Årsredovisning 2023

===== SIDA 1 =====

F
A
T
N
A
R
E
S
T
P
R
Fastpartner
Årsredovisning
2023

===== SIDA 2 =====

Innehåll
Inledning
2 Fastpartner i korthet
4 Året i korthet
8 VD har ordet
10 Trender
12 Strategi
16 Mål och utfall
Fastpartners verksamhet
19 Hållbarhet
24 Social hållbarhet
31 Ny förvaltningsorganisation
34 Transaktionsmarknaden
36 Marknaden för lokaler
37 Marknader och segment
44 Fastoffice
46 Hållbarhet i våra fastigheter
50 Projekt- och fastighetsutveckling
52 Makroekonomi
Finansiering
54 Finansiering
59 Riskhantering
61 Aktien och aktieägarna
Årsredovisning
66 Förvaltningsberättelse
71 Bolagsstyrningsrapport
76 Ledning
77 Styrelse och revisorer
78 Femårsöversikt
80 Rapport över totalresultat koncernen
81 Balansräkning koncernen
82 Resultaträkning moderbolaget
83 Balansräkning moderbolaget
84 Förändringar i eget kapital
85 Kassaflödesanalyser
86 Redovisningsprinciper och noter
105 Årsredovisningens undertecknande
106 Revisionsberättelse
Hållbarhetsrapport
111 Om hållbarhetsrapporten
113 Hållbarhetsnoter
117 GRI-index
Övrig information
120 Definitioner
121 Finansiella mått
122 Fastighetsförteckning
126 Kalendarium & IR-kontakt
Fastigheten på omslagsbilden är Ladugårds-
gärdet 1:48

===== SIDA 3 =====

Rånäs 1
FASTPARTNER 2023    1

===== SIDA 4 =====

Enkelt
• Raka och enkla i vår  
kontakt med hyresgäster  
och leverantörer.
• Vi vet vilket ansvar och vilka 
befogenheter vi har, det 
skapar handlingskraft i mötet 
med andra.
• Stora beslut får ta tid, andra 
beslut kan fattas snabbt.
Engagerat
•Vi tar initiativ och ansvar,  
och strävar mot att överträffa 
förväntningarna. 
• Arbetar lösningsorienterat 
och affärsmässigt.
•Visar respekt och omtanke 
mot varandra, våra hyres- 
gäster och vår omvärld.
Nära
• Vi är tillgängliga och  
lyhörda.
• Bygger relationer till våra 
hyresgäster, medarbetare 
och  leverantörer.
• Visar glädje och återkopplar 
skyndsamt.
VÄRDEGRUND
I våra fastigheter finns idag 
några av Sveriges ledande och 
största teknik-, tjänste- och industri-
bolag, liksom unga entreprenörer 
med nystartade bolag samt olika 
typer av samhällstjänster, som 
äldreboenden, skolor, statliga- 
och kommunala förvaltningar och 
vårdinrättningar. Tack vare vår 
närvaro och storlek i de områden 
där vi har vårt fastighetsbestånd 
kan vi erbjuda en hög service- 
grad, men också vara med och 
påverka stadsrummet och hur 
respektive område uppfattas.
Fastpartner är ett svenskt fastighetsbolag som äger, förvaltar  
och utvecklar egna fastigheter. Vi kännetecknas av ett långsiktigt 
engagemang, snabbhet i beslut och information samt entusiasm  
i att skapa marknadens främsta fastighetslösningar. Fastpartners 
fokus är kommersiella fastigheter framför allt i Stockholmsområdet, 
men vi finns också i storstäderna Göteborg, Malmö, Uppsala, 
Norrköping och Gävle samt i Mälardalen. Genom aktiv förvalt-
ning skapar vi tillsammans med våra hyresgäster hållbara 
lösningar i fastigheterna anpassade efter deras behov och 
önskemål.
Fastpartner i korthet
2   FASTPARTNER 2023

===== SIDA 5 =====

Affärsidé
Vår affärsidé är att hållbart 
äga, förvalta och utveckla 
fastigheter med god värdetill-
växt och positiva kassaflöden 
på expansiva orter. Vi ska 
samtidigt bygga goda och 
långsiktiga relationer med våra 
hyresgäster.
Mission
Fastpartner ska tillhandahålla 
funktionella och effektiva loka-
ler till näringsliv och offentlig 
sektor för att deras verksam-
heter ska kunna bedrivas på 
bästa möjliga sätt.
Vision
Vi skapar håll-
bara miljöer 
där människor 
och företag kan 
utvecklas.
Fastighetsvärde, MSEK
Fastighetsvärde, MSEK
Fastighetsvärde, MSEK
2 550,2
1 218,1
GÄVLE
Fastighetsvärde, MSEK
Fastighetsvärde, MSEK*
25 851,5
2 120,2
STOCKHOLM
UPPSALA
NORRKÖPING
Fastighetsvärde, MSEK
1 072,8
GÖTEBORG
567, 8
MALMÖ
*) Avser Uppsala och Mälardalen
80%
Cirka 80 procent av hyresvär-
det finns i Stockholm och dess 
närområden i Mälardalen.
2 209 MSEK
Hyresintäkterna uppgick 
till 2 208,7 MSEK för 
året.
Vårt fastighetsbestånd 
finns i Stockholm, Göte-
borg, Malmö, Uppsala 
och Mälardalen, Norr- 
köping samt Gävle.
Hilton 2
FASTPARTNER 2023    3

===== SIDA 6 =====

FINANSIERING
• Mot bakgrund av förändrade 
marknadsförutsättningar med 
ökade marknadsräntor och 
försämrad räntetäckningsgrad 
har Moody´s vid tre tillfällen 
under året beslutat att sänka 
Fastpartners kreditbetyg. Det 
innebär att vi idag har kredit-
betyget B1. Betyget omfattar 
även Fastpartners seniora icke 
säkerställda obligationer och 
företagscertifikat.
• Fastpartners egna kapital 
uppgick till 14 618,0 (16 
402,1) MSEK vid utgången 
av 2023. 
• De räntebärande skulderna 
uppgick till 16 650,3 (16 
722,7) MSEK motsvaran-
de en nettobelåningsgrad 
om 46,9 (44,2) procent. 
Räntetäckningsgraden för året 
uppgick till 1.8 (3,4) ggr.
Utdelning
Styrelsen föreslår en utdelning 
om 1,0 (1,0) kronor per stamak-
tie av serie A.
Långsiktigt substansvärde NRV
Långsiktigt substansvärde per 
stamaktie av serie A uppgick till 
95,1 (106,7) vid årets slut.
Soliditet
Soliditeten vid årets slut uppgick 
till 40,6 (43,0)%.
GRÖNA TILLGÅNGAR 
Fastpartner har fortsatt arbetet 
med att certifiera sitt fastighets-
bestånd. Under 2023 ökade 
andelen certifierade tillgångar 
med 7,0 procent och uppgick till 
19 482 MSEK vilket utgör 57,7 
procent av marknadsvärdet på 
fastigheterna vid årets slut. Fast-
partners mål är att >80 procent 
av fastigheternas marknadsvärde 
ska vara certifierade i slutet av 
2025.
Ännu ett omtumlande år som krävt stort fokus på 
finansiell stabilitet och god likviditet.
Året i korthet
1,0
Soliditet NRV
Soliditeten justerad enligt NRV 
vid årets slut uppgick till 48,3 
(51,2)%.
48,3
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden uppgick 
till 1,8 (3,4) ggr. 
1,8
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick till 
694,7 (967,8) MSEK för året.
694,7
Ekonomisk uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrnings- 
graden uppgick till 92,9 (92,4)% 
vid årets slut.
92,9
Eget kapital
Eget kapital per stamaktie av 
serie A uppgick till 79,9 (89,7) 
kronor vid årets slut.
79,9
95,1
40,6
7%
Under 2023 ökade 
andelen certifierade 
tillgångar med 7,0 
procent.
4   FASTPARTNER 2023
ÅRET I KORTHET

===== SIDA 7 =====

Några av de största nytecknade 
hyreskontrakten under 2023:
Haga Norra
1 491 kvm
Fastpartner har under året tecknat två 
nya hyresavtal i Solna Port, Råsundavä-
gen 4 i Haga Norra. Det handlar dels 
om ett femårigt avtal med Kriminalvår-
den om 943 kvadratmeter och dels ett 
avtal med Setra Group AB, ett av Sveri-
ges största träindustriföretag, gällande 
en lokal på 538 kvadratmeter. Solna 
Port har allt en hyresgäst kan önska av 
en väl fungerande arbetsplats. Förutom 
ett mycket bra läge är fastigheten 
miljöcertifierad enligt BREEAM In-Use. 
Här finns vidare all tänkbar service i 
form av reception, mat och dryck från 
prisbelönta restauranger, rum för möten 
och konferenser samt ett stort gym. 
Dessutom tar pendeltågsresan från cen-
tralen endast sju minuter. Haga Norra 
räknas idag, tillsammans med Centrala 
Frösunda, som Stockholms andra city 
och nästan 40 000 personer har sin 
arbetsplats här.
Spånga 
4 485 kvm
I Lunda Företagsområde i Spånga har 
en större uthyrning genomförts till Ahlsell 
gällande en lokal på 4 485 kvadrat-
meter. Det handlar om fastigheten 
Robertsfors 3 där Ahlsell i Spånga ska 
växa med en nyrenoverad butik som 
blir mer än dubbelt så stor som den 
tidigare. Ahlsell Work Wear får en helt 
egen avdelning liksom Bahab plåt och 
ventilation. Det kommer dessutom att 
finnas ett café och flexibla arbetsplatser 
liksom en effektiv transitutlämning. Lunda 
Företagsområde är beläget i de västra 
delarna av Stockholm. Här arbetar 
cirka 6 000 personer i 400 både små 
och stora tjänste- och industriföretag 
bestående av såväl lokala aktörer som 
de som driver en verksamhet globalt.
Arlandastad
2 773 kvm
I Arlandastad har en uthyrning genom-
förts till Aftén Bil AB. Avtalet löper på tio 
år och lokalen inrymmer både butiksytor 
för försäljning och verkstäder för service. 
Med sitt läge i anslutning till E4:an, när-
heten till både Stockholm och Uppsala 
samt Arlanda, är Arlandastad navet för 
produkt- och tjänsteföretag i Sigtuna.
Västberga
492 kvm
Sedan augusti hyr Coor Service Mana-
gement 492 kvadratmeter av Fastpart-
ner i Västberga. Det är ett område som 
Den osäkerhet kring inflation och ränteutvecklingen 
som har präglat transaktionsmarknaden har inte satt 
riktigt lika djupa spår när det gäller uthyrningar. Det 
har varit en viss aktivitet under året även om den varit 
mer måttlig än föregående år.
med sitt läge vid infarten till Stockholms 
södra delar är väl lämpat för last-mile 
logistik, men även annan verksamhet 
som har behov av att nå mer centrala 
delar av huvudstaden inom några 
minuter. Här driver Fastpartner två stora 
byggprojekt som ett led att möta det 
växande behovet av service och tjänster 
i Stockholm.
Frösunda
1 800 kvm
Under våren flyttade RCO Group 
till 1 800 kvadratmeter i Centrala 
Frösunda. I RCO Group ingår RCO 
Security, Dinbox, Nimly och Swedlock 
och de har valt att flytta delar av sina 
verksamheter till ett gemensamt kontor 
på Gustav III:s Boulevard 36 i Centrala 
Frösunda. Hit till en av marknadens mest 
attraktiva stadsdelar har ett större antal 
företag flyttat på kort tid. Idag arbetar 
här nästan 40 000 personer i moderna 
kontor i det som anses vara, tillsammans 
med Haga Norra, Stockholms andra 
city, men med en lokal tvist.
Lidingö
1 243 kvm
I Dalénum-området på Lidingö har 
Gerleborgsskolan tecknat hyresavtal 
gällande 1 243 kvm i fastigheten Aga 
2, en tegelbyggnad från 1912 med sin 
långa historia av innovationer som lett till 
flera Nobelpris. I Dalénum finns dessut-
om sedan tidigare flera andra estetiska 
utbildningar som Beckmans designut-
bildningar och Stillerska gymnasiet för 
digital kommunikation. 
Uthyrningar
1 800
Fastpartner  
hälsade RCO 
Group välkomna 
till 1 800 kvadrat-
meter i Centrala 
Frösunda.
Märsta 24:4
FASTPARTNER 2023    5
ÅRET I KORTHET

===== SIDA 8 =====

Händelser under året
Ny förvaltningsstruktur
Den 1 april genomförde Fastpartner för-
ändringar i förvaltningsstrukturen vilket 
innebär att de tidigare fyra regionerna 
slagits samman till tre. Fastighetsbe-
ståndet i Storstockholm har delats upp 
mellan Region 1 och 2 och i Region 
3 ingår fastigheter i regionstäderna 
Göteborg, Malmö, Norrköping och 
Gävle. Syftet med förändringen är att 
förbättra den interna kommunikationen, 
främja samarbetet och öka effektiviteten 
i bolaget. Genom den nya organisa-
tionsstrukturen skapar Fastpartner en 
tydligare geografisk indelning samt 
samlar olika fastighetssegment i de tre 
nya regionenheterna. Dessutom flyttar 
hela förvaltningen i Stockholm till ett 
gemensamt kontor. Läs mer om den nya 
förvaltningen på sidan 31.
Världsledande 5G-nät 
installerat
Under sommaren tog Fastpartner ytter-
ligare ett viktigt steg mot att digitalisera 
alla sina fastigheter. Detta skedde i 
samarbete med Propitivity och Ericsson. 
Som en följd av samarbetet lanserades 
ett av Sveriges första multioperatörs 
5G-nät. Fastpartner är därmed först i 
världen med att installera ett högpres-
terande radioaccessnät, RAN, där alla 
operatörer har möjlighet att ansluta sig 
utan kostnad. Det betyder att de som 
jobbar eller besöker fastigheten Kreja-
ren 2 på Östermalmstorg får tillgång till 
mobiltäckning av mycket hög kvalitet. 
Dessutom innebär denna uppgradering 
av nätet att vi kan möta specifika krav 
på säkerhet och kontroll av nätverkstrafik 
ännu bättre än tidigare. En väl fungeran-
de digital infrastruktur är, enligt bland 
andra WireScore, en viktig parameter 
för att behålla hyresgäster och minska 
andelen vakanser. Därför är en konti-
nuerlig digitalisering av Fastpartners 
fastighetsbestånd en nyckelfaktor för att 
skapa långsiktigt hållbara kassaflöden.
Fastighetsutveckling för 
minskat klimatavtryck
Fastpartner har under året haft ett stort 
fokus på fastighetsutveckling. Vi har totalt 
investerat 492,2 MSEK i våra befintliga 
fastigheter där 129,8 MSEK härrör från 
nybyggnation, 294,6 MSEK från hyres-
gästanpassning och 67,8 MSEK från 
miljö- och planprojekt. Att utveckla våra 
fastigheter genom ombyggnad, tillbygg-
nad och nybyggnation ger förutom god 
avkastning över tid också ett starkt kassa-
flöde, högre värderade fastigheter samt 
en lägre miljöpåverkan. Samtliga större 
projekt miljöcertifieras enligt BREEAM 
eller Miljöbyggnad. Bland 2023 års 
projekt kan nämnas lokalanpassning åt ett 
flertal hyresgäster i Syllen 4 i Liljeholmen, 
nybyggnad av en byggmarknad till Beijer 
i Bagaren 7 i Växjö, miljöcertifierad ny-
byggnad med solceller på taket åt SDG  
Golv i Arbetsbasen 3 i Västberga samt 
ombyggnad och miljöcertifiering av fast-
igheten Aga 2 på Lidingö. Denna byggs 
om för utbildning, vård och vårdboende.
Förändringar i 
 koncernledningen
Mot bakgrund av den nya förvaltnings-
strukturen har Fastpartner genomfört 
förändringar i koncernledningen 
från den 1 april vilken består av åtta 
personer mot tidigare nio. De som ingår 
i ledningsgruppen idag är de tre region-
cheferna Håkan Bolinder, Patrik Arnqvist 
och Fredrik Thorgren, VD Sven-Olof 
Johansson, vVD Christopher Johansson, 
CFO Daniel Gerlach, Hållbarhets- och 
projektchef Svante Hedström samt HR-
chef Sara Sigge.
Fastpartner har öppnat 
konferensanläggning
I början av året öppnade Fastpartner 
en ny konferensanläggning i Centrala 
Frösunda. Här har både Fastpartners 
hyresgäster och andra intresserade 
möjlighet att hyra möteslokaler som 
passar såväl ett mindre möte som en 
större konferens. I anläggningen finns 
sju rum där det minsta har plats för åtta 
personer och det största 30. Förutom 
att erbjuda den senaste tekniken finns 
också möjlighet att enkelt beställa mat 
och dryck från restaurang K-märkt i 
samma fastighet och konferenspersonal 
är tillgänglig under hela hyrestiden.
Låg aktivitet på 
 transaktionsmarknaden
Vi har under större delen av året sett en 
mycket låg aktivitet på transaktionsmark-
naden till skillnad mot de tidigare starka 
åren 2021 och 2022. Osäkerheten 
kring kortfristig inflation och ränteut-
vecklingen har präglat marknaden och 
resulterat i en försiktighet hos markna-
dens aktörer. Fastpartner genomförde ett 
förvärv i början av 2023, Gredeby 28:5 
på totalt 530 kvadratmeter. Läs mer om 
transaktionsmarkanden på sidan 34.
492
Fastpartner har 
under året inves-
terat 492 miljoner 
kronor i fastighets-
utveckling
6   FASTPARTNER 2023
ÅRET I KORTHET

===== SIDA 9 =====

Året i sammandrag
2023 2022 2021 2020 2019
Resultat, kr/stamaktie, serie A –8,75 0,01 17,92 8,55 17,90
Utdelning, kr/stamaktie, serie A 1,01) 1,0 2,20 2,0 1,90
Eget kapital, kr/stamaktie, serie A 79,9 89,7 95,4 76,9 69,8
Soliditet, % 40,6 43,0 46,0 42,4 42,1
Soliditet NRV, % 48,3 51,2 54,7 50,3 49,8
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 3,4 4,2 4,1 4,0
Driftnetto, % 4,8 4,2 4,0 4,3 4,6
Avkastning på eget kapital, % –9,9 0,5 21,4 12,2 28,9
Avkastning på totalt kapital, % –2,6 1,3 12,8 7,4 15,4
1) Av styrelsen föreslagen utdelning enligt 2023 års vinstdisposition
Hyresintäkter och förvaltningsresultatNyckeltal
Hyresintäkterna ökade  
med 10,6% och uppgick till  
2 208,7 (1 997,5) MSEK.
Driftnettot ökade med 11,2%  
och uppgick till 1 554,6  
(1 398,3) MSEK.
Förvaltningsresultatet uppgick  
till 694,7 (967,8)MSEK.
Fastigheternas marknads- 
värde uppgick till 33 750,1  
(35 727,9) MSEK.
Överskottsgraden uppgick 
till 70,4 (70,0)%.
Det rullande årliga förvaltnings- 
resultatet uppgår till cirka 740  
(790) MSEK.
2 209 1 555
695
33 750
70
740
0
400
800
1200
1600
2000
2400
23 22212019
MSEK
Rånäs 1
FASTPARTNER 2023    7
ÅRET I KORTHET

===== SIDA 10 =====

Trots att vi 
arbetat med 
i huvudsak 
kort ränte-
bindning, har 
vi levererat 
ett förvalt-
ningsresul-
tat om 700 
MSEK och ett 
nettokassa-
flöde väl över 
500 MSEK.
8   FASTPARTNER 2022
Operativt bra, finansiellt ut-
manande
För kommersiella fastighetsbolag 
har 2020-talet varit omtumlande. 
Först fick vi en pandemi som inne-
bar att arbetsplatser skulle tömmas, 
för att sedan följas av en kort period 
av eufori när finansieringskostna-
derna gick mot noll och slutligen 
en kostnadschock då styrräntan på 
drygt ett år höjdes till fyra procent.
Flexibilitet och förmåga 
till anpassning
I en tid av snabba förändringar 
krävs en förmåga till anpassning 
och flexibilitet i organisationen. Vi 
har därför organiserat om i förvalt-
ningen, snabbat på digitaliseringen, 
samt lagt om vår investeringsstra-
tegi. Förvaltningsorganisationen är 
nu indelad i tre, istället för tidigare 
fyra, regioner. Varje region har nu 
en tydligare geografisk indelning 
samt ett tydligare fokus på fastig-
hetssegment, till exempel är vårt 
bostadsinnehav samlat i Region 2. 
T ack vara en hög grad av digitali-
sering i förvaltningen har denna 
omorganisation kunnat genomföras 
smidigt. Vi ser också digitalisering 
som en nyckelfaktor när redovisning 
enligt EUs T axonomi i och med 
CSRD blir ett lagkrav för oss under 
2025. Vad gäller investeringar har 
vi sedan 2022 dragit ned på projekt 
med långa återbetalningstider. 
T re större nyproduktionsprojekt 
avslutas i början av 2024 och i och 
med det kommer investeringsvoly-
merna i det egna beståndet minska 
avsevärt från tidigare års nivåer.
Förvaltningen
Operationellt var 2023 ett mycket 
starkt år för Fastpartner med ett 
rekordstort redovisat driftnetto. 
Hyresmarknaden var svag i början 
av året då många företag var osäkra 
kring hur räntenivån skulle ut-
vecklas, men mot slutet av året har 
antalet förfrågningar ökat kraftigt. 
Uthyrningen i tull-nära lägen har 
varit väldigt god. I Solna har nya 
hyreskontrakt tecknats med till 
exempel RCO Group, Setra Group 
och Kriminalvården. På Lidingö 
har utvecklingen av 24 000 kvm i 
Dalénum till ett nytt stadsdelscen-
trum med samhällsservice i form av 
skolor, vård och äldreboende kom-
mit i mål i och med uthyrningen 
till Gerleborgsskolan. I Liljeholmen 
inleddes år 2024 med uthyrningar 
på ett par tusen kvadratmetrar 
vilket innebär att vår fastighet där 
nu i princip är fullt uthyrd.
Blickar vi framåt kan vi ana oss 
till en svagare konjunktur med 
något fler konkurser och en större 
kostnadsmedvetenhet hos hyres-
gästerna. Marknaden i city påverkas 
mycket av att ett antal tech-bolag 
nu kraftigt drar ned sina förhyrning-
ar. Det är samma trend som man har 
sett i många av USA:s och Europas 
storstäder. En fördel för Stockholms 
kontorsmarknad är att volymerna av 
nyproducerade kontorsytor har varit 
små, och att det inte finns stora och 
höga kontorshus av äldre modell. 
Kan man erbjuda moderna och 
uppdaterade kontorslokaler med 
ett bra serviceutbud så finns det 
en stark efterfrågan. De potentiella 
intressenter vi möter ser kontoret 
som en helt central och avgörande 
faktor för deras företags framgång, 
men med det sagt är kraven höga. 
Under 2010-talet övergick många 
organisationer till ett aktivitets-
baserat kontorslandskap vilket gör 
att man inte sitter på för stora ytor 
idag. Inte heller är de något högre 
hyrorna efter de senaste årens 
indexjusteringar ett problem, så 
länge man erbjuder högkvalitativa 
kontorsytor med ett stort service-
innehåll.
T rots tuffa marknadsförhållanden 
har organisationen levererat ett 
driftöverskott om 1 555 MSEK för 
2023 vilket är det högsta någonsin. 
Till detta kan vi lägga en stark 
insats från vårt uthyrningsteam 
som lyckats nå en vakansgrad strax 
under 7 procent, vilket historiskt 
sett är en bra nivå.
Operativt är vi nöjda med 2023. 
Utmaningen har varit den snabba 
räntehöjningen under året som 
påverkat finansnettot och där-
med även räntetäckningsgraden. 
Stigande marknadsräntor har även 
lett fram till stigande avkastnings-
krav på fastigheter, vilket påverkat 
årets resultat med en total negativ 
värdeförändring om –2 474 MSEK. 
T rots att vi arbetat med i huvudsak 
kort räntebindning, vilket inneburit 
att årets räntehöjningar tämligen 
omgående slagit igenom i vårt 
finansnetto, har vi levererat ett 
förvaltningsresultat om cirka 700 
MSEK och ett nettokassaflöde väl 
över 500 MSEK.
Makroekonomiska läget
Mot bakgrund av att samtliga 
marknadsbedömare på räntemark-
naden är av uppfattningen att nästa 
förändring av styrräntan är neråt, är 
det min uppfattning att både för-
valtningsresultat och substansvärde 
har bottnat och successivt kommer 
att förbättras under 2024. Med 
tanke på den betydelse styrränte-
Verksamhetsåret 2023 har präglats av utmaningar av geopolitisk och finansiell karak-
tär. Inflationen som började ta fart under andra kvartalet 2022 har mötts av snabbt 
stigande policyräntor från alla större centralbanker. Räntehöjningarna har fortsatt 
under 2023 för att nå sin platåfas i slutet av september.
8   FASTPARTNER 2023
VD HAR ORDET

===== SIDA 11 =====

FASTPARTNER 2022    9
förändringar har för Fastpartner är 
det viktigt för oss att ha en kvali-
ficerad uppfattning om vad vi tror 
om ränteutvecklingen under 2024. 
Här kommer några tankar, iaktta-
gelser och slutsatser. Den senaste 
händelsen är Fedchefen J Powels 
kommentar efter Fed:s räntemöte 
den 20 mars där man beslöt att hålla 
Fed Fund Rate oförändrad vilket i 
praktiken var en sänkning genom 
att man så tydligt signalerade till 
marknaden att man kommer att ge-
nomföra minst tre sänkningar under 
2024 samt att man har för avsikt 
att avsluta sitt QT -program. T rots 
att ekonomin är synbarligt stark ser 
man risker i den kommersiella fast-
ighetsmarknaden som kan sprida sig 
in i det finansiella systemet tillsam-
mans med statsfinansiella problem 
med galopperande räntekostnader 
och budgetunderskott. Samtidigt 
börjar man ana att effekten av de 
gigantiska finanspolitiska åtgär-
der som Biden-administrationen 
genomförde under pandemin börjar 
att mattas av i år och under nästa 
år. Det är mot denna bakgrund 
man skall se Fed:s framåtlutande 
agerande. Man får inte glömma bort 
att den hittills starka amerikanska 
ekonomin till stor del kan förbättras 
av dessa finanspolitiska stimulanser. 
Några liknande åtgärder har inte ge-
nomförts i Europa eller Sverige mer 
än i en jämförelse mycket begränsad 
omfattning.
Situationen i Europa är med 
andra ord helt annorlunda med svag 
efterfrågan både i konsumentledet 
och vad gäller företagens investe-
ringar. Europas största ekonomi 
T yskland har enorma strukturella 
problem och svag efterfrågan. 
Frankrike har en liknande situation 
på samma sätt som stora delar av 
övriga Europa, inklusive Sverige.
Detta sammantaget gör att 
Europa har en helt annan situation, 
där inflationen är under eller på 
inflationsmålet och där ekonomin 
snarare är i behov av stimulanser än 
ytterligare åtstramande penningpo-
litik. Ett troligt scenario är att ECB 
och Riksbanken genomför sin första 
räntesänkning under första halvåret 
vilket åtföljs av ytterligare sänk-
ningar i relativt snabb takt under 
resten av året. I det klimatet tänker 
vi genomföra vår nya finanspolicy 
vilket bland annat innebär att vi 
räntesäkrar minst 30 procent av vår 
låneportfölj under året.
En ytterligare konsekvens av en 
situation med lägre räntor är ett 
förbättrat förvaltningsresultat och 
därmed förbättrade nyckeltal samt 
en stigande räntetäckningsgrad. 
Allt detta bör leda fram till en klart 
högre rating för under 2024.
Några avslutande ord
Avslutningsvis kan jag helt instäm-
ma i EQT :s Christian Sindings 
uttalande att ”Vi är optimistiskt 
paranoida. Vi tror att räntan på lång 
sikt är på väg ned”, någonting som 
vi båda skulle må bra av.
Stockholm den 27 mars 2024
Sven-Olof Johansson
VD
FASTPARTNER 2023    9
VD HAR ORDET

===== SIDA 12 =====

Ett allt större fokus på välmående, värderingar och hållbarhet, en accelererande 
digital transformation och krav på flexibilitet, enkelhet och service är några av de 
trender som har påverkat fastighetsbranschen de senaste åren. Trender som kom-
mer fortsätta sätta sin prägel, inte minst i ljuset av en skakig omvärld.
Trender i en skakig omvärld
Hilton 2
10   FASTPARTNER 2023
TRENDER

===== SIDA 13 =====

Hammarby-Smedby 1:458
● Att klimatförändringar är en 
stor utmaning i allmänhet och för 
fastighetsbranschen i synnerhet är 
knappast någon nyhet, där minskad 
klimatbelastning och lägre energi-
användning är två av de viktigaste 
hållbarhetsfrågorna. Parisavtalet 
och 1,5-gradersmålet har bidragit 
till högt ställda hållbarhets- och 
miljömål.
Enligt Naturvårdsverket svarar 
bostäder och lokaler för cirka en 
tredjedel av Sveriges totala energi-
användning vilket bland annat har 
inneburit ett skärpt fokus på el. 
Här har Fastpartner och andra stora 
fastighetsbolag en viktig roll att 
spela, både idag och i morgon. Dels 
genom att vara drivande i den gröna 
omställningen, men också specifikt 
genom en minskad elförbrukning 
och därigenom mildra påfrestning-
arna på klimatet.
Men hållbarhetsfrågorna handlar om 
mer än reducerade koldioxidutsläpp 
och lägre elpriser. Under senare år 
har den sociala hållbarheten med 
fokus på bland annat psykosocial 
hälsa och välbefinnande fått allt 
mer uppmärksamhet. En trend som 
accentuerats av den senaste tidens 
oro i spåren av politiska spänningar 
och ökad polarisering i allmänhet 
och krigen i Ukraina och Gaza med 
allt vad det innebär, i synnerhet. 
Klimatkrisen är alltjämt en driv-
kraft för en fortsatt omställning 
till ett hållbart samhälle med ett 
växande ansvar för fastighets-
branschen att bidra, men också att 
vara pådrivande.
● Valet av affärsmodell kommer att 
vara en nyckelfråga för en framtida 
fastighetsbransch där det pågående 
skiftet mot ett mer behovsorien-
terat tankesätt blir vägledande. 
Kraven på en mer effektiv resursan-
vändning och delningsekonomin har 
tillsammans drivit fram både nya 
tankesätt och därmed nya erbjudan-
den och tjänster.
Flexibilitet och service värderas 
allt högre där inte minst kontors -
marknaden ser en kraf-
tigt ökad efterfrågan 
på nya koncept 
som till exempel 
kontorshubbar och 
co-working. Fler 
och fler företag vill 
erbjuda sina medarbe-
tare möjlighet att checka 
in på arbetsplatsen vid behov alter -
nativt dela faciliteter med andra. 
Innehåll och kvalitet värderas högre 
än antalet kvadratmeter per anställd 
och kontorsutveckling är på god väg 
att bli en strategisk fråga på led -
ningsnivå. Arbetsgivare är måna om 
att erbjuda en stimulerande arbets -
miljö för att medarbetarna ska välja 
kontoret framför arbete på distans. 
Det post-pandemiska arbetsli-
vet ser annorlunda ut där det är 
verksamhetens art och typ som styr 
på vilken plats arbetsuppgifterna 
genomförs. Att bygga teamkänsla, 
vara innovativ och att driva kreativa 
processer fungerar bättre i fysiska 
möten vilket kan innebära ett stör-
re behov av ytor liksom att högre 
hyreskostnader kan leda till mot-
satsen. Idag är inte ett funktionellt 
kontor tillräckligt utan det handlar 
om att kunna tillgodose kundernas 
behov av helhetslösningar. Kom-
mande generationer kommer ställa 
ännu högre krav på sina arbetsplat-
ser. Det handlar om att erbjuda allt 
från en attraktiv miljö till sociala 
aktiviteter liksom organisatoriska 
fördelar som förstärker företagskul-
turen, vilket leder till mer inter-
aktion och vilket på sikt förbättrar 
lönsamheten.
● Den digitala transformationen 
påverkar varje individ, företag och 
tjänst och har förändrat vår vardag 
i grunden. En utveckling som 
fortsätter i allt snabbare takt och 
som ställer helt nya krav, inte minst 
på fastighetsägare. Modern teknik 
är redan idag avgörande för hur 
fastigheter byggs, att lokalutnytt-
jandet kan optimeras och att energi 
kan sparas samt för att skapa och 
upprätthålla säkerheten.
Floran av digitala tjänster växer, 
digital teknik förändrar beteen-
den och för många är det numera 
en självklarhet att kunna arbeta 
nästan varsomhelst; på resande fot, 
i hemmet, i en kontorshubb eller 
på kontor. Resorna till och från 
jobbet tenderar att bli färre och nya 
kommunikationsvägar skapas. Men 
att arbetslivet förändras betyder 
inte per automatik att kontoren 
har spelat ut sin roll utan innebär 
framförallt att de fyller en annan 
funktion där läge och utformning 
blir allt viktigare. Rätt använd kan 
ny teknik leda till såväl ökad pro-
duktivitet som bättre lönsamhet för 
såväl fastighetsbranschen som de 
företag som är hyresgäster.
Välmående,  
värderingar  
och hållbarhet
Accelererande 
digital transfor-
mation
Flexibilitet och  
service med  
kunden i centrum
48%
Så stor del av 
servicebilarna  
är elbilar.
FASTPARTNER 2023    11
TRENDER

===== SIDA 14 =====

Affärsmodell  
och strategi
Fastpartner äger, förvaltar och utvecklar fastig- 
heter i Sveriges största befolkningscentrum. 
Vi äger fastigheter inom flera olika segment, vilket ger  
en god riskspridning. Genom att vårt bestånd finns i de 
växande storstadsregionerna och i områden med potenti-
al att öka i attraktivitet, är förutsättningarna för successivt 
stigande hyresintäkter goda. 
Vi strävar efter att på ett effektivt sätt ta tillvara de 
 affärsmöjligheter som uppkommer i de regioner där 
Fastpartner är verksamma. 
Fastpartners affärsmodell uppdateras årligen  
samtidigt som vårt strategiarbete präglas  
av ett långsiktigt ägande  
och av hållbarhet. 
Aga 2
12   FASTPARTNER 2023

===== SIDA 15 =====

En framgångsrik verksamhet bedrivs inte solitärt. Vi finns till för 
våra intressenter och det är deras välbefinnande och utveckling 
som skapar ett långsiktigt värde för oss alla.
Våra intressenter
Nätverksbyggande
Att etablera och vårda våra nätverk är  
viktigt för att uppnå en långsiktig förädling 
av vårt fastighetsbestånd. Fastpartner är  
aktiva i diskussioner och beslutsfattande på 
ett flertal nivåer för att stärka de områden 
och stadsdelar där vi är verksamma. Det 
finns goda möjligheter att utveckla mark- och 
byggrätter för att möta regionernas behov 
av kommersiella fastigheter, men även 
hyreslägenheter och bostadsrätter ingår i 
planerna. 
Under senare år har nätverksbyggande 
fått ytterligare fokus. Idag finns till exempel 
upparbetade kontakter och ett fruktbart 
samarbete med kommunen, intresseförening-
ar och polisen i både Tensta Centrum och 
Rinkeby Centrum. Här strävar Fastpartner 
efter att skapa en naturlig och trygg mötes-
plats för såväl boende som besökare med 
fokus på att stärka kvinnors och barns villkor 
och trygghet i dessa områden.
Kunder
Våra hyresgäster är det viktigaste vi har.  
De ger våra fastigheter liv, vilket i sin tur 
skapar möjlighet till utveckling. Det är 
Fastpartners främsta uppgift att tillgodose 
deras behov på bästa möjliga sätt, oavsett 
om hyresgästen är en egenföretagare i 
ytterstaden eller ett multinationellt bolag 
vid Stureplan. Alla ska ha förutsättningar att 
trivas i sin fastighet och känna sig sedda av 
sin hyresvärd. Detta kundfokus genom- 
syrar all vår verksamhet.
Medarbetare
Fastpartner ska vara en trygg, välkomnande 
och trevlig arbetsplats, inte minst för att kun-
na attrahera och behålla marknadens bästa 
talanger och säkerställa att de presterar väl. 
Våra medarbetare med familjer är Fast- 
partners framtid och deras välbefinnande  
är ett kvitto på att vi gör rätt.
Aktieägare
Våra investerare och aktieägare tror på oss 
som bolag. Med stolthet och ödmjukhet 
arbetar vi varje dag för att leva upp till 
deras högt ställda krav på sunda affärer, 
långsiktig hållbarhet och pålitlig avkastning. 
Fastpartner ska vara en trygg och lönsam 
investering.
Samhället
Fastigheter är en vital del av samhället. Vi 
verkar inom expansiva storstadsområden 
vilket gör att vårt innehav har stor betydelse 
för att främja närmiljöer, lönsam handel och 
effektiva samhällstjänster. Vi har dessutom ett 
ansvar att bidra till en positiv samhällsutveck-
ling i de områden där våra fastigheter finns. 
Vi ingår i flera lokala samverkansprojekt 
samt i nationella hållbarhetsinitiativ för att på 
så sätt vara delaktiga i framtidsbygget. 
FASTPARTNER 2023    13
STRATEGI

===== SIDA 16 =====

Investering i nya och befintliga fastig-
heter samt omvandling av byggrätter 
till uthyrningsbara ytor.
Finansiering
Förvaltning
Avvägd 
kombination 
av eget och 
lånat kapital.
Aktiv och långsiktig 
förvaltning för ökade 
intäkter.
Investering
14   FASTPARTNER 2023
STRATEGI

===== SIDA 17 =====

upp med kort varsel och kan agera 
snabbt i förvärvsprocessen. På de orter 
vi är verksamma följer vi marknaderna 
nära och kan därför i samband med 
förvärv välja mikrolägen med god 
tillväxt över tid.
Tack vare att Fastpartner har hög pri-
oritet på goda kassaflöden kan vi växa 
och förvärva nya fastigheter. Dessutom 
gör det oss mer motståndskraftiga när 
konjunkturen är sämre eftersom det finns 
tillgängligt kapital för löpande kostna-
der. I samband med förvärv görs också 
en genomlysning av potentialen att öka 
exploateringsgraden i de objekt som vi 
investerar i. Det innebär att vi kan utöka 
den uthyrningsbara ytan. Fastpartner 
utvärderar också vilka möjligheter det 
finns för alternativa användningsområ-
den av fastighetens lokaler.
med förändringen av KPI-index varje år. 
Detta skapar ett ökat driftnetto och en 
god värdetillväxt. 
Nyckeln till framgång i vår förvalt-
ningsstrategi är våra medarbetare och 
deras prestation och välbefinnande. 
Därför arbetar vi aktivt för att skapa en 
arbetsplats som uppmuntrar till personlig 
utveckling. Vi använder IT-system för 
att kontinuerligt förbättra förvaltningen, 
något som gör det möjligt att höja kvali-
teten och samtidigt sänka kostnaderna. 
Detta är ett arbete som pågår oavbrutet 
och som blivit alltmer betydelsefullt.
● En viktig del i Fastpartners verksamhet 
är att utveckla och investera i befintligt 
fastighetsbestånd samt att omvandla 
byggrätter till uthyrningsbara ytor. Att 
i enlighet med vår strategi investera i 
fastigheter i bra lägen med potential att 
öka i attraktivitet, möjliggör värdes- 
kapande projektinvesteringar. Syftet 
med investeringarna är att de ska 
resultera i en god avkastning. Utveck-
lingsprojekt som kräver en ny detaljplan 
innebär ofta ett utredningsarbete under 
en längre tid innan själva byggandet 
kan påbörjas. 
Fastpartners förvärvsstrategi utgår 
från perspektivet att bolaget vid förvärv 
väljer fastigheter i lägen som kommer 
att öka i attraktivitet över tid. Genom 
denna strategi skapas förutsättningar 
för stigande hyresintäkter och lägre 
värderingsyielder som tillsammans kan 
● Fastpartners förvaltningsstrategi inne-
bär att vi tillsammans med hyresgästerna 
utvecklar våra fastigheter och lokaler. 
Detta är ett långsiktigt arbete. Förvaltare 
och tekniker samarbetar för att skapa 
goda relationer med våra hyresgäster, 
en viktig del i vår förvaltning vilket ger 
mervärde. Det innebär också att vi kan 
vara behjälpliga vid snabba föränd-
ringar i våra hyresgästers verksamhet 
och på så sätt skapa värde även för 
dem. Merparten av alla nya hyresavtal 
kommer till i dialog mellan Fastpartner 
och befintliga hyresgäster. 
Fastpartner har en kompetent och väl 
fungerande förvaltningsorganisation 
● Att äga och förvalta fastigheter är en 
kapitalintensiv verksamhet. Fastpartner 
eftersträvar en avvägd kombination av 
eget och lånat kapital. Lånat kapital 
utgörs av banklån från större svenska 
banker, obligationslån och företags- 
åstadkomma en god värdeutveckling 
för bolagets fastighetsbestånd. Den 
goda värdeutvecklingen bidrar i sin tur 
till att fastighetsbeståndet kan fortsätta 
att växa. 
Fastpartner förvärvar fastigheter 
i Stockholmsregionen och i övriga 
storstadsregioner för att kunna dra nytta 
av den positiva korrelationen mellan 
städernas storlek och deras ekonomiska 
utveckling. Fastpartner investerar i alla 
typer av kommersiella lokaler som till 
exempel kontor, samhällsfastigheter, 
lager och logistik, industri och produk-
tion samt butik. Vid förvärv prioriteras 
fastigheter med bra kassaflöden och 
som geografiskt kompletterar bolagets 
befintliga fastighetsbestånd. I vår orga-
nisation finns en diger kompetens inom 
fastighetsförvärv. Det innebär att vi kan 
dra fördel av att affärsmöjligheter dyker 
som arbetar effektivt och med god kva-
litet, vilket resulterar i låga omkostnader 
relativt sett. Den effektiva förvaltningen 
möjliggör dessutom hyreshöjningar i 
samband med omförhandling gällande 
lokaler i attraktiva lägen. 
Fastpartner strävar efter att bola-
gets hyresavtal ska löpa över lång tid 
och vara, helt eller delvis, bundna till 
konsumentprisindex (KPI). Många av 
hyresavtalen uppfyller dessa kriterier 
och det innebär att de är helt eller delvis 
inflationsjusterade. Det betyder att 
merparten av Fastpartners hyresintäkter, 
vilka är långt högre än kostnaderna i 
verksamheten, automatiskt justeras upp 
certifikat. Fastpartner arbetar med att  
ha ett tydligt fokus på löpande kassa-
flöden. Stabila kassaflöden ger goda 
förutsättningar för både expansion och 
tillfredsställande avkastning på aktie- 
ägarnas kapital. 
Strategiformulering
Investerings-
strategi
Förvaltnings-
strategi
Finansierings-
strategi
Fastpartner eftersträvar  
en avvägd kombination av 
eget och lånat kapital.
FASTPARTNER 2023    15
STRATEGI

===== SIDA 18 =====

MÅL OCH UTFALL
Mål och utfall
0
1500 MSEK
2019 2020 2021 2022 2023
Mål
0
%
2019 2020 2021 2022 2023
Mål
-10
30
0
5 ggr
2019 2020 2021 2022 2023
Mål
%
2019 2020 2021 2022 2023
0
100
Mål
0
%
2019 2020 2021 2022 2023
Mål
20
-30
%
2019 2020 2021 2022 2023
0
100
Mål
Målet var att uppnå ett förvaltnings-
resultat om 750 MSEK år 2023. 
   Målformulering   Mål    Utfall 2023    Historisk måluppfyllelse
Avkastning på eget kapital skall 
uppgå till >12% per år.
Räntetäckningsgraden skall vara 
>3×.
Säkerställd belåningsgrad skall  
vara <30%.
Förvaltningsresultat per stamaktie av 
serie A skall öka >10% per år.
Nettobelåningsgraden skall  
vara <48%.
750 MSEK
>12% per år
>3×
<30%
>10% per år
<48%
Årets förvaltningsresultatet uppgick till 694,7 
MSEK. Förändringen, –273,1 MSEK mot 
föregående år, förklaras främst av ökat 
driftnetto till följd av nytecknade kontrakt, 
indexerade hyreshöjningar och färdigställda 
projekt, men även av förvärvade fastigheter 
under 2022 som motverkats av stigande 
marknadsräntor.
Avkastning på eget kapital uppgick till 
–9,9%. Avkastningen på eget kapital de 
senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 
10,6% per år.
Räntetäckningsgraden uppgick till 1,8×. 
Räntetäckningsgraden minskade under året 
till följd av stigande marknadsräntor.
Säkerställd belåningsgrad uppgick till 
30,6%.
Förvaltningsresultatet per stamaktie av serie 
A minskade med 28,2% under 2023. De se-
naste fem åren har förvaltningsresultatet per 
stamaktie av serie A ökat med 0,2% per år.
Nettobelåningsgraden uppgick till 46,9%.
Finansiella mål
16   FASTPARTNER 2023

===== SIDA 19 =====

MÅL OCH UTFALL
Finansiella mål
fortsättning
Bolagets totala låneportfölj skall till 
70% utgöras av grön finansiering i 
slutet av 2025.
Överskottsgraden skall uppgå till 
minst 75% i slutet av 2025.
CO2e utsläppen skall minska  
med >15% per år i Scope 1 och 2.
Energianvändningen skall minska 
med >2% per år i befintligt bestånd 
från och med 2022.
NKI (nöjd kund-index) skall  
överstiga 75.
Fastpartners långsiktiga ratingmål är 
att uppnå kreditbetyget Baa1. 
Värdet av miljöcertifierade fastig-
heter skall öka med >10% per år 
och utgöra >80% av fastighets-
värdet i slutet av 2025.
70%
75%
>15% per år
>2% per år
Den föreslagna utdelningen om 1,0 kr/stam aktie 
av serie A uppgår till 26,3% av resultat före skatt 
och värdeförändringar.
75
Baa1
>80%
Grön finansiering utgjorde 49,3% av låneport-
följen.
Överskottsgraden i fastighetsförvaltningen uppgick 
till 70,4%.
Utsläppsintensiteten av växthusgaser i Scope 1 och 2 ökade 
tyvärr med 13,5% under 2023 jämfört med 2022. Det är 
inklusive inköpt klimatkompenserad fjärrvärme. Detta är ett 
resultat av att vi fått högre utsläppsvärden från våra och 
hyresgästernas leverantörer av energi. Målet att halvera 
utsläppen jämfört med 2019 senast år 2025 uppnåddes 
dock redan 2021. De totala utsläppen i Scope 1, 2 och 3 
minskade med 11,2%. 
Fastpartners totala energianvändning 2023 har 
minskat med 4,9 kWh/m², Atemp, år jämfört med 
föregående år eller 5,7%/m², Atemp ,år. Energi- 
användningen har minskat med 28,4 kWh/m², 
Atemp,år sedan 2016. Energianvändningen 2023 
är 80,9 kWh/m², år.
Under 2023 genomfördes ingen undersökning då 
vi istället valde att hantera frågan i enskida diskus-
sioner med hyresgästerna.  
 
1) Under 2020 genomfördes ingen undersökning på grund 
av Covid-19.
Under 2021 erhöll Fastpartner en Investment 
Grade-rating från Moody´s. Kreditbetyget uppgick till 
Baa3. Mot bakgrund av förändrade marknadsförut-
sättningar med ökade marknadsräntor och försämrad 
räntetäckningsgrad som följd har Moody’s vid tre 
tillfällen under året beslutat att sänka Fastpartners 
kreditbetyg som nu uppgår till B1.
De certifierade fastigheterna har ett marknads- värde 
om 19 482 MSEK. Det är en ökning med 7,0% se-
dan 2022 eller 1 279 MSEK. Dessa fastigheter utgör 
57,7% av fastigheternas marknadsvärde. Beslutet om 
att öka värdet av certifierade fastigheter med >10% 
per år och att dessa ska utgöra > 80% av marknads-
värdet i slutet av 2025 togs under 2020.
   Målformulering   Mål    Utfall 2023    Historisk måluppfyllelse
Bolaget skall generera en stabil  
ökande årlig utdelning per stam-
aktie av serie A och utgöra minst 
1/3 av förvaltningsresultatet per år.
Utdelning
Fastpartners  
vision är att  
uppnå 100%  
klimatneutralitet  
år 2030
Operationella målMiljömål
%
2019 2020 2021 2022 2023
0
100
Mål
NKI
2019 2020 1) 2021 2022 2023
E/T E/T0
100
Mål
0
100
%
2019 2020 2021 2022 2023
100
Mål
0
200
2019 2020 2021 2022 2023
kWh/m 2, år
Mål
0
6
2019 2020 2021 2022 2023
kg CO²e/
m², år 
Mål
0
100 %
2019 2020 2021 2022 2023
Mål
2019 2020 2021 2022 2023
C
Lång-
Kort-
Aaa
siktigt mål
siktigt mål
0
100 %
2019 2020 2021 2022 2023
Mål
FASTPARTNER 2023    17

===== SIDA 20 =====

Fastpartners 
verksamhet

===== SIDA 21 =====

● Fastpartners verksamhet påverkar 
inte bara vår omvärld genom våra 
hyresgästers verksamheter och de 
fastigheter vi äger. Det handlar 
också om vårt engagemang i de om- 
råden där vi verkar och vad vi gör 
som arbetsgivare. 
Långsiktig tillväxt
Hållbarhet för oss handlar om att 
bidra till de nationella och globala 
klimatmålen och värna naturens 
resurser, men också om ett socialt 
och ekonomiskt ansvar. Vår ambi-
tion är att prioritera alla delar och 
på så sätt skapa förutsättningar för 
en långsiktigt hållbar tillväxt och 
lönsamhet över tid. 
Ekologisk hållbarhet
Möjligheten att mäta och minska 
verksamhetens klimatavtryck är en 
viktig del av Fastpartners värdeska-
pande. Det ger oss förutsättningar 
att aktivt följa vår klimatpåverkan 
och på ett effektivt sätt arbeta 
mot ständiga förbättringar. En 
ansvarsfull resursanvändning och 
minskat koldioxidavtryck ger ett 
mer hållbart samhälle. Förutom att 
utveckla och bygga miljömässigt 
hållbara och certifierade fastigheter 
där människor vill vistas, förbättrar 
det möjligheterna till grön finan-
siering. Det skapar förutsättningar 
för trivsammare områden och ökar 
dessutom våra chanser att nå våra 
klimatmål. 
Social hållbarhet
Social hållbarhet är viktigt för 
Fastpartner och är avgörande sett ur 
ett samhällsekonomiskt perspektiv. 
Det handlar ytterst om människors 
lika värde, om allas välbefinnande, 
rättigheter och behov. Därför bidrar 
Fastpartner till en god samhällsut-
veckling via ett flertal initiativ och 
genom att utveckla inkluderande 
och trygga stadsmiljöer kan vi vara 
en positiv kraft, framförallt i våra 
ytterstadsområden. Vi engagerar oss 
i föreningar för unga och samver-
kar med kommuner och övriga 
intressenter och arbetar kontinu-
erligt med att utveckla och stötta 
medarbetare, hyresgäster och andra 
intressenter som kommer i kontakt 
med Fastpartner. Se sidan 24.
Ekonomisk hållbarhet
Ekonomisk hållbarhet handlar om 
att bidra till en hållbar ekonomisk 
tillväxt genom att samtidigt värna 
ekologisk och social tillväxt. Fast-
partner arbetar för en ekonomisk 
hållbarhet genom ambitionen att 
bedriva ett ansvarsfullt företagande 
i alla delar av verksamheten. 
Agenda 2030 
Agenda 2030 hjälper oss att bidra 
till omställningen mot ett hållbart 
samhälle.
Med stöd av de globala målen har 
vi kartlagt Fastpartners verksamhet 
för att urskilja inom vilka områden 
som vi har bäst förutsättningar att 
göra en positiv skillnad. Därefter 
har vi identifierat tio delmål som 
är prioriterade i hållbarhetsabetet. 
Genom att arbeta aktivt med dessa 
mål och fortsätta integrera fler  
hållbarhetsmål i verksamheten, 
vill vi kontinuerligt förbättra vår 
möjlighet att verka för en hållbar 
utveckling.
Hållbarhet och styrning
Hos Fastpartner ses hållbarhet inte 
som en isolerad verksamhet utan 
våra hållbarhetsmål är integrerade 
i övriga mål för verksamheten. För 
att systematiskt stärka och utveckla 
hållbarhetsarbetet har vi stöd av 
interna policybeslut och ramverk, 
certifieringarnas riktlinjer och natio-
nella regelverk. Vi arbetar med FN:s 
globala hållbarhetsmål som väg-
ledning och verkar för FN:s Global 
Compacts principer om mänskliga 
rättigheter, arbetsrätt, miljö och 
korruption. Hållbarhetsarbetet  
beskrivs i enlighet med lagkravet 
om hållbarhetsrapportering och  
vår hållbarhetsredovisning har  
upprättats i enlighet med GRI 
(Global Reporting Initiative 
Standards).
Fastpartner strävar efter långsiktig framgång. Därför är vårt hållbar-
hetsarbete väl integrerat i våra övriga mål för verksamheten. Vi inte 
bara äger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Vi är också en samhälls-
byggare med en konstant vilja att bidra positivt till vår omvärld.
Målet är alltid hållbarhet
Möjligheten 
att mäta 
verksamhet-
ens klimat- 
avtryck är 
en viktig del 
i Fastpart-
ners fram-
tida värde-
skapande. 
FASTPARTNER 2023    19
HÅLLBARHET
Hilton 2

===== SIDA 22 =====

Förutom att följa lagstiftningen har vi åtagit oss att efterleva 
och främja internationella konventioner och normer om skydd 
av mänskliga rättigheter, arbetsmiljö och arbetsrätt, miljö -
hänsyn och antikorruption. Fastpartner deltar sedan 2019 i 
det svenska nationella nätverket Global Compact Network 
Sweden som bildades i april 2018.
3:5 | Förebygg och behandla 
drogmissbruk 
Tillsammans med viktiga samhällsak-
törer som kommunerna, polisen och 
SL arbetar Fastpartner med att före-
bygga och stävja drogförsäljning 
i och kring våra fastigheter. Denna 
täta samverkan betyder mycket för 
att säkerställa trygga boendemiljöer 
i utsatta områden.
7:2 | Öka andelen förnybar 
energi i världen 
Fastigheternas el köps till 100 
procent från förnybara källor. Fast-
partner strävar även efter att minska 
klimatavtrycket genom att installera 
solceller och värmepumpslösningar, 
som till exempel geoenergi och 
luftvärmepumpar. Med sjunkande 
priser och ökad effektivitet kommer 
implementeringen av lösningar 
för egenproducerad energi växa i 
omfattning och därmed bidra till ett 
allt mer cirkulärt energisystem. 
8:5 | Full sysselsättning och 
anständiga arbetsvillkor med 
lika lön för alla 
Inför lönerevisionen kartlägger 
Fastpartner årligen bolagets löner 
för att säkerställa lika lön för lika 
arbete. Individuell lönesättning 
tillämpas och alla anställda erbjuds 
kollektivavtal från dag ett. Fastpart-
ners lönesättning grundas i årliga 
lönesamtal där en konstruktiv dialog 
förs med medarbetarna för att inspi-
rera och möjliggöra utveckling. Vid 
nyanställning sätts lönen efter den 
kravprofil som tagits fram för rollen.
8:6 | Främja ungas anställning, 
praktik och utbildning 
Fastpartner har ett långsiktigt sam-
arbete med Fryshuset, som vi stöttar 
för att unga ska få en mer framträ-
dande plats i samhället. Vi erbjuder 
även varje år ett antal ungdomar 
sommarjobb och praktikplatser i 
syfte att hjälpa dem ut i arbetslivet.
10:2 | Främja social, ekonomisk 
och politisk inkludering 
Fastpartner försöker på olika sätt 
bidra till ett öppet samhälle där alla 
människor ska vara inkluderade i 
det sociala, ekonomiska och politis-
ka livet. Ett exempel är våra projekt 
och samarbeten för att skapa en 
meningsfull tillvaro för unga. Vi 
verkar också för utvecklingen av 
inkluderande stadsmiljöer som ger 
förutsättningar för social samvaro 
och nya arbetstillfällen, bland annat 
i ytterstadsområdena vilka ofta 
åsidosätts. 
10:3 | Säkerställa lika  
rättigheter för alla och utrota 
diskriminering 
Hos Fastpartner ska ingen diskrimi-
neras på grund av etnisk bakgrund, 
religion, funktionsvariation, ålder, 
kön, sexuell läggning eller könsö-
verskridande identitet eller uttryck. 
En jämlik arbetsplats är grunden för 
en inkluderande organisation där 
medarbetarna känner stolthet och 
gemenskap. Fastpartner undersöker 
inställningen till dessa parametrar 
i medarbetarundersökningen samt 
i den årliga uppföljningen av det 
systematiska arbetsmiljöarbetet. I 
arbetsmiljöhandboken finns rutiner 
och åtgärdsprogram som ska an-
vändas vid misstanke om kränkning-
ar av olika slag.
11:6 | Minska städers  
miljöpåverkan 
Fastigheter står för en stor del av de 
utsläpp som bidrar till klimatföränd-
ringar. Vi erbjuder våra hyresgäster 
gröna hyresavtal och miljöcertifie-
rade byggnader som en del i vår 
strävan att minska verksamheternas 
klimatpåverkan. Genom dessa verk-
tyg läggs en solid grund för vidare 
klimatarbete hos såväl Fastpartner 
som hyresgästerna.
12:5 | Minska mängden  
avfall markant 
Fastpartner strävar efter en effektiv 
material- och resurshantering. Det 
innebär bland annat att minska 
mängden insatsmaterial, återbruk 
samt effektiva transporter vid projekt 
och förvaltning. Återvinning av 
material är en viktig del samt även 
att mäta avfall och återvinning, följa 
upp och naturligtvis minska avfalls-
mängden. Allt detta i samförstånd 
med våra hyresgäster.
13.1 | Stärk anpassnings- 
förmågan till klimatförändring-
ar och motståndskraften mot 
klimatrelaterade katastrofer
Genom klimatriskanalyser, klimatde-
klarationer, resurs- och energieffek-
tivisering lägger vi grunden för att 
motarbeta negativ klimatpåverkan 
på lång och kort sikt. Vi ska utveckla 
våra fastigheter så att de är klimatre-
silienta mot klimatförändringar, till 
exempel översvämningsrisker.
16:5 | Bekämpa korruption  
och mutor 
Fastpartner följer FN:s Global Com-
pacts riktlinjer och har nolltolerans 
mot korruption och mutor. Våra 
anställda utbildas inom området 
och vi ställer motsvarande krav på 
våra leverantörer.
Fastpartner stödjer  
FN:s Global Compact

===== SIDA 23 =====

I vår håll-
barhets-
policy och 
interna upp- 
förande- 
kod finns  
beskrivet 
hur vi ska 
bete oss mot 
våra hyres- 
gäster och 
andra intres-
senter. 
● Fastpartner bildades 1987 och har 
varit börsnoterade sedan 1994 och 
har en solid balansräkning.
Ansvarsfulla affärer 
Vi arbetar långsiktigt med vårt 
fastighetsbestånd och agerar etiskt 
och ansvarsfullt i våra affärsrelatio-
ner. Det är grundläggande för starka 
relationer med våra intressenter och 
att vi kan agera framgångsrikt på 
marknaden.
Vi ser förtroende som något 
värdefullt i alla våra affärer och 
det ska aldrig råda något tvivel om 
Fastpartners moraliska kompass. 
Vår målsättning är att bedriva en 
öppen och transparent verksamhet, 
vilket gynnar såväl aktieägare som 
leverantörer, medarbetare och andra 
som har kontakt med oss. Förutom 
att det ger en ekonomisk effektivi-
tet borgar det för att vi kan fortsätta 
leva upp till våra högt ställda mål 
inom miljö- och säkerhetsarbetet. 
Solida samarbeten
Fastpartners service ska vara per-
sonlig och förtroendeingivande. Vi 
ska alltid möta våra affärskontakter 
med respekt. Med den ambitionen 
kan vi agera som en trygg partner 
för våra hyresgäster och erbjuda 
dem lämpliga lösningar både i 
expansionsfaser och i lågkonjunktur. 
I vår hållbarhetspolicy och interna 
uppförandekod finns beskrivet hur 
vi ska bete oss mot våra hyresgäster 
och andra intressenter. Våra värde-
ringar finns tydligt beskrivna även i 
vår externa uppförandekod mot le-
verantörer. Därmed kan vi inskärpa 
vikten av att våra samarbetspartners 
åtar sig att upprätthålla öppna och 
ärliga affärsprocesser. 
Nolltolerans mot korruption  
och mutor
På Fastpartner ska alla medarbetare 
agera ansvarsfullt och etiskt i sina 
affärsrelationer. Under 2023 har 
inget fall av korruption konstaterats 
vilket också ligger i linje med vår 
förväntan. Oetiska beteenden inom 
bolaget påverkar verksamheten ne-
gativt, vilket är anledningen till att 
vi har en nolltolerans mot alla for-
mer av korruption och mutor. Vårt 
tydliga mål hänger ihop med att 
korruptionsfall riskerar att försämra 
det ekonomiska resultatet för våra 
aktieägare. Konsekvensen skulle 
också bli att vi inte längre kan leva 
upp till våra höga krav inom miljö- 
och arbetsmiljö. 
För att bibehålla vår vaksamhet 
kring etiska och moraliska frågor har 
vi återkommande diskussioner i äm-
net, något vi anser är betydelsefullt 
för att upprätthålla sunda värdering-
ar inom bolaget. Till stöd för vårt 
arbete har vi riktlinjer som redogör 
för hur vi på bästa sätt kan agera 
ansvarsfullt i våra affärskontakter, 
till exempel genom att konkur-
rensutsätta anbud, alltid låta minst 
två personer attestera fakturor och 
ställa krav på våra leverantörer. 
Vi ser också regelbundet över 
och uppdaterar såväl den interna 
uppförandekoden som vår uppfö-
randekod för leverantörer. Ledning-
en tillsammans med övriga anställda 
säkerställer att båda dessa efterlevs. 
Genom att arbeta ansvarsfullt i 
våra affärsrelationer kan vi undgå 
negativ påverkan visavi ekonomi, sä-
kerhet och miljö. Betydande risker 
finns kopplade till våra inköps-
processer och inom försäljning. Vi 
arbetar därför kontinuerligt för att 
Hållbarhet handlar till stor del om ett kontinuerligt arbete och 
om att ta ansvar. Med Fastpartners långsiktighet är affärsetik 
och transparens självklara kärnvärden.
Ett långsiktigt ansvar
vara på tå och proaktivt motverka 
tveksamma genvägar, bland annat 
genom att se över rutiner för en-
treprenad- och konsultarbeten och 
arrangera utbildningar i ansvarsfullt 
agerande. På så sätt kan vi maxime-
ra den ömsesidiga affärsnyttan. 
I ett börsnoterat fastighetsbolag 
ingår arbetet med att motverka kor-
ruption i de fortlöpande arbetsupp-
gifterna, till exempel vid lokalut-
hyrning, förvärv och försäljning av 
fastigheter där alla betalningsström-
mar ska ha sin förankring i skrivna 
avtal. Noggranna kreditupplysning-
ar och övriga upplysningar inhämtas 
i samband med att nya hyresgäster 
tecknar avtal samt kontinuerligt 
under avtalsperioden. Befintliga hy-
resgäster med betalningssvårigheter 
utreds gällande framtida affärsupp-
lägg, kreditvärdighet och eventuella 
stödåtgärder från oss. 
Fastpartner äger fastigheter i yt-
terstadsområden som Rinkeby och 
T ensta. Här arbetar vi tillsammans 
med polis, kommuner, föreningar 
och berörda butiksinnehavare för 
att få drogfria centrum. Det är ett 
viktigt led i att motarbete krimi-
nalitet och korruption, inte minst 
eftersom droghandel ofta är en del i 
ett större sammanhang. Den öppna 
narkotikahandeln på gator och torg 
är samhällets ansvar, men som fas- 
tighetsägare är det något som vi 
försöker bidra till att lösa på längre 
sikt.
Krav på leverantörer
Alla Fastpartners leverantörer ska 
följa bolagets uppförandekod för 
leverantörer. Det gäller samtliga 
Fastpartners leverantörer och 
deras underleverantörer. Uppfö-
FASTPARTNER 2023    21
HÅLLBARHET

===== SIDA 24 =====

leverantörer. Vid större inköp och 
upphandlingar har Fastpartner 
ambitionen att granska leverantörer 
och entreprenörer enligt koncerng-
emensamma krav. Beroende på hur 
leverantören klassificeras utifrån ett 
riskperspektiv så sker granskningen 
på olika sätt, exempelvis genom 
revisioner, besiktningar, enkäter och 
platsbesök. 
Som en del i att effektivisera 
leverantörskedjan och ställa tydliga 
krav tecknar Fastpartner ramavtal 
med leverantörer. I samtliga upp-
handlingar behöver leverantören 
även intyga att de har ett systema-
tiskt arbete kring hållbarhet och ar-
betsmiljöledning. Om en leverantör 
bryter mot uppförandekoden eller 
hållbarhets- och arbetsmiljökraven, 
kan avtalet sägas upp.
Fastpartner har inte möjlighet  
att rapportera kvantitativa data  
för antalet leverantörsgranskningar 
med specifika hållbarhetskriterier 
utan rapporterar endast kvalita- 
tivt för arbetet med att påverka 
leverantörernas hållbarhetsarbete. 
0
Under 2023 har 
inget fall av korrup­
tion konstaterats 
vilket också ligger 
i linje med vår 
förväntan.
randekoden är indelad i samma 
fyra områden som FN:s Global 
Compact och innefattar mänskliga 
rättigheter, arbetsvillkor, miljö och 
anti-korruption. Leverantörer ska 
tillämpa försiktighetsprincipen. 
Fastpartner genomför riskanaly-
ser av alla leverantörer och kan 
enligt uppförandekoden utföra 
uppföljning och kontroll hos sina 
leverantörer. Syftet är att identi-
fiera leverantörer med hög risk för 
avvikelser mot uppförandekoden 
och att vid behov implementera 
åtgärder. Hittills har inga högriskle-
verantörer identifierats. Detta beror 
troligen på att bolaget har ett nära 
och väl utvecklat samarbete med 
sina leverantörer och att Fast- 
partner nästan alltid använder  
lokala svenska leverantörer med  
ett väl utvecklat hållbarhets- 
arbete. Under de kommande åren 
kommer den systematiska risk- 
analysen av leverantörer fortsätta 
att utvecklas.
Hållbarhet är alltid ett bedöm-
ningskriterium som viktas in i 
utvärderingen vid valet av nya 
Visselblåsarfunktion 
Fastpartner har en funktion för 
visselblåsning både internt och 
externt som gör det möjligt att 
anmäla misstankar om avvikelser 
mot policyer, korruption eller andra 
brott. Medarbetare och externa 
parter kan använda sig av tjänsten 
via mejl eller anonymt via brev.
Funktionen hanteras internt och 
externt vid behov. Inga anmälningar 
har inkommit via visselblåsartjäns-
ten under 2023.
Gällande möjligheten för intres-
senter att vända sig till Fastpartner 
för att identifiera och åtgärda 
negativ påverkan finns en funk-
tion för felanmälan på företagets 
webbplats och Fastpartner tar emot 
klagomål där eller i direktkontakt 
via mejl eller telefon. Medarbetare 
kan lämna klagomål vid möten, till 
arbetsmiljöombud eller i medarbe-
tarundersökningen.
Brahelund 2
22   FASTPARTNER 2023
HÅLLBARHET

===== SIDA 25 =====

FASTPARTNER 2023    23
HÅLLBARHET
Brahelund 2

===== SIDA 26 =====

Fryshuset
Sedan 2007 har vi ett partnerskap 
med Fryshuset vilket ger unga möj-
lighet till en meningsfull fritid via 
projektet Lovely Days, en väg att hit-
ta sitt sammanhang och sin passion. 
Fastpartners bidrag till projektet möj-
liggör att de kan hålla öppet för ung-
domar från 10 år och uppåt under alla 
skollov, till och med på julafton. Här 
blir ungdomarna bekräftade, sedda 
och lyssnade på. Ett viktigt alternativ 
till destruktiva val, kriminalitet och 
dåliga förebilder. Fastpartners stöd 
till Fryshuset i allmänhet och Lovely 
Days i synnerhet är väldigt viktigt, 
både på kort och lång sikt, och ett 
stöd som ger resultat. Under 2023 
uppnådde lovverksamheten 1 898 
unika besökare.
Sommarjobb och praktik
Att skapa jobb för ungdomar, som 
därmed får arbetslivserfarenhet, är 
en nyckel till god utveckling. Därför 
deltar vi regelbundet i utvalda 
bransch- och utbildningsmässor. Syf-
tet är att nå ut till potentiella medar-
betare, att väcka intresse och få möj-
lighet att presentera hur vi arbetar 
med att skapa värde. Vi uppmuntrar 
alla som arbetar på Fastpartner att ta 
plats i det offentliga rummet, vi är 
aktiva i sociala medier och exponerar 
gärna vår företagsresa samt kommu-
nicerar med intressenter. Vi samar-
betar med ungdomsorganisationer 
som bedriver utbildningsinsatser och 
vi välkomnar praktikanter i den mån 
det är möjligt. År 2023 tog vi emot 5 
(4) praktikanter.
Varje sommar rekryterar Fastpart-
ner sommarjobbare lokalt på de orter 
där vi är verksamma.
Studiebesök
Under året tog vi även emot ett 
studiebesök, en grupp med 20 
ungdomar från Fryshusets projekt 
”Min Karriär”. Projektet genomförs 
i samarbete med Studieförbun-
det Vuxenskolan i Stockholm och 
har som syfte att unga i Järva ska 
få lättare att hitta sin väg in på 
arbetsmarknaden, få ökad kunskap 
om, och insyn i, möjliga karriärvägar 
och yrken som de inte naturligt har 
tillgång till via sina egna nätverk. 
Vi besökte två av våra fastigheter i 
Solna, och flera medarbetare så som 
drifttekniker, förvaltare och HR, 
presenterade sig och sina roller på 
bolaget. Vi visade runt och berätta-
de lite om hur en arbetsdag kan se 
ut inom fastighetsbranschen.
BID-förening i Märsta
I Märsta medverkar Fastpartner i en 
BID-förening för att öka tryggheten 
i och kring Märsta Centrum.
Våra hyresgäster
En viktig byggsten i Fastpartners 
sociala hållbarhetsarbete är att bidra 
till trygga lokalsamhällen och att 
främja en positiv social utveckling. 
Därför är vi delaktiga i det lokala 
ofta småskaliga företagandet på de 
orter där vi är verksamma. Cirka 
hälften av våra 2 000 hyresgäster 
är små- eller medelstora bolag och 
vi vill ge dem goda förutsättning-
ar att bedriva sina verksamheter 
kundnära och behovsanpassat. 
Därför erbjuder vi lokaler som gör 
det möjligt att utvecklas och växa i. 
Det är företagen som kan bidra till 
att skapa livaktiga stadsmiljöer och 
skapa nya arbetstillfällen. De spelar 
också en viktigt roll för att områden 
utanför citykärnorna ska bli mer 
attraktiva, vilket i sin tur skapar 
trygghet och leder till mer mångfald 
och integration. Det är viktigt för 
Fastpartner att kontinuerligt för-
bättra våra möjligheter att bidra till 
framstegen och det är en fråga som 
hanteras inom förvaltningen med 
stöd från Hållbarhets- och projekt-
chef och HR-chef.
Våra områden och samhällscentrum
I de områden vi verkar samarbetar 
vi kring inkluderande event så som 
gratis simskola och vinteraktiviteter 
för barn. Vi stöttar T ensta Konsthall 
årligen med bidrag.
Andra organisationer
Utöver ovanstående stöttar vi ett 
antal beundransvärda organisatio-
ner, se Övrigt i nedan tabell och läs 
mer om dessa på nästa sida.
Social hållbarhet är den tredje dimensionen inom hållbar utveckling vid sidan av 
miljömässig och eknomisk hållbarhet. För Fastpartner handlar social hållbarhet om 
en hållbar utveckling av samhället i stort, om goda arbetsförhållande för våra medar-
betare och kunder samt om affärsnytta, tillgång till kapitial och om framtidssäkring. 
Social hållbarhet 
hos Fastpartner
Tack vare 
Lovely Days 
har jag fått 
möjlighet 
att prova på 
helt nya sa-
ker och det 
har funnits 
något vettigt 
att hitta på 
under loven.
Vasse, 18 år
2021 ................38 st (48%)1)
2022 ................31 st (37%)1) 
2023  ...............20 st  (24%)1)
Sommar- 
jobbare
1) Procent av ordinarie personalstyrka
Bidrag till organisationer 2023
Fryshuset .....................1 500 000 kr
Övrigt ..............................493 900 kr
24   FASTPARTNER 2023
SOCIAL HÅLLBARHET

===== SIDA 27 =====

Ett bättre Gävle
Fastpartner är officiell partner till ”Ett 
bättre Gävle” som drivs av Gefle 
IF fotboll. Fastpartner har en plats i 
styrgruppen samt deltar i i Nattfotboll, 
Sommercamp, Blåljusmatchen, Gåfot-
boll, mentorsprogram, klappakuten med 
mera som ”Ett Bättre Gävle” anordnar.
IK Uppsala. Deras verksam-
het Tjejbollen där alla pengar 
går oavkortat till deras arbete 
med att öka antalet tjejer med 
utländsk bakgrund som spelar 
fotboll genom riktade insatser i 
Uppsalas resurssvaga bostads-
områden.
Skånela IF. Tillsammans med 
Skånela anordnas bland annat 
Handbollens dag och vi stödjer 
deras projekt Redlocker med 
gratis mensskydd i sporthallarna 
i Märsta.
 
Sigtuna Basketklubb. Ett all-
mänt sponsoravtal med skylt och 
loggor för Märsta Centrum.
 
Rosersbergs Arlanda IBK. Ett 
allmänt sponsoravtal med skylt 
och loggor för Märsta Centrum.
Fastpartner stöttar även:
• Aktiv Skola
• Nattvandrarna
• Säkra varje unge
• Halmstads Bordtennisklubb
• Riksförbundet mot ett  
narkotikafritt samhälle
• Hässelby Samba fotboll
Utöver vårt långa  samarbete med 
Fryshuset stödjer vi ett flertal  
andra  organisationer
Sollentuna FKs Stödfond 
Alla pengar går oavkortat till de barn i 
föreningen vars familjer inte själva har 
ekonomisk möjlighet att betala kostna-
derna som är förknippade med att spela 
fotboll. Under år 2023 fick drygt 20 
spelare tack vare fondens medel möjlig-
het att fortsätta med sitt fritidsintresse.
FASTPARTNER 2023    25
SOCIAL HÅLLBARHET

===== SIDA 28 =====

Sjukfrånvaro
2023 2022 2021
Total sjukfrånvaro, % 1,67 1,53 2,61
Varav korttidssjukfrånvaro, % 1,46 1,53 1,62
Varav långtidssjukfrånvaro, % 0,20 0 0,99
Varav sjukfrånvaro, kvinnor, % 0,52 0,37 0,46
Varav sjukfrånvaro, män, % 1,15 1,16 2,15
Vårt fokus på arbetsmiljö är en viktig och naturlig del av vår dagliga 
verksamhet. Fastpartner är proaktiva inom arbetsmiljöområdet och 
ambitionen är att alltid ligga i framkant.
Arbetsmiljö och balans
● Medarbetarnas hälsa, utveckling 
och arbetsglädje är grundläggande 
för Fastpartners attraktionskraft. Vi 
erbjuder en bra arbetsmiljö med ett 
flertal aktiviteter som i stora drag 
illustreras i vårt arbetsmiljöhjul. 
Det är aktiviteter som främjar fysisk 
och psykisk hälsa, balans i livet 
samt den egna utvecklingen. Det 
handlar om allt från hälsounder-
sökningar och motionsaktiviteter 
till APT -möten, förtroendearbets-
tid och utvecklingssamtal. Vi vill 
skapa förutsättningar för långsiktigt 
hållbara medarbetare. Det ska vara 
enkelt att hitta en bra balans mellan 
arbete och fritid samt finnas tid 
för återhämtning, vilket i sin tur 
möjliggör goda insatser på arbets-
platsen.
Arbetsmiljöarbetet sker löpande
Det systematiska arbetsmiljöarbe-
tet (SAM), som omfattar samtliga 
anställda, sker löpande och genom 
en strukturerad process enligt 
svensk arbetsmiljölagstiftning. Ar-
betet knyts samman av Fastpartners 
arbetsmiljöhandbok och arbetsmil-
jöpolicy. Processen kan kortfattat 
beskrivas genom att vi: 
1. Undersöker vår arbetsmiljö 
2. Riskbedömer resultatet av under-
sökningen
3. Åtgärdar det som framkommit i 
riskbedömningen 
4. Kontrollerar och följer upp resul-
tatet av åtgärderna
Genom det löpande arbetsmiljöar-
betet kan vi snabbt fånga upp och 
åtgärda eventuella tillbud. Start och 
mål för det systematiska arbetet är 
ledningens årliga kontroll och upp-
följning. Processen beskrivs närmare 
i Fastpartners arbetsmiljöhandbok 
där utförliga policys, rutiner och 
riktlinjer finns. En arbetsmiljö-
grupp med arbetsmiljöombud och 
representanter från företagsledning-
en leder och utvecklar arbetet där 
bolagets HR är sammankallande. 
Bolagets ledning, medarbetare och 
företrädare för personalen deltar 
aktivt i arbetsmiljöarbetet avseende 
fysisk, social och psykosocial ar-
betsmiljö. Lokala arbetsmiljöfrågor 
fångas upp vid de arbetsplatsträffar 
som genomförs på våra kontor fyra 
gånger om året.
Arbetsmiljöpolicyn är en del av ar-
betsmiljöhandboken vilken granskas 
årligen och uppdateras vid behov för 
att sedan godkännas av ledningen. 
Vi kan sammanfatta arbetsmiljöpoli-
cyn med följande: 
”Vi ska verka för en sund arbets-
plats där alla trivs och inga skador 
uppkommer. Vi har en nollvision för 
alla typer av skador”. 
Fastpartner följer aktivt upp 
ohälsotal och olycksfall. Under 2023 
rapporterades två stycken olyckor 
varav en cykelolycka och en halko-
lycka i en trappa. Fastpartner utför 
löpande riskanalyser och skyddsron-
der för att förebygga tillbud. 
Skyddsronderna genomförs i våra 
kontorslokaler, i fordon och i fastig-
heternas allmänna utrymmen. Vi är 
måna om att chefer, HR och arbets-
miljöombud ska vara tillgängliga för 
att bidra till tryggheten. Fastpartner 
har även en visselblåsarfunktion 
som gör det möjligt att anonymt 
rapportera eventuella tillbud och 
andra oegentligheter. Under året 
har nya chefer och skyddsombud 
vidareutbildat sig inom frågor som 
rör arbetsmiljön. Samtliga medarbe-
tare är utbildade sedan tidigare för 
att säkerställa att rätt kompetens 
finns inom bolaget. Drifttekniker 
går arbetsmiljöutbildningar vilka är 
anpassade för specifika arbetsupp-
gifter som kan var riskfyllda.
Vi ska verka 
för en sund 
arbetsplats 
där alla 
trivs och 
inga skador 
uppkommer. 
Vi har en 
nollvision för 
alla typer av 
skador.
26   FASTPARTNER 2023
ARBETSMILJÖ

===== SIDA 29 =====

Fastpartner bedriver en 
hållbar förvaltning i framkant 
där ”Finaste huset på gatan” 
och ”Trevligare än hemma” är 
bärande budskap.
Vi arbetar löpande med vår 
värdegrund för att hålla den 
levande. Hösten 2023 gjordes 
en mindre uppdatering av 
våra värdeord efter ett antal 
workshops med alla medar-
betare.
Fastpartner erbjuder service på 
hög nivå med ledorden säker-
het, ny teknik och hållbarhet.
Förvaltning
Värdegrund
Service
Fastpartner sätter människan 
i centrum och värdesätter 
en trygg och stimulerande 
arbetsmiljö. Våra arbetsplatser 
genomsyras av en entrepre-
nöriell anda där egna initiativ 
och engagemang värdesätts. 
Vi arbetar målstyrt och bejakar 
ny teknik och lärande vilket i 
sin tur främjar den personliga 
utvecklingen.
Arbetsgivarlöfte
Vi är tillgängliga och lyhörda. 
Vi värnar om våra relationer till 
våra hyresgäster, medarbetare 
och leverantörer. 
Vi visar glädje och återkopplar 
skyndsamt.
Nära
Vi är initiativrika och ansvarsfulla 
och strävar mot att överträffa för-
väntningarna. Fastpartner arbetar 
lösningsorienterat och affärsmäs-
sigt. Vi visar respekt och omtanke 
mot varandra, våra hyresgäster 
och vår omvärld.
Engagerat
Vi är raka och enkla i vår kontakt 
med hyresgäster och leverantö-
rer. Vi vet vilket ansvar och vilka 
befogenheter vi har, det gör oss 
handlingskraftiga i mötet med an-
dra. Stora beslut får ta tid, andra 
beslut kan fattas snabbt.
Enkelt
Det är våra engagerade medarbetare som är nyckeln till Fastpartners framgång. Vi skapar värden 
både för oss själva och för våra hyresgäster genom att erbjuda både erfarenhet och nytänkande. 
Enkelt, engagerat och nära är våra ledord och det är så vi vill vara och uppfattas. Det är vår för-
hoppning att tiden som anställd hos Fastpartner ska upplevas som den bästa under ett helt arbetsliv. 
Engagerade medarbetare 
nyckeln till framgång 
Vi arbetar 
löpande 
med vår 
värdegrund 
för att  
hålla den 
 levande och 
aktuell.
Uppfinnaren 1
FASTPARTNER 2023    27
ENGAGERADE MEDARBETARE

===== SIDA 30 =====

Det är glädjande 
att Fastpartner 
uppmärksammas 
som ett Karriär-
företag 2023. Vi 
försöker självklart 
vara en attraktiv 
arbetsgivare. 
Vi uppmuntrar 
medarbetare till 
att vidareutbil-
da sig inom sitt 
arbetsområde och 
vi internrekryterar 
gärna. Ett bra 
exempel är att i 
princip samtliga 
bolagets förvalt-
nings- och affärs-
områdeschefer är 
internrekryterade.
Arbetet med värdegrunden
En god företagskultur är grundläg-
gande för att företaget ska utvecklas 
och det finns en tydlig koppling 
mellan tillit, hög produktivitet och 
engagemang. Vi arbetar löpande 
med vår värdegrund för att den ska 
vara levande och sann. 
Fastpartner ska både attrahera 
nya kompetenta medarbetare och 
samtidigt behålla sina talanger. Vi 
har ett öppet företagsklimat med 
kompetenta och entusiastiska led-
are. Här råder frihet under ansvar 
och vi arbetar tillsammans mot tyd-
liga mål. Fastpartners kompetenta 
medarbetare är bolagets viktigaste 
resurs och deras välbefinnande 
är ett av våra mest prioriterade 
fokusområden. Vi vill erbjuda en 
trygg och attraktiv arbetsplats med 
målsättning att ständigt förbättra 
våra möjligheter att attrahera och 
behålla talanger.
Styrning och uppföljning
Det är ledningsgruppen som han-
terar personalfrågorna där styrelsen 
har det yttersta ansvaret och då 
även efterlevnad av fastställda 
riktlinjer och policys liksom att 
utveckla dessa. I andra hand ligger 
ansvaret hos VD. Fastpartners HR-
chef ingår i ledningsgruppen och 
säkerställer att personalfrågorna 
finns på agendan. Personalarbetet 
följer en årscykel och samverkar 
med arbetsmiljöarbetet.
Mångfald och likabehandling
Fastpartners värdeskapande bygger 
på en hållbar utveckling. Våra 
medarbetare utbildas, informeras 
och uppmuntras kontinuerligt 
till engagemang inom hållbarhet. 
Vårt arbetsklimat kännetecknas av 
respekt, förståelse och kunskap om 
andra människor och kulturer. Vi ut-
går från allas lika värde och rättvisa 
förhållanden mellan individer och 
grupper. Alla medarbetare ska ha 
samma möjligheter, rättigheter och 
skyldigheter.
Fastpartner stöttar förnyelse 
och mångfald i verksamheten och 
vill med respekt för individen 
bidra som bolag och arbetsgivare. 
Ett spektra av perspektiv ska-
par mervärde och dynamik inom 
organisationen, vilket har blivit än 
mer tydligt under de senaste årens 
expansion. Det leder till ett stän-
digt inflöde av nya infallsvinklar och 
idéer som tillsammans med gedigen 
erfarenhet är en stor tillgång för 
Fastpartner.
Högt rankad arbetsplats
Fastpartners arbete med hur vi 
uppfattas som arbetsgivare är 
långsiktigt och riktar sig både till 
nuvarande och framtida medarbeta-
re. Därför arbetar vi aktivt med att 
identifiera och förstå de drivkrafter 
som finns hos vår målgrupp. Det är 
viktigt att vi har förmågan att förstå 
vilka kompetenser som är väsent-
liga för att Fastpartner ska nå sina 
långsiktiga mål.
Sedan 2012 har vi växt och blivit 
betydligt fler medarbetare både 
inom förvaltning och administra-
tion. Under 2023 genomfördes en 
omorganisation i bolaget (läs mer på 
sidan 31) och Region 1 och Region 
2 flyttade till gemensamma lokaler i 
Solna. På så vis blir vi mer effektiva. 
I slutet av 2023 hade Fastpartner 82 
(84) medarbetare.
Fastpartner utsågs till ett Karri-
ärföretag 2023 med motiveringen: 
”Fastpartner är en trygg arbetsgiva-
re som drivs av en engage-
rad ledning. De har goda 
värderingar och tydliga 
gemensamma mål. 
Vi ser att Fastpartner 
värnar om sina med-
arbetare genom att erbjuda 
trygghet och möjlighet till utveck-
ling, Det är en stor organisation 
och karriärmöjligheterna är många. 
Hos Fastpartner finns det många 
spännande val vilket garanterar en 
attraktiv karriär.
Brahelund 2
28   FASTPARTNER 2023
ENGAGERADE MEDARBETARE

===== SIDA 31 =====

Majoriteten av  
våra linjechefer är 
internrekryterade
88%
Medarbetarnas utveckling
Engagerade medarbetare med lust 
att lära och en vilja att ta sig an 
utmaningar är en framgångsfaktor. 
Det är viktigt att alla känner sig 
stolta över sitt arbete och upplever 
delaktighet i den starka helhet 
som utgör Fastpartner. Förutom 
kompetensutveckling och liknande 
förmåner är öppenhet och med-
bestämmande viktigt för en god 
sammanhållning.
Vi ser gärna att alla våra med-
arbetare vidareutbildar sig inom 
sina respektive yrkesområden. 
Under 2023 användes i snitt 6,3 
utbildningstimmar per person. 
Det är organisationens behov som 
är styrande för hur vi planerar våra 
utbildningar. De identifieras via 
utvecklingssamtal och genom en 
nära dialog mellan medarbetarna 
och deras chefer. Vi ser gärna att 
alla våra medarbetare är drivande i 
frågor som rör kompetensutveckling 
och målet är minst åtta timmars ut-
bildning per år inom sitt yrkesområ-
de. 2023 erbjöd vi alla medarbetare 
att gå utbildningen Hantera hot & 
våld i arbetet.
För att bidra till en fortsatt 
arbetsglädje ska alla erbjudas möj-
lighet att utvecklas inom företa-
get. Vårt mål är att det genomförs 
årliga utvecklingssamtal med alla 
medarbetare och det är HR-avdel-
ningen som ska säkerställa detta. 
Under samtalen, som hjälper oss att 
förbättra organisationen, får medar-
betarna möjlighet att utvärdera det 
gångna året samt sätta mål för fram-
tiden. Sju av åtta affärsområdes- och 
förvaltningschefer är internrekryte-
rade och under 2023 vidareutveck-
lade vi två medarbetare till att ta sig 
an chefsroller hos oss.
En givande utvecklingsväg är 
Fastpartners kontorshotellskoncept 
Fastoffice (läs mer på sidan 44) som 
är en attraktiv inkörsport för unga 
talanger och nya medarbetare som 
vill utvecklas inom bolaget. En väg 
kan vara att börja som praktikant på 
Fastoffice och därefter bli erbjuden 
sommarjobb för att så småningom 
avancera till junior förvaltare. En 
av flera karriärvägar inom företaget 
som med tiden kan leda till ännu 
större utmaningar och utökade 
ansvarsområden.
En flora av förmåner
Fastpartner har ett generöst 
förmånspaket som erbjuder privat 
sjukvårdsförsäkring, extra ledighet 
utöver kollektivavtalet, tjänstebil 
för majoriteten av tjänstemännen 
samt skattemässigt maximalt 
friskvårdsbidrag. Vi uppmuntrar till 
motion och rörelse samt erbjuder en 
omfattande förebyggande hälsovård. 
Medarbetarna har tillgång till tider 
för padelträning och för träning 
på gym. I varje kontorslokal finns 
omklädningsrum med dusch. Lo-
kalerna är trivsamma med möjlig-
het till vila och återhämtning. Vår 
medarbetarundersökning visar att 
våra medarbetare trivs på jobbet, 
känner arbetsglädje och kan vara sig 
själva på arbetsplatsen. Enligt un-
dersökningar upplever de dessutom 
att det är enkelt att få ledigt enligt 
önskemål. Vi tillämpar förtroen-
dearbetstid och distansarbete vilket 
innebär en flexibilitet i arbetssättet 
och en hög autonomi.
Likabehandling en självklarhet
Fastpartner arbetar för likabehand-
ling. Ingen medarbetare, arbets-
En flora av för­
måner.
FASTPARTNER 2023    29
ENGAGERADE MEDARBETARE

===== SIDA 32 =====

sökande, hyresgäst eller kund ska 
utsättas för kränkande särbehand-
ling. Vi ska erbjuda våra medarbe-
tare en inkluderande arbetsplats 
där vi möter varandra med respekt. 
Därigenom kan vi främja hälsa, 
arbetsglädje och utveckling. Fast-
partner har nolltolerans för all form 
av kränkande behandling. Detta 
gäller för Fastpartners arbetsplatser, 
men också i möten med hyresgäster, 
arbets- eller utbildningssökande 
eller annan tredje part.
Fastpartners arbete med mångfald 
och jämställdhet syftar till en ökad 
dynamik internt. Alla medarbetare 
ska ha goda villkor och vi arbetar till-
sammans med jämställdhetsfrågorna. 
Lika tillämpning gäller för löner och 
övriga anställningsvillkor. Fastpartner 
genomför lönerevision och lönekart-
läggning, ett arbete som har stöd i 
vår lönepolicy. Alla anställda omfattas 
av kollektivavtal. Vi har normer gäl-
lande skydd av mänskliga rättigheter, 
arbetsmiljö och arbetsrätt, miljö-
hänsyn, försiktighetsprincipen och 
antikorruption.
Vi arbetar aktivt med åtgärder 
för att förebygga diskriminering i 
arbetslivet och att säkerställa en 
god arbetsmiljö. Vår policy mot 
kränkande särbehandling och arbete 
för likabehandling inom bolaget 
är beskriven i vår arbetsmiljöbok 
liksom våra rutiner för att hantera 
situationer med hot eller våld inom 
organisationen.
För att främja trygga arbetsförhål-
landen har vi en lönepolicy och en 
intern uppförandekod. Arbetsmiljö-
arbetet är omfattande, det samman-
ställs årligen och följs regelbundet 
upp av arbetsmiljögruppen där ar-
betsmiljöombud och företagsrepre-
sentatner samverkar. Arbetat stöttas 
av en visselblåsarfunktion. Läs mer 
om social hållbarhet på sidan 24.
Mångfald inom styrelsen
Styrelsen har antagit en mång-
faldspolicy, ett styrdokument för 
valberedning och bolagsstämma, 
som alltid ska tillämpas vid tillsätt-
ning av styrelseledamöter. Detta 
gäller oavsett om nomineringen 
sker genom omval eller nyval. I 
mångfaldspolicyn framgår att när 
styrelseledamöter tillsätts så ska en 
bred uppsättning egenskaper och 
kunskaper beaktas för att mång-
falden i styrelsen i sin helhet ska 
främjas.
Följande aspekter ska vägas in för 
att uppnå en tillräcklig mångfald i 
styrelsen:
• En god bredd avseende ålder
• En jämn könsfördelning
• En diversifierad bakgrund som ex-
empelvis utbildnings- och yrkesbak-
grund samt geografiskt ursprung
Vi samlar hela 
 bolaget vid som­
mar och jul.
Hilton 2
30   FASTPARTNER 2023
ENGAGERADE MEDARBETARE

===== SIDA 33 =====

Fastpartners nya förvaltningsorganisation flyttar in i ett nytt gemensamt kontor där 
hållbarhet varit ledordet. Med den nya organisationen följer en tydligare indelning 
dels geografiskt men också utifrån fastighetssegment. 
Ny förvaltningsorganisation 
samlas i nytt kontor
Under 2023 genomförde Fastpartner 
en omorganisation. Med den nya 
organisationen får vi dels en 
tydligare geografisk indelning, dels 
en struktur som bättre speglar våra 
olika fastighetssegment. Vår 
förvaltning drivs nu inom tre 
regioner i stället för som tidigare 
fyra. Region 1 förvaltar våra 
innerstadsfastigheter samt 
fastigheterna i västra och södra 
Stockholm. Våra fastigheter i norrort 
och i områdena längs E4:an till och 
med Uppsala samt i Mälardalen 
förvaltas av Region 2 och Region 3 
ansvarar för förvaltningen i regions-
städerna Göteborg, Malmö, 
Norrköping och Gävle.
Förändringar i koncernledningen
Med den nya förvaltningsorgani-
sationen följer också förändringar 
i koncernledningen som nu består 
av åtta personer; VD, vVD, CFO, 
HR, Hållbarhets- och Projektchef 
samt de tre Regioncheferna. I 
samband med förändringen har vi 
också flyttat till ett nytt gemensamt 
kontor i Solna där vi samlat all för-
valtningspersonal i Stockholm. På 
så sätt kan vi förbättra den interna 
kommunikationen, främja samarbe-
tet och öka effektiviteten i bolaget. 
Genom att finnas på en och samma 
plats skapas större möjligheter till 
kunskapsöverföring för att därige-
nom möta den komplexa förvaltning 
som följer i spåren av tuffare krav 
inom hållbarhetsområdet och en 
ökad digitalisering.
Nytt kontor med återbruk
Det nya förvaltningskontoret går i 
bräschen för utvecklingen av nya 
hållbara kontorslösningar där åter-
bruk kommer att vara ett bärande 
tema.
Hållbarhetstänket är genomgåen-
de, även vad gäller rumslösningar. 
Kontorslandskapen möbleras i 
allt störe utsträckning så att de 
fortsätter att fungera även om 
verksamheten förändras. För att 
undvika onödiga rivningar och 
ombyggnationer väljs planlösningar 
med semi-öppna kontorslandskap 
där arbetsgrupper kan få sina 
egna hemvist för samarbete och 
kunskapsöverföring. Ytorna designas 
också för ett sömlöst flöde mellan 
kontorsarbete och arbete på distans, 
till exempel genom ett flertal min-
dre utrymmen för digitala möten.
Planlösningen för Fastpartners 
nya förvaltningskontor har tagits 
fram i samarbete med Studio 
Stockholm. Kontoret är beläget i 
fastigheten Brahelund 2 där vi har 
skapat en välkomnande, trygg och 
harmonisk arbetesplats.
Hållbarhetstänket i 
kontoret är genom­
gående.
FASTPARTNER 2023    31
ENGAGERADE MEDARBETARE
Brahelund 2

===== SIDA 34 =====

ållbarhetsaspekten 
var mycket viktig när 
vi etablerade vårat 
nya gemensamma 
förvaltningskontor i 
Solna. Att sätta 
återbruk i centrum var viktigt från 
första början i planering och att vara 
resurseffektiv. Här ger förvaltarna 
Thomas Nilsson och James Thorén 
sin syn på att driva projektet.
Vad tycker ni har varit mest positivt 
med att låta återbruk vara 
vägledande för projektet?
– Förutom hållbarhetsaspekten har 
vi sparat mycket tid på att kunna 
utnyttja såväl befintliga resurser 
och material som en redan idealisk 
planlösning.
Vad är era tankar om det nya 
kontoret?
– Vi i regionerna är mycket glada 
över det nya kontoret och att vi nu 
får sitta tillsammans. Det kommer 
att skapa en större gemenskap 
och det blir enklare att samarbeta. 
Sammanslagningen underlättar kun-
skapsöverföringen, vi kan enklare 
ta del av varandras perspektiv, kom-
”Vi har skapat en 
unik arbetsplats”
petenser, kunskap och idéer, vilket 
skapar dynamik. Genom att dra 
nytta av varandras erfarenhet och 
expertis öppnar vi upp för en mång-
sidig och berikande arbetsmiljö. 
Dessutom finns en rent geografisk 
fördel med det nya kontoret som är 
placerat centralt i Frösunda.
Vad var projektets syfte och mål? 
Hur har det utvecklats och genom-
förts?
– T ack vare ett nära samarbete med 
både arkitekter och byggare har vi 
lyckats väl med återbrukstanken 
genom projektetes alla skeden. Vårt 
huvudsyfte var att maximera använ-
dandet av befintliga resurser och 
sträva efter att minimera behovet 
av nyproduktion. Cirka 90 procent 
av möblemanget kommer från de 
fyra regionkontor som vi lämnade. 
Genom att återanvända möbler och 
inredning får de inte bara nytt liv 
utan vi har också skapat en unik 
atmosfär på det nya kontoret. Vi har 
exempelvis behållit det befintliga 
trägolvet som fanns i delar av loka-
len och de textilmattor som är hela 
och rena monteras och återanvänds 
i andra fastigheter.
Vad har ni lyckats bäst med i 
projektet? Finns det några konkreta 
exempel ni vill lyfta fram?
– Vi är extra stolta över att vi lyckats 
hålla tidsramen även när det var 
tajt. Med enkla medel har vi skapat 
en exklusiv atmosfär och något som 
är unikt för oss på Fastpartner och 
inte bara ett vanligt kontor. Vi är 
övertygade om att det nya kontoret 
blir en plats där alla kommer att 
trivas.
James Thorén,  
Förvaltare och 
Thomas Nilsson, 
Förvaltare
Vi samlar  
oss  centralt  
i Frösunda.
32   FASTPARTNER 2023
INTERVJU
Brahelund 2

===== SIDA 35 =====

FASTPARTNER 2023    33
INTERVJU
Brahelund 2

===== SIDA 36 =====

Fastighetsåret 2023 har uppvisat 
en påtagligt trög transaktionsmark-
nad till skillnad från de starka åren 
2021 och 2022. Osäkerhet kring 
kortfristig inflation och ränteut-
vecklingen har präglat marknaden 
och resulterat i en försiktighet hos 
marknadens aktörer. Från toppen 
i mitten av 2022 till halvårsskiftet 
2023 har många fastighetsbolag skri-
vit ned sina fastighetsvärden med 
cirka 10 procent. Detta trots att 
hyresintäkterna har ökat markant på 
grund av de senaste två årens stora 
indexuppräkningar. Aktiviteten på 
obligationsmarknaden har ökat nå-
got, vilket är en bra temperaturmä-
tare på finansieringsklimatet, men 
det är fortfarande osäkert om dessa 
signaler är början på en mer aktiv 
transaktionsmarknad för fastighets-
sektorn eller inte. Aktiviteten på 
obligationsmarknaden ligger, trots 
en ökning, fortfarande betydligt 
lägre än nivåerna under motsvarande 
period toppåret 2021.
Minskade transaktionsvolymer
Den totala transaktionsvolymen 
minskade under 2023 jämfört med 
föregående år, dock så ökade ande-
len med utländska investerare till 
29 procent, jämfört med en andel 
på 22 procent för 2022. Det gångna 
året karakteriserades av en genom-
gående svag transaktionsmarknad, 
med en blygsam återhämtning 
under det fjärde kvartalet. Jämfört 
med det starka året 2022, då den 
totala transaktionsvolymen nådde 
219,6 miljarder kronor, utgjorde 
2023 en tydlig kontrast genom en 
minskning både i volym och antalet 
genomförda transaktioner. Under 
året noterades 328 transaktioner 
som översteg 40 miljoner kronor, 
vilket resulterade i en total transak-
tionsvolym om 103,9 miljarder SEK.
För Fastpartners del har fokus i 
investeringsverksamheten legat på 
starka kassaflöden, detta mot bak-
grund av snabbt stigande räntekost-
nader. Det betyder att vi har tittat 
på avyttringar i större utsträckning 
än förvärv. För de investeringar vi 
har genomfört, i huvudsak hyres-
gästanpassningar, har vi eftersträvat 
korta återbetalningstider och ner-
skalade investeringsvolymer.
Transaktionsmarknaden och 
transaktioner 2023
TRANSAKTIONER
   Investering
   Netto förvärv/försäljning
   Förvaltningsresultat
Förvärvade fastigheter 2023 Investeringar, förvärv och förvaltningsresultat
Fastighet Kommun Uthyrningsbar 
yta kvm
Tillträdesdag
Gredelby 28:5 Knivsta 530 16 jan 2023
0
500
1000
1500
2000
2500
0
2500
18 19 21 22 232017161511 12 13 14
MSEK
Bevakar marknaden
Vi har bevakat transaktionsmark-
naden under året för att vara redo 
att ta tillvara de affärsmöjligheter 
som uppstår. En investering i rätt 
fastighet kan ge goda möjligheter 
till en fin affär. Med fastigheter får 
man en real tillgång som löpande 
kompenserar för inflation samt att 
det genom ett aktivt förvaltnings-
arbete finns möjligheter till att öka 
intäkterna.
I Skandinavien finns inte, som 
i USA och i viss mån England, 
problem med ett överutbud av 
stora och gamla, ej klimatanpassade 
kontorsfastigheter. Vi ser däremot 
en stor potential i många av de 
tullnära lägena i Stockholm där det 
finns möjlighet till utveckling och 
stigande hyresnivåer. Ett exempel 
är Liljeholmen där vi sett våra hyror 
dubbleras under de senaste fem till 
tio åren. Detsamma gäller Friham-
nen, Lidingö och Solna där vi också 
haft kraftiga hyresökningar.
Under året har vi genomfört 
ett mindre kompletteringsförväv 
genom köpet av Gredelby 28:5 i 
Knivsta.
34   FASTPARTNER 2023

===== SIDA 37 =====

Brahelund 2
Transaktionsvolym Sverige
n Svenska investerare  n Utländska investerare  n Antal transaktioner
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
07 08 09 10 11 12 13 161514 17 18 19 20 21 22 23
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
450 000
MSEK
Transaktionsvolym Sverige: segmentsfördelning
n Bostad  n Kontor  n Handel  n Logistik, industri & lager   
n Samhällsfastigheter  n Övrigt (ex. mark hotell)
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
450 000
MSEK
07 08 09 10 11 12 13 161514 17 18 19 20 21 22 23
Transaktionsvolym Sverige: geografisk fördelning
n Stockholm  n Göteborg  n Malmö   
n Andra stora städer  n Resten av Sverige
15 16 17 18 19 20 21 22 23
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
450 000
MSEK
Utvalda regionstäder
n Gävle  n Norrköping  n Uppsala
15 16 17 18 19 20 21 22 23
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
5 000
MSEK
4 500
FASTPARTNER 2023    35
TRANSAKTIONER

===== SIDA 38 =====

Marknaden för lokaler
De demografiska trenderna som 
påverkar fastighetsmarknaden i 
Sverige ger upphov till intressanta 
förändringar, särskilt vad gäller stor-
städer. Statistik indikerar att vissa 
svenska storstäder, inklusive Stock-
holm, uppvisar negativa inrikes 
flyttnetton. En potentiell förklaring 
till detta är den bostadsbrist som rå-
der i stora delar av landet. Dock har 
stordstadsregionerna sedan lång tid 
haft en mycket snabbare och mer 
kraftfull ekonomisk utveckling än 
mer glesbefolkade delar av Sverige.
Bostadsbristen och större möjlig-
heter till distansarbete har motive-
rat människor att söka alternativa 
och mer prisvärda boendelösningar 
utanför storstädernas omedelbara 
stadskärnor alternativt i mindre 
städer. Det har i sin tur öppnat 
upp möjligheter för fastighets-
marknaden i mer perifera områden. 
Denna förändring i arbetsmönster 
och bostadspreferenser har skapat 
en dynamik där människor inte 
längre nödvändigtvis behöver bo 
i stadskärnan för att arbeta och 
trivas. Detta bekräftas bland annat 
genom en kraftig efterfrågan på vårt 
Fastoffice-koncept i Stockholms 
kranskommuner.
Kontor
Hyresmarknaden för kontorslokaler 
har varit avvaktande under året. 
T rots allt är det fortsatt en stark 
efterfrågan på högkvalitativa 
kontorslokaler i bra lägen. Newsec 
har noterat en kraftig återgång till 
kontorsarbete med beläggningsgra-
der som börjar närma sig nivåerna 
innan pandemin. Detta indikerar att 
många hyresgäster fortfarande har 
ett betydande behov av kontorsut-
rymmen. En annan genomgående 
trend är att hyresgäster tecknar avtal 
för något mindre ytor, men på samma 
eller högre hyresnivåer än tidigare.
Handelsfastigheter
Högre räntekostnader har lett till 
minskade marginaler för privatper-
soner, vilket i sin tur har påverkat 
konsumtionsbeteendet. Den 
svenska detaljhandeln uppvisade en 
relativt mild nedgång under slutet 
av året 2023 jämfört med början av 
året. T otala detaljhandelsförsäljning-
en i juli 2023 visade en nedgång på 2 
procent jämfört med samma period 
året innan. Försäljningen av 
sällanköpsvaror upplevde den 
största nedgången med 3 procent, 
medan försäljningen av dagligvaror 
minskade med 2,6 procent under 
samma period. Lågpriskedjor 
fortsätter att gå bra och det har 
uppstått en jämviktsnivå i volymer-
na mellan fysisk handel och 
e-handel. 
Industri, lager och logistik
Under 2023 förväntas produktionen 
av ny logistikyta ha nått rekordnivåer 
BNP/BRP-utveckling Index, år 2000 = 100
n Stockholms län   n Uppsala län   n Östergötlands län   n Skåne län   n Västra Götalands län   n Gävleborgs län
med 850 000 kvadratmeter 
färdigställda och ytterligare 400 000 
kvadratmeter som är planerade att 
slutföras. Även om e-handeln har 
minskat under tredje kvartalet har 
paketvolymerna ökat med 7,1 
procent. Det rådande ekonomiska 
läget till trots anses investeringar i 
logistikfastigheter vara fortstatt 
attraktiva och då särsklit moderna 
och högautmatiserade ytor. Den 
underliggande efterfrågan för 
industri- och lagerytor är också 
fortsatt hög givet en begränsad 
nyproduktion samtidigt som ökade 
investeringar inom industrin, bland 
annat på grund av generellt sett 
stora industrisatsningar i Sverige, 
lett till ett växande behov av lokaler.
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
400 000
0
2 000 000
1 800 000
1 400 000
1 000 000
600 000
200 000
1 600 000
1 200 000
800 000
36   FASTPARTNER 2023
MARKNADEN FÖR LOKALER
Hilton 2

===== SIDA 39 =====

Vad händer på kontorsmarknaden i Göteborg? Och var finns störst 
efterfrågan på lokaler inom logistik eller handel? Nedan en genomgång 
av Fastpartners marknader och segment, dess potential och utveckling 
under framförallt senast året.
Utvecklingen av Fastpartners 
marknader och segment
STOCKHOLM
Kontor
Stockholms kontorsmarknad har 
under de senaste fem åren uppvisat 
en trend där områden med gott 
serviceutbud och kollektivtrafik, 
som Solna och Hammarby Sjöstad, 
haft en hög hyrestillväxt och mins-
kad vakansnivå. Möjligheterna att 
förtäta och utveckla nya kontorshus 
i dessa områden förväntas fortsätta 
att vara dessa marknaders framgång. 
Distansarbete, som har blivit mer 
utbrett i spåren efter covidpande-
min, har generellt minskat behovet 
av traditionella kontorsytor, men i 
Norden och då särskilt i Stockholm, 
har beläggningsgraden för kontors-
platser nästan återgått till förpande-
miska nivåer. Stockholms kontors-
marknad visar med andra ord tecken 
på en stark återhämtning efter 
covidperiodens distansarbete, detta 
till skillnad från andra större städer 
i Europa. T renden för hyresnivåerna 
är att de är på uppåtgående, samti-
digt som vakanserna ligger stadigt, 
om än med en marginell ökning.
Logistik, lager och industri
Solna är ett attraktivt område nära 
Stockholm city med en utvecklad 
infrastruktur och en stark fastig-
hetsmarknad. Detta gör det till en 
fördelaktig plats för logistikföretag 
som strävar efter att vara nära de 
större marknaderna. Solnas centrala 
läge med dess närhet till starka 
kontorsområden som kompletterar 
industriverksamheten gör att om-
rådet passar bra även för lager- och 
industrietableringar.
Västberga, ett industriområde 
i södra Stockholm som planlades 
redan år 1843, är känt för sin närhet 
till viktiga vägar och sina utmärkta 
kommunikationer, vilket lockar 
logistikföretag som har behov av en 
snabb åtkomst till citykärnan. Om-
rådet har därför utvecklats till att 
bli störst i Sverige inom industri- 
och industriverksamhet.
Lunda, norr om Stockholm, är 
med sitt strategiska läge attraktivt 
för logistikföretag som behöver få 
tillgång till både Stockholm och 
Uppsala. Området har även en stark 
industriell bas och en långvarig 
historia av tillverkning och lager-
verksamhet.
Norrort, inklusive områden som 
Sollentuna, T äby, Upplands Väsby 
och Lidingö, erbjuder en blandning 
av bostäder och kommersiella fast-
igheter. Logistikföretag kan här dra 
nytta av lägre fastighetspriser jäm-
fört med stadskärnan tillsammans 
med närheten till både Stockholm 
och Uppsala. I dessa områden finns 
dessutom en stark demografi med 
en välutbildad befolkning, vilket 
gynnar arbetsmarknaden i närbe-
lägna industriområden. Läget inom 
Stockholms län skapar en fördel av 
att vara nära både Stockholm och 
större industriella områden, vilket 
underlättar arbetskraftens rörlighet.
Märsta/Arlanda stad är av särskilt 
intresse för logistikföretag, vilka är 
beroende av flygfrakt, med tanke på 
närheten till flygplatsen. Områ-
det är inne i en expansiv fas med 
betydande investeringar i om- och 
nybyggnation vid Stockholm Arlan-
da Airport, vilket tyder på en stark 
tillväxtpotential för logistikmarkna-
den i området.
Stockholms 
kontors-
marknad 
visar tecken 
på en stark 
återhämtning 
efter covid- 
periodens 
distansarbete.
FASTPARTNER 2023    37
MARKNADER OCH SEGMENT
Rånäs 1

===== SIDA 40 =====

Hjällsnäs 8:30
GÖTEBORG
Kontor
I Central Business District, CBD, 
i Göteborg finns nästan 900 000 
kvadratmeter kontorsyta. Hit 
räknas bland annat Lilla Bommen, 
områdena inom Vallgraven och delar 
av Gullbergsvass, Nordstaden och 
Avenyn. CBD har under en längre 
tid präglats av ett underskott på 
moderna och effektiva kontorslo-
kaler, vilket i sin tur lett till låga 
vakansgrader och stigande hyres-
nivåer.
Under senare tid har det skett en 
betydande tillväxt av kontorsytor i 
flera områden. För 2023 uppskat-
tades den totala kontorsstocken i 
Göteborg till 3 850 000 kvadrat-
meter och av dessa beräknas 49 000 
kvadratmeter ha tillkommit under 
året. Inom Gullbergsvass har flera 
projekt avslutats. I centrala Göte-
borg pågår det utveckling i bland 
annat området Gårda/Mölndalsvä-
gen där flera projekt har färdigställts 
vilket bidrar till ett ökat utbud av 
moderna kontorslokaler.
Masthuggskajen har också 
sett en betydande tillväxt med 
pågående och färdigställda projekt 
vilket successivt tillfört tillgängliga 
kontorsytor. Även i Norra Älvstran-
den finns flera pågående projekt 
liksom i Mölndal med GoCo Health 
Innovation City och MIMO-projek-
tet. Gamlestaden i östra Göteborg 
planerar för nya kontorsbyggnader 
vid Gamlestadens Fabriker.
Innan våren 2020 var vakansni-
våerna i de tre mest efterfrågade 
kontorsområdena, CBD, Innersta-
den och Lindholmen, mycket låga 
och bestod främst av omflyttnings-
vakanser. Sedan dess har trenden 
vänt och vakansnivåerna har ökat 
medan hyresnivåerna stabiliserats 
något. Detta beror sannolikt på en 
större andel distansarbete och en 
osäkerhet kring framtidens arbets-
platser. Parallellt färdigställs allt fler 
moderna kontorslokaler i centrala 
Göteborg, vilket också bidrar till en 
ökad vakans liksom en ökad konkur-
rens från moderna kontor i innersta-
den och Gårda/Mölndalsvägen.
Handel
Göteborgs handelsmarknad karakte-
riseras av en robust centrumhandel 
och flera externa shoppingområden, 
inklusive Eriksberg, Backaplan, Al-
lum, Frölunda T org, 421, Bäckebol, 
Sisjön och Kållered. Till de primära 
handelsstråken räknas framförallt 
de centrala delarna som Nordstan, 
Arkaden, Fredsgatan, Kyrkogatan, 
Kungsgatan, Drottninggatan, Östra 
Hamngatan, och Avenyn.
Centralt belägna Backaplan 
är under utveckling och ska 
enligt plan omvandlas från en 
renodlad handelsplats till mer av en 
blandstad med cityhandel inklusive 
100 000 kvadratmeter handelsyta 
som tillförs under en 20-årsperiod. 
I Mölndal genomförs en utbygg-
nad av Kållered köpstad där det 
nya IKEA-varuhuset med sina 42 
000 kvadratmeter öppnade i maj 
2023. Dessutom planeras för ett 
nytt shoppingcenter på platsen för 
det gamla IKEA-varuhuset vilket 
kommer att rivas.
I Gamlestan finns planer på en 
stadsdel med 20 000 kvadratmeter 
kommersiella lokaler inklusive han-
del, restaurang, och kontor samt 1 
000 bostäder, med förhoppning om 
byggstart år 2025.
Sett till att Göteborg under 
lång tid saknat tillräckligt med 
handelsytor jämfört med Malmö 
och Stockholm, och då inte minst 
utanför absoluta centrum, finns en 
stor potential inom detta segment.
Logistik, lager och industri
Under 2023 återtog Göteborgsregio-
nen enligt Intelligent Logistiks årli-
ga rankning förstaplatsen som Sveri-
ges bästa logistikläge. Med Nordens 
största hamn och allt fler logisti-
kytor i hamnområdet har regionen 
gått förbi Helsingborg, som nu intar 
andraplatsen. Rankingen baseras på 
ett flertal faktorer, såsom tillgäng-
lighet av logistikytor, geografiska 
flöden, infrastruktur, marktillgång, 
kompetens och samarbetsklimat 
inom regionen. Göteborgs framstå-
ende logistikposition förstärks av en 
omfattande hamninfrastruktur och 
strategiska faktorer som skapar en 
attraktiv hubb för logistikverksam-
het och affärsutveckling.
Under senare år har logistiktiketa-
bleringar tillkommit i en rasande 
takt och för att säkerställa en stabil 
tillväxt i en specifik region är det 
essentiellt att det finns en god 
tillgång på logistikytor. I Göte-
borgsregionen har det varit möjligt 
att erbjuda attraktiva etableringar, 
både nära hamnen på Hisingen och 
längre ut i regionen vid till exempel 
Borås och Landvetter. Detta har 
underlättat tillväxten i regionen och 
trenden för marknadshyrorna har 
varit stabilt uppåtgående under året 
med få vakanser.
3 850 000
För 2023 upps­
kattades den totala 
kontorsstocken i
Göteborg till  
3 850 000 kvm.
38   FASTPARTNER 2023
MARKNADER OCH SEGMENT

===== SIDA 41 =====

Sporren 4
MALMÖ
Kontor
De mest betydande tillväxtområde-
na inom Malmös kontorsmarknad 
är Hyllie och området runt Malmö 
Centralstation. På senare år har 
nyproduktionen av kontor huvud-
sakligen koncentrerats till dessa 
områden, en trend som förväntas 
fortsätta även framöver.
Malmö Stad satsar för framtiden 
i området Nyhamnen och här finns 
planer på cirka 30 000 kvadratmeter 
kontorsyta med beräknad bygg-
start år 2026. Andra pågående och 
planerade projekt är The Embassy 
of Sharing, Fyrtornet och Vista i 
Hyllie samt kontorsomvandlingar i 
Varvsstaden i Västra hamnen.
Generellt sett är utvecklingen 
och tillväxten av kontorsmarknaden 
i Malmö diversieferad, med ett 
flertal pågående och kommande 
projekt som speglar stadens strävan 
att skapa moderna och funktionella 
kontorslokaler. T onvikten ligger på 
att integrera kontorsutrymmen i 
områden som genomgår en omvan-
liding, vilket är en positiv indikator 
på Malmös framväxande kontors-
marknad.
Vissa delmarknader har i samband 
med en större andel nytillkomna 
ytor och ökat utbud uppvisat en 
ökad vakansgrad. Malmös kontors-
hyror har ökat gradvis under senare 
år, men senaste tiden har vi sett 
en relativt stabil utveckling. Det 
finns en osäkerhet om topphyrorna 
kommer att stiga i takt med ökad 
nyproduktion eller om ett större 
utbud leder till en avmattning. Än 
så länge har ingen större ökning 
observerats och hyresutvecklingen 
hålls dessutom tillbaka av det äldre 
beståndet i centrala Malmö.
Handel
Malmös retailmarknad känneteck-
nas av en robust centrumhandel 
längs Södergatan och Södra För-
stadsgatan samt flera framstående 
köpcentrum som Emporia, Mobilia, 
T riangeln, Hansa Citygalleria, Mal-
mö Entré och Caroli City. Senaste 
åren har staden sett en markant 
ökning av handelsytor genom pro-
jekt som Emporia, Mobilia-renove-
ringen, Caroli-omgestaltningen och 
T riangeln-utbyggnaden. Det breda 
handelsutbudet har bidragit till 
ökade vakanser i B-lägen, samtidigt 
som hyresutvecklingen generellt 
sett har avtagit.
Emporia framstår som Malmös 
främsta handelsplats. T rots utma-
ningarna vid Emporias öppning och 
satsningen på externa handelsplat-
ser har cityhandeln återhämtat sig. 
Även om hyresnivåerna ännu inte 
har ökat märkbart, har vakanser-
na minskat och efterfrågan ökat. 
Mindre centrala handelsplatser som 
Mobilia, Entré och Caroli står dock 
inför utmaningar, även om Entré ge-
nomgår förändringar med mer inslag 
av service och samhällsfunktioner.
För närvarande finns inga nya 
större handelsplatser planerade och 
tillförseln av handelsytor domineras 
främst av mindre lokaler i samband 
med andra nybyggnadsprojekt. Mal-
mö har upplevt en kraftig tillväxt 
av handelsytor och befinner sig i 
en anpassningsfas. Vissa mindre 
gynnsamma handelslägen förväntas 
stöta på utmaningar med behov av 
återhämtningsperioder.
Logistik, lager och industri
Öresundsregionen med sina större 
städer på både den svenska och 
danska sidan utgör den största och 
mest befolkade regionen i Norden 
med närmare 4 miljoner invånare. 
Dessutom är regionen av ett särskilt 
intresse sett ur ett logistikperspek-
tiv eftersom den fungerar som por-
ten in från övriga Europa. Med en 
utbredd infrastruktur och välutrus-
tade hamnar samt Nordens största 
flygfrakthub, har Öresundsregionen 
etablerat sig som en viktig knut-
punkt för handel och transporter.
En betydande aspekt för regio-
nens framtida logistikpotential är 
den planerade Fehmarn Bält-för-
bindelsen som förväntas öppna runt 
2029. Denna förbindelse via tunnel 
kommer att förstärka regionens 
redan betydande logistikläge genom 
att erbjuda ytterligare effektiva 
transportvägar mellan Sverige och 
övriga Europa. Det förbättrar inte 
bara tillgängligheten utan öppnar 
även upp för nya affärsmöjligheter 
och en ökad internationell han-
del. Dessutom kommer Fehmarn 
Bält-föbindelsen påverka hela 
regionen där Malmö får en helt an-
nan tillgång till marknaderna i hela 
Centraleuropa. Detta kommer att 
förstärka stadens strategiska postion 
inom logistiksektorn, vilket i sin tur 
förväntas leda till en ökad erftefrå-
gan på lager- och logistiktjänster. En 
omständighet som kan leda till mer 
stabila eller stigande hyresnivåer 
och lägre vakanser för denna typ av 
lokaler.
Emporia 
framstår 
som Malmös 
främsta  
handelsplats.
FASTPARTNER 2023    39
MARKNADER OCH SEGMENT

===== SIDA 42 =====

Kungsängen 40:1
UPPSALA
Kontor
Uppsalas kontorsmarknad är nära 
knuten till det universitetsnav som 
är djupt förankrat i stadens närings-
liv. Särskilt framträdande är större 
kluster likt Life Science, där målet 
är att främja samarbetet mellan 
Uppsalas universitet, näringslivet 
och offentliga organisationer. Life 
science har en stark position i regi-
onen, med betydande forskning vid 
båda universiteten och en närings-
livssektor som omfattar stora och 
medelstora etablerade exportföretag 
samt många innovativa mindre 
företag.
Universitetet i Uppsala tillför 
en betydande attraktionskraft till 
staden vilket skapar ett tilltalande 
kontorsklimat. Den akademiska 
närvaron skapar efterfrågan på 
kontorsytor eftersom företag och 
organisationer lockas av den talang 
och innovation som universitetet 
erbjuder. Uppsalas närhet till Stock-
holm bidrar dessutom till att staden 
kan underhålla sina nära relationer 
med företag och verksamheter som 
är etablerade i huvudstaden.
Handel
Uppsala är en av Sveriges större 
städer där den starka lokala handeln 
dessutom kan dra nytta av närheten 
till Stockholm. Det finns också ett 
konstant flöde av människor tack 
vare Uppsalas unviersitet och Akade-
miska sjukhuset. År 2022 hade Upp-
sala kommun 576 fysiska butiker och 
ett jämförelseindex för detaljhandel 
som låg över snittet för resterande 
kommuner i landet, vilket talar för 
en aktiv handel inom kommunen.
Staden upplever också en ekono-
misk tillväxt samt en växande be-
folkning, vilket ökar efterfrågan på 
både detaljhandel och service. Den 
diversifierade marknaden i Uppsala 
inkluderar traditionell detaljhandel, 
serviceinriktade verksamheter och 
restauranger.
Logistik, lager och industri
Marknaden för lager-, industri- och 
logistikfastigheter i Uppsala har 
haft en stabil tillväxt under de se-
naste åren. Denna trend har drivits 
av en omvandling av verksamhets-
områden i Stockholms mer centrala 
delar till bostäder, vilket har gynnat 
utvecklingen av liknande områden 
i Uppsala och andra närliggande 
regioner i huvudstadens utkanter.
I Uppsala finns det specifika 
områden som har blivit särskilt att-
raktiva för denna typ av fastigheter, 
delvis på grund av deras strategiska 
lägen och närhet till viktiga trans-
portleder. Dessa områden har lockat 
en rad olika verksamheter, vilket 
har bidragit till en solid marknad. 
Fastighetsmarknaden inom dessa 
segment har visat tydliga tecken på 
välmående med en stabil efterfrå-
gan och hyresnivåer som speglar 
områdenas attraktivitet och lämp-
lighet för olika typer av verksamhe-
ter. Dessutom visar investeringar 
och affärer inom segmentet på 
ett ökande intresse vilket i sin tur 
indikerar en positiv utveckling inför 
framtiden.
I Uppsala Nord bygger en europe-
isk infratrukturkoncern en 22 000 
kvadratmeter stor logistikbyggnad 
inom grön teknik och med fokus på 
hållbarhet. Den förväntas vara klar 
under tredje kvartalet 2024. Ett 
flertal företag kommer att använ-
da byggnaden för sina nordiska 
verksamheter. Ett stabilt samarbete 
med näringslivet och det strategiska 
läget nära E4:an är goda skäl att eta-
blera sig i området. Sedan tidigare 
har även DB Schenker förvärvat 52 
000 kvadratmeter mark i området.
22 000
22 000 kvadrat­
meter stor logistik ­ 
byggnad inom 
grön teknik och 
med fokus på 
hållbarhet byggs i 
Uppsala Nord.
40   FASTPARTNER 2023
MARKNADER OCH SEGMENT

===== SIDA 43 =====

Amerika 3NORRKÖPING
Kontor
Norrköping har historiskt varit en 
stad med starkt fokus på indu-
stri, men på senare år har staden 
genomgått en omvandling mot 
mer kontorskrävande verksamhe-
ter. Denna förändring indikerar 
en potentiellt ökad efterfrågan på 
moderna kontorsytor. Förutom en 
ekonomisk utveckling har staden 
genomgått en demografisk tillväxt 
och urbanisering. Med en växande 
befolkning och utvecklingen av nya 
bostads- och verksamhetsområden, 
ökar behovet av kontorsutrymmen. 
Efterfrågan förväntas stiga inte 
minst i stadens centrala delar där 
många av kommunens arbetstillfäl-
len finns.
Handel
Andelen fysiska butiker i Norr-
köping uppgick till 409 stycken 
år 2022 med en försäljning inom 
detaljhandeln som överstiger riks-
snittet. I kommunen har det varit 
ett visst fokus på köpcentrum, till 
exempel Linden köpcentrum. Här 
ser man en möjlighet till tillväxt 
inom handelssegmentet med bland 
annat en kommande storsatsning 
på 100 miljoner kronor i ett nytt 
nöjescenter.
Under det senaste året har 
Ingelsta shoppings nya detaljplan 
godkänts och den syftar till att 
bredda och förbättra den befint-
liga handelsfastigheten. Planen 
inkluderar tillstånd för att etablera 
centrum- och hotellverksamhet 
samt möjliggör en utökning av bygg-
rätten för handels- och kontorslo-
kaler. Denna kommande utveckling 
av fastigheten kan komma att skapa 
en mer diversifierad och dynamisk 
arbetsmiljö.
Logistik, lager och industri
Enligt Intelligent Logistiks ranking 
för logistiklägen 2023, hamnar 
Norrköping på delad femte plats 
tillsammans med Stockholm Nord, 
vilket visar på regionens attrakti-
vitet gällande logistikfastigheter. 
Den tillkommande ytan under 2023 
beräknades till 52 000 kvadratmeter 
där tillgången till hamn, flygplats, 
järnväg och E4:an är ytterst gynn-
samt för regionen. Denna strategis-
ka position har gjort staden till ett 
starkt nav i det svenska transport-
systemet med stor kapacitet och 
utrymme för expansion.
Hyresnivåer kontor Yieldnivåer kontor
n Stockholm   n Göteborg   n Malmö    
n Uppsala   n Norrköping   n Gävle
n Stockholm   n Göteborg   n Malmö    
n Uppsala   n Norrköping   n Gävle
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E
Kr/kvm/år
0%
6%
8%
4%
2%
10%
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E
Norrköpings hamn har genomgått 
en omfattande utveckling och har 
flyttats ut från innerstaden för att 
kunna ta emot fler och större fartyg. 
En flytt som har möjliggjort ökade 
godsvolymer och en mer effektiv 
logistik. En ny hamndel invigdes i 
september 2023, vilket ytterligare 
förstärker stadens logistiska kapa-
citet. Dessutom har Kardonbanan, 
en järnvägsanslutning mellan Södra 
stambanan och Pampushamnen, 
ökat andelen gods som fraktas på 
järnväg samt lett till en förbättrad 
hantering av gods.
FASTPARTNER 2023    41
MARKNADER OCH SEGMENT

===== SIDA 44 =====

Hyresnivåer industri, lager och logistik Yieldnivåer industri, lager och logistik
n Stockholm   n Göteborg   n Malmö    
n Uppsala   n Norrköping   n Gävle
n Stockholm kategori A   n Stockholm kategori A    
n Malmö   n Uppsala   n Norrköping   n Gävle
0
500
1 000
1 500
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E
0%
2%
4%
6%
8%
10%
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E
GÄVLE
Kontor
Gävle, regionstaden norr om 
Stockholm och Uppsala är på 
uppåtgående vad gäller tillväxt. Det 
strategiska läget mellan Stockholm 
och norra Sverige, tillsammans med 
att det finns ett universitet, samt 
närheten till Sandviken och lik-
nande kommuner, har lett en ökad 
efterfrågan på kontorsmarknaden.
Gävles historia som viktig hamn-
stad och intresset från internatio-
nella företag som Microsoft har 
inneburit en ökad potential. Bygget 
av Ersbo Park, med moderna kon-
tors- och affärslokaler, förväntas göra 
Gävle än mer attraktiv för företag 
och investeringar.
Handel
Köpcentrumet Nian på Drottninga-
tan 9 har nyligen bytt ägare. I den 
centralt belägna fastigheten finns 
både butiker och kontorslokaler 
där man tidigare brottats med 
utmaningar i form av vakanta bu-
tikslokaler. Här ser den nya ägaren 
möjligheter att utveckla Nian till en 
mer attraktiv destination för såväl 
handel som kontorsverksamhet.
Stadens strategiska läge nära 
Stockholm och Arlanda, tillsam-
mans med en förväntad befolkning-
sökning till 120 000 invånare år 
2030, visar på goda möjligheter för 
fastighetsutveckling. Gävles diver-
sifierade ekonomi med specialise-
ringar inom transport, logistik och 
hållbarhet samt en stark infrastruk-
tur, skapar tillsammans en efterfrå-
gan på kommersiella fastigheter.
Logistik, lager och industri
Gävle hamn är den största logistik-
hubben i norra Mellansverige. Den 
fungerar som en viktig knutpunkt 
för export av produkter från regio-
nens stål-, trävaru- och pappersin-
dustri till övriga världen. Samtidigt 
är Gävle hamn en ankomstpunkt 
för insatsvaror till industri, för driv-
medel och för konsumentprodukter 
samt för projektlast för distribution 
inom landet. Här möts och sam-
manstrålar desstuom flera viktiga 
godstransportkorridorer från regio-
nens industriomården. Många olika 
företag och andra aktörer är aktiva i 
hamnområdet som är en central del 
av regionens logistiknätverk.
På sikt förväntas T olvforsskogen 
att etablera sig som ett ännu star-
kare logistikläge. Planeringen för 
det nya området har pågått länge, 
med ett första omnämnande i Gävle 
kommuns översiktsplan från 1990. 
Området är omfattande och täcker 
cirka 1 200 hektar. På grund av 
dess storlek förväntas utvecklingen 
av T olvforsskogen fortsätta under 
många år, troligen ända fram till 
omkring år 2050.
Den mellansvenska regionen, 
inklusive Gävle, Sandviken och 
Dalarna, har haft en betydande 
tillväxt inom logistikmarknaden där 
Gävles växande containerhamn, som 
genomgått en miljardinvestering 
för att fördubbla kapaciteten, är en 
bärande faktor.
Infrastrukturella förbättringar, 
som uppgradering av E16, samt lo-
gistikutbildningar och forskning på 
Gävle högskola, bidrar till regionens 
starka position inom logistik. Gävles 
koppling till rikskombitermina-
len Stockholm Nord i Rosersberg 
förstärker dess anknytning till 
Stor-Stockholm. På fem år, från 
2018 till 2023, har regionen vuxit 
med totalt 47 000 kvadratmeter 
logistikyta.
Alderholmen 13:2
På fem år 
har regionen 
vuxit med 
totalt 47 000 
kvadrat-
meter  
logistikyta.
42   FASTPARTNER 2023
MARKNADER OCH SEGMENT

===== SIDA 45 =====

Hyresnivåer handel
Hyresnivåer industri, lager och logistik i Stockholm
Yieldnivåer handel
Yieldnivåer industri, lager och logistik i Stockholm
n Stockholm CBD   n Göteborg Prime   n Malmö Prime    
n Uppsala   n Norrköping   n Gävle
n City   n Solna   n Västberga   n Lunda    
n Norrort   n Märsta/Arlanda stad
n City   n Solna   n Västberga   n Lunda    
n Norrort   n Märsta/Arlanda stad
n Stockholm CBD   n Göteborg Prime   n Malmö Prime    
n Uppsala   n Norrköping   n Gävle
-1 000
4 000
9 000
14 000
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E
0%
2%
4%
6%
10%
8%
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E
0
200
400
600
800
1 000
1 200
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
8%
7%
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E
FASTPARTNER 2023    43
MARKNADER OCH SEGMENT
Hammarby-Smedby 1:458

===== SIDA 46 =====

26 000
Fastoffice är idag 
en av de största 
aktörerna med 
totalt över  
26 000 kvadrat­ 
meter lokalyta i 
några av Sveriges 
största städer.
Allt fler hyresgäster efterfrågar Fastoffice-konceptet och Fastpartner är 
idag en av de största aktörerna inom flexibla kontorslösningar.
Stor efterfrågan på flexibelt 
kontorskoncept
Med varumärket Fastoffice erbjuder 
Fastpartner mindre och flexibla 
arbetsplatser där flera hyresgäster 
delar på samma kontorsfaciliteter. 
Det är ett koncept som är mycket 
efterfrågat och under de senaste 
åren har vi sett en stark tillväxt hos 
ett flertal aktörer inom detta 
segment. Fastoffice är idag en av de 
största aktörerna med totalt över  
26 000 kvadratmeter lokalyta i några 
av Sveriges största städer.
Många fördelar
Konceptet har många fördelar, både 
för hyresgäster och för hyresvär-
den. Hyresgästerna kan på ett 
enkelt sätt, med ytterst begränsad 
administration, få tillgång till en 
attraktiv och fullt fungerande 
arbetsplats. T ack vare att man 
delar på gemensamma faciliteter 
blir månadskostnaden lägre än om 
respektive hyresgäst ska ordna med 
allt på egen hand. Fastparnters flex-
ibla hyresvillkor underlättar för fö-
retagen att anpassa sin verksamhet, 
både sett till risk och rent praktiskt. 
Ytterligare en fördel är att få vara en 
del av det sammanhang som skapas 
genom att ett flertal intressanta 
företag delar kontor.
Fastoffice-kontoren genererar 
generellt sett en högre hyra och 
kräver vanligen färre ombyggnatio-
ner än gängse lokaler, vilket är en 
fördel för oss som hyresvärd. Det är 
med andra ord ett hållbart koncept 
samtidigt som det är en god affär för 
Fastpartner. Det ger oss dessutom 
möjlighet att på nära håll följa våra 
hyresgästers tillväxtresa. Under året 
har vi till exempel sett hyresgäster 
gå från att hyra 25 m2 till att hyra 
280 m2.
44   FASTPARTNER 2023
FASTOFFICE
Hilton 2

===== SIDA 47 =====

FASTPARTNER 2023    45
FASTOFFICE
Rånäs 1

===== SIDA 48 =====

Under 2023 har hållbarhetsarbetet 
hos Fastpartner prioriterats väldigt 
högt. Uppföljning, analys, styrning 
och konkreta åtgärder har haft stort 
fokus. Nya redovisningsregler CSRD 
analyseras och implementeringen 
påbörjas. Vetenskapliga hållbarhets-
mål, SBTi-mål, har satts och 
godkänts. Bättre målstyrning och 
redovisning ger en god grund för oss 
att minska vårt klimatavtryck. Vi har 
ökat de certifierade fastigheterna 
med 7 procent och nu utgör de 58 
procent av fastighetsvärdet. 
Energiintensiteten har minskat 
under 2023 med 5,7 procent och vårt 
klimatavtryck inom Scope 1, 2 och 3 
har minskat med 11,2 procent.
Hållbarhetsarbete, styrning och 
genomförande
Fastpartner fortsätter att satsa lång-
siktigt på hållbarhet. De övergripan-
de målen arbetas fram inom bolaget 
och beslutas av ledningsgrupp och 
styrelse. Det är sedan Hållbar-
hets- och Projektchefen som leder 
hållbarhetsarbetet tillsammans 
med Hållbarhetsgruppen Miljö och 
Energi. Fastpartners Hållbarhets-, 
Miljö- och Energiledningssystem 
uppdateras varje år. I Ramverk 
Hållbarhet är taxonomiförordning-
en, certifieringsregler, BBR och 
Fastpartners egna mål inarbetade. 
Förvaltningspersonal genomför 
hållbarhetsåtgärder och följer upp 
resultaten. Fastpartner har arbetat 
med att sätta kort- och långsiktiga 
vetenskapliga mål enligt Science 
Based T argets initiative (SBTi). 
Dessa mål är nu godkända vilket 
ger oss ytterligare en bra grund för 
vårt fortsatta hållbarhetsarbete. 
Vi har inlett arbetet med CSRD, 
Corporate Sustainability Reporting 
Directive, vilket utgör de nya redo-
visningsregler som kommer att gälla 
för Fastpartner från och med 2025. 
För att kunna driva och redovisa 
hållbarhetsarbetet i positiv riktning 
genomför vi dubbla väsentlighetsa-
nalyser, har intressentdialoger samt 
utvärderar vår värdekedja.
58 procent miljöcertifierade 
fastigheter
Fastpartner lyckades under 2023 
uppnå en certifieringsgrad på 57,7 
procent av fastighetsvärdet vilket 
motsvarar ett sammanlagt värde på 
19 482 MSEK. Förvaltningspersonal 
arbetar intensivt och engagerat 
för att erhålla hållbara fastigheter 
och ökningen under 2023 var 7,0 
procent. Arbetet med certifieringar 
fortsätter under de kommande 
åren för att nå målet att mer än 80 
procent av fastigheterna ska vara 
certifierade vid utgången av 2025, 
mätt i fastighetsvärde. 
Fastpartner är medlemmar i 
Sweden Green Building Council 
(SGBC), en branschorganisation 
som certifierar, utvecklar och följer 
upp miljöcertifieringar av fastighe-
ter. Av de certifieringssystem som 
finns tillgängliga har Fastpartner 
valt att certifiera sina befintliga 
byggnader i BREEAM In-Use, very 
Hållbarhet kommer att fortsätta ge oss positiva utmaningar under 
överskådlig tid. Fastpartner arbetar intensivt för ett hållbart samhälle.
Hållbarhetsarbetet en positiv 
utmaning
58%
av Fastpartners fastighetsvärde är certifie­
rat vilket motsvarar 19 482 MSEK.
Värdet av miljöcertifierade 
fastigheter skall öka med 
>10% per år och utgöra 
> 80% i slutet av 2025
CO2e utsläppen skall 
minska med >15% per år
Energianvändningen skall 
minska med >2% per år i 
befintligt bestånd
Vision 2030: 
Att uppnå 100% klimat-
neutralitet i Scope 1 och 
Scope 2
Vision 2045:
Att uppnå 100% klimat-
neutralitet i Scope 1, Scope 
2 och Scope 3
Miljömål
46   FASTPARTNER 2023
HÅLLBARHET I VÅRA FASTIGHETER

===== SIDA 49 =====

good eller Miljöbyggnad iDrift, Sil-
ver. För nybyggnation har Fastpart-
ner valt att certifiera enligt BRE-
EAM, very good eller Miljöbyggnad, 
Silver. Dessa certifieringssystem 
bedömer många olika aspekter av 
byggnaderna, deras inre och yttre 
miljö, underhåll samt media- och 
energianvändningen.
Fastpartner har tidigare valt 
att certifiera ett antal fastigheter 
enligt GreenBuilding som fokuserar 
på energiförbrukningen i fastig-
heterna. GreenBuilding har som 
krav att energianvändningen ska 
vara 25 procent lägre än nybygg-
nadsstandarden i BBR eller för 
befintliga fastigheter 25 procent 
lägre än tidigare energianvändning. 
Samtliga certifieringar ställer krav 
på regelbundna uppföljningar av 
fastigheterna och även redovisning 
till certifieringsorganen. 47 av Fast-
partners fastigheter är certifierade 
enligt BREEAM, Miljöbyggnad eller 
GreenBuilding. 
Minskad energianvändning
Fastpartner har kontinuerligt fort-
satt att minska energianvändningen 
i våra fastigheter. Målet är att mins-
ka energianvändningen med mer 
än 2 procent per år. Under 2023 
minskade energiintensiteten med 
5,7 procent vilket gav en energian-
vändning på 80,9 (85,8) kWh/m², 
Atemp, år. Vår personal har arbetat 
engagerat med att sänka förbruk-
ningen av el, värme och kyla i våra 
fastigheter. Detta är ett kontinuer-
ligt arbete som fortsätter år för år.
Mer förnybar energi från vatten, 
solceller och värmepumpar
Andelen av egenproducerad förny-
bar energi fortsätter att öka från år 
till år. Solcellsanläggningar och vär-
mepumpar, till exempel geoenergi 
och luftvärmepumpar fortsätter att 
öka i antal. Montage och installatio-
ner förbättras succesivt med ökat 
energieffektivitet på våra anlägg-
ningar. Vi har nu 15 fastigheter med 
solcellsanläggningar på tak eller 
fasad. Solcellselen står för cirka 3,0 
(2,2) procent av vår elanvändning 
och leveranserna har ökat med 20,0 
procent och installerad effekt är 
1 945 kWp (toppeffekt, peak, för 
solceller) vilket är mer än dubbla 
effekten jämfört med 2022. Under 
kommande år kommer vi att få ut 
mera solcellsel.
Värmepumpar i form av geoen-
ergi och luftvärmepumpar tillför 
miljövänlig värme och kyla till våra 
fastigheter. Vi har nu 16 fastigheter 
som har värmepumpar och några av 
dessa anläggningar producerar även 
kyla till fastigheterna. Dessa värme-
pumpar står för 2,3 (2,0) procent 
av den tillförda energin till våra 
värmeanläggningar, men effekten av 
dessa motsvarar 6,1 (6,2) procent av 
den tillförda värmeenergin.
Fastpartners elinköp är till 100 
procent producerad av vattenkraft 
med nära noll CO2e-utsläpp, Bra 
Miljöval, 100 procent vatten. Vi 
samarbetar med Naturskyddsfören-
ingen och Energiförsäljning Sverige 
(EFS) för att uppnå ett bättre 
hållbarhetsarbete och ett minskat 
klimatavtryck. Inköp av fjärrvärme 
ger minskat klimatavtryck genom 
miljövänlig eller klimatkompense-
rad fjärrvärme. Vi samarbetar med 
flera leverantörer av fjärrvärme 
och fjärrkyla för att miljöoptimera 
leveranser, fastigheter och distribu-
tionssystem. Förutom att minska 
energiuttaget för el, fjärrvärme och 
fjärrkyla arbetar vi för att få ner 
effekttopparna.
Minskad klimatpåverkan från 
Scope 1, 2 och Scope 3
Under 2023 redovisades ett totalt 
utsläpp på 1 147 (971) ton CO2e, 
motsvarande 0,68 (0,60) kg CO2e 
per m², Atemp, år. De redovisade 
utsläppen avser uppmätta värden 
ifrån Scope 1 och Scope 2 och 
inkluderar inköpt klimatkompense-
rad fjärrvärme. Detta är en öknining 
med 13,5 (minskning 30,1)procent 
jämfört med föregående år.
Fastpartners mål att halvera 
utsläppen mellan 2019 och fram till 
2025 uppnåddes redan vid utgången 
av 2021. Jämfört med utgångsåret 
2019 4,44 kg CO2e/m², Atemp, år 
har utsläppen gått ner till 0,68 kg 
CO2e/m², år vilket är en minskning 
3,0%11,2%
Fastpartners sol­
cellsanläggningar 
på tak eller fasad 
står för cirka  
3,0 (2,2)% av vår 
elanvändning.
Utsläppen av 
växthusgaser inom 
Scope 1, 2 och 
3 minskade med 
11,2 (30,1)% 
under 2023.
Hilton 2
FASTPARTNER 2023    47
HÅLLBARHET I VÅRA FASTIGHETER

===== SIDA 50 =====

med 84,8 procent. Redan mellan 
2013 och 2018 halverade Fastpart-
ner sina utsläpp av växthusgaser i 
Scope 1 och 2, vilket gav det nya 
målet med ytterligare en halvering 
från 2019 till 2025.
Inom Scope 3 beräknas Fastpart-
ners klimatavtryck med tyngdpunk-
ten på vår projektverksamhet. Under 
2023 minskade vi våra utsläpp till 
cirka 13 507 (14 915) ton CO2e, 
motsvarande 7,96 (9,14) kg CO2e/m² 
Atemp, år. Vår ambition är att sänka 
utsläppen i Scope 3 ytterligare med 
i huvudsak mer miljövänliga och 
resurseffektiva bygg- och förvalt-
ningsprocesser. Vi utvärderar, genom 
bland annat ByggVaruBedömningen, 
material och tjänster så att de med 
låga klimatavtryck används. Miljöbe-
tong, förnybar el märkt Bra Miljöval, 
övriga material med lågt klimatav-
tryck, är några exempel.
Utvecklingen med mer miljö- 
och klimatvänliga material samt 
tjänster går i positiv riktning, men 
behöver utvecklas vidare år för år. 
Vi lägger stor vikt vid att mäta och 
effektivisera återbruk, återvinning 
samt avfallsmängder. Fastpartner 
genomför för närvarande ett säker-
ställande av avfallsmängder från 
våra leverantörer. Viss data saknas, 
vilket gör att vi har valt att inte 
redovisa avfallsmängderna. Målet är 
att minska avfallsmängderna med 
minst 1 procent årligen och samti-
digt öka återbruket. Återvinning ska 
förbättras och göras mer effektivt.
Minskad vattenanvändning
En resurs som är viktig att spara på 
är vatten och Fastpartner fortsätter 
att arbeta med att sänka vattenan-
vändningen. Målsättningen är att 
varje år sänka vattenanvändningen 
med minst 1 procent per kvadrat-
meter, Atemp.
Under 2023 var vattenanvänd-
ningen 0,228 (0,249) m³/m², Atemp, 
år vilket är en minskning med 8,4 
procent jämfört med 2022. Jämfört 
med 2019 har vattenanvändningen 
minskat med 22,1 procent. Fortsat-
ta besparingsåtgärder krävs dock 
för att få ned vattenanvändningen 
ytterligare.
Förvaltning och projekt med 
hållbarhet i fokus
Fastpartner har väl utvecklade ru-
tiner och ramverk samt även gröna 
hyresavtal för att kunna genomföra 
hållbarhetsarbetet långsiktigt inom 
förvaltning och projekt. Rutiner och 
ramverk är baserade på taxonomi-
förordningen, BBR, certifieringsreg-
ler och även Fastpartners egna krav 
som styr hållbarhetsarbetet i positiv 
riktning. Byggvarubedömningen, 
BVB, används för att kunna välja 
material ur hållbarhetssynpunkt och 
våra projekt har digitala material-
liggare. Vår personal arbetar aktivt 
med att minska klimatavtrycket.
Vi förbättrar våra fastigheter 
kontinuerligt genom att bland 
annat byta till mer miljövänliga och 
energieffektiva uppvärmnings- och 
kylmetoder, digitalisering, smartare 
styrning och övervakning av våra 
installationssystem, energieffek-
tiva fönster, tilläggsisoleringar och 
montering av energibesparande 
belysningsarmaturer.
Det leder till sänkt energian-
vändning, sänkt vattenanvändning, 
minskade avfallsmängder, mer 
miljövänliga produkter samt anpass-
ning till ett förändrat klimat med 
kyla, värme och ökad nederbörd. 
Att öka den biologiska mångfalden i 
våra områden är en viktig aspekt när 
vi gör förändringar inom förvaltning-
en eller genomför större projekt. 
Vi anpassar oss efter varje områdes 
naturliga biotop för att öka biodiver-
siteten. Nederbörd och dagvatten 
tillsammans med växtlighet används 
som naturliga resurser för att 
möjliggöra förbättrade miljöer för 
växter, djur och insekter.
En digitaliserad fastighetsprocess
Fastpartners affärsprocesser fort-
sätter att digitaliseras och därmed 
effektiviseras. En stor majoritet 
av våra fastigheter är uppkopplade 
och har smarta styrsystem. Det 
underlättar övervakning, styrning 
och genomförandet av förbättringar 
på distans eller i våra fastigheter. 
Hyresavtal, leverantörsavtal, hyres-
avisering och leverantörsfakturor 
hanteras i princip digitalt.
I fastigheterna installeras digitala 
trapphustavlor vilka uppdateras från 
våra kontor och där innehållet utö-
kas och varieras. Kommunikationen 
och möten med våra hyresgäster och 
leverantörer sker både digitalt och 
fysiskt. Önskemålen varierar mellan 
våra hyresgäster, men bägge sätten 
att kommunicera kompletterar 
varandra. Genom digitaliseringen 
kan Fastpartners personal lägga mer 
fokus på värdeskapande åtgärder 
och affärer.
Gröna avtal med hyresgäster 
och mobilitet
Genom våra gröna hyresavtal har vi 
goda samarbeten med våra hyresgäs-
ter för att lyfta miljöarbetet och 
minska klimatavtrycket. En stor 
del av våra hyresavtal är gröna och 
ställer krav på såväl Fastpartner som 
våra hyresgäster. Hyresgästernas 
kunskaper om sin verksamhet och 
vår kunskap om fastigheter leder 
till minskad energi- och resursan-
vändningen. Tillsammans blir vi 
mer resurseffektiva avseende såväl 
material som tjänster, ökar återbru-
ket och återvinningen samt minskar 
avfallsmängderna.
I våra områden och i våra fastig-
heter stimulerar vi hållbart resande 
såsom kollektivt resande samt gång- 
och cykeltrafik. Vi har ett stort antal 
cykelparkeringar i våra fastigheter 
Energianvändning (MWh)
2023 2022 2021
El 29 881 34 500 35 947 
Värme 99 522 97 339 104 452 
Kyla 7 976 8 199 9 114 
Summa 137 379 140 038 149 513
Intensitetsmått (kWh/m2, Atemp, år) 81 86 96
Certifieringar (MSEK)
2023 2022 2021 Andel 
20231)
BREEAM 12 518 9 488 7 797 37,1%
Miljöbyggnad 3 739 5 197 3 036 11,1%
GreenBuildning 3 225 3 518 3 506 9,5%
Certifierade totalt 19 482 18 203 14 339 57,7%
 
Utsläpp (ton CO2e )
2023 2022 2021
Scope 1 301 203 249
Scope 2 846 769 1 139
Summa 1 147 971 1 388
Intensitetsmått scope 1+2  
(kg CO2e/m2, Atemp, år) 0,68 0,60 0,89
Vattenanvändning
2023 2022 2021
Total vattenförbrukning (m3) 386 776 405 678 368 334
Vattenintensitet (m3/m2, Atemp, år) 0,228 0,249 0,236
1) Andel av totala fastighetsvärdet
Den el vi köper är 
till 100% produce­
rad av vattenkraft 
med nära noll i 
utsläpp.
48   FASTPARTNER 2023
HÅLLBARHET I VÅRA FASTIGHETER

===== SIDA 51 =====

och även omklädningsrum med 
duschfaciliteter. Det stimule-
rar även motion i anslutning till 
arbetsplatsen och vi har även gym i 
våra områden. Cykelparkeringarna 
innehåller ofta en cykelverkstad 
som är tillgänglig för alla. I våra fast-
igheter fanns vid årsskiftet 2023/24 
958 laddplatser för eldrivna bilar. 
Utbyggnaden av laddplatser har 
tillsammans med våra hyresgäster 
gått väldigt fort.
Långsiktighet tillsammans med 
leverantörer
Fastpartner använder sig av ett stort 
antal leverantörer inom energi, 
media, byggprojekt, service och un-
derhållstjänster. Avtal tecknas med 
finans- och försäkringsbolag, energi-
leverantörer, avfalls-, installations-, 
bygg- och andra serviceentreprenö-
rer. De verkar inom hela vårt fast-
ighetsbestånd, men huvudsakligen 
inom Storstockholmsområdet. Vi 
har många långsiktiga samarbeten 
från våra närområden och mestadels 
svenska leverantörer.
Vår Uppförandekod för leverantö-
rer och vårt HME-system, Hållbar-
het, Miljö- och Energiledningssys-
tem är viktiga när vi tecknar avtal 
och under avtalstiden. Tillsammans 
med leverantörerna utvecklar vi 
vår förvaltning och våra processer 
för att uppnå hållbara lösningar. 
För att säkerställa att våra krav 
uppfylls genomför vi revisioner och 
uppföljningar på aktuell arbetsplats 
eller hos leverantören. Skyddsron-
der, riskbedömningar och hand-
lingsplaner tas fram tillsammans 
med leverantörerna. Vi säkerställer 
att lagar och förordningar efterlevs 
samt att arbetsplatserna är trygga 
och inkluderande.
FASTPARTNER 2023    49
HÅLLBARHET I VÅRA FASTIGHETER
Brahelund 2

===== SIDA 52 =====

PROJEKT- OCH FASTIGHETSUTVECKLING
● Fastpartner förädlar löpande fast-
ighetsbeståndet med anpassningar 
i syfte att möta hyresgästernas 
önskemål. Affärskänsla, nyfikenhet, 
hållbarhetstänk och efterfrågan 
från hyresgäster driver utveckling-
en. Det avser samtliga fastigheter 
oavsett befintlig användning såsom 
kontor, industri, samhällsfastig-
heter eller bostäder. Genom att 
energieffektivisera med sänkt 
energianvändning, montera solceller 
och laddplatser för elfordon samt 
att miljöcertifiera våra fastigheter 
uppnår vi ett minskat klimatav-
tryck. Affärsanalyser, efterfrågan 
från hyresgäster, klimatriskanalyser, 
resurs- och energieffektivisering 
leder till attraktiva lokaler för kom-
mande hyresgäster som samtidigt 
motarbetar negativ klimatpåverkan. 
Attraktiva och hållbara lokaler ger 
oss en konkurrensfördel nu och i 
framtiden. Bland de projekt som 
kan nämnas är miljöcertifierad 
lokalanpassning åt flera hyresgäster, 
Aimo och STC, i fastigheten Syllen 
4, i Liljeholmen. Nybyggnad av 
serverhall åt Conapto i fastigheten 
Stensätra 19, Sätra, miljöcertifierad 
nybyggnad av en byggmarknad åt 
Beijer i fastigheten Bagaren 7, Växjö 
och i Västberga byggs det miljöcerti-
fierat åt SGD Golv med solceller på 
taket. På fastigheten Märsta 24:4, 
Arlanda stad, byggs det nytt åt Sig-
tuna Vatten. Fastigheten miljöcerti-
fieras enligt Miljöbyggnad silver och 
solceller monteras på taket.
Fastpartner har under 2023 haft 
ett fortsatt stort fokus på investe-
ringar i projekt- och fastighetsut-
veckling inom eget bestånd. T otalt 
investerades 492,2 (746,7) MSEK 
i egna fastigheter. Per 2023-12-31 
uppgick pågående projektinves-
teringar i fastigheterna till 661,7 
(536,7) MSEK. Återstående inves-
teringsvolym för dessa projektin-
vesteringar uppgick till 236 (465) 
MSEK.
Vid projekt- och fastighetsutveck-
ling görs alltid affärsanalyser, möj-
lighets- och riskbedömningar samt 
Projekt- och fastighets- 
utveckling
Utveckling av Fastpartners fastigheter genom ombyggnad, tillbyggnad och nybyggnation 
ger god avkastning över tid. Belöningen sker genom förbättrade kassaflöden, högre 
värden på fastigheterna och mindre miljöpåverkan. Samtliga större projekt miljöcertifieras 
enligt Breeam eller Miljöbyggnad. 
Investeringar i befintligt bestånd
MSEK
Nybyggnation 129,8
Hyresgästanpassningar 294,6
Miljö-, underhålls- och planprojekt 67,8
Totalt 492,2
Brahelund 2
50   FASTPARTNER 2023

===== SIDA 53 =====

PROJEKT- OCH FASTIGHETSUTVECKLING
hållbarhetsbedömningar. Projekt 
utformas ofta i en dialog befintliga 
eller nya hyresgäster. Våra fastig-
hetsinvesteringar ska utgå från ett 
långsiktigt perspektiv och vara väl 
utformade för att ur ett långsiktigt 
helhetsperspektiv ge ökade värden, 
ökade kassaflöden samt tillföra för-
bättringar ur hållbarhetssynpunkt. 
Hållbarhet är alltid en ledstjärna i 
våra projekt och syftar till att mins-
ka vårt klimatavtryck. Vi planerar 
för att behålla eller förbättra natur-
liga biotoper för djur- och växtlivet, 
en hållbar hantering av dagvatten 
och grundvatten, resurseffektiv 
byggnation med minskad åtgång 
av material, ökat återbruk, ökad 
återvinning och minskade avfalls-
mängder. Vi ska dessutom förbättra 
våra områden för att stå emot 
klimatförändringar som nederbörd, 
värme och kyla. Fastpartner strävar 
mot en god bebyggd miljö på kort 
och lång sikt.
Byggrätter
Fastpartner har ett stort antal 
potentiella projekt och tillskapade 
byggrätter i sin utvecklingsport-
följ. Vid årsskiftet summerade den 
framtida byggrättsportfölj till cirka 
443 (444) tkvm, fördelat på 126 
(131) tkvm bostäder och 317 (313) 
tkvm kommersiell yta. Byggrätterna 
befinner sig i olika skeden, från 
planidéer till färdig detaljplan med 
möjlighet att starta byggandet. Det 
ger oss möjlighet till ökad avkast-
ning under flera år framöver. De 
flesta av projekten och byggrätterna 
finns inom tillväxtorter med goda 
möjligheter till genomförande och 
god avkastning. Värdet på byggrät-
terna var per 2023-12-31, 589 (634) 
MSEK varav 182 (193) MSEK avsåg 
bostadsbyggrätter, motsvarande i 
snitt 1 444 (1 473) kr/kvm, och 407 
(441) MSEK avsåg kommersiella 
byggrätter, motsvarande i genom-
snitt 1 284 (1 409) kr/kvm. De 
outnyttjade byggrätterna återfinns 
på fastigheter som innehas av 
Fastpartner med både äganderätt 
och tomträtt. Fastpartners projekt-
portfölj utvecklas positivt och fylls 
kontinuerligt på. Projekten går från 
idéer till genomförande och uthyr-
ning samt slutligen till förvaltning.
Större potentiella projekt och byggrätter
Region Område Fastighet Upplåtelseform Fast.kategori Status
Möjlig   
byggstart1)
Tillkommande yta (kvm, BTA)2) Tillk. antal2)
Bostad Kommersiellt Total Bostäder
Stockholm Sundbyberg Päronet 2 Äganderätt Bostäder, F-skola Inför detaljplan, byggstart 2024, 2027 10 000 800 10 800 154
Stockholm Årsta Allgunnen 7 Markanv/Tr/
Ägande
Bostäder, F-skola Pågående detaljplan 2027 8 600 900 9 500 108
Stockholm Västberga Timpenningen 6 Tomträtt Kommersiellt Inledande byggjobb 2021 – 40 000 40 000 -
Stockholm Liljeholmen Syllen 4 Tomträtt Kommers/Bostäder Inför detaljplan 2027 4 200 5 400 9 600 140
Stockholm Lidingö Diviatorn 1 Äganderätt Bostäder Inför detaljplan 2027 3 100 - 3 100 78
Stockholm Bromma Riksby 1:13 Markanv/Tr/
Ägande
Bostäder/kommersiellt Pågående detaljplan 2030 40 300 46 700 87 000 540
Stockholm Märsta Märsta C Äganderätt Kommersiellt Inför Byggstart 2025 0 16 800 16 800 -
Stockholm Vallentuna Vallentuna C Äganderätt Bostäder/kommersiellt Pågående detaljplan 2026 20 000 7 000 27 000 250
Stockholm Vallentuna Vallent-Rickeby 1:472 Äganderätt Bostäder/handel Inför Byggstart 2024 2 800 600 3 400 48
Stockholm Täby Stansen 1 Äganderätt Förskola Inför Byggstart 2025 2 000 2 000 -
Ulricehamn Ulricehamn Slingan 1 Äganderätt Lager/logistik/service Inför Byggstart 2024 23 500 23 500 -
Gävle Näringen Näringen 10:4 Äganderätt Kommersiellt Inför Byggstart 2025 10 000 10 000 -
Gävle Hemsta Hemsta 11:11 15:7 Äganderätt Kommersiellt Inför Byggstart 2025 20 000 20 000 -
Gävle Gavlehov Sätra 64:5 108:23 Äganderätt Bostäder/kommersiellt Inför byggstart 2024 11 500 24 500 36 000 164
Uppl. Väsby Johannelund Hammarby-Smedby 1:458 Äganderätt Kontor/Tillverkning Inför Byggstart 2025 16 300 16 300 -
Stockholm Kista Ekenäs 1 mfl Tomträtt Centrum/kommersiellt Pågående detaljplan 2026 18 100 18 100
Totalt 100 500 232 600 333 100 1 482
1)  Med möjlig byggstart avses när projektet bedöms kunna starta förutsatt att planarbetet utvecklas som förväntat och i förekommande fall att uthyrning nått en erforderlig nivå.
2) Siffrorna grundar sig på uppskattningar och bedömningar av Fastpartner och är således preliminära. Siffrorna kan komma att revideras under projektens gång.
Fastpartners största pågående projekt 31 december 2023
Fastighet Projekttyp
Projektyta  
(kvm)
Beräknad  investering  
(MSEK)
Beräknad  åter stående  
 investering (MSEK)
Beräknat   
färdigt, år
Aga 2, Lidingö Ombyggnad, Utbildning, kontor, vård, mm 7 100 64 4 Q1 24
Brahelund 2, Solna Ombygg flera hg Setra, Spirax, Info Solutions 3 900 22 6 Q2 24
Arbetsbasen 3, Västberga Nybyggnad, lager kontor showroom 5 200 115 9 Q2 24
Robertsfors 3, Lunda, Stockholm Om- och utbyggnad, Ahlsell 4 500 35 8 Q3 24
Stensätra 19, Sätra, Stockholm Nybyggnad, Serverhall, Conapto 4 000 94 23 Q3 24
Krejaren 2,Östermalm, Stockholm Utökning FCG plan 5 och 8 samt miljö 1 700 10 2 Q3 24
Sporren 4, Malmö Hållbarhet, Miljö o Energi Hg-anpassn 19 100 25 9 Q4 24
Bagaren 7, Växjö Nybyggnad, Byggmarknad Beijer 6 400 90 10 Q4 24
Syllen 4, Liljeholmen, Stockholm Ombyggnad flera hg, Aimo och STC 2 400 30 7 Q4 24
Märsta 24:4, Arlandastad Nybygg Sigtuna Vatten, miljöcertifierad 1 900 40 39 Q2 25
Totalt 56 200 525 117
FASTPARTNER 2023    51

===== SIDA 54 =====

återspeglar bankens avsikt att få 
mer tid för att utvärdera effekter-
na på ekonomin och inflationen i 
det rådande ränteläget. När USA 
rapporterade sina inflationsdata, 
tolkade marknaden den fortsatta 
nedåtgående trenden som högst 
opportunistisk. T rots att inflationen 
i USA ökade från juni och nådde 3,0 
procent i juli och vidare till 3,7 pro-
cent i september, meddelade FED 
i november att det kan bli aktuellt 
med ytterligare en höjning innan 
årets slut. BNP-tillväxten i USA låg 
på 2,1 procent på årsbasis för det 
andra kvartalet.
2023 har präglats av en betydande osäkerhet till följd av geopolitiska 
händelser, hög inflation och förändrade ränteförhållanden. Konflikter-
na i Ukraina och Mellanöstern har skapat en global oro som påverkat 
viljan att investera.
Makroekonomi
Inflationen har efter den höga not- 
erigen på 10,2 procent i december 
2022 sjunkit och låg ett år senare, i 
slutet av 2023 på 2,3 procent. T rots 
att siffran närmat sig Riksbankens 
mål om 2 procent, hamnade den 
ändå över analytikernas förvänt-
ningar om 2,1 procent. En inflation 
som visat sig sämre än analytikernas 
förväntningar, tillsammans med rap-
porter om ökad inflation i Eurozo-
nen och USA under samma månad, 
ger upphov till ökad osäkerhet kring 
när i tiden det kan vara aktuellt för 
omfattande räntesänkningar. Prog-
nosmakare antyder att räntetoppen 
nåddes under Riksbankens septem-
bermöte, då styrräntan höjdes till 
4 procent. Riksbanken beslutade 
att behålla räntan oförändrad under 
novembermötet, vilket delvis 
stöder tesen om att en eventuell 
räntetopp är nådd. Utvecklingen 
på lång sikt beror i hög grad på de 
geopolitiska spänningarna runt om i 
världen, vilket skapar osäkerhet och 
prissvängningar inom olika sektorer 
som råvaror, energi och livsmedel. 
Dessa komplexa händelser försvårar 
försöken till att dämpa inflationen 
både nationellt och globalt vilket 
skapar stora osäkerhetsmarginaler i 
prognoserna framgent.
Minskad köpkraft
De globala oroligheterna har haft 
en negativ påverkan på den svenska 
ekonomin under året, vilket lett till 
minskad köpkraft och svårigheter 
inom sektorer som till exempel 
bostadsbyggande. Effekterna 
resulterade i en minskning av BNP 
för 2023 jämfört med 2022, och 
trenden bedöms fortsätta in i 2024.
Arbetslösheten låg på relativt 
stabila nivåer om 6,7 procent under 
december månad, medan antalet 
konkurser för året nådde de högsta 
nivåerna på 20 år. Sammanlagt utgör 
ökningen av konkurser 31 procent 
jämfört med föregående år. Nästan 
alla branscher har drabbats hårt av 
lågkonjunkturen med höga räntor, 
stigande kostnader och återhållsam-
het hos kunderna. Sportsegmentet 
upplevde den största ökningen i 
inköpspriser med 83 procent under 
året, följt av bilhandlare med 41 
procent och byggbranschen med 38 
procent. T otalt gick 1 487 bygg-
firmor och entreprenörer omkull. 
Inom detaljhandeln har utmaning-
arna varit betydande, med 983 
handlare i konkurs, en ökning på 30 
procent.
Under det tredje kvartalet 
registrerades en ökning av lönerna i 
Sverige med 4 procent jämfört med 
motsvarande period året innan, en-
ligt medlingsinstitutet. Globalt sett 
steg de svenska lönerna med 4,7 
procent. I jämförelse var ökningen 
4,6 procent i USA och 5,2 procent 
i euroområdet. T rots Sveriges sta-
biliserade löneutveckling befinner 
sig ekonomin i en avmattning där 
prognoser om förväntad återhämt-
ning skiljer sig markant. 
Bibehållen ränta i USA
Under juli månad höjde USA:s 
riksbank, Federal Reserve (FED) 
styrräntan med 25 punkter till 
intervallet 5,25-5,50 procent. Be-
slutet förväntades att bli den sista 
höjningen FED gör för att hämma 
inflationen i USA. Under både 
september och november beslutade 
FED att räntan skulle bibehållas 
på samma nivåer. Ett beslut som 
2,3%
Inflationen i  
december 2023 
låg på 2,3% 
jämfört med  
10,2% 2022.
52   FASTPARTNER 2023
MAKROEKONOMI
Hilton 5

===== SIDA 55 =====

Finansiering

===== SIDA 56 =====

Fastpartners egna kapital uppgick till 14 618,0 MSEK vid utgången av 
2023. De räntebärande skulderna uppgick till 16 650,3 MSEK motsva-
rande en belåningsgrad om 49,3 procent. Med anledning av kraftigt 
stigande marknadsräntor sjönk räntetäckningsgraden till 1,8 ggr.
LÅNESTRUKTUR PER 2023-12-31 (MSEK)
Låneavtal Varav utnyttjat Låneavtalets löptid
1 155,0 1 155,01) 2024
7 605,4 5 655,42) 2025
2 295,7 2 295,73) 2026
3 887,8 3 887,84) 2027
1 284,1 1 284,1 2028
216,0 216,0 2029
1 115,0 1 115,0 2032
1 041,3 1 041,3 2034
Totalt 18 600,3 16 850,3
1) Varav 1 100,0 avser obligationslån och 55,0 avser företagscertifikat.
2) Varav 1 750,0 avser grönt obligationslån.
3) Varav 1 300,0 avser grönt obligationslån.
4) Varav 2 100,0 avser gröna obligationslån.
FINANSIERING
54   FASTPARTNER 2023
Finansiering
Att äga och förvalta fastigheter är en 
kapitalintensiv verksamhet. Tillgång till 
kapital är en grundläggande förutsättning 
för att utveckla en framgångsrik fastighets­
rörelse. Fastpartners tillgångar uppgick 
per 31 december 2023 till 36,0 (38,1) 
miljarder kronor. Verksamheten finansieras 
med en kombination av eget kapital, rän­
tebärande skulder samt övriga skulder. De 
två viktigaste kapitalkällorna är det egna 
kapitalet och de räntebärande skulderna. 
Dessa svarade vid årsskiftet för 40,6 (43,0) 
procent respektive 46,2 (43,9) procent av 
Fastpartners finansiering.
Ränterisk och räntetäckningsgrad 
Räntekostnader utgör en av verksamhet­
ens största kostnader och påverkar tillväx­
ten i förvaltningsresultatet. Räntekostna­
den påverkas i huvudsak av förändring i 
marknadsräntan men även av förändrade 
förutsättningar på kreditmarknaden, som i 
sin tur påverkar den marginal kreditgivare 
kräver i ersättning för att låna ut pengar. 
Fastpartner har ingen fast angiven löptid 
inom vilken den genom snittliga räntebind­
ningstiden ska ligga. De fleråriga kreditav­
talen innebär bland annat räntevillkor där 
bankens marginaler är fastställda i avtalen 
och där Fastpartner har möjlighet att välja 
räntebindningstid. Fastpartners finansiella 
struktur är ut formad med ett tydligt fokus 
på löpande kassaflöden och räntetäck­
ningsgrad.
Räntetäckningsgraden är det finansiella 
mått som beskriver bolagets motstånds­
kraft och risknivå för förändringar i ränte­
nettot. Fastpartner har en målsättning om 
en räntetäckningsgrad om minst 3,0 ggr. 
För 2023 uppgick räntetäckningsgraden till 
1,8 (3,4) ggr. En förändring av de rör liga 
marknadsräntorna med en procent enhet 
skulle påverka räntekostnaderna med cirka 
130 MSEK per år med befintlig kapital­
struktur.
 Fastpartner har valt att fortsätta använda 
korta bindningstider för huvuddelen av bo­
lagets finansiering. Detta finansie ringssätt 
har inneburit att bolagets räntekostnader 
stigit under året då Riksbanken har höjt 
styrräntan kraftigt under 2022 och 2023 
för att få bukt på den stigande inflationen. 
 Genomsnittlig räntesats på fastighets­
lånen var per 31 december 2023 4,8 (3,7) 
procent.
Fastpartner bedömer att förutsägbar­
heten i förvaltningsresultatet medger en 
relativt hög andel lånat kapital. Fastpart­
ners egna kapital kan därigenom användas 
effektivt, vilket skapar högre avkastning 
än vad som annars skulle vara möjligt, utan 
att risknivån blir för hög.
Eget kapital
Fastpartners egna kapital uppgick per 31 
december 2023 till 14 618,0 (16 402,1) 
MSEK vilket motsvarade 40,6 (43,0) pro­
cent av bolagets totala finansiering. Juste­
ras det egna kapitalet enligt NRV uppgår 
soliditeten till 48,3 (51,2) procent. Då 
 Fastpartner normalt säljer fastigheter i bo­
lagsform, vilket är en skattebefriad trans­
aktion, är det sannolikt att Fastpartner 
inte kommer att betala den uppskjutna 
skatteskulden och bolaget anser därför att 
det är mest korrekt att justera soliditeten 
för detta. Fastpartner strävar efter balans 
mellan en hög avkastning på eget kapital 
och en acceptabel risknivå. Bolagets mål­
sättning är att soliditeten långsiktigt ska 
över stiga 25 procent. Fastpartner har gjort 
bedömningen att en soliditet överstigan­
de 25 procent är lämplig med hänsyn till 
bolagets långa hyresavtal, kapitalbindning 
och finansiella ställning i övrigt.
Fastpartners målsättning för avkastning 
på eget kapital under en konjunktur cykel 
uppgår till 12 procent. För år 2023 uppgick 
avkastningen på eget kapital till –9,9 (0,5) 
procent. Den genomsnittliga avkastningen 
på eget kapital har uppgått till 4,0 procent 
för de senaste tre åren och 10,6 procent för 
de senaste fem åren.

===== SIDA 57 =====

FINANSIERING
FASTPARTNER 2023    55
Räntebärande skulder
Fastigheter är en långfristig tillgång och 
kräver långfristig finansiering där fördel­
ning mellan eget kapital och räntebärande 
skulder sätts så att nödvändig finansiering 
erhålls. De räntebärande skulderna, som är 
Fastpartners huvudsakliga finansieringskäl­
la, utgjorde 46,2 (43,9)procent av bolagets 
finansiering vid årsskiftet. De räntebäran­
de skulderna består dels av banklån om 
10 345,3 (8 717,8) MSEK som upptagits 
med säkerhet i koncernens fastigheter, 
dels av sex börsnoterade icke säkerställda 
obliga tionslån om 6 250,0 (7 550,0) MSEK 
och dels av ett icke säkerställt företags­
certifikatsprogram om 55,0 (455,0) MSEK. 
Vid årsskiftet uppgick således de räntebä­
rande skulderna till 16 650,3 (16 722,7) 
MSEK vilket motsvarade 49,3 (46,8) pro­
cent av fastigheternas mark nadsvärde. 
Räntebärande nettoskulder uppgick till 
15 814,9 (15 807,8) MSEK vilket motsva­
rade 46,9 (44,2) procent av fastigheternas 
marknadsvärde.
Av de räntebärande skulderna var  
1 276,5 (3 861,7) MSEK per årsskiftet 
klassificerade som kortfristiga med anled­
ning av att de förfaller eller ska delamor­
teras under 2024. Fastpartner har redan 
kommit långt i refinansieringsdiskus­
sionerna med berörda banker angående 
marginaler och löptider för den korta delen 
av låneportföljen och bolaget har för avsikt 
att omsätta dessa lån till långfristig finan­
siering med kort räntebindningstid under 
2024. Fastpartners kapitalbind ning per 31 
december 2023 uppgick till 3,3 (3,4) år. 
Justerat för den del av låneportföljen som 
förfaller under 2024 uppgår kapitalbind­
ningen till 3,5 (4,2) år. Samtliga Fastpart­
ners lån är tagna i SEK.
Under året har Fastpartner tecknat nya 
långfristiga kreditavtal om 5 127,7 MSEK 
samt amorerat och löst befintliga lång­
fristiga kreditavtal om 5 200,1 MSEK.
FÖRÄNDRING AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER, 
MSEK
Räntebärande skulder vid årets början 16 722,7
Nyupptagna lån 5 127,7
Amorteringar och lösen av lån –5 200,1
Räntebärande skulder vid årets slut 16 650,3
Obligationslån
Fastpartner har emitterat sex icke säker­
ställda obligationslån på den svenska 
marknaden om 6 250,0 (7 550,0) MSEK 
vilket motsvarar 18,5 (21,1) procent av 
fastigheternas marknadsvärde vid årets 
utgång. Under år 2023 har Fastpartner inte 
emitterat några nya obligationslån. Däre­
mot har Fastpartner under 2023 löst ett 
befintligt obligationslån uppgående till  
1 300 MSEK vid förfall. Nedan redovisas 
en sammanställning över de sex uteståen­
de marknadsnoterade obligations lånen.
Belopp 
(MSEK) Ränta (%)
Obligations- 
lånets löptid
1 100,0 Stibor 3M + 3,101) mar-24
1 750,0 Stibor 3M + 1,121) maj-25
1 300,0 Stibor 3M + 1,27 1) jun-26
1 200,0 Stibor 3M + 1,451) feb-27
400,0 2,2881), 2) feb-27
500,0 Stibor 3M + 1,281) aug-27
6 250,0
1) Talet avser procentenheter.
2)  Ingånget ränteswapavtal om 400,0 MSEK till rörlig ränta om Stibor 
3M + 1,32 procentenheter. Löptid feb-27.
Gröna obligationslån
Av Fastpartners utestående obligationslån 
om 6 250 (7 550) MSEK avser 5 150  
(5 150) MSEK gröna obligationslån. Emis­
sionslikviden har använts i enlighet med 
 Fastpartners gröna ramverk till finansiering 
eller refinansiering av gröna fastigheter 
samt investeringar i förnybara energikällor 
och energieffektivitet. Gröna fastigheter 
inkluderar bland annat nya fastigheter 
med minimumcertifiering Miljöbyggnad 
Silver samt renoveringar som leder till 
en sänkning av energiför brukningen med 
minst 25 procent.
Certifikatprogram
Fastpartner etablerade under år 2017 
ett certfikatprogram som handlas via 
 Handelsbanken och Swedbank. Program­
met har ett rambelopp om 2 000 MSEK 
och löptiden för certifikaten är högst 
ett år. Per 2312 31 var certifikat om 
55,0 (455,0) MSEK utestående vilket 
motsvarar 0,2 (1,3) procent av fastighe­
ternas marknadsvärde. Fastpartner har ett 
åtagande om att hålla tillgängliga outnytt­
jade kreditfaciliteter som vid varje tillfälle 
täcker samtliga utestående certifikat.
Finansfunktion och finanspolicy
Finansfunktionen ska stödja bolagets 
kärnverksamhet genom att minimera kost­
naden för kapital på lång sikt. Funktionen 
har till uppgift att förvalta befintlig skuld, 
ombesörja nyupplåning för investeringar 
och förvärv samt begränsa de finansiella 
riskerna. Fastpartners finanspolicy, som 
fastställs av styrelsen, anger hur de olika 
riskerna i finansverksamheten ska be­
gränsas och vilka risker Fastpartner får ta. 
Målsätt ningen för Fastpartners finansfunk­
tion ska vara att:
• Säkerställa kort  och långsiktig kapital­
försörjning.
• Anpassa den finansiella strategin och 
hanteringen av finansiella risker efter 
hur verksamheten utvecklar sig så att 
en långsiktig och stabil kapitalstruktur 
uppnås och bibehålls.
• Uppnå bästa möjliga finansnetto inom 
givna ramar med hänsyn till riskhante­
ring.
Finansfrågor av strategisk betydelse be­
handlas i Fastpartners styrelse.
Säkerhet för räntebärande skulder 
Långfristiga kreditavtal i bank säkerställs 
i huvudsak med säkerheter i bolagets fast­
igheter. Som säkerhet för de sä kerställda 
räntebärande skulderna har pantbrev 
om sammanlagt 11 624,2 (10 409,2) 
MSEK pantsatts. Utöver dessa pantbrev 
i bolagets fastigheter lämnar Fastpartner 
regelmässigt pant i form av aktiebrev i de 
fastighetsägande koncernbolagen. I kredit­
avtalen med bankerna finns även fastlagda 
gränsvärden för definierade nyckeltal, så 
kallade ”covenants”. Fast partners egna 
finansiella mål stämmer väl överens med 
bankernas krav. Dessutom finns allmänna 
åtaganden om att Fastpartner ska förse 
sina långivare med finansiell information, 
såsom årsredo visningar och delårsrappor­
ter, och i vissa fall rätt till omförhandling 
vid avnotering eller då Fastpartners hu­
vudägare ej längre kontrollerar mer än 51 
FÖRDELNING FINANSIERING KAPITALSTRUKTUR
n Banklån 62,1%
n Obligationslån 37,6%
n Certifikat 0,3%
n Eget kapital 40,6%
n Räntebärande skulder 46,2%
n Uppskjuten skatteskuld 7,8%
n Ej räntebärande skulder 5,4%

===== SIDA 58 =====

FINANSIERING
56   FASTPARTNER 2023
procent av aktierna i bolaget. Utöver detta 
förs en löpande dialog med bankerna.
Räntebindning
Fastpartners låneavtal löper i huvudsak 
med tre månaders Stibor som räntebas. 
Den korta räntebindningen i låneavta­
len medger att bolaget kan förändra sin 
kapitalstruktur utan kostnad för rän te­
skillnads ersättning. För att i viss mån be­
gränsa ränterisken, definierad som risken 
för en resultat ­ och kassaflödes påverkan 
genom förändring av marknads räntan, och 
öka förutsägbarheten i förvaltningsresulta­
tet har Fastpartner valt att ingå ränteswap­
avtal om totalt 2 975 (1 875,0) MSEK. 
Tillsammans med upptagna fasträntelån 
om 203,3 (205,4) MSEK har Fastpartner 
räntesäkrat 19 (12) procent av sin låne­
portfölj.
Fastpartners räntebindning uppgick per 
31 december 2023 till 0,9 (0,8) år. Justerat 
för den rörliga räntedelen av låneportföljen 
uppgick räntebindningen till 3,4 (3,9) år.
Värdering av derivat
I enlighet med redovisningsreglerna 
(IFRS 9) ska räntederivat marknads­
värderas och värdeförändringen redovisas 
över resultaträkningen. Under året har 
Fastpartners resultat påverkats med –49,4 
(133,8) MSEK i orealiserade värde­
förändringar på ingångna ränteswapavtal.
Swapens värde påverkas av den allmänna 
räntenivån och swapavtalets återstående 
löptid. Skulle det allmänna ränteläget 
förändras i förhållande till ränteläget när 
swapavtalet ingicks medför detta att swa­
pens värde förändras. Marknadsvärdet på 
en nominell ränteswap beräknas till exem­
pel genom att nuvärdesberäkna skillnaden 
mellan swapens fasta ränta och rådande 
marknadsränta med motsva rande löptid. 
Kalkylperioden motsvarar swapens återstå­
ende löptid. Om rådande marknadsränta 
överstiger swapens fasta ränta erhålls ett 
övervärde och vice versa. Som kalkylränta 
för diskonterings perioden används rådan­
de swapränta med motsvarande löptid. 
Marknadsvärdet på en ränteswap förändras 
således under swapens löptid men värdet 
är alltid noll vid förfallotidpunkten. 
De kvartalsvisa marknadsvärderingarna 
av swapavtalen påverkar Fastpartners 
redovisade resultat och egna kapital men 
påverkar ej bolagets kassaflöde.
Övriga skulder
Fastpartners övriga skulder uppgick vid 
årsskiftet till 4 759,1 (4 999,2) MSEK 
vilket motsvarar 13,2 (13,1) procent av 
bolagets totala finansiering. Övriga skul­
der utgörs huvudsakligen av uppskjuten 
skatteskuld, leasingskuld avseende tom­
trättsavgälder samt förutbetalda intäkter 
och upplupna kostnader. Uppskjuten 
skatteskuld avser till största delen skatte­
effekten av skillnaden mellan marknads­
värdet och det skattemässiga restvärdet på 
koncernens fastigheter.
Förutbetalda intäkter uppstår till följd 
av att Fastpartner erhåller hyresinbetal­
ningar kvartalsvis i förskott. Denna skuld 
upplöses genom att Fastpartner tillhanda­
håller lokaler under den period för vilken 
hyra betalts. Upplupna kostnader utgörs 
i huvudsak av upplupna räntekostnader 
och upplupna kostnader för media för det 
närmast föregående kvartalet.
Sammantaget medför betalningsstruk­
turen att Fastpartner saknar behov av att 
finansiera rörelsekapital med ränte bärande 
skulder eller eget kapital.
 
Finansiell ställning
Soliditeten uppgick vid årets slut till 40,6 
(43,0) procent. Likvida medel uppgick 
vid årets slut till 96,0 (182,0) MSEK. 
Disponibel likviditet inklusive outnytt­
jad checkkredit om 395,0 (395,0) MSEK 
uppgick till 490,9 (577,0) MSEK.
Finansiella poster
Årets finansiella poster uppgick till –878,8 
(–389,3) MSEK. De finansiella poster­
na består främst av räntekostnader för 
koncernens lån och ränteintäkter avseende 
reversfordringar. Koncernens räntekostna­
der uppgick till –837,9 (–386,6) MSEK. I 
de finansiella posterna ingick också mark­
nadsvärdering av koncernens finansiella 
placeringar om –27,3 (–149,6) MSEK och 
räntederivat om –49,4 (133,8) MSEK.
I enlighet med redovisningsreglerna 
IFRS 9 ska räntederivat marknadsvär­
deras, vilket innebär att det uppstår ett 
teoretiskt över­  eller undervärde om den 
avtalade räntan avviker från den aktuella 
marknadsräntan, där värdeförändring­
en i Fastpartners fall ska redovisas över 
resultat räkningen.
Kassaflöde
Årets kassaflöde från den löpande förvalt­
ningen före förändring i rörelsekapital 
uppgick till 716,6 (799,9) MSEK. Kassa­
flödet efter förändring i rörelsekapitalet 
NETTOBELÅNINGSGRAD
n Marknadsvärde fastigheter
n Räntebärande nettoskulder
Nettobelåningsgrad
BELÅNINGSGRAD OCH GENOMSNITTLIG  
RÄNTA, %
2019 2020 2021 2022 2023
0
20
40
60
80
0
2
4
6
8
2022 2023202120202019
0
7000
14000
21000
28000
35000
MSEK %
0
20
40
60
80
100
FÖRDELNING LÅNGIVARE
n Swedbank 24,3% 
n Realkredit 18,1% 
n Danske Bank 1,1%
n Handelsbanken 16,6%
n SBAB 2,0%
n Obl.lån 37,6%
n Certifikat 0,3%
KONCERNENS INGÅNGNA RÄNTE SWAPAVTAL 
PER 31 DECEMBER 2023
Belopp 
(MSEK)
Ränta1 
(%)
Swapens 
löptid
125 1,94 maj-24
500 1,44 nov-24
250 1,23 dec-24
300 0,93 mar-25
200 1,23 feb-26
600 1,83 feb-26
300 2,71 dec-28
200 2,41 dec-28
500 2,72 dec-33
2 975
1 Exklusive lånets marginal

===== SIDA 59 =====

5 128 mkr
Upptagande av lån  
201 mkr
Förändring rörelsekapital
4 mkr
Förvärvade likvida medel 
716 mkr
Löpande verksamhet
–5 200 mkr
Lösen och amortering lån
–679 mkr
Investeringar
–256 mkr
Utdelning
491  mkr
Disponibel likviditet
96 mkr
Likvida  
medel vid  
årets utgång
395 mkr
Tillkommer  
outnyttjad  
checkkredit
Likvida  
medel
+
=
Inflöde Utflöde
182 mkr
Likvida medel vid  
årets ingång
FINANSIERING
FASTPARTNER 2023    57
-2000
-1000
0
1000
2000
3000
4000
2021 2022 202320202019
mkr
uppgick till 917,5 (751,1) MSEK. Föränd­
ringen i likvida medel uppgick för året 
till –89,8 (–56,1) MSEK. Förändringen 
förklaras främst av ökat driftnetto till följd 
av nytecknade hyreskontrakt, indexerade 
hyreshöjningar samt färdigställda hyres­
gästanpassningar. Dessutom förklaras för­
ändringen av utförda investeringar i befint­
liga fastigheter, förvärv av nya fastigheter 
och nyupptagna lån samt inlösen. Under 
året uppgick kassaflödet från investe­
ringsverksamheten till –678,7 (–1 090,6) 
MSEK varav –499,9 (–1 288,5) MSEK 
utgör fastighetsinvesteringar. Kassaflödet 
från finansieringsverksamheten uppgick 
till –328,6 (283,4) MSEK och innefattar 
bland annat upptagande och lösen av lån. 
Under året har utdelning till aktieägarna 
lämnats med 256,2 (494,6) MSEK.
Kreditrating från Moody’s
Fastpartner erhöll i maj 2021 en Invest­
ment Grade­rating om Baa1 med ”stable 
outlook” av Moody’s Investors Service. I 
november 2022 bekräftade Moody’s Fast­
partners kreditbetyg Baa3 men justerade 
utsikterna till negativa. Mot bakgrund 
av förändrade marknadsförutsättningar 
med ökade marknadsräntor och försämrad 
räntetäckningsgrad har Moody´s vid tre 
tillfällen under året beslutat att sänka 
Fastpartners kreditbetyg. Det innebär att 
vi idag har kreditbetyget B1.
Moody’s använder en särskild metodo­
logi för att fastställa en profil för 
 Fastpartner enligt sin ratingskala. En 
full ständig beskrivning av ratingskalan och 
ratingmetodologin för ”REIT s and Other 
Commercial Property Firms” återfinns på 
www.moodys.com.
KAPITALSTRUKTURENS UTVECKLING, MKR FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 
 Räntebärande skulder  Totalresultat Eget kapital  Aktieemissioner  Uppskjuten skatt  Utdelningar Övriga skulder  Inlösen av preferensaktier
0
20
40
60
80
100
2021 2022 202320202019
13 395
12 632
2 179
1 781
14 608
14 057
2 464
2 020
15 280
17 457
3 227
1 956
16 723
16 402
3 172
1 827
%
16 650
14 618
2 794
1 966

===== SIDA 60 =====

FINANSIERING
58   FASTPARTNER 2023
Fastpartner kommer under 2024 arbeta 
med att stärka balansräkningen och 
förbättra våra finansiella nyckeltal och vi 
har goda förhoppningar om att under 2024 
höja vårt kreditbetyg hos Moody´s.
Kreditrating från Scope Ratings
Fastpartner erhöll i augusti 2020 en 
Investment Grade­rating med kreditbe­
tyget BBB­ med stabila utsikter av Scope 
Ratings. Kreditbetyget omfattar även 
Fastpartners seniora icke säkerställda 
obligationer och företagscertifikat. Scope 
Ratings bekräftade detta kreditbetyg i 
augusti 2022. Med anledning av ändrade 
marknadsförutsättningar med ökade mark­
nadsräntor och försämrad räntetäcknings­
grad som följd har Scope Ratings under 
året sänkt Fastpartners kreditbetyg till BB.
Fastpartner kommer under 2024 arbeta 
med att stärka balansräkningen och 
förbättra våra finansiella nyckeltal och vi 
har goda förhoppningar om att under 2024 
höja vårt kreditbetyg hos Scope Ratings.
B1
Moody’s kreditbetyg.
Aaa
Ba1
Aa1
Ba2
Aa2
Ba3
Aa3
B1
A1
B2
A2
B3
A3
Caa1
Baa1
Caa2
Baa2
Caa3
Baa3
Ca
C
Högst
Investment gradeEj Investment grade
Lägst
Fastpartners  
rating,  
december 
2023
RATINGSKALA – MOODY’S INVESTOR SERVICES
AAA
BB+
AA+
BB
AA
BB-
AA-
B+
A+
B
A
B-
A-
CCC
BBB+
CC
BBB
C
BBB-
Högst
Investment gradeEj Investment grade
Lägst
Fastpartners  
rating,  
december  
2023
RATINGSKALA – SCOPE RATINGS
BB
Scope Ratings kreditbetyg.

===== SIDA 61 =====

RISKHANTERING
FASTPARTNER 2022    59
Hållbar riskhantering
Risk Beskrivning Konsekvens Riskhantering
HYRESNIVÅRISK Hyresnivårisken står i relation till 
utvecklingen av aktuella marknadshy­
ror.
Fallande hyresnivåer leder till lägre 
intäkter vilket på lång sikt kan ge 
likviditetsproblem.
Fastpartners förvaltningsstrategi att arbeta med långa 
hyresavtal reducerar denna risk. Det sker ett 
kontinuerligt arbete med att omförhandla befintliga 
hyresavtal i syfte att minimera denna risk på kort sikt. 
Merparten av Fastpartners hyresavtal är helt eller 
delvis bundna till konsumentprisindex (KPI) vilket 
innebär att de är helt eller delvis inflationsjusterade.
l
l
l
KREDITRISK Fastpartners primära motpartsrisk 
ligger i att hyresgästerna inte kan 
fullgöra sina betalningar enligt 
hyres kontrakten.
Det finns alltid en risk att hyresgäster­
na inte kan infria åtaganden i form av de 
hyreskontrakt som de ingått med 
Fastpartner.
I samband med förvärv och uthyrningar värderas 
motpartsrisken och avtalen kompletteras vid behov 
med säkerheter i form av depositioner, bankgarantier, 
moderbolagsborgen och liknande. Fastpartner arbetar 
mycket nära sina hyresgäster och följer löpande 
utvecklingen av deras finansiella ställning. 
Fastpartner bedömer att bolagets hyresgäster, med 
ett fåtal undantag, har en god finansiell ställning.
l
l
l
RISKER I SAMBAND 
MED FASTIGHETS-
FÖRVÄRV
Fastighetsförvärv är en del av 
Fastpartners löpande verksamhet och är 
till sin natur alltid förenade med viss 
osäkerhet. Hyresbortfall, miljöförhål­
landen samt tekniska brister är en del 
av de risker som är förenliga med 
fastighetsförvärv.
Dåliga miljöförhållanden samt tekniska 
brister på de fastigheter som förvärvas 
kan bli mycket kostsamma för bolaget.
Fastpartner är noga med att rätt kompetens för 
fastighetsförvärv finns i organisationen. Extern 
spetskompetens tas alltid in när det anses 
nödvändigt. Fastpartner bedömer att bolaget besitter 
rätt kompetens för att genomföra fastighetsförvärv 
och integrera dessa i verksamheten.
l
l
l
EXPONERING MOT 
VÄRDE-
FÖRÄNDRINGAR  
PÅ FASTIGHETER
Fastpartner är exponerat mot 
förändringar av fastighetsportföljens 
marknadsvärde. Sjunkande marknads­
värden kan inträffa bland annat till följd 
av försvagad konjunktur, stigande 
räntelägen, avflyttningar av hyresgäster 
eller försämrad teknisk standard.
Fallande fastighetsvärderingar slår 
direkt på resultatet och leder till 
minskat eget kapital. Det kan även leda 
till stigande räntekostnader på grund av 
att marginalerna mot bolagets banker 
kan öka då utestående lån i relation till 
fastighetsvärdet ökar.
För att bibehålla eller öka marknadsvärdet på 
fastigheterna arbetar Fastpartner kontinuerligt med 
att hyra ut vakanta lokaler samt att hantera det 
löpande underhållet av fastigheterna på ett optimalt 
sätt. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde 
använder sig Fastpartner av de externa värderingsin­
stituten Cushman & Wakefield och Newsec. 
Fastpartner har gjort bedömningen att dessa 
värderingsinstitut ger de bästa långsiktiga 
förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga 
bedömningar av fastigheternas marknadsvärden.
l
l
l
EXPONERING MOT 
DRIFT KOSTNADS-
FÖRÄNDRING
En stor kostnadspost för Fastpartner är 
driftkostnaderna i form av bland annat 
el, värme, kyla och vatten. Stigande 
priser på el­ och uppvärmningskostna­
der ger ökade kostnader för Fastpartner.
Ökade driftkostnader leder 
till lägre förvaltningsresultat 
och sämre nyckeltal.
En stor del av driftkostnaderna debiteras hyresgäster­
na direkt eller vidaredebiteras av Fastpartner till 
självkostnadspris. Fastpartners exponering mot 
driftkostnadsförändringar är således relativt 
begränsad.
l
l
l
Exponering:   l Hög      l Medel     l Låg
All affärsverksamhet står inför osäkerhet om framtida händelser. 
Fastpartner utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse 
för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella 
 ställning. Bolaget arbetar kontinuerligt med att bedöma och 
förebygga risker i verksamheten.

===== SIDA 62 =====

RISKHANTERING
60   FASTPARTNER 2022
Risk Beskrivning Konsekvens Riskhantering
REFINANSIERINGS -
RISK
Fastpartners finansiering består primärt 
av eget kapital och räntebärande 
skulder. De räntebärande skulderna är 
upptagna i svenska affärsbanker och via 
obligationslån. Refinansieringsrisken, 
definierat som risken att refinansiering 
av befintliga skulder ej kan ske på 
skäliga villkor, är något som Fastpartner 
hela tiden följer och arbetar med. 
Fastpartners lån löper i vissa fall med 
särskilda åtaganden som upprätthållan­
de av exempelvis räntetäckningsgrad.
Med en försämrad balansräkning ökar 
refinansieringsrisken. Detta kan leda till att 
bolagets villkor mot bankerna försämras vilket 
kan leda till högre räntekostnader och lägre 
lånebelopp.
Fastpartner strävar efter en låg genomsnittlig 
räntekostnad på låneportföljen. För att uppnå 
detta använder bolaget i huvudsak korta 
räntebindningstider. Fastpartner arbetar hårt för 
att bibehålla goda kassaflöden vilket ger bättre 
finansieringsmöjligheter och bättre villkor. Det 
är Fastpartners bedömning att bolagets 
faciliteter har marknadsmässiga villkor.
l
l
l
RÄNTERISK Räntekostnaderna är Fastpartners 
största löpande kostnad. Denna risk 
definieras som risken att förändringar i 
ränteläget påverkar Fastpartners 
finansieringskostnad. Ränterisken är 
hänförlig till utvecklingen av aktuella 
räntenivåer.
Per den 31 december 2023 uppgick de 
räntebärande skulderna till 16 650,3 MSEK. 
En förändring av de rörliga marknadsräntorna 
med en procentenhet skulle påverka 
räntekostnaderna med cirka 130 MSEK per år 
med befintlig kapitalstruktur.
Fastpartners mycket goda kassaflöde innebär att 
bolaget kan arbeta med korta räntebindningstider 
då tillfälliga räntehöjningar inte innebär någon 
likviditetsrisk. Fastpartner följer räntesäkrings­
marknaden noga och när nivåerna på långa räntor 
är låga överväger Fastpartner att ingå förmånliga 
ränteswapavtal. Fastpartner har även erhållit 
officiella ratingar från Moody´s och Scope Ratings 
som bör öka motståndskraften för stigande räntor.
l
l
l
ORGANISATION  
OCH MED ARBETARE
Fastpartner har en relativt liten 
organisation vilket medför beroende av 
enskilda medarbetare.
Bristfälliga rutiner och bristande intern 
kontroll kan leda till att företagsledningen 
tappar kontrollen över bolagsstyrningen vilket 
åsamkar bolaget skada.
Fastpartner arbetar långsiktigt med att skapa en 
god intern kontroll med dokumenterade rutiner 
och policys för det dagliga arbetet. Fastpartner har 
träffat anställningsavtal med sina medarbetare och 
bolaget bedömer att dessa är marknadsmässiga.
l
l
l
OPERATIONELL  
RISK
Inom ramen för den löpande 
verksamheten kan Fastpartner åsamkas 
förluster på grund av bristfälliga rutiner, 
bristande kontroll eller oegentligheter.
Bristfälliga rutiner och bristande intern 
kontroll kan leda till att företagsledningen 
tappar kontrollen över bolagsstyrningen vilket 
åsamkar bolaget skada.
Bra systemstöd, god intern kontroll och 
kompetensutveckling ger bolaget goda 
förutsättningar att minska de operationella 
riskerna.
l
l
l
MILJÖRISK Enligt gällande miljölagstiftning bär 
verksamhetsutövaren ansvaret 
avseende föroreningar och andra 
miljöskador. Fastpartner bedriver ej 
någon verksamhet som kräver tillstånd 
enligt miljöbalken.
Det kan finnas hyresgäster som bedriver 
verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt 
miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutöva­
re enligt miljöbalken. Om inte verksamhetsut­
övaren kan utföra eller bekosta efterbehand­
ling av en fastighet är det den som förvärvat 
fastigheten och som vid förvärvet känt till eller 
borde ha upptäckt föroreningarna som är 
ansvarig. Det kan leda till krav mot Fastpartner 
att återställa fastigheten i sådant skick som 
miljöbalken erfordrar.
Fastpartner samarbetar tillsammans med 
verksamhetsutövaren i frågor som rör 
verksamhetens miljöpåverkan. Vid fastighetsför­
värv genomför Fastpartner regelmässigt 
miljöanalyser av fastigheterna. I dagsläget finns 
inga miljökrav riktade mot något av koncernbola­
gen inom Fastpartner­koncernen.
 
l
l
l
EXPONERING  
MOT ÄNDRAD  
LAGSTIFTNING
Ändrad lagstiftning eller rättspraxis. 
Exempelvis hyres­, förvärvs­ och 
miljölagstiftningen kan få negativa 
konsekvenser för bolaget.
Under år 2009 drabbades Fastpartner av 
ändrad skattelagstiftning till följd av 
regeringens beslut från den 17 juni 2009 om 
ändringar i rätten till avdrag i inkomstslaget 
näringsverksamhet för kapitalförluster på 
andelar i handelsbolag. Detta fick till följd att 
Fastpartner under år 2009 var tvungen att lösa 
upp en uppskjuten skattefordran om 104,3 
MSEK (ej kassaflödespåverkande). Detta är 
ett exempel på en konsekvens som kan 
påverka Fastpartner vid ändrad lagstiftning.
Fastpartner använder sig inte av avancerad 
skatteplanering för att på så sätt minimera sin 
skatt. Fastpartner är noga med att följa de 
lagstiftningar och direktiv som finns. Flera 
utredningar om förändrade regelverk för 
beskattning pågår. Potentiella förändringar avser 
begränsningar av ränteavdrag samt beskattning 
vid transaktioner i samband med s.k. 
paketeringar. Inga konkreta förslag föreligger 
ännu. Fastpartner följer utvecklingen löpande.
l
l
l
KORRUPTION  
OCH MUTOR
Anställd eller affärspartner agerar 
oetiskt i syfte att nå otillbörlig vinning 
för egen del.
Risk för legala konsekvenser samt försämrat 
rykte och anseende.
Fastpartner har stärkt riktlinjerna i en 
uppförandekod för anställda och för leverantörer 
samt har interna kontroller och rutiner för att 
undvika brottsliga och korrupta handlingar.
l
l
l
MÄNSKLIGA  
RÄTTIGHETER
Risk för brott mot mänskliga rättigheter 
i Fastpartners eller leverantörs 
verksamhet.
Risk för legala konsekvenser samt försämrat 
rykte och anseende.
Fastpartner har en policy mot kränkande 
sär behand ling och för likabehandling. Fastpartner 
har även antagit en uppförandekod. Utbildning 
har under 2017 utförts avseende arbetsvillkor, 
sär kränk ande behandling och likabehandling för 
all personal. 
l
l
l
Exponering:   l Hög      l Medel     l Låg

===== SIDA 63 =====

AKTIEN
FASTPARTNER 2022    61
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
5 000
Omsatt antal aktier i 1000-tal per månad
20232022202120202019
0
15
30
45
60
75
90
105
120
135
150
OMX Stockholm PIFastpartner A
Fastpartner
Källa:
Aktien och  
aktieägarna
Fastpartner har två aktieslag som båda är noterade på Nasdaq 
Stockholm, Largecap. Bolagets börsvärde uppgick  
till 12,3 miljarder kronor per den 31 december 2023.
Börsvärde och kursutveckling 
– stamaktie, serie A
Börsvärdet på Fastpartners A­aktier 
uppgick den 31 december 2023 till 11 468 
MSEK, att jämföra med 13 041 MSEK vid 
utgången av 2022. Aktiekursen har under 
2023 minskat med 12,1 procent, att jämfö­
ra med ökningen av SIX  generalindex med 
15,9 procent och Carnegies fastighetsin­
dex som ökat med 16,0 procent. Högsta 
betalkurs under året var 96,30 kronor och 
lägsta var 52,70 kronor. Den genomsnittli­
ga omsättningen har under året varit  
3 392 305 kronor per dag med ett genom­
snittligt antal om 65 642 aktier.
Fastpartner har sedan flera år tillbaka 
likviditetsgaranter för aktien. Garanter 
är ABG Sundal och Carnegie. Syftet 
med avtalen är att främja likviditeten 
i aktien. Avtalen innebär i korthet att 
 likvidi tetsgaranterna ställer köp  och 
säljkurs i Fastpartners aktie och förbinder 
sig att för egen räkning köpa och sälja 
aktier till dessa kurser.
Börsvärde och kursutveckling 
– stamaktie, serie D
Börsvärdet på Fastpartners D­aktier 
uppgick den 31 december 2023 till 821 
MSEK, att jämföra med 1 001 MSEK vid 
utgången av 2022. Aktiekursen har under 
2023 minskat med 18,0 procent. Högsta 
betalkurs under året var 77,70 kronor och 
lägsta var 46,20 kronor. Den genomsnittli­
ga omsättningen har under året varit 871 
112 kronor per dag med ett genomsnittligt 
antal om 15 454 aktier.
Samlat börsvärde
Fastpartners samlade börsvärde per den 
31 december 2023 uppgick till 12 289 
(14 042) MSEK.
Utdelning och avkastning  
– stamaktie serie A 
Fastpartners målsättning är att utdelning 
till stamaktieägarna av serie A ska uppgå 
till minst en tredjedel av resultatet före 
skatt och värdeförändringar. Hänsyn ska 
tas till konsolideringsbehov, likviditet och 
bolagets ställning i övrigt. Utdelningen 
per stam aktie har ständigt ökat från 16,67 
öre för år 2002 till 2,20 kronor för år 2021. 
Med beaktande av rådande konjunktur 
med kraftigt stigande marknadsräntor 
uppgår föreslagen utdelning till 1,0 kronor 
för år 2023. T otalt uppgår föreslagen ut­
delning för år 2023 till 182,9 MSEK, vilket 
motsvarar 26,3 procent av resultat före 
skatt och värde förändringar.
Den föreslagna utdelningen om 1,0 (1,0) 
kronor motsvarar en direktavkastning om 
1,6 (1,4) procent beräknat på kursen vid 
årets utgång. Under året har  aktiens to­
talavkastning, inklusive utdelning om 1,0 
(2,20) kronor, varit –10,7 (–39,5) procent. 
Utdelning och avkastning  
– stamaktie serie D
Fastpartners D­aktier berättigar till fem 
gånger den sammanlagda utdelningen på 
stamaktierna av serie A, dock högst 5,0 
kronor per aktie och år. Den föreslagna 
utdelningen om 5,0 (5,0) kronor motsvarar 
en direktavkastning om 8,9 (7,3) procent 
beräknat på kursen vid årets utgång. 
Under året har aktiens totalavkastning, 
inklusive utdelning om 5,0 (5,0) kronor 
varit –10,7 (–11,3) procent.
Eget kapital och substansvärde 
Tillgångar och skulder är i allt väsentligt 
värderade till verkligt värde varför sub­
stansvärdet kan beräknas utifrån balans­
räkningens egna kapital. Eget kapital per 
stamaktie av serie A uppgick vid årets 
utgång till 79,9 (89,7) kronor efter en 
minskning med 9,8 (minskning 5,7) kro­
KURSUTVECKLING OCH HANDEL, 2019–2023
Exponering:   l Hög      l Medel     l Låg

===== SIDA 64 =====

AKTIEN
62   FASTPARTNER 2022
nor under året. Eget kapital justerat enligt 
NRV per stam aktie av serie A uppgick vid 
årets utgång till 95,1 (106,7) kronor.
Aktieägare
Antal stamaktieägare, serie A, per 31 de­
cember 2023 uppgick till 3 914. Vid årets 
ingång var motsvarande siffra 4 078. Antal 
stamaktieägare, serie D, per 31 december 
2023 uppgick till 5 554. Vid årets ingång 
var motsvarande siffra 5 817. Största aktie­
ägare är bolagets VD Sven­Olof Johansson 
som genom Compactor Fastigheter AB 
äger 71,7 procent av stam aktierna av serie 
A. Därefter följer Länsförsäkringar Fond­
förvaltning AB och Familjen Kamprads 
Stiftelse som äger 4,1 respektive 2,7 
procent av stamaktierna av serie A.
Aktiekapital, antal aktier
Per den 31 december 2023 uppgick aktie­
kapitalet i Fastpartner till 659 642 585 
kronor fördelat på 183 233 636 stamakti­
er av serie A och14 659 140 stamaktier 
av serie D. Vid års skiftet fanns totalt 
197 892 776 aktier i bolaget, med ett 
kvotvärde på 3,33 kronor per aktie. Varje 
stamaktie av serie A, förutom återköpta 
egna aktier, berättigar till en röst och 
varje stamaktie av serie D berättigar till 
en tiondels röst. Vid årets ingång hade 
Fastpartner 333 636 stamaktier av serie A i 
eget förvar. Under 2023 har inga ytterli­
gare aktier återköpts. Innehavet vid årets 
slut uppgår därmed till 333 636 stamaktier 
av serie A, vilket utgör 0,2 procent av totalt 
antal utgivna stamaktier av serie A. Inget 
värde har redovisats för innehavet enligt 
tillämpade redovisningsprinciper.
A-AKTIENS TOTALAVKASTNING %
Aktiens kursutveckling och faktisk utdelning i relation till 
börskurs vid årets början
EGET KAPITAL OCH BÖRSKURS
n Eget kapital/stamaktie serie A   n Börskurs
A-AKTIENS DIREKTAVKASTNING %
Aktieutdelning i procent av börskurs vid motsvarande 
räkenskapsårs slut
RESULTAT FÖRE SKATT OCH VÄRDEFÖRÄNDRING 
OCH UTDELNING, PER STAMAKTIE SERIE A
n Resultat före skatt och värdeförändring    
n Utdelning
1) Av styrelsen föreslagen utdelning
2022 2023202120202019
-40
-20
0
20
40
60
80
2022 2023202120202019
0
1
2
3
4
5
2022 2023202120202019
0
20
40
60
80
100
120
SEK
20222021 2023 1)20202019
0
2
4
6
8
SEK

===== SIDA 65 =====