Årsredovisning 2023

Hebas aktie
Aktiekapitalet per den 31 december 2023 uppgick till 
34
 
400
 
000 kronor fördelat på 15
 
980
 
640 A-aktier och 
149
 
139
 
360 B-aktier. Hebaaktien är sedan den 13 juni 
1994 noterad på Nasdaq Stockholm Nordic Mid Cap.
Hembudsklausul och omvandlingsförbehåll
I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avse-
ende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om 
A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktie
 ägar
e, 
ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om 
hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automa-
tiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen finns även ett 
så kallat omvandlingsförbehåll, som innebär att aktie av 
serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska 
omvandlas till aktie i serie B.
Ägarstruktur 
Antalet aktieägare i Heba uppgick vid årsskiftet till 
5
 
656
 
stycken. De tio största aktieägarna representerade 
67 procent av kapitalet, det vill säga ägarandelen, och 
71  procent av rösterna. Andelen institutionellt ägande 
uppgick till 8,87 procent av kapitalet och 4,75 procent av 
rösterna. De utländska ägarna svarade för 3,37 procent 
av kapitalet och 1,80 procent av rösterna.
Utdelningspolitik
Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 
40 procent av förvaltnings
 r
esultatet justerat för skatt. 
Vid bestämmande av utdelningen ska dock även hänsyn 
tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställ-
ningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster 
av engångskaraktär. 
För verksamhetsåret 2023 föreslår styrelsen en utdel-
ning om 0,52 kr per aktie. Utdelningen motsvarar en 
direktavkastning om cirka 1,5 procent baserat på börs-
kursen den 31 december 2023. Beslutar årsstämman i 
enlighet med styrelsens förslag beräknas utdelningen 
betalas ut den 2 maj 2024 med avstämningsdag den 
26
 
april 2024.
Substansvärde (NAV)
Substansvärde per aktie beräknas till 46,42 (52,73) kro-
nor. Uppskjuten skatt har ej beaktats vid denna beräk-
ning med hänsyn till möjligheten att sälja fastigheter på 
ett skatteeffektivt sätt.
Återköp av aktier 
Årsstämman 2023 gav styrelsen mandat att, längst intill 
nästa årsstämma, förvärva maximalt 30 000 aktier. 
Under 2023 återköptes 16 000 aktier till en snittkurs om 
23,53 kr. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 
den 31 december till 16 000 aktier motsvarande 0,01 pro-
cent av antalet registrerade aktier.
Aktiens utveckling 
Hebaaktiens utveckling från 2014, visas i diagrammet på 
sidan 77. 
Data per aktie (efter split 2:1)
Belopp i kr/aktie 2023 2022 2021 2020 2019
Resultat före skatt –6,32 –0,84 10,74 5,51 4,73
Resultat efter skatt –4,31 –0,82 8,93 4,35 4,39
Kassaflöde 1,53 1,19 1,41 1,14 1,05
Eget kapital 38,99 43,75 45,38 37,10 33,35
Fastigheternas bokförda värde 77,36 95,19 88,87 72,96 61,38
Utdelning (2023 förslag) 0,52 0,45 0,80 0,65 0,60
Börskurs den 31 december 35,45 36,30 78,80 57,25 43,10
P/E tal I –5,6 –43,2 7,3 10,4 9,1
P/E tal II –8,2 –44,3 8,8 13,2 9,8
Totalavkastning, % –1,1 –52,9 38,8 34,2 36,9
Aktiekapitalets utveckling
Antal nya aktier Summa aktier
Ökning
Aktiekapital, kr
Summa
Aktiekapital, kr
1993 1
 
620
 
000 16
 
200
 
000
1994 Split 4:1 6
 
480
 
000 16
 
200
 
000
1994 Nyemission 400
 
000 6
 
880
 
000 1
 
000
 
000 17
 
200
 
000
1999 Fondemission 6
 
880
 
000 13
 
760
 
000 17
 
200
 
000 34
 
400
 
000
2008 Split 3:1 27
 
520
 
000 41
 
280
 
000 34
 
400
 
000
2019 Split 2:1 41
 
280
 
000 82
 
560
 
000 34
 
400
 
000
2022 Split 2:1 82
 
560
 
000 165
 
120
 
000 34
 
400
 
000
76
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Våra fastigheter
Intervju – Samhällsfastigheter
Vårt fastighetsbestånd
Fastighetsutveckling
Nyproduktion
Risker
Värdering
Marknadsvärdering
Hebas aktie
Kapitalstruktur och finansiering
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 77 =====

Heba B, 1 januari 2014 – 31 december 2023De största aktieägarna per 31 december 2023
Antal A-aktier Antal B-aktier Summa Ägarandel % Röstandel %
IC Industricentralen Holding AB 38 164 498 38 164 498 23,11 12,35
Ericsson Charlotte 1 998 320 8 628 744 10 627 064 6,44 9,26
Vogel Johan 1 866 240 8 273 992 10 140 232 6,14 8,72
Vogel Anna 1 886 240 8 220 992 10 087 232 6,11 8,70
Holmbergh Christina 1 848 320 7 819 608 9 667 928 5,86 8,51
Härnblad Birgitta 2 065 640 6 059 936 8 125 576 4,92 8,65
Eriksson Anders 1 828 320 6 621 836 8 450 156 5,12 8,06
Ericsson Ulf 6 290 000 6 290 000 3,81 2,04
Spiltan Aktiefond stabil 4 903 671 4 903 671 2,97 1,59
Sundström Maria 635 680 2 890 000 3 525 680 2,14 2,99
Georgsson Charlotta 635 680 2 857 320 3 493 000 2,12 2,98
Andersson Rolf H 3 435 600 3 435 600 2,08 1,11
Danielsson Steve 619 360 1 933 440 2 552 800 1,55 2,63
SEB 2 320 612 2 320 612 1,41 0,75
Eriksson Eric 2 131 780 2 131 780 1,29 0,69
The Northern Trust Company 1 991 472 1 991 472 1,21 0,64
Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt 1 667 788 1 667 788 1,01 0,54
Antilla Linda 1 195 160 1 195 160 0,72 0,39
Osterholm Denise 1 195 160 1 195 160 0,72 0,39
SEB AB, Luxenbourg branch 1 085 931 1 085 931 0,66 0,35
Totalt största aktieägare 13 363 800 117 687 540 131 051 340 79,37 81,35
Återköpta egna aktier 16 000 16 000 0,01 0,01
Summa övriga 2 616 840 31 435 820 34 068 660 20,62 18,64
Totalt 15 980 640 149 139 360 165 120 000 100,00 100,00
Aktiernas fördelning per 31 december 2023
Antal ägare Andel i % Antal aktier Andel i %
1–500 3 674 64,96 379 245 0,23
501–1
 
000 529 9,35 418 485 0,25
1
 
001–2
 
000 424 7,50 661 622 0,40
2
 
001–5
 
000 456 8,06 1 617 808 0,98
5
 
001–10
 
000 174 3,08 1 360 779 0,82
10
 
001–20
 
000 140 2,48 2 083 367 1,26
20
 
001–50
 
000 108 1,91 3 537 026 2,14
50
 
001–100
 
000 53 0,94 3 731 451 2,26
100
 
001–500
 
000 66 1,17 13 256 035 8,03
500
 
001–1
 
000
 
000 11 0,19 7 022 842 4,25
1
 
000
 
001–5
 
000
 
000 13 0,23 31 326 974 18,97
5
 
000
 
001–10
 
000
 
000 4 0,07 30 705 340 19,60
10
 
000
 
001– 4 0,07 69 019 026 41,80
Totalt 5 656 100,00 165 120 000 100,00
Heba B, 1 januari – 31 december 2023
Källa: WebfinancialGroup
Källa: WebfinancialGroup
/zero.tab
/one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/eight.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/seven.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/six.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/four.tab
/zero.tab
/two.tab/five.tab
/five.tab/zero.tab
/seven.tab/five.tab
/one.tab/zero.tab/zero.tab
Omsatt/space.tabantal/space.tabaktier/space.tabi/space.tab
/one.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab-tal/space.tabper/space.tabmånadSEK Carnegie/space.tabReal/space.tabEstate/space.tabIndex
OMX/space.tabStockholm/underscore.tabPIHeba/space.tabB
/zero.tab
/one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab
D N O S A J J M A M F J
/zero.tab
/one.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab
Omsatt/space.tabantal/space.tabaktier/space.tabi/space.tab
/one.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab-tal/space.tabper/space.tabmånadSEK Carnegie/space.tabReal/space.tabEstate/space.tabIndex
OMX/space.tabStockholm/underscore.tabPIHeba/space.tabB
77
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Våra fastigheter
Intervju – Samhällsfastigheter
Vårt fastighetsbestånd
Fastighetsutveckling
Nyproduktion
Risker
Värdering
Marknadsvärdering
Hebas aktie
Kapitalstruktur och finansiering
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 78 =====

Kapitalstruktur och finansiering
Finansiell ställning
Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassa-
flöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt 
arbeta med upplåningens förfallostruktur innebärande 
att bindningstider och köp av derivat optimeras med 
hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde 
samt att goda lånevillkor och en rationell lånehantering 
uppnås. Hebas finanspolicy reglerar hur de finansiella 
 risk
erna ska hanteras samt anger limiter och vilka finan-
siella instrument som får användas. Kontinuerlig uppfölj-
ning sker av företagsledning, finanskommitté och sty-
relse.
Kapitalstruktur
Per 31 december 2023 uppgick Hebas tillgångar till 
13
 
625,0 (16 756,2) mkr och finansieras dels genom eget 
kapital på 6 437,5 (7
 
224,5) mkr, dels skulder på 7 187,6 
(9
 
531,7) mkr, varav 5 628,5 (7
 
535,0) mkr är ränte
-
bär
ande skulder. Heba har en fortsatt god finansiell 
 s
tällning med en hög soliditet och en låg belåningsgrad.
Kreditrating BBB Stable outlook
Under första kvartalet 2024 genomförde Nordic Credit 
Rating en årlig genomgång av Hebas kreditrating. Detta 
medförde att Hebas outlook förbättrades till Stable 
 
outlook.
Lånestruktur
De räntebärande skulderna består av traditionell bank-
upplåning kombinerat med räntederivat, företagscertifi-
kat och obligationer. Heba har upprättat ett företags
-
c
ertifikatprogram med en beloppsram om 4
 
000 mkr. 
Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skulderna till 
5
 
628,5 (7
 
535,0) mkr motsvarande 44,1 (47,9) procent 
av fastigheternas marknadsvärde.
Den genomsnittliga räntan var vid årsskiftet 2,21 (2,26) 
procent. Lånen är fördelade mellan tre av landets största 
banker med vilka mycket goda och förtroendefulla rela-
tioner byggts upp. För att begränsa ränteriskerna har 
rörlig ränta på underliggande lån bundits med hjälp av 
räntederivat. Totalt har Heba tecknat ränteswappar om 
4
 
450,0 (3
 
450,0) mkr vid helårsperiodens utgång. 
 Ut
estående företagscertifikat uppgår till 50 (940) mkr. 
Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kreditlöften 
som vid förfall täcker utestående företagscertifikat.
Heba har inga lån i utländsk valuta.
Lånestruktur och medelräntor för Hebas fastighetslån 
per 31 december 2023 framgår av tabeller på sidan 79.
Belåningsgrad
Belåningsgraden var vid årsskiftet 44,1 (47,9) procent 
och nettobelåningsgraden var 43,1 (48,3) procent. 
Hebas
 
styrelse har fastställt att riktmärket ska vara att 
belåningsgraden, sett över tiden, inte ska överstiga 
50
 
procent.
Obligationsprogram och grönt ramverk
I januari 2021 upprättade Heba ett obligationsprogram 
(MTN-program, medium term notes program) med en 
beloppsram om 2
 
000 mkr och lanserade samtidigt ett 
ramverk för grön finansiering. I januari 2022 utökade 
Heba det befintliga obligationsprogrammet till en total 
beloppsram om 5
 
000 mkr. MTN-programmet innebär 
att Heba har möjlighet att ge ut obligationer på kapital-
marknaden och det gröna ramverket ger dessutom Heba 
möjligheten att ge ut gröna obligationer samt även 
gröna certifikat.
Belåningsgrad Genomsnittlig ränta
Belåningsgrad och genomsnittlig ränta 
/zero.tab
/one.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab
/three.tab/zero.tab
/four.tab/zero.tab
/five.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/eight.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/seven.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/six.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/four.tab
/percent.tab
/zero.tab
/one.tab
/two.tab
/three.tab
/four.tab
/five.tab
/percent.tab
78
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Våra fastigheter
Intervju – Samhällsfastigheter
Vårt fastighetsbestånd
Fastighetsutveckling
Nyproduktion
Risker
Värdering
Marknadsvärdering
Hebas aktie
Kapitalstruktur och finansiering
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 79 =====

Kapitalstruktur
mkr 2023 2022
Ej räntebärande skulder 232,9 287,0
Räntebärande skulder 5 628,5 7
 
535,0
Uppskjuten skatteskuld 1 326,2 1
 
709,6
Eget kapital 6 437,5 7
 
224,5
Summa skulder och eget kapital 13 625,0 16
 
756,2
Räntebindningsstruktur 2023-12-31
Löptid Volym (mkr) Snittränta (%) Andel (%)
< 1 år 1 146,1 3,41 20
1–2 år 1 920,0 2,32 34
2–3 år 400,0 1,04 7
3–4 år 750,0 1,76 13
4–5 år 150,0 1,30 3
5–6 år 200,0 0,70 4
6–7 år 380,0 1,37 7
7–8 år 330,0 1,69 6
8–9 år 352,4 2,59 6
9–10 år 0,0 0,0 0
Summa 5 628,5 2,21 100
I snitträntan för perioden 1 år ingår även marginalen för den rörliga delen av 
skuldportföljen i de fall räntan bundits med hjälp av räntederivat, vilka handlas 
utan marginal.
Genomsnittlig räntebindningstid är 3,5 (2,8) år.
Kapitalbindningsstruktur 2023-12-31
Löptid Kreditavtal (mkr) Utnyttjat (mkr)
Certifikatprogram 4 000,0 50,0
< 1 år 1 194,0 662,0
1–2 år 1 701,0 1 201,0
2–3 år 1 950,0 950,0
3–4 år 200,0 0,0
4–5 år 440,0 440,0
5–6 år 321,4 321,4
6–7 år 1 138,0 1 138,0
7–8 år 330,0 330,0
8–9 år 536,1 536,1
9–10 år 0,0 0,0
Summa 11 810,5 5 628,5
Genomsnittlig kapitalbindningstid är 4,0 (4,2) år.
Andel säkerställd upplåning  
i förhållande till totala fastighetsvärden
Säkerställd andel 34%
Icke säkerställd andel 11%
Obelånad andel 56%
Finansiering
Banklån 75%
Obligationer 24%
Certifikat 1%
Räntebärande skulder 5 628,5 (7 535,0) 
mkr
. Belåningsgrad 44,1 (47,9) %.
79
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Våra fastigheter
Intervju – Samhällsfastigheter
Vårt fastighetsbestånd
Fastighetsutveckling
Nyproduktion
Risker
Värdering
Marknadsvärdering
Hebas aktie
Kapitalstruktur och finansiering
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 80 =====

Bolags styrning
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Ordföranden har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapportering
Övrigt80

===== SIDA 81 =====

Allt på plats: Finansiering, 
förvaltning och hållbarhet
Att 2023 skulle bli ett tufft år för fastighets-
sek
torn förstod vi tidigt på Heba. Det var en 
rimlig fortsättning på stålbadet som inleddes 
2022. Styrelsearbetet 2023 har varit utma-
nande och intensivt, men också intressant och 
givande. Tyngdpunkten har legat på finansie-
ring, försäljningar och hållbarhet, med siktet 
inställt på framtiden.
Styrelsemötena har präglats av fruktsamma diskussioner 
och vi har fattat tuffa beslut som gör att vi färdas i rätt 
riktning. Genom att lägga kraft på finansiering och för-
säljningar i syfte att stärka bolagets ekonomi har vi stärkt 
Hebas position. Även den fortsatta utvecklingen av vårt 
hållbarhetsarbete har fått stort utrymme under året. 
Styrelsen har beslutat om nya finansiella mål för perio-
den 2023–2025. Målen innebär att belåningsgraden inte 
ska överstiga 50 procent och utdelningen ska vara minst 
40 procent av förvaltningsresultatet efter skatt. Dess-
utom ska andelen av bolagets driftnetto från samhälls-
fastigheter öka.
Jag vill gärna lyfta fram flera mål i vår strategiska 
plan
 
som Heba uppnått med bravur.
Genom försäljningen av ett antal fastigheter kunde 
vi
 
öka amorteringen och lösa lån.
Hanteringen av vår låneportfölj har skötts på ett före-
dömligt sätt på en extremt tuff finansmarknad. Det inne-
bär att vi har stärkt vår långsiktiga finansiering när det 
gäller både kapital och räntenivå.
Vårt hållbarhetsarbete ligger i framkant tack vare 
initiativ
 tagande och grundligt arbet
e. Hebas varumärke 
förknippas alltmer med hållbarhet. Och arbetet fortgår 
för att vi ska fortsätta göra skillnad. 
Hyresgästenkäten gav ett rekordresultat när det gäller 
nöjda och trygga hyresgäster. Det visar på att vi har en 
fantastiskt bra fastighetsförvaltning som hela tiden 
utvecklas.
Sist men inte minst vill jag lyfta fram att våra renove-
ringsprojekt rullar på med god fart. Efter en nästan 
femton
 årig r
esa med stora renoveringar återstår nu bara 
två fastigheter. Det innebär att våra fastigheter nu har 
en
 
hög standard och är väl underhållna.
Sammanfattningsvis har 2023 varit ett år av uppkav-
lade ärmar och hårt arbete. Från styrelsen vill jag rikta 
ett varmt tack till Hebas alla medarbetare och bolags
-
ledningen f
ör en fantastisk insats under året. 
Med stolthet kan jag konstatera att våra ansträng-
ningar gett bra resultat. Heba är välfinansierat, välskött, 
optimerat och hållbart. Vi är i en bra position för att 
kunna förverkliga våra planer under de kommande åren.
Lennart Karlsson
Styrelseordförande Heba Fastighets AB
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Ordföranden har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
81

===== SIDA 82 =====

Bolagsstyrningsrapport
Bolagsordning
Utöver lagstiftning, Koden och Stockholmsbörsens 
 r
egler för emittenter utgör även bolagsordningen ett 
centralt dokument avseende styrningen av bolaget.
Av Hebas bolagsordning framgår bland annat att bola-
get är publikt och har sitt säte i Stockholm. Föremålet för 
bolagets verksamhet är att självt eller genom hel- eller 
delägda bolag bygga, äga, förvalta, köpa och försälja 
fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksamhet. 
Hebas aktier är fördelade på serie A och serie B. Varje 
A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie till en 
röst. I bolagsordningen finns en hembudsklausul avse-
ende bolagets A-aktier, innebärande i huvudsak att om 
A-aktier överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska 
aktien (dock med vissa undantag, som anges i bolags
-
or
dningen) hembjudas till A-aktieägarna. Om hembju-
den A-aktie ej löses omvandlas aktien automatiskt till 
aktie av serie B. I bolagsordningen anges vidare att aktie 
av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie 
ska
 
omvandlas till aktie av serie B (s k omvandlingsförbe-
håll). Styrelsen ska bestå av minst tre och högst sju leda-
möter med högst tre suppleanter. Kallelse till bolags-
stämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes 
Tidningar och på Hebas webbplats. Att kallelse skett 
ska
 
annonseras i Svenska Dagbladet.
Hebas aktuella bolagsordning i sin helhet finns på 
hemsida; hebafast.se
1) Styrelsen fullgör de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén och ersättningskommittén.
Hebas beslutsorgan står i ett hierarkiskt förhållande till varandra och 
består av bolagsstämma, styrelsen och verkställande direktören.Finanskommitté
Valberedning
Revisorer
Aktieägare genom  
bolagsstämma
Styrelse
Ersättningskommitté1)
Vd
Revisionskommitté1)
Heba Fastighets AB (publ) är ett svenskt aktiebolag 
noterat på Nasdaq Stockholm AB, Nordic Midcap. Heba 
tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). För-
utom Koden gäller och tillämpas även Årsredovisnings
-
lagens (ÅRL) r
egler för bolagsstyrningsrapportering. 
Detta är Hebas bolagsstyrningsrapport enligt Kodens 
och ÅRL:s regelsystem avseende verksamhetsåret 2023. 
Aktieägare 
Hebas B-aktie är sedan 1994 börsnoterad. Hebas aktie-
kapital uppgår till 34 400 000 kr fördelat på 149 139 360 
B-aktier med en röst vardera och 15 980 640 A-aktier 
med 10 röster vardera. Det totala antalet aktier är 
165 120 000. Kvotvärdet per aktie är 0,20833. 
Vid årsskiftet 2023/2024 hade Heba 5 656 aktieägare. 
Aktieägandet fördelat på de största ägarna 2023/2024 
framgår av sid 77. 
 Ins
titutioner svarade för 8,87 procent 
av aktieägandet avseende kapitalet och 4,75 procent av 
aktieägandet avseende rösterna.
De enda aktieägare i Heba som innehar aktier repre-
senterande minst en tiondel av rösterna för samtliga 
aktier i bolaget är IC Industricentralen Holding AB. 
Deras
 
andel av rösterna är 12,35 procent.
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Ordföranden har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
82

===== SIDA 83 =====

Årsstämma
Den 26 april 2023 ägde Hebas årsstämma rum i 
 S
tockholm. Jan Berg, styrelsens sekreterare, valdes till 
ordförande vid stämman. 
De röstberättigade vid årsstämman representerade 
62,2 procent av röstetalet och 50,5 procent av kapitalet 
för samtliga aktier i bolaget. Vid bolagsstämma får varje 
röstberättigad utan inskränkning rösta för fulla antalet 
företrädda aktier. 
Protokollet från stämman finns tillgängligt på bolagets 
hemsida; hebafast.se
Stämman beslöt bland annat:
•
 a
tt fastställa utdelningen till 0,45 kr/aktie;
•
 a
tt till styrelseledamöter omvälja Christina Holmbergh, 
Lena Hedlund, Tobias Emanuelsson, Johan Vogel och 
Lennart Karlsson;
•
 a
tt till ordförande i styrelsen omvälja Lennart Karlsson;
•
 a
tt styrelsearvode skulle utgå med 510 000 kr till 
 s
tyrelsens ordförande och 230 000 kr till en var av 
övriga ledamöter;
•
 a
tt fastställa principer för ersättning till ledande 
befattningshavare i enlighet med styrelsens förslag;
•
 a
tt inrätta ett aktiesparprogram för bolagets samtliga 
anställda i enlighet med styrelsens förslag; 
•
 a
tt bemyndiga styrelsen att emittera aktier i serie B 
som motsvarar högst 10 procent av det registrerade 
aktiekapitalet. Bemyndigandet gäller fram till års
-
s
tämman 2024;
•
 a
tt till ledamöter av valberedning inför årsstämman 
2023 utse Lennart Karlsson, Charlotte Ericsson, 
Leif
 
Mellqvist och Rolf Andersson.
Valberedning
Årsstämman 2023 beslöt att utse en valberedning 
 bes
tående av Lennart Karlsson (styrelsens ordförande), 
Charlotte Ericsson, Leif Mellqvist och Rolf Andersson. 
Valberedningen utsåg Charlotte Ericsson till ordförande 
i
 
valberedningen.
Valberedningen har till uppgift att ta fram förslag gäl-
lande: ordförande på årsstämman; styrelseordförande 
och övriga styrelseledamöter; valberedning; revisor; 
 arv
ode till styrelse och revisorer; samt förslag till instruk-
tioner för utseende av valberedning inför årsstämman 
2024. I kallelsen till årsstämman 2024 presenteras valbe-
redningens förslag i nyss nämnda frågor. Valberedningen 
har inte funnit anledning att föreslå någon förändring av 
instruktionen för valberedningen.
Samtliga ledamöter i valberedningen är oberoende i 
förhållande till bolaget och bolagsledningen. På bolagets 
hemsida har i god tid, mer än sex månader före årsstäm-
man, uppgift lämnats om namnen på ledamöterna i val-
beredningen. På hemsidan har även uppgift lämnats om 
hur aktieägare kan lämna förslag till valberedningen. 
 V
alberedningen har haft fem möten varav ett konstitue-
rande möte. Dessutom har underhandskontakter före-
kommit.
Styrelse
Styrelsen i Heba består av fem (5) ledamöter valda av 
årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. 
Bolagets nuvarande verkställande direktör ingår inte i 
styrelsen. Styrelsens ledamöter har en lång och varie-
rande erfarenhet från verksamhetsområden som är av 
betydelse för bolaget och dess verksamhet. Styrelse
-
ledamöt
erna representerar såväl finansiellt kunnande 
som fastighetskunnande, förvaltningskunnande och juri-
diskt kunnande samt redovisningskompetens. Samtliga 
ledamöter har erfarenhet av styrelsearbete i noterat 
bolag. Samtliga styrelseledamöter har genomgått 
 S
tockholmsbörsens utbildning för styrelseledamöter. 
Styrelsens ledamöter med uppgifter enligt punkten 2.6 
i
 
Koden presenteras på sid 86 och på bolagets hemsida. 
Samtliga ledamöter är oberoende av såväl bolaget som 
större aktieägare. 
Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ytterst ansvarig 
för Hebas organisation och förvaltning. I arbetsord-
ningen anges bland annat styrelsens allmänna åliggan-
den, styrelsens arbetsformer, arbetsfördelning inom 
 s
tyrelsen, underlag för styrelsearbetet och principer för 
ekonomisk rapportering. Verkställande direktören svarar 
för den löpande förvaltningen med beaktande av de 
anvisningar och instruktioner som fastställts av styrelsen 
och som framgår av instruktion för arbetsfördelning 
 mellan s
tyrelse och verkställande direktören. Verkstäl-
lande direktören är föredragande i styrelsen. Styrelsens 
sekreterare är advokat och verksam vid en fristående 
advokatbyrå.
Under 2023 har styrelsen haft 22 möten varav 9 möten 
per capsulam, ett konstituerande möte och ett möte för 
behandling huvudsakligen av strategiska frågor. Alla 
ledamöter har varit närvarande vid samtliga möten för-
utom två ledamöter som var frånvarande vid ett tillfälle 
vardera. 
Bolagets revisor har närvarat vid två styrelsemöten 
varvid styrelsen också sammanträffat med revisorn utan 
närvaro av verkställande direktören eller annan från 
 
företagsledningen. 
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Ordföranden har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapportering
Övrigt83

===== SIDA 84 =====

Utöver styrelsemöten har dessutom löpande kontakter 
mellan styrelsens ledamöter förekommit. Styrelsen har 
genomfört en utvärdering av styrelsens och verkstäl-
lande direktörens arbete med mål att effektivisera och 
utveckla styrelsearbetet. Samtliga styrelseledamöter 
inklusive verkställande direktören har vid samtal med 
ordföranden besvarat frågor och lämnat synpunkter på 
bland annat styrelsens arbetsformer, sammansättning, 
underlag inför möten, föredragningar och presentationer 
vid möten och rollfördelningen mellan ordförande och 
verkställande direktör. Resultatet av utvärderingen har 
diskuterats i styrelsen och också presenterats för val
-
ber
edningen. 
Styrelsen fastställde vid ett möte i juni 2023 en arbets-
ordning för styrelsen och verkställande direktören jämte 
instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelse och 
verkställande direktören och övriga av styrelsen utsedda 
organ. I syfte att minimera riskerna för störningar i den 
löpande verksamheten och säkra ”backup”-funktionen 
har bolaget avtal med extern part avseende IT-drift. 
Styrelsearbetet har bland annat innefattat behandling 
av förslag till delårsrapporter respektive bokslutskom-
muniké och årsredovisning. 
Bokslutskommuniké för 2023 publicerades den 
7
 
februari 2024 och delårsrapporter har under 2023 
publicerats 25 april, 12 juli och 25 oktober. Styrelsen har 
också tagit ställning till investeringar rörande såväl nya 
fastigheter som investeringar i det befintliga beståndet. 
Styrelsen har även fattat beslut om försäljning av fastig-
heter. En väsentlig del av styrelsearbetet har rört anpass-
ning av bolagets finansieringsstrategi till följd av det för-
ändrade ränteläget på finansmarknaden samt frågor om 
bolagets hållbarhetsarbete. Styrelsen har under året 
beslutat om nya finansiella mål som avser perioden 
2023–2025.
Ersättningskommitté
Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild ersätt-
ningskommitté utan de uppgifter som normalt faller på 
ersättningskommittén utförs av styrelsen i sin helhet. 
Styrelsen svarar för beredning och uppföljning av avtal 
med verkställande direktören och andra ersättningsavtal 
som är väsentliga för bolaget, t ex incitaments- och 
bonusavtal. Nya ersättningsavtal och förändringar av 
gällande avtal beslutas av styrelsen. 
Finanskommitté
Styrelsen har utsett en finanskommitté bestående av 
styrelsens ordförande, Lennart Karlsson, Lena Hedlund 
och Christina Holmbergh. Finanskommittén svarar för 
bevakning och rapportering till styrelsen avseende 
utvecklingen inom den finansiella marknaden. Finans-
kommittén lämnar rekommendationer till styrelsen som 
fattar beslut om val av strategi och planering av bolagets 
långsiktiga och kortsiktiga finansiering. Finanskommit-
tén har haft ett enskilt sammanträde under 2023.
Verkställande direktör
Uppgifter om verkställande direktören presenteras på 
sid 87 samt på bolagets hemsida. Ersättning till verk
-
s
tällande direktören framgår av not 8 anställda och 
personal
 
kostnader.
Revisionskommitté
Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild revisions-
kommitté utan de uppgifter som normalt faller på revi-
sionskommittén utförs av styrelsen i sin helhet. Bolagets 
revisor närvarar vid två styrelsesammanträden per år 
och styrelsen träffar då också revisorn utan närvaro av 
någon från bolagsledningen. 
Styrelsen har, i sin roll att utföra de uppgifter som faller 
på revisionskommittén, beslutat att valberedningen ska 
lämna förslag på revisor till årsstämman samt rekom-
menderat att Ernst & Young AB utses till revisor. 
Revisor
Vid årsstämman i maj 2023 valdes Ernst & Young AB 
till
 
revisor för tiden till och med årsstämman 2024. 
Ansvarig revisor är auktoriserade revisorn Fredric 
 Hä
vrén. Revisorn har inga uppdrag i andra företag 
som
 
påverkar hans oberoende som revisor i Heba.
Ersättning till revisorn framgår av not 10 central 
 
administration.
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Ordföranden har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
84

===== SIDA 85 =====

Styrelsens rapport om intern kontroll av den finansiella 
rapporteringen
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen 
och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har 
upprättats i enlighet med ÅRL och är därmed avgränsad 
till intern kontroll avseende den finansiella rapporte-
ringen.
Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den kon-
trollmiljö som Heba styrs utifrån. Den av styrelsen fast-
ställda arbetsordningen för styrelsen och verkställande 
direktören jämte instruktioner för arbetsfördelningen 
mellan styrelsen och verkställande direktören och övriga 
av styrelsen utsedda organ, syftar till att säkerställa en 
tydlig ansvarsfördelning för effektivare hantering av 
verksamhetens risker. Styrelsen har fastställt policyn och 
riktlinjer för arbetet med den interna kontrollen såsom 
finanspolicy, riktlinjer för investeringar och riktlinjer för 
ekonomisk rapportering. Bolagsledningen ansvarar för 
de interna kontroller och rutiner som krävs för att han-
tera väsentliga risker i den löpande förvaltningen, såsom 
beslutsordning, attesträtt, rapporteringsinstruktioner 
och personalhandbok. Vidare ansvarar bolagsledningen 
för framtagande av riktlinjer för olika befattningshavare 
och anställda för att de bättre ska förstå och inse bety-
delsen av sina respektive roller för upprätthållandet av 
god intern kontroll. Företagsledningen redovisar minst 
en gång per år till styrelsen tillämpliga rutiner för den 
interna kontrollen i samband med den finansiella 
 r
apporteringen och hur dessa fungerar. 
Heba har kartlagt sina väsentliga affärsprocesser, 
bland annat i syfte att identifiera och eliminera risker 
i
 
den finansiella rapporteringen. Den process där upp-
skattningar och antaganden skulle kunna innebära för-
höjd risk för justeringar i de redovisade värdena för till-
gångar och skulder är främst i värderingsprocessen av 
förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en 
betydande påverkan på koncernens resultat och finan-
siella ställning. Särskild vikt har därför lagts vid denna 
kontroll för att säkerställa att den finansiella rapporte-
ringen inte innehåller några väsentliga fel. Oberoende 
externa konsulter värderar en tredjedel av bolagets 
fastigheter vid varje kvartalsbokslut och hela fastighets-
beståndet vid årsbokslutet. Detta innebär att varje 
fastig
 het e
xternvärderas två gånger per kalenderår. 
Policy och riktlinjer avseende den finansiella rapporte-
ringen uppdateras och kommuniceras löpande till 
berörda medarbetare. Hebas organisation präglas av 
korta beslutsvägar som underlättar för styrelse och 
bolagsledning att erhålla väsentlig information från 
medarbetarna. För den externa informationsgivningen 
finns riktlinjer som säkerställer att bolaget lämnar kor-
rekt information till marknaden. Bolaget för loggbok 
med uppgift om vilka som tar del av känslig information, 
t ex ännu ej publicerade ekonomiska rapporter. 
Löpande uppföljning sker kontinuerligt såväl på fastig-
hetsnivå som på koncernnivå. Bolagets huvudansvariga 
revisor rapporterar personligen, både till styrelsen och 
bolagsledningen, minst två gånger per år sina iakttagel-
ser från granskningen och sin bedömning av den interna 
kontrollen. Delårsrapporter granskas översiktligt av revi-
sorn, som också avger en särskild granskningsrapport 
som publiceras tillsammans med delårsrapporter.
Den interna kontrollen bedöms vara ändamålsenlig 
för
 
en organisation av Hebas storlek, varför styrelsen 
och
 
bolagsledningen inte ser något behov av en särskild 
avdelad funktion för internrevision.
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Ordföranden har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
85

===== SIDA 86 =====

Styrelse
CHRISTINA HOLMBERGH
Styrelseledamot sedan 2005
Lidingö, född 1967
Nuvarande befattning: Delägare och  
vd i Lansen Förvaltnings AB.
Övriga styrelseuppdrag:  
Ledamot i Lansen Förvaltnings AB, 
ledamot i Brandkontoret, ledamot 
i
 
LFE
 
Fastighets AB.
Utbildning: Jur kand.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
1
 
848
 
320 A-aktier, 7
 
819
 
608 B-aktier.  
Oberoende av såväl bolaget som större 
aktieägare.
TOBIAS EMANUELSSON
Styrelseledamot sedan 2016
Stockholm, född 1978
Nuvarande befattning: Grundare av 
Randviken Fastigheter AB, Vault 
Investment Partners AB samt Polar 
Structure AB. Medgrundare av 
Scandinavian Property Group A/S 
(SPG).
Övriga styrelseuppdrag: 
Styrelseledamot i Randviken Fastigheter, 
Polar Structure, Stadsviken Fastigheter 
samt Vault Investment Partners.
Utbildning: Idrottsgymnasium
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 0  
Oberoende av såväl bolaget som större 
aktieägare.
LENNART KARLSSON
Ordförande, styrelseledamot sedan 2017
Stockholm, född 1954
Tidigare befattning: Vd Heba Fastighets 
AB, vd Akademiska Hus Stockholm AB 
och vd Förvaltnings AB Galären.
Övriga styrelseuppdrag: 
Styrelseledamot i Galären Luleå AB.
Utbildning: Civilingenjör, Executive 
MBA.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 
100
 
000 B-aktier.
Aktieinnehav inklusive närstående: 
160
 
000 B-aktier. 
Oberoende av såväl bolaget som större 
aktieägare. 
LENA HEDLUND
Styrelseledamot sedan 2008
Danderyd, född 1961
Nuvarande befattning: 
Kommunikationschef Länsförsäk
-
ringar
 
AB.
Tidigare befattning: Chef 
kundkommunikation Alecta, 
Kommunikationschef SBAB Bank, 
Chef
 
Företagsmarknad SBAB Bank. 
Övriga styrelseuppdrag:  
Ordförande i
 
Cleova Consulting AB 
och
 
Stubboda Bostad AB.
Utbildning: Civilekonom, 
Byggnadsingenjör.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 
49
 
500 B-aktier. 
Oberoende av såväl bolaget som större 
aktieägare.
JOHAN VOGEL
Styrelseledamot sedan 2018
Täby, född 1974
Nuvarande befattning: 
Fastighetsmäklare och delägare i 
Sjönära Fastigheter AB och Sjönära 
Fastighetsmäklare Johan Vogel AB. 
Övriga styrelseuppdrag:  
Ledamot i Sjönära Fastigheter AB, 
Sjönära Fastighetsmäklare Johan Vogel 
AB och Mirmor Holding AB och dess 
fastighetsägande dotterbolag.
Utbildning: Fastighetsmäklare.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 
1
 
866 240 A-aktier, 8 273 992 B-aktier.
Oberoende av såväl bolaget som större 
aktieägare.
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Ordföranden har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapportering
Övrigt
86

===== SIDA 87 =====

Ledning
REVISOR (EJ PÅ BILD)
Ernst & Young AB, vald 2011
Huvudansvarig revisor:
Fredric Hävrén. Född 1971
Auktoriserad revisor 
Ernst & Young AB
SANNA GÖTHLIN
Hållbarhetschef
Född 1993
Anställd sedan 2020
Tidigare anställningar: 
Ernst&Young.
Utbildning: Fastighet och 
Finans.
Aktieinnehav i  
Heba Fastighets AB:  
1 905 B-aktier
HANNA FRANZÉN
CFO
Född 1977
Anställd sedan 2019
Tidigare anställningar:  
Magnolia Bostad, Kungsleden, 
GE Real Estate.
Utbildning: Civilekonom.
Aktieinnehav i  
Heba Fastighets AB:  
848 B-aktier
HENRIK FERNSTRÖM
Fastighetsutvecklingschef
Född 1984
Anställd sedan 2017
Tidigare anställningar:  
CA Fastigheter AB, Locum AB.
Tidigare ledande befattningar: 
Projektchef Nya Södertälje 
Sjukhus, Locum. 
Utbildning: Byggnadsingenjör.
Aktieinnehav i  
Heba Fastighets AB:  
1 500 B-aktier
ULRIKA THORILDSSON
Fastighetschef
Född 1968
Anställd sedan 2019
Tidigare anställningar:  
Micasa Fastigheter, Svenska 
Bostäder, Ericsson.
Tidigare ledande befattningar: 
Fastighetschef, Driftschef, 
Affärsområdeschef.
Utbildning: Driftingenjör.
Aktieinnehav i  
Heba Fastighets AB:  
1
 
200 B-aktier
EVA WASE
Kommunikationschef
Född 1969
Anställd sedan 2020
Tidigare anställningar:  
Ludvig & Co, Micasa Fastigheter, 
Stadsledningskontoret 
Stockholms stad, Stockholm 
Visitors Board AB.
Utbildning: Journalist
Aktieinnehav i  
Heba Fastighets AB:  
600 B-aktier
PATRIK EMANUELSSON
Vd
Född 1966
Anställd sedan 2017
Tidigare anställningar:  
Vice vd Svenska Bostäder, vd Locum, 
vd
 
Micasa Fastigheter.
Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i  
Fastighets AB Trianon.
Utbildning: Studier vid Militärhögskolan 
och
 
IHM.
Aktieinnehav i Heba Fastighets AB:  
40
 
000 B-aktier
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Ordföranden har ordet
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapportering
Övrigt87

===== SIDA 88 =====

Finansiella  
rapporter88 88
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 89 =====

Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Heba Fastig-
hets AB (publ), org.nr 556057-3981, avger härmed års
-
r
edovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 
2023.
Verksamhetsbeskrivning och organisation
Heba äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stock-
holmsregionen och Mälardalen. Heba förvaltar även de 
helägda koncernföretagens samhällsfastigheter. Kon
-
c
ernen innefattar även en projektfastighet i Nynäshamn.
Koncernens fastighetsbestånd vid helårets utgång 
omfattar 56 (75) fastigheter, varav 46 (63) fastigheter 
är
 
bostadsfastigheter och 10 (10) fastigheter är samhälls-
fastigheter i form av LSS- och äldreboende. En av de 
56
 
fastigheterna enligt ovan är en projektfastighet. 
Uthyrningsbar area är 250
 
600 (300
 
300) kvm inne-
hållande 3
 
148 (3
 
942) bostäder och 336 (426) lokaler. 
Den genomsnittliga bostadshyran per kvm är 1
 
928 
(1
 
737) kr/kvm. Vakansgraden för bostäder och lokaler är 
fortsatt låg. 0,31 procent för bostäder och 0,67 procent 
för lokaler vid rapportperiodens utgång.
Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas 
av
 
egen personal. Huvudkontoret ligger i egen fastighet 
på Södermalm i Stockholm och skötseln sker från fyra 
kundnära expeditioner.
Personal
Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner 
och ersättningar lämnas i not 8. 
Omsättning och resultat
Hyresintäkterna ökade till 565,7 (509,9) mkr. Fastighets-
kostnaderna uppgick till 163,5 (148,2) mkr. Förvaltnings-
resultatet ökade till 270,7 (238,3) mkr. Det förbättrade 
förvaltningsresultatet är ett resultat av gjorda förvärv 
2022 samt resultat från andelar i gemensamt styrda 
företag till följd av sålda bostadsrättsprojekt. Resultat 
fastighetsförsäljning uppgick till –75,4 (–0,1) mkr. Oreali-
serad värdeförändring för förvaltningsfastigheter upp-
gick till –1 084,5 (–603,3) och för räntederivat till –128,3 
(226,8) mkr. Resultat före skatt uppgick till –1 044,1 
(–138,3) mkr eller –6,32 (–0,84) kr/aktie och efter skatt 
till
 
–712,3 (–136,2) mkr eller –4,31 (–0,82) kr/aktie.
Investeringar och försäljningar
Heba har under oktober 2021 tecknat avtal med bolag 
kontrollerat av MAMA Management AB avseende förvärv 
av hyreslägenheter i Källberga Nynäshamn. Affären 
genomförs som en så kallad forward funding affär där 
Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett total
-
entr
eprenadkontrakt. Fastigheterna består av 123 hyres-
rätter. Tillträde har skett under november 2022. Upp-
handling av entreprenader pågår. Planerad 
produktionsstart under 2024 och färdigställande under 
2026. Nedlagda kostnader uppgår till 70,4 mkr varav 
13,0 mkr under 2023. Investeringen beräknas uppgå 
till
 
cirka 373 mkr.
Heba har under juni 2021 tecknat avtal med Berg
-
sundet
gruppen avseende förvärv av en bostadsfastighet 
i Enköping. Affären genomförs som en så kallad forward 
funding affär där Heba förvärvar aktierna i bolaget som 
tecknar ett totalentreprenadkontrakt med Lindbäcks 
Bygg AB. Bostadsfastigheterna består av 154 hyresrätter. 
Det tidigare planerade trygghetsboendet ersätts med 
hyresrätter. Tillträde har skett under november 2021 och 
under december månad 2021 har projektet byggstartat. 
Projektet är färdigställt under kvartal tre 2023. Nedlagda 
kostnader uppgår till 311,4 mkr varav 52,0 mkr under 
2023. Investeringen beräknas uppgå till cirka 321 mkr.
Övriga nyinvesteringar uppgår till 35,9 (11,5) mkr. 
I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under 
perioden investerats 226,5 (239,5) mkr. 
Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter 
under perioden uppgår till 327,4 (1
 
648,8) mkr. 
I övriga anläggningstillgångar har under perioden 
investerats 3,8 (6,3) mkr.
Under juni 2023 tecknads avtal med Arbetarebostads-
fonden om försäljning av tio fastigheter. Affären genom-
förs som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och 
därmed indirekt fastigheterna. Frånträdde skedde under 
juni 2023.
Under juni 2023 tecknads avtal med Resinova Bostads 
AB om försäljning av fyra fastigheter. Affären genomförs 
som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och 
därmed indirekt fastigheterna. Frånträdde skedde under 
oktober 2023.
Under juli 2023 tecknads avtal med Tage Liljedahls 
Fastighets AB, Fastighets AB Senator och Jan Fredegård 
avseende försäljning av fem fastigheter. Affären genom-
förs som en bolagsaffär avseende fyra av fastigheterna 
och där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt 
fastigheterna. Den femte fastigheten avyttras genom ett 
fastighetsöverlåtelseavtal. Frånträdde skedde under 
oktober 2023.
89 89
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 90 =====

Samarbeten
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB har genom sam
-
arbetsa
vtal drivit ett bostadsrättprojekt i Bredäng. Pro-
jektet byggstartades under kvartal fyra 2020. Genom 
avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. 
Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 500 mkr 
och hela projektet färdigställdes under 2023. Under 
kvartal ett 2023 har inflyttning skett i det första huset 
om 72 bostadsrätter och under kvartal två 2023 i det 
andra huset om 72 bostadsrätter. Totalt sett har 52,1 mkr 
genererats i resultateffekt från andel i gemensamt styrda 
företag. Det tredje och sista huset om 56 hyresrätter har 
frånträtts till Resinova Bostads AB under november 
2023. Affären genomfördes som en bolagsaffär, där 
Resinova tillträder aktierna och därmed indirekt fastig-
heten. Totalt sett har affärerna genererat en positiv resul-
tateffekt om 48,9 mkr från andel i gemensamt styrda 
företag varav 2,9 mkr motsvarar negativ värdeförändring 
avseende hyresfastigheten.
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB har genom 
 samarbetsa
vtal drivit ett hyresrätts- och bostadsrätts-
projekt i Uppsala. Projektet byggstartades under kvartal 
två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent var-
dera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå 
till cirka 376 mkr. Projektet som består av fyra byggnader 
har färdigställts under våren 2023 varav en byggnad om 
42 lägenheter är avyttrade bostadsrätter. Övriga tre 
byggnader är hyresfastigheter om totalt 117 lägenheter 
vilka frånträtts till Resinova Bostads AB under septem-
ber 2023. Affären genomfördes som en bolagsaffär, där 
Resinova tillträder aktierna och därmed indirekt fastig-
heterna. Totalt sett har affärerna genererat en negativ 
resultateffekt om –9,9 mkr från andel i gemensamt 
styrda företag varav 13 mkr motsvarar negativ värde
-
f
örändring avseende hyresfastigheterna.
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom 
samarbets
 a
vtal ett hyresrättsprojekt i Vårbergstoppen. 
Hyresrättsprojektet om 300 lägenheter är fördelade i två 
fastigheter. Projektet byggstartades under kvartal två 
2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera 
av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till 
cirka 800 mkr och kommer färdigställas under 2024 
 
respektive 2025.
Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom 
samarbetsavtal bygget av 600 bostäder i Framtidens 
Stora Sköndal, etapp 2a. Bostadsprojektet är uppdelat 
i
 
260 hyresrätter och 340 bostadsrätter. Genom avtalet 
äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet 
är under detaljplaneprocess och investeringen beräknas 
totalt uppgå till cirka 2 mdkr.
Heba och Åke Sundvalls Byggnads AB driver i sam
-
arbetsa
vtal ett bostadsrättsprojekt om ca 100 lägen
-
het
er i Skärgårdsskogen, Skarpnäck. Genom avtalet äger 
parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är 
under detaljplaneprocess och investeringen beräknas 
uppgå till cirka 250 mkr.
Finansiell ställning
Likvida medel uppgick till 247,2 (100,8) mkr. Det egna 
kapitalet uppgick till 6 437,5 (7 224,5) mkr motsvarande 
en soliditet om 47,2 (43,1) procent. 
Kassaflödet från den löpande verksamheten efter för-
ändringar i rörelsekapital uppgick till 252,1 (196,6) mkr. 
Räntebärande skulder minskade till 5 628,5 (7 535,0) 
mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av check
-
r
äkningskredit om 132,0 (140,0) mkr och –103,9 (2
 
402,1) 
mkr löper med rörlig ränta. 
Heba har ett företagscertifikatprogram med en 
beloppsram om 4
 
000 mkr. Per räkenskapsårets utgång 
har Heba utestående certifikat om 50 (940) mkr. 
Heba  har alltid likviditet eller outnyttjade kreditlöften, 
som vid förfall täcker utestående certifikat.
Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperio-
dens utgång till 2,21 (2,26) procent. Outnyttjade kredit-
löften uppgår till 2
 
232 (2
 
090,0) mkr, varav 132 (140) 
mkr utgör outnyttjad del av checkkredit.
Skulder i utländsk valuta föreligger ej.
Koncernen är exponerad avseende finansierings- och 
ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.
Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick 
till 4
 
422,3 (4 489,5) mkr. Moderbolaget har borgens
-
å
tagande för kreditfaciliteter om 500 mkr avseende ett 
bostadsprojekt i Vårbergstoppen. I likhet med föregå-
ende år finns inga eventualförpliktelser, se även not 33.
Miljö
Heba ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa 
utvecklingen för att förbättra energieffektiviteten i bola-
gets fastigheter. Dessutom ska frågor som avser inom-
husklimatet prioriteras i arbetet. Successivt pågår en 
översyn av fastigheterna från olika miljöaspekter. Det 
gäller framför allt energianvändning (fjärrvärme/berg-
värme och el), avfallshantering, vattenförbrukning och 
miljöfarliga ämnen.
Mer information om Hebas hållbarhetsarbete finns i 
Hållbarhetsredovisningen på sidorna 35–55 samt sidorna 
128–138. Redovisningen är en hållbarhetsrapport enligt 
årsredovisningslagen då Heba omfattas av lagens krav 
på att upprätta en hållbarhetsrapport. Hebas redo
-
gör
else för hållbarhetsarbetet är upprättad i enlighet 
med Global Reporting Initiative (GRI) Standards.
Händelser efter räkenskapsårets utgång
Under februari 2024 har Heba tecknat avtal om förvärv 
av två samhällsfastigheter i Tyresö. Affären genomförs 
90 90
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 91 =====

som en bolagsaffär och tillträde har skett under början 
av mars 2024.
Under mars 2024 har avtal tecknats om överlåtelse av 
det med Åke Sundvall Byggnads AB gemensamägda 
projektet Vårbergstoppen. Affären genomförs som en 
bolagsaffär och planerat frånträde är under september 
2024 respektive juni 2025.
Under mars 2024 erhöll Heba en förbättrad outlook av 
Nordic Credit Rating, från Negative till Stable outlook. 
Hebas long-term issuer credit rating är nu BBB, Stable 
outlook.
Framtiden
Hebas avsikt på sikt är att fortsätta växa i Stockholms
-
r
egionen och Mälardalen. Detta kan bland annat ske 
genom att utveckla och förädla det befintliga fastighets-
beståndet eller via markförvärv eller markanvisningar 
genomföra nyproduktion av bostäder och samhälls
-
f
astigheter.
Moderbolaget
Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 245,0 
(231,4) mkr och resultatet före bokslutsdispositioner 
och
 
skatt utgjorde 636,2 (305,1) mkr.
Fastighetsvärdering
Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 
december 2023 ett marknadsvärde om 12 773,2 mkr jäm-
fört med 15 718,2 mkr vid föregående årsskifte. Koncer-
nens samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under 
pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga 
skeden, har externvärderats och där med 50 procent 
vardera av av Savills Sweden AB och Novier Property 
Advisors AB. Fastigheter under pågående renovering 
samt projektfastigheter i tidiga skeden har internvärde-
rats. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt 
IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av 
varje fastighets status och hyres- och marknadssituation.
Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut 
internvärdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och 
externvärdera en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid 
årsbokslutet externvärderas koncernens samtliga fastig-
heter exklusive ovan nämnda undantag som har värde-
rats internt. Två av fastigheterna har per balansdagen 
värderats av båda externa och oberoende värderare och 
det redovisade verkliga värdet för dessa två fastigheter 
är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna.
Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad 
kassa
 flödesanaly
s använts där ett kalkylmässigt framtida 
driftnetto beräknas under en kalkylperiod om fem till 
tion år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt 
marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings
-
kr
aven är individuella per fastighet beroende på analys 
av genomförda transaktioner och fastigheternas mark-
nadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av 
genomförda köp av fastigheter inom respektive del-
marknad. Avkastningskrav på externvärderade samhälls-
fastigheter motsvarar 4,2 procent i snitt och på bostads-
fastigheter 3,2 procent i snitt. Värdeförändringen totalt 
under januari–december uppgick till –6,9 (–4,1) procent. 
Värdeförändringen beror främst på låg transaktionsnivå 
och högre avkastningskrav på bostadsfastigheter i 
Stockholmsregionen och Mälardalen.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Av Hebas totala hyresintäkter kommer 75 procent från 
bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och 
hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Samt-
liga Hebas fastigheter är belägna i Stockholmsregionen 
och Mälardalen och ligger i attraktiva områden med 
mycket god efterfrågan. En procents förändring av 
bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 5,6 mkr.
Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostna-
den. Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet 
till fjärrvärmenätet. Totalt åtta fastigheter använder 
bergvärme som huvudsaklig värmekälla. Heba bedriver 
ett aktivt arbete med att minska energianvändningen i 
fastighetsbeståndet men uppvärmningskostnaden kan 
variera år från år beroende på väderlek och energipris. 
En procents förändring av värmekostnaden motsvarar 
cirka 0,2 mkr.
Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågå-
ende renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, 
värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värde-
ringsman. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern 
värdering av en tredjedel av beståndet och resterande 
två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redo-
visas kvartalsvis i rapport över totalresultat. En procents 
förändring av marknadsvärdet motsvarar cirka 128 mkr.
Heba är även exponerat avseende finansierings- och 
ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.
Riktlinjer för ersättningar till ledande  
befattningshavare
Årsstämman 2023 beslutade om följande riktlinjer för 
ersättningar till ledande befattningshavare:
Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode 
utgå enligt årsstämmans beslut.
Ersättningar till vd och övriga ledande befattnings
-
ha
vare kan utgöras av fast månatlig grundlön, rörlig 
ersättning, övriga förmåner och pension. Ersättningarna 
ska för varje enskild person sammantaget vara mark-
nadsmässiga. I den mån rörlig ersättning utgår ska den 
vara relaterad till mätbara mål såsom till exempel resul-
tat, utbetalas som kontantlön och vara maximerad till 
högst hälften av den fasta årslönen.
Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt 
till
 
nyttjande av tjänstebil för privat bruk och andra 
91 91
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 92 =====

ersättningar av begränsat värde samt dessutom rätt till 
avgångsvederlag.
Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller 
avgiftsbestämd pension med pensionsålder i intervallet 
60 till 65 år. Förmånsbestämd pension kan vara knuten 
till ITP-planen (nu avtalade pensionsförmåner framgår 
av not 8).
Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska 
 ö
verstiga tolv månader, kan avgångsvederlag, inte över-
stigande vad som motsvarar tolv månaders fast lön, före-
komma vid bolagets uppsägning av anställning (nu med 
vd avtalade uppsägningstider och regler för avgångs
-
v
ederlag framgår av not 8).
Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer 
ska gälla sammantaget för samtliga ersättningar obero-
ende av om dessa erhålls från moderbolaget eller annat 
bolag i koncernen.
Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det 
i
 
enskilda fall finns särskilda skäl för det. 
Ersättningsrapport för Heba Fastighets AB finns 
 public
erad på bolagets hemsida www.hebafast.se.
Heba-aktien
Aktiekapitalet uppgår till 34
 
400 kkr, fördelat på 
15
 
980
 
640 A-aktier och 149
 
139
 
360 B-aktier. Aktie 
 tillhör ande serie A medför rätt till tio röster och aktie 
 tillhör
ande serie B medför rätt till en röst.
I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avse-
ende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om 
A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, 
ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om 
hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automa-
tiskt till aktie av serie B.
I bolagsordningen finns även ett så kallat omvand-
lingsförbehåll, innebärande att aktie av serie A efter 
begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas 
till
 
aktie i serie B.
Samtliga aktier är till fullo betalda.
Antal utestående Hebaaktier uppgår till 165 104 000 
(165 120 000) Under 2023 har 16 000 aktier återköpts till 
en snittkurs om 23,53 kr. Bolagets innehav av egna aktier 
uppgick per den 31 december 2023 till 16 000 aktier 
motsvarande 0,01 procent av antalet registrerade aktier.
Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 40 
procent av förvaltningsresultatet efter beräknad skatt. 
Vid bestämmande av utdelningen ska dock även hänsyn 
tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställ-
ningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster 
av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2023 föreslår 
styrelsen en utdelning om 0,52 kr per aktie.
Hebas kapitalförvaltning
Heba står finansiellt starkt med fastigheter värderade till 
väsentligt högre belopp än upptagna lån.
Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila 
kassa
 flöden och höga kr
editvärdighet. Bolaget ska aktivt 
arbeta med lånestockens struktur innebärande att bind-
ningstider optimeras med hänsyn till förväntad ränte
-
utv
eckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor 
och en rationell lånehantering erhålles.
Finansiering sker i form av eget kapital, checkräknings
-
kr
edit, banklån, företagscertifikat och obligationer. 
Eget
 
kapital uppgick till 6 437,5 (7 224,5) mkr och ränte-
bärande lån, obligationer och företagscertifikat uppgick 
till 5 628,5 (7 535,0) mkr. Soliditeten var vid årsskiftet 
47,2 (43,1) procent.
Enligt Hebas finanspolicy ska soliditeten inte under-
stiga 40 procent.
92 92
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 93 =====

Rapport över totalresultat
KONCERNEN
Belopp i kkr Not 2023 2022
Hyresintäkter 4, 5, 6 565
 
655 509
 
903
Fastighetskostnader
Driftkostnader 7, 8 –154
 
043 –137
 
790
Underhållskostnader –3 398 –3
 
576
Fastighetsskatt –6 082 –6
 
821
Driftöverskott 402
 
132 361
 
716
Central administration 8, 10 –36 515 –38
 
235
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 20 35 929 –1
 
181
varav värdeförändring –15 946 –
Finansiella intäkter 12 34 335 24
 
632
Räntekostnader 13 –177 024 –103
 
922
Räntekostnad leasing 9 –4 124 –4
 
725
Resultat inklusive värdeförändringar i gemensamt styrda företag 254
 
733 238
 
285
varav Förvaltningresultat 270 679 238 285
Nedskrivning finansiella tillgångar 22 –10 632 –
Resultat fastighetsförsäljning 11 –75 356 –86
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 14 –1 084
 
528 –603
 
335
Värdeförändring räntederivat 3, 14 –128 326 226
 
837
Resultat före skatt –1 044
 
109 –138
 
299
Skatt på årets resultat 16 331
 
788 2
 
081
Årets resultat –712 321 –136
 
218
Övrigt totalresultat – –
Summa totalresultat –712 321 –136
 
218
Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är  
hänförligt till moderbolagets aktieägare.  
Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer.
Resultat per aktie efter skatt, kr –4,31 –0,82
Utdelning per aktie (2023 förslag), kr 0,52 0,45
Total utdelning (2023 förslag), kkr 85
 
854 74
 
304
Antal aktier vid periodens slut, tusental 165
 
104 165
 
120
Genomsnittligt antal aktier, tusental 165
 
117 165
 
120
93 93
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 94 =====

KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter kommer enbart från fastigheter i 
Stockholmsregionen och hyresvärdet fördelar sig enligt följande:
2023 Kr/kvm 2022 Kr/kvm
Bostäder 422
 
561 384
 
803
Lokaler 137
 
451 118
 
715
Garage och p-platser 12
 
051 11
 
657
Outhyrt, interna kontrakt m m –6 408 –5
 
272
Summa hyresintäkter 565
 
655 1
 
987 509
 
903 1
 
802
Hyresvärdet för bostäder har ökat med 8 procent jämfört med 
föregående år. Ökningen är hänförlig till förvärv gjorda under 
året samt helårseffekten av förvärv gjorda under 2022 och 
hyreshöjningar i det befintliga fastighetsbeståndet. 
Av hyresintäkterna kommer cirka 73 procent från bostads
-
h
yresgäster. Hyresvärdet för lokaler har ökat med 16 procent 
jämfört med föregående år. Outhyrt motsvarar cirka 1,0 procent 
av hyresvärdet.
Driftkostnader
Driftkostnaderna uppgick totalt till 154
 
043 (137
 
790) kkr enligt 
nedanstående uppställning:
2023 Kr/kvm 2022 Kr/kvm
Värmekostnader 20
 
285 71 19
 
237 68
Fastighetsadministration 40
 
389 142 35
 
771 126
Övriga driftkostnader1) 93 369 328 82  782 293
Summa driftkostnader 154
 
043 541 137
 
790 487
1)  I övriga driftkostnader ingår kostnader för förluster på hyresfordran  
med 972 (480) kkr.
Fastighetsskatt
Fastighetsskatten inklusive fastighetsavgift uppgick till 6
 
082 
(6
 
821) kkr. För bostäder uppgår fastighetsavgiften till 1
 
589 
(1
 
519) kr per bostadslägenhet, dock högst 0,3 procent av taxe-
ringsvärdet. För nybyggda hus tas inte någon fastighetsavgift 
ut
 
de första femton åren. För lokaler uppgår fastighetsskatte
-
uttaget till 1,
0 procent på den del av taxeringsvärdet som avser 
lokaler.
Tomträttsavgälder
Den totala tomträttsavgälden uppgick till 4 124 (4
 
725) kkr, 
vilken redovisas som räntekostnad leasing. Av bolagets 56 (75) 
fastigheter innehas 43 (52) med äganderätt och 13 (23) med 
tomträtt. För ytterligare information se not 9 nyttjanderätts
-
tillgångar och leasingsk
uld. 
Central administration
Central administration avser gemensamma kostnader som ej är 
direkt hänförliga till fastigheterna. I beloppet på 36 516 (38
 
235) 
kkr ingår bland annat ledningsfunktion, bolagskostnader (års
-
r
edovisning, börskostnader, styrelse etc).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –142 689 (–79
 
290) kkr, en minskning 
med 63 399 kkr. Minskningen beror på högre genomsnittlig 
ränta.
Aktiverad räntekostnad avseende pågående ny och ombygg-
nadsprojekt uppgick till 2 216 (2
 
925) kkr. Uppgifter om Hebas 
lån och räntekostnader lämnas i not 3.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet är 13,6 procent bättre än föregående år 
och uppgick till 270
 
679 (238
 
285) kkr.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Värdeförändringen totalt under året uppgick till –6,9 procent. 
Värdeförändringen beror främst på låg transaktionsnivå och 
högre avkastningskrav på bostadsfastigheter i Stockholms
-
r
egionen och Mälardalen.
Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa
-
flödesanaly
s använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto 
beräknas under en fem- till tioårig kalkylperiod med hänsyn 
taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperio-
dens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet bero-
ende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas 
marknadsposition.
Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp 
av
 
fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven 
på samhällsfastigheter motsvarar 4,2 procent i snitt och på 
bostads
 f
astigheter 3,2 procent i snitt. Se även text marknads
-
v
ärdering på sidorna 74–75 samt not 18.
Värdeförändring räntederivat
Värdeförändring räntederivat uppgick till –128 326 (226 837) kkr. 
Under 2023 uppstod ett övervärde i derivatportföljen till följd av 
höjda marknadsräntor. Uppgift om Hebas derivatinstrument 
lämnas i not 3.
Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till –1 044 109 (–138 299) kkr. Föränd-
ringen förklaras i första hand av den kraftiga värdeförändringen 
på förvaltningsfastigheter. Värdeförändringar på förvaltnings
-
f
astigheter påverkar dock inte kassaflödet.
Skatt på årets resultat
Total skatt på årets resultat uppgick till 331 788 (2 081) kkr. Total 
skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt 
avser betald skatt och uppgick till 338 (–170) kkr.
Skattesatsen Heba använt är 20,6 procent.
94 94
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 95 =====

Rapport över finansiell ställning
KONCERNEN
Belopp i kkr Not 31 Dec 2023 31 Dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Balanserade utgifter 17 5
 
332 6
 
387
5
 
332 6
 
387
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 18 12
 
773
 
245 15
 
718
 
184
Nyttjanderättstillgångar tomträtter 9 126
 
284 156
 
733
Inventarier 19 7
 
470 7
 
089
 12
 
906
 
999  15
 
882
 
006
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och joint ventures 20 14 296 20
 
305
Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 21 275
 
655 392
 
939
Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 18
 
073 25
 
197
Övriga långfristiga fordringar 23 31
 
639 19
 
154
Derivatinstrument 3 99 452 227
 
778
439
 
115 685
 
373
Summa anläggningstillgångar 13
 
351
 
446 16
 
573
 
766
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 26 1
 
759 2
 
573
Övriga fordringar 27 7
 
204 3
 
384
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 17
 
451 75
 
702
26
 
414 81
 
659
Likvida medel 29 247
 
172 100
 
751
247
 
172 100
 
751
Summa omsättningstillgångar 273
 
586 182
 
410
SUMMA TILLGÅNGAR 13
 
625
 
032 16
 
756
 
176
Belopp i kkr Not 31 Dec 2023 31 Dec 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 30
Aktiekapital 34
 
400 34
 
400
Övrigt tillskjutet kapital 6
 
880 6
 
880
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 6
 
396
 
188 7
 
183
 
190
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 6
 
437
 
468 7
 
224
 
470
Skulder
Långfristiga skulder 32
Långfristiga räntebärande skulder 33 4
 
916
 
509 5
 
803
 
017 
Leasingskuld 9 126
 
284 156
 
733
Uppskjuten skatteskuld 35 1
 
326
 
247 1
 
709
 
603
Summa långfristiga skulder 6
 
369
 
040 7
 
669
 
353
Kortfristiga skulder 32
Leverantörsskulder 18
 
647 13
 
762
Kortfristiga räntebärande skulder 33 711
 
967 1
 
732
 
000
Övriga skulder 34 6
 
033 25
 
333
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 81
 
877 91
 
258
Summa kortfristiga skulder 818
 
524 1
 
862
 
353
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13
 
625
 
032 16
 
756
 
176
95 95
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 96 =====

KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt 
följande:
2023 2022
Bokfört värde vid årets början 15 718 184 14
 
673
 
119
Förvärv och nybyggnation 102 577 1
 
350
 
759
Investeringar i befintliga fastigheter 224 790 297
 
641
Försäljningar –2 187 777 –
Värdeförändring –1 084 528 –603
 
335
Bokfört värde vid årets slut 12 773 245 15
 
718
 
184 
Fastighetsinvesteringarna under året uppgick till 327 366 (1 648 
400) kkr v
arav 102 577 (1
 
350 759) kkr avser förvärv och investe-
ringar i pågående nybyggnadsprojekt och 224 790 (297 641) kkr 
avser investeringar i befintliga fastigheter.
Investeringar i befintligt fastighetsbestånd avser framför allt 
renoveringsarbete.
Fastighetsbeståndet fördelat per område:
Område 2023-12-31 Kr/kvm
Innerstaden 1 792 967 66 680
Stockholm närförort 3 695 544 48 863
Nordväst 802 251 48 586
Nordost 4 201 751 50 861
Sydväst 2 209 528 45 084
Sydost 71 204 –
Summa 12 773 245 50 960
Samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive fastigheter under 
pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har 
externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills 
Sweden AB samt Novier Property Advisors AB. Se även sidorna 
74–75 samt not 18.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick till 6 437 468 (7
 
224
 
470) kkr till följd 
av totalresultatet –712 321 (–136 218) kkr minus årets utbetalda 
utdelning om 74 304 (132 096) kkr eller 4,31 (–0,82) kr/aktie. 
Soliditeten uppgick till 47,2 (43,1) procent och belåningsgraden 
till 44,1 (47,9) procent.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder minskade till 5 628 476 (7
 
535
 
017) kkr, 
varav 0 (0) kkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 
131 975 (140
 
000) kkr. Totalt löper –103 850 (2
 
402
 
050) kkr med 
rörlig ränta. Genomsnittlig kapitalbindningstid var 4,0 (4,2) år. 
Andelen låneförfall kommande 12 månader uppgår till 13 (23) 
procent. Investeringar kopplat till projekt har finansierats med 
likvid från bolags- och fastighetsförsäljningar, banklån och 
kapital
 marknadsfinansiering. Närmar
e specifikation av Hebas 
finansiering redovisas i not 3.
Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatteskuld minskade till 1
 
326
 
247 (1
 
709
 
603) kkr. 
Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp (20,6 
procent) och beräknas med utgångspunkt från temporära skill-
nader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar 
och skulder. Förändringar i uppskjuten skatteskuld påverkar inte 
kassaflödet.
96 96
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 97 =====

Förändring av eget kapital Rapport över kassaflöden
KONCERNEN
Belopp i kkr Not
Aktie
-
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserade 
vinstmedel
Totalt eget  
kapital hänförligt  
till moderföre
-
tagets ägare
Eget  
kapital
Koncernen 30
Ingående eget kapital 2022-01-01 34
 
400 6
 
880 7
 
451
 
504 7
 
492
 
784 7
 
492
 
784
Årets totalresultat –136
 
218 –136
 
218 –136
 
218
Transaktioner med ägare
Utdelning –132
 
096 –132
 
096 –132
 
096
Utgående eget kapital 2022-12-31 34
 
400 6
 
880 7
 
183
 
190 7
 
224
 
470 7
 
224
 
470
Ingående eget kapital 2023-01-01 34
 
400 6
 
880 7
 
183
 
190 7
 
224
 
470 7
 
224
 
470
Årets totalresultat –712
 
321 –712 321 –712
 
321
Transaktioner med ägare
Återköp egna aktier –377 –377 –377
Utdelning –74
 
304 –74 304 –74 304
Utgående eget kapital 2023-12-31 34
 
400 6
 
880 6
 
396
 
188 6
 
437
 
468 6
 
437
 
468
KONCERNEN
Belopp i kkr Not 2023 2022
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftsöverskott 402
 
132 361
 
716
Central administration –36
 
515 –38
 
235
Avskrivningar 3 389 3
 
876
Övriga poster 39 –6 320 –2
 
076
Erhållen utdelning Brandkontoret  
747 1
 
169
Erhållna räntor 38
 
303 5
 
931
Betalda räntor –175
 
507 –109
 
276
Betald skatt 330 –103
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändringar i rörelsekapital 226
 
559 223
 
002
Förändring kortfristiga fordringar 49
 
802 –22
 
672
Förändring kortfristiga skulder –24
 
267 –3
 
774
Kassaflöde från den löpande verksamheten 252
 
094 196
 
556
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i förvaltningsfastigheter 18 –327
 
366 –1
 
648
 
400
Investering i finansiella tillgångar –3 518 –193
Övriga investeringar –3 828 –6
 
322
Försäljning av förvaltningsfastigheter 2 062 645 –87
Utdelning intresseföretag 58 000 –
Investering intresseföretag –16 063 –
Försäljning av övriga anläggningstillgångar 2 841 2
 
426
Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 772 711 –1
 
652
 
576
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 33 1 409 013 3
 
985
 
017
Amortering av lån 33 –3 315 554 –2
 
475
 
000
Förändring av långfristiga fordringar 102
 
838 20
 
082
Återköp av aktier –377 –
Utbetald utdelning –74
 
304 –132
 
096
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 878
 
384 1
 
398
 
003
Årets kassaflöde 146 421 –58
 
017
Likvida medel vid årets början 100 751 158
 
768
Likvida medel vid årets slut 247
 
172 100
 
751
97 97
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 98 =====

Resultaträkning
MODERBOLAGET
Belopp i Kkr Not 2023 2022
Hyresintäkter 6 245
 
008 231
 
437
Fastighetskostnader
Driftkostnader 7, 8 –94
 
687 –85
 
217
Underhållskostnader –4
 
523 –3
 
865
Fastighetsskatt –3 886 –3
 
872
Tomträttsavgälder 9 –2 421 –2
 
448
Driftnetto 139
 
490 136
 
035
Avskrivningar –26
 
993 –25
 
455
Bruttoresultat 112
 
497 110
 
579
Central administration 8, 10 –36
 
158 –38
 
526
Resultat fastighetsförsäljning 11 –31
 
880 –
Rörelseresultat 44
 
458 72
 
054
Finansiella intäkter 12 800
 
720 78
 
852
Räntekostnader 13 –80 687 –72
 
660
Värdeförändring derivatinstrument 14 –128 326 226
 
837
591
 
707 233
 
029
Resultat efter finansiella poster 636
 
167 305
 
082
Bokslutsdispositioner 15 –50
 
268 12
 
004
Skatt på årets resultat 16 33
 
432 –77
 
426
Årets resultat 619
 
330 239
 
661
Rapport över totalresultat
MODERBOLAGET
Belopp i kkr 2023 2022
Årets resultat 619
 
330 239
 
661
Övrigt totalresultat – –
Summa totalresultat 619
 
330 239
 
661
98 98
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 99 =====

Balansräkning
MODERBOLAGET
Kkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Balanserade
 
utgifter 17 5 332 6 387
5 332 6 387
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 18 2 378 027 2 522 095
Inventarier 19 7 470 7 089
2 385 497 2 529 184
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier i dotterföretag 24 45 967 39 267
Derivatinstrument 3 99 452 227 778
Fordringar
 
hos
 
koncernföretag 25 2 943 332 3 983 580
Fordringar
 
hos
 
intresseföretag och joint ventures 21 13 795 20 646
Övriga långfristiga fordringar – 1 204
3 102 545 4 272 475
Summa anläggningstillgångar 5 493 374 6 808 046
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Hyresfordringar 26 927 991
Fordringar hos koncernföretag 27 776 876 –
Övriga fordringar 27 2 980 2 577
Förutbetalda
 
kostnader
 
och
 
upplupna
 
intäkter 28 11 089 14 453
791 872 18 021
Likvida
 
medel 29 246 455 99 992
246 455 99 992
Summa omsättningstillgångar 1 038 327 118 013
SUMMA TILLGÅNGAR 6 531 701 6 926 059
Kkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 30
Bundet eget kapital
Aktiekapital 34 400 34 400
Reservfond  6 880 6 880
41 280 41 280
Fritt eget kapital
Balanserad vinst 1 508 544 1 343 564
Årets
 
vinst  619 330 239 661
2 127 874 1 583 225
Summa eget kapital 2 169 154 1 624 505
Obeskattade reserver 31 2 716 1 848
Avsättningar
Uppskjuten
 
skatteskuld 35 204 390 237 822
Summa avsättningar 204 390 237 822
Skulder
Långfristiga skulder 32
Långfristiga räntebärande skulder 33 2 229 509 3 120 400
Skulder
 
till
 
koncernföretag 25 1 267 582 384 390
Summa långfristiga skulder 3 701 481 3 504 790
Kortfristiga skulder 32
Leverantörsskulder 8 699 8 185
Kortfristiga räntebärande skulder 33 528 500 1 505 000
Övriga skulder 34 90 020 4 316
Upplupna
 
kostnader
 
och
 
förutbetalda
 
intäkter 36 30 130 39 594
Summa kortfristiga skulder 658 350 1 557 095
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 531 701 6 926 059
99 99
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 100 =====

Förändring av eget kapital
MODERBOLAGET
Belopp i kkr Not Aktiekapital Reservfond
Balanserade 
vinstmedel
Summa eget 
kapital
Moderbolaget 30
Eget kapital 2021-12-31 34
 
400 6
 
880 1
 
475
 
660 1
 
516
 
940
Årets vinst 239
 
661 239
 
661
Transaktioner med ägare
Utdelning –132
 
096 –132
 
096
Eget kapital 2022-12-31 34
 
400 6
 
880 1
 
583
 
225 1
 
624
 
505
Årets vinst 619
 
330 619
 
330
Transaktioner med ägare
Återköp av egna aktier –377 –377
Utdelning –74 304 –74
 
304
Eget kapital 2023-12-31 34
 
400 6
 
880 2
 
127
 
874 2
 
169
 
154
Kassaflödesanalys
MODERBOLAGET
Belopp i kkr Not 2023 2022
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftnetto 139
 
490 136
 
035
Central administration –36
 
158 –38
 
526
Avskrivningar 3
 
389 3
 
876
Övriga poster 39 –1 658 –75
Erhållen utdelning Brandkontoret 747 1
 
169
Erhållna räntor 113
 
325 94
 
271
Betalda räntor –80
 
647 –78
 
165
Betald skatt – 337
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändringar i rörelsekapital 138
 
487 118
 
922
Förändring kortfristiga fordringar –28
 
335 –17
 
853
Förändring kortfristiga skulder 82
 
199 5
 
977
Kassaflöde från den löpande verksamheten 192
 
352 106
 
041
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i byggnader och mark 18 –110
 
010 –181
 
318
Investering i finansiella tillgångar/dotterbolag –63 200 –25
Övriga investeringar –3
 
898 –6
 
347
Förändring långfristiga fordringar koncernföretag 1 041 975 –
Försäljning av förvaltningsfastigheter 102
 
000 –
Försäljning av övriga anläggningstillgångar 2 841 2
 
426
Kassaflöde från investeringsverksamheten 969 708 –185
 
239
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 33 1
 
380
 
263 2
 
724
 
150
Amortering av lån 33 –3
 
247
 
654 –2
 
702
 
074
Förändring av långfristiga fordringar 1 204 117
 
497
Förändring av långfristiga skulder koncernföretag 974 670 –
Erhållet koncernbidrag 26 876 16
 
849
Lämnat koncernbidrag –76 275 –4
 
301
Utbetald utdelning –74
 
304 –107
 
328
Återköp aktier –376 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 015
 
597 20
 
024
Årets kassaflöde 146
 
463 –58
 
169
Likvida medel vid årets början 99
 
992 158
 
161
Likvida medel vid årets slut 246
 
555 99
 
992100 100
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 101 =====

Noter
Not 1  Allmän information
Heba Fastighets AB (publ) (organisationsnummer 556057-3981) 
är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är 
 S
tockholm. Huvudkontorets postadress är Box 17006, 104 62 
Stockholm. Hebas aktie är noterad vid Stockholmsbörsen, den 
Nordiska Listan, MidCap, och koncernens största aktieägare 
är
 
Nordea Bank ABP, Charlotte Ericsson, Anna Vogel och 
Johan
 
Vogel.
Hebas verksamhet är att äga och förvalta hyres- och samhälls-
fastigheter, företrädesvis i Stockholmsområdet.
Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret och tillika 
kalenderåret 2023 har den 20 mars 2024 godkänts av styrelsen 
för offentliggörande och kommer slutligen att fastställas på 
 års
stämman den 24 april 2024.
Redovisnings- och värderingsprinciper
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med av EU god-
kända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt 
tolkningar av International Financial Reporting Interpretations 
Committée (IFRIC) per den 31 december 2023. Vidare tillämpar 
koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommenda-
tion RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner 
vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs 
enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.
Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolk-
ningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms 
för närvarande inte påverka koncernens eller moder
 bolagets 
finansiella s
tällning eller resultat i väsentlig omfattning. 
Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket 
också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är 
angivna i tusentals kronor om ej annat anges.
I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaff-
ningsvärde, utom då det gäller värdering av förvaltningsfastig-
heter och vissa finansiella instrument för vilka värdering har skett 
till verkligt värde. 
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av 
belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än 1 år från 
balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder 
består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom 
1 år från balansdagen. Principen om fortlevnad tillämpas.
Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv 
eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att 
 f
örvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvalt-
ningsorganisation och administration är av underordnad bety-
delse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga 
bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. 
Samarbetsarrangemang klassificeras som joint ventures. Med 
joint ventures avses företag där Heba tillsammans med andra 
parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande inflytande 
över verksamheten. Ett joint venture ger de gemensamma 
ägarna rätt till investeringens nettotillgångar. Joint ventures 
redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket innebär att en 
netto
 pos
t inklusive ev. goodwill redovisas i balansräkningen 
under ”Andelar i intresseföretag och joint ventures”. I resultat-
räkningen redovisas resultatandelar under ”Resultat från andelar 
i intresseföretag och joint ventures”. Samarbetsarrangemang 
som redovisas enligt kapitalandelsmetoden värderas inlednings-
vis till anskaffningsvärde.
101 101
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 102 =====

Not 2  Redovisningsprinciper
2.1 Viktiga uppskattningar och antaganden 
för redovisningsändamål 
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings-
sed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar 
och antaganden som påverkar redovisade intäkts- och kostnads-
poster respektive tillgångs- och skuldposter samt övriga upplys-
ningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det 
område där uppskattningar och antaganden skulle kunna inne-
bära risk för justeringar i redovisade värden för tillgångar och 
skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av 
förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en bety-
dande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. 
Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet 
samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). De 
antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 18. 
2.2 Konsolidering
Dotterföretag
Koncernredovisningen som upprättats enligt förvärvsmetoden 
omfattar förutom moderbolaget de helägda dotterföretagen 
Heba Förvaltnings AB, Heba Stockholm AB, Heba Hyresrätten 
AB, Heba Bostads AB, Heba Hyreshus AB, Heba Hyresfastigheter 
AB, Heba Bostadsfastigheter AB, Heba Hyreslägenheter AB, 
Heba Fastighetsutveckling AB, Heba Fastighetsutveckling 
Söderort AB, Heba Förvaltning 10 AB, Heba Förvaltning 11 AB, 
Heba Equity AB samt Heba Foxtrot AB med tillhörande helägda 
dotterföretag. Försäljningar, vinster, förluster och mellanhavan-
den inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Konsoli-
dering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett 
bestämmande inflytande och vid avyttring fram till och med den 
dag det bestämmande inflytandet upphör. Bolagsförvärv kan 
klassificeras antingen som rörelse- eller tillgångsförvärv. Förvärv 
av bolag där den huvudsakliga tillgången är en eller flera fastig-
heter utan någon större fastighetsförvaltning eller fastighets
-
adminis
tration klassificeras vanligtvis som tillgångsförvärv. 
Gjorda bolagsförvärv har klassificerats som tillgångsförvärv 
vilket får till följd att någon redovisning ej sker av uppskjuten 
skatt hänförlig till förvärvet.
Intresseföretag och joint ventures
Som intresseföretag och joint ventures redovisas med tillämp-
ning av kapitalandelsmetoden och omfattar företag i vilka kon-
cernen utövar ett betydande, men ej bestämmande, inflytande 
vilket föreligger när innehavet uppgår till minst 20 och högst 
50
  procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig 
förbindelse. Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i 
intresseföretag och joint ventures initialt i koncernens balansräk-
ning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller 
minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat från 
sina intresseföretag och joint ventures efter förvärvstidpunkten. 
Koncernens andel av resultatet ingår i koncernens resultat. 
Utdelningar från intresseföretag och joint ventures redovisas 
som minskning av investeringens redovisade värde. När koncer-
nens andel av förlusterna i ett intresseföretag eller joint ventures 
är lika stor som eller överstiger innehavet i detta intresseföretag 
eller joint ventures (inklusive alla långfristiga fordringar som i 
realiteten utgör den del av koncernens nettoinvestering), redo
-
visar k
oncernen inga ytterligare förluster såvida inte koncernen 
har påtagit sig förpliktelser å intresseföretaget och joint ventu-
rets vägnar. Orealiserade vinster på transaktioner mellan koncer-
nen och dess intresseföretag och joint ventures elimineras till 
omfattningen av koncernens innehav i intresseföretag och joint 
ventures. Orealiserade förluster elimineras också såvida inte 
transaktionen utgör en indikation på nedskrivning av tillgången 
som överförs.
2.3 Intäkter 
Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskotts-
hyror redovisas som förutbetalda intäkter. Intäkter från fastig-
hetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och för-
måner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett 
tidigare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som en finansiell 
intäkt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period 
de
 
avser.
2.3.1 Resultat från gemensamt styrda 
verksamhet och joint ventures
Nedan beskrivs de principer som tillämpas för intresseföretag 
och joint ventures som bedriver bostadsutveckling av bostads-
rätter, där Heba sedan tar in sin resultatandel i resultaträkningen, 
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures. Vid 
bostadsutveckling av bostadsrätter kommer intäkter från försälj-
ningen av bostadsrätter till bostadsköpare, som vanligen utgörs 
av privatpersoner. Avtal om köp av bostadsrätt ingås löpande 
med kunderna, vanligen med start innan byggnationen påbörjas. 
Heba har identifierat ett distinkt prestationsåtagande i avtalen: 
försäljning av bostadsrätt. Transaktionspriset är i sin helhet fast. 
Intäkterna redovisas när kunden har fått kontroll över bostads-
rätten, genom att kunden kan använda eller dra nytta av varan, 
varvid kontrollen anses överförd. Heba har gjort bedömningen 
att kontrollen över bostadsrätten övergår till kunden vid den tid-
punkt då bostadsrättsköparen får tillträde till bostaden. Detta 
sker vanligen under en kortare tidsperiod när bostadsfastigheten 
är färdigställd.
2.4 Leasing 
Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell 
leasing för leasegivare. Leasingavtal där i allt väsentligt alla 
risker och förmåner förknippade med ägandet faller på lease
-
giv
aren klassificeras som operationella leasingavtal.
Avseende tillgångar och skulder härförliga till alla leasingavtal, 
med några undantag, tillämpas IFRS 16 Leasingavtal vilket 
innebär att de redovisas i balansräkningen såsom nyttjanderätts-
tillgångar. Redovisade nyttjanderättstillgångar har åsatts samma 
värde som den redovisade leasingskulden per 1 januari 2019. 
Heba har i egenskap av leasetagare identifierat tomträttsavtal 
som de enskilt mest väsentliga. Tomträtter beaktas enligt IFRS 16 
som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och 
kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderätts
-
tillgången k
varstår till nästa omförhandling av respektive tomt-
rättsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oför-
ändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. 
Heba analyserar löpande värderingen av leasingskulden utifrån 
ändringar eller tillkommande leasingavtal. Korttidsleasing och 
leasing av mindre värde kostnadsförs linjärt över löptiden i enlig-
het med praktiska undantag so finns tillgängliga att tillämpa.
2.5 Aktiverade utgifter 
Balanserade utgifter för förvärvade dataprogram, som utveck-
lats och anpassats för koncernens räkning, redovisas till anskaff-
ningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskriv-
ningar. 
Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod 
och görs på anskaffningsvärdet med 10 procent per år. 
2.6 Förvaltningsfastigheter 
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter 
och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvalt-
ningsfastigheter, se not 18. 
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per 
balansdagen. Verkligt värde fastställts genom bedömning av 
marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvud-
102 102
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 103 =====

metod har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkyl-
mässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkyl
-
period med häns
yn tagen till nuvärdet av ett bedömt 
marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är 
individuella per fastighet beroende på analys av genomförda 
transaktioner och fastighetens marknadsposition. Samtliga 
fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering 
samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till 
verkligt värde av extern värderingsman. Som extern värderings-
man har Savills Sweden AB anlitats som är ett oberoende kon-
sultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Övriga 
fastigheter har värderats internt. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en 
rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och reste-
rande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redo
-
visas k
vartalsvis i koncernens rapport över totalresultat, efter 
avdrag för genomförda investeringar under kvartalet. 
Utgifter som är värdehöjande aktiveras. Löpande underhåll, 
reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period 
de uppkommer. Vid större ny- , till-, eller ombyggnader aktiveras 
räntekostnaden. 
Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan 
försäljningspriset och verkligt värde enligt närmast föregående 
kvartalsbokslut, med avdrag för genomförda investeringar under 
kvartalet och direkta transaktionskostnader. 
IFRS Värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt 
nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar 
på
 
en aktiv marknad. Vid nivå 2 baseras värderingen inte ute
-
slutande på observ
erbara priser utan justering krävs för den spe-
cifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3 finns inte identiska 
tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och 
 
värderingstekniker. 
Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i nivå 3 
enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av 
varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Någon 
omklassificering har inte skett under året. 
2.7 Inventarier 
Inventarier redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskriv-
ningar och eventuella nedskrivningar. 
Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod 
och görs på anskaffningsvärdet med 20 procent per år. 
2.8 Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar
Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger det så 
kallade återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild 
 
tillgång. 
2.9 Finansiella instrument
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över 
finansiell ställning/balansräkning när bolaget blir part till instru-
mentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från 
rapport över finansiell ställning/balansräkning när rättigheterna 
i
 
avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över 
dem. En finansiell skuld tas bort från rapport över finansiell ställ-
ning/balansräkning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på 
annat sätt utsläcks. Finansiella instrument redovisas till upplupet 
anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala 
kategoriseringen (kategorisering framgår under respektive 
finansiell tillgång/finansiell skuld nedan).
Beräkning av verkligt värde finansiella instrument
Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och 
skulder används officiella marknadsnoteringar per boksluts
-
dagen. I de f
all sådana saknas görs värdering genom allmänt 
vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassa
-
flöden till not
erad marknadsränta för respektive löptid. Verkligt 
värde klassificeras från nivå 1 till 3 enligt IFRS 13 där nivå 1 är 
noterade priser för identiska tillgångar och skulder på en aktiv 
marknad och där nivå 3 är verkligt värde baserat på en analys av 
tillgångens och skuldens marknadssituation. Någon tillgång 
eller
 
skuld i utländsk valuta föreligger ej. 
Upplupet anskaffningsvärde
Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektiv
-
r
änte
 met
oden, vilket innebär att eventuella över- eller underkur-
ser samt direkt hänförliga kostnader eller intäkter periodiseras 
över kontraktets löptid med hjälp av den beräknade effektiv
-
r
äntan. Effektivräntan är den ränta som ger instrumentets 
anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdesberäkning av 
 
framtida kassaflöden.
Kvittning av finansiella tillgångar och skulder
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett 
nettobelopp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när 
det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera pos-
terna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången 
och reglera skulden.
2.9.1 Likvida medel
Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i 
bank samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid av maxi-
malt 3 månader. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder 
under kortfristiga räntebärande skulder.
2.9.2 Hyresfordringar
Hyresfordringar kategoriseras som finansiella tillgångar vilket 
innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Då hyres-
fordrans förväntade löptid är kort sker redovisning till det 
belopp som förväntas inflyta utan diskontering enligt metoden 
för upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningar av hyresford-
ringar redovisas som driftkostnad. 
2.9.3 Derivatinstrument 
Ingångna Swapavtal där rörlig ränta byts mot fast ränta har ej 
säkringsredovisats. Värdeförändringen redovisas därför löpande 
i rapport över totalresultat. Samtliga räntederivat värderas 
utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna 
beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt 
IFRS 13. 
2.9.4. Leverantörsskulder
Leverantörsskulder kategoriseras som ”Andra skulder” vilket 
innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leveran-
törsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats 
till nominellt belopp utan diskontering.
2.9.5. Övriga finansiella skulder
Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande 
skulder kategoriseras som finansiella skulder och värderas till 
upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader redovisas löpande 
i rapport över totalresultat. Aktivering sker när räntekostnaden 
hänförs till större ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevskostna-
der inräknas i anskaffningsvärdet för fastigheten i den mån de 
bedöms som värdehöjande. Långfristiga skulder har en förvän-
tad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare 
än 1 år.
2.10 Segmentsredovisning 
Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastig-
hetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och 
möjligheter bedöms ej föreligga. Hebas interna rapporterings-
system är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. 
Segmentsredovisningen enligt not 4 utgår från den interna rap-
porteringen till företagsledningen. Segmentsredovisningen kon-
solideras enligt samma principer som koncernredovisningen. 
2.11 Pensioner 
Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän 
tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från 
Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, är detta en förmånsbe-
stämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För Räkenskapsåret 
103 103
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 104 =====

2023 har Alecta inte haft möjlighet att ta fram de värden som 
gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd 
plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäk-
ring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. 
Alectas kollektiva konsolideringsnivå uppgick per 31 december 
2023 till 158 (172) procent. 
2.12 Skatt 
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell 
skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. 
Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perio-
der. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden 
med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade 
och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moder
-
bolaget r
edovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten 
skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade 
reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Upp-
skjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden 
mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga värde 
och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. 
 F
örändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas 
i rapport över totalresultat/resultaträkning. 
2.13 Rapport över kassaflöden 
Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod. 
Driftsöverskottet justeras för transaktioner som inte medför in- 
eller utbetalningar under året, samt för intäkter och kostnader 
som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheten. 
2.14 Moderbolagets redovisningsprinciper 
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt års
-
r
edovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommen-
dation RFR 2 Redovisning för juridiska personer och uttalanden 
från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moder-
bolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska 
 tillämpa samtliga a
v EU godkända IFRS och uttalanden så långt 
detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryg-
gandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning 
och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och 
tillägg som skall göras från IFRS. Enligt IFRS 9 redovisas derivat-
instrument till verkligt värde även i den legala enheten. Någon 
säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redo-
visas löpande i resultaträkningen. Skillnaderna mellan koncer-
nens och moderbolagets redovisningsprinciper är följande: 
2.14.1 Förvaltningsfastigheter 
Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat 
med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. 
Vid reparationer och ombyggnad aktiveras endast sådana 
arbeten som medför en varaktig resultatförbättring genom höjd 
hyra eller sänkt kostnad. Vid fastighetsförvärv besiktigas bygg-
naderna noggrant och erforderliga åtgärder kostnadsberäknas. 
Vid värderingen tas hänsyn till reparations- och underhålls
-
beho
vet, som sedan aktiveras efter åtgärdande i anslutning till 
tillträdet. 
Avskrivning enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod 
och görs på anskaffningsvärdet enligt följande: byggnader 
1
 
procent, aktiverade standardförbättringar i lägenheter och 
 allmänna utrymmen 3 pr
ocent. Skattemässigt görs avdrag för 
maximalt tillåtna avskrivningar. 
2.14.2 Inventarier 
Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar 
och planenliga avskrivningar på inventarier redovisas i moder
-
bolaget som ack
umulerade överavskrivningar under obeskat-
tade reserver. 
2.14.3 Aktier i dotterföretag
Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter 
avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar 
 r
edovisas som finansiella intäkter. 
2.14.4 Koncernbidrag 
Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, 
dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas 
som bokslutsdisposition.
2.14.5 Leasing 
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 utan använder sig av undan-
taget i RFR 2 och redovisar leasingavgifterna från eventuella 
leasing
 a
vtal som en kostnad linjärt över leasingperiodens längd. 
Kostnaden för leasingavtal hänförliga till tomrättsavtal och kost-
naden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelseresultatet. 
Eventuell nyttjanderättstillgång och leasingskuld redovisas 
således inte i balansräkningen. Moderbolaget är leasegivare 
avseende hyreskontrakt, se not 2.3, och leasetagare avseende 
tomträttsavgälder, se not 9. Det finns även ett mindre antal 
leasing
 a
vtal av ringa omfattning, där moderbolaget är lease
-
tagar
e, och avser främst kontorsinventarier. 
104 104
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 105 =====

Not 3   Finansiell riskhant ering och derivatinstrument
Heba är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella 
risker. Framför allt exponeras Heba för ränterisk, refinansierings- 
och likviditetsrisk samt kredit- och motpartsrisk. Koncernens 
finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras 
samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får 
användas.
Ränterisk
Heba har en förhållandevis låg belåningsgrad, per årsskiftet 
44,1
 
procent. Den räntebärande upplåningen medför dock att 
koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk avses risken för 
negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till 
följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig 
förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finans-
netto beror på upplåningens räntebindningstid.
För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 1
 
920,0 
mkr bundits på 2 år och 2 562,4 mkr på 3 år och längre. Den 
genomsnittliga räntan för totala lånestocken uppgick vid årsskif-
tet till 2,21 (2,26) procent. Den genomsnittliga räntebindnings
-
tiden v
ar 3,5 (2,8) år. En förändring i marknadsräntan med en 
procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med 56,3 mkr 
för år 2024.
Av räntebärande skulder på 5 628,5 (7
 
535,0) mkr löper –103,9 
(2
 
402,1) mkr samt checkräkningskredit på 0 (0) mkr med rörlig 
ränta. 
Heba har upprättat ett företagscertifikatprogram med en 
beloppsram om 4
 
000 mkr. Per årsskiftet hade Heba utestående 
certifikat om 50 (940) mkr. Heba har outnyttjade kreditlöften, 
som vid var tillfälle täcker utestående certifikat. Outnyttjade 
kredit
 löft
en uppgår per årsskiftet till 2 232,0 (2
 
090,0) mkr, 
varav 132,0 (140,0) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit och 
byggnadskreditiv. 
Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 december 
2023 framgår av nedanstående tabell.
Räntebindningsstruktur 2023-12-31
Löptid Volym, mkr Snittränta, % Andel, %
< 1 år 1 146,1 3,41 20
1–2 år 1 920,0 2,32 34
2–3 år 400,0 1,04 7
3–4 år 750,0 1,76 13
4–5 år 150,0 1,30 3
5–6 år 200,0 0,70 4
6–7 år 380,0 1,37 7
7–8 år 330,0 1,69 6
8–9 år 352,4 2,59 6
9–10 år – – –
Summa 5 628,5 2,21 100
I snitträntan för perioden 1 år ingår även marginalen för den 
rörliga delen av skuldportföljen i de fall räntan bundits med hjälp 
av räntederivat, vilka handlas utan marginal.
Finansiella derivatinstrument
I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp 
av räntederivat (ränteswappar). Totalt har Heba tecknat ränte
-
s
wappar om 4
 
450,0 (3
 
450,0) mkr, varav 550 mkr avser ränte
-
s
wappar med framtida startdatum 2024 och 2025. Per 31 
december uppgick derivatens verkliga värde till 99,5 (227,8) mkr. 
Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över 
finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella 
marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder 
och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning 
för samtliga derivat finns i ISDA-avtal som ger rätt att kvitta 
fordran mot skuld till samma motpart. Tecknade swapavtal 
innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. 
Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringen redo-
visas löpande i rapport över totalresultat. 
Refinansierings- och likviditetsrisk
Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostna-
den blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när 
lån ska omsättas samt att betalningsförpliktelser inte kan upp
-
fyllas som en f
öljd av otillräcklig likviditet. Heba minimerar risken 
genom god lönsamhet och en soliditet på minst 40 procent. 
Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating och styr-
ning sker av låneskuldens förfallostruktur. Räntebärande skulder 
uppgick per 31 december 2023 till 5 628,5 (7
 
535,0) mkr, varav 
0 (0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 132,0 
(140
,0) mkr.
Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per 
31
 
december 2023 framgår av nedanstående tabell.
Kapitalbindningsstruktur 2023-12-31
Löptid Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr
Certifikatprogram 4 000,0 50,0
< 1 år 1 194,0 662,0
1–2 år 1 701,0 1 201,0
2–3 år 1 950,0 950,0
3–4 år 200,0 –
4–5 år 440,0 440,0
5–6 år 321,4 321,4
6–7 år 1 138,0 1 138,0
7–8 år 330,0 330,0
8–9 år 536,1 536,1
9–10 år – –
Summa 11 810,5 5 628,5
Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde. För 
långfristiga räntebärande skulder med fast ränta uppgår under-
värdet till 79,4 (22,1) mkr.
Likvidflöden beräknade per 2023-12-31 
(belopp i mkr)
År
Förfall 
krediter
Ränta 
krediter
Ränta 
derivat Totalt
2024 712,0 240,0 –49,5 902,5
2025 1 201,0 188,0 –32,2 1 356,8
2026 950,0 135,0 –20,8 1 064,2
2027 0,0 109,7 –18,9 90,8
2028 440,0 102,6 –10,7 531,9
2029 321,4 74,5 –6,0 390,0
2030 1 138,0 35,7 –4,3 1 169,4
2031 330,0 23,3 –3,5 349,9
2032 536,1 9,9 – 546,1
Summa 5 628,5 918,8 –145,9 6 401,4
Vid beräkningen av ränta på krediter har antagits oförändrad 
Stibor
 r
änta under kredittiden. Likviditetsflödet för räntederivat 
utgörs av en fast betald del minus en rörlig betald/erhållen del. 105 105
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 106 =====

Vid beräkning av den rörliga delen har Stiborräntan per bok-
slutsdagen använts över hela derivatets löptid.
Kredit- och motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en trans
-
ak
tion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar kon-
cernen en förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras 
endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engage-
manget per motpart är begränsat. 
Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad 
då det inte föreligger någon betydande kreditriskkoncentration 
i
 
förhållande till någon viss kund eller annan motpart. Det största 
kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för är 
knappt 3 procent av koncernens totala hyresintäkter.
Nedskrivningar
Ackumulerade nedskrivningar har skett av 
hyresfordringar enligt följande (se även not 26):
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Hyresfordringar 3 960 4
 
848 2 296 2
 
451
Förväntade kreditförluster –2 201 –2
 
275 –1 369 –1
 
460
Summa hyresfordringar 1 759 2
 
573 927 991
Not 4   Rapport ering per segment
Koncernen 2023 Innerstaden
Stockholm 
närförort Nordväst  Nordost  Sydväst Sydost
Totalt
koncern
Hyresintäkter 57 440 179 851 14 189 89 408 188 638 36 130 565 656
Fastighetskostnader
Driftkostnader –13 919 –55 524 –4 703 –25 023 –45 222 –9 652 –154 043
Underhållskostnader –392 –1 730 –4 –248 –990 –34 –3 398
Fastighetsskatt –1 502 –1 914 –9 –1 269 –868 –520 –6 082
Driftsöverskott 41 627 120 683 9 473 62 868 141 558 25 924 402 133
Värdeförändring
Fastighet, orealiserad –103 786 –353 774 –11 252 –367 830 –224 620 –23 265 –1 084 528
Resultat –62 159 –233 091 –1 779 –304 962 –83 062 2 659 –682 395
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 792 967 3 695 544 802 251 4 201 751 2 209 528 71 204 12 773 245
Nyttjanderättstillgång tomträtt 44 574 81 710 0 0 0 0 126 284
Finansiella anläggningstillgångar 0 119 722 13 0 156 271 0 276 005
Övriga anläggningstillgångar
1) 1 374 3 864 843 4 220 2 502 0 12 803
Övriga kortfristiga fordringar1) 6 053 17 026 3 717 18 595 11 024 0 56 414
Ofördelade tillgångar 0 0 0 0 0 0 247 172
Summa tillgångar 1 844 968 3 917 866 806 824 4 224 566 2 379 325 71 204 13 491 924
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder
1) 11 433 32 159 7 021 35 123 20 822 0 106 557
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 11 433 32 159 7 021 35 123 20 822 0 106 557
Investeringar 9 103 112 062 3 694 20 812 114 965 4 782 265 419
1) Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel.
Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan 
driftsöverskottet 402 132 (361
 
716) kkr och resultatet före skatt –1 044 109 (–138 299) kkr består av central administration –36
 
516 
(–38
 
235) kkr, räntekostnad leasing –4
 
124 (–4
 
725) kkr, finansnetto –142 689 (–79 290) kkr, nedskrivningar finansiella tillgångar –10 632 
(0) kkr, resultat fastighetsförsäljning –75 355 (–87) kkr, andel intresseföretag och joint ventures 35 929 (–1 181) kkr och orealiserad 
värde
 f
örändring –1 212 854 (–376 498) kkr.
106 106
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 107 =====

Koncernen 2022 Innerstaden
Stockholm 
närförort Nordväst  Nordost  Sydväst Sydost
Totalt
koncern
Hyresintäkter 54
 
832 188
 
440 13
 
320 165
 
855 83
 
747 3
 
708 509
 
903
Fastighetskostnader
Driftkostnader –12
 
345 –58
 
175 –4
 
515 –37
 
468 –23
 
295 –1
 
992 –137
 
790
Underhållskostnader –484 –2
 
140 –36 –637 –279 0 –3
 
576
Fastighetsskatt –1
 
486 –2
 
227 –215 –1
 
514 –1
 
242 –137 –6
 
821
Driftsöverskott 40
 
517 125
 
898 8
 
555 126
 
236 58
 
931 1
 
579 361
 
716
Värdeförändring
Fastighet, orealiserad –33
 
272 –264
 
695 3
 
664 –257
 
931 –45
 
322 –5
 
778 –603
 
334
Resultat 7
 
245 –138
 
797 12
 
219 –131
 
695 13
 
609 –4
 
199 –241
 
618
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 1
 
888
 
061 5
 
383
 
675 1
 
003
 
598 4
 
698
 
924 2
 
319
 
931 423
 
995 15
 
718
 
184
Nyttjanderättstillgång tomträtt 44
 
430 112
 
288 0 0 0 0 156
 
718
Finansiella anläggningstillgångar 0 116
 
441 74
 
072 0 221
 
598 0 412
 
111
Övriga anläggningstillgångar1) 1 207 5  120 662 3  855 2  202 430 13  476
Övriga kortfristiga fordringar1) 13 681 58  041 7  506 43  698 24  955 4  871 152  752
Ofördelade tillgångar 0 0 0 0 0 0 99
 
795
Summa tillgångar 1
 
947
 
379 5
 
675
 
565 1
 
085
 
838 4
 
746
 
477 2
 
568
 
686 429
 
296 16
 
553
 
036
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder
1) 16 363 69  418 8  977 52  263 29  846 5  826 182  693
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 16
 
363 69
 
418 8
 
977 52
 
263 29
 
846 5
 
826 182
 
693
Investeringar 3
 
328 127
 
510 205
 
232 116
 
885 107
 
722 454 561
 
131
1) Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel.
Not 5  Hyresintäkter
2023-12-31  
Kontraktsförfallostruktur
Antal  
kontrakt
Kontrakts- 
värde
Andel av  
värdet
Kommersiellt, löptid
År 2024 215 6 484 1%
År 2025 25 4 813 1%
År 2026 25 4 767 1%
År 2027 22 21 287 4%
Övriga1) 13 93 898 18%
Summa lokaler 300 131 249 26%
Vakanta lokaler 22 798
Interna kontrakt 11 3 117 1%
Ombyggnadsprojekt 3 2
Bostäder 3 148 368 733 72%
Garage och p-platser 1 040 10 676 2%
Summa
1)  Övervägande del avser kontraktsvärde för 15-årigt hyresavtal (tom 2029-11-
30) med hyresgäst Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Täby, 
15-årigt hyresavtal (tom 2031-04-21) med hyresgäst Vardaga AB avseende 
äldreboende i Farsta, 15-årigt hyresavtal (tom 2030-12-31) med hyresgäst 
Vardaga Silverhemmet AB avseende äldreboende i Täby, 15-årigt hyresavtal 
(tom 2031-11-30) med hyresgäst Frösunde Omsorg AB avseende äldre
-
boende i Sollentuna, 20-årligt hyresavtal (tom 2037-02-28) med hyresgäst 
Stockholms Kommun avseende LSS-boende i Stockholm, 15-årigt hyres
-
avtal (tom 2036-04-14) med Vardaga Nytida Omsorg avseende vård- och 
omsorgsboende i Österåker, 15-årigt hyresavtal (tom 2036-05-03) med 
Humana Omsorg avseende äldreboende i Vallentuna, 20-årigt hyresavtal 
(2039-04-04) med Salems Kommun avseende vårdboende i Salem samt 
20-årigt hyresavtal (tom 2037-04-30) med Attendo Sverige AB avseende 
äldreboende i Norrtälje.
Det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgäs-
ten svarar för är lite mindre än 3 procent av koncernens totala 
hyresintäkter.
107 107
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 108 =====

Not 6   Hyr esintäkter per kontraktsgrupp
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Bostäder 422 561 384
 
803 195 126 183
 
740
Lokaler, övriga 28 787 31
 
123 21 323 19
 
773
Lokaler, samhällsfastigheter 108 664 87
 
592 – –
Garage och p-platser 12 051 11
 
657 6 107 6
 
313
Koncerninterna tjänster – – 26 252 23
 
411
Övriga intäkter – – 1 942 2
 
397
Outhyrt, interna kontrakt med 
mera –6 408 –5
 
272 –5 742 –4
 
592
Summa 565 655 509
 
903 245 008 231
 
437
Not 7  Driftkostnader
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Värmekostnader 20 285 19
 
237 9 486 8
 
484
Fastighetsskötsel 81 483 71
 
859 40 953 37
 
539
Fastighetsadministration 40 389 35
 
771 37 759 30
 
163
Övriga driftkostnader 11 887 10
 
923 6 489 9
 
031
Summa 154 044 137
 
790 94 687 85
 
217
Not 8  Anställda och personalkostnader
Koncernen Moderbolaget
Antal anställda 2023 2022 2023 2022
Medeltal anställda 46 49 46 49
Varav kvinnor 20 20 20 20
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 
har kostnadsförts enligt följande:
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Löner och ersättningar 36 203 36
 
527 36 203 36
 
527
Sociala kostnader 19 302 19
 
408 19 302 19
 
408
(varav pensionskostnader) 7 496 (7
 
625) 7 496 (7
 
625)
Årets debiterade ITP-premier exklusive premier för vd uppgår till  
2
 
436 (2
 
745) kkr. Se även not 2.11 angående redovisning av ITP-
plan hos Alecta. Av koncernens och moderbolagets pensions-
kostnader avser 1
 
161 (1
 
088) kkr vd samt 1
 
553 (1
 
625) kkr övriga 
ledande befattningshavare.
Styrelsen i Heba består av 5 (5) ledamöter. Övriga ledande 
befattningshavare var under året totalt 6 (6).
Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter 
med flera och övriga anställda har kostnadsförts enligt följande:
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Styrelseordförande 510 475 510 475
Styrelseledamöter 920 880 920 880
Vd 4 142 4
 
256 4 142 4
 
256
Övriga ledande befattnings
-
havare, 5 (5) st 5 835 5
 
648 5 835 5
 
648
Övriga anställda, 42 (41) st 24 796 25
 
268 24 796 25
 
268
Summa 36 203 36
 
527 36 203 36
 
527
Styrelsens ordförande och övriga ledamöter
Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämmans beslut utgått 
med 1
 
430 (1
 
355) kkr varav 510 (475) kkr till styrelsens ord
-
f
örande Lennart Karlsson och med 230 (220) kkr vardera till sty-
relseledamöterna Tobias Emanuelsson, Lena Hedlund, Christina 
Holmbergh och Johan Vogel. Någon rörlig ersättning eller andra 
förmåner förekommer ej för styrelsen.
Arvodet utbetalas halvårsvis i efterhand med 50 procent i 
december och 50 procent efter nästa års bolagsstämma. Något 
särskilt arvode för kommittéarbete utgår ej.
Verkställande direktör
Till vd Patrik Emanuelsson har utgått lön och andra beskatt-
ningsbara förmåner med totalt 4
 
283 kkr. Någon rörlig ersättning 
har ej utgått. Beskattningsbara förmåner utöver lön till vd har 
utgått totalt med totalt 165 (151) kkr. För vd utgår pensions
-
pr
emie och sjukförsäkring om 28 procent av den fasta månads-
lönen. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2023 
uppgick totalt för vd till 1
 
161 (1
 
088) kkr. 
Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 
6
 
månader och från bolagets sida 12 månader. Vid uppsägning 
från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till 
sex månaders kontant lön. Vid uppsägning från verkställande 
direktörens sida utgår inget avgångsvederlag. Styrelsen fattar 
beslut om vd:s lön och övriga villkor.108 108
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 109 =====

Övriga ledande befattningshavare
Till andra ledande befattningshavare, fem personer, har utgått 
beskattningsbara förmåner utöver lön med totalt 461 (398) kkr. 
Förmånsbestämd pension utgår enligt ITP-plan. Pensionsåldern 
är 65 år och pensionskostnaden 2022 uppgick till 1
 
188 (1
 
355) 
kkr. Den premiebestämda pensionskostnaden 2023 uppgick till 
364 (270) kkr.
Könsfördelning bland ledande befattningshavare
Koncern och moderbolag 2023 2022
Andel kvinnor
Styrelse 40% 40%
Ledande befattningshavare 67% 67%
Sjukfrånvaro
Koncern och moderbolag 2023 2022
Total sjukfrånvaro 2% 3%
– sjukfrånvaro för kvinnor 2% 2%
– sjukfrånvaro för män 2% 3%
– anställda –29 år 4% 2%
– anställda 30–49 år 2% 3%
– anställda 50 år– 1% 3%
Not 9   Nyttjander ättstillgångar och  
leasingskuld
Koncernen
2023 2022
Ingående värde 1 januari 2023 156 733 157
 
500
Årets förändring 2 584 –767
Avgår sålda fastigheter –33 033 –
Summa 126 284 156
 
733
Alla leasingavtal som är längre än 12 månader ska enligt IFRS 16 
redovisas i rapport över finansiell ställning i koncernen. Standar-
den omfattar även redovisning av tomträttsavtal. Heba:s tomt-
rättsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där Heba är 
leasetagare. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa 
omfattning och avser främst kontorsinventarier. Tomträttsavta-
len upptas till ett beräknat nuvärde av framtida avgälder. Vid 
nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonterings-
ränta om 3 procent. Se även not 1, redovisnings- och värderings-
principer.
Förfallostruktur leasingskulder
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Förfallotidpunkt 1 år 1 108 – 1 108 –
Förfallotidpunkt 2–5 år 1 042 3
 
703 297 1
 
791
Förfallotidpunkt efter 5 år 1 639 1
 
022 1 090 657
Sålda fastigheter – – – –
Summa 3 789 4
 
725 2 495 2
 
448
Not 10  Central administration
I kostnaderna för central administration ingår bland annat 
 k
ostnader för koncernledning, styrelse, data, marknadsföring, 
börskostnader, finansiella rapporter, revisionsarvoden samt 
avskrivningar på kontorsinventarier.
Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Revisionsuppdraget 2 179 2
 
190 2 179 2
 
190
Revisionsverksamhet utöver 
revisionsuppdraget 313 113 – –
Övriga tjänster 402 114 402 114
Summa 2 894 2
 
417 2 581 2
 
304
Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och 
koncernredovisningen och bokföringen samt revision och annan 
granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. 
Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på 
bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde 
som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genom-
förande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga 
uppdrag.
Not 11  Resultat fastighetsförsäljning
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Resultat vid avyttring av 
 
fastigheter –75 355 –86 –31 880 –
Summa –75 355 –86 –31 880 –
109 109
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 110 =====

Not 12  Finansiella intäkter
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Utdelning på aktier i dotter
-
företag – – 750 000 –
Utdelning allframtidsbrand
-
försäkring 747 1
 
169 747 1
 
169
Ränteintäkter 8 660 1
 
279 8 287 738
Ränteintäkter, intresseföretag 24 928 22
 
184 7 680 13
 
887
Ränteintäkter, koncernföretag – – 90 507 63
 
059
Summa 34 335 24
 
632 107 220 78
 
852
Not 13  Räntekostnader
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Räntekostnader, kreditinstitut 179 178 106
 
791 63 848 68
 
225
Aktiverade ränteutgifter –2 216 –2
 
925 –2 216 –2
 
925
Räntekostnader, dotterbolag – – 19 039 7
 
348
Övriga räntekostnader 63 56 16 12
Summa 177 024 103
 
922 80 687 72
 
660
Not 14  Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter
Värdeförändringen totalt under året uppgick till –1 084 528 
(–603 335) kkr, motsvarande –6,9 (–4,1) procent. Årets värdeför-
ändring om –6,9 procent beror främst på en låg transaktionsnivå 
och högre avkastningskrav på bostadsfastigheter i Stockholms-
regionen. Samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive fastigheter 
under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga 
skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av 
Savills Sweden AB samt Novier Real Estate AB per årsbokslutet. 
Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det 
vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status 
och hyres- och marknadssituation. Som huvudmetod vid värde-
ringen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkyl-
mässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- till tioårig 
kalkylperiod med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt mark-
nadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är indivi-
duella per fastighet beroende på analys av genomförda transak-
tioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och 
analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom 
respektive delmarknad. Avkastningskrav på hyresfastigheter 
motsvarar 3,2 procent i snitt och på samhällsfastigheter 4,2 
procent i snitt. För mer information se även sidorna 74–75 samt 
not 18.
Räntederivat
Värdeförändring räntederivat uppgick till –128 326 (226 837) kkr. 
Under 2023 uppstod ett övervärde i derivatportföljen till följd av 
höjda marknadsräntor. 
Samtliga räntederivat värderas enligt IFRS värderingshierarki 
nivå 2. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeföränd-
ringar redovisas löpande i rapport över totalresultat.
Not 15  Bokslutsdispositioner
Moderbolaget
2023 2022
Överavskrivning på inventarier –868 –544
Koncernbidrag –49 399 12
 
548
Summa –50 267 12
 
004
110 110
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 111 =====

Not 16  Skatt
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Aktuell skatt
Årets skattekostnad – –183 – –
Skatt hänförlig till tidigare år 338 13 – –
Uppskjuten skatt
Obeskattade reserver i koncernföretag 2 072 –479
Finansiella instrument 26 435 –46
 
728 26 435 –46
 
728
Underskottsavdrag –1 343 –2
 
417 11 084 –13
 
384
Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde 304 285 51
 
875 –4 087 –17
 
314
Summa 331 788 2
 
081 33 432 –77
 
426
Redovisat resultat före skatt –1 044 089 –138
 
299 585 898 317
 
087
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% 215 082 28
 
490 –120 695 –65
 
320
Skatt hänförlig till tidigare år 338 13 – –
Skatteeffekt ränteavdragsbegränsning –15 175 –1
 
966 5 307 9
 
220
Skattefri anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag – 142 861 –
Återföring uppskjuten skatt vid försäljning 135 261 – – –
Underskottsavdrag tidigare år –2
 
294 – –3
 
099
Ej redovisad uppskjuten skatt på temporära skillnader –7 534 –2
 
757 – –
Skatteffekt av ej bokförd skattepliktig intäkt –18
 
565 6 169 –18
 
565
Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 176 836 159 831
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –2 571 –525 –369 –493
Övriga skattemässiga justeringar 6 210 –1
 
151 – –
Summa 331 788 2
 
081 33 432 –77
 
426
Effektiv skattesats 31,8% 1,5% –5,7% 24,4%
Not 17  Balanserade utgifter
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 12 447 11
 
852 12 447 11
 
852
Investeringar 0 595 0 595
Utgående anskaffningsvärde 12 447 12
 
447 12 447 12
 
447
Ingående ackumulerade 
 
avskrivningar –6 060 –5
 
050 –6 060 –5
 
050
Årets avskrivningar –1 055 –1
 
010 –1 055 –1
 
010 
Utgående ackumulerade 
avskrivningar –7 115 –6
 
060 –7 115 –6
 
060 
Utgående planenligt restvärde 5 332 6
 
387 5 332 6
 
387
111 111
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 112 =====

Not 18  Förvaltningsfastigheter
Koncernen
2023 2022
Förvaltningsfastigheter
Ingående balans 15 718 184 14
 
673
 
119
Investeringar 327 367 1
 
648
 
400
Försäljningar –2 187 777 –
Orealiserad värdeförändring –1 084 529 –603
 
335
Utgående balans 12 773 245 15
 
718
 
184
Taxeringsvärden
Byggnader 4 059 040 4
 
681
 
282
Mark 2 395 881 2
 
903
 
409
Varav mark tomträtter –523 779 –665
 
011
Summa 5 931 142 6
 
919
 
680
Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skatte-
mäs
sigt som lagertillgångar.
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyres
-
intäk
ter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras 
som förvaltningsfastigheter.
Fastighetsbeståndet utgörs av bostadsfastigheter i Stock-
holmsregionen, Uppsala och Enköping samt tio vårdfastigheter 
och ett LSS-boende. Merparten av fastigheterna är uppförda 
under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Närmare 90 procent av 
beståndet utgörs av antingen nybyggda fastigheter eller fastig-
heter renoverade till nyskick. Renoveringsarbetet har fortsatt i 
hög takt under 2023 och summerar man de senaste tio åren har 
Heba genomfört stambyten och renoverat cirka 1 400 lägen
-
het
er.
Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 2 216 (2 925) 
kkr.
Väsentliga åtaganden
Heba har tecknat avtal med bolag kontrollerat av MAMA 
 Management AB a
vseende förvärv av hyreslägenheter i Käll-
berga. Affären genomförs som en så kallad forward fundning där 
Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar totalentreprenad-
kontrakt. Fastigheterna består av 123 hyresrätter. Tillträde har 
skett under november 2022. Upphandling av entreprenader 
pågår. Planerad produktionsstart under 2024 och färdigställande 
2026. Investeringen beräknas uppgå till cirka 373 mkr. 
Fastighetsvärdering
55 fastigheter har externvärderats av Savills Sweden AB eller 
Novier Real Estate AB som båda är oberoende konsultföretag 
med auktoriserade fastighetsvärderare. Två av fastigheterna har 
per balansdagen externvärderats av båda externa och obero-
ende värderare och det redovisade verkliga värdet för dessa två 
fastigheter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna. En 
fastighet som utgör pågående nybyggnadsprojekt har intern
-
v
ärderats av Heba. Syftet med värderingen är att bedöma de 
olika värderingsobjektens marknadsvärde. Med marknadsvärde 
avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av 
värderings
 objek
tet på den öppna marknaden.
Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets 
status, hyres- och marknadssituation.
Värderingen har som huvudmetod utförts genom så kallad 
kassaflödeskalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdes -
ber
äkning av bedömda framtida driftnetton och investeringar. 
Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid 
kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna har en 
femårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även 
gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive del-
marknad. 
Följande antaganden och bedömningar har använts;
•
 Infla
tionstakten har för kalkylperioden antagits till 2,00 
procent per år.
•
 Ny bos
tadshyra för 2024 var vid tidpunkt för värdering redan 
känd för de flesta fastigheterna. För fastigheter där ännu inte 
överenskommelse träffats har hyreshöjningen för 2024 
bedömts till 4,5% för fastigheterna i Enköping och 3% i Norr-
tälje. Värderingsbolaget Novier har höjt bostadshyrorna med 
3% mellan år 2024–2025 medan Savills höjt 3,5%. För åren 
därefter bedöms hyresutvecklningen i huvudsak följa inflatio-
nen. För fastigheter med egensatt hyra har värderarna gjort en 
bedöminng av hyresutvecklningen. För nyligen genomförda 
ROT-projekt och nyproduktion har i de fall där ny förhand-
lingsöverenkommelse tecknats höjning beräknats enligt dessa 
och i annat fall utifrån en bedömd marknadsmässig normhyra. 
För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gäl-
lande kontrakt. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats 
till bedömd marknadshyra.
•
 Långsik
tig ekonomisk vakansgrad har i snitt bedömts till 
0,9
 
procent och varierar inom beståndet mellan 0,1 och 
5,0
 
procent.
• K alkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av 
genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar 
avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I vär-
deringarna används en kalkylränta från 3,8 till 6,4 procent 
med
 
ett snitt på 5,4 procent och ett direktavkastningskrav 
från 1,8 till 4,5 procent med ett snitt på 3,2 procent.
Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastig-
hetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och 
möjligheter bedöms ej föreligga. Samtliga fastigheter är klassi
-
fic
erade i nivå 3 enligt IFRS 13. Se även not 2.10 Segmentsredo
-
visning.
Avkastningskrav, värdeökning och bokfört värde exklusive 
pågående projekt fördelar sig enligt följande:
Område
Direkt
-
avkastning  
(%)
Värde
-
ökning  
(%)
Area  
(kvm)
Bokfört  
värde  
(kr/kvm)
Innerstaden 1,8–4,0 –5,5 26 890 66 700
Stockholm närförort 2,4–4,1 –6,6 75 630 48 900
Nordväst 3,4–4,1 –5,5 16 510 48 600
Nordost 2,7–4,5 –9,7 82 610 50 900
Sydväst 3,5–4,1 –7,8 49 010 45 100
Sydost – –1,1 – –
Summa 1,8–4,5 –6,9 250 650 51 000
Marknadsvärdet på fastigheterna varierar beroende på konjunktur, 
ränteläge med mera, se nedanstående känslighetsanalys:
Parameter Förändring
Värdeförändring 
(mkr)
Inflation +/– 1 %-enhet +1 047/–971
Kalkylränta +/– 0,5 %-enhet –485/+504
Direktavkastningskrav +/– 0,5 %-enhet –1 569/+2 092
Hyresvärde +/– 2 % +299/–307
Drifts- och underhållskostnader +/– 10 % –309/+303
112 112
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 113 =====

Avkastningskrav, kalkylränta, långsiktig vakans samt drift och 
underhåll fördelar sig enligt följande på våra kategorier:
Kategori
Direkt
-
avkastning  
(%)
Kalkyl-
 
ränta (%)
Långsiktig 
vakans (%)
Drift och 
underhåll  
(kr/kvm)
Bostadsfastigheter 1,8–4,1 3,8–6,2 0,1–1,1 325–554
Samhällsfastigheter 4,0–4,5 6,0–6,4 2,0–5,0 170–374
Moderbolaget
2023 2022
Byggnader
Ingående anskaffningsvärde 2 710 393 2
 
536
 
983
Justering anskaffningsvärde – –892
Investeringar 106 352 181
 
318
Omklassificering –7 376 –7
 
015
Försäljningar –235 901 –
Utgående anskaffningsvärde 2 573 468 2
 
710
 
393
Ingående ackumulerade avskrivningar –250 409 –225
 
846
Justering ackumulerade avskrivningar – 892
Försäljningar 30 602 –
Årets avskrivningar –26 993 –25
 
455
Utgående ackumulerade avskrivningar –246 800 –250
 
409
Summa byggnad 2 326 668 2
 
459
 
984 
Mark
Ingående anskaffningsvärde 62 112 62
 
112
Investeringar 3 717 –
Försäljningar –14 469 –
Utgående anskaffningsvärde 51 359 62
 
112
Utgående planenligt värde 2 378 027 2
 
522
 
096
Taxeringsvärden
Byggnader 2 021 022 2
 
294
 
164
Mark 1 696 126 2
 
062
 
573
Varav mark tomträtter –279 321 –379
 
321
Summa 3 337 827 3
 
977
 
416
Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skatte-
mäs
sigt som lagertillgångar. Aktiverad räntekostnad under året 
uppgår till 353 (600) kkr.
Not 19  Inventarier
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 15 703 13
 
358 15 390 13
 
045
Investeringar 3 898 5
 
728 3 898 5
 
728
Försäljningar och utrangeringar –4 448 –3
 
383 –4 448 –3
 
383
Utgående anskaffningsvärde 15 153 15
 
703 14 840 15
 
390
Ingående ackumulerade 
 
avskrivningar –8 614 –8
 
067 –8 301 –7
 
754
Försäljningar och utrangeringar 3 265 2
 
318 3 265 2
 
318
Årets avskrivningar –2 334 –2
 
865 –2334 –2
 
865
Utgående ackumulerade 
avskrivningar –7 683 –8
 
614 –7 370 –8
 
301
Utgående planenligt restvärde 7 470 7
 
089 7 470 7
 
089
Avskrivningar på inventarier har fördelats enligt följande:
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Driftkostnader 1 601 2
 
202 1 601 2
 
202
Central administration 733 663 733 663
Summa 2 334 2
 
865 2 334 2
 
865
Not 20   Andelar i intr esseföretag 
och joint ventures
Företag, org.nr och säte
Ägarandel 
%
Redovisat  
värde 2023
ÅSF 2 AB 
556952-8382, Stockholm 50,0 11 188
VBT Utvecklings AB  
559273-5160, Stockholm 50,0 13
Åke Sundvall i Rosendal 1 AB  
559257-1607, Stockholm 50,0 3 060
Big Valley AB  
559274-0244, Stockholm 50,0 19
Fastighets AB Archipelwald 
559307-3736, Stockholm 50,0 16
Summa 14 296
Koncernen
2023 2022
Redovisat värde vid året början 20 305 291
Förvärv – –
Tillskott 13 062 1 200
Nedskrivningar –13 000 –
Utdelningar –58 000 –
Årets andel av intresseföretags resultat 35 929 18 814
Avyttring – –
Värde vid årets utgång 14 296 20 305
Intresseföretagens finansiella ställning
Årets resultat 
2023
Eget kapital 
2023-12-31
ÅSF 2 AB, 556952-8382 1 083 22 617
VBT Utvecklings AB, 559273-5160 –160 22
Åke Sundvall i Rosendal 1 AB, 559257-1607 –26 889 6 119
Big Valley AB, 559274-0244 –6 132 38
Fastighets AB Archipelwald, 559307-3736 –19 32
113 113
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 114 =====

Not 21   F ordringar hos intresseföretag 
och joint ventures
Fordringar hos intresseföretag 
och joint ventures
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Långfristiga fordringar
JV-projekt Bredäng, Panorama – 115
 
602 – 8
 
000
JV-projekt Vårbergstoppen 155 958 105
 
683 13 975 8
 
795
JV-projekt Rosendal, Uppsala – 55
 
226 – 3
 
852
JV-projekt Skarpnäck 6 – – –
JV-projekt Big Valley 119 691 116
 
428 – –
Övriga långfristiga fordringar – – – –
Summa 275 655 392
 
939 13 975 20
 
646
Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor.
Förfallostruktur långfristiga  
fordringar
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Förfallotidpunkt 1–5 år 155 964 276
 
511 13 795 20
 
946
Förfallotidpunkt > 5 år 119 691 116
 
428 – –
Summa 275 655 392
 
939 13 795 20
 
946
Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffnings-
värde.
Not 22   Andr a långfristiga 
värdepappersinnehav
2023 2022
Redovisat värde vid årets början 25 197 25
 
003
Omklassificering – –
Förvärv 3 509 194
Nedskrivningar –10 633 –
Redovisat värde vid årets utgång 18 073 25
 
197
Heba äger två onoterade aktieinnehav dels Colive AB, dels Nya 
Boendet Development Eftr AB. Aktierna värderas till upplupet 
anskaffningsvärde samt förvärvskostnader.
Vid nedskrivningsprövning av akiteinnehaven per 31 december 
2023 identifierades ett nedskriningsbehov om 10 633 kkr (–) 
i
 
Colive AB till följd av ändrade marknadsförutsättningar.
Not 23  Övriga långsiktiga fordringar
2023 2022
Övriga långsiktiga fordringar 31 638 19
 
154
Summa 31 638 19
 
154
Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffnings-
värde. I beloppet ingår fordran på säljare. Fordran förfaller till 
betalning i oktober 2025. 
2023 2022
Ingående balans 19 154 6
 
625
Tillkommande 30 000 19
 
154
Avgående –17 516 –6
 
625
Utgående balans 31 638 19
 
154
114 114
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 115 =====

Not 24  Aktier i dotterföretag
Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag
Direktägda dotterföretag Org nr/Säte/Verksamhet Antal
Andel  
(%)
Bokfört  
värde
Eget  
kapital
Heba Förvaltnings AB 556601-0657, Stockholm 1
 
000 100 270 757
Heba Stockholm AB 556793-0374, Stockholm 1
 
000 100 7 090 282 271
Heba Hyresrätten AB 556861-6121, Stockholm 500 100 4 700 3 219
Heba Bostads AB 559067-9543, Stockholm 500 100 50 3 684
Heba Hyreshus AB 559099-4207, Stockholm 500 100 6 212 4 186
Heba Hyresfastigheter AB 559152-9358, Stockholm 500 100 4 510 1 392
Heba Bostadsfastigheter AB 559183-3727, Stockholm 500 100 50 2 831
Heba Hyreslägenheter AB 559183-3610, Stockholm 500 100 2 135 1 961
Heba Fastighetsutveckling AB 559239-0115, Stockholm 500 100 25 53 418
Heba Fastighetsutvecklling Söderort AB 559272-3570, Stockholm 500 100 150 4 452
Heba Förvaltning 10 AB 559325-3973, Stockholm 500 100 50 1 025
Heba Förvaltning 11 AB 559336-6064, Stockholm 500 100 650 410
Heba Equity AB 559345-5776, Stockholm 500 100 20 050 9 187
Heba Foxtrot AB 559408-0854, Stockholm 25
 
000 100 25 536 647
Summa 45 967
Dotterföretag underkoncerner Org nr/Säte/Verksamhet Antal
Andel 
(%)
Bokfört 
värde
Eget  
kapital
Heba Hägernäs Strand AB 556694-1786, Stockholm 1
 
000 100 7 221 13 740
Heba Liljeholmsplan AB 556675-5509, Stockholm 1
 
000 100 586 23 084
Heba Huddinge AB 556988-2508, Stockholm 500 100 50 107 358
Heba Råcksta AB 556847-7730, Stockholm 500 100 25 803 4 532
Heba Farsta AB 556866-2794, Stockholm 500 100 129 096 16 629
Heba Enhagen AB 556896-7466, Stockholm 50
 
000 100 43 289 14 389
Heba Viby AB 556987-6260, Stockholm 500 100 64 232 14 138
Heba Flemingsberg AB 556950-2163, Stockholm 500 100 58 660 44 307
Heba Enköping Ilian AB 559334-6595, Stockholm 25
 
000 100 23 256 935
Heba Romberga Enköping AB 559194-9036, Stockholm 500 100 43 711 3 258
Heba Tullinge AB 559075-2753, Stockholm 50
 
000 100 18 999 10 933
Heba Årstaberg 556829-1016, Stockholm 1
 
000 100 3 798 2 530
Heba Tibble AB 556877-6024, Stockholm 500 100 104 556 10 348
Heba Salem AB 556957-5763, Stockholm 4
 
000 100 96 009 6 661
Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 559159-9898, Stockholm 50
 
000 100 6 729 6 915
Heba Norr 1 AB 559090-6607, Stockholm 50
 
000 100 21 959 981
Heba Norrtälje AB 559041-8504, Stockholm 50
 
000 100 52 243 5 573
Heba Silverdal AB 559160-5943, Stockholm 500 100 20 667 11 124
Heba Norr 2 AB 559142-6407, Stockholm 1
 
000 100 8 194 506
Heba Täby Park AB 559107-8372, Stockholm 500 100 63 921 22 999
Heba Österåker AB 556951-8003, Stockholm 50
 
000 100 16 206 4 436
Heba Gråalen 1 AB 559041-8538, Stockholm 50
 
000 100 3 648 13 003
Heba Valletuna Blå AB 559152-8939, Stockholm 50
 
000 100 75 501 1 280
Heba Liljefors Torg AB 556802-9747, Stockholm 5
 
000 100 280 707 11 770
Heba Sittesta Gul AB 559323-7687, Stockholm 25
 
000 100 5 600 60
Heba Sittesta Vit AB 559332-6001, Stockholm 25
 
000 100 2 138 96
Heba Sittesta Röd AB 559332-6027,Stockholm 25
 
000 100 3 253 54
Heba Close to Home Coworking AB 559461-4231, Stockholm 50 000 500 50 50
Heba Gränby Bostad AB 559262-8472, Stockholm 1
 
000 100 300 1 031
Summa 1 180 382
115 115
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 116 =====

Not 25   Långfris tiga fordringar och skulder hos koncernföretag
Moderbolaget
2023 2022
Fordringar vid årets början 3 983 580 3
 
794
 
192
Amortering –1 150 153 –917
 
380
Ny utlåning 109 905 1
 
106
 
768
Summa 2 943 332 3
 
983
 
580
Moderbolaget
2023 2022
Skulder vid årets början 384 390 611
 
464
Amortering –117 384 –364
 
855
Ny inlåning 1 000 576 137
 
780
Summa 1 267 582 384
 
390 
Specifikation fordringar hos koncernföretag
Moderbolaget
2023 2022
Heba Bostads AB 29 316 128
 
319
Heba Bostadsfastigheter AB 26 007 20
 
452
Heba Enköping Ilian AB 13 339 0
Heba Romberga Enköping AB 225 111 210
 
172
Heba Equity AB 9 362 5
 
284
Heba Fastighetsutveckling AB 89 120 269
 
666
Heba Fastighetsutveckling i Söderort AB 120 434 117
 
536
Heba Flemingsberg 274 783 289
 
575
Heba Foxtrot AB 0 400
Heba Förvaltnings AB 34 994 34
 
152
Heba Förvaltning 10 AB 295 221 583
 
665
Heba Förvaltning 11 AB 64 533 55
 
368
Heba Gråalen AB 2 921 0
Heba Gränby Bostad AB 283 4
 
263
Heba Hyresfastigheter AB 131 012 130
 
114
Heba Hyreshus AB 174 489 173
 
134
Heba Hyreslägenheter AB 379 503 541
 
362
Heba Hyresrätten AB 291 216 247
 
786
Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 12 949 14
 
636
Heba Liljefors Torg AB 0 17
 
739
Heba Norr 1 AB 45 556 44
 
456
Heba Norr 2 AB 3 831 3
 
739
Heba Norrtälje AB 981 0
Heba Nyköping Jakten AB 0 69
 
112
Heba Nyköping Lidret AB 0 28
 
806
Heba Silverdal AB 143 054 147
 
795
Heba Stockholm AB 0 268
 
501
Heba Tullinge AB 31 626 35
 
460
Heba Täby Park AB 336 981 342
 
502
Heba Uppsala Kv E2 AB 0 1
 
189
Heba Österåker AB 198 567 198
 
396
Heba Sittesta Gul AB 4 115 0
Heba Sittesta Vit AB 1 133 0
Heba Sittesta Röd AB 2 894 0
2 943 332 3
 
983
 
580
Specifikation skulder hos koncernföretag
Moderbolaget
2023 2022
Heba Enhagen AB 20 563 14
 
420
Heba Enköping Ilian AB 0 97
Heba Farsta AB 50 416 41
 
780
Heba Foxtrot AB 506 622 0
Heba Gråalen 1 AB 0 6
 
682
Heba Huddinge AB 53 359 33
 
923
Heba Hägernäs Strand AB 24 134 21
 
914
Heba Hökarängen AB 0 88
 
877
Heba Liljeholmsplan AB 82 840 81
 
341
Heba Liljefors Torg AB 50 402 0
Heba Norrtälje AB 0 15
 
384
Heba Råcksta AB 14 923 13
 
217
Heba Salem AB 93 039 13
 
657
Heba Stockholm AB 115 870 0
Heba Tibble AB 94 334 20
 
527
Heba Vallentuna Grön AB 0 6
 
344
Heba Vallentuna Blå AB 148 631 22
 
668
Heba Viby AB 9 850 1 783
Heba Årstaberg AB 2 600 1
 
775
1 267 582 384
 
390
Fordringar och skulder hos koncernföretag löper med ränta på 
marknadsmässiga villkor.
Med marknadsmässiga villkor har Heba antagit den ränta 
(snitt) mot koncernbolagen som moderbolaget lånar från extern 
part.
116 116
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 117 =====

Not 26  Hyresfordringar
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Hyresfordringar 3 960 4
 
848 2 296 2
 
451
Osäkra fordringar
Reserv vid årets början 2 275 2
 
119 1 460 1
 
292
Sålda fastigheter –334 – – –
Årets reserveringar 486 342 65 231
Återförda reserveringar –184 –159 –115 –57
Konstaterade förluster –42 –27 –42 –6
Reserv vid årets slut 2 201 2
 
275 1 369 1
 
460
Summa 1 759 2
 
573 927 991
Förfallostruktur hyresfordringar
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Förfallet belopp 2 775 3
 
800 1 456 1
 
991
Varav förfallna 0–90 dgr 327 968 136 145
Varav förfallna 90–180 dgr 221 359 11 148
Varav förfallna 180 dgr 2 227 2
 
473 1 309 1
 
698
Reserv för förväntade kreditför-
luster 2 201 2
 
275 1 369 1
 
460
Summa 574 1
 
525 87 531
Hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde efter 
avdrag för förväntade kreditförluster som bedöms individuellt.
Not 27  Övriga fordringar
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Skattefordringar 3 171 1
 
052 903 923
Momsfordran 1 185 1
 
370 1 185 1
 
370
Övriga fordringar 32 849 962 892 284
Fordran koncernföretag – – 776 876 –
Summa 37 204 3
 
384 779 856 2
 
577
Not 28   F örutbetalda kostnader 
och upplupna intäkter
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Upplupna intäkter 4 040 52
 
677 181 –
Förutbetalda räntekostnader 7 843 13
 
013 6 159 10
 
643
Förutbetalda leasingavgifter 937 1
 
166 615 596
Förutbetalda övriga kostnader 4 631 8
 
846 4 134 3
 
213
Summa 17 451 75
 
702 11 089 14
 
452
Not 29  Likvida medel
Likvida medel uppgår till 247 172 (100 751) kkr i koncernen och 
246 455 (99 992) kkr i moderbolaget och består av bank
 till
 godo
-
ha
vanden per bokslutsdagen. Tillgodohavandet redovisas till 
nominellt värde. 
Not 30  Eget kapital
Aktiekapital Antal, tusental Kkr Röster à
Summa röster 
tusental
Serie A 15 981 3 329 10 159 806
Serie B 149 139 31 071 1 149 139
Summa 165 120 34 400 308 946
Heba Fastighets AB äger vid årets utgång 16 000 aktier av 
serie
 
B (–). Vid årets utgång uppgick antal utestående aktier 
till
 
165
 
104 000 (165 120 000). Vägt antal utestående aktier 
för 
 
perioden 2023-01-01 – 2023-12-31 uppgick till 165 116 734 
(165
 
120 000). Resultat per aktie uppgick till –4,31 (–0,82) kr 
för
 
koncernen och 3,75 (1,45) kr för moderbolaget.
Styrelsen och vd har föreslagit att till bolagsstämmans för
-
f
ogande stående vinstmedel om 2
 
127
 
874 mkr disponeras på 
 f
öljande sätt: Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie, totalt 
85
 
854 mkr. I ny räkning överföres 2
 
042
 
020 mkr.
Not 31  Obeskattade reserver
Moderbolaget
2023 2022
Överavskrivningar på maskiner och inventarier 2 716 1
 
848
2 716 1
 
848
117 117
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 118 =====

Not 32  Skulder
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år 711 967 1
 
732
 
000 528 500 1
 
505
 
000
(varav checkräkningskredit) (0) (0) (0) (0)
Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt  
inom ett år 106 557 130
 
353 129 850 52
 
095
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt 1–5 år 2 591 000 3
 
025
 
967 1 253 250 2
 
246
 
250
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år 2 325 509 2
 
777
 
050 976 259 874
 
150
Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt  
efter 5 år – – – –
Summa exkl uppskjuten skatteskuld, leasingavtal och 
 
räntederivat 5 735 033 7
 
665
 
370 1 887 859 4
 
677
 
495
Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivat-
ins
trument.
Not 33  Räntebärande skulder
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Ingående värde 7 535 017 6
 
025
 
000 4 625 400 4
 
376
 
250
Förändring långfristiga fastighetslån –36 507 1
 
563
 
017 –40 891 329
 
150
Förändring kortfristiga fastighetslån –32 033 182
 
000 11 500 155
 
000
Förändring företagscertifikat –890 000 –535
 
000 –890 000 –535
 
000
Förändring obligationer –948 000 300
 
000 –948 000 300
 
000
Förändring checkräkningskredit –  – – –
Utgående värde 5 628 476 7
 
535
 
017 2 758 009 4
 
625
 
400
Limit checkräkningskredit uppgår till 131 975 (140 000) kkr. Beträffande räntebärande skulder se 
ä
ven not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.
Not 34  Övriga skulder
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Personalens källskatt och sociala avgifter 2 194 2
 
301 2 194 2
 
301
Moms 355 111 17 1
 
467
Skulder till koncernföretag – – 86 675 –
Övriga poster 3 484 22
 
922 1 134 548
Summa 6 033 25
 
334 90 020 4
 
316
Not 35  Uppskjuten skatteskuld
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Skatt avseende:
Obeskattade reserver i koncernföretag
Ingående balans 2 632 396
Förvärv via bolag – 1
 
757
Förändring rapport över totalresultat –2 072 479
Utgående balans 560 2
 
632
Finansiella instrument
Ingående balans 46 922 194 46 922 194
Förändring rapport över totalresultat –26 435 46
 
728 –26 435 46
 
728
Utgående balans 20 487 46
 
922 20 487 46
 
922
Underskottsavdrag
Ingående balans –38 326 –40
 
743 –11 653 –27
 
037
Förändring rapport över totalresultat 1 343 2
 
417 –11 086 13
 
384
Utgående balans –36 983 –38
 
326 –22 739 –13
 
653
Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och 
 
skattemässiga värde
Ingående balans 1 953 164 1
 
883
 
847 202 553 187
 
239
Förändring rapport över totalresultat –358 154 –51
 
875 4 089 17
 
314
Försäljning via bolag –24 135 –
Förvärv via bolag 9 683 76
 
787
Utgående balans 1 580 558 1
 
908
 
759 206 642 204
 
553
Avgår tillgångsförvärv bolag
Ingående balans –254 789 –178
 
067
Årets försäljningar 26 096 –
Årets förvärv –9 683 –76
 
722
Utgående balans –238 376 –254
 
789
Summa utgående balans 1 326 246 1
 
709
 
603 204 390 237
 
822
Samtliga skattemässiga underskottsavdrag ingår i redovisad skattefordran. Underskottsavdrag 
utgörs av tidigare års förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästa år och 
nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster.
118 118
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 119 =====

Not 36  Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Upplupna lönerelaterade kostnader 6 072 6
 
413 6 072 6
 
413
Upplupna räntor 9 915 9
 
444 1 943 6
 
387
Vilande stämpelskatt 11 943 11
 
943 – –
Förutbetalda hyresintäkter 42 311 45
 
615 17 125 19
 
765
Upplupna driftkostnader, el, värme, VA 4 612 7
 
110 2 397 3
 
061
Övriga interimsskulder 7 024 10
 
733 3 593 3
 
968
Summa 81 877 91
 
258 31 130 39
 
594
Not 37  Ställda säkerheter för räntebärande skulder
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Fastighetsinteckningar 4 422 348 4
 
489
 
506 1 499 506 1
 
543
 
281
Summa 4 422 348 4
 
489
 
506 1 499 506 1
 
543
 
281
(varav inteckningar i tomträtt) (1 007 825) (1
 
289
 
975) (542 425) (542
 
425)
Not 38  Finansiella tillgångar och skulder
Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. 
Se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.
Finansiella tillgångar 
 värderade till upplupet 
anskaffningsvärde
Finansiella skulder  
och tillgångar värderade 
till verkligt värde  
via resultatet
Finansiella skulder  
och tillgångar värderade 
till upplupet anskaff-
ningsvärde
2023 2022 2023 2022 2023 2022
Fordringar
Derivatinstrument 99 452 227
 
778
Hyresfordringar 1 759 2
 
573
Övriga fordringar 2 849 963
Förutbetalda kostnader och 
 
upplupna intäkter 17 451 75
 
702
Likvida medel 247 172 100
 
751
Skulder
Långfristiga skulder –4 995 472 –5
 
825
 
101
Derivatinstrument
Leverantörsskulder –18 647 –13
 
762
Övriga skulder –713 875 –1
 
752
 
994
Upplupna kostnader och 
 
förutbetalda intäkter –81 876 –91
 
258
Summa 269 231 179
 
989 99 452 227
 
778 –5 809 870 –7
 
683
 
115
Redovisade värden i rapport över finansiell ställning bedöms överensstämma i allt väsentligt med 
verkligt värde. Verkligt värde för derivatinstrument har beräknats enligt IFRS värderingshieraki nivå 
2. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över total-
resultat. Derivatinstrument i form av ränteswappar används för att omvandla rörlig ränta på under-
liggande lån mot fast ränta.
För kort- och långfristiga räntebärande skulder uppgår undervärdet till 79,4 mkr. Beräkningen 
baseras på diskonterade framtida kassaflöden. 
119 119
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 120 =====

Not 39   Tilläggsupplysningar 
till k
assaflödet
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Avskrivningar 3 389 3
 
876 3 389 3
 
876
Vinst vid försäljning av bilar –1 728 –1
 
362 –1 728 –1
 
362
Övriga, ej kassaflödes
-
påverkande poster –4 592 –714 70 1
 
286
Summa –2 930 1
 
800 1 731 3
 
800
Not 40  Förslag till vinstdisposition
Till bolagsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till 
vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande nedan.
Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:
Balanserad vinst Kronor 1 508 544 168
Årets vinst Kronor 619 330 043
Kronor 2 127 874 211
Styrelsen och verkställande direktören föreslår  
att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie Kronor 85 854 080
I ny räkning överföres Kronor 2 042 020 131
Kronor 2 127 874 211
Styrelsens yttrande avseende föreslagen utdelning
Den föreslagna utdelningen uppgår till 85,9 mkr och utgör 
40,0
 
procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men 
före värdeförändringar och poster av engångskaraktär. Styrel-
sens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tid, 
ska uppgå till 40 procent av koncernens resultat efter beräknad 
skatt men före värdeförändringar och poster av engångskarak-
tär. Vid bestämmande av utdelning ska dock även hänsyn tas till 
investeringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resul-
tatpåverkan av poster av engångskaraktär. 
Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditets-
reserver och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens 
 solidit
et till 46,9 procent och moderbolagets soliditet till 32,4 
procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte 
understiga 40 procent.
Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen 
till
 
likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och 
förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att kon-
cernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräck-
ligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter 
den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den före-
slagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen.
Not 41  Händelser efter balansdagen
Under februari 2024 har Heba tecknat avtal om förvärv av två 
samhällsfastigheter i Tyresö. Affären genomförs som en bolags-
affär och tillträde har skett i början av mars 2024. 
Under mars 2024 har avtal tecknats om överlåtelse av det 
med Åke Sundvall Byggnads AB gemensamägda projektet 
Vårbergs
 t
oppen. Affären genomförs som en bolagsaffär och pla-
nerat frånträde är under september 2024 respektive juni 2025.
Under mars 2024 erhöll Heba en förbättrad outlook av Nordic 
Credit Rating, från Negative till Stable outlook. Hebas long-term 
issuer credit rating är nu BBB, Stable outlook.
120 120
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 121 =====

Förslag till vinstdisposition
Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:
Balanserad vinst Kronor 1 508 544 168
Årets vinst Kronor 619 330 043
Kronor 2 127 874 211
Styrelsen och verkställande direktören föreslår  
att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie Kronor 85 854 080
I ny räkning överföres Kronor 2 042 020 131
Kronor 2 127 874 211
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning
Den föreslagna utdelningen uppgår till 85,9 mkr och utgör 
40,0
 
procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men 
före värdeförändringar och poster av engångskaraktär. Styrel-
sens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över 
tiden, ska uppgå till cirka 40 procent av koncernens resultat 
efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av 
engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning ska dock 
även
 
hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov 
och
 
ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av 
poster av engångskaraktär.
Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditets-
reserver och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens 
 solidit
et till 46,9 procent och moderbolagets soliditet till 
32,4
 
procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet 
inte
 
understiga 40 procent. 
Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen 
till
 
likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och 
förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att kon-
cernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräck-
ligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter 
den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den före-
slagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen.
121 121
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 122 =====

Årsredovisningens undertecknande
Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upp-
r
ättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder 
(IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rap-
porterings rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har 
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt Rådet för 
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och 
årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovis-
ningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och före
-
tagets s tällning och resultat, samt att koncernförvaltnings -
ber
ättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande 
översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verk-
samhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker 
och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen 
står inför. Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfat-
tar de områden i Heba Fastighets AB:s årsredovisning vars inne-
håll anges på sidan 126, har godkänts för utfärdande av styrelsen.
Stockholm den 21 mars 2024
Lennart Karlsson
Styrelseordförande
Tobias Emanuelsson 
Styrelseledamot
Lena Hedlund
Styrelseledamot
Christina Holmbergh
Styrelseledamot
Johan Vogel
Styrelseledamot
Patrik Emanuelsson
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 21 mars 2024
Ernst & Young AB
Fredric Hävrén
Auktoriserad revisor
122 122
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 123 =====

Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981 
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen för Heba Fastighets AB (publ) för år 2023 med undan-
tag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 80–87. Bolagets 
årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 88–122 
i
 
detta dokument
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlig-
het med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avse-
enden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per 
den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassa-
flöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen 
har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i 
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finan-
siella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella 
resultat och kassaflöde för året enligt International Financial 
Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och års-
redovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyr-
ningsrapporten på sidorna 80–87. Förvaltningsberättelsen är 
förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens 
övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-
ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och 
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet-
terande rapport som har överlämnats till moderbolagets revi-
sionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) 
artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing 
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa 
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är 
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt 
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes
-
etisk
a ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på 
vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som 
avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhanda-
hållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess 
moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga 
och
 
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. 
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden 
som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse-
fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades 
inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, 
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi 
gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen 
nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska 
läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet 
 R
evisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom 
dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som 
utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga 
fel
 
i
 
årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår 
granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att 
behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för 
vår
 
revisionsberättelse 
Beskrivning av området
Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen 
uppgick den 31 december 2023 till 12 773,2 Mkr och värdeför
-
ändringen till –
1 084,5 mkr. Förvaltningsfastigheter är belopps-
mässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. 
 V
ärderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödes
-
modellen, vilk
et innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. 
Fastig
 het
ernas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje 
fastig
 hets unik
a risk samt gjorda transaktioner på marknaden för 
objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden 
av antaganden och bedömningar som sker i samband med fast-
ighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt bety-
delsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av 
fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisningsprinciper 
och avsnitt om viktiga uppskattningar och antagande för redo-
visningsändamål i not 2.1 samt not 18 Förvaltningsfastigheter.
Hur detta område beaktades i revisionen
I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets process 
för
 
fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera 
 v
ärderingsmetod, modell och indata i de externt och internt 
upprättade 
 v
ärderingarna för ett urval av fastigheter. Urval har 
gjorts utifrån kriterierna risk och storlek. Vi har diskuterat viktiga 
antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansva-
riga och företagsledningen. Vi har gjort jämförelser mot känd 
marknadsinformation. Vi har utvärderat de externa värderarnas 
kompetens och
 
objektivitet. Vi har med stöd av våra värderings-
specialister granskat använd modell för fastighetsvärdering. Med 
stöd av våra värderingsspecialister har vi för ett urval av fastig-
heterna också granskat rimligheten i gjorda antaganden som 
direkt
 a
vkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkost-
nader. Vi
 
har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.
123 123
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 124 =====

Annan information än årsredovisningen 
och koncernredovisningen 
Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-
visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 
1–87 och 128–142. Även ersättningsrapporten för räkenskapsåret 
2023, som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät-
telse, utgör annan information. Det är styrelsen och verkstäl-
lande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo-
visningen omfattar inte denna information och vi gör inget 
 uttalande med bes
tyrkande avseende denna andra information. 
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som 
identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig 
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern
-
r
edovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den 
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om 
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna 
information, drar slutsatsen att den andra informationen inne
-
håller en v
äsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. 
Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret 
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas 
och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen 
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de 
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar 
även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för 
att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte 
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror 
på
 
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo
-
visningen ans
varar styrelsen och verkställande direktören för 
bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. 
De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan 
påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda 
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift til
l
-
lämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören 
avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller 
inte
 
har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel-
sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bola-
gets finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredo-
visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller 
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som 
innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av 
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs 
enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp-
täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter 
kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses 
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för-
väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med 
grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. 
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt 
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under 
hela revisionen. Dessutom:
•
 identifier
ar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig
-
het
er i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig 
dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och 
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och 
inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga 
för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte 
upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är 
högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, 
eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, 
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information 
eller åsidosättande av intern kontroll.
•
 sk
affar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna 
 k
ontroll som har betydelse för vår revision för att utforma 
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omstän-
digheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den 
interna kontrollen.
•
 utv
ärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som 
används och rimligheten i styrelsens och verkställande 
 dir
ektörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande 
upplysningar. 
•  dr ar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk-
s
tällande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid 
upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. 
Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisions-
bevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som 
avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till 
betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksam-
heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäker-
hetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksam-
heten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga 
osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräck-
liga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis 
som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock 
kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag 
inte längre kan fortsätta verksamheten. 
•
 utv
ärderar vi den övergripande presentationen, strukturen 
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, 
däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon-
cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna 
och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
•
 inhämtar vi tillr
äckliga och ändamålsenliga revisionsbevis 
avseende den finansiella informationen för enheterna eller 
affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande 
avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, 
övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt 
ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane-
rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste 
också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, 
däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrol-
len som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har 
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp 
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka 
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits 
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. 
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer 
vi
 
vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för 
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu-
sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, 
och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla 
områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen 
såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning 
om frågan. 
124 124
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 125 =====

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR 
Revisorns granskning av förvaltning och förslaget 
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en 
revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning 
av Heba Fastighets AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till 
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. 
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-
slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter 
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt 
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns 
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och kon-
cernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort 
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. 
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga 
och
 
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner 
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning 
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen 
är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncer-
nens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken 
av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen 
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att 
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska 
 situa
tion, och att tillse att bolagets organisation är utformad så 
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska 
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. 
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen 
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta 
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska 
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed 
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för 
att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon 
styrelse
 ledamot eller v
erkställande direktören i något väsentligt 
avseende:
•
 f
öretagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon för
-
summelse som k
an föranleda ersättningsskyldighet mot 
bolaget, eller
•
 på något anna
t sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, 
 årsr
edovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av 
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, 
är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är för-
enligt med aktiebolagslagen. 
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti 
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige 
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan 
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag 
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt 
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige 
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt 
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av för-
valtningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller 
förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka 
tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår 
professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsent-
lighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana 
åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verk-
samheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild 
betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar 
fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra 
förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvars
-
frihet. Som underlag f
ör vårt uttalande om styrelsens förslag 
till
 
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi 
granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av 
underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är 
 f
örenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och 
 v
erkställande direktören har upprättat årsredovisningen och 
koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig 
 elek
tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § 
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Heba 
 F
astighets AB (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag
-
s
tadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett 
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk 
 
rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation 
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar 
enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet 
 R
evisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Heba Fastig-
hets AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt 
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
 ändamålsenliga som grund f
ör vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret 
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § 
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det 
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande 
direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten 
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor-
ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven 
i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på 
grundval av vår granskning.
125 125
Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

===== SIDA 126 =====