FULLTEXT DEL 1 AV 3

Årsredovisning 2023

===== SIDA 1 =====

ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING
2023

===== SIDA 2 =====

Hufvudstaden erbjuder attraktiva kontors- och butikslokaler i de mest centrala delarna av Stockholm och
Göteborg. Koncernen äger 29 fastigheter värderade till 46,7 miljarder kronor. Vi är långsiktiga fastighets-
ägare med stort fokus på god service, långa kundrelationer och hög kvalitet i både förvaltning och utveck-
ling av fastigheterna. Vårt mål är att bidra till att stärka våra kunders konkurrenskraft och varumärken
genom att tillhandahålla bästa möjliga förutsättningar för deras verksamhet. Vi erbjuder framgångsrika
företag attraktiva lokaler i centrala lägen och möjlighet att växa i våra fastigheter.
Inom koncernen ingår AB Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med varuhus i Stockholm och
Göteborg samt NK Retail AB som driver drygt 30 avdelningar motsvarande cirka 20 procent av antalet avdel-
ningar i varuhusen.
Hållbarhet är en viktig del i vårt dagliga arbete. Vi tar ekonomiskt och socialt ansvar samt utvecklar långsik-
tiga och miljöanpassade lösningar. Tillsammans med våra hyresgäster och samarbetspartners arbetar vi för en
hållbar stadsutveckling i Stockholm och Göteborg. Hufvudstaden grundades 1915 och A-aktien är sedan 1938
noterad på det som idag är Nasdaq Stockholm. Vi har varit verksamma i över 100 år i Stockholm och över 60 år
i Göteborg.
Hufvudstaden i korthet
Hufvudstadens affärsmodell är att vara en
långsiktig fastighetsägare med kundfokus
och hög kvalitet i både förvaltning och ut-
veckling av bolagets fastigheter.
Kunder
Ha branschens nöjdaste kunder med
fokus/uni00A0på långsiktiga relationer.
Medarbetare
Attrahera och behålla professionella
medarbetare med stort engagemang.
Samhället
Bevara och utveckla/uni00A0attraktiva
innerstadsmiljöer för alla.
Aktieägare
Ge god avkastning till låg risk.
46,7 mdkr
Stockholm 39,3 mdkr
Göteborg 7 ,4 mdkr
Branschens mest nöjda kontorshyresgäster ﬁ nns hos Hufvudstaden. Vi har för sjätte året i rad placerat
oss på första plats i Fastighets barometern bland stor bolagen1) . 2023 resulterade i vårt högsta resultat
hittills med index 88 av 100. Placeringen är ett resultat av långsiktigt gemensamt arbete inom hela
organisationen där alla medarbetare har en viktig roll att fylla. Hufvudstadens mål är att bidra till att
göra kunderna mer framgångsrika i våra fastigheter. Fastig hets barometern startades 1997 och sedan
dess har Hufvudstaden alltid placerat sig bland de tre främsta fastighetsbolagen.
1) Storbolag deﬁ nieras som ett fastighetsbolag med ﬂ er än 100/uni00A0hyresgäster.
Affärsmodell Intressenter Marknadsvärde fastigheter
DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN
1 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
OM HUFVUDSTADEN
Det här är Hufvudstaden 1
Året i korthet 2
VD har ordet 4
Affärsidé, strategier och mål 6
VERKSAMHET
Fastighetsmarknaden 9
Fastighetsförvaltning
Affärsområde Stockholm 12
Affärsområde NK 15
Affärsområde Göteborg 18
Övriga segment
NK Retail 21
Övrig verksamhet 22
Utveckling av fastigheter 24
Medarbetare 28
Hållbarhet 31
FINANSIELLA R APPORTER
Förvaltningsberättelse 37
Finansiering 41
Risker och riskhantering 42
Koncernens räkningar
Resultat 46
Finansiell ställning 48
Förändringar i eget kapital 51
Kassa/f_l öden 52
Moderbolagets räkningar
Resultaträkning 54
Balansräkning 54
Förändringar i eget kapital 55
Kassa/f_l ödesanalys 55
Finansiella noter 56
Förslag till vinstdisposition 73
Revisionsberättelse 75
N YCK ELTAL
Flerårsöversikt 78
Alternativa nyckeltal 80
Affärsområden i siffror 82
De/f_i nitioner och ordlista 84
BOL AGSST Y R NING
Bolagsstyrningsrapport 86
Styrelse och revisorer 90
Koncernledning 92
Aktien och ägarna 94
Årsstämma och kalendarium 96
HÅLLBARHETSNOTER
Hållbarhetsnoter 98
Granskningsrapport hållbarhet 109
FASTIGHETER
Fastighetsförteckning 110
Fastighetsbeståndet 112
Adresser 115
Innehåll
Hufvudstaden strävar efter att erbjuda en hög servicenivå. Våra
egna fastighetstekniker besöker dagligen våra fastigheter och
kunder samt arbetar aktivt med att vara/uni00A0både närvarande,
lyhörda och proaktiva.
Hänvisning till legal årsredovisning och hållbarhetsrapport. Den legala års redo visningen omfattar sidorna 6–7 , 28–35, 37–73, 78–81, 86–91 samt
98–108. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp före gående år. Den/uni00A0lagstadgade hållbarhetsrapporten enligt årsredovisningslagen
återﬁ nns på sidorna 6–7 , 28–35, 43–44 samt 98–108.
Nordiska Kompaniet erbjuder inspirerande mötesplatser och är
en destination för varumärken och service i världsklass. I varu-
husen finns ett brett utbud av shopping och upplevelser kombi-
nerat med mat och dryck samt servicetjänster.

OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 3 =====

T erasser med utsikt över stadensT erasser med utsikt över stadens
takåsar och innegårdar med blom-takåsar och innegårdar med blom-
mande oaser skapar avkopplande mande oaser skapar avkopplande
och kreativa miljöer för människor och kreativa miljöer för människor
som arbetar i våra fastigheter.som arbetar i våra fastigheter.
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, brutto /two.tab /two.tab/one.tab/six.tab/two.tab /zero.tab/five.tab/five.tab/one.tab /nine.tab/three.tab/six.tab/one.tab /seven.tab/six.tab/eight.tab/one.tab /eight.tab/nine.tab/six.tab
Hyresintäkter, koncerninternt -/one.tab/eight.tab/three.tab-/two.tab/zero.tab/zero.tab-/one.tab/five.tab/three.tab-/four.tab/four.tab-/four.tab/three.tab
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto /two.tab /zero.tab/three.tab/three.tab/one.tab /eight.tab/five.tab/five.tab/one.tab /seven.tab/eight.tab/three.tab/one.tab /seven.tab/two.tab/four.tab/one.tab /eight.tab/five.tab/three.tab
Bruttoresultat fastighetsförvaltning /one.tab /three.tab/five.tab/nine.tab/one.tab /two.tab/three.tab/five.tab/one.tab /two.tab/two.tab/one.tab/one.tab /one.tab/nine.tab/four.tab/one.tab /three.tab/three.tab/zero.tab
Värdeförändringar fastigheter -/four.tab /zero.tab/four.tab/two.tab-/two.tab/zero.tab/nine.tab/two.tab /five.tab/seven.tab/nine.tab-/two.tab /nine.tab/three.tab/zero.tab/two.tab /seven.tab/two.tab/seven.tab
Rörelseresultat -/two.tab /two.tab/five.tab/six.tab/one.tab /zero.tab/eight.tab/nine.tab/three.tab /eight.tab/six.tab/five.tab-/one.tab /seven.tab/zero.tab/two.tab/four.tab /zero.tab/eight.tab/seven.tab
Årets resultat -/one.tab /nine.tab/two.tab/seven.tab/seven.tab/two.tab/two.tab/two.tab /nine.tab/five.tab/five.tab-/one.tab /four.tab/six.tab/two.tab/three.tab /one.tab/four.tab/six.tab
Nettovinst från löpande verksamhet /nine.tab/zero.tab/three.tab/eight.tab/eight.tab/four.tab/nine.tab/one.tab/one.tab/eight.tab/three.tab/four.tab/nine.tab/seven.tab/three.tab
Verkligt värde fastigheter, mdkr /four.tab/six.tab,/seven.tab/four.tab/nine.tab,/five.tab/four.tab/eight.tab,/eight.tab/four.tab/five.tab,/six.tab/four.tab/seven.tab,/seven.tab
Hyresvakansgrad, % /eight.tab,/eight.tab/seven.tab,/zero.tab/seven.tab,/three.tab/eight.tab,/two.tab/five.tab,/zero.tab
Nettobelåningsgrad fastigheter, % /two.tab/zero.tab,/nine.tab/one.tab/eight.tab,/seven.tab/one.tab/seven.tab,/nine.tab/one.tab/eight.tab,/eight.tab/one.tab/five.tab,/five.tab
Räntetäckningsgrad, ggr /four.tab,/nine.tab/seven.tab,/seven.tab/nine.tab,/three.tab/nine.tab,/one.tab/one.tab/one.tab, /four.tab
Ekonomi i korthet
Utdelning per aktie 1) Enligt styrelsens förslag
Utdelning
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
2023 1)2022202120202019
Kronor
+5%
-36% +4% +4% +0%
Finansiell stabilitet i en utmanande omvärld
Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 2 033 mnkr
(1 855), en ökning om 10 procent. Inklusive koncerninterna hyres-
intäkter var fastighetsförvaltningens nettoomsättning 2 216 mnkr
(2 055).
Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 10 procent och
uppgick till 1 359 mnkr (1 235). Inklusive koncerninterna hyres-
intäkter var fastighetsförvaltningens bruttoresultat 1 542 mnkr
(1 435).
Årets resultat efter skatt uppgick till -1 927 mnkr (722), motsva-
rande -9,53 kronor per aktie (3,57). Minskningen förklaras av nega-
tiva orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning på 2,70 kronor per
aktie/uni00A0(2,70).
Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 46,7 mdkr (49,5),
vilket ger ett långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 185 kronor
per aktie (201). Årets orealiserade värdeförändringar i fastighets-
beståndet var -4 042 mnkr (-209).
Soliditeten uppgick till 59 procent (61), nettobelåningsgraden till
21/uni00A0procent (19) och räntetäckningsgraden var 4,9 gånger (7 ,7).
Hyresvakansgraden vid årets slut var 8,8 procent (7 ,0). Exklusive
pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 5,7 pro-
cent (4,0).
Hufvudstaden behåller en topplacering i GRESB:s internationella
hållbarhetsranking och intar i år en europeisk förstaplacering inom
kategorin Kontor och handel.
Bruttoresultat1)
Nettoomsättning1)
1) Fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna
hyresintäkter.
Bruttoresultat och nettoomsättning
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
2 200
2 400
20232022202120202019
Mnkr
Räntetäckningsgrad
Nettobelåningsgrad fastigheter
Räntetäckningsgrad och nettobelåningsgrad
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
20232022202120202019
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
ggr %
Ytvakans
Hyresvakans
Hyresvakans exklusive projekt
V akans
0
2
4
6
8
10
12
14
20232022202120202019
%
ÅRET I KORTHET
2 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 4 =====

I ombyggnadsprojekten testas fortlöpande ny tek-
nik för att hitta energismarta och robusta lösningar.
Fungerar den nya tekniken väl installeras den
successivt i övriga fastigheter. Under året har ﬂ era
energibesparande projekt genomförts med goda
resultat, däribland installation av solceller och geo-
energi.
Vi arbetar med att framtidssäkra våra fastigheter
och under året har vi genomfört en rad åtgärder för
att förebygga och minimera skador vid exempelvis
extrem nederbörd.
Hufvudstaden arbetar för att uppnå ekonomisk-,
social- och miljömässig hållbarhet och förstaplat-
sen i den internationella hållbarhetsundersök-
ningen GRESB inom kategorin Kontor och handel i
Europa bekräftar att vårt systematiska hållbarhets-
arbete fungerar väl.
Avvaktande fastighetsmarknad
De förändrade förutsättningarna med högre räntor
har påtagligt påverkat fastighetsmarknaden. Fast-
ighetsägare har fokuserat på att klara räntebetal-
ningar och hantera kommande låneförfall. Flera
bolag var i behov av att sälja fastigheter och
genomföra nyemissioner för att minska skuldsättningen. Detta har
skapat en obalans på marknaden med en diskrepans mellan köpa-
res och säljares pris förväntningar. Direktavkastningskraven steg i
både Stockholm och Göteborg och den totala transaktionsvolymen
i Sverige minskade till drygt 100 mdkr. Det är den lägsta omsätt-
ningen på många år.
Under lågränteperioden minskade skillnaderna mellan välbe-
lägna attraktiva fastigheter och fastigheter i sämre lägen. Vi ser nu
att den skillnaden åter börjat öka. Både hyresgäster och investerare
efterfrågar alltmer högkvalitativa fastigheter med moderna och att-
raktiva lokaler.
Den kommersiella fastighetsbranschen är till stor del skyddad
mot kostnadsökningar genom att hyrorna normalt indexeras med
KPI. Årets uppräkning var 10,9 procent och för 2024 är uppräk-
ningen 6,5 procent. Detta medför förbättrade driftnetton i fastig-
hetsvärderingarna, vilket till viss del motverkar den negativa effek-
ten av stigande direktavkastningskrav. Hufvudstadens fastighets-
bestånd värderades vid utgången av året till 46,7 mdkr.
Ökat resultat i förvaltningsverksamheten
Kontorsverksamheten utvecklades positivt under året med ökade
hyror från indexuppräkning, nyuthyrningar och omförhandlingar.
För/uni00A0detaljhandeln har det varit ett utmanande år där den minskade
köpkraften hos hushållen påverkat butikernas omsättning negativt.
Bruttoresultat från fastighetsförvaltningen ökade med10 procent till
1 359 mnkr (1 235). Finansieringskostnaderna har successivt stigit
men Hufvudstaden har en låg belåningsgrad och god tillgång på
kapital. Under året har ny ﬁ nansiering erhållits både via bank och
kapitalmarknaden.
Årets resultat efter skatt var -1 927 mnkr (722). Minskningen för -
klaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
Framtiden
2023 var ett utmanande år men jag känner tillförsikt inför 2024.
Med våra ﬁ na fastigheter och starka ﬁ nansiella ställning har vi en
unik position på marknaden vilket ger oss goda förutsättningar
framöver.
Tillsammans med andra aktörer utvecklar vi attraktiva och håll-
bara marknadsplatser i Stockholm och Göteborg där företag, varu-
märken och människor trivs, känner sig trygga och kan utvecklas.
Under det kommande året kommer vi att lägga stort fokus på för-
valtningsverksamheten, optimera driften av fastigheterna och ligga
nära kunderna för att förstå och möta deras behov. Våra pågående
utvecklingsprojekt fortskrider och kommer framöver skapa nya
kassa ﬂ öden. Vår beprövade strategi ligger fast med stort kund-
fokus, hög kvalitet i både produkter och tjänster samt att vi med
intern kompetens skapar nya hållbara värden i fastighetsbeståndet.
Slutligen vill jag tacka alla kunder för ett ﬁ nt samarbete och
Hufvudstadens medarbetare för ett gott arbete med stort engage-
mang och mod i en utmanande tid av stora förändringar.
Stockholm i februari 2024
Anders Nygren
Verkställande direktör
VD HAR ORDET
5 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Gynnsam marknadsposition i tider av förändring
D
et senaste året har präglats av fortsatt stor osäkerhet i
omvärlden, med krig i både Europa och Mellanöstern, hög
inﬂ ation och stigande räntor.
I dessa turbulenta tider visar Hufvudstadens låga riskproﬁ l sin
styrka. Vi är precis som andra påverkade av omvärldsläget, men vår
låga belåningsgrad och starka ﬁ nansiella ställning gör att vi kan
fullfölja våra stora utvecklingsprojekt och fortsätta omställningen
för/uni00A0att minska vår klimatpåverkan.
Hufvudstaden äger några av Stockholms och Göteborgs allra
ﬁ naste fastigheter som alla är belägna i attraktiva citylägen. Under
2023 har efterfrågan på moderna kontor i centrala lägen varit stabil.
Detaljhandeln har haft det tufft, men trots det har vi lyckats hålla
vakansgraden låg.
Jag känner en stolthet över vad vi tillsammans åstadkommit
under detta utmanande år. Vi har för tredje året i rad ökat bruttore-
sultatet från fastighetsförvaltningen och vi behåller förstaplace-
ringen i den årliga Nöjd kundundersökningen för kontor. Det visar
att vi i den dagliga verksamheten fokuserar på rätt saker.
Attraktiva marknadsplatser
Hufvudstadens centralt belägna fastighetsbestånd har byggts upp
under mer än hundra år. Våra fastigheter och marknadsplatser är
mycket attraktiva för såväl detaljhandlare som för kontorshyres-
gäster. För att vara ett förstahandsval behöver vi fortsätta utvecklas
i/uni00A0takt med beteende- och omvärldsförändringar. Viktiga förutsätt-
ningar är närhet till kollektivtraﬁ k samt ett bra utbud av service, buti-
ker, restauranger och kulturliv. Vår målsättning är att skapa platser
där människor trivs och där förutsättningarna är optimala för att
kunna bedriva framgångsrika verksamheter.
För att öka kontorsnärvaron och attrahera
de bästa medarbetarna har kontorets läge och
utformning blivit allt viktigare. Den trenden gynnar
våra centralt belägna fastigheter.
Bibliotekstan i Stockholm är en av de marknadsplatser som vi
förvaltar och utvecklar. Här ligger Vildmannen 7 som i slutet av
sommaren invigdes efter ﬂ era års arbete med att återuppföra den
brandskadade byggnaden. Fastigheten är helt unik med en ﬂ exibel
och modern byggnad bakom den ﬁ na bevarade sandstensfasaden
från 1800-talet. Byggnaden tillför stora kulturhistoriska värden till
Bibliotekstan och har lockat starka varumärken att etablera sig här.
Hufvudstadens största utvecklingsprojekt är Kvarteret Johanna
i/uni00A0Göteborg. Projektet fortlöper enligt plan och under året har stom-
men för påbyggnaden nått full byggnadshöjd. Arbeten med fönster,
fasader och grundläggning för de nya byggnaderna pågår. Här ska-
pas en levande mötesplats med handel och kontor som kommer
stärka Göteborgs citykärna.
Stabil kontorsmarknad i våra centrala lägen
De senaste åren har marknaden för kontor förändrats till följd av
ökat distansarbete och ett mer digitaliserat arbetssätt. De största
förändringarna i utformningen av kontoren är bättre sociala sam-
lingsytor, nya ytor för kreativt samarbete och ﬂ er digitalt anpassade
mötesrum. För ﬂ era större företag har det förändrade arbetssättet
även medfört minskat lokalbehov. Efterfrågan på moderna kontor
i/uni00A0bättre lägen har ökat medan intresset för omoderna kontor i sämre
lägen minskat. För att öka kontorsnärvaron och attrahera de
bästa/uni00A0med arbetarna har kontorets läge och utformning blivit allt
viktigare. Den trenden gynnar våra centralt belägna fastigheter,
vilket omförhandlingen med Danske Bank i Packarhuset vid
Norrmalmstorg bekräftar.
I dessa turbulenta tider visar
Hufvudstadens låga riskpro/f_i l sin styrka.
Kontorshyresmarknaden har över lag varit positiv, men uthyrnings-
processerna tar något längre tid. Vakansen i Stockholm var inom
normalintervallet och marknadshyrorna utvecklades positivt. I Göte-
borg påverkades marknaden av ett tillskapat överutbud av nya kon-
torsfastigheter. Vakansgraden ökade till drygt 10 procent och mark-
nadshyrorna var något stigande.
Marknaden för ﬂ exibla kontorslösningar fortsätter växa och vi ser
stor affärsnytta av vårt breda kontorserbjudande med Eget kontor,
nyckelfärdiga kontor REDO och Cecil Coworking. På så sätt kan vi
följa kunderna och deras förändrade behov över tid och alltid kunna
ge ett attraktivt erbjudande.
Ansträngt i delar av detaljhandeln
Utmaningarna är fortsatt stora för många aktörer inom detaljhan-
deln. Konsumenterna håller hårt i plånboken för att klara av ökade
kostnader, främst kopplat till mat och boende. Det är en utveckling
som gynnat lågprissegmentet, vilket också bekräftas av våra hyres-
gäster inom detta segment.
I Stockholm har även lyx- och premiumvarumärken utvecklats väl.
Det märks inte minst i Bibliotekstan där intresset för att etablera sig är
stort med många nya butiksöppningar och låga vakanser.
I NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg har det fysiska och
digitala utvecklingsarbetet fortskridit med fokus på effektiviseringar
samt förbättrad kommunikation med kunder. Antalet ombyggnatio-
ner var färre än de senaste åren och arbetet var mer riktat mot akti-
viteter och upplevelser som driver besök och försäljning.
Sammantaget har den fysiska handeln stärkts något under året
och för merparten av aktörerna är den fysiska butiken fortsatt viktig.
Allt ﬂ er varumärken som startat online väljer nu att öppna fysisk
butik. Inom de ﬂ esta segmenten sker en översyn av antalet fysiska
butiker och vid valet av etablering är läge och marknadsplats idag
ännu viktigare.
Hållbarhet och klimat
Hufvudstaden har ett långsiktigt perspektiv och hållbarhet är en
central del i verksamheten. Vårt mål är att äga fastigheter som i
grunden har god arkitektur, stor ﬂ exibilitet och hög kvalitet i material-
val som därmed får en längre livslängd och inte byggs om lika ofta.
Vår största miljöpåverkan kommer från energianvändning och
byggprojekt. Här ser vi en stor fördel med egen driftspersonal som
dagligen arbetar med att optimera driften av fastigheterna för att
uppnå minsta möjliga klimatpåverkan och säkerställa hög kund-
nöjdhet.
VD HAR ORDET
4 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 5 =====

Våra mål
Mål Utfall
Utdelning och utdelningsandel
>50%
Hufvudstadens aktie ska ha en god utdelnings-
tillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra
mer än hälften av nettovinsten från den löpande
verksamheten.
61%
Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning på 2,70 kr
per aktie (2,70), motsvarande totalt 546 mnkr. Utdel-
ningen motsvarar 61 procent av nettovinsten från den
löpande verksamheten.
Soliditet
>40%
Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent
över tiden.
59%
Soliditeten uppgick vid utgången av 2023 till
59 procent.
Nettovinst
+
Hufvudstaden ska successivt öka nettovinsten
från/uni00A0den löpande verksamheten.
+2%
Nettovinsten från den löpande verksamheten
ökade med 2 procent.
Nöjd Kund Index
Första plats
Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder.
Första plats
Vi placerade oss för sjätte året i rad på första plats
i Fastighetsbarometerns Nöjd Kundundersökning,
kategori Storbolag.
Klimatneutral förvaltning
+/– 0
Förvaltningen av fastigheter ska vara klimatneutral
senast 2025.
–26%
För att uppnå målet ska klimatpåverkande utsläpp
minskas till 0. Sedan 2019 har utsläppen minskat
med 26 procent.
Energianvändning
–16%
Energianvändningen per kvadratmeter ska minska
med minst 16 procent mellan 2019–2025.
–16%
T otalt har energianvändningen per kvadratmeter
minskat med 16 procent sedan 2019.
Miljöcertiﬁ erade fastigheter
100%
Samtliga fastigheter ska vara miljöcertiﬁ erade
senast 2025.
78%
T otalt har 78 procent av koncernens fastigheter
certiﬁ erats.
Soliditet
Miniminivå
20
30
40
50
60
70
20232022202120202019
Soliditet
%
Nettovinst löpande verksamhet
0
250
500
750
1 000
20232022202120202019
Nettovinst
Mnkr
Energianvändning
0
20
40
60
80
100
12 0
20232022202120202019
kWh/kvm
Klimatneutral förvaltning
0
300
600
900
1 200
1 500
20232022202120202019
CO 2e ton
Utdelning per aktie
Utdelning i % av nettovinst löpande verksamhet
Miniminivå utdelningsandel
1) Enligt styrelsens förslag
0
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
2023 1)2022202120202019
Utdelning och utdelningsandel
0
20
40
60
80
100
Kronor %
Nöjd Kund Index
65
70
75
80
85
90
95
100
20232022202120202019
Index
Hufvudstaden
Branschsnitt Källa: CFI Group
Certiﬁ erade 78%
Ännu ej certiﬁ erade 22%
AFFÄRSIDÉ, STRATEGIER OCH MÅL
7 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Hög kvalitet, god service och långsiktighet
Kundfokus
Hufvudstaden ska arbeta i
nära samverkan med kunderna
och kontinue rligt bidra till att
förbättra deras affärsmöjlig-
heter och konkurrenskraft.
Kvalitet
Systematiskt kvalitets arbete
ska säkerställa hög kvalitet på
företagets samtliga produkter
och tjänster.
Kompetensutveckling
Medarbetarna ska på ett
syste matiskt sätt erbjudas
utveckling med fokus på kom-
petens och företagets
värderingar.
Affärsutveckling
Aktiv affärsutveckling och
anpassning till den digitala
utvecklingen i/uni00A0omvärlden ska
skapa mervärden i fastighets -
beståndet.
Hållbarhet
Hufvudstaden ska aktivt och
långsiktigt arbeta för ekono-
misk, miljömässig och social
hållbarhet.
Strategier
Vision
Hufvudstaden ska alltid
upplevas som och vara Sveriges
mest attraktiva fastighets bolag.
Affärsidé
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala
Stockholm och centrala Göteborg erbjuda
framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och
butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Syfte
Tillsammans för morgon-
dagens stad sedan 1915.
Värderingar
Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetarengagemang med en tydlig och väl förankrad
värderingsgrund som genomsyrar allt vi gör. Värderingarna är vårt viktigaste verktyg för att leda och styra
verksamheten i riktning mot företagets vision och mål. De är också en förutsättning för att kunna driva verksam-
heten mot ett ansvarsfullt företagande. Våra kärnvärden är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang.
AFFÄRSIDÉ, STRATEGIER OCH MÅL
6 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 6 =====

Stabil efterfrågan i centrala lägen
trots osäkerhet i omvärlden
Ekonomisk omvärld
2023 var på ﬂ era sätt ett utmanande år. I Ukraina var kriget inne på
det andra året efter Rysslands fullskaliga invasion. I Mellanöstern
försämrades säkerhetsläget kraftigt i och med kriget mellan Hamas
och Israel. Inﬂ ationen var hög och för att motverka den fortsatte
centralbankerna att höja styrräntorna. Påverkan på ekonomin varie-
rade mellan olika länder. I vissa länder var inbromsningen mjuk
medan den i andra var brantare, främst i Europa. Sammantaget
beräknades den globala bruttonationalprodukten (BNP) öka med
cirka 3 procent under 2023.
I slutet av året märktes ett par positiva tecken kring den ekono-
miska utvecklingen. Inﬂ ationen avtog, först i USA och sedan i
Europa. Centralbankernas räntehöjningar bedömdes vara nära eller
ha passerat toppen, vilket resulterade i en positiv effekt på ränte-
och aktiemarknaderna. Merparten av världens större aktieindex
steg med tvåsiffriga uppgångar under året. Den ansträngda energi-
marknaden i Europa, med stor volatil prissättning, stabiliserades
successivt trots osäkerhet i omvärlden. En kallare period i norra
Europa runt slutet av året medförde emellertid återigen högre
elpriser.
I Sverige påverkades samhället av kriminalitet och förhöjd
terrorhotnivå. Den svenska ekonomin befann sig i en lågkonjunktur
med sjunkande BNP-tillväxt. Inﬂ ationen var fortsatt mycket hög
men under hösten minskade den för att vid årets slut vara drygt 4
procent mätt som KPI. Riksbanken höjde styrräntan fyra gånger
från 2,50 till 4,00 procent. Arbetsmarknaden visade motståndskraft
men en försvagning noterades från hösten och arbetslösheten upp-
gick till/uni00A0drygt 7 ,5 procent. Utvecklingen påverkade bostadsmarkna-
den negativt med sjunkande priser och färre produktionsstarter.
Köpkraften urholkades vilket medförde att hushållens konsumtion
minskade. För högt belånade kommersiella fastighetsägare var
situationen fortsatt utmanande inför kommande låneförfall.
Hufvudstadens delmarknader
Hufvudstaden äger och förvaltar 24 fastigheter i centrala
Stockholm. Befolkningen i Storstockholm uppgår till 2,5 miljoner
och under de senaste tio åren har antalet invånare ökat med cirka
14/uni00A0procent. Den ekonomiska tillväxten har över tid varit stark i
regionen. I snitt har tillväxten varit 2,9 procent per år sedan början
av/uni00A02000-talet enligt SCB. Motsvarande siffra för hela Sverige är
2,2/uni00A0procent.
T urismen i Storstockholm fortsatte öka under 2023 och ligger nu
på samma nivå som innan covid-19-pandemin. Stora infrastruktur-
projekt pågår i Stockholm. Bland de största projekten ﬁ nns Förbifart
Stockholm och en utbyggnad av tunnelbanesystemet.
Det centrala affärsdistriktet (CBD) i Stockholm omfattar cirka
1,9 miljoner kvm kontor belägna i ett område runt Centralstationen,
Hötorget, Stureplan, Östermalmstorg, Norrmalmstorg, Kungsträd-
gården och Sergels T org.
I Göteborg äger Hufvudstaden 5 fastigheter. Befolkningen i
Storgöteborg uppgår till 1,1 miljoner invånare. Ökningstakten har
varit cirka 13 procent under de senaste tio åren. Den ekonomiska
tillväxten i Västra Götaland, ett område något större än det som
normalt benämns Storgöteborg, har ökat med i snitt 2,5 procent
per/uni00A0år mellan 2001–2022.
Göteborg betraktas ofta som en evenemangsstad och under
2023 ökade turismen ytterligare för att nu klart överstiga nivån
innan pandemin. I Göteborg är det största pågående infrastruktur-
projektet Västlänken, en dubbelspårig järnvägsförbindelse delvis
under jord med tre nya stationer. En av stationerna kommer ligga
i/uni00A0direkt anslutning till Nordstans köpcentrum.
Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stads-
delarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna,
samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Masthuggskajen, Svenska
Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. I Göteborg CBD
uppgår kontorsytan till ungefär 0,8 miljoner kvm.
Noterade fastighetsbolag
Privata fastighetsbolag
Institutionella investerare
Fastighetsfonder
Obligationsutgivare/syndikerare
Övriga investerare
Kontor
Bostäder
Industri/logistik/lager
Handel
Samhällsfastigheter
Hotell
Övrigt
30%
Internationella köpare stod för cirka 30 procent
av transaktionsvolymen 2023.
Mdkr
0
40
80
12 0
16 0
200
240
280
320
360
400
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
Mdkr
0
40
80
12 0
16 0
200
240
280
320
360
400
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
Källa: Nordanö Källa: Nordanö
T ransaktionsvolym per investerarkategori T ransaktionsvolym per fastighetstyp
FASTIGHETSMARKNADEN
9 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Ett attraktivt kontor anpassat både för Ett attraktivt kontor anpassat både för
kreativa möten och till ett mer digita-kreativa möten och till ett mer digita-
liserat arbetssätt är avgörande för liserat arbetssätt är avgörande för
många hyresgäster vid val av lokal.många hyresgäster vid val av lokal.
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 7 =====

har goda förutsättningar att även framöver möta de förändrade
konsumentbeteendena och marknadsförutsättningarna.
Marknadshyrorna i bästa kommersiella läge i Stockholm var i
intervallet 1 1 000–25 000 kr per kvm och år exklusive fastighets-
skattetillägg. I centrala Göteborg bedöms bästa läge för butiker
vara Östra Nordstan, Fredstan samt Kungsgatan mellan Östra och
Västra Hamngatan. Inom dessa lägen var marknadshyrorna mellan
3/uni00A0000–13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Uthyrbar area, kvm
Vasakronan /three.tab/six.tab/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
AMF Fastigheter /three.tab/one.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Hufvudstaden /two.tab/six.tab/nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Pembroke Real Estate /one.tab/two.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Skandia Fastigheter /one.tab /one.tab/nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
SEB Trygg Liv /one.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Källa: Nordanö
Uthyrbar area, kvm
Vasakronan /three.tab/three.tab/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Wallenstam /two.tab/three.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Balder /one.tab/five.tab/nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Hufvudstaden /one.tab/zero.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Bygg-Göta Göteborg /nine.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Platzer /eight.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Källa: Nordanö
Största fastighetsägare i Stockholm CBD Största fastighetsägare i Göteborg CBD
Direktavkastningskrav
Stockholm CBD och Göteborg CBD
0
1
2
3
4
5
6
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
%
Stockholm kontor
Göteborg kontor
Källa: Newsec
Centrala Stockholm
Centrala Göteborg
Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2014
Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2014
Källa: Newsec
Centrala Stockholm
Centrala Göteborg
Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2014
Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2014
Källa: Newsec
Stockholm butiker
Göteborg butiker
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
%
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
2023202220212020201920182017201620152014
Kr/kvm %
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
2023202220212020201920182017201620152014

Kr/kvm %
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Stockholm Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år
Bibliotekstan/NK /eight.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab–/nine.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/two.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Övriga CBD /seven.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/nine.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Östermalm /four.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/seven.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Gamla Stan /three.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Södermalm /three.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Kungsholmen /three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Liljeholmen /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Globen /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Arenastaden /two.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Kista /two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Göteborg Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år
CBD /three.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Marknadshyror december 2023
(exklusive fastighetsskattetillägg)
Källa: Newsec
Kontorshyror i europeiska storstäder,
december 2023, lokaler i bästa läge
Wien
Stockholm
PragParisOsloMilanoMadridLondon
Köpenhamn
LissabonFrankfurtBryssel
Amsterdam
Aten
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
1 2 000
1 4 000
1 6 000
1 8 000
20 000
Kr/kvm
V akansgrad kontor och butik i bästa läge
Marknadshyresutveckling kontor i bästa
läge, nominellt (exklusive fastighetsskattetillägg)
Marknadshyresutveckling butik i bästa läge,
nominellt (exklusive fastighetsskattetillägg)
Stockholm CBD
Göteborg CBD
5-årig swapränta
Källa: Nordanö
FASTIGHETSMARKNADEN
11 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Investerarmarknaden
Fastighetsmarknaden var avvaktande under 2023. Riksbankens
styrräntehöjningar medförde att ﬁ nansieringskostnaderna steg
ytterligare. Detta resulterade i en diskrepans mellan köparnas och
säljarnas prisförväntningar. Möjligheten till bankﬁ nansiering var
fortsatt god, särskilt vid upparbetade kontakter, men räntenivåerna
var högre jämfört med tidigare år. På kapitalmarknaden rådde ett
osäkert läge även om aktiviteten ökade något under slutet av året.
Sammantaget minskade transaktionsvolymen kraftigt och under
2023 uppgick omsättningen till något ovan 100 mdkr. På markna-
den initierades ﬂ era affärer av säljare som var i behov av att minska
skuldsättningen och för att hantera kommande låneförfall. Interna-
tionella investerare stod för cirka 30 procent av transaktionsvoly-
men. De fastighetstyper som främst omsattes var logistik/lager,
kontor och bostäder.
I centrala Stockholm genomfördes ett par transaktioner under
2023. Det fanns också uppgifter om pågående försäljningar som
dragits tillbaka eller framskjutits på grund av det osäkra marknads-
läget. För kommersiella fastigheter med kontor och butiker i
Stockholm CBD bedömdes direktavkastningskraven vara mellan
3,70 och 4,40 procent i slutet av året. I Göteborg CBD bedömdes
direktavkastningskraven uppgå till mellan 4,30 och 5,25 procent.
Hyresmarknaden
Kontor
Efterfrågan på moderna kontor med god utformning i centrala lägen
i Stockholm var stabil under året. Uthyrningsprocesserna var dock
något utdragna och utbudet påverkades även till viss del av andra-
handsuthyrningar. Vakansen var trots konjunkturnedgången fortsatt
inom normalintervallet. I centrala Göteborg präglades kontorshyres-
marknaden av ett ökat utbud från färdigställda projektfastigheter.
Det medförde att vakanserna steg ytterligare, vilket hade en något
återhållande effekt på marknadshyrorna.
För att attrahera nya medarbetare till sin verksamhet och stödja
ökad kontorsnärvaro bland medarbetarna efterfrågar allt ﬂ er hyres-
gäster moderna kontor i centrala lägen med närhet till service, buti-
ker, restauranger och kultur samt goda kommunikationer. Den
fysiska kontorsarbetsplatsen är viktig vid exempelvis etablering av
nya kontakter, byggande av företagskultur samt utveckling av affä-
rer. Kontorshyresgäster som omlokaliserar verksamheten från när-
förortsområden till mer centrala lägen väljer ofta att minska den för-
hyrda lokalytan för att möta det nya arbetssättet med distansarbete
ett par dagar i veckan. På detta sätt minskar också skillnaden i den
totala hyreskostnaden mellan de olika geograﬁ ska lägena. Trenden
på marknaden är att kontorets utformning och läge är allt viktigare.
Detta gynnar centrala kontorslokaler med hög standard.
Efterfrågan på kortare och ﬂ exiblare hyresavtal bedöms öka,
vilket coworkinganläggningar och andra nyckelfärdiga hyreskon-
cept på marknaden tillgodoser. Det traditionella kontoret är dock
fortsatt det som efterfrågas allra främst.
Vid utgången av 2023 uppgick vakansgraden i Stockholm
CBD/uni00A0till mellan 5–6 procent. Marknadshyrorna var inom intervallet
7/uni00A0000–9 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
I Göteborg CBD var vakansen 10–1 1 procent och marknadshyrorna
mellan 3 200–4 100 kr per kvm och år exklusive fastighetsskatte-
tillägg.
Butiker
Under 2023 påverkades försäljningen inom detaljhandeln av hög
inﬂ ation, stigande räntor och urholkad köpkraft. Störst effekt märkte
mellansegmentet medan aktörer inom lågpris- och lyxsegmenten
i/uni00A0ﬂ era fall ökade försäljningen trots utmanande omvärldsfaktorer.
Intresset var gott för att etablera nya butiker i bra gatuplanslägen
i/uni00A0centrala Stockholm. Vakansnivåerna var fortsatt begränsade i
dessa lägen och hyresutvecklingen var stabil. I Göteborg tecknades
ﬂ era hyresavtal men marknaden för butiker var något mer avvak-
tande, särskilt utanför de bästa lägena.
Detaljhandeln är i förändring och de senaste årens förändrade
marknadsförutsättningar har skapat ytterligare utmaningar. Flera
detaljhandelsaktörer har lönsamhetsproblem, hänförligt till både
svagare försäljning och ökade kostnader. E-handeln är en etablerad
försäljningskanal för ﬂ era branscher. Under pandemin ökade
e-handelsförsäljningen kraftigt men under 2023 har försäljningen
minskat. Stigande räntor har medfört att aktörer inom e-handeln fått
fokusera på att uppnå lönsamhet istället för tillväxt. Distansarbete
ett par dagar i veckan har påverkat besökstalen i främst citylägen
i/uni00A0Stockholm och Göteborg. Vissa dagar har lägre kundﬂ öden medan
andra har ökade ﬂ öden, exempelvis lördagar. Sammantaget har året
varit utmanande för detaljhandeln men den fysiska handeln har
stärkt sin position som en viktig försäljnings- och marknadsförings-
kanal. Bedömningen är att de fastigheter som erbjuder konsumen-
terna attraktiva mötes- och handelsplatser med unika köpupplevelser
Storstockholm
Storgöteborg
Stockholm CBD
Göteborg CBD
Mdkr
0
20
40
60
80
100
12 0
14 0
16 0
18 0
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
Mdkr
0
2
4
6
8
10
12
14
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
Källa: Nordanö Källa: Nordanö
T ransaktionsvolym i
Storstockholm och Storgöteborg
T ransaktionsvolym i
Stockholm CBD och Göteborg CBD
100 mdkr
T otalt i Sverige omsattes fastigheter till ett värde
av drygt 100 mdkr.
FASTIGHETSMARKNADEN
10 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 8 =====

Kontor 65%
Butik och restaurang 20%
Övrigt 15%
Kontor 71%
Butik och restaurang 25%
Övrigt 4%
/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Antal fastigheter /two.tab/two.tab /two.tab/two.tab
Uthyrbar yta, kvm /two.tab/one.tab/zero.tab /nine.tab/zero.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/six.tab /one.tab/two.tab/eight.tab
– varav kontor /one.tab/three.tab/five.tab /eight.tab/seven.tab/zero.tab/one.tab/three.tab/two.tab /nine.tab/one.tab/seven.tab
– varav butik och restaurang /four.tab/two.tab /eight.tab/one.tab/five.tab/four.tab/two.tab /two.tab/zero.tab/one.tab
Årshyra, mnkr /one.tab /five.tab/one.tab/zero.tab/one.tab /three.tab/two.tab/nine.tab
Hyresvakansgrad, % /seven.tab,/zero.tab/three.tab,/three.tab
Ytvakansgrad, % /eight.tab,/three.tab/four.tab,/nine.tab
Antal uthyrbara garageplatser /six.tab/one.tab/nine.tab/six.tab/one.tab/nine.tab
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Nettoomsättning /one.tab /four.tab/zero.tab/four.tab,/one.tab/one.tab /two.tab/seven.tab/three.tab,/eight.tab
Underhåll -/one.tab/nine.tab,/zero.tab-/one.tab/two.tab,/seven.tab
Drift och administration -/one.tab/three.tab/eight.tab,/eight.tab-/one.tab/three.tab/zero.tab,/one.tab
Övriga kostnader -/one.tab/five.tab/five.tab,/six.tab-/one.tab/five.tab/two.tab,/two.tab
Summa kostnader -/three.tab/one.tab/three.tab,/four.tab-/two.tab/nine.tab/five.tab,/zero.tab
Bruttoresultat /one.tab /zero.tab/nine.tab/zero.tab,/seven.tab/nine.tab/seven.tab/eight.tab,/eight.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Nyuthyrning, kvm /one.tab/zero.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/five.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /seven.tab/zero.tab/one.tab/one.tab/six.tab
Omförhandlade avtal, kvm /two.tab/eight.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /two.tab/one.tab/two.tab/one.tab/six.tab/six.tab
Kontor Kvm
Danske Bank /one.tab/zero.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Advokatﬁ rman Vinge /seven.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Finansinspektionen /seven.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
KG/one.tab/zero.tab /six.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
Cecil Coworking/one.tab) /three.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
Butik & Restaurang Kvm
Zara /two.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Eataly /two.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Alewalds /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Ströms /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Chanel /one.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
1) Helägt dotterbolag.
F astighetsbeståndet Största hyresgäster
F astighetsförvaltningens resultat 1) Nyuthyrning och omförhandling
Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
2029-20282027202620252024
Årshyra, mnkr
Löptid _AO_sthlmF örfallostruktur
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM
13 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Beståndets utveckling
Hufvudstaden erbjuder ﬂ era olika kontorskoncept; Eget kontor,
REDO och Cecil Coworking. Dessa koncept kompletterar varandra
och gör att Hufvudstaden kan möta hyresgästernas olika behov.
Mest efterfrågat är Eget kontor, där hyresgästerna tecknar längre
hyresavtal och lokalen kan anpassas efter hyresgästens behov. I
Hufvudstadens nyckelfärdiga kontor REDO erbjuds fullt möblerade
och utrustade lokaler med möjlighet till snabb inﬂ yttning och kortare
avtalstider. Cecil Coworking är det mest ﬂ exibla konceptet och
erbjuder fullt utrustade kontorsplatser och kontorsrum med hög
servicenivå, frukost och lunchservering samt en unik design som
har hämtat inspiration från framgångsrika boutiquehotell.
Under året genomfördes omförhandlingar med ﬂ era kunder och
hyresavtal tecknades med ett antal nya hyresgäster. En av de större
omförhandlingarna var med kontorshyresgästen Danske Bank i
fastigheten Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg.
En annan större omförhandling genomfördes med kontorshyres-
gästen Entercard som utökade sina ytor i Orgelpipan 7 . I fastigheten
genomfördes under året ett omfattande projekt där drygt 400 föns-
ter byttes ut och tekniska installationer uppdaterades för att minska
energiförbrukningen.
Några kontorshyresgäster som ﬂ yttade in i Eget kontor under
året var Come On Stockholm, Keel Capital och Ramudden.
I Bibliotekstan återinvigdes den brandhärjade fastigheten Vild-
mannen 7 , en fantastiskt ﬁ n fastighet med moderna kontorsytor
bakom en 120 år gammal fasad. Cirio Advokatbyrå ﬂ yttade in vid
halvårsskiftet och förhyr samtliga kontorsytor i fastigheten. Chanel
Fragrance and Beauty Boutique, A.P.C. och ATP Atelier öppnade
sina butiker i gatuplanet lagom till julhandeln.
Utvecklingen av Bibliotekstan som Skandinaviens främsta desti-
nation för svenskt och internationellt mode inom premium- och lyx-
segmenten fortsatte. Detaljhandeln är i förändring men intresset för
området är stort från både svenska och internationella varumärken.
Starka varumärken som öppnade butiker i våra fastigheter var bland
annat Stone Island på Norrmalmstorg och Aim´n på Kungsgatan.
Rätt mix av verksamheter är en av våra strategier för att skapa
attraktiva och levande marknadsplatser. Dessutom bidrar det till en
utökad service för kontorshyresgästerna.
Kunder
Våra kontorshyresgäster i Stockholm består av företag med behov
av lokaler med centralt läge och av hög kvalitet. De dominerande
verksamheterna är bank och ﬁnans, advokatbyråer samt konsulter
inom rekrytering, IT, management och medier. Kontorskunder som
varit hyresgäster under lång tid är bland andra Brummer & Partners,
Danske Bank, Entercard, Exportkreditnämnden, Finans inspektionen,
KG 10, Öhman samt advokatbyråerna Alrutz, Vinge och White &
Case. T otalt har affärsområdet 339 kunder (354). De tio största
kunderna hyr cirka 5 1 000 kvm (5 1 000), med en total årshyra på
410 mnkr (353).
Butikshyresgästerna är både svenska och internationella företag
med höga krav på både butiksutformning och läge. Hyresgästerna
representerar ofta välkända varumärken som endast ﬁ nns på ett
fåtal väl utvalda platser. Butikshyresgästerna i Bibliotekstan består
av skandinaviska varumärken med hög modegrad som Axel Arigato,
By Marlene Birger, Byredo, Filippa K, Gant, Our Legacy, Rodebjer
och T otême kombinerat med större internationella modeföretag
som Cartier, Céline, Chanel, Maje, Michael Kors, Prada, Ralph
Lauren, Sandro och Zara. Längs Kungsgatan är ﬂ era av de största
hyresgästerna inom sport och fritid, såsom Alewalds, Haglöfs,
Naturkompaniet och Stadium. Andra stora hyresgäster är Cervera,
T elenor, T elia och Ströms.
Inom affärsområdet ﬁnns även några av Stockholms främsta
restauranger och caféer som Eataly, Misshumasshu, Pas D’Art,
Prinsen, Sempre och Vau De Ville. Restaurangerna skapar
mötesplatser, bidrar till en levande stadsbild och ökar områdets
attraktivitet.
Varumärken inom affärsområdet
BIBLIOTEKST AN – Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls-
gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med
högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.
BIRGER JARLSPASSAGEN – Den historiska passagen, belägen
mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, är en välkänd mötes-
plats som erbjuder spännande restaurangkoncept.
CECIL COWORKING – Anläggningen i Bibliotekstan erbjuder
medlemmar förstklassig service och ﬂ exibla kontorsarbetsplatser
för utveckling och nätverkande.
NORRMALMSTORG 1 – Byggnaden är en unik proﬁlfastighet och
en kommersiell knutpunkt i Stockholm city.
Erbjudanden som möter kundernas behov
Affärsområde Stockholm är uppdelat i områdena Norrmalmstorg, Kungsgatan och Väst, bestående
av/uni00A022/uni00A0kontors- och butiksfastigheter. Norrmalmstorg omfattar fastigheter i Bibliotekstan. Kungsgatan
omfattar fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Väst består
av/uni00A0fastigheter belägna på Drottninggatan och Klarabergsgatan, i Gamla Stan samt vid Kungsträdgården.
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM
12 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 9 =====

AB Nordiska Kompaniet
NK:s vision är att vara ett varuhus i världsklass. NK har en unik posi-
tion i Skandinavien som det ledande premium- och lyxvaruhuset
inom mode, skönhet och livsstil med en förstklassig service. Varu-
husen är en handels- och mötesplats där det kommersiella och det
kulturella möts för att skapa minnesvärda upplevelser. Under året
genomfördes både vår- och höstmodevisningar, NK-Galan, ﬂ era
kundkvällar och en mängd andra aktiviteter för NK:s nyckel kunder.
Den viktigaste händelsen i varuhusen är julen som startar med
avtäckning av julskyltningen och tomtens öppnande av varu husen
under skyltsöndagen.
Varumärket NK
NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken
bland svenska och internationella konsumenter. Att arbeta långsik-
tigt med att vårda och bygga upp varumärket är grunden till NK:s
förmåga att främja handeln i varuhusen och därmed generera
ökade hyresintäkter och högre fastighetsvärden. NK-fastigheterna
samt varumärket NK ägs av det helägda dotterbolaget AB Nordiska
Kompaniet.
Varuhusens utveckling
Under året har ett ﬂ ertal nya avdelningar och varumärken tillkommit,
däribland Axel Arigato dam, Caia Cosmetics, Levi´s dam, Loewe och
Zadig & Voltaire. I Göteborg tillkom multibrandavdelningen NK
Sophisticated och i Stockholm byggdes NK Man om och ﬁ ck större
yta. Restaurangutbudet i Stockholm stärktes med Chipirón, en
tapasbar på damplanet. NK Stage är ett koncept där NK erbjuder
en yta på damplanet i Stockholm till varumärken för att under kor-
tare perioder visa upp och sälja produkter. T otalt visades cirka 20
kurerade varumärken och upplevelser inom mode, skönhet och livs-
stil under året. Omsättningen i varuhusen utvecklades positivt och
översteg 2022 års nivå.
Under året lanserades nya NK Nyckeln, NK:s lojalitetsprogram,
med utökade erbjudanden och en teknisk plattform som möjliggör
mer relevant kommunikation till NK:s medlemmar.
Kunder
Affärsområdets tio största hyresgäster hyr cirka 28 000 kvm
(30 000) varav det egna dotterbolaget NK Retail hyr cirka 1 1 300
kvm butiksyta (1 1 700). Tillsammans representerar de en årshyra på
229 mnkr (260).
Sammanlagt har affärsområdet 107 hyresgäster (106), både
svenska och internationella, som etablerat sig på Skandinaviens
ledande handelsplats inom premium- och lyxsegmenten.
Affärsområdet innehåller även sammanlagt 17 000 kvm
moderna och ﬂ exibla kontor vilket motsvarar 18 procent av totala
uthyrningsbara ytan. Sammanlagt ﬁ nns 15 kontorshyresgäster
varav de tre största är AG Advokat, Deloitte och Starbreeze.
Unika varumärken stärker NK-varuhusen
Affärsområde NK omfattar NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg samt fastigheten Hästskon 10 i
Stockholm. Förutom varuhusen omfattar affärsområde NK även moderna och flexibla kontorslokaler
i/uni00A0NK-fastigheterna.
NK Göteborg NK Stockholm NK T otalt
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
Mdkr
F örsäljning NK-varuhusen
Stockholm /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Uthyrbar varuhusyta, kvm /two.tab/five.tab /zero.tab/five.tab/zero.tab/two.tab/five.tab /two.tab/one.tab/nine.tab
Uthyrbar lageryta, kvm /nine.tab /two.tab/six.tab/nine.tab/nine.tab /two.tab/three.tab/seven.tab
Totalt /three.tab/four.tab /three.tab/one.tab/nine.tab/three.tab/four.tab /four.tab/five.tab/six.tab
Antal avdelningar /nine.tab/six.tab /nine.tab/four.tab
Antal restauranger /one.tab/three.tab /one.tab/one.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /two.tab /one.tab/four.tab/five.tab/two.tab /zero.tab/six.tab/seven.tab
Göteborg /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Uthyrbar varuhusyta, kvm /one.tab/zero.tab /five.tab/eight.tab/nine.tab/one.tab/zero.tab /five.tab/six.tab/two.tab
Uthyrbar lageryta, kvm /nine.tab/eight.tab/three.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/nine.tab
Totalt /one.tab/one.tab /five.tab/seven.tab/two.tab/one.tab/one.tab /five.tab/seven.tab/one.tab
Antal avdelningar /four.tab/eight.tab /four.tab/four.tab
Antal restauranger /three.tab /three.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /five.tab/four.tab/four.tab/five.tab/one.tab/four.tab
NK-varuhusen
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE NK
15 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Vi erbjuder attraktiva lokaler och Vi erbjuder attraktiva lokaler och
anpassade kontorslösningar som Eget anpassade kontorslösningar som Eget
kontor, nyckelfärdiga kontor REDO kontor, nyckelfärdiga kontor REDO
eller Cecil Coworking, allt för att eller Cecil Coworking, allt för att
möta kundernas olika behov.möta kundernas olika behov.
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 10 =====

NK erbjuder unika och exklusiva shopping-NK erbjuder unika och exklusiva shopping-
upplevelser. Under hösten lanserades upplevelser. Under hösten lanserades
hudvårds- och makeupvarumärket Charlotte hudvårds- och makeupvarumärket Charlotte
Tilbury Beauty på NK Stockholm och på nk.se.Tilbury Beauty på NK Stockholm och på nk.se.
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Antal fastigheter /three.tab /three.tab
Uthyrbar yta, kvm /nine.tab/one.tab /two.tab/eight.tab/one.tab/nine.tab/one.tab /four.tab/four.tab/seven.tab
/endash.cap varav kontor /one.tab/six.tab /eight.tab/six.tab/four.tab/one.tab/six.tab /eight.tab/nine.tab/four.tab
– varav butik och restaurang /three.tab/six.tab /four.tab/eight.tab/zero.tab/three.tab/six.tab /six.tab/two.tab/two.tab
Årshyra, mnkr /four.tab/nine.tab/two.tab/five.tab/one.tab/eight.tab
Hyresvakansgrad, % /four.tab,/five.tab /seven.tab,/zero.tab
Ytvakansgrad, % /five.tab,/five.tab /seven.tab,/two.tab
Antal uthyrbara garageplatser /six.tab/six.tab/five.tab/six.tab/six.tab/five.tab
F astighetsbeståndet
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Nettoomsättning /four.tab/eight.tab/four.tab,/zero.tab/four.tab/seven.tab/seven.tab,/three.tab
Underhåll -/two.tab/two.tab,/two.tab-/one.tab/three.tab,/three.tab
Drift och administration -/one.tab/eight.tab/zero.tab,/two.tab-/one.tab/six.tab/zero.tab,/six.tab
Övriga kostnader -/five.tab/zero.tab,/seven.tab-/four.tab/three.tab,/six.tab
Summa kostnader -/two.tab/five.tab/three.tab,/one.tab-/two.tab/one.tab/seven.tab,/five.tab
Bruttoresultat /two.tab/three.tab/zero.tab,/nine.tab/two.tab/five.tab/nine.tab,/eight.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
F astighetsförvaltningens resultat 1)
Kontor Kvm
Starbreeze /two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
AG Advokat /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Deloitte /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Foyen Advokatﬁ rma /one.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
Hästen /two.tab/one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Butik & Restaurang Kvm
NK Retail/one.tab) /one.tab/one.tab /three.tab /zero.tab /zero.tab
Calceos /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
North Retail Sport /one.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Cervera /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Harjak & Månsson /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
1) Helägt dotterbolag.
Största hyresgäster
F örfallostruktur
0
20
40
60
80
100
120
14 0
2029-20282027202620252024
Årshyra, mnkr
Löptid _AO_NK
/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Nyuthyrning, kvm /three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /two.tab/one.tab /three.tab/four.tab
Omförhandlade avtal, kvm /one.tab /one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /nine.tab/two.tab /nine.tab/three.tab
Nyuthyrning och omförhandling
Kontor 18%
Butik och restaurang 40%
Övrigt 18%
Parkering 24%
Uthyrbar yta per användning
Kontor 23%
Butik och restaurang 63%
Övrigt 7%
Parkering 7%
Årshyra per användning
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE NK
16 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 11 =====

/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Antal fastigheter /four.tab /four.tab
Uthyrbar yta, kvm /eight.tab/eight.tab /six.tab/five.tab/seven.tab/eight.tab/eight.tab /nine.tab/eight.tab/seven.tab
– varav kontor /four.tab/nine.tab /one.tab/nine.tab/five.tab/five.tab/zero.tab /four.tab/two.tab/eight.tab
– varav butik och restaurang /three.tab/one.tab /two.tab/three.tab/seven.tab/three.tab/one.tab /six.tab/zero.tab/four.tab
Årshyra, mnkr /three.tab/seven.tab/nine.tab/three.tab/six.tab/seven.tab
Hyresvakansgrad, % /two.tab/one.tab,/eight.tab/two.tab/zero.tab,/five.tab
Ytvakansgrad, % /three.tab/one.tab,/four.tab/three.tab/zero.tab,/zero.tab
Antal uthyrbara garageplatser /five.tab/one.tab /five.tab/one.tab
Kontor Kvm
Alektum Group /six.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Folksam /three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Advokatﬁ rman Vinge /three.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Iver /two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Grant Thornton /two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Butik & Restaurang Kvm
H&M /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Lidl /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Stadium Outlet /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Kappahl /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Lager /one.tab/five.tab/seven.tab /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Nyuthyrning, kvm /three.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/seven.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /one.tab/five.tab /two.tab/seven.tab
Omförhandlade avtal, kvm /six.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/zero.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /three.tab/zero.tab /five.tab/one.tab
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Nettoomsättning /three.tab/two.tab/seven.tab,/nine.tab/three.tab/zero.tab/three.tab,/six.tab
Underhåll -/five.tab,/two.tab -/six.tab,/one.tab
Drift och administration -/six.tab/four.tab,/one.tab-/six.tab/four.tab,/three.tab
Övriga kostnader -/three.tab/seven.tab,/nine.tab-/three.tab/seven.tab,/one.tab
Summa kostnader -/one.tab/zero.tab/seven.tab,/two.tab-/one.tab/zero.tab/seven.tab,/five.tab
Bruttoresultat /two.tab/two.tab/zero.tab,/seven.tab/one.tab/nine.tab/six.tab,/one.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2029-20282027202620252024
Årshyra, mnkr
Löptid _AO_Gbg
Kontor 55%
Butik och restaurang 35%
Övrigt 10%
Kontor 49%
Butik och restaurang 47%
Övrigt 4%
F astighetsbeståndet
F astighetsförvaltningens resultat 1)
Största hyresgäster
Nyuthyrning och omförhandling
F örfallostruktur Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG
19 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Beståndets utveckling
I Göteborg pågår det omfattande utvecklingsprojektet Johanna i
kvarteret Inom Vallgraven 12. Projektet pågår under ﬂ era år och
bedöms färdigställas runt årsskiftet 2025/2026. Under året har
påbyggnadsstommen i del av kvarteret nått full byggnadshöjd.
Påbyggnaden erbjuder en fantastisk utsikt över hela Göteborg. I
nybyggnadsdelen har rivnings- och spontningsarbeten färdigsställts
och del av bottenplattan har gjutits. När Kvarteret Johanna står klart
kommer Göteborgs citykärna stärkas med en ny levande mötes-
plats innehållande kontor och butiker.
I Nordstan genomfördes under 2023 lokalanpassningar för de
nya hyresgästerna Medartuum och Revelopment som tillträdde sina
nya lokaler i Fyran respektive Femman i mitten av året. Alektum
Group är Hufvudstadens största hyresgäst i Göteborg och tillträdde
ytterligare ytor i Femman under januari. I samband med utökningen
genomfördes en anpassning av lokalerna.
Under 2023 invigdes första etappen av Hufvudstadens största
solcellsanläggning på Femmans tak. Initialt har cirka 500 kvm
solceller, av totalt planerade 1 300 kvm, tagits i drift vilket kommer
ge ett efterfrågat tillskott av egenproducerad energi.
Hufvudstaden är en av de största delägarna i Nordstans Samfäl-
lighetsförening som äger och förvaltar Nordstans parkeringshus
med tillhörande butiker samt torg och gågator. Nordstan är ett av
Sveriges största och mest välbesökta affärscentrum med ett rikt
utbud av butiker, restauranger och parkering samt moderna kontor i
Göteborgs bästa läge. Nordstan kommer få en direktanslutning till
Västlänken via en planerad tillbyggnad och anpassning i den norra
delen av köpcentret. Under året har planering och projektering
pågått av hela entréplanet för de nya ﬂ öden av människor som
kommer tillkomma. Traﬁ kverket bedömer att västlänkstraﬁ ken vid
Centralen och Nordstan kommer att vara i drift 2026/2027 .
Gallerian Femman som ligger i Nordstan består av cirka 16 000
kvm detaljhandelsytor fördelade på tre plan. Under året har ﬂ era
nyetableringar skett. Bland annat har köks- och inredningsbutiken
Cervera öppnat på entréplanet där även skobutiken Deichmann och
smyckeskonceptet Pandora nyetablerat sig. I december öppnade
underklädesvarumärket Intimissimi och barnkonceptet Newbie sina
ﬂ aggskeppsbutiker i Göteborg.
Under 2023 hade Femman över 12 miljoner besökare, en uppgång
med cirka 13 procent jämfört med 2022.
Omsättningen för detaljhandeln i Nordstan som helhet var när-
mare 4,2 mdkr varav Femman omsatte över 900 mnkr och Fyran
omsatte drygt 340 mnkr.
Kunder
Kunderna i Göteborg verkar både lokalt, nationellt och internatio-
nellt. Affärsområdets kontorskunder uppskattar centralt belägna
lokaler av hög kvalitet med närhet till Centralstationen, parkerings-
hus, butiker, restauranger och service. De dominerande branscherna
är advokat- och revisionsbyråer samt ﬁ nans- och konsultföretag.
Butikskunderna uppskattar attraktiva marknads- och handels-
platser i centrala lägen.
Detaljhandeln är under förändring vilket ställer allt högre krav
både på fastighetsägare och butiksentreprenörer. Unika och starka
marknadsplatser som Femman, Nordstan och Fredstan bedöms
framöver vara fortsatt attraktiva. T otalt ﬁnns 1 12 kunder (1 13) inom
affärsområdet. De tio största kunderna hyr cirka 26 000 kvm
(27 000) med en total årshyra på 124 mnkr (1 19).
Varumärken inom affärsområdet
FEMMAN – Gallerian Femman är en av Göteborgs främsta mark-
nadsplatser för shopping, mat och möten, men erbjuder också cen-
trala kontor av hög kvalitet.
FREDSTAN – Fredstan är ett levande och attraktivt stadsområde
som består av kvarteren runt Fredsgatan, mellan Brunnsparken och
Trädgårdsföreningen.
KVARTERET JOHANNA – Hufvudstadens största utvecklingspro-
jekt omfattande cirka 32 000 kvm om- och nybyggda kommersiella
lokaler. En dynamisk destination och mötesplats mitt i Göteborgs
absoluta citykärna.
NORDSTAN – Nordstan är ett av Sveriges största köpcentrum
sett/uni00A0till antal besökare. Hufvudstaden är en av de största
ägarna i Nordstans Samfällighetsförening med en andel om
cirka 40 procent.
Kvarteret Johanna växer fram
Fastigheterna finns i Göteborgs mest centrala affärsdistrikt uppdelade på två områden, Fredstan och
Nordstan. Fastighetsbeståndet i Fredstan omfattar kvarteren Inom Vallgraven 12 och Inom Vallgraven
3:2. Fastigheten i Nordstan består av två enheter, Fyran mot Östra Hamngatan och Femman mot
Centralstationen.
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG
18 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 12 =====

NK Retail AB
NK Retail, dotterbolag till AB Nordiska Kompaniet, bedriver
detaljhandelsverksamhet inom segmenten mode, accessoarer,
juveler och skönhet på sammanlagt 33 avdelningar i NK Stockholm
och NK Göteborg. En stor del av sortimentet ﬁ nns även represente-
rat på NK e-handel, som utgör ett tillväxtområde.
Varumärkesportföljen består av noggrant utvalda internationella
och svenska premium- och lyxvarumärken. Kunderbjudandet omfat-
tar cirka 600 kända varumärken däribland Byredo, Caia Cosmetics,
Cartier, Chanel, Charlotte Tilbury, Dior, Max Mara, Moncler, Omega,
T om Ford och Zegna. Med engagemang, förstklassig service och
inspirerande multibrandkoncept ska NK Retail vara ett självklart val
vid köp av premium- och lyxvarumärken i varuhusen och via e-han-
del. I verksamheten arbetar 454 medarbetare, motsvarande 295
heltidstjänster.
Samarbetet mellan AB Nordiska Kompaniet och NK Retail har
lett till positiva synergier inom ﬂ era områden. Det handlar bland
annat om lansering av NK Retails avdelningar på NK e-handel,
gemensam planering av marknadsföringsaktiviteter, varu-
märkesomﬂ yttningar och aktivering av ytor under kortare perioder,
så kallade pop-ups.
Att AB Nordiska Kompaniet bedriver del av retailverksamheten
på NK i ett eget dotterbolag har lett till en snabbare förnyelse i
båda/uni00A0varuhusen och utvecklingen av NK e-handel. Under året har
NK Man i Stockholm byggts om och i det nya konceptet har lyxvaru-
märken såsom Brunello Cucinelli, Kiton och T om Ford lyfts fram.
Multibrandavdelningarna NK Details och NK Sophisticated har
öppnat på damplanet i Göteborg. Flera pop-ups öppnade under
året, bland annat för varumärkena Bally och Byredo. NK Retails
största avdelningar är NK Beauty, NK Fine Jewellery & Watches
och NK Man. Dessa avdelningar utgör ungefär hälften av den totala
omsättningen och har visat på en positiv utveckling under 2023.
NK/uni00A0Retails sortiment återﬁ nns på NK e-handel med cirka 15 000
produkter.
Unika koncept, hög kvalitet och kundfokus
Mode 49%
Skönhet 39%
Smycken och klockor 12%
F örsäljning
NK Stockholm /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Försäljningsyta, kvm /six.tab /nine.tab/zero.tab/nine.tab/seven.tab /four.tab/four.tab/eight.tab
Antal avdelningar /one.tab/six.tab /two.tab/two.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /seven.tab/three.tab/five.tab/seven.tab/zero.tab/two.tab
NK Göteborg /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Försäljningsyta, kvm /four.tab /three.tab/six.tab/nine.tab/four.tab /two.tab/five.tab/nine.tab
Antal avdelningar /one.tab/seven.tab/one.tab/five.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /two.tab/two.tab/four.tab/two.tab/two.tab/zero.tab
Totalt Totalt
Antal anställda /four.tab/five.tab/four.tab/four.tab/three.tab/zero.tab
NK Retail
NK Retail driver och utvecklar avdelningar och sortiment på sammanlagt 11 300 kvm fördelat på NK
Stockholm och NK Göteborg. Verksamheten utgör cirka 20 procent av det totala antalet avdelningar.
Sortimentet, främst inom mode, skönhet, accessoarer och juveler, /f_i nns även representerat på NK e-handel.
ÖVRIGA SEGMENT – NK RETAIL
21 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Utvecklingen av Kvarteret Johanna Utvecklingen av Kvarteret Johanna
i F redstan kommer att ge nya i F redstan kommer att ge nya
möjligheter i, på och mellan husen. möjligheter i, på och mellan husen.
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 13 =====

Cecil Coworking erbjuder arbetsplatser Cecil Coworking erbjuder arbetsplatser
i en unik miljö med attraktivt läge och i en unik miljö med attraktivt läge och
förstklassig service.förstklassig service.
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Service i centrum
NK e-handel
S
atsningen på NK e-handel, nk.se samt övrig digital utveckling
har fortsatt. Fokus under året har varit att ansluta ytterligare
avdelningar till e-handeln samt att integrera den uppdaterade
NK Nyckeln, NK:s lojalitetsprogram, som med ny teknisk plattform
möjliggör mer relevant kommunikation till NK:s medlemmar. Lanse-
ring av nya avdelningar på nk.se sker kontinuerligt och under året
anslöt ytterligare 8 avdelningar. Syftet med NK e-handel och nk.se är
att NK ska vara digitalt närvarande hos våra kunder samt inspirera till
shopping online och i varuhusen. Besöken på nk.se har sedan e-han-
deln lanserades ökat med cirka 300 procent. Utbudet på nk.se ska i
stort spegla NK/uni00A0Stockholms sortiment men också vara en digital
kanal för inspiration, information och service.
Cecil Coworking
I
Bibliotekstan i Stockholm driver Hufvudstaden Cecil Coworking.
Anläggningen är cirka 3 200 kvm stor och har plats för cirka
300 medlemmar. Cecil Coworking öppnade 2021 och erbjuder
olika alternativ för medlemmar, såsom egna kontor i varierande
storlekar, egen skrivbordsplats eller loungeplats. Anläggningen har
en unik miljö som är inspirerad av boutiquehotell runt om i världen.
På/uni00A0Cecil erbjuds stora möjligheter till att nätverka i gemensamma
utrymmen samlat kring den vackra ljusgården som utgör hjärtat av
anläggningen.
Under 2023 har beläggningen på Cecil i genomsnitt legat runt 95
procent och cirka 85 bolag inom ﬂ ertalet branscher har sin hemvist
på Cecil.
Hos Cecil står personlig service i fokus och förutom receptions-
service och medlemsevent erbjuds varje vardag både frukost och
lunch, tillagade av Cecils egen kock. Här ﬁ nns också en fullt utrustad
konferensanläggning med inspirerande design, för både medlemmar
och externa kunder. Förutom den professionella och personliga
servicen, är det anläggningens centrala läge, fokus på design och
inredning samt framför allt medlemmarna som skapar den unika
atmosfären. Cecil är en plats där nya idéer föds och nätverk ﬂ ätas
samman. Här bygger vi tillsammans en kultur där människor och
företag trivs, växer och når sin fulla potential.
Parkaden
D
et helägda dotterbolaget Parkaden AB bedriver parke-
ringsverksamhet i två av Hufvudstadens fastigheter i
Stockholm. NK Parkering i Hästskon 10 erbjuder 665
platser. I Continentalgaraget i fastigheten Orgelpipan 7 , som tillhör
affärsområde Stockholm, erbjuds 435 platser.
Antalet elbilar fortsätter att öka vilket leder till ett större behov
av/uni00A0laddning i samband med parkering. För att möta efterfrågan
har/uni00A0Parkaden under ﬂ era år successivt utökat antalet laddplatser.
Hälften av parkeringsplatserna i NK Parkering är för närvarande
utrustade med laddplatser. NK Parkering är ett av de parkeringshus
i Stockholm city som erbjuder ﬂ est laddplatser.
Under året investerade Parkaden AB i ett nytt bomsystem i
Continentalgaraget för smidiga passager. Intäkterna från korttids-
och abonnemangskunder ökade under 2023, vilket påverkade
nettoomsättningen positivt för Parkaden AB.
ÖVRIGA SEGMENT – ÖVRIG VERKSAMHET
22 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 14 =====

har planering och projektering påbörjats för anpassning och upp-
gradering av kontorsytorna. Stort fokus i ombyggnationen är på
återbruk av material samt förbättrad teknik för att minska energi-
användningen i huset. Projektet planeras vara färdigställt i slutet
av 2025.
Kungsgatan och Klarabergsgatan, Stockholm
I fastigheten Hästhuvudet 13, vid korsningen Sveavägen och
Kungsgatan i Stockholm, pågick under året en större ombyggnation
av cirka 3 100 kvm kontorslokaler. I projektet uppgraderades tek-
niska installationer för att minska energianvändningen och förbättra
inomhusklimatet. Våningsplanen får rationellare planlösning och
den uthyrningsbara ytan kommer öka något. Inﬂ yttning sker suc-
cessivt från 2024.
Två omfattande projekt pågick i fastigheten Orgelpipan 7 . På
kontorsvåningarna byttes samtliga fönster för att förbättra energi-
prestandan och öka ljusinsläppet i lokalerna. Arbetet genomfördes
med stor hänsyn till de antikvariska aspekterna och efter färdigstäl-
landet har kontorens attraktivitet ökat. I/uni00A0samband med en större
omförhandling i huset, där även hyresgästen utökade den förhyrda
ytan, genomfördes en lokalanpassning och uppdatering av tekniken
för inomhusklimatet, vilket kommer bidra till vårt arbete med energi-
besparingar.
Lokalanpassningar
En stor del av fastigheternas utveckling sker i samband med
anpassning av lokaler för beﬁ ntliga och nya hyresgäster. När en
lokal blir vakant görs en utvärdering för att bedöma vilka renove-
rings- och utvecklingsbehov som ﬁ nns. Utvärderingen sker tillsam-
mans med drift- och förvaltningsorganisationen. Flexibla lösningar
krävs för att kunna möta varierande krav på planlösningar. Ökad
ﬂ exibilitet och målsättningen att minska energiförbrukningen ställer
högre krav på ventilations- och kyltekniken i lokalerna. Äldre instal-
lationer behöver ofta bytas ut mot nyare teknik eller kompletteras
med teknik för behovsanpassad drift för att få ett optimalt inomhus-
klimat.
Hufvudstaden äger många fastigheter i anslutning till varandra
vilket skapar stor ﬂ exibilitet då det underlättar integrering av
lokaler/uni00A0med angränsande ytor. Vid alla ombyggnationer läggs
stor/uni00A0vikt vid att bevara byggnadens särart och arkitektoniska värde.
Hufvudstaden tar ansvar för att bygga och utveckla på ett hållbart,
långsiktigt och miljöanpassat sätt för att möta dagens och morgon-
dagens krav.
Under året pågick ett 70-tal lokalanpassningar om totalt cirka
38/uni00A0000 kvm. Anpassningarna gjordes både för beﬁ ntliga och nya
hyresgäster.
I Stockholm genomfördes lokalanpassningar till ﬂ era hyresgäster
exempelvis Flood Herslow i Rännilen 18, Keel Capital i Oxhuvudet
18 och Transitio i Grönlandet Södra 1 1.
I Göteborg genomfördes lokalanpassningar till ﬂ era hyresgäster
exempelvis Medartuum i Fyran och Revelopment i Femman.
I NK-fastigheterna genomfördes lokalanpassningar till ﬂ era
kontors- och butikshyresgäster exempelvis Andra AP Fonden och
Mulberry i NK Göteborg samt UBS och Calceos i NK Stockholm.
Stad Fastighet Status Lokalslag
Projektyta
(kvm)
Varav
tillskapad yta
(kvm)
Bedömd
investering /one.tab)
(mnkr)
Bedömt
färdigställande
(år)
Stockholm Vildmannen /seven.tab Färdigställd Kontor, butik & bostäder /four.tab /seven.tab/five.tab/zero.tab/four.tab /seven.tab/five.tab/zero.tab/eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Stockholm Hästhuvudet /one.tab/three.tabPågående Kontor /three.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab– /one.tab/three.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Stockholm Packarhuset /four.tab Projektering Kontor /nine.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab– /one.tab/six.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab
Stockholm Orgelpipan /seven.tab Detaljplanearbete Kontor – – – –
Göteborg Kv Inom Vallgraven /one.tab/two.tabPågående Kontor, butik & restaurang /three.tab/one.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /six.tab /zero.tab /zero.tab/two.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab//two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab
Göteborg NK Göteborg Detaljplanearbete Kontor, butik & restaurang – – – –
1) Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och ﬁ nansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering. För Vildmannen 7 inkluderar investeringen extraordinära
kostnader som följer av branden 2017 .
Större pågående och planerade projekt i slutet av året
UTVECKLING AV FASTIGHETER
25 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Affärsutveckling
Avdelningen Affärsutveckling identiﬁ erar, utvecklar och driver kom-
mersiella och digitala projekt för kontor och butik. Hufvudstadens
utvecklingsarbete påverkas av samhällets snabba förändringar som
innebär ändrade beteenden, behov och förväntningar. Syftet är att
höja bolagets förmåga att löpande utveckla och anpassa arbetssätt,
verksamheter och processer.
Förändrings- och utvecklingsprojekt genomförs med fokus på att
möta förändringar i samhället och våra hyresgästers behov. Under
åren har projekt drivits för att bemöta den strukturomvandling som
sker inom detaljhandeln och till viss del kontorsmarknaden. Änd-
rade köpbeteenden, användning av kontor samt hållbarhet är fakto-
rer som är centrala i vårt utvecklingsarbete. Ett exempel är utveck-
lingen av NK:s kunderbjudande i både varuhusens fysiska miljö och
inom den digitala närvaron på nk.se.
I Nordstan har ett utvecklingsprojekt startats för att möta den nya
uppgången från Västlänken. Där skapar vi tillsammans med övriga
fastighetsägare i Nordstans samfällighetsförening en ny entré och
mötesplats med ett attraktivt erbjudande till pendlarna men även för
den beﬁ ntliga kunden i Nordstan. Projektet omfattar cirka 8 700
kvm varav cirka 700 kvm avser en tillbyggnad.
Föregående års strategiarbete inom digitalisering har implemen-
terats för att utveckla och anpassa våra verksamheter till våra kun-
ders och medarbetares behov. Syftet är att stötta verksamhetens
övergripande strategier för att bidra till att nå våra verksamhetsmål.
Fastighetsutveckling
Hufvudstadens fastigheter utvecklas löpande i en process som
utgår från hållbarhet och långsiktighet. Vårt mål är att ha bran-
schens mest välutvecklade fastighetsbestånd. Ombyggnads- och
utvecklingsprojekt drivs av avdelningen Fastighetsutveckling. Verk-
samheten utgörs av underhållsprojekt och lokalanpassningar samt
av större utvecklingsprojekt av beﬁ ntliga och nya byggrätter. Ledord
för allt arbete är vårt syfte, Tillsammans för morgondagens stad
sedan 1915. Projekten drivs i samarbete med olika avdelningar inom
bolaget samt med våra kunder, leverantörer och samarbetspartners.
Arbetet med digitalisering av fastigheterna fördjupades under
året med ytterligare breddning av samarbetet med branschkollegor.
Energifrågor fortsatte att vara ett viktigt fokusområde, så även inom
digitaliseringen.
Bolagets hållbarhetsplan med ledorden minimera, framtidssäkra
och samarbeta utgör en av grunderna när fastigheterna utvecklas.
Genom aktiva samarbeten mellan interna och externa parter mini-
merar vi energianvändning, rivning och materialanvändning. Vi fram-
tidssäkrar fastigheterna genom att bygga effektiva lösningar som
kan användas över lång tid samt förbereda för klimatförändringar.
En av de viktigaste åtgärderna för att minimera den totala miljöbe-
lastningen är att vi bygger med långsiktiga lösningar och materialval
som består över tid oavsett hyresgäst. En viktig del i hållbarhets-
arbetet är de material vi väljer att bygga in i våra hus och under året
testades och utvärderades ﬂ era alternativa material med lägre miljö-
belastning.
För att kunna efterleva de högt ställda kraven på kvalitet, ﬂ exibili-
tet och långsiktighet har Hufvudstaden egna projektledare genom
alla led i genomförandet av projekt. Projektledarna hanterar dagli-
gen frågor rörande projektstyrning, samordning med hyresgäst och
arbetsmiljö.
Under de senaste fem åren har Hufvudstaden i genomsnitt
investerat cirka 940 mnkr per år i projekt. För 2023 uppgick inves-
teringarna till cirka 1 270 mnkr (980). Större utvecklings projekt
stod för cirka 70 procent, lokalanpassningar för cirka 20 procent
och underhållsprojekt för närmare 10 procent.
Pågående större projekt
Projektet Johanna, Göteborg
I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg fortsatte det omfattande
utvecklingsprojektet Johanna under året. Produktionen i projektet
är indelad i tre huvuddelar, påbyggnads-, nybyggnads- samt
ombyggnadsdel. För påbyggnadsdelen genomfördes förstärknings-
arbeten i beﬁ ntlig byggnad och i slutet av året nådde påbyggnads-
stommen full byggnadshöjd. Nybyggnadsdelen innefattade
slutskede av rivning och miljösanering. Schaktning till grundlägg-
ningsdjup avslutades och gjutning av ny bottenplatta påbörjades.
Den utökade byggrätten om cirka 15 000 kvm bruttoarea skapar
en/uni00A0ny helhet för kvarteret där den nya sammanlagda byggrätten
kan/uni00A0bli uppemot 45 000 kvm bruttoarea. T otalt beräknas projektet
resultera i att den uthyrningsbara ytan ökar med cirka 1 1/uni00A0600 kvm.
Utveckling sker i nära samarbete med Göteborgs stad och från
färdigställandet runt årsskiftet 2025/2026 kommer Göteborgs
citykärna tillföras en levande mötesplats med kontor och/uni00A0handel.
NK Göteborg
För NK Göteborg pågår arbete med att ta fram en ny detaljplan
avseende på- och ombyggnad. Under året var arbetet främst inriktat
på utredningar och förberedelser inför kommande samråd.
Bibliotekstan, Stockholm
I Vildmannen 7 färdigställdes återuppbyggnaden efter den omfat-
tande branden 2017 . Under sommaren ﬂ yttade hyresgästen Cirio
Advokatbyrå in i fastighetens samtliga kontorsytor. I slutet av året
färdigställdes tre butikslokaler för varumärkena Chanel Fragrance
and Beauty Boutique, A.P.C. och ATP Atelier. Återstående två
butikslokaler är uthyrda och inﬂ yttning sker under 2024. Fastighe-
ten är helt unik med en ﬂ exibel och modern byggnad. Den bevarade
sandstensfasaden från 1800-talet tillför stora kulturhistoriska vär-
den till Bibliotekstan.
Under året omförhandlades hyresavtalet med Danske Bank i
Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg. Tillsammans med hyresgästen
Tillsammans utvecklar vi morgondagens stad
Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla befintliga fastigheter genom att öka den uthyrningsbara
ytan, öka flexibiliteten i användning och minimera energiförbrukningen. Även miljöerna omkring våra
fastigheter utvecklas för att skapa levande och attraktiva marknadsplatser, ofta i samarbete med andra
fastighetsägare och kommuner. Utvecklingsarbetet lägger grunden för en god, långsiktig värdetillväxt.
UTVECKLING AV FASTIGHETER
24 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 15 =====

V
ildmannen 7 är ett stycke kulturhistoria både vad gäller
arkitektur och de hyresgäster fastigheten inrymt under
åren. Fastigheten uppfördes mellan åren 1895–1897 och
den ovanliga fasaden i Roslagssandsten med rik ornamentik likna-
des vid en medeltida borg. En förödande brand total förstörde bygg-
naden i november 2017 , men tack vare att man lyckades rädda den
gamla fasaden behåller fastigheten sitt magniﬁ ka yttre.
Efter en både spektakulär och komplicerad byggprocess
skänker Vildmannen 7 åter sin glans till Bibliotekstan i Stockholm.
Den nya fastigheten är ett unikt möte mellan det nya och det gamla.
De ﬂ esta fastigheter som är över 100 år har genomgått ombyggna-
tioner, men det är ofta svårt att optimera ytor och tillgänglighetsan-
passa i så gamla hus. Möjligheten att bygga något nytt från grunden
innanför en 120 år gammal fasad sker väldigt sällan. Vildmannen 7
har sammanlagt 4 750 kvm uthyrningsbar yta och under återupp-
byggnaden har långsiktighet varit ledordet. Nybyggnationen har
gett möjlighet att skapa en effektiv och ﬂ exibel planlösning som
med begränsad klimatpåverkan kan anpassas för olika verksamhe-
ter i framtiden. Fastigheten innehåller energieffektiv teknik, exem-
pelvis producerar fastigheten kyla och värme via geoenergi. Inner-
gården har fått ny struktur och mer ljus. Hela byggnaden har ett ﬁ nt
ljusinsläpp via gårdens stora glaspartier och franska balkonger.
Biblioteksgatans pampiga entrémotiv och den vackra ekporten har
bevarats. På insidan av kontorsentrén ﬁ nns en spiraltrappa vackert
belyst via ett takfönster.
Samtliga kontorsplan hyrs av Cirio Advokatbyrå och i gatuplanets
butikslokaler tar varumärken såsom Chanel Fragrance and Beauty
Boutique, det franska modevarumärket A.P.C. och det svenska sko-
och accessoarvarumärket ATP Atelier plats.
Vildmannen 7 – ett unikt möte
mellan det gamla och det nya
27 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Kort om Vildmannen 7
Adress: Biblioteksgatan 9, Jakobsbergsgatan 6
Område: Bibliotekstan/Norrmalmstorg
Byggår: 1895–1897 samt 2023
Uthyrningsbar yta: 4 750 kvm
Fastigheten är under projektskedet preliminärt
certifierad med BREEAM-SE nivå Excellent.
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 16 =====

 Fastighetsverksamheten, 38%
 NK Retail, 62%
1) Omräknat till heltidsanställda på årsbasis.
477 st
 <30 år, 27%
 30–39 år, 27%
 40–49 år, 19%
 ≥50 år, 27%
40 år
 <1 år, 19%
 1–3 år, 31%
 4–6 år, 13%
 7–9 år, 10%
 10–14 år, 1 1%
 ≥15 år, 16%
8 år
Anställda 1) Ålder Anställningstid
På Hufvudstaden har vi ett värdeskapande På Hufvudstaden har vi ett värdeskapande
arbetssätt med fokus på samarbete och arbetssätt med fokus på samarbete och
hållbara medarbetare.hållbara medarbetare.
29 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Hållbara medarbetare
Vårt mål är att ha branschens mest professionella och kompetenta
medarbetare. Vi strävar efter att skapa en arbetsmiljö där alla med-
arbetare utvecklas och trivs på jobbet samt får möjlighet att bidra
med sin kompetens.
Våra värderingar genomsyrar allt vi gör. Värderingarna är grunden
för koncernens kultur och ett viktigt verktyg för att styra verksam-
heten. Eftersom koncernen bedriver ﬂ era verksamheter med olika
karaktär varierar formuleringen av värderingarna. Gemensamt är att
vi alla sätter kunden i centrum.
Attraktiv arbetsgivare
Hufvudstaden ska vara en attraktiv arbetsgivare och medarbetarna
ska vara stolta över att jobba hos oss. Medarbetarna ska trivas, må
bra och känna sig engagerade. Vi utvärderar hur vi upplevs som
arbetsgivare genom medarbetarundersökningar och pulsmätningar.
Andelen medarbetare som skulle rekommendera Hufvudstaden
som arbetsgivare är fortsatt väldigt hög men vi strävar efter att ha
ännu ﬂ er ambassadörer.
Rekrytering och introduktion
De ﬂ esta rekryteringar genomförs i egen regi, detta för att säker-
ställa att de blir värderingsstyrda och kompetensbaserade samt för
att bygga vårt varumärke samtidigt som vi skapar en egen kandidat-
bas. Jämställdhet och mångfald ingår alltid som en självklar del i alla
rekryteringsprocesser.
Alla nyanställda erbjuds ett introduktionsprogram anpassat för
respektive roll. Utöver det anordnas regelbundet introduktionsut-
bildningen Ny på Hufvudstaden där nyanställda medarbetare inom
fastighetsverksamheten får träffa några av bolagets chefer för att
lära känna varandra och bolaget bättre. Alla nyanställda genomgår
dessutom en introduktionsutbildning inom NK Skolan där även
löpande kompetensutveckling erbjuds. NK Retail har arbetat för en
ökad mångfald, jämställdhet och inkludering i arbetsgrupper. Resul-
tatet har givit en mer dynamisk och kreativ arbetsmiljö, något som i
sig bidrar till nöjda och motiverade medarbetare.
En arbetsmiljö att trivas i
För att skapa en god arbetsmiljö där medarbetarna trivs och mår bra
prioriteras friskvård, hälsa och trivsel. Vi arbetar förebyggande med
hälsa genom att erbjuda alla medarbetare årligt friskvårdsbidrag
samt även hälsokontroller för medarbetare inom Fastighetsverksam-
heten. Vi strävar mot låg sjukfrånvaro bland annat genom att upp-
muntra till fysisk aktivitet. Vi anordnar också gemensamma aktivite-
ter såsom besök på museum, föredrag inom hälsa och after works.
Hufvudstaden har inrättat en arbetsmiljökommitté som möts
kvartalsvis och består av representanter från alla avdelningar. Kom-
mittén följer regelbundet upp det systematiska arbetsmiljöarbetet
samt eventuella tillbud och olyckor. Utöver detta genomförs skydds-
ronder för att förebygga skador och skapa en god arbetsmiljö.
Mångfald, jämställdhet och inkludering är viktiga perspektiv i allt
från rekrytering till det dagliga arbetet. Till stöd har vi en aktivitets-
plan som hjälper oss att skapa en jämställd arbetsplats med förstå-
else för olikheter samt motverka diskriminering och kränkande sär-
behandling. En likabehandlingsplan har upprättats med mål inom
arbetsmiljö, föräldraskap, trakasserier, rekrytering, befordran och
kompetensutveckling samt jämställda löner. Lönekartläggning
genomförs årligen.
Jämställdhetsmålet är att uppnå en jämn könsfördelning med
minst en 40/60-procentig fördelning mellan kvinnor och män. Inom
fastighetsverksamheten är fördelningen cirka 45/55 mellan kvin-
nor och män totalt. Inom NK Retail är merparten av medarbetarna
kvinnor vilket är vanligt förekommande inom detaljhandeln.
Ledarskap och medarbetarskap
Vi eftersträvar ett modigt, inspirerande, framåtriktat och föredömligt
ledarskap. Dessa fyra ledarkriterier ligger till grund för vår syn på
ledarskap och fungerar som ledord i vardagen för alla chefer. Detta
är också utgångspunkten för bedömning av chefernas utveckling
och resultat.
Situationsanpassat ledar- och medarbetarskap tillämpas i hela
organisationen. Det bidrar till att skapa rätt förutsättningar för att
lyckas i en värld som snabbt förändras. Vi prioriterar att kontinuerligt
identiﬁ era och utveckla medarbetare med ledaregenskaper. Dessa
medarbetare ges tidigt möjlighet att växa in i rollen som chef. Ledar-
skapsutbildningar genomförs löpande.
Våra chefer utbildas regelbundet i aktuella ämnen. Under året
genomfördes utbildningar i hållbart ledarskap, lönesamtal samt psy-
kologisk säkerhet. Inom NK Retail genomfördes chefsutbildningar
inom välmående, engagemang och ledarskap, arbetsrätt samt
genomgång av medarbetarsamtal och lönerevisionsprocessen.
Kompetens och lärande
Medarbetarnas kompetens, engagemang och medverkan bidrar
till/uni00A0att driva verksamheten långsiktigt och med hög kvalitet.
Internrekrytering är en viktig del av vår företagskultur och ett sätt
att tydliggöra olika karriärvägar. Vi eftersträvar att lediga tjänster till-
sätts internt, såväl på chefs- som på medarbetarnivå. För att lyckas
med det arbetet ses kompetensbehovet över kontinuerligt och vi
erbjuder olika typer av utbildningar och utvecklingsmöjligheter.
Under året har vi fokuserat på hållbara medarbetare och samarbete.
T emat på årets personalkonferens var Tillsammans och på årets
chefskonferens Hållbart ledarskap. I syfte att ytterligare öka med-
vetenheten inom olika hållbarhetsområden arrangerades under
hösten en hållbarhetsmånad med olika aktiviteter.
NK Retail har som mål att skapa minnesvärda upplevelser och
service i världsklass. För att inspirera till hur vi kan attrahera och
behålla medarbetare och kunder genomfördes en utbildning för
att/uni00A0motivera medarbetare till bättre samarbeten, framåtanda, ökat
engagemang och kommunikation.
Hållbara medarbetare
Engagerade och kompetenta medarbetare som mår bra är nyckeln till Hufvudstadens starka företags-
kultur. Vi vill attrahera, utveckla och behålla medarbetare som med hög kompetens, servicekänsla
och kundfokus tillsammans bidrar till företagets fortsatta utveckling.
MEDARBETARE
28 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 17 =====

Topplacering i GRESBs
internationella hållbarhetsranking
H
ufvudstaden behåller sin
höga placering i GRESBs
(Global Real Estate Sustaina-
bility Benchmark) årliga internationella
ranking av fastighetsbolagens hållbar-
hetsarbete. För tredje året i rad erhölls
93 poäng och fem av fem möjliga stjär-
nor. Hufvudstaden placerade sig dess-
utom på första plats i Europa inom
kategorin Kontor och handel – ett
erkännande av ett branschledande
hållbarhetsarbete.
Vår roll och påverkan
De rådande klimatförändringarna är en av vår tids största utma-
ningar och betydelsen av en hållbar omställning är tydligare än
någonsin. Bygg- och fastighetsbranschen står för en stor klimatpå-
verkan, inte minst genom sin material- och energianvändning. I Sve-
rige står byggnader för ungefär 40 procent av energianvändningen
och för drygt en femtedel av Sveriges utsläpp av växthusgaser. Det
är en stor utmaning att minska dessa utsläpp, men genom samarbe-
ten och utveckling av nya lösningar kan vi i branschen bidra till att
möjliggöra den omställning som krävs.
För oss är ett ansvarsfullt och ambitiöst hållbarhetsarbete en
framgångsfaktor och förutsättning för vår fortsatta affär och vi arbe-
tar aktivt och långsiktigt för ekonomisk, miljömässig och social håll-
barhet. Hufvudstadens hållbarhetsarbete utgår från vår hållbarhets-
plan som är indelad i tre fokusområden: minimera, framtidssäkra
och samarbeta. Dessa områden sätter riktningen för bolagets håll-
barhetsarbete. Minimera innebär att vi ska arbeta för att minska vårt
klimatavtryck och utsläpp, där Parisavtalet ligger som grund. Fram-
tidssäkra gör vi genom att förvalta våra fastigheter och verksamhe-
ter med ett långsiktigt perspektiv. Behoven för framtidens städer
och dess invånare ändras och vi anpassar oss för att möta detta.
Samarbete är viktigt i alla led och tillsammans med våra kunder,
leverantörer och partners arbetar vi för att skapa förutsättningar för
en hållbar utveckling.
Hållbarhetsarbetet omfattar samtliga bolag i koncernen. För
AB/uni00A0Nordiska Kompaniet ﬁ nns en kompletterande hållbarhetsstra-
tegi för varuhusverksamheten med fokus på sortiment, varuhus
och/uni00A0upplevelse.
EU:s Taxonomiförordning
Syftet med taxonomin är att klassiﬁ cera vilka investeringar som
är miljömässigt hållbara. Nedan presenteras en sammanfattning av
taxonomin. För fullständig taxonomiredovisning, se sidorna 105–108.
Total, mnkr
Omfattas av
taxonomin, %

Taxonomi-
förenlig, %
Omfattas ej av
taxonomin, %
Omsättning /two.tab /nine.tab/six.tab/two.tab/seven.tab/three.tab/one.tab/one.tab/two.tab/seven.tab
Kapitalutgifter /one.tab /three.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/five.tab/one.tab /five.tab
Driftutgifter /nine.tab/zero.tab/seven.tab/zero.tab/eight.tab /three.tab/zero.tab
Levande och hållbara
miljöer med ett 100-årigt perspektiv
Hufvudstaden har utvecklat citykärnor för människor och handel i över 100 år och vi blickar framåt
mot ytterligare ett sekel. Vi äger och förvaltar fastigheter och skapar service för en myllrande stad. När
morgondagens behov förändras ska Hufvudstaden stå rustat för att möta detta, vi är ett fastighetsbolag
som tänker långsiktigt och bevarar det värdefulla.
HÅLLBARHET
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Hållbara energilösningar i våra fastigheter Hållbara energilösningar i våra fastigheter
skapar goda förutsättningar för framtiden.skapar goda förutsättningar för framtiden.
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 18 =====

Minskad klimatpåverkan
Hufvudstaden står bakom Sveriges klimatmål om nettonollutsläpp
2045. Vi har som mål att nå en klimatneutral förvaltning senast
2025 och målet omfattar de utsläpp som genereras inom ramen för
vår egen verksamhet. För att uppnå målet kommer Hufvudstaden
fortsätta investera i energieffektiva åtgärder och teknik med mins-
kad klimatpåverkan. En viktig förutsättning för att nå målet är även
att lokala energiproducenter blir klimatneutrala.
Under året har vi påbörjat ett arbete med att ta fram en ny energi-
strategi och nya långsiktiga mål. Vi har även fortsatt arbetet med att
se över alternativ till beﬁ ntliga köldmedier för att hitta alternativ med
mindre klimatpåverkan. Sedan 2019 har utsläppen minskat med 26
procent. Utsläppen för 2023 har ökat något jämfört med 2022 på
grund av mer utsläpp av köldmedia samt att fjärrvärme leverantören
i/uni00A0Göteborg har haft en sämre bränslemix.
Ytterligare ett mål för att minska vår klimatpåverkan är att halvera
utsläppen från vår projektutveckling, mätt i utsläpp per kvm, till
2030. För att uppnå detta mål arbetar vi för att minimera ny resurs-
användning genom fokus på att behålla beﬁ ntliga planlösningar och
byggelement samt välja material med lägre klimatavtryck och som
håller över tid.
heternas energieffektivitet. Vi har även installerat solceller på fastig-
heten Femman. All vår elanvändning kommer från 100 procent
förnybar, ursprungsmärkt el. Sedan 2019 har energianvändningen
per kvadratmeter minskat med16 procent och jämfört med föregå-
ende år var minskningen 5 procent.
Bygg- och rivningsavfall
Vid hyresgästanpassningar eller andra stora projekt som på- och
ombyggnationer uppstår stora mängder avfall. För att minimera
detta avfall arbetar Hufvudstaden med material av god kvalitet och
långsiktiga lösningar vilket innefattar design och funktionalitet som
håller över tid. Därmed minimeras risken för större ombyggnationer
och avfallsmängder när en ny hyresgäst ﬂ yttar in. Vi arbetar för att
främja ﬂ er cirkulära materialﬂ öden genom återbruk och material-
återvinning. Bland annat följer vi kontinuerligt upp utsorteringen av
bygg- och rivningsavfall. Vi ser stor potential i värdet av beﬁ ntligt
material och därmed möjlighet till ökad återanvändning. Vi har även
fortsatt testa nya lösningar för återbruk, exempelvis när vårt eget
kontor i Göteborg renoverades.
Arbete för minimerat avfall på NK
NK vill erbjuda produkter av hög kvalitet som håller länge och hjälpa
våra kunder att förlänga livslängden på produkter. Detta gör vi bland
annat genom att erbjuda tjänster som skomakare och skräddare
i/uni00A0varuhuset i Stockholm. Som en del i vårt arbete för cirkularitet
har/uni00A0NK dedikerat en del av sin varuhusyta för second hand med
avdelningarna The Vintagebar i Stockholm och Vintagefamiljen i
Göteborg. NK arbetar för att minska mängden avfall som uppstår
i/uni00A0verksamheten. Varuhusen har infört digitala kvitton som alternativ
till papperskvitton, samt minimerat antalet skyltar som tas fram
under kampanjer.
Hufvudstaden har som mål att uppnå en klimatneutral förvalt-
ning senast 2025. Målet innebär att nettoutsläppen av växt-
husgaser ska vara noll och inbegriper de utsläpp som genere-
ras inom ramen för vår egen verksamhet. Till dessa räknas
utsläpp från egna fordon, köldmedia (scope 1) och inköpt
energi (scope 2). Vi har även valt att inkludera tjänsteresor
(scope 3) inom ramen för klimatneutral förvaltning. I första
hand ska de faktiska utsläppen minskas. För de utsläpp som
inte kan elimineras helt tillåts klimatkompensation för att neu-
tralisera utsläppen.
Hufvudstaden får pris för återbruk
N
är Hufvudstadens kontor i Göteborg skulle renoveras låg fokus på
återbruk istället för att köpa nytt. Vi målade om återbrukade dörrar,
behöll mattor i kontorslandskapet och gjorde om beﬁ ntliga skriv-
bord för att passa in i den nya miljön – ett tydligt sätt att minimera avfall och
klimatpåverkan från projektet. Med enkla medel lyckades vi uppdatera kon-
toret och få en känsla av nytt utan att kompromissa med kvaliteten. Bland
medarbetarna på kontoret har även kunskapen och medvetenheten kring
återbruk ökat under renoveringsarbetet. För arbetet vann Hufvudstaden
Årets uppstickare av Business Region Göteborg AB inom initiativet Hand-
slaget, ett forum som syftar till att skapa en cirkulär marknadsplats inom
Göteborg.
Minimera
Hufvudstaden har satt ambitiösa klimatmål för att minimera
utsläppen. Våra åtaganden om minskade utsläpp har validerats
av Science Based T argets Initiative
(SBTi). SBTi är ett globalt initiativ som
hjälper företag att fastställa mål för
minskade utsläpp i linje med senaste
forskningen och Parisavtalet.
Effektivare energianvändning
Effektiv energianvändning är en viktig komponent för att uppnå en
mer hållbar fastighetsförvaltning. Därför arbetar vi aktivt med att
utveckla vår verksamhet för att minska energianvändningen, både
genom driftoptimering och investeringar i energieffektiv teknik.
Under 2023 har vi bland annat byggt om undercentralerna i kvarte-
ren Rännilen, Pumpstocken och Kvasten, vilket har förbättrat fastig-
HÅLLBARHET
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Hållbarhetsmål
Genom samarbeten skapar vi
levande och hållbara miljöer som
bidrar till hållbar stadsutveckling.
Vi ska minimera vårt avtryck
för att nå en klimatneutral
förvaltning senast 2025.
Vi ska framtidssäkra våra
fastig heter och verksamheter
med ett 100-årigt perspektiv.
Minimera Framtidssäkra Samarbeta
Löpande mål Utfall 2023
Minska den totala mängden avfall och öka
sorterings graden från förvaltning och byggprojekt.
Sorteringsgraden för avfall från våra hyresgäster uppgick till 34 procent och
från våra byggprojekt till 92 procent./uni00A0
Fastigheterna ska framtidssäkras för klimatförändringar. Samtliga fastigheter har analyserats och konkreta handlingsplaner
har tagits fram. Flertalet åtgärder har genomförts.
Öka andelen grön ﬁ nansiering. Andelen grön ﬁ nansiering uppgick till 49 procent.
Aktivt arbeta för en hållbar leverantörskedja. Våra huvud-
leverantörer ska bedömas årligen.
88 procent av våra huvudleverantörer har utvärderats.
Nollvision mot allvarliga arbetsplatsolyckor. Under året har inga arbetsplatsolyckor inträffat.
Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder. Hufvudstaden placerade sig för sjätte året i rad på första plats i kategorin
Storbolag i Fastighetsbarometerns Nöjd Kundundersökning.
Mål 2025 1) Utfall 2023 1)
Förvaltningen av fastigheter ska vara
klimatneutral.
Utsläppen av CO2e har minskat med 26 procent.
Energianvändningen per kvadratmeter ska minska
med 16 procent.
Energianvändningen per kvadratmeter har minskat med 16 procent.
Samtliga fastigheter ska vara miljöcertiﬁ erade. 78 procent av fastigheterna är certiﬁ erade.
Mål 2030 1) Utfall 2023
Klimatpåverkande utsläpp från projektutveckling
ska halveras.
Under året har vi i ﬂ era projekt haft stort fokus på återbruk och bevarande av
material.
1) Målen togs fram 2020 och utgår därmed från basår 2019. Utfall beräknat i förhållande till basåret.
HÅLLBARHET
32 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 19 =====

För en attraktiv stadsutveckling
För att skapa säkra och attraktiva städer samarbetar Hufvudstaden
med andra fastighetsägare, organisationer samt Stockholm Stad
och Göteborg Stad i ﬂ era olika projekt. Sedan ﬂ era år tillbaka har vi
deltagit i samverkansprojektet Purple Flag i Göteborg som arbetar
för bättre och tryggare upplevelser i stadskärnan. Purple Flag certi-
ﬁ erar städer och stadskärnor utifrån faktorer som säkerhet, tillgäng-
lighet och utbud av aktiviteter under kvälls- och nattetid. Enligt Poli-
sen har projektet gett resultat och sedan det påbörjades har antalet
anmälda brott minskat.
Även i Stockholm pågår samarbeten för att skapa tryggare och
attraktivare miljöer i staden. Det görs bland annat genom bättre
belysning, upprustning av gator och cykelbanor, stärkt kvällsutbud,
sociala insatser samt klimatanpassning av staden.
Vi deltar i ett forskningsﬁ nansierat projekt som syftar till att
utreda möjligheten att samlasta gods från olika aktörer i centrala
Stockholm för att minska mängden transporter. Visionen är att för-
stå och skapa förutsättningar för ett hållbart transportsystem i sta-
den och därmed kunna reducera trängsel, antalet fordonskilometer
och energianvändning. Projektet leds av Scania och är ett samar-
bete mellan Stockholm Stad och ﬂ ertalet fastighetsägare.
För att öka våra hyresgästers välbeﬁ nnande och bidra till en mer
levande och attraktiv miljö har ﬂ era av våra fastigheter terrasser och
innergårdar.
Ökat intresse för hållbarhet hos hyresgästerna
Intresset att samarbeta gällande frågor som avfallshantering, inom-
husklimat, minskad energianvändning och minskade utsläpp ökar
hos våra hyresgäster. Bland annat efterfrågar ﬂ er hyresgäster ener-
gistatistik och gröna hyresavtal. Gröna hyresavtal innebär att vi till-
sammans med hyresgästen sätter upp en konkret handlingsplan
med åtgärder som ska bidra till exempelvis minskad eller mer effek-
tiv energianvändning och ökad avfallssortering. Vid årets slut upp-
gick andelen gröna hyresavtal till 21 procent av total uthyrbar kon-
torsyta. Samarbetet och det ökade intresset hos hyresgästerna är
positivt och en nyckelfaktor för att nå vårt mål om minskad energi-
förbrukning.
Initiativ för ökade cirkulära ﬂ öden i Göteborg
För att möjliggöra en snabbare omställning inom bygg- och fastig-
hetsbranschen krävs mer samarbete, både mellan företag och
offentlig sektor. Hufvudstaden, tillsammans med omkring 50 privata
och offentliga fastighetsägare, är med i initiativet Handslaget som
syftar till att öka återbruk och andra cirkulära lösningar vid ny- och
ombyggnation. Målet är att ha en etablerad återbruksmarknad
2025 vilket ska bidra till att Göteborgs klimatavtryck är nära noll år
2030. Samarbetet inom Handslaget är en viktig faktor för att nå vårt
mål om halverade utsläpp från projektutveckling till 2030. Under
året har Hufvudstaden bland annat deltagit på nätverksträffar,
workshops och mässor som anordnats av initiativet. Träffarna har
haft olika fokusområden exempelvis upphandling och klimatneu-
trala installationer.
Branschsamarbete för hållbara leverantörsled
Tillsammans med ﬂ era kommersiella fastighetsägare i Stockholms-
regionen har Hufvudstaden utvecklat branschsamarbetet Fastig-
hetsbranschens initiativ för hållbara leverantörsled (FIHL), med
målet att stärka branschens gemensamma hållbarhetsfokus. Initiati-
vets syfte är att utveckla en effektivare uppföljning av hållbarhets-
aspekter för leverantörer i fastighetsbranschen genom en samord-
nad leverantörsuppföljning och enat tillvägagångssätt. Alla våra
leverantörer ska vara väl insatta i och efterleva våra krav och arbets-
sätt. Leverantörerna utvärderas årligen genom en självskattnings-
enkät som berör områden inom bland annat arbetsmiljö, arbetsvill-
kor, skatt, mänskliga rättigheter, lagar och regler. Genom den årliga
utvärderingen får vi ett bra underlag för att minska våra risker.
Samarbete med stödorganisationer
Hufvudstaden och NK samarbetar med olika organisationer för att
bland annat samla in pengar till välgörande ändamål. Under året har
NK sålt Rosa bandet till förmån för Bröstcancerfonden. NK har
även inlett ett samarbete med välgörenhetsorganisationen Min
Stora Dag. De arbetar för att uppfylla önskningar och sprida glädje
till barn med allvarliga sjukdomar och diagnoser genom att ge dem
upplevelser under en glädjefylld stor dag.
Samarbeta
Genom Handslaget har jag fått insikt
i hur andra fastighetsägare arbetar och samlat
värdefulla erfarenheter från branschen.
Tillsammans kan vi göra skillnad.
Lina Ahlström,
Tf Projektchef och Projektledare,
Hufvudstaden
HÅLLBARHET
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Vi anpassar för framtiden
Framtidssäkring av våra fastigheter är ett viktigt arbete eftersom vi
har ett långsiktigt perspektiv i förvaltning och förädling av fastig-
hetsbeståndet. En nyckelfaktor är att bygga rätt från början med
material av god kvalitet som håller över tid. Exempelvis ﬁ nns stav-
parkettgolv som legat i vissa fastigheter i över 100 år och som klarat
av upprepade slipningar, olika typer av verksamheter och hyresgäs-
ter. Alla från planlösningar till material och teknik i våra fastigheter,
ska vara ﬂ exibla och anpassningsbara för nya behov och lätt kunna
ändras med en minimerad resursåtgång.
Byggmaterialet i projekten ska miljögranskas genom Byggvaru-
bedömningen, fastighetsbranschens databas för miljöbedömningar
av byggmaterial. Under året har Hufvudstaden fortsatt arbetet med
framtagande av en standard för bygg- och materialval. Ambitionen
är att skapa ﬂ exibla och tidlösa fastigheter vilket därmed kan säker-
ställa resursbesparingar genom att undvika ombyggnationer i den
mån det är möjligt.
Klimatanpassade fastigheter
Det av stor betydelse att anpassa våra fastigheter och områden för
framtidens klimat i syfte att minimera risker för skador på dessa
samt att vi ska behålla konkurrenskraften över tid. Klimatföränd-
ringar som till exempel skyfall och översvämningar på grund av
kraftig nederbörd eller stigande vattennivåer medför ökade risker
för vår verksamhet. Eftersom varje fastighet är unik och har olika
förutsättningar har vi arbetat fram en konkret handlings- och
utvecklingsplan för samtliga fastigheter för att kunna hantera över-
svämningar. Planerna har utvecklats genom djupgående analyser
och med platsbesök för att identiﬁ era potentiella risker och hitta
nödvändiga åtgärder. Handlingsplanerna ses över och uppdateras
årligen. Under året har vi bland annat installerat backventiler i ﬂ era
kvarter som minimerar risken för översvämning. Vi har även iord-
ningställt ett nödförråd i fastigheten Kvasten 2, i Bibliotekstan, med
skyfallsutrustning, vilket bland annat inkluderar vattendammsugare
och reservpumpar. Det möjliggör att vi snabbt kan agera ifall ett sky-
fall eller översvämning inträffar och därmed begränsa skadorna på
fastigheterna. Klimatanpassningsåtgärder är ett ständigt pågående
arbete som vi hela tiden utvecklar.
Miljöcertiﬁ erade fastigheter
Hufvudstadens mål är att samtliga fastigheter ska vara miljöcertiﬁ e-
rade år 2025. Miljöcertiﬁ ering är ett bra underlag för det fortsatta
hållbarhetsarbetet då det ger oss en oberoende granskning av att
byggnaden uppfyller krav inom bland annat energi, inomhusmiljö
och material. Under året har vi certiﬁ erat Svärdﬁ sken 2, Kvasten 2,
Kvasten 6 och Kvasten 9 enligt BREAAM In-Use. I/uni00A0slutet av 2023
var 78 procent av vårt bestånd miljöcertiﬁ erat.
Stopp för päls och kontanter på NK
I mars 2023 slutade NK att sälja päls till följd av ett etiskt ställnings-
tagande inom ramen för vårt hållbarhetsarbete. Beslutet togs
gemensamt av NK och företagarna i varuhusen och omfattar både
hela pälsverk och produkter som har detaljer av äkta päls. De
senaste åren har päls i varuhusets sortiment minskat successivt till
följd av förändrade attityder och köpbeteenden bland kunder. Under
2023 beslutades även att NK-varuhusen skulle bli kontantfria.
Beslutet grundades i att allt färre använder kontanter samtidigt som
riskerna med kontantförsäljning har blivit större.
Framtidssäkra
För att motverka väder relaterade risker har
vi investerat i översvämningsskydd som kan
begränsa skadorna på våra fastigheter
vid extrema skyfall.
HÅLLBARHET
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 20 =====

Affärsidé
Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala
Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångs rika företag
hög kvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknads-
platser.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Under 2023 var säkerhetsläget spänt med krig i Ukraina och i
Mellanöstern. Inﬂ ationen var mycket hög under stor del av året.
Centralbankernas höjningar av styrräntorna ﬁ ck successivt effekt
och i slutet av året var inﬂ ationstrycket lägre. Konjunkturen försva-
gades även om utvecklingen skiljde sig åt mellan olika länder. Den
ansträngda energimarknaden i Europa, med stor volatil prissättning,
stabiliserades trots osäkerhet i omvärlden.
I Sverige påverkades samhället av kriminalitet och förhöjd terror-
hotnivå. I början av året var inﬂ ationen 12 procent mätt som KPI.
Riksbankens styrräntehöjningar från 2,50 till 4,00 procent motver-
kade inﬂ ationen och i slutet av året var den drygt 4 procent. Ekono-
min var i en lågkonjunktur med sjunkande BNP-tillväxt. Arbets-
marknaden försvagades och arbetslösheten uppgick till drygt 7 ,5
procent. I det pressade ekonomiska läget var hushållen återhåll-
samma vilket hade en negativ effekt på konsumtionen.
Efterfrågan på moderna kontor i Stockholm CBD var stabil.
Uthyrningsprocesserna var dock något utdragna. Vakansen var
fortsatt inom normalintervallet och marknadshyrorna var mellan
7 000–9 800 kr per kvm vid årets slut. I Göteborg präglades kon-
torshyresmarknaden av ett ökat utbud från färdigställda projektfast-
igheter. Vakansen steg ytterligare och i CBD var den över 10 pro-
cent. Marknadshyrorna var mellan 3 200–4 100 kr per kvm.
Efterfrågan på ﬂ exibla kontorslösningar fortsätter öka.
Hufvudstadens tre kontorskoncept Eget kontor, nyckelfärdiga
kontor REDO och Cecil Coworking möjliggör att kundernas behov
över tid kan tillgodoses.
För många aktörer inom detaljhandeln var utmaningarna stora
under året. Lönsamheten påverkades av sjunkande konsumtion och
stigande kostnader. Lågprissegmentet gynnades av denna utveck-
ling och lyxsegmentet utvecklades också väl. Intresset för Bibliotek-
stan är fortsatt stort och vakanserna var låga. I Göteborg var mark-
naden för butiker något mer avvaktande, särskilt utanför de bästa
lägena.
För NK Retail och NK e-handel har förutsättningarna varit utma-
nande under verksamheternas tre första år. Inom NK har det fysiska
och digitala utvecklingsarbetet fortskridit med fokus på effektivise-
ringar samt förbättrad kommunikation med kunder för att driva
besök och försäljning.
I slutet av sommaren invigdes Vildmannen 7 efter ﬂ era års arbete
med återuppbyggnaden efter branden 2017 . Fastigheten är helt
unik med en ﬂ exibel och modern byggnad bakom den ursprungliga
sandstensfasaden. Samtliga kontor och butiker i fastigheten är
uthyrda. Det omfattande projektet Kvarteret Johanna i Göteborg
fortlöper enligt plan. Under året har stommen för påbyggnaden nått
full byggnadshöjd. Arbeten med fönster och fasader samt grund-
läggning för nybyggnationen pågår. Den uthyrningsbara ytan kom-
mer öka med cirka 1 1 600 kvm. Kvarteret kommer bli en levande
mötesplats med handel och kontor som stärker Göteborgs
citykärna.
Hufvudstaden har ett långsiktigt perspektiv och hållbarhet är en
central del i verksamheten. Årets förstaplats i den internationella
hållbarhetsundersökningen GRESB, inom kategorin Kontor och
handel i Europa, bekräftar att det systematiska hållbarhetsarbetet
fungerar väl.
Den höga inﬂ ationen resulterade i att årets hyror indexuppräkna-
des med 10,9 procent. Det påverkade resultatet positivt medan sti-
gande ﬁ nansieringskostnader påverkade negativt. Resultatet från
den löpande verksamheten ökade med 2 procent till 903 mnkr. De
högre räntenivåerna medförde ökade direktavkastningskrav på
fastighetsmarknaden vilket resulterade i sjunkande fastighetsvär-
den. Hufvudstadens ﬁ nansiella ställning är fortsatt mycket solid och
nettobelåningsgraden var 21 procent, soliditeten 59 procent och
räntetäckningsgraden 4,9 gånger.
Fastighetsbeståndet
Hufvudstaden ägde vid årets slut 29 fastigheter (29). Den uthyr-
bara ytan uppgick till 285 700 kvm i Stockholm och 105 100 kvm
i/uni00A0Göteborg, totalt 390 800 kvm (386 600).
Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 decem-
ber 2023 var 8,8 procent (7 ,0) och ytvakansgraden var 12,9 procent
(1 1,2). Exklusive pågående utvecklingsprojekt var hyresvakans-
graden 5,7 procent (4,0). I Stockholm var hyresvakansgraden
6,1 procent och i Göteborg 20,4 procent, exklusive pågående
projekt 5,0 procent respektive 8,8 procent.
Under året har 46 000 kvm (49 500) omförhandlats till ett årligt
hyresvärde om totalt 334 mnkr (310) och 17 200 kvm (28 800)
nykontrakterats.
Fastighetsvärde
Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samt-
liga fastig heter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbe-
ståndets verkliga värde per den 31 december 2023. För att kvali-
tetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre
obe roende värderingsföretag. De externa värderingar som gjorts vid
årsskiftet motsvarar 47/uni00A0procent av det internt bedömda marknads-
värdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 33/uni00A0procent.
Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december
2023 bedömts till 46,7/uni00A0mdkr (49,5). Den oreali serade vär de-
förändringen uppgick till -4 042,4/uni00A0mnkr (-209,1), vilket främst beror
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direk tören i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240,
får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2023 för koncernen och moderbolaget. Hufvudstadens
aktie/uni00A0är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap. L E/uni00A0Lundberg företagen AB, organisations nummer
556056-8817, har/uni00A0ett bestämmande in /f_lytande i/uni00A0Hufvud staden, varför bolaget kon solideras i Lundberg-
koncernen.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
37 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Kontorets utformning och läge är viktigt Kontorets utformning och läge är viktigt
för att attrahera och behålla de bästa för att attrahera och behålla de bästa
medarbetarna. medarbetarna.
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse 37
Finansiering 41
Risker och riskhantering 42
Koncernens räkningar
Resultat 46
Finansiell ställning 48
Förändringar i eget kapital 51
Kassaﬂ öden 52
Moderbolagets räkningar
Resultaträkning 54
Balansräkning 54
Förändringar i eget kapital 55
Kassaﬂ ödesanalys 55
Finansiella noter 56
Förslag till vinstdisposition 73
Revisionsberättelse 75

===== SIDA 21 =====

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2023 fastställdes riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare att gälla från och med års stämman
2023. Dessa har följts under 2023 och fullständiga riktlinjer
redovisas i not 7 .
Aktiemarknadsinformation
All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy.
Års redovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och
engelska och distribueras till de aktieägare och andra som anmält
sitt intresse.
Rapporter och pressmeddelanden ﬁnns tillgängliga på
hufvudstaden.se där även anmälan om prenumeration och
beställning av information kan göras.
Bolagsstyrningsrapporten är en del av förvaltningsberättelsen
och framgår av sidorna 86–91.
Framtiden
Hufvudstadens fastigheter är unika, välunderhållna och belägna
i/uni00A0Stockholms och Göteborgs mest centrala delar.
Bolagets verksamhet präglas av hög kvalitet och långsiktighet
i/uni00A0både produkter och tjänster. Med intern kompetens skapar vi nya
hållbara värden i fastighetsbeståndet och fortsätter omställningen
för att minska vår klimatpåverkan. Vi har en god position på markna-
den vilket ger oss bra förutsättningar att ta oss an både framtida
möjligheter och utmaningar.
De senaste åren har marknaden för kontor förändrats till följd av
ökat distansarbete och ett mer digitaliserat arbetssätt. För att öka
kontorsnärvaron och attrahera de bästa medarbetarna har konto-
rets utformning och läge blivit viktigare. Det gynnar våra attraktiva
fastigheter i centrala lägen med närhet till service, butiker, restau-
ranger och kultur samt goda kommunikationer. Efterfrågan på
ﬂ exibla kontorslösningar ökar och arbetet med att utveckla våra tre
kontorskoncept Eget kontor, nyckelfärdiga kontor REDO och Cecil
Coworking kommer fortsätta även framöver.
Förändringarna och utmaningarna är stora för många aktörer
inom detaljhandeln. Lågpris- och lyxsegmenten har trots osäkra
tider utvecklats väl. Vi ser att den fysiska butiken fortsatt är viktig
och att våra attraktiva marknadsplatser är efterfrågade av både
varumärken och kunder.
För att fortsatt vara ett förstahandsval behöver vi vara lyhörda och
utvecklas i takt med beteende- och omvärldsförändringar. Under
kommande år ska vi lägga stort fokus på förvaltningsverksamheten,
optimera driften av fastigheterna och ligga nära kunderna för att
förstå deras behov. Vår starka ﬁ nansiella ställning gör att pågående
utvecklingsprojekt fortskrider enligt plan vilket framöver kommer
skapa nya kassaﬂ öden. Hållbarhetsmålen från 2019 ligger fast där
förvaltningen av fastigheterna ska vara klimatneutral 2025 och
till 2030 ska klimatpåverkande utsläpp från projektutveckling ha
halverats.
Bolagets låga riskproﬁ l och starka ﬁ nansiella ställning kommer
bibehållas. Vår beprövade affärsmodell ligger fast och målsätt-
ningen är att fortsatt ha en god intjäningsförmåga för att successivt
öka resultatet från den löpande verksamheten.
Utdelning och vinstdisposition
Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och kon-
cernen ska fastställas på Hufvudstadens årsstämma den 21 mars
2024. Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning på 2,70 kr per
aktie (2,70) motsvarande totalt 546,2 mnkr. Utdelningen motsvarar
61/uni00A0procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Styrel-
sens förslag till vinst disposition redovisas i sin helhet i not/uni00A024 samt
på sidan/uni00A073.
Motiverat yttrande gällande vinst utdelningsförslaget ﬁnns på
hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna.
Det kan även erhållas från bolaget på begäran.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
39 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
på effekten av stigande direktavkastningskrav men motverkas till
stor del av effekten av högre hyror.
Värderingsmetod
Värdering av fastighetsbeståndet/uni00A0har skett genom att varje enskild
fastig hets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts
genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortspris metoden
som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden inne bär att
marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas drift-
netto.
I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som påverkar
värderingen och resultateffekten före skatt därav.
Beskrivning av värderingsmetod och/uni00A0antaganden ﬁnns i/uni00A0not/uni00A016.
KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING 1/parenright.cap
Förändring +/–
Resultateffekt
före skatt, mnkr
Hyresintäkter /one.tab/zero.tab/zero.tab kr per kvm+/– /nine.tab/eight.tab/zero.tab
Fastighetskostnader /five.tab/zero.tab kr per kvm–/+ /four.tab/nine.tab/zero.tab
Hyresvakansgrad /one.tab,/zero.tab procentenhet–/+ /six.tab/four.tab/zero.tab
Avkastningskrav /zero.tab,/two.tab/five.tab procentenhet–/+ /two.tab /nine.tab/one.tab/zero.tab
1) Värdetidpunkt 2023-12-31.
Substansvärde
Baserat på värderingen av fastighets beståndet uppgick långsiktigt
substans värde (EPRA NRV) till 37 ,5/uni00A0mdkr eller 185/uni00A0kronor per
aktie. Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) var 35,3/uni00A0mdkr eller
175/uni00A0kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatte-
skuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande
skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktie-
bolag utan skatte konsekvenser. Bedömd verklig upp skjuten skatt
har antagits till/uni00A05/uni00A0procent.
SUBSTANSVÄRDE 31 DECEMBER 2023
Mnkr Kr/aktie
Eget kapital /two.tab/eight.tab /seven.tab/eight.tab/eight.tab,/six.tab/one.tab/four.tab/two.tab
Återläggning
Redovisad uppskjuten skatt /one.tab) /eight.tab /six.tab/nine.tab/five.tab,/nine.tab/four.tab/three.tab
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde) /three.tab/seven.tab /four.tab/eight.tab/four.tab,/five.tab/one.tab/eight.tab/five.tab
Avdrag
Immateriella tillgångar -/nine.tab/four.tab,/five.tab/zero.tab
Bedömd verklig uppskjuten skatt /five.tab% -/two.tab /one.tab/one.tab/zero.tab ,/seven.tab-/one.tab/zero.tab
EPRA NTA (Aktuellt substansvärde) /three.tab/five.tab /two.tab/seven.tab/nine.tab,/three.tab/one.tab/seven.tab/five.tab
Återläggning
Immateriella tillgångar enligt ovan /nine.tab/four.tab,/five.tab/zero.tab
Redovisad uppskjuten skatt /one.tab) med avdrag
för bedömd verklig uppskjuten skatt -/six.tab /five.tab/eight.tab/five.tab,/two.tab-/three.tab/three.tab
EPRA NDV (Substansvärde) /two.tab/eight.tab /seven.tab/eight.tab/eight.tab,/six.tab/one.tab/four.tab/two.tab
1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderätts-
tillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.
Känslighetsanalys resultat
I nedanstående tabell redovisas effekterna på resultat före skatt,
exklusive värdeförändringar, på helårsbasis vid förändringar av ett
antal faktorer. Ökning respektive minskning av hyresnivå, vakans-
grad, underhålls- och driftkostnader, avskrivningar, fastighetsskatt
samt räntenivå visar de resultateffekter som hade uppstått beräknat
på aktuell information vid räkenskaps årets utgång.
Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation
och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åt gärder
ledningen skulle kunna vidta.
KÄNSLIGHETSANALYS, RESULTAT
Förändring +/–
Resultateffekt
exkl värdeförändringar
före skatt, mnkr
Hyresnivå /one.tab/zero.tab/zero.tab kr per kvm+/– /three.tab/nine.tab
Vakansgrad/one.tab) /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/four.tab
Underhålls-,
driftkostnader och
avskrivningar /one.tab/zero.tab procent–/+ /two.tab/two.tab
Fastighetsskatt /two.tab) /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/nine.tab
Räntenivå /one.tab procentenhet –/+ /three.tab/seven.tab
1) Beräknad ytvakans med 6 200 kr per kvm.
2) Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom
ramen för tecknade hyreskontrakt.
Hållbarhet
Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljö-
mässig och social hållbarhet. Ett ansvarsfullt företagande är en för-
utsättning för/uni00A0verk samheten. Bolaget försäkrar sig/uni00A0om att gällande
lagar och avtal följs genom att ställa krav på och följa upp den egna
verksamheten och samarbetspartners.
Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport utgörs av hållbarhets-
redovisningen och ﬁ nns intagen i denna årsredovisning på sidorna
6–7 , 28–35, 43–44, samt 98–108.
EU:s Taxonomiförordning
För att nå de klimatmål och målsättningar som tagits i EU:s gröna
tillväxtstrategi har EU beslutat om en taxonomi vars syfte är att deﬁ -
niera vilka ekonomiska aktiviteter som är hållbara. Hufvudstaden
redovisar enligt T axonomiförordningen. För fullständig taxonomi-
redovisning se sidorna 105–108.
Medarbetare
Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetaren-
gagemang med en tydlig och väl förankrad värderingsgrund. Våra
kärnvärden är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang. Värde-
ringarna präglar medarbetarnas agerande och är ett värdefullt verk-
tyg i/uni00A0det dagliga arbetet. De är också en förutsättning för att kunna
driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande.
I koncernen uppgår antalet anställda omräknat till heltidsan-
ställda på årsbasis till 477 medarbetare (441) och samtliga
anställda omfattas av kollektivavtal, både tjänstemän och kollekti-
vanställda. Inom koncernen är personalomsättningen och sjukfrån-
varon låg. Mer information om medarbetare ﬁ nns på sidorna 28–29
samt 98–99.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
38 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 22 =====

Finansiering
Finanspolicy
Hufvudstadens ﬁ nansiering och riskproﬁ l styrs utifrån en av styrel-
sen beslutad ﬁ nanspolicy. Syftet med policyn är att säkerställa
koncernens ﬁ nansieringsbehov med grund i en riskbegränsad och
kostnadseffektiv ﬁ nansiering. Policyn innehåller tydliga riktlinjer vad
gäller befogenheter och behörigheter inom ramen för arbetet med
ﬁ nansiering och skuldförvaltning.
All ﬁ nansiering hanteras av moderbolaget. Inom ﬁ nansfunktio-
nen ﬁ nns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå
en god intern kontroll och strukturerad uppföljning av verksam-
heten.
Kapitalstruktur
Koncernen strävar efter en fördelning av eget och lånat kapital som
bidrar till att utveckla verksamheten i syfte att uppnå uppsatta mål
samt begränsa den ﬁ nansiella risken. Målsättningen är att ha en
skuldportfölj bestående av olika ﬁ nansieringsformer med spridda
kreditförfall.
Eget kapital, 59%
Räntebärande skulder, 21%
Uppskjuten skatteskuld, 18%
Övriga skulder, 2%
Räntebärande skulder
Koncernens totala upplåning uppgick per den 31 december 2023
till 9 400 mnkr (9 000). Av den totala upplåningen uppgick ﬁ nan-
siering via kapitalmarknaden genom obligationer till 6 100 mnkr
(7/uni00A0000) och företagscertiﬁ kat till 1 100 mnkr (500). Säkerställda
banklån var 2 200 mnkr (1 500) och outnyttjade lånelöften uppgick
till 4 800 mnkr (6 000).
Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2023
Lån-/facilitetstyp
Ram-/
facilitetsvolym Outnyttjat
MTN-program /one.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Certiﬁ katsprogram /three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Banklån och lånelöften /seven.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/four.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Grön ﬁ nansiering
Hufvudstaden har ett ramverk för gröna obligationer som syftar till att
ﬁ nansiera gröna fastigheter samt projekt inom klimatomställning och
hållbarhet. Ramverket bygger på Green Bond Principles och har
genomgått en oberoende granskning av Cicero som utfärdat en
second opinion med betyget Medium Green för de gröna villkoren
samt Excellent för styrning. Hufvudstaden har även upptagit gröna
banklån som följer utgivande institutioners ramverk för grön ﬁ nansie-
ring. T otalt uppgick grön ﬁ nansiering till 4 600 mnkr (3 000), vilket
motsvarar 49 procent (33) av den totala upplåningen. Av den gröna
upplåningen uppgick gröna obligationer till 2 600 mnkr (1 500) och
gröna banklån till 2 000 mnkr (1 500). Målsättningen är att samtliga
fastigheter ska vara miljöcertiﬁ erade senast 2025 samt att öka
andelen grön ﬁ nansiering.
Finansiella nyckeltal
Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,2 år (1,7) och den
genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,2 år (2,6). Den genomsnitt-
liga effektiva räntan uppgick till 3,2 procent (1,9) inklusive och
3,1/uni00A0procent (1,7) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. För
att uppnå önskad ränteförfallostruktur sker upplåning både med
fast och rörlig ränta. Av den långfristiga upplåningen löper 4 300
mnkr (5 000) med fast ränta. .
Räntebindningsstruktur, 31 december 2023
Förfall, år Krediter, mnkr
Genomsnittlig
eff. ränta, %/one.tab) Andel, %
/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/five.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/four.tab,/seven.tab/five.tab/four.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab,/seven.tab/one.tab/four.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab,/two.tab /two.tab/seven.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/seven.tab/five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab,/two.tab /five.tab
Totalt /nine.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab,/two.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab
1) Kostnaden för outnyttjade lånelöften fördelas i tabellen i den period som krediten förfaller.
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2023
Förfall, år Banklån
Obliga tioner/
Certiﬁ kat Summa
Outnyttjade
lånelöften
/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab - /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/one.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/eight.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab - /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/seven.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Totalt /two.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/seven.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/nine.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/four.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Den räntebärande nettoskulden uppgick till 9 018 mnkr (8 547).
Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 om 729 mnkr (712) och
total nettoskuld uppgick till 9 7 47 mnkr (9 259). Nettobelåningsgra-
den var 20,9 procent (18,7), soliditeten som över tid ska uppgå till
minst 40 procent uppgick till 59 procent (61) och räntetäcknings-
graden var 4,9 gånger (7 ,7).
Finansiella risker
Hufvudstaden är främst exponerad för ﬁ nansierings-, ränte- och
kreditrisker. För ytterligare information om ﬁ nansiella riskerna, se not
2 på sidorna 59–60.
Hufvudstaden är en långsiktig fastighetsägare med en solid finansiell ställning och begränsad finansiell
risk. Bolaget strävar efter en fördelning av eget och lånat kapital som grundar sig i kravet på avkastning
och finansiell risk. Upplåningsbehovet tillgodoses via lån och kreditfaciliteter från flera av de större
nordiska bankerna samt investerare på kapitalmarknaden. Genom en aktiv skuldförvaltning och lång-
siktiga relationer med finansiärerna skapas förutsättningar att äga, förvalta samt utveckla bolagets
fastigheter och marknadsplatser.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
41 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
F örsta etappen av Hufvudstadens F örsta etappen av Hufvudstadens
största solcellsanläggning på fastig-största solcellsanläggning på fastig-
heten F emmans tak i Göteborg. heten F emmans tak i Göteborg.
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 23 =====

Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering
Skatter Hufvudstadens verksamhet påver-
kas främst av inkomst-, fastighets-
och mervärdesskatt. Förändringar
av skattelagstiftningar kan få
effekter på verksamhet och
påverka resultatet. Brister i efter-
levnaden av skattelagstiftningen
kan innebära påföljder.
Korrekt och ansvarsfull hante-
ring ger en positiv effekt på
varumärket.
Tydliga processer och en god kontrollmiljö tillsammans
med kompetenta medarbetare med erfarenhet inom
skattelagstiftning minimerar risken för brister i efterlev-
naden. Hufvudstaden följer löpande utvecklingen inom
skatteområdet och agerar proaktivt för att vidta åtgärder
och genomföra förändringar när detta krävs.
Cybersäkerhet Externt angrepp som gör IT-tjäns-
ter otillgängliga eller på något sätt
skadar informationen.
Skapar möjligheter att utmana
vår infrastruktur och kompe-
tens genom tester.
Hufvudstaden har en infrastruktur och miljö fokuserad
på säkerhet och funktionalitet i syfte att motverka
attacker. Vidare genomförs sårbarhetstester, kontinu-
erligt förbättringsarbete samt förbättrat säkerhetsme-
dvetande i organisationen för att öka säkerheten. Vi har
implementerat riskbaserad spridning av tjänster mellan
molntjänster och lokalt driftade tjänster med omfat-
tande backuprutiner.
Finansiella risker och regelefterlevnad
Valutarisk Risken att intäkterna blir lägre eller
kostnaderna högre om exponering
sker i annan valuta än svenska
kronor.
Möjlighet till högre intäkter och
lägre kostnader om valutakur-
ser säkras i gynnsamt mark-
nadsläge.
I verksamheten inom NK Retail sker stora delar av varu-
inköpen i utländsk valuta, främst euro (EUR). Viss del av
det/uni00A0förväntade nettoutﬂ ödet av utländsk valuta har
kurssäkrats med valutaterminer.
Finansiell rapportering Hufvudstadens ﬁ nansiella rappor-
tering ligger till grund för många
beslut, både internt och externt,
varför dess korrekthet är central.
Transparens i rapportering
inger förtroende och förutsätt-
ning för goda affärsrelationer.
Strukturerade processer och god intern kontroll säker-
ställer korrekthet i den ﬁ nansiella rapporteringen.
Informationsläckage Extern part kommer åt känslig
information i syfte att skada
bolaget.
Skapar höjd medvetenhet hos
personalen i dessa frågor och
nya processer tas fram för att
arbeta mer strukturerat med
informationshantering.
Hufvudstaden har tekniskt skydd av känsliga informa-
tionstillgångar i ﬂ era lager. Implementerade access-
kontroller kontrollerar både kontobehörigheter och
IT-utrustning kombinerat med multifaktorautentisering.
Vi arbetar kontinuerligt med utbildning kring informa-
tionssäkerhet och hantering av personuppgifter.
Hufvudstaden är även exponerade mot ﬁ nansierings-, ränte- och kreditrisk. För information om dessa, se not /two.tab sidorna /five.tab/nine.tab-/six.tab/zero.tab.
Hållbarhetsrisker
Byggnation och
förvaltning
av/uni00A0 fastigheter
Risk för arbetsplatsolyckor både
internt och hos externa leverantö-
rer i våra fastigheter. Ökad risk för
skador på byggnad under pågå-
ende projekt.
En arbetsplats utan person-
skador.
Hufvudstaden arbetar systematiskt utifrån vår
arbetsmiljöplan och gör kontinuerligt arbetsmiljö-
och/uni00A0miljörevisioner. Egna projektledare upphandlar
och styr genomförandet tillsammans med sam-
arbetspartners. Vi har processer för arbets- och
ansvarsfördelning genom hela projekten.
Socialt ansvar I bygg- och fastighetsbranschen
förekommer risk för korruption,
osund konkurrens, skattebrott
(arbetslivskriminalitet) och brott
mot mänskliga rättigheter (arbets-
kraftsexploatering) i leverantörs-
ledet.
Att vara en ansvarsfull och att-
raktiv samarbetspartner och
samhällsaktör ger en positiv
effekt på vårt varumärke. Det
skapar också bättre förutsätt-
ningar för god arbetsmiljö och
kvalitet i utförandet i våra bygg-
projekt.
Hufvudstaden arbetar efter en uppförandekod. Vi har
höga krav och förväntningar på samarbetspartners. Vid
upphandling genomför vi bakgrundskontroller av entre-
prenörer. Dessutom genomför vi interna och externa
kontroller på byggarbetsplatser genom bland annat
oannonserade platsbesök. Missförhållanden kan rap-
porteras anonymt via vår vissel blåsartjänst. Oegentlig-
heter som berör Hufvudstaden uppmärksammas och
utreds så tidigt som möjligt.
Negativ miljöpåverkan Bygg- och fastighetsbranschen
står för en stor andel av samhällets
energianvändning och klimatpå-
verkande utsläpp, samt genererar
stora mängder avfall.
Fastigheter utan negativt
klimatavtryck och hög miljö-
prestanda.
Hufvudstaden har strategier och mål för att minimera
energianvändning och klimatpåverkande utsläpp. Vårt
miljöprogram beskriver mål och krav för att säkerställa
att miljöpåverkan minimeras i byggprojekt. Även entre-
prenörer och leverantörer som arbetar åt Hufvudsta-
den följer miljöprogrammet. Samtliga fastigheter ska
miljöcertiﬁ eras.
Klimatförändringar Risk för förändrade nederbörds-
och temperaturmönster med
exempelvis skyfall och torka.
Långsiktigt fastighetsägande
och kunskap om våra byggna-
der ger möjlighet att förebygga
kostsamma konsekvenser.
Hufvudstaden utför riskanalyser i fastighetsbeståndet
kopplat till klimatförändringar, såsom extrema neder-
bördsmängder och ändrade vattennivåer. Det för att
förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida
risker. Läs mer på sidan /four.tab/four.tab.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
43 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Risker och riskhantering
Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering
Marknads- och affärsrisker
Fastighetsvärdering Höjda direktavkastningskrav, lägre
marknadshyror, ökade vakanser
och högre fastighetskostnader
leder till minskade fastighetsvärden.
Lägre fastighetsvärden på
marknaden leder till gynnsam-
mare förvärvsmöjligheter.
Hufvudstaden har inriktat sitt fastighetsbestånd till de
mest attraktiva kommersiella lägena i Sveriges största
städer, Stockholm och Göteborg, något som över tid
bedöms begränsa risken.
Politiska beslut Beslut om en höjning av fastig-
hetsskatt medför ökade kostnader.
Andra politiska beslut som påver-
kar är till exempel tillgång och pris
på energi samt bolagsskatt.
Sänkt fastighets- och bolags-
skatt eller gynnsammare
förutsättningar för Hufvud-
stadens energiförsörjning.
Kostnaden för fastighetsskatt vidaredebiteras i huvud-
sak till Hufvudstadens hyresgäster. Även del av kostna-
der för energi vidaredebiteras. Hufvudstaden arbetar
målmedvetet och långsiktigt med att minska energi-
förbrukningen.
Konjunkturförändring
kan påverka konsu-
menternas köpkraft
Hufvudstadens kommersiella fastig-
heter inrymmer främst kontor och
butiker. Butiker påverkas av hur kon-
sumenternas köpkraft utvecklas,
därmed påverkas även Hufvud-
stadens lönsamhet både beträffande
hyresinbetalningar och omsättning
för NK Retail.
Ökad köpkraft för konsumenter
resulterar i högre omsättning
för butiker vilket möjliggör
hyreshöjningar för butiks-
lokaler och högre omsättning
för NK/uni00A0Retail.
Hufvudstaden strävar efter att ha långa hyresavtal för
butiker med en hög garanterad minimihyra, som
begränsar risken för hyrestapp, kompletterat med en
intäktspotential från omsättningshyrestillägg. Genom
att erbjuda ett diversiﬁ erat varuutbud inom premium-
och lyxsegmentet är detaljhandelsverksamheten i NK
Retail mer motståndskraftig.
E-handel E-handeln skapar förändrade
konsumentbeteenden vilket kan
påverka efterfrågan och betal-
ningsförmågan för butikslokaler.
E-handelsaktörer ser fördelar
med att komplettera sin verk-
samhet med försäljning i fysiska
butiker, särskilt på starka mark-
nadsplatser. NK Retail bedriver
e-handel på nk.se.
Kontinuerlig utveckling för att kunna erbjuda konsu-
menterna attraktiva mötes- och marknadsplatser med
unika köpupplevelser. Förstärka närvaron i digitala
kanaler och fortsätta utveckla NK e-handel.
Hälsa och samhälle Ett snabbföränderligt samhälle i en
integrerad värld där händelser kan få
lokala, nationella och globala effek-
ter. Exempelvis sjukdomar, geopoli-
tisk oro, IT, ekonomi och energi.
Solid ekonomisk grund ger
möjlighet att anpassa bolagets
verksamhet till förändringar på
både kort och lång sikt.
Avsatta resurser för omvärldsbevakning, god företags-
kultur, geograﬁ sk koncentration och långsiktighet ska-
par förutsättningar för att snabbt hantera och ställa om
i syfte att bemöta uppkomna händelser.
Operativa risker
Utveckling av fastig-
heter
Felaktiga bedömningar i kalkyler.
Ökad komplexitet leder till höjda
kostnader. Ansträngda tidplaner.
Högre avkastning i fastighets-
beståndet.
Hufvudstaden driver ombyggnads- och utvecklingspro-
jekt i egen regi. Egna projektledare upphandlar och styr
genomförandet tillsammans med samarbetspartners.
Hyresutveckling Minskade hyresintäkter till följd av
sjunkande marknadshyror leder till
försämrat resultat och kassaﬂ öde
vilket även påverkar fastighetsvär-
dena negativt.
Positiv utveckling av hyresin-
täkter till följd av stigande
marknadshyror leder till ökat
resultat och kassaﬂ öde vilket
även påverkar fastighetsvär-
dena positivt.
Hufvudstadens koncentration till fastigheter med loka-
ler i de mest intressanta kommersiella lägena begränsar
hyresrisken. Hyran för uthyrda lokaler med avtalstider
på tre år eller mer är bundna till konsumentprisindex och
många avtal har även minimi indexering. Hyresföränd-
ringar sker när avtalen omförhandlas eller nytecknas.
Hyresförluster för
vakanta lokaler
En ökad vakansgrad till följd av
minskad efterfrågan leder till
försämrat resultat och kassaﬂ öde
vilket även påverkar fastighets-
värdena negativt.
En minskad vakansgrad till följd
av högre efterfrågan leder till
ökat resultat och kassaﬂ öde
vilket även påverkar fastighets-
värdena positivt.
En viss vakans för kontorslokaler bör alltid ﬁ nnas för
att/uni00A0kunna erbjuda kunder expansionsmöjligheter,
möjlig göra ombyggnationer och pröva marknadens vil-
lighet att acceptera högre hyresnivåer. Hufvudstaden
arbetar kontinuerligt i nära dialog med hyresgästerna
för att kunna möta deras behov.
Fastighetskostnader Stigande fastighetskostnader till
följd av högre priser och skatter
samt effekter från klimatföränd-
ringar med mera.
Effektivisering och bra upp-
handling möjliggör oförändrade
eller lägre fastighetskostnader.
Hufvudstaden arbetar aktivt med att optimera driften
av fastigheterna. Upphandling av elkraft görs på termin
för att minska känsligheten för svängningar i energi-
priserna. Fastighetsbeståndet är väl underhållet vilket
minskar risken för oförutsedda kostnadsökningar.
Personal Att inte uppfattas som, eller inte
vara/uni00A0en attraktiv och modern
arbetsgivare och därigenom inte
kunna behålla och rekrytera rätt
kompetens.
Ta tillvara på den stolthet och
engagemang som medarbe-
tarna har för fastigheterna,
Hufvudstaden som bolag och
varumärket NK.
Hufvudstaden är ett värderingsstyrt bolag som bland
annat arbetar med kompetensutveckling och jämställd-
het. Vi erbjuder en arbetsmiljö att trivas i med satsning
på friskvård och hälsa i centralt belägna arbetsplatser.
Vår värderingsstyrda företagskultur medför att vi identifierar både möjligheter och riskområden i verk-
samheten samt att vi/uni00A0kontinuerligt bedömer bolagets finansiella risker. Hufvudstadens möjligheter att på
kort sikt påverka resultatet från fastighetsförvaltningen är begränsad. Intäkterna är reglerade i förhållan-
de vis långa hyresavtal, vanligen tre till fem år, och rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort
perspektiv med bibehållen service och kvalitet. För att framgångsrikt hantera/uni00A0möjligheter och risker krävs där-
för långsiktighet och tydliga strategier.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
42 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 24 =====

Nordiska Kompaniet erbjuder en Nordiska Kompaniet erbjuder en
helhetsupplevelse. I varuhusen helhetsupplevelse. I varuhusen
finns restauranger, caféer och shop-finns restauranger, caféer och shop-
ping, allt under ett och samma tak.ping, allt under ett och samma tak.
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Klimatriskbedömning
Hufvudstaden gör kontinuerligt bedömningar av fastighetsbestån-
det kopplat till klimatförändringar. Under 2023 har vi implementerat
skyfallsåtgärder enligt framtagna skyfalls- och översvämningsana-
lyser. Bland annat har vi inrättat ett jourförråd i Kvasten 2 som
innehåller skyfallsutrustning som exempelvis vattenbarriärer,
vattendamm sugare, reservpumpar och upptorkningsmaterial. Där-
med kan vi snabbt agera vid översvämning och förhoppningsvis
minska eventuella skador på fastigheterna.
Klimatriskbedömningarna är grunden till Hufvudstadens arbete
med klimatanpassningar av fastigheter. Se vidare sidan 34.
Scenarioanalyser
Scenarioanalyserna baseras på två olika klimatscenarion – ett sce-
nario där utsläppen i det närmaste fortsätter i dagens nivåer (RCP
8.5) och ett scenario där vi klarar att uppfylla Parisavtalet (RCP 2.6).
De klimatrelaterade riskerna innefattar både omställningsrisker och
fysiska risker. Omställningsrisker är teknikrelaterade risker, regle-
ringar och legala risker, marknads- och anseenderisker. Fysiska ris-
ker kan vara av akuta slag som extremväder och kroniska fysiska
risker som hänger ihop med förändrat återkommande väder eller
höjda vatten- och temperaturnivåer. Sannolikt kommer ﬂ era inslag
från båda scenarierna att inträffa och även händelser som vi idag
inte kan förutspå. Vi följer utvecklingen noggrant och arbetar
löpande med att utvärdera om behov eller förutsättningar förändras.
Klimatrelaterade risker och möjligheter
Hufvudstadens arbete med att identifiera och analysera klimatrelaterade risker och möjligheter har
fortsatt under året. Syftet med arbetet är för att förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida
risker för att framtidssäkra våra fastigheter och minimera eventuell finansiell påverkan. Hufvudstaden
stödjer rekommendationerna från Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) /one.tab).
Beskrivning av scenario Risker Möjligheter Möjlig ﬁ nansiell påverkan
I linje med Parisavtalet
Medeltemperaturen i Sverige har stigit
med cirka /two.tab grader fram till /two.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab. Detta är
resultatet av ett fungerande globalt samar-
bete mellan politiker, företag, branscher
och samhällen som utvecklat kraftiga reg-
leringar och snabb teknikutveckling. Efter-
frågan och krav på klimatanpassade pro-
dukter och tjänster från kunder och inves-
terare är hög. Koldioxidutsläppen halveras
fram till /two.tab/zero.tab/five.tab/zero.tab och koldioxidskatt utökas.
Väderhändelserna blir ﬂ er och kraftfullare.
Energiintensiteten är låg och storskalig ny
förnybar energiteknik införs. Regleringar
med hållbarhetskrav påverkar byggnation
och ställer ökade krav på rapportering. /two.tab)
• Höjda skatter och avgifter samt ökade
regleringar för koldioxidutsläpp och
byggnation.
• Äldre och/eller kulturskyddade fastig-
heter är svåra att få energieffektiva,
vilket gör dem mindre attraktiva.
• Krav på att minimera utsläpp i värde-
kedjan ställer höga krav på föränd-
ringar i affären och företaget.
• Högre priser på energi, material och
transporter på grund av hårdare krav.
• Ökat behov av investering för att
energieffektivisera och klimatanpassa
fastigheter.
• Ökad urbanisering och förtätning
i stadskärnorna samt närhet till
redan uppbyggd service och
infrastruktur gör Hufvudstadens
bestånd attraktivt.
• Ökad efterfrågan på innovation
och ny teknik som Hufvudstaden
erbjuder.
• Ökad efterfrågan på hög
nyttjandegrad av fastigheter.
• Minskat behov av energi tack
vare effektivare användning
av resurser ger lägre energikost-
nader.
• Kunders och investerares ökade
hållbarhetskrav gör Hufvud-
staden till en mer attraktiv
fastighetsägare och investering.
• Fler investeringar i
omställningen.
• Ökade kostnader för
klimatanpassningar.
• Möjlighet till högre hyror
för väl klimatanpassade
fastigheter.
• Högre värdering på klimat-
anpassade fastigheter.
Utsläppen fortsätter i dagens nivåer
Klimat- och omställningspolitiken har
misslyckats och klimatkrav från investerare
och kunder uteblir. Medeltemperaturen i
Sverige ökar med cirka /five.tab grader fram till
/two.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab. Nederbördsnivåerna ökar kraftigt
med cirka /two.tab/zero.tab–/four.tab/zero.tab procent och både havs-
nivåerna och havstemperaturerna fortsät-
ter att stiga. Extremväder kommer allt
oftare vilket gör att verksamheter kommer
styras mer utifrån plötsliga händelser.
Energi intensiteten är hög och fossila
bränslen används fortsatt frekvent. Klimat-
förändringarna leder till ﬂ er obeboeliga
platser i världen, människor tvingas att ﬂ y,
vilket leder till ökad befolkningsmängd i
Sverige./two.tab)
• Skador på fastigheter från extrem-
väder, exempelvis stormar och värme-
böljor.
• Vattenskador på fastigheter som
blivit översvämmade på grund av
kraftig nederbörd och/eller vatten-
nivåhöjningar.
• Ökad el- och energibrist på grund
av att behovet i samhället ökat.
• Misslyckad klimatanpassning av
fastigheter gör att byggnader
periodvis kan behöva stängas och
blir oanvändbara.
• Misslyckad eller låg nivå av klimat-
anpassning gör fastigheter mindre
attraktiva.
• Stort behov av ökat underhåll och
reparationer på grund av varmare och
fuktigare klimat som påverkar teknik
och byggmaterial negativt.
• Ökade kostnader som inte betalas av
försäkringar.
• Ökat behov av klimatanpassning
i stora städer ökar viljan hos
staden och andra aktörer för
gemensamma insatser och sam-
arbeten, till exempel att bygga
vallar för att styra vattenﬂ öden.
• Ökad betalningsvilja för klimat-
anpassning i städer då många
aktörer och människor drabbas.
• Klimatanpassade fastigheter gör
Hufvudstaden till en mer attrak-
tiv fastighetsägare.
• Ökade investeringar i
hantering av klimat-
förändringar.
• Ökade kostnader för
klimatanpassningar.
• Ökade energikostnader.
• Ökade drift- och under-
hållskostnader.
• Höjda försäkringspremier/
kostnader.
• Minskat värde på fastig-
heter som inte är klimat-
anpassade.
• Ökat värde på fastigheter
som är klimatanpassade.
• Minskade hyresintäkter för
exempelvis källarplan som
inte går att hyra ut.
1) TCFD-index presenteras på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex.
2) Källa: smhi.se/klimat/framtidens-klimat/fordjupade-klimatscenarier.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
44 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 25 =====

Kommentarer
Fastighetsförvaltning
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive koncerninterna
hyror/uni00A0om 182,9 mnkr (199,8) uppgick under perioden till 2 033,1 mnkr
(1 854,9), en ökning om cirka 10 procent. Ökningen förklaras främst av
indexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar
av kontor. Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen av att hela
kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet Johanna.
Omsättningshyrestillägget var 8,9 mnkr (12,0) varav NK-varuhusen
stod för 6,8 mnkr (9,9). Omsättn/idotaccent.scngen i NK-varuhusen uppgick till totalt
2 690 mnkr (2 581). Utöver omsättningshyrestillägg förekommer inga
väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror. Under året omförhandlade
Hufvudstaden hyresavtal motsvarande cirka 334 mnkr i årligt hyresvärde.
Utfallet av omförhandlingarna var positivt för kontor och negativt för
butikslokaler. I genomsnitt resulterade omförhandlingarna i en hyres-
sänkning om 2 procent jämfört med indexerad utgående hyra 2023.
Hyresvakansgraden uppgick till 8,8 procent (7,0). Exklusive pågående
utvecklingsprojekt uppgick den till 5,7 procent (4,0).
Underhållskostnaderna uppgick till -46,4 mnkr (-32,1) och driftkostna-
derna var -270,4 mnkr (-245,8). Ökningen förklaras främst av högre kost-
nader för fastighetsdrift och utvecklingsprojekt. Administrationskostna-
derna uppgick till -112,7 mnkr (-109,2). Fastighetsskatten har ökat till följd
av särskild fastighetstaxering och uppgick till -236,4 mnkr (-227,0). Fast-
ighetsskatten har i huvudsak vidaredebiterats till hyresgästerna. Avskriv-
ningar, vilket främst avser avskrivningar av nyttjanderättstillgångar, uppgick
till -7,8 mnkr (-5,9). Fastighets förvaltningens totala kostnader uppgick
till -673,7 mnkr (-620,0).
Bruttoresultatet för året uppgick till 1 359,4 mnkr (1 234,9). Inklusive
koncerninterna hyresintäkter var bruttoresultatet 1 542,3 mnkr (1 434,7).
Övriga segment
Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verk-
samhet består av Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen
i Parkaden.
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 789,5 mnkr (760,2).
Kostnaderna exklusive koncerninterna hyror om -106,7 mnkr (-133,6), var
-731,7 mnkr (-691,5). Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncernin-
terna hyreskostnader blev 57,8 mnkr (68,7). Minskningen beror främst på
högre inköpskostnader, lägre försäljning till fullpris samt att högre andel av
försäljningen skett inom varugrupper med lägre bruttovinst. Försäljningen
för NK Retail påverkas av säsongsvariationer där normalt det första kvarta-
let är det svagaste och det fjärde kvartalet är det starkaste.
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 139,0 mnkr (130,7).
Kostnaderna, exklusive koncerninterna hyror om -76,2 mnkr (-66,2), var
-87,0 mnkr (-80,7). Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskost-
nader blev 52,0 mnkr (50,0).
Övriga resultatposter
Central administration uppgick till -53,2 mnkr (-55,7).
Jämförelsestörande poster
Jämförelsestörande poster var 370,3 mnkr (-) och avser försäkringsersätt-
ning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfat-
tande branden 2017.
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändringar i förvalt ningsfastigheter uppgick till
-4 042,4 mnkr (-209,1). Den orealiserade värdeminskningen beror främst
på stigande avkastningskrav, men motverkas till viss del av effekten av
högre hyror. Det genomsnittliga avkastningskravet har ökat med i snitt 39
punkter och uppgick vid värdetidpunkten till 4,1 procent (3,7).
Finansiella poster
Finansiella intäkter uppgick till 9,8 mnkr (2,2). Finansiella kostnader upp-
gick till -288,9 mnkr (-186,7). Kostnader för upplåning var -266,2 mnkr
(-163,8) varav avgifter för uttag av nya pantbrev var 0,0 mnkr (-20,6).
Ränte kostnader för leasing var -22,7 mnkr (-22,9) vilket främst avser tom-
trättsavgälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras av
ökad genomsnittlig ränta som vid årsskiftet uppgick till 3,2 procent (1,9)
inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.
Skatt
Koncernens skatt uppgick till 608,0 mnkr (-182,3), varav -70,4 mnkr
(-91,2) utgjorde aktuell skatt och 678,4 mnkr (-91,1) uppskjuten skatt.
Minskningen av aktuell skatt är främst hänförlig till ökade avdragsgilla
utgifter för investeringar i förvaltningsfastigheter. Förändringen av upp-
skjuten skatt förklaras av periodens negativa orealiserade värdeföränd-
ringar i fastighetsbeståndet.
Årets resultat
Årets resultat efter skatt uppgick till -1 927,2 mnkr (722,0). Minskningen
förklaras av periodens negativa orealiserade värdeförändringar i fastig-
hetsbeståndet.
KONCERNENS RÄKNINGAR
47 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Mnkr Not 2023 2022
Nettoomsättning 3–4
Fastighetsförvaltning, brutto 2 216,0 2 054,7
Hyresintäkter, koncerninternt -182,9 -199,8
Fastighetsförvaltning, netto 2 033,1 1 854,9
Övriga segment 928,5 890,9
2 961,6 2 745,8
Fastighetsförvaltningens kostnader
– Underhåll -46,4 -32,1
– Drift och administration -383,1 -355,0
– Fastighetsskatt -236,4 -227,0
– Avskrivningar 5 -7,8 -5,9
Fastighetsförvaltningens kostnader -673,7 -620,0
Övriga segment, kostnader brutto -1 001,6 -972,0
Hyreskostnader, koncerninternt 182,9 199,8
Övriga segment, kostnader netto -818,7 -772,2
Verksamhetens kostnader 5–9 -1 492,4 -1 392,2
Bruttoresultat 1 469,2 1 353,6
– varav Fastighetsförvaltning 1 359,4 1 234,9
– varav Övriga segment 109,8 118,7
Central administration 5–9 -53,2 -55,7
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 416,0 1 297,9
Jämförelsestörande poster 10 370,3 –
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 16 -4 042,4 -209,1
Rörelseresultat -2 256,1 1 088,8
Finansiella intäkter och kostnader
Ränte- och finansiella intäkter 11 9,8 2,2
Ränte- och finansiella kostnader 12 -288,9 -186,7
-279,1 -184,5
Resultat före skatt -2 535,2 904,3
Skatt 14 608,0 -182,3
ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT -1 927,2 722,0
Övrigt totalresultat – –
ÅRETS TOTALRESULTAT -1 927,2 722,0
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kronor 24 -9,53 3,57
Utdelning per aktie, kronor 2,70 2,70
1) Enligt styrelsens förslag.
Rapport över resultat – koncernen
1)
KONCERNENS RÄKNINGAR
46 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 26 =====

Förvaltningsfastigheter
Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 46 742,8 mnkr
(49 546,9). Minskningen av fastigheternas verkliga värde förklaras av
negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet om
-4 042,4 mnkr (-209,1) men motverkas delvis av periodens investeringar.
Den orealiserade värdeminskningen beror främst på stigande avkastnings-
krav, men motverkas till viss del av effekten av högre hyror. Under året
uppgick investeringar i fastighetsbeståndet till 1 238,3 mnkr (966,3). För-
valtningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40,
vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden beskrivs i not
16. Fastig heternas skattemässiga restvärde uppgick till 3,2 mdkr (3,3).
Nyttjanderättstillgångar
Nyttjanderättstillgångar uppgick till 727,9 mnkr (711,0) och består främst
av tomträttsavtal värderade till verkligt värde med motsvarande leasing-
skuld. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal varvid ingen avskrivning
sker.
Varulager
Varulagret består av handelsvaror inom NK Retail och uppgick till 0,5 pro-
cent (0,4) av koncernens balansomslutning och 8,6 procent (8,0) av kon-
cernens nettoomsättning.
Likvida medel
Summan av likvida medel uppgick till 382,4 mnkr (453,0). Hyres in be tal-
ningar sker huvudsakligen vid kvartalsskiften, varvid temporära över skott
kan uppstå. Överskotts likviditeten används normalt till amortering av lån
eller placeras i kortfristiga instrument med hög likviditet och låg risk. Inga
begränsningar ﬁnns avseende nyttjan de rätten av likvida medel.
Leasingskulder
Leasingskulder var 729,0 mnkr (711,8) bestående främst av tomträtts-
avtal som värderats till verkligt värde.
Räntebärande skulder
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 2 200,0 mnkr (1 500,0).
Hufvudstadens certiﬁkatslån uppgick vid årsskiftet till 1 100,0 mnkr
(500,0) och obligationslån till 6 100,0 mnkr (7 000,0). Total upplåning
uppgick till 9 400,0 mnkr (9 000,0). Den genomsnittliga räntebindningsti-
den var 1,2 år (1,7), kapitalbindningstiden var 2,2 år (2,6) och den genom-
snittliga räntan 3,2 procent (1,9) inklusive och 3,1 procent (1,7) exklusive
kostnad för outnyttjade lånelöften. Leasingskulder betraktas som ränte-
bärande skulder men särredovisas i rapport över finansiell ställning. Ränte -
bärande nettoskuld uppgick till 9 017,6 mnkr (8 547,0) och nettoskulden,
vilket inkluderar leasing skulden, uppgick till 9 746,6 mnkr (9 258,8).
Uppskjutna skatteskulder
Uppskjutna skatteskulder uppgick till 8 574,8 mnkr (9 253,2). Minsk-
ningen förklaras av negativa orealiserade värdeminskningar i fastighetsbe-
ståndet.
Kommentarer
KONCERNENS RÄKNINGAR
49 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Mnkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 15 94,5 89,3
Förvaltningsfastigheter 16 46 742,8 49 546,9
Inventarier 17 66,3 51,0
Nyttjanderättstillgångar 19 727,9 711,0
Långfristiga fordringar 20 22,7 25,1
Summa anläggningstillgångar 47 654,2 50 423,3
Omsättningstillgångar
Varulager 21 255,2 220,8
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 22 24,7 31,8
Övriga fordringar 19,0 4,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 108,1 102,0
Likvida medel 382,4 453,0
Summa omsättningstillgångar 789,4 812,1
SUMMA TILLGÅNGAR 48 443,6 51 235,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 24
Aktiekapital 1 056,4 1 056,4
Övrigt tillskjutet kapital 628,1 628,1
Balanserat resultat inklusive årets resultat 27 104,1 29 577,5
Summa eget kapital 28 788,6 31 262,0
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 25 7 300,0 6 500,0
Uppskjutna skatteskulder 26 8 574,8 9 253,2
Långfristiga leasingskulder 25 721,0 702,8
Övriga långfristiga skulder 99,7 104,0
Övriga avsättningar 27 28,7 31,7
Summa långfristiga skulder 16 724,2 16 591,7
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 25 2 100,0 2 500,0
Kortfristiga leasingskulder 25 8,0 9,0
Leverantörsskulder 249,3 243,5
Skatteskulder 15,1 27,3
Övriga skulder 28 98,6 79,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 459,8 522,5
Summa kortfristiga skulder 2 930,8 3 381,7
Summa skulder 19 655,0 19 973,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 48 443,6 51 235,4
Rapport över /f_i nansiell ställning – koncernen
KONCERNENS RÄKNINGAR
48 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 27 =====

Rapport över förändringar i eget kapital – koncernen
Mnkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade vinstmedel
inklusive årets resultat Totalt
Ingående eget kapital 2022-01-01 1 056,4 628,1 29 381,5 31 066,0
Årets resultat 722,0 722,0
Årets övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 722,0 722,0
Utdelning -526,0 -526,0
Utgående eget kapital 2022-12-31 1 056,4 628,1 29 577,5 31 262,0
Ingående eget kapital 2023-01-01 1 056,4 628,1 29 577,5 31 262,0
Årets resultat -1 927,2 -1 927,2
Årets övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat -1 927,2 -1 927,2
Utdelning -546,2 -546,2
Utgående eget kapital 2023-12-31 1 056,4 628,1 27 104,1 28 788,6
Vid årsstämman den 23 mars 2023 ﬁ ck styrelsen förnyat bemyndi-
gande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av
samtliga emitterade aktier. Syftet är att ge styrelsen möjlighet att
justera kapitalstrukturen för att där igenom skapa ökat värde för
bolagets aktie ägare och/eller möjliggöra att egna aktier används
som likvid vid eller för att ﬁnansiera förvärv av företag eller fastighet.
Hufvudstadens totala egna innehav av aktier uppgår till 8 965 000
A-aktier, vilket motsvarar 4,2 procent av samtliga emitterade aktier
och 0,9 procent av det totala antalet röster. Inga återköp har skett
under året eller efter rapportperiodens utgång.
Under 2023 lämnades en utdelning om 2,70 kronor per aktie till
bolagets aktieägare, totalt 546 228 719 kronor.
Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 546,2 mnkr.
KONCERNENS RÄKNINGAR
51 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
I dag är kontoret mycket mer än bara I dag är kontoret mycket mer än bara
en plats där medarbetarna har sina en plats där medarbetarna har sina
skrivbord. F rån kontoret byggs både skrivbord. F rån kontoret byggs både
företagskultur och varumärke.företagskultur och varumärke.
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 28 =====

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten
Kassaﬂödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-
kapital ökade med 224,2 mnkr till 1 299,4 mnkr (1 075,2). Ökningen för-
klaras främst av försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten
Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017. Förändringar i rörelse-
kapital ökade kassaﬂödet med 85,9 mnkr (-50,9). Kassaﬂödet från den
löpande verksamheten uppgick därmed till 1 385,3 mnkr (1 024,3).
Kassaﬂöde från investerings verksamheten
Kassaﬂödet från investeringsverk sam heten uppgick till -1 301,0 mnkr
(-1 017,8) och avser investeringar i be ﬁnt ligt fastig hets bestånd, inventarier
och immateriella tillgångar.
Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten
Kassaﬂödet från ﬁnansierings verk sam heten uppgick till -154,9 mnkr
(-735,5). Upplåningen ökade netto med 400,0 mnkr jämfört med en
minskning om 200,0 mnkr föregående år.
Årets kassaflöde
Årets kassaﬂöde uppgick till -70,6 mnkr (-729,0).
Likvida medel
Koncernens likvida medel uppgick till 382,4 mnkr (453,0) och bestod
av kassa och bankmedel. Hufvudstaden har per 31 december 2023 låne-
löften om 5 500,0 mnkr (6 000,0). Vid årsskiftet var 4 800,0 mnkr out-
nyttjat. Certiﬁkatprogrammet uppgick till 3 000,0 mnkr varav 1 100,0 mnkr
var utestående vid årsskiftet. Outnyttjat belopp uppgick till 1 900,0 mnkr.
Hufvudstadens MTN-program uppgår till 12 000,0 mnkr varav
6 100,0 mnkr var emitterade. Outnyttjad ram uppgick till 5 900,0 mnkr.
Inga begränsningar ﬁnns i nytt jan de rätten av likvida medel.
Kommentarer
KONCERNENS RÄKNINGAR
53 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER
Rapport över kassa/f_l öden – koncernen
Mnkr Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -2 535,2 904,3
Av- och nedskrivningar av tillgångar 52,8 53,4
Jämförelsestörande poster 10 -187,8 –
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 4 042,4 209,1
Övriga förändringar -2,4 -0,4
Betald inkomstskatt -70,4 -91,2
Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital 1 299,4 1 075,2
Kassaﬂöde från förändringar i rörelsekapital:
Minskning (+) / Ökning (–) av varulager -38,2 -69,9
Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -9,6 -35,2
Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 133,7 54,2
Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 1 385,3 1 024,3
Investeringsverksamheten
Investering i immateriella tillgångar -30,8 -15,7
Investering i förvaltningsfastigheter -1 238,3 -966,3
Investering i inventarier -32,6 -35,9
Avyttring av inventarier 0,7 0,1
Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -1 301,0 -1 017,8
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 25 5 200,0 2 800,0
Amortering av låneskuld 25 -4 800,0 -3 000,0
Amortering av leasingskuld 25 -8,7 -9,5
Utbetald utdelning 24 -546,2 -526,0
Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten -154,9 -735,5
Årets kassaﬂöde -70,6 -729,0
Likvida medel vid årets början 453,0 1 182,0
Likvida medel vid årets slut 382,4 453,0
TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYSER
Erhållen ränta 10,7 2,2
Erlagd ränta -289,4 -141,6
KONCERNENS RÄKNINGAR
52 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
OM HUFVUDSTADEN VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSNOTER FASTIGHETER

===== SIDA 29 =====