Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3 · Del 4 · Del 5

===== SIDA 1 =====

ÅRS- OCH 
HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 2 =====

ÖVERSIKT
Om Balder ............................................................................. 1
Händelser under 2025....................................................... 2
VD-ord ................................................................................... 4
Balders affärsmodell .......................................................... 5
Finansiella mål .................................................................... 6
Hållbarhetsmål .................................................................... 7
Aktuell intjäningsförmåga ................................................ 8
Balders aktie och ägare .................................................... 9
Varför investera i Balder?................................................ 10
VERKSAMHET
Ett diversifierat fastighetsbestånd ............................... 15
Balders geografiska marknader.................................... 16
Utveckling 2025 ................................................................ 17
Värdeskapande förvaltning ............................................ 19
Ökad kundnöjdhet....................................................... 20
Fastighetsutveckling ........................................................ 21
Från förvärv och projekt till egen förvaltning  ......... 22
Intressebolag .................................................................... 23
Balders fastighetsbestånd ............................................ 25
Värdering............................................................................ 26
FINANSIERING
Finansiering ....................................................................... 29
INNEHÅLL
Göteborg
Inom Vallgraven 15:4
Antikhallarna
Kommersiellt
Balder års- och hållbarhetsredovisning för 2025 
avges av styrelsen och verkställande direktören.
Den legala årsredovisningen återfinns på sida 11 
samt 31–150. Hållbarhetsrapporten återfinns på 
sida 42–108 och utgör en integrerad del av förvalt-
nings b erättelsen. Hållbarhetsrapporten är upp -
rättad i enlighet med årsredovisningslagen (6 kap.) 
och Europaparlamentets och rådets direktiv (EU) 
2022/2464 Corporate Sustainability Reporting 
Directive (CSRD) och standarden European  
Sustainability Reporting Standard (ESRS).
BOLAGSSTYRNING
Styrelsens ordförande har ordet ................................ 152
Bolagsstyrningsrapport  ............................................... 153
Intern kontroll avseende den  
finansiella rapporteringen ........................................ 157
Inför årsstämman 2026 ............................................ 158
Styrelse ............................................................................. 159
Ledning ............................................................................. 160
ÖVRIG INFORMATION
Revisionsberättelse ........................................................ 162 
Revisors yttrande om  
bolagsstyrningsrapporten  .......................................... 166
Revisorns granskningsberättelse 
av hållbarhetsrapporten ............................................... 167 
Projektförteckning ......................................................... 169 
Definitioner ...................................................................... 170
Årsstämma ......................................................................... 171
Kontaktuppgifter och kalendarium ............................ 171
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE  ...................... 31
Förvaltningsberättelse ...................................... 33
Möjligheter och risker ..................................... 37
HÅLLBARHETSREDOVISNING  ................... 42
Hållbarhet hos Balder .................................... 44
Allmänna upplysningar ................................. 45
Miljömässig hållbarhet .................................. 59
Social hållbarhet ............................................. 86
Ansvarsfullt företagande ............................. 101
Appendix ......................................................... 105
FINANSIELLA RAPPORTER  
OCH NOTER  ...................................................... 109
Finansiella rapporter ..................................... 110
Noter till de finansiella rapporterna ........... 118
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 3 =====

OM BALDER
Fastighets AB Balder är en börsnoterad fastighetskoncern som äger, förvaltar och utvecklar 
fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Med ett fastig-
hetsvärde om 229 miljarder kronor och en diversifierad portfölj erbjuder Balder bostäder, 
kommersiella fastigheter och nyproduktions pr ojekt i huvudstäder och andra större städer. 
Genom att vara en långsiktig och stabil ägare skapar Balder attraktiva och trygga områden 
för människor att bo och göra goda affärer i. 
228 580
6 389
Fastighetsbestånd, Mkr
Förvaltningsresultat, Mkr
1 151
95%
Antal anställda
 Ekonomisk uthyrningsgrad
2 023
BBB 
Antal fastigheter
S&P Rating
stable outlook ESG Risk Rating
13 721
BBB
Hyresintäkter, Mkr
MSCI
Köpenhamn 
Danmark
Fyrkanten
107 hyresrätter
20252023 20242016 20172018 20192020 20212022
0
200  000
50  000
100 000
150 000
250  000
Mkr
20252023 20242016 20172018 20192020 20212022
0
4 500
1 500
3 000
7 500
6 000
Mkr
FASTIGHETSBESTÅND FÖRVALTNINGSRESULTAT 1)
1)  A vser förvaltningsresultat hänförligt till  
moder bolagets aktieägare.
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
1 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 4 =====

HÄNDELSER 
UNDER 2025
MALMÖ ARENA TAS ÖVER
I januari tillträdde Balder kvarteret Malmö Arena, vilket 
var en del av förvärvet från Doxa som genomfördes  
vid årsskiftet 2024/2025. I kvarteret finns bland annat 
ett hotell, kontor, restauranger och själva arenan där 
ett stort antal events och sportevenemang arrangeras. 
Under senare år har Malmö Arena exempelvis stått 
värd för evenemang som Eurovision Song Contest, 
Junior Hockey VM och kongressen Rön tgenveckan. 
I juli förvärvade Balders finska dotterbolag SATO Oyj 
närmare 1 000 hyresrätter från OP-Rental Yield Fund. 
Affären omfattade 16 bostadsfastigheter i Stor-
helsingfors, Åbo, Tammerfors, Uleåborg och Jyväskylä. 
SHARAM RAHI  
UTSES TILL NY VD
I slutet av sommaren meddelade Balders grundare  
och vd Erik Selin att han kommer att avgå som vd i 
samband med årsstämman 2026. Tillträdande vd blir 
Balders nuvarande vice vd Sharam Rahi som arbetat 
på Balder sedan start och kan bolaget mycket väl. Till 
årsstämman kommer valberedningen också föreslå att 
nuvarande vd, Erik Selin, väljs till arbetande styrelse-
ordförande.
Efter förvärvet äger SATO cirka 27 000 hyresrätter. 
Bolaget har under många år växt genom egen pro-
duktion, vilket gjorde detta förvärv extra intressant. 
SATO VÄXER MED 1 000 HYRESRÄTTER
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
2 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 5 =====

Balder förvärvade gamla arkitekthögskolan på  
Östermalm i Stockholm från Akademiska Hus 2019 
och har förvaltat byggnaden sedan dess. Idén till 
utbyggnaden har funnits i flera år och 2025 startade 
UTÖKAD STYRELSE 
Under årsstämman 2025 valdes Carina Edblad in 
som ny styrelseledamot. Carina är sedan 2011 vd  
för Thomas Betong AB och har stor erfarenhet av  
styrelseuppdrag. I och med detta utökades Balders 
styrelse till sex personer, alla med stor erfarenhet av 
bolagsstyrning och näringsliv.
NYTT OCH UTÖKAT  
RAMVERK FÖR GRÖN OCH 
SOCIAL FINANSIERING
Under året presenterade Balder ett nytt och 
utökat ramverk för grön och social finansiering. 
Ramverket syftar till att finansiera projekt som 
bidrar till minskad miljöpåverkan och främjar 
en positiv samhällsutveckling. Det ersätter 
tidigare gröna ramverk och bygger på miljö-
certifierade byggnader, ambitiösa mål för 
energiförbrukning och ekonomiskt överkom-
liga hyresbostäder.
LÅG ESG-RISK
Balder utvärderas kontinuerligt av flera av 
världens mest etablerade ESG-analysföretag. 
Bedömningarna ger en oberoende granskning 
av bolagets arbete inom miljö, socialt ansvar 
och bolagsstyrning, och visar hur verksam-
heten presterar i relation till branschkollegor 
med hjälp av olika metoder och betygsskalor. 
2025 behöll Balder betyget BBB från MSCI  
vilket indikerar en genomsnittlig prestation, 
samt förbättrade betyget från Sustainalytics 
till 14,3 (14,9), vilket placerar verksamheten väl 
inom ramen för låg risk. Under året började 
Balder även att rapportera till S&P Global CSA 
och erhöll poängen 47/100, vilket är över 
medelvärdet för jämförbara bolag. Balder fick 
för första gången ett officiellt resultat från 
CDP för räkenskapsåret 2025, se sida 70.
Copyright: se sida 171.
SJÆLSØ MANAGEMENT  
– NU ETT HELÄGT BOLAG 
Balder Danmark har varit delägare i Sjælsø Manage-
ment ApS sedan 2016 och samarbetet har resulterat  
i gemensam utveckling och byggnation av många  
attraktiva bostadsfastigheter i Storköpenhamn.  
Sommaren 2025 sålde Sjælsø Managements lednings-
grupp sin ägarandel på 51% till Balder Danmark som 
därmed äger bolaget till fullo. Sjælsø Management 
fortsätter även efter förändringen att utföra utveck-
lings- och byggledningsuppdrag för fler kunder än 
Balder.
projektet. Utbyggnaden, som går under namnet 
A Wing, integreras med befintlig byggnad och tillför 
cirka 1 000 kvm kontorsyta till det redan populära 
huset. Utbyggnaden tas i bruk i slutet av 2026.
GAMLA ARKITEKTHÖGSKOLAN BYGGS UT
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
3 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 6 =====

Efter några år med snabb förändring i vår omvärld ser vi nu en mer balanserad marknad, där 
långsiktighet, disciplin och lokalt engagemang åter står i tydligt fokus. För Balder har året 
inneburit fortsatt konsolidering, stärkt finansiell position och ett oförändrat högt engage-
mang i vår dagliga förvaltning.
I somras fyllde Balder 20 år och vilken resa det har 
varit! Resan från ett fåtal fastigheter i Sverige till över 
2 000 fastigheter på sex marknader är resultatet av 
uthållighet, entreprenörsanda och ett starkt lagarbete. 
Jag är stolt över vad vi har byggt upp tillsammans och 
ser med tillförsikt på framtiden. Vid årsstämman 2026 
lämnar jag över vd-titeln till min parhäst och Balders 
nuvarande vice vd Sharam Rahi men kommer fortsatt 
att vara engagerad i bolaget, om än i annan roll – om 
stämman så väljer att anta mig som arbetande styrelse-
ordförande.
Stabil verksamhet och goda relationer
Verksamheten utvecklades ungefär som väntat under 
2025, givet omvärldsläget och fastighetsmarknadens 
förutsättningar. Såväl hyresintäkter, driftsöverskott och 
förvaltningsresultatet ökade, och trots lite tuffare tider 
inom vissa segment var uthyrningsgraden 95 procent. 
Det är ett kvitto på kvaliteten i vårt bestånd och styrkan 
i våra kundrelationer.
Nöjda kunder är väsentligt för vår långsiktiga fram-
gång och något som mäts löpande. Årets svenska 
kundmätningar visar en fortsatt positiv utveckling och 
stabilt goda nivåer. De fina resultaten är ett resultat av 
många medarbetares hårda arbete, i allt från dagliga 
verksamheten till att ta hand om kunder och fastighets-
bestånd på bästa sätt. 
Finansiell styrka och ansvarsfullt agerande
Under året har vi fortsatt att prioritera balansräkningen 
och en effektiv kapitalanvändning. Investeringstakten 
har anpassats till marknadsläget, samtidigt som vi  
färdigställt pågående projekt och genomfört investe-
ringar där vi ser tydlig potential. 
Finansieringsmarknaden har fungerat väl och vi har 
varit aktiva i såväl bank- som obligationsmarknaden i 
olika valutor. Under hösten beslutade styrelsen att 
nyttja årsstämmans bemyndigande att återköpa egna 
aktier, och vid årsskiftet hade vi återköpt fyra miljoner 
aktier. Detta görs för att skapa så god avkastning som 
möjligt för våra aktieägare. 
Styrelsen föreslår att hela Balders innehav i Norion 
Bank delas ut till aktieägarna i samband med års-
stämman 2026. Balder äger för närvarande cirka  
90,5 m iljoner aktier, motsvarande 44,1%, i Norion Bank. 
Vid årsskiftet motsvarade innehavet ett värde om cirka 
6,2 miljarder kr, eller 5,26 kr per Balderaktie. Detaljer 
kring utdelningen kommer i samband med kallelsen till 
årsstämman. 
Finansiering till bra villkor är en förutsättning för 
långsiktig lönsamhet och bland annat kan nämnas att  
i maj 2025 uppdaterade vi Balders gröna ramverk. 
Samtidigt kompletterades det med möjligheten att ge 
ut sociala obligationer, med fokus på hyresbostäder i 
socioekonomiskt utsatta områden. I februari i år inves-
20 ÅR AV VÄRDESKAPANDE 
OCH FRAMTIDSTRO
”JAG ÄR STOLT ÖVER VAD VI HAR 
BYGGT UPP TILLSAMMANS OCH SER 
MED TILLFÖRSIKT PÅ FRAMTIDEN.”
terade AP7 i vår sociala obligation och Balder blev då 
det första fastighetsbolaget i Sverige att emittera en 
sådan obligation.
Tack!
Jag vill rikta ett varmt tack till alla er som bidrar till  
Balders utveckling. Tack för förtroendet och för att ni 
är en del av vår resa! 
Sharam och jag har arbetat tillsammans i mer än 20 
år och utvecklat Balder till det bolaget är idag. Jag är 
övertygad om att han, tillsammans med våra engage-
rade medarbetare och styrelse, kommer att leda bola-
get vidare på bästa sätt. 
Trevlig läsning!
ERIK  SELIN
VD
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
4 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 7 =====

Balders övergripande affärsidé är att skapa värde genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter. Affärsmodellen har 
sin utgångspunkt i Balders diversifierade fastighetsbestånd avseende geografi och fastighetstyp vilket minskar risken 
totalt sett och leder till bättre finansieringsvillkor. Genom kontinuerlig förädling av befintligt fastighetsbestånd samt till-
växt genom nya markanvisningar och förvärv driver Balder långsiktig stads- och fastighetsutveckling. Balder utvärderar 
löpande fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter och skapa värdetillväxt genom både förvärv och försäljningar. 
KOLLEKTIVT ENTREPRENÖRSKAP 
Med ett gemensamt intresse för fastigheter och affärer bidrar alla på Balder till en helhet. Entreprenören på Balder är lösningsorienterad, snabb-
fotad och identifierar dagligen möjligheter utifrån skiftningar i  o mvärlden med inställningen att allt är möjligt. I samarbete utformas möjligheter 
från idéer till ömsesidig nytta för alla bolagets intressenter. Tillsammans, som ett affärsdrivande kollektiv, skapas bestående värde. 
BALDERS
AFFÄRSMODELL
VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING 
Förvaltning av egna fastigheter. Stor-
drift i förvaltningen och långsiktighet  
i ägandet av fastigheterna säkerställer 
stabila kassaflöden, hög kostnads-
effektivitet och kundnöjdhet.
FASTIGHETSUTVECKLING 
Nyproduktionsprojekt och utvecklings-
 projekt i befintligt fastighetsbestånd  
i form av ett decentraliserat entreprenör-
skap med egna anställda eller genom 
intresse b olag och joint ventures. 
TRANSAKTIONER
Förvärv & avyttringar
… eller med avsikt att avyttras För egen förvaltning …
Förvaltningsresultat som skapar 
möjligheter för nya investeringar
eNPS1)
53
KUNDER
Långsiktigt relationsbyggande för ömsesidiga 
affärsmöjligheter. Aktiv områdesutveckling som 
skapar trygghet och trivsel såväl som möjligheter 
för hyresgästen att vara delaktig och ha inflytande 
samt göra hållbara val. 
ÄGARE OCH FINANSMARKNADEN
Långsiktiga ekonomiska och hållbarhetsrelaterade 
resultat samt värdeutveckling. Balansräkning som 
uppfyller kriterierna för en investment grade rating 
genom en konjunkturcykel. 
MEDARBETARE
Stark företagskultur med ett inkluderande och 
mångfaldsorienterat synsätt. En god arbetsmiljö 
med jämställda villkor och rättvis ersättning. Möj-
ligheter till kompetensutveckling och en bra balans 
mellan arbete och fritid.
SAMARBETSPARTNERS
Fokus på affärsetik och ansvarsfull samverkan samt 
sociala och miljömässiga krav i leverantörskedjan.
SAMHÄLLE
Del av omställningen till ett hållbart samhälle 
genom närvarande förvaltning och långsiktig 
stadsutveckling. Utveckling och inverkan på stads-
delar och lokalsamhällen genom aktiv områdes-
utveckling och sociala investeringar.
INTRESSENTER
Balder arbetar kontinuerligt med att möta sina intressenters förväntningar 
och att upprätthålla långsiktigt starka relationer. För att säkerställa en god 
förståelse för behov och förbättringsområden genomförs regelbundet 
kund- och medarbetarundersökningar. Nedan sammanfattas aktuella 
resultat från årets svenska mätningar, samt Balders prioriterade fokus -
områden för respektive intressentgrupp.
1)  e NPS (Employee Net Promotor Score) är ett övergripande mått för ambassadörskap  
som har stark korrelation med lojalitet, engagemang och medarbetarnöjdhet. Skalan 
är –100 till +100, där ett resultat lägre än –20 är mycket lågt och lägre än 0 är lågt, 
medan överstigande 0 är relativt högt, över 20 är mycket högt och över 50 bedöms 
exceptionellt högt. Genomsnitt för medarbetare inom fastighetsbranschen 2025 är –1. 
Källa: Netigate. 
Läs mer om Balders medarbetarundersökningar på sida 87.
NKI BOSTAD
68               
NKI KOMMERSIELLT
76
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
5 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 8 =====

11
14
12
13
15
2021 2022 2023 2024 20252021 2022 2023 2024 2025
2
4
3
6
5
2021 2022 2023 2024 2025
40
50
45
60
55
2021 2022 2023 2024 2025
35,0
37,5
40,0
45,0
42,5
> 40% < 50% > 2 ggr < 11 ggr
38,5% 48,1% 2,7 ggr 12,0 ggr
FINANSIELLA MÅL
MÅL MÅL MÅL MÅL
SOLIDITET BELÅNINGSGRAD RÄNTETÄCKNINGSGRAD NETTOSKULD/EBITDA
UTFALL 2025 UTFALL 2025 UTFALL 2025 UTFALL 2025
Utöver att skapa aktieägarvärde genom att öka intjäningen per aktie, har Balder även ett 
antal finansiella mål som syftar till att ha ett konservativt och transparent riskramverk. 
SOLIDITET, % BELÅNINGSGRAD, % RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR NETTOSKULD/EBITDA, GGR
Balders övergripande mål är att i kraft av ett väldiversi-
fierat fastighetsbestånd, affärsmodell och kompetens 
generera en högre riskjusterad avkastning än andra 
fastighetsbolag. Risknivån i upplåning och räntesäkring 
ska vara sådan att Balder med trygghet kan behålla en 
investment grade rating genom en konjunkturcykel. 
Balder har under lång tid varit framgångsrikt i att bygga 
en fastighetsverksamhet med en storlek och diversifie-
ring som lämpar sig väl för både obligationsfinansiering 
och säkerställda banklån. Att ha en balansräkning som 
uppfyller kriterierna för en investment grade rating och 
kontinuerlig tillgång till obligationsfinansiering är inte 
bara en fråga om finansierings s trategi, det ligger 
också väl i linje med den riskprofil som styrelsen strävar 
efter i bolaget i stort. Samtliga finansiella mål ligger i 
linje med den långsiktiga målsättningen. Nettoskuld  
i relation till EBITDA för rullande 12 månader är nu på 
12,0 gentemot 13,5 när målet om 11 gånger infördes. 
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
6 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 9 =====

HÅLLBARHETSMÅL
Ovan visas ett axplock av Balders hållbarhetsmål och utfall. Se hållbarhetsredovisning på sida 42–108 för mer information.
STYRNING
Mål Utfall 2025
Inga incidenter av korruption 0 incidenter
Balder har inte haft några bekräftade fall av korruption under 2025.
Alla medarbetare ska utbildas  
i uppförandekoden
944 (82%) medarbetare i koncernen har fått utbildning i upp- 
förandekoden under 2025
Av alla medarbetare i koncernen har samtliga 1 151 (100%) fått infor-
mation om uppförandekod och antikorruption. 
SOCIALT
Mål Utfall 2025
Skapa arbetstillfällen i förvaltnings-
organisationen för ungdomar
594 arbetstillfällen och 40 praktikanter
Balder har sysselsatt många ungdomar och unga vuxna under räken-
skapsåret. Av 594 arbetstillfällen avser 67 sommarjobb skapade av 
Balder och 527 arbetstillfällen som är skapade via samverkan med 
externa samarbetspartners.
Inga incidenter av diskriminering 4 incidenter
Under 2025 har 4 (0) diskrimineringsfall kommit till bolagets känne-
dom, där samtliga fall hanterats arbetsrättsligt av HR i samverkan 
med berörda chefer.
MILJÖ
Mål Utfall 2025
Halvering av utsläpp 2030 och
nettonollutsläpp 2045
51% minskning i totala utsläpp sedan 2022
Balder har fortsatt att minska de totala koldioxidutsläppen sedan 
basåret 2022 utifrån lokalbaserad beräkningsmetod. Reducering i 
utsläpp mellan år 2024 och 2025 uppgick till 36%.
Energieffektivisering 2% per kvm 
och år
6% minskning i energianvändning
Balder har minskat sin energianvändning (kWh per kvm) mellan 2024 
och 2025. Koncernens energianvändning ökar i lägre takt än ökningen 
av uthyrbar yta.
Reducerad vattenanvändning med
2% per kvm och år
2% minskning i vattenanvändning
Vattenanvändning per kvm har minskat med 2% under året i linje med 
Balders hållbarhetsmål.
Miljöcertifiera all nyproduktion 
enligt Miljöbyggnad Silver eller 
motsvarande
110 miljö c ertifierade byggnader
Samtlig (100%) nyproduktion som färdigställdes under året har miljö-
certifierats. Totalt har Balder 110 miljöcertifierade byggnader i fastig-
hetsbeståndet.
Genomföra insatser för hållbart  
resande till och från fastigheter
Totalt 3 985 laddpunkter för el- och hybridbilar
Balder har under 2025 en installerad effekt på 31,5 MW för fordonsladd-
ning. Antalet laddpunkter har ökat med 627 och den installerade effekten 
har ökat med 9,3 MW. 
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
7 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 10 =====

Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen presenteras Balders intjäningsförmåga på 
tolvmånadersbasis. Kostnaderna för de räntebärande 
skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga 
räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten 
är beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen. 
Den aktuella intjäningsförmågan ska inte jämställas 
med en prognos för de kommande tolv månaderna. 
 Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen 
bedömning av hyres-, vakans-, valuta- eller ränteför-
ändring. Balders resultaträkning påverkas dessutom 
av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet liksom av 
kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsför-
säljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är 
 värdeförändringar avseende derivat. Inget av detta 
har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. 
 Intjänings f örmågan baseras på fastighetsbeståndets 
kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets-
kostnader under ett normalår samt kostnader för 
 administration.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyres-
intäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader 
för administration.
AKTUELL
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Kuopio, Finland
Kommersiellt 
AKTUELL  INTJÄNINGSFÖRMÅGA  PÅ TOLVMÅNADERSBASIS
Mkr
2025
31 dec
2024
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
Hyresintäkter 13 800 13 800 12 400 11 600 9 710 8 545
Fastighetskostnader  –3 300 –3 400 –3 050 –2 735 –2 370 –2 225
Driftsöverskott 10 500 10 400 9 350 8 865 7 340 6 320
Överskottsgrad, % 76% 75% 75% 76% 76% 74%
Förvaltnings- och administrationskostnader –1 100 –1 100 –1 100 –1 035 –830 –675
Förvaltningsresultat från intressebolag 1) 1 200 1 900 1 950 1 850 1 650 1 110
Rörelseresultat 10 600 11 200 10 200 9 680 8 160 6 755
Finansnetto, inkl tomträttsavgäld  –4 200 –4 200 –4 000 –2 900 –1 750 –1 450
Avgår innehav utan bestämmande  i nflytande –400 –500 –400 –560 –630 –630
Förvaltningsresultat  2) 6 000 6 500 5 800 6 220 5 780 4 675
Skatt 3) –1 200 –1 300 –1 200 –1 305 –1 230 –970
Resultat efter skatt 4 800 5 200 4 600 4 915 4 550 3 705
Förvaltningsresultat per aktie, kr 5,06 5,46 5,03 5,39 5,17 4,18
 
1)  I B alders intjäningsförmåga per 31 december 2025 ingår inte längre Norion Bank under raden ”Förvaltningsresultat från  
intressebolag”, detta då redovisning enligt kapitalandelsmetoden upphör i och med styrelsens förslag att till årsstämman  
den 8 maj 2026 besluta om utdelning av Balders samtliga aktier i Norion Bank.
2) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
3) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande.
I aktuell intjäningsförmåga har följande valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter:  
EUR: 10,82 DKK: 1,45 NOK: 0,91 GBP: 12,42.
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
8 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 11 =====

Balders B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large 
Cap. Balders börsvärde per den 31 december uppgick 
till 80 885 Mkr (91 392). Kursen på Balders B-aktie var 
vid årsskiftet 68,20 kr (76,80), mot s varande en ned-
gång med 11% under året.
Återköp egna aktier
Under 2025 fick styrelsen mandat från bolagsstämman 
att köpa tillbaka egna aktier. Årsstämman gav styrelsen 
bemyndigande att som längst fram till nästa årsstämma 
förvärva egna aktier av serie B. Förvärv får ske av högst 
så många aktier av serie B att bolagets innehav av egna 
aktier efter förvärvet uppgår till högst 10% av samtliga 
aktier i bolaget. Syftet med återköp är att bidra till ökat 
aktie ä garvärde. Förvärv av bolagets egna aktier har 
BALDERS AKTIE OCH ÄGARE
Balders B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Substansvärdet per aktie har 
under året utvecklats positivt och uppgick vid årsskiftet till 93,96 kr.
BALDERAKTIENS  UTVECKLING 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 189 740 1 171 361 1 154 000 1 119 192 1 119 000 1 083 090 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 041 588
Årets resultat, kr 6,41 2,82 –5,85 9,09 16,54 6,13 8,30 8,62 6,45 5,06
Förvaltningsresultat, kr 5,37 5,13 5,32 5,48 4,95 3,92 3,73 3,06 2,46 1,98
Utestående antal aktier, tusental 1 186 000 1 190 000 1 154 000 1 154 000 1 119 000 1 119 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000
Eget kapital, kr 79,13 74,30 71,33 78,16 69,35 52,02 45,38 37,17 28,98 23,20
Långsiktigt substansvärde (NAV), kr 93,96 88,31 85,06 92,10 83,96 64,56 56,95 46,27 36,35 30,02
Börskurs per bokslutsdag, kr 68,20 76,80 71,52 48,52 108,63 71,48 72,20 42,00 36,57 30,68
Börskurs förändring, % –11 7 47 –55 52 –1 72 15 19 –12
Utdelning, kr — — — — — — — — — —
Börsvärde
Börsvärde, Mkr 80 885 91 392 82 534 55 992 121 561 79 990 77 976 45 360 39 492 36 371
Erik Granström ................................. DNB Carnegie
Fredric Cyon ..................................... DNB Carnegie
Fredrik Stensved ..................... ABG Sundal Collier
Jan Ihrfelt .................................... Kepler Cheuvreux
Johan Edberg ................................ Handelsbanken
skett på Nasdaq Stockholm. Under året har Balder  
återköpt 4 000 000 aktier till en genomsnittskurs av 
66,78 kronor. Balder ägde inga egna aktier före åter-
köpen.
Aktiekapital
Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder  
till 198 333 333 kr fördelat på 1 190 000 000 aktier. 
Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 
67 376 592 av serie A och 1 122 623 408 av serie B.  
Av B-aktien är 4 000 000 återköpta per den 31 decem-
ber 2025, vilket betyder att totalt antal utestående 
aktier uppgår till 1 186 000 000. Varje aktie av serie A 
berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar 
till en tiondels röst. 
Stefan Andersson
............................... Danske Bank
Lars Norrby ........................................................... SEB
Emil Ekholm ..................................................... Pareto
John Vuong ....................... Van Lanschot Kempen
Niklas Wetterling ................................. SB1 Markets
ANAL YTIKER SOM FÖLJER BALDER
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
9 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 12 =====

VARFÖR INVESTERA I BALDER?
Balder har en storlek och diversifiering som gör att 
kapital idag kan allokeras effektivt mellan olika mark -
nader och segment, samt mellan projektutveckling 
och förvärv. Kapital ska allokeras där den långsiktiga 
avkast n ingspotentialen är bäst, och vara värde  s kap a nde 
i förhållande till existerande portfölj. Investeringar görs 
HISTORISKT LYCKADE 
 INVESTERINGAR
fram f örallt i områden där bolaget redan verkar, med 
tyngdpunkt på Stockholm, Göteborg, Helsingfors och 
Köpenhamn. 
Projektportföljen innehåller flera investeringar i stora 
stadsutvecklings p rojekt som exempelvis Backaplan i 
Göteborg och Kungens Kurva i Stockholm.
totalt fastighetsbestånd, %totalt fastighetsbestånd, %totalt fastighetsbestånd, %
EN VÄLDIVERSIFIERAD PORTFÖLJ MED FOKUS PÅ HUVUDSTÄDER 
OCH STÖRRE STÄDER MED TILLVÄXTPOTENTIAL
REDOVISAT  VÄRDE   
PER FASTIGHETSKATEGORI
Bostäder, 54 Handel, 12
Övrigt, 12
Kontor, 15
Helsingfors, 21Helsingfors, 24
Göteborg, 20Göteborg, 21
Köpenhamn, 6Syd, 8
Norr, 15 Öst, 12
Syd, 10Norr, 9 
Stockholm, 13Köpenhamn, 11
Industri/Logistik, 7
Öst, 16 Stockholm, 15
REDOVISAT  VÄRDE   
PER REGION
UTHYRNINGSBAR  YTA  
PER REGION
Stockholm 
Lindansaren 23
Kommersiellt
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
10 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 13 =====

FLERÅRSÖVERSIKT 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
Hyresintäkter, Mkr 13 721 12 876 11 944 10 521 8 956 8 134 7 609 6 714 5 915 5 373
Förvaltningsresultat, Mkr 1) 6 389 6 011 6 135 6 139 5 543 4 244 4 023 3 304 2 804 2 265
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr 2 498 –760 –9 995 5 530 13 111 3 453 9 577 8 007 5 336 4 932
Värdeförändringar derivat, Mkr 399 –21 –1 899 1 617 511 –141 –180 –34 144 –114
Årets resultat, Mkr1) 7 621 3 304 –6 746 10 175 18 508 6 641 8 958 9 308 7 118 5 474
Förvaltningsfastigheter, Mkr 225 196 221 261 209 000 213 932 189 138 149 179 141 392 116 542 98 360 86 177
Exploateringsfastigheter, Mkr 3 384 1 955 2 750 3 421 2 697 2 803 2 344 1 598 — —
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde helår, kr/kvm 2 168 2 236 2 158 2 060 1 836 1 893 1 921 1 802 1 724 1 583
Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 056 2 145 2 064 1 982 1 758 1 809 1 850 1 737 1 651 1 507
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96 96 96 96 96 96 96 96 95
Vakansgrad, % 5 4 4 4 4 4 4 4 4 5
Överskottsgrad, % 75 75 75 74 75 76 74 73 71 68
Redovisat värde, kr/kvm 33 153 33 963 33 929 34 540 32 979 32 114 31 613 28 013 24 952 21 473
Antal förvaltningsfastigheter 2 023 1 962 1 901 1 841 1 678 1 362 1 298 1 185 1 148 1 220
Uthyrningsbar yta, tkvm 6 703 6 425 6 004 5 837 5 509 4 502 4 304 4 025 3 739 3 806
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital, % 8,4 3,9 –7,8 12,1 27,3 12,4 20,1 26,1 24,7 24,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,7 3,2 4,7 4,9 5,3 5,2 4,6 4,3 3,7
Soliditet, % 38,5 38,0 37,9 40,0 40,4 38,6 38,3 38,4 35,5 36,1
Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,4 1,4 1,3 1,3 1,3 1,4 1,4 1,5 1,5
Belåningsgrad, % 48,1 49,4 50,0 47,9 47,4 46,1 48,4 50,1 51,8 51,8
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,0 12,2 12,3 13,4 12,9 12,7 13,0 12,9 12,9 13,2
1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
EN STARK BALANSRÄKNING  OCH LÅGT  
FINANSIELLT RISKTAGANDE
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
11 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 14 =====

ÄGARFÖRTECKNING,  2025-12-31
Ägare A-aktier B-aktier Totalt antal aktier Kapital, % Röster, %
Erik Selin med bolag 49 855 968 343 265 400 393 121 368 33,0 46,9
Arvid Svensson Invest AB 17 495 352 73 799 819 91 295 171 7,7 13,8
Swedbank Robur Fonder — 63 729 681 63 729 681 5,4 3,5
AMF Fonder & Pension — 59 569 418 59 569 418 5,0 3,3
Länsförsäkringar Fondförvaltning — 39 639 107 39 639 107 3,3 2,2
Handelsbanken Fonder — 29 963 544 29 963 544 2,5 1,7
Folksam — 19 158 229 19 158 229 1,6 1,1
SEB Investment Management — 16 855 595 16 855 595 1,4 0,9
Cliens Kapitalförvaltning — 14 802 744 14 802 744 1,2 0,8
Nordea Funds — 13 017 260 13 017 260 1,1 0,7
Övrigt 25 272 444 822 611 444 847 883 37,4 24,8
Totalt utestående aktier 67 376 592 1 118 623 408 1 186 000 000 99,7 99,8
Återköpta egna aktier — 4 000 000 4 000 000 0,3 0,2
Totalt registrerade aktier 67 376 592 1 122 623 408 1 190 000 000 100 100
Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastig-
heter AB som äger 33,0% av kapitalet och 46,9% av 
rösterna och Arvid Svensson Invest AB som äger 7,7% 
av kapitalet och 13,8% av rösterna, samt ett antal institu-
tionella investerare. Vid utgången av 2025 uppgick det 
totala antalet aktieägare till cirka 29 000 (30 300) och 
41% (41) av aktiekapitalet innehades av styrelse och 
 ledning.
LÅNGSIKTIGA OCH 
ENGAGERADE ÄGARE
UTDELNINGSPOLICY
Balders målsättning är att skapa den långsik-
tigt bästa totalavkastningen för aktieägarna. 
Bedömningen är fortsatt att det bäst uppnås 
genom att återinvestera vinsterna i verksam-
heten för att skapa ytterligare tillväxt. Utdel-
ningen kommer därför bli låg eller utebli 
under de närmaste åren.
Balder kommer istället fortsätta att förbättra 
viktiga finansiella nyckeltal, att investera i 
befintliga fastigheter och nybyggnation samt 
förvärv av nya fastigheter. Däremot föreslår 
styrelsen till årsstämman att besluta om utdel-
ning till aktieägarna i form av sakutdelning 
bestående av aktier i Norion Bank AB.
Stockholm
Kungsbacken 8
Kommersiellt
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
12 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 15 =====

0
60
45
30
15
120
90
75
105
0
4
2
3
5
1
8
6
7
20252023 20242016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Börskurs Förvaltningsresultat
Substansvärde (NAV)
SEK/aktie SEK/aktie
Börskurs, Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat
0
120
40
20
60
100
80
160
140
0
24
4
16
12
8
20
32
28
20252023 20242016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
% ggr
Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat
Börskurs/Substansvärde (NAV)
Börskurs/Förvaltningsresultat
AKTIENS  UTVECKLING  ÖVER  TID
Graferna visar börskursens utveckling i för h ållande till substans-
värde och förvaltnings r esultat. I den vänstra grafen åskådliggörs 
utvecklingen av börskurs per aktie, substansvärde per aktie och 
förvaltningsresultat per aktie. I den högra grafen visas börskurs 
per aktie i förhållande till substansvärde per aktie och förvalt-
ningsresultat per aktie. 
EU-taxonomin sätter ytterligare fokus på vikten av håll-
barhetsarbete i fastighetsbeståndet i form av bland 
annat energieffektivisering, klimatanpassningsåtgärder 
och sociala hållbarhetsfrågor i leverantörsled. Balder 
har länge investerat i energibesparande åtgärder genom 
dedikerade team internt, och har en lång historik av att 
förbättra äldre byggnation och skapa betydande sociala 
och miljömässiga effekter. Balder fortsätter att investera 
i sociala och miljömässiga aktiviteter och rappor t ering 
kring dessa. Balder är väl positionerat för att möta de 
 kommande EU-kraven på energieffektivitet. 
Balder har också sedan flera år grön finansiering i 
form av gröna lån och gröna obligationer. Alla fastig-
heter som byggs i egen regi ska miljöcertifieras enligt  
Miljöbyggnad Silver eller motsvarande. Under 2025 
ägde Balder 110 miljöcertifierade byggnader i Sverige, 
Danmark, Finland, Norge och Storbritannien, vilket mot-
svarar 495 805 miljöcertifierade kvadratmeter. 
Balder har 2025 en ESG risk rating från Sustainalytics 
på 14,3 vilket placerar bolaget väl inom ramen för låg r isk.
HÅLLBAR  
FINANSIERING
Balders viktigaste mål är att över tid öka förvaltnings-
resultatet per aktie. De senaste fem åren har förvalt-
ningsresultatet ökat med i genomsnitt 7% per år och 
substansvärdet med i genomsnitt 8% per år. Under 
samma tidsperiod har aktien handlats till i genomsnitt 
85% av substansvärdet och 14 gånger förvaltnings-
resultatet. I takt med att bolaget blir större, kommer 
det bli svårare att uppnå en hög tillväxt av substans-
värde och förvaltningsresultat per aktie. Det är dock 
fortsatt bolagets övertygelse att kunna nå avkastnings-
tal väl över normala avkastningskrav i marknaden.
TILLVÄXT FÖR BALDERAKTIEN 
SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN
Utveckling under året
Eget kapital per aktie uppgick per den 31 december till 
79,13 kr (74,30) motsvarande en ökning om 7% (4) under 
året. Substansvärdet per aktie (NAV) har under samma 
period ökat med 6% (4) till 93,96 kr (88,31). Skillnaden 
mellan eget kapital och substansvärde är att i substans-
värde återläggs derivat, nettot av uppskjuten skatte -
skuld och uppskjuten skattefordran.
 Förhållandet mellan börskursen och substansvärdet 
var per årsskiftet 73% (87). 
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick till 6 389 Mkr (6 011), vilket mot-
svarar en ökning per aktie med 5% till 5,37 kr (5,13).
Under året har 406 miljoner aktier omsatts (415), 
 vilket motsvarar i genomsnitt cirka 1 632 000 aktier  
per handelsdag (1 654 000) eller 113 Mkr (125) baserat 
på snittkursen under året. Omsättningen motsvarar  
en årlig omsättningshastighet om 34% (35) och om  
Erik Selin Fastigheter AB:s aktier exkluderas uppgår 
års o msättningen till cirka 51% (52) av utestående aktier. 
Andelen utlandsägda aktier uppgår till 28% (27).
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION
13 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

===== SIDA 16 =====

VERKSAMHET
Stockholm
Katthavet 8
Kommersiellt
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 17 =====

ETT DIVERSIFIERAT 
FASTIGHETSBESTÅND
Balder erbjuder bostäder, kommersiella fastigheter och nyproduktionsprojekt i Sverige, 
Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Fokus ligger primärt på huvudstäder 
och andra större städer. Spridningen beträffande såväl geografi som inriktning begränsar 
beroendet av utvecklingen inom specifika segment, vilket i sin tur begränsar den totala 
 risken i affären. 
Balders fastighetsbestånd präglas av diversifiering. 
Sammantaget erbjuds ett omfattande och brett utbud 
av bostäder och lokaler i olika lägen, utföranden, stor­
lekar och till olika hyresnivåer. 
Bostadsfastigheterna är huvudsakligen belägna i 
storstads­ e ller tillväxtregioner i Sverige, Danmark,  
Finland och Norge. I beståndet finns lägenheter i såväl 
centrala lägen som i utkanten av städer, i nyproduce­
rade fastigheter och i äldre fastigheter. Sammantaget 
hade Balder i slutet av 2025 cirka 51 000 bostads a vtal 
fördelade på cirka 1 440 bostads f astigheter.
Göteborg
Bohusgatan
326 bostadsrätter
Inflytt 2026–2027
I Balders fastighetsbestånd finns en stor variation  
av kommersiella ytor innehållande allt från kontors­,   
butiks­  och lagerytor till exempelvis ytor anpassade för 
restaurang­ e ller skolverksamhet. De kommersiella 
fastigheterna finns i huvudsak i storstädernas centrala 
delar i Norden samt i London och ett antal större städer 
i Tyskland. I Tyskland består portföljen av ett antal hotell­
fastigheter. I London består portföljen av fastigheter 
för kontor och handel.
totalt fastighetsbestånd, %
REDOVISAT  VÄRDE   
PER REGION
totalt fastighetsbestånd, %
REDOVISAT  VÄRDE   
PER FASTIGHETSKATEGORI
Stockholm, 15 Syd, 8
Göteborg, 21 Norr, 9
Helsingfors, 24 Köpenhamn, 11
Öst, 12
Övrigt, 12
Kontor, 15 Industri/Logistik, 7
Bostäder, 54 Handel, 12
15 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 18 =====

Sverige Danmark Finland Norge
Balder etablerat  
sedan
2005 2012 2014 2016
Fokus Bostäder, kommersiella 
fastigheter och projekt­
utveckling, främst i 
Stockholm, Göteborg 
och Malmö.
Bostäder, kommersiella 
fastigheter och projekt­
utveckling, främst i 
Köpenhamns regionen.
Bostäder, kommersiella 
fastigheter och projekt­
utveckling, främst i  
Helsingfors, Tammerfors 
och Åbo.
Bostäder, kommersiella 
fastigheter och projekt­
utveckling, främst i 
Osloregionen.
Redovisat värde totalt 
fastighetsbestånd, 
2025­1 2 ­3 1
112 220 Mkr 25 524 Mkr 76 053 Mkr 12 469 Mkr
Uthyrningsbar yta,  
2025­1 2 ­3 1
3 491 214 kvm 408 473 kvm 2 180 386 kvm 554 755 kvm
Hyresintäkter,
2025
6 534 Mkr 1 220 Mkr 4 983 Mkr 804 Mkr Balder äger och förvaltar även fastigheter i Tyskland och Storbritannien men  
då dessa marknader utgör en liten del av totalen redovisas de inte ovan. 
BALDERS GEOGRAFISKA
MARKNADER
Bostäder
Kommersiella fastigheter
Projekt
Balder äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Sverige, Danmark, Finland,  
Norge, Tyskland och Storbritannien.
SVERIGENORGE
DANMARK
TYSKLAND
STORBRITANNIEN
FINLAND
London
Berlin
Köpenhamn
Oslo
Malmö
Göteborg
Stockholm
Helsingfors
Åbo
Tammerfors
16 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 19 =====

STIGANDE HYRESINTÄKTER OCH STABILT FÖRVALTNINGSRESULTAT
Hyresintäkterna ökade under 2025 med 7% till 13 721 Mkr (12 876), varav effekten av  
förändrade valutakurser uppgick till –245 Mkr (–40). Ökningen beror på förvärv och 
färdig st ällda projekt för egen förvaltning samt indexhöjning på kommersiella lokaler  
och höjda bostadshyror. 
I slutet av året uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 95% (96). Det totala  
hyresvärdet för outhyrda ytor vid årets slut uppgick till 751 Mkr (585). Förvaltningsresul­
tatet för 2025 uppgick till 6 855 Mkr (6 458).
UTVECKLING 2025
20252023 20242016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Mkr
0
7 000
5 000
8 000
3 000
2 000
4 000
14 000
13 000
10 000
11 000
12 000
9 000
6 000
1 000
HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbola­
gets aktieägare uppgick till 6 389 Mkr (6 011), 
 vilket motsvarar en ökning per aktie med 5% till 
5,37 kr (5,13). I förvaltningsresultatet ingår 
intresse b olag med 1 933 Mkr (2 015).
HYRESINTÄKTER
per fastighetskategori, Mkr
Danmark, 1 220
Finland, 4 983 Tyskland, 62
Sverige, 6 534 Storbritannien, 119
Norge, 804
HYRESINTÄKTER
per land, Mkr
Kontor, 1 862
Handel, 2 109 Projekt för egen  
förvaltning, 20
Bostäder, 7 123 Industri/Logistik, 1 055
Övrigt, 1 552
Göteborg
Bergsjön
Hyresrätter
Hyresintäkter
Förvaltningsresultat hänförligt till  
moderbolagets aktieägare
17 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 20 =====

TRANSAKTIONER 
Transaktioner, såväl förvärv som försäljningar, utgör en del av  
Balders affärsmodell. Investeringar görs framförallt i områden där 
Balder redan verkar. Tillväxttakten och inflyttningen i dessa stor­
stadsregioner har över tid varit hög, vilket medfört en god och  
växande efterfrågan på såväl bostäder som lokaler. 
Fastighetsbeståndets utveckling 2025
Sammantaget investerades 11 953 Mkr (9 419) i förvaltnings­
fastigheter, varav 9 770 Mkr (7 164) avsåg förvärv och 2 183 Mkr 
(2 255) investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen  
förvaltning. 
Under året såldes förvaltningsfastigheter och mark till ett försälj­
ningsvärde om 2 490 Mkr (294). Realiserade värdeförändringar från 
försäljningarna uppgick till 58 Mkr (–4).
HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR GOD RISKSPRIDNING I DET  
KOMMERSIELLA BESTÅNDET 
Balders kommersiella kontrakt hade i slutet av 2025 en genom­
snittlig kontraktstid om 6,7 år (6,8). De tio största kontrakten  
svarade vid samma tid för 4,2% (4,1) av de totala hyresintäkterna, 
med en genomsnittlig kontraktstid på 13,9 år (14,8).
Inom det kommersiella beståndet uppgick uthyrningsgraden 
i slutet av 2025 till 94% (95). Totalt hade Balder cirka 3 300 
kommer s iella kunder och den totala uthyrningsbara ytan uppgick 
till cirka 3 543 tkvm. 
2025-12-31
Förfallo­
tidpunkt
Antal  
hyres­
kontrakt Andel, %
Kontrak­
terad hyra, 
Mkr Andel, %
2026 1 895 37 620 4
2027 1 119 22 834 6
2028 709 14 660 5
2029 509 10 781 6
2030– 871 17 3 838 28
Summa 5 103 100 6 733 49
Bostad 1) 51 004 6 897 50
P­pl ats  1) 11 338 58 0
Garageplats  1) 6 484 112 1
Summa 73 929 13 800 100
 
1)  L öper normalt med en uppsägningstid om tre månader.
2034–20332026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
0
1 250
250
500
750
2 250
1 750
1 500
2 000
1 000
Mkr
FÖRFALLOSTRUKTUR KOMMERSIELLA AVTAL
FÖRSÄLJNING
per fastighetskategori, Mkr
Övrigt, 1 264
Handel, 2 791
Bostäder, 4 366
Kontor, 257
Industri/Logistik, 1 092
FÖRVÄRV
per fastighetskategori, Mkr
 
Förvaltningsfastigheter, 2 490
Exploaterings  fastigheter, 123
18 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 21 =====

VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING 
Balder har ett väldiversifierat fastighetsbestånd, såväl 
geografiskt som sett till segment, och erbjuder bostä ­
der och lokaler i olika lägen och hyresnivåer. Bolaget 
arbetar brett för att skapa trygga och attraktiva miljöer 
för hyresgästerna och har lokala kontor med egna 
medarbetare för nära och snabb service. 
Kombinationen av bolagets storlek och starka lokala 
förankring ger Balder en unik position som stabil och 
trygg, men samtidigt närvarande hyresvärd med god 
lokal kännedom och vilja att bidra till områdesutveck ­
lingen. Målet är att skapa bestående värden för kund­
erna, fastigheterna och samhället i stort.
Områdesutvecklingen präglas av långsiktighet och 
ansvarstagande, där insatser utformas efter områdes ­
specifika behov och förutsättningar. För bostadskund­
erna är målet trivsel och varaktiga boenderelationer, 
medan kommersiella hyresgäster ska erbjudas ända ­
målsenliga och flexibla lokaler som kan anpassas när 
behoven förändras.
Nära och engagerade medarbetare 
I områden där Balder verkar finns lokala kontor och 
medarbetare som ansvarar för förvaltning, uthyrning 
och drift. Lokalkontoren fungerar som nav för dialogen 
med hyresgästerna och närheten till kunderna är viktig 
för framgångsrik områdesutveckling. Den bidrar till 
korta beslutsvägar, god service och djupare förståelse 
för områdets förutsättningar, samtidigt som hyresgäs­
ternas möjligheter till delaktighet och inflytande ökar.
Alla med a rbetare arbetar för att skapa kundnytta och 
se till att kunderna känner sig hörda och sedda. Genom 
löpande dialog, möten och kundundersökningar 
fångas hyresgästernas behov och synpunkter upp och 
omsätts i konkreta åtgärder. Parallellt görs kontinuer­
liga investeringar i fastigheterna, från uppgraderingar 
av enskilda lägenheter till utveckling av gemensamma 
utrymmen och utemiljöer – allt i syfte att stärka kund­
nöjdhet och områdenas långsiktiga värde.
Nöjda kunder är ett av Balders främsta mål. Alla medarbetare, oavsett yrkesroll, arbetar för 
att skapa kundnytta och att alla kunder ska känna sig hörda och sedda. Genom långsiktig­
het, ansvarstagande förvaltning och lokal kännedom vill bolaget skapa bestående värden. 
Händelser inom förvaltningen under året 
I Sverige växte förvaltningsbeståndet bland annat 
genom förvärv av ett dussin bostadsfastigheter i 
 Norrköping, tre kommersiella fastigheter i Uppsala 
och tillträdet av Malmö Arena. 2025 färdigställdes även 
intressebolaget Trenums projekt Skutan i Karlstad och 
Balder har förvaltningsuppdraget för de 460 hyres­
rätterna. Hyresgästerna har flyttat in och för att ta hand 
om dem på bästa sätt har Balders lokala områdeskontor 
flyttats till området.
I Stockholm påbörjades utbyggnaden av den före 
detta Arkitekthögskolan, vilken tillför cirka 1 000 kvm 
kommersiella förvaltningsytor. I Göteborg startade ut­
hyrningen av kvarteret Urbana, som ägs av Trenum och 
ska förvaltas av Balder. Urbana ska stå inflyttningsklart 
våren 2026 och bidrar med cirka 130 hyresrätter.
Förvaltningsorganisationen har haft fokus på kund­
vård och vidareutveckling av arbetssätt. Arbetet har 
främst inriktats på fördjupad hyresgästdialog, stärkt 
lokal närvaro och konkreta åtgärder baserade på kund­
undersökningar. Resultatet är snabbare återkoppling, 
tydligare prioriteringar och en mer enhetlig service­
nivå i hela landet. Förvaltningen har under året också 
fortsatt att effektivisera interna rutiner och driftspro­
cesser för att ge bättre stöd åt såväl medarbetare som 
hyresgäster. 
I Danmark har förvaltningsorganisationen fortsatt att 
stärka kundrelationerna genom nära dialog, ökad när­
varo i bostadsområdena och lokala aktiviteter som 
främjar gemenskap och trivsel. Det var bland annat 
dessa insatser som uppmärksammades när Ejendom­ 
Danmark utsåg Balder Danmark till Årets Fastighets­
bolag 2025 – en milstolpe som speglar bolagets mål­
medvetna arbete för hög kundnöjdhet och kvalitet i 
förvaltningen.
Under året har även digital utveckling haft en fram­
trädande roll. Nya teknologiska möjligheter, däribland 
REKORDMÅNGA SOMMARJOBBARE 
HOS BALDER I SVERIGE
Sommaren 2025 tog Balder, i egen regi och genom 
samarbeten med andra aktörer, emot nära 330 
ungdomar som arbetade i Göteborg, Stockholm 
och Sundsvall. 
Sommarjobb ger inte bara värdefull arbetslivs­
erfarenhet utan stärker också många relationer 
och bidrar till meningsfull fritid, ökad trivsel och 
gemenskap. 
Ungdomarna som jobbade hos Balder var 15–20 
år och arbetade med allt från fastighetsskötsel och 
odling till glassförsäljning och aktiviteter för områ­
denas barn. Liksom Balders sociala hållbarhets­
arbete generellt, anpassas uppgifter och aktivite­
ter utifrån förutsättningar och behov i respektive 
område men gemensamt för alla var som alltid att 
bidra till ökad trivsel och trygghet.
AI, har analyserats och testats i syfte att förenkla interna 
processer och ytterligare förbättra kundupplevelsen.
Hållbarhetsengagemanget har fortsatt varit högt  
prioriterat, med fokus på sociala insatser, ökad trans­
parens samt åtgärder för att minska utsläppen i både 
befintliga fastigheter och kommande byggprojekt.
En annan betydelsefull händelse under 2025 var  
antagandet av detaljplanen för det kommande projektet 
Fortkvarteret i Köpenhamn. Med detaljplanen på plats 
bedöms det första spadtaget kunna tas under 2026.
SATO Oyj är ett av Finlands största fastighetsbolag  
och dotterbolag till Balder. Verksamheten fokuserar  
på bostäder i storstadsregionerna Storhelsingfors,  
Tammerfors och Åbo. Balder är även majoritetsägare  
i Joo Group Oy som erbjuder lägenheter på ett antal 
finska tillväxtorter. Vid årsskiftet ägde Balder 58,5% i 
SATO och 75% i Joo Group. 
Utöver delägandet i SATO och Joo Group har Balder 
sedan 2023 en finsk förvaltningsorganisation som idag 
äger ett 80­t al kommersiella fastigheter på ett 40­t al 
orter runtom i Finland. Dessa hanteras av Balder Finland 
som sedan starten närmare har fördubblat sin organi­
sation. Under 2025 förvärvades fastigheter till ett värde 
av cirka 70 MEUR. Vidare har året präglats av aktiviteter 
för att stärka uthyrningen, effektivisera arbetsflöden 
och av hög kostnadsmedvetenhet. Den finska förvalt­
ningen har även arbetat med åtgärder för ökad energi­
effektivitet och mer hållbar fastighetsförvaltning. 
Under året har också ett antal renoveringsprojekt inom 
det kommersiella beståndet genomförts.
19 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 22 =====

Balder driver ett långsiktigt och målinriktat arbete för 
att förstå vad kunderna tycker och behöver i sina bo­
städer och lokaler. Målsättningen är att öka kundnöjd­
heten på både kort och lång sikt. Som en del i arbetet 
genomförs kontinuerliga kundundersökningar där  
resultaten ligger till grund för aktiviteter och åtgärder 
på både central och lokal nivå. Insikterna blir en del av 
beslutsunderlaget för förvaltningsorganisationen och 
befintligt fastighetsbestånd, liksom för fastighetsut­
veckling och kommande projekt. 
Balders stora och diversifierade fastighetsbestånd 
innebär ett stort antal kunder på många orter och att 
behov, efterfrågan och förutsättningar skiljer sig åt. 
Därför arbetar bolaget lokalt med områdesutveckling 
och att möta kundernas önskemål. Genom en kombi­
nation av snabba åtgärder och långsiktiga initiativ  
arbetar Balder för att vårda och stärka kundrelationerna 
såväl som fastighetsbeståndet. 
I Sverige mäts kundnöjdheten inom de tre kundkate­
gorierna Bostad, Bostad Nyproduktion och Kommer­
siellt. För att säkerställa en hög servicenivå inom samt­
liga kundkategorier har Balder de senaste åren 
fokuserat mycket på dessa frågor. Årets resultat visar 
på en fortsatt uppgång i majoriteten av servicefrågorna, 
och en särskilt positiv utveckling i frågor kopplade till 
felhantering och städning i fastigheterna. 
NKI Bostad 
Nästan hälften av Balders bostadshyresgäster valde att 
delta i 2025 års rikstäckande undersökning och gav 
där sina personliga tankar och svar. Resultatet ligger i 
linje med föregående år och visar en fortsatt medel­
hög kundnöjdhet. Svaren visar på förbättringar inom 
flera områden, bland annat fick frågor kopplade till 
trygghet och städ högre omdömen än tidigare. Båda 
dessa frågeområden är viktiga för boendemiljön och 
Balder har återigen fått ett kvitto på att det målmed­
vetna arbetet kring trygghet och trivsel ger resultat 
och uppskattas av hyresgästerna. 
NKI Bostad Nyproduktion
Balder har inte färdigställt några egna hyresrättsprojekt 
i Sverige under 2025, och projekt som drivs inom joint 
ventures och intressebolag ingår inte i denna redo­
visning. Därför redovisas inte något NKI­r esultat för  
kategorin Bostad Nyproduktion 2025.
NKI Kommersiellt
Även bland Balders kommersiella hyresgäster har en 
riksomfattande undersökning genomförts under året. 
Resultatet visar inte bara på ökningar jämfört med tidi­
gare år utan en ny rekordnivå av kundnöjdhet inom 
denna kundgrupp.
De kommersiella hyresgästerna är denna gång mer 
positiva i näst intill samtliga service­  och produktfrågor. 
Närmare alla svarande är nöjda med bemötandet från 
Balders personal och resultatet visar en stor förbättring 
och högt resultat i att hålla givna löften. Extra glädjande 
är dessutom ökningen i komfortrelaterade frågor där 
Balder de senaste åren har arbetat med energieffekti­
viseringar för att minska miljöavtrycket, förbättra fastig­
heterna och öka lönsamheten. 
Fokus framåt
Det fina resultatet till trots, fortsätter arbetet för att  
bli en än mer attraktiv hyresvärd. Fokus framåt ligger på 
att arbeta ännu närmare hyresgästerna för fortsatt ökad 
kundnytta och service, bland annat inom hållbarhet.
Årets undersökningar visar att kunderna anser att det 
är viktigt med en miljömedveten hyresvärd. Dessutom 
uttrycker många att de har goda möjligheter att agera 
miljömedvetet i sina bostäder och även från kommer­
siella hyresgäster fortsätter dessa resultat att öka.
ÖKAD KUNDNÖJDHET
Balder möter sina kunder på många sätt och vid olika tillfällen, från en första intresseanmälan till uppföljning av genomförda 
serviceärenden. För att veta vad som fungerar bra under kundresan, och vad som kan bli bättre, genomförs kontinuerliga 
kundundersökningar. Årets svenska mätningar visar fortsatt positiv utveckling och kundnöjdhet på en god och stabil nivå.
Inget resultat att redovisa för 2025. NKI för Balders nyproducerade  
hyresrätter som färdigställdes 2024 uppgick till ett genomsnitt på 81,  
vilket motsvarar en mycket hög kundnöjdhet.
NKI för Balders kommersiella hyresgäster uppgår till ett genomsnitt  
på 76 (75), vilket motsvarar en hög kundnöjdhet.
Balder använder tre mått för att mäta och följa upp kundnöjdheten: NKI, NPS och Balderindex.
Nöjd­K und ­I ndex (NKI) baseras på svaren på tre standardiserade frågor och ger en övergripande bild 
av kundupplevelsen. Net Promoter Score (NPS) är en internationell indikator för rekommendations­
vilja och kundlojalitet. Balderindex är skräddarsytt för Balder och uppbyggt av frågor rörande service, 
bemötande och närvaro. Tillsammans möjliggör mätverktygen analyser av både helheten och detal­
jerna i Balders kundrelationer, både på central och lokal nivå.
För att ge verksamheten rätt förutsättningar, insikter och underlag till bra beslut har Balder tre hel­
tidsanställda som mäter, analyserar och presenterar resultat i det löpande kundrelationsarbetet. 
NKI för Balders befintliga bostadshyresgäster uppgår till ett genomsnitt  
på 68 (68), vilket mot s varar en medelhög kundnöjdhet. 
NKI 
BOSTAD 
68
NKI BOSTAD  
NYPRODUKTION 
—
NKI  
KOMMERSIELLT 
76
NÖJD-KUND-INDEX 2025
20 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 23 =====

Genom kontinuerlig förädling av det befintliga fastig­
hetsbeståndet i kombination med tillväxt genom nya 
markanvisningar och förvärv strävar Balder efter att 
vara en aktiv, långsiktig och ansvarstagande aktör 
inom stads­ o ch fastighetsutveckling. 
Färdigställda och pågående projekt 2025
Färdigställda projekt har genomförts enligt plan. Om­
byggnationer och renoveringar har pågått kontinuer­
ligt under året men med en viss återhållsamhet. De  
nyproducerade fastigheterna certifieras enligt minst 
Miljöbyggnad Silver, LEED Platinum eller motsvarande. 
Nyproduktion för egen förvaltning
Under året färdigställdes cirka 300 hyres  b ostäder i 
Finland. 
Merparten av de större pågående projekten avser 
bostadsprojekt som hyrs ut och omfattar cirka 100 
 lägenheter i Sverige.
Vid årsskiftet uppgick investeringarna i pågående 
projekt för egen förvaltning till 0,6 Mdkr (0,5), varav 0,1 
Mdkr (0,4) var nedlagt och 0,5 Mdkr (0,1) återstår att 
investera. 
FASTIGHETSUTVECKLING
Inom ramen för Balders fastighetsutveckling genomförs både nyproduktions­ o ch större 
ombyggnadsprojekt av både bostäder och lokaler. Investeringar görs framförallt i områden 
där bolaget redan verkar.
Nyproduktion för avyttring
Bland projekten återfinns även exploateringsfastig­
heter avsedda att avyttras efter utveckling eller förädling. 
Investeringarna i pågående projekt avsedda för avytt­
ring uppgick vid årets slut till 2,0 Mdkr (1,3), varav  
1,2 Mdkr (0,7) var nedlagt och 0,8 Mdkr (0,6) återstår 
att investera. 
Samtliga pågående projekt avser bostadsprojekt 
som säljs till slutkund. Projekten omfattar cirka 330  
lägenheter vid Heden i centrala Göteborg samt cirka 
70 lägenheter i Kv. Garbo i Sundbyberg, Stockholm. 
Stor byggrättsportfölj
Utöver pågående projekt har Balder en stor och intres­
sant portfölj av byggrätter. Byggrättsportföljen omfattar 
huvudsakligen byggrätter för produktion av bostäder 
men också kommersiella fastigheter. Port f öljen är spridd 
över samtliga geografiska marknader men största 
 andelen av byggrättsportföljen finns i Göteborg och 
Stockholm. 
TORIHOTELLI, ULEÅBORG
FÖRVÄRV OCH FÄRDIGSTÄLLANDE
GRANIT, GÖTEBORG
BYGGSTART
CIRKUSBYGNINGEN, KÖPENHAMN
RESTAURERING 
Sommaren 2025 förvärvade Balder Finland fastigheten 
Oulu Torihotelli i centrala Uleåborg. Affären gjordes 
med SRV som var projektets huvudentreprenör och 
största borgenär i den tidigare byggherrens konkursbo. 
Förvärvet möjliggjorde att byggnationen kunde åter­
upptas och hotellet beräknas stå klart sommaren 2026, 
då Uleåborg är Europas kulturhuvudstad. I lokalerna 
kommer, förutom ett Scandic Go­h otell med 144 rum, 
även att finnas ett restaurang­  och evenemangskom­
plex och två affärslokaler. Projektet omfattar också ett 
underjordiskt parkeringsgarage.
Hösten 2025 startade byggnationen av bostadspro ­
jektet Granit på Långströmsallén i Göteborg. I och med 
detta fortsätter Balder den områdesomvandling som 
inleddes 2017 och visionen om ett grönt, levande och 
inkluderande kvarter med närbutiker och lättillgänglig 
infrastruktur. Granit blir Balders femte nyproduktion i 
området och byggs i 6–9 våningar med närmare 100 
lägenheter, två lokaler, ett underliggande garage och 
en grön innegård. Kvarteret byggs enligt certifieringen 
Miljöbyggnad Silver. Första inflyttning är planerad till 
våren 2027.
I nära samarbete med hyresgäst, arkitekter, entrepre­
nörer med flera har Balder Danmark varsamt återskapat 
en av Köpenhamns mest ikoniska byggnader – Cirkus­
bygningen. Syftet var att återskapa den kultur m innes­
märkta byggnadens forna prakt och samtidigt anpassa 
den efter dagens behov. Såväl fasad och fönster som 
den karakteristiska relieffrisen och kupoltaket har re ­
noverats. Samtidigt har tekniska installationer uppda ­
terats och omfattande restaureringsarbete gjorts i bland 
annat foajé och barområden. Efter fem månaders inten­
sivt arbetet öppnades dörrarna igen i augusti 2025.
21 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 24 =====

Stor vikt har under åren också lagts vid att  
utforma en välkomnande innergård. Där finns 
plats för stora och små, för aktivitet liksom en 
lugn stund. Där finns sociala ytor och plats för 
lek men också träd, buskar och planteringar. 
2013 förvärvade Balder de karaktäristiska Stjärnhusen i 
Västra Frölunda, Göteborg. Dessa femuddiga punkt­
hus byggdes på 1960­t alet och omfattar sammanlagt 
560 hyresrätter. Snart efter förvärvet inleddes arbetet 
med att utveckla området. Förutom löpande underhåll 
och renovering av befintligt bestånd har fler bostäder 
tillförts, såväl hyresrätter som bostadsrätter och kom­
mersiella lokaler. Satsningen har gått under namnet 
Frölunda Park. 
Först ut var bostadsrättsprojektet Sjöstjärnan som 
stod klart 2019 och året därpå färdigställdes Strand­
snäckan. Sammanlagt består de båda projekten av 
närmare 280 bostadsrätter. 2024 färdigställdes det 
sista kvarteret i Frölunda Park bestående av Korallen, 
Sandstenen och Sjöliljan – en blandning av bostads­
rätter, hyresrätter och konceptet HyrKöp. Tillsammans 
FRÖLUNDA PARK – FRÅN FÖRVÄRV OCH 
PROJEKT TILL EGEN FÖRVALTNING 
omfattar de cirka 330 hyresrätter, 65 bostadsrätter och 
en handfull kommersiella lokaler. Sammanlagt äger och 
förvaltar Balder idag cirka 880 hyresrätter, sex kom­
mersiella lokaler och ett parkeringshus i området. För 
att ta hand om hyresgästerna på bästa sätt har Balder 
också ett lokalt förvaltningskontor i Frölunda Park.
Frölunda är ett av de områden där Balder, utöver  
traditionellt förvaltningsarbete, även arbetar med aktiv 
områdesutveckling genom sociala insatser. I området 
tillhandahåller bolaget bland annat en aktivitetslokal 
med verksamhet framförallt riktad till barn och unga. 
Sociala insatser bedrivs i egen regi och i samverkan 
med exempelvis andra lokala fastighetsägare, fören­
ingar och Göteborgs stad för att skapa en attraktiv och 
trygg boendemiljö.
Balder har sedan 2013 utvecklat Frölunda Park kring de ikoniska Stjärnhusen i Västra Frölunda, 
Göteborg. Genom nya bostäder, sociala satsningar och välkomnande utemiljöer har bolaget 
arbetat för en levande och attraktiv stadsdel.
22 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 25 =====

Göteborg
Södra Änggården
128 hyresrätter
Mölnlycke
Wendelstrand
Lakehouse
Kommersiellt
Hösten 2022 förvärvade Balder, genom intresse­
bolaget Trenum, ett blivande bostadskvarter i Södra 
Änggården i Västra Göteborg. Säljaren Månsson 
Fastigheter har ansvaret för färdigställande och 
våren 2026 tillträder Trenum fastigheten. 
Projektet har fått namnet Urbana och omfattar  
närmare 130 hyreslägenheter, ett 20­t al longstay­ 
lägenheter, garage samt några kommersiella lokaler 
i markplan. Trenum, som ägs till lika stora delar av 
Balder och Tredje AP­f onden, äger fastigheten 
De fastighetsförvaltande intressebolagen äger tillsam­
mans 449 förvaltningsfastigheter (515) samt projekt­
fastigheter. Balders andel av redovisat värde uppgick 
i slutet av 2025 till 45 525 Mkr (45 404), uthyrningsbar 
yta om cirka 1 148 tkvm (1 151) och ett hyresvärde upp­
gående till 2 525 Mkr (2 532). Förvaltningsresultatet för 
samtliga intressebolag, det vill säga resultat  e xklusive 
värdeförändringar och skatt, uppgick till 4  434 Mkr 
INTRESSEBOLAG
Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande 
och projektutvecklande bolag samt i Norion Bank.
WENDELSTRANDS NAV INVIGT
Sydväst om Landvettersjön, i Mölnlycke utanför  
Göteborg, växer den nya stadsdelen Wendelstrand 
fram. Där omvandlas ett före detta stenbrott till en 
grönskande och hållbar stadsdel med över 1 300  
bostäder och en del kommersiella lokaler. Balder är 
genom sitt hälftenägda intressebolag Next Step  
Group en av aktörerna som driver utvecklingen till­
sammans med HSB, OBOS och Klövern. 
Först om några år kan de första boende välkomnas till 
området men redan i juni 2025 invigdes Lakehouse 
som är stadsdelens hjärta och centrala mötesplats. 
Byggnaden är ritad av den världskända arkitektbyrån 
Snøhetta och rymmer såväl restaurang och gemen­
samhetsytor som gym och kontor. 
NYPRODUCERADE HYRESRÄTTER I SÖDRA ÄNGGÅRDEN
(4 365), varav Balders andel uppgick till 1 933 Mkr (2 015). 
Bolagens resultat efter skatt uppgick till 4  056 Mkr 
(1 581), varav Balders andel uppgick till 1 779 Mkr (901). 
Utveckling 2025
Som grupp visar Balders intressebolag på samma ut­
veckling som Balder i övrigt, det vill säga förbättrade 
förvaltningsresultat med stabiliserade fastighetsvärden. 
medan Balder ansvarar för förvaltning och uthyrning 
av bostäderna och lokalerna. Uthyrningen av hyres­
rätterna startade i mitten av september och drygt en 
månad senare var samtliga bostäder uthyrda. 
Initiativtagare till Södra Änggården var Platzer 
Fastigheter som för cirka tio år sedan fick idén att 
omvandla Högsbo industriområde till en ny urban 
stadsdel. Idag är även Skanska, Peab, Hökerum Bygg, 
Bonava och Balder verksamma i området. Totalt  
planeras för närmare 2 000 lägenheter. 
23 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 26 =====

BALDERS  ANDEL  AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE  INTRESSEBOLAGS  FASTIGHETSBESTÅND 1,2)
2025 ­1 2 ­3 1
Antal  
förvaltnings ­ 
 fastigheter  3)
Uthyrbar 
yta, kvm
Hyresvärde,  
Mkr
Hyresvärde,  
kr/kvm
Hyresintäkter,  
Mkr
Ekonomisk 
uthyrnings  ­
grad, %
Redovisat  
värde, Mkr
Redovisat  
värde, %
Fördelat per region
Stockholm 127 180 663 451 2 494 415 92 8 076 18
Göteborg 89 253 215 398 1 574 383 96 5 614 12
Syd 76 95 482 169 1 771 165 97 2 897 6
Öst 62 125 488 176 1 400 160 91 2 592 6
Norr 26 87 014 197 2 259 182 92 3 300 7
Oslo 69 405 851 1 134 2 795 1 072 95 20 334 45
Totalt exklusive projekt 449 1 147 712 2 525 2 200 2 376 94 42 813 94
Projekt för egen förvaltning — — 2 712 6
Totalt fastighetsbestånd 449 1 147 712 2 525 2 200 2 376 94 45 525 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 144 269 737 599 2 221 574 96 11 203 25
Kontor 123 551 900 1 442 2 612 1 345 93 24 997 55
Handel 40 90 585 148 1 635 142 96 1 866 4
Övrigt 142 235 491 336 1 426 314 94 4 747 10
Totalt exklusive projekt 449 1 147 712 2 525 2 200 2 376 94 42 813 94
Projekt för egen förvaltning — —
2 712 6
Totalt fastighetsbestånd 449 1 147 712 2 525 2 200 2 376 94 45 525 100
 
1)  A vser de fastigheter som intressebolagen ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter  
har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell­, u tbildnings­, v ård­, i ndustri­  samt blandfastigheter.
2)  A vser Balders ägarandel i Anthon Eiendom AS, Sinoma Fastighets AB, Trenum AB, Tulia AB, Tornet Bostadsproduktion AB,  
Fastighetsstaden i Halmstad AB , Entra ASA samt Stenhus Fastigheter i  N orden AB.
3)  A vser hela intressebolagsbeståndet.
Mkr 2025 ­1 2 ­3 1 2024 ­1 2 ­3 1
Tillgångar
Fastigheter 45 525 45 404
Övriga tillgångar 1 668 3 575
Likvida medel 835 571
Summa tillgångar 48 028 49 550
Eget kapital och  s kulder
Eget kapital/ägarlån 19 982 21 001
Uppskjuten skatteskuld 3 535 3 492
Räntebärande skulder 23 218 23 530
Övriga skulder 1 294 1 527
Summa eget kapital och skulder 48 028 49 550
Mkr 2025 2024
Hyresintäkter 2 333 2 651
Fastighetskostnader –346 –384
Driftsöverskott 1 987 2 267
Intressebolag, %
REDOVISAT  VÄRDE  PER FASTIGHETS  K ATEGORI
Bostäder, 25
Kontor, 60
Övrigt, 11
Handel, 4
Intressebolag, %
REDOVISAT  VÄRDE  PER REGION
Stockholm, 18
Norr, 7
Öst, 6
Oslo, 50
Göteborg, 13
Syd, 7
Karlstad
Skutan 2
459 hyresrätter
24 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 27 =====

FASTIGHETSBESTÅND  PER 2025-12-31  1) 
Antal 
förvaltnings­
fastigheter
Uthyrbar  
yta, kvm
Hyresvärde,  
Mkr
Hyresvärde,  
kr/kvm
Hyres intäkter,  
Mkr
Ekonomisk 
 uthyrnings ­
grad, %
Redovisat  
värde, Mkr
Redovisat  
värde, %
Fördelat per region 2)
Helsingfors 784 1 380 132 3 666 2 656 3 505 96 54 279 24
Stockholm 103 864 173 2 107 2 438 1 936 92 33 209 15
Göteborg 219 1 316 130 2 706 2 056 2 574 95 44 012 19
Köpenhamn 29 408 473 1 226 3 001 1 221 100 25 193 11
Syd 113 646 114 1 224 1 894 1 114 91 17 598 8
Öst 505 1 086 448 2 118 1 949 2 047 97 28 041 12
Norr 270 1 001 677 1 485 1 482 1 382 93 19 898 9
Totalt exklusive projekt 2 023 6 703 146 14 531 2 168 13 780 95 222 230 97
Projekt för egen förvaltning 20 20 2 966 1
Totalt förvaltningsfastigheter 2 023 6 703 146 14 551 2 168 13 800 95 225 196 99
Exploateringsfastigheter 3 384 1
Totalt fastighetsbestånd 2 023 6 703 146 14 551 2 168 13 800 95 228 580 100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder 1 437 3 160 165 7 370 2 332 7 080 96 117 258 51
Kontor 112 705 046 2 110 2 992 1 853 88 34 193 15
Handel 186 1 303 650 2 230 1 711 2 152 97 28 434 12
Industri/Logistik 192 862 435 1 163 1 348 1 075 92 14 435 6
Övrigt 96 671 850 1 658 2 468 1 619 98 27 910 12
Totalt exklusive projekt 2 023 6 703 146 14 531 2 168 13 780 95 222 230 97
Projekt för egen förvaltning 20 20 2 966 1
Totalt förvaltningsfastigheter 2 023 6 703 146 14 551 2 168 13 800 95 225 196 99
Exploateringsfastigheter 3 384 1
Totalt fastighetsbestånd 2 023 6 703 146 14 551 2 168 13 800 95 228 580 100
 
1)  T abellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och  
förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell­, u tbildnings­,   
vård­ s amt blandfastigheter.
2)  F astigheterna i Danmark klassificeras under region Köpenhamn. Det finländska fastighetsbeståndet fördelas  
mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras under region Norr och  
fastigheterna i Tyskland och Storbritannien under region Syd. 
BALDERS
FASTIGHETSBESTÅND
Stockholm
Kurland 15
Kommersiellt
25 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 28 =====

Värdet på förvaltningsfastigheterna baseras på interna 
värderingar. Vid värdering bedöms hyresutvecklingen 
för fastighetsbeståndet följa inflationen över tid. Kom­
mersiella kontrakt innehåller en indexklausul, vilket 
innebär att hyran utvecklas i samma takt som konsu­
mentprisindex, KPI, under kontraktstiden.
Bostäder har historiskt sett utvecklats lite bättre än 
KPI, men i värderingarna har Balder antagit att hyran 
utvecklas i takt med inflationsmålet. Det totala hyres­
värdet för Balders fastighetsportfölj uppgick per den 
31 december till 14 551 Mkr.
Värderingsmetod
Fastigheternas verkliga värde baseras på interna vär­
deringar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, 
Norge, Tyskland och Storbritannien värderas med av­
kastningsmetoden.
Avkastningsmetoden
Vid värdering enligt avkastningsmetoden återspeglar 
marknadsvärdet på fastigheterna det framtida kassa­
flödet som nuvärdesberäknas med ett avkastningskrav. 
Ju mer förutsägbart det framtida kassaflödet är desto 
enklare blir det att fastställa marknadsvärdet på fastig­
heterna. Bostadsfastigheters kassaflöden är ofta väl­
digt förutsägbara då intäkterna är fördelade på en stor 
mängd kunder. 
Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig 
kontraktstid om 6,7 år. De 10 största kontrakten svarar 
för 4,2% av de totala hyresintäkterna med en genom­
snittlig kontraktstid om 13,9 år. Dessa omständigheter 
medför att en stor mängd av Balders framtida kassa­
flöden som ligger till grund för marknadsvärdet är kända.
De fastigheter där det framtida kassaflödet är minst 
förutsägbart är i huvudsak koncentrerat till de centrala 
VÄRDERING
delarna i storstäderna Stockholm, Göteborg och 
Malmö. Det är i dessa fastigheter Balder är mest bero­
ende av framtida uthyrningar och det är också där som 
det i värderingarna måste göras en bedömning av vil­
ken hyra en lokal kan hyras ut till om den blir vakant. 
Stor s täderna erbjuder en god transparens för jämfö ­
relse av hyresnivåer. Tidpunkten för vidareuthyrning är 
dock svårare att fastställa, vilket innebär att ett antag­
ande får göras baserat på exempelvis efterfrågan på 
marknaden, historiskt intresse och liknande lokaler.
En bedömning görs också över närområdets framtida 
utveckling såväl som fastighetens position inom sitt 
marknadssegment. Fastigheter under uppförande och 
projektfastigheter för egen förvaltning värderas till 
marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad­
utgift samt projektrisk, vilket i vissa fall sammanfaller i 
en värdering till anskaffningskostnad.
Drifts­ o ch underhållsutbetalningar
Vid värdering görs antaganden om framtida drifts­  och 
underhållsutbetalningar. Antagandena är baserade på 
historiska utfall och framtida prognoser samt beräknade 
normaliserade kostnader. Drifts­ o ch underhållsutbetal­
ningar räknas årligen upp med inflationen.
Direktavkastningskrav och kalkylränta
De direktavkastningskrav och kalkylräntor som används 
vid värdering har härletts ur jämförbara transaktioner 
på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av  
avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och 
fastighetens skick. Marknadsbedömningar av fastig­
heter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i anta­
ganden och beräkningar.
Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i 
normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10%. Balder 
20252023 20242016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
0
2
4
10
8
6
20252023 20242016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
500
1 000
1 500
2 500
2 000
20252023 20242016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
500
1 000
1 500
2 500
2 000
HYRESVÄRDE BOSTAD, KR/KVM HYRESVÄRDE KOMMERSIELLT, KR/KVM DRIFTSÖVERSKOTT RULLANDE ÅRSVÄRDE, KR/AKTIE BOSTÄDER  OCH  KOMMERSIELLA  F ASTIGH ETER
Medelvärdet av   
 direkt  avkastningskrav för 
bedömning av  r estvärde, %
Helsingfors 4,69
Stockholm 4,80
Göteborg 4,86
Köpenhamn 3,83
Syd 5,41
Öst 5,53
Norr 5,91
Balder äger drygt 2 000 förvaltningsfastigheter varav 1 400 är bostadsfastigheter.  
Vid utgången av 2025 uppgick förvaltningsfastigheternas marknadsvärde till 225 196 Mkr.
26 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 29 =====

Göteborg
Bö 93:2
Kommersiellt
Helsingør 
Danmark
Ofeliahaven
109 hyresrätter
följer löpande de affärer som genomförs på marknaden 
för att underbygga och säkerställa de interna värde­
ringarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med  
externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastig­
heter, vilket ger ytterligare vägledning.
Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga 
direktavkastning till 4,9% (4,9). Avkastningskravet för 
kommersiella fastigheter uppgick i genomsnitt till 5,5% 
(5,6) och för bostadsfastigheter till 4,4% (4,4).
Förvaltningsfastigheternas värdeförändring
Balder har under 2025 förvärvat fastigheter för totalt  
9 770 Mkr (7 164). Försäljningarna under året uppgick  
till 2 432 Mkr (298), vilket genererade ett resultat om  
58 Mkr (–4). Enligt Balders interna värderingar uppgick 
förvaltningsfastigheternas redovisade värde, per års­
skiftet, till 225 196 Mkr (221 261), vilket motsvarar en 
orealiserad värdeförändring om 2 440 Mkr (–756).
Den största andelen av marknadsvärdet återfinns i 
region Stockholm, region Helsingfors och region 
 Göteborg, som tillsammans representerar ett fastig­
hetsvärde om 131 500 Mkr exklusive projekt.
Externa värderingar
För att kvalitetssäkra de interna värderingarna använder 
sig Balder av externa värderingsfirmor i syfte att extern­
värdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar 
och antaganden i värderingskalkyler. Under året har 
60% (60) av beståndet varit föremål för bedömning av 
externa värderingsfirmor. Avvikelserna mellan externa 
och interna värderingar har varit obetydliga.
De externa  v ärderingarna har under året genomförts 
av CBRE,  C olliers, JLL och Newsec.
Exploateringsfastigheter
En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas 
för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av 
dessa fastigheter sker löpande till det lägsta av anskaff­
ningsvärde och nettoförsäljningsvärde, resultatet 
 redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats 
över till köparen. Per den 31 december uppgick värdet 
på Balders exploateringsfastigheter till 3 384 Mkr (1 955).
27 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 30 =====

FINANSIERING
Köpenhamn 
Danmark
Rubinhaven
124 hyresrätter
28 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 31 =====

FINANSIERING
Med en diversifierad finansieringsstruktur säkrar Balder en långsiktigt hållbar finansiering. 
FINANSIELLA  NYCKELTAL 31 dec 2025 31 dec 2024
Räntebärande skulder, Mkr 143 307 138 851
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 23 724 20 726
Genomsnittlig kreditbindning, år 4,6 5,0
Genomsnittlig räntebindning, år 2,7 3,1
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,0 12,2
Finansiella åtaganden
Belåningsgrad < 65, % 48,1 49,4
Räntetäckningsgrad > 1,8, ggr (rullande 12 månader) 2,7 2,7
Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45, % 23,4 23,6
Kreditrating S&P BBB Stable outlook BBB Stable outlook
 
FINANSIELLA  MÅL Mål Utfall
Soliditet, % lägst 40,0 38,5
Belåningsgrad, % högst 50,0 48,1
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) lägst 2,0 2,7
Nettoskuld/EBITDA, ggr (rullande 12 månader) högst 11,0 12,0
Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland, 
Norge, Tyskland och Storbritannien, vilket innebär att 
koncernen är exponerad mot valutarisker. För att 
minska riskerna och säkra en långsiktigt hållbar finan-
siering har bolaget en väldiversifierad finansierings-
struktur med obligationer och bankfinansiering i flera 
olika valutor. Balder värdesätter långsiktiga relationer 
med sina kreditgivare och samarbetar med ett antal 
nordiska banker.
Vid en kreditgivares bedömning av kreditrisken  
beaktas bland annat fastigheternas läge och diversifie-
ringen av fastighetsportföljen avseende geografi och 
tillgångs sla g. Balders tillgångar utgörs till största delen 
av bostäder, vilka kännetecknas av långsiktigt stabila 
kassaflöden eftersom risken är utspridd på ett stort 
antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kassaflödet 
från bostadsfastigheter innebär att dessa kan belånas 
högre än kommersiella fastigheter.
Balders fastighetsbestånd består idag av 54% bo-
stadsfastigheter och en stor del av dessa är belägna i 
Stockholm, Göteborg, Helsingfors, Köpenhamn och 
några övriga tillväxtorter i Sverige och Finland. Majori-
teten av Balders kommersiella fastigheter är belägna i 
de centrala delarna av Stockholm, Göteborg och 
Malmö.
Flera finansieringskällor
Den enskilt största finansieringskällan är obligationer 
i euro emitterade på den europeiska obligationsmark-
naden under Balders EMTN-program, följt av banklån  
i flera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett  
certifikatprogram i euro och svenska kronor. Under 
2025 har Balder utökat sin närvaro på den svenska  
kapitalmarknaden och har emitterat 2,3 Mdkr. 
Utöver dessa finansieringskällor har Balder även 
emitterat konvertibla skuldebrev om 480 MEUR samt 
emitterat hybridkapital som har en ursprunglig löptid 
Icke säkerställda obligationer, 48
Säkerställda banklån, 45
Certifikat, 0
Icke säkerställda banklån, 6
FINANSIERINGSKÄLLOR,  %
Icke säkerställda lån, 78 691
Säkerställda lån, 64 616
FÖRDELNING SÄKERSTÄLLD 
OCH ICKE SÄKERSTÄLLD 
FINANSIERING, MKR
om 60 år och har historiskt betraktats till hälften som 
eget kapital av kreditvärderingsinstituten. Under 2024 
återköptes ytterligare del av hybridkapitalet, vilket 
medfört att hela hybridkapitalet efter återköpet betrak-
tas som räntebärande skuld. Per den 31 december var 
cirka 80% av lånen säkrade med ränteswappar och 
fast räntelån.
Balder har ett grönt och socialt ramverk som ger möj-
lighet att emittera gröna samt sociala obligationer, 
med syfte att finansiera gröna och energieffektiva 
byggnader, men också investeringar i energieffektivi-
seringsåtgärder och förnybar energi samt hyresbostä-
der i socioekonomiskt utsatta områden. 
Köpenhamn 
Danmark
Bastionen
232 hyresrätter 
29 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 32 =====

RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR  
2025-12-31
År Mkr Ränta, % Andel, %
2026 43 470 3,11) 30
2027 15 715 2,0 11
2028 22 561 3,0 16
2029 16 353 2,1 11
2030 12 399 2,2 9
2031 7 261 2,2 5
2032 8 213 3,5 6
2033 5 409 4,1 4
2034 1 212 2,8 1
2035 — — —
2036– 10 714 2,9 7
Summa 143 307 2,9 100
 
1)  I s nitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga 
delen av skuldportföljen.
FÖRFALLOSTRUKTUR  RÄNTEBÄRANDE SKULDER   
2025-12-31
År Mkr Andel, %
2026 16 745 12
2027 26 457 18
2028 26 559 19
2029 15 670 11
2030 13 783 10
2031 5 917 4
2032 5 572 4
2033 6 641 5
2034 365 0
2035 3 894 3
2036– 21 703 15
Summa 143 307 100
 
20252023 20242017 2018 2019 2020 2021 20222016
0
4
1
2
3
6
5
GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING,  ÅR
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
58
40
46
52
70
64
BELÅNINGSGRAD,  %
20252023 20242017 2018 2019 2020 2021 20222016
3
5
6
4
7
GENOMSNITTLIG LÖPTID RÄNTEBÄRANDE SKULDER ,  Å R
2036–20352033 20342026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
15 000
5 000
0
10 000
30 000
25 000
20  000
FÖRFALLOSTRUKTUR   R ÄNTEBÄRANDE SKULDER   
2025-12-31,  MKR
Balders första gröna ramverk lanserades 2019 och 
uppdaterades 2023. Under 2025 utvecklades ramver -
ket ytterligare genom att omfatta byggnader som är 
EU-taxonomilinjerade eller miljöcertifierade, i linje 
med ICMA’s Green Bond Principles 2021. Ramverket 
har också utvecklats för att möjliggöra emissioner av 
sociala obligationer i enlighet med ICMA’s Social 
Bond Principles 2023, med fokus på hyresbostäder i 
socioekonomiskt utsatta områden.  R amverket har 
granskats av ISS Corporate Solutions som utfärdat en 
second opinion med betyget ”positive”. Det är bästa 
möjliga utfall och innebär att Balder bedöms bidra  
positivt till FN:s globala hållbarhetsmål och Agenda 
2030. Det finansiella ramverket finns publicerat på  
Balders hemsida. Årligen publiceras även en Green 
and Social Financing Impact Report med en redovis-
ning över hur medlen har använts.
Utöver gröna obligationer har Balder gröna lån med 
svenska banker både inom Balderkoncernen och i 
 intressebolag.
Balders MTN-program har en ram om 20 000 Mkr 
och EMTN-programmet har en ram om 6  000  MEUR. 
Vid årsskiftet var totalt 11 422 Mkr utestående inom 
MTN-programmet och 3 711 MEUR utestående inom 
EMTN-programmet. 
Per årsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklusive 
bekräftade lånelöften 23 724 Mkr (20 726).
Vid årsskiftet uppgick andel säkerställd skuld av totala 
tillgångar till 23,4%. Samtliga finansiella mål ligger i 
linje med den långsiktiga målsättningen. Nettoskuld 
i relation till EBITDA för rullande 12 månader är nu på 
12,0 gentemot 13,5 när målet om 11 gånger infördes. 
 Belåningsgraden uppgick till 48,1%, soliditeten till 
38,5% och räntetäckningsgraden till 2,7 gånger. Kredit-
bindningen uppgick vid årsskiftet till 4,6 år. 
De finansiella åtaganden, covenanter, som Balder har 
gentemot sina finansiärer är belåningsgrad om 65%, 
räntetäckningsgrad om 1,8 gånger och säkerställda 
skulder i förhållande till totala tillgångar om 45%. 
 Covenanter rapporteras kvartalsvis till finansiärerna 
och per årsskiftet var samtliga covenanter uppfyllda 
med god marginal.
Investment grade rating
Balder har en investment grade rating från S&P om BBB 
stable outlook. Ratingen återspeglar bland annat att  
Balder har en stor fastighetsportfölj som är väldiversifie-
rad både vad gäller fastighetstyper och geografi samt 
att Balder har  s tabila hyresintäkter, hög och stabil uthyr-
ningsgrad och en solid räntetäckningsförmåga.
Genom en investment grade rating från S&P kan 
 Balder fortsätta att nyttja både den europeiska och den 
inhemska kapitalmarknaden, erhålla lång kapitalbind-
ning, utöka antalet finansieringskällor och därmed lång-
siktigt säkra kapital för fortsatt tillväxt. Att ha en balans-
räkning som uppfyller kriterierna för en investment 
grade rating och kontinuerlig tillgång till obligations-
finansiering är inte bara en fråga om finansierings-
strategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil 
som styrelsen strävar efter i bolaget i stort. 
30 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 33 =====

FÖRVALTNINGS-
BERÄTTELSE
Göteborg
Karlatornet
Nordens högsta 
byggnad
31 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 34 =====

INNEHÅLL
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE  ...................................... 33
MÖJLIGHETER OCH RISKER  ........................................ 37
HÅLLBARHETSREDOVISNING  .................................... 42
Hållbarhet hos Balder  .................................................... 44
Allmänna upplysningar  ................................................. 45
Miljömässig hållbarhet  .................................................. 59
Social hållbarhet .............................................................. 86
Ansvarsfullt företagande  ............................................. 101
Appendix.......................................................................... 105
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER  ............. 109
Finansiella rapporter  ..................................................... 110
Noter till de finansiella rapporterna ........................... 118
Göteborg
Inom Vallgraven 14:1
Kommersiellt
32 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 35 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder (publ), organisations n ummer 556525-6905,  
avger härmed års- och hållbarhetsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2025.
Fastighets AB Balder är noterat på Nasdaq Stockholm, 
Large Cap. Samtliga belopp är i Mkr om inget annat 
anges. Jämförelser angivna inom parentes avser mot-
svarande period föregående år.
Verksamheten
Balders affärsidé är att skapa värden genom att med 
lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta 
bostads f astigheter och kommersiella fastigheter samt 
skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers 
behov av lokaler och bostäder.
I respektive region ska bolaget sträva efter att uppnå 
en sådan position att Balder blir en naturlig partner för 
potentiella kunder som är i behov av nya lokaler och/
eller bostäder. Tillväxt ska ske under krav på fortsatt 
lönsamhet och positiva kassaflöden.
Finansiella mål
Balders målsättning är att ha en stabil och god avkast-
ning på eget kapital samtidigt som soliditeten över tid 
ska vara lägst 40%, räntetäckningsgraden lägst 2,0 
gånger, belåningsgraden bör inte överstiga 50% samt 
att Nettoskuld/EBITDA över tid inte ska överstiga 11,0 
gånger. För 2025 var utfallet för soliditet 38,5% (38,0), 
räntetäckningsgrad 2,7 gånger (2,7), belåningsgrad 
48,1% (49,4) samt Nettoskuld/EBITDA 12,0 gånger (12,2).
Personal och organisation
Balders affärsområden utgörs av regionerna Helsingfors, 
Stockholm, Göteborg, Köpenhamn, Syd, Öst och Norr. 
Regionernas organisation följer samma grundprinciper 
men skiljer sig åt beroende på res p ektive regions stor-
lek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar 
för uthyrning, drift, miljö och teknisk  f örvaltning.
Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som 
moderbolag, består av ett stort antal aktiebolag och 
kommanditbolag. Balders operativa organisation stöds 
av centrala ekonomi-, förvaltnings- och finansfunktioner. 
Sammantaget hade koncernen den 31 december  
1 151 anställda (1 058), varav 451 kvinnor (428). Balders 
lednings g rupp har under året bestått av fem personer, 
varav tre kvinnor.
För upplysningar om beslutade riktlinjer om ersätt-
ningar till ledande befattningshavare se not 4, Anställda 
och personalkostnader. Styrelsen kommer ej att före-
slå några ändringar i riktlinjerna till årsstämman 2026.
Väsentliga händelser under   räkenskapsåret
Förvärv 
Förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och mark 
har förvärvats till ett fastighetsvärde om 9 770 Mkr 
(7 164).
Försäljningar
Förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och 
mark har avyttrats till ett fastighetsvärde om 2 490 Mkr 
(294).
Övrigt
Vid årsstämman i Fastighets AB Balder den 8 maj 2025 
fattade stämman beslut om att bemyndiga styrelsen 
att besluta om förvärv av egna aktier fram till näst-
kommande årsstämma. Styrelsen har under det fjärde 
kvartalet beslutat att utnyttja detta bemyndigande uti-
från årsstämmans beslutade villkor. Under det fjärde 
kvartalet har 4 000 000 aktier återköpts till ett totalt 
belopp om 267 Mkr. 
Styrelsen har tidigare fattat ett inriktningsbeslut om 
att föreslå en utdelning av bolagets hela innehav i 
Norion Bank till Balders aktie ä gare. Styrelsen föreslår 
att aktieägarna vid årsstämman den 8 maj 2026 beslu-
tar att dela ut hela innehavet i Norion Bank till Balders 
aktieägare. Förslaget ska ses som ett led i arbetet med 
att förenkla och renodla Balders verksamhet. 
Fastighets AB Balders största aktieägare, Erik Selin 
Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB, har med-
delat att de avser att till valberedningen föreslå att 
nuvarande vd, Erik Selin, väljs till arbetande styrelse-
ordförande vid årsstämman 2026. Samtidigt utser  
styrelsen nuvarande vice vd, Sharam Rahi, till ny vd. 
Erik Selin fortsätter som vd fram till årsstämman 2026.
Förvaltningsfastigheter
Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak 
belägna i storstädernas centrala delar och bostads- 
fastigheterna i storstadsregioner samt på orter som 
växer och utvecklas positivt. Per den 31 december 
ägde Balder 2 023 förvaltningsfastigheter (1 962) med 
en uthyrningsbar yta om 6 703 tkvm (6 425) till ett 
redo v isat värde om 225,2 Mdkr (221,3), inklusive 
projekt f astigheter för egen förvaltning. Under året har 
72 förvaltningsfastigheter (43) samt ägarlägenheter 
och mark med en uthyrningsbar yta om 337 tkvm (346) 
förvärvats för 9 770 Mkr (7 164). Under året har försälj-
ning av 11 förvaltningsfastigheter (1) skett till ett värde 
om 2 490 Mkr (294), vilket genererade ett resultat om 
58 Mkr (–4).
Vid fördelning av det totala fastighetsbeståndets 
redovisade värde per region uppgick respektive andel 
till; Helsingfors 24% (25), Göteborg 21% (20), Stockholm 
15% (15), Öst 12% (13), Köpenhamn 11% (12), och Norr 9% 
(9) och Syd 8% (7). Av redovisat värde avser 46% (46) 
kommersiella fastigheter och 54% (54) bostäder.
Exploateringsfastigheter
En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas 
för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av 
dessa fastigheter sker löpande till det lägsta av anskaff-
ningsvärde och nettoförsäljningsvärde, resultatet 
redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats 
över till köparen. Per den 31 december uppgick värdet 
på Balders exploateringsfastig h eter till 3  384 Mkr 
(1 955).
Förvaltningsresultat
Årets förvaltningsresultat uppgick till 6 855 Mkr 
(6 458). Förvaltningsresultatet hänförligt till moder-
bolagets aktieägare uppgick till 6 389 Mkr (6 011), vilket 
motsvarar en ökning per aktie med 5% till 5,37 kr (5,13). 
I förvaltningsresultatet ingår intressebolag med 
1 933 Mkr (2 015), vilket i resultaträkningen inkluderats  
i andel i resultat från intressebolag.
Resultat efter skatt
Årets resultat efter skatt uppgick till 7 991 Mkr (3 640). 
Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare uppgick till 7 621 Mkr (3 304), motsvarande 
6,41 kr per aktie (2,82). Resultatet före skatt har påver -
kats av orealiserade värdeförändringar avseende för-
valtningsfastigheter med 2 4 40 Mkr (–756), realiserade 
värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter 
med 58 Mkr (–4), resultat från försäljning av exploa -
teringsfastigheter med –17 Mkr (122), värdeföränd-
ringar avseende räntederivat och optionskomponent 
konvertibel med 399 Mkr (–21) samt resultat från ande-
lar i intressebolag om 1 779 Mkr (901).
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med 7% till 13 721 Mkr (12 876), 
varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 
–245 Mkr (–40). Ökningen beror på förvärv och färdig-
ställda projekt för egen förvaltning samt indexhöjning 
på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror.
Kontraktsportföljen bedöms per 31 december ha ett 
hyresvärde på helårsbasis om 14 551 Mkr (14 385). Den 
genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet 
uppgick till 2 168 kr per kvm (2 236) exklusive projekt-
fastigheter.
Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 
2,7% (3,5) efter justering för valutakursförändring. 
Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende 
kunder, branscher och lägen. Den ekonomiska uthyr-
ningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 95 % (96). 
Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor uppgick den 
31 december till 751 Mkr (585) på årsbasis.
33 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 36 =====

Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till –3 407 Mkr (–3 263) 
under året, varav effekten av förändrade valutakurser 
uppgick till 60 Mkr (8). Driftsöverskottet har ökat med 
7% till 10 314 Mkr (9 613), vilket innebär en överskotts-
grad om 75% (75). Driftskostnaderna varierar normalt 
med årstiderna. Under ett normalår har första och 
fjärde kvartalen högre kostnader i jämförelse med de 
övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst 
kostnadsnivå.
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick 
under året till –1 160 Mkr (–1 080), varav effekten av för-
ändrade valutakurser uppgick till 25 Mkr (4). 
Andelar i resultat från intressebolag och joint ventures 
Resultat från andelar i intressebolag och joint ventures 
uppgick under året till 1 779 Mkr (901) och Balders 
andel av intressebolagens förvaltningsresultat uppgick 
till 1 933 Mkr (2 015).
Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade 
värdeförändringar avseende fastigheter och ränte -
derivat med 297 Mkr (–909). Årets skatt uppgick till 
–450 Mkr (–204). 
Finansnetto och värdeförändringar derivat
Finansnettot, exklusive värdeförändringar derivat, upp-
gick till –4 235 Mkr (–4 079), varav effekten av föränd-
rade valutakurser uppgick till 71 Mkr (13). 
Värdeförändringar på räntederivat och options -
komponent konvertibel uppgick till 399  M kr (–21). 
Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i 
balansräkningen. Värdeförändringar från derivat upp-
kommer vid förändrade räntenivåer/valutakurser och 
är inte kassaflödespåverkande, så länge de inte avyttras 
under löptiden. Balder har skyddat sig för högre ränte-
nivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat 
ökar i ett uppåtgående ränteläge. 
Värdet av räntederivaten uppgick vid årsskiftet till 
459 Mkr (485). Värdet av valutaderivaten och options-
komponent konvertibel uppgick vid årsskiftet till 
–1 044 Mkr (–1 341). Genomsnittlig ränta för finans-
nettot var på bokslutsdagen 2,9% (3,0).
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Balder har per 31 december genomfört interna värde-
ringar av samtliga förvaltningsfastigheter. Förvaltnings-
fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, 
Tyskland och Storbritannien värderas med avkastnings-
metoden som baseras på en tioårig kassaflödesmodell.
Varje fastighet värderas individuellt genom att 
nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga 
framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda 
drifts- och underhållsutbetalningar. Kassaflödet mark-
nadsanpassas genom att beakta eventuella föränd-
ringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som 
drifts- och underhållsutbetalningar.
Utgångspunkten för värderingen är en individuell 
bedömning för varje fastighet, dels av framtida kassa-
flöden, dels av avkastningskravet.
Känslighetsanalys
Faktor Förändring Resultateffekt före skatt, Mkr
Hyresintäkter +/– 1 % +/– 138
Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 procentenhet +/– 146
Räntenivå för räntebärande skulder +/– 1 procentenhet –/+ 481
Fastighetskostnader +/– 1 % –/+ 33
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter +/– 5 % +/– 11 260
Åbo, Finland
Joo koncept
Hyresrätter
34 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 37 =====

Skatt
Koncernens totala skatt uppgick till –1 591 Mkr (–1 045), 
varav effekten av förändrade valutakurser  u ppgick till  
26 Mkr (2). Aktuell skattekostnad för året uppgick till 
–577 Mkr (–352). Aktuell skattekostnad  h änförligt till 
moderbolagets aktieägare uppgick till –500 Mkr 
(–286).
Uppskjuten skattekostnad för året uppgick till 
–1 0 13  Mkr (–694). 
Skatt har beräknats med gällande skattesats i res-
pektive land. Uppskjuten skatt beräknas på temporära 
skillnader som uppstår efter förvärvstidpunkten. Kon-
cernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som 
värdet av nettot av skattemässiga underskott och den 
temporära skillnaden mellan i huvudsak redovisade 
och skattemässiga värden avseende fastigheter och 
räntederivat.
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 18  046 Mkr  
(17 159). För mer detaljerad information se not 10, 
Inkomstskatt. 
Majoriteten av bolagen i koncernen är verksamma i 
länder som har antagit och implementerat den globala 
minimiskatten, kallad Pelare 2. Koncernens beräkningar 
av effektiv skatt per land indikerar inte någon väsentlig 
effekt på koncernen.
Kassaflöde och finansiell ställning
Balders tillgångar den 31 december uppgick till 
276 292 Mkr (267 926). Dessa har finansierats dels 
med eget kapital om 106 491 Mkr (101 735), dels med 
skulder om 169 801 Mkr (166 191), varav 143 307 Mkr 
(138 851) är räntebärande. 
Kassaflödet från den löpande verksamheten före 
 förändring av rörelsekapital uppgick till 4  589 Mkr 
(4 273). Investeringsverksamheten har belastat kassa-
flödet med netto –9 857 Mkr (–9 435). Kassaflödet 
från finansieringsverksamheten uppgick till netto 
8 2 23  M kr (5 650). Totalt uppgick årets kassaflöde till 
2 4 05 Mkr (953). Kursdifferens i likvida medel uppgick 
till –71 Mkr (25).
Likviditet
Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 12 660 Mkr  
(13 872) uppgick koncernens likvida medel, finansiella 
placeringar och outnyttjad checkkredit per den  
31 december till 11 064 Mkr (6 854). Tillgänglig likviditet 
inklusive bekräftade lånelöften uppgick således till 
23 724 Mkr (20 726). Bolaget bevakar löpande likvidi-
tetsutvecklingen på kort och lång sikt , k oncernens 
 likviditetsbehov kommande år tryggas genom koncer-
nens starka kassaflöde och bindande kreditlöften.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick den 31 december till 
106 4 91  M kr (101 735) varav innehav utan bestämmande 
inflytande uppgick till 12 639 Mkr (13 315), motsvarande 
79,13 kr per aktie (74,30) exklusive innehav utan be s täm-
 mande inflytande. Soliditeten uppgick till 3 8,5% (38,0).
Räntebärande skulder
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 
31 december till 143 307 Mkr (138 851). Andelen lån med 
ränteförfall under kommande tolvmånadersperiod 
uppgick till 30% (29) och den genomsnittliga kredit-
bindningstiden uppgick till 4,6 år (5,0). 
Per årsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklu-
sive bekräftade lånelöften 23 724 Mkr (20 726), mot-
svarande 1,4 gånger Balders förfall av räntebärande 
skulder inom 12 månader. 
Derivatavtal har tecknats för att begränsa påverkan 
av en högre marknadsränta. Nämnda derivat redovisas 
löpande till verkligt värde i balansräkningen med värde-
förändringar redovisade i resultaträkningen. Värdeför-
ändringar under året uppgick till 399 Mkr (–21). 
Räntebärande skulder beskrivs närmare i not 22, 
Finansiell riskhantering.
Rating
Balder har en investment grade rating från kreditvärde-
ringsinstitutet S&P om BBB med stable outlook. 
Bolaget har under lång tid varit lyckosamt i att bygga 
en fastighetsverksamhet med en storlek och diversi-
fiering som lämpar sig väl för både obligationsfinan-
siering och säkerställda banklån. Att ha en balans-
Projektfastigheter för egen förvaltning värderas till 
marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad-
utgift samt projekt r isk, vilket oftast sammanfaller i en 
värdering till anskaffningsvärde. För en mer detaljerad 
beskrivning gällande Balders fastighetsvärdering se 
not 12, Förvaltningsfastigheter.
Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller  
alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden 
och beräkningar. För att kvalitetssäkra de interna värde-
ringarna använder sig Balder av externa värderings-
firmor i syfte att externvärdera delar av beståndet samt 
säkerställa parametrar och antaganden i värderings-
kalkyler. 
Under året har 60% (60) av beståndet varit föremål 
för bedömning av externa värderingsfirmor. Avvikel-
serna mellan externa och interna värderingar har varit 
obetydliga.
Per den 31 december uppgick Balders genomsnitt-
liga direktavkastningskrav till 4,9% (4,9) exklusive 
projekt f astigheter för egen förvaltning, vilket är oför -
ändrat jämfört med årsskiftet föregående år. Det 
genomsnittliga direktavkastningskravet för bostads-
fastigheter uppgick till 4,4% (4,4) och för kommersiella 
fastigheter till 5,5% (5,6). 
Den 31 december uppgick förvaltningsfastigheter-
nas redovisade värde, enligt den individuella interna 
värderingen, till 225 196 Mkr (221 261), vilket inkluderar 
en orealiserad värdeförändring under året om 
2 440 Mkr (–756). Årets värdeförändring är i huvudsak 
hänförligt till förbättrat driftsöverskott.
Resultat försäljning exploateringsfastigheter
Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter 
redovisas i samband med att fastigheten tillträds av 
köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas även 
marknadsförings- och försäljningsomkostnader, vilka 
kostnadsförs löpande, dessa uppgick under året till  
–28 Mkr (–28).
Inga projekt (2) har resultatavräknats under året. 
Årets försäljningsresultat uppgick till –17 Mkr (122) 
efter avdrag för marknadsförings- och försäljnings-
omkostnader och omfattar försäljning av enskilda 
bostadsrätter.
räkning som uppfyller kriterierna för en investment 
grade rating och kontinuerlig tillgång till obligations-
finansiering är inte bara en fråga om finansierings-
strategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil 
som styrelsen strävar efter i bolaget i stort. 
Investeringar
Fastighetsinvesteringarna uppgick under året till 
11 953 Mkr (9 419), varav 9 770 Mkr (7 164) avser förvärv 
och 2 183 Mkr (2 255) avser investeringar i befintliga 
förvaltningsfastigheter och projekt för egen förvalt-
ning. Av de totala investeringarna i förvaltnings-
fastigheterna avser 2 393 Mkr (1 150) Helsingfors, 
712 Mkr (1 500) Stockholm, 1 980 Mkr (3 413) Göteborg, 
67 Mkr (172) Köpenhamn, 3 415 Mkr (1 167) Syd, 
2 083 Mkr (1 660) Öst och 1 302 Mkr (357) Norr.
Intressebolag och joint ventures
Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande 
och projektutvecklande bolag, för vidare information 
se not 14, Andelar i intressebolag och joint ventures. 
På sida 24 redovisas Balders andel av fastighetsför-
valtande intressebolags balansräkningar och fastig-
hetsbestånd, uppställda enligt IFRS redovisningsprin-
ciper. De fastighetsförvaltande intressebolagen äger 
totalt 449 förvaltningsfastigheter (515). Balders andel 
av fastighetsbeståndets uthyrningsbara yta uppgår 
till cirka 1 148 tkvm (1 151) med ett hyresvärde om 
2 525 Mkr (2 532). Den ekonomiska uthyrningsgraden 
uppgick till 94% (95).
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av 
att u tföra koncerngemensamma tjänster. Balder har 
centraliserat koncernens kreditförsörjning, riskhante-
ring och cash management genom att moderbolaget 
innehar funktionen som internbank. Omsättningen 
i m oderbolaget uppgick för året till 587 Mkr (527), 
varav koncerninterna tjänster utgjorde 459 Mkr (390) 
och resterande del huvudsakligen avser förvaltnings-
uppdrag för intressebolag.
35 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 38 =====

Största ägare är Erik Selin med bolag med 46,9 % av 
rösterna och Arvid Svensson Invest AB med 13,8 % av 
rösterna. Inga begränsningar finns i bolagsordningen 
avseende överlåtelse av aktier eller rösträtt på stämman.
Redogörelse för styrelsearbetet under året
Styrelsen har under verksamhetsåret haft 20 styrelse-
möten varav ett konstituerande. Arbetet följer en av 
styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen 
reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning 
mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande 
ekonomiska rapporteringen. Under året har avhandlats 
strategiska och andra för bolagets utveckling väsent-
liga frågor, förutom löpande ekonomisk rapportering 
och beslutsfrågor. Bolagets revisorer deltog vid ett 
styrelsemöte och redogjorde för genomförd förvalt-
nings- och räkenskapsrevision.
Bolagsstyrning
Balder styrs enligt de regler för bolagsstyrning som 
anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och note-
ringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Styrelsen strävar 
efter att underlätta för den enskilde aktieägaren att 
förstå var i organisationen ansvar och befogenheter 
ligger. Bolagsstyrningen inom företaget utgår från 
svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolags-
lagen, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk kod 
för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer.
Några av Kodens principer är att skapa goda förut-
sättningar för utövande av en aktiv maktbalans mellan 
ägare, styrelse och ledning, vilket Balder ser som  
en naturlig del av principerna för verksamheten. För 
bolagsstyrningsrapporten se sida 153–158.
Ersättning till VD och  
andra ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2023 beslutades om riktlinjer för 
ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna 
innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska 
tillämpas marknadsmässiga löner och andra anställ -
ningsvillkor. Ersättning ska utgå i form av fast lön.  
Uppsägningslön och avgångsvederlag ska samman-
taget inte överstiga motsvarande 18 månadslöner för 
bolagets VD och för övriga bolagsledningen högst 
sex månader och inget avgångsvederlag. Med bolags-
ledning avses verkställande direktören och övriga 
medlemmar i koncernledningen. Styrelsen ska äga 
rätt a tt frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns 
 särskilda skäl för det.
De nuvarande riktlinjerna ska gälla fram till årsstäm-
man 2027 om inte omständigheter uppkommer som 
gör att revidering måste ske tidigare. Se även not 4, 
Anställda och personalkostnader.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut
Se not 29, Väsentliga händelser efter räkenskaps å rets 
slut.
Förväntningar avseende den framtida utvecklingen 
Balders målsättning är att med bibehållen lönsamhet 
växa genom direkta eller indirekta förvärv tillsammans 
med bolagets partners på de orter som bedöms som 
intressanta.
Förslag till vinstdisposition 
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
Balanserat resultat 30 866 371 715
Årets resultat 3 854 905 623
Summa1) 34 721 277 338
1)  S e förändring i moderbolagets eget kapital, sida 116.
Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägarna i form av 
sakutdelning bestående av aktier i 
Norion Bank AB, org.nr 556597-0513 1 196 082 224
I ny räkning balanseras 33 525 195 114
Summa 34 721 277 338
Årets resultat efter skatt uppgick till 3 855 Mkr 
(2 289). Utdelning från dotterbolag uppgick till 
2 452 Mkr (1 598), nedskrivning av dotterbolagsaktier 
 uppgick till –570 Mkr (–), räntenettot uppgick till 
3 491 Mkr (–85) varav valutakursdifferenser uppgick  
till 1 272 Mkr (–1 927), värdeförändringar avseende 
 räntederivat och optionskomponent konvertibel upp-
gick till 362 Mkr (26) och erhållna/lämnade koncern-
bidrag uppgick till –1 837 Mkr (433). Redovisade valuta-
kursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euro-
obligationer, som ur ett koncern p erspektiv används för 
säkring av nettoinvesteringar i euro och danska kronor. 
Moderbolaget tillämpar säkrings r edovisning av netto-
investeringar i utlandet avseende delar av bolagets 
euroobligationer. 
Moderbolaget ingår i en skatterättslig kommission 
med ett urval av sina dotterbolag. Alla bolag i den  
skatte r ättsliga kommissionen ingår också i  en mer-
värdesskattegrupp. Moderbolaget har lämnat/erhållit  
–54 Mkr (358) i kommittentresultat till/från dotterbola-
gen i den skatterättsliga kommissionen.
Moderbolagets finansiella placeringar och likvida 
medel, inklusive outnyttjade checkkrediter, uppgick 
den 31 december till 8  883 Mkr (4 925). Nettoford -
ringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen 
till 66 981 Mkr (57 281) och räntebärande skulder till 
67 691 Mkr (57 080).
Flerårsöversikt
Se sida 11.
Aktien och ägarna
Per den 31 december uppgick aktie k apitalet i Balder 
till 198 333 333 kr fördelat på 1 190 000 000 aktier. 
Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 
67 376 592 av serie A och 1 122 623 408 av serie B. Av 
B-aktien är 4 000 000 återköpta per den 31 decem -
ber 2025, vilket betyder att totalt antal utestående 
aktier uppgår till 1 186 000 000. Varje aktie av serie A 
 berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar 
till en tiondels röst. 
Yttrande från styrelsen enligt  
18 kap. 4 § aktiebolagslagen 
Styrelsen har granskat Bolagets ekonomiska situation 
och konstaterar, efter närmare överväganden, att en 
vinstutdelning i enlighet med styrelsens förslag är  
försvarlig med hänsyn till försiktighetsprincipen i 
17 kap 3 § andra och tredje stycket i aktiebolagslagen 
(2005:551). 
Styrelsens uppfattning är att verksamhetens art, 
omfattning och risker för närvarande är av en sådan 
omfattning att den föreslagna utdelningen inte påver-
kar denna bedömning. 
Efter föreslagen vinstutdelning har Bolaget fort-
farande en god soliditet, vilket enligt styrelsens bedöm-
ning motsvarar de krav som för närvarande kan upp-
ställas för den bransch inom vilken Bolaget är verksamt. 
Bolaget bedöms efter vinstutdelningen ha en tillfreds-
ställande likviditet och ett konsolideringsbehov som 
kan anses tillgodosett. 
Styrelsens bedömning är att den föreslagna vinstut-
delningen inte påverkar Bolagets möjligheter att full-
göra sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Inte heller 
antas den föreslagna värdeöverföringen påverka Bola-
gets förmåga att göra eventuellt nödvändiga investe-
ringar. 
Vid en samlad bedömning av Bolagets ekonomiska 
förhållanden anser styrelsen inga hinder föreligga för 
att genomföra den föreslagna vinstutdelningen, i 
enlighet med styrelsens förslag. 
36 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 39 =====

MÖJLIGHETER OCH RISKER
I likhet med alla bolag är Balders organisation och verksamhet exponerade för ett antal risker. Dessa risker ligger i olika grad inom bolagets  
kontroll och hanteras därmed till viss del på olika sätt. Huvudstrategin är dock att i så stor utsträckning som möjligt sträva efter att identifiera såväl 
risker som möjligheter och utforma handlingsplaner utifrån detta. Riskanalysen genomförs kontinuerligt, på flera nivåer inom bolaget, beroende 
på var olika risker och möjligheter uppstår och vilka delar av verksamheten som kan komma att påverkas. Nedan följer en sammanställning över 
de huvudsakliga möjligheter och risker som identifierats, tillsammans med en kort beskrivning av hur Balder bedömer och hanterar dem.
Kategorisering av risker
Sannolikhet Påverkan
Förändring  
riskbedömning
Operativa risker
Risk för negativ värdeutveckling på fastigheterna
Risk för minskad uthyrningsgrad, minskade hyresintäkter och negativ hyresutveckling
Risk för ökade fastighetskostnader på grund av ökade drifts- och underhållskostnader
Risk för felaktig bedömning av hyresmarknadens utveckling samt utförande av projekt
Risk för bristande digital utveckling
Risk för bristande IT-säkerhet
Finansiella risker 
Refinansieringsrisk
Ränterisk
Kreditrisk
Valutarisk
Omvärldsrisker
Risk för förändringar i skattelagstiftning
Risk för allvarliga händelser i omvärlden som förändrar förutsättningarna för verksamheten
Hållbarhetsrisker
Klimatutsläpp och ökade krav på utsläppsreduktion
Klimatanpassningsrelaterade risker
Risk för brister inom arbetsvillkor och likabehandling
Leverantörskedja och respekt för mänskliga rättigheter
Risk för korruption, bedrägeri och mutbrott
Balders bedömning
Samtliga riskområden rangordnas utifrån grad av 
påverkan på verksamheten och sannolikhet för att  
risken inträffar. Trendpilar visar om riskens betydelse 
framöver bedöms vara oförändrad, viktigare eller  
mindre viktig i relation till idag.
Låg påverkan eller sannolikhet
Medelhög påverkan eller sannolikhet
Hög påverkan eller sannolikhet
Uppåtgående trend
Oförändrad trend
Nedåtgående trend
37 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 40 =====

OPERATIVA RISKER
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring  
riskbedömning
Risk för negativ  
värde utveckling  
på fastig heterna
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika 
såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika 
såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor. Såväl fastighets- som marknads-
specifika förändringar påverkar värdet på förvaltningsfastigheter, vilket i sin tur 
inverkar på koncernens finansiella ställning och resultat. Av Balders fastighets-
bestånd finns 71% av värdet i de fyra storstadsregionerna Helsingfors, Stockholm, 
Göteborg och Köpenhamn. Värdet på fastigheterna kan också påverkas nega-
tivt om de tekniska hindren för utveckling, exempelvis omställning för att 
minska utsläpp och hantera klimatförändringar, är för höga och kostsamma. 
Balder genomför i samband med kvartalsrapporter en intern värdering av fastighetsbe-
ståndet. Dessutom värderas delar av fastighetsbeståndet externt och jämförs med den 
interna värderingen. Under 2025 har en stor andel, 60% av beståndet varit föremål för 
bedömning av externa värderare.
Marknads b edömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i 
gjorda antaganden och beräkningar. Resultat före skatt skulle påverkas med +/– 
11 260 Mkr vid en värdeförändring av förvaltningsfastigheterna med +/–5%. Soliditeten 
skulle vid en positiv värdeförändring uppgå till 40,1 % och vid en negativ värdeförändring 
uppgå till 36,8%. Se även not 12, Förvaltningsfastigheter. Balder har också inlett en analys 
av klimatförändringarnas påverkan på fastigheterna, inklusive värdeutvecklingen, vilken 
ytterligare kommer att fördjupas framöver.
Risk för minskad 
uthyrnings grad, 
 minskade hyres intäkter 
och  n egativ hyres -
utveckling 
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, möjligheten att ta 
ut marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad 
och hyresnivåer styrs till stor del av konjunkturutvecklingen. Risken för stora 
svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora 
kunder som finns i fastighetsbeståndet.
Balders tio största kontrakt svarar för 4,2% av de totala hyresintäkterna och deras genom-
snittliga kontraktstid uppgår till 13,9 år. Balders lokalhyreskontrakt är normalt sett helt 
eller delvis bundna till konsumentprisindex. 
Året som gått har präglats av geopolitiska oroshärdar och tidigare års stigande infla -
tion, vilket påverkar såväl intäkter som kostnader. Under året har bostadshyrorna för 
kommande år förhandlats fram. Hyreshöjningarna i delar av bostadshyresbeståndet är 
högre än inflationen, vilket påverkar Balder positivt.
Risk för ökade fastighets-
kostnader på grund av 
ökade drifts- och 
underhålls  kostnader
I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, media, 
underhåll och fastighetsskatt. Omfattande reparationsbehov kan påverka resul -
tatet negativt. Driftskostnader är huvudsakligen kostnader för el, renhållning, 
vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en 
aktör, vilket kan påverka priset.
 R egulatoriska faktorer såsom ökade krav på utsläppsminskningar och över -
gång till fossilfria energislag kan också påverka kostnader för energi. Andra kon-
sekvenser av klimatförändringar, såsom ökad risk för översvämningar och 
extrema väderförhållanden kan också innebära ökade kostnader för försäkringar 
av fastigheter i riskområden. Kostnadshöjningar som inte kompenseras genom 
reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling kan påverka 
resultatet negativt. En förändring med +/– 1% av fastighetskostnaderna skulle 
påverka de totala kostnaderna med –/+ 33 Mkr.
Balder arbetar kontinuerligt för att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten med hjälp av 
rationella tekniska lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning. Varje region 
ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal när -
varo ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i 
längden är mer kostnadseffektivt än omfattande  r eparationer. Ett viktigt steg är utveck-
lingen av en riskhanteringsstrategi som inkluderar både förebyggande och reaktiva 
åtgärder för att hantera kostnadsökningar. Implementering av systematiska processer 
för att övervaka och hantera risker kontinuerligt är centralt. Regelbundna inspektioner 
och underhåll av fastigheter förhindrar kostsamma reparationer och säkerställer att fast -
igheterna hålls i gott skick. Användningen av teknologi för att övervaka fastigheter i real -
tid bidrar till att identifiera problem innan de blir kostsamma och optimera energiförbruk -
ningen för att minska driftskostnader. Kommunikation och utbildning av personal är 
avgörande för att säkerställa att alla är medvetna om risker och vet hur man hanterar dem 
effektivt. Drygt 92% av all el som köps in till fastigheterna i koncernen är grön el från för-
nybara källor. Balder har också påbörjat en analys av fastighetsbeståndet utifrån möjliga 
effekter av klimatförändringar, för att ta fram  h andlingsplaner för fastigheter där riskerna 
för påverkan bedöms vara störst.
Risk för felaktig 
 bedömning av hyres-
marknadens utveckling  
samt utförande av  p rojekt
Att nyproducera fastigheter och utveckla befintliga genom investeringar är ett 
sätt att öka avkastningen. Riskerna vid projektutveckling finns i bedömningar 
kring marknadens utveckling, men också i utformningen av produkten samt 
själva projektets genomförande.
Kvalitetssäkrade interna processer och hög kompetens inom projektorganisationen 
säkerställer att såväl genomförande som produkt håller hög kvalitet. Vid uppförande av 
kommersiella byggnader ställs alltid krav på att större delen av fastigheten ska vara 
uthyrd innan investeringen påbörjas. Merparten av de pågående kommersiella projekten 
har därför hög uthyrningsgrad. Riskerna begränsas också genom att investeringar 
enbart görs på marknader där Balder har god marknadskännedom och där det finns stark 
efterfrågan på bostäder och lokaler. 
Förutsättningarna för nyproducerade hyresrätter har förbättrats under året i bra 
lägen. I sämre lägen är förutsättningarna fortsatt ogynnsamma. Balder har valt att 
starta ett fåtal projekt i strategiska lägen. 
38 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 41 =====

Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring  
riskbedömning
Risk för bristande digital 
 utveckling
Digitalisering i fastighetsbranschen handlar främst om att digitalisera själva 
fastigheterna för att exempelvis förbättra uppföljning av förbrukning och lik-
nande och om att bygga smarta hem och erbjuda lokalkunderna affärsdrivande 
digitala tjänster.
Processen för digitalisering är relativt enkel att genomföra vid nyproduktion där mycket 
kan planeras in redan under projekteringen, exempelvis fibernät och sensorer. Arbetet 
med att digitalisera en befintlig fastighet är en större utmaning men Balder är rustat för 
detta. För att driva utvecklingen framåt har bolaget fortsatt att utöka verksamheten med 
fler tjänster med fokus på digitalisering och AI.
Risk för bristande 
 IT-säkerhet
Bristande IT-säkerhet kan få stora konsekvenser, exempelvis i form av förstörd 
eller förlorad data, läckt konfidentiell information etc. Risken för cyberattacker 
har ökat i samhället i stort och kan orsaka skada direkt eller indirekt. Det finns 
också en viss risk för brott mot lagstadgade bestämmelser om hantering av 
 personuppgifter.
Balder arbetar med lager-på-lager-principen för att minimera intrångsytan och har de 
senaste åren kontinuerligt utökat skyddsnivån. Förutom beprövade tekniker som brand-
vägg, antivirus och backupsystem har Balder även kompletterat med sandboxingsystem, 
avancerad epost-filtrering, virtualisering samt etablerat ett Security operations center 
(SOC) för att säkra den interna IT-miljön. Balder har också genomfört ett omfattande 
internt arbete för att säkerställa uppfyllande av kraven i GDPR, både när det gäller interna 
system och strukturer samt utbildning av medarbetare. 
FINANSIELLA RISKER
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring  
riskbedömning
Refinansieringsrisk Balders största finansiella risk är avsaknad av finansiering. Med refinansierings-
risk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt 
ökade kostnader. Beaktat att fastighetsbranschen är kapitalintensiv är det av 
stor vikt att ha tillgång till finansiering via banker samt en välfungerande kapital-
marknad. Villkoren både i bank och kapitalmarknad har förbättrats löpande 
under 2025.
Balder för kontinuerligt diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att trygga den 
långsiktiga finansieringen och omförhandla lån och diversifiera förfallostrukturen av 
lånen. Refinansieringsrisken hanteras genom diversifierade finansieringskällor, ända -
målsenliga bindningstider och löptider. Det arbetet säker s täller samtidigt att en konkur-
renskraftig långsiktig finansiering vidmakthålls. Balders genomsnittliga kreditbindning 
uppgick vid årsskiftet till 4,6 år (5,0). 
Ränterisk Räntekostnaden är Balders enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påver-
kas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler 
samt av vilken strategi Balder väljer för bindningstid av räntorna. Högre mark-
nadsränta innebär högre räntekostnad men den sammanfaller också ofta med 
högre inflation och ekonomisk tillväxt. 
Ökade räntekostnader kompenseras delvis av färdigställda projekt, hyreshöjningar och 
en bättre kostnadseffektivitet. Balder har också valt att använda räntederivat för att 
begränsa risken för att finansieringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknads-
ränta. Vid en ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oför-
ändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 481 Mkr. Av Balders 
totala lånestock vid årsskiftet har 70% (71) en räntebindning som överstiger ett år. De 
senaste årens höga räntenivåer har inneburit en lägre investeringstakt för Balder.
Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att Balders motparter, exempelvis hyresgäster, 
inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Balder. Kreditrisk inom finans-
verksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid 
tecknande av ränteswap-avtal samt vid utställda kreditavtal.
Balder genomför sedvanliga kreditprövningar innan ett nytt hyresavtal tecknas och 
beräknar kredit r isken i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund. 
Inom finansverksamheten gör Balder enbart affärer med nordiska banker med lägst  
S&P-rating om A–. Med övriga banker görs enbart affärer med de som har lägst S&P-
rating om AA–.
Valutarisk Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark, Finland, Norge, Tyskland och 
Storbritannien. Bolagen har intäkter och kostnader i lokal valuta och är därmed 
utsatta för valutakursfluktua t ioner ur koncernens synvinkel. Valutakursfluktua-
tioner återfinns också i omräkningen av de utländska dotterbolagens tillgångar 
och skulder till moderbolagets valuta.
Omräkningsdifferenserna hanteras framförallt genom att upplåningen fördelats på olika 
valutor utifrån nettotillgångarna i respektive valuta. Lån som tas upp i samma valuta som 
det finns nettotillgångar i koncernen minskar dessa nettotillgångar och därmed minskar 
omräkningsexponeringen. 
Forts. Operativa risker
39 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 42 =====

OMVÄRLDSRISKER
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring  
riskbedömning
Risk för  f örändringar 
i  skattelagstiftning 
Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra änd-
ringar i de statliga systemen påverkar fastighetsägandet. Ändrade skattenivåer 
och skattelagstiftning, till exempel nya regler avseende global minimibeskatt-
ning (Pelare 2), värdeminskningsavdrag, förbud för paketering av fastigheter, 
samt möjlighet att utnyttja underskottsavdrag, kan påverka Balders framtida 
skattekostnad och därigenom påverka resultatet.
Balder följer utvecklingen av lagstiftningen på de marknader där bolaget är verksamt och 
för b ereder i förekommande fall verksamheten och den finansiella rapporteringen för de 
anpassningar som kan bli nödvändiga. 
Risk för allvarliga händelser 
i omvärlden som förändrar 
 förutsättningarna för 
 verksamheten
Året som gått har präglats av geopolitiska oroshärdar och tidigare års stigande 
inflation där centralbanker världen över har sänkt styrräntorna. Det har under 
året inneburit stabiliserade finansieringskostnader men fortsatt en avvaktande 
bostadsmarknad. 
Balder har till följd av den avvaktande bostadsmarknaden under året endast valt att starta 
ett fåtal nya projekt i strategiska lägen. Aktiviteten i investeringsverksamheten fortsatte 
att öka under året. Bolaget följer utvecklingen och anpassar löpande verksamheten uti-
från förändrade förutsättningar.
HÅLLBARHETSRISKER
Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring  
riskbedömning
Klimatutsläpp och ökade 
krav på utsläppsreduktion
Utsläpp av växthusgaser sker i flera delar av verksamheten, däribland till följd av 
energianvändning, nyproduktion, renoveringar och transporter. Höjda krav på 
utsläppsberäkningar, gräns n ivåer för utsläpp inom nyproduktion och möjlig 
framtida klimatskatt kan påverka.
Balder beräknar bolagets klimatutsläpp för att få kännedom om var den väsentliga 
påverkan finns och arbetar aktivt för att minska utsläppen. Balder har implementerat 
vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet och validering av Science Based 
Target initiative erhölls i mars 2024. Balder kommer öka takten i omställningen och har 
tagit fram en klimatfärdplan.
Klimatanpassnings -
relaterade risker
Ökad frekvens av extremväder, förhöjda havsnivåer, värmestress och ökad 
nederbörd är  k limatrisker som kan skapa skador på infrastruktur och fastig -
heter. Det kan föra med sig ökade försäkringskostnader, förhöjda utgifter 
kopplat till kyla samt ökade kostnader för sanering och renovering vid extrem -
väder. 
Balder arbetar aktivt med att hantera de risker som medföljer klimatförändringar. De vanli-
gaste klimatriskerna för Balders fastighetsbestånd är skyfall, värmerelaterade risker samt 
ras och skred. Under 2025 har Balder fortsatt arbetet med att upprätta fullständiga klimat-
riskanalyser för byggnader i linje med EU-taxonomins riktlinjer. För att öka transparensen  
i klimatriskarbetet fortsätter Balder också att kontinuerligt utveckla redovisningen av  
klimatrelaterade mätetal och bolaget följer rekommendationerna från Task Force on  
Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Läs mer om klimatanpassning på sida 60–64.
Risk för brister inom 
arbetsvillkor och  
ikabehandling
Då Balder vuxit, både geografiskt och sett till antal kollegor finns utmaningar, 
bland annat när det gäller att rekrytera nya och att behålla befintliga kollegor, 
hitta och dra nytta av koncern g emensamma resurser samt utveckla gemen-
samma arbetssätt.
Balder strävar efter att fortsätta öka jämlikhet och mångfald i organisationen, för att på 
bästa sätt spegla samhället. För att attrahera nya medarbetare deltar Balder löpande i 
arbetsmarknadsmässor på högskolor och universitet, samt erbjuder praktik  pl atser och 
möjligheter till examensarbeten för studenter. 
Majoriteten av alla anställda i koncernen har mottagit enkät med medarbetarunder-
sökning, ett av flera arbetssätt för uppföljning. Läs mer om bolagets arbetsmiljöarbetet 
på sida 87–91. 
40 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 43 =====

Område Beskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan
Förändring  
riskbedömning
Leverantörskedja och 
respekt för mänskliga  
rättigheter
De tjänster, material och produkter som används i bygg- och fastighetsprojekt 
är en del av en global leverantörskedja där det kan finnas risker utifrån mänsk-
liga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och affärsetik.
Tydliga inköps- och upphandlingsrutiner, kravställning och kontinuerlig uppföljning är 
väsentliga aktiviteter för att hantera risker i leverantörskedjan. Uppförandekod för sam-
arbetspartners ska bifogas vid upphandling och nya avtal med entreprenörer. Balder 
genomlyser årligen om bolaget har processer och policyer på plats för att efterleva soci-
ala minimiskyddsåtgärder enligt EU-taxonomin. Inga lagöverträdelser inom områdena 
mänskliga rättigheter och arbetares rättigheter, antikorruption, beskattning och rättvis 
konkurrens har inträffat och bolaget bedöms efterleva kraven. Läs mer på sida 95–96. 
Risk för korruption,  
bedrägeri och mutbrott
I fastighetsbolag finns det risker att medarbetare begår överträdelser inom 
yrkesrollen samt i relationer med kunder, leverantörer och samarbetspartners. 
Balder har en uppförandekod för medarbetare som förtydligar grundläggande krav samt 
ansvarsfullt agerande i interna och externa relationer. Balder har också en insiderpolicy 
samt informerat samtliga medarbetare om koncernövergripande styrdokument. Under 
året har Balder även fortsatt uppdatera avtal, vidareutvecklat processer och rutiner avse-
ende leverantörsuppföljning, säkerställande av arbetsvillkor och arbetsrätt. För rapporte-
ring av överträdelser finns en oberoende visselblåsarfunktion. 
Forts. Hållbarhetsrisker
41 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025  
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 44 =====

Köpenhamn 
Danmark
Lavetten
241 hyresrätter
HÅLLBARHETSREDOVISNING 
2025
42 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 45 =====

INNEHÅLL
HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
Göteborg
Nāst Innovation  
Destination Torslanda
Kommersiellt
HÅLLBARHET HOS BALDER .......................................... 44
Balders hållbarhetsredovisning för 2025 är upp-
rättad i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL). 
ÅRL har från och med juli 2024 uppdaterats till 
följd av införlivandet av EU:s hållbarhetsdirektiv 
Corporate Sustainability Reporting Directive 
(CSRD). Bolaget tillämpar därmed de krav som 
följer av ÅRL och rapporterar för räkenskapsår 
2025 i enlighet med European Sustainability  
Reporting Standards (ESRS). 
SOCIAL
ALLMÄNNA UPPL YSNINGAR
SOCIAL HÅLLBARHET  ..................................................... 86
S1 Egna medarbetare ...................................................... 87
Arbetsvillkor .................................................................. 88
Likabehandling och lika möjligheter för alla ........ 92
S2 Arbetskraft i värdekedjan ........................................ 95
S4 Kunder och områdesutveckling ............................ 97
Lokalpåverkan och områdesutveckling ................ 97
Informations- och datasäkerhet .............................. 99
ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE  .............................. 101
G1 Affärsetik  ................................................................... 102
APPENDIX ........................................................................... 105 
ESRS upplysningskrav ................................................. 105
Upplysningar som härrör  
från annan lagstiftning ................................................. 106
REVISORNS GRANSKNINGSBERÄTTELSE AV DEN 
LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN
 .... 167
GOVERNANCE
ENVIRONMENT
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET  ...................................... 59
E1 Klimatförändringar ..................................................... 60
Anpassning till klimatförändringar ......................... 60
Begränsning av klimatförändringar ........................ 65
Energi ............................................................................... 71
E3 Vatten ............................................................................ 75
E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi ............. 77
EU-taxonomin ................................................................... 79
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR ........................................ 45
Grund för hållbarhetsredovisningen .......................... 45
Styrning .............................................................................. 47
Strategi ............................................................................... 49
Balders värdekedja ...................................................... 49
Intressenter och intressentdialog ............................... 50
Viktiga intressentfrågor och dialogkanaler .......... 50
Påverkan, risker och möjligheter .................................. 51
Dubbel väsentlighetsanalys ....................................... 51
Väsentliga hållbarhetsfrågor ........................................ 54
FN:s Globala Hållbarhetsmål ........................................ 57
43 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 46 =====

HÅLLBARHET HOS BALDER
ENVIRONMENT SOCIAL GOVERNANCE
Mål
•  Inga incidenter av diskriminering eller kränkande 
särbehandling
•  Genomföra olika sociala insatser som bidrar till  
utveckling av Balders fem sociala pelare
• Skapa arbetstillfällen för unga i förvaltnings-
organisationen
Mål
• Inga fall av korruption 
• Samtliga medarbetare ska utbildas i bolagets  
uppförandekod
Mål
• 50% utsläppsminskning i egna verksamheten till 2030 och nå nettonollutsläpp  i v ärdekedjan 
till 2045 
• Energieffektivisering 2% per kvm och år samt ökad mängd förnybar  e nergiproduktion 
• Genomföra klimatriskanalyser för fastighetsbeståndet
• Kunder och medarbetare ges goda förutsättningar till miljövänliga och fossilfria transporter
• Öka andelen grön finansiering 
• Alla nyproducerade fastigheter ska uppfylla minst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande  
certifiering
• Öka andelen miljöcertifierade byggnader i Balders befintliga fastighetsbestånd
• Reducerad vattenanvändning 2% per kvm och år
•  Aktivt bidra till att bevara och öka den biologisk mångfalden i förvaltning av  f astigheter och  
i samband med fastighetsutveckling
• Reducera avfallsmängder, öka sorteringsgraden och verka för ökat återbruk av material
E1  Klimatförändringar
E3  Vatten
E5  Resursanvändning och cirkulär ekonomi
S1  Egna medarbetare
S2  Arbetskraft i värdekedjan
S4   K under oc h 
områdesutveckling
G1   A nsvarsfullt  
företagande 
Balder utvecklar städer och fastigheter där människor ska leva och verka under många år framöver. Hållbarhetsarbetet fokuseras till de områden där bolaget bedömer  
att det finns störst möjlighet att påverka. Samtidigt prioriteras proaktiva aktiviteter som kan minska bolagets risker inom sociala, klimatrelaterade och miljömässiga samt 
ekonomiska hållbarhetsfrågor. Balder arbetar för att bidra till FN:s globala hållbarhetsmål och har valt ut sex mål där bolaget har störst möjlighet att påverka.
44 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 47 =====

ALLMÄNNA UPPL YSNINGAR 
Balder har upprättat en hållbarhetsrapport för koncer-
nen i enlighet med 6 kap. 10 § samt 10 a–10 f §§ års-
redovisningslagen (1995:1554), vilka genomför Europa-
parlamentets och rådets direktiv (EU) 2022/2464 
(CSRD). Rapporten inkluderar även upplysningar
enligt EU-taxonomin, artikel 8 i Europaparlamentet och 
rådets förordning (EU) 2020/852 samt gällande dele-
gerade akter (EU taxonomiförordning). Rapporteringen 
tar även stöd av standarder som Taskforce on Climate-
related Financial Disclosures (TCFD) och Greenhouse 
Gas Protocol (GHG-protokollet). Balder fokuserar på 
de hållbarhetsområden som bolaget bedömer vara 
mest väsentliga utifrån bolagets affärs modell, värde-
kedja och intressenter. 
Det här är Balders nionde hållbarhetsredovisning och 
den första i enlighet med ESRS. Hållbarhetsredovis-
ningen följer det finansiella räkenskapsåret och publi-
ceras årligen. Balders hållbarhetsredovisning för 2025 
publiceras i april 2026. Hållbarhetsredovisningen be-
står av sida 42–108. 
Revisorns granskningsberättelse avseende den lag-
stadgade hållbarhetsredovisningen återfinns på sida 
167. Kontaktperson för Balders hållbarhetsredovisning 
är Klara Appelqvist, hållbarhetschef,  
klara.appelqvist@balder.se. 
Avgränsningar och konsolidering
Informationen som presenteras i hållbarhetsredovis-
ningen är utarbetad på en konsoliderad grund. Infor-
mationen har samlats in och sammanställts från samt-
liga konsoliderade dotterbolag, vilket innebär att de är 
ägda till mer än 50% och Balder har en majoritet i röst-
andel, se not 27 på sida 148 för lista. Bolaget utgår från 
finansiell konsolidering och avgränsning där intresse-
bolag eller joint ventures inte ingår i hållbarhetsrappor-
teringen. Avsteg kan förekomma och förtydligas i de 
fall denna grundprincip frångås.
För de bolag Balder definierar som mindre dotterbo-
lag har avgränsningar gjorts vid insamling och redovis-
ning av hållbarhetsdata. Konsoliderade mindre bolag 
som saknar egna anställda rapporterar miljödata, men 
inte data kopplat till affärsetik och egna medarbetare 
om inget annat anges.
Balder delar upp värdekedjan i tidigare och senare 
led samt egen verksamhet. Balders värdekedja beskrivs 
i mer detalj under Strategi på sida 49. Hållbarhetsredo-
visningen täcker påverkan, risker och möjligheter i 
både tidigare och senare led i värdekedjan, samt egen 
verksamhet, och inkluderar miljömässig och social 
hållbarhet, samt bolagsstyrning. Balders värdekedja i 
tidigare led inkluderar aktiviteter inom energi och  
vattenförbrukning, arbetskraft hos Balder och i värde-
kedjan samt ansvarsfullt företagande. Balders aktivite-
ter i senare led inkluderar klimatutsläpp och områdes-
utveckling. Balder redovisar policyer, åtgärder, mål 
och mått för hela värdekedjan där bolaget har väsent-
lig påverkan, risk och möjligheter och arbetar för att  
vidareutveckla delar av områden. Avgränsningar av  
datainsamling i värdekedjan utgår från Balders väsent-
liga hållbarhetsfrågor som identifierats i den dubbla 
väsentlighetsanalysen. Läs mer på sida 51–56.
Koppling till den finansiella rapporteringen 
Hållbarhetsredovisningen har sedan 2023 redovisat 
hållbarhetsinformation uppdelat på geografiska regio-
ner som avser de sex länder som Balder verkar i, vilket 
innefattar Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland 
och Storbritannien. Den finansiella rapporteringen 
bygger huvudsakligen på en segmentsrapportering 
baserad på sju segment, Helsingfors, Göteborg,  
Stockholm, Köpenhamn, Öst, Norr och Syd. För ytter-
ligare information om segmentsuppdelning, se not 2 
på sida 120–121. Balders verksamhet kan skilja sig åt i 
de olika länderna beroende på lokala förutsättningar 
och organisationers storlek. Se tabell till höger som  
redogör för hållbarhetsredovisningens regionsuppdel-
ning. Uppgifter och antaganden i hållbarhetsrapporte-
ringen är konsekventa med motsvarande uppgifter i 
Balders finansiella rapportering, såvida inget annat 
anges. 
REGIONSUPPDELNING HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025-12-31
Sverige Danmark Finland Norge Tyskland Storbritannien
Region enligt  
finansiell rapport
Göteborg, Norr, 
Stockholm, Syd 
och Öst Köpenhamn
Helsingfors, 
Öst Norr Syd Syd
Antal anställda  626 125 371 29 0 0
Antal fastigheter 617 29 1 238 128 7 4
Area uthyrbar, kvm 3 491 214 408 473 2 180 386 554 755 49 592 18 726
Förändringar mot tidigare rapportering
Till följd av förvärv och försäljningar genomförs årligen 
en intern analys om bolaget bör göra en basårskorrige-
ring i klimatbokslutet för år 2022. Under redovisnings-
perioden har bolaget ej behövt korrigera sina basårs-
beräkningar i klimatbokslutet. Årets förvärv och 
försäljningar har ej föranlett några övriga ändringar i 
den historiska hållbarhetsredovisningen eller omräk-
ning av jämförelsetal. 
Balders resa för att ställa om hållbarhetsredovisningen 
enligt ESRS påbörjades under 2023 och har fortsatt 
under 2024 och 2025, med särskilt fokus på informa-
tionsväsentlighetsanalys, datainsamling och efterlev-
nad av ESRS-upplysningskrav. Då Balder från och med 
2025 rapporterar i enlighet med ESRS har information 
som tidigare rapporterades i hållbarhetsredovisningen 
i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) sepa-
rerats från årets rapport. Index för GRI går i stället att 
hitta på Balders hemsida. 
Under 2025 har en revidering genomförts av den 
dubbla väsentlighetsanalysen där bolaget har gått ige-
nom sin väsentliga påverkan, risker och möjligheter. 
Förändringar i den dubbla väsenlighetsanalysen har 
lett till att E4 Biologisk mångfald och S3 Påverkade 
samhällen har fasats ut. S4 Kunder och områdesut-
veckling har inkluderats och innehåller stor del av 
datan som tidigare redovisades i S3. Det presenteras 
mer i detalj under Påverkan, risker och möjligheter på 
sida 51–56. Övriga förändringar av redovisad hållbar-
hetsinformation upplyses löpande genom hållbarhets-
redovisningen, i fotnoter eller i löpande text.
Rättelse av fel i tidigare rapportering
Inga väsentliga fel av hållbarhetsinformationen för 
2024 har upptäckts eller kommit till bolagets känne-
dom under räkenskapsåret. Justeringar har skett för 
vissa historiska uppgifter, vilket upplyses i förekom-
mande fall i fotnoter.
Händelser efter rapporteringsperiodens slut 
Inga väsentliga händelser har skett efter rapporterings-
periodens slut som påverkat bolaget eller dess rappor-
tering. Balder följer noggrant utvecklingen inom EU 
kopplat till Omnibus och förändrade krav på hållbar-
hetsrapportering. 
Utelämnande av känslig information 
Enligt europeisk och svensk lagstiftning med lagar 
såsom dataskyddsförordningen (GDPR) och Diskrimi-
neringslagen (2008:567) har bolaget historiskt och 
framgent valt att inte samla in någon känslig mångfald- 
och jämlikhetsinformation kopplat till etnicitet, funk-
tionsvariationer eller minoritetstillhörighet. Ingen  
hemligstämplad information kopplat till hållbarhets-
redovisningen har utelämnats för räkenskapsåret.  
Balder har inte utelämnat någon information rörande 
immateriella rättigheter, know-how eller innovations-
resultat på grund av sekretess eller känslighet. 
GRUND FÖR HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN 
45 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 48 =====

I takt med att datainsamlingen utökas både inom  
bolagets egen verksamhet och värdekedja, där till-
gången till direkt data är begränsad eller helt otillgäng-
lig, ämnar Balder utveckla beräkningsmetoder som tar 
hänsyn till eventuella rådande branschgemensamma 
redovisningsstandarder. 
Infasning i hållbarhetsredovisningen  
till följd av Omnibus 
I och med Omnibus har Balder möjlighet att utnyttja in-
fasning av upplysningar i enlighet med den av EU före-
slagna ”Quick Fix”. Se tabell för upplysning om vilka 
upplysningskrav som bolaget valt att fasa in under 
2025. Balder har valt att fortsatt inkludera information 
som bolaget tidigare har rapporterat på, men att till-
lämpa infasning där man tidigare inte har rapporterat 
någon information. Detta avser främst, men inte en-
bart, kvantitativa upplysningskrav. För mer information 
om infasning, se respektive tematisk standard.
Hållbarhetsrapportering framöver
Datakvalitet är avgörande för att ge en representativ 
bild av Balders hållbarhetsarbete. För att kvalitetssäkra 
datainsamlingsprocesser och innehåll har bolaget som 
grundläggande princip att datainsamling sker i två år 
internt innan den publiceras externt. Obligatoriska 
upplysningar enligt ESRS utesluts ej från rapporten till 
förmån för denna princip utan bolaget har upprättat in-
samling av data för denna typ av upplysningar sedan 
2024. Bolagets ambition är att fortsätta utveckla och 
standardisera processerna för insamling, kontroll och 
uppföljning av data, bland annat med hjälp av befintliga 
systemstöd. Andra förbättringsåtgärder av hållbarhets-
rapporteringsprocessen är att minska mängden upp-
skattade data samt fortsätta erbjuda löpande utbild-
ningar och informationsmöten till alla involverade 
parter inom Balder samt fokusera på kunskaps-och in-
formationsdelning mellan koncernens bolag. 
Osäkerheter i uppskattningar  
av hållbarhetsinformation
För att skapa transparens om osäkerheter och upp-
skattning av hållbarhetsrelaterad information har 
Balder som målsättning att tydliggöra förhållanden 
kring datainsamling samt tillämpade metoder, antag-
anden och redovisningsprinciper löpande i hållbar-
hetsredovisningen under respektive tematisk standard.
Vid datainsamling av Balders hållbarhetsdata efter-
frågas i första hand data från direkta källor med styr-
kande underlag. I förekommande fall där tillgången till 
direkt data är begränsad eller otillgänglig estimeras 
hållbarhetsinformation delvis eller helt, antingen via 
externa schabloner eller interna estimeringsberäk-
ningar. Uppskattningar används för mätningar i hela 
värdekedjan, men främst för beräkningar av indirekta 
utsläpp i Scope 3 kopplat till hyresgästers energian-
vändning, avfall, fastighetsförvärv och fastighetsut-
veckling. Redovisad data för Scope 3 är generellt det 
område där bolaget bedömer att risken för mätosäker-
het är som störst, eftersom beräkningarna i huvudsak 
baseras på schablonmetoder. I övrigt har bolaget inte 
identifierat några andra kvalitativa mått eller monetära 
belopp med hög osäkerhet. Läs mer om uppskattningar 
och beräkningar under respektive tematisk standard. 
Bolagets bedömning av datakvalitén där uppskattningar 
eller externa data använts indikeras i respektive mäte-
tal. Brutet räkenskapsår används vid viss insamling av 
energi- och vattendata från ett fåtal internationella 
dotterbolag. Mätning sker manuellt eller på grund av 
levereras med sen eftersläpning från exempelvis myn-
digheter, branschorganisationer och energibolag.  
Balder Danmark rapporterar exempelvis energidata 
från december till november, istället för januari till  
december, då data för årets sista månad inte hinner 
summeras i tid innan hållbarhetsrapportern ska sam-
manställas. Balder arbetar löpande med att förbättra 
och kvalitetssäkra hållbarhetsdata genom att upp-
datera mätningar och eftersträva mer precisa data 
med tillhörande styrkande dokumentation.
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / GRUND FÖR HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
INFASNING AV UPPLYSNINGKRAV
ESRS Upplysningskrav Infasning 
Allmänna upplysningar
ESRS 2 SBM-3 Information som föreskrivs i ESRS 2 SBM-3 punkt 48d-e  
(nuvarande och förväntade finansiella effekter).
Miljömässig hållbarhet
ESRS E1 E1-9 Förväntade finansiella effekter genom väsentliga fysiska risker och 
omställningsrisker och potentiella klimatrelaterade möjligheter.
Social hållbarhet
ESRS S1 S1-7 Uppgifter om icke-anställda enligt punkt 55a.
ESRS S1 S1-14 Uppgifter om icke-anställda medarbetare.
ESRS S1 S1-15
Uppgifter om andel anställda som har tagit ledigt av familjeskäl uppdelat 
efter könstillhörighet enligt punkt 93b.
INFÖRLIVANDE GENOM HÄNVISNING 
Väsentligt område Upplysningskrav Hänvisning
ESRS 2 SBM-1 Förvaltningsberättelse
ESRS S1 S1-6 Not 4 Anställda och personalkostnader.
46 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 49 =====

STYRNING
Hållbarhetsarbetet är integrerat i Balders dagliga verk-
samhet. Styrningen utgår från koncernövergripande 
styrdokument och hållbarhetsmål. I bolagets process 
för styrning och uppföljning ingår dels att identifiera 
och hantera såväl risker som möjligheter, dels att säker-
ställa progression mot de mål och åtaganden som har 
antagits. Fokus ligger på de prioriterade och väsentliga 
hållbarhetsområden som identifierats i Balders dubbla 
väsentlighetsanalys, se sida 51–56. 
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhets-
arbetet följer Balders organisationsstruktur. Ansvar 
och befogenheter delegeras via ett internt lednings-
system från styrelse och koncernledning till respektive 
dotterbolag, bestående av koncernövergripande poli-
cyer och hållbarhetsmål. Varje konsoliderat dotter b olag 
ska utveckla riktlinjer och handlingsplaner i linje med 
koncernövergripande styrdokument. Utöver detta styrs 
hållbarhetsarbetet av lagar, riktlinjer och regelverk 
samt guidas av frivilliga åtaganden och ramverk som 
exempelvis FN:s globala hållbarhetsmål och Science 
Based Target initiative (SBTi).
Styrelsens arbete med hållbarhetsfrågor
Balders styrelse ansvarar ytterst för att bolaget förval-
tas i linje med bolagets och aktieägarnas intresse. Detta 
arbete inkluderar även att säkerställa ett långsiktigt håll-
barhetsarbete. Styrelsen tillsammans med VD är även 
ytterst ansvarig för att Balders hållbarhetsredovisning 
är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och 
kontinuerligt anpassas i linje med lagar och direktiv. 
Styrelsen reviderar och antar årligen koncernövergri-
pande policyer, vilket inkluderar bolagets hållbarhets-
mål. Mer information om bolagets policyer återfinns 
under rubriken Policyer på sida 48. Styrelsen följer  
regelbundet upp såväl utvecklingen gentemot upp-
satta mål som bolagets risker och potentiella påverkan 
relaterad till miljö, sociala aspekter och övergripande 
styrning.
Balders hållbarhetschef har till uppgift att kvartalsvis 
delge styrelsen information om bolagets hållbarhets-
arbete. Rapporteringen sker vanligtvis i samband med 
ordinarie styrelsemöten. Inför dessa möten får styrelsen 
en rapport från hållbarhetschefen kring pågående  
projekt, kommande lagändringar, intressenters håll-
barhetsrelaterade synpunkter, utveckling av uppsatta 
mål, utfall och hållbarhetsrapporten. Styrelsen och 
även ledningen tar exempelvis del av resultatet från 
kundundersökningar och medarbetarundersökningar. 
Väsentliga avvikelser och åtgärder kopplade till Balders 
hållbarhetspolicy och uppförandekod rapporteras till 
styrelsen när sådana inträffar. Genom ett kontinuerligt 
arbete strävar styrelsen efter att säkerställa dels en 
strategisk och resilient hållbarhetsstyrning, dels att 
hållbarhetsrapporteringen är transparent, relevant och 
tillförlitlig. 
Under räkenskapsåret har styrelsen, bland annat be-
handlat följande hållbarhetsfrågor identifierade i den 
dubbla väsentlighetsanalysen kopplat till bolagets  
väsentliga påverkan, risker och möjligheter: 
• Säkerställa krav på hållbarhetsrapportering (CSRD) 
och efterlevnad av ESRS upplysningskrav
• Förenlighet med EU-taxonomin
• Uppdatering av koncernövergripande policyer 
• Införandet av en Risk- och kriskommitté
• Klimatriskanalyser 
• EU-direktiv om byggnaders energiprestanda (EPBD)
• Översiktlig granskning av hållbarhetsrapporten
• Grön och social finansiering
• Miljöcertifieringar av byggnader
• ESG-ratings
Styrelsen består av fem icke verkställande ledamöter 
som därmed inte deltar i den dagliga ledningen av  
organisationen och en verkställande styrelseledamot. 
Den verkställande styrelseledamoten innehar rollen 
som VD.
Styrelsen besitter en bred erfarenhet inom bolags-
styrning från relevanta sektorer så som bygg- och fastig-
hetsbranschen med tidigare roller som såväl VD som 
styrelseordförande och styrelseledamot. Styrelsen  
besitter även relevant erfarenhet rörande frågor kopp-
lat till miljömässig och social hållbarhet genom sina  
tidigare befattningar från försäkrings- och advokat-
branschen. Se även styrelsens tidigare erfarenhet på 
sida 159. Styrelsens sammansättning och mångfald 
presenteras på sida 94. Styrelsen består av oberoende 
(67%) och beroende (33%) ledamöter, se även sida 156. 
Oberoende definieras av bolaget som oberoende till 
bolaget, bolagsledningen samt de större aktieägarna 
(>10%). 
Styrelsen utsåg 2023 Anders Wennergren, styrelse-
ledamot sedan 2009, särskilt ansvar för ESG-relaterade 
frågor i styrelsen. Anders Wennergren har det övergri-
pande ansvaret för att leda styrelsens hållbarhetsstyr-
ning och säkerställa att bolagets påverkan, risker och 
möjligheter reflekteras i policyer och rapportering.  
Anders Wennergren är advokat och besitter därigenom 
omfattande juridisk erfarenhet samt har tidigare erfa-
renhet från advokatfirman NORMA Advokater samt har 
suttit i flera styrelser inom byggbranschen vilket gör 
honom väl lämpad som ESG ansvarig i styrelsen. I sin 
roll med särskilt ansvar för ESG-relaterade frågor har 
Anders Wennergren kvartalsvisa möten med Balders 
hållbarhetschef. Som ett resultat av dessa möten har 
bolaget 2025 exempelvis inrättat en särskild Risk- och 
kriskommitté med ansvar för samordning på koncern-
nivå. 
Balder betalar inte ut några rörliga ersättningar, och 
det finns följaktligen inga ekonomiska incitaments-
program kopplade till hållbarhetsrelaterade mål eller 
andra nyckeltal.
Koncernledningen
Balders VD och ledning är ansvariga för att verksamhe-
ten drivs på ett hållbart sätt, med en tydlig delegering 
till hållbarhetschefen att driva och utveckla hållbarhets-
arbetet. VD och ledningsgrupp följer kontinuerligt upp 
efterlevnaden av policyer och utvecklingen gentemot 
satta mål. Även bolagets dubbla väsentlighetsanalys 
ska ses över och revideras regelbundet. Ledningen är 
även ansvarig för att bolagets verksamhet drivs på ett 
affärsetiskt sätt. 
Koncernledningen består av (100%) verkställande 
chefer med olika ansvarsområden som besitter en bred 
kompetens inom styrning, miljömässiga och sociala 
hållbarhetsfrågor. Majoriteten av koncernledningen,  
finanschef, ekonomichef och HR-chef, har genomgått 
extern utbildning inom CSRD/ESRS och/eller deltagit i 
workshops gällande dubbel väsentlighetsanalys. Led-
ningens sammansättning och mångfald presenteras 
på sida 94.
Balders finanschef har ansvar för bolagets hållbar-
hetsavdelning och kan därigenom utöva verksamhets-
nära tillsyn över sättandet av mål kopplade till väsentlig 
påverkan, risker och möjligheter, och framsteg mot 
uppsatta hållbarhetmål. Hållbarhetschef rapporterar 
det löpande arbetet som sker i samverkan med bolagets 
andra interna funktioner till finanschef veckovis.
Ledningen får kontinuerligt information om hur bola-
gets hållbarhetsarbete fortlöper och underlag för att  
ta beslut om framtida utveckling. Balders hållbarhets-
chef har under 2025 exempelvis informerat ledningen 
om arbetet med att uppdatera bolagets dubbla väsent-
lighetsanalys, kommande EU-direktiv inom energi-
prestanda för byggnader (EPBD), tillbörlig aktsamhet i 
leverantörsled (CSDDD) och hållbarhetsrapportering 
(CSRD). Påverkan, risker och möjligheter som identifie-
rats som en del av bolagets dubbla väsentlighetsanalys 
2025 har beaktats på ledningsnivå, exempelvis hur  
bolaget på ett strategiskt sätt kan arbeta med att öka 
den gröna och sociala finansieringen av beståndet 
som en del av bolagets riskhantering. Ekonomichef har 
ansvar för att upprätta års- och hållbarhetsredovisning 
samt revision av finansiell information. 
Hållbarhetsavdelningen
Genom delegering ansvarar Balders hållbarhetschef 
för att regelbundet följa upp och förbättra det koncern-
övergripande hållbarhetsarbetet med ambition att håll-
barhetsmålen nås. Balders hållbarhetschef ansvarar  
för att årligen uppdatera hållbarhetspolicyn och upp-
förandekoder. Hållbarhetschefen har även delegerats 
ansvar för sammanställning och framtagande av håll-
barhetsrapporten.
Hållbarhetschefen leder hållbarhetsavdelningen på 
Balder. Denna koncernfunktion utökades under 2025 
med ytterligare två fastanställningar som fokuserar på 
insamling och kvalitetssäkring av hållbarhetsdata samt 
driver interna projekt kopplat till hållbarhet, bland 
annat genom att förbättra bolagets interna rutiner för 
miljöcertifiering av fastigheter.
Vidare ansvarar koncernfunktionen hållbarhet för att, 
på operativ nivå, identifiera och bedöma hållbarhets-
relaterade risker och möjligheter samt ge förslag på  
åtgärder för att hantera dessa. Detta görs i samverkan 
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
47 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 50 =====

med olika avdelningar inom bolaget så som energi, 
miljö och teknik, HR samt ansvariga för förvaltning och 
fastighetsutveckling. Som en del i det operativa arbe-
tet under 2025 har bolaget inrättat en koncernövergri-
pande Risk- och kriskommitté. Syftet med kommittén 
är att förtydliga arbetssätt, samordna och utveckla 
kontinuitet i verksamhetens risk- och krishantering och 
säkerställa organisationens beredskap vid kriser och 
nödsituationer. Beredskap är av största betydelse för 
hela bolaget, men även externa intressenter så som 
kunder, leverantörer och samarbetspartners. Risk- och 
kriskommittén ansvarar även för att sammanställa och 
rapportera från respektive krisledning till bolagets sty-
relse. Läs mer om ansvarsfullt företagande på sida 101.
Hållbarhetsarbetet i organisationen
De övergripande mål som fastställs i styrdokument ska 
utgöra övergripande ramar för den affärsutveckling 
som genomförs i koncernen och dess dotterbolag. 
Ansvariga inom fastighetsutvecklings- och förvalt-
ningsorganisationerna ansvarar för att säkerställa att 
väsentliga miljömässiga aspekter beaktas i den dagliga 
verksamheten, liksom aspekter som rör social hållbar-
het och affärsetisk bolagsstyrning.
HR-funktionen ansvarar, i nära samarbete med samt-
liga chefer med personalansvar, för identifiering av so-
ciala och arbetsplatsrelaterade risker. 
Förklaring om tillbörlig aktsamhet 
Tillbörlig aktsamhet innebär att bolaget på ett struktu-
rerat sätt identifierar, hanterar och följer upp sina mest 
väsentliga faktiska och potentiella negativa konse-
kvenser för människor och miljö, i den egna verksam-
heten och i värdekedjan. Rapporteringen av Balders  
arbete med tillbörlig aktsamhet är integrerat i hållbar-
hetsredovisningen och presenteras i tabellen nedan. 
Tabellen refererar till de upplysningskrav där det fram-
går vilka processer för tillbörlig aktsamhet som finns 
integrerade i Balders verksamhet. 
Riskhantering och intern kontroll
Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamåls-
enliga och effektiva system för riskhantering och intern 
kontroll. Styrelsen har delegerat ansvaret för det löp-
ande arbetet till ledningen som ansvarar för bland 
annat uppföljning och utveckling av interna kontroller. 
Bedömningen av risker sker utifrån, av ESRS definie-
rade, tidshorisonter kort, medellång och lång sikt. 
Balder tar utgångspunkt i Organisationen för ekono-
miskt samarbete och utvecklings (OECD) riktlinjer för 
ansvarsfullt företagande vid processer för tillbörlig 
aktsamhet och stödåtgärder. Vid uppföljning av exem-
pelvis minimiskyddsåtgärderna i enlighet med EU- 
taxonomin sker genomlysning utifrån OECD:s riktlinjer 
för multinationella företag samt FN:s vägledande prin-
ciper för företag och mänskliga rättigheter. 
Koncernfunktionen hållbarhet samordnar riskhante-
ring och intern kontroll över bolagets hållbarhetsrap-
portering. Balder har implementerat ett rapporterings-
system som ligger till grund för en standardiserad och 
koncernövergripande rapporteringsstruktur. Genom 
systemstödet kan Balder säkerställa att all rapportering 
är enhetlig, ändamålsenlig och spårbar. Datainsamling 
avseende EU-taxonomin, klimatriskanalyser och energi-
deklarationer sker separat med stöd av Balders ekono-
misystem och andra interna funktioner. 
Då avsaknad av automatisering gör att majoriteten av 
all rapporterad data samlas in eller hanteras manuellt 
bedöms detta som den största risken för fel. Som en del 
i att mitigera risken för fel kvalitetsgranskas all hållbar-
hetsrelaterad data av hållbarhetsavdelningen genom 
bland annat kontrollberäkningar och stickprov. Eventu-
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / STYRNING
ella avvikelser och fluktuationer i data mellan åren följs 
upp och dokumenteras. För mer information om redo-
visningsprinciper, se respektive tematisk standard.
Policyer och mål 
Samtliga policyer är koncernövergripande och varje 
konsoliderat bolag ska utveckla riktlinjer och hand-
lingsplaner i linje med dessa utifrån sin organisation, 
verksamhet och geografi. Hållbarhetspolicyn reglerar 
Balders styrning, ställningstagande, agerande och mål 
när det gäller miljömässig, social och ekonomisk håll-
barhet. Ansvar och befogenheter för bolagets hållbar-
hetsstyrning delegeras från styrelse till koncernledning 
och vidare till respektive konsoliderat bolag. Alla an-
ställda i Balderkoncernen omfattas av de policyer och 
hållbarhetsmål som antagits av styrelsen. Relevanta 
policyer tas upp under respektive tematisk standard. 
Balders policyer riktar sig primärt till bolagets med-
arbetare. Undantag gäller för uppförandekoden för 
samarbetspartners, som även riktar sig till de sam-
arbetspartners som bolaget ingår avtal med. Uppfö-
randekoden distribueras till samarbetspartners hos 
Balder för att ge riktlinjer för ansvarsfullt agerande i  
interna och externa relationer samt säkerställa vilka 
grundläggande krav som ställs i alla situationer.
Uppförandekoderna samt Balders skattepolicy  
bygger på internationella riktlinjer som FN:s Global 
Compacts principer om mänskliga rättigheter, arbets-
rättsliga frågor, miljö och antikorruption, FN:s väg-
ledande principer för företag och mänskliga rättigheter, 
ILO:s kärnkonventioner och OECD:s riktlinjer för multi-
nationella företag. Vid framtagandet av uppförande-
kod har även Näringslivskoden från Institutet Mot 
Mutor (IMM) beaktats.
FÖRKLARING OM TILLBÖRLIG AKTSAMHET 
Centrala delar av tillbörlig aktsamhet Hänvisning till upplysningskrav
ESRS 2 E1 E3 E5 S1 S2 S4 G1
a) Att bygga in tillbörlig aktsamhet i styrning, strategi och affärsmodell GOV-1–2, SBM-3
b) Att samarbeta med påverkade intressenter i alla huvudstegen i tillbörlig aktsamhet GOV-2, IRO-1, SBM-2–3 E1-2, E1-4 E3-1, E3-3 E5-1, E5-3 S1-1, S1-5 S2-1, S2-5 S4-1, S4-5 G1-1, G1-4
c) Att identifiera och bedöma negativ påverkan IRO-1, SBM-3
d) Att vidta åtgärder för att behandla negativ påverkan MDR-A E1-3 E3-2 E5-2 S1-3–4 S2-3–4 S4-3–4 G1-4
e) Att följa upp hur ändamålsenliga dessa insatser är och kommunicera det MDR-T E1-5–6 E3-4 E5-5 S1-6–11, S1-13–17 S2-5 S4-5
Bolaget beaktar input från huvudgrupper av intres-
senter via olika dialogforum vid uppförande och revi-
dering av policyer, se vidare beskrivning av intressent-
dialog på sida 50 samt under respektive tematisk 
standard. Under 2025 antog Balder en risk-och kris-
hanteringspolicy som kopplar an till arbetet som ge-
nomförs av Risk- och kriskommittén, se beskrivning 
under Hållbarhetsavdelningen på sida 47 samt under 
Ansvarsfullt företagande på sida 101. 
Balders koncernövergripande hållbarhetsmål revide-
ras årligen, i samband med uppdatering av hållbarhets-
policyn, och godkänns av både koncernledning samt 
styrelse. Mål och mått har tagits fram internt i samver-
kan mellan medarbetare och inte i direkt samverkan 
med externa intressenter eller tredjepart. Undantag 
gäller för bolagets klimatmål som är vetenskapligt  
baserat och har validerats av extern part i form av SBTi. 
Inga väsentliga ändringar i bolagets hållbarhetsmål har 
skett under 2025. 
Mål och mått som inte är vetenskapsbaserat eller 
kopplat till extern reglering benämns i respektive te-
matiskt kapitel som företagsspecifikt. Resultaten, i för-
hållande till de hållbarhetsmål som beslutats, övervakas 
löpande av ansvarig avdelning inom respektive bolag, 
samt följs årligen upp i samband med hållbarhetsredo-
visningen. Samtliga mått som redovisas i hållbarhets-
rapporten omfattar hela koncernen och har inte valide-
rats av en extern part.
Mer information om styrdokument, policyer och mål 
kopplat till bolagets väsentliga hållbarhetsområden 
finns att läsa under respektive tematiskt kapitel i håll-
barhetsredovisningen. Policyer finns bland annat till-
gängliga på bolagets hemsida och kan läsas av både 
interna och externa intressenter. 
48 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 51 =====

STRATEGI
BALDERS VÄRDEKEDJA
UR ETT HÅLLBARHETSPERSPEKTIV
Balders övergripande affärsidé är att skapa värde 
genom att äga, förvalta och utveckla fastigheter be-
lägna i storstäder eller större städer med positiv be-
folkningstillväxt. Till följd av Balders diversifierade 
verksamhet har bolaget direkt och indirekt påverkan 
på ekonomiskt resultat, samt miljö och samhälle i  
värdekedjan. Samtidigt påverkar faktorer i omvärlden 
bolaget, i form av såväl risker som möjligheter. Med sin 
verksamhet bidrar Balder till att vara en aktiv och stabil 
samhällsaktör för sina kunder och hyresgäster. Genom 
nybyggnation och förvaltning med lokal närvaro ska-
pas goda förutsättningar för utveckling av områden i 
nära samverkan med bolagets intressenter. Med konti-
nuerlig förädling av det befintliga fastighetsbeståndet i 
kombination med tillväxt genom förvärv och fastig-
hetsutveckling är Balder en långsiktig och ansvars-
tagande aktör. Läs mer om Balders affärsmodell och 
verksamhet på sida 33–36.
Påverkan i värdekedjan
Via den egna verksamheten och bolagets värdekedja 
påverkar Balder och påverkas av sociala, miljömässiga 
och styrningsrelaterade hållbarhetsfrågor. 
Bolaget är beroende av olika resurser, produkter och 
tjänster för att kunna bedriva sin verksamhet och skapa 
värde för sina kunder och ägare. Kopplat till miljö avser 
detta främst tillhandahållande av material vid renove-
ringar, material- och markanvändning vid nyproduk-
tion samt vatten- och energianvändning i den dagliga 
driften av fastigheter. Hur effektivt Balders verksamhet 
använder dessa resurser påverkar i senare led exem-
pelvis klimatutsläpp och avfallsmängder. Bolaget har 
även en social påverkan genom arbetsvillkor för med-
arbetare och anställda i leverantörskedjan, men också 
genom de aktiviteter som bedrivs för att medverka till 
positiv social områdesutveck l ing samt trygghet och 
trivsel för de som bor och verkar i bolagets fastigheter. 
Hur bolaget styrs, genom exempelvis styrdokument, 
rutiner och leverantörskrav, påverkar bolagets före-
tagskultur och affärsetiskt agerande.
Balder arbetar med en stor mängd samarbetspartners 
inom produkt- och tjänstesektorn, både i tidigare och 
Balder ska i sitt hållbarhetsarbete och i hållbarhets-
redovisningen beakta hela sin värdekedja. Det innebär 
att bolaget behöver se bortom sin egen verksamhet, 
och därmed även inkludera samarbetspartners,  
kunder samt andra intressenter som är involverade i 
produktion och distribution av produkter och tjänster 
verksamheten är beroende av. Genom att äga, förvalta 
och utveckla fastigheter har Balder miljö-, samhälls- 
och ekonomisk påverkan på omvärlden. Samtidigt  
behöver verksamheten vara resilient mot yttre påverkan 
och hållbarhetsrisker. 
Illustrationen redogör för hållbarharhetsfrågor inom 
miljö, socialt ansvar och styrning i Balders värdekedja. 
Miljömässiga (E), sociala (S) och styrningsrelaterade 
(G) hållbarhetsfrågor kan benämnas som ESG, vilket 
presenteras i form av tre parallella men samtidigt  
sammanvävda processer. 
TIDIGARE LED
De väsentliga resurser, produkter och 
tjänster som behövs  för att bedriva  
Balders verksamhet.
EGEN VERKSAMHET
De värden Balders verksamhet skapar samt 
de faktorer som påverkar bolaget och den 
påverkan som bolaget har på omvärlden.
SENARE LED
De avtryck och effekter som  
Balders verksamhet bidrar till.
senare led i bolagets värdekedja. Samarbetspartners 
återfinns framför allt inom byggbranschen, fastighets-
branschen och energibranschen. Balders verksamhet 
och dess värdekedja är förenade med risker och möj-
ligheter, vilket utmanar bolaget och kräver anpassning 
av verksamheten för att skapa resiliens över tid. 
Balders väsentliga hållbarhetsfrågor i bolagets värde-
kedja har identifierats utifrån ett dubbelt väsentlighets-
perspektiv som kortfattat avser vilken påverkan Balder 
har på omvärlden och vilken påverkan omvärlden har 
på Balder, läs mer om Balders dubbla väsentlighets-
analys på sida 51–56.
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
49 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 52 =====

också fastighetsområdet och lokalsamhället på de 
platser där Balder har verksamhet, exempelvis myndig-
heter, kommuner och organisationer såsom svenska 
Hyresgästföreningen. 
Dialoger med intressentgrupperna sker i flera forum 
och med olika frekvens, se exempel i nedan tabell.  
Dialoger med kunder sker exempelvis löpande i Balders 
dagliga verksamhet och i samband med de årliga 
kundundersökningar som genomförs i flertalet bolag 
inom koncernen. Andra intressenter såsom investerare 
Att kartlägga och analysera intressenternas förvänt-
ningar på verksamheten är en viktig del för att nå  
uppsatta mål och skapa långsiktigt värde. Syftet med 
intressentdialogen är att få en större förståelse kring 
Balders intressenters behov och krav kopplat till håll-
barhet och vilka hållbarhetsfrågor som är viktiga för 
bolagets intressenter. De huvudgrupper av intressen-
ter som identifierats omfattar kunder, medarbetare, 
ägare och finansiella aktörer, samarbetspartners i leve-
rantörskedjan samt samhället. I den sistnämnda ingår 
KUNDER MEDARBETARE ÄGARE OCH  
FINANSIELLA AKTÖRER SAMARBETSPARTNERS SAMHÄLLE 
Viktiga frågor för  
olika intressenter
• Trivsel och trygghet i bostaden/ 
lokalen och i närliggande område
• Lokal- och bostadsanpassningar,  
inklusive frågor om exempelvis  
energi a nvändning och materialval
• Dialog och inflytande vid utveckling 
av fastighet och område
• Service, tillhandahållen av Balder 
men också av andra i närområdet
• Möjlighet till hållbara val, exempel-
vis skapa förutsättningar för avfalls-
sortering och hållbart resande
• Arbetsvillkor, inklusive fysisk,  
organisatorisk och social  
arbetsmiljö
• Mångfald, jämlikhet och lika 
 möjligheter
• Socialt engagemang, framförallt 
i bolagets egna områden
• Trygga anställningar och utveck-
lingsmöjligheter inom bolaget
• Ekonomisk stabilitet och god  
utveckling av aktiekurs
• Effektiv riskhantering
• Affärsetik och förebyggande av 
 korruption och mutor
• Kartläggning av klimatrelaterade 
risker 
• Kundnöjdhet och fortsatt hög 
 uthyrningsgrad
• Hållbara finanser och nya interna-
tionella hållbarhetskrav, exempelvis 
EU-taxonomin
• Affärsmässiga och ansvarsfulla 
 affärsrelationer
• Efterlevnad av uppförandekod, 
 internkontroll och uppföljning 
• Främja god företagskultur och 
 affärsetik
• Rättvis konkurrens vid inköp och 
upphandling
• Goda arbetsvillkor och grund-
läggande arbetsrelaterade 
 rättigheter
• Kravställan inom miljö och klimat
• Långsiktig och hållbar stads-
utveckling
• Långsiktiga och affärsetiska 
 relationer med omvärlden
• Minskad miljöpåverkan, exempelvis 
från transporter och förbättrad 
 avfallshantering
• Transparens och rapportering av 
ansvarstagande
Dialogkanaler
• Kundnöjdhetsundersökningar
• Boendedialog
• Hyresgästföreningen
• Löpande kontakt mellan kunder  
och medarbetare
• Medarbetarsamtal
• Medarbetarundersökning 
• Intranät
• Avstämningsmöten
• Investerarsamtal och finansierings-
förhandlingar
• Styrelsemöten
• Hållbarhetsrapportering
• Finansiella rapporter
• Avtals- och uppföljningsmöten
• Upphandlingsprocesser
• Uppföljning av uppförandekod
• Stadsplaneringsprocesser
• Dialogmöten
• Webbplats och sociala medier
VIKTIGA INTRESSENTFRÅGOR OCH DIALOGKANALER
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
INTRESSENTER OCH INTRESSENTDIALOG
och finansiella aktörer kan däremot variera i frekvens 
till en eller någon gång per år beroende på behov. 
Intressenternas synpunkter är en viktig del i utveck-
lingen av Balders verksamhet och resultatet från dessa 
beaktas löpande när de uppkommer via de olika kana-
lerna som finns till förfogande. Detta kan exempelvis 
vara förfrågningar om bättre belysning i utomhusom-
råden, tillgång till kompetensutveckling för medarbe-
tare eller information som efterfrågas av banker och 
ratinginstitut. 
Eftersom olika intressentgrupper lyfter fram olika  
frågor har deras perspektiv analyserats och samman-
vägts för att säkerställa att intressenternas synpunkter 
beaktas i den väsentlighetsanalys som ligger till grund 
för Balders strategiska hållbarhetsarbete, inklusive 
mål, policyer och denna rapport.
För specifika intressentdialoger, se sida 87 för S1 
Egna medarbetare, sida 96 för S2 Arbetskraft i värde-
kedjan, sida 98 och 100 för S4 Kunder och områdes-
utveckling.
50 FASTIGHETS AB BALDER  ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
ÖVERSIKT VERKSAMHET FINANSIERING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

===== SIDA 53 =====