Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

Årsredovisning 2025

===== SIDA 2 =====

Om Hufvudstaden
Hufvudstaden i korthet 3
Det här är Hufvudstaden 4
VD har ordet 6
Året i korthet 8
Strategi, mål och utfall 10
Verksamhet
Fastighetsmarknaden 12
Fastighetsförvaltning 16
Affärsområde Stockholm 18
Affärsområde NK 20
Affärsområde Göteborg 22
Utveckling av fastigheter 24
Övriga segment 28
NK Retail 30
Övrig verksamhet 31
Hållbarhet 32
Medarbetare 34
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 37
Finansiering 40
Risker och riskhantering 42
Koncernens räkningar 44
Moderbolagets räkningar 52
Finansiella noter 54
Förslag till vinstdisposition 71
Revisionsberättelse 72
Nyckeltal
Flerårsöversikt 76
Härledning av alternativa nyckeltal 78
Affärsområden i siffror 80
Defi  nitioner och ordlista 82
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 84
Styrelse och revisorer 88
Koncernledning 90
Aktien och ägarna 92
Årsstämma och kalendarium 94
Hållbarhetsrapport
Allmänna upplysningar 95
Miljöupplysningar 101
Sociala upplysningar 104
Styrningsupplysningar 107
Fastigheter
Fastighetsförteckning 108
Fastighetsbeståndet 110
Adresser 113
Den legala års redo visningen består av förvaltningsberättelsen och de fi  nansiella rapporterna jämte noter och kommentarer på 
sidorna 5, 8–1 1, 32–71, 76–79, 82, 84–89 samt 95–107 . Den/uni00A0 lagstadgade hållbarhetsrapporten enligt årsredovisningslagen återfi  nns 
på  sidorna 5, 1 1, 32–35, 42–43 samt 95–107 . Jämförelser angivna i parentes avser motsvarande belopp  före gående år.
Kåkenhusen 40
Hufvudstaden erbjuder attraktiva kontors- och butiks-
lokaler i Stockholms och Göteborgs mest centrala delar. 
Koncernen äger 28 fastigheter värderade till 48,1 mdkr. Vi är 
en långsiktig  fastighetsägare med fokus på god service, långa 
kundrelationer och hög kvalitet i både förvaltning och utveckling 
av fastigheterna. Tillsammans med våra hyresgäster och andra 
samarbetspartners värnar vi om en hållbar stadsutveckling i 
Stockholm och Göteborg. Vi erbjuder framgångsrika företag 
attraktiva lokaler i centrala lägen med  möjlighet att växa i 
våra fastigheter. Genom att tillhandahålla bästa möjliga 
förutsättningar för deras  verksamhet bidrar vi till våra kunders 
 konkurrenskraft och varumärken.
Hufvudstaden 
i korthet
1915
Hufvudstaden grundades 1915 och 
A-aktien är sedan 1938 noterad på det 
som idag är Nasdaq Stockholm. Vi har varit 
verksamma under 1 10 år i Stockholm och 
snart 60 år i Göteborg.
Inom koncernen ingår AB Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med 
varuhus i Stockholm och Göteborg samt NK Retail AB som driver drygt 30 
avdelningar motsvarande cirka 20 procent av antalet avdelningar i varuhusen.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 3
OM HUFVUDSTADEN / HUFVUDSTADEN I KORTHET

===== SIDA 3 =====

Hög kvalitet, 
god service och 
långsiktighet
Hufvudstaden kombinerar en robust affärsmodell med 
ett högkvalitativt och strategiskt koncentrerat fastighets-
bestånd i centrala Stockholm och Göteborg, vilket 
 skapar stabila kassafl  öden och god avkastning över tid.
Rännilen 8
4 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
OM HUFVUDSTADEN / DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN
Hufvudstaden ska alltid  upplevas 
som och vara  Sveriges mest 
 attraktiva fastighets bolag.
VISION
Hufvudstaden ska i egna  fastigheter i centrala 
Stockholm och centrala Göteborg erbjuda 
 framgångsrika företag högkvalitativa kontors- 
och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
AFFÄRSIDÉ
VÄRDERINGAR
K valitet | Ärlighet | Lyhördhet | EngagemangÄga, förvalta, utveckla fastigheter 
i Stockholm och Göteborg.
AFFÄRSMODELL
Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915.
SYFTE
Rännilen 8
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 5
OM HUFVUDSTADEN / DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN

===== SIDA 4 =====

Starka mark-
nadsplatser 
skapar ökade 
värden
Jag är stolt över att leda ett bolag där vi för femte året i rad redovisar 
ett ökat bruttoresultat. Glädjande är också att vi 2025 återigen vun-
nit den årliga nöjdkundundersökningen för kontor, ett kvitto på att 
det fi  na samarbetet vi har med våra kunder uppskattas. Bakom siff-
rorna fi  nns engagerade medarbetare som i dagliga kundkontakter 
presenterat erbjudanden, löst problem och byggt vidare på långsik-
tiga relationer. Det är dessa relationer som skapar lönsamhet och 
förutsättningar för ett effektivt hållbarhetsarbete.
Året har naturligtvis också inneburit utmaningar, men i en förän-
derlig omvärld känner jag mig trygg med Hufvudstadens position. Vi 
är ett stabilt och långsiktigt bolag med vilja och förmåga att anpassa 
oss, fatta beslut och genomföra förändringar när förutsättningarna 
kräver det.  
Utvecklingsprojekt genererar framtida kassafl  öden
En viktig del i Hufvudstadens verksamhet är att utveckla starka 
marknadsplatser där arkitektur, design och stadsmiljö samverkar för 
att attrahera en bra blandning av aktörer. När helheten fungerar väl 
förstärker de olika delarna varandra, vilket bidrar till ökad attraktions-
kraft, långsiktiga kundrelationer och högre intäkter över tid.
Mot denna bakgrund har vi intensifi  erat arbetet med att vidare-
utveckla våra centrala lägen. Ett tydligt exempel är Fredstan i Göte-
borg där Kvarteret Johanna genomgår en omfattande om- 
och nybygg nation. Uthyrningsarbetet har utvecklats väl med många 
nytecknade avtal med stabila hyresgäster på bra hyresnivåer. 
Vid utgången av 2025 var cirka 75 procent av ytorna uthyrda. Nu 
genomförs lokal anpassningar inför infl  yttning av nya hyresgäster 
under 2026 och 2027 . Projektet beräknas nå full ekonomisk 
effekt 2028. 
I Stockholm fortsätter arbetet med att stärka Bibliotekstans posi-
tion som Nordens mest attraktiva shoppingdestination. Tillsammans 
med Stockholms stad och övriga fastighetsägare genomförs en 
upprustning av gatumiljön för att öka tillgängligheten och göra 
stadskärnan mer inbjudande.
Mot slutet av året fattade vi investeringsbeslut om en påbyggna-
tion av två våningsplan på fastigheten Orgelpipan 7 i Stockholm. 
Projektet kommer att tillföra mycket eftertraktade kontorsytor i 
ett av stadens bästa kommunikationslägen och byggstart planeras 
till 2027 .
Utöver fysiska investeringar ser vi även hur AI skapar nya möjlig-
heter för fastighetsbranschen. Vi arbetar aktivt med att utforska och 
implementera AI-lösningar för att optimera energianvändningen, 
effektivisera processer och förbättra kundupplevelsen.
Under 2025 förbättrades gradvis de ekonomiska förutsätt-
ningarna, samtidigt som osäkerheten i omvärlden bestod. 
För Hufvudstadens del innebar året ett fortsatt tydligt fokus 
på kärnverksamheten. Vår starka fi  nansiella ställning möjlig-
gör att vi kan fortsätta utveckla fastigheterna och stärka vårt 
erbjudande för att vara ett förstahandsval på marknaden. 
6 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
OM HUFVUDSTADEN / VD HAR ORDET 
Kvalitet efterfrågas på kontorsmarknaden  
Under året ökade vakansgraden på kontorsmarknaden i både 
 Stockholm och Göteborg till följd av svagt konjunkturläge, hybrid-
arbete och förändrad kontorsanvändning. Göteborg påverkades 
även av ett stort tillskott av nya kontorsytor. Aktiviteten på marknaden 
ökade dock något under andra halvåret men uthyrningsprocesserna 
var utdragna. Vi ser en fortsatt god efterfrågan på högkvalitativa kon-
tor i de bästa citylägena, något som gynnar oss. Exempelvis är samt-
liga kontor i NK-fastigheterna fullt uthyrda till stabila hyresgäster. 
I Kåkenhusen 40 i Stockholm pågår en omfattande lokalanpass-
ning av 5 400 kvm kontor. Vid årsskiftet var 90 procent av ytorna 
redan uthyrda med planerad infl  yttning i slutet av 2026.
Cecil Coworking har haft en fortsatt mycket positiv utveckling 
med i det närmaste full beläggning. Hösten 2026 ser vi fram emot 
öppnandet av vårt andra Cecil, beläget i Kvarteret Johanna i Göte-
borg. Tillsammans utgör våra tre kontorskoncept – Eget kontor, 
REDO och Cecil Coworking – ett fl  exibelt erbjudande som möter 
kundernas behov över tid. 
Tecken på vändning inom detaljhandeln 
Detaljhandeln har fortsatt påverkats av hushållens försiktighet och 
ökade sparande, men under året har vi sett tydliga tecken på stabili-
sering. Lågprissegmentet har haft den starkaste utvecklingen, 
medan premium- och lyxsegmentet haft större utmaningar. Förutsätt-
ningarna för ökad konsumtion under 2026 är bättre än på fl  era år, 
 vilket bidragit till ökat intresse för nya butiksetableringar i bra lägen.
I Bibliotekstan är intresset fortsatt stort och vakansen låg. Här 
gläds vi bland annat åt att Dior och Arc’teryx valt att öppna sina första 
svenska fristående butiker, vilket bekräftar områdets ledande position.
I Nordstan i Göteborg har fastigheterna Fyran och Femman haft en 
positiv utveckling trots lågkonjunktur. Vi ser att utbudet av verksamhe-
ter förändras och att modebutiker allt oftare ersätts av andra typer av 
verksamheter. Två exempel är Paradox Museum och aktivitetscentret 
Activate som gör att marknadsplatsen når nya kundgrupper.
Förändringsarbetet inom NK har intensifi  erats med målet att 
stärka kundupplevelsen och lönsamheten. Fokus har legat på kost-
nadsbesparingar och att aktivera varuhusens alla ytor med attraktiva 
varumärken. Genomförda åtgärder har redan gett en resultatförbätt-
ring och arbetet fortsätter under 2026.
Den svaga försäljningen inom detaljhandeln har påverkat det 
helägda dotterbolaget NK Retail. För att minska effekterna och 
skapa lönsamhet har förändringar och effektiviseringar genomförts 
inom både organisation och sortiment. Under året har kategorin 
juveler och klockor överlåtits till Nymans Ur, vars specialistkompe-
tens stärker NK:s kunderbjudande.
Ökat aktieägarvärde genom återköp
Den svenska fastighetsmarknaden var stabil tack vare lägre infl  ation, 
mer normaliserade långa marknadsräntor och god tillgång på kapital. 
Investeringsviljan förbättrades något men köparna var fortsatt måna 
om sina balansräkningar och var selektiva avseende förvärv. Efterfrå-
gan på högkvalitativa fastigheter i centrala lägen i Stockholm och 
Göteborg var dock god men här var det få säljare i marknaden. 
Direktavkastningskraven för kontor och butiker i våra centrala 
lägen var oförändrade. Marknadsvärdena påverkades främst av 
driftnettoförändringar kopplat till hyror och vakanser. Skillnaden 
 mellan attraktiva och mindre attraktiva fastigheter ökade, vilket 
 gynnar våra välutvecklade fastigheter i de bästa citylägena. 
Hufvudstadens styrelse beslutade, med stöd av årsstämmans 
mandat, att justera kapitalstrukturen genom återköp av egna aktier. 
T otalt återköptes 8 miljoner aktier, vilket bidrog till att stärka aktie-
ägarvärdet.
Långsiktighet minskar klimatpåverkan
Hufvudstaden har under året tagit ytterligare steg inom det långsik-
tiga hållbarhetsarbetet där fokus legat på att spara resurser, minska 
risker och stärka affären över tid.
Energieffektivisering är ett prioriterat område där tekniska inves-
teringar, optimerad drift och daglig uppföljning minskat energian-
vändningen i fastigheterna. Ett tydligt exempel är att målet om att 
minska energianvändningen per kvadratmeter med 16 procent från 
2019 till 2025 överträffades, då vi uppnådde en minskning med 
25 procent. Vi anpassar även fastigheterna för att möta klimatrisker 
och deltar i projekt med staden och andra fastighetsägare för tryg-
gare och attraktivare stadskärnor.
I nära samarbete med våra kunder har vi ökat andelen återbruk i 
våra projekt. Prioriterat är att skapa fl  exibla planlösningar för längre 
livscykler och minskat ombyggnadsbehov. Samtidigt har vi stärkt 
processerna för leverantörsutvärdering i syfte att uppnå våra mål 
inom ansvarsfulla affärer. 
Ökat bruttoresultat för femte året i rad
Koncernens bruttoresultat ökade med 5 procent till 1/uni00A0635 mnkr. 
Det visar att vår affärsmodell fungerar väl även i osäkra tider och 
svagare konjunkturer. Glädjande är att affärsområde NK bidrog 
mest till ökningen av bruttoresultatet trots utmaningar inom 
detaljhandeln. Årets resultat efter skatt var 837 mnkr (365). För-
bättringen förklaras främst av lägre negativa orealiserade värde-
förändringar i fastighetsbeståndet.
Framtidsutsikter
Jag inleder det nya året med en optimistisk syn på framtiden. Den 
samlade bedömningen är att svensk ekonomi successivt kommer 
att återhämta sig, vilket bör skapa bättre förutsättningar för både 
kontors- och butiksmarknaden i våra centrala lägen.
En av våra främsta prioriteringar är att öka uthyrningsgraden i 
fastigheterna. Parallellt fortsätter vi att driva de stora utvecklings-
projekten. I Kvarteret Johanna gläds vi åt att välkomna nya hyres-
gäster som bidrar till att stärka området Fredstan. Utvecklingen av 
Orgelpipan 7 går samtidigt in i nästa fas där vi skapar nya kontors-
ytor av absolut högsta kvalitet som på sikt stärker kassafl  ödet. 
Arbetet med att skapa lönsam tillväxt inom NK intensifi  eras 
under 2026. Fokus ligger på att attrahera fl  er besökare och öka 
 försäljningen samtidigt som vi värnar om en god kostnadskontroll.  
Vår långsiktiga strategi ligger fast – att äga, förvalta och utveckla 
de bästa fastigheterna i Stockholm och Göteborg. Det är en affärs-
modell som visat sin styrka över tid och som jag är övertygad om 
kommer fortsätta att skapa värde för både kunder och aktieägare.
Jag är mycket tacksam över det engagemang och den kompe-
tens jag möter hos våra medarbetare och ser fram emot att tillsam-
mans fortsätta utvecklingen av bolaget under 2026. Jag vill också 
passa på att tacka våra kunder för förtroendet de givit oss och för 
ett gott samarbete.
Stockholm i februari 2026
Anders Nygren
Verkställande direktör
Jag är stolt över att leda ett bolag där vi för 
femte året i rad redovisar ett ökat  bruttoresultat.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 7
OM HUFVUDSTADEN / VD HAR ORDET

===== SIDA 5 =====

Stabilitet som 
driver aktie-
ägarvärde
En stark fi  nansiell ställning möjliggör inves-
teringar i våra fastigheter och marknads-
platser för att möta kundernas behov och 
fortsätta skapa ökat värde till aktieägarna.
Hyresintäkter från fastighetsförvaltningen 
var 2 453 mnkr (2 319), en ökning om 
6 procent. Koncernens nettoomsättning 
uppgick till 3 292 mnkr (3 179).
2 453 mnkr
HYRESINTÄKTER 
Koncernens bruttoresultat ökade med 
5 procent och uppgick till 1 635 mnkr 
(1/uni00A0552).
1 635 mnkr
KONCERNENS BRUTTORESUL T AT
Årets resultat efter skatt uppgick 
till 837 mnkr (365).
837 mnkr
ÅRETS RESUL T AT
Fastighetsbeståndet marknadsvärderades 
till 48,1 mdkr (47 ,1). Årets orealiserade 
 värdeförändringar i förvaltningsfastigheter 
var -17 4 mnkr (-603).
48,1 mdkr
FASTIGHETSBESTÅNDET
Under året återköptes 8 miljoner A-aktier 
för 1 018 mnkr motsvarande en genom-
snittlig kurs om 127 ,22 kronor per aktie. 
8 miljoner
ÅTERKÖP AV AKTIER
Styrelsen föreslår årsstämman en 
 höjning av utdelningen till 2,90 kronor 
per aktie (2,80).
2,90 kr
UTDELNING
8 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
OM HUFVUDSTADEN / ÅRET I KORTHET 
 Utdelning per aktie ¹/parenright.numerator Enligt styrelsens förslag
 Hyresintäkter Fastighetsförvaltning
 Bruttoresultat Fastighetsförvaltning
 Nettobelåningsgrad fastigheter, %
 Räntetäckningsgrad, ggr
 Ytvakans    Hyresvakans
 Hyresvakans exklusive projekt
UTDELNING
RÄNTETÄCKNINGSGRAD OCH 
 NETTOBELÅNINGSGRAD
HYRESINTÄKTER OCH 
BRUTTORESUL T AT
VAKANS
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
20252024202320222021 1)
Kronor
+4% +4% 0% +4% +4%
0
2
4
6
8
10
12
14
20252024202320222021
Procent
1 0,2
7, 3
11,2
7, 0
12,9
8,8
11,1
7, 1
13,2
8,6
5,9
4,0
5,7 5,0 5,1
0
2
4
6
8
10
12
14
20252024202320222021
0
4
8
12
16
20
24
28
20252024202320222021
Ggr %
9,3
7,7
4,9 4,5 4,5
1 7, 9 18,7 20,9 21,4 24,5
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
20252024202320222021
Mnkr
1 374 1 435 1 542 1 634 1 696
1 937 2 055 2 216 2 319 2 453
Kvarteret Johanna
Resultat i sammandrag, mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab
Hyresintäkter fastighetsförvaltningen¹ /parenright.numerator /two.tab /four.tab/five.tab/three.tab/two.tab /three.tab/one.tab/nine.tab/two.tab /two.tab/one.tab/six.tab/two.tab /zero.tab/five.tab/five.tab/one.tab /nine.tab/three.tab/six.tab
Nettoomsättning övriga segment /one.tab /zero.tab/five.tab/two.tab/one.tab /zero.tab/five.tab/nine.tab/nine.tab/two.tab/nine.tab/eight.tab/nine.tab/one.tab/seven.tab/zero.tab/four.tab
Bruttoresultat /one.tab /six.tab/three.tab/five.tab/one.tab /five.tab/five.tab/two.tab/one.tab /four.tab/six.tab/nine.tab/one.tab /three.tab/five.tab/four.tab/one.tab /three.tab/four.tab/four.tab
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -/one.tab/seven.tab/four.tab-/six.tab/zero.tab/three.tab-/four.tab /zero.tab/four.tab/two.tab-/two.tab/zero.tab/nine.tab/two.tab /five.tab/seven.tab/nine.tab
Rörelseresultat /one.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/eight.tab/eight.tab/four.tab-/two.tab /two.tab/five.tab/six.tab/one.tab /zero.tab/eight.tab/nine.tab/three.tab /eight.tab/six.tab/five.tab
Årets resultat /eight.tab/three.tab/seven.tab/three.tab/six.tab/five.tab-/one.tab /nine.tab/two.tab/seven.tab/seven.tab/two.tab/two.tab/two.tab /nine.tab/five.tab/five.tab
Nyckeltal
Verkligt värde fastigheter, mdkr /four.tab/eight.tab,/one.tab/four.tab/seven.tab,/one.tab/four.tab/six.tab,/seven.tab/four.tab/nine.tab,/five.tab/four.tab/eight.tab,/eight.tab
Soliditet, % /five.tab/six.tab /five.tab/nine.tab/five.tab/nine.tab/six.tab/one.tab/six.tab/one.tab
Nettobelåningsgrad fastigheter, % /two.tab/four.tab,/five.tab/two.tab/one.tab,/four.tab/two.tab/zero.tab,/nine.tab/one.tab/eight.tab,/seven.tab/one.tab/seven.tab,/nine.tab
Räntetäckningsgrad, ggr /four.tab,/five.tab/four.tab,/five.tab/four.tab,/nine.tab/seven.tab,/seven.tab/nine.tab,/three.tab
Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % /five.tab,/one.tab/five.tab,/zero.tab/five.tab,/seven.tab/four.tab,/zero.tab/five.tab,/nine.tab
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie /one.tab/eight.tab/nine.tab/one.tab/eight.tab/five.tab/one.tab/eight.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/one.tab/nine.tab/nine.tab
¹/parenright.numerator Inkluderar koncerninterna hyror.
Branschens mest nöjda kontorshyresgäster fi  nns hos Hufvudstaden. Vi har för åttonde året i rad placerat 
oss på första plats i Fastighetsbarometern bland stor bolagen1). Med ett resultat på index 89 av 100 når vi 
vårt bästa resultat någonsin. Placeringen är ett resultat av långsiktigt gemensamt arbete inom hela organi-
sationen där alla medarbetare har en viktig roll att fylla. Hufvudstadens mål är att bidra till att göra kunderna 
mer framgångsrika i våra fastigheter. Fastighetsbarometern startades 1997 och sedan dess har 
Hufvudstaden alltid placerat sig bland de tre främsta fastighetsbolagen.
1) Storbolag defi  nieras som ett  fastighetsbolag med fl  er än 100/uni00A0hyresgäster.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 9
OM HUFVUDSTADEN / ÅRET I KORTHET

===== SIDA 6 =====

Hufvudstadens aktie ska ha en god utdelnings-
tillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra 
mer än hälften av netto vinsten från den löpande 
 verksam heten. Styrelsen föreslår årsstämman 
en höjning av utdelningen till 2,90 kronor per 
aktie (2,80), motsvarande totalt 563 mnkr.
58%
UTDELNING AV NETTOVINSTEN  SOLIDITET
Soliditeten ska uppgå till minst 
40 procent över tiden. Soliditeten 
uppgick vid utgången av året till 
56 procent.
56%
Hufvudstaden ska successivt öka nettovinsten 
från den löpande verksamheten. Koncernens 
nettovinst från den löpande verksamheten 
ökade med 44 mnkr till 978 mnkr.
+5%
NETTOVINST
 Utdelning per aktie  Utdelning i % av nettovinst
 Miniminivå utdelningsandel  från löpande verksamhet
¹/parenright.numerator Enligt styrelsens förslag
 Soliditet  Miniminivå Nettovinst löpande verksamhet
0
200
400
600
800
1 000
20252024202320222021
Mnkr
95
978911 884 903 934
Kronor %
2,902,802,702,702,60
0
1
2
3
4
5
20252024202320222021 1)
0
20
40
60
80
10 0
%
5658596161
0
10
20
30
40
50
60
70
20252024202320222021
Strategi, 
mål och utfall
Koncernen ska utveckla fastig-
hetsbeståndet, leverera hög 
 kundnöjdhet och driva starkt 
 medarbetarengagemang för att 
öka resultatet från den löpande 
verksamheten.
Pumpstocken 10 
10 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
OM HUFVUDSTADEN / STRATEGI, MÅL OCH UTFALL
Hufvudstaden ska ha branschens mest engagerade 
och professionella medarbetare med stort kundfokus 
och hög affärsmässighet. I NKI-undersökningen 
ställs frågan om hur våra kontorshyresgäster 
upplever våra medarbetare utifrån uppsatta mål. 
95 av index 100
PROFESSIONELLA MEDARBETARE
Hufvudstaden ska ha branschens mest 
 välutvecklade fastighets bestånd. I NKI- 
undersökningen ställs frågor om hur kontors-
hyresgästerna uppfattar våra fastigheter. 
89 av index 100
VÄLUTVECKLAT FASTIGHETSBESTÅND
Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste 
kunder. Vi placerade oss för åttonde året i 
rad på första plats i  Fastighetsbarometerns 
Nöjd  Kundundersökning, kategori storbolag.
Nr. 1
NÖJD KUND INDEX
Energianvändningen per kvm ska minska 
med 16 procent från 2019 till och med 2025. 
Utfallet blev en minskning med 25 procent.
-25%
ENERGIANVÄNDNING
Samtliga fastigheter ska vara miljöcerti-
fi  erade.  99 procent av beståndet är certi-
fi  erat och endast bostadsfastig heten Inom 
Vallgraven 3:2 återstår.
MILJÖCERTIFIERING
99%
Strategier för att uppnå våra mål
Hufvudstaden Branschsnitt
Läge 92 85
Fastigheten 86 79
Lokalen 87 81
Miljöhänsyn 89 78
Källa: CFI GroupKälla: CFI GroupKälla: CFI Group
Index
86 86 88 88 89
76 77 79 79 81
70
75
80
85
90
95
10 0
20252024202320222021
Index
95939291 93
70
75
80
85
90
95
10 0
20252024202320222021
KUNDFOKUS
Hufvudstaden ska arbeta i nära samver-
kan med kunderna och  kontinue rligt 
bidra till att förbättra deras affärsmöjlig-
heter och  konkurrenskraft.
KOMPETENSUTVECKLING
Medarbetarna ska på ett syste matiskt 
sätt erbjudas utveckling med fokus på 
kompetens och företagets  värderingar.
HÅLLBARHET
Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt 
arbeta för ekonomisk, miljömässig och 
social  hållbarhet.
KVALITET
Systematiskt kvalitets arbete ska säker-
ställa hög kvalitet på företagets samtliga 
 produkter och tjänster.
AFFÄRSUTVECKLING
Aktiv affärsutveckling och anpassning till 
den digitala utvecklingen i/uni00A0omvärlden ska 
skapa mervärden i fastighetsbeståndet.
 Målnivå
 Hufvudstaden
 Branschen, samtliga kategorier
Bibliotekstan 
40
60
80
10 0
120
2025202420232022//2019
kWh/kvm
76
858691
10 2
-25% % 99
84787272
0
20
40
60
80
10 0
20252024202320222021
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 11
OM HUFVUDSTADEN / STRATEGI, MÅL OCH UTFALL

===== SIDA 7 =====

Fastighets-
marknaden
Ekonomisk omvärld
Osäkerhet och lågkonjunktur präglade den ekonomiska utveck-
lingen i Sverige under det första halvåret 2025. För att möta detta 
sänkte Riksbanken styrräntan från 2,50 till 1,75 procent. Efter som-
maren stabiliserades ekonomin och en gradvis återhämtning påbör-
jades. Infl  ationen avtog successivt och vid årets slut var den enligt 
KPIF nära det långsiktiga målet på 2 procent. Hushållen var under 
stora delar av året återhållsamma men stämningsläget förbättrades 
under hösten. Den privata konsumtionen ökade med cirka 1,5 pro-
cent på årsbasis. Arbetslösheten steg ytterligare och uppgick till när-
mare 9 procent. Den samlade ekonomiska aktiviteten ökade något 
jämfört med 2024 och BNP-tillväxten var närmare 2 procent.
I omvärlden fortsatte Rysslands anfallskrig i Ukraina. I Mellanös-
tern kom Israel och Hamas överens om en första fas i en fredsplan. 
USA lade om handels- och säkerhetspolitiken, vilket resulterade i 
höjda importtullar och minskat fokus på Europa. För att möta dessa 
förändringar fortsatte fl  era europeiska länder att öka försvarsutgif-
terna. Trots osäkerheter under året utvecklades världsekonomin 
relativt väl och den globala tillväxten var cirka 3 procent.
Hufvudstadens delmarknader
Hufvudstaden äger och förvaltar 24 fastigheter i centrala Stockholm. 
Befolkningen i Storstockholm uppgår till 2,5 miljoner och den eko-
nomiska tillväxten har över tid varit stark i regionen. I genomsnitt har 
tillväxten varit 2,7 procent per år sedan början av 2000-talet enligt 
SCB. Motsvarande siffra för hela Sverige är 1,9 procent.
T urismen är en viktig näringsgren i Storstockholm och under 
2025 ökade antalet gästnätter med cirka 4 procent. Stora infra-
strukturprojekt pågår i Stockholm. Bland de största projekten fi  nns 
Förbifart Stockholm och en utbyggnad av tunnelbanesystemet.
Det centrala affärsdistriktet (CBD) i Stockholm omfattar cirka 
1,9 miljoner kvm kontor belägna i ett område runt Centralstationen, 
Hötorget, Stureplan, Östermalmstorg, Norrmalmstorg, Kungsträd-
gården och Sergels T org.
I Göteborg äger Hufvudstaden 4 fastigheter. Befolkningen i 
Storgöteborg uppgår till 1,1 miljoner invånare. Den ekonomiska till-
växten i Västra Götaland, ett område något större än det som nor-
malt benämns Storgöteborg, har årligen ökat med i snitt 2,1 procent 
under de senaste 25 åren.
Göteborg betraktas ofta som en evenemangsstad och under 
2025 ökade antalet gästnätter i Storgöteborg med cirka 8 procent. 
I Göteborg är det största pågående infrastrukturprojektet Västlän-
ken, en dubbelspårig järnvägsförbindelse delvis under jord med tre 
nya stationer. En av stationerna kommer ligga i direkt anslutning till 
Nordstans köpcentrum.
Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stads-
delarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna, 
samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Masthuggskajen, Svenska 
Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. I Göteborg CBD 
uppgår kontorsytan till ungefär 0,8 miljoner kvm.
Investerarmarknaden
Fastighetsmarknaden i Sverige var något avvaktande under 2025 
även om investeringsviljan ökade jämfört med 2024. Köparna var 
selektiva på marknaden och försäljningsprocesserna var utdragna. 
De fastigheter i centrala Stockholm som lades ut till försäljning 
resulterade oftast i transaktionsavslut, vilket indikerar att köparna 
och säljarna hade liknande prisförväntningar. I Göteborg var mark-
naden svag under stor del av året och antalet transaktioner var 
begränsat.
Finansieringsmöjligheter via bank och kapitalmarknad var goda. 
Sänkningarna av styrräntan var i linje med marknadens förvänt-
ningar och de långa svenska marknadsräntorna utvecklades 
12 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN
 Noterade fastighetsbolag
 Privata fastighetsbolag
  Institutionella investerare
 Fastighetsfonder
  Övriga investerare
Mdkr
0
40
80
120
160
200
240
280
320
360
400
2025202420232022202120202019201820172016
Källa: Nordanö Källa: Nordanö
TRANSAKTIONSVOLYM PER INVESTERARKATEGORI
 Kontor
 Bostäder
  Industri/logistik/lager
 Handel
  Samhällsfastigheter
 Hotell
 Övrigt
Mdkr
0
40
80
120
160
200
240
280
320
360
400
2025202420232022202120202019201820172016
TRANSAKTIONSVOLYM PER FASTIGHETSTYP
TRANSAKTIONSVOLYM I 
STORSTOCKHOLM OCH STORGÖTEBORG
 Storstockholm
 Storgöteborg
Mdkr
0
20
40
60
80
10 0
120
140
160
180
2025202420232022202120202019201820172016
Källa: Nordanö
TRANSAKTIONSVOLYM I 
STOCKHOLM CBD OCH GÖTEBORG CBD
 Stockholm CBD
 Göteborg CBD
Mdkr
0
2
4
6
8
10
12
14
2025202420232022202120202019201820172016
Källa: Nordanö
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 13
VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN

===== SIDA 8 =====

någorlunda stabilt. Sammantaget uppgick transaktionsvolymen 
i Sverige till cirka 175 mdkr under 2025, en ökning med cirka 
30 mdkr jämfört med 2024. Andelen internationella investerare 
steg till cirka 30 procent av transaktionsvolymen. De fastighetstyper 
som främst omsattes var bostäder, logistik/industri och kontor.
För kommersiella fastigheter med kontor och butiker i Stockholm 
CBD bedömdes direktavkastningskraven vara mellan 3,70 och 
4,40 procent i slutet av året. I Göteborg CBD bedömdes direkt-
avkastningskraven uppgå till mellan 4,30 och 5,25 procent.
Hyresmarknaden 
Kontor
Under 2025 var kontorshyresmarknaden stabil i Stockholm CBD. 
Under våren rådde viss avvaktan och uthyrningsprocesserna tog 
längre tid. Framåt sommaren ökade aktiviteten och hyresgästerna 
blev mer beslutsmässiga. I centrala Göteborg präglades kontorshy-
resmarknaden av ett stort utbud från färdigställda projektfastigheter, 
vilket hade en återhållande effekt på marknadshyrorna. I både 
Stockholm och Göteborg efterfrågades främst moderna och fl  exibla 
kontor i centrala lägen med närhet till goda kommunikationer samt 
ett brett utbud av service, butiker och restauranger. I Göteborg 
bekräftades detta med nya topphyresnivåer för de allra bästa konto-
ren i de mest attraktiva lägena.
Kontorsanvändningen har förändrats under de senaste åren vil-
ket, tillsammans med den utdragna lågkonjunkturen, påverkat 
hyresmarknaden för kontor. Störst påverkan i Stockholm märks 
utanför de centrala lägena. Här tenderar hyresgäster med större för-
hyrningar att minska ytan eller fl  ytta till mer centrala lägen. En effekt 
av detta är att kontorets läge och utformning blivit allt  viktigare i 
uthyrningsarbetet. Denna trend gynnar centrala kontorslokaler med 
hög standard och för de allra bästa kontorslokalerna har betalnings-
viljan bibehållits eller ökat något under året.
För coworkinganläggningar har marknaden förbättrats. Främst 
efterfrågas unika koncept med förstklassig service och goda möjlig-
heter till nätverkande. Det traditionella kontoret är dock fortsatt det 
som främst efterfrågas på hyresmarknaden.
Vakansgraden ökade i de fl  esta av Stockholms kontorsområden 
under 2025. Det gäller även Stockholm CBD där vakansgraden i 
slutet av året uppgick till cirka 9 procent. Marknadshyrorna var inom 
intervallet 7 000–10 100 kr per kvm och år exklusive fastighets-
skattetillägg. I Göteborg CBD var vakansgraden fortsatt hög och 
marknadshyrorna var mellan 3 300–4 200 kr per kvm och år exklu-
sive fastighetsskattetillägg. För de allra mest moderna och attraktiva 
kontorslokalerna var hyresnivåerna högre.
Butiker
Urholkad köpkraft, lågkonjunktur och osäkerheter i omvärlden med-
förde att hushållen fortsatt var försiktiga med konsumtionen under 
2025. Störst var påverkan för aktörer inom mellanprissegmentet 
men även premium- och lyxsegmenten påverkades. Lågprishandeln 
var det segment som utvecklades bäst under året. 
Sänkta räntor, skattesänkningar samt prognostiserade reala 
löneökningar resulterade i förbättrad framtidstro och optimism inom 
detaljhandeln. Intresset för att etablera nya butiker i bra gatuplanslä-
gen i centrala Stockholm och centrala Göteborg ökade. Vakansnivå-
erna var fortsatt begränsade i dessa lägen och hyresutvecklingen 
var generellt stabil.
Konkurrensen är emellertid stor, både mellan olika varumärken och 
handelsplatser samt från e-handeln. De fastigheter som erbjuder 
konsumenterna attraktiva mötes- och handelsplatser med unika 
köpupplevelser bedöms ha goda förutsättningar till ökad lönsamhet 
framöver.
Marknadshyrorna i bästa kommersiella läge i Stockholm var i 
intervallet 1 1 000–25 000 kr per kvm och år exklusive fastighets-
skattetillägg. I centrala Göteborg bedöms bästa läge för butiker 
vara Östra Nordstan, Fredstan samt Kungsgatan mellan Östra och 
Västra Hamngatan. Inom dessa lägen var marknadshyrorna mellan 
3 000–13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Kungsgatan, Stockholm 
14 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN
Uthyrbar area, kvm
Vasakronan /three.tab/seven.tab/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
AMF Fastigheter /one.tab) /two.tab/eight.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Hufvudstaden  /two.tab/seven.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Pembroke Real Estate /one.tab/two.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Skandia Fastigheter /one.tab/one.tab/nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Folksam Fastigheter /one.tab/one.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
1) Inklusive ytor som delägs med AP7 .
Källa: Nordanö
Uthyrbar area, kvm
Vasakronan /three.tab/three.tab/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Wallenstam /two.tab/three.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Balder /one.tab/six.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Hufvudstaden /one.tab/zero.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Bygg-Göta Göteborg /nine.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Platzer /eight.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Källa: Nordanö
0
1
2
3
4
5
6
2025202420232022202120202019201820172016
%
 Stockholm CBD
 Göteborg CBD
  5-årig swapränta
Källa: Nordanö
STÖRSTA FASTIGHETSÄGARE 
I STOCKHOLM CBD
STÖRSTA FASTIGHETSÄGARE 
I GÖTEBORG CBD
DIREKTAVKASTNINGSKRAV 
STOCKHOLM CBD OCH GÖTEBORG CBD
 Centrala Stockholm
 Centrala Göteborg
 Centrala Stockholm
 Centrala Göteborg
 Stockholm kontor
 Göteborg kontor
Källa: Newsec
 Stockholm butiker
 Göteborg butiker
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
2025202420232022202120202019201820172016
%
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
2025202420232022202120202019201820172016
Kr/kvm
 
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
2025202420232022202120202019201820172016
Kr/kvm
Källa: NewsecKälla: Newsec
VAKANSGRAD KONTOR OCH 
BUTIK I BÄSTA LÄGE
MARKNADSHYRA KONTOR I BÄSTA LÄGE 
/parenleft.capEXKL. FASTIGHETSSKATTETILLÄGG/parenright.cap
MARKNADSHYRA BUTIK I BÄSTA LÄGE
/parenleft.capEXKL.  FASTIGHETSSKATTETILLÄGG/parenright.cap
Stockholm Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år
Bibliotekstan/NK /eight.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/two.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Övriga CBD /seven.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Östermalm /four.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/seven.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/seven.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Gamla Stan /three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Södermalm /four.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Kungsholmen /three.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Liljeholmen /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Globen /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Arenastaden /two.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Kista /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Göteborg Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år
CBD /three.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Källa: Newsec
Köpenhamn
LissabonGöteborg
WienPrag
BrysselOsloMadridFrankfurtAmsterdamStockholm
MilanoLondon Paris
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
22 000
24 000
26 000
28 000
Kr/kvm
MARKNADSHYROR DECEMBER 2025
/parenleft.capEXKL. FASTIGHETSSKATTETILLÄGG/parenright.cap
KONTORSHYROR I EUROPEISKA STORSTÄDER, 
DECEMBER 2025, LOKALER I BÄSTA LÄGE
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 15
VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN

===== SIDA 9 =====

Fastighets-
förvaltning
Fastighetsförvaltning är grunden i Hufvudstadens 
verksamhet. Operativt är verksamheten uppdelad 
i tre affärsområden, Stockholm, Göteborg och NK. 
Resultat 
Fastighetsförvaltningens hyresintäkter uppgick under året till 
2 452,7 mnkr (2 318,6). Verksamhetens kostnader var -757 ,0 mnkr 
(-685,3). Bruttoresultatet var 1 695,7 mnkr (1 633,3). Ökningen 
 förklaras främst av förbättrat resultat från NK-fastigheterna, hyres-
indexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omför-
handlingar av kontor.
Fastighetsvärdering 
Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd baseras på en 
intern värdering. Värdet per den 31 december 2025 uppgick till 
48 099,3 mnkr (47 1 15,4). Ökningen förklaras av årets investeringar 
som till viss del motverkas av negativa orealiserade värdeföränd-
ringar i fastighetsbeståndet. Den orealiserade värdeminskningen 
beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av något 
lägre hyror för butiker.
Förändring av förvaltningsfastigheter
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Ingående verkligt värde /four.tab/seven.tab /one.tab/one.tab/five.tab,/four.tab/four.tab/six.tab /seven.tab/four.tab/two.tab,/eight.tab
Investeringar i fastighetsbeståndet /one.tab /one.tab/five.tab/seven.tab,/eight.tab/nine.tab/seven.tab/five.tab,/two.tab
Orealiserad värdeförändring -/one.tab/seven.tab/three.tab,/nine.tab-/six.tab/zero.tab/two.tab,/six.tab
Utgående verkligt värde /four.tab/eight.tab /zero.tab/nine.tab/nine.tab,/three.tab/four.tab/seven.tab /one.tab/one.tab/five.tab,/four.tab
MARKNADSVÄRDE 
FASTIGHETER
Koncernen äger 
28 fastigheter värderade 
till 48,1 miljarder kronor. 
48,1
Göteborg 8,0 mdkr
Stockholm 40,1 mdkr
16 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING
Fastighetsförvaltningens resultat
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab 
Hyresintäkter /two.tab /four.tab/five.tab/two.tab,/seven.tab /two.tab /three.tab/one.tab/eight.tab,/six.tab
(varav koncerninterna hyror) (/two.tab/one.tab/three.tab,/one.tab)(/one.tab/nine.tab/eight.tab,/four.tab)
Kostnader
Driftkostnader -/three.tab/four.tab/six.tab,/nine.tab-/two.tab/eight.tab/nine.tab,/five.tab
Underhåll -/three.tab/zero.tab,/five.tab-/three.tab/one.tab,/seven.tab
Fastighetsskatt -/two.tab/three.tab/six.tab,/nine.tab-/two.tab/three.tab/seven.tab,/five.tab
Administration -/one.tab/four.tab/two.tab,/seven.tab -/one.tab/two.tab/six.tab,/six.tab
Summa kostnader -/seven.tab/five.tab/seven.tab,/zero.tab-/six.tab/eight.tab/five.tab,/three.tab
Bruttoresultat /one.tab /six.tab/nine.tab/five.tab,/seven.tab/one.tab /six.tab/three.tab/three.tab,/three.tab
Slussplan, Gamla Stan 
Mnkr
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
20252024202320222021
1 374 1 435
1 542
1 633 1 696
Bruttoresultat fastighetsförvaltning
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 17
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

===== SIDA 10 =====

Stockholm
Affärsområde Stockholm består av 22 
kontors- och butiksfastigheter. Fastig-
heterna är belägna i Bibliotekstan, längs 
Kungsgatan, Sveavägen, Drottninggatan, 
Klarabergsgatan, i Gamla Stan samt vid 
Kungsträdgården. 
Beståndets utveckling
Hufvudstaden har under året fortsatt sitt strategiska arbete med att 
skapa attraktiva marknadsplatser i centrala Stockholm. Framgångs-
rika företag och starka varumärken i vackra fastigheter bidrar till 
levande miljöer där bolag, medarbetare och besökare trivs. Efterfrå-
gan på högkvalitativa kontorsytor i de mest centrala lägena har ökat 
ytterligare under året, vilket visar betydelsen av kontorets utformning 
för att stärka kundernas varumärken och företagskulturer. Särskilt 
stark har efterfrågan varit på kontorsytor i Bibliotekstan där vakans-
graden var fortsatt låg. Uthyrningsprocesserna var något utdragna 
men aktiviteten stärktes under andra halvan av året.
För att möta kundernas varierande behov erbjuder Hufvudstaden 
kontorskoncepten Eget kontor, REDO och Cecil Coworking. Koncep-
ten kompletterar varandra och erbjuder attraktiva lösningar för olika 
typer av hyresgäster. Eget kontor är det mest efterfrågade alternati-
vet, där hyresgäster kan teckna längre avtal och få lokaler anpassade 
efter sina specifi  ka behov. REDO erbjuder fullt möblerade och utrus-
tade lokaler med möjlighet till snabb infl  yttning och kortare avtalstider, 
en smidig lösning utan att kompromissa med kvalitet och komfort. 
Cecil Coworking är det mest fl  exibla alternativet, med kontorsplatser 
och kontorsrum i en unik miljö inspirerad av boutiquehotell, där fru-
kost- och lunchservering bidrar till en dynamisk arbetsmiljö som främ-
jar kreativitet och nätverkande. Cecil Coworking är också en naturlig 
startpunkt för växande bolag och under året har sex företag fl  yttat 
från Cecil till andra koncept i Hufvudstadens bestånd.
FASTIGHETSFÖRVAL TNINGENS RESUL T AT1/parenright.cap
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Hyresintäkter /one.tab /five.tab/three.tab/six.tab,/one.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/two.tab,/six.tab
Driftkostnader -/nine.tab/six.tab,/zero.tab-/eight.tab/nine.tab,/zero.tab
Underhåll -/one.tab/seven.tab,/eight.tab-/one.tab/one.tab,/nine.tab
Fastighetsskatt -/one.tab/five.tab/eight.tab,/seven.tab-/one.tab/five.tab/six.tab,/three.tab
Administration -/five.tab/nine.tab,/four.tab-/five.tab/six.tab,/seven.tab
Summa kostnader -/three.tab/three.tab/one.tab,/nine.tab-/three.tab/one.tab/three.tab,/nine.tab
Bruttoresultat /one.tab /two.tab/zero.tab/four.tab,/two.tab/one.tab /one.tab/eight.tab/eight.tab,/seven.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
FASTIGHETSBESTÅNDET
/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Antal fastigheter /two.tab/two.tab /two.tab/two.tab
Uthyrbar yta, kvm /two.tab/one.tab/one.tab /zero.tab/seven.tab/two.tab/two.tab/one.tab/zero.tab /eight.tab/six.tab/seven.tab
(varav kontor) (/one.tab/three.tab/six.tab /zero.tab/six.tab/zero.tab)(/one.tab/three.tab/five.tab /five.tab/eight.tab/seven.tab)
(varav butik och restaurang) (/four.tab/two.tab /seven.tab/zero.tab/eight.tab)(/four.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/two.tab)
Årshyra, mnkr /one.tab /six.tab/five.tab/six.tab/one.tab /five.tab/eight.tab/seven.tab
Hyresvakansgrad, % /six.tab,/seven.tab /four.tab,/nine.tab
Ytvakansgrad, % /eight.tab,/five.tab /six.tab,/two.tab
Norrmalmstorg
Affärsområde
18 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING
NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Nyuthyrning, kvm /one.tab/six.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /one.tab/two.tab/nine.tab/nine.tab/one.tab
Omförhandlade avtal, kvm /two.tab/nine.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /two.tab/six.tab/one.tab/two.tab/three.tab/five.tab
STÖRSTA HYRESGÄSTER
Kontor Kvm
Danske Bank /nine.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Advokatfi  rman Vinge /seven.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
KG/one.tab/zero.tab /six.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
Entercard /three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Cecil Coworking ¹) /three.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
1) Helägt dotterbolag.
Butik & Restaurang Kvm
Eataly /two.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Zara /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Ströms /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Alewalds /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Tesla /one.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
 Kontor 72%
 Butik och restaurang 25%
 Övrigt 3%
ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING
 Kontor 65%
 Butik och restaurang 20%
 Övrigt 15%
UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING
Den omfattande moderniseringen av Danske Banks kontor i fastig-
heten Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg slutfördes under 2025. 
Projektet genomfördes med stort fokus på återbruk och hållbarhet.
I fastigheten Kåkenhusen 40 pågår en större ombyggnation 
av cirka 5 400 kvm kontor efter att Finansinspektionen avfl  yttat. 
Projektet marknadsförs som The Corner och vid årsskiftet var cirka 
90 procent av ytorna redan uthyrda med planerad infl  yttning i slutet 
av 2026.
Butiksmarknaden har varit stark under året med mycket låg 
vakansgrad inom affärsområdet. Bibliotekstan har ytterligare stärkt 
sin roll som den ledande platsen för premium- och lyxmode i Skandi-
navien. Området fortsätter att attrahera svenska och internationella 
varumärken. Under det gångna året har nyuthyrningar och omför-
handlingar bidragit till att förnya och förstärka marknadsplatsens 
 attraktionskraft. Ett tydligt exempel på detta är öppningen av Dior 
i fastigheten Pumpstocken 10. Andra starka varumärken som har 
öppnat i kvarteren är Arc’teryx, Dagmar, Rains och Swatch.
Under våren har en anpassning av den anrika Birger Jarls-
passagen genomförts och den framgångsrika restaurangen 
 Misshumasshu, med kockduon Adam och Albin, har utökat sin yta. 
Hufvudstaden har i samarbete med Stockholms stad och andra 
fastighetsägare startat ett gatuprojekt i Bibliotekstan. Delar av Mäster 
Samuelsgatan och Jakobsbergsgatan byggs om med samman-
hängande gångyta utan nivåskillnader och kantstenar. På så sätt 
skapas en trevligare och mer lättillgänglig miljö för de gående med 
nya bänkar och dekorationer. Det kommer ytterligare stärka områ-
det och är ett tydligt exempel på hur Hufvudstaden arbetar aktivt för 
att utveckla marknadsplatser och skapa levande stadsmiljöer.
Kunder
Våra kontorshyresgäster i Stockholm är företag som värdesätter 
lokaler med hög kvalitet i centrala lägen. De dominerande verksam-
heterna är bank och finans, advokatbyråer samt konsulter inom IT 
och management.
Kontorskunder som varit hyresgäster under lång tid är bland andra 
Brummer & Partners, Danske Bank, Entercard, Exportkreditnämn-
den, KG10 samt advokatbyråerna Alrutz, Vinge och White & Case.
Våra butikshyresgäster är ofta välkända varumärken, måna om att 
fi  nnas på rätt plats. I Bibliotekstan fi  nns skandinaviska varumärken 
med hög modegrad som ATP, Axel Arigato, By Marlene Birger, 
Byredo, Dagmar, Filippa K, Gant, Malina, Our Legacy, Rodebjer och 
T otême kombinerat med större internationella modeföretag som 
Cartier, Céline, Chanel, Dior, Moncler, Prada, Ralph Lauren, Stone 
Island och Zara. Längs Kungsgatan återfi  nns fl  era av de största 
hyresgästerna inom sport och fritid, såsom Alewalds, Haglöfs, 
Naturkompaniet, New Balance och Stadium. Andra stora hyresgäs-
ter är Cervera, T elenor, T elia, T esla och Ströms.
Inom affärsområdet finns även några av Stockholms främsta 
 restauranger och caféer som Bibon, Eataly, Misshumasshu, Prinsen, 
Sempre och Vau De Ville. Restaurangerna skapar mötesplatser, 
bidrar till en levande stadsmiljö och ökar områdets attraktivitet.
T otalt har affärsområdet 347 kunder (335). De tio största 
 kunderna hyr cirka 45 000 kvm (5 1 000), med en total årshyra på 
429 mnkr (432). 
Varumärken inom affärsområdet 
• Bibliotekstan – Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls-
gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med 
högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.
• Birger Jarlspassagen – Den historiska passagen, belägen mellan 
Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, är en välkänd mötesplats 
som erbjuder spännande restaurangkoncept. 
• Cecil Coworking – Anläggningen i Bibliotekstan erbjuder med-
lemmar fl  exibla kontorsarbetsplatser och förstklassig service 
som främjar kreativitet och nätverkande.
• Norrmalmstorg 1 – Byggnaden är en unik profilfastighet och en 
kommersiell knutpunkt i Stockholm city.
FÖRFALLOSTRUKTUR
Årshyra, mnkr
0
10 0
200
300
400
500
600
2031-20302029202820272026
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 19
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

===== SIDA 11 =====

Affärsområde NK omfattar NK-fastigheterna 
i Stockholm och Göteborg som förutom 
varuhusen även inhyser fl  exibla kontors- 
lokaler. Därutöver ingår även parkerings- 
fastigheten Hästskon 10 i Stockholm. 
NK
AB Nordiska Kompaniet
Nordiska Kompaniet grundades 1902 och är Sveriges mest exklu-
siva varuhus med verksamhet i Stockholm, Göteborg och på nk.se. 
Ett kontinuerligt arbete pågår med att skapa en destination där 
människor vill vara och handla. Det innebär att erbjuda ett attraktivt 
och unikt sortiment med fokus på mode, skönhet och livsstil, först-
klassig service samt en atmosfär som gör att kunden vill stanna 
länge. Kulturella och kreativa inslag är fortsatt en viktigt del av 
 kundupplevelsen. De kompletterar varumärkenas närvaro och stär-
ker NK:s position som en destination där handel och upplevelser 
samverkar.
Varuhusens utveckling
NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg ligger i bästa affärsläge 
med starka kundfl  öden och goda kommunikationer. Visionen är 
att vara ett varuhus i världsklass. Året var utmanande med svag 
 konjunktur och fortsatt avvaktande konsumtion. Besöks- och försälj-
ningsutvecklingen var trots förutsättningarna positiv i båda varu-
husen jämfört med föregående år. För att stärka lönsamheten 
genomfördes en rad åtgärder som kommer öka uthyrningsgraden 
och sänka kostnaderna. Resultatet för året stärktes drivet av kost-
nadskontroll och effektivare arbetssätt.
FASTIGHETSFÖRVAL TNINGENS RESUL T AT1/parenright.cap
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Hyresintäkter /five.tab/eight.tab/one.tab,/one.tab/four.tab/eight.tab/seven.tab,/seven.tab
Driftkostnader -/two.tab/zero.tab/seven.tab,/four.tab-/one.tab/five.tab/four.tab,/eight.tab
Underhåll -/eight.tab,/six.tab -/one.tab/six.tab,/nine.tab
Fastighetsskatt -/four.tab/four.tab,/one.tab-/four.tab/four.tab,/eight.tab
Administration -/five.tab/nine.tab,/zero.tab-/four.tab/eight.tab,/four.tab
Summa kostnader -/three.tab/one.tab/nine.tab,/one.tab-/two.tab/six.tab/four.tab,/nine.tab
Bruttoresultat /two.tab/six.tab/two.tab,/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab,/eight.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
FASTIGHETSBESTÅNDET
/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Antal fastigheter /three.tab /three.tab
Uthyrbar yta, kvm /nine.tab/one.tab /one.tab/nine.tab/six.tab/nine.tab/one.tab /two.tab/four.tab/nine.tab
(varav kontor) (/one.tab/seven.tab /seven.tab/six.tab/four.tab)(/one.tab/seven.tab /seven.tab/four.tab/two.tab)
(varav butik och restaurang) (/three.tab/five.tab /six.tab/one.tab/six.tab)(/three.tab/five.tab /five.tab/five.tab/three.tab)
Årshyra, mnkr /five.tab/seven.tab/four.tab/five.tab/three.tab/one.tab
Hyresvakansgrad, % /six.tab,/four.tab /four.tab,/five.tab
Ytvakansgrad, % /six.tab,/nine.tab /four.tab,/four.tab
NK Stockholm
Affärsområde
20 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING
Varuhusen fortsatte att utveckla varumärkesutbudet genom fl  era 
lanseringar. I Stockholm öppnade Singular Society samt L VMH ägda 
Rimowa som förstärker NK:s exklusiva erbjudande. Pop ups skapar 
nyhetsvärde och relevans bland annat med det svenska skönhets-
märket Obayaty och världslanseringen av Nomaka. Flera skönhets-
märken valde NK för nya unika koncept, bland annat Dior och Lan-
côme.  Konceptet NK Stage, där nya varumärken under kortare peri-
oder kan marknadsföra och sälja sina produkter, presenterade 
under året cirka 20 olika varumärken. NK:s ljusgård är en annan att-
raktiv plats för varumärken att visa upp sitt sortiment och lansera 
exklusiva nyheter. I Göteborg byggdes avdelningen Manlig Depå om 
för att utveckla utbudet ytterligare.
Varuhusen har erbjudit andra spännande aktiviteter, bland annat 
en inspirerande julskyltning, NK Galan, kundkvällar, musikframträ-
danden och fl  era varumärkessamarbeten.  
ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING
Varumärket NK
NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärke bland 
svenska och internationella konsumenter. Ett långsiktigt arbete med 
att vårda och utveckla varumärket är grunden till NK:s förmåga att 
främja besök och försäljning. Som en del i det arbetet har NK:s egna 
varumärke NK Collection fortsatt utveckla sitt erbjudande med pro-
dukter inom skönhet och mode.
Kunder och uthyrning
Sammanlagt har affärsområdet 1 10 kunder (107). De tio största 
kunderna hyr cirka 26 000 kvm (29 000) varav det egna dotter-
bolaget NK Retail hyr cirka 10 400 kvm butiksyta (1 1 300). Till-
sammans representerar de en årshyra på 259 mnkr (254).  
NK/hyphen.capVARUHUSEN FÖRSÄLJNING NK/hyphen.capVARUHUSEN
 NK Stockholm  NK Göteborg  NK Totalt
Mdkr
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
20252024202320222021202020192018201720162015
Stockholm /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Uthyrbar varuhusyta, kvm /two.tab/five.tab /one.tab/seven.tab/nine.tab/two.tab/five.tab /zero.tab/two.tab/nine.tab
Uthyrbar lageryta, kvm /nine.tab /zero.tab/nine.tab/one.tab/nine.tab /two.tab/two.tab/three.tab
Totalt /three.tab/four.tab /two.tab/seven.tab/zero.tab/three.tab/four.tab /two.tab/five.tab/two.tab
Antal avdelningar /nine.tab/nine.tab/nine.tab/eight.tab
Antal restauranger /one.tab/two.tab/one.tab/three.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /two.tab /four.tab/four.tab/eight.tab/two.tab /three.tab/four.tab/seven.tab
Göteborg /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Uthyrbar varuhusyta, kvm /one.tab/zero.tab /four.tab/three.tab/seven.tab/one.tab/zero.tab /five.tab/two.tab/four.tab
Uthyrbar lageryta, kvm /one.tab /zero.tab/four.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/four.tab/six.tab
Totalt /one.tab/one.tab /four.tab/seven.tab/seven.tab/one.tab/one.tab /five.tab/seven.tab/zero.tab
Antal avdelningar /four.tab/one.tab/four.tab/seven.tab
Antal restauranger /three.tab /three.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /five.tab/seven.tab/eight.tab/five.tab/seven.tab/nine.tab
FÖRFALLOSTRUKTUR
Årshyra, mnkr
 Kontor 24%
 Butik och restaurang 64%
 Övrigt 6%
 Parkering 6%
 Kontor 19%
 Butik och restaurang 39%
 Övrigt 18%
 Parkering 24%
0
20
40
60
80
10 0
120
2031-20302029202820272026
NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Nyuthyrning, kvm /five.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /three.tab/eight.tab/two.tab/seven.tab
Omförhandlade avtal, kvm /nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/six.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /seven.tab/one.tab/one.tab/two.tab/two.tab
STÖRSTA HYRESGÄSTER
Kontor Kvm
Visa /two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Deloitte /two.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab
Hasten /two.tab/one.tab /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
AG Advokat /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Foyen Advokatfi  rma /one.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab
Butik & Restaurang Kvm
NK Retail¹)/uni00A0 /one.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab
Calceos /one.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab
Cervera /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
Plan/four.tab Restaurang /one.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab
Harjak & Månsson /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
1) Helägt dotterbolag.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 21
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

===== SIDA 12 =====

Göteborg
Affärsområde Göteborg omfattar tre fastig-
heter fördelade på två centrala områden 
i  stadens mest attraktiva affärsdistrikt. 
 Fredstan inkluderar fastig heterna Inom 
 Vallgraven 12:10 och Vall graven 3:2, medan 
Nordstan består av fastig heten Nordstaden 
8:24 som omfattar Fyran mot Östra Hamn-
gatan och Femman med sitt  strategiska 
läge vid Centralstationen.
Beståndets utveckling
Under året har fokus legat på att färdigställa bashuset för ett av 
Göteborgs mest spännande stadsutvecklingsprojekt, Kvarteret 
Johanna, som är Hufvudstadens största projekt. I kvarteret togs 
byggställningarna ned under hösten och stora delar av bashuset 
slutbesiktigades i december. I projektet återstår främst hyresgästan-
passningar och slutförande av arbeten mot Fredsgatan. Uthyrnings-
arbetet har varit framgångsrikt och vid årsskiftet hade hyresavtal 
tecknats för cirka 23 600 kvm, motsvarande 75 procent av ytorna.  
Av de tecknade hyresavtalen avser cirka 19 100 kvm kontor. Infl  ytt-
ningar sker successivt under 2026 och 2027 . Projektet beräknas 
nå full ekonomisk effekt 2028.
Nordstan fortsätter att spela en central roll i Göteborgs handels-
liv. I Femman, som omfattar cirka 16 000 kvm handelsytor fördelade 
på tre plan, har fl  era förändringar genomförts. I november öppnade 
Paradox Museum som bidrar till att bredda upplevelseutbudet och 
stärker Femman som mötesplats. Den internationella klädkedjan 
New Y orker tecknade avtal för att etablera sin största butik i Sverige 
om cirka 2 100 kvm. Etableringen blir ett viktigt tillskott till gallerians 
attraktiva mix av varumärken. Besöksfl  ödena i Femman visar fortsatt 
positiv utveckling. Under 2025 noterades närmare 13 miljoner 
 besökare.
FASTIGHETSFÖRVAL TNINGENS RESUL T AT1/parenright.cap
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Hyresintäkter /three.tab/three.tab/five.tab,/five.tab/three.tab/two.tab/eight.tab,/three.tab
Driftkostnader -/four.tab/three.tab,/five.tab-/four.tab/five.tab,/seven.tab
Underhåll -/four.tab,/one.tab -/two.tab,/nine.tab
Fastighetsskatt -/three.tab/four.tab,/one.tab-/three.tab/six.tab,/four.tab
Administration -/two.tab/four.tab,/three.tab-/two.tab/one.tab,/five.tab
Summa kostnader -/one.tab/zero.tab/six.tab,/zero.tab-/one.tab/zero.tab/six.tab,/five.tab
Bruttoresultat /two.tab/two.tab/nine.tab,/five.tab/two.tab/two.tab/one.tab,/eight.tab
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.
FASTIGHETSBESTÅNDET
/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Antal fastigheter /three.tab/one.tab) /four.tab
Uthyrbar yta, kvm /eight.tab/eight.tab /seven.tab/two.tab/eight.tab/eight.tab/eight.tab /six.tab/six.tab/two.tab
(varav kontor) (/four.tab/nine.tab /one.tab/nine.tab/eight.tab)(/four.tab/nine.tab /two.tab/zero.tab/five.tab)
(varav butik och restaurang) (/three.tab/one.tab /three.tab/zero.tab/five.tab)(/three.tab/one.tab /two.tab/three.tab/two.tab)
Årshyra, mnkr /three.tab/nine.tab/eight.tab/three.tab/nine.tab/five.tab
Hyresvakansgrad, % /one.tab/nine.tab,/nine.tab/one.tab/nine.tab,/four.tab
Ytvakansgrad, % /three.tab/zero.tab,/six.tab/two.tab/nine.tab,/five.tab
1) Under 2025 har sammanläggning skett av fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11.
Femman
Affärsområde
22 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING
I Fyran har lokaler anpassats för aktivitetskonceptet Activate som 
öppnar sitt första svenska center på cirka 750 kvm på nedre plan. 
Nordstan fortsätter att vara ett av landets mest välbesökta cen-
trumområden med ett omfattande utbud av butiker, restauranger, 
service och moderna kontorsmiljöer i direkt anslutning till Central-
stationen. Under året har bygglov erhållits för en tillbyggnad i den 
norra delen av centrumet med entré från Västlänken. Ett ombygg-
nadsprojekt har inletts och i december påbörjades arbetet med till-
byggnaden. Hyresavtal har tecknats med ankarhyresgästerna ICA, 
Systembolaget och Clas Ohlson. Fastigheten där om- och tillbygg-
naden sker ägs av Nordstans Samfällighets förening. Samfällighets-
föreningen äger och förvaltar Nordstans parkeringshus, torg och 
gångstråk samt ett antal butiker. Hufvudstaden är en av de största 
delägarna i samfällighetsföreningen.
Den totala detaljhandelsomsättningen i Nordstan uppgick under 
året till närmare 4,1 mdkr. Femman stod för drygt 1 mdkr och Fyran 
för närmare 340 mnkr, vilket understryker områdets betydelse som 
regional handelsdestination. Handelsutvecklingen stärker den lång-
siktiga bilden av Nordstan som en av Sveriges mest välbesökta 
marknadsplatser. 
Kunder
Affärsområdet har en bred och diversifi  erad kundbas med verksam-
heter som verkar såväl lokalt som nationellt och internationellt. Kon-
torshyresgästerna värdesätter centrala lägen med hög standard och 
närhet till Centralstationen, parkeringshus, butiker, restauranger och 
service. De dominerande branscherna är advokat- och revisionsby-
råer samt fi  nans- och konsultföretag. Butikshyresgästerna attrahe-
ras av starka handelsplatser med unika lägen i stadskärnan.
T otalt fi  nns 1 12 kunder inom affärsområdet (1 13). De tio största 
kunderna hyr cirka 26 000 kvm (27 000) med en total årshyra på 
132 mnkr (130).
Varumärken inom affärsområdet
• Femman – En av Göteborgs främsta marknadsplatser för 
 shopping, mat och möten, med centrala kontor av hög kvalitet.
• Fredstan – Ett levande stadsområde kring Fredsgatan, mellan 
Brunnsparken och Trädgårdsföreningen.
• Kvarteret Johanna – Hufvudstadens största utvecklingsprojekt, 
cirka 31 300 kvm om- och nybyggda kommersiella lokaler. En 
dynamisk destination i Göteborgs citykärna.
• Nordstan – Ett av Sveriges största köpcentrum sett till antal 
 besökare. Hufvudstaden är en av de största ägarna i Nordstans 
Samfällighetsförening med cirka 40 procents andel.
ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING
FÖRFALLOSTRUKTUR
Årshyra, mnkr
 Kontor 49%
 Butik och restaurang 47%
 Övrigt 4%
 Kontor 56%
 Butik och restaurang 35%
 Övrigt 9%
0
20
40
60
80
10 0
120
140
2031-20302029202820272026
NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING
/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Nyuthyrning, kvm /one.tab/eight.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/nine.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Nyuthyrning årshyra, mnkr /seven.tab/two.tab/four.tab/seven.tab
Omförhandlade avtal, kvm /six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab
Omförhandlad årshyra, mnkr /four.tab/three.tab/three.tab/three.tab
STÖRSTA HYRESGÄSTER
Kontor Kvm
Alektum Group /six.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Folksam /three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Advokatfi  rman Vinge /three.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab
Iver /two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Grant Thornton /two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Butik & Restaurang Kvm
Lidl /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Stadium Outlet /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
KappAhl /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab
Lager /one.tab/five.tab/seven.tab /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab
Kicks /one.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab
Kvarteret Johanna
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 23
VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

===== SIDA 13 =====

Utveckling av 
fastigheter
Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla 
verksamheten och fastigheterna. Avdelningen för 
affärs utveckling identifi  erar och driver kommersiella 
projekt. Avdelningen för fastighets utveckling genomför 
projekt i vårt fastighetsbestånd samt miljöerna omkring 
för att skapa levande och attraktiva marknadsplatser.
Affärsutveckling
Affärsutveckling driver strategiska initiativ för bolagets tillväxt och 
konkurrenskraft genom marknadsanalys och affärsstrategier. Fokus 
ligger på nya möjligheter, produkter och samarbeten för ökad lön-
samhet samt att möta samhällets och hyresgästernas förändrade 
behov. 
I Nordstan pågår ett utvecklingsprojekt tillsammans med övriga 
fastighetsägare, där en tillbyggnad och ny entré från tågtrafi  ken 
skapas. Affärsutveckling bidrar till gestaltning, koncept och uthyr-
ning för att skapa en attraktiv marknadsplats. Projektet omfattar 
cirka 8 000 kvm ombyggnad samt en tillbyggnad om cirka 700 kvm. 
Under året har det kommersiella konceptet för Kvarteret Johanna 
i Göteborg utvecklats för att säkerställa en attraktiv mix av hyresgäs-
ter och skapa en destination som stärker stadens puls. Vårt cowor-
kingkoncept Cecil etableras i kvarteret för att möta efterfrågan på 
fl  exibla arbetsmiljöer. 
Digitalisering ses som ett strategiskt verktyg för långsiktigt vär-
deskapande. Modernisering av system och digitala lösningar effekti-
viserar driften och stärker erbjudandet till hyresgästerna, i linje med 
bolagets mål om kvalitet, hållbarhet och lönsam tillväxt.
Fastighetsutveckling
Fastighetsutveckling förvandlar idéer till lönsamma projekt som för-
enar funktion, estetik och hållbarhet, med målet att skapa levande 
marknadsplatser och inspirerande arbetsmiljöer.
Genom innovation och samarbeten skapas fl  exibilitet för att möta 
framtidens krav, till exempel genom anpassningar för coworking, 
handel och restauranger. Vi bevarar byggnaders historiska karaktär 
samtidigt som vi uppgraderar till dagens krav på tillgänglighet, teknik 
och hållbarhet. 
Pågående projekt
I fastigheten Inom Vallgraven 12:10 i Göteborg pågår det omfat-
tande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. Stora delar av bas-
huset har erhållit godkända slutbesiktningar och lokalanpassningar 
pågår inför infl  yttning av nya hyresgäster under 2026 och 2027 . 
Läs mer på sidorna 26–27 .
I fastigheten Kåkenhusen 40 pågår en större ombyggnation 
av cirka 5 400 kvm kontor. Vid årsskiftet var 90 procent av ytorna 
redan uthyrda med planerad infl  yttning i slutet av 2026.
För fastigheten Orgelpipan 7 , belägen vid Centralstationen i 
Stockholm, vann en ny detaljplan laga kraft under 2024. I slutet av 
2025 fattades ett investeringsbeslut om en påbyggnation av två 
våningsplan tillsammans med en tillbyggnad om totalt cirka 5 300 
kvm kontor. Byggstart är planerad till 2027 med bedömt färdigstäl-
lande runt årsskiftet 2028/2029.
Lokalanpassningar
Lokalanpassningar omfattar mindre justeringar till större ombyggna-
tioner, med fokus på moderna och funktionella lokaler. Under de 
senaste fem åren har Hufvudstaden investerat i genomsnitt cirka 
990 mnkr per år i projekt. 2025 var investeringarna cirka 1 160 mnkr 
(980), varav 75 procent i utvecklingsprojekt, 15 procent i lokalan-
passningar och 10 procent i underhåll. Under året har cirka 70 lokal-
anpassningar genomförts, motsvarande 38 000 kvm.
24 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER
LOKALANPASSNINGAR UNDER ÅRET 
STOCKHOLM
I Stockholm har fl  era omfattande anpassningar genomförts. I Packarhuset 4 
vid Norrmalmstorg har moderniseringen av cirka 9 800 kvm kontor färdig-
ställts i samarbete med hyresgästen Danske Bank, med fokus på återbruk 
och modernisering av klimatinstallationer.
Utökningen av restaurang Misshumasshu i Birger Jarlspassagen har slut-
förts efter gott samarbete med Stadsbyggnadskontoret och krögarduon 
Adam & Albin. Kulturhistoriska värden har bevarats samtidigt som lokalerna 
fått nytt användningsområde.
I fastigheten Achilles 1 i Gamla stan har en förlängning med hyresgästen 
Prime möjliggjort modernisering och utbyte av äldre installationer. Parallellt 
sker omvandling av butikslokaler till restauranger i både Achilles och 
Medusa, vilket harmoniserar med Slussens färdigställande.
På Kungsgatan i Oxhuvudet 18 har lokalen för butikshyresgästen Ströms 
förädlats och utökats. 
GÖTEBORG
I fastigheten Fyran har nya lokaler iordningställts för Activate, ett interaktivt 
spel- och aktivitetscenter som kombinerar fysisk aktivitet med digital teknik.
Nya lokaler har anpassats för  Paradox Museum i fastigheten Femman, där 
verklighet och illusion möts i innovativa upplevelser.
I varuhuset NK Göteborg har ett antal mindre lokalanpassningar genom-
förts för både befi  ntliga och nya butikshyresgäster.
Kvarteret Johanna
Effektiv kyla och värme med 
koldioxid som köldmedium 
Under året har vi påbörjat övergången till nya effektiva 
kyl- och värmepumpar som använder koldioxid som 
köldmedium i NK-huset i Stockholm. Det är en 
strategisk investering som inte bara minskar våra 
utsläpp och uppfyller kommande miljökrav, utan även 
genererar kostnadsbesparingar över tid. Till skillnad 
från syntetiska köldmedier, så kallade F-gaser med 
mycket höga Global Warming Potential-värden 
(GWP), har koldioxid ett mycket lågt GWP-värde. 
Genom att byta till koldioxidbaserad teknik eliminerar 
vi i princip klimatpåverkan från köldmediet i NK-huset. 
Investeringen beräknas ge en sänkning av 
energianvändningen med cirka 15 procent.  
Stad Fastighet  Status Lokalslag
Uthyrbar yta 
(kvm)
Varav
tillskapad yta 
(kvm)
Bedömd 
investering /one.tab)
(mnkr)
Bedömt  
färdigställande 
(år)
Stockholm Kåkenhusen /four.tab/zero.tabPågående Kontor /five.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab– /one.tab/nine.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab
Stockholm Orgelpipan /seven.tab Pågående Kontor /five.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/seven.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab
Göteborg Kvarteret Johanna 2) Pågående Kontor, butik & restaurang /three.tab/one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab
1)  Total investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och fi  nansiering som löpande belastar resultatet samt kostnader för evakuering. 
2) Kvarteret Johanna är vår benämning på fastigheten Inom Vallgraven 12:10. Under 2025 har sammanläggning skett av fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och 12:11.
STÖRRE UTVECKLINGSPROJEKT I SLUTET AV ÅRET
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 25
VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER

===== SIDA 14 =====

26 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER
Kvarteret Johanna 
– en ny destination för 
Göteborgs arbetsliv 
Kvarteret Johanna är Hufvudstadens största projekt och ett 
långsiktigt tillskott i Göteborgs stadskärna. Genom om- och 
nybyggnation av cirka 31 300 kvm kommersiella lokaler utveck-
las moderna kontorsmiljöer, kompletterade med handel, service 
och publika verksamheter. Här möts stadens kulturhistoria och 
samtida arkitektur i en unik helhet mitt i stadens puls.
Projektet genomförs med ambitionen att skapa tidlösa 
och framtidssäkrade kontor där kvalitet, fl  exibilitet och 
det centrala läget i Fredstan står i fokus. Utformningen 
präglas av ljusa, effektiva planlösningar och gemen-
samma ytor som bidrar till både trivsel och arbetslivs-
kvalitet. En kvalitet som utmärker sig är taklandskapet 
med terrasser och en bohuslänskt inspirerad trädgård; 
en grön oas som erbjuder plats för möten, pauser och 
återhämtning med utsikt över Göteborg.
Långsiktighet har varit en prioritet i utvecklingen av 
Kvarteret Johanna. Byggnaderna är utformade för att 
kunna anpassas över tid, med fl  exibla planlösningar och 
tekniska system som möjliggör förändringar utan omfat-
tande ombyggnationer. Det skapar goda förutsättningar 
för ett resurseffektivt förvaltande, samtidigt som fastig-
heten kan utvecklas i takt med hyresgästernas behov 
och marknadens förändringar.
Intresset för Kvarteret Johanna har varit stort och 
uthyrningsarbetet framgångsrikt. Många företag har valt 
kvarteret för sitt nya kontor, lockade av kombinationen 
av centralt läge och hög kvalitet. Etableringen av Cecil 
Coworking bidrar till att skapa ett levande kvarter med 
dynamik och stadsliv. Kvarteret Johanna färdigställs 
successivt och infl  yttning sker löpande under 2026–
2027 . När projektet står klart utgör det ett tydligt exem-
pel på hur Hufvudstaden utvecklar moderna arbetsplat-
ser i historiska stadsmiljöer med långsiktighet, kvalitet 
och attraktionskraft som gemensam nämnare.
– Det som slår en direkt är det 
gedigna bygget och alla fina smarta 
lösningar och materialval.
Peter Ljungsvik, VD Korab International, 
blivande hyresgäst i Kvartet Johanna.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 27
VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER

===== SIDA 15 =====

Övriga
segment
Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment. 
Huvudsegmentet är Fastighetsförvaltning och de 
andra är NK Retail och Övrig verksamhet. NK Retail 
bedriver detaljhandelsverksamhet i varuhusen 
NK Stockholm och NK Göteborg. Segmentet Övrig 
verksamhet omfattar Cecil Coworking, NK e-handel 
och parkeringsrörelsen i Parkaden.
NK Retail 
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 903,7 mnkr (915,7). 
Kostnaderna var -945,4 mnkr (-968,5). Bruttoresultatet för NK 
Retail uppgick till -41,7 mnkr (-52,8). Resultatet var fortsatt svagt 
och ett förändringsarbete pågår för att uppnå lönsamhet i verksam-
heten. Resultatet har även påverkats av utmanande marknadsförut-
sättningar. NK Retails försäljning varierar säsongsmässigt, med 
 normalt ett svagare första kvartal och ett starkare fjärde kvartal. 
Övrig verksamhet
Nettoomsättningen för Övrig verksamhet uppgick till 148,5 mnkr 
(143,3). Kostnaderna var -167 ,4 mnkr (-171,5). Bruttoresultatet 
 uppgick till -18,9 mnkr (-28,2). Cecil Coworking och Parkaden 
bidrog positivt till bruttoresultatet. 
Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab 
NK Retail
Nettoomsättning /nine.tab/zero.tab/three.tab,/seven.tab/nine.tab/one.tab/five.tab,/seven.tab
Kostnader -/nine.tab/four.tab/five.tab,/four.tab-/nine.tab/six.tab/eight.tab,/five.tab
(varav koncerninterna hyror) (-/one.tab/two.tab/eight.tab,/eight.tab)(-/one.tab/one.tab/four.tab,/eight.tab)
Bruttoresultat NK Retail -/four.tab/one.tab,/seven.tab-/five.tab/two.tab,/eight.tab
Övrig verksamhet
Nettoomsättning /one.tab/four.tab/eight.tab,/five.tab/one.tab/four.tab/three.tab,/three.tab
Kostnader -/one.tab/six.tab/seven.tab,/four.tab -/one.tab/seven.tab/one.tab,/five.tab
(varav koncerninterna hyror) (-/eight.tab/four.tab,/three.tab)(-/eight.tab/three.tab,/six.tab)
Bruttoresultat Övrig verksamhet -/one.tab/eight.tab,/nine.tab-/two.tab/eight.tab,/two.tab
28 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT
NK Stockholm
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 29
VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT

===== SIDA 16 =====

NK Retail 
Engagemang, förstklassig service och inspirerande multibrand-
koncept är det som defi  nierar NK Retail. Varumärkesportföljen 
består av noggrant utvalda internationella och svenska premium- 
och lyxvarumärken. 
Förutsättningarna för verksamheten har varit utmanande under 
fl  era år. Försäljningen har påverkats av svag köpkraft hos konsu-
menterna och de senaste årens höga infl  ation har påverkat verk-
samhetens kostnader. För att uppnå lönsamhet pågår ett omfat-
tande förändringsarbete. Exempelvis har en ny organisationsstruk-
tur införts för att öka fokus på försäljning, kundupplevelser och sorti-
mentsutveckling samt reducera administrativa kostnader.  
I varuhuset i Stockholm lanserades det L VMH-ägda varumärket 
Rimowa, ett anrikt lyxvarumärke som NK blivit exklusiva med i 
 Sverige. NK:s eget varumärke NK Collection förstärktes under året 
med lansering av fl  er produktlinjer. I varuhuset i Göteborg har avdel-
ningen Manlig depå utvecklats med en egen doftsalong samt avdel-
ningen Hugo Boss har byggts om för att stärka kunderbjudandet.
NK Retails verksamhet omfattar 30 avdelningar motsvarande 
cirka 20 procent av det totala antalet avdelningar i varuhusen. De 
största avdelningarna är NK Beauty och NK Man. Dessa avdel-
ningar genererar ungefär hälften av den totala omsättningen och 
visade en ökning på 20 procent jämfört med föregående år. Utöver 
avdelningarna i varuhusen sker försäljning av NK Retails sortiment 
även via NK e-handel. Sortimentet omfattar cirka 600 kända varu-
märken däribland, Bulgari, Caia Cosmetics, Chanel, Charlotte Tilbury, 
Dior, Khaite, Moncler, Rimowa, SKIMS, T om Ford, Victoria Beckham 
och Zegna. 
Avdelningen NK Fine Jewellery & Watches överläts till Nymans 
Ur den 1 oktober 2025.
I verksamheten arbetar 435 medarbetare, motsvarande cirka 
300 heltidstjänster. 
NK RET AIL
NK Stockholm /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Försäljningsyta, kvm /six.tab /four.tab/one.tab/one.tab/six.tab /nine.tab/four.tab/four.tab
Antal avdelningar /one.tab/six.tab /one.tab/six.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /seven.tab/eight.tab/nine.tab/eight.tab/three.tab/zero.tab
NK Göteborg /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Försäljningsyta, kvm /three.tab /nine.tab/seven.tab/three.tab/four.tab /three.tab/zero.tab/eight.tab
Antal avdelningar /one.tab/four.tab /one.tab/seven.tab
Försäljning inkl moms, mnkr /two.tab/six.tab/four.tab/two.tab/five.tab/eight.tab
Totalt /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Antal anställda /four.tab/three.tab/five.tab/four.tab/eight.tab/seven.tab
FÖRSÄLJNING PER KATEGORI
 Mode 47% 
 Kosmetik 43%
 Smycken och klockor 10%
 Stockholm 75%
 Göteborg 25%
FÖRSÄLJNING PER VARUHUS
NK Retail
Detaljhandelsverksamheten NK Retail 
driver och utvecklar avdelningar och 
sortiment, främst inom mode, skönhet 
och accessoarer, på sammanlagt cirka 
10 400 kvm i varuhusen NK Stockholm 
och NK Göteborg samt via e-handel.
NK Stockholm
30 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT
Övrig 
verksamhet
I ett av Stockholms mest attraktiva lägen är 
Hufvudstadens coworkingverksamhet etablerad. 
Anläggningen omfattar cirka 3 200 kvm och har 
kapacitet för omkring 300 medlemmar. Verksam-
heten erbjuder fl  exibla medlemskap med egna kon-
tor i varierande storlekar, fasta skrivbordsplatser eller 
loungeplatser i öppna arbetsytor. Cirka 100 bolag har 
i dag sin hemvist här och den genomsnittliga belägg-
ningen uppgick under 2025 till 98 procent.
Anläggningen är inspirerad av internationella 
boutiquehotell och präglas av en stilren och välkom-
nande miljö. Ljusgården som utgör verksamhetens 
naturliga samlingspunkt bidrar till en öppen och 
levande atmosfär.
Medlemskapet inkluderar bland annat inspirerande 
evenemang, varierande arbetsmiljöer, träningsmöjlig-
heter samt en generös frukostbuffé. Därutöver 
erbjuds fullt utrustade konferenslokaler i olika storle-
kar, tillgängliga för såväl medlemmar som externa 
kunder. Kombinationen av centralt läge, genomtänkt 
design, hög servicenivå och ett engagerat medlem-
snätverk skapar en unik miljö där idéer utvecklas, rela-
tioner byggs och företag ges förutsättningar att växa.
Under 2026 kommer Hufvudstaden öppna sin 
andra coworkinganläggning belägen i ett av Göte-
borgs mest centrala citylägen, i Kvarteret Johanna. 
Anläggningen kommer omfatta cirka 3/uni00A0000 kvm 
och ha kapacitet för cirka 320  medlemmar.
Cecil 
Coworking
Det helägda dotterbolaget Parkaden AB bedriver 
parkeringsverksamhet i två av Hufvudstadens fastig-
heter i Stockholm. NK Parkering i Hästskon 10 
erbjuder 665 platser. I Continentalgaraget i fastighe-
ten Orgelpipan 7 erbjuds 435 platser. Antalet elbilar 
fortsätter att öka vilket leder till ett större behov av 
laddning i samband med parkering. NK Parkering 
är ett av de parkeringshus i Stockholm city som 
erbjuder fl  est laddplatser. Hälften av parkeringsplat-
serna är utrustade med laddpunkter. Under 2025 
installerades ytterligare 4 snabbladdare, vilket inne-
bär att NK Parkering nu har totalt 16 snabbladdare. 
Denna utbyggnad markerar fortsatta steg mot en 
mer hållbar framtid genom att främja minskade 
utsläpp och stödja övergången till eldrift. Satsningen 
bidrar till att skapa en modern och miljövänlig stads-
miljö där bekvämlighet förenas med ansvarstagande.
Parkaden
NK e-handel har haft en positiv försäljningsutveck-
ling under året. Fler varumärken har lanserats och ett 
ökat antal konsumenter väljer nk.se som inspirations-
källa och köpkanal. Förbättrat resultat och stärkt 
kundupplevelse har varit prioriterat där fl  era föränd-
ringar genomförts inom områden såsom navigation 
och tillgänglighet. Under året har e-handeln varit en 
del av omnikanalslanseringar för L VMH-ägda 
Rimowa som lanserades exklusivt på NK. Känne-
domen om nk.se ökar även utanför Stockholm och 
Göteborg, cirka 40 procent av försäljningen skedde 
till övriga delar av Sverige. Syftet med e-handeln 
är att inspirera och driva trafi  k som konverteras 
till försäljning både i varuhusen och på nk.se. 
NK 
e-handel
Cecil Coworking, Stockholm
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 31
VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT

===== SIDA 17 =====

Hållbarhet
Ansvarsfulla affärer och ett långsiktigt arbete 
för att minska vår klimatpåverkan stärker över tid 
attraktiviteten för Hufvudstadens fastigheter. 
På så sätt bidrar vi till städernas utveckling och 
tillgodoser morgondagens behov.
Hållbarhet som värdeskapare
Hållbarhet är en integrerad del i Hufvudstadens strategiska riktning 
och en bidragande faktor till långsiktigt värdeskapande. Genom att 
kombinera långsiktigt ägande med ansvar för miljö och samhälle 
stärker vi konkurrenskraften. Investeringar i klimatåtgärder, klimat-
anpassningar, energieffektivitet och sociala initiativ gör våra fastig-
heter mer attraktiva för hyresgäster och investerare, samtidigt som 
det ökar värdet på fastigheterna. Detta skapar dessutom förutsätt-
ningar för att våra kunder ska bli branschens nöjdaste. 
Klimat och människor i fokus 
Hur vi hanterar klimatförändringar är en strategiskt avgörande fak-
tor för att säkerställa attraktivitet och relevans i kunderbjudandet. 
För att bidra till att begränsa framtida klimatförändringar fokuserar vi 
på att reducera vårt klimatavtryck. Fokus är energieffektiviseringar 
och mer cirkulära fl  öden i användning av resurser. De investeringar 
vi gör i energieffektiviseringsåtgärder ska bidra till att nå våra upp-
satta mål och möta våra intressenters höjda krav på hållbarhet samt 
bidra till ökad avkastning. Genom olika satsningar, såsom att behålla 
befi  ntliga planlösningar, återbruk av byggmaterial och installation av 
solceller och smarta styrsystem, sänker vi både energianvändning, 
utsläpp och kostnader. Sedan 2019 har vi minskat vår energian-
vändning med 25 procent och våra klimatpåverkande utsläpp i 
scope 1 och 2 med 49 procent. 
Som kommersiell fastighetsägare är vi med och skapar förutsätt-
ningar för stadens liv och företagens tillväxt. Våra fastigheter och 
marknadsplatser är områden där tusentals personer vistas varje dag.  
Vi arbetar aktivt för att skapa trygga, tillgängliga och inspirerande 
miljöer där företag kan växa och människor mötas. Genom nära 
 dialog med hyresgäster och samarbeten med lokala aktörer bidrar 
vi till social hållbarhet och att stärka relationerna med våra kunder. 
Grön fi  nansiering   
Hufvudstaden har ett ramverk för grön fi  nansiering i syfte att fi  nan-
siera energieffektiva fastigheter och investeringar inom klimatom-
ställning och hållbarhet. Den gröna fi  nansieringen motsvarar 81 pro-
cent av upplåningen.  Målet är att successivt öka andelen grön 
fi  nansiering genom fortsatt fokus på åtgärder för att minska energi-
användningen och klimatpåverkande utsläpp. 
Gröna hyresavtal
Våra hyresgäster arbetar aktivt med att minska sin klimatpåverkan. 
De ställer krav på oss som leverantör att bistå i deras arbete genom 
exempelvis minskad eller effektivare energianvändning och ökad 
avfallssortering. För att vara relevanta för våra kunder erbjuder vi 
gröna hyresavtal. Vid årets slut omfattades 48 procent av total 
uthyrbar kontorsyta av gröna hyresavtal. Målet är att alla nytecknade 
hyresavtal för kontor och butik ska vara gröna hyresavtal eller 
motsvarande. 
En utförlig beskrivning av Hufvudstadens hållbarhetsarbete 
fi  nns i hållbarhetsrapporten på sidorna 95 –1 1 1. 
32 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / HÅLLBARHET
Samarbeten för attraktiva mötesplatser
Under 2025 har vi tagit fl  era steg för att stärka stadsmiljöerna kring våra fastigheter 
och utveckla trygga och attraktiva områden. I Stockholm utvecklar vi tillsammans 
med Stockholms stad två av Bibliotekstans tvärgator, Jakobsbergsgatan och Mäster 
Samuelsgatan, för att göra dem mer tillgängliga och attraktiva för gående. Arbetet 
beräknas vara klart hösten 2026. I Göteborg medverkar vi, genom Nordstans sam-
fällighetsförening, i en större om- och tillbyggnad i norra Nordstan. Projektet, som 
väntas färdigställas i slutet av 2026, ska bidra till en mer levande och tillgänglig 
stadsdel. 
Samspel mellan teknik och kompetens 
Hufvudstaden arbetar kontinuerligt med driftoptimering för att minska energian-
vändningen och samtidigt skapa ett optimalt inomhusklimat för våra hyresgäster. I 
Orgelpipan 7 har vi genom mindre investeringar, justerad driftstrategi samt en aktiv 
driftorganisation lyckats minska energianvändningen med cirka 30 procent. 
Ny teknik är en avgörande faktor för att nå dessa resultat. Moderna styrsystem, 
avancerad dataanalys och energieffektiva lösningar ger oss verktygen för att opti-
mera driften. T ekniken är dock bara en del av framgången, den mänskliga kompe-
tensen är minst lika viktig. Våra medarbetare har med sin erfarenhet och sitt engage-
mang tolkat data, identifi  erat förbättringsmöjligheter och aktivt styrt systemen för att 
nå bästa möjliga resultat.
Framtidssäkra genom klimatanpassningar
Klimatförändringar innebär ökade risker för extremväder såsom skyfall och värme-
böljor. Det är inte längre en framtidsfråga utan en realitet som påverkar både sam-
hällen och fastigheters värden. För Hufvudstaden medför det ett tydligt ansvar att 
skydda våra fastigheter och våra hyresgäster. 
Målet är att våra fastigheter ska framtidssäkras för klimatförändringar. Riskanaly-
ser och byggnadsspecifi  ka anpassningar säkerställer att våra fastigheter har förut-
sättningar att vara motståndskraftiga även under extremväder. 
Förebyggande åtgärder som vidtagits är exempelvis förbättrad vattenavledning, 
förstärkta tak- och fasadlösningar samt beredskapsövningar.  
Extremväder drabbar sällan enskilda fastigheter isolerat utan påverkar hela kvar-
ter och stadsdelar. Därför är klimatanpassning inte bara en fråga för enskilda aktö-
rer, det är ett gemensamt ansvar. Vi samverkar med kommuner, branschorganisatio-
ner och närliggande fastighetsägare för att utveckla lösningar som fungerar i större 
skala. Effektiv dagvattenhantering och översvämningsskydd är ett exempel där sam-
ordning mellan fl  era fastighetsägare och offentliga aktörer krävs.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 33
VERKSAMHET / HÅLLBARHET

===== SIDA 18 =====

Medarbetare
Engagerade och kompetenta medarbetare som mår 
bra är nyckeln till Hufvudstadens starka företagskultur. 
Vi vill attrahera, utveckla och behålla medarbetare som 
med hög kompetens, servicekänsla och kundfokus 
 tillsammans bidrar till företagets fortsatta utveckling.
På Hufvudstaden präglas vår kultur av långsik-
tighet, ansvarstagande och respekt för människor 
och platser, med en tydlig stolthet i det vi gör. Det 
är genom engagerade medarbetare och gemen-
samma värderingar som vi skapar kvalitet över tid.
Ulrika Frisk, HR Chef Hufvudstaden
Jag jobbar med fastigheter i Göteborgs bästa 
lägen, men det är företagskulturen och kolle-
gorna som gör att jag trivs. Vi bryr oss om 
husen och tar hand om dem med stolthet, 
både nu och på lång sikt.
Andreas Pålsson, fastighetstekniker, Hufvudstaden Göteborg
34 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
VERKSAMHET / MEDARBETARE
Tillsammans skapar vi framgång
Hufvudstadens medarbetare utgör grunden för bolagets kultur, 
 kvalitet och långsiktiga utveckling. Medarbetarnas engagemang, 
kompetens och kundfokus är avgörande för att företaget ska 
 fortsätta utvecklas i takt med omvärldens krav. Vår ambition är att 
attrahera, utveckla och behålla medarbetare som med sin kompe-
tens, servicekänsla och kundfokus bidrar till företagets fortsatta 
framgång.
Värderingsstyrd företagskultur
Vi strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare som utvecklar och 
behåller sina medarbetare.  Målet är att ha branschens mest kompe-
tenta och professionella medarbetare. För att möjliggöra detta arbe-
tar bolaget med strukturerade utvecklingsinsatser, tydliga förvänt-
ningar och en arbetsmiljö där medarbetare ges förutsättningar att 
bidra med sin kompetens och engagemang. På så sätt bygger vi en 
organisation där medarbetarna känner stolthet över sitt arbete och 
aktivt medverkar till företagets lönsamhet och tillväxt.
Våra värderingar genomsyrar allt vi gör och utgör grunden för vår 
kultur. Verksamheten mäts och styrs utifrån dessa värderingar, bland 
annat genom årliga medarbetarundersökningar, NKI-undersök-
ningar och medarbetarsamtal men också i det dagliga arbetet via 
feedback och möten.
Koncernen omfattar fl  era olika verksamheter, vilket innebär att 
formuleringen av värderingarna kan variera. Det som förenar oss är 
att kunden alltid står i centrum.
Långsiktig arbetsgivare
Vi vill vara en arbetsgivare som medarbetarna känner stolthet över. 
Årets medarbetarundersökningar visar återigen höga indexnivåer, 
där nästan alla värden ligger över branschsnittet. Ett nytt inslag i 
årets mätning är psykologisk trygghet med frågor om att kunna vara 
sig själv och uttrycka sina åsikter fritt. Även här uppnåddes höga 
 värden.
Ledarskapet inom Hufvudstaden får höga betyg, vilket framgår 
av starka resultat för ledarstöd och tydlighet i förväntningar. Medar-
betarna upplever ett klimat som uppmuntrar öppenhet och dialog. 
Våra chefer uppmuntrar till öppenhet för att dra nytta av fl  era per-
spektiv och kreativ kraft.
En del av våra rekryteringar sker internt, vilket stärker våra värde-
ringar och bygger vidare på vårt varumärke. Vi tror att medarbetar-
nas kompetens, engagemang och stolthet är avgörande för att driva 
verksamheten framåt och skapa långsiktiga relationer.
Kompetenssatsning
Under året har vi satsat på att stärka medarbetarnas förhandlings-
teknik genom att erbjuda utbildning i ämnet. Målet har varit att skapa 
förutsättningar för framgångsrika förhandlingar där båda parter är 
nöjda och relationen stärks.
Utbildningar med fokus på AI har genomförts för att öka produk-
tiviteten i organisationen. Under året har en ny lärplattform lanserats 
som stödjer professionell utveckling och kunskapsdelning. Plattfor-
men är skräddarsydd för Hufvudstaden och samlar utbildningar, 
 guider och praktiska lathundar på ett ställe, allt från uppförandekod 
till vardagstips. Den är en central del i vårt arbete för en hållbar 
arbetsmiljö och ger goda möjligheter till kompetensutveckling.
För tredje året i rad genomfördes en hållbarhetsmånad med 
inspirerande föreläsningar och praktiska tips för att främja hållbara 
val, både på arbetsplatsen och i hemmet. Ett uppskattat inslag i år 
var platsbesök i våra fastigheter, vilket stärkte engagemanget för 
arbetet med att uppnå våra hållbarhetsmål.
Hållbara medarbetare
Vi värnar om medarbetarnas hälsa. Under året har seniora medarbe-
tare erbjudits hälsoundersökningar med uppföljande insatser vid 
behov. Vi fortsätter att främja välmående genom friskvårdsbidrag 
och möjligheter till olika träningsformer. Vårt mål är att bibehålla låg 
sjukfrånvaro genom ett systematiskt arbetsmiljöarbete, bland annat 
via Arbetsmiljökommittén och regelbundna arbetsmiljöronder.
Förebyggande krisarbete och operativt stöd
Krisförebyggande arbete har fortsatt vara en prioritet, med särskilt 
fokus på höjd beredskap. Dessa frågor är komplexa men avgörande 
för att stärka vår krisorganisation.
Vi har även tagit fram en ny HR-policy och kompletterande riktlin-
jer som konkretiserar policyn och ger praktiska instruktioner för han-
tering av HR-frågor i vardagen. Syftet är att skapa trygghet, säker-
ställa regelefterlevnad och främja en rättvis och inkluderande kultur.
ANSTÄLLNINGSTID
22%
<1 år 1–3 år
30%
4–6 år
15%
7–9 år
9% 10%
10–14 år
14%
>15 år
Genomsnittlig anställningstid är 7 år.
ANSTÄLLDA
37%
Fastighetsverksamheten NK Retail
63%
483 anställda (Omräknat till heltidsanställda på årsbasis.)
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 35
VERKSAMHET / MEDARBETARE

===== SIDA 19 =====

Allmän information och redovisningsprinciper 54
Intäkter och kostnader 55
Medarbetare 57
Skatt 60
Tillgångar 61
Finansiering och kapitalstruktur 65
Operativa skulder 69
Koncernstruktur 70
Övrigt 70
NoterFinansiella rapporter
Finansiella
rapporter
Resultat 44
Finansiell ställning 46
Förändringar i eget kapital 48
Kassafl  öden 50
Förvaltningsberättelse 37
Finansiering 40
Risker och riskhantering 42
Resultaträkning 52
Balansräkning 52
Förändringar i eget kapital 53
Kassafl  ödesanalys 53
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
36 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER
Affärsidé
Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala 
 Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångs rika företag 
hög kvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknads-
platser.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Den svenska ekonomin påverkades av osäkerhet och lågkonjunktur 
under det första halvåret 2025. Riksbanken sänkte styrräntan från 
2,50 till 1,75 procent och under det andra halvåret stabiliserades 
ekonomin. Infl  ationen avtog och vid årets slut var den cirka 2 procent 
enligt KPIF. Hushållen var återhållsamma men stämningsläget för-
bättrades något under hösten. Arbetsmarknaden var svag och 
arbetslösheten steg till knappt 9 procent. BNP-tillväxten var närmare 
2 procent. I Ukraina fortsatte Rysslands anfallskrig och i Mellanös-
tern kom Israel och Hamas överens om en första fas i en fredsplan. 
USA lade om handels- och säkerhetspolitiken, vilket resulterade i 
höjda importtullar och minskat fokus på Europa.
Kontorshyresmarknaden var stabil i Stockholm CBD men uthyr-
ningsprocesserna tog fortsatt längre tid även om hyresgästerna blev 
mer beslutsmässiga framåt sommaren. Marknadshyrorna var mellan 
7 000–10 100 kr per kvm vid årets slut. I centrala Göteborg prägla-
des marknaden av ett stort utbud från färdigställda projektfastighe-
ter. Det hade en återhållande effekt på marknadshyrorna som var 
mellan 3 300–4 200 kr per kvm.
Under senare år har kontorsanvändningen förändrats. En effekt 
av detta är att efterfrågan ökat på moderna och fl  exibla kontor i 
 centrala lägen. Denna trend gynnar Hufvudstadens centralt belägna 
fastigheter med attraktiva kontorslokaler. I Göteborg bekräftades 
detta med nya topphyresnivåer för de allra bästa kontoren i de mest 
attraktiva lägena.
Marknaden för coworkinganläggningar förbättrades och efter-
frågan var störst på unika koncept med förstklassig service.
Lågkonjunktur och osäkerheter i omvärlden medförde att hus-
hållen var försiktiga med konsumtionen. Sänkta räntor, skattesänk-
ningar samt prognostiserade reala löneökningar resulterade i för-
bättrad framtidstro och optimism inom detaljhandeln. Sammantaget 
ökade intresset något för att etablera nya butiker i bra gatuplans-
lägen i centrala Stockholm och centrala Göteborg.
Inom NK intensifi  erades förändringsarbetet för varuhusen och 
e-handeln. Fokus var kostnadsbesparingar och uthyrning av vakanta 
ytor. En resultatförbättring noterades men resultatet var fortsatt 
svagt och förändringsarbetet kommer fortsätta under 2026. Mark-
nadsförutsättningarna var utmanande för det helägda dotterbolaget 
NK Retail. För att uppnå lönsamhet genomfördes förändringar och 
effektiviseringar inom både organisation och sortiment. I oktober 
överläts avdelningen NK Fine Jewellery & Watches till Nymans Ur.
I det omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna erhölls 
godkända slutbesiktningar för stora delar av bashuset. Flera nyut-
hyrningar gjordes och vid utgången av året var cirka 75 procent av 
ytorna uthyrda med infl  yttning under 2026 och 2027 . För fastighe-
ten Orgelpipan 7 fattades ett investeringsbeslut om en påbyggna-
tion tillsammans med en tillbyggnad om totalt cirka 5 300 kvm kon-
tor. Projektet kommer tillskapa mycket attraktiva kontorsytor. Förbe-
redande arbeten pågår och byggstart är planerad till 2027 . I fastig-
heten Kåkenhusen 40 genomförs en större ombyggnation av cirka 
5/uni00A0400 kvm kontor. Hyresavtal tecknades för cirka 90 procent av 
ytorna med infl  yttning i slutet av 2026.
Hufvudstaden tog ytterligare steg inom det långsiktiga hållbar-
hetsarbetet där fokus är att spara resurser, reducera risker och 
stärka affären över tid. Genom tekniska investeringar, optimerad drift 
och daglig uppföljning är målsättningen att energianvändningen ska 
minska. I nära samarbete med kunderna strävar vi efter att öka ande-
len återbruk i våra projekt. Ambitionen är också att utforma lokalerna 
med fl  exibla planlösningar för att minska ombyggnadsbehovet.
Resultatet från den löpande verksamheten ökade med 5 procent 
till 978 mnkr. Fastighetsbeståndet värderades till 48,1 mdkr. För att 
stärka aktieägarvärdet genomfördes återköp av 8 miljoner egna 
aktier. Hufvudstadens fi  nansiella ställning är fortsatt mycket solid 
och nettobelåningsgraden var 24,5 procent, soliditeten 56 procent 
och räntetäckningsgraden 4,5 gånger.
Fastighetsbeståndet
Hufvudstaden ägde vid årets slut 28 fastigheter (29). Den uthyrbara 
ytan uppgick till 286 000 kvm i Stockholm och 105 000 kvm i/uni00A0Göte-
borg, totalt cirka 391 000 kvm (390 800).
Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 december 
2025 var 8,6 procent (7 ,1) och ytvakansgraden var 13,2 procent 
(1 1,1). Exklusive pågående utvecklingsprojekt var hyresvakans-
graden 5,1 procent (5,0). I Stockholm var hyresvakansgraden 
6,3 procent och i Göteborg 18,5 procent, exklusive pågående  projekt 
4,6 procent respektive 7 ,7 procent.
Under året har 40 800 kvm (25 300) nykontrakterats. Omför-
handlingar av kontorslokaler har utvecklats positivt medan omför-
handlingar av butikslokaler har resulterat i lägre hyror. T otalt har 
45/uni00A0000 kvm (52 000) omförhandlats till ett årligt hyresvärde av 
375 mnkr (390). I genomsnitt resulterade omförhandlingarna i en 
hyresökning om cirka 3 procent jämfört med indexerad utgående 
hyra 2025.
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direk tören i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 
 556012-8240, får  härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2025 för koncernen och 
moderbolaget. Hufvudstadens aktie/uni00A0är noterad på  Nasdaq Stockholm Large Cap. L E/uni00A0Lundberg-
företagen AB, organisations nummer  556056-8817 , har/uni00A0ett bestämmande  in flytande i/uni00A0
Hufvud  staden, varför bolaget  kon solideras i Lundberg koncernen.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 37
FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 20 =====

Fastighetsvärde
Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samt-
liga fastig heter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighets-
beståndets verkliga värde per den 31 december 2025. För att 
 kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från 
tre obe roende värderingsföretag. De externa värderingar som 
genomförts vid årsskiftet motsvarar 39/uni00A0procent av det internt 
bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet 
var 33/uni00A0procent.
Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december 
2025 bedömts till 48,1/uni00A0mdkr (47 ,1). Den oreali serade vär de-
förändringen uppgick till -173,9 mnkr (-602,6), vilket beror på ökade 
utgifter i utvecklingsprojekt och effekten av något lägre hyror för 
butiker.
Värderingsmetod
Värdering av fastighetsbeståndet/uni00A0har skett genom att varje enskild 
fastig hets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts 
genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortspris metoden 
som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden inne bär att 
marknadens avkastningskrav sätts i  relation till fastigheternas 
 driftnetto.
I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som  påverkar 
värderingen och resultateffekten före skatt därav.
Beskrivning av värderingsmetod och/uni00A0antaganden finns i/uni00A0not/uni00A014.
Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1)
Förändring, +/–
Resultateffekt 
före skatt, +/–
Hyresintäkter /one.tab/zero.tab/zero.tab kr per kvm/nine.tab/eight.tab/zero.tab mnkr
Fastighetskostnader /five.tab/zero.tab kr per kvm/four.tab/nine.tab/zero.tab mnkr
Hyresvakansgrad /one.tab,/zero.tab procentenhet/six.tab/six.tab/zero.tab mnkr 
Avkastningskrav /zero.tab,/two.tab/five.tab procentenhet/two.tab /nine.tab/nine.tab/zero.tab mnkr
1) Värdetidpunkt 31 december 2025.
Substansvärde
Baserat på värderingen av fastighets beståndet uppgick långsiktigt 
substans värde till 36,8/uni00A0mdkr eller 189/uni00A0kronor per aktie. Aktuellt 
 substansvärde var 34,6/uni00A0mdkr eller 178/uni00A0kronor per aktie efter avdrag 
för bedömd uppskjuten skatte skuld. Denna bedömning har gjorts 
mot bakgrund av gällande  skattelagstiftning och marknadspraxis, 
som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skatte-
konsekvenser. Bedömd verklig upp skjuten skatt har antagits 
till/uni00A05/uni00A0procent. 
Återköp av aktier
Vid årsstämman 2025 fi  ck styrelsen ett förnyat bemyndigande att 
förvärva egna aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga 
emitterade akter. I augusti fattade styrelsen beslut om att utnyttja 
bemyndigandet då aktien handlades till en substansrabatt om cirka 
30 procent, motsvarande en implicit rabatt på fastigheterna om cirka 
25 procent. Genom att förvärva egna aktier till en nivå under det 
långsiktiga substansvärdet skapades ett direkt och mätbart värde-
påslag för aktieägarna. Återköpet innebär att värden som fi  nns i 
bolagets tillgångar koncentreras till ett färre antal utestående aktier, 
vilket gynnar aktieägarna över tid. Under perioden augusti till novem-
ber 2025 återköptes 8 000 000 A-aktier för 1 018 mnkr till en 
genomsnittlig kurs på 127 ,22 kronor per aktie. Återköpet motsva-
rade 3,9 procent av samtliga emitterade aktier och vid utgången av 
året ägde Hufvudstaden totalt 16/uni00A0965/uni00A0000 A-aktier, motsvarande 
8,0 procent av samtliga emitterade aktier. Den genomsnittliga kur-
sen för samtliga återköpta aktier uppgår till 97 ,53 kronor per aktie. 
Jämfört med det långsiktiga substansvärdet, som vid årsskiftet 
 uppgick till 189 kronor per aktie, motsvarar det en rabatt om cirka 
48 procent.
Känslighetsanalys resultat
I nedanstående tabell redovisas resultateffekterna före skatt, exklu-
sive värdeförändringar, på helårsbasis vid förändringar av ett antal 
faktorer. Ökning respektive minskning av hyresnivå, vakansgrad, 
underhålls- och driftkostnader, avskrivningar, fastighetsskatt samt 
 räntenivå visar de resultateffekter som hade uppstått beräknat på 
aktuell information vid räkenskaps årets utgång.
Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation och 
inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åt gärder led-
ningen skulle kunna vidta.
Känslighetsanalys, resultat
Förändring +/–
Resultateffekt 
exkl värdeförändringar 
före skatt, mnkr
Hyresnivå /one.tab/zero.tab/zero.tab kr per kvm+/– /three.tab/nine.tab
Vakansgrad/one.tab) /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/five.tab
 Driftkostnader och underhåll /one.tab/zero.tab procent–/+ /one.tab/nine.tab
Fastighetsskatt /two.tab) /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/five.tab
Räntenivå /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/three.tab
1) Beräknad ytvakans med 6 500 kr per kvm.
2)  Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom ramen för tecknade hyreskontrakt.
38 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Hållbarhet
Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljö-
mässig och social hållbarhet. Fokus för vårt hållbarhetsarbete är att 
minska klimatpåverkan och säkerställa ansvarsfulla affärer.
Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport fi  nns intagen i denna 
årsredovisning på sidorna 5, 1 1, 32–35, 42–43 samt 95–107 . 
Medarbetare
Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetar-
engagemang med en tydlig och väl förankrad värderingsgrund. Våra 
kärnvärden är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang. Värde-
ringarna präglar medarbetarnas agerande och är ett värdefullt verk-
tyg i/uni00A0det dagliga arbetet. De är också en förutsättning för att kunna 
driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande. 
I koncernen uppgår antalet anställda omräknat till heltidsanställda 
på årsbasis till 483 medarbetare (494) och samtliga anställda omfat-
tas av kollektivavtal, såväl tjänstemän som kollektivanställda. Mer 
information om medarbetare fi  nns på sidorna 34–35 samt 104–105.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2023 fastställdes riktlinjer för ersättning till ledande 
befattningshavare att gälla från och med års stämman 2023. Dessa 
har följts under 2025 och fullständiga riktlinjer  redovisas i not 8. 
Aktiemarknadsinformation 
All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. 
 Års redovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och 
 engelska och distribueras till aktieägare och andra som anmält 
intresse. 
Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på 
 hufvudstaden.se där även anmälan om prenumeration och 
 beställning av information kan göras.
Bolagsstyrningsrapporten är en del av förvaltningsberättelsen 
och framgår av sidorna 84–87 . 
Framtiden
Hufvudstadens välunderhållna fastigheter är belägna i de mest cen-
trala delarna av Sveriges två största städer, Stockholm och Göteborg. 
Bolaget har en mycket stark fi  nansiell ställning vilket skapar goda 
förutsättningar att både ta vara på möjligheter och möta utmaningar 
i en föränderlig omvärld. Vi är långsiktiga men har vilja och förmåga 
att anpassa oss, fatta beslut och genomföra förändringar när förut-
sättningarna kräver det. Medarbetarna har ett stort engagemang och 
arbetar i nära samverkan med kunderna för att bygga vidare på lång-
siktiga relationer.
Vi ska utveckla våra starka marknadsplatser för att fortsätta attra-
hera en bra blandning av aktörer. I Kvarteret Johanna har godkända 
slutbesiktningar erhållits för stora delar av bashuset. Projektet 
 kommer successivt stärka kassafl  ödet från 2027 . Fastigheten 
Orgelpipan 7 kommer genomgå en på- och tillbyggnation om cirka 
5 300 kvm attraktiva kontor. Förberedande arbeten pågår och bygg-
start är planerad till 2027 .
Kontorsanvändningen har förändrats under senare år vilket med-
fört att efterfrågan ökat på moderna och fl  exibla kontor i centrala 
lägen. Denna trend gynnar Hufvudstaden och en av våra främsta pri-
oriteringar framöver är att öka uthyrningsgraden i fastigheterna.
Marknaden för coworkinganläggningar förbättrades under 2025. 
Efterfrågan var störst på unika koncept med förstklassig service, 
något som vår nya Cecil Coworking i Kvarteret Johanna kommer 
erbjuda. Anläggningen planeras öppna under hösten 2026.
Sänkta räntor, skattesänkningar samt prognostiserade reala löne-
ökningar gör att förutsättningarna för detaljhandeln ser bättre ut 
inför 2026. Det ska vi dra fördel av genom ökad försäljning och 
högre hyresintäkter från våra attraktiva marknadsplatser.
För NK-varuhusen och NK e-handel ska lönsamheten öka genom 
god kostnadskontroll och stärkt uthyrningsarbete. I dotterbolaget 
NK Retail kommer förändringsarbetet att fortgå för att öka försälj-
ningen och skapa lönsamhet.
AI leder till nya möjligheter för fastighetsbranschen. Vi kommer 
fortsätta arbeta aktivt med att utforska och implementera AI-lös-
ningar för att optimera energianvändningen, effektivisera processer, 
förbättra kundupplevelsen och skapa hållbara stadsmiljöer.
Vår långsiktiga strategi ligger fast – att äga, förvalta och utveckla 
de bästa fastigheterna i centrala Stockholm och Göteborg med en 
låg riskprofi  l i bolaget. Det är en affärsmodell som fungerar väl över 
tid och som kommer fortsätta att skapa värde för både kunder och 
aktieägare.
Utdelning och vinstdisposition 
Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och kon-
cernen ska fastställas på Hufvudstadens årsstämma den 19 mars 
2026. Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,90 kronor 
per aktie (2,80) motsvarande totalt 563,5 mnkr. Utdelningen mot-
svarar 58 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. 
Styrelsens förslag till vinst disposition redovisas i sin helhet på sidan 71.
Motiverat yttrande gällande vinst utdelningsförslaget finns på 
hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. 
Det kan även erhållas från bolaget på begäran.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 39
FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 21 =====

Finansiering
Finanspolicy
Bolagets fi  nansieringsstrategi utgår från en av styrelsen fastställd 
fi  nanspolicy, som utgör ett ramverk för koncernens fi  nansiella styr-
ning. Policyn säkerställer att fi  nansiering sker med fokus på hög 
kostnadseffektivitet och inom defi  nierade riskparametrar. Den 
innehåller tydliga riktlinjer för ansvarsfördelning, mandat och behö-
righeter inom fi  nansiering och skuldförvaltning. All extern fi  nansie-
ring hanteras centralt av moderbolaget där fi  nansfunktionen arbetar 
enligt formaliserade processer, etablerade systemstöd och en tydlig 
operativ struktur. Detta möjliggör en hög grad av intern kontroll och 
effektiv uppföljning.
Kapitalstruktur
Hufvudstaden eftersträvar en kapitalstruktur som stödjer bolagets 
strategiska målsättningar och samtidigt begränsar fi  nansiella risker. 
Skuldportföljen är sammansatt av fl  era fi  nansieringsformer med 
spridning av kredit- och ränteförfall, vilket ger fl  exibilitet och mot-
ståndskraft vid marknadsförändringar.
 Eget kapital 56%
  Räntebärande skulder 25%
  Uppskjuten skatteskuld 17%
  Övriga skulder 2%
Räntebärande skulder
Koncernens totala upplåning uppgick till 1 1 350 mnkr (9 800). Av 
detta utgjorde obligationer 9 250 mnkr (8 200), företagscertifi  kat 
600 mnkr (100) och banklån 1 500 mnkr (1 500). Outnyttjade låne-
löften uppgick till 5 000 mnkr (5 500).
Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2025
Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Outnyttjat
Banklån och lånelöften /six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
MTN-program /one.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /seven.tab/five.tab/zero.tab
Certifi  katsprogram /three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab
Ränteriskhantering och derivat
För att hantera ränterisker och reducera volatilitet i räntekostnader 
är en betydande del av upplåningen räntebunden över olika löptider. 
Vid årsskiftet uppgick långfristig upplåning med fast ränta till 
5 450 mnkr (6 100). Räntederivat i form av swappar har tecknats 
för att uppnå önskad räntebindning, där underliggande krediter om 
2 300 mnkr (1 000) är säkrade. Marknadsvärdet för derivaten upp-
gick till -12,4 mnkr (-10,8), vilket förklaras av generella nedgångar 
av marknadsräntorna.
Grön fi  nansiering
Hufvudstaden har etablerat ett ramverk för grön fi  nansiering som 
möjliggör investeringar i energieffektiva fastigheter och hållbarhetsi-
nitiativ. Ramverket är utformat i linje med internationella principer för 
gröna fi  nansiella instrument och beaktar delar av EU:s taxonomikri-
terier för förebyggande av klimatförändringar. En oberoende gransk-
ning av S&P Global Ratings har resulterat i betyget Medium Green.
Vid utgången av 2025 uppgick den gröna fi  nansieringen till 
9/uni00A0250 mnkr (7 200), motsvarande 81 procent (73) av den totala 
upplåningen. Av detta utgjorde obligationer 7 750 mnkr (5 700) och 
banklån 1 500 mnkr (1 500). Bolaget har som ambition att succes-
sivt öka andelen grön fi  nansiering.
Finansiella nyckeltal /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab
Genomsnittlig räntebindningstid /two.tab,/two.tab år/two.tab,/two.tab år
Genomsnittlig kapitalbindningstid /two.tab,/four.tab år/two.tab,/two.tab år
Genomsnittlig effektiv ränta /two.tab,/eight.tab %/two.tab,/eight.tab %
inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften /two.tab,/nine.tab %/two.tab,/nine.tab %
Räntebärande nettoskuld /one.tab/zero.tab /seven.tab/seven.tab/eight.tab mnkr/nine.tab /three.tab/two.tab/seven.tab mnkr
Leasingskuld enligt IFRS /one.tab/six.tab /one.tab /zero.tab/two.tab/eight.tab mnkr/seven.tab/three.tab/six.tab mnkr
Total nettoskuld /one.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/five.tab mnkr/one.tab/zero.tab /zero.tab/six.tab/three.tab mnkr
Nettobelåningsgrad /two.tab/four.tab,/five.tab %/two.tab/one.tab,/four.tab %
Soliditet /five.tab/six.tab % /five.tab/nine.tab%
Räntetäckningsgrad /four.tab,/five.tab ggr/four.tab,/five.tab ggr
Finansiella risker – hantering och exponering
Hufvudstaden arbetar aktivt med att identifi  era, analysera och han-
tera fi  nansiella risker. Vår fi  nansiella riskhantering är integrerad i den 
dagliga verksamheten och utgår från bolagets fi  nanspolicy. För ytter-
ligare information hänvisas till sidan 43 samt not 21.
Hufvudstaden arbetar strategiskt och långsiktigt för att säkerställa en stabil och hållbar fi  nan-
siering. Kapitalstrukturen är utformad med ett tydligt fokus på begränsad riskexponering där 
fördelningen mellan eget kapital och extern fi  nansiering optimeras utifrån bolagets  långsiktiga 
mål, marknadsförutsättningar och kreditprofi  l. Finansieringsbehovet tillgodoses genom lån 
och kreditfaciliteter från ledande nordiska banker samt kapitalmarknaden. Genom en proaktiv 
skuldförvaltning och långsiktiga relationer med fi  nansiella motparter skapas goda förutsätt-
ningar för att äga, förvalta och utveckla bolagets fastigheter och marknadsplatser.
40 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIERING
Räntebindningsstruktur, 31 december 2025
Förfall, år Krediter, mnkr
Genomsnittlig 
 eff. ränta, % Andel, %
/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab /three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab,/three.tab/one.tab) /three.tab/two.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/seven.tab/one.tab /three.tab/five.tab/zero.tab/two.tab,/five.tab/one.tab/two.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/eight.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab,/three.tab/one.tab/three.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab/three.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab,/three.tab/two.tab/seven.tab
/two.tab/zero.tab/three.tab/zero.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab,/four.tab/one.tab/six.tab
Totalt /one.tab/one.tab /three.tab/five.tab/zero.tab/two.tab,/nine.tab/two.tab) /one.tab/zero.tab/zero.tab
1) Inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.
2)  Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften uppgick 
till 2,8 procent.
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2025 
Förfall, år Banklån
Obliga tioner/ 
Certifi  kat Summa
Outnyttjade
lånelöften
/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab– /three.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/seven.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /three.tab/five.tab/zero.tab/two.tab /three.tab/five.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/eight.tab/five.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab– /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab/zero.tab/zero.tab
/two.tab/zero.tab/three.tab/zero.tab– /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab–
Totalt /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/nine.tab /eight.tab/five.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /three.tab/five.tab/zero.tab /five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab
Rännilen 19
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 41
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIERING

===== SIDA 22 =====

Risker och riskhantering
Vår verksamhet är främst inriktad på förvaltning och utveckling av fastigheter i attraktiva lägen på 
den svenska marknaden. Vi påverkas därmed av utvecklingen i Sverige, särskilt i Stockholm och 
Göteborg. Interna och externa faktorer behöver beaktas och hanteras. 
Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det 
operativa arbetet är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad 
del av vår affärsstrategi och omfattar identifi  ering, bedömning och 
hantering av risker. Övervakning och analys av fi  nansiella och opera-
tiva risker begränsar potentiella negativa effekter. 
Prioriterade områden inkluderar fastighetsvärde, fi  nansiering, uthyr-
ning, projektverksamhet samt hållbarhet. Riskerna beskrivs utifrån 
sannolikhet för att risken inträffar samt dess grad av påverkan på 
verksamheten. 
Riskområde Beskrivning Hantering S P
Operativa risker
Cybersäkerhet Digitalisering ökar sårbarheten för dataintrång, 
virusangrepp och bedrägerier. Konsekvenser är 
exempelvis förstörd och förlorad data, läckt 
konfi  dentiell information eller ekonomisk skada. 
Infrastruktur och datamiljö fokuserad på säkerhet och funktionalitet. 
 Sårbarhetstester, förbättringsarbete samt ökat säkerhets medvetande. 
Riskbaserad spridning mellan molntjänster och lokalt driftade tjänster 
med omfattande backuprutiner.
Fastighets-
kostnader
Fastighetskostnader består till stor del av taxe-
bundna kostnader och påverkas av säsongsva-
riationer. Därutöver tillkommer kostnader för 
fastighetsskatt, underhåll och administration. 
Driftoptimering och energieffektivisering prioriteras. El säkras för volym 
och pris vilket minskar effekten av prisförändringar. Kontroller, besikt-
ningar och underhållsplanering genomförs i förebyggande syfte. En stor 
del av kostnaderna för el, värme och fastighetsskatt vidarefaktureras till 
hyresgästerna.
Fastighets-
värde
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt 
värde, med värdeförändringar över resultaträk-
ningen. Fastighetsvärdet kan påverkas av fastig-
heternas geografi  ska läge, standard, typ och lik-
nande. Verkligt värde påverkas av en rad faktorer 
som direktavkastningskrav, hyresnivå, vakans-
grad och fastighetskostnader. 
Hufvudstaden har inriktat sitt fastighetsbestånd till de mest attraktiva 
kommersiella lägena i Sveriges största städer, Stockholm och Göteborg, 
något som över tid bedöms begränsa risken. Utvecklingen på delmark-
naderna följs upp regelbundet internt och i samarbete med externa spe-
cialister. Investeringar görs för att anpassa och utveckla beståndet för 
att tillgodose näringslivets och samhällets föränderliga krav.
Hyresintäkter Minskade hyresintäkter kan uppstå både till 
följd av sjunkande marknadshyror och ökad 
vakansgrad. Detta leder till försämrat resultat 
och kassafl  öde, vilket även påverkar fastighets-
värdena negativt.
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till de mest centrala lägena i 
 Stockholm och Göteborg. Hyresavtal med längre löptider är bundna till 
konsumentprisindex och inkluderar ofta minimiindexering. Företaget 
arbetar kontinuerligt med omvärldsbevakning och riskbedömningar innan 
hyresavtal tecknas. En nära dialog och regelbundna NKI-undersökningar 
genomförs för att förstå hyresgästernas behov och nöjdhet vilket minskar 
risken för avfl  ytt. 
Medarbetare Engagerade och kompetenta medarbetare är en 
förutsättning för en framgångsrik verksamhet. Det 
är därför viktigt att behålla och utveckla befi  ntlig 
personal samt rekrytera nya medarbetare.
Värderingsstyrd arbetsmiljö som inspirerar och engagerar. Medarbetarna 
arbetar utifrån individuellt anpassade handlingsplaner och målsättningar. 
Centralt belägna och moderna arbetsplatser, kompetensutveckling samt 
en inkluderande och stimulerande företagskultur.
Skatter Förändring i skattelagstiftning kan få effekt på 
verksamheten och påverka resultatet. Brister i 
efterlevnaden kan innebära påföljder.
Processer och god kontrollmiljö tillsammans med kompetenta medarbe-
tare och externa experter minimerar risken för brister i efterlevnad. 
Utveckling inom lagstiftningen följs med proaktivt agerande vid behov.
Utveckling av 
 fastig heter
Utvecklingsprojekt innebär risker, i samtliga 
faser, som ökar i mer komplexa projekt.  Riskerna 
är främst ekonomiska, tekniska och tidsmäs-
siga. Felaktiga bedömningar kan resultera i 
höga kostnader och stora vakanser.
Projekten drivs av egna projektledare som upphandlar och styr genom-
förandet tillsammans med leverantörer och samarbetspartners. Uppfölj-
ning av pågående projekt sker kontinuerligt med rapportering till ledning 
och styrelse. Större investeringar beslutas av styrelsen.
 Låg  Medel  HögS Sannolikhet P Påverkan
42 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / RISKER OCH RISKHANTERING
Riskområde Beskrivning Hantering S P
Omvärldsrisker
Konjunktur Konjunkturnedgång med ökad arbetslöshet 
och sämre lönsamhet för företag kan leda till 
minskad efterfrågan. 
Längre hyresavtal begränsar risken för hyrestapp. Omvärldsbevakning 
och riskbedömningar innan  hyresavtal tecknas. Diversifi  erat sortiment 
inom  detaljhandelsverksamheten i NK Retail ökar motståndskraften.
Kriser Händelser utanför Hufvudstadens kontroll som 
allvarligt påverkar verksamheten, exempelvis 
sjukdomar, geo politik, ekonomi och energi. Kri-
ser kan få lokala, nationella och globala effekter. 
Fullvärdesförsäkrade fastigheter minimerar risken för stora ekonomiska 
konsekvenser. Krisplan, övningar, omvärldsbevakning, geografi  sk kon-
centration och långsiktighet skapar förut sättningar för att snabbt kunna 
hantera och ställa om i syfte att bemöta  uppkomna händelser. 
Regel-
efterlevnad
Bristande efterlevnad av lagar och regler kan 
leda till ekonomiska påföljder samt skada 
 anseendet hos hyresgäster, investerare och 
andra intressenter.
Omvärldsbevakning identifi  erar förändringar i lagar och regler. Utbildning  
säkerställer rätt kompetens. Medarbetare och externa experter samverkar 
för att hantera komplexa frågor. 
Finansiella risker
Fastighets-
värdering
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt 
försäljningspris på marknaden. Fastighetsvär-
dering påverkas av ekonomisk indata, bedöm-
ningar och antaganden baserade på marknads-
information. 
Kvalitetssäkring genom externa värderingar från oberoende värderings-
företag. Omvärldsbevakning, avstämning med specialister och robusta 
processer. 
Finansiering Finansieringssvårigheter kan påverka den 
löpande verksamheten samt leda till att 
 investeringar eller refi  nansiering av lån inte 
kan genomföras.
Flera olika fi  nansieringskällor och outnyttjade lånelöften. Analys av 
 k reditmarknaderna för proaktivt agerande. Varierande förfallotidpunkter 
för att minska risken.
Kredit Risken att motparter inte kan uppfylla sina 
 fi  nansiella åtaganden.
Finanspolicy styr kreditriskexponeringen. Kreditbedömning och -bevak-
ning av kunder. Säkerheter och garantier för att minska risken ytterligare.
Ränteläge Förändringar i marknadsräntor påverkar fi  nan-
sieringskostnader och kassafl  öde. Stigande 
räntor kan resultera i högre avkastningskrav och 
lägre fastighetsvärden. 
Ränterisken reduceras genom en blandning av fast och rörlig ränta samt 
diversifi  erade löptider. Ränteswappar för att säkra räntekostnader och 
minska exponeringen mot  ränteförändringar. Prognoser av ränteutveck-
lingen för att anpassa strategin. 
Valuta Förändringar i valutakurser påverkar resultat 
och kassafl  öde.
Varuinköp inom NK Retail sker delvis i utländsk valuta, huvudsakligen euro. 
Kurssäkring med valutaterminer begränsar risken.
Hållbarhetsrisker
Hälsa och 
säkerhet
Brister i hälsa och säkerhet kan orsaka ohälsa 
och skador samt medföra operativa, etiska och 
affärsmässiga risker för verksamheten.
Systematiskt arbetsmiljöarbete med riskbedömningar, förebyggande 
åtgärder, uppföljning och utbildning som säkerställer att  risker identifi  e-
ras och åtgärdas i tid.
Klimat-
förändringar
Risk för förändrade nederbörds- och tempera-
turmönster som exempelvis mer frekventa och 
intensiva skyfall. 
Riskanalyser av fastighetsbeståndet, byggnadsspecifi  ka anpassningar 
samt andra förebyggande åtgärder. 
Klimatpåverkan Verksamheten ger upphov till klimatpåverkan 
från energi, material, produkter och avfall i hela 
värdekedjan, vilket kan påverka kostnader, drift 
och möjligheten att nå klimatmål.
Klimatpåverkan hanteras genom mål och åtgärder för minskade utsläpp 
och energieffektivisering.
Leverantörer Risker i leverantörsledet avseende mänskliga 
rättigheter, arbetslivskriminalitet och korruption 
kan medföra etiska, juridiska och affärsmässiga 
konsekvenser.
Uppförandekod för leverantörer tillämpas. Kontroller och uppföljning av 
leverantörsledet genomförs. Missförhållanden kan rapporteras anonymt 
via visselblåsartjänst.
 Låg  Medel  HögS Sannolikhet P Påverkan
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 43
FINANSIELLA RAPPORTER / RISKER OCH RISKHANTERING

===== SIDA 23 =====

Rapport över resultat – koncernen
Mnkr Not 2025 2024
Nettoomsättning 2–3 3 291,8 3 179,2
Driftkostnader 4–5, 7–8 -346,9 -289,5
Underhåll 4 -30,5 -31,7
Fastighetsskatt 4 -236,9 -237,5
Administration 4, 7–8 -142,7 -126,6
Övriga segment, kostnader 4–5, 7–8 -899,7 -941,6
Bruttoresultat 1 635,1 1 552,3
Central administration 4–8 -59,7 -54,5
Rörelseresultat före värdeförändringar 1 575,4 1 497,8
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 14 -173,9 -602,6
Värdeförändringar räntederivat 21 -1,6 -10,8
Rörelseresultat 1 399,9 884,4
Finansiella intäkter och kostnader
Ränte- och finansiella intäkter 22 6,6 13,4
Ränte- och finansiella kostnader 23 -350,7 -334,6
-344,1 -321,2
Resultat före skatt 1 055,8 563,2
Skatt 9–10 -219,2 -198,6
Årets resultat 836,6 364,6
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 836,6 364,6
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr 25 4,18 1,80
Utdelning per aktie, kr 2,90 2,80
¹) Enligt styrelsens förslag.
¹)
44 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR
Kommentarer
Nettoomsättning
Koncernens nettoomsättning uppgick till 3 291,8 mnkr 
(3/uni00A0179,2), en ökning med 4 procent. Ökningen förklaras 
av högre intäkter från fastighetsförvaltningen hänförligt 
till serviceintäkter i NK-varuhusen, hyresindexering samt 
bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor. 
Omsättningen för NK Retail var något lägre än föregående 
år, förklarat av att avdelningen NK Fine Jewellery & Watches 
överlåtits till Nymans Ur.
Koncernens nettoomsättning uppvisar viss säsongsvari-
ation. Omsättningshyrestillägg inom fastighetsförvaltningen 
redovisas i kvartal 4 och uppgick till 14,4 mnkr (10,5) varav 
NK-varuhusen stod för 1 1,7 mnkr (7 ,0). NK Retails försäljning 
är normalt svagast det första kvartalet och starkast det fjärde 
kvartalet. 
Verksamhetens kostnader
Verksamhetens kostnader var -1 656,7 mnkr (-1 626,9), en 
ökning med 2 procent. Ökningen är hänförlig till fastighetsför-
valtningen och förklaras främst av kostnader i NK-varuhusen 
vilka vidaredebiteras som serviceintäkter, högre bonusutfall 
samt poster av engångskaraktär i samband med pågående 
förändringsarbete hänförligt till NK-varuhusen, NK Retail och 
NK e-handel. 
Kostnaderna från övriga segment minskade med 4 procent 
förklarat av kostnadsbesparande åtgärder inom NK Retail 
samt att avdelningen NK Fine Jewellery & Watches överlåtits. 
Bruttoresultat
Koncernens bruttoresultat ökade med 5 procent till 1/uni00A0635,1 
mnkr (1 552,3). Ökningen är främst hänförlig till affärsområde 
NK. Förändringsarbetet hänförligt till NK-varuhusen, NK 
Retail och NK e-handel har intensifierats med målet att stärka 
kundupplevelsen och öka lönsamheten. För NK Retail var 
marknadsförutsättningarna utmanande och resultatet fortsatt 
svagt. 
Övriga resultatposter
Central administration uppgick till -59,7 mnkr (-54,5). 
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar i förvalt ningsfastigheter 
uppgick till -173,9 mnkr (-602,6). Den orealiserade värde-
minskningen beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt 
effekten av något lägre hyror för butiker. Det genomsnittliga 
avkastningskravet uppgick vid värdetidpunkten till 4,1 procent 
(4,1). Orealiserade värdeförändringar för räntederivat uppgick 
till -1,6 mnkr (-10,8).
Finansiella poster 
Finansiella intäkter uppgick till 6,6 mnkr (13,4). Finansiella 
kostnader uppgick till -350,7 mnkr (-334,6). Kostnader för 
upplåning var -318,9 mnkr (-309,5). Ränte kostnader för 
leasing var -31,8 mnkr (-25,1) vilket främst avser tomträtts-
avgälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning 
förklaras av högre upplåning.
Skatt
Koncernens skatt uppgick till -219,2 mnkr (-198,6), varav 
-128,3 mnkr (-137 ,5) utgjorde aktuell skatt och -90,9 mnkr 
(-61,1)  uppskjuten skatt. Förändringen av uppskjuten skatt 
förklaras främst av periodens lägre negativa orealiserade 
värde förändringar i fastighetsbeståndet.
Årets resultat
Årets resultat uppgick till 836,6 mnkr (364,6). Förbättringen 
förklaras främst av lägre negativa orealiserade värdeföränd-
ringar i fastighetsbeståndet.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 45
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

===== SIDA 24 =====

Rapport över finansiell ställning – koncernen
Mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 13 32,8 63,1
Förvaltningsfastigheter 14 48 099,3 47 115,4
Inventarier 15 57,2 59,1
Nyttjanderättstillgångar 16 1 026,2 734,4
Långfristiga fordringar 17 18,6 20,2
Summa anläggningstillgångar 49 234,1 47 992,2
Omsättningstillgångar
Varulager 18 203,4 262,6
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 19 46,0 32,6
Övriga fordringar 33,9 18,6
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 95,7 95,6
Likvida medel 572,5 472,6
Summa omsättningstillgångar 951,5 882,0
Summa tillgångar 50 185,6 48 874,2
Eget kapital och skulder
Eget kapital 25
Aktiekapital 1 056,4 1 056,4
Övrigt tillskjutet kapital 628,1 628,1
Balanserat resultat inklusive årets resultat 26 174,9 26 922,4
Summa eget kapital 27 859,4 28 606,9
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 24 8 250,0 7 100,0
Långfristiga leasingskulder 24 1 019,6 727,9
Uppskjutna skatteskulder 10 8 726,7 8 635,9
Övriga långfristiga skulder 135,9 116,5
Övriga avsättningar 26 23,6 25,7
Summa långfristiga skulder 18 155,8 16 606,0
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 24 3 100,0 2 700,0
Kortfristiga leasingskulder 24 8,2 7,9
Leverantörsskulder 237,3 222,2
Skatteskulder 26,2 51,8
Övriga skulder 27 185,8 131,7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 612,9 547,7
Summa kortfristiga skulder 4 170,4 3 661,3
Summa skulder 22 326,2 20 267,3
Summa eget kapital och skulder 50 185,6 48 874,2
46 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR
Kommentarer
Förvaltningsfastigheter
Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 
48/uni00A0099,3  mnkr (47 1 15,4). Ökningen förklaras av periodens 
investeringar som till viss del motverkas av negativa oreali-
serade värdeförändringar i fastighetsbeståndet om -173,9 
mnkr (-602,6). Den orealiserade värdeminskningen beror på 
ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av något 
lägre hyror för butiker. Under året uppgick investeringar i 
fastighetsbeståndet till 1 157 ,8 mnkr (975,2). Förvaltningsfast-
igheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40, 
vilket medför att avskrivningar inte görs.  Värderingsmetoden 
beskrivs i not 14. Fastig heternas skattemässiga  restvärde 
uppgick till 3,3 mdkr (3,4).
Nyttjanderättstillgångar
Nyttjanderättstillgångar uppgick till 1 026,2 mnkr (734,4) och 
består främst av tomträttsavtal värderade till verkligt värde 
med motsvarande leasingskuld. T omträtter betraktas som 
eviga hyresavtal varvid ingen avskrivning sker. 
Varulager
Varulagret består av handelsvaror inom NK Retail och uppgick 
till 0,4 procent (0,5) av koncernens balansomslutning och 6,2 
procent (8,3) av koncernens nettoomsättning. 
Eget kapital
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare uppgick på balansdagen till 27 859,4 mnkr (28 606,9), 
vilket motsvarar 143 kronor per aktie (141).
Under året har återköp av 8 000 000 A-aktier gjorts för 
1/uni00A0017 ,8 mnkr. Utbetald utdelning som beslutades på årsstäm-
man i mars 2025 uppgick till 566,5 mnkr (546,2).
Substansvärde 
Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick lång-
siktigt substansvärde till 36,8/uni00A0mdkr eller 189/uni00A0kronor per aktie. 
 Aktuellt substansvärde var 34,6/uni00A0mdkr eller 178/uni00A0kronor per 
aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna 
bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstift-
ning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan 
skattekonsekvenser. Bedömd verklig uppskjuten skatt har 
antagits till/uni00A05/uni00A0procent.
Räntebärande skulder
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 1 500,0 
mnkr (1 500,0). Hufvudstadens certifikatslån uppgick vid 
årsskiftet till 600,0 mnkr (100,0) och obligationslån till 
9/uni00A0250,0 mnkr (8 200,0). T otal upplåning uppgick till 1 1 350,0 
mnkr (9 800,0). Den genomsnittliga räntebindnings tiden, 
inklusive effekter av derivatinstrument, var 2,2 år (2,2), den 
genomsnittliga kapitalbindningstiden var 2,4 år (2,2) och den 
effektiva genomsnittliga räntan uppgick till 2,9 procent (2,9) 
inklusive och 2,8 procent (2,8) exklusive kostnad för outnytt-
jade lånelöften. Leasingskulder betraktas som ränte bärande 
skulder men särredovisas i rapport över finansiell ställning. 
Ränte  bärande  nettoskuld uppgick till 10 777 ,5 mnkr (9 327 ,4) 
och  nettoskulden, vilket  inkluderar leasing skulden, uppgick till 
1 1 805,3 mnkr (10 063,2). 
Leasingskulder
Leasingskulder var 1 027 ,8 mnkr (735,8) bestående främst av 
tomträtts avtal som värderats till verkligt värde.
Uppskjutna skatteskulder
Uppskjutna skatteskulder uppgick till 8 726,7 mnkr (8 635,9).
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 47
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

===== SIDA 25 =====

Rapport över förändringar i eget kapital 
– koncernen
Mnkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet 
kapital
Balanserade vinstmedel 
inklusive årets resultat Totalt
Ingående eget kapital 2024-01-01 1 056,4 628,1 27 104,1 28 788,6
Årets resultat 364,6 364,6
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 364,6 364,6
Utdelning -546,2 -546,2
Utgående eget kapital 2024-12-31 1 056,4 628,1 26 922,4 28 606,9
Ingående eget kapital 2025-01-01 1 056,4 628,1 26 922,4 28 606,9
Årets resultat 836,6 836,6
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 836,6 836,6
Återköp egna aktier -1 017,8 -1 017,8
Utdelning -566,5 -566,5
Utgående eget kapital 2025-12-31 1 056,4 628,1 26 174,9 27 859,4
Vid årsstämman den 20 mars 2025 fick styrelsen förnyat bemyndi-
gande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av 
samtliga emitterade aktier. Syftet är att ge styrelsen möjlighet att 
justera kapitalstrukturen för att där igenom skapa ökat värde för 
bolagets aktie ägare och/eller möjliggöra att egna aktier används 
som likvid vid eller för att finansiera förvärv av företag eller fastighet. 
Den 21 augusti 2025 beslutade styrelsen att utnyttja bemyn-
digandet. Hufvudstaden har under perioden augusti till november 
2025 köpt tillbaka 8 000 000 A-aktier för 1 017 ,8 mnkr vilket 
motsvarar en genomsnittlig kurs på 127 ,22 kronor per aktie. 
Hufvudstadens totala innehav av egna aktier uppgår därefter till 
16 965 000 A-aktier, vilket motsvarar 8,0  procent av samtliga 
 emitterade aktier och 1,7 procent av det totala antalet röster.
Under 2025 lämnades en utdelning om 2,80 kronor per aktie 
till bolagets aktieägare, totalt 566 459 412 kronor.
Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 563,5 mnkr.
48 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR
Bobergs Matsal, NK Stockholm
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 49
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

===== SIDA 26 =====

Rapport över kassaflöden – koncernen
Mnkr Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 1 055,8 563,2
Av- och nedskrivningar av tillgångar 70,9 68,6
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 173,9 602,6
Orealiserad värdeförändring räntederivat 1,6 10,8
Övriga förändringar -2,1 -3,0
Betald inkomstskatt -128,3 -100,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 171,8 1 141,4
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital:
Minskning (+) / Ökning (–) av varulager 59,9 -7,1
Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -37,6 1,2
Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 126,6 99,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 320,7 1 235,3
Investeringsverksamheten
Investering i immateriella tillgångar 13 – -2,2
Investering i förvaltningsfastigheter 14 -1 157,8 -975,2
Investering i inventarier 15 -20,9 -13,7
Avyttring av inventarier 15 – –
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 178,7 -991,1
Finansieringsverksamheten
Återköp av egna aktier 25 -1 017,8 –
Upptagna lån 24 4 610,0 4 200,0
Amortering av låneskuld 24 -3 060,0 -3 800,0
Amortering av leasingskuld 24 -7,8 -7,8
Utbetald utdelning 25 -566,5 -546,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -42,1 -154,0
Årets kassaflöde 99,9 90,2
Likvida medel vid årets början 472,6 382,4
Likvida medel vid årets slut 572,5 472,6
Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser
Erhållen ränta 6,7 13,9
Erlagd ränta -302,3 -253,3
50 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR
Kommentarer
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring 
av rörelse kapital ökade med 30,4 mnkr till 1 171,8 mnkr 
(1 141,4). Förändringar i rörelsekapital ökade kassa flödet med 
148,9 mnkr (93,9). Kassaflödet från den löpande verksam-
heten uppgick därmed till 1 320,7 mnkr (1 235,3).  
Kassaflöde från investerings verksamheten
Kassaflödet från investeringsverk  sam heten uppgick till 
-1/uni00A0178,7  mnkr (-991,1) och avser investeringar i be fint ligt 
fastig hets bestånd, inventarier och immateriella tillgångar. 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansierings verk  sam  heten uppgick till -42,1 
mnkr (-154,0). Upplåningen ökade netto med 1 550,0 mnkr 
jämfört med en ökning om 400,0 mnkr föregående år.  
Ökningen förklaras av återköp av  8 000 000 egna aktier för 
1/uni00A0017 ,8 mnkr samt högre investeringar i utvecklingsprojekt. 
Årets kassaflöde
Årets kassaflöde uppgick till 99,9 mnkr (90,2).
Likvida medel
Koncernens likvida medel uppgick till 572,5 mnkr (472,6) och 
bestod av kassa och bankmedel. Hufvudstaden har per 31 
december 2025 lånelöften om 5 000,0  mnkr (5 500,0). Vid 
årsskiftet var 5 000,0  mnkr out nyttjat. Certifikatprogrammet 
uppgick till 3 000,0  mnkr varav 600 mnkr var utestående 
vid årsskiftet. Outnyttjat belopp uppgick till 2 400,0 mnkr. 
Hufvudstadens  MTN-program uppgår till 12 000,0 mnkr varav 
9 250,0  mnkr var  emitterade. Outnyttjad ram uppgick till 
2/uni00A0750,0 mnkr.
Inga begränsningar finns i nytt jan de  rätten av likvida medel.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 51
FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

===== SIDA 27 =====

Moderbolagets räkningar
Resultaträkning
Mnkr Not 2025 2024
Nettoomsättning 3 1 711,4 1 677,4
Verksamhetens kostnader 4–8 -880,9 -726,2
Bruttoresultat 830,5 951,2
Central administration 4–8 -59,7 -54,5
Värdeförändringar derivat 21 -1,6 -10,8
Rörelseresultat 769,2 885,9
Resultat från finansiella poster
Ränte- och finansiella intäkter 22 4 175,7 137,1
Ränte- och finansiella kostnader 23 -318,7 -309,3
3 857,0 -172,2
Resultat efter finansiella poster 4 626,2 713,7
Bokslutsdispositioner 11 -48,1 -73,6
Resultat före skatt 4 578,1 640,1
Skatt 9–10 -130,2 -213,4
Årets resultat 4 447,9 426,7
Rapport över totalresultat
Mnkr Not 2025 2024
Årets resultat 4 447,9 426,7
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 4 447,9 426,7
Balansräkning fortsättning
Balansräkning
Mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggnings tillgångar 13 – 0,5
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 14 10 148,3 9 613,2
Inventarier 15 6,3 9,6
Summa materiella 
anläggningstillgångar 10 154,6 9 622,8
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 29 5 398,8 5 398,4
Fordringar hos koncernföretag – 1 163,5
Långfristiga fordringar 17 18,6 20,1
Summa finansiella 
anläggningstillgångar 5 417,4 6 582,0
Summa anläggningstillgångar 15 572,0 16 205,3
Mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 19 4,3 3,2
Fordringar hos koncernföretag 4 574,8 300,3
Övriga fordringar 1,9 1,9
Förutbetalda kostnader 
och  upplupna intäkter 20 35,1 35,6
Summa kortfristiga fordringar 4 616,1 341,0
Kassa och bank 559,2 456,5
Summa omsättningstillgångar 5 175,3 797,5
Summa tillgångar 20 747,3 17 002,8
Eget kapital och skulder
Eget kapital 25
Bundet eget kapital
Aktiekapital 1 056,4 1 056,4
Uppskrivningsfond 124,2 124,2
Reservfond 798,1 798,1
Summa bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7
Fritt eget kapital
Balanserade vinstmedel 861,0 2 018,5
Årets resultat 4 447,9 426,7
Summa fritt eget kapital 5 308,9 2 445,2
Summa eget kapital 7 287,6 4 423,9
Obeskattade reserver 12 60,8 61,0
Avsättningar
Pensioner 26 23,7 25,7
Uppskjuten skatteskuld 10 965,7 963,0
Summa avsättningar 989,4 988,7
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 24 8 250,0 7 100,0
Skulder till koncernföretag 220,5 220,5
Övriga skulder 125,1 105,7
Summa långfristiga skulder 8 595,6 7 426,2
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 24 3 100,0 2 700,0
Leverantörsskulder 118,5 84,8
Skulder till koncernföretag 16,4 794,1
Skatteskulder 25,0 43,6
Övriga skulder 27 94,0 57,8
Upplupna kostnader 
och förut betalda intäkter 28 460,0 422,7
Summa kortfristiga skulder 3 813,9 4 103,0
Summa eget kapital och skulder 20 747,3 17 002,8
52 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / MODERBOLAGETS RÄKNINGAR
Mnkr Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond
Balanserade vinst-
medel inklusive 
årets resultat Totalt
Ingående eget kapital 2024-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 564,8 4 543,5
Årets resultat 426,7 426,7
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 426,7 426,7
Utdelning -546,2 -546,2
Utgående eget kapital 2024-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 445,2 4 423,9
Ingående eget kapital 2025-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 445,2 4 423,9
Årets resultat 4 447,9 4 447,9
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 4 447,9 4 447,9
Återköp egna aktier -1 017,8 -1 017,8
Utdelning -566,5 -566,5
Utgående eget kapital 2025-12-31 1 056,4 124,2 798,1 5 308,9 7 287,6
Kassaflödesanalys
Mnkr Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster 4 626,2 713,7
Av- och nedskrivningar av tillgångar 217,1 201,8
Värdeförändring derivat 1,6 10,8
Koncernbidrag -188,2 -76,9
Anteciperad utdelning från dotterbolag -3 950,7 –
Övriga förändringar -2,0 -3,0
Betald inkomstskatt -127,5 -96,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändringar av rörelsekapital 576,5 750,4
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital:
Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -138,1 108,7
Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 144,1 70,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 582,5 929,8
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterföretag 29 -0,4 –
Lämnade aktieägartillskott 29 -1 449,3 –
Försäljning av dotterföretag 29 1 449,3 –
Investering i förvaltningsfastigheter -743,1 -697,6
Investering i inventarier -2,0 -1,7
Förändring av långfristiga fordringar 300,0 –
Kassaflöde från investeringsverksamheten -445,5 -699,3
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 24 4 610,0 4 200,0
Amortering av låneskuld 24 -3 060,0 -3 800,0
Återköp av egna aktier 25 -1 017,8 –
Utbetald utdelning 25 -566,5 -546,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -34,3 -146,2
Årets kassaflöde 102,7 84,3
Likvida medel vid årets början 456,5 372,2
Likvida medel vid periodens slut 559,2 456,5
Tilläggsupplysning till kassaflödesanalys
Mnkr 2025 2024
Erhållen ränta 36,9 60,6
Erlagd ränta -274,7 -219,9
Rapport över förändringar i eget kapital
Kommentarer
Nettoomsättningen uppgick till 1 71 1,4 mnkr (1 677 ,4). Hyresintäk-
terna utgjorde 1 652,4 mnkr (1 620,3) och serviceintäkter uppgick 
till 59,0 mnkr (57 ,1).
Verksamhetens kostnader uppgick till -880,9 mnkr (-726,2). 
Ökningen förklaras främst av högre underhållskostnader från större 
utvecklingsprojekt. Bruttoresultatet uppgick till 830,5 mnkr (95 1,2). 
Central administration var -59,7 mnkr (-54,5). Orealiserade värde-
förändringar på räntederivat uppgick till -1,6 mnkr (-10,8). 
Resultatet från finansiella poster uppgick till 3 857 ,0 mnkr 
(-172,2). I finansiella poster inkluderas erhållna koncernbidrag från 
dotterbolag med 188,2 mnkr (76,9) samt anteciperad utdelning från 
dotterbolag om 3 950,7 mnkr (–).
Investeringar i befintligt fastighetsbestånd och inventarier 
uppgick till 7 45,1 mnkr (699,3). 
Likvida medel vid periodens utgång var 559,2 mnkr (456,5). 
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 53
FINANSIELLA RAPPORTER / MODERBOLAGETS RÄKNINGAR

===== SIDA 28 =====

Finansiella noter
Allmän information och redovisningsprinciper
 Not 1  Redovisningsprinciper
Allmän information
Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, är ett 
aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Hufvudstaden är noterat på 
Nasdaq Stockholm Large Cap. Koncernens huvudsakliga verksamheter 
är att äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter koncentrerat till 
centrala Stockholm och Göteborg. Adressen till bolagets huvud kontor är 
Hufvudstaden AB, NK 100, 1 1 1 77 Stockholm. Besöksadress: Regerings-
gatan 38. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056-8817 , Stockholm, 
har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsoli-
deras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovisning för 
Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2025 har godkänts för publicering 
enligt styrelsebeslut från den 12 februari 2026. Årsredovisning och kon-
cernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 19 mars 2026. 
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Finan-
cial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Stan-
dards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Inter pretations 
Committee (IFRS IC) såsom de har antagits av Europeiska  Unionen (EU). 
Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommen-
dation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. 
Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade 
till verksamheten. 
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen 
utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovis-
ningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets 
och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att 
tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt 
i vissa fall sambandet mellan redovisning och beskattning. 
Förutsättningar vid upprättande av de finansiella rapporterna 
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör 
 rapporteringsvaluta för koncernen. Tillgångar och skulder är redovisade 
till/uni00A0historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och 
skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Värde-
ring till verkligt värde av förvaltningsfastigheter är den redovisningsprincip 
som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter. 
De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats 
på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella  rapporter, 
om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tilläm-
pats på rapportering och konsolidering av moderbolag och  dotterbolag. 
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och 
 beräkningar inte alltid summerar. 
Bedömningar och uppskattningar 
För att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS krävs att 
koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar som påverkar 
redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Bedömningar och 
uppskattningar ses över regelbundet. De uppskattningar som bedöms 
vara mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella rapporterna berör 
förvaltningsfastigheter (not 14) och varulager (not 18).
Nya redovisningsprinciper 
Tillkommande nya eller ändrade, av EU godkända, standarder och 
 tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för 
 närvarande inte påverka Hufvudstadens resultat eller finansiella ställning 
i väsentlig omfattning. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är 
oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. 
Nya standarder som ännu inte trätt i kraft
IASB har publicerat en ny redovisningsstandard, IFRS 18 Presentation and 
Disclosure in Financial Statements, som ersätter IAS 1 Utformning av finan-
siella rapporter. Standarden träder i kraft den 1 januari 2027 med retroaktiv 
tillämpning. IFRS 18 har ännu inte antagits av EU.
IFRS 18 kommer inte att påverka redovisningen eller värderingen av 
poster i de finansiella rapporterna, men den kan ändra vad ett företag 
rapporterar som sitt rörelseresultat. Tillämpningen kan komma att kräva 
förändringar i presentationen av de finansiella rapporterna. De viktigaste 
nya begreppen som introduceras i IFRS 18 relaterar till:
–  strukturen för resultaträkningen,
–  obligatoriska upplysningar i de finansiella rapporterna avseende vissa 
resultatmått som redovisas utanför de finansiella rapporterna, så kallade 
finansiella lönsamhetsmått definierade av ledningen (Management 
 Performance Measures, MPM),
–  förbättrade principer för aggregering och uppdelning som gäller för de 
primära finansiella rapporterna och noterna i allmänhet.
Hufvudstaden arbetar med att analysera vilka konsekvenser den nya 
 standarden kan medföra. 
Koncernredovisning 
Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. 
Som/uni00A0dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt 
eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt för-
värvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats 
till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Om förvärvet inte avser 
rörelse, vilket är vanligt vid förvärv av fastigheter, fördelas förvärvskostnaden 
på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna efter deras verkliga 
värden vid förvärvstidpunkten utan redovisning av goodwill och uppskjuten 
skattefordran/skuld vid förvärvet. 
Kassaflödesanalyser 
Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod. 
Moderbolagets redovisningsprinciper 
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen 
(1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom-
mendation RFR 2 Redovisning för juridisk person. Även de uttalanden som 
Rådet gett ut för noterade bolag har tillämpats. RFR 2 innebär att moderbo-
laget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av 
EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för 
årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mel-
lan redovisning och beskattning. Rekommen dationen anger vilka undantag 
och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och 
moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Erhållna koncernbi-
drag redovisas inom kategorin finansiella poster och lämnade koncernbi-
drag som bokslutsdispositioner.
Moderbolagets redovisningsprinciper har inte förändrats jämfört med 
årsredovisningen för föregående år. 
54 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER
Intäkter och kostnader
 Not 2  Segmentinformation
Redovisningsprinciper 
Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen  vilken 
tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer 
sig från andra segment. 
Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, 
NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet avser Cecil Coworking 
(Affärsområde Stockholm), NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden 
(Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den 
operativa styrningen av verksamheten. 
I moderbolaget finns endast en rörelsegren, fastighetsförvaltning. Föl-
jande sammanställning visar intäkter och kostnader, tillgångar samt investe-
ringar för de olika affärsområdena året 2025 och jämförelseåret 2024. 
Affärsområde 
 Stockholm
Affärsområde 
NK
Affärsområde 
Göteborg Summa Koncerneliminering Totalt
Mnkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Fastighetsförvaltning
Nettoomsättning
Hyresintäkter 1 536,1 1 502,6 581,1 487,7 335,5 328,3 2 452,7 2 318,6 -213,1 -198,4 2 239,6 2 120,2
(varav serviceintäkter) (36,0) (34,0) (127,1) (48,2) (24,8) (24,2) (187,9) (106,4) (-30,4) (-13,9) (157,5) (92,5)
Kostnader
Driftkostnader -96,0 -89,0 -207,4 -154,8 -43,5 -45,7 -346,9 -289,5 -346,9 -289,5
Underhåll -17,8 -11,9 -8,6 -16,9 -4,1 -2,9 -30,5 -31,7 -30,5 -31,7
Fastighetsskatt -158,7 -156,3 -44,1 -44,8 -34,1 -36,4 -236,9 -237,5 -236,9 -237,5
Administration -59,4 -56,7 -59,0 -48,4 -24,3 -21,5 -142,7 -126,6 -142,7 -126,6
Bruttoresultat 
fastighets förvaltning 1 204,2 1 188,7 262,0 222,8 229,5 221,8 1 695,7 1 633,3 -213,1 -198,4 1 482,6 1 434,9
Övriga segment
NK Retail
Nettoomsättning 903,7 915,7 903,7 915,7 903,7 915,7
Kostnader -945,4 -968,5 -945,4 -968,5 128,8 114,8 -816,6 -853,7
Bruttoresultat 
NK Retail -41,7 -52,8 -41,7 -52,8 128,8 114,8 87,1 62,0
Övrig verksamhet
Nettoomsättning 50,6 44,6 97,9 98,7 148,5 143,3 148,5 143,3
Kostnader -47,9 -46,3 -119,5 -125,2 -167,4 -171,5 84,3 83,6 -83,1 -87,9
Bruttoresultat 
övrig  verksamhet 2,7 -1,7 -21,6 -26,5 -18,9 -28,2 84,3 83,6 65,4 55,4
Bruttoresultat 
övriga segment 2,7 -1,7 -63,3 -79,3 -60,6 -81,0 213,1 198,4 152,5 117,4
Summa bruttoresultat 1 206,9 1 187,0 198,7 143,5 229,5 221,8 1 635,1 1 552,3 1 635,1 1 552,3
Central administration -59,7 -54,5
Värdeförändringar 
 förvaltningsfastigheter -173,9 -602,6
Värdeförändringar 
 derivat -1,6 -10,8
Rörelseresultat 1 399,9 884,4
Finansiella intäkter och 
kostnader -344,1 -321,2
Resultat före skatt 1 055,8 563,2
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 33 411,5 32 958,3 7 813,6 7 777,1 6 874,2 6 380,0 48 099,3 47 115,4 48 099,3 47 115,4
Investeringar
Förvaltningsfastigheter 
och inventarier 262,1 280,3 112,5 66,1 804,1 642,5 1 178,7 988,9 1 178,7 988,9
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 55
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

===== SIDA 29 =====

Not 3  Nettoomsättning
Redovisningsprinciper 
Koncernens intäkter består huvudsakligen av hyresintäkter samt intäkter 
från detaljhandsverksamhet. 
Hyres- och serviceintäkter
Nettoomsättningen innefattar hyres- och serviceintäkter. Hyresintäkter 
avser utdebiterad hyra inklusive index, tilläggsdebitering för media, fastig-
hetsskatt samt andra kostnader. Serviceintäkter består av all övrig tilläggs-
debitering såsom värme, kyla, sopor och vatten. Hyresintäkter periodiseras 
linjärt över hyreskontraktens löptid. Serviceintäkter redovisas i den period 
som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och service-
intäkter betalas i förskott och redovisas därmed som förutbetalda intäkter. 
Intäkter NK Retail
Intäkter genereras i huvudsak från försäljning av kläder, accessoarer, 
skönhet och juveler till konsumenter. Koncernens prestationsåtagande 
är därmed att till kund tillhandahålla varor, antingen till konsument i kon-
cernens egna butiker eller till e-handelskonsumenter när varor lämnas till 
självständig fraktförare. Samtliga intäkter redovisas enligt IFRS 15-kate-
gorin ”vid en tidpunkt”, det vill säga vid leverans. Intäkter från försäljningen 
av varor till ett fastställt pris redovisas när bolaget har överfört kontrollen av 
varan till kund vilket normalt sker vid försäljningstillfället när kunden tar med 
sig varan ut ur butiken eller vid leverans till e-handelskonsument i enlighet 
med försäljningsvillkoren. 
Den huvudsakliga butiksförsäljningen sker med 30 dagars öppet köp, 
vilket innebär att intäkter från försäljningen i butik redovisas med avdrag för 
beräknade returer. Den beräknade återbetalningen för returnerade varor 
redovisas som en återbetalningsskuld (det bolaget förväntas vara skyldig 
kunden). Rätten att återfå den vara som returneras redovisas som varu-
lager. Intäkterna minskas även med rörliga ersättningar i form av rabatter 
och kundlojalitetsprogram. Försäljningsintäkterna redovisas med avdrag 
för mervärdesskatt, returer och rabatter, som nettoomsättning i resultat-
räkningen, under övriga segment. 
Operationella leasingavtal
Koncernen hyr ut lokaler i förvaltningsfastigheter. Koncernen klassificerar 
dessa leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför 
de betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet av 
den underliggande tillgången. För löptidsanalys av leasingavgifter se tabell 
nedan där återstående löptid är mellan 1 och 24 år.
Leasingavtal där koncernen är leasegivare
Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade 
som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår ovan i avsnitt 
Hyres- och serviceintäkter. 
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Hyresintäkter ¹) 2 388,1 2 263,5 1 711,4 1 677,4
(varav serviceintäkter) ¹) (188,9) (121,3) (59,0) (57,1)
Försäljning av varor 903,7 915,7 – –
Nettoomsättning 3 291,8 3 179,2 1 711,4 1 677,4
¹) Avser intäkter från Fastighetsförvaltning och Övrig verksamhet.
Förfallostruktur¹ ) ²) ³)
2026 2027 2028 2029 2030 2031- Totalt
Antal avtal
Kontor 46 50 57 53 24 43 273
Butiker 65 66 55 37 23 29 275
Övrigt 442 206 130 66 37 58 939
Totalt koncernen 553 322 242 156 84 130 1 487
Andel, % 37,2 21,7 16,3 10,5 5,6 8,7 100,0
Totalt moderbolaget 473 263 169 128 62 112 1 207
Årshyra, mnkr
Kontor 176,7 215,1 226,0 208,6 123,8 553,4 1 503,6
Butiker 120,8 150,0 163,8 153,4 85,2 120,9 794,1
Övrigt 28,5 23,2 36,9 23,1 9,7 25,5 146,9
Totalt koncernen 326,0 388,3 426,7 385,1 218,7 699,8 2 444,6
Andel, % 13,3 15,9 17,4 15,8 9,0 28,6 100,0
Totalt moderbolaget 258,6 318,8 307,7 304,7 145,6 420,3 1 755,7
¹) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats.
²) Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen.
³) Exklusive bostadskontrakt.
56 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER
 Not 7  Medelantal anställda
2025¹) 2024¹)
Varav 
män, %
Varav 
män, %
Moderbolaget 150 49 154 49
(varav ledande befattningshavare) (8) (62) (8) (62)
Helägda dotterbolag
NK Retail AB 306 15 314 15
Parkaden AB 2 100 2 100
Cecil Coworking AB 5 20 5 20
NK Service AB 20 40 19 53
Totalt koncernen 483 27 494 27
(varav ledande befattningshavare) (8) (62) (8) (62)
Av koncernens 53 chefer (52) är 29 kvinnor (29) eller 55 procent (56). 
I moderbolagets styrelse ingick 6 män (6) och 3 kvinnor (3). Könsfördel-
ningen i styrelsen är därmed oförändrad jämfört med föregående år.
Koncernen har endast anställda i Sverige. 
¹) Beräkningen baseras på Full Time Equivalent (FTE). 
 Not 6   Arvoden och kostnadsersättning till revisorer
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
PWC
Revisionsuppdrag 1,9 1,7 1,4 1,2
Revisionsverksamhet utöver 
revisionsuppdraget 0,2 0,5 0,2 0,5
Andra uppdrag 0,1 0,3 0,1 0,3
Totalt 2,2 2,5 1,7 2,0
  Not 5  Avskrivningar
Avskrivningar fördelade i resultaträkningen
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Driftkostnader 20,0 20,3 213,7 198,9
Övriga segment, kostnader 40,6 41,9
Central administration 0,1 0,2
Totalt 60,7 62,4 213,7 198,9
Avskrivningar per tillgångsslag 
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Balanserade utgifter för program 30,3 33,4 0,3 0,4
Förvaltningsfastigheter 208,1 192,9
Inventarier 22,2 20,9 5,3 5,6
Nyttjanderättstillgångar 8,2 8,1
Totalt 60,7 62,4 213,7 198,9
 Not 4  Kostnader
Redovisningsprinciper
Koncernens operativa kostnader består av drift, underhåll, fastighetsskatt, 
övriga segments kostnader samt administration.
Kostnader för drift avser löpande fastighetsförvaltning, exempelvis fast-
ighetsskötsel, media och mindre reparationer, vilka redovisas som kostnad 
i den period de uppkommer. Underhåll avser mer omfattande reparationer 
och åtgärder för att bevara eller återställa fastigheternas standard; även 
dessa utgifter kostnadsförs direkt om de inte uppfyller kriterierna för akti-
vering. Utgifter som medför standardhöjande förbättringar eller framtida 
ekonomiska fördelar aktiveras i stället som en del av fastighetens värde.
Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxe-
ringsvärde och omfattas inte av inkomstskattelagstiftningen enligt IAS 12. 
Fastighetsskatten redovisas därför som en rörelsekostnad. En stor del av 
fastighetsskatten vidarefaktureras till hyresgästerna.
I övriga segments kostnader ingår alla kostnader för att bringa varan 
till kunden såsom produkternas kostnad, frakter till butik, tull, miljöavgifter 
och hanteringskostnader. I posten ingår även butikskostnader såsom löner, 
marknadsföring samt kostnader för försäljningsrelaterade stödfunktioner.
Administration fördelas på fastighetsrelaterad administration, såsom 
kostnader för uthyrning, hyresadministration och redovisning samt central 
administration som huvudsakligen består av kostnader hänförliga till sty-
relse, vd och övrig ledningspersonal, revisionskostnader samt övriga kostna-
der på koncernövergripande nivå. 
Koncernens totala operativa kostnader uppgick till 1 716,4 mnkr (1 681,4). 
Kostnader per kostnadsslag
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Råvaror och förnödenheter 543,5 566,9
Underhåll 29,6 31,1 241,2 117,2
Drift och administration 434,9 379,9 74,7 74,8
Tomträttsavgälder 23,1 14,8
Fastighetsskatt 236,9 237,5 177,8 177,8
Av- och nedskrivningar 60,7 62,4 213,7 198,9
Personalkostnader 410,8 403,6 210,1 197,2
Summa 1 716,4 1 681,4 940,6 780,7
Medarbetare
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 57
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

===== SIDA 30 =====

Not 8  Löner och ersättningar
Redovisningsprinciper
Ersättningar till anställda 
Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kost-
nader redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot 
ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas vid årets slut.
Avgiftsbestämda planer
Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen 
av de anställda tjänste männen av den så kallade ITP-planen som tryggas 
genom en försäkring i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension 
SAF-LO. För aktuella räkenskapsår har bolaget inte haft tillgång till sådan 
information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmåns-
bestämda. Pensionsplanen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. 
Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en 
kostnad i resultaträkningen när de uppstår. 
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningsha-
vare beslutas av årsstämman. Bolaget har följt de riktlinjer som antagits 
av årsstämman 2023, se separat avsnitt om riktlinjer nedan. Samtliga 
tillsvidareanställda medarbetare i koncernen exklusive dotterbolagen NK 
Retail AB och NK Service AB omfattades under året av ett bonusprogram. 
Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet, samt 
personlig bedömning för chefer. Bonus för koncernledningen följer det som 
presenteras under riktlinjer nedan. För övriga chefer utgår bonus med max-
imalt två månadslöner. För övriga medarbetare utgår bonus med maximalt 
en månadslön. För bonusprogrammet gäller att beslut fattas för ett år i taget 
och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett 
positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar och andra 
jämförelsestörande poster. I bokslutet 2025 har bonus reserverats för resul-
tatmål, kundnöjdhet och personliga mål.
Pensioner för koncernens anställda regleras av respektive kollektiv avtal, 
ITP-plan för tjänstemän och avtalspension SAF-LO för kollektivanställda. 
ITP-planen innebär både förmånsbestämd och premiebestämd pension. 
T otalt omfattas 90 anställda av förmånsbestämd pension. Alectas överskott 
i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid årsredo-
visningens undertecknande ännu ej fastställts definitivt. Alectas konsoli-
deringsnivå uppgick den 30 september 2025 till 167 procent. Den kollek-
tiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i 
procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkrings-
tekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. 
Koncernen Moderbolaget
Tkr 2025
Varav 
bonus 2024
Varav 
bonus 2025
Varav 
bonus 2024
Varav 
bonus
Löner och andra ersättningar
Arvode till styrelsens ordförande 575 555 575 555
Arvode till övriga styrelseledamöter 2 013 1 987 2 013 1 987
Ersättning och förmåner till; 
VD 5 984 806 5 577 346 5 984 806 5 577 346
Vice VD, Ekonomi och Finans 3 257 491 2 970 192 3 257 491 2 970 192
Vice VD, AO NK¹/parenright.numerator – – 2 247 127 – – 2 247 127
Övriga ledande befattningshavare 13 521 1 776 9 752 588 13 521 1 776 9 752 588
Övriga anställda 268 058 8 760 264 126 3 299 108 564 8 471 102 373 3 206
Totalt 293 408 11 833 287 214 4 552 133 914²) 11 544 125 461²) 4 459
Sociala kostnader inklusive löneskatt
Styrelsens ordförande 59 57 59 57
Övriga styrelseledamöter 510 493 510 493
VD 2 281 2 116 2 281 2 116
Vice VD, Ekonomi och Finans 1 369 1 161 1 369 1 161
Vice VD, AO NK¹/parenright.numerator – 828 – 828
Övriga ledande befattningshavare 5 265 3 747 5 265 3 747
Övriga anställda 91 518 88 655 39 328 36 076
Totalt 101 002 97 057 48 812 44 478
Pensionskostnader
VD 1 545 1 469 1 545 1 469
Vice VD, Ekonomi och Finans 1 201 940 1 201 940
Vice VD, AO NK¹/parenright.numerator – 503 – 503
Övriga ledande befattningshavare 4 322 2 925 4 322 2 925
Övriga anställda 31 161 29 489 20 744 18 906
Totalt 38 229 35 326 27 812 24 743
¹) För 2024 avses perioden 2024-01-01 - 2024-08-31.
2) Löner och andra ersättningar inkluderar även icke monetära förmåner. 
58 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER
Styrelsearvoden 
Kostnadsförda styrelsearvoden avseende 2025 uppgår för styrelsens 
ordförande, Fredrik Lundberg, till 575 000 kronor och för styrelseledamö-
terna Claes Boustedt, Peter Egardt, Liv Forhaug, Louise Lindh, Katarina 
Ljungqvist, Fredrik Persson och Sten Peterson till 287 500 kronor vardera. 
Verkställande direktören Anders Nygren uppbär ingen ersättning för sitt 
styrelsearbete.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Vid årsstämman 2023 fastställdes nedanstående riktlinjer för ersättning 
till ledande befattningshavare att gälla från och med årsstämman 2023. 
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, 
långsiktiga intressen och hållbarhet
Hufvudstadens vision är att alltid upplevas som och vara Sveriges mest 
attraktiva fastighetsbolag. Ett av bolagets verksamhetsmål för att uppfylla 
visionen är att ha branschens mest professionella medarbetare med stort 
engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet. En 
framgångsrik implementering av bolagets affärsidé, långsiktiga intressen 
och hållbarhet förutsätter att bolaget kan attrahera rätt medarbetare. Dessa 
riktlinjer avser att ge förutsättningar att rekrytera och behålla kvalificerade 
medarbetare.
Formerna för ersättning
Ersättning till ledande befattningshavare ska kunna bestå av fast lön, rörlig 
ersättning, övriga förmåner samt pension. Den sammanlagda ersättningen 
bör vara marknadsmässig och konkurrenskraftig.
Kriterierna för rörlig ersättning i form av bonus ska vara utformade så 
att de främjar bolagets affärsidé och långsiktiga intressen, inklusive hållbar-
het. Bonus ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier vars 
uppfyllelse ska mätas årligen och utgår endast om bolaget uppvisar positivt 
resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar i fastighetsbestån-
det och jämförelsestörande poster. Bonus får för verkställande direktören 
maximalt utgå med tre fasta månadslöner per år och för övriga ledande 
befattningshavare med maximalt det högre av tre fasta månads löner och 
250 000 kronor per person och år. Bonus ska vara pensionsgrundande.
Kriterierna ska till 70 procent bestå av finansiella mål relaterade till verk-
samhetsresultat (det vill säga rörelseresultat exklusive värdeförändringar i 
fastighetsbeståndet och jämförelsestörande poster samt med vissa övriga 
justeringar föranledda bland annat av befattningshavarens ansvarsområde 
och position), till 15 procent av operationella mål relaterade till kundnöjdhet 
och till 15 procent av individuella mål. 
Andra förmåner får innefatta bland annat förmåner enligt kollektivavtal, 
sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå 
till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. 
Pensionsrätt för verkställande direktören och övriga ledande befatt-
ningshavare ska gälla från 65 års ålder, med förmåner motsvarande ITP-
plan. I de fall ITP-planen innebär att en ledande befattningshavares pension 
är premiebestämd ska pensionspremierna uppgå till högst 30 procent av 
den fasta årliga kontantlönen. 
Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören 
och vice verkställande direktörerna för den del av lönen som ej omfattas 
av ITP-planen. Sådana pensionspremier ska uppgå till högst 20 procent av 
den fasta årliga lönen. 
Uppsägningstid och avgångsvederlag 
Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv måna-
der. Fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag ska samman-
taget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta lönen för två år för 
verkställande direktören och vice verkställande direktörerna respektive ett 
år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattnings-
havarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till 
avgångsvederlag. I samtliga fall ska avräkning för eventuell ersättning från 
ny arbetsgivare ske.
Beslutsprocessen för att fastställa, se 
över och genomföra riktlinjerna 
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön 
och anställningsvillkor för bolagets övriga anställda beaktats genom att 
uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt 
ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av besluts-
underlaget vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna. 
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men 
valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det 
ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom verkstäl-
lande direktören, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättnings-
utskott, inklusive att följa och utvärdera program för rörliga ersättningar 
till koncernledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande 
befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsni-
våer i bolaget. 
Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor 
närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i koncernled-
ningen, i den mån de berörs av frågorna. Styrelsen ska upprätta förslag 
till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och ska lägga fram förslaget för 
beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla fram till dess att nya riktlinjer 
antagits av bolagsstämman. 
När mätperioden för bonusuppfyllelse avslutats ska det fastställas i 
vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedöm-
ningen såvitt avser rörlig ersättning till verkställande direktören. För rörlig 
ersättning till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktören för 
bedömningen. Avseende finansiella mål ska bedömningen baseras på den 
av bolaget senast offentliggjorda årsredovisningen.
Frångående av riktlinjerna 
Styrelsen ska ha rätt att tillfälligt frångå riktlinjerna, helt eller delvis, om det 
i enskilt fall finns särskilda skäl för detta och ett avsteg är nödvändigt för att 
tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säker-
ställa bolagets ekonomiska bärkraft.
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 59
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

===== SIDA 31 =====

Not 9  Skatt
Redovisningsprinciper 
Skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redo-
visas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt 
redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som 
ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av 
aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. 
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Aktuell skattekostnad
Årets skattekostnad -128,2 -137,4 -127,5 -131,3
Skatt hänförlig till tidigare år -0,1 -0,1 -0,0 -0,3
Uppskjuten skatte kostnad/ 
skatteintäkt
Skillnad mellan skattemässig 
och bokförings mässig 
 avskrivning på fastigheter 0,3 -1,7 -2,6 -2,6
Orealiserad värdeförändring 
förvaltningsfastigheter -97,0 21,4
Orealiserad värdeförändring 
derivat 0,3 2,2 0,3 2,2
Effekt avsättning obeskattade 
reserver 5,8 -1,4
Effekt avsättning pensioner -0,4 -0,6 -0,4 -0,6
Nyttjanderättstillgångar -60,1 -1,3
Leasingskulder 60,2 1,4
Övrigt¹) – -81,1 – -80,8
Total skatt -219,2 -198,6 -130,2 -213,4
¹) För 2024 hänför sig övrigt huvudsakligen till förändring i temporär skillnad på fastigheter till följd av nyttjande av 
ersättningsfond. 
Avstämning av effektiv skatt
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Redovisat resultat före skatt 1 055,8 563,2 4 578,1 640,1
Skatt enligt gällande skattesats -217,5 -116,0 -943,1 -131,9
Skatt hänförlig till tidigare år -0,1 -0,1 -0,0 -0,3
Ej skattepliktiga intäkter 0,7 1,0 0,7 0,8
Ej avdragsgilla kostnader -3,4 -3,8 -1,6 -2,8
Skattefri utdelning dotterbolag 813,8 –
Utnyttjande av tidigare 
 underskottsavdrag 1,1 – – –
Övrigt¹) – -79,7 – -79,2
Total skatt -219,2 -198,6 -130,2 -213,4
¹) För 2024 hänför sig övrigt huvudsakligen till förändring i temporär skillnad på fastigheter till följd av nyttjande av 
ersättningsfond. 
Per balansdagen finns det för koncernen inga underskottsavdrag.
 Not 10  Uppskjutna skatteskulder
Redovisningsprinciper 
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångs-
punkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden 
på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära 
skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skatte-
satser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. 
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader 
och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att 
dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. 
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Förvaltningsfastigheter 8 710,7 8 614,0 973,2 970,5
Obeskattade reserver 23,8 29,6
Räntederivat -2,6 -2,2 -2,6 -2,2
Pensionsavsättning -4,9 -5,3 -4,9 -5,3
Nyttjanderättstillgångar 211,4 151,3
Leasingskuld -211,7 -151,5
Totalt 8 726,7 8 635,9 965,7 963,0
Förändring av uppskjutna skatter, Koncernen
Mnkr
Ingående   
balans
Redovisat över 
resultat-
räkningen
Utgående 
balans
2025
Förvaltningsfastigheter 8 614,0 96,7 8 710,7
Obeskattade reserver 29,6 -5,8 23,8
Räntederivat -2,2 -0,4 -2,6
Pensionsavsättning -5,3 0,4 -4,9
Nyttjanderättstillgångar 151,3 60,1 211,4
Leasingskuld -151,5 -60,2 -211,7
Totalt 8 635,9 90,9 8 726,7
2024
Förvaltningsfastigheter 8 552,9 61,1 8 614,0
Obeskattade reserver 28,2 1,4 29,6
Räntederivat – -2,2 -2,2
Pensionsavsättning -5,9 0,6 -5,3
Nyttjanderättstillgångar 150,0 1,3 151,3
Leasingskuld -150,1 -1,4 -151,5
Övrigt -0,3 0,3 –
Totalt 8 574,8 61,1 8 635,9
Avsättningar till obeskattade reserver
Moderbolaget
Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen 
för  gällande skatteregler.
Mnkr
Ingående   
balans
Redovisat över 
resultat-
räkningen
Utgående 
balans
2025
Förvaltningsfastigheter 970,5 2,7 973,2
Räntederivat -2,2 -0,4 -2,6
Pensionsavsättning -5,3 0,4 -4,9
Totalt 963,0 2,7 965,7
2024
Förvaltningsfastigheter 887,1 83,4 970,5
Räntederivat – -2,2 -2,2
Pensionsavsättning -5,9 0,6 -5,3
Totalt 881,2 81,8 963,0
Skatt
60 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER
 Not 11  Bokslutsdispositioner
Moderbolaget
Mnkr 2025 2024
Avskrivningar  utöver plan 0,2 -12,7
Lämnade koncernbidrag -48,2 -60,9
Totalt -48,1 -73,6
 Not 12  Obeskattade reserver
Moderbolaget
Mnkr 2025 2024
Ackumulerade avskrivningar utöver plan
Ingående balans 61,0 48,3
Årets avskrivningar -0,2 12,7
Utgående balans 60,8 61,0
 Not 13  Immateriella anläggnings tillgångar
Redovisningsprinciper 
Immateriella anläggningstillgångar som förvärvats av koncernen utgörs av 
e-handelsplattform samt övriga IT-system och redovisas till anskaffnings-
värde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. 
Utvecklingsutgifter för nya eller förbättrade processer inom koncernens 
e-handelsplattform redovisas som en tillgång i rapporten över finansiell 
ställning om processen är tekniskt och kommersiellt genomförbar och 
 koncernen har tillräckliga resurser för att slutföra processen. 
Avskrivningsprinciper
Avskrivningar redovisas i årets resultat linjärt över immateriella tillgångars 
beräknade nyttjandeperioder. Den beräknade nyttjandeperioden är 5 år för 
de immateriella anläggningstillgångarna. 
Nedskrivningsprövning
Immateriella anläggningstillgångar prövas vid varje balansdag avseende 
eventuellt nedskrivningsbehov. Om indikation finns på att det redovisade 
värdet inte kan återvinnas, beräknas tillgångens återvinningsvärde. Till-
gången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet översti-
ger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde 
minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde.
Koncernen Moderbolaget
Mnkr 2025 2024 2025 2024
Ingående anskaffningsvärde 169,8 167,8 2,9 2,9
Årets investeringar – 2,2 – –
Försäljningar/Utrangeringar – -0,2 – –
Utgående anskaffnings-
värde 169,8 169,8 2,9 2,9
Ingående avskrivningar -106,7 -73,3 -2,4 -1,9
Årets avskrivningar -30,3 -33,4 -0,5 -0,5
Utgående ackumulerade 
avskrivningar -137,0 -106,7 -2,9 -2,4
Utgående planenligt 
restvärde 32,8 63,1 – 0,5
Tillgångar
 Not 14   Förvaltningsfastigheter
Redovisningsprinciper
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla 
hyresintäkter och/eller värdestegring. Förvaltningsfastigheter värderas 
enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin i IFRS 13. Initialt redovisas förvalt-
ningsfastigheter till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt 
hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltnings-
fastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Verkligt värde baseras på 
en intern värdering för varje enskild fastighet. Värderingarna görs vid varje 
kvartalsskifte. 
Samtliga av koncernen ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter 
klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet innefattar 
kommersiella fastigheter med huvudsakligen kontor och butiker vilka 
behandlats som en klass av tillgångar. 
Utgifter för ombyggnation som medför ekonomisk nytta för koncernen 
och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras. Utgifter för repara-
tioner och löpande underhåll redovisas som underhållskostnader och ingår 
i bruttoresultatet.
Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträk-
ningen. Värdeförändringar redovisas netto.
Bedömningar och uppskattningar
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan uppskattningar och bedöm-
ningar ge en betydande påverkan på koncernens redovisade resultat och 
ställning. Fastställandet av verkligt värde kräver att koncernledningen gör 
antaganden om framtida kassaflöden samt fastställer direktavkastnings-
krav för varje enskild fastighet. Dessa antaganden baseras på marknadsför-
utsättningar, fastighetsspecifika faktorer och genomförda transaktioner.
För att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden anges nor-
malt ett värderingsintervall om cirka +/– 5 procent. Intervallet kan variera 
beroende på marknadsläget och fastighetsspecifika förändringar. I en min-
dre likvid marknad kan osäkerheten vara större. För att illustrera effekterna 
av förändringar i centrala parametrar såsom direktavkastningskrav och 
hyresnivåer presenteras en känslighetsanalys.
För att kvalitetssäkra de interna värderingarna anlitas externa obero-
ende värderingsföretag för att genomföra värderingar av delar av fastig-
hetsbeståndet. De externa värderingarna baseras på etablerade metoder 
och marknadsdata från relevanta transaktioner. I den interna värderingspro-
cessen sker även avstämningar med värderings- och rådgivningsföretag 
avseende marknadsförutsättningar och gjorda antaganden. 
De gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräk-
ningen för posten Förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen för posten 
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter. 
Förändring av förvaltningsfastigheter
Mnkr 2025 2024
Ingående verkligt värde 47 115,4 46 742,8
Investeringar i fastighetsbeståndet 1 157,8 975,2
Orealiserad värdeförändring -173,9 -602,6
Utgående verkligt värde 48 099,3 47 115,4
Nyttjanderättstillgångar, tomträtter
Nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal utgör per definition 
en del av förvaltningsfastigheternas värde. Koncernen har valt att redovisa 
dessa på en separat rad i balansräkningen och även redovisa dessa separat 
i noter. Upplysningar om förändring av värdet för tomträtter återfinns i not 
16 Nyttjanderättstillgångar. 
HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 61
FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

===== SIDA 32 =====