FULLTEXT DEL 1 AV 5
Årsredovisning 2025
===== SIDA 1 ===== ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 2 ===== ÖVERSIKT Om Balder ............................................................................. 1 Händelser under 2025....................................................... 2 VD-ord ................................................................................... 4 Balders affärsmodell .......................................................... 5 Finansiella mål .................................................................... 6 Hållbarhetsmål .................................................................... 7 Aktuell intjäningsförmåga ................................................ 8 Balders aktie och ägare .................................................... 9 Varför investera i Balder?................................................ 10 VERKSAMHET Ett diversifierat fastighetsbestånd ............................... 15 Balders geografiska marknader.................................... 16 Utveckling 2025 ................................................................ 17 Värdeskapande förvaltning ............................................ 19 Ökad kundnöjdhet....................................................... 20 Fastighetsutveckling ........................................................ 21 Från förvärv och projekt till egen förvaltning ......... 22 Intressebolag .................................................................... 23 Balders fastighetsbestånd ............................................ 25 Värdering............................................................................ 26 FINANSIERING Finansiering ....................................................................... 29 INNEHÅLL Göteborg Inom Vallgraven 15:4 Antikhallarna Kommersiellt Balder års- och hållbarhetsredovisning för 2025 avges av styrelsen och verkställande direktören. Den legala årsredovisningen återfinns på sida 11 samt 31–150. Hållbarhetsrapporten återfinns på sida 42–108 och utgör en integrerad del av förvalt- nings b erättelsen. Hållbarhetsrapporten är upp - rättad i enlighet med årsredovisningslagen (6 kap.) och Europaparlamentets och rådets direktiv (EU) 2022/2464 Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och standarden European Sustainability Reporting Standard (ESRS). BOLAGSSTYRNING Styrelsens ordförande har ordet ................................ 152 Bolagsstyrningsrapport ............................................... 153 Intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen ........................................ 157 Inför årsstämman 2026 ............................................ 158 Styrelse ............................................................................. 159 Ledning ............................................................................. 160 ÖVRIG INFORMATION Revisionsberättelse ........................................................ 162 Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten .......................................... 166 Revisorns granskningsberättelse av hållbarhetsrapporten ............................................... 167 Projektförteckning ......................................................... 169 Definitioner ...................................................................... 170 Årsstämma ......................................................................... 171 Kontaktuppgifter och kalendarium ............................ 171 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ...................... 31 Förvaltningsberättelse ...................................... 33 Möjligheter och risker ..................................... 37 HÅLLBARHETSREDOVISNING ................... 42 Hållbarhet hos Balder .................................... 44 Allmänna upplysningar ................................. 45 Miljömässig hållbarhet .................................. 59 Social hållbarhet ............................................. 86 Ansvarsfullt företagande ............................. 101 Appendix ......................................................... 105 FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ...................................................... 109 Finansiella rapporter ..................................... 110 Noter till de finansiella rapporterna ........... 118 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 3 ===== OM BALDER Fastighets AB Balder är en börsnoterad fastighetskoncern som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Med ett fastig- hetsvärde om 229 miljarder kronor och en diversifierad portfölj erbjuder Balder bostäder, kommersiella fastigheter och nyproduktions pr ojekt i huvudstäder och andra större städer. Genom att vara en långsiktig och stabil ägare skapar Balder attraktiva och trygga områden för människor att bo och göra goda affärer i. 228 580 6 389 Fastighetsbestånd, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr 1 151 95% Antal anställda Ekonomisk uthyrningsgrad 2 023 BBB Antal fastigheter S&P Rating stable outlook ESG Risk Rating 13 721 BBB Hyresintäkter, Mkr MSCI Köpenhamn Danmark Fyrkanten 107 hyresrätter 20252023 20242016 20172018 20192020 20212022 0 200 000 50 000 100 000 150 000 250 000 Mkr 20252023 20242016 20172018 20192020 20212022 0 4 500 1 500 3 000 7 500 6 000 Mkr FASTIGHETSBESTÅND FÖRVALTNINGSRESULTAT 1) 1) A vser förvaltningsresultat hänförligt till moder bolagets aktieägare. ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 1 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 4 ===== HÄNDELSER UNDER 2025 MALMÖ ARENA TAS ÖVER I januari tillträdde Balder kvarteret Malmö Arena, vilket var en del av förvärvet från Doxa som genomfördes vid årsskiftet 2024/2025. I kvarteret finns bland annat ett hotell, kontor, restauranger och själva arenan där ett stort antal events och sportevenemang arrangeras. Under senare år har Malmö Arena exempelvis stått värd för evenemang som Eurovision Song Contest, Junior Hockey VM och kongressen Rön tgenveckan. I juli förvärvade Balders finska dotterbolag SATO Oyj närmare 1 000 hyresrätter från OP-Rental Yield Fund. Affären omfattade 16 bostadsfastigheter i Stor- helsingfors, Åbo, Tammerfors, Uleåborg och Jyväskylä. SHARAM RAHI UTSES TILL NY VD I slutet av sommaren meddelade Balders grundare och vd Erik Selin att han kommer att avgå som vd i samband med årsstämman 2026. Tillträdande vd blir Balders nuvarande vice vd Sharam Rahi som arbetat på Balder sedan start och kan bolaget mycket väl. Till årsstämman kommer valberedningen också föreslå att nuvarande vd, Erik Selin, väljs till arbetande styrelse- ordförande. Efter förvärvet äger SATO cirka 27 000 hyresrätter. Bolaget har under många år växt genom egen pro- duktion, vilket gjorde detta förvärv extra intressant. SATO VÄXER MED 1 000 HYRESRÄTTER ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 2 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 5 ===== Balder förvärvade gamla arkitekthögskolan på Östermalm i Stockholm från Akademiska Hus 2019 och har förvaltat byggnaden sedan dess. Idén till utbyggnaden har funnits i flera år och 2025 startade UTÖKAD STYRELSE Under årsstämman 2025 valdes Carina Edblad in som ny styrelseledamot. Carina är sedan 2011 vd för Thomas Betong AB och har stor erfarenhet av styrelseuppdrag. I och med detta utökades Balders styrelse till sex personer, alla med stor erfarenhet av bolagsstyrning och näringsliv. NYTT OCH UTÖKAT RAMVERK FÖR GRÖN OCH SOCIAL FINANSIERING Under året presenterade Balder ett nytt och utökat ramverk för grön och social finansiering. Ramverket syftar till att finansiera projekt som bidrar till minskad miljöpåverkan och främjar en positiv samhällsutveckling. Det ersätter tidigare gröna ramverk och bygger på miljö- certifierade byggnader, ambitiösa mål för energiförbrukning och ekonomiskt överkom- liga hyresbostäder. LÅG ESG-RISK Balder utvärderas kontinuerligt av flera av världens mest etablerade ESG-analysföretag. Bedömningarna ger en oberoende granskning av bolagets arbete inom miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning, och visar hur verksam- heten presterar i relation till branschkollegor med hjälp av olika metoder och betygsskalor. 2025 behöll Balder betyget BBB från MSCI vilket indikerar en genomsnittlig prestation, samt förbättrade betyget från Sustainalytics till 14,3 (14,9), vilket placerar verksamheten väl inom ramen för låg risk. Under året började Balder även att rapportera till S&P Global CSA och erhöll poängen 47/100, vilket är över medelvärdet för jämförbara bolag. Balder fick för första gången ett officiellt resultat från CDP för räkenskapsåret 2025, se sida 70. Copyright: se sida 171. SJÆLSØ MANAGEMENT – NU ETT HELÄGT BOLAG Balder Danmark har varit delägare i Sjælsø Manage- ment ApS sedan 2016 och samarbetet har resulterat i gemensam utveckling och byggnation av många attraktiva bostadsfastigheter i Storköpenhamn. Sommaren 2025 sålde Sjælsø Managements lednings- grupp sin ägarandel på 51% till Balder Danmark som därmed äger bolaget till fullo. Sjælsø Management fortsätter även efter förändringen att utföra utveck- lings- och byggledningsuppdrag för fler kunder än Balder. projektet. Utbyggnaden, som går under namnet A Wing, integreras med befintlig byggnad och tillför cirka 1 000 kvm kontorsyta till det redan populära huset. Utbyggnaden tas i bruk i slutet av 2026. GAMLA ARKITEKTHÖGSKOLAN BYGGS UT ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 3 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 6 ===== Efter några år med snabb förändring i vår omvärld ser vi nu en mer balanserad marknad, där långsiktighet, disciplin och lokalt engagemang åter står i tydligt fokus. För Balder har året inneburit fortsatt konsolidering, stärkt finansiell position och ett oförändrat högt engage- mang i vår dagliga förvaltning. I somras fyllde Balder 20 år och vilken resa det har varit! Resan från ett fåtal fastigheter i Sverige till över 2 000 fastigheter på sex marknader är resultatet av uthållighet, entreprenörsanda och ett starkt lagarbete. Jag är stolt över vad vi har byggt upp tillsammans och ser med tillförsikt på framtiden. Vid årsstämman 2026 lämnar jag över vd-titeln till min parhäst och Balders nuvarande vice vd Sharam Rahi men kommer fortsatt att vara engagerad i bolaget, om än i annan roll – om stämman så väljer att anta mig som arbetande styrelse- ordförande. Stabil verksamhet och goda relationer Verksamheten utvecklades ungefär som väntat under 2025, givet omvärldsläget och fastighetsmarknadens förutsättningar. Såväl hyresintäkter, driftsöverskott och förvaltningsresultatet ökade, och trots lite tuffare tider inom vissa segment var uthyrningsgraden 95 procent. Det är ett kvitto på kvaliteten i vårt bestånd och styrkan i våra kundrelationer. Nöjda kunder är väsentligt för vår långsiktiga fram- gång och något som mäts löpande. Årets svenska kundmätningar visar en fortsatt positiv utveckling och stabilt goda nivåer. De fina resultaten är ett resultat av många medarbetares hårda arbete, i allt från dagliga verksamheten till att ta hand om kunder och fastighets- bestånd på bästa sätt. Finansiell styrka och ansvarsfullt agerande Under året har vi fortsatt att prioritera balansräkningen och en effektiv kapitalanvändning. Investeringstakten har anpassats till marknadsläget, samtidigt som vi färdigställt pågående projekt och genomfört investe- ringar där vi ser tydlig potential. Finansieringsmarknaden har fungerat väl och vi har varit aktiva i såväl bank- som obligationsmarknaden i olika valutor. Under hösten beslutade styrelsen att nyttja årsstämmans bemyndigande att återköpa egna aktier, och vid årsskiftet hade vi återköpt fyra miljoner aktier. Detta görs för att skapa så god avkastning som möjligt för våra aktieägare. Styrelsen föreslår att hela Balders innehav i Norion Bank delas ut till aktieägarna i samband med års- stämman 2026. Balder äger för närvarande cirka 90,5 m iljoner aktier, motsvarande 44,1%, i Norion Bank. Vid årsskiftet motsvarade innehavet ett värde om cirka 6,2 miljarder kr, eller 5,26 kr per Balderaktie. Detaljer kring utdelningen kommer i samband med kallelsen till årsstämman. Finansiering till bra villkor är en förutsättning för långsiktig lönsamhet och bland annat kan nämnas att i maj 2025 uppdaterade vi Balders gröna ramverk. Samtidigt kompletterades det med möjligheten att ge ut sociala obligationer, med fokus på hyresbostäder i socioekonomiskt utsatta områden. I februari i år inves- 20 ÅR AV VÄRDESKAPANDE OCH FRAMTIDSTRO ”JAG ÄR STOLT ÖVER VAD VI HAR BYGGT UPP TILLSAMMANS OCH SER MED TILLFÖRSIKT PÅ FRAMTIDEN.” terade AP7 i vår sociala obligation och Balder blev då det första fastighetsbolaget i Sverige att emittera en sådan obligation. Tack! Jag vill rikta ett varmt tack till alla er som bidrar till Balders utveckling. Tack för förtroendet och för att ni är en del av vår resa! Sharam och jag har arbetat tillsammans i mer än 20 år och utvecklat Balder till det bolaget är idag. Jag är övertygad om att han, tillsammans med våra engage- rade medarbetare och styrelse, kommer att leda bola- get vidare på bästa sätt. Trevlig läsning! ERIK SELIN VD ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 4 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 7 ===== Balders övergripande affärsidé är att skapa värde genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter. Affärsmodellen har sin utgångspunkt i Balders diversifierade fastighetsbestånd avseende geografi och fastighetstyp vilket minskar risken totalt sett och leder till bättre finansieringsvillkor. Genom kontinuerlig förädling av befintligt fastighetsbestånd samt till- växt genom nya markanvisningar och förvärv driver Balder långsiktig stads- och fastighetsutveckling. Balder utvärderar löpande fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter och skapa värdetillväxt genom både förvärv och försäljningar. KOLLEKTIVT ENTREPRENÖRSKAP Med ett gemensamt intresse för fastigheter och affärer bidrar alla på Balder till en helhet. Entreprenören på Balder är lösningsorienterad, snabb- fotad och identifierar dagligen möjligheter utifrån skiftningar i o mvärlden med inställningen att allt är möjligt. I samarbete utformas möjligheter från idéer till ömsesidig nytta för alla bolagets intressenter. Tillsammans, som ett affärsdrivande kollektiv, skapas bestående värde. BALDERS AFFÄRSMODELL VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING Förvaltning av egna fastigheter. Stor- drift i förvaltningen och långsiktighet i ägandet av fastigheterna säkerställer stabila kassaflöden, hög kostnads- effektivitet och kundnöjdhet. FASTIGHETSUTVECKLING Nyproduktionsprojekt och utvecklings- projekt i befintligt fastighetsbestånd i form av ett decentraliserat entreprenör- skap med egna anställda eller genom intresse b olag och joint ventures. TRANSAKTIONER Förvärv & avyttringar … eller med avsikt att avyttras För egen förvaltning … Förvaltningsresultat som skapar möjligheter för nya investeringar eNPS1) 53 KUNDER Långsiktigt relationsbyggande för ömsesidiga affärsmöjligheter. Aktiv områdesutveckling som skapar trygghet och trivsel såväl som möjligheter för hyresgästen att vara delaktig och ha inflytande samt göra hållbara val. ÄGARE OCH FINANSMARKNADEN Långsiktiga ekonomiska och hållbarhetsrelaterade resultat samt värdeutveckling. Balansräkning som uppfyller kriterierna för en investment grade rating genom en konjunkturcykel. MEDARBETARE Stark företagskultur med ett inkluderande och mångfaldsorienterat synsätt. En god arbetsmiljö med jämställda villkor och rättvis ersättning. Möj- ligheter till kompetensutveckling och en bra balans mellan arbete och fritid. SAMARBETSPARTNERS Fokus på affärsetik och ansvarsfull samverkan samt sociala och miljömässiga krav i leverantörskedjan. SAMHÄLLE Del av omställningen till ett hållbart samhälle genom närvarande förvaltning och långsiktig stadsutveckling. Utveckling och inverkan på stads- delar och lokalsamhällen genom aktiv områdes- utveckling och sociala investeringar. INTRESSENTER Balder arbetar kontinuerligt med att möta sina intressenters förväntningar och att upprätthålla långsiktigt starka relationer. För att säkerställa en god förståelse för behov och förbättringsområden genomförs regelbundet kund- och medarbetarundersökningar. Nedan sammanfattas aktuella resultat från årets svenska mätningar, samt Balders prioriterade fokus - områden för respektive intressentgrupp. 1) e NPS (Employee Net Promotor Score) är ett övergripande mått för ambassadörskap som har stark korrelation med lojalitet, engagemang och medarbetarnöjdhet. Skalan är –100 till +100, där ett resultat lägre än –20 är mycket lågt och lägre än 0 är lågt, medan överstigande 0 är relativt högt, över 20 är mycket högt och över 50 bedöms exceptionellt högt. Genomsnitt för medarbetare inom fastighetsbranschen 2025 är –1. Källa: Netigate. Läs mer om Balders medarbetarundersökningar på sida 87. NKI BOSTAD 68 NKI KOMMERSIELLT 76 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 5 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 8 ===== 11 14 12 13 15 2021 2022 2023 2024 20252021 2022 2023 2024 2025 2 4 3 6 5 2021 2022 2023 2024 2025 40 50 45 60 55 2021 2022 2023 2024 2025 35,0 37,5 40,0 45,0 42,5 > 40% < 50% > 2 ggr < 11 ggr 38,5% 48,1% 2,7 ggr 12,0 ggr FINANSIELLA MÅL MÅL MÅL MÅL MÅL SOLIDITET BELÅNINGSGRAD RÄNTETÄCKNINGSGRAD NETTOSKULD/EBITDA UTFALL 2025 UTFALL 2025 UTFALL 2025 UTFALL 2025 Utöver att skapa aktieägarvärde genom att öka intjäningen per aktie, har Balder även ett antal finansiella mål som syftar till att ha ett konservativt och transparent riskramverk. SOLIDITET, % BELÅNINGSGRAD, % RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR NETTOSKULD/EBITDA, GGR Balders övergripande mål är att i kraft av ett väldiversi- fierat fastighetsbestånd, affärsmodell och kompetens generera en högre riskjusterad avkastning än andra fastighetsbolag. Risknivån i upplåning och räntesäkring ska vara sådan att Balder med trygghet kan behålla en investment grade rating genom en konjunkturcykel. Balder har under lång tid varit framgångsrikt i att bygga en fastighetsverksamhet med en storlek och diversifie- ring som lämpar sig väl för både obligationsfinansiering och säkerställda banklån. Att ha en balansräkning som uppfyller kriterierna för en investment grade rating och kontinuerlig tillgång till obligationsfinansiering är inte bara en fråga om finansierings s trategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil som styrelsen strävar efter i bolaget i stort. Samtliga finansiella mål ligger i linje med den långsiktiga målsättningen. Nettoskuld i relation till EBITDA för rullande 12 månader är nu på 12,0 gentemot 13,5 när målet om 11 gånger infördes. ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 6 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 9 ===== HÅLLBARHETSMÅL Ovan visas ett axplock av Balders hållbarhetsmål och utfall. Se hållbarhetsredovisning på sida 42–108 för mer information. STYRNING Mål Utfall 2025 Inga incidenter av korruption 0 incidenter Balder har inte haft några bekräftade fall av korruption under 2025. Alla medarbetare ska utbildas i uppförandekoden 944 (82%) medarbetare i koncernen har fått utbildning i upp- förandekoden under 2025 Av alla medarbetare i koncernen har samtliga 1 151 (100%) fått infor- mation om uppförandekod och antikorruption. SOCIALT Mål Utfall 2025 Skapa arbetstillfällen i förvaltnings- organisationen för ungdomar 594 arbetstillfällen och 40 praktikanter Balder har sysselsatt många ungdomar och unga vuxna under räken- skapsåret. Av 594 arbetstillfällen avser 67 sommarjobb skapade av Balder och 527 arbetstillfällen som är skapade via samverkan med externa samarbetspartners. Inga incidenter av diskriminering 4 incidenter Under 2025 har 4 (0) diskrimineringsfall kommit till bolagets känne- dom, där samtliga fall hanterats arbetsrättsligt av HR i samverkan med berörda chefer. MILJÖ Mål Utfall 2025 Halvering av utsläpp 2030 och nettonollutsläpp 2045 51% minskning i totala utsläpp sedan 2022 Balder har fortsatt att minska de totala koldioxidutsläppen sedan basåret 2022 utifrån lokalbaserad beräkningsmetod. Reducering i utsläpp mellan år 2024 och 2025 uppgick till 36%. Energieffektivisering 2% per kvm och år 6% minskning i energianvändning Balder har minskat sin energianvändning (kWh per kvm) mellan 2024 och 2025. Koncernens energianvändning ökar i lägre takt än ökningen av uthyrbar yta. Reducerad vattenanvändning med 2% per kvm och år 2% minskning i vattenanvändning Vattenanvändning per kvm har minskat med 2% under året i linje med Balders hållbarhetsmål. Miljöcertifiera all nyproduktion enligt Miljöbyggnad Silver eller motsvarande 110 miljö c ertifierade byggnader Samtlig (100%) nyproduktion som färdigställdes under året har miljö- certifierats. Totalt har Balder 110 miljöcertifierade byggnader i fastig- hetsbeståndet. Genomföra insatser för hållbart resande till och från fastigheter Totalt 3 985 laddpunkter för el- och hybridbilar Balder har under 2025 en installerad effekt på 31,5 MW för fordonsladd- ning. Antalet laddpunkter har ökat med 627 och den installerade effekten har ökat med 9,3 MW. ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 7 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 10 ===== Aktuell intjäningsförmåga I tabellen presenteras Balders intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten är beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen. Den aktuella intjäningsförmågan ska inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, valuta- eller ränteför- ändring. Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet liksom av kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsför- säljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjänings f örmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets- kostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyres- intäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Kuopio, Finland Kommersiellt AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS Mkr 2025 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec Hyresintäkter 13 800 13 800 12 400 11 600 9 710 8 545 Fastighetskostnader –3 300 –3 400 –3 050 –2 735 –2 370 –2 225 Driftsöverskott 10 500 10 400 9 350 8 865 7 340 6 320 Överskottsgrad, % 76% 75% 75% 76% 76% 74% Förvaltnings- och administrationskostnader –1 100 –1 100 –1 100 –1 035 –830 –675 Förvaltningsresultat från intressebolag 1) 1 200 1 900 1 950 1 850 1 650 1 110 Rörelseresultat 10 600 11 200 10 200 9 680 8 160 6 755 Finansnetto, inkl tomträttsavgäld –4 200 –4 200 –4 000 –2 900 –1 750 –1 450 Avgår innehav utan bestämmande i nflytande –400 –500 –400 –560 –630 –630 Förvaltningsresultat 2) 6 000 6 500 5 800 6 220 5 780 4 675 Skatt 3) –1 200 –1 300 –1 200 –1 305 –1 230 –970 Resultat efter skatt 4 800 5 200 4 600 4 915 4 550 3 705 Förvaltningsresultat per aktie, kr 5,06 5,46 5,03 5,39 5,17 4,18 1) I B alders intjäningsförmåga per 31 december 2025 ingår inte längre Norion Bank under raden ”Förvaltningsresultat från intressebolag”, detta då redovisning enligt kapitalandelsmetoden upphör i och med styrelsens förslag att till årsstämman den 8 maj 2026 besluta om utdelning av Balders samtliga aktier i Norion Bank. 2) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. 3) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande. I aktuell intjäningsförmåga har följande valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter: EUR: 10,82 DKK: 1,45 NOK: 0,91 GBP: 12,42. ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 8 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 11 ===== Balders B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Balders börsvärde per den 31 december uppgick till 80 885 Mkr (91 392). Kursen på Balders B-aktie var vid årsskiftet 68,20 kr (76,80), mot s varande en ned- gång med 11% under året. Återköp egna aktier Under 2025 fick styrelsen mandat från bolagsstämman att köpa tillbaka egna aktier. Årsstämman gav styrelsen bemyndigande att som längst fram till nästa årsstämma förvärva egna aktier av serie B. Förvärv får ske av högst så många aktier av serie B att bolagets innehav av egna aktier efter förvärvet uppgår till högst 10% av samtliga aktier i bolaget. Syftet med återköp är att bidra till ökat aktie ä garvärde. Förvärv av bolagets egna aktier har BALDERS AKTIE OCH ÄGARE Balders B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Substansvärdet per aktie har under året utvecklats positivt och uppgick vid årsskiftet till 93,96 kr. BALDERAKTIENS UTVECKLING 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Data per aktie Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 189 740 1 171 361 1 154 000 1 119 192 1 119 000 1 083 090 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 041 588 Årets resultat, kr 6,41 2,82 –5,85 9,09 16,54 6,13 8,30 8,62 6,45 5,06 Förvaltningsresultat, kr 5,37 5,13 5,32 5,48 4,95 3,92 3,73 3,06 2,46 1,98 Utestående antal aktier, tusental 1 186 000 1 190 000 1 154 000 1 154 000 1 119 000 1 119 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 Eget kapital, kr 79,13 74,30 71,33 78,16 69,35 52,02 45,38 37,17 28,98 23,20 Långsiktigt substansvärde (NAV), kr 93,96 88,31 85,06 92,10 83,96 64,56 56,95 46,27 36,35 30,02 Börskurs per bokslutsdag, kr 68,20 76,80 71,52 48,52 108,63 71,48 72,20 42,00 36,57 30,68 Börskurs förändring, % –11 7 47 –55 52 –1 72 15 19 –12 Utdelning, kr — — — — — — — — — — Börsvärde Börsvärde, Mkr 80 885 91 392 82 534 55 992 121 561 79 990 77 976 45 360 39 492 36 371 Erik Granström ................................. DNB Carnegie Fredric Cyon ..................................... DNB Carnegie Fredrik Stensved ..................... ABG Sundal Collier Jan Ihrfelt .................................... Kepler Cheuvreux Johan Edberg ................................ Handelsbanken skett på Nasdaq Stockholm. Under året har Balder återköpt 4 000 000 aktier till en genomsnittskurs av 66,78 kronor. Balder ägde inga egna aktier före åter- köpen. Aktiekapital Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 198 333 333 kr fördelat på 1 190 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 67 376 592 av serie A och 1 122 623 408 av serie B. Av B-aktien är 4 000 000 återköpta per den 31 decem- ber 2025, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 1 186 000 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Stefan Andersson ............................... Danske Bank Lars Norrby ........................................................... SEB Emil Ekholm ..................................................... Pareto John Vuong ....................... Van Lanschot Kempen Niklas Wetterling ................................. SB1 Markets ANAL YTIKER SOM FÖLJER BALDER ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 9 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 12 ===== VARFÖR INVESTERA I BALDER? Balder har en storlek och diversifiering som gör att kapital idag kan allokeras effektivt mellan olika mark - nader och segment, samt mellan projektutveckling och förvärv. Kapital ska allokeras där den långsiktiga avkast n ingspotentialen är bäst, och vara värde s kap a nde i förhållande till existerande portfölj. Investeringar görs HISTORISKT LYCKADE INVESTERINGAR fram f örallt i områden där bolaget redan verkar, med tyngdpunkt på Stockholm, Göteborg, Helsingfors och Köpenhamn. Projektportföljen innehåller flera investeringar i stora stadsutvecklings p rojekt som exempelvis Backaplan i Göteborg och Kungens Kurva i Stockholm. totalt fastighetsbestånd, %totalt fastighetsbestånd, %totalt fastighetsbestånd, % EN VÄLDIVERSIFIERAD PORTFÖLJ MED FOKUS PÅ HUVUDSTÄDER OCH STÖRRE STÄDER MED TILLVÄXTPOTENTIAL REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI Bostäder, 54 Handel, 12 Övrigt, 12 Kontor, 15 Helsingfors, 21Helsingfors, 24 Göteborg, 20Göteborg, 21 Köpenhamn, 6Syd, 8 Norr, 15 Öst, 12 Syd, 10Norr, 9 Stockholm, 13Köpenhamn, 11 Industri/Logistik, 7 Öst, 16 Stockholm, 15 REDOVISAT VÄRDE PER REGION UTHYRNINGSBAR YTA PER REGION Stockholm Lindansaren 23 Kommersiellt ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 10 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 13 ===== FLERÅRSÖVERSIKT 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Hyresintäkter, Mkr 13 721 12 876 11 944 10 521 8 956 8 134 7 609 6 714 5 915 5 373 Förvaltningsresultat, Mkr 1) 6 389 6 011 6 135 6 139 5 543 4 244 4 023 3 304 2 804 2 265 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr 2 498 –760 –9 995 5 530 13 111 3 453 9 577 8 007 5 336 4 932 Värdeförändringar derivat, Mkr 399 –21 –1 899 1 617 511 –141 –180 –34 144 –114 Årets resultat, Mkr1) 7 621 3 304 –6 746 10 175 18 508 6 641 8 958 9 308 7 118 5 474 Förvaltningsfastigheter, Mkr 225 196 221 261 209 000 213 932 189 138 149 179 141 392 116 542 98 360 86 177 Exploateringsfastigheter, Mkr 3 384 1 955 2 750 3 421 2 697 2 803 2 344 1 598 — — Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde helår, kr/kvm 2 168 2 236 2 158 2 060 1 836 1 893 1 921 1 802 1 724 1 583 Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 056 2 145 2 064 1 982 1 758 1 809 1 850 1 737 1 651 1 507 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96 96 96 96 96 96 96 96 95 Vakansgrad, % 5 4 4 4 4 4 4 4 4 5 Överskottsgrad, % 75 75 75 74 75 76 74 73 71 68 Redovisat värde, kr/kvm 33 153 33 963 33 929 34 540 32 979 32 114 31 613 28 013 24 952 21 473 Antal förvaltningsfastigheter 2 023 1 962 1 901 1 841 1 678 1 362 1 298 1 185 1 148 1 220 Uthyrningsbar yta, tkvm 6 703 6 425 6 004 5 837 5 509 4 502 4 304 4 025 3 739 3 806 Finansiella nyckeltal Avkastning eget kapital, % 8,4 3,9 –7,8 12,1 27,3 12,4 20,1 26,1 24,7 24,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,7 3,2 4,7 4,9 5,3 5,2 4,6 4,3 3,7 Soliditet, % 38,5 38,0 37,9 40,0 40,4 38,6 38,3 38,4 35,5 36,1 Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,4 1,4 1,3 1,3 1,3 1,4 1,4 1,5 1,5 Belåningsgrad, % 48,1 49,4 50,0 47,9 47,4 46,1 48,4 50,1 51,8 51,8 Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,0 12,2 12,3 13,4 12,9 12,7 13,0 12,9 12,9 13,2 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. EN STARK BALANSRÄKNING OCH LÅGT FINANSIELLT RISKTAGANDE ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 11 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 14 ===== ÄGARFÖRTECKNING, 2025-12-31 Ägare A-aktier B-aktier Totalt antal aktier Kapital, % Röster, % Erik Selin med bolag 49 855 968 343 265 400 393 121 368 33,0 46,9 Arvid Svensson Invest AB 17 495 352 73 799 819 91 295 171 7,7 13,8 Swedbank Robur Fonder — 63 729 681 63 729 681 5,4 3,5 AMF Fonder & Pension — 59 569 418 59 569 418 5,0 3,3 Länsförsäkringar Fondförvaltning — 39 639 107 39 639 107 3,3 2,2 Handelsbanken Fonder — 29 963 544 29 963 544 2,5 1,7 Folksam — 19 158 229 19 158 229 1,6 1,1 SEB Investment Management — 16 855 595 16 855 595 1,4 0,9 Cliens Kapitalförvaltning — 14 802 744 14 802 744 1,2 0,8 Nordea Funds — 13 017 260 13 017 260 1,1 0,7 Övrigt 25 272 444 822 611 444 847 883 37,4 24,8 Totalt utestående aktier 67 376 592 1 118 623 408 1 186 000 000 99,7 99,8 Återköpta egna aktier — 4 000 000 4 000 000 0,3 0,2 Totalt registrerade aktier 67 376 592 1 122 623 408 1 190 000 000 100 100 Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastig- heter AB som äger 33,0% av kapitalet och 46,9% av rösterna och Arvid Svensson Invest AB som äger 7,7% av kapitalet och 13,8% av rösterna, samt ett antal institu- tionella investerare. Vid utgången av 2025 uppgick det totala antalet aktieägare till cirka 29 000 (30 300) och 41% (41) av aktiekapitalet innehades av styrelse och ledning. LÅNGSIKTIGA OCH ENGAGERADE ÄGARE UTDELNINGSPOLICY Balders målsättning är att skapa den långsik- tigt bästa totalavkastningen för aktieägarna. Bedömningen är fortsatt att det bäst uppnås genom att återinvestera vinsterna i verksam- heten för att skapa ytterligare tillväxt. Utdel- ningen kommer därför bli låg eller utebli under de närmaste åren. Balder kommer istället fortsätta att förbättra viktiga finansiella nyckeltal, att investera i befintliga fastigheter och nybyggnation samt förvärv av nya fastigheter. Däremot föreslår styrelsen till årsstämman att besluta om utdel- ning till aktieägarna i form av sakutdelning bestående av aktier i Norion Bank AB. Stockholm Kungsbacken 8 Kommersiellt ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 12 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 15 ===== 0 60 45 30 15 120 90 75 105 0 4 2 3 5 1 8 6 7 20252023 20242016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Börskurs Förvaltningsresultat Substansvärde (NAV) SEK/aktie SEK/aktie Börskurs, Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat 0 120 40 20 60 100 80 160 140 0 24 4 16 12 8 20 32 28 20252023 20242016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 % ggr Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat AKTIENS UTVECKLING ÖVER TID Graferna visar börskursens utveckling i för h ållande till substans- värde och förvaltnings r esultat. I den vänstra grafen åskådliggörs utvecklingen av börskurs per aktie, substansvärde per aktie och förvaltningsresultat per aktie. I den högra grafen visas börskurs per aktie i förhållande till substansvärde per aktie och förvalt- ningsresultat per aktie. EU-taxonomin sätter ytterligare fokus på vikten av håll- barhetsarbete i fastighetsbeståndet i form av bland annat energieffektivisering, klimatanpassningsåtgärder och sociala hållbarhetsfrågor i leverantörsled. Balder har länge investerat i energibesparande åtgärder genom dedikerade team internt, och har en lång historik av att förbättra äldre byggnation och skapa betydande sociala och miljömässiga effekter. Balder fortsätter att investera i sociala och miljömässiga aktiviteter och rappor t ering kring dessa. Balder är väl positionerat för att möta de kommande EU-kraven på energieffektivitet. Balder har också sedan flera år grön finansiering i form av gröna lån och gröna obligationer. Alla fastig- heter som byggs i egen regi ska miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad Silver eller motsvarande. Under 2025 ägde Balder 110 miljöcertifierade byggnader i Sverige, Danmark, Finland, Norge och Storbritannien, vilket mot- svarar 495 805 miljöcertifierade kvadratmeter. Balder har 2025 en ESG risk rating från Sustainalytics på 14,3 vilket placerar bolaget väl inom ramen för låg r isk. HÅLLBAR FINANSIERING Balders viktigaste mål är att över tid öka förvaltnings- resultatet per aktie. De senaste fem åren har förvalt- ningsresultatet ökat med i genomsnitt 7% per år och substansvärdet med i genomsnitt 8% per år. Under samma tidsperiod har aktien handlats till i genomsnitt 85% av substansvärdet och 14 gånger förvaltnings- resultatet. I takt med att bolaget blir större, kommer det bli svårare att uppnå en hög tillväxt av substans- värde och förvaltningsresultat per aktie. Det är dock fortsatt bolagets övertygelse att kunna nå avkastnings- tal väl över normala avkastningskrav i marknaden. TILLVÄXT FÖR BALDERAKTIEN SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN Utveckling under året Eget kapital per aktie uppgick per den 31 december till 79,13 kr (74,30) motsvarande en ökning om 7% (4) under året. Substansvärdet per aktie (NAV) har under samma period ökat med 6% (4) till 93,96 kr (88,31). Skillnaden mellan eget kapital och substansvärde är att i substans- värde återläggs derivat, nettot av uppskjuten skatte - skuld och uppskjuten skattefordran. Förhållandet mellan börskursen och substansvärdet var per årsskiftet 73% (87). Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 6 389 Mkr (6 011), vilket mot- svarar en ökning per aktie med 5% till 5,37 kr (5,13). Under året har 406 miljoner aktier omsatts (415), vilket motsvarar i genomsnitt cirka 1 632 000 aktier per handelsdag (1 654 000) eller 113 Mkr (125) baserat på snittkursen under året. Omsättningen motsvarar en årlig omsättningshastighet om 34% (35) och om Erik Selin Fastigheter AB:s aktier exkluderas uppgår års o msättningen till cirka 51% (52) av utestående aktier. Andelen utlandsägda aktier uppgår till 28% (27). ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 13 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 16 ===== VERKSAMHET Stockholm Katthavet 8 Kommersiellt ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 17 ===== ETT DIVERSIFIERAT FASTIGHETSBESTÅND Balder erbjuder bostäder, kommersiella fastigheter och nyproduktionsprojekt i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Fokus ligger primärt på huvudstäder och andra större städer. Spridningen beträffande såväl geografi som inriktning begränsar beroendet av utvecklingen inom specifika segment, vilket i sin tur begränsar den totala risken i affären. Balders fastighetsbestånd präglas av diversifiering. Sammantaget erbjuds ett omfattande och brett utbud av bostäder och lokaler i olika lägen, utföranden, stor lekar och till olika hyresnivåer. Bostadsfastigheterna är huvudsakligen belägna i storstads e ller tillväxtregioner i Sverige, Danmark, Finland och Norge. I beståndet finns lägenheter i såväl centrala lägen som i utkanten av städer, i nyproduce rade fastigheter och i äldre fastigheter. Sammantaget hade Balder i slutet av 2025 cirka 51 000 bostads a vtal fördelade på cirka 1 440 bostads f astigheter. Göteborg Bohusgatan 326 bostadsrätter Inflytt 2026–2027 I Balders fastighetsbestånd finns en stor variation av kommersiella ytor innehållande allt från kontors, butiks och lagerytor till exempelvis ytor anpassade för restaurang e ller skolverksamhet. De kommersiella fastigheterna finns i huvudsak i storstädernas centrala delar i Norden samt i London och ett antal större städer i Tyskland. I Tyskland består portföljen av ett antal hotell fastigheter. I London består portföljen av fastigheter för kontor och handel. totalt fastighetsbestånd, % REDOVISAT VÄRDE PER REGION totalt fastighetsbestånd, % REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI Stockholm, 15 Syd, 8 Göteborg, 21 Norr, 9 Helsingfors, 24 Köpenhamn, 11 Öst, 12 Övrigt, 12 Kontor, 15 Industri/Logistik, 7 Bostäder, 54 Handel, 12 15 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 18 ===== Sverige Danmark Finland Norge Balder etablerat sedan 2005 2012 2014 2016 Fokus Bostäder, kommersiella fastigheter och projekt utveckling, främst i Stockholm, Göteborg och Malmö. Bostäder, kommersiella fastigheter och projekt utveckling, främst i Köpenhamns regionen. Bostäder, kommersiella fastigheter och projekt utveckling, främst i Helsingfors, Tammerfors och Åbo. Bostäder, kommersiella fastigheter och projekt utveckling, främst i Osloregionen. Redovisat värde totalt fastighetsbestånd, 20251 2 3 1 112 220 Mkr 25 524 Mkr 76 053 Mkr 12 469 Mkr Uthyrningsbar yta, 20251 2 3 1 3 491 214 kvm 408 473 kvm 2 180 386 kvm 554 755 kvm Hyresintäkter, 2025 6 534 Mkr 1 220 Mkr 4 983 Mkr 804 Mkr Balder äger och förvaltar även fastigheter i Tyskland och Storbritannien men då dessa marknader utgör en liten del av totalen redovisas de inte ovan. BALDERS GEOGRAFISKA MARKNADER Bostäder Kommersiella fastigheter Projekt Balder äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. SVERIGENORGE DANMARK TYSKLAND STORBRITANNIEN FINLAND London Berlin Köpenhamn Oslo Malmö Göteborg Stockholm Helsingfors Åbo Tammerfors 16 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 19 ===== STIGANDE HYRESINTÄKTER OCH STABILT FÖRVALTNINGSRESULTAT Hyresintäkterna ökade under 2025 med 7% till 13 721 Mkr (12 876), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –245 Mkr (–40). Ökningen beror på förvärv och färdig st ällda projekt för egen förvaltning samt indexhöjning på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror. I slutet av året uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 95% (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor vid årets slut uppgick till 751 Mkr (585). Förvaltningsresul tatet för 2025 uppgick till 6 855 Mkr (6 458). UTVECKLING 2025 20252023 20242016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Mkr 0 7 000 5 000 8 000 3 000 2 000 4 000 14 000 13 000 10 000 11 000 12 000 9 000 6 000 1 000 HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbola gets aktieägare uppgick till 6 389 Mkr (6 011), vilket motsvarar en ökning per aktie med 5% till 5,37 kr (5,13). I förvaltningsresultatet ingår intresse b olag med 1 933 Mkr (2 015). HYRESINTÄKTER per fastighetskategori, Mkr Danmark, 1 220 Finland, 4 983 Tyskland, 62 Sverige, 6 534 Storbritannien, 119 Norge, 804 HYRESINTÄKTER per land, Mkr Kontor, 1 862 Handel, 2 109 Projekt för egen förvaltning, 20 Bostäder, 7 123 Industri/Logistik, 1 055 Övrigt, 1 552 Göteborg Bergsjön Hyresrätter Hyresintäkter Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 17 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 20 ===== TRANSAKTIONER Transaktioner, såväl förvärv som försäljningar, utgör en del av Balders affärsmodell. Investeringar görs framförallt i områden där Balder redan verkar. Tillväxttakten och inflyttningen i dessa stor stadsregioner har över tid varit hög, vilket medfört en god och växande efterfrågan på såväl bostäder som lokaler. Fastighetsbeståndets utveckling 2025 Sammantaget investerades 11 953 Mkr (9 419) i förvaltnings fastigheter, varav 9 770 Mkr (7 164) avsåg förvärv och 2 183 Mkr (2 255) investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen förvaltning. Under året såldes förvaltningsfastigheter och mark till ett försälj ningsvärde om 2 490 Mkr (294). Realiserade värdeförändringar från försäljningarna uppgick till 58 Mkr (–4). HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR GOD RISKSPRIDNING I DET KOMMERSIELLA BESTÅNDET Balders kommersiella kontrakt hade i slutet av 2025 en genom snittlig kontraktstid om 6,7 år (6,8). De tio största kontrakten svarade vid samma tid för 4,2% (4,1) av de totala hyresintäkterna, med en genomsnittlig kontraktstid på 13,9 år (14,8). Inom det kommersiella beståndet uppgick uthyrningsgraden i slutet av 2025 till 94% (95). Totalt hade Balder cirka 3 300 kommer s iella kunder och den totala uthyrningsbara ytan uppgick till cirka 3 543 tkvm. 2025-12-31 Förfallo tidpunkt Antal hyres kontrakt Andel, % Kontrak terad hyra, Mkr Andel, % 2026 1 895 37 620 4 2027 1 119 22 834 6 2028 709 14 660 5 2029 509 10 781 6 2030– 871 17 3 838 28 Summa 5 103 100 6 733 49 Bostad 1) 51 004 6 897 50 Ppl ats 1) 11 338 58 0 Garageplats 1) 6 484 112 1 Summa 73 929 13 800 100 1) L öper normalt med en uppsägningstid om tre månader. 2034–20332026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 0 1 250 250 500 750 2 250 1 750 1 500 2 000 1 000 Mkr FÖRFALLOSTRUKTUR KOMMERSIELLA AVTAL FÖRSÄLJNING per fastighetskategori, Mkr Övrigt, 1 264 Handel, 2 791 Bostäder, 4 366 Kontor, 257 Industri/Logistik, 1 092 FÖRVÄRV per fastighetskategori, Mkr Förvaltningsfastigheter, 2 490 Exploaterings fastigheter, 123 18 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 21 ===== VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING Balder har ett väldiversifierat fastighetsbestånd, såväl geografiskt som sett till segment, och erbjuder bostä der och lokaler i olika lägen och hyresnivåer. Bolaget arbetar brett för att skapa trygga och attraktiva miljöer för hyresgästerna och har lokala kontor med egna medarbetare för nära och snabb service. Kombinationen av bolagets storlek och starka lokala förankring ger Balder en unik position som stabil och trygg, men samtidigt närvarande hyresvärd med god lokal kännedom och vilja att bidra till områdesutveck lingen. Målet är att skapa bestående värden för kund erna, fastigheterna och samhället i stort. Områdesutvecklingen präglas av långsiktighet och ansvarstagande, där insatser utformas efter områdes specifika behov och förutsättningar. För bostadskund erna är målet trivsel och varaktiga boenderelationer, medan kommersiella hyresgäster ska erbjudas ända målsenliga och flexibla lokaler som kan anpassas när behoven förändras. Nära och engagerade medarbetare I områden där Balder verkar finns lokala kontor och medarbetare som ansvarar för förvaltning, uthyrning och drift. Lokalkontoren fungerar som nav för dialogen med hyresgästerna och närheten till kunderna är viktig för framgångsrik områdesutveckling. Den bidrar till korta beslutsvägar, god service och djupare förståelse för områdets förutsättningar, samtidigt som hyresgäs ternas möjligheter till delaktighet och inflytande ökar. Alla med a rbetare arbetar för att skapa kundnytta och se till att kunderna känner sig hörda och sedda. Genom löpande dialog, möten och kundundersökningar fångas hyresgästernas behov och synpunkter upp och omsätts i konkreta åtgärder. Parallellt görs kontinuer liga investeringar i fastigheterna, från uppgraderingar av enskilda lägenheter till utveckling av gemensamma utrymmen och utemiljöer – allt i syfte att stärka kund nöjdhet och områdenas långsiktiga värde. Nöjda kunder är ett av Balders främsta mål. Alla medarbetare, oavsett yrkesroll, arbetar för att skapa kundnytta och att alla kunder ska känna sig hörda och sedda. Genom långsiktig het, ansvarstagande förvaltning och lokal kännedom vill bolaget skapa bestående värden. Händelser inom förvaltningen under året I Sverige växte förvaltningsbeståndet bland annat genom förvärv av ett dussin bostadsfastigheter i Norrköping, tre kommersiella fastigheter i Uppsala och tillträdet av Malmö Arena. 2025 färdigställdes även intressebolaget Trenums projekt Skutan i Karlstad och Balder har förvaltningsuppdraget för de 460 hyres rätterna. Hyresgästerna har flyttat in och för att ta hand om dem på bästa sätt har Balders lokala områdeskontor flyttats till området. I Stockholm påbörjades utbyggnaden av den före detta Arkitekthögskolan, vilken tillför cirka 1 000 kvm kommersiella förvaltningsytor. I Göteborg startade ut hyrningen av kvarteret Urbana, som ägs av Trenum och ska förvaltas av Balder. Urbana ska stå inflyttningsklart våren 2026 och bidrar med cirka 130 hyresrätter. Förvaltningsorganisationen har haft fokus på kund vård och vidareutveckling av arbetssätt. Arbetet har främst inriktats på fördjupad hyresgästdialog, stärkt lokal närvaro och konkreta åtgärder baserade på kund undersökningar. Resultatet är snabbare återkoppling, tydligare prioriteringar och en mer enhetlig service nivå i hela landet. Förvaltningen har under året också fortsatt att effektivisera interna rutiner och driftspro cesser för att ge bättre stöd åt såväl medarbetare som hyresgäster. I Danmark har förvaltningsorganisationen fortsatt att stärka kundrelationerna genom nära dialog, ökad när varo i bostadsområdena och lokala aktiviteter som främjar gemenskap och trivsel. Det var bland annat dessa insatser som uppmärksammades när Ejendom Danmark utsåg Balder Danmark till Årets Fastighets bolag 2025 – en milstolpe som speglar bolagets mål medvetna arbete för hög kundnöjdhet och kvalitet i förvaltningen. Under året har även digital utveckling haft en fram trädande roll. Nya teknologiska möjligheter, däribland REKORDMÅNGA SOMMARJOBBARE HOS BALDER I SVERIGE Sommaren 2025 tog Balder, i egen regi och genom samarbeten med andra aktörer, emot nära 330 ungdomar som arbetade i Göteborg, Stockholm och Sundsvall. Sommarjobb ger inte bara värdefull arbetslivs erfarenhet utan stärker också många relationer och bidrar till meningsfull fritid, ökad trivsel och gemenskap. Ungdomarna som jobbade hos Balder var 15–20 år och arbetade med allt från fastighetsskötsel och odling till glassförsäljning och aktiviteter för områ denas barn. Liksom Balders sociala hållbarhets arbete generellt, anpassas uppgifter och aktivite ter utifrån förutsättningar och behov i respektive område men gemensamt för alla var som alltid att bidra till ökad trivsel och trygghet. AI, har analyserats och testats i syfte att förenkla interna processer och ytterligare förbättra kundupplevelsen. Hållbarhetsengagemanget har fortsatt varit högt prioriterat, med fokus på sociala insatser, ökad trans parens samt åtgärder för att minska utsläppen i både befintliga fastigheter och kommande byggprojekt. En annan betydelsefull händelse under 2025 var antagandet av detaljplanen för det kommande projektet Fortkvarteret i Köpenhamn. Med detaljplanen på plats bedöms det första spadtaget kunna tas under 2026. SATO Oyj är ett av Finlands största fastighetsbolag och dotterbolag till Balder. Verksamheten fokuserar på bostäder i storstadsregionerna Storhelsingfors, Tammerfors och Åbo. Balder är även majoritetsägare i Joo Group Oy som erbjuder lägenheter på ett antal finska tillväxtorter. Vid årsskiftet ägde Balder 58,5% i SATO och 75% i Joo Group. Utöver delägandet i SATO och Joo Group har Balder sedan 2023 en finsk förvaltningsorganisation som idag äger ett 80t al kommersiella fastigheter på ett 40t al orter runtom i Finland. Dessa hanteras av Balder Finland som sedan starten närmare har fördubblat sin organi sation. Under 2025 förvärvades fastigheter till ett värde av cirka 70 MEUR. Vidare har året präglats av aktiviteter för att stärka uthyrningen, effektivisera arbetsflöden och av hög kostnadsmedvetenhet. Den finska förvalt ningen har även arbetat med åtgärder för ökad energi effektivitet och mer hållbar fastighetsförvaltning. Under året har också ett antal renoveringsprojekt inom det kommersiella beståndet genomförts. 19 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 22 ===== Balder driver ett långsiktigt och målinriktat arbete för att förstå vad kunderna tycker och behöver i sina bo städer och lokaler. Målsättningen är att öka kundnöjd heten på både kort och lång sikt. Som en del i arbetet genomförs kontinuerliga kundundersökningar där resultaten ligger till grund för aktiviteter och åtgärder på både central och lokal nivå. Insikterna blir en del av beslutsunderlaget för förvaltningsorganisationen och befintligt fastighetsbestånd, liksom för fastighetsut veckling och kommande projekt. Balders stora och diversifierade fastighetsbestånd innebär ett stort antal kunder på många orter och att behov, efterfrågan och förutsättningar skiljer sig åt. Därför arbetar bolaget lokalt med områdesutveckling och att möta kundernas önskemål. Genom en kombi nation av snabba åtgärder och långsiktiga initiativ arbetar Balder för att vårda och stärka kundrelationerna såväl som fastighetsbeståndet. I Sverige mäts kundnöjdheten inom de tre kundkate gorierna Bostad, Bostad Nyproduktion och Kommer siellt. För att säkerställa en hög servicenivå inom samt liga kundkategorier har Balder de senaste åren fokuserat mycket på dessa frågor. Årets resultat visar på en fortsatt uppgång i majoriteten av servicefrågorna, och en särskilt positiv utveckling i frågor kopplade till felhantering och städning i fastigheterna. NKI Bostad Nästan hälften av Balders bostadshyresgäster valde att delta i 2025 års rikstäckande undersökning och gav där sina personliga tankar och svar. Resultatet ligger i linje med föregående år och visar en fortsatt medel hög kundnöjdhet. Svaren visar på förbättringar inom flera områden, bland annat fick frågor kopplade till trygghet och städ högre omdömen än tidigare. Båda dessa frågeområden är viktiga för boendemiljön och Balder har återigen fått ett kvitto på att det målmed vetna arbetet kring trygghet och trivsel ger resultat och uppskattas av hyresgästerna. NKI Bostad Nyproduktion Balder har inte färdigställt några egna hyresrättsprojekt i Sverige under 2025, och projekt som drivs inom joint ventures och intressebolag ingår inte i denna redo visning. Därför redovisas inte något NKIr esultat för kategorin Bostad Nyproduktion 2025. NKI Kommersiellt Även bland Balders kommersiella hyresgäster har en riksomfattande undersökning genomförts under året. Resultatet visar inte bara på ökningar jämfört med tidi gare år utan en ny rekordnivå av kundnöjdhet inom denna kundgrupp. De kommersiella hyresgästerna är denna gång mer positiva i näst intill samtliga service och produktfrågor. Närmare alla svarande är nöjda med bemötandet från Balders personal och resultatet visar en stor förbättring och högt resultat i att hålla givna löften. Extra glädjande är dessutom ökningen i komfortrelaterade frågor där Balder de senaste åren har arbetat med energieffekti viseringar för att minska miljöavtrycket, förbättra fastig heterna och öka lönsamheten. Fokus framåt Det fina resultatet till trots, fortsätter arbetet för att bli en än mer attraktiv hyresvärd. Fokus framåt ligger på att arbeta ännu närmare hyresgästerna för fortsatt ökad kundnytta och service, bland annat inom hållbarhet. Årets undersökningar visar att kunderna anser att det är viktigt med en miljömedveten hyresvärd. Dessutom uttrycker många att de har goda möjligheter att agera miljömedvetet i sina bostäder och även från kommer siella hyresgäster fortsätter dessa resultat att öka. ÖKAD KUNDNÖJDHET Balder möter sina kunder på många sätt och vid olika tillfällen, från en första intresseanmälan till uppföljning av genomförda serviceärenden. För att veta vad som fungerar bra under kundresan, och vad som kan bli bättre, genomförs kontinuerliga kundundersökningar. Årets svenska mätningar visar fortsatt positiv utveckling och kundnöjdhet på en god och stabil nivå. Inget resultat att redovisa för 2025. NKI för Balders nyproducerade hyresrätter som färdigställdes 2024 uppgick till ett genomsnitt på 81, vilket motsvarar en mycket hög kundnöjdhet. NKI för Balders kommersiella hyresgäster uppgår till ett genomsnitt på 76 (75), vilket motsvarar en hög kundnöjdhet. Balder använder tre mått för att mäta och följa upp kundnöjdheten: NKI, NPS och Balderindex. NöjdK und I ndex (NKI) baseras på svaren på tre standardiserade frågor och ger en övergripande bild av kundupplevelsen. Net Promoter Score (NPS) är en internationell indikator för rekommendations vilja och kundlojalitet. Balderindex är skräddarsytt för Balder och uppbyggt av frågor rörande service, bemötande och närvaro. Tillsammans möjliggör mätverktygen analyser av både helheten och detal jerna i Balders kundrelationer, både på central och lokal nivå. För att ge verksamheten rätt förutsättningar, insikter och underlag till bra beslut har Balder tre hel tidsanställda som mäter, analyserar och presenterar resultat i det löpande kundrelationsarbetet. NKI för Balders befintliga bostadshyresgäster uppgår till ett genomsnitt på 68 (68), vilket mot s varar en medelhög kundnöjdhet. NKI BOSTAD 68 NKI BOSTAD NYPRODUKTION — NKI KOMMERSIELLT 76 NÖJD-KUND-INDEX 2025 20 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 23 ===== Genom kontinuerlig förädling av det befintliga fastig hetsbeståndet i kombination med tillväxt genom nya markanvisningar och förvärv strävar Balder efter att vara en aktiv, långsiktig och ansvarstagande aktör inom stads o ch fastighetsutveckling. Färdigställda och pågående projekt 2025 Färdigställda projekt har genomförts enligt plan. Om byggnationer och renoveringar har pågått kontinuer ligt under året men med en viss återhållsamhet. De nyproducerade fastigheterna certifieras enligt minst Miljöbyggnad Silver, LEED Platinum eller motsvarande. Nyproduktion för egen förvaltning Under året färdigställdes cirka 300 hyres b ostäder i Finland. Merparten av de större pågående projekten avser bostadsprojekt som hyrs ut och omfattar cirka 100 lägenheter i Sverige. Vid årsskiftet uppgick investeringarna i pågående projekt för egen förvaltning till 0,6 Mdkr (0,5), varav 0,1 Mdkr (0,4) var nedlagt och 0,5 Mdkr (0,1) återstår att investera. FASTIGHETSUTVECKLING Inom ramen för Balders fastighetsutveckling genomförs både nyproduktions o ch större ombyggnadsprojekt av både bostäder och lokaler. Investeringar görs framförallt i områden där bolaget redan verkar. Nyproduktion för avyttring Bland projekten återfinns även exploateringsfastig heter avsedda att avyttras efter utveckling eller förädling. Investeringarna i pågående projekt avsedda för avytt ring uppgick vid årets slut till 2,0 Mdkr (1,3), varav 1,2 Mdkr (0,7) var nedlagt och 0,8 Mdkr (0,6) återstår att investera. Samtliga pågående projekt avser bostadsprojekt som säljs till slutkund. Projekten omfattar cirka 330 lägenheter vid Heden i centrala Göteborg samt cirka 70 lägenheter i Kv. Garbo i Sundbyberg, Stockholm. Stor byggrättsportfölj Utöver pågående projekt har Balder en stor och intres sant portfölj av byggrätter. Byggrättsportföljen omfattar huvudsakligen byggrätter för produktion av bostäder men också kommersiella fastigheter. Port f öljen är spridd över samtliga geografiska marknader men största andelen av byggrättsportföljen finns i Göteborg och Stockholm. TORIHOTELLI, ULEÅBORG FÖRVÄRV OCH FÄRDIGSTÄLLANDE GRANIT, GÖTEBORG BYGGSTART CIRKUSBYGNINGEN, KÖPENHAMN RESTAURERING Sommaren 2025 förvärvade Balder Finland fastigheten Oulu Torihotelli i centrala Uleåborg. Affären gjordes med SRV som var projektets huvudentreprenör och största borgenär i den tidigare byggherrens konkursbo. Förvärvet möjliggjorde att byggnationen kunde åter upptas och hotellet beräknas stå klart sommaren 2026, då Uleåborg är Europas kulturhuvudstad. I lokalerna kommer, förutom ett Scandic Goh otell med 144 rum, även att finnas ett restaurang och evenemangskom plex och två affärslokaler. Projektet omfattar också ett underjordiskt parkeringsgarage. Hösten 2025 startade byggnationen av bostadspro jektet Granit på Långströmsallén i Göteborg. I och med detta fortsätter Balder den områdesomvandling som inleddes 2017 och visionen om ett grönt, levande och inkluderande kvarter med närbutiker och lättillgänglig infrastruktur. Granit blir Balders femte nyproduktion i området och byggs i 6–9 våningar med närmare 100 lägenheter, två lokaler, ett underliggande garage och en grön innegård. Kvarteret byggs enligt certifieringen Miljöbyggnad Silver. Första inflyttning är planerad till våren 2027. I nära samarbete med hyresgäst, arkitekter, entrepre nörer med flera har Balder Danmark varsamt återskapat en av Köpenhamns mest ikoniska byggnader – Cirkus bygningen. Syftet var att återskapa den kultur m innes märkta byggnadens forna prakt och samtidigt anpassa den efter dagens behov. Såväl fasad och fönster som den karakteristiska relieffrisen och kupoltaket har re noverats. Samtidigt har tekniska installationer uppda terats och omfattande restaureringsarbete gjorts i bland annat foajé och barområden. Efter fem månaders inten sivt arbetet öppnades dörrarna igen i augusti 2025. 21 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 24 ===== Stor vikt har under åren också lagts vid att utforma en välkomnande innergård. Där finns plats för stora och små, för aktivitet liksom en lugn stund. Där finns sociala ytor och plats för lek men också träd, buskar och planteringar. 2013 förvärvade Balder de karaktäristiska Stjärnhusen i Västra Frölunda, Göteborg. Dessa femuddiga punkt hus byggdes på 1960t alet och omfattar sammanlagt 560 hyresrätter. Snart efter förvärvet inleddes arbetet med att utveckla området. Förutom löpande underhåll och renovering av befintligt bestånd har fler bostäder tillförts, såväl hyresrätter som bostadsrätter och kom mersiella lokaler. Satsningen har gått under namnet Frölunda Park. Först ut var bostadsrättsprojektet Sjöstjärnan som stod klart 2019 och året därpå färdigställdes Strand snäckan. Sammanlagt består de båda projekten av närmare 280 bostadsrätter. 2024 färdigställdes det sista kvarteret i Frölunda Park bestående av Korallen, Sandstenen och Sjöliljan – en blandning av bostads rätter, hyresrätter och konceptet HyrKöp. Tillsammans FRÖLUNDA PARK – FRÅN FÖRVÄRV OCH PROJEKT TILL EGEN FÖRVALTNING omfattar de cirka 330 hyresrätter, 65 bostadsrätter och en handfull kommersiella lokaler. Sammanlagt äger och förvaltar Balder idag cirka 880 hyresrätter, sex kom mersiella lokaler och ett parkeringshus i området. För att ta hand om hyresgästerna på bästa sätt har Balder också ett lokalt förvaltningskontor i Frölunda Park. Frölunda är ett av de områden där Balder, utöver traditionellt förvaltningsarbete, även arbetar med aktiv områdesutveckling genom sociala insatser. I området tillhandahåller bolaget bland annat en aktivitetslokal med verksamhet framförallt riktad till barn och unga. Sociala insatser bedrivs i egen regi och i samverkan med exempelvis andra lokala fastighetsägare, fören ingar och Göteborgs stad för att skapa en attraktiv och trygg boendemiljö. Balder har sedan 2013 utvecklat Frölunda Park kring de ikoniska Stjärnhusen i Västra Frölunda, Göteborg. Genom nya bostäder, sociala satsningar och välkomnande utemiljöer har bolaget arbetat för en levande och attraktiv stadsdel. 22 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 25 ===== Göteborg Södra Änggården 128 hyresrätter Mölnlycke Wendelstrand Lakehouse Kommersiellt Hösten 2022 förvärvade Balder, genom intresse bolaget Trenum, ett blivande bostadskvarter i Södra Änggården i Västra Göteborg. Säljaren Månsson Fastigheter har ansvaret för färdigställande och våren 2026 tillträder Trenum fastigheten. Projektet har fått namnet Urbana och omfattar närmare 130 hyreslägenheter, ett 20t al longstay lägenheter, garage samt några kommersiella lokaler i markplan. Trenum, som ägs till lika stora delar av Balder och Tredje APf onden, äger fastigheten De fastighetsförvaltande intressebolagen äger tillsam mans 449 förvaltningsfastigheter (515) samt projekt fastigheter. Balders andel av redovisat värde uppgick i slutet av 2025 till 45 525 Mkr (45 404), uthyrningsbar yta om cirka 1 148 tkvm (1 151) och ett hyresvärde upp gående till 2 525 Mkr (2 532). Förvaltningsresultatet för samtliga intressebolag, det vill säga resultat e xklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 4 434 Mkr INTRESSEBOLAG Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande och projektutvecklande bolag samt i Norion Bank. WENDELSTRANDS NAV INVIGT Sydväst om Landvettersjön, i Mölnlycke utanför Göteborg, växer den nya stadsdelen Wendelstrand fram. Där omvandlas ett före detta stenbrott till en grönskande och hållbar stadsdel med över 1 300 bostäder och en del kommersiella lokaler. Balder är genom sitt hälftenägda intressebolag Next Step Group en av aktörerna som driver utvecklingen till sammans med HSB, OBOS och Klövern. Först om några år kan de första boende välkomnas till området men redan i juni 2025 invigdes Lakehouse som är stadsdelens hjärta och centrala mötesplats. Byggnaden är ritad av den världskända arkitektbyrån Snøhetta och rymmer såväl restaurang och gemen samhetsytor som gym och kontor. NYPRODUCERADE HYRESRÄTTER I SÖDRA ÄNGGÅRDEN (4 365), varav Balders andel uppgick till 1 933 Mkr (2 015). Bolagens resultat efter skatt uppgick till 4 056 Mkr (1 581), varav Balders andel uppgick till 1 779 Mkr (901). Utveckling 2025 Som grupp visar Balders intressebolag på samma ut veckling som Balder i övrigt, det vill säga förbättrade förvaltningsresultat med stabiliserade fastighetsvärden. medan Balder ansvarar för förvaltning och uthyrning av bostäderna och lokalerna. Uthyrningen av hyres rätterna startade i mitten av september och drygt en månad senare var samtliga bostäder uthyrda. Initiativtagare till Södra Änggården var Platzer Fastigheter som för cirka tio år sedan fick idén att omvandla Högsbo industriområde till en ny urban stadsdel. Idag är även Skanska, Peab, Hökerum Bygg, Bonava och Balder verksamma i området. Totalt planeras för närmare 2 000 lägenheter. 23 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 26 ===== BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS FASTIGHETSBESTÅND 1,2) 2025 1 2 3 1 Antal förvaltnings fastigheter 3) Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyresintäkter, Mkr Ekonomisk uthyrnings grad, % Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region Stockholm 127 180 663 451 2 494 415 92 8 076 18 Göteborg 89 253 215 398 1 574 383 96 5 614 12 Syd 76 95 482 169 1 771 165 97 2 897 6 Öst 62 125 488 176 1 400 160 91 2 592 6 Norr 26 87 014 197 2 259 182 92 3 300 7 Oslo 69 405 851 1 134 2 795 1 072 95 20 334 45 Totalt exklusive projekt 449 1 147 712 2 525 2 200 2 376 94 42 813 94 Projekt för egen förvaltning — — 2 712 6 Totalt fastighetsbestånd 449 1 147 712 2 525 2 200 2 376 94 45 525 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 144 269 737 599 2 221 574 96 11 203 25 Kontor 123 551 900 1 442 2 612 1 345 93 24 997 55 Handel 40 90 585 148 1 635 142 96 1 866 4 Övrigt 142 235 491 336 1 426 314 94 4 747 10 Totalt exklusive projekt 449 1 147 712 2 525 2 200 2 376 94 42 813 94 Projekt för egen förvaltning — — 2 712 6 Totalt fastighetsbestånd 449 1 147 712 2 525 2 200 2 376 94 45 525 100 1) A vser de fastigheter som intressebolagen ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell, u tbildnings, v ård, i ndustri samt blandfastigheter. 2) A vser Balders ägarandel i Anthon Eiendom AS, Sinoma Fastighets AB, Trenum AB, Tulia AB, Tornet Bostadsproduktion AB, Fastighetsstaden i Halmstad AB , Entra ASA samt Stenhus Fastigheter i N orden AB. 3) A vser hela intressebolagsbeståndet. Mkr 2025 1 2 3 1 2024 1 2 3 1 Tillgångar Fastigheter 45 525 45 404 Övriga tillgångar 1 668 3 575 Likvida medel 835 571 Summa tillgångar 48 028 49 550 Eget kapital och s kulder Eget kapital/ägarlån 19 982 21 001 Uppskjuten skatteskuld 3 535 3 492 Räntebärande skulder 23 218 23 530 Övriga skulder 1 294 1 527 Summa eget kapital och skulder 48 028 49 550 Mkr 2025 2024 Hyresintäkter 2 333 2 651 Fastighetskostnader –346 –384 Driftsöverskott 1 987 2 267 Intressebolag, % REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETS K ATEGORI Bostäder, 25 Kontor, 60 Övrigt, 11 Handel, 4 Intressebolag, % REDOVISAT VÄRDE PER REGION Stockholm, 18 Norr, 7 Öst, 6 Oslo, 50 Göteborg, 13 Syd, 7 Karlstad Skutan 2 459 hyresrätter 24 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 27 ===== FASTIGHETSBESTÅND PER 2025-12-31 1) Antal förvaltnings fastigheter Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyres intäkter, Mkr Ekonomisk uthyrnings grad, % Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region 2) Helsingfors 784 1 380 132 3 666 2 656 3 505 96 54 279 24 Stockholm 103 864 173 2 107 2 438 1 936 92 33 209 15 Göteborg 219 1 316 130 2 706 2 056 2 574 95 44 012 19 Köpenhamn 29 408 473 1 226 3 001 1 221 100 25 193 11 Syd 113 646 114 1 224 1 894 1 114 91 17 598 8 Öst 505 1 086 448 2 118 1 949 2 047 97 28 041 12 Norr 270 1 001 677 1 485 1 482 1 382 93 19 898 9 Totalt exklusive projekt 2 023 6 703 146 14 531 2 168 13 780 95 222 230 97 Projekt för egen förvaltning 20 20 2 966 1 Totalt förvaltningsfastigheter 2 023 6 703 146 14 551 2 168 13 800 95 225 196 99 Exploateringsfastigheter 3 384 1 Totalt fastighetsbestånd 2 023 6 703 146 14 551 2 168 13 800 95 228 580 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 1 437 3 160 165 7 370 2 332 7 080 96 117 258 51 Kontor 112 705 046 2 110 2 992 1 853 88 34 193 15 Handel 186 1 303 650 2 230 1 711 2 152 97 28 434 12 Industri/Logistik 192 862 435 1 163 1 348 1 075 92 14 435 6 Övrigt 96 671 850 1 658 2 468 1 619 98 27 910 12 Totalt exklusive projekt 2 023 6 703 146 14 531 2 168 13 780 95 222 230 97 Projekt för egen förvaltning 20 20 2 966 1 Totalt förvaltningsfastigheter 2 023 6 703 146 14 551 2 168 13 800 95 225 196 99 Exploateringsfastigheter 3 384 1 Totalt fastighetsbestånd 2 023 6 703 146 14 551 2 168 13 800 95 228 580 100 1) T abellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell, u tbildnings, vård s amt blandfastigheter. 2) F astigheterna i Danmark klassificeras under region Köpenhamn. Det finländska fastighetsbeståndet fördelas mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras under region Norr och fastigheterna i Tyskland och Storbritannien under region Syd. BALDERS FASTIGHETSBESTÅND Stockholm Kurland 15 Kommersiellt 25 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 28 ===== Värdet på förvaltningsfastigheterna baseras på interna värderingar. Vid värdering bedöms hyresutvecklingen för fastighetsbeståndet följa inflationen över tid. Kom mersiella kontrakt innehåller en indexklausul, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som konsu mentprisindex, KPI, under kontraktstiden. Bostäder har historiskt sett utvecklats lite bättre än KPI, men i värderingarna har Balder antagit att hyran utvecklas i takt med inflationsmålet. Det totala hyres värdet för Balders fastighetsportfölj uppgick per den 31 december till 14 551 Mkr. Värderingsmetod Fastigheternas verkliga värde baseras på interna vär deringar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien värderas med av kastningsmetoden. Avkastningsmetoden Vid värdering enligt avkastningsmetoden återspeglar marknadsvärdet på fastigheterna det framtida kassa flödet som nuvärdesberäknas med ett avkastningskrav. Ju mer förutsägbart det framtida kassaflödet är desto enklare blir det att fastställa marknadsvärdet på fastig heterna. Bostadsfastigheters kassaflöden är ofta väl digt förutsägbara då intäkterna är fördelade på en stor mängd kunder. Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig kontraktstid om 6,7 år. De 10 största kontrakten svarar för 4,2% av de totala hyresintäkterna med en genom snittlig kontraktstid om 13,9 år. Dessa omständigheter medför att en stor mängd av Balders framtida kassa flöden som ligger till grund för marknadsvärdet är kända. De fastigheter där det framtida kassaflödet är minst förutsägbart är i huvudsak koncentrerat till de centrala VÄRDERING delarna i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö. Det är i dessa fastigheter Balder är mest bero ende av framtida uthyrningar och det är också där som det i värderingarna måste göras en bedömning av vil ken hyra en lokal kan hyras ut till om den blir vakant. Stor s täderna erbjuder en god transparens för jämfö relse av hyresnivåer. Tidpunkten för vidareuthyrning är dock svårare att fastställa, vilket innebär att ett antag ande får göras baserat på exempelvis efterfrågan på marknaden, historiskt intresse och liknande lokaler. En bedömning görs också över närområdets framtida utveckling såväl som fastighetens position inom sitt marknadssegment. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad utgift samt projektrisk, vilket i vissa fall sammanfaller i en värdering till anskaffningskostnad. Drifts o ch underhållsutbetalningar Vid värdering görs antaganden om framtida drifts och underhållsutbetalningar. Antagandena är baserade på historiska utfall och framtida prognoser samt beräknade normaliserade kostnader. Drifts o ch underhållsutbetal ningar räknas årligen upp med inflationen. Direktavkastningskrav och kalkylränta De direktavkastningskrav och kalkylräntor som används vid värdering har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. Marknadsbedömningar av fastig heter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i anta ganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10%. Balder 20252023 20242016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0 2 4 10 8 6 20252023 20242016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 500 1 000 1 500 2 500 2 000 20252023 20242016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 500 1 000 1 500 2 500 2 000 HYRESVÄRDE BOSTAD, KR/KVM HYRESVÄRDE KOMMERSIELLT, KR/KVM DRIFTSÖVERSKOTT RULLANDE ÅRSVÄRDE, KR/AKTIE BOSTÄDER OCH KOMMERSIELLA F ASTIGH ETER Medelvärdet av direkt avkastningskrav för bedömning av r estvärde, % Helsingfors 4,69 Stockholm 4,80 Göteborg 4,86 Köpenhamn 3,83 Syd 5,41 Öst 5,53 Norr 5,91 Balder äger drygt 2 000 förvaltningsfastigheter varav 1 400 är bostadsfastigheter. Vid utgången av 2025 uppgick förvaltningsfastigheternas marknadsvärde till 225 196 Mkr. 26 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 29 ===== Göteborg Bö 93:2 Kommersiellt Helsingør Danmark Ofeliahaven 109 hyresrätter följer löpande de affärer som genomförs på marknaden för att underbygga och säkerställa de interna värde ringarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastig heter, vilket ger ytterligare vägledning. Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastning till 4,9% (4,9). Avkastningskravet för kommersiella fastigheter uppgick i genomsnitt till 5,5% (5,6) och för bostadsfastigheter till 4,4% (4,4). Förvaltningsfastigheternas värdeförändring Balder har under 2025 förvärvat fastigheter för totalt 9 770 Mkr (7 164). Försäljningarna under året uppgick till 2 432 Mkr (298), vilket genererade ett resultat om 58 Mkr (–4). Enligt Balders interna värderingar uppgick förvaltningsfastigheternas redovisade värde, per års skiftet, till 225 196 Mkr (221 261), vilket motsvarar en orealiserad värdeförändring om 2 440 Mkr (–756). Den största andelen av marknadsvärdet återfinns i region Stockholm, region Helsingfors och region Göteborg, som tillsammans representerar ett fastig hetsvärde om 131 500 Mkr exklusive projekt. Externa värderingar För att kvalitetssäkra de interna värderingarna använder sig Balder av externa värderingsfirmor i syfte att extern värdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar och antaganden i värderingskalkyler. Under året har 60% (60) av beståndet varit föremål för bedömning av externa värderingsfirmor. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har varit obetydliga. De externa v ärderingarna har under året genomförts av CBRE, C olliers, JLL och Newsec. Exploateringsfastigheter En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till det lägsta av anskaff ningsvärde och nettoförsäljningsvärde, resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats över till köparen. Per den 31 december uppgick värdet på Balders exploateringsfastigheter till 3 384 Mkr (1 955). 27 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 30 ===== FINANSIERING Köpenhamn Danmark Rubinhaven 124 hyresrätter 28 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 31 ===== FINANSIERING Med en diversifierad finansieringsstruktur säkrar Balder en långsiktigt hållbar finansiering. FINANSIELLA NYCKELTAL 31 dec 2025 31 dec 2024 Räntebärande skulder, Mkr 143 307 138 851 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 23 724 20 726 Genomsnittlig kreditbindning, år 4,6 5,0 Genomsnittlig räntebindning, år 2,7 3,1 Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,0 12,2 Finansiella åtaganden Belåningsgrad < 65, % 48,1 49,4 Räntetäckningsgrad > 1,8, ggr (rullande 12 månader) 2,7 2,7 Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45, % 23,4 23,6 Kreditrating S&P BBB Stable outlook BBB Stable outlook FINANSIELLA MÅL Mål Utfall Soliditet, % lägst 40,0 38,5 Belåningsgrad, % högst 50,0 48,1 Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) lägst 2,0 2,7 Nettoskuld/EBITDA, ggr (rullande 12 månader) högst 11,0 12,0 Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien, vilket innebär att koncernen är exponerad mot valutarisker. För att minska riskerna och säkra en långsiktigt hållbar finan- siering har bolaget en väldiversifierad finansierings- struktur med obligationer och bankfinansiering i flera olika valutor. Balder värdesätter långsiktiga relationer med sina kreditgivare och samarbetar med ett antal nordiska banker. Vid en kreditgivares bedömning av kreditrisken beaktas bland annat fastigheternas läge och diversifie- ringen av fastighetsportföljen avseende geografi och tillgångs sla g. Balders tillgångar utgörs till största delen av bostäder, vilka kännetecknas av långsiktigt stabila kassaflöden eftersom risken är utspridd på ett stort antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kassaflödet från bostadsfastigheter innebär att dessa kan belånas högre än kommersiella fastigheter. Balders fastighetsbestånd består idag av 54% bo- stadsfastigheter och en stor del av dessa är belägna i Stockholm, Göteborg, Helsingfors, Köpenhamn och några övriga tillväxtorter i Sverige och Finland. Majori- teten av Balders kommersiella fastigheter är belägna i de centrala delarna av Stockholm, Göteborg och Malmö. Flera finansieringskällor Den enskilt största finansieringskällan är obligationer i euro emitterade på den europeiska obligationsmark- naden under Balders EMTN-program, följt av banklån i flera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett certifikatprogram i euro och svenska kronor. Under 2025 har Balder utökat sin närvaro på den svenska kapitalmarknaden och har emitterat 2,3 Mdkr. Utöver dessa finansieringskällor har Balder även emitterat konvertibla skuldebrev om 480 MEUR samt emitterat hybridkapital som har en ursprunglig löptid Icke säkerställda obligationer, 48 Säkerställda banklån, 45 Certifikat, 0 Icke säkerställda banklån, 6 FINANSIERINGSKÄLLOR, % Icke säkerställda lån, 78 691 Säkerställda lån, 64 616 FÖRDELNING SÄKERSTÄLLD OCH ICKE SÄKERSTÄLLD FINANSIERING, MKR om 60 år och har historiskt betraktats till hälften som eget kapital av kreditvärderingsinstituten. Under 2024 återköptes ytterligare del av hybridkapitalet, vilket medfört att hela hybridkapitalet efter återköpet betrak- tas som räntebärande skuld. Per den 31 december var cirka 80% av lånen säkrade med ränteswappar och fast räntelån. Balder har ett grönt och socialt ramverk som ger möj- lighet att emittera gröna samt sociala obligationer, med syfte att finansiera gröna och energieffektiva byggnader, men också investeringar i energieffektivi- seringsåtgärder och förnybar energi samt hyresbostä- der i socioekonomiskt utsatta områden. Köpenhamn Danmark Bastionen 232 hyresrätter 29 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 32 ===== RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR 2025-12-31 År Mkr Ränta, % Andel, % 2026 43 470 3,11) 30 2027 15 715 2,0 11 2028 22 561 3,0 16 2029 16 353 2,1 11 2030 12 399 2,2 9 2031 7 261 2,2 5 2032 8 213 3,5 6 2033 5 409 4,1 4 2034 1 212 2,8 1 2035 — — — 2036– 10 714 2,9 7 Summa 143 307 2,9 100 1) I s nitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULDER 2025-12-31 År Mkr Andel, % 2026 16 745 12 2027 26 457 18 2028 26 559 19 2029 15 670 11 2030 13 783 10 2031 5 917 4 2032 5 572 4 2033 6 641 5 2034 365 0 2035 3 894 3 2036– 21 703 15 Summa 143 307 100 20252023 20242017 2018 2019 2020 2021 20222016 0 4 1 2 3 6 5 GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING, ÅR 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 58 40 46 52 70 64 BELÅNINGSGRAD, % 20252023 20242017 2018 2019 2020 2021 20222016 3 5 6 4 7 GENOMSNITTLIG LÖPTID RÄNTEBÄRANDE SKULDER , Å R 2036–20352033 20342026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 15 000 5 000 0 10 000 30 000 25 000 20 000 FÖRFALLOSTRUKTUR R ÄNTEBÄRANDE SKULDER 2025-12-31, MKR Balders första gröna ramverk lanserades 2019 och uppdaterades 2023. Under 2025 utvecklades ramver - ket ytterligare genom att omfatta byggnader som är EU-taxonomilinjerade eller miljöcertifierade, i linje med ICMA’s Green Bond Principles 2021. Ramverket har också utvecklats för att möjliggöra emissioner av sociala obligationer i enlighet med ICMA’s Social Bond Principles 2023, med fokus på hyresbostäder i socioekonomiskt utsatta områden. R amverket har granskats av ISS Corporate Solutions som utfärdat en second opinion med betyget ”positive”. Det är bästa möjliga utfall och innebär att Balder bedöms bidra positivt till FN:s globala hållbarhetsmål och Agenda 2030. Det finansiella ramverket finns publicerat på Balders hemsida. Årligen publiceras även en Green and Social Financing Impact Report med en redovis- ning över hur medlen har använts. Utöver gröna obligationer har Balder gröna lån med svenska banker både inom Balderkoncernen och i intressebolag. Balders MTN-program har en ram om 20 000 Mkr och EMTN-programmet har en ram om 6 000 MEUR. Vid årsskiftet var totalt 11 422 Mkr utestående inom MTN-programmet och 3 711 MEUR utestående inom EMTN-programmet. Per årsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade lånelöften 23 724 Mkr (20 726). Vid årsskiftet uppgick andel säkerställd skuld av totala tillgångar till 23,4%. Samtliga finansiella mål ligger i linje med den långsiktiga målsättningen. Nettoskuld i relation till EBITDA för rullande 12 månader är nu på 12,0 gentemot 13,5 när målet om 11 gånger infördes. Belåningsgraden uppgick till 48,1%, soliditeten till 38,5% och räntetäckningsgraden till 2,7 gånger. Kredit- bindningen uppgick vid årsskiftet till 4,6 år. De finansiella åtaganden, covenanter, som Balder har gentemot sina finansiärer är belåningsgrad om 65%, räntetäckningsgrad om 1,8 gånger och säkerställda skulder i förhållande till totala tillgångar om 45%. Covenanter rapporteras kvartalsvis till finansiärerna och per årsskiftet var samtliga covenanter uppfyllda med god marginal. Investment grade rating Balder har en investment grade rating från S&P om BBB stable outlook. Ratingen återspeglar bland annat att Balder har en stor fastighetsportfölj som är väldiversifie- rad både vad gäller fastighetstyper och geografi samt att Balder har s tabila hyresintäkter, hög och stabil uthyr- ningsgrad och en solid räntetäckningsförmåga. Genom en investment grade rating från S&P kan Balder fortsätta att nyttja både den europeiska och den inhemska kapitalmarknaden, erhålla lång kapitalbind- ning, utöka antalet finansieringskällor och därmed lång- siktigt säkra kapital för fortsatt tillväxt. Att ha en balans- räkning som uppfyller kriterierna för en investment grade rating och kontinuerlig tillgång till obligations- finansiering är inte bara en fråga om finansierings- strategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil som styrelsen strävar efter i bolaget i stort. 30 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 33 ===== FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE Göteborg Karlatornet Nordens högsta byggnad 31 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 34 ===== INNEHÅLL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ...................................... 33 MÖJLIGHETER OCH RISKER ........................................ 37 HÅLLBARHETSREDOVISNING .................................... 42 Hållbarhet hos Balder .................................................... 44 Allmänna upplysningar ................................................. 45 Miljömässig hållbarhet .................................................. 59 Social hållbarhet .............................................................. 86 Ansvarsfullt företagande ............................................. 101 Appendix.......................................................................... 105 FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ............. 109 Finansiella rapporter ..................................................... 110 Noter till de finansiella rapporterna ........................... 118 Göteborg Inom Vallgraven 14:1 Kommersiellt 32 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 35 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder (publ), organisations n ummer 556525-6905, avger härmed års- och hållbarhetsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2025. Fastighets AB Balder är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Samtliga belopp är i Mkr om inget annat anges. Jämförelser angivna inom parentes avser mot- svarande period föregående år. Verksamheten Balders affärsidé är att skapa värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostads f astigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. I respektive region ska bolaget sträva efter att uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som är i behov av nya lokaler och/ eller bostäder. Tillväxt ska ske under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden. Finansiella mål Balders målsättning är att ha en stabil och god avkast- ning på eget kapital samtidigt som soliditeten över tid ska vara lägst 40%, räntetäckningsgraden lägst 2,0 gånger, belåningsgraden bör inte överstiga 50% samt att Nettoskuld/EBITDA över tid inte ska överstiga 11,0 gånger. För 2025 var utfallet för soliditet 38,5% (38,0), räntetäckningsgrad 2,7 gånger (2,7), belåningsgrad 48,1% (49,4) samt Nettoskuld/EBITDA 12,0 gånger (12,2). Personal och organisation Balders affärsområden utgörs av regionerna Helsingfors, Stockholm, Göteborg, Köpenhamn, Syd, Öst och Norr. Regionernas organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på res p ektive regions stor- lek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar för uthyrning, drift, miljö och teknisk f örvaltning. Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som moderbolag, består av ett stort antal aktiebolag och kommanditbolag. Balders operativa organisation stöds av centrala ekonomi-, förvaltnings- och finansfunktioner. Sammantaget hade koncernen den 31 december 1 151 anställda (1 058), varav 451 kvinnor (428). Balders lednings g rupp har under året bestått av fem personer, varav tre kvinnor. För upplysningar om beslutade riktlinjer om ersätt- ningar till ledande befattningshavare se not 4, Anställda och personalkostnader. Styrelsen kommer ej att före- slå några ändringar i riktlinjerna till årsstämman 2026. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Förvärv Förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och mark har förvärvats till ett fastighetsvärde om 9 770 Mkr (7 164). Försäljningar Förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och mark har avyttrats till ett fastighetsvärde om 2 490 Mkr (294). Övrigt Vid årsstämman i Fastighets AB Balder den 8 maj 2025 fattade stämman beslut om att bemyndiga styrelsen att besluta om förvärv av egna aktier fram till näst- kommande årsstämma. Styrelsen har under det fjärde kvartalet beslutat att utnyttja detta bemyndigande uti- från årsstämmans beslutade villkor. Under det fjärde kvartalet har 4 000 000 aktier återköpts till ett totalt belopp om 267 Mkr. Styrelsen har tidigare fattat ett inriktningsbeslut om att föreslå en utdelning av bolagets hela innehav i Norion Bank till Balders aktie ä gare. Styrelsen föreslår att aktieägarna vid årsstämman den 8 maj 2026 beslu- tar att dela ut hela innehavet i Norion Bank till Balders aktieägare. Förslaget ska ses som ett led i arbetet med att förenkla och renodla Balders verksamhet. Fastighets AB Balders största aktieägare, Erik Selin Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB, har med- delat att de avser att till valberedningen föreslå att nuvarande vd, Erik Selin, väljs till arbetande styrelse- ordförande vid årsstämman 2026. Samtidigt utser styrelsen nuvarande vice vd, Sharam Rahi, till ny vd. Erik Selin fortsätter som vd fram till årsstämman 2026. Förvaltningsfastigheter Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas centrala delar och bostads- fastigheterna i storstadsregioner samt på orter som växer och utvecklas positivt. Per den 31 december ägde Balder 2 023 förvaltningsfastigheter (1 962) med en uthyrningsbar yta om 6 703 tkvm (6 425) till ett redo v isat värde om 225,2 Mdkr (221,3), inklusive projekt f astigheter för egen förvaltning. Under året har 72 förvaltningsfastigheter (43) samt ägarlägenheter och mark med en uthyrningsbar yta om 337 tkvm (346) förvärvats för 9 770 Mkr (7 164). Under året har försälj- ning av 11 förvaltningsfastigheter (1) skett till ett värde om 2 490 Mkr (294), vilket genererade ett resultat om 58 Mkr (–4). Vid fördelning av det totala fastighetsbeståndets redovisade värde per region uppgick respektive andel till; Helsingfors 24% (25), Göteborg 21% (20), Stockholm 15% (15), Öst 12% (13), Köpenhamn 11% (12), och Norr 9% (9) och Syd 8% (7). Av redovisat värde avser 46% (46) kommersiella fastigheter och 54% (54) bostäder. Exploateringsfastigheter En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till det lägsta av anskaff- ningsvärde och nettoförsäljningsvärde, resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats över till köparen. Per den 31 december uppgick värdet på Balders exploateringsfastig h eter till 3 384 Mkr (1 955). Förvaltningsresultat Årets förvaltningsresultat uppgick till 6 855 Mkr (6 458). Förvaltningsresultatet hänförligt till moder- bolagets aktieägare uppgick till 6 389 Mkr (6 011), vilket motsvarar en ökning per aktie med 5% till 5,37 kr (5,13). I förvaltningsresultatet ingår intressebolag med 1 933 Mkr (2 015), vilket i resultaträkningen inkluderats i andel i resultat från intressebolag. Resultat efter skatt Årets resultat efter skatt uppgick till 7 991 Mkr (3 640). Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie- ägare uppgick till 7 621 Mkr (3 304), motsvarande 6,41 kr per aktie (2,82). Resultatet före skatt har påver - kats av orealiserade värdeförändringar avseende för- valtningsfastigheter med 2 4 40 Mkr (–756), realiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med 58 Mkr (–4), resultat från försäljning av exploa - teringsfastigheter med –17 Mkr (122), värdeföränd- ringar avseende räntederivat och optionskomponent konvertibel med 399 Mkr (–21) samt resultat från ande- lar i intressebolag om 1 779 Mkr (901). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med 7% till 13 721 Mkr (12 876), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –245 Mkr (–40). Ökningen beror på förvärv och färdig- ställda projekt för egen förvaltning samt indexhöjning på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror. Kontraktsportföljen bedöms per 31 december ha ett hyresvärde på helårsbasis om 14 551 Mkr (14 385). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 2 168 kr per kvm (2 236) exklusive projekt- fastigheter. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 2,7% (3,5) efter justering för valutakursförändring. Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende kunder, branscher och lägen. Den ekonomiska uthyr- ningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 95 % (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor uppgick den 31 december till 751 Mkr (585) på årsbasis. 33 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 36 ===== Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till –3 407 Mkr (–3 263) under året, varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 60 Mkr (8). Driftsöverskottet har ökat med 7% till 10 314 Mkr (9 613), vilket innebär en överskotts- grad om 75% (75). Driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Under ett normalår har första och fjärde kvartalen högre kostnader i jämförelse med de övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå. Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick under året till –1 160 Mkr (–1 080), varav effekten av för- ändrade valutakurser uppgick till 25 Mkr (4). Andelar i resultat från intressebolag och joint ventures Resultat från andelar i intressebolag och joint ventures uppgick under året till 1 779 Mkr (901) och Balders andel av intressebolagens förvaltningsresultat uppgick till 1 933 Mkr (2 015). Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och ränte - derivat med 297 Mkr (–909). Årets skatt uppgick till –450 Mkr (–204). Finansnetto och värdeförändringar derivat Finansnettot, exklusive värdeförändringar derivat, upp- gick till –4 235 Mkr (–4 079), varav effekten av föränd- rade valutakurser uppgick till 71 Mkr (13). Värdeförändringar på räntederivat och options - komponent konvertibel uppgick till 399 M kr (–21). Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringar från derivat upp- kommer vid förändrade räntenivåer/valutakurser och är inte kassaflödespåverkande, så länge de inte avyttras under löptiden. Balder har skyddat sig för högre ränte- nivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat ökar i ett uppåtgående ränteläge. Värdet av räntederivaten uppgick vid årsskiftet till 459 Mkr (485). Värdet av valutaderivaten och options- komponent konvertibel uppgick vid årsskiftet till –1 044 Mkr (–1 341). Genomsnittlig ränta för finans- nettot var på bokslutsdagen 2,9% (3,0). Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Balder har per 31 december genomfört interna värde- ringar av samtliga förvaltningsfastigheter. Förvaltnings- fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien värderas med avkastnings- metoden som baseras på en tioårig kassaflödesmodell. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar. Kassaflödet mark- nadsanpassas genom att beakta eventuella föränd- ringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som drifts- och underhållsutbetalningar. Utgångspunkten för värderingen är en individuell bedömning för varje fastighet, dels av framtida kassa- flöden, dels av avkastningskravet. Känslighetsanalys Faktor Förändring Resultateffekt före skatt, Mkr Hyresintäkter +/– 1 % +/– 138 Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 procentenhet +/– 146 Räntenivå för räntebärande skulder +/– 1 procentenhet –/+ 481 Fastighetskostnader +/– 1 % –/+ 33 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter +/– 5 % +/– 11 260 Åbo, Finland Joo koncept Hyresrätter 34 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 37 ===== Skatt Koncernens totala skatt uppgick till –1 591 Mkr (–1 045), varav effekten av förändrade valutakurser u ppgick till 26 Mkr (2). Aktuell skattekostnad för året uppgick till –577 Mkr (–352). Aktuell skattekostnad h änförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –500 Mkr (–286). Uppskjuten skattekostnad för året uppgick till –1 0 13 Mkr (–694). Skatt har beräknats med gällande skattesats i res- pektive land. Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader som uppstår efter förvärvstidpunkten. Kon- cernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som värdet av nettot av skattemässiga underskott och den temporära skillnaden mellan i huvudsak redovisade och skattemässiga värden avseende fastigheter och räntederivat. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 18 046 Mkr (17 159). För mer detaljerad information se not 10, Inkomstskatt. Majoriteten av bolagen i koncernen är verksamma i länder som har antagit och implementerat den globala minimiskatten, kallad Pelare 2. Koncernens beräkningar av effektiv skatt per land indikerar inte någon väsentlig effekt på koncernen. Kassaflöde och finansiell ställning Balders tillgångar den 31 december uppgick till 276 292 Mkr (267 926). Dessa har finansierats dels med eget kapital om 106 491 Mkr (101 735), dels med skulder om 169 801 Mkr (166 191), varav 143 307 Mkr (138 851) är räntebärande. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 4 589 Mkr (4 273). Investeringsverksamheten har belastat kassa- flödet med netto –9 857 Mkr (–9 435). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till netto 8 2 23 M kr (5 650). Totalt uppgick årets kassaflöde till 2 4 05 Mkr (953). Kursdifferens i likvida medel uppgick till –71 Mkr (25). Likviditet Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 12 660 Mkr (13 872) uppgick koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjad checkkredit per den 31 december till 11 064 Mkr (6 854). Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften uppgick således till 23 724 Mkr (20 726). Bolaget bevakar löpande likvidi- tetsutvecklingen på kort och lång sikt , k oncernens likviditetsbehov kommande år tryggas genom koncer- nens starka kassaflöde och bindande kreditlöften. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick den 31 december till 106 4 91 M kr (101 735) varav innehav utan bestämmande inflytande uppgick till 12 639 Mkr (13 315), motsvarande 79,13 kr per aktie (74,30) exklusive innehav utan be s täm- mande inflytande. Soliditeten uppgick till 3 8,5% (38,0). Räntebärande skulder Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 143 307 Mkr (138 851). Andelen lån med ränteförfall under kommande tolvmånadersperiod uppgick till 30% (29) och den genomsnittliga kredit- bindningstiden uppgick till 4,6 år (5,0). Per årsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklu- sive bekräftade lånelöften 23 724 Mkr (20 726), mot- svarande 1,4 gånger Balders förfall av räntebärande skulder inom 12 månader. Derivatavtal har tecknats för att begränsa påverkan av en högre marknadsränta. Nämnda derivat redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen med värde- förändringar redovisade i resultaträkningen. Värdeför- ändringar under året uppgick till 399 Mkr (–21). Räntebärande skulder beskrivs närmare i not 22, Finansiell riskhantering. Rating Balder har en investment grade rating från kreditvärde- ringsinstitutet S&P om BBB med stable outlook. Bolaget har under lång tid varit lyckosamt i att bygga en fastighetsverksamhet med en storlek och diversi- fiering som lämpar sig väl för både obligationsfinan- siering och säkerställda banklån. Att ha en balans- Projektfastigheter för egen förvaltning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad- utgift samt projekt r isk, vilket oftast sammanfaller i en värdering till anskaffningsvärde. För en mer detaljerad beskrivning gällande Balders fastighetsvärdering se not 12, Förvaltningsfastigheter. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. För att kvalitetssäkra de interna värde- ringarna använder sig Balder av externa värderings- firmor i syfte att externvärdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar och antaganden i värderings- kalkyler. Under året har 60% (60) av beståndet varit föremål för bedömning av externa värderingsfirmor. Avvikel- serna mellan externa och interna värderingar har varit obetydliga. Per den 31 december uppgick Balders genomsnitt- liga direktavkastningskrav till 4,9% (4,9) exklusive projekt f astigheter för egen förvaltning, vilket är oför - ändrat jämfört med årsskiftet föregående år. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för bostads- fastigheter uppgick till 4,4% (4,4) och för kommersiella fastigheter till 5,5% (5,6). Den 31 december uppgick förvaltningsfastigheter- nas redovisade värde, enligt den individuella interna värderingen, till 225 196 Mkr (221 261), vilket inkluderar en orealiserad värdeförändring under året om 2 440 Mkr (–756). Årets värdeförändring är i huvudsak hänförligt till förbättrat driftsöverskott. Resultat försäljning exploateringsfastigheter Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband med att fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas även marknadsförings- och försäljningsomkostnader, vilka kostnadsförs löpande, dessa uppgick under året till –28 Mkr (–28). Inga projekt (2) har resultatavräknats under året. Årets försäljningsresultat uppgick till –17 Mkr (122) efter avdrag för marknadsförings- och försäljnings- omkostnader och omfattar försäljning av enskilda bostadsrätter. räkning som uppfyller kriterierna för en investment grade rating och kontinuerlig tillgång till obligations- finansiering är inte bara en fråga om finansierings- strategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil som styrelsen strävar efter i bolaget i stort. Investeringar Fastighetsinvesteringarna uppgick under året till 11 953 Mkr (9 419), varav 9 770 Mkr (7 164) avser förvärv och 2 183 Mkr (2 255) avser investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter och projekt för egen förvalt- ning. Av de totala investeringarna i förvaltnings- fastigheterna avser 2 393 Mkr (1 150) Helsingfors, 712 Mkr (1 500) Stockholm, 1 980 Mkr (3 413) Göteborg, 67 Mkr (172) Köpenhamn, 3 415 Mkr (1 167) Syd, 2 083 Mkr (1 660) Öst och 1 302 Mkr (357) Norr. Intressebolag och joint ventures Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande och projektutvecklande bolag, för vidare information se not 14, Andelar i intressebolag och joint ventures. På sida 24 redovisas Balders andel av fastighetsför- valtande intressebolags balansräkningar och fastig- hetsbestånd, uppställda enligt IFRS redovisningsprin- ciper. De fastighetsförvaltande intressebolagen äger totalt 449 förvaltningsfastigheter (515). Balders andel av fastighetsbeståndets uthyrningsbara yta uppgår till cirka 1 148 tkvm (1 151) med ett hyresvärde om 2 525 Mkr (2 532). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94% (95). Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att u tföra koncerngemensamma tjänster. Balder har centraliserat koncernens kreditförsörjning, riskhante- ring och cash management genom att moderbolaget innehar funktionen som internbank. Omsättningen i m oderbolaget uppgick för året till 587 Mkr (527), varav koncerninterna tjänster utgjorde 459 Mkr (390) och resterande del huvudsakligen avser förvaltnings- uppdrag för intressebolag. 35 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 38 ===== Största ägare är Erik Selin med bolag med 46,9 % av rösterna och Arvid Svensson Invest AB med 13,8 % av rösterna. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende överlåtelse av aktier eller rösträtt på stämman. Redogörelse för styrelsearbetet under året Styrelsen har under verksamhetsåret haft 20 styrelse- möten varav ett konstituerande. Arbetet följer en av styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande ekonomiska rapporteringen. Under året har avhandlats strategiska och andra för bolagets utveckling väsent- liga frågor, förutom löpande ekonomisk rapportering och beslutsfrågor. Bolagets revisorer deltog vid ett styrelsemöte och redogjorde för genomförd förvalt- nings- och räkenskapsrevision. Bolagsstyrning Balder styrs enligt de regler för bolagsstyrning som anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och note- ringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Styrelsen strävar efter att underlätta för den enskilde aktieägaren att förstå var i organisationen ansvar och befogenheter ligger. Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolags- lagen, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk kod för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. Några av Kodens principer är att skapa goda förut- sättningar för utövande av en aktiv maktbalans mellan ägare, styrelse och ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten. För bolagsstyrningsrapporten se sida 153–158. Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare Vid årsstämman 2023 beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska tillämpas marknadsmässiga löner och andra anställ - ningsvillkor. Ersättning ska utgå i form av fast lön. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska samman- taget inte överstiga motsvarande 18 månadslöner för bolagets VD och för övriga bolagsledningen högst sex månader och inget avgångsvederlag. Med bolags- ledning avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen. Styrelsen ska äga rätt a tt frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns särskilda skäl för det. De nuvarande riktlinjerna ska gälla fram till årsstäm- man 2027 om inte omständigheter uppkommer som gör att revidering måste ske tidigare. Se även not 4, Anställda och personalkostnader. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Se not 29, Väsentliga händelser efter räkenskaps å rets slut. Förväntningar avseende den framtida utvecklingen Balders målsättning är att med bibehållen lönsamhet växa genom direkta eller indirekta förvärv tillsammans med bolagets partners på de orter som bedöms som intressanta. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor: Balanserat resultat 30 866 371 715 Årets resultat 3 854 905 623 Summa1) 34 721 277 338 1) S e förändring i moderbolagets eget kapital, sida 116. Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägarna i form av sakutdelning bestående av aktier i Norion Bank AB, org.nr 556597-0513 1 196 082 224 I ny räkning balanseras 33 525 195 114 Summa 34 721 277 338 Årets resultat efter skatt uppgick till 3 855 Mkr (2 289). Utdelning från dotterbolag uppgick till 2 452 Mkr (1 598), nedskrivning av dotterbolagsaktier uppgick till –570 Mkr (–), räntenettot uppgick till 3 491 Mkr (–85) varav valutakursdifferenser uppgick till 1 272 Mkr (–1 927), värdeförändringar avseende räntederivat och optionskomponent konvertibel upp- gick till 362 Mkr (26) och erhållna/lämnade koncern- bidrag uppgick till –1 837 Mkr (433). Redovisade valuta- kursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euro- obligationer, som ur ett koncern p erspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i euro och danska kronor. Moderbolaget tillämpar säkrings r edovisning av netto- investeringar i utlandet avseende delar av bolagets euroobligationer. Moderbolaget ingår i en skatterättslig kommission med ett urval av sina dotterbolag. Alla bolag i den skatte r ättsliga kommissionen ingår också i en mer- värdesskattegrupp. Moderbolaget har lämnat/erhållit –54 Mkr (358) i kommittentresultat till/från dotterbola- gen i den skatterättsliga kommissionen. Moderbolagets finansiella placeringar och likvida medel, inklusive outnyttjade checkkrediter, uppgick den 31 december till 8 883 Mkr (4 925). Nettoford - ringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen till 66 981 Mkr (57 281) och räntebärande skulder till 67 691 Mkr (57 080). Flerårsöversikt Se sida 11. Aktien och ägarna Per den 31 december uppgick aktie k apitalet i Balder till 198 333 333 kr fördelat på 1 190 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 67 376 592 av serie A och 1 122 623 408 av serie B. Av B-aktien är 4 000 000 återköpta per den 31 decem - ber 2025, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 1 186 000 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Yttrande från styrelsen enligt 18 kap. 4 § aktiebolagslagen Styrelsen har granskat Bolagets ekonomiska situation och konstaterar, efter närmare överväganden, att en vinstutdelning i enlighet med styrelsens förslag är försvarlig med hänsyn till försiktighetsprincipen i 17 kap 3 § andra och tredje stycket i aktiebolagslagen (2005:551). Styrelsens uppfattning är att verksamhetens art, omfattning och risker för närvarande är av en sådan omfattning att den föreslagna utdelningen inte påver- kar denna bedömning. Efter föreslagen vinstutdelning har Bolaget fort- farande en god soliditet, vilket enligt styrelsens bedöm- ning motsvarar de krav som för närvarande kan upp- ställas för den bransch inom vilken Bolaget är verksamt. Bolaget bedöms efter vinstutdelningen ha en tillfreds- ställande likviditet och ett konsolideringsbehov som kan anses tillgodosett. Styrelsens bedömning är att den föreslagna vinstut- delningen inte påverkar Bolagets möjligheter att full- göra sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Inte heller antas den föreslagna värdeöverföringen påverka Bola- gets förmåga att göra eventuellt nödvändiga investe- ringar. Vid en samlad bedömning av Bolagets ekonomiska förhållanden anser styrelsen inga hinder föreligga för att genomföra den föreslagna vinstutdelningen, i enlighet med styrelsens förslag. 36 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 39 ===== MÖJLIGHETER OCH RISKER I likhet med alla bolag är Balders organisation och verksamhet exponerade för ett antal risker. Dessa risker ligger i olika grad inom bolagets kontroll och hanteras därmed till viss del på olika sätt. Huvudstrategin är dock att i så stor utsträckning som möjligt sträva efter att identifiera såväl risker som möjligheter och utforma handlingsplaner utifrån detta. Riskanalysen genomförs kontinuerligt, på flera nivåer inom bolaget, beroende på var olika risker och möjligheter uppstår och vilka delar av verksamheten som kan komma att påverkas. Nedan följer en sammanställning över de huvudsakliga möjligheter och risker som identifierats, tillsammans med en kort beskrivning av hur Balder bedömer och hanterar dem. Kategorisering av risker Sannolikhet Påverkan Förändring riskbedömning Operativa risker Risk för negativ värdeutveckling på fastigheterna Risk för minskad uthyrningsgrad, minskade hyresintäkter och negativ hyresutveckling Risk för ökade fastighetskostnader på grund av ökade drifts- och underhållskostnader Risk för felaktig bedömning av hyresmarknadens utveckling samt utförande av projekt Risk för bristande digital utveckling Risk för bristande IT-säkerhet Finansiella risker Refinansieringsrisk Ränterisk Kreditrisk Valutarisk Omvärldsrisker Risk för förändringar i skattelagstiftning Risk för allvarliga händelser i omvärlden som förändrar förutsättningarna för verksamheten Hållbarhetsrisker Klimatutsläpp och ökade krav på utsläppsreduktion Klimatanpassningsrelaterade risker Risk för brister inom arbetsvillkor och likabehandling Leverantörskedja och respekt för mänskliga rättigheter Risk för korruption, bedrägeri och mutbrott Balders bedömning Samtliga riskområden rangordnas utifrån grad av påverkan på verksamheten och sannolikhet för att risken inträffar. Trendpilar visar om riskens betydelse framöver bedöms vara oförändrad, viktigare eller mindre viktig i relation till idag. Låg påverkan eller sannolikhet Medelhög påverkan eller sannolikhet Hög påverkan eller sannolikhet Uppåtgående trend Oförändrad trend Nedåtgående trend 37 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 40 ===== OPERATIVA RISKER Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Förändring riskbedömning Risk för negativ värde utveckling på fastig heterna Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor. Såväl fastighets- som marknads- specifika förändringar påverkar värdet på förvaltningsfastigheter, vilket i sin tur inverkar på koncernens finansiella ställning och resultat. Av Balders fastighets- bestånd finns 71% av värdet i de fyra storstadsregionerna Helsingfors, Stockholm, Göteborg och Köpenhamn. Värdet på fastigheterna kan också påverkas nega- tivt om de tekniska hindren för utveckling, exempelvis omställning för att minska utsläpp och hantera klimatförändringar, är för höga och kostsamma. Balder genomför i samband med kvartalsrapporter en intern värdering av fastighetsbe- ståndet. Dessutom värderas delar av fastighetsbeståndet externt och jämförs med den interna värderingen. Under 2025 har en stor andel, 60% av beståndet varit föremål för bedömning av externa värderare. Marknads b edömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. Resultat före skatt skulle påverkas med +/– 11 260 Mkr vid en värdeförändring av förvaltningsfastigheterna med +/–5%. Soliditeten skulle vid en positiv värdeförändring uppgå till 40,1 % och vid en negativ värdeförändring uppgå till 36,8%. Se även not 12, Förvaltningsfastigheter. Balder har också inlett en analys av klimatförändringarnas påverkan på fastigheterna, inklusive värdeutvecklingen, vilken ytterligare kommer att fördjupas framöver. Risk för minskad uthyrnings grad, minskade hyres intäkter och n egativ hyres - utveckling Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av konjunkturutvecklingen. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora kunder som finns i fastighetsbeståndet. Balders tio största kontrakt svarar för 4,2% av de totala hyresintäkterna och deras genom- snittliga kontraktstid uppgår till 13,9 år. Balders lokalhyreskontrakt är normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex. Året som gått har präglats av geopolitiska oroshärdar och tidigare års stigande infla - tion, vilket påverkar såväl intäkter som kostnader. Under året har bostadshyrorna för kommande år förhandlats fram. Hyreshöjningarna i delar av bostadshyresbeståndet är högre än inflationen, vilket påverkar Balder positivt. Risk för ökade fastighets- kostnader på grund av ökade drifts- och underhålls kostnader I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, media, underhåll och fastighetsskatt. Omfattande reparationsbehov kan påverka resul - tatet negativt. Driftskostnader är huvudsakligen kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. R egulatoriska faktorer såsom ökade krav på utsläppsminskningar och över - gång till fossilfria energislag kan också påverka kostnader för energi. Andra kon- sekvenser av klimatförändringar, såsom ökad risk för översvämningar och extrema väderförhållanden kan också innebära ökade kostnader för försäkringar av fastigheter i riskområden. Kostnadshöjningar som inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling kan påverka resultatet negativt. En förändring med +/– 1% av fastighetskostnaderna skulle påverka de totala kostnaderna med –/+ 33 Mkr. Balder arbetar kontinuerligt för att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten med hjälp av rationella tekniska lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning. Varje region ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal när - varo ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseffektivt än omfattande r eparationer. Ett viktigt steg är utveck- lingen av en riskhanteringsstrategi som inkluderar både förebyggande och reaktiva åtgärder för att hantera kostnadsökningar. Implementering av systematiska processer för att övervaka och hantera risker kontinuerligt är centralt. Regelbundna inspektioner och underhåll av fastigheter förhindrar kostsamma reparationer och säkerställer att fast - igheterna hålls i gott skick. Användningen av teknologi för att övervaka fastigheter i real - tid bidrar till att identifiera problem innan de blir kostsamma och optimera energiförbruk - ningen för att minska driftskostnader. Kommunikation och utbildning av personal är avgörande för att säkerställa att alla är medvetna om risker och vet hur man hanterar dem effektivt. Drygt 92% av all el som köps in till fastigheterna i koncernen är grön el från för- nybara källor. Balder har också påbörjat en analys av fastighetsbeståndet utifrån möjliga effekter av klimatförändringar, för att ta fram h andlingsplaner för fastigheter där riskerna för påverkan bedöms vara störst. Risk för felaktig bedömning av hyres- marknadens utveckling samt utförande av p rojekt Att nyproducera fastigheter och utveckla befintliga genom investeringar är ett sätt att öka avkastningen. Riskerna vid projektutveckling finns i bedömningar kring marknadens utveckling, men också i utformningen av produkten samt själva projektets genomförande. Kvalitetssäkrade interna processer och hög kompetens inom projektorganisationen säkerställer att såväl genomförande som produkt håller hög kvalitet. Vid uppförande av kommersiella byggnader ställs alltid krav på att större delen av fastigheten ska vara uthyrd innan investeringen påbörjas. Merparten av de pågående kommersiella projekten har därför hög uthyrningsgrad. Riskerna begränsas också genom att investeringar enbart görs på marknader där Balder har god marknadskännedom och där det finns stark efterfrågan på bostäder och lokaler. Förutsättningarna för nyproducerade hyresrätter har förbättrats under året i bra lägen. I sämre lägen är förutsättningarna fortsatt ogynnsamma. Balder har valt att starta ett fåtal projekt i strategiska lägen. 38 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 41 ===== Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Förändring riskbedömning Risk för bristande digital utveckling Digitalisering i fastighetsbranschen handlar främst om att digitalisera själva fastigheterna för att exempelvis förbättra uppföljning av förbrukning och lik- nande och om att bygga smarta hem och erbjuda lokalkunderna affärsdrivande digitala tjänster. Processen för digitalisering är relativt enkel att genomföra vid nyproduktion där mycket kan planeras in redan under projekteringen, exempelvis fibernät och sensorer. Arbetet med att digitalisera en befintlig fastighet är en större utmaning men Balder är rustat för detta. För att driva utvecklingen framåt har bolaget fortsatt att utöka verksamheten med fler tjänster med fokus på digitalisering och AI. Risk för bristande IT-säkerhet Bristande IT-säkerhet kan få stora konsekvenser, exempelvis i form av förstörd eller förlorad data, läckt konfidentiell information etc. Risken för cyberattacker har ökat i samhället i stort och kan orsaka skada direkt eller indirekt. Det finns också en viss risk för brott mot lagstadgade bestämmelser om hantering av personuppgifter. Balder arbetar med lager-på-lager-principen för att minimera intrångsytan och har de senaste åren kontinuerligt utökat skyddsnivån. Förutom beprövade tekniker som brand- vägg, antivirus och backupsystem har Balder även kompletterat med sandboxingsystem, avancerad epost-filtrering, virtualisering samt etablerat ett Security operations center (SOC) för att säkra den interna IT-miljön. Balder har också genomfört ett omfattande internt arbete för att säkerställa uppfyllande av kraven i GDPR, både när det gäller interna system och strukturer samt utbildning av medarbetare. FINANSIELLA RISKER Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Förändring riskbedömning Refinansieringsrisk Balders största finansiella risk är avsaknad av finansiering. Med refinansierings- risk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Beaktat att fastighetsbranschen är kapitalintensiv är det av stor vikt att ha tillgång till finansiering via banker samt en välfungerande kapital- marknad. Villkoren både i bank och kapitalmarknad har förbättrats löpande under 2025. Balder för kontinuerligt diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att trygga den långsiktiga finansieringen och omförhandla lån och diversifiera förfallostrukturen av lånen. Refinansieringsrisken hanteras genom diversifierade finansieringskällor, ända - målsenliga bindningstider och löptider. Det arbetet säker s täller samtidigt att en konkur- renskraftig långsiktig finansiering vidmakthålls. Balders genomsnittliga kreditbindning uppgick vid årsskiftet till 4,6 år (5,0). Ränterisk Räntekostnaden är Balders enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påver- kas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Balder väljer för bindningstid av räntorna. Högre mark- nadsränta innebär högre räntekostnad men den sammanfaller också ofta med högre inflation och ekonomisk tillväxt. Ökade räntekostnader kompenseras delvis av färdigställda projekt, hyreshöjningar och en bättre kostnadseffektivitet. Balder har också valt att använda räntederivat för att begränsa risken för att finansieringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknads- ränta. Vid en ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oför- ändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 481 Mkr. Av Balders totala lånestock vid årsskiftet har 70% (71) en räntebindning som överstiger ett år. De senaste årens höga räntenivåer har inneburit en lägre investeringstakt för Balder. Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att Balders motparter, exempelvis hyresgäster, inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Balder. Kreditrisk inom finans- verksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswap-avtal samt vid utställda kreditavtal. Balder genomför sedvanliga kreditprövningar innan ett nytt hyresavtal tecknas och beräknar kredit r isken i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund. Inom finansverksamheten gör Balder enbart affärer med nordiska banker med lägst S&P-rating om A–. Med övriga banker görs enbart affärer med de som har lägst S&P- rating om AA–. Valutarisk Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Bolagen har intäkter och kostnader i lokal valuta och är därmed utsatta för valutakursfluktua t ioner ur koncernens synvinkel. Valutakursfluktua- tioner återfinns också i omräkningen av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta. Omräkningsdifferenserna hanteras framförallt genom att upplåningen fördelats på olika valutor utifrån nettotillgångarna i respektive valuta. Lån som tas upp i samma valuta som det finns nettotillgångar i koncernen minskar dessa nettotillgångar och därmed minskar omräkningsexponeringen. Forts. Operativa risker 39 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 42 ===== OMVÄRLDSRISKER Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Förändring riskbedömning Risk för f örändringar i skattelagstiftning Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra änd- ringar i de statliga systemen påverkar fastighetsägandet. Ändrade skattenivåer och skattelagstiftning, till exempel nya regler avseende global minimibeskatt- ning (Pelare 2), värdeminskningsavdrag, förbud för paketering av fastigheter, samt möjlighet att utnyttja underskottsavdrag, kan påverka Balders framtida skattekostnad och därigenom påverka resultatet. Balder följer utvecklingen av lagstiftningen på de marknader där bolaget är verksamt och för b ereder i förekommande fall verksamheten och den finansiella rapporteringen för de anpassningar som kan bli nödvändiga. Risk för allvarliga händelser i omvärlden som förändrar förutsättningarna för verksamheten Året som gått har präglats av geopolitiska oroshärdar och tidigare års stigande inflation där centralbanker världen över har sänkt styrräntorna. Det har under året inneburit stabiliserade finansieringskostnader men fortsatt en avvaktande bostadsmarknad. Balder har till följd av den avvaktande bostadsmarknaden under året endast valt att starta ett fåtal nya projekt i strategiska lägen. Aktiviteten i investeringsverksamheten fortsatte att öka under året. Bolaget följer utvecklingen och anpassar löpande verksamheten uti- från förändrade förutsättningar. HÅLLBARHETSRISKER Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Förändring riskbedömning Klimatutsläpp och ökade krav på utsläppsreduktion Utsläpp av växthusgaser sker i flera delar av verksamheten, däribland till följd av energianvändning, nyproduktion, renoveringar och transporter. Höjda krav på utsläppsberäkningar, gräns n ivåer för utsläpp inom nyproduktion och möjlig framtida klimatskatt kan påverka. Balder beräknar bolagets klimatutsläpp för att få kännedom om var den väsentliga påverkan finns och arbetar aktivt för att minska utsläppen. Balder har implementerat vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet och validering av Science Based Target initiative erhölls i mars 2024. Balder kommer öka takten i omställningen och har tagit fram en klimatfärdplan. Klimatanpassnings - relaterade risker Ökad frekvens av extremväder, förhöjda havsnivåer, värmestress och ökad nederbörd är k limatrisker som kan skapa skador på infrastruktur och fastig - heter. Det kan föra med sig ökade försäkringskostnader, förhöjda utgifter kopplat till kyla samt ökade kostnader för sanering och renovering vid extrem - väder. Balder arbetar aktivt med att hantera de risker som medföljer klimatförändringar. De vanli- gaste klimatriskerna för Balders fastighetsbestånd är skyfall, värmerelaterade risker samt ras och skred. Under 2025 har Balder fortsatt arbetet med att upprätta fullständiga klimat- riskanalyser för byggnader i linje med EU-taxonomins riktlinjer. För att öka transparensen i klimatriskarbetet fortsätter Balder också att kontinuerligt utveckla redovisningen av klimatrelaterade mätetal och bolaget följer rekommendationerna från Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Läs mer om klimatanpassning på sida 60–64. Risk för brister inom arbetsvillkor och ikabehandling Då Balder vuxit, både geografiskt och sett till antal kollegor finns utmaningar, bland annat när det gäller att rekrytera nya och att behålla befintliga kollegor, hitta och dra nytta av koncern g emensamma resurser samt utveckla gemen- samma arbetssätt. Balder strävar efter att fortsätta öka jämlikhet och mångfald i organisationen, för att på bästa sätt spegla samhället. För att attrahera nya medarbetare deltar Balder löpande i arbetsmarknadsmässor på högskolor och universitet, samt erbjuder praktik pl atser och möjligheter till examensarbeten för studenter. Majoriteten av alla anställda i koncernen har mottagit enkät med medarbetarunder- sökning, ett av flera arbetssätt för uppföljning. Läs mer om bolagets arbetsmiljöarbetet på sida 87–91. 40 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 43 ===== Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Förändring riskbedömning Leverantörskedja och respekt för mänskliga rättigheter De tjänster, material och produkter som används i bygg- och fastighetsprojekt är en del av en global leverantörskedja där det kan finnas risker utifrån mänsk- liga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och affärsetik. Tydliga inköps- och upphandlingsrutiner, kravställning och kontinuerlig uppföljning är väsentliga aktiviteter för att hantera risker i leverantörskedjan. Uppförandekod för sam- arbetspartners ska bifogas vid upphandling och nya avtal med entreprenörer. Balder genomlyser årligen om bolaget har processer och policyer på plats för att efterleva soci- ala minimiskyddsåtgärder enligt EU-taxonomin. Inga lagöverträdelser inom områdena mänskliga rättigheter och arbetares rättigheter, antikorruption, beskattning och rättvis konkurrens har inträffat och bolaget bedöms efterleva kraven. Läs mer på sida 95–96. Risk för korruption, bedrägeri och mutbrott I fastighetsbolag finns det risker att medarbetare begår överträdelser inom yrkesrollen samt i relationer med kunder, leverantörer och samarbetspartners. Balder har en uppförandekod för medarbetare som förtydligar grundläggande krav samt ansvarsfullt agerande i interna och externa relationer. Balder har också en insiderpolicy samt informerat samtliga medarbetare om koncernövergripande styrdokument. Under året har Balder även fortsatt uppdatera avtal, vidareutvecklat processer och rutiner avse- ende leverantörsuppföljning, säkerställande av arbetsvillkor och arbetsrätt. För rapporte- ring av överträdelser finns en oberoende visselblåsarfunktion. Forts. Hållbarhetsrisker 41 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 44 ===== Köpenhamn Danmark Lavetten 241 hyresrätter HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 42 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 45 ===== INNEHÅLL HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 Göteborg Nāst Innovation Destination Torslanda Kommersiellt HÅLLBARHET HOS BALDER .......................................... 44 Balders hållbarhetsredovisning för 2025 är upp- rättad i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL). ÅRL har från och med juli 2024 uppdaterats till följd av införlivandet av EU:s hållbarhetsdirektiv Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Bolaget tillämpar därmed de krav som följer av ÅRL och rapporterar för räkenskapsår 2025 i enlighet med European Sustainability Reporting Standards (ESRS). SOCIAL ALLMÄNNA UPPL YSNINGAR SOCIAL HÅLLBARHET ..................................................... 86 S1 Egna medarbetare ...................................................... 87 Arbetsvillkor .................................................................. 88 Likabehandling och lika möjligheter för alla ........ 92 S2 Arbetskraft i värdekedjan ........................................ 95 S4 Kunder och områdesutveckling ............................ 97 Lokalpåverkan och områdesutveckling ................ 97 Informations- och datasäkerhet .............................. 99 ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE .............................. 101 G1 Affärsetik ................................................................... 102 APPENDIX ........................................................................... 105 ESRS upplysningskrav ................................................. 105 Upplysningar som härrör från annan lagstiftning ................................................. 106 REVISORNS GRANSKNINGSBERÄTTELSE AV DEN LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN .... 167 GOVERNANCE ENVIRONMENT MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET ...................................... 59 E1 Klimatförändringar ..................................................... 60 Anpassning till klimatförändringar ......................... 60 Begränsning av klimatförändringar ........................ 65 Energi ............................................................................... 71 E3 Vatten ............................................................................ 75 E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi ............. 77 EU-taxonomin ................................................................... 79 ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR ........................................ 45 Grund för hållbarhetsredovisningen .......................... 45 Styrning .............................................................................. 47 Strategi ............................................................................... 49 Balders värdekedja ...................................................... 49 Intressenter och intressentdialog ............................... 50 Viktiga intressentfrågor och dialogkanaler .......... 50 Påverkan, risker och möjligheter .................................. 51 Dubbel väsentlighetsanalys ....................................... 51 Väsentliga hållbarhetsfrågor ........................................ 54 FN:s Globala Hållbarhetsmål ........................................ 57 43 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 46 ===== HÅLLBARHET HOS BALDER ENVIRONMENT SOCIAL GOVERNANCE Mål • Inga incidenter av diskriminering eller kränkande särbehandling • Genomföra olika sociala insatser som bidrar till utveckling av Balders fem sociala pelare • Skapa arbetstillfällen för unga i förvaltnings- organisationen Mål • Inga fall av korruption • Samtliga medarbetare ska utbildas i bolagets uppförandekod Mål • 50% utsläppsminskning i egna verksamheten till 2030 och nå nettonollutsläpp i v ärdekedjan till 2045 • Energieffektivisering 2% per kvm och år samt ökad mängd förnybar e nergiproduktion • Genomföra klimatriskanalyser för fastighetsbeståndet • Kunder och medarbetare ges goda förutsättningar till miljövänliga och fossilfria transporter • Öka andelen grön finansiering • Alla nyproducerade fastigheter ska uppfylla minst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande certifiering • Öka andelen miljöcertifierade byggnader i Balders befintliga fastighetsbestånd • Reducerad vattenanvändning 2% per kvm och år • Aktivt bidra till att bevara och öka den biologisk mångfalden i förvaltning av f astigheter och i samband med fastighetsutveckling • Reducera avfallsmängder, öka sorteringsgraden och verka för ökat återbruk av material E1 Klimatförändringar E3 Vatten E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi S1 Egna medarbetare S2 Arbetskraft i värdekedjan S4 K under oc h områdesutveckling G1 A nsvarsfullt företagande Balder utvecklar städer och fastigheter där människor ska leva och verka under många år framöver. Hållbarhetsarbetet fokuseras till de områden där bolaget bedömer att det finns störst möjlighet att påverka. Samtidigt prioriteras proaktiva aktiviteter som kan minska bolagets risker inom sociala, klimatrelaterade och miljömässiga samt ekonomiska hållbarhetsfrågor. Balder arbetar för att bidra till FN:s globala hållbarhetsmål och har valt ut sex mål där bolaget har störst möjlighet att påverka. 44 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 47 ===== ALLMÄNNA UPPL YSNINGAR Balder har upprättat en hållbarhetsrapport för koncer- nen i enlighet med 6 kap. 10 § samt 10 a–10 f §§ års- redovisningslagen (1995:1554), vilka genomför Europa- parlamentets och rådets direktiv (EU) 2022/2464 (CSRD). Rapporten inkluderar även upplysningar enligt EU-taxonomin, artikel 8 i Europaparlamentet och rådets förordning (EU) 2020/852 samt gällande dele- gerade akter (EU taxonomiförordning). Rapporteringen tar även stöd av standarder som Taskforce on Climate- related Financial Disclosures (TCFD) och Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Balder fokuserar på de hållbarhetsområden som bolaget bedömer vara mest väsentliga utifrån bolagets affärs modell, värde- kedja och intressenter. Det här är Balders nionde hållbarhetsredovisning och den första i enlighet med ESRS. Hållbarhetsredovis- ningen följer det finansiella räkenskapsåret och publi- ceras årligen. Balders hållbarhetsredovisning för 2025 publiceras i april 2026. Hållbarhetsredovisningen be- står av sida 42–108. Revisorns granskningsberättelse avseende den lag- stadgade hållbarhetsredovisningen återfinns på sida 167. Kontaktperson för Balders hållbarhetsredovisning är Klara Appelqvist, hållbarhetschef, klara.appelqvist@balder.se. Avgränsningar och konsolidering Informationen som presenteras i hållbarhetsredovis- ningen är utarbetad på en konsoliderad grund. Infor- mationen har samlats in och sammanställts från samt- liga konsoliderade dotterbolag, vilket innebär att de är ägda till mer än 50% och Balder har en majoritet i röst- andel, se not 27 på sida 148 för lista. Bolaget utgår från finansiell konsolidering och avgränsning där intresse- bolag eller joint ventures inte ingår i hållbarhetsrappor- teringen. Avsteg kan förekomma och förtydligas i de fall denna grundprincip frångås. För de bolag Balder definierar som mindre dotterbo- lag har avgränsningar gjorts vid insamling och redovis- ning av hållbarhetsdata. Konsoliderade mindre bolag som saknar egna anställda rapporterar miljödata, men inte data kopplat till affärsetik och egna medarbetare om inget annat anges. Balder delar upp värdekedjan i tidigare och senare led samt egen verksamhet. Balders värdekedja beskrivs i mer detalj under Strategi på sida 49. Hållbarhetsredo- visningen täcker påverkan, risker och möjligheter i både tidigare och senare led i värdekedjan, samt egen verksamhet, och inkluderar miljömässig och social hållbarhet, samt bolagsstyrning. Balders värdekedja i tidigare led inkluderar aktiviteter inom energi och vattenförbrukning, arbetskraft hos Balder och i värde- kedjan samt ansvarsfullt företagande. Balders aktivite- ter i senare led inkluderar klimatutsläpp och områdes- utveckling. Balder redovisar policyer, åtgärder, mål och mått för hela värdekedjan där bolaget har väsent- lig påverkan, risk och möjligheter och arbetar för att vidareutveckla delar av områden. Avgränsningar av datainsamling i värdekedjan utgår från Balders väsent- liga hållbarhetsfrågor som identifierats i den dubbla väsentlighetsanalysen. Läs mer på sida 51–56. Koppling till den finansiella rapporteringen Hållbarhetsredovisningen har sedan 2023 redovisat hållbarhetsinformation uppdelat på geografiska regio- ner som avser de sex länder som Balder verkar i, vilket innefattar Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Den finansiella rapporteringen bygger huvudsakligen på en segmentsrapportering baserad på sju segment, Helsingfors, Göteborg, Stockholm, Köpenhamn, Öst, Norr och Syd. För ytter- ligare information om segmentsuppdelning, se not 2 på sida 120–121. Balders verksamhet kan skilja sig åt i de olika länderna beroende på lokala förutsättningar och organisationers storlek. Se tabell till höger som redogör för hållbarhetsredovisningens regionsuppdel- ning. Uppgifter och antaganden i hållbarhetsrapporte- ringen är konsekventa med motsvarande uppgifter i Balders finansiella rapportering, såvida inget annat anges. REGIONSUPPDELNING HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025-12-31 Sverige Danmark Finland Norge Tyskland Storbritannien Region enligt finansiell rapport Göteborg, Norr, Stockholm, Syd och Öst Köpenhamn Helsingfors, Öst Norr Syd Syd Antal anställda 626 125 371 29 0 0 Antal fastigheter 617 29 1 238 128 7 4 Area uthyrbar, kvm 3 491 214 408 473 2 180 386 554 755 49 592 18 726 Förändringar mot tidigare rapportering Till följd av förvärv och försäljningar genomförs årligen en intern analys om bolaget bör göra en basårskorrige- ring i klimatbokslutet för år 2022. Under redovisnings- perioden har bolaget ej behövt korrigera sina basårs- beräkningar i klimatbokslutet. Årets förvärv och försäljningar har ej föranlett några övriga ändringar i den historiska hållbarhetsredovisningen eller omräk- ning av jämförelsetal. Balders resa för att ställa om hållbarhetsredovisningen enligt ESRS påbörjades under 2023 och har fortsatt under 2024 och 2025, med särskilt fokus på informa- tionsväsentlighetsanalys, datainsamling och efterlev- nad av ESRS-upplysningskrav. Då Balder från och med 2025 rapporterar i enlighet med ESRS har information som tidigare rapporterades i hållbarhetsredovisningen i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) sepa- rerats från årets rapport. Index för GRI går i stället att hitta på Balders hemsida. Under 2025 har en revidering genomförts av den dubbla väsentlighetsanalysen där bolaget har gått ige- nom sin väsentliga påverkan, risker och möjligheter. Förändringar i den dubbla väsenlighetsanalysen har lett till att E4 Biologisk mångfald och S3 Påverkade samhällen har fasats ut. S4 Kunder och områdesut- veckling har inkluderats och innehåller stor del av datan som tidigare redovisades i S3. Det presenteras mer i detalj under Påverkan, risker och möjligheter på sida 51–56. Övriga förändringar av redovisad hållbar- hetsinformation upplyses löpande genom hållbarhets- redovisningen, i fotnoter eller i löpande text. Rättelse av fel i tidigare rapportering Inga väsentliga fel av hållbarhetsinformationen för 2024 har upptäckts eller kommit till bolagets känne- dom under räkenskapsåret. Justeringar har skett för vissa historiska uppgifter, vilket upplyses i förekom- mande fall i fotnoter. Händelser efter rapporteringsperiodens slut Inga väsentliga händelser har skett efter rapporterings- periodens slut som påverkat bolaget eller dess rappor- tering. Balder följer noggrant utvecklingen inom EU kopplat till Omnibus och förändrade krav på hållbar- hetsrapportering. Utelämnande av känslig information Enligt europeisk och svensk lagstiftning med lagar såsom dataskyddsförordningen (GDPR) och Diskrimi- neringslagen (2008:567) har bolaget historiskt och framgent valt att inte samla in någon känslig mångfald- och jämlikhetsinformation kopplat till etnicitet, funk- tionsvariationer eller minoritetstillhörighet. Ingen hemligstämplad information kopplat till hållbarhets- redovisningen har utelämnats för räkenskapsåret. Balder har inte utelämnat någon information rörande immateriella rättigheter, know-how eller innovations- resultat på grund av sekretess eller känslighet. GRUND FÖR HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN 45 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 48 ===== I takt med att datainsamlingen utökas både inom bolagets egen verksamhet och värdekedja, där till- gången till direkt data är begränsad eller helt otillgäng- lig, ämnar Balder utveckla beräkningsmetoder som tar hänsyn till eventuella rådande branschgemensamma redovisningsstandarder. Infasning i hållbarhetsredovisningen till följd av Omnibus I och med Omnibus har Balder möjlighet att utnyttja in- fasning av upplysningar i enlighet med den av EU före- slagna ”Quick Fix”. Se tabell för upplysning om vilka upplysningskrav som bolaget valt att fasa in under 2025. Balder har valt att fortsatt inkludera information som bolaget tidigare har rapporterat på, men att till- lämpa infasning där man tidigare inte har rapporterat någon information. Detta avser främst, men inte en- bart, kvantitativa upplysningskrav. För mer information om infasning, se respektive tematisk standard. Hållbarhetsrapportering framöver Datakvalitet är avgörande för att ge en representativ bild av Balders hållbarhetsarbete. För att kvalitetssäkra datainsamlingsprocesser och innehåll har bolaget som grundläggande princip att datainsamling sker i två år internt innan den publiceras externt. Obligatoriska upplysningar enligt ESRS utesluts ej från rapporten till förmån för denna princip utan bolaget har upprättat in- samling av data för denna typ av upplysningar sedan 2024. Bolagets ambition är att fortsätta utveckla och standardisera processerna för insamling, kontroll och uppföljning av data, bland annat med hjälp av befintliga systemstöd. Andra förbättringsåtgärder av hållbarhets- rapporteringsprocessen är att minska mängden upp- skattade data samt fortsätta erbjuda löpande utbild- ningar och informationsmöten till alla involverade parter inom Balder samt fokusera på kunskaps-och in- formationsdelning mellan koncernens bolag. Osäkerheter i uppskattningar av hållbarhetsinformation För att skapa transparens om osäkerheter och upp- skattning av hållbarhetsrelaterad information har Balder som målsättning att tydliggöra förhållanden kring datainsamling samt tillämpade metoder, antag- anden och redovisningsprinciper löpande i hållbar- hetsredovisningen under respektive tematisk standard. Vid datainsamling av Balders hållbarhetsdata efter- frågas i första hand data från direkta källor med styr- kande underlag. I förekommande fall där tillgången till direkt data är begränsad eller otillgänglig estimeras hållbarhetsinformation delvis eller helt, antingen via externa schabloner eller interna estimeringsberäk- ningar. Uppskattningar används för mätningar i hela värdekedjan, men främst för beräkningar av indirekta utsläpp i Scope 3 kopplat till hyresgästers energian- vändning, avfall, fastighetsförvärv och fastighetsut- veckling. Redovisad data för Scope 3 är generellt det område där bolaget bedömer att risken för mätosäker- het är som störst, eftersom beräkningarna i huvudsak baseras på schablonmetoder. I övrigt har bolaget inte identifierat några andra kvalitativa mått eller monetära belopp med hög osäkerhet. Läs mer om uppskattningar och beräkningar under respektive tematisk standard. Bolagets bedömning av datakvalitén där uppskattningar eller externa data använts indikeras i respektive mäte- tal. Brutet räkenskapsår används vid viss insamling av energi- och vattendata från ett fåtal internationella dotterbolag. Mätning sker manuellt eller på grund av levereras med sen eftersläpning från exempelvis myn- digheter, branschorganisationer och energibolag. Balder Danmark rapporterar exempelvis energidata från december till november, istället för januari till december, då data för årets sista månad inte hinner summeras i tid innan hållbarhetsrapportern ska sam- manställas. Balder arbetar löpande med att förbättra och kvalitetssäkra hållbarhetsdata genom att upp- datera mätningar och eftersträva mer precisa data med tillhörande styrkande dokumentation. ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / GRUND FÖR HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN INFASNING AV UPPLYSNINGKRAV ESRS Upplysningskrav Infasning Allmänna upplysningar ESRS 2 SBM-3 Information som föreskrivs i ESRS 2 SBM-3 punkt 48d-e (nuvarande och förväntade finansiella effekter). Miljömässig hållbarhet ESRS E1 E1-9 Förväntade finansiella effekter genom väsentliga fysiska risker och omställningsrisker och potentiella klimatrelaterade möjligheter. Social hållbarhet ESRS S1 S1-7 Uppgifter om icke-anställda enligt punkt 55a. ESRS S1 S1-14 Uppgifter om icke-anställda medarbetare. ESRS S1 S1-15 Uppgifter om andel anställda som har tagit ledigt av familjeskäl uppdelat efter könstillhörighet enligt punkt 93b. INFÖRLIVANDE GENOM HÄNVISNING Väsentligt område Upplysningskrav Hänvisning ESRS 2 SBM-1 Förvaltningsberättelse ESRS S1 S1-6 Not 4 Anställda och personalkostnader. 46 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 49 ===== STYRNING Hållbarhetsarbetet är integrerat i Balders dagliga verk- samhet. Styrningen utgår från koncernövergripande styrdokument och hållbarhetsmål. I bolagets process för styrning och uppföljning ingår dels att identifiera och hantera såväl risker som möjligheter, dels att säker- ställa progression mot de mål och åtaganden som har antagits. Fokus ligger på de prioriterade och väsentliga hållbarhetsområden som identifierats i Balders dubbla väsentlighetsanalys, se sida 51–56. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhets- arbetet följer Balders organisationsstruktur. Ansvar och befogenheter delegeras via ett internt lednings- system från styrelse och koncernledning till respektive dotterbolag, bestående av koncernövergripande poli- cyer och hållbarhetsmål. Varje konsoliderat dotter b olag ska utveckla riktlinjer och handlingsplaner i linje med koncernövergripande styrdokument. Utöver detta styrs hållbarhetsarbetet av lagar, riktlinjer och regelverk samt guidas av frivilliga åtaganden och ramverk som exempelvis FN:s globala hållbarhetsmål och Science Based Target initiative (SBTi). Styrelsens arbete med hållbarhetsfrågor Balders styrelse ansvarar ytterst för att bolaget förval- tas i linje med bolagets och aktieägarnas intresse. Detta arbete inkluderar även att säkerställa ett långsiktigt håll- barhetsarbete. Styrelsen tillsammans med VD är även ytterst ansvarig för att Balders hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och kontinuerligt anpassas i linje med lagar och direktiv. Styrelsen reviderar och antar årligen koncernövergri- pande policyer, vilket inkluderar bolagets hållbarhets- mål. Mer information om bolagets policyer återfinns under rubriken Policyer på sida 48. Styrelsen följer regelbundet upp såväl utvecklingen gentemot upp- satta mål som bolagets risker och potentiella påverkan relaterad till miljö, sociala aspekter och övergripande styrning. Balders hållbarhetschef har till uppgift att kvartalsvis delge styrelsen information om bolagets hållbarhets- arbete. Rapporteringen sker vanligtvis i samband med ordinarie styrelsemöten. Inför dessa möten får styrelsen en rapport från hållbarhetschefen kring pågående projekt, kommande lagändringar, intressenters håll- barhetsrelaterade synpunkter, utveckling av uppsatta mål, utfall och hållbarhetsrapporten. Styrelsen och även ledningen tar exempelvis del av resultatet från kundundersökningar och medarbetarundersökningar. Väsentliga avvikelser och åtgärder kopplade till Balders hållbarhetspolicy och uppförandekod rapporteras till styrelsen när sådana inträffar. Genom ett kontinuerligt arbete strävar styrelsen efter att säkerställa dels en strategisk och resilient hållbarhetsstyrning, dels att hållbarhetsrapporteringen är transparent, relevant och tillförlitlig. Under räkenskapsåret har styrelsen, bland annat be- handlat följande hållbarhetsfrågor identifierade i den dubbla väsentlighetsanalysen kopplat till bolagets väsentliga påverkan, risker och möjligheter: • Säkerställa krav på hållbarhetsrapportering (CSRD) och efterlevnad av ESRS upplysningskrav • Förenlighet med EU-taxonomin • Uppdatering av koncernövergripande policyer • Införandet av en Risk- och kriskommitté • Klimatriskanalyser • EU-direktiv om byggnaders energiprestanda (EPBD) • Översiktlig granskning av hållbarhetsrapporten • Grön och social finansiering • Miljöcertifieringar av byggnader • ESG-ratings Styrelsen består av fem icke verkställande ledamöter som därmed inte deltar i den dagliga ledningen av organisationen och en verkställande styrelseledamot. Den verkställande styrelseledamoten innehar rollen som VD. Styrelsen besitter en bred erfarenhet inom bolags- styrning från relevanta sektorer så som bygg- och fastig- hetsbranschen med tidigare roller som såväl VD som styrelseordförande och styrelseledamot. Styrelsen besitter även relevant erfarenhet rörande frågor kopp- lat till miljömässig och social hållbarhet genom sina tidigare befattningar från försäkrings- och advokat- branschen. Se även styrelsens tidigare erfarenhet på sida 159. Styrelsens sammansättning och mångfald presenteras på sida 94. Styrelsen består av oberoende (67%) och beroende (33%) ledamöter, se även sida 156. Oberoende definieras av bolaget som oberoende till bolaget, bolagsledningen samt de större aktieägarna (>10%). Styrelsen utsåg 2023 Anders Wennergren, styrelse- ledamot sedan 2009, särskilt ansvar för ESG-relaterade frågor i styrelsen. Anders Wennergren har det övergri- pande ansvaret för att leda styrelsens hållbarhetsstyr- ning och säkerställa att bolagets påverkan, risker och möjligheter reflekteras i policyer och rapportering. Anders Wennergren är advokat och besitter därigenom omfattande juridisk erfarenhet samt har tidigare erfa- renhet från advokatfirman NORMA Advokater samt har suttit i flera styrelser inom byggbranschen vilket gör honom väl lämpad som ESG ansvarig i styrelsen. I sin roll med särskilt ansvar för ESG-relaterade frågor har Anders Wennergren kvartalsvisa möten med Balders hållbarhetschef. Som ett resultat av dessa möten har bolaget 2025 exempelvis inrättat en särskild Risk- och kriskommitté med ansvar för samordning på koncern- nivå. Balder betalar inte ut några rörliga ersättningar, och det finns följaktligen inga ekonomiska incitaments- program kopplade till hållbarhetsrelaterade mål eller andra nyckeltal. Koncernledningen Balders VD och ledning är ansvariga för att verksamhe- ten drivs på ett hållbart sätt, med en tydlig delegering till hållbarhetschefen att driva och utveckla hållbarhets- arbetet. VD och ledningsgrupp följer kontinuerligt upp efterlevnaden av policyer och utvecklingen gentemot satta mål. Även bolagets dubbla väsentlighetsanalys ska ses över och revideras regelbundet. Ledningen är även ansvarig för att bolagets verksamhet drivs på ett affärsetiskt sätt. Koncernledningen består av (100%) verkställande chefer med olika ansvarsområden som besitter en bred kompetens inom styrning, miljömässiga och sociala hållbarhetsfrågor. Majoriteten av koncernledningen, finanschef, ekonomichef och HR-chef, har genomgått extern utbildning inom CSRD/ESRS och/eller deltagit i workshops gällande dubbel väsentlighetsanalys. Led- ningens sammansättning och mångfald presenteras på sida 94. Balders finanschef har ansvar för bolagets hållbar- hetsavdelning och kan därigenom utöva verksamhets- nära tillsyn över sättandet av mål kopplade till väsentlig påverkan, risker och möjligheter, och framsteg mot uppsatta hållbarhetmål. Hållbarhetschef rapporterar det löpande arbetet som sker i samverkan med bolagets andra interna funktioner till finanschef veckovis. Ledningen får kontinuerligt information om hur bola- gets hållbarhetsarbete fortlöper och underlag för att ta beslut om framtida utveckling. Balders hållbarhets- chef har under 2025 exempelvis informerat ledningen om arbetet med att uppdatera bolagets dubbla väsent- lighetsanalys, kommande EU-direktiv inom energi- prestanda för byggnader (EPBD), tillbörlig aktsamhet i leverantörsled (CSDDD) och hållbarhetsrapportering (CSRD). Påverkan, risker och möjligheter som identifie- rats som en del av bolagets dubbla väsentlighetsanalys 2025 har beaktats på ledningsnivå, exempelvis hur bolaget på ett strategiskt sätt kan arbeta med att öka den gröna och sociala finansieringen av beståndet som en del av bolagets riskhantering. Ekonomichef har ansvar för att upprätta års- och hållbarhetsredovisning samt revision av finansiell information. Hållbarhetsavdelningen Genom delegering ansvarar Balders hållbarhetschef för att regelbundet följa upp och förbättra det koncern- övergripande hållbarhetsarbetet med ambition att håll- barhetsmålen nås. Balders hållbarhetschef ansvarar för att årligen uppdatera hållbarhetspolicyn och upp- förandekoder. Hållbarhetschefen har även delegerats ansvar för sammanställning och framtagande av håll- barhetsrapporten. Hållbarhetschefen leder hållbarhetsavdelningen på Balder. Denna koncernfunktion utökades under 2025 med ytterligare två fastanställningar som fokuserar på insamling och kvalitetssäkring av hållbarhetsdata samt driver interna projekt kopplat till hållbarhet, bland annat genom att förbättra bolagets interna rutiner för miljöcertifiering av fastigheter. Vidare ansvarar koncernfunktionen hållbarhet för att, på operativ nivå, identifiera och bedöma hållbarhets- relaterade risker och möjligheter samt ge förslag på åtgärder för att hantera dessa. Detta görs i samverkan ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR 47 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 50 ===== med olika avdelningar inom bolaget så som energi, miljö och teknik, HR samt ansvariga för förvaltning och fastighetsutveckling. Som en del i det operativa arbe- tet under 2025 har bolaget inrättat en koncernövergri- pande Risk- och kriskommitté. Syftet med kommittén är att förtydliga arbetssätt, samordna och utveckla kontinuitet i verksamhetens risk- och krishantering och säkerställa organisationens beredskap vid kriser och nödsituationer. Beredskap är av största betydelse för hela bolaget, men även externa intressenter så som kunder, leverantörer och samarbetspartners. Risk- och kriskommittén ansvarar även för att sammanställa och rapportera från respektive krisledning till bolagets sty- relse. Läs mer om ansvarsfullt företagande på sida 101. Hållbarhetsarbetet i organisationen De övergripande mål som fastställs i styrdokument ska utgöra övergripande ramar för den affärsutveckling som genomförs i koncernen och dess dotterbolag. Ansvariga inom fastighetsutvecklings- och förvalt- ningsorganisationerna ansvarar för att säkerställa att väsentliga miljömässiga aspekter beaktas i den dagliga verksamheten, liksom aspekter som rör social hållbar- het och affärsetisk bolagsstyrning. HR-funktionen ansvarar, i nära samarbete med samt- liga chefer med personalansvar, för identifiering av so- ciala och arbetsplatsrelaterade risker. Förklaring om tillbörlig aktsamhet Tillbörlig aktsamhet innebär att bolaget på ett struktu- rerat sätt identifierar, hanterar och följer upp sina mest väsentliga faktiska och potentiella negativa konse- kvenser för människor och miljö, i den egna verksam- heten och i värdekedjan. Rapporteringen av Balders arbete med tillbörlig aktsamhet är integrerat i hållbar- hetsredovisningen och presenteras i tabellen nedan. Tabellen refererar till de upplysningskrav där det fram- går vilka processer för tillbörlig aktsamhet som finns integrerade i Balders verksamhet. Riskhantering och intern kontroll Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamåls- enliga och effektiva system för riskhantering och intern kontroll. Styrelsen har delegerat ansvaret för det löp- ande arbetet till ledningen som ansvarar för bland annat uppföljning och utveckling av interna kontroller. Bedömningen av risker sker utifrån, av ESRS definie- rade, tidshorisonter kort, medellång och lång sikt. Balder tar utgångspunkt i Organisationen för ekono- miskt samarbete och utvecklings (OECD) riktlinjer för ansvarsfullt företagande vid processer för tillbörlig aktsamhet och stödåtgärder. Vid uppföljning av exem- pelvis minimiskyddsåtgärderna i enlighet med EU- taxonomin sker genomlysning utifrån OECD:s riktlinjer för multinationella företag samt FN:s vägledande prin- ciper för företag och mänskliga rättigheter. Koncernfunktionen hållbarhet samordnar riskhante- ring och intern kontroll över bolagets hållbarhetsrap- portering. Balder har implementerat ett rapporterings- system som ligger till grund för en standardiserad och koncernövergripande rapporteringsstruktur. Genom systemstödet kan Balder säkerställa att all rapportering är enhetlig, ändamålsenlig och spårbar. Datainsamling avseende EU-taxonomin, klimatriskanalyser och energi- deklarationer sker separat med stöd av Balders ekono- misystem och andra interna funktioner. Då avsaknad av automatisering gör att majoriteten av all rapporterad data samlas in eller hanteras manuellt bedöms detta som den största risken för fel. Som en del i att mitigera risken för fel kvalitetsgranskas all hållbar- hetsrelaterad data av hållbarhetsavdelningen genom bland annat kontrollberäkningar och stickprov. Eventu- ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / STYRNING ella avvikelser och fluktuationer i data mellan åren följs upp och dokumenteras. För mer information om redo- visningsprinciper, se respektive tematisk standard. Policyer och mål Samtliga policyer är koncernövergripande och varje konsoliderat bolag ska utveckla riktlinjer och hand- lingsplaner i linje med dessa utifrån sin organisation, verksamhet och geografi. Hållbarhetspolicyn reglerar Balders styrning, ställningstagande, agerande och mål när det gäller miljömässig, social och ekonomisk håll- barhet. Ansvar och befogenheter för bolagets hållbar- hetsstyrning delegeras från styrelse till koncernledning och vidare till respektive konsoliderat bolag. Alla an- ställda i Balderkoncernen omfattas av de policyer och hållbarhetsmål som antagits av styrelsen. Relevanta policyer tas upp under respektive tematisk standard. Balders policyer riktar sig primärt till bolagets med- arbetare. Undantag gäller för uppförandekoden för samarbetspartners, som även riktar sig till de sam- arbetspartners som bolaget ingår avtal med. Uppfö- randekoden distribueras till samarbetspartners hos Balder för att ge riktlinjer för ansvarsfullt agerande i interna och externa relationer samt säkerställa vilka grundläggande krav som ställs i alla situationer. Uppförandekoderna samt Balders skattepolicy bygger på internationella riktlinjer som FN:s Global Compacts principer om mänskliga rättigheter, arbets- rättsliga frågor, miljö och antikorruption, FN:s väg- ledande principer för företag och mänskliga rättigheter, ILO:s kärnkonventioner och OECD:s riktlinjer för multi- nationella företag. Vid framtagandet av uppförande- kod har även Näringslivskoden från Institutet Mot Mutor (IMM) beaktats. FÖRKLARING OM TILLBÖRLIG AKTSAMHET Centrala delar av tillbörlig aktsamhet Hänvisning till upplysningskrav ESRS 2 E1 E3 E5 S1 S2 S4 G1 a) Att bygga in tillbörlig aktsamhet i styrning, strategi och affärsmodell GOV-1–2, SBM-3 b) Att samarbeta med påverkade intressenter i alla huvudstegen i tillbörlig aktsamhet GOV-2, IRO-1, SBM-2–3 E1-2, E1-4 E3-1, E3-3 E5-1, E5-3 S1-1, S1-5 S2-1, S2-5 S4-1, S4-5 G1-1, G1-4 c) Att identifiera och bedöma negativ påverkan IRO-1, SBM-3 d) Att vidta åtgärder för att behandla negativ påverkan MDR-A E1-3 E3-2 E5-2 S1-3–4 S2-3–4 S4-3–4 G1-4 e) Att följa upp hur ändamålsenliga dessa insatser är och kommunicera det MDR-T E1-5–6 E3-4 E5-5 S1-6–11, S1-13–17 S2-5 S4-5 Bolaget beaktar input från huvudgrupper av intres- senter via olika dialogforum vid uppförande och revi- dering av policyer, se vidare beskrivning av intressent- dialog på sida 50 samt under respektive tematisk standard. Under 2025 antog Balder en risk-och kris- hanteringspolicy som kopplar an till arbetet som ge- nomförs av Risk- och kriskommittén, se beskrivning under Hållbarhetsavdelningen på sida 47 samt under Ansvarsfullt företagande på sida 101. Balders koncernövergripande hållbarhetsmål revide- ras årligen, i samband med uppdatering av hållbarhets- policyn, och godkänns av både koncernledning samt styrelse. Mål och mått har tagits fram internt i samver- kan mellan medarbetare och inte i direkt samverkan med externa intressenter eller tredjepart. Undantag gäller för bolagets klimatmål som är vetenskapligt baserat och har validerats av extern part i form av SBTi. Inga väsentliga ändringar i bolagets hållbarhetsmål har skett under 2025. Mål och mått som inte är vetenskapsbaserat eller kopplat till extern reglering benämns i respektive te- matiskt kapitel som företagsspecifikt. Resultaten, i för- hållande till de hållbarhetsmål som beslutats, övervakas löpande av ansvarig avdelning inom respektive bolag, samt följs årligen upp i samband med hållbarhetsredo- visningen. Samtliga mått som redovisas i hållbarhets- rapporten omfattar hela koncernen och har inte valide- rats av en extern part. Mer information om styrdokument, policyer och mål kopplat till bolagets väsentliga hållbarhetsområden finns att läsa under respektive tematiskt kapitel i håll- barhetsredovisningen. Policyer finns bland annat till- gängliga på bolagets hemsida och kan läsas av både interna och externa intressenter. 48 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 51 ===== STRATEGI BALDERS VÄRDEKEDJA UR ETT HÅLLBARHETSPERSPEKTIV Balders övergripande affärsidé är att skapa värde genom att äga, förvalta och utveckla fastigheter be- lägna i storstäder eller större städer med positiv be- folkningstillväxt. Till följd av Balders diversifierade verksamhet har bolaget direkt och indirekt påverkan på ekonomiskt resultat, samt miljö och samhälle i värdekedjan. Samtidigt påverkar faktorer i omvärlden bolaget, i form av såväl risker som möjligheter. Med sin verksamhet bidrar Balder till att vara en aktiv och stabil samhällsaktör för sina kunder och hyresgäster. Genom nybyggnation och förvaltning med lokal närvaro ska- pas goda förutsättningar för utveckling av områden i nära samverkan med bolagets intressenter. Med konti- nuerlig förädling av det befintliga fastighetsbeståndet i kombination med tillväxt genom förvärv och fastig- hetsutveckling är Balder en långsiktig och ansvars- tagande aktör. Läs mer om Balders affärsmodell och verksamhet på sida 33–36. Påverkan i värdekedjan Via den egna verksamheten och bolagets värdekedja påverkar Balder och påverkas av sociala, miljömässiga och styrningsrelaterade hållbarhetsfrågor. Bolaget är beroende av olika resurser, produkter och tjänster för att kunna bedriva sin verksamhet och skapa värde för sina kunder och ägare. Kopplat till miljö avser detta främst tillhandahållande av material vid renove- ringar, material- och markanvändning vid nyproduk- tion samt vatten- och energianvändning i den dagliga driften av fastigheter. Hur effektivt Balders verksamhet använder dessa resurser påverkar i senare led exem- pelvis klimatutsläpp och avfallsmängder. Bolaget har även en social påverkan genom arbetsvillkor för med- arbetare och anställda i leverantörskedjan, men också genom de aktiviteter som bedrivs för att medverka till positiv social områdesutveck l ing samt trygghet och trivsel för de som bor och verkar i bolagets fastigheter. Hur bolaget styrs, genom exempelvis styrdokument, rutiner och leverantörskrav, påverkar bolagets före- tagskultur och affärsetiskt agerande. Balder arbetar med en stor mängd samarbetspartners inom produkt- och tjänstesektorn, både i tidigare och Balder ska i sitt hållbarhetsarbete och i hållbarhets- redovisningen beakta hela sin värdekedja. Det innebär att bolaget behöver se bortom sin egen verksamhet, och därmed även inkludera samarbetspartners, kunder samt andra intressenter som är involverade i produktion och distribution av produkter och tjänster verksamheten är beroende av. Genom att äga, förvalta och utveckla fastigheter har Balder miljö-, samhälls- och ekonomisk påverkan på omvärlden. Samtidigt behöver verksamheten vara resilient mot yttre påverkan och hållbarhetsrisker. Illustrationen redogör för hållbarharhetsfrågor inom miljö, socialt ansvar och styrning i Balders värdekedja. Miljömässiga (E), sociala (S) och styrningsrelaterade (G) hållbarhetsfrågor kan benämnas som ESG, vilket presenteras i form av tre parallella men samtidigt sammanvävda processer. TIDIGARE LED De väsentliga resurser, produkter och tjänster som behövs för att bedriva Balders verksamhet. EGEN VERKSAMHET De värden Balders verksamhet skapar samt de faktorer som påverkar bolaget och den påverkan som bolaget har på omvärlden. SENARE LED De avtryck och effekter som Balders verksamhet bidrar till. senare led i bolagets värdekedja. Samarbetspartners återfinns framför allt inom byggbranschen, fastighets- branschen och energibranschen. Balders verksamhet och dess värdekedja är förenade med risker och möj- ligheter, vilket utmanar bolaget och kräver anpassning av verksamheten för att skapa resiliens över tid. Balders väsentliga hållbarhetsfrågor i bolagets värde- kedja har identifierats utifrån ett dubbelt väsentlighets- perspektiv som kortfattat avser vilken påverkan Balder har på omvärlden och vilken påverkan omvärlden har på Balder, läs mer om Balders dubbla väsentlighets- analys på sida 51–56. ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR 49 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 52 ===== också fastighetsområdet och lokalsamhället på de platser där Balder har verksamhet, exempelvis myndig- heter, kommuner och organisationer såsom svenska Hyresgästföreningen. Dialoger med intressentgrupperna sker i flera forum och med olika frekvens, se exempel i nedan tabell. Dialoger med kunder sker exempelvis löpande i Balders dagliga verksamhet och i samband med de årliga kundundersökningar som genomförs i flertalet bolag inom koncernen. Andra intressenter såsom investerare Att kartlägga och analysera intressenternas förvänt- ningar på verksamheten är en viktig del för att nå uppsatta mål och skapa långsiktigt värde. Syftet med intressentdialogen är att få en större förståelse kring Balders intressenters behov och krav kopplat till håll- barhet och vilka hållbarhetsfrågor som är viktiga för bolagets intressenter. De huvudgrupper av intressen- ter som identifierats omfattar kunder, medarbetare, ägare och finansiella aktörer, samarbetspartners i leve- rantörskedjan samt samhället. I den sistnämnda ingår KUNDER MEDARBETARE ÄGARE OCH FINANSIELLA AKTÖRER SAMARBETSPARTNERS SAMHÄLLE Viktiga frågor för olika intressenter • Trivsel och trygghet i bostaden/ lokalen och i närliggande område • Lokal- och bostadsanpassningar, inklusive frågor om exempelvis energi a nvändning och materialval • Dialog och inflytande vid utveckling av fastighet och område • Service, tillhandahållen av Balder men också av andra i närområdet • Möjlighet till hållbara val, exempel- vis skapa förutsättningar för avfalls- sortering och hållbart resande • Arbetsvillkor, inklusive fysisk, organisatorisk och social arbetsmiljö • Mångfald, jämlikhet och lika möjligheter • Socialt engagemang, framförallt i bolagets egna områden • Trygga anställningar och utveck- lingsmöjligheter inom bolaget • Ekonomisk stabilitet och god utveckling av aktiekurs • Effektiv riskhantering • Affärsetik och förebyggande av korruption och mutor • Kartläggning av klimatrelaterade risker • Kundnöjdhet och fortsatt hög uthyrningsgrad • Hållbara finanser och nya interna- tionella hållbarhetskrav, exempelvis EU-taxonomin • Affärsmässiga och ansvarsfulla affärsrelationer • Efterlevnad av uppförandekod, internkontroll och uppföljning • Främja god företagskultur och affärsetik • Rättvis konkurrens vid inköp och upphandling • Goda arbetsvillkor och grund- läggande arbetsrelaterade rättigheter • Kravställan inom miljö och klimat • Långsiktig och hållbar stads- utveckling • Långsiktiga och affärsetiska relationer med omvärlden • Minskad miljöpåverkan, exempelvis från transporter och förbättrad avfallshantering • Transparens och rapportering av ansvarstagande Dialogkanaler • Kundnöjdhetsundersökningar • Boendedialog • Hyresgästföreningen • Löpande kontakt mellan kunder och medarbetare • Medarbetarsamtal • Medarbetarundersökning • Intranät • Avstämningsmöten • Investerarsamtal och finansierings- förhandlingar • Styrelsemöten • Hållbarhetsrapportering • Finansiella rapporter • Avtals- och uppföljningsmöten • Upphandlingsprocesser • Uppföljning av uppförandekod • Stadsplaneringsprocesser • Dialogmöten • Webbplats och sociala medier VIKTIGA INTRESSENTFRÅGOR OCH DIALOGKANALER ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR INTRESSENTER OCH INTRESSENTDIALOG och finansiella aktörer kan däremot variera i frekvens till en eller någon gång per år beroende på behov. Intressenternas synpunkter är en viktig del i utveck- lingen av Balders verksamhet och resultatet från dessa beaktas löpande när de uppkommer via de olika kana- lerna som finns till förfogande. Detta kan exempelvis vara förfrågningar om bättre belysning i utomhusom- råden, tillgång till kompetensutveckling för medarbe- tare eller information som efterfrågas av banker och ratinginstitut. Eftersom olika intressentgrupper lyfter fram olika frågor har deras perspektiv analyserats och samman- vägts för att säkerställa att intressenternas synpunkter beaktas i den väsentlighetsanalys som ligger till grund för Balders strategiska hållbarhetsarbete, inklusive mål, policyer och denna rapport. För specifika intressentdialoger, se sida 87 för S1 Egna medarbetare, sida 96 för S2 Arbetskraft i värde- kedjan, sida 98 och 100 för S4 Kunder och områdes- utveckling. 50 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 53 =====