FULLTEXT DEL 3 AV 4
Årsredovisning 2023
BALANSRÄKNING
FÖR MODERBOLAGET
Mkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar 13 26 28
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 25, 27 11 185 13 589
Andelar i intressebolag och joint ventures 14, 25 16 163 18 464
Andra långfristiga fordringar 15 1 763 1 122
Derivat 22 7 851
Fordringar på koncernbolag 28 86 864 92 204
Summa finansiella anläggningstillgångar 115 982 126 229
Summa anläggningstillgångar 116 008 126 258
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar 179 186
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 243 195
Derivat 22 174 335
Summa kortfristiga fordringar 596 716
Finansiella placeringar 19 820 812
Likvida medel 26 1 277 2 083
Summa omsättningstillgångar 2 692 3 611
SUMMA TILLGÅNGAR 118 700 129 869
Mkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 20
Bundet eget kapital
Aktiekapital 192 192
Fritt eget kapital
Överkursfond 9 062 9 062
Balanserat resultat 19 439 10 973
Årets resultat –2 136 8 466
Summa eget kapital 26 556 28 693
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld 10 37 244
Summa avsättningar 37 244
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
1, 2) 22 46 357 46 271
Skulder till koncernbolag 28 39 934 48 082
Derivat 22 1 114 —
Summa långfristiga skulder 87 405 94 352
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
1) 22 3 742 5 928
Leverantörsskulder 15 11
Övriga skulder 524 41
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 420 600
Summa kortfristiga skulder 4 701 6 579
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 118 700 129 869
1) Som kortfristiga räntebärande skulder redovisas de räntebärande skulder som formellt sett förfaller inom ett år samt ett års avtalad
amortering.
2) I raden Långfristiga räntebärande skulder ingår Hybridkapital om 4 435 Mkr (4 942). 50% av Hybridkapitalet, eller motsvarande 2 217 Mkr
(2 471) betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder vid beräkning av skuldsättningsgrad och
belåningsgrad samt ökar eget kapital vid beräkning av soliditet.
90 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 93 =====
MODERBOLAGETS RAPPORT
ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Mkr Antal aktier Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 1 119 000 000 187 7 289 9 322 1 651 18 449
Årets resultat/totalresultat 8 466 8 466
Nyemission 35 000 000 6 1 772 1 778
Vinstdisposition 1 651 –1 651 —
Summa transaktioner med bolagets ägare 35 000 000 6 1 772 1 651 –1 651 1 778
Utgående eget kapital 2022-12-311) 1 154 000 000 192 9 062 10 973 8 466 28 693
Ingående eget kapital 2023-01-01 1 154 000 000 192 9 062 10 973 8 466 28 693
Årets resultat/totalresultat –2 136 –2 136
Vinstdisposition 8 466 –8 466 —
Summa transaktioner med bolagets ägare — — — 8 466 –8 466 —
Utgående eget kapital 2023-12-311) 1 154 000 000 192 9 062 19 439 –2 136 26 556
1) För mer information, se not 20, Eget kapital.
91 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 94 =====
KASSAFLÖDESANAL YS
FÖR MODERBOLAGET
Mkr Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 2 –2
Återläggning av avskrivningar/nedskrivningar 6 6
Erhållen ränta 26 386 719
Betald ränta 26 –1 625 –1 265
Betald skatt –1 –2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital –1 232 –543
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar 366 –218
Förändring rörelseskulder –99 –1
Kassaflöde från den löpande verksamheten –965 –762
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar –4 –9
Förvärv andelar i koncernbolag/lämnade aktieägartillskott –18 –196
Förvärv av finansiella placeringar — –144
Förändring utlåning koncernbolag 1 774 7 940
Förändring utlåning intressebolag och joint ventures –560 –89
Försäljning av finansiella placeringar 8 331
Förvärv/kapitaltillskott till intressebolag och joint ventures 311 –378
Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 511 7 453
Mkr Not 2023 2022
Finansieringsverksamheten 26
Nyemission — 1 778
Upptagna lån 11 589 5 137
Amortering/lösen av lån –12 942 –11 981
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 353 –5 065
Årets kassaflöde –806 1 626
Likvida medel vid årets början 2 083 457
Likvida medel vid årets slut 26 1 277 2 083
Tillgänglig likviditet, Mkr Not 2023 2022
Likvida medel 1 277 2 083
Outnyttjade checkkrediter 23 350 350
Outnyttjade kreditfaciliteter 9 632 9 632
Finansiella placeringar 19 820 812
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 12 079 12 877
92 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 95 =====
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
NOT 1
REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
De finansiella rapporterna för Fastighets AB Balder, per den 31 december 2023, har
godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 3 april 2024 och kommer att
föreläggas årsstämman den 3 maj 2024 för fastställande.
Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, med säte i
Göteborg, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 27, Andelar
i koncernbolag. Bolaget är ett aktiebolag registrerat i Sverige och adressen till bola -
gets huvudkontor i Göteborg är Fastighets AB Balder, Box 53121, 400 15 Göteborg.
Besöksadress är Parkgatan 49. Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med
lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
Redovisningsprinciperna beskrivs i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad
förståelse för respektive redovisningsområde. Nedan följer generella redovisnings -
principer och information om koncern redovisningen . Redovisningsprinciper, risker
samt uppskattningar och bedömningar presenteras därefter mer specifikt i direkt
anslutning till respektive not i syfte att ge läsaren en ökad förståelse för respektive
resultat- och balanspost.
– Redovisningsprinciper markeras med
– Risker markeras med
– Uppskattningar och bedömningar markeras med
Redovisningsprinciper
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial
Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board
(IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretation
Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rappor -
terings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner,
tillämpats.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisnings lagen,
Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska
personer) och uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tilläm -
par samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan
under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer
mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möj -
ligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör
rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen.
De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till miljoner
kronor om inte annat anges.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att företags ledningen
gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämp -
ningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar,
skulder, intäkter och kostnader.
Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra
faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa
uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redo visade vär-
dena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor.
Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskatt -
ningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna
period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar
både aktuell period och framtida perioder.
Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, vilka har en
betydande inverkan på de finansiella rapporterna, och gjorda upp skattningar so m
kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs
närmare i not 10, Inkomstskatt samt i not 12, Förvaltningsfastigheter.
De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent
på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte
annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent
på rapportering och konsolidering av dotterbolag.
Klassificering med mera
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som
förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.
Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som
förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kort -
fristiga skulder till kreditinstitut ingår de räntebärande skulder som formellt sett för -
faller inom ett år samt ett års avtalad amortering. Bolagets räntebärande skulder är
till sin karaktär långfristiga, då de löpande förlängs, se not 22, Finansiell riskhantering.
I moderbolaget redovisas fordringar och skulder på/till koncernbolag som lång -
fristigt, då fastställd amorteringsplan saknas.
Konsolideringsprinciper
Dotterbolag är alla företag (inklusive strukturerade företag) över vilka koncernen har
bestämmande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över ett företag
när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget
och kan påverka avkastningen genom sitt bestämmande inflytande i företaget. Vid
bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstbe -
rättigande aktier, som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras, beaktas.
Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av
ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv betraktas som en transaktion var -
igenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess
skulder och eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för
andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade
identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpe -
skillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd
av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader
kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör koncernen om innehav utan
bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller
till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar.
Anskaffningsvärdet för dotterbolags aktierna res pektive rörelsen utgörs av de verk -
liga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder
och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de
förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara
till förvärvet.
Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvär -
vade tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser, redovisas skill -
naden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträk -
ningen. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse
eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget
endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men
det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid rörelseför -
värv under gemensamt bestämmande inflytande, de facto control, redovisas förvär -
vet till historiska anskaffningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redo -
visas till de värden de har upp tagits i respektive företags balansräkningar. På så sätt
uppkommer ingen goodwill.
När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör
en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de enskilda identifierba ra till-
gångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid för -
värvstidpunkten.
Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med
den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det datum då det bestäm -
mande inflytandet upphör.
Transaktioner med innehavare utan bestämmande
inflytande samt elimineringar
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till
förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner dvs som transaktioner
med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande
inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpe skilling och de n
faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotill -
gångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestäm -
mande inflytande redovisas också i eget kapital.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade
vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan
koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Utländsk valuta
Utländska verksamheters finansiella rapporter
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska kronor till den
valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet
omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av
kurserna vid respektive transaktionstidpunkt.
Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksam heter
redovisas via övrigt totalresultat som en omräkningsreserv.
Transaktioner i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valuta -
kurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära
ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skul -
der i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som
föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenserna redovisas mot resultaträkningen,
bortsett från långfristiga interna mellan havanden som be aktas som en del i netto -
investeringen i dotterbolagen och redovisas via övrigt totalresultat. Icke monetära
tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till
valutakurs vid transaktionstillfället. Icke monetära tillgångar och skulder som redo -
visas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder
vid tidpunkten för värdering till verkligt värde.
93 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 96 =====
Forts. Not 1 Redovisningsprinciper
Nedskrivningar
De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltnings -
fastig heter, finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar, prövas vid var je
balansdag för att bedöma om det finns indikation på ned skrivningsb ehov. Om någon
sådan indikation finns beräknas tillgångens åter vinnings värde. För und antagna till-
gångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard.
Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild till -
gång ska vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta
nivå där det går att identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad kassa -
genererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande
enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar
resultaträkningen.
Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. Återvinningsvärdet på övriga
tillgångar är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjande -
värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en
diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med
den specifika tillgången. För en tillgång som inte genererar kassaflöden som är
väsentligen oberoende av andra tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den
kassagenererande enhet till vilken tillgången hör.
Avsättningar
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller
informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett
utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt
att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden
betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förvän -
tade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella mark -
nadsbedömningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är
förknippade med skulden.
Nya och ändrade standarder som tillämpas för första gången 2023
Följande standarder och ändringar tillämpas av koncernen för första gången för
räkenskapsår som börjar 1 januari 2023:
●– Koncernen omfattas av OECD:s modellregler för Pillar II. Lagstiftning om Pillar II
har antagits i Sverige, där Fastighets AB Balder har sitt säte, och kommer att träda i
kraft den 1 januari 2024. Eftersom lagstiftningen om Pillar II inte hade trätt ikraft på
balansdagen har koncernen ingen relaterad aktuell skatteexponering. Koncernen
tillämpar undantaget för att redovisa och lämna upplysningar om uppskjutna skatte -
fordringar och -skulder relaterade till inkomstskatter från Pillar II, som anges i änd -
ringarna av IAS 12 som utfärdades i maj 2023.
●– Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder som härrör från en
enda transaktion – ändringar av IAS 12.
●– Upplysningar om redovisningsprinciper - ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella
rapporter.
Ändringarna som anges ovan hade ingen inverkan på beloppen som redovisades i
jämförelseperioden och har inte haft någon väsentlig effekt på innevarande period.
Nya och ändrade standarder som ännu ej tillämpas av koncernen
Vissa ändringar i standarder som har publicerats träder i kraft för räkenskapsår som
börjar den 1 januari 2024 eller senare och har inte förtidstillämpats vid upprättandet
av denna finansiella rapport. Dessa nya ändringar väntas inte ha en väsentlig inverkan
på koncernens finansiella rapporter på innevarande eller kommande perioder och
inte heller på framtida transaktioner.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen och
Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk
person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den
juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS-regler och uttalanden
så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till
sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka
undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS.
Skillnader mellan koncernens och
moderbolagets redovisnings principer
De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på
samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. I de f all
redovisningsprinciperna avviker från koncernens redovisningsprinciper så framgår
det i noterna eller nedan.
Klassificering och uppställningsformer
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovis -
ningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som
tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning
av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Anteciperade utdelningar
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt
har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om
utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för
finansiell rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mot -
tagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej
erfordras. Koncernbidrag redovisas som intäkt i resultaträkningen av mottagande
part och som kostnad för givande part. Skatteeffekten redovisas i enlighet med IAS
12 i resultaträkningen.
Intäkter
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 3, Intäkternas fördelning.
Leasingavtal
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 8, Leasing.
Skatter
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 10, Inkomstskatt.
Intressebolag/joint ventures
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 14, Andelar i intressebolag/
joint ventures.
Dotterbolag
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 27, Andelar i koncernbolag.
Finansiella garantier
Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 25, Ställda säkerheter och
eventual förpliktelser.
Kommittentresultat
Moderbolaget ingår sedan januari 2023 i en skatterättslig kommission med ett urval
av sina dotterbolag. I de dotterbolag som ingår i kommissionen överförs skatte -
mässigt resultat till moderbolaget och redovisas som en bokslutsdisposition.
94 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 97 =====
NOT 2
SEGMENTSRAPPORTERING
REDOVISNINGSPRINCIP
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna
rappor tering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste
verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser
och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identi-
fierats som ledningsgruppen som den som fattar strategiska beslut. Ledningen följer
primärt upp rörelse segmenten på dera s driftöverskott, där fördelningen av gemen -
samma fastighetsadministrations kostnader har ske tt genom självkostnads principen.
Kon cernens interna rapportering av verksamheten delas in i segmenten Hels ingfors,
Stockholm, Göteborg, Köpenhamn, Syd, Öst och Norr, vilket harmonierar med
koncernens interna rapporteringssystem. Det finländska fastighetsbeståndet förde -
las mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras
under region Norr, fastigheterna i Danmark under region Köpenhamn och fastighe -
terna i Tyskland och Storbritannien under region Syd.
Regioner Helsingfors Stockholm Göteborg Köpenhamn Syd Öst Norr Koncernen
Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 2 859 2 606 1 795 1 618 2 041 1 776 1 146 899 809 715 2 047 1 727 1 247 1 180 11 944 10 521
Fastighetskostnader –940 –813 –420 –393 –431 –448 –305 –217 –198 –191 –483 –444 –252 –218 –3 030 –2 725
Driftsöverskott 1 919 1 793 1 375 1 225 1 610 1 327 841 683 610 524 1 564 1 282 994 962 8 914 7 796
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och
resultat försäljning av exploateringsfastigheter
Kommersiella fastigheter 122 198 –532 620 942 898 –432 199 247 570 162 285 –726 412 –217 3 181
Bostadsfastigheter –4 442 867 –1 054 –514 –2 172 363 –1 546 1 379 –501 –113 276 341 –339 26 –9 778 2 349
Exploateringsfastigheter — — –43 — 523 49 10 45 35 — — — 19 15 544 110
Driftöverskott inklusive värdeförändringar för -
valtningsfastigheter och resultat försäljning av
exploateringsfastigheter –2 401 2 859 –254 1 330 903 2 636 –1 127 2 306 391 981 2 003 1 908 –52 1 415 –537 13 436
Ofördelade poster:
Övriga intäkter/kostnader –16 –17
Förvaltnings- och administrati onskostnader –1 080 –1 019
Andelar i resultat från intresse bolag och joint v entures –2 236 1 002
Rörelseresultat –3 869 13 402
Finansnetto –3 186 –2 031
Värdeförändringar derivat –1 899 1 617
Inkomstskatt 1 254 –1 999
Årets resultat –7 699 10 989
Övrigt totalresultat –1 162 1 886
Årets totalresultat –8 862 12 875
95 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 98 =====
Forts. Not 2 Segmentsrapportering
Regioner Helsingfors Stockholm Göteborg Köpenhamn Syd Öst Norr Koncernen
Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Tillgångar
Kommersiella fastigheter 3 053 2 874 27 041 27 458 30 932 29 350 2 617 3 006 11 312 10 449 7 378 6 761 12 673 13 990 95 006 93 889
Bostadsfastigheter 51 163 53 708 6 671 7 533 8 076 10 630 22 120 22 908 2 246 2 452 16 936 16 059 6 782 6 753 113 994 120 044
Förvaltningsfastigheter 54 216 56 582 33 712 34 990 39 008 39 980 24 737 25 915 13 558 12 901 24 314 22 820 19 455 20 743 209 000 213 932
Exploateringsfastigheter — — 840 1 113 1 907 2 056 2 151 — 101 — — — — 2 750 3 421
Totalt fastighetsbestånd 54 216 56 582 34 552 36 103 40 915 42 036 24 739 26 066 13 558 13 002 24 314 22 820 19 455 20 743 211 749 217 353
Ofördelade poster:
Materiella anläggningstillgångar 387 272
Leasingavtal; nyttjanderätt 2 102 1 881
Övriga fordringar 5 351 4 115
Andelar i intressebolag och joint ventures 28 288 31 620
Derivat 421 1 982
Likvida medel och finansiella placeringar 5 449 6 553
Summa tillgångar 253 748 263 775
Eget kapital och skulder
Ofördelade poster:
Eget kapital 93 987 102 909
Leasingskuld 2 108 1 887
Uppskjuten skatteskuld 16 272 17 769
Räntebärande skulder 134 469 135 252
Derivat 1 444 —
Ej räntebärande skulder 5 469 5 958
Summa eget kapital och skulder 253 748 263 775
Investeringar (inklusive bolagsförvärv)
Kommersiella fastigheter 77 601 345 1 125 587 1 166 51 86 604 400 210 1 277 191 1 280 2 065 5 934
Bostadsfastigheter 1 821 3 122 235 94 54 902 779 1 580 127 88 1 218 2 223 411 228 4 645 8 237
Förvaltnings fastighete r 1 897 3 723 581 1 219 641 2 068 829 1 666 731 488 1 428 3 500 603 1 508 6 710 14 171
Exploateringsfastigheter — — 392 563 1 210 861 31 235 62 71 — — — — 1 695 1 731
Totalt fastighetsbestånd 1 897 3 723 972 1 782 1 851 2 929 860 1 901 793 559 1 428 3 500 603 1 508 8 405 15 902
Koncernen har sitt säte i Sverige. Intäkterna från externa kunder i Sverige uppgår till 5 270 Mkr (4 712) och summa intäkter från externa kunder i andra länder uppgår till 6 675 Mkr (5 809).
Summa anläggningstillgångar, andra än finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar som är loka liserade i Sver ige uppgår till 100 674 Mkr (106 502) och summan av sådana anläggningstillgångar lokaliserade i andra länder uppgår till 111 463 Mkr (111 123).
För detaljerad information om externa kunder per land, se not 3, Intäkternas fördelning.
96 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 99 =====
NOT 3
INTÄKTERNAS FÖRDELNING
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen – Hyresintäkter och serviceintäkter
Hyresintäkter avser intäkter från leasingavtal där koncernen är leasegivare. I hyres -
intäkter ingår hyra, tillägg för investeringar och fastighetsskatt samt övriga tilläggs -
debiteringar såsom värme, vatten, kyla, sophantering etc då dessa inte bedömts
väsentliga för att särredovisas. Både hyresintäkter och tilläggsdeb iteringar redo visas
linjärt i koncernens resultaträkning baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sam -
manlagda kostnaden för lämnade rabatter redovisas som en minskning av hyres -
intäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar som
betalas i förskott redovisas som förutbetald a intäkter i balansräkningen.
Koncernen – Intäkter från försäljning av förvaltningsfastigheter
och exploateringsfastigheter
För principer avseende intäkter och resultat från försäljning av förvaltnings fastigheter
och försäljning av exploateringsfastigheter, se not 12, Förvaltnings fastigheter sa mt
not 16, Exploateringsfastigheter.
Moderbolaget – Tjänsteuppdrag
Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotter -
bolag och intressebolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser.
Ingen fördelning görs mellan hyresintäkter och intäkter från kontrakt med kunder då
dessa intäkter inte är väsentliga. Kategorier av hyresintäkter som presenteras nedan
inkluderar serviceintäkter.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 11 944 10 521 — —
Tjänsteuppdrag — — 529 491
Summa 11 944 10 521 529 491
Hyresintäkter fördelat på länder
Koncernen
Mkr 2023 2022
Sverige 5 270 4 712
Danmark 1 146 899
Finland 4 612 4 062
Norge 744 714
Tyskland 63 53
Storbritannien 109 80
Summa 11 944 10 521
Hyresintäkter fördelat på fastighetska tegori
Koncernen
Mkr 2023 2022
Bostäder 6 428 5 574
Kontor 1 699 1 565
Handel 1 578 1 391
Industri/Logistik 887 843
Övrigt 1 329 1 116
Projekt för egen förvaltning 22 32
Summa 11 944 10 521
Hyresintäkter fördelat på regioner
Koncernen
Mkr 2023 2022
Helsingfors 2 859 2 606
Stockholm 1 795 1 618
Göteborg 2 041 1 776
Köpenhamn 1 146 899
Syd 809 715
Öst 2 047 1 727
Norr 1 247 1 180
Summa 11 944 10 521
NOT 4
ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOST NADER
REDOVISNINGSPRINCIP
Ersättningar till anställda
Kortfristiga ersättningar
Ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när
de relaterade tjänsterna erhålls.
Pensioner
Pensionsplaner klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda.
Till övervägande del är planerna avgiftsbestämda. Endast i undantagsfall förekommer
förmånsbestämda planer.
Avgiftsbestämda planer
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till privat admini -
strerade pensionsförsäkringsplaner. Koncernen har inga ytterligare betalningsförplik-
telser när avgifterna väl är betalda, dvs det är individen som står risken. Avgifterna
redovisas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter
redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minsk -
ning av framtida betalningar k an komma koncernen tillgodo.
Ersättningar vid uppsägning
En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om före -
taget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten
eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avg ång.
Koncernen hade per årsskiftet 1 150 anställda (1 161), varav 483 kvinnor (493). I
moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 452 (468), varav 163 kvinnor (170).
Under 2023 hade moderbolaget 5 styrelseledamöter (5) inklusive ord förande,
varav 1 kvinna (1). Moderbolaget hade 5 ledande befattningshavare (6), varav 3
kvinnor (2). Under 2023 hade koncernens samtliga bolag 43 styrelseledamöter och
ledande befattningshavare (49), varav 13 kvinnor (15).
Medelantal anställda med geografisk fördelning per land
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Medelantalet anställda totalt 1 194 1 133 474 466
varav kvinnor 506 478 172 167
varav män 688 655 302 299
varav Sverige (varav män) 627 (398) 621 (398) 474 (302) 466 (299)
varav Finland (varav män) 439 (215) 395 (191) — —
varav Danmark (varav män) 103 (55) 97 (49) — —
varav Norge (varav män) 24 (20) 20 (17) — —
97 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 100 =====
Forts. Not 4 Anställda och personalkostnader
LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Styrelseordförande 1,2 1,1 0,2 0,2
Övriga styrelseledamöter 2,7 5,1 0,3 0,3
Verkställande direktör
Grundlön 17,4 15,6 0,9 0,9
Förmåner 1,5 0,0 — —
Vice verkställande direktör
Grundlön 2,9 2,8 0,7 0,8
Förmåner — 0,0 — —
Övriga ledande
befattnings havare
Grundlön 27,7 30,5 4,9 6,8
Förmåner 1,2 0,5 0,2 0,3
Övriga anställda
Grundlön 636,1 553,0 238,6 227,5
Förmåner 16,7 12,3 3,9 3,3
Summa 707,5 620,9 249,7 240,1
Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Styrelsen 0,5 0,5 0,1 0,1
Verkställande direktör 5,0 5,1 0,4 0,4
Vice verkställande direktör 0,2 1,1 0,2 0,3
Övriga ledande
befattnings havare 8,7 10,1 1,7 2,3
Övriga anställda 181,9 179,7 80,2 76,0
Summa 196,3 196,5 82,6 79,1
Avtalsenliga pensionskostnad er
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Verkställande direktör 1,3 1,1 0,3 0,3
Vice verkställande direktör 0,3 0,5 — —
Övriga ledande
befattnings havare 2,1 3,0 0,4 0,6
Övriga anställda 50,4 46,8 19,0 18,1
Summa 54,0 51,3 19,7 19,0
Totala personalkostnader 957,8 868,8 352,0 338,2
Ledande befattningshavares ersättningar och övriga förmåner under året
2023-01-01–2023-12-31 2022-01-01–2022-12-31
Mkr
Grundlön
styrelse arvode Förmåner
Pensions-
kostnad Summa
Grundlön
styrelse arvode Förmåner
Pensions-
kostnad Summa
Styrelsens ordförande Christina Rogestam 0,2 — — 0,2 0,2 — — 0,2
Styrelseledamot Fredrik Svensson 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1
Styrelseledamot Sten Dunér 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1
Styrelseledamot Anders Wennergren 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1
Verkställande direktör 0,9 — 0,3 1,2 0,9 — 0,3 1,2
Vice verkställande direktör 0,7 — — 0,7 0,8 — — 0,8
Ledningsgruppen, 3 personer (4 personer) 4,9 0,2 0,4 5,5 6,8 0,3 0,6 7,7
Summa 7,0 0,2 0,7 7,9 9,0 0,3 0,9 10,2
Ingen rörlig ersättning utgår för någon av bolagets ledande befattningshavare.
Ett förmånsbestämt pensionsavtal är tecknat med VD som innebär att ett belopp om
0,6 Mkr (0,3) årligen kommer att utbetalas till VD från 55 till 65 års ålder. Framtida
ut betalningar begränsas enligt avtal av stiftelsens tillgångar. Betalningarna är inte
beroende av framtida tjänstgöring. Nuvärdet av utfästelsen uppgick till 5,8 Mkr
(3,4). Utfästelsen har tryggats genom en avsättning till pensionsstiftelse, vars förvalt -
ningstillgångar uppgick till 5,8 Mkr (3,4). Värdet av pensionsutfästelsen har beräk -
nats i enlighet med tryggandelagen, vilket inte överensstämmer med IAS 19. Skill -
naden i kostnad enligt de två beräkningsgrunderna är emellertid inte väsentlig.
Ledande befattningshavares ersättningar följer de riktlinjer som beslutades vid
senaste årsstämman. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrens kraftig.
Ersättningen ska utgå i form av fast lön. Pensionsvillkoren ska vara marknadsmäs siga
och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Övriga förmåner avser bil -
förmån. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 18
månader. VD:s lön och förmåner fastställs av styrelsen. För andra ledande befatt -
ningshavare fastställs löner och förmåner av VD. Vid uppsägning av VD gäller en
ömsesidig upp sägningstid om s ex månader. Vid uppsägning från bolagets sida
utgår 12 månaders avgångsvederlag (ej pensions- eller semester lönegrundande) .
För övriga i ledningsgruppen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader.
Inget avgångsvederlag utgår.
Styrelsen har rätt att frångå av årsstämman beslutade riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare, om det finns särskilda skäl.
98 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 101 =====
NOT 5
ERSÄTTNING TILL REVISORER
Med revisionsuppdraget avses granskning av årsredovisningen och bok föringen
samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Dessutom ingår övriga
arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning
eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genom -
förandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är konsultation. Kostnader för
revision ingår i koncerngemensamma kostnader, vilka utdebiteras dotterbolagen.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
PwC
Revisionsuppdraget 11,2 9,0 5,5 3,8
– varav till ÖhrlingsPrice-
waterhouseCoopers AB 5,5 3,8 5,5 3,8
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget 1,9 1,4 1,9 1,2
– varav till ÖhrlingsPrice-
waterhouseCoopers AB 1,9 1,2 1,9 1,2
Skatterådgivning 0,9 0,2 0,6 0,1
– varav till ÖhrlingsPrice-
waterhouseCoopers AB 0,6 0,1 0,6 0,1
Övriga tjänster 0,1 0,2 — —
– varav till ÖhrlingsPrice-
waterhouseCoopers AB — — — —
Deloitte
Revisionsuppdraget 2,0 3,1 — —
Övriga tjänster 0,5 0,6 — —
EY
Revisionsuppdraget 2,7 2,6 — —
Övriga tjänster 0,3 0,1 — —
Övriga revisionsbolag
Revisionsuppdraget 0,7 0,7 — —
Skatterådgivning 0,4 0,2 — —
Övriga tjänster 0,2 — — —
Summa 21,0 18,1 8,0 5,2
NOT 6
RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ
FUNKTIONER OCH KOSTNADSSL AG
REDOVISNINGSPRINCIP
Fastighetskostnader
Koncernens fastighetskostnader utgörs av kostnader som uppkommer i samband
med fastighetsförvaltning såsom media (el, fjärrvärme, kyla, gas, vatten), fastighets -
skötsel, renhållning, reparationer, underhåll, fastighetsskatt och övriga driftkostnader.
Fastighetskostnaderna redovisas i den period de avser.
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnader utgörs av koncernens administrations -
kostnader såsom personal-, kontors-, lokal-, IT-, konsult- och marknadsföringskost -
nader samt avskrivningar på inventarier. Kostnaderna redovisas i den period de
avser.
Koncernen, Mkr 2023 2022
Fastighetskostnader 3 030 2 725
Förvaltnings- och administrationskostnader 1 080 1 019
Summa 4 110 3 743
Koncernen, Mkr 2023 2022
Personalkostnader 958 869
Avskrivningar 71 52
Mediakostnader 970 966
Fastighetsskatt 492 422
Underhåll och övriga kostnader 1) 1 619 1 435
Summa 4 110 3 743
1) Avser driftskostnader och administration exklusive personalkostnader.
NOT 7
SPECIFIKATION AV FASTIGHETSK OSTNADER
Koncernen, Mkr 2023 2022
Drifts- och underhålls kostnader 1) 1 568 1 337
Mediakostnader 2) 970 966
Fastighetsskatt 492 422
Summa 3 030 2 725
1) Driftskostnader inkluderar personalkostnader avseende fastighetsskötsel.
2) Inkluderar avskrivningar av vindkraftverk.
99 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 102 =====
NOT 8
LEASING
REDOVISNINGSPRINCIPER
– LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASEGIVARE
Leasing där en väsentlig del av riskerna och fördelarna med ägande behålls av lease -
givaren klassificeras som operationell leasing. Leasingbetalningar som erhålles
under leasingperioden intäktsförs i rapporten över totalresultat linjärt över leasing -
perioden.
Leasingavtal där i allt väsentligt de ekonomiska risker och fördelar som förknippas
med ägandet övergår från leasegivaren till leasetagaren, klassificeras som finansiell
leasing. Vid leasingperiodens början redovisas finansiell leasing i balansräkningen
till det lägre av leasingobjektets verkliga värde och nuvärdet av minimilease -
avgifterna.
För närvarande innehar koncernen endast leasingavtal som klassificeras som
operationella leasingavtal.
Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal . De
framtida icke uppsägningsbara leasingbetalningarna är som följer i tabellen nedan.
Normalt tecknas kommersiella hyreskontrakt på 3–5 år med en uppsägnings -
tid om 9 månader. Bostadshyresavtal löper normalt med en uppsägningstid om
3 månader.
Den genomsnittliga kontraktslängden i portföljens kommersiella kontrakt uppgick
till 6,6 år (6,2).
Koncernen, Mkr 2023 2022
Bostäder, parkering, garage (inom ett år) 6 510 6 075
Kommersiella lokaler
Inom ett år 5 890 5 525
1–5 år 19 628 18 211
>5 år 20 882 17 780
Summa 52 910 47 591
REDOVISNINGSPRINCIPER
– LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASETAGARE
Redovisningsprinciper för koncernen
Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av tomträttsavtal och arrendeavtal.
Därutöver återfinns ett antal leasingkontrakt som avser hyra av kontor inom koncer-
nen. Utöver dessa leasingavtal finns mindre leasingavtal i form av leasing av bilar
och kontorsutrustning m.m. Dessa leasingavtal har koncernen definierat som avtal
där den underliggande tillgången har lågt värde. För dessa avtal har det praktiska
undantaget i IFRS 16 tillämpats vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en
kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjande rätts-
tillgång eller leasing skuld redovisa s således i balansräkningen. Inga leasingavtal
kortare än 12 månader (korttidsleasingavtal) återfinns i koncernen.
En nyttjanderättstillgång och en leasingskuld redovisas i balansräkningen hänför -
liga till samtliga leasingavtal som inte definierats som avtal där den underliggande
tillgången har lågt värde.
Tomträtter och arrendeavtal
Tomträtter och arrendeavtal betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verk -
ligt värde. Nyttjanderättstillgången kommer därmed inte att skrivas av utan värdet
på denna kvarstår tills omförhandling sker av respektive tomträttsavgäld. Nyttjande -
rättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal utgör per definition en del av förvaltnings -
fastigheternas värde, koncernen har dock valt att redovisa dessa på en separat rad i
balansräkningen i posten ”Leasingavtal; nyttjanderätt”. En långfristig skuld redovisas
i balansräkningen i posten ”Leasingskuld” motsvarade värdet på nyttjanderättstill -
gången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omför -
handling av respektive tomträttsavgäld. Leasingavtalen redovisas som nyttjande -
rätter respektive leasingskuld den dag som den leasade tillgången finns tillgänglig
för an vändning av koncernen vilket normalt sker på tillträdesdagen för fastigheten.
I resultaträkningen redovisas kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet som en
finansiell kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16.
Hyra av kontorslokal
För samtliga leasingavtal redovisas en nyttjanderättstillgång och en motsvarande
leasingskuld den dagen som den leasade tillgången finns tillgänglig för användning
av koncernen. Leasingskulden inkluderar nuvärdet av leasingbetalningar i form av
fasta avgifter. Vid värdering av skulden inkluderas förlängningsoptioner om det är
mycket sannolikt att dessa kommer att utnyttjas.
Varje leasingbetalning fördelas mellan amortering av skulden och finansiell kost-
nad. Den finansiella kostnaden ska fördelas över leasingperioden så att varje redovis -
ningsperiod belastas med ett belopp som motsvarar en fast räntesats för den under
respektive period redovisade skulden.
Nyttjanderättstillgångar redovisas initialt till anskaffningsvärde och inkluderar
följande:
• Initialt värde på leasingskulden
• Leasingavgifter som betalas vid eller före ingången av leasingperioden
• Initiala direkta utgifter
• Utgifter för att återställa tillgången i det skick som föreskrivs i leasing -
avtalets villkor
Nyttjanderättstillgångar skrivs av linjärt över det kortare av tillgångens nyttjande -
period och leasingavtalets längd. Leasingavtalen löper på perioder om 2–10 år men
optioner att förlänga eller säga upp avtal finns.
Redovisning i efterföljande perioder
Leasingskulden omvärderas om det sker några ändringar i leasingavtalet eller om det
sker ändringar i kassaflödet som är baserade på de ursprungliga kontraktsvillkoren.
Förändringar i kassaflöden baserade på ursprungliga kontraktsvillkor uppstår när
koncernen ändrar sin initiala bedömning huruvida optioner för förlängning och/eller
uppsägning kommer att nyttjas, det sker förändringar i tidigare bedömningar ifall en
köpoption kommer att nyttjas eller leasingavgifter ändras på grund av förändringar i
index eller ränta. En omvärdering av leasingskulden leder till en motsvarande juste -
ring av nyttjanderättstillgången. Om det redovisade värdet på nyttjanderättstill -
gången redan har reducerats till noll, redovisas den återstående omvärderingen i
resultaträkningen. Nyttjanderättstillgången nedskrivningsprövas närhelst händelser
eller förändringar i förutsättningar indikerar att det redovisade värdet för en till -
gången inte kan återvinnas.
Redovisningsprinciper för moderbolaget
Moderbolaget har i allt väsentligt leasingavtal avseende bilar. IFRS 16 tillämpas inte
i moderbolaget utan istället tillämpas RFR 2, (IFRS 16 Leasingavtal p. 2-12). I de fall
moderföretaget är leasetagare innebär det att leasingavgifterna redovisas som en
kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden för leasingavtal redovisas i posten
”Administrationskostnader”. Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således
inte i balansräkningen.
100 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 103 =====
Forts. Not 8 Leasing
Koncernen
Leasingavtal; nyttjanderätt 2023-12-31 2022-12-31
Tomträtter/arrendeavtal 2 055 1 827
Kontorslokal 47 54
Summa 2 102 1 881
Leasingskuld
Långfristig leasingskuld 2 050 1 832
Kortfristig leasingskuld 59 55
Summa 2 108 1 887
Tomträttsavtal
Nyttjanderättstillgångar – tomträtter är per definition en del av förvaltningsfastig -
heternas värde. Koncernen har valt att redovisa upplysningar kopplade till nyttjande -
rättstillgångar – tomträtter separat från övriga upplysningar om förvaltningsfastig -
heterna både i noter och i balansräkningen. I balansräkningen ingår tomträtter i
posten ”Leasingavtal; nyttjanderätt” För upplysning om övriga förvaltningsfastig -
heter se not 12, Förvaltningsfastigheter. Förändring av nyttjanderättstillgången
hänförlig till tomträtter framgår i nedan tabell:
Koncernen
Nyttjanderättstillgångar – tomträtter 2023 2022
Periodens början 1 827 1 540
Förvärv 73 215
Försäljning –5 –17
Förändring av tomträttsavgäld och effekt av
förändrade valutakurser 160 88
Verkligt värde tomträtter vid periodens slut 2 055 1 827
Leasingskuld hänförlig till tomträtter uppgår till 2 058 Mkr (1 830) och redovisas som
leasingskuld under posten långfristiga skulder med 2 013 Mkr (1 788) och kortfristig a
skulder med 45 Mkr (43).
Hyra av lokal
Nyttjanderättstillgångar avseende hyra av lokal uppgår till 47 Mkr (54). Förändring av
nyttjanderättstillgångar kopplade till kontorslokaler, inklusive effekt av förändrade
valutakurser, uppgår under året till –7 Mkr ( –5).
Leasingavtalen löper på perioder om 2–10 år men optioner att förlänga eller säga
upp avtal finns.
Koncernen
Upplysningar om samtliga leasingavta l 2023 2022
I resultaträkningen redovisas följande belopp
relaterade till leasingavt al:
Förvaltnings- och administrationskostnader
Avskrivningar på nyttjanderätter (kontorslokal) –13 –14
Summa –13 –14
Finansiella kostnader
Räntekostnader hyra av lokal –1 –1
Räntekostnader – tomträttsavgäld –82 –75
Summa –83 –76
Det totala kassaflödet avseende leasingavtal var –107 Mkr (–97), varav amortering av
leasingskuld uppgick till –20 Mkr (–18).
För information om leasingskuldens förfallotid kopplad till hyra av lokal se not 22,
Finansiell riskhantering.
Den del av leasingskulden som hänför sig till tomträtter utgörs av avtalsenliga
odiskonterade kassaflöden av årliga tomträttsavgälder om –82 Mkr (–75) som betalas
årligen i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden som ska betalas kommer i framtiden
att påverkas av ändringar i tomträttsavgälden.
101 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 104 =====
NOT 9
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och ford -
ringar samt räntekostnader på skulder.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämp -
ning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av
alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redo -
visade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inklu -
derar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, pre -
mier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran
respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i finan -
siella leasingbetalningar är redovisad i koncernens rapport över totalresultatet
genom tillämpning av effektivränte metoden.
Lånekostnader som är direkt hänförbara till produktion av en tillgång och som tar
betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inklu -
deras i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förut -
sättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar
och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Finansiella intäkter Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Ränteintäkter 1) 294 159 114 58
Ränteintäkter, dotterbolag — — 4 712 2 154
Övriga finansiella intäkter 2) 939 369 437 834
Valutakursdifferenser 3) — — 1 324 —
Summa 1 233 528 6 586 3 045
1) Ränteintäkter är huvudsakligen hänförbara till fordringar på intressebolag.
2) Övriga finansiella intäkter avser huvudsakligen vinst på de under året återköpta
obligationerna, samt utdelningar.
3) Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euroobligationer,
som ur ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvest eringar i utlandet.
Finansiella kostnader Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Räntekostnader, lån 4 275 2 196 1 595 1 126
Ränteintäkter och
räntekostnader, räntederivat –427 55 –267 58
Räntekostnader, dotterbolag — — 1 447 896
Leasingkostnad/
tomträtts avgäld 83 76 — —
Finansiella kostnader
konvertibelt skuldebrev 212 — 212 —
Övriga finansiella kostnader 1) 276 232 2 059 957
Valutakursdifferenser 2) — — — 2 851
Summa 4 419 2 559 5 046 5 887
1) Övriga finansiella kostnader i moderbolaget uppgick till 2 059 Mkr, varav nedskrivning av
andelar i intressebolag och joint ventures uppgick till 1 990 Mkr och avser nedskrivning av
Entra ASA, Stenhus Fastigheter i Norden AB samt Ligula Hospitality Group AB. Realiserade-
och orealiserade värdeförändringar på börsnoterade aktier ingår i koncernen med 162 Mkr.
2) Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euroobligationer,
som ur ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvest eringar i utlandet.
NOT 10
INKOMSTSKATT
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen – Skatter
Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i
resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat
eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt total -
resultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avse -
ende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i prakti -
ken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av ak tuell skatt hänförlig till
tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i
temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och
skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som upp -
kommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och
skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar
vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära
skillnader hänförliga till andelar i dotterbolag som inte förväntas bli återförda inom
överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade
värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskju -
ten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslu -
tade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och
skatteskulder nettoredovisas om dessa gäller samma skatteverk (land).
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och
underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att
kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre
bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller
förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget
endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men
det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning
som ett
förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt. Samtliga av Balders genom -
förda förvärv under året har klassificerats som förvärv av tillgång, varför ingen upp -
skjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv.
Moderbolaget – Skatter
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld.
I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten
skatteskuld och eget kapital.
102 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 105 =====
Forts. Not 10 Inkomstskatt
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Uppskjuten skatt
Balder förfogar över förlustavdrag, vilka enligt gällande skatteregler bedöms kunna
utnyttjas mot framtida vinster. Balder kan dock inte lämna några garantier för att
dagens eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjlig heterna att utn yttja
underskottsavdragen. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av
sannolikheten att underskotten kan utnyttjas i fram tiden samt vid vi lken tidpunkt.
Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör
underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. Vid tillgångsförvärv redovisas
ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet.
Koncernen
2023 2022
Aktuell skatt fördelat på länder
Sverige –1 –11
Danmark –110 –92
Finland –201 –454
Norge –11 –49
Storbritannien — –6
Tyskland –1 –1
Summa –324 –613
Aktuell skatt hänförligt till
Moderbolgets aktieägare –246 –421
Innehav utan bestämmande inflytande –78 –192
–324 –613
Redovisat i resultaträkn ingen
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Aktuell skattekostnad (–)/skatteintäkt (+)
Aktuell skatt –324 –613 –1 –2
Uppskjuten skattekostnad (–)/skatteintäkt (+)
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter 1 509 –1 409 — —
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på derivat 220 –330 207 –310
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader finansiella placeringar — 23 — 32
Uppskjuten skatt vid förändring av underskottsavdrag –367 312 — —
Förändring av övriga temporära skillnader 217 17 — —
Summa uppskjuten skatt 1 579 –1 386 207 –279
Totalt redovisad skatt 1 254 –1 999 206 –281
Avstämning av effektiv skatt
Koncernen, Mkr 2023, % 2023 2022, % 2022
Resultat före skatt –8 954 12 988
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 20,6 1 844 20,6 –2 676
Skillnad mellan skattemässigt och redovisat resultat vid försäljning av fastighet 1,5 132 –0,5 61
Skatt på andel i resultat från intressebolag och joint ventures –5,1 –461 –1,6 206
Skatt hänförlig till tidigare år –0,1 –8 –0,0 0
Skillnad i utländska skattesatser 0,2 19 0,1 –16
Värderade underskott 0,7 66 –0,1 7
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc. –3,8 –339 –3,2 419
Redovisad effektiv skatt 14,0 1 254 15,4 –1 999
Moderbolaget, Mkr 2023, % 2023 2022, % 2022
Resultat före skatt –2 342 8 746
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 20,6 483 20,6 –1 802
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc. 2,2 51 0,0 –2
Skattefri utdelning –13,9 –327 –17,4 1 523
Skatt hänförlig till tidigare år –0,0 –1 –0,0 0
Redovisad effektiv skatt 8,8 206 3,2 –281
103 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 106 =====
Forts. Not 10 Inkomstskatt
Redovisad i balansräkni ngen
Uppskjuten skattefordra n och skatteskuld
Koncernen 2023, Mkr
Uppskjuten
skattefordran
Uppskjuten
skatteskuld Netto
Uppskjuten skattefordran och
skatteskuld hänför sig till följande:
Fastigheter — –16 203 –16 203
Derivat — –93 –93
Underskottsavdrag 219 — 219
Övriga temporära skillnader — –195 –195
Kvittning –219 219 —
Summa — –16 272 –16 272
Inga ej aktiverade taxerade underskottsavdrag föreligger. Värderade underskott
uppgår till 1 062 Mkr (2 745).
Moderbolaget 2023, Mkr
Uppskjuten
skattefordran
Uppskjuten
skatteskuld Netto
Uppskjuten skattefordran och
skatteskuld hänför sig till följande:
Derivat — –37 –37
Summa — –37 –37
Inga underskottsavdrag föreligger.
Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsav drag
Koncernen, Mkr
Balans per
2023-01-01
Redovisat i
resultat räkningen
Valuta, förvärv och
avyttring av bolag
Balans per
2023-12-31
Fastigheter –17 742 1 509 29 –16 203
Derivat –350 220 37 –93
Aktivering av värdet av underskottsavdrag 565 –367 21 219
Övriga temporära skillnader –244 217 –168 –195
Summa –17 769 1 579 –81 –16 272
Koncernen, Mkr
Balans per
2022-01-01
Redovisat i
resultat räkningen
Valuta, förvärv och
avyttring av bolag
Balans per
2022-12-31
Fastigheter –15 677 –1 409 –655 –17 742
Derivat 111 –330 –131 –350
Aktivering av värdet av underskottsavdrag 232 312 22 565
Övriga temporära skillnader –308 41 23 –244
Summa –15 642 –1 386 –741 –17 769
Moderbolaget, Mkr
Balans per
2023-01-01
Redovisat i
resultat räkningen
Balans per
2023-12-31
Derivat –244 207 –37
Summa –244 207 –37
Moderbolaget, Mkr
Balans per
2022-01-01
Redovisat i
resultat räkningen
Balans per
2022-12-31
Derivat 66 –310 –244
Övriga temporära skillnader –32 32 —
Summa 34 –279 –244
104 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 107 =====
NOT 11
RESULTAT PER AKTIE
REDOVISNINGSPRINCIP
Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare divideras med moderbolagets vägda genomsnittliga antal
utestående aktier för räkenskapsåret. Resultat per aktie efter utspädning beräknas
genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare divideras med det
vägda genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning.
Under 2023 har ett konvertibelt skuldebrev tillkommit vilket påverkar beräkning av
resultat per aktie efter utspädning. Resultat per aktie efter utspädning beräknas med
antagandet om att konvertering kommer att ske oaktat aktuell aktiekurs vilket innebär
att beräkning av resultat per aktie efter utspädning görs med full utspädning dag ett.
Resultat per aktie har beräknats på följande sätt:
Koncernen, Mkr 2023 2022
Årets resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare –6 746 10 175
Resultatpåverkande effekt av konvertibel –994 —
Årets resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare använt i beräkningen av resultat
efter skatt per aktie efter utspädning av
konvertibel –5 752 10 175
Vägt genomsnittligt antal aktier
Totalt antal aktier 1 januari 1 119 191 781 1 119 000 000
Vägt genomsnittligt antal aktier vid beräkning
av resultat efter skatt per aktie före utspädning 1 119 191 781 1 119 000 000
Effekt av nyemitterade aktier 34 808 219 191 781
Vägt genomsnittligt antal aktier vid beräkning
av resultat efter skatt per aktie efter utspädning 1 154 000 000 1 119 191 781
Justering för beräkning av resultat efter skatt
per aktie efter utspädning av konvertibel 63 613 871 —
Vägt genomsnittligt antal aktier vid beräkning
av resultat efter skatt per aktie efter utspäd-
ning av konvertibel 1 217 613 871 1 119 191 781
Resultat efter skatt per aktie före utspädning, kr –6,03 9,09
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr –5,85 9,09
Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av
konvertibel, kr 1) –5,85 9,09
1) I de fall resultatmåttet visar ett bättre utfall jämfört med utan utspädning av konvertibel
gäller resultatmåttet Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr.
NOT 12
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter
eller värdestegring alternativt en kombination av dessa. Initialt redovisas förvalt -
ningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hän -
förbara ut gifter och lå nekostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt
värdemetoden. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som vid behov
stäms av med utomstående oberoende värderingsinstitut. Verkliga värden baseras
på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transak -
tion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och
som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring
där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealise -
rade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värderingarna
görs vid varje kvartalsskifte.
Intäkter från försäljning av fastigheter redovisas när kontrollen över fastigheten
har överförts till köparen. En verkställbar rätt till betalning uppkommer dock inte för -
rän äganderätten övergått till köparen. Intäkten redovisas därför vid den tidpunkt då
äganderätten övergår till köparen. Äganderätten till fastigheten (oavsett om fastig -
heten säljs separat eller via bolag) övergår normalt på tillträdesdagen. Intäkten
värderas till det avtalsenliga transaktionspriset då ersättningen vanligen förfaller
till betalning när äganderätten har övergått.
Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet
för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fort -
sättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värde -
metoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombygg -
nadstiden.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt
att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att
komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade
värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav,
varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften
till det redovisade värdet.
Den del av finansiella kostnader som avser större ny-, till- eller ombyggnation
aktiveras. Den aktiverade räntan baseras på genomsnittligt vägd upplåningskostnad
för koncernen.
Exploateringsfastigheter, såsom exempelvis nyproduktion av bostadsrätter, med
avsikt att säljas ingår inte som en del av förvaltningsfastigheterna. För upp lysning
om exploateringsfastigheter, se not 16, Exploateringsfastigheter.
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Förvaltningsfastigheter
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan uppskattningar och bedömningar
ge en betydande påverkan på koncernens redovisade resultat och ställning. Interna
värderingar av förvaltningsfastigheter, kräver bedömningar av och antaganden om
exempel vis framtida kassaflöden samt fastställande av direktavkastningskrav för
varje enskild fastighet. De gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet
i balansräkningen för posten Förvaltnings fastigheter o ch i resultaträkningen för
posten Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade. I samband med
avslutad affär gör Balder avstämning mot gjorda antaganden. Balder följer även
löpande genomförda relevanta fastighetstransaktioner. Interna värderingar av hela
fastighetsbeståndet genomförs vid varje kvartalsrapport. För att spegla den osäker -
het som finns i gjorda antaganden, uppskattningar och bedömningar anges normalt
ett så kallat värderingsi ntervall om +/– 5–10%. För att kvalitetssäkra de interna värde -
ringarna använder sig Balder av externa värderingsfirmor i syfte att externvärdera
delar av beståndet samt säkerställa parametrar och antaganden i värderingskalkyler.
De externa värderingarna har under året utförts av CBRE, Colliers, Cushman &
Wakefield, JLL och Newsec. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar
har historiskt varit obetydliga.
Klassificering av förvärv
För varje förvärv görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som ett rörelse -
förvärv eller ett tillgångsförvärv. En individuell bedömning görs av varje enskild
transaktion. Ett frivilligt koncentrationstest kan tillämpas för att förenkla bedöm -
ningen av om transaktionen inte är en verksamhet/rörelse. För samtliga årets förvärv
har bedömningen inneburit att transaktionerna klassificerats som tillgångsförvär v.
Se även not 1, Redovisningsprinciper, under rubriken Konsolideringsprinciper.
Koncernen, Mkr 2023 2022
Ingående verkligt värde 213 932 189 138
Förvärv 888 5 160
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 5 822 9 011
Värdeförändringar, orealiserade –9 980 5 419
Avyttringar –696 –2 802
Valutaförändring –967 8 006
Utgående verkligt värde 209 000 213 932
105 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 108 =====
Forts. Not 12 Förvaltningsfastigheter
Leasingavtal; nyttjanderätt
Nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträtts- och arrendeavtal utgör per defini -
tion en del av förvaltningsfastigheternas värde. Koncernen har valt att redovisa
dessa på en separat rad i balansräkningen och även redovisa dessa separat i upp -
lysningar. Upplysningar om förändring av värdet för tomträtter återfinns i not 8,
Leasing.
Värderingsmodell
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens resultaträkning.
Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin
enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baseras på
interna värderingar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och
Storbritannien värderas med avkastningsmetoden. I Finland används förutom avkast -
ningsmetoden även värdering till anskaffningskostnad.
Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning samt
koncernens byggrätter värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entre -
prenadutgift samt projektrisk, vilket i vissa fall sammanfaller i en värdering till anskaff -
ningskostnad. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transak -
tion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och
som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring,
där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Varje värde -
ringsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Per boksluts -
dagen har Balder genomfört en intern värdering av hela fastighetsbeståndet.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedöm -
ningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst
vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Intjäningen baseras på
befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet.
Avkastningskravet är härlett från marknadstransaktioner av likvärdiga objekt.
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara indata.
Observerbara indata är aktuella hyror, drifts- och underhållskostnader, planerade
investeringar och nuvarande vakansgrader. Bland de indata som kan ses som ej
observerbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer.
Värdering till anskaffningskostnad
Värdering till anskaffningskostnad tillämpas för fastigheter med reglerade hyror i
Finland. Fastigheter motsvarande cirka 1% av koncernens totala marknadsvärde är
värderade till anskaffningskostnad. Inledningsvis värderas dessa fastigheter till
anskaffningskostnad med tillägg för transaktionskostnader och därefter till anskaff -
ningskostnad med avdrag för eventuella nedskrivningar.
Avkastningsmetoden
Avkastningsmetoden bygger på en nuvärdesberäkning av driftnettot under en
bestämd kalkylperiod och nuvärdesberäkning av ett restvärde vid kalkylperiodens
slut. Det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och
underhållsutbetalningar samt restvärdet år tio. Bedömda hyresinbetalningar samt
drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts-
och underhållskostnader. Driftnettot marknadsanpassas genom att beakta eventu -
ella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer såväl som förändringar i
drift- och underhållsutbetalningar. För att uppnå bedömd marknadshyra i respektive
fastighet krävs ibland en hyresgästanpassning, bedömt behov beaktas i dessa fall i
kalkylerna. Restvärdet beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kal -
kylperiodens slut divideras med ett bedömt avkastningskrav. Kalkylräntan för diskon -
tering av driftnetton och restvärde motsvarar marknadens krav på total avkastning
och kan sägas bestå av en riskfri ränta, kompensation för inflationsförväntningar
samt kompensation för fastighetsrelaterad risk som varierar med läge, fastighetstyp,
fastighetens skick etc. Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en
inflation om 2%. Fastigheter motsvarande cirka 99% av det totala marknadsvärdet är
värderade med avkastningsmetoden.
Under de senaste två åren har den långsiktiga riskfria räntan ökat. Balder har i sina
interna värderingar använt sig av en normaliserad långsiktig riskfri ränta då bedöm -
ningen är att den riskfria räntan och avkastningskrav inte är ett 1/1-förhållande, utan
avkastningskraven rör sig långsammare och med mindre svängningar. Förändring -
arna på räntemarknaden är snabbare än på fastighetsmarknaden. Detta innebär
således att räntesvängningar inte får motsvarande effekt på avkastningskravet, både
vad gäller upp- och nedgång.
Hyresinbetalningar
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande index -
klausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning
om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken bedöms
huruvida lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation
med en successiv anpassning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till
objektets individuella förutsättningar.
Drifts- och underhållsutbetalningar
Vid bedömningen av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls- och
prognosmaterial samt beräknade normaliserade kostnader använts.
Direktavkastning
Direktavkastningskravet och kalkylräntan på fastigheten är individuellt för varje fast -
ighet och baseras på transaktioner av jämförbara objekt på fastighetsmarknaden.
Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastig -
hetens skick, således har dessa variabler ett inbördes samband. För att få en uppfatt -
ning om marknadens avkastningskrav följer Balder genomförda fastighetstransaktio -
ner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av
fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ
av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makro -
ekonomiska faktorer. Även om det varit en minskad aktivitet på transaktionsmarkna -
den för fastigheter under året så kan det konstateras att både i ett historiskt och ett
nordiskt perspektiv så visar fastighetsmarknaden på tillräcklig aktivitet för att defi -
nieras som en aktiv marknad, även om transaktionsvolymen har sjunkit under 2022
och 2023 jämfört med toppnoteringen under år 2021.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick per bokslutsdagen till 4,9%
(4,6). Per den 31 december 2023, enligt Balders interna värdering, uppgick det totala
fastighetsvärdet till 209 000 Mkr (213 932). För mer information se Förvaltnings -
berättelse och Känslighetsanalys på sida 78.
I tabell på nästa sida redovisas medelvärden av direktavkastningskrav per region
samt fastighetskategori.
Interna och externa värderingar
Balder redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och interna värde -
ringar av hela fastighetsbeståndet genomförs vid varje kvartalsrapport. Marknads -
värdebedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i antag-
anden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i
normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10% och ska ses som den osäkerhet som
finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet
vara större. För Balders del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeinter -
vall om +/–10 450 Mkr, motsvarande ett spann om 198 550 – 219 450 Mkr. För att
kvalitetssäkra de interna värderingarna använder sig Balder av externa värderings -
företag i syfte att externvärdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar och
antaganden i värderingskalkyler. Under året har 52% av beståndet varit föremål för
bedömning av externa värderingsföretag. Avvikelserna mellan externa och interna
värderingar har varit obetydliga. För ytterligare information om Balders värderings -
metoder, se sida 25–26.
Värdeförändringar
Balder har den 31 december genomfört en individuell intern värdering av hela fastig -
hetsbeståndet. Årets orealiserade värdeförändringar uppgick till –9 980 Mkr (5 419).
Årets värdeförändring är framförallt hänförligt till marknadens höjda avkastningskrav
som påverkats av stigande räntor och kreditmarginaler. Förbättrat kassaflöde, främst
kopplat till inflationen, motverkar till viss del de högre avkastningskraven.
Realiserade värdeförändringar uppgick till –14 Mkr (111).
Projektfastigheter för egen förvaltning
Balder har per den 31 december projektfastigheter för egen förvaltning uppgående
till 5,3 Mdkr (12,3). Projekt för egen förvaltning som är under byggnation har en
bedömd total investering om 3,2 Mdkr (11,3), varav 2,5 Mdkr (8,3) är nedlagt och
0,7 Mdkr (3,0) återstår att investera. Merparten av de pågående projekten avser
bostadsprojekt med ägarlägenheter som hyrs ut. Projekten omfattar cirka 1 250
lägenheter (4 100) och avser i huvudsak projekt i Finland och Danmark.
Övriga investeringsåtaganden
Per bokslutet finns inget övrigt investeringsåtagande som är väsentligt för koncernen,
utöver vad som anges för projekt- och exploateringsfastigheter.
Sammanfattning av den interna värderingen:
Värdetidpunkt 2023-12-31
Verkligt värde 209 000 Mkr
Oberoende värderingsföretag
använda under året
CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield,
JLL och Newsec.
Kalkylperiod
I normalfallet 10 år. I vissa fall kan en längre
kalkylperiod användas om så erfordras.
Inflationsantagande 2%
Direktavkastning vid kalkylperiodens
slut, Bostadsfastigheter 3,0–6,9%
Direktavkastning vid kalkylperiodens
slut, Kommersiella fastigheter 3,2–11,5%
Kalkylränta, Bostadsfastigheter 5,0–8,9%
Kalkylränta, Kommersiella fastigheter 5,2–13,5%
Långsiktig vakansgrad Individuell bedömning
106 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 109 =====
Forts. Not 12 Förvaltningsfastigheter
Känslighetsanalys, exklusive projektfast igheter
Påverkan på värde, Mkr Förändring
Värdeförändring,
Mkr
Direktavkastningskrav +/– 0,25%-enheter – 9 943/+ 11 021
Direktavkastningskrav +/– 0,50%-enheter – 18 959/+ 23 306
Direktavkastningskrav +/– 0,75%-enheter – 27 172/+ 37 084
Hyresintäkter +/– 5% + 12 742/– 12 742
Fastighetskostnader +/– 5% – 2 577/+ 2 577
Driftnetto +/– 5% + 10 165/– 10 165
Påverkan på värde, Mkr Bostads fastigheter
Kommersiella
fastigheter
+/– 5% förändring av värdet +/– 5 491 +/– 4 695
Medelvärdet av direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, %
Totalt Bostadsfastigheter
Kommersiella
fastigheter
Region
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
Helsingfors 4,84 4,51 4,73 4,42 6,72 6,32
Stockholm 4,75 4,40 4,18 3,53 4,88 4,64
Göteborg 4,69 4,60 4,30 3,71 4,79 4,88
Köpenhamn 3,85 3,57 3,68 3,39 5,11 4,72
Syd 5,27 4,92 4,37 3,60 5,44 5,24
Öst 5,32 4,92 4,60 4,21 6,92 6,48
Norr 5,89 5,52 4,34 4,15 6,73 6,22
Medelvärdet av direkt avkastnings krav för bedömn ing av restvärde, %
Fastighetskategori 31 dec 2023 31 dec 2022
Bostadsfastigheter 4,4 4,1
Kommersiella fastigheter 5,4 5,2
Det är avkastningskravet som är den enskilt viktigaste parametern vid värdering.
Bostäder har generellt sett lägre avkastningskrav, främst beroende på ett säkert
kassa flöde och låg risk.
NOT 13
ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGS TILLGÅNGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Materiella anläggningstillgångar
Ägda tillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i koncernens rapport över
finansiell ställning om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att
komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett
till förlitligt sätt.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter
avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffnings -
värdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att
bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaff -
ningen.
Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort vid utrange -
ring, avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning av
tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en
tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade
värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som
övrig rörelseintäkt/kostnad.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att
de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att
komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet
är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid
sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till
anskaffningsvärdet. Reparationer kostnadsförs löpande.
Avskrivningsprinciper
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
Materiella anläggningstillgångar Nyttjandeperiod
Inventarier 3–10 år
Vindkraftverk 10–20 år
Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
Inventarier
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Anskaffningsvärde
Ingående balans 438 329 51 42
Inköp 176 114 4 9
Avyttringar och utrangeringar –6 –5 –0 –0
Utgående balans 609 438 55 51
Avskrivningar
Ingående balans –181 –147 –23 –17
Avyttringar och utrangeringar 3 2 0 0
Avskrivningar –56 –36 –6 –6
Utgående balans –234 –181 –29 –23
Redovisat värde inventarier 375 257 26 28
Vindkraftverk
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Anskaffningsvärde
Ingående balans 178 164 30 30
Förvärv — 14 — —
Avyttringar och utrangeringar –30 — –30 —
Utgående balans 148 178 — 30
Avskrivningar och nedskrivningar
Ingående balans –163 –161 –30 –30
Avyttringar och utrangeringar 30 — 30 —
Avskrivningar –2 –2 — —
Utgående balans –136 –163 — –30
Redovisat värde vindkraftverk 13 15 — —
Totalt redovisat värde
inventarier och vindkraftverk 387 272 26 28
Avskrivningar redovisas i administrationskostnader och mediakostnader.
107 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 110 =====
NOT 14
ANDELAR I INTRESSEBOLAG OCH JOINT VENTURES
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen
Intressebolag
Intressebolag är företag som Balder har ett betydande inflytande över. Betydande
inflytande innebär möjlighet att delta i beslut som rör företagets finansiella och
operativa strategier, men innebär inte ett bestämmande inflytande eller gemensamt
bestäm mande inflytande. I normalfallet innebär ett ägande motsvarande lägst 20%
och högst 50% av rösterna att ett betydande inflytande innehas. Omständigheter i
det enskilda fallet kan ge ett betydande inflytande äv en vid ett ägande under 2 0%
av rösterna.
Joint ventures
Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket parterna som har
gemensamt bestämmande inflytande över arrangemanget har rätt till nettotillgång -
arna från arrangemanget. Gemensamt bestämmande inflytande föreligger när det i
avtal är reglerat ett gemensamt utövande av det bestämmande inflytandet över en
verksamhet. Det existerar endast när det krävs att de parter som delar det bestäm-
mande inflytandet måste ge sitt samtycke vid beslut avseende verksamheterna.
Intressebolag och joint ventures redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmeto-
den. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag och joint venture
redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med
koncernens andel av förändringen i intressebolags och joint ventures nettotill -
gångar. Erhållna utdelningar från intressebolag och joint ventures minskar redovisat
värde. Resultatandelar i intressebolag och joint ventures redovisas på separata rader
i koncernens rapport över total resultatet oc h i koncernens rapport över finansiell
ställning. Andel i intresse bolags och join t ventures resultat redovisas efter skatt.
Kapital andelsmetoden tillämpas fram till den tidpunkt när det betydande inflytandet
upphör.
Moderbolaget
Andelar i intressebolag och joint ventures redovisas i moderbolaget enligt anskaff -
ningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förut -
sättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar
som över stiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av inves -
teringen och reducerar andelens redovisade värde.
Ackumulerade anskaffningsv ärden
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Ingående balans 31 620 28 824 18 464 17 448
Förvärv av intressebolag och
joint ventures1) 228 1 556 84 1 453
Avyttring av intressebolag och
joint ventures –269 –1 –563 —
Intressebolag och joint ventu-
res som omklassificerats till att
vara dotterbolag2) –0 — –0 —
Utdelning från intressebolag
och joint ventures –315 –614 — —
Andel i intressebolagens och
joint ventures resultat efter
skatt –2 236 1 002 — —
Förändring av intressebolagens
och joint ventures eget kapital
(ägartillskott och valuta) –740 852 167 114
Nedskrivning av andelar i
intressebolag och joint ventu-
res
3) — — –1 990 –551
Utgående balans 28 288 31 620 16 163 18 464
1) Förvärv av intressebolag och joint ventures 2022 avser framförallt andelar i Entra ASA.
2) Omklassificeringen innebär att ytterligare andelar i befintligt innehav har förvärvats så att
bestämmande inflytande har erhållits. Tekniskt sett har intressebolaget avyttrats och ett
dotter företag förvärvats.
3) Årets nedskrivningar av andelar i intressebolag och joint ventures avser Entra ASA,
Stenhus Fastigheter i Norden AB samt Ligula Hospitality Group AB.
Intressebolagens och joint ventures rapport över totalresultat
Totalt (100%) Balders ägarandel
Mkr 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 7 078 6 357 2 653 2 405
Fastighetskostnader –1 142 –1 048 –384 –362
Driftsöverskott 5 936 5 309 2 269 2 043
Förvaltnings- och
administrationskostnader –539 –488 –216 –191
Övriga rörelseintäkter 1) 3 178 2 205 1 539 997
Rörelseresultat 8 575 7 027 3 593 2 849
Räntenetto –4 116 –2 337 –1 643 –918
Värdeförändringar –11 162 –229 –4 557 –433
Resultat före skatt –6 703 4 461 –2 607 1 498
Avgår innehav utan
bestämmande inflytande –83 –2 –33 –1
Skatt 1 002 –1 148 404 –495
Årets resultat –5 783 3 312 –2 236 1 002
– varav Förvaltningsresultat 4 377 4 686 1 917 1 929
1) Merparten avser Norion Bank AB. Varav Balders ägarandel av förvaltningsresultat från
Norion uppgick till 721 Mkr (636).
Intressebolagens och joint ventures rapport över finansiell ställning
Totalt (100%) Balders ägarandel
Mkr 2023 2022 2023 2022
Förvaltningsfastigheter 131 347 146 651 51 088 56 724
Övriga tillgångar 62 638 58 239 27 333 25 146
Eget kapital/ägarlån 64 101 71 017 25 879 28 369
Skulder 129 884 133 873 52 542 53 502
108 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 111 =====
Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures
Koncernens andelar i intressebolag och joint ventures 2023
Bolag
Organisations -
nummer Säte Antal aktier
Andel,
% Typ av innehav
Kapitalan-
delens
värde i
koncernen,
Mkr
Redovisat
värde hos
moder-
bolaget,
Mkr
Norion Bank AB1) 556597-0513 Göteborg 90 501 180 44 Intressebolag 3 663 1 196
Tulia AB 556712-9811 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 346 —
Fastighets AB Centur 556813-6369 Stockholm 5 000 50 Joint venture 1 172 320
Fixfabriken Holding AB 556949-3702 Göteborg 50 000 50 Joint venture 2 —
Chirp AB 556915-7331 Stockholm 17 063 34 Intressebolag 90 —
Tornet Bostadsproduktion AB 556796-2682 Stockholm 1 666 667 33 Joint venture 873 —
Brinova Fastigheter AB2) 556840-3918 Helsingborg 18 420 303 19 Intressebolag 532 —
Fastighets AB Tornet 559008-2912 Göteborg 500 50 Joint venture 169 —
Trenum AB 556978-8291 Göteborg 500 50 Joint venture 1 931 400
Norra Backaplan Bostads AB 556743-0276 Göteborg 33 333 33 Joint venture 175 —
Sjaelsö Management ApS 35394923 Köpenhamn 392 49 Intressebolag 63 —
SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 250 50 Joint venture 13 —
Rosengård Fastighets AB 559085-4708 Malmö 25 000 25 Joint venture 223 —
Sinoma Fastighets AB 559161-0836 Stockholm 24 500 49 Intressebolag 843 434
Grunnsteinen AS 918 773 924 Asker 7 950 515 80 Joint venture 147 —
Victoria Kungens Kurva AB 559056-7888 Solna 250 50 Joint venture 16 —
HOMEstate AB 559179-2253 Jönköping 167 33 Joint venture 2 2
Heimdal Sentrum
Utvikling AS 822 336 752 Trondheim 500 50 Joint venture 2 —
Steinan Holding AS 822 404 502 Oslo 15 50 Joint venture 34 —
Ängsladan Fastighets-
förvaltning i Lund AB 559148-5783 Vetlanda 25 000 50 Joint venture 24 —
White Peak IV Limited 126219 Jersey 21 20 Intressebolag 194 —
iBoxen Infrastruktur
Sverige AB 559254-3705 Stockholm 9 748 46 Intressebolag 42 57
AMW Gruppen i
Götaland AB 559218-0433 Växjö 270 50 Joint venture 50 —
Anthon Eiendom AS 885 857 582 Oslo 6 627 60 Joint venture 1 010 —
Karlatornet AB 559185-8526 Göteborg 250 50 Joint venture 200 —
Entra ASA3) 999 296 432 Oslo 72 812 097 40 Intressebolag 12 044 12 044
MAJLLBPN AB 559272-6318 Stockholm 125 50 Joint venture 0 —
MILLENNIUM HoldCo ApS 38252283 Nordhavn 50 000 50 Joint venture 227 —
HE Prosjektinvest AS 918 984 186 Trondheim 500 000 50 Joint venture 1 —
Bolag
Organisations -
nummer Säte Antal aktier
Andel,
% Typ av innehav
Kapitalan-
delens
värde i
koncernen,
Mkr
Redovisat
värde hos
moder-
bolaget,
Mkr
Emrahus AB 556927-2361 Landskrona 321 961 34 Intressebolag 41 —
Ligula Hospitality Group AB 556792-6497 Göteborg 10 000 50 Joint venture 226 218
BL Hotell Holding AB 559224-4080 Göteborg 25 000 50 Joint venture 24 —
ESS Hotel Group
Fastigheter AB 556994-2542 Göteborg 250 50 Joint venture 315 304
Karlastaden Group AB 559222-7945 Göteborg 250 50 Joint venture 0 —
Steinkjer Eiendom
Holding AS 927 495 856 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Strømsveien 81 Holding AS 928 054 225 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Origo Industrieiendom AS 928 053 954 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Stenhus Fastigheter i
Norden AB4) 559269-9507 Stockholm 73 041 556 20 Intressebolag 1 169 1 165
Hembygden Fastigheter AB 559338-6237 Stockholm 12 500 50 Joint venture 25 25
Bolix Kommersiella Fastig-
heter AB 559371-9122 Göteborg 2 500 50 Joint venture 10 —
Ski Linås Boligutvikling AS 923 369 988 Trondheim 15 000 50 Joint venture 14 —
Klemettilän Kulma
Keskinäinen Kiinteistö Oy 2443794-4 Vaasa 2 478 28 Intressebolag 21 —
Sulky Fastighets AB 559055-5610 Stockholm 250 50 Joint venture 150 —
Sundsøya Utvikling AS 929 418 603 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Link40 Holding AB 559311-6360 Göteborg 125 50 Joint venture 1 —
Next Step Group Owners AB 559411-7649 Göteborg 12 475 50 Intressebolag 466 —
Kongens Gate 44 AS 930 662 976 Trondheim 1 500 50 Joint Venture 0 —
E3 Fastighetsutveckling AB 559409-5332 Göteborg 250 50 Joint Venture 94 —
Övriga mindre innehav — — — — Intressebolag 643 —
Summa 28 288 16 163
1) Balders marknadsvärde (börskurs) av Norion Bank AB (publ) per 31 december 2023 uppgick till 3 923 Mkr (3 466). Balder klassificerar innehavet
i Norion som ett intressebolag. Eftersom de tre näst största ägarna motsvarar totalt cirka 29,5% av rösterna är bedömningen att Balder inte har
någon praktisk möjlighet att utöva något bestämmande inflytande över Norion utan att man enbart har ett betydande inflytande. Innehavet är
långsiktigt och påvisar inga nedskrivningsbehov.
2) Balders marknadsvärde (börskurs) av Brinova Fastigheter AB (publ) per 31 december 2023 uppgick till 356 Mkr (475). Balders andel av Brinovas
substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. Röstandelen uppgår till 31,4%.
3) Balders marknadsvärde (börskurs) av Entra ASA per 31 december 2023 uppgick till 7 942 Mkr (8 098). Under året har en nedskrivning av det
koncernmässiga värdet gjorts om 150 Mkr. Balders andel av Entras substansvärde (EPRA NRV) per 31 december 2023 påvisar inget nedskriv-
ningsbehov och är ett långsiktigt innehav.
4) Balders marknadsvärde (börskurs) av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) per 31 december 2023 uppgick till 767 Mkr (773). Balders andel
av Stenhus substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav.
109 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 112 =====
Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures
Koncernens andelar i intressebolag och joint ventures 2022
Bolag
Organisations -
nummer Säte Antal aktier
Andel,
% Typ av innehav
Kapitalan-
delens
värde i
koncernen,
Mkr
Redovisat
värde hos
moder-
bolaget,
Mkr
Collector Bank AB 556597-0513 Göteborg 90 501 180 44 Intressebolag 3 119 1 196
Tulia AB 556712-9811 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 304 —
Fastighets AB Centur 556813-6369 Stockholm 5 000 50 Joint venture 1 054 154
Fixfabriken Holding AB 556949-3702 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 —
Chirp AB 556915-7331 Stockholm 17 063 34 Intressebolag 410 —
Tornet Bostadsproduktion AB 556796-2682 Stockholm 1 666 667 33 Joint venture 729 —
Brinova Fastigheter AB 556840-3918 Helsingborg 18 420 302 19 Intressebolag 595 —
Fastighets AB Tornet 559008-2912 Göteborg 500 50 Joint venture 174 —
Trenum AB 556978-8291 Göteborg 500 50 Joint venture 2 106 400
Norra Backaplan Bostads AB 556743-0276 Göteborg 33 333 33 Joint venture 173 —
Sjaelsö Management ApS 35394923 Köpenhamn 392 49 Intressebolag 101 —
SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 250 50 Joint venture 5 —
Rosengård Fastighets AB 559085-4708 Malmö 25 000 25 Joint venture 233 —
Sinoma Fastighets AB 559161-0836 Stockholm 24 500 49 Intressebolag 866 434
Zenith AS 918 773 924 Asker 180 000 50 Joint venture 98 —
Victoria Kungens Kurva AB 559056-7888 Solna 250 50 Joint venture 14 —
HOMEstate AB 559179-2253 Jönköping 167 50 Joint venture 0 0
Heimdal Sentrum
Utvikling AS 822 336 752 Trondheim 15 000 50 Joint venture 3 —
Steinan Holding AS 822 404 502 Oslo 30 000 50 Joint venture 94 —
Boo AS 921 580 614 Oslo 850 000 33 Intressebolag 1 —
Ängsladan Fastighets-
förvaltning i Lund AB 559148-5783 Vetlanda 25 000 50 Joint venture 23 —
White Peak IV Limited 126219 Jersey 21 20 Intressebolag 203 —
iBoxen Infrastruktur
Sverige AB 559254-3705 Stockholm 350 35 Intressebolag 17 18
AMW Gruppen i
Götaland AB 559218-0433 Växjö 270 50 Joint venture 20 —
Anthon Eiendom AS 885 857 582 Oslo 6 419 59 Joint venture 1 317 —
Karlatornet AB 559185-8526 Göteborg 250 50 Joint venture 0 —
Entra ASA 999 296 432 Oslo 72 812 097 40 Intressebolag 15 563 13 824
MAJLLBPN AB 559272-6318 Stockholm 125 50 Joint venture 0 —
MILLENNIUM HoldCo ApS 38252283 Nordhavn 50 000 50 Joint venture 167 —
Bolag
Organisations -
nummer Säte Antal aktier
Andel,
% Typ av innehav
Kapitalan-
delens
värde i
koncernen,
Mkr
Redovisat
värde hos
moder-
bolaget,
Mkr
HE Prosjektinvest AS 918 984 186 Trondheim 500 000 50 Joint venture 1 —
Emrahus AB 556927-2361 Landskrona 321 961 34 Intressebolag 56 —
Next Step Group AB 556835-5480 Göteborg 22 496 33 Intressebolag 443 323
Ligula Hospitality Group AB 556792-6497 Göteborg 10 000 50 Joint venture 222 318
BL Hotell Holding AB 559224-4080 Göteborg 25 000 50 Joint venture 25 —
ESS Hotel Group
Fastigheter AB 556994-2542 Göteborg 250 50 Joint venture 315 304
Karlastaden Group AB 559222-7945 Göteborg 250 50 Joint venture 0 —
Steinkjer Eiendom
Holding AS 927 495 856 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Europi Invest VI AB 559315-9410 Stockholm 250 50 Joint venture 240 240
Strømsveien 81 Holding AS 928 054 225 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Origo Industrieiendom AS 928 053 954 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Stenhus Fastigheter i
Norden AB 559269-9507 Stockholm 69 041 556 19 Intressebolag 1 309 1 230
Hembygden Fastigheter AB 559338-6237 Stockholm 12 500 50 Joint venture 25 25
Bolix Kommersiella Fastig-
heter AB 559371-9122 Göteborg 25 000 50 Joint venture 10 —
Ski Linås Boligutvikling AS 923 369 988 Trondheim 15 000 50 Joint venture 15 —
Lille Smedparken AS 930 309 575 Trondheim 500 50 Joint venture 0 —
Heimdal Soltun AS 930 309 567 Trondheim 500 50 Joint venture 0 —
Klemettilän Kulma
Keskinäinen Kiinteistö Oy 2443794-4 Vaasa 2 478 28 Intressebolag 22 —
Sulky Fastighets AB 559055-5610 Stockholm 250 50 Joint venture 150 —
Sundsøya Utvikling AS 929 418 603 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 —
Link40 Holding AB 559311-6360 Göteborg 250 50 Joint venture 1 —
Next Step Group Owners AB 559411-7649 Göteborg 12 250 49 Intressebolag 0 0
Övriga mindre innehav — — — — Intressebolag 392 —
Summa 31 620 18 464
110 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 113 =====
NOT 15
ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Andra långfristiga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22
av seende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Fordringar på koncernens
intressebolag och joint ventures 2 013 1 965 1 762 1 121
Övriga långfristiga fordringar 1 016 541 1 1
Summa 3 029 2 505 1 763 1 122
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Ingående balans 2 505 1 736 1 122 985
Förändringar utlåning till intres-
sebolag och joint ventures 49 605 641 137
Förändringar övriga långfristiga
fordringar 475 164 –0 –0
Utgående balans 3 029 2 505 1 763 1 122
Koncernen har fordringar på intressebolag/joint ventures som ränteberäknas på
marknadsmässiga villkor. Se även not 30, Närstående.
NOT 16
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att
avyttras, antingen i sin helhet eller per lägenhet, vid färdigställande. Exploaterings -
fastigheter består dels av mark där byggnation ej påbörjats och dels av projekt där
byggnation påbörjats. Pågående byggnation avser i allt väsentligt nyproduktion av
bostadsrätter med avsikt att avyttras vid färdigställandet. Redovisning av dessa
fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde på raden “Exploateringsfastigheter”
bland omsättningstillgångar i balansräkningen och värderas till det lägsta av anskaff -
ningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
Intäkter från försäljning av exploateringsfastigheter avser ersättning från försälj -
ning av bostadsrättsprojekt, bostadsrättsandelar samt exploateringsfastig heter. I
samband med försäljning av bostadsrätter redovisas som intäkt erhållen ersättning
och som kostnad lägenhetens bedömda andel av produktionskostnaden, eller för
externt förvärvade bostadsrättsandelar, lägenhetens bokförda värde. Intäkt från
försäljning av exploateringsfastigheter redovisas som erhållen ersättning och som
kostnad nedlagd produktionskostnad. Intäkt och kostnad redovisas i resultaträk -
ningen i samband med att bostaden/fastigheten färdigställts, sålts och överlämnats
till köparen. Marknadsförings- och försäljningsomkostnader redovisas löpande
i resultaträkningen i takt med att de uppkommer.
Investeringar och avyttringar redovisas under investeringsverksamheten
i Koncernens rapport över kassaflöden.
Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter till ett värde
av 2 750 Mkr (3 421).
Exploateringsprojekt som är under byggnation har en bedömd total investering
om 3,0 Mdkr (3,0), varav 1,6 Mdkr (1,9) är nedlagt och 1,4 Mdkr (1,1) återstår att
investera. Samtliga av projekten avser bostadsprojekt som säljs till slutkund.
Under året har sex exploateringsfastigheter (6) avyttrats och resultatavräknats.
Anskaffningskostnaden för årets samtliga avyttrade projekt uppgick till –2 366 Mkr
(–1 007) och resultatet från försäljningarna uppgick till 572 Mkr (130), exklusive perio -
dens marknadsförings- och försäljningskostnader om –28 Mkr (–20) avseende samt -
liga exploateringsfastigheter.
Koncernen
Mkr 2023 2022
Redovisat värde vid årets början 3 421 2 697
Upparbetade projektkostnader 1 695 1 731
Försäljning –2 366 –1 007
Redovisat värde vid årets slut 2 750 3 421
NOT 17
KUNDFORDRINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Kundfordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende finan -
siella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Kundfordringar redovisas och värderas till det belopp som förväntas inflyta med
avdrag för kreditförlustreservering. Resultatet för 2023 har påverkats med –28 Mkr
(–13) avseende konstaterade och befarade kundförluster. Kundfordringarna är kort -
fristiga till sin natur vilket gör att de redovisas som omsättningstillgångar och mot -
svarar verkligt värde.
Åldersfördelning kundfordri ngar
Koncernen, Mkr 2023 2022
–30 dagar 417 174
31–60 dagar 28 20
61–90 dagar 2 3
91 dagar– 107 85
Summa 555 283
Kreditförlustreservering –107 –85
Kundfordringar netto 447 198
Kreditförlustreservering
Koncernen, Mkr 2023 2022
Ingående balans –85 –83
Årets konstaterade kundförluster 6 11
Årets förändring kreditförlustreservering –28 –13
Utgående balans –107 –85
111 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 114 =====
NOT 18
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH
UPPLUPNA INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Försäkringar 7 6 — —
Ränteintäkter 52 20 — —
Räntekostnader 255 196 231 190
Hyresintäkter 96 50 — —
Fastighetskostnader 873 746 — —
Övriga finansiella intäkter 8 5 12 5
Övriga poster 14 10 — —
Summa 1 303 1 034 243 195
NOT 19
FINANSIELLA PLACERINGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Finansiella placeringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende
finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen samt finan -
siella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Aktier och obligationer
(noterade) 1 447 1 617 820 812
Lån intressebolag och
joint ventures 1 601 959 — —
Summa 3 047 2 576 820 812
Lån intressebolag och joint ventures utgörs av överlikviditet som placeras i intresse -
bolag. Dessa placeringar utgörs av lån vilka kan återbetalas inom 3 månader enligt
avtal.
NOT 20
EGET KAPITAL
Aktiekapital
Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 192 333 333 kr fördelat på
1 154 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 67 376 592
av serie A och 1 086 623 408 av serie B. Totalt antal utestående aktier per den
31 december uppgick till 1 154 000 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst
och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Under året har inga aktier
återköpts.
Övrigt tillskjutet kapital
Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Här ingår
överkurser som betalats i samband med emissioner.
Omräkningsdifferenser
Avser valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlands -
verksamhet.
Kassaflödesreserv
Posten avser kassaflödessäkringar efter skatt. Kassaflödessäkringarna avser
framförallt räntesäkringar.
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel
i moderbolaget och dess dotterbolag. I denna post ingår även tidigare avsättning
till reservfond.
Innehav utan bestämmande inflytande
Posten avser minoritetens andel av eget kapital i icke helägda dotterbolag och avser
i huvudsak SATO Oyj där Balders ägarandel uppgår till 56,5% (56,5), samt Joo Group
Oy där ägarandelen uppgår till 75,0% (75,0). För ytterligare information, se not 21,
Innehav utan bestämmande inflytande.
Utdelning
Styrelsen föreslår årsstämman att ingen (–) aktieutdelning lämnas för verksamhets -
året 2023.
Vinstdisposition
Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om
26 364 069 708 kr ska disponeras enligt följande; i ny räkning balanseras
26 364 069 708 kr.
Aktiekapitalets utveckling
Dag Månad År Händelse
Förändring
antal aktier
Totalt
antal aktier
Totalt antal
utestående aktier
Kvotvärde
per aktie, kr
Förändring
aktiekapital, kr
Totalt
aktiekaptal, kr
27 juni 2005 Starttidpunkt — 75 386 104 75 386 104 1,00 — 75 386 104
18 augusti 2005 Apportemission 2 000 002 77 386 106 77 386 106 1,00 2 000 002 77 386 106
18 augusti 2005
Nedsättning av aktiekapitalet genom
minskning av nominellt belopp — 77 386 106 77 386 106 0,01 –76 612 245 773 861
18 augusti 2005 Apportemission 1 287 731 380 1 365 117 486 1 365 117 486 0,01 12 877 314 13 651 175
18 augusti 2005 Kvittningsemission 18 846 514 1 383 964 000 1 383 964 000 0,01 188 465 13 839 640
18 augusti 2005
Sammanläggning av nominellt
belopp till 1 krona –1 370 124 360 13 839 640 13 839 640 1,00 — 13 839 640
27 januari 2006 Apportemission 1 000 000 14 839 640 14 839 640 1,00 1 000 000 14 839 640
9 oktober 2006 Apportemission 1 380 000 16 219 640 16 219 640 1,00 1 380 000 16 219 640
2008 Återköp egna aktier –476 600 16 219 640 15 743 040 1,00 — 16 219 640
28 augusti 2009 Apportemission 9 171 502 25 391 142 24 914 542 1,00 9 171 502 25 391 142
4 juni 2010 Fondemission 76 173 426 101 564 568 99 658 168 1,00 — 101 564 568
1 februari 2011 Nyemission 6 700 000 108 264 568 106 358 168 1,00 6 700 000 108 264 568
20 maj 2011 Fondemission 54 132 284 162 396 852 159 537 252 1,00 — 162 396 852
16 juni 2011 Riktad nyemission preferensaktie 4 000 000 166 396 852 163 537 252 1,00 4 000 000 166 396 852
31 januari 2012 Kvittningsemission preferensaktie 1 000 000 167 396 852 164 537 252 1,00 1 000 000 167 396 852
11 oktober 2012 Kvittningsemission preferensaktie 1 000 000 168 396 852 165 537 252 1,00 1 000 000 168 396 852
Tabellen fortsätter på nästa sida
112 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 115 =====
Forts. Not 20 Eget kapital
Forts. tabell från föregående sida.
Dag Månad År Händelse
Förändring
antal aktier
Totalt
antal aktier
Totalt antal
utestående aktier
Kvotvärde
per aktie, kr
Förändring
aktiekapital, kr
Totalt
aktiekaptal, kr
24 maj 2013 Riktad nyemission preferensaktie 500 000 168 896 852 166 037 252 1,00 500 000 168 896 852
22 oktober 2013 Riktad nyemission preferensaktie 3 500 000 172 396 852 169 537 252 1,00 3 500 000 172 396 852
19 mars 2014 Avyttring återköpta aktier 2 859 600 172 396 852 172 396 852 1,00 — 172 396 852
18 december 2015 Riktad nyemission stamaktie 10 000 000 182 396 852 182 396 852 1,00 10 000 000 182 396 852
23 september 2016 Riktad nyemission stamaktie 3 000 633 185 397 485 185 397 485 1,00 3 000 633 185 397 485
16 december 2016 Kvittningsemission 4 602 515 190 000 000 190 000 000 1,00 4 602 515 190 000 000
12 oktober 2017 Inlösen av preferenskapital –10 000 000 180 000 000 180 000 000 1,00 –10 000 000 180 000 000
30 november 2020 Riktad nyemission 6 500 000 186 500 000 186 500 000 1,00 6 500 000 186 500 000
25 maj 2022 Aktiesplit 6:1 932 500 000 1 119 000 000 1 119 000 000 0,16667 — 186 500 000
29 december 2022 Riktad nyemission 35 000 000 1 154 000 000 1 154 000 000 0,16667 5 833 333 192 333 333
31 december 2023 1 154 000 000 1 154 000 000 0,16667 192 333 333
NOT 21
INNEHAV UTAN BESTÄMMANDE INFL YTANDE
Nedan visas finansiell information i sammandrag för väsentliga innehav utan bestäm -
mande inflytande i koncernen. Beloppen som redovisas är baserade på de belopp
som ingår i de konsoliderade finansiella rapporterna. Enbart nettotillgångar i vilka
innehav utan bestämmande inflytande har en andel är inkluderade.
SATO Oyj (org.nr 0201470-5) är ett av Finlands största fastighetsbolag med inrikt -
ning på bostäder. Bolaget investerar framför allt i bostäder belägna i Storhelsingfors,
Tammerfors och Åbo. Innehav utan bestämmande inflytande i SATO Oyj uppgår till
43,5% (43,5).
Joo Group Oy (org.nr 2808794-5) är ett växande fastighetsbolag inriktat på
nyproducerade bostäder i de största städerna i Finland. Bolaget lägger stor vikt att
optimera storleken och effektiviteten på lägenheternas planritningar. Innehav utan
bestämmande inflytande i Joo Group Oy uppgår till 25,0% (25,0).
Båda dotterbolagen är verksamma i Finland och har sitt säte i Helsingfors.
Ägarandel
SATO Oyj Joo Group Oy
2023 2022 2023 2022
Balder, andel, % 56,5 56,5 75,0 75,0
Innehav utan bestämmande inflytande,
andel, % 43,5 43,5 25,0 25,0
Totalt 100,0 100,0 100,0 100,0
SATO Oyj Joo Group Oy
Balansräkning i sammandrag, Mkr 2023 2022 2023 2022
Förvaltningsfastigheter 53 774 56 101 10 773 9 892
Övriga anläggningstillgångar 817 806 19 9
Omsättningstillgångar 371 845 186 108
Summa tillgångar 54 963 57 752 10 979 10 008
Långfristiga skulder 20 805 24 388 9 763 8 371
Kortfristiga skulder 7 656 5 313 92 180
Summa skulder 28 461 29 701 9 855 8 551
Nettotillgångar 26 502 28 051 1 123 1 457
Redovisat värde innehav utan
bestämmande inflytande 11 218 12 155 281 364
Rapport över totalresultat
i sammandrag, Mkr
SATO Oyj Joo Group Oy
2023 2022 2023 2022
Intäkter 3 310 3 096 613 432
Årets resultat –2 082 1 705 –341 170
Övrigt totalresultat –56 414 — —
Summa totalresultat –2 138 2 120 –341 170
Årets resultat hänförligt till innehav
utan bestämmande inflytande –906 742 –85 43
Utdelning utbetald till innehav utan
bestämmande inflytande — 129 — —
Rapport över kassaflöde
i sammandrag, Mkr
SATO Oyj Joo Group Oy
2023 2022 2023 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten 445 1 018 –102 47
Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 186 146 –1 206 –3 502
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 127 –607 1 383 3 474
Ökning/minskning av likvida medel –615 558 75 20
113 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 116 =====
NOT 22
FINANSIELL RISKHANTERING
REDOVISNINGSPRINCIP
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna
i IFRS 9. Finansiella instrument som redovisas i koncernens rapport över finansiell
ställning inkluderar på tillgångssidan likvida medel, finansiella placeringar, kundford -
ringar, andra långfristiga fordringar (fordringar hos intresse bolag) samt der ivat med
positivt värde. Bland skulder återfinns leverantörs skulder, låneskulder, derivat med
negativt värde samt konvertibla skuldebrev.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i koncernens rapport över finan -
siell ställning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundford -
ringar tas upp när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den
period då prestationer, vilka motsvarar fordrans värde, har levererats och betalningar
motsvarande fordrans värde ännu ej influtit. Skuld tas upp när motparten har preste -
rat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits.
Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från koncernens rapport över finansiell ställning när
rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem.
Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort när för -
pliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av
en finansiell skuld.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör
den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Upplåning
redovisas när likviden erhålls medan derivatinstrument redovisas när avtalet har
ingåtts.
Balder fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med
IFRS 9; upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via övrigt totalresultat och verk -
ligt värde via resultaträkningen. Klassificeringen baseras på karaktären av tillgångens
kassaflöden och på den affärsmodell tillgången omfattas av.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Räntebärande tillgångar (skuldinstrument) som innehas med syftet att inkassera
avtals enliga kassaflöden och där dessa kassaflöden endast består av kapitalbelopp
och ränta värderas till upplupet anskaffningsvärde. Det redovisade värdet av dessa
tillgångar justeras med eventuella förväntade kreditförluster som redovisats (se
stycket om Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar). Ränteintäkter från
dessa finansiella tillgångar redovisas med effektivräntemetoden och redovisas som
finansiella intäkter. Koncernens finansiella tillgångar som värderas till upplupet
anskaffningsvärde utgörs av andra långfristiga fordringar (hu vudsakligen fordringar
hos intressebolag), kundfordringar, del av finansiella placeringar som utgör kort -
fristig utlåning till intressebolag/joint ventures och likvida medel.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen
Investeringar i skuldinstrument som inte kvalificerar att redovisas varken till upplupet
anskaffningsvärde eller till verkligt värde via övrigt totalresultat värderas till verkligt
värde via resultaträkningen. Även egetkapitalinstrument som innehas för handel,
egetkapitalinstrument där koncernen valt att inte redovisa verkligt värdeförändringar
via övrigt totalresultat och derivat som inte kvalificerar för s.k. säkringsredovisning
ingår i denna kategori. En vinst eller förlust på en finansiell tillgång (skuldinstrument)
som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen och som inte ingår i ett säkrings-
förhållande redovisas netto i resultaträkningen i den period vinsten eller förlusten
uppkommer. I denna kategori ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde
samt del av finansiella placeringar som utgör aktier och obligationer.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat
Denna kategori innefattar egetkapitalinstrument som inte innehas för handel och för
vilka koncernen, vid första redovisningstillfället, tagit ett oåterkalleligt beslut att
redovisa innehavet till verkligt värde via övrigt totalresultat. Värdeförändringarna på
dessa placeringar redovisas löpande i övrigt totalresultat. Vid en avyttring omförs
inte ackumulerad vinst eller förlust till resultaträkningen. I denna kategori redovisas
innehav i onoterade aktier vilka ingår i posten andra lå ngfristiga fordringar.
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen utgörs av deri -
vat med negativa verkliga värden som inte ingår i s.k. säkringsredovisning. Finan -
siella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen redovisas även i efter-
följande perioder till verkligt värde och värdeförändringen redovisas i årets resultat.
Skulder i denna kategori klassificeras som kortfristiga skulder om de för faller
inom 12 månader från balansdagen. Om de förfaller senare än 12 månader från
balansdagen klassificeras de som långfristiga skulder.
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Koncernens övriga finansiella skulder klassificeras som värderade till upplupet
anskaff ningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella skulder till
upplupet anskaffningsvärde består av räntebärande skulder (lång- och kortfristiga),
övriga långfristiga skulder och leverantörsskulder. Upp låning redov isas inledningsvis
till verkligt värde, netto efter transaktions kostnader. Up plåning redovisas där efter till
upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto
efter transaktionskostnader) och åter betalningsbe loppet redovisas i rapporten över
totalresultat fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden.
Upplåning klassificera s som kortfristig i balansräkningen om företaget inte har en
ovillkorad rättig het att senarel ägga skuldens reglering i minst tolv månader efter
rapportperioden. Lämnade utdelningar redovisas, i förekommande fall, som skuld
efter det att bolagsstämman godkänt utdelningen. Leverantörsskulder och andra
rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nomi -
nella belopp.
Derivatinstrument
Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde
både initialt och vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperiod. Balder
innehar dels derivat som säkrar viss risk hänförlig till kassaflödet (valutaswappar
och ränte swappar), del s derivat som säkrar investering i en utländsk verksamhet
(netto investeringssäkring). Derivat hänförliga till nettoinvestering i utlandsverk -
samheter, valuta swappar och vis sa ränteswappar har identifierats som säkrings -
instrument och bedöms uppfylla kraven för säkringsredo visning i IFRS 9. F ör utför-
ligare beskrivningar av säkringsredovisning, se efterföljande stycke. Alla övriga
derivatinstrument bedöms inte uppfylla kriterierna för säkringsredovisning i IFRS 9.
Derivat är också avtalsvillkor som är inbäddade i andra avtal. Inbäddade derivat sär -
redovisas om de inte är nära relaterade till värdkontraktet. För tillfället har inga
inbäddade derivat identifierats. Värdeförändringar på derivatinstrument som identi -
fierats som säkringsinstrument redovisas i övrigt totalresultat medan värdeföränd -
ringar på övriga derivatinstrument redovisas enligt tillämplig kategori ovan.
Konvertibla skuldebrev
Under 2023 har det tillkommit ett konvertibelt skuldebrev utfärdat i EUR. Detta är
uppdelat i två komponenter, en skulddel och en optionsdel. Skulddelen värderas
till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden, Options -
delen redovisas som en skuld och värderas löpande till verkligt värde via resultaträk -
ningen. Konvertibeln (både skulddelen och optionsdelen) redovisas på rad Ränte -
bärande skulder respektive rad Derivat i balansräkningen och värdeförändringar på
optionen redovisas på rad Värdeförändringar derivat i resultaträkningen. Transak -
tionskostnaderna redovisas som en del av skulden och periodiseras som en ränte -
kostnad över löptiden med tillämpning av effektivräntemetoden.
Säkring av rörliga räntor på lån
En viss del av koncernens ränteswappar har identifierats som säkringsinstrument
och bedöms uppfylla kraven på säkringsredovisning. Ränteswappen säkrar lån med
rörlig ränta genom att byta rörlig mot fast ränta. Den effektiva delen av förändringar
i verkligt värde på dessa ränteswappar redovisas via övrigt totalresultat i reserver i
eget kapital. Ineffektiv del av värdeförändringen redovisas omedelbart i årets resul -
tat och inkluderas i posten Värdeförändringar derivat. Belopp som ackumulerat s i
säkringsreserven i eget kapital omklassificeras till årets resultat i de perioder då den
säkrade posten påverkar resul tatet.
Säkring av nettoinvesteringar i utlandsverksamheter
Koncernen säkrar en betydande del av nettoinvesteringarna i utlandsverksamheter
genom lån i samma valuta som utlandsverksamheten och genom valutaswappar.
Koncernen bedömer att kriterierna för säkringsredovisning i IFRS 9 uppfylls för
nettoinvesteringar i utlandsverksamheter. Omräkningsdifferenser på lån och föränd -
ringar i verkligt värde för säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat i den
mån säkringen är effektiv. De ackumulerade förändringarna i omräknings differenser
och verkligt värde redovisas som separata komponenter i eget kapital. Vinst eller för -
lust som härrör från den del av säkringen som inte är effektiv redo visas i årets res ul-
tat. Vid avyttring av utlandsverksamheter omförs den vinst eller förlust som ackumu -
lerats i eget kapital till årets resultat, vilket därmed ökar eller minskar resultatet för
avyttringen.
Likvida medel
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodo havanden
hos banker och motsvarande institut.
114 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 117 =====
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar
Koncernen bedömer vid varje rapporttillfälle de framtida förväntade kreditförluster
som är kopplade till tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde baserat på
framåtriktad information. Koncernens finansiella tillgångar för vilka förväntade kre -
ditförluster bedöms utgörs i allt väsentligt av kundfordringar (hyresfordringar) och
andra långfristiga fordringar (huvudsakligen fordringar på intresseföretag). Koncer -
nen väljer reserveringsmetod baserat på om det skett en väsentlig ökning i kreditrisk
eller inte. Koncernen redovisar en kredit förlustreserve ring för sådana förväntade
kreditförluster vid varje rapporteringsdatum. För koncernens finansiella tillgångar
(i allt väsentligt kundfordringar och fordringar hos intresseföretag) tillämpar koncernen
den förenklade ansatsen för kredit reservering , det vill säga, reserveringen kommer
att motsvara den förväntade förlusten över h ela kundfordringens livslängd. För att
mäta de förväntade kreditförluste rna har kundfordringar grupperats baserat på för -
delade kreditriskegenskaper och förfallna dagar. Koncernen använder sig utav fram -
åtblickande variabler för förväntade kreditförluster. Koncernens kreditförluster har
historiskt varit oväsentliga och kunderna och intressebolagens betalningshistorik
god. Med beaktande av detta samt framåtblickande information om makroekono -
miska faktorer som kan påverka motpartens möjlighet att betala fordran, har även
koncernens förväntade kreditförluster bedömts som oväsentliga.
Balder är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna
utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell
risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda
marknadsmässig finansiering. Balders långsiktiga mål för kapitalstrukturen är att
soliditeten över tid ska vara lägst 40%, att räntetäckningsgraden inte bör understiga
2 gånger, att belåningsgraden inte bör överstiga 50% samt att nettoskulden i för -
hållande till EBITDA inte ska överstiga 11 gånger.
LÖPTIDSANALYS FINANSIELLA SKULDER
Tabellerna visar kassaflödet per år avseende finansiella skulder vid antagande om
nuvarande storlek på koncernen. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leve -
rantörsskulder och reglering av övriga finansiella skulder. Finansnettot har beräknats
utifrån koncernens genomsnittliga ränta med avdrag för ränteintäkter. Refinansiering
sker löpande, varför inga ränte kostnader har a ngetts för längre tid än 10 år.
FINANSPOLICY
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för sex olika slags finansiella risker.
Med finansiella risker avses ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, prisrisk,
kredit risk och valutarisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finans verk-
sam heten ska bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler.
Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för
koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centr alt av moder bolagets
finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. Finansiella
transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov
av likviditet, finansiering och ränterisk. So liditeten ska över tid inte understiga 40%.
Mål i finanspolicyn:
• soliditeten ska över tid inte understiga 40%,
• belåningsgraden ska över tid inte överstiga 50%,
• räntetäckningsgraden bör inte över tid understiga 2 ggr,
• nettoskuld/EBITDA, ska över tid inte överstiga 11 ggr,
• öka andelen grön finansiering,
• koncernens likviditet ska vid varje tillfälle motsvara minst en månads kända
utbetalningar inklusive räntebetalningar och amorteringar.
Löptidsanalys finansiell a skulder
Koncernen 2023-12-31
Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt
Förfallostruktur lån 12 804 20 778 24 583 15 608 16 614 44 082 134 469
Konvertibelt skuldebrev — — — — 6 188 — 6 188
Räntekostnader1) 3 910 3 896 3 882 3 868 3 854 19 064 38 475
Leverantörsskulder 439 — — — — — 439
Leasingskuld (hyra av lokal) 14 13 13 13 1 — 53
Övriga långfristiga skulder — 951 — — — — 951
Summa 17 167 25 638 28 478 19 490 26 657 63 146 180 575
För odiskonterade kassaflöden hänförliga till tomträtter se not 8, Leasing.
Koncernen 2022-12-31
Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt
Förfallostruktur lån 16 527 15 711 16 810 18 505 15 822 51 877 135 252
Räntekostnader1) 2 822 2 817 2 812 2 807 2 803 13 943 28 004
Leverantörsskulder 652 — — — — — 652
Leasingskuld (hyra av lokal) 13 12 11 11 11 1 60
Övriga långfristiga skulder — 1 385 — — — — 1 385
Summa 20 013 19 925 19 634 21 324 18 636 65 820 165 353
För odiskonterade kassaflöden hänförliga till tomträtter se not 8, Leasing.
Moderbolaget 2023-12-31
Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt
Förfallostruktur lån 3 742 8 175 14 936 7 985 10 179 5 082 50 100
Konvertibelt skuldebrev — — — — 6 188 — 6 188
Räntekostnader1) 1 451 1 449 1 446 1 443 1 440 7 155 14 383
Leverantörsskulder 15 — — — — — 15
Summa 5 209 9 624 16 382 9 428 17 807 12 236 70 685
Moderbolaget 2022-12-31
Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt
Förfallostruktur lån 5 928 8 555 7 241 12 078 8 071 10 325 52 199
Räntekostnader1) 1 096 1 095 1 095 1 094 1 093 5 458 10 931
Leverantörsskulder 11 — — — — — 11
Summa 7 035 9 650 8 336 13 172 9 165 15 783 63 141
1) Avser räntekostnader under perioden 0–10 år.
115 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 118 =====
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
Uppföljning av målen sker löpande med rapportering till styrelsen inför avlämnandet
av bolagets delårsrapporter.
Balder har åtaganden mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal, så kal l-
lade covenanter. Per årsskiftet hade Balder finansieringsåtaganden om ränte täck-
nings grad om 1,8 ggr, säkerställda skulder/totala tillgångar om 45% och belånings -
grad om 65%. Samtliga covenanter var uppfyllda per årsskiftet.
Känslighetsanalys
Faktor Förändring
Resultateffekt
före skatt, Mkr
Räntenivå för
räntebärande skulder +/– 1 procentenhet +/– 495
Finansiella mål Utfall
Mål 2023 2022
Soliditet, % lägst 40,0 37,9 40,0
Belåningsgrad, % högst 50,0 50,0 47,9
Räntetäckningsgrad, ggr lägst 2,0 3,2 4,7
Nettoskuld/EBITDA, ggr högst 11,0 12,3 13,4
Förfallostruktur räntederiv at 1)
År Nominellt belopp, Mkr Ränta, %
2024 1 691 2,00
2025 4 332 1,67
2026 1 753 1,52
2027 1 869 1,35
2028 5 000 1,67
2029 8 222 1,60
2030 1 610 1,54
2031 500 1,53
2032 2 800 2,46
2037 1 500 2,00
2040 277 0,67
Totalt 29 555 1,71
1) Avser räntederivat där fast ränta betalas
RISKER
Kapitalrisk
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att
fortsätta sin verksamhet, för att fortsätta generera avkastning till aktieägarna och
nytta för andra intressenter.
Likviditetsrisk
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna
fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader, räntor och
amorteringar. Enligt finanspolicyn ska det alltid finnas tillräckligt med kontanta
medel och garanterade krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen
kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet ti ll exempel vid ökad
beredskap för större affärer. Per bokslutsdagen uppgick Balders likvida medel,
finansiella placeringar och outnyttjade checkkrediter till 5 859 Mkr (6 963). Balders
Finanspolicy, som upp dateras minst e n gång per år, anger riktlinjer och regler för hur
upplåningen ska ske. Övergripande målsättning för finansförvaltningen är att upplå -
ningen ska säkerställa bolagets kort- och långfristiga kapitalförsörjning, anpassa den
finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet
så att en långsiktig stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls samt att uppnå bästa
möjliga finansnetto inom givna riskramar.
Refinansieringsrisk
Med refinansieringsrisk avses risken att Balder inte kan återfinansiera sig i fram tiden
eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder hade per årsskiftet kredit faciliteter
om 11 823 Mkr (19 860) varav 11 794 (18 808) var outnyttjade. Balder arbetar konti nu-
erligt med att ta upp nya lån och omförhandla befintliga lån. Av låneportföljen ska
över tid 50% inneha en kredittid på mer än 2 år och inte mer än 20% av lånen bör
förfalla inom ett år.
Ränterisk
Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av för -
ändringar i räntenivåer. Den faktor som främst påverkar ränterisken är ränte bindnings-
tiden. Lång räntebindningstid innebär en förutsägbarhet i kassaflödet men det inne -
bär oftast också högre räntekostnader. Hanteringen av koncernens ränteexponering
är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att
iden tifiera och hantera denna exponering. Ränterisken ska hanteras med risk säkrings-
instrument som ränteswappar, räntetak och räntegolv. Som övergripande nyckeltal
används räntetäckningsgrad. Räntetäckningsgraden ska vid varje mättillfälle över -
stiga 2,0 gånger. För att erhålla en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs
bedömningen av ränterisken vid upptagandet av lån med kort räntebindning utifrån
koncernens totala låneportfölj. Räntederivattransaktioner genomförs vid behov för
att uppnå önskad ränterisk i den totala upplåningen.
Balder har i huvudsak använt sig av swappar och fasträntelån för att hantera rän -
terisken, vilka förfaller mellan 2024 och 2040. Per årsskiftet var 74% av lånen säk -
rade med ränteswappa r och fasträntelån och för 5% tillämpas säkringsredovisning.
I takt med att marknadsräntan förändras uppstår ett teoretiskt över- eller under -
värde, som inte är kassa flödespåver kande, på de finansiella instrumenten. Derivaten
redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovi -
sas i resultat räkningen. De rivaten värderas utifrån noterade priser på marknaden.
Värdeförändringarna uppgick under 2023 till –1 899 Mkr (1 617). Per årsskiftet upp -
gick det verkliga värdet på räntederivaten till 421 Mkr (1 677). Det verkliga värdet för
finansiella instrument baseras på förmedlade kredit instituts värd eringar. Rimlig heten
i värderingen har prövats genom att låta annat kreditinstitut värdera liknande instru -
ment på balans dagen, se känsl ighetsanalysen.
SATOs räntederivat uppfyller kraven på säkringsredovisning, då löptiden på
derivaten är matchade med underliggande finansiering. Det innebär att värde -
förändringen av derivaten redovisas i övrigt totalresultat. De räntederivat (ränte -
swappar) som ingås av SATO har samma kritiska villkor som det säkrade föremålet.
Kritiska villkor kan vara referensränta, ränteomsättningsdagar, betaldagar, förfallo -
dag och nominellt belopp. Ineffektivitet i ränteswappar kan uppstå på grund av skill -
nader i kritiska villkor mellan ränteswappen och lånet. Det fanns ingen ineffektivitet
hänförlig till SATOs ränte swappar under 2 023.
Valutarisk
Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark, Norge, Finland, Tyskland och
Storbritannien. Bolagen har huvudsakligen intäkter och kostnader i lokal valuta.
Koncernen påverkas av valutakursfluktuationer vid omräkning av de utländska
dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta. Koncernen är via
netto investeringar i utlandet exponerad mot EUR, DKK, GBP och NOK.
Omräkningsexponering
När dotterbolagens rapporter över finansiell ställning i lokal valuta omräknas till
svenska kronor uppstår en omräkningsdifferens, som beror på att innevarande år
omräknas till en annan bokslutskurs än föregående år och att totalresultaträkningen
omräknas till genomsnittskursen under året medan rapporten över finansiell ställ -
ning omräknas till kursen per den 31 december. Omräkningsdifferensen förs till
övrigt totalresultat och balanseras i reserver i eget kapital. Omräknings exponeringen
utgörs av den risk som omräkningsdifferensen representerar i form av påverkan på
övrigt total resultat och eg et kapital. Risken är störst för de valutor där koncernen har
störst nettotillgångar och där kursrörelserna mot svenska kronor är störst. Störst
påverkan för koncernen utgör nettotillgångarna i Finland och Danmark. Balder har
totalt emitterat 4 018 MEUR på den europeiska obligationsmarknaden samt ett kon -
vertibelt skuldebrev där skulddelen uppgår till 457 MEUR vilket bidrar till att minska
valuta exponeringen av koncernens nettotillgångar i EUR och DKK. Per årsskiftet
fanns även valutaswappar om –1 467 MEUR (–1 852), det verkliga värdet på dessa
uppgick till –330 Mkr (305).
Tillgångarna och skulderna i EUR och DKK ses sammantaget i och med att kursen
för DKK är låst mot EUR. Omräkningsdifferenserna hanteras framförallt genom att
upplåningen fördelats på olika valutor utifrån nettotillgångarna i respektive valuta.
Lån som tas upp i samma valuta som det finns nettotillgångar i koncernen, minskar
dessa nettotillgångar och därmed minskar omräkningsexponeringen. Dessa säk -
ringar av nettoinvesteringar i utlandsverksamheter fungerar på följande sätt. Kurs -
vinster och kursförluster avseende lån i utländsk valuta, som finansierar förvärv av
utländska dotter bolag, redovi sas som en del av övrigt totalresultat i den mån lånen
fungerar som en kurssäkring för de förvärvade nettotillgångarna. I övrigt totalresul -
tat möter de den omräkningsdifferens som framkommer vid konsolideringen av de
utländska dotter bolagen. I konc ernen har redovisade valutakursdifferenser om
netto 1 262 Mkr (–2 790) avseende skulder i utländsk valuta omförts till övrigt total -
resultat såsom säkring av nettoinvesteringarna i utlandsverksamheter. Det fanns
116 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 119 =====
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
ingen ineffektivitet som ska redovisas från säkringar av nettoinvestering i utlands -
verksamhet. De lån som säkrar nettoinvesteringar i utlandsverksamheter är i EUR och
DKK, eftersom dessa utländska valutor har störst påverkan på rapporten över finan -
siell ställning. Av koncernens totala nettoinvesteringar i utlandsverksamheter har
100% säkrats.
Eftersom koncernen använder delar av sitt kassaflöde till att amortera på lånen för
att förbättra finansnettot, så tenderar omfattningen av denna säkring över tid att
minska. En förändring i det utländska dotterbolagets nettotillgångar över tid kan ha
samma effekt.
Prisrisk
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, nivån på marknads -
mässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. En förändring av hyresnivån
med +/– 1% eller den ekonomiska uthyrningsgraden med +/– 1 procentenhet påverkar
resultat före skatt med +/– 124 Mkr respektive +/– 130 Mkr.
Kreditrisker
Kundfordringar
Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att
betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder
kreditkontrolleras genom att information om kundernas finansiella ställning inhämtas
från olika kreditupplysningsföretag.
En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpass -
ning för befintlig kund. Bankgaranti, depositioner eller annan säkerhet krävs för
kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik.
I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande
kreditbevakning.
Finansiell verksamhet
Den finansiella verksamheten i Balder medför exponering för kreditrisker. Det är
främst motpartsrisker i samband med fordringar på banker och andra motparter
som uppstår vid handel med derivatinstrument. Balders finanspolicy innehåller
ett särskilt motpartsreglemente i vilket maximal kreditexponering för olika mot -
parter anges.
Upplåning, förfallostruktur och räntor
Vid årets utgång hade Balder bindande låneavtal om sammanlagt 134 469 Mkr
(135 252). Lån är upptagna i svenska kronor, danska kronor, norska kronor, brittiska
pund och euro. Vid årets utgång uppgick lånen i danska kronor till 8 576 MDKK,
lånen i norska kronor till 6 325 MNOK, lånen i brittiska pund till 48 MGBP och lånen
i euro till 7 391 MEUR. Den enskilt största finansieringskällan är obligationer i euro
emitterade på den europeiska obligationsmarknaden. Balder har även ett inhemskt
MTN-program med en ram om 15 000 Mkr samt ett konvertibelt skuldebrev i EUR
om 480 MEUR. Ute stående certi fikatvolym var per den 31 december 981 Mkr (420),
certifikatprogrammet omfattar totalt 6 438 Mkr (6 451). Netto räntebärande skulder
efter avdrag för likvida medel och finansiella placeringar om 5 449 Mkr (6 553)
uppgick till 126 802 Mkr (126 228).
Avtalen kan delas upp i fem kategorier:
• lån mot ställande av säkerhet i form av reversfordringar på dotterbolag. Säkerheten
har kompletterats med pant i dotterbolagens aktier/kommandit andelar,
• lån mot ställande av pantbrev i fastighet,
• certifikatprogram,
• obligationslån, inklusive Hybridkapital.
• konvertibelt skuldebrev
Som kortfristiga räntebärande skulder redovisas de räntebärande skulder som
formellt sett förfaller inom ett år samt ett års avtalad amortering.
I vissa fall kompletteras säkerheten med covenanter. Balder uppfyller alla
covenanter. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per den
31 december 2023 till 5,4 år (5,7). Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av
löptidsanalysen, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller åter -
betalning. Den genomsnittliga effektiva räntan per bokslutsdagen uppgick till 2,9%
(2,1) inklusive effekten av upplupen ränta från Balders räntederivat. Den genomsnitt -
liga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 3,2 år (3,5). Andelen lån med
ränteförfall under kommande treårsperiod uppgick till 51% (44).
Övriga åtaganden
Per bokslutet finns inget övrigt åtagande som är väsentligt för koncernen.
117 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 120 =====
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2023
Koncernen, Mkr
Tillgångar och skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde
via resultaträkningen
Verkligt värde
via övrigt
totalresultat
Totalt
redovisat
värde
Verkligt värdehierarkin
Totalt verkligt värde 2023
Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3
Andra långfristiga fordringar 3 018 — 111) 3 029 — 3 029 —
Derivat — 162 259 421 — 421 —
Kundfordringar 447 — — 447 — 447 —
Finansiella placeringar 1 601 1 447 — 3 047 1 447 1 601 —
Likvida medel 2 402 — — 2 402 — 2 402 —
Summa fordringar 7 468 1 609 270 9 348 1 447 7 901 —
Långfristiga räntebärande skulder 116 591 — — 116 591 49 272 58 228 —
Konvertibelt skuldebrev 5 074 1 114 — 6 188 — 6 641 —
Övriga långfristiga skulder 951 — — 951 — 951 —
Derivat — — 330 330 — 330 —
Kortfristiga räntebärande skulder 12 804 — — 12 804 5 308 7 419 —
Leverantörsskulder 439 — — 439 — 439 —
Summa skulder 135 858 1 114 330 137 302 54 579 74 007 —
Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2022
Koncernen, Mkr
Tillgångar och skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde
via resultaträkningen
Verkligt värde
via övrigt
totalresultat
Totalt
redovisat
värde
Verkligt värdehierarkin
Totalt verkligt värde 2022
Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3
Andra långfristiga fordringar 2 494 — 111) 2 505 — 2 505 —
Derivat — 1 244 738 1 982 — 1 982 —
Kundfordringar 198 — — 198 — 198 —
Finansiella placeringar 959 1 617 — 2 576 1 617 959 —
Likvida medel 3 977 — — 3 977 — 3 977 —
Summa fordringar 7 628 2 861 749 11 238 1 617 9 621 —
Långfristiga räntebärande skulder 118 721 — — 118 721 48 921 54 984 —
Övriga långfristiga skulder 1 385 — — 1 385 — 1 385 —
Kortfristiga räntebärande skulder 16 531 — — 16 531 7 164 9 031 —
Leverantörsskulder 652 — — 652 — 652 —
Summa skulder 137 290 — — 137 290 56 085 66 053 —
1) Inga värdeförändringar har redovisats under 2023 eller 2022.
Nivå 1 – värderas till verkligt värde utifrån noterade marknadsvärden på aktiv marknad för identiska tillgångar.
Nivå 2 – värderas till verkligt värde utifrån annan observerbar data för tillgångar och skulder än marknadsvärden enligt nivå 1.
Nivå 3 – värderas till verkligt värde utifrån data för tillgångar och skulder som inte baseras på observerbar marknadsdata.
Räntebindning
Redovisat värde, Mkr Ränta, %
År 2023 2022 2023 2022
Inom ett år 45 112 46 188 4,3 3,0
1–2 år 9 238 4 573 2,1 1,8
2–3 år 13 257 9 481 2,7 1,9
3–4 år 13 606 14 451 1,7 2,3
4–5 år 18 992 13 058 2,8 1,4
> 5 år 34 265 47 502 1,9 1,6
Summa 134 469 135 252 2,9 2,1
Andel, % Verkligt värde, Mkr
År 2023 2022 2023 2022
Inom ett år 35 38 45 024 46 124
1–2 år 7 4 9 032 4 550
2–3 år 9 7 11 863 8 585
3–4 år 10 10 12 105 11 585
4–5 år 15 8 19 300 10 120
> 5 år 23 33 29 544 39 136
Summa 100 100 126 867 120 100
118 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 121 =====
Forts. Not 22 Finansiell riskhantering
Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2023
Moderbolaget, Mkr
Tillgångar och skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde
via resultaträkningen
Verkligt värde
via övrigt
totalresultat
Totalt
redovisat
värde
Verkligt värdehierarkin
Totalt verkligt värde 2023
Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3
Andra långfristiga fordringar 1 763 — — 1 763 — 1 763 —
Derivat — 181 — 181 — 181 —
Fordringar på koncernbolag 86 864 — — 86 864 — 86 864 —
Finansiella placeringar — 820 — 820 820 — —
Likvida medel 1 277 — — 1 277 — 1 277 —
Summa fordringar 89 904 1 001 — 90 904 820 90 084 —
Långfristiga skulder till kreditinstitut 41 284 — — 41 284 21 307 16 628 —
Konvertibelt skuldebrev 5 074 1 114 — 6 188 — 6 641 —
Skulder till koncernbolag 39 934 — — 39 934 — 39 934 —
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 3 742 — — 3 742 1 502 2 240 —
Leverantörsskulder 15 — — 15 — 15 —
Summa skulder 90 048 1 114 — 91 162 22 809 65 458 —
Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2022
Moderbolaget, Mkr
Tillgångar och skulder
värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde
via resultaträkningen
Verkligt värde
via övrigt
totalresultat
Totalt
redovisat
värde
Verkligt värdehierarkin
Totalt verkligt värde 2022
Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3
Andra långfristiga fordringar 1 122 — — 1 122 — 1 122 —
Derivat — 1 185 — 1 185 — 1 185 —
Fordringar på koncernbolag 92 204 — — 92 204 — 92 204 —
Finansiella placeringar — 812 — 812 812 — —
Likvida medel 2 083 — — 2 083 — 2 083 —
Summa fordringar 95 409 1 997 — 97 406 812 96 594 —
Långfristiga skulder till kreditinstitut 46 271 — — 46 271 21 523 17 872 —
Skulder till koncernbolag 48 082 — — 48 082 — 48 082 —
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 5 928 — — 5 928 3 832 2 033 —
Leverantörsskulder 11 — — 11 — 11 —
Summa skulder 100 291 — — 100 291 25 355 67 998 —
Nivå 1 – värderas till verkligt värde utifrån noterade marknadsvärden på aktiv marknad för identiska tillgångar.
Nivå 2 – värderas till verkligt värde utifrån annan observerbar data för tillgångar och skulder än marknadsvärden enligt nivå 1.
Nivå 3 – värderas till verkligt värde utifrån data för tillgångar och skulder som inte baseras på observerbar marknadsdata.
NOT 23
CHECKKREDIT
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Beviljad kreditlimit 410 410 350 350
Utnyttjad del — — — —
Outnyttjad del 410 410 350 350
NOT 24
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen Moder bolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Personalkostnader 123 132 22 23
Räntekostnader 712 819 392 562
Förskottsbetalda hyror 1 560 1 593 — —
Fastighetskostnader 773 670 — —
Övriga poster 132 86 6 15
Summa 3 300 3 300 420 600
119 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 122 =====
NOT 25
STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRP LIKTELSER
REDOVISNINGSPRINCIP
Eventualförpliktelser
En eventualförpliktelse redovisas vid en möjlig förpliktelse för vilken det återstår att
få bekräftat om koncernen har en förpliktelse som skulle kunna leda till ett utflöde av
resurser, alternativt, vid en befintlig förpliktelse som inte uppfyller kriterierna att
redovisas i balansräkningen som avsättning eller annan skuld då det inte är troligt att
ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller då inte en
tillräckligt tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
Moderbolaget – Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till
förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har
ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne
ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt
avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR
2 stycke IFRS 9 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IFRS 9 när det gäller
finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moder-
bolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bola-
get har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
Ställda säkerheter
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Fastighetsinteckningar 62 946 54 812 — —
Aktier i koncernbolag 19 942 12 904 — —
Reverser — — 6 448 4 170
Summa 82 888 67 716 6 448 4 170
Eventualförpliktelser
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Borgen för dotterbolag — — 36 724 30 122
Borgen för intressebolag 3 006 3 179 496 373
Övriga garantier1) 2) 4 628 3 118 1 006 1 006
Summa 7 634 6 297 38 226 31 501
1) I takt med att projektportföljen växer och antal bostadsrättsprojekt i pågående produktion
ökar, växer även övriga garanti- och borgensåtaganden gentemot bostadsrättsför eningar,
entreprenörer och kommuner.
2) Bolaget utställer, i mindre omfattning, tidsbegränsade kapitaltäckningsgarantier för
dotterbolag vars verksamhet kan erfordra tillskott av riskkapital.
NOT 26
KASSAFLÖDESANAL YS
REDOVISNINGSPRINCIP
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att
resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under
perioden samt för eventuella intäkter eller kostnader som hänförs till investerings-
eller finansieringsverksamheten.
Likvida medel
Koncernens likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel. Likvida medel redovisas
enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende finansiella tillgångar värderade till
upplupet anskaffningsvärde.
Likvida medel
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Följande delkomponenter ingår
i likvida medel:
Kassa och bank 2 402 3 977 1 277 2 083
Summa enligt balans räkningen 2 402 3 977 1 277 2 083
Summa enligt
kassaflödes analysen 2 402 3 977 1 277 2 083
Betalda/erhållna räntor och derivat
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Erhållen ränta 1 233 528 386 719
Betald ränta –4 745 –2 333 –1 892 –1 207
Erhållet/betalt avseende derivat 427 –55 267 –58
Summa –3 085 –1 860 –1 239 –546
Koncerninterna ränteintäkter och räntekostnader för 2023 samt 2022 är ej likviditets -
påverkande.
Avstämning av skulder hänförliga till finansierings verksamheten
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Koncernen, Mkr 2022-12-31 Kassaflöde
Valutakurs-
differenser
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster 2023-12-31
Räntebärande skulder 135 252 –149 –780 146 134 469
Leasingskuld (hyra av kontorslokal) 57 –21 — 15 50
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 135 309 –170 –780 160 134 519
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Koncernen, Mkr 2021-12-31 Kassaflöde
Valutakurs-
differenser
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster 2022-12-31
Räntebärande skulder 117 426 8 864 7 735 1 226 135 252
Leasingskuld (hyra av kontorslokal) 61 –17 — 13 57
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 117 487 8 847 7 735 1 239 135 309
120 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 123 =====
Forts. Not 26 Kassaflödesanalys
Avstämning av skulder hänförliga till finansierings verksamheten
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Moderbolaget, Mkr 2022-12-31 Kassaflöde
Valutakurs-
differenser
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster 2023-12-31
Räntebärande skulder 52 199 –1 353 –449 –297 50 100
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 52 199 –1 353 –449 –297 50 100
Ej kassaflödespåverkande förändringar
Moderbolaget, Mkr 2021-12-31 Kassaflöde
Valutakurs-
differenser
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster 2022-12-31
Räntebärande skulder 55 285 –6 843 2 568 1 189 52 199
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 55 285 –6 843 2 568 1 189 52 199
NOT 27
ANDELAR I KONCERNBOLAG
REDOVISNINGSPRINCIP
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det
bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital.
I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker ned -
skrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte
längre är motiverad sker återföring av denna.
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående balans 13 589 15 518
Förvärv 18 94
Nedskrivning –2 422 –2 125
Lämnade aktieägartillskott 0 101
Utgående balans 11 185 13 589
Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterbolag
Dotterbolag Organisations nummer Säte Antal andelar Andel, % 2023 2022
Balder Storstad AB 556676-4378 Göteborg 100 000 100 2 211 2 211
Balder Mellanstad AB 556514-4291 Göteborg 1 938 000 100 1 235 3 657
Din Bostad Sverige AB 556541-1898 Göteborg 1 000 000 100 626 626
Egby Vindkraftverk AB 556760-5919 Göteborg 1 000 100 0 0
Balder Danmark A/S 34058016 Köpenhamn 5 000 100 158 158
Balder Fastigheter Norge AS 916755856 Oslo 120 100 319 319
Balder Bilrum Fastighet AB 556730-4059 Göteborg 100 000 100 1 255 1 255
Balder Germany GmbH 194177B Berlin 23 725 95 1 1
SATO Oyj1) 0201470-5 Helsingfors 619 300 0 265 265
Asset Buyout Partners Invest AS 916164882 Oslo 4 185 527 540 100 4 266 4 266
Serena Properties AB 559023-2707 Stockholm 5 000 000 100 848 831
Summa 11 185 13 589
1) Balderkoncernen äger totalt 31 971 535 aktier i SATO Oyj, motsvarande en ägarandel om 56,5% (56,5). 619 300 aktier ägs från Fastighets AB Balder och resterande 31 352 235 aktier ägs från
dotterbolaget Balder Finska Otas AB (559000-0369).
Koncernen äger genom ovan nämnda dotterbolag flertalet bolag i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien vilka framgår av respektive dotterbolags
årsredovisning. För bolag i SATO Oyj, se SATO Oyjs årsredovisning på sato.fi.
121 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 124 =====
NOT 28
FORDRINGAR PÅ/SKULDER TILL KONCERNBOLA G
Fordringar Skulder
Moderbolaget, Mkr 2023 2022 2023 2022
Ingående balans 92 204 83 490 48 082 44 736
Förändring utlåning till
dotterbolag –5 339 8 714 –8 148 3 345
Utgående balans 86 864 92 204 39 934 48 082
Fastställd amorteringsplan saknas.
NOT 29
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER
RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
Efter årets utgång har Balder genomfört en riktad nyemission om 18 000 000 aktier
av serie B till ett totalt värde om cirka 1 167 Mkr. Kapitalet möjliggör återköp av upp till
200 MEUR av Balders utestående hybridkapital om cirka 400 MEUR.
Tecknare av aktierna i nyemissionen är AMF och Swedbank Robur. Nyemissionen
innebär en utspädningseffekt om cirka 1,5% i förhållande till antalet aktier och cirka
1,0% i förhållande till antalet röster i Balder genom att antalet utestående aktier ökar
från 1 154 000 000 till 1 172 000 000 (fördelat på 67 376 592 aktier av serie A och
1 104 623 408 aktier av serie B) och antalet röster ökar från 176 038 932,8 till
177 838 932,8.
I övrigt finns inga händelser av väsentlig betydelse för Fastighets AB Balders ställ -
ning som inträffat efter rapportperiodens utgång.
NOT 30
NÄRSTÅENDE
REDOVISNINGSPRINCIP
Med närstående avses både juridiska och fysiska personer enligt definitionen i IAS
24. Transaktioner med närstående ska i likhet med övriga transaktioner genomföras
på affärsmässiga villkor. Vid transaktionerna ska även särskilt beaktas de riktlinjer
som finns för intressekonflikter. Som närstående definieras:
• Samtliga bolag inom Balderkoncernen
• Styrelseledamöter och företagsledning
• Nära familjemedlemmar till styrelseledamöter eller företagsledning
• Bolag kontrollerade av styrelseledamöter eller företagsledning
• Aktieägare som kontrollerar mer än 10% av aktierna eller rösterna i bolaget
Närståenderelationer
Koncernen
Koncernen står under betydande inflytande från Erik Selin Fastig heter AB som
innehar 47,8% (47,8) av rösterna i Fastighets AB B alder.
Moderbolaget
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder bolaget
bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 27, Andelar i konce rn bolag.
Sammanställning över närstående transaktione r
Koncernen
Erik Selin Fastigheter AB har köpt fastighetsadministrativa tjänster av Balder för
6 Mkr (5). Balder har köpt tjänster från advokatfirman Norma Law om 1 Mkr (0) där
styrelse ledamoten Anders Wennergren är partner. Under året har byggtjänster köpts
från Tommy Byggare AB om 19 Mkr (118), vilket är ett närstående bolag till Erik Selin
Fastigheter AB. Tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Moderbolaget
Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt sina dotter bolag upp-
gående till 412 Mkr (380). Moderbolaget fungerar som internbank. Fordringar på
dotterbolag uppgick per bokslutsdagen till 86 864 Mkr (92 204). Såväl de adminis -
trativa som finansiella tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Intressebolag/joint ventures
Utöver ovanstående närståenderelationer äger Balderkoncernen intresse bolag enligt
not 14, Andelar i intressebolag/joint ventures.
Under verksamhetsåret har intressebolagen köpt förvaltnings- och administrat iva
tjänster för sina koncerner av Balder uppgående till 92 Mkr (80). Därut över köps
tjänster från Norion Bank AB (publ). Nettofordringar på intressebolag uppgick per
boksluts dagen till 3 614 Mkr (2 924), varav finansiella placeringar som utgör kortfris -
tig utlåning till intressebolag uppgick till 1 601 Mkr (959). Såväl de administrativa som
finansiella tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning
Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 63,0% (63,0) av
rösterna i Balder. Beträffande styrelsen, VD och övriga befattnings havares löner o ch
andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner
samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4, Anställda och personalkostnader.
NOT 31
UPPGIFTER OM MODERBOLAGET
Fastighets AB Balder (publ) är ett svensk registrerat a ktiebolag med säte i Göteborg.
Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Adresse n till
huvudkontoret är Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadres sen är Parkgatan 49.
Koncernredovisningen för år 2023 består av moderbolaget och dess dotter bolag,
tillsammans benämnda koncernen.
122 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 125 =====
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande
av styrelsen och VD den 3 april 2024. Koncernens och moder bolagets
resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman
den 3 maj 2024. Styrelsen avser att föreslå årsstämman att ingen aktie-
utdelning (–) lämnas för ver ksamhetsåret 2023.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed
i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de inter-
nationella redovisningsstandards som avses i Europaparlamentets och
rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning
av internationell redovisningsstandard. Årsredovisningen respektive
koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och
koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för kon cernen
respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av
koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bolaget och
de bolag som ingår i koncernen står inför.
Göteborg den 3 april 2024
Christina Rogestam
Styrelseordförande
Sten Dunér
Styrelseledamot
Fredrik Svensson
Styrelseledamot
Anders Wennergren
Styrelseledamot
Erik Selin
Styrelseledamot och VD
Vår revisionsbesrättelse har lämnats den 4 april 2024
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Konstantin Belogorcev
Auktoriserad revisor
123 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
===== SIDA 126 =====
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen för Fastighets AB Balder (publ)
för år 2023. Bolagets årsredovisning och koncern-
redovisning ingår på sidorna 77–123 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upp-
rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger
en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av
moderbolagets finansiella ställning per den 31 decem-
ber 2023 och av dess finansiella resultat och kassa-
flöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncern-
redovisningen har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga av -
seenden rättvisande bild av koncernens finansiella
ställning per den 31 december 2023 och av dess finan-
siella resultat och kassaflöde för året enligt International
Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits
av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättel-
sen är förenlig med årsredovisningens och koncern-
redovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer
resultaträkningen och balansräkningen för moder-
bolaget och rapporter över totalresultat och finansiell
ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet
i den kompletterande rapport som har överlämnats t ill
moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförord-
ningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards
on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare
i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för-
hållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar
att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga
förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens
(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade
bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag
eller dess kontrollerade f öretag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
VÅR REVISIONSANSATS
Översikt
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsent-
lighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktig-
heter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt
de områden där verkställande direktören och styrelsen
gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga
redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts
med utgångspunkt från antaganden och prognoser
om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra.
Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken
för att styrelsen och verkställande direktören åsido-
sätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt
om det finns belägg för systematiska avvikelser som
givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd
av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamåls-
enlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de
finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen
till koncernens struktur, redovisningsprocesser och
kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.
Koncernen är verksam i sex länder och fastigheterna
ägs av separata bolag som genom centraliserade
ekonomifunktioner och enhetliga rutiner sammanställs i
underkoncerner. Den finska underkoncernen SATO Oyj,
övriga finska dotterbolagen samt de danska och norska
bolagen revideras av lokala revisionsteam. Koncern-
revisionsteamet erhåller rapportering från lokala
revisionsteam för de väsentliga underkoncernerna.
Vi har utvärderat enhets revisorernas utförda arbete
i syfte att fastställa huruvida tillräckliga revisionsbevis
inhämtats som grund för vårt uttalande i koncern -
revisionsberättelsen.
Revisionen av underkoncernen SATO Oyj har utförts
av Deloitte, Finland. Enligt god revisionssed åligger det
koncernrevisorn att säkerställa att enhetsrevisorerna
har utfört rätt arbete och med tillräcklig hög kvalitet
avseende de identifierade revisionsriskerna. Eftersom
SATO Oyj utgör en väsentlig del av Balderkoncernen
och därmed koncernrevisionen samt att vi och enhets-
revisorn inte ingår i samma nätverk blir den uppgiften
extra viktig. Vi har därför utformat särskilda instruk-
tioner till Deloitte, Finland, och säkerställt via löpande
kommunikation och möten samt skriftliga bekräftelser
att de följt och beaktat dessa. Vi har tagit del av, disku-
terat och utvärderat den riskbedömning och väsentlig-
hetsbedömning som enhetsrevisorn planerat för och
också använt i sin revision. Vi har även digitalt besökt
Deloitte, Finland, och gått igenom väsentliga revisions-
moment.
REVISIONSBERÄTTELSE
Till bolagsstämman i Fastighets AB Balder (publ), org. nr 556525-6905
Utöver moderbolaget och koncernredovisningen
revideras också de svenska bolagen av koncern-
revisionsteamet.
Sammantaget innebär det att vi förvissat oss om
att det finns tillräckliga revisionsbevis för vår koncern-
revision och revisionsberättelse.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av
vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas
för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga
felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av
oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsent-
liga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar
med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi
vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den
finansiella rapporteringen som helhet (se tabellen
nedan). Med hjälp av dessa och kvalitativa övervägan-
den fastställde vi revisionens inriktning och omfattning
och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och
omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och
sammantagna felaktigheter på de finansiella rappor-
terna som helhet.
Vi valde totala tillgångar som riktmärke för vår över-
gripande bedömning av väsentlighet för räkenskaperna
som helhet mot bakgrund av att värdet på förvaltnings-
fastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse
för koncernens finansiella ställning samt utgör ett sär-
skilt betydelsefullt område för revisionen. Vi definierade
även en specifik väsentlighet för revisionen av resultat
från fastighetsförvaltningen inklusive de rörelsekapital-
relaterade balansposterna.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
124 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
===== SIDA 127 =====
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och åter-
finns på sidorna 1–76 samt 128–140. Annan information
består även av Ersättningsrapporten för 2023. Det är
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-
cernredovisningen omfattar inte denna information
och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende
denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen
och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa
den information som identifieras ovan och överväga
om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig
med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi
i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga fel-
aktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse-
ende denna information, drar slutsatsen att den andra
informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är
vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rappor-
tera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-
ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild
enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-
redovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU,
och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande
direktören ansvarar även för den interna kontroll som
de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo-
visning och koncernredovisning som inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets och koncer-
nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser,
när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande
direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med
verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ
till att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om
huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen
som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig-
heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag, och att lämna en revisionsberättelse som
innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en
hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en
revision som utförs enligt ISA och god revisionssed
i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel-
aktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå
på grund av oegentligheter eller misstag och anses
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen
kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisio-
nen av årsredovisningen och koncernredovisningen
finns på Revisorsinspektionens webbplats:
www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar.
Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
SÄRSKILT BETYDELSEFULL T OMRÅDE
Värdering av förvaltningsfastigheter
Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen, beskrivning av
redovisningsprinciper i not 1 samt Förvaltningsfastig -
heter i not 12.
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde
om 209 000 Mkr per 2023-12-31 och utgör en väsentlig
del av Balderkoncernens balansräkning.
Verkligt värde på koncernens fastighetsbestånd base -
ras på interna beräkningar, huvudsakligen genom att
tillämpa avkastningsmetoden. Fastigheter under upp -
förande och projektfastigheter för egen förvaltning
värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd
entreprenadutgift samt projektrisk, vilket oftast samman -
faller med en värdering till anskaffningsvärde.
Under året har 52% av beståndet varit föremål för
bedömning av externa värderingsinstitut i syfte att
kvalitetssäkra de interna värderingarna.
Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar
som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans
med det faktum att endast en mindre skillnad i de enskilda
fastigheternas beräkningsparametrar, såsom bedömning
av framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och avkastnings -
krav, kan leda till väsentliga felaktigheter, gör att värde -
ringen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelse -
fullt område i revisionen.
HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET SÄRSKILT
BETYDELSEFULLA OMRÅDET
Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna
kontroll och kvalitetssäkring för värderingsprocessen.
Vi har, tillsammans med våra värderingsspecialister,
gått igenom och bedömt de värderingsmodeller som
Balder tillämpar och rimligheten i gjorda antaganden.
Vår revision har bland annat omfattat följande gransk -
ningsåtgärder:
• Följt upp att värderingarna följer Balders riktlinjer för
fastighetsvärdering
• Stickprovsmässigt följt upp riktigheten i modellens
matematiska beräkningar
• Bedömt indata genom stickprovsmässig uppföljning
mot historiska utfall och jämfört med tillgängliga
marknadsdata
• Stickprovsmässigt testat indata i beräknings -
modellerna mot information i fastighetssystemet
och aviseringssystemet
• Tagit del av de externa värderingarna jämfört med
de interna beräkningarna
• Tagit del av och diskuterat ledningens bedömning av
avkastningskraven för vissa specifika fastigheter samt
för fastighetsportföljen som helhet
• Gått igenom granskningsansats och externa underlag
med det finska revisionsteamet avseende värdering av
dotterbolagskoncernen SATO Oyjs fastighetsbestånd.
Vårt arbete har fokuserats på de största förvaltningsfastig -
heterna, de mest väsentliga antagandena samt de fastig -
heter där det varit störst variationer i värde jämfört med
föregående år. I de fall där antaganden om framtida
driftsnetto, uthyrningsgrad och avkastningskrav avviker
mot vår initiala förväntan har dessa avvikelser diskuterats
med koncernens företrädare och vid behov har komplet -
terande underlag inhämtats.
Vi har slutligen kontrollerat att de modeller som
använts, att de antaganden och känslighetsanalyser som
Balder gjort blivit beskrivet på ett riktigt sätt i not 12.
SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning
var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktu-
ella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande
till, års redovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gö r inga separata uttalanden om
dessa områden.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
125 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
===== SIDA 128 =====
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH
ANDRA FÖRFATTNINGAR
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till
disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en revision av styrel-
sens och verkställande direktörens förvaltning för
Fastighets AB Balder (publ) för år 2023 samt av för-
slaget till dispositioner beträffande bolagets vinst
eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar
styrelsens ledamöter och verkställande direktören
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i
Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare
i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för-
hållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis-
positioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat
en bedömning av om utdelningen är försvarlig med
hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verk-
samhetsart, omfattning och risker ställer på storleken
av moderbolagets och koncernens egna kapital, kon-
solideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och
förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta inne-
fattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets
och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att
bolagets organisation är utformad så att bok föringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-
lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande
sätt. Den verkställande direktören ska sköta den
löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och
anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är
nödvändiga för att bolagets bok föring ska fullgöra s i
överensstämmelse med lag och för att medelsför valt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,
och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att
inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av
säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören i något väsentligt av -
seende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till
någon försummelse som kan föranleda ersättnings -
skyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags -
lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo-
sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt
uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolags lagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men
ingen garanti för att en revision som utförs enligt god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka
åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt-
ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är för-
enligt med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen
av förvaltningen finns på Revisors inspektionen s
webbplats:
www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar.
Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en granskning av att
styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden för Fastighets AB Balder
(publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats
i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek-
tronisk rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt
ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare
i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-
lande till Fastighets AB Balder (publ) enligt god revisors-
sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet
med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers-
marknaden, och för att det finns en sådan intern kon-
troll som styrelsen och verkställande direktören bedö-
mer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden, på grundval av vår
granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att
Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller
dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är
ingen garanti för att en granskning som utförs enligt
RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig-
heter eller misstag och anses vara väsentliga om de
enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka
de ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard
on Quality Management 1, som kräver att företaget
utformar, implementerar och hanterar ett system för
kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avse-
ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för
yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
126 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
===== SIDA 129 =====
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder
inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i
ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor-
tering av årsredovisningen och koncernredovisningen.
Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga fel-
aktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning
beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som
är relevanta för hur styrelsen och verkställande direk-
tören tar fram underlaget i syfte att utforma gransk-
ningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn
till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.
Granskningen omfattar också en utvärdering av
ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen
validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt
XHTML- format och en avstämning av att Esef-rappor-
ten överensstämmer med den granskade årsredo-
visningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning
av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget
kapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-
rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad
som följer av Esef-förordningen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Masthamns-
gatan 1, utsågs till Fastighets AB Balder (publ)s revisor
av bolagsstämman den 11 maj 2023 fram till och med
årsstämman 2027, och har varit bolagets revisor sedan
2009.
Göteborg den 4 april 2024
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Konstantin Belogorcev
Auktoriserad revisor
ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
127 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
===== SIDA 130 =====