Nasdaq Nordic · annual-report
Årsredovisning 2023
412156 tecken · 3 HTML-del(ar)
Automatiskt nyckeltalsindex
Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.
Omsättning
- hyresgästerna skulle skada Hebas varumärke | och leda till hög omsättning. | Heba strävar efter att vara tillgängliga och när-
- och ersättningar lämnas i not 8. | Omsättning och resultat | Hyresintäkterna ökade till 565,7 (509,9) mkr. Fastighets-
Rörelseresultat
- 880 – | Rörelseresultat 44
Resultat per aktie
- Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer. | Resultat per aktie efter skatt, kr –4,31 –0,82 | Utdelning per aktie (2023 förslag), kr 0,52 0,45
- 120 000). Resultat per aktie uppgick till –4,31 (–0,82) kr | för
- P/E-tal I | Börskursen dividerad med resultat per aktie före skatt. | P/E-tal II
- P/E-tal II | Börskursen dividerad med resultat per aktie efter skatt. | Totalavkastning
Kassaflöde
- Bokfört värde per kvm, kr 50 068 51 344 | Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 252,1 196,6 | Investeringar, mkr 331,2 1 648,8
- Resultat efter skatt –4,31 –0,82 8,93 4,35 4,39 | Kassaflöde 1,53 1,19 1,41 1,14 1,05 | Eget kapital 38,99 43,75 45,38 37,10 33,35
- att bindningstider och köp av derivat optimeras med | hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde | samt att goda lånevillkor och en rationell lånehantering
- utv | eckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor | och en rationell lånehantering erhålles.
- Betald skatt 330 –103 | Kassaflöde från den löpande verksamheten | före förändringar i rörelsekapital 226
- 774 | Kassaflöde från den löpande verksamheten 252
- 426 | Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 772 711 –1
- 096 | Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 878
Likvida medel
- Finansiell ställning | Likvida medel uppgick till 247,2 (100,8) mkr. Det egna | kapitalet uppgick till 6 437,5 (7 224,5) mkr motsvarande
- 659 | Likvida medel 29 247
- 017 | Likvida medel vid årets början 100 751 158
- 768 | Likvida medel vid årets slut 247
- 169 | Likvida medel vid årets början 99
- 161 | Likvida medel vid årets slut 246
- och reglera skulden. | 2.9.1 Likvida medel | Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i
- 2.9.1 Likvida medel | Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i | bank samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid av maxi-
Eget kapital
- Förvaltningsresultat | Ingångsvärden • Upplåna t och eget kapital | •
- Kassaflöde 1,53 1,19 1,41 1,14 1,05 | Eget kapital 38,99 43,75 45,38 37,10 33,35 | Fastigheternas bokförda värde 77,36 95,19 88,87 72,96 61,38
- 709,6 | Eget kapital 6 437,5 7
- 224,5 | Summa skulder och eget kapital 13 625,0 16
- och en rationell lånehantering erhålles. | Finansiering sker i form av eget kapital, checkräknings | -
- Belopp i kkr Not 31 Dec 2023 31 Dec 2022 | EGET KAPITAL OCH SKULDER | Eget kapital 30
- EGET KAPITAL OCH SKULDER | Eget kapital 30 | Aktiekapital 34
- 190 | Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 6
Antal aktier
- Aktiernas fördelning per 31 december 2023 | Antal ägare Andel i % Antal aktier Andel i % | 1–500 3 674 64,96 379 245 0,23
- 304 | Antal aktier vid periodens slut, tusental 165
- 120 | Genomsnittligt antal aktier, tusental 165
- Fastigheternas bokförda värde, kr1) 77,36 95,19 88,87 72,96 61,38 | Antal aktier vid årets slut, tusental 165 104 165
- 120 | Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 117 165
- Resultat efter skatt | Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under | perioden.
- Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till | genomsnittligt antal aktier under perioden. | Eget kapital1)
Antal anställda
- Koncernen Moderbolaget | Antal anställda 2023 2022 2023 2022 | Medeltal anställda 46 49 46 49
- Totalt 3 33% 1 0% 8 50% | Andel av totalt antal anställda 7% 2% 17% | Personer som slutat
- Totalt 10 10% 5 60% 2 0% | Andel av totalt antal anställda 22% 10% 4% | Tabellen visar antal personer som börjat och slutat på Heba, samt andelen kvinnor.
- Kvinnor Män Totalt | Antal anställda 19 21 40 | Totalt erbjudna timmar; Utbildningsprogram 152 168 320
- 405-1 Mångfald och jämställdhet | Antal anställda fördelat per typ av | anställning
- kvinnor | Totalt antal anställda 40 48% 47 40% 51 43% | Tillsvidareanställda 40 48% 47 40% 49 43%
Fulltext
Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3
===== SIDA 1 ===== ÅR.23 ===== SIDA 2 ===== Introduktion Heba i korthet 3 2023 i korthet 4 Vd har ordet 7 Varför investera i Heba 11 Omvärld och strategi Omvärlden och Heba 13 Hebas inriktning på marknaden 14 Hyresregleringen 19 Intervju – Finansiering 21 Strategiskt ramverk 24 Mål för hållbar och lönsam tillväxt 25 Affärsmodell 31 Intervju – Varumärket 32 Bolagsstyrning Ordföranden har ordet 81 Bolagsstyrningsrapport 82 Styrelse 86 Ledning 87 Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse 89 Koncernens räkningar 93 Moderbolagets räkningar 98 Noter 101 Förslag till vinstdisposition 121 Årsredovisningens undertecknande 122 Revisionsberättelse 123 Fem år i sammandrag 127 Hållbarhet Intervju – Hållbar finansiering 36 Hållbarhet i korthet 38 Våra tre fokusområden 39 Vår organisation 41 Vår roll i samhället 43 Vår miljö 47 Verksamhet Våra fastigheter 57 Intervju – Samhällsfastigheter 60 Vårt fastighetsbestånd 63 Fastighetsutveckling 64 Nyproduktion 67 Risker 70 Värdering 74 Marknadsvärdering 75 Hebas aktie 76 Kapitalstruktur och finansiering 78 Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsredovisning 129 Hållbarhetsnoter 132 GRI-index 135 Revisorns yttrande 138 Övrigt Definitioner 139 Fastighetsförteckning 140 Årsstämma 142 Finansiell kalender 142 INTERVJUER Hanna Franzén, CFO Läs intervjun Eva Wase, Kommunikationschef Läs intervjun Andréa Uggla, Finansekonom. Läs intervjun Fredrik Melander, Ansvarig förvaltare för samhällsfastigheter. Läs intervjun Hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen framgår av sidan 129. ===== SIDA 3 ===== Moderna och hållbara bostäder för livets alla faser Heba är en hållbar och långsiktig aktör på fastighetsmarknaden. Vi utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter med centrala lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. Med stark finansiell ställning, stort kunnande och lokal närvaro har vi i över 70 år erbjudit bostäder för människor att trivas i. Vi utvecklar moderna och hållbara bostäder i attraktiva områden med goda kommunikationer, för livets alla faser. Vi skapar värde för både ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Vi arbetar ständigt för att stärka intjäningen och behålla vår starka finan- siella ställning. Heba – en tryggare värd. Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 3 ===== SIDA 4 ===== 2023 i korthet Inflyttningar i nyproduktion I Hebas nyproducerade fastighet i Enköping har h yresgäster flyttat in under 2023. Heba har fler ny pr oduktioner på gång. Läs mer på sidorna 67–69. Ett modernt bestånd Arbetet med Hebas renoveringsprogram har högt tempo. De senaste tio åren har 1 400 lägenheter renove- rats med stambyten och energieffektiviseringar. Från våren 2024 återstår endast 98 lägenheter att renovera. När även dessa är klara år 2028, kommer hela fastighets- beståndet vara modernt. Läs mer på sidorna 64–66. Hållbart pilotprojekt Vi har renoverat 40 lägenheter med hållbara lösningar, för att pröva nya tillvägagångssätt som kan minska klima tpåverkan vid renovering. Läs mer på sidan 34. Heba lanserar coworking Under året har vi gjort förarbetet inför lanseringen av vårt nya coworkingkoncept, Close to home. Läs mer på sidan 23. Heba äger 56 fastigheter varav 46 hyres f astigheter och 10 samhälls - f astigheter, med ett marknadsvärde om 12,8 (15,7) mdkr per 31 december 2023. Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 4 ===== SIDA 5 ===== Nytt ramverk för hållbar finansiering Arbetet med Hebas ramverk för grön och hållbarhets- länk ad finansiering, har belönats med högsta betyg av Morningstar Sustainalytics. Läs mer på sidorna 36–37. Sänkt belåningsgraden med 4 procentenheter Under 2023 har Heba framgångsrikt genomfört tre större fastighetsförsäljningar och därmed kunnat amor- tera banklån och obligationer för nästan två miljarder kronor. Belåningsgraden är nu nere på 44 procent. Läs mer på sidan 21–22. Satsning på samhällsfastigheter Heba har som mål att öka samhällsfastigheternas andel av driftnettot. I slutet av året kom 24 procent av drift - nett ot från samhällsfastigheter. Läs mer på sidorna 58, 60–62. Ökad tillgänglighet för hyresgäster I slutet av år 2023 hade 81 procent av hyresgästerna ladda t ner Hebas boendeapp och får nu information, bokar tvättid och tar emot hyresavier med mera direkt i mobilen. Läs mer på sidan 18, 30. Laddbara p-platser Under året har utrullningen av elbilsladdning på alla våra parkeringsplatser fortsatt. År 2030 ska samtliga p-platser ha möjlighet till elladdning. Läs mer på sida 50–51. Nya finansiella mål Läs mer på sidan 26. Förvaltningsresultat, mkr 270,7 (238,3) Belåningsgrad 44,1 % (47,9) Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 5 ===== SIDA 6 ===== Förvaltningsresultat, mkr 271 Driftsöverskott, mkr 402 Energianvändning graddagskorrigerad, kWh/kvm 81 /zero.tab /five.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab /one.tab/five.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/five.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab 20232022202120202019 mkr Nyckeltal 2023 2023 2022 Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, mkr 565,7 509,9 Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 284,6 282,9 Direktavkastning, % 3,2 2,3 Bokfört värde per kvm, kr 50 068 51 344 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 252,1 196,6 Investeringar, mkr 331,2 1 648,8 Genomsnittsränta, % 2,2 2,3 Förvaltningsmarginal, % 47, 9 46,7 Belåningsgrad, % 44,1 47, 9 Nettobelåningsgrad, % 43,1 48,3 Överskottsgrad, % 71,1 70,9 Hållbarhetsdata Växthusgasutsläpp (Scope 1, 2 och 3), ton CO 2e 5 977 13 176 Miljöcertifierad yta, % 21 21 NKI (genomförs vartannat år) 85,7 – Total sjukfrånvaro , % 2 3 Data per aktie Resultat efter skatt, kr –4,31 –0,82 Utdelning (2023 förslag), kr 0,52 0,45 Börskurs den 31 december, kr 35,45 36,30 Substansvärde (NAV), kr 46,42 52,73 /zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab 20232022202120202019 mkr /zero.tab /three.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab /nine.tab/zero.tab /one.tab/two.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab kWh/slash.tabkvm Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 6 ===== SIDA 7 ===== Konsoliderade och finansierade. Med stigande räntor, ökad inflation, orolig het er i sam- hället och en alltmer konfliktfylld omvärld är det lätt att bli pessimist. Inte minst om man är verksam inom f astighetssektorn, där flera bolag drabbats mycket hårt under 2023. Men i denna minst sagt turbulenta tid står Heba starkt, ja kanske starkare än någonsin. Det kanske låter paradoxalt men under 2023 har vi på flera områ- den lyckats prestera bättre än någonsin tidigar e. ” Rustad för fr amtiden.” Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt7 ===== SIDA 8 ===== D en romerska filosofen Vergilius lär ha varit fader till uttrycket ”Genom svårigheterna mot stjärnorna”. Under ett av fastighetsbranschens allra svåraste år på länge och med ett antal kriser i samhället har vi na vigerat rätt. Vi gör vårt bästa förvaltningsresultat någonsin med 270,7 mkr vilket är en förbättring med 13,6 procent mot föregående år och vi står starkare än någonsin tidigare. Vi har gått från en belåningsgrad på 48 procent ner till 44 procent genom ett antal strategiskt gjorda försälj- ningar av nästan helt obelånade fastigheter med relativt lägre avkastningsgrad. Vi har fått bra betalt, 2 miljarder sammanlagt. Det finns inget behov av att ta in ytterligare kapital, utan vi står finansiellt starka även om det höga ränteläget kan komma att bestå en längre tid. Vi sätter fler rekord. Överskottsgraden 71 procent, är den bästa någonsin. Energianvändningen 81 kWh/kvm är rekordlåg. NKI:n får toppbetyg med serviceindex 85,7 och trygghetsindex 87,4. Det finns flera skäl till årets starka siffror. För det första har Hebas förutsättningar varit gynnsamma. Skillnaden är stor mellan de olika bolagen i fastighetssektorn, även om alla ofta dras över en kam. Ett enskilt bolags problem projiceras lätt på andra. Vi särskiljer oss genom att ha skapat en väl avvägd långsiktig portfölj med hyresfastig- heter och samhällsfastigheter, med bra värderingar i attrak tiv a områden. Vi har sedan 2018 balanserat om vår portfölj och ökat innehavet av samhällfastigheter som bättre står emot inflationen och har en högre avkastning, och efter vårt förvärv av två äldreboenden under 2024 kommer 27 procent av vårt driftsnetto från just samhälls- fastigheter. För det andra så har vi med lyhördhet, skarp analys och hårt målmedvetet arbete, i tätt samarbete med en stark och trygg styrelse, lyckats ställa om till den nya omvärlden. Som ett obyråkratiskt lite mindre bolag kan vi fort gå från ord till handling. Väldigt tidigt förutsåg vi var konjunktur, räntor och inflation skulle ta vägen och vi var mycket snabba på att ställa om. Vi har gått från stora investeringar, uppåt 1,6 miljarder kronor 2022, till att enbart genomföra nödvändiga investeringar under 2023. Och tidigt refinansierade vi flera lån innan det skulle bli trångt i dörren till bankerna. ” Genom svårigheterna mot s tjärnorna” Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 8 ===== SIDA 9 ===== I en mörk ekonomisk omvärld är det lätt att ägna all sin energi åt att trimma ekonomi och förvaltning och glömma vår tids allra viktigaste fråga: Hållbarhet. Som ett bolag med långt framåtperspektiv har vi, tiderna till trots, arbetat hårt på området och gjort kon- kreta framsteg under året. Vi beslöt för flera år sedan att arbeta med FN:s hållbarhetsmål som ledstjärna, och vårt mål är att vi i förvaltningen ska vara klimatneutrala år 2030 och hela verksamheten 2045. För företag i vår bransch är det relativt enkelt att plocka ner de lågt hängande frukterna i form av minskad energi- användning vid uppvärmning. Det har vi givetvis redan gjort och vi har nu vad jag vågar påstå branschens lägsta energiförbrukning per kvadratmeter, 81 kWh/kvm. Men perspektivet måste vara bredare och insatserna sättas in på alla områden både i närtid och på lång sikt. Vi har bytt ut hela vår bilflotta till elbilar och beslutat att alla våra parkeringsplatser ska ha möjlighet till laddning från 2030. Vi skriver hållbara hyreskontrakt där hyres - gäs terna förbinder sig att teckna gröna elavtal och källsortera. För att klara de långsiktiga målen har vi tecknat en avsiktsförklaring med Stockholm Exergi att bli en del av deras satsning på koldioxidinfångning. Vi genomför fysiska klimatriskanalyser på samtliga våra fastigheter en gång per år, vilket vi är först med i vår bransch. Detta görs för att bättre och snabbare kunna hantera extrem- väder då blåst, vattenflöden och höga temperaturer kan drabba de boende. En konkret åtgärd är att vi nu har installerat förstärkt kyla vid alla våra fastigheter som innehåller äldreboenden. Vi satsar nu också på att halvera miljöbelastningen i all vår nyproduktion från 2025. Detta är mycket utma- nande eftersom över 70 procent av komponenterna i en nybygg na tion består av cement, som ju ännu inte är fossilfri. När det gäller renoveringsprojekt har vi infört aktiva materialval där vi granskar miljöbelastningen vid tillverk- ning av allt material och alla produkter som köps in. För att klara hållbarheten så är det vårt ansvar att k ontinuerligt öka vår egen och våra leverantörers kun- skap så att vi alla vet var vi kan förbättra hållbarhets - par ametrarna. Och sedan måste vi ha grundinställningen att hållbarhetsfrågan snarare kan lösas genom innova- tion, och inte genom en tillbakagång till hur det var förr. ” V årt mål är att vi i förvaltningen ska vara klimatneutrala år 2030 och hela verksamheten 2045”. Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 9 ===== SIDA 10 ===== Vad jag också gläder mig åt är 2023 års hyres gäs t under - sökning, där v årt trygghetsindex kom upp till 87,4 pro- cent, det bästa resultatet någonsin. Svarsfrekvensen var över 76 procent. Vi är riktigt stolta över det fina resulta- tet. Jag vill verkligen tacka alla medarbetare som varje dag gör ett fantastiskt arbete för att hyresgästerna ska trivas och vara nöjda. Jag ser med viss tillförsikt fram emot kommande år. I skrivande stund har inflationstrycket börjat lätta något och en viss ljusning i konjunkturen kan skönjas. I vår värld börjar nu många lära sig skilja mellan de olika fastighets- bolagens situation. Långsiktiga välskötta bolag med rätt strategiskt fokus har trots svackan i branschen klarat sig bra, medan andra bolag har stora och svårbemästrade problem. Jag är väldigt stolt över att vi tillhör de först- nämnda. Med årets goda resultat har vi kunnat positio- nera oss väl inför framtiden. Vi har skapat ett långsiktigt och starkt Heba, med bra fastighetsinnehav, ett hel - r enoverat bestånd och en väl avpassad projektportfölj i Stockholm. Vi kan agera direkt när vår omvärld börjar se ljusare ut. Och det hoppas vi alla att den gör snart. Patrik Emanuelsson Verkställande direktör Heba ” Jag vill v erkligen tacka alla medarbetare som varje dag gör ett fantastiskt arbete för att hyresgästerna ska trivas och vara nöjda”. Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 10 ===== SIDA 11 ===== Varför investera i Heba Heba är i framkant vad gäller att driva en ansvarstagande verksamhet. Hållbarhet präglar hela verksamheten och är en aspekt i samtliga beslut som fattas. Stabil tillväxt genom förvärv och byggmästarroll. Våra förvärv ger pengar in i verksamheten tack vare stark finansiell ställning och effektiv organisation. Framåt tar vi gärna en byggmästarroll där vi bygger både för att äga och sälja. Stark finansiell ställning. Låg genomsnittsränta, välbalanserad finansering, starka nyckeltal i kombination med effektiv förvaltning kommer ge resultat när fastighetsvärdena går upp igen. Effektiv verksamhet. Vi agerar med yrkesstolthet i allt vi gör. Vi strävar efter att göra saker föredömligt bra: Vår starka finansiella ställning, nöjda hyresgäster, ramverket för grön och håll- bar finansiering, kostnadseffektiv verksamhet, energi - an vändningen, hur vi agerat optimalt i både uppgång och nedgång med bibehållen fin intjäningsförmåga. Stabil utdelare. Vår starka finansiella ställning gör att vi premierar ut delning till våra aktieägare som bidrar till att vi kan driva vår verksamhet. Trygga segment. Hyresbostäder och samhällsfastigheter har stor efter- fr ågan. Samhällsfastigheter med äldreboende har långa hyreskontrakt som uppdateras enligt index. Attraktiva fastigheter på attraktiv marknad. Våra moderna fastigheter ligger med centrala lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. För den långsiktiga investeraren. En trygg och hållbar placering för den som bryr sig om kvalitet. Heba är den hållbara aktören. Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 11 ===== SIDA 12 ===== Omvärld och strategi12 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 13 ===== Omvärlden och Heba Det finns flera omvärlds- f aktorer som påverkar Hebas möjligheter, både när det gäller a tt nå affärsmålen och att bidra till samhällsutveck- lingen. Här är de viktigaste faktorerna som påverkar Heba och som bolaget aktivt följer och arbetar med: Bostadsbrist Den expansiva Stockholmsregionen, där Heba är verk- samt, dras med bostadsbrist sedan lång tid tillbaka. Bris ten på bostäder väntas öka i regionen eftersom bostadsbyggandet har bromsat in till följd av stigande räntor och högre byggkostnader. Heba står redo att börja bygga när förutsättningarna blir de rätta. Klimatförändringar Alla samhällsaktörer behöver ställa om och verka för att minska utsläppen av växthusgaser. För fastighets- branschen är energibesparande åtgärder (scope 1, 2) särskilt prioriterade, men den största påverkan finns inom nyproduktion (scope 3). Heba arbetar aktivt med åtgärder på alla scope-nivåer. Globala risker och geopolitik Centralbankens stödinsatser efter pandemin drev upp inflationen och logistiken i Europa sattes ur spel, vilket orsakade prisökningar på byggmaterial. De höjda rän- torna för att motverka inflationen har gjort att nypro - duk tionen stannat av, betalningssvårigheter för lån har blivit ett faktum liksom sänkta fastighetsvärden. Till det kommer det osäkra geopolitiska läget med väpnade konflikter som till exempel påverkar energipriserna. Heba följer utvecklingen noga. AI – ny verklighet och nya möjligheter AI, Artificiell Intelligens, skapar snabbt nya förutsätt- ningar och möjligheter för hela samhället. I fastighets- branschen finns nya möjligheter att samordna de fastighet s tekniska systemen för att effektivisera fastig - hets f örvaltningen. Det kan gälla digitala verktyg för övervakning av energi- och vattenanvändning, digital besiktning och processautomatisering. Detta kan Heba utnyttja. Befolkningspyramiden Antalet invånare som är 80 år eller äldre kommer enligt SCB att öka med 50 procent mellan 2019 och 2030. Behovet av äldreboenden kommer därmed att öka. Fastig hetsmarknaden f ör samhällsfastigheter och äldre- boenden växer också på grund av att många av de äldre anläggningarna inte möter dagens krav och därför måste renoveras eller avvecklas. Här finns en stor marknads - pot ential för Heba. Otrygghet Brott och gängkriminaliteten har under 2023 ökat. För fastighetsbranschen är den faktiska och upplevda trygg- heten i fastigheten och området en viktig faktor. Heba har i kundundersökningar höga resultat i trygghets - mä tningar och arbetar målinriktat vidare med frågorna. Energifrågan Vi står inför en omfattande elektrifiering i omställningen till ett hållbart samhälle. Energiproduktion och över - f öring ligger högt upp på samhällsagendan. Även här f öljer vi frågan nära. 13 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 14 ===== Hebas riktning på marknaden14 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 15 ===== En marknad präglad av avvaktan och osäkerhet Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och för v altar bostäder och samhällsfastigheter med centrala lägen i Stockholmsregionen och Mälar dalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroende- fulla partnerskap. Nedan lyfter vi fram våra strategier kopplat till trender och marknad. Geopolitisk oro präglade världen under hela 2023. Den försämrade makroekonomiska utvecklingen gjorde att likviditeten i kapitalmarknaden för fastighetsbolag försämrades kraftigt med högre finansieringskostnader som följd och en lägre transaktionsaktivitet. Bygg - k onjunkturen har försvagats i hela landet och Hebas marknader, Stockholmsregionen och Mälardalen, är också påverkade. Proaktivt arbete för stabilt resultat Genom att agera proaktivt med olika åtgärder för att stärka den finansiella ställningen kopplat till ökade ränte- kostnader, har Heba sålt lågavkastande fastigheter, löst och förlängt lån, och pausat projekt. Som svar på de ökade energipriserna har Heba säkrat elpriserna i avtal fram till 2026. Den höga inflationen har under året orsakat höjningar på avgifter och skatter, men den har också påverkat hyresförhandlingarna, där höjda hyror ger högre hyresintäkter. Vi har återköpt obligatio- ner, omstrukturerat och avtalat om framtidsstartade ränte s wappar och säkrat intäkter och kostnader. 15 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 16 ===== Stor efterfrågan på bostäder I Stockholmsregionen är efterfrågan på hyresbostäder mycket hög. Efterfrågan drivs av inflyttning till storstads- regionen och hög befolkningskoncentration. Av alla som är registrerade i kön hos Bostadsförmedlingen i Stock- holm var 12 procent, det vill säga 102 400 personer, aktivt bostadssökande under 2023. Genomsnittlig kötid för att få en hyresrätt via Bostadsförmedlingen i Stock- holm var 9.0 år. Genomsnittliga kötiden till Hebas lägen- heter i samma kö var 10,7 år. För att möta den stora eft erfrågan har Stockholms stad som målsättning att bygga 140 000 nya bostäder under perioden 2010–2035. I december 2022 hade 49 procent, 69 000 bostäder, påbörjats. Målet ska nås i en marknad med utmanande förutsättningar, där byggkonjunkturen har avstannat som följd av det ekonomiska läget. Dessutom råder brist på byggbar mark liksom på kvalificerad arbetskraft. Attraktivt bestånd Efterfrågan på Hebas hyresbostäder och samhälls - f astigheter i Stockholmsregionen är mycket hög. Det gäller såväl hyresbostäder som äldreboenden, f örsk olor, ungdomsbos täder och LSS-boenden. För att möta eft erfrågan har Heba som mål att fortsätta växa i Stockholmsregionen och Mälardalen med inriktning på hyresbostäder och samhällsfastigheter. Heba bygger även bostadsrätter som viktigt komplement till hyres - r ätter för att öka möjligheten att få markanvisningar. Under den svaga konjunkturen 2023 har Heba agerat förebyggande för att bibehålla en stark finansiell ställ- ning och sålt lågavkastande fastigheter, för att kunna återuppta expansionen när marknadsläget vänder. En mer flexibel bostadsmarknad För att underlätta för ungdomar att komma in på bostadsmarknaden erbjuder vi ungdomsbostäder för personer 18–25 år. Heba är också delägare i Colive som erbjuder delningsbostäder för personer 20–35 år. För att möta efterfrågan har Heba som mål att fortsätta växa i Stockholmsregionen och Mälardalen med inriktning på hyresbostäder och samhälls- fastigheter. 16 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 17 ===== Hyresrätten fortsatt viktig del av bostadsmarknad Hyresrätten är en trygg boendeform där de boende inte behöver tänka på underhåll och service. Den kräver inget kapital av hyresgästen, och bidrar därmed till flexibilitet och rörlighet på bostadsmarknaden. Ett tillräckligt utbud av hyresrätter är viktigt såväl för enskilda individer som för samhällets och näringslivets utveckling. Omkring en tredjedel av den vuxna befolkningen i Sverige bor i hyresrätt, enligt Hyresgästföreningen. Se sidan 19 för mer information om Hebas syn på hyresregleringen. Hög geografisk koncentration Heba har ett koncentrerat fastighetsbestånd både geogr afiskt och med avseende på fastighetstyp. F astigheterna ligger i attraktiva områden i Stockholm, Huddinge , Salem, Lidingö, Sollentuna, Täby, Vallentuna, Österåker, Norrtälje, Uppsala, Enköping och Nynäshamn. Närheten till kollektivtrafik, oftast spårbunden, är en av de faktorer Hebas områden har gemensamt. Hebas s trategi är att fortsätta växa som fastighetsägare i Stock- holmsregionen och Mälardalen i attraktiva lägen med god potential och goda kommunikationer. Långsiktig tillväxt Heba växer genom förvärv, markanvisningar och ombyggnationer. Bolagets tillväxt sker via investeringar i hyresrätter och samhällsfastigheter, men även bostads- rätter via partnerskap och samarbeten. Vår riktning är att anamma byggmästarrollen. där vi bygger tre fastigheter säljer en och behåller två. För att stärka långsiktiga hyresintäkter investerar vi gärna i samhällsfastigheter, som har långa och indexreglerade hyreskontrakt med privata och offentliga aktörer. Öka andel samhällsfastigheter Heba ägde i slutet av 2023 tio samhällsfastigheter som rymmer äldreboenden. Vårt mål är att andelen sam - hällsf astigheter av driftnettot ska öka. Under 2023 har andelen ökat till 24 procent, vilket ger stabilitet då hyres- kontrakten är långa och indexreglerade. Efter förvärv i februari 2024 äger vi 12 samhällsfastigheter, motsva- rande 27 procent av driftnettot. Heba förväntar sig en omställning till en ökad andel privatägda samhällsfastig- heter. Vi tror att kommunerna i allt högre grad vill hyra i stället för att äga. Hebas affärsidé är att erbjuda hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Det saknas idag en form av mellanboende för personer som inte orkar bo kvar i huset men som är för friska för äldre - boende . Biståndsbedömda trygghetsboenden är ett alternativ som är funktionellt utformade och erbjuder stöd och hjälp till äldre i hemmiljö samt gemensamhets - yt or för umgänge. Bara 24 av 90 kommuner har utnyttjat biståndsbedömt trygghetsboende som alternativ. Vårt mål är att andelen samhälls- fastigheter av driftnettot ska öka. Under 2023 har andelen ökat till 24 procent, vilket ger stabilitet då hyreskontrakten är långa och indexreglerade. 17 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 18 ===== Hållbarhet AI är vår nya verklighet Utvecklingen av AI går fort och Heba följer aktivt utveck- lingen för att över tid utnyttja tekniken effektivt i verk- samheten. Digitalisering för en effektiv förvaltning Heba arbetar aktivt med digitala lösningar för att effekti- visera förvaltningen och öka servicen för hyresgästerna. Målbilden är en digital helhetslösning för förvaltningen, där de tekniska systemen delar information mellan v arandra. När alla hus är enhetliga och uppkopplade i samma system kan vi enkelt se avvikelser och agera pr oaktivt för att effektivisera förvaltningen. Som ett steg på vägen har Heba infört digitala tvillingar, det vill säga 3D-modeller av alla fastigheter, där komponenterna i fastigheterna är införda. Digitalisering för ökad service För att möta krav på tillgänglighet, flexibilitet och service söker vi kontinuerligt efter tekniska och kommunikativa lösningar. Nyligen lanserade Heba en ny hemsida för att öka tillgänglighet och service för både hyresgäster och investerare. Med boendeappen erbjuder vi service till hyresgästerna direkt i mobilen. Vi slutet av 2023 hade 81 procent av hyresgästerna laddat ner boendappen. En självklarhet är att hyresgästerna ska ha leverantörssäkert bredband med möjlighet till bra operatörer. För att möta efterfrågan av flexibilitet vad gäller distansarbete satsar Heba på coworking, Heba Close to home. Klimat Hebas långsiktiga mål är att förvaltningen ska vara klimat - neutr al senast år 2030 och hela verksamheten senast år 2045. Heba står bakom Parisavtalets 1,5-gradersmål och den viktigaste aktiviteten för att nå dit är att begränsa verksamhetens indirekta utsläpp av växthusgaser. Målen ligger i stor utsträckning till grund för Hebas dagliga hållbarhetsarbete samt bolagets hållbarhets s tyrning. För nyproduktionen krävs branschgemensamma insa tser för att bli klimatneutral. Heba lägger stor vikt vid att bygga hus för framtiden, med ansvar för klimat och miljö. Från 2025 ska all nyproduktion som startas av Heba ha halverade utsläpp från byggskedet, med Boverkets aktuella värden som referens. Vi arbetar för att ha kontroll på våra leverantörskedjor, att leverantö- rerna agerar hållbart. Vi utrustar befintliga fastigheter med bergvärme och solceller där det är lämpligt. Vi anpassar fastigheterna till klimatförändringar, utifrån genomförda kartläggningar av hur verksamheten påverkas av olika förändringar. Som bidrag i omställningen till elektrifiering av sam- hället installerar vi laddmöjlighet vid alla våra parkerings- platser. Trygghet För att våra hyresgäster ska uppleva trygghet i sitt hem driver vi ett systematiskt trygghetsarbete. Vårens trygg- hetsindex visade 87,4 (+2,7). Det är glädjande högt sett till situationen med gängkriminalitet i samhället, som på olika sätt påverkar oss alla. Delningsekonomi För att möta efterfrågan av flexibilitet vad gäller distans- arbete satsar Heba på coworking, Heba Close to home. Först ut blir Heba Close to home i en av våra fastigheter i Norrtälje Hamn. Under 2023 har vi gjort en marknads- undersökning för konceptet och planerar för öppning under våren 2024. För att skapa större flexibilitet på bostadsmarknaden kan nya boendeformer som coliving fylla en funktion. Heba är delägare i Colive som erbjuder delningsbostäder för personer 20–35 år.18 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 19 ===== Branschutmaning: prisreglering på hyresmarknaden Den svenska bostadshyresmarknaden har varit under- kastad hyresreglering genom olika regelverk sedan 1942 då en krislagstiftning infördes. Den sedan 1969 gällande hyresregleringen benämns bruksvärdessystemet och utgör resultatet av tvingande lagstiftning som begränsar individuell avtalsfrihet till förmån för det kollektiva förhandlings systemet. Kortfattat präglas det kollektiva förhandlingssystemet av Hyresgästföreningens dominerande ställning som en närmast ensam förhandlingspart gentemot både allmän n yttan och landets privata hyresvärdar. Avsakna- den av effektiva rättsmedel som kan utgöra ett alternativ till uppgörelser med föreningen i kombination med k ollektiva uppgörelsers normerande verkan vid dom - s tols pr övning av hyrestvister, har i praktiken gett Hyr es gäs tföreningen en monopolliknande prisregle- rande funktion. Hyresgästföreningens förhandlingsmandat Hyresgästföreningens förhandlingsrätt grundar sig på en förhandlingsordning som gäller för huset. En förhand- lingsordning kan beskrivas som ett kollektivavtal som reglerar en hyresgästförenings rätt att förhandla hyres- villkoren, inbegripet hyrorna för lägenheterna i huset. Det kan liknas vid fackets rätt att förhandla lönerna på arbetsplatsen. I Sverige har en majoritet av flerbostads- husen en förhandlingsordning. Den första förhandlade hyran sätts i samband med att en förhandlingsordning börjar gälla för huset – antingen vid nyproduktion eller vid en senare tidpunkt. Bruksvärdeshyra eller presumtionshyra för nyproduktion För nyproduktion kan den förhandlade hyran vara antingen en bruksvärdeshyra, det vill säga en hyra som sätts huvudsakligen genom jämförelser med andra lik- värdiga lägenheter på samma ort; eller en presumtions- hyra, vilken förhandlas med hänsyn till bland annat pro- duktionskostnader och hyresvärdens avkastningskrav. Den första förhandlade hyran revideras sedan antingen vid de årliga hyresförhandlingarna eller när någon av parterna i förhandlingsordningen begär bruksvärdes - f örhandling. De årliga hyresförhandlingarna brukar med- föra att hyran höjs med den överenskomna räntesatsen. Hovrättsbeslut under 2022 har medfört att presumtions- hyror höjs mindre än övriga beståndet. Höjning efter bruksvärdesförhandlingar brukar ske efter att lägen - het en genomgått renoverings- och moderniserings - arbet e eftersom bruksvärdet höjs. Effektiv bortkoppling av marknadens prisbildningsmekanismer Inom bruksvärdessystemet är prissättningen av lägen - het en frånkopplad hyreskontrakt. Det innebär att priset för lägenheten inte får höjas utan uppgörelser med Hyresgästföreningen eller domstolsbeslut vid nyuthyr- ning, vilket effektivt inskränker hyresutvecklingen. Mellan 1970-talet och 2010 agerade allmännyttan hyresnorme- rande, vilket innebar att hyror för privata hyresvärdar sattes i relation till hyresnivåerna hos de allmännyttiga bostadsbolagen. Efter 2011 års reform ska förhandlade hyror i stället agera normerande för både allmännyttan och privata hyresvärdar samtidigt som en majoritet av hyrorna på bostadshyresmarknaden är kollektivt för- handlade av Hyresgästföreningen. Hyresregleringen har medfört att skillnaderna mellan hyresnivåerna i nyproduktion och äldre bestånd är mycket stora. Hyror i äldre bostadsbestånd inom tullarna i Stockholm är ofta i nivå med, eller till och med lägre än, motsvarande bostad i närförort eller satellitorter till Stockholm. Det geografiska läget och ett områdes Dr Haymanot Wachtmeister Roll på Heba: Chefsjurist och Ansvarig för delningsmarknader 19 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 20 ===== attraktivitet återspeglas i mycket begränsad utsträck- ning i hyresnivån. Detta betyder bland annat att direktavkastningen är lägre (högt värde men lågt drift- netto) på äldre fastigheter i A-lägen (eftertraktade gator innanför tullarna) än i nyproduktion i Stockholmsförorter. Direktavkastningen har under lågränteåren varit högre i nyproducerade hus inom ramen för svensk hyresregle- ring. Detta har medfört att många hyresvärdar som är verksamma på Stockholmsmarknaden systematiskt bytt ut eller kompletterat med nyproduktion i sitt bostads - bes tånd. Heba är inget undantag. Heba och hyresregleringen Hyresregleringens varaktighet, omfattning och svår - f örutsägbara tillämpning har sammanfattningsvis varit en stor utmaning i att kunna skapa goda förutsättningar för en effektiv svensk bostadsmarknad där det varit lönsamt a tt investera långsiktigt. Trots detta har Heba lyckats vara en framgångsrik aktör på Stockholms hyres - bos tads marknad i ö ver 70 år genom att anpassa sig efter regelverket. Många av Hebas hyresbostäder byggdes på 1940-, 1950- och 1960-talen. Heba har sedan år 2010 utfört omfattande ombyggnationer med målsättningen att modernisera och energieffektivisera det äldre fastighets- beståndet. Renoverings- och moderniseringsarbetena har varit uppskattade av våra hyresgäster som huvud- sakligen valt att flytta tillbaka till fastigheterna. Kund- nöjdhetsundersökningar efter renovering har visat att runt 90 procent av hyresgästerna är nöjda med sin lägenhet efter återflytt. Därutöver har Heba sålt äldre fastigheter med stora renoveringsbehov för att investera i nyproduktion. Hyresregleringen bidrar till bostadsbristen Hyresregleringen har å andra sidan medfört att bostads- bristen alltjämt gör sig gällande i Sverige, framför allt de hyresmarknader som Heba verkar på. Den stora efter - fr ågan minskar risken för vakans, särskilt i det äldre bostadsbeståndet. Hyresstrukturen har medfört inlåsningseffekter på hyres- marknaden, vilket påverkar rörligheten på marknaden. Att hyran är för låg i Hebas orenoverade fastigheter gör att personer bor kvar trots att de skulle kunna eller borde flytta vidare till annat boende utifrån förändrad livssitua- tion. Bostadssökande är i regel hänvisade till nyproduce- rade hyreslägenheter eller bostadsrättsmarknaden – ett alternativ som framför allt missgynnar ungdomar som vill bo i stadskärnan där både hyresrätts utbudet och den b yggbara marken är begränsad. Hebas tillväxtstrategi Hebas tillväxtstrategi innebär att bolaget har investerat i renovering av äldre hyresfastigheter, samhällsfastigheter och nyproducerade hyresfastigheter genom förvärv eller egna projekt. Detta möjliggör högre avkastning per fastig het. I tak t med att Stockholm växer kommer också delar av Hebas äldre bestånd att betraktas som alltmer centralt belägna, vilket i framtiden kan skapa förutsätt- ningar för högre avkastning trots hyresregleringen. Kundnöjdhetsundersökningar efter renovering har visat att runt 90 procent av hyresgästerna är nöjda med sin lägenhet efter återflytt. 20 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 21 ===== Vi förstod läget. Och har dragit nytta av det. Att läget varit fortsatt tufft i fastighetssektorn under 2023 råder det inget tvivel om. Men för den som gör sin hemläxa och kan gå från ord till handling har möjligheter öppnat sig. ”Vi såg tidigt vartåt det bar i sektorn. Med ett antal proaktiva drag har vi lyckats positionera oss väl både kring det finansiella och vårt fastighets- bestånd. Jag vågar säga att vårt utgångsläge inför 2024 och framåt f aktiskt är riktigt bra”, säger Hanna Franzén, CFO på Heba. Hanna Franzén Roll på Heba: CFO sedan 2021. Anställd sedan: 2019. 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Tidigare arbetsgivare: Magnolia Bostad AB, Sveafastigheter, Kungsleden, GE Capital Real Estate. Utbildning: Civilekonom Stockholms universitet. Född: 1977.21 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 22 ===== Vad var utgångsläget när Heba gick in i 2023? ”Läget hade snabbt förändrats, en styrränta på 2,5 pro- cent och sjunkande fastighetsvärderingar. Vi kom från en stark och välplanerad tillväxtresa som startades 2018 där vi investerat 4 miljarder. Redan under hösten 2022 fick vi starka signaler på hur sektorn skulle utveckla sig, och vid den tidpunkten började vi arbeta proaktivt med fastig- hetsförsäljningar som sedan materialiserade sig under 2023. Under året har vi positionerat oss finansiellt.” Hur kunde ni förutse utvecklingen? ”Vi arbetar kontinuerligt med omvärldsanalys, simule- ringar inklusive scenarier och vi såg i parametrarna att vi skulle få vikande nyckeltal. Nu ser vi att vi proaktivt lyck- ades med vår omställning och att vi ligger mycket väl till i jämförelse med de flesta av våra branschkollegor.” Hur tänkte ni när ni gick från analys till handling? ”Vi valde vilka nyckeltal vi främst skulle fokusera på. Vi vill inte avvika från de policies vi har. Vårt mål var att sänka vår räntebärande skuld och därmed minska våra räntekostnader. De fastigheter vi sålde var merparten obelånade vilket leder till att vi erhållit en stor likvid som kunnat lösa både banklån och återköpa obligationer i förtid, bägge med mycket bra utgång.” Hur valde ni vilka fastigheter ni skulle avyttra? ”Vi har under de senaste åren haft en strategi att avyttra lågavkastande fastigheter som står inför renovering. Strategin låg kvar inför 2023 och merparten av de avytt- rade fastigheterna stod inför renovering. Sedan avyttra- des även några nyproducerade fastigheter i regionorter som vi ännu inte hade hunnit etablera oss i.” Hur ser er finansiella ställning ut nu, och hur ser vägen framåt ut? ”Vår finansiella ställning är god, för att inte säga mycket stark. Vi har lyckats få ned vår belåningsgrad till 44 pro- cent och räntetäckningsgraden är 2,5. Helt i enlighet med våra riktlinjer, trots nedvärdering på våra fastigheter och ökade räntekostnader. Vi har dessutom arbetat aktivt med vår räntesäkring och optimering av vår deri- vatportfölj. Framåt fortsätter vi arbeta proaktivt för en fortsatt stabil finansiell ställning. Vi har sedan hösten 2023 nya finansiella mål vilka ger indikation på vart vi är på väg.” 22 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 23 ===== Heba lanserar Close to home coworking Genom satsningen på Close to home coworking lanserar Heba en ny men självklar verksamhetsgren. Uthyrning på delningsmarknaden ligger i linje med vårt strategiska arbete att satsa på affärsutveckling, diversifiering av inkomstkällor och digitalisering. Hebas koncept är unikt genom att vara prisvärt och obemannat med hjälp av rätt digital teknik. Först ut blir Close to home i Norrtälje Hamn. Läs mer: Closetohome.se 23 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 24 ===== Strategiskt ramverk Vår vision Vi ska vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer. Vår affärsidé Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga bostäder att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Vårt varumärkeslöfte Heba – en tryggare värd Våra kärnvärden Närvarande I alla våra relationer och k ontak ter är vi nära, synliga och tillgängliga. Trygga Vi är pålitliga, erfarna och har ett långsiktigt perspektiv i allt vi gör. Engagerade Vi är öppna, omtänksamma, jobbar hårt och drivs av vilja att utvecklas. Det finns alltid ett till steg att ta. 24 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 25 ===== Mål för hållbar och lönsam tillväxt 1 Tillväxt med finansiell stabilitet 2 Utdelning till aktieägarna 3 Aktivt hållbarhetsarbete 4 Utökad digitalisering 5 Stärka varumärket Hebas övergripande strategiska inriktning är hållbar och lönsam tillväxt i Stockholms - r egionen och Mälardalen. Bolagets kärnverksamhet är hyresbostäder och samhälls f astigheter som äldreboenden, förskolor och LSS-boenden. Bolaget vill skapa värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostads omr åden och förtroendefulla partner- skap. Genom k unnande och engagemang vill vi erbjuda hållbara trygga boenden att triv as i under livets olika faser. För att effektivt kunna verkställa den strategiska inriktningen har vi definierat fem målområden med tillhörande strategier. 25 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 26 ===== 1 Tillväxt med finansiell stabilitet Belåningsgrad 44,1% /zero.tab /one.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab % Överskottsgrad 71,1% Mål 70% /zero.tab /one.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab /seven.tab/zero.tab /eight.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab % Förvaltningsresultat, mkr 270,7 /zero.tab /five.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab /one.tab/five.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/five.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab mkr Heba ska öka lönsamheten genom tillväxt med bibehållen stark finansiell ställning. Vår kärnverksamhet är hyresbostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen. FINANSIELLA MÅL 2023–2025 • Ett f örvaltningsresultat som över s tiger 200 mkr rensat för bostadsrättsintäkter. • En belåningsgr ad som inte över skrider 50 pr ocent. • En ö verskottsgrad över 70 procent. • Under perioden sk a andel av koncer- nens driftnetto från samhällsfastigheter öka. Strategi Tillväxt och föryngring av fastighets - bes tåndet ska ske genom förvärv, nypro- duktion genom byggrätter eller mark- an visningar, renovering av befintligt bestånd eller avyttring av bestånd med renoveringsbehov. Framåt tar vi gärna en byggmästarroll där vi bygger både för att äga och sällja. Bolaget strävar efter att växa inom det geografiska området, arbeta med förtätning i eget bestånd, skapa samarbeten med befintliga och nya partners samt aktivt söka markanvis- ningar i en handfull utvalda kommuner. Vi satsar också på delningsekonomi genom coworking för att öka fastigheter- nas intjäning. Tillväxten ska vara lönsam, hållbar och ske med bibehållen finansiell stabilitet. Mål, högst 50% Mål, mkr 200 26 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 27 ===== 2 Utdelning till aktieägarna Utdelning i procent av förvaltningsresultat 39,3% Mål 40% /zero.tab /two.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab /eight.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab % Under perioden 2023–2025 ska Heba årligen ge ak tieägarna en utdelning som ska vara minst 40 procent av förvaltnings - r esultatet justerat för skatt. Strategi Genom kostnadskontroll, finansiell stabili- tet och stabil tillväxt blir Heba den stabila utdelaren. 27 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 28 ===== 3 Aktivt hållbarhetsarbete Serviceindex 85,7% Mål ≥ bransch /five.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab /seven.tab/zero.tab /eight.tab/zero.tab /nine.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/seven.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/five.tab %/space.tabnöjda/space.tabhyresgäster NÖJDA HYRESGÄSTER NKI – Heba ska ha nöjda hyresgäster med ett serviceindex som är i nivå med eller överstiger medelvärdet för privata bostadsbolag i storstad. Utfall Serviceindex 85,7 procent våren 2023 (85,0 procent år 2021). Branschmedel - v ärdet i Storstockholm var 81,4 procent. Strategi Som en engagerad och erfaren fastighets- ägare, med långsiktigt perspektiv på ägande och förvaltning, ska Heba erbjuda god service och ett tryggt, hållbart boende. Fastighetsförvaltning ska ske med egen personal och Hebas medarbe- tare ska vara engagerade, nära och till- gängliga i relationen med hyresgästerna. NMI-värde (1–5) 4,1 Mål ≥ 4 /zero.tab /one.tab /two.tab /three.tab /four.tab /five.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/seven.tab Skala 1-5 ATTRAKTIV ARBETSGIVARE NMI – Heba ska uppfattas som en attraktiv arbetsgivare som uppmuntrar medarbe- tarna till kompetensutveckling och sam arbet e. Mål är att ligga i linje med bransch snittet. Utfall NMI 4,1 år 2023 (4,4 år 2021) på en 5-gradig skala. 88 procent (95) av med - arbetarna k an rekommendera Heba som arbetsgivare. Strategi Heba lägger stor vikt vid att behålla duk tiga medarbetare och attrahera nya talanger. Bolaget uppmuntrar friskvård, erbjuder en jämställd och sund arbets- miljö samt investerar i medarbetarnas kompetensutveckling. Jämställdhets - arbet e är ett prioriterat område för Heba. Hebas ledningsgrupp består av fyra kvin- nor och två män. I Hebas styrelse är två av fem ledamöter kvinnor. Heba genomför en medarbetarundersökning vartannat år för att identifiera förbättringsområden samt följa upp hur väl bolaget lyckas med målsättningen att vara en attraktiv arbets - giv are. Index har gått ner sedan senaste mätningen men ligger fortfarande högt. Som uppföljning har djupintervjuer med samtliga anställda genomförts, med gott resultat. Heba ska ha ett aktivt hållbarhetsarbete som speglas i allt bolaget gör. I det dagliga arbetet, såväl som i bolagets långsiktiga förhållningssätt till fastighetsutveckling och förvaltning. Senast år 2030 ska fastighetsförvaltningen vara klimatneutral och hela verksamheten senast år 2045. 28 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 29 ===== 3 Aktivt hållbarhetsarbete Minska energi - an vändningen* kWh/kvm 81 Mål 2028 77 /zero.tab /two.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab /eight.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab /one.tab/two.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab kWh/slash.tabkvm MILJÖ Hebas förvaltning ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast år 2045. • Heba sk a minska den genomsnittliga energianvändningen från 93 kWh/kvm (2021) till 77 kWh/kvm fram till år 2028, en minskning med 18 procent. Ingen fastighet ska ha en energianvändning över 99 kWh/kvm. • Heba sk a halvera utsläppen av växthus- gaser fram till år 2030 (med 2018 som basår). • Fr ån 2025 ska all nyproduktion som startas ha halverade utsläpp från byggskedet, med Boverkets aktuella värden som referens. • Allt a vfall från byggverksamhet ska sort eras och möjliggöra för material - å tervinning. • Samtliga miljörum sk a få uppdaterat sorteringskoncept utifrån dagens avfall. • Alla f astigheter ska årligen utvärderas kopplat till fysiska klimatrisker. * graddagskorrigerad Utfall Den genomsnittliga energianvändningen var 81 kWh/kvm, en minskning med 13 procent jämfört med 2021. Strategi För att nå målen arbetar vi metodiskt för att minimera våra utsläpp. Bland annat genomför vi energieffektiviseringar i byggnader och investerar i anläggningar för förnybar energi. Heba har fokus på hållbarhet i både byggande och förvaltning och all nypro- duktion ska miljöcertifieras enligt Svanen, Miljöbyggnad Silver eller motsvarande. Energianvändningen ska minska med 18 procent mellan år 2021 och 2028. Heba klimatkompenserar scope 1 och 2 tills den förvaltande verksamheten inte lämnar ett negativt klimatavtryck (läs mer på sid 133). Heba har under 2023 fortsatt arbetet med att minska de indirekta utsläppen inom scope 3. Ett omfattande arbete fortgår att tillsammans med leverantörer, samarbetspartners och branschkollegor hitta metoder för att reducera utsläppen vid nyproduktion och renovering. Hebas ramverk för hållbar finansiering utgör grunden för bolagets finansierings- former där målsättningen är att utöka andelen gröna obligationer och certifikat såväl som gröna banklån. 29 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 30 ===== 4 Utökad digitalisering 5 Stärka varumärket Heba ska arbeta aktivt för en utökad digitalisering och utv eckling av IT-mogna- den i verksamheten. Boendeapp Boendeappen för Hebas hyresgäster utvecklas kontinuerligt med ytterligare tjänster för att underlätta ärenden, del- ningsekonomi och kommunikation med Heba. Digital tvilling Bolaget arbetar vidare med Vyer, en digital tjäns t där Heba virtuellt i tredimen- sionell miljö utför felsökning och över - v akning på distans, en så kallad digital tvilling. Heba Home Heba är i planeringsstadiet för en pilot- fastighet där många olika fastighets - t ekniska systemlösningar, både gamla och nya, ska anslutas till en digital integra- tionsplattform. Genom att koppla sam- man dessa systemlösningar kommer de att kunna samverka och generera fördelar för både hyresgäster och förvaltningen. Strategi För att effektivisera förvaltningen och öka servicen för hyresgäster arbetar Heba aktivt med digitala lösningar. Vi arbetar för en digital förvaltning, där alla hus är enhetliga och uppkopplade i samma sys- tem, Heba Home. Heba följer noga den tekniska utvecklingen för att över tid utnyttja tekniken effektivt i verksamheten, inte minst inom AI som under 2023 blivit vår verklighet. Arbete och utveckling sker kontinuer- ligt för att göra hyresgästernas upplevelse av boende och service optimal. Hyresgäster ska ha tillgång till leverans- säkert bredband och möjlighet till bra operatörer. Heba ska arbeta aktivt för att stärka varumärket. Ny hemsida Under året har vi arbetat med utveck- lingen av en ny hemsida. Styrande har varit att hemsidan ska spegla verksam - het en och att den ska vara tydlig, relevant och inbjudande för våra målgrupper. Därf ör har vi skapat två hemsidor – en för boende och en för investerare. Hyresgäs- ter och potentiella hyresgäster ska smi- digt få guidning kring allt som rör boen- det eller hur det går till att söka bostad hos Heba. Medan det ska vara enkelt för aktieägare, investerare och media att få inblick i bolaget och verksamheten. Strategi Ett starkt varumärke bidrar till att bolaget lyckas nå de övriga målen i affärsplanen och hjälper Heba att behålla medarbetare och attrahera nya talanger. Heba ska ha en tydlig identitet och marknaden ska ha en enhetlig upplevelse av vad varumärket Heba står för. Varumärkesarbetet sker systematiskt och utvecklas kontinuerligt. Kommunikationen ska ske utifrån: V arumärkeslöfte: Heba en tryggare värd. V ärderingar: närvarande, trygga och engagerade. Vision: Vi ska vara bäst i S verige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer. 30 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 31 ===== Vår värdeskapande affärsmodell Förvärv Nyproduktionsprojekt Bebyggda fastigheter Egen nyproduktion Markanvisningar Fastighetsutveckling Förtätning, förädling och föryngring (ROT) Långsiktig och effektiv förvaltning av 56 fastigheter i Stockholms - r egionen och Mälardalen 46 hyresbostadsfastigheter och 10 samhällsfastigheter Förvaltningsresultat Ingångsvärden • Upplåna t och eget kapital • K ompetens, erfarenhet • R esurser – energi, vatten, byggmaterial För ägarna Långsiktig lönsamhet och tillväxt, avkastning till ägarna För medarbetarna Engagerade medarbetare För miljön Resurseffektiva och hållbara lösningar Skapat värde För kunderna Attraktiva boendemiljöer För samhället Ansvarsfulla samarbets partners Bidrag till FN:s globala mål Heba har identifierat åtta globala hållbarhetsmål som v ägledande i vårt hållbarhetsarbete • Hus och b yggrätter • R elationer med hyresgäster • R elationer med samarbetspartners Produktutveckling Satsning på delningsek onomi och digitalisering • In vestering i Colive • Driv a coworking i egen regi31 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 32 ===== Hjärta och hjärna på nya webben. Nu är den här. Den första kontakten med ett företag är ofta genom hemsidan. Heba är givetvis inget undantag. När besökarna är allt ifrån potentiella hyresgäster som vill uppleva känslan i en nyproduktion, till finansanalytiker på jakt efter siffror och kalla fakta, ställer det speciella krav på ton, känsla och innehåll. ”Vår hemsida ska vara välkomnande och generös likväl som informativ och knivskarp. Det är en balansgång och jag tycker att vi har lyckats. Välkommen in och titta!”, säger Eva Wase, kommunikationschef på Heba. Eva Wase Roll: Kommunikationschef. Anställd sedan: 2020. Tidigare arbetsgivare: Ludvig & Co, S tadsledningskontoret Stockholms stad, Micasa Fastigheter AB, Stockholm V isitors Board AB. Utbildning: Journalist. Född: 1969 32 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 33 ===== Kan man göra en hemsida där ”one size fits all”? ”Nja, vi har faktiskt valt att göra två hemsidor, en för investerare och en för boende. Just för att målgrupperna har så olika behov. Vi har tagit våra målgruppers per- spektiv och tänkt över vad de vill ha ut av kontakten med oss, hur de enkelt ska hitta det de söker. Sedan har vi vänt på perspektivet: Vad vill vi förmedla? Hur kan vi spegla vår verksamhet på ett både subtilt och snyggt sätt, samtidigt som det är rakt, enkelt och informativt. Det är en spännande balansgång mellan alla dessa parametrar.” Hur skapar man en relation med en potentiell hyresgäst? ”Topp tre är nog att vara inbjudande, tillgänglig och smidig. Ett personligt bemötande och inf ormation utifr ån förväntan bygger tillit. Att känna sig trygg och positiv är en bra grund för en bostadsrelation. Hårda vär- den behöver också förmedlas. Ordning och reda i fastig- heten, snabb och bra fastighetsskötsel, kvadratmeter och fakta. Det här gäller både potentiella hyresgäster och våra nuvarande hyresgäster. Vi vill ge god service och via webben kan vi det dygnet runt.” Och relationen med investerare och analytiker? ”Här är det viktigaste förstås lättillgängliga fakta och tydliga siffror. Fakta bygger tillit, liksom transparens kring hur affären ser ut och vart bolaget strategiskt är på väg. Men även känslan av bolaget bidrar till upplevelsen. Vi vill ge dem den bredare bilden av bolaget och verk- samheten. Ni har närhet, trygghet och engagemang som ledord. Hur visar sig det på hemsidan? ”Vi vill vara relevanta för målgrupperna. Det ska vara enkelt för aktieägare, investerare och media att få inblick i bolaget och verksamheten. Medan hyresgäster och potentiella hyresgäster smidigt ska få guidning kring allt som rör boendet eller hur det går till att söka bostad hos oss. Sedan vill vi också bjuda på kunskap.” Bjuda på kunskap, berätta? ”Jo, vi har ju arbetat målmedvetet med hållbarhet under en lång tid. Vi har lärt oss väldigt mycket under resans gång och delar gärna med oss av våra lärdomar. Det kan vara strategisk inspiration för verksamheter eller tips på enkla praktiska saker som vi alla kan göra i vardagen. Vi är gärna aktiva i att sprida kunskap vidare som inspi - r ation. Tänk dig till exempel en enkel guide om hur du vårdar din bostad för att allt ska hålla längre, hur du käll- sorterar bäst och hur du tänker smart när du använder el och vatten. Det gynnar våra hyresgäster direkt, det gynnar miljön och det gynnar oss.” www.ir.hebafast.se www.hebafast.se Välkommen till Hebas nya hemsida! 33 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 34 ===== Hållbar renovering i pilotprojekt Under året har vi färdigställt vårt hållbara pilotprojekt i renoveringen av Pennteckningen vid Gullmarsplan. Syftet har varit att pröva oss fram och välja lösningar som minimerar belastningen på klimatet. En lärdom vi dr agit tillsammans med vår entreprenör Husab, är vikten av att göra aktiva val och att ha med hållbarhetsfrågan tidigt i planeringen. Tillsammans kan vi göra skillnad. Läs mer, extern länk 34 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 35 ===== En långsiktig och hållbar samhällsaktör Hållbarhet återspeglas i allt Heba gör, idag och för framtiden med utgångspunkt i vårt arbetsgivaransvar, samhällsansvar och miljöansvar. Hållbarhetsarbetet ska säkerställa att Heba uppnår sina långsiktiga mål i linje med FN:s globala mål för hållbar utveckling. Att framtidssäkra verksamheten går hand i hand med framgångsrikt företagande. Hållbarhet 35 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 36 ===== All finansiering kommer att bli hållbar. Allt annat är ohållbart. Med en ökad medvetenhet hos långivare är ett gediget hållbarhetsarbete avgörande för att bolag ska få bra villkor på lånemarknaden i framtiden. ”På Heba arbetar vi för att all vår finansiering på sikt ska vara hållbar. Det är naturligt för oss, eftersom hållbarhet är en aspekt i alla beslut Heba fattar och återspeglas i allt dagligt arbete. Bättre villkor får vi som en bonus”, säger Andréa Uggla, finansekonom på Heba. Andréa Uggla Roll: Finansekonom och under 2024 tf hållbarhetschef Anställd sedan: 2021. Tidigare arbetsgivare: Slättö Förvalt- ning AB, Unibail R odamco Westfield, Structor Projektutveckling AB. Utbildning: Masterutbildning F astigheter och Byggande på KTH. Född: 199336 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 37 ===== Låt oss börja med att reda ut begreppet. Vad är hållbar finansiering? ”Enkelt förklarat är det finansiering som allokeras till håll- bara investeringar. För Hebas del har det bland annat inneburit medel som tilldelats vår miljöcertifierade nyproduktion, eller våra omfattande renoveringsprojekt som genererar en markant energiförbättring.” Hur mycket bättre villkor är det i den hållbara finansieringen? ”Först och främst: Hebas verksamhet ska vara hållbar, det är den främsta anledningen till att vi arbetar aktivt med att utöka vår hållbara finansiering. På sikt kommer vi inte ha en affär om vi inte är hållbara. Sedan blir ränte- nivån i den hållbara finansiering en positiv effekt, som säkert på sikt kommer bli allt bättre. Vi arbetar proaktivt och håller oss uppdaterade kring krav som sätter vill - k oren för både hållbar finansiering och rapportering.” Kan du ge ett exempel på hur Heba arbetar med hållbar finansiering för att ligga i framkant? ”Vi tycker om att utmana, både oss själva och branschen. För att nå resultat behöver vi alla arbeta tillsammans. Vi har precis upprättat vårt gröna- och hållbarhetslänkade ramverk. Ramverket ger möjlighet för långivare och investerare att bland annat kunna investera i våra håll- bara projekt och fastigheter. Kraven vi ställer på oss själva i ramverket stämmer bland annat överens med kraven i EU:s taxonomiförordning.” Du lyfter vikten av att arbeta tillsammans, kan du utveckla det? ”Hållbarhet är ett sätt att framtidssäkra verksamheten och det gäller alla verksamheter. Hela värdekedjan behö- ver arbeta tillsammans för att FN:s globala mål för håll- bar utveckling ska uppnås. När långivarnas medvetenhet ökar så ökar också efterfrågan på att investera hållbart, vilket är mycket positivt. Efterfrågan gäller både finan- siering av enskilda hållbara projekt och finansiering kopplad till bolagets hållbarhetsmål. Det låter som att ni lägger mycket kraft på att uppnå hållbarhetsmålen, men hållbarhetsarbetet för väl med sig mycket administration och rapportering också? ”Ja, det är många bestämmelser, riktlinjer och en omfat- tande rapportering kan tyckas. Och det är viktigt att ha allt detta på plats. Men i slutändan handlar det om att få hållbarhetsarbetet att fungera långsiktigt, att nå målen och att löpande arbeta med att utveckla verksamheten för att hela tiden bli bättre. Jag vet att vi är bra på det här och att vi ligger i framkant, men vi lutar oss inte tillbak a för det. Vi ska behålla vår starka hållbarhets - position. ” 37 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 38 ===== Hållbarhet i korthet Stockholm Stadsmissions Bob yrån Under året har Heba inlett samarbete med Stockholm Stadsmissions Bobyrån, som förmedlar bostäder till personer i s trukturell hemlöshet, som står utanför bostadsmarknaden. Läs mer om det viktiga samarbet et på sidan 45. Vetenskapligt godkända klimatmål Hebas klimatmål är godkända av Science Based Target initiative (SBTi), vilket innebär att klimatmålen uppfattas vara i linje med de utsläppsminskningar som krävs för att nå Parisavtalet. Läs mer på sidan 48. Ramverk för grön och hållbarhetslänkad finansiering Under hösten har arbete skett för att ta fram vårt nya ramverk för grön och hållbarhetslänkad finansiering. I början av 2024 blev ramverket klart och fick högsta betyg av Morningstar Sustainalytics. Hållbara hyreskontrakt Heba har sedan 2022 hållbara hyreskontrakt, som ställer kr av på att hyresgästerna ska källsortera och teckna avtal för grön el. 38 procent av hyresavtalen var per slut et av 2023 hållbara. Läs mer på sidorna 50, 133. Förnybar energi Vi minskar klimatpåverkan från vår energianvändning genom att installera anläggningar för förnybar energi och minska användningen av fjärrvärme. Läs mer på sidan 4 9. Rekordnöjda hyresgäster Vartannat år genomför vi en hyresgästundersökning. Svarsfrekvensen på årets undersökning var nästan 80 procent och våra hyresgäster var rekordnöjda. Service inde xet var på på 85,7 (85) procent och produkt- indexet på 80,8 (78,8) pr ocent. Läs mer på sidan 44. De senaste två åren har Heba minskat energianvändningen med 13 procent. Energianvändningen var vid årets slut 81 kWh/kvm. Mål 2028: 77 kWh/kvm. 2030 2045 Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att … … förvaltningen ska vara klimatneutral senast år … och hela v erksamheten 38 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 39 ===== Våra tre fokusområden 1 Vår organisation 2 Vår roll i samhället 3 Vår miljö Våra medarbetare är vår viktigaste resurs. Att var och en av våra medarbetare kan utvecklas och må bra är håll- bart och långsiktigt. Heba arbetar aktivt för att vara en jämställd och inkluderande arbetsplats som skapar för- utsättningar för ett hållbart och kundnära företag. Vår arbetsmiljö ska vara trygg ur ett fysiskt, psykiskt såväl som socialt perspektiv. Heba arbetar proaktivt för att undvika arbetsrelaterade olyckor, ohälsa och att före- bygga risker. • K önsfördelning i ledningsgrupp ska vara mellan 40–60 procent kvinnor och män. • Sjukfr ånvaron ska ligga mellan 2–4 procent. • Samtliga medarbetar e ska få en årligen återkom- mande utbildning i uppförandekod, antikorruption och mänskliga rättigheter. • Hebas medarbetar e ska spegla samhällets mångfald. • Nöjd medarbetarinde x ska ligga i linje med årets branschsnitt. Vår roll i samhället handlar om att Hebas verksamhet bedrivs på ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt. Heba erbjuder en möjlighet till ett tryggt och ända- målsenligt boende för människor i olika åldrar och med varierande vård- eller servicebehov. Vi gör även sam- hällsinsatser i form av att samarbeta med och ge bidrag till organisationer som stöttar och hjälper utsatta grupper. • Nöjd k undindex ska ligga över genomsnittet för bostadsbolag i Stockholm. • Alla n ytecknade hyreskontrakt ska vara enligt Hebas hållbara hyreskontrakt. • T rygghetsindex ska ligga över 80 procent. • Heba sk a bidra ekonomiskt till organisationer som arbetar för att stärka jämlika förhållanden och med fr ågor nära kärnverksamheten. • Alla v äsentliga leverantörer ska underteckna Fastig- hetsägarnas Uppförandekod för leverantörer. Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksam- heten senast år 2045. Heba står bakom Parisavtalets 1,5-gradersmål och den viktigaste aktiviteten för att nå dit är att begränsa verksamhetens indirekta utsläpp av växthusgaser. Viktigt är också att förbereda verksamhe- ten för olika scenarion orsakade av klimatförändringarna. • Heba sk a minska den genomsnittliga energianvänd- ningen med 18 procent till 77 kWh/kvm fram till år 2028 (med 2021 som basår). Ingen fastighet ska ha en energianvändning över 99 kWh/kvm. • Heba sk a halvera utsläppen av växthusgaser fram till år 2030 (med 2018 som basår). • Fr ån 2025 ska all nyproduktion som startas ha halve- rade utsläpp från byggskedet, med Boverkets aktuella värden som referens. • Allt a vfall från byggverksamhet ska sorteras och möjliggör a för materialåtervinning. • Samtliga miljörum sk a få uppdaterat sorterings - k oncept utifrån dagens avfall. • Alla f astigheter ska årligen utvärderas kopplat till fysiska klimatrisker. 39 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 40 ===== Hebas bidrag till FN:s globala mål för en hållbar utveckling Agenda 2030 är en universell agenda med 17 mål för en ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbar utveckling. Målen syftar till att minska fattigdom, orättvisor och ojämlikhet samt till att lösa klimatkrisen fram till 2030. Vi arbetar aktivt för att bidra till FN:s globala mål för hållbar utveckling, med fokus på de mål som är mest relevanta för vår verksamhet. Heba har analyserat och identifierat följande åtta mål som de mest väsentliga för verksamheten och där vi kan bidra som mest: 3. God hälsa och välbefinnande Hebas medarbetare erbjuds hälsoundersökningar och vi uppmuntrar till friskvård. Vi skapar initiativ för ökat välmående och förebygger stressrelaterade besvär. Närmiljön sk a vara trygg vid våra fastigheter. På Heba ger vi ekonomiskt bidrag till utsatta grupper i samhället och förmedlar bostäder till utsatta kvinnor. 5. Jämställdhet Heba strävar efter jämn könsfördelning för alla befatt- ningar. Vi har nolltolerans mot diskriminering och t r akasserier av alla slag. 7. Hållbar energi för alla Genom daglig driftoptimering, omfattande renoverings- program och investeringar i det befintliga beståndet har Heba som fokus att minska fastigheternas energianvänd- ning, öka energieffektiviteten och andelen förnybar energi. 8. Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt På Heba råder likabehandling och samtliga medarbetare omfattas av kollektivavtal. Vi arbetar för att minimera risk er för arbetsskador och främjar en trygg och säker arbetsmiljö. Hebas verksamhet bidrar till en fungerande bostadsmarknad och gör det möjligt för människor att skaffa sig ett eget boende och bidra till den ekonomiska tillväxten. 11. Hållbara städer och samhällen Genom Hebas renoveringsprogram har vi ett långsiktigt ägar- och bevarandeperspektiv med hållbarhet i fokus. Vi skapar förutsättningar för våra hyresgäster att leva hållbart och vi arbetar aktivt med social hållbarhet. Vi utvecklar ungdomsbostäder samt samhällsfastigheter där personer med särskilda behov får ändamålsenliga hem. 12. Hållbar konsumtion och produktion Hebas fastigheter byggs för att hålla under en lång tid framöver och Heba har ett tydligt hållbarhetsfokus i alla fastighetsutvecklingsprojekt. Vi minskar vattenförbruk- ningen, har gått över till elfordon och ställer höga krav på miljöprestanda vid nyproduktion. Vi väljer material med omtanke, tar hand om vårt avfall och minskar fastig- heternas energianvändning. 13. Bekämpa klimatförändringarna På sikt ska Heba inte påverka klimatet negativt. Senast år 2030 ska vår förvaltning vara klimatneutral och hela verksamheten ska vara klimatneutral senast år 2045. Det är en resa vi måste göra tillsammans med våra leve- rantörer, samarbetspartners och hyresgäster. 14. Hav och marina resurser Heba har under många år gett bidrag till Stockholms stads utsättning av lax och havsöring. Det är så vi främjar den biologiska mångfalden. 40 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 41 ===== Engagerade medarbetare som trivs och mår bra Hebas företagskultur är öppen och inklude- rande. Våra värderingar är enkla och förankrade i företaget. Det dagliga arbetet präglas av korta beslutsvägar med ett delegerat ansvar. Verk- samheten ska drivas på ett hållbart sätt i alla led, vilket även inkluderar medarbetarnas arbets- miljö. Alla medarbetare och arbetssökande ska behandlas på ett likvärdigt sätt, ges lika möjlig- heter till utveckling och lika lön för lika arbete. Vår organisation 41 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 42 ===== En sund och säker arbetsmiljö Hebas medarbetare har rätt till en trygg och säker arbetsmiljö som ger yrkesmässig och personlig utveck- ling. Hebas mål är att vara en attraktiv arbetsgivare och ha medarbetare som är nöjda med sin arbetsplats och personliga utveckling. Arbetsmiljöarbetet handlar dels om den fysiska säkerheten, dels om att garantera med - arbetarnas ps ykosociala arbetsmiljö. Heba arbetar aktivt och förebyggande med att minimera riskerna för arbets- skador, olycksfall och tillbud samt med aktiviteter som främjar medarbetarnas hälsa, arbetsglädje och effektivi- tet. Arbetet omfattar exempelvis att hantera upplevd stress. Heba har kollektivavtal och alla medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och företagshälsovård. Hebas medarbetare genomgår en grundläggande arbetsmiljöutbildning och lär sig hantera situationer där det finns risk för hot och våld. De arbetsgrupper som löper störst risk för arbetsrelaterade skador och olyckor får specifik utbildning för att farliga situationer ska kunna undvikas. Hebas fastighetstekniker och fastighets- förvaltare utbildas i heta arbeten, för moment där risk för brandfara föreligger. Strävan är också att alla fastig- hetstekniker ska ha en grundläggande elutbildning. Utbildning i hjärt- och lungräddning samt hantering av hjärtstartare erbjuds också. Jämställdhet och mångfald Hos Heba är vi öppna och välkomnar alla människor. Vi utgår från uppfyllda kompetenskrav och strävar efter mångfald i personalsammansättning, vid rekryteringar och vid skapande av arbetsgrupper. Mångfald ser vi som både en självklarhet och styrka. Olikheter skapar möjlig- heter och nytänkande. När Heba rekryterar nya medarbetare ska vi alltid ifråga sä tta våra egna referensramar och se till bolagets jämlikhet i stort. Alla medarbetare ska ha samma möjlig- het att utvecklas tillsammans med bolaget där Heba arbetar med jämställdhet genom att intern- och extern- rekrytera fler kvinnor till mansdominerade poster och män till kvinnodominerade. I både Hebas styrelse och ledningsgrupp är posterna jämnt fördelade mellan män och kvinnor. Kompetensutveckling och uppföljning För att fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare där med- arbetare trivs och mår bra investerar Heba i medarbetar- nas karriär- och kompetensutveckling. Varje år genom- förs minst ett medarbetarsamtal, som fokuserar på arbetssituation och personlig kompetensutveckling. Alla medarbetare har en årlig budget för kompetens - utv eckling som gör det möjligt att utbilda sig varje år. Vi uppmuntrar våra medarbetare till vidareutbildning och budgeten kan utökas om behovet finns. Heba har ett internt utbildningsprogram med företagsgemensamma utbildningar inom områden som är väsentliga för verk- samheten. Under året har sju utbildningstillfällen hållits; Digitala verktyg, energiuppföljning, renoveringsproces- sen, hörselsmart arbetsplats genom HRF, Colive, nyckel- tal och den årliga utbildningen i uppförandekod, anti - k orruption och mänskliga rättigheter. Utbildningsprogrammet fortsätter under 2024. Kompetens utv ecklingen säkerställer att Heba har till- gång till rätt kompetens men också att bolaget bidrar till varje enskild medarbetares mål och önskningar. Engagerade medarbetare På bolagsstämman 2023 beslutades om fortsatt aktie- sparprogram för alla medarbetare hos Heba, för att stärka medarbetarnas engagemang och delaktighet i bolagets framgång. Totalt medverkar 75 procent av Hebas medarbetare. Heba genomför en medarbetarundersökning vart - anna t år för att utvärdera medarbetarnas trivsel och väl - mående och vilk a potentiella förbättringsområden som finns. 2023 års medarbetarundersökning resulterade i ett Nöjd medarbetarindex på 4,1 (4,4). Hela 88 procent av de anställda skulle rekommendera Heba som arbets- givare. Alla medarbetare ska ha samma möjlighet att utvecklas tillsammans med bolaget där Heba arbetar med jämställdhet genom att intern- och extern - r ekrytera fler kvinnor till mansdominer ade poster och män till kvinnodominerade. 42 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 43 ===== Vår roll i samhället En trygg och hållbar samhällsaktör Att känna sig trygg i sin närmiljö är viktigt för alla människor. För Heba är det avgörande att det upplevs som tryggt och säkert att röra sig i och runt våra hus. Trygghet fortsätter att vara en viktig fråga för att skapa trivsel. Genom en hållbar affärsmodell samt genom bidrag till organisationer som arbetar för att stärka jämlika förhållanden bidrar Hebas affärsverksamhet till en positiv samhälls - utv eckling. 43 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 44 ===== Trygga boenden och utomhusmiljöer Vi erbjuder trygga hem att trivas i, med välskötta miljöer i och runt våra fastigheter. I förvaltningen ingår ett dag- ligt arbete för att säkerställa ett bostadsområde som är helt, rent, snyggt och tryggt. Hebas trygghetsarbete utgår ifrån att säkerställa att våra hus upplevs trygga, varje dag, genom exempelvis städning, trädgårdsskötsel, belysning, sanering av klot- ter och andra felavhjälpande åtgärder. Varje fastighet ska ha ett trygghetsindex över 80 procent och hos de fastig- heter som inte uppnår målet finns en dokumenterad trygghetsplan med åtgärder som ska genomföras för att förbättra den upplevda tryggheten. Trygghetsindex i 2023 års mätning uppgick till 87,4 procent (84,7). T illsammans med hyresgäster, polisen och stadsdelsför- valtningen genomför Heba årliga trygghetsvandringar. Under 2023 har trygghetsvandringar ägt rum i Västerort, tillsammans med fastighetsägarföreningen. Kundnära organisation Grunden i vår fastighetsförvaltning är att ha tillgängliga och kunniga förvaltningsteam som skapar långsiktiga och bra relationer med hyresgästerna. Hyresgästernas trygghet är beroende av närheten till våra medarbetare inom förvaltning, administration och fastighetsskötsel. Under året har Heba genomfört en hyresgästunder- sökning, som sker vartannat år, med rekordhöga resultat! Svarsfrekvensen uppgick till 76,1 procent vilket placerade Heba topp tre av alla fastighetsbolag som genomförde undersökning under året. • Servic eindex: 85,7 (85) • Pr oduktindex: 80,8 (78,8) • Pr ofil: 84,6 (82,8) • A ttraktivitet: 91,2 (90,1) • V aluta för hyran: 72,2 (72) Hyresgästerna ger Heba ett helhetsbetyg på 91,4 pro- cent. Vi är mycket stolta över resultatet och det visar vil- ket fantastiskt arbete våra medarbetare gör varje dag. Hebas fastighetstekniker finns placerade i lokala fastighets expeditioner nära hyresgästerna. Närheten underlättar dialog och för- ståelse, likväl som möjlig - het en att hantera problem och erbjuda lösningar. Bostadsfastigheterna är fördelade på fyra förvaltare. I ett förvaltningsteam ingår en förvaltningsassistent och en fastighetstekniker, som dagligen arbetar med den löpande förvaltningen av våra fastigheter. Det är dessa som våra hyresgäster oftast träffar. Entreprenörer anlitas främst för städning, markskötsel och större reparationer eller underhåll. Våra samhällsfastigheter tas om hand av en specifik förvaltare, läs mer i intervjun med Fredrik Melander på sidan 61. Inom projektverksamheten arbetar våra projekttekni- ker, projektsamordnare och projektledare med att driva vårt omfattande renoveringsprogram. Våra projektledare driver projekten från ett tidigt skede fram till inflyttning för att säkerställa att produkt, leverans och ekonomi håller högs ta kvalitet. Hebas fastighetstekniker finns placerade i lokala f astighetsexpeditioner nära hyresgästerna. Närheten underlättar dialog och förståelse, likväl som möjligheten att hantera problem och erbjuda lösningar. I de fall våra hyresgäster behöver nå oss via telefon finns möjlighet att prata med en av Hebas medarbetare under kontors- tid och fastighetsjouren på tid därutöver. I samband med renoveringar har vi regelbundna samråd med hyres - gäs terna för att förklara syftet och hur processen k ommer se ut. Boende för livets alla faser Hebas fastighetsförvaltning skapar trygga och hållbara boenden för livets olika faser, även för personer med särskilda beho v. Hebas verksamhet bidrar också till att fler människor har möjlighet att skaffa sig ett eget boende. Ungdomsbostäderna vi erbjuder ger ungdomar mellan 18–25 år en möjlighet till ett första eget boende och våra samhällsfastigheter bidrar till att äldre män - nisk or och personer i behov av extra vård får tillgång till ändamålsenliga boenden. Vi värnar om våra hyresgäster och har en intern byteskö för att våra hyresgäster ska kunna bo kvar i vårt bestånd även när livssituationen förändras. 44 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 45 ===== Investeringar för unga vuxna Bostadssituationen för unga idag är svår. För att möta ungas behov av bostad är Heba delägare i företaget Colive som erbjuder delningsboende för personer i åld- rarna 20–35 år. Genom Colive erbjuder Heba en ny och social boendeform för unga vuxna där hyresgästen har sitt eget privata rum men också tillgång till stora ytor, och en delad vardag med andra som vill få ut samma sak av sin boendeupplevelse. Under inledningen av 2023 fick Colive Hyresnämndens godkännande för blockförhyr- ning. Beslutet innebär bättre regulatoriska förutsätt- ningar för Colive och delningsbostäder i Sverige. I beslu- tet skriver nämnden att delningsbostäder är en ny och innovativ bostadsform i Sverige som redan är etablerad utomlands. Bidrag till samhälle och natur Heba stöttar olika organisationer som arbetar för att stärka jämlika förhållanden och med frågor nära kärn- verksamheten. Under året har Heba inlett ett samarbete med Stockholm Stadsmissions Bobyrån. Bobyrån för- medlar lägenheter till personer i strukturell hemlöshet och fungerar som en mellanhand mellan hyresgäst och fastighetsägare. Heba har som ambition att förmedla minst fem lägenheter per år till Bobyrån, där det lång - sik tiga målet är att hyresgästen ska ta över kontraktet i första hand. Heba upplåter även lägenheter till personer som flytt från Ukraina. Vi stöttar också Kvinnors nätverk, som i sin tur stöttar kvinnor som utsatts för heders - r elaterat våld. För att främja flickor och kvinnors förutsättningar till idrott stöttar vi Brommapojkarnas damfotboll. Det är viktigt att alla har lika möjlighet till idrott i en så bra verk- samhet som möjligt. Vi stöttar även Skurus damhandboll och Hammarby Bandy som har sin hemmaplan på Södermalm. Antalet invånare som är över 80 år eller äldre kommer enligt SCB att öka med 50 procent mellan 2019 och 2030. Heba stöttar Äldrekontakt som arbetar dagligen med att bryta ofrivillig ensamhet och isolering hos äldre. Genom att vara huvudsponsor för utsättning av lax och havsöring i Stockholms vatten, bidrar Heba till levande djur- och naturliv och bevarad biologisk mångfald i r egionen. Varje vår arrangerar Heba fisketävlingen Hebalax en vid Stockholms ström, i samarbete med Stockholms stad och fiskeklubben Strömstararna. Etik, antikorruption och mänskliga rättigheter Heba har nolltolerans mot korruption och kränkningar av mänskliga rättigheter. För att säkerställa ett etiskt agerande från anställda och leverantörer arbetar Heba systematiskt efter etiska förhållningsregler som berör mutor, bestickning, korruption och mänskliga rättigheter. På en bostadsmarknad som präglas av stor bostads- brist ökar riskerna för att människor tar till otillåtna medel för att få tillgång till en bostad. Hebas uppfö- randekod och hållbarhetspolicy tydliggör hur organisa- tionen och medarbetare ska agera samt förhålla sig till FN:s globala hållbarhetsmål och bolagets fokusområden. Alla medarbetare får årligen en utbildning i uppförande- koden med fokus på antikorruption och hur vi ska agera i situationer som kan vara otydliga. Merparten av Hebas lägenheter förmedlas i huvudsak via Stockholms stads bostadsförmedling. Det minskar risken att medarbetare utsätts för mutor För att säkerställa att Hebas samarbetspartners och leverantörer lever upp till de krav som ställs i Hebas håll- barhetspolicy, tillämpar vi Fastighetsägarnas Uppfö- randekod för leverantörer. Vi förväntar oss att alla våra leverantörer följer uppförandekoden, och att våra leve- rantörer systematiskt jobbar för att deras underleveran- törer och andra som utför tjänster eller är verksamma i uppdrag för Heba, följer koden. Heba genomför riskut- värderingar och leverantörsrevisioner för att kontrollera och förhindra exempelvis kränkningar av mänskliga rät- tigheter. Under 2024 kommer arbetet med att införa uppförandekod för leverantörer även i befintliga avtal intensifieras. Alla väsentliga leverantörer ska en signerad uppförandekod, därefter ska granskning genomföras med hjälp av kodens självskattning. Visselblåsarfunktioner Om det finns misstankar om att lagar, regler eller policies inte följs, säkerställer Heba att det tryggt och säkert går att rapportera detta via en extern visselblåsarfunktion. Genom denna kanal kan anställda, samarbetspartners och hyresgäster anonymt lämna information om miss - f örhållanden som strider mot lagstiftning, etik, moral eller Hebas policyer. Visselblåsartjänsten infördes under hösten 2020 och hanteras av en extern aktör där vissel- blåsaren får vara anonym. Under 2023 har inga vissel - blåsar ärenden inrapporterats. 45 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 46 ===== Heba huvudsponsor till Laxsläppet Genom att vara huvudsponsor för Stockholms stads utsättning av lax och havsöring i Stockholms vatten, bidrar Heba till levande djur- och naturliv och bevarad biologisk mångfald i regionen. Varje vår arrangerar Heba fiske tä vlingen Hebalaxen vid Stockholms ström, i samarbete med S tockholms stad och fiskeklubben Strömstararna. Läs mer, extern länk 46 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 47 ===== Vi minskar vår klimatpåverkan Vår miljö För att på sikt uppnå en klimatneutral verksam- het arbetar vi metodiskt med att minimera våra utsläpp. Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast 2045. Hebas klimatmål är godkända av Science Based Target initiative (SBTi), vilket innebär att klimat- målen uppfattas vara i linje med de utsläpps- minskningar som krävs för att nå Parisavtalet. 47 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 48 ===== För att nå vårt långsiktiga hållbarhetsmål om att ha en klimatneutral verksamhet år 2045 arbetar vi systema- tiskt med att minska våra direkta och indirekta utsläpp. Som en del i en kedja med flera aktörer är det även vik- tigt att vi, utöver det vi kan göra själva, arbetar tillsam- mans och ställer krav på samarbetspartners och entre- prenörer. Vår största utmaning ligger i att minska våra indirekta utsläpp, främst kopplat till utsläpp hänförliga till nyproduktion och renovering av fastigheter. Under 2023 har vi minskat våra totala utsläpp med 55 procent. Minskningen är främst ett resultat av att Heba har färre pågående projekt inom nyproduktion och renovering, vilket minskar utsläppen från byggvaror, samt att antalet hyresgäster som tecknar hållbara hyreskontrakt blir allt fler. Utsläppen från energi har minskat med 4 procent under 2023. Vi arbetar metodiskt för att minska vår klimatpåverkan; vi minimerar, förbättrar och påverkar. Arbetet utgår, både direkt och indirekt, från tre huvud- områden; det vi löpande använder – så som energi, det avfall vi ger upphov till både från hyresgäster och i pro- jekt, och det vi sätter in, såsom material- och produktval. Science Based Target initiative (SBTi) Science Based Target initiative är ett samarbete mellan flera organisationer, där företag ansluter sig för att sätta vetenskapligt baserade klimatmål. Syftet är att påverka företag att kartlägga och identifiera sina utsläpp av växthusgaser och sätta mål i linje med Paris- avtalets mål om att minska den globala uppvärm- ningen. Vetenskapligt baserade mål innebär att utsläp- pen måste halveras fram till år 2030 för att sedan nå netto-noll senast till år 2050. Hebas klimatmål godkändes av Science Based Target initiative (SBTi) i december 2022, vilket innebär att våra mål uppfattas vara i linje med de utsläpps- minskningar som krävs för att nå Parisavtalet. En helhetsbild av verksamhetens klima tpåverkan genom k oldioxidutsläpp får vi genom att se till både den indirekta påverkan (scope 2, 3) och den direkta påverkan (scope 1). 2023 Utsläpp, ton CO2 Byggvaror i nyproduktion 3 186 Byggvaror renovering 1 15 2 Byggavfall 2 Medarbetarnas pendling 4 Hyresgästernas restavfall 333 Hyresgästernas osorterade avfall 76 Hyresgästernas elförbrukning 371 Energi 848 Tjänste- och förmånsbilar 5 Scope 3 (indirekta utsläpp) Scope 1 (direkta utsläpp) Scope 2 (indirekta utsläpp) 48 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 49 ===== Det vi löpande använder En stor del av vårt dagliga arbete är förvaltning, det som gör att både våra fastigheter och hyresgäster mår bra. I förvaltningen handlar det om att bevara och laga, att använda godkända kemikalier och att bibehålla fastig - het ernas värde. Minskad energianvändning Heba har som mål att minska den genomsnittliga energi- användningen från 93 kWh/kvm till 77 kWh/kvm fram till år 2028, med 2021 som basår (18 procent minskning). Dessutom ska ingen fastighet överstiga en energian- vändning om 99 kWh/kvm. För att nå målen arbetar Heba bland annat med energieffektiviseringar i bygg - nader och in vesterar i anläggningar för förnybar energi. En lägre energianvändning ökar bolagets kostnadsbe- sparingar och det är tydligt att de åtgärder som genom- förts ger effekt. Energianvändningen är en viktig fråga inom förvalt- ning då den köpta energin har stor klimatpåverkan, om än mycket lägre än från byggvaror vid nyproduktion och renovering. Alla lägenheter har temperaturgivare vilket gör att vi minskar övertemperaturer och vi övervakar samt driftoptimerar dagligen. Energibesparande åtgär- der vid renovering är av stor vikt, vi prioriterar därför att se över klimatskal och ventilation, sammanlagt ger det minst 30 procent reducering av energianvändningen. Vi installerar anläggningar för förnybar energi och minskar den köpta energin från fjärrvärme och därav vår klimat- påverkan från energianvändning. När vi bygger nytt ska husens energiprestanda ligga 20 procent under rådande byggnormer (BBR). För att uppnå detta behövs låga U-värden (värmegenomgångs- koefficienten som anger hur bra en hel byggnadsdel iso- lerar) så som bra fönster och väl isolerade väggar samt olika typer av energiåtervinning, exempelvis återvinning av värme från avloppsvatten samt från ventilation. Hos majoriteten av alla våra fastigheter har vi energiåtervin- ning från ventilationssystemet, vilket ger en återvinning av ventilationsenergi på omkring 75 procent. All el som Heba köper in till bolagets fastigheter är ursprungsmärkt och förnybar. Tillsammans med vår sam- arbetspartner, som portföljförvaltar Hebas elinköp, säk- rades en fast prisnivå för år 2023–2025. Koldioxidinfångning (Bio-CCS) Vår klimatpåverkan från den köpa energin, främst fjärr- värme (scope 2) styrs av det avfall som våra fjärrvärme- leverantörer bränner vid energiåtervinningen. Plasten som finns i avfallet är fossilt material som ger upphov till utsläpp av växthusgaser. Bio-CCS (Bio-Energy with Carbon Captur e and Storage) innebär att biogen kol - dio xid från förbränning av biobränsle för värme- och elproduktion separeras från rökgaserna för att sedan lagras permanent i berggrunden under havsbotten. Eftersom den koldioxid som fångas in och lagras tidigare har bundits av skogen genom fotosyntesen minskas kon- centrationen av koldioxid i atmosfären när ny skog växer. Sammantaget innebär tekniken att det skapas perma- nenta negativa emissioner, så kallade minusutsläpp. Stockholm Exergi planerar för en framtida bio-CCS- anläggning som kommer tas i drift under 2027/2028. Tidigt i januari 2023 blev Heba först ut med att teckna en avsiktsförklaring med Stockholm Exergi om att köpa minusutsläpp i den framtida anläggningen. Det är ett vik tigt kompletterande steg för att på sikt kunna uppnå netto-nollutsläpp i hela verksamheten. Heba har som mål att minska den genomsnittliga energi - an vändningen från 93 kWh/kvm till 77 kWh/kvm fram till år 2028, med 2021 som basår (18 procent minskning). Dessutom ska ingen fastighet överstiga en energi - an vändning om 99 kWh/kvm. I slutet av 2023 var energi - an vändningen 81 kWh/kvm. 49 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 50 ===== Hållbara hyreskontrakt En stor del av vår indirekta klimatpåverkan beror på hyresgästernas val av elleverantör. Heba skapar incita- ment för hyresgästerna att välja ursprungsmärkt el från fossilfria källor genom ett samarbete med ett elbolag som förmedlar 100 procent ursprungsmärkt el i vår boendeapp. Det hållbara hyresavtalet innebär att Hebas hyresgäst är skyldig att källsortera och teckna gröna elavtal. När våra hyresgäster ökar andelen utsorterad plast minskar klimatpåverkan från vår köpta energi, ett viktigt samband att lyfta och ett fokusområde som åter- finns i många av våra aktiviteter. Vid årets utgång var 38 procent av alla hyreskontrakt hållbara. Vatten Vattenförbrukningen hos Heba består av hyresgästernas vardag. Heba har därför ett ansvar att installera snålspo- lande duschmunstycken, toaletter och kranar. Vi byter ut dessa löpande under renoveringar, även om produkterna fortsatt fungerar ser vi en större vinst genom att kunna reducera vattenförbrukningen. I nya bostadsprojekt som Heba utvecklar finns individuell mätning av varmvatten för varje lägenhet vilket gör att hyresgästen debiteras efter verklig förbrukning. Under året har det beslutats att Heba ska ha uppkopplade vattenmätare, för att bättre kunna följa förbrukningen samt upptäcka eventuella vatten läck or i tid. Under 2023 har vattenförbrukningen minskat med 10 procent. Hållbara transporter, laddbara p-platser Heba vill vara delaktiga i att bygga den infrastruktur som krävs för att allt fler ska välja ett fossilfritt alternativ. Hebas alla parkeringsplatser i fastighetsbeståndet ska erbjuda laddmöjlighet senast år 2030. Under 2023 hade totalt 209 laddpunkter installerats, vilket motsvarar 20 procent av Hebas samtliga parkeringsplatser. Hebas alla tjänstebilar är elbilar och samtliga förmånsbilar är el- eller bilar med en maxgräns på 30g CO 2/km. Kemikalier Det som används idag kan vara något som i framtiden kan behöva saneras. Vi ska därför alltid ha koll på vilka kemikalier som vi använder i det dagliga arbetet och vi utgår från Byggvarubedömningens produkter. Heba har tagit fram ett eget sortiment med godkända produkter tillsammans med en leverantör, endast dessa får använ- das. Genom att löpande inventera och stickprovsgranska ute på våra lokalkontor håller vi koll på att rätt produkter används. Miljöcertifierade byggnader Heba miljöcertifierar nyproduktion enligt Svanen, Miljö- byggnad Silver eller bedömd motsvarande nivå. För att en byggnad ska nå certifiering enligt Miljöbyggnad Silver krävs mer av byggnaden än att endast följa lagkrav, där energianvändning är ett av 16 kriterier. Varje projekt granskas av miljörevisor som säkerställer att miljökraven uppfylls. Genom att miljöcertifiera fastigheter säkerställs ett kvalitetsstyrt byggande och mer hållbara byggnader med omsorg om miljö, resurser och de boendes inom- husmiljö. Under 2023 har Heba påbörjat arbetet med att ta fram en struktur på hur vi kan säkerställa en dokumenterad hållbar drift, i linje med vårt befintliga ledningssystem enligt ISO 14001 och 9001. Heba skapar incitament för hyresgästerna att välja ursprungsmärkt el från fossil- fria källor genom ett samar- bete med ett elbolag som förmedlar 100 procent ursprungsmärkt el i vår boendeapp. 50 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 51 ===== Parkeringsplatser med elbilsladdning Heba vill vara delaktiga i att bygga den infrastruktur som krävs för att allt fler ska välja ett fossilfritt alternativ. Hebas alla parkeringsplatser i fastig- hetsbeståndet ska erbjuda laddmöjlighet senast år 2030. Under 2023 hade totalt 209 laddpunkter installerats, vilket motsvarar 20 procent av Hebas samtliga parkeringsplatser. Hebas alla tjänstebilar är elbilar och samtliga förmånsbilar är el- eller bilar med en maxgräns på 30g CO 2/km. Läs mer, extern länk 51 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 52 ===== Det avfall vi ger upphov till Hebas verksamhet ger upphov till avfall och därav indir ekt klimatpåverkan (scope 3) från flera delar av vår verksamhet. Vissa delar kan vi direkt påverka, medan för andra kan vi skapa incitament och rätt förutsättningar för andra att ta hand om sitt avfall på bästa sätt. I vårt arbete kring att analysera vår påverkan från avfall utgår vi från ”avfallstrappan”. Minimera Både vid renoveringar och nyproduktion finns det spill, material som aldrig sätts in och nyttjas, som vi vill mini- mera. Genom löpande uppföljning i samband med inrap- portering för klimatberäkningar kan vi även belysa fr ågan och reducera spillet. Återanvända Inför varje renovering och nybyggnadsprojekt ska vi analy sera vad som kan återanvändas. Vid renoveringar ska en återbruksinventering göras för att identifiera material som vi själva kan återanvända eller som går att förmedla till annan part för återbruk. Vid nyproduktion ska vi undersöka möjligheten att använda oss av produkter med hög andel återbrukat material, för att minska klimatpåverkan och vara en del i arbetet för ökat cirkulärt byggande. Återvinna När vi renoverar gör vi det för att husen ska kunna stå i många år till. Renoveringarna är nödvändiga och vi tar ansvar för det som rivs ut. Vi har månatlig uppföljning av allt avfall som uppstår i våra renoveringsprojekt med kvartalsvis rapportering. Avfallsrapporten belyser vikten av att hantera avfall korrekt, att det som kan ska material - å tervinnas och att val av avfallsentreprenör är av stor vikt. Heba arbetar även för att indirekt påverka hyres - gäs ternas avfallshantering och ge bästa möjliga förut- sättningar för att kunna sortera sitt hushållsavfall. Det är viktigt att miljörummet hålls rent, snyggt och tryggt. Plast återvinns idag inte i samma grad som papper och glas, vilket vi vill förändra. Vi uppdaterar våra miljörum efter dagens avfall och gör plats för plasten samt ser till att tömningsfrekvensen är korrekt anpassad. För att vi ska kunna bidra till ökad utsortering av plast, arbetar Heba med kontinuerlig kommunikation om varför varje person måste ta ansvar och sortera sitt avfall, att det gör skillnad. Minimera Återanvända Återvinna Utvinna energi Deponera Avfallstrappan Vi uppdaterar våra miljörum efter dagens avfall och gör plats för plasten samt ser till att tömningsfrekvensen är korrekt anpassad. 52 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 53 ===== De material och produkter vi sätter in Heba bygger nya hus för att skapa fler bostäder där människor kan trivas och känna sig trygga. Syftet är gott men nyproduktion har i dagsläget stor negativ påverkan på klimatet. Vi måste därför ha koll på hur mycket varje nytt hus vi bygger påverkar klimatet och inte minst, göra det vi kan för att minska våra utsläpp av växthusgaser. För att kunna bygga mer hållbart krävs klimatkalkyler redan i ett tidigt skede. När vi renoverar uppdateras ytskiktet, lägenheterna får nya kök och vitvaror, vi målar om och byter ut slitet golv. Alla produkter vi använder ska vara inom Hebas standard där vår klimatpåverkan tas i beaktning. Alla produkter ska vara godkända och registreras i Byggvarubedöm- ningens system. Klimatdeklaration Byggskedet har en betydande klimatpåverkan och det krävs en snabbare omställning mot lägre utsläpp för att Sveriges klimatmål ska nås. Vid årsskiftet 2021/2022 trädde Lagen om klimatdeklaration i kraft, där samtliga projekt som ansöker om bygglov ska klimatdeklareras, vilket innebär att byggnadens klimatpåverkan ska beräk- nas. Detta är ett steg för att belysa klimatfrågan för hela bygg- och fastighetsbranschen där vi förväntar oss fr amtida gränsvärden av koldioxidutsläpp. Klimatberäkningarna baseras på både specifika och vissa generiska data, det vill säga ett genomsnittligt värde. Från och med år 2021 klimatberäknas all nypro- duktion. Under året har vi sett en stor förbättring på marknaden, det finns ett större engagemang att göra rätt. Vi ser däremot att de största utmaningarna fortsatt är den tillgängliga specifika data. För att kunna göra aktiva val behöver vi mer underlag på klimatpåverkan, inte minst på produktkategorier som i dagsläget exklu- deras i klimatdeklarationen, så som alla installationer. Vårt mål är att kontinuerligt utöka andelen specifika data för att få en tydligare bild av verksamhetens verkliga utsläpp. Klimatberäkningarna är inte exakta, men genom schablonberäkningar har vi en bild av vilka delar som bidrar till störst negativ påverkan och måste reduceras. Hebahuset Nyproduktion står för majoriteten av Hebas utsläpp av växthusgaser, därför läggs det stor vikt vid att bygga hus som är anpassade efter framtidens klimat- och miljö - beho v i vår projektverksamhet. Från år 2030 ska alla nyproduktionsprojekt ha en halverad klimatpåverkan uti- från rådande referensvärde från Boverket. Utöver kraven i Boverkets klimatdeklaration har Heba identifierat ytter- ligare aspekter av klimatpåverkan som är relevanta för Heba att ha koll på. Exempelvis innefattas inte renove- ringsprojekt eller ytskikt i kravet för klimatdeklaratio- nerna. Heba arbetar därför, i samverkan med leverantö- rer och entreprenörer, aktivt med att ta fram en egen produktkatalog, Hebahuset, för att ytterligare ta ansvar i produktval. Syftet är att Heba ska vara trygga med att de produkter och material som används, både vid reno- veringar och vid nyproduktion, är hållbart och inräknat i helheten. När vi renoverar uppdateras ytskiktet, lägenheterna får nya kök och vitvaror, vi målar om och byter ut slitet golv. Alla produkter vi använder ska vara inom Hebas standard där vår klimatpåverkan tas i beaktning. 53 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 54 ===== Klimat- anpassning För att framtidssäkra de fastigheter vi bygger och för- v altar, värderas klimatrisker som kan påverka bolaget, fastigheter eller investeringar. Som en del av detta har Heba gjort ett omfattande arbete genom att kartlägga hela fastighetsbeståndets exponering mot ett förändrat klimat. Det är viktigt för att förbereda Heba för olika samhällsutvecklingar och få en tydligare bild av vilka åtgärder som behövs framåt. Första steget av kartläggningen har genomförts med hjälp av Länsstyrelsens kartverktyg för fysiska klimatför- ändringar samt kartunderlag från SMHI och MSB. Den initiala analysen har uppmärksammat specifika fastig- heter och områden som riskerar att påverkas vid höjda vattennivåer eller drabbas av temperaturhöjningar som kan kräva åtgärder för att bibehålla ett bra inomhus - klima t. I det andra skedet har varje fastighet besökts och diskuterats med enskilda medarbetare som arbetar nära varje byggnad i syfte att systematiskt dokumentera kunskaper och erfarenheter utifrån ett riskperspektiv. Analyserna har legat till grund för riskreducerande å tgärder som integrerats i fastighetsplanen under de kommande åren. Kartläggningen uppdateras årligen. Läs mer om klimatriskerna på sid 72. Klimatscenarios enligt TCFD Resultatet av kartläggningen av fastigheterna och av Hebas verksamhet har legat till grund för en analys kring Hebas exponering mot olika klimatscenarier som tagits fram av FN:s klimatpanel (IPCC) och som visar hur världen kan se ut 2100. Klimatscenarierna visar vad som händer med klimatet givet olika nivåer av växthusgaser i atmosfären beroende på globala frågor så som ekonomi, Biologisk mångfald Hebas fastighetsbestånd ligger inte i speciellt skyddade miljöer för biologisk mångfald, däremot vet vi att det blir allt viktigare att bevara och främja biologisk mångfald i urbana miljöer. I nyproduktionsprojekt genomförs flertal utredningar för att säkerställa att den biologiska mång- falden inte försämras efter projektets färdigställande. Det är en del av detaljplaneprocessen. I samband med åtgärder kopplade till att reducera risker från klimatför- ändringar finns det möjligheter att i mindre skala även främja den biologiska mångfalden, exempelvis genom gröna tak, regnrabatter (regnbäddar) eller återställande och bevaring av vattendrag. Genom att titta på varje enskild fastighet och dess möjligheter går det att, ur ett lokalt perspektiv, hitta lösningar som inte kräver stora resurser. I nyproduktionsprojekt genom- f örs flertal utredningar för att säkerställa att den biologiska mångfalden inte försämras efter projektets färdigställande. 54 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 55 ===== Klimatscenario: Under 2 graders temperaturökning RCP 2.6 – En framtid där vi människor gör mycket stora ansträngningar jämfört med idag för att minska utsläppen, i linje med Parisavtalets ambitioner. • Än mer s tringent klimatpolitik. • Låg ener giintensitet. • Minsk ad användning av olja. • Jor dens befolkning ökar till 9 miljarder. • Ingen v äsentlig förändring i arealen betesmark. • Ökning a v arealen jordbruksmark på grund av bioenergiproduktion. • Utsläppen a v metan minskar med 40 procent. • Utsläppen a v koldioxid ligger kvar på dagens nivå fram till 2020 och kulminerar därefter. Utsläppen är negativa år 2100. • Halt en av koldioxid i atmosfären kulminerar omkring år 2050, följt av en måttlig minskning till drygt 400 ppm år 2100. Klimatscenario: +2–4 graders temperaturökning RCP 8,5 – beskriver en framtid där vi män nisk or fortsätter att öka utsläppen mycket kraftigt. Utsläppen av kol dio xid är år 2100 tre gånger högre än 2020. • K oldioxidutsläppen är tre gånger dagens. • Metanutsläppen ök ar kraftigt. • Jor dens befolkning ökar till 12 miljarder vilket leder till ökade anspråk på betes- och odlingsmark för jordbruksproduktion. • T eknikutvecklingen mot ökad energieffektivitet fortsätter, men långsamt. • S tort beroende av fossila bränslen. • Hög ener giintensitet. • Ingen tillk ommande klimatpolitik. teknik, politik och andra samhällsförändringar. Klimat- scenarierna är baserade på RCP 2.6 och RCP 8,5 (Repre- sentative Concentration Pathways, läs mer nedan) och analysen ligger till grund för de risker och möjligheter som identifierats. Omställningsrisker för Heba innefattar ökade energi- kostnader, ökade kostnader kopplade till regleringar, skatter och utsläpp samt ökade vattenkostnader. Heba har under många år arbetat aktivt med att minska energi an vändningen genom att renovera fastigheterna med energieffektiviseringar i fokus och för att minska vattenförbrukningen, installeras nya vattensnåla armatu- rer och på sikt får uppkopplade vattenmätare. Den indi- rekta klimatpåverkan, huvudsakligen utsläpp kopplade till klimatpåverkan från byggmaterial, ska minskas i linje med att hela verksamheten ska bli klimatneutral fram till år 2045. En omställningsrisk är den möjliga koldioxid - sk atten som kommer att belasta byggmaterial och som för Heba skulle innebära högre inköpskostnader. Läs mer om omställningsriskerna på sid 73. Fysiska risker för Hebas fastighetsbestånd har främst koppling till vatten genom ökade regnmängder, havs - niv åhöjningar och översvämningar. Även fler värmeböljor med långa perioder av torka medför risker för byggna- der. Att framtidssäkra våra fastigheter till det nya klima- tet är en förutsättning för att bibehålla värdet. Det inne- bär att när vi bygger nytt behöver vi redan i ett tidigt skede genomföra en klimatriskanalys för att identifiera risker och möjligheter och hur vi kan bygga hållbart för framtiden. I det befintliga beståndet behöver vi se till vilka åtgärder vi kan införa för att reducera risker eller eventuella konsekvenser. Läs mer om de fysiska riskerna på sid 73. Task Force on Climate Related Financial Disclosures (TCFD) År 2017 lanserades initiativet TCFD som vägledning för att bättre kunna identifiera företags klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter. Riktlinjerna utgår från styrning, strategi, riskhantering, mätvärden och mål där syftet är att ha finansiell koll på hur bolaget påver- kas av fysiska klimatförändringar och det som kallas omställningsrisker, vilket innebär styrmedel för att minska utsläppen av koldioxid. 55 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 56 ===== Verksamhet56 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 57 ===== Våra fastigheter Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som äger, utvecklar och förvaltar bostäder och samhälls- f astigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen. Hos Heba får hyresgästerna hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Fastigheterna förvaltar vi i egen regi, vilket gör förvaltningen kostnadseffektiv. Dessutom blir det enkelt för oss att leva enligt våra kärnvärden – närvarande, engager ade och trygga. Total uthyrningsbar area, kvm 250 600 Hyreslägenheter 3 148 Bostadslägenheternas andel av total uthyrningsbararea 76% Lokaler 336 Lokalers andel av total uthyrningsbar area 7% Lägenheter inom äldreboenden 602 Samhällsfastigheternas andel av total uthyrningsbar area 17%57 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 58 ===== Hebas innehavsstrategi I slutet av 2023 ägde Heba 56 fastigheter med ett samman lagt v ärde om 12,8 mdkr. Fastighetsbeståndet bestod av segmenten hyresbostadsfastigheter och sam- hällsfastigheter. Nästan 90 procent av beståndet utgörs av nybyggda fastigheter eller fastigheter renoverade till modernt skick. Målet är att hela beståndet ska vara modernt. Våren 2024 återstår endast 98 lägenheter i bolagets renoveringsprogram. Under 2028 ska reno - v eringar som kvarstår vara utförda. Projektportföljen rymmer fastigheter under uppförande i egen regi eller i samarbete med externa partners. Projektportföljen uppgick i slutet av 2023 till 4,2 mdkr. Heba är även del - ak tig i nyproduktion av bostadsrätter, som ett viktigt komplement till hyresrätter för att öka möjligheten att få markanvisningar. Hebas affärsidé Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhälls - f astigheter med centrala lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Segment hyresbostäder och samhällsfastigheter Heba erbjuder hållbara och trygga bostäder med hög standard att trivas i under livets olika faser. Hebas fastig- hetsbestånd består till yta av 76 procent hyresbostäder, till 17 procent av samhällsfastigheter, främst i form av äldreboende och förskolor, och till 7 procent av lokaler. Segmenten bostäder och samhällsfastigheter förknippas med låg risk. Efterfrågan på bostäder är stor i Hebas verksamhetsområde och sett till den demografiska utvecklingen är äldreboenden en växande bristvara. Samhällsfastigheter har förutom god efterfrågan även andra fördelar, hyresavtalen löper över lång tid och v erksamheterna sköter till stor del förvaltningen själva. Målsättning är att öka andelen samhällsfastigheter i drift nett ot till år 2025. I slutet av 2023 var andelen i drift- nettot 24 procent. Vid samma tidplunkt hade Heba tio samhällsfastigheter med i snitt cirka 50–80 lägenheter. Hyreskontrakten är 15–20-åriga indexavtal. Modernt bestånd ger högre avkastning Ett modernt fastighetsbestånd genererar högre avkast- ning. Heba satsar på nyproduktion och renovering för att frambringa en så hög avkastning som möjligt. Nästan 90 procent av Hebas fastighetsbestånd är nyproducerat eller renoverat till modernt skick. Målsättningen är att hela beståndet under 2028 ska vara renoverat för att vara ändamålsenligt för lång tid framöver. Våren 2024 återstår endast 98 lägenheter i bolagets renoveringspro- gram. Renoveringarna inkluderar stambyte såväl som energieffektivisering och modernisering. Utformning och materialval görs med omsorg för att fastigheterna ska vara hållbara över lång tid. Renoverade bostäder innebär höjd bostadsstandard för hyresgästerna i linje med att skapa trygga och trivsamma bostäder, hyrorna höjs med i snitt cirka 50 procent från en generellt låg hyresnivå. Nästan 90 procent av beståndet utgörs av nybyggda fastigheter eller fastigheter renoverade till nyskick. Målet är att hela bes tåndet ska vara modernt. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt58 ===== SIDA 59 ===== Förvaltning i egen regi – en tryggare värd Heba driver kostnadseffektiv fastighetsförvaltning i egen regi. Med kunniga och engagerade medarbetare finns Heba alltid nära tillhands för hyresgästerna och säkrar leveransen av trygga hem att trivas i. Närheten gör att tekniker kan ta tag i saker med en gång och se till att miljön i och runt f astigheterna är välskött och trygg. Geografi och läge Heba erbjuder trygga och trivsamma bostäder i Stock- holmsregionen och Mälardalen i lägen med goda kom- munikationer helst nära spårbunden trafik. Fokus när bolaget växer geografiskt är områden där fastigheterna har potential att ge ökade hyresintäkter i takt med att staden växer ihop och förtätas. Strategin är att växa i a ttraktiva områden max en timmes resa från Stockholm, för att kunna fortsätta driva fastighetsförvaltning i egen regi samt stärka intjäningsförmågan. Ungdomsbostäder För att underlätta för yngre personer att etablera sig på hyresmarknaden erbjuder Heba ungdomsbostäder för personer 18–25 år. Lägenheterna har effektiva planlös- ningar och goda förvaringsmöjligheter med sovrum och kombitvättmaskin. Lägenheterna är förstahandskontrakt och besittningsrätten ger möjlighet för hyresgästen att bo kvar även efter att vederbörande har fyllt 25 år. Heba är också genom sitt delägarskap i bolaget Colive en aktör i delningsekonomin. Coliving är en ny social boendeform för unga vuxna 20–35 år där hyresgästen har sitt eget privata rum men delar vardagen med andra i gemensamma utrymmen som ger plats för att umgås. Coworking För att möta efterfrågan på flexibla och inspirerande arbetsplatser lanserar Heba ett koncept för coworking, Close to home. Genom satsningen lanserar Heba en ny men självklar verksamhetsgren som ger möjlighet att öka fastigheternas intjäningsförmåga. Först ut blir coworking i en av Hebas fastigheter i Norrtälje Hamn, Under 2023 har marknadsundersökning och förberedel- ser ägt rum. Lansering sker våren 2024. Nya boendet Heba är delägare i Nya boendet, en marknadsplattform med mål att vara den givna marknadsplatsen för nypro- duktion med slutkonsumenten som målgrupp. Under året har nyproduktion i Norrtälje, Enköping och Nynäs- hamn marknadsförts via plattformen. Strategin är att växa i attraktiva områden max en timmes resa från Stockholm, för att kunna fortsätta driva fastighetsförvalt- ning i egen regi samt stärka intjäningsförmågan. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 59 ===== SIDA 60 ===== Samhällsfastigheter är för den långsiktige. För Heba. Svenskarna blir äldre och äldre. Det måste bok- stavligen till hundratals nya äldreboenden på bara några år enligt flera undersökningar. Och någon ska äga och förvalta fastigheterna. Här finns en växande nisch där Heba nu expanderar. ”Det krävs ett speciellt strukturerat tänk kring hur man driver samhällfastigheter med äldreboenden. Det har vi på Heba, så inget hindrar oss nu från att expandera målinriktat i sektorn, och det kommer vi att göra”, säger Fredrik Melander, ansvarig för- valtare för samhällsfastigheter på Heba. Fredrik Melander Roll: Ansvarig förvaltare för samhällsfastigheter sedan 2023 Anställd sedan: 2015 Utbildning: Inom fastighetsteknik Född: 1994 60 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 61 ===== Vad är det som är så speciellt med samhällsfastigheter? ”Samhällsfastigheter är för den långsiktige. Det finns ett långsiktigt behov, kontrakten är långa, upp till 15–20 år, och direktavkastningen är stabil och ligger på en högre nivå. Hyresvärden riskerar inte att lokalerna står tomma och ger hyresförluster. Samhällsfastigheter ger kort och gott en större och stabilare inkomst för oss. Så egent - ligen är det ek onomiskt solklart varför vi vill öka andelen. Ur ett förvaltningsperspektiv styrs arbetet av hur avtalet med verksamheten är utformat. Det kan till exempel handla om vem som står för driftkostnader, till skillnad från en vanlig hyresrätt där det är hyresvärden som står för dessa.” Det låter ju bra men ställs det inte mycket högre krav på lokalerna, till exempel för äldreboenden? ”Jo det stämmer. Det är tuffare krav på till exempel brand- skydd, sprinklers och att luftmiljön är hälsosam. Men här har vi tänkt till. Vi har numera en och samma förvaltare för alla våra samhällsfastigheter och det är min roll. Sedan är två av våra fastighetstekniker dedikerade för samhälls - f astigheterna. Vi lär oss snabbt vad som gäller och tar med erfarenheterna från en fastighet till en annan, i allt från avtalsskrivningar till dialog och relation med vård- verksamheten. Vi skapar en röd tråd i förvaltning och skötsel. Det handlar om struktur och proaktivitet.” Proaktivitet, hur menar du då? ”Ja, vi ska bli stora inom fastigheter för äldreboenden och då måste vi också bli bäst på det. Och här gäller det att tänka framåt. Ett exempel: Vi vet ju att klimatet för- ändras och att vi kommer att få tätare och varmare värme böljor fr amöver. Äldre människor far illa i värmen. Därför har vi installerat kyla i alla våra äldreboenden och vi kan se och styra temperaturen i realtid. Det finns inget krav på kyla i äldreboenden men här vill vi ligga före.” Heba ska öka andelen samhällsfastigheter i driftnettot. Hur ska det ske? ”Ja vid årsskiftet hade vi tio samhällsfastigheter, vilket motsvarade 18 procent av beståndet. Kikar vi på drift - ö verskottet kom 24 procent från dessa fastigheter. Det säger en del om lönsamheten. Och hur ska vi öka andelen då? Det kan antingen handla om att vi bygger nytt eller att vi övertar projekt. Ju tidigare i processen vi är med desto bättre förutsättningar har vi att kunna påverka. Vi vill optimera lokalerna både till vad som är bäst för de äldre och vårdverksamheten, och till det som passar vår förvaltningsmodell. Större ska vi bli – ingen tvekan om det!” 61 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 62 ===== Samhällsfastigheter stabilt segment Hebas målsättning är att öka andelen av koncernens drftnetto från samhälls f astigheter. Vid årsskiftet ägde Heba tio samhällsfastigheter med äldre boenden, vilk et mostvarar 17 procent av beståndet och 24 procent av driftnettot. Segmentet är långsiktigt stabilt eftersom hyreskontrakten är långa och indexreglerade. Läs mer, extern länk Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 62 ===== SIDA 63 ===== Nordväst Hebas strategi är att växa i Mälardalen. I Enköping äger Heba två hyresfastig het er, varav en nyproduktion där inflyttning ägt rum under 2023. I Uppsala äger Heba en fastighet med hyreslägen - het er samt en samhällsfastig- het med äldreboende. Stockholm närförort I Stockholm närförort har Heba sitt till antalet största fastighetsbestånd med 24 hyresfastigheter och en samhällsfastighet. Fastig- heterna är belägna i eftertrak- tade närf örorter. Gubbängen, Hökarängen, Hägersten, Midsommarkransen, Väster - t orp, Johanneshov och Årsta känne t ecknas av närhet till både gr önområden och goda kommunikationer. Sydost Heba etablerar sig i fler nya områden. I området K ällberga i Nynäshamn till- trädde Heba under november 2022 en forward funding affär gällande hyresbostäder med pr eliminär produktions- start under 2024. Nordost Heba hade vid årsskiftet 15 befintliga fastigheter i Nordost, både hyresfastig - het er och samhälls f astig - het er, i k ommunerna Lidingö, Täby, Sollentuna, Norrtälje, Öster åker, Vallentuna. Merparten av fastig heterna är uppförda på 2000-talet. Innerstaden Heba äger hyresfastigheter med mycket attraktiva lägen i Stockholms innerstad, där efterfrågan på bostäder är hög och lägenheterna lätt - uth yrda. Heba har här sex hyresfastigheter och en sam- hällsfastighet. Fastigheterna finns på Södermalm och precis utanför tullarna – i Liljeholmen, Norr a Djurgårds- staden samt Årstadal. Sydväst Heba äger tre stora hyres- f astigheter i Huddinge och Tullinge nära allmänna k ommunikationer samt en samhällsf astighet i Salem. Merparten är uppförda på 2010-talet. Fastigheterna är attraktivt belägna med närhet till naturområden. Vårt fastighetsbestånd Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 63 ===== SIDA 64 ===== Fastighetsutveckling Fastighetsutveckling är en central del i att säkerställa trygga, hållbara och trivsamma bostäder för våra hyres- gäster och samtidigt öka bolagets lönsamhet och drift- netto. Genom god kunskap i att utveckla och genomföra nyproduktionsprojekt och underhålla våra befintliga fastigheter skapar vi långsiktigt värde för ägare och trygghet för hyresgäster. Vi bidrar till tryggare bostads- områden och förtroendefulla partnerskap vilket har ett värde för samhället. Tillväxt genom föryngring av beståndet Vi skapar tillväxt och förbättrar successivt direkt - a vkastningen (intjäningsförmågan) genom att föryngra fastighetsbeståndet. Föryngringen sker antingen genom förvärv av fastigheter, nyproduktion genom byggrätter och markanvisningar, renovering av det befintliga beståndet eller avyttring av bestånd med renoverings- behov. Framåt tar vi gärna en byggmästarroll där vi b ygger både för att äga och sälja. Den totala investeringen för 2023 uppgår till 327 mkr. Under 2023 färdigställde Heba 154 nya hyres lägen het er i Enköping samt 120 renoverade lägenheter i befintligt bestånd. Under 2023 sålde Heba 19 helägda fastigheter, varav majoriteten med renoveringsbehov. Hög takt i nyproduktion Hebas fastighetsbestånd bestod 2023 till 45 procent av nybyggda fastigheter. Nyproducerade fastigheter ger högre avkastning och har lägre driftkostnad jämfört med äldre fastigheter. Vid utgången av 2023 uppgår Hebas nyproduktionsportfölj till 1 400 lägenheter, varav 300 är hyreslägenheter i produktion. Vid 2023 års utgång bestod projektportföljen av 1 000 lägenheter i partnerskap med Åke Sundvall Byggnads AB och 400 lägenheter i egen regi. Egna nyproduktionspro- jekt möjliggör för Heba att uppnå en högre avkastning på investeringen samt en produkt som motsvarar Hebas krav på utformning, hållbarhet och förvaltning. Strategiska samarbeten Heba vill skapa värde för ägare och samhälle genom förtroende fulla partnersk ap. Under 2023 fortsatte sam - arbet et med Åke Sundvall Byggnads AB och bolaget har flera samarbetsprojekt med Åke Sundvall i samägda bolag (50/50). I samarbetsprojekten ingår en variation av upp lå telseformer och fastigheter av olika karaktär i Stockholm. I dessa projekt finns både hyresbostäder och bostadsrätter. Antal lägenheter i pågående nyproduktioner vid utgången av 2023 1 400 Hebas totala investering under 2023, mkr 327 Antal nyrenoverade lägenheter som Heba färdigställde 2023 120 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt64 ===== SIDA 65 ===== Nu är hela Rådsbacken i nyskick Hebas fastighet Rådsbacken i Huddinge rymmer 385 hyreslägenheter fördelade på tio hus. Husen har renoverats etappvis under en femårsperiod. I mars 2024 flyttar hyres- gästerna in i det sista huset. I Hebas renoveringsprogram återstår då bara 98 lägenheter som planeras vara klara under 2028. Då är Hebas hela fastighetsbestånd modernt. Läs mer, extern länk Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 65 ===== SIDA 66 ===== Hög takt i renoverings - pr ogrammet Heba genomför kontinuerligt renoveringar av fastighetsbeståndet enligt en fastställd modell. Genom att renovera fastigheterna modernise- rar och underhåller Heba fastig het erna för att skapa lägenheter som kan möta behoven flera decennier framåt. Efter 2023 återstår bara 98 lägenheter i Hebas renoveringsprogram. Heba har under 2023 hållit hög takt i renoveringsarbetet. Vid utgången av 2023 hade Heba de senaste tio åren genomfört stambyten och renoverat 1 400 lägenheter. Efter slutförandet av renovering i fastighet Rådsbacken i Huddinge återstår endast 98 lägenheter som bolaget har avsikt att stambyta och renovera efter 2025. Ambitionen är att under 2028 bli helt klar med hela renoverings - pr ogrammet. Fokus på hållbarhet Renoveringsarbeten förlänger fastigheternas livslängd och möjliggör att det äldre fastighetsbeståndet kan fort- sätta generera avkastning i ytterligare 50 år. Heba arbe- tar för att minska klimatavtrycket och underlätta för bolagets hyresgäster att leva miljövänligt. I samband med renoveringar är ökad hållbarhet och minskad miljö- belastning därmed tydliga målsättningar. För att uppnå varaktig klimatneutralitet lägger Heba stort fokus och ansvarstagande på en lång sik tig minskning av fastig - het ernas energi an vändning. Genomsnittlig minskning av energiförbrukning i samband med renovering uppgår till 30 procent. Sedan 2020 har Heba ett miljöprogram som används i alla renoveringsprojekt. Miljöprogrammet säkerställer bland annat en ansvarsfull hantering av avfall och projek- ten tillämpar endast godkända material enligt byggvaru - bedömningen i r enoveringar. Renoveringarna lever i de flesta fall upp till hållbarhetskraven för grön finansiering, och därför kan renoveringsprojekten finansieras med bland annat gröna lån. Läs mer om Hebas arbete med grön och hållbar finansiering på sidorna 36–37. Kunderna uppskattar renoveringar Varje fastighet som genomgår en renovering har haft olika behov av åtgärder och förutsättningar. Fastig- heterna som renoveras inventeras först för att fastställa vilka renoveringsåtgärder som är nödvändiga och vilka energieffektiviseringar som ska prioriteras. Projekten innebär oftast att hyres gäs terna behöver evakueras. Evakuering till trots visar Hebas löpande kundundersök- ningar att hyresgästerna är nöjda med sin n yrenoverade lägenhet och i princip alla hyresgäster flyttar tillbaka efter evakuering. Av hyresgästerna uppger 87 procent att de är nöjda med sin lägenhet efter återflytt. Renoveringsprojekt – pågående 2023 och planerade för 2024 Fastighetsbeteckning och adress Byggår Antal lägenheter Färdig - ställande, datum Rådsbacken 12, hus 9, Huddinge 1960-tal 40 2024 Rådsbacken 12, hus 11, Huddinge 1960-tal 40 2023 Rådsbacken 12, hus 13, Huddinge 1960-tal 42 2023 Pennteckningen 5, Johanneshov 1940-tal 40 2023 Totalt 162 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt66 ===== SIDA 67 ===== Nyproduktion Heba utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen – i bolagets egen regi, med samarbetspartners eller tillsammans med externa le verantörer. Under 2023 uppgår Hebas projektportfölj till 1 400 lägenheter belägna i olika geogra- fiska områden. Av dessa utvecklas 1 000 till- sammans med vår samarbetspartner. Filipstadsbacken, Farsta Heba tilldelades markanvisning 2022 för tre miljöcertifierade fastigheter intill Hebas befintliga fastighet Kv. Tärnö. Detalj - planen driv s tillsammans med Familjebostäder, Byggvesta och Nordr. Planen möjliggör cirka 500 nya bostäder, förskola och mobilitetshus. Läget är utmärkt med närhet till tunnelbana och pendeltåg, intill fina parkområden. Ambitionen i Hebas del av detaljplanen är att uppföra cirka 140 hyreslägenheter. Spöksonaten, Axelsberg Heba tilldelades markanvisning 2022 för en ny fastighet med 85 lägenheter intill Hebas befintliga fastighet Kv. Spöksonaten. Läget är utmärkt med goda kommunikationer, samhällsservice och naturnära intill Mälaren. Projektet består av två huskroppar delvis med underbyggt garage. Projektet är i detaljplaneskede. Fastigheten kommer miljöcertifieras med ambitionen att minska klimatavtrycket under uppförandet. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 67 ===== SIDA 68 ===== Källberga, Nynäshamn Källberga är ett helt nytt naturnära bostadsområde i Nynäs- hamns kommun som fullt utbyggt kommer att rymma 600–700 bostäder kring en bykärna med verksamheter, samhällsservice, butiker och förskola. Här finns det småskaliga och naturnära i en spännande och ny form där ekologisk och social hållbarhet står i centrum. Heba har förvärvat Smedjan i Källberga, 123 nyprodu- cerade hyreslägenheter. Förvärvet blir Hebas första etablering i Nynäshamn. Preliminär byggstart sker under första halvåret 2024 med planerat färdigställande under 2026. Hebas första etablering i Nynäshamns kommun ligger i ett attraktivt läge, nära Nynäshamn och med pendlingsmöjlighet till Stockholm. Älvdansen, Enköping Älvdansen är en ny stadsdel som växer fram i centrala Enköping, ett stenkast från Resecentrum med närhet till grönområden. Här byggs olika typer av bostäder i varierande hushöjder och material. Totalt planeras för 800 bostäder. Under året har Hebas förvärvade projekt som rymmer 154 hyreslägenheter färdigställts och inflyttning har skett. Fastigheten är fullt uthyrd. Lägen - het erna är i varierande storlekar om 1–3 rum och kök. Bostäderna står för både social trygghet och miljömässig hållbarhet. Bygget har skett enligt Miljöbyggnad Silver. Husen är helt i trä med sol- celler på taket och med innovativt system för att ta vara på värmen i spillvatten. En del av hyreslägenheterna har beviljats investeringsstöd, vilket ger fördelaktiga hyror. Pendlingsmöjlig- heterna till och från Stockholm är goda. Skridskon, Västertorp I Västertorp har Heba drivit en detaljplan på en befintlig fastig- het för att möjliggöra nyproduktion av cirka 50 lägenheter på egen mark. Detaljplanen har vunnit laga kraft och produktions- start bedöms kunna ske andra halvåret 2024. Den nya fastig- heten kommer ligga intill centrumgatan i Västertorp med närhet till service, affärer och tunnelbana. Här ska vi bygga attraktiva bostäder i en hållbar fastighet som kommer miljöcertifieras enligt Svanen. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 68 ===== SIDA 69 ===== Vårbergstoppen I Vårbergstoppens park genomför Stockholms stad en stor upprus tning i syfte att skapa en stadspark med något för alla. I Vårbergstoppen kommer Heba i ett samarbete med Åke Sundv all uppföra ett storgårdskvarter med lummiga bostads - går dar som omringar en allmän naturkulle i mitten. Projektet är uppdelat i två bostadsfastigheter, Viggholmen 1 och L oholmen 1. Totalt rymmer fastigheterna cirka 300 hyreslägen- heter i varierande storlek. För Heba har nyckelord i planerandet av bostäderna varit att de ska vara prisvärda, miljömässigt håll- bara och socialt hållbara. Fastigheterna kommer att Svanen - märk as och beräknas stå klara under 2024 och 2025. Under mars 2024 har avtal tecknats om överlåtelse av det med Åke Sundvall Byggnads AB gemensamägda projektet. Affären genomförs som en bolagsaffär och planerat frånträde är under september 2024 respektive juni 2025. Skärgårdsskogen, Skarpnäck I slutet av 2020 tilldelades Heba tillsammans med Åke Sundvall en markanvisning i Skärgårdsskogen, Skarpnäck. I ett gemen- samt projektbolag kommer här byggas cirka 100 bostadsrätter. Totalt byggs cirka 700 nya bostäder i området som ligger i södra delen av Skärgårdsskogen. Målbilden är ett dynamiskt bostads- kvarter som kombinerar nyskapande arkitektur med socialt engagemang till en levande boendemiljö, som sammanfaller med Hebas affärsidé om att skapa värde genom trygga och a ttraktiva bostadsområden. Intresset för att bygga på området har varit mycket stort. Åke Sundvall och Heba tilldelades till - sammans med fler a aktörer en markanvisning i stor konkurrens. Pr ojektet är i detaljplaneskede. Stora Sköndal I Stora Sköndal i södra Stockholm börjar en ny stadsdel växa fram. Heba och Åke Sundvall kommer via ett samägt bolag driva och äga ett projekt om cirka 720 bostäder i den nya stadsdelen. Av dessa bostäder är cirka 380 hyresrätter och 340 bostads - r ätter. Projektet är del av den andra etappen i utvecklingen av Framtidens Stora Sköndal, som innefattar totalt cirka 1 400 bostäder. Detaljplanen väntas vinna laga kraft andra halvåret 2024. När Stora Sköndal står klar runt 2035 ska stadsdelen rymma cirka 4 500 bostäder och 1 500 arbetsplatser. Stadsdelen utformas utifrån en idé om social hållbarhet där inkludering, v ariation och närhet till grönska och vatten står i centrum. Det ska bli en stadsdel byggd för möten och gemenskap, med varie- rad arkitektur, ett starkt fokus på miljömässig hållbarhet och där ny teknik används för att skapa livskvalitet. Projektet går helt i linje med Hebas vision, att vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer. Samarbetsprojekt med Åke Sundvall Heba vill skapa värde för ägare och samhälle genom förtroendefulla partnerskap. Under 2023 har samarbetet med Åke Sundvall Byggnads AB i samägda bolag (50/50) fortsatt. I samarbetsprojekten ingår en variation av upplåtelseformer och fastigheter av olika karaktär i Stockholm och Uppsala. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 69 ===== SIDA 70 ===== Risker Heba är ett stabilt företag med låg riskprofil. Det beror bland annat på att bolaget har hög soliditet, ett långsiktigt ägarperspektiv, bostads- och samhällsfastigheter med låg vakans, fokus på kärnverksamheten, och en effektiv egen fastighetsförvaltning. Nedan presenteras några av de riskområden som kan påverka verksamheten. STRATEGISKA RISKER Risk Hantering Värdering av fastigheter Fastigheternas marknadsvärde varierar bland annat beroende på det ekonomiska läget och ränteläget. Förändringar i mark - nadens a vkastningskrav får stor resultat - på verkan. För att få ett rättvisande marknadsvärde internvärderas 2/3 av fastighetsbeståndet och externvärderas 1/3 av fastighetsbeståndet vid varje kvartalsbokslut. Vid årsbokslutet extern- värderas koncernens samtliga fastigheter. Fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden internvärde- ras alltid. Varumärke Ett starkt varumärke kännetecknas av med- vetenhet, tydlighet och enhetlighet hos medarbetar e och marknaden. Ett starkt varumärke bidrar till att bolaget kan uppfylla sina affärsmål. Skulle varumärket förknippas med oönskade egenskaper finns risken att vår tillväxt påverkas negativt. Vi arbetar kontinuerligt med att kommunicera bolagets övergripande budskap i olika kanaler, både internt och externt. Vi utvecklar kontinu- erligt våra kanaler för att vara tillgängliga och tidsenliga. Vi är proaktiva vad gäller hantering av potentiellt känsliga frågor som skulle kunna skada varumärket. Digitalisering Vi behöver ständigt nya innovationer och teknik som kan förbättra och effektivisera vårt dagliga arbete. Att möta våra intressen- ters förväntningar och behov är av stor vikt för att kunna bedriva verksamheten fram- gångsrikt. Om vi inte följer med i den digitala utvecklingen kan vi ha svårt att attrahera framtidens medarbetare. Vi har en vision av ett önskat framtidsscenario. Vi lägger resurser på omvärldsbevakning och hämtar inspiration från branschen. Vi genomför pilotprojekt för att i drift kunna utvärdera system och teknik. Risk Hantering Tillväxt Ett av Hebas strategiska mål är att fortsätta växa i Stockholmsregionen och Mälardalen. För att göra det krävs markanvisningar för nybyggnad, god marknadskännedom, rätt hyresnivåer och välfungerande samarbeten. Ett gemensamt arbetssätt med öppen och nära dialog med våra samarbetspartners fastställer att vi jobbar mot samma mål och främjar kom- petensutväxling. Tillsammans skapar vi möjlig- heter att vinna markanvisningstävlingar och uppnå rätt hyresnivåer. OPERATIVA RISKER Risk Hantering Hyresintäkter 75 procent av Hebas hyresintäkter kommer från bostadshyresgäster. Stockholmsregio- nen och Mälardalen svarar för koncernens samtliga hyresintäkter. Eftersom hyresnivån förhåller sig till den förhandlade bruksvärdes - h yran påverkas Hebas intäkter till stor del av dessa hyresförhandlingar. Heba arbetar för en mer konsekvent hyres - sä ttning som bättre motsvarar hyresgästernas värderingar och preferenser. Heba har som strategi att finnas i attraktiva lägen där stor efterfrågan av hyresrätter finns, vilket gör att vi på sikt kan förbättra hyresnivån. Med en effek- tiv uthyrning i egen regi minskar risken för vakanser. Med ett snart helrenoverat eller nybyggt bestånd med nyförhandlade hyror ökar hyresintäkterna. 70 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 71 ===== Risk Hantering Vakanser Heba ägde vid årsskiftet 2023/24 tio sam- hällsfastigheter och är i övrigt ett renodlat bostadsbolag med ett homogent fastighets- bestånd. En hög vakansgrad på bostäder skulle därför påverka Hebas resultat negativt. Efterfrågan på hyresbostäder i Stockholms - r egionen är väldigt hög och bedöms vara fort- satt hög inom överskådlig framtid. Heba har en fortsatt låg vakansgrad, 0,31 procent för bostä- der och 0,67 procent för lokaler. Samhälls - f astigheterna är uthyrda på 15- och 20-åriga hyresavtal till Stockholms stad och välrenom- merade äldrevårdsföretag. Fastighetskostnader Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden. Övervägande del av fastig- hetsbeståndet är anslutet till fjärrvärmenätet. Värmekostnaderna utgör ungefär 12 procent av de totala driftkostnaderna. Dessa kan variera kraftigt år från år beroende på väder- lek och energipris. Värmeanläggningarna i merparten av Hebas fastigheter är mycket moderna och samtliga har fjärrövervakade driftundercentraler. Heba arbetar kontinuerligt med att reducera energi- användningen i fastigheterna bland annat genom effektiva energiinvesteringar och o ptimering av tekniska installationer. Bolaget geno f ör även installation av alternativa energi- källor såsom solcellsanläggningar i kombina- tion med bergvärme. Totalt elva fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig värme- källa. FINANSIELLA RISKER Risk Hantering Finansieringskostnader Ökade finansieringskostnader utgör risken för negativ påverkan på bolagets finansiella ställning till följd av förändrade marknads - f örutsättningar, så som stigande marknads- räntor eller försämrade förutsättningar på kapitalmarknaden. Hebas exponering mot kreditmarknaden uppgick per årsskiftet 2023/2024 till 5 628,5 mkr vilket motsvarar en belåningsgrad om 44,1 procent av fastig- heternas marknadsvärde. Hebas finanspolicy reglerar hur finansiella risker ska hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Heba driver ett aktivt arbete för att reducera bola- gets ränterisk och skapa en jämn förfallostruk- tur i skuldportföljen. Detta genom räntesäkring på derivatmarknaden, användning av diversifie- rade finansieringskällor samt genom att utöka bolagets gröna finansiering. Löpande uppfölj- ning genomförs av företagsledning, finans - k ommitté och styrelse. Finansieringskostnaden ligger på 2,1 procent, räntebindningstiden på 3,5 år och räntetäckningsgraden är 2,5 gånger. Heba har en long-term issuer credit rating med betyget BBB, Stable outlook, av Nordic Credit Rating. OPERATIVA RISKER, forts. HÅLLBARHETSRISKER Risk Hantering Medarbetare Medarbetarna är bolagets viktigaste tillgång. På Heba ska medarbetarna må bra och trivas på jobbet. Skulle Heba tappa i attraktions- kraft som arbetsgivare och därmed få svårig- heter att rekrytera, behålla och utveckla medarbetare skulle, det kunna ge stora negativa följder för verksamheten. Hebas uppförandekod är baserad på bolagets kärnvärden och ger tydliga riktlinjer för hur verksamheten ska bedrivas. Varje medarbetare har en individuell utbildningsplan för att kunna utvecklas tillsammans med bolaget, planen följs upp vid det årliga medarbetarsamtalet. Sedan 2022 har Heba ett internt utbildnings- program som säkerställer kunskapsutveckling. Medarbetarundersökningar genomförs vart - anna t år och fångar upp förbättringspunkter. Resultatet från 2023 uppgick till 4,1 (4,4) i en 5-gradig skala. Kundnöjdhet Heba ska vara närvarande och tillgängliga för hyresgästerna. Att vara hyresgäst hos Heba innebär en trygg och trivsam bostad och att få hjälp när det behövs. Stort missnöje hos hyresgästerna skulle skada Hebas varumärke och leda till hög omsättning. Heba strävar efter att vara tillgängliga och när- varande för att hyresgästerna ska känna sig trygga i sina hem samt få snabb återkoppling och hjälp när det behövs. Tillsammans med hyresgästerna skapas initiativ som trygghets- vandringar och främjar miljöengagemang. Heba utför kundenkäter vartannat år eller sex månader efter ett renoveringsprojekt och nyproduktion. Samtliga fastigheter med ett trygghetsindex under 80 procent har en doku- menterad åtgärdsplan. Serviceindex för under- sökningen 2023 uppgick till 85,7% (85,0%). Mänskliga rättigheter, antikorruption och leverantörsrisker Hebas verksamhet involverar ett flertal aktörer och underleverantörer, i synnerhet i samband med nybyggnadsprojekt. Miss - f örhållanden, i form av exempelvis brott mot mänskliga rättigheter och eventuella kon - k urser hos leverantörer i värdekedjan kan medföra, förutom störningar i Hebas verk- samhet, allvarliga konsekvenser för individer. Hebas hållbarhetspolicy säkerställer och ligger till grund för att bolagets verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt. Alla medarbetare utbil- das årligen i bolagets uppförandekod tillsam- mans med antikorruption- och hållbarhets - polic y. Heba tillämpar Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer och genomför revisioner för att säkerställa att leverantörer och underleverantörer agerar etiskt korrekt. För att upptäcka oegentligheter finns en vissel- blåsarfunktion som sköts av en tredje part. 71 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 72 ===== Risk Hantering Miljörisker kopplade till nyproduktion När Heba bygger nytt ska byggnaden vara för framtiden, vilket behöver säkerställas. Utan kontroll på hur bolagets nyproduktion belastar klimatet kommer bolaget varken klara av nutida eller framtida krav. All nyproduktion ska miljöcertifieras enligt miljö b yggnad silver eller bedömd motsvarande nivå och ha en energianvändning 20 procent under rådande BBR-krav. Material som används måste väljas utifrån ett hållbarhetsperspektiv och vara godkända enligt Byggvarubedöm- ningen, eller utifrån bolagets egen Heba - s tandard med godkända produkter. Varje nytt projekt ska från år 2025 ha en halverad klimat- påverkan från byggprocessen, utifrån rådande referensvärde framtaget av Boverket. Vid varje projekt ska en extern miljöcontroller granska att Heba följer miljöprogram och de krav som ställs. Genom att öka förståelsen för hur den indirekta klimatpåverkan ser ut, ska bolaget agera och hantera brister och möjligheter som uppstår. Miljörisker kopplade till renoveringsprogram Hebas fastigheter som renoveras är mellan 50–70 år gamla och kräver åtgärder för att kunna fungera väl. Bolaget behöver renovera med hänsyn till framtiden. Heba behöver beakta hur material och metoder som används idag kan visa sig vara undermåliga framöver. I annat fall finns en risk att fastig- heterna inte uppnår framtidens energikrav eller intressenternas önskemål och behov. När Heba renoverar saneras fastigheten på gamla inbyggda miljöskulder. Liksom vid nyproduktion finns en extern miljöcontroller och ett miljöprogram under hela projektet som kvalitetssäkrar arbetet. Inför varje renovering genomförs en återbruksinventering för att minimera avfall och spara resurser. Heba analy- serar och sorterar det avfall som uppstår och följer upp med rapporter varje kvartal. Målet är att allt material som kan återvinnas, ska göra det. De nya produkterna i husen är godkända enligt Byggvarubedömningen eller följer Heba- standard. Heba genomför åtgärder som för- bättrar energiprestandan såsom fönsterbyten, tilläggsisolering och byte av ventilationsaggre- gat, beslut som ska tas tillsammans med beakt- ning av produkternas klimatpåverkan. Risk Hantering Miljörisker kopplade till förvaltning Det dagliga förvaltningsarbetet med fastig- heterna medför situationer som på olika sätt kan påverka människa och miljö. Heba behöver vara medveten om hur bolaget kon- trollerar och hanterar miljörisker som uppstår i det dagliga arbetet hos förvaltningsteamen. Genom ett strukturerat arbete med rutiner och egenkontroller kontrolleras och följs förvalt- ningsrutinerna upp. Varje fastighet har en egen förvaltningsplan med en kartläggning av inbyggda miljöskulder. Förvaltningens största post är energianvändning, vilken fjärrstyrs för att ständigt optimera energiprestandan. Heba utvecklar hyresgästernas möjligheter att käll- sortera och hur bolaget som fastighetsägare kan skapa incitament för att materialåtervinna mer, inte minst plasten. Varje år har Heba som ambition att starta två projekt med installation av energikällor med förnybar energi såsom bergvärme i kombination med solceller. Risker kopplade till klimatförändringar Då klimatet förändras föreligger risker för ökade energikostnader till följd av ökade skatter och ökade verksamhetskostnader kopplade till regleringar, skatter eller utsläpp samt ökade vattenkostnader. Fysiska risker för fastigheter som ligger i områden där vatten niv åerna bedöms höjas och där ökade regnmängder resulterar i att fastigheter blir temporärt obrukbara. Det varmare klimatet innebär ökat behov av kylmedia, vilket både blir en initial investering och löpande högre energikostnader. Fastighetsbeståndet analyseras årligen utifrån olika klimatscenarier, med hjälp av Länsstyrel- sens kartunderlag för klimatanpassning och underlag från Sveriges meteorologiska och hydrologiska institut (SMHI) samt MSB. De fysiska klimatriskerna bedöms både kort- och långsiktigt för att säkerställa att rätt anpass- ningar planeras och utförs i tid. Övergripande hållbarhetsmål och klimatrelaterade frågor återfinns i det strategiska arbetet likväl som i det dagliga och är integrerat i verksamheten, till exempel med åtgärder i fastighetsplanen. Analys och målsättning genomförs på kort och lång sikt och följs upp av ledning och styrelse minst en gång per kvartal. Se vidare underlag i tabell på sidan 55. HÅLLBARHETSRISKER, forts. 72 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 73 ===== KLIMATFÖRÄNDRINGAR – OMSTÄLLNINGSRISKER Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan Ökade energikostnader Kostnader Total energianvändning (värme, kyla och fastighetsel) uttryckt i GWh, mkr per år. Energianvändningen 2023 uppgick till 29 GWh motsvarande en kostnad om 42 mkr. Kostnader Förändrade energikostnader till följd av ökade energipriser med 0,5 kr/kWh. Beräkning utgår från 2023 års energianvändning och mkr/år. Prisökning om 0,5 kr/kWh skulle resultera i ökade energikostnad om 14 mkr. Tillgångar/ Skulder Investeringar kopplade till att minska energianvändningen och öka andelen förnybar energi. Under 2023 investerades 1,2 mkr i anläggningar för förnybar energi. Den beräk- nade besparingen för de fastigheter med system för förnybar energi uppgår till 60 procent reduktion årligen. Inom Hebas bestånd har 8 fastigheter bergvärme, varav 2 kombinerat med solceller samt 3 fastigheter med solceller. Ökade kostnader kopplade till regleringar, skatter eller utsläpp Kostnader Ökade kostnader för klimatkompensation, baserat på 2023 års k ompenser ade utsläpp i scope 1 och scope 2. Om priset för klimatkompensation uppgår till 1000 kr/ton motsvarar det en kostnad om 853 tkr. Kostnader Ökade kostnader för byggmaterial om klimatkompensation läggs på inköpspris. 2023 års klimatpåverkan från byggmaterial. Om priset på klimatkompensation uppgår till 1000 kr/ton motsvarar det omkring 4 mkr för klimatpåverkan av byggvaror. Ökade vattenkostnader Kostnader Total vattenförbrukning under 2023 där pris på vatten antas öka med 50 procent per m3/år. Under året uppgick vattenförbrukningen till 300 000 m3, motsvarande en kostnad på 7 mkr. Prisökningen skulle innebära ökade vattenkostnader om 4 mkr. KLIMATFÖRÄNDRINGAR – FYSISKA RISKER Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan Fastigheter kommer ligga under vatten på grund av stigande havsnivåer Tillgångar Fastigheter som ligger i områden där havsnivåerna bedöms höjas. Uttryckt i intäktsminskning mkr/år. Andel av hyresintäkter utifrån utfall år 2023. Utfall från analys av hela beståndet. Fyra fastigheter har identifierats där det föreligger risk vid mycket förhöjda vattennivåer. Motsvarar årliga intäkter om 60 mkr, 11 procent av de totala hyresintäkterna 2023. Varmare klimat innebär ökat energibehov kopplat till köldmedia Tillgångar/ Skulder Behovet av köldmedia ökar, vilket innebär en initial investering för installation samt en årlig kostnadsökning för energi. En av våra samhällsfastigheter har ett identifierat behov av köldmedia, motsvarar en investering om 1 mkr och ökade energikostnader om 20 tkr/år. Ökade regnmängder resulterar i att fastig het er blir temporärt obrukbara Intäkter Intäktsbortfall för tomställda lägenheter och lokaler. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos två fastigheter. Intäktsbortfall vid tomställning bedöms till 4 mkr. Kostnader Kostnader för reparationer ökar, till följd av ökade vattenmängder. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos två fastigheter. Kostnaden för reparation bedöms till 18 mkr. 73 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 74 ===== Värdering av fastighetsbeståndet Värderingen av fastigheter i Hebas fastighetsbestånd per 2023-12-31 har utförts av auktoriserade fastighetsvärderare inom Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB. Transaktionsmarknaden Hebas fastighetsbestånd är huvudsakligen lokaliserat till Storstockholms omr ådet. Transaktionsvolymen för bostads - f astig het er inom Storstockholm uppgick under 2023 till cirka 9,8 miljarder kronor. Detta är en halverad volym jämfört med året före. Det är också betydligt lägre än snittet för de senaste tio åren före 2023 som är cirka 20,6 miljarder kronor. De senaste fem åren har volymen för bostadsfastigheter v arierat mellan 9,8–69,3 miljarder vilket motsvarar 23–38% av den totala transaktionsvolymen för fastigheter inom området. Intresset för segmentet har varit stort och utbudet har under ett flertal år haft svårt att svara upp mot intresset från investerare. Under 2022 och 2023 har dock transaktionsmarknaden för bostadsfastigheter bromsats upp kraftigt som en följd av ett högre kostnads- och ränteläge och en allmän osäkerhet kring de framtida omvärldsförutsättningarna. Marknaden genomgår en fas där avkastningskraven rört sig uppåt vilket leder till att säljare och köpare haft svårt att mötas på tidigare prisnivåer. Höga priser på bostadsrättsmarknaden och boendes önske- mål om att själva kunna påverka sin boendeekonomi och miljö ger incitament för boende i hyresfastigheter att bilda bostads- rättsföreningar och förvärva de fastigheter där de bor. Bostads- rättsföreningars förvärvsbeslut skiljer sig från andra investerares då de istället för att se till en marknadsmässig direktavkastning istället primärt tittar på boendekostnad och kvadratmeterpris. Inom Storstockholmsområdet svarade bostadsrättsföreningar under 2023 för cirka 0,6 miljarder av segmentets totala volym om 9,8 miljarder vilket motsvarar cirka sex procent. Andelen är låg i ett historiskt perspektiv, under senaste tioårsperioden har andelen varierat mellan 2–48% med ett snitt om cirka 20%. Den långsiktiga trenden visar dock på en minskande andel av trans- aktionsvolymen för bostadsrättsföreningar. Efter ett tydligt prisfall på bostadsrätter under de sista nio månaderna av 2022 har andrahandsmarknaden för bostads - r ätter stabiliserats något under 2023 dock har priserna sjunkit /zero.tab /five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /one.tab/five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/three.tab /two.tab/two.tab /two.tab/one.tab /two.tab/zero.tab /one.tab/nine.tab /one.tab/eight.tab /one.tab/seven.tab /one.tab/six.tab /one.tab/five.tab /zero.tab /one.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab Mkr /percent.tab Transaktionsvolym Storstockholm Bostäder Övriga segment Andel bostäder (%) BRF Övriga köpare Andel BRF (%) Äldrevård och specialboende Utbildning Övriga segment Andel av total transaktionsvolym (%) /zero.tab /one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /seven.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/three.tab /two.tab/two.tab /two.tab/one.tab /two.tab/zero.tab /one.tab/nine.tab /one.tab/eight.tab /one.tab/seven.tab /one.tab/six.tab /one.tab/five.tab /zero.tab /one.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab /seven.tab/zero.tab Mkr /percent.tab /zero.tab /one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/three.tab /two.tab/two.tab /two.tab/one.tab /two.tab/zero.tab /one.tab/nine.tab /one.tab/eight.tab /one.tab/seven.tab /one.tab/six.tab /one.tab/five.tab /zero.tab /five.tab /one.tab/zero.tab /one.tab/five.tab /two.tab/zero.tab /two.tab/five.tab Mkr /percent.tab Transaktionsvolym Storstockholm Bostadsfastigheter – per typ av köpare Transaktionsvolym samhällsfastigheter Sverige under sista halvåret. Savills bedömer att det allmänt försämrade ekonomiska läget kombinerat med försämrade lånevillkor i form av ett högre ränteläge och fortsatt amorteringskrav vid utlåning kraftigt försvårar genomförande av ombildningsprocesser. För att möjliggöra ombildning måste enligt vår bedömning priserna vid ombildning anpassas till den nya ekonomiska verkligheten och förutsätta betydligt lägre prisnivåer än tidigare. Mot bak- grund av detta bedömer Savills att värdet för bostadsfastigheter, även med attraktiva ombildningslägen, i dagsläget huvudsakli- gen styrs av betalningsviljan hos investerare snarare än betal- ningsförmågan hos en bostadsrättsförening. Samhällsfastigheter har successivt vuxit fram som ett etable- rat fastighetssegment i Sverige. Samhällsfastigheter förknippas med en lägre riskprofil jämfört med de traditionella fastighets- segmenten på grund av stabila hyresgäster och långa löptider på hyresavtalen som i regel är indexjusterade. Transaktionsvolymerna inom segmentet har vuxit under de senaste åren drivet av de rådande marknadsförutsättningarna och segmentets gynnsamma riskprofil. Under 2023 uppgick transaktionsvolymen för segmentet i Sverige till cirka 12 miljar- der kronor vilket är betydligt lägre än under de två föregående åren med sina cirka 48 respektive 43 miljarder. Samhällsfastig - het ernas andel av den totala transaktionsvolymen uppgick till cirka 11% 2023. Av de olika verksamhetstyperna inom segmentet har äldre- och specialboenden klart störst andel under året med cirka 74%. De få transaktioner som gjorts inom segmentet under 2023 har huvudsakligen avsett fastigheter utanför Storstockholms - omr ådet. Dessa transaktioner tyder dock på att avkastnings - kr aven höjts inom segmentet. 74 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 75 ===== Marknadsvärdering Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB har på uppdrag av Heba värderat 28 respektive 29 fastigheter i koncer- nens fastighetsbestånd. Koncernens samtliga fastigheter, exklu- sive en projektfastighet i tidigt skede, har externvärderats och där med hälften av fastigheterna av vardera värderingsbolagen. Två fastigheter har värderats av bägge värderingsbolagen och det redovisade värdet är ett genomsnitt av dessa värderingar. Marknadsvärdet avser det mest sannolika priset vid värdetid- punkten till vilket en köpare och en säljare i oberoende ställning till varandra är beredda att genomföra en transaktion. Detta efter det att fastigheten marknadsförts på en öppen marknad, där parterna har handlat kunnigt, insiktsfullt och utan tvång. Värderingsunderlag Underlag för värderingen utgörs av uppgifter från Heba a vseende intäkter och kostnader per fastighet. För lokaler utgörs intäktsuppgifterna av utgående hyra, area, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg och rabatter per lokal. För bostäder ingår uppgifter per objekt om utgående hyra, lägenhetstyp, area, specificerade hyrestillägg och hyresrabatter. Även information om vakanta ytor har lämnats. Underlaget avseende kostnader utgörs av historiska förbruk- nings- och underhållskostnader på fastighetsnivå samt större planerade eller på senare tid utförda investeringar och under- hållsåtgärder. För vissa kostnader har Heba även levererat budget för nästkommande år. Uppgifter om aktuella taxerings- värden har erhållits från det officiella fastighetsregistret. Utöver detta har värderingsbolagen nyttjat information från interna- och marknadsbaserade datakällor. Värderingsmetod Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Jämförelser och analy- ser av sålda objekt (ortspriser) i kombination med kunskap om marknadsaktörernas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera kring dessa samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer. Till huvudmetod för de individuella värderingarna har s k kassa - flödesk alkyler använts. I kalkylerna nuvärdeberäknas bedömda framtida driftnetton och behov av investeringar. Vid denna beräkning tas hänsyn till varje objekts faktiska hyres- och kost- nadsnivåer, vakanser o.s.v. för att sedan jämföra och eventuellt korrigera dessa mot marknadsmässiga nivåer och värderarens uppfattning om framtida utveckling. Värdet härleds som summan av respektive års driftnetto samt nuvärdet av fastig - het ens restvärde vid kalkylperiodens utgång. I regel har nuvärdet av restvärdet och nusumman av kalkylens driftnetton beräknats med en kalkylränta som har bedömts genom att inflations - anpas sa det av värderaren bedömda direktavkastningskravet. Direktavkastningskravet bedöms genom att studera försälj- ningar av liknande objekt i kombination av analyser av bostads- rättsmarknaden samt kunskap om marknadens aktörer. Vid värderingen av Hebas fastigheter har 5–15 åriga kalkyl - perioder an vänts. Värderingarna tar ej hänsyn till de enskilda objektens skattesituation. Antaganden Följande antaganden och bedömningar har använts vid de enskilda värderingarna: • Infla tionstakten har för kalkylperioden bedömts till 2,0 procent per år. • Ny bos tadshyra för 2024 var vid tidpunkten av värderingen redan känd för de flesta fastigheterna. För de fall där hyres - höjningen v ar känd har uppgifter om detta erhållits från Heba. Kända hyreshöjningar varierar mellan 3,3 till 5,48 procent beroende på normhyresnivå för respektive lägenhet. De fastigheter där överenskommelse ännu inte träffats med Hyresgästföreningen antas i värderingen en höjning om 3 till 4,5 procent mellan 2023 och 2024. Värderingsbolaget Novier har höjt bostadshyrorna med 3 procent mellan år 2024 och 2025 medan Savills höjt 2 procent. För året därefter bedöms hyresutvecklingen i huvudsak följa inflationen. För fastigheter med flerårsöverenskommelser för bostäder s.k. egensatt hyra dvs. hyror som ej förhandlats med hyresgästföreningen utan direkt med de enskilda hyresgästerna har värderarna gjort en bedömning av hyresutvecklingen. • F ör lokaler har den framtida hyresutvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna efter aktuell löptids slut anpassas till bedömd marknadshyra. För vakanta lokaler har värderaren bedömt rimlig marknadshyra. • Långsik tig ekonomisk vakansgrad varierar inom beståndet mellan 0,1 till 5,0 procent med ett snitt på 0,9 procent. • K alkylränta och direktavkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I vär- deringarna används en kalkylränta från 3,8 till 6,4 procent med ett snitt på 5,4 procent och ett direktavkastningskrav 1,8 till 4,5 procent med ett snitt på 3,2 procent. Marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet av de av Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB värderade fastigheterna i Heba-koncernens fastighetsbestånd uppgår till 12 702 041 tkr. Två av fastigheterna har värderats av båda värderingsbolagen ovan och det redovisade värdet för dessa två fastigheter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna. Marknadsvärdet inklu- sive intern värderad projektfastighet uppgar till 12 773 245 tkr. Känslighetsanalys Ändring av indata Värdeförändring Parameter enhet antal tkr % Kalkylränta %-enheter 0,5 –484 604 –3,8 Kalkylränta %-enheter –0,5 503 982 4,0 Direktavkastningskrav %-enheter 0,5 –1 568 819 –12,5 Direktavkastningskrav %-enheter –0,5 2 091 964 16,7 Hyresvärde % 2 298 949 2,4 Hyresvärde % –2 –306 949 –2,4 Drift- och underhållskostnad % 10 –308 962 –2,4 Drift- och underhållskostnad % –10 302 873 2,4 75 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 76 =====