FULLTEXT DEL 1 AV 3

Årsredovisning 2025

===== SIDA 1 =====

Årsredovisning 2025

===== SIDA 2 =====

Om Hufvudstaden
Hufvudstaden i korthet 3
Det här är Hufvudstaden 4
VD har ordet 6
Året i korthet 8
Strategi, mål och utfall 10
Verksamhet
Fastighetsmarknaden 12
Fastighetsförvaltning 16
Affärsområde Stockholm 18
Affärsområde NK 20
Affärsområde Göteborg 22
Utveckling av fastigheter 24
Övriga segment 28
NK Retail 30
Övrig verksamhet 31
Hållbarhet 32
Medarbetare 34
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 37
Finansiering 40
Risker och riskhantering 42
Koncernens räkningar 44
Moderbolagets räkningar 52
Finansiella noter 54
Förslag till vinstdisposition 71
Revisionsberättelse 72
Nyckeltal
Flerårsöversikt 76
Härledning av alternativa nyckeltal 78
Affärsområden i siffror 80
Deﬁ nitioner och ordlista 82
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 84
Styrelse och revisorer 88
Koncernledning 90
Aktien och ägarna 92
Årsstämma och kalendarium 94
Hållbarhetsrapport
Allmänna upplysningar 95
Miljöupplysningar 101
Sociala upplysningar 104
Styrningsupplysningar 107
Fastigheter
Fastighetsförteckning 108
Fastighetsbeståndet 110
Adresser 113
Den legala års redo visningen består av förvaltningsberättelsen och de ﬁ nansiella rapporterna jämte noter och kommentarer på
sidorna 5, 8–1 1, 32–71, 76–79, 82, 84–89 samt 95–107 . Den/uni00A0 lagstadgade hållbarhetsrapporten enligt årsredovisningslagen återﬁ nns
på sidorna 5, 1 1, 32–35, 42–43 samt 95–107 . Jämförelser angivna i parentes avser motsvarande belopp före gående år.
Kåkenhusen 40
Hufvudstaden erbjuder attraktiva kontors- och butiks-
lokaler i Stockholms och Göteborgs mest centrala delar.
Koncernen äger 28 fastigheter värderade till 48,1 mdkr. Vi är
en långsiktig fastighetsägare med fokus på god service, långa
kundrelationer och hög kvalitet i både förvaltning och utveckling
av fastigheterna. Tillsammans med våra hyresgäster och andra
samarbetspartners värnar vi om en hållbar stadsutveckling i
Stockholm och Göteborg. Vi erbjuder framgångsrika företag
attraktiva lokaler i centrala lägen med möjlighet att växa i
våra fastigheter. Genom att tillhandahålla bästa möjliga
förutsättningar för deras verksamhet bidrar vi till våra kunders
konkurrenskraft och varumärken.
Hufvudstaden
i korthet
1915
Hufvudstaden grundades 1915 och
A-aktien är sedan 1938 noterad på det
som idag är Nasdaq Stockholm. Vi har varit
verksamma under 1 10 år i Stockholm och
snart 60 år i Göteborg.
Inom koncernen ingår AB Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med
varuhus i Stockholm och Göteborg samt NK Retail AB som driver drygt 30
avdelningar motsvarande cirka 20 procent av antalet avdelningar i varuhusen.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 3
OM HUFVUDSTADEN / HUFVUDSTADEN I KORTHET

===== SIDA 3 =====

Hög kvalitet,
god service och
långsiktighet
Hufvudstaden kombinerar en robust affärsmodell med
ett högkvalitativt och strategiskt koncentrerat fastighets-
bestånd i centrala Stockholm och Göteborg, vilket
skapar stabila kassaﬂ öden och god avkastning över tid.
Rännilen 8
4 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
OM HUFVUDSTADEN / DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN
Hufvudstaden ska alltid upplevas
som och vara Sveriges mest
attraktiva fastighets bolag.
VISION
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala
Stockholm och centrala Göteborg erbjuda
framgångsrika företag högkvalitativa kontors-
och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
AFFÄRSIDÉ
VÄRDERINGAR
K valitet | Ärlighet | Lyhördhet | EngagemangÄga, förvalta, utveckla fastigheter
i Stockholm och Göteborg.
AFFÄRSMODELL
Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915.
SYFTE
Rännilen 8
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 5
OM HUFVUDSTADEN / DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN

===== SIDA 4 =====

Starka mark-
nadsplatser
skapar ökade
värden
Jag är stolt över att leda ett bolag där vi för femte året i rad redovisar
ett ökat bruttoresultat. Glädjande är också att vi 2025 återigen vun-
nit den årliga nöjdkundundersökningen för kontor, ett kvitto på att
det ﬁ na samarbetet vi har med våra kunder uppskattas. Bakom siff-
rorna ﬁ nns engagerade medarbetare som i dagliga kundkontakter
presenterat erbjudanden, löst problem och byggt vidare på långsik-
tiga relationer. Det är dessa relationer som skapar lönsamhet och
förutsättningar för ett effektivt hållbarhetsarbete.
Året har naturligtvis också inneburit utmaningar, men i en förän-
derlig omvärld känner jag mig trygg med Hufvudstadens position. Vi
är ett stabilt och långsiktigt bolag med vilja och förmåga att anpassa
oss, fatta beslut och genomföra förändringar när förutsättningarna
kräver det.
Utvecklingsprojekt genererar framtida kassaﬂ öden
En viktig del i Hufvudstadens verksamhet är att utveckla starka
marknadsplatser där arkitektur, design och stadsmiljö samverkar för
att attrahera en bra blandning av aktörer. När helheten fungerar väl
förstärker de olika delarna varandra, vilket bidrar till ökad attraktions-
kraft, långsiktiga kundrelationer och högre intäkter över tid.
Mot denna bakgrund har vi intensiﬁ erat arbetet med att vidare-
utveckla våra centrala lägen. Ett tydligt exempel är Fredstan i Göte-
borg där Kvarteret Johanna genomgår en omfattande om-
och nybygg nation. Uthyrningsarbetet har utvecklats väl med många
nytecknade avtal med stabila hyresgäster på bra hyresnivåer.
Vid utgången av 2025 var cirka 75 procent av ytorna uthyrda. Nu
genomförs lokal anpassningar inför inﬂ yttning av nya hyresgäster
under 2026 och 2027 . Projektet beräknas nå full ekonomisk
effekt 2028.
I Stockholm fortsätter arbetet med att stärka Bibliotekstans posi-
tion som Nordens mest attraktiva shoppingdestination. Tillsammans
med Stockholms stad och övriga fastighetsägare genomförs en
upprustning av gatumiljön för att öka tillgängligheten och göra
stadskärnan mer inbjudande.
Mot slutet av året fattade vi investeringsbeslut om en påbyggna-
tion av två våningsplan på fastigheten Orgelpipan 7 i Stockholm.
Projektet kommer att tillföra mycket eftertraktade kontorsytor i
ett av stadens bästa kommunikationslägen och byggstart planeras
till 2027 .
Utöver fysiska investeringar ser vi även hur AI skapar nya möjlig-
heter för fastighetsbranschen. Vi arbetar aktivt med att utforska och
implementera AI-lösningar för att optimera energianvändningen,
effektivisera processer och förbättra kundupplevelsen.
Under 2025 förbättrades gradvis de ekonomiska förutsätt-
ningarna, samtidigt som osäkerheten i omvärlden bestod.
För Hufvudstadens del innebar året ett fortsatt tydligt fokus
på kärnverksamheten. Vår starka ﬁ nansiella ställning möjlig-
gör att vi kan fortsätta utveckla fastigheterna och stärka vårt
erbjudande för att vara ett förstahandsval på marknaden.
6 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
OM HUFVUDSTADEN / VD HAR ORDET
Kvalitet efterfrågas på kontorsmarknaden
Under året ökade vakansgraden på kontorsmarknaden i både
Stockholm och Göteborg till följd av svagt konjunkturläge, hybrid-
arbete och förändrad kontorsanvändning. Göteborg påverkades
även av ett stort tillskott av nya kontorsytor. Aktiviteten på marknaden
ökade dock något under andra halvåret men uthyrningsprocesserna
var utdragna. Vi ser en fortsatt god efterfrågan på högkvalitativa kon-
tor i de bästa citylägena, något som gynnar oss. Exempelvis är samt-
liga kontor i NK-fastigheterna fullt uthyrda till stabila hyresgäster.
I Kåkenhusen 40 i Stockholm pågår en omfattande lokalanpass-
ning av 5 400 kvm kontor. Vid årsskiftet var 90 procent av ytorna
redan uthyrda med planerad inﬂ yttning i slutet av 2026.
Cecil Coworking har haft en fortsatt mycket positiv utveckling
med i det närmaste full beläggning. Hösten 2026 ser vi fram emot
öppnandet av vårt andra Cecil, beläget i Kvarteret Johanna i Göte-
borg. Tillsammans utgör våra tre kontorskoncept – Eget kontor,
REDO och Cecil Coworking – ett ﬂ exibelt erbjudande som möter
kundernas behov över tid.
Tecken på vändning inom detaljhandeln
Detaljhandeln har fortsatt påverkats av hushållens försiktighet och
ökade sparande, men under året har vi sett tydliga tecken på stabili-
sering. Lågprissegmentet har haft den starkaste utvecklingen,
medan premium- och lyxsegmentet haft större utmaningar. Förutsätt-
ningarna för ökad konsumtion under 2026 är bättre än på ﬂ era år,
vilket bidragit till ökat intresse för nya butiksetableringar i bra lägen.
I Bibliotekstan är intresset fortsatt stort och vakansen låg. Här
gläds vi bland annat åt att Dior och Arc’teryx valt att öppna sina första
svenska fristående butiker, vilket bekräftar områdets ledande position.
I Nordstan i Göteborg har fastigheterna Fyran och Femman haft en
positiv utveckling trots lågkonjunktur. Vi ser att utbudet av verksamhe-
ter förändras och att modebutiker allt oftare ersätts av andra typer av
verksamheter. Två exempel är Paradox Museum och aktivitetscentret
Activate som gör att marknadsplatsen når nya kundgrupper.
Förändringsarbetet inom NK har intensiﬁ erats med målet att
stärka kundupplevelsen och lönsamheten. Fokus har legat på kost-
nadsbesparingar och att aktivera varuhusens alla ytor med attraktiva
varumärken. Genomförda åtgärder har redan gett en resultatförbätt-
ring och arbetet fortsätter under 2026.
Den svaga försäljningen inom detaljhandeln har påverkat det
helägda dotterbolaget NK Retail. För att minska effekterna och
skapa lönsamhet har förändringar och effektiviseringar genomförts
inom både organisation och sortiment. Under året har kategorin
juveler och klockor överlåtits till Nymans Ur, vars specialistkompe-
tens stärker NK:s kunderbjudande.
Ökat aktieägarvärde genom återköp
Den svenska fastighetsmarknaden var stabil tack vare lägre inﬂ ation,
mer normaliserade långa marknadsräntor och god tillgång på kapital.
Investeringsviljan förbättrades något men köparna var fortsatt måna
om sina balansräkningar och var selektiva avseende förvärv. Efterfrå-
gan på högkvalitativa fastigheter i centrala lägen i Stockholm och
Göteborg var dock god men här var det få säljare i marknaden.
Direktavkastningskraven för kontor och butiker i våra centrala
lägen var oförändrade. Marknadsvärdena påverkades främst av
driftnettoförändringar kopplat till hyror och vakanser. Skillnaden
mellan attraktiva och mindre attraktiva fastigheter ökade, vilket
gynnar våra välutvecklade fastigheter i de bästa citylägena.
Hufvudstadens styrelse beslutade, med stöd av årsstämmans
mandat, att justera kapitalstrukturen genom återköp av egna aktier.
T otalt återköptes 8 miljoner aktier, vilket bidrog till att stärka aktie-
ägarvärdet.
Långsiktighet minskar klimatpåverkan
Hufvudstaden har under året tagit ytterligare steg inom det långsik-
tiga hållbarhetsarbetet där fokus legat på att spara resurser, minska
risker och stärka affären över tid.
Energieffektivisering är ett prioriterat område där tekniska inves-
teringar, optimerad drift och daglig uppföljning minskat energian-
vändningen i fastigheterna. Ett tydligt exempel är att målet om att
minska energianvändningen per kvadratmeter med 16 procent från
2019 till 2025 överträffades, då vi uppnådde en minskning med
25 procent. Vi anpassar även fastigheterna för att möta klimatrisker
och deltar i projekt med staden och andra fastighetsägare för tryg-
gare och attraktivare stadskärnor.
I nära samarbete med våra kunder har vi ökat andelen återbruk i
våra projekt. Prioriterat är att skapa ﬂ exibla planlösningar för längre
livscykler och minskat ombyggnadsbehov. Samtidigt har vi stärkt
processerna för leverantörsutvärdering i syfte att uppnå våra mål
inom ansvarsfulla affärer.
Ökat bruttoresultat för femte året i rad
Koncernens bruttoresultat ökade med 5 procent till 1/uni00A0635 mnkr.
Det visar att vår affärsmodell fungerar väl även i osäkra tider och
svagare konjunkturer. Glädjande är att affärsområde NK bidrog
mest till ökningen av bruttoresultatet trots utmaningar inom
detaljhandeln. Årets resultat efter skatt var 837 mnkr (365). För-
bättringen förklaras främst av lägre negativa orealiserade värde-
förändringar i fastighetsbeståndet.
Framtidsutsikter
Jag inleder det nya året med en optimistisk syn på framtiden. Den
samlade bedömningen är att svensk ekonomi successivt kommer
att återhämta sig, vilket bör skapa bättre förutsättningar för både
kontors- och butiksmarknaden i våra centrala lägen.
En av våra främsta prioriteringar är att öka uthyrningsgraden i
fastigheterna. Parallellt fortsätter vi att driva de stora utvecklings-
projekten. I Kvarteret Johanna gläds vi åt att välkomna nya hyres-
gäster som bidrar till att stärka området Fredstan. Utvecklingen av
Orgelpipan 7 går samtidigt in i nästa fas där vi skapar nya kontors-
ytor av absolut högsta kvalitet som på sikt stärker kassaﬂ ödet.
Arbetet med att skapa lönsam tillväxt inom NK intensiﬁ eras
under 2026. Fokus ligger på att attrahera ﬂ er besökare och öka
försäljningen samtidigt som vi värnar om en god kostnadskontroll.
Vår långsiktiga strategi ligger fast – att äga, förvalta och utveckla
de bästa fastigheterna i Stockholm och Göteborg. Det är en affärs-
modell som visat sin styrka över tid och som jag är övertygad om
kommer fortsätta att skapa värde för både kunder och aktieägare.
Jag är mycket tacksam över det engagemang och den kompe-
tens jag möter hos våra medarbetare och ser fram emot att tillsam-
mans fortsätta utvecklingen av bolaget under 2026. Jag vill också
passa på att tacka våra kunder för förtroendet de givit oss och för
ett gott samarbete.
Stockholm i februari 2026
Anders Nygren
Verkställande direktör
Jag är stolt över att leda ett bolag där vi för
femte året i rad redovisar ett ökat bruttoresultat.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 7
OM HUFVUDSTADEN / VD HAR ORDET

===== SIDA 5 =====

Stabilitet som
driver aktie-
ägarvärde
En stark ﬁ nansiell ställning möjliggör inves-
teringar i våra fastigheter och marknads-
platser för att möta kundernas behov och
fortsätta skapa ökat värde till aktieägarna.
Hyresintäkter från fastighetsförvaltningen
var 2 453 mnkr (2 319), en ökning om
6 procent. Koncernens nettoomsättning
uppgick till 3 292 mnkr (3 179).
2 453 mnkr
HYRESINTÄKTER
Koncernens bruttoresultat ökade med
5 procent och uppgick till 1 635 mnkr
(1/uni00A0552).
1 635 mnkr
KONCERNENS BRUTTORESUL T AT
Årets resultat efter skatt uppgick
till 837 mnkr (365).
837 mnkr
ÅRETS RESUL T AT
Fastighetsbeståndet marknadsvärderades
till 48,1 mdkr (47 ,1). Årets orealiserade
värdeförändringar i förvaltningsfastigheter
var -17 4 mnkr (-603).
48,1 mdkr
FASTIGHETSBESTÅNDET
Under året återköptes 8 miljoner A-aktier
för 1 018 mnkr motsvarande en genom-
snittlig kurs om 127 ,22 kronor per aktie.
8 miljoner
ÅTERKÖP AV AKTIER
Styrelsen föreslår årsstämman en
höjning av utdelningen till 2,90 kronor
per aktie (2,80).
2,90 kr
UTDELNING
8 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
OM HUFVUDSTADEN / ÅRET I KORTHET
Utdelning per aktie ¹/parenright.numerator Enligt styrelsens förslag
Hyresintäkter Fastighetsförvaltning
Bruttoresultat Fastighetsförvaltning
Nettobelåningsgrad fastigheter, %
Räntetäckningsgrad, ggr
Ytvakans Hyresvakans
Hyresvakans exklusive projekt
UTDELNING
RÄNTETÄCKNINGSGRAD OCH
NETTOBELÅNINGSGRAD
HYRESINTÄKTER OCH
BRUTTORESUL T AT
VAKANS
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
20252024202320222021 1)
Kronor
+4% +4% 0% +4% +4%
0
2
4
6
8
10
12
14
20252024202320222021
Procent
1 0,2
7, 3
11,2
7, 0
12,9
8,8
11,1
7, 1
13,2
8,6
5,9
4,0
5,7 5,0 5,1
0
2
4
6
8
10
12
14
20252024202320222021
0
4
8
12
16
20
24
28
20252024202320222021
Ggr %
9,3
7,7
4,9 4,5 4,5
1 7, 9 18,7 20,9 21,4 24,5
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
20252024202320222021
Mnkr
1 374 1 435 1 542 1 634 1 696
1 937 2 055 2 216 2 319 2 453
Kvarteret Johanna
Resultat i sammandrag, mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab
Hyresintäkter fastighetsförvaltningen¹ /parenright.numerator /two.tab /four.tab/five.tab/three.tab/two.tab /three.tab/one.tab/nine.tab/two.tab /two.tab/one.tab/six.tab/two.tab /zero.tab/five.tab/five.tab/one.tab /nine.tab/three.tab/six.tab
Nettoomsättning övriga segment /one.tab /zero.tab/five.tab/two.tab/one.tab /zero.tab/five.tab/nine.tab/nine.tab/two.tab/nine.tab/eight.tab/nine.tab/one.tab/seven.tab/zero.tab/four.tab
Bruttoresultat /one.tab /six.tab/three.tab/five.tab/one.tab /five.tab/five.tab/two.tab/one.tab /four.tab/six.tab/nine.tab/one.tab /three.tab/five.tab/four.tab/one.tab /three.tab/four.tab/four.tab
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -/one.tab/seven.tab/four.tab-/six.tab/zero.tab/three.tab-/four.tab /zero.tab/four.tab/two.tab-/two.tab/zero.tab/nine.tab/two.tab /five.tab/seven.tab/nine.tab
Rörelseresultat /one.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/eight.tab/eight.tab/four.tab-/two.tab /two.tab/five.tab/six.tab/one.tab /zero.tab/eight.tab/nine.tab/three.tab /eight.tab/six.tab/five.tab
Årets resultat /eight.tab/three.tab/seven.tab/three.tab/six.tab/five.tab-/one.tab /nine.tab/two.tab/seven.tab/seven.tab/two.tab/two.tab/two.tab /nine.tab/five.tab/five.tab
Nyckeltal
Verkligt värde fastigheter, mdkr /four.tab/eight.tab,/one.tab/four.tab/seven.tab,/one.tab/four.tab/six.tab,/seven.tab/four.tab/nine.tab,/five.tab/four.tab/eight.tab,/eight.tab
Soliditet, % /five.tab/six.tab /five.tab/nine.tab/five.tab/nine.tab/six.tab/one.tab/six.tab/one.tab
Nettobelåningsgrad fastigheter, % /two.tab/four.tab,/five.tab/two.tab/one.tab,/four.tab/two.tab/zero.tab,/nine.tab/one.tab/eight.tab,/seven.tab/one.tab/seven.tab,/nine.tab
Räntetäckningsgrad, ggr /four.tab,/five.tab/four.tab,/five.tab/four.tab,/nine.tab/seven.tab,/seven.tab/nine.tab,/three.tab
Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % /five.tab,/one.tab/five.tab,/zero.tab/five.tab,/seven.tab/four.tab,/zero.tab/five.tab,/nine.tab
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie /one.tab/eight.tab/nine.tab/one.tab/eight.tab/five.tab/one.tab/eight.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/one.tab/nine.tab/nine.tab
¹/parenright.numerator Inkluderar koncerninterna hyror.
Branschens mest nöjda kontorshyresgäster ﬁ nns hos Hufvudstaden. Vi har för åttonde året i rad placerat
oss på första plats i Fastighetsbarometern bland stor bolagen1). Med ett resultat på index 89 av 100 når vi
vårt bästa resultat någonsin. Placeringen är ett resultat av långsiktigt gemensamt arbete inom hela organi-
sationen där alla medarbetare har en viktig roll att fylla. Hufvudstadens mål är att bidra till att göra kunderna
mer framgångsrika i våra fastigheter. Fastighetsbarometern startades 1997 och sedan dess har
Hufvudstaden alltid placerat sig bland de tre främsta fastighetsbolagen.
1) Storbolag deﬁ nieras som ett fastighetsbolag med ﬂ er än 100/uni00A0hyresgäster.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 9
OM HUFVUDSTADEN / ÅRET I KORTHET

===== SIDA 6 =====

Hufvudstadens aktie ska ha en god utdelnings-
tillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra
mer än hälften av netto vinsten från den löpande
verksam heten. Styrelsen föreslår årsstämman
en höjning av utdelningen till 2,90 kronor per
aktie (2,80), motsvarande totalt 563 mnkr.
58%
UTDELNING AV NETTOVINSTEN SOLIDITET
Soliditeten ska uppgå till minst
40 procent över tiden. Soliditeten
uppgick vid utgången av året till
56 procent.
56%
Hufvudstaden ska successivt öka nettovinsten
från den löpande verksamheten. Koncernens
nettovinst från den löpande verksamheten
ökade med 44 mnkr till 978 mnkr.
+5%
NETTOVINST
Utdelning per aktie Utdelning i % av nettovinst
Miniminivå utdelningsandel från löpande verksamhet
¹/parenright.numerator Enligt styrelsens förslag
Soliditet Miniminivå Nettovinst löpande verksamhet
0
200
400
600
800
1 000
20252024202320222021
Mnkr
95
978911 884 903 934
Kronor %
2,902,802,702,702,60
0
1
2
3
4
5
20252024202320222021 1)
0
20
40
60
80
10 0
%
5658596161
0
10
20
30
40
50
60
70
20252024202320222021
Strategi,
mål och utfall
Koncernen ska utveckla fastig-
hetsbeståndet, leverera hög
kundnöjdhet och driva starkt
medarbetarengagemang för att
öka resultatet från den löpande
verksamheten.
Pumpstocken 10
10 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
OM HUFVUDSTADEN / STRATEGI, MÅL OCH UTFALL
Hufvudstaden ska ha branschens mest engagerade
och professionella medarbetare med stort kundfokus
och hög affärsmässighet. I NKI-undersökningen
ställs frågan om hur våra kontorshyresgäster
upplever våra medarbetare utifrån uppsatta mål.
95 av index 100
PROFESSIONELLA MEDARBETARE
Hufvudstaden ska ha branschens mest
välutvecklade fastighets bestånd. I NKI-
undersökningen ställs frågor om hur kontors-
hyresgästerna uppfattar våra fastigheter.
89 av index 100
VÄLUTVECKLAT FASTIGHETSBESTÅND
Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste
kunder. Vi placerade oss för åttonde året i
rad på första plats i Fastighetsbarometerns
Nöjd Kundundersökning, kategori storbolag.
Nr. 1
NÖJD KUND INDEX
Energianvändningen per kvm ska minska
med 16 procent från 2019 till och med 2025.
Utfallet blev en minskning med 25 procent.
-25%
ENERGIANVÄNDNING
Samtliga fastigheter ska vara miljöcerti-
ﬁ erade. 99 procent av beståndet är certi-
ﬁ erat och endast bostadsfastig heten Inom
Vallgraven 3:2 återstår.
MILJÖCERTIFIERING
99%
Strategier för att uppnå våra mål
Hufvudstaden Branschsnitt
Läge 92 85
Fastigheten 86 79
Lokalen 87 81
Miljöhänsyn 89 78
Källa: CFI GroupKälla: CFI GroupKälla: CFI Group
Index
86 86 88 88 89
76 77 79 79 81
70
75
80
85
90
95
10 0
20252024202320222021
Index
95939291 93
70
75
80
85
90
95
10 0
20252024202320222021
KUNDFOKUS
Hufvudstaden ska arbeta i nära samver-
kan med kunderna och kontinue rligt
bidra till att förbättra deras affärsmöjlig-
heter och konkurrenskraft.
KOMPETENSUTVECKLING
Medarbetarna ska på ett syste matiskt
sätt erbjudas utveckling med fokus på
kompetens och företagets värderingar.
HÅLLBARHET
Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt
arbeta för ekonomisk, miljömässig och
social hållbarhet.
KVALITET
Systematiskt kvalitets arbete ska säker-
ställa hög kvalitet på företagets samtliga
produkter och tjänster.
AFFÄRSUTVECKLING
Aktiv affärsutveckling och anpassning till
den digitala utvecklingen i/uni00A0omvärlden ska
skapa mervärden i fastighetsbeståndet.
Målnivå
Hufvudstaden
Branschen, samtliga kategorier
Bibliotekstan
40
60
80
10 0
120
2025202420232022//2019
kWh/kvm
76
858691
10 2
-25% % 99
84787272
0
20
40
60
80
10 0
20252024202320222021
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 11
OM HUFVUDSTADEN / STRATEGI, MÅL OCH UTFALL

===== SIDA 7 =====

Fastighets-
marknaden
Ekonomisk omvärld
Osäkerhet och lågkonjunktur präglade den ekonomiska utveck-
lingen i Sverige under det första halvåret 2025. För att möta detta
sänkte Riksbanken styrräntan från 2,50 till 1,75 procent. Efter som-
maren stabiliserades ekonomin och en gradvis återhämtning påbör-
jades. Inﬂ ationen avtog successivt och vid årets slut var den enligt
KPIF nära det långsiktiga målet på 2 procent. Hushållen var under
stora delar av året återhållsamma men stämningsläget förbättrades
under hösten. Den privata konsumtionen ökade med cirka 1,5 pro-
cent på årsbasis. Arbetslösheten steg ytterligare och uppgick till när-
mare 9 procent. Den samlade ekonomiska aktiviteten ökade något
jämfört med 2024 och BNP-tillväxten var närmare 2 procent.
I omvärlden fortsatte Rysslands anfallskrig i Ukraina. I Mellanös-
tern kom Israel och Hamas överens om en första fas i en fredsplan.
USA lade om handels- och säkerhetspolitiken, vilket resulterade i
höjda importtullar och minskat fokus på Europa. För att möta dessa
förändringar fortsatte ﬂ era europeiska länder att öka försvarsutgif-
terna. Trots osäkerheter under året utvecklades världsekonomin
relativt väl och den globala tillväxten var cirka 3 procent.
Hufvudstadens delmarknader
Hufvudstaden äger och förvaltar 24 fastigheter i centrala Stockholm.
Befolkningen i Storstockholm uppgår till 2,5 miljoner och den eko-
nomiska tillväxten har över tid varit stark i regionen. I genomsnitt har
tillväxten varit 2,7 procent per år sedan början av 2000-talet enligt
SCB. Motsvarande siffra för hela Sverige är 1,9 procent.
T urismen är en viktig näringsgren i Storstockholm och under
2025 ökade antalet gästnätter med cirka 4 procent. Stora infra-
strukturprojekt pågår i Stockholm. Bland de största projekten ﬁ nns
Förbifart Stockholm och en utbyggnad av tunnelbanesystemet.
Det centrala affärsdistriktet (CBD) i Stockholm omfattar cirka
1,9 miljoner kvm kontor belägna i ett område runt Centralstationen,
Hötorget, Stureplan, Östermalmstorg, Norrmalmstorg, Kungsträd-
gården och Sergels T org.
I Göteborg äger Hufvudstaden 4 fastigheter. Befolkningen i
Storgöteborg uppgår till 1,1 miljoner invånare. Den ekonomiska till-
växten i Västra Götaland, ett område något större än det som nor-
malt benämns Storgöteborg, har årligen ökat med i snitt 2,1 procent
under de senaste 25 åren.
Göteborg betraktas ofta som en evenemangsstad och under
2025 ökade antalet gästnätter i Storgöteborg med cirka 8 procent.
I Göteborg är det största pågående infrastrukturprojektet Västlän-
ken, en dubbelspårig järnvägsförbindelse delvis under jord med tre
nya stationer. En av stationerna kommer ligga i direkt anslutning till
Nordstans köpcentrum.
Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stads-
delarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna,
samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Masthuggskajen, Svenska
Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. I Göteborg CBD
uppgår kontorsytan till ungefär 0,8 miljoner kvm.
Investerarmarknaden
Fastighetsmarknaden i Sverige var något avvaktande under 2025
även om investeringsviljan ökade jämfört med 2024. Köparna var
selektiva på marknaden och försäljningsprocesserna var utdragna.
De fastigheter i centrala Stockholm som lades ut till försäljning
resulterade oftast i transaktionsavslut, vilket indikerar att köparna
och säljarna hade liknande prisförväntningar. I Göteborg var mark-
naden svag under stor del av året och antalet transaktioner var
begränsat.
Finansieringsmöjligheter via bank och kapitalmarknad var goda.
Sänkningarna av styrräntan var i linje med marknadens förvänt-
ningar och de långa svenska marknadsräntorna utvecklades
12 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN
Noterade fastighetsbolag
Privata fastighetsbolag
Institutionella investerare
Fastighetsfonder
Övriga investerare
Mdkr
0
40
80
120
160
200
240
280
320
360
400
2025202420232022202120202019201820172016
Källa: Nordanö Källa: Nordanö
TRANSAKTIONSVOLYM PER INVESTERARKATEGORI
Kontor
Bostäder
Industri/logistik/lager
Handel
Samhällsfastigheter
Hotell
Övrigt
Mdkr
0
40
80
120
160
200
240
280
320
360
400
2025202420232022202120202019201820172016
TRANSAKTIONSVOLYM PER FASTIGHETSTYP
TRANSAKTIONSVOLYM I
STORSTOCKHOLM OCH STORGÖTEBORG
Storstockholm
Storgöteborg
Mdkr
0
20
40
60
80
10 0
120
140
160
180
2025202420232022202120202019201820172016
Källa: Nordanö
TRANSAKTIONSVOLYM I
STOCKHOLM CBD OCH GÖTEBORG CBD
Stockholm CBD
Göteborg CBD
Mdkr
0
2
4
6
8
10
12
14
2025202420232022202120202019201820172016
Källa: Nordanö
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 13
VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN

===== SIDA 8 =====

någorlunda stabilt. Sammantaget uppgick transaktionsvolymen
i Sverige till cirka 175 mdkr under 2025, en ökning med cirka
30 mdkr jämfört med 2024. Andelen internationella investerare
steg till cirka 30 procent av transaktionsvolymen. De fastighetstyper
som främst omsattes var bostäder, logistik/industri och kontor.
För kommersiella fastigheter med kontor och butiker i Stockholm
CBD bedömdes direktavkastningskraven vara mellan 3,70 och
4,40 procent i slutet av året. I Göteborg CBD bedömdes direkt-
avkastningskraven uppgå till mellan 4,30 och 5,25 procent.
Hyresmarknaden
Kontor
Under 2025 var kontorshyresmarknaden stabil i Stockholm CBD.
Under våren rådde viss avvaktan och uthyrningsprocesserna tog
längre tid. Framåt sommaren ökade aktiviteten och hyresgästerna
blev mer beslutsmässiga. I centrala Göteborg präglades kontorshy-
resmarknaden av ett stort utbud från färdigställda projektfastigheter,
vilket hade en återhållande effekt på marknadshyrorna. I både
Stockholm och Göteborg efterfrågades främst moderna och ﬂ exibla
kontor i centrala lägen med närhet till goda kommunikationer samt
ett brett utbud av service, butiker och restauranger. I Göteborg
bekräftades detta med nya topphyresnivåer för de allra bästa konto-
ren i de mest attraktiva lägena.
Kontorsanvändningen har förändrats under de senaste åren vil-
ket, tillsammans med den utdragna lågkonjunkturen, påverkat
hyresmarknaden för kontor. Störst påverkan i Stockholm märks
utanför de centrala lägena. Här tenderar hyresgäster med större för-
hyrningar att minska ytan eller ﬂ ytta till mer centrala lägen. En effekt
av detta är att kontorets läge och utformning blivit allt viktigare i
uthyrningsarbetet. Denna trend gynnar centrala kontorslokaler med
hög standard och för de allra bästa kontorslokalerna har betalnings-
viljan bibehållits eller ökat något under året.
För coworkinganläggningar har marknaden förbättrats. Främst
efterfrågas unika koncept med förstklassig service och goda möjlig-
heter till nätverkande. Det traditionella kontoret är dock fortsatt det
som främst efterfrågas på hyresmarknaden.
Vakansgraden ökade i de ﬂ esta av Stockholms kontorsområden
under 2025. Det gäller även Stockholm CBD där vakansgraden i
slutet av året uppgick till cirka 9 procent. Marknadshyrorna var inom
intervallet 7 000–10 100 kr per kvm och år exklusive fastighets-
skattetillägg. I Göteborg CBD var vakansgraden fortsatt hög och
marknadshyrorna var mellan 3 300–4 200 kr per kvm och år exklu-
sive fastighetsskattetillägg. För de allra mest moderna och attraktiva
kontorslokalerna var hyresnivåerna högre.
Butiker
Urholkad köpkraft, lågkonjunktur och osäkerheter i omvärlden med-
förde att hushållen fortsatt var försiktiga med konsumtionen under
2025. Störst var påverkan för aktörer inom mellanprissegmentet
men även premium- och lyxsegmenten påverkades. Lågprishandeln
var det segment som utvecklades bäst under året.
Sänkta räntor, skattesänkningar samt prognostiserade reala
löneökningar resulterade i förbättrad framtidstro och optimism inom
detaljhandeln. Intresset för att etablera nya butiker i bra gatuplanslä-
gen i centrala Stockholm och centrala Göteborg ökade. Vakansnivå-
erna var fortsatt begränsade i dessa lägen och hyresutvecklingen
var generellt stabil.
Konkurrensen är emellertid stor, både mellan olika varumärken och
handelsplatser samt från e-handeln. De fastigheter som erbjuder
konsumenterna attraktiva mötes- och handelsplatser med unika
köpupplevelser bedöms ha goda förutsättningar till ökad lönsamhet
framöver.
Marknadshyrorna i bästa kommersiella läge i Stockholm var i
intervallet 1 1 000–25 000 kr per kvm och år exklusive fastighets-
skattetillägg. I centrala Göteborg bedöms bästa läge för butiker
vara Östra Nordstan, Fredstan samt Kungsgatan mellan Östra och
Västra Hamngatan. Inom dessa lägen var marknadshyrorna mellan
3 000–13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Kungsgatan, Stockholm
14 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN
Uthyrbar area, kvm
Vasakronan /three.tab/seven.tab/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
AMF Fastigheter /one.tab) /two.tab/eight.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Hufvudstaden /two.tab/seven.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Pembroke Real Estate /one.tab/two.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Skandia Fastigheter /one.tab/one.tab/nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Folksam Fastigheter /one.tab/one.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
1) Inklusive ytor som delägs med AP7 .
Källa: Nordanö
Uthyrbar area, kvm
Vasakronan /three.tab/three.tab/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Wallenstam /two.tab/three.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Balder /one.tab/six.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Hufvudstaden /one.tab/zero.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Bygg-Göta Göteborg /nine.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Platzer /eight.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Källa: Nordanö
0
1
2
3
4
5
6
2025202420232022202120202019201820172016
%
Stockholm CBD
Göteborg CBD
5-årig swapränta
Källa: Nordanö
STÖRSTA FASTIGHETSÄGARE
I STOCKHOLM CBD
STÖRSTA FASTIGHETSÄGARE
I GÖTEBORG CBD
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
STOCKHOLM CBD OCH GÖTEBORG CBD
Centrala Stockholm
Centrala Göteborg
Centrala Stockholm
Centrala Göteborg
Stockholm kontor
Göteborg kontor
Källa: Newsec
Stockholm butiker
Göteborg butiker
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
2025202420232022202120202019201820172016
%
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
2025202420232022202120202019201820172016
Kr/kvm

0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
2025202420232022202120202019201820172016
Kr/kvm
Källa: NewsecKälla: Newsec
VAKANSGRAD KONTOR OCH
BUTIK I BÄSTA LÄGE
MARKNADSHYRA KONTOR I BÄSTA LÄGE
/parenleft.capEXKL. FASTIGHETSSKATTETILLÄGG/parenright.cap
MARKNADSHYRA BUTIK I BÄSTA LÄGE
/parenleft.capEXKL. FASTIGHETSSKATTETILLÄGG/parenright.cap
Stockholm Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år
Bibliotekstan/NK /eight.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/two.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Övriga CBD /seven.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Östermalm /four.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/seven.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/seven.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Gamla Stan /three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Södermalm /four.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Kungsholmen /three.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Liljeholmen /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Globen /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Arenastaden /two.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Kista /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Göteborg Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år
CBD /three.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Källa: Newsec
Köpenhamn
LissabonGöteborg
WienPrag
BrysselOsloMadridFrankfurtAmsterdamStockholm
MilanoLondon Paris
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
22 000
24 000
26 000
28 000
Kr/kvm
MARKNADSHYROR DECEMBER 2025
/parenleft.capEXKL. FASTIGHETSSKATTETILLÄGG/parenright.cap
KONTORSHYROR I EUROPEISKA STORSTÄDER,
DECEMBER 2025, LOKALER I BÄSTA LÄGE
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 15
VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN

===== SIDA 9 =====

Fastighets-
förvaltning
Fastighetsförvaltning är grunden i Hufvudstadens
verksamhet. Operativt är verksamheten uppdelad
i tre affärsområden, Stockholm, Göteborg och NK.
Resultat
Fastighetsförvaltningens hyresintäkter uppgick under året till
2 452,7 mnkr (2 318,6). Verksamhetens kostnader var -757 ,0 mnkr
(-685,3). Bruttoresultatet var 1 695,7 mnkr (1 633,3). Ökningen
förklaras främst av förbättrat resultat från NK-fastigheterna, hyres-
indexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omför-
handlingar av kontor.
Fastighetsvärdering
Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd baseras på en
intern värdering. Värdet per den 31 december 2025 uppgick till
48 099,3 mnkr (47 1 15,4). Ökningen förklaras av årets investeringar
som till viss del motverkas av negativa orealiserade värdeföränd-
ringar i fastighetsbeståndet. Den orealiserade värdeminskningen
beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av något
lägre hyror för butiker.
Förändring av förvaltningsfastigheter
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Ingående verkligt värde /four.tab/seven.tab /one.tab/one.tab/five.tab,/four.tab/four.tab/six.tab /seven.tab/four.tab/two.tab,/eight.tab
Investeringar i fastighetsbeståndet /one.tab /one.tab/five.tab/seven.tab,/eight.tab/nine.tab/seven.tab/five.tab,/two.tab
Orealiserad värdeförändring -/one.tab/seven.tab/three.tab,/nine.tab-/six.tab/zero.tab/two.tab,/six.tab
Utgående verkligt värde /four.tab/eight.tab /zero.tab/nine.tab/nine.tab,/three.tab/four.tab/seven.tab /one.tab/one.tab/five.tab,/four.tab
MARKNADSVÄRDE
FASTIGHETER
Koncernen äger
28 fastigheter värderade
till 48,1 miljarder kronor.
48,1
Göteborg 8,0 mdkr
Stockholm 40,1 mdkr
16 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING
Fastighetsförvaltningens resultat
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Hyresintäkter /two.tab /four.tab/five.tab/two.tab,/seven.tab /two.tab /three.tab/one.tab/eight.tab,/six.tab
(varav koncerninterna hyror) (/two.tab/one.tab/three.tab,/one.tab)(/one.tab/nine.tab/eight.tab,/four.tab)
Kostnader
Driftkostnader -/three.tab/four.tab/six.tab,/nine.tab-/two.tab/eight.tab/nine.tab,/five.tab
Underhåll -/three.tab/zero.tab,/five.tab-/three.tab/one.tab,/seven.tab
Fastighetsskatt -/two.tab/three.tab/six.tab,/nine.tab-/two.tab/three.tab/seven.tab,/five.tab
Administration -/one.tab/four.tab/two.tab,/seven.tab -/one.tab/two.tab/six.tab,/six.tab
Summa kostnader -/seven.tab/five.tab/seven.tab,/zero.tab-/six.tab/eight.tab/five.tab,/three.tab
Bruttoresultat /one.tab /six.tab/nine.tab/five.tab,/seven.tab/one.tab /six.tab/three.tab/three.tab,/three.tab
Slussplan, Gamla Stan
Mnkr
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
20252024202320222021
1 374 1 435
1 542
1 633 1 696
Bruttoresultat fastighetsförvaltning
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 17
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

===== SIDA 10 =====

Stockholm
Affärsområde Stockholm består av 22
kontors- och butiksfastigheter. Fastig-
heterna är belägna i Bibliotekstan, längs
Kungsgatan, Sveavägen, Drottninggatan,
Klarabergsgatan, i Gamla Stan samt vid
Kungsträdgården.
Beståndets utveckling
Hufvudstaden har under året fortsatt sitt strategiska arbete med att
skapa attraktiva marknadsplatser i centrala Stockholm. Framgångs-
rika företag och starka varumärken i vackra fastigheter bidrar till
levande miljöer där bolag, medarbetare och besökare trivs. Efterfrå-
gan på högkvalitativa kontorsytor i de mest centrala lägena har ökat
ytterligare under året, vilket visar betydelsen av kontorets utformning
för att stärka kundernas varumärken och företagskulturer. Särskilt
stark har efterfrågan varit på kontorsytor i Bibliotekstan där vakans-
graden var fortsatt låg. Uthyrningsprocesserna var något utdragna
men aktiviteten stärktes under andra halvan av året.
För att möta kundernas varierande behov erbjuder Hufvudstaden
kontorskoncepten Eget kontor, REDO och Cecil Coworking. Koncep-
ten kompletterar varandra och erbjuder attraktiva lösningar för olika
typer av hyresgäster. Eget kontor är det mest efterfrågade alternati-
vet, där hyresgäster kan teckna längre avtal och få lokaler anpassade
efter sina speciﬁ ka behov. REDO erbjuder fullt möblerade och utrus-
tade lokaler med möjlighet till snabb inﬂ yttning och kortare avtalstider,
en smidig lösning utan att kompromissa med kvalitet och komfort.
Cecil Coworking är det mest ﬂ exibla alternativet, med kontorsplatser
och kontorsrum i en unik miljö inspirerad av boutiquehotell, där fru-
kost- och lunchservering bidrar till en dynamisk arbetsmiljö som främ-
jar kreativitet och nätverkande. Cecil Coworking är också en naturlig
startpunkt för växande bolag och under året har sex företag ﬂ yttat
från Cecil till andra koncept i Hufvudstadens bestånd.
FASTIGHETSFÖRVAL TNINGENS RESUL T AT1/parenright.cap
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Hyresintäkter /one.tab /five.tab/three.tab/six.tab,/one.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/two.tab,/six.tab
Driftkostnader -/nine.tab/six.tab,/zero.tab-/eight.tab/nine.tab,/zero.tab
Underhåll -/one.tab/seven.tab,/eight.tab-/one.tab/one.tab,/nine.tab
Fastighetsskatt -/one.tab/five.tab/eight.tab,/seven.tab-/one.tab/five.tab/six.tab,/three.tab
Administration -/five.tab/nine.tab,/four.tab-/five.tab/six.tab,/seven.tab
Summa kostnader -/three.tab/three.tab/one.tab,/nine.tab-/three.tab/one.tab/three.tab,/nine.tab
Bruttoresultat /one.tab /two.tab/zero.tab/four.tab,/two.tab/one.tab /one.tab/eight.tab/eight.tab,/seven.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
FASTIGHETSBESTÅNDET
/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Antal fastigheter /two.tab/two.tab /two.tab/two.tab
Uthyrbar yta, kvm /two.tab/one.tab/one.tab /zero.tab/seven.tab/two.tab/two.tab/one.tab/zero.tab /eight.tab/six.tab/seven.tab
(varav kontor) (/one.tab/three.tab/six.tab /zero.tab/six.tab/zero.tab)(/one.tab/three.tab/five.tab /five.tab/eight.tab/seven.tab)
(varav butik och restaurang) (/four.tab/two.tab /seven.tab/zero.tab/eight.tab)(/four.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/two.tab)
Årshyra, mnkr /one.tab /six.tab/five.tab/six.tab/one.tab /five.tab/eight.tab/seven.tab
Hyresvakansgrad, % /six.tab,/seven.tab /four.tab,/nine.tab
Ytvakansgrad, % /eight.tab,/five.tab /six.tab,/two.tab
Norrmalmstorg
Affärsområde
18 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING
NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Nyuthyrning, kvm /one.tab/six.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /one.tab/two.tab/nine.tab/nine.tab/one.tab
Omförhandlade avtal, kvm /two.tab/nine.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /two.tab/six.tab/one.tab/two.tab/three.tab/five.tab
STÖRSTA HYRESGÄSTER
Kontor Kvm
Danske Bank /nine.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Advokatﬁ rman Vinge /seven.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
KG/one.tab/zero.tab /six.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
Entercard /three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Cecil Coworking ¹) /three.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
1) Helägt dotterbolag.
Butik & Restaurang Kvm
Eataly /two.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Zara /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Ströms /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Alewalds /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Tesla /one.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Kontor 72%
Butik och restaurang 25%
Övrigt 3%
ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING
Kontor 65%
Butik och restaurang 20%
Övrigt 15%
UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING
Den omfattande moderniseringen av Danske Banks kontor i fastig-
heten Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg slutfördes under 2025.
Projektet genomfördes med stort fokus på återbruk och hållbarhet.
I fastigheten Kåkenhusen 40 pågår en större ombyggnation
av cirka 5 400 kvm kontor efter att Finansinspektionen avﬂ yttat.
Projektet marknadsförs som The Corner och vid årsskiftet var cirka
90 procent av ytorna redan uthyrda med planerad inﬂ yttning i slutet
av 2026.
Butiksmarknaden har varit stark under året med mycket låg
vakansgrad inom affärsområdet. Bibliotekstan har ytterligare stärkt
sin roll som den ledande platsen för premium- och lyxmode i Skandi-
navien. Området fortsätter att attrahera svenska och internationella
varumärken. Under det gångna året har nyuthyrningar och omför-
handlingar bidragit till att förnya och förstärka marknadsplatsens
attraktionskraft. Ett tydligt exempel på detta är öppningen av Dior
i fastigheten Pumpstocken 10. Andra starka varumärken som har
öppnat i kvarteren är Arc’teryx, Dagmar, Rains och Swatch.
Under våren har en anpassning av den anrika Birger Jarls-
passagen genomförts och den framgångsrika restaurangen
Misshumasshu, med kockduon Adam och Albin, har utökat sin yta.
Hufvudstaden har i samarbete med Stockholms stad och andra
fastighetsägare startat ett gatuprojekt i Bibliotekstan. Delar av Mäster
Samuelsgatan och Jakobsbergsgatan byggs om med samman-
hängande gångyta utan nivåskillnader och kantstenar. På så sätt
skapas en trevligare och mer lättillgänglig miljö för de gående med
nya bänkar och dekorationer. Det kommer ytterligare stärka områ-
det och är ett tydligt exempel på hur Hufvudstaden arbetar aktivt för
att utveckla marknadsplatser och skapa levande stadsmiljöer.
Kunder
Våra kontorshyresgäster i Stockholm är företag som värdesätter
lokaler med hög kvalitet i centrala lägen. De dominerande verksam-
heterna är bank och ﬁnans, advokatbyråer samt konsulter inom IT
och management.
Kontorskunder som varit hyresgäster under lång tid är bland andra
Brummer & Partners, Danske Bank, Entercard, Exportkreditnämn-
den, KG10 samt advokatbyråerna Alrutz, Vinge och White & Case.
Våra butikshyresgäster är ofta välkända varumärken, måna om att
ﬁ nnas på rätt plats. I Bibliotekstan ﬁ nns skandinaviska varumärken
med hög modegrad som ATP, Axel Arigato, By Marlene Birger,
Byredo, Dagmar, Filippa K, Gant, Malina, Our Legacy, Rodebjer och
T otême kombinerat med större internationella modeföretag som
Cartier, Céline, Chanel, Dior, Moncler, Prada, Ralph Lauren, Stone
Island och Zara. Längs Kungsgatan återﬁ nns ﬂ era av de största
hyresgästerna inom sport och fritid, såsom Alewalds, Haglöfs,
Naturkompaniet, New Balance och Stadium. Andra stora hyresgäs-
ter är Cervera, T elenor, T elia, T esla och Ströms.
Inom affärsområdet ﬁnns även några av Stockholms främsta
restauranger och caféer som Bibon, Eataly, Misshumasshu, Prinsen,
Sempre och Vau De Ville. Restaurangerna skapar mötesplatser,
bidrar till en levande stadsmiljö och ökar områdets attraktivitet.
T otalt har affärsområdet 347 kunder (335). De tio största
kunderna hyr cirka 45 000 kvm (5 1 000), med en total årshyra på
429 mnkr (432).
Varumärken inom affärsområdet
• Bibliotekstan – Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls-
gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med
högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.
• Birger Jarlspassagen – Den historiska passagen, belägen mellan
Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, är en välkänd mötesplats
som erbjuder spännande restaurangkoncept.
• Cecil Coworking – Anläggningen i Bibliotekstan erbjuder med-
lemmar ﬂ exibla kontorsarbetsplatser och förstklassig service
som främjar kreativitet och nätverkande.
• Norrmalmstorg 1 – Byggnaden är en unik proﬁlfastighet och en
kommersiell knutpunkt i Stockholm city.
FÖRFALLOSTRUKTUR
Årshyra, mnkr
0
10 0
200
300
400
500
600
2031-20302029202820272026
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 19
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

===== SIDA 11 =====

Affärsområde NK omfattar NK-fastigheterna
i Stockholm och Göteborg som förutom
varuhusen även inhyser ﬂ exibla kontors-
lokaler. Därutöver ingår även parkerings-
fastigheten Hästskon 10 i Stockholm.
NK
AB Nordiska Kompaniet
Nordiska Kompaniet grundades 1902 och är Sveriges mest exklu-
siva varuhus med verksamhet i Stockholm, Göteborg och på nk.se.
Ett kontinuerligt arbete pågår med att skapa en destination där
människor vill vara och handla. Det innebär att erbjuda ett attraktivt
och unikt sortiment med fokus på mode, skönhet och livsstil, först-
klassig service samt en atmosfär som gör att kunden vill stanna
länge. Kulturella och kreativa inslag är fortsatt en viktigt del av
kundupplevelsen. De kompletterar varumärkenas närvaro och stär-
ker NK:s position som en destination där handel och upplevelser
samverkar.
Varuhusens utveckling
NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg ligger i bästa affärsläge
med starka kundﬂ öden och goda kommunikationer. Visionen är
att vara ett varuhus i världsklass. Året var utmanande med svag
konjunktur och fortsatt avvaktande konsumtion. Besöks- och försälj-
ningsutvecklingen var trots förutsättningarna positiv i båda varu-
husen jämfört med föregående år. För att stärka lönsamheten
genomfördes en rad åtgärder som kommer öka uthyrningsgraden
och sänka kostnaderna. Resultatet för året stärktes drivet av kost-
nadskontroll och effektivare arbetssätt.
FASTIGHETSFÖRVAL TNINGENS RESUL T AT1/parenright.cap
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Hyresintäkter /five.tab/eight.tab/one.tab,/one.tab/four.tab/eight.tab/seven.tab,/seven.tab
Driftkostnader -/two.tab/zero.tab/seven.tab,/four.tab-/one.tab/five.tab/four.tab,/eight.tab
Underhåll -/eight.tab,/six.tab -/one.tab/six.tab,/nine.tab
Fastighetsskatt -/four.tab/four.tab,/one.tab-/four.tab/four.tab,/eight.tab
Administration -/five.tab/nine.tab,/zero.tab-/four.tab/eight.tab,/four.tab
Summa kostnader -/three.tab/one.tab/nine.tab,/one.tab-/two.tab/six.tab/four.tab,/nine.tab
Bruttoresultat /two.tab/six.tab/two.tab,/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab,/eight.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
FASTIGHETSBESTÅNDET
/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Antal fastigheter /three.tab /three.tab
Uthyrbar yta, kvm /nine.tab/one.tab /one.tab/nine.tab/six.tab/nine.tab/one.tab /two.tab/four.tab/nine.tab
(varav kontor) (/one.tab/seven.tab /seven.tab/six.tab/four.tab)(/one.tab/seven.tab /seven.tab/four.tab/two.tab)
(varav butik och restaurang) (/three.tab/five.tab /six.tab/one.tab/six.tab)(/three.tab/five.tab /five.tab/five.tab/three.tab)
Årshyra, mnkr /five.tab/seven.tab/four.tab/five.tab/three.tab/one.tab
Hyresvakansgrad, % /six.tab,/four.tab /four.tab,/five.tab
Ytvakansgrad, % /six.tab,/nine.tab /four.tab,/four.tab
NK Stockholm
Affärsområde
20 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING
Varuhusen fortsatte att utveckla varumärkesutbudet genom ﬂ era
lanseringar. I Stockholm öppnade Singular Society samt L VMH ägda
Rimowa som förstärker NK:s exklusiva erbjudande. Pop ups skapar
nyhetsvärde och relevans bland annat med det svenska skönhets-
märket Obayaty och världslanseringen av Nomaka. Flera skönhets-
märken valde NK för nya unika koncept, bland annat Dior och Lan-
côme. Konceptet NK Stage, där nya varumärken under kortare peri-
oder kan marknadsföra och sälja sina produkter, presenterade
under året cirka 20 olika varumärken. NK:s ljusgård är en annan att-
raktiv plats för varumärken att visa upp sitt sortiment och lansera
exklusiva nyheter. I Göteborg byggdes avdelningen Manlig Depå om
för att utveckla utbudet ytterligare.
Varuhusen har erbjudit andra spännande aktiviteter, bland annat
en inspirerande julskyltning, NK Galan, kundkvällar, musikframträ-
danden och ﬂ era varumärkessamarbeten.
ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING
Varumärket NK
NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärke bland
svenska och internationella konsumenter. Ett långsiktigt arbete med
att vårda och utveckla varumärket är grunden till NK:s förmåga att
främja besök och försäljning. Som en del i det arbetet har NK:s egna
varumärke NK Collection fortsatt utveckla sitt erbjudande med pro-
dukter inom skönhet och mode.
Kunder och uthyrning
Sammanlagt har affärsområdet 1 10 kunder (107). De tio största
kunderna hyr cirka 26 000 kvm (29 000) varav det egna dotter-
bolaget NK Retail hyr cirka 10 400 kvm butiksyta (1 1 300). Till-
sammans representerar de en årshyra på 259 mnkr (254).
NK/hyphen.capVARUHUSEN FÖRSÄLJNING NK/hyphen.capVARUHUSEN
NK Stockholm NK Göteborg NK Totalt
Mdkr
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
20252024202320222021202020192018201720162015
Stockholm /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Uthyrbar varuhusyta, kvm /two.tab/five.tab /one.tab/seven.tab/nine.tab/two.tab/five.tab /zero.tab/two.tab/nine.tab
Uthyrbar lageryta, kvm /nine.tab /zero.tab/nine.tab/one.tab/nine.tab /two.tab/two.tab/three.tab
Totalt /three.tab/four.tab /two.tab/seven.tab/zero.tab/three.tab/four.tab /two.tab/five.tab/two.tab
Antal avdelningar /nine.tab/nine.tab/nine.tab/eight.tab
Antal restauranger /one.tab/two.tab/one.tab/three.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /two.tab /four.tab/four.tab/eight.tab/two.tab /three.tab/four.tab/seven.tab
Göteborg /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Uthyrbar varuhusyta, kvm /one.tab/zero.tab /four.tab/three.tab/seven.tab/one.tab/zero.tab /five.tab/two.tab/four.tab
Uthyrbar lageryta, kvm /one.tab /zero.tab/four.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/four.tab/six.tab
Totalt /one.tab/one.tab /four.tab/seven.tab/seven.tab/one.tab/one.tab /five.tab/seven.tab/zero.tab
Antal avdelningar /four.tab/one.tab/four.tab/seven.tab
Antal restauranger /three.tab /three.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /five.tab/seven.tab/eight.tab/five.tab/seven.tab/nine.tab
FÖRFALLOSTRUKTUR
Årshyra, mnkr
Kontor 24%
Butik och restaurang 64%
Övrigt 6%
Parkering 6%
Kontor 19%
Butik och restaurang 39%
Övrigt 18%
Parkering 24%
0
20
40
60
80
10 0
120
2031-20302029202820272026
NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Nyuthyrning, kvm /five.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /three.tab/eight.tab/two.tab/seven.tab
Omförhandlade avtal, kvm /nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/six.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /seven.tab/one.tab/one.tab/two.tab/two.tab
STÖRSTA HYRESGÄSTER
Kontor Kvm
Visa /two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Deloitte /two.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab
Hasten /two.tab/one.tab /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
AG Advokat /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Foyen Advokatﬁ rma /one.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
Butik & Restaurang Kvm
NK Retail¹)/uni00A0 /one.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab
Calceos /one.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Cervera /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Plan/four.tab Restaurang /one.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab
Harjak & Månsson /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
1) Helägt dotterbolag.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 21
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

===== SIDA 12 =====

Göteborg
Affärsområde Göteborg omfattar tre fastig-
heter fördelade på två centrala områden
i stadens mest attraktiva affärsdistrikt.
Fredstan inkluderar fastig heterna Inom
Vallgraven 12:10 och Vall graven 3:2, medan
Nordstan består av fastig heten Nordstaden
8:24 som omfattar Fyran mot Östra Hamn-
gatan och Femman med sitt strategiska
läge vid Centralstationen.
Beståndets utveckling
Under året har fokus legat på att färdigställa bashuset för ett av
Göteborgs mest spännande stadsutvecklingsprojekt, Kvarteret
Johanna, som är Hufvudstadens största projekt. I kvarteret togs
byggställningarna ned under hösten och stora delar av bashuset
slutbesiktigades i december. I projektet återstår främst hyresgästan-
passningar och slutförande av arbeten mot Fredsgatan. Uthyrnings-
arbetet har varit framgångsrikt och vid årsskiftet hade hyresavtal
tecknats för cirka 23 600 kvm, motsvarande 75 procent av ytorna.
Av de tecknade hyresavtalen avser cirka 19 100 kvm kontor. Inﬂ ytt-
ningar sker successivt under 2026 och 2027 . Projektet beräknas
nå full ekonomisk effekt 2028.
Nordstan fortsätter att spela en central roll i Göteborgs handels-
liv. I Femman, som omfattar cirka 16 000 kvm handelsytor fördelade
på tre plan, har ﬂ era förändringar genomförts. I november öppnade
Paradox Museum som bidrar till att bredda upplevelseutbudet och
stärker Femman som mötesplats. Den internationella klädkedjan
New Y orker tecknade avtal för att etablera sin största butik i Sverige
om cirka 2 100 kvm. Etableringen blir ett viktigt tillskott till gallerians
attraktiva mix av varumärken. Besöksﬂ ödena i Femman visar fortsatt
positiv utveckling. Under 2025 noterades närmare 13 miljoner
besökare.
FASTIGHETSFÖRVAL TNINGENS RESUL T AT1/parenright.cap
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Hyresintäkter /three.tab/three.tab/five.tab,/five.tab/three.tab/two.tab/eight.tab,/three.tab
Driftkostnader -/four.tab/three.tab,/five.tab-/four.tab/five.tab,/seven.tab
Underhåll -/four.tab,/one.tab -/two.tab,/nine.tab
Fastighetsskatt -/three.tab/four.tab,/one.tab-/three.tab/six.tab,/four.tab
Administration -/two.tab/four.tab,/three.tab-/two.tab/one.tab,/five.tab
Summa kostnader -/one.tab/zero.tab/six.tab,/zero.tab-/one.tab/zero.tab/six.tab,/five.tab
Bruttoresultat /two.tab/two.tab/nine.tab,/five.tab/two.tab/two.tab/one.tab,/eight.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
FASTIGHETSBESTÅNDET
/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Antal fastigheter /three.tab/one.tab) /four.tab
Uthyrbar yta, kvm /eight.tab/eight.tab /seven.tab/two.tab/eight.tab/eight.tab/eight.tab /six.tab/six.tab/two.tab
(varav kontor) (/four.tab/nine.tab /one.tab/nine.tab/eight.tab)(/four.tab/nine.tab /two.tab/zero.tab/five.tab)
(varav butik och restaurang) (/three.tab/one.tab /three.tab/zero.tab/five.tab)(/three.tab/one.tab /two.tab/three.tab/two.tab)
Årshyra, mnkr /three.tab/nine.tab/eight.tab/three.tab/nine.tab/five.tab
Hyresvakansgrad, % /one.tab/nine.tab,/nine.tab/one.tab/nine.tab,/four.tab
Ytvakansgrad, % /three.tab/zero.tab,/six.tab/two.tab/nine.tab,/five.tab
1) Under 2025 har sammanläggning skett av fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11.
Femman
Affärsområde
22 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING
I Fyran har lokaler anpassats för aktivitetskonceptet Activate som
öppnar sitt första svenska center på cirka 750 kvm på nedre plan.
Nordstan fortsätter att vara ett av landets mest välbesökta cen-
trumområden med ett omfattande utbud av butiker, restauranger,
service och moderna kontorsmiljöer i direkt anslutning till Central-
stationen. Under året har bygglov erhållits för en tillbyggnad i den
norra delen av centrumet med entré från Västlänken. Ett ombygg-
nadsprojekt har inletts och i december påbörjades arbetet med till-
byggnaden. Hyresavtal har tecknats med ankarhyresgästerna ICA,
Systembolaget och Clas Ohlson. Fastigheten där om- och tillbygg-
naden sker ägs av Nordstans Samfällighets förening. Samfällighets-
föreningen äger och förvaltar Nordstans parkeringshus, torg och
gångstråk samt ett antal butiker. Hufvudstaden är en av de största
delägarna i samfällighetsföreningen.
Den totala detaljhandelsomsättningen i Nordstan uppgick under
året till närmare 4,1 mdkr. Femman stod för drygt 1 mdkr och Fyran
för närmare 340 mnkr, vilket understryker områdets betydelse som
regional handelsdestination. Handelsutvecklingen stärker den lång-
siktiga bilden av Nordstan som en av Sveriges mest välbesökta
marknadsplatser.
Kunder
Affärsområdet har en bred och diversiﬁ erad kundbas med verksam-
heter som verkar såväl lokalt som nationellt och internationellt. Kon-
torshyresgästerna värdesätter centrala lägen med hög standard och
närhet till Centralstationen, parkeringshus, butiker, restauranger och
service. De dominerande branscherna är advokat- och revisionsby-
råer samt ﬁ nans- och konsultföretag. Butikshyresgästerna attrahe-
ras av starka handelsplatser med unika lägen i stadskärnan.
T otalt ﬁ nns 1 12 kunder inom affärsområdet (1 13). De tio största
kunderna hyr cirka 26 000 kvm (27 000) med en total årshyra på
132 mnkr (130).
Varumärken inom affärsområdet
• Femman – En av Göteborgs främsta marknadsplatser för
shopping, mat och möten, med centrala kontor av hög kvalitet.
• Fredstan – Ett levande stadsområde kring Fredsgatan, mellan
Brunnsparken och Trädgårdsföreningen.
• Kvarteret Johanna – Hufvudstadens största utvecklingsprojekt,
cirka 31 300 kvm om- och nybyggda kommersiella lokaler. En
dynamisk destination i Göteborgs citykärna.
• Nordstan – Ett av Sveriges största köpcentrum sett till antal
besökare. Hufvudstaden är en av de största ägarna i Nordstans
Samfällighetsförening med cirka 40 procents andel.
ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING
FÖRFALLOSTRUKTUR
Årshyra, mnkr
Kontor 49%
Butik och restaurang 47%
Övrigt 4%
Kontor 56%
Butik och restaurang 35%
Övrigt 9%
0
20
40
60
80
10 0
120
140
2031-20302029202820272026
NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Nyuthyrning, kvm /one.tab/eight.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/nine.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /seven.tab/two.tab/four.tab/seven.tab
Omförhandlade avtal, kvm /six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /four.tab/three.tab/three.tab/three.tab
STÖRSTA HYRESGÄSTER
Kontor Kvm
Alektum Group /six.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Folksam /three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Advokatﬁ rman Vinge /three.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Iver /two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Grant Thornton /two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Butik & Restaurang Kvm
Lidl /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Stadium Outlet /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
KappAhl /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Lager /one.tab/five.tab/seven.tab /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Kicks /one.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Kvarteret Johanna
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 23
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

===== SIDA 13 =====

Utveckling av
fastigheter
Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla
verksamheten och fastigheterna. Avdelningen för
affärs utveckling identiﬁ erar och driver kommersiella
projekt. Avdelningen för fastighets utveckling genomför
projekt i vårt fastighetsbestånd samt miljöerna omkring
för att skapa levande och attraktiva marknadsplatser.
Affärsutveckling
Affärsutveckling driver strategiska initiativ för bolagets tillväxt och
konkurrenskraft genom marknadsanalys och affärsstrategier. Fokus
ligger på nya möjligheter, produkter och samarbeten för ökad lön-
samhet samt att möta samhällets och hyresgästernas förändrade
behov.
I Nordstan pågår ett utvecklingsprojekt tillsammans med övriga
fastighetsägare, där en tillbyggnad och ny entré från tågtraﬁ ken
skapas. Affärsutveckling bidrar till gestaltning, koncept och uthyr-
ning för att skapa en attraktiv marknadsplats. Projektet omfattar
cirka 8 000 kvm ombyggnad samt en tillbyggnad om cirka 700 kvm.
Under året har det kommersiella konceptet för Kvarteret Johanna
i Göteborg utvecklats för att säkerställa en attraktiv mix av hyresgäs-
ter och skapa en destination som stärker stadens puls. Vårt cowor-
kingkoncept Cecil etableras i kvarteret för att möta efterfrågan på
ﬂ exibla arbetsmiljöer.
Digitalisering ses som ett strategiskt verktyg för långsiktigt vär-
deskapande. Modernisering av system och digitala lösningar effekti-
viserar driften och stärker erbjudandet till hyresgästerna, i linje med
bolagets mål om kvalitet, hållbarhet och lönsam tillväxt.
Fastighetsutveckling
Fastighetsutveckling förvandlar idéer till lönsamma projekt som för-
enar funktion, estetik och hållbarhet, med målet att skapa levande
marknadsplatser och inspirerande arbetsmiljöer.
Genom innovation och samarbeten skapas ﬂ exibilitet för att möta
framtidens krav, till exempel genom anpassningar för coworking,
handel och restauranger. Vi bevarar byggnaders historiska karaktär
samtidigt som vi uppgraderar till dagens krav på tillgänglighet, teknik
och hållbarhet.
Pågående projekt
I fastigheten Inom Vallgraven 12:10 i Göteborg pågår det omfat-
tande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. Stora delar av bas-
huset har erhållit godkända slutbesiktningar och lokalanpassningar
pågår inför inﬂ yttning av nya hyresgäster under 2026 och 2027 .
Läs mer på sidorna 26–27 .
I fastigheten Kåkenhusen 40 pågår en större ombyggnation
av cirka 5 400 kvm kontor. Vid årsskiftet var 90 procent av ytorna
redan uthyrda med planerad inﬂ yttning i slutet av 2026.
För fastigheten Orgelpipan 7 , belägen vid Centralstationen i
Stockholm, vann en ny detaljplan laga kraft under 2024. I slutet av
2025 fattades ett investeringsbeslut om en påbyggnation av två
våningsplan tillsammans med en tillbyggnad om totalt cirka 5 300
kvm kontor. Byggstart är planerad till 2027 med bedömt färdigstäl-
lande runt årsskiftet 2028/2029.
Lokalanpassningar
Lokalanpassningar omfattar mindre justeringar till större ombyggna-
tioner, med fokus på moderna och funktionella lokaler. Under de
senaste fem åren har Hufvudstaden investerat i genomsnitt cirka
990 mnkr per år i projekt. 2025 var investeringarna cirka 1 160 mnkr
(980), varav 75 procent i utvecklingsprojekt, 15 procent i lokalan-
passningar och 10 procent i underhåll. Under året har cirka 70 lokal-
anpassningar genomförts, motsvarande 38 000 kvm.
24 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER
LOKALANPASSNINGAR UNDER ÅRET
STOCKHOLM
I Stockholm har ﬂ era omfattande anpassningar genomförts. I Packarhuset 4
vid Norrmalmstorg har moderniseringen av cirka 9 800 kvm kontor färdig-
ställts i samarbete med hyresgästen Danske Bank, med fokus på återbruk
och modernisering av klimatinstallationer.
Utökningen av restaurang Misshumasshu i Birger Jarlspassagen har slut-
förts efter gott samarbete med Stadsbyggnadskontoret och krögarduon
Adam & Albin. Kulturhistoriska värden har bevarats samtidigt som lokalerna
fått nytt användningsområde.
I fastigheten Achilles 1 i Gamla stan har en förlängning med hyresgästen
Prime möjliggjort modernisering och utbyte av äldre installationer. Parallellt
sker omvandling av butikslokaler till restauranger i både Achilles och
Medusa, vilket harmoniserar med Slussens färdigställande.
På Kungsgatan i Oxhuvudet 18 har lokalen för butikshyresgästen Ströms
förädlats och utökats.
GÖTEBORG
I fastigheten Fyran har nya lokaler iordningställts för Activate, ett interaktivt
spel- och aktivitetscenter som kombinerar fysisk aktivitet med digital teknik.
Nya lokaler har anpassats för Paradox Museum i fastigheten Femman, där
verklighet och illusion möts i innovativa upplevelser.
I varuhuset NK Göteborg har ett antal mindre lokalanpassningar genom-
förts för både beﬁ ntliga och nya butikshyresgäster.
Kvarteret Johanna
Effektiv kyla och värme med
koldioxid som köldmedium
Under året har vi påbörjat övergången till nya effektiva
kyl- och värmepumpar som använder koldioxid som
köldmedium i NK-huset i Stockholm. Det är en
strategisk investering som inte bara minskar våra
utsläpp och uppfyller kommande miljökrav, utan även
genererar kostnadsbesparingar över tid. Till skillnad
från syntetiska köldmedier, så kallade F-gaser med
mycket höga Global Warming Potential-värden
(GWP), har koldioxid ett mycket lågt GWP-värde.
Genom att byta till koldioxidbaserad teknik eliminerar
vi i princip klimatpåverkan från köldmediet i NK-huset.
Investeringen beräknas ge en sänkning av
energianvändningen med cirka 15 procent.
Stad Fastighet Status Lokalslag
Uthyrbar yta
(kvm)
Varav
tillskapad yta
(kvm)
Bedömd
investering /one.tab)
(mnkr)
Bedömt
färdigställande
(år)
Stockholm Kåkenhusen /four.tab/zero.tabPågående Kontor /five.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab– /one.tab/nine.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab
Stockholm Orgelpipan /seven.tab Pågående Kontor /five.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/seven.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab
Göteborg Kvarteret Johanna 2) Pågående Kontor, butik & restaurang /three.tab/one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab
1) Total investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och ﬁ nansiering som löpande belastar resultatet samt kostnader för evakuering.
2) Kvarteret Johanna är vår benämning på fastigheten Inom Vallgraven 12:10. Under 2025 har sammanläggning skett av fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och 12:11.
STÖRRE UTVECKLINGSPROJEKT I SLUTET AV ÅRET
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 25
VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER

===== SIDA 14 =====

26 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER
Kvarteret Johanna
– en ny destination för
Göteborgs arbetsliv
Kvarteret Johanna är Hufvudstadens största projekt och ett
långsiktigt tillskott i Göteborgs stadskärna. Genom om- och
nybyggnation av cirka 31 300 kvm kommersiella lokaler utveck-
las moderna kontorsmiljöer, kompletterade med handel, service
och publika verksamheter. Här möts stadens kulturhistoria och
samtida arkitektur i en unik helhet mitt i stadens puls.
Projektet genomförs med ambitionen att skapa tidlösa
och framtidssäkrade kontor där kvalitet, ﬂ exibilitet och
det centrala läget i Fredstan står i fokus. Utformningen
präglas av ljusa, effektiva planlösningar och gemen-
samma ytor som bidrar till både trivsel och arbetslivs-
kvalitet. En kvalitet som utmärker sig är taklandskapet
med terrasser och en bohuslänskt inspirerad trädgård;
en grön oas som erbjuder plats för möten, pauser och
återhämtning med utsikt över Göteborg.
Långsiktighet har varit en prioritet i utvecklingen av
Kvarteret Johanna. Byggnaderna är utformade för att
kunna anpassas över tid, med ﬂ exibla planlösningar och
tekniska system som möjliggör förändringar utan omfat-
tande ombyggnationer. Det skapar goda förutsättningar
för ett resurseffektivt förvaltande, samtidigt som fastig-
heten kan utvecklas i takt med hyresgästernas behov
och marknadens förändringar.
Intresset för Kvarteret Johanna har varit stort och
uthyrningsarbetet framgångsrikt. Många företag har valt
kvarteret för sitt nya kontor, lockade av kombinationen
av centralt läge och hög kvalitet. Etableringen av Cecil
Coworking bidrar till att skapa ett levande kvarter med
dynamik och stadsliv. Kvarteret Johanna färdigställs
successivt och inﬂ yttning sker löpande under 2026–
2027 . När projektet står klart utgör det ett tydligt exem-
pel på hur Hufvudstaden utvecklar moderna arbetsplat-
ser i historiska stadsmiljöer med långsiktighet, kvalitet
och attraktionskraft som gemensam nämnare.
– Det som slår en direkt är det
gedigna bygget och alla fina smarta
lösningar och materialval.
Peter Ljungsvik, VD Korab International,
blivande hyresgäst i Kvartet Johanna.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 27
VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER

===== SIDA 15 =====

Övriga
segment
Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment.
Huvudsegmentet är Fastighetsförvaltning och de
andra är NK Retail och Övrig verksamhet. NK Retail
bedriver detaljhandelsverksamhet i varuhusen
NK Stockholm och NK Göteborg. Segmentet Övrig
verksamhet omfattar Cecil Coworking, NK e-handel
och parkeringsrörelsen i Parkaden.
NK Retail
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 903,7 mnkr (915,7).
Kostnaderna var -945,4 mnkr (-968,5). Bruttoresultatet för NK
Retail uppgick till -41,7 mnkr (-52,8). Resultatet var fortsatt svagt
och ett förändringsarbete pågår för att uppnå lönsamhet i verksam-
heten. Resultatet har även påverkats av utmanande marknadsförut-
sättningar. NK Retails försäljning varierar säsongsmässigt, med
normalt ett svagare första kvartal och ett starkare fjärde kvartal.
Övrig verksamhet
Nettoomsättningen för Övrig verksamhet uppgick till 148,5 mnkr
(143,3). Kostnaderna var -167 ,4 mnkr (-171,5). Bruttoresultatet
uppgick till -18,9 mnkr (-28,2). Cecil Coworking och Parkaden
bidrog positivt till bruttoresultatet.
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
NK Retail
Nettoomsättning /nine.tab/zero.tab/three.tab,/seven.tab/nine.tab/one.tab/five.tab,/seven.tab
Kostnader -/nine.tab/four.tab/five.tab,/four.tab-/nine.tab/six.tab/eight.tab,/five.tab
(varav koncerninterna hyror) (-/one.tab/two.tab/eight.tab,/eight.tab)(-/one.tab/one.tab/four.tab,/eight.tab)
Bruttoresultat NK Retail -/four.tab/one.tab,/seven.tab-/five.tab/two.tab,/eight.tab
Övrig verksamhet
Nettoomsättning /one.tab/four.tab/eight.tab,/five.tab/one.tab/four.tab/three.tab,/three.tab
Kostnader -/one.tab/six.tab/seven.tab,/four.tab -/one.tab/seven.tab/one.tab,/five.tab
(varav koncerninterna hyror) (-/eight.tab/four.tab,/three.tab)(-/eight.tab/three.tab,/six.tab)
Bruttoresultat Övrig verksamhet -/one.tab/eight.tab,/nine.tab-/two.tab/eight.tab,/two.tab
28 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT
NK Stockholm
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 29
VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT

===== SIDA 16 =====

NK Retail
Engagemang, förstklassig service och inspirerande multibrand-
koncept är det som deﬁ nierar NK Retail. Varumärkesportföljen
består av noggrant utvalda internationella och svenska premium-
och lyxvarumärken.
Förutsättningarna för verksamheten har varit utmanande under
ﬂ era år. Försäljningen har påverkats av svag köpkraft hos konsu-
menterna och de senaste årens höga inﬂ ation har påverkat verk-
samhetens kostnader. För att uppnå lönsamhet pågår ett omfat-
tande förändringsarbete. Exempelvis har en ny organisationsstruk-
tur införts för att öka fokus på försäljning, kundupplevelser och sorti-
mentsutveckling samt reducera administrativa kostnader.
I varuhuset i Stockholm lanserades det L VMH-ägda varumärket
Rimowa, ett anrikt lyxvarumärke som NK blivit exklusiva med i
Sverige. NK:s eget varumärke NK Collection förstärktes under året
med lansering av ﬂ er produktlinjer. I varuhuset i Göteborg har avdel-
ningen Manlig depå utvecklats med en egen doftsalong samt avdel-
ningen Hugo Boss har byggts om för att stärka kunderbjudandet.
NK Retails verksamhet omfattar 30 avdelningar motsvarande
cirka 20 procent av det totala antalet avdelningar i varuhusen. De
största avdelningarna är NK Beauty och NK Man. Dessa avdel-
ningar genererar ungefär hälften av den totala omsättningen och
visade en ökning på 20 procent jämfört med föregående år. Utöver
avdelningarna i varuhusen sker försäljning av NK Retails sortiment
även via NK e-handel. Sortimentet omfattar cirka 600 kända varu-
märken däribland, Bulgari, Caia Cosmetics, Chanel, Charlotte Tilbury,
Dior, Khaite, Moncler, Rimowa, SKIMS, T om Ford, Victoria Beckham
och Zegna.
Avdelningen NK Fine Jewellery & Watches överläts till Nymans
Ur den 1 oktober 2025.
I verksamheten arbetar 435 medarbetare, motsvarande cirka
300 heltidstjänster.
NK RET AIL
NK Stockholm /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Försäljningsyta, kvm /six.tab /four.tab/one.tab/one.tab/six.tab /nine.tab/four.tab/four.tab
Antal avdelningar /one.tab/six.tab /one.tab/six.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /seven.tab/eight.tab/nine.tab/eight.tab/three.tab/zero.tab
NK Göteborg /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Försäljningsyta, kvm /three.tab /nine.tab/seven.tab/three.tab/four.tab /three.tab/zero.tab/eight.tab
Antal avdelningar /one.tab/four.tab /one.tab/seven.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /two.tab/six.tab/four.tab/two.tab/five.tab/eight.tab
Totalt /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Antal anställda /four.tab/three.tab/five.tab/four.tab/eight.tab/seven.tab
FÖRSÄLJNING PER KATEGORI
Mode 47%
Kosmetik 43%
Smycken och klockor 10%
Stockholm 75%
Göteborg 25%
FÖRSÄLJNING PER VARUHUS
NK Retail
Detaljhandelsverksamheten NK Retail
driver och utvecklar avdelningar och
sortiment, främst inom mode, skönhet
och accessoarer, på sammanlagt cirka
10 400 kvm i varuhusen NK Stockholm
och NK Göteborg samt via e-handel.
NK Stockholm
30 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT
Övrig
verksamhet
I ett av Stockholms mest attraktiva lägen är
Hufvudstadens coworkingverksamhet etablerad.
Anläggningen omfattar cirka 3 200 kvm och har
kapacitet för omkring 300 medlemmar. Verksam-
heten erbjuder ﬂ exibla medlemskap med egna kon-
tor i varierande storlekar, fasta skrivbordsplatser eller
loungeplatser i öppna arbetsytor. Cirka 100 bolag har
i dag sin hemvist här och den genomsnittliga belägg-
ningen uppgick under 2025 till 98 procent.
Anläggningen är inspirerad av internationella
boutiquehotell och präglas av en stilren och välkom-
nande miljö. Ljusgården som utgör verksamhetens
naturliga samlingspunkt bidrar till en öppen och
levande atmosfär.
Medlemskapet inkluderar bland annat inspirerande
evenemang, varierande arbetsmiljöer, träningsmöjlig-
heter samt en generös frukostbuffé. Därutöver
erbjuds fullt utrustade konferenslokaler i olika storle-
kar, tillgängliga för såväl medlemmar som externa
kunder. Kombinationen av centralt läge, genomtänkt
design, hög servicenivå och ett engagerat medlem-
snätverk skapar en unik miljö där idéer utvecklas, rela-
tioner byggs och företag ges förutsättningar att växa.
Under 2026 kommer Hufvudstaden öppna sin
andra coworkinganläggning belägen i ett av Göte-
borgs mest centrala citylägen, i Kvarteret Johanna.
Anläggningen kommer omfatta cirka 3/uni00A0000 kvm
och ha kapacitet för cirka 320 medlemmar.
Cecil
Coworking
Det helägda dotterbolaget Parkaden AB bedriver
parkeringsverksamhet i två av Hufvudstadens fastig-
heter i Stockholm. NK Parkering i Hästskon 10
erbjuder 665 platser. I Continentalgaraget i fastighe-
ten Orgelpipan 7 erbjuds 435 platser. Antalet elbilar
fortsätter att öka vilket leder till ett större behov av
laddning i samband med parkering. NK Parkering
är ett av de parkeringshus i Stockholm city som
erbjuder ﬂ est laddplatser. Hälften av parkeringsplat-
serna är utrustade med laddpunkter. Under 2025
installerades ytterligare 4 snabbladdare, vilket inne-
bär att NK Parkering nu har totalt 16 snabbladdare.
Denna utbyggnad markerar fortsatta steg mot en
mer hållbar framtid genom att främja minskade
utsläpp och stödja övergången till eldrift. Satsningen
bidrar till att skapa en modern och miljövänlig stads-
miljö där bekvämlighet förenas med ansvarstagande.
Parkaden
NK e-handel har haft en positiv försäljningsutveck-
ling under året. Fler varumärken har lanserats och ett
ökat antal konsumenter väljer nk.se som inspirations-
källa och köpkanal. Förbättrat resultat och stärkt
kundupplevelse har varit prioriterat där ﬂ era föränd-
ringar genomförts inom områden såsom navigation
och tillgänglighet. Under året har e-handeln varit en
del av omnikanalslanseringar för L VMH-ägda
Rimowa som lanserades exklusivt på NK. Känne-
domen om nk.se ökar även utanför Stockholm och
Göteborg, cirka 40 procent av försäljningen skedde
till övriga delar av Sverige. Syftet med e-handeln
är att inspirera och driva traﬁ k som konverteras
till försäljning både i varuhusen och på nk.se.
NK
e-handel
Cecil Coworking, Stockholm
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 31
VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT

===== SIDA 17 =====

Hållbarhet
Ansvarsfulla affärer och ett långsiktigt arbete
för att minska vår klimatpåverkan stärker över tid
attraktiviteten för Hufvudstadens fastigheter.
På så sätt bidrar vi till städernas utveckling och
tillgodoser morgondagens behov.
Hållbarhet som värdeskapare
Hållbarhet är en integrerad del i Hufvudstadens strategiska riktning
och en bidragande faktor till långsiktigt värdeskapande. Genom att
kombinera långsiktigt ägande med ansvar för miljö och samhälle
stärker vi konkurrenskraften. Investeringar i klimatåtgärder, klimat-
anpassningar, energieffektivitet och sociala initiativ gör våra fastig-
heter mer attraktiva för hyresgäster och investerare, samtidigt som
det ökar värdet på fastigheterna. Detta skapar dessutom förutsätt-
ningar för att våra kunder ska bli branschens nöjdaste.
Klimat och människor i fokus
Hur vi hanterar klimatförändringar är en strategiskt avgörande fak-
tor för att säkerställa attraktivitet och relevans i kunderbjudandet.
För att bidra till att begränsa framtida klimatförändringar fokuserar vi
på att reducera vårt klimatavtryck. Fokus är energieffektiviseringar
och mer cirkulära ﬂ öden i användning av resurser. De investeringar
vi gör i energieffektiviseringsåtgärder ska bidra till att nå våra upp-
satta mål och möta våra intressenters höjda krav på hållbarhet samt
bidra till ökad avkastning. Genom olika satsningar, såsom att behålla
beﬁ ntliga planlösningar, återbruk av byggmaterial och installation av
solceller och smarta styrsystem, sänker vi både energianvändning,
utsläpp och kostnader. Sedan 2019 har vi minskat vår energian-
vändning med 25 procent och våra klimatpåverkande utsläpp i
scope 1 och 2 med 49 procent.
Som kommersiell fastighetsägare är vi med och skapar förutsätt-
ningar för stadens liv och företagens tillväxt. Våra fastigheter och
marknadsplatser är områden där tusentals personer vistas varje dag.
Vi arbetar aktivt för att skapa trygga, tillgängliga och inspirerande
miljöer där företag kan växa och människor mötas. Genom nära
dialog med hyresgäster och samarbeten med lokala aktörer bidrar
vi till social hållbarhet och att stärka relationerna med våra kunder.
Grön ﬁ nansiering
Hufvudstaden har ett ramverk för grön ﬁ nansiering i syfte att ﬁ nan-
siera energieffektiva fastigheter och investeringar inom klimatom-
ställning och hållbarhet. Den gröna ﬁ nansieringen motsvarar 81 pro-
cent av upplåningen. Målet är att successivt öka andelen grön
ﬁ nansiering genom fortsatt fokus på åtgärder för att minska energi-
användningen och klimatpåverkande utsläpp.
Gröna hyresavtal
Våra hyresgäster arbetar aktivt med att minska sin klimatpåverkan.
De ställer krav på oss som leverantör att bistå i deras arbete genom
exempelvis minskad eller effektivare energianvändning och ökad
avfallssortering. För att vara relevanta för våra kunder erbjuder vi
gröna hyresavtal. Vid årets slut omfattades 48 procent av total
uthyrbar kontorsyta av gröna hyresavtal. Målet är att alla nytecknade
hyresavtal för kontor och butik ska vara gröna hyresavtal eller
motsvarande.
En utförlig beskrivning av Hufvudstadens hållbarhetsarbete
ﬁ nns i hållbarhetsrapporten på sidorna 95 –1 1 1.
32 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / HÅLLBARHET
Samarbeten för attraktiva mötesplatser
Under 2025 har vi tagit ﬂ era steg för att stärka stadsmiljöerna kring våra fastigheter
och utveckla trygga och attraktiva områden. I Stockholm utvecklar vi tillsammans
med Stockholms stad två av Bibliotekstans tvärgator, Jakobsbergsgatan och Mäster
Samuelsgatan, för att göra dem mer tillgängliga och attraktiva för gående. Arbetet
beräknas vara klart hösten 2026. I Göteborg medverkar vi, genom Nordstans sam-
fällighetsförening, i en större om- och tillbyggnad i norra Nordstan. Projektet, som
väntas färdigställas i slutet av 2026, ska bidra till en mer levande och tillgänglig
stadsdel.
Samspel mellan teknik och kompetens
Hufvudstaden arbetar kontinuerligt med driftoptimering för att minska energian-
vändningen och samtidigt skapa ett optimalt inomhusklimat för våra hyresgäster. I
Orgelpipan 7 har vi genom mindre investeringar, justerad driftstrategi samt en aktiv
driftorganisation lyckats minska energianvändningen med cirka 30 procent.
Ny teknik är en avgörande faktor för att nå dessa resultat. Moderna styrsystem,
avancerad dataanalys och energieffektiva lösningar ger oss verktygen för att opti-
mera driften. T ekniken är dock bara en del av framgången, den mänskliga kompe-
tensen är minst lika viktig. Våra medarbetare har med sin erfarenhet och sitt engage-
mang tolkat data, identiﬁ erat förbättringsmöjligheter och aktivt styrt systemen för att
nå bästa möjliga resultat.
Framtidssäkra genom klimatanpassningar
Klimatförändringar innebär ökade risker för extremväder såsom skyfall och värme-
böljor. Det är inte längre en framtidsfråga utan en realitet som påverkar både sam-
hällen och fastigheters värden. För Hufvudstaden medför det ett tydligt ansvar att
skydda våra fastigheter och våra hyresgäster.
Målet är att våra fastigheter ska framtidssäkras för klimatförändringar. Riskanaly-
ser och byggnadsspeciﬁ ka anpassningar säkerställer att våra fastigheter har förut-
sättningar att vara motståndskraftiga även under extremväder.
Förebyggande åtgärder som vidtagits är exempelvis förbättrad vattenavledning,
förstärkta tak- och fasadlösningar samt beredskapsövningar.
Extremväder drabbar sällan enskilda fastigheter isolerat utan påverkar hela kvar-
ter och stadsdelar. Därför är klimatanpassning inte bara en fråga för enskilda aktö-
rer, det är ett gemensamt ansvar. Vi samverkar med kommuner, branschorganisatio-
ner och närliggande fastighetsägare för att utveckla lösningar som fungerar i större
skala. Effektiv dagvattenhantering och översvämningsskydd är ett exempel där sam-
ordning mellan ﬂ era fastighetsägare och offentliga aktörer krävs.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 33
VERKSAMHET / HÅLLBARHET

===== SIDA 18 =====

Medarbetare
Engagerade och kompetenta medarbetare som mår
bra är nyckeln till Hufvudstadens starka företagskultur.
Vi vill attrahera, utveckla och behålla medarbetare som
med hög kompetens, servicekänsla och kundfokus
tillsammans bidrar till företagets fortsatta utveckling.
På Hufvudstaden präglas vår kultur av långsik-
tighet, ansvarstagande och respekt för människor
och platser, med en tydlig stolthet i det vi gör. Det
är genom engagerade medarbetare och gemen-
samma värderingar som vi skapar kvalitet över tid.
Ulrika Frisk, HR Chef Hufvudstaden
Jag jobbar med fastigheter i Göteborgs bästa
lägen, men det är företagskulturen och kolle-
gorna som gör att jag trivs. Vi bryr oss om
husen och tar hand om dem med stolthet,
både nu och på lång sikt.
Andreas Pålsson, fastighetstekniker, Hufvudstaden Göteborg
34 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / MEDARBETARE
Tillsammans skapar vi framgång
Hufvudstadens medarbetare utgör grunden för bolagets kultur,
kvalitet och långsiktiga utveckling. Medarbetarnas engagemang,
kompetens och kundfokus är avgörande för att företaget ska
fortsätta utvecklas i takt med omvärldens krav. Vår ambition är att
attrahera, utveckla och behålla medarbetare som med sin kompe-
tens, servicekänsla och kundfokus bidrar till företagets fortsatta
framgång.
Värderingsstyrd företagskultur
Vi strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare som utvecklar och
behåller sina medarbetare. Målet är att ha branschens mest kompe-
tenta och professionella medarbetare. För att möjliggöra detta arbe-
tar bolaget med strukturerade utvecklingsinsatser, tydliga förvänt-
ningar och en arbetsmiljö där medarbetare ges förutsättningar att
bidra med sin kompetens och engagemang. På så sätt bygger vi en
organisation där medarbetarna känner stolthet över sitt arbete och
aktivt medverkar till företagets lönsamhet och tillväxt.
Våra värderingar genomsyrar allt vi gör och utgör grunden för vår
kultur. Verksamheten mäts och styrs utifrån dessa värderingar, bland
annat genom årliga medarbetarundersökningar, NKI-undersök-
ningar och medarbetarsamtal men också i det dagliga arbetet via
feedback och möten.
Koncernen omfattar ﬂ era olika verksamheter, vilket innebär att
formuleringen av värderingarna kan variera. Det som förenar oss är
att kunden alltid står i centrum.
Långsiktig arbetsgivare
Vi vill vara en arbetsgivare som medarbetarna känner stolthet över.
Årets medarbetarundersökningar visar återigen höga indexnivåer,
där nästan alla värden ligger över branschsnittet. Ett nytt inslag i
årets mätning är psykologisk trygghet med frågor om att kunna vara
sig själv och uttrycka sina åsikter fritt. Även här uppnåddes höga
värden.
Ledarskapet inom Hufvudstaden får höga betyg, vilket framgår
av starka resultat för ledarstöd och tydlighet i förväntningar. Medar-
betarna upplever ett klimat som uppmuntrar öppenhet och dialog.
Våra chefer uppmuntrar till öppenhet för att dra nytta av ﬂ era per-
spektiv och kreativ kraft.
En del av våra rekryteringar sker internt, vilket stärker våra värde-
ringar och bygger vidare på vårt varumärke. Vi tror att medarbetar-
nas kompetens, engagemang och stolthet är avgörande för att driva
verksamheten framåt och skapa långsiktiga relationer.
Kompetenssatsning
Under året har vi satsat på att stärka medarbetarnas förhandlings-
teknik genom att erbjuda utbildning i ämnet. Målet har varit att skapa
förutsättningar för framgångsrika förhandlingar där båda parter är
nöjda och relationen stärks.
Utbildningar med fokus på AI har genomförts för att öka produk-
tiviteten i organisationen. Under året har en ny lärplattform lanserats
som stödjer professionell utveckling och kunskapsdelning. Plattfor-
men är skräddarsydd för Hufvudstaden och samlar utbildningar,
guider och praktiska lathundar på ett ställe, allt från uppförandekod
till vardagstips. Den är en central del i vårt arbete för en hållbar
arbetsmiljö och ger goda möjligheter till kompetensutveckling.
För tredje året i rad genomfördes en hållbarhetsmånad med
inspirerande föreläsningar och praktiska tips för att främja hållbara
val, både på arbetsplatsen och i hemmet. Ett uppskattat inslag i år
var platsbesök i våra fastigheter, vilket stärkte engagemanget för
arbetet med att uppnå våra hållbarhetsmål.
Hållbara medarbetare
Vi värnar om medarbetarnas hälsa. Under året har seniora medarbe-
tare erbjudits hälsoundersökningar med uppföljande insatser vid
behov. Vi fortsätter att främja välmående genom friskvårdsbidrag
och möjligheter till olika träningsformer. Vårt mål är att bibehålla låg
sjukfrånvaro genom ett systematiskt arbetsmiljöarbete, bland annat
via Arbetsmiljökommittén och regelbundna arbetsmiljöronder.
Förebyggande krisarbete och operativt stöd
Krisförebyggande arbete har fortsatt vara en prioritet, med särskilt
fokus på höjd beredskap. Dessa frågor är komplexa men avgörande
för att stärka vår krisorganisation.
Vi har även tagit fram en ny HR-policy och kompletterande riktlin-
jer som konkretiserar policyn och ger praktiska instruktioner för han-
tering av HR-frågor i vardagen. Syftet är att skapa trygghet, säker-
ställa regelefterlevnad och främja en rättvis och inkluderande kultur.
ANSTÄLLNINGSTID
22%
<1 år 1–3 år
30%
4–6 år
15%
7–9 år
9% 10%
10–14 år
14%
>15 år
Genomsnittlig anställningstid är 7 år.
ANSTÄLLDA
37%
Fastighetsverksamheten NK Retail
63%
483 anställda (Omräknat till heltidsanställda på årsbasis.)
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 35
VERKSAMHET / MEDARBETARE

===== SIDA 19 =====

Allmän information och redovisningsprinciper 54
Intäkter och kostnader 55
Medarbetare 57
Skatt 60
Tillgångar 61
Finansiering och kapitalstruktur 65
Operativa skulder 69
Koncernstruktur 70
Övrigt 70
NoterFinansiella rapporter
Finansiella
rapporter
Resultat 44
Finansiell ställning 46
Förändringar i eget kapital 48
Kassaﬂ öden 50
Förvaltningsberättelse 37
Finansiering 40
Risker och riskhantering 42
Resultaträkning 52
Balansräkning 52
Förändringar i eget kapital 53
Kassaﬂ ödesanalys 53
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
36 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER
Affärsidé
Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala
Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångs rika företag
hög kvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknads-
platser.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Den svenska ekonomin påverkades av osäkerhet och lågkonjunktur
under det första halvåret 2025. Riksbanken sänkte styrräntan från
2,50 till 1,75 procent och under det andra halvåret stabiliserades
ekonomin. Inﬂ ationen avtog och vid årets slut var den cirka 2 procent
enligt KPIF. Hushållen var återhållsamma men stämningsläget för-
bättrades något under hösten. Arbetsmarknaden var svag och
arbetslösheten steg till knappt 9 procent. BNP-tillväxten var närmare
2 procent. I Ukraina fortsatte Rysslands anfallskrig och i Mellanös-
tern kom Israel och Hamas överens om en första fas i en fredsplan.
USA lade om handels- och säkerhetspolitiken, vilket resulterade i
höjda importtullar och minskat fokus på Europa.
Kontorshyresmarknaden var stabil i Stockholm CBD men uthyr-
ningsprocesserna tog fortsatt längre tid även om hyresgästerna blev
mer beslutsmässiga framåt sommaren. Marknadshyrorna var mellan
7 000–10 100 kr per kvm vid årets slut. I centrala Göteborg prägla-
des marknaden av ett stort utbud från färdigställda projektfastighe-
ter. Det hade en återhållande effekt på marknadshyrorna som var
mellan 3 300–4 200 kr per kvm.
Under senare år har kontorsanvändningen förändrats. En effekt
av detta är att efterfrågan ökat på moderna och ﬂ exibla kontor i
centrala lägen. Denna trend gynnar Hufvudstadens centralt belägna
fastigheter med attraktiva kontorslokaler. I Göteborg bekräftades
detta med nya topphyresnivåer för de allra bästa kontoren i de mest
attraktiva lägena.
Marknaden för coworkinganläggningar förbättrades och efter-
frågan var störst på unika koncept med förstklassig service.
Lågkonjunktur och osäkerheter i omvärlden medförde att hus-
hållen var försiktiga med konsumtionen. Sänkta räntor, skattesänk-
ningar samt prognostiserade reala löneökningar resulterade i för-
bättrad framtidstro och optimism inom detaljhandeln. Sammantaget
ökade intresset något för att etablera nya butiker i bra gatuplans-
lägen i centrala Stockholm och centrala Göteborg.
Inom NK intensiﬁ erades förändringsarbetet för varuhusen och
e-handeln. Fokus var kostnadsbesparingar och uthyrning av vakanta
ytor. En resultatförbättring noterades men resultatet var fortsatt
svagt och förändringsarbetet kommer fortsätta under 2026. Mark-
nadsförutsättningarna var utmanande för det helägda dotterbolaget
NK Retail. För att uppnå lönsamhet genomfördes förändringar och
effektiviseringar inom både organisation och sortiment. I oktober
överläts avdelningen NK Fine Jewellery & Watches till Nymans Ur.
I det omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna erhölls
godkända slutbesiktningar för stora delar av bashuset. Flera nyut-
hyrningar gjordes och vid utgången av året var cirka 75 procent av
ytorna uthyrda med inﬂ yttning under 2026 och 2027 . För fastighe-
ten Orgelpipan 7 fattades ett investeringsbeslut om en påbyggna-
tion tillsammans med en tillbyggnad om totalt cirka 5 300 kvm kon-
tor. Projektet kommer tillskapa mycket attraktiva kontorsytor. Förbe-
redande arbeten pågår och byggstart är planerad till 2027 . I fastig-
heten Kåkenhusen 40 genomförs en större ombyggnation av cirka
5/uni00A0400 kvm kontor. Hyresavtal tecknades för cirka 90 procent av
ytorna med inﬂ yttning i slutet av 2026.
Hufvudstaden tog ytterligare steg inom det långsiktiga hållbar-
hetsarbetet där fokus är att spara resurser, reducera risker och
stärka affären över tid. Genom tekniska investeringar, optimerad drift
och daglig uppföljning är målsättningen att energianvändningen ska
minska. I nära samarbete med kunderna strävar vi efter att öka ande-
len återbruk i våra projekt. Ambitionen är också att utforma lokalerna
med ﬂ exibla planlösningar för att minska ombyggnadsbehovet.
Resultatet från den löpande verksamheten ökade med 5 procent
till 978 mnkr. Fastighetsbeståndet värderades till 48,1 mdkr. För att
stärka aktieägarvärdet genomfördes återköp av 8 miljoner egna
aktier. Hufvudstadens ﬁ nansiella ställning är fortsatt mycket solid
och nettobelåningsgraden var 24,5 procent, soliditeten 56 procent
och räntetäckningsgraden 4,5 gånger.
Fastighetsbeståndet
Hufvudstaden ägde vid årets slut 28 fastigheter (29). Den uthyrbara
ytan uppgick till 286 000 kvm i Stockholm och 105 000 kvm i/uni00A0Göte-
borg, totalt cirka 391 000 kvm (390 800).
Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 december
2025 var 8,6 procent (7 ,1) och ytvakansgraden var 13,2 procent
(1 1,1). Exklusive pågående utvecklingsprojekt var hyresvakans-
graden 5,1 procent (5,0). I Stockholm var hyresvakansgraden
6,3 procent och i Göteborg 18,5 procent, exklusive pågående projekt
4,6 procent respektive 7 ,7 procent.
Under året har 40 800 kvm (25 300) nykontrakterats. Omför-
handlingar av kontorslokaler har utvecklats positivt medan omför-
handlingar av butikslokaler har resulterat i lägre hyror. T otalt har
45/uni00A0000 kvm (52 000) omförhandlats till ett årligt hyresvärde av
375 mnkr (390). I genomsnitt resulterade omförhandlingarna i en
hyresökning om cirka 3 procent jämfört med indexerad utgående
hyra 2025.
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direk tören i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer
556012-8240, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2025 för koncernen och
moderbolaget. Hufvudstadens aktie/uni00A0är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap. L E/uni00A0Lundberg-
företagen AB, organisations nummer 556056-8817 , har/uni00A0ett bestämmande in ﬂytande i/uni00A0
Hufvud staden, varför bolaget kon solideras i Lundberg koncernen.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 37
FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 20 =====

Fastighetsvärde
Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samt-
liga fastig heter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighets-
beståndets verkliga värde per den 31 december 2025. För att
kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från
tre obe roende värderingsföretag. De externa värderingar som
genomförts vid årsskiftet motsvarar 39/uni00A0procent av det internt
bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet
var 33/uni00A0procent.
Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december
2025 bedömts till 48,1/uni00A0mdkr (47 ,1). Den oreali serade vär de-
förändringen uppgick till -173,9 mnkr (-602,6), vilket beror på ökade
utgifter i utvecklingsprojekt och effekten av något lägre hyror för
butiker.
Värderingsmetod
Värdering av fastighetsbeståndet/uni00A0har skett genom att varje enskild
fastig hets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts
genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortspris metoden
som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden inne bär att
marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas
driftnetto.
I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som påverkar
värderingen och resultateffekten före skatt därav.
Beskrivning av värderingsmetod och/uni00A0antaganden ﬁnns i/uni00A0not/uni00A014.
Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1)
Förändring, +/–
Resultateffekt
före skatt, +/–
Hyresintäkter /one.tab/zero.tab/zero.tab kr per kvm/nine.tab/eight.tab/zero.tab mnkr
Fastighetskostnader /five.tab/zero.tab kr per kvm/four.tab/nine.tab/zero.tab mnkr
Hyresvakansgrad /one.tab,/zero.tab procentenhet/six.tab/six.tab/zero.tab mnkr
Avkastningskrav /zero.tab,/two.tab/five.tab procentenhet/two.tab /nine.tab/nine.tab/zero.tab mnkr
1) Värdetidpunkt 31 december 2025.
Substansvärde
Baserat på värderingen av fastighets beståndet uppgick långsiktigt
substans värde till 36,8/uni00A0mdkr eller 189/uni00A0kronor per aktie. Aktuellt
substansvärde var 34,6/uni00A0mdkr eller 178/uni00A0kronor per aktie efter avdrag
för bedömd uppskjuten skatte skuld. Denna bedömning har gjorts
mot bakgrund av gällande skattelagstiftning och marknadspraxis,
som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skatte-
konsekvenser. Bedömd verklig upp skjuten skatt har antagits
till/uni00A05/uni00A0procent.
Återköp av aktier
Vid årsstämman 2025 ﬁ ck styrelsen ett förnyat bemyndigande att
förvärva egna aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga
emitterade akter. I augusti fattade styrelsen beslut om att utnyttja
bemyndigandet då aktien handlades till en substansrabatt om cirka
30 procent, motsvarande en implicit rabatt på fastigheterna om cirka
25 procent. Genom att förvärva egna aktier till en nivå under det
långsiktiga substansvärdet skapades ett direkt och mätbart värde-
påslag för aktieägarna. Återköpet innebär att värden som ﬁ nns i
bolagets tillgångar koncentreras till ett färre antal utestående aktier,
vilket gynnar aktieägarna över tid. Under perioden augusti till novem-
ber 2025 återköptes 8 000 000 A-aktier för 1 018 mnkr till en
genomsnittlig kurs på 127 ,22 kronor per aktie. Återköpet motsva-
rade 3,9 procent av samtliga emitterade aktier och vid utgången av
året ägde Hufvudstaden totalt 16/uni00A0965/uni00A0000 A-aktier, motsvarande
8,0 procent av samtliga emitterade aktier. Den genomsnittliga kur-
sen för samtliga återköpta aktier uppgår till 97 ,53 kronor per aktie.
Jämfört med det långsiktiga substansvärdet, som vid årsskiftet
uppgick till 189 kronor per aktie, motsvarar det en rabatt om cirka
48 procent.
Känslighetsanalys resultat
I nedanstående tabell redovisas resultateffekterna före skatt, exklu-
sive värdeförändringar, på helårsbasis vid förändringar av ett antal
faktorer. Ökning respektive minskning av hyresnivå, vakansgrad,
underhålls- och driftkostnader, avskrivningar, fastighetsskatt samt
räntenivå visar de resultateffekter som hade uppstått beräknat på
aktuell information vid räkenskaps årets utgång.
Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation och
inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åt gärder led-
ningen skulle kunna vidta.
Känslighetsanalys, resultat
Förändring +/–
Resultateffekt
exkl värdeförändringar
före skatt, mnkr
Hyresnivå /one.tab/zero.tab/zero.tab kr per kvm+/– /three.tab/nine.tab
Vakansgrad/one.tab) /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/five.tab
Driftkostnader och underhåll /one.tab/zero.tab procent–/+ /one.tab/nine.tab
Fastighetsskatt /two.tab) /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/five.tab
Räntenivå /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/three.tab
1) Beräknad ytvakans med 6 500 kr per kvm.
2) Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom ramen för tecknade hyreskontrakt.
38 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Hållbarhet
Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljö-
mässig och social hållbarhet. Fokus för vårt hållbarhetsarbete är att
minska klimatpåverkan och säkerställa ansvarsfulla affärer.
Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport ﬁ nns intagen i denna
årsredovisning på sidorna 5, 1 1, 32–35, 42–43 samt 95–107 .
Medarbetare
Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetar-
engagemang med en tydlig och väl förankrad värderingsgrund. Våra
kärnvärden är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang. Värde-
ringarna präglar medarbetarnas agerande och är ett värdefullt verk-
tyg i/uni00A0det dagliga arbetet. De är också en förutsättning för att kunna
driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande.
I koncernen uppgår antalet anställda omräknat till heltidsanställda
på årsbasis till 483 medarbetare (494) och samtliga anställda omfat-
tas av kollektivavtal, såväl tjänstemän som kollektivanställda. Mer
information om medarbetare ﬁ nns på sidorna 34–35 samt 104–105.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2023 fastställdes riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare att gälla från och med års stämman 2023. Dessa
har följts under 2025 och fullständiga riktlinjer redovisas i not 8.
Aktiemarknadsinformation
All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy.
Års redovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och
engelska och distribueras till aktieägare och andra som anmält
intresse.
Rapporter och pressmeddelanden ﬁnns tillgängliga på
hufvudstaden.se där även anmälan om prenumeration och
beställning av information kan göras.
Bolagsstyrningsrapporten är en del av förvaltningsberättelsen
och framgår av sidorna 84–87 .
Framtiden
Hufvudstadens välunderhållna fastigheter är belägna i de mest cen-
trala delarna av Sveriges två största städer, Stockholm och Göteborg.
Bolaget har en mycket stark ﬁ nansiell ställning vilket skapar goda
förutsättningar att både ta vara på möjligheter och möta utmaningar
i en föränderlig omvärld. Vi är långsiktiga men har vilja och förmåga
att anpassa oss, fatta beslut och genomföra förändringar när förut-
sättningarna kräver det. Medarbetarna har ett stort engagemang och
arbetar i nära samverkan med kunderna för att bygga vidare på lång-
siktiga relationer.
Vi ska utveckla våra starka marknadsplatser för att fortsätta attra-
hera en bra blandning av aktörer. I Kvarteret Johanna har godkända
slutbesiktningar erhållits för stora delar av bashuset. Projektet
kommer successivt stärka kassaﬂ ödet från 2027 . Fastigheten
Orgelpipan 7 kommer genomgå en på- och tillbyggnation om cirka
5 300 kvm attraktiva kontor. Förberedande arbeten pågår och bygg-
start är planerad till 2027 .
Kontorsanvändningen har förändrats under senare år vilket med-
fört att efterfrågan ökat på moderna och ﬂ exibla kontor i centrala
lägen. Denna trend gynnar Hufvudstaden och en av våra främsta pri-
oriteringar framöver är att öka uthyrningsgraden i fastigheterna.
Marknaden för coworkinganläggningar förbättrades under 2025.
Efterfrågan var störst på unika koncept med förstklassig service,
något som vår nya Cecil Coworking i Kvarteret Johanna kommer
erbjuda. Anläggningen planeras öppna under hösten 2026.
Sänkta räntor, skattesänkningar samt prognostiserade reala löne-
ökningar gör att förutsättningarna för detaljhandeln ser bättre ut
inför 2026. Det ska vi dra fördel av genom ökad försäljning och
högre hyresintäkter från våra attraktiva marknadsplatser.
För NK-varuhusen och NK e-handel ska lönsamheten öka genom
god kostnadskontroll och stärkt uthyrningsarbete. I dotterbolaget
NK Retail kommer förändringsarbetet att fortgå för att öka försälj-
ningen och skapa lönsamhet.
AI leder till nya möjligheter för fastighetsbranschen. Vi kommer
fortsätta arbeta aktivt med att utforska och implementera AI-lös-
ningar för att optimera energianvändningen, effektivisera processer,
förbättra kundupplevelsen och skapa hållbara stadsmiljöer.
Vår långsiktiga strategi ligger fast – att äga, förvalta och utveckla
de bästa fastigheterna i centrala Stockholm och Göteborg med en
låg riskproﬁ l i bolaget. Det är en affärsmodell som fungerar väl över
tid och som kommer fortsätta att skapa värde för både kunder och
aktieägare.
Utdelning och vinstdisposition
Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och kon-
cernen ska fastställas på Hufvudstadens årsstämma den 19 mars
2026. Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,90 kronor
per aktie (2,80) motsvarande totalt 563,5 mnkr. Utdelningen mot-
svarar 58 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten.
Styrelsens förslag till vinst disposition redovisas i sin helhet på sidan 71.
Motiverat yttrande gällande vinst utdelningsförslaget ﬁnns på
hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna.
Det kan även erhållas från bolaget på begäran.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 39
FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 21 =====

Finansiering
Finanspolicy
Bolagets ﬁ nansieringsstrategi utgår från en av styrelsen fastställd
ﬁ nanspolicy, som utgör ett ramverk för koncernens ﬁ nansiella styr-
ning. Policyn säkerställer att ﬁ nansiering sker med fokus på hög
kostnadseffektivitet och inom deﬁ nierade riskparametrar. Den
innehåller tydliga riktlinjer för ansvarsfördelning, mandat och behö-
righeter inom ﬁ nansiering och skuldförvaltning. All extern ﬁ nansie-
ring hanteras centralt av moderbolaget där ﬁ nansfunktionen arbetar
enligt formaliserade processer, etablerade systemstöd och en tydlig
operativ struktur. Detta möjliggör en hög grad av intern kontroll och
effektiv uppföljning.
Kapitalstruktur
Hufvudstaden eftersträvar en kapitalstruktur som stödjer bolagets
strategiska målsättningar och samtidigt begränsar ﬁ nansiella risker.
Skuldportföljen är sammansatt av ﬂ era ﬁ nansieringsformer med
spridning av kredit- och ränteförfall, vilket ger ﬂ exibilitet och mot-
ståndskraft vid marknadsförändringar.
Eget kapital 56%
Räntebärande skulder 25%
Uppskjuten skatteskuld 17%
Övriga skulder 2%
Räntebärande skulder
Koncernens totala upplåning uppgick till 1 1 350 mnkr (9 800). Av
detta utgjorde obligationer 9 250 mnkr (8 200), företagscertiﬁ kat
600 mnkr (100) och banklån 1 500 mnkr (1 500). Outnyttjade låne-
löften uppgick till 5 000 mnkr (5 500).
Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2025
Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Outnyttjat
Banklån och lånelöften /six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
MTN-program /one.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /seven.tab/five.tab/zero.tab
Certiﬁ katsprogram /three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab
Ränteriskhantering och derivat
För att hantera ränterisker och reducera volatilitet i räntekostnader
är en betydande del av upplåningen räntebunden över olika löptider.
Vid årsskiftet uppgick långfristig upplåning med fast ränta till
5 450 mnkr (6 100). Räntederivat i form av swappar har tecknats
för att uppnå önskad räntebindning, där underliggande krediter om
2 300 mnkr (1 000) är säkrade. Marknadsvärdet för derivaten upp-
gick till -12,4 mnkr (-10,8), vilket förklaras av generella nedgångar
av marknadsräntorna.
Grön ﬁ nansiering
Hufvudstaden har etablerat ett ramverk för grön ﬁ nansiering som
möjliggör investeringar i energieffektiva fastigheter och hållbarhetsi-
nitiativ. Ramverket är utformat i linje med internationella principer för
gröna ﬁ nansiella instrument och beaktar delar av EU:s taxonomikri-
terier för förebyggande av klimatförändringar. En oberoende gransk-
ning av S&P Global Ratings har resulterat i betyget Medium Green.
Vid utgången av 2025 uppgick den gröna ﬁ nansieringen till
9/uni00A0250 mnkr (7 200), motsvarande 81 procent (73) av den totala
upplåningen. Av detta utgjorde obligationer 7 750 mnkr (5 700) och
banklån 1 500 mnkr (1 500). Bolaget har som ambition att succes-
sivt öka andelen grön ﬁ nansiering.
Finansiella nyckeltal /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Genomsnittlig räntebindningstid /two.tab,/two.tab år/two.tab,/two.tab år
Genomsnittlig kapitalbindningstid /two.tab,/four.tab år/two.tab,/two.tab år
Genomsnittlig effektiv ränta /two.tab,/eight.tab %/two.tab,/eight.tab %
inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften /two.tab,/nine.tab %/two.tab,/nine.tab %
Räntebärande nettoskuld /one.tab/zero.tab /seven.tab/seven.tab/eight.tab mnkr/nine.tab /three.tab/two.tab/seven.tab mnkr
Leasingskuld enligt IFRS /one.tab/six.tab /one.tab /zero.tab/two.tab/eight.tab mnkr/seven.tab/three.tab/six.tab mnkr
Total nettoskuld /one.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/five.tab mnkr/one.tab/zero.tab /zero.tab/six.tab/three.tab mnkr
Nettobelåningsgrad /two.tab/four.tab,/five.tab %/two.tab/one.tab,/four.tab %
Soliditet /five.tab/six.tab % /five.tab/nine.tab%
Räntetäckningsgrad /four.tab,/five.tab ggr/four.tab,/five.tab ggr
Finansiella risker – hantering och exponering
Hufvudstaden arbetar aktivt med att identiﬁ era, analysera och han-
tera ﬁ nansiella risker. Vår ﬁ nansiella riskhantering är integrerad i den
dagliga verksamheten och utgår från bolagets ﬁ nanspolicy. För ytter-
ligare information hänvisas till sidan 43 samt not 21.
Hufvudstaden arbetar strategiskt och långsiktigt för att säkerställa en stabil och hållbar ﬁ nan-
siering. Kapitalstrukturen är utformad med ett tydligt fokus på begränsad riskexponering där
fördelningen mellan eget kapital och extern ﬁ nansiering optimeras utifrån bolagets långsiktiga
mål, marknadsförutsättningar och kreditproﬁ l. Finansieringsbehovet tillgodoses genom lån
och kreditfaciliteter från ledande nordiska banker samt kapitalmarknaden. Genom en proaktiv
skuldförvaltning och långsiktiga relationer med ﬁ nansiella motparter skapas goda förutsätt-
ningar för att äga, förvalta och utveckla bolagets fastigheter och marknadsplatser.
40 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIERING
Räntebindningsstruktur, 31 december 2025
Förfall, år Krediter, mnkr
Genomsnittlig
eff. ränta, % Andel, %
/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab /three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab,/three.tab/one.tab) /three.tab/two.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/seven.tab/one.tab /three.tab/five.tab/zero.tab/two.tab,/five.tab/one.tab/two.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/eight.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab,/three.tab/one.tab/three.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab/three.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab,/three.tab/two.tab/seven.tab
/two.tab/zero.tab/three.tab/zero.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab,/four.tab/one.tab/six.tab
Totalt /one.tab/one.tab /three.tab/five.tab/zero.tab/two.tab,/nine.tab/two.tab) /one.tab/zero.tab/zero.tab
1) Inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.
2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften uppgick
till 2,8 procent.
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2025
Förfall, år Banklån
Obliga tioner/
Certiﬁ kat Summa
Outnyttjade
lånelöften
/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab– /three.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/seven.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /three.tab/five.tab/zero.tab/two.tab /three.tab/five.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/eight.tab/five.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab– /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/three.tab/zero.tab– /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab–
Totalt /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/nine.tab /eight.tab/five.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /three.tab/five.tab/zero.tab /five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Rännilen 19
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 41
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIERING

===== SIDA 22 =====

Risker och riskhantering
Vår verksamhet är främst inriktad på förvaltning och utveckling av fastigheter i attraktiva lägen på
den svenska marknaden. Vi påverkas därmed av utvecklingen i Sverige, särskilt i Stockholm och
Göteborg. Interna och externa faktorer behöver beaktas och hanteras.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det
operativa arbetet är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad
del av vår affärsstrategi och omfattar identiﬁ ering, bedömning och
hantering av risker. Övervakning och analys av ﬁ nansiella och opera-
tiva risker begränsar potentiella negativa effekter.
Prioriterade områden inkluderar fastighetsvärde, ﬁ nansiering, uthyr-
ning, projektverksamhet samt hållbarhet. Riskerna beskrivs utifrån
sannolikhet för att risken inträffar samt dess grad av påverkan på
verksamheten.
Riskområde Beskrivning Hantering S P
Operativa risker
Cybersäkerhet Digitalisering ökar sårbarheten för dataintrång,
virusangrepp och bedrägerier. Konsekvenser är
exempelvis förstörd och förlorad data, läckt
konﬁ dentiell information eller ekonomisk skada.
Infrastruktur och datamiljö fokuserad på säkerhet och funktionalitet.
Sårbarhetstester, förbättringsarbete samt ökat säkerhets medvetande.
Riskbaserad spridning mellan molntjänster och lokalt driftade tjänster
med omfattande backuprutiner.
Fastighets-
kostnader
Fastighetskostnader består till stor del av taxe-
bundna kostnader och påverkas av säsongsva-
riationer. Därutöver tillkommer kostnader för
fastighetsskatt, underhåll och administration.
Driftoptimering och energieffektivisering prioriteras. El säkras för volym
och pris vilket minskar effekten av prisförändringar. Kontroller, besikt-
ningar och underhållsplanering genomförs i förebyggande syfte. En stor
del av kostnaderna för el, värme och fastighetsskatt vidarefaktureras till
hyresgästerna.
Fastighets-
värde
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt
värde, med värdeförändringar över resultaträk-
ningen. Fastighetsvärdet kan påverkas av fastig-
heternas geograﬁ ska läge, standard, typ och lik-
nande. Verkligt värde påverkas av en rad faktorer
som direktavkastningskrav, hyresnivå, vakans-
grad och fastighetskostnader.
Hufvudstaden har inriktat sitt fastighetsbestånd till de mest attraktiva
kommersiella lägena i Sveriges största städer, Stockholm och Göteborg,
något som över tid bedöms begränsa risken. Utvecklingen på delmark-
naderna följs upp regelbundet internt och i samarbete med externa spe-
cialister. Investeringar görs för att anpassa och utveckla beståndet för
att tillgodose näringslivets och samhällets föränderliga krav.
Hyresintäkter Minskade hyresintäkter kan uppstå både till
följd av sjunkande marknadshyror och ökad
vakansgrad. Detta leder till försämrat resultat
och kassaﬂ öde, vilket även påverkar fastighets-
värdena negativt.
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till de mest centrala lägena i
Stockholm och Göteborg. Hyresavtal med längre löptider är bundna till
konsumentprisindex och inkluderar ofta minimiindexering. Företaget
arbetar kontinuerligt med omvärldsbevakning och riskbedömningar innan
hyresavtal tecknas. En nära dialog och regelbundna NKI-undersökningar
genomförs för att förstå hyresgästernas behov och nöjdhet vilket minskar
risken för avﬂ ytt.
Medarbetare Engagerade och kompetenta medarbetare är en
förutsättning för en framgångsrik verksamhet. Det
är därför viktigt att behålla och utveckla beﬁ ntlig
personal samt rekrytera nya medarbetare.
Värderingsstyrd arbetsmiljö som inspirerar och engagerar. Medarbetarna
arbetar utifrån individuellt anpassade handlingsplaner och målsättningar.
Centralt belägna och moderna arbetsplatser, kompetensutveckling samt
en inkluderande och stimulerande företagskultur.
Skatter Förändring i skattelagstiftning kan få effekt på
verksamheten och påverka resultatet. Brister i
efterlevnaden kan innebära påföljder.
Processer och god kontrollmiljö tillsammans med kompetenta medarbe-
tare och externa experter minimerar risken för brister i efterlevnad.
Utveckling inom lagstiftningen följs med proaktivt agerande vid behov.
Utveckling av
fastig heter
Utvecklingsprojekt innebär risker, i samtliga
faser, som ökar i mer komplexa projekt. Riskerna
är främst ekonomiska, tekniska och tidsmäs-
siga. Felaktiga bedömningar kan resultera i
höga kostnader och stora vakanser.
Projekten drivs av egna projektledare som upphandlar och styr genom-
förandet tillsammans med leverantörer och samarbetspartners. Uppfölj-
ning av pågående projekt sker kontinuerligt med rapportering till ledning
och styrelse. Större investeringar beslutas av styrelsen.
Låg Medel HögS Sannolikhet P Påverkan
42 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / RISKER OCH RISKHANTERING
Riskområde Beskrivning Hantering S P
Omvärldsrisker
Konjunktur Konjunkturnedgång med ökad arbetslöshet
och sämre lönsamhet för företag kan leda till
minskad efterfrågan.
Längre hyresavtal begränsar risken för hyrestapp. Omvärldsbevakning
och riskbedömningar innan hyresavtal tecknas. Diversiﬁ erat sortiment
inom detaljhandelsverksamheten i NK Retail ökar motståndskraften.
Kriser Händelser utanför Hufvudstadens kontroll som
allvarligt påverkar verksamheten, exempelvis
sjukdomar, geo politik, ekonomi och energi. Kri-
ser kan få lokala, nationella och globala effekter.
Fullvärdesförsäkrade fastigheter minimerar risken för stora ekonomiska
konsekvenser. Krisplan, övningar, omvärldsbevakning, geograﬁ sk kon-
centration och långsiktighet skapar förut sättningar för att snabbt kunna
hantera och ställa om i syfte att bemöta uppkomna händelser.
Regel-
efterlevnad
Bristande efterlevnad av lagar och regler kan
leda till ekonomiska påföljder samt skada
anseendet hos hyresgäster, investerare och
andra intressenter.
Omvärldsbevakning identiﬁ erar förändringar i lagar och regler. Utbildning
säkerställer rätt kompetens. Medarbetare och externa experter samverkar
för att hantera komplexa frågor.
Finansiella risker
Fastighets-
värdering
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt
försäljningspris på marknaden. Fastighetsvär-
dering påverkas av ekonomisk indata, bedöm-
ningar och antaganden baserade på marknads-
information.
Kvalitetssäkring genom externa värderingar från oberoende värderings-
företag. Omvärldsbevakning, avstämning med specialister och robusta
processer.
Finansiering Finansieringssvårigheter kan påverka den
löpande verksamheten samt leda till att
investeringar eller reﬁ nansiering av lån inte
kan genomföras.
Flera olika ﬁ nansieringskällor och outnyttjade lånelöften. Analys av
k reditmarknaderna för proaktivt agerande. Varierande förfallotidpunkter
för att minska risken.
Kredit Risken att motparter inte kan uppfylla sina
ﬁ nansiella åtaganden.
Finanspolicy styr kreditriskexponeringen. Kreditbedömning och -bevak-
ning av kunder. Säkerheter och garantier för att minska risken ytterligare.
Ränteläge Förändringar i marknadsräntor påverkar ﬁ nan-
sieringskostnader och kassaﬂ öde. Stigande
räntor kan resultera i högre avkastningskrav och
lägre fastighetsvärden.
Ränterisken reduceras genom en blandning av fast och rörlig ränta samt
diversiﬁ erade löptider. Ränteswappar för att säkra räntekostnader och
minska exponeringen mot ränteförändringar. Prognoser av ränteutveck-
lingen för att anpassa strategin.
Valuta Förändringar i valutakurser påverkar resultat
och kassaﬂ öde.
Varuinköp inom NK Retail sker delvis i utländsk valuta, huvudsakligen euro.
Kurssäkring med valutaterminer begränsar risken.
Hållbarhetsrisker
Hälsa och
säkerhet
Brister i hälsa och säkerhet kan orsaka ohälsa
och skador samt medföra operativa, etiska och
affärsmässiga risker för verksamheten.
Systematiskt arbetsmiljöarbete med riskbedömningar, förebyggande
åtgärder, uppföljning och utbildning som säkerställer att risker identiﬁ e-
ras och åtgärdas i tid.
Klimat-
förändringar
Risk för förändrade nederbörds- och tempera-
turmönster som exempelvis mer frekventa och
intensiva skyfall.
Riskanalyser av fastighetsbeståndet, byggnadsspeciﬁ ka anpassningar
samt andra förebyggande åtgärder.
Klimatpåverkan Verksamheten ger upphov till klimatpåverkan
från energi, material, produkter och avfall i hela
värdekedjan, vilket kan påverka kostnader, drift
och möjligheten att nå klimatmål.
Klimatpåverkan hanteras genom mål och åtgärder för minskade utsläpp
och energieffektivisering.
Leverantörer Risker i leverantörsledet avseende mänskliga
rättigheter, arbetslivskriminalitet och korruption
kan medföra etiska, juridiska och affärsmässiga
konsekvenser.
Uppförandekod för leverantörer tillämpas. Kontroller och uppföljning av
leverantörsledet genomförs. Missförhållanden kan rapporteras anonymt
via visselblåsartjänst.
Låg Medel HögS Sannolikhet P Påverkan
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 43
FINANSIELLA RAPPORTER / RISKER OCH RISKHANTERING

===== SIDA 23 =====

Rapport över resultat – koncernen
Mnkr Not 2025 2024
Nettoomsättning 2–3 3 291,8 3 179,2
Driftkostnader 4–5, 7–8 -346,9 -289,5
Underhåll 4 -30,5 -31,7
Fastighetsskatt 4 -236,9 -237,5
Administration 4, 7–8 -142,7 -126,6
Övriga segment, kostnader 4–5, 7–8 -899,7 -941,6
Bruttoresultat 1 635,1 1 552,3
Central administration 4–8 -59,7 -54,5
Rörelseresultat före värdeförändringar 1 575,4 1 497,8
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 14 -173,9 -602,6
Värdeförändringar räntederivat 21 -1,6 -10,8
Rörelseresultat 1 399,9 884,4
Finansiella intäkter och kostnader
Ränte- och finansiella intäkter 22 6,6 13,4
Ränte- och finansiella kostnader 23 -350,7 -334,6
-344,1 -321,2
Resultat före skatt 1 055,8 563,2
Skatt 9–10 -219,2 -198,6
Årets resultat 836,6 364,6
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 836,6 364,6
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr 25 4,18 1,80
Utdelning per aktie, kr 2,90 2,80
¹) Enligt styrelsens förslag.
¹)
44 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR
Kommentarer
Nettoomsättning
Koncernens nettoomsättning uppgick till 3 291,8 mnkr
(3/uni00A0179,2), en ökning med 4 procent. Ökningen förklaras
av högre intäkter från fastighetsförvaltningen hänförligt
till serviceintäkter i NK-varuhusen, hyresindexering samt
bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor.
Omsättningen för NK Retail var något lägre än föregående
år, förklarat av att avdelningen NK Fine Jewellery & Watches
överlåtits till Nymans Ur.
Koncernens nettoomsättning uppvisar viss säsongsvari-
ation. Omsättningshyrestillägg inom fastighetsförvaltningen
redovisas i kvartal 4 och uppgick till 14,4 mnkr (10,5) varav
NK-varuhusen stod för 1 1,7 mnkr (7 ,0). NK Retails försäljning
är normalt svagast det första kvartalet och starkast det fjärde
kvartalet.
Verksamhetens kostnader
Verksamhetens kostnader var -1 656,7 mnkr (-1 626,9), en
ökning med 2 procent. Ökningen är hänförlig till fastighetsför-
valtningen och förklaras främst av kostnader i NK-varuhusen
vilka vidaredebiteras som serviceintäkter, högre bonusutfall
samt poster av engångskaraktär i samband med pågående
förändringsarbete hänförligt till NK-varuhusen, NK Retail och
NK e-handel.
Kostnaderna från övriga segment minskade med 4 procent
förklarat av kostnadsbesparande åtgärder inom NK Retail
samt att avdelningen NK Fine Jewellery & Watches överlåtits.
Bruttoresultat
Koncernens bruttoresultat ökade med 5 procent till 1/uni00A0635,1
mnkr (1 552,3). Ökningen är främst hänförlig till affärsområde
NK. Förändringsarbetet hänförligt till NK-varuhusen, NK
Retail och NK e-handel har intensifierats med målet att stärka
kundupplevelsen och öka lönsamheten. För NK Retail var
marknadsförutsättningarna utmanande och resultatet fortsatt
svagt.
Övriga resultatposter
Central administration uppgick till -59,7 mnkr (-54,5).
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändringar i förvalt ningsfastigheter
uppgick till -173,9 mnkr (-602,6). Den orealiserade värde-
minskningen beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt
effekten av något lägre hyror för butiker. Det genomsnittliga
avkastningskravet uppgick vid värdetidpunkten till 4,1 procent
(4,1). Orealiserade värdeförändringar för räntederivat uppgick
till -1,6 mnkr (-10,8).
Finansiella poster
Finansiella intäkter uppgick till 6,6 mnkr (13,4). Finansiella
kostnader uppgick till -350,7 mnkr (-334,6). Kostnader för
upplåning var -318,9 mnkr (-309,5). Ränte kostnader för
leasing var -31,8 mnkr (-25,1) vilket främst avser tomträtts-
avgälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning
förklaras av högre upplåning.
Skatt
Koncernens skatt uppgick till -219,2 mnkr (-198,6), varav
-128,3 mnkr (-137 ,5) utgjorde aktuell skatt och -90,9 mnkr
(-61,1) uppskjuten skatt. Förändringen av uppskjuten skatt
förklaras främst av periodens lägre negativa orealiserade
värde förändringar i fastighetsbeståndet.
Årets resultat
Årets resultat uppgick till 836,6 mnkr (364,6). Förbättringen
förklaras främst av lägre negativa orealiserade värdeföränd-
ringar i fastighetsbeståndet.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 45
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

===== SIDA 24 =====

Rapport över finansiell ställning – koncernen
Mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 13 32,8 63,1
Förvaltningsfastigheter 14 48 099,3 47 115,4
Inventarier 15 57,2 59,1
Nyttjanderättstillgångar 16 1 026,2 734,4
Långfristiga fordringar 17 18,6 20,2
Summa anläggningstillgångar 49 234,1 47 992,2
Omsättningstillgångar
Varulager 18 203,4 262,6
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 19 46,0 32,6
Övriga fordringar 33,9 18,6
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 95,7 95,6
Likvida medel 572,5 472,6
Summa omsättningstillgångar 951,5 882,0
Summa tillgångar 50 185,6 48 874,2
Eget kapital och skulder
Eget kapital 25
Aktiekapital 1 056,4 1 056,4
Övrigt tillskjutet kapital 628,1 628,1
Balanserat resultat inklusive årets resultat 26 174,9 26 922,4
Summa eget kapital 27 859,4 28 606,9
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 24 8 250,0 7 100,0
Långfristiga leasingskulder 24 1 019,6 727,9
Uppskjutna skatteskulder 10 8 726,7 8 635,9
Övriga långfristiga skulder 135,9 116,5
Övriga avsättningar 26 23,6 25,7
Summa långfristiga skulder 18 155,8 16 606,0
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 24 3 100,0 2 700,0
Kortfristiga leasingskulder 24 8,2 7,9
Leverantörsskulder 237,3 222,2
Skatteskulder 26,2 51,8
Övriga skulder 27 185,8 131,7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 612,9 547,7
Summa kortfristiga skulder 4 170,4 3 661,3
Summa skulder 22 326,2 20 267,3
Summa eget kapital och skulder 50 185,6 48 874,2
46 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR
Kommentarer
Förvaltningsfastigheter
Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till
48/uni00A0099,3 mnkr (47 1 15,4). Ökningen förklaras av periodens
investeringar som till viss del motverkas av negativa oreali-
serade värdeförändringar i fastighetsbeståndet om -173,9
mnkr (-602,6). Den orealiserade värdeminskningen beror på
ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av något
lägre hyror för butiker. Under året uppgick investeringar i
fastighetsbeståndet till 1 157 ,8 mnkr (975,2). Förvaltningsfast-
igheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40,
vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden
beskrivs i not 14. Fastig heternas skattemässiga restvärde
uppgick till 3,3 mdkr (3,4).
Nyttjanderättstillgångar
Nyttjanderättstillgångar uppgick till 1 026,2 mnkr (734,4) och
består främst av tomträttsavtal värderade till verkligt värde
med motsvarande leasingskuld. T omträtter betraktas som
eviga hyresavtal varvid ingen avskrivning sker.
Varulager
Varulagret består av handelsvaror inom NK Retail och uppgick
till 0,4 procent (0,5) av koncernens balansomslutning och 6,2
procent (8,3) av koncernens nettoomsättning.
Eget kapital
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare uppgick på balansdagen till 27 859,4 mnkr (28 606,9),
vilket motsvarar 143 kronor per aktie (141).
Under året har återköp av 8 000 000 A-aktier gjorts för
1/uni00A0017 ,8 mnkr. Utbetald utdelning som beslutades på årsstäm-
man i mars 2025 uppgick till 566,5 mnkr (546,2).
Substansvärde
Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick lång-
siktigt substansvärde till 36,8/uni00A0mdkr eller 189/uni00A0kronor per aktie.
Aktuellt substansvärde var 34,6/uni00A0mdkr eller 178/uni00A0kronor per
aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna
bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstift-
ning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan
skattekonsekvenser. Bedömd verklig uppskjuten skatt har
antagits till/uni00A05/uni00A0procent.
Räntebärande skulder
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 1 500,0
mnkr (1 500,0). Hufvudstadens certiﬁkatslån uppgick vid
årsskiftet till 600,0 mnkr (100,0) och obligationslån till
9/uni00A0250,0 mnkr (8 200,0). T otal upplåning uppgick till 1 1 350,0
mnkr (9 800,0). Den genomsnittliga räntebindnings tiden,
inklusive effekter av derivatinstrument, var 2,2 år (2,2), den
genomsnittliga kapitalbindningstiden var 2,4 år (2,2) och den
effektiva genomsnittliga räntan uppgick till 2,9 procent (2,9)
inklusive och 2,8 procent (2,8) exklusive kostnad för outnytt-
jade lånelöften. Leasingskulder betraktas som ränte bärande
skulder men särredovisas i rapport över finansiell ställning.
Ränte bärande nettoskuld uppgick till 10 777 ,5 mnkr (9 327 ,4)
och nettoskulden, vilket inkluderar leasing skulden, uppgick till
1 1 805,3 mnkr (10 063,2).
Leasingskulder
Leasingskulder var 1 027 ,8 mnkr (735,8) bestående främst av
tomträtts avtal som värderats till verkligt värde.
Uppskjutna skatteskulder
Uppskjutna skatteskulder uppgick till 8 726,7 mnkr (8 635,9).
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 47
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

===== SIDA 25 =====

Rapport över förändringar i eget kapital
– koncernen
Mnkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade vinstmedel
inklusive årets resultat Totalt
Ingående eget kapital 2024-01-01 1 056,4 628,1 27 104,1 28 788,6
Årets resultat 364,6 364,6
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 364,6 364,6
Utdelning -546,2 -546,2
Utgående eget kapital 2024-12-31 1 056,4 628,1 26 922,4 28 606,9
Ingående eget kapital 2025-01-01 1 056,4 628,1 26 922,4 28 606,9
Årets resultat 836,6 836,6
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 836,6 836,6
Återköp egna aktier -1 017,8 -1 017,8
Utdelning -566,5 -566,5
Utgående eget kapital 2025-12-31 1 056,4 628,1 26 174,9 27 859,4
Vid årsstämman den 20 mars 2025 fick styrelsen förnyat bemyndi-
gande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av
samtliga emitterade aktier. Syftet är att ge styrelsen möjlighet att
justera kapitalstrukturen för att där igenom skapa ökat värde för
bolagets aktie ägare och/eller möjliggöra att egna aktier används
som likvid vid eller för att ﬁnansiera förvärv av företag eller fastighet.
Den 21 augusti 2025 beslutade styrelsen att utnyttja bemyn-
digandet. Hufvudstaden har under perioden augusti till november
2025 köpt tillbaka 8 000 000 A-aktier för 1 017 ,8 mnkr vilket
motsvarar en genomsnittlig kurs på 127 ,22 kronor per aktie.
Hufvudstadens totala innehav av egna aktier uppgår därefter till
16 965 000 A-aktier, vilket motsvarar 8,0 procent av samtliga
emitterade aktier och 1,7 procent av det totala antalet röster.
Under 2025 lämnades en utdelning om 2,80 kronor per aktie
till bolagets aktieägare, totalt 566 459 412 kronor.
Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 563,5 mnkr.
48 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR
Bobergs Matsal, NK Stockholm
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 49
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

===== SIDA 26 =====

Rapport över kassaflöden – koncernen
Mnkr Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 1 055,8 563,2
Av- och nedskrivningar av tillgångar 70,9 68,6
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 173,9 602,6
Orealiserad värdeförändring räntederivat 1,6 10,8
Övriga förändringar -2,1 -3,0
Betald inkomstskatt -128,3 -100,8
Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 171,8 1 141,4
Kassaﬂöde från förändringar i rörelsekapital:
Minskning (+) / Ökning (–) av varulager 59,9 -7,1
Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -37,6 1,2
Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 126,6 99,8
Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 1 320,7 1 235,3
Investeringsverksamheten
Investering i immateriella tillgångar 13 – -2,2
Investering i förvaltningsfastigheter 14 -1 157,8 -975,2
Investering i inventarier 15 -20,9 -13,7
Avyttring av inventarier 15 – –
Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -1 178,7 -991,1
Finansieringsverksamheten
Återköp av egna aktier 25 -1 017,8 –
Upptagna lån 24 4 610,0 4 200,0
Amortering av låneskuld 24 -3 060,0 -3 800,0
Amortering av leasingskuld 24 -7,8 -7,8
Utbetald utdelning 25 -566,5 -546,2
Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten -42,1 -154,0
Årets kassaﬂöde 99,9 90,2
Likvida medel vid årets början 472,6 382,4
Likvida medel vid årets slut 572,5 472,6
Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser
Erhållen ränta 6,7 13,9
Erlagd ränta -302,3 -253,3
50 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR
Kommentarer
Kassaﬂöde från den löpande verksamheten
Kassaﬂödet från den löpande verksamheten före förändring
av rörelse kapital ökade med 30,4 mnkr till 1 171,8 mnkr
(1 141,4). Förändringar i rörelsekapital ökade kassa ﬂödet med
148,9 mnkr (93,9). Kassaﬂödet från den löpande verksam-
heten uppgick därmed till 1 320,7 mnkr (1 235,3).
Kassaﬂöde från investerings verksamheten
Kassaﬂödet från investeringsverk sam heten uppgick till
-1/uni00A0178,7 mnkr (-991,1) och avser investeringar i be ﬁnt ligt
fastig hets bestånd, inventarier och immateriella tillgångar.
Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten
Kassaﬂödet från ﬁnansierings verk sam heten uppgick till -42,1
mnkr (-154,0). Upplåningen ökade netto med 1 550,0 mnkr
jämfört med en ökning om 400,0 mnkr föregående år.
Ökningen förklaras av återköp av 8 000 000 egna aktier för
1/uni00A0017 ,8 mnkr samt högre investeringar i utvecklingsprojekt.
Årets kassaflöde
Årets kassaﬂöde uppgick till 99,9 mnkr (90,2).
Likvida medel
Koncernens likvida medel uppgick till 572,5 mnkr (472,6) och
bestod av kassa och bankmedel. Hufvudstaden har per 31
december 2025 lånelöften om 5 000,0 mnkr (5 500,0). Vid
årsskiftet var 5 000,0 mnkr out nyttjat. Certiﬁkatprogrammet
uppgick till 3 000,0 mnkr varav 600 mnkr var utestående
vid årsskiftet. Outnyttjat belopp uppgick till 2 400,0 mnkr.
Hufvudstadens MTN-program uppgår till 12 000,0 mnkr varav
9 250,0 mnkr var emitterade. Outnyttjad ram uppgick till
2/uni00A0750,0 mnkr.
Inga begränsningar ﬁnns i nytt jan de rätten av likvida medel.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 51
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

===== SIDA 27 =====

Moderbolagets räkningar
Resultaträkning
Mnkr Not 2025 2024
Nettoomsättning 3 1 711,4 1 677,4
Verksamhetens kostnader 4–8 -880,9 -726,2
Bruttoresultat 830,5 951,2
Central administration 4–8 -59,7 -54,5
Värdeförändringar derivat 21 -1,6 -10,8
Rörelseresultat 769,2 885,9
Resultat från ﬁnansiella poster
Ränte- och finansiella intäkter 22 4 175,7 137,1
Ränte- och finansiella kostnader 23 -318,7 -309,3
3 857,0 -172,2
Resultat efter ﬁnansiella poster 4 626,2 713,7
Bokslutsdispositioner 11 -48,1 -73,6
Resultat före skatt 4 578,1 640,1
Skatt 9–10 -130,2 -213,4
Årets resultat 4 447,9 426,7
Rapport över totalresultat
Mnkr Not 2025 2024
Årets resultat 4 447,9 426,7
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 4 447,9 426,7
Balansräkning fortsättning
Balansräkning
Mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggnings tillgångar 13 – 0,5
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 14 10 148,3 9 613,2
Inventarier 15 6,3 9,6
Summa materiella
anläggningstillgångar 10 154,6 9 622,8
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 29 5 398,8 5 398,4
Fordringar hos koncernföretag – 1 163,5
Långfristiga fordringar 17 18,6 20,1
Summa ﬁnansiella
anläggningstillgångar 5 417,4 6 582,0
Summa anläggningstillgångar 15 572,0 16 205,3
Mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 19 4,3 3,2
Fordringar hos koncernföretag 4 574,8 300,3
Övriga fordringar 1,9 1,9
Förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter 20 35,1 35,6
Summa kortfristiga fordringar 4 616,1 341,0
Kassa och bank 559,2 456,5
Summa omsättningstillgångar 5 175,3 797,5
Summa tillgångar 20 747,3 17 002,8
Eget kapital och skulder
Eget kapital 25
Bundet eget kapital
Aktiekapital 1 056,4 1 056,4
Uppskrivningsfond 124,2 124,2
Reservfond 798,1 798,1
Summa bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7
Fritt eget kapital
Balanserade vinstmedel 861,0 2 018,5
Årets resultat 4 447,9 426,7
Summa fritt eget kapital 5 308,9 2 445,2
Summa eget kapital 7 287,6 4 423,9
Obeskattade reserver 12 60,8 61,0
Avsättningar
Pensioner 26 23,7 25,7
Uppskjuten skatteskuld 10 965,7 963,0
Summa avsättningar 989,4 988,7
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 24 8 250,0 7 100,0
Skulder till koncernföretag 220,5 220,5
Övriga skulder 125,1 105,7
Summa långfristiga skulder 8 595,6 7 426,2
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 24 3 100,0 2 700,0
Leverantörsskulder 118,5 84,8
Skulder till koncernföretag 16,4 794,1
Skatteskulder 25,0 43,6
Övriga skulder 27 94,0 57,8
Upplupna kostnader
och förut betalda intäkter 28 460,0 422,7
Summa kortfristiga skulder 3 813,9 4 103,0
Summa eget kapital och skulder 20 747,3 17 002,8
52 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / MODERBOLAGETS RÄKNINGAR
Mnkr Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond
Balanserade vinst-
medel inklusive
årets resultat Totalt
Ingående eget kapital 2024-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 564,8 4 543,5
Årets resultat 426,7 426,7
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 426,7 426,7
Utdelning -546,2 -546,2
Utgående eget kapital 2024-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 445,2 4 423,9
Ingående eget kapital 2025-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 445,2 4 423,9
Årets resultat 4 447,9 4 447,9
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 4 447,9 4 447,9
Återköp egna aktier -1 017,8 -1 017,8
Utdelning -566,5 -566,5
Utgående eget kapital 2025-12-31 1 056,4 124,2 798,1 5 308,9 7 287,6
Kassaflödesanalys
Mnkr Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster 4 626,2 713,7
Av- och nedskrivningar av tillgångar 217,1 201,8
Värdeförändring derivat 1,6 10,8
Koncernbidrag -188,2 -76,9
Anteciperad utdelning från dotterbolag -3 950,7 –
Övriga förändringar -2,0 -3,0
Betald inkomstskatt -127,5 -96,0
Kassaﬂöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 576,5 750,4
Kassaﬂöde från förändringar i rörelsekapital:
Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -138,1 108,7
Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 144,1 70,7
Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 582,5 929,8
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterföretag 29 -0,4 –
Lämnade aktieägartillskott 29 -1 449,3 –
Försäljning av dotterföretag 29 1 449,3 –
Investering i förvaltningsfastigheter -743,1 -697,6
Investering i inventarier -2,0 -1,7
Förändring av långfristiga fordringar 300,0 –
Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -445,5 -699,3
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 24 4 610,0 4 200,0
Amortering av låneskuld 24 -3 060,0 -3 800,0
Återköp av egna aktier 25 -1 017,8 –
Utbetald utdelning 25 -566,5 -546,2
Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten -34,3 -146,2
Årets kassaﬂöde 102,7 84,3
Likvida medel vid årets början 456,5 372,2
Likvida medel vid periodens slut 559,2 456,5
Tilläggsupplysning till kassaflödesanalys
Mnkr 2025 2024
Erhållen ränta 36,9 60,6
Erlagd ränta -274,7 -219,9
Rapport över förändringar i eget kapital
Kommentarer
Nettoomsättningen uppgick till 1 71 1,4 mnkr (1 677 ,4). Hyresintäk-
terna utgjorde 1 652,4 mnkr (1 620,3) och serviceintäkter uppgick
till 59,0 mnkr (57 ,1).
Verksamhetens kostnader uppgick till -880,9 mnkr (-726,2).
Ökningen förklaras främst av högre underhållskostnader från större
utvecklingsprojekt. Bruttoresultatet uppgick till 830,5 mnkr (95 1,2).
Central administration var -59,7 mnkr (-54,5). Orealiserade värde-
förändringar på räntederivat uppgick till -1,6 mnkr (-10,8).
Resultatet från finansiella poster uppgick till 3 857 ,0 mnkr
(-172,2). I finansiella poster inkluderas erhållna koncernbidrag från
dotterbolag med 188,2 mnkr (76,9) samt anteciperad utdelning från
dotterbolag om 3 950,7 mnkr (–).
Investeringar i befintligt fastighetsbestånd och inventarier
uppgick till 7 45,1 mnkr (699,3).
Likvida medel vid periodens utgång var 559,2 mnkr (456,5).
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 53
FINANSIELLA RAPPORTER / MODERBOLAGETS RÄKNINGAR

===== SIDA 28 =====

Finansiella noter
Allmän information och redovisningsprinciper
Not 1 Redovisningsprinciper
Allmän information
Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, är ett
aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Hufvudstaden är noterat på
Nasdaq Stockholm Large Cap. Koncernens huvudsakliga verksamheter
är att äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter koncentrerat till
centrala Stockholm och Göteborg. Adressen till bolagets huvud kontor är
Hufvudstaden AB, NK 100, 1 1 1 77 Stockholm. Besöksadress: Regerings-
gatan 38. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056-8817 , Stockholm,
har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsoli-
deras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovisning för
Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2025 har godkänts för publicering
enligt styrelsebeslut från den 12 februari 2026. Årsredovisning och kon-
cernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 19 mars 2026.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Finan-
cial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Stan-
dards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Inter pretations
Committee (IFRS IC) såsom de har antagits av Europeiska Unionen (EU).
Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommen-
dation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats.
Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade
till verksamheten.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen
utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovis-
ningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets
och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att
tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt
i vissa fall sambandet mellan redovisning och beskattning.
Förutsättningar vid upprättande av de finansiella rapporterna
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör
rapporteringsvaluta för koncernen. Tillgångar och skulder är redovisade
till/uni00A0historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och
skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Värde-
ring till verkligt värde av förvaltningsfastigheter är den redovisningsprincip
som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats
på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rapporter,
om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tilläm-
pats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och
beräkningar inte alltid summerar.
Bedömningar och uppskattningar
För att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS krävs att
koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar som påverkar
redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Bedömningar och
uppskattningar ses över regelbundet. De uppskattningar som bedöms
vara mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella rapporterna berör
förvaltningsfastigheter (not 14) och varulager (not 18).
Nya redovisningsprinciper
Tillkommande nya eller ändrade, av EU godkända, standarder och
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för
närvarande inte påverka Hufvudstadens resultat eller finansiella ställning
i väsentlig omfattning. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är
oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.
Nya standarder som ännu inte trätt i kraft
IASB har publicerat en ny redovisningsstandard, IFRS 18 Presentation and
Disclosure in Financial Statements, som ersätter IAS 1 Utformning av finan-
siella rapporter. Standarden träder i kraft den 1 januari 2027 med retroaktiv
tillämpning. IFRS 18 har ännu inte antagits av EU.
IFRS 18 kommer inte att påverka redovisningen eller värderingen av
poster i de finansiella rapporterna, men den kan ändra vad ett företag
rapporterar som sitt rörelseresultat. Tillämpningen kan komma att kräva
förändringar i presentationen av de finansiella rapporterna. De viktigaste
nya begreppen som introduceras i IFRS 18 relaterar till:
– strukturen för resultaträkningen,
– obligatoriska upplysningar i de finansiella rapporterna avseende vissa
resultatmått som redovisas utanför de finansiella rapporterna, så kallade
finansiella lönsamhetsmått definierade av ledningen (Management
Performance Measures, MPM),
– förbättrade principer för aggregering och uppdelning som gäller för de
primära finansiella rapporterna och noterna i allmänhet.
Hufvudstaden arbetar med att analysera vilka konsekvenser den nya
standarden kan medföra.
Koncernredovisning
Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag.
Som/uni00A0dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt
eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt för-
värvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats
till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Om förvärvet inte avser
rörelse, vilket är vanligt vid förvärv av fastigheter, fördelas förvärvskostnaden
på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna efter deras verkliga
värden vid förvärvstidpunkten utan redovisning av goodwill och uppskjuten
skattefordran/skuld vid förvärvet.
Kassaflödesanalyser
Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen
(1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom-
mendation RFR 2 Redovisning för juridisk person. Även de uttalanden som
Rådet gett ut för noterade bolag har tillämpats. RFR 2 innebär att moderbo-
laget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av
EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för
årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mel-
lan redovisning och beskattning. Rekommen dationen anger vilka undantag
och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och
moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Erhållna koncernbi-
drag redovisas inom kategorin finansiella poster och lämnade koncernbi-
drag som bokslutsdispositioner.
Moderbolagets redovisningsprinciper har inte förändrats jämfört med
årsredovisningen för föregående år.
54 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER
Intäkter och kostnader
Not 2 Segmentinformation
Redovisningsprinciper
Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen vilken
tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer
sig från andra segment.
Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning,
NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet avser Cecil Coworking
(Affärsområde Stockholm), NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden
(Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den
operativa styrningen av verksamheten.
I moderbolaget finns endast en rörelsegren, fastighetsförvaltning. Föl-
jande sammanställning visar intäkter och kostnader, tillgångar samt investe-
ringar för de olika affärsområdena året 2025 och jämförelseåret 2024.
Affärsområde
Stockholm
Affärsområde
NK
Affärsområde
Göteborg Summa Koncerneliminering Totalt
Mnkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Fastighetsförvaltning
Nettoomsättning
Hyresintäkter 1 536,1 1 502,6 581,1 487,7 335,5 328,3 2 452,7 2 318,6 -213,1 -198,4 2 239,6 2 120,2
(varav serviceintäkter) (36,0) (34,0) (127,1) (48,2) (24,8) (24,2) (187,9) (106,4) (-30,4) (-13,9) (157,5) (92,5)
Kostnader
Driftkostnader -96,0 -89,0 -207,4 -154,8 -43,5 -45,7 -346,9 -289,5 -346,9 -289,5
Underhåll -17,8 -11,9 -8,6 -16,9 -4,1 -2,9 -30,5 -31,7 -30,5 -31,7
Fastighetsskatt -158,7 -156,3 -44,1 -44,8 -34,1 -36,4 -236,9 -237,5 -236,9 -237,5
Administration -59,4 -56,7 -59,0 -48,4 -24,3 -21,5 -142,7 -126,6 -142,7 -126,6
Bruttoresultat
fastighets förvaltning 1 204,2 1 188,7 262,0 222,8 229,5 221,8 1 695,7 1 633,3 -213,1 -198,4 1 482,6 1 434,9
Övriga segment
NK Retail
Nettoomsättning 903,7 915,7 903,7 915,7 903,7 915,7
Kostnader -945,4 -968,5 -945,4 -968,5 128,8 114,8 -816,6 -853,7
Bruttoresultat
NK Retail -41,7 -52,8 -41,7 -52,8 128,8 114,8 87,1 62,0
Övrig verksamhet
Nettoomsättning 50,6 44,6 97,9 98,7 148,5 143,3 148,5 143,3
Kostnader -47,9 -46,3 -119,5 -125,2 -167,4 -171,5 84,3 83,6 -83,1 -87,9
Bruttoresultat
övrig verksamhet 2,7 -1,7 -21,6 -26,5 -18,9 -28,2 84,3 83,6 65,4 55,4
Bruttoresultat
övriga segment 2,7 -1,7 -63,3 -79,3 -60,6 -81,0 213,1 198,4 152,5 117,4
Summa bruttoresultat 1 206,9 1 187,0 198,7 143,5 229,5 221,8 1 635,1 1 552,3 1 635,1 1 552,3
Central administration -59,7 -54,5
Värdeförändringar
förvaltningsfastigheter -173,9 -602,6
Värdeförändringar
derivat -1,6 -10,8
Rörelseresultat 1 399,9 884,4
Finansiella intäkter och
kostnader -344,1 -321,2
Resultat före skatt 1 055,8 563,2
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 33 411,5 32 958,3 7 813,6 7 777,1 6 874,2 6 380,0 48 099,3 47 115,4 48 099,3 47 115,4
Investeringar
Förvaltningsfastigheter
och inventarier 262,1 280,3 112,5 66,1 804,1 642,5 1 178,7 988,9 1 178,7 988,9
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 55
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

===== SIDA 29 =====

Not 3 Nettoomsättning
Redovisningsprinciper
Koncernens intäkter består huvudsakligen av hyresintäkter samt intäkter
från detaljhandsverksamhet.
Hyres- och serviceintäkter
Nettoomsättningen innefattar hyres- och serviceintäkter. Hyresintäkter
avser utdebiterad hyra inklusive index, tilläggsdebitering för media, fastig-
hetsskatt samt andra kostnader. Serviceintäkter består av all övrig tilläggs-
debitering såsom värme, kyla, sopor och vatten. Hyresintäkter periodiseras
linjärt över hyreskontraktens löptid. Serviceintäkter redovisas i den period
som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och service-
intäkter betalas i förskott och redovisas därmed som förutbetalda intäkter.
Intäkter NK Retail
Intäkter genereras i huvudsak från försäljning av kläder, accessoarer,
skönhet och juveler till konsumenter. Koncernens prestationsåtagande
är därmed att till kund tillhandahålla varor, antingen till konsument i kon-
cernens egna butiker eller till e-handelskonsumenter när varor lämnas till
självständig fraktförare. Samtliga intäkter redovisas enligt IFRS 15-kate-
gorin ”vid en tidpunkt”, det vill säga vid leverans. Intäkter från försäljningen
av varor till ett fastställt pris redovisas när bolaget har överfört kontrollen av
varan till kund vilket normalt sker vid försäljningstillfället när kunden tar med
sig varan ut ur butiken eller vid leverans till e-handelskonsument i enlighet
med försäljningsvillkoren.
Den huvudsakliga butiksförsäljningen sker med 30 dagars öppet köp,
vilket innebär att intäkter från försäljningen i butik redovisas med avdrag för
beräknade returer. Den beräknade återbetalningen för returnerade varor
redovisas som en återbetalningsskuld (det bolaget förväntas vara skyldig
kunden). Rätten att återfå den vara som returneras redovisas som varu-
lager. Intäkterna minskas även med rörliga ersättningar i form av rabatter
och kundlojalitetsprogram. Försäljningsintäkterna redovisas med avdrag
för mervärdesskatt, returer och rabatter, som nettoomsättning i resultat-
räkningen, under övriga segment.
Operationella leasingavtal
Koncernen hyr ut lokaler i förvaltningsfastigheter. Koncernen klassificerar
dessa leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför
de betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet av
den underliggande tillgången. För löptidsanalys av leasingavgifter se tabell
nedan där återstående löptid är mellan 1 och 24 år.
Leasingavtal där koncernen är leasegivare
Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade
som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår ovan i avsnitt
Hyres- och serviceintäkter.
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Hyresintäkter ¹) 2 388,1 2 263,5 1 711,4 1 677,4
(varav serviceintäkter) ¹) (188,9) (121,3) (59,0) (57,1)
Försäljning av varor 903,7 915,7 – –
Nettoomsättning 3 291,8 3 179,2 1 711,4 1 677,4
¹) Avser intäkter från Fastighetsförvaltning och Övrig verksamhet.
Förfallostruktur¹ ) ²) ³)
2026 2027 2028 2029 2030 2031- Totalt
Antal avtal
Kontor 46 50 57 53 24 43 273
Butiker 65 66 55 37 23 29 275
Övrigt 442 206 130 66 37 58 939
Totalt koncernen 553 322 242 156 84 130 1 487
Andel, % 37,2 21,7 16,3 10,5 5,6 8,7 100,0
Totalt moderbolaget 473 263 169 128 62 112 1 207
Årshyra, mnkr
Kontor 176,7 215,1 226,0 208,6 123,8 553,4 1 503,6
Butiker 120,8 150,0 163,8 153,4 85,2 120,9 794,1
Övrigt 28,5 23,2 36,9 23,1 9,7 25,5 146,9
Totalt koncernen 326,0 388,3 426,7 385,1 218,7 699,8 2 444,6
Andel, % 13,3 15,9 17,4 15,8 9,0 28,6 100,0
Totalt moderbolaget 258,6 318,8 307,7 304,7 145,6 420,3 1 755,7
¹) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats.
²) Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen.
³) Exklusive bostadskontrakt.
56 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER
Not 7 Medelantal anställda
2025¹) 2024¹)
Varav
män, %
Varav
män, %
Moderbolaget 150 49 154 49
(varav ledande befattningshavare) (8) (62) (8) (62)
Helägda dotterbolag
NK Retail AB 306 15 314 15
Parkaden AB 2 100 2 100
Cecil Coworking AB 5 20 5 20
NK Service AB 20 40 19 53
Totalt koncernen 483 27 494 27
(varav ledande befattningshavare) (8) (62) (8) (62)
Av koncernens 53 chefer (52) är 29 kvinnor (29) eller 55 procent (56).
I moderbolagets styrelse ingick 6 män (6) och 3 kvinnor (3). Könsfördel-
ningen i styrelsen är därmed oförändrad jämfört med föregående år.
Koncernen har endast anställda i Sverige.
¹) Beräkningen baseras på Full Time Equivalent (FTE).
Not 6 Arvoden och kostnadsersättning till revisorer
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
PWC
Revisionsuppdrag 1,9 1,7 1,4 1,2
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget 0,2 0,5 0,2 0,5
Andra uppdrag 0,1 0,3 0,1 0,3
Totalt 2,2 2,5 1,7 2,0
Not 5 Avskrivningar
Avskrivningar fördelade i resultaträkningen
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Driftkostnader 20,0 20,3 213,7 198,9
Övriga segment, kostnader 40,6 41,9
Central administration 0,1 0,2
Totalt 60,7 62,4 213,7 198,9
Avskrivningar per tillgångsslag
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Balanserade utgifter för program 30,3 33,4 0,3 0,4
Förvaltningsfastigheter 208,1 192,9
Inventarier 22,2 20,9 5,3 5,6
Nyttjanderättstillgångar 8,2 8,1
Totalt 60,7 62,4 213,7 198,9
Not 4 Kostnader
Redovisningsprinciper
Koncernens operativa kostnader består av drift, underhåll, fastighetsskatt,
övriga segments kostnader samt administration.
Kostnader för drift avser löpande fastighetsförvaltning, exempelvis fast-
ighetsskötsel, media och mindre reparationer, vilka redovisas som kostnad
i den period de uppkommer. Underhåll avser mer omfattande reparationer
och åtgärder för att bevara eller återställa fastigheternas standard; även
dessa utgifter kostnadsförs direkt om de inte uppfyller kriterierna för akti-
vering. Utgifter som medför standardhöjande förbättringar eller framtida
ekonomiska fördelar aktiveras i stället som en del av fastighetens värde.
Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxe-
ringsvärde och omfattas inte av inkomstskattelagstiftningen enligt IAS 12.
Fastighetsskatten redovisas därför som en rörelsekostnad. En stor del av
fastighetsskatten vidarefaktureras till hyresgästerna.
I övriga segments kostnader ingår alla kostnader för att bringa varan
till kunden såsom produkternas kostnad, frakter till butik, tull, miljöavgifter
och hanteringskostnader. I posten ingår även butikskostnader såsom löner,
marknadsföring samt kostnader för försäljningsrelaterade stödfunktioner.
Administration fördelas på fastighetsrelaterad administration, såsom
kostnader för uthyrning, hyresadministration och redovisning samt central
administration som huvudsakligen består av kostnader hänförliga till sty-
relse, vd och övrig ledningspersonal, revisionskostnader samt övriga kostna-
der på koncernövergripande nivå.
Koncernens totala operativa kostnader uppgick till 1 716,4 mnkr (1 681,4).
Kostnader per kostnadsslag
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Råvaror och förnödenheter 543,5 566,9
Underhåll 29,6 31,1 241,2 117,2
Drift och administration 434,9 379,9 74,7 74,8
Tomträttsavgälder 23,1 14,8
Fastighetsskatt 236,9 237,5 177,8 177,8
Av- och nedskrivningar 60,7 62,4 213,7 198,9
Personalkostnader 410,8 403,6 210,1 197,2
Summa 1 716,4 1 681,4 940,6 780,7
Medarbetare
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 57
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

===== SIDA 30 =====

Not 8 Löner och ersättningar
Redovisningsprinciper
Ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kost-
nader redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot
ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas vid årets slut.
Avgiftsbestämda planer
Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen
av de anställda tjänste männen av den så kallade ITP-planen som tryggas
genom en försäkring i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension
SAF-LO. För aktuella räkenskapsår har bolaget inte haft tillgång till sådan
information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmåns-
bestämda. Pensionsplanen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan.
Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en
kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningsha-
vare beslutas av årsstämman. Bolaget har följt de riktlinjer som antagits
av årsstämman 2023, se separat avsnitt om riktlinjer nedan. Samtliga
tillsvidareanställda medarbetare i koncernen exklusive dotterbolagen NK
Retail AB och NK Service AB omfattades under året av ett bonusprogram.
Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet, samt
personlig bedömning för chefer. Bonus för koncernledningen följer det som
presenteras under riktlinjer nedan. För övriga chefer utgår bonus med max-
imalt två månadslöner. För övriga medarbetare utgår bonus med maximalt
en månadslön. För bonusprogrammet gäller att beslut fattas för ett år i taget
och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett
positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar och andra
jämförelsestörande poster. I bokslutet 2025 har bonus reserverats för resul-
tatmål, kundnöjdhet och personliga mål.
Pensioner för koncernens anställda regleras av respektive kollektiv avtal,
ITP-plan för tjänstemän och avtalspension SAF-LO för kollektivanställda.
ITP-planen innebär både förmånsbestämd och premiebestämd pension.
T otalt omfattas 90 anställda av förmånsbestämd pension. Alectas överskott
i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid årsredo-
visningens undertecknande ännu ej fastställts definitivt. Alectas konsoli-
deringsnivå uppgick den 30 september 2025 till 167 procent. Den kollek-
tiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i
procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkrings-
tekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Koncernen Moderbolaget
Tkr 2025
Varav
bonus 2024
Varav
bonus 2025
Varav
bonus 2024
Varav
bonus
Löner och andra ersättningar
Arvode till styrelsens ordförande 575 555 575 555
Arvode till övriga styrelseledamöter 2 013 1 987 2 013 1 987
Ersättning och förmåner till;
VD 5 984 806 5 577 346 5 984 806 5 577 346
Vice VD, Ekonomi och Finans 3 257 491 2 970 192 3 257 491 2 970 192
Vice VD, AO NK¹/parenright.numerator – – 2 247 127 – – 2 247 127
Övriga ledande befattningshavare 13 521 1 776 9 752 588 13 521 1 776 9 752 588
Övriga anställda 268 058 8 760 264 126 3 299 108 564 8 471 102 373 3 206
Totalt 293 408 11 833 287 214 4 552 133 914²) 11 544 125 461²) 4 459
Sociala kostnader inklusive löneskatt
Styrelsens ordförande 59 57 59 57
Övriga styrelseledamöter 510 493 510 493
VD 2 281 2 116 2 281 2 116
Vice VD, Ekonomi och Finans 1 369 1 161 1 369 1 161
Vice VD, AO NK¹/parenright.numerator – 828 – 828
Övriga ledande befattningshavare 5 265 3 747 5 265 3 747
Övriga anställda 91 518 88 655 39 328 36 076
Totalt 101 002 97 057 48 812 44 478
Pensionskostnader
VD 1 545 1 469 1 545 1 469
Vice VD, Ekonomi och Finans 1 201 940 1 201 940
Vice VD, AO NK¹/parenright.numerator – 503 – 503
Övriga ledande befattningshavare 4 322 2 925 4 322 2 925
Övriga anställda 31 161 29 489 20 744 18 906
Totalt 38 229 35 326 27 812 24 743
¹) För 2024 avses perioden 2024-01-01 - 2024-08-31.
2) Löner och andra ersättningar inkluderar även icke monetära förmåner.
58 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER
Styrelsearvoden
Kostnadsförda styrelsearvoden avseende 2025 uppgår för styrelsens
ordförande, Fredrik Lundberg, till 575 000 kronor och för styrelseledamö-
terna Claes Boustedt, Peter Egardt, Liv Forhaug, Louise Lindh, Katarina
Ljungqvist, Fredrik Persson och Sten Peterson till 287 500 kronor vardera.
Verkställande direktören Anders Nygren uppbär ingen ersättning för sitt
styrelsearbete.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2023 fastställdes nedanstående riktlinjer för ersättning
till ledande befattningshavare att gälla från och med årsstämman 2023.
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi,
långsiktiga intressen och hållbarhet
Hufvudstadens vision är att alltid upplevas som och vara Sveriges mest
attraktiva fastighetsbolag. Ett av bolagets verksamhetsmål för att uppfylla
visionen är att ha branschens mest professionella medarbetare med stort
engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet. En
framgångsrik implementering av bolagets affärsidé, långsiktiga intressen
och hållbarhet förutsätter att bolaget kan attrahera rätt medarbetare. Dessa
riktlinjer avser att ge förutsättningar att rekrytera och behålla kvalificerade
medarbetare.
Formerna för ersättning
Ersättning till ledande befattningshavare ska kunna bestå av fast lön, rörlig
ersättning, övriga förmåner samt pension. Den sammanlagda ersättningen
bör vara marknadsmässig och konkurrenskraftig.
Kriterierna för rörlig ersättning i form av bonus ska vara utformade så
att de främjar bolagets affärsidé och långsiktiga intressen, inklusive hållbar-
het. Bonus ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier vars
uppfyllelse ska mätas årligen och utgår endast om bolaget uppvisar positivt
resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar i fastighetsbestån-
det och jämförelsestörande poster. Bonus får för verkställande direktören
maximalt utgå med tre fasta månadslöner per år och för övriga ledande
befattningshavare med maximalt det högre av tre fasta månads löner och
250 000 kronor per person och år. Bonus ska vara pensionsgrundande.
Kriterierna ska till 70 procent bestå av finansiella mål relaterade till verk-
samhetsresultat (det vill säga rörelseresultat exklusive värdeförändringar i
fastighetsbeståndet och jämförelsestörande poster samt med vissa övriga
justeringar föranledda bland annat av befattningshavarens ansvarsområde
och position), till 15 procent av operationella mål relaterade till kundnöjdhet
och till 15 procent av individuella mål.
Andra förmåner får innefatta bland annat förmåner enligt kollektivavtal,
sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå
till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Pensionsrätt för verkställande direktören och övriga ledande befatt-
ningshavare ska gälla från 65 års ålder, med förmåner motsvarande ITP-
plan. I de fall ITP-planen innebär att en ledande befattningshavares pension
är premiebestämd ska pensionspremierna uppgå till högst 30 procent av
den fasta årliga kontantlönen.
Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören
och vice verkställande direktörerna för den del av lönen som ej omfattas
av ITP-planen. Sådana pensionspremier ska uppgå till högst 20 procent av
den fasta årliga lönen.
Uppsägningstid och avgångsvederlag
Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv måna-
der. Fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag ska samman-
taget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta lönen för två år för
verkställande direktören och vice verkställande direktörerna respektive ett
år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattnings-
havarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till
avgångsvederlag. I samtliga fall ska avräkning för eventuell ersättning från
ny arbetsgivare ske.
Beslutsprocessen för att fastställa, se
över och genomföra riktlinjerna
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön
och anställningsvillkor för bolagets övriga anställda beaktats genom att
uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt
ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av besluts-
underlaget vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna.
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men
valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det
ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom verkstäl-
lande direktören, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättnings-
utskott, inklusive att följa och utvärdera program för rörliga ersättningar
till koncernledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsni-
våer i bolaget.
Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor
närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i koncernled-
ningen, i den mån de berörs av frågorna. Styrelsen ska upprätta förslag
till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och ska lägga fram förslaget för
beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla fram till dess att nya riktlinjer
antagits av bolagsstämman.
När mätperioden för bonusuppfyllelse avslutats ska det fastställas i
vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedöm-
ningen såvitt avser rörlig ersättning till verkställande direktören. För rörlig
ersättning till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktören för
bedömningen. Avseende finansiella mål ska bedömningen baseras på den
av bolaget senast offentliggjorda årsredovisningen.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen ska ha rätt att tillfälligt frångå riktlinjerna, helt eller delvis, om det
i enskilt fall finns särskilda skäl för detta och ett avsteg är nödvändigt för att
tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säker-
ställa bolagets ekonomiska bärkraft.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 59
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

===== SIDA 31 =====

Not 9 Skatt
Redovisningsprinciper
Skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redo-
visas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt
redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som
ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av
aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Aktuell skattekostnad
Årets skattekostnad -128,2 -137,4 -127,5 -131,3
Skatt hänförlig till tidigare år -0,1 -0,1 -0,0 -0,3
Uppskjuten skatte kostnad/
skatteintäkt
Skillnad mellan skattemässig
och bokförings mässig
avskrivning på fastigheter 0,3 -1,7 -2,6 -2,6
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter -97,0 21,4
Orealiserad värdeförändring
derivat 0,3 2,2 0,3 2,2
Effekt avsättning obeskattade
reserver 5,8 -1,4
Effekt avsättning pensioner -0,4 -0,6 -0,4 -0,6
Nyttjanderättstillgångar -60,1 -1,3
Leasingskulder 60,2 1,4
Övrigt¹) – -81,1 – -80,8
Total skatt -219,2 -198,6 -130,2 -213,4
¹) För 2024 hänför sig övrigt huvudsakligen till förändring i temporär skillnad på fastigheter till följd av nyttjande av
ersättningsfond.
Avstämning av effektiv skatt
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Redovisat resultat före skatt 1 055,8 563,2 4 578,1 640,1
Skatt enligt gällande skattesats -217,5 -116,0 -943,1 -131,9
Skatt hänförlig till tidigare år -0,1 -0,1 -0,0 -0,3
Ej skattepliktiga intäkter 0,7 1,0 0,7 0,8
Ej avdragsgilla kostnader -3,4 -3,8 -1,6 -2,8
Skattefri utdelning dotterbolag 813,8 –
Utnyttjande av tidigare
underskottsavdrag 1,1 – – –
Övrigt¹) – -79,7 – -79,2
Total skatt -219,2 -198,6 -130,2 -213,4
¹) För 2024 hänför sig övrigt huvudsakligen till förändring i temporär skillnad på fastigheter till följd av nyttjande av
ersättningsfond.
Per balansdagen finns det för koncernen inga underskottsavdrag.
Not 10 Uppskjutna skatteskulder
Redovisningsprinciper
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångs-
punkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden
på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära
skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skatte-
satser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader
och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att
dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Förvaltningsfastigheter 8 710,7 8 614,0 973,2 970,5
Obeskattade reserver 23,8 29,6
Räntederivat -2,6 -2,2 -2,6 -2,2
Pensionsavsättning -4,9 -5,3 -4,9 -5,3
Nyttjanderättstillgångar 211,4 151,3
Leasingskuld -211,7 -151,5
Totalt 8 726,7 8 635,9 965,7 963,0
Förändring av uppskjutna skatter, Koncernen
Mnkr
Ingående
balans
Redovisat över
resultat-
räkningen
Utgående
balans
2025
Förvaltningsfastigheter 8 614,0 96,7 8 710,7
Obeskattade reserver 29,6 -5,8 23,8
Räntederivat -2,2 -0,4 -2,6
Pensionsavsättning -5,3 0,4 -4,9
Nyttjanderättstillgångar 151,3 60,1 211,4
Leasingskuld -151,5 -60,2 -211,7
Totalt 8 635,9 90,9 8 726,7
2024
Förvaltningsfastigheter 8 552,9 61,1 8 614,0
Obeskattade reserver 28,2 1,4 29,6
Räntederivat – -2,2 -2,2
Pensionsavsättning -5,9 0,6 -5,3
Nyttjanderättstillgångar 150,0 1,3 151,3
Leasingskuld -150,1 -1,4 -151,5
Övrigt -0,3 0,3 –
Totalt 8 574,8 61,1 8 635,9
Avsättningar till obeskattade reserver
Moderbolaget
Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen
för gällande skatteregler.
Mnkr
Ingående
balans
Redovisat över
resultat-
räkningen
Utgående
balans
2025
Förvaltningsfastigheter 970,5 2,7 973,2
Räntederivat -2,2 -0,4 -2,6
Pensionsavsättning -5,3 0,4 -4,9
Totalt 963,0 2,7 965,7
2024
Förvaltningsfastigheter 887,1 83,4 970,5
Räntederivat – -2,2 -2,2
Pensionsavsättning -5,9 0,6 -5,3
Totalt 881,2 81,8 963,0
Skatt
60 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER
Not 11 Bokslutsdispositioner
Moderbolaget
Mnkr 2025 2024
Avskrivningar utöver plan 0,2 -12,7
Lämnade koncernbidrag -48,2 -60,9
Totalt -48,1 -73,6
Not 12 Obeskattade reserver
Moderbolaget
Mnkr 2025 2024
Ackumulerade avskrivningar utöver plan
Ingående balans 61,0 48,3
Årets avskrivningar -0,2 12,7
Utgående balans 60,8 61,0
Not 13 Immateriella anläggnings tillgångar
Redovisningsprinciper
Immateriella anläggningstillgångar som förvärvats av koncernen utgörs av
e-handelsplattform samt övriga IT-system och redovisas till anskaffnings-
värde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Utvecklingsutgifter för nya eller förbättrade processer inom koncernens
e-handelsplattform redovisas som en tillgång i rapporten över finansiell
ställning om processen är tekniskt och kommersiellt genomförbar och
koncernen har tillräckliga resurser för att slutföra processen.
Avskrivningsprinciper
Avskrivningar redovisas i årets resultat linjärt över immateriella tillgångars
beräknade nyttjandeperioder. Den beräknade nyttjandeperioden är 5 år för
de immateriella anläggningstillgångarna.
Nedskrivningsprövning
Immateriella anläggningstillgångar prövas vid varje balansdag avseende
eventuellt nedskrivningsbehov. Om indikation finns på att det redovisade
värdet inte kan återvinnas, beräknas tillgångens återvinningsvärde. Till-
gången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet översti-
ger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde
minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde.
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Ingående anskaffningsvärde 169,8 167,8 2,9 2,9
Årets investeringar – 2,2 – –
Försäljningar/Utrangeringar – -0,2 – –
Utgående anskaffnings-
värde 169,8 169,8 2,9 2,9
Ingående avskrivningar -106,7 -73,3 -2,4 -1,9
Årets avskrivningar -30,3 -33,4 -0,5 -0,5
Utgående ackumulerade
avskrivningar -137,0 -106,7 -2,9 -2,4
Utgående planenligt
restvärde 32,8 63,1 – 0,5
Tillgångar
Not 14 Förvaltningsfastigheter
Redovisningsprinciper
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla
hyresintäkter och/eller värdestegring. Förvaltningsfastigheter värderas
enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin i IFRS 13. Initialt redovisas förvalt-
ningsfastigheter till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt
hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltnings-
fastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Verkligt värde baseras på
en intern värdering för varje enskild fastighet. Värderingarna görs vid varje
kvartalsskifte.
Samtliga av koncernen ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter
klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet innefattar
kommersiella fastigheter med huvudsakligen kontor och butiker vilka
behandlats som en klass av tillgångar.
Utgifter för ombyggnation som medför ekonomisk nytta för koncernen
och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras. Utgifter för repara-
tioner och löpande underhåll redovisas som underhållskostnader och ingår
i bruttoresultatet.
Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträk-
ningen. Värdeförändringar redovisas netto.
Bedömningar och uppskattningar
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan uppskattningar och bedöm-
ningar ge en betydande påverkan på koncernens redovisade resultat och
ställning. Fastställandet av verkligt värde kräver att koncernledningen gör
antaganden om framtida kassaflöden samt fastställer direktavkastnings-
krav för varje enskild fastighet. Dessa antaganden baseras på marknadsför-
utsättningar, fastighetsspecifika faktorer och genomförda transaktioner.
För att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden anges nor-
malt ett värderingsintervall om cirka +/– 5 procent. Intervallet kan variera
beroende på marknadsläget och fastighetsspecifika förändringar. I en min-
dre likvid marknad kan osäkerheten vara större. För att illustrera effekterna
av förändringar i centrala parametrar såsom direktavkastningskrav och
hyresnivåer presenteras en känslighetsanalys.
För att kvalitetssäkra de interna värderingarna anlitas externa obero-
ende värderingsföretag för att genomföra värderingar av delar av fastig-
hetsbeståndet. De externa värderingarna baseras på etablerade metoder
och marknadsdata från relevanta transaktioner. I den interna värderingspro-
cessen sker även avstämningar med värderings- och rådgivningsföretag
avseende marknadsförutsättningar och gjorda antaganden.
De gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräk-
ningen för posten Förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen för posten
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter.
Förändring av förvaltningsfastigheter
Mnkr 2025 2024
Ingående verkligt värde 47 115,4 46 742,8
Investeringar i fastighetsbeståndet 1 157,8 975,2
Orealiserad värdeförändring -173,9 -602,6
Utgående verkligt värde 48 099,3 47 115,4
Nyttjanderättstillgångar, tomträtter
Nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal utgör per definition
en del av förvaltningsfastigheternas värde. Koncernen har valt att redovisa
dessa på en separat rad i balansräkningen och även redovisa dessa separat
i noter. Upplysningar om förändring av värdet för tomträtter återfinns i not
16 Nyttjanderättstillgångar.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 61
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

===== SIDA 32 =====