Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

2025
ÅRSREDOVISNING
FORTINOVA FASTIGHETER AB (PUBL)

===== SIDA 2 =====

2
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VD-ORD
10
FASTIGHETSBESTÅND 
22
SÅ BYGGER VI  
FRAMTIDENS  
FASTIGHETER
28
FINANSIELL INFORMATION
44
ÅRET I KORTHET
6

===== SIDA 3 =====

3
INNEHÅLL
INTRODUKTION
Välkommen till Fortinova ..........................................................................................................4
Året i siffror ............................................................................................................................. 6 
Vd har ordet ..................................................................................................................................................10
Varför investera i Fortinova? ...........................................................................................12
Fortinovas aktie.......................................................................................................................................13
Finansiering ....................................................................................................................................................16
VERKSAMHET
Om Fortinova .............................................................................................................................................20
Organisation och verksamhet .......................................................................................22
Hållbarhet hos Fortinova .......................................................................................................27
FINANSIELL INFORMATION
Innehållsförteckning........................................................................................................................41
Förvaltningsberättelse ...............................................................................................................42
Finansiell utveckling och ställning ........................................................................44
Risker och riskhantering .........................................................................................................47
Finansiella rapporter ....................................................................................................................50
Redovisningsprinciper och noter ............................................................................58
BOLAGSSTYRNING
Styrelse .................................................................................................................................................................96
Företagsledning......................................................................................................................................97 
Bolagsstyrningsrapport ..........................................................................................................98
Ersättning till ledande befattningshavare ..........................................105
ÖVRIG INFORMATION
Fastighetsförteckning ..............................................................................................................107
Definitioner nyckeltal ..................................................................................................................111
Avstämningstabeller ....................................................................................................................112
Adresser och kalendarium ................................................................................................115

===== SIDA 4 =====

4
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
4
VÄLKOMMEN  
TILL FORTINOVA
Fortinova är ett bostadsfastighetsbolag med säte i 
Varberg. Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar 
bostadsfastigheter på några av västra Sveriges mest 
attraktiva platser att bo, arbeta och leva på. Genom 
att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till 
att skapa levande och trygga samhällen. Vi förvaltar 
våra kunders hem och drömmar, och skapar utrym-
me för dem att växa, så att vi kan växa med dem.
FASTIGHETSVÄRDE
5 401
Mkr
ANTAL FASTIGHETER
181
Fastigheter
ANDEL BOSTADSFASTIGHETER
73
%
ANTAL LÄGENHETER
3 081
Lgh
UTHYRNINGSBAR YTA
302 190
Kvm

===== SIDA 5 =====

55

===== SIDA 6 =====

6
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
• Intäkterna ökade med 7 procent och uppgick till 393 Mkr 
(367).
• Driftsöverskottet förbättrades med 9 procent och 
uppgick till 245 Mkr (225), motsvarande 62 procent (61) 
i överskottsgrad. 
• Förvaltningsresultatet ökade med 18 procent trots 
engångskostnader om 8 Mkr relaterade till listbytet 
till Nasdaq Stockholm och uppgick till 106 Mkr (90), 
motsvarande 2,1 kr per aktie (1,8) samt 27 procent (25) 
i förvaltningsmarginal.
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick 
till 73 Mkr (83). Realiserade värdeförändringar uppgick 
till -1 Mkr (0).
• Värdeförändringar på derivat uppgick till -12 Mkr (-15). 
• Periodens resultat uppgick till 125 Mkr (114), motsva-
rande 2,4 kr per aktie (2,2)
• Långsiktigt substansvärde per aktie uppgick till 51 kr (48).
• Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 98 procent (99).
 2025.01.01-
2025.12.31
2024.01.01-
2024.12.31
Hyresintäkter, Mkr 393 367
Förvaltningsfastigheter, Mkr 5 401 4 892
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 99
Avkastning på eget kapital, % 5,4 5,2
Belåningsgrad, % 55 55
Räntetäckningsgrad, % 211 186
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 51 48
Eget kapital, kr/aktie  46 44
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,1 1,8
Periodens resultat, kr/aktie 2,4 2,2
Nyckeltal
RÄNTETÄCKNINGS -
GRAD
211%
Mål: > 180%
55%
BELÅNINGSGRAD
Mål: < 55%
AVKASTNING PÅ  
EGET KAPITAL
5%
Mål: > 10%
ÅRET I SIFFROR

===== SIDA 7 =====

7
Mkr
jan-mar 2024
apri-jun 2024
jul-sep 2024
okt-dec 2024
okt-dec 2025
jan-mar 2025
apr-jun 2025
jul-sep 2025
103
99
98
949393
92
89
95
100
105
90
85
Hyresintäkter
20
10
30
40
50
60
70
80
Mkr
apr-jun 2024
jul-sep 2024
okt-dec  2024
apr-jun 2025
jul-sep 2025
okt-dec 2025
jan-mar 2025
jan-mar 2024
63%
68%
57% 57% 59% 59%
62%
69%
Driftsöverskott och överskottsgrad
Mkr
10
5
15
20
25
30
35
40
jan-mar 2024
apr-jun 2024
okt-dec 2024
apr-jun 2025
jul-sep 2025
okt-dec 2025
jan-mar 2025
jul-sep 2024
16
23 24
28
37
18
20
32
Förvaltningsresultat
Engångskostnader 
om 8 Mkr kopplade till 
noteringsprocessen 
tynger kvartalet.

===== SIDA 8 =====

8
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VÄSENTLIGA HÄNDELSER  
– UNDER RÄKENSKAPSÅRET
JAN – MARS 2025
• Den 7 mars offent-
liggjorde Fortinova 
avsikten att genomföra 
ett listbyte från Nasdaq 
First North Growth 
Market Premier till 
Nasdaq Stockholm, 
preliminärt under fjärde 
kvartalet 2025.
Q1
APRIL– JUNI 2025
• Den 1 april tillträdde 
Fortinova två kom-
mersiella fastigheter i 
Varberg med ett åsatt 
fastighetsvärde om 
82 Mkr och en uthyr-
ningsbar yta om 6 441 
kvm. Förvärvet bedöms 
generera koncernen 7,9 
Mkr i hyresvärde.
• Fortinovas årsstämma 
ägde rum den 14 maj 
kl 10.00 på Varbergs 
stadshotell.
Q2
JULI– SEPT 2025
• Fortinova ingick 
avtal om förvärv 
av nyproducerade 
bostadsfastigheter 
i Strömstad. Genom 
förvärvet etablerade 
sig Fortinova på 
en ny marknad, ett 
strategiskt steg i 
koncernens tillväxt-
strategi.
Q3
OKT–DEC 2025
• Den 1 oktober tillträddes 
bostadsfastigheter, 
med investeringsstöd, i 
Strömstad. Åsatt fastig-
hetsvärde uppgick till 
295 Mkr och förvärvet 
bedöms generera 
koncernen 22,7 Mkr i 
hyresvärde fördelat på 
256 lägenheter. 
• Den 19 november 
genomfördes listbytet 
till Nasdaq Stockholm, 
ett naturligt steg för 
Fortinovas utveckling 
som skapar förut-
sättningar för fortsatt 
positiv tillväxt.  
• Beslut om ny affärsplan 
med uppdaterade finan-
siella och operativa mål 
för 2026-2028.
Q4

===== SIDA 9 =====

9
• Den 27 januari 2026 hölls en extra 
bolagsstämma där det togs beslut om att 
ge styrelsen bemyndigande att besluta om 
återköp och överlåtelser av egna aktier.
• Efter balansdagen har Fortinova 
återköpt totalt 889 000 egna aktier 
till en genomsnittlig kurs om 28,11 kr, 
motsvarande ett totalt belopp om 25 
Mkr. Återköpen har skett inom ramen 
för bemyndigandet från extra bolags-
stämman 27 januari 2026.
• Den 2 mars 2026 har sex fastigheter i 
Uddevalla frånträtts. Åsatt fastighets-
värde uppgick till totalt 72 Mkr med ett 
bedömt hyresvärde om 6,7 Mkr fördelat 
på 84 lägenheter.
• Det geopolitiska läget är fortsatt  
instabilt, med pågående konflikter och 
handelspolitiska spänningar, vilket 
tillsammans med makroekonomisk 
osäkerhet bidrar till ökad volatilitet 
på världsmarknaderna. Utvecklingen på-
verkar även kostnadsbilden, där särskilt 
energi-, material- och finansieringskost-
nader uppvisar fortsatt variation. 
VÄSENTLIGA HÄNDELSER 
– EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG
2026
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsresultat, kr/aktie
1500
500
2500
3500
4500
5500
6500
Mkr
aug 2021
dec 2022
dec 2023
dec 2024
mar 2025
jun 2025
sep 2025
dec 2025
aug 2020
Kr
1,0
0,5
1,5
2,0
2,5
2021
2022
2023
2024
2025
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Mkr
apr-jun 2023
jan-mar 2023
jul-sep 2023
okt-dec 2023
jan-mar  2024
apr-jun 2024
jul-sep 2024
okt-dec 2024
jan-mar  2025
apr-jun 2025
jul-sep 2025
okt-dec 2025
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändring av rörelsekapital
Den 19 november genomfördes listbytet till Nasdaq Stockholm. 
Fortinovas B-aktie handlas därmed på segmentet Smallcap  
med oförändrat kortnamn FNOVA B och oförändrad ISIN-kod. 
73%
BOSTAD

===== SIDA 10 =====

10
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
STABILA HYRESMARKNADER GER STABILA RESULTAT 
Vår strategi att utveckla, förvalta och äga prisvärda bostäder 
på tillväxtorter med strukturell bostadsbrist har återigen visat 
sin styrka. Fortinova levererar ett starkt år där både resultat 
och marginaler förbättrats, samtidigt som vi tagit viktiga 
strategiska steg för att skapa hållbart värde för aktieägare, 
hyresgäster och medarbetare. 
På våra marknader råder fortsatt stabila hyresförhållan-
den med låga eller obefintliga vakanser. Den höga efterfrågan 
på våra bostäder särskiljer oss i ett läge där vakanserna ökar 
på flera håll i landet. Vår uthyrningsgrad uppgår till 98 pro-
cent, vilket tydligt speglar kvaliteten i beståndet och träffsä-
kerheten i vårt erbjudande. Kombinationen av lokal närvaro, 
god marknadskännedom och en konsekvent investerings -
strategi har skapat en verksamhet med hög motståndskraft 
och förutsägbara kassaflöden. 
STARK UTVECKLING OCH FÖRBÄTTRADE MARGINALER 
Den stabila intjäningen, tillsammans med effektiv förvaltning, 
har bidragit till förbättrade marginaler utan att ge avkall på 
långsiktighet eller kvalitet. Driftsnettot ökade med 9 procent 
jämfört med föregående år och förvaltningsresultatet per aktie 
förbättrades med 18 procent trots engångskostnader kopplade 
till noteringsprocessen. 
När vi summerar året gör vi det med den högsta intjänings-
förmågan i Fortinovas historia. De starka kassaflödena ger oss 
både trygghet och handlingsfrihet för amortering, bättre finan-
sieringsvillkor och selektiva investeringar med tydligt värdeska-
pande. Året bekräftar robustheten i vår affärsmodell och värdet 
av ett långsiktigt, disciplinerat fokus på bostäder i västra Sverige. 
NY AFFÄRSPLAN 2026–2028 
Mot denna bakgrund har styrelsen fastställt en ny affärs -
plan för perioden 2026–2028. Planen markerar nästa steg i 
Fortinovas utveckling med ambitionen att bli västra Sveriges 
mest framstående bostadsfastighetsbolag. Affärsplanen kom-
binerar låg risk med lönsam tillväxt. Avkastningen på eget kapi-
tal ska fortsatt överstiga 10 procent, räntetäckningsgraden ska 
inte understiga 1,8 gånger och belåningsgraden ska maximalt 
uppgå till 60 procent jämfört med 55 procent tidigare. Det ger 
utrymme för ett något högre finansiell flexibilitet, samtidigt 
som stabila kassaflöden och finansiell disciplin säkerställs. Vi 
behåller vår utdelningspolicy med ambitionen att över tid dela 
ut 40 procent av förvaltningsresultatet efter skatt.  
För att nå målen fortsätter vi att utveckla fastighetsport-
följen med fokus på kvalitet, effektivitet och framtidssäkring. 
Det innebär en tydligare prioritering av dels nyare bostads -
fastigheter, såsom förvärvet av 256 nyproducerade och fullt 
uthyrda lägenheter i Strömstad, dels kommersiella fastighe-
ter med förutsägbara kassaflöden. Den aktiva portföljförvalt-
ningen är en alltmer central del av vår strategi framåt, vilket 
medför ett ökat fokus på att sälja icke strategiska fastigheter. 
NOTERING PÅ NASDAQ STOCKHOLM 
Under året tog vi även ett viktigt steg genom noteringen på 
Nasdaq Stockholm. Listbytet markerar Fortinovas fortsatta 
mognad och stärker vår position gentemot kapitalmarknaden. 
Ökad synlighet, förbättrad likviditet och större strategisk flex-
ibilitet skapar goda förutsättningar för fortsatt tillväxt i linje 
med affärsplanen. 
FRAMTIDEN 
Fortinova går nu in i nästa fas med en stark balansräkning, sta-
bila kassaflöden och ett tydligt strategiskt ramverk. Samtidigt 
verkar vi i en omvärld som fortsatt präglas av geopolitisk och 
makroekonomisk osäkerhet. Trots detta ser vi positiva signaler 
inför framtiden i form av en ökad transaktionsaktivitet. Jag är 
stolt över det vi åstadkommit tillsammans och ser med tillför-
sikt fram emot Fortinovas fortsatta utveckling.
2025 präglades av en gradvis normalisering efter en period av ovanligt hög osäkerhet i fastighets-
sektorn. Räntemarknaden stabiliserades och transaktionsaktiviteten återhämtades successivt. 
Samtidigt har den geopolitiska oron åter satt avtryck i marknaden. Men faktum kvarstår, Fortinova 
står starkare.
Anders Johansson, vd
ETT STARKARE FORTINOVA  
I EN OROLIG OMVÄRLD
VD HAR ORDET

===== SIDA 11 =====

11
Fortinova levererar ett starkt år där både resultat 
och marginaler förbättrats, samtidigt som vi tagit 
viktiga strategiska steg för att skapa hållbart värde 
för aktieägare, hyresgäster och medarbetare.

===== SIDA 12 =====

12
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
STABILITET
– genom hög efterfrågan på 
bostäder och lokaler genereras ett 
stabilt kassaflöde över tid.
VARFÖR INVESTERA I FORTINOVA?
HYRESUTVECKLING
– hyresutvecklingen har historiskt 
överträffat inflationen över tid.
SUND FINANSIELL STÄLLNING
– med en sund finansiell ställning kan Fortinova 
agera långsiktigt och utveckla koncernens 
fastigheter mot en hållbar framtid.
VI KAN VÅR MARKNAD
– genom att agera lokalt och som en 
långsiktig samhällsaktör får vi engage-
mang och kunskap om vår marknad.

===== SIDA 13 =====

13
FORTINOVAS AKTIE 
Fortinova noterades på Nasdaq First North Premier Growth 
Market den 19 november 2020. Den 19 november 2025 genom-
fördes listbytet till Nasdaq Stockholm där Fortinovas B-aktie 
handlas på segmentet Smallcap med oförändrat kortnamn 
FNOVA B och oförändrad ISIN-kod.  
Listbytet till Nasdaq Stockholm är ett naturligt steg i 
Fortinovas utveckling. Noteringen stärker bolagets synlighet 
på kapitalmarknaden och ger oss samtidigt tillgång till nya 
verktyg som möjligheten till återköp av aktier, vilket bedöms 
vara i aktieägarnas intresse. Med Nasdaq Stockholms eta-
blerade struktur och exponering får vi kort sagt ännu bättre 
förutsättningar för att fortsätta utveckla och stärka bolaget 
och vår position på marknaden, samtidigt som vi skapar lång-
siktig värdetillväxt för våra intressenter. 
Fortinovas målsättning är fortsatt att aktien långsiktigt 
ska ge en konkurrenskraftig avkastning i förhållande till risk. 
Den 31 december 2025 stängde Fortinovas aktiekurs på 
28,1 kr, att jämföra med 27,4 kr den 31 december 2024. Börs- 
värdet uppgick till 1 443 Mkr (1 407) beräknat på totalt antal 
registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick 
till 46 kr (44). Periodens högsta betalkurs var 28,2 kr och den 
lägsta var 23,5 kr.
AKTIEKAPITAL 
Fortinovas aktiekapital uppgick till 51 335 140 kr fördelat på 
51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om en kro-
na. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier och 
48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till tio 
röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst.  
UTDELNINGSPOLICY 
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars 
utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra 
löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid bedömning 
av utdelningens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ, 
finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen 
ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltningsre-
sultatet belastat med schablonskatt. 
KORTNAMN:  FNOVA B.  
ISIN-KOD:  SE0014608915
Aktiekurs, kr/aktie
20
25
2025.01.01
2025.03.25
30
Kr
2025.05.13
2025.12.31
HÖGST
28,20 KR
LÄGST
23,50 KR
Förvaltningsresultat, kr/aktie
Kr
1,0
0,5
1,5
2,5
2,0
jan-mar
2023
0,3
jan-juni
2023
0,7
jan-sep
2023
1,3
jan-dec
2023
1,7
jan-juni
2024
0,8
jan-sep
2024
1,4
jan-dec
2024
1,8
jan-mar
2025
0,5
jan-juni
2025
1,0
jan-sep
2025
1,7
jan-dec
2025
2,1
jan-mar
2024
0,3
En investering i Fortinova är en investering i 
bostadsfastigheter i attraktiva tillväxtkom-
muner i västra Sverige. Oavsett ekonomisk 
utveckling behöver människor någonstans  
att bo. För investerare betyder detta säkerhet, 
förutsägbarhet och bra utvecklingsmöjligheter.

===== SIDA 14 =====

14
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Aktierelaterade nyckeltal 2025.01.01-
2025.12.31
(12 mån)
2024.01.01-
2024.12.31 
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 51 48 45 50
Eget kapital, kr/aktie  46 44 42 48
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,1 1,8 1,7 2,3
Årets resultat, kr/aktie 2,4 2,2 -5,1 4,1
Aktieutveckling
0
500
1 000
1 500
2 000
tkr
Index
0
5
10
15
20
25
30
Volym,  t k r F o r t i n o v a  F a s t i g h e t e r, aktiekurs kr/aktie
F i r s t  N o r t h  A l l - S h a r e  S E K, index N  Re a l  E s t a t e  EUR P I, index
jan 2024
feb 2024
mar 2024
apr 2024
maj 2024
jun 2024
jul 2024
aug 2024
sep 2024
okt 2024
nov 2024
dec 2024
jan 2025
feb 2025
mar 2025
apr 2025
maj 2025
jun 2025
jul 2025
aug 2025
sep 2025
okt 2025
nov 2025
dec 2025
2 0 2 4 . 0 1 . 3 1
2 0 2 4 . 02.29
2 0 2 4 . 03.31
2 0 2 4 . 04.30
2 0 2 4 . 05.31
2 0 2 4 . 06.30
2 0 2 4 . 07.31
2 0 2 4 . 08.31
2 0 2 4 . 09.30
2 0 2 4 . 10.31
2 0 2 4 . 11.30
2 0 2 4 . 12.31
2 0 2 5 . 01.31
2 0 2 5 . 02.28
2 0 2 5 . 03.31
2 0 2 5 . 04.30
2 0 2 5 . 05.31
2 0 2 5 . 06.30   
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Volym,  t k r F o r t i n o v a  F a s t i g h e t e r, aktiekurs kr/aktie
F i r s t  N o r t h  A l l - S h a r e  S E K, index N  Re a l  E s t a t e  EUR P I, index
2 0 2 4 . 0 1 . 3 1
2 0 2 4 . 02.29
2 0 2 4 . 03.31
2 0 2 4 . 04.30
2 0 2 4 . 05.31
2 0 2 4 . 06.30
2 0 2 4 . 07.31
2 0 2 4 . 08.31
2 0 2 4 . 09.30
2 0 2 4 . 10.31
2 0 2 4 . 11.30
2 0 2 4 . 12.31
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Volym,  t k r F o r t i n o v a  F a s t i g h e t e r, index
F i r s t  N o r t h  A l l - S h a r e  S E K, index N  Re a l  E s t a t e  EUR P I, index
2 0 2 4 . 0 1 . 3 1
2 0 2 4 . 02.29
2 0 2 4 . 03.31
2 0 2 4 . 04.30
2 0 2 4 . 05.31
2 0 2 4 . 06.30
2 0 2 4 . 07.31
2 0 2 4 . 08.31
2 0 2 4 . 09.30
2 0 2 4 . 10.31
2 0 2 4 . 11.30
2 0 2 4 . 12.31
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Volym,  t k r F o r t i n o v a  F a s t i g h e t e r, index
F i r s t  N o r t h  A l l - S h a r e  S E K, index N  Re a l  E s t a t e  EUR P I, index
2 0 2 4 . 0 1 . 3 1
2 0 2 4 . 02.29
2 0 2 4 . 03.31
2 0 2 4 . 04.30
2 0 2 4 . 05.31
2 0 2 4 . 06.30
2 0 2 4 . 07.31
2 0 2 4 . 08.31
2 0 2 4 . 09.30
2 0 2 4 . 10.31
2 0 2 4 . 11.30
2 0 2 4 . 12.31
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Volym,  t k r F o r t i n o v a  F a s t i g h e t e r, index
F i r s t  N o r t h  A l l - S h a r e  S E K, index N  Re a l  E s t a t e  EUR P I, index
2025.12.31 2024.12.31
Substansvärde Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 376 46,3 2 253 43,9
Återföring uppskjuten skatt 244 4,7 212 4,1
Återföring derivat -2 - -13 -0,2
Långsiktigt substansvärde 2 618 51,0 2 452 47,8
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/- 5 % 270 245
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335
SUBSTANSVÄRDE 
Substansvärdet speglar det samlade värde som förvaltas 
för aktieägarna och beräknas som eget kapital hänförligt 
till moderbolagets ägare, justerat för verkligt värde på 
derivatinstrument och uppskjuten skatteskuld. Fortinovas 
långsiktiga substansvärde uppgick den 31 december 2025 
till 2 618 Mkr (2 452), vilket motsvarar 51,0 kr per aktie 
(47,8). En väsentlig komponent i substansvärdeberäk -
ningen är det bedömda marknadsvärdet på fastighets -
portföljen. En känslighetsanalys där bedömt värde på 
fastighetsportföljen varieras med fem procent genererar 
ett substansvärdeintervall på aktien om 45,7-56,3 kr, mot-
svarande +/- 5,3 kr per aktie.
Kr
40
20
60
september 2025
juni 2025
mars 2025
december 2024
december 2023
december 2022
augusti 2021
augusti 2020
december 2025
39,5
47,5
44,7
47,8 48,2 49,7 50,5 51,050,3
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
Kr
40
20
60
september 2025
juni 2025
mars 2025
december 2024
december 2023
december 2022
augusti 2021
augusti 2020
december 2025
39,5
47,5
44,7
47,8 48,2 49,7 50,5 51,050,3

===== SIDA 15 =====

15
• Intjäningsförmågan utgår från fastigheter som ägdes per 
2026.01.01, vilket innebär att framtida värdehöjande inves-
teringar eller annan fastighetsutveckling inte är beaktad. 
Avtalade till- och frånträden är inte inkluderade. 
• Hyresintäkterna baseras på kontrakterade intäkter per 
2026.01.01. Schablonvakans beräknas med en procent av 
hyresvärdet, baserat på historiskt långsiktigt utfall. 
• Fastighetskostnaderna speglar de senaste tolv månadernas utfall 
för fastigheter som ägts under hela perioden. Fastigheter som  
har förvärvats och tillträtts har räknats upp till årstakt. Fastighets- 
skatten baseras på fastigheternas aktuella taxeringsvärde. 
• Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga 
till sedvanlig förvaltning och beaktar inte bedömda kostnader 
av engångskaraktär. 
• Räntenettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande 
skuld per 2026.01.01. Kostnaderna för de räntebärande 
skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga 
räntenivå, inklusive effekt av derivatinstrument, utifrån 
avtalade finansieringsvillkor. Intäktsränta på likvida medel 
samt kostnader av engångskaraktär beaktas ej. 
• Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av hyres-, 
vakans- eller ränteförändringar. 
• Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och derivat 
beaktas inte. 
• Skatt inkluderas inte.
Information som utgör grund för den aktuella intjäningsförmågan
Aktieägare den 31 december 2025
A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde 
SEB Funds AB - 6 107 788 11,9% 8,0%
Fastighets AB Balder - 5 655 500 11,0% 7,5%
Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension - 4 805 816 9,4% 6,3%
A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7%
Pension, Danica - 3 495 858 6,8% 4,6%
Odin Fonder - 2 623 829 5,1% 3,4%
Cliens Kapitalförvaltning AB - 1 924 003 3,7% 2,5%
Kastellporten AB - 1 504 008 2,9% 2,0%
Berggren, Per-Ola - 1 250 000 2,4% 1,6%
Sifonen AB - 923 630 1,8% 1,2%
Delsumma 2 750 000 30 227 082 64,1% 75,8%
Övriga aktieägare - 18 358 058 35,9% 24,2%
Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100%
Källa: Euroclear Sweden AB
KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga 
avseende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på 
befintlig förvaltningsportfölj. Det är viktigt att notera att 
den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en 
resultatprognos för de kommande 12 månaderna. Intjänings-
förmågan är därför enkom att betrakta som ett scenario 
såsom Fortinova bedömer att kassaflödena exklusive amor-
teringar bör kunna utvecklas för portföljen som den ser ut 
per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen bedömning av 
kommande period vad gäller utveckling av  hyror, vakansgrad, 
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra 
resultatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga ska 
läsas tillsammans med övrig information i årsredovisningen.
Mkr 2026.01.01 2025.01.01
Hyresvärde 424,8 375,3
Vakanser och rabatter -4,2 -3,8
Hyresintäkter 420,6 371,5
Fastighetskostnader -156,6 -145,0
Driftsöverskott 264,0 226,5
Överskottsgrad, % 63% 61%
Central administration -33,5 -31,5
Räntenetto -100,6 -91,8
Förvaltningsresultat 129,9 103,2
Hänförligt till: 
Moderbolagets ägare 129,9 103,2
Kr/aktie 2,5 2,0
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis

===== SIDA 16 =====

16
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FINANSIERING
FINANSPOLICY 
Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med 
den finanspolicy som styrelsen fastställt. Finansieringsverk -
samheten ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och 
kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Med stöd av 
finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella 
risker på ett strukturerat sätt. De finansiella riskerna följs upp 
och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför 
årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påverkas i 
hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För 
finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja 
affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är 
att ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn ta-
gen till fastställda riskmandat inom finansierings- och refinan-
sieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk 
samt administrativa och operationella risker. Inom riskerna har 
styrelsen definierat ett antal mål för finansförvaltningen som 
exempelvis kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som 
belånings- och räntetäckningsgrad. 
FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR 
Fortinova finansieras genom en kombination av stabila kas -
saflöden från den långsiktiga förvaltningen, eget kapital samt 
räntebärande skulder i nordiska banker. Vid årets slut mot -
svarade eget kapital och räntebärande skulder 94 procent 
(94) av bolagets totala finansiering. Upplåningen sker med 
sedvanliga säkerheter och är huvudsakligen hänförlig till för-
värv och refinansiering av den befintliga fastighetsportföljen.
Koncernens likvida medel uppgick per den 31 december 2025 
till 211 Mkr (239). Det egna kapitalet uppgick till 2 376 Mkr  
(2 282), vilket motsvarar 46 kronor per aktie (44).
De räntebärande skulderna uppgick vid periodens utgång 
till 2 959 Mkr (2 700), vilket innebär en belåningsgrad (LTV) 
om 55 procent (55). Justerat för tillgänglig likviditet uppgick 
nettobelåningsgraden till 51 procent (50). Av den totala skul-
den utgjordes 948 Mkr (730) av gröna banklån. Samtliga kort-
fristiga räntebärande skulder om 540 Mkr har refinansierats 
efter periodens utgång.
 Den genomsnittliga räntan uppgick till 3,4 procent (3,9) 
och räntetäckningsgraden till 211 procent (186). En förändring 
av marknadsräntan med +/-50 räntepunkter motsvarar cirka 
+/-1 Mkr i förändrat räntenetto på helårsbasis. Den genom-
snittliga räntebindningstiden, inklusive effekten av derivatin-
strument, uppgick till 2,4 år (2,7) medan den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden uppgick till 3,2 år (2,2). Andelen kapital 
som förfaller inom tolv månader uppgick till 18 procent.
HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN. 
Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad 
till tillväxtkommuner med hög efterfrågan 
på bostäder. Oavsett ekonomisk utveckling 
behöver människor någonstans att bo. 
Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila 
kassaflöden genom riskspridning på ett stort 
antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i 
kassaflödet från bostadsfastigheter innebär 
att vi kan fortsätta utveckla koncernen samt 
skapa avkastning till våra aktieägare.
ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL  
SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING.
Fortinova värdesätter långsiktiga relationer 
med sina kreditgivare. För att uppnå låg 
finansieringsrisk består Fortinovas ränte- 
bärande finansieringskälla av traditionella 
banklån via nordiska banker. 
Fortinovas fastigheter
Geografiskt fokus
Varberg
Kungsbacka
Falkenberg
Göteborg
Tjörn
Lilla Edet
Uddevalla
Trollhättan
Borås
Varberg 35%
Kungsbacka 7%
Falkenberg 3% Lilla Edet 10%
Uddevalla 9%
Göteborg 12%
Skövde 6%
Götene 5%
Trollhättan 5%
Övriga 4%
Borås 3%
4 565 Mkr
Räntebärande 
skulder 52%
Uppskjuten
skatt 4%
Övriga
skulder 2%
Eget kapital
42%
FINANSIERINGS-  
STRUKTUR

===== SIDA 17 =====

17
RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR OCH DERIVAT 
I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med 
hjälp av räntederivat (ränteswappar). 
Vid periodens utgång uppgick marknadsvärdet på koncer-
nens derivatinstrument till 2 Mkr (13). Värdeförändringen har 
genererat en negativ effekt på resultatet om -12 Mkr (-15). För-
ändringen är främst hänförlig till fallande långa marknadsräntor, 
vilket minskat marknadsvärdet på koncernens räntederivat. 
Värdeförändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespå-
verkande och kommer lösas upp under derivatens löptid, 
givet att dessa inte avyttras innan förfall. 
Räntebasen i koncernens låneportfölj är i huvudsak Stibor 
3M. Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederi-
vat med räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt följande 
sammanställning: 
2025.12.31 2024.12.31
Räntebärande skulder, Mkr 2 959 2 700
Likvida medel, Mkr 211 239
Eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, Mkr
2 376 2 253
Belåningsgrad, % 55 55
Genomsnittlig ränta, utgående avtalade 
villkor, %
3,3 3,4
Genomsnittlig ränta, % 3,4 3,9
Räntetäckningsgrad, % 211 186
Räntebindningstid, år 2,4 2,7
Kapitalbindning, år 3,2 2,2
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 72 73
Nyckeltal
 
 
År, 
förfall
Kapital-
bindnings- 
struktur, Mkr
 
%
Ränte-
bindnings- 
struktur, Mkr
 
%
Genomsnittlig 
ränta, utgående 
avtalade villkor, %
0-1 år 540 18 1 020 34 3,0
1-2 år 709 24 418 14 2,9
2-3 år 811 27 519 18 3,7
3-4 år 137 5 303 10 3,2
4-5 år 308 10 441 15 3,7
> 5 år 454 15 258 9 4,0
Summa 2 959 100 2 959 100 3,3
Förfallostruktur
100
0
200
300
400
500
600
Nominellt belopp,
Mkr
2026 2027 2028 2029 2030 2031 2033
Förfallostruktur räntederivat
0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
0
1
2
3
4
6
5
År %
Q4
2021
Q4
2020
Q4
2023
Q4
2022
Q4
2024
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2025
Q4
2021
Q4
2023
Q4
2022
Q4
2024
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2025
Q1
2026
1,2
3,2
2,7 2,7
2,2
3,1
3,7
3,2 3,2
2,5
1,7
2,4
2,1
2,7
2,6
2,6
2,4 2,4
Kapitalbindning Räntebindning Genomsnittlig ränta Utgående STB90 + genomsnittlig marginal, %
Kapital- och räntebindning
JAN FEB MARS APR MAJ JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC JAN FEB MARS APR MAJ
20252024
JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
1,2
3,2
2,7 2,7
2,2
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
ÅrÅr
0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
%
2,5
1,7
2,4
2,1
2,7
Q4
2020
Q4
2021
Q4
2022
Q4
2023
Q4
2024
Q4
2020
Q4
2021
Q4
2022
Q4
2023
Q4
2024
UTVECKLING STIBOR 3 MÅNADER
Under 2024 och 2025 präglades STIBOR 90 av en tydlig 
vändning från de höga nivåer som följde på den snabba 
ränteuppgången under 2022–2023. Inledningen av 2024 
kännetecknades av fortsatt restriktiva finansieringsför-  
hållanden, men i takt med avtagande inflation och Riks- 
bankens successiva räntesänkningar föll STIBOR 90 gradvis 
under perioden. Utvecklingen under 2025 innebar därmed 
lägre rörliga finansieringskostnader jämfört med före-
gående år, även om räntenivåerna fortsatt låg över det 
historiska genomsnittet från perioden före 2022. Denna 
normalisering har förbättrat förutsättningarna för kassa-
flöde och refinansiering i fastighetssektorn.

===== SIDA 18 =====

18
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
18
VERKSAMHET

===== SIDA 19 =====

1919

===== SIDA 20 =====

20
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova är ett bostadsfastighetsbolag med säte i Varberg. 
Koncernen äger och förvaltar över 3 000 bostäder samt 
111 000 kvm kommersiell yta i västra Sverige. 
Fortinovas styrka ligger i att äga rätt typ av fastigheter på 
rätt geografier där efterfrågan på boende överstiger utbudet. 
Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar Fortinova 
till att skapa levande och trygga samhällen. Fortinova har 
en tydlig profil, prisvärda bostäder för hushåll som söker 
trygghet, tillgänglighet och närhet till service. Samtidigt möts 
investerarnas ökade krav på hållbarhet genom energieffekti-
viseringar och satsningar på socialt ansvar. 
FORTINOVAS STRATEGI
Fortinovas strategi är långsiktig förvaltning av bostadsfastig-
heter genom förvärv, utveckling, och egen fastighetsförvalt -
ning. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva 
kassaflöden, med målsättningen att generera en hög riskjuste-
rad avkastning över tid oberoende av marknadens utveckling. 
Förvärv
Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter på tillväx-
torter i västra Sverige. 
Utveckling
Fortinova utvecklar befintlig fastighetsportfölj genom värde-
skapande förbättringar och hållbara investeringar. Genom hållbar 
utveckling lyckas koncernen höja värdet på fastigheterna samt 
generera stärkt lönsamhet och ökat förvaltningsresultat. Utöver 
de ekonomiska fördelarna bibehåller Fortinova starka relatio-
ner till kunder och lokala organisationer vilket bidrar till lägre 
vakansrisk.
Projektutveckling
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka 
21 700 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 37 900 
kvm BTA. 
Förvaltning
Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi på samtliga 
fastigheter. Nöjda kunder är en viktig framgångsfaktor och med 
närhet till våra kunder, genom lokal förankring, skapar vi god 
kännedom om orterna och kan identifiera kundernas önskemål. 
Detta bidrar både till nöjda kunder och långsiktig lönsamhet 
genom effektivitetsförbättringar samt minskade kostnader. 
OM FORTINOVA
AFFÄRSIDÉ
Fortinova förvärvar,  
utvecklar och förvaltar  
bostadsfastigheter  
på tillväxtorter  
i västra Sverige
VISION
Fortinova ska vara  
västra Sveriges mest  
framstående  
bostadsfastighetsbolag

===== SIDA 21 =====

21
FORTINOVAS VÄRDEGRUND
Fortinovas värdegrund utgår från våra fyra värdeord, Enkelhet, Närhet, Hjärta och Mod. 
Värdegrunden är en viktig utgångspunkt för allt vårt arbete och för hur vi bemöter 
varandra, våra samarbetspartners och våra kunder.
ENKELHET:   Vi är entreprenörsdrivna, har öppna dörrar 
och en platt organisation med högt i tak. Alla medarbe-
tare har del i Fortinovas framgång.
NÄRHET:   Till varandra, våra hyresgäster, förenings-
livet, näringslivet och till kommunerna. Fortinova ska 
ta vara på möjligheter att påverka för att bidra till en 
positiv samhällsutveckling.
HJÄRTA:  Vi ska vara ärliga och visa omtanke för att 
bygga långsiktiga förtroenden. Vi bryr oss om våra 
medmänniskor och vi håller vad vi lovar.
MOD:  Vi vågar gå vår egen väg. Vi vet vad vi vill och vi 
ser till att det händer. Vi vågar ta för oss och drivs av 
ambitionen att bli bäst på det vi gör. 
NÄRHET
HJÄRTA
ENKELHET
MOD

===== SIDA 22 =====

22
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
I Fortinova bedriver fastighetsförvaltning och skötsel i egen 
regi i tre regioner; Halland, Västra Götaland och Skaraborg. 
Med egen personal, i samarbete med externa leverantörer 
på orterna där vi är verksamma, skapas närhet till våra 
fastigheter och kunder. Lokal närvaro gör att medarbetarna 
kan erbjuda personlig service till våra kunder samt har god 
kännedom om respektive marknad och tidigt kan reagera på 
både risker och affärsmöjligheter i regionen. 
Under året tog vi ett viktigt steg i vår tillväxtstrategi  
genom att förvärva fyra fastigheter i Strömstad, ett  
helt nytt marknadsområde för Fortinova.
ORGANISATION OCH VERKSAMHET
Beskrivning av fastighetsbeståndet 2025.12.31
  
Geografi
Fastigheter  
(antal)
Lägenheter  
(antal)
Uthyrningsbar 
yta (kvm)
Hyresvärde
(Mkr)
Verkligt värde
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Verkligt värde
andel (%)
Halland 88 844 131 141 167 2 114 16 120 39%
Västra Götaland 62 1 801 127 672 201 2 681 20 999 50%
Skaraborg 31 436 43 377 57 606 13 971 11%
Summa 181 3 081 302 190 425 5 401 17 873 100%

===== SIDA 23 =====

23
UDDEV ALLA  
TJÖRN 
GÖTEBORG 
KUNGSBA CKA  
VARBERG 
FALKENBERG   
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA  
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA  EDET  
STRÖMST AD
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT  
FOKUS
2025.01.01-
2025.12.31
2024.01.01-
2024.12.31
Verkligt förvaltningsfast.värde, kr/kvm 
uthyrningsbar yta
17 873 17 098
Hyresvärde, Mkr 425 375
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 99
Areamässig uthyrningsgrad, % 98 99
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
5 401 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
5 056 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
24%
Bostadsfastigheter
74%
VästraGötaland47%
Halland42%
Skaraborg 11%
5 056 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 5%
Göteborg 11%
Borås 12%
Lilla Edet 11%
Varberg 33%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
!"#$%&#'%#$()*+$+,-
./0
!"##$%&'$(()*
+)&,'-.$,$%*
1/0
2%3*455#'%#$()*+$+,
10
!"#$%&'($#)*+,(-.(+-!"#$%&'($#$/.
Götene 4
Skövde 5
Övriga Skaraborg 2
Göteborg 10
Borås 11
Lilla Edet 11
Uddevalla 7
Strömstad 6
Trollhättan 4
Övriga Västra Götaland 1
Varberg 31
Kungsbacka  5
Falkenberg 3
Skaraborg 11%
Halland39%
VästraGötaland50%
Varberg 31%
Kungsbacka 5%
Falkenberg 3%
Götene 4%
Skövde 5%
Övriga 2%
Göteborg 10%
Borås 11%
Lilla Edet 11%
Uddevalla 7%
Strömstad 6%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
L"##"&7*+,M-
1234("+564"#"&7*+CK-
9$"("':() *+88-
Skaraborg 11%
Halland39%
VästraGötaland50%
Varberg 31%
Kungsbacka 5%
Falkenberg 3%
Götene 4%
Skövde 5%
Övriga 2%
Göteborg 10%
Borås 11%
Lilla Edet 11%
Uddevalla 7%
Strömstad 6%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Skaraborg 11%
VästraGötaland47%
Halland42%
Skaraborg 11%
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 5%
Göteborg 11%
Borås 12%
Lilla Edet 11%
Varberg 33%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
5 401 Mkr
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP 
Fastighetsrelaterade nyckeltal
FORTINOVAS ORTER
Vår strategi att utveckla, 
förvalta och äga prisvärda 
bostäder på tillväxtorter med 
strukturell bostadsbrist har 
återigen visat sin styrka. 
23

===== SIDA 24 =====

24
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
UDDEV ALLA  
TJÖRN 
GÖTEBORG 
KUNGSBA CKA  
VARBERG 
FALKENBERG   
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA  
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA  EDET  
STRÖMST AD
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT  
FOKUS
Halland är Fortinovas största region sett till uthyrningsbar 
yta. 44 procent av Fortinovas totala yta finns här. Hallands 
attraktiva läge skapar goda förutsättningar för både boende 
och företag. Inte minst märks detta i regionens höga uthyr -
ningsgrad, den högsta av Fortinovas tre regioner. 
I regionen finns Fortinovas största förvaltningsort, Var -
berg, sett till både antal lägenheter och till uthyrningsbar yta. 
I Varberg är även förvaltningskontoret beläget, vilket inklu-
derar service mot fastigheter i Falkenberg och Kungsbacka. 
Fastigheterna i regionen består framför allt av bostadsfastig-
heter, även om majoriteten av Fortinovas kommersiella yta, 
68 procent, återfinnes i Halland. Här bedrivs verksamheter 
inom lager- och logistiklösningar, butiker och kontor. I Halland 
finns merparten av Fortinovas samhällsfastigheter, där det 
bedrivs verksamheter såsom skolor, förskolor och vård.
HALLAND
Hyresvärde
39%
AV TOTALT
HYRESVÄRDE
Nyckeltal, Halland
2025.12.31 2024.12.31
Total uthyrningsbar yta, tkvm 131 125
varav bostad, tkvm 56 56
Totalt hyresvärde, Mkr 167 151
varav bostad, tkvm 85 79
Fastighetsvärde, Mkr 2 114 1 989
Överskottsgrad, % 66 65
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,7 99,3
50
0
100
150
200
Mkr
Bostad Kommersiellt Samhäll
110
2021
138
2022
146
2023
151
2024
167
2025
24
I Ljungpiparen har flera åtgärder genomförts under året för 
att stärka tryggheten och effektivisera driften. Med automa-
tisk belysning i allmänna utrymmen, digital tvättstugebok -
ning och ett modernt taggsystem i fastigheterna har både 
tryggheten och energianvändningen förbättrats.
– Det har blivit mindre spring av obehöriga och en 
större känsla av trygghet hos hyresgästerna, säger 
fastighetstekniker Stefan Sundqvist.
ÖKAD TRYGGHET I LJUNGPIPAREN

===== SIDA 25 =====

25
UDDEV ALLA  
TJÖRN 
GÖTEBORG 
KUNGSBA CKA  
VARBERG 
FALKENBERG   
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA  
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA  EDET  
STRÖMST AD
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT  
FOKUS25
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Hos Fortinova beskrivs regionen som den sydvästliga delen av 
Västra Götalands län. Fortinovas fastigheter är främst belägna i 
orter som Göteborg, Borås, Uddevalla, Lilla Edet och Strömstad. 
Regionen präglas av, och finner sin tillväxt, i sin starka industriella 
bas. 42 procent av Fortinovas totala yta finns i Västra Götaland.
Under året tog vi ett viktigt steg i vår tillväxtstrategi ge-
nom att förvärva fyra fastigheter i Strömstad, ett helt nytt 
marknadsområde för Fortinova. Fastigheterna omfattar 256 
moderna lägenheter med energiklass B och uppfördes 2023. 
Samtliga bostäder är fullt uthyrda, och investeringen ligger helt 
i linje med vår hållbarhetsprofil och vårt fokus på långsiktigt 
värdeskapande. Förvärvet stärker kassaflödet, förbättrar våra 
finansiella nyckeltal och utgör ett naturligt steg i vår geogra-
fiska expansion i västra Sverige. Strömstad är en växande 
kommun med en stark lokal ekonomi präglad av gränshandel 
och turism, vilket skapar goda framtida utvecklingsmöjligheter.
Beståndet i regionen består främst av bostadsfastigheter, 
strax över hälften av Fortinovas totala bostadsyta. Förutom 
att dryga 80 procent av regionens hyresintäkter genereras 
från bostadslägenheter, bedrivs även kommersiella verksam-
heter inom vård, lager och butik.
47%
AV TOTALT
HYRESVÄRDE
50
0
100
150
200
Mkr
Bostad Kommersiellt Samhäll
94
2021
126
2022
162
2023
169
2024
201
2025
Hyresvärde
VÄSTRA GÖTALAND
Nyckeltal, Västra Götaland
2025.12.31 2024.12.31
Total uthyrningsbar yta, tkvm 128 118
varav bostad, tkvm 107 97
Totalt hyresvärde, Mkr 201 169
varav bostad, tkvm 173 142
Fastighetsvärde, Mkr 2 681 2 315
Överskottsgrad, % 62 59
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,5 98,6
UDDEV ALLA  
TJÖRN 
GÖTEBORG 
KUNGSBA CKA  
VARBERG 
FALKENBERG   
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA  
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA  EDET  
STRÖMST AD
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT  
FOKUS
På Emanuel Bagares gata, Storgatan och Käppslängaregatan 
i Lilla Edet rustar vi varsamt upp de vackra trähusen vid älv-
stranden, med anor från 1800-talet. Husen får nya balkong-
er, tak och fasader, samtidigt som dialog med kommunen och 
hyresgäster säkerställer att den unika kulturmiljön bevaras. 
På detta sätt förenar Fortinova omsorg om platsens historia
med modern förvaltning och tar ansvar för både 
kultur och boendemiljö.
LILLA EDET, HÄGERN 2 – HISTORIEN LEVER VIDARE

===== SIDA 26 =====

26
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
UDDEV ALLA  
TJÖRN 
GÖTEBORG 
KUNGSBA CKA  
VARBERG 
FALKENBERG   
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA  
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA  EDET  
STRÖMST AD
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT  
FOKUS
26
Skaraborg är Fortinovas minsta region, sett till både hyresvär-
de samt uthyrningsbar yta. 14 procent av Fortinovas totala yta 
finns i Skaraborg. Regionen präglas av en balans mellan stora 
arbetsgivare och små entreprenörer vilket skapar en dynamisk 
och robust ekonomi. 
Majoriteten av Fortinovas uthyrningsbara yta i Skaraborg 
är belägen i Skövde och Götene. Förvaltningen präglas av när-
varo i det lokala samhället, med dess fördelar såsom närhet till 
näringsliv och kännedom om mikrolägen. 
Förvaltningskontoret är beläget i Skövde, där 190 av regio-
nens dryga 400 lägenheter återfinns. Totalt sett står bostads-
fastigheter för 64 procent av regionens totala yta. I de kom-
mersiella fastigheterna återfinns starka arbetsgivare såsom 
Sparbanken Skaraborg, Götene kommun och Vara kommun. 
14%
AV TOTALT
HYRESVÄRDE
20
0
40
60
Mkr
Bostad Kommersiellt
2021
44
48
2022
51
2023
55
2024
57
2025
Hyresvärde
SKARABORG
När Fortinova etablerade sig i Götene 2021 var målet att skapa 
en långsiktig närvaro. Fyra år senare är bostäderna i stort sett 
fullt uthyrda och i år invigdes flera nya verksamhetslokaler som 
underlättar vardagen för hyresgäster och samarbetspartners. 
– Det nära samarbetet med kommunen och våra fantas-
tiska medarbetare på plats har varit helt avgörande hittills. 
Här finns ett engagemang som vi gärna vill stödja och 
bidra till, säger Carljohan Johansson, regionchef.
GÖTENE – NÄRA, STABILT OCH LÅNGSIKTIGT
Nyckeltal, Skaraborg
2025.12.31 2024.12.31
Total uthyrningsbar yta, tkvm 43 43
varav bostad, tkvm 28 28
Totalt hyresvärde, Mkr 57 55
varav bostad, tkvm 38 36
Fastighetsvärde, Mkr 606 588
Överskottsgrad, % 56 56
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99,2 99

===== SIDA 27 =====

UDDEV ALLA  
TJÖRN 
GÖTEBORG 
KUNGSBA CKA  
VARBERG 
FALKENBERG   
BORÅS
TROLLHÄ TTAN VARA  
GÖTENE
SKÖVDE
TIBR O
LILLA  EDET  
STRÖMST AD
FALK ÖPING
ORT MED FOR TINO VAS
HYRESF ASTIGHETER
GEOGRAFISKT  
FOKUS
27
Fortinovas affärsidé och övergripande mål är att driva 
och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. 
Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra 
Sverige, där vårt huvuduppdrag är att erbjuda bostäder och 
lokaler till hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter. Att driva 
verksamheten med fokus på hållbart företagande innebär att 
miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet förenas och berör 
alla delar av organisationen. Vi kan vara med och påverka fram-
tiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet som en 
integrerad del i affärstänk och dagligt arbete. Vi vill ständigt 
utveckla oss; som hyresvärd, arbetsgivare och samhällsaktör, 
och därför har vi identifierat väsentliga frågor och mål på kort 
och lång sikt inom respektive hållbarhetsområde, där vi har 
störst chans att göra skillnad.
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR
Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifie-
rat och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen 
fungerar som grund för utvecklingen av ett ännu mer struk -
turerat och integrerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det 
övergripande ansvaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova.
HÅLLBARHET HOS FORTINOVA
8LÄS MER OM VÅRT  
HÅLLBARHETSARBETE PÅ  
FORTINOVA.SE/OM-OSS/HALLBARHET
MILJÖMÄSSIG 
HÅLLBARHET
SOCIAL  
HÅLLBARHET
EKONOMISK  
HÅLLBARHET
• Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter
• Jämställdhet och mångfald
• Leverantörsuppföljning
• Arbetsmiljö
• Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd
FORTINOVAS 
HÅLLBARHETSFOKUS
FÖR FORTINOVA 
VÄSENTLIGA FRÅGOR
• Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut
• Affärsetik och antikorruption
• Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete
• Koldioxidutsläpp
• Energi, vatten och avfall
• Materialval och resurshantering
• Miljö- och klimatrisker

===== SIDA 28 =====

28
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Det finns en föreställning om att hållbarhet föds ur stora, 
omfattande beslut. I Fortinovas värld växer den fram i det 
lilla. Vi är stolta över att vår organisation gör det enkelt att 
integrera smart teknik, genomföra ansvarsfulla investeringar 
och kontinuerligt utveckla våra arbetssätt, så att människor 
får möjlighet att växa hos oss och i sitt uppdrag. 
Så bygger vi framtidens  
fastigheter
HÅLLBAR FÖRVALTNING
Steg för steg bygger Fortinova en 
kultur och en organisation där varje 
beslut, stort som litet, skapar bostäder 
och lokaler där människor och företag 
mår bra, känner trygghet och vill stanna 
länge. 
EN SMART OCH HÅLLBAR  
FÖRVALTNING
Fortinovas förvaltning präglas av ett 
långsiktigt och systematiskt arbete där 
energieffektivitet, boendekvalitet och 
kostnadskontroll utvecklas parallellt. 
Under året har Fortinova genomfört 
flera riktade åtgärder med tydlig ef -
fekt på både fastigheternas driftseko-
nomi och hyresgästernas upplevda 
kvalitet.
– Vi arbetar alltmer strukturerat 
och datadrivet i förvaltningen, där 
energieffektivitet och boendekvalitet 
utvecklas sida vid sida, säger förvalt -
ningschef Hans-Emil Lundquist.
Energieffektivisering är ett priorite-
rat område och baseras i ökande grad 
på analys av energidata snarare än 
enbart reaktivt underhåll. Genom opti- 
mering av uppvärmnings- och venti-  
lationssystem, förbättrad isolering samt 
successiv utfasning av fossila energi- 
källor har Fortinova stärkt både driftssä-
kerhet och klimatprestanda i beståndet.
STÖRRE INSYN
Digitaliseringen har samtidigt föränd-
rat arbetssättet i förvaltningen. Upp-
kopplade fastigheter och automati-
serade system möjliggör kontinuerlig 
uppföljning av energianvändning och 
teknisk drift, vilket gör det möjligt att 
identifiera avvikelser tidigt och priori-
tera åtgärder utifrån affärsnytta.
– Det handlar inte om enskilda 
projekt, utan om ett integrerat arbets- 
sätt för hur vi långsiktigt förvaltar våra 
fastigheter, fortsätter Hans-Emil.
För hyresgästerna märks utveck -
lingen genom förbättrad inomhus- 
komfort och ökad transparens, bland 
annat via digitala tjänster som stärker 
dialogen och tillgängligheten. Framåt 
ser Fortinova fortsatt potential i 
avancerad dataanalys, AI-baserade 
prognosmodeller och ökad integration 
av förnybar energi i beståndet.
BALANS MELLAN KOSTNADER 
OCH VÄRDE
För CFO John Wennevid handlar utveck-
lingen om att stärka både verksamhet-
ens motståndskraft och fastigheternas 
värde över tid. Tidiga investeringar i 
energieffektiviseringar har inte bara

===== SIDA 29 =====

29
minskat driftkostnader och förbättrat 
energideklarationer, utan även lagt 
grunden för stabila kassaflöden och 
långsiktig finansiell trygghet.
– Det fina är att vi ser hur initiala 
utgifter kan ge långsiktiga värden, säger 
John.
Nyckeltalen talar sitt tydliga språk: 
stabilare marginaler, lägre belånings -
grad och högre avkastning på eget 
kapital visar hur strategiska satsningar 
stärker fastigheternas värde och bi-
drar till en långsiktig hållbar ekonomi.
– Framöver ser vi stora möjligheter 
att kombinera data, teknik och energi- 
lösningar för att öka effektiviteten, 
men också skapa attraktionskraft hos 
medarbetare och investerare. Att bygga 
för framtiden är inte bara klokt – det 
är också en affärsmöjlighet, säger John.
 
MÄNNISKORNA SOM DRIVER 
UTVECKLINGEN
För HR-chef Lena Leffler handlar 
framtidens fastigheter om att skapa 
bostäder där människor trivs och vill 
bo kvar. Det startar med vårt värdskap 
i varje interaktion med vår organi-
sation under kundresan. Det kräver 
både kompetens, engagemang och ett 
effektivt samarbete bland våra med-
arbetare. Under året har Fortinova 
genomfört ett ledarskapsprogram där 
alla chefer tränats i självledarskap, att 
leda i förändring och att skapa produk-
tiva team – det Hållbara ledarskapet.
– Vi vill skapa en kultur där medar-
betare mår bra, utvecklas och känner 
sig sedda, säger Lena. Det bygger vi 
genom positiv förstärkning av beteen-
den som är avgörande för att lyckas. 
För ledare handlar det bland annat om 
att uppmuntra till nyfikenhet, lärande 
och mod att våga tänka nytt.
Verksamheten har stärkts digitalt 
genom utbildningar i Teams och M365, 
vilket syftar till att göra samarbetet smi-
digare och kunskapsdelningen enklare.
– Framåt handlar det om att teama 
ihop teknisk kompetens, våra olika 
yrkeserfarenheter och nya arbetssätt 
för att få till rätt synergier som utveck-
lar vår verksamhet, säger Lena. Det 
är våra medarbetare, vi tillsammans, 
som ska ta strategin från papper till 
verklighet.
Vi arbetar alltmer strukturerat och datadrivet i 
förvaltningen, där energieffektivitet och boende- 
kvalitet utvecklas sida vid sida.
Hans-Emil Lundquist, förvaltningschef
Det fina är att vi ser  
hur initiala utgifter kan  
ge långsiktiga värden.
John Wennevid, CFO

===== SIDA 30 =====

30
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
EKONOMISK HÅLLBARHET
Ekonomisk hållbarhet för Fortinova innebär att skapa lång -
siktigt värde genom stabil lönsamhet, ansvarsfull finansiering 
och hög affärsetik. För att möjliggöra datadrivna beslut på 
bolags-, regions- och fastighetsnivå arbetar Fortinova kon-
tinuerligt med att utveckla systemstöd och analysverktyg. 
Under året har initiativ tagits för att integrera olika fastig -
hetssystem, vilket stärker uppföljning, transparens och möj-
ligheten att identifiera både kortsiktiga effektiviseringar och 
långsiktiga värdeskapande investeringar.
Hållbar finansiering är en integrerad del av Fortinovas 
verksamhet. En betydande andel av koncernens låneportfölj 
utgörs av gröna lån eller lån med hållbarhetslänkade villkor. 
Även om Fortinova ännu inte omfattas av formella rappor- 
 
teringskrav enligt EU:s taxonomi, är anpassning till dessa 
ramverk ett prioriterat område. Syftet är att underlätta 
jämförbarhet och utvärdering för bolagets intressenter samt 
stärka kopplingen mellan hållbarhetsarbete och finansiell 
styrning. 
Fortinova betraktar gällande lagar och föreskrifter samt 
internationella normer för mänskliga rättigheter, arbetsvillkor 
och miljö som miniminivåer. Bolaget ska upprätthålla långsikti-
ga relationer med sina intressenter och bedriva verksamheten 
med hög affärsmoral. Fortinova tar tydligt avstånd från alla 
former av korruption och ställer krav på att leverantörer och 
samarbetspartners delar bolagets grundläggande värderingar.
 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP NETTO-NOLL KOLDIOXIDU TSLÄ PP TILL 2050
 VISION NETTO-N O LL K O LDIOXIDUTSLÄPP 
NETTO-NOLL  
KOLDIOXIDUTSLÄPP  
TILL 2050
15%  
ENERGIBESPARING  
PER KVM TILL 2030 
2% ÅRLIG  
VATTENBESPARING  
 PER M 3/KVM
ALLA NYPRODUCERADE 
BYGGNADER I EGEN  
REGI SKA VARA MILJÖ-  
KLASSIFICERADE
FORTINOVA HAR FYRA ÖVERGRIPANDE MILJÖMÅL

===== SIDA 31 =====

31
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Fortinovas miljöarbete utgår från ambitionen att långsiktigt 
minska verksamhetens klimatavtryck och negativa miljöpå-
verkan. Sedan 2022 upprättar Fortinova årliga klimatbokslut 
i syfte att kvantifiera och kartlägga koncernens utsläpp samt 
identifiera de områden där klimatpåverkan är som störst. Kli-
matboksluten omfattar Scope 1, 2 samt delar av Scope 3 och 
utgör ett viktigt beslutsunderlag i det fortsatta hållbarhets -
arbetet. Trots successivt utökad rapportering har Fortinovas 
totala klimatavtryck minskat.
Under 2025 har arbetet med energieffektivisering varit 
ett prioriterat område. Genom systematiska åtgärder inom 
bland annat ventilation, klimatskal och tekniska installationer 
har energianvändningen i fastighetsbeståndet successivt re-
ducerats. Med hjälp av uppkopplade fastigheter och digitala 
systemstöd följs energiförbrukningen löpande, vilket möjlig -
gör datadrivna analyser och prioriteringar av både kortsiktiga 
och långsiktiga åtgärder. Parallellt har satsningar genomförts 
inom förnybar energi i syfte att ytterligare stärka fastigheter-
nas hållbarhetsprestanda.
Arbetet med att anpassa verksamheten till kommande 
regelverk har fortsatt under året. Fortinova har under 2025 
vidareutvecklat sin hållbarhetsrapportering med särskilt fokus 
på EU:s taxonomi och förberedelser inför CSRD. I samband 
med beslut om ny affärsplan för perioden 2026–2028 har 
även ett energibesparingsmål fastställts om 2 procent per år 
och kvadratmeter.
Diagrammet visar Fortinovas hyresvärde per 2025.12.31 fördelat på 
respektive energiklass. Fördelningen är baserad på aktuella energide-
klarationer för Fortinovas fastigheter. Posten ”övrigt” avser fastigheter 
som saknar energideklarationer.
I Uddevalla har Fortinova genom aktiv förvaltning och smarta, 
stegvisa åtgärder förbättrat energiprestandan i fastigheten 
Fullriggaren 1 från energiklass F till D mellan 2022 och 2025. 
Med hjälp av AI-baserad prognosstyrning av värme och rumsgi-
vare visar projektet hur löpande optimering i det befintliga be-
ståndet kan skapa konkreta och mätbara förbättringar över tid.
UDDEVALLA, FULLRIGGAREN 1
– FÖRFLYTTNINGAR SOM SKAPAR SKILLNAD
51%
34%
6%
9%
A–C D–E F–G Övrigt
ENERGIKLASSER
51%
34%
6%
9%
A–C D–E F–G Övrigt

===== SIDA 32 =====

32
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova bedriver sin verksamhet med ett långsiktigt håll-
barhetsperspektiv där klimatpåverkan integreras i såväl 
förvärv och utveckling som i den dagliga förvaltningen av 
fastighetsbeståndet. Fastighetssektorn står för en betydande 
del av samhällets energianvändning och klimatpåverkan, och 
Fortinova ser därför energieffektivisering och hållbar drift 
som centrala delar i bolagets långsiktiga värdeskapande.
Genom ett systematiskt arbete med att minska energi-
användningen och successivt ställa om till mer klimatvänliga 
lösningar minskar klimatavtrycket samtidigt som fastigheter-
nas driftsekonomi stärks.
HÅLLBARHET SOM ÖVERGRIPANDE MÅL
Fortinovas klimatarbete syftar till att successivt minska 
utsläppen av växthusgaser i hela värdekedjan. Den största 
klimatpåverkan uppstår i energianvändningen i fastighetsbe-
ståndet och arbetet fokuserar därför i hög grad på energief -
fektivisering och optimerad drift.
KLIMATBOKSLUT
Utsläpp CO2e (ton) 2025 2024 2023
Scope 1  70,3  51,4  75,8 
Företagsägda och leasade fordon  43,5  28,1  36,9 
Utrustning och maskiner  3,8  4,3  5,3 
Stationära bränslen  23,1  18,9  33,6 
Scope 2 (marknadsbaserade utsläpp)  470,5  529,6  479,0 
Elektricitet  2,3  1,7  1,7 
Fjärrvärme  468,1  528,0  477,3 
Scope 3  290,8  260,1  253,7 
Uppströms utsläpp för bränsle och 
energirelaterade aktiviteter
 259,7  230,5  253,7 
Avfall  4,7  4,2  N/A 
Vatten  26,4  25,4  N/A 
Totala utsläpp (marknadsbaserade utsläpp)  832  841  808 
Biogena utsläpp (tGHG)  271  281  372 
*Platsbaserade utsläpp scope 2 (tCO2e)  515  584  530 
CO2e (kg) per kvm  2,83  2,93  2,95 
CO2e (kg) per kvm (scope 1 + 2)  1,84  2,02  2,02 
Scope 1: Direkta växthusgasutsläpp från källor som företaget själv äger eller kontrollerar.  
 Till exempel egna fordon och anläggningar.
Scope 2: Indirekta utsläpp från inköpt energi, såsom el, värme eller kyla, som företaget förbrukar.
Scope 3: Övriga indirekta utsläpp som uppstår i företagets värdekedja, både upp- och nedströms.  
 Till exempel från leverantörer, transporter och hyresgästers avfall.

===== SIDA 33 =====

33
Hållbarhetsarbetet är integrerat i den operativa verksamheten 
och följs upp genom löpande analys av energiförbrukning,  
investeringar i energieffektivisering samt utveckling av tek-  
niska lösningar som bidrar till lägre klimatpåverkan över tid.
VÅRT ARBETE UNDER 2025
Energieffektivisering är ett av Fortinovas mest prioriterade 
områden. Arbetet bedrivs kontinuerligt genom investeringar 
i fastigheterna, optimering av den dagliga driften samt för -
bättrad uppföljning av energianvändningen.
Under 2025 har flera åtgärder genomförts i fastighetsbe-
ståndet, bland annat genom förbättringar av byggnadernas 
klimatskal, konvertering till LED-belysning samt optimering 
av uppvärmnings- och ventilationssystem. Dessa insatser har 
successivt bidragit till en lägre energianvändning i beståndet.
Digitalisering är en viktig möjliggörare i Fortinovas håll-
barhetsarbete. Genom uppkopplade fastigheter och digitala 
systemstöd kan energianvändningen följas löpande. Det ska-
par bättre förutsättningar att identifiera avvikelser, upptäcka 
energitjuvar och prioritera åtgärder där de ger störst effekt. 
Genom förbättrad datainsamling, analys och kompetensut -
veckling stärks även organisationens förmåga att fatta mer 
datadrivna beslut i den dagliga förvaltningen.
Arbetet med att fasa ut fossila energikällor har fortsatt 
under året. I fastighetsbeståndet har bland annat konverte-
ringar genomförts från pelletspanna till bergvärme samt från 
gas till fjärrvärme.
KLIMATBOKSLUTET
2025 är det fjärde året som Fortinova upprättar ett klimatbok-
slut. Trots att rapporteringen successivt har utvecklats och 
omfattar fler delar av verksamheten fortsätter klimatavtrycket 
att minska.
Utsläppsintensiteten har förbättrats och utsläpp per kvadrat-
meter har minskat med cirka 20 procent sedan 2022. Detta 
är en effekt av genomförda energieffektiviseringsåtgärder 
och ett mer systematiskt arbete med energiförbrukningen i 
fastighetsbeståndet.
Under året har flera riktade åtgärder haft tydlig effekt 
på fastigheternas drift och energianvändning. Genom re-
altidsuppföljning av energiförbrukningen har exempelvis 
energitjuvar kunnat identifieras och åtgärdas, vilket bidragit 
till synbara förbättringar i både energianvändning och klimat-
påverkan.
Utsläppen inom Scope 1 ökade något jämfört med föregå-
ende år. Ökningen är främst hänförlig till externa faktorer då 
CO2e kg/kvm
1,0
1,5
2,0
0,5
2,5
3,0
3,5
4,0
20242022
3,52
2,95 2,93
2023 2025
2,83
CO2e kg/kvm

===== SIDA 34 =====

34
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
emissionsfaktorer för drivmedel förändrats, bland annat ge-
nom minskad biobränsleinblandning i diesel på nationell nivå. 
Justerat för dessa förändringar visar utvecklingen dock en 
tydlig minskning över tid. Sedan 2022 har Scope 1-utsläppen 
halverats till följd av utfasning av fossila bränslen och mer 
energieffektiva lösningar i fastigheterna.
Fjärrvärme står fortsatt för merparten av koncernens ut-
släpp, både inom Scope 2 och totalt sett. Jämfört med 2024 
minskade Scope 2-utsläppen med 11 procent, främst till följd 
av lägre energiförbrukning i fastighetsbeståndet. Samtidigt 
påverkas utsläppsnivåerna även av förändringar i energileve-
rantörernas produktionsmix, vilket ligger utanför Fortinovas 
direkta kontroll.
All inköpt el kommer från förnybara källor, vilket innebär 
att utsläppen från elförbrukningen endast står för cirka 0,3 
procent av koncernens totala klimatpåverkan.
Utsläppen inom Scope 3 ökade något jämfört med föregå-
ende år, främst till följd av förändrade emissionsfaktorer för 
drivmedel. Utsläpp relaterade till avfall och vatten ligger i nivå 
med föregående år.
VÅRT FORTSATTA HÅLLBARHETSARBETE
Fortinovas klimatpåverkan är fortsatt nära kopplad till 
energianvändningen i fastighetsbeståndet, särskilt kopplat 
till fjärrvärme. Arbetet framåt kommer därför fortsatt att 
fokusera på minskad energianvändning genom energieffek -
tivisering och förbättrad driftoptimering.
Under 2026 fortsätter arbetet med att kombinera data, 
teknik och energilösningar för att identifiera och prioritera 
åtgärder där de ger störst effekt. Samtidigt fortsätter utfas -
ningen av fossila bränslen och solcellsprojekt planeras i delar 
av fastighetsbeståndet.
Genom ett långsiktigt och strukturerat arbete stärks 
sambandet mellan minskad klimatpåverkan, förbättrad 
energieffektivitet och en stabil och hållbar driftsekonomi i 
fastigheterna.
FÖRDELNING MELLAN  
UTSLÄPPSKATEGORIER 2025
VATTEN 3%
AVFALL 1%
FÖRETAGSÄGDA OCH
LEASADE FORDON 5%
UTRUSTNING 
OCH MASKINER 1%
STATIONÄRA 
BRÄNSLEN 3%
FJÄRRVÄRME 56%
UPPSTRÖMS UTSLÄPP 
FÖR BRÄNSLE OCH 
ENERGIRELATERADE
AKTIVITETER 31%
64
66
68
60
70
74
76
78
80
kWh/kvm Atemp
72
62
2022
Faktisk förbrukning
2023 2024 2025
Normalårsjusterad förbrukning 
Energiförbrukning per kvm

===== SIDA 35 =====

35
FORTINOVAS ENERGIRESA
Under året har vi tagit ett viktigt steg 
på vår energiresa genom att vidareut-
veckla vårt energiuppföljningssystem 
för uppföljning och analys. Plattfor -
men erbjuder en helhetslösning för att 
samla in, kvalitetssäkra, visualisera 
och analysera energidata från hela 
vårt fastighetsbestånd, vilket gör det 
möjligt att arbeta mer strategiskt och 
datadrivet för att nå våra mål.
Med systematiska mätningar, ana-
lyser och uppföljningar har vi fått en 
tydligare bild av hur fastigheterna fak-
tiskt beter sig, vilket gör det enklare 
att prioritera rätt insatser där de gör 
störst nytta. Resultaten syns redan i 
delar av beståndet.
– I år har vi verkligen tagit steget 
från att bara samla data till att an-
vända den på ett sätt som faktiskt gör 
skillnad, säger Göran Lundell, driftsle-
dare hos Fortinova. Det är en helt an-
nan känsla att se hur våra åtgärder ger 
resultat direkt. Plötsligt blir varje liten 
förbättring konkret och synlig, och det 
är väldigt motiverande för hela teamet.
Energiuppföljningssystemet gör det 
möjligt att följa energianvändningen i 
realtid och reagera snabbare än tidigare, 
då avvikelser tidigare ofta upptäcktes 
först i efterhand. Under året har vi också 
kunnat identifiera flera energitjuvar, 
från felaktiga styrkurvor till mindre 
läckage, där små åtgärder tillsammans 
ger märkbara förbättringar i både en-
ergianvändning och klimatpåverkan.
– En av de största vinsterna är hur 
våra team har börjat tänka annorlunda. 
Teknikerna ser sina fastigheter med 
nya ögon, och många tar själva initiativ 
till förbättringar, berättar Göran.
Framöver handlar det om att skala 
upp resultaten och sprida arbetssätten 
 brett i organisationen, så att vi fort- 
sätter optimera driften och öka klimat- 
nyttan; med både energi och engage-
mang som drivkrafter. 
Med vårt energiuppföljningssystem 
som stöd fortsätter vi steg för steg att 
minska resursanvändningen och stärka 
förvaltningens och teknikens roll i vår 
långsiktiga hållbarhetsresa.
Göran Lundell, driftsledare på Fortinova, går igenom energidata tillsammans  
med Richard Jande, kommersiell förvaltare.
Strategisk och datadriven  
väg mot våra energimål 
35

===== SIDA 36 =====

36
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
SOCIAL HÅLLBARHET
Fortinova strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare för 
såväl befintliga som potentiella medarbetare, samtidigt som 
bolaget vill vara ett långsiktigt val för kunder och leverantörer. 
Fortinova investerar i långsiktiga relationer oavsett motpart 
och eftersträvar en positiv upplevelse genom hela relationen, 
med gemensamma principer som utgår från att attrahera, 
utveckla och behålla.
Dialogen med både kunder och medarbetare utgör en 
viktig grund i arbetet med att skapa långsiktigt mervärde. 
Genom kund- och medarbetardialoger identifieras behov och 
prioriteringar som stärker trygghet, utveckling och samhörig-
het. Genom samtal och enkäter med hyresgäster har insatser 
under året riktats mot åtgärder som bidrar till lojalitet och 
en vilja att bo kvar och utveckla sin boendemiljö. Exempel på 
sådana åtgärder är förbättrad sophantering, uppgraderad  
 
belysning i utomhusmiljöer och gemensamma utrymmen 
samt energieffektivisering av värme- och ventilationssystem.
För den egna organisationen har Fortinova under året 
investerat i utbildnings- och friskvårdssatsningar i syfte att 
främja självledarskap och stärka medarbetarnas möjligheter 
att ta ansvar för sin egen situation och utveckling. Fortinova 
ser ett hållbart arbetsliv som en balans mellan arbete och 
fritid, sunda livsstilsval samt frihet under ansvar att påverka 
sin arbetssituation.
Fortinova vill även bidra till mångfald och inkludering 
genom att stödja samhällsbyggande initiativ på de orter där 
bolaget verkar. Genom Fortinovafonden stöttas lokalt fören-
ingsliv och samhällsinitiativ, vilket bidrar till att fler ungdomar 
får möjlighet att delta i idrotts- och rörelseaktiviteter samt att 
kulturella arrangemang kan genomföras i lokalsamhällena.
ANSTÄLLDA (43 % KVINNOR, 57 % MÄN)
LEDNINGEN (20 % KVINNOR, 80 % MÄN)
STYRELSEN (43 % KVINNOR, 57 % MÄN)
JÄMSTÄLLDHET FRISKNÄRVARO
SJUKFRÅNVARO 8,5 %
FRISKNÄRVARO 91,5 %

===== SIDA 37 =====

37
Styrka i människor och kunskap
Vi lever i en föränderlig värld där kraven 
på kompetens och teknik ständigt för-
ändras. Precis som andra bolag står 
Fortinova inför tekniska och digitala 
utmaningar som kräver spetskompe-
tens och ett starkt ledarskap. Vi är 
stolta över att vi under året lyckats väl 
med att identifiera framtida behov, re-
krytera rätt profiler och utveckla vårt 
sätt att arbeta.
– Det har varit ett otroligt spän-
nande år där vi lärt oss massor, säger 
Lena Leffler, HR-chef. Vi har rekryterat 
med fokus på långsiktiga behov och 
utvecklat ledarskapet för att skapa 
struktur, förnya våra arbetssätt och 
bygga produktiva team.
Genom årets satsningar har Fortinova 
stärkt organisationens förmåga att lösa 
problem och samarbeta bättre mellan 
funktioner och avdelningar. Med en 
öppen inställning och en stark vilja att 
ständigt utvecklas står Fortinova väl 
rustat att möta framtidens utmaning-
ar och ta tillvara nya möjligheter.
Vi har utvecklat ledarskapet 
för att skapa struktur, 
förnya våra arbetssätt och 
bygga produktiva team.
Lena Leffler, HR-chef
FRAMTIDENS BEHOV
37

===== SIDA 38 =====

38
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
MÖTEN MED FRAMTIDENS KOLLEGOR
SKAL, Samverkan Skola–Arbetsliv, är ett långsiktigt samarbete 
mellan kommunala skolor och lokala företag som ger elever 
en ökad förståelse för olika yrken och arbetsplatser. Genom 
studiebesök, klassrumsbesök och praktiska aktiviteter får barn 
och unga inspiration och uppmuntran inför sina framtida studie- 
och yrkesval.
VÄRDEFULLA ERFARENHETER TILL ELEVER
Varbergs kommunala skolor var bland de första i Sverige att 
införa den här typen av samverkan mellan skolor och arbets- 
platser för nästan tio år sedan. Sedan dess har modellen 
spridits till flera andra kommuner, där certifierade företag 
engagerar sig för att ge elever värdefulla erfarenheter och 
möjlighet att växa, utforska olika yrken och upptäcka sin 
potential. Fortinova deltar som SKAL-företag och träffar regel-
bundet elever på Påskbergsskolan i Varberg:
– Vi är så glada över att Fortinova är med i SKAL, säger 
Viktoria Struxsjö, arbetslivsutvecklare på kommunen. Det är 
verkligen värdefullt för oss att ha med företag som engagerar 
sig i både elevernas lärande och i samhällsutvecklingen.
EN INVESTERING I BÅDE MÄNNISKOR OCH SAMHÄLLE
För Fortinova handlar deltagandet inte bara om att berätta 
om våra egna yrken, utan också om att ge eleverna en bre-
dare förståelse för arbetslivet och de möjligheter som finns.
– Att få möta dessa elever och berätta om det vi gör ger så 
mycket energi tillbaka och vi hoppas att det väcker nyfiken-
het och lust att lära, säger Linnea Göök, Business Controller 
på Fortinova.
Genom Fortinovafonden kan vi stödja SKAL och liknande 
initiativ inom utbildning, entreprenörskap och social hållbar -
het. Vi är stolta och glada över att kunna bidra till att fler 
barn och unga får chansen att växa, upptäcka sin potential 
och känna inspiration inför sin egen framtid – en investering i 
både människor och samhället i stort.
Fortinovafonden har instiftats av Fortinova för att utveckla 
och bevara våra grundläggande värderingar: Enkelhet, Närhet, 
Hjärta och Mod. Värderingarna vägleder fondens engagemang 
för att främja både Fortinovas kommersiella konkurrenskraft 
och en hållbar samhällsutveckling.
Varje år delar fonden ut medel till verksamheter som gör  
samhällsnytta och bidrar till utveckling i den ort där de är 
verksamma. Bidrag kan sökas av föreningar och organisationer 
inom de områden som Fortinova särskilt prioriterar: utbildning 
och entreprenörskap. Läs mer på fortinova.se
FORTINOVAFONDEN
EXEMPEL PÅ FORTINOVAS  
SOCIALA HÅLLBARHETSFOKUS
I april 2025 träffade ett gäng andraklassare Fortinovas personal för att 
lära sig mer om arbetet med att förvalta fastigheter. Projektet, SKAL, är 
ett långsiktigt samarbete mellan kommunala skolor och lokala företag.
38

===== SIDA 39 =====

39
39
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
TUNNELLOPPET I VARBERG  
– TILLSAMMANS FÖR ETT AKTIVT 
OCH LEVANDE SAMHÄLLE
När Varbergs Tunnellopp gick av stapeln i maj 2025 
var Fortinova på plats både som sponsor och del-
tagare. Ett femtiotal medarbetare och hyresgäs -
ter sprang det nio kilometer långa loppet genom 
tunneln och längs stadens strandpromenad, i en 
folkfest full av energi.
Tunnelloppet är ett av många initiativ som 
Fortinovafonden gärna stödjer för att stärka in-
tresset och engagemanget i föreningslivet. Fonden 
bidrar såväl till enskilda evenemang som till fort-
löpande verksamheter inom motion och hälsa, 
kultur, utbildning och entreprenörskap.
– Vi är glada över att kunna bidra till att 
människor känner gemenskap i våra områden. 
Just nu känns det extra värdefullt att skapa 
möten och stärka sammanhållningen i samhället, 
säger Fortinovas vd Anders Johansson.Det här var ett riktigt roligt initiativ! 
Det var lite halvjobbigt att springa 
men det gick ändå bra.
Jonas Gustavsson, en av hyresgästerna 
som fick startbiljett via Fortinovafondens 
utlottning på Facebook

===== SIDA 40 =====

40
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
4040
FINANSIELL INFORMATION

===== SIDA 41 =====

414141
4141
INNEHÅLL
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ................................ ...................................... 42 
RISKER OCH RISKHANTERING    ......... ............ ......................................... 47
FINANSIELLA RAPPORTER
Resultaträkning för koncernen...............................................................................................50 
Balansräkning för koncernen.......................................................................................................51 
Förändringar i eget kapital för koncernen...........................................................52 
Kassaflöden för koncernen............................................................................................................53 
Resultaträkning för moderbolaget...................................................................................54 
Balansräkning för moderbolaget.........................................................................................55 
Förändringar i eget kapital för moderbolaget..............................................56 
Kassaflödesanalys för moderbolaget................. .......................................................57
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 1 Redovisningsprinciper.................................... .................................................................58
Not 2 Rörelsesegmentsrapportering.... ....................................................................60
Not 3 Hyresintäkter........ ................................................................................. ........................................61
Not 4 Fastighetskostnader......... ................................................................................................62
Not 5 Centrala administrationskostnader............ ............................................62
Not 6 Löner och andra ersättningar........ ........................... ........................................62
Not 7 Finansiella intäkter.................................................................................................................65 
Not 8 Finansiella kostnader..................... .................................................................................65 
Not 9 Skatt..................................................................................................................................... ........................66 
Not 10 Förvaltningsfastigheter...............................................................................................67 
Not 11 Övriga materiella anläggningstillgångar..........................................72 
Not 12 Nyttjanderättstillgångar / Leasingskuld.........................................73 
Not 13 Derivatinstrument.................................................................................................................74 
Not 14 Exploateringsfastigheter...........................................................................................75 
Not 15 Övriga fordringar.....................................................................................................................75 
Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter.................75 
Not 17 Likvida medel / Kassa och bank....................................................................75 
Not 18 Eget kapital........................................................................................................................................76 
Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter.................78
Not 20 Ställda säkerheter, eventualförpliktelser 
och eventualtillgångar...........................................................................................................................78 
Not 21 Andelar i koncernföretag...........................................................................................79 
Not 22 Fordringar hos / Skulder till koncernföretag.........................82 
Not 23 Tillgångsförvärv........................................................................................................................82 
Not 24 Skulder hänförliga till finansieringsverksamheten..... ..83 
Not 25 Finansiella instrument..................................................................................................84 
Not 26 Förslag till vinstdisposition........................................................................ ........87 
Not 27 Transaktioner med närstående.....................................................................88 
Not 28 Händelser efter räkenskapsårets slut..............................................88 
Styrelsens intygande................................................................................................................................89 
Revisionsberättelse...................................................................................................................................90 
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport......................................................................................................................98 
Ersättning ledande befattningshavare..................................................................105 
ÖVRIGT
Fastighetsförteckning.........................................................................................................................107
Definitioner nyckeltal............................................................................................................................111
Avstämningstabell nyckeltal.....................................................................................................112
Kontakt och finansiell kalender............................................................................ ...............115

===== SIDA 42 =====

42
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen samt den verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncern- 
redovisning för räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2025. Belopp inom parentes avser 
föregående räkenskapsår. 
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett bostadsfastighetsbo-
lag med säte i Varberg. Koncernen äger och förvaltar över  
3 000 bostäder samt 111 000 kvm kommersiell yta. Fortino-
vas styrka ligger i att äga rätt typ av fastigheter på rätt geo-
grafier där efterfrågan på boende överstiger utbudet. Genom 
att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar Fortinova till att 
skapa levande och trygga samhällen. Fortinova har en tydlig 
profil, prisvärda bostäder för hushåll som söker trygghet, till-
gänglighet och närhet till service. Samtidigt möts investerar-
nas ökade krav på hållbarhet genom energieffektiviseringar 
och satsningar på socialt ansvar.
Fortinovas strategi är sedan starten 2010 långsiktig 
förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom för-
värv, utveckling och egen fastighetsförvaltning. Fokus ligger 
på tillgångar med dokumenterade positiva kassaflöden med 
målsättningen att generera en hög riskjusterad avkastning 
över tid oberoende av marknadens utveckling.
Fortinovas vision är att vara västra Sveriges mest fram-
stående bostadsfastighetsbolag. Fortinova uppnår långsiktig 
värdetillväxt genom att förvärva, utveckla och förvalta bo-
stadsfastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva 
platser att bo, arbeta och leva på. Fortinova har som affärsidé 
och övergripande mål att driva och utveckla verksamheten 
på ett långsiktigt hållbart sätt. 
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregioner i 
västra Sverige, vilka idag definieras som Halland och Västra 
Götaland. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är 
koncernens långsiktiga målsättning att fastighetsvärdet över- 
vägande ska utgöras av bostäder för att erhålla en hög riskjus-
terad avkastning oberoende av marknadens utveckling. 
FINANSIELL MÅLSÄTTNING
Fortinovas målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lön-
samhet och positiva kassaflöden. De finansiella mål som över 
tid ska uppfyllas är att:
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 180 procent
• Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 55 procent 
• Avkastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga 10 
procent 
FASTIGHETSBESTÅNDET 
Den 31 december 2025 uppgick Fortinovas fastighetsvärde 
till 5 401 Mkr (4 892). Den totala uthyrningsbara ytan var  
302 190 kvm (286 102), vilket ger ett fastighetsvärde om 17 873 
kr per kvm (17 098). Koncernens totala hyresvärde uppgick till 
425 Mkr med en ekonomisk uthyrningsgrad uppgående till 
98 procent. Portföljvärdet består till 73 procent av bostäder 
fördelat på 3 081 lägenheter. Resterande 27 procent fördelar 
sig på kommersiella fastigheter samt samhällsfastigheter. 
FORTINOVAS AKTIE 
Fortinova noterades på Nasdaq First North Premier Growth 
Market den 19 november 2020. Den 19 november 2025 
genomfördes listbytet till Nasdaq Stockholm där Fortinovas 
B-aktie handlas på segmentet Smallcap med oförändrat kort-
namn FNOVA B och oförändrad ISIN-kod. 
Listbytet till Nasdaq Stockholm är ett naturligt steg i 
Fortinovas utveckling. Noteringen stärker bolagets synlighet 
på kapitalmarknaden och ger oss samtidigt tillgång till nya 
verktyg som möjligheten till återköp av aktier, vilket bedöms 
vara i aktieägarnas intresse. Med Nasdaq Stockholms eta-
blerade struktur och exponering får vi kort sagt ännu bättre 
förutsättningar för att fortsätta utveckla och stärka bolaget 
och vår position på marknaden, samtidigt som vi skapar lång-
siktig värdetillväxt för våra intressenter.
En investering i Fortinova är en investering i bostadsfast-
igheter i attraktiva tillväxtkommuner i västra Sverige. Oavsett 
ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att bo. 
För investerare betyder detta säkerhet, förutsägbarhet och 
bra utvecklingsmöjligheter. 
Den 31 december 2025 stängde Fortinovas aktiekurs på 
28,1 kr, att jämföra med 27,4 kr den 31 december 2024. Bör -
svärdet uppgick till 1 443 Mkr (1 407) beräknat på totalt antal 
registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 
46 kr (44). Årets högsta betalkurs var 28,2 kr och den lägsta 
var 23,5 kr. 
Aktiekapital 
Fortinovas aktiekapital uppgår till 51 335 140 kr fördelat på 
51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om en krona.

===== SIDA 43 =====

43
Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier och  
48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till tio 
röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Fortinova 
har den 31 december cirka 2 800 aktieägare införda i aktieboken.
HÅLLBARHET 
Fortinovas affärsidé och övergripande mål är att driva och ut-
veckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Fortinova 
ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra Sverige 
där vårt huvuduppdrag är att erbjuda bostäder och lokaler 
till hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter. Att driva 
verksamheten med fokus på hållbart företagande innebär att 
miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet förenas och be-
rör alla delar av organisationen. Vi kan vara med och påverka 
framtiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet 
som en integrerad del i affärstänk och dagligt arbete. 
Fortinovas hållbarhetsrapport upprättas på frivillig basis 
och presenteras som en från legala årsredovisningen avskild 
rapport.
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstift -
ning, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för 
bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. 
• Koncernens bolagsstyrningsrapport redovisas på sidan 98.
ERSÄTTNING TILL VD OCH ANDRA LEDANDE  
BEFATTNINGSHAVARE
Vid årsstämman i maj 2025 beslutades det om riktlinjer för 
ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär 
i huvudsak att det för bolagsledningen ska tillämpas mark -
nadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Ersättning ska 
utgå i form av fast lön, rörlig kontantersättning, aktierelaterade 
ersättningar, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppsäg-
ningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte översti-
ga 12 månadslöner och uppsägningstiden ska vara högst sex 
månader. Styrelsen ska äga rätt att frångå riktlinjerna om det 
i enskilt fall finns särskilda skäl för det.
• Fortinovas riktlinjer för ersättning till ledande befattnings -
havare presenteras på sidan 105.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET
Förvärv 
Den 1 april tillträdde Fortinova två kommersiella fastigheter 
i Varberg, Traktorn 1 och Traktorn 6. Fastigheterna har ett 
åsatt fastighetsvärde om 82 Mkr och en uthyrningsbar yta 
om 6 441 kvm. Förvärvet bedöms generera koncernen 7,9 
Mkr i hyresvärde.
Den 1 oktober 2025 tillträdde Fortinova nyproducerade 
bostadsfastigheter med investeringsstöd i Strömstad. Åsatt 
fastighetsvärde uppgick till 295 Mkr och förvärvet bedöms 
generera koncernen 22,7 Mkr i hyresvärde fördelat på 256 
lägenheter. Genom förvärvet etablerar sig Fortinova på en 
ny marknad, ett strategiskt steg i koncernens tillväxtstrategi.
• Se not 10 och 21 för mer information.   
Listbyte till Nasdaq Stockholm
Den 19 november genomfördes listbytet till Nasdaq Stock -
holm, ett naturligt steg för Fortinovas utveckling som skapar 
förutsättningar för fortsatt positiv tillväxt. Fortinovas B-aktie 
handlas därmed på segmentet Smallcap med oförändrat 
kortnamn FNOVA B och oförändrad ISIN-kod. 
Ny affärsplan 
Fortinovas styrelse har beslutat om affärsplan med upp-
daterade finansiella och operativa mål avseende perioden 
2026–2028. 
FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE FRAMTIDA UTVECKLING
Vi ska fortsätta förvärva, utveckla och förvalta fastigheter på 
befintliga och nya tillväxtorter i västra Sverige. Tack vare vår 
enkla och tydliga strategi – att investera i bostadsfastigheter 
på platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förut -
sättningar för fortsatt framgång och tillväxt.
Fortinova anser sig ha en stabil finansiell ställning, god lik-
viditet och exponering mot bostadsfastigheter med låg vakans 
i kommuner med god befolkningstillväxt. Vi ser inga större 
vakansrisker, har goda finanser, engagerade medarbetare och 
bra lokal förankring på de platser där vi är verksamma. 
Fortinova står väl rustat, med en stark balansräkning, låg 
risknivå och en stabil förvaltningsverksamhet.  Vi går in i nästa 
fas med fortsatt fokus på lönsam tillväxt och långsiktigt värde-
skapande för våra aktieägare, hyresgäster och medarbetare.
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
Balanserat resultat 1 712 818 296
Årets resultat 31 596 467
Summa 1 744 414 762
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel dispo-
neras enligt följande:
Balanseras i ny räkning 1 744 414 762
Summa 1 744 414 762

===== SIDA 44 =====

44
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
2025.01.01- 
2025.12.31
(12 mån)
2024.01.01- 
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01- 
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01- 
2022.12.31
(16 mån)
Flerårsöversikt
Hyresintäkter, Mkr 393 367 332 369
Driftsöverskott, Mkr 245 225 204 210
Förvaltningsresultat, Mkr 106 90 86 118
Värdeförändring förvaltningsfastighet, Mkr 72 83 -330 59
Årets totalresultat, Mkr 125 114 -263 212
Förvaltningsfastigheter, Mkr 5 401 4 892 4 813 4 516
Likvida medel, Mkr 211 239 227 515
Eget kapital, Mkr 2 376 2 282 2 142 2 441
Räntebärande skulder, Mkr 2 959 2 700 2 784 2 466
Balansomslutning, Mkr 5 693 5 280 5 263 5 252
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 5,4 5,2 -11,5 6,3
Genomsnittlig ränta, % 3,4 3,9 3,6 2,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 618 2 452 2 292 2 584
Nettobelåningsgrad, % 51 50 53 43
Belåningsgrad, % 55 55 58 55
Räntebindningstid, år 2,4 2,7 2,1 2,4
Räntetäckningsgrad, % 211 186 190 279
Överskottsgrad, % 62 61 62 57
Förvaltningsmarginal, % 27 25 26 32
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde,  
kr/kvm uthyrningsbar yta
17 873 17 098 16 714 16 815
Hyresvärde, Mkr 425 375 359 313
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 99 99 98
Areamässig uthyrningsgrad, % 98 99 99 98
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 51 48 45 50
Eget kapital, kr/aktie  46 44 42 48
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,1 1,8 1,7 2,3
Årets resultat, kr/aktie 2,4 2,2 -5,1 4,1
 Se avsnitt Definitioner av nyckeltal för definitioner och motivering till användande av icke-IFRS-baserade nyckeltal och avsnitt Avstämningstabeller för  
     alternativa nyckeltal för härledning av alternativa nyckeltal.
FINANSIELL UTVECKLING OCH STÄLLNING

===== SIDA 45 =====

45
FORTINOVAS RESULTATRÄKNING 
Hyresintäkter 
Koncernens hyresintäkter uppgick till 393 Mkr (367), en 
ökning med 7 procent. Ökningen är driven av indexregle-
ring och hyreshöjningar, högre fastighetsskatteintäkter  
p g a allmän fastighetstaxering 2025 samt förvärven av två 
kommersiella fastigheter i Varberg och fyra nyproducerade 
bostadsfastigheter i Strömstad. I jämförbart bestånd steg 
intäkterna med 4 procent. För bostadsbeståndet motsvarar 
detta cirka 5 procent hyresökning. På årsbasis bedöms hy -
resvärdet i befintliga hyreskontrakt uppgå till 425 Mkr (375), 
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader uppgick till -148 Mkr (-142), en ökning 
med 4 procent. Ökningen beror främst på en större fastig -
hetsportfölj genom förvärv samt högre kostnad för fastig -
hetsskatt efter nya taxeringsbeslut. Tariffer och taxor för VA, 
renhållning och fjärrvärme har ökat samtidigt som elkostna-
der har minskat. Säsongsvariation påverkar normalt utfallet.
Driftsöverskott
Driftsöverskottet uppgick till 245 Mkr (225), en ökning med 
9 procent, och överskottsgraden uppgick till 62 procent (61). 
Förbättringen beror på högre hyresintäkter och lägre fastig -
hetskostnader i jämförbart bestånd.
Centrala administrationskostnader 
Centrala administrationskostnader uppgick till –46 Mkr (-34). 
Kostnaderna avser bolagsadministration, affärs- och fastig -
hetsutveckling, revision samt finanshantering. Posten inklude-
rar även engångskostnader om 8 Mkr hänförligt till listbytet till 
Nasdaq Stockholm.
Räntenetto 
Räntenettot uppgick till –93 Mkr (–100), varav finansiella kost-
nader uppgick till –96 Mkr (-106). Koncernens räntekostnader 
har minskat på grund av att genomsnittlig räntenivå minskat till 
3,4 procent (3,9). Genomsnittlig avtalad ränta vid årets utgång 
uppgick till 3,3 procent (3,4). Vidare uppgick kostnader för tomt- 
rättsavgälder till -0,6 Mkr (-0,6). Finansiella intäkter uppgick till  
3 Mkr (6), vilket främst avser ränteintäkter från bank.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick till 106 Mkr (90), motsvararande 
2,1 kr per aktie (1,8) samt 27 procent (25) i förvaltningsmarginal. 
Ökningen om 18 procent förklaras av starkare driftöverskott 
och lägre finansiella kostnader. 
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheternas orealiserade värdeförändringar 
uppgick till 73 Mkr (83). Realiserade värdeförändringar upp-
gick till -1 Mkr (0,2). 
• För mer information om fastighetsvärdering, se not 10.
Värdeförändringar räntederivat
Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under 
räkenskapsåret minskat vilket genererar en negativ effekt på 
resultatet om -12 Mkr (-15). Förändringen är främst hänförlig till 
fallande långa marknadsräntor, vilket minskat marknadsvär-
det på koncernens räntederivat, huvudsakligen ränteswappar. 
Värdeförändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespå-
verkande och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet 
att dessa inte avyttras innan förfall. 
• För mer information om derivatinstrument, se not 13.
Skatt
Koncernens totala skatt uppgick till -42 Mkr (-45), varav aktuell 
skatt uppgick till –10 Mkr (-11). Uppskjuten skatt uppgick till -32 
Mkr (-34) och har beräknats utifrån skattemässigt underskott, 
värdeförändringar på fastigheter och derivat samt temporära 
skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden 
på fastigheter.
FORTINOVAS BALANSRÄKNING  
Förvaltningsfastigheter
Vid räkenskapsårets utgång uppgick Fortinovas fastighets -
värde till 5 401 Mkr (4 892). Investeringar i befintligt bestånd 
har ökat portföljens fastighetsvärde med 69 Mkr (23) och vär-
deförändringar har ökat värdet med 73 Mkr (83). Fortinova 
har under året frånträtt en bostadsfastighet vilket påverkat 
fastighetsvärdet med -6 Mkr (-25). Koncernen har tillträtt  
6 fastigheter vilka påverkat fastighetsvärdet med 373 Mkr (-1).
• För mer information, se not 10.

===== SIDA 46 =====

46
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick till totalt 2 376 Mkr (2 282), varav 
2 376 Mkr (2 253) är hänförligt till moderbolagets ägare. Eget 
kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 
uppgick till 0 Mkr (30). Eget kapital per aktie uppgick till  
46 kr (44).
Räntebärande skulder
Den 31 december uppgick skulder till kreditinstitut till 2 959 
Mkr (2  700), varav 948 Mkr (730) utgörs av gröna banklån. 
Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder 
uppgick till 3 385 Mkr (3  052). I samband med att koncernens 
fastighetsägande bolag är kredittagare har moderbolaget 
ingått borgensåtagande om totalt 2  240 Mkr   (1  902). 
Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effek- 
ter av ingångna derivatavtal, uppgick till 2,4 år (2,7). Den 
genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 3,2 år (2,2). 
FORTINOVAS KASSAFLÖDE
Koncernens likvida medel uppgick vid räkenskapsårets ut -
gång till 211 Mkr (239). 
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under 
året till 110 Mkr (96). Investeringsverksamheten har påverkat 
kassaflödet med -222 Mkr (0). Fortinova har investerat -73 Mkr 
(-25) i befintligt bestånd och pågående projekt. Förvärv av för-
valtningsfastigheter har påverkat likvida medel med -159 Mkr 
(0). Koncernen har erhållit 10 Mkr (25) vid avyttring av förvalt-
ningsfastigheter. Kassaflödet från finansieringsverksamheten 
uppgick till 84 Mkr (-84). Koncernen har amorterat -50 Mkr (-84) 
och upptagna banklån uppgick till 134 Mkr (0).
Fortinova arbetar för att klimat-
anpassa och energieffektivisera 
sitt befintliga fastighetsbestånd.

===== SIDA 47 =====

47
47
ÖVERSIKT RISKANALYS FÖRE RISKHANTERING
PÅVERKAN 
Allvarlig
Betydande
Måttligt
Försumbar
EQ  R
A  B  F  M
I  ND  G  H  J
C  K
L  P  T  U
O  S
Omvärldsrisker
A Makroekonomiska risker och  
 ekonomisk konjunktur
B Kriser
C Regelverk
Strategiska risker
D Fastighetsportföljens sammansättning
E Förvärv och investeringar
F Negativ värdeutveckling på fastigheter
G Riskhantering
Operativa risker
H Hyresintäkter
I Fastighetskostnader
J Regelefterlevnad
K Informationssäkerhet och 
 digitalisering
L Kontinuitetsplanering och  
 processrisk
M Miljömässig hållbarhet
N Hållbart ägande
O Social hållbarhet
P Ansvarsfullt företagande 
 – etik och antikorruption
Finansiella risker
Q Refinansiering
R Ränterisk
S Kreditrisk
T Finansiell rapportering
U Värdeförändring i derivat
SANNOLIKHETOsannolikt  Sannolikt Medelhög sannolikhet  Mycket sannolikt  
RISKER OCH RISKHANTERING
Förvaltning och utveckling av fastigheter är, precis som all 
affärsverksamhet, förenad med risker. Fortinova arbetar 
löpande och strukturerat med att identifiera, analysera, han-
tera och följa upp risker som kan påverka koncernens resultat, 
finansiella ställning och anseende. Rätt hanterade kan risker 
även medföra möjligheter och vara värdeskapande.
Riskhantering och intern kontroll är integrerade delar av 
verksamheten och omfattar samtliga organisatoriska nivåer. 
Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering och 
intern kontroll. I den löpande verksamheten ansvarar vd och 
koncernledning för det operativa riskarbetet. Revisionsutskottet 
följer upp och utvärderar den interna kontrollens och riskhan-
teringens effektivitet samt väsentliga risker och åtgärdsplaner.
Fortinovas risker bedöms utifrån påverkan och sannolikhet, 
i en skala 1–4, där riskvärde beräknas som påverkan × sannolik-
het. Påverkan beaktar såväl ekonomisk förlust och minskat 
förtroende som avbrott i verksamheten. Risker följs upp löpande 
och sammanställs i en riskkarta. Väsentliga risker rapporteras 
till styrelsen och ingår i kommande års riskutvärdering.  
Koncernledningen identifierar, värderar och rapporterar löp- 
ande de väsentliga risker som bedöms kunna påverka kon- 
cernen. Fortinovas risker är indelade i fyra huvudkategorier:
Omvärldsrisker avser externa faktorer utanför Fortinovas 
direkta kontroll, exempelvis förändringar i konjunktur, ränte-
läge, inflation, tillgång till kapital, kriser och förändringar i re-
gelverk. Sådana faktorer kan påverka efterfrågan på bostäder 
och lokaler, fastighetsvärden och finansieringsvillkor.
Strategiska risker är kopplade till bolagets långsiktiga 
inriktning och fastighetsportfölj. Dessa omfattar risker relate-
rade till fastighetsportföljens sammansättning, investeringar, 
förvärv och avyttringar samt värdeförändringar i fastigheter. 
En balanserad förvärvsstrategi och kontinuerlig portföljanalys 
är centrala för att hantera dessa risker.
Operativa risker avser risker kopplade till den löpande 
förvaltningen och den dagliga driften av fastighetsbeståndet, 
vilket direkt påverkar förvaltningsresultatet. Hit hör risker 
relaterade till hyresintäkter, fastighetskostnader, skatter och 
drift. Inom kategorin ingår även hållbarhetsrisker såsom mil-
jörisker, klimatpåverkan, hälsa och säkerhet, uppförandekod 
och leverantörsansvar.
Finansiella risker är en av de mest betydelsefulla riskka-
tegorierna för Fortinova. Dessa omfattar risken att inte ha 
tillgång till finansiering på rimliga villkor, förändrade mark -
nadsräntor och värdeförändringar i finansiella instrument. 
Förutsättningarna på kreditmarknaden kan snabbt förändras, 
vilket påverkar bolagets räntekostnader, refinansieringsmöjlig-
heter och likviditet. De huvudsakliga finansiella riskerna utgörs 
av finansieringsrisk, ränterisk och värdeförändringar i derivat.
BEDÖMNING AV RISKVÄRDE         Mycket låg (1-4)       Låg (5-8)        Hög (9-12)      Mycket hög (13-16)

===== SIDA 48 =====

48
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
RISK BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
OMVÄRLDSRISKER
A  
Makroekonomiska risker och 
ekonomisk konjunktur
Fastighetsmarknaden påverkas i stor 
utsträckning av den makroekono-
miska utvecklingen och ekonomiska 
konjunkturer. Faktorer såsom inflation, 
räntenivåer, ekonomisk tillväxt och 
sysselsättning påverkar efterfrågan 
på bostäder och lokaler, hyresnivåer, 
vakansgrader samt fastighetsvärdering-
ar. Förändringar i ränteläget på grund 
av konjunktursvängningar kan även 
påverka finansieringskostnader och 
investeringsförutsättningar.
Fortinova arbetar aktivt för att skapa en stabil verksamhet även i 
perioder av ekonomisk osäkerhet. Detta sker bland annat genom:
• en diversifierad fastighetsportfölj med geografisk spridning och 
olika hyresgästkategorier 
• en aktiv och närvarande förvaltning med fokus på stabila 
hyresrelationer och hög uthyrningsgrad 
• hyresavtal med indexering, vilket ger ett visst skydd mot inflation 
• kontinuerlig uppföljning av driftskostnader och energieffektivise-
ringar i fastighetsbeståndet 
• en balanserad finansieringsstruktur och löpande marknadsanalys
Genom ett långsiktigt perspektiv i både investeringar och förvalt-
ning skapas motståndskraft mot konjunktursvängningar.
9
B  
Kriser
Risk att bolaget utsätts för cyberattack, 
miljökatastrof, informationsläckage 
eller negativ publicitet. Dålig hantering 
av kriser kan skapa missnöjda kunder 
och anställda samt ge dålig publicitet. 
Följderna kan skapa ekonomiska 
förluster, förlust av konkurrensfördelar 
med potentiella rättsliga följder.
Fortinova arbetar aktiv med krishanteringsplanering genom bland 
annat:
• Omvärldsbevakning 
• Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa  
förståelse och insikt hos användare för att information är en tillgång 
och ska hanteras varsamt 
• Utöka kunskapen inom attacker riktade mot  
individnivå 
• Utöka kunskapen om klimatförändringars påverkan på verksamheten  
• Kris- och kontinuitetsplan IT
9
RISK BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
STRATEGISKA RISKER
E 
Förvärv och investeringar
Fortinovas strategi bygger på att 
utveckla och växa fastighetsportföljen 
genom förvärv och investeringar i 
befintliga fastigheter. Investeringar 
innebär alltid en risk att förväntad 
avkastning inte uppnås, exempelvis till 
följd av förändrade marknadsförutsätt-
ningar, kostnadsökningar eller felaktiga 
marknadsbedömningar.
Fortinova har etablerat en strukturerad investeringsprocess där 
varje investering analyseras utifrån både strategiska och finansiella 
kriterier. Arbetet omfattar bland annat:
• tydliga investeringskriterier kopplade till bolagets affärsstrategi 
• omfattande due diligence-processer vid förvärv 
• noggranna kalkyler och riskbedömningar inför investeringsbeslut 
• användning av externa rådgivare inom juridik, teknik och 
marknadsanalys 
• tydliga beslutsprocesser där större investeringar prövas av 
styrelsen
Efter genomförda investeringar följs projekt och förvärv upp 
löpande för att säkerställa att de utvecklas enligt plan.
16
FLÖDESSCHEMA - RISKER OCH RISKHANTERING
        Risker identifieras 
löpande genom 
strukturerad riskinven-
tering i lednings-
gruppen, dialog med 
verksamheten samt 
omvärldsbevakning. 
Även incidentrappor-
tering och styrelsens 
arbete utgör underlag 
för identifiering av nya 
eller förändrade risker.
       
       Identifierade 
risker bedöms 
utifrån sannolikhet och 
påverkan i en fyrgradig 
skala, där påverkan 
beaktar ekonomisk 
konsekvens, förtro-
endepåverkan och 
verksamhetsavbrott. 
Riskvärde beräknas 
som sannolikhet × på-
verkan och visualiseras 
i en riskkarta.
        För risker med 
förhöjd nivå fastställs 
ansvar, åtgärder och 
uppföljning inom 
ramen för affärsplan 
och operativ styrning. 
Åtgärder kan omfatta 
processförändringar, 
finansiella dispositio-
ner, policyuppdate-
ringar eller andra 
riskreducerande 
insatser.
        Risker följs upp  
löpande i lednings-
gruppen och rapporte-
ras till revisionsutskott 
och styrelse minst 
årligen eller vid behov. 
Förändringar i riskbil-
den dokumenteras och 
beaktas i verksamhets-
planering och finansiell 
uppföljning.
        Väsentliga 
risker och föränd-
ringar i riskprofilen 
rapporteras internt till 
styrelsen samt externt 
genom årsredovisning 
och delårsrapporter i 
enlighet med gällande 
regelverk. Riskrap-
porteringen syftar 
till att säkerställa 
transparens och god 
bolagsstyrning.
RISKIDENTIFIERING RISKVÄRDERING ÅTGÄRDSPLAN  
OCH HANTERING UPPFÖLJNING RAPPORTERING
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
I riskanalysen på föregående sida redogörs för Fortinovas riskuniversum. För att få en fördjupad förståelse av styrelsens 
fokusområden redogörs här för de risker och möjligheter som bedöms ha en högre bedömning av risknivå (riskvärde 9-16).
MÖJLIGHETER OCH RISKER
48

===== SIDA 49 =====

49
RISK BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
F 
Negativ värdeutveckling på 
fastigheter
Fastighetsvärden påverkas av faktorer 
såsom marknadsräntor, avkastningskrav, 
hyresutveckling samt fastighetsspecifika 
förhållanden. Förändringar i värden kan 
påverka koncernens resultat, finansiella 
ställning och belåningsgrad.
Fortinova arbetar aktivt för att säkerställa en stabil värdeutveckling 
genom:
• en diversifierad fastighetsportfölj med flera geografiska 
marknader 
• aktiv förvaltning med fokus på stabila kassaflöden och långsiktiga 
hyresrelationer 
• investeringar i fastigheternas kvalitet och energieffektivitet 
• kvartalsvisa externa värderingar av hela fastighetsportföljen 
• löpande intern analys och uppföljning av värdeutvecklingen
Den externa värderingen ger tidiga signaler om förändringar 
i marknadens avkastningskrav och bidrar till en transparent 
värderingsprocess.
12
RISK BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
OPERATIVA RISKER
M 
Miljömässig hållbarhet
Klimatförändringar och ökade regulato-
riska krav kan påverka fastighetssektorn 
på flera sätt. Fysiska klimatrisker 
såsom förändrade väderförhållanden 
och stigande vattennivåer kan på sikt 
påverka fastigheters funktion och 
värde. Samtidigt kan nya miljökrav 
och energiregleringar innebära ökade 
investeringsbehov.
Fortinova arbetar aktivt med att integrera hållbarhetsfrågor i både 
förvaltning och investeringar. Detta sker bland annat genom:
• löpande energieffektivisering av fastighetsbeståndet 
• investeringar i energieffektiva system och klimatanpassade 
lösningar 
• analys av fastigheternas långsiktiga klimatrisker vid investeringar 
• digital uppföljning av energianvändning i fastigheterna 
• integration av klimat- och hållbarhetsfrågor i bolagets affärsstrategi
Genom detta arbete minskar klimatpåverkan samtidigt som 
fastigheternas långsiktiga värde och attraktivitet stärks.
9
RISK BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
FINANSIELLA RISKER
Q  
Refinansieringsrisk
Risk att finansiering inte kan erhållas 
eller endast till väsentligt högre kostnad 
vid förfall.
Fortinova arbetar aktivt för att upprätthålla en stabil och långsiktig 
finansieringsstruktur genom:
• en finanspolicy som tydligt reglerar riskmandat och finansierings-
strategi 
• samarbete med flera kreditgivare och finansieringskällor 
• spridd kapitalförfallostruktur i låneportföljen 
• god framförhållning i refinansieringsprocesser 
• stabila kassaflöden och en stark balansräkning
Detta bidrar till att minska beroendet av enskilda finansieringskällor 
och skapar god finansiell flexibilitet.
12
R  
Ränterisk
Räntekostnader är en av Fortinovas 
största kostnadsposter. Förändringar i 
marknadsräntor och kreditmarginaler 
kan därför påverka koncernens resultat 
och kassaflöde.
Ränterisken hanteras genom en aktiv finansieringsstrategi som 
omfattar:
• en fastställd finanspolicy med tydliga riktlinjer för räntebindning 
• användning av räntederivat för att stabilisera räntekostnader över tid 
• spridning av räntebindningstider i låneportföljen 
• löpande uppföljning av ränteexponering och finansieringskostnader
Genom en balanserad räntebindning och aktiv uppföljning skapas 
förutsättningar för en mer förutsägbar kostnadsstruktur.
12
49

===== SIDA 50 =====

50
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Mkr Not 2025.01.01- 2025.12.31 2024.01.01- 2024.12.31
Hyresintäkter 2,3 393,4 367,2
Fastighetskostnader 4 -148,0 -142,3
Driftsöverskott 245,4 224,9
Centrala administrationskostnader 5,6 -45,5 -34,1
Finansiella intäkter 7 2,9 5,8
Finansiella kostnader 8 -95,9 -105,6
Tomträttsavgälder 8 -0,6 -0,6
Förvaltningsresultat 106,3 90,4
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, 
orealiserade
10 73,1 82,5
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, 
realiserade
-1,0 0,2
Värdeförändringar derivatinstrument, 
orealiserade
13 -11,5 -14,6
Resultat före skatt 166,9 158,5
Skatt 9 -41,7 -44,8
Årets resultat 125,2 113,7
Årets totalresultat * 125,2 113,7
Årets resultat och totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 124,7 113,6
Innehav utan bestämmande inflytande 0,5 0,1
Årets resultat och totalresultat 125,2 113,7
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,1 1,8
Årets resultat, kr/aktie före och efter 
utspädningseffekt
2,4 2,2
* Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med periodens resultat enligt resultaträkningen.
RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN

===== SIDA 51 =====

51
Mkr Not 2025.12.31 2024.12.31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 5 401,2 4 891,8
Materiella anläggningstillgångar 11 13,3 12,2
Nyttjanderättstillgångar 12, 25 2,4 2,7
Derivatinstrument 13, 25 13,0 25,6
Andra långfristiga fordringar 25 0,7 0,7
Summa anläggningstillgångar 5 430,6 4 933,0
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 14 21,6 96,4
Kundfordringar 25 2,4 2,1
Övriga fordringar 15, 25 19,1 1,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16, 25 7,8 8,7
Likvida medel 17, 25 211,3 239,0
Summa omsättningstillgångar 262,2 347,4
SUMMA TILLGÅNGAR 5 692,8 5 280,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 18
Aktiekapital 51,3 51,3
Övrigt tillskjutet kapital 1 599,6 1 599,6
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 724,8 601,8
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 375,7 2 252,7
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - 29,7
Summa eget kapital 2 375,7 2 282,4
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 9 244,5 212,3
Långfristiga räntebärande skulder 25 2 419,3 1 625,2
Derivatinstrument 13, 25 11,2 12,3
Leasingskuld 12, 25 2,4 2,7
Övriga långfristiga skulder 0,2 0,3
Summa långfristiga skulder 2 677,6 1 852,8
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 25 539,8 1 074,5
Leverantörsskulder 25 24,6 15,1
Aktuell skatteskuld 9 13,7 5,5
Övriga skulder 25 13,3 6,3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19, 25 48,1 43,8
Summa kortfristiga skulder 639,5 1 145,2
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 692,8 5 280,4
BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN

===== SIDA 52 =====

52
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Aktiekapital Övrigt  
tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel 
inkl årets 
resultat 
Summa Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Summa  
eget kapital
Mkr
Ingående eget kapital      2024.01.01 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0
Transaktioner med innehav utan 
bestämmande inflytande - - -2,9 -2,9 29,6 26,7
Årets resultat / Årets totalresultat - - 113,6 113,6 0,1 113,7
Utgående eget kapital      2024.12.31 51,3 1 599,6 601,8 2 252,7 29,7 2 282,4
Ingående eget kapital      2025.01.01 51,3 1 599,6 601,8 2 252,7 29,7 2 282,4
Transaktioner med innehav utan 
bestämmande inflytande - - -1,7 -1,7 -30,2 -31,9
Årets resultat / Årets totalresultat - - 124,7 124,7 0,5 125,2
Utgående eget kapital     2025.12.31 51,3 1 599,6 724,8 2 375,7 - 2 375,7
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL  
FÖR KONCERNEN

===== SIDA 53 =====

53
Mkr Not 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Den löpande verksamheten 
Resultat före skatt 166,9 158,5
Justering för skillnader mellan resultat före skatt och nettokassaflöde
- Värdeförändring förvaltningsfastigheter och derivat -60,6 -67,9
- Erhållen ränta 2,4 4,2
- Betald ränta -0,6 0,7
- Övriga poster 1,0 -0,2
Betald skatt -18,9 -12,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital 
90,2 83,0
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Avyttring av bostadsrätter 12,9 12,7
Förändring av rörelsefordringar 0,1 64,1
Förändring av rörelseskulder 6,4 -63,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 109,6 96,1
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter 23 -158,6 -
Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -72,9 -24,7
Avyttring av förvaltningsfastigheter 10,0 24,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten -221,5 -0,2
Finansieringsverksamheten 
Upptagna banklån 134,0 -
Amortering av banklån -49,8 -84,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 24 84,2 -84,2
Årets kassaflöde -27,7 11,7
Likvida medel vid årets början 239,0 227,3
Likvida medel vid årets slut 17 211,3 239,0
KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN

===== SIDA 54 =====

54
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Mkr Not 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Nettoomsättning - -
Övriga rörelsekostnader 5,6 -25,7 -17,5
Rörelseresultat -25,7 -17,5
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 21 26,5 51,5
Finansiella intäkter 7 4,9 4,5
Finansiella kostnader 8 -3,1 -1,1
Summa finansiella poster 28,3 54,9
Resultat efter finansiella poster 2,6 37,4
Bokslutsdispositioner 
Koncernbidrag 29,0 13,8
Resultat före skatt 31,6 51,2
Skatt 9 - -
Årets resultat 31,6 51,2
Årets totalresultat 31,6 51,2
RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET

===== SIDA 55 =====

55
Mkr Not 2025.12.31 2024.12.31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 21 1713,4 1644,0
Fordringar hos koncernföretag 22,25 83,1 44,2
Långfristiga reversfordringar 25 - 30,0
Summa finansiella anläggningstillgångar 1 796,5 1 718,2
Summa anläggningstillgångar 1 796,5 1 718,2
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 25 - 0,3
Övriga fordringar 15,25 4,4 1,6
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16,25 1,7 3,7
Kassa och bank 17,25 60,7 92,0
Summa omsättningstillgångar 66,8 97,6
SUMMA TILLGÅNGAR 1 863,3 1 815,8
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 18
Bundet eget kapital
Aktiekapital 51,3 51,3
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 653,8 1 653,8
Balanserat resultat 59,0 7,8
Årets resultat 31,6 51,2
Summa fritt eget kapital 1744,4 1712,8
Summa eget kapital 1 795,7 1 764,1
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 22,25 62,1 49,0
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 2,4 0,5
Aktuella skatteskulder 0,3 0,6
Övriga skulder 1,1 0,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19,25 1,7 1,2
Summa kortfristiga skulder 5,5 2,7
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 863,3 1 815,8
        
BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET

===== SIDA 56 =====

56
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Aktiekapital Överkurs-
fond
Balanserade 
vinstmedel inkl. 
årets resultat
Totalt eget kapital
Mkr
Ingående eget kapital 2024.01.01 51,3 1 653,8 7,8 1 712,9
Årets resultat / Årets totalresultat - - 51,2 51,2
Utgående eget kapital 2024.12.31 51,3 1 653,8 59,0 1 764,1
Ingående eget kapital 2025.01.01 51,3 1 653,8 59,0 1 764,1
Årets resultat / Årets totalresultat - - 31,6 31,6
Utgående eget kapital 2025.12.31 51,3 1 653,8 90,6 1 795,7
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL  
FÖR MODERBOLAGET

===== SIDA 57 =====

57
Mkr Not 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat -25,7 -17,5
Erhållen ränta 6,4 8,2
Erlagd ränta -2,3 -0,7
Betald skatt -0,3 -1,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital 
-21,9 -11,4
Förändring av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -2,5 65,8
Förändring av rörelseskulder 2,7 -4,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten -21,7 50,3
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag -21,9 0,2
Avyttring av dotterbolag 0,1 6,9
Lämnade/återbetalade aktieägartillskott -42,4 -86,6
Lån och amorteringar till dotterbolag 22 24,6 21,6
Återbetalning reversfordran 30,0 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -9,6 -57,9
Finansieringsverksamheten
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 24 - -
Årets kassaflöde -31,3 -7,6
Likvida medel vid årets början 92,0 99,6
Likvida medel vid årets slut 17 60,7 92,0
KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET

===== SIDA 58 =====

58
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER 
Allmän information
Fortinova Fastigheter AB (publ), org.nr 556826-6943, är ett 
privat publikt fastighetsaktiebolag med säte i Varberg, Sverige. 
Adressen till huvudkontoret är Norrgatan 10, 432 41 Varberg, 
Sverige. Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq 
Stockholm.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts 
av styrelsen den 20 april 2026 och föreläggs för fastställande 
vid årsstämma den 12 maj 2026.
Redovisnings- och värderingsprinciper
Koncernredovisningen har upprättats enligt IFRS® Redovis -
ningsstandarder sådana de antagits av EU, RFR 1 Komplette-
rande redovisningsregler för koncerner, årsredovisningslagen 
och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering. Moder-
bolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncer -
nen förutom de undantag och tillägg som anges i avsnittet 
”Moderbolagets redovisningsprinciper”.
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket 
även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för 
koncernen. Samtliga belopp anges, om inte annat framgår, i 
miljoner svenska kronor (Mkr). Avrundningar kan medföra att 
summeringar inte stämmer exakt.
Nedan följer generella redovisningsprinciper och infor -
mation om koncernredovisningen. Redovisningsprinciperna, 
bedömningar och uppskattningar samt risker beskrivs därefter 
mer specifikt i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad 
förståelse för respektive redovisningsområde. De redovisnings-
principer som anges har tillämpats konsekvent för samtliga 
perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter.  
Koncernens principer har tillämpats enhetligt vid rapportering 
och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. I enlighet 
med Finansdepartementets lagrådsremiss publicerar Fortinova  
årsredovisning för 2025 enligt ESEF-format.
Nya standarder och tolkningar som trädde i kraft 2025 
Nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft 
från 1 januari 2025 bedöms inte ha någon väsentlig påverkan 
på Fortinovas finansiella rapporter.  
Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats 
av koncernen 
Nya standarder för tillämpning från och med 1 januari 2026 
har inte tillämpats i förtid. 
 
 
IFRS 18 som träder i kraft för räkenskapsår som inleds den 
1 januari 2027 bedöms ha en väsentlig påverkan på utform-
ning av Fortinovas rapporter. IFRS 18 behandlar presentation 
och upplysningar i finansiella rapporter och ersätter IAS 1, 
Utformning av finansiella rapporter. Standarden inför nya 
krav som syftar till att uppnå en ökad jämförbarhet för lik -
nande företag och ge användarna mer relevant information 
och transparens. Standarden är ännu inte antagen av EU. 
De nya kraven innebär bland annat att samtliga intäkts- och 
kostnadsposter ska klassificeras utifrån tre huvudkategorier: 
rörelse, investering eller finansiering. IFRS 18 inför även 
obligatoriska delsummeringar och utökade upplysningskrav 
avseende vissa resultatmått, så kallade ”Managementdefined 
performance measures” (MPM). Ledningen analyserar för 
närvarande de fullständiga konsekvenserna av att tillämpa 
IFRS 18 i koncernens finansiella rapportering. De materiella 
effekter som hittills har identifierats för koncernen är:
• Rörelseresultatet kommer att utgöra en obligatorisk 
delsumma i den nya standarden vilket för koncernen 
kommer att inkludera värdeförändringar på förvaltnings-
fastigheter. Detta är en tydlig förändring från nuvarande 
uppställningsform. 
• Förvaltningsresultatet kommer inte att presenteras di-
rekt i resultaträkningen då en sådan delsummering inte 
är möjlig i IFRS 18. I stället kommer förvaltningsresultatet 
utgöra ett MPM med tillhörande upplysningar i not.
Koncernredovisning
Koncernen omfattar moderbolaget och de bolag där Fortinova 
har bestämmande inflytande per 31 december 2025. Redovis-
ningen baseras på förvärvsmetoden. Dotterbolag konsolide-
ras från den dag kontroll uppnås och avkonsolideras när kon-
troll upphör. Koncerninterna transaktioner, mellanhavanden 
och orealiserade vinster och förluster elimineras i sin helhet.
Uppskattningar och bedömningar
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS 
kräver att företagsledningen gör antaganden, bedömningar och 
uppskattningar som påverkar tillämpningen av redovisnings-
principerna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, 
intäkter och kostnader. Uppskattningar och bedömningar ses 
över regelbundet och är baserade på historiska erfarenheter och 
andra faktorer som under rådande förhållande anses rimliga. 
 
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

===== SIDA 59 =====

59
Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar och 
bedömningar om andra antagande görs eller om andra förut-
sättningar föreligger. Ändringar av uppskattningar redovisas i 
den period ändringen görs. 
De bedömningar och uppskattningar som är mest väsent-
liga vid upprättandet av koncernens finansiella rapporter är 
värdering av förvaltningsfastigheter och derivatinstrument. 
• För mer information om förvaltningsfastigheter, se not 10.
• För mer information om derivatinstrument, se not 13.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsre-
dovisningslagen (1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och fi-
nansiell rapportering. Även Rådet för finansiell rapporterings 
utgivna uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. 
RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den 
juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna 
IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen 
för Årsredovisningslagen, Tryggandelagen och med hänsyn 
till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekom-
mendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS 
som ska göras. I de fall redovisningsprinciperna skiljer sig åt 
mellan koncernen och moderbolaget beskrivs moderbolagets 
redovisningsprincip i direkt anslutning till noten. 
Klassificering och uppställningsformer
Resultaträkning och balansräkning för moderbolaget är 
uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman medan 
rapporten över förändringar i eget kapital och kassaflödesa-
nalysen baseras på IAS 1 Utformning av finansiella rapporter 
respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot 
koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets 
resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av 
driftsöverskott, förvaltningsresultat samt eget kapital.

===== SIDA 60 =====

60
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 2 RÖRELSESEGMENTSRAPPORTERING
REDOVISNINGSPRINCIP    
Fortinovas verksamhet organiseras, styrs och rapporteras 
per de geografiska områdena Halland, Skaraborg och Västra 
Götaland. Kostnader såsom central administration, räntenet-
to, tomträttsavgälder, värdeförändring och skatt allokeras 
till central koncernfunktion. Rörelsesegmentsrapporteringen 
överensstämmer med den interna rapportering som lämnas  
 
 
 
till koncernens högste verkställande beslutsfattare. Vd och 
ledningsgrupp följer primärt upp rörelsesegmenten på deras 
driftsöverskott. Totalt driftsöverskott i segmentsredovisning 
motsvarar redovisat driftsöverskott i resultaträkningen och 
totalt värde för förvaltningsfastigheter motsvarar värdet i 
balansräkningen.
2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Mkr Halland V.Göta-
land
Skara-
borg
Centralt Totalt Halland V.Göta-
land
Skara-
borg
Centralt Totalt
Hyresintäkter 159,0 178,7 55,7 - 393,4 149,3 164,9 53,0 - 367,2
Fastighetskostnader -54,2 -68,8 -25,0 - -148,0 -51,0 -67,4 -23,9 - -142,3
Driftsöverskott 104,8 109,9 30,7 - 245,4 98,3 97,5 29,1 - 224,9
Centrala admin.kostnader -45,5 -45,5 -34,1 -34,1
Finansiella intäkter 2,9 2,9 5,8 5,8
Finansiella kostnader -95,9 -95,9 -105,6 -105,6
Tomträttsavgälder -0,6 -0,6 -0,6 -0,6
Förvaltningsresultat -139,1 106,3 -134,5 90,4
Förvaltningsfastigheter, 
orealiserade
73,1 73,1 82,5 82,5
Förvaltningsfastigheter, 
realiserade
-1,0 -1,0 0,2 0,2
Räntederivat, orealiserade -11,5 -11,5 -14,6 -14,6
Resultat före skatt -78,5 166,9 -66,4 158,5
Skatt -41,7 -41,7 -44,8 -44,8
Årets resultat -120,2 125,2 -111,2 113,7
Förvaltningsfastigheter 2 113,9 2 680,7 606,6 - 5 401,2 1 988,8 2 315,4 587,6 - 4 891,8
Rörelsesegmentsrapportering

===== SIDA 61 =====

61
NOT 3 HYRESINTÄKTER
 
REDOVISNINGSPRINCIP    
Hyresintäkter består av intäkter från leasingavtal där kon-
cernen är leasegivare. Samtliga hyresavtal klassificerade som 
operationella leasingavtal. Med hyresintäkter avses avtalade 
hyror, hyrestillägg och vidaredebiterade kostnader för bland 
annat värme, el och fastighetsskatt. 
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas linjärt 
i årets resultat baserat på villkoren i leasingavtalet och inne-
fattar det verkliga värdet av vad som kommer att erhållas. Hy-
resintäkter och rabatter periodiseras i enlighet med hyresavtal 
och redovisas i den period som uthyrningen avser. Förskotts-
betalade hyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. 
Merparten av koncernens fastigheter består av bostäder. 
Bostadskontrakten har en uppsägningstid om 3 månader 
vilket gör att hyresintäkterna till största del består av korta 
avtal. Bland lokalkontrakten har merparten en kontraktstid 
upp till 3 år, endast en mindre andel av lokalkontrakten har 
längre kontraktstid.
 
 
 
Intäkt från fastighetsförsäljning 
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas då väsentliga risker 
och förmåner övergått till köparen, normalt på kontrakts-eller 
tillträdesdagen.
KREDITRISK     
Fortinova har stor riskspridning i kontraktsportföljen. I all fast-
ighetsverksamhet finns risk för avflyttning och omflyttning, 
vilket kan ge kostnader för vakanser och påverka intäkterna. 
Bostäderna återfinns på tillväxtorter i västra Sverige med hög 
efterfrågan på boende, vilket är positivt ur riskhänseende. 
Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största 
kunden svarar för ca 4 procent (4) av koncernens totala hy -
resvärde, vilket innebär att Fortinovas exponering mot enskild 
kunds kreditrisk är mycket låg.
Hyresintäkter
Koncernen  Moderbolaget
Mkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Hyresintäkter bostäder 266,6 249,0 - -
Hyresintäkter lokaler 118,6 110,9 - -
Serviceintäkter 5,5 4,9 - -
Övriga intäkter 2,7 2,4 - -
Summa 393,4 367,2 - -
Hyreskontraktens löptider
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31
0-1 år 192,7 170,8 - -
1-2 år 102,6 102,0 - -
2-3 år 74,8 90,0 - -
3-4 år 58,9 64,1 - -
4-5 år 40,7 52,7 - -
> 5 år 77,5 114,1 - -
Summa 547,2 593,7 - -
Nedan presenteras en löptidsanalys av leasingavgifter, vilket visar de odiskonterade leasingavgifterna som ska mottas efter 
balansdagen.
Koncernens kundfordringar uppgick till 2,4 Mkr (2,0) inklusive avdrag för befarade kundförluster om -3,7 Mkr (-3,6).

===== SIDA 62 =====

62
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fastighetskostnader
Koncernen Moderbolaget
 Mkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Driftkostnader -57,1 -53,4 - -
Reparation och underhåll -41,4 -41,2 - -
Fastighetsskatt -8,5 -7,6 - -
Fastighetsskötsel -18,7 -21,3 - -
Övriga fastighetskostnader -4,1 -4,9 - -
Fastighetsadministration -18,2 -13,9 - -
Summa -148,0 -142,3 - -
NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER 
Koncernens fastighetskostnader består av kostnader som 
uppkommer i samband med fastighetsförvaltning. Posten 
består av driftskostnader (el, värme, vatten, renhållning, 
media, försäkring), reparation och underhåll, fastighetsskatt, 
fastighetsskötsel samt fastighetsadministration. Kostnader  
 
 
för fastighetsadministration består av bland annat perso-
nalkostnader relaterat till uthyrning, kundtjänst och teknisk 
administration, IT-kostnader samt liknande poster. Direkta 
kostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererat 
intäkter är marginella.
Revisionsarvode
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
PwC
Revisionsarvoden för det årliga 
revisionsuppdraget
-1,4 - -1,3 -
Revisionsarvoden utöver det årliga 
revisionsuppdraget
- - - -
KPMG AB
Revisionsarvoden för det årliga 
revisionsuppdraget
-1,7 -2,6 -0,8 -1,6
Revisionsarvoden utöver det årliga 
revisionsuppdraget
-0,4 -0,1 -0,4 -0,1
Summa -3,5 -2,7 -2,5 -1,7
NOT 5 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER 
Centrala administrationskostnader uppgick till -46 Mkr (-34). 
I de centrala administrationskostnaderna ingår kostnader 
för bolagsadministration, affärs- och fastighetsutveckling,  
 
 
revison samt finanshantering. Posten inkluderar även en-
gångskostnader om 8 Mkr hänförligt till koncernens listbyte 
till Nasdaq Stockholm.
NOT 6 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP    
Ersättning till anställda
Kortfristiga ersättningar till anställda utgörs av lön, sociala 
avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård och 
bonus. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad 
och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse 
att betala ut en ersättning. 
 
 
 
Ersättning till vd och andra ledande befattningshavare
Bolagsledningen erbjuds marknadsmässig lön och anställ-
ningsvillkor. Ersättning utgår i form av fast lön, rörlig kontanter-
sättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppsägningslön 
och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 12 må-
nadslöner och uppsägningstiden ska vara högst sex månader.
• Fortinovas riktlinjer för ersättning till ledande befattnings -
havare presenteras på sidan 105.

===== SIDA 63 =====

63
Pension
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter 
till offentligt eller privat administrerade pensionsförsäkringar på 
obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. Koncernen har inga 
ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda. 
Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller 
till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i 
den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av 
framtida betalningar kan komma koncernen till godo.
Aktierelaterade ersättningar
Den 15 juni 2023 startade koncernen ett aktieoptionsprogram 
som ger ledande befattningshavare och övriga anställda rätt 
att förvärva aktier i företaget. Ledande befattningshavare 
erhöll 340 000 optioner och övriga anställda tilldelades 
150 000 optioner. 
Enligt programmet ger varje option innehavaren rätt att teck-
na en (1) ny B-aktie i Fortinova Fastigheter AB (publ) till förut-
bestämt lösenpris om 26,85 kr. Optionerna tecknades av dot-
terbolaget Fortinova AB som i sin tur har överlåtit optionerna 
till anställda i koncernen mot marknadsmässig ersättning. Av 
sammanlagt 490 000 optioner som tecknades av dotterbola-
get har samtliga överlåtits till anställda. Samtliga optioner har 
tecknats mot kontant betalning. Rätt att utnyttja optionen 
förutsätter att innehavaren kvarstår i anställning under de 
tre kommande åren från tilldelningstillfället. Optionens löptid 
uppgår till tre år. Teckningskursen uppgick till marknadsvärde 
beräknat enligt Black & Scholes värderingsmodell. Inga övriga 
villkor för tilldelning finns. Under 2024 återköptes och maku-
lerades 20 000 teckningsoptioner. Ingen förändring har skett 
under 2025 och programmet omfattar därmed vid årets ut -
gång 470 000 teckningsoptioner motsvarande en utspädning 
om cirka 1 procent av utestående aktier och röster.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2025.01.01- 2025.12.31 2024.01.01- 2024.12.31 2025.01.01- 2025.12.31 2024.01.01- 2024.12.31 
Löner, 
arvoden 
och 
förmåner
Pensions-
kostnader
Löner, 
arvoden 
och 
förmåner
Pensions-
kostnader
Löner, 
arvoden 
och 
förmåner
Pensions-
kostnader
Löner, 
arvoden 
och 
förmåner
Pensions-
kostnader
Styrelseordförande
  Ole Salsten -0,4 - -0,3 - -0,4 - -0,3 -
Övriga styrelseledamöter
  Fredrik Bergmann -0,2 - -0,1 - -0,2 - -0,1 -
  Carl-Johan Carlsson -0,2 - -0,2 - -0,2 - -0,2 -
  Catharina Lagerstam -0,2 - -0,1 - -0,2 - -0,1 -
  Anna Weiner Jiffer -0,2 - -0,1 - -0,2 - -0,1 -
  Anders Valdemarsson - - - - - - - -
  Helena Örnstedt -0,2 - -0,2 - -0,2 - -0,2 -
Verkställande direktör -1,8 -0,4 -1,6 -0,4 -1,8 -0,4 -1,6 -0,4
Vice verkställande direktör -1,8 -0,4 -1,6 -0,3 - - - -
Övriga ledande befattningshavare -4,1 -0,9 -3,5 -0,9 -4,1 -0,9 -3,5 -0,9
Övriga anställda -18,6 -1,0 -16,9 -1,1 - - - -
Summa -27,7 -2,7 -24,6 -2,7 -7,3 -1,3 -6,1 -1,3
Löner och andra ersättningar fördelade på styrelse, ledande befattningshavare och övriga anställda
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Styrelse och ledande befattningshavare -9,1 -7,7 -7,3 -6,1
Övriga anställda -18,6 -16,9 - -
Summa -27,7 -24,6 -7,3 -6,1
Sociala kostnader -9,4 -8,5 -2,7 -2,3
Pensionskostnader -2,7 -2,7 -1,3 -1,3
Löner, ersättningar och sociala kostnader
NOT 6 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
*Rörlig ersättning har utgått till vd och vice vd om -0,3 Mkr vardera. Rörlig ersättning har utgått till ledande befattningshavare om -0,8 Mkr.

===== SIDA 64 =====

64
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Koncernen Moderbolaget
2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Medelantalet anställda
Män 24 25 3 3
Kvinnor 19 18 1 1
Summa 43 43 4 4
Styrelseledamöter
Män 4 4 4 4
Kvinnor 3 3 3 3
Summa 7 7 7 7
Övriga ledande befattningshavare
Män 4 4 3 3
Kvinnor 1 1 1 1
Summa 5 5 4 4
NOT 6 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
Koncernen 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Antal och vägda genomsnittliga lösenpriser 
avseende egetkapitalreglerade optioner
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Utestående vid årets början 470 000 26,85 490 000 26,85
Tilldelade under året - - - -
Förverkade under året - - - -
Inlösta under året - - -20 000 -
Förfallna under året - - - -
Utestående vid årets utgång 470 000 26,85 470 000 26,85
Inlösningsbara vid årets utgång - - - -
Moderbolaget 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Antal och vägda genomsnittliga lösenpriser 
avseende egetkapitalreglerade optioner
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Utestående vid årets början 470 000 26,85 490 000 26,85
Tilldelade under året - - - -
Förverkade under året - - - -
Inlösta under året - - -20 000 -
Förfallna under året - - - -
Utestående vid årets utgång 470 000 26,85 470 000 26,85
Inlösningsbara vid årets utgång - - - -
Den 31 december 2025 har utestående egetkapitalreglerade optioner ett genomsnittligt lösenpris på 26,85 SEK och en genomsnittlig 
återstående avtalsenlig löptid på 6 månader.
Aktierelaterade ersättningar till ledande befattningshavare och övriga anställda
Indatan som anges i ovanstående tabeller avser den grund på vilken värderingen av egetkapitalreglerade optioner gjorts 
vid tilldelningstidpunkten. Den förväntade volatiliteten är baserad på bedömd volatilitet (beräknad baserad på den vägda 
genomsnittliga återstående löptiden av aktieoptionerna), justerad för eventuella förväntade förändringar i framtida volatilitet 
till följd av officiellt tillgänglig information. Den förväntade löptiden på tilldelade optioner 2023 uppgår till tre år, vilket är i 
enlighet med villkoren för optionsprogrammet.

===== SIDA 65 =====

65
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Ränteintäkter 2,9 5,8 2,0 3,7
Ränteintäkter, dotterbolag - - 2,9 0,8
Summa 2,9 5,8 4,9 4,5
Varav erhållen ränta 5,3 9,9 6,4 8,2
NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER
REDOVISNINGSPRINCIP    
Finansiella intäkter består av ränteintäkter på investerade 
medel. Samtliga ränteintäkter är hänförliga till finansiella 
instrument som redovisats till upplupet anskaffningsvärde. 
Ränteintäkter på finansiella instrument redovisas enligt effek-
tivräntemetoden.
NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP    
Finansiella kostnader består av räntekostnader på lån och 
andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning 
samt ränteeffekt från räntederivatavtal. Räntenettot påver -
kas inte av marknadsvärderingen av ingångna derivat vilka 
redovisas som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen. 
Räntekostnader redovisas enligt effektivräntemetoden. Tomt- 
rättsavgäld betalas där Fortinovas byggnader står på leasad 
mark. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyresavtal vilket 
innebär att nyttjanderätten till marken redovisas som en 
leasingtillgång och som en leasingskuld.
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Räntekostnader, banklån -100,5 -139,1 - -
Räntekostnader, derivat -3,4 -0,1 -3,2 -0,1
Ränteintäkter, derivat 8,3 34,0 4,0 21,9
Räntekostnader, dotterbolag - - -3,8 -22,8
Räntekostnader, övrigt -0,3 -0,4 -0,1 -0,1
Tomträttsavgälder -0,6 -0,6 - -
Summa -96,5 -106,2 -3,1 -1,1
Varav betald ränta -104,8 -106,2 -6,3 -0,7
Varav:
Räntekostnader för finansiella skulder som 
inte värderats till verkligt värde via resultatet -96,5 -106,2 -3,1 -1,1

===== SIDA 66 =====

66
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 9 SKATT
REDOVISNINGSPRINCIP    
Skatten består av aktuell skatt och av uppskjuten skatt vilka 
beräknas med tillämpning av beslutade skattesatser och 
skatteregler. I Sverige är den gällande skattesatsen för aktie-
bolag 20,6 procent år 2025. 
Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avse-
ende aktuellt år. Hit hör även eventuella justeringar av aktuell 
skatt från tidigare år. Uppskjuten skatt är en avsättning för 
den skatt som realiseras framgent. För fastigheter sker detta 
vid en direktförsäljning. Uppskjuten skatt beräknas enligt 
balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära 
skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på 
tillgångar och skulder. I Fortinova föreligger temporära skill-
nader som utgör grund för redovisning av uppskjuten skatt 
i förvaltningsfastigheter, derivatinstrument och underskotts-
avdrag. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur  
underliggande tillgångar eller skulder förväntas bli realisera-
de eller reglerade. 
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla tem-
porära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i 
den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnytt-
jas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det 
inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. 
Temporära skillnader beaktas inte i koncernmässig good-
will och inte heller för skillnad som uppkommit vid första re-
dovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseför -
värv och som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar 
vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas 
inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i kon-
cernföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig 
framtid.
Redovisad skatt i resultaträkningen
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Aktuell skatt -9,7 -11,3 - -
Uppskjuten skatt:
- Underskottsavdrag 1,8 1,1 - -
- Temporära skillnader på förv.fastigheter -36,3 -37,6 - -
- Temporära skillnader på derivatinstrument 2,4 3,0 - -
Summa -41,8 -44,8 - -
Skattesats
Gällande skattesats 20,6% 20,6% 20,6% 20,6%
Avstämning av effektiv skatt
Resultat före skatt 166,9 158,5 31,6 51,2
Skatt enligt gällande skattesats -34,4 -32,7 -6,5 -10,5
Skatteeffekten av:
 -Ej avdragsgill ränta -9,0 -9,1 - -
- Ej avdragsgilla övriga kostnader -0,4 -0,5 -0,1 -0,1
- Ej skattepliktiga intäkter - - 0,8 -
- Omförd ränta till andra koncernföretag - - 0,4 -
- Ej avdragsgill nedskrivning av andelar - - -2,2 -1,7
- Ej skattepliktig återföring nedskrivning av 
andelar
- - 7,6 8,1
- Skatteeffekt avyttrade fastigheter och 
andelar 1,2 -0,1 - 4,2
- Avdragsgill kostnad, ej bokförd i resultatet 3,9 1,5 - -
- Uppskjuten skatt kopplat till temporära 
skillnader på fastigheter
-3,6 -5,8 - -
- Underskottsavdrag 0,1 1,4 - -
 -Övriga skattemässiga justeringar 0,3 0,3 - -
- Hänförligt till föregående år 0,1 0,2 - -
Summa -41,8 -44,8 - -

===== SIDA 67 =====

67
NOT 9 SKATT
Uppskjuten skatt i balansräkningen
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31
Uppskjuten skattefordran
- Underskottsavdrag 3,8 2,2 - -
Uppskjuten skatteskuld
- Förvaltningsfastigheter -247,9 -211,8 - -
- Derivatinstrument -0,4 -2,7 - -
Vid årets utgång i balansräkningen -244,5 -212,3 - -
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP    
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att 
generera hyresintäkter, värdestegring eller en kombination 
av dessa.
Verkligt värde
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffnings -
värde inklusive direkt hänförbara utgifter. Därefter värderas 
förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13. 
Samtliga fastigheter bedöms vara nivå 3-tillgångar i verkligt 
värdehierarkin, då värderingen väsentligen baseras på icke 
observerbara indata. Förändringar i verkligt värde redovisas 
i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar. Vär-
deringen speglar bedömt marknadsvärde vid balansdagen 
baserat på en transaktion mellan kunniga, oberoende parter 
på armlängds avstånd.
Tillkommande utgifter
Utgifter som ger framtida ekonomiska fördelar och kan mä-
tas tillförlitligt aktiveras. Reparationer och löpande underhåll 
kostnadsförs när de uppstår.
Förvärv och försäljning
Förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen och avyttring-
ar fram till och med frånträdesdagen om inte villkor föreligger 
som medför att överföring av kontroll övergår vid annat tillfälle.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt 
hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt mins-
kar i stället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att 
värdeförändringarna kommer att påverkas av erhållen skat -
terabatt vid efterföljande värdering. Rörelseförvärv redovisas 
enligt förvärvsmetoden. Vinst eller förlust som uppkommer 
vid avyttring av förvaltningsfastigheter utgörs av skillnaden 
mellan försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkost -
nader samt redovisat verkligt värde från koncernens senaste  
värderingstidpunkt med tillägg för investeringar. Mellanskill- 
naden redovisas som realiserad värdeförändring i resultat- 
räkningen.
• För information om räkenskapsårets tillgångsförvärv, se not 23. 
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Vid varje förvärv av fastighet via bolag sker en bedömning om 
förvärvet ska klassificeras som rörelseförvärv eller tillgångs-
förvärv. Förvärv vars primära syfte är att förvärva företagets 
fastighet och där företagets eventuella förvaltningsorgani-
sation och administration är av underordnad betydelse för 
förvärvet klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga företags-
förvärv klassificeras som rörelseförvärv.
Extern värdering
Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på fastig-
heterna på extern värdering, vilken utförs av Newsec Advisory 
Sweden AB. Den externa värderingen utförs kvartalsvis och ba-
seras på uppgifter från Fortinova samt branschnyckeltal. Varje 
förvaltningsfastighet värderas individuellt utan hänsyn till even-
tuell portföljpremie. Obebyggd mark och potentiella byggrätter 
utan detaljplan har inte betingat något värde i utgående redo-
visat fastighetsvärde. Fastighetsvärdet i denna rapport baseras 
på värdering av samtliga fastigheter utförd den 31 december 
2025. Nya förvärv värderas vid tillträde och per bokslutsdatum.
Klassindelning
Fortinova definierar klasser utifrån kombinationen av geogra-
fiskt område och fastighetstyp, där geografi avser Halland, 
Västra Götaland och Skaraborg samt fastighetstyp avser bo-
stadsfastigheter, kommersiella fastigheter och samhällsfastig-
heter. Kombinationen av geografi och fastighetstyp utgör klass 
av tillgång enligt IFRS 13. 
Värderingsmetod
Fastigheterna värderas enligt kassaflödesmetoden, vilken baseras 
på en nuvärdesberäkning av framtida bedömda driftnetton under

===== SIDA 68 =====

68
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
en kalkylperiod samt ett restvärde vid periodens slut. Restvärdet 
beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kalkyl-
periodens slut divideras med ett bedömt direktavkastningskrav.
Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkast-
ning och består av riskfri realränta, inflationskompensation 
samt fastighetsspecifikt riskpåslag. Fastställandet av verkligt 
värde stöds av genomförda marknadstransaktioner enligt 
ortsprismetoden.
Värderingen baseras på ett antal väsentliga icke observer-
bara indata (nivå 3).
Väsentliga icke observerbara indata
Värderingen av förvaltningsfastigheterna baseras på följande 
väsentliga indata: 
• Hyresvärde
• Hyresutveckling
• Drift- och underhållskostnader
• Långsiktig vakansgrad
• Direktavkastningskrav
• Kalkylränta
Kvantitativa upplysningar om dessa lämnas per klass.
Hyresvärde
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter per balans-
dagen. För ytor som är vakanta eller där kontrakt löper ut under 
kalkylperioden bedöms en marknadsmässig hyresnivå med be-
aktande av fastighetens läge, standard, användningsområde och 
aktuella marknadsförutsättningar. Hyresvärdet uttrycks som ett 
årligt hyresvärde per kvadratmeter och redovisas per klass.
Hyresutveckling
Hyresutvecklingen under kontraktstid baseras på gällande 
indexklausuler och avtalsvillkor. Vid kontraktens utgång 
görs en bedömning av marknadshyra och sannolikheten för 
omförhandling eller omflyttning. Bedömningen beaktar bland 
annat fastighetstyp, mikroläge, marknadsläge och efterfrå-
gan inom respektive segment. Hyresutvecklingen uttrycks 
som årlig procentuell förändring och redovisas per klass.
Drifts- och underhållskostnader 
Bedömningen av framtida fastighetskostnader baseras på 
historiskt utfall, prognoser samt normaliserade kostnader per 
fastighet. I posten ingår drifts- och taxebundna kostnader, lö-
pande och periodiskt underhåll samt fastighetsskatt. Kostnader 
anges exklusive moms för lokaler där momspliktig verksamhet 
bedrivs och inklusive moms för övriga lokaler och bostäder. 
Kostnaderna inflationsjusteras och periodiserat underhåll be-
aktas utifrån respektive fastighets tekniska status och långsik-
tiga underhållsbehov. Drift- och underhållskostnader uttrycks 
som årlig kostnad per kvadratmeter och redovisas per klass.
Långsiktig vakansgrad
Den långsiktiga vakansgraden avspeglar bedömd strukturell 
vakans över tid och baseras på aktuell vakanssituation, his -
torisk uthyrningsgrad samt marknadsmässig bedömning per 
fastighet och klass. Vid bedömningen beaktas fastighetstyp, 
läge, hyresnivå och marknadens efterfrågan. Den långsiktiga 
vakansgraden uttrycks som procentuell andel av bedömt 
marknadshyresvärde och redovisas per klass.
Direktavkastning 
Direktavkastningskrav som används i kalkylen har härletts 
ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Vik -
tiga faktorer vid val av förräntningskrav är läge, hyresnivå, 
vakansgrad och fastighetens skick. Fortinovas genomsnittliga 
avkastningskrav uppgick den 31 december 2025 till 5,3 pro-
cent (5,2). Direktavkastningskrav uttrycks som procent inom 
ett intervall och redovisas per klass. 
Kalkylräntekrav
Kalkylräntan används för diskontering av framtida kassaflöden 
och motsvarar marknadens krav på total avkastning för respek-
tive fastighet och klass. Kalkylräntan består av riskfri realränta, 
kompensation för inflationsförväntningar och fastighetsspeci-
fikt riskpåslag. Det fastighetsspecifika riskpåslaget varierar 
beroende på bland annat läge, fastighetstyp, kontraktslängd, 
vakansrisk och teknisk standard. Kalkylräntekrav uttrycks som 
procent inom ett intervall och redovisas per klass. 
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

===== SIDA 69 =====

69
Förvaltningsfastighet, klass Hyresvärde 
(kr/kvm)
Hyresutv. år 
0 (%)
Hyresutv. år 
1 (%)
Hyresutv. år 
>1 (%)
Drift/Under-
håll (kr/kvm)
Långsiktig 
vakansgrad (%)
Halland - Bostad 1 516 3,5 2,5 2,0 534 0,3
Halland - Kommersiell* 1 049 239 5,6
Halland - Samhällsfastighet* 1 847 455 5,6
Skaraborg - Bostad 1 355 3,5 2,5 2,0 505 0,4
Skaraborg - Kommersiell* 1 242 403 5,8
Västra Götaland - Bostad 1 608 3,5 2,5 2,0 536 0,4
Västra Götaland - Kommersiell* 1 366 227 5,8
Västra Götaland - Samhällsfastighet* 2 244 276 5,8
Totalt 1 406 475 1,8
Tabell över koncernens nyckelantaganden i värderingen av förvaltningsfastigheter per klass 2025.12.31
Vägt kalkylräntekrav för 
diskontering av framtida 
kassaflöden intervall, %
Vägt medelvärde av kalkyl-
räntekrav för diskontering av 
framtida kassaflöden, %
Vägt direktavkastnings- 
krav för bedömning  
av restvärde, %
Vägt medelvärde direkt- 
avkastningskrav för 
bedömning av restvärde, %
2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31
Halland 
  Bostadsfastigheter 5,2-8,1 5,1-8,0 6,7 6,6 3,2-6,0 3,2-6,0 4,6 4,6
  Kommersiella fastigheter 7,3-10,1 7,3-10,0 9,0 8,9 5,3-8,0 5,3-8,0 6,9 6,8
  Samhällsfastigheter 6,9-8,2 6,8-8,2 7,6 7,5 4,8-6,1 4,8-6,1 5,5 5,5
Västra Götaland
  Bostadsfastigheter 6,2-8,4 6,1-8,3 7,1 6,9 4,2-6,3 4,2-6,3 5,0 4,9
  Kommersiella fastigheter 8,3-10,0 8,3-10,0 9,0 9,0 6,3-7,9 6,2-7,9 7,0 7,0
  Samhällsfastigheter 8,3-8,3 8,3-8,3 8,3 8,3 6,3-6,3 6,3-6,3 6,3 6,3
Skaraborg 
  Bostadsfastigheter 6,2-8,8 6,2-8,8 8,0 8,0 4,2-6,8 4,2-6,8 6,0 6,0
  Kommersiella fastigheter 8,5-9,6 8,5-9,6 9,1 9,0 6,4-7,6 6,5-7,6 7,0 7,0
Totalt 5,2-10,1 5,1-10,0 7,5 7,4 3,2-8,0 3,2-8,0 5,3 5,2
Tabell över koncernens direktavkastningskrav och kalkylräntor
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastighet, klass Hyresvärde 
(kr/kvm)
Hyresutv. år 
0 (%)
Hyresutv. år 
1 (%)
Hyresutv. år 
>1 (%)
Drift/Under-
håll (kr/kvm)
Långsiktig 
vakansgrad (%)
Halland - Bostad 1 409 4,5 3,0 2,0 518 0,4
Halland - Kommersiell* 996 243 5,6
Halland - Samhällsfastighet* 1 818 431 5,6
Skaraborg - Bostad 1 310 4,5 3,0 2,0 498 0,5
Skaraborg - Kommersiell* 1 215 395 5,9
Västra Götaland - Bostad 1 457 4,5 3,0 2,0 519 0,4
Västra Götaland - Kommersiell* 1 308 217 5,8
Västra Götaland - Samhällsfastighet* 2 224 291 5,8
Totalt 1 312 465 1,8
Tabell över koncernens nyckelantaganden i värderingen av förvaltningsfastigheter per klass 2024.12.31
*Hyresutveckling för kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter styrs av respektive hyresavtals villkor under kontraktstiden och 
marknadshyra vid omförhandling.
*Hyresutveckling för kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter styrs av respektive hyresavtals villkor under kontraktstiden och 
marknadshyra vid omförhandling.

===== SIDA 70 =====

70
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Geografi Fastigheter
(antal)
Lägenheter
(antal)
Uthyrningsbar 
yta (kvm)
Hyresvärde 
(Mkr)
Verkligt värde  
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Verkligt värde
andel (%)
Halland 88 844 131 141 167 2 114 16 120 39%
Västra Götaland 62 1 801 127 672 201 2 681 20 999 50%
Skaraborg 31 436 43 377 57 606 13 971 11%
Summa 181 3 081 302 190 425 5 401 17 873 100%
Beskrivning av fastighetsbeståndet 2025.12.31
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fortinovas samtliga fastigheter klassificeras som förvalt -
ningsfastigheter, med undantag för koncernens exploate-
ringsfastighet. Förvaltningsfastigheterna består av 181 hy -
resfastigheter som hyrs ut till externa kunder. Hyreskontrakt 
avseende bostäder upprättas normalt med tre månaders 
uppsägningstid. Hyreskontrakt avseende kommersiella ytor 
upprättas initialt på en hyrestid som normalt omfattar 1–10 
år. Före avtalstidens utgång sker omförhandling med kunden 
med avseende på hyresnivå och övriga villkor i avtalet, om 
avtalet inte är uppsagt till upphörande. Samtliga förvalt -
ningsfastigheter har genererat hyresintäkter under räken-
skapsåret.
Förvärv
Den 1 april tillträdde Fortinova två kommersiella fastigheter 
i Varberg, Traktorn 1 och Traktorn 6. Fastigheterna har ett 
åsatt fastighetsvärde om 82 Mkr och en uthyrningsbar yta 
om 6 441 kvm. Förvärvet bedöms generera koncernen 7,9 
Mkr i hyresvärde. 
Den 1 oktober 2025 tillträddes nyproducerade bostadsfast-
igheter med investeringsstöd i Strömstad. Åsatt fastighets -
värde uppgick till 295 Mkr och förvärvet bedöms generera 
koncernen 22,7 Mkr i hyresvärde fördelat på 256 lägenheter. 
Genom förvärvet etablerar sig Fortinova på en ny marknad, 
ett strategiskt steg i koncernens tillväxtstrategi.
Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta 
(kvm)
Antal  
lägenheter
Bedömt  
hyresvärde (Mkr)
2025.04.01 Traktorn 1 & 6 Kommersiell fastighet Varberg 6 441 - 7,9
2025.10.01 Linden 12 &13 Bostadsfastighet Strömstad 6 270 162 14,4
2025.10.01 Häggen 2 Bostadsfastighet Strömstad 3 726 94 7,6
2025.10.01 Rönnen 9 Parkering Strömstad - - 0,7
Summa 16 437 256 30,6
Tabell över tillträdda förvaltningsfastigheter
Mkr 2025.01.01–2025.12.31 2024.01.01–2024.12.31
Halland V. Götaland Skaraborg Totalt Halland V. Götaland Skaraborg Totalt
Ingående verkligt värde 1 988,8 2 315,4 587,6 4 891,8 1 958,9 2 276,6 577,6 4 813,1
Fastighetsförvärv, justering av 
preliminär köpeskilling
78,1 295,2 - 373,3 - -1,2 - -1,2
Fastighetsförsäljning -5,9 - - -5,9 -11,6 -13,5 - -25,1
Investeringar i befintliga 
fastigheter och projekt
19,2 49,1 0,6 68,9 4,7 16,1 1,7 22,5
Värdeförändringar redovisade i 
resultatet
33,7 21,0 18,4 73,1 36,8 37,4 8,3 82,5
Utgående verkligt värde 2 113,9 2 680,7 606,6 5 401,2 1 988,8 2 315,4 587,6 4 891,8
Förändring i verkligt värde per segment

===== SIDA 71 =====

71
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Frånträden
Fortinova har under året frånträtt en bostadsfastighet i 
Varberg med ett underliggande fastighetsvärde om totalt 6 
Mkr. Efter årets utgång har sex fastigheter i Uddevalla från- 
 
trätts, 2026.03.02. Åsatt fastighetsvärde uppgick till totalt 72 
Mkr med ett bedömt hyresvärde om 6,7 Mkr fördelat på 84 
lägenheter. 
Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys 
Känslighetsanalysen visar hur det verkliga värdet av förvalt -
ningsfastigheterna påverkas av förändringar i enskilda icke 
observerbara indata, under antagande att övriga parametrar 
hålls konstanta. I praktiken samvarierar flera av indata, exem-
pelvis kan förändringar i hyresnivåer påverka både bedömd 
vakans och avkastningskrav. De redovisade effekterna ska 
därför inte ses isolerat utan som indikativa på hur föränd-
ringar i antagandena påverkar det verkliga värdet.  
Fastighetsvärderingar är beräkningar baserade på an-
taganden och marknadsdata. Det normala osäkerhetsinter -
vallet uppgår till ±5–10 procent. För Fortinova motsvarar ett 
osäkerhetsintervall om 5 procent ett värdeintervall på 5 131– 
5 671 Mkr, motsvarande ±270 Mkr. Vid förändrade antagan-
den för centrala värderingsparametrar skulle det bedömda 
verkliga värdet påverkas i motsvarande grad, vilket illustreras 
i känslighetsanalysen nedan.
Avyttring Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta 
(kvm)
Antal  
lägenheter
Bedömt  
hyresvärde (Mkr)
2025.10.01 Haren 3 Bostadsfastighet Varberg 263 5 0,5
Summa 263 5 0,5
Tabell över frånträdda förvaltningsfastigheter
Känslighetsanalys per klass, påverkan på verkligt värde 2025.12.31
Förvaltningsfastighet, klass Kalkylränta 
+/–0,1 p.e.
Direktavkastning 
+/–0,1 p.e.
Bedömd 
marknadshyra* 
+/- 1 %
Långsiktig 
vakansnivå  
+/–1 p.e.
Drift och under-
hållskostnader 
+/- 1 %
Halland - Bostad -9/+9 -18/+19 +1/-1 -13/+11 -7/+7
Halland - Kommersiell -6/+5 -6/+6 +8/-8 -6/+6 -2/+2
Halland - Samhällsfastighet -1/+1 -1/+1 +1/-1 -1/+1 -0/+0
Skaraborg - Bostad -3/+3 -5/+5 +0/-0 -4/+4 -2/+2
Skaraborg - Kommersiell -1/+1 -1/+1 +2/-2 -1/+1 -1/+1
Västra Götaland - Bostad -20/+20 -28/+29 +3/-3 -21/+20 -12/+12
Västra Götaland - Kommersiell -2/+2 -3/+3 +2/-2 -2/+2 -1/+1
Västra Götaland - Samhällsfastighet -0/+0 -0/+0 +0/-0 -0/+0 -0/+0
Totalt -42/+42 -62/+64 +17/-17 -48/+45 -25/+25
*Koncernens intäkter består främst av intäkter från bostadshyresrätter. Därav sker analys av bedömd marknadshyra på enbart kommersiella intäkter.

===== SIDA 72 =====

72
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 11 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
REDOVISNINGSPRINCIP    
Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för 
ackumulerade avskrivningar samt eventuella nedskrivningar. 
Avskrivningar görs planenligt över nyttjandeperioden som är 5 år. 
Projekt för ny-, till- eller ombyggnation, underhåll samt 
 
 
hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värde-
höjande och medför ekonomiska fördelar för koncernen i förhål-
lande till senaste värderingen samt kan beräknas på ett tillförlitligt 
sätt. Pågående projekt värderas initialt till nedlagda kostnader.
Inventarier
Koncernen
Mkr 2025.12.31 2024.12.31
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 6,1 5,1
Inköp 0,3 0,4
Försäljning/utrangering -0,1 -
Omklassificeringar - 0,6
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 6,3 6,1
Ingående ackumulerade avskrivningar -3,6 -2,8
Årets avskrivningar -0,9 -0,8
Utgående ackumulerade avskrivningar -4,5 -3,6
Utgående redovisat värde på inventarier 1,8 2,5
Projekt
Koncernen
Mkr 2025.12.31 2024.12.31
Ingående redovisat värde på projekt 9,7 -
Inköp 72,3 19,9
Försäljning/utrangering -1,9 -1,6
Färdigställda projekt -68,6 -16,9
Omklassificering - 8,3
Utgående redovisat värde på projekt 11,5 9,7

===== SIDA 73 =====

73
NOT 12 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR / LEASINGSKULD
REDOVISNINGSPRINCIP    
Det finns ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, 
där Fortinova är leasetagare. Tomträttsavgäld betalas där 
Fortinovas byggnader står på leasad mark eller där mark 
arrenderas för andra ändamål. Tomträttsavtalen betraktas 
som eviga hyresavtal vilket innebär att hela gälden redovisas 
som finansiell kostnad i resultaträkningen. Betalningar som 
görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen 
linjärt över leasingperioden och betraktas som ränta. 
Tomträttsavtalen har värderats till nuvärdet av framtida 
minimileasingavgifter. Vid beräkningen har en diskonterings-
ränta om 3 procent (4) använts. Räntesatsen har beräknats 
utifrån vad koncernen skulle ha betalat för en finansiering 
genom lån under motsvarande period och med motsvarande 
säkerhet. 
För leasingavtal som har en leasingperiod på 12 månader 
eller mindre eller med en underliggande tillgång av lågt värde 
redovisas inte någon nyttjanderättstillgång och leasingskuld. 
Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad 
linjärt över leasingperioden.
Räkenskapsårets finansiella kostnad för tomträttsavgäld uppgick –0,6 Mkr (–0,6). Kostnad för leasing av tillgångar av lågt 
värde och korttidsleasingavtal uppgick till -0,2 Mkr (-0,2). Det totala kassautflödet för leasingavtal uppgick till -0,8 Mkr (-0,8).
Tomträtter
Koncernen
Mkr 2025.12.31 2024.12.31
Ingående redovisat värde 2,7 3,2
Avskrivningar -0,3 -0,5
Utgående redovisat värde 2,4 2,7
Löptidsanalys av leasingskuld
Mkr Koncernen
År, förfall 2025.12.31 2024.12.31
< 1 år 0,6 0,6
1-5 år 1,5 2,0
> 5 år 0,3 0,1
Summa 2,4 2,7

===== SIDA 74 =====

74
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 13 DERIVATINSTRUMENT
REDOVISNINGSPRINCIP  
Koncernen använder räntederivat för att hantera ränterisk 
och uppnå önskad räntebindningsstruktur, vilket innebär att 
det över tiden uppstår värdeförändringar i räntederivatport-
följen. Värdeförändringarna uppkommer främst till följd av 
förändrade marknadsräntor. Den orealiserade värdeföränd-
ringen redovisas i resultaträkningen. Koncernen tillämpar ej 
säkringsredovisning.
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR 
I balansräkningen redovisas derivatinstrument till verkligt 
värde enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki och klassificeras 
som anläggningstillgång alternativt långfristig skuld. Verkligt 
värde beräknas som nuvärdet av framtida nettoränteflöden.
Derivatinstrument, förändring i verkligt värde
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31
Verkligt värde vid årets början 13,3 27,9 - -
Värdeförändringar redovisade i resultatet -11,5 -14,6 - -
Verkligt värde vid årets slut 1,8 13,3 - -
Derivatinstrument
Typ/ Slutdatum Nominellt belopp, Mkr Verkligt värde, Mkr Framtida likviditetsflöde, 
Mkr
Genomsnittlig ränta, %
Swap (rörlig -> fast)
År 2026 249,6 1,1 -1,3 1,0
År 2027 371,0 2,0 -9,2 1,7
År 2028 518,5 -2,7 -33,9 2,4
År 2029 303,4 3,7 -20,3 1,9
År 2030 436,0 0,2 -50,1 2,4
År 2031-2033 258,0 -2,5 -46,5 2,7
Summa/medel 2 136,5 1,8 -161,3 2,1
Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella nettobelopp, verkliga värde, framtida likviditetsflöde samt genom-
snittlig effektiv ränta.
 Mer information om derivatinstrument finns i not 25 Finansiella Instrument.

===== SIDA 75 =====

75
Vid avkonsolidering har samtliga tillgångar, skulder, eget kapital och innehav utan bestämmande inflytande (NCI) hänförliga till 
BRF tagits bort ur koncernbalansräkningen. Eventuella tidigare elimineringar och justeringar hänförliga till BRF har hanterats 
som en del i nettoeffekten vid avyttring. I samband med avkonsolideringen redovisade koncernen en nettoeffekt om 0 Mkr i 
resultaträkningen. Kvarvarande innehav har värderats till nettoförsäljningsvärde, vilket uppgår till 22 Mkr och har redovisats 
som exploateringsfastigheter. Vid årets utgång uppgick koncernens bokförda värde på exploateringsfastigheter till 22 Mkr (96). 
Fortinova innehar 17 av 41 bostadsrätter i BRF Tändstiftet.
NOT 14 EXPLOATERINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
Sedan januari 2024 har BRF Tändstiftet konsoliderats in i 
Fortinovas räkenskaper. Under 2025 har koncernen minskat 
sitt ägande i BRF Tändstiftet till under 50 procent. I samband 
med detta har extern finansiering tillförts och koncernen har 
inte möjlighet att kontrollera beslut på föreningsstämman. 
Mot bakgrund av detta bedömer koncernen att bestämmande 
inflytande inte längre föreligger enligt IFRS 10, varför BRF  
Tändstiftet har avkonsoliderats från avyttringstidpunkten och  
kvarvarande innehav redovisas som exploateringsfastigheter 
i enlighet med IAS 2. 
 
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av anskaff -
ningsvärde och bedömt nettoförsäljningsvärde. Bedömning 
av nettoförsäljningsvärdet görs kvartalsvis.
NOT 17 LIKVIDA MEDEL / KASSA OCH BANK
Likvida medel i koncernen samt kassa och bank i moderbola-
get avser banktillgodohavanden. Vid räkenskapsårets utgång 
uppgick koncernens likvida medel till 211 Mkr (239). Moderbo-
lagets kassa och bank uppgick till 61 Mkr (92).
NOT 15 ÖVRIGA FORDRINGAR  
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31
Aktuella skattefordringar 17,4 - 2,9 -
Övriga fordringar 1,7 1,2 1,5 1,6
Summa 19,1 1,2 4,4 1,6
NOT 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER  
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31
Förutbetalda hyreskostnader 0,5 0,6 - -
Förutbetalda övriga kostnader 2,0 1,7 0,9 0,8
Upplupna ränteintäkter 1,2 3,6 0,8 2,9
Projektutveckling 4,1 2,8 - -
Summa 7,8 8,7 1,7 3,7
De redovisade värdena på tillgångar och skulder vid tidpunkten för 
avkonsolideringen var:
Mkr 2025.10.01
Materiella anläggningstillgångar 0,6
Exploateringsfastigheter 112,6
Övriga fordringar 0,5
Summa tillgångar 113,7
Långfristiga räntebärande skulder 30
Leverantörsskulder 0,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 0,2
Summa skulder 30,3
Nettotillgångar 83,4

===== SIDA 76 =====

76
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fördelning aktieslag Antal Andel Röster/aktie Röster totalt Röstandel
A 2 750 000 5,4% 10 27 500 000 36,1%
B 48 585 140 94,6% 1 48 585 140 63,9%
Summa 51 335 140 100% 76 085 140 100%
NOT 18 EGET KAPITAL
REDOVISNINGSPRINCIP    
Aktiekapitalet i koncernen motsvarar moderbolagets aktieka-
pital. Övrigt tillskjutet kapital består av tillskjutet kapital från 
aktieägarna utöver aktiekapital. Balanserat resultat utgörs 
av ackumulerade resultat från koncernens verksamhet samt 
årets resultat med avdrag för utdelning till aktieägarna samt 
tillägg av likvid från utställda teckningsoptioner. Utdelningar  
 
 
 
redovisas som skuld efter det att årsstämman godkänt ut -
delningen. 
Innehav utan bestämmande inflytande utgör den del av 
eget kapital som är hänförlig till andelar ägda av någon annan 
än de koncernföretag som omfattas av koncernredovisningen.
Det egna kapitalet uppgick den 31 december 2025 till totalt 2 376 Mkr (2 282), varav 2 376 Mkr (2 253) är hänförligt till  
moderbolagets ägare. Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick till 0 Mkr (30) då BRF Tänd-
stiftet har avkonsoliderats.
Aktiekapitalets utveckling Tidpunkt Förändring  
antal aktier
Totalt  
antal aktier
Kvotvärde  
per aktie, kr
Totalt  
aktiekapital, kr
Nybildning 2010.11.19 500 500 50 50 000
Nyemission 2011.04.08 4 500 5 000 50 250 000
Nyemission 2011.09.15 8 650 13 650 50 682 500
Nyemission 2012.03.02 18 350 32 000 50 1 600 000
Nyemission 2012.06.02 600 32 600 50 1 630 000
Nyemission 2013.03.21 17 870 50 470 50 2 523 500
Nyemission 2013.09.13 2 700 53 170 50 2 658 500
Nyemission 2014.02.21 14 590 67 760 50 3 388 000
Nyemission 2014.08.15 347 68 107 50 3 909 400
Apportemission 2014.08.15 10 428 78 535 50 3 926 750
Nyemission 2014.09.24 400 78 935 50 3 946 750
Nyemission 2015.01.14 17 760 96 695 50 4 834 750
Nyemission 2015.03.11 2 700 99 395 50 4 969 750
Nyemission 2015.03.19 2 000 101 395 50 5 069 750
Apportemission 2015.03.31 18 245 119 640 50 5 982 000
Nyemission 2015.04.23 1 900 121 540 50 6 077 000
Nyemission 2015.11.28 50 229 171 769 50 8 588 450
Nyemission 2015.12.01 2 000 173 769 50 8 688 450
Nyemission 2016.08.23 4 350 178 119 50 8 905 950
Nyemission 2016.11.24 81 700 259 819 50 12 990 950
Nyemission 2017.07.05 39 500 299 319 50 14 965 950
Nyemission 2017.12.06 11 738 311 057 50 15 552 850
Nyemission 2018.04.18 29 465 340 522 50 17 026 100
Nyemission 2018.11.14 38 900 379 422 50 18 971 100
Nyemission 2019.04.23 29 490 408 912 50 20 445 600
Nyemission 2019.11.12 7 677 416 589 50 20 829 450
Återlösen 2020.01.03 -60 000 356 589 50 17 829 450
Nyemission 2020.01.07 81 433 438 022 50 21 901 100
Nyemission 2020.04.28 34 338 472 360 50 23 618 000
Split 50:1 2020.06.22 23 145 640 23 618 000 1 23 618 000
Nyemission 2020.07.03 5 500 000 29 118 000 1 29 118 000
Nyemission 2020.07.14 1 874 665 30 992 665 1 30 992 665
Nyemission 2020.08.17 667 500 31 660 165 1 31 660 165
Nyemission 2020.08.17 1 474 975 33 135 140 1 33 135 140
Nyemission 2020.11.19 16 545 455 49 680 595 1 49 680 595
Nyemission 2020.12.04 1 654 545 51 335 140 1 51 335 140

===== SIDA 77 =====

77
Utdelning
Ingen utdelning har skett under räkenskapsåret (0 Mkr). 
Substansvärde
Substansvärdet är det skapade samlade värde som före-
taget förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital, 
uppskjuten skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas 
långsiktiga substansvärde uppgick den 31 december 2025 till 
2 618 Mkr (2 452), vilket motsvarar 51,0 kr per aktie (47,8). 
En väsentlig komponent i substansvärdeberäkningen är det 
bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen. En käns -
lighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföljen varie-
ras med fem procent genererar ett substansvärdeintervall på 
aktien om 45,7-56,3 kr, motsvarande +/- 5,3 kr per aktie.
Egetkapitalreglerade optioner
Under 2023 har ett långsiktigt incitamentsprogram riktats 
till ledande befattningshavare och nyckelpersoner inom kon-
cernen. Per 2025.12.31 omfattar programmet 470 000 teck -
ningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent 
av utestående aktier och röster. Enligt programmet ger varje 
option innehavaren rätt att teckna en ny B-aktie i Fortinova 
Fastigheter AB (publ) till förutbestämt lösenpris om 26,85 kr. 
• För mer information, se not 6.
2025.12.31 2024.12.31
Substansvärde Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 375,7 46,3 2 252,7 43,9
Återföring uppskjuten skatt 244,5 4,7 212,3 4,1
Återföring derivat -1,8 - -13,3 -0,2
Långsiktigt substansvärde 2 618,4 51,0 2 451,7 47,8
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/- 5 %, Mkr 270,1 244,6
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335
NOT 18 EGET KAPITAL

===== SIDA 78 =====

78
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 19 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31
Förutbetalda hyresintäkter 34,1 30,7 - -
Upplupna räntekostnader, derivat och lån 4,3 4,9 0,4 -
Upplupna övriga kostnader 9,7 8,2 1,3 1,2
Summa 48,1 43,8 1,7 1,2
NOT 20 STÄLLDA SÄKERHETER, EVENTUALFÖRPLIKTELSER OCH EVENTUALTILLGÅNGAR
 
REDOVISNINGSPRINCIP    
För koncernens förpliktelser ställs säkerheter i huvudsak i 
form av pantbrev i fastigheter.
Moderbolagets eventualförpliktelser består av borgens- 
åtaganden till förmån för fastighetsägande dotterbolag. 
Eventualförpliktelser till förmån för koncernföretag är finan- 
 
 
 
siellt garantiavtal och redovisas inte som en avsättning utan 
i stället lämnas upplysning. I normalfallet är moderbolaget 
kredittagare, men då upplåning sker direkt mot fastighets- 
ägande bolag ställer moderbolaget borgen. 
Koncernen Moderbolaget
Mkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar 3 385,4 3 051,7 - -
Pantsatta aktier i dotterbolag 77,2 75,9 49,7 56,2
Summa 3 462,6 3 127,6 49,7 56,2
Eventualförpliktelser
Borgen för koncernföretag - - 2 239,4 1 901,5
Summa - - 2 239,4 1 901,5

===== SIDA 79 =====

79
Andelar i koncernföretag, årets förändring
Moderbolaget
Mkr 2025.12.31 2024.12.31
Ingående anskaffningsvärde 1 715,4 1 632,1
Lämnade och återbetalda aktieägartillskott 21,1 89,4
Justering slutlig köpeskilling - -0,3
Förvärv 21,9 -
Försäljning -0,1 -5,8
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 1 758,3 1 715,4
Ingående nedskrivningar -71,4 -102,6
Årets nedskrivningar -10,5 -8,3
Årets återförda nedskrivningar 37,0 39,5
Utgående ackumulerade nedskrivningar -44,9 -71,4
Utgående redovisat värde på andelar i koncernföretag 1 713,4 1 644,0
NOT 21 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG  
REDOVISNINGSPRINCIP    
Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget till anskaff -
ningsvärde enligt anskaffningsvärdemetoden. För andelar i 
handelsbolag justeras redovisat värde årligen med rappor -
terade bolags andel av dotterbolagets nettoresultat samt 
räkenskapsårets uttag och insättningar. Koncernbidrag och 
aktieägartillskott redovisas i enlighet med Rådet för finansiell 
rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget  
 
kapital hos mottagaren och som aktier och andelar hos givaren. 
Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner i resulta-
träkningen. Det bokförda värdet på andelar i koncernföretag 
prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna 
kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga vär-
den, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en 
tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker en återföring.
Årets förvärv av dotterbolag är tillgångsförvärv och inte rörelseförvärv. 
Direktägda dotterbolags bokförda värden redovisas i tabellen på nästa sida. Övriga i koncernen ägda bolags bokförda värden 
framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. 
Resultat från andelar i koncernföretag i moderbolagets resultaträkning uppgick till 26,5 Mkr (51,5). Posten avser resultat från 
försäljning av dotterbolag 0 Mkr (20,4), nedskrivning av aktier och andelar -10,5 Mkr (-8,3) samt återföring av nedskrivning av 
aktier och andelar 37,0 Mkr (39,5). Nedskrivning och återföring av nedskrivning är ett resultat av förändrade fastighetsvärden 
drivet av parametrar som redogörs för i not 10.

===== SIDA 80 =====

80
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Dotterbolag Organisations- 
nummer
Säte Andel % Antal 
andelar
Redovisat 
värde 
2025.12.31 
Mkr
Redovisat 
värde 
2024.12.31 
Mkr
Verksamhet
Fortinova AB 556773-8132 Varberg 100 1 000 7,1 14,1 Servicebolag
Fortinova Bolag 1 AB 559355-9023 Varberg 100 250 0,2 5,2 Fastighetsbolag
Fortinova Bolag 6 AB 559359-9987 Varberg 100 250 28,9 31,4 Fastighetsbolag
Fortinova Borås Hästhoven 2 AB 559018-6457 Varberg 100 500 37,1 27,1 Fastighetsbolag
   Fortinova Borås Hästhoven 2 Parkerings AB 559326-1497 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 1 AB 556664-7565 Varberg 100 100 19,2 20,7 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 2 AB 556648-2344 Varberg 100 1 000 16,2 23,2 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 3 AB 556888-2541 Varberg 100 500 88,8 88,8 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 4 AB 556508-4828 Varberg 100 3 000 16,7 19,6 Fastighetsbolag
  Fortinova Bostäder 41 AB 559303-4456 Varberg - - - - Vilande
Fortinova Bostäder 6 AB 556688-3087 Varberg 100 100 000 4,8 4,1 Fastighetsbolag
  HB Fortinova Fastigheter i Tvååker 916552-5149 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 7 AB 556546-9870 Varberg 100 1 000 9,9 8,7 Fastighetsbolag
  HB Fortinova Fastigheter i Kungsbacka 969651-5528 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 8 AB 556951-8268 Varberg 100 500 30,8 28,8 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 9 AB 556835-5688 Varberg 100 500 10,0 10,0 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 14 AB 556749-0817 Varberg 100 1 000 8,9 8,9 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 15 AB 556885-7477 Varberg 100 500 6,4 14,9 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 17 AB 559036-1431 Varberg 100 500 20,5 21,5 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 20 AB 556969-8524 Varberg 100 500 10,5 12,0 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 22 AB 559084-6209 Varberg 100 50 000 25,0 26,1 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 30 AB 556350-3977 Varberg 100 1 000 59,3 58,3 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 31 AB 556286-2408 Varberg 100 1 000 58,2 60,2 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 34 AB 559251-7444 Varberg 100 250 86,9 90,1 Holdingbolag
  Fortinova Bostäder 40 AB 556539-7659 Varberg - - - - Fastighetsbolag
     HB Fortinova Fastigheter i Göteborg 916446-7798 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 35 AB 559267-0367 Varberg 100 250 144,7 128,5 Holdingbolag
   HB Fortinova Fastigheter i Falköping 916901-0890 Varberg - - - - Fastighetsbolag
   HB Fortinova Fastigheter 1 i Trollhättan 969673–2966 Varberg - - - - Fastighetsbolag
   HB Fortinova Fastigheter 2 i Trollhättan 969639-8404 Varberg - - - - Fastighetsbolag
   HB Fortinova Fastigheter 3 i Trollhättan 969667-1974 Varberg - - - - Fastighetsbolag
   Handelsbolaget Fortinova Högsbo 6:8 & 7:5 916833-3723 Varberg - - - - Fastighetsbolag
   Handelsbolaget Fortinova Varla 2:391 916836-1013 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 50 AB 556225-4614 Varberg 100 10 000 178,2 180,2 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 101 AB 559100-1770 Varberg 100 500 158,2 156,5 Fastighetsbolag
  Fortinova Holdingbolaget 7 AB 559541-4466 Varberg - - - - Holdingbolag
  Fortinova Bostäder 114 AB 559107-8075 Varberg - - - - Fastighetsbolag
  HB Fortinova Fastigheter i Uddevalla 916843-8803 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 104 AB 559149-2706 Varberg 100 500 59,8 50,8 Holdingbolag
  Fortinova Bostäder 32 AB 556915-3181 Varberg - - - - Fastighetsbolag
  Strömmen Holding i Lilla Edet AB    559147-3573 Varberg - - - - Holdingbolag
    HB Fortinova Fastigheter i Lilla Edet 916568-0175 Lilla Edet - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 105 AB 559149-4132 Varberg 100 500 21,6 21,1 Fastighetsbolag
Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterbolag
NOT 21 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

===== SIDA 81 =====

81
Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterbolag
NOT 21 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG  
Dotterbolag Organisations- 
nummer
Säte Andel % Antal 
andelar
Redovisat 
värde 
2025.12.31 
Mkr
Redovisat 
värde 
2024.12.31 
Mkr
Verksamhet
Fortinova Bostäder 106 AB 559149-2714 Varberg 100 500 24,3 23,5 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder Fristad AB 559070-2154 Varberg 100 500 63,3 58,9 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder Strömstad AB* 559172-8299 Varberg 100 50 000 88,1 - Fastighetsbolag
Fortinova Holdingbolaget AB 559383-9748 Varberg 100 250 30,5 61,7 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 1 AB 556899-0948 Varberg 100 500 17,0 27,3 Fastighetsbolag
  HB Varbergsvalen 916852-3117 Varberg - - - - Fastighetsbolag
  Fortinova Tolken 10 AB 556747-6709 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 2 AB 556916-5987 Varberg 100 500 0,6 0,6 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 4 AB 556945-9703 Varberg 100 500 3,6 9,0 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 5 AB 556729-4698 Varberg 100 100 36,9 46,9 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 6 AB 559303-3318 Varberg 100 50 000 12,8 9,3 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 8 AB 556434-7424 Varberg 100 1 020 31,5 31,5 Fastighetsbolag
   Fortinova Bostäder 23 AB 556974-7701 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Olofstorp 3:45 & 3:59 AB 559343-3583 Varberg 100 1 000 12,2 12,5 Fastighetsbolag
Kungsbacka Lärkan 15 Fastighets AB 559071-6576 Varberg 100 500 34,5 34,2 Fastighetsbolag
   Kungsbacka Lärkan 14 Fastighets AB 559071-6568 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Marmor 4 i Varberg AB 559135-9343 Varberg 100 500 77,2 83,2 Fastighetsbolag
Bergdalsterassen i Borås AB 556842-4229 Varberg 100 500 147,1 134,8 Fastighetsbolag
   Bergdalsterassen Parkerings AB 559326-1703 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Traktorn 6 AB** 556145-6681 Varberg 100 1 000 20,0 - Fastighetsbolag
Fortinova Traktorn 1 AB** 556781-0055 Varberg 100 1 000 6,0 - Fastighetsbolag
Andelar i koncernföretag 1 713,4 1 644,0
* = Tillträtt 2025.10.01  
** = Tillträtt 2025.04.01
Bolag som fusionerats under räkenskapsåret
Fortinova Holdingbolaget 3 AB 559478-9918 Varberg 100 250
Fortinova Holdingbolaget 4 AB 559506-6522 Varberg 100 500
Bolag som tillträtts och sålts under året
Fortinova Holdingbolaget 5 AB 559541-4458 Varberg 100 500
Fortinova Holdingbolaget 6 AB 559541-4474 Varberg 100 500
Fortinova Holdingbolaget 7 AB 559541-4466 Varberg 100 500

===== SIDA 82 =====

82
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 23 TILLGÅNGSFÖRVÄRV 
Förvärvade tillgångar samt eget kapital och skulder
Koncernen
Mkr 2025.12.31 2024.12.31
Förvaltningsfastigheter 305,6 -
Kortfristiga fordringar 0,5 -
Likvida medel 11,5 0,1
Summa tillgångar 317,6 0,1
Eget kapital 1,3 0,1
Räntebärande skulder 205,0 -
Reglering av säljarens interna skulder, del av köpeskilling 101,1 -
Kortfristiga skulder 10,2 -
Summa eget kapital och skulder 317,6 0,1
Köpeskilling -69,0 -0,1
- varav utbetald -69,0 -0,1
Avgår: Likvida medel i de förvärvade verksamheterna 11,5 0,1
Tillkommer: reglering av interna skulder -101,1 -
Påverkan  likvida medel -158,6 -
Fordringar hos koncernföretag
Moderbolaget
Mkr 2025.12.31 2024.12.31
Ingående anskaffningsvärde 44,2 60,2
Tillkommande fordringar 59,2 61,3
Amorteringar, avgående fordringar -20,3 -77,3
Utgående anskaffningsvärde/redovisat värde 83,1 44,2
NOT 22 FORDRINGAR HOS / SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG   
Fortinovas koncernmellanhavanden är långfristiga och för -
väntas fortlöpa för att hantera koncernens likviditetflöde. 
Moderbolaget har upptagit ränteswappar för dotterbolagens 
räkning. Vägda genomsnittliga räntesatsen på fordringar hos 
dotterbolag uppgår till 3,5 procent (3,5).

===== SIDA 83 =====