FULLTEXT DEL 3 AV 3
Årsredovisning 2025
Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 108 Not 3 forts. Löptidsfördelning 2025-12-31 2024-12-31 Inom 3 månader 3–12 månader 1–5 år Över 5 år T otalt Inom 3 månader 3–12 månader 1–5 år Över 5 år T otalt Skulder till kreditinstitut 743 3 750 7 221 7 541 19 255 0 0 12 296 6 541 18 837 Skulder till kapital- marknaden 1 424 3 200 10 545 0 15 169 3 775 2 114 9 674 0 15 563 Leverantörsskulder 45 - - - 45 76 - - - 76 Övriga kortfristiga skulder 137 - - - 137 152 - - - 152 T otalt 2 350 6 950 17 766 7 541 34 607 4 003 2 114 21 970 6 541 34 628 Ränterisk Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar kon- cernens upplåningskostnad. Räntekostnaden utgör koncernens enskilt största kostnadspost. Räntebindning ska enligt koncernens finanspolicy ske utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av finansiella instrument, i form av ränteswappar, i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid och snittränta. Av känslighetsanalysen framgår hur en förändring i räntenivån påverkar resultatet på ett års sikt. De räntebärande skulderna uppgick den 31 december till 34 424 Mkr (34 400) med en medelränta om 2,74 procent (2,89) exklusive lånelöften och 2,82 procent (2,98) inklusive kostnader för lånelöften. Av de totala skulderna utgjordes 2 795 Mkr (3 215) av utestående certifikat. Under året har räntor om totalt 57 Mkr (93) avseende projektfastigheter aktiverats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 3,0 år (3,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden i vår skuldportfölj uppgick till 1,5 år (1,8), inklusive effekter av traditionella räntederivat. Om derivat- portföljens stängningsbara swappar inkluderas uppgår den beräknade räntebindningstiden till 2,1 år. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 90 dagar. Derivatportföljen bestod av traditionella ränteswapar om totalt 13,7 Mdkr samt stängningsbara swappar om totalt 7 ,0 Mdkr och förlängningsbara swappar om 0,5 Mdkr. De tradi- tionella swapparna ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan 0,11 och 2,20 procent före marginal. T otal andel ränte bundna lån uppgick till 47 procent. Derivatportföljen marknads- värderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Derivat- portföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värde- förändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Oreali- serade värdeförändringar i årets resultat uppgick till -166 Mkr (-143). Marknadsvärdesförändringar uppstår till följd av förändringar av marknadsräntan. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god app- roximation av det verkliga värdet då de i allt väsentligt löper med rörlig ränta. I finansnettot ingår övriga finansiella kostnader om 28 Mkr (36), huvudsakligen avseende periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Ränte kostnader kopplade till skulderna förfaller till betalning löpande under återstående kapitalbindningstid. Leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder förfaller till betalning inom 365 dagar från balans- dagen. Våra åtaganden kopplade till dess finansiella skulder möts till största delen av hyresintäkter som i huvudsak förfaller till betalning kvartalsvis. Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat Förändring Effekt, Mkr Räntekostnader, rullande 12 månader (inkl. derivat) 1 %-enhet -104/+162 Ränteförfallostruktur per 31 december 2025 År, förfall Mkr Genomsnittlig ränta, % Andel, % < 1 år 1) 21 348 3,66 62 1–2 år 3 250 1,13 9 2–3 år 3 276 1,57 10 3–4 år 2 600 1,09 8 4–5 år 2 150 1,31 6 5–6 år 1 300 1,15 4 6–7 år 500 0,81 1 7–8 år - - - 8–9 år - - - 9–10 år - - - 11 år - - - Summa 34 424 2,74 100 1) I snitträntan för perioden < 1 år ingår marginalen för hela skuldportföljen, på grund av att bolagets räntebindning huvudsakligen görs med hjälp av ränte- swappar, vilka handlas utan marginal. Likvidflöden År Beräknade per 2025-12-31, Mkr Beräknade per 2024-12-31, Mkr Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat T otalt Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat T otalt 2025 - - - - -5 889 -1 128 198 -6 819 2026 -11 912 -883 97 -12 697 -9 299 -873 140 -10 032 2027 -7 191 -701 105 -7 788 -6 391 -555 120 -6 826 2028 -5 373 -479 84 -5 768 -4 123 -348 86 -4 386 2029 -2 612 -328 77 -2 864 -1 362 -239 65 -1 536 2030 -82 -264 45 -301 -82 -260 37 -305 2031 -82 -261 31 -312 -82 -259 25 -316 2032 -2 297 -249 14 -2 531 -2 297 -247 12 -2 532 2033 -1 397 -178 0 -1 575 -1 397 -182 0 -1 579 2034 -3 477 -124 0 -3 601 -3 477 -130 0 -3 607 2035–38 - - - - - - - - 2039 - - - - - - - - T otalt -34 424 -3 467 453 -37 438 -34 400 -4 221 683 -37 938 För att beräkna likvidflöden för krediter samt för de rörliga benen i ränte swapparna har marknadsräntekurvan vid årsskiftet använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har antagits vara desamma som per bokslutsdagen fram till respektive kredits förfall, då de antagits slutamorterats. I tillägg till ovan har vi tomträttsavgälder, utflödet uppgår för närvarande till 41 Mkr (41). Valutarisk Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på vår resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Den enda valutarisk vi exponeras för avser inköp från utländska leverantörer till vissa större projekt och anses vara begränsad. Om valutarisk uppstår hanteras den med hjälp av valutasäkringar. Inga valutarisker är utestående. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Kredit- risken hos finansiella motparter begränsas dels genom nettingavtal/ ISDA-avtal och dels genom en spridning i såväl finansieringskällor som kreditförfall. Kreditrisken bedöms vid årsskiftet vara tillfredsställande hanterad. På motsvarande sätt prövas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag samt avseende lån till intressebolag. Den maximala kreditexponeringen avseende samtliga finansiella tillgångar motsvaras av dess redovisade värde. Beträffande kundfordringar anger policyn att sedvanliga kredit- prövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar beräknas med hjälp av en matris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Moderbolaget Moderbolaget står vanligtvis för koncernens externa upplåning. Bolaget finansierar med dessa medel dotterbolagen på marknads- mässiga villkor. ===== SIDA 109 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 109 Not 3 forts. Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (koncernen) 2025 2024 Kassaflöde från finansierings- verksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar Kassaflöde från finansierings- verksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar UB 2024 Förändring i verkligt värde UB 2025 UB 2023 Förändring i verkligt värde UB 2024 Räntebärande skulder, långfristiga 31 726 -6 419 25 307 25 813 5 913 31 726 Räntebärande skulder, kortfristiga 2 674 6 443 9 117 7 169 -4 495 2 674 Ränteswappar, verklig värdesäkring -543 166 -377 -686 143 -543 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamhet 33 857 24 166 34 046 32 296 1 418 143 33 857 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (moderbolaget) 2025 2024 Kassaflöde från finansierings- verksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar Kassaflöde från finansierings- verksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar UB 2024 Förändring i verkligt värde UB 2025 UB 2023 Förändring i verkligt värde UB 2024 Räntebärande skulder, långfristiga 31 152 -5 845 25 307 25 649 5 503 31 152 Räntebärande skulder, kortfristiga 2 510 6 033 8 543 6 390 -3 880 2 510 Ränteswappar, verklig värdesäkring -543 166 -377 -686 143 -543 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamhet 33 119 188 166 33 472 31 352 1 624 143 33 119 ===== SIDA 110 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 110 Not 3 forts. Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori 2025-12-31 2024-12-31 Finansiella tillgångar värde- rade till upplupet anskaffnings- värde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Finansiella tillgångar värde- rade till upplupet anskaffnings- värde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Mkr Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Finansiella tillgångar Fordringar hos koncernföretag 0 50 710 0 50 710 0 49 992 0 49 992 Fordringar hos intresseföretag 558 0 558 0 504 0 504 0 Andra långfristiga värdepappersinnehav 7 6 7 6 7 7 7 7 Andra långfristiga fordringar 62 0 62 0 69 0 69 0 Kundfordringar 80 0 80 0 78 0 78 0 Derivatinstrument 487 487 487 487 702 702 702 702 Övriga fordringar 11 8 11 8 680 4 680 4 Upplupna intäkter 0 72 0 72 0 85 0 85 Kortfristiga placeringar 101 0 101 0 100 0 100 0 Likvida medel 30 1 30 1 64 43 64 43 Summa 741 50 791 595 493 0 0 1 336 51 284 1 395 50 124 809 709 0 0 2 203 50 832 Finansiella skulder Skulder till koncernföretag 0 18 091 0 18 091 17 619 0 17 619 Räntebärande skulder 34 424 33 850 34 424 33 850 34 400 33 662 34 400 33 662 Derivatinstrument 109 109 109 109 159 159 159 159 Leverantörsskulder 45 4 45 4 76 2 76 2 Övriga kortfristiga skulder 115 0 115 0 94 0 94 0 Upplupna kostnader 289 287 289 287 264 260 264 260 Summa 0 0 109 109 34 873 52 232 34 982 52 341 0 0 159 159 34 834 51 543 34 993 51 702 Nettovinster/-förluster från finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan. 2025 2024 Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen (Other) Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen (Other) Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Mkr Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Rörelseresultat Rörelsens intäkter och kostnader Summa 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansnetto Ränteintäkter 38 977 38 977 53 1 011 53 1 011 Räntekostnader -1 008 -1 008 -1 008 -1 008 -1 073 -1 073 -1 073 -1 073 Värdeförändringar, derivat -166 -166 -166 -166 -143 -143 -143 -143 Värdeförändringar, aktier -3 -3 -3 -3 -3 -3 -3 -3 Summa 38 977 -168 -168 -1 008 -1 008 -1 138 -199 53 1 011 -146 -146 -1 073 -1 073 -1 167 -208 ===== SIDA 111 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 111 Not 3 forts. Redovisningsprincip Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet reali- seras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivat tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Klassificering och värdering Koncernen tillämpar en affärsmodell där målet är att inkassera kon- traktsenliga kassaflöden för koncerninterna fordringar, kundfordringar, likvida medel, fordringar hos koncernföretag, upplupna intäkter och övriga fordringar. Koncernens finansiella tillgångar redovisas till upp- lupet anskaffningsvärde. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Derivatinstrument redovisas till verkligt värde via rapporten över totalresultatet. Aktieinnehav värderas löpande till verkligt värde med värde - förändringar redovisade över resultatet. Räntebärande banklån och skulder till koncernföretag värderas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Eventuella skillnader mellan erhållet lånebelopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalning eller amortering av lån redovisas över lånens löptid. Övriga finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörs- skuldernas förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Beräkning av verkligt värde finansiella instrument Verkligt värde för derivatinstrument beräknas med hjälp av diskonte- ring av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respekti- ve löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita Stibor-räntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita Stibor- kurvan. Vi tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Vid fastställande av verkligt värde för aktieinnehav används notera- de marknadspriser för innehav som är noterade och för övriga görs en bedömning av verkligt värde. För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. Nedskrivningar Koncernens exponering för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar, avtalstillgångar, reversfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter och likvida medel. Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde. Per varje balansdag redovisar koncernen förändringen i förväntade kreditförluster i resultatet. För tillgångar där det har skett betydande ökningar av kreditrisken redovisas en reserv baserad på kreditförluster för tillgångens hela löp- tid (den generella modellen). Koncernen värderar förväntade kreditförluster från ett finansiellt instrument på ett sätt som återspeglar ett objektivt och sannolikhets- vägt belopp som bestäms genom att utvärdera ett intervall av möjliga utfall, pengars tidsvärde och rimliga verifierbara uppgifter om nuvarande förhållande och prognoser för framtida ekonomiska förut- sättningar. För likvida medel tillämpas undantaget för låg kreditrisk. För kundfordringar (fordringar relaterade till hyresfakturering) och avtalstillgångar tillämpar koncernen den förenklade modellen som innebär att koncernen direkt redovisar förväntade kreditförluster för tillgångens återstående löptid. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar och avtalstill- gångar beräknas med hjälp av en provisionsmatris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar och pengarnas tidsvärde om applicerbart. Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av indikato- rer som finansiella svårigheter och missade betalningar. Oavsett anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar sen om det inte föreligger särskilda skäl att beloppet kommer att inflyta. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Not 4. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redo- visningsändamål Viktiga bedömningar tillämpning redovisningsprinciper Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv. Vid fastighetstransak- tioner görs en bedömning av riskövergång vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar upp- skattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för redovisningsändamål. Information om värderingsantaganden och känslighetsanalys av de antaganden som har väsentlig effekt på värderingen presenteras i not 17 . ===== SIDA 112 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 112 Not 5. Segmentsredovisning 2025 2024 Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad T otalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad T otalt Hyresintäkter 3 164 212 90 14 3 480 3 153 247 26 12 3 438 Omsättning bostadsutveckling - - - 280 280 - - - 233 233 Övriga intäkter - - - - - - - - - - Summa nettoomsättning 3 164 212 90 294 3 760 3 153 247 26 245 3 671 Fastighetskostnader -755 -94 -46 -2 -897 -730 -107 -42 -6 -885 Kostnader bostadsutveckling - - - -225 -225 - - - -254 -254 Bruttoresultat 2 409 118 44 67 2 638 2 423 140 -16 -15 2 532 Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 2 409 118 44 12 2 583 2 423 140 -16 6 2 553 Överskottsgrad, % 76 56 49 86 74 77 57 -62 50 74 Varav bruttoresultat bostadsutveckling - - - 55 55 - - - -21 -21 Central administration -91 -6 -9 - -106 -76 -8 -9 - -93 Räntenetto -785 -59 -85 -11 -940 -780 -82 -93 -7 -962 T omträttsavgäld -41 - - - -41 -41 - - - -41 Resultatandelar i intressebolag -130 - - - -130 -88 -4 2 -1 -91 Förvaltningsresultat 1 362 53 -50 56 1 421 1 438 46 -116 -23 1 345 Nedskrivning exploateringsfastigheter - - - -24 -24 - - - -73 -73 Realiserade värdeförändr. förvaltningsfastigheter -36 - - - -36 3 - - - 3 Orealiserade värdeförändr. förvaltningsfastigheter -1 232 -487 19 - -1 700 -1 217 -155 169 -15 -1 218 Resultat före skatt per segment 94 -434 -31 32 -339 224 -109 53 -111 57 Värdeförändr. räntederivat & aktier -169 -146 Resultat före skatt -508 -89 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 68 835 5 021 4 373 231 78 460 64 546 5 310 8 820 228 78 904 Exploateringsfastigheter - - - 933 933 - - - 754 754 Uthyrningsgrad, % 86 - - - - 88 - - - - Redovisningsprincip Segmentrapportering Segmentinformation presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och rörelsesegment identifieras utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare. Koncernen har identifie- rat koncernens vd som dess högste verkställande beslutsfattare och den interna rapporteringen som används av vd för att följa upp verksam- heten och fatta beslut om resursfördelning ligger till grund för den seg- mentinformation som presenteras. I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten enligt företagsledningens synsätt med uppdelning i segmen- ten Förvaltning, Förädling, Pågående projekt och Birger Bostad. Hyres- intäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värde förändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). Förvaltningsfastig- heter avser fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastig- heter avser fastigheter med planerade ny- till- eller ombyggnationer som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Pågående projekt avser fastighet som är under projektutveckling. Rena markfastigheter ingår även i detta segment. Även nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt för- bättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället omfattas. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt orealiserade värde förändringar hänförs direkt till fastigheter inom respektive seg- ment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karak- tär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnettot har schablonfördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redo- visas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader hänförliga till verksamhet inom bostäder redovisas inom segmentet Bostad. Fastig- heten Bocken 47 som tomställts för renovering överfördes från segmen- tet förvaltning till projekt. Vidare överfördes Paradiset 27 från förädling till projekt och Ormträsket 10 som genomgår en större renovering klas- sades om från förvaltnings- till förädlingsfastighet. De tidigare projekt- fastigheterna Ackordet 1, Påsen 1, Separatorn 1 och Nöten 4 överfördes under året i samband med färdigställande från segmentet projekt till förvaltning. Vidare har Kvinten 8 klassificerats om från exploaterings- fastighet till förvaltningsfastighet. ===== SIDA 113 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 113 Not 6. Anställda och lönekostnader m.m. Medelantalet anställda 2025 Varav kvinnor 2024 Varav kvinnor Moderbolaget 194 74 191 66 Dotterbolagen 16 9 19 11 Koncernen totalt 210 83 210 77 Personalomsättning och sjukfrånvaro, % 2025 2024 Personalomsättning 9 8 T otal sjukfrånvaro 2,9 3,4 Sjukfrånvaro per åldersgrupp, % Kvinnor Män Ålder –291) 1,97 7,95 Ålder 30–49 4,53 2,65 Ålder 50– 0,98 2,78 1) Redovisas ej om antalet anställda i gruppen är högst tio, eller om uppgiften kan härledas till enskild person. 2025 2024 Mkr Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Moderbolaget 174 98 168 97 varav pensionskostnader 32 35 Dotterbolagen 16 10 19 9 varav pensionskostnader 4 2 Koncernen totalt 190 108 187 106 varav pensionskostnader totalt 36 37 Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare 2025 2024 Styrelse Ledande befattnings- havare Styrelse Ledande befattnings- havare Män 5 4 4 4 Kvinnor 2 4 3 4 T otalt 7 8 7 8 Ersättning till ledande befattningshavare Med andra ledande befattningshavare avses de sex personer som till- sammans med vd och vice vd utgjort koncernledningen under 2025. Under året bestod koncernledningen av vd, vice vd tillika ekonomi- och finanschef, samt affärsutvecklingschefen, chefen för projekt och föräd- ling, chefen för teknisk drift, förvaltningschefen, HR-chefen samt håll- barhetschefen. Ersättning till ledande befattningshavare utgår på mark- nadsmässiga villkor i enlighet med av årsstämman fastställda riktlinjer. Ersättning till ledande befattningshavare betalas ut från moderbolaget. För koncernledningens sammansättning, se sidan 76–77 . Fabege har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital med maximal avsättning om två prisbasbelopp per år och anställd. För 2025 har avsättning gjorts med 42 tkr (0) motsvarande 0,7 (0) prisbasbelopp per anställd exklusive löneskatt. Övriga förmåner avser tjänstebil, hushållsnära tjänster, bostadsförmån samt sjukvårdsförsäkring. Pension Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensions ålder för verkställande direktören är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med max 30 procent av den pensions- grundande lönen. För andra ledande befattningshavare gäller ITP- planen eller motsvarande och pensionsåldern 65 år. Avgångsvederlag Vd har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om 18 månader. För andra ledande befattnings- havare gäller en ömsesidig uppsägningstid om tre till sex månader och avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlag utgår endast vid uppsägning från bolagets sida och avräknas andra inkomster. Detta gäller för samtliga personer i ledande befattningar. Beredningsunderlag Styrelsen bereder frågan om ersättning och andra anställningsvillkor för vd samt principer för ersättningar och andra anställningsvillkor till andra ledande befattningshavare. Styrelsen Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämma. För 2025 uppgick arvodet till totalt 2 757 tkr (2 660). Därav har styrelsens ord- förande erhållit 820 tkr (775), och övriga ledamöter 1 937 tkr (1 885). Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen. Ledande befattningshavare Rörlig ersättning har utgått med 2 925 tkr (4 168) till vd, 1 238 tkr (1 731) till vice vd samt 2 746 tkr (3 535) till sex (sex) andra ledande befattningshavare. Det har inte utgått någon annan rörlig ersättning till koncernledningen. Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattningshavare 2025 2024 Koncernledning, Tkr Lön/Arvode Övriga förmåner Pension Summa Lön/Arvode Övriga förmåner Pension Summa Verkställande direktör frånträdande 251130 10 882 53 3 243 14 178 11 969 63 3 359 15 391 Verkställande direktör, tillträdande 251201 720 16 - 736 - - - - Vice verkställande direktör, ekonomi och finans 4 642 131 925 5 698 5 019 131 646 5 796 Andra ledande befattningshavare 14 115 570 4 341 19 026 14 559 552 3 365 18 476 Ersättning till styrelse Tkr 2025 2024 Arvode, styrelse- ledamot Arvode, revisions- utskott Arvode, ersättnings- utskott Summa Arvode, styrelse- ledamot Arvode, revisions- utskott Arvode, ersättnings- utskott Summa Jan Litborn (ordförande) 660 70 90 820 625 65 85 775 Anette Asklin 280 140 - 420 265 130 - 395 T omas Eriksson 222 - - 222 - - - - Matthias Johansson 280 - 52,5 332,5 265 - 50 315 Märtha Josefsson - - - - 265 - - 265 Lennart Mauritzon 280 - 52,5 332,5 265 - 50 315 Bent Oustad 280 70 - 350 265 - - 265 Sofia Watt 280 - - 280 265 65 - 330 Summa 2 282 280 195 2 757 2 215 260 185 2 660 Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen i Fabege. Med bolagsledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2025. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. ===== SIDA 114 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 114 Not 6 forts. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Vi arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal välbelägna del- marknader i Stockholmsområdet. Vi skapar värden genom förvaltning, förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Vårt övergripande mål är att – i kraft av vår välbelägna portfölj, vår affärsmodell och vår kompetens – skapa och realisera värden för att ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighets- bolagen på Stockholmsbörsen. Vi ska skapa lönsamhet genom att vara ett utvecklande och kundorienterat bolag: – med engagerade medarbetare – med nöjda kunder – som är det naturliga valet för befintliga och potentiella kunder på Stockholmsmarknaden – som bidrar till Stockholms hållbara utveckling och FN:s globala mål En framgångsrik implementering av vår affärsstrategi och tillvara- tagandet av våra långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, förutsätter att vi kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att vi kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrens- kraftig totalersättning. Vi har inte inrättat några ytterligare incitamentsprogram beslutade av bolagsstämman utöver de ersättningar som omfattas av dessa rikt- linjer. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Formerna av ersättning med mera Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande kompo- nenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra (mindre) förmåner samt avsättning till bolagets vinstandelsstiftel- se. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Den fasta lönen omprövas varje år. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas och följas upp årsvis (kalenderår). Den rörliga kontantersättningen får uppgå till max nio månadslöner motsvarande högst 75 procent av den fasta årliga kontantlönen. Pensionsåldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller vara avgiftsbaserad med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begränsad del av i förhållande till den fasta ersättningen. Andra förmåner får inne- fatta bland annat livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Vi har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsätt- ningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital och är maximerad till två basbelopp per år och anställd. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska samman- taget inte överstiga 24 månadslöner. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning med mera Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempel- vis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattnings- havarens långsiktiga utveckling. Ansvar och utförda prestationer som sammanfaller med aktieägarnas intressen ska reflekteras i ersättningen. För 2025 gällde kriterier enligt nedan. Mål Andel, % Kriterier/mål Finansiella mål 10 Förvaltningsresultat: 1 450 Mkr 10 Överskottsgrad: 74 % 10 Nettouthyrning, förvaltning: 30 Mkr 10 Nyuthyrning projekt: 100 Mkr 10 T otalavkastning fastighetsportföljen topp 2, benchmark fem bolag. Hållbarhetsmål 10 Energiförbrukning: max 70 kWh/kvm 10 CO2 scope 3, 35 % reduktion jmf 2018: 286 CO2e/kvm 10 GRESB: index min 90 Mål relationer 5 Medarbetarindex, GPTW: min 89 5 NKI, index: min 80 Övrigt 5 Överträffa index OMX Sthlm Real Estate GI 1/1–31/12 5 Diskretionärt att beslutas av styrelsen För uppföljning av utfall se Ersättningsrapporten som publiceras med kallelsen till årsstämman. Mättidpunkt för samtliga mål utgör kalender- år. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska Ersättningsutskottet fastställa i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Den ledande befattningshavare som erhåller rörlig lön förbinder sig att långsiktigt (för en period av minst tre år) investera minst 2/3 av den rörliga ersättningen efter skatt i aktier i bolaget. Syftet är att skapa del- aktighet och engagemang genom att ledande befattningshavare på ett mer strukturerat sätt erbjuds att bli aktieägare. Bolagsledningens rörliga ersättning ska vid maximalt utfall inte överstiga en årlig kostnad för bolaget om sammanlagt cirka 16 Mkr (exklusive sociala avgifter), beräknat utifrån det antal personer som för närvarande är ledande befattningshavare. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattningshavarnas ersättning och övriga anställdas ersättning kommer att redovisas i ersättningsrapporten. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya rikt- linjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättnings- utskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolags- ledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelate- rade frågor närvarar inte vd eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nöd- vändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna och hur aktieägarnas synpunkter beaktats Dessa riktlinjer har utarbetats i enlighet med de nya krav som gäller från och med årsstämman 2020 då kopplingen till bolagets affärs- strategi och kriterier för rörlig ersättning förtydligades. I övrigt gäller samma riktlinjer som tidigare för såväl fast som rörlig lön, övriga förmåner, avsättning till bolagets vinstandelsstiftelse, anställningsvillkor etcetera. Redovisningsprincip Ersättningar till anställda Ersättning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjuk- frånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställ- ning kan dessa klassificeras som avgiftsbestämda eller förmåns- bestämda pensionsplaner. I koncernen finns både avgiftsbestämda och förmånsbestämda pensionsplaner. Pensionskostnaderna för avgiftsbestämda pensions- planer kostnadsförs löpande. Förmånsbestämda pensionsplaner nuvär- desberäknas enligt den aktuariella så kallade Projected Unit Credit Method. Aktuariella vinster och förluster redovisas omedelbart via övrigt totalresultat. Anställda inom det tidigare Fabege har förmånsbestämda pensionsplaner. Från och med 2005 sker ingen ytterligare upparbetning av denna pensionsskuld. Åtaganden beträffande avgiftsbestämda pensionsplaner fullgörs genom betalningar till fristående myndigheter eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda hos oss har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande inbetalningar till Alecta. Dessa klassificeras som förmånsbestämda pensionsplaner som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2025 har bolaget inte haft till- gång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovi- sas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmåns- bestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 10 Mkr (8). Koncernens andel av de sammanlagda avgifterna till planen och kon- cernens andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,06111 respektive 0,02441 procent (0,05427 respektive 0,02457). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsoliderings nivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 och 175 procent. I syfte att stärka konsolideringsnivån om den bedöms vara för låg, kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av befintliga förmåner. Om konsolideringsnivån överstiger 150 procent kan premiereduktioner införas. Vid utgången av 2025 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 168 procent (162 procent). ===== SIDA 115 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 115 N ot 7. Hyresintäkter Operationell leasing – koncernen som leasegivare Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasing- avtal och genererar hyresintäkter. Framtida hyresintäkter som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande: Mkr Koncernen 2025 2024 Förfall: Inom 1 år 599 470 1–2 år 561 646 2–3 år 390 529 3–4 år 501 233 4–5 år 376 342 Senare än 5 år 974 970 Bostäder, garage/parkering 157 139 Summa 3 559 3 329 Avvikelsen mellan totalt löpande hyra 31 december 2025 och intäkter enligt redovisningen 2025 beror på köpta/sålda fastigheter, omförhand- lingar samt förändringar av uthyrningsgraden under 2025. Kontrakt avseende bostäder och garage/parkeringsplatser löper tills vidare. Ingen upplysning om variabla hyresintäkter lämnas då de uppgår till en oväsentlig del av de totala hyresintäkterna. Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 102 Mkr (100), motsvarande 3,1 procent (2,9) av totala hyresintäkter för perioden januari–december 2025. Redovisningsprincip Intäktsredovisning Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasing- avtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. I de fall hyreskontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som motsva- ras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under respektive överhyra över kontraktets löptid. Rabatterna som lämnas för begränsningar i nyttjanderätten, vid exempelvis ombyggnation eller i samband med successiv inflyttning, redovisas i den period de avser. Not 8. Omsättning bostadsutveckling Fördelning typ av intäkt: Koncernen 2025 2024 Intäkter försäljning bostadsprojekt 280 233 Summa 280 233 Fördelning tidpunkt intäktsredovisning: Över tid - - Vid en tidpunkt 280 233 Summa 280 233 Redovisningsprincip Intäkter försäljning bostadsprojekt Fabege (Birger Bostad) utvecklar hyresrätter samt utvecklar och säljer bostadsrättslägenheter beställda av bostadsrättsföreningar. Under byggtiden redovisas upparbetade kostnader i tillgångsslaget Exploate- ringsfastigheter. Vi bedömer vårt inflytande i bostadsrättsföreningar som bestämmande varför dessa enheter konsolideras. Detta innebär att det inte föreligger något kontrakt i enlighet med IFRS 15 förrän slutkunden har tecknat ett avtal. Slutkunden köper en nyttjanderätt i bostadsrättsföreningen motsvarande en specifik lägenhet. Vår affärs- modell innebär att kontrollen övergår till kunden som förvärvar bostaden när kunden tillträder bostaden. Intäkter redovisas därmed när bostäderna är färdigställda och kunden har tillträtt. Intäkten baseras på den faktiska intäkten för sålt bostadsprojekt. Redovisad intäkt per bostad möts av bostadens bedömda kostnad vid projektets färdigställande. Not 9. Fastighetskostnader Mkr Koncernen 2025 2024 Driftskostnader, underhåll och hyresgästanpassningar -372 -398 Fastighetsskatt -281 -258 Momskostnad -10 -10 Fastighets-/Projektadm. och uthyrning -234 -219 Summa -897 -885 Not 10. Kostnader bostadsutveckling Kostnader för bostadsutveckling uppgår till 225 Mkr (254) varav 8 Mkr (29) avser administrativa kostnader. Nedskrivning av byggrätter uppgick till -24 Mkr (-73). Not 11. Central administration och marknadsföring Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolags- formen. Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna. Not 12. Realiserade och orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter Mkr Koncernen 2025 2024 Realiserade värdeförändringar: Försäljningsintäkter 960 - Bokfört värde och omkostnader -996 3 Summa -36 3 Orealiserade värdeförändringar: Värdeförändringar avseende fastigheter ägda per 2025-12-31 respektive 2024-12-31 -1 700 -1 218 Värdeförändringar löpande under året avseende under året sålda fastigheter - - Summa -1 700 -1 218 Summa realiserade och orealiserade värdeförändringar -1 736 -1 215 Fördelning mellan positiva och negativa resultat: Positiva 826 911 Negativa -2 562 -2 126 Summa -1 736 -1 215 Fastighetsförsäljningar är en intäkt enligt IFRS 15, beloppet redovisas i sin helhet inom respektive segment och i enlighet med redovisnings- principen redovisas hela beloppet på tillträdesdagen. Vinster eller förluster från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Not 13. Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ränteintäkter, koncernbolag - - 977 1 011 Ränteintäkter, reverser 13 48 - - Resultat från övriga värdepapper -3 -3 -3 -3 Summa 10 45 974 1 008 Not 14. Ränteintäkter och räntekostnader Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ränteintäkter 26 6 978 1012 Räntekostnader -979 -1 016 -1 008 -1 073 Summa -953 -1 010 -30 -61 Samtliga ränteintäkter hänför sig till finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på derivat värderade till verkligt värde. Redovisningsprincip Lånekostnader I koncernredovisningen har lånekostnader belastat resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Vi aktiverar lånekostnader som är hänförbara till kostnader för nyproduktion eller större ombyggnationer. Vid beräkning av lånekostnad att aktivera har en räntesats motsvarande den genom- snittliga räntan på låneportföljen använts. ===== SIDA 116 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 116 Not 15. Värdeförändringar, aktier Resultatet om -3 Mkr (-3) avser främst värdeförändring för innehav i aktier i Accessy AB och AIK Fotboll AB. Not 16. Skatt på årets resultat Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Aktuell skatt 0 0 0 0 Uppskjuten skatt 160 -124 34 29 Summa skatt 160 -124 29 29 Nominell skatt på resultat efter finansiella poster 105 -18 -84 -286 Skatteeffekter justeringsposter Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag/temporära skillnader från föregående år 33 78 - - Nedskrivning andelar dotterbolag och intressebolag - - -77 -25 Upplösning av uppskjuten skatt till följd av försäljningar 128 -2 - - Ej skattepliktiga intäkter 1 0 - - Ej avdragsgilla kostnader -61 -36 -8 -14 Ej skattepliktig utdelningsintäkt - - 207 361 Ej avdragsgill ränta -82 -130 -3 -7 Övriga skattemässiga justeringar 36 -16 - - Summa skatt 160 -124 34 29 Redovisningsprincip Inkomstskatter Aktuell skatteskuld baseras på årets skattepliktiga resultat. Årets skatte- pliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjuten skatt avser skatt på tempo- rära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på till- gångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas då det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skatteford- ringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjutna skattefordran. Utnyttjande av underskottsavdrag är beroende av skatte- mässiga vinster. Uppskjuten skatt redovisas till nominell gällande skatte- sats utan diskontering. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller kost- nad i rapporten över totalresultat utom i de fall den avser transaktioner eller händelser som redovisats direkt mot eget kapital. Då redovisas även den uppskjutna skatten direkt mot eget kapital. Aktuella uppskjutna skatte fordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomst- skatt som debiteras av samma skattemyndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. N ot 17. Förvaltningsfastigheter Samtliga fastigheter i vårt bestånd externvärderas minst en gång per år av oberoende värderare med erkända kvalifikationer. Fastigheterna ska värderas till verkligt värde, det vill säga ett bedömt marknadsvärde utan hänsyn till portföljeffekter. Värderingen har sedan år 2000 genomförts i enlighet med Svensk Fastighetsindex riktlinjer. Under 2025 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB och Cushman & Wake- field. Värderingarna sker löpande under året. Samtliga fastigheter har besiktigats på plats minst en gång under perioden 2022–2025. Därtill har fastigheterna platsbesiktigats vid större investeringar eller vid andra förändringar som påverkar värdet i väsentlig omfattning. Varje kvartal görs även interna värderingar av delar av beståndet samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Den interna värde- ringen sker enligt samma metodik som den externa värderingen. De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier: – Förvaltningsfastigheter i normal drift kassaflödesvärderas. – Projektfastigheter som genomgår omfattande ombyggnation eller nybyggnation och som har kontrakterade hyresgäster kassaflödes- värderas. – Övriga projektfastigheter och obebyggd mark värderas enligt orts- prismetoden. Värdering av förvaltnings- och projektfastigheter Vid förvaltningsfastigheter och projektfastigheter används i normal- fallet en kassaflödesmodell där driftsöverskotten minus återstående investeringar nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod. Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade objekt. Kalkylräntan för vår fastighetsportfölj uppgår till 6,6 procent (6,6) och baseras på den nominella räntan för femåriga statsobligationer med ett tillägg för fastighetsrelaterad risk. Riskpåslaget är individuellt och beror bland annat på hyresgästens stabilitet och kontraktslängd. Viktat direkt- avkastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgick till 4,6 procent (4,5). Restvärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas. Restvärdet utgörs av tomtens/fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och bedöms utifrån det prognosticerade driftnettot för första året efter kalkylperioden. För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyresnivåerna samt hyresutvecklingen. För uthyrda lokaler används en bedömd marknadshyra i kassaflödeskalkylerna efter hyreskontrak- tets utgång. Bedömning av marknadshyror, framtida normaliserade driftkostnader, investeringar, vakanser med mera görs av externa vär- derare med stöd av information från bolaget. Drift- och underhållskost- nader baseras på historiska utfall samt på budgetsiffror och statistik över likartade fastigheter. Kostnaderna bedöms öka i takt med antagen inflation. T omträttsavgäld beräknas enligt avtal alternativt mot bedömd marknadsmässig avgäld om avgäldstiden löper ut under kalkylperioden. Fastighetsskatten bedöms utifrån taxeringsvärden från den senaste fastighetstaxeringen. Kassaflödeskalkyler med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms motiverat vid långa hyreskontrakt. Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande: + Hyresinbetalningar – Driftkostnader (inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld) – Underhållskostnader = Driftsöverskott – Avdrag för investeringar = Kassaflöde Värderingsunderlag – Varje fastighet värderas separat utan hänsyn till portföljeffekter. – En extern fastighetsvärdering baseras på följande värderings- underlag: – Kvalitetssäkrad information från bolaget om skick, hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader, tomträttsavtal, vakanser, planerade investeringar samt en analys av befintliga hyresgäster. – Aktuella bedömningar av läge, hyresutveckling, vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader samt normaliserad drift- och underhållskostnad. Uppgifter från offentliga källor om fast- igheternas markareal, samt detaljplaner för obebyggda mark- och exploateringsfastigheter. – Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Samtliga fastig- heter har besiktigats under de senaste tre åren. Syftet är att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas attraktivitet. Kontorshyresintervall i fastighetsvärderingar för 2025 Hyresintervall per marknads- segment, kr/kvm 2025 2024 Stockholms innerstad 3 530–10 250 3 650–10 000 Solna 2 000–4 650 2 000–4 600 Hammarby Sjöstad 2 400–4 800 2 250–4 800 Flemingsberg 975–2 800 950–2 800 Övriga marknader 1 900–2 700 1 850–3 000 ===== SIDA 117 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 117 Not 17 forts. Värdering av övriga projektfastigheter För övriga projektfastigheter uppskattas värdet baserat på planförut- sättningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggrätter. Värderingsantaganden 2025 2024 Årlig inflation, % 2,0 2,0 Viktad kalkylränta, % 6,6 6,6 Viktat direktavkastningskrav restvärde, % 4,6 4,5 Genomsnittlig långsiktig vakans; % 6,0 4,9 Drift och underhåll: Kommersiellt, kr/kvm 486 368 Värderingsantagandena skiljer sig inte väsentligt åt då fastigheterna i sig är väldigt lika (i allt väsentligt kontorsfastigheter) och väldigt geografiskt koncentrerade. Kalkylräntan i innerstaden ligger inom ett spann på 4,03–7 ,05. För övriga områden är spannet 6,03–8,45. Marknadsvärden 31 december 2025 Mkr Viktad dir. avkastning, % Värde- förändring, % Stockholms innerstad 28 797 4,13 0,0 Solna 37 759 4,84 -2,9 Hammarby Sjöstad 7 867 4,80 -2,8 Flemingsberg 3 051 5,30 -11,3 Övriga marknader 986 5,41 -3,6 T otalt 78 460 4,59 -2,3 Marknadsvärden 31 december 2024 Mkr Viktad dir. avkastning, % Värde- förändring, % Stockholms innerstad 29 380 4,12 -0,3 Solna 37 300 4,73 -1,3 Hammarby Sjöstad 7 932 4,77 -4,7 Flemingsberg 3 295 5,37 -7, 6 Övriga marknader 997 5,42 -6,1 T otalt 78 904 4,54 -1,6 Värdeförändringar under året Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till -1 700 Mkr (-1 218). Värdeförändringen motsvarar en värdenedgång med cirka -2,3 procent (-1,6). Under första halvåret berodde de negativa värde- förändringarna främst på att värderarna räknat med längre vakans- tider och något lägre hyresnivåer, huvudsakligen i Solna samt att vi i Flemingsberg räknat med längre genomförandetid för kommande projektmöjligheter. Värdeförändringar under andra halvåret påverka- des främst av högre avkastningskrav i områdena utanför innerstaden samt ytterligare nedskrivning av byggrättsvärdet i Flemingsberg sedan mark anvisningsavtalet löpt ut vid årsskiftet. Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2025 uppgick till 78,5 Mdkr (78,9). Mkr Koncernen 2025 2024 Ingående verkligt värde 78 904 78 093 Omklassificeringar 155 -347 Fastighetsförvärv 0 0 Invsteringar i ny-, till och ombyggnad 2 061 2 376 Värdeförändringar, befintligt fastighetsbestånd -1 700 -1 218 Värdeförändringar, avseende under året sålda fastigheter 0 0 Försäljningar, utrangeringar och övrigt -960 0 Utgående verkligt värde 78 460 78 904 Våra tio värdemässigt största fastigheter Fastighet Område Kvm Pyramiden 4 Arenastaden 72 234 Apotekaren 22 Norrmalm 28 325 Bocken 39 Norrmalm 20 433 Nöten 4 Solna strand 66 000 Nationalarenan 8 Arenastaden 41 947 Bocken 35 & 46 Norrmalm 14 865 Barnhusväderkv. 36 Norrmalm 25 607 Luma 1 Hammarby Sjöstad 38 626 Fräsaren 11 Solna Business Park 39 203 Signalen 3 Arenastaden 31 040 Känslighetsanalys fastighetsvärde Värdeförändring före skatt, % Resultat- effekt, Mkr Soliditet, % Belånings- grad, % +1 623 45,4 43,7 0 0 45,1 43,9 -1 -623 44,8 44,1 Känslighetsanalys värdeförändring Antagande Värdepåverkan, Mdkr Hyresnivå +/-10% 7,1 Driftskostnad +/-50 kr/kvm 1,1 Avkastningskrav +/-0,25% 2,5 Långsiktig vakansgrad +/-2% 2,5 Viktad kalkylränta +/-0,25% 1,6 Känslighetsanalysen visar en bedömd värdeförändring vid angivna förändringar i hyresnivå, driftkostnad, avkastningskrav, vakansgrad respektive viktad kalkylränta. Analysen beaktar det helägda fastighets- beståndet, vägda genomsnitt för avkastningskrav, kalkylränta och totalt driftnetto. Angivna förändringar i parametrarna bedöms rimliga utifrån historiska utfall i koncernen. Varje parameter har behandlats för sig och under förutsättning att de andra parametrarna förblir oförändrade. Känslighetsanalysen ger därmed en förenklad bild då en parameter sällan rör sig isolerat utan olika antaganden är sammankopplade avse- ende kassaflöde och avkastningskrav. Inbördes samband råder mellan fastighetens kassaflöde och bedömda avkastningskrav. Kontrakts- förändringar såsom nyteckningar eller uppsägningar påverkar fastighe- tens kassaflöde och kan även ha en effekt på marknadens bedömning av risk och därmed på avkastningskravet. Generellt kan sägas att ju bättre läge en fastighet har, desto högre hyresnivå, lägre avkastnings- krav, lägre långsiktig vakansgrad samt i viss mån högre driftkostnad. Avkastningskrav och kalkylränta i värderingarna följer varandra, om avkastningskravet ökar så ökar generellt kalkylräntan. Avkastningskrav och kalkylränta kan även påverkas av hyresgäststrukturen i fastigheten; långa hyresavtal med säkra hyresbetalare kan påverka avkastningskrav och kalkylränta nedåt, vilket påverkar värdet positivt. Inflationen påver- kar både driftkostnader och hyresintäkter och därmed fastighetsvärde- na. Om inflationen ökar påverkar det fastigheternas marknadsvärde positivt genom högre hyror i de fall där de tecknade avtalen är index- reglerade (vilket merparten av våra kommersiella avtal är) och negativt genom högre kostnader och högre kalkylränta. Inflation påverkar också indirekt, via förändringar i räntenivån, direktavkastningskravet. Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3, IFRS 13. Verkligt värde och orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värde- ring. Om fastigheten säljs under kvartal 1–4 uppstår utöver orealiserad värdeförändring, en realiserad värdeförändring som baseras på försälj- ningspris i relation till senaste kvartalets fastställda verkliga värde. Vi har pantsatt vissa fastigheter, se även not 35 Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser. Redovisningsprincip Förvaltningsfastigheter Fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter när de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår bygg- nader, mark och markanläggningar, pågående ny-, till- eller ombygg- nation samt fastighetsinventarier. Hyresintäkter och fastighetskostna- der samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde på balansdagen. Vinster och förluster hänförliga till värde förändringar av förvaltningsfastigheters verkliga värde redovisas i resultatet för den period de uppkommer på raden Orealiserade värde- förändringar fastigheter i rapporten över totalresultat. Vinst eller förlust som uppstår från avyttring eller utrangering av förvaltningsfastigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och redovisat värde baserat på senast upprättad värdering till verkligt värde. Resultat vid avyttring eller utrangering redovisas i rapporten över totalresultat på raden Realiserade värdeförändringar fastigheter. Projekt för ombyggnad/ underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till senaste värderingen. Övriga utgifter kostnadsförs direkt. Not 18. Goodwill Goodwillposten om 205 Mkr (205 Mkr) är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Birger Bostad. Goodwillen representerar de värden som förvärvet tillför Fabegekoncernen i form av förstärkt kompetens och marknadsposition inom bostadsutveckling. Goodwillen nedskrivningsprövas på lägsta separata identifierbara kassaflöde (kassagenererande enhet) vilken för Fabegekoncernen är Birger Bostad. I nedskrivningsprövningen jämförs det bedömda åter- vinningsvärdet för den kassagenererade enheten Birger Bostad med dess redovisade värde. Återvinningsvärdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde. Beräkningen av nyttjandevärdet har base- rats på en diskonteringsfaktor om 8,1 procent (7 ,7) och en prognos av kassaflöden under de närmaste fem åren. Antaganden om prognoser har baserats på historiska erfarenheter med beaktande av rådande marknadsläge. Den tillväxttakt som används för att extrapolera kassa- flödesprognoser bortom den period som täcks av de senast gjorda budgetarna/prognoserna uppgår till 2 procent. Beräkningarna påvisar inget nedskrivningsbehov. Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående balans 205 205 Förvärv - - Utgående balans 205 205 ===== SIDA 118 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 118 Not 19. Inventarier Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 83 66 27 25 Investeringar 11 17 1 3 Försäljningar och utrangeringar - - - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 94 83 28 27 Ingående avskrivningar -49 -37 -17 -14 Försäljningar och utrangeringar - - - - Årets avskrivningar -11 -13 -3 -3 Utgående ackumulerade avskrivningar -62 -49 -19 -17 Bokfört värde 32 34 8 11 Koncernen har leasingavtal i mindre omfattning för bilar och annan teknisk utrustning. Samtliga avtal löper på normala marknadsmässiga villkor. Not 20. Andelar i intresseföretag Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ingående redovisat värde 164 179 - - Tillskott 67 100 - - Tillkommande via förvärv - - - - Nedskrivningar -63 -1 - - Resultatandel -67 -114 - - Utdelningar -2 0 - - Omklassificeringar - - - - Utgående redovisat värde 99 164 - - Bokfört värde 99 164 - - Namn/Org nr Säte Kapital- andel i % Redovisat värde 2025, Mkr Redovisat värde 2024, Mkr Urban Services Sweden AB 559108-8397 Stockholm 50 4 4 Projektbolaget Oscarsborg AB 556786-3419 (i likvidation) Stockholm 50 0 0 Haga Norra Stadsutveckling Kvarter 6 och 7 AB 556983-7650 Stockholm 50 0 0 Värtan Fastigheter AB 556 678-0267 (i likvidation) Stockholm 50 0 0 Arenabolaget i Solna KB1 969733-4580 Stockholm 67 64 129 Arenabolaget i Solna AB 556742-6811 Stockholm 50 0 0 SHNREP Invest AB 559192-1050 Stockholm 50 0 0 SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 50 31 31 Summa 99 164 1) Arenabolaget äger och förvaltar Strawberry Arena. Vi äger 66,7 procent i Arenabolaget i Solna KB (ABS KB) som äger fastigheten Nationalarenan 1 (Strawberry Arena). Vidare äger vi 50 procent i Arenabolaget i Solna AB, som är komplementär i ABS KB. Till följd av att vi inte har bestämmande inflytande i ABS KB redovisas inne- havet som andelar i intresseföretag och resultatet från bolaget som Resultat från andelar i intresseföretag. I följande tabell presenteras finansiell information avseende intresse- företagen. Informationen presenteras på aggregerad nivå då inne- haven i allt väsentligt avser likartad verksamhet inom fastighetsförvalt- ning och utveckling. Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag, Mkr (100 %) Mkr Koncernen 2025 2024 Resultaträkningen Hyresintäkter 91 96 Driftsöverskott -8 2 Årets resultat -140 -146 Balansräkningen Anläggningstillgångar 3 171 3 231 Omsättningstillgångar 152 185 Summa tillgångar 3 323 3 416 Eget kapital 1 612 1 681 Övriga skulder 1 711 1 734 Summa eget kapital och skulder 3 323 3 416 Koncernens andel av nettotillgångar i intresseföretag 1 064 1 108 Gemensam verksamhet Koncernen har en väsentlig gemensam verksamhet. Vi bedriver finan- siell verksamhet genom det delägda bolaget Svensk Fastighetsfinansie- ring AB. Verksamheten består i att bedriva finansieringsverksamhet genom upptagande av lån på kapitalmarknaden samt utlåningsverk- samhet genom utgivande av kontantlån. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansiering med en ny finansieringskälla. Nya Svensk Fastig- hetsFinansiering AB är ett finansbolag med ett säkerställt MTN- program om 12 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastig- heter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. Per den 31 december hade vi utestående obliga- tioner om totalt 574 Mkr (738) via SFF. Redovisningsprincip Andelar i intresseföretag och joint ventures Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande infIytande över verksamheten har rätt till nettotillgångarna. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag och joint ventures redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets samt joint ventures nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Innehav i gemensam verksamhet Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten har rätt till de tillgångar och har förpliktelser avse- ende de skulder som härrör från verksamheten. Gemensamt bestäm- mande inflytande är reglerat i avtal och föreligger enbart när det krävs att de parter som delar det bestämmande inflytandet måste ge sitt samtycke till de relevanta verksamheterna. ===== SIDA 119 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 119 Not 20 forts. För gemensamma verksamheter redovisar vi vår andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt vår andel av gemensamma till- gångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensamma verksamheter har eliminerats i koncernredovisningen. Not 21. Fordringar hos intresseföretag Fordringar hos intresseföretag avser fordringar på Arenabolaget i Solna AB om 390 Mkr (330) samt SB Bostad i Stockholm AB om 168 Mkr (173). Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner, se vidare information i not 3. Not 22. Andra långfristiga värdepappersinnehav Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 7 9 7 9 Omklassificering - - Värdeförändringar -3 -3 -3 -3 Tillskott 3 1 2 1 Utgående värde 7 7 6 7 Bokfört värde 7 7 6 7 Innehav Bokfört värde, Mkr Accessy AB 559184-9749 0 AIK Fotboll AB – kapitalandel uppgår till 18,5 % samt antal aktier till 4 042 649 stycken 7 AIK Hockey – kapitalandel 3,6 % 0 Summa 7 Not 23. Andra långfristiga fordringar Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Förfallotidpunkt: Mellan 1 och 5 år efter balansdagen 62 69 - - Senare än 5 år från balansdagen - - - - Summa 62 69 - - För räntebärande fordringar anses redovisat värde vara en god approximation av verkligt värde då de i allt väsentligt löper med rörlig ränta. Koncernen Andra långfristiga fordringar avser främst reversfordringar. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kredit- värdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Not 24. Exploateringsfastigheter Mkr 2025 2024 Ingående värde 754 519 Anskaffningar och avyttringar 203 308 Nedskrivning -24 -73 Utgående balans 933 754 varav Exploateringsfastigheter 190 204 Pågående projekt 743 550 Den utgående balansen består av 190 Mkr (204) i exploaterings- fastigheter och 743 Mkr (550) i pågående projekt. Redovisningsprincip Exploateringsfastigheter innehas i syfte att utveckla och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och samhällsfastigheter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Not 25. Kundfordringar Åldersfördelning – förfallna kundfordringar Mkr Koncernen 2025 2024 0–30 dagar 12 5 31–60 dagar 1 10 61–90 dagar 5 17 > 90 dagar 80 60 Varav reserverat -7 -41 Summa 91 51 Förändringar i reserven för förväntade kreditförluster Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående balans 41 12 Nya reserveringar 2 31 Återföringar -7 -5 Bortskrivningar -29 6 Utökade fordringar 0 2 Minskade fordringar 0 -5 Förändring i riskfaktorer - - Utgående balans 7 41 Redovisningsprincip Kundfordringar Koncernens kundfordringar värderas till upplupet anskaffningsvärde då kassaflödena består av enbart betalningar på kapitalbelopp och ränta. Förlustreserv redovisas för kundfordringar. Se vidare not 3 för ytterligare beskrivning av redovisningsprinciperna. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Beträffande kundford- ringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. Not 26. Övriga fordringar I koncernen finns kortfristiga fordringar i form av reverser med förfall inom ett år om 5 Mkr (670). Momsfordringar uppgår till 10 Mkr (18). Övriga poster uppgår till totalt 5 Mkr (8). Redovisningsprincip Långfristiga fordringar och övriga fordringar Långfristiga fordringar och övriga (kortfristiga) fordringar består i huvudsak av reversfordringar. Värdering sker till upplupet anskaffnings- värde. N ot 27. Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos koncernföretag består av avräkningskonto för koncernens alla dotterbolag, dotterbolagen har inga egna bankkonton och transaktionerna sker via avräkningskonto via moderbolaget. Not 28. Eget kapital Utestående aktier Registrerade aktier Antal aktier vid årets ingång 314 577 096 330 783 144 Antal aktier vid årets utgång 314 577 096 330 783 144 Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. En akties kvotvärde uppgår till 15:41 kronor. Föreslagen utdelning per aktie, 2:20 kronor. Utdelning per aktie, 2:00 kronor. För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten Förändringar i eget kapital, för koncernen respektive moderbolaget. Redovisningsprincip Egna aktier Återköp av egna aktier redovisas som en avdragspost, netto efter eventuella transaktionskostnader och skatt från balanserade vinst- medel, till dess aktierna avyttras eller annulleras. Om dessa stamaktier senare avyttras, redovisas erhållna belopp (netto efter eventuella transaktionskostnader och skatteeffekter) i balanserad vinst. ===== SIDA 120 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 120 Not 29. Checkräkningskrediter Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Beviljad kreditlimit 660 660 660 660 Utnyttjad del -68 0 -68 0 Outnyttjad del 592 660 592 660 Not 30. Skulder fördelade på förfallotidpunkter Räntebärande skulder, Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Förfallotidpunkt upp till 1 år från balansdagen 9 117 2 674 8 543 2 510 Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balansda- gen 17 766 25 185 17 766 24 611 Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen 7 541 6 541 7 541 6 541 Summa 34 424 34 400 33 850 33 662 För räntebärande skulder anses redovisat värde vara en god approxima- tion av verkligt värde då de i allt väsentligt löper med rörlig ränta. Ej räntebärande skulder beräknas förfalla till betalning inom ett år. För ränteförfallostruktur, se not 3. Finansiella skulder Våra räntebärande skulder samt övriga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än ett år medan kortfristiga har en löptid kortare än ett år. Not 31. Derivatinstrument Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Långfristigt övervärde 16 16 16 16 Kortfristigt övervärde 471 685 471 685 Summa övervärde 487 702 487 702 Kortfristigt undervärde -109 -159 -109 -159 Långfristigt undervärde 0 0 0 0 Summa undervärde -109 -159 -109 -159 T otalt 377 543 377 543 Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning, se avsnitt ”Finansiella instrument” i not 3 Redovisningsprinciper. Derivatinstrument klassifice- ras som räntebärande skulder och tillgångar i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13, se vidare not 3. Värdeförändringar redovisas i rapporten över totalresultat på separat rad, Värdeförändringar räntederivat. Not 32. Uppskjuten skatteskuld/fordran Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Uppskjuten skatt har beräknats på: Underskottsavdrag -312 -309 -7 -7 Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avse- ende fastigheter 8 494 8 632 - - Derivatinstrument 78 112 77 111 Övrigt 5 -11 - - Netto, uppskjuten skattefordran/skuld 8 265 8 424 70 104 Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran. De totala värderade underskottsavdragen i koncernen uppgår till cirka 1,5 Mdkr (1,5), vilka beaktas vid beräkning av uppskjuten skatt. Av årets förändringar av uppskjutna skatteskulder är -319 Mkr (-295) hänförligt till förbrukning av löpande förvaltningsresultat och 350 Mkr (250) avser värdeförändring på fastigheter. Den uppskjutna skatten har beräknats på 20,6 procent. Not 33. Avsättningar Av totala avsättningar om 163 Mkr (175) avser 110 Mkr (122) avsättningar till pensioner. Övriga belopp avser stämpelskatter på fastigheter vilka förfaller till betalning då fastigheter säljs, 39 Mkr (39) samt avsättning för bostadsprojekt 13 Mkr (13). Mkr Övrigt Avsatt till pension Tota l Per 2025-01-01 53 122 175 Tillkommande via förvärv - - 0 Årets avsättningar 0 - 0 Årets aktuariella antaganden - -9 -9 Utnyttjats/betalats under året 0 -3 -3 Per 2025-12-31 53 110 163 Avsättningar består av: Långfristig del 53 110 163 Kortfristig del - - - Summa 53 110 163 Avsatt till pension För information avseende avsättningar till pension se not 6. Redovisningsprincip Avsättningar Avsättningar redovisas när bolaget har ett åtagande och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Not 34. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Förskottsbetalda hyror 463 466 0 0 Upplupna räntekostnader 132 122 130 119 Övrigt 292 319 209 182 Summa 887 907 340 301 Not 35. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter, Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Fastighetsinteckningar 23 363 22 763 - - Nettotillgångar dotterbolag 7 692 7 819 - - Reverser - - 16 027 15 841 Summa 31 055 30 582 16027 15 841 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser tff dotterbolag 13 6 152 162 Borgensförbindelser och åtaganden tff intresseföretag 324 327 324 327 Summa 338 333 476 489 Koncernen har pensionsutfästelser om 12 Mkr (12) som tryggas genom pensionsstiftelse. Solvensgraden i pensionsstiftelsen uppgår till 213 procent (218). Avsättning har inte skett eftersom pensions- utfästelsen till fullo täcks av stiftelsens tillgångar. Not 36. Erlagd ränta Under året uppgick erlagd ränta i koncernen till 1 067 Mkr (1 121), varav 57 Mkr (93) har aktiverats i investeringsverksamheten med koncernens snittränta. Snitträntan beräknas per kvartal utifrån föregående kvartals faktiska snittränta. I moderbolaget har ingen ränteaktivering skett. ===== SIDA 121 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 121 N ot 37. Förändringar av rörelsekapital Mkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Förändring enl. balansräkning 451 -647 70 229 Förändring fordringar resp. skulder avseende ränte- intäkter, utdelningar och räntekostnader, samt omklassificeringar mellan anläggningstillgång och rörelsekapital -209 930 -18 48 Summa 241 283 52 277 Not 38. Leasingskulder T omträtter Av koncernens leasingavtal är hantering av tomträttsavgälder av störst betydelse. Leasingskulden uppgår per den 31 december till 1 584 Mkr (1 371). En motsvarande nyttjanderättstillgång är upptagen i balans- räkningen. Leasingskulden är framräknad genom en värdering i form av budgeterad tomträttsavgäld för året dividerat med implicit ränta om 2,6 procent. Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad. Övriga leasingavtal Övriga leasingavtal avser hyresavtal i Birger Bostad. Per den 31 december uppgår både leasingskuld och nyttjanderättstillgång till 0 Mkr (1). Not 39. Likvida medel Likvida medel utgörs av kassa och bank. Koncernens outnyttjade checkräkningskrediter, som ej ingår i likvida medel uppgår till 592 Mkr (660). Redovisningsprincip Likvida medel Likvida medel består av kassamedel hos finansinstitut. Likvida medel innefattar även kortfristiga placeringar som har en löptid från anskaff- ningstidpunkten understigande tre månader och vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer. Likvida medel redovisas till dess nominella belopp. Not 40. Transaktioner med närstående Backahill AB har ett bestämmande inflytande över Hansan AB. Under 2025 har konsulttjänster om 1 Mkr (1) köpts in. Under 2025 har även konsulttjänster om 0,9 Mkr (1,4) från Born Advokater köpts in där styrelse ordföranden Jan Litborn är delägare. Tillskott och lån om 127 Mkr (160) har lämnats till Arenabolaget i Solna KB. Nya Svensk Fastig- hets Finansiering AB (SFF) är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastig- heter och aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr (12 000). Per den 31 december 2025 hade Fabege utestående obligationer om totalt 574 Mkr (738). Samtliga transaktioner sker på marknadsmässiga grunder. Not 41. Utdelning per aktie Styrelsen föreslår en utdelning om 2,20 kronor per aktie (2,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,55 kronor per aktie. T otalt föreslaget utdelningsbelopp uppgår till 692 069 611 kronor. Utdelningsbeloppet är beräknat på antal utestående aktier per 2025-12-31, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelnings- beloppet kan komma att förändras fram till och med avstämnings- tidpunkten beroende på återköp av aktier. Not 42. Fastställande av årsredovisning Årsredovisningen fastställdes av styrelsen och godkändes för utgivning den 16 mars 2026. Årsstämma hålls den 16 april 2026. Not 43. Nettoomsättning Moderbolagets intäkter består främst av koncernintern fakturering. Not 44. Rörelsens kostnader Mkr Moderbolaget 2025 2024 Personalkostnader -293 -280 Administrations- och driftskostnader -182 -182 Summa -475 -462 ===== SIDA 122 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 122 Not 45. Aktier och andelar i koncernföretag Moderbolaget Mkr 2025 2024 Nedskrivning av aktier i dotterbolag -375 -120 Koncernbidrag 57 -6 Utdelning 1 005 1 750 Summa 687 1 624 Nedskrivning av aktier i koncernföretag har skett med 375 Mkr vilket beror på att dotterbolagen har mottagit ovillkorade aktieägartillskott med motsvarande belopp. Moderbolaget Mkr 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 16 637 16 517 Förvärv och tillskott 375 120 Försäljning - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 17 012 16 637 Ingående nedskrivningar -3 237 -3 117 Nedskrivning -375 -120 Utgående ackumulerade nedskrivningar -3 612 -3 237 Utgående värde 13 400 13 400 Direktägda dotterbolag Namn/Org nr Säte Kapital- andel i %1) Bokfört värde, Mkr Birger Bostad AB 559007-1824 Stockholm 100 883 Hilab Holding Stockholm AB 556670-7120 Stockholm 100 9 726 LRT Holding Company AB 556647-7294 Stockholm 100 2 790 Fabege Holding Solna 556721-5289 Stockholm 100 0 Fabege Holding Mix AB 556785-2636 Stockholm 100 0 Fabege Holding N8 AB 556834-3429 Stockholm 100 0 Fabege Holding Lodre AB 559124-0253 Stockholm 100 0 Fabege Flemingsberg AB 559170-5214 Stockholm 100 0 Fabege Holding Generatorn AB 559170-5255 Stockholm 100 0 Stockholm Syd SBD utvecklings AB 559170-5248 Stockholm 100 1 Fabege Finansnyckeln III AB 556983-7601 Stockholm 100 0 Summa 13 400 1) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier. Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel. T otalt finns i koncernen 277 koncernbolag (264). Redovisningsprincip Dotterföretag Dotterföretag är de företag där koncernen har ett bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande uppnås när moderbolaget har inflytande över ett företag, är exponerat för, eller har rätt till rörlig avkastning från innehavet i företaget samt har möjlighet att använda inflytandet över företaget till att påverka avkastningen. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande. Not 46. Arvode och ersättningar till revisorer Till bolagets revisorer har följande ersättning utgått: Arvode och kostnadsersättning Tkr Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 KPMG: Revisionsuppdrag1) 3 826 3 636 3 162 3 086 Annan revisions- verksamhet 420 400 420 400 Skatterådgivning 448 399 448 399 Övriga tjänster 80 75 80 75 Summa 4 774 4 510 4 110 3 960 1) Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. N ot 47. Händelser efter balansdagen Inga händelser efter balansdagen finns att rapportera. Not 48. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp: Kr Balanserat resultat 3 462 720 233 Årets resultat 443 145 265 Summa 3 905 865 497 Styrelsen och vd föreslår att beloppet disponeras enligt följande: Kr Till aktieägarna utdelas 2:20 kr per aktie 692 069 611 I ny räkning balanseras 3 213 795 886 Summa 3 905 865 497 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 december 2025, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier. ===== SIDA 123 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 123 Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att: – årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings- lagen samt RFR 2 – årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat samt – förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt – beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare att: – koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internatio- nella redovisningsstandarder (IFRS) som avses i Europaparlamen- tets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder – koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat samt – förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, resultat och ställning samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de före- tag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen har färdigställts och beslutats samt undertecknats av samtliga den 16 mars 2026. Jan Litborn Ordförande Anette Asklin Styrelseledamot Mattias Johansson Styrelseledamot Lennart Mauritzson Styrelseledamot Sofia Watt Styrelseledamot Bent Oustad Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 16 mars 2026 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 124 ===== Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 124 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Fabege AB (publ) organisationsnummer 556049-1523 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Fabege AB (publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 69–122. Bolagets årsredovisning och koncernre- dovisning ingår på sidorna 68–123 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis- ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo- visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisnings- standarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 86–97 . Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern- redovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rap- port som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 4 och 17 på sid 111 och 116–117 i årsredovisningen och koncernredo- visningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 78 460 mkr per den 31 december 2025. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av både oberoende externa värderare och interna värderingar. Under räkenskapsåret har samtliga fastigheter i förvaltningsbeståndet värderats av externa värderare. Varje kvartal utförs även interna värde- ringar av delar av beståndet, samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Värderingarna utförs genom en individuell bedömning av varje fastighets framtida intjäningsförmåga och marknadens avkast- ningskrav. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncer- nens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det redovisade värdet på förvalt- ningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder som andra fastig hetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen hos de interna och externa värderarna, samt utvärderat oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag. Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighets- värderingarna. Härvid har vi använt marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonterings räntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har beaktat den makroekonomiska situatio- nen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastig heterna som koncernen lämnar i not 4 och 17 i års- redovisningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisning- en och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–66 samt 126–140. Den andra informationen består också av ersättnings- rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrk- ande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är ofören- lig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern- redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den inter- na kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upply- ser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk- ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam- heten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo- visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta- landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli- gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: – identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra utta- landen. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. – skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma gransknings- åtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. – utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt- ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. – drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och kon- cernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i års redovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsre- dovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. – utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och inne- hållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upp- lysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. – planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella infor- mationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansva- rar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. ===== SIDA 125 ===== Revisionsberättelse forts. Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 125 Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också infor- mera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio- ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fabege AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer- nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt- ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens- stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: – företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller – på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo- visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola- gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktie- bolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi- sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety- delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö- ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for- mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fabege AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revi- sorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom- mendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till Fabege AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenli- ga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings- åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli- gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes- utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beak- tar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrel- sen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivi- teten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvär- dering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkstäl- lande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm- ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade års- redovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon- cernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sid- orna 86–97 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis- ningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revi- sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt- ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss till- räcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovis- ningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstäm- melse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27 , Stockholm, utsågs till Fabege AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 23 april 2025. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 9 april 2024. Stockholm det datum som framgår av vår elektroniska signatur KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 126 ===== 126 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsbestånd Vårt fastighetsbestånd knyter ihop Stockholm från Arenastaden i norr till Flemingsberg i söder och alla våra stadsdelar är och kommer att vara viktiga knutpunkter för spårbunden trafik och övrig kollektivtrafik. Ormträsket 10, Stockholm innerstad Påsen 1, Hammarby Sjöstad Separatorn 1, Flemingsberg Sparven 18, Stockholm innerstad Ackordet 1, Arenastaden/Haga Norra ===== SIDA 127 ===== 127 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsbestånd forts. Fastighetsrelaterade nyckeltal År 2025 2024 2023 2022 2021 Antal fastigheter 100 100 100 102 94 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 271 1 271 1 246 1 290 1 247 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 88 91 89 90 Hyresvärde, Mkr 4 331 4 172 3 872 3 724 3 359 Överskottsgrad, % 74 74 75 74 76 Genomsnittligt avkastningskrav per område, % Stockholms innerstad 4,13 Solna 4,84 Hammarby Sjöstad 4,80 Flemingsberg 5,30 Övriga marknader 5,41 Genomsnittlig avkastning 4,59 Fastighetsförvärv Inga förvärv under året. Fastighetsförsäljningar Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrnings- bar yta, kvm Yngligen 10 Östermalm Kontor 11 645 T otalt 11 645 Största kunder Kund Andel, % 1) Löper till år Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,8 2037 Saab AB 4,7 2045 Convendum Stockholm City AB 3,7 2034 Ica Fastigheter AB 3,3 2030 T elia Sverige AB 3,0 2031 DNB Carnegie Investment Bank AB 2,3 2027 Svea Bank AB 1,8 2029 Alfa Laval T echnologies AB 1,8 2047 Bilia AB 1,7 2041 Tietoevry AB 1,2 2029 Summa 30,4 1) Andel av total kontrakterad hyra. 10 högst värderade fastigheter 31 december 2025 Fastighetsnamn Område Uthyrnings- bar yta, kvm Pyramiden 4 Arenastaden 72 234 Apotekaren 22 Norrmalm 28 325 Bocken 39 Norrmalm 20 433 Nöten 4 Solna strand 66 000 Nationalarenan 8 Arenastaden 41 947 Bocken 35 & 46 CBD 14 865 Barnhusväderkv. 36 Norrmalm 25 607 Luma 1 Hammarby Sjöstad 38 626 Fräsaren 11 Solna Business Park 39 203 Signalen 3 Arenastaden 31 040 Hyresavtalens genomsnittliga kvarvarande löptid per delmarknad, per 31 december 2025 Område Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyreslängd, år Stockholms innerstad 26 537 3,1 Solna 51 472 6,5 Hammarby Sjöstad 10 283 2,8 Flemingsberg 9 95 11,8 Övriga marknader 1) 4 44 3,6 T otalt/ genomsnitt 100 1 431 5,1 1) Två bostadsfastigheter i Borås (Övriga marknader) ingår ej i tabellen. Hyresavtalens förfallostruktur Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, Mkr % 20261) 603 599 17 2027 274 561 16 2028 203 390 11 2029 168 501 14 2030 86 376 11 2031+ 97 974 27 Kommersiellt 1 431 3 402 96 Bostadsavtal 200 23 1 Garage- och parkering 450 135 4 T otalt 2 081 3 559 100 1) Varav drygt 316 Mkr redan är omförhandlade då de gällande avtalen löper ut. Förändringar i fastighetsvärde Marknadsvärde, Mkr Ingående värde per 2025-01-01 78 904 + Förvärv – – Försäljning, utrangering och övrigt -960 + Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 2 061 +/– Orealiserade värdeförändringar -1 700 +/– Omklassificeringar 155 Utgående värde 2025-12-31 78 460 ===== SIDA 128 ===== Hyresvärde per kategori Kontor: 84 % Butiker: 4% Industri/logistik: 4% Övrigt: 8% T otalt 4,3 Mdkr T otalavkastning fastighetsportföljen, %Uthyrningsbar yta per kategori Kontor: 72% Butiker: 4% Industri/lager: 9% Övrigt: 15% T otalt 1 271 tkvm Solna: 48 % Innerstaden: 37% Hammarby Sjöstad: 10% Flemingsberg: 4% Övriga marknader: 1% Fastighetsvärde per område T otalt 78,5Mdkr 2021 2022 2023 2024 2025 12 8 4 0 -4 -8 % Kvarter 5, Haga Norra 128 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsbestånd forts. Fördelning av uthyrningsbar yta, per 31 december 2025, kvm Kontor Butiker Industri/lager Hotell Bostäder Garage T otalt Stockholms innerstad 215 057 18 667 18 342 5 108 9 568 30 642 297 384 Solna 530 425 25 153 21 882 3 486 35 964 72 518 689 428 Hammarby Sjöstad 102 472 8 045 18 855 691 0 9 799 139 862 Flemingsberg 48 345 2 026 52 235 0 0 1 149 103 755 Övriga marknader 21 025 485 2 241 4 990 0 11 663 40 404 T otalt 917 324 54 376 113 555 14 275 45 532 125 771 1 270 833 Fastighetstabell Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Marknads- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr2) Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsfastigheter1) 66 1 087 69 066 3 949 86 Förädlingsfastigheter1) 14 156 5 021 267 Mark och projektfastigheter1) 20 28 4 373 115 Summa 100 1 271 78 460 4 331 Varav Innerstaden 26 298 28 797 1 529 88 Varav Solna 51 689 37 759 2 072 85 Varav Hammarby Sjöstad 10 140 7 867 484 80 Varav Flemingsberg 9 104 3 051 179 93 Varav Övriga 4 40 986 67 95 Summa 100 1 271 78 460 4 331 86 1) Se definitioner på sid 139 2) I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 225 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 december) ej avräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter. ===== SIDA 129 ===== Investeringar 2021 2022 2023 20 2 4 20 2 5 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Mkr Mål minst 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel/uni00A0 129 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Projekt Pågående projekt >50 Mkr, 2025-12-31 Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrnings- bar yta, kvm Uthyrnings- grad, % yta 1) Hyresvärde, Mkr 2) Bokfört värde, Mkr Beräknad investering, Mkr Varav upp- arbetat, Mkr Farao 15-16, Kairo 1 Kontor/Bostäder Arenastaden - - - 1 359 613 170 Ormträsket 10 (del av) Kontor Sveaplan Q1-2027 9 800 20% 58 540 609 107 Summa 9 800 20% 58 1 899 1 222 277 Övriga Förädlingsfastigheter 3 014 Övriga Förädlingsfastigheter 4 481 T otalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 9 394 1) Operativ uthyrningsgrad per 2025-12-31. 2) Hyresvärde inklusive tillägg. För de pågående projekten kan årshyran öka till 58 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2025. Byggrätter 2025-12-31 Kommersiella, kvm Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Bostäder, kvm Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Innerstaden 30 200 78 15 500 Stockholms innerstad 7 800 100 25 800 Solna 301 000 60 8 700 Solna 164 200 64 10 500 Hammarby Sjöstad 37 400 99 3 600 Hammarby Sjöstad 20 700 21 16 700 Flemingsberg 162 800 41 3 800 Flemingsberg 224 800 0 4 100 Birger Bostad - - - Birger Bostad 82 300 95 6 100 Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - - - Summa 551 400 59 7 000 Summa 499 800 37 7 400 Birger Bostad pågående produktion 2025-12-31 Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm Antal bostäder Försäljnings- grad, % Färdigställt Bokfört värde, Mkr Beräknad investering, Mkr Varav upp arbetat, Mkr Haga Norra ägarlägenheter Solna 3 124 2 246 50 86 Kv 1-2026 176 133 130 Haga Norra Brf Mathilda Solna 7 750 6 036 94 33 Kv 1-Kv 2 2026 381 349 287 Haga Norra Brf Ingetora Solna 4 530 3 500 43 9 Kv 2-Kv 3 2026 186 208 129 Summa 15 404 11 782 187 743 690 546 ===== SIDA 130 ===== 130 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsförteckning Stockholms innerstad per 31 december 2025 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 1 Apotekaren 22 Norrmalm Döbelnsg 20, 24, Kungstensg 21–23, Rådmansg 40, 42, Tuleg 7 A–B 13 1902/2002 25 261 680 1 410 0 0 974 28 325 1 373 000 2 Barnhusväderkvarnen 36 Norrmalm Rådmansg 61–65 1963 14 158 1 156 1 731 0 0 8 562 25 607 734 000 3 Bocken 35 Norrmalm Lästmakarg 22–24 1951 14 389 282 194 0 0 0 14 865 1 244 162 4 Bocken 39 Norrmalm Lästmakarg 20, Kungsg 7–15 1931 16 624 2 089 1 591 0 0 129 20 433 1 422 000 5 Bocken 46 Norrmalm Regeringsgatan 56 1977 0 0 0 0 0 0 0 0 6 Bocken 472) Norrmalm Lästmakarg 8 1929 660 665 0 0 0 0 1 325 56 921 7 Bocken 52 Norrmalm Lästmakarg 14–16 1951 145 0 0 2 208 0 0 2 353 155 200 8 Drabanten 3 Kungsholmen Kungsbroplan 3 m fl 1907 6 381 0 249 0 0 0 6 630 267 000 9 Fenix 1 Norrmalm Barnhusgatan 3 1929 3 506 48 199 0 0 0 3 753 174 000 10 Getingen 13 Vasastan Sveavägen 149 1963 11 107 839 2 873 0 0 2 415 17 234 465 000 11 Getingen 14 Vasastan Sveavägen 143–147 1953 8 340 2 505 767 0 0 1 123 12 735 343 000 12 Getingen 15 Vasastan Sveavägen 159 1963 13 407 2 502 4 546 0 0 5 001 25 456 538 000 13 Hägern Mindre 7 Norrmalm Drottninggatan 27–29 1971 9 639 1 319 593 0 0 2 228 13 779 659 000 14 Islandet 3 Norrmalm Holländargatan 11–13 1904 9 829 0 0 0 0 255 10 084 301 742 15 Läraren 13 Norrmalm T orsgatan 4 1904/1929 6 877 0 1 0 0 0 6 878 283 750 16 Mimer 5 Vasastan Hagagatan 25 A–C, Vanadisvägen 9 1957 11 749 0 307 0 0 5 12 061 0 17 Norrtälje 24 Norrmalm Engelbrektsgatan 5–7 1881 6 351 0 227 0 0 561 7 139 486 000 18 Ormträsket 101) Vasastan Sveavägen 166–170, 186 1962/1967 15 351 1 837 763 0 0 2 071 20 022 428 860 19 Oxen Mindre 33 Norrmalm Luntmakarg 18 1979 6 694 0 338 0 0 3 314 10 346 390 000 20 Oxen Mindre 38 Norrmalm Malmskillnadsg 47 A, B 1979 122 0 0 2 900 0 3 3 025 169 868 21 Paradiset 23 1) Stadshagen Strandbergsg 53–57 1944 7 038 89 188 0 0 1 202 8 517 290 000 22 Paradiset 27 1) Stadshagen Strandbergsg 59–65 1959 19 330 3 093 1 908 0 0 2 229 26 560 506 658 23 Paradiset 312) Stadshagen Strandbergsg 53-57 1944 0 0 0 0 0 0 0 0 24 Pilen 27 Norrmalm Bryggarg 12A 1907 1 865 0 192 0 0 0 2 057 145 000 25 Pilen 31 Norrmalm Gamla Brog 27–29, Vasag 38 1988 4 608 616 218 0 3 542 571 9 555 708 000 26 Sparven 18 Östermalm Birger Jarlsg 21–23, Kungsg 2 1929 1 626 948 49 0 6 026 0 8 649 599 000 Summa Stockholms innerstad 215 057 18 667 18 342 5 108 9 568 30 643 297 385 11 740 161 Certifierad / Registrerad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet 2) Mark & projektfastighet ===== SIDA 131 ===== ARENASTADEN E VE NE MA N GSG A T A N R ÅSTA STRA N DV ÄG D A LVÄ GE N GÅRDSVÄGEN RÅSU N DAV ÄG E N FRÖSUNDALEDEN P YR A MIDVÄGE N M Å LBRO N K O L O N N VÄGE N SI G N AL BRO N STJÄRN- TORGET RÅSTASJÖN E4 E18 (2028) (2028) WESTFIELD MALL OF SCANDINAVIA STRAWBERRY ARENA E4 E18 HAGA NORRA 1 4 5 4243 44 45 46 47 50 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 20 22 23 24 25 26 27 28 30 31 32 33 34 17 1819 21 2 3 48 49 35–41 29 MariatorgetZinkensdamm Hornstull Skanstull Medborgarplatsen Slussen Gamla stan Gullmarsplan Globen Sockenplan Svedmyra Hammarby- höjden Mårtensdal Luma Södra station Henriksdal Nacka Station Sickla Bro Sickla udde Järla Station Sickla Kaj Björkhagen Kärrtorp Sandsborg Skogskyro- gården Enskede Gård Linde Valla torg Skärmarbrink Båsut 73 L L L L L L L L L L L L L LL L L LL L L L L L L LL L L L L L L TT T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T TT T T T TT T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T TT T TT T T T T J J J J J T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T B 74 96 74 22 74 B B B 74 B 74 B T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T J J J J T T T T T T T T J J J J L L LL L L L DUVBO RISSNE SOLNA CENTRUM T DANDERYDS SJUKHUS Sundbybergs KISTA AKALLA HUSBY TENSTA HJULSTA HALLONBERGEN NÄCKROSEN RINKEBY HELENELUND T T T T T T HAGASTADEN SÖDERMALM GAMLA STAN HAMMARBY SJÖSTAD CITYKUNGSHOLMEN CITY 1. Apotekaren 22 Döbelnsg 20, 24Kungstensgatan 21-23 Rådmansg 40, 42Tuleg 7 A-B 13 2. Barnhusväder-kvarnen 36 Drottninggatan 87–91 Rådmansg 61-65 3. Bocken 35 Lästmakarg 22-24 4. Bocken 39 Lästmakarg 20, Kungsg 7-15 5. Bocken 46 Regeringsgatan 56 6. Bocken 47 Lästmakarg 8 7 . Bocken 52 Lästmakarg 14-16 8. Drabanten 3 Kungsbroplan 3, m.fl. 9. Fenix 1 Barnhusgatan 3 10. Hägern Mindre 7 Drottninggatan 27-29 11. Islandet 3 Holländargatan 11-13 12. Läraren 13 T orsgatan 4 13. Norrtälje 24 Engelbrektsgatan 5-7 14. Oxen Mindre 33 Luntmakarg 18 15. Oxen Mindre 38 Malmskillnadsg 47 A, B 16. Pilen 27 Bryggarg 12A 17 . Pilen 31 Gamla Brog 27-29 Vasag 38 18. Sparven 18 Birger Jarlsg 21-23Kungsg 2 19. Ynglingen 10 Jungfrug 23, 27 Karlav 58-60 NORRA VASAST AN 20. Getingen 13 Sveavägen 149 21. Getingen 14 Sveavägen 143–147 22. Getingen 15 Sveavägen 159 23. Mimer 5 Hagagatan 25 A-CVanadisvägen 9 24. Ormträsket 10 Sveavägen 166-170, 186 25. Byggrätt Sveaplan VÄSTRA KUNGSHOLMEN 26. Paradiset 23 Strandbergsg 53-57 27 . Paradiset 27 Strandbergsg 59-65 LÄSTMAKARGATAN OXT ORGS GATAN H A M N G ATA N K U N G S G ATA N NORRLANDSGATAN REGERINGSGATAN MALMSKILLNADSGATAN B I R G E R J A R L S GATA N S V E A V Ä G E N STURE PLAN SERGELS TORG HUMLEGÅRDEN K U N G S - T R Ä D G Å R D E N M Ä S T E R S A M U E L S G A T A N BERZELII PARK NYBRO- VIKEN HÖ- TOR- GET O X T O R G S G A T A N T HÖTORGET 400 METER T T-CENTRALEN 700 METER T ÖSTERMALMS- TORG 200 METER T HÖTORGET 400 METER T T-CENTRALEN 700 METER T ÖSTERMALMS- TORG 200 METER T HÖTORGET 400 METER T T-CENTRALEN 700 METER T ÖSTERMALMS- TORG 200 METER T HÖTORGET 400 METER T T-CENTRALEN 700 METER T ÖSTERMALMS- TORG 200 METER 1 2 8 9 12 10 13 14 15 16 11 17 18 19 20 23 22 21 24 25 26 3–7 INNERSTADEN SOLNA 131 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Hotel Kung Carl, Stureplan, Stockholms innerstad Ormträsket 10, Wenner-Gren Center, Stockholms innerstad Nationalarenan 8, Arenastaden Parkhuset, Solna Business Park 500 meter 500 meter ===== SIDA 132 ===== 132 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Solna per 31 december 2025 Solna, Arenastaden Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 1 Farao 14 2) Arenastaden Dalvägen 10, Pyramidvägen 7 , 9 1967 0 0 0 0 0 0 0 66 996 2 Farao 15 2) Arenastaden Dalvägen 8, Pyramidvägen 5 1981 0 0 0 0 0 0 0 74 600 3 Farao 16 2) Arenastaden Dalvägen 4–6, Pyramidvägen 3 1973 0 0 0 0 0 0 0 47 201 4 Farao 19 2) Arenastaden Magasinsvägen 0 0 0 0 0 0 0 0 5 Farao 20 Arenastaden Pyramidvägen 7 1964 7 352 0 127 0 0 375 7 854 248 000 6 Farao 8 Arenastaden Dalvägen 12, Pyramidvägen 11 2001 5 839 0 325 0 0 22 6 186 157 000 7 Järva 3:7 2) Arenastaden Evenemangsgatan 0 0 0 0 0 0 0 481 8 Kairo 1 2) Arenastaden Pyramidvägen 2 1983 0 0 0 0 0 0 0 74 000 9 Nationalarenan 3 Arenastaden Evenemangsgatan 48 2020 2 488 0 0 0 16 677 0 19 165 578 000 10 Nationalarenan 5 Arenastaden Evenemangsgatan 32 2013 0 0 0 0 0 25 500 25 500 89 000 11 Nationalarenan 8 Arenastaden Stjärntorget 1, Råsta strandväg 15C, Evenemangsgatan 2C 2018 41 556 0 391 0 0 0 41 947 1 299 000 12 Poolen 1 Arenastaden Kolonnvägen 24 2022 27 057 912 122 0 0 51 28 142 664 000 13 Pyramiden 4 Arenastaden Stjärntorget 3–5, Pyramidvägen 4–22, Magasinsvägen 6–12, Råsta strandväg 5–9 2018 72 234 0 0 0 0 0 72 234 2 173 000 14 Semaforen 1 Arenastaden Gustav III:s boulevard 2023 0 0 0 0 0 159 159 75 224 15 Signalen 3 Arenastaden Kolonnvägen 22 2019 30 664 0 376 0 0 0 31 040 688 000 16 Stigbygeln 2 Arenastaden Gårdsvägen 6 1955 7 997 95 326 0 0 0 8 418 177 000 17 Stigbygeln 3 Arenastaden Gårdsvägen 8 1960 5 047 262 595 0 0 0 5 904 79 000 17 Stigbygeln 5 Arenastaden Gårdsvägen 10 A, B 1963 6 795 0 50 0 0 570 7 415 41 153 19 Stigbygeln 6 Arenastaden Gårdsvägen 12–18 2001 9 005 581 380 0 0 0 9 966 276 000 20 Tygeln 3 Arenastaden Gårdsvägen 13–21 2001 2 437 0 0 0 0 5 290 7 727 130 830 21 Tömmen 1 1) Arenastaden Gårdsvägen 2–4 1952 3 083 0 1 335 0 2 511 6 929 25 334 22 Tömmen 2 Arenastaden Gårdsvägen 2 0 0 0 0 0 2 610 2 610 0 23 Uarda 1 Arenastaden Dalvägen 30, Evenemangsgatan 27–31, Vintervägen 33 1987 22 878 1 051 480 0 0 30 24 439 686 000 24 Uarda 4 1) Arenastaden Dalvägen 14–16 1992 6 539 0 1 333 0 0 0 7 872 162 000 Summa Solna, Arenastaden 250 971 2 901 5 840 0 16 677 37 118 313 507 7 859 321 Certifierad / Registrerad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. ===== SIDA 133 ===== 133 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Solna Business Park Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 25 Fräsaren 9 1) Solna Business Park Svetsarvägen 22 1962 6285 0 3501 0 0 0 9 786 36 878 26 Fräsaren 10 Solna Business Park Svetsarvägen 24 1964 7 245 4 241 138 0 0 9 11 633 207 000 27 Fräsaren 11 Solna Business Park Englundavägen 2–4, Svetsarvägen 4–10 1962 33 171 255 923 0 1 840 3 014 39 203 686 000 28 Fräsaren 12 Solna Business Park Svetsarvägen 12–18, 20, 20A 1964 19 132 10 163 1 053 0 0 6 840 37 188 698 000 29 Sliparen 1 1) Solna Business Park Ekensbergsv 115, Svetsarv 1–3 1963 0 0 0 0 0 0 0 24 000 30 Sliparen 2 Solna Business Park Ekensbergsv 113, Svetsarv 3–5 1964 17 042 345 618 0 0 3 627 21 632 276 268 31 Smeden 1 Solna Business Park Englundav 6–14, Smidesv 5–7 , Svetsarv 5–17 1967 34 559 3 963 1 675 467 0 4 098 44 762 675 545 32 Svetsaren 1 Solna Business Park Englundavägen 7 1964 12 391 742 588 0 0 2 430 16 151 180 000 33 Svetsaren 3 1) Solna Business Park Enlundavägen 9–13 15 203 329 2 330 387 2 491 3 660 24 400 316 015 34 Yrket 3 1) Solna Business Park Smidesvägen 2–8 1982 2 346 0 3 466 0 0 1 470 7 282 41 400 Summa Solna Business Park 147 374 20 038 14 291 854 4 331 25 148 212 036 3 141 106 Solna, Haga Norra Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 35 Ackordet 1 Haga Norra Mathildatorget 3 2024 24 904 1 056 1 085 0 0 427 27 471 606 000 36 Ackordet 2 2) Haga Norra 0 0 0 0 0 0 0 155 960 37 Kvarten 1 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 317 704 38 Kvinten 1 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 456 0 0 0 456 544 825 39 Kvinten 8 Haga Norra Frösundaleden 4 2025 0 0 0 2 632 0 0 2 632 0 40 T ersen 1 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 78 504 41 Hagalund 2:11 Haga Norra Kolonnvägen 2021 15 017 158 180 0 0 0 15 355 309 600 Summa Solna, Haga Norra 39 921 1 214 1 721 2 632 0 427 45 914 2 012 593 Solna, Övrigt Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 42 Distansen 4 2) Ulriksdal 2016 0 0 0 0 0 0 0 16 900 43 Distansen 6 Ulriksdal Kolonnvägen 43–55 2016 10 189 542 0 0 0 0 10 731 185 000 44 Distansen 7 Ulriksdal Kolonnvägen 57–59 2016 0 0 0 0 0 9 810 9 810 42 440 45 Fortet 2 Arenastaden Råsundavägen 1–3, Hagavägen 1 1958 0 0 0 0 7 533 15 7 548 80 000 46 Hörnan 1 Råsunda Solnavägen 31–35, Garvis Carlssons gata 1–9 2018 15 970 458 32 0 0 0 16 460 554 000 47 Järvakrogen 3 Frösunda Enköpingsvägen 1 2015 0 0 0 0 7 423 0 7 423 236 000 48 Klacken 2 (50%) Råsunda Garvis Carlssons gata 0 0 0 0 0 0 0 13 800 49 Lagern 2 2) Råsunda Solnavägen 37 , Idrottsgatan 7 1985 0 0 0 0 0 0 0 0 50 Nöten 4 Solna Strand Solna strandväg 2–60 1971 66 000 0 0 0 0 0 66 000 950 000 Summa Solna, Övrigt 92 159 1 000 32 0 14 956 9 825 117 972 2 078 140 Summa Solna (Arenastaden + Solna Business Park + Haga Norra + Övrigt) 530 425 25 153 21 883 3 486 35 964 72 518 689 429 15 091 160 Certifierad / Registrerad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. ===== SIDA 134 ===== TVÄR BANA TVÄR BANA TVÄR BANA 1 2 3 45 6 7 8 9 10 L T L HAM MARBY FAB R IKSVÄG HAMMARBYVÄGEN T E X T I L G A T A N V I R K E S V Ä G E N HELIO SVÄG EN TEX T ILGA T AN HAMMARBYTERRASSEN HAMMARBY ALLÉ HAMMARBY KAJ HAMM AR BY K A JGAT A HAMMARBY SJÖSTAD 500 meter 134 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Hammarby Sjöstad per 31 december 2025 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 1 Fartygstrafiken 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Allé 93 1955 6 696 1 840 165 0 0 9 8 710 180 000 2 Båtturen 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Kaj 12, Hammarby Kaj 14–18 1937 16 109 276 492 0 0 1 230 18 107 622 000 3 Korphoppet 1 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 24–26 1949 8 520 575 3 812 0 0 1 208 14 115 264 000 4 Korphoppet 5 2) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 37–39 1968 0 0 0 0 0 0 0 0 5 Korphoppet 6 Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 33 1988 0 428 4 254 0 0 0 4 682 112 000 6 Luma 1 Hammarby Sjöstad Ljusslingan 1–17 , 2–26, Glödlampsgränd 1–6, Lumaparksv 2–18, 5–15, Kölnag 3 1930 30 288 2 419 1 311 691 0 3 917 38 626 631 120 7 Påsen 1 Hammarby Sjöstad T extilgatan 41–43 1956 10 576 204 527 0 0 1 383 12 690 270 000 8 Trikåfabriken 12 1) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 27 , Virkesvägen 8–10 1942 4 691 891 4 291 0 0 978 10 851 175 000 9 Trikåfabriken 8 1) Hammarby Sjöstad Virkesvägen 12, Heliosgatan 1–3 1930 10 921 1 037 3 438 0 0 9 15 405 296 000 10 Trikåfabriken 9 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 2–4 1928 14 671 375 565 0 0 1 065 16 676 657 000 Summa Hammarby Sjöstad 102 472 8 045 18 855 691 0 9 799 139 862 3 207 120 Certifierad / Registrerad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. Luma 1, Hammarby Sjöstad ===== SIDA 135 ===== K a t r i n e b e r g s v äg e n F l e m i n g s b e r g s l e d e n D i a g n o s v ä g e n O r t o p edv T e r a pi v äg e n B j ör n k u l l a v äg e n H u d d i n g e v äg e n A l f r e d N o b e l s a l l é H äl s o v äg e n R ön t g e n v äg e n V är m e s l i n g a n A m b u l a n s v äg e n M a r s v T e l l u s v äg e n J o n v äg e n R e g u l a t o r v äg e n E le k t r o n v äg e n K v a r n än g s v äg e n S åg s t u v äg e n V i s ät t r a v äg e n F lemingsbergs- parken Novums forsknings- park FLEMINGSBERG VISÄTTRA E b b a B ååt s v äg V år d a r v M e d i c i n v R e g u l a t o r v äg e n L o g o p e d v äg e n H ör s e l s l i n g a n P a r k v äg e n 226 5 2 1 6 4 3 7 89 Separatorn 1, Flemingsberg FLEMINGSBERG 135 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Flemingsberg per 31 december 2025 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 1 Anoden 4 1) Flemingsberg 0 0 1 000 0 0 0 1 000 11 361 2 Batteriet 3 1) Flemingsberg Regulatorvägen 15 1981 0 0 800 0 0 0 800 6 489 3 Batteriet 4 2) Flemingsberg Regulatorvägen 17 0 0 0 0 0 0 0 0 4 Generatorn 10 2) Flemingsberg 0 0 0 0 0 0 0 0 5 Generatorn 11 2) Flemingsberg Björnkullavägen 0 0 0 0 0 0 0 0 6 Regulatorn 3 Flemingsberg Jonvägen 1, 3; Elektronvägen 2, 4, 6; Regulatorvägen 6, 8 1963 10 104 1 058 12 433 0 0 0 23 595 115 567 7 Regulatorn 2 1) Flemingsberg Elektronvägen 1 1967 3 833 0 37 963 0 0 1 149 42 945 203 231 8 Regulatorn 4 Flemingsberg Elektronvägen 2024 11 964 0 0 0 0 0 11 964 0 9 Separatorn 1 Flemingsberg Regulatorvägen 31 2025 22 444 968 39 0 0 0 23 451 257 600 Summa Flemingsberg 48 345 2 026 52 235 0 0 1 149 103 755 594 248 Övriga per 31 december 2025 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm T otal uthyrnings- bar yta/kvm T axvärde tkr, 2025-12-31 1 T ekniken 1 2) Sollentuna 0 0 0 0 0 0 0 126 2 Kabelverket 2 Älvsjö Glasfibergatan 6–14 m fl 1996 19 250 485 2 241 0 11 662 33 638 205 902 3 Daggkåpan 2 Borås Backadalsstigen 4 A–D, 6 A–F 2021 1 775 0 0 3 707 0 0 5 482 104 128 4 Solrosen 16 Borås Druveforsvägen 31 2021 0 0 0 1 283 1 283 34 488 Summa Övriga 21 025 485 2 241 4 990 0 11 662 40 403 344 644 Certifierad / Registrerad för certifiering. Fastighetsförteckningen innehåller samtliga fastigheter i våra ägor per 31 december 2025. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning. 1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om- eller till- byggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrnings begränsningar inför förestående förädling. Nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågå- ende arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället. 2) Mark & projektfastighet – Mark och exploateringsfastigheter samt fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. ===== SIDA 136 ===== 136 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Härledning av nyckeltal De nyckeltal som inte är enligt ESMA är branschspecifika nyckeltal samt sådana som är av intresse för analytiker, intressenter och investerare. 2025 2024 Avkastning på eget kapital Periodens resultat, Mkr -348 -213 Genomsnittligt kapital, Mkr 37 960 38 845 Avkastning på eget kapital, % -0,9 -0,5 Soliditet Eget kapital, Mkr 37 475 38 445 Balansomslutning, Mkr 83 089 84 109 Soliditet, % 45 46 Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400 Bokfört värde fastigheter, Mkr 78 460 78 904 Bokfört värde projekt- & exploateringsfastigheter 933 754 Belåningsgrad fastigheter, % 43 43 Skuldkvot Bruttoresultat, Mkr 2 638 2 532 Central administration, Mkr -106 -93 Summa, Mkr 2 532 2 439 Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400 Skuldkvot, ggr 13,6 14,1 Räntetäckningsgrad Bruttoresultat, Mkr 2 638 2 532 T omträttsavgäld, Mkr -41 -41 Central administration, Mkr -106 -93 Summa, Mkr 2 491 2 398 Räntenetto, Mkr -940 -962 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,5 Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder, Mkr 34 424 34 400 Eget kapital, Mkr 37 475 38 445 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,9 2025 2024 T otalavkastning fastigheter Driftöverskott, Mkr 2 583 2 553 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -1 736 -1 218 Marknadsvärde inkl. periodens investeringar, Mkr 82 257 80 118 T otalavkastning fastigheter, % 1,1 1,7 2025 2024 Eget kapital per aktie Eget kapital, Mkr 37 475 38 445 Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 Eget kapital, kr per aktie 119 122 2025 2024 Kassaflöde per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 1 744 1 635 Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 Kassaflöde, kr per aktie 5,5 5,2 2025 2024 Direktavkastning, % Årets utdelning per aktie 2,20 2,0 Börskursen vid årets slut 82,55 82,80 Direktavkastning, % 2,7 2,4 Finansiella mål Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen: – Soliditeten ska vara lägst 35 procent. – Belåningsgraden ska inte överstiga 50 procent. – Skuldkvoten ska högst vara 13 gånger. – Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. ===== SIDA 137 ===== 137 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information EPRA nyckeltal EPRA nyckeltal 2025 2024 EPRA Earnings (förv.res efter betald skatt), Mkr 1 293 1 227 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 4,11 3,90 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 45 520 46 468 EPRA NRV, kr/aktie 145 148 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 42 627 43 514 EPRA NTA, kr/aktie 135 138 EPRA NDV (substansvärde), Mkr 37 427 38 382 EPRA NDV, kr/aktie 119 122 EPRA Vakansgrad, % 14 12 EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd, % -1 5 EPRA investeringar 2 061 2 376 Härledning av EPRA nyckeltal 2025 2024 EPRA EPS Förvaltningsresultat, Mkr 1 421 1 345 Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr -800 -770 Summa, Mkr 621 575 Nominell skatt, Mkr 128 118 EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 1 293 1 227 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA EPS, kr/ aktie 4,11 3,90 EPRA NRV, EPRA NT A & EPRA NDV Eget kapital, Mkr 37 475 38 445 Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 157 142 Återläggning räntederivat, Mkr -377 -543 Återläggning av uppskjuten skatt 8 265 8 424 enligt balansräkningen, Mkr EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 45 520 46 468 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NRV, (långsiktigt substansvärde) kr/ aktie 145 148 2025 2024 Återläggning goodwill enligt balansräkningen, Mkr -205 -205 Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr -2 688 -2 749 EPRA NT A (långsiktigt substansvärde), Mkr 42 627 43 514 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NT A (långsiktigt substansvärde) kr/ aktie 135 138 Avdrag av räntederivat 377 543 Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr -5 577 -5 675 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde), Mkr 37 427 38 382 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde) kr/ aktie 119 122 EPRA vakansgrad Bedömt marknadsvärde för vakanta hyror, Mkr 556 445 Hyresvärde, årsbasis hela portföljen 3 922 3 587 EPRA Vakansgrad, % 14 12 EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd Förändring, % -3,2 4,5 Förändring, Mkr -99 139 Hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period, Mkr 3 044 3 196 Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 3 143 3 057 EPRA investeringar Förvärv, Mkr - - Investering i förädlings- och projektfastigheter, Mkr 1 427 1 606 Investering i förvaltningsfastigheter, Mkr 634 770 varav kapitaliserad ränta 37 93 T otalt EPRA Investeringar 2 061 2 376 ===== SIDA 138 ===== 138 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Definitioner Vi presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS redovisningsstandarder. Vi anser att dessa mer branschanpassade mått ger värdefull komplet teran de information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och bench- marking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämför bara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS redovisnings- standarder. Nyckeltal är inte definierade enligt IFRS redovisnings standarder om inte annat anges. Avkastning på eget kapital Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. Avkastning på investerat kapital i projektportföljen1) Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden. Belåningsgrad, fastigheter Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. Direktavkastning, aktien Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut. Eget kapital per aktie Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad 1) Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut. EPRA EPS Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänför- ligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd Skillnaden mellan hyresintäkter identiskt bestånd inne- varande period och hyresintäkter identiskt bestånd före- gående period dividerat med hyresintäkter identiskt bestånd föregående period. EPRA NDV – NET disposal value Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av goodwill enligt balansräkningen. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning. EPRA NDV per aktie EPRA NDV dividerat med antal aktier vid periodens slut. EPRA NRV – NET reinstatement value Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Återläggning av beslutat, ej utbetald utdelning. EPRA NRV per aktie EPRA NRV dividerat med antal aktier vid periodens slut EPRA NT A – NET tangible assets Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, goodwill och uppskjuten skatt enligt balans- räkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning. EPRA NT A per aktie EPRA NTA dividerat med antal aktier vid periodens slut. ===== SIDA 139 ===== 139 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Definitioner forts. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Exploateringsfastigheter 1) Fastigheter som innehas i syfte att utveckla och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och samhällsfastigheter. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter 1) Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastigheter 1) Fastigheter med pågående eller planerad om- eller till- byggnad som väsentligt påverkar fastighetens drifts- överskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrnings- begränsningar inför förestående förädling. Mark och projektfastigheter 1) Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Genomsnittlig ränta1) Vägd genomsnittlig gällande ränta för samtliga krediter i skuldportföljen exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Hyresvärde 1) Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outnyttjade lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. Identiskt bestånd 1) De fastigheter som inte varit klassificerade som projekt- fastigheter och som Fabege ägt under hela räkenskaps- perioden samt under motsvarande räkenskapsperiod föregående år. Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter föränd- ring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Kontraktsvärde 1) Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg. Nettouthyrning 1) T ecknade nyuthyrningar under perioden minus erhållna uppsägningar för avflyttning. Resultat per aktie Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. Räntetäckningsgrad Bruttoresultat inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till räntenettot (ränte kostnader minus ränteintäkter). Skuldkvot Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders bruttoresultat minus central administration. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Soliditet Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning. T otalavkastning fastigheter Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknads- värdet vid periodens ingång plus periodens investeringar. Verklig uppskjuten skatt Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 pro- cent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbestån- det realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resteran- de 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skatte- sats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskju- ten skatteskuld om 4 procent. Återköpsgrad 1) Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt. Överskottsgrad 1) Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. 1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. ===== SIDA 140 ===== Producerad i samarbete med Sthlm Kommunikation & IR. Publicerad: 17 mars 2026 140 Årsredovisning 2025 Om Fabege Hållbarhetsredovisning Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Aktieägarinformation och kontakter Årsstämma 2026 Stämman hålls i Scenen Konferens, Englundavägen 5B, Solna, onsdagen den 16 april 2025 klockan 16.00. Inregist- rering till årsstämman börjar klockan 15.15. Poströsta i för- väg kommer vara möjligt. Anmälan Aktieägare som önskar deltaga i bolagsstämman ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB (f.d. VPC AB) förda aktie boken onsdagen den 8 april 2026, dels anmäla sitt och eventuella biträdens deltagande senast klockan 16.00 fredagen den 10 april 2026. Anmälan om deltagande i års stämman: Per post: Fabege AB (publ), ”Fabeges Årsstämma” c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm Per telefon: 08-402 90 68 Per mejl: generalmeetingservice@euroclear.com Via Euroclears webbplats: www.euroclear.com/sweden/ generalmeetings/. Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person- eller organisationsnummer, adress och telefonnummer, aktie- innehav samt eventuella biträden. Aktieägare som förval- tarregistrerat sina aktier måste, för att äga rätt att delta vid årsstämman, tillfälligt låta omregistrera dessa hos Euroclear Sweden AB i eget namn. Sådan omregistrering måste vara verkställd senast onsdagen den 8 april 2026. För att detta ska kunna ske, måste aktieägare i god tid före nämnda dag meddela förvaltaren sitt önskemål om omregistrering. Sker deltagande med stöd av fullmakt bör denna, tillsammans med förekommande registreringsbevis eller andra behörig- hetshandlingar, insändas i samband med anmälan. Poströstning Vid poströstning ska ett särskilt formulär användas, vilket finns tillgängligt på vår hemsida, fabege.se/ arsstamma. Där finns också ytterligare information om röstnings för- farandet. Poströsten ska vara Euroclear Sweden AB till- handa senast den 10 april 2026. Vid poströstning gäller till viss del samma regler som vid personligt deltagande. Det innebär att aktieägaren dels måste vara registrerad i bolagets aktiebok, dels ha anmält sin avsikt att delta i stämman och att om aktierna är förval- tarregistrerade ha tillsett att aktierna är registrerade i eget namn, senast vid de respektive datum som anges ovan. Vid poströstning får aktieägaren inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är rös- ten i dess helhet ogiltig. Vid poströstning genom ombud ska aktieägaren utfärda en skriftlig och daterad fullmakt för ombudet. Om aktie- ägaren är en juridisk person ska förekommande registre- ringsbevis eller andra behörighets handlingar insändas i samband med anmälan om poströstning. Information till aktieägare Vi publicerar årsredovisning och delårsrapporter på svenska och engelska. Alla publikationer finns som pdf på vår hemsida, fabege.se. Till de aktieägare som önskar tillhandahåller vi års- redovisning per post. Alla finansiella rapporter och press- meddelanden finns tillgängliga på svenska och engelska på vår hemsida. Vi tillhandahåller även information via en prenumera- tionstjänst på hemsidan. På vår hemsida finns även aktuell information om vår aktiekurs. Därutöver håller vi kvartals- presentationer i samband med varje kvartalsrapport. Kalender 2026 Årsstämma 2026 16 april 2026 Delårsrapport jan – mar 2026 23 april 2026 Delårsrapport jan – juni 2026 6 juli 2026 Delårsrapport jan – sep 2026 21 oktober 2026 Fabege AB Besöksadress Gårdsvägen 6, 7tr 169 70 Solna Postadress Box 730, 169 27 Solna T el växel 08-555 148 00 Kontaktinformation Åsa Bergström, CFO 08-555 148 00 asa.bergstrom@fabege.se Peter Kangert, IR-ansvarig 08-555 148 00 peter.kangert@fabege.se Mia Häggström, Hållbarhetschef 08-555 148 00 mia.haggstrom@fabege.se ===== SIDA 141 ===== ===== SIDA 142 =====