Nasdaq Nordic · annual-report
Årsredovisning 2023
436388 tecken · 3 HTML-del(ar)
Automatiskt nyckeltalsindex
Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.
Rörelseresultat
- Intäkter 68,9 64,9 42,8 17,3 - - | Rörelseresultat –3,3 –12,4 3,2 –1,4 –0,2 –0,2 | Övriga finansiella intäkter och kostnader –0,1 0,0 133,4 –4,2 1,1 –0,1
Kassaflöde
- redovisade resultat och egna kapital men | påverkar ej bolagets kassaflöde. | Övriga skulder
- resultat räkningen. | Kassaflöde | Årets kassaflöde från den löpande förvalt
- Kassaflöde | Årets kassaflöde från den löpande förvalt | ningen före förändring i rörelsekapital
- med befintlig kapitalstruktur. | Fastpartners mycket goda kassaflöde innebär att | bolaget kan arbeta med korta räntebindningstider
- (publ) som per 2022312 31 uppgick till 108,7 ( 116,0) MSEK. | Kassaflöde | Årets kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
- Kassaflöde | Årets kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i | rörelsekapital uppgår till 716,6 (799,9) MSEK. Kassaflödet efter
- Förändringen i likvida medel uppgår för året till 89,8 (–56,1) | MSEK. Årets kassaflöde förklaras främst av ökat driftnetto till | följd av nytecknade kontrakt, indexerade hyreshöjningar samt
- kapitalstruktur. | Fastpartners goda kassaflöde innebär att bola- | get kan arbeta med korta räntebind ningstider
Likvida medel
- Soliditeten uppgick vid årets slut till 40,6 | (43,0) procent. Likvida medel uppgick | vid årets slut till 96,0 (182,0) MSEK.
- 4 mkr | Förvärvade likvida medel | 716 mkr
- 182 mkr | Likvida medel vid | årets ingång
- uppgick till 917,5 (751,1) MSEK. Föränd | ringen i likvida medel uppgick för året | till –89,8 (–56,1) MSEK. Förändringen
- NOT 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 98 | NOT 18 Likvida medel 98 | NOT 19 Skulder till kreditinstitut och liknande skulder 98
- MSEK och utbetald utdelning med –256,2 (–494,6) MSEK. | Förändringen i likvida medel uppgår för året till 89,8 (–56,1) | MSEK. Årets kassaflöde förklaras främst av ökat driftnetto till
- der. | Moderbolagets likvida medel uppgick den 31 december 2023 | till 64,8 (180,3) MSEK. Kassaflödet från investeringsverksam-
- Omsättningstillgångar 245,5 391,8 388,2 152,4 106,6 | Likvida medel 96,0 182,0 210,7 147,1 264,3 | Fastighetslån (inkl. kortfristig del) 16 650,3 16 722,7 15 280,6 14 607,6 13 395,1
Eget kapital
- 83 Balansräkning moderbolaget | 84 Förändringar i eget kapital | 85 Kassaflödesanalyser
- 92,9 | Eget kapital | Eget kapital per stamaktie av
- Eget kapital | Eget kapital per stamaktie av | serie A uppgick till 79,9 (89,7)
- Utdelning, kr/stamaktie, serie A 1,01) 1,0 2,20 2,0 1,90 | Eget kapital, kr/stamaktie, serie A 79,9 89,7 95,4 76,9 69,8 | Soliditet, % 40,6 43,0 46,0 42,4 42,1
- Driftnetto, % 4,8 4,2 4,0 4,3 4,6 | Avkastning på eget kapital, % –9,9 0,5 21,4 12,2 28,9 | Avkastning på totalt kapital, % –2,6 1,3 12,8 7,4 15,4
- Målformulering Mål Utfall 2023 Historisk måluppfyllelse | Avkastning på eget kapital skall | uppgå till >12% per år.
- marknadsräntor. | Avkastning på eget kapital uppgick till | –9,9%. Avkastningen på eget kapital de
- Avkastning på eget kapital uppgick till | –9,9%. Avkastningen på eget kapital de | senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till
Antal aktier
- 5 000 | Omsatt antal aktier i 1000-tal per månad | 20232022202120202019
- procent av stamaktierna av serie A. | Aktiekapital, antal aktier | Per den 31 december 2023 uppgick aktie
- och uppskjuten skatt. | GENOMSNITTLIGT ANTAL AKTIER | Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss
Antal anställda
- 2023 2022 2023 2022 | Medelantal anställda 84 84 84 84 | varav män 61 61 61 61
- Information om anställda – GRI-102-8 | Antal anställda per 2023-12-31 | Anställningsform,
- då de är för få och därmed utgör en känslig uppgift. | Antal anställda och snittålder 2023 2022 2021 | Antal anställda per 31 december 82 84 80
- Antal anställda och snittålder 2023 2022 2021 | Antal anställda per 31 december 82 84 80 | Antal kvinnor 24 21 24
Fulltext
Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3
===== SIDA 1 ===== F A T N A R E S T P R Fastpartner Årsredovisning 2023 ===== SIDA 2 ===== Innehåll Inledning 2 Fastpartner i korthet 4 Året i korthet 8 VD har ordet 10 Trender 12 Strategi 16 Mål och utfall Fastpartners verksamhet 19 Hållbarhet 24 Social hållbarhet 31 Ny förvaltningsorganisation 34 Transaktionsmarknaden 36 Marknaden för lokaler 37 Marknader och segment 44 Fastoffice 46 Hållbarhet i våra fastigheter 50 Projekt- och fastighetsutveckling 52 Makroekonomi Finansiering 54 Finansiering 59 Riskhantering 61 Aktien och aktieägarna Årsredovisning 66 Förvaltningsberättelse 71 Bolagsstyrningsrapport 76 Ledning 77 Styrelse och revisorer 78 Femårsöversikt 80 Rapport över totalresultat koncernen 81 Balansräkning koncernen 82 Resultaträkning moderbolaget 83 Balansräkning moderbolaget 84 Förändringar i eget kapital 85 Kassaflödesanalyser 86 Redovisningsprinciper och noter 105 Årsredovisningens undertecknande 106 Revisionsberättelse Hållbarhetsrapport 111 Om hållbarhetsrapporten 113 Hållbarhetsnoter 117 GRI-index Övrig information 120 Definitioner 121 Finansiella mått 122 Fastighetsförteckning 126 Kalendarium & IR-kontakt Fastigheten på omslagsbilden är Ladugårds- gärdet 1:48 ===== SIDA 3 ===== Rånäs 1 FASTPARTNER 2023 1 ===== SIDA 4 ===== Enkelt • Raka och enkla i vår kontakt med hyresgäster och leverantörer. • Vi vet vilket ansvar och vilka befogenheter vi har, det skapar handlingskraft i mötet med andra. • Stora beslut får ta tid, andra beslut kan fattas snabbt. Engagerat •Vi tar initiativ och ansvar, och strävar mot att överträffa förväntningarna. • Arbetar lösningsorienterat och affärsmässigt. •Visar respekt och omtanke mot varandra, våra hyres- gäster och vår omvärld. Nära • Vi är tillgängliga och lyhörda. • Bygger relationer till våra hyresgäster, medarbetare och leverantörer. • Visar glädje och återkopplar skyndsamt. VÄRDEGRUND I våra fastigheter finns idag några av Sveriges ledande och största teknik-, tjänste- och industri- bolag, liksom unga entreprenörer med nystartade bolag samt olika typer av samhällstjänster, som äldreboenden, skolor, statliga- och kommunala förvaltningar och vårdinrättningar. Tack vare vår närvaro och storlek i de områden där vi har vårt fastighetsbestånd kan vi erbjuda en hög service- grad, men också vara med och påverka stadsrummet och hur respektive område uppfattas. Fastpartner är ett svenskt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar egna fastigheter. Vi kännetecknas av ett långsiktigt engagemang, snabbhet i beslut och information samt entusiasm i att skapa marknadens främsta fastighetslösningar. Fastpartners fokus är kommersiella fastigheter framför allt i Stockholmsområdet, men vi finns också i storstäderna Göteborg, Malmö, Uppsala, Norrköping och Gävle samt i Mälardalen. Genom aktiv förvalt- ning skapar vi tillsammans med våra hyresgäster hållbara lösningar i fastigheterna anpassade efter deras behov och önskemål. Fastpartner i korthet 2 FASTPARTNER 2023 ===== SIDA 5 ===== Affärsidé Vår affärsidé är att hållbart äga, förvalta och utveckla fastigheter med god värdetill- växt och positiva kassaflöden på expansiva orter. Vi ska samtidigt bygga goda och långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Mission Fastpartner ska tillhandahålla funktionella och effektiva loka- ler till näringsliv och offentlig sektor för att deras verksam- heter ska kunna bedrivas på bästa möjliga sätt. Vision Vi skapar håll- bara miljöer där människor och företag kan utvecklas. Fastighetsvärde, MSEK Fastighetsvärde, MSEK Fastighetsvärde, MSEK 2 550,2 1 218,1 GÄVLE Fastighetsvärde, MSEK Fastighetsvärde, MSEK* 25 851,5 2 120,2 STOCKHOLM UPPSALA NORRKÖPING Fastighetsvärde, MSEK 1 072,8 GÖTEBORG 567, 8 MALMÖ *) Avser Uppsala och Mälardalen 80% Cirka 80 procent av hyresvär- det finns i Stockholm och dess närområden i Mälardalen. 2 209 MSEK Hyresintäkterna uppgick till 2 208,7 MSEK för året. Vårt fastighetsbestånd finns i Stockholm, Göte- borg, Malmö, Uppsala och Mälardalen, Norr- köping samt Gävle. Hilton 2 FASTPARTNER 2023 3 ===== SIDA 6 ===== FINANSIERING • Mot bakgrund av förändrade marknadsförutsättningar med ökade marknadsräntor och försämrad räntetäckningsgrad har Moody´s vid tre tillfällen under året beslutat att sänka Fastpartners kreditbetyg. Det innebär att vi idag har kredit- betyget B1. Betyget omfattar även Fastpartners seniora icke säkerställda obligationer och företagscertifikat. • Fastpartners egna kapital uppgick till 14 618,0 (16 402,1) MSEK vid utgången av 2023. • De räntebärande skulderna uppgick till 16 650,3 (16 722,7) MSEK motsvaran- de en nettobelåningsgrad om 46,9 (44,2) procent. Räntetäckningsgraden för året uppgick till 1.8 (3,4) ggr. Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 1,0 (1,0) kronor per stamak- tie av serie A. Långsiktigt substansvärde NRV Långsiktigt substansvärde per stamaktie av serie A uppgick till 95,1 (106,7) vid årets slut. Soliditet Soliditeten vid årets slut uppgick till 40,6 (43,0)%. GRÖNA TILLGÅNGAR Fastpartner har fortsatt arbetet med att certifiera sitt fastighets- bestånd. Under 2023 ökade andelen certifierade tillgångar med 7,0 procent och uppgick till 19 482 MSEK vilket utgör 57,7 procent av marknadsvärdet på fastigheterna vid årets slut. Fast- partners mål är att >80 procent av fastigheternas marknadsvärde ska vara certifierade i slutet av 2025. Ännu ett omtumlande år som krävt stort fokus på finansiell stabilitet och god likviditet. Året i korthet 1,0 Soliditet NRV Soliditeten justerad enligt NRV vid årets slut uppgick till 48,3 (51,2)%. 48,3 Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden uppgick till 1,8 (3,4) ggr. 1,8 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick till 694,7 (967,8) MSEK för året. 694,7 Ekonomisk uthyrningsgrad Den ekonomiska uthyrnings- graden uppgick till 92,9 (92,4)% vid årets slut. 92,9 Eget kapital Eget kapital per stamaktie av serie A uppgick till 79,9 (89,7) kronor vid årets slut. 79,9 95,1 40,6 7% Under 2023 ökade andelen certifierade tillgångar med 7,0 procent. 4 FASTPARTNER 2023 ÅRET I KORTHET ===== SIDA 7 ===== Några av de största nytecknade hyreskontrakten under 2023: Haga Norra 1 491 kvm Fastpartner har under året tecknat två nya hyresavtal i Solna Port, Råsundavä- gen 4 i Haga Norra. Det handlar dels om ett femårigt avtal med Kriminalvår- den om 943 kvadratmeter och dels ett avtal med Setra Group AB, ett av Sveri- ges största träindustriföretag, gällande en lokal på 538 kvadratmeter. Solna Port har allt en hyresgäst kan önska av en väl fungerande arbetsplats. Förutom ett mycket bra läge är fastigheten miljöcertifierad enligt BREEAM In-Use. Här finns vidare all tänkbar service i form av reception, mat och dryck från prisbelönta restauranger, rum för möten och konferenser samt ett stort gym. Dessutom tar pendeltågsresan från cen- tralen endast sju minuter. Haga Norra räknas idag, tillsammans med Centrala Frösunda, som Stockholms andra city och nästan 40 000 personer har sin arbetsplats här. Spånga 4 485 kvm I Lunda Företagsområde i Spånga har en större uthyrning genomförts till Ahlsell gällande en lokal på 4 485 kvadrat- meter. Det handlar om fastigheten Robertsfors 3 där Ahlsell i Spånga ska växa med en nyrenoverad butik som blir mer än dubbelt så stor som den tidigare. Ahlsell Work Wear får en helt egen avdelning liksom Bahab plåt och ventilation. Det kommer dessutom att finnas ett café och flexibla arbetsplatser liksom en effektiv transitutlämning. Lunda Företagsområde är beläget i de västra delarna av Stockholm. Här arbetar cirka 6 000 personer i 400 både små och stora tjänste- och industriföretag bestående av såväl lokala aktörer som de som driver en verksamhet globalt. Arlandastad 2 773 kvm I Arlandastad har en uthyrning genom- förts till Aftén Bil AB. Avtalet löper på tio år och lokalen inrymmer både butiksytor för försäljning och verkstäder för service. Med sitt läge i anslutning till E4:an, när- heten till både Stockholm och Uppsala samt Arlanda, är Arlandastad navet för produkt- och tjänsteföretag i Sigtuna. Västberga 492 kvm Sedan augusti hyr Coor Service Mana- gement 492 kvadratmeter av Fastpart- ner i Västberga. Det är ett område som Den osäkerhet kring inflation och ränteutvecklingen som har präglat transaktionsmarknaden har inte satt riktigt lika djupa spår när det gäller uthyrningar. Det har varit en viss aktivitet under året även om den varit mer måttlig än föregående år. med sitt läge vid infarten till Stockholms södra delar är väl lämpat för last-mile logistik, men även annan verksamhet som har behov av att nå mer centrala delar av huvudstaden inom några minuter. Här driver Fastpartner två stora byggprojekt som ett led att möta det växande behovet av service och tjänster i Stockholm. Frösunda 1 800 kvm Under våren flyttade RCO Group till 1 800 kvadratmeter i Centrala Frösunda. I RCO Group ingår RCO Security, Dinbox, Nimly och Swedlock och de har valt att flytta delar av sina verksamheter till ett gemensamt kontor på Gustav III:s Boulevard 36 i Centrala Frösunda. Hit till en av marknadens mest attraktiva stadsdelar har ett större antal företag flyttat på kort tid. Idag arbetar här nästan 40 000 personer i moderna kontor i det som anses vara, tillsammans med Haga Norra, Stockholms andra city, men med en lokal tvist. Lidingö 1 243 kvm I Dalénum-området på Lidingö har Gerleborgsskolan tecknat hyresavtal gällande 1 243 kvm i fastigheten Aga 2, en tegelbyggnad från 1912 med sin långa historia av innovationer som lett till flera Nobelpris. I Dalénum finns dessut- om sedan tidigare flera andra estetiska utbildningar som Beckmans designut- bildningar och Stillerska gymnasiet för digital kommunikation. Uthyrningar 1 800 Fastpartner hälsade RCO Group välkomna till 1 800 kvadrat- meter i Centrala Frösunda. Märsta 24:4 FASTPARTNER 2023 5 ÅRET I KORTHET ===== SIDA 8 ===== Händelser under året Ny förvaltningsstruktur Den 1 april genomförde Fastpartner för- ändringar i förvaltningsstrukturen vilket innebär att de tidigare fyra regionerna slagits samman till tre. Fastighetsbe- ståndet i Storstockholm har delats upp mellan Region 1 och 2 och i Region 3 ingår fastigheter i regionstäderna Göteborg, Malmö, Norrköping och Gävle. Syftet med förändringen är att förbättra den interna kommunikationen, främja samarbetet och öka effektiviteten i bolaget. Genom den nya organisa- tionsstrukturen skapar Fastpartner en tydligare geografisk indelning samt samlar olika fastighetssegment i de tre nya regionenheterna. Dessutom flyttar hela förvaltningen i Stockholm till ett gemensamt kontor. Läs mer om den nya förvaltningen på sidan 31. Världsledande 5G-nät installerat Under sommaren tog Fastpartner ytter- ligare ett viktigt steg mot att digitalisera alla sina fastigheter. Detta skedde i samarbete med Propitivity och Ericsson. Som en följd av samarbetet lanserades ett av Sveriges första multioperatörs 5G-nät. Fastpartner är därmed först i världen med att installera ett högpres- terande radioaccessnät, RAN, där alla operatörer har möjlighet att ansluta sig utan kostnad. Det betyder att de som jobbar eller besöker fastigheten Kreja- ren 2 på Östermalmstorg får tillgång till mobiltäckning av mycket hög kvalitet. Dessutom innebär denna uppgradering av nätet att vi kan möta specifika krav på säkerhet och kontroll av nätverkstrafik ännu bättre än tidigare. En väl fungeran- de digital infrastruktur är, enligt bland andra WireScore, en viktig parameter för att behålla hyresgäster och minska andelen vakanser. Därför är en konti- nuerlig digitalisering av Fastpartners fastighetsbestånd en nyckelfaktor för att skapa långsiktigt hållbara kassaflöden. Fastighetsutveckling för minskat klimatavtryck Fastpartner har under året haft ett stort fokus på fastighetsutveckling. Vi har totalt investerat 492,2 MSEK i våra befintliga fastigheter där 129,8 MSEK härrör från nybyggnation, 294,6 MSEK från hyres- gästanpassning och 67,8 MSEK från miljö- och planprojekt. Att utveckla våra fastigheter genom ombyggnad, tillbygg- nad och nybyggnation ger förutom god avkastning över tid också ett starkt kassa- flöde, högre värderade fastigheter samt en lägre miljöpåverkan. Samtliga större projekt miljöcertifieras enligt BREEAM eller Miljöbyggnad. Bland 2023 års projekt kan nämnas lokalanpassning åt ett flertal hyresgäster i Syllen 4 i Liljeholmen, nybyggnad av en byggmarknad till Beijer i Bagaren 7 i Växjö, miljöcertifierad ny- byggnad med solceller på taket åt SDG Golv i Arbetsbasen 3 i Västberga samt ombyggnad och miljöcertifiering av fast- igheten Aga 2 på Lidingö. Denna byggs om för utbildning, vård och vårdboende. Förändringar i koncernledningen Mot bakgrund av den nya förvaltnings- strukturen har Fastpartner genomfört förändringar i koncernledningen från den 1 april vilken består av åtta personer mot tidigare nio. De som ingår i ledningsgruppen idag är de tre region- cheferna Håkan Bolinder, Patrik Arnqvist och Fredrik Thorgren, VD Sven-Olof Johansson, vVD Christopher Johansson, CFO Daniel Gerlach, Hållbarhets- och projektchef Svante Hedström samt HR- chef Sara Sigge. Fastpartner har öppnat konferensanläggning I början av året öppnade Fastpartner en ny konferensanläggning i Centrala Frösunda. Här har både Fastpartners hyresgäster och andra intresserade möjlighet att hyra möteslokaler som passar såväl ett mindre möte som en större konferens. I anläggningen finns sju rum där det minsta har plats för åtta personer och det största 30. Förutom att erbjuda den senaste tekniken finns också möjlighet att enkelt beställa mat och dryck från restaurang K-märkt i samma fastighet och konferenspersonal är tillgänglig under hela hyrestiden. Låg aktivitet på transaktionsmarknaden Vi har under större delen av året sett en mycket låg aktivitet på transaktionsmark- naden till skillnad mot de tidigare starka åren 2021 och 2022. Osäkerheten kring kortfristig inflation och ränteut- vecklingen har präglat marknaden och resulterat i en försiktighet hos markna- dens aktörer. Fastpartner genomförde ett förvärv i början av 2023, Gredeby 28:5 på totalt 530 kvadratmeter. Läs mer om transaktionsmarkanden på sidan 34. 492 Fastpartner har under året inves- terat 492 miljoner kronor i fastighets- utveckling 6 FASTPARTNER 2023 ÅRET I KORTHET ===== SIDA 9 ===== Året i sammandrag 2023 2022 2021 2020 2019 Resultat, kr/stamaktie, serie A –8,75 0,01 17,92 8,55 17,90 Utdelning, kr/stamaktie, serie A 1,01) 1,0 2,20 2,0 1,90 Eget kapital, kr/stamaktie, serie A 79,9 89,7 95,4 76,9 69,8 Soliditet, % 40,6 43,0 46,0 42,4 42,1 Soliditet NRV, % 48,3 51,2 54,7 50,3 49,8 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 3,4 4,2 4,1 4,0 Driftnetto, % 4,8 4,2 4,0 4,3 4,6 Avkastning på eget kapital, % –9,9 0,5 21,4 12,2 28,9 Avkastning på totalt kapital, % –2,6 1,3 12,8 7,4 15,4 1) Av styrelsen föreslagen utdelning enligt 2023 års vinstdisposition Hyresintäkter och förvaltningsresultatNyckeltal Hyresintäkterna ökade med 10,6% och uppgick till 2 208,7 (1 997,5) MSEK. Driftnettot ökade med 11,2% och uppgick till 1 554,6 (1 398,3) MSEK. Förvaltningsresultatet uppgick till 694,7 (967,8)MSEK. Fastigheternas marknads- värde uppgick till 33 750,1 (35 727,9) MSEK. Överskottsgraden uppgick till 70,4 (70,0)%. Det rullande årliga förvaltnings- resultatet uppgår till cirka 740 (790) MSEK. 2 209 1 555 695 33 750 70 740 0 400 800 1200 1600 2000 2400 23 22212019 MSEK Rånäs 1 FASTPARTNER 2023 7 ÅRET I KORTHET ===== SIDA 10 ===== Trots att vi arbetat med i huvudsak kort ränte- bindning, har vi levererat ett förvalt- ningsresul- tat om 700 MSEK och ett nettokassa- flöde väl över 500 MSEK. 8 FASTPARTNER 2022 Operativt bra, finansiellt ut- manande För kommersiella fastighetsbolag har 2020-talet varit omtumlande. Först fick vi en pandemi som inne- bar att arbetsplatser skulle tömmas, för att sedan följas av en kort period av eufori när finansieringskostna- derna gick mot noll och slutligen en kostnadschock då styrräntan på drygt ett år höjdes till fyra procent. Flexibilitet och förmåga till anpassning I en tid av snabba förändringar krävs en förmåga till anpassning och flexibilitet i organisationen. Vi har därför organiserat om i förvalt- ningen, snabbat på digitaliseringen, samt lagt om vår investeringsstra- tegi. Förvaltningsorganisationen är nu indelad i tre, istället för tidigare fyra, regioner. Varje region har nu en tydligare geografisk indelning samt ett tydligare fokus på fastig- hetssegment, till exempel är vårt bostadsinnehav samlat i Region 2. T ack vara en hög grad av digitali- sering i förvaltningen har denna omorganisation kunnat genomföras smidigt. Vi ser också digitalisering som en nyckelfaktor när redovisning enligt EUs T axonomi i och med CSRD blir ett lagkrav för oss under 2025. Vad gäller investeringar har vi sedan 2022 dragit ned på projekt med långa återbetalningstider. T re större nyproduktionsprojekt avslutas i början av 2024 och i och med det kommer investeringsvoly- merna i det egna beståndet minska avsevärt från tidigare års nivåer. Förvaltningen Operationellt var 2023 ett mycket starkt år för Fastpartner med ett rekordstort redovisat driftnetto. Hyresmarknaden var svag i början av året då många företag var osäkra kring hur räntenivån skulle ut- vecklas, men mot slutet av året har antalet förfrågningar ökat kraftigt. Uthyrningen i tull-nära lägen har varit väldigt god. I Solna har nya hyreskontrakt tecknats med till exempel RCO Group, Setra Group och Kriminalvården. På Lidingö har utvecklingen av 24 000 kvm i Dalénum till ett nytt stadsdelscen- trum med samhällsservice i form av skolor, vård och äldreboende kom- mit i mål i och med uthyrningen till Gerleborgsskolan. I Liljeholmen inleddes år 2024 med uthyrningar på ett par tusen kvadratmetrar vilket innebär att vår fastighet där nu i princip är fullt uthyrd. Blickar vi framåt kan vi ana oss till en svagare konjunktur med något fler konkurser och en större kostnadsmedvetenhet hos hyres- gästerna. Marknaden i city påverkas mycket av att ett antal tech-bolag nu kraftigt drar ned sina förhyrning- ar. Det är samma trend som man har sett i många av USA:s och Europas storstäder. En fördel för Stockholms kontorsmarknad är att volymerna av nyproducerade kontorsytor har varit små, och att det inte finns stora och höga kontorshus av äldre modell. Kan man erbjuda moderna och uppdaterade kontorslokaler med ett bra serviceutbud så finns det en stark efterfrågan. De potentiella intressenter vi möter ser kontoret som en helt central och avgörande faktor för deras företags framgång, men med det sagt är kraven höga. Under 2010-talet övergick många organisationer till ett aktivitets- baserat kontorslandskap vilket gör att man inte sitter på för stora ytor idag. Inte heller är de något högre hyrorna efter de senaste årens indexjusteringar ett problem, så länge man erbjuder högkvalitativa kontorsytor med ett stort service- innehåll. T rots tuffa marknadsförhållanden har organisationen levererat ett driftöverskott om 1 555 MSEK för 2023 vilket är det högsta någonsin. Till detta kan vi lägga en stark insats från vårt uthyrningsteam som lyckats nå en vakansgrad strax under 7 procent, vilket historiskt sett är en bra nivå. Operativt är vi nöjda med 2023. Utmaningen har varit den snabba räntehöjningen under året som påverkat finansnettot och där- med även räntetäckningsgraden. Stigande marknadsräntor har även lett fram till stigande avkastnings- krav på fastigheter, vilket påverkat årets resultat med en total negativ värdeförändring om –2 474 MSEK. T rots att vi arbetat med i huvudsak kort räntebindning, vilket inneburit att årets räntehöjningar tämligen omgående slagit igenom i vårt finansnetto, har vi levererat ett förvaltningsresultat om cirka 700 MSEK och ett nettokassaflöde väl över 500 MSEK. Makroekonomiska läget Mot bakgrund av att samtliga marknadsbedömare på räntemark- naden är av uppfattningen att nästa förändring av styrräntan är neråt, är det min uppfattning att både för- valtningsresultat och substansvärde har bottnat och successivt kommer att förbättras under 2024. Med tanke på den betydelse styrränte- Verksamhetsåret 2023 har präglats av utmaningar av geopolitisk och finansiell karak- tär. Inflationen som började ta fart under andra kvartalet 2022 har mötts av snabbt stigande policyräntor från alla större centralbanker. Räntehöjningarna har fortsatt under 2023 för att nå sin platåfas i slutet av september. 8 FASTPARTNER 2023 VD HAR ORDET ===== SIDA 11 ===== FASTPARTNER 2022 9 förändringar har för Fastpartner är det viktigt för oss att ha en kvali- ficerad uppfattning om vad vi tror om ränteutvecklingen under 2024. Här kommer några tankar, iaktta- gelser och slutsatser. Den senaste händelsen är Fedchefen J Powels kommentar efter Fed:s räntemöte den 20 mars där man beslöt att hålla Fed Fund Rate oförändrad vilket i praktiken var en sänkning genom att man så tydligt signalerade till marknaden att man kommer att ge- nomföra minst tre sänkningar under 2024 samt att man har för avsikt att avsluta sitt QT -program. T rots att ekonomin är synbarligt stark ser man risker i den kommersiella fast- ighetsmarknaden som kan sprida sig in i det finansiella systemet tillsam- mans med statsfinansiella problem med galopperande räntekostnader och budgetunderskott. Samtidigt börjar man ana att effekten av de gigantiska finanspolitiska åtgär- der som Biden-administrationen genomförde under pandemin börjar att mattas av i år och under nästa år. Det är mot denna bakgrund man skall se Fed:s framåtlutande agerande. Man får inte glömma bort att den hittills starka amerikanska ekonomin till stor del kan förbättras av dessa finanspolitiska stimulanser. Några liknande åtgärder har inte ge- nomförts i Europa eller Sverige mer än i en jämförelse mycket begränsad omfattning. Situationen i Europa är med andra ord helt annorlunda med svag efterfrågan både i konsumentledet och vad gäller företagens investe- ringar. Europas största ekonomi T yskland har enorma strukturella problem och svag efterfrågan. Frankrike har en liknande situation på samma sätt som stora delar av övriga Europa, inklusive Sverige. Detta sammantaget gör att Europa har en helt annan situation, där inflationen är under eller på inflationsmålet och där ekonomin snarare är i behov av stimulanser än ytterligare åtstramande penningpo- litik. Ett troligt scenario är att ECB och Riksbanken genomför sin första räntesänkning under första halvåret vilket åtföljs av ytterligare sänk- ningar i relativt snabb takt under resten av året. I det klimatet tänker vi genomföra vår nya finanspolicy vilket bland annat innebär att vi räntesäkrar minst 30 procent av vår låneportfölj under året. En ytterligare konsekvens av en situation med lägre räntor är ett förbättrat förvaltningsresultat och därmed förbättrade nyckeltal samt en stigande räntetäckningsgrad. Allt detta bör leda fram till en klart högre rating för under 2024. Några avslutande ord Avslutningsvis kan jag helt instäm- ma i EQT :s Christian Sindings uttalande att ”Vi är optimistiskt paranoida. Vi tror att räntan på lång sikt är på väg ned”, någonting som vi båda skulle må bra av. Stockholm den 27 mars 2024 Sven-Olof Johansson VD FASTPARTNER 2023 9 VD HAR ORDET ===== SIDA 12 ===== Ett allt större fokus på välmående, värderingar och hållbarhet, en accelererande digital transformation och krav på flexibilitet, enkelhet och service är några av de trender som har påverkat fastighetsbranschen de senaste åren. Trender som kom- mer fortsätta sätta sin prägel, inte minst i ljuset av en skakig omvärld. Trender i en skakig omvärld Hilton 2 10 FASTPARTNER 2023 TRENDER ===== SIDA 13 ===== Hammarby-Smedby 1:458 ● Att klimatförändringar är en stor utmaning i allmänhet och för fastighetsbranschen i synnerhet är knappast någon nyhet, där minskad klimatbelastning och lägre energi- användning är två av de viktigaste hållbarhetsfrågorna. Parisavtalet och 1,5-gradersmålet har bidragit till högt ställda hållbarhets- och miljömål. Enligt Naturvårdsverket svarar bostäder och lokaler för cirka en tredjedel av Sveriges totala energi- användning vilket bland annat har inneburit ett skärpt fokus på el. Här har Fastpartner och andra stora fastighetsbolag en viktig roll att spela, både idag och i morgon. Dels genom att vara drivande i den gröna omställningen, men också specifikt genom en minskad elförbrukning och därigenom mildra påfrestning- arna på klimatet. Men hållbarhetsfrågorna handlar om mer än reducerade koldioxidutsläpp och lägre elpriser. Under senare år har den sociala hållbarheten med fokus på bland annat psykosocial hälsa och välbefinnande fått allt mer uppmärksamhet. En trend som accentuerats av den senaste tidens oro i spåren av politiska spänningar och ökad polarisering i allmänhet och krigen i Ukraina och Gaza med allt vad det innebär, i synnerhet. Klimatkrisen är alltjämt en driv- kraft för en fortsatt omställning till ett hållbart samhälle med ett växande ansvar för fastighets- branschen att bidra, men också att vara pådrivande. ● Valet av affärsmodell kommer att vara en nyckelfråga för en framtida fastighetsbransch där det pågående skiftet mot ett mer behovsorien- terat tankesätt blir vägledande. Kraven på en mer effektiv resursan- vändning och delningsekonomin har tillsammans drivit fram både nya tankesätt och därmed nya erbjudan- den och tjänster. Flexibilitet och service värderas allt högre där inte minst kontors - marknaden ser en kraf- tigt ökad efterfrågan på nya koncept som till exempel kontorshubbar och co-working. Fler och fler företag vill erbjuda sina medarbe- tare möjlighet att checka in på arbetsplatsen vid behov alter - nativt dela faciliteter med andra. Innehåll och kvalitet värderas högre än antalet kvadratmeter per anställd och kontorsutveckling är på god väg att bli en strategisk fråga på led - ningsnivå. Arbetsgivare är måna om att erbjuda en stimulerande arbets - miljö för att medarbetarna ska välja kontoret framför arbete på distans. Det post-pandemiska arbetsli- vet ser annorlunda ut där det är verksamhetens art och typ som styr på vilken plats arbetsuppgifterna genomförs. Att bygga teamkänsla, vara innovativ och att driva kreativa processer fungerar bättre i fysiska möten vilket kan innebära ett stör- re behov av ytor liksom att högre hyreskostnader kan leda till mot- satsen. Idag är inte ett funktionellt kontor tillräckligt utan det handlar om att kunna tillgodose kundernas behov av helhetslösningar. Kom- mande generationer kommer ställa ännu högre krav på sina arbetsplat- ser. Det handlar om att erbjuda allt från en attraktiv miljö till sociala aktiviteter liksom organisatoriska fördelar som förstärker företagskul- turen, vilket leder till mer inter- aktion och vilket på sikt förbättrar lönsamheten. ● Den digitala transformationen påverkar varje individ, företag och tjänst och har förändrat vår vardag i grunden. En utveckling som fortsätter i allt snabbare takt och som ställer helt nya krav, inte minst på fastighetsägare. Modern teknik är redan idag avgörande för hur fastigheter byggs, att lokalutnytt- jandet kan optimeras och att energi kan sparas samt för att skapa och upprätthålla säkerheten. Floran av digitala tjänster växer, digital teknik förändrar beteen- den och för många är det numera en självklarhet att kunna arbeta nästan varsomhelst; på resande fot, i hemmet, i en kontorshubb eller på kontor. Resorna till och från jobbet tenderar att bli färre och nya kommunikationsvägar skapas. Men att arbetslivet förändras betyder inte per automatik att kontoren har spelat ut sin roll utan innebär framförallt att de fyller en annan funktion där läge och utformning blir allt viktigare. Rätt använd kan ny teknik leda till såväl ökad pro- duktivitet som bättre lönsamhet för såväl fastighetsbranschen som de företag som är hyresgäster. Välmående, värderingar och hållbarhet Accelererande digital transfor- mation Flexibilitet och service med kunden i centrum 48% Så stor del av servicebilarna är elbilar. FASTPARTNER 2023 11 TRENDER ===== SIDA 14 ===== Affärsmodell och strategi Fastpartner äger, förvaltar och utvecklar fastig- heter i Sveriges största befolkningscentrum. Vi äger fastigheter inom flera olika segment, vilket ger en god riskspridning. Genom att vårt bestånd finns i de växande storstadsregionerna och i områden med potenti- al att öka i attraktivitet, är förutsättningarna för successivt stigande hyresintäkter goda. Vi strävar efter att på ett effektivt sätt ta tillvara de affärsmöjligheter som uppkommer i de regioner där Fastpartner är verksamma. Fastpartners affärsmodell uppdateras årligen samtidigt som vårt strategiarbete präglas av ett långsiktigt ägande och av hållbarhet. Aga 2 12 FASTPARTNER 2023 ===== SIDA 15 ===== En framgångsrik verksamhet bedrivs inte solitärt. Vi finns till för våra intressenter och det är deras välbefinnande och utveckling som skapar ett långsiktigt värde för oss alla. Våra intressenter Nätverksbyggande Att etablera och vårda våra nätverk är viktigt för att uppnå en långsiktig förädling av vårt fastighetsbestånd. Fastpartner är aktiva i diskussioner och beslutsfattande på ett flertal nivåer för att stärka de områden och stadsdelar där vi är verksamma. Det finns goda möjligheter att utveckla mark- och byggrätter för att möta regionernas behov av kommersiella fastigheter, men även hyreslägenheter och bostadsrätter ingår i planerna. Under senare år har nätverksbyggande fått ytterligare fokus. Idag finns till exempel upparbetade kontakter och ett fruktbart samarbete med kommunen, intresseförening- ar och polisen i både Tensta Centrum och Rinkeby Centrum. Här strävar Fastpartner efter att skapa en naturlig och trygg mötes- plats för såväl boende som besökare med fokus på att stärka kvinnors och barns villkor och trygghet i dessa områden. Kunder Våra hyresgäster är det viktigaste vi har. De ger våra fastigheter liv, vilket i sin tur skapar möjlighet till utveckling. Det är Fastpartners främsta uppgift att tillgodose deras behov på bästa möjliga sätt, oavsett om hyresgästen är en egenföretagare i ytterstaden eller ett multinationellt bolag vid Stureplan. Alla ska ha förutsättningar att trivas i sin fastighet och känna sig sedda av sin hyresvärd. Detta kundfokus genom- syrar all vår verksamhet. Medarbetare Fastpartner ska vara en trygg, välkomnande och trevlig arbetsplats, inte minst för att kun- na attrahera och behålla marknadens bästa talanger och säkerställa att de presterar väl. Våra medarbetare med familjer är Fast- partners framtid och deras välbefinnande är ett kvitto på att vi gör rätt. Aktieägare Våra investerare och aktieägare tror på oss som bolag. Med stolthet och ödmjukhet arbetar vi varje dag för att leva upp till deras högt ställda krav på sunda affärer, långsiktig hållbarhet och pålitlig avkastning. Fastpartner ska vara en trygg och lönsam investering. Samhället Fastigheter är en vital del av samhället. Vi verkar inom expansiva storstadsområden vilket gör att vårt innehav har stor betydelse för att främja närmiljöer, lönsam handel och effektiva samhällstjänster. Vi har dessutom ett ansvar att bidra till en positiv samhällsutveck- ling i de områden där våra fastigheter finns. Vi ingår i flera lokala samverkansprojekt samt i nationella hållbarhetsinitiativ för att på så sätt vara delaktiga i framtidsbygget. FASTPARTNER 2023 13 STRATEGI ===== SIDA 16 ===== Investering i nya och befintliga fastig- heter samt omvandling av byggrätter till uthyrningsbara ytor. Finansiering Förvaltning Avvägd kombination av eget och lånat kapital. Aktiv och långsiktig förvaltning för ökade intäkter. Investering 14 FASTPARTNER 2023 STRATEGI ===== SIDA 17 ===== upp med kort varsel och kan agera snabbt i förvärvsprocessen. På de orter vi är verksamma följer vi marknaderna nära och kan därför i samband med förvärv välja mikrolägen med god tillväxt över tid. Tack vare att Fastpartner har hög pri- oritet på goda kassaflöden kan vi växa och förvärva nya fastigheter. Dessutom gör det oss mer motståndskraftiga när konjunkturen är sämre eftersom det finns tillgängligt kapital för löpande kostna- der. I samband med förvärv görs också en genomlysning av potentialen att öka exploateringsgraden i de objekt som vi investerar i. Det innebär att vi kan utöka den uthyrningsbara ytan. Fastpartner utvärderar också vilka möjligheter det finns för alternativa användningsområ- den av fastighetens lokaler. med förändringen av KPI-index varje år. Detta skapar ett ökat driftnetto och en god värdetillväxt. Nyckeln till framgång i vår förvalt- ningsstrategi är våra medarbetare och deras prestation och välbefinnande. Därför arbetar vi aktivt för att skapa en arbetsplats som uppmuntrar till personlig utveckling. Vi använder IT-system för att kontinuerligt förbättra förvaltningen, något som gör det möjligt att höja kvali- teten och samtidigt sänka kostnaderna. Detta är ett arbete som pågår oavbrutet och som blivit alltmer betydelsefullt. ● En viktig del i Fastpartners verksamhet är att utveckla och investera i befintligt fastighetsbestånd samt att omvandla byggrätter till uthyrningsbara ytor. Att i enlighet med vår strategi investera i fastigheter i bra lägen med potential att öka i attraktivitet, möjliggör värdes- kapande projektinvesteringar. Syftet med investeringarna är att de ska resultera i en god avkastning. Utveck- lingsprojekt som kräver en ny detaljplan innebär ofta ett utredningsarbete under en längre tid innan själva byggandet kan påbörjas. Fastpartners förvärvsstrategi utgår från perspektivet att bolaget vid förvärv väljer fastigheter i lägen som kommer att öka i attraktivitet över tid. Genom denna strategi skapas förutsättningar för stigande hyresintäkter och lägre värderingsyielder som tillsammans kan ● Fastpartners förvaltningsstrategi inne- bär att vi tillsammans med hyresgästerna utvecklar våra fastigheter och lokaler. Detta är ett långsiktigt arbete. Förvaltare och tekniker samarbetar för att skapa goda relationer med våra hyresgäster, en viktig del i vår förvaltning vilket ger mervärde. Det innebär också att vi kan vara behjälpliga vid snabba föränd- ringar i våra hyresgästers verksamhet och på så sätt skapa värde även för dem. Merparten av alla nya hyresavtal kommer till i dialog mellan Fastpartner och befintliga hyresgäster. Fastpartner har en kompetent och väl fungerande förvaltningsorganisation ● Att äga och förvalta fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet. Fastpartner eftersträvar en avvägd kombination av eget och lånat kapital. Lånat kapital utgörs av banklån från större svenska banker, obligationslån och företags- åstadkomma en god värdeutveckling för bolagets fastighetsbestånd. Den goda värdeutvecklingen bidrar i sin tur till att fastighetsbeståndet kan fortsätta att växa. Fastpartner förvärvar fastigheter i Stockholmsregionen och i övriga storstadsregioner för att kunna dra nytta av den positiva korrelationen mellan städernas storlek och deras ekonomiska utveckling. Fastpartner investerar i alla typer av kommersiella lokaler som till exempel kontor, samhällsfastigheter, lager och logistik, industri och produk- tion samt butik. Vid förvärv prioriteras fastigheter med bra kassaflöden och som geografiskt kompletterar bolagets befintliga fastighetsbestånd. I vår orga- nisation finns en diger kompetens inom fastighetsförvärv. Det innebär att vi kan dra fördel av att affärsmöjligheter dyker som arbetar effektivt och med god kva- litet, vilket resulterar i låga omkostnader relativt sett. Den effektiva förvaltningen möjliggör dessutom hyreshöjningar i samband med omförhandling gällande lokaler i attraktiva lägen. Fastpartner strävar efter att bola- gets hyresavtal ska löpa över lång tid och vara, helt eller delvis, bundna till konsumentprisindex (KPI). Många av hyresavtalen uppfyller dessa kriterier och det innebär att de är helt eller delvis inflationsjusterade. Det betyder att merparten av Fastpartners hyresintäkter, vilka är långt högre än kostnaderna i verksamheten, automatiskt justeras upp certifikat. Fastpartner arbetar med att ha ett tydligt fokus på löpande kassa- flöden. Stabila kassaflöden ger goda förutsättningar för både expansion och tillfredsställande avkastning på aktie- ägarnas kapital. Strategiformulering Investerings- strategi Förvaltnings- strategi Finansierings- strategi Fastpartner eftersträvar en avvägd kombination av eget och lånat kapital. FASTPARTNER 2023 15 STRATEGI ===== SIDA 18 ===== MÅL OCH UTFALL Mål och utfall 0 1500 MSEK 2019 2020 2021 2022 2023 Mål 0 % 2019 2020 2021 2022 2023 Mål -10 30 0 5 ggr 2019 2020 2021 2022 2023 Mål % 2019 2020 2021 2022 2023 0 100 Mål 0 % 2019 2020 2021 2022 2023 Mål 20 -30 % 2019 2020 2021 2022 2023 0 100 Mål Målet var att uppnå ett förvaltnings- resultat om 750 MSEK år 2023. Målformulering Mål Utfall 2023 Historisk måluppfyllelse Avkastning på eget kapital skall uppgå till >12% per år. Räntetäckningsgraden skall vara >3×. Säkerställd belåningsgrad skall vara <30%. Förvaltningsresultat per stamaktie av serie A skall öka >10% per år. Nettobelåningsgraden skall vara <48%. 750 MSEK >12% per år >3× <30% >10% per år <48% Årets förvaltningsresultatet uppgick till 694,7 MSEK. Förändringen, –273,1 MSEK mot föregående år, förklaras främst av ökat driftnetto till följd av nytecknade kontrakt, indexerade hyreshöjningar och färdigställda projekt, men även av förvärvade fastigheter under 2022 som motverkats av stigande marknadsräntor. Avkastning på eget kapital uppgick till –9,9%. Avkastningen på eget kapital de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 10,6% per år. Räntetäckningsgraden uppgick till 1,8×. Räntetäckningsgraden minskade under året till följd av stigande marknadsräntor. Säkerställd belåningsgrad uppgick till 30,6%. Förvaltningsresultatet per stamaktie av serie A minskade med 28,2% under 2023. De se- naste fem åren har förvaltningsresultatet per stamaktie av serie A ökat med 0,2% per år. Nettobelåningsgraden uppgick till 46,9%. Finansiella mål 16 FASTPARTNER 2023 ===== SIDA 19 ===== MÅL OCH UTFALL Finansiella mål fortsättning Bolagets totala låneportfölj skall till 70% utgöras av grön finansiering i slutet av 2025. Överskottsgraden skall uppgå till minst 75% i slutet av 2025. CO2e utsläppen skall minska med >15% per år i Scope 1 och 2. Energianvändningen skall minska med >2% per år i befintligt bestånd från och med 2022. NKI (nöjd kund-index) skall överstiga 75. Fastpartners långsiktiga ratingmål är att uppnå kreditbetyget Baa1. Värdet av miljöcertifierade fastig- heter skall öka med >10% per år och utgöra >80% av fastighets- värdet i slutet av 2025. 70% 75% >15% per år >2% per år Den föreslagna utdelningen om 1,0 kr/stam aktie av serie A uppgår till 26,3% av resultat före skatt och värdeförändringar. 75 Baa1 >80% Grön finansiering utgjorde 49,3% av låneport- följen. Överskottsgraden i fastighetsförvaltningen uppgick till 70,4%. Utsläppsintensiteten av växthusgaser i Scope 1 och 2 ökade tyvärr med 13,5% under 2023 jämfört med 2022. Det är inklusive inköpt klimatkompenserad fjärrvärme. Detta är ett resultat av att vi fått högre utsläppsvärden från våra och hyresgästernas leverantörer av energi. Målet att halvera utsläppen jämfört med 2019 senast år 2025 uppnåddes dock redan 2021. De totala utsläppen i Scope 1, 2 och 3 minskade med 11,2%. Fastpartners totala energianvändning 2023 har minskat med 4,9 kWh/m², Atemp, år jämfört med föregående år eller 5,7%/m², Atemp ,år. Energi- användningen har minskat med 28,4 kWh/m², Atemp,år sedan 2016. Energianvändningen 2023 är 80,9 kWh/m², år. Under 2023 genomfördes ingen undersökning då vi istället valde att hantera frågan i enskida diskus- sioner med hyresgästerna. 1) Under 2020 genomfördes ingen undersökning på grund av Covid-19. Under 2021 erhöll Fastpartner en Investment Grade-rating från Moody´s. Kreditbetyget uppgick till Baa3. Mot bakgrund av förändrade marknadsförut- sättningar med ökade marknadsräntor och försämrad räntetäckningsgrad som följd har Moody’s vid tre tillfällen under året beslutat att sänka Fastpartners kreditbetyg som nu uppgår till B1. De certifierade fastigheterna har ett marknads- värde om 19 482 MSEK. Det är en ökning med 7,0% se- dan 2022 eller 1 279 MSEK. Dessa fastigheter utgör 57,7% av fastigheternas marknadsvärde. Beslutet om att öka värdet av certifierade fastigheter med >10% per år och att dessa ska utgöra > 80% av marknads- värdet i slutet av 2025 togs under 2020. Målformulering Mål Utfall 2023 Historisk måluppfyllelse Bolaget skall generera en stabil ökande årlig utdelning per stam- aktie av serie A och utgöra minst 1/3 av förvaltningsresultatet per år. Utdelning Fastpartners vision är att uppnå 100% klimatneutralitet år 2030 Operationella målMiljömål % 2019 2020 2021 2022 2023 0 100 Mål NKI 2019 2020 1) 2021 2022 2023 E/T E/T0 100 Mål 0 100 % 2019 2020 2021 2022 2023 100 Mål 0 200 2019 2020 2021 2022 2023 kWh/m 2, år Mål 0 6 2019 2020 2021 2022 2023 kg CO²e/ m², år Mål 0 100 % 2019 2020 2021 2022 2023 Mål 2019 2020 2021 2022 2023 C Lång- Kort- Aaa siktigt mål siktigt mål 0 100 % 2019 2020 2021 2022 2023 Mål FASTPARTNER 2023 17 ===== SIDA 20 ===== Fastpartners verksamhet ===== SIDA 21 ===== ● Fastpartners verksamhet påverkar inte bara vår omvärld genom våra hyresgästers verksamheter och de fastigheter vi äger. Det handlar också om vårt engagemang i de om- råden där vi verkar och vad vi gör som arbetsgivare. Långsiktig tillväxt Hållbarhet för oss handlar om att bidra till de nationella och globala klimatmålen och värna naturens resurser, men också om ett socialt och ekonomiskt ansvar. Vår ambi- tion är att prioritera alla delar och på så sätt skapa förutsättningar för en långsiktigt hållbar tillväxt och lönsamhet över tid. Ekologisk hållbarhet Möjligheten att mäta och minska verksamhetens klimatavtryck är en viktig del av Fastpartners värdeska- pande. Det ger oss förutsättningar att aktivt följa vår klimatpåverkan och på ett effektivt sätt arbeta mot ständiga förbättringar. En ansvarsfull resursanvändning och minskat koldioxidavtryck ger ett mer hållbart samhälle. Förutom att utveckla och bygga miljömässigt hållbara och certifierade fastigheter där människor vill vistas, förbättrar det möjligheterna till grön finan- siering. Det skapar förutsättningar för trivsammare områden och ökar dessutom våra chanser att nå våra klimatmål. Social hållbarhet Social hållbarhet är viktigt för Fastpartner och är avgörande sett ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. Det handlar ytterst om människors lika värde, om allas välbefinnande, rättigheter och behov. Därför bidrar Fastpartner till en god samhällsut- veckling via ett flertal initiativ och genom att utveckla inkluderande och trygga stadsmiljöer kan vi vara en positiv kraft, framförallt i våra ytterstadsområden. Vi engagerar oss i föreningar för unga och samver- kar med kommuner och övriga intressenter och arbetar kontinu- erligt med att utveckla och stötta medarbetare, hyresgäster och andra intressenter som kommer i kontakt med Fastpartner. Se sidan 24. Ekonomisk hållbarhet Ekonomisk hållbarhet handlar om att bidra till en hållbar ekonomisk tillväxt genom att samtidigt värna ekologisk och social tillväxt. Fast- partner arbetar för en ekonomisk hållbarhet genom ambitionen att bedriva ett ansvarsfullt företagande i alla delar av verksamheten. Agenda 2030 Agenda 2030 hjälper oss att bidra till omställningen mot ett hållbart samhälle. Med stöd av de globala målen har vi kartlagt Fastpartners verksamhet för att urskilja inom vilka områden som vi har bäst förutsättningar att göra en positiv skillnad. Därefter har vi identifierat tio delmål som är prioriterade i hållbarhetsabetet. Genom att arbeta aktivt med dessa mål och fortsätta integrera fler hållbarhetsmål i verksamheten, vill vi kontinuerligt förbättra vår möjlighet att verka för en hållbar utveckling. Hållbarhet och styrning Hos Fastpartner ses hållbarhet inte som en isolerad verksamhet utan våra hållbarhetsmål är integrerade i övriga mål för verksamheten. För att systematiskt stärka och utveckla hållbarhetsarbetet har vi stöd av interna policybeslut och ramverk, certifieringarnas riktlinjer och natio- nella regelverk. Vi arbetar med FN:s globala hållbarhetsmål som väg- ledning och verkar för FN:s Global Compacts principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och korruption. Hållbarhetsarbetet beskrivs i enlighet med lagkravet om hållbarhetsrapportering och vår hållbarhetsredovisning har upprättats i enlighet med GRI (Global Reporting Initiative Standards). Fastpartner strävar efter långsiktig framgång. Därför är vårt hållbar- hetsarbete väl integrerat i våra övriga mål för verksamheten. Vi inte bara äger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Vi är också en samhälls- byggare med en konstant vilja att bidra positivt till vår omvärld. Målet är alltid hållbarhet Möjligheten att mäta verksamhet- ens klimat- avtryck är en viktig del i Fastpart- ners fram- tida värde- skapande. FASTPARTNER 2023 19 HÅLLBARHET Hilton 2 ===== SIDA 22 ===== Förutom att följa lagstiftningen har vi åtagit oss att efterleva och främja internationella konventioner och normer om skydd av mänskliga rättigheter, arbetsmiljö och arbetsrätt, miljö - hänsyn och antikorruption. Fastpartner deltar sedan 2019 i det svenska nationella nätverket Global Compact Network Sweden som bildades i april 2018. 3:5 | Förebygg och behandla drogmissbruk Tillsammans med viktiga samhällsak- törer som kommunerna, polisen och SL arbetar Fastpartner med att före- bygga och stävja drogförsäljning i och kring våra fastigheter. Denna täta samverkan betyder mycket för att säkerställa trygga boendemiljöer i utsatta områden. 7:2 | Öka andelen förnybar energi i världen Fastigheternas el köps till 100 procent från förnybara källor. Fast- partner strävar även efter att minska klimatavtrycket genom att installera solceller och värmepumpslösningar, som till exempel geoenergi och luftvärmepumpar. Med sjunkande priser och ökad effektivitet kommer implementeringen av lösningar för egenproducerad energi växa i omfattning och därmed bidra till ett allt mer cirkulärt energisystem. 8:5 | Full sysselsättning och anständiga arbetsvillkor med lika lön för alla Inför lönerevisionen kartlägger Fastpartner årligen bolagets löner för att säkerställa lika lön för lika arbete. Individuell lönesättning tillämpas och alla anställda erbjuds kollektivavtal från dag ett. Fastpart- ners lönesättning grundas i årliga lönesamtal där en konstruktiv dialog förs med medarbetarna för att inspi- rera och möjliggöra utveckling. Vid nyanställning sätts lönen efter den kravprofil som tagits fram för rollen. 8:6 | Främja ungas anställning, praktik och utbildning Fastpartner har ett långsiktigt sam- arbete med Fryshuset, som vi stöttar för att unga ska få en mer framträ- dande plats i samhället. Vi erbjuder även varje år ett antal ungdomar sommarjobb och praktikplatser i syfte att hjälpa dem ut i arbetslivet. 10:2 | Främja social, ekonomisk och politisk inkludering Fastpartner försöker på olika sätt bidra till ett öppet samhälle där alla människor ska vara inkluderade i det sociala, ekonomiska och politis- ka livet. Ett exempel är våra projekt och samarbeten för att skapa en meningsfull tillvaro för unga. Vi verkar också för utvecklingen av inkluderande stadsmiljöer som ger förutsättningar för social samvaro och nya arbetstillfällen, bland annat i ytterstadsområdena vilka ofta åsidosätts. 10:3 | Säkerställa lika rättigheter för alla och utrota diskriminering Hos Fastpartner ska ingen diskrimi- neras på grund av etnisk bakgrund, religion, funktionsvariation, ålder, kön, sexuell läggning eller könsö- verskridande identitet eller uttryck. En jämlik arbetsplats är grunden för en inkluderande organisation där medarbetarna känner stolthet och gemenskap. Fastpartner undersöker inställningen till dessa parametrar i medarbetarundersökningen samt i den årliga uppföljningen av det systematiska arbetsmiljöarbetet. I arbetsmiljöhandboken finns rutiner och åtgärdsprogram som ska an- vändas vid misstanke om kränkning- ar av olika slag. 11:6 | Minska städers miljöpåverkan Fastigheter står för en stor del av de utsläpp som bidrar till klimatföränd- ringar. Vi erbjuder våra hyresgäster gröna hyresavtal och miljöcertifie- rade byggnader som en del i vår strävan att minska verksamheternas klimatpåverkan. Genom dessa verk- tyg läggs en solid grund för vidare klimatarbete hos såväl Fastpartner som hyresgästerna. 12:5 | Minska mängden avfall markant Fastpartner strävar efter en effektiv material- och resurshantering. Det innebär bland annat att minska mängden insatsmaterial, återbruk samt effektiva transporter vid projekt och förvaltning. Återvinning av material är en viktig del samt även att mäta avfall och återvinning, följa upp och naturligtvis minska avfalls- mängden. Allt detta i samförstånd med våra hyresgäster. 13.1 | Stärk anpassnings- förmågan till klimatförändring- ar och motståndskraften mot klimatrelaterade katastrofer Genom klimatriskanalyser, klimatde- klarationer, resurs- och energieffek- tivisering lägger vi grunden för att motarbeta negativ klimatpåverkan på lång och kort sikt. Vi ska utveckla våra fastigheter så att de är klimatre- silienta mot klimatförändringar, till exempel översvämningsrisker. 16:5 | Bekämpa korruption och mutor Fastpartner följer FN:s Global Com- pacts riktlinjer och har nolltolerans mot korruption och mutor. Våra anställda utbildas inom området och vi ställer motsvarande krav på våra leverantörer. Fastpartner stödjer FN:s Global Compact ===== SIDA 23 ===== I vår håll- barhets- policy och interna upp- förande- kod finns beskrivet hur vi ska bete oss mot våra hyres- gäster och andra intres- senter. ● Fastpartner bildades 1987 och har varit börsnoterade sedan 1994 och har en solid balansräkning. Ansvarsfulla affärer Vi arbetar långsiktigt med vårt fastighetsbestånd och agerar etiskt och ansvarsfullt i våra affärsrelatio- ner. Det är grundläggande för starka relationer med våra intressenter och att vi kan agera framgångsrikt på marknaden. Vi ser förtroende som något värdefullt i alla våra affärer och det ska aldrig råda något tvivel om Fastpartners moraliska kompass. Vår målsättning är att bedriva en öppen och transparent verksamhet, vilket gynnar såväl aktieägare som leverantörer, medarbetare och andra som har kontakt med oss. Förutom att det ger en ekonomisk effektivi- tet borgar det för att vi kan fortsätta leva upp till våra högt ställda mål inom miljö- och säkerhetsarbetet. Solida samarbeten Fastpartners service ska vara per- sonlig och förtroendeingivande. Vi ska alltid möta våra affärskontakter med respekt. Med den ambitionen kan vi agera som en trygg partner för våra hyresgäster och erbjuda dem lämpliga lösningar både i expansionsfaser och i lågkonjunktur. I vår hållbarhetspolicy och interna uppförandekod finns beskrivet hur vi ska bete oss mot våra hyresgäster och andra intressenter. Våra värde- ringar finns tydligt beskrivna även i vår externa uppförandekod mot le- verantörer. Därmed kan vi inskärpa vikten av att våra samarbetspartners åtar sig att upprätthålla öppna och ärliga affärsprocesser. Nolltolerans mot korruption och mutor På Fastpartner ska alla medarbetare agera ansvarsfullt och etiskt i sina affärsrelationer. Under 2023 har inget fall av korruption konstaterats vilket också ligger i linje med vår förväntan. Oetiska beteenden inom bolaget påverkar verksamheten ne- gativt, vilket är anledningen till att vi har en nolltolerans mot alla for- mer av korruption och mutor. Vårt tydliga mål hänger ihop med att korruptionsfall riskerar att försämra det ekonomiska resultatet för våra aktieägare. Konsekvensen skulle också bli att vi inte längre kan leva upp till våra höga krav inom miljö- och arbetsmiljö. För att bibehålla vår vaksamhet kring etiska och moraliska frågor har vi återkommande diskussioner i äm- net, något vi anser är betydelsefullt för att upprätthålla sunda värdering- ar inom bolaget. Till stöd för vårt arbete har vi riktlinjer som redogör för hur vi på bästa sätt kan agera ansvarsfullt i våra affärskontakter, till exempel genom att konkur- rensutsätta anbud, alltid låta minst två personer attestera fakturor och ställa krav på våra leverantörer. Vi ser också regelbundet över och uppdaterar såväl den interna uppförandekoden som vår uppfö- randekod för leverantörer. Ledning- en tillsammans med övriga anställda säkerställer att båda dessa efterlevs. Genom att arbeta ansvarsfullt i våra affärsrelationer kan vi undgå negativ påverkan visavi ekonomi, sä- kerhet och miljö. Betydande risker finns kopplade till våra inköps- processer och inom försäljning. Vi arbetar därför kontinuerligt för att Hållbarhet handlar till stor del om ett kontinuerligt arbete och om att ta ansvar. Med Fastpartners långsiktighet är affärsetik och transparens självklara kärnvärden. Ett långsiktigt ansvar vara på tå och proaktivt motverka tveksamma genvägar, bland annat genom att se över rutiner för en- treprenad- och konsultarbeten och arrangera utbildningar i ansvarsfullt agerande. På så sätt kan vi maxime- ra den ömsesidiga affärsnyttan. I ett börsnoterat fastighetsbolag ingår arbetet med att motverka kor- ruption i de fortlöpande arbetsupp- gifterna, till exempel vid lokalut- hyrning, förvärv och försäljning av fastigheter där alla betalningsström- mar ska ha sin förankring i skrivna avtal. Noggranna kreditupplysning- ar och övriga upplysningar inhämtas i samband med att nya hyresgäster tecknar avtal samt kontinuerligt under avtalsperioden. Befintliga hy- resgäster med betalningssvårigheter utreds gällande framtida affärsupp- lägg, kreditvärdighet och eventuella stödåtgärder från oss. Fastpartner äger fastigheter i yt- terstadsområden som Rinkeby och T ensta. Här arbetar vi tillsammans med polis, kommuner, föreningar och berörda butiksinnehavare för att få drogfria centrum. Det är ett viktigt led i att motarbete krimi- nalitet och korruption, inte minst eftersom droghandel ofta är en del i ett större sammanhang. Den öppna narkotikahandeln på gator och torg är samhällets ansvar, men som fas- tighetsägare är det något som vi försöker bidra till att lösa på längre sikt. Krav på leverantörer Alla Fastpartners leverantörer ska följa bolagets uppförandekod för leverantörer. Det gäller samtliga Fastpartners leverantörer och deras underleverantörer. Uppfö- FASTPARTNER 2023 21 HÅLLBARHET ===== SIDA 24 ===== leverantörer. Vid större inköp och upphandlingar har Fastpartner ambitionen att granska leverantörer och entreprenörer enligt koncerng- emensamma krav. Beroende på hur leverantören klassificeras utifrån ett riskperspektiv så sker granskningen på olika sätt, exempelvis genom revisioner, besiktningar, enkäter och platsbesök. Som en del i att effektivisera leverantörskedjan och ställa tydliga krav tecknar Fastpartner ramavtal med leverantörer. I samtliga upp- handlingar behöver leverantören även intyga att de har ett systema- tiskt arbete kring hållbarhet och ar- betsmiljöledning. Om en leverantör bryter mot uppförandekoden eller hållbarhets- och arbetsmiljökraven, kan avtalet sägas upp. Fastpartner har inte möjlighet att rapportera kvantitativa data för antalet leverantörsgranskningar med specifika hållbarhetskriterier utan rapporterar endast kvalita- tivt för arbetet med att påverka leverantörernas hållbarhetsarbete. 0 Under 2023 har inget fall av korrup tion konstaterats vilket också ligger i linje med vår förväntan. randekoden är indelad i samma fyra områden som FN:s Global Compact och innefattar mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-korruption. Leverantörer ska tillämpa försiktighetsprincipen. Fastpartner genomför riskanaly- ser av alla leverantörer och kan enligt uppförandekoden utföra uppföljning och kontroll hos sina leverantörer. Syftet är att identi- fiera leverantörer med hög risk för avvikelser mot uppförandekoden och att vid behov implementera åtgärder. Hittills har inga högriskle- verantörer identifierats. Detta beror troligen på att bolaget har ett nära och väl utvecklat samarbete med sina leverantörer och att Fast- partner nästan alltid använder lokala svenska leverantörer med ett väl utvecklat hållbarhets- arbete. Under de kommande åren kommer den systematiska risk- analysen av leverantörer fortsätta att utvecklas. Hållbarhet är alltid ett bedöm- ningskriterium som viktas in i utvärderingen vid valet av nya Visselblåsarfunktion Fastpartner har en funktion för visselblåsning både internt och externt som gör det möjligt att anmäla misstankar om avvikelser mot policyer, korruption eller andra brott. Medarbetare och externa parter kan använda sig av tjänsten via mejl eller anonymt via brev. Funktionen hanteras internt och externt vid behov. Inga anmälningar har inkommit via visselblåsartjäns- ten under 2023. Gällande möjligheten för intres- senter att vända sig till Fastpartner för att identifiera och åtgärda negativ påverkan finns en funk- tion för felanmälan på företagets webbplats och Fastpartner tar emot klagomål där eller i direktkontakt via mejl eller telefon. Medarbetare kan lämna klagomål vid möten, till arbetsmiljöombud eller i medarbe- tarundersökningen. Brahelund 2 22 FASTPARTNER 2023 HÅLLBARHET ===== SIDA 25 ===== FASTPARTNER 2023 23 HÅLLBARHET Brahelund 2 ===== SIDA 26 ===== Fryshuset Sedan 2007 har vi ett partnerskap med Fryshuset vilket ger unga möj- lighet till en meningsfull fritid via projektet Lovely Days, en väg att hit- ta sitt sammanhang och sin passion. Fastpartners bidrag till projektet möj- liggör att de kan hålla öppet för ung- domar från 10 år och uppåt under alla skollov, till och med på julafton. Här blir ungdomarna bekräftade, sedda och lyssnade på. Ett viktigt alternativ till destruktiva val, kriminalitet och dåliga förebilder. Fastpartners stöd till Fryshuset i allmänhet och Lovely Days i synnerhet är väldigt viktigt, både på kort och lång sikt, och ett stöd som ger resultat. Under 2023 uppnådde lovverksamheten 1 898 unika besökare. Sommarjobb och praktik Att skapa jobb för ungdomar, som därmed får arbetslivserfarenhet, är en nyckel till god utveckling. Därför deltar vi regelbundet i utvalda bransch- och utbildningsmässor. Syf- tet är att nå ut till potentiella medar- betare, att väcka intresse och få möj- lighet att presentera hur vi arbetar med att skapa värde. Vi uppmuntrar alla som arbetar på Fastpartner att ta plats i det offentliga rummet, vi är aktiva i sociala medier och exponerar gärna vår företagsresa samt kommu- nicerar med intressenter. Vi samar- betar med ungdomsorganisationer som bedriver utbildningsinsatser och vi välkomnar praktikanter i den mån det är möjligt. År 2023 tog vi emot 5 (4) praktikanter. Varje sommar rekryterar Fastpart- ner sommarjobbare lokalt på de orter där vi är verksamma. Studiebesök Under året tog vi även emot ett studiebesök, en grupp med 20 ungdomar från Fryshusets projekt ”Min Karriär”. Projektet genomförs i samarbete med Studieförbun- det Vuxenskolan i Stockholm och har som syfte att unga i Järva ska få lättare att hitta sin väg in på arbetsmarknaden, få ökad kunskap om, och insyn i, möjliga karriärvägar och yrken som de inte naturligt har tillgång till via sina egna nätverk. Vi besökte två av våra fastigheter i Solna, och flera medarbetare så som drifttekniker, förvaltare och HR, presenterade sig och sina roller på bolaget. Vi visade runt och berätta- de lite om hur en arbetsdag kan se ut inom fastighetsbranschen. BID-förening i Märsta I Märsta medverkar Fastpartner i en BID-förening för att öka tryggheten i och kring Märsta Centrum. Våra hyresgäster En viktig byggsten i Fastpartners sociala hållbarhetsarbete är att bidra till trygga lokalsamhällen och att främja en positiv social utveckling. Därför är vi delaktiga i det lokala ofta småskaliga företagandet på de orter där vi är verksamma. Cirka hälften av våra 2 000 hyresgäster är små- eller medelstora bolag och vi vill ge dem goda förutsättning- ar att bedriva sina verksamheter kundnära och behovsanpassat. Därför erbjuder vi lokaler som gör det möjligt att utvecklas och växa i. Det är företagen som kan bidra till att skapa livaktiga stadsmiljöer och skapa nya arbetstillfällen. De spelar också en viktigt roll för att områden utanför citykärnorna ska bli mer attraktiva, vilket i sin tur skapar trygghet och leder till mer mångfald och integration. Det är viktigt för Fastpartner att kontinuerligt för- bättra våra möjligheter att bidra till framstegen och det är en fråga som hanteras inom förvaltningen med stöd från Hållbarhets- och projekt- chef och HR-chef. Våra områden och samhällscentrum I de områden vi verkar samarbetar vi kring inkluderande event så som gratis simskola och vinteraktiviteter för barn. Vi stöttar T ensta Konsthall årligen med bidrag. Andra organisationer Utöver ovanstående stöttar vi ett antal beundransvärda organisatio- ner, se Övrigt i nedan tabell och läs mer om dessa på nästa sida. Social hållbarhet är den tredje dimensionen inom hållbar utveckling vid sidan av miljömässig och eknomisk hållbarhet. För Fastpartner handlar social hållbarhet om en hållbar utveckling av samhället i stort, om goda arbetsförhållande för våra medar- betare och kunder samt om affärsnytta, tillgång till kapitial och om framtidssäkring. Social hållbarhet hos Fastpartner Tack vare Lovely Days har jag fått möjlighet att prova på helt nya sa- ker och det har funnits något vettigt att hitta på under loven. Vasse, 18 år 2021 ................38 st (48%)1) 2022 ................31 st (37%)1) 2023 ...............20 st (24%)1) Sommar- jobbare 1) Procent av ordinarie personalstyrka Bidrag till organisationer 2023 Fryshuset .....................1 500 000 kr Övrigt ..............................493 900 kr 24 FASTPARTNER 2023 SOCIAL HÅLLBARHET ===== SIDA 27 ===== Ett bättre Gävle Fastpartner är officiell partner till ”Ett bättre Gävle” som drivs av Gefle IF fotboll. Fastpartner har en plats i styrgruppen samt deltar i i Nattfotboll, Sommercamp, Blåljusmatchen, Gåfot- boll, mentorsprogram, klappakuten med mera som ”Ett Bättre Gävle” anordnar. IK Uppsala. Deras verksam- het Tjejbollen där alla pengar går oavkortat till deras arbete med att öka antalet tjejer med utländsk bakgrund som spelar fotboll genom riktade insatser i Uppsalas resurssvaga bostads- områden. Skånela IF. Tillsammans med Skånela anordnas bland annat Handbollens dag och vi stödjer deras projekt Redlocker med gratis mensskydd i sporthallarna i Märsta. Sigtuna Basketklubb. Ett all- mänt sponsoravtal med skylt och loggor för Märsta Centrum. Rosersbergs Arlanda IBK. Ett allmänt sponsoravtal med skylt och loggor för Märsta Centrum. Fastpartner stöttar även: • Aktiv Skola • Nattvandrarna • Säkra varje unge • Halmstads Bordtennisklubb • Riksförbundet mot ett narkotikafritt samhälle • Hässelby Samba fotboll Utöver vårt långa samarbete med Fryshuset stödjer vi ett flertal andra organisationer Sollentuna FKs Stödfond Alla pengar går oavkortat till de barn i föreningen vars familjer inte själva har ekonomisk möjlighet att betala kostna- derna som är förknippade med att spela fotboll. Under år 2023 fick drygt 20 spelare tack vare fondens medel möjlig- het att fortsätta med sitt fritidsintresse. FASTPARTNER 2023 25 SOCIAL HÅLLBARHET ===== SIDA 28 ===== Sjukfrånvaro 2023 2022 2021 Total sjukfrånvaro, % 1,67 1,53 2,61 Varav korttidssjukfrånvaro, % 1,46 1,53 1,62 Varav långtidssjukfrånvaro, % 0,20 0 0,99 Varav sjukfrånvaro, kvinnor, % 0,52 0,37 0,46 Varav sjukfrånvaro, män, % 1,15 1,16 2,15 Vårt fokus på arbetsmiljö är en viktig och naturlig del av vår dagliga verksamhet. Fastpartner är proaktiva inom arbetsmiljöområdet och ambitionen är att alltid ligga i framkant. Arbetsmiljö och balans ● Medarbetarnas hälsa, utveckling och arbetsglädje är grundläggande för Fastpartners attraktionskraft. Vi erbjuder en bra arbetsmiljö med ett flertal aktiviteter som i stora drag illustreras i vårt arbetsmiljöhjul. Det är aktiviteter som främjar fysisk och psykisk hälsa, balans i livet samt den egna utvecklingen. Det handlar om allt från hälsounder- sökningar och motionsaktiviteter till APT -möten, förtroendearbets- tid och utvecklingssamtal. Vi vill skapa förutsättningar för långsiktigt hållbara medarbetare. Det ska vara enkelt att hitta en bra balans mellan arbete och fritid samt finnas tid för återhämtning, vilket i sin tur möjliggör goda insatser på arbets- platsen. Arbetsmiljöarbetet sker löpande Det systematiska arbetsmiljöarbe- tet (SAM), som omfattar samtliga anställda, sker löpande och genom en strukturerad process enligt svensk arbetsmiljölagstiftning. Ar- betet knyts samman av Fastpartners arbetsmiljöhandbok och arbetsmil- jöpolicy. Processen kan kortfattat beskrivas genom att vi: 1. Undersöker vår arbetsmiljö 2. Riskbedömer resultatet av under- sökningen 3. Åtgärdar det som framkommit i riskbedömningen 4. Kontrollerar och följer upp resul- tatet av åtgärderna Genom det löpande arbetsmiljöar- betet kan vi snabbt fånga upp och åtgärda eventuella tillbud. Start och mål för det systematiska arbetet är ledningens årliga kontroll och upp- följning. Processen beskrivs närmare i Fastpartners arbetsmiljöhandbok där utförliga policys, rutiner och riktlinjer finns. En arbetsmiljö- grupp med arbetsmiljöombud och representanter från företagsledning- en leder och utvecklar arbetet där bolagets HR är sammankallande. Bolagets ledning, medarbetare och företrädare för personalen deltar aktivt i arbetsmiljöarbetet avseende fysisk, social och psykosocial ar- betsmiljö. Lokala arbetsmiljöfrågor fångas upp vid de arbetsplatsträffar som genomförs på våra kontor fyra gånger om året. Arbetsmiljöpolicyn är en del av ar- betsmiljöhandboken vilken granskas årligen och uppdateras vid behov för att sedan godkännas av ledningen. Vi kan sammanfatta arbetsmiljöpoli- cyn med följande: ”Vi ska verka för en sund arbets- plats där alla trivs och inga skador uppkommer. Vi har en nollvision för alla typer av skador”. Fastpartner följer aktivt upp ohälsotal och olycksfall. Under 2023 rapporterades två stycken olyckor varav en cykelolycka och en halko- lycka i en trappa. Fastpartner utför löpande riskanalyser och skyddsron- der för att förebygga tillbud. Skyddsronderna genomförs i våra kontorslokaler, i fordon och i fastig- heternas allmänna utrymmen. Vi är måna om att chefer, HR och arbets- miljöombud ska vara tillgängliga för att bidra till tryggheten. Fastpartner har även en visselblåsarfunktion som gör det möjligt att anonymt rapportera eventuella tillbud och andra oegentligheter. Under året har nya chefer och skyddsombud vidareutbildat sig inom frågor som rör arbetsmiljön. Samtliga medarbe- tare är utbildade sedan tidigare för att säkerställa att rätt kompetens finns inom bolaget. Drifttekniker går arbetsmiljöutbildningar vilka är anpassade för specifika arbetsupp- gifter som kan var riskfyllda. Vi ska verka för en sund arbetsplats där alla trivs och inga skador uppkommer. Vi har en nollvision för alla typer av skador. 26 FASTPARTNER 2023 ARBETSMILJÖ ===== SIDA 29 ===== Fastpartner bedriver en hållbar förvaltning i framkant där ”Finaste huset på gatan” och ”Trevligare än hemma” är bärande budskap. Vi arbetar löpande med vår värdegrund för att hålla den levande. Hösten 2023 gjordes en mindre uppdatering av våra värdeord efter ett antal workshops med alla medar- betare. Fastpartner erbjuder service på hög nivå med ledorden säker- het, ny teknik och hållbarhet. Förvaltning Värdegrund Service Fastpartner sätter människan i centrum och värdesätter en trygg och stimulerande arbetsmiljö. Våra arbetsplatser genomsyras av en entrepre- nöriell anda där egna initiativ och engagemang värdesätts. Vi arbetar målstyrt och bejakar ny teknik och lärande vilket i sin tur främjar den personliga utvecklingen. Arbetsgivarlöfte Vi är tillgängliga och lyhörda. Vi värnar om våra relationer till våra hyresgäster, medarbetare och leverantörer. Vi visar glädje och återkopplar skyndsamt. Nära Vi är initiativrika och ansvarsfulla och strävar mot att överträffa för- väntningarna. Fastpartner arbetar lösningsorienterat och affärsmäs- sigt. Vi visar respekt och omtanke mot varandra, våra hyresgäster och vår omvärld. Engagerat Vi är raka och enkla i vår kontakt med hyresgäster och leverantö- rer. Vi vet vilket ansvar och vilka befogenheter vi har, det gör oss handlingskraftiga i mötet med an- dra. Stora beslut får ta tid, andra beslut kan fattas snabbt. Enkelt Det är våra engagerade medarbetare som är nyckeln till Fastpartners framgång. Vi skapar värden både för oss själva och för våra hyresgäster genom att erbjuda både erfarenhet och nytänkande. Enkelt, engagerat och nära är våra ledord och det är så vi vill vara och uppfattas. Det är vår för- hoppning att tiden som anställd hos Fastpartner ska upplevas som den bästa under ett helt arbetsliv. Engagerade medarbetare nyckeln till framgång Vi arbetar löpande med vår värdegrund för att hålla den levande och aktuell. Uppfinnaren 1 FASTPARTNER 2023 27 ENGAGERADE MEDARBETARE ===== SIDA 30 ===== Det är glädjande att Fastpartner uppmärksammas som ett Karriär- företag 2023. Vi försöker självklart vara en attraktiv arbetsgivare. Vi uppmuntrar medarbetare till att vidareutbil- da sig inom sitt arbetsområde och vi internrekryterar gärna. Ett bra exempel är att i princip samtliga bolagets förvalt- nings- och affärs- områdeschefer är internrekryterade. Arbetet med värdegrunden En god företagskultur är grundläg- gande för att företaget ska utvecklas och det finns en tydlig koppling mellan tillit, hög produktivitet och engagemang. Vi arbetar löpande med vår värdegrund för att den ska vara levande och sann. Fastpartner ska både attrahera nya kompetenta medarbetare och samtidigt behålla sina talanger. Vi har ett öppet företagsklimat med kompetenta och entusiastiska led- are. Här råder frihet under ansvar och vi arbetar tillsammans mot tyd- liga mål. Fastpartners kompetenta medarbetare är bolagets viktigaste resurs och deras välbefinnande är ett av våra mest prioriterade fokusområden. Vi vill erbjuda en trygg och attraktiv arbetsplats med målsättning att ständigt förbättra våra möjligheter att attrahera och behålla talanger. Styrning och uppföljning Det är ledningsgruppen som han- terar personalfrågorna där styrelsen har det yttersta ansvaret och då även efterlevnad av fastställda riktlinjer och policys liksom att utveckla dessa. I andra hand ligger ansvaret hos VD. Fastpartners HR- chef ingår i ledningsgruppen och säkerställer att personalfrågorna finns på agendan. Personalarbetet följer en årscykel och samverkar med arbetsmiljöarbetet. Mångfald och likabehandling Fastpartners värdeskapande bygger på en hållbar utveckling. Våra medarbetare utbildas, informeras och uppmuntras kontinuerligt till engagemang inom hållbarhet. Vårt arbetsklimat kännetecknas av respekt, förståelse och kunskap om andra människor och kulturer. Vi ut- går från allas lika värde och rättvisa förhållanden mellan individer och grupper. Alla medarbetare ska ha samma möjligheter, rättigheter och skyldigheter. Fastpartner stöttar förnyelse och mångfald i verksamheten och vill med respekt för individen bidra som bolag och arbetsgivare. Ett spektra av perspektiv ska- par mervärde och dynamik inom organisationen, vilket har blivit än mer tydligt under de senaste årens expansion. Det leder till ett stän- digt inflöde av nya infallsvinklar och idéer som tillsammans med gedigen erfarenhet är en stor tillgång för Fastpartner. Högt rankad arbetsplats Fastpartners arbete med hur vi uppfattas som arbetsgivare är långsiktigt och riktar sig både till nuvarande och framtida medarbeta- re. Därför arbetar vi aktivt med att identifiera och förstå de drivkrafter som finns hos vår målgrupp. Det är viktigt att vi har förmågan att förstå vilka kompetenser som är väsent- liga för att Fastpartner ska nå sina långsiktiga mål. Sedan 2012 har vi växt och blivit betydligt fler medarbetare både inom förvaltning och administra- tion. Under 2023 genomfördes en omorganisation i bolaget (läs mer på sidan 31) och Region 1 och Region 2 flyttade till gemensamma lokaler i Solna. På så vis blir vi mer effektiva. I slutet av 2023 hade Fastpartner 82 (84) medarbetare. Fastpartner utsågs till ett Karri- ärföretag 2023 med motiveringen: ”Fastpartner är en trygg arbetsgiva- re som drivs av en engage- rad ledning. De har goda värderingar och tydliga gemensamma mål. Vi ser att Fastpartner värnar om sina med- arbetare genom att erbjuda trygghet och möjlighet till utveck- ling, Det är en stor organisation och karriärmöjligheterna är många. Hos Fastpartner finns det många spännande val vilket garanterar en attraktiv karriär. Brahelund 2 28 FASTPARTNER 2023 ENGAGERADE MEDARBETARE ===== SIDA 31 ===== Majoriteten av våra linjechefer är internrekryterade 88% Medarbetarnas utveckling Engagerade medarbetare med lust att lära och en vilja att ta sig an utmaningar är en framgångsfaktor. Det är viktigt att alla känner sig stolta över sitt arbete och upplever delaktighet i den starka helhet som utgör Fastpartner. Förutom kompetensutveckling och liknande förmåner är öppenhet och med- bestämmande viktigt för en god sammanhållning. Vi ser gärna att alla våra med- arbetare vidareutbildar sig inom sina respektive yrkesområden. Under 2023 användes i snitt 6,3 utbildningstimmar per person. Det är organisationens behov som är styrande för hur vi planerar våra utbildningar. De identifieras via utvecklingssamtal och genom en nära dialog mellan medarbetarna och deras chefer. Vi ser gärna att alla våra medarbetare är drivande i frågor som rör kompetensutveckling och målet är minst åtta timmars ut- bildning per år inom sitt yrkesområ- de. 2023 erbjöd vi alla medarbetare att gå utbildningen Hantera hot & våld i arbetet. För att bidra till en fortsatt arbetsglädje ska alla erbjudas möj- lighet att utvecklas inom företa- get. Vårt mål är att det genomförs årliga utvecklingssamtal med alla medarbetare och det är HR-avdel- ningen som ska säkerställa detta. Under samtalen, som hjälper oss att förbättra organisationen, får medar- betarna möjlighet att utvärdera det gångna året samt sätta mål för fram- tiden. Sju av åtta affärsområdes- och förvaltningschefer är internrekryte- rade och under 2023 vidareutveck- lade vi två medarbetare till att ta sig an chefsroller hos oss. En givande utvecklingsväg är Fastpartners kontorshotellskoncept Fastoffice (läs mer på sidan 44) som är en attraktiv inkörsport för unga talanger och nya medarbetare som vill utvecklas inom bolaget. En väg kan vara att börja som praktikant på Fastoffice och därefter bli erbjuden sommarjobb för att så småningom avancera till junior förvaltare. En av flera karriärvägar inom företaget som med tiden kan leda till ännu större utmaningar och utökade ansvarsområden. En flora av förmåner Fastpartner har ett generöst förmånspaket som erbjuder privat sjukvårdsförsäkring, extra ledighet utöver kollektivavtalet, tjänstebil för majoriteten av tjänstemännen samt skattemässigt maximalt friskvårdsbidrag. Vi uppmuntrar till motion och rörelse samt erbjuder en omfattande förebyggande hälsovård. Medarbetarna har tillgång till tider för padelträning och för träning på gym. I varje kontorslokal finns omklädningsrum med dusch. Lo- kalerna är trivsamma med möjlig- het till vila och återhämtning. Vår medarbetarundersökning visar att våra medarbetare trivs på jobbet, känner arbetsglädje och kan vara sig själva på arbetsplatsen. Enligt un- dersökningar upplever de dessutom att det är enkelt att få ledigt enligt önskemål. Vi tillämpar förtroen- dearbetstid och distansarbete vilket innebär en flexibilitet i arbetssättet och en hög autonomi. Likabehandling en självklarhet Fastpartner arbetar för likabehand- ling. Ingen medarbetare, arbets- En flora av för måner. FASTPARTNER 2023 29 ENGAGERADE MEDARBETARE ===== SIDA 32 ===== sökande, hyresgäst eller kund ska utsättas för kränkande särbehand- ling. Vi ska erbjuda våra medarbe- tare en inkluderande arbetsplats där vi möter varandra med respekt. Därigenom kan vi främja hälsa, arbetsglädje och utveckling. Fast- partner har nolltolerans för all form av kränkande behandling. Detta gäller för Fastpartners arbetsplatser, men också i möten med hyresgäster, arbets- eller utbildningssökande eller annan tredje part. Fastpartners arbete med mångfald och jämställdhet syftar till en ökad dynamik internt. Alla medarbetare ska ha goda villkor och vi arbetar till- sammans med jämställdhetsfrågorna. Lika tillämpning gäller för löner och övriga anställningsvillkor. Fastpartner genomför lönerevision och lönekart- läggning, ett arbete som har stöd i vår lönepolicy. Alla anställda omfattas av kollektivavtal. Vi har normer gäl- lande skydd av mänskliga rättigheter, arbetsmiljö och arbetsrätt, miljö- hänsyn, försiktighetsprincipen och antikorruption. Vi arbetar aktivt med åtgärder för att förebygga diskriminering i arbetslivet och att säkerställa en god arbetsmiljö. Vår policy mot kränkande särbehandling och arbete för likabehandling inom bolaget är beskriven i vår arbetsmiljöbok liksom våra rutiner för att hantera situationer med hot eller våld inom organisationen. För att främja trygga arbetsförhål- landen har vi en lönepolicy och en intern uppförandekod. Arbetsmiljö- arbetet är omfattande, det samman- ställs årligen och följs regelbundet upp av arbetsmiljögruppen där ar- betsmiljöombud och företagsrepre- sentatner samverkar. Arbetat stöttas av en visselblåsarfunktion. Läs mer om social hållbarhet på sidan 24. Mångfald inom styrelsen Styrelsen har antagit en mång- faldspolicy, ett styrdokument för valberedning och bolagsstämma, som alltid ska tillämpas vid tillsätt- ning av styrelseledamöter. Detta gäller oavsett om nomineringen sker genom omval eller nyval. I mångfaldspolicyn framgår att när styrelseledamöter tillsätts så ska en bred uppsättning egenskaper och kunskaper beaktas för att mång- falden i styrelsen i sin helhet ska främjas. Följande aspekter ska vägas in för att uppnå en tillräcklig mångfald i styrelsen: • En god bredd avseende ålder • En jämn könsfördelning • En diversifierad bakgrund som ex- empelvis utbildnings- och yrkesbak- grund samt geografiskt ursprung Vi samlar hela bolaget vid som mar och jul. Hilton 2 30 FASTPARTNER 2023 ENGAGERADE MEDARBETARE ===== SIDA 33 ===== Fastpartners nya förvaltningsorganisation flyttar in i ett nytt gemensamt kontor där hållbarhet varit ledordet. Med den nya organisationen följer en tydligare indelning dels geografiskt men också utifrån fastighetssegment. Ny förvaltningsorganisation samlas i nytt kontor Under 2023 genomförde Fastpartner en omorganisation. Med den nya organisationen får vi dels en tydligare geografisk indelning, dels en struktur som bättre speglar våra olika fastighetssegment. Vår förvaltning drivs nu inom tre regioner i stället för som tidigare fyra. Region 1 förvaltar våra innerstadsfastigheter samt fastigheterna i västra och södra Stockholm. Våra fastigheter i norrort och i områdena längs E4:an till och med Uppsala samt i Mälardalen förvaltas av Region 2 och Region 3 ansvarar för förvaltningen i regions- städerna Göteborg, Malmö, Norrköping och Gävle. Förändringar i koncernledningen Med den nya förvaltningsorgani- sationen följer också förändringar i koncernledningen som nu består av åtta personer; VD, vVD, CFO, HR, Hållbarhets- och Projektchef samt de tre Regioncheferna. I samband med förändringen har vi också flyttat till ett nytt gemensamt kontor i Solna där vi samlat all för- valtningspersonal i Stockholm. På så sätt kan vi förbättra den interna kommunikationen, främja samarbe- tet och öka effektiviteten i bolaget. Genom att finnas på en och samma plats skapas större möjligheter till kunskapsöverföring för att därige- nom möta den komplexa förvaltning som följer i spåren av tuffare krav inom hållbarhetsområdet och en ökad digitalisering. Nytt kontor med återbruk Det nya förvaltningskontoret går i bräschen för utvecklingen av nya hållbara kontorslösningar där åter- bruk kommer att vara ett bärande tema. Hållbarhetstänket är genomgåen- de, även vad gäller rumslösningar. Kontorslandskapen möbleras i allt störe utsträckning så att de fortsätter att fungera även om verksamheten förändras. För att undvika onödiga rivningar och ombyggnationer väljs planlösningar med semi-öppna kontorslandskap där arbetsgrupper kan få sina egna hemvist för samarbete och kunskapsöverföring. Ytorna designas också för ett sömlöst flöde mellan kontorsarbete och arbete på distans, till exempel genom ett flertal min- dre utrymmen för digitala möten. Planlösningen för Fastpartners nya förvaltningskontor har tagits fram i samarbete med Studio Stockholm. Kontoret är beläget i fastigheten Brahelund 2 där vi har skapat en välkomnande, trygg och harmonisk arbetesplats. Hållbarhetstänket i kontoret är genom gående. FASTPARTNER 2023 31 ENGAGERADE MEDARBETARE Brahelund 2 ===== SIDA 34 ===== ållbarhetsaspekten var mycket viktig när vi etablerade vårat nya gemensamma förvaltningskontor i Solna. Att sätta återbruk i centrum var viktigt från första början i planering och att vara resurseffektiv. Här ger förvaltarna Thomas Nilsson och James Thorén sin syn på att driva projektet. Vad tycker ni har varit mest positivt med att låta återbruk vara vägledande för projektet? – Förutom hållbarhetsaspekten har vi sparat mycket tid på att kunna utnyttja såväl befintliga resurser och material som en redan idealisk planlösning. Vad är era tankar om det nya kontoret? – Vi i regionerna är mycket glada över det nya kontoret och att vi nu får sitta tillsammans. Det kommer att skapa en större gemenskap och det blir enklare att samarbeta. Sammanslagningen underlättar kun- skapsöverföringen, vi kan enklare ta del av varandras perspektiv, kom- ”Vi har skapat en unik arbetsplats” petenser, kunskap och idéer, vilket skapar dynamik. Genom att dra nytta av varandras erfarenhet och expertis öppnar vi upp för en mång- sidig och berikande arbetsmiljö. Dessutom finns en rent geografisk fördel med det nya kontoret som är placerat centralt i Frösunda. Vad var projektets syfte och mål? Hur har det utvecklats och genom- förts? – T ack vare ett nära samarbete med både arkitekter och byggare har vi lyckats väl med återbrukstanken genom projektetes alla skeden. Vårt huvudsyfte var att maximera använ- dandet av befintliga resurser och sträva efter att minimera behovet av nyproduktion. Cirka 90 procent av möblemanget kommer från de fyra regionkontor som vi lämnade. Genom att återanvända möbler och inredning får de inte bara nytt liv utan vi har också skapat en unik atmosfär på det nya kontoret. Vi har exempelvis behållit det befintliga trägolvet som fanns i delar av loka- len och de textilmattor som är hela och rena monteras och återanvänds i andra fastigheter. Vad har ni lyckats bäst med i projektet? Finns det några konkreta exempel ni vill lyfta fram? – Vi är extra stolta över att vi lyckats hålla tidsramen även när det var tajt. Med enkla medel har vi skapat en exklusiv atmosfär och något som är unikt för oss på Fastpartner och inte bara ett vanligt kontor. Vi är övertygade om att det nya kontoret blir en plats där alla kommer att trivas. James Thorén, Förvaltare och Thomas Nilsson, Förvaltare Vi samlar oss centralt i Frösunda. 32 FASTPARTNER 2023 INTERVJU Brahelund 2 ===== SIDA 35 ===== FASTPARTNER 2023 33 INTERVJU Brahelund 2 ===== SIDA 36 ===== Fastighetsåret 2023 har uppvisat en påtagligt trög transaktionsmark- nad till skillnad från de starka åren 2021 och 2022. Osäkerhet kring kortfristig inflation och ränteut- vecklingen har präglat marknaden och resulterat i en försiktighet hos marknadens aktörer. Från toppen i mitten av 2022 till halvårsskiftet 2023 har många fastighetsbolag skri- vit ned sina fastighetsvärden med cirka 10 procent. Detta trots att hyresintäkterna har ökat markant på grund av de senaste två årens stora indexuppräkningar. Aktiviteten på obligationsmarknaden har ökat nå- got, vilket är en bra temperaturmä- tare på finansieringsklimatet, men det är fortfarande osäkert om dessa signaler är början på en mer aktiv transaktionsmarknad för fastighets- sektorn eller inte. Aktiviteten på obligationsmarknaden ligger, trots en ökning, fortfarande betydligt lägre än nivåerna under motsvarande period toppåret 2021. Minskade transaktionsvolymer Den totala transaktionsvolymen minskade under 2023 jämfört med föregående år, dock så ökade ande- len med utländska investerare till 29 procent, jämfört med en andel på 22 procent för 2022. Det gångna året karakteriserades av en genom- gående svag transaktionsmarknad, med en blygsam återhämtning under det fjärde kvartalet. Jämfört med det starka året 2022, då den totala transaktionsvolymen nådde 219,6 miljarder kronor, utgjorde 2023 en tydlig kontrast genom en minskning både i volym och antalet genomförda transaktioner. Under året noterades 328 transaktioner som översteg 40 miljoner kronor, vilket resulterade i en total transak- tionsvolym om 103,9 miljarder SEK. För Fastpartners del har fokus i investeringsverksamheten legat på starka kassaflöden, detta mot bak- grund av snabbt stigande räntekost- nader. Det betyder att vi har tittat på avyttringar i större utsträckning än förvärv. För de investeringar vi har genomfört, i huvudsak hyres- gästanpassningar, har vi eftersträvat korta återbetalningstider och ner- skalade investeringsvolymer. Transaktionsmarknaden och transaktioner 2023 TRANSAKTIONER Investering Netto förvärv/försäljning Förvaltningsresultat Förvärvade fastigheter 2023 Investeringar, förvärv och förvaltningsresultat Fastighet Kommun Uthyrningsbar yta kvm Tillträdesdag Gredelby 28:5 Knivsta 530 16 jan 2023 0 500 1000 1500 2000 2500 0 2500 18 19 21 22 232017161511 12 13 14 MSEK Bevakar marknaden Vi har bevakat transaktionsmark- naden under året för att vara redo att ta tillvara de affärsmöjligheter som uppstår. En investering i rätt fastighet kan ge goda möjligheter till en fin affär. Med fastigheter får man en real tillgång som löpande kompenserar för inflation samt att det genom ett aktivt förvaltnings- arbete finns möjligheter till att öka intäkterna. I Skandinavien finns inte, som i USA och i viss mån England, problem med ett överutbud av stora och gamla, ej klimatanpassade kontorsfastigheter. Vi ser däremot en stor potential i många av de tullnära lägena i Stockholm där det finns möjlighet till utveckling och stigande hyresnivåer. Ett exempel är Liljeholmen där vi sett våra hyror dubbleras under de senaste fem till tio åren. Detsamma gäller Friham- nen, Lidingö och Solna där vi också haft kraftiga hyresökningar. Under året har vi genomfört ett mindre kompletteringsförväv genom köpet av Gredelby 28:5 i Knivsta. 34 FASTPARTNER 2023 ===== SIDA 37 ===== Brahelund 2 Transaktionsvolym Sverige n Svenska investerare n Utländska investerare n Antal transaktioner 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 07 08 09 10 11 12 13 161514 17 18 19 20 21 22 23 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 MSEK Transaktionsvolym Sverige: segmentsfördelning n Bostad n Kontor n Handel n Logistik, industri & lager n Samhällsfastigheter n Övrigt (ex. mark hotell) 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 MSEK 07 08 09 10 11 12 13 161514 17 18 19 20 21 22 23 Transaktionsvolym Sverige: geografisk fördelning n Stockholm n Göteborg n Malmö n Andra stora städer n Resten av Sverige 15 16 17 18 19 20 21 22 23 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 MSEK Utvalda regionstäder n Gävle n Norrköping n Uppsala 15 16 17 18 19 20 21 22 23 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 5 000 MSEK 4 500 FASTPARTNER 2023 35 TRANSAKTIONER ===== SIDA 38 ===== Marknaden för lokaler De demografiska trenderna som påverkar fastighetsmarknaden i Sverige ger upphov till intressanta förändringar, särskilt vad gäller stor- städer. Statistik indikerar att vissa svenska storstäder, inklusive Stock- holm, uppvisar negativa inrikes flyttnetton. En potentiell förklaring till detta är den bostadsbrist som rå- der i stora delar av landet. Dock har stordstadsregionerna sedan lång tid haft en mycket snabbare och mer kraftfull ekonomisk utveckling än mer glesbefolkade delar av Sverige. Bostadsbristen och större möjlig- heter till distansarbete har motive- rat människor att söka alternativa och mer prisvärda boendelösningar utanför storstädernas omedelbara stadskärnor alternativt i mindre städer. Det har i sin tur öppnat upp möjligheter för fastighets- marknaden i mer perifera områden. Denna förändring i arbetsmönster och bostadspreferenser har skapat en dynamik där människor inte längre nödvändigtvis behöver bo i stadskärnan för att arbeta och trivas. Detta bekräftas bland annat genom en kraftig efterfrågan på vårt Fastoffice-koncept i Stockholms kranskommuner. Kontor Hyresmarknaden för kontorslokaler har varit avvaktande under året. T rots allt är det fortsatt en stark efterfrågan på högkvalitativa kontorslokaler i bra lägen. Newsec har noterat en kraftig återgång till kontorsarbete med beläggningsgra- der som börjar närma sig nivåerna innan pandemin. Detta indikerar att många hyresgäster fortfarande har ett betydande behov av kontorsut- rymmen. En annan genomgående trend är att hyresgäster tecknar avtal för något mindre ytor, men på samma eller högre hyresnivåer än tidigare. Handelsfastigheter Högre räntekostnader har lett till minskade marginaler för privatper- soner, vilket i sin tur har påverkat konsumtionsbeteendet. Den svenska detaljhandeln uppvisade en relativt mild nedgång under slutet av året 2023 jämfört med början av året. T otala detaljhandelsförsäljning- en i juli 2023 visade en nedgång på 2 procent jämfört med samma period året innan. Försäljningen av sällanköpsvaror upplevde den största nedgången med 3 procent, medan försäljningen av dagligvaror minskade med 2,6 procent under samma period. Lågpriskedjor fortsätter att gå bra och det har uppstått en jämviktsnivå i volymer- na mellan fysisk handel och e-handel. Industri, lager och logistik Under 2023 förväntas produktionen av ny logistikyta ha nått rekordnivåer BNP/BRP-utveckling Index, år 2000 = 100 n Stockholms län n Uppsala län n Östergötlands län n Skåne län n Västra Götalands län n Gävleborgs län med 850 000 kvadratmeter färdigställda och ytterligare 400 000 kvadratmeter som är planerade att slutföras. Även om e-handeln har minskat under tredje kvartalet har paketvolymerna ökat med 7,1 procent. Det rådande ekonomiska läget till trots anses investeringar i logistikfastigheter vara fortstatt attraktiva och då särsklit moderna och högautmatiserade ytor. Den underliggande efterfrågan för industri- och lagerytor är också fortsatt hög givet en begränsad nyproduktion samtidigt som ökade investeringar inom industrin, bland annat på grund av generellt sett stora industrisatsningar i Sverige, lett till ett växande behov av lokaler. 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 400 000 0 2 000 000 1 800 000 1 400 000 1 000 000 600 000 200 000 1 600 000 1 200 000 800 000 36 FASTPARTNER 2023 MARKNADEN FÖR LOKALER Hilton 2 ===== SIDA 39 ===== Vad händer på kontorsmarknaden i Göteborg? Och var finns störst efterfrågan på lokaler inom logistik eller handel? Nedan en genomgång av Fastpartners marknader och segment, dess potential och utveckling under framförallt senast året. Utvecklingen av Fastpartners marknader och segment STOCKHOLM Kontor Stockholms kontorsmarknad har under de senaste fem åren uppvisat en trend där områden med gott serviceutbud och kollektivtrafik, som Solna och Hammarby Sjöstad, haft en hög hyrestillväxt och mins- kad vakansnivå. Möjligheterna att förtäta och utveckla nya kontorshus i dessa områden förväntas fortsätta att vara dessa marknaders framgång. Distansarbete, som har blivit mer utbrett i spåren efter covidpande- min, har generellt minskat behovet av traditionella kontorsytor, men i Norden och då särskilt i Stockholm, har beläggningsgraden för kontors- platser nästan återgått till förpande- miska nivåer. Stockholms kontors- marknad visar med andra ord tecken på en stark återhämtning efter covidperiodens distansarbete, detta till skillnad från andra större städer i Europa. T renden för hyresnivåerna är att de är på uppåtgående, samti- digt som vakanserna ligger stadigt, om än med en marginell ökning. Logistik, lager och industri Solna är ett attraktivt område nära Stockholm city med en utvecklad infrastruktur och en stark fastig- hetsmarknad. Detta gör det till en fördelaktig plats för logistikföretag som strävar efter att vara nära de större marknaderna. Solnas centrala läge med dess närhet till starka kontorsområden som kompletterar industriverksamheten gör att om- rådet passar bra även för lager- och industrietableringar. Västberga, ett industriområde i södra Stockholm som planlades redan år 1843, är känt för sin närhet till viktiga vägar och sina utmärkta kommunikationer, vilket lockar logistikföretag som har behov av en snabb åtkomst till citykärnan. Om- rådet har därför utvecklats till att bli störst i Sverige inom industri- och industriverksamhet. Lunda, norr om Stockholm, är med sitt strategiska läge attraktivt för logistikföretag som behöver få tillgång till både Stockholm och Uppsala. Området har även en stark industriell bas och en långvarig historia av tillverkning och lager- verksamhet. Norrort, inklusive områden som Sollentuna, T äby, Upplands Väsby och Lidingö, erbjuder en blandning av bostäder och kommersiella fast- igheter. Logistikföretag kan här dra nytta av lägre fastighetspriser jäm- fört med stadskärnan tillsammans med närheten till både Stockholm och Uppsala. I dessa områden finns dessutom en stark demografi med en välutbildad befolkning, vilket gynnar arbetsmarknaden i närbe- lägna industriområden. Läget inom Stockholms län skapar en fördel av att vara nära både Stockholm och större industriella områden, vilket underlättar arbetskraftens rörlighet. Märsta/Arlanda stad är av särskilt intresse för logistikföretag, vilka är beroende av flygfrakt, med tanke på närheten till flygplatsen. Områ- det är inne i en expansiv fas med betydande investeringar i om- och nybyggnation vid Stockholm Arlan- da Airport, vilket tyder på en stark tillväxtpotential för logistikmarkna- den i området. Stockholms kontors- marknad visar tecken på en stark återhämtning efter covid- periodens distansarbete. FASTPARTNER 2023 37 MARKNADER OCH SEGMENT Rånäs 1 ===== SIDA 40 ===== Hjällsnäs 8:30 GÖTEBORG Kontor I Central Business District, CBD, i Göteborg finns nästan 900 000 kvadratmeter kontorsyta. Hit räknas bland annat Lilla Bommen, områdena inom Vallgraven och delar av Gullbergsvass, Nordstaden och Avenyn. CBD har under en längre tid präglats av ett underskott på moderna och effektiva kontorslo- kaler, vilket i sin tur lett till låga vakansgrader och stigande hyres- nivåer. Under senare tid har det skett en betydande tillväxt av kontorsytor i flera områden. För 2023 uppskat- tades den totala kontorsstocken i Göteborg till 3 850 000 kvadrat- meter och av dessa beräknas 49 000 kvadratmeter ha tillkommit under året. Inom Gullbergsvass har flera projekt avslutats. I centrala Göte- borg pågår det utveckling i bland annat området Gårda/Mölndalsvä- gen där flera projekt har färdigställts vilket bidrar till ett ökat utbud av moderna kontorslokaler. Masthuggskajen har också sett en betydande tillväxt med pågående och färdigställda projekt vilket successivt tillfört tillgängliga kontorsytor. Även i Norra Älvstran- den finns flera pågående projekt liksom i Mölndal med GoCo Health Innovation City och MIMO-projek- tet. Gamlestaden i östra Göteborg planerar för nya kontorsbyggnader vid Gamlestadens Fabriker. Innan våren 2020 var vakansni- våerna i de tre mest efterfrågade kontorsområdena, CBD, Innersta- den och Lindholmen, mycket låga och bestod främst av omflyttnings- vakanser. Sedan dess har trenden vänt och vakansnivåerna har ökat medan hyresnivåerna stabiliserats något. Detta beror sannolikt på en större andel distansarbete och en osäkerhet kring framtidens arbets- platser. Parallellt färdigställs allt fler moderna kontorslokaler i centrala Göteborg, vilket också bidrar till en ökad vakans liksom en ökad konkur- rens från moderna kontor i innersta- den och Gårda/Mölndalsvägen. Handel Göteborgs handelsmarknad karakte- riseras av en robust centrumhandel och flera externa shoppingområden, inklusive Eriksberg, Backaplan, Al- lum, Frölunda T org, 421, Bäckebol, Sisjön och Kållered. Till de primära handelsstråken räknas framförallt de centrala delarna som Nordstan, Arkaden, Fredsgatan, Kyrkogatan, Kungsgatan, Drottninggatan, Östra Hamngatan, och Avenyn. Centralt belägna Backaplan är under utveckling och ska enligt plan omvandlas från en renodlad handelsplats till mer av en blandstad med cityhandel inklusive 100 000 kvadratmeter handelsyta som tillförs under en 20-årsperiod. I Mölndal genomförs en utbygg- nad av Kållered köpstad där det nya IKEA-varuhuset med sina 42 000 kvadratmeter öppnade i maj 2023. Dessutom planeras för ett nytt shoppingcenter på platsen för det gamla IKEA-varuhuset vilket kommer att rivas. I Gamlestan finns planer på en stadsdel med 20 000 kvadratmeter kommersiella lokaler inklusive han- del, restaurang, och kontor samt 1 000 bostäder, med förhoppning om byggstart år 2025. Sett till att Göteborg under lång tid saknat tillräckligt med handelsytor jämfört med Malmö och Stockholm, och då inte minst utanför absoluta centrum, finns en stor potential inom detta segment. Logistik, lager och industri Under 2023 återtog Göteborgsregio- nen enligt Intelligent Logistiks årli- ga rankning förstaplatsen som Sveri- ges bästa logistikläge. Med Nordens största hamn och allt fler logisti- kytor i hamnområdet har regionen gått förbi Helsingborg, som nu intar andraplatsen. Rankingen baseras på ett flertal faktorer, såsom tillgäng- lighet av logistikytor, geografiska flöden, infrastruktur, marktillgång, kompetens och samarbetsklimat inom regionen. Göteborgs framstå- ende logistikposition förstärks av en omfattande hamninfrastruktur och strategiska faktorer som skapar en attraktiv hubb för logistikverksam- het och affärsutveckling. Under senare år har logistiktiketa- bleringar tillkommit i en rasande takt och för att säkerställa en stabil tillväxt i en specifik region är det essentiellt att det finns en god tillgång på logistikytor. I Göte- borgsregionen har det varit möjligt att erbjuda attraktiva etableringar, både nära hamnen på Hisingen och längre ut i regionen vid till exempel Borås och Landvetter. Detta har underlättat tillväxten i regionen och trenden för marknadshyrorna har varit stabilt uppåtgående under året med få vakanser. 3 850 000 För 2023 upps kattades den totala kontorsstocken i Göteborg till 3 850 000 kvm. 38 FASTPARTNER 2023 MARKNADER OCH SEGMENT ===== SIDA 41 ===== Sporren 4 MALMÖ Kontor De mest betydande tillväxtområde- na inom Malmös kontorsmarknad är Hyllie och området runt Malmö Centralstation. På senare år har nyproduktionen av kontor huvud- sakligen koncentrerats till dessa områden, en trend som förväntas fortsätta även framöver. Malmö Stad satsar för framtiden i området Nyhamnen och här finns planer på cirka 30 000 kvadratmeter kontorsyta med beräknad bygg- start år 2026. Andra pågående och planerade projekt är The Embassy of Sharing, Fyrtornet och Vista i Hyllie samt kontorsomvandlingar i Varvsstaden i Västra hamnen. Generellt sett är utvecklingen och tillväxten av kontorsmarknaden i Malmö diversieferad, med ett flertal pågående och kommande projekt som speglar stadens strävan att skapa moderna och funktionella kontorslokaler. T onvikten ligger på att integrera kontorsutrymmen i områden som genomgår en omvan- liding, vilket är en positiv indikator på Malmös framväxande kontors- marknad. Vissa delmarknader har i samband med en större andel nytillkomna ytor och ökat utbud uppvisat en ökad vakansgrad. Malmös kontors- hyror har ökat gradvis under senare år, men senaste tiden har vi sett en relativt stabil utveckling. Det finns en osäkerhet om topphyrorna kommer att stiga i takt med ökad nyproduktion eller om ett större utbud leder till en avmattning. Än så länge har ingen större ökning observerats och hyresutvecklingen hålls dessutom tillbaka av det äldre beståndet i centrala Malmö. Handel Malmös retailmarknad känneteck- nas av en robust centrumhandel längs Södergatan och Södra För- stadsgatan samt flera framstående köpcentrum som Emporia, Mobilia, T riangeln, Hansa Citygalleria, Mal- mö Entré och Caroli City. Senaste åren har staden sett en markant ökning av handelsytor genom pro- jekt som Emporia, Mobilia-renove- ringen, Caroli-omgestaltningen och T riangeln-utbyggnaden. Det breda handelsutbudet har bidragit till ökade vakanser i B-lägen, samtidigt som hyresutvecklingen generellt sett har avtagit. Emporia framstår som Malmös främsta handelsplats. T rots utma- ningarna vid Emporias öppning och satsningen på externa handelsplat- ser har cityhandeln återhämtat sig. Även om hyresnivåerna ännu inte har ökat märkbart, har vakanser- na minskat och efterfrågan ökat. Mindre centrala handelsplatser som Mobilia, Entré och Caroli står dock inför utmaningar, även om Entré ge- nomgår förändringar med mer inslag av service och samhällsfunktioner. För närvarande finns inga nya större handelsplatser planerade och tillförseln av handelsytor domineras främst av mindre lokaler i samband med andra nybyggnadsprojekt. Mal- mö har upplevt en kraftig tillväxt av handelsytor och befinner sig i en anpassningsfas. Vissa mindre gynnsamma handelslägen förväntas stöta på utmaningar med behov av återhämtningsperioder. Logistik, lager och industri Öresundsregionen med sina större städer på både den svenska och danska sidan utgör den största och mest befolkade regionen i Norden med närmare 4 miljoner invånare. Dessutom är regionen av ett särskilt intresse sett ur ett logistikperspek- tiv eftersom den fungerar som por- ten in från övriga Europa. Med en utbredd infrastruktur och välutrus- tade hamnar samt Nordens största flygfrakthub, har Öresundsregionen etablerat sig som en viktig knut- punkt för handel och transporter. En betydande aspekt för regio- nens framtida logistikpotential är den planerade Fehmarn Bält-för- bindelsen som förväntas öppna runt 2029. Denna förbindelse via tunnel kommer att förstärka regionens redan betydande logistikläge genom att erbjuda ytterligare effektiva transportvägar mellan Sverige och övriga Europa. Det förbättrar inte bara tillgängligheten utan öppnar även upp för nya affärsmöjligheter och en ökad internationell han- del. Dessutom kommer Fehmarn Bält-föbindelsen påverka hela regionen där Malmö får en helt an- nan tillgång till marknaderna i hela Centraleuropa. Detta kommer att förstärka stadens strategiska postion inom logistiksektorn, vilket i sin tur förväntas leda till en ökad erftefrå- gan på lager- och logistiktjänster. En omständighet som kan leda till mer stabila eller stigande hyresnivåer och lägre vakanser för denna typ av lokaler. Emporia framstår som Malmös främsta handelsplats. FASTPARTNER 2023 39 MARKNADER OCH SEGMENT ===== SIDA 42 ===== Kungsängen 40:1 UPPSALA Kontor Uppsalas kontorsmarknad är nära knuten till det universitetsnav som är djupt förankrat i stadens närings- liv. Särskilt framträdande är större kluster likt Life Science, där målet är att främja samarbetet mellan Uppsalas universitet, näringslivet och offentliga organisationer. Life science har en stark position i regi- onen, med betydande forskning vid båda universiteten och en närings- livssektor som omfattar stora och medelstora etablerade exportföretag samt många innovativa mindre företag. Universitetet i Uppsala tillför en betydande attraktionskraft till staden vilket skapar ett tilltalande kontorsklimat. Den akademiska närvaron skapar efterfrågan på kontorsytor eftersom företag och organisationer lockas av den talang och innovation som universitetet erbjuder. Uppsalas närhet till Stock- holm bidrar dessutom till att staden kan underhålla sina nära relationer med företag och verksamheter som är etablerade i huvudstaden. Handel Uppsala är en av Sveriges större städer där den starka lokala handeln dessutom kan dra nytta av närheten till Stockholm. Det finns också ett konstant flöde av människor tack vare Uppsalas unviersitet och Akade- miska sjukhuset. År 2022 hade Upp- sala kommun 576 fysiska butiker och ett jämförelseindex för detaljhandel som låg över snittet för resterande kommuner i landet, vilket talar för en aktiv handel inom kommunen. Staden upplever också en ekono- misk tillväxt samt en växande be- folkning, vilket ökar efterfrågan på både detaljhandel och service. Den diversifierade marknaden i Uppsala inkluderar traditionell detaljhandel, serviceinriktade verksamheter och restauranger. Logistik, lager och industri Marknaden för lager-, industri- och logistikfastigheter i Uppsala har haft en stabil tillväxt under de se- naste åren. Denna trend har drivits av en omvandling av verksamhets- områden i Stockholms mer centrala delar till bostäder, vilket har gynnat utvecklingen av liknande områden i Uppsala och andra närliggande regioner i huvudstadens utkanter. I Uppsala finns det specifika områden som har blivit särskilt att- raktiva för denna typ av fastigheter, delvis på grund av deras strategiska lägen och närhet till viktiga trans- portleder. Dessa områden har lockat en rad olika verksamheter, vilket har bidragit till en solid marknad. Fastighetsmarknaden inom dessa segment har visat tydliga tecken på välmående med en stabil efterfrå- gan och hyresnivåer som speglar områdenas attraktivitet och lämp- lighet för olika typer av verksamhe- ter. Dessutom visar investeringar och affärer inom segmentet på ett ökande intresse vilket i sin tur indikerar en positiv utveckling inför framtiden. I Uppsala Nord bygger en europe- isk infratrukturkoncern en 22 000 kvadratmeter stor logistikbyggnad inom grön teknik och med fokus på hållbarhet. Den förväntas vara klar under tredje kvartalet 2024. Ett flertal företag kommer att använ- da byggnaden för sina nordiska verksamheter. Ett stabilt samarbete med näringslivet och det strategiska läget nära E4:an är goda skäl att eta- blera sig i området. Sedan tidigare har även DB Schenker förvärvat 52 000 kvadratmeter mark i området. 22 000 22 000 kvadrat meter stor logistik byggnad inom grön teknik och med fokus på hållbarhet byggs i Uppsala Nord. 40 FASTPARTNER 2023 MARKNADER OCH SEGMENT ===== SIDA 43 ===== Amerika 3NORRKÖPING Kontor Norrköping har historiskt varit en stad med starkt fokus på indu- stri, men på senare år har staden genomgått en omvandling mot mer kontorskrävande verksamhe- ter. Denna förändring indikerar en potentiellt ökad efterfrågan på moderna kontorsytor. Förutom en ekonomisk utveckling har staden genomgått en demografisk tillväxt och urbanisering. Med en växande befolkning och utvecklingen av nya bostads- och verksamhetsområden, ökar behovet av kontorsutrymmen. Efterfrågan förväntas stiga inte minst i stadens centrala delar där många av kommunens arbetstillfäl- len finns. Handel Andelen fysiska butiker i Norr- köping uppgick till 409 stycken år 2022 med en försäljning inom detaljhandeln som överstiger riks- snittet. I kommunen har det varit ett visst fokus på köpcentrum, till exempel Linden köpcentrum. Här ser man en möjlighet till tillväxt inom handelssegmentet med bland annat en kommande storsatsning på 100 miljoner kronor i ett nytt nöjescenter. Under det senaste året har Ingelsta shoppings nya detaljplan godkänts och den syftar till att bredda och förbättra den befint- liga handelsfastigheten. Planen inkluderar tillstånd för att etablera centrum- och hotellverksamhet samt möjliggör en utökning av bygg- rätten för handels- och kontorslo- kaler. Denna kommande utveckling av fastigheten kan komma att skapa en mer diversifierad och dynamisk arbetsmiljö. Logistik, lager och industri Enligt Intelligent Logistiks ranking för logistiklägen 2023, hamnar Norrköping på delad femte plats tillsammans med Stockholm Nord, vilket visar på regionens attrakti- vitet gällande logistikfastigheter. Den tillkommande ytan under 2023 beräknades till 52 000 kvadratmeter där tillgången till hamn, flygplats, järnväg och E4:an är ytterst gynn- samt för regionen. Denna strategis- ka position har gjort staden till ett starkt nav i det svenska transport- systemet med stor kapacitet och utrymme för expansion. Hyresnivåer kontor Yieldnivåer kontor n Stockholm n Göteborg n Malmö n Uppsala n Norrköping n Gävle n Stockholm n Göteborg n Malmö n Uppsala n Norrköping n Gävle 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E Kr/kvm/år 0% 6% 8% 4% 2% 10% 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E Norrköpings hamn har genomgått en omfattande utveckling och har flyttats ut från innerstaden för att kunna ta emot fler och större fartyg. En flytt som har möjliggjort ökade godsvolymer och en mer effektiv logistik. En ny hamndel invigdes i september 2023, vilket ytterligare förstärker stadens logistiska kapa- citet. Dessutom har Kardonbanan, en järnvägsanslutning mellan Södra stambanan och Pampushamnen, ökat andelen gods som fraktas på järnväg samt lett till en förbättrad hantering av gods. FASTPARTNER 2023 41 MARKNADER OCH SEGMENT ===== SIDA 44 ===== Hyresnivåer industri, lager och logistik Yieldnivåer industri, lager och logistik n Stockholm n Göteborg n Malmö n Uppsala n Norrköping n Gävle n Stockholm kategori A n Stockholm kategori A n Malmö n Uppsala n Norrköping n Gävle 0 500 1 000 1 500 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E 0% 2% 4% 6% 8% 10% 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E GÄVLE Kontor Gävle, regionstaden norr om Stockholm och Uppsala är på uppåtgående vad gäller tillväxt. Det strategiska läget mellan Stockholm och norra Sverige, tillsammans med att det finns ett universitet, samt närheten till Sandviken och lik- nande kommuner, har lett en ökad efterfrågan på kontorsmarknaden. Gävles historia som viktig hamn- stad och intresset från internatio- nella företag som Microsoft har inneburit en ökad potential. Bygget av Ersbo Park, med moderna kon- tors- och affärslokaler, förväntas göra Gävle än mer attraktiv för företag och investeringar. Handel Köpcentrumet Nian på Drottninga- tan 9 har nyligen bytt ägare. I den centralt belägna fastigheten finns både butiker och kontorslokaler där man tidigare brottats med utmaningar i form av vakanta bu- tikslokaler. Här ser den nya ägaren möjligheter att utveckla Nian till en mer attraktiv destination för såväl handel som kontorsverksamhet. Stadens strategiska läge nära Stockholm och Arlanda, tillsam- mans med en förväntad befolkning- sökning till 120 000 invånare år 2030, visar på goda möjligheter för fastighetsutveckling. Gävles diver- sifierade ekonomi med specialise- ringar inom transport, logistik och hållbarhet samt en stark infrastruk- tur, skapar tillsammans en efterfrå- gan på kommersiella fastigheter. Logistik, lager och industri Gävle hamn är den största logistik- hubben i norra Mellansverige. Den fungerar som en viktig knutpunkt för export av produkter från regio- nens stål-, trävaru- och pappersin- dustri till övriga världen. Samtidigt är Gävle hamn en ankomstpunkt för insatsvaror till industri, för driv- medel och för konsumentprodukter samt för projektlast för distribution inom landet. Här möts och sam- manstrålar desstuom flera viktiga godstransportkorridorer från regio- nens industriomården. Många olika företag och andra aktörer är aktiva i hamnområdet som är en central del av regionens logistiknätverk. På sikt förväntas T olvforsskogen att etablera sig som ett ännu star- kare logistikläge. Planeringen för det nya området har pågått länge, med ett första omnämnande i Gävle kommuns översiktsplan från 1990. Området är omfattande och täcker cirka 1 200 hektar. På grund av dess storlek förväntas utvecklingen av T olvforsskogen fortsätta under många år, troligen ända fram till omkring år 2050. Den mellansvenska regionen, inklusive Gävle, Sandviken och Dalarna, har haft en betydande tillväxt inom logistikmarknaden där Gävles växande containerhamn, som genomgått en miljardinvestering för att fördubbla kapaciteten, är en bärande faktor. Infrastrukturella förbättringar, som uppgradering av E16, samt lo- gistikutbildningar och forskning på Gävle högskola, bidrar till regionens starka position inom logistik. Gävles koppling till rikskombitermina- len Stockholm Nord i Rosersberg förstärker dess anknytning till Stor-Stockholm. På fem år, från 2018 till 2023, har regionen vuxit med totalt 47 000 kvadratmeter logistikyta. Alderholmen 13:2 På fem år har regionen vuxit med totalt 47 000 kvadrat- meter logistikyta. 42 FASTPARTNER 2023 MARKNADER OCH SEGMENT ===== SIDA 45 ===== Hyresnivåer handel Hyresnivåer industri, lager och logistik i Stockholm Yieldnivåer handel Yieldnivåer industri, lager och logistik i Stockholm n Stockholm CBD n Göteborg Prime n Malmö Prime n Uppsala n Norrköping n Gävle n City n Solna n Västberga n Lunda n Norrort n Märsta/Arlanda stad n City n Solna n Västberga n Lunda n Norrort n Märsta/Arlanda stad n Stockholm CBD n Göteborg Prime n Malmö Prime n Uppsala n Norrköping n Gävle -1 000 4 000 9 000 14 000 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E 0% 2% 4% 6% 10% 8% 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E 0 200 400 600 800 1 000 1 200 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 8% 7% 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24E FASTPARTNER 2023 43 MARKNADER OCH SEGMENT Hammarby-Smedby 1:458 ===== SIDA 46 ===== 26 000 Fastoffice är idag en av de största aktörerna med totalt över 26 000 kvadrat meter lokalyta i några av Sveriges största städer. Allt fler hyresgäster efterfrågar Fastoffice-konceptet och Fastpartner är idag en av de största aktörerna inom flexibla kontorslösningar. Stor efterfrågan på flexibelt kontorskoncept Med varumärket Fastoffice erbjuder Fastpartner mindre och flexibla arbetsplatser där flera hyresgäster delar på samma kontorsfaciliteter. Det är ett koncept som är mycket efterfrågat och under de senaste åren har vi sett en stark tillväxt hos ett flertal aktörer inom detta segment. Fastoffice är idag en av de största aktörerna med totalt över 26 000 kvadratmeter lokalyta i några av Sveriges största städer. Många fördelar Konceptet har många fördelar, både för hyresgäster och för hyresvär- den. Hyresgästerna kan på ett enkelt sätt, med ytterst begränsad administration, få tillgång till en attraktiv och fullt fungerande arbetsplats. T ack vare att man delar på gemensamma faciliteter blir månadskostnaden lägre än om respektive hyresgäst ska ordna med allt på egen hand. Fastparnters flex- ibla hyresvillkor underlättar för fö- retagen att anpassa sin verksamhet, både sett till risk och rent praktiskt. Ytterligare en fördel är att få vara en del av det sammanhang som skapas genom att ett flertal intressanta företag delar kontor. Fastoffice-kontoren genererar generellt sett en högre hyra och kräver vanligen färre ombyggnatio- ner än gängse lokaler, vilket är en fördel för oss som hyresvärd. Det är med andra ord ett hållbart koncept samtidigt som det är en god affär för Fastpartner. Det ger oss dessutom möjlighet att på nära håll följa våra hyresgästers tillväxtresa. Under året har vi till exempel sett hyresgäster gå från att hyra 25 m2 till att hyra 280 m2. 44 FASTPARTNER 2023 FASTOFFICE Hilton 2 ===== SIDA 47 ===== FASTPARTNER 2023 45 FASTOFFICE Rånäs 1 ===== SIDA 48 ===== Under 2023 har hållbarhetsarbetet hos Fastpartner prioriterats väldigt högt. Uppföljning, analys, styrning och konkreta åtgärder har haft stort fokus. Nya redovisningsregler CSRD analyseras och implementeringen påbörjas. Vetenskapliga hållbarhets- mål, SBTi-mål, har satts och godkänts. Bättre målstyrning och redovisning ger en god grund för oss att minska vårt klimatavtryck. Vi har ökat de certifierade fastigheterna med 7 procent och nu utgör de 58 procent av fastighetsvärdet. Energiintensiteten har minskat under 2023 med 5,7 procent och vårt klimatavtryck inom Scope 1, 2 och 3 har minskat med 11,2 procent. Hållbarhetsarbete, styrning och genomförande Fastpartner fortsätter att satsa lång- siktigt på hållbarhet. De övergripan- de målen arbetas fram inom bolaget och beslutas av ledningsgrupp och styrelse. Det är sedan Hållbar- hets- och Projektchefen som leder hållbarhetsarbetet tillsammans med Hållbarhetsgruppen Miljö och Energi. Fastpartners Hållbarhets-, Miljö- och Energiledningssystem uppdateras varje år. I Ramverk Hållbarhet är taxonomiförordning- en, certifieringsregler, BBR och Fastpartners egna mål inarbetade. Förvaltningspersonal genomför hållbarhetsåtgärder och följer upp resultaten. Fastpartner har arbetat med att sätta kort- och långsiktiga vetenskapliga mål enligt Science Based T argets initiative (SBTi). Dessa mål är nu godkända vilket ger oss ytterligare en bra grund för vårt fortsatta hållbarhetsarbete. Vi har inlett arbetet med CSRD, Corporate Sustainability Reporting Directive, vilket utgör de nya redo- visningsregler som kommer att gälla för Fastpartner från och med 2025. För att kunna driva och redovisa hållbarhetsarbetet i positiv riktning genomför vi dubbla väsentlighetsa- nalyser, har intressentdialoger samt utvärderar vår värdekedja. 58 procent miljöcertifierade fastigheter Fastpartner lyckades under 2023 uppnå en certifieringsgrad på 57,7 procent av fastighetsvärdet vilket motsvarar ett sammanlagt värde på 19 482 MSEK. Förvaltningspersonal arbetar intensivt och engagerat för att erhålla hållbara fastigheter och ökningen under 2023 var 7,0 procent. Arbetet med certifieringar fortsätter under de kommande åren för att nå målet att mer än 80 procent av fastigheterna ska vara certifierade vid utgången av 2025, mätt i fastighetsvärde. Fastpartner är medlemmar i Sweden Green Building Council (SGBC), en branschorganisation som certifierar, utvecklar och följer upp miljöcertifieringar av fastighe- ter. Av de certifieringssystem som finns tillgängliga har Fastpartner valt att certifiera sina befintliga byggnader i BREEAM In-Use, very Hållbarhet kommer att fortsätta ge oss positiva utmaningar under överskådlig tid. Fastpartner arbetar intensivt för ett hållbart samhälle. Hållbarhetsarbetet en positiv utmaning 58% av Fastpartners fastighetsvärde är certifie rat vilket motsvarar 19 482 MSEK. Värdet av miljöcertifierade fastigheter skall öka med >10% per år och utgöra > 80% i slutet av 2025 CO2e utsläppen skall minska med >15% per år Energianvändningen skall minska med >2% per år i befintligt bestånd Vision 2030: Att uppnå 100% klimat- neutralitet i Scope 1 och Scope 2 Vision 2045: Att uppnå 100% klimat- neutralitet i Scope 1, Scope 2 och Scope 3 Miljömål 46 FASTPARTNER 2023 HÅLLBARHET I VÅRA FASTIGHETER ===== SIDA 49 ===== good eller Miljöbyggnad iDrift, Sil- ver. För nybyggnation har Fastpart- ner valt att certifiera enligt BRE- EAM, very good eller Miljöbyggnad, Silver. Dessa certifieringssystem bedömer många olika aspekter av byggnaderna, deras inre och yttre miljö, underhåll samt media- och energianvändningen. Fastpartner har tidigare valt att certifiera ett antal fastigheter enligt GreenBuilding som fokuserar på energiförbrukningen i fastig- heterna. GreenBuilding har som krav att energianvändningen ska vara 25 procent lägre än nybygg- nadsstandarden i BBR eller för befintliga fastigheter 25 procent lägre än tidigare energianvändning. Samtliga certifieringar ställer krav på regelbundna uppföljningar av fastigheterna och även redovisning till certifieringsorganen. 47 av Fast- partners fastigheter är certifierade enligt BREEAM, Miljöbyggnad eller GreenBuilding. Minskad energianvändning Fastpartner har kontinuerligt fort- satt att minska energianvändningen i våra fastigheter. Målet är att mins- ka energianvändningen med mer än 2 procent per år. Under 2023 minskade energiintensiteten med 5,7 procent vilket gav en energian- vändning på 80,9 (85,8) kWh/m², Atemp, år. Vår personal har arbetat engagerat med att sänka förbruk- ningen av el, värme och kyla i våra fastigheter. Detta är ett kontinuer- ligt arbete som fortsätter år för år. Mer förnybar energi från vatten, solceller och värmepumpar Andelen av egenproducerad förny- bar energi fortsätter att öka från år till år. Solcellsanläggningar och vär- mepumpar, till exempel geoenergi och luftvärmepumpar fortsätter att öka i antal. Montage och installatio- ner förbättras succesivt med ökat energieffektivitet på våra anlägg- ningar. Vi har nu 15 fastigheter med solcellsanläggningar på tak eller fasad. Solcellselen står för cirka 3,0 (2,2) procent av vår elanvändning och leveranserna har ökat med 20,0 procent och installerad effekt är 1 945 kWp (toppeffekt, peak, för solceller) vilket är mer än dubbla effekten jämfört med 2022. Under kommande år kommer vi att få ut mera solcellsel. Värmepumpar i form av geoen- ergi och luftvärmepumpar tillför miljövänlig värme och kyla till våra fastigheter. Vi har nu 16 fastigheter som har värmepumpar och några av dessa anläggningar producerar även kyla till fastigheterna. Dessa värme- pumpar står för 2,3 (2,0) procent av den tillförda energin till våra värmeanläggningar, men effekten av dessa motsvarar 6,1 (6,2) procent av den tillförda värmeenergin. Fastpartners elinköp är till 100 procent producerad av vattenkraft med nära noll CO2e-utsläpp, Bra Miljöval, 100 procent vatten. Vi samarbetar med Naturskyddsfören- ingen och Energiförsäljning Sverige (EFS) för att uppnå ett bättre hållbarhetsarbete och ett minskat klimatavtryck. Inköp av fjärrvärme ger minskat klimatavtryck genom miljövänlig eller klimatkompense- rad fjärrvärme. Vi samarbetar med flera leverantörer av fjärrvärme och fjärrkyla för att miljöoptimera leveranser, fastigheter och distribu- tionssystem. Förutom att minska energiuttaget för el, fjärrvärme och fjärrkyla arbetar vi för att få ner effekttopparna. Minskad klimatpåverkan från Scope 1, 2 och Scope 3 Under 2023 redovisades ett totalt utsläpp på 1 147 (971) ton CO2e, motsvarande 0,68 (0,60) kg CO2e per m², Atemp, år. De redovisade utsläppen avser uppmätta värden ifrån Scope 1 och Scope 2 och inkluderar inköpt klimatkompense- rad fjärrvärme. Detta är en öknining med 13,5 (minskning 30,1)procent jämfört med föregående år. Fastpartners mål att halvera utsläppen mellan 2019 och fram till 2025 uppnåddes redan vid utgången av 2021. Jämfört med utgångsåret 2019 4,44 kg CO2e/m², Atemp, år har utsläppen gått ner till 0,68 kg CO2e/m², år vilket är en minskning 3,0%11,2% Fastpartners sol cellsanläggningar på tak eller fasad står för cirka 3,0 (2,2)% av vår elanvändning. Utsläppen av växthusgaser inom Scope 1, 2 och 3 minskade med 11,2 (30,1)% under 2023. Hilton 2 FASTPARTNER 2023 47 HÅLLBARHET I VÅRA FASTIGHETER ===== SIDA 50 ===== med 84,8 procent. Redan mellan 2013 och 2018 halverade Fastpart- ner sina utsläpp av växthusgaser i Scope 1 och 2, vilket gav det nya målet med ytterligare en halvering från 2019 till 2025. Inom Scope 3 beräknas Fastpart- ners klimatavtryck med tyngdpunk- ten på vår projektverksamhet. Under 2023 minskade vi våra utsläpp till cirka 13 507 (14 915) ton CO2e, motsvarande 7,96 (9,14) kg CO2e/m² Atemp, år. Vår ambition är att sänka utsläppen i Scope 3 ytterligare med i huvudsak mer miljövänliga och resurseffektiva bygg- och förvalt- ningsprocesser. Vi utvärderar, genom bland annat ByggVaruBedömningen, material och tjänster så att de med låga klimatavtryck används. Miljöbe- tong, förnybar el märkt Bra Miljöval, övriga material med lågt klimatav- tryck, är några exempel. Utvecklingen med mer miljö- och klimatvänliga material samt tjänster går i positiv riktning, men behöver utvecklas vidare år för år. Vi lägger stor vikt vid att mäta och effektivisera återbruk, återvinning samt avfallsmängder. Fastpartner genomför för närvarande ett säker- ställande av avfallsmängder från våra leverantörer. Viss data saknas, vilket gör att vi har valt att inte redovisa avfallsmängderna. Målet är att minska avfallsmängderna med minst 1 procent årligen och samti- digt öka återbruket. Återvinning ska förbättras och göras mer effektivt. Minskad vattenanvändning En resurs som är viktig att spara på är vatten och Fastpartner fortsätter att arbeta med att sänka vattenan- vändningen. Målsättningen är att varje år sänka vattenanvändningen med minst 1 procent per kvadrat- meter, Atemp. Under 2023 var vattenanvänd- ningen 0,228 (0,249) m³/m², Atemp, år vilket är en minskning med 8,4 procent jämfört med 2022. Jämfört med 2019 har vattenanvändningen minskat med 22,1 procent. Fortsat- ta besparingsåtgärder krävs dock för att få ned vattenanvändningen ytterligare. Förvaltning och projekt med hållbarhet i fokus Fastpartner har väl utvecklade ru- tiner och ramverk samt även gröna hyresavtal för att kunna genomföra hållbarhetsarbetet långsiktigt inom förvaltning och projekt. Rutiner och ramverk är baserade på taxonomi- förordningen, BBR, certifieringsreg- ler och även Fastpartners egna krav som styr hållbarhetsarbetet i positiv riktning. Byggvarubedömningen, BVB, används för att kunna välja material ur hållbarhetssynpunkt och våra projekt har digitala material- liggare. Vår personal arbetar aktivt med att minska klimatavtrycket. Vi förbättrar våra fastigheter kontinuerligt genom att bland annat byta till mer miljövänliga och energieffektiva uppvärmnings- och kylmetoder, digitalisering, smartare styrning och övervakning av våra installationssystem, energieffek- tiva fönster, tilläggsisoleringar och montering av energibesparande belysningsarmaturer. Det leder till sänkt energian- vändning, sänkt vattenanvändning, minskade avfallsmängder, mer miljövänliga produkter samt anpass- ning till ett förändrat klimat med kyla, värme och ökad nederbörd. Att öka den biologiska mångfalden i våra områden är en viktig aspekt när vi gör förändringar inom förvaltning- en eller genomför större projekt. Vi anpassar oss efter varje områdes naturliga biotop för att öka biodiver- siteten. Nederbörd och dagvatten tillsammans med växtlighet används som naturliga resurser för att möjliggöra förbättrade miljöer för växter, djur och insekter. En digitaliserad fastighetsprocess Fastpartners affärsprocesser fort- sätter att digitaliseras och därmed effektiviseras. En stor majoritet av våra fastigheter är uppkopplade och har smarta styrsystem. Det underlättar övervakning, styrning och genomförandet av förbättringar på distans eller i våra fastigheter. Hyresavtal, leverantörsavtal, hyres- avisering och leverantörsfakturor hanteras i princip digitalt. I fastigheterna installeras digitala trapphustavlor vilka uppdateras från våra kontor och där innehållet utö- kas och varieras. Kommunikationen och möten med våra hyresgäster och leverantörer sker både digitalt och fysiskt. Önskemålen varierar mellan våra hyresgäster, men bägge sätten att kommunicera kompletterar varandra. Genom digitaliseringen kan Fastpartners personal lägga mer fokus på värdeskapande åtgärder och affärer. Gröna avtal med hyresgäster och mobilitet Genom våra gröna hyresavtal har vi goda samarbeten med våra hyresgäs- ter för att lyfta miljöarbetet och minska klimatavtrycket. En stor del av våra hyresavtal är gröna och ställer krav på såväl Fastpartner som våra hyresgäster. Hyresgästernas kunskaper om sin verksamhet och vår kunskap om fastigheter leder till minskad energi- och resursan- vändningen. Tillsammans blir vi mer resurseffektiva avseende såväl material som tjänster, ökar återbru- ket och återvinningen samt minskar avfallsmängderna. I våra områden och i våra fastig- heter stimulerar vi hållbart resande såsom kollektivt resande samt gång- och cykeltrafik. Vi har ett stort antal cykelparkeringar i våra fastigheter Energianvändning (MWh) 2023 2022 2021 El 29 881 34 500 35 947 Värme 99 522 97 339 104 452 Kyla 7 976 8 199 9 114 Summa 137 379 140 038 149 513 Intensitetsmått (kWh/m2, Atemp, år) 81 86 96 Certifieringar (MSEK) 2023 2022 2021 Andel 20231) BREEAM 12 518 9 488 7 797 37,1% Miljöbyggnad 3 739 5 197 3 036 11,1% GreenBuildning 3 225 3 518 3 506 9,5% Certifierade totalt 19 482 18 203 14 339 57,7% Utsläpp (ton CO2e ) 2023 2022 2021 Scope 1 301 203 249 Scope 2 846 769 1 139 Summa 1 147 971 1 388 Intensitetsmått scope 1+2 (kg CO2e/m2, Atemp, år) 0,68 0,60 0,89 Vattenanvändning 2023 2022 2021 Total vattenförbrukning (m3) 386 776 405 678 368 334 Vattenintensitet (m3/m2, Atemp, år) 0,228 0,249 0,236 1) Andel av totala fastighetsvärdet Den el vi köper är till 100% produce rad av vattenkraft med nära noll i utsläpp. 48 FASTPARTNER 2023 HÅLLBARHET I VÅRA FASTIGHETER ===== SIDA 51 ===== och även omklädningsrum med duschfaciliteter. Det stimule- rar även motion i anslutning till arbetsplatsen och vi har även gym i våra områden. Cykelparkeringarna innehåller ofta en cykelverkstad som är tillgänglig för alla. I våra fast- igheter fanns vid årsskiftet 2023/24 958 laddplatser för eldrivna bilar. Utbyggnaden av laddplatser har tillsammans med våra hyresgäster gått väldigt fort. Långsiktighet tillsammans med leverantörer Fastpartner använder sig av ett stort antal leverantörer inom energi, media, byggprojekt, service och un- derhållstjänster. Avtal tecknas med finans- och försäkringsbolag, energi- leverantörer, avfalls-, installations-, bygg- och andra serviceentreprenö- rer. De verkar inom hela vårt fast- ighetsbestånd, men huvudsakligen inom Storstockholmsområdet. Vi har många långsiktiga samarbeten från våra närområden och mestadels svenska leverantörer. Vår Uppförandekod för leverantö- rer och vårt HME-system, Hållbar- het, Miljö- och Energiledningssys- tem är viktiga när vi tecknar avtal och under avtalstiden. Tillsammans med leverantörerna utvecklar vi vår förvaltning och våra processer för att uppnå hållbara lösningar. För att säkerställa att våra krav uppfylls genomför vi revisioner och uppföljningar på aktuell arbetsplats eller hos leverantören. Skyddsron- der, riskbedömningar och hand- lingsplaner tas fram tillsammans med leverantörerna. Vi säkerställer att lagar och förordningar efterlevs samt att arbetsplatserna är trygga och inkluderande. FASTPARTNER 2023 49 HÅLLBARHET I VÅRA FASTIGHETER Brahelund 2 ===== SIDA 52 ===== PROJEKT- OCH FASTIGHETSUTVECKLING ● Fastpartner förädlar löpande fast- ighetsbeståndet med anpassningar i syfte att möta hyresgästernas önskemål. Affärskänsla, nyfikenhet, hållbarhetstänk och efterfrågan från hyresgäster driver utveckling- en. Det avser samtliga fastigheter oavsett befintlig användning såsom kontor, industri, samhällsfastig- heter eller bostäder. Genom att energieffektivisera med sänkt energianvändning, montera solceller och laddplatser för elfordon samt att miljöcertifiera våra fastigheter uppnår vi ett minskat klimatav- tryck. Affärsanalyser, efterfrågan från hyresgäster, klimatriskanalyser, resurs- och energieffektivisering leder till attraktiva lokaler för kom- mande hyresgäster som samtidigt motarbetar negativ klimatpåverkan. Attraktiva och hållbara lokaler ger oss en konkurrensfördel nu och i framtiden. Bland de projekt som kan nämnas är miljöcertifierad lokalanpassning åt flera hyresgäster, Aimo och STC, i fastigheten Syllen 4, i Liljeholmen. Nybyggnad av serverhall åt Conapto i fastigheten Stensätra 19, Sätra, miljöcertifierad nybyggnad av en byggmarknad åt Beijer i fastigheten Bagaren 7, Växjö och i Västberga byggs det miljöcerti- fierat åt SGD Golv med solceller på taket. På fastigheten Märsta 24:4, Arlanda stad, byggs det nytt åt Sig- tuna Vatten. Fastigheten miljöcerti- fieras enligt Miljöbyggnad silver och solceller monteras på taket. Fastpartner har under 2023 haft ett fortsatt stort fokus på investe- ringar i projekt- och fastighetsut- veckling inom eget bestånd. T otalt investerades 492,2 (746,7) MSEK i egna fastigheter. Per 2023-12-31 uppgick pågående projektinves- teringar i fastigheterna till 661,7 (536,7) MSEK. Återstående inves- teringsvolym för dessa projektin- vesteringar uppgick till 236 (465) MSEK. Vid projekt- och fastighetsutveck- ling görs alltid affärsanalyser, möj- lighets- och riskbedömningar samt Projekt- och fastighets- utveckling Utveckling av Fastpartners fastigheter genom ombyggnad, tillbyggnad och nybyggnation ger god avkastning över tid. Belöningen sker genom förbättrade kassaflöden, högre värden på fastigheterna och mindre miljöpåverkan. Samtliga större projekt miljöcertifieras enligt Breeam eller Miljöbyggnad. Investeringar i befintligt bestånd MSEK Nybyggnation 129,8 Hyresgästanpassningar 294,6 Miljö-, underhålls- och planprojekt 67,8 Totalt 492,2 Brahelund 2 50 FASTPARTNER 2023 ===== SIDA 53 ===== PROJEKT- OCH FASTIGHETSUTVECKLING hållbarhetsbedömningar. Projekt utformas ofta i en dialog befintliga eller nya hyresgäster. Våra fastig- hetsinvesteringar ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och vara väl utformade för att ur ett långsiktigt helhetsperspektiv ge ökade värden, ökade kassaflöden samt tillföra för- bättringar ur hållbarhetssynpunkt. Hållbarhet är alltid en ledstjärna i våra projekt och syftar till att mins- ka vårt klimatavtryck. Vi planerar för att behålla eller förbättra natur- liga biotoper för djur- och växtlivet, en hållbar hantering av dagvatten och grundvatten, resurseffektiv byggnation med minskad åtgång av material, ökat återbruk, ökad återvinning och minskade avfalls- mängder. Vi ska dessutom förbättra våra områden för att stå emot klimatförändringar som nederbörd, värme och kyla. Fastpartner strävar mot en god bebyggd miljö på kort och lång sikt. Byggrätter Fastpartner har ett stort antal potentiella projekt och tillskapade byggrätter i sin utvecklingsport- följ. Vid årsskiftet summerade den framtida byggrättsportfölj till cirka 443 (444) tkvm, fördelat på 126 (131) tkvm bostäder och 317 (313) tkvm kommersiell yta. Byggrätterna befinner sig i olika skeden, från planidéer till färdig detaljplan med möjlighet att starta byggandet. Det ger oss möjlighet till ökad avkast- ning under flera år framöver. De flesta av projekten och byggrätterna finns inom tillväxtorter med goda möjligheter till genomförande och god avkastning. Värdet på byggrät- terna var per 2023-12-31, 589 (634) MSEK varav 182 (193) MSEK avsåg bostadsbyggrätter, motsvarande i snitt 1 444 (1 473) kr/kvm, och 407 (441) MSEK avsåg kommersiella byggrätter, motsvarande i genom- snitt 1 284 (1 409) kr/kvm. De outnyttjade byggrätterna återfinns på fastigheter som innehas av Fastpartner med både äganderätt och tomträtt. Fastpartners projekt- portfölj utvecklas positivt och fylls kontinuerligt på. Projekten går från idéer till genomförande och uthyr- ning samt slutligen till förvaltning. Större potentiella projekt och byggrätter Region Område Fastighet Upplåtelseform Fast.kategori Status Möjlig byggstart1) Tillkommande yta (kvm, BTA)2) Tillk. antal2) Bostad Kommersiellt Total Bostäder Stockholm Sundbyberg Päronet 2 Äganderätt Bostäder, F-skola Inför detaljplan, byggstart 2024, 2027 10 000 800 10 800 154 Stockholm Årsta Allgunnen 7 Markanv/Tr/ Ägande Bostäder, F-skola Pågående detaljplan 2027 8 600 900 9 500 108 Stockholm Västberga Timpenningen 6 Tomträtt Kommersiellt Inledande byggjobb 2021 – 40 000 40 000 - Stockholm Liljeholmen Syllen 4 Tomträtt Kommers/Bostäder Inför detaljplan 2027 4 200 5 400 9 600 140 Stockholm Lidingö Diviatorn 1 Äganderätt Bostäder Inför detaljplan 2027 3 100 - 3 100 78 Stockholm Bromma Riksby 1:13 Markanv/Tr/ Ägande Bostäder/kommersiellt Pågående detaljplan 2030 40 300 46 700 87 000 540 Stockholm Märsta Märsta C Äganderätt Kommersiellt Inför Byggstart 2025 0 16 800 16 800 - Stockholm Vallentuna Vallentuna C Äganderätt Bostäder/kommersiellt Pågående detaljplan 2026 20 000 7 000 27 000 250 Stockholm Vallentuna Vallent-Rickeby 1:472 Äganderätt Bostäder/handel Inför Byggstart 2024 2 800 600 3 400 48 Stockholm Täby Stansen 1 Äganderätt Förskola Inför Byggstart 2025 2 000 2 000 - Ulricehamn Ulricehamn Slingan 1 Äganderätt Lager/logistik/service Inför Byggstart 2024 23 500 23 500 - Gävle Näringen Näringen 10:4 Äganderätt Kommersiellt Inför Byggstart 2025 10 000 10 000 - Gävle Hemsta Hemsta 11:11 15:7 Äganderätt Kommersiellt Inför Byggstart 2025 20 000 20 000 - Gävle Gavlehov Sätra 64:5 108:23 Äganderätt Bostäder/kommersiellt Inför byggstart 2024 11 500 24 500 36 000 164 Uppl. Väsby Johannelund Hammarby-Smedby 1:458 Äganderätt Kontor/Tillverkning Inför Byggstart 2025 16 300 16 300 - Stockholm Kista Ekenäs 1 mfl Tomträtt Centrum/kommersiellt Pågående detaljplan 2026 18 100 18 100 Totalt 100 500 232 600 333 100 1 482 1) Med möjlig byggstart avses när projektet bedöms kunna starta förutsatt att planarbetet utvecklas som förväntat och i förekommande fall att uthyrning nått en erforderlig nivå. 2) Siffrorna grundar sig på uppskattningar och bedömningar av Fastpartner och är således preliminära. Siffrorna kan komma att revideras under projektens gång. Fastpartners största pågående projekt 31 december 2023 Fastighet Projekttyp Projektyta (kvm) Beräknad investering (MSEK) Beräknad åter stående investering (MSEK) Beräknat färdigt, år Aga 2, Lidingö Ombyggnad, Utbildning, kontor, vård, mm 7 100 64 4 Q1 24 Brahelund 2, Solna Ombygg flera hg Setra, Spirax, Info Solutions 3 900 22 6 Q2 24 Arbetsbasen 3, Västberga Nybyggnad, lager kontor showroom 5 200 115 9 Q2 24 Robertsfors 3, Lunda, Stockholm Om- och utbyggnad, Ahlsell 4 500 35 8 Q3 24 Stensätra 19, Sätra, Stockholm Nybyggnad, Serverhall, Conapto 4 000 94 23 Q3 24 Krejaren 2,Östermalm, Stockholm Utökning FCG plan 5 och 8 samt miljö 1 700 10 2 Q3 24 Sporren 4, Malmö Hållbarhet, Miljö o Energi Hg-anpassn 19 100 25 9 Q4 24 Bagaren 7, Växjö Nybyggnad, Byggmarknad Beijer 6 400 90 10 Q4 24 Syllen 4, Liljeholmen, Stockholm Ombyggnad flera hg, Aimo och STC 2 400 30 7 Q4 24 Märsta 24:4, Arlandastad Nybygg Sigtuna Vatten, miljöcertifierad 1 900 40 39 Q2 25 Totalt 56 200 525 117 FASTPARTNER 2023 51 ===== SIDA 54 ===== återspeglar bankens avsikt att få mer tid för att utvärdera effekter- na på ekonomin och inflationen i det rådande ränteläget. När USA rapporterade sina inflationsdata, tolkade marknaden den fortsatta nedåtgående trenden som högst opportunistisk. T rots att inflationen i USA ökade från juni och nådde 3,0 procent i juli och vidare till 3,7 pro- cent i september, meddelade FED i november att det kan bli aktuellt med ytterligare en höjning innan årets slut. BNP-tillväxten i USA låg på 2,1 procent på årsbasis för det andra kvartalet. 2023 har präglats av en betydande osäkerhet till följd av geopolitiska händelser, hög inflation och förändrade ränteförhållanden. Konflikter- na i Ukraina och Mellanöstern har skapat en global oro som påverkat viljan att investera. Makroekonomi Inflationen har efter den höga not- erigen på 10,2 procent i december 2022 sjunkit och låg ett år senare, i slutet av 2023 på 2,3 procent. T rots att siffran närmat sig Riksbankens mål om 2 procent, hamnade den ändå över analytikernas förvänt- ningar om 2,1 procent. En inflation som visat sig sämre än analytikernas förväntningar, tillsammans med rap- porter om ökad inflation i Eurozo- nen och USA under samma månad, ger upphov till ökad osäkerhet kring när i tiden det kan vara aktuellt för omfattande räntesänkningar. Prog- nosmakare antyder att räntetoppen nåddes under Riksbankens septem- bermöte, då styrräntan höjdes till 4 procent. Riksbanken beslutade att behålla räntan oförändrad under novembermötet, vilket delvis stöder tesen om att en eventuell räntetopp är nådd. Utvecklingen på lång sikt beror i hög grad på de geopolitiska spänningarna runt om i världen, vilket skapar osäkerhet och prissvängningar inom olika sektorer som råvaror, energi och livsmedel. Dessa komplexa händelser försvårar försöken till att dämpa inflationen både nationellt och globalt vilket skapar stora osäkerhetsmarginaler i prognoserna framgent. Minskad köpkraft De globala oroligheterna har haft en negativ påverkan på den svenska ekonomin under året, vilket lett till minskad köpkraft och svårigheter inom sektorer som till exempel bostadsbyggande. Effekterna resulterade i en minskning av BNP för 2023 jämfört med 2022, och trenden bedöms fortsätta in i 2024. Arbetslösheten låg på relativt stabila nivåer om 6,7 procent under december månad, medan antalet konkurser för året nådde de högsta nivåerna på 20 år. Sammanlagt utgör ökningen av konkurser 31 procent jämfört med föregående år. Nästan alla branscher har drabbats hårt av lågkonjunkturen med höga räntor, stigande kostnader och återhållsam- het hos kunderna. Sportsegmentet upplevde den största ökningen i inköpspriser med 83 procent under året, följt av bilhandlare med 41 procent och byggbranschen med 38 procent. T otalt gick 1 487 bygg- firmor och entreprenörer omkull. Inom detaljhandeln har utmaning- arna varit betydande, med 983 handlare i konkurs, en ökning på 30 procent. Under det tredje kvartalet registrerades en ökning av lönerna i Sverige med 4 procent jämfört med motsvarande period året innan, en- ligt medlingsinstitutet. Globalt sett steg de svenska lönerna med 4,7 procent. I jämförelse var ökningen 4,6 procent i USA och 5,2 procent i euroområdet. T rots Sveriges sta- biliserade löneutveckling befinner sig ekonomin i en avmattning där prognoser om förväntad återhämt- ning skiljer sig markant. Bibehållen ränta i USA Under juli månad höjde USA:s riksbank, Federal Reserve (FED) styrräntan med 25 punkter till intervallet 5,25-5,50 procent. Be- slutet förväntades att bli den sista höjningen FED gör för att hämma inflationen i USA. Under både september och november beslutade FED att räntan skulle bibehållas på samma nivåer. Ett beslut som 2,3% Inflationen i december 2023 låg på 2,3% jämfört med 10,2% 2022. 52 FASTPARTNER 2023 MAKROEKONOMI Hilton 5 ===== SIDA 55 ===== Finansiering ===== SIDA 56 ===== Fastpartners egna kapital uppgick till 14 618,0 MSEK vid utgången av 2023. De räntebärande skulderna uppgick till 16 650,3 MSEK motsva- rande en belåningsgrad om 49,3 procent. Med anledning av kraftigt stigande marknadsräntor sjönk räntetäckningsgraden till 1,8 ggr. LÅNESTRUKTUR PER 2023-12-31 (MSEK) Låneavtal Varav utnyttjat Låneavtalets löptid 1 155,0 1 155,01) 2024 7 605,4 5 655,42) 2025 2 295,7 2 295,73) 2026 3 887,8 3 887,84) 2027 1 284,1 1 284,1 2028 216,0 216,0 2029 1 115,0 1 115,0 2032 1 041,3 1 041,3 2034 Totalt 18 600,3 16 850,3 1) Varav 1 100,0 avser obligationslån och 55,0 avser företagscertifikat. 2) Varav 1 750,0 avser grönt obligationslån. 3) Varav 1 300,0 avser grönt obligationslån. 4) Varav 2 100,0 avser gröna obligationslån. FINANSIERING 54 FASTPARTNER 2023 Finansiering Att äga och förvalta fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet. Tillgång till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fastighets rörelse. Fastpartners tillgångar uppgick per 31 december 2023 till 36,0 (38,1) miljarder kronor. Verksamheten finansieras med en kombination av eget kapital, rän tebärande skulder samt övriga skulder. De två viktigaste kapitalkällorna är det egna kapitalet och de räntebärande skulderna. Dessa svarade vid årsskiftet för 40,6 (43,0) procent respektive 46,2 (43,9) procent av Fastpartners finansiering. Ränterisk och räntetäckningsgrad Räntekostnader utgör en av verksamhet ens största kostnader och påverkar tillväx ten i förvaltningsresultatet. Räntekostna den påverkas i huvudsak av förändring i marknadsräntan men även av förändrade förutsättningar på kreditmarknaden, som i sin tur påverkar den marginal kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Fastpartner har ingen fast angiven löptid inom vilken den genom snittliga räntebind ningstiden ska ligga. De fleråriga kreditav talen innebär bland annat räntevillkor där bankens marginaler är fastställda i avtalen och där Fastpartner har möjlighet att välja räntebindningstid. Fastpartners finansiella struktur är ut formad med ett tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäck ningsgrad. Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver bolagets motstånds kraft och risknivå för förändringar i ränte nettot. Fastpartner har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 3,0 ggr. För 2023 uppgick räntetäckningsgraden till 1,8 (3,4) ggr. En förändring av de rör liga marknadsräntorna med en procent enhet skulle påverka räntekostnaderna med cirka 130 MSEK per år med befintlig kapital struktur. Fastpartner har valt att fortsätta använda korta bindningstider för huvuddelen av bo lagets finansiering. Detta finansie ringssätt har inneburit att bolagets räntekostnader stigit under året då Riksbanken har höjt styrräntan kraftigt under 2022 och 2023 för att få bukt på den stigande inflationen. Genomsnittlig räntesats på fastighets lånen var per 31 december 2023 4,8 (3,7) procent. Fastpartner bedömer att förutsägbar heten i förvaltningsresultatet medger en relativt hög andel lånat kapital. Fastpart ners egna kapital kan därigenom användas effektivt, vilket skapar högre avkastning än vad som annars skulle vara möjligt, utan att risknivån blir för hög. Eget kapital Fastpartners egna kapital uppgick per 31 december 2023 till 14 618,0 (16 402,1) MSEK vilket motsvarade 40,6 (43,0) pro cent av bolagets totala finansiering. Juste ras det egna kapitalet enligt NRV uppgår soliditeten till 48,3 (51,2) procent. Då Fastpartner normalt säljer fastigheter i bo lagsform, vilket är en skattebefriad trans aktion, är det sannolikt att Fastpartner inte kommer att betala den uppskjutna skatteskulden och bolaget anser därför att det är mest korrekt att justera soliditeten för detta. Fastpartner strävar efter balans mellan en hög avkastning på eget kapital och en acceptabel risknivå. Bolagets mål sättning är att soliditeten långsiktigt ska över stiga 25 procent. Fastpartner har gjort bedömningen att en soliditet överstigan de 25 procent är lämplig med hänsyn till bolagets långa hyresavtal, kapitalbindning och finansiella ställning i övrigt. Fastpartners målsättning för avkastning på eget kapital under en konjunktur cykel uppgår till 12 procent. För år 2023 uppgick avkastningen på eget kapital till –9,9 (0,5) procent. Den genomsnittliga avkastningen på eget kapital har uppgått till 4,0 procent för de senaste tre åren och 10,6 procent för de senaste fem åren. ===== SIDA 57 ===== FINANSIERING FASTPARTNER 2023 55 Räntebärande skulder Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig finansiering där fördel ning mellan eget kapital och räntebärande skulder sätts så att nödvändig finansiering erhålls. De räntebärande skulderna, som är Fastpartners huvudsakliga finansieringskäl la, utgjorde 46,2 (43,9)procent av bolagets finansiering vid årsskiftet. De räntebäran de skulderna består dels av banklån om 10 345,3 (8 717,8) MSEK som upptagits med säkerhet i koncernens fastigheter, dels av sex börsnoterade icke säkerställda obliga tionslån om 6 250,0 (7 550,0) MSEK och dels av ett icke säkerställt företags certifikatsprogram om 55,0 (455,0) MSEK. Vid årsskiftet uppgick således de räntebä rande skulderna till 16 650,3 (16 722,7) MSEK vilket motsvarade 49,3 (46,8) pro cent av fastigheternas mark nadsvärde. Räntebärande nettoskulder uppgick till 15 814,9 (15 807,8) MSEK vilket motsva rade 46,9 (44,2) procent av fastigheternas marknadsvärde. Av de räntebärande skulderna var 1 276,5 (3 861,7) MSEK per årsskiftet klassificerade som kortfristiga med anled ning av att de förfaller eller ska delamor teras under 2024. Fastpartner har redan kommit långt i refinansieringsdiskus sionerna med berörda banker angående marginaler och löptider för den korta delen av låneportföljen och bolaget har för avsikt att omsätta dessa lån till långfristig finan siering med kort räntebindningstid under 2024. Fastpartners kapitalbind ning per 31 december 2023 uppgick till 3,3 (3,4) år. Justerat för den del av låneportföljen som förfaller under 2024 uppgår kapitalbind ningen till 3,5 (4,2) år. Samtliga Fastpart ners lån är tagna i SEK. Under året har Fastpartner tecknat nya långfristiga kreditavtal om 5 127,7 MSEK samt amorerat och löst befintliga lång fristiga kreditavtal om 5 200,1 MSEK. FÖRÄNDRING AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER, MSEK Räntebärande skulder vid årets början 16 722,7 Nyupptagna lån 5 127,7 Amorteringar och lösen av lån –5 200,1 Räntebärande skulder vid årets slut 16 650,3 Obligationslån Fastpartner har emitterat sex icke säker ställda obligationslån på den svenska marknaden om 6 250,0 (7 550,0) MSEK vilket motsvarar 18,5 (21,1) procent av fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång. Under år 2023 har Fastpartner inte emitterat några nya obligationslån. Däre mot har Fastpartner under 2023 löst ett befintligt obligationslån uppgående till 1 300 MSEK vid förfall. Nedan redovisas en sammanställning över de sex uteståen de marknadsnoterade obligations lånen. Belopp (MSEK) Ränta (%) Obligations- lånets löptid 1 100,0 Stibor 3M + 3,101) mar-24 1 750,0 Stibor 3M + 1,121) maj-25 1 300,0 Stibor 3M + 1,27 1) jun-26 1 200,0 Stibor 3M + 1,451) feb-27 400,0 2,2881), 2) feb-27 500,0 Stibor 3M + 1,281) aug-27 6 250,0 1) Talet avser procentenheter. 2) Ingånget ränteswapavtal om 400,0 MSEK till rörlig ränta om Stibor 3M + 1,32 procentenheter. Löptid feb-27. Gröna obligationslån Av Fastpartners utestående obligationslån om 6 250 (7 550) MSEK avser 5 150 (5 150) MSEK gröna obligationslån. Emis sionslikviden har använts i enlighet med Fastpartners gröna ramverk till finansiering eller refinansiering av gröna fastigheter samt investeringar i förnybara energikällor och energieffektivitet. Gröna fastigheter inkluderar bland annat nya fastigheter med minimumcertifiering Miljöbyggnad Silver samt renoveringar som leder till en sänkning av energiför brukningen med minst 25 procent. Certifikatprogram Fastpartner etablerade under år 2017 ett certfikatprogram som handlas via Handelsbanken och Swedbank. Program met har ett rambelopp om 2 000 MSEK och löptiden för certifikaten är högst ett år. Per 2312 31 var certifikat om 55,0 (455,0) MSEK utestående vilket motsvarar 0,2 (1,3) procent av fastighe ternas marknadsvärde. Fastpartner har ett åtagande om att hålla tillgängliga outnytt jade kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat. Finansfunktion och finanspolicy Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera kost naden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ombesörja nyupplåning för investeringar och förvärv samt begränsa de finansiella riskerna. Fastpartners finanspolicy, som fastställs av styrelsen, anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska be gränsas och vilka risker Fastpartner får ta. Målsätt ningen för Fastpartners finansfunk tion ska vara att: • Säkerställa kort och långsiktig kapital försörjning. • Anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter hur verksamheten utvecklar sig så att en långsiktig och stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls. • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna ramar med hänsyn till riskhante ring. Finansfrågor av strategisk betydelse be handlas i Fastpartners styrelse. Säkerhet för räntebärande skulder Långfristiga kreditavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerheter i bolagets fast igheter. Som säkerhet för de sä kerställda räntebärande skulderna har pantbrev om sammanlagt 11 624,2 (10 409,2) MSEK pantsatts. Utöver dessa pantbrev i bolagets fastigheter lämnar Fastpartner regelmässigt pant i form av aktiebrev i de fastighetsägande koncernbolagen. I kredit avtalen med bankerna finns även fastlagda gränsvärden för definierade nyckeltal, så kallade ”covenants”. Fast partners egna finansiella mål stämmer väl överens med bankernas krav. Dessutom finns allmänna åtaganden om att Fastpartner ska förse sina långivare med finansiell information, såsom årsredo visningar och delårsrappor ter, och i vissa fall rätt till omförhandling vid avnotering eller då Fastpartners hu vudägare ej längre kontrollerar mer än 51 FÖRDELNING FINANSIERING KAPITALSTRUKTUR n Banklån 62,1% n Obligationslån 37,6% n Certifikat 0,3% n Eget kapital 40,6% n Räntebärande skulder 46,2% n Uppskjuten skatteskuld 7,8% n Ej räntebärande skulder 5,4% ===== SIDA 58 ===== FINANSIERING 56 FASTPARTNER 2023 procent av aktierna i bolaget. Utöver detta förs en löpande dialog med bankerna. Räntebindning Fastpartners låneavtal löper i huvudsak med tre månaders Stibor som räntebas. Den korta räntebindningen i låneavta len medger att bolaget kan förändra sin kapitalstruktur utan kostnad för rän te skillnads ersättning. För att i viss mån be gränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat och kassaflödes påverkan genom förändring av marknads räntan, och öka förutsägbarheten i förvaltningsresulta tet har Fastpartner valt att ingå ränteswap avtal om totalt 2 975 (1 875,0) MSEK. Tillsammans med upptagna fasträntelån om 203,3 (205,4) MSEK har Fastpartner räntesäkrat 19 (12) procent av sin låne portfölj. Fastpartners räntebindning uppgick per 31 december 2023 till 0,9 (0,8) år. Justerat för den rörliga räntedelen av låneportföljen uppgick räntebindningen till 3,4 (3,9) år. Värdering av derivat I enlighet med redovisningsreglerna (IFRS 9) ska räntederivat marknads värderas och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Under året har Fastpartners resultat påverkats med –49,4 (133,8) MSEK i orealiserade värde förändringar på ingångna ränteswapavtal. Swapens värde påverkas av den allmänna räntenivån och swapavtalets återstående löptid. Skulle det allmänna ränteläget förändras i förhållande till ränteläget när swapavtalet ingicks medför detta att swa pens värde förändras. Marknadsvärdet på en nominell ränteswap beräknas till exem pel genom att nuvärdesberäkna skillnaden mellan swapens fasta ränta och rådande marknadsränta med motsva rande löptid. Kalkylperioden motsvarar swapens återstå ende löptid. Om rådande marknadsränta överstiger swapens fasta ränta erhålls ett övervärde och vice versa. Som kalkylränta för diskonterings perioden används rådan de swapränta med motsvarande löptid. Marknadsvärdet på en ränteswap förändras således under swapens löptid men värdet är alltid noll vid förfallotidpunkten. De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av swapavtalen påverkar Fastpartners redovisade resultat och egna kapital men påverkar ej bolagets kassaflöde. Övriga skulder Fastpartners övriga skulder uppgick vid årsskiftet till 4 759,1 (4 999,2) MSEK vilket motsvarar 13,2 (13,1) procent av bolagets totala finansiering. Övriga skul der utgörs huvudsakligen av uppskjuten skatteskuld, leasingskuld avseende tom trättsavgälder samt förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. Uppskjuten skatteskuld avser till största delen skatte effekten av skillnaden mellan marknads värdet och det skattemässiga restvärdet på koncernens fastigheter. Förutbetalda intäkter uppstår till följd av att Fastpartner erhåller hyresinbetal ningar kvartalsvis i förskott. Denna skuld upplöses genom att Fastpartner tillhanda håller lokaler under den period för vilken hyra betalts. Upplupna kostnader utgörs i huvudsak av upplupna räntekostnader och upplupna kostnader för media för det närmast föregående kvartalet. Sammantaget medför betalningsstruk turen att Fastpartner saknar behov av att finansiera rörelsekapital med ränte bärande skulder eller eget kapital. Finansiell ställning Soliditeten uppgick vid årets slut till 40,6 (43,0) procent. Likvida medel uppgick vid årets slut till 96,0 (182,0) MSEK. Disponibel likviditet inklusive outnytt jad checkkredit om 395,0 (395,0) MSEK uppgick till 490,9 (577,0) MSEK. Finansiella poster Årets finansiella poster uppgick till –878,8 (–389,3) MSEK. De finansiella poster na består främst av räntekostnader för koncernens lån och ränteintäkter avseende reversfordringar. Koncernens räntekostna der uppgick till –837,9 (–386,6) MSEK. I de finansiella posterna ingick också mark nadsvärdering av koncernens finansiella placeringar om –27,3 (–149,6) MSEK och räntederivat om –49,4 (133,8) MSEK. I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 ska räntederivat marknadsvär deras, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över eller undervärde om den avtalade räntan avviker från den aktuella marknadsräntan, där värdeförändring en i Fastpartners fall ska redovisas över resultat räkningen. Kassaflöde Årets kassaflöde från den löpande förvalt ningen före förändring i rörelsekapital uppgick till 716,6 (799,9) MSEK. Kassa flödet efter förändring i rörelsekapitalet NETTOBELÅNINGSGRAD n Marknadsvärde fastigheter n Räntebärande nettoskulder Nettobelåningsgrad BELÅNINGSGRAD OCH GENOMSNITTLIG RÄNTA, % 2019 2020 2021 2022 2023 0 20 40 60 80 0 2 4 6 8 2022 2023202120202019 0 7000 14000 21000 28000 35000 MSEK % 0 20 40 60 80 100 FÖRDELNING LÅNGIVARE n Swedbank 24,3% n Realkredit 18,1% n Danske Bank 1,1% n Handelsbanken 16,6% n SBAB 2,0% n Obl.lån 37,6% n Certifikat 0,3% KONCERNENS INGÅNGNA RÄNTE SWAPAVTAL PER 31 DECEMBER 2023 Belopp (MSEK) Ränta1 (%) Swapens löptid 125 1,94 maj-24 500 1,44 nov-24 250 1,23 dec-24 300 0,93 mar-25 200 1,23 feb-26 600 1,83 feb-26 300 2,71 dec-28 200 2,41 dec-28 500 2,72 dec-33 2 975 1 Exklusive lånets marginal ===== SIDA 59 ===== 5 128 mkr Upptagande av lån 201 mkr Förändring rörelsekapital 4 mkr Förvärvade likvida medel 716 mkr Löpande verksamhet –5 200 mkr Lösen och amortering lån –679 mkr Investeringar –256 mkr Utdelning 491 mkr Disponibel likviditet 96 mkr Likvida medel vid årets utgång 395 mkr Tillkommer outnyttjad checkkredit Likvida medel + = Inflöde Utflöde 182 mkr Likvida medel vid årets ingång FINANSIERING FASTPARTNER 2023 57 -2000 -1000 0 1000 2000 3000 4000 2021 2022 202320202019 mkr uppgick till 917,5 (751,1) MSEK. Föränd ringen i likvida medel uppgick för året till –89,8 (–56,1) MSEK. Förändringen förklaras främst av ökat driftnetto till följd av nytecknade hyreskontrakt, indexerade hyreshöjningar samt färdigställda hyres gästanpassningar. Dessutom förklaras för ändringen av utförda investeringar i befint liga fastigheter, förvärv av nya fastigheter och nyupptagna lån samt inlösen. Under året uppgick kassaflödet från investe ringsverksamheten till –678,7 (–1 090,6) MSEK varav –499,9 (–1 288,5) MSEK utgör fastighetsinvesteringar. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –328,6 (283,4) MSEK och innefattar bland annat upptagande och lösen av lån. Under året har utdelning till aktieägarna lämnats med 256,2 (494,6) MSEK. Kreditrating från Moody’s Fastpartner erhöll i maj 2021 en Invest ment Graderating om Baa1 med ”stable outlook” av Moody’s Investors Service. I november 2022 bekräftade Moody’s Fast partners kreditbetyg Baa3 men justerade utsikterna till negativa. Mot bakgrund av förändrade marknadsförutsättningar med ökade marknadsräntor och försämrad räntetäckningsgrad har Moody´s vid tre tillfällen under året beslutat att sänka Fastpartners kreditbetyg. Det innebär att vi idag har kreditbetyget B1. Moody’s använder en särskild metodo logi för att fastställa en profil för Fastpartner enligt sin ratingskala. En full ständig beskrivning av ratingskalan och ratingmetodologin för ”REIT s and Other Commercial Property Firms” återfinns på www.moodys.com. KAPITALSTRUKTURENS UTVECKLING, MKR FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Räntebärande skulder Totalresultat Eget kapital Aktieemissioner Uppskjuten skatt Utdelningar Övriga skulder Inlösen av preferensaktier 0 20 40 60 80 100 2021 2022 202320202019 13 395 12 632 2 179 1 781 14 608 14 057 2 464 2 020 15 280 17 457 3 227 1 956 16 723 16 402 3 172 1 827 % 16 650 14 618 2 794 1 966 ===== SIDA 60 ===== FINANSIERING 58 FASTPARTNER 2023 Fastpartner kommer under 2024 arbeta med att stärka balansräkningen och förbättra våra finansiella nyckeltal och vi har goda förhoppningar om att under 2024 höja vårt kreditbetyg hos Moody´s. Kreditrating från Scope Ratings Fastpartner erhöll i augusti 2020 en Investment Graderating med kreditbe tyget BBB med stabila utsikter av Scope Ratings. Kreditbetyget omfattar även Fastpartners seniora icke säkerställda obligationer och företagscertifikat. Scope Ratings bekräftade detta kreditbetyg i augusti 2022. Med anledning av ändrade marknadsförutsättningar med ökade mark nadsräntor och försämrad räntetäcknings grad som följd har Scope Ratings under året sänkt Fastpartners kreditbetyg till BB. Fastpartner kommer under 2024 arbeta med att stärka balansräkningen och förbättra våra finansiella nyckeltal och vi har goda förhoppningar om att under 2024 höja vårt kreditbetyg hos Scope Ratings. B1 Moody’s kreditbetyg. Aaa Ba1 Aa1 Ba2 Aa2 Ba3 Aa3 B1 A1 B2 A2 B3 A3 Caa1 Baa1 Caa2 Baa2 Caa3 Baa3 Ca C Högst Investment gradeEj Investment grade Lägst Fastpartners rating, december 2023 RATINGSKALA – MOODY’S INVESTOR SERVICES AAA BB+ AA+ BB AA BB- AA- B+ A+ B A B- A- CCC BBB+ CC BBB C BBB- Högst Investment gradeEj Investment grade Lägst Fastpartners rating, december 2023 RATINGSKALA – SCOPE RATINGS BB Scope Ratings kreditbetyg. ===== SIDA 61 ===== RISKHANTERING FASTPARTNER 2022 59 Hållbar riskhantering Risk Beskrivning Konsekvens Riskhantering HYRESNIVÅRISK Hyresnivårisken står i relation till utvecklingen av aktuella marknadshy ror. Fallande hyresnivåer leder till lägre intäkter vilket på lång sikt kan ge likviditetsproblem. Fastpartners förvaltningsstrategi att arbeta med långa hyresavtal reducerar denna risk. Det sker ett kontinuerligt arbete med att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minimera denna risk på kort sikt. Merparten av Fastpartners hyresavtal är helt eller delvis bundna till konsumentprisindex (KPI) vilket innebär att de är helt eller delvis inflationsjusterade. l l l KREDITRISK Fastpartners primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyres kontrakten. Det finns alltid en risk att hyresgäster na inte kan infria åtaganden i form av de hyreskontrakt som de ingått med Fastpartner. I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av depositioner, bankgarantier, moderbolagsborgen och liknande. Fastpartner arbetar mycket nära sina hyresgäster och följer löpande utvecklingen av deras finansiella ställning. Fastpartner bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har en god finansiell ställning. l l l RISKER I SAMBAND MED FASTIGHETS- FÖRVÄRV Fastighetsförvärv är en del av Fastpartners löpande verksamhet och är till sin natur alltid förenade med viss osäkerhet. Hyresbortfall, miljöförhål landen samt tekniska brister är en del av de risker som är förenliga med fastighetsförvärv. Dåliga miljöförhållanden samt tekniska brister på de fastigheter som förvärvas kan bli mycket kostsamma för bolaget. Fastpartner är noga med att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen. Extern spetskompetens tas alltid in när det anses nödvändigt. Fastpartner bedömer att bolaget besitter rätt kompetens för att genomföra fastighetsförvärv och integrera dessa i verksamheten. l l l EXPONERING MOT VÄRDE- FÖRÄNDRINGAR PÅ FASTIGHETER Fastpartner är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. Sjunkande marknads värden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande räntelägen, avflyttningar av hyresgäster eller försämrad teknisk standard. Fallande fastighetsvärderingar slår direkt på resultatet och leder till minskat eget kapital. Det kan även leda till stigande räntekostnader på grund av att marginalerna mot bolagets banker kan öka då utestående lån i relation till fastighetsvärdet ökar. För att bibehålla eller öka marknadsvärdet på fastigheterna arbetar Fastpartner kontinuerligt med att hyra ut vakanta lokaler samt att hantera det löpande underhållet av fastigheterna på ett optimalt sätt. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder sig Fastpartner av de externa värderingsin stituten Cushman & Wakefield och Newsec. Fastpartner har gjort bedömningen att dessa värderingsinstitut ger de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden. l l l EXPONERING MOT DRIFT KOSTNADS- FÖRÄNDRING En stor kostnadspost för Fastpartner är driftkostnaderna i form av bland annat el, värme, kyla och vatten. Stigande priser på el och uppvärmningskostna der ger ökade kostnader för Fastpartner. Ökade driftkostnader leder till lägre förvaltningsresultat och sämre nyckeltal. En stor del av driftkostnaderna debiteras hyresgäster na direkt eller vidaredebiteras av Fastpartner till självkostnadspris. Fastpartners exponering mot driftkostnadsförändringar är således relativt begränsad. l l l Exponering: l Hög l Medel l Låg All affärsverksamhet står inför osäkerhet om framtida händelser. Fastpartner utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar kontinuerligt med att bedöma och förebygga risker i verksamheten. ===== SIDA 62 ===== RISKHANTERING 60 FASTPARTNER 2022 Risk Beskrivning Konsekvens Riskhantering REFINANSIERINGS - RISK Fastpartners finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. De räntebärande skulderna är upptagna i svenska affärsbanker och via obligationslån. Refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, är något som Fastpartner hela tiden följer och arbetar med. Fastpartners lån löper i vissa fall med särskilda åtaganden som upprätthållan de av exempelvis räntetäckningsgrad. Med en försämrad balansräkning ökar refinansieringsrisken. Detta kan leda till att bolagets villkor mot bankerna försämras vilket kan leda till högre räntekostnader och lägre lånebelopp. Fastpartner strävar efter en låg genomsnittlig räntekostnad på låneportföljen. För att uppnå detta använder bolaget i huvudsak korta räntebindningstider. Fastpartner arbetar hårt för att bibehålla goda kassaflöden vilket ger bättre finansieringsmöjligheter och bättre villkor. Det är Fastpartners bedömning att bolagets faciliteter har marknadsmässiga villkor. l l l RÄNTERISK Räntekostnaderna är Fastpartners största löpande kostnad. Denna risk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Fastpartners finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Per den 31 december 2023 uppgick de räntebärande skulderna till 16 650,3 MSEK. En förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet skulle påverka räntekostnaderna med cirka 130 MSEK per år med befintlig kapitalstruktur. Fastpartners mycket goda kassaflöde innebär att bolaget kan arbeta med korta räntebindningstider då tillfälliga räntehöjningar inte innebär någon likviditetsrisk. Fastpartner följer räntesäkrings marknaden noga och när nivåerna på långa räntor är låga överväger Fastpartner att ingå förmånliga ränteswapavtal. Fastpartner har även erhållit officiella ratingar från Moody´s och Scope Ratings som bör öka motståndskraften för stigande räntor. l l l ORGANISATION OCH MED ARBETARE Fastpartner har en relativt liten organisation vilket medför beroende av enskilda medarbetare. Bristfälliga rutiner och bristande intern kontroll kan leda till att företagsledningen tappar kontrollen över bolagsstyrningen vilket åsamkar bolaget skada. Fastpartner arbetar långsiktigt med att skapa en god intern kontroll med dokumenterade rutiner och policys för det dagliga arbetet. Fastpartner har träffat anställningsavtal med sina medarbetare och bolaget bedömer att dessa är marknadsmässiga. l l l OPERATIONELL RISK Inom ramen för den löpande verksamheten kan Fastpartner åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Bristfälliga rutiner och bristande intern kontroll kan leda till att företagsledningen tappar kontrollen över bolagsstyrningen vilket åsamkar bolaget skada. Bra systemstöd, god intern kontroll och kompetensutveckling ger bolaget goda förutsättningar att minska de operationella riskerna. l l l MILJÖRISK Enligt gällande miljölagstiftning bär verksamhetsutövaren ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador. Fastpartner bedriver ej någon verksamhet som kräver tillstånd enligt miljöbalken. Det kan finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutöva re enligt miljöbalken. Om inte verksamhetsut övaren kan utföra eller bekosta efterbehand ling av en fastighet är det den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller borde ha upptäckt föroreningarna som är ansvarig. Det kan leda till krav mot Fastpartner att återställa fastigheten i sådant skick som miljöbalken erfordrar. Fastpartner samarbetar tillsammans med verksamhetsutövaren i frågor som rör verksamhetens miljöpåverkan. Vid fastighetsför värv genomför Fastpartner regelmässigt miljöanalyser av fastigheterna. I dagsläget finns inga miljökrav riktade mot något av koncernbola gen inom Fastpartnerkoncernen. l l l EXPONERING MOT ÄNDRAD LAGSTIFTNING Ändrad lagstiftning eller rättspraxis. Exempelvis hyres, förvärvs och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget. Under år 2009 drabbades Fastpartner av ändrad skattelagstiftning till följd av regeringens beslut från den 17 juni 2009 om ändringar i rätten till avdrag i inkomstslaget näringsverksamhet för kapitalförluster på andelar i handelsbolag. Detta fick till följd att Fastpartner under år 2009 var tvungen att lösa upp en uppskjuten skattefordran om 104,3 MSEK (ej kassaflödespåverkande). Detta är ett exempel på en konsekvens som kan påverka Fastpartner vid ändrad lagstiftning. Fastpartner använder sig inte av avancerad skatteplanering för att på så sätt minimera sin skatt. Fastpartner är noga med att följa de lagstiftningar och direktiv som finns. Flera utredningar om förändrade regelverk för beskattning pågår. Potentiella förändringar avser begränsningar av ränteavdrag samt beskattning vid transaktioner i samband med s.k. paketeringar. Inga konkreta förslag föreligger ännu. Fastpartner följer utvecklingen löpande. l l l KORRUPTION OCH MUTOR Anställd eller affärspartner agerar oetiskt i syfte att nå otillbörlig vinning för egen del. Risk för legala konsekvenser samt försämrat rykte och anseende. Fastpartner har stärkt riktlinjerna i en uppförandekod för anställda och för leverantörer samt har interna kontroller och rutiner för att undvika brottsliga och korrupta handlingar. l l l MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER Risk för brott mot mänskliga rättigheter i Fastpartners eller leverantörs verksamhet. Risk för legala konsekvenser samt försämrat rykte och anseende. Fastpartner har en policy mot kränkande sär behand ling och för likabehandling. Fastpartner har även antagit en uppförandekod. Utbildning har under 2017 utförts avseende arbetsvillkor, sär kränk ande behandling och likabehandling för all personal. l l l Exponering: l Hög l Medel l Låg ===== SIDA 63 ===== AKTIEN FASTPARTNER 2022 61 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 Omsatt antal aktier i 1000-tal per månad 20232022202120202019 0 15 30 45 60 75 90 105 120 135 150 OMX Stockholm PIFastpartner A Fastpartner Källa: Aktien och aktieägarna Fastpartner har två aktieslag som båda är noterade på Nasdaq Stockholm, Largecap. Bolagets börsvärde uppgick till 12,3 miljarder kronor per den 31 december 2023. Börsvärde och kursutveckling – stamaktie, serie A Börsvärdet på Fastpartners Aaktier uppgick den 31 december 2023 till 11 468 MSEK, att jämföra med 13 041 MSEK vid utgången av 2022. Aktiekursen har under 2023 minskat med 12,1 procent, att jämfö ra med ökningen av SIX generalindex med 15,9 procent och Carnegies fastighetsin dex som ökat med 16,0 procent. Högsta betalkurs under året var 96,30 kronor och lägsta var 52,70 kronor. Den genomsnittli ga omsättningen har under året varit 3 392 305 kronor per dag med ett genom snittligt antal om 65 642 aktier. Fastpartner har sedan flera år tillbaka likviditetsgaranter för aktien. Garanter är ABG Sundal och Carnegie. Syftet med avtalen är att främja likviditeten i aktien. Avtalen innebär i korthet att likvidi tetsgaranterna ställer köp och säljkurs i Fastpartners aktie och förbinder sig att för egen räkning köpa och sälja aktier till dessa kurser. Börsvärde och kursutveckling – stamaktie, serie D Börsvärdet på Fastpartners Daktier uppgick den 31 december 2023 till 821 MSEK, att jämföra med 1 001 MSEK vid utgången av 2022. Aktiekursen har under 2023 minskat med 18,0 procent. Högsta betalkurs under året var 77,70 kronor och lägsta var 46,20 kronor. Den genomsnittli ga omsättningen har under året varit 871 112 kronor per dag med ett genomsnittligt antal om 15 454 aktier. Samlat börsvärde Fastpartners samlade börsvärde per den 31 december 2023 uppgick till 12 289 (14 042) MSEK. Utdelning och avkastning – stamaktie serie A Fastpartners målsättning är att utdelning till stamaktieägarna av serie A ska uppgå till minst en tredjedel av resultatet före skatt och värdeförändringar. Hänsyn ska tas till konsolideringsbehov, likviditet och bolagets ställning i övrigt. Utdelningen per stam aktie har ständigt ökat från 16,67 öre för år 2002 till 2,20 kronor för år 2021. Med beaktande av rådande konjunktur med kraftigt stigande marknadsräntor uppgår föreslagen utdelning till 1,0 kronor för år 2023. T otalt uppgår föreslagen ut delning för år 2023 till 182,9 MSEK, vilket motsvarar 26,3 procent av resultat före skatt och värde förändringar. Den föreslagna utdelningen om 1,0 (1,0) kronor motsvarar en direktavkastning om 1,6 (1,4) procent beräknat på kursen vid årets utgång. Under året har aktiens to talavkastning, inklusive utdelning om 1,0 (2,20) kronor, varit –10,7 (–39,5) procent. Utdelning och avkastning – stamaktie serie D Fastpartners Daktier berättigar till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A, dock högst 5,0 kronor per aktie och år. Den föreslagna utdelningen om 5,0 (5,0) kronor motsvarar en direktavkastning om 8,9 (7,3) procent beräknat på kursen vid årets utgång. Under året har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 5,0 (5,0) kronor varit –10,7 (–11,3) procent. Eget kapital och substansvärde Tillgångar och skulder är i allt väsentligt värderade till verkligt värde varför sub stansvärdet kan beräknas utifrån balans räkningens egna kapital. Eget kapital per stamaktie av serie A uppgick vid årets utgång till 79,9 (89,7) kronor efter en minskning med 9,8 (minskning 5,7) kro KURSUTVECKLING OCH HANDEL, 2019–2023 Exponering: l Hög l Medel l Låg ===== SIDA 64 ===== AKTIEN 62 FASTPARTNER 2022 nor under året. Eget kapital justerat enligt NRV per stam aktie av serie A uppgick vid årets utgång till 95,1 (106,7) kronor. Aktieägare Antal stamaktieägare, serie A, per 31 de cember 2023 uppgick till 3 914. Vid årets ingång var motsvarande siffra 4 078. Antal stamaktieägare, serie D, per 31 december 2023 uppgick till 5 554. Vid årets ingång var motsvarande siffra 5 817. Största aktie ägare är bolagets VD SvenOlof Johansson som genom Compactor Fastigheter AB äger 71,7 procent av stam aktierna av serie A. Därefter följer Länsförsäkringar Fond förvaltning AB och Familjen Kamprads Stiftelse som äger 4,1 respektive 2,7 procent av stamaktierna av serie A. Aktiekapital, antal aktier Per den 31 december 2023 uppgick aktie kapitalet i Fastpartner till 659 642 585 kronor fördelat på 183 233 636 stamakti er av serie A och14 659 140 stamaktier av serie D. Vid års skiftet fanns totalt 197 892 776 aktier i bolaget, med ett kvotvärde på 3,33 kronor per aktie. Varje stamaktie av serie A, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och varje stamaktie av serie D berättigar till en tiondels röst. Vid årets ingång hade Fastpartner 333 636 stamaktier av serie A i eget förvar. Under 2023 har inga ytterli gare aktier återköpts. Innehavet vid årets slut uppgår därmed till 333 636 stamaktier av serie A, vilket utgör 0,2 procent av totalt antal utgivna stamaktier av serie A. Inget värde har redovisats för innehavet enligt tillämpade redovisningsprinciper. A-AKTIENS TOTALAVKASTNING % Aktiens kursutveckling och faktisk utdelning i relation till börskurs vid årets början EGET KAPITAL OCH BÖRSKURS n Eget kapital/stamaktie serie A n Börskurs A-AKTIENS DIREKTAVKASTNING % Aktieutdelning i procent av börskurs vid motsvarande räkenskapsårs slut RESULTAT FÖRE SKATT OCH VÄRDEFÖRÄNDRING OCH UTDELNING, PER STAMAKTIE SERIE A n Resultat före skatt och värdeförändring n Utdelning 1) Av styrelsen föreslagen utdelning 2022 2023202120202019 -40 -20 0 20 40 60 80 2022 2023202120202019 0 1 2 3 4 5 2022 2023202120202019 0 20 40 60 80 100 120 SEK 20222021 2023 1)20202019 0 2 4 6 8 SEK ===== SIDA 65 =====