finansiella rapporter och press-
meddelanden finns tillgängliga på svenska och engelska 
på vår hemsida. 
Vi tillhandahåller även information via en prenumera-
tionstjänst på hemsidan. På vår hemsida finns även aktuell 
information om vår aktiekurs. Därutöver håller vi kvartals-
presentationer i samband med varje kvartalsrapport.
Åsa Bergström, CFO
08-555 148 40
asa.bergstrom@fabege.se
Peter Kangert, IR-ansvarig 
08-555 148 40
peter.kangert@fabege.se
Mia Häggström, Hållbarhetschef
08-555 148 00
mia.haggstrom@fabege.se
Kontaktinformation
Kalender 2025
Årsstämma 2025 23 april 2025
Delårsrapport jan – mar 2025 14 april 2025
Delårsrapport jan – juni 2025 7 juli 2025
Delårsrapport jan – sep 2025 21 oktober 2025
Fabege AB
Besöksadress
Gårdsvägen 6, 7tr  
169 70 Solna
Postadress
Box 730,  
169 27 Solna  
Tel växel 
08-555 148 00
Producerad i samarbete med Sthlm Kommunikation & IR AB
Publicerad: 17 mars 2025
140
Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information