Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING
2023

===== SIDA 2 =====

Hufvudstaden erbjuder attraktiva kontors- och butikslokaler i de mest centrala delarna av Stockholm och 
Göteborg. Koncernen äger 29 fastigheter värderade till 46,7 miljarder kronor. Vi är långsiktiga fastighets-
ägare med stort fokus på god service, långa kundrelationer och hög kvalitet i både förvaltning och utveck-
ling av fastigheterna. Vårt mål är att bidra till att stärka våra kunders konkurrenskraft och varumärken 
genom att tillhandahålla bästa möjliga förutsättningar för deras verksamhet. Vi erbjuder framgångsrika 
företag attraktiva lokaler i centrala lägen och möjlighet att växa i våra fastigheter. 
Inom koncernen ingår AB Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med varuhus i Stockholm och 
Göteborg samt NK Retail AB som driver drygt 30 avdelningar motsvarande cirka 20 procent av antalet avdel-
ningar i varuhusen.
Hållbarhet är en viktig del i vårt dagliga arbete. Vi tar ekonomiskt och socialt ansvar samt utvecklar långsik-
tiga och  miljöanpassade lösningar. Tillsammans med våra hyresgäster och samarbetspartners arbetar vi för en 
hållbar stadsutveckling i Stockholm och Göteborg. Hufvudstaden grundades 1915 och A-aktien är sedan 1938 
noterad på det som idag är Nasdaq Stockholm. Vi har varit verksamma i över 100 år i Stockholm och över 60 år 
i Göteborg.
Hufvudstaden i korthet
Hufvudstadens affärsmodell är att vara en 
långsiktig  fastighetsägare med  kundfokus 
och hög kvalitet i både förvaltning och ut- 
veckling av bolagets fastigheter.
Kunder
Ha branschens nöjdaste kunder med 
fokus/uni00A0på långsiktiga relationer.
Medarbetare
Attrahera och behålla professionella 
 medarbetare med stort engagemang.
Samhället
Bevara och utveckla/uni00A0attraktiva 
 innerstadsmiljöer för alla.
Aktieägare
Ge god avkastning till låg risk.
46,7 mdkr
  Stockholm 39,3 mdkr 
  Göteborg 7 ,4 mdkr 
Branschens mest nöjda kontorshyresgäster fi  nns hos Hufvudstaden. Vi har för sjätte året i rad placerat 
oss på första plats i Fastighets barometern bland stor bolagen1) . 2023 resulterade i vårt högsta resultat 
hittills med index 88 av 100. Placeringen är ett resultat av långsiktigt gemensamt arbete inom hela 
organisationen där alla medarbetare har en viktig roll att fylla. Hufvudstadens mål är att bidra till att 
göra kunderna mer framgångsrika i våra fastigheter. Fastig hets barometern startades 1997 och sedan 
dess har Hufvudstaden alltid placerat sig bland de tre främsta fastighetsbolagen.
1) Storbolag defi  nieras som ett  fastighetsbolag med fl  er än 100/uni00A0hyresgäster.
Affärsmodell Intressenter Marknadsvärde fastigheter
DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN
1 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER  OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
 OM HUFVUDSTADEN
Det här är Hufvudstaden 1
Året i korthet 2
VD har ordet 4
Affärsidé, strategier och mål 6
 VERKSAMHET
Fastighetsmarknaden 9
Fastighetsförvaltning
Affärsområde Stockholm 12
Affärsområde NK 15
Affärsområde Göteborg 18
Övriga segment
NK Retail 21
Övrig verksamhet 22
Utveckling av fastigheter 24
Medarbetare 28
Hållbarhet 31
 FINANSIELLA  R APPORTER
Förvaltningsberättelse 37
Finansiering 41
Risker och riskhantering 42
Koncernens räkningar
Resultat 46
Finansiell ställning 48
Förändringar i eget kapital 51
Kassa/f_l  öden 52
Moderbolagets räkningar
Resultaträkning 54
Balansräkning 54
Förändringar i eget kapital 55
Kassa/f_l  ödesanalys 55
Finansiella noter 56
Förslag till vinstdisposition 73
Revisionsberättelse 75
 N YCK ELTAL
Flerårsöversikt 78
Alternativa nyckeltal 80
Affärsområden i siffror 82
De/f_i  nitioner och ordlista 84
 BOL AGSST Y R NING
Bolagsstyrningsrapport 86
Styrelse och revisorer 90
Koncernledning 92
Aktien och ägarna 94
Årsstämma och kalendarium 96
 HÅLLBARHETSNOTER
Hållbarhetsnoter 98
Granskningsrapport hållbarhet 109
 FASTIGHETER
Fastighetsförteckning 110
Fastighetsbeståndet 112
Adresser  115
Innehåll
Hufvudstaden strävar efter att erbjuda en hög servicenivå. Våra 
egna fastighetstekniker besöker dagligen våra fastigheter och 
kunder samt arbetar aktivt med att vara/uni00A0både närvarande, 
lyhörda och proaktiva. 
Hänvisning till legal årsredovisning och hållbarhetsrapport. Den legala års redo visningen omfattar sidorna 6–7 , 28–35, 37–73, 78–81, 86–91 samt 
98–108.  Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp före gående år. Den/uni00A0lagstadgade hållbarhetsrapporten enligt årsredovisningslagen 
återfi  nns på sidorna 6–7 , 28–35, 43–44 samt 98–108.
Nordiska Kompaniet erbjuder  inspirerande mötesplatser och är 
en destination för varumärken och service i världsklass. I varu-
husen finns ett brett utbud av shopping och upplevelser kombi-
nerat med mat och dryck samt servicetjänster. 
 
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 3 =====

T erasser med utsikt över stadensT erasser med utsikt över stadens
takåsar och innegårdar med blom-takåsar och innegårdar med blom-
mande oaser skapar avkopplande mande oaser skapar avkopplande 
och kreativa miljöer för människor och kreativa miljöer för människor 
som arbetar i våra fastigheter.som arbetar i våra fastigheter.
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER  OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, brutto /two.tab /two.tab/one.tab/six.tab/two.tab /zero.tab/five.tab/five.tab/one.tab /nine.tab/three.tab/six.tab/one.tab /seven.tab/six.tab/eight.tab/one.tab /eight.tab/nine.tab/six.tab
Hyresintäkter, koncerninternt -/one.tab/eight.tab/three.tab-/two.tab/zero.tab/zero.tab-/one.tab/five.tab/three.tab-/four.tab/four.tab-/four.tab/three.tab
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto /two.tab /zero.tab/three.tab/three.tab/one.tab /eight.tab/five.tab/five.tab/one.tab /seven.tab/eight.tab/three.tab/one.tab /seven.tab/two.tab/four.tab/one.tab /eight.tab/five.tab/three.tab
Bruttoresultat fastighetsförvaltning /one.tab /three.tab/five.tab/nine.tab/one.tab /two.tab/three.tab/five.tab/one.tab /two.tab/two.tab/one.tab/one.tab /one.tab/nine.tab/four.tab/one.tab /three.tab/three.tab/zero.tab
Värdeförändringar fastigheter -/four.tab /zero.tab/four.tab/two.tab-/two.tab/zero.tab/nine.tab/two.tab /five.tab/seven.tab/nine.tab-/two.tab /nine.tab/three.tab/zero.tab/two.tab /seven.tab/two.tab/seven.tab
Rörelseresultat -/two.tab /two.tab/five.tab/six.tab/one.tab /zero.tab/eight.tab/nine.tab/three.tab /eight.tab/six.tab/five.tab-/one.tab /seven.tab/zero.tab/two.tab/four.tab /zero.tab/eight.tab/seven.tab
Årets resultat -/one.tab /nine.tab/two.tab/seven.tab/seven.tab/two.tab/two.tab/two.tab /nine.tab/five.tab/five.tab-/one.tab /four.tab/six.tab/two.tab/three.tab /one.tab/four.tab/six.tab
Nettovinst från löpande verksamhet /nine.tab/zero.tab/three.tab/eight.tab/eight.tab/four.tab/nine.tab/one.tab/one.tab/eight.tab/three.tab/four.tab/nine.tab/seven.tab/three.tab
Verkligt värde fastigheter, mdkr /four.tab/six.tab,/seven.tab/four.tab/nine.tab,/five.tab/four.tab/eight.tab,/eight.tab/four.tab/five.tab,/six.tab/four.tab/seven.tab,/seven.tab
Hyresvakansgrad, % /eight.tab,/eight.tab/seven.tab,/zero.tab/seven.tab,/three.tab/eight.tab,/two.tab/five.tab,/zero.tab
Nettobelåningsgrad fastigheter, % /two.tab/zero.tab,/nine.tab/one.tab/eight.tab,/seven.tab/one.tab/seven.tab,/nine.tab/one.tab/eight.tab,/eight.tab/one.tab/five.tab,/five.tab
Räntetäckningsgrad, ggr /four.tab,/nine.tab/seven.tab,/seven.tab/nine.tab,/three.tab/nine.tab,/one.tab/one.tab/one.tab, /four.tab
Ekonomi i korthet
  Utdelning per aktie 1) Enligt styrelsens förslag
Utdelning
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
2023 1)2022202120202019
Kronor
+5%
-36% +4% +4% +0%
Finansiell stabilitet i en utmanande omvärld
Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 2 033 mnkr 
(1 855), en ökning om 10 procent. Inklusive koncerninterna hyres-
intäkter var fastighetsförvaltningens nettoomsättning 2 216 mnkr 
(2 055).
Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 10 procent och 
uppgick till 1 359 mnkr (1 235). Inklusive koncerninterna hyres-
intäkter var fastighetsförvaltningens bruttoresultat 1 542 mnkr 
(1 435).
Årets resultat efter skatt uppgick till -1 927 mnkr (722), motsva-
rande -9,53 kronor per aktie (3,57). Minskningen förklaras av nega-
tiva orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning på 2,70 kronor per 
aktie/uni00A0(2,70).
Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 46,7 mdkr (49,5), 
 vilket ger ett långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 185 kronor 
per aktie (201). Årets orealiserade värdeförändringar i fastighets-
beståndet var -4 042 mnkr (-209).
Soliditeten uppgick till 59 procent (61), nettobelåningsgraden till 
21/uni00A0procent (19) och räntetäckningsgraden var 4,9 gånger (7 ,7).
Hyresvakansgraden vid årets slut var 8,8 procent (7 ,0). Exklusive 
pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 5,7 pro-
cent (4,0).
Hufvudstaden behåller en topplacering i GRESB:s internationella 
hållbarhetsranking och intar i år en europeisk förstaplacering inom 
kategorin Kontor och handel.
 Bruttoresultat1)
 Nettoomsättning1)
1)  Fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna 
 hyresintäkter.
Bruttoresultat och nettoomsättning
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
2 200
2 400
20232022202120202019
Mnkr
 Räntetäckningsgrad
 Nettobelåningsgrad fastigheter
Räntetäckningsgrad och  nettobelåningsgrad
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
20232022202120202019
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
ggr %
  Ytvakans
  Hyresvakans
  Hyresvakans exklusive projekt
V akans
0
2
4
6
8
10
12
14
20232022202120202019
%
ÅRET I KORTHET
2 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 4 =====

I ombyggnadsprojekten testas fortlöpande ny tek-
nik för att hitta energismarta och robusta lösningar. 
Fungerar den nya tekniken väl installeras den 
 successivt i övriga fastigheter. Under året har fl  era 
energibesparande projekt genomförts med goda 
resultat, däribland installation av solceller och geo-
energi. 
Vi arbetar med att framtidssäkra våra fastigheter 
och under året har vi genomfört en rad åtgärder för 
att förebygga och minimera skador vid exempelvis 
extrem nederbörd. 
Hufvudstaden arbetar för att uppnå ekonomisk-, 
social- och miljömässig hållbarhet och förstaplat-
sen i den internationella hållbarhetsundersök-
ningen GRESB inom kategorin Kontor och handel i 
Europa bekräftar att vårt systematiska hållbarhets-
arbete fungerar väl. 
Avvaktande fastighetsmarknad 
De förändrade förutsättningarna med högre räntor 
har påtagligt påverkat fastighetsmarknaden. Fast-
ighetsägare har fokuserat på att klara räntebetal-
ningar och hantera kommande låneförfall. Flera 
bolag var i behov av att sälja fastigheter och 
genomföra nyemissioner för att minska skuldsättningen. Detta har 
skapat en obalans på marknaden med en diskrepans mellan köpa-
res och säljares pris förväntningar. Direktavkastningskraven steg i 
både Stockholm och Göteborg och den totala transaktionsvolymen 
i Sverige minskade till drygt 100 mdkr. Det är den lägsta omsätt-
ningen på många år. 
Under lågränteperioden minskade skillnaderna mellan välbe-
lägna attraktiva fastigheter och fastigheter i sämre lägen. Vi ser nu 
att den skillnaden åter börjat öka. Både hyresgäster och investerare 
efterfrågar alltmer högkvalitativa fastigheter med moderna och att-
raktiva lokaler. 
Den kommersiella fastighetsbranschen är till stor del skyddad 
mot kostnadsökningar genom att hyrorna normalt indexeras med 
KPI. Årets uppräkning var 10,9 procent och för 2024 är uppräk-
ningen 6,5 procent. Detta medför förbättrade driftnetton i fastig-
hetsvärderingarna, vilket till viss del motverkar den negativa effek-
ten av stigande direktavkastningskrav. Hufvudstadens fastighets-
bestånd värderades vid utgången av året till 46,7 mdkr. 
Ökat resultat i förvaltningsverksamheten
Kontorsverksamheten utvecklades positivt under året med ökade 
hyror från indexuppräkning, nyuthyrningar och omförhandlingar. 
För/uni00A0detaljhandeln har det varit ett utmanande år där den minskade 
köpkraften hos hushållen påverkat butikernas omsättning negativt. 
Bruttoresultat från fastighetsförvaltningen ökade med10 procent till 
1 359 mnkr (1 235). Finansieringskostnaderna har successivt stigit 
men Hufvudstaden har en låg belåningsgrad och god tillgång på 
kapital. Under året har ny fi  nansiering erhållits både via bank och 
kapitalmarknaden. 
Årets resultat efter skatt var -1 927 mnkr (722). Minskningen  för -
klaras av negativa orealiserade värdeförändringar i  fastighetsbeståndet. 
Framtiden
2023 var ett utmanande år men jag känner tillförsikt inför 2024. 
Med våra fi  na fastigheter och starka fi  nansiella ställning har vi en 
unik position på marknaden vilket ger oss goda förutsättningar 
framöver.
Tillsammans med andra aktörer utvecklar vi attraktiva och håll-
bara marknadsplatser i Stockholm och Göteborg där företag, varu-
märken och människor trivs, känner sig trygga och kan utvecklas. 
Under det kommande året kommer vi att lägga stort fokus på för-
valtningsverksamheten, optimera driften av fastigheterna och ligga 
nära kunderna för att förstå och möta deras behov. Våra pågående 
utvecklingsprojekt fortskrider och kommer framöver skapa nya 
kassa fl  öden. Vår beprövade strategi ligger fast med stort kund-
fokus, hög kvalitet i både produkter och tjänster samt att vi med 
intern kompetens skapar nya hållbara värden i fastighetsbeståndet. 
Slutligen vill jag tacka alla kunder för ett fi  nt samarbete och 
Hufvudstadens medarbetare för ett gott arbete med stort engage-
mang och mod i en utmanande tid av stora förändringar.
Stockholm i februari 2024
Anders Nygren
Verkställande direktör
VD HAR ORDET
5 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER  OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Gynnsam marknadsposition i tider av förändring
D
et senaste året har präglats av fortsatt stor osäkerhet i 
omvärlden, med krig i både Europa och Mellanöstern, hög 
infl  ation och stigande räntor. 
I dessa turbulenta tider visar Hufvudstadens låga riskprofi  l sin 
styrka. Vi är precis som andra påverkade av omvärldsläget, men vår 
låga belåningsgrad och starka fi  nansiella ställning gör att vi kan 
 fullfölja våra stora utvecklingsprojekt och fortsätta omställningen 
för/uni00A0att minska vår klimatpåverkan. 
Hufvudstaden äger några av Stockholms och Göteborgs allra 
fi  naste fastigheter som alla är belägna i attraktiva citylägen. Under 
2023 har efterfrågan på moderna kontor i centrala lägen varit stabil. 
Detaljhandeln har haft det tufft, men trots det har vi lyckats hålla 
vakansgraden låg.
Jag känner en stolthet över vad vi tillsammans åstadkommit 
under detta utmanande år. Vi har för tredje året i rad ökat bruttore-
sultatet från fastighetsförvaltningen och vi behåller förstaplace-
ringen i den årliga Nöjd kundundersökningen för kontor. Det visar 
att vi i den dagliga verksamheten fokuserar på rätt saker.
Attraktiva marknadsplatser 
Hufvudstadens centralt belägna fastighetsbestånd har byggts upp 
under mer än hundra år. Våra fastigheter och marknadsplatser är 
mycket attraktiva för såväl detaljhandlare som för kontorshyres-
gäster. För att vara ett förstahandsval behöver vi fortsätta utvecklas 
i/uni00A0takt med beteende- och omvärldsförändringar. Viktiga förutsätt-
ningar är närhet till kollektivtrafi  k samt ett bra utbud av service, buti-
ker, restauranger och kulturliv. Vår målsättning är att skapa platser 
där människor trivs och där förutsättningarna är optimala för att 
kunna bedriva framgångsrika verksamheter. 
För att öka kontorsnärvaron och attrahera 
de bästa medarbetarna har kontorets läge och 
utformning blivit allt viktigare. Den trenden  gynnar 
våra centralt belägna  fastigheter.
Bibliotekstan i Stockholm är en av de marknadsplatser som vi 
 förvaltar och utvecklar. Här ligger Vildmannen 7 som i slutet av 
 sommaren invigdes efter fl  era års arbete med att återuppföra den 
brandskadade byggnaden. Fastigheten är helt unik med en fl  exibel 
och modern byggnad bakom den fi  na bevarade sandstensfasaden 
från 1800-talet. Byggnaden tillför stora kulturhistoriska värden till 
Bibliotekstan och har lockat starka varumärken att etablera sig här. 
Hufvudstadens största utvecklingsprojekt är Kvarteret Johanna 
i/uni00A0Göteborg. Projektet fortlöper enligt plan och under året har stom-
men för påbyggnaden nått full byggnadshöjd. Arbeten med fönster, 
fasader och grundläggning för de nya byggnaderna pågår. Här ska-
pas en levande mötesplats med handel och kontor som kommer 
stärka Göteborgs citykärna. 
Stabil kontorsmarknad i våra centrala lägen 
De senaste åren har marknaden för kontor förändrats till följd av 
ökat distansarbete och ett mer digitaliserat arbetssätt. De största 
förändringarna i utformningen av kontoren är bättre sociala sam-
lingsytor, nya ytor för kreativt samarbete och fl  er digitalt anpassade 
mötesrum. För fl  era större företag har det förändrade arbetssättet 
även medfört minskat lokalbehov. Efterfrågan på moderna kontor 
i/uni00A0bättre lägen har ökat medan intresset för omoderna kontor i sämre 
lägen minskat. För att öka kontorsnärvaron och attrahera de 
bästa/uni00A0med arbetarna har kontorets läge och utformning blivit allt 
 viktigare. Den trenden gynnar våra centralt belägna fastigheter, 
 vilket  omförhandlingen med Danske Bank i Packarhuset vid 
 Norrmalmstorg bekräftar. 
I dessa turbulenta tider visar 
Hufvudstadens låga riskpro/f_i  l sin styrka.
Kontorshyresmarknaden har över lag varit positiv, men uthyrnings-
processerna tar något längre tid. Vakansen i Stockholm var inom 
normalintervallet och marknadshyrorna utvecklades positivt. I Göte-
borg påverkades marknaden av ett tillskapat överutbud av nya kon-
torsfastigheter. Vakansgraden ökade till drygt 10 procent och mark-
nadshyrorna var något stigande. 
Marknaden för fl  exibla kontorslösningar fortsätter växa och vi ser 
stor affärsnytta av vårt breda kontorserbjudande med Eget kontor, 
nyckelfärdiga kontor REDO och Cecil Coworking. På så sätt kan vi 
följa kunderna och deras förändrade behov över tid och alltid kunna 
ge ett attraktivt erbjudande. 
Ansträngt i delar av detaljhandeln
Utmaningarna är fortsatt stora för många aktörer inom detaljhan-
deln. Konsumenterna håller hårt i plånboken för att klara av ökade 
kostnader, främst kopplat till mat och boende. Det är en utveckling 
som gynnat lågprissegmentet, vilket också bekräftas av våra hyres-
gäster inom detta segment. 
I Stockholm har även lyx- och premiumvarumärken utvecklats väl. 
Det märks inte minst i Bibliotekstan där intresset för att etablera sig är 
stort med många nya butiksöppningar och låga vakanser. 
I NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg har det fysiska och 
digitala utvecklingsarbetet fortskridit med fokus på effektiviseringar 
samt förbättrad kommunikation med kunder. Antalet ombyggnatio-
ner var färre än de senaste åren och arbetet var mer riktat mot akti-
viteter och upplevelser som driver besök och försäljning. 
Sammantaget har den fysiska handeln stärkts något under året 
och för merparten av aktörerna är den fysiska butiken fortsatt viktig. 
Allt fl  er varumärken som startat online väljer nu att öppna fysisk 
butik. Inom de fl  esta segmenten sker en översyn av antalet fysiska 
butiker och vid valet av etablering är läge och marknadsplats idag 
ännu viktigare. 
Hållbarhet och klimat 
Hufvudstaden har ett långsiktigt perspektiv och hållbarhet är en 
central del i verksamheten. Vårt mål är att äga fastigheter som i 
grunden har god arkitektur, stor fl  exibilitet och hög kvalitet i material-
val som därmed får en längre livslängd och inte byggs om lika ofta. 
Vår största miljöpåverkan kommer från energianvändning och 
byggprojekt. Här ser vi en stor fördel med egen driftspersonal som 
dagligen arbetar med att optimera driften av fastigheterna för att 
uppnå minsta möjliga klimatpåverkan och säkerställa hög kund-
nöjdhet.
VD HAR ORDET
4 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 5 =====

Våra mål
Mål Utfall
Utdelning och utdelningsandel
>50%
Hufvudstadens aktie ska ha en god utdelnings-
 tillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra 
mer än hälften av nettovinsten från den löpande 
verksamheten.
61%
Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning på 2,70 kr 
per aktie (2,70), motsvarande totalt 546 mnkr. Utdel-
ningen motsvarar 61 procent av  nettovinsten från den 
löpande verksamheten.
Soliditet
>40%
Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent 
över tiden.
59%
Soliditeten uppgick vid utgången av 2023 till 
59 procent.
Nettovinst
+
Hufvudstaden ska successivt öka nettovinsten 
från/uni00A0den löpande verksamheten.
+2%
Nettovinsten från den löpande verksamheten  
ökade med 2 procent.
Nöjd Kund Index
Första plats 
Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder. 
Första plats
Vi placerade oss för sjätte året i rad på första plats 
i Fastighetsbarometerns Nöjd Kundundersökning, 
kategori Storbolag.
Klimatneutral förvaltning
+/– 0
Förvaltningen av fastigheter ska vara klimatneutral 
senast 2025.
–26%
För att uppnå målet ska klimatpåverkande utsläpp 
minskas till 0. Sedan 2019 har utsläppen minskat 
med 26 procent.
Energianvändning
–16%
Energianvändningen per kvadratmeter ska minska 
med minst 16 procent mellan 2019–2025.
–16%
T otalt har energianvändningen per kvadratmeter 
minskat med 16 procent sedan 2019.
Miljöcertifi  erade fastigheter
100%
Samtliga fastigheter ska vara miljöcertifi  erade
senast 2025.
78%
T otalt har 78 procent av koncernens fastigheter 
 certifi  erats. 
 Soliditet
 Miniminivå
20
30
40
50
60
70
20232022202120202019
Soliditet
%
  Nettovinst löpande verksamhet
0
250
500
750
1 000
20232022202120202019
Nettovinst
Mnkr
Energianvändning
0
20
40
60
80
100
12 0
20232022202120202019
kWh/kvm
Klimatneutral förvaltning
0
300
600
900
1 200
1 500
20232022202120202019
CO 2e ton
 Utdelning per aktie
  Utdelning i % av nettovinst löpande verksamhet
 Miniminivå utdelningsandel
 1) Enligt styrelsens förslag
0
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
2023 1)2022202120202019
Utdelning och utdelningsandel
0
20
40
60
80
100
Kronor %
Nöjd Kund Index
65
70
75
80
85
90
95
100
20232022202120202019
Index
  Hufvudstaden
  Branschsnitt Källa: CFI Group
  Certifi  erade 78%
  Ännu ej certifi  erade 22%
AFFÄRSIDÉ, STRATEGIER OCH MÅL
7 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER  OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Hög kvalitet, god service och långsiktighet
Kundfokus
Hufvudstaden ska arbeta i 
nära samverkan med kunderna 
och  kontinue rligt bidra till att 
förbättra deras affärsmöjlig-
heter och  konkurrenskraft.
Kvalitet
Systematiskt kvalitets arbete 
ska säkerställa hög kvalitet på 
företagets samtliga  produkter 
och tjänster.
Kompetensutveckling
Medarbetarna ska på ett 
syste matiskt sätt erbjudas 
utveckling med fokus på kom-
petens och företagets 
 värderingar.
Affärsutveckling
Aktiv affärsutveckling och 
anpassning till den digitala 
utvecklingen i/uni00A0omvärlden ska 
skapa mervärden i fastighets - 
beståndet.
Hållbarhet
Hufvudstaden ska aktivt och 
långsiktigt arbeta för ekono-
misk, miljömässig och social 
 hållbarhet.
Strategier
Vision
Hufvudstaden ska alltid 
 upplevas som och vara  Sveriges 
mest  attraktiva fastighets bolag.
Affärsidé
Hufvudstaden ska i egna  fastigheter i centrala 
Stockholm och centrala Göteborg erbjuda 
 framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och 
butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Syfte
Tillsammans för morgon-
dagens stad sedan 1915.
Värderingar
Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetarengagemang med en tydlig och väl förankrad 
 värderingsgrund som genomsyrar allt vi gör. Värderingarna är vårt viktigaste verktyg för att leda och styra 
 verksamheten i riktning mot företagets vision och mål. De är också en förutsättning för att kunna driva verksam-
heten mot ett ansvarsfullt företagande. Våra kärnvärden är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang.
AFFÄRSIDÉ, STRATEGIER OCH MÅL
6 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 6 =====

Stabil efterfrågan i centrala lägen 
trots osäkerhet i omvärlden
Ekonomisk omvärld
2023 var på fl  era sätt ett utmanande år. I Ukraina var kriget inne på 
det andra året efter Rysslands fullskaliga invasion. I Mellanöstern 
försämrades säkerhetsläget kraftigt i och med kriget mellan Hamas 
och Israel. Infl  ationen var hög och för att motverka den fortsatte 
centralbankerna att höja styrräntorna. Påverkan på ekonomin varie-
rade mellan olika länder. I vissa länder var inbromsningen mjuk 
medan den i andra var brantare, främst i Europa. Sammantaget 
beräknades den globala bruttonationalprodukten (BNP) öka med 
cirka 3 procent under 2023.
I slutet av året märktes ett par positiva tecken kring den ekono-
miska utvecklingen. Infl  ationen avtog, först i USA och sedan i 
Europa. Centralbankernas räntehöjningar bedömdes vara nära eller 
ha passerat toppen, vilket resulterade i en positiv effekt på ränte- 
och aktiemarknaderna. Merparten av världens större aktieindex 
steg med tvåsiffriga uppgångar under året. Den ansträngda energi-
marknaden i Europa, med stor volatil prissättning, stabiliserades 
successivt trots osäkerhet i omvärlden. En kallare period i norra 
Europa runt slutet av året medförde emellertid återigen högre 
 elpriser.  
I Sverige påverkades samhället av kriminalitet och förhöjd 
 terrorhotnivå. Den svenska ekonomin befann sig i en lågkonjunktur 
med sjunkande BNP-tillväxt. Infl  ationen var fortsatt mycket hög 
men under hösten minskade den för att vid årets slut vara drygt 4 
procent mätt som KPI. Riksbanken höjde styrräntan fyra gånger 
från 2,50 till 4,00 procent. Arbetsmarknaden visade motståndskraft 
men en  försvagning noterades från hösten och arbetslösheten upp-
gick till/uni00A0drygt 7 ,5 procent. Utvecklingen påverkade bostadsmarkna-
den negativt med sjunkande priser och färre produktionsstarter. 
Köpkraften urholkades vilket medförde att hushållens konsumtion 
minskade. För högt belånade kommersiella fastighetsägare var 
 situationen fortsatt utmanande inför kommande låneförfall.
Hufvudstadens delmarknader
Hufvudstaden äger och förvaltar 24 fastigheter i centrala 
 Stockholm. Befolkningen i Storstockholm uppgår till 2,5 miljoner 
och under de senaste tio åren har antalet invånare ökat med cirka 
14/uni00A0procent. Den ekonomiska tillväxten har över tid varit stark i 
 regionen. I snitt har tillväxten varit 2,9 procent per år sedan början 
av/uni00A02000-talet enligt SCB. Motsvarande siffra för hela Sverige är 
2,2/uni00A0procent.
T urismen i Storstockholm fortsatte öka under 2023 och ligger nu 
på samma nivå som innan covid-19-pandemin. Stora infrastruktur-
projekt pågår i Stockholm. Bland de största projekten fi  nns Förbifart 
Stockholm och en utbyggnad av tunnelbanesystemet.
Det centrala affärsdistriktet (CBD) i Stockholm omfattar cirka 
1,9 miljoner kvm kontor belägna i ett område runt Centralstationen, 
Hötorget, Stureplan, Östermalmstorg, Norrmalmstorg, Kungsträd-
gården och Sergels T org.
I Göteborg äger Hufvudstaden 5 fastigheter. Befolkningen i 
Storgöteborg uppgår till 1,1 miljoner invånare. Ökningstakten har 
varit cirka 13 procent under de senaste tio åren. Den ekonomiska 
tillväxten i Västra Götaland, ett område något större än det som 
 normalt benämns Storgöteborg, har ökat med i snitt 2,5 procent 
per/uni00A0år mellan 2001–2022.
Göteborg betraktas ofta som en evenemangsstad och under 
2023 ökade turismen ytterligare för att nu klart överstiga nivån 
innan pandemin. I Göteborg är det största pågående infrastruktur-
projektet Västlänken, en dubbelspårig järnvägsförbindelse delvis 
under jord med tre nya stationer. En av stationerna kommer ligga 
i/uni00A0direkt anslutning till Nordstans köpcentrum.
Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stads-
delarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna, 
samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Masthuggskajen, Svenska 
Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. I Göteborg CBD 
uppgår kontorsytan till ungefär 0,8 miljoner kvm.
  Noterade fastighetsbolag
  Privata fastighetsbolag
  Institutionella investerare
  Fastighetsfonder
   Obligationsutgivare/syndikerare
  Övriga investerare
  Kontor
  Bostäder
  Industri/logistik/lager
  Handel
  Samhällsfastigheter
  Hotell
  Övrigt
30%
Internationella köpare stod för cirka 30 procent 
av transaktionsvolymen 2023.
Mdkr
0
40
80
12 0
16 0
200
240
280
320
360
400
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
Mdkr
0
40
80
12 0
16 0
200
240
280
320
360
400
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
Källa: Nordanö Källa: Nordanö
T ransaktionsvolym per investerarkategori T ransaktionsvolym per fastighetstyp
FASTIGHETSMARKNADEN
9 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Ett attraktivt kontor anpassat både för Ett attraktivt kontor anpassat både för 
kreativa möten och till ett mer digita-kreativa möten och till ett mer digita-
liserat arbetssätt är avgörande för liserat arbetssätt är avgörande för 
många hyresgäster vid val av lokal.många hyresgäster vid val av lokal.
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 7 =====

har goda förutsättningar att även framöver möta de förändrade 
 konsumentbeteendena och marknadsförutsättningarna.
Marknadshyrorna i bästa kommersiella läge i Stockholm var i 
intervallet 1 1 000–25 000 kr per kvm och år exklusive fastighets-
skattetillägg. I centrala Göteborg bedöms bästa läge för butiker 
vara Östra Nordstan, Fredstan samt Kungsgatan mellan Östra och 
 Västra Hamngatan. Inom dessa lägen var marknadshyrorna mellan 
3/uni00A0000–13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. 
Uthyrbar area, kvm
Vasakronan /three.tab/six.tab/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
AMF Fastigheter /three.tab/one.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Hufvudstaden /two.tab/six.tab/nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Pembroke Real Estate /one.tab/two.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Skandia Fastigheter /one.tab /one.tab/nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
SEB Trygg Liv /one.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Källa: Nordanö
Uthyrbar area, kvm
Vasakronan /three.tab/three.tab/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Wallenstam /two.tab/three.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Balder /one.tab/five.tab/nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Hufvudstaden /one.tab/zero.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Bygg-Göta Göteborg /nine.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Platzer /eight.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Källa: Nordanö
Största fastighetsägare i Stockholm CBD Största fastighetsägare i Göteborg CBD
Direktavkastningskrav 
Stockholm CBD och Göteborg CBD
0
1
2
3
4
5
6
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
%
  Stockholm kontor
  Göteborg kontor
Källa: Newsec
  Centrala Stockholm
  Centrala Göteborg
  Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2014
  Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2014
Källa: Newsec
  Centrala Stockholm
  Centrala Göteborg
  Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2014
  Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2014
Källa: Newsec
  Stockholm butiker
  Göteborg butiker
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
%
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
2023202220212020201920182017201620152014
Kr/kvm %
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
2023202220212020201920182017201620152014
 
Kr/kvm %
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Stockholm Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år
Bibliotekstan/NK /eight.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab–/nine.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/two.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Övriga CBD /seven.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/nine.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Östermalm /four.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/seven.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Gamla Stan /three.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Södermalm /three.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Kungsholmen /three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Liljeholmen /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Globen /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Arenastaden /two.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Kista /two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Göteborg Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år
CBD /three.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Marknadshyror december 2023
(exklusive fastighetsskattetillägg)
Källa: Newsec
Kontorshyror i europeiska storstäder, 
december 2023, lokaler i bästa läge
Wien
Stockholm
PragParisOsloMilanoMadridLondon
Köpenhamn
LissabonFrankfurtBryssel
Amsterdam
Aten
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
1 2 000
1 4 000
1 6 000
1 8 000
20 000
Kr/kvm
V akansgrad kontor och butik i bästa läge
Marknadshyresutveckling kontor i bästa 
läge,  nominellt (exklusive fastighetsskattetillägg)
Marknadshyresutveckling butik i bästa läge, 
 nominellt (exklusive fastighetsskattetillägg)
  Stockholm CBD
  Göteborg CBD
   5-årig swapränta
Källa: Nordanö
FASTIGHETSMARKNADEN
11 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Investerarmarknaden
Fastighetsmarknaden var avvaktande under 2023. Riksbankens 
styrräntehöjningar medförde att fi  nansieringskostnaderna steg 
ytterligare. Detta resulterade i en diskrepans mellan köparnas och 
säljarnas prisförväntningar. Möjligheten till bankfi  nansiering var 
 fortsatt god, särskilt vid upparbetade kontakter, men räntenivåerna 
var högre jämfört med tidigare år. På kapitalmarknaden rådde ett 
osäkert läge även om aktiviteten ökade något under slutet av året. 
Sammantaget minskade transaktionsvolymen kraftigt och under 
2023 uppgick omsättningen till något ovan 100 mdkr. På markna-
den initierades fl  era affärer av säljare som var i behov av att minska 
skuldsättningen och för att hantera kommande låneförfall. Interna-
tionella investerare stod för cirka 30 procent av transaktionsvoly-
men. De fastighetstyper som främst omsattes var logistik/lager, 
kontor och bostäder.
I centrala Stockholm genomfördes ett par transaktioner under 
2023. Det fanns också uppgifter om pågående försäljningar som 
dragits tillbaka eller framskjutits på grund av det osäkra marknads-
läget. För kommersiella fastigheter med kontor och butiker i 
 Stockholm CBD bedömdes direktavkastningskraven vara mellan 
3,70 och 4,40 procent i slutet av året. I Göteborg CBD bedömdes 
direktavkastningskraven uppgå till mellan 4,30 och 5,25 procent.
Hyresmarknaden 
Kontor
Efterfrågan på moderna kontor med god utformning i centrala lägen 
i Stockholm var stabil under året. Uthyrningsprocesserna var dock 
något utdragna och utbudet påverkades även till viss del av andra-
handsuthyrningar. Vakansen var trots konjunkturnedgången  fortsatt 
inom normalintervallet. I centrala Göteborg präglades kontorshyres-
marknaden av ett ökat utbud från färdigställda projektfastigheter. 
Det medförde att vakanserna steg ytterligare,  vilket hade en något 
återhållande effekt på marknadshyrorna.
För att attrahera nya medarbetare till sin verksamhet och stödja 
ökad kontorsnärvaro bland medarbetarna efterfrågar allt fl  er hyres-
gäster moderna kontor i centrala lägen med närhet till service, buti-
ker, restauranger och kultur samt goda kommunikationer. Den 
fysiska kontorsarbetsplatsen är viktig vid exempelvis etablering av 
nya kontakter, byggande av företagskultur samt utveckling av affä-
rer. Kontorshyresgäster som omlokaliserar verksamheten från när-
förortsområden till mer centrala lägen väljer ofta att minska den för-
hyrda lokalytan för att möta det nya arbetssättet med distansarbete 
ett par dagar i veckan. På detta sätt minskar också skillnaden i den 
totala hyreskostnaden mellan de olika geografi  ska lägena. Trenden 
på marknaden är att kontorets utformning och läge är allt viktigare. 
Detta gynnar centrala kontorslokaler med hög standard.
Efterfrågan på kortare och fl  exiblare hyresavtal bedöms öka, 
 vilket coworkinganläggningar och andra nyckelfärdiga hyreskon-
cept på marknaden tillgodoser. Det traditionella kontoret är dock 
fortsatt det som efterfrågas allra främst.
Vid utgången av 2023 uppgick vakansgraden i Stockholm 
CBD/uni00A0till mellan 5–6 procent. Marknadshyrorna var inom intervallet 
7/uni00A0000–9 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. 
I Göteborg CBD var vakansen 10–1 1 procent och marknadshyrorna 
mellan 3 200–4 100 kr per kvm och år exklusive fastighetsskatte-
tillägg.
Butiker
Under 2023 påverkades försäljningen inom detaljhandeln av hög 
infl  ation, stigande räntor och urholkad köpkraft. Störst effekt märkte 
mellansegmentet medan aktörer inom lågpris- och lyxsegmenten 
i/uni00A0fl  era fall ökade försäljningen trots utmanande omvärldsfaktorer. 
Intresset var gott för att etablera nya butiker i bra gatuplanslägen 
i/uni00A0centrala Stockholm. Vakansnivåerna var fortsatt begränsade i 
dessa lägen och hyresutvecklingen var stabil. I Göteborg tecknades 
fl  era hyresavtal men marknaden för butiker var något mer avvak-
tande, särskilt utanför de bästa lägena.
Detaljhandeln är i förändring och de senaste årens förändrade 
marknadsförutsättningar har skapat ytterligare utmaningar. Flera 
detaljhandelsaktörer har lönsamhetsproblem, hänförligt till både 
svagare försäljning och ökade kostnader. E-handeln är en etablerad 
försäljningskanal för fl  era branscher. Under pandemin ökade 
 e-handelsförsäljningen kraftigt men under 2023 har försäljningen 
minskat. Stigande räntor har medfört att aktörer inom e-handeln fått 
fokusera på att uppnå lönsamhet istället för tillväxt. Distansarbete 
ett par dagar i veckan har påverkat besökstalen i främst citylägen 
i/uni00A0Stockholm och Göteborg. Vissa dagar har lägre kundfl  öden medan 
andra har ökade fl  öden, exempelvis lördagar. Sammantaget har året 
varit utmanande för detaljhandeln men den fysiska handeln har 
stärkt sin position som en viktig försäljnings- och marknadsförings-
kanal. Bedömningen är att de fastigheter som erbjuder konsumen-
terna attraktiva mötes- och handelsplatser med unika köpupplevelser 
  Storstockholm
  Storgöteborg
  Stockholm CBD
  Göteborg CBD
Mdkr
0
20
40
60
80
100
12 0
14 0
16 0
18 0
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
Mdkr
0
2
4
6
8
10
12
14
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
Källa: Nordanö Källa: Nordanö
T ransaktionsvolym i 
Storstockholm och Storgöteborg
T ransaktionsvolym i 
Stockholm CBD och Göteborg CBD
100 mdkr
T otalt i Sverige omsattes fastigheter till ett värde 
av drygt 100 mdkr. 
FASTIGHETSMARKNADEN
10 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 8 =====

Kontor 65%
  Butik och restaurang 20%
  Övrigt 15%
  Kontor 71%
  Butik och restaurang 25%
  Övrigt 4%
/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Antal fastigheter /two.tab/two.tab /two.tab/two.tab
Uthyrbar yta, kvm /two.tab/one.tab/zero.tab /nine.tab/zero.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/six.tab /one.tab/two.tab/eight.tab
 – varav kontor /one.tab/three.tab/five.tab /eight.tab/seven.tab/zero.tab/one.tab/three.tab/two.tab /nine.tab/one.tab/seven.tab
 – varav butik och restaurang /four.tab/two.tab /eight.tab/one.tab/five.tab/four.tab/two.tab /two.tab/zero.tab/one.tab
Årshyra, mnkr /one.tab /five.tab/one.tab/zero.tab/one.tab /three.tab/two.tab/nine.tab
Hyresvakansgrad, % /seven.tab,/zero.tab/three.tab,/three.tab
Ytvakansgrad, % /eight.tab,/three.tab/four.tab,/nine.tab
Antal uthyrbara garageplatser /six.tab/one.tab/nine.tab/six.tab/one.tab/nine.tab
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Nettoomsättning /one.tab /four.tab/zero.tab/four.tab,/one.tab/one.tab /two.tab/seven.tab/three.tab,/eight.tab
Underhåll -/one.tab/nine.tab,/zero.tab-/one.tab/two.tab,/seven.tab
Drift och administration -/one.tab/three.tab/eight.tab,/eight.tab-/one.tab/three.tab/zero.tab,/one.tab
Övriga kostnader -/one.tab/five.tab/five.tab,/six.tab-/one.tab/five.tab/two.tab,/two.tab
Summa kostnader -/three.tab/one.tab/three.tab,/four.tab-/two.tab/nine.tab/five.tab,/zero.tab
Bruttoresultat /one.tab /zero.tab/nine.tab/zero.tab,/seven.tab/nine.tab/seven.tab/eight.tab,/eight.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Nyuthyrning, kvm /one.tab/zero.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/five.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /seven.tab/zero.tab/one.tab/one.tab/six.tab
Omförhandlade avtal, kvm /two.tab/eight.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /two.tab/one.tab/two.tab/one.tab/six.tab/six.tab
Kontor Kvm
Danske Bank /one.tab/zero.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Advokatfi  rman Vinge /seven.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Finansinspektionen /seven.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
KG/one.tab/zero.tab /six.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
Cecil Coworking/one.tab) /three.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
Butik & Restaurang Kvm
Zara /two.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Eataly /two.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Alewalds /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Ströms /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Chanel /one.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
1) Helägt dotterbolag.
F astighetsbeståndet Största hyresgäster
F astighetsförvaltningens resultat 1) Nyuthyrning och omförhandling
Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
2029-20282027202620252024
Årshyra, mnkr
Löptid _AO_sthlmF örfallostruktur
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM
13 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Beståndets utveckling
Hufvudstaden erbjuder fl  era olika kontorskoncept; Eget kontor, 
REDO och Cecil Coworking. Dessa koncept kompletterar varandra 
och gör att Hufvudstaden kan möta hyresgästernas olika behov. 
Mest efterfrågat är Eget kontor, där hyresgästerna tecknar längre 
hyresavtal och lokalen kan anpassas efter hyresgästens behov. I 
Hufvudstadens nyckelfärdiga kontor REDO erbjuds fullt möblerade 
och utrustade lokaler med möjlighet till snabb infl  yttning och kortare 
avtalstider. Cecil Coworking är det mest fl  exibla konceptet och 
erbjuder fullt utrustade kontorsplatser och kontorsrum med hög 
servicenivå, frukost och lunchservering samt en unik design som 
har hämtat inspiration från framgångsrika boutiquehotell. 
Under året genomfördes omförhandlingar med fl  era kunder och 
hyresavtal tecknades med ett antal nya hyresgäster. En av de större 
omförhandlingarna var med kontorshyresgästen Danske Bank i 
fastigheten Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg. 
En annan större omförhandling genomfördes med kontorshyres-
gästen Entercard som utökade sina ytor i Orgelpipan 7 . I fastigheten 
genomfördes under året ett omfattande projekt där drygt 400 föns-
ter byttes ut och tekniska installationer uppdaterades för att minska 
energiförbrukningen. 
Några kontorshyresgäster som fl  yttade in i Eget kontor under 
året var Come On Stockholm, Keel Capital och Ramudden. 
I Bibliotekstan återinvigdes den brandhärjade fastigheten Vild-
mannen 7 , en fantastiskt fi  n fastighet med moderna kontorsytor 
bakom en 120 år gammal fasad. Cirio Advokatbyrå fl  yttade in vid 
halvårsskiftet och förhyr samtliga kontorsytor i fastigheten. Chanel 
Fragrance and Beauty Boutique, A.P.C. och ATP Atelier öppnade 
sina butiker i gatuplanet lagom till julhandeln. 
Utvecklingen av Bibliotekstan som Skandinaviens främsta desti-
nation för svenskt och internationellt mode inom premium- och lyx-
segmenten fortsatte. Detaljhandeln är i förändring men intresset för 
området är stort från både svenska och internationella varumärken. 
Starka varumärken som öppnade butiker i våra fastigheter var bland 
annat Stone Island på Norrmalmstorg och Aim´n på Kungsgatan.
 Rätt mix av verksamheter är en av våra strategier för att skapa 
attraktiva och levande marknadsplatser. Dessutom bidrar det till en 
utökad service för kontorshyresgästerna. 
Kunder
Våra kontorshyresgäster i Stockholm består av företag med behov 
av lokaler med centralt läge och av hög kvalitet. De dominerande 
verksamheterna är bank och finans, advokatbyråer samt konsulter 
inom rekrytering, IT, management och medier. Kontorskunder som 
varit hyresgäster under lång tid är bland andra Brummer & Partners, 
Danske Bank, Entercard, Exportkreditnämnden, Finans inspektionen, 
KG 10, Öhman samt advokatbyråerna Alrutz, Vinge och White & 
Case. T otalt har affärsområdet 339 kunder (354). De tio största 
kunderna hyr cirka 5 1 000 kvm (5 1 000), med en total årshyra på 
410 mnkr (353). 
Butikshyresgästerna är både svenska och internationella företag 
med höga krav på både butiksutformning och läge. Hyresgästerna 
representerar ofta välkända varumärken som endast fi  nns på ett 
fåtal väl utvalda platser. Butikshyresgästerna i Bibliotekstan består 
av skandinaviska varumärken med hög modegrad som Axel Arigato, 
By Marlene Birger, Byredo, Filippa K, Gant, Our Legacy, Rodebjer 
och T otême kombinerat med större internationella modeföretag 
som Cartier, Céline, Chanel, Maje, Michael Kors, Prada, Ralph 
 Lauren, Sandro och Zara. Längs Kungsgatan är fl  era av de största 
hyresgästerna inom sport och fritid, såsom Alewalds, Haglöfs, 
Naturkompaniet och Stadium. Andra stora hyresgäster är Cervera, 
T elenor, T elia och Ströms.
Inom affärsområdet finns även några av Stockholms främsta 
 restauranger och caféer som Eataly, Misshumasshu, Pas D’Art, 
 Prinsen, Sempre och Vau De Ville. Restaurangerna skapar 
 mötesplatser, bidrar till en levande stadsbild och ökar områdets 
 attraktivitet.
Varumärken inom affärsområdet 
BIBLIOTEKST AN – Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls-
gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med 
högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.
BIRGER JARLSPASSAGEN  – Den historiska passagen, belägen 
mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, är en välkänd mötes-
plats som erbjuder spännande restaurangkoncept. 
CECIL COWORKING  – Anläggningen i Bibliotekstan erbjuder 
medlemmar förstklassig service och fl  exibla kontorsarbetsplatser 
för utveckling och nätverkande.
NORRMALMSTORG 1 – Byggnaden är en unik profilfastighet och 
en kommersiell knutpunkt i Stockholm city. 
Erbjudanden som möter kundernas behov
Affärsområde Stockholm är uppdelat i områdena Norrmalmstorg, Kungsgatan och Väst, bestående 
av/uni00A022/uni00A0kontors- och butiksfastigheter. Norrmalmstorg omfattar fastigheter i Bibliotekstan. Kungsgatan 
 omfattar fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Väst består 
av/uni00A0fastigheter belägna på Drottninggatan och Klarabergsgatan, i Gamla Stan samt vid Kungsträdgården. 
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM
12 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 9 =====

AB Nordiska Kompaniet
NK:s vision är att vara ett varuhus i världsklass. NK har en unik posi-
tion i Skandinavien som det ledande premium- och lyxvaruhuset 
inom mode, skönhet och livsstil med en förstklassig service. Varu-
husen är en handels- och mötesplats där det kommersiella och det 
kulturella möts för att skapa minnesvärda upplevelser. Under året 
genomfördes både vår- och höstmodevisningar, NK-Galan, fl  era 
kundkvällar och en mängd andra aktiviteter för NK:s nyckel kunder. 
Den viktigaste händelsen i varuhusen är julen som startar med 
avtäckning av julskyltningen och tomtens öppnande av varu husen 
under skyltsöndagen. 
Varumärket NK
NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken 
bland svenska och internationella konsumenter. Att arbeta långsik-
tigt med att vårda och bygga upp varumärket är grunden till NK:s 
förmåga att främja handeln i varuhusen och därmed generera 
ökade hyresintäkter och högre fastighetsvärden. NK-fastigheterna 
samt varumärket NK ägs av det helägda dotterbolaget AB Nordiska 
Kompaniet.
Varuhusens utveckling
Under året har ett fl  ertal nya avdelningar och varumärken tillkommit, 
däribland Axel Arigato dam, Caia Cosmetics, Levi´s dam, Loewe och 
Zadig & Voltaire. I Göteborg tillkom multibrandavdelningen NK 
 Sophisticated och i Stockholm byggdes NK Man om och fi  ck större 
yta. Restaurangutbudet i Stockholm stärktes med Chipirón, en 
tapasbar på damplanet. NK Stage är ett koncept där NK erbjuder 
en yta på damplanet i Stockholm till varumärken för att under kor-
tare perioder visa upp och sälja produkter. T otalt visades cirka 20 
kurerade varumärken och upplevelser inom mode, skönhet och livs-
stil under året. Omsättningen i varuhusen utvecklades positivt och 
översteg 2022 års nivå. 
Under året lanserades nya NK Nyckeln, NK:s lojalitetsprogram, 
med utökade erbjudanden och en teknisk plattform som möjliggör 
mer relevant kommunikation till NK:s medlemmar.
Kunder
Affärsområdets tio största hyresgäster hyr cirka 28 000 kvm 
(30 000) varav det egna dotterbolaget NK Retail hyr cirka 1 1 300 
kvm butiksyta (1 1 700). Tillsammans representerar de en årshyra på 
229 mnkr (260). 
Sammanlagt har affärsområdet 107 hyresgäster (106), både 
svenska och internationella, som etablerat sig på Skandinaviens 
ledande handelsplats inom premium- och lyxsegmenten. 
Affärsområdet innehåller även sammanlagt 17 000 kvm 
moderna och fl  exibla kontor vilket motsvarar 18 procent av totala 
uthyrningsbara ytan. Sammanlagt fi  nns 15 kontorshyresgäster 
varav de tre största är AG Advokat, Deloitte och Starbreeze. 
Unika varumärken stärker NK-varuhusen
Affärsområde NK omfattar NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg samt fastigheten Hästskon 10 i 
Stockholm. Förutom varuhusen omfattar affärsområde NK även moderna och flexibla kontorslokaler 
i/uni00A0NK-fastigheterna. 
  NK Göteborg   NK Stockholm   NK T otalt
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014
Mdkr
F örsäljning NK-varuhusen
Stockholm /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Uthyrbar varuhusyta, kvm /two.tab/five.tab /zero.tab/five.tab/zero.tab/two.tab/five.tab /two.tab/one.tab/nine.tab
Uthyrbar lageryta, kvm /nine.tab /two.tab/six.tab/nine.tab/nine.tab /two.tab/three.tab/seven.tab
Totalt /three.tab/four.tab /three.tab/one.tab/nine.tab/three.tab/four.tab /four.tab/five.tab/six.tab
Antal avdelningar /nine.tab/six.tab /nine.tab/four.tab
Antal restauranger /one.tab/three.tab /one.tab/one.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /two.tab /one.tab/four.tab/five.tab/two.tab /zero.tab/six.tab/seven.tab
Göteborg /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Uthyrbar varuhusyta, kvm /one.tab/zero.tab /five.tab/eight.tab/nine.tab/one.tab/zero.tab /five.tab/six.tab/two.tab
Uthyrbar lageryta, kvm /nine.tab/eight.tab/three.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/nine.tab
Totalt /one.tab/one.tab /five.tab/seven.tab/two.tab/one.tab/one.tab /five.tab/seven.tab/one.tab
Antal avdelningar /four.tab/eight.tab /four.tab/four.tab
Antal restauranger /three.tab /three.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /five.tab/four.tab/four.tab/five.tab/one.tab/four.tab
NK-varuhusen
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE NK
15 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Vi erbjuder attraktiva lokaler och Vi erbjuder attraktiva lokaler och 
anpassade kontorslösningar som Eget anpassade kontorslösningar som Eget 
kontor, nyckelfärdiga kontor REDO kontor, nyckelfärdiga kontor REDO 
eller Cecil Coworking, allt för att eller Cecil Coworking, allt för att 
möta kundernas olika behov.möta kundernas olika behov.
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 10 =====

NK erbjuder unika och exklusiva shopping-NK erbjuder unika och exklusiva shopping-
upplevelser. Under hösten lanserades upplevelser. Under hösten lanserades 
 hudvårds- och makeupvarumärket Charlotte  hudvårds- och makeupvarumärket Charlotte 
Tilbury Beauty på NK Stockholm och på nk.se.Tilbury Beauty på NK Stockholm och på nk.se.
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Antal fastigheter /three.tab /three.tab
Uthyrbar yta, kvm /nine.tab/one.tab /two.tab/eight.tab/one.tab/nine.tab/one.tab /four.tab/four.tab/seven.tab
 /endash.cap varav kontor /one.tab/six.tab /eight.tab/six.tab/four.tab/one.tab/six.tab /eight.tab/nine.tab/four.tab
 – varav butik och restaurang /three.tab/six.tab /four.tab/eight.tab/zero.tab/three.tab/six.tab /six.tab/two.tab/two.tab
Årshyra, mnkr /four.tab/nine.tab/two.tab/five.tab/one.tab/eight.tab
Hyresvakansgrad, % /four.tab,/five.tab /seven.tab,/zero.tab
Ytvakansgrad, % /five.tab,/five.tab /seven.tab,/two.tab
Antal uthyrbara garageplatser /six.tab/six.tab/five.tab/six.tab/six.tab/five.tab
F astighetsbeståndet
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Nettoomsättning /four.tab/eight.tab/four.tab,/zero.tab/four.tab/seven.tab/seven.tab,/three.tab
Underhåll -/two.tab/two.tab,/two.tab-/one.tab/three.tab,/three.tab
Drift och administration -/one.tab/eight.tab/zero.tab,/two.tab-/one.tab/six.tab/zero.tab,/six.tab
Övriga kostnader -/five.tab/zero.tab,/seven.tab-/four.tab/three.tab,/six.tab
Summa kostnader -/two.tab/five.tab/three.tab,/one.tab-/two.tab/one.tab/seven.tab,/five.tab
Bruttoresultat /two.tab/three.tab/zero.tab,/nine.tab/two.tab/five.tab/nine.tab,/eight.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
F astighetsförvaltningens resultat 1)
Kontor Kvm
Starbreeze /two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
AG Advokat /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Deloitte /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Foyen Advokatfi  rma /one.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
Hästen /two.tab/one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Butik & Restaurang Kvm
NK Retail/one.tab) /one.tab/one.tab /three.tab /zero.tab /zero.tab
Calceos /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
North Retail Sport /one.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Cervera /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Harjak & Månsson /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
1) Helägt dotterbolag.
Största hyresgäster
F örfallostruktur
0
20
40
60
80
100
120
14 0
2029-20282027202620252024
Årshyra, mnkr
Löptid _AO_NK
/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Nyuthyrning, kvm /three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /two.tab/one.tab /three.tab/four.tab
Omförhandlade avtal, kvm /one.tab /one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /nine.tab/two.tab /nine.tab/three.tab
Nyuthyrning och omförhandling
  Kontor 18%
  Butik och restaurang 40%
  Övrigt 18%
  Parkering 24%
Uthyrbar yta per användning
  Kontor 23%
  Butik och restaurang 63%
  Övrigt 7%
  Parkering 7%
Årshyra per användning
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE NK
16 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 11 =====

/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Antal fastigheter /four.tab /four.tab
Uthyrbar yta, kvm /eight.tab/eight.tab /six.tab/five.tab/seven.tab/eight.tab/eight.tab /nine.tab/eight.tab/seven.tab
 – varav kontor /four.tab/nine.tab /one.tab/nine.tab/five.tab/five.tab/zero.tab /four.tab/two.tab/eight.tab
 – varav butik och restaurang /three.tab/one.tab /two.tab/three.tab/seven.tab/three.tab/one.tab /six.tab/zero.tab/four.tab
Årshyra, mnkr /three.tab/seven.tab/nine.tab/three.tab/six.tab/seven.tab
Hyresvakansgrad, % /two.tab/one.tab,/eight.tab/two.tab/zero.tab,/five.tab
Ytvakansgrad, % /three.tab/one.tab,/four.tab/three.tab/zero.tab,/zero.tab
Antal uthyrbara garageplatser /five.tab/one.tab /five.tab/one.tab
Kontor Kvm
Alektum Group /six.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Folksam /three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Advokatfi  rman Vinge /three.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Iver /two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Grant Thornton /two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Butik & Restaurang Kvm
H&M /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Lidl /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Stadium Outlet /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Kappahl /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Lager /one.tab/five.tab/seven.tab /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Nyuthyrning, kvm /three.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/seven.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /one.tab/five.tab /two.tab/seven.tab
Omförhandlade avtal, kvm /six.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/zero.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /three.tab/zero.tab /five.tab/one.tab
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Nettoomsättning /three.tab/two.tab/seven.tab,/nine.tab/three.tab/zero.tab/three.tab,/six.tab
Underhåll -/five.tab,/two.tab -/six.tab,/one.tab
Drift och administration -/six.tab/four.tab,/one.tab-/six.tab/four.tab,/three.tab
Övriga kostnader -/three.tab/seven.tab,/nine.tab-/three.tab/seven.tab,/one.tab
Summa kostnader -/one.tab/zero.tab/seven.tab,/two.tab-/one.tab/zero.tab/seven.tab,/five.tab
Bruttoresultat /two.tab/two.tab/zero.tab,/seven.tab/one.tab/nine.tab/six.tab,/one.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2029-20282027202620252024
Årshyra, mnkr
Löptid _AO_Gbg
  Kontor 55%
  Butik och restaurang 35%
  Övrigt 10%
  Kontor 49%
  Butik och restaurang 47%
  Övrigt 4%
F astighetsbeståndet
F astighetsförvaltningens resultat 1)
Största hyresgäster
Nyuthyrning och omförhandling
F örfallostruktur Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG
19 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Beståndets utveckling
I Göteborg pågår det omfattande utvecklingsprojektet Johanna i 
kvarteret Inom Vallgraven 12. Projektet pågår under fl  era år och 
bedöms färdigställas runt årsskiftet 2025/2026. Under året har 
påbyggnadsstommen i del av kvarteret nått full byggnadshöjd. 
Påbyggnaden erbjuder en fantastisk utsikt över hela Göteborg. I 
nybyggnadsdelen har rivnings- och spontningsarbeten färdigsställts 
och del av bottenplattan har gjutits. När Kvarteret Johanna står klart 
kommer Göteborgs citykärna stärkas med en ny levande mötes-
plats innehållande kontor och butiker.
I Nordstan genomfördes under 2023 lokalanpassningar för de 
nya hyresgästerna Medartuum och Revelopment som tillträdde sina 
nya lokaler i Fyran respektive Femman i mitten av året. Alektum 
Group är Hufvudstadens största hyresgäst i Göteborg och tillträdde 
ytterligare ytor i Femman under januari. I samband med utökningen 
genomfördes en anpassning av lokalerna.
Under 2023 invigdes första etappen av Hufvudstadens största 
solcellsanläggning på Femmans tak. Initialt har cirka 500 kvm 
 solceller, av totalt planerade 1 300 kvm, tagits i drift vilket kommer 
ge ett efterfrågat tillskott av egenproducerad energi.
Hufvudstaden är en av de största delägarna i Nordstans Samfäl-
lighetsförening som äger och förvaltar Nordstans parkeringshus 
med tillhörande butiker samt torg och gågator. Nordstan är ett av 
Sveriges största och mest välbesökta affärscentrum med ett rikt 
utbud av butiker, restauranger och parkering samt moderna kontor i 
Göteborgs bästa läge. Nordstan kommer få en direktanslutning till 
Västlänken via en planerad tillbyggnad och anpassning i den norra 
delen av köpcentret. Under året har planering och projektering 
pågått av hela entréplanet för de nya fl  öden av människor som 
 kommer tillkomma. Trafi  kverket bedömer att västlänkstrafi  ken vid 
Centralen och Nordstan kommer att vara i drift 2026/2027 .
Gallerian Femman som ligger i Nordstan består av cirka 16 000 
kvm detaljhandelsytor fördelade på tre plan. Under året har fl  era 
nyetableringar skett. Bland annat har köks- och inredningsbutiken 
Cervera öppnat på entréplanet där även skobutiken Deichmann och 
smyckeskonceptet Pandora nyetablerat sig. I december öppnade 
underklädesvarumärket Intimissimi och barnkonceptet Newbie sina 
fl  aggskeppsbutiker i Göteborg.
Under 2023 hade Femman över 12 miljoner besökare, en  uppgång 
med cirka 13 procent jämfört med 2022. 
Omsättningen för detaljhandeln i Nordstan som helhet var när-
mare 4,2 mdkr varav Femman omsatte över 900 mnkr och Fyran 
omsatte drygt 340 mnkr.
Kunder
Kunderna i Göteborg verkar både lokalt, nationellt och internatio-
nellt. Affärsområdets kontorskunder uppskattar centralt belägna 
lokaler av hög kvalitet med närhet till Centralstationen, parkerings-
hus, butiker, restauranger och service. De dominerande branscherna 
är advokat- och revisionsbyråer samt fi  nans- och konsultföretag. 
Butikskunderna uppskattar attraktiva marknads- och handels-
platser i centrala lägen. 
Detaljhandeln är under förändring vilket ställer allt högre krav 
både på fastighetsägare och butiksentreprenörer. Unika och starka 
marknadsplatser som Femman, Nordstan och Fredstan bedöms 
framöver vara fortsatt attraktiva. T otalt finns 1 12 kunder (1 13) inom 
affärsområdet. De tio största kunderna hyr cirka 26 000 kvm 
(27 000) med en total årshyra på 124 mnkr (1 19).
Varumärken inom affärsområdet
FEMMAN  – Gallerian Femman är en av Göteborgs främsta mark-
nadsplatser för shopping, mat och möten, men erbjuder också cen-
trala kontor av hög kvalitet.
FREDSTAN – Fredstan är ett levande och attraktivt stadsområde 
som består av kvarteren runt Fredsgatan, mellan Brunnsparken och 
Trädgårdsföreningen. 
KVARTERET JOHANNA  – Hufvudstadens största utvecklingspro-
jekt omfattande cirka 32 000 kvm om- och nybyggda kommersiella 
lokaler. En dynamisk destination och mötesplats mitt i Göteborgs 
absoluta citykärna.
NORDSTAN – Nordstan är ett av Sveriges största köpcentrum 
sett/uni00A0till antal besökare. Hufvudstaden är en av de största 
ägarna i Nordstans Samfällighetsförening med en andel om 
cirka 40 procent. 
Kvarteret Johanna växer fram
Fastigheterna finns i Göteborgs mest centrala affärsdistrikt uppdelade på två områden, Fredstan och 
Nordstan. Fastighetsbeståndet i Fredstan omfattar kvarteren Inom Vallgraven 12 och Inom Vallgraven 
3:2. Fastigheten i Nordstan består av två enheter, Fyran mot Östra Hamngatan och Femman mot 
 Centralstationen.
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG
18 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 12 =====

NK Retail AB 
NK Retail, dotterbolag till AB Nordiska Kompaniet, bedriver 
detaljhandelsverksamhet inom segmenten mode, accessoarer, 
juveler och skönhet på sammanlagt 33 avdelningar i NK Stockholm 
och NK Göteborg. En stor del av sortimentet fi  nns även represente-
rat på NK e-handel, som utgör ett tillväxtområde. 
Varumärkesportföljen består av noggrant utvalda internationella 
och svenska premium- och lyxvarumärken. Kunderbjudandet omfat-
tar cirka 600 kända varumärken däribland Byredo, Caia Cosmetics, 
Cartier, Chanel, Charlotte Tilbury, Dior, Max Mara, Moncler, Omega, 
T om Ford och Zegna. Med engagemang, förstklassig service och 
inspirerande multibrandkoncept ska NK Retail vara ett självklart val 
vid köp av premium- och lyxvarumärken i varuhusen och via e-han-
del. I verksamheten arbetar 454 medarbetare, motsvarande 295 
heltidstjänster.
Samarbetet mellan AB Nordiska Kompaniet och NK Retail har 
lett till positiva synergier inom fl  era områden. Det handlar bland 
annat om lansering av NK Retails avdelningar på NK e-handel, 
gemensam planering av marknadsföringsaktiviteter, varu-
märkesomfl  yttningar och aktivering av ytor under kortare perioder, 
så kallade pop-ups. 
Att AB Nordiska Kompaniet bedriver del av retailverksamheten 
på NK i ett eget dotterbolag har lett till en snabbare förnyelse i 
båda/uni00A0varuhusen och utvecklingen av NK e-handel. Under året har 
NK Man i Stockholm byggts om och i det nya konceptet har lyxvaru-
märken såsom Brunello Cucinelli, Kiton och T om Ford lyfts fram. 
Multibrandavdelningarna NK Details och NK Sophisticated har 
öppnat på damplanet i Göteborg. Flera  pop-ups öppnade under 
året, bland annat för varumärkena Bally och Byredo. NK Retails 
största avdelningar är NK Beauty, NK Fine Jewellery & Watches 
och NK Man. Dessa avdelningar utgör ungefär hälften av den totala 
omsättningen och har visat på en positiv utveckling under 2023. 
NK/uni00A0Retails sortiment återfi  nns på NK e-handel med cirka 15 000 
produkter. 
Unika koncept, hög kvalitet och kundfokus
  Mode 49%
  Skönhet 39%
  Smycken och klockor 12%
F örsäljning
NK Stockholm /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Försäljningsyta, kvm /six.tab /nine.tab/zero.tab/nine.tab/seven.tab /four.tab/four.tab/eight.tab
Antal avdelningar /one.tab/six.tab /two.tab/two.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /seven.tab/three.tab/five.tab/seven.tab/zero.tab/two.tab
NK Göteborg /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab
Försäljningsyta, kvm /four.tab /three.tab/six.tab/nine.tab/four.tab /two.tab/five.tab/nine.tab
Antal avdelningar /one.tab/seven.tab/one.tab/five.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /two.tab/two.tab/four.tab/two.tab/two.tab/zero.tab
Totalt Totalt
Antal anställda /four.tab/five.tab/four.tab/four.tab/three.tab/zero.tab
NK Retail
NK Retail driver och utvecklar avdelningar och sortiment på sammanlagt 11 300 kvm fördelat på NK 
Stockholm och NK Göteborg. Verksamheten utgör cirka 20 procent av det totala antalet avdelningar. 
Sortimentet, främst inom mode, skönhet, accessoarer och juveler, /f_i  nns även representerat på NK e-handel.
ÖVRIGA SEGMENT – NK RETAIL
21 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Utvecklingen av Kvarteret Johanna Utvecklingen av Kvarteret Johanna 
i F redstan kommer att ge nya i F redstan kommer att ge nya 
 möjligheter i, på och mellan husen.  möjligheter i, på och mellan husen. 
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 13 =====

Cecil Coworking erbjuder arbetsplatser Cecil Coworking erbjuder arbetsplatser 
i en unik miljö med attraktivt läge och i en unik miljö med attraktivt läge och 
förstklassig service.förstklassig service.
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Service i centrum
NK e-handel
S
atsningen på NK e-handel, nk.se samt övrig  digital utveckling 
har fortsatt. Fokus under året har varit att ansluta ytterligare 
avdelningar till e-handeln samt att integrera den uppdaterade 
NK Nyckeln, NK:s lojalitetsprogram, som med ny teknisk plattform 
möjliggör mer relevant kommunikation till NK:s medlemmar. Lanse-
ring av nya avdelningar på nk.se sker kontinuerligt och under året 
anslöt ytterligare 8 avdelningar. Syftet med NK e-handel och nk.se är 
att NK ska vara digitalt närvarande hos våra kunder samt inspirera till 
shopping online och i varuhusen. Besöken på nk.se har sedan e-han-
deln lanserades ökat med cirka 300 procent. Utbudet på nk.se ska i 
stort spegla NK/uni00A0Stockholms sortiment men också vara en digital 
kanal för  inspiration, information och service. 
Cecil Coworking
I 
Bibliotekstan i Stockholm driver Hufvudstaden Cecil Coworking. 
Anläggningen är cirka 3 200 kvm stor och har plats för cirka 
300 medlemmar. Cecil Coworking öppnade 2021 och erbjuder 
olika alternativ för medlemmar, såsom egna kontor i varierande 
 storlekar, egen skrivbordsplats eller loungeplats. Anläggningen har 
en unik miljö som är inspirerad av boutiquehotell runt om i världen. 
På/uni00A0Cecil erbjuds stora möjligheter till att nätverka i gemensamma 
utrymmen samlat kring den vackra ljusgården som utgör hjärtat av 
anläggningen.
Under 2023 har beläggningen på Cecil i genomsnitt legat runt 95 
procent och cirka 85 bolag inom fl  ertalet branscher har sin hemvist 
på Cecil. 
Hos Cecil står personlig service i fokus och förutom receptions-
service och medlemsevent erbjuds varje vardag både frukost och 
lunch, tillagade av Cecils egen kock. Här fi  nns också en fullt utrustad 
konferensanläggning med inspirerande design, för både medlemmar 
och externa kunder. Förutom den professionella och personliga 
 servicen, är det anläggningens centrala läge, fokus på design och 
inredning samt framför allt medlemmarna som skapar den unika 
atmosfären. Cecil är en plats där nya idéer föds och nätverk fl  ätas 
samman. Här bygger vi tillsammans en kultur där människor och 
företag trivs, växer och når sin fulla potential.
Parkaden
D
et helägda dotterbolaget Parkaden AB bedriver parke-
ringsverksamhet i två av Hufvudstadens fastigheter i 
Stockholm. NK Parkering i Hästskon 10 erbjuder 665 
platser. I Continentalgaraget i fastigheten Orgelpipan 7 , som tillhör 
affärsområde Stockholm, erbjuds 435 platser.
Antalet elbilar fortsätter att öka vilket leder till ett större behov 
av/uni00A0laddning i samband med parkering. För att möta efterfrågan 
har/uni00A0Parkaden under fl  era år successivt utökat antalet laddplatser. 
Hälften av parkeringsplatserna i NK Parkering är för närvarande 
utrustade med laddplatser. NK Parkering är ett av de parkeringshus 
i Stockholm city som erbjuder fl  est laddplatser. 
Under året investerade Parkaden AB i ett nytt bomsystem i 
 Continentalgaraget för smidiga passager. Intäkterna från korttids- 
och abonnemangskunder ökade under 2023, vilket påverkade 
 nettoomsättningen positivt för Parkaden AB.
ÖVRIGA SEGMENT – ÖVRIG VERKSAMHET
22 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 14 =====

har planering och projektering påbörjats för anpassning och upp-
gradering av kontorsytorna. Stort fokus i ombyggnationen är på 
återbruk av material samt förbättrad teknik för att minska energi-
användningen i huset. Projektet planeras vara färdigställt i slutet 
av 2025.
Kungsgatan och Klarabergsgatan, Stockholm
I fastigheten Hästhuvudet 13, vid korsningen Sveavägen och 
Kungsgatan i Stockholm, pågick under året en större ombyggnation 
av cirka 3 100 kvm kontorslokaler. I projektet uppgraderades tek-
niska installationer för att minska energianvändningen och förbättra 
inomhusklimatet. Våningsplanen får rationellare planlösning och 
den uthyrningsbara ytan kommer öka något. Infl  yttning sker suc-
cessivt från 2024. 
Två omfattande projekt pågick i fastigheten Orgelpipan 7 . På 
kontorsvåningarna byttes samtliga fönster för att förbättra energi-
prestandan och öka ljusinsläppet i lokalerna. Arbetet genomfördes 
med stor hänsyn till de antikvariska aspekterna och efter färdigstäl-
landet har kontorens attraktivitet ökat. I/uni00A0samband med en större 
omförhandling i huset, där även hyresgästen utökade den förhyrda 
ytan, genomfördes en lokalanpassning och uppdatering av tekniken 
för inomhusklimatet, vilket kommer bidra till vårt arbete med energi-
besparingar.  
Lokalanpassningar 
En stor del av fastigheternas utveckling sker i samband med 
anpassning av lokaler för befi  ntliga och nya hyresgäster. När en 
lokal blir vakant görs en utvärdering för att bedöma vilka renove-
rings- och utvecklingsbehov som fi  nns. Utvärderingen sker tillsam-
mans med drift- och förvaltningsorganisationen. Flexibla lösningar 
krävs för att kunna möta varierande krav på planlösningar. Ökad 
fl  exibilitet och målsättningen att minska energiförbrukningen ställer 
högre krav på ventilations- och kyltekniken i lokalerna. Äldre instal-
lationer behöver ofta bytas ut mot nyare teknik eller kompletteras 
med teknik för behovsanpassad drift för att få ett optimalt inomhus-
klimat.
Hufvudstaden äger många fastigheter i anslutning till varandra 
 vilket skapar stor fl  exibilitet då det underlättar integrering av 
 lokaler/uni00A0med angränsande ytor. Vid alla ombyggnationer läggs 
stor/uni00A0vikt vid att bevara byggnadens särart och arkitektoniska värde. 
Hufvudstaden tar ansvar för att bygga och utveckla på ett hållbart, 
långsiktigt och miljöanpassat sätt för att möta dagens och morgon-
dagens krav.
Under året pågick ett 70-tal lokalanpassningar om totalt cirka 
38/uni00A0000 kvm. Anpassningarna gjordes både för befi  ntliga och nya 
hyresgäster.
I Stockholm genomfördes lokalanpassningar till fl  era hyresgäster 
exempelvis Flood Herslow i Rännilen 18, Keel Capital i Oxhuvudet 
18 och Transitio i Grönlandet Södra 1 1. 
I Göteborg genomfördes lokalanpassningar till fl  era hyresgäster 
exempelvis Medartuum i Fyran och Revelopment i Femman.
I NK-fastigheterna genomfördes lokalanpassningar till fl  era 
 kontors- och butikshyresgäster exempelvis Andra AP Fonden och 
Mulberry i NK Göteborg samt UBS och Calceos i NK Stockholm.  
Stad Fastighet  Status Lokalslag
Projektyta 
(kvm)
Varav
tillskapad yta 
(kvm)
Bedömd 
investering /one.tab)
(mnkr)
Bedömt  
färdigställande 
(år)
Stockholm Vildmannen /seven.tab Färdigställd Kontor, butik & bostäder /four.tab /seven.tab/five.tab/zero.tab/four.tab /seven.tab/five.tab/zero.tab/eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Stockholm Hästhuvudet /one.tab/three.tabPågående Kontor /three.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab– /one.tab/three.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Stockholm Packarhuset /four.tab Projektering Kontor /nine.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab– /one.tab/six.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab
Stockholm Orgelpipan /seven.tab Detaljplanearbete Kontor – – – –
Göteborg Kv Inom Vallgraven /one.tab/two.tabPågående Kontor, butik & restaurang /three.tab/one.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /six.tab /zero.tab /zero.tab/two.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab//two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab
Göteborg NK Göteborg Detaljplanearbete Kontor, butik & restaurang – – – –
1)  Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och fi  nansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering. För Vildmannen 7 inkluderar investeringen extraordinära 
 kostnader som följer av branden 2017 .
Större pågående och planerade projekt i slutet av året
UTVECKLING AV FASTIGHETER
25 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Affärsutveckling
Avdelningen Affärsutveckling identifi  erar, utvecklar och driver kom-
mersiella och digitala projekt för kontor och butik. Hufvudstadens 
utvecklingsarbete påverkas av samhällets snabba förändringar som 
innebär ändrade beteenden, behov och förväntningar. Syftet är att 
höja bolagets förmåga att löpande utveckla och anpassa arbetssätt, 
verksamheter och processer. 
Förändrings- och utvecklingsprojekt genomförs med fokus på att 
möta förändringar i samhället och våra hyresgästers behov. Under 
åren har projekt drivits för att bemöta den strukturomvandling som 
sker inom detaljhandeln och till viss del kontorsmarknaden. Änd-
rade köpbeteenden, användning av kontor samt hållbarhet är fakto-
rer som är centrala i vårt utvecklingsarbete. Ett exempel är utveck-
lingen av NK:s kunderbjudande i både varuhusens fysiska miljö och 
inom den digitala närvaron på nk.se. 
I Nordstan har ett utvecklingsprojekt startats för att möta den nya 
uppgången från Västlänken. Där skapar vi tillsammans med övriga 
fastighetsägare i Nordstans samfällighetsförening en ny entré och 
mötesplats med ett attraktivt erbjudande till pendlarna men även för 
den befi  ntliga kunden i Nordstan. Projektet omfattar cirka 8 700 
kvm varav cirka 700 kvm avser en tillbyggnad. 
Föregående års strategiarbete inom digitalisering har implemen-
terats för att utveckla och anpassa våra verksamheter till våra kun-
ders och medarbetares behov. Syftet är att stötta verksamhetens 
övergripande strategier för att bidra till att nå våra verksamhetsmål. 
Fastighetsutveckling
Hufvudstadens fastigheter utvecklas löpande i en process som 
utgår från hållbarhet och långsiktighet. Vårt mål är att ha bran-
schens mest välutvecklade fastighetsbestånd. Ombyggnads- och 
utvecklingsprojekt drivs av avdelningen Fastighetsutveckling. Verk-
samheten utgörs av underhållsprojekt och lokalanpassningar samt 
av större utvecklingsprojekt av befi  ntliga och nya byggrätter. Ledord 
för allt arbete är vårt syfte, Tillsammans för morgondagens stad 
sedan 1915. Projekten drivs i samarbete med olika avdelningar inom 
bolaget samt med våra kunder, leverantörer och samarbetspartners. 
Arbetet med digitalisering av fastigheterna fördjupades under 
året med ytterligare breddning av samarbetet med branschkollegor. 
Energifrågor fortsatte att vara ett  viktigt fokusområde, så även inom 
digitaliseringen. 
Bolagets hållbarhetsplan med ledorden minimera, framtidssäkra 
och samarbeta utgör en av grunderna när fastigheterna utvecklas. 
Genom aktiva samarbeten mellan interna och externa parter mini-
merar vi energianvändning, rivning och materialanvändning. Vi fram-
tidssäkrar fastigheterna genom att bygga effektiva lösningar som 
kan användas över lång tid samt förbereda för klimatförändringar. 
En av de viktigaste åtgärderna för att minimera den totala miljöbe-
lastningen är att vi bygger med långsiktiga lösningar och materialval 
som består över tid oavsett hyresgäst. En viktig del i hållbarhets-
arbetet är de material vi väljer att bygga in i våra hus och under året 
testades och utvärderades fl  era alternativa material med lägre miljö-
belastning. 
För att kunna efterleva de högt ställda kraven på kvalitet, fl  exibili-
tet och långsiktighet har Hufvudstaden egna projektledare genom 
alla led i genomförandet av projekt. Projektledarna hanterar dagli-
gen frågor rörande projektstyrning, samordning med hyresgäst och 
arbetsmiljö. 
Under de senaste fem åren har Hufvudstaden i genomsnitt 
investerat cirka 940 mnkr per år i projekt. För 2023 uppgick inves-
teringarna till cirka 1 270 mnkr (980). Större utvecklings projekt 
stod för cirka 70 procent, lokalanpassningar för cirka 20 procent 
och underhållsprojekt för närmare 10 procent.
Pågående större projekt
Projektet Johanna, Göteborg 
I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg fortsatte det omfattande 
utvecklingsprojektet Johanna under året. Produktionen i projektet 
är indelad i tre huvuddelar, påbyggnads-, nybyggnads- samt 
ombyggnadsdel. För påbyggnadsdelen genomfördes förstärknings-
arbeten i befi  ntlig byggnad och i slutet av året nådde påbyggnads-
stommen full byggnadshöjd. Nybyggnadsdelen innefattade 
 slutskede av rivning och miljösanering. Schaktning till grundlägg-
ningsdjup avslutades och gjutning av ny bottenplatta påbörjades. 
Den utökade byggrätten om cirka 15 000 kvm bruttoarea skapar 
en/uni00A0ny helhet för kvarteret där den nya sammanlagda byggrätten 
kan/uni00A0bli uppemot 45 000 kvm bruttoarea. T otalt beräknas  projektet 
resultera i att den uthyrningsbara ytan ökar med cirka 1 1/uni00A0600 kvm. 
Utveckling sker i nära samarbete med Göteborgs stad och från 
 färdigställandet runt årsskiftet 2025/2026 kommer  Göteborgs 
citykärna tillföras en levande mötesplats med kontor och/uni00A0handel. 
NK Göteborg
För NK Göteborg pågår arbete med att ta fram en ny detaljplan 
avseende på- och ombyggnad. Under året var arbetet främst inriktat 
på utredningar och förberedelser inför kommande samråd. 
Bibliotekstan, Stockholm
I Vildmannen 7 färdigställdes återuppbyggnaden efter den omfat-
tande branden 2017 . Under sommaren fl  yttade hyresgästen Cirio 
Advokatbyrå in i fastighetens samtliga kontorsytor. I slutet av året 
färdigställdes tre butikslokaler för varumärkena Chanel Fragrance 
and Beauty Boutique, A.P.C. och ATP Atelier. Återstående två 
butikslokaler är uthyrda och infl  yttning sker under 2024. Fastighe-
ten är helt unik med en fl  exibel och modern byggnad. Den bevarade 
sandstensfasaden från 1800-talet tillför stora kulturhistoriska vär-
den till Bibliotekstan. 
Under året omförhandlades hyresavtalet med Danske Bank i 
Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg. Tillsammans med hyresgästen 
Tillsammans utvecklar vi morgondagens stad
Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla befintliga fastigheter genom att öka den uthyrningsbara 
ytan, öka flexibiliteten i användning och minimera energiförbrukningen. Även miljöerna omkring våra 
fastigheter utvecklas för att skapa levande och attraktiva marknadsplatser, ofta i samarbete med andra 
fastighetsägare och kommuner. Utvecklingsarbetet lägger grunden för en god, långsiktig värdetillväxt. 
UTVECKLING AV FASTIGHETER
24 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 15 =====

V
ildmannen 7 är ett stycke kulturhistoria både vad gäller 
 arkitektur och de hyresgäster fastigheten inrymt under 
åren. Fastigheten uppfördes mellan åren 1895–1897 och 
den ovanliga fasaden i  Roslagssandsten med rik ornamentik likna-
des vid en medeltida borg. En förödande brand total förstörde bygg-
naden i november 2017 , men tack vare att man lyckades rädda den 
gamla fasaden behåller  fastigheten sitt magnifi  ka yttre.
Efter en både spektakulär och komplicerad byggprocess 
 skänker Vildmannen 7 åter sin glans till Bibliotekstan i Stockholm. 
Den nya fastigheten är ett unikt möte mellan det nya och det gamla. 
De fl  esta fastigheter som är över 100 år har genomgått ombyggna-
tioner, men det är ofta svårt att optimera ytor och tillgänglighetsan-
passa i så gamla hus. Möjligheten att bygga något nytt från  grunden 
innanför en 120 år gammal fasad sker väldigt sällan. Vildmannen 7 
har sammanlagt 4 750 kvm uthyrningsbar yta och under återupp-
byggnaden har långsiktighet varit ledordet. Nybyggnationen har 
gett möjlighet att skapa en effektiv och fl  exibel planlösning som 
med begränsad klimatpåverkan kan anpassas för olika verksamhe-
ter i framtiden. Fastigheten innehåller energieffektiv teknik, exem-
pelvis producerar fastigheten kyla och värme via geoenergi. Inner-
gården har fått ny struktur och mer ljus. Hela byggnaden har ett fi  nt 
ljusinsläpp via gårdens stora glaspartier och franska balkonger. 
 Biblioteksgatans pampiga entrémotiv och den vackra ekporten har 
bevarats. På insidan av kontorsentrén fi  nns en spiraltrappa vackert 
belyst via ett takfönster.
Samtliga kontorsplan hyrs av Cirio Advokatbyrå och i gatuplanets 
butikslokaler tar varumärken såsom  Chanel Fragrance and Beauty 
Boutique, det franska modevarumärket A.P.C. och det svenska  sko- 
och  accessoarvarumärket ATP Atelier plats.
Vildmannen 7 – ett unikt möte 
mellan det gamla och det nya
27 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Kort om Vildmannen 7
Adress: Biblioteksgatan 9, Jakobsbergsgatan 6
Område: Bibliotekstan/Norrmalmstorg
Byggår: 1895–1897 samt 2023
Uthyrningsbar yta: 4 750 kvm
Fastigheten är under projektskedet preliminärt 
certifierad med BREEAM-SE nivå Excellent.
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 16 =====

  Fastighetsverksamheten, 38%
 NK Retail, 62%
1) Omräknat till heltidsanställda på årsbasis.
477 st
 <30 år, 27%
 30–39 år, 27%
 40–49 år, 19%
 ≥50 år, 27%
40 år
 <1 år, 19%
 1–3 år, 31%
 4–6 år, 13%
 7–9 år, 10%
 10–14 år, 1 1%
 ≥15 år, 16%
8 år
Anställda 1) Ålder Anställningstid
På Hufvudstaden har vi ett värdeskapande På Hufvudstaden har vi ett värdeskapande 
arbetssätt med fokus på samarbete och arbetssätt med fokus på samarbete och 
hållbara medarbetare.hållbara medarbetare.
29 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Hållbara medarbetare
Vårt mål är att ha branschens mest professionella och kompetenta 
medarbetare. Vi strävar efter att skapa en arbetsmiljö där alla med-
arbetare utvecklas och trivs på jobbet samt får möjlighet att bidra 
med sin kompetens.
Våra värderingar genomsyrar allt vi gör. Värderingarna är grunden 
för koncernens kultur och ett viktigt verktyg för att styra verksam-
heten. Eftersom koncernen bedriver fl  era verksamheter med olika 
karaktär varierar formuleringen av värderingarna. Gemensamt är att 
vi alla sätter kunden i centrum.
Attraktiv arbetsgivare
Hufvudstaden ska vara en attraktiv arbetsgivare och medarbetarna 
ska vara stolta över att jobba hos oss. Medarbetarna ska trivas, må 
bra och känna sig engagerade. Vi utvärderar hur vi upplevs som 
arbetsgivare genom medarbetarundersökningar och pulsmätningar. 
Andelen medarbetare som skulle rekommendera Hufvudstaden 
som arbetsgivare är fortsatt väldigt hög men vi strävar efter att ha 
ännu fl  er ambassadörer.
Rekrytering och introduktion
De fl  esta rekryteringar genomförs i egen regi, detta för att säker-
ställa att de blir värderingsstyrda och kompetensbaserade samt för 
att bygga vårt varumärke samtidigt som vi skapar en egen kandidat-
bas. Jämställdhet och mångfald ingår alltid som en självklar del i alla 
rekryteringsprocesser. 
Alla nyanställda erbjuds ett introduktionsprogram anpassat för 
respektive roll. Utöver det anordnas regelbundet introduktionsut-
bildningen Ny på Hufvudstaden där nyanställda medarbetare inom 
fastighetsverksamheten får träffa några av bolagets chefer för att 
lära känna varandra och bolaget bättre. Alla nyanställda genomgår 
dessutom en introduktionsutbildning inom NK Skolan där även 
löpande kompetensutveckling erbjuds. NK Retail har arbetat för en 
ökad mångfald, jämställdhet och inkludering i arbetsgrupper. Resul-
tatet har givit en mer dynamisk och kreativ arbetsmiljö, något som i 
sig bidrar till nöjda och motiverade medarbetare. 
En arbetsmiljö att trivas i
För att skapa en god arbetsmiljö där medarbetarna trivs och mår bra 
prioriteras friskvård, hälsa och trivsel. Vi arbetar förebyggande med 
hälsa genom att erbjuda alla medarbetare årligt friskvårdsbidrag 
samt även hälsokontroller för medarbetare inom Fastighetsverksam-
heten. Vi strävar mot låg sjukfrånvaro bland annat genom att upp-
muntra till fysisk aktivitet. Vi anordnar också gemensamma aktivite-
ter såsom besök på museum, föredrag inom hälsa och after works.
Hufvudstaden har inrättat en arbetsmiljökommitté som möts 
kvartalsvis och består av representanter från alla avdelningar. Kom-
mittén följer regelbundet upp det systematiska arbetsmiljöarbetet 
samt eventuella tillbud och olyckor. Utöver detta genomförs skydds-
ronder för att förebygga skador och skapa en god arbetsmiljö. 
Mångfald, jämställdhet och inkludering är viktiga perspektiv i allt 
från rekrytering till det dagliga arbetet. Till stöd har vi en aktivitets-
plan som hjälper oss att skapa en jämställd arbetsplats med förstå-
else för olikheter samt motverka diskriminering och kränkande sär-
behandling. En likabehandlingsplan har upprättats med mål inom 
arbetsmiljö, föräldraskap, trakasserier, rekrytering, befordran och 
kompetensutveckling samt jämställda löner. Lönekartläggning 
genomförs årligen.
Jämställdhetsmålet är att uppnå en jämn könsfördelning med 
minst en 40/60-procentig fördelning mellan kvinnor och män. Inom 
fastighetsverksamheten är fördelningen cirka 45/55 mellan kvin-
nor och män totalt. Inom NK Retail är merparten av medarbetarna 
kvinnor vilket är vanligt förekommande inom detaljhandeln. 
Ledarskap och medarbetarskap
Vi eftersträvar ett modigt, inspirerande, framåtriktat och föredömligt 
ledarskap. Dessa fyra ledarkriterier ligger till grund för vår syn på 
ledarskap och fungerar som ledord i vardagen för alla chefer. Detta 
är också utgångspunkten för bedömning av chefernas utveckling 
och resultat.
Situationsanpassat ledar- och medarbetarskap tillämpas i hela 
organisationen. Det bidrar till att skapa rätt förutsättningar för att 
lyckas i en värld som snabbt förändras. Vi prioriterar att kontinuerligt 
identifi  era och utveckla medarbetare med ledaregenskaper. Dessa 
medarbetare ges tidigt möjlighet att växa in i rollen som chef. Ledar-
skapsutbildningar genomförs löpande.
Våra chefer utbildas regelbundet i aktuella ämnen. Under året 
genomfördes utbildningar i hållbart ledarskap, lönesamtal samt psy-
kologisk säkerhet. Inom NK Retail genomfördes chefsutbildningar 
inom välmående, engagemang och ledarskap, arbetsrätt samt 
genomgång av medarbetarsamtal och lönerevisionsprocessen. 
Kompetens och lärande
Medarbetarnas kompetens, engagemang och medverkan bidrar 
till/uni00A0att driva verksamheten långsiktigt och med hög kvalitet.
Internrekrytering är en viktig del av vår företagskultur och ett sätt 
att tydliggöra olika karriärvägar. Vi eftersträvar att lediga tjänster till-
sätts internt, såväl på chefs- som på medarbetarnivå. För att lyckas 
med det arbetet ses kompetensbehovet över kontinuerligt och vi 
erbjuder olika typer av utbildningar och utvecklingsmöjligheter. 
Under året har vi fokuserat på hållbara medarbetare och samarbete. 
T emat på årets personalkonferens var Tillsammans och på årets 
chefskonferens Hållbart ledarskap. I syfte att ytterligare öka med-
vetenheten inom olika hållbarhetsområden arrangerades under 
hösten en hållbarhetsmånad med olika aktiviteter. 
NK Retail har som mål att skapa minnesvärda upplevelser och 
service i världsklass. För att inspirera till hur vi kan attrahera och 
behålla medarbetare och kunder genomfördes en utbildning för 
att/uni00A0motivera medarbetare till bättre samarbeten, framåtanda, ökat 
engagemang och kommunikation. 
Hållbara medarbetare
Engagerade och kompetenta medarbetare som mår bra är nyckeln till Hufvudstadens starka företags-
kultur. Vi vill attrahera, utveckla och behålla medarbetare som med hög kompetens, servicekänsla 
och kundfokus tillsammans bidrar till företagets fortsatta utveckling.
MEDARBETARE
28 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 17 =====

Topplacering i GRESBs 
 internationella hållbarhetsranking
H
ufvudstaden behåller sin 
höga placering i GRESBs 
(Global Real Estate Sustaina-
bility Benchmark) årliga internationella 
ranking av fastighetsbolagens hållbar-
hetsarbete. För tredje året i rad erhölls 
93 poäng och fem av fem möjliga stjär-
nor. Hufvudstaden placerade sig dess-
utom på första plats i Europa inom 
kategorin Kontor och handel – ett 
erkännande av ett branschledande 
hållbarhetsarbete. 
Vår roll och påverkan
De rådande klimatförändringarna är en av vår tids största utma-
ningar och betydelsen av en hållbar omställning är tydligare än 
någonsin. Bygg- och fastighetsbranschen står för en stor klimatpå-
verkan, inte minst genom sin material- och energianvändning. I Sve-
rige står byggnader för ungefär 40 procent av energianvändningen 
och för drygt en femtedel av Sveriges utsläpp av växthusgaser. Det 
är en stor utmaning att minska dessa utsläpp, men genom samarbe-
ten och utveckling av nya lösningar kan vi i branschen bidra till att 
möjliggöra den omställning som krävs.
För oss är ett ansvarsfullt och ambitiöst hållbarhetsarbete en 
framgångsfaktor och förutsättning för vår fortsatta affär och vi arbe-
tar aktivt och långsiktigt för ekonomisk, miljömässig och social håll-
barhet. Hufvudstadens hållbarhetsarbete utgår från vår hållbarhets-
plan som är indelad i tre fokusområden: minimera, framtidssäkra 
och samarbeta. Dessa områden sätter riktningen för bolagets håll-
barhetsarbete. Minimera innebär att vi ska arbeta för att minska vårt 
klimatavtryck och utsläpp, där Parisavtalet ligger som grund. Fram-
tidssäkra gör vi genom att förvalta våra fastigheter och verksamhe-
ter med ett långsiktigt perspektiv. Behoven för framtidens städer 
och dess invånare ändras och vi anpassar oss för att möta detta. 
Samarbete är viktigt i alla led och tillsammans med våra kunder, 
leverantörer och partners arbetar vi för att skapa förutsättningar för 
en hållbar utveckling. 
Hållbarhetsarbetet omfattar samtliga bolag i koncernen. För 
AB/uni00A0Nordiska Kompaniet fi  nns en kompletterande hållbarhetsstra-
tegi för varuhusverksamheten med fokus på sortiment, varuhus 
och/uni00A0upplevelse. 
EU:s Taxonomiförordning
Syftet med taxonomin är att klassifi  cera vilka investeringar som 
är miljömässigt hållbara. Nedan presenteras en sammanfattning av 
taxonomin. För fullständig taxonomiredovisning, se sidorna 105–108.
Total, mnkr
Omfattas av 
taxonomin, %
 
Taxonomi-
förenlig, %
Omfattas ej av 
taxonomin, %
Omsättning /two.tab /nine.tab/six.tab/two.tab/seven.tab/three.tab/one.tab/one.tab/two.tab/seven.tab
Kapitalutgifter /one.tab /three.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/five.tab/one.tab /five.tab
Driftutgifter /nine.tab/zero.tab/seven.tab/zero.tab/eight.tab /three.tab/zero.tab
Levande och hållbara 
miljöer med ett 100-årigt perspektiv
Hufvudstaden har utvecklat citykärnor för människor och handel i över 100 år och vi blickar framåt 
mot ytterligare ett sekel. Vi äger och förvaltar fastigheter och skapar service för en myllrande stad. När 
morgondagens behov förändras ska Hufvudstaden stå rustat för att möta detta, vi är ett fastighetsbolag 
som tänker långsiktigt och bevarar det värdefulla. 
HÅLLBARHET
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Hållbara energilösningar i våra fastigheter Hållbara energilösningar i våra fastigheter 
skapar goda förutsättningar för framtiden.skapar goda förutsättningar för framtiden.
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 18 =====

Minskad klimatpåverkan
Hufvudstaden står bakom Sveriges klimatmål om nettonollutsläpp 
2045. Vi har som mål att nå en klimatneutral förvaltning senast 
2025 och målet omfattar de utsläpp som genereras inom ramen för 
vår egen verksamhet. För att uppnå målet kommer Hufvudstaden 
fortsätta investera i energieffektiva åtgärder och teknik med mins-
kad klimatpåverkan. En viktig förutsättning för att nå målet är även 
att lokala energiproducenter blir klimatneutrala.
Under året har vi påbörjat ett arbete med att ta fram en ny energi-
strategi och nya långsiktiga mål. Vi har även fortsatt arbetet med att 
se över alternativ till befi  ntliga köldmedier för att hitta alternativ med 
mindre klimatpåverkan. Sedan 2019 har utsläppen minskat med 26 
procent. Utsläppen för 2023 har ökat något jämfört med 2022 på 
grund av mer utsläpp av köldmedia samt att fjärrvärme leverantören 
i/uni00A0Göteborg har haft en sämre bränslemix.
Ytterligare ett mål för att minska vår klimatpåverkan är att halvera 
utsläppen från vår projektutveckling, mätt i utsläpp per kvm, till 
2030. För att uppnå detta mål arbetar vi för att minimera ny resurs-
användning genom fokus på att behålla befi  ntliga planlösningar och 
byggelement samt välja material med lägre klimatavtryck och som 
håller över tid. 
heternas energieffektivitet. Vi har även installerat solceller på fastig-
heten Femman. All vår elanvändning kommer från 100 procent 
förnybar, ursprungsmärkt el. Sedan 2019 har energianvändningen 
per kvadratmeter minskat med16 procent och jämfört med föregå-
ende år var minskningen 5 procent. 
Bygg- och rivningsavfall
Vid hyresgästanpassningar eller andra stora projekt som på- och 
ombyggnationer uppstår stora mängder avfall. För att minimera 
detta avfall arbetar Hufvudstaden med material av god kvalitet och 
långsiktiga lösningar vilket innefattar design och funktionalitet som 
håller över tid. Därmed minimeras risken för större ombyggnationer 
och avfallsmängder när en ny hyresgäst fl  yttar in. Vi arbetar för att 
främja fl  er cirkulära materialfl  öden genom återbruk och material-
återvinning. Bland annat följer vi kontinuerligt upp utsorteringen av 
bygg- och rivningsavfall. Vi ser stor potential i värdet av befi  ntligt 
material och därmed möjlighet till ökad återanvändning. Vi har även 
fortsatt testa nya lösningar för återbruk, exempelvis när vårt eget 
kontor i Göteborg renoverades.
Arbete för minimerat avfall på NK 
NK vill erbjuda produkter av hög kvalitet som håller länge och hjälpa 
våra kunder att förlänga livslängden på produkter. Detta gör vi bland 
annat genom att erbjuda tjänster som skomakare och skräddare 
i/uni00A0varuhuset i Stockholm. Som en del i vårt arbete för cirkularitet 
har/uni00A0NK dedikerat en del av sin varuhusyta för second hand med 
avdelningarna The Vintagebar i Stockholm och Vintagefamiljen i 
Göteborg. NK arbetar för att minska mängden avfall som uppstår 
i/uni00A0verksamheten. Varuhusen har infört digitala kvitton som alternativ 
till papperskvitton, samt minimerat antalet skyltar som tas fram 
under kampanjer. 
Hufvudstaden har som mål att uppnå en klimatneutral förvalt-
ning senast 2025. Målet innebär att nettoutsläppen av växt-
husgaser ska vara noll och inbegriper de utsläpp som genere-
ras inom ramen för vår egen verksamhet. Till dessa räknas 
utsläpp från egna fordon, köldmedia (scope 1) och inköpt 
energi (scope 2). Vi har även valt att inkludera tjänsteresor 
(scope 3) inom ramen för klimatneutral förvaltning. I första 
hand ska de faktiska utsläppen minskas. För de utsläpp som 
inte kan elimineras helt tillåts klimatkompensation för att neu-
tralisera utsläppen.
Hufvudstaden får pris för återbruk
N
är Hufvudstadens kontor i Göteborg skulle renoveras låg fokus på 
återbruk istället för att köpa nytt. Vi målade om återbrukade dörrar, 
behöll mattor i kontorslandskapet och gjorde om befi  ntliga skriv-
bord för att passa in i den nya miljön – ett tydligt sätt att minimera avfall och 
klimatpåverkan från projektet. Med enkla medel lyckades vi uppdatera kon-
toret och få en känsla av nytt utan att kompromissa med kvaliteten. Bland 
medarbetarna på kontoret har även kunskapen och medvetenheten kring 
återbruk ökat under renoveringsarbetet. För arbetet vann Hufvudstaden 
Årets uppstickare av Business Region Göteborg AB inom initiativet Hand-
slaget, ett forum som syftar till att skapa en cirkulär marknadsplats inom 
Göteborg.
 Minimera
Hufvudstaden har satt ambitiösa klimatmål för att minimera 
utsläppen. Våra åtaganden om minskade utsläpp har validerats 
av Science Based T argets Initiative 
(SBTi). SBTi är ett globalt initiativ som 
hjälper företag att fastställa mål för 
minskade utsläpp i linje med senaste 
forskningen och Parisavtalet.
Effektivare energianvändning
Effektiv energianvändning är en viktig komponent för att uppnå en 
mer hållbar fastighetsförvaltning. Därför arbetar vi aktivt med att 
utveckla vår verksamhet för att minska energianvändningen, både 
genom driftoptimering och investeringar i energieffektiv teknik. 
Under 2023 har vi bland annat byggt om undercentralerna i kvarte-
ren Rännilen, Pumpstocken och Kvasten, vilket har förbättrat fastig-
HÅLLBARHET
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Hållbarhetsmål
Genom samarbeten skapar vi 
levande och hållbara miljöer som 
bidrar till hållbar stadsutveckling.
Vi ska minimera vårt avtryck
 för att nå en klimatneutral  
förvaltning senast 2025.
Vi ska framtidssäkra våra  
fastig heter och  verksamheter 
med ett  100-årigt perspektiv.
 Minimera  Framtidssäkra  Samarbeta
Löpande mål Utfall 2023
   Minska den totala mängden avfall och öka 
sorterings graden från förvaltning och byggprojekt.
Sorteringsgraden för avfall från våra hyresgäster uppgick till 34 procent och 
från våra byggprojekt till 92 procent./uni00A0
   Fastigheterna ska framtidssäkras för  klimatförändringar. Samtliga fastigheter har analyserats och konkreta handlingsplaner 
har tagits fram. Flertalet åtgärder har genomförts. 
  Öka andelen grön fi  nansiering. Andelen grön fi  nansiering uppgick till 49 procent.
   Aktivt arbeta för en hållbar leverantörskedja. Våra huvud-
leverantörer ska bedömas årligen.
88 procent av våra huvudleverantörer har utvärderats. 
  Nollvision mot allvarliga arbetsplatsolyckor. Under året har inga arbetsplatsolyckor inträffat. 
  Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder. Hufvudstaden placerade sig för sjätte året i rad på första plats i  kategorin 
Storbolag i Fastighetsbarometerns Nöjd Kundundersökning. 
Mål 2025 1) Utfall 2023 1)
   Förvaltningen av fastigheter ska vara 
klimatneutral.
Utsläppen av CO2e har minskat med 26 procent. 
    Energianvändningen per kvadratmeter ska minska 
med 16 procent.
Energianvändningen per kvadratmeter har minskat med 16 procent. 
   Samtliga fastigheter ska vara miljöcertifi  erade. 78 procent av fastigheterna är certifi  erade.
Mål 2030 1) Utfall 2023
   Klimatpåverkande utsläpp från projektutveckling 
ska halveras.
Under året har vi i fl  era projekt haft stort fokus på återbruk och bevarande av 
material. 
1) Målen togs fram 2020 och utgår därmed från basår 2019. Utfall beräknat i förhållande till basåret.
HÅLLBARHET
32 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 19 =====

För en attraktiv stadsutveckling
För att skapa säkra och attraktiva städer samarbetar Hufvudstaden 
med andra fastighetsägare, organisationer samt Stockholm Stad 
och Göteborg Stad i fl  era olika projekt. Sedan fl  era år tillbaka har vi 
deltagit i samverkansprojektet Purple Flag i Göteborg som arbetar 
för bättre och tryggare upplevelser i stadskärnan. Purple Flag certi-
fi  erar städer och stadskärnor utifrån faktorer som säkerhet, tillgäng-
lighet och utbud av aktiviteter under kvälls- och nattetid. Enligt Poli-
sen har projektet gett resultat och sedan det påbörjades har antalet 
anmälda brott minskat. 
Även i Stockholm pågår samarbeten för att skapa tryggare och 
attraktivare miljöer i staden. Det görs bland annat genom bättre 
belysning, upprustning av gator och cykelbanor, stärkt kvällsutbud, 
sociala insatser samt klimatanpassning av staden. 
Vi deltar i ett forskningsfi  nansierat projekt som syftar till att 
utreda möjligheten att samlasta gods från olika aktörer i centrala 
Stockholm för att minska mängden transporter. Visionen är att för-
stå och skapa förutsättningar för ett hållbart transportsystem i sta-
den och därmed kunna reducera trängsel, antalet fordonskilometer 
och energianvändning. Projektet leds av Scania och är ett samar-
bete mellan Stockholm Stad och fl  ertalet fastighetsägare. 
För att öka våra hyresgästers välbefi  nnande och bidra till en mer 
levande och attraktiv miljö har fl  era av våra fastigheter terrasser och 
innergårdar. 
Ökat intresse för hållbarhet hos hyresgästerna
Intresset att samarbeta gällande frågor som avfallshantering, inom-
husklimat, minskad energianvändning och minskade utsläpp ökar 
hos våra hyresgäster. Bland annat efterfrågar fl  er hyresgäster ener-
gistatistik och gröna hyresavtal. Gröna hyresavtal innebär att vi till-
sammans med hyresgästen sätter upp en konkret handlingsplan 
med åtgärder som ska bidra till exempelvis minskad eller mer effek-
tiv energianvändning och ökad avfallssortering. Vid årets slut upp-
gick andelen gröna hyresavtal till 21 procent av total uthyrbar kon-
torsyta. Samarbetet och det ökade intresset hos hyresgästerna är 
positivt och en nyckelfaktor för att nå vårt mål om minskad energi-
förbrukning. 
Initiativ för ökade cirkulära fl  öden i Göteborg
För att möjliggöra en snabbare omställning inom bygg- och fastig-
hetsbranschen krävs mer samarbete, både mellan företag och 
offentlig sektor. Hufvudstaden, tillsammans med omkring 50 privata 
och offentliga fastighetsägare, är med i initiativet Handslaget som 
syftar till att öka återbruk och andra cirkulära lösningar vid ny- och 
ombyggnation. Målet är att ha en etablerad återbruksmarknad 
2025 vilket ska bidra till att Göteborgs klimatavtryck är nära noll år 
2030. Samarbetet inom Handslaget är en viktig faktor för att nå vårt 
mål om halverade utsläpp från projektutveckling till 2030. Under 
året har Hufvudstaden bland annat deltagit på nätverksträffar, 
workshops och mässor som anordnats av initiativet. Träffarna har 
haft olika fokusområden exempelvis upphandling och klimatneu-
trala installationer. 
Branschsamarbete för hållbara leverantörsled
Tillsammans med fl  era kommersiella fastighetsägare i Stockholms-
regionen har Hufvudstaden utvecklat branschsamarbetet Fastig-
hetsbranschens initiativ för hållbara leverantörsled (FIHL), med 
målet att stärka branschens gemensamma hållbarhetsfokus. Initiati-
vets syfte är att utveckla en effektivare uppföljning av hållbarhets-
aspekter för leverantörer i fastighetsbranschen genom en samord-
nad leverantörsuppföljning och enat tillvägagångssätt. Alla våra 
leverantörer ska vara väl insatta i och efterleva våra krav och arbets-
sätt. Leverantörerna utvärderas årligen genom en självskattnings-
enkät som berör områden inom bland annat arbetsmiljö, arbetsvill-
kor, skatt, mänskliga rättigheter, lagar och regler. Genom den årliga 
utvärderingen får vi ett bra underlag för att minska våra risker. 
Samarbete med stödorganisationer 
Hufvudstaden och NK samarbetar med olika organisationer för att 
bland annat samla in pengar till välgörande ändamål. Under året har 
NK sålt Rosa bandet till förmån för Bröstcancerfonden. NK har 
även inlett ett samarbete med välgörenhetsorganisationen Min 
Stora Dag. De arbetar för att uppfylla önskningar och sprida glädje 
till barn med allvarliga sjukdomar och diagnoser genom att ge dem 
upplevelser under en glädjefylld stor dag. 
 Samarbeta
Genom Handslaget har jag fått insikt 
i hur andra fastighetsägare arbetar och samlat 
 värdefulla erfarenheter från branschen. 
Tillsammans kan vi göra skillnad.
Lina Ahlström, 
Tf Projektchef och Projektledare, 
Hufvudstaden
HÅLLBARHET
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Vi anpassar för framtiden
Framtidssäkring av våra fastigheter är ett viktigt arbete eftersom vi 
har ett långsiktigt perspektiv i förvaltning och förädling av fastig-
hetsbeståndet. En nyckelfaktor är att bygga rätt från början med 
material av god kvalitet som håller över tid. Exempelvis fi  nns stav-
parkettgolv som legat i vissa fastigheter i över 100 år och som klarat 
av upprepade slipningar, olika typer av verksamheter och hyresgäs-
ter. Alla från planlösningar till material och teknik i våra fastigheter, 
ska vara fl  exibla och anpassningsbara för nya behov och lätt kunna 
ändras med en minimerad resursåtgång. 
Byggmaterialet i projekten ska miljögranskas genom Byggvaru-
bedömningen, fastighetsbranschens databas för miljöbedömningar 
av byggmaterial. Under året har Hufvudstaden fortsatt arbetet med 
framtagande av en standard för bygg- och materialval. Ambitionen 
är att skapa fl  exibla och tidlösa fastigheter vilket därmed kan säker-
ställa resursbesparingar genom att undvika ombyggnationer i den 
mån det är möjligt. 
Klimatanpassade fastigheter
Det av stor betydelse att anpassa våra fastigheter och områden för 
framtidens klimat i syfte att minimera risker för skador på dessa 
samt att vi ska behålla konkurrenskraften över tid. Klimatföränd-
ringar som till exempel skyfall och översvämningar på grund av 
 kraftig nederbörd eller stigande vattennivåer medför ökade risker 
för vår verksamhet. Eftersom varje fastighet är unik och har olika 
förutsättningar har vi arbetat fram en konkret handlings- och 
utvecklingsplan för samtliga fastigheter för att kunna hantera över-
svämningar. Planerna har utvecklats genom djupgående analyser 
och med platsbesök för att identifi  era potentiella risker och hitta 
nödvändiga åtgärder. Handlingsplanerna ses över och uppdateras 
årligen. Under året har vi bland annat installerat backventiler i fl  era 
kvarter som minimerar risken för översvämning. Vi har även iord-
ningställt ett nödförråd i fastigheten Kvasten 2, i Bibliotekstan, med 
skyfallsutrustning, vilket bland annat inkluderar vattendammsugare 
och reservpumpar. Det möjliggör att vi snabbt kan agera ifall ett sky-
fall eller översvämning inträffar och därmed begränsa skadorna på 
fastigheterna. Klimatanpassningsåtgärder är ett ständigt pågående 
arbete som vi hela tiden utvecklar.
Miljöcertifi  erade fastigheter
Hufvudstadens mål är att samtliga fastigheter ska vara miljöcertifi  e-
rade år 2025. Miljöcertifi  ering är ett bra underlag för det fortsatta 
hållbarhetsarbetet då det ger oss en oberoende granskning av att 
byggnaden uppfyller krav inom bland annat energi, inomhusmiljö 
och material. Under året har vi certifi  erat Svärdfi  sken 2, Kvasten 2, 
Kvasten 6 och Kvasten 9 enligt BREAAM In-Use. I/uni00A0slutet av 2023 
var 78 procent av vårt bestånd miljöcertifi  erat. 
Stopp för päls och kontanter på NK
I mars 2023 slutade NK att sälja päls till följd av ett etiskt ställnings-
tagande inom ramen för vårt hållbarhetsarbete. Beslutet togs 
gemensamt av NK och företagarna i varuhusen och omfattar både 
hela pälsverk och produkter som har detaljer av äkta päls. De 
senaste åren har päls i varuhusets sortiment minskat successivt till 
följd av förändrade attityder och köpbeteenden bland kunder. Under 
2023 beslutades även att NK-varuhusen skulle bli kontantfria. 
Beslutet grundades i att allt färre använder kontanter samtidigt som 
riskerna med kontantförsäljning har blivit större. 
 Framtidssäkra
För att motverka väder relaterade risker har 
vi investerat i  översvämningsskydd som kan 
begränsa skadorna på våra fastigheter 
vid extrema skyfall.
HÅLLBARHET
 OM HUFVUDSTADEN    VERKSAMHET    FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 20 =====

Affärsidé
Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala 
 Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångs rika företag 
hög kvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknads-
platser.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Under 2023 var säkerhetsläget spänt med krig i Ukraina och i 
 Mellanöstern. Infl  ationen var mycket hög under stor del av året. 
Centralbankernas höjningar av styrräntorna fi  ck successivt effekt 
och i slutet av året var infl  ationstrycket lägre. Konjunkturen försva-
gades även om utvecklingen skiljde sig åt mellan olika länder. Den 
ansträngda energimarknaden i Europa, med stor volatil prissättning, 
stabiliserades trots osäkerhet i omvärlden.
I Sverige påverkades samhället av kriminalitet och förhöjd terror-
hotnivå. I början av året var infl  ationen 12 procent mätt som KPI. 
Riksbankens styrräntehöjningar från 2,50 till 4,00 procent motver-
kade infl  ationen och i slutet av året var den drygt 4 procent. Ekono-
min var i en lågkonjunktur med sjunkande BNP-tillväxt. Arbets-
marknaden försvagades och arbetslösheten uppgick till drygt 7 ,5 
procent. I det pressade ekonomiska läget var hushållen återhåll-
samma vilket hade en negativ effekt på konsumtionen.
Efterfrågan på moderna kontor i Stockholm CBD var stabil. 
Uthyrningsprocesserna var dock något utdragna. Vakansen var 
 fortsatt inom normalintervallet och marknadshyrorna var mellan 
7 000–9 800 kr per kvm vid årets slut. I Göteborg präglades kon-
torshyresmarknaden av ett ökat utbud från färdigställda projektfast-
igheter. Vakansen steg ytterligare och i CBD var den över 10 pro-
cent. Marknadshyrorna var mellan 3 200–4 100 kr per kvm.
Efterfrågan på fl  exibla kontorslösningar fortsätter öka. 
Hufvudstadens tre kontorskoncept Eget kontor, nyckelfärdiga 
 kontor REDO och Cecil Coworking möjliggör att kundernas behov 
över tid kan tillgodoses.
För många aktörer inom detaljhandeln var utmaningarna stora 
under året. Lönsamheten påverkades av sjunkande konsumtion och 
stigande kostnader. Lågprissegmentet gynnades av denna utveck-
ling och lyxsegmentet utvecklades också väl. Intresset för Bibliotek-
stan är fortsatt stort och vakanserna var låga. I Göteborg var mark-
naden för butiker något mer avvaktande, särskilt utanför de bästa 
lägena.
För NK Retail och NK e-handel har förutsättningarna varit utma-
nande under verksamheternas tre första år. Inom NK har det fysiska 
och digitala utvecklingsarbetet fortskridit med fokus på effektivise-
ringar samt förbättrad kommunikation med kunder för att driva 
besök och försäljning.
I slutet av sommaren invigdes Vildmannen 7 efter fl  era års arbete 
med återuppbyggnaden efter branden 2017 . Fastigheten är helt 
unik med en fl  exibel och modern byggnad bakom den ursprungliga 
sandstensfasaden. Samtliga kontor och butiker i fastigheten är 
uthyrda. Det omfattande projektet Kvarteret Johanna i Göteborg 
fortlöper enligt plan. Under året har stommen för påbyggnaden nått 
full byggnadshöjd. Arbeten med fönster och fasader samt grund-
läggning för nybyggnationen pågår. Den uthyrningsbara ytan kom-
mer öka med cirka 1 1 600 kvm. Kvarteret kommer bli en levande 
mötesplats med handel och kontor som stärker Göteborgs 
citykärna.
Hufvudstaden har ett långsiktigt perspektiv och hållbarhet är en 
central del i verksamheten. Årets förstaplats i den internationella 
hållbarhetsundersökningen GRESB, inom kategorin Kontor och 
handel i Europa, bekräftar att det systematiska hållbarhetsarbetet 
fungerar väl.
Den höga infl  ationen resulterade i att årets hyror indexuppräkna-
des med 10,9 procent. Det påverkade resultatet positivt medan sti-
gande fi  nansieringskostnader påverkade negativt. Resultatet från 
den löpande verksamheten ökade med 2 procent till 903 mnkr. De 
högre räntenivåerna medförde ökade direktavkastningskrav på 
fastighetsmarknaden vilket resulterade i sjunkande fastighetsvär-
den. Hufvudstadens fi  nansiella ställning är fortsatt mycket solid och 
nettobelåningsgraden var 21 procent, soliditeten 59 procent och 
räntetäckningsgraden 4,9 gånger.
Fastighetsbeståndet
Hufvudstaden ägde vid årets slut 29 fastigheter (29). Den uthyr-
bara ytan uppgick till 285 700 kvm i Stockholm och 105 100 kvm 
i/uni00A0Göteborg, totalt 390 800 kvm (386 600).
Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 decem-
ber 2023 var 8,8 procent (7 ,0) och ytvakansgraden var 12,9 procent 
(1 1,2). Exklusive pågående utvecklingsprojekt var hyresvakans-
graden 5,7 procent (4,0). I Stockholm var hyresvakansgraden 
6,1 procent och i Göteborg 20,4 procent, exklusive pågående 
 projekt 5,0 procent respektive 8,8 procent.
Under året har 46 000 kvm (49 500) omförhandlats till ett årligt 
hyresvärde om totalt 334 mnkr (310) och 17 200 kvm (28 800) 
nykontrakterats.
Fastighetsvärde
Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samt-
liga fastig heter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbe-
ståndets verkliga värde per den 31 december 2023. För att kvali-
tetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre 
obe roende värderingsföretag. De externa värderingar som gjorts vid 
årsskiftet motsvarar 47/uni00A0procent av det internt bedömda marknads-
värdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 33/uni00A0procent.
Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december 
2023 bedömts till 46,7/uni00A0mdkr (49,5). Den oreali serade vär de-
förändringen uppgick till -4 042,4/uni00A0mnkr (-209,1), vilket främst beror 
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direk tören i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, 
får  härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2023 för koncernen och moderbolaget. Hufvudstadens 
aktie/uni00A0är noterad på  Nasdaq Stockholm Large Cap. L E/uni00A0Lundberg företagen AB, organisations nummer 
 556056-8817, har/uni00A0ett bestämmande  in /f_lytande i/uni00A0Hufvud  staden, varför bolaget  kon solideras i Lundberg-
koncernen.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
37 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER  OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Kontorets utformning och läge är viktigt Kontorets utformning och läge är viktigt 
för att attrahera och behålla de bästa för att attrahera och behålla de bästa 
 medarbetarna.  medarbetarna. 
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse 37
Finansiering 41
Risker och riskhantering 42
Koncernens räkningar
Resultat 46
Finansiell ställning 48
Förändringar i eget kapital 51
Kassafl  öden 52
Moderbolagets räkningar
Resultaträkning 54
Balansräkning 54
Förändringar i eget kapital 55
Kassafl  ödesanalys 55
Finansiella noter 56
Förslag till vinstdisposition 73
Revisionsberättelse 75

===== SIDA 21 =====

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2023 fastställdes riktlinjer för ersättning till 
ledande befattningshavare att gälla från och med års stämman 
2023. Dessa har följts under 2023 och fullständiga riktlinjer 
 redovisas i not 7 . 
Aktiemarknadsinformation 
All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. 
 Års redovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och 
 engelska och distribueras till de aktieägare och andra som anmält 
sitt intresse. 
Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på 
 hufvudstaden.se där även anmälan om prenumeration och 
 beställning av information kan göras.
Bolagsstyrningsrapporten är en del av förvaltningsberättelsen 
och framgår av sidorna 86–91. 
Framtiden
Hufvudstadens fastigheter är unika, välunderhållna och belägna 
i/uni00A0Stockholms och Göteborgs mest centrala delar.
Bolagets verksamhet präglas av hög kvalitet och långsiktighet 
i/uni00A0både produkter och tjänster. Med intern kompetens skapar vi nya 
hållbara värden i fastighetsbeståndet och fortsätter omställningen 
för att minska vår klimatpåverkan. Vi har en god position på markna-
den vilket ger oss bra förutsättningar att ta oss an både framtida 
möjligheter och utmaningar.
De senaste åren har marknaden för kontor förändrats till följd av 
ökat distansarbete och ett mer digitaliserat arbetssätt. För att öka 
kontorsnärvaron och attrahera de bästa medarbetarna har konto-
rets utformning och läge blivit viktigare. Det gynnar våra attraktiva 
fastigheter i centrala lägen med närhet till service, butiker, restau-
ranger och kultur samt goda kommunikationer. Efterfrågan på 
 fl  exibla kontorslösningar ökar och arbetet med att utveckla våra tre 
kontorskoncept Eget kontor, nyckelfärdiga kontor REDO och Cecil 
Coworking kommer fortsätta även framöver.
Förändringarna och utmaningarna är stora för många aktörer 
inom detaljhandeln. Lågpris- och lyxsegmenten har trots osäkra 
tider utvecklats väl. Vi ser att den fysiska butiken fortsatt är viktig 
och att våra attraktiva marknadsplatser är efterfrågade av både 
varumärken och kunder. 
För att fortsatt vara ett förstahandsval behöver vi vara lyhörda och 
utvecklas i takt med beteende- och omvärldsförändringar. Under 
kommande år ska vi lägga stort fokus på förvaltningsverksamheten, 
optimera driften av fastigheterna och ligga nära kunderna för att 
förstå deras behov. Vår starka fi  nansiella ställning gör att pågående 
utvecklingsprojekt fortskrider enligt plan vilket framöver kommer 
skapa nya kassafl  öden. Hållbarhetsmålen från 2019 ligger fast där 
förvaltningen av fastigheterna ska vara  klimatneutral 2025 och 
till 2030 ska klimatpåverkande utsläpp från projektutveckling ha 
halverats.
Bolagets låga riskprofi  l och starka fi  nansiella ställning kommer 
bibehållas. Vår beprövade affärsmodell ligger fast och målsätt-
ningen är att fortsatt ha en god intjäningsförmåga för att successivt 
öka resultatet från den löpande verksamheten.
Utdelning och vinstdisposition 
Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och kon-
cernen ska fastställas på Hufvudstadens årsstämma den 21 mars 
2024. Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning på 2,70 kr per 
aktie (2,70) motsvarande totalt 546,2 mnkr. Utdelningen motsvarar 
61/uni00A0procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Styrel-
sens förslag till vinst disposition redovisas i sin helhet i not/uni00A024 samt 
på sidan/uni00A073.
Motiverat yttrande gällande vinst utdelningsförslaget finns på 
hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. 
Det kan även erhållas från bolaget på begäran.
 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
39 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER  OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
på effekten av stigande direktavkastningskrav men motverkas till 
stor del av effekten av högre hyror. 
Värderingsmetod
Värdering av fastighetsbeståndet/uni00A0har skett genom att varje enskild 
fastig hets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts 
genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortspris metoden 
som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden inne bär att 
marknadens avkastningskrav sätts i  relation till fastigheternas drift-
netto.
I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som  påverkar 
värderingen och resultateffekten före skatt därav.
Beskrivning av värderingsmetod och/uni00A0antaganden finns i/uni00A0not/uni00A016.
KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING 1/parenright.cap
Förändring +/–
Resultateffekt 
före skatt, mnkr
Hyresintäkter /one.tab/zero.tab/zero.tab kr per kvm+/– /nine.tab/eight.tab/zero.tab
Fastighetskostnader /five.tab/zero.tab kr per kvm–/+ /four.tab/nine.tab/zero.tab
Hyresvakansgrad /one.tab,/zero.tab procentenhet–/+ /six.tab/four.tab/zero.tab
Avkastningskrav /zero.tab,/two.tab/five.tab procentenhet–/+ /two.tab /nine.tab/one.tab/zero.tab
1) Värdetidpunkt 2023-12-31.
Substansvärde
Baserat på värderingen av fastighets beståndet uppgick långsiktigt 
substans värde (EPRA NRV) till 37 ,5/uni00A0mdkr eller 185/uni00A0kronor per 
aktie. Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) var 35,3/uni00A0mdkr eller 
175/uni00A0kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatte-
skuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande 
 skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktie-
bolag utan skatte konsekvenser. Bedömd verklig upp skjuten skatt 
har antagits till/uni00A05/uni00A0procent. 
SUBSTANSVÄRDE 31 DECEMBER 2023
Mnkr Kr/aktie
Eget kapital /two.tab/eight.tab /seven.tab/eight.tab/eight.tab,/six.tab/one.tab/four.tab/two.tab
Återläggning
Redovisad uppskjuten skatt /one.tab) /eight.tab /six.tab/nine.tab/five.tab,/nine.tab/four.tab/three.tab
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde) /three.tab/seven.tab /four.tab/eight.tab/four.tab,/five.tab/one.tab/eight.tab/five.tab
Avdrag
Immateriella tillgångar -/nine.tab/four.tab,/five.tab/zero.tab
Bedömd verklig uppskjuten skatt /five.tab% -/two.tab /one.tab/one.tab/zero.tab ,/seven.tab-/one.tab/zero.tab
EPRA NTA (Aktuellt substansvärde) /three.tab/five.tab /two.tab/seven.tab/nine.tab,/three.tab/one.tab/seven.tab/five.tab
Återläggning
Immateriella tillgångar enligt ovan /nine.tab/four.tab,/five.tab/zero.tab
Redovisad uppskjuten skatt /one.tab) med avdrag 
för bedömd verklig uppskjuten skatt -/six.tab /five.tab/eight.tab/five.tab,/two.tab-/three.tab/three.tab
EPRA NDV (Substansvärde) /two.tab/eight.tab /seven.tab/eight.tab/eight.tab,/six.tab/one.tab/four.tab/two.tab
1)  Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderätts-
tillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.
Känslighetsanalys resultat
I nedanstående tabell redovisas effekterna på resultat före skatt, 
exklusive värdeförändringar, på helårsbasis vid förändringar av ett 
antal faktorer. Ökning respektive minskning av hyresnivå, vakans-
grad, underhålls- och driftkostnader, avskrivningar, fastighetsskatt 
samt  räntenivå visar de resultateffekter som hade uppstått beräknat 
på aktuell information vid räkenskaps årets utgång.
Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation 
och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åt gärder 
ledningen skulle kunna vidta.
KÄNSLIGHETSANALYS, RESULTAT
Förändring +/–
Resultateffekt 
exkl värdeförändringar 
före skatt, mnkr
Hyresnivå /one.tab/zero.tab/zero.tab kr per kvm+/– /three.tab/nine.tab
Vakansgrad/one.tab) /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/four.tab
Underhålls-, 
 driftkostnader och 
avskrivningar /one.tab/zero.tab procent–/+ /two.tab/two.tab
Fastighetsskatt /two.tab) /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/nine.tab
Räntenivå /one.tab procentenhet –/+ /three.tab/seven.tab
1) Beräknad ytvakans med 6 200 kr per kvm.
2)  Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom 
ramen för tecknade hyreskontrakt.
Hållbarhet
Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljö-
mässig och social hållbarhet. Ett ansvarsfullt företagande är en för-
utsättning för/uni00A0verk samheten. Bolaget försäkrar sig/uni00A0om att gällande 
lagar och avtal följs genom att ställa krav på och följa upp den egna 
verksamheten och samarbetspartners. 
Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport utgörs av hållbarhets-
redovisningen och fi  nns intagen i denna årsredovisning på sidorna 
6–7 , 28–35, 43–44, samt 98–108. 
EU:s Taxonomiförordning
För att nå de klimatmål och målsättningar som tagits i EU:s gröna 
tillväxtstrategi har EU beslutat om en taxonomi vars syfte är att defi  -
niera vilka ekonomiska aktiviteter som är hållbara. Hufvudstaden 
redovisar enligt T axonomiförordningen. För fullständig taxonomi-
redovisning se sidorna 105–108.
Medarbetare
Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetaren-
gagemang med en tydlig och väl förankrad värderingsgrund. Våra 
kärnvärden är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang. Värde-
ringarna präglar medarbetarnas agerande och är ett värdefullt verk-
tyg i/uni00A0det dagliga arbetet. De är också en förutsättning för att kunna 
driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande. 
I koncernen uppgår antalet anställda omräknat till heltidsan-
ställda på årsbasis till 477 medarbetare (441) och samtliga 
anställda omfattas av kollektivavtal, både tjänstemän och kollekti-
vanställda. Inom koncernen är personalomsättningen och sjukfrån-
varon låg. Mer information om medarbetare fi  nns på sidorna 28–29 
samt 98–99.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
38 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 22 =====

Finansiering
Finanspolicy
Hufvudstadens fi  nansiering och riskprofi  l styrs utifrån en av styrel-
sen beslutad fi  nanspolicy. Syftet med policyn är att säkerställa 
 koncernens fi  nansieringsbehov med grund i en riskbegränsad och 
kostnadseffektiv fi  nansiering. Policyn innehåller tydliga riktlinjer vad 
gäller befogenheter och behörigheter inom ramen för arbetet med 
fi  nansiering och skuldförvaltning.
All fi  nansiering hanteras av moderbolaget. Inom fi  nansfunktio-
nen fi  nns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå 
en god intern kontroll och strukturerad uppföljning av verksam-
heten.
Kapitalstruktur
Koncernen strävar efter en fördelning av eget och lånat kapital som 
bidrar till att utveckla verksamheten i syfte att uppnå uppsatta mål 
samt begränsa den fi  nansiella risken. Målsättningen är att ha en 
skuldportfölj bestående av olika fi  nansieringsformer med spridda 
kreditförfall. 
 Eget kapital, 59%
  Räntebärande skulder, 21%
  Uppskjuten skatteskuld, 18%
  Övriga skulder, 2%
Räntebärande skulder
Koncernens totala upplåning uppgick per den 31 december 2023 
till 9 400 mnkr (9 000). Av den totala upplåningen uppgick fi  nan-
siering via kapitalmarknaden genom obligationer till 6 100 mnkr 
(7/uni00A0000) och företagscertifi  kat till 1 100 mnkr (500). Säkerställda 
banklån var 2 200 mnkr (1 500) och outnyttjade lånelöften uppgick 
till 4 800 mnkr (6 000).
Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2023
Lån-/facilitetstyp
Ram-/
facilitetsvolym Outnyttjat
MTN-program /one.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Certifi  katsprogram /three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Banklån och lånelöften /seven.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/four.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Grön fi  nansiering 
Hufvudstaden har ett ramverk för gröna obligationer som syftar till att 
fi  nansiera gröna fastigheter samt projekt inom klimatomställning och 
hållbarhet. Ramverket bygger på Green Bond Principles och har 
genomgått en oberoende granskning av Cicero som utfärdat en 
second opinion med betyget Medium Green för de gröna villkoren 
samt Excellent för styrning. Hufvudstaden har även upptagit gröna 
banklån som följer utgivande institutioners ramverk för grön fi  nansie-
ring. T otalt uppgick grön fi  nansiering till 4 600 mnkr (3 000), vilket 
motsvarar 49 procent (33) av den totala upplåningen. Av den gröna 
upplåningen uppgick gröna obligationer till 2 600 mnkr (1 500) och 
gröna banklån till 2 000 mnkr (1 500). Målsättningen är att samtliga 
fastigheter ska vara miljöcertifi  erade senast 2025 samt att öka 
andelen grön fi  nansiering. 
Finansiella nyckeltal
Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,2 år (1,7) och den 
genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,2 år (2,6). Den genomsnitt-
liga effektiva räntan uppgick till 3,2 procent (1,9) inklusive och 
3,1/uni00A0procent (1,7) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. För 
att uppnå önskad ränteförfallostruktur sker upplåning både med 
fast och rörlig ränta. Av den långfristiga upplåningen löper 4 300 
mnkr (5 000) med fast ränta. . 
Räntebindningsstruktur, 31 december 2023
Förfall, år Krediter, mnkr
Genomsnittlig 
 eff. ränta, %/one.tab) Andel, %
/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/five.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/four.tab,/seven.tab/five.tab/four.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab,/seven.tab/one.tab/four.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab,/two.tab /two.tab/seven.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/seven.tab/five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab,/two.tab /five.tab
Totalt /nine.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab,/two.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab
1) Kostnaden för outnyttjade lånelöften fördelas i tabellen i den period som krediten förfaller.
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2023
Förfall, år Banklån
Obliga tioner/ 
Certifi  kat Summa
Outnyttjade
lånelöften
/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab - /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/one.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/eight.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab - /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/seven.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Totalt /two.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/seven.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/nine.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/four.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Den räntebärande nettoskulden uppgick till 9 018 mnkr (8 547). 
Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 om 729 mnkr (712) och 
total nettoskuld uppgick till 9 7 47 mnkr (9 259). Nettobelåningsgra-
den var 20,9 procent (18,7), soliditeten som över tid ska uppgå till 
minst 40 procent uppgick till 59 procent (61) och räntetäcknings-
graden var 4,9 gånger (7 ,7).
Finansiella risker 
Hufvudstaden är främst exponerad för fi  nansierings-, ränte- och 
 kreditrisker. För ytterligare information om fi  nansiella riskerna, se not 
2 på  sidorna 59–60.
Hufvudstaden är en långsiktig fastighetsägare med en solid finansiell ställning och begränsad finansiell 
risk. Bolaget strävar efter en fördelning av eget och lånat kapital som grundar sig i kravet på avkastning 
och finansiell risk. Upplåningsbehovet tillgodoses via lån och kreditfaciliteter från flera av de större 
 nordiska bankerna samt investerare på kapitalmarknaden. Genom en aktiv skuldförvaltning och lång-
siktiga relationer med finansiärerna skapas förutsättningar att äga, förvalta samt utveckla bolagets 
 fastigheter och marknadsplatser.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
41 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER  OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
F örsta etappen av Hufvudstadens F örsta etappen av Hufvudstadens 
största solcellsanläggning på fastig-största solcellsanläggning på fastig-
heten F emmans tak i Göteborg. heten F emmans tak i Göteborg. 
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 23 =====

Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering
Skatter Hufvudstadens verksamhet påver-
kas främst av inkomst-, fastighets- 
och mervärdesskatt. Förändringar 
av skattelagstiftningar kan få 
effekter på verksamhet och 
påverka resultatet. Brister i efter-
levnaden av skattelagstiftningen 
kan innebära påföljder.
Korrekt och ansvarsfull hante-
ring ger en positiv effekt på 
varumärket.
Tydliga processer och en god kontrollmiljö tillsammans 
med kompetenta medarbetare med erfarenhet inom 
skattelagstiftning minimerar risken för brister i efterlev-
naden. Hufvudstaden följer löpande utvecklingen inom 
skatteområdet och agerar proaktivt för att vidta åtgärder 
och genomföra förändringar när detta krävs.
Cybersäkerhet Externt angrepp som gör IT-tjäns-
ter otillgängliga eller på något sätt 
skadar informationen.
Skapar möjligheter att utmana 
vår infrastruktur och kompe-
tens genom tester.
Hufvudstaden har en infrastruktur och miljö fokuserad 
på säkerhet och funktionalitet i syfte att motverka 
attacker. Vidare genomförs sårbarhetstester, kontinu-
erligt förbättringsarbete samt förbättrat säkerhetsme-
dvetande i organisationen för att öka säkerheten. Vi har 
implementerat riskbaserad spridning av tjänster mellan 
molntjänster och lokalt driftade tjänster med omfat-
tande backuprutiner.
Finansiella risker och  regelefterlevnad
Valutarisk Risken att intäkterna blir lägre eller 
kostnaderna högre om exponering 
sker i annan valuta än svenska 
kronor.
Möjlighet till högre intäkter och 
lägre kostnader om valutakur-
ser säkras i gynnsamt mark-
nadsläge.
I verksamheten inom NK Retail sker stora delar av varu-
inköpen i utländsk valuta, främst euro (EUR). Viss del av 
det/uni00A0förväntade nettoutfl  ödet av utländsk valuta har 
kurssäkrats med valutaterminer.
Finansiell rapportering Hufvudstadens fi  nansiella rappor-
tering ligger till grund för många 
beslut, både internt och externt, 
 varför dess korrekthet är central.
Transparens i rapportering 
inger förtroende och förutsätt-
ning för goda affärsrelationer.
Strukturerade processer och god intern kontroll säker-
ställer korrekthet i den fi  nansiella rapporteringen.
Informationsläckage Extern part kommer åt känslig 
information i syfte att skada 
 bolaget. 
Skapar höjd medvetenhet hos 
personalen i dessa frågor och 
nya processer tas fram för att 
arbeta mer strukturerat med 
informationshantering.
Hufvudstaden har tekniskt skydd av känsliga informa-
tionstillgångar i fl  era lager. Implementerade access-
kontroller kontrollerar både kontobehörigheter och 
IT-utrustning kombinerat med multifaktorautentisering. 
Vi arbetar kontinuerligt med utbildning kring informa-
tionssäkerhet och hantering av personuppgifter. 
Hufvudstaden är även exponerade mot fi  nansierings-, ränte- och kreditrisk. För information om dessa, se not /two.tab sidorna /five.tab/nine.tab-/six.tab/zero.tab.
Hållbarhetsrisker
Byggnation och 
 förvaltning 
av/uni00A0 fastigheter
Risk för arbetsplatsolyckor både 
internt och hos externa leverantö-
rer i våra fastigheter. Ökad risk för 
skador på byggnad under pågå-
ende projekt.
En arbetsplats utan person-
skador.
Hufvudstaden arbetar systematiskt utifrån vår
arbetsmiljöplan och gör kontinuerligt arbetsmiljö- 
och/uni00A0miljörevisioner. Egna projektledare upphandlar
och styr genomförandet tillsammans med sam-
arbetspartners. Vi har processer för arbets- och 
ansvarsfördelning genom hela projekten.
Socialt ansvar I bygg- och fastighetsbranschen 
förekommer risk för korruption, 
osund konkurrens, skattebrott 
(arbetslivskriminalitet) och brott 
mot mänskliga rättigheter (arbets-
kraftsexploatering) i leverantörs-
ledet. 
Att vara en ansvarsfull och att-
raktiv samarbetspartner och 
samhällsaktör ger en positiv 
effekt på vårt varumärke. Det 
skapar också bättre förutsätt-
ningar för god arbetsmiljö och 
kvalitet i utförandet i våra bygg-
projekt.
Hufvudstaden arbetar efter en uppförandekod. Vi har 
höga krav och förväntningar på samarbetspartners. Vid 
upphandling genomför vi bakgrundskontroller av entre-
prenörer. Dessutom genomför vi interna och externa 
kontroller på byggarbetsplatser genom bland annat 
oannonserade platsbesök. Missförhållanden kan rap-
porteras anonymt via vår vissel  blåsartjänst. Oegentlig-
heter som berör Hufvudstaden uppmärksammas och 
utreds så tidigt som möjligt.
Negativ miljöpåverkan Bygg- och fastighetsbranschen 
står för en stor andel av samhällets 
energianvändning och klimatpå-
verkande utsläpp, samt genererar 
stora mängder avfall.
Fastigheter utan negativt 
 klimatavtryck och hög miljö-
prestanda.
Hufvudstaden har strategier och mål för att minimera 
energianvändning och klimatpåverkande utsläpp. Vårt 
miljöprogram beskriver mål och krav för att säkerställa 
att miljöpåverkan minimeras i byggprojekt. Även entre-
prenörer och leverantörer som arbetar åt Hufvudsta-
den följer miljöprogrammet. Samtliga fastigheter ska 
miljöcertifi  eras. 
Klimatförändringar Risk för förändrade nederbörds- 
och temperaturmönster med 
exempelvis skyfall och torka.
Långsiktigt fastighetsägande 
och kunskap om våra byggna-
der ger möjlighet att förebygga 
kostsamma konsekvenser.
Hufvudstaden utför riskanalyser i fastighetsbeståndet 
kopplat till klimatförändringar, såsom extrema neder-
bördsmängder och ändrade vattennivåer. Det för att 
 förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida 
 risker. Läs mer på sidan /four.tab/four.tab.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
43 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER  OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Risker och riskhantering
Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering
Marknads- och affärsrisker
Fastighetsvärdering Höjda direktavkastningskrav, lägre 
marknadshyror, ökade vakanser 
och högre fastighetskostnader 
leder till minskade fastighetsvärden.
Lägre fastighetsvärden på 
marknaden leder till gynnsam-
mare förvärvsmöjligheter.
Hufvudstaden har inriktat sitt fastighetsbestånd till de 
mest attraktiva kommersiella lägena i Sveriges största 
städer, Stockholm och Göteborg, något som över tid 
bedöms begränsa risken. 
Politiska beslut Beslut om en höjning av fastig-
hetsskatt medför ökade kostnader. 
Andra politiska beslut som påver-
kar är till exempel tillgång och pris 
på energi samt bolagsskatt.
Sänkt fastighets- och bolags-
skatt eller gynnsammare 
 förutsättningar för Hufvud-
stadens energiförsörjning.
Kostnaden för fastighetsskatt vidaredebiteras i huvud-
sak till Hufvudstadens hyresgäster. Även del av kostna-
der för energi vidaredebiteras. Hufvudstaden arbetar 
målmedvetet och långsiktigt med att minska energi-
förbrukningen. 
Konjunkturförändring 
kan påverka konsu-
menternas köpkraft 
Hufvudstadens kommersiella fastig-
heter inrymmer främst kontor och 
butiker. Butiker påverkas av hur kon-
sumenternas köpkraft utvecklas, 
därmed påverkas även Hufvud-
stadens lönsamhet både beträffande 
hyresinbetalningar och omsättning 
för NK Retail.
Ökad köpkraft för konsumenter 
resulterar i högre omsättning 
för butiker vilket möjliggör 
hyreshöjningar för butiks-
lokaler och högre omsättning 
för NK/uni00A0Retail.
Hufvudstaden strävar efter att ha långa hyresavtal för 
butiker med en hög garanterad minimihyra, som 
begränsar risken för hyrestapp, kompletterat med en 
intäktspotential från omsättningshyrestillägg. Genom 
att erbjuda ett diversifi  erat varuutbud inom premium- 
och lyxsegmentet är detaljhandelsverksamheten i NK 
Retail mer motståndskraftig.
E-handel E-handeln skapar förändrade 
 konsumentbeteenden vilket kan 
påverka efterfrågan och betal-
ningsförmågan för butikslokaler.
E-handelsaktörer ser fördelar 
med att komplettera sin verk-
samhet med  försäljning i fysiska 
butiker, särskilt på starka mark-
nadsplatser. NK Retail bedriver 
e-handel på nk.se. 
Kontinuerlig utveckling för att kunna erbjuda konsu-
menterna attraktiva mötes- och marknadsplatser med 
unika köpupplevelser. Förstärka närvaron i  digitala 
kanaler och fortsätta utveckla NK e-handel. 
Hälsa och samhälle Ett snabbföränderligt samhälle i en 
integrerad värld där händelser kan få 
lokala, nationella och globala effek-
ter. Exempelvis sjukdomar, geopoli-
tisk oro, IT, ekonomi och energi. 
Solid ekonomisk grund ger 
 möjlighet att anpassa bolagets 
verksamhet till förändringar på 
både kort och lång sikt. 
Avsatta resurser för omvärldsbevakning, god företags-
kultur, geografi  sk koncentration och långsiktighet ska-
par förutsättningar för att snabbt hantera och ställa om 
i syfte att bemöta uppkomna händelser.
Operativa risker
Utveckling av fastig-
heter
Felaktiga bedömningar i kalkyler. 
Ökad komplexitet leder till höjda 
kostnader. Ansträngda tidplaner.
Högre avkastning i fastighets-
beståndet.
Hufvudstaden driver ombyggnads- och utvecklingspro-
jekt i egen regi. Egna projektledare upphandlar och styr 
genomförandet tillsammans med  samarbetspartners. 
Hyresutveckling Minskade hyresintäkter till följd av 
sjunkande marknadshyror leder till 
försämrat resultat och kassafl  öde 
vilket även påverkar fastighetsvär-
dena negativt. 
Positiv utveckling av hyresin-
täkter till följd av stigande 
marknadshyror leder till ökat 
resultat och kassafl  öde vilket 
även påverkar fastighetsvär-
dena positivt. 
Hufvudstadens koncentration till fastigheter med loka-
ler i de mest intressanta kommersiella lägena begränsar 
hyresrisken. Hyran för uthyrda lokaler med avtalstider 
på tre år eller mer är bundna till konsumentprisindex och 
många avtal har även minimi indexering. Hyresföränd-
ringar sker när avtalen omförhandlas eller nytecknas.
Hyresförluster för 
vakanta lokaler
En ökad vakansgrad till följd av 
minskad efterfrågan leder till 
 försämrat resultat och kassafl  öde 
vilket även påverkar fastighets-
värdena negativt.
En minskad vakansgrad till följd 
av högre efterfrågan leder till 
ökat resultat och  kassafl  öde 
 vilket även påverkar fastighets-
värdena positivt.
En viss vakans för kontorslokaler bör alltid fi  nnas för 
att/uni00A0kunna erbjuda kunder expansionsmöjligheter, 
 möjlig göra ombyggnationer och pröva marknadens vil-
lighet att acceptera högre hyresnivåer. Hufvudstaden 
arbetar kontinuerligt i nära dialog med hyresgästerna 
för att kunna möta deras behov.
Fastighetskostnader Stigande fastighetskostnader till 
följd av högre priser och skatter 
samt effekter från klimatföränd-
ringar med mera. 
Effektivisering och bra upp-
handling möjliggör oförändrade 
eller lägre fastighetskostnader.
Hufvudstaden arbetar aktivt med att optimera  driften 
av fastigheterna. Upphandling av elkraft görs på termin 
för att minska känsligheten för svängningar i energi-
priserna. Fastighetsbeståndet är väl underhållet vilket 
minskar risken för oförutsedda  kostnadsökningar.
Personal Att inte uppfattas som, eller inte 
vara/uni00A0en attraktiv och modern 
arbetsgivare och därigenom inte 
kunna behålla och rekrytera rätt 
kompetens. 
Ta tillvara på den stolthet och 
engagemang som medarbe-
tarna har för fastigheterna, 
Hufvudstaden som bolag och 
varumärket NK. 
Hufvudstaden är ett värderingsstyrt bolag som bland 
annat arbetar med kompetensutveckling och jämställd-
het. Vi erbjuder en arbetsmiljö att trivas i med satsning 
på friskvård och hälsa i centralt belägna arbetsplatser. 
Vår värderingsstyrda företagskultur medför att vi identifierar både möjligheter och riskområden i verk-
samheten samt att vi/uni00A0kontinuerligt bedömer bolagets finansiella risker. Hufvudstadens möjligheter att på 
kort sikt påverka resultatet från fastighetsförvaltningen är begränsad. Intäkterna är reglerade i förhållan-
de vis långa hyresavtal, vanligen tre till fem år, och rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort 
 perspektiv med bibehållen service och kvalitet. För att framgångsrikt hantera/uni00A0möjligheter och risker krävs där-
för långsiktighet och tydliga strategier. 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
42 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 24 =====

Nordiska Kompaniet erbjuder en Nordiska Kompaniet erbjuder en 
helhetsupplevelse. I varuhusen helhetsupplevelse. I varuhusen 
finns restauranger, caféer och shop-finns restauranger, caféer och shop-
ping, allt under ett och samma tak.ping, allt under ett och samma tak.
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER  OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Klimatriskbedömning
Hufvudstaden gör kontinuerligt bedömningar av fastighetsbestån-
det kopplat till klimatförändringar. Under 2023 har vi implementerat 
skyfallsåtgärder enligt framtagna skyfalls- och översvämningsana-
lyser. Bland annat har vi inrättat ett jourförråd i Kvasten 2 som 
innehåller skyfallsutrustning som exempelvis vattenbarriärer, 
vattendamm sugare, reservpumpar och upptorkningsmaterial. Där-
med kan vi snabbt agera vid översvämning och förhoppningsvis 
minska eventuella  skador på fastigheterna. 
Klimatriskbedömningarna är grunden till Hufvudstadens arbete 
med klimatanpassningar av fastigheter. Se vidare sidan 34. 
Scenarioanalyser
Scenarioanalyserna baseras på två olika klimatscenarion – ett sce-
nario där utsläppen i det närmaste fortsätter i dagens nivåer (RCP 
8.5) och ett scenario där vi klarar att uppfylla Parisavtalet (RCP 2.6). 
De klimatrelaterade riskerna innefattar både omställningsrisker och 
fysiska risker. Omställningsrisker är teknikrelaterade risker, regle-
ringar och legala risker, marknads- och anseenderisker. Fysiska ris-
ker kan vara av akuta slag som extremväder och kroniska fysiska 
risker som hänger ihop med förändrat återkommande väder eller 
höjda vatten- och temperaturnivåer. Sannolikt kommer fl  era inslag 
från båda scenarierna att inträffa och även händelser som vi idag 
inte kan förutspå. Vi följer utvecklingen noggrant och arbetar 
löpande med att utvärdera om behov eller förutsättningar förändras. 
Klimatrelaterade risker och möjligheter 
Hufvudstadens arbete med att identifiera och analysera klimatrelaterade risker och möjligheter har 
fortsatt under året. Syftet med arbetet är för att förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida 
risker för att framtidssäkra våra fastigheter och minimera eventuell finansiell påverkan. Hufvudstaden 
stödjer rekommendationerna från Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) /one.tab).
Beskrivning av scenario Risker Möjligheter Möjlig fi  nansiell påverkan
I linje med Parisavtalet
Medeltemperaturen i Sverige har stigit 
med cirka /two.tab grader fram till /two.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab. Detta är 
resultatet av ett fungerande globalt samar-
bete mellan politiker, företag, branscher 
och samhällen som utvecklat kraftiga reg-
leringar och snabb teknikutveckling. Efter-
frågan och krav på klimatanpassade pro-
dukter och tjänster från kunder och inves-
terare är hög. Koldioxidutsläppen halveras 
fram till /two.tab/zero.tab/five.tab/zero.tab och koldioxidskatt utökas. 
Väderhändelserna blir fl  er och kraftfullare. 
Energiintensiteten är låg och storskalig ny 
förnybar energiteknik införs. Regleringar 
med hållbarhetskrav påverkar byggnation 
och ställer ökade krav på rapportering. /two.tab)
•  Höjda skatter och avgifter samt ökade 
regleringar för koldioxidutsläpp och 
byggnation. 
•  Äldre och/eller kulturskyddade fastig-
heter är svåra att få energieffektiva, 
 vilket gör dem mindre attraktiva.
•  Krav på att minimera utsläpp i värde-
kedjan ställer höga krav på föränd-
ringar i affären och företaget.
•  Högre priser på energi, material och 
transporter på grund av hårdare krav.
•  Ökat behov av investering för att 
 energieffektivisera och klimatanpassa 
fastigheter.
•  Ökad urbanisering och förtätning 
i stadskärnorna samt närhet till 
redan uppbyggd service och 
infrastruktur gör Hufvudstadens 
bestånd attraktivt.
•  Ökad efterfrågan på innovation 
och ny teknik som Hufvudstaden 
erbjuder.
•  Ökad efterfrågan på hög 
 nyttjandegrad av fastigheter.
•  Minskat behov av energi tack 
vare effektivare användning 
av resurser ger lägre energikost-
nader.
•  Kunders och investerares ökade 
hållbarhetskrav gör Hufvud-
staden till en mer attraktiv 
 fastighetsägare och investering.
•  Fler investeringar i 
 omställningen. 
•  Ökade kostnader för 
 klimatanpassningar. 
•  Möjlighet till högre hyror 
för väl klimatanpassade 
fastigheter.
•  Högre värdering på klimat-
anpassade fastigheter.
Utsläppen fortsätter i dagens nivåer
Klimat- och omställningspolitiken har 
 misslyckats och klimatkrav från investerare 
och kunder uteblir. Medeltemperaturen i 
Sverige ökar med cirka /five.tab grader fram till 
/two.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab. Nederbördsnivåerna ökar kraftigt 
med cirka /two.tab/zero.tab–/four.tab/zero.tab procent och både havs-
nivåerna och havstemperaturerna fortsät-
ter att stiga. Extremväder kommer allt 
oftare vilket gör att verksamheter kommer 
styras mer utifrån plötsliga händelser. 
Energi intensiteten är hög och fossila 
bränslen används fortsatt frekvent. Klimat-
förändringarna leder till fl  er obeboeliga 
platser i världen, människor tvingas att fl  y, 
vilket leder till ökad befolkningsmängd i 
 Sverige./two.tab) 
•  Skador på fastigheter från extrem-
väder, exempelvis stormar och värme-
böljor.
•  Vattenskador på fastigheter som 
blivit översvämmade på grund av 
 kraftig nederbörd och/eller vatten-
nivåhöjningar.
•  Ökad el- och energibrist på grund 
av att behovet i samhället ökat.
•  Misslyckad klimatanpassning av 
 fastigheter gör att byggnader 
 periodvis kan behöva stängas och 
blir oanvändbara.
•  Misslyckad eller låg nivå av klimat-
anpassning gör fastigheter mindre 
attraktiva.
•  Stort behov av ökat underhåll och 
reparationer på grund av varmare och 
fuktigare klimat som påverkar teknik 
och byggmaterial negativt.
•  Ökade kostnader som inte betalas av 
försäkringar.
•  Ökat behov av klimatanpassning 
i stora städer ökar viljan hos 
 staden och andra aktörer för 
gemensamma insatser och sam-
arbeten, till exempel att bygga 
vallar för att styra vattenfl  öden.
•  Ökad betalningsvilja för klimat-
anpassning i städer då många 
aktörer och människor drabbas.
•  Klimatanpassade fastigheter gör 
Hufvudstaden till en mer attrak-
tiv fastighetsägare.
•  Ökade investeringar i 
 hantering av klimat-
förändringar. 
•  Ökade kostnader för 
 klimatanpassningar.
•  Ökade energikostnader. 
•  Ökade drift- och under-
hållskostnader. 
•  Höjda försäkringspremier/
kostnader.
•  Minskat värde på fastig-
heter som inte är klimat-
anpassade. 
•  Ökat värde på fastigheter 
som är klimatanpassade. 
•  Minskade hyresintäkter för 
exempelvis källarplan som 
inte går att hyra ut.
1) TCFD-index presenteras på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex. 
2) Källa: smhi.se/klimat/framtidens-klimat/fordjupade-klimatscenarier.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
44 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 25 =====

Kommentarer
Fastighetsförvaltning 
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive koncerninterna 
hyror/uni00A0om 182,9 mnkr (199,8) uppgick under perioden till 2 033,1 mnkr 
(1 854,9), en ökning om cirka 10 procent. Ökningen förklaras främst av 
indexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar 
av kontor. Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen av att hela 
kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet Johanna.
Omsättningshyrestillägget var 8,9 mnkr (12,0) varav NK-varuhusen 
stod för 6,8 mnkr (9,9). Omsättn/idotaccent.scngen i NK-varuhusen uppgick till totalt 
2 690 mnkr (2 581). Utöver omsättningshyrestillägg förekommer inga 
väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror. Under året omförhandlade 
Hufvudstaden hyresavtal motsvarande cirka 334 mnkr i årligt hyresvärde. 
Utfallet av omförhandlingarna var positivt för kontor och negativt för 
butikslokaler. I genomsnitt resulterade omförhandlingarna i en hyres-
sänkning om 2 procent jämfört med indexerad utgående hyra 2023.
Hyresvakansgraden uppgick till 8,8 procent (7,0). Exklusive pågående 
utvecklingsprojekt uppgick den till 5,7 procent (4,0).
Underhållskostnaderna uppgick till -46,4 mnkr (-32,1) och driftkostna-
derna var -270,4 mnkr (-245,8). Ökningen förklaras främst av högre kost-
nader för fastighetsdrift och utvecklingsprojekt. Administrationskostna-
derna uppgick till -112,7 mnkr (-109,2).  Fastighetsskatten har ökat till följd 
av särskild fastighetstaxering och uppgick till -236,4 mnkr (-227,0). Fast-
ighetsskatten har i huvudsak vidaredebiterats till hyresgästerna. Avskriv-
ningar, vilket främst avser avskrivningar av nyttjanderättstillgångar, uppgick 
till -7,8 mnkr (-5,9). Fastighets förvaltningens totala kostnader uppgick 
till -673,7 mnkr (-620,0). 
Bruttoresultatet för året uppgick till 1 359,4 mnkr (1  234,9). Inklusive 
koncerninterna hyresintäkter var bruttoresultatet 1 542,3 mnkr (1 434,7).
Övriga segment
Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verk-
samhet består av Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen 
i Parkaden.
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 789,5 mnkr (760,2). 
 Kostnaderna exklusive koncerninterna hyror om -106,7 mnkr (-133,6), var 
-731,7 mnkr (-691,5). Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncernin-
terna hyreskostnader blev 57,8 mnkr (68,7). Minskningen beror främst på 
högre inköpskostnader, lägre försäljning till fullpris samt att högre andel av 
försäljningen skett inom varugrupper med lägre bruttovinst. Försäljningen 
för NK Retail påverkas av säsongsvariationer där  normalt det första kvarta-
let är det svagaste och det fjärde kvartalet är det starkaste. 
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 139,0 mnkr (130,7). 
Kostnaderna, exklusive koncerninterna hyror om -76,2 mnkr (-66,2), var 
-87,0 mnkr (-80,7). Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskost-
nader blev 52,0 mnkr (50,0).
Övriga resultatposter
Central administration uppgick till -53,2 mnkr (-55,7). 
Jämförelsestörande poster
Jämförelsestörande poster var 370,3 mnkr (-) och avser försäkringsersätt-
ning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfat-
tande branden 2017.
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar i förvalt ningsfastigheter uppgick till
-4 042,4 mnkr (-209,1). Den orealiserade värdeminskningen beror främst 
på stigande avkastningskrav, men motverkas till viss del av effekten av 
högre hyror. Det genomsnittliga avkastningskravet har ökat med i snitt 39 
punkter och uppgick vid värdetidpunkten till 4,1 procent (3,7).
Finansiella poster 
Finansiella intäkter uppgick till 9,8 mnkr (2,2). Finansiella kostnader upp-
gick till -288,9 mnkr (-186,7). Kostnader för upplåning var -266,2 mnkr 
(-163,8) varav avgifter för uttag av nya pantbrev var 0,0 mnkr (-20,6). 
Ränte kostnader för leasing var -22,7 mnkr (-22,9) vilket främst avser tom-
trättsavgälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras av 
ökad genomsnittlig ränta som vid årsskiftet uppgick till 3,2 procent (1,9) 
inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.
Skatt
Koncernens skatt uppgick till 608,0 mnkr (-182,3), varav -70,4 mnkr 
(-91,2) utgjorde aktuell skatt och 678,4 mnkr (-91,1)  uppskjuten skatt. 
Minskningen av aktuell skatt är främst hänförlig till ökade avdragsgilla 
utgifter för investeringar i förvaltningsfastigheter. Förändringen av upp-
skjuten skatt förklaras av periodens negativa orealiserade värdeföränd-
ringar i fastighetsbeståndet.
Årets resultat
Årets resultat efter skatt uppgick till -1 927,2 mnkr (722,0). Minskningen 
förklaras av periodens negativa orealiserade värdeförändringar i fastig-
hetsbeståndet.
KONCERNENS RÄKNINGAR
47 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER  OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Mnkr Not 2023 2022
Nettoomsättning 3–4
Fastighetsförvaltning, brutto 2 216,0 2 054,7
Hyresintäkter, koncerninternt -182,9 -199,8
Fastighetsförvaltning, netto 2 033,1 1 854,9
Övriga segment 928,5 890,9
2 961,6 2 745,8
Fastighetsförvaltningens kostnader
– Underhåll -46,4 -32,1
– Drift och administration -383,1 -355,0
– Fastighetsskatt -236,4 -227,0
– Avskrivningar 5 -7,8 -5,9
Fastighetsförvaltningens kostnader -673,7 -620,0
Övriga segment, kostnader brutto -1 001,6 -972,0
Hyreskostnader, koncerninternt 182,9 199,8
Övriga segment, kostnader netto -818,7 -772,2
Verksamhetens kostnader 5–9 -1 492,4 -1 392,2
Bruttoresultat 1 469,2 1 353,6
– varav Fastighetsförvaltning 1 359,4 1 234,9
– varav Övriga segment 109,8 118,7
Central administration 5–9 -53,2 -55,7
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 416,0 1 297,9
Jämförelsestörande poster 10 370,3 –
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 16 -4 042,4 -209,1
Rörelseresultat -2 256,1 1 088,8
Finansiella intäkter och kostnader
Ränte- och finansiella intäkter 11 9,8 2,2
Ränte- och finansiella kostnader 12 -288,9 -186,7
-279,1 -184,5
Resultat före skatt -2 535,2 904,3
Skatt 14 608,0 -182,3
ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT -1 927,2 722,0
Övrigt totalresultat – –
ÅRETS TOTALRESULTAT -1 927,2 722,0
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kronor 24 -9,53 3,57
Utdelning per aktie, kronor 2,70 2,70
1) Enligt styrelsens förslag.
Rapport över resultat – koncernen
1)
KONCERNENS RÄKNINGAR
46 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 26 =====

Förvaltningsfastigheter
Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 46 742,8 mnkr 
(49 546,9). Minskningen av fastigheternas verkliga värde förklaras av 
negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet om 
-4 042,4 mnkr (-209,1) men motverkas delvis av periodens investeringar. 
Den orealiserade värdeminskningen beror främst på stigande avkastnings-
krav, men motverkas till viss del av effekten av högre hyror. Under året 
uppgick investeringar i fastighetsbeståndet till 1 238,3 mnkr (966,3). För-
valtningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40, 
vilket medför att avskrivningar inte görs.  Värderingsmetoden beskrivs i not 
16. Fastig heternas skattemässiga  restvärde uppgick till 3,2 mdkr (3,3).
Nyttjanderättstillgångar
Nyttjanderättstillgångar uppgick till 727,9 mnkr (711,0) och består främst 
av tomträttsavtal värderade till verkligt värde med motsvarande leasing- 
skuld. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal varvid ingen avskrivning 
sker. 
Varulager
Varulagret består av handelsvaror inom NK Retail och uppgick till 0,5 pro-
cent (0,4) av koncernens balansomslutning och 8,6 procent (8,0) av kon-
cernens nettoomsättning. 
Likvida medel
Summan av likvida medel uppgick till 382,4 mnkr (453,0). Hyres in be tal-
ningar sker huvudsakligen vid kvartalsskiften, varvid  temporära över skott 
kan uppstå. Överskotts likviditeten används normalt till amortering av lån 
eller placeras i kortfristiga instrument med hög likviditet och låg risk. Inga 
begränsningar finns avseende nyttjan de rätten av likvida medel.
Leasingskulder
Leasingskulder var 729,0 mnkr (711,8) bestående främst av tomträtts-
avtal som värderats till verkligt värde.
Räntebärande skulder
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 2 200,0 mnkr (1 500,0). 
Hufvudstadens certifikatslån uppgick vid årsskiftet till 1 100,0 mnkr 
(500,0) och obligationslån till 6 100,0 mnkr (7 000,0). Total upplåning 
uppgick till 9 400,0 mnkr (9 000,0). Den genomsnittliga räntebindningsti-
den var 1,2 år (1,7), kapitalbindningstiden var 2,2 år (2,6) och den genom-
snittliga räntan 3,2 procent (1,9) inklusive och 3,1 procent (1,7) exklusive 
kostnad för outnyttjade lånelöften. Leasingskulder betraktas som ränte-
bärande skulder men särredovisas i rapport över finansiell ställning. Ränte -
bärande nettoskuld uppgick till 9 017,6 mnkr (8 547,0) och  nettoskulden, 
vilket inkluderar leasing skulden, uppgick till 9 746,6 mnkr (9 258,8). 
Uppskjutna skatteskulder
Uppskjutna skatteskulder uppgick till 8 574,8 mnkr (9 253,2). Minsk-
ningen förklaras av negativa orealiserade värdeminskningar i fastighetsbe-
ståndet.
Kommentarer
KONCERNENS RÄKNINGAR
49 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER  OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Mnkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 15 94,5 89,3
Förvaltningsfastigheter 16 46 742,8 49 546,9
Inventarier 17 66,3 51,0
Nyttjanderättstillgångar 19 727,9 711,0
Långfristiga fordringar 20 22,7 25,1
Summa anläggningstillgångar 47 654,2 50 423,3
Omsättningstillgångar
Varulager 21 255,2 220,8
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 22 24,7 31,8
Övriga fordringar 19,0 4,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 108,1 102,0
Likvida medel 382,4 453,0
Summa omsättningstillgångar 789,4 812,1
SUMMA TILLGÅNGAR 48 443,6 51 235,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 24
Aktiekapital 1 056,4 1 056,4
Övrigt tillskjutet kapital 628,1 628,1
Balanserat resultat inklusive årets resultat 27 104,1 29 577,5
Summa eget kapital 28 788,6 31 262,0
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 25 7 300,0 6 500,0
Uppskjutna skatteskulder 26 8 574,8 9 253,2
Långfristiga leasingskulder 25 721,0 702,8
Övriga långfristiga skulder 99,7 104,0
Övriga avsättningar 27 28,7 31,7
Summa långfristiga skulder 16 724,2 16 591,7
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 25 2 100,0 2 500,0
Kortfristiga leasingskulder 25 8,0 9,0
Leverantörsskulder 249,3 243,5
Skatteskulder 15,1 27,3
Övriga skulder 28 98,6 79,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 459,8 522,5
Summa kortfristiga skulder 2 930,8 3 381,7
Summa skulder 19 655,0 19 973,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 48 443,6 51 235,4
Rapport över /f_i  nansiell ställning – koncernen
KONCERNENS RÄKNINGAR
48 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 27 =====

Rapport över förändringar i eget kapital – koncernen
Mnkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet 
kapital
Balanserade vinstmedel 
inklusive årets resultat Totalt
Ingående eget kapital 2022-01-01 1 056,4 628,1 29 381,5 31 066,0
Årets resultat 722,0 722,0
Årets övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 722,0 722,0
Utdelning -526,0 -526,0
Utgående eget kapital 2022-12-31 1 056,4 628,1 29 577,5 31 262,0
Ingående eget kapital 2023-01-01 1 056,4 628,1 29 577,5 31 262,0
Årets resultat -1 927,2 -1 927,2
Årets övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat -1 927,2 -1 927,2
Utdelning -546,2 -546,2
Utgående eget kapital 2023-12-31 1 056,4 628,1 27 104,1 28 788,6
Vid årsstämman den 23 mars 2023 fi  ck styrelsen förnyat bemyndi-
gande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av 
samtliga emitterade aktier. Syftet är att ge styrelsen möjlighet att 
justera kapitalstrukturen för att där igenom skapa ökat värde för 
bolagets aktie ägare och/eller möjliggöra att egna aktier används 
som likvid vid eller för att finansiera förvärv av företag eller fastighet. 
Hufvudstadens totala egna innehav av aktier uppgår till 8 965 000 
A-aktier, vilket motsvarar 4,2 procent av samtliga  emitterade aktier 
och 0,9 procent av det totala antalet röster. Inga återköp har skett 
under året eller efter rapportperiodens utgång.
Under 2023 lämnades en utdelning om 2,70 kronor per aktie till 
bolagets aktieägare, totalt 546 228 719 kronor.
Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 546,2 mnkr.
KONCERNENS RÄKNINGAR
51 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER  OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
I dag är kontoret mycket mer än bara I dag är kontoret mycket mer än bara 
en plats där medarbetarna har sina en plats där medarbetarna har sina 
skrivbord. F rån kontoret byggs både skrivbord. F rån kontoret byggs både 
företagskultur och varumärke.företagskultur och varumärke.
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 28 =====

Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-
kapital ökade med 224,2 mnkr till 1 299,4 mnkr (1 075,2). Ökningen för-
klaras främst av försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten 
Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017. Förändringar i rörelse-
kapital ökade kassaflödet med 85,9 mnkr (-50,9). Kassaflödet från den 
löpande verksamheten uppgick därmed till 1 385,3 mnkr (1 024,3). 
Kassaflöde från investerings verksamheten
Kassaflödet från investeringsverk  sam heten uppgick till -1 301,0 mnkr 
(-1 017,8) och avser investeringar i be fint ligt fastig hets bestånd, inventarier 
och immateriella tillgångar. 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansierings verk  sam  heten uppgick till -154,9 mnkr 
(-735,5). Upplåningen ökade netto med 400,0 mnkr jämfört med en 
minskning om 200,0 mnkr föregående år. 
Årets kassaflöde
Årets kassaflöde uppgick till -70,6 mnkr (-729,0).
Likvida medel
Koncernens likvida medel uppgick till 382,4 mnkr (453,0) och bestod 
av kassa och bankmedel. Hufvudstaden har per 31 december 2023 låne-
löften om 5 500,0 mnkr (6 000,0). Vid årsskiftet var 4 800,0 mnkr out-
nyttjat. Certifikatprogrammet uppgick till 3 000,0 mnkr varav 1 100,0 mnkr 
var utestående vid årsskiftet. Outnyttjat belopp uppgick till 1 900,0 mnkr. 
Hufvudstadens  MTN-program uppgår till 12 000,0 mnkr varav 
6 100,0 mnkr var  emitterade. Outnyttjad ram uppgick till 5 900,0 mnkr.
Inga begränsningar finns i nytt jan de  rätten av likvida medel.
Kommentarer
KONCERNENS RÄKNINGAR
53 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER  OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Rapport över kassa/f_l  öden – koncernen
Mnkr Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -2 535,2 904,3
Av- och nedskrivningar av tillgångar 52,8 53,4
Jämförelsestörande poster 10 -187,8 –
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 4 042,4 209,1
Övriga förändringar -2,4 -0,4
Betald inkomstskatt -70,4 -91,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före 
förändringar av rörelsekapital 1 299,4 1 075,2
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital:
Minskning (+) / Ökning (–) av varulager -38,2 -69,9
Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -9,6 -35,2
Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 133,7 54,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 385,3 1 024,3
Investeringsverksamheten
Investering i immateriella tillgångar -30,8 -15,7
Investering i förvaltningsfastigheter -1 238,3 -966,3
Investering i inventarier -32,6 -35,9
Avyttring av inventarier 0,7 0,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 301,0 -1 017,8
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 25 5 200,0 2 800,0
Amortering av låneskuld 25 -4 800,0 -3 000,0
Amortering av leasingskuld 25 -8,7 -9,5
Utbetald utdelning 24 -546,2 -526,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -154,9 -735,5
Årets kassaflöde -70,6 -729,0
Likvida medel vid årets början 453,0 1 182,0
Likvida medel vid årets slut 382,4 453,0
TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYSER
Erhållen ränta 10,7 2,2
Erlagd ränta -289,4 -141,6
KONCERNENS RÄKNINGAR
52 HUFVUDSTADEN ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER    NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 29 =====