Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

ÅRS/hyphen.cap OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING
2024

===== SIDA 2 =====

Hänvisning till legal årsredovisning och hållbarhetsrapport. Den legala års redo visningen omfattar sidorna 6–7 , 28–71, 76–79, 84–89 samt 96–108. 
 Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp före gående år. Den/uni00A0lagstadgade hållbarhetsrapporten enligt årsredovisningslagen återfi  nns 
på sidorna 6–7 , 28–33, 43 samt 96–108.
Genom utveckling med fokus på långsiktighet skapar 
vi innovativa lösningar som har till syfte att minska 
klimatpåverkan och öka fastigheternas fl  exibilitet.
 OM HUFVUDSTADEN
Det här är Hufvudstaden 1
Året i korthet 3
VD har ordet 4
Affärsidé, strategier och mål 6
 VERKSAMHET
Fastighetsmarknaden 9
Fastighetsförvaltning
Affärsområde Stockholm 12
Affärsområde NK 15
Affärsområde Göteborg 18
Övriga segment
NK Retail 21
Övrig verksamhet 22
Utveckling av fastigheter 24
Hållbarhet 28
Medarbetare 32
 FINANSIELLA  R APPORTER
Förvaltningsberättelse 35
Finansiering 38
Risker och riskhantering 40
Koncernens räkningar
Resultat 44
Finansiell ställning 46
Förändringar i eget kapital 49
Kassa/f_l  öden 50
Moderbolagets räkningar
Resultaträkning 52
Balansräkning 52
Förändringar i eget kapital 53
Kassa/f_l  ödesanalys 53
Finansiella noter 54
Förslag till vinstdisposition 71
Revisionsberättelse 73
 N YCK ELTAL
Flerårsöversikt 76
Alternativa nyckeltal 78
Affärsområden i siffror 80
De/f_i  nitioner och ordlista 82
 BOL AGSST Y R NING
Bolagsstyrningsrapport 84
Styrelse och revisorer 88
Koncernledning 90
Aktien och ägarna 92
Årsstämma och kalendarium 94
 HÅLLBARHETSNOTER
Hållbarhetsnoter 96
Granskningsrapport hållbarhet 109
 FASTIGHETER
Fastighetsförteckning 110
Fastighetsbeståndet 112
Adresser  115
Innehåll
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Hufvudstaden erbjuder attraktiva kontors- och butikslokaler i Stockholms och Göteborgs mest centrala delar. 
Koncernen äger 29 fastigheter värderade till 47,1 miljarder kronor. Vi är en långsiktig  fastighetsägare med stort 
fokus på god service, långa kundrelationer och hög kvalitet i både förvaltning och utveckling av fastigheterna. 
Vi erbjuder framgångsrika företag attraktiva lokaler i centrala lägen med  möjlighet att växa i våra fastigheter. 
Genom att tillhandahålla bästa möjliga förutsättningar för deras  verksamhet bidrar vi till våra kunders 
 konkurrenskraft och varumärken.
Inom koncernen ingår AB Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med varuhus i Stockholm 
och Göteborg samt NK Retail AB som driver drygt 30 avdelningar motsvarande cirka 20 procent av antalet 
avdelningar i varuhusen.
Hufvudstaden arbetar aktivt och långsiktigt för ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet. Tillsammans 
med våra hyresgäster och andra samarbetspartners värnar vi om en hållbar stadsutveckling i Stockholm och 
Göteborg. 
Hufvudstaden grundades 1915 och A-aktien är sedan 1938 noterad på det som idag är Nasdaq Stockholm. 
Vi har varit verksamma i över 100 år i Stockholm och över 60 år i Göteborg.
Hufvudstaden i korthet
Hufvudstadens affärsmodell är att vara en 
långsiktig  fastighetsägare med  kundfokus 
och hög kvalitet i både förvaltning och ut- 
veckling av bolagets fastigheter.
Kunder
Ha branschens nöjdaste kunder med 
fokus/uni00A0på långsiktiga relationer.
Medarbetare
Attrahera och behålla professionella 
 medarbetare med stort engagemang.
Samhället
Bevara och utveckla/uni00A0attraktiva 
 innerstadsmiljöer för alla.
Aktieägare
Ge god avkastning till låg risk.
47,1 mdkr
  Stockholm 39,6 mdkr 
  Göteborg 7 ,5 mdkr 
Branschens mest nöjda kontorshyresgäster fi  nns hos Hufvudstaden. Vi har för sjunde året i rad 
 placerat oss på första plats i Fastighets barometern bland stor bolagen1). Vi behåller vår toppnotering 
från förra året med index 88 av 100. Placeringen är ett resultat av långsiktigt gemensamt arbete inom 
hela organisationen där alla medarbetare har en viktig roll att fylla. Hufvudstadens mål är att bidra till 
att göra kunderna mer framgångsrika i våra fastigheter. Fastig hets barometern startades 1997 och 
sedan dess har Hufvudstaden alltid placerat sig bland de tre främsta fastighetsbolagen.
1) Storbolag defi  nieras som ett  fastighetsbolag med fl  er än 100/uni00A0hyresgäster.
Affärsmodell Intressenter Marknadsvärde fastigheter
DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN
1 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 3 =====

Marknadsplatser som kombinerar Marknadsplatser som kombinerar 
 kommersiella och kulturella upplevelser  kommersiella och kulturella upplevelser 
skapar miljöer där människor trivs och skapar miljöer där människor trivs och 
utvecklas.utvecklas.
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, brutto /two.tab /three.tab/one.tab/nine.tab/two.tab /two.tab/one.tab/six.tab/two.tab /zero.tab/five.tab/five.tab/one.tab /nine.tab/three.tab/six.tab/one.tab /seven.tab/six.tab/eight.tab
Hyresintäkter, koncerninternt -/one.tab/nine.tab/eight.tab-/one.tab/eight.tab/three.tab-/two.tab/zero.tab/zero.tab-/one.tab/five.tab/three.tab-/four.tab/four.tab
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto /two.tab /one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/three.tab/three.tab/one.tab /eight.tab/five.tab/five.tab/one.tab /seven.tab/eight.tab/three.tab/one.tab /seven.tab/two.tab/four.tab
Bruttoresultat fastighetsförvaltning /one.tab /four.tab/three.tab/five.tab/one.tab /three.tab/five.tab/nine.tab/one.tab /two.tab/three.tab/five.tab/one.tab /two.tab/two.tab/one.tab/one.tab /one.tab/nine.tab/four.tab
Värdeförändringar fastigheter -/six.tab/zero.tab/three.tab-/four.tab /zero.tab/four.tab/two.tab-/two.tab/zero.tab/nine.tab/two.tab /five.tab/seven.tab/nine.tab-/two.tab /nine.tab/three.tab/zero.tab
Rörelseresultat /eight.tab/eight.tab/four.tab-/two.tab /two.tab/five.tab/six.tab/one.tab /zero.tab/eight.tab/nine.tab/three.tab /eight.tab/six.tab/five.tab-/one.tab /seven.tab/zero.tab/two.tab
Årets resultat /three.tab/six.tab/five.tab-/one.tab /nine.tab/two.tab/seven.tab/seven.tab/two.tab/two.tab/two.tab /nine.tab/five.tab/five.tab-/one.tab /four.tab/six.tab/two.tab
Nettovinst från löpande verksamhet /nine.tab/three.tab/four.tab/nine.tab/zero.tab/three.tab/eight.tab/eight.tab/four.tab/nine.tab/one.tab/one.tab/eight.tab/three.tab/four.tab
Verkligt värde fastigheter, mdkr /four.tab/seven.tab,/one.tab/four.tab/six.tab,/seven.tab/four.tab/nine.tab,/five.tab/four.tab/eight.tab,/eight.tab/four.tab/five.tab,/six.tab
Hyresvakansgrad, % /seven.tab,/one.tab/eight.tab,/eight.tab/seven.tab,/zero.tab/seven.tab,/three.tab/eight.tab,/two.tab
Nettobelåningsgrad fastigheter, % /two.tab/one.tab,/four.tab/two.tab/zero.tab,/nine.tab/one.tab/eight.tab,/seven.tab/one.tab/seven.tab,/nine.tab/one.tab/eight.tab,/eight.tab
Räntetäckningsgrad, ggr /four.tab,/five.tab/four.tab,/nine.tab/seven.tab,/seven.tab/nine.tab,/three.tab/nine.tab,/one.tab
Ekonomi i korthet
 Utdelning per aktie
1) Enligt styrelsens förslag
Utdelning
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
2024 1)2023202220212020
Kr
-36% +4% +4% +0% +4%
Stabilitet i osäkra tider
Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 2 120 mnkr 
(2 033), en ökning om 4 procent. Inklusive koncerninterna hyres-
intäkter var fastighetsförvaltningens nettoomsättning 2 319 mnkr 
(2 216).
Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 6 procent och 
uppgick till 1 435 mnkr (1 359). Inklusive koncerninterna hyres-
intäkter var fastighetsförvaltningens bruttoresultat 1 633 mnkr 
(1 542).
Årets resultat efter skatt uppgick till 365 mnkr (-1 927), motsva-
rande 1,80 kronor per aktie (-9,53). Förbättringen förklaras av lägre 
negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,80 kronor per 
aktie/uni00A0(2,70).
Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 47 ,1 mdkr (46,7), 
 vilket ger ett långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 185 kronor 
per aktie (185). Årets orealiserade värdeförändringar i fastighets-
beståndet var -603 mnkr (-4 042).
Soliditeten uppgick till 59 procent (59), nettobelåningsgraden till 
21 procent (21) och räntetäckningsgraden var 4,5 gånger (4,9).
Hyresvakansgraden vid årets slut var 7 ,1 procent (8,8). Exklusive 
pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 5,0 pro-
cent (5,7).
  Bruttoresultat1)
 Nettoomsättning1)
1)  Fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna 
 hyresintäkter.
Bruttoresultat och nettoomsättning
Mnkr
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
20242023202220212020
  Räntetäckningsgrad, ggr
 Nettobelåningsgrad fastigheter, %
Räntetäckningsgrad och  nettobelåningsgrad
ggr %
0
2
4
6
8
10
12
20242023202220212020
0
4
8
12
16
20
24
  Ytvakans
  Hyresvakans
  Hyresvakans exklusive projekt
V akans
%
0
2
4
6
8
10
12
14
20242023202220212020
ÅRET I KORTHET
3 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 4 =====

Lokaler i citylägen attraherar allt /f_l  er
V
i lämnar ännu ett år bakom oss präglat av stor  osäkerhet 
i omvärlden med geopolitiska spänningar, krig och låg-
konjunktur. Trots detta ser vi ljusglimtar i form av  stabilare 
 marknader och en ökad vilja hos våra kunder att investera för  
framtiden. 
I denna osäkra tid med snabba förändringar står Hufvudstaden 
fortsatt stadigt. Våra fastigheter är belägna i de mest attraktiva 
lägena i centrala Stockholm och Göteborg. Här fi  nns ett rikt utbud 
av kultur, restauranger och butiker samt goda kommunikationer. 
Det är tydligt att lokalerna i vårt fastighetsbestånd harmoniserar 
väl med marknadens efterfrågan. Hufvudstadens starka fi  nansiella 
ställning möjliggör en fortsatt utveckling av fastigheterna och verk-
samheten. Vårt fokus på kundnöjdhet och lönsamhet består med 
målet att öka aktieägarvärdet. 
Marknadsplatser under utveckling 
Våra fastigheter är väl omhändertagna och håller hög kvalitet, fl  er-
talet med uppskattad och hållbar arkitektur. Med detta som grund 
skapar och utvecklar vi attraktiva marknadsplatser tillsammans 
med andra aktörer i staden. Platser som kombinerar kontor, butiker, 
restauranger och kultur med en trygg och välkomnande miljö. Här 
stärker hyresgästerna varandras verksamheter när kontorsmed-
arbetarna handlar, äter och umgås i området och företagen, som 
hyr kontoren, får nöjdare medarbetare och lättare att rekrytera 
 personer med rätt kompetens. 
I Göteborg har vårt största utvecklingsprojekt Kvarteret Johanna 
nått full byggnadshöjd och den nya gestaltningen är nu synlig för 
Göteborgs invånare. Intresset för kvarteret är stort och uthyrnings-
arbetet är i ett intensivt skede, där fl  era hyresavtal tecknats med 
starka företag. Efter projektets färdigställande kommer det nya 
kvarteret att stärka området Fredstan. 
Tillsammans med övriga fastighetsägare i Nordstan i Göteborg 
erhölls en ny detaljplan för en tillbyggnad av norra delen av köpcen-
trumet där Västlänken öppnar en ny stationsuppgång i slutet av 
2026. Den nya uppgången kommer medföra ökade besöksfl  öden 
till butikerna och underlätta resandet för medarbetarna på kontoren. 
Under våren antogs en ny detaljplan för fastigheten Orgelpipan 7 
belägen vid centralstationen i Stockholm. Detaljplanen tillåter en 
påbyggnad om cirka 3 000 kvm kontor. Projekteringsarbetet har 
påbörjats och projektstart planeras till 2026/2027 . 
Vårt fokus på kundnöjdhet och lönsamhet består 
med målet att öka aktieägarvärdet.
Stabil men avvaktande kontorsmarknad 
Kontorsmarknaden i Stockholm var stabil under året, men uthyr-
ningsprocesserna drog ut på tiden då företagen var mer avvaktande 
i sina beslut om nya lokaler. På de fl  esta delmarknader ökade 
vakansgraden. Trots detta var efterfrågan på attraktiva kontor i 
city relativt stark. I Göteborg var vakansgraden fortsatt hög, vilket 
främst beror på ett stort tillskott av nya kontorsytor de senaste åren. 
Samtidigt ser vi en växande efterfrågan för högkvalitativa lokaler 
i centrala Göteborg där marknadshyrorna var stabila och nya topp-
nivåer noterades. 
Vi märker att fl  er företag ställer högre krav på kontorsnärvaro. För 
att skapa rätt förutsättningar söker företagen allt oftare fl  exibla 
kontor i bra lägen som erbjuder plats för samarbete, innovation och 
kulturbyggande. Gatumiljön utanför kontoret ska också vara trivsam 
och på marknadsplatser som erbjuder allt detta är det kö för att hyra 
kontor. Ett sådant område är Bibliotekstan i Stockholm. 
Fortsatta utmaningar för detaljhandeln 
2024 var ett utmanande år för detaljhandeln där lönsamhetsproble-
men medförde en fortsatt press nedåt på butikshyrorna. Hushållens 
köpkraft var låg, främst kopplat till bolåneräntor, livsmedelspriser 
och en svagare arbetsmarknad. Restauranger hade också ett tufft 
år. Människor fortsatte att gå ut för att äta och umgås men snitt-
notan var lägre än i goda tider. 
För att vara ett förstahandsval 
på marknaden arbetar vi kontinuerligt med att 
hitta rätt blandning av verksamheter.
I Bibliotekstan, en av Skandinaviens starkaste marknadsplatser, 
är intresset stort för att etablera sig från både svenska och interna-
tionella varumärken. För att vara ett förstahandsval på marknaden 
arbetar vi kontinuerligt med att hitta rätt blandning av verksamheter. 
I våra fastigheter i Nordstan har vi sett en ökad aktivitet och 
fl  era nyuthyrningar gjordes vilket resulterade i en låg vakans vid 
årets slut. 
NK fortsätter att erbjuda kunderna minnesvärda upplevelser 
genom att kombinera ett attraktivt sortiment med förstklassig 
 service. Vi har haft fl  era framgångsrika lanseringar som fått stor 
uppmärksamhet, till exempel T ommy Myllymäkis och Pi Les 
 över tagande av anrika Bobergs Matsal samt det efter traktade   
varumärket SKIMS. 
Försäljningen i varuhusen och på e-handeln ökade men vakanser 
och höga kostnader medförde att resultatet för NK:s fastighets-
förvaltning minskade. Därför har vi fokuserat på att genomföra en 
rad åtgärder som successivt kommer att öka uthyrningsgraden 
och sänka kostnaderna för att stärka lönsamheten. För vår egen 
detaljhandelsverksamhet inom NK Retail har ett förändringsarbete 
inletts. Vi har gjort en översyn av varumärkesutbudet och genomfört 
förändringar i interna arbetsprocesser för att bättre möta kundernas 
efterfrågan och uppnå lönsamhet i verksamheten. 
I början av 2025 välkomnar vi Hannes Hasselrot som ny VD för 
NK. Med sin breda erfarenhet från olika delar av detaljhandeln har 
han goda förutsättningar att tillsammans med övriga medarbetare 
vidareutveckla NK:s verksamhet och stärka lönsamheten. 
Hållbarhet allt mer prioriterat 
Hufvudstaden arbetar långsiktigt för att minska klimatpåverkan från 
våra fastigheter. Ett prioriterat arbete är att anpassa lokalerna för att 
över tid skapa hög fl  exibilitet i användningen. För att framtidssäkra 
fastigheterna väljer vi hållbara material och robusta tekniska lös-
ningar med lång livslängd. Vår ambition med detta är att skapa förut-
sättningar för att minska klimatavtrycket från framtida ombyggna-
tioner. Vid utgången av 2024 var 84 procent av våra fastigheter 
VD HAR ORDET
4 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
miljöcertifi  erade. Intresset för hållbarhet ökar och 
allt fl  er hyres gäster visar ett större engagemang 
för återbruk och minskad klimatpåverkan. Ett lyckat 
exempel är lokalanpassningen för Danske Bank vid 
Norrmalmstorg i Stockholm, där vi tillsammans har 
en hög ambition kring hållbarhet och återbruk. 
Arbetssättet har medfört minskade avfallsmängder 
och minskad mängd materialinköp vilket resulterat 
i färre transporter. 
För att underlätta omställningen till elbilar har 
vi i parkeringshuset NK Parkering i Stockholm 
installerat snabbladdare som möjliggör en effek-
tiv elbilsladdning i innerstaden. Vi har också 
genomfört en dubbel väsentlighetsanalys för att 
möta de nya kraven på hållbarhetsrapportering 
som börjar gälla 2025. 
Intresset för hållbarhet ökar och allt 
/f_l  er hyresgäster visar ett större engagemang för 
återbruk och minskad klimatpåverkan.
Fastighetsmarknad i förändring 
Årets räntesänkningar medförde att det för stabila fastighetsbolag 
blev lättare att refi  nansiera lån både via bank och kapitalmarknad. 
Även om räntorna sjunkit är de högre än under den tidigare låg-
ränteperioden vilket fortsatt haft en dämpande effekt på fastighets-
marknaden. 
Differentieringen mellan bättre och sämre fastigheter bestod 
men prisförväntan mellan säljare och köpare minskade något. En 
återhämtning skedde under det sista kvartalet med ökad aktivitet 
för bra fastigheter i attraktiva lägen. Den totala transaktionsvolymen 
i Sverige var cirka 145 mdkr, en ökning jämfört med det svaga 
 transaktionsåret 2023. 
Direktavkastningskraven var stabila i  Stockholms och Göteborgs 
centrala delar. Vid årets slut värderades Hufvudstadens fastigheter 
till 47 ,1 mdkr. 
Ökat bruttoresultat från fastighetsförvaltning 
Hufvudstadens bruttoresultat från fastighetsförvaltningen ökade 
för fjärde året i rad och var 1 435 mnkr (1 359). Ökningen med 
6 procent förklaras framför allt av högre hyresintäkter. Årets resultat 
efter skatt uppgick till 365 mnkr (-1 927), en betydande förbättring 
som främst påverkats av lägre negativa orealiserade värdeföränd-
ringar i fastighetsbeståndet. 
En ljusare framtid 
Jag har en positiv syn på 2025, även om vi fortsatt befi  nner oss i en 
osäker omvärld. Min bedömning är att konjunkturen gradvis kom-
mer stärkas, men effekterna för vår verksamhet kommer troligen att 
märkas först under andra halvåret. Vi ska bibehålla vår starka fi  nan-
siella ställning för att kunna möta nya förutsättningar och över tid 
leverera en stabil utdelningstillväxt till aktieägarna.  
Det är med stor glädje jag kan konstatera att Kvarteret Johanna 
i Göteborg närmar sig färdigställande. Efter fl  era års hårt arbete ser 
vi fram emot att under 2026 välkomna de första hyresgästerna till 
ett kvarter som återigen kommer att fyllas med liv och rörelse. Detta 
projekt är en milstolpe för oss och en viktig investering som kommer 
att skapa nya kassafl  öden och stärka resultatet. 
Under 2025 ska vi fortsätta att utveckla den löpande förvalt-
ningsverksamheten med fokus på uthyrningsarbete, kundnöjdhet, 
hållbarhet och förbättrad lönsamhet för NK. 
Slutligen vill jag rikta ett varmt tack till alla våra medarbetare 
för ett bra arbete och stort engagemang under ett utmanande år. 
Jag vill också tacka våra kunder för det förtroende ni visat oss och 
det goda samarbete vi haft under året. 
Stockholm i februari 2025
Anders Nygren
Verkställande direktör
VD HAR ORDET
5 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 5 =====

Hög kvalitet, god service och långsiktighet
Strategier för att uppnå våra mål
Vision
Hufvudstaden ska alltid 
 upplevas som och vara  Sveriges 
mest  attraktiva fastighets bolag.
Affärsidé
Hufvudstaden ska i egna  fastigheter i centrala 
Stockholm och centrala Göteborg erbjuda 
 framgångsrika företag högkvalitativa kontors- 
och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Syfte
Tillsammans för morgon-
dagens stad sedan 1915.
Värderingar
• K valitet 
• Ärlighet
• Lyhördhet 
• Engagemang
Hufvudstadens företagskultur  präglas  av 
ett starkt medarbetar engagemang med 
en tydlig och väl förankrad  värderings -
grund som genomsyrar allt vi gör. Värde-
ringarna är vårt viktigaste verktyg för att 
leda och styra  verksam heten i riktning mot 
 företagets vision och mål. De är också en 
förutsättning för att kunna driva verksam-
heten med ett ansvarsfullt företagande. 
Kundfokus
Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och  kontinue rligt 
bidra till att förbättra deras affärsmöjlig heter och  konkurrenskraft.
Kvalitet
Systematiskt kvalitets arbete ska säkerställa hög kvalitet på företagets 
samtliga  produkter och tjänster.
Kompetensutveckling
Medarbetarna ska på ett syste matiskt sätt erbjudas utveckling med fokus 
på kompetens och företagets  värderingar.
Affärsutveckling
Aktiv affärsutveckling och anpassning till den digitala utvecklingen i/uni00A0omvärlden 
ska skapa mervärden i fastighets beståndet.
Hållbarhet
Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljömässig 
och social  hållbarhet.
AFFÄRSIDÉ, STRATEGIER OCH MÅL
6 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Mål och utfall
59%
Soliditet  
Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden.
 Soliditet
  Miniminivå
Soliditet
0
10
20
30
40
50
60
70
20242023202220212020
%
+3%
Nettovinst
Hufvudstaden ska successivt öka nettovinsten från den 
löpande verksamheten. 2024 ökade nettovinsten  från den 
löpande verksamheten med 31 mnkr till 934 mnkr.
 
Nettovinst
0
250
500
750
1 000
20242023202220212020
Mnkr
61% 
Utdelning av nettovinsten 
Hufvudstadens aktie ska ha en god utdelningstillväxt över tiden 
och  utdelningen ska utgöra mer än hälften av netto vinsten från den 
löpande  verksam heten.  Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen 
till 2,80 kronor per aktie (2,70), motsvarande totalt 566 mnkr.
 Utdelning kronor per aktie
  Utdelning i % av nettovinst 
från löpande verksamhet
 Miniminivå utdelningsandel 
Utdelning och utdelningsandel
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
2024 1)2023202220212020
0
20
40
60
80
100
Kr %
–17%
Energianvändning
Energianvändningen per kvadratmeter ska minska med 
16 procent från 2019 till och med 2025.
kWh/kvm
0
20
40
60
80
100
12 0
202420232022202120202019
Källa: CFI Group
93 av index 100
Professionella medarbetare
Hufvudstaden ska ha branschens mest engagerade och 
professionella medarbetare med stort kundfokus och hög affärs-
mässighet. I NKI- undersökningen ställs frågan om hur våra  
kontorshyresgäster  upplever våra medarbetare utifrån uppsatta mål. 
Index
70
75
80
85
90
95
100
20242023202220212020
Första plats 
Nöjd Kund Index
Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder. Vi placerade 
oss för sjunde året i rad på första plats i  Fastighetsbarometerns 
Nöjd  Kundundersökning, kategori storbolag.
88  av index 100
Välutvecklat fastighetsbestånd 
Hufvudstaden ska ha branschens mest välutvecklade fastighets-
bestånd. I NKI-undersökningen ställs frågor om hur kontorshyres-
gästerna uppfattar våra fastigheter. 
Frågeområde
Läge Fastigheten Lokalen Miljöhänsyn Snitt
Hufvudstaden /nine.tab/one.tab/eight.tab/seven.tab/eight.tab/five.tab/eight.tab/seven.tab/eight.tab/eight.tab
Branschsnitt /eight.tab/two.tab/seven.tab/seven.tab/eight.tab/zero.tab/seven.tab/six.tab/seven.tab/nine.tab
84%
Miljöcertifi  ering
Samtliga fastigheter ska vara miljöcertifi  erade vid utgången av 2025. 
  Certifi  erade 84%
  Ännu ej certifi  erade 16%
Källa: CFI Group
 Hufvudstaden
 Branschen, 
 samtliga kategorier
Index
70
75
80
85
90
95
100
20242023202220212020  Källa: CFI Group
1) Enligt styrelsens förslag
AFFÄRSIDÉ, STRATEGIER OCH MÅL
7 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 6 =====

Inspirerande kontor stärker kreativiteten, Inspirerande kontor stärker kreativiteten, 
bygger företagskulturen och hjälper företag bygger företagskulturen och hjälper företag 
att nå sina mål.att nå sina mål.
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Utmanande förutsättningar 
men viss återhämtning kan skönjas
Ekonomisk omvärld
Lågkonjunkturen fortsatte att prägla den svenska ekonomin under 
2024. De senaste årens höga infl  ation har haft stor negativ påver-
kan på hushållens köpkraft. Infl  ationen avtog under året och från 
sommaren var infl  ationen under det långsiktiga målet om 2 procent. 
Delar av närings livet har också haft utmanande förutsättningar med 
svag privat  konsumtion och låg investeringsvilja. Dessutom har 
många företag tvingats hantera sina förfallna ekonomiska stöd som 
erhölls i samband med Covid-19. Detta försämrade arbetsmarkna-
den och medförde att arbetslösheten steg till cirka 8,5 procent. 
BNP-tillväxten var fortsatt svag och uppgick till cirka 0,5 procent. 
För att motverka den svaga ekonomiska utvecklingen sänkte 
 Riksbanken styrräntan från 4,00 till 2,50 procent.
I omvärlden fortsatte krigen i Ukraina och Mellanöstern. Även i 
Sveriges direkta närhet fanns geopolitiska spänningar och under 
året anslöt sig Sverige till försvarsalliansen Nato. Den ekonomiska 
utvecklingen i euroområdet var svag medan den amerikanska eko-
nomin var starkare. Sammantaget beräknas den globala bruttona-
tionalprodukten (BNP) ha ökat med cirka 3 procent under 2024. 
Centralbankerna genomförde ett antal räntesänkningar och fl  era av 
världens större aktieindex steg med tvåsiffriga uppgångar, även om 
skillnaderna var stora mellan olika länder och branscher.
Hufvudstadens delmarknader
Hufvudstaden äger och förvaltar 24 fastigheter i centrala 
 Stockholm och 5 fastigheter i centrala Göteborg. Befolkningen i 
Storstockholm uppgår till 2,5 miljoner invånare och i Storgöteborg 
till 1,1 miljoner. 
Den ekonomiska tillväxten har över tid varit stark i båda städerna. 
Under 2000-talet har BRP-tillväxten i genomsnitt varit 2,6 procent 
per år i Storstockholm och 2,2 procent per år i Västra Götaland, ett 
område något större än det som normalt benämns Storgöteborg. 
Motsvarande tillväxt för hela Sverige är 2,0 procent.
T urismen är en viktig näringsgren i både Stockholm och Göteborg. 
Utvecklingen under året var fortsatt något positiv i båda städerna, 
trots det utmanande ekonomiska läget. 
Stora investeringar i infrastrukturen pågår i Stockholm. Bland de 
största projekten fi  nns Förbifart Stockholm och en utbyggnad av 
tunnelbanesystemet. I Göteborg är det största pågående projektet 
Västlänken, en dubbelspårig järnvägsförbindelse delvis under jord 
med tre nya stationer. En av stationerna, Centralen, kommer ligga i 
direkt anslutning till Nordstans köpcentrum.
Det centrala affärsdistriktet (CBD) i Stockholm omfattar cirka 
1,9 miljoner kvm kontor belägna i ett område runt Centralstationen, 
Hötorget, Stureplan, Östermalmstorg, Norrmalmstorg, Kungsträd-
gården och Sergels T org.
Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stads-
delarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna, 
samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Masthuggskajen, Svenska 
Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. I Göteborg CBD 
uppgår kontorsytan till ungefär 0,8 miljoner kvm.
Investerarmarknaden
Den svenska fastighetsmarknaden var generellt avvaktande under 
stor del av 2024. Försäljningsprocesserna var utdragna och det var 
inte sällan som det rådde diskrepans mellan säljarnas och köparnas 
prisförväntningar. I centrala Stockholm lades ett antal fastigheter 
ut till försäljning och här var marknaden starkare med transaktions-
avslut på förväntade eller något högre prisnivåer. I Göteborg var 
marknaden svag under stor del av året men under det sista kvartalet 
genomfördes ett par transaktioner som påvisade viss återhämtning.
Möjligheten till fi  nansiering via bank och kapitalmarknad var god, 
särskilt vid upparbetade kontakter. I takt med att infl  ationen avtog 
och signaler om styrräntesänkningar stärktes, sjönk också fl  era av 
de svenska marknadsräntorna. 
 Noterade fastighetsbolag
 Privata fastighetsbolag
  Institutionella investerare
 Fastighetsfonder
  Övriga investerare
 Kontor
 Bostäder
  Industri/logistik/lager
 Handel
  Samhällsfastigheter
 Hotell
 Övrigt
25%
Kontorsfastigheter stod för cirka 25 procent av 
transaktionsvolymen 2024.
Mdkr
0
40
80
12 0
16 0
200
240
280
320
360
400
2024202320222021202020192 0182 0172 0162 015
Mdkr
0
40
80
12 0
16 0
200
240
280
320
360
400
2024202320222021202020192 0182 0172 0162 015
Källa: Nordanö Källa: Nordanö
T ransaktionsvolym per investerarkategori T ransaktionsvolym per fastighetstyp
FASTIGHETSMARKNADEN
9 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 7 =====

Sammantaget uppgick transaktionsvolymen i Sverige till cirka 
145 mdkr under 2024, en ökning med drygt 35 mdkr jämfört med 
det svaga transaktionsåret 2023. Andelen internationella investerare 
minskade till cirka 15 procent av transaktionsvolymen. De  fastighets-
typer som främst omsattes var kontor, logistik/lager och bostäder.
För kommersiella fastigheter med kontor och butiker i Stockholm 
CBD bedömdes direktavkastningskraven vara mellan 3,70 och 
4,40 procent i slutet av året. I Göteborg CBD bedömdes direkt-
avkastningskraven uppgå till mellan 4,30 och 5,25 procent.
Hyresmarknaden 
Kontor
Kontorshyresmarknaden i Stockholm CBD var stabil under 2024. 
Det rådde dock en viss avvaktan och uthyrningsprocesserna tog 
något längre tid jämfört med tidigare år. I centrala Göteborg prägla-
des kontorshyresmarknaden av ett ökat utbud från färdigställda 
projektfastigheter,  vilket hade en något återhållande effekt på 
marknadshyrorna. I både Stockholm och Göteborg efterfrågades 
främst moderna och fl  exibla  kontor i centrala lägen med närhet till 
goda kommunikationer samt ett brett utbud av service, butiker och 
restauranger. I Göteborg bekräftades detta med nya topphyres-
nivåer för de allra bästa  kontoren i de mest attraktiva lägena.
Marknaden för kontor har förändrats de senaste åren. Kontors-
medarbetare arbetar mer fl  exibelt och en till två dagar i veckan 
utförs arbetet på annan plats än på kontoret. Detta har resulterat 
i att hyresgästerna, i främst större förhyrningar, emellanåt minskar 
den förhyrda lokalytan. En annan effekt av detta är att kontorets 
läge och utformning blivit än viktigare vilket gynnar centrala 
 kontorslokaler med hög standard. För dessa kontorslokaler har 
betalningsviljan bibehållits eller ökat något under året.
Efterfrågan på kortare och fl  exiblare hyresavtal består, även 
om det under året varit något mer utmanande för coworkinganlägg-
ningar och andra nyckelfärdiga hyreskoncept. Främst efterfrågas 
unika koncept med förstklassig service och goda möjligheter till 
nätverkande. Det traditionella kontoret är dock fortsatt det som 
främst efterfrågas på hyresmarknaden.
I fl  era av Stockholms kontorsområden har vakansen stigit under 
året. Det gäller även Stockholm CBD där vakansen vid utgången 
av 2024 var något över normalintervallet. Marknadshyrorna var 
inom intervallet 7 000–9 900 kr per kvm och år exklusive fastig-
hetsskattetillägg. I Göteborg CBD var vakansen fortsatt över nor-
malintervallet och marknadshyrorna var mellan 3 300–4 200 kr 
per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För de allra mest 
moderna och attraktiva kontorslokalerna var hyresnivåerna högre.
Butiker
Detaljhandeln påverkades fortsatt av hushållens försämrade 
 köpkraft och allmänna kostnadsökningar under 2024. Mellanpris-
segmentet märkte störst effekt medan aktörer inom lågpris- och 
lyxsegmenten klarade året bättre trots den svaga konjunkturen.
 Intresset för att etablera nya butiker i bra gatuplanslägen i 
 centrala Stockholm och centrala Göteborg ökade successivt under 
året. Vakansnivåerna var fortsatt begränsade i dessa lägen och 
hyres utvecklingen var stabil, främst i Stockholm.
Flera detaljhandelsaktörer har lönsamhetsproblem, hänförligt till 
både svagare försäljning och ökade kostnader. Konkurrensen är stor, 
både mellan olika handelsplatser och från e-handeln. Distansarbete 
ett par dagar i veckan har påverkat besökstalen i främst citylägen i 
Stockholm och Göteborg. Vissa dagar har lägre kundfl  öden medan 
andra har ökade fl  öden. Sammantaget har året varit utmanande för 
detaljhandeln men det märks en ökad optimism inför framtiden i takt 
med räntesänkningar, beslutade skattesänkningar och prognostise-
rade reala löneökningar. De fastigheter som erbjuder konsumenterna 
attraktiva mötes- och handelsplatser med unika köpupplevelser 
bedöms ha goda förutsättningar till ökad lönsamhet framöver. 
Marknadshyrorna i bästa kommersiella läge i Stockholm var i 
 intervallet 1 1 000–25 000 kr per kvm och år exklusive fastighets-
skattetillägg. I centrala Göteborg bedöms bästa läge för butiker 
vara Östra Nordstan, Fredstan samt Kungsgatan mellan Östra och 
Västra Hamngatan. Inom dessa lägen var marknadshyrorna mellan 
3 000–13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. 
 Storstockholm
 Storgöteborg
 Stockholm CBD
 Göteborg CBD
Mdkr
0
20
40
60
80
100
12 0
14 0
16 0
18 0
2024202320222021202020192 0182 0172 0162 015
Mdkr
0
2
4
6
8
10
12
14
2024202320222021202020192 0182 0172 0162 015
Källa: Nordanö Källa: Nordanö
T ransaktionsvolym i 
Storstockholm och Storgöteborg
T ransaktionsvolym i 
Stockholm CBD och Göteborg CBD
145 mdkr
T otalt i Sverige omsattes fastigheter till ett värde 
av drygt 145 mdkr. 
FASTIGHETSMARKNADEN
10 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Uthyrbar area, kvm
Vasakronan /three.tab/seven.tab/seven.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
AMF Fastigheter/one.tab) /two.tab/nine.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Hufvudstaden  /two.tab/six.tab/nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Pembroke Real Estate /one.tab/two.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Skandia Fastigheter /one.tab /one.tab/nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Folksam Fastigheter /one.tab /one.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
1) Inklusive ytor som delägs med AP7 .
Källa: Nordanö
Uthyrbar area, kvm
Vasakronan /three.tab/three.tab/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Wallenstam /two.tab/three.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Balder /one.tab/five.tab/nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Hufvudstaden /one.tab/zero.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Bygg-Göta Göteborg /nine.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Platzer /eight.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Källa: Nordanö
Största fastighetsägare i Stockholm CBD Största fastighetsägare i Göteborg CBD
Direktavkastningskrav 
Stockholm CBD och Göteborg CBD
0
1
2
3
4
5
6
2024202320222021202020192 0182 0172 0162 015
%
 Stockholm kontor
 Göteborg kontor
Källa: Newsec
 Centrala Stockholm
 Centrala Göteborg
 Centrala Stockholm
 Centrala Göteborg
 Stockholm butiker
 Göteborg butiker
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
2024202320222021202020192 0182 0172 0162 015
%
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
2024202320222021202020192018201720162015
Kr/kvm
 
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
2024202320222021202020192018201720162015
Kr/kvm
Stockholm Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år
Bibliotekstan/NK /eight.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab–/nine.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/two.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Övriga CBD /seven.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/nine.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Östermalm /four.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/seven.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Gamla Stan /three.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Södermalm /three.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Kungsholmen /three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Liljeholmen /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Globen /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Arenastaden /two.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Kista /two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Göteborg Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år
CBD /three.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Marknadshyror december 2024
(exklusive fastighetsskattetillägg)
Källa: Newsec
Kontorshyror i europeiska storstäder, december 2024, 
lokaler i bästa läge
Köpenhamn
Lissabon
WienPrag
GöteborgBrysselOsloMadridFrankfurt AmsterdamStockholm
MilanoLondon Paris
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
1 2 000
1 4 000
1 6 000
1 8 000
20 000
22 000
Kr/kvm
V akansgrad kontor och butik i bästa läge
Marknadshyra kontor i bästa läge 
(exklusive fastighetsskattetillägg)
Marknadshyra butik i bästa läge 
(exklusive fastighetsskattetillägg)
 Stockholm CBD
 Göteborg CBD
  5-årig swapränta
Källa: Nordanö
Källa: NewsecKälla: Newsec
FASTIGHETSMARKNADEN
11 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 8 =====

Beståndets utveckling
Hufvudstaden arbetar aktivt för att skapa framgångsrika marknads-
platser. Kontoren, butikerna och restaurangerna formar tillsammans 
en helhet som gör att människor vill verka och vara i våra områden 
och fastigheter. Under året har det blivit ännu tydligare att högkvali-
tativa kontorsytor i centrala lägen efterfrågas för att attrahera med-
arbetare samt stärka varumärke och företagskultur. 
Hufvudstaden erbjuder fl  era olika kontorskoncept som är nog-
grant utformade för att tillgodose kundernas varierande behov: Eget 
 kontor, REDO och Cecil Coworking. Koncepten kompletterar varan-
dra och gör det möjligt för Hufvudstaden att leverera fl  exibla och 
attraktiva lösningar för alla typer av hyresgäster. Det mest efterfrå-
gade är Eget kontor, där hyresgästerna kan teckna längre hyresav-
tal och få lokalerna anpassade efter sina behov. REDO erbjuder fullt 
möblerade och utrustade lokaler med möjlighet till snabb infl  yttning 
och kortare avtalstider. Det passar företag som vill ha en smidig 
 lösning utan att kompromissa med kvalitet och komfort. Cecil 
Coworking är det mest fl  exibla alternativet med kontorsplatser 
och kontorsrum. Här erbjuds frukost- och lunchservering i en unik 
miljö inspirerad av framgångsrika boutiquehotell. Detta skapar en 
dynamisk arbetsmiljö som främjar kreativitet och nätverkande.
Under året har en omfattande renovering färdigställts i fastig-
heten Hästhuvudet 13, belägen vid korsningen Kungsgatan/ 
Sveavägen. Moderna och fl  exibla kontorsytor med energieffektiva 
lösningar har skapats. Här har HCL T ech, Simon-Kucher & Partners 
och Stillfront Group fl  yttat in. I butikslokalen, belägen i hörnan av 
korsningen, har T esla öppnat ett showroom.
I Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg pågår en omfattande renove-
ring för Danske Bank där vi tillsammans med hyresgästen har stort 
fokus på återbruk och hållbarhet.
Bibliotekstan har fortsatt att befästa sin position som Skandina-
viens främsta destination för premium- och lyxmode. Intresset för 
området är stort från både svenska och internationella varumärken. 
Under året har fl  era nyuthyrningar och omförhandlingar som förnyar 
och stärker marknadsplatsen genomförts. Prada Homme öppnade 
en butik på Smålandsgatan, T otême invigde en större fl  agshipbutik 
mitt på Biblioteksgatan och Byredo fl  yttade till en större butik. I Vild-
mannen 7 öppnade Lululemon och Van Bruun butiker och därmed 
är samtliga kontors- och butiksytor i fastigheten fullt uthyrda. Andra 
nya tillskott i området är Malina, Soft Goat och T eurn Studios.
Kunder
Våra kontorshyresgäster i Stockholm är företag som värdesätter 
lokaler med hög kvalitet i centrala lägen. De dominerande verksam-
heterna är bank och finans, advokatbyråer samt konsulter inom 
rekrytering, IT, management och medier. Under året genom fördes 
omförhandlingar med fl  era kunder och hyresavtal tecknades med 
ett antal nya hyresgäster. En av de större omförhandlingarna var 
med Coeli i Järnplåten 28 som utökade ytan med ett extra vånings-
plan. I Bibliotekstan utökade Lannebo Kapitalförvaltning sina loka-
ler. Några kontorshyresgäster som fl  yttade in i under året var Arris, 
Elixir Pharma, M&G och T erra Labs. Kontorskunder som varit hyres-
gäster under lång tid är bland andra Brummer & Partners, Danske 
Bank, Entercard, Exportkreditnämnden, Finans inspektionen, KG 10, 
Lannebo samt advokatbyråerna Alrutz, Vinge och White & Case.
Butikshyresgästerna representerar ofta välkända varumärken 
som endast fi  nns på ett fåtal väl utvalda platser. I Bibliotekstan fi  nns 
skandinaviska varumärken med hög modegrad som Axel Arigato, 
By Marlene Birger, Byredo, Filippa K, Gant, Our Legacy, Rodebjer och 
T otême kombinerat med större internationella modeföretag som 
 Cartier, Céline, Chanel, Moncler, Prada, Ralph  Lauren och Zara. Längs 
Kungsgatan återfi  nns fl  era av de största hyresgästerna inom sport 
och fritid, såsom Alewalds, Haglöfs, Naturkompaniet och Stadium. 
Andra stora hyresgäster är Cervera, T elenor, T elia, T esla och Ströms.
Inom affärsområdet finns även några av Stockholms främsta 
 restauranger och caféer som Eataly, Misshumasshu, Pas D’Art, 
 Prinsen, Sempre och Vau De Ville. Restaurangerna skapar 
 mötesplatser, bidrar till en levande stadsmiljö och ökar områdets 
 attraktivitet.
T otalt har affärsområdet 335 kunder (339). De tio största 
 kunderna hyr cirka 5 1 000 kvm (5 1 000), med en total årshyra på 
432 mnkr (410). 
Varumärken inom affärsområdet 
BIBLIOTEKST AN – Området mellan Norrmalmstorg, Birger 
 Jarls gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker 
med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.
BIRGER JARLSPASSAGEN  – Den historiska passagen, belägen 
mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, är en välkänd mötes-
plats som erbjuder spännande restaurangkoncept. 
CECIL COWORKING  – Anläggningen i Bibliotekstan erbjuder 
medlemmar förstklassig service och fl  exibla kontorsarbetsplatser 
som främjar kreativitet och nätverkande.
NORRMALMSTORG 1 – Byggnaden är en unik profilfastighet och 
en kommersiell knutpunkt i Stockholm city. 
Bästa läge allt attraktivare
Affärsområde Stockholm är uppdelat i områdena Norrmalmstorg, Kungsgatan och Väst, bestående 
av/uni00A022/uni00A0kontors- och butiksfastigheter. Norrmalmstorg omfattar fastigheter i Bibliotekstan. Kungsgatan 
 omfattar fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Väst består 
av/uni00A0fastigheter belägna på Drottninggatan och Klarabergsgatan, i Gamla Stan samt vid Kungsträdgården. 
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM
12 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
 Kontor 64%
 Butik och restaurang 21%
 Övrigt 15%
 Kontor 72%
 Butik och restaurang 25%
 Övrigt 3%
/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Antal fastigheter /two.tab/two.tab /two.tab/two.tab
Uthyrbar yta, kvm /two.tab/one.tab/zero.tab /eight.tab/six.tab/seven.tab/two.tab/one.tab/zero.tab /nine.tab/zero.tab/four.tab
 – varav kontor /one.tab/three.tab/five.tab /five.tab/eight.tab/seven.tab/one.tab/three.tab/five.tab /eight.tab/seven.tab/zero.tab
 – varav butik och restaurang /four.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab /eight.tab/one.tab/five.tab
Årshyra, mnkr /one.tab /five.tab/eight.tab/seven.tab/one.tab /five.tab/one.tab/zero.tab
Hyresvakansgrad, % /four.tab,/nine.tab /seven.tab,/zero.tab
Ytvakansgrad, % /six.tab,/two.tab /eight.tab,/three.tab
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Nettoomsättning /one.tab /five.tab/zero.tab/two.tab,/six.tab/one.tab /four.tab/zero.tab/four.tab,/one.tab
Underhåll -/one.tab/one.tab, /nine.tab-/one.tab/nine.tab,/zero.tab
Drift och administration -/one.tab/four.tab/five.tab,/zero.tab-/one.tab/three.tab/eight.tab,/eight.tab
Övriga kostnader -/one.tab/five.tab/seven.tab,/zero.tab-/one.tab/five.tab/five.tab,/six.tab
Summa kostnader -/three.tab/one.tab/three.tab,/nine.tab-/three.tab/one.tab/three.tab,/four.tab
Bruttoresultat /one.tab /one.tab/eight.tab/eight.tab,/seven.tab/one.tab /zero.tab/nine.tab/zero.tab,/seven.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Nyuthyrning, kvm /one.tab/one.tab /eight.tab /zero.tab /zero.tab/one.tab/zero.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /nine.tab/one.tab /seven.tab/zero.tab
Omförhandlade avtal, kvm /three.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab/eight.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /two.tab/three.tab/five.tab/two.tab/one.tab/two.tab
Kontor Kvm
Danske Bank /one.tab/zero.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Advokatfi  rman Vinge /seven.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Finansinspektionen /seven.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
KG/one.tab/zero.tab /five.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Entercard /three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Butik & Restaurang Kvm
Eataly /two.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Zara /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Alewalds /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Ströms /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Tesla /one.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
F astighetsbeståndet Största hyresgäster
F astighetsförvaltningens resultat 1) Nyuthyrning och omförhandling
Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
2030-20292028202720262025
Årshyra, mnkr
Löptid _AO_sthlmF örfallostruktur
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM
13 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 9 =====

Vid det nyinvigda V attentorget möter Vid det nyinvigda V attentorget möter 
staden Mälarens och Saltsjöns vatten. staden Mälarens och Saltsjöns vatten. 
Här kan gående och cyklister ta sig Här kan gående och cyklister ta sig 
mellan Södermalm och Gamla Stan mellan Södermalm och Gamla Stan 
via lågbroarna.via lågbroarna.
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Förändringar inom NK
Affärsområde NK omfattar NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg som förutom varuhusen även 
inhyser flexibla kontorslokaler, service och parkering. 
 NK Stockholm  NK Göteborg  NK T otalt
Mdkr
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
2024202320222021202020192 0182 0172 0162 015
F örsäljning NK-varuhusen
Stockholm /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Uthyrbar varuhusyta, kvm /two.tab/five.tab /zero.tab/two.tab/nine.tab/two.tab/five.tab /zero.tab/five.tab/zero.tab
Uthyrbar lageryta, kvm /nine.tab /two.tab/two.tab/three.tab/nine.tab /two.tab/six.tab/nine.tab
Totalt /three.tab/four.tab /two.tab/five.tab/two.tab/three.tab/four.tab /three.tab/one.tab/nine.tab
Antal avdelningar /nine.tab/eight.tab /nine.tab/six.tab
Antal restauranger /one.tab/three.tab /one.tab/three.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /two.tab /three.tab/four.tab/seven.tab/two.tab /one.tab/four.tab/five.tab
Göteborg /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Uthyrbar varuhusyta, kvm /one.tab/zero.tab /five.tab/two.tab/four.tab/one.tab/zero.tab /five.tab/eight.tab/nine.tab
Uthyrbar lageryta, kvm /one.tab /zero.tab/four.tab/six.tab/nine.tab/eight.tab/three.tab
Totalt /one.tab/one.tab /five.tab/seven.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /five.tab/seven.tab/two.tab
Antal avdelningar /four.tab/seven.tab/four.tab/eight.tab
Antal restauranger /three.tab /three.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /five.tab/seven.tab/nine.tab/five.tab/four.tab/four.tab
NK-varuhusen
AB Nordiska Kompaniet
Nordiska Kompaniet grundades 1902 och är Sveriges mest exklu-
siva varuhus med verksamhet i Stockholm, Göteborg och på nk.se. 
NK arbetar aktivt med att skapa en destination där människor vill 
vara och handla. Det innebär att erbjuda ett attraktivt och unikt sorti-
ment med fokus på mode, skönhet och livsstil, förstklassig service 
samt en atmosfär som gör att kunden vill stanna länge. I varuhusen 
är även kulturella inslag viktiga för att skapa minnesvärda upplevel-
ser för besökarna. 
Varuhusens utveckling
NK:s varuhus i Stockholm och Göteborg ligger i bästa affärsläge 
med starka kundfl  öden och goda kommunikationer. Visionen är 
att vara ett varuhus i världsklass. Året var utmanande med en 
svag  konjunktur och försämrad köpkraft. Besöks- och försäljnings-
utvecklingen var trots förutsättningarna positiv i båda varuhusen 
 jämfört med föregående år men vakanser och höga kostnader 
 medförde att resultatet för NK:s fastighetsförvaltning minskade. För 
att stärka lönsamheten initierades en rad åtgärder som successivt 
kommer öka uthyrningsgraden och sänka kostnaderna. 
Under året lanserades många nya varumärken i varuhusen. I 
varuhuset i Stockholm tog de välkända kockarna T ommy Myllymäki 
och Pi Le över fyra restauranger, bland annat anrika Bobergs Matsal. 
Rabanne och Samsung öppnade pop-up-avdelningar. Konceptet 
NK Stage, där nya varumärken under kortare perioder kan mark-
nadsföra och sälja sina produkter, presenterade under året 20 nya 
varumärken. NK:s ljusgård är en annan attraktiv plats för varumärken 
att visa upp sitt sortiment och lansera exklusiva nyheter. I Göteborg 
öppnade CAIA och Polo Ralph Lauren nya avdelningar och NK Man 
byggdes om. Det eftertraktade varumärket SKIMS lanserades i 
Sverige exklusivt på NK, både i varuhusen och på nk.se.
Varuhusen har erbjudit andra spännande aktiviteter, bland annat 
en inspirerande julskyltning, NK Galan, kundkvällar, musikframträ-
danden och fl  era varumärkessamarbeten. 
I början av 2025 tillträder Hannes Hasselrot som ny VD för NK. 
Med bred erfarenhet från olika delar av detaljhandeln har han 
goda förutsättningar att tillsammans med övriga medarbetare vida-
reutveckla NK:s verksamhet och stärka lönsamheten. 
Varumärket NK
NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärke bland 
svenska och internationella konsumenter. Ett långsiktigt arbete med 
att vårda och utveckla varumärket är grunden till NK:s förmåga att 
främja besök och försäljning. En del av detta arbete var lanseringen 
av NK:s eget varumärke NK Collection som erbjuder produkter 
inom skönhet och mode.
Kunder
Sammanlagt har affärsområdet 107 hyresgäster (107). De tio största 
hyresgästerna hyr cirka 29 000 kvm (28 000) varav det egna 
dotter bolaget NK Retail hyr cirka 1 1 300 kvm butiksyta (1 1 300). 
Tillsammans representerar de en årshyra på 254 mnkr (229). 
Affärsområdet omfattar 18 000 kvm (17 000) kontor vilket mot-
svarar 19 procent (18) av totala uthyrningsbara ytan. 
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE NK
15 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 10 =====

/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Antal fastigheter /three.tab /three.tab
Uthyrbar yta, kvm /nine.tab/one.tab /two.tab/four.tab/nine.tab/nine.tab/one.tab /two.tab/eight.tab/one.tab
 /endash.cap varav kontor /one.tab/seven.tab /seven.tab/four.tab/two.tab/one.tab/six.tab /eight.tab/six.tab/four.tab
 – varav butik och restaurang /three.tab/five.tab /five.tab/five.tab/three.tab/three.tab/six.tab /four.tab/eight.tab/zero.tab
Årshyra, mnkr /five.tab/three.tab/one.tab/four.tab/nine.tab/two.tab
Hyresvakansgrad, % /four.tab,/five.tab /four.tab,/five.tab
Ytvakansgrad, % /four.tab,/four.tab /five.tab,/five.tab
F astighetsbeståndet
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Nettoomsättning /four.tab/eight.tab/seven.tab,/seven.tab/four.tab/eight.tab/four.tab,/zero.tab
Underhåll -/one.tab/six.tab,/nine.tab-/two.tab/two.tab,/two.tab
Drift och administration -/one.tab/eight.tab/nine.tab,/eight.tab-/one.tab/eight.tab/zero.tab,/two.tab
Övriga kostnader -/five.tab/eight.tab,/two.tab-/five.tab/zero.tab,/seven.tab
Summa kostnader -/two.tab/six.tab/four.tab,/nine.tab-/two.tab/five.tab/three.tab,/one.tab
Bruttoresultat /two.tab/two.tab/two.tab,/eight.tab/two.tab/three.tab/zero.tab,/nine.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
F astighetsförvaltningens resultat 1)
Kontor Kvm
Starbreeze /two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
AG Advokat /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Deloitte /two.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab
Hasten /two.tab/one.tab /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Foyen Advokatfi  rma /one.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
Butik & Restaurang Kvm
NK Retail/one.tab) /one.tab/one.tab /three.tab /zero.tab /zero.tab
Calceos /one.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Cervera /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Plan/four.tab Restaurang /one.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab
Harjak & Månsson /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
1) Helägt dotterbolag.
Största hyresgäster
F örfallostruktur
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2030-20292028202720262025
Årshyra, mnkr
Löptid _AO_NK
/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Nyuthyrning, kvm /three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /two.tab/seven.tab /two.tab/one.tab
Omförhandlade avtal, kvm /one.tab/six.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /one.tab/two.tab/two.tab/nine.tab/two.tab
Nyuthyrning och omförhandling
 Kontor 19%
 Butik och restaurang 39%
 Övrigt 18%
 Parkering 24%
Uthyrbar yta per användning
 Kontor 25%
 Butik och restaurang 63%
 Övrigt 6%
 Parkering 6%
Årshyra per användning
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE NK
16 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
F ransk och nordisk gastronomi på nya T oujours  . F ransk och nordisk gastronomi på nya T oujours  . 
En bistro mitt i NK:s ljusgård där enkelhet förenas En bistro mitt i NK:s ljusgård där enkelhet förenas 
med vardaglig lyx.med vardaglig lyx.
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 11 =====

Beståndets utveckling
I det stora utvecklingsprojektet Johanna har nu brända tomten 
 börjat formas till att bli en del av stadens nya moderna mötesplats. 
Hela stommen i kvarteret har nått full byggnadshöjd. Från att ha 
haft små fönster och låga takhöjder kommer nu kvarterets byggna-
der få härliga ljusinsläpp, generösa terrasser och ett attraktivt 
 taklandskap. Kontoren kommer bli fl  exibla och moderna med de 
senaste tekniska installationerna. Flera framgångsrika företag har 
tecknat kontorsavtal i kvarteret, däribland advokatfi  rman Vinge och 
revisions- och konsultföretaget EY. I kvarteret kommer även tre 
större servicekoncept med gym, takrestaurang och Cecil Coworking 
etableras. Infl  yttning i kvarteret sker från 2026 och framåt.
I Nordstan genomfördes under 2024 lokalanpassningar för de 
nya hyresgästerna Sightic och Nordstans Samfällighetsförening 
som fl  yttade in i Fyran vid halvårsskiftet. Under hösten fl  yttade 
hyresgästen BeGreen från Femman till utökade och anpassade 
lokaler i Fyran.
Hufvudstaden är en av de största delägarna i Nordstans Sam-
fällighetsförening som äger och förvaltar Nordstans parkeringshus 
med tillhörande butiker samt torg och gågator. Nordstan är ett av 
Sveriges största och mest välbesökta affärscentrum med ett rikt 
utbud av butiker, restauranger och parkering samt moderna kontor 
i Göteborgs bästa läge. I den norra delen av köpcentrumet planeras 
en tillbyggnad med direkt anslutning till tågtrafi  ken. Under året har 
detaljplanen för området vunnit laga kraft och ansökan om bygglov 
för tillbyggnaden har lämnats in. Vidare har vissa invändiga arbeten 
påbörjats med bland annat nya butiksfronter i den västra delen 
och en ny generös entré vid Spannmålsgatan i den östra delen. 
 Trafi  kverket bedömer att Västlänkstrafi  ken vid  Centralstationen 
och Nordstan kommer att vara i drift vid årsskiftet 2026/2027 . 
I samband med detta ska tillbyggnaden stå klar för att ta emot 
och framtidssäkra fl  ödet av besökare till Nordstan och vidare upp 
till Fredstan.
Gallerian Femman i Nordstan består av cirka 16 000 kvm 
detaljhandelsytor fördelade på tre plan. Under året har fl  era nya 
koncept etablerat sig och antalet besökare har åter nått samma 
nivåer som före pandemin. I entréplanet har DRM-LND, Mr. Cake, 
Y eppo & Soonsoo och Zeekr fl  yttat in. I Fyran har Hemtex etablerat 
sin största butik i Sverige. 
Under 2024 hade Femman närmare 13 miljoner besökare, en 
 uppgång med cirka 4 procent jämfört med 2023.
T otala detaljhandelsomsättningen i Nordstan uppgick till mer 
än 4,1 mdkr varav Femman omsatte närmare 1 mdkr och Fyran 
omsatte drygt 340 mnkr.
Kunder
Kunderna i Göteborg verkar både lokalt, nationellt och internatio-
nellt. Affärsområdets kontorshyresgäster uppskattar centralt 
belägna lokaler av hög kvalitet med närhet till Centralstationen, 
 parkeringshus, butiker, restauranger och service. De dominerande 
branscherna är advokat- och revisionsbyråer samt fi  nans- och 
 konsultföretag. Butikshyresgästerna uppskattar unika och starka 
marknads- och handelsplatser i centrala lägen.
T otalt finns 1 13 kunder (1 12) inom affärsområdet. De tio största 
kunderna hyr cirka 27 000 kvm (26 000) med en total årshyra på 
130 mnkr (124).
Varumärken inom affärsområdet
FEMMAN – Gallerian Femman i Nordstan är en av Göteborgs främsta 
marknadsplatser för shopping, mat och möten, men erbjuder också 
 centrala kontor av hög kvalitet.
FREDSTAN – Fredstan är ett levande och attraktivt stadsområde 
som består av kvarteren runt Fredsgatan, mellan Brunnsparken och 
Trädgårdsföreningen. 
KVARTERET JOHANNA  – Hufvudstadens största utvecklingspro-
jekt omfattande cirka 32 000 kvm om- och nybyggda kommersiella 
lokaler. En dynamisk destination och mötesplats i Göteborgs 
citykärna.
NORDSTAN – Nordstan är ett av Sveriges största köpcentrum sett/uni00A0till 
antal besökare. Hufvudstaden är en av de största ägarna i Nordstans 
Samfällighetsförening med en andel om cirka 40 procent. 
Välkända företag till Kvarteret Johanna
Affärsområde Göteborg omfattar fyra fastigheter vilka är uppdelade i två områden, belägna i stadens mest 
centrala affärsdistrikt. Fredstan omfattar kvarteret Inom Vallgraven 12 och Vallgraven 3:2 samt Nordstan 
som består av två enheter, Fyran mot Östra Hamngatan och Femman mot Centralstationen.
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG
18 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Området kring Brunnsparken och Kvarteret Johanna Området kring Brunnsparken och Kvarteret Johanna 
är en av Göteborgs mest besökta knutpunkter med en är en av Göteborgs mest besökta knutpunkter med en 
lång historia som mötesplats.lång historia som mötesplats.
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 12 =====

/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Antal fastigheter /four.tab /four.tab
Uthyrbar yta, kvm /eight.tab/eight.tab /six.tab/six.tab/two.tab/eight.tab/eight.tab /six.tab/five.tab/seven.tab
 – varav kontor /four.tab/nine.tab /two.tab/zero.tab/five.tab/four.tab/nine.tab /one.tab/nine.tab/five.tab
 – varav butik och restaurang /three.tab/one.tab /two.tab/three.tab/two.tab/three.tab/one.tab /two.tab/three.tab/seven.tab
Årshyra, mnkr /three.tab/nine.tab/five.tab/three.tab/seven.tab/nine.tab
Hyresvakansgrad, % /one.tab/nine.tab,/four.tab/two.tab/one.tab,/eight.tab
Ytvakansgrad, % /two.tab/nine.tab,/five.tab/three.tab/one.tab,/four.tab
Kontor Kvm
Alektum Group /six.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Folksam /three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Advokatfi  rman Vinge /three.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Iver /two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Grant Thornton /two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Butik & Restaurang Kvm
H&M /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Lidl /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Stadium Outlet /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
KappAhl /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Lager /one.tab/five.tab/seven.tab /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Nyuthyrning, kvm /nine.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /four.tab/seven.tab/one.tab/five.tab
Omförhandlade avtal, kvm /five.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/six.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /three.tab/three.tab/three.tab/zero.tab
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Nettoomsättning /three.tab/two.tab/eight.tab,/three.tab/three.tab/two.tab/seven.tab,/nine.tab
Underhåll -/two.tab,/nine.tab -/five.tab,/two.tab
Drift och administration -/six.tab/six.tab,/eight.tab-/six.tab/four.tab,/one.tab
Övriga kostnader -/three.tab/six.tab,/eight.tab-/three.tab/seven.tab,/nine.tab
Summa kostnader -/one.tab/zero.tab/six.tab,/five.tab-/one.tab/zero.tab/seven.tab,/two.tab
Bruttoresultat /two.tab/two.tab/one.tab,/eight.tab/two.tab/two.tab/zero.tab,/seven.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
2030-20292028202720262025
Årshyra, mnkr
Löptid _AO_Gbg
 Kontor 56%
 Butik och restaurang 35%
 Övrigt 9%
 Kontor 49%
 Butik och restaurang 47%
 Övrigt 4%
F astighetsbeståndet
F astighetsförvaltningens resultat 1)
Största hyresgäster
Nyuthyrning och omförhandling
F örfallostruktur Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning
FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG
20 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
NK Retail 
Engagemang, förstklassig service och inspirerande multibrand-
koncept är det som defi  nierar NK Retail. Varumärkesportföljen 
består av noggrant utvalda internationella och svenska premium- 
och lyxvarumärken. Förutsättningarna för verksamheten har varit 
utmanande under fl  era år. Försäljningen har påverkats av svag 
 köpkraft hos konsumenterna och de senaste årens höga infl  ation 
har påverkat verksamhetens kostnader. För att uppnå lönsamhet 
har ett förändringsarbete inletts som delvis innebär att utvärdera 
varumärkesutbudet och interna arbetsprocesser.
I varuhusen i Stockholm och Göteborg har Caia Cosmetics 
 öppnat permanenta ytor. Det amerikanska varumärket SKIMS 
 lanserades samtidigt i båda varuhusen och på nk.se. Stort fokus 
har även lagts på utveckling och lansering av NK:s eget varumärke 
NK  Collection. NK Man i Göteborg har byggts om och i Stockholm 
har NK Retail tagit över avdelningen Paul & friends.
NK Retails största avdelningar är NK Beauty, NK Fine Jewellery 
& Watches och NK Man. Dessa avdelningar utgör ungefär hälften 
av den totala omsättningen och visade en ökning på 20 procent 
jämfört med föregående år. Sortimentet omfattar cirka 600 kända 
varumärken  däribland Bulgari, Caia Cosmetics, Cartier,  Chanel, 
Charlotte Tilbury, Dior, Khaite, Moncler, Omega, SKIMS, T om Ford, 
Victoria Beckham och Zegna. 
I verksamheten arbetar 487 medarbetare, motsvarande cirka 
314 heltidstjänster. 
Produktutveckling och nya målgrupper i fokus
 Mode 45%
 Kosmetik 44%
 Smycken och klockor 1 1%
 Stockholm 76%
 Göteborg 24%
F örsäljning per kategori F örsäljning per varuhus
NK Stockholm /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Försäljningsyta, kvm /six.tab /nine.tab/four.tab/four.tab/six.tab /nine.tab/zero.tab/nine.tab
Antal avdelningar /one.tab/six.tab/one.tab/six.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /eight.tab/three.tab/zero.tab/seven.tab/three.tab/five.tab
NK Göteborg /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Försäljningsyta, kvm /four.tab /three.tab/zero.tab/eight.tab/four.tab /three.tab/six.tab/nine.tab
Antal avdelningar /one.tab/seven.tab/one.tab/seven.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /two.tab/five.tab/eight.tab/two.tab/two.tab/four.tab
Totalt /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab
Antal anställda /four.tab/eight.tab/seven.tab/four.tab/five.tab/four.tab
NK Retail
Detaljhandelsverksamheten NK Retail driver och utvecklar avdelningar och sortiment på sammanlagt 
cirka 11 300 kvm fördelat på NK Stockholm och NK Göteborg. Verksamheten omfattar 33 avdelningar, 
motsvarande cirka 20 procent av det totala antalet avdelningar i varuhusen. Sortimentet, främst inom 
mode, skönhet, accessoarer och juveler, /f_i  nns även representerat på e-handeln nk.se.
ÖVRIGA SEGMENT – NK RETAIL
21 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 13 =====

Service med kunden i centrum
NK e-handel
NK e-handel har haft en positiv försäljningsutveckling under året. 
Fler varumärken har lanserats och fl  er konsumenter väljer nk.se som 
inspirationskälla och köpkanal. Antalet produkter ökar successivt 
och målsättningen är att sortimentet online till stor del ska spegla 
sortimentet i varuhuset i Stockholm. Under året har e-handeln varit 
en del av omnikanalslanseringar för SKIMS och Rabanne samt 
 lanserat många nya varumärken. Kännedomen om nk.se ökar även 
utanför Stockholm och Göteborg, cirka 40 procent av försäljningen 
skedde till övriga delar av Sverige. Syftet med e-handeln är att inspi-
rera till försäljning både i varuhusen och på nk.se. 
Cecil Coworking
Cecil Coworking är Hufvudstadens egna coworkinganläggning, 
belägen i bästa läge i Bibliotekstan. Anläggningen omfattar cirka 
3 200 kvm och har plats för 300 medlemmar. Anläggningen 
erbjuder olika alternativ för medlemmar, såsom egna kontor i varie-
rande storlekar, egen skrivbordsplats eller loungeplats. Lokalen är 
för delad på två våningsplan med fullt inredda kontorsrum och ett 
fl  ertal lounger som är inspirerade av boutiquehotell runt om i världen. 
Den vackra ljusgården är hjärtat av anläggningen och en härlig plats 
att nätverka på över en kopp kaffe eller lunch som tillagas av Cecils 
egen kock. Under 2024 har beläggningen i genomsnitt varit runt 86 
procent och cirka 90 bolag inom fl  ertalet branscher har sin hemvist 
hos Cecil. Medlemmarna erbjuds bland annat förstklassig recep-
tionsservice, inspirerande medlems events samt en varierande fru-
kostbuffé. På Cecil fi  nns också en fullt utrustad konferensanläggning 
med rum i olika storlekar för att passa alla typer av möten,  vilka kan 
bokas av både medlemmar och externa kunder. Förutom den profes-
sionella och personliga servicen är det anläggningens centrala läge, 
fokus på design och inredning samt framför allt medlemmarna som 
skapar den unika atmosfären. Cecil är en plats där nya idéer föds och 
nätverk fl  ätas samman. Här bygger vi tillsammans en kultur där 
människor och företag trivs, växer och når sin fulla potential.
Parkaden
Det helägda dotterbolaget Parkaden AB bedriver parkeringsverk-
samhet i två av Hufvudstadens fastigheter i Stockholm. NK Parke-
ring i Hästskon 10 erbjuder 665 platser. I Continentalgaraget i fast-
igheten Orgelpipan 7 erbjuds 425 platser. Antalet elbilar fortsätter 
att öka vilket leder till ett större behov av laddning i samband med 
parkering. NK Parkering är ett av de parkeringshus i Stockholm city 
som erbjuder fl  est laddplatser. Hälften av parkeringsplatserna är 
utrustade med laddpunkter. Under 2024 installerades åtta stycken 
snabbladdare och ett samarbetsavtal tecknades med T axi Stockholm 
för att underlätta för deras förare som då inte behöver lämna city för 
att ladda sin elbil.
ÖVRIGA SEGMENT – ÖVRIG VERKSAMHET
22 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Inspirerande platser där människor möts Inspirerande platser där människor möts 
och nya idéer föds i en förstklassig miljö och nya idéer föds i en förstklassig miljö 
mitt i city.mitt i city.
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 14 =====

Affärsutveckling
Affärsutveckling identifi  erar och implementerar strategiska initiativ 
för bolagets tillväxt och konkurrenskraft. Genom marknadsanalys 
och affärsstrategier utvecklas nya möjligheter, produkter och sam-
arbeten för ökad lönsamhet. Utvecklingsprojekt genomförs med 
fokus på att möta förändringar i samhället och våra hyresgästers 
behov. 
I Nordstan pågår ett utvecklingsprojekt tillsammans med övriga 
fastighetsägare. En tillbyggnad planeras i köpcentrumets norra 
del där en ny entré från tågtrafi  ken skapas. Affärsutveckling deltar 
i arbetet med gestaltning och koncept för att skapa en attraktiv 
marknadsplats för framtiden. Projektet omfattar cirka 8 000 kvm 
ombyggnad samt en tillbyggnad om cirka 700 kvm. 
Stort fokus lades på utveckling av det kommersiella konceptet 
samt uthyrning av Kvarteret Johanna i Göteborg med syfte att 
skapa en attraktiv marknadsplats. Arbetet innefattar även anpass-
ning av vårt koncept Cecil Coworking inför etablering i kvarteret.
Strategiskt arbete med digitalisering fortgår för att utveckla och 
anpassa våra verksamheter till framtida behov. Syftet är att stötta 
verksamhetens övergripande strategier som ska bidra till att uppnå 
verksamhetsmålen samt utveckla processer och organisationen. 
Fastighetsutveckling
Fastighetsutveckling bidrar till att skapa morgondagens stads-
miljöer genom att omvandla idéer till lönsamma projekt i vårt fastig-
hetsbestånd. Vi strävar ständigt efter att anpassa och utveckla våra 
fastigheter för att tillgodose näringslivets och samhällets föränder-
liga krav. Syftet är att skapa attraktiva marknadsplatser som pulse-
rar av liv, arbetsplatser som inspirerar och stadsrum som förenar. 
Ett av Hufvudstadens verksamhetsmål är att ha branschens 
mest utvecklade fastighetsbestånd. Efter nästan 1 10 år i branschen 
har Hufvudstaden byggt upp en stark position inom premiumseg-
mentet för kontors- och butikslokaler i Stockholms och Göteborgs 
mest attraktiva lägen. 
Innovation och fl  exibilitet 
Genom nytänkande och strategiska samarbeten skapas innovation 
och fl  exibilitet i verksamheten och fastigheterna som kan möta 
framtidens behov och ge mervärde för hyresgästerna. Det innebär 
allt från att anpassa fastigheter för coworking till att bygga om ytor 
för restauranger, handel och andra verksamheter som bidrar till 
levande stadsmiljöer. Vid utveckling av fastigheter arbetar vi även 
med att bevara historiska och kulturellt betydelsefulla aspekter 
i byggnader för att skapa balans mellan tradition och innovation.
Vi strävar efter att minimera vår klimat påverkan och fokuserar på 
att utveckla fastigheter till att bli mer energieffektiva, robusta och 
förberedda för klimatförändringar. Genom att integrera solenergi, 
gröna tak och intelligenta energilösningar tar vi ansvar för miljö och 
hållbarhet. Dessa initiativ stärker vår konkurrenskraft och lockar 
hyresgäster som delar samma hållbarhetsvärderingar.
Pågående projekt
Kvarteret Johanna i Göteborg är vårt största pågående utvecklings-
projekt. Här byggs moderna och energieffektiva lokaler med hög 
standard och fl  exibilitet. I projektet strävar vi efter att välja material 
och tekniska installationer i syfte att minska byggnadernas klimat-
avtryck. För att framtidssäkra kvarteret mot klimatförändringar 
anpassas byggnaderna för att stå emot kraftig nederbörd och över-
svämning. Under året har stommen färdigställts samt installationer 
av hissar, undercentraler och fl  äktrum påbörjats och till vissa delar 
färdigställts. Projektering och förberedande arbeten för hyresgäst-
anpassningar har inletts. Efter färdigställandet 2026 kommer kvar-
teret omfatta totalt cirka 32 000 kvm uthyrningsbar yta.
I fastigheten Packarhuset 4 i Bibliotekstan pågår ett större 
 uppgraderingsprojekt tillsammans med hyresgästen Danske Bank 
där stort fokus ligger på återbruk. Läs mer om projektet på sidorna 
26–2 7.  
Under året har en ny detaljplan för Orgelpipan 7 i Stockholm 
 vunnit laga kraft och planering av det kommande projektet har 
påbörjats. Detaljplanen medger påbyggnad av två indragna 
våningsplan om cirka 3 000 kvm kontor. Byggnadens ursprungliga 
karaktär behålls och på påbyggnaden kommer ett grönt tak med 
solceller och regnvattenuppsamling att anläggas. Byggstart är 
 planerad till årsskiftet 2026/2027 .
Lokalanpassningar
Lokalanpassningar syftar till att anpassa befi  ntliga lokaler och 
skapa individuellt anpassade lösningar som möter hyresgästernas 
behov och samtidigt ökar fastigheternas värde. Stor vikt läggs vid att 
anpassningen är fl  exibel över tid för att minimera antalet ombygg-
nationer och optimera lokalerna för olika användningar. Lokalan-
passningar kan inkludera allt från mindre justeringar och renove-
ringar till omfattande ombyggnationer. Ambitionen är att erbjuda 
anpassade och moderna lokaler som främjar hyresgästernas pro-
duktivitet, trivsel och stärker deras varumärke. 
Våra projektledare arbetar utifrån Hufvudstadens högt ställda 
ambitioner avseende kvalitet, fl  exibilitet och långsiktighet. Genom 
närvaro och engagemang ansvarar projektledarna för varje steg 
i projekten, allt i nära samarbete med hyresgästerna och andra 
 samarbetspartners. Med ett helhetsperspektiv på arbetsmiljö och 
hållbarhet arbetar projektledarna för att lokalerna ska möta hyres-
gästernas förväntningar och bli inspirerande platser där företag 
och människor kan växa och utvecklas.
Under de senaste fem åren har Hufvudstaden i genomsnitt 
investerat cirka 950 mnkr per år i projekt. 2024 uppgick investe-
ringarna till cirka 980 mnkr (1 270). Större utvecklingsprojekt stod 
för cirka 70 procent, lokalanpassningar för cirka 20 procent och 
underhållsprojekt för närmare 10 procent. 
Under året pågick ett 60-tal lokalanpassningar om totalt cirka 
37 000 kvm. Anpassningarna gjordes både för befi  ntliga och nya 
hyresgäster.
Utveckling för morgondagens stad
Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla verksamheten och fastigheterna. Avdelningen för affärs-
utveckling identifierar och utvecklar kommersiella och digitala projekt. Avdelningen för fastighets-
utveckling genomför projekt i vårt fastighetsbestånd samt miljöerna omkring fastigheterna för att skapa 
levande och attraktiva marknadsplatser. 
UTVECKLING AV FASTIGHETER
24 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Lokalanpassningar under året
Stockholm
Efter en genomgripande ombyggnation i fastigheten Hästhuvudet 
13, vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen, har ett par lokalanpass-
ningar genomförts till nya hyresgäster. Färdigställandet har medfört 
öppnare planlösning, uppgraderade tekniska installationer och nya 
takterrasser. Vid samma korsning, i fastigheten Järnplåten 28, har 
Coeli förlängt hyreskontraktet och utökat sina ytor. Lokalen har 
anpassats och de tekniska installationerna uppgraderats efter 
hyresgästens behov. 
I Kvasten 6 och Kvasten 9 i Bibliotekstan har Lannebo Kapital-
förvaltning förlängt hyrestiden och utökat ytan. I samband med det 
har en renovering genomförts och lokalerna moderniserats. 
Göteborg
I Fyran i Nordstan har en ny butik om över 1 000 kvm färdigställts 
för den nya hyresgästen Hemtex. I kontorsdelen anpassades loka-
ler till BeGreen och Nordstans Samfällighetsförening. I gallerian 
Femman har ett antal mindre lokalanpassningar genomförts för 
både befi  ntliga och nya butikshyresgäster.
I NK-huset har kontorshyresgästen Deloitte utökat ytan och den 
tillkommande ytan har anpassats och integrerats med ursprunglig 
lokal. På herrplanet i varuhuset har fl  era avdelningar och delar av 
kundstråken uppgraderats med ny teknik och ytskikt.  
Stad Fastighet  Status Lokalslag Projektyta 
(kvm)
Varav
tillskapad yta 
(kvm)
Bedömd 
investering /one.tab)
(mnkr)
Bedömt  
färdigställande 
(år)
Stockholm Packarhuset /four.tab Pågående Kontor /nine.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab– /one.tab/six.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab
Stockholm Orgelpipan /seven.tab Projektering Kontor /three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab– –
Göteborg Kvarteret Johanna 2) Pågående Kontor, butik & restaurang /three.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/zero.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab
Göteborg NK Göteborg Detaljplanearbete Kontor, butik & restaurang – – – –
1)  T otal investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och fi  nansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering. 
2) Kvarteret Johanna är beläget i kvarteret Inom Vallgraven 12 som omfattar fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:1 1.
Större pågående och planerade projekt i slutet av året
25 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
På Kvarteret Johannas tak anläggs en bohuslänsk På Kvarteret Johannas tak anläggs en bohuslänsk 
naturträdgård och här får den nya takrestaurangen naturträdgård och här får den nya takrestaurangen 
en oslagsbar utsikt över Göteborgs takåsar.en oslagsbar utsikt över Göteborgs takåsar.
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 15 =====

Vi trivs verkligen i den ikoniska fastigheten vid Norrmalmstorg och ser 
fram emot att ta våra moderniserade lokaler i bruk. Det har varit ett 
  intressant och lärorikt samarbete när vi tillsammans med vår hyresvärd 
Hufvudstaden kunnat utveckla lokalerna på ett mer hållbart sätt. 
Återbruk har genomsyrat renoveringen, både vad gäller lokalernas 
ytskikt och hur vi sedan valt att använda restaurerade och be/f_i  ntliga 
möbler för att inreda kontoret, säger Linda Permbeck, 
Real Estate Manager, Danske Bank.
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
H
ufvudstaden förvärvade fastigheten år 2000 och sedan 
2004 har Danske Bank varit en av de största hyres-
gästerna. När hyresavtalet förlängdes 2023 inleddes 
en modernisering av de 9 800 kvm stora lokalerna för att anpassa 
dem till bankens framtida behov och arbetsmetoder.
Höga ambitioner vad gäller hållbarhet
Hufvudstaden och Danske Bank delar höga ambitioner vad gäller 
hållbarhet och återbruk. Projektet genomförs i nära samarbete där 
båda parter bidrar med kunskap och idéer. Byggnadens unika 
karaktär behålls men många innovativa lösningar har implemente-
rats. Hyresvärd och hyresgäst har i samverkan sett över frågor om 
möjligheter till återanvändning av material, reparation eller rekondi-
tionering, vilket bidrar till att växthusgasutsläppen från renove-
ringen hålls nere. 
Bland annat har glaspartier, snickerier, reglar och gipsskivor 
 kunnat återbrukas. T ekniska installationer har återanvänts och upp-
graderats med modern närvarostyrning. De gamla fönsterbänkarna 
i ek har slipats och oljats medan WC-porslin polerats. Arbetssättet 
har medfört minskade avfallsmängder och minskad mängd material-
inköp vilket resulterat i färre transporter. Hela anpassningen beräk-
nas vara klar hösten 2025.
Återbruk vid anpassning av Danske Banks kontor
Fastigheten Packarhuset 4, också känd som Citypalatset, stod färdig 1932 och är ett av de främsta 
 exemplen på tidig svensk funktionalism. Byggnaden ritades av Ivar Tengbom och uppfördes med en 
 stålkonstruktion utan bärande innerväggar. Det har skapat ett flexibelt hus där hyresgästanpassningar 
kan genomföras utan större ingrepp vilket innebär lägre miljöpåverkan.
27 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 16 =====

Hufvudstadens hållbarhetsarbete
För Hufvudstaden är hållbarhet en förutsättning för långsiktig 
 framgång och möjligheten att skapa värde för både dagens och 
framtidens generationer. Vi erbjuder hyresgäster attraktiva lokaler 
som enkelt kan anpassas efter framtida behov. Det skapar nöjda 
hyresgäster, minskar vårt behov av att bygga om och därmed 
 reducerar vårt klimatavtryck vid ombyggnationer. 
Vi arbetar utifrån en hållbarhetsplan som sätter riktningen för håll-
barhetsarbetet i koncernen. I tillägg har AB Nordiska Kompaniet en 
kompletterande hållbarhetsstrategi för varuhus verksamheten med 
fokus på sortiment, varuhus och upplevelser. Koncernens hållbar-
hetsplan består av tre fokusområden: 
 Minimera 
Vi arbetar för att minimera vårt klimatavtryck
  Framtidssäkra 
Vi förvaltar våra fastigheter och verksamheter med ett långsiktigt 
perspektiv 
 Samarbeta 
Vi arbetar tillsammans med våra kunder, leverantörer och partners 
för att skapa förutsättningar för en hållbar utveckling
Inom varje fokusområde fi  nns mål, varav fl  era sträcker sig till och 
med 2025. Det pågår en översyn och uppdatering av samtliga 
hållbarhetsmål för att säkerställa fortsatt fokus på vårt långsiktiga 
hållbarhetsarbete.  
Morgondagens stad i fokus
Hufvudstaden arbetar långsiktigt för att våra fastigheter ska bidra till städernas utveckling och förbli 
attraktiva även i nästa sekel. Detta gör vi genom att minimera vårt klimatavtryck, framtidssäkra vår affär 
och samarbeta med kunder och leverantörer. Vi strävar efter att möta morgondagens behov samtidigt 
som vi värnar om de kulturhistoriska värdena i våra fastigheter. 
Löpande mål Utfall 2024
   Minska den totala mängden avfall och öka sorterings graden 
från förvaltning och byggprojekt.
Sorteringsgraden för avfall från våra hyresgäster uppgick till 36 procent (34) och
från våra byggprojekt till 96 procent (92)./uni00A0
   Fastigheterna ska framtidssäkras för  klimatförändringar. Samtliga fastigheter har analyserats och konkreta handlingsplaner har tagits fram. 
 Flertalet åtgärder har genomförts. 
  Öka andelen grön fi  nansiering. Andelen grön fi  nansiering uppgick till 73 procent (49).
   Aktivt arbeta för en hållbar leverantörskedja. 
Våra huvud leverantörer ska bedömas årligen. 73 procent av våra huvudleverantörer har utvärderats. 
  Nollvision mot allvarliga arbetsplatsolyckor. Under året har inga allvarliga arbetsplatsolyckor inträffat. 
  Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder. Hufvudstaden placerade sig för sjunde året i rad på första plats i  kategorin Storbolag 
i Fastighetsbarometerns Nöjd Kundundersökning. 
Mål 20251) Utfall 20241)
   Förvaltningen av fastigheter ska vara klimatneutral. Utsläppen av CO2e har minskat med 10 procent. 
    Energianvändningen per kvadratmeter ska minska med 16 procent.Energianvändningen per kvadratmeter har minskat med 17 procent. 
   Samtliga fastigheter ska vara miljöcertifi  erade. 84 procent av fastigheterna är certifi  erade.
Mål 20301) Utfall 20242)
   Klimatpåverkande utsläpp från byggverksamheten ska halveras. Strategi för att uppnå målet har utvecklats och integrerats i verksamheten. Initiativ 
såsom husstandarder och återbruk utgör centrala inslag. 
1)  Målen togs fram 2020 och utgår därmed från basår 2019. Utfall beräknat 
i förhållande till basåret.
2)  För 2024 redovisas inte utsläpp från byggverksamheten per kvadratmeter då det saknas kvalitetssäkrad 
data. Metodik för att beräkna mer tillförlitlig data kommer implementeras under 2025.
Hållbarhetsmål
HÅLLBARHET
28 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Vi arbetar för att minimera vårt klimatavtryck.
Hufvudstadens största klimatpåverkande utsläpp är främst kopplade 
till materialanvändning vid om- och nybyggnationer samt energi-
användning i den löpande verksamheten. Fokus för att minska 
våra utsläpp är därför att minimera resursanvändningen och energi-
effektivisera. 
Minimera resursanvändningen
Hufvudstaden har som mål att halvera utsläppen från vår byggverk-
samhet, mätt i utsläpp per kvm, från 2019 till 2030. För att nå målet 
arbetar vi för att minimera ny resursanvändning genom fokus på att 
behålla befi  ntliga planlösningar och byggelement samt välja mate-
rial med lägre klimatavtryck. Genom att behålla befi  ntligt material 
vid ombyggnationer kan vi undvika att avfall uppstår. När vi minime-
rar materialanvändningen i ombyggnationer minskar vi inte bara vår 
miljöpåverkan utan sänker även kostnaderna. 
I våra projekt arbetar vi med återbruk och materialåtervinning 
för att skapa förutsättningar för fl  er cirkulära fl  öden av material. 
Ett exempel är fastigheten Packarhuset 4 där det under året pågått 
en omfattande ombyggnation med stort fokus på återbruk. Läs mer 
om projektet på sida 26–27 . Våra återbruksprojekt har visat oss hur 
enkla lösningar och bevarande av befi  ntligt material kan minska 
utsläppen betydligt jämfört med om allt hade byggts om med nya 
material. 
Energieffektivisering 
Minskning av energianvändningen är ett kontinuerligt arbete i fast-
igheterna och vi har arbetat med driftoptimering och investeringar 
i energieffektiv teknik under fl  era år. Sedan 2019 har energianvänd-
ningen minskat med 17 procent och jämfört med föregående år har 
energiförbrukningen per kvadratmeter minskat marginellt. 
Vi har under året tagit fram en uppdaterad energistrategi med 
handlingsplaner och nya mål för respektive fastighet fram till 2030.
Energianvändningen har stor påverkan på våra klimatpåverkande 
utsläpp. Målet är att ha en klimatneutral förvaltning senast 2025, 
 vilket omfattar utsläpp som genereras inom ramen för vår egen 
verksamhet. Vi köper in 100 procent förnybar ursprungsmärkt el 
för att minimera utsläppen från köpt el. Sedan 2019 har utsläppen 
minskat med 10 procent. Motsvarande siffra föregående år var 
26 procents minskning. Årets ökning förklaras främst av köldmedie-
läckage. För att minska risken för framtida köldmedieläckage sker 
investering i moderna kylmaskiner med lågt klimatavtryck.
Verktyg för bättre val vid ombyggnationer 
För att få en tydligare bild av hur materialval och tillvägagångs sätt 
vid ombyggnationer kan påverka de klimatpåverkande utsläppen 
har vi köpt in ett nytt klimatberäkningsverktyg. Ambitionen är att 
jämföra olika material på en mer detaljerad nivå och välja de som 
har minst klimatpåverkan ur ett helhetsperspektiv. Samtidigt kan vi 
tydligare kommunicera till hyresgästerna vilka utsläpp som genere-
ras vid ombyggnationerna och hur de kan bidra till minskade klimat-
utsläpp, genom att göra bättre val. Systemet skapar även bättre för-
utsättningar för beräkning av utsläppsbesparing vid återbruk.
Snabbladdning i NK Parkering
Under året invigdes Hufvudstadens första snabbladdningsstation 
för elbilar i NK Parkering i Stockholm. Laddningsstationen är inled-
ningsvis tilldelad T axi Stockholm och underlättar många taxiförares 
vardag då de inte behöver lämna city för att ladda sin elbil. Sedan 
installationen har beläggningen stadigt ökat. 
 Minimera
Solceller på Femman
S
edan våren 2024 är cirka 600 kvm solceller i full 
drift på fastigheten Femman i Göteborg. Anlägg-
ningen är vår största solcellsanläggning och 
 kommer varje år producera cirka 100 000 kWh och vår 
ambition är att utöka anläggningen successivt. Genom 
att investera i solceller minskar vårt beroende av köpt el, 
 samtidigt som vi kan förse våra kontors- och butiks-
hyresgäster med förnybar energi. Vid utgången av året 
hade Hufvudstaden en total årlig elproduktion från 
 solceller om cirka 300 000 kWh.
17%
minskad 
energianvändning
HÅLLBARHET
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 17 =====

Under året certifi  erades 
Kvarteret Rännilen med 
BREEAM nivå Very Good.
Bevara historien och möta framtiden
En viktig faktor i vår förvaltning är att framtidssäkra våra fastigheter. 
Genom historien har vi lärt oss värdet av att bygga med ett långsik-
tigt perspektiv, där kvalitet och fl  exibilitet möjliggör att lokaler kan 
leva vidare och anpassas över tid. Vi har sett hur tidlösa materialval 
och omsorg för detaljer kan förlänga en byggnads livslängd och 
minska behovet av omfattande ombyggnationer. Denna insikt präg-
lar vårt sätt att förvalta fastigheter idag: vi renoverar och uppgrade-
rar våra byggnader för att möta moderna krav, samtidigt som vi 
bevarar deras unika karaktär och historia. 
För att skapa goda förutsättningar för att utveckla tidlösa och 
fl  exibla fastigheter jobbar Hufvudstaden med att utforma en 
husstandard för varje fastighet. Husstandarden innefattar standar-
der för bygg- och materialval som ska användas genomgående i 
hela fastigheten, anpassade efter dess befi  ntliga förutsättningar 
och historia. Ambitionen är att det kommer minska risken för onö-
diga framtida ombyggnationer, samtidigt som vi erbjuder attraktiva 
lokaler.
För att framtidssäkra våra fastigheter använder vi även databa-
sen Byggvarubedömningen. Där granskas byggmaterial baserat på 
deras kemiska innehåll och miljöpåverkan, för att främja utveck-
lingen av en ansvarsfullt bebyggd miljö. 
Klimatanpassade fastigheter
Med ett förändrat klimat behöver våra fastigheter klimatanpassas 
genom att säkra dem mot extremväder såsom kraftig nederbörd. 
Vi har sedan tidigare utvecklat specifi  ka handlings- och utvecklings-
planer för samtliga fastigheter för att bättre kunna hantera över-
svämningsrisker. Under 2024 har vi installerat bräddavlopp på fl  era 
gårdar. Bräddavloppen förhindrar översvämning på fastigheternas 
innergårdar genom att leda bort vattnet. 
Vi har under året även genomfört en skyfallsövning där vår kris-
grupp övade på hur vi ska organisera oss ifall det utlyses vädervar-
ning om extrema skyfall. Det gör oss än mer redo för hur vi ska 
agera och organisera oss vid en kris.
Certifi  ering av fastigheter
Miljöcertifi  eringen ger oss en värdefull oberoende granskning av 
byggnadernas prestanda inom områden som energi, inomhusmiljö 
och materialval, vilket stödjer vårt fortsatta hållbarhetsarbete. 
Hufvudstadens mål är att samtliga fastigheter ska vara miljö-
certifi  erade år 2025 och hittills är 84 procent certifi  erat. 
 Framtidssäkra
Vi ska framtidssäkra våra fastigheter och verksamheter med ett 100-årigt perspektiv. 
84% 
miljöcertifi  erade 
fastigheter
HÅLLBARHET
30 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Branschsamarbeten
Hufvudstaden är delaktiga i fl  era branschsamarbeten för att tillsam-
mans arbeta för en hållbar utveckling. I år har vi gått med i Klimat-
arena Stockholm, ett initiativ där företag, kommuner och akademi 
samarbetar för att öka resurseffektiviteten och minska klimatpåver-
kan i Stockholm. 
Samarbeten är viktiga för oss eftersom de möjliggör kunskaps- 
och erfarenhetsutbyte med andra aktörer samt att tillsammans hitta 
effektiva lösningar för hållbarhetsutmaningar. Genom att delta i 
olika initiativ och nätverk kan vi driva på utvecklingen av gemen-
samma standarder och arbetsmetoder som gynnar hela branschen. 
Hållbarhetsarbete tillsammans med hyresgäster
Hyresgästernas engagemang för hållbarhetsfrågor är betydelsefullt 
för vårt hållbarhetsarbete. Vi för en kontinuerlig dialog med våra 
hyresgäster och har noterat att intresset för hållbarhet ökar med 
fl  er som efterfrågar statistik och underlag till bland annat klimat-
beräkningar. 
Våra fastigheter är centralt placerade vilket underlättar pendling 
med kollektivtrafi  k, cykel eller till fots. Vi vill uppmuntra våra hyres-
gäster till hållbart pendlande och erbjuder cykelservice varje år. 
Vi tecknar i regel gröna hyresavtal när en kontorshyresgäst fl  yttar 
in. Det innebär att vi tillsammans med hyresgästen sätter upp en 
konkret handlingsplan med åtgärder som ska bidra till exempelvis 
minskad eller mer effektiv energianvändning och ökad avfallssorte-
ring. Vid årets slut uppgick gröna hyresavtal till 46 procent av total 
uthyrbar kontorsyta.
Samarbeten för stadsutveckling
Tillsammans med Stockholms stad kommer Hufvudstaden arbeta 
för att utveckla gågatorna på Jakobsbergsgatan och Mäster 
 Samuelsgatan i Bibliotekstan. Syftet är att göra dessa områden 
mer tillgängliga och anpassade för gående. Projektering har påbör-
jats under 2024 och ombyggnationen kommer starta nästa år. 
Klimatförändringarna innebär stora utmaningar som kräver nära 
samarbete mellan fastighetsägare, kommuner och myndigheter. 
Vi som fastighetsägare ansvarar för våra byggnader och staden 
som ansvarar för gator och andra gemensamma ytor, behöver 
arbeta tillsammans för att minska riskerna och skydda både fastig-
heter och stadsmiljöer mot extrema väderhändelser. Därför deltar 
vi i forskningsprojektet Fastighets ägare i samverkan när Sverige 
 klimatanpassas (FaSaKlim) som  syftar till att öka takten i genom-
förandet av klimatanpassnings åtgärder för fastigheter. 
 Samarbeta
Genom samarbeten skapar vi levande och hållbara miljöer som bidrar till hållbar stadsutveckling.
46% 
gröna hyresavtal
Hufvudstaden gör det enklare 
för oss att beräkna och rapportera 
vår klimatpåverkan.
David Frydlinger, 
Partner på Cirio Advokatbyrå,
hyresgäst i Vildmannen 7
HÅLLBARHET
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 18 =====

Värderingsstyrd kultur
Vi vill vara en attraktiv arbetsgivare som utvecklar och behåller sina 
medarbetare. Vårt mål är att upprätthålla och stärka en organisation 
där medarbetarna känner stolthet och aktivt bidrar till företagets 
lönsamhet och utveckling.
Vi ska ha branschens mest professionella och kompetenta med-
arbetare. Vi arbetar för att skapa en arbetsplats där alla medarbetare 
kan utvecklas, trivas, känna sig trygga och få möjlighet att bidra med 
sin unika kompetens.
Våra värderingar genomsyrar allt vi gör och utgör grunden för vår 
företagskultur. Verksamheten mäts och styrs utifrån dessa värde-
ringar, bland annat genom årliga medarbetarundersökningar och 
medarbetarsamtal men också i det dagliga arbetet via feedback 
och möten. Koncernen omfattar fl  era olika verksamheter där formu-
lering av värderingarna varierar. Gemensamt är att vi alltid sätter 
kunden i centrum.
Långsiktig arbetsgivare
Vi ska vara en arbetsgivare som medarbetarna är stolta över. Årets 
medarbetarundersökningar visar mycket höga indexnivåer, med 
nästan samtliga index över branschsnitt. Särskilt glädjande är den 
tydliga ökningen av vårt arbetsgivarvarumärke eNPS, som har tagit 
ett rejält kliv uppåt till 47 i årets mätning (30).
Andelen engagerade medarbetare och chefer är hög och våra 
resultat står starka i jämförelse med branschsnitt. Våra ledare visar 
respekt, ger stöd och leder sina grupper på ett bra sätt enligt vår 
medarbetarundersökning. Vårt fokus framåt är att fortsätta stödja 
varandra och att ha tydliga mål med uppföljning.
De fl  esta rekryteringar genomförs via våra egna medarbetare, 
detta för att säkerställa våra värderingar samt för att bygga vidare 
på vårt starka varumärke.
Vi tror på att medarbetarnas kompetens, engagemang och stolt-
het är viktiga parametrar både för att driva verksamheten framåt 
samt för att behålla och utveckla medarbetarna.
Kompetenssatsning
I år har vi genomfört en satsning på mångfald, jämställdhet och 
inkludering genom att sätta tydliga riktlinjer för vad dessa begrepp 
innebär för oss. Alla chefer har genomgått utbildning för att öka sin 
medvetenhet och uppmuntras att göra aktiva val för förändring. Med 
utbildningen som grund har cheferna genomfört workshops inom 
respektive arbetsgrupp för att öka kompetensen och skapa samsyn 
i ämnet. Som en del av arbetet med mångfald har cheferna även 
utbildats i kompetensbaserad intervjuteknik. Vi har också satsat 
på kompetensutveckling inom förändringsledning, presentations-
teknik, förhandlingsteknik och projektledning. 
För andra året i rad genomfördes en hållbarhetsmånad där vi 
bjöd in externa och interna talare för att ge  praktiska tips och inspi-
rera till att göra mer hållbara val, både på arbetsplatsen och hemma. 
Ett fl  ertal aktiviteter arrangerades för att inspirera medarbetarna att 
proaktivt refl  ektera över hållbarhetsutmaningar. Dessa insatser 
 syftade till att stärka organisationens gemensamma engagemang 
och påskynda utvecklingen mot bolagets hållbarhetsmål.
Vi har påbörjat arbetet med införandet av ett e-learning system 
för att underlätta kontinuerlig kompetensutveckling. 
Hållbara medarbetare
Under året har alla medarbetare erbjudits hälsoundersökning och 
vid behov har uppföljande insatser tillhandahållits. Vi fortsätter 
att främja hälsa genom ett ökat friskvårdsbidrag och möjlighet till 
 träning av olika slag. Målet är att fortsatt ha låg sjukfrånvaro och 
att systematiskt arbeta med arbetsmiljön, bland annat genom 
Arbetsmiljökommittén och arbetsmiljöronder.
Förebyggande krisarbete
Nya typer av kriser har blivit vanligare i samhället. Cyber attacker, 
naturkatastrofer och en ökad hotbild i omvärlden. Vi har genomfört 
ett omfattande arbete med förebyggande  krisarbete för att 
 tydliggöra ansvarsfördelningen och öka snabbheten i vår kris-
hantering. Det är  viktigt att alla medarbetare är  informerade om 
hur Hufvudstaden hanterar kriser och känner till vilken beredskap 
som fi  nns. 
Tillsammans skapar vi framgång
Engagerade och kompetenta medarbetare som mår bra är nyckeln till Hufvudstadens starka företags-
kultur. Vi vill attrahera, utveckla och behålla medarbetare som med hög kompetens, servicekänsla 
och kundfokus tillsammans bidrar till företagets fortsatta utveckling.
MEDARBETARE
32 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
  Fastighetsverksamheten 36%
 NK Retail 64%
1/parenright.numerator Omräknat till heltidsanställda på årsbasis.
 <30 år 29%
 30–39 år 25%
 40–50 år 21%
 >50 år 25%
 <1 år 21%
 1–3 år 33%
 4–6 år 1 1%
 7–9 år 9%
 10–14 år 10%
 ≥15 år 16%
494 st 39 år 7 år
Anställda 1) Ålder Anställningstid
I rollen som projektledare vid våra om- och  nybyggnationer 
i Göteborg får jag vara med och skapa framtidens stads-
miljöer – platser där människor gillar att vistas. De /f_l  esta 
i vårt göteborgsteam är involverade i arbetet med Kvarteret 
Johanna och i samverkan med våra kunder skapar vi attrak-
tiva och inspirerande  miljöer. I ett stort projekt som detta 
får jag inte bara  möjlighet att bidra med min erfarenhet, 
utan också att lära av andra och se hur vi tillsammans 
gör skillnad.
Henrik Gustafson, Projektledare Fastighetsutveckling Göteborg
Att vara förvaltare på Hufvudstaden är både varierande och 
otroligt givande. Min främsta uppgift är att säkerställa att 
våra kontorshyresgäster trivs och framgångsrikt kan bedriva 
sina verksamheter. Nu när vi har /f_l  era hyresavtal tecknade 
med företag som ska /f_l  ytta in i Kvarteret Johanna, är det viktigt 
att lyssna in deras respektive behov inför färdigställandet av 
lokalerna./uni00A0För att få allt på plats är ett nära samarbete med 
 kollegor från olika kompe tenser avgörande – och just det 
tycker jag är Hufvudstadens styrka.
Isabel Andreasson, Förvaltare Göteborg
Kvarteret Johanna i Göteborg tar form – en 
innovativ och dynamisk marknadsplats där 
de första hyresgästerna fl  yttar in 2026.
33 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 19 =====

När takterrasser fylls av blommor och När takterrasser fylls av blommor och 
gröna växter trivs både människor och gröna växter trivs både människor och 
pollinerande insekter. pollinerande insekter. 
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse 35
Finansiering 38
Risker och riskhantering 40
Koncernens räkningar
Resultat 44
Finansiell ställning 46
Förändringar i eget kapital 49
Kassafl  öden 50
Moderbolagets räkningar
Resultaträkning 52
Balansräkning 52
Förändringar i eget kapital 53
Kassafl  ödesanalys 53
Finansiella noter 54
Förslag till vinstdisposition 71
Revisionsberättelse 73
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Affärsidé
Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala 
 Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångs rika företag 
hög kvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknads-
platser.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Under 2024 var den svenska ekonomin fortsatt i en lågkonjunktur. 
De senaste årens höga infl  ation har kraftigt minskat hushållens 
köpkraft. Från sommaren var infl  ationen under Riksbankens lång-
siktiga mål och styrräntan sänktes etappvis ned till 2,50 procent. 
Den svaga privata konsumtionen påverkade delar av näringslivet 
och investeringsviljan var generellt låg. Många företag hade dess-
utom svårigheter att hantera sina förfallna ekonomiska stöd från 
tiden under pandemin. Arbetslösheten steg till cirka 8,5 procent 
och BNP-tillväxten var cirka 0,5 procent. Krigen fortsatte i Ukraina 
och Mellanöstern. Geopolitiska spänningar fanns i norra Europa och 
Sverige anslöt sig till försvarsalliansen Nato. Den ekonomiska 
utvecklingen i euroområdet var svag medan den amerikanska 
 ekonomin utvecklades bättre.
Kontorshyresmarknaden i Stockholm CBD var stabil men det 
rådde viss avvaktan och uthyrningsprocesserna tog något längre tid 
jämfört med tidigare år. Marknadshyrorna var mellan 7 000–9 900 
kr per kvm vid årets slut. I centrala Göteborg präglades kontors-
hyresmarknaden av ett ökat utbud från färdigställda projektfastig-
heter, vilket hade en något återhållande effekt på marknadshyrorna 
som var mellan 3 300–4 200 kr per kvm. För de allra bästa konto-
ren i de mest attraktiva lägena var topphyresnivåerna högre. 
Efterfrågan på kortare och fl  exiblare hyresavtal består, även om 
marknaden var något mer utmanande för coworkinganläggningar 
och andra nyckelfärdiga hyreskoncept. Främst efterfrågas unika 
koncept med förstklassig service och goda möjligheter till nätver-
kande. Det traditionella kontoret är dock fortsatt det som främst 
efterfrågas på hyresmarknaden.
Hushållens försämrade köpkraft och allmänna kostnadsökningar 
påverkade detaljhandeln negativt. Störst påverkan märkte mellan-
segmentet medan aktörer inom lågpris- och lyxsegmenten klarade 
den svaga konjunkturen bättre. Intresset för att etablera nya butiker 
i bra gatuplanslägen i centrala Stockholm och Göteborg ökade 
 successivt under året.
I NK-varuhusen lanserades fl  era nyheter som fi  ck stor uppmärk-
samhet, till exempel nya aktörer för Bobergs Matsal samt etable-
ringen av varumärket SKIMS. Försäljningen i varuhusen och på 
e-handeln ökade men vakanser och höga kostnader medförde att 
resultatet för NK:s fastighetsförvaltning minskade. Flera åtgärder 
vidtogs för att öka uthyrningsgraden och sänka kostnaderna, vilket 
ska förbättra lönsamheten framöver. För NK Retail inleddes ett 
 förändringsarbete med fokus på varumärkesutbud och interna 
arbetsprocesser för att bättre möta kundernas efterfrågan och 
uppnå lönsamhet.
Utvecklingsprojektet Johanna i Göteborg nådde full byggnads-
höjd och den nya gestaltningen blev synlig för Göteborgs invånare 
och besökare. Intresset för kvarteret är stort och fl  era hyresavtal 
tecknades med starka företag. Under våren antogs en ny detaljplan för 
fastigheten Orgelpipan 7 , belägen vid centralstationen i Stockholm. 
Detaljplanen tillåter en påbyggnad om cirka 3 000 kvm kontor och 
projekteringsarbetet påbörjades under hösten.
Det långsiktiga arbetet för att minska klimatpåverkan från våra 
fastigheter fortsatte under året. Intresset för hållbarhet ökade och allt 
fl  er hyresgäster visade ett större engagemang för återbruk och mins-
kad klimatpåverkan. Ett exempel är den påbörjade lokalanpassningen 
till Danske Bank vid Norrmalmstorg i Stockholm, där vi tillsammans 
har en hög ambition kring hållbarhet och återbruk. Vid utgången av 
2024 var 84 procent av våra fastigheter miljöcertifi  erade.
Resultatet från den löpande verksamheten ökade med 3 procent 
till 934 mnkr. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar var för 
helåret negativa men under årets sista kvartal redovisades positiva 
värdeförändringar. Hufvudstadens fi  nansiella ställning är fortsatt 
mycket solid och nettobelåningsgraden var 21 procent, soliditeten 
59 procent och räntetäckningsgraden 4,5 gånger.
Fastighetsbeståndet
Hufvudstaden ägde vid årets slut 29 fastigheter (29). Den uthyr-
bara ytan uppgick till 285 800 kvm i Stockholm och 105 000 kvm 
i/uni00A0Göteborg, totalt cirka 390 800 kvm (390 800).
Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 decem-
ber 2024 var 7 ,1 procent (8,8) och ytvakansgraden var 1 1,1 procent 
(12,9). Exklusive pågående utvecklingsprojekt var hyresvakans-
graden 5,0 procent (5,7). I Stockholm var hyresvakansgraden 
4,7 procent och i Göteborg 17 ,2 procent, exklusive pågående 
 projekt 4,7 procent respektive 6,2 procent.
Under året har 52 000 kvm (46 000) omförhandlats till ett årligt 
hyresvärde om totalt 390 mnkr (334) och 25 300 kvm (17 200) 
nykontrakterats.
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direk tören i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, 
får  härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2024 för koncernen och moderbolaget. Hufvudstadens 
aktie/uni00A0är noterad på  Nasdaq Stockholm Large Cap. L E/uni00A0Lundberg företagen AB, organisations nummer 
 556056-8817, har/uni00A0ett bestämmande  in /f_lytande i/uni00A0Hufvud  staden, varför bolaget  kon solideras i Lundberg-
koncernen.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
35 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 20 =====

Fastighetsvärde
Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samt-
liga fastig heter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighets-
beståndets verkliga värde per den 31 december 2024. För att 
 kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från 
tre obe roende värderingsföretag. De externa värderingar som 
genomförts vid årsskiftet motsvarar 39/uni00A0procent av det internt 
bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet 
var 31/uni00A0procent.
Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december 
2024 bedömts till 47 ,1/uni00A0mdkr (46,7). Den oreali serade vär de-
förändringen uppgick till -602,6/uni00A0mnkr (-4 042,4), vilket främst beror 
på effekten av lägre hyror för butiker och något stigande direktav-
kastningskrav. 
Värderingsmetod
Värdering av fastighetsbeståndet/uni00A0har skett genom att varje enskild 
fastig hets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts 
genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortspris metoden 
som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden inne bär att 
marknadens avkastningskrav sätts i  relation till fastigheternas 
 driftnetto.
I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som  påverkar 
värderingen och resultateffekten före skatt därav.
Beskrivning av värderingsmetod och/uni00A0antaganden finns i/uni00A0not/uni00A016.
KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING 1/parenright.cap
Förändring, +/–
Resultateffekt 
före skatt, +/–
Hyresintäkter /one.tab/zero.tab/zero.tab kr per kvm/nine.tab/seven.tab/zero.tab mnkr
Fastighetskostnader /five.tab/zero.tab kr per kvm/four.tab/eight.tab/five.tab mnkr
Hyresvakansgrad /one.tab,/zero.tab procentenhet/six.tab/four.tab/zero.tab mnkr 
Avkastningskrav /zero.tab,/two.tab/five.tab procentenhet/two.tab /nine.tab/zero.tab/five.tab mnkr
1) Värdetidpunkt 31 december 2024.
Substansvärde
Baserat på värderingen av fastighets beståndet uppgick långsiktigt 
substans värde (EPRA NRV) till 37 ,4/uni00A0mdkr eller 185/uni00A0kronor per 
aktie. Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) var 35,2/uni00A0mdkr eller 
17 4/uni00A0kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatte-
skuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande 
 skattelagstiftning och marknadspraxis, som innebär att fastigheter 
kan säljas via aktiebolag utan skatte konsekvenser. Bedömd verklig 
upp skjuten skatt har antagits till/uni00A05/uni00A0procent. 
SUBSTANSVÄRDE 31 DECEMBER 2024
Mnkr Kr/aktie
Eget kapital /two.tab/eight.tab /six.tab/zero.tab/six.tab,/nine.tab/one.tab/four.tab/one.tab
Återläggning
Räntederivat /one.tab/zero.tab,/eight.tab/zero.tab
Redovisad uppskjuten skatt /one.tab) /eight.tab /seven.tab/five.tab/seven.tab,/zero.tab/four.tab/three.tab
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde) /three.tab/seven.tab /three.tab/seven.tab/four.tab,/seven.tab/one.tab/eight.tab/five.tab
Avdrag
Immateriella tillgångar -/six.tab/three.tab,/one.tab/zero.tab
Bedömd verklig uppskjuten skatt /five.tab% -/two.tab /one.tab/two.tab/five.tab,/five.tab-/one.tab/one.tab
EPRA NTA (Aktuellt substansvärde) /three.tab/five.tab /one.tab/eight.tab/six.tab,/one.tab/one.tab/seven.tab/four.tab
Återläggning
Räntederivat enligt ovan -/one.tab/zero.tab,/eight.tab/zero.tab
Immateriella tillgångar enligt ovan /six.tab/three.tab,/one.tab/zero.tab
Redovisad uppskjuten skatt /one.tab) med avdrag 
för bedömd verklig uppskjuten skatt -/six.tab /six.tab/three.tab/one.tab,/five.tab-/three.tab/three.tab
EPRA NDV (Substansvärde) /two.tab/eight.tab /six.tab/zero.tab/six.tab,/nine.tab/one.tab/four.tab/one.tab
1)  Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderätts-
tillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.
Känslighetsanalys resultat
I nedanstående tabell redovisas effekterna på resultat före skatt, 
exklusive värdeförändringar, på helårsbasis vid förändringar av ett 
antal faktorer. Ökning respektive minskning av hyresnivå, vakans-
grad, underhålls- och driftkostnader, avskrivningar, fastighetsskatt 
samt  räntenivå visar de resultateffekter som hade uppstått beräknat 
på aktuell information vid räkenskaps årets utgång.
Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation 
och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åt gärder 
ledningen skulle kunna vidta.
KÄNSLIGHETSANALYS, RESULTAT
Förändring +/–
Resultateffekt 
exkl värdeförändringar 
före skatt, mnkr
Hyresnivå /one.tab/zero.tab/zero.tab kr per kvm+/– /three.tab/nine.tab
Vakansgrad/one.tab) /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/five.tab
Underhålls-, 
 driftkostnader och 
avskrivningar /one.tab/zero.tab procent–/+ /two.tab/one.tab
Fastighetsskatt /two.tab) /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/eight.tab
Räntenivå /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/two.tab
1) Beräknad ytvakans med 6 400 kr per kvm.
2)  Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom 
ramen för tecknade hyreskontrakt.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
36 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Hållbarhet
Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, 
 miljömässig och social hållbarhet. Vi arbetar efter en hållbarhetsplan 
med fokus på att minska vårt klimatavtryck, framtidssäkra våra 
 fastigheter och verksamheter samt att genom samarbeten skapa 
förutsättningar för hållbar utveckling.
Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport utgörs av hållbarhets-
redovisningen och fi  nns intagen i denna årsredovisning på sidorna 
6–7 , 28–33, 43 samt 96–108. 
EU:s Taxonomiförordning
För att nå de klimatmål och målsättningar som tagits i EU:s gröna 
tillväxtstrategi har EU beslutat om en taxonomi vars syfte är att defi  -
niera vilka ekonomiska aktiviteter som är hållbara. Hufvudstaden 
redovisar enligt T axonomiförordningen. För fullständig taxonomi-
redovisning se sidorna 99–102.
Medarbetare
Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetar-
engagemang med en tydlig och väl förankrad värderingsgrund. Våra 
kärnvärden är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang. Värde-
ringarna präglar medarbetarnas agerande och är ett värdefullt verk-
tyg i/uni00A0det dagliga arbetet. De är också en förutsättning för att kunna 
driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande. 
I koncernen uppgår antalet anställda omräknat till heltidsan-
ställda på årsbasis till 494 medarbetare (477) och samtliga 
anställda omfattas av kollektivavtal, både tjänstemän och kollektiv-
anställda. Mer information om medarbetare fi  nns på sidorna 32–33 
samt 106–107 .
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2023 fastställdes riktlinjer för ersättning till 
ledande befattningshavare att gälla från och med års stämman 
2023. Dessa har följts under 2024 och fullständiga riktlinjer 
 redovisas i not 7 . 
Aktiemarknadsinformation 
All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. 
 Års redovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och 
 engelska och distribueras till de aktieägare och andra som anmält 
sitt intresse. 
Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på 
 hufvudstaden.se där även anmälan om prenumeration och 
 beställning av information kan göras.
Bolagsstyrningsrapporten är en del av förvaltningsberättelsen 
och framgår av sidorna 84–89. 
Framtiden
Hufvudstadens fastigheter är väl omhändertagna och håller hög 
kvalitet, fl  ertalet med uppskattad och hållbar arkitektur. Utifrån detta 
skapar och utvecklar vi attraktiva marknadsplatser tillsammans med 
andra aktörer i staden. Medarbetarna har ett stort engagemang och 
arbetar i nära samverkan med kunderna för att kontinuerligt bidra till 
att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft. 
Fastigheternas klimatpåverkan ska minska och vi ska dra fördel 
av hyresgästernas ökade intresse för återbruk och hållbarhet. Målet 
är att förvaltningen av fastigheterna ska vara klimatneutral under 
2025 och för att framtidssäkra fastigheterna väljs material och 
robusta tekniska lösningar med lång livslängd.
De senaste åren har marknaden för kontor förändrats. Kontors-
medarbetare arbetar mer fl  exibelt och till viss del utförs arbetet på 
annan plats än på kontoret. En effekt av detta är att kontorets läge 
och utformning blivit än viktigare. Denna trend gynnar våra attraktiva 
fastigheter i centrala lägen med närhet till service, butiker, restau-
ranger och kultur samt goda kommunikationer. Efterfrågan på 
 fl  exibla kontorslösningar består och arbetet med att utveckla våra 
tre kontorskoncept Eget kontor, nyckelfärdiga kontor REDO och 
Cecil Coworking kommer fortsätta även framöver.
Förutsättningarna för detaljhandeln är utmanande och lönsam-
heten i främst mellansegmentet är svag. Samtidigt märks en ökad 
optimism inför framtiden i takt med räntesänkningar, beslutade 
skattesänkningar och prognostiserade reala löneökningar. Fler 
aktörer visar intresse för att etablera nya butiker i bra gatuplanslä-
gen i våra centrala fastigheter. I NK-verksamheten har vi påbörjat ett 
förändringsarbete som successivt kommer förbättra lönsamheten.
Det stora utvecklingsprojektet Johanna i Göteborg närmar sig 
färdigställande och under 2026 fl  yttar de första hyresgästerna in i 
kvarteret, vilket kommer skapa nya kassafl  öden och stärka resulta-
tet. Den nya detaljplanen för fastigheten Orgelpipan 7 i Stockholm 
medger en påbyggnad om cirka 3 000 kvm kontor, där projektstart 
är planerad till årsskiftet 2026/2027 .
Bolagets starka fi  nansiella ställning och låga riskprofi  l ska bibe-
hållas, resultatet från den löpande verksamheten ska öka och över 
tid ska aktieägarna erhålla en god utdelningstillväxt.
Utdelning och vinstdisposition 
Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och kon-
cernen ska fastställas på Hufvudstadens årsstämma den 20 mars 
2025. Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,80 kronor 
per aktie (2,70) motsvarande totalt 566,5 mnkr. Utdelningen mot-
svarar 61 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. 
Styrelsens förslag till vinst disposition redovisas i sin helhet i not/uni00A024 
samt på sidan/uni00A071.
Motiverat yttrande gällande vinst utdelningsförslaget finns på 
hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. 
Det kan även erhållas från bolaget på begäran.
 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
37 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 21 =====

Finansiering
Finanspolicy
Hufvudstadens fi  nansiering och riskprofi  l styrs utifrån en av styrel-
sen beslutad fi  nanspolicy. Syftet med policyn är att skapa systema-
tik och struktur för att säkerställa koncernens fi  nansieringsbehov 
med kostnadseffektivitet och riskbegränsning som grund. Policyn 
innehåller tydliga riktlinjer vad gäller befogenheter och behörigheter 
inom ramen för arbetet med fi  nansiering och skuldförvaltning.
All fi  nansiering hanteras av moderbolaget. Finansfunktionens 
arbete bedrivs enligt formaliserade riktlinjer, välutvecklade system 
och tydligt defi  nierad arbetsfördelning. Det säkerställer en robust 
intern kontroll samt underlättar effektiv uppföljning av verksam-
heten.
Kapitalstruktur
Koncernen strävar efter en fördelning av eget och lånat kapital 
som bidrar till verksamheten i syfte att uppnå uppsatta mål samt 
begränsa den fi  nansiella risken. Målsättningen är att ha en skuld-
portfölj bestående av olika fi  nansieringsformer med spridda kredit- 
och ränteförfall. 
 Eget kapital 58%
  Räntebärande skulder 22%
  Uppskjuten skatteskuld 18%
  Övriga skulder 2%
Räntebärande skulder
Koncernens totala upplåning uppgick per den 31 december 2024 
till 9 800 mnkr (9 400). Av den totala upplåningen uppgick fi  nansie-
ring via kapitalmarknaden genom obligationer till 8 200 mnkr 
(6 100) och företagscertifi  kat till 100 mnkr (1 100). Säkerställda 
banklån var 1 500 mnkr (2 200) och outnyttjade lånelöften uppgick 
till 5 500 mnkr (4 800).
Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2024
Lån-/facilitetstyp
Ram-/
facilitetsvolym Outnyttjat
Banklån och lånelöften /seven.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
MTN-program /one.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Certifi  katsprogram /three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Derivat 
I syfte att minimera fl  uktuationer i fi  nansiella kostnader är räntor till 
stor del bundna på olika löptider. Per 31 december 2024 uppgick 
långfristig upplåning med fast ränta till 6 100 mnkr (4 300). För att 
uppnå önskad räntebindning och reducera ränterisken har ränte-
derivatavtal i form av traditionella swappar ingåtts. Underliggande 
krediter på 1 000 mnkr (–) är säkrade via räntederivat. Marknads-
värdet uppgick per 31 december 2024 till -10,8 mnkr (–). Det nega-
tiva värdet förklaras av en nedgång av marknadsräntorna. 
Grön fi  nansiering 
Ett nytt ramverk för grön fi  nansiering har lanserats i september 2024 
med syfte att fi  nansiera gröna och energieffektiva fastigheter samt 
investeringar inom klimatomställning och hållbarhet. Det nya ram-
verket skapar förutsättningar för att emittera gröna obligationer och 
företagscertifi  kat samt uppta gröna banklån. Ramverket är utformat 
i linje med de senaste principerna för gröna lån och obligationer samt 
har tagit hänsyn till delar av EU T axonomins tekniska gransknings-
kriterier för förebyggande av klimatförändringar. S&P Global Ratings 
har genomfört en oberoende granskning och utfärdat en second 
 opinion med betyget Medium Green. 
Hufvudstaden har totalt 7 200 mnkr (4 600) i grön fi  nansiering, 
vilket motsvarar 73 procent (49) av total upplåning, varav obligationer 
uppgick till 5 700 mnkr (2 600) och banklån till 1 500 mnkr (2 000). 
Målsättningen är att successivt öka andelen grön fi  nansiering.
Finansiella nyckeltal
Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av 
 derivatinstrument, var 2,2 år (1,2) och den genomsnittliga kapital-
bindningstiden 2,2 år (2,2). Den genomsnittliga effektiva räntan 
uppgick till 2,9 procent (3,2) inklusive och 2,8 procent (3,1) exklu-
sive kostnad för outnyttjade lånelöften. 
Den räntebärande nettoskulden uppgick till 9 327 mnkr (9 018). 
Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 om 736 mnkr (729) och 
total  nettoskuld uppgick till 10 063 mnkr (9 7 47). Nettobelånings-
graden var 21,4 procent (20,9), soliditeten som över tid ska uppgå 
till minst 40 procent uppgick till 59 procent (59) och räntetäck-
ningsgraden var 4,5 gånger (4,9).
Finansiella risker 
Hufvudstaden är främst exponerad för fi  nansierings-, ränte- och 
 kreditrisker. För ytterligare information om fi  nansiella riskerna, se 
sidan 42 samt not 2 på sidorna 57–58.
Hufvudstaden agerar långsiktigt och har en solid /f_i  nansiell ställning med låg /f_i  nansiell risk. Bolaget strävar 
efter en fördelning av eget och lånat kapital som grundar sig i kravet på avkastning och finansiell risk. 
Upplåningsbehovet tillgodoses via lån och kreditfaciliteter från flera av de större  nordiska bankerna samt 
investerare på kapitalmarknaden. Genom en aktiv skuldförvaltning och lång siktiga relationer med finan-
siärerna skapas förutsättningar att äga, förvalta samt utveckla bolagets fastigheter och marknadsplatser.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
38 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Kontor i attraktiva lägen bidrar till Kontor i attraktiva lägen bidrar till 
kreativitet och är en konkurrens-kreativitet och är en konkurrens-
fördel vid rekrytering av nya fördel vid rekrytering av nya 
medarbetare.medarbetare.
Räntebindningsstruktur, 31 december 2024
Förfall, år Krediter, mnkr
Genomsnittlig 
 eff. ränta, % Andel, %
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab/four.tab,/zero.tab/one.tab) /two.tab/eight.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab,/two.tab /two.tab/five.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/seven.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab,/five.tab/one.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/eight.tab/five.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab,/nine.tab/five.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab/three.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab,/three.tab/three.tab/two.tab
Totalt /nine.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab,/nine.tab/two.tab) /one.tab/zero.tab/zero.tab
1) Inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.
2)  Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften uppgick 
till 2,8 procent.
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2024
Förfall, år Banklån
Obliga tioner/ 
Certifi  kat Summa
Outnyttjade
lånelöften
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab– /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/seven.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/eight.tab– /five.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab– /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab–
Totalt /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/eight.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/nine.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab /five.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
39 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 22 =====

Risker och riskhantering
Väsentliga risker
Område Risk Sannolikhet Påverkan Trend
Operativa risker Fastighetsvärde
Utveckling av fastigheter
Hyresintäkter
Fastighetskostnader
Medarbetare
Skatter
Cybersäkerhet
Omvärldsrisker Konjunktur
Kriser
Regelefterlevnad
Finansiella risker Ränteläge
Finansiering
Kredit
Valuta
Fastighetsvärdering
Hållbarhetsrisker Hälsa och säkerhet
Leverantörer
Klimatpåverkan
Klimatförändringar
 Låg  Medel  Hög
Vår verksamhet är främst inriktad på förvaltning och utveckling av fastigheter i attraktiva lägen på den svenska 
marknaden. Vi påverkas därmed av den ekonomiska utvecklingen i Sverige, särskilt i Stockholm och Göteborg 
där vi är verksamma. En mängd olika faktorer, såväl externa som interna, påverkar vår verksamhet och behöver 
därför beaktas och hanteras. 
Riskhantering är en integrerad del av vår affärsstrategi och omfattar 
identifi  ering, bedömning och hantering av risker som kan påverka 
vår förmåga att nå uppsatta mål. Vi arbetar kontinuerligt med att 
övervaka och analysera både fi  nansiella och operativa risker för att 
begränsa deras potentiella negativa konsekvenser. Prioriterade 
områden för vår riskhantering inkluderar fastighetsvärde, fi  nansie-
ring, uthyrning, projektverksamhet samt hållbarhet. 
Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan 
det operativa arbetet är delegerat till VD. Riskerna beskrivs utifrån 
sannolikhet för att risken inträffar samt dess grad av påverkan på 
verksamheten. Om riskens betydelse bedöms öka eller minska 
framöver visas det med trendpilar i sammanställningen över väsent-
liga risker nedan. 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
40 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Riskområde Beskrivning Hantering
Operativa risker
Fastighetsvärde Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, 
med värdeförändringar över resultaträkningen. Fast-
ighetsvärdet kan påverkas av fastigheternas geogra-
fi  ska läge, standard, typ och liknande. Verkligt värde 
påverkas av en rad faktorer som direktavkastnings-
krav, hyresnivå, vakansgrad och fastighetskostnader. 
Hufvudstaden har inriktat sitt fastighetsbestånd till de mest attraktiva kom-
mersiella lägena i Sveriges största städer, Stockholm och Göteborg, något 
som över tid bedöms begränsa risken. Utvecklingen på delmarknaderna 
följs upp regelbundet internt och i samarbete med externa specialister. 
Investeringar görs för att anpassa och utveckla beståndet för att tillgodose 
näringslivets och samhällets föränderliga krav.
Utveckling av 
 fastig heter
Fastighetsutveckling genom investeringar i egna 
fastigheter är en hörnsten i vår strategi. Om-, till- 
och nybyggnadsprojekt innebär risker i samtliga 
faser och ökar ju mer komplexa projekten är. 
 Riskerna är främst ekonomiska, tekniska och tids-
mässiga. Felaktiga bedömningar kan resultera i 
höga kostnader och stora vakanser. 
Hufvudstaden driver om-, till- och nybyggnadsprojekt med egna projektle-
dare. Projektledarna upphandlar och styr genomförandet tillsammans med 
leverantörer och samarbetspartners. Uppföljning av pågående projekt sker 
kontinuerligt med rapportering till styrelsen. Beslut om större investerings-
projekt fattas av styrelsen. 
Hyresintäkter Minskade hyresintäkter kan uppstå både till följd av 
sjunkande marknadshyror och ökad vakansgrad. 
Detta leder till försämrat resultat och kassafl  öde, 
vilket även påverkar fastighetsvärdena negativt.
Hufvudstaden koncentrerar sitt bestånd till attraktiva kommersiella lägen för 
att begränsa hyresrisken. Hyresavtal med längre löptider är bundna till kon-
sumentprisindex och inkluderar ofta minimiindexering. Företaget arbetar 
kontinuerligt med omvärldsbevakning och riskbedömningar innan nya hyres-
avtal tecknas. En viss vakans hålls för att erbjuda expansionsmöjligheter och 
pröva marknadens tolerans för högre hyresnivåer. En nära dialog och regel-
bundna NKI-undersökningar genomförs för att förstå hyresgästernas behov 
och nöjdhet, för att möta deras behov och minska risken för avfl  ytt. 
Fastighetskostnader Fastighetskostnader består till stor del av taxe-
bundna kostnader och påverkas av säsongsvaria-
tioner. Generellt är kostnaderna högre under vinter-
halvåret. Därutöver tillkommer kostnader för fastig-
hetsskatt, underhåll och administration. 
Hufvudstaden arbetar aktivt med kontinuerlig driftoptimering och energief-
fektivisering. Upphandling av elkraft görs på termin för att minska känslig-
heten för svängningar i energipriserna. Regelbundna egenkontroller, riskbe-
siktningar och underhållsplanering genomförs för att tidigt identifi  era och 
åtgärda potentiella problem. En stor del av kostnaderna för el, värme och 
fastighetsskatt vidarefaktureras till hyresgästerna.
Medarbetare Engagerade och kompetenta medarbetare är en 
förutsättning för att bygga en framgångsrik och 
konkurrenskraftig verksamhet som når sina mål. 
Det är därför nödvändigt att både behålla och 
utveckla befi  ntlig personal samt rekrytera nya 
medarbetare.
Hufvudstaden är ett värderingsstyrt företag med en arbetsmiljö som inspi-
rerar och engagerar. Alla medarbetare arbetar utifrån individuellt anpassade 
handlingsplaner och målsättningar, som är kopplade till bolagets strategiska 
mål. Detta stärker delaktighet, engagemang och affärsmässighet, vilket i sin 
tur bidrar till bolagets långsiktiga framgång. Bolaget erbjuder centralt 
belägna och moderna arbetsplatser, kontinuerlig kompetensutveckling 
samt en inkluderande och stimulerande arbetskultur. Genom att kombinera 
dessa faktorer med konkurrenskraftiga villkor skapar Hufvudstaden en 
arbetsplats där medarbetarna kan växa, utvecklas och känna stolthet över 
att vara en del av verksamheten.
Skatter Hufvudstadens verksamhet påverkas främst av 
inkomst-, fastighets- och mervärdesskatt. Föränd-
ringar av skattelagstiftningar kan få effekter på vår 
verksamhet och påverka resultatet. Brister i efter-
levnaden av skattelagstiftningen kan innebära 
påföljder.
Tydliga processer och en god kontrollmiljö tillsammans med kompetenta 
medarbetare med erfarenhet inom skattelagstiftning samt externa experter 
minimerar risken för brister i efterlevnaden. Hufvudstaden följer löpande 
utvecklingen inom skatteområdet och agerar proaktivt för att vidta åtgärder 
och genomföra förändringar när detta krävs.
Cybersäkerhet I takt med att fastighetsbranschen blir alltmer digi-
taliserad ökar sårbarheten för dataintrång, virusan-
grepp och bedrägerier. Dessa kan få stora konse-
kvenser, exempelvis i form av förstörd och förlorad 
data eller läckt konfi  dentiell information. Det fi  nns 
även risk för bedrägeriförsök, så som nätfi  ske och 
bluffakturor. Som noterat bolag fi  nns krav att han-
tera marknadspåverkande information och att alla 
aktörer får samma information samtidigt.
Hufvudstaden har en infrastruktur och datamiljö fokuserad på säkerhet 
och funktionalitet i syfte att motverka attacker. Vidare genomförs sårbar-
hetstester, kontinuerligt förbättringsarbete samt förbättrat säkerhets-
medvetande i organisationen för att öka säkerheten. Vi har implementerat 
riskbaserad spridning av tjänster mellan molntjänster och lokalt driftade 
tjänster med omfattande backuprutiner.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
41 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 23 =====

Riskområde Beskrivning Hantering
Omvärldsrisker
Konjunktur Hufvudstadens kommersiella fastigheter 
inrymmer främst kontor och butiker. En nedgång 
i konjunkturen med minskad tillväxt, ökad 
arbetslöshet och sämre lönsamhet för företag, 
kan leda till minskad efterfrågan på kontors- 
och butikslokaler. En försämrad köpkraft för 
konsumenter påverkar även lönsamhet och 
omsättning för NK Retail.
Hufvudstaden strävar efter att ha långa hyresavtal för butiker med en hög 
garanterad minimihyra som begränsar risken för hyrestapp, kompletterat 
med en intäktspotential från omsättningshyrestillägg. Företaget arbetar 
kontinuerligt med omvärldsbevakning och riskbedömningar innan nya 
 hyresavtal tecknas. Genom att erbjuda ett diversifi  erat varuutbud inom 
 premium- och lyxsegmentet är detaljhandelsverksamheten i NK Retail mer 
motståndskraftig.
Kriser Med kris avses en svårhanterlig händelse utanför 
Hufvudstadens kontroll som allvarligt påverkar 
verksamheten, som exempelvis sjukdomar, geo-
politisk oro, IT, ekonomi och energi. Ett snabbförän-
derligt samhälle i en integrerad värld innebär att 
 kriser kan få lokala, nationella och globala effekter. 
Risk fi  nns även för att försäkringsskyddet inte 
räcker till, eller att krisen är av sådan karaktär att 
försäkringen inte gäller. 
Samtliga våra fastigheter är fullvärdesförsäkrade, vilket minimerar risken 
för stora ekonomiska konsekvenser vid skador på fastigheterna. Vi har en 
krisplan som uppdateras årligen samt att krisövningar genomförs årligen. 
Vi avsätter resurser för en bred omvärldsbevakning, vi har en god företags-
kultur, geografi  sk koncentration och långsiktighet, vilket skapar förut-
sättningar för att snabbt kunna hantera och ställa om i syfte att bemöta 
 uppkomna händelser. 
Regelefterlevnad Bristande efterlevnad av lagar och regler kan leda 
till betydande ekonomiska påföljder, skatter och 
sanktioner, samt risk för avnotering från börsen. 
Dessutom kan det skada företagets anseende hos 
hyresgäster, investerare och andra intressenter.
Företaget bedriver kontinuerlig omvärldsbevakning för att tidigt identifi  era 
och anpassa sig till förändringar i lagar och regler. Specialister inom områden 
som hållbarhet, skatt och juridik är anställda för att hantera komplexa frågor. 
Regelbundna utbildningar inom relevanta områden som IT-säkerhet, GDPR 
och hållbarhet genomförs för att säkerställa att alla medarbetare är upp-
daterade och följer gällande regelverk. Företaget samarbetar även med 
externa experter för att säkerställa hög kvalitet och minimera risken för 
regelöver trädelser.
Finansiella risker
Ränteläge Förändringar i marknadsräntor kan påverka företa-
gets fi  nansieringskostnader och kassafl  öde nega-
tivt. En ökning av räntorna kan leda till högre ränte-
kostnader för befi  ntliga och nya lån, vilket kan 
minska vår lönsamhet och påverka vår förmåga att 
fi  nansiera nya investeringar. Dessutom kan sti-
gande räntor påverka fastighetsvärdena negativt 
genom högre avkastningskrav.
Företaget arbetar aktivt med att hantera ränterisken genom att använda en 
mix av fast och rörlig ränta på sina lån. Derivatinstrument som ränteswappar 
används för att säkra räntekostnaderna och minska exponeringen mot 
 ränteförändringar. Regelbunden övervakning av ränteutvecklingen och 
prognoser görs för att kunna anpassa strategin vid behov. Företaget strävar 
också efter att sprida förfallotidpunkterna på sina lån för att undvika stora 
refi  nansieringsbehov vid ogynnsamma räntelägen.
Finansiering Finansieringsrisk innebär risken att företaget inte 
kan säkerställa tillräcklig fi  nansiering till rimliga vill-
kor. Detta kan uppstå vid ogynnsamma marknads-
förhållanden eller om företagets kreditvärdighet 
försämras. En brist på fi  nansiering kan leda till att 
företaget inte kan genomföra planerade investe-
ringar eller refi  nansiera befi  ntliga lån, vilket kan 
påverka verksamheten och tillväxten negativt.
Företaget arbetar aktivt med att diversifi  era sina fi  nansieringskällor genom 
att använda en mix av banklån, obligationslån och andra fi  nansieringsinstru-
ment. Outnyttjade lånelöften fi  nns för att säkerställa att företaget möter 
sina åtaganden. Regelbunden övervakning av kreditmarknaderna och 
 företagets kreditvärdighet görs för att kunna agera proaktivt vid föränd-
ringar. Företaget strävar också efter att sprida förfallotidpunkterna på 
sina lån för att minska risken för refi  nansieringsbehov vid ogynnsamma 
marknadsförhållanden.
Kredit Kreditrisk innebär risken att motparter inte kan 
uppfylla sina fi  nansiella åtaganden, vilket kan leda 
till förluster för företaget. Detta kan påverka kassa-
fl  ödet och resultatet negativt.
Hufvudstadens fi  nanspolicy syftar till att begränsa företagets kreditriskex-
ponering. Likviditets- och kreditaffärer genomförs med större välrenomme-
rade fi  nansieringsinstitut. Avtal tecknas med kunder som har dokumenterad 
affärskompetens och konkurrenskraftig verksamhet samtidigt som en 
 kreditbedömning genomförs vilket begränsar kreditriskexponeringen. 
Bevakning av befi  ntliga hyresgästers betalningsförmåga och fi  nansiella 
ställning görs för att tidigt identifi  era och hantera potentiella kreditrisker. 
Vidare används säkerheter och garantier för att ytterligare minska risken 
för kreditförluster.
Valuta Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på 
resultat- och balansräkning samt kassafl  öde på 
grund av förändringar i valutakurser. 
Inom NK Retail sker en del av varuinköpen i utländsk valuta, huvudsakligen 
euro (EUR). Utifrån ett systematiskt arbete där marknadsförutsättningar och 
prognoser utvärderas sker kurssäkring med valutaterminer för viss del av det 
förväntade nettoutfl  ödet av utländsk valuta för att begränsa risken för valuta-
fl  uktuationer.
Fastighetsvärdering Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, 
med värdeförändringar över resultaträkningen. 
Fastighetsvärdering grundar sig på ett antal ekono-
miska indata, bedömningar och antaganden, base-
rade på marknadsinformation. Verkligt värde är en 
bedömning av ett sannolikt försäljningspris på 
marknaden, vilket dock endast kan fastställas när 
en transaktion genomförts.
För att kvalitetssäkra den interna värderingen av fastigheterna inhämtas, 
minst en gång per år, externa värderingar från oberoende värderingsföretag. 
De externa värderingarna omfattar normalt /three.tab/zero.tab–/four.tab/zero.tab procent av det internt 
bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet och urvalet av fastigheter 
representerar olika fastighetskategorier, orter, läge samt teknisk och bygg-
nadsmässig standard.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
42 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Riskområde Beskrivning Hantering
Hållbarhetsrisker
Hälsa och säkerhet Risk för arbetsplatsolyckor både internt och hos 
externa leverantörer i våra fastigheter.
Hufvudstaden arbetar systematiskt utifrån vår arbetsmiljöplan och gör 
 kontinuerligt arbetsmiljö- och miljörevisioner. Egna projektledare upphand-
lar och styr genomförandet tillsammans med samarbetspartners. Vi har 
 processer för arbets- och ansvarsfördelning genom hela projekten.
Leverantörer I bygg- och fastighetsbranschen förekommer risk 
för korruption, osund konkurrens, skattebrott 
(arbetslivskriminalitet) och brott mot mänskliga 
 rättigheter (arbetskraftsexploatering) i leverantörs-
ledet. I retailbranschen fi  nns risker kopplade till 
brott mot mänskliga rättigheter, såsom barnarbete, 
tvångsarbete och osäkra arbetsförhållanden i 
 leverantörsledet.
Hufvudstaden arbetar efter en uppförandekod. Vi har höga krav och för-
väntningar på våra samarbetspartners. Vid upphandling genomför vi bak-
grundskontroller av entreprenörer. Dessutom genomför vi interna och 
externa kontroller på byggarbetsplatser genom bland annat oannonserade 
platsbesök. Missförhållanden kan rapporteras anonymt via vår visselblåsar-
tjänst. Oegentligheter som berör Hufvudstaden uppmärksammas och 
utreds så tidigt som möjligt. Utöver uppförandekoden fi  nns särskilda krav 
på de produkter som säljs i NK-varuhusen. Kraven innefattar mänskliga 
 rättigheter, djurskydd och miljöhänsyn. 
Klimatpåverkan Bygg- och fastighetsbranschen står för en stor 
andel av samhällets energianvändning och klimat-
påverkande utsläpp, samt genererar stora mängder 
avfall.
Hufvudstaden har strategier och mål för att minska energianvändning och 
klimatpåverkande utsläpp. Vårt miljöprogram beskriver mål och hållbarhets-
krav i byggprojekt. Även entreprenörer och leverantörer som arbetar 
åt  Hufvudstaden ska följa miljöprogrammet. Samtliga fastigheter ska 
 miljöcertifi  eras.
Klimatförändringar Risk för förändrade nederbörds- och temperatur-
mönster med exempelvis skyfall och torka.
Hufvudstaden utför riskanalyser i fastighetsbeståndet kopplat till klimatför-
ändringar, såsom extrema nederbördsmängder och ändrade vattennivåer. 
Det för att förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida risker. 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
43 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
 OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 24 =====

Mnkr Not 2024 2023
Nettoomsättning 3–4
Fastighetsförvaltning, brutto 2 318,6 2 216,0
Hyresintäkter, koncerninternt -198,4 -182,9
Fastighetsförvaltning, netto 2 120,2 2 033,1
Övriga segment 1 059,0 928,5
3 179,2 2 961,6
Fastighetsförvaltningens kostnader
Underhåll -31,7 -46,4
Drift och administration -401,6 -383,1
Fastighetsskatt -237,5 -236,4
Avskrivningar 5 -14,5 -7,8
Fastighetsförvaltningens kostnader -685,3 -673,7
Övriga segment, kostnader brutto -1 140,0 -1 001,6
Hyreskostnader, koncerninternt 198,4 182,9
Övriga segment, kostnader netto -941,6 -818,7
Verksamhetens kostnader 5–9 -1 626,9 -1 492,4
Bruttoresultat 1 552,3 1 469,2
– varav Fastighetsförvaltning 1 434,9 1 359,4
– varav Övriga segment 117,4 109,8
Central administration 5–9 -54,5 -53,2
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 497,8 1 416,0
Jämförelsestörande poster 10 – 370,3
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 16 -602,6 -4 042,4
Värdeförändringar räntederivat 2 -10,8 –
Rörelseresultat 884,4 -2 256,1
Finansiella intäkter och kostnader
Ränte- och finansiella intäkter 11 13,4 9,8
Ränte- och finansiella kostnader 12 -334,6 -288,9
-321,2 -279,1
Resultat före skatt 563,2 -2 535,2
Skatt 14 -198,6 608,0
ÅRETS RESULTAT 364,6 -1 927,2
Övrigt totalresultat – –
ÅRETS TOTALRESULTAT 364,6 -1 927,2
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr 24 1,80 -9,53
Utdelning per aktie, kr 2,801) 2,70
1) Enligt styrelsens förslag.
Rapport över resultat – koncernen
KONCERNENS RÄKNINGAR
44 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Kommentarer
Fastighetsförvaltning 
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive koncerninterna 
hyror/uni00A0om 198,4 mnkr (182,9) uppgick under perioden till 2 120,2 mnkr 
(2 033,1), en ökning om cirka 4 procent. Ökningen förklaras främst av 
indexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar 
av kontor. Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen av att hela 
kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet Johanna.
Omsättningshyrestillägget var 10,5 mnkr (8,5) varav NK-varuhusen 
stod för 7,0 mnkr (6,4). Omsättningen i NK-varuhusen uppgick till totalt 
2 925 mnkr (2 690). Utöver omsättningshyrestillägg förekommer inga 
väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror. Under året omförhandlade 
Hufvudstaden hyresavtal motsvarande cirka 390 mnkr i årligt hyresvärde. 
I genomsnitt resulterade omförhandlingarna i en hyres sänkning om cirka 
2 procent jämfört med indexerad utgående hyra 2024.
Hyresvakansgraden uppgick till 7,1 procent (8,8). Exklusive pågå-
ende utvecklingsprojekt uppgick den till 5,0 procent (5,7).
Underhållskostnaderna uppgick till -31,7 mnkr (-46,4) och driftkostna-
derna var -275,0 mnkr (-270,4). Administrationskostnaderna uppgick till 
-126,6 mnkr (-112,7), ökningen förklaras av högre personal- och konsult-
kostnader.  Fastighetsskatten uppgick till -237,5 mnkr (-236,4) och har 
i huvudsak vidaredebiterats till hyresgästerna. Avskrivningar uppgick till 
-14,5 mnkr (-7,8), ökningen förklaras av aktiveringar av immateriella till-
gångar. Fastighets förvaltningens totala kostnader uppgick till -685,3 mnkr 
(-673,7). 
Bruttoresultatet för året uppgick till 1 434,9 mnkr (1 359,4). Inklusive 
koncerninterna hyresintäkter var bruttoresultatet 1 633,3 mnkr (1 542,3).
Övriga segment
Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verk-
samhet består av Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen 
i Parkaden.
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 915,7 mnkr (789,5). 
 Kostnaderna exklusive koncerninterna hyror om -114,8 mnkr (-106,7) var 
-853,7 mnkr (-731,7). Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncernin-
terna hyreskostnader blev 62,0 mnkr (57,8). Resultatet har påverkats av 
hög andel försäljning till rabatterat pris samt svag försäljning av varor med 
hög marginal. Försäljningen för NK Retail påverkas av säsongsvariationer 
där  normalt det första kvartalet är det svagaste och det fjärde kvartalet är 
det starkaste. 
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 143,3 mnkr (139,0). 
Kostnaderna, exklusive koncerninterna hyror om -83,6 mnkr (-76,2), var 
-87,9 mnkr (-87,0). Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskost-
nader blev 55,4 mnkr (52,0).
Övriga resultatposter
Central administration uppgick till -54,5 mnkr (-53,2). 
Jämförelsestörande poster
Jämförelsestörande poster var föregående år 370,3 mnkr och avsåg för-
säkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter 
den omfattande branden 2017.
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar i förvalt ningsfastigheter uppgick till
-602,6 mnkr (-4 042,4). Den orealiserade värdeminskningen beror främst 
på effekten av lägre hyror för butiker och något stigande avkastningskrav. 
Det genomsnittliga avkastningskravet har ökat med 1 punkt och uppgick 
vid värdetidpunkten till 4,1 procent (4,1). Orealiserade värdeförändringar 
för räntederivat uppgick till -10,8 mnkr (–).
Finansiella poster 
Finansiella intäkter uppgick till 13,4 mnkr (9,8). Finansiella kostnader upp-
gick till -334,6 mnkr (-288,9). Kostnader för upplåning var -309,5 mnkr 
(-266,2). Ränte kostnader för leasing var -25,1 mnkr (-22,7) vilket främst 
avser tomträttsavgälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning 
förklaras av högre genomsnittlig ränta och ökad upplåning.
Skatt
Koncernens skatt uppgick till -198,6 mnkr (608,0), varav -137,5 mnkr 
(-70,4) utgjorde aktuell skatt och -61,1 mnkr (678,4)  uppskjuten skatt. 
Ökningen av aktuell skatt är främst hänförlig till lägre avdragsgilla utgifter 
för investeringar i förvaltningsfastigheter. Förändringen av uppskjuten 
skatt förklaras främst av periodens lägre negativa orealiserade värde-
förändringar i fastighetsbeståndet.
Årets resultat
Årets resultat uppgick till 364,6 mnkr (-1 927,2). Förbättringen förklaras 
främst av lägre negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
KONCERNENS RÄKNINGAR
45 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETEROM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 25 =====

Mnkr Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 15 63,1 94,5
Förvaltningsfastigheter 16 47 115,4 46 742,8
Inventarier 17 59,1 66,3
Nyttjanderättstillgångar 19 734,4 727,9
Långfristiga fordringar 20 20,2 22,7
Summa anläggningstillgångar 47 992,2 47 654,2
Omsättningstillgångar
Varulager 21 262,6 255,2
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 22 32,6 24,7
Övriga fordringar 18,6 19,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 95,6 108,1
Likvida medel 472,6 382,4
Summa omsättningstillgångar 882,0 789,4
SUMMA TILLGÅNGAR 48 874,2 48 443,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 24
Aktiekapital 1 056,4 1 056,4
Övrigt tillskjutet kapital 628,1 628,1
Balanserat resultat inklusive årets resultat 26 922,4 27 104,1
Summa eget kapital 28 606,9 28 788,6
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 25 7 100,0 7 300,0
Uppskjutna skatteskulder 26 8 635,9 8 574,8
Långfristiga leasingskulder 25 727,9 721,0
Övriga långfristiga skulder 116,5 99,7
Övriga avsättningar 27 25,7 28,7
Summa långfristiga skulder 16 606,0 16 724,2
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 25 2 700,0 2 100,0
Kortfristiga leasingskulder 25 7,9 8,0
Leverantörsskulder 222,2 249,3
Skatteskulder 51,8 15,1
Övriga skulder 28 131,7 98,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 547,7 459,8
Summa kortfristiga skulder 3 661,3 2 930,8
Summa skulder 20 267,3 19 655,0
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 48 874,2 48 443,6
Rapport över finansiell ställning – koncernen
KONCERNENS RÄKNINGAR
46 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter
Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 47 115,4 mnkr 
(46 742,8). Ökningen av fastigheternas verkliga värde förklaras av perio-
dens investeringar men motverkas något av negativa orealiserade värde-
förändringar i fastighetsbeståndet om -602,6 mnkr (-4 042,4). Den oreali-
serade värdeminskningen beror på effekten av lägre hyror för butiker och 
något stigande avkastningskrav. Under året uppgick investeringar i fastig-
hetsbeståndet till 975,2 mnkr (1 238,3). Förvaltningsfastigheter i koncer-
nen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40, vilket medför att avskriv-
ningar inte görs.  Värderingsmetoden beskrivs i not 16. Fastig heternas 
skattemässiga  restvärde uppgick till 3,4 mdkr (3,2).
Nyttjanderättstillgångar
Nyttjanderättstillgångar uppgick till 734,4 mnkr (727,9) och består främst 
av tomträttsavtal värderade till verkligt värde med motsvarande leasing- 
skuld. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal varvid ingen avskrivning 
sker. 
Varulager
Varulagret består av handelsvaror inom NK Retail och uppgick till 0,5 pro-
cent (0,5) av koncernens balansomslutning och 8,3 procent (8,6) av kon-
cernens nettoomsättning. 
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick 
på balansdagen till 28 606,9 mnkr (28 788,6), vilket motsvarar 141 kronor 
per aktie (142).
Utbetald utdelning som beslutades på årsstämman i mars 2024 upp-
gick till 546,2 mnkr (546,2).
Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick långsiktigt sub-
stansvärde (EPRA NRV) till 37,4/uni00A0mdkr eller 185/uni00A0kronor per aktie.  Aktuellt 
substansvärde (EPRA NTA) var 35,2/uni00A0mdkr eller 174/uni00A0kronor per aktie efter 
avdrag för bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna bedömning har gjorts 
mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter 
kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig upp-
skjuten skatt har antagits till/uni00A05/uni00A0procent.
Leasingskulder
Leasingskulder var 735,8 mnkr (729,0) bestående främst av tomträtts-
avtal som värderats till verkligt värde.
Räntebärande skulder
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 1 500,0 mnkr (2 200,0). 
Hufvudstadens certifikatslån uppgick vid årsskiftet till 100,0 mnkr 
(1 100,0) och obligationslån till 8 200,0 mnkr (6 100,0). Total upplåning 
uppgick till 9 800,0 mnkr (9 400,0). Den genomsnittliga räntebindnings-
tiden, inklusive effekter av derivatinstrument, var 2,2 år (1,2), den genom-
snittliga kapitalbindningstiden var 2,2 år (2,2) och den effektiva genom-
snittliga räntan uppgick till 2,9 procent (3,2) inklusive och 2,8 procent (3,1) 
exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Leasingskulder betraktas 
som ränte bärande skulder men särredovisas i rapport över finansiell ställ-
ning. Ränte  bärande  nettoskuld uppgick till 9 327,4 mnkr (9 017,6) och 
 nettoskulden, vilket  inkluderar leasing skulden, uppgick till 10 063,2 mnkr 
(9 746,6). 
Uppskjutna skatteskulder
Uppskjutna skatteskulder uppgick till 8 635,9 mnkr (8 574,8). Ökningen 
förklaras främst av temporära skillnader för byggnader hänförligt till nyttjan-
det av ersättningsfond.
Kommentarer
KONCERNENS RÄKNINGAR
47 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETEROM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 26 =====

Egna projektledare säkerställer kvalitet Egna projektledare säkerställer kvalitet 
i alla detaljer i våra utvecklingsprojekt.i alla detaljer i våra utvecklingsprojekt.
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Rapport över förändringar i eget kapital – koncernen
Mnkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet 
kapital
Balanserade vinstmedel 
inklusive årets resultat Totalt
Ingående eget kapital 2023-01-01 1 056,4 628,1 29 577,5 31 262,0
Årets resultat -1 927,2 -1 927,2
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat -1 927,2 -1 927,2
Utdelning -546,2 -546,2
Utgående eget kapital 2023-12-31 1 056,4 628,1 27 104,1 28 788,6
Ingående eget kapital 2024-01-01 1 056,4 628,1 27 104,1 28 788,6
Årets resultat 364,6 364,6
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 364,6 364,6
Utdelning -546,2 -546,2
Utgående eget kapital 2024-12-31 1 056,4 628,1 26 922,4 28 606,9
Vid årsstämman den 21 mars 2024 fick styrelsen förnyat bemyndi-
gande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av 
samtliga emitterade aktier. Syftet är att ge styrelsen möjlighet att 
justera kapitalstrukturen för att där igenom skapa ökat värde för 
bolagets aktie ägare och/eller möjliggöra att egna aktier används 
som likvid vid eller för att finansiera förvärv av företag eller fastighet. 
Hufvudstadens totala egna innehav av aktier uppgår till 8 965 000 
A-aktier, vilket motsvarar 4,2 procent av samtliga  emitterade aktier 
och 0,9 procent av det totala antalet röster. Inga återköp har skett 
under året eller efter rapportperiodens utgång.
Under 2024 lämnades en utdelning om 2,70 kronor per aktie 
till bolagets aktieägare, totalt 546 228 719 kronor.
Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 566,5 mnkr.
KONCERNENS RÄKNINGAR
49 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETEROM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 27 =====

Rapport över kassaflöden – koncernen
Mnkr Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 563,2 -2 535,2
Av- och nedskrivningar av tillgångar 68,6 52,8
Jämförelsestörande poster 10 – -187,8
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 602,6 4 042,4
Orealiserad värdeförändring räntederivat 10,8 –
Övriga förändringar -3,0 -2,4
Betald inkomstskatt -100,8 -70,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten före 
förändringar av rörelsekapital 1 141,4 1 299,4
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital:
Minskning (+) / Ökning (–) av varulager -7,1 -38,2
Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar 1,2 -9,6
Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 99,8 133,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 235,3 1 385,3
Investeringsverksamheten
Investering i immateriella tillgångar 15 -2,2 -30,8
Investering i förvaltningsfastigheter 16 -975,2 -1 238,3
Investering i inventarier 17 -13,7 -32,6
Avyttring av inventarier 17 – 0,7
Kassaflöde från investeringsverksamheten -991,1 -1 301,0
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 25 4 200,0 5 200,0
Amortering av låneskuld 25 -3 800,0 -4 800,0
Amortering av leasingskuld 25 -7,8 -8,7
Utbetald utdelning 24 -546,2 -546,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -154,0 -154,9
Årets kassaflöde 90,2 -70,6
Likvida medel vid årets början 382,4 453,0
Likvida medel vid årets slut 472,6 382,4
TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYSER
Erhållen ränta 13,9 10,7
Erlagd ränta -253,3 -289,4
KONCERNENS RÄKNINGAR
50 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-
kapital minskade med 158,0 mnkr till 1 141,4 mnkr (1 299,4). Minsk-
ningen förklaras främst av föregående års erhållna försäkringsersättning 
för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande 
branden 2017 varav 187,8 mnkr under 2023 avsåg tidigare erhållen à 
conto-ersättning. Förändringar i rörelsekapital ökade kassaflödet med 
93,9 mnkr (85,9). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick 
därmed till 1 235,3 mnkr (1 385,3). 
Kassaflöde från investerings verksamheten
Kassaflödet från investeringsverk  sam heten uppgick till -991,1 mnkr 
(-1 301,0) och avser investeringar i be fint ligt fastig hets bestånd, inventarier 
och immateriella tillgångar. 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansierings verk  sam  heten uppgick till -154,0 mnkr 
(-154,9). Upplåningen ökade netto med 400,0 mnkr jämfört med en 
ökning om 400,0 mnkr föregående år. 
Årets kassaflöde
Årets kassaflöde uppgick till 90,2 mnkr (-70,6).
Likvida medel
Koncernens likvida medel uppgick till 472,6 mnkr (382,4) och bestod 
av kassa och bankmedel. Hufvudstaden har per 31 december 2024 låne-
löften om 5 500,0 mnkr (5 500,0). Vid årsskiftet var 5 500,0 mnkr out-
nyttjat. Certifikatprogrammet uppgick till 3 000,0 mnkr varav 100,0 mnkr 
var utestående vid årsskiftet. Outnyttjat belopp uppgick till 2 900,0 mnkr. 
Hufvudstadens  MTN-program uppgår till 12 000,0 mnkr varav 
8 200,0 mnkr var  emitterade. Outnyttjad ram uppgick till 3 800,0 mnkr.
Inga begränsningar finns i nytt jan de  rätten av likvida medel.
Kommentarer
KONCERNENS RÄKNINGAR
51 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETEROM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 28 =====

Moderbolagets räkningar
RESULTATRÄKNING
Mnkr Not 2024 2023
Nettoomsättning 4 1 677,4 1 585,9
Verksamhetens kostnader 5–9 -726,2 -934,2
Bruttoresultat 951,2 651,7
Central administration 5–9 -54,5 -53,2
Jämförelsestörande poster 10 – 315,0
Värdeförändringar derivat 2 -10,8 –
Rörelseresultat 885,9 913,5
Resultat från finansiella poster
Ränte- och finansiella intäkter 11 137,1 171,4
Ränte- och finansiella kostnader 12 -309,3 -266,1
-172,2 -94,7
Resultat efter finansiella poster 713,7 818,8
Bokslutsdispositioner 13 -73,6 -72,8
Resultat före skatt 640,1 746,0
Skatt 14 -213,4 -71,0
ÅRETS RESULTAT 426,7 675,0
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Mnkr Not 2024 2023
Årets resultat 426,7 675,0
Övrigt totalresultat – –
ÅRETS TOTALRESULTAT 426,7 675,0
BALANSRÄKNING
Mnkr Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggnings tillgångar 15 0,5 1,0
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 16 9 613,2 9 108,4
Inventarier 17 9,6 13,5
Summa materiella 
anläggningstillgångar 9 622,8 9 121,9
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 18 5 398,4 5 398,4
Fordringar hos koncernföretag 1 163,5 1 163,5
Långfristiga fordringar 20 20,1 22,7
Summa finansiella 
anläggningstillgångar 6 582,0 6 584,6
Summa anläggningstillgångar 16 205,3 15 707,5
Mnkr Not 2024-12-31 2023-12-31
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 22 3,2 4,7
Fordringar hos koncernföretag 300,3 311,3
Övriga fordringar 1,9 1,8
Förutbetalda kostnader 
och  upplupna intäkter 23 35,6 55,2
Summa kortfristiga fordringar 341,0 373,0
Kassa och bank 456,5 372,2
Summa omsättningstillgångar 797,5 745,2
SUMMA TILLGÅNGAR 17 002,8 16 452,7
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 24
Bundet eget kapital
Aktiekapital 1 056,4 1 056,4
Uppskrivningsfond 124,2 124,2
Reservfond 798,1 798,1
Summa bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7
Fritt eget kapital
Balanserade vinstmedel 2 018,5 1 889,8
Årets resultat 426,7 675,0
Summa fritt eget kapital 2 445,2 2 564,8
Summa eget kapital 4 423,9 4 543,5
Obeskattade reserver 29 61,0 48,3
Avsättningar
Avsättningar till pensioner 27 25,7 28,7
Avsättningar för skatter 26 963,0 881,2
Summa avsättningar 988,7 909,9
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 25 7 100,0 7 300,0
Skulder till koncernföretag 220,5 220,5
Övriga skulder 105,7 88,7
Summa långfristiga skulder 7 426,2 7 609,2
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 25 2 700,0 2 100,0
Leverantörsskulder 84,8 127,7
Skulder till koncernföretag 794,1 731,8
Skatteskulder 43,6 7,9
Övriga skulder 28 57,8 26,0
Upplupna kostnader 
och förut betalda intäkter 30 422,7 348,4
Summa kortfristiga skulder 4 103,0 3 341,8
SUMMA EGET KAPITAL 
OCH SKULDER 17 002,8 16 452,7
MODERBOLAGETS RÄKNINGAR
52 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER
KASSAFLÖDESANALYS
Mnkr Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster 713,7 818,8
Av- och nedskrivningar av tillgångar 201,8 185,3
Värdeförändring derivat 10,8 –
Koncernbidrag -76,9 -137,8
Jämförelsestörande poster 10 – -132,5
Övriga förändringar -3,0 -3,8
Betald inkomstskatt -96,0 -69,6
Kassaflöde från den löpande 
verksamheten före förändringar 
av rörelsekapital 750,4 660,4
Kassaflöde från förändringar i 
rörelsekapital:
Minskning (+) / Ökning (–) av 
rörelsefordringar 108,7 94,6
Ökning (+) / Minskning (–) av 
rörelseskulder 70,7 593,0
Kassaflöde från den löpande 
verksamheten 929,8 1 348,0
Investeringsverksamheten
Lämnade aktieägartillskott 18 – -2 800,0
Investering i förvaltningsfastigheter -697,6 -750,5
Investering i inventarier -1,7 -5,9
Avyttring av inventarier – 0,7
Kassaflöde från 
investeringsverksamheten -699,3 -3 555,7
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 25 4 200,0 5 200,0
Amortering av låneskuld 25 -3 800,0 -4 800,0
Förändring av långfristiga fordringar – 2 284,6
Utbetald utdelning 24 -546,2 -546,2
Kassaflöde från 
finansieringsverksamheten -146,2 2 138,4
Årets kassaflöde 84,3 -69,3
Likvida medel vid årets början 372,2 441,5
Likvida medel vid periodens slut 456,5 372,2
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Mnkr Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond
Balanserade vinst-
medel inklusive 
årets resultat Totalt
Ingående eget kapital 2023-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 436,0 4 414,7
Årets resultat 675,0 675,0
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 675,0 675,0
Utdelning -546,2 -546,2
Utgående eget kapital 2023-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 564,8 4 543,5
Ingående eget kapital 2024-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 564,8 4 543,5
Årets resultat 426,7 426,7
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 426,7 426,7
Utdelning -546,2 -546,2
Utgående eget kapital 2024-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 445,2 4 423,9
TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYS
Mnkr 2024 2023
Erhållen ränta 60,6 33,8
Erlagd ränta -219,9 -266,6
Kommentarer
Nettoomsättningen uppgick till 1 677,4 mnkr (1 585,9). Ökningen förkla-
ras främst av indexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och 
omförhandlingar av kontor. Sedan början av 2022 belastas nettoomsätt-
ningen av att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för 
projektet Johanna. Hyresintäkterna utgjorde 1 620,3 mnkr (1 533,2) och 
serviceintäkter uppgick till 57,1 mnkr (52,7).
Verksamhetens kostnader uppgick till -726,2 mnkr (-934,2). Minsk-
ningen förklaras främst av lägre underhållskostnader för större utveck-
lingsprojekt. Bruttoresultatet uppgick till 951,2 mnkr (651,7). Central 
administration var -54,5 mnkr (-53,2). Orealiserade värdeförändringar på 
räntederivat uppgick till -10,8 mnkr (–). 
Jämförelsestörande poster var föregående år 315,0 mnkr och avsåg 
försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 
efter den omfattande branden 2017 om 370,3 mnkr samt utrangering av 
byggnad i kvarteret Inom Vallgraven 12 där projektet Johanna pågår om 
-55,3 mnkr. 
Resultatet från finansiella poster uppgick till -172,2 mnkr (-94,7). I 
finansiella poster inkluderas erhållna koncernbidrag från dotterbolag med 
76,9 mnkr (137,8).
Investeringar i befintligt fastighetsbestånd och inventarier uppgick till 
699,3 mnkr (756,4). 
Likvida medel vid periodens utgång var 456,5 mnkr (372,2). 
MODERBOLAGETS RÄKNINGAR
53 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETEROM HUFVUDSTADEN   VERKSAMHET   FINANSIELLA RAPPORTER   NYCKELTAL   BOLAGSSTYRNING   HÅLLBARHETSNOTER   FASTIGHETER

===== SIDA 29 =====