FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2023
JM FINLAND
JANUARI – DECEMBER
Mkr 2023 2022
Intäkter 1 591 1 729
Rörelseresultat 1) 140 158
Rörelsemarginal, % 8,8 9,2
Genomsnittligt operativt kapital 1 718 1 618
Avkastning operativt kapital, % 8,1 9,8
Operativt kassaflöde –56 193
Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 115 1 046
Antal disponibla byggrätter 6 900 6 800
– varav byggrätter i balansräkningen 3 500 3 500
Antal sålda bostäder 2) 346 459
Antal produktionsstartade bostäder 2) 375 599
Antal bostäder i pågående produktion 917 1 337
Antal anställda 168 201
– varav tjänstemän 145 178
– varav hantverkare 23 23
1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter –3 –
2) Varav bostäder till investerare 290 359
JM Finland
Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Finland. V erksamheten omfattar
förvärv av exploateringsfastigheter ,planarbete, projektering samt produktion och
försäljning av bostäder .
Marknad
Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingforsregionen avtog
under årets första sex månader för att öka under det andra
halvåret 2023. Under året har den Europeiska centralbanken
vid ett flertal tillfällen höjt styrräntan men i det fjärde kvartalet
började inflationen sjunka och styrräntan lämnades oförändrad.
Dock fanns det en fortsatt försiktighet bland konsumenterna
gällande bostadsköp och kundernas förtroende inför framtiden
var fortsatt låga. Prisnivån på andrahandsmarknaden i Helsing-
forsregionen sjönk under året men stabiliserades under fjärde
kvartalet.
Årets försäljning uppgick till 346 bostäder (459). Försäljningen
för 2023 var lägre än föregående år men högre i det fjärde kvar-
talet främst hänförlig ökad försäljning till investerare. Större
pågående projekt finns i Storhelsingfors i Hertonäs, Finno, Kånala
och Alberga.
Vid utgången av 2023 var antal bostäder i pågående
produktion 917 (1 337).
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter och rörelseresultat minskade till
1 591 mkr (1 729) jämfört med föregående år, framför allt hän-
förligt till lägre försäljning, prisjusteringar i pågående projekt och
lägre antal produktionsstarter. Rörelsemarginalen om 8,8 pro-
cent (9,2) var dock i linje med föregående år. Rörelseresultat
minskade till 140 mkr (158) jämfört med föregående år, främst på
grund av lägre försäljning, kostnader för genomförda besparings-
åtgärder och prisjusteringar i pågående projekt.
Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets exploate-
ringsfastigheter identifierades en nedskrivning om 3 mkr, vilken
belastade årets resultat. Årets rörelseresultat exklusive nedskriv-
ningar uppgick till 143 mkr och rörelsemarginalen till 9,0 procent.
Årets kassaflöde försämrades jämfört med föregående år som
ett resultat av ett ökat bundet rörelsekapital.
Byggrätter
Under året har byggrätter motsvarande cirka 490 bostäder
(2 310) förvärvats.
Produktionsstarter
Under året produktionsstartades totalt 375 bostäder (599)
i flerbostadshus varav 266 i Helsingfors och 109 i Esbo.
INTÄKTER
Andel av koncernen
11 % 19 % 7 %
RÖRELSERESULTAT
Andel av koncernen
ANTAL ANSTÄLLDA
Andel av koncernen
Aurinkotuuli
Med 51 bostäder är Aurinkotuuli vackert beläget vid havet, och
med närhet till tunnelbana och anslutande busstrafik i Finno, Esbo.
55
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 56 =====
JM FASTIGHETSUTVECKLING
JANUARI – DECEMBER
Mkr 2023 2022
Intäkter 1 458 1 224
Rörelseresultat 1) 2) 3) 248 306
Rörelsemarginal, % 17,0 25,0
Genomsnittligt operativt kapital 1 372 1 325
Avkastning operativt kapital, % 18,1 23,1
Operativt kassaflöde 824 –666
Bokfört värde projektfastigheter 1 030 914
Antal disponibla byggrätter 1 600 1 700
– varav byggrätter i balansräkningen 600 800
Antal sålda bostäder 4) 218 70
Antal produktionsstartade bostäder 4) 155 166
Antal bostäder i pågående produktion 4) 662 507
Antal anställda 77 80
– varav tjänstemän 61 65
– varav hantverkare 16 15
1) Varav nedskrivningar i projektfastigheter –77 –
2) Varav fastighetsförsäljningar 14 –
3) Varav resultat från joint venture –5 –11
4) Avser hyresrätts- och vårdbostäder
JM Fastighetsutveckling
Inom affärssegmentet JM F astighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård-
och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin
helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. I verksamheten ingår JM@home som
erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar .
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter ökade jämfört med föregående år.
Detta var främst hänförligt till projekt i pågående produktion.
Entreprenadintäkter samt försäljning av tjänster för helåret
uppgick till 1 423 mkr (1 224) och hyresintäkter 35 mkr (34).
Rörelseresultatet försämrades jämfört med föregående år
vilket främst är hänförligt till nedskrivningar i två projektfastig-
heter om 77 mkr. Fastigheterna som skrivits ned avser pågående
projekt med planerat färdigställande första halvåret 2024.
Årets kassaflöde förbättrades jämfört med föregående år till
följd av ökad projektfinansiering, erhållen handpenning i sålda
fastigheter under uppförande samt försäljning av en projekt-
fastighet i Dalénum-området, Lidingö.
Kommersiell projektutveckling
Produktion pågår av kontorsfastigheten K1 Karlbergs strand,
Solna. Fastigheten omfattar drygt 20 000 kvadratmeter. Projektet
såldes under 2022 till Fortifikationsverket med beräknat tillträde
första kvartalet 2025.
Vård- och omsorgsboenden
Produktion pågår av vård - och omsorgsboendet Pilhamns Gårdar
omfattande 70 bostäder på Ingarö i Värmdö kommun. Projektet
är sålt med beräknad inflyttning tredje kvartalet 2024.
Hyresbostäder
Under året har projektet Kvarter 8 sålts, med 218 hyresrätts-
bostäder i Söderdalen, Järfälla. Även nästa bostadsetapp i området,
projektet Flora, med 155 hyresrättsbostäder, produktionsstarta-
des under året. Projektet har planerad inflyttning från fjärde
kvartalet 2024.
Produktion pågår i ytterligare två hyresrättsprojekt i egen
balansräkning, Dyrvers Kulle i Sundbyberg med 123 hyresrätts-
bostäder samt Igelsta Trädkrona i Södertälje med 96 hyresrätts-
bostäder.
JM@home
JM@home tillgodoser JM-kundernas efterfrågan av såväl teknisk
som ekonomisk förvaltning. Under 2023 har verksamheten
fortsatt utvecklats och vuxit med fler kunder och ökad omsätt-
ning. Genom JM@Home breddas JMs kunderbjudande och
värdefulla erfarenheter återkopplas till kommande projekt.
Byggrätter
Disponibla byggrätter för hyresrättsbostäder och vård- och
omsorgsboenden motsvarar cirka 1 600 bostäder (1 700).
INTÄKTER
Andel av koncernen
11 % 34 % 4 %
RÖRELSERESULTAT
Andel av koncernen
ANTAL ANSTÄLLDA
Andel av koncernen
Flora
I Järfälla produktionsstartades Flora, med 155 hyresrättsbostäder,
under det andra kvartalet 2023 med beräknat färdigställande under
det tredje kvartalet 2025.
56
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 57 =====
JM ENTREPRENAD
JANUARI – DECEMBER
Mkr 2023 2022
Intäkter 1) 781 1 077
Rörelseresultat 8 12
Rörelsemarginal, % 1,0 1,1
Operativt kassaflöde 42 20
Bokfört värde exploateringsfastigheter 8 10
Antal anställda 120 259
– varav tjänstemän 61 144
– varav hantverkare 59 115
1) Varav koncerninternt 294 505
JM Entreprenad
Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa
kunder inom Storstockholmsområdet. Affärssegmentet fokuserar på anläggnings-
entreprenader åt externa professionella kunder .
Marknad
Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm var under
perioden fortsatt stabil med stark konkurrens om uppdragen,
men med något avvaktande kunder.
Intäkter och resultat
Affärssegmentets intäkter minskade jämfört med föregående år,
främst till följd av verksamhetsövergången av interna projekt och
lägre extern aktivitet för JM inom anläggningsverksamheten.
Den 1 juli genomfördes en verksamhetsövergång av den del
av affärsenheten som utfört interna anläggningsprojekt till
JM Bostad Stockholm. I samband med detta övergick JM Entre-
prenad till en renodlad anläggningsverksamhet med fokus på
att leverera lönsamma anläggningsprojekt med hög kvalitet.
Pågående koncerninterna projekt överförs successivt till
JM Bostad Stockholm.
Rörelsemarginalen försvagades något på grund av lägre grad av
upparbetade intäkter, samt ökade materialkostnader i tidigare
ingångna avtal som inte har kunnat regleras fullt ut mot bestäl-
lare. Intäkterna minskade till 781 mkr (1 077). Rörelseresultatet
uppgick till 8 mkr (12).
Årets kassaflöde förbättrades jämfört med föregående år
vilket främst beror på minskad rörelsekapitalbindning.
Projekt
De största pågående externa uppdragen är flera infrastruktur-
projekt i Tyresö, exploateringsarbeten för ett kommande
industriområde i Länna, mark- och ledningsarbeten för nya
avloppsreningsverk i Haninge, samt exploaterings- och
finplaneringsarbeten i en ny stadsdel i Vallentuna.
INTÄKTER
Andel av koncernen
6 % 1 % 5 %
RÖRELSERESULTAT
Andel av koncernen
ANTAL ANSTÄLLDA
Andel av koncernen
Norra Länna i Huddinge
Mark- och gatuutbyggnad för industritomter i Norra Länna
industriområde i Huddinge, för Huddinge kommun och Stockholm
Vatten och Avfall.
57
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 58 =====
Koncernens resultaträkning – segmentsredovisning
Mkr NOT 2023 2022
Intäkter 1, 2 13 851 16 385
Produktions- och driftkostnader 3, 4 –11 877 –13 216
Bruttoresultat 1 973 3 169
Försäljnings- och administrationskostnader 3, 4, 5 –985 –1 094
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 7 –256 –11
Rörelseresultat 732 2 064
Finansiella intäkter 8 33 19
Finansiella kostnader 8 –133 –89
Resultat före skatt 632 1 994
Skatter 9 –199 –419
Årets resultat 433 1 575
Övrigt totalresultat –205 568
Årets totalresultat 229 2 143
Resultat per aktie efter utspädning (kr) 10 6,70 23,40
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 10 64 504 840 67 384 072
Föreslagen utdelning per aktie (kr) 10 3,00 14,00
KOMMENTARER
Intäkter
(2023: 13 851 mkr, 2022: 16 385 mkr)
Koncernens intäkter minskade med 15 procent jämfört med 2022. De
minskade intäkterna var främst hänförliga till en låg nivå av bostäder i
pågående produktion och minskad försäljningsgrad i samtliga affärsseg -
ment, vilket till viss del motverkas av kommersiella projekt i produktion.
Intäkterna består till 95 procent av upparbetade intäkter i bostadspro -
jekt och kommersiella projekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt prin -
cipen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas
utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbet-
ning och försäljning i respektive projekt.
JM Entreprenads intäkter står för 4 procent av koncernens intäkter.
Hyresintäkter från hyresbostäder och kommersiella lokaler motsvarar
1 procent av totala intäkter.
Rörelseresultat
(2023: 732 mkr, 2022: 2 064 mkr)
Rörelseresultatet minskade med 65 procent i jämförelse med föregående
år, till följd av prisjusteringar i pågående projekt, ökade kostnader i
pågående produktion, samt nedskrivningar av exploaterings- och projekt -
fastigheter om –258 mkr (–). Försäljnings- och administrationskostnader
minskade med 10 procent i jämförelse med föregående år främst till följd
av genomförda besparingsåtgärder.
Finansiella intäkter och kostnader
(2023: –100 mkr, 2022: –70 mkr)
Finansnettot försämrades med 30 mkr 2023 jämfört med 2022. Huvudsak -
ligen beror detta på en något högre genomsnittlig ränte bärande skuldnivå
och högre genomsnittlig räntesats.
Skatter
(2023: –199 mkr, 2022: –419 mkr)
Den redovisade skattekostnaden 2023 utgör 31 procent (21) av redovisat
resultat före skatt.
Den effektiva skattesatsen är högre än den nominella skattesatsen
främst hänförligt till ränteavdragsbegränsningar.
58
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 59 =====
Koncernens balansräkning – segmentsredovisning
Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR 2
Anläggningstillgångar
Goodwill 11 217 219
Maskiner och inventarier 12 10 8
Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 14, 15 93 102
Uppskjutna skattefordringar 28 – –
Finansiella anläggningstillgångar 16, 25 32 22
Summa anläggningstillgångar 351 351
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter 17 1 030 932
Exploateringsfastigheter 17 8 504 8 465
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 18 803 308
Kundfordringar 25 576 424
Övriga kortfristiga fordringar 20 642 613
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 58 58
Upparbetade men ej fakturerade intäkter 22 3 266 4 131
Likvida medel 24, 25 1 582 1 840
Summa omsättningstillgångar 16 461 16 771
SUMMA TILLGÅNGAR 16 812 17 122
Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital 10 68 68
Övrigt tillskjutet kapital 936 936
Reserver -51 70
Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 378 7 931
Summa eget kapital 8 332 9 006
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 23, 24, 25 397 268
Övriga långfristiga skulder 23, 24, 25 364 414
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 23, 26 1 546 1 404
Övriga långfristiga avsättningar 27 488 458
Uppskjutna skatteskulder 28 525 855
Summa långfristiga skulder 3 319 3 399
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 24, 25 774 963
Kortfristiga räntebärande skulder 24, 25 1 526 507
Övriga kortfristiga skulder 24, 25 832 388
Aktuella skatteskulder 167 147
Fakturerade men ej upparbetade intäkter 29 868 1 309
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 881 1 281
Kortfristiga avsättningar 27 113 122
Summa kortfristiga skulder 5 161 4 717
Summa skulder 8 480 8 116
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 812 17 122
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 31
KOMMENTARER
Goodwill
(2023: 217 mkr, 2022: 219 mkr)
Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av de norska
bolagen JM Norge AS och AS Prosjektfinans samt det finska
bolaget Gradina Tampere OY. Förändringen under 2023 avser
en justering i förvärvsanalysen av Gradina Tampere OY samt
valutakursförändringar.
Projektfastigheter
(2023: 1 030 mkr, 2022: 932 mkr)
Beståndet avser mindre kommersiella fastigheter samt mark
för kontorsändamål.
Det externt bedömda marknadsvärdet uppgår till 1 069 mkr
(1 089) vilket innebär ett övervärde om 39 mkr (157).
Exploateringsfastigheter
(2023: 8 504 mkr, 2022: 8 465 mkr)
Förvärvstakten under 2023 är i linje med föregående år. Under
året har exploateringsfastigheter om 1 628 mkr (1 700) förvär-
vats där huvuddelen av förvärven utgör exploateringsfastigheter
avsedda för bostäder. Exploateringsfastigheter överfört till
produktion har uppgått till –829 mkr (–1 538). Försäljningar
av exploateringsfastigheter har uppgått till –313 mkr och
nedskrivningar till –181 mkr (–).
Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar
ett övervärde om 5,6 mdkr (6,7).
Totalt har JM 22 700 byggrätter (22 000) i balansräkningen.
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.
(2023: 803 mkr, 2022: 308 mkr)
Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och
är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostads-
rättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balans räkningen upp-
går till 235 (63) och ökningen är hänförlig till större inköp i avslu-
tade projekt främst i JM Bostad Riks och JM Finland.
Upparbetad men ej fakturerad intäkt
(2023: 3 266 mkr, 2022: 4 131 mkr)
Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i
pågående projekt samt den ackumulerade á conto fakture-
ringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett
positivt saldo redovisas i denna tillgångspost. Minskningen
är främst hänförlig till ett lägre antal bostäder i pågående
produktion.
Avsättningar för pensioner
(2023: 1 546 mkr, 2022: 1 404 mkr)
Skulden har ökat främst på grund av ökad intjänad pensionsrätt
fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de antaganden
som tidigare använts.
Övriga långfristiga avsättningar
(2023: 488 mkr, 2022: 458 mkr)
Avser långfristiga avsättningar för garantiåtaganden avseende
kostnader som kan uppstå under garantitiden. Avsättningarnas
storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt
och belastar projekt vid avslut. Majoriteten av garantiavsätt -
ningarna löper på två till fem år efter projektavslut.
Uppskjutna skatteskulder
(2023: 525 mkr, 2022: 855 mkr)
Posten uppskjutna skatteskulder avser det skattemässiga värdet
av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden
(temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i
tiden. De temporära skillnaderna är i huvudsak hänförliga till
periodiseringsfonder och exploateringsfastigheter.
Långfristiga räntebärande skulder
(2023: 397 mkr, 2022: 268 mkr)
Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder till kredit -
institut och långfristiga räntebärande reverser vid förvärv av
exploateringsfastigheter. Förändringen avser huvudsakligen
en ökning till kreditinstitut i JMs utländska dotterbolag.
Kortfristiga räntebärande skulder
(2023: 1 526 mkr, 2022: 507 mkr)
Avser framför allt finansiering av projekt inom JM Fastighets-
utveckling som byggs i egen balansräkning fram till försäljning
samt långfristiga räntebärande skulder i JMs utländska dotter -
bolag som avser förvärv av exploateringsfastigheter.
Övriga kortfristiga skulder
(2023: 832 mkr, 2022: 388 mkr)
Till övervägande del utgörs posten av kortfristiga reverser i
samband med förvärv av exploateringsfastigheter. Posten avser
skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning.
Ökningen mot föregående år förklaras av fler kortfristiga
reverser i samband vid förvärv av exploateringsfastigheter
främst i den utländska verksamheten.
Fakturerad men ej upparbetad intäkt
(2023: 868 mkr, 2022: 1 309 mkr)
Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågå -
ende projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i
dessa projekt. De pågående projekt som har ett negativt saldo
redovisas i denna skuldpost. Minskningen är främst hänförlig till
ett lägre antal bostäder i pågående produktion.
59
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 60 =====
Koncernens kassaflödesanalys – segmentsredovisning
Mkr NOT 2023 2022
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 1
Rörelseresultat 732 2 064
Avskrivningar och nedskrivningar 285 4
Övriga ej kassaflödespåverkande poster
Resultat av fastighetsförsäljning 7 –7 –
Förändring av pensionsskuld 143 –357
Övriga avsättningar m.m. –340 –221
Erhållen ränta 33 9
Erhållna utdelningar 5 5
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –50 –42
Betald skatt –344 –532
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 458 930
Ökning/minskning exploateringsfastigheter 7, 17 –247 –333
Ökning/minskning bostäder i balansräkning –484 88
Ökning/minskning kundfordringar –156 223
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m 1 273 –848
Ökning/minskning leverantörsskulder –177 171
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder –331 224
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter 336 455
Investering i projektfastigheter –429 –795
Försäljning av projektfastigheter 46 79
Kassaflöde från den löpande verksamheten –48 –261
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i materiella anläggningstillgångar –1 –4
Avyttrade materiella anläggningstillgångar – –
Förvärv av verksamhet – –26
Förändring i finansiella anläggningstillgångar –1 2
Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 –29
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 976 538
Amortering av skulder –245 –661
Återköp av aktier – –825
Utdelning –903 –922
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –172 –1 869
Årets kassaflöde –221 –2 159
Likvida medel vid årets början 1 840 3 981
Valutakursdifferens i likvida medel –37 18
Likvida medel vid periodens slut 1 582 1 840
Förändringar i koncernens eget kapital – segmentsredovisning
Mkr 2023 2022
Ingående balans vid årets början 9 006 8 608
Årets totalresultat 229 2 143
Utdelning till moderbolagets ägare –903 –922
Konvertering av konvertibellån – 1
Återköp av aktier – –825
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev – –
Utgående balans vid årets slut 8 332 9 006
KOMMENTARER FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL
KOMMENTARER KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
Eget kapital
(2023: 8 332 mkr, 2022: 9 006 mkr)
Det egna kapitalet minskade med 674 mkr jämfört med utgången av 2022.
Koncernens eget kapital per den 31 december 2023 uppgick till 8 332 mkr
(9 006) vilket motsvarar 129 kronor (140) per aktie. Räntabilitet på eget
kapital uppgick till 5,0 procent (17,9).
Utdelning till moderbolagets aktieägare
Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 903 mkr (922), vilket
motsvarar 14,00 kronor (13,50) per aktie.
Konvertering av konvertibellån
Under året har inga aktier konverterats i utestående konvertibelprogram.
Återköp av aktier
Under året har inga aktier återköpts (825 mkr). Antalet utestående aktier
uppgick vid årets slut till 64 504 840 (64 504 840).
Den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital
(2023: 458 mkr, 2022: 929 mkr)
Kassaflödet före förändringen i rörelsekapital har försämrats jämfört med
föregående år vilket nästan uteslutande är hänförligt till ett lägre rörelse-
resultat. Nedskrivningar om 258 mkr (–) återläggs då de ej har en kassa-
flödespåverkande effekt.
Den löpande verksamheten
(2023: –48 mkr, 2022: –261 mkr)
Kassaflödet från den löpande verksamheten har stärkts mot föregående år.
Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter och projektfastigheter har
minskat jämfört med föregående år på grund av ett lägre antal investeringar
tillsammans med större försäljningar. Samtidigt har 829 mkr (1 538) tagits
i produktion i samband med produktionsstarter.
Innehav av återköpta bostäder har ökat under året och uppgick vid årets utgång
till 235 (63) vilket innebar ett negativt kassaflöde om totalt –484 mkr (88).
Kortfristiga rörelsefordringar och skulder har totalt förbättrat kassaflödet
med 609 mkr (–230). Förbättringen jämfört med föregående år är främst hän-
förligt till ökad projektfinansiering samt erhållen handpenning i sålda fastigheter
under uppförande inom segmentet JM Fastighetsutveckling och lägre antal
bostäder i pågående produktion.
Finansieringsverksamheten
(2023: –172 mkr, 2022: –1 869 mkr)
Kassaflödet från finansieringsverksamheten har förbättrats jämfört med
föregående år vilket främst beror på att inga återköp skett under 2023, något
högre upplåning i de utländska dotterbolagen samt lägre amortering. Under
året har utdelning till aktieägare uppgått till 903 mkr (922).
60
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 61 =====
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103,
får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2023.
Ändrad redovisningsprincip för bostadsutveckling
genom svenska bostadsrättsföreningar
I april 2023 vann Kammarrättens dom laga kraft, varför JM från
och med den 1 januari 2023, i enlighet med IFRS 10 Koncern-
redovisning, konsoliderar svenska bostadsrättsföreningar under
produktionsfasen fram till den tidpunkt då de slutliga bostads-
köparna tillträder sina bostäder. Detta innebär att koncernens
balans- och resultaträkning enligt IFRS inkluderar bostadsrätts-
föreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt
intäkter och kostnader. Denna princip benämns härefter som
”Färdigställandemetoden”. JM redovisar projekten i balansräk-
ningen där de största posterna utgörs av pågående arbeten på
tillgångssidan samt upplåningen i bostadsrättsföreningar som
en del av koncernens räntebärande skulder. Intäkter och kost-
nader för projekten redovisas vid den tidpunkt bostadsköparna
tillträder bostäderna.
Den förändrade redovisningsprincipen innebär att JM redo-
visar samtliga egenutvecklade bostadsprojekt i Sverige, Norge
och Finland enligt färdigställandemetoden. Tidigare intäkts-
redovisades bostadsutveckling genom bostadsrättsföreningar
i Sverige successivt över tid.
För att ge en tydlig och jämförbar bild av JMs resultatutveck-
ling över tid avseende bostadsutveckling med bostadsrättsfören-
ingar kommer JM fortsatt presentera en segmentsredovisning där
intäkten i dessa projekt kommer att redovisas enligt successiv
vinstavräkning. Även finansiella nyckeltal kommer att redovisas
med hänsyn tagen till dessa förutsättningar. Detta är i linje med
JMs interna styrmodell. Vare sig JMs riskbild eller befintliga finan-
sieringsavtal påverkas av den förändrade redovisningen. För
ytterligare information se not 1.
Samtliga jämförelsetal är omräknade om inget annat anges.
1) Varav 218 hyresrättsbostäder (70) inom JM Fastighetsutveckling 2) Varav 446 bostäder (359) till investerare inom JM Finland och JM Norge
3) Varav 155 hyresrättsbostäder (166) inom JM Fastighetsutveckling 4) Varav 446 bostäder (359) till investerare inom JM Finland och JM Norge
Marknad, försäljning och produktionsstarter
av bostäder
2023 har präglats av en inbromsning i världsekonomin till följd av
rådande omvärldsfaktorer såsom hög inflation, höga marknads-
räntor och krig. På samtliga av koncernens delmarknader har infla-
tionen dock bromsat in under det fjärde kvartalet. Den allmänna
bedömningen är att räntetoppen är nådd och att inga ytterligare
räntehöjningar är att vänta från centralbankerna. Inbromsningen i
ekonomin har fortsatt haft en stor inverkan på bostadsmarknaden
och följaktligen på JMs verksamhet. Bostadsmarknaden på koncer-
nens delmarknader har också påverkats negativt av ett stort utbud
på andrahandsmarknaden. Sammantaget har konsumenternas köp-
kraft försvagats och kunderna är fortsatt avvaktande. Ofta är tids-
perioden lång från det att kunden tecknar avtal fram till att inflytt-
ning sker, vilket gör att marknaden för nyproducerade bostäder är
mer utsatt än andrahandsmarknaden när hushållens ekonomi för-
svagas. Priserna på andrahandsmarknaden har under året varit
stabila eller sjunkit något på den svenska marknaden men fortsatt
nedåt på den norska och finska. Det underliggande behovet av
bostäder är fortsatt stort men koncernens produktionsstarter
har nästan halverats i antal bostäder räknat jämfört med före-
gående år på grund av vikande efterfrågan.
Försäljningen har minskat till följd av den svaga marknaden
vilket resulterat i att antalet sålda bostäder i form av tecknade
kontrakt minskade till 1901 (2 659) 1) 2). Andelen sålda och
bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår
till 54 procent (62), där intervallet om 60–65 procent bedöms
som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick
till 315 (657), i JM Bostad Riks 534 (946), i JM Norge 488 (527),
i JM Finland 346 (459) och i JM Fastighetsutveckling 218 (70).
Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 1 609
(3 113) 3) 4). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stock-
holm uppgick till 231 (721), i JM Bostad Riks 443 (1 022), i JM
Norge 405 (605), i JM Finland 375 (599) och i JM Fastighets-
utveckling 155 (166). Antalet bostäder i pågående produktion
uppgick till 6 033 (8 078).
BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2023-12-31 2022-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) 6 033 8 078
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) 52 59
Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 2 3
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, % 54 62
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående
produktion inom JM Fastighetsutveckling
662 507
2) Varav hyresrätts- och vårdbostäder ej avsedda för för-
säljning i pågående produktion, JM Fastighetsutveckling
– ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion 444 –
3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.
Intäkter
Koncernens intäkter enligt segmentsredovisning minskade till
13 851 mkr (16 385). De minskade intäkterna var främst hän-
förliga till en låg nivå av bostäder i pågående produktion och
minskad försäljningsgrad i samtliga affärssegment, vilket till viss
del motverkas av kommersiella projekt i produktion. Intäkterna
omräknat enligt IFRS ökade till 15 969 mkr (14 577). Föränd-
ringen är främst hänförlig till kommersiella projekt i produktion
samt ett större antal överlämnade och resultatavräknade bostäder
än föregående år. Under 2023 överlämnades och resultatavräkna-
des 2 729 bostäder vilket är att jämföra med 2 352 under 2022.
Rörelseresultat
Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till
732 mkr (2 064) och rörelsemarginalen minskade till 5,3 pro-
cent (12,6). Förändringen är främst till följd av genomförda
prissänkningar i pågående projekt, ökade kostnader i pågående
produktion och nedskrivningar i exploateringsfastigheter och
projektfastigheter om totalt 258 mkr (–). Rörelseresultat
exklusive nedskrivningar uppgick till 990 mkr och rörelsemargi-
nalen till 7,1 procent. Under det andra kvartalet belastades
resultatet med 67 mkr (–) avseende kostnader för genomförda
personalavgångar.
Rörelseresultatet enligt IFRS minskade till 1 510 mkr (1 978)
och rörelsemarginalen minskade till 9,5 procent (13,6). Minsk-
ningen är främst hänförlig till nedskrivningar av exploaterings-
och projektfastigheter om 258 mkr (–) samt överlämnade och
resultatavräknade bostäder med lägre marginal, främst till följd
av genomförda prissänkningar och ökade kostnader i pågående
produktion.
AFFÄRSSEGMENT
Intäkter
Rörelse-
resultat
Rörelse-
marginal, %
Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022
JM Bostad Stockholm 4 248 4 966 112 720 2,6 14,5
JM Bostad Riks 3 476 4 500 139 682 4,0 15,2
JM Norge 2 589 3 392 149 238 5,7 7,0
JM Finland 1 591 1 729 140 158 8,8 9,2
JM Fastighetsutveckling 1 458 1 224 248 306 17,0 25,0
JM Entreprenad 781 1 077 8 12 1,0 1,1
Eliminering –294 –505
Koncerngemensamma
kostnader –64 –53
T otalt enligt
segmentsredovisning 13 851 16 385 732 2 064 5,3 12,6
Omräkning
färdigställandemetoden 2 119 –1 808 753 –105
Omräkning IFRS 16 24 18
T otalt enligt IFRS 15 969 14 577 1 510 1 978 9,5 13,6
61
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 62 =====
Finansiella intäkter och kostnader
Finansnettot har försämrats något jämfört med föregående år
främst hänförligt till något högre genomsnittlig räntebärande
låneskuld och genomsnittlig räntesats.
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Finansiella intäkter 33 19
Finansiella kostnader 1) –159 –108
Finansiella intäkter och kostnader –125 –89
1) Varav räntekostnader leasing –25 –19
Resultat före skatt
Resultatet före skatt enligt segmentsredovisningen minskade till
632 mkr (1 994). Resultatet omräknat enligt IFRS minskade till
1 385 mkr (1 889).
Skatter och årets resultat
Årets resultat enligt segmentsredovisningen minskade till
433 mkr (1 575). Årets resultat omräknat enligt IFRS minskade
till 1 029 mkr (1 495). Den totala skattekostnaden uppgick till
–199 mkr (–419) och enligt IFRS –356 mkr (–395) varav aktuell
skatt –346 mkr (–472) och uppskjuten skatt 147 mkr (68)
enligt IFRS. Den högre skattekostnaden för 2023 jämfört med
den nominella skattesatsen förklaras främst av begränsningar
i ränte avdragsreglerna. Fastighetsskatt, som behandlas som
en rörelsekostnad har belastat resultatet med 48 mkr (49).
Bostadsprojekt och projektfastigheter
Bostadsbyggrätter
Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av året
uppgick till 39 100 (39 500) varav 22 700 (22 000) redovisas
i balansräkningen.
TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER
(Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter)
2023 2022
JM Bostad Stockholm 12 300 (6 700) 12 400 (6 400)
JM Bostad Riks 11 900 (8 000) 11 500 (8 000)
JM Norge 6 400 (3 900) 7 100 (3 300)
JM Finland 6 900 (3 500) 6 800 (3 600)
JM Fastighetsutveckling 1 600 (600) 1 700 (800)
T otalt 39 100 (22 700) 39 500 (22 000)
Värdet på byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen)
för bostäder ökade till 8 496 mkr (8 454).
Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett
bokfört värde om 8,5 mdkr (8,5) visar ett övervärde om 5,6 mdkr
(6,7). Denna värdering är likt tidigare år gjord i samarbete med
externt värderingsföretag. Det stora övervärdet bekräftar JMs
geografiska förvärvsstrategi. Ett nedskrivningsbehov av ett fåtal
specifika exploateringsfastigheter identifierades vilket resulterade
i nedskrivningar om totalt 181 mkr (–) varav 17 mkr avsåg
exploateringsfastigheter i Belgien.
Under 2023 har exploateringsfastigheter för bostäder om
1 628 mkr (1 700) förvärvats varav 805 mkr (417) avser JM
Bostad Stockholm, 40 mkr (1 073) JM Bostad Riks, 644 mkr (37)
JM Norge och 139 mkr (173) JM Finland.
Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under året upp-
gick till 489 mkr (165). Portföljen av byggrätter uppgår därefter
till 8 504 mkr (8 465). Innehavet utgör en förutsättning för JMs
projekt för utveckling av bostäder.
EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)
2023-12-31 2022-12-31
Miljarder kr
Marknads-
värde
Bokfört
värde
Marknads-
värde
Bokfört
värde
JM Bostad Stockholm 7,8 4,1 8,2 4,0
JM Bostad Riks 2,9 1,9 3,5 2,3
JM Norge 1,9 1,3 1,9 1,1
JM Finland 1,5 1,1 1,6 1,1
T otalt 14,1 8,5 15,2 8,5
Projektfastigheter
Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter
har beräknats till 1 069 mkr (1 089) med ett bokfört värde om
1 030 mkr (932) vilket innebär ett övervärde om 39 mkr (157).
I samband med genomförda marknadsvärderingar skrevs två
projektfastigheter ned om totalt 77 mkr (–) inom affärssegmentet
JM Fastighetsutveckling.
Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till
36 mkr (35). Driftnettot uppgick till 11 mkr (11). Investeringar
i projektfastigheter under året uppgick till 429 mkr (433).
PROJEKT FASTIGHETER
2023-12-31
Marknads-
värde, mkr
Bokfört
värde, mkr
Yta
(000) m2
Uthyrnings-
grad
årshyra, %
Fastigheter under
utveckling 1 055 1 024 27 91
Färdigställda
hyresrättsfastigheter – – – –
Färdigställda
kontorsfastigheter 14 6 1 100
T otalt 1 069 1 030 28 91
Osålda bostäder i balansräkningen
Antalet osålda bostäder i balansräkningen enligt segmentsredo-
visningen uppgick till 235 (63) vilket motsvarade ett värde om
803 mkr (308). Ökningen är främst hänförlig till större antal åter-
köpta bostäder främst i affärssegmenten JM Bostad Riks och JM
Finland. Utöver de 235 osålda bostäderna i balansräkningen har
74 bostäder till ett värde av 220 mkr sålts men ännu ej överläm-
nats till kund varför de ej resultatavräknats enligt IFRS och således
ökar värdet på osålda bostäder i balansräkningen till 1 023 mkr.
OSÅLDA BOSTÄDER 1) 2023-12-31 2022-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 2) 308 91
Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat
som ”Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.” 235 63
1) Enligt segmentsredovisning.
2) Efter sista inflyttning enligt plan.
Finansiella poster
Räntebärande skulder och medelräntesats
Per den 31 december 2023 uppgick räntebärande nettoskuld
enligt segmentsredovisningen till 1 877 mkr (334). Ej ränte-
bärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till
782 mkr (492). Av dessa skulder var 419 mkr (78) kortfristiga.
Enligt IFRS uppgick räntebärande nettoskulden till 15 903 mkr
(15 619) efter tillägg av projektfinansieringen om 7 302 mkr
(7 001), svenska bostadsrättsföreningar om 6 087 mkr (7 575)
samt skulder leasingavtal enligt IFRS 16 om 637 mkr (709). Den
totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen
uppgick per den 31 december 2023 till 3 469 mkr (2 179) varav
pensionsskulden utgjorde 1 546 mkr (1 404). Den aktuariella
förlusten är 85 mkr (–414) och förklaras främst av ökad intjänad
pensionsrätt fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de
antaganden som tidigare använts. Enligt IFRS uppgick den totala
räntebärande skulden till 16 040 mkr (16 372) varav pensions-
skulden utgjorde 1 546 mkr (1 404). Vid årets utgång var medel-
räntesatsen för den totala ränte bärande låneskulden enligt seg-
mentsredovisningen, inklusive pensionsskulden, 4,7 procent (3,8).
Den genomsnittliga ränte bindningstiden exklusive pensionsskul-
den var 0,2 år (0,3). Då volymen av långfristig upplåning är relativt
begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segments-
redovisningen uppgick till –48 mkr (–261). Nettoinvesteringarna
i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –247 mkr
(–333). Det ökade innehavet av återköpta bostäder innebar ett
negativt kassaflöde om –484 mkr (88). Koncernens kassaflöde
från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året
uppgick till –383 mkr (–716). Kassaflödet från den löpande verk-
samheten enligt IFRS uppgick till 1 057 mkr (–1 912). Föränd-
ringen från motsvarande period föregående år beror främst på
lägre investeringar samt ökad projektfinansiering.
Likviditet
Koncernens tillgängliga likviditet enligt segmentsredovisningen
uppgick till 4 382 mkr (4 640). Förutom likvida medel om
1 582 mkr (1 840) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kredit-
avtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtal om
2 400 mkr (2 400) hade en genomsnittlig löptid om 2,7 år (3,5).
Koncernens tillgängliga likviditet enligt IFRS uppgick till 10 873 mkr
(8 962). Förutom likvida medel om 1 673 mkr (2 151) ingår ej
utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget
9 200 mkr (6 811). Den genomsnittliga löptiden för dessa
kreditlöften exklusive checkkredit uppgår till 1 år (1,8).
Eget kapital
Per den 31 december 2023 uppgick koncernens eget kapital enligt
segmentsredovisningen till 8 332 mkr (9 006) och omräknat enligt
IFRS till 7 972 mkr (8 039). Balanserade vinstmedel enligt IFRS
uppgick till 7 018 mkr (6 976). Under 2023 uppgick utdelningen
62
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 63 =====
till aktieägarna till 14 kronor (13,50) per aktie, totalt 903 mkr
(922). Soliditeten enligt segmentsredovisningen uppgick till 50
procent (53). Soliditeten enligt IFRS uppgick till 27 procent (25).
Personal
Antalet anställda minskade under 2023 med 12 procent och upp-
gick vid årets utgång till 2 193 (2 488). Nuvarande bemanning är
dimensionerad för pågående projektvolym där viss anpassning
sker löpande. Antalet hantverkare var 828 (871) och antalet
tjänstemän 1 365 (1 617). Medeltalet anställda under året upp-
gick till 2 382 (2 472) varav 529 (564) i JMs utländska dotterbolag.
Löner och sociala kostnader uppgick till 2 232 mkr (2 253) varav
de sociala kostnaderna utgjorde 719 mkr (715).
Hållbarhetsarbete
Hur JM arbetar med hållbarhetsfrågor idag sätter spår långt
fram i tiden. Hållbarhetsarbetet är en fråga om affärsmässighet
på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt
för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat
lägre driftkostnader, förbättrad kvalitet och mer hållbara boenden.
JMs hållbarhetsarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksam hets-
system, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar.
Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt
internrevisioner. Prioriterade områden är energi användning, mate-
rialval, byggavfall, transporter och maskiner samt förorenad mark.
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen definieras
i avsnittet ”Redovisningsprinciper för hållbarhet, referenser
och resultat” på sidan 40.
Risker och riskhantering
JMs verksamhet är exponerad för ett antal risker som påverkar
koncernen i olika grad beroende på deras karaktär. Riskerna
kan vara direkt hänförliga till beslutsfattande inom koncernen
men kan också vara en effekt av händelser utanför JMs kontroll.
Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet
och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och
strategi, bidrar riskhanteringen till att balansera risktagandet
i verksam heten. Riskhanteringen är därmed en integrerad del
av besluts fattandet på alla nivåer inom JM.
En god riskhantering upprätthålls genom kompetenta med-
arbetare, interna styrdokument och dokumenterade processer.
Genom löpande uppföljningar och ett proaktivt och strukturerat
arbetssätt är JMs målsättning att i så stor utsträckning som
möjligt säkerställa att riskerna minimeras eller förblir latenta.
JMs riskhantering är föremål för strategiska insatser från styrelse
och ledning, och aktuell riskanalys redovisas löpande i Revisions-
utskottet.
En ökad osäkerhet med en avvaktande bostadsmarknad till
följd av hög inflation och räntenivåer, ökade kostnader i projek-
ten samt effekterna av det pågående kriget i Ukraina, är risker
som varit påtagliga under 2023.
Högre räntenivåer
Centralbankerna på JMs marknader fortsatte under större delen
av 2023 att höja styrräntorna för att dämpa inflationen. De höga
styrräntorna påverkar JM både direkt och indirekt. En högre styr-
ränta resulterar i ökade finansieringskostnader i bostadsproduk-
tionen och JM påverkas indirekt genom att kundernas betalnings-
förmåga minskar. De högre räntekostnaderna har resulterat i att
kunderna blivit mer avvaktande då hushållens ekonomi försäm-
rats, vilket har haft en negativ inverkan på JMs försäljning.
Exponering för råvarupriser och högt kostnadstryck
Råvarupriserna stabiliserades under 2023, dock på fortsatt höga
nivåer på samtliga av koncernens marknader, vilket belastar både
JMs pågående projekt men också kommande produktionsstarter.
Långa avtal med JMs leverantörer har medfört att den resultat-
mässiga effekten begränsats.
Ukraina
Rysslands invasion av Ukraina har utöver mänskligt lidande fort-
satt påverkat världsekonomin under 2023. JM har inga ramav-
talsleverantörer i Ryssland, Belarus eller Ukraina. Sanktionerna
mot Ryssland och Belarus har dock indirekt påverkat JM under
2023 då dessa resulterat i ytterligare prisökningar på råvaror
och energi, vilket medfört ökade kostnader i JMs projekt.
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar.
Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2023
OMVÄRLDSRISKER
Ekonomisk
tillväxt
Efterfrågan på bostäder påverkas av den
ekonomiska tillväxten och konsumenternas
köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder.
Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder
före produktionsstart. Effektiviseringsarbete för
att minska produktionskostnaderna.
Priser och efterfrågan på nyproducerade
bostäder har minskat på alla JMs marknader
under året främst på grund av hög inflation
och ökade räntekostnader.
Demografi Befolkningstillväxt och migrations strömmar
påverkar efterfrågan på bostäder.
JMs strategi är att verka i städer och områden
med bäst demografiska och ekonomiska
förutsättningar.
De fundamentala demografiska trenderna är
stabila och positiva på våra huvudmarknader.
Konkurrens-
situation
Antalet konkurrenter påverkar utbud och
prisbild och därigenom lönsamheten.
Den lokala konkurrenssituationen bevakas
löpande. JM arbetar för att särskilja företaget via
företagskultur, flexibilitet, ackvisionskompetens
samt särskilja erbjudandet via kundfokus,
kvalitetsprofilering och marknadsföring.
Utbudet av osålda nyproducerade bostäder är
lågt på majoriteten av våra marknader, samtidigt
finns det fortsatt många konkurrenter inom
projektutveckling.
Politiska risker Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelse-
former, investeringar i infrastruktur
och kommunal planering med mera kan
förändra förutsättningarna.
Flexibelt detaljplanearbete och beslut om
upplåtelseform så sent som möjligt.
I grunden oförändrade politiska risker i våra
tre länder.
Akuta omvärlds-
förändringar
Allvarliga störningar med stor global spridning.
Riskerar att påverka efterfrågan, utbud och
flöde av varor och tjänster inom och mellan
länder (till exempel terrorism, konflikter,
finanskris, pandemi, naturkatastrof).
Snabb anpassningsförmåga, följa riktlinjer från
regering och myndigheter, krisberedskap och
löpande scenarioanalyser.
Konsument förtroendet påverkades i stor
utsträckning av hög inflation och höga styrräntor
samt pågående krig i Ukraina, vilket dämpade
efterfrågan väsentligt.
OPERATIVA RISKER
Risker relaterade
till byggrätts-
portföljen
Risken att byggrätterna är för få eller för många,
eller att de ligger i fel områden. Risken att
planarbetet försenas eller att detaljplaner
inte godkänns.
Löpande marknads- och kundundersökningar
och nära samarbete med potentiella
bostadsköpare för att säkerställa kunskap om
kundbehov. Minska risker genom att förvärv
villkoras av lagakraftvunna detaljplaner.
Antalet produktionsstarter under året
begränsades av utmaningar med att få
tillståndsbeslut inom rimligen förväntad tid.
Genom förande-
risk
Bristande planering eller analys leder till
förseningar, för höga kostnader, otillräcklig
kundanpassning.
Effektiviseringsarbete för att minska
produktions kostnaderna. Krav på nivå av sålda/
bokade bostäder före produktionsstart. Skärpta
rutiner för bevakning, styrning och kontroll samt
en strukturerad projektutveckling.
Höga priser på byggmaterial där JMs långa
inköpsavtal begränsat påverkan på genomförande.
En avvaktande marknad medförde färre
produktionsstarter.
Osålda bostäder Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet
för projektet och en oönskad kapitalbindning
i balansräkningen.
Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade
bostäder innebär kontroll av risken för osålda
bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda
vid slutbesiktning.
Vid utgången av året hade JM enligt
segmentsredovisningen, köpt 235 (osålda)
bostäder till ett bokfört värde om 803 mkr
i balansräkningen.
Prisutveckling
under
produktions tiden
Prisfall på bostäder under projekttiden gör
bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt.
Mindre etapper innebär större möjligheter att
anpassa priser till efterfrågan.
En avvaktande marknad medförde lägre prisnivåer
på bostäder samt färre sålda bostäder.
63
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 64 =====
Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2023
FINANSIELLA RISKER (se not 25, finansiell riskhantering på sidorna 83–84)
Ränterisk Förändringar i marknadsräntorna kan få negativ
inverkan på resultat och kassaflöde.
Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning
och lånelöptider. Regelverk för hantering av
ränterisk i byggnadskreditiv.
Höga räntor under året påverkade både
efterfrågan på våra bostäder och kostnadsbilden
i våra projekt.
Finanseringsrisk Risken att refinansiering av lån som förfaller
försvåras eller blir för kostsam.
God soliditet gör JM attraktiv för långivare.
JMs finanspolicy hanterar koncernens
finansieringsstrategi.
Möjligheterna till finansiering av JMs bostads-
produktion har varit goda under året, dock har
kreditivkostnaderna ökat.
Likviditetsrisk Risken att inte kunna fullgöra
betalningsåtaganden.
God kontroll över likvida medel, överskott
placeras endast i lokal valuta och med låg
kreditrisk. Betalningsberedskap via
checkkrediter och kreditlöften.
Fokus på kassaflödet och likviditet på grund av
lägre försäljning. Fortsatt god likviditet och vid
utgången av året var samtliga checkkrediter
outnyttjade.
Valutarisk Fluktuationer i valutakurser får negativ effekt
på kassaflöde och resultat- och balansräkning.
Begränsade transaktionsvolymer och selektiv
säkring av balansexponering.
Oförändrat låg valutaexponering.
HÅLLBARHETSRISKER
Klimat Ökande krav på minskad klimatpåverkan och
energianvändning. Förhöjda vattennivåer,
återkommande slagregn och fuktigare klimat.
JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas
för förhöjda vattennivåer. Material och tekniska
lösningar väljs för ökad robusthet mot fukt.
Fuktskyddsbeskrivning upprättas i alla projekt.
Klimatförbättrade material och beräkningar av
klimatbelastning.
Energianvändningen i de bostäder som JM bygger
är väsentligt lägre än myndigheternas krav. Under
2023 har vi fortsatt följa rekommendationerna i
ramverket TCFD, vilket beskrivs närmare på
sidorna 35–36. Klimatbelastningen per byggd
kvadratmeter beskrivs på sidan 43.
Personal Svårigheter att attrahera, rekrytera och behålla
kompetenta medarbetare.
Starkt värdedriven företagskultur, tydligt och
engagerat ledarskap och ett viktigt bidragande
till framtidens hållbara stadsutveckling.
Pågående arbete med att stärka vårt arbets -
givar varu märke och en inkluderande kultur.
Kontinuerlig utbildning av chefer i engagerat
och situationsanpassat ledarskap.
Sociala
förhållanden
Risker för olyckor, fysiska och psykiska
arbetsskador och kränkande särbehandling
i arbetet.
Systematiskt arbetsmiljöarbete,
friskvårdsarbete, kärnvärden, uppförandekod
och incident rapporteringssystem.
Genomförande av Safety Week, genomgång av
uppförandekoden vid årliga utvecklingssamtal.
Uppförandekod bifogas ramavtal med
leverantörer. Årliga revisioner genomförs av
utvalda leverantörer och projekt.
Mänskliga
rättigheter
Brister av socialt ansvar och efterlevnad av
mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, arbetsrätt,
miljöhänsyn och arbete mot korruption i
leverantörskedjorna.
JM genomför hållbarhetsvärderingar, hållbarhets-
analyser och revisioner i våra leverantörskedjor.
Uppförandekod för leverantörer och
entreprenörer.
90 genomförda hållbarhetsvärderingar av
tilltänkta leverantörer. Cirka 20 fördjupade
hållbarhetsanalyser av befintliga leverantörer,
vilka låg till grund för fyra hållbarhetsrevisioner
som genomfördes på plats.
Motverkande av
korruption
Risk för otillbörligt agerande i samband med
affärsuppgörelser.
Tydlig styrning, beslutsordning, genomlysning
och uppföljning av affärsuppgörelser.
Uppförandekod och etiska riktlinjer.
Genomgång av uppförandekoden vid rekrytering.
Medarbetare utbildas och övas regelbundet i att
hantera etiska dilemman.
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapporten finns på sidorna 97–104.
Styrelsearbetet under 2023
Vid årsstämman 2023 valdes sju ledamöter. Arbetstagarorganisa-
tionerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrel-
sen har haft fjorton sammanträden. Därutöver har Revisions-
utskottet haft sex sammanträden, Ersättningsutskottet tre
sammanträden och Investeringsutskottet sex sammanträden. De
viktigaste ärendena för styrelsen under 2023 var beslut om pro-
duktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av
exploateringsfastigheter, den strategiska planen, försäljning av ett
hyresrättsprojekt, föreslå årsstämman om förvärv av egna aktier,
minskning av aktiekapitalet och ökning av aktier genom fond-
emission, beslut om JMs befintliga policyer och riktlinjer samt
beslut om till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram. Styrelse-
ledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 102.
Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av
utvärderingen har diskuterats och redovisats för styrelsen och
valberedningen. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter
framgår i Bolagsstyrningsrapporten på sidan 99–100.
Utdelning
Fritt eget kapital i moderbolaget att disponera uppgår till
3 537 mkr (4 242). För 2023 föreslår styrelsen en utdelning om
3,00 kronor (14,00) per aktie, totalt 194 mkr (903). Återstående
fritt eget kapital om 3 344 mkr (3 339) föreslås att överföras i ny
räkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen
den 22 april 2024. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas
utdelningen att utsändas torsdagen den 25 april 2024.
Förutsatt att utsikterna för bostadsmarknaden framåt för-
bättras i rimlig omfattning, är JMs ambition att kalla till extra
bolagsstämma under det fjärde kvartalet 2024 för att föreslå
beslut om ytterligare utdelning om 3,00 kronor.
Återköp, indrag och innehav av egna aktier
Under 2023 har inga aktier återköpts och per den 31 december
2023 innehar JM inga egna aktier. I enlighet med årsstämmans
beslut den 30 mars 2023 har minskning av aktiekapitalet skett
för avsättning till fritt eget kapital med 3 774 001 kronor genom
indragning av 3 774 001 egna stamaktier. Aktiekapitalet är
oförändrat, då det samtidigt med beslutet om minskning av
aktiekapitalet genom indragning av egna stamaktier även fattades
beslut om en fondemission, utan utgivande av nya aktier, genom
överföring från fritt eget kapital till aktiekapitalet. Härigenom
återställdes aktiekapitalet till samma nivå som innan minskningen.
Utestående aktier
Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, upp-
går per den 31 december 2023 till 64 504 840. En aktieägare,
AMF Pension och Fonder, har ett aktieinnehav i bolaget som
representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier
i bolaget. Deras aktieinnehav uppgår per den 31 december 2023
till 19,7 procent.
Aktiekapital
JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2023 till 68 mkr (68)
fördelat på 64,5 miljoner aktier. Alla aktier ger samma rätt att
rösta och lika del i bolagets eget kapital samt har ett kvotvärde
om 1,06 krona. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan
begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner
inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begräns-
ningar i rätten att överlåta aktier i bolaget.
I de fall större förändringar sker av ägarstrukturen i JM AB,
det vill säga mer än 30 procent eller väsentliga förändringar av
rösträtten i JM AB övergår till annan ägare eller JM AB avnoteras
från Nasdaq Stockholm, kan kreditfaciliteterna om 2 800 mkr
(2 800) sägas upp av långivarna.
Riktlinjer för ledande befattningshavare
Styrelsen föreslog att årsstämman 2023 beslutade om riktlinjer
för ersättning till den verkställande direktören och övriga
ledande befattningshavare enligt följande. Med övriga ledande
befattningshavare avses medlemmar i koncernledningen. Riktlin-
jerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar
som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna
antagits av årsstämman 2023. Riktlinjerna ska gälla fram till års-
stämman 2027 om inte omständigheter uppkommer som gör att
revidering måste ske tidigare. Riktlinjerna omfattar inte ersätt-
ningar som beslutas av bolagsstämman.
64
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 65 =====
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi,
långsiktiga intressen och hållbarhet
JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och
bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion
av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva stor-
stadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland.
Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler
samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholms-
området. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbar-
hetsarbete. För ytterligare information om affärsstrategi,
långsiktiga intressen och hållbarhet se www.jm.se.
En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och
tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvali-
ficerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda
konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att
ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig
totalersättning.
Grunden för ersättningar till ledande befattningshavare är
finansiell måluppfyllelse, kundnöjdhet och individuell prestation.
En förutsättning för utbetalning av ersättning är efterlevnad av
policies, riktlinjer och JMs uppförandekod.
Ersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att
främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet.
Sedan ett antal år tillbaka har bolaget erbjudit samtliga anställda
i Sverige inklusive koncernledningen möjlighet att teckna personal-
konvertibler. Programmen beslutas av bolagsstämman och omfat-
tas därför inte av dessa riktlinjer. Under år 2022 har inget erbju-
dande om att teckna konvertibler lämnats och styrelsen har
beslutat att inte bjuda in till nytt program de närmaste åren.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande
komponenter: fast kontantlön, kort- och långsiktig rörlig
kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kort rörlig kontant-
ersättning ska kunna mätas under en period om ett år och får
uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontant-
lönen under mätperioden. Det långsiktiga rörliga löneprogrammet
ska kunna mätas under en period om tre år och får uppgå till
högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under
det år som programmet startade.
För koncernchefen ska pensionsförmåner, innefattande sjuk-
försäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska
inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premie-
bestämd pension ska uppgå till högst 35 procent av den fasta
kontanta månadslönen. Övriga ledande befattningshavare omfat-
tas för närvarande av en förstärkt ITP-plan samt en premiebase-
rad pensionsförstärkning om maximalt 120 000 kronor per år
eller 30 procent av den fasta kontanta årslönen överstigande 30
inkomstbasbelopp. För det fall annan lösning väljs ska pensions-
förmåner vara premiebestämda – med pensionspremier upp-
gående till högst 35 procent av den fasta kontantlönen – om inte
befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt
kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska vara
pensionsgrundande i den mån så följer av tvingande kollektiv-
avtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren.
Styrelsen får, på förslag av koncernchefen, godkänna att avgångs-
pension erbjuds koncernledningsmedlem som fyllt 62 år.
Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjuk-
vårdsförsäkring och bilförmån. Premier och andra kostnader
i anledning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst
5 procent för koncernchefen och högst 10 procent av den fasta
genomsnittliga kontantlönen för övriga ledande befattnings havare.
Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordi-
nära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrange-
mang endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera
eller behålla befattningshavare, eller som ersättning för extraor-
dinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter.
Sådan ersättning får, för aktuell befattning, tillsammans med utfall
av kort rörligt löneprogram inte överstiga ett belopp motsva-
rande den maximalt möjliga nivån för utbetalning av kort rörligt
löneprogram aktuellt utbetalningsår. Beslut om sådan ersättning
ska fattas av styrelsen på förslag av Ersättningsutskottet.
Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra
regler än svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra
förmåner, vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande
sådana regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers
övergripande ändamål så långt möjligt ska tillgodoses.
Det kan i undantagsfall förekomma att koncernledningen tillfälligt
kompletteras med icke-ordinarie medlem som engageras på
konsultbasis. Om så sker ska medlemmen endast erhålla avtalat
konsultarvode. Konsultarvodets storlek får motsvara högst verk-
ställande direktörens fasta kontantlön för samma tid, uppjusterad
med belopp motsvarande sociala avgifter.
Upphörande av anställning
Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst
tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och
avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp mot-
svarande den fasta kontantlönen för två år för koncernchefen
och ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning
från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex
månader, utan rätt till avgångsvederlag. Vid en överenskommelse
mellan bolaget och befattningshavaren om anställningens upp-
hörande innebär ovanstående lydelse att avgångsvederlag kan
utgå och/eller att uppsägningslön betalas i större utsträckning
än vid uppsägning från befattningshavarens sida.
Kriterier för utdelning av rörlig
kontantersättning m.m.
Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst
betydelse, är och ska den korta rörliga kontantersättningen
baseras på vinst per aktie och resultatet av kundundersökningar
(Nöjd Kund Index, NKI).
Det långsiktiga rörliga löneprogrammet är och ska vara baserat
på koncernens resultatuppfyllelse tre år framåt i tid och, i förekom-
mande fall, uppfyllelse av resultat för egen enhet.
Genom de kriterier som enligt ovan avgör utfallet skapas inci-
tament för medarbetarna att bidra till förverkligandet av bolagets
affärsstrategi och därmed till långsiktigt värdeskapande. Om sty-
relsen framledes skulle bedöma att affärsstrategin och bolagets
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, bättre skulle främ-
jas om kriterierna kompletteras eller målkonstruktionen annars
modifieras tillåter dessa riktlinjer att sådana förändringar görs.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning
av rörlig kontantersättning avslutats ska det fastställas i vilken
utsträckning kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för
bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till koncern-
chefen. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattnings-
havare ansvarar koncernchefen för bedömningen. Såvitt avser
finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget
senast offentliggjorda finansiella informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlin-
jer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats
genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens
komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över
tid, utgjort en del av Ersättningsutskottets och styrelsens besluts-
underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de
begränsningar som följer av dessa. I den ersättningsrapport som
tas fram avseende utbetald och innestående ersättning som
omfattas av riktlinjerna, kommer utvecklingen av avståndet mellan
bolagsledningens ersättning och övriga anställdas ersättning
redovisas.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och
genomföra riktlinjerna
Styrelsen har inrättat ett Ersättningsutskott. I utskottets uppgif-
ter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för
ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta
förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram
förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess
att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet
ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för
bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer
och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter
är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid
styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor
närvarar inte koncernchefen eller andra personer i bolagsled-
ningen, i den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller
delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett
avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intres-
sen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets
65
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 66 =====
ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i Ersättningsut-
skottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor,
vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna.
Beskrivning av betydande förändringar
av riktlinjerna
Inga betydande förändringar av riktlinjerna har skett. Styrelsens
förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
inför årsstämman 2023 överensstämmer med de riktlinjer som
beslutades vid årsstämman 2020. Inom ramen för den maximala
möjliga långsiktiga rörliga kontantersättningen har alla anställda
inklusive ledande befattningshavare erbjudits att delta i det aktie-
sparprogram som infördes under 2022. Vi har för avsikt att
erbjuda samtliga anställda detta program årligen. Programmet går
i korthet ut på att deltagarna gör en egeninvestering och erhåller
ett kontantbidrag som motsvarar hälften av det investerade
beloppet fördelat på tre utbetalningstillfällen under programmets
treåriga löptid. Efter att skatteavdrag gjorts investeras netto-
beloppet i nya JM-aktier.
Med anledning av att vi inte längre erbjuder deltagande i kon-
vertibelprogram till ledande befattningshavare kommer de från
och med år 2023 erbjudas utökade möjligheter till egeninveste-
ring och därmed också möjlighet till högre kontantbidrag i aktie-
sparprogrammet. VD kan maximalt göra en egeninvestering om
600 000 kr och kan då maximalt erhålla ett kontantbidrag om
300 000 kr fördelat över tre år. Övriga medlemmar i koncernled-
ningen erbjuds investera maximalt 300 000 kr och få ett kontant-
bidrag på 150 000 kr. Även kategorin Enhetschefer ges utökade
investeringsmöjligheter till ett maximalt belopp om 75 000 kr.
Övriga anställda erbjuds investera maximalt 20 000 kr.
Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare
Inga betydande förändringar av riktlinjerna har skett. Styrelsens
förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
inför årsstämman 2024 överensstämmer med de riktlinjer som
beslutades vid årsstämman 2023. Inom ramen för den maximala
möjliga långsiktiga rörliga kontantersättningen har alla anställda
inklusive ledande befattningshavare erbjudits att delta i det
aktiesparprogram som infördes under 2022. Vi har för avsikt att
erbjuda samtliga anställda detta program årligen. Programmet går
i korthet ut på att deltagarna gör en egeninvestering och erhåller
ett kontantbidrag som motsvarar hälften av det investerade
beloppet fördelat på tre utbetalningstillfällen under programmets
treåriga löptid. Efter att skatteavdrag gjorts investeras netto-
beloppet i nya JM-aktier.
Med anledning av att vi inte längre erbjuder deltagande
i konvertibelprogram till ledande befattningshavare kommer
de från och med år 2024 erbjudas utökade möjligheter till egen-
investering och därmed också möjlighet till högre kontantbidrag i
aktiesparprogrammet. VD kan maximalt göra en egeninvestering
om 600 000 kr. Övriga medlemmar i koncernledningen erbjuds
investera maximalt 300 000 kr. Även kategorin Enhetschefer
ges utökade investeringsmöjligheter till ett maximalt belopp
om 150 000 kr. Övriga anställda erbjuds investera maximalt
20 000 kr.
Mer information
För mer information om ersättningar i JM, inklusive i förekom-
mande fall beslutade ersättningar som inte förfallit till betalning,
se not 3 på sidorna 78–79.
Moderbolaget
Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projekt-
utveckling av bostäder som bedrivs inom affärssegmenten JM
Bostad Stockholm, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutveckling.
Moderbolaget redovisar intäkter och resultat från bostadspro-
jekt successivt över tid i takt med projektets upparbetning och
försäljning. För ytterligare information se not 1.
Nettoomsättningen under 2023 uppgick till 8 547 mkr (9 597).
Förändringen är främst hänförlig till en låg nivå av bostäder
i pågående produktion och minskad försäljningsgrad i JM Bostad
Stockholm och JM Bostad Riks, vilket till viss del motverkas av
kommersiella projekt i produktion.
Rörelseresultatet minskade till 221 mkr (1 150). Föränd-
ringen är främst till följd av genomförda prissänkningar i pågå-
ende projekt och ökade kostnader i pågående produktion.
Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt
uppgick till 17 mkr (1 847). Minskningen är främst hänförlig
till lägre utdelning från koncernbolag jämfört med föregående
år. Investeringar i fastigheter uppgick till 317 mkr (434).
Medel talet anställda var 1 599 (1 606) varav 1 183 män (1 172)
och 416 kvinnor (434). Löner och sociala kostnader uppgick till
1 612 mkr (1 595). Redogörelse för antal anställda och utbetalda
löner lämnas i moderbolagets not 2.
Förslag till vinstdisposition
SEK
Fritt eget kapital exklusive årets resultat 3 432 168 982
Årets resultat 104 939 239
Summa 3 537 108 221
Styrelsen och verkställande direktören föreslår
att beloppet disponeras på följande sätt:
SEK
till aktieägarna utdelas 3,00 SEK per aktie 1) 193 514 520
I ny räkning överförs 3 343 593 701
Summa 3 537 108 221
1) I moderbolaget finns 64 504 840 registrerade aktier per den 31 december 2023, varav
antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 64 504 840.
66
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 67 =====
Koncernens resultaträkning – IFRS
Mkr NOT 2023 2022
Intäkter 1, 2 15 969 14 577
Produktions- och driftkostnader 3, 4, 6 –13 205 –11 481
Bruttoresultat 2 764 3 096
Försäljnings- och administrationskostnader 3, 4, 5, 6 –998 –1 108
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 7 –256 –11
Rörelseresultat 1 510 1 978
Finansiella intäkter 8 33 19
Finansiella kostnader 8 –159 –108
Resultat före skatt 1 385 1 889
Skatter 9 –356 –395
Årets resultat 1 029 1 495
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter –110 148
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner –105 515
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat 22 –106
Årets totalresultat 835 2 051
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 029 1 495
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 835 2 051
Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 16,00 22,30
Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 16,00 22,20
Föreslagen utdelning per aktie (kr) 10 3,00 14,00
KOMMENTARER
Intäkter
(2023: 15 969 mkr, 2022: 14 577 mkr)
Koncernens intäkter ökade med 10 procent jämfört med 2022 hänförligt
till ett större antal överlämnade bostäder än föregående år, 2 729 under
2023 att jämföra med 2 352 under 2022, samt kommersiella projekt
i produktion.
Intäkterna består till 85 procent av intäkter från färdigställda över-
lämnade bostadsprojekt. Intäkterna redovisas vid ett tillfälle vilket infaller
när konsolideringen upphör vilket är när bostäderna överlämnats till de
slut giltiga ägarna. 11 procent av intäkterna avser upparbetade intäkter
i kommersiella projekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen
för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån
senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning.
JM Entreprenads intäkter står för 3 procent av koncernens intäkter.
Hyresintäkter från hyresbostäder och kommersiella lokaler motsvarar
1 procent av totala intäkter.
Rörelseresultat
(2023: 1 510 mkr, 2022: 1 978 mkr)
Rörelseresultatet minskade med 24 procent i jämförelse med föregående
år, vilket främst är hänförligt till nedskrivningar av exploaterings- och
projektfastigheter om –258 mkr (–) samt överlämnade och resultatav-
räknade bostäder med lägre marginal. Försäljnings- och administrations -
kostnader minskade med 10 procent i jämförelse med föregående år
främst till följd av genomförda besparingsåtgärder.
Finansiella intäkter och kostnader
(2023: –126 mkr, 2022: –89 mkr)
Finansnettot minskade med 37 mkr 2023 jämfört med 2022. Huvudsakligen
beror detta på en något högre genomsnittlig ränte bärande skuldnivå och
högre genomsnittlig räntesats.
Skatter
(2023: –356 mkr, 2022: –395 mkr)
Den redovisade skattekostnaden 2023 utgör 26 procent (21) av redovisat
resultat före skatt.
Den effektiva skattesatsen är högre än den nominella skattesatsen
främst hänförligt till ränteavdragsbegränsningar.
67
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 68 =====
Koncernens balansräkning – IFRS
Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31 2022-01-01
TILLGÅNGAR 2
Anläggningstillgångar
Goodwill 11 217 219 180
Maskiner och inventarier 12 10 8 8
Nyttjanderätter kontor och bilar 13 179 214 255
Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 14, 15 93 102 118
Uppskjutna skattefordringar 28 1 0 1
Finansiella anläggningstillgångar 16, 25 32 22 23
Summa anläggningstillgångar 532 565 584
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter 17 1 030 932 813
Exploateringsfastigheter 17 8 504 8 465 8 205
Nyttjanderätter tomträtt 13 476 513 456
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 18 1 023 308 377
Pågående arbeten 19 13 203 15 217 12 628
Kundfordringar 25 380 365 354
Övriga kortfristiga fordringar 20 422 613 419
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 299 1 155 798
Upparbetade men ej fakturerad intäkter 22 2 531 1 634 828
Likvida medel 24, 25 1 673 2 151 4 362
Summa omsättningstillgångar 29 542 31 354 29 240
SUMMA TILLGÅNGAR 30 073 31 919 29 824
Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31 2022-01-01
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital 68 68 68
Övrigt tillskjutet kapital 936 936 936
Reserver –51 59 –89
Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 018 6 976 6 818
Summa eget kapital 7 972 8 039 7 734
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 23, 24, 25 951 892 818
Övriga långfristiga skulder 23, 24, 25 364 414 373
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 23, 26 1 546 1 404 1 761
Övriga långfristiga avsättningar 27 488 458 678
Uppskjutna skatteskulder 28 436 606 416
Summa långfristiga skulder 3 785 3 774 4 046
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 24, 25 774 963 780
Kortfristiga räntebärande skulder 23, 24, 25 15 089 15 480 13 778
Övriga kortfristiga skulder 24, 25 1 241 1 841 1 479
Aktuella skatteskulder 167 147 60
Fakturerade men ej upparbetade intäkter 29 51 271 372
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 881 1 281 1 430
Kortfristiga avsättningar 27 113 122 145
Summa kortfristiga skulder 18 317 20 105 18 044
Summa skulder 22 102 23 879 22 090
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 073 31 919 29 824
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 31
KOMMENTARER
Goodwill
(2023: 217 mkr, 2022: 219 mkr)
Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av de norska
bolagen JM Norge AS och AS Prosjektfinans samt det finska
bolaget Gradina Tampere OY. Förändringen under 2023 avser
en justering i förvärvsanalysen av Gradina Tampere OY samt
valutakursförändringar.
Projektfastigheter
(2023: 1 030 mkr, 2022: 932 mkr)
Beståndet avser mindre kommersiella fastigheter samt mark
för kontorsändamål.
Det externt bedömda marknadsvärdet uppgår till 1 069 mkr
(1 089) vilket innebär ett övervärde om 39 mkr (157).
Exploateringsfastigheter
(2023: 8 504 mkr, 2022: 8 465 mkr)
Förvärvstakten under 2023 är i linje med föregående år. Under
året har exploateringsfastigheter om 1 628 mkr (1 700)
för värvats där huvuddelen av förvärven utgör exploaterings -
fastigheter avsedda för bostäder. Exploateringsfastigheter
överfört till produktion har uppgått till –829 mkr (–1 538).
Försäljningar av exploateringsfastigheter har uppgått till
–313 mkr och nedskrivningar till –181 mkr (–).
Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar
ett övervärde om 5,6 mdkr (6,7).
Totalt har JM 22 700 byggrätter (22 000) i balansräkningen.
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.
(2023: 1 023 mkr, 2022: 308 mkr)
Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen
och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med
bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balans -
räkningen uppgår till 309 (63) och ökningen är hänförlig till
större inköp i avslutade projekt främst i JM Bostad Riks och
JM Finland. Skillnaden jämfört med segmentsredovisningen
avser 74 bostäder till ett värde av 220 mkr (0) som har sålts
med bindande avtal men ännu inte överlämnats till slutkund.
Pågående arbeten
(2023: 13 203 mkr, 2022: 15 217 mkr)
Tillgångsposten avser aktiverade kostnader i bostadsprojekt
där kunden inte har flyttat in och betalt bostaden. Minskningen
från föregående år beror på färre produktionsstarter under året.
Avsättningar för pensioner
(2023: 1 546 mkr, 2022: 1 404 mkr)
Skulden har ökat främst på grund av ökad intjänad pensionsrätt
fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de antaganden
som tidigare använts.
Övriga långfristiga avsättningar
(2023: 488 mkr, 2022: 458 mkr)
Avser långfristiga avsättningar för garantiåtaganden avseende
kostnader som kan uppstå under garantitiden. Avsättningarnas
storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt
och belastar projekt vid avslut. Majoriteten av garantiavsätt -
ningarna löper på cirka två till tre år efter projektavslut.
Uppskjutna skatteskulder
(2023: 436 mkr, 2022: 606 mkr)
Posten uppskjutna skatteskulder avser det skattemässiga värdet
av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden
(temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i
tiden. De temporära skillnaderna är i huvudsak hänförliga till
periodiseringsfonder och exploateringsfastigheter.
Långfristiga räntebärande skulder
(2023: 951 mkr, 2022: 892 mkr)
Avser framför allt en omklassificering av leasingåtaganden enligt
IFRS 16 men även långfristiga räntebärande skulder till kredit-
institut och långfristiga räntebärande reverser vid förvärv av
exploateringsfastigheter.
Övriga kortfristiga räntebärande skulder
(2023: 15 089 mkr, 2022: 15 480 mkr)
Avser framför allt motsvarande byggnadskreditiv för finansiering
av JMs pågående bostads- och kontorsprojekt. Finansieringen
löses när slutkund flyttar in på tillträdesdagen. Ökningen från
föregående år avser ordnad finansiering för ett pågående
kontorsprojekt.
Övriga kortfristiga skulder
(2023: 1 241 mkr, 2022: 1 841 mkr)
Till övervägande del utgörs posten av kortfristiga reverser i
samband med förvärv av exploateringsfastigheter. Posten avser
skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning.
Skillnaden jämfört med segmentsredovisningen avser bland
annat förskott från kunder som inte har tillträtt bostaden.
68
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 69 =====
Förändringar i koncernens eget kapital – IFRS
Mkr
Aktie-
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Omräknings-
reserver
Balanserade
vinstmedel
Summa eget
kapital
Ingående balans den 1 januari 2022 70 936 –89 7 468 8 385
Justering konsolidering svenska bostadsrättsföreningar –1 –652 –652
Justerat eget kapital 1 januari 2022 68 936 –89 6 818 7 734
Årets totalresultat 148 1 903 2 051
Utdelning till moderbolagets aktieägare, 13,50 kr per aktie –922 –922
Återköp av aktier –825 –825
Konvertering av konvertibellån 1 1
Indragning av återköpta aktier –1 1 –
Utgående balans den 31 december 2022 68 936 59 6 976 8 039
Ingående balans den 1 januari 2023 68 936 59 6 976 8 039
Årets totalresultat –110 945 835
Utdelning till moderbolagets aktieägare, 14,00 kr per aktie –903 –903
Återköp av aktier –
Konvertering av konvertibellån 4 –4 –
Indragning av återköpta aktier –4 4 –
Utgående balans den 31 december 2023 68 936 –51 7 018 7 972
Koncernens kassaflödesanalys – IFRS
Mkr NOT 2023 2022
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 1, 23
Rörelseresultat 1 510 1 978
Avskrivningar och nedskrivningar 392 105
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 301 –578
Erhållen ränta 33 9
Erhållna utdelningar 5 5
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –75 –61
Betald skatt –344 –532
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 1 822 925
Ökning/minskning exploateringsfastigheter –753 –1 221
Ökning/minskning bostäder i balansräkning –484 88
Ökning/minskning kundfordringar –19 –
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m 2 186 –1 844
Ökning/minskning leverantörsskulder –177 171
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder –1 134 685
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter 1 440 –1 196
Investering i projektfastigheter –429 –795
Försäljning av projektfastigheter 46 79
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 057 –1 912
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i materiella anläggningstillgångar –1 –4
Avyttrade materiella anläggningstillgångar – –
Förvärv av verksamhet – –26
Förändring i finansiella anläggningstillgångar –1 2
Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 –29
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 976 538
Amortering av skulder –245 –661
Amortering av skulder leasing –106 –121
Upptagna lån, projektfinansiering 11 409 11 342
Amortering av skulder, projektfinansiering –12 628 –9 639
Återköp av aktier – –825
Utdelning –903 –922
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 496 –288
Årets kassaflöde –441 –2 229
Likvida medel vid årets början 2 151 4 362
Valutakursdifferens likvida medel –37 18
Likvida medel vid periodens slut 1 673 2 151
KOMMENTARER FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL
Eget kapital
(2023: 7 972 mkr, 2022: 8 039 mkr)
Det egna kapitalet minskade med 67 mkr jämfört med utgången av 2022.
Koncernens eget kapital per den 31 december 2023 uppgick till 7 972 mkr
8 039) vilket motsvarar 124 kronor (125) per aktie. Räntabilitet på eget kapital
uppgick till 12,9 procent (18,9).
Utdelning till moderbolagets aktieägare
Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 903 mkr (922), vilket
motsvarar 14,00 kronor (13,50) per aktie.
Konvertering av konvertibellån
Under året har inga aktier konverterats i utestående konvertibelprogram.
Återköp av aktier
Under året har inga återköp av aktier skett. Antalet utestående aktier uppgick
vid årets slut till 64 504 840 (64 504 840).
KOMMENTARER KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
Den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital
(2023: 1 822 mkr, 2022: 925 mkr)
Kassaflödet före förändringen i rörelsekapital har förbättrats jämfört med
föregående år vilket nästan uteslutande är hänförligt återläggning av årets
nedskrivningar om 258 mkr (–) samt förändringen i pensionsskulden samt
avsättningar.
Den löpande verksamheten
(2023: 1 057 mkr, 2022: –1 912 mkr)
Kassaflödet från den löpande verksamheten har stärkts mot föregående år.
Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter och projektfastigheter har mins-
kat jämfört med föregående år på grund av ett lägre antal investeringar tillsam-
mans med större försäljningar. Samtidigt har 829 mkr (1 538) tagits i produk-
tion i samband med produktionsstarter. Innehav av återköpta bostäder har
ökat under året och uppgick vid årets utgång till 309 (63) vilket innebar ett
negativt kassaflöde om totalt –484 mkr (88). Kortfristiga rörelsefordringar och
skulder har totalt förbättrat kassaflödet med 856 mkr (–988). Förbättringen
jämfört med föregående år är främst hänförligt till ökad projektfinansiering
samt erhållen handpenning i sålda fastigheter under uppförande inom segmen-
tet JM Fastighetsutveckling och lägre antal bostäder i pågående produktion.
Finansieringsverksamheten
(2023: –1 496 mkr, 2022: –288 mkr)
Kassaflödet från finansieringsverksamheten har förbättrats jämfört med före -
gående år vilket främst beror på att inga återköp skett under 2023, något
högre upplåning i de utländska dotterbolagen samt lägre amortering. Under
året har utdelning till aktieägare uppgått till 903 mkr (922).
69
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 70 =====
Koncernens noter
Sida
not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper 71
not 2 Segmentsinformation
Koncernens resultaträkning per affärssegment
Koncernens balansräkning per affärssegment
Intäkter
76
76
77
78
not 3 Anställda och personalkostnader 78
not 4 Avskrivningar enligt plan 79
not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer 79
not 6 Rörelsens kostnader fördelat på kostnadsslag 79
not 7 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 79
not 8 Finansiella intäkter och kostnader 79
not 9 Skatter 80
not 10 Resultat och utdelning per aktie 80
not 11 Goodwill 80
not 12 Maskiner och inventarier 80
not 13 Nyttjanderätter 81
not 14 Andelar i joint venture 81
not 15 Andelar i gemensamma verksamheter 81
not 16 Finansiella anläggningstillgångar 81
not 17 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter 81
not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 82
not 19 Pågående arbeten 82
not 20 Övriga kortfristiga fordringar 82
not 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 82
not 22 Upparbetade men ej fakturerade intäkter 82
Sida
not 23 Förklaringsposter kassaflödesanalys 82
not 24 Finansiella skulder 83
not 25 Finansiell riskhantering och finansiella instrument 83
not 26 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 84
not 27 Övriga avsättningar 85
not 28 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 85
not 29 Fakturerade men ej upparbetade intäkter 85
not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 85
not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 85
not 32 Upplysningar om närstående 85
not 33 Händelser efter rapportperiodens utgång 85
De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor (SEK) som också är
moder bolagets rapporteringsvaluta. Samtliga belopp, om inte annat anges,
är avrundade till närmaste miljontal. Siffrorna i rapporten är baserade på
koncernens konsolideringssystem som är i tusentals kronor. Genom
avrundning av siffror i tabeller kan det förekomma att totalbelopp inte
motsvarar summan av ingående avrundade heltal.
70
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 71 =====
not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper
Belopp i mkr där ej annat anges.
FÖRETAGSINFORMATION
Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av
styrelsen och verkställande direktören den 18 mars 2024 och kommer att
föreläggas årsstämman 2024 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt
bolag noterat på Nasdaq Stockholm i segmentet Large Cap. Bolaget har sitt
säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Gustav III:s boule-
vard 64, Solna. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder
i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och
universitetsorter i Sverige, Norge och Finland.
UTTALANDE OM ÖVERENSSTÄMMELSE MED
TILLÄMPADE REGELVERK
Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial
Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU
tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncernredovisningen är vidare upp-
rättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhet
och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redo-
visningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i
enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhet och
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska
personer). Detta innebär att koncernens redovisningsprinciper tillämpas
med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolagets redovisnings-
principer.
Grunder för upprättandet av redovisningen
Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med
undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat
framgår, i miljoner svenska kronor (mkr).
GRUNDER FÖR KONSOLIDERING
Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och dess dotterföretag.
Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestäm-
mande inflytande från moderbolaget. Bestämmande inflytande föreligger
om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investerings-
objektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt enga-
gemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytande över investe-
ringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning. De finansiella
rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncern-
redovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovis-
ningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretags finansiella
rapporter tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken
är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande och ingår
i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet
upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna
transaktioner elimineras. Svenska bostadsrättsföreningar och ägarbostäder,
norska ägarbostäder och bostadsrättslägenheter samt finska bostadsaktie-
bolag konsolideras fram tills att de färdigställda bostäderna överlämnas till
de slutliga bostadsköparna. Under denna period uppfylls kriterierna ovan
avseende bestämmande inflytande över de relevanta aktiviteterna i projekten.
ÄNDRADE REDOVISNINGSPRINCIPER OCH
BERÄKNINGSMETODER
Ändrad redovisningsprincip rörelsesegment
Från och med räkenskapsåret 2023 delas rörelsesegmentet JM Utland upp
i JM Norge och JM Finland som två nya rörelsesegment. Beslutet är i linje
med JMs strategi att vara en av de ledande projektutvecklarna av bostäder
i Norden samt hur verksamheten styrs och rapporteras. JM Norge omfattar
utveckling av bostadsprojekt, förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete,
projektering samt produktion och försäljning av bostäder i Norge. JM Finland
omfattar utveckling av bostadsprojekt, förvärv av exploateringsfastigheter,
planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder i Finland.
Ändrad redovisningsprincip för bostadsutveckling genom
svenska bostadsrättsföreningar
Från och med räkenskapsåret 2023, i enlighet med IFRS 10 koncernredo-
visning, konsoliderar JM svenska bostadsrättsföreningar under produktions-
fasen fram till den tidpunkt då de slutliga bostadsköparna tillträder sina
bostäder. Detta innebär att koncernens resultat- och balansräkning inklu-
derar bostadsrättsföreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital och skulder
samt intäkter och kostnader. JM redovisar projekten i balansräkningen där
de största posterna utgörs av pågående arbeten på tillgångssidan samt upp-
låningen i bostadsrättsföreningar som en del av koncernens räntebärande
skulder. Intäkter och kostnader för projekten redovisas vid den tidpunkt
bostads köparna tillträder bostäderna.
Den förändrade redovisningsprincipen innebär att JM redovisar intäkter
och kostnader från samtliga egenutvecklade bostadsprojekt i Sverige,
Norge och Finland vid en viss tidpunkt. Tidigare intäktsredovisades
bostadsutveckling genom bostadsrättsföreningar i Sverige successivt
över tid, se vidare under Redovisning av intäkter.
För att ge en tydlig och jämförbar bild av JMs resultatutveckling över tid
avseende bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar kommer JM fort-
satt presentera en segmentsredovisning där intäkten i dessa projekt kom-
mer att redovisas enligt successiv vinstavräkning. Även finansiella nyckeltal
kommer att redovisas med hänsyn tagen till dessa förutsättningar. Detta
är i linje med JMs interna styrmodell. Vare sig JMs riskbild eller befintliga
finansieringsavtal påverkas av den förändrade redovisningen.
Förändringen genomfördes från den 1 januari 2023 med retroaktiv
omräkning av jämförelseåret 2022. I nedanstående tabeller presenteras
omräkning till de nya redovisningsprinciperna och ingående balans per
2022-01-01. Samtliga jämförelsetal för 2022 är omräknade om inget annat
anges. Omräknade resultat- och balansräkningar med redovisad effekt
per kvartal finns tillgängligt på bolagets hemsida.
IFRS
KONCERNENS BALANSRÄKNING 1 JAN 2022, MKR
Rapporterad
IFRS
Effekt av
omräkning
Omräknad
IFRS
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 180 180
Maskiner och inventarier 8 8
Nyttjanderätter kontor och bilar 255 255
Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 118 118
Uppskjutna skattefordringar 1 1
Finansiella anläggningstillgångar 23 23
Summa anläggningstillgångar 584 584
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter 813 813
Exploateringsfastigheter 8 205 8 205
Nyttjanderätter tomträtt 456 456
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 377 377
Pågående arbeten 4 073 8 555 12 628
Kundfordringar 636 –282 354
Övriga kortfristiga fordringar 419 419
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 49 749 798
Upparbetad men ej fakturerad intäkt 4 798 –3 970 828
Likvida medel 3 981 381 4 362
Summa omsättningstillgångar 23 807 5 433 29 240
SUMMA TILLGÅNGAR 24 391 5 433 29 824
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital 70 –2 68
Övrigt tillskjutet kapital 935 1 936
Reserver –89 –89
Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 468 –650 6 818
Summa eget kapital 8 385 –651 7 734
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 818 818
Övriga långfristiga skulder 373 373
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 1 761 1 761
Övriga långfristiga avsättningar 678 678
Uppskjutna skatteskulder 584 –168 416
Summa långfristiga skulder 4 214 –168 4 046
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 780 780
Kortfristiga räntebärande skulder 7 566 6 212 13 778
Övriga kortfristiga skulder 844 635 1 479
Aktuella skatteskulder 60 60
Fakturerad men ej upparbetad intäkt 967 –595 372
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 430 1 430
Kortfristiga avsättningar 145 145
Summa kortfristiga skulder 11 793 6 252 18 044
Summa skulder 16 007 6 084 22 090
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 391 5 433 29 824
71
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 72 =====
Fortsättning not 1
KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2022, MKR
Rapporterad
IFRS
Effekt av
omräkning
Omräknad
IFRS
Intäkter 15 747 –1 170 14 577
Produktions- och driftkostnader –12 607 1 126 –11 481
Bruttoresultat 3 140 –44 3 096
Försäljnings- och administrationskostnader –1 108 –1 108
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. –11 –11
Rörelseresultat 2 021 –43 1 978
Finansiella intäkter 19 19
Finansiella kostnader –108 –108
Resultat före skatt 1 933 –43 1 889
Skatter –404 9 –395
Årets resultat 1 529 –33 1 495
KONCERNENS BALANSRÄKNING 31 DEC 2022, MKR
Rapporterad
IFRS
Effekt av
omräkning
Omräknad
IFRS
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 219 219
Maskiner och inventarier 8 8
Nyttjanderätter kontor och bilar 214 214
Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 102 102
Uppskjutna skattefordringar – –
Finansiella anläggningstillgångar 22 22
Summa anläggningstillgångar 565 565
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter 932 932
Exploateringsfastigheter 8 465 8 465
Nyttjanderätter tomträtt 513 513
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 308 308
Pågående arbeten 5 095 10 122 15 217
Kundfordringar 424 –59 365
Övriga kortfristiga fordringar 613 613
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 37 1 118 1 155
Upparbetade men ej fakturerade intäkter 5 591 –3 957 1 634
Likvida medel 1 840 311 2 151
Summa omsättningstillgångar 23 818 7 536 31 354
SUMMA TILLGÅNGAR 24 383 7 536 31 919
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital 68 68
Övrigt tillskjutet kapital 936 936
Reserver 59 59
Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 661 –685 6 976
Summa eget kapital 8 725 –685 8 039
KONCERNENS BALANSRÄKNING 31 DEC 2022, MKR
Rapporterad
IFRS
Effekt av
omräkning
Omräknad
IFRS
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 892 892
Övriga långfristiga skulder 414 414
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 1 404 1 404
Övriga långfristiga avsättningar 458 458
Uppskjutna skatteskulder 784 –178 606
Summa långfristiga skulder 3 952 –178 3 774
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 963 963
Kortfristiga räntebärande skulder 7 593 7 887 15 480
Övriga kortfristiga skulder 743 1 098 1 841
Aktuella skatteskulder 147 147
Fakturerade men ej upparbetade intäkter 857 –586 271
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 281 1 281
Kortfristiga avsättningar 122 122
Summa kortfristiga skulder 11 707 8 398 20 105
Summa skulder 15 659 8 221 23 879
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 383 7 535 31 919
Ställda säkerheter 463 6 955 7 418
Eventualförpliktelser 8 787 –6 731 2 056
72
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 73 =====
Fortsättning not 1
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 2022, MKR
Rapporterad
IFRS
Effekt av
omräkning
Omräknad
IFRS
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat 2 021 –43 1 978
Avskrivningar 105 105
Övriga ej kassaflödespåverkande poster –2 566 1 988 –578
Erhållen ränta 9 9
Erhållna utdelningar 5 5
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –61 –61
Betald skatt –532 –532
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital –1 019 1 945 925
Ökning/minskning exploateringsfastigheter –1 221 –1 221
Ökning/minskning bostäder i balansräkning 88 88
Ökning/minskning kundfordringar 1 493 –1 493 –
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m –1 668 –176 –1 844
Ökning/minskning leverantörsskulder 171 171
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 238 447 685
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter –1 919 723 –1 196
Investering i projektfastigheter –795 –795
Försäljning av projektfastigheter 79 79
Kassaflöde från den löpande verksamheten –2 635 723 –1 912
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i materiella anläggningstillgångar –4 –4
Förvärv av verksamhet –26 –26
Förändring i finansiella anläggningstillgångar 2 2
Kassaflöde från investeringsverksamheten –29 –29
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 538 538
Amortering av skulder –661 –661
Amortering av skulder leasing –121 –121
Upptagna lån, projektfinansiering 5 097 6 245 11 342
Amortering av skulder, projektfinansiering –2 602 –7 037 –9 639
Återköp av aktier –825 –825
Utdelning –922 –922
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 504 –792 –288
Årets kassaflöde –2 159 –69 –2 229
Likvida medel vid årets början 3 981 381 4 362
Valutakursdifferens likvida medel 18 18
Likvida medel vid periodens slut 1 840 312 2 151
NYA STANDARDER FRÅN OCH MED 2023
Ändringarna i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, som koncernen till-
lämpar från och med 1 januari 2023, innebär att JM ska lämna upplysningar
om väsentlig information om redovisningsprinciper i stället för att upplysa om
betydande redovisningsprinciper. Ändringen i IAS 1 har inarbetats och redo-
visningsprinciperna har justerats utifrån dessa ändringar. EU:s Pillar II-direktiv
som ska tillämpas från och med 1 januari 2024 har utvärderats och bedöms
inte ha någon väsentlig inverkan på JMs finansiella rapporter. Övriga ändringar
i standarder och tolkningsuttalanden som trätt i kraft från och med 1 januari
2023 bedöms inte ha haft en väsentlig inverkan på denna finansiella rapport.
NYA STANDARDER SOM TRÄDER I KRAFT
FRÅN OCH MED 2024
Inga nya standarder, ändringar i standarder och tolkningsuttalanden som
ännu ej trätt i kraft har tillämpats i förtid i JMs finansiella rapporter.
VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Vid upprättande av redovisningen måste JM göra bedömningar, uppskatt-
ningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter
respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt.
Dessa uppskattningar och bedömningar speglar vad JM anser vara rimliga och
välgrundade vid tidpunkten för årsredovisningens avgivande. Andra bedöm-
ningar, antaganden eller uppskattningar kan leda till andra resultat och senare
bedömningar och/eller faktiska utfall kan komma att skilja sig från de bedöm-
ningar som nu gjorts, bland annat mot bakgrund av senare inträffade händel-
ser eller ändrade omvärldsfaktorer. JM måste också göra bedömningar vad
avser tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper.
Bedömning av bestämmande inflytande över svenska
bostadsrättsföreningar
JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av
att JM utvecklar och säljer bostadsrättsfastigheter där JM ingår avtal, med
bostadsrättsföreningar som beställare, om ett totalåtagande att leverera en
nyckelfärdig bostadsfastighet. De enskilda bostadsköparna ingår upplåtelse-
avtal med bostadsrättsföreningarna. Då JM aldrig är ägare av bostadsrätts-
föreningarna är bedömningen viktig på vilka andra grunder bostadsrätts-
föreningen ska anses utgöra en del av koncernen under tiden innan
bostäderna överlämnas till slutkunderna, vilka är medlemmarna i bostads-
rättsföreningarna. Koncernen kan anses ha ett bestämmande inflytande över
bostadsrättsföreningarna när koncernen är exponerad för eller har rätt till
rörlig avkastning från sitt engagemang i bostadsrättsföreningarna och kan
påverka avkastningen med hjälp av sitt bestämmande inflytande. JM bedömer
att bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningarna föreligger under
produktionsfasen fram till att bostäderna överlämnas till slutkunden. Vid
successiva tillträden över en period görs en bedömning tillsammans med
andra faktorer av när bestämmande inflytande inte längre föreligger. En
viktig faktor i denna bedömning är huruvida majoriteten av slutkunderna
tillträtt bostäderna.
Projekt- och exploateringsfastigheter samt pågående projekt
Projekt- och exploateringsfastigheter uppgår till 9 534 mkr (9 397) och pågå-
ende projekt uppgår till 13 203 mkr (15 217). Posterna redovisas till det läg-
sta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Förändringar i utbud
och efterfrågan kan förändra det redovisade värdet och nedskrivningsbehov
kan uppstå. För de pågående projekten är bedömningen av nettoförsäljnings-
värdet baserat på antaganden som inkluderar viktiga uppskattningar och
bedömningar, däribland försäljningspriser och produktionskostnader. För
projekt- och exploateringsfastigheterna genomför JM årligen, under det fjärde
kvartalet, en marknadsvärdering som bygger på externa marknadsvärderingar.
Se not 17 för ytterligare information.
VIKTIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR
Intäktsredovisning över tid i pågående kommersiell
fastighetsutveckling och entreprenadprojekt
JM tillämpar successiv vinstavräkning i sina kommersiella och entreprenad-
projekt där projektets intäkter och resultat redovisas successivt under pro-
jektet baserat på en slutlägesprognos och projektets aktuella färdigställande-
grad. Detta kräver att projektets intäkter och kostnader och därmed
marginal kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Detta bygger på JMs system
för kalkylering, rapportering, uppföljning och prognos. I detta system krävs
indata i form av uppskattning och bedömningar som är beroende av den
kunskap och erfarenhet som JM och dess medarbetare besitter. Det slutliga
projektutfallet kan dock avvika från de bedömningar som görs. Se vidare
not 22 och not 29. Motsvarande uppskattningar och bedömningar tillämpas
i koncernens bostadsutveckling vilket ligger till grund för bedömningen av
eventuella förlustprojekt.
Avsättningar för pensionsförpliktelser
Det redovisade värdet av JMs förpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner
påverkas av de så kallade aktuariella antaganden i form av till exempel diskon-
teringsränta, inflation, mortalitet, framtida löneökningar och personalomsätt-
ning och där antagen diskonteringsränta normalt har störst påverkan. Se
vidare not 26 och not 27 där not 26 även lämnar information om gjorda anta-
ganden och en känslighetsanalys för förändringar i vald diskonteringsränta.
Avsättningar för garantiåtaganden
De flesta av JMs avtal med kunder, både vad gäller projektutveckling av bostäder
och entreprenadavtal inom JM Entreprenad, innehåller bestämmelser om
garantiåtaganden från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och brister inom
en viss tid (i vissa fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande. Garantiåta-
gande kan även föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen av garanti-
reserveringar grundas normalt på kalkylerade kostnader för respektive pro-
jekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som
historiskt gett en tillförlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relationstal
kan exempelvis andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd
bostad fungera. Reserveringens storlek prövas löpande under garantiperioden
och justeras i de fallen så bedöms erforderligt baserat på erfarenhetsdata
i allmänhet och i förekommande fall för specifika skador i synnerhet. Verkliga
73
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 74 =====
Fortsättning not 1
utfall kan komma att avvika från de avsättningar som baseras på nu gjorda
uppskattningar. Se vidare not 27.
Tvister m.m.
Inom ramen för den löpande affärsverksamheten blir JM från tid till annan
involverad i tvister och rättsliga processer. I dessa fall krävs bedömningar
av JMs åtaganden och sannolikheten för olika utfall. Faktiska framtida utfall
kan avvika från nu gjorda bedömningar. Se vidare not 25 och not 31.
KORTFRISTIGA OCH LÅNGFRISTIGA SKULDER,
OMSÄTTNINGS- OCH ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Skulder och avsättningar redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med
kortfristiga skulder avses skulder som förväntas att bli reglerade inom tolv
månader från balansdagen eller när JM inte har en ovillkorad rättighet att
betala senare än inom tolv månader. Som omsättningstillgångar klassifice-
ras en tillgång som förväntas realiseras under JMs normala verksamhets-
cykel eller, vad gäller fordringar, inom tolv månader.
TILLGÅNGSFÖRVÄRV
Vid förvärv sker en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett
tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Där i allt väsentligt det verkliga
värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av
likartade tillgångar redovisas som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotter-
bolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer, fördelas
anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skul-
derna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
JOINT VENTURE
Innehav i joint venture redovisas med tillämpning av kapitalandelsmetoden
och omfattar företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket
normalt anses vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50
procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse.
Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i joint venture initialt i kon-
cernens balansräkning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas
eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat och
övrigt totalresultat från sina joint venture efter förvärvstidpunkten. Kon-
cernens andel av resultat ingår i koncernens resultat och koncernens andel
av övrigt totalresultat ingår i övrigt totalresultat i koncernen. Utdelningar
från joint venture redovisas som en minskning av investeringens redovisade
värde. När koncernens andel av förlusterna i ett joint venture är lika stora
som eller överstiger innehavet i detta joint venture (inklusive alla långfris-
tiga fordringar som i realiteten utgör en del av koncernens nettoinveste-
ring i detta joint venture), redovisar koncernen inga ytterligare förluster
såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser eller har gjort betal-
ningar å joint ventures vägnar. Orealiserade vinster på transaktioner
mellan koncernen och dess joint venture elimineras till omfattningen
av koncernens innehav i joint venture. Orealiserade förluster elimineras
också såvida inte transaktionen utgör en indikation på nedskrivning av
tillgången som överförs.
SAMARBETSARRANGEMANG
Samarbetsarrangemang är verksamheter för vilka koncernen genom
samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande
inflytande. Om arrangemangen är så kallade gemensamma verksamheter,
i vilka delägarna har rätt till de tillgångar och har förpliktelse avseende de
skulder som rör arrangemang, redovisar delägarna sina tillgångar, skulder,
intäkter och kostnader samt sina andelar av gemensamma tillgångar, skul-
der, intäkter och kostnader. Om delägarna har rätt till arrangemangets
nettotillgångar redovisas det med tillämpning av kapitalandelsmetoden.
OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA VERKSAMHETER
Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands
lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella valuta. Omräkning
av balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK)
sker enligt dagskursmetoden.
Valutakurser använda i koncernbokslutet anges i följande tabell.
Valutakurser
Land
Genomsnittskurs Kurs 31 december
Valuta 2023 2022 2023 2022
Finland EUR 11,4765 10,6317 11,0960 11,1283
Norge NOK 1,0054 1,0522 0,9871 1,0572
SEGMENTSRAPPORTERING
JMs segmentsredovisning skiljer sig från IFRS i tre avseenden;
• I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen av koncernens
bostadsutveckling successivt över tid
• Därutöver redovisas JM Norges, JM Finlands samt del av JM Bostad
Stockholms, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutvecklings projektfinan-
siering som en avdragspost mot ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller
”Fakturerad ej upparbetad intäkt” och upptagen/återbetald projektfi-
nansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten
• Redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segments-
redovisningen.
JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska
innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna
styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil
och kapitalallokering.
REDOVISNING AV INTÄKTER
Projektutveckling av bostäder
Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder består av svenska
bostadsrättsföreningar och ägarbostäder, norska ägarbostäder och
bostadsrättslägenheter samt finska bostadsaktiebolag vilka konsolideras i
JMs koncernredovisning till dess att bostäderna överlämnats till de slutliga
bostadsköparna. Konsolideringen innebär att koncernens balans - och
resultaträkning inkluderar bostadsprojektens samtliga tillgångar, eget
kapital och skulder samt intäkter och kostnader. JM redovisar projekten
i balansräkningen där nedlagda kostnader redovisas som pågående arbeten
och upplåningen för att finansiera projekten redovisas som en del av kon-
cernens räntebärande skulder. Intäkter och kostnader redovisas vid den
tidpunkt när den sålda bostaden överlämnas till och reglerats av slutkund.
Konsolideringen upphör när alla bostäder överlämnats till de slutliga
ägarna och slutplacering av lånen har genomförts. I samband med detta
övertar den slutgiltiga ägaren kontrollen över bostaden från JM. Bostäder
som är osålda och som är återköpta av JM i enlighet med avtalade garantier
om återköp, redovisas som andelar i bostadsrättsföreningar till det lägsta
av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
Kommersiell fastighetsutveckling
Vid avtal om kommersiell fastighetsutveckling är JM undantagslöst bundet
att leverera en specifik fastighet och har därmed aldrig någon alternativ
användning av fastigheten. Om JM har rätt till betalning under projektets
gång redovisas intäkten successivt över tid medan om så inte är fallet redo-
visas intäkten vid en tidpunkt, vid färdigställande. Huruvida JM har rätt till
betalning är beroende av avtalsvillkor och/eller gällande lagstiftning och
en bedömning görs avtal för avtal.
Entreprenaduppdrag
Intäkter från entreprenadavtal erhålls från affärssegmentet JM Entreprenad.
JM Entreprenads intäkter genereras i nästan uteslutande från arbeten
utförda under entreprenadavtal med kunder (beställare). Då entreprenaden
utförs på mark som kunden kontrollerar redovisas intäkten successivt
över tid i takt med entreprenadprojektets upparbetande. Upparbetnings-
graden bestäms i huvudsak baserat på nedlagda projektkostnader i förhål-
lande till totalt bedömda projektkostnader. Som projektintäkter redovisas
dels avtalad ursprunglig kontraktssumma, dels tilläggsarbeten, krav på sär-
skilda ersättningar och incitament i den utsträckning de har godkänts av
beställaren. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlitligt
sätt redovisas, till dess så kan ske, intäkter motsvarande nedlagda kostna-
der. Befarade förluster kostnadsförs direkt och belastar resultatet.
Skillnaden mellan upparbetad intäkt och ännu ej fakturerade belopp
redovisas i balansräkningen som ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller
som ”Fakturerad ej upparbetad intäkt”. Kostnader för garantiåtaganden
ingår i projektkostnaderna och den bedömda sammanlagda garantikostnaden
ingår i projektets totala förväntade kostnader.
Resultat av fastighetsförsäljning
Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter i befintligt
skick (normalt enbart mark) och som därmed inte är föremål för projekt-
utveckling redovisas i resultaträkningen vid en tidpunkt, då kunden får
kontroll över fastigheten.
INKOMSTSKATTER
I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomst-
skatt. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i
respektive land. Aktuell skatt beräknas på redovisat resultat justerat för
permanenta skillnader i form av tillägg för ej avdragsgilla poster och med
avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag. Eventuella korrige-
ringar av beskattningen av tidigare år redovisas som aktuell skatt. Vid redo-
visning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Uppskjutna
skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder i den
utsträckning de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna
skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats
för de år under vilka posterna förväntas realiseras. Uppskjutna skatte-
fordringar hänförliga till förlustavdrag reduceras till den del det inte är
sannolikt att de kommer att realiseras. Skatt hänförlig till poster som
redovisas i övrigt totalresultat redovisas även de i övrigt totalresultat.
PROJEKT- OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostads-
rätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projekt-
fastigheter klassificeras som exploateringsfastigheter. Projektfastigheter
är övriga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter och
som inte heller utgör rörelse- eller förvaltningsfastigheter. Projekt- och
exploateringsfastigheter utgör redovisningsmässigt omsättningstillgångar
och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager innebärande att de redovisas
till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde (se vidare
under ”Nedskrivningar” nedan). I anskaffningskostnaden för projektfastig-
heter och pågående arbete ingår såväl direkta kostnader som skälig andel
av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projekt-
fastigheter och pågående arbete inräknas som en del av anskaffningsvärdet
(se vidare ”Lånekostnader” nedan). Projekt- och exploateringsfastigheter
redovisas normalt som tillgång från den tidpunkt då bindande avtal om
förvärv ingås.
PÅGÅENDE ARBETEN OCH ANDELAR
I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M.M
Vid byggstart omrubriceras exploateringsfastigheter till pågående arbeten,
tillsammans med nedlagda kostnader efter byggstart och innefattar ned-
lagda kostnader i pågående produktion av bostäder som inte ännu tillträtts
av slutkunden.
Andelar i bostadsrättsföreningar utgörs av bostäder där JM har förbun-
dit sig i avtal att förvärva eventuellt osålda bostäder. Skyldigheten gäller
från sex månader efter färdigställandet.
Redovisning sker i enlighet med IAS 2 Varulager vilket innebär en
värdering till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet
då avsikten är att sälja bostäderna och lämna över dessa till kund efter
färdigställandet.
LÅNEKOSTNADER
I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden
för byggnad under uppförande (projektfastigheter) och i pågående arbete.
Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då bygg-
naden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används
den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekost-
naden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader. Ränte-
kostnader för projektfinansiering av bostadsprojekt ingår i projektets
övriga produktionskostnader.
74
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 75 =====
Fortsättning not 1
NEDSKRIVNINGAR
Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en
materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker
en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det
högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade
återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning
till tillgångens återvinningsvärde. Med undantag för goodwill sker återföring
av nedskrivning, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit.
Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av
fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter
värderas post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip,
det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet.
Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den
löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för
färdigställande och för att åstadkomma en försäljning.
Eventuellt nedskrivningsbehov av exploateringsfastigheter prövas
med utgångspunkt från JMs årliga marknadsvärdering, eller vid indikation,
i förekommande fall kompletterat med internt framtagna projektbedöm-
ningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostna-
der. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonterings-
faktor. De projekt (exploateringsfastigheter) som uppvisar ett nuvärde
utifrån den gjorda diskonteringen som är lägre än det bokförda värdet
blir föremål för nedskrivning.
LEASINGAVTAL
I all väsentligt består JMs leasingavtal av de fastigheter i vilka JM bedriver
verksamhet, förhyrning av de fordon som används i verksamheten samt
av förhyrning av mark (så kallade tomträtter). Avtalen redovisas som en
nyttjanderättstillgång och som en motsvarande skuld per den dag till-
gången finns tillgänglig att nyttjas. Utgifterna för leasingavtal med en
leasingperiod som understiger 12 månader och leasingavtal avseende
tillgångar av lågt värde periodiseras linjärt och redovisas som en kostnad.
Tillgången och skulden upptas initialt till det diskonterade nuvärdet
av de framtida leasingbetalningarna. Eventuella variabla avgifter beaktas
ej i leasingbetalningarna såvida de inte baseras på ett index eller ränta.
De senare beaktas vid det tillfälle de träder i kraft. Räntan som tillämpas
vid nuvärdesberäkningen är den implicita räntan i avtalet. Om denna
inte är känd tillämpas den marginella låneräntan.
JM redovisar avskrivningar (linjära) och räntor relaterat till leasing-
avtalen i resultaträkningen, vilket även får till följd att leasingkostnader
hänförbara till Produktions- och driftkostnader (bilar, tomträttsavgäld)
flyttas till Försäljnings- och administrationskostnader (bilar) och till ränte-
kostnader (tomträttsavgäld). I kassaflödet fördelas betalningar på ränta
och amortering.
Värdet av nyttjanderätterna avseende kontor och fordon beräknas
enligt nuvärdesmetoden över avtalets löptid, med avdrag för gjorda linjära
avskrivningar. Skulden beräknas även den enligt nuvärdesmetoden och
redovisas netto efter avdrag för gjorda amorteringar. Värdet av tomträtter
beräknas intill det datum då betalningsskyldigheten förväntas övergå till
kund. I de fall JM anskaffat en tomträtt utan att ha ett beslutat avtalsdatum
för överlämning till kund, beräknas värdet av tomträtten för evig tid.
Nyttjanderätten avseende tomträtter skrivs inte av och skulden amorteras
inte. All nuvärdesberäkning utgår från periodiska hyreskostnader, antal
perioder och avtalad/beslutad ränta. Tomträttsavgälden redovisas som
räntekostnad i resultaträkningen.
JM har enligt ingångna avtal rätt att i förtid avsluta eller förlänga hyres-
perioder för kontor och bilar, samt rätten att sälja förvärvade tomträtter.
Förändringar i avtal ger upphov till förändrad värdering av tillgångar/skulder
samt variation i redovisat resultat från kvartal till kvartal.
IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Pensioner
Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbe-
stämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning.
Avgiftsbestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget enligt
avtal betalar fastställda avgifter (premier) till en separat juridisk enhet och
inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Andra pensions-
planer är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende
förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected
Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetal-
ningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställnings-
tid. Beräkningen baseras på ett antal så kallade aktuariella antaganden
såsom förväntade framtida löneökningar, personalomsättning, förväntad
inflation och mortalitet. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand
diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på
förstklassiga företagsobligationer. I Sverige används den marknadsmässiga
avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid
adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration.
Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer i
JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Kostnader avseende tjänstgöring
under innevarande eller tidigare perioder samt vinster och förluster från
eventuella regleringar av pensionsplaner redovisas i periodens resultat.
Effekterna av avvikelser i aktuariella antaganden redovisas i övrigt total-
resultat. Skatter som utgår på pensionskostnader, i JMs fall den svenska
särskilda löneskatten på pensionskostnader, beaktas på skillnaden mellan
en enligt ovan beräknad pensionsförpliktelse och pensionsförpliktelsen
beräknad enligt den svenska Tryggandelagen. I balansräkningen redovisas
särskild löneskatt bland övriga långfristiga avsättningar.
Ersättningar vid uppsägning
Vid uppsägningar av personal redovisas en avsättning för ersättningar
endast om JM är bevisligen förpliktigat att avsluta anställningen före den
normala tidpunkten, saknar möjlighet att återkalla beslutet, samt att
berörda grupper av anställda har informerats om uppsägningsplanen.
Avsättning sker för den del av ersättningen som kommer att betalas
utan krav på erhållande av tjänster från den anställde.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Klassificering
JMs finansiella tillgångar klassificeras normalt i följande värderingskategorier:
• De som värderas till upplupet anskaffningsvärde vilket normalt gäller
JMs tillgångar
• De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen,
vilket gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå).
JMs finansiella skulder klassificeras normalt i följande värderingskategorier:
• De som värderas till upplupet anskaffningsvärde
• De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen,
vilket gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå).
Nedskrivning
JM bedömer förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar och kon-
traktstillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och redovisar
förlustriskreservering för förlusthändelser som kan förväntas inträffa inom
12 månader. Om kreditrisken för en tillgång ökat signifikant sedan dess
initiala redovisning redovisas en förlustriskreservering för hela tillgångens
livstid. För kundfordringar och kontraktstillgångar med och utan bety-
dande finansieringskomponent görs alltid förlustriskreservering för
tillgångens hela livslängd.
AVSÄTTNINGAR OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträf-
fade händelser, det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att
fullgöra förpliktelsen och att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av
det belopp som ska utbetalas. Som avsättningar redovisas bland annat
bedömda framtida utgifter för garantiåtaganden. De allra flesta av JMs avtal
med kunder, både vad gäller projektutveckling av bostäder och entrepre-
nadavtal inom JM Entreprenad, innehåller bestämmelser om garantiåtaganden
från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och brister inom en viss tid
(i vissa fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande. Garantiåtagande
kan även föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen grundas nor-
malt på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av
liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en till-
förlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis
fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad.
Garantiavsättningens storlek prövas löpande under garantiperioden och
justeras i de fallen så bedöms erforderligt. I de fall skada konstaterats och
JM med rimlig säkerhet kan bedöma utgiftens storlek och tidpunkt för
åtgärdande kan åtagandet klassificeras som upplupen kostnad.
KASSAFLÖDESANALYS
Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har
anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter
respektive exploateringsfastigheter inom ramen för JMs utvecklingsaffär
är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande
avsnitt i analysen.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande
punkter:
• JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen
i form av att JM ingår avtal med en bostadsrättsförening som beställare
av ett totalåtagande innebärande överlåtelse av mark och uppförande
av en bostadsfastighet. Avtalen med bostadsrättföreningarna ingås sam-
tidigt, är prissatta som en helhet och bedöms utgöra ett prestations-
åtagande. Då JM är kontraktuellt bunden att leverera en specifik fastig-
het och under projektets gång har rätt till betalning redovisas intäkten
över tid, med tillämpning av successiv vinstavräkning. Intäkter och resul-
tat i projekten redovisas i takt med dess upparbetning och försäljning
vilket ger en direkt koppling mellan den finansiella rapporteringen och
de prestationsåtaganden JM uppfyllt under perioden. Intäkter och resul-
tat baseras på upparbetningsgrad och beräknas utifrån upparbetnings-
grad med beaktande av försäljningsgrad. Upparbetningsgraden bestäms
i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader (innefattande även
mark och räntekostnader) i förhållande till de totala beräknade projekt-
kostnaderna. Försäljningsgraden avspeglar JMs åtagande att inom viss tid
från slutbesiktning från föreningen förvärva de bostäder som inte upp-
låtits med bostadsrätt. Det senare åtagandet innebär ett element av
rörlig ersättning som med utgångspunkt i erfarenhetsdata beaktas vid
fastställande av transaktionspriset. Med försäljning avses sålda bostäder
i form av bindande kontrakt mellan bostadsrättföreningen och bostads-
köparna. Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade
slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda
projekt och ingår i periodens redovisade resultat
• Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna
i Tryggandelagen
• Moderbolaget tillämpar undantaget i RFR 2 för IFRS 16 Leasingavtal
och kostnaderna för samtliga leasingavtal redovisas linjärt över
leasingperioden
• Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som
eget kapital och uppskjuten skatt
• Andelar i dotterbolag, intresseföretag och joint venture redovisas
till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar
• Finansiella instrument som i koncernredovisningen redovisas till
verkligt värde redovisas i moderbolaget med tillämpning av lägsta
värdets princip
• I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt
koncernvärdemetoden
• Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som
bokslutsdisposition.
75
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 76 =====
not 2 Segmentsinformation
Belopp i mkr där ej annat anges.
JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment
enligt nedan:
• Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt
i Storstockholm
• Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt
i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm
• Affärssegmentet JM Norge utvecklar bostadsprojekt i Norge
• Affärssegmentet JM Finland utvecklar bostadsprojekt i Finland
• Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresrätts-
och kontorsfastigheter samt vård- och omsorgsboenden i Storstockholm
• Affärssegmentet JM Entreprenad bedriver byggproduktion åt externa
beställare inom Storstockholmsområdet.
Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara
affärssegment.
Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporte-
ringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen
är den verkställande direktören för moderbolaget, tillika koncernchef. Indel-
ningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av geografiska områden och
verksamhetsinriktning.
Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens
intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och opera-
tivt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av
segmentens resultat. Affärs segmentens prestationer bedöms och utvärderas
utifrån ovan nämnda mått.
Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras
huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten.
Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor.
KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT
Koncernen 2023
JM
Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Norge JM Finland
JM Fastighets-
utveckling JM Entreprenad
Övrigt och
eliminering
Summa enligt
segments-
redovisning
Omräkning till
färdigställande-
metoden 4)
Leasing avtal
IFRS 16
Summa
koncernen
enligt IFRS
Intäkter – externt 4 248 3 476 2 589 1 591 1 458 488 – 13 851 2 119 – 15 969
Intäkter – internt – – – – – 294 –294 – – – –
Summa intäkter 4 248 3 476 2 589 1 591 1 458 781 –294 13 851 2 119 – 15 969
Produktions- och driftkostnader 1) –3 714 –3 000 –2 284 –1 360 –1 077 –735 292 –11 877 –1 365 37 –13 205
Bruttoresultat 535 477 305 231 381 46 –2 1 973 753 37 2 764
Försäljnings- och administrationskostnader 1) –333 –263 –152 –89 –66 –39 –45 –985 – –13 –998
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 2) 3) –90 –75 –4 –3 –67 – –17 –256 – – –256
Rörelseresultat 112 139 149 140 248 8 –64 732 753 24 1 510
Finansiella intäkter och kostnader –100 –100 – –25 –125
Resultat före skatt –164 632 753 –1 1 385
Skatter –199 –199 –157 – –356
Årets resultat –363 433 596 –1 1 029
Rörelsemarginal, % 2,6 4,0 5,7 8,8 17,0 1,0 5,3 – 9,5
1) Varav: avskrivningar på maskiner, inventarier och nyttjanderätter – – –1 –1 – – –1 –4 – –107 –110
2) Varav: nedskrivningar –75 –75 –11 –3 –77 – – –258 – – –258
3) Varav: resultatandelar från joint venture – – – – –5 – – –5 – – –5
Koncernen 2022
Intäkter – externt 4 966 4 500 3 392 1 729 1 224 572 2 16 385 –1 808 – 14 577
Intäkter – internt – – – – – 505 –505 – – – –
Summa intäkter 4 966 4 500 3 392 1 729 1 224 1 077 –503 16 385 –1 808 – 14 577
Produktions- och driftkostnader 1) –3 849 –3 520 –2 984 –1 485 –869 –1 012 503 –13 216 1 704 31 –11 481
Bruttoresultat 1 117 981 408 243 355 65 – 3 169 –105 32 3 096
Försäljnings- och administrationskostnader 1) –397 –298 –170 –85 –37 –53 –53 –1 094 – –14 –1 108
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 2) – – – – –11 – – –11 – – –11
Rörelseresultat 720 682 238 158 306 12 –53 2 064 –105 18 1 978
Finansiella intäkter och kostnader –70 –70 – –19 –89
Resultat före skatt –123 1 994 –105 – 1 889
Skatter –419 –419 24 1 –395
Årets resultat –542 1 575 –81 – 1 495
Rörelsemarginal, % 14,5 15,2 7,0 9,2 25,0 1,1 – 12,6 – – 13,6
1) Varav: avskrivningar på maskiner, inventarier och nyttjanderätter – – –2 –1 – – –1 –4 – –101 –105
2) Varav: resultatandelar från joint venture – – – – –11 – – –11 – – –11
4) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt färdigställandemetoden (IFRS) i förhållande till segmentsredovisning.
76
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 77 =====
Fortsättning not 2
KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT
Koncernen 2023-12-31
JM
Bostad
Stockholm
JM
Bostad Riks JM Norge JM Finland
JM
Fastighets-
utveckling
JM
Entre prenad
Oför delade
poster
koncernen 1) 2)
Summa enligt
segments-
redovisning
Omräkning till
färdigställande-
metoden
Omklassificering
projektfinansiering
räntebärande 3)
Omklassificering
projektfinansiering
ej räntebärande 4)
Tillkommande projekt-
finansiering svenska
bostadsrättsföreningar
Leasing avtal
IFRS 16
Summa
koncernen
enligt IFRS
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar – – 173 43 93 – 42 351 – – – – 180 532
Projektfastigheter – – – – 1 030 – – 1 030 – – – – – 1 030
Exploateringsfastigheter 4 097 1 927 1 328 1 115 – 8 31 8 504 – – – – – 8 504
Nyttjanderätter tomträtt – – – – – – – – – – – – 476 476
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 158 335 115 195 – – – 803 220 – – – – 1 023
Pågående arbeten – – – – – – – – 1 808 5 215 – 6 179 – 13 203
Kortfristiga fordringar 1 184 847 855 776 257 208 415 4 541 –3 290 1 995 410 – –23 3 633
Likvida medel 1 582 1 582 – 91 – – – 1 673
Summa omsättningstillgångar 5 439 3 109 2 298 2 086 1 287 216 2 028 16 461 –1 262 7 302 410 6 179 453 29 542
SUMMA TILLGÅNGAR 5 439 3 109 2 471 2 129 1 379 216 2 069 16 812 –1 262 7 302 410 6 179 633 30 073
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 8 332 8 332 –357 – – – –3 7 972
Långfristiga skulder – – – – – – 3 319 3 319 –89 – – – 554 3 785
Kortfristiga skulder 466 560 274 220 52 159 3 430 5 161 –816 7 302 410 6 179 83 18 317
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 466 560 274 220 52 159 15 081 16 812 –1 262 7 302 410 6 179 633 30 073
Summa operativt kapital per affärssegment 4 972 2 549 2 197 1 910 1 328 57
Investering i maskiner och inventarier 6 6 6
Koncernen 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar – – 186 33 102 – 30 351 – – – – 214 565
Projektfastigheter – – 18 – 914 – – 932 – – – – – 932
Exploateringsfastigheter 4 033 2 270 1 034 1 046 – 10 70 8 465 – – – – – 8 465
Nyttjanderätter tomträtt – – – – – – – – – – – – 513 513
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 148 99 39 23 – – – 308 – – – – – 308
Pågående arbeten – – – – – – – – 803 6 527 – 7 887 – 15 217
Kortfristiga fordringar 1 137 585 972 739 942 299 550 5 225 –3 053 162 1 453 – –20 3 767
Likvida medel – – – – – – 1 840 1 840 – 311 – – – 2 151
Summa omsättningstillgångar 5 319 2 954 2 063 1 808 1 856 309 2 461 16 771 –2 250 7 001 1 453 7 887 492 31 354
SUMMA TILLGÅNGAR 5 319 2 954 2 249 1 842 1 958 309 2 491 17 122 –2 250 7 001 1 453 7 887 706 31 919
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 9 006 9 006 –964 – – – –3 8 039
Långfristiga skulder – – – – – – 3 399 3 399 –249 – – – 624 3 774
Kortfristiga skulder 651 852 234 250 50 218 2 461 4 717 –1 038 7 001 1 453 7 887 85 20 105
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 651 852 234 250 50 218 14 866 17 122 –2 250 7 001 1 453 7 887 706 31 919
Summa operativt kapital per affärssegment 4 668 2 102 2 015 1 591 1 908 91
Investering i maskiner och inventarier 4 4 4
1) De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment.
2) Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post.
3) Omklassificering projektfinansiering enligt IFRS i förhållande till segmentsredovisning
4) Avser à conto fakturering till kund.
77
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 78 =====
Fortsättning not 2
INTÄKTER
Intäkter per land (enligt segmentsredovisning) Sverige Norge Finland Belgien T otalt
2023 9 671 2 589 1 591 – 13 851
2022 11 263 3 392 1 729 2 16 385
Intäkter 2023
JM Bostad
Stockholm
JM Bostad
Riks
JM
Norge
JM
Finland
JM Fastighets-
utveckling
JM
Entreprenad
Elimine-
ringar
Summa
Koncernen
Intäkter enligt IFRS 5 318 4 076 3 243 1 386 1 458 781 –294 15 969
Intäkter enligt segmentsredovisning 4 248 3 476 2 589 1 591 1 458 781 –294 13 851
Intäkter 2022
Intäkter enligt IFRS 4 227 4 070 2 404 2 078 1 224 1 077 –503 14 577
Intäkter enligt segmentsredovisning 4 966 4 500 3 392 1 729 1 224 1 077 –503 16 385
Tidpunkt för intäktsredovisning (IFRS)
Över tid • •
Vid en tidpunkt • • • • •
Intäkter i JM Entreprenad och delar av intäkterna i JM Fastighetsutveckling redovisas över tid (successivt) vilket återspeglas i tidpunkterna för kundinbetalningar, vilka normalt sker i
form av förskott under avtalens löptid. Intäkter från bostadsutveckling redovisas vid en tidpunkt (vid färdigställande) vilket normalt också sammanfaller med tidpunkten för den huvud-
sakliga betalningen från kund.
Den 31 december 2023 hade JM ingått kundavtal där prestationsåtaganden om cirka 11 mdkr ännu inte uppfyllts. JM förväntar att dessa prestationsåtaganden i allt väsentligt fullgörs
och intäkter därmed redovisas under framförallt 2024 och 2025 samt med mindre del 2026. Motsvarande belopp föregående år var 15 mdkr för perioden 2023–2025.
not 3 Anställda och personalkostnader
Medeltalet anställda fördelat per land 2023 Varav män, % Varav kvinnor, % 2022 Varav män, % Varav kvinnor, %
Sverige 1 853 75 25 1 908 74 26
Norge 342 76 24 374 74 26
Finland 187 64 36 190 65 35
Summa 2 382 74 26 2 472 73 27
2023 2022
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Löner och
ersättningar
Sociala
kostnader Summa
Löner och
ersättningar
Sociala
kostnader Summa
Koncernen 1 513 719 2 232 1 538 715 2 253
(varav pensionskostnader) (256) (245)
2023 2022
Löner och andra ersättningar fördelade
per land och mellan styrelseledamöter och VD
samt övriga anställda
Styrelse
och VD
Övriga
anställda Summa
Styrelse
och VD
Övriga
anställda Summa
Sverige 19 1 099 1 118 18 1 110 1 128
(varav rörlig ersättning) (6) (52) (58) (6) (58) (64)
Norge 3 240 243 4 271 275
(varav rörlig ersättning) (1) (12) (13) (1) (19) (20)
Finland 5 147 152 3 132 135
(varav rörlig ersättning) (3) (10) (13) (1) (7) (8)
Summa koncernen 27 1 486 1 513 25 1 513 1 538
(varav rörlig ersättning) (10) (74) (84) (8) (84) (92)
Ersättning till styrelse
JMs styrelse består av sju ledamöter valda av årsstämman. Till styrelsens
ordförande har styrelse- och utskottsarvode utbetalats om 1 103 tkr
(1 073). Övriga årsstämmovalda styrelseledamöter har erhållit 2 853 tkr
(3 010 ). Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter och två
suppleanter. Till dessa utgår inget arvode.
Ersättning till verkställande direktör och koncernledning
Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast
lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättning-
arna till VD bereds av Ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För
övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av Ersättningsutskottet.
Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans
beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattning-
shavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkur-
rensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar.
Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret
2023 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till
30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på mätningen av hur
nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga
ersättningen för VD avseende 2024 kan högst uppgå till 1 333 tkr. Utfall av
kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2023 uppgår till 155 tkr
(2 710) vilket kommer att utbetalas under våren 2024.
Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen
grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas
ekonomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga
rörliga ersättningen varierar mellan tre och fem månadslöner beroende
på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncern-
ledningen avseende 2024 kan högst uppgå till 9,1 mkr. Utfall av kortsiktigt
rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende
verksamhetsåret 2023 uppgår totalt till 1,1 mkr (5,4) vilket kommer
att utbetalas under våren 2024.
Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD)
långsiktiga rörliga löneprogram.
Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2020 uppgick till
maximalt 42 procent av fast lön för VD och 90 procent för en medlem i
koncernledningen och grundades sig på koncernens ekonomiska resultat
2022. Utfallet blev 70 procent av maximalt möjligt. Utbetalning gjordes
våren 2023 och uppgick till 2 029 tkr för VD samt 5,6 mkr för övriga
i koncernledningen.
Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2021 uppgår till maxi-
malt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska
resultat 2023. Utfallet blev 0 procent för både VD och övriga i koncern-
ledningen.
Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2022 uppgår till maxi-
malt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska
resultat 2024. Möjlig utbetalning sker våren 2025 och kan maximalt uppgå
till 2 444 tkr för VD samt 8,1 mkr för övriga i koncernledningen.
Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2023 uppgår till maxi-
malt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska
resultat 2025. Möjlig utbetalning sker våren 2026 och kan maximalt uppgå
till 1 480 tkr för VD samt 9,3 mkr för övriga i koncernledningen.
Pensioner
VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent
av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukför-
säkring med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst
att som eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efter-
levandepensioner ej uppgår till 50 procent av den fasta lönen. Eventuell
utfyllnad från bolaget utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år.
Utestående pensionsförpliktelse till VD uppgår till 1 455 tkr (1 345).
Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen
och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP och
även förstärkt ITP . Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad
tilläggsplan med premieavsättningar om 50–210 tkr per år. Pensionsåldern
är 65 år. Utestående pensionsförpliktelse till övriga i koncernledningen
uppgår till 18,3 mkr (16,1).
Uppsägningstid / Avgångsvederlag
För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv månader. Om,
vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår
ersättning i ytterligare tolv månader. Från VDs sida är uppsägningstiden
sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna.
För övriga medlemmar i koncernledningen gäller följande: Ett antal
medlemmar omfattas av lagen om anställningsskydd (LAS).
Alla medlemmar har, i förekommande fall inom ramen för LAS, sex till
tolv månaders uppsägningstid om uppsägningen initieras av JM och sex till
tolv månaders uppsägningstid vid egen uppsägning. Därutöver har vid upp-
sägning från bolagets sida två medlemmar rätt till sex månaders avgångs-
vederlag och en medlem har rätt till tolv månaders avgångsvederlag.
Personalkonvertibler
2023 har inget nytt konvertibelprogram antagits. I de utestående konver-
tibelprogrammen betalade de anställda marknadspris för de erhållna kon-
vertiblerna och programmen är inte förenat med några villkor om fortsatt
anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via
extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier
eller andra åtaganden från JMs sida.
Konvertibler
År 2019 2020
Antal konvertibler 153 778 157 067
Antal lösta
konvertibler – –
Antal förfallna
konvertibler –153 778 –
Totalt – 157 067
Lösenpris 212 217
Konverterings period 2022-06-01–2023-04-21 2023-06-01–2024-04-24
78
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 79 =====
Fortsättning not 3
Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2023 och 2022
2023
Tkr
Grundlön/
Styrelsearvode 2)
Kort siktig rörlig
ersättning 3)
Lång siktig rörlig
ersättning 4)
Övriga
för måner
Pensions-
kostnad Summa
Styrelseordförande 1)
Fredrik Persson 1 103 1103
Övriga styrelseledamöter 1)
Thomas Thuresson 572 572
Olav Line 478 478
Kerstin Gillsbro 452 452
Camilla Krogh 442 442
Jenny Larsson 424 424
Stefan Björkman 230 230
Kaj-Gustaf Bergh 255 255
VD 7 602 2 710 2 029 207 2 665 15 213
Övriga i koncern ledningen 5) 6) 25 485 5 364 5 610 1 119 9 753 47 331
Summa 37 043 8 074 7 639 1 326 12 418 66 500
1) Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterskott.
2) I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till 1 298 tkr och till övriga
i koncernledningen till sammanlagt 5 323 tkr.
3) Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2023. Samtliga utbetalningar under 2023 är hänförligt till verksamhetsåret 2022.
De belopp som hänför sig till 2023 framgår av sidan 78 och kommer att utbetalas under 2024.
4) Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2023. Samtliga utbetalningar under 2023 är hänförligt till verksamhetsåren
2020–2022. Belopp som hänför sig till 2021–2023 framgår av sidan 78 och kommer att utbetalas under 2024. På sidan 78 lämnas även information om programmen för
verksamhetsåren 2022–2024 och 2023–2025.
5) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt tio personer, sex män och fyra kvinnor.
6) I beloppet ingår arvode till en koncernledningsmedlem som varit inhyrd konsult under del av året. Arvodet inkluderar belopp som ska täcka konsultens lönebikostnader.
2022
Tkr
Grundlön/
Styrelsearvode 2)
Kort siktig rörlig
ersättning 3)
Lång siktig rörlig
ersättning 4)
Övriga
för måner
Pensions-
kostnad Summa
Styrelseordförande 1)
Fredrik Persson 1 073 1 073
Övriga styrelseledamöter 1)
Kaj-Gustaf Bergh 505 505
Thomas Thuresson 525 525
Olav Line 465 465
Annica Ånäs (t o m 2022-09-28) 460 460
Kerstin Gillsbro 440 440
Camilla Krogh 430 430
Jenny Larsson 185 185
VD 7 410 2 875 1 808 198 2 545 14 836
Övriga i koncern ledningen 5) 23 770 7 255 3 262 1 303 8 370 43 960
Summa 35 263 10 130 5 070 1 501 10 915 62 879
1) Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterskott.
2) I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till 940 tkr och till övriga
i koncernledningen till sammanlagt 5 343 tkr.
3) Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2022. Samtliga utbetalningar under 2022 är hänförligt till verksamhetsåret 2021.
De belopp som hänför sig till 2022 framgår av sidan 78 och betalades ut under 2023.
4) Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2022. Samtliga utbetalningar under 2022 är hänförligt till verksamhetsåren
2019–2021. Belopp som hänför sig till 2020–2022 framgår av sidan 78 och betalades ut under 2023. På sidan 78 lämnas även information om programmen för verksamhetsåren
2021–2023 och 2022–2024.
5) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt tio personer, sex män och fyra kvinnor.
not 4 A vskrivningar enligt plan
2023 2022
Maskiner och inventarier –4 –4
Summa –4 –4
Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:
Byggmaskiner 10 procent.
Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.
Avskrivning nyttjanderätter se not 13.
not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer
PwC 2023 2022
Revisionsuppdrag 1) 6,6 6,0
Skatterådgivning 0,1 –
Övriga tjänster 2) 0,5 1,2
Summa 7,2 7,2
1) I PricewaterhouseCoopers revisionsuppdrag ingår revision utanför uppdraget
avseende granskning av delårsrapport om 0,2 mkr (0,2).
2) Av dessa tjänster har 0,3 mkr (0,8) tillhandahållits av PricewaterhouseCoopers AB,
varav 0,1 mkr (0,2) avser lagstadgade tilläggstjänster. I övrigt ingår bland annat
konsultationer i redovisningsfrågor och finansiell rapportering.
not 6 Rörelsens kostnader fördelat på kostnadsslag
IFRS 2023 2022
Produktionskostnader 11 643 10 067
Personalkostnader 2 232 2 253
Avskrivningar 1) 110 105
Andra rörelsekostnader (driftkostnader) 217 175
Summa 14 202 12 599
1) Effekter av tillkommande IFRS 16, leasingavtal 107 mkr (101).
not 7 Resultat av fastighetsförsäljning m.m.
IFRS Segmentsredovisning
2023 2022 2023 2022
Försäljningsvärden
Projektfastigheter 46 – 46 –
Exploateringsfastigheter 297 – 297 –
Summa 343 – 343 –
Bokförda värden
Projektfastigheter –23 – –23 –
Exploateringsfastigheter –313 – –313 –
Summa –336 – –336 –
Resultat
Projektfastigheter 23 – 23 –
Exploateringsfastigheter –16 – –16 –
Summa 7 – 7 –
Nedskrivningar av
fastigheter
Projektfastigheter –77 – –77 –
Exploateringsfastigheter –181 – –181 –
Summa –258 – –258 –
Resultat från joint
venture
Resultat från joint venture –5 –11 –5 –11
T otalt –256 –11 –256 –11
not 8 Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter
2023 2022
Ränteintäkter 18 7
Övriga finansiella intäkter 16 12
Summa 33 19
Finansiella kostnader
IFRS 2023 2022
Räntekostnader hänförbara till lån m.m. –82 –55
Räntekostnader leasing –25 –19
Räntedel i årets pensionskostnader –51 –34
Summa –159 –108
Finansiella kostnader
Segmentsredovisning 2023 2022
Räntekostnader hänförbara till lån m.m. –82 –55
Räntedel i årets pensionskostnader –51 –34
Summa –133 –89
79
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 80 =====
not 9 Skatter
IFRS 2023 2022
Resultat före skatt
Sverige 907 1 576
Övriga länder 457 313
Summa 1 385 1 889
Aktuell skatt
Sverige –202 –434
Övriga länder –145 –37
Summa –346 –472
Uppskjuten skatt
Sverige –59 104
Övriga länder 50 –27
Summa –9 77
Total skatt
Sverige –261 –330
Övriga länder –95 –65
Summa –356 –395
Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 20,6 % (20,6 %).
IFRS 2023 2022
Resultat före skatt x 20,6 % –285 –442
Justering skatt tidigare år – 1
Skillnad utländsk skatt – –2
Ej skattepliktiga intäkter 15 93
Ej avdragsgilla kostnader –40 –1
Ej avdragsgilla räntekostnader –64 –
Skatt periodiseringsfond –9 –3
Omvärdering uppskjuten skatt 27 11
Summa –356 –343
Den effektiva skattesatsen enligt IFRS är 25,7 procent (20,9). Skillnaden mellan
effektiv skattesats och nominell skattesats om 20,6 procent förklaras i allt
väsentligt i ovanstående tabell.
not 10 Resultat och utdelning per aktie
Före utspädning Efter utspädning
IFRS 2023 2022 2023 2022
Resultat per aktie, kronor 16,00 22,30 16,00 22,20
Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt
genomsnittligt antal ustestående aktier under året.
Resultat per aktie före utspädning
Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2023 har baserats på årets
resultat uppgående till 1 029 mkr (1 495), samt på ett vägt genomsnittligt antal
utestående stamaktier under 2023 till 64 504 840 (67 073 227).
Antal aktier 2023 2022
Totalt antal utestående aktier 1 januari 64 504 840 68 648 746
Konvertering – 5 492
Återköp av aktier – –1 581 011
Vägt genomsnittligt uteståender antal aktier
under året före utspädning 64 504 840 67 073 227
Resultat per aktie efter utspädning
Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2023 har baserats på årets
resultat justerat för räntekostnaden för konvertibla skuldebrev efter skatt upp-
gående till 1 029 mkr (1 497), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående
stamaktier justerad för utspädningseffekten av samtliga utestående potentiella
stamaktier under 2023 uppgående till 64 504 840 (67 384 072). Årets resultat
är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Årets resultat 2023 2022
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 029 1 495
Justering av ränta på konvertibla skuldebrev
(efter skatt) – 2
Resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare efter utspädning 1 029 1 497
Antal aktier 2023 2022
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under
året före utspädning 64 504 840 67 073 227
Beräknat antal potentiella aktier avseende
konvertibelprogram – 310 845
Vägt genomsnittligt utestående antal aktier
under året efter utspädning 64 504 840 67 384 072
Utestående antal aktier och instrument som kan
ge potentiell utspädningseffekt
Vid utgången av 2023 hade JM 64 504 840 utestående aktier (64 504 840). JM
innehar totalt 0 återköpta aktier (3 774 001). Instrument som ger potentiell
utspädningseffekt 2023 är JMs två konvertibelprogram (2019 och 2020) där
utspädningen kan ske under åren 2023–2024. I beräkning av resultat per aktie
innebär JMs konvertibelprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är
begränsad. För programmet 2019 är konverteringskursen 212 kronor och för
programmet 2020, 217 kronor. För mer information se not 1 och not 3.
Kontant utdelning
(för 2023 enligt styrelsens förslag) 2023 2022
– per aktie, kronor 3,00 14,00
– totalt, mkr 194 903
Skillnader mellan IFRS och segmentsredovisning föreligger i följande poster:
Före utspädning Efter utspädning
Segmentsredovisning 2023 2022 2023 2022
Resultat per aktie, kronor 6,70 23,50 6,70 23,40
Årets resultat 433 1 575 433 1 577
not 11 Goodwill
2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 219 180
Justering förvärvsanalys 10 –
Nyanskaffningar – 32
Omräkningsdifferenser –12 7
Vid årets slut 217 219
Redovisade värden på goodwill är allokerade till följande kassagenererande
enheter:
2023 2022
JM Norge 173 186
JM Finland 43 33
T otalt 217 219
Per den 31 december 2023 prövades de redovisade värdena på goodwill i affärs-
segmenten JM Norge och JM Finland. Återvinningsvärdena i bägge de kassagene-
rerande enheterna befanns överstiga de redovisade värdena. Nedskrivning av
goodwill var således ej nödvändig.
Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet i
respektive kassagenererande enhet. Nyttjandevärdet har beräknats baserat på
diskonterade kassaflöden, vilka för de första två åren, efter 2023, baseras på av
ledningen fastställd strategisk plan. Kassaflöden bortom den strategiska två-
årsperioden extrapoleras med hjälp av antaganden nedan:
• Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års lönsamhetsnivå och
effektivitet för verksamheten, tillgång till nyckelpersoner och kvalificerad
arbetskraft, tillgång till interna resurser, kostnadsutveckling för löner,
material och underentreprenörer samt förväntningar på den framtida
marknadsutvecklingen på bostadsmarknaden
• Tillväxttakt om 2 procent (2) för att extrapolera kassaflöden bortom
strategisk period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhe-
tens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet
• Diskonteringsränta före skatt motsvarande 8 procent (8) vilket tar sin
utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt
med beaktande av verksamhetsspecifika uppgifter.
Känslighetsanalys
Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit
5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med
5 procent.
Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom
strategiperioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle åter-
vinningsvärdet minska med 19 procent (16) i JM Norge och 21 procent (–)
i JM Finland.
En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonterings-
räntan efter skatt kan uppgå till cirka 10 procent (16) för JM Norge och cirka
7 procent (–) för JM Finland innan nedskrivningsbehov föreligger.
För alla kassagenerande enheter finns ett väsentligt utrymme innan föränd-
ringar i de väsentliga antagandena skulle leda till att ett nedskrivningsbehov
skulle uppstå, då återvinningsvärdet är väsentligt högre än det bokförda värdet.
not 12 Maskiner och inventarier
2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 133 126
Nyanskaffningar 6 4
Omräkningsdifferenser –3 3
Försäljningar och utrangeringar –31 –
Vid årets slut 106 133
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början –125 –119
Årets avskrivningar –4 –4
Omräkningsdifferenser 3 –3
Försäljningar och utrangeringar 31 –
Vid årets slut –96 –125
Planenligt restvärde vid årets slut 10 8
80
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 81 =====
not 13 Nyttjanderätter
IFRS
Nyttjanderätter 2023 2022
Kontor 118 171
Bilar 61 43
Tomträtter 476 513
Vid årets slut 655 727
Tillkommande nyttjanderätter under räkenskapsåret 2023 uppgår till
103 mkr (160).
Avskrivning nyttjanderätter 2023 2022
Kontor –72 –66
Bilar –35 –34
Summa –107 –101
Räntekostnader (inkluderade i finansiella
kostnader) för leasingskulder 25 19
Kostnader för leasingavtal avseende korttidsavtal
samt leasingavtal där tillgången har ett lågt värde 324 339
Totalt kassautflöde avseende leasingavtal under räkenskapsåret uppgår
till 106 mkr (457). Se not 24 avseende leasingavtalens påverkan på skulder.
not 14 Andelar i joint venture
2023 2022
Vid årets början 102 118
Resultat från joint venture –5 –11
Erhållen utdelning –5 –5
Vid årets slut 1) 93 103
1) Vid årets utgång består ägandet av andelarna i bolaget JMJV Hyresbostäder Holding
AB. JMs ägarandel uppgår till 20 procent. Bolaget ska äga och förvalta hyresrätts-
bostäder.
JM JV Hyresbostäder Holding AB
(559269-4318) 2023 2022
Nettoomsättning 57 55
Driftkostnader –18 –15
Värdeförändring fastigheter –59 –101
Finansiella kostnader –8 –9
Skatt 6 14
Periodens resultat –23 –56
Anläggningstillgångar 1) 1 236 1 295
Kortfristiga fordringar 5 5
Kassa och bank 53 47
Summa tillgångar 1 294 1 346
Eget kapital 464 511
Långfristiga skulder och avsättningar 822 828
Kortfristiga skulder 8 8
Summa eget kapital och skulder 1 294 1 346
1) Avser hyresrättsfastigheter som redovisas till marknadsvärde.
not 15 Andelar i gemensamma verksamheter
Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i gemensamma verksamheter
Bokfört värde, tkr
Företag
Organisations-
nummer Säte
Antal aktier
och andelar
% av
kapital 2023 2022
Dockan Exploatering AB 556594-2645 Malmö 50 000 33 16 834 16 834
Kvarnholmen Utveckling AB 556710-5514 Stockholm 50 000 50 165 886 165 886
Mälarstrandens Utvecklings AB 556695-5414 Västerås 44 44 2 200 2 200
Bokfört värde vid årets slut 184 920 184 920
Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i gemensamma verksamheter 1)
Bokfört värde, tkr
Företag
Organisations-
nummer Säte
Antal aktier
och andelar
% av
kapital 2023 2022
Fastighets AB Kranlyftet 556829-3251 Lidingö 250 50 71 039 135 226
Täby Park Exploatering AB 556833-6555 Stockholm 500 50 371 473 321 473
Grefsen Utvikling AS, Norge 982913209 Oslo 500 50 494 26 305
Grefsen Utvikling Næring 1 AS 928160300 Oslo 300 50 15 16
Grefsen Utvikling Næring 2 AS 828160672 Oslo 300 50 15 16
Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge 2) 987719427 Oslo 60 000 50 – 52 953
Husebyplatået AS, Norge 913864948 Oslo 5 000 50 494 526
Larvik Saneringsselskap AS, Norge 918044051 Larvik 100 50 239 255
Lillestrøm Kvartal 37 AS, Norge 935267269 Lillestrøm 75 50 148 7 892
Lyckebacken Utveckling AB 559386-3466 Stockholm 12 500 50 359 455 363 274
Merbraine, Belgien 450160865 Bryssel 625 50 344 345
Noreveien 26 AS, Norge 990351465 Oslo 10 50 43 46
Son Utvikling AS, Norge 990341419 Oslo 23 050 50 10 967 12 921
Torstvet Utvikling AS, Norge 959639159 Larvik 5 000 50 11 393 12 144
Bokfört värde vid årets slut 826 119 933 392
Omklassificering i koncernen –826 119 –933 392
Andelarnas bokförda värde i koncernen
vid årets slut – –
1) Exploateringsfastigheter 874 mkr (1 045).
2) Koncernföretag som har fusionerats.
De gemensamma verksamheterna innehåller främst fastigheter för bostadsutveckling.
not 16 Finansiella anläggningstillgångar
2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 22 23
Tillkommande fordringar 12 64
Reglerade fordringar –1 –66
Omräkningsdifferens –1 1
Vid årets slut 32 22
Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar.
not 17 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter
Projekt fastigheter
Exploaterings-
fastigheter
2023 2022 2023 2022
Ackumulerade
anskaffningsvärden
Vid årets början 932 813 8 470 8 212
Nyanskaffningar 485 795 1 628 1 700
Omklassificeringar –56 27 –186 –35
Omräkningsdifferenser –1 1 –81 132
Överfört till produktion –230 –703 –829 –1 538
Försäljningar –23 – –313 –
Vid årets slut 1 107 932 8 690 8 470
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början – – –6 –6
Årets nedskrivningar –77 – –181 –
Omräkningsdifferenser – – 1 –
Vid årets slut –77 – –186 –6
Planenligt restvärde vid
årets slut 1 030 932 8 504 8 465
Marknadsvärde vid årets slut 1 069 1 089 14 100 15 200
Marknadsvärderingen av samtliga fastigheter har gjorts i samarbete med externt
värderingsföretag. Värderingarna för exploateringsfastigheter baseras på objek-
tens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i plan-
processen, extraordinära förhållanden samt den tid som återstår till byggstart.
Värderingarna för projektfastigheter baseras i högre utsträckning på kassaflödes-
analys av simulerade framtida intäkter och kostnader utifrån gängse värderings-
praxis.
81
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 82 =====
not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.
IFRS 2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 308 377
Nyanskaffningar 1 947 269
Sålda ej överlämnade 220 –
Omräkningsdifferens –10 3
Omvärdering –72 –
Försäljningar –1 370 –340
Vid årets slut 1 023 308
Segmentsredovisning 2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 308 377
Nyanskaffningar 1 947 269
Omräkningsdifferens –10 3
Omvärdering –72 –
Försäljningar –1 370 –340
Vid årets slut 803 308
Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår enligt IFRS till 309 (63). I pos-
ten ingår visningsbostäder inför kommande bostadsetapper värderade till det
lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Antalet osålda bostäder
i balansräkningen enligt segmentsredovisning uppgår till 235 (63).
not 19 Pågående arbeten
IFRS 2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 15 217 12 268
Nyanskaffningar 9 160 12 199
Avyttringar –11 174 –9 250
Omräkningsdifferens – –
Summa 13 203 15 217
not 20 Övriga kortfristiga fordringar
IFRS 2023 2022
Fordringar fastighetsförsäljningar 57 55
Handpenning investering exploateringsfastigheter 182 188
Övrigt 182 370
Summa 422 613
Segmentsredovisning 2023 2022
Fordringar fastighetsförsäljningar 57 55
Fordringar sålda bostadsrättsandelar 248 65
Handpenning investering exploateringsfastigheter 182 188
Övrigt 154 305
Summa 642 613
not 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
IFRS 2023 2022
Förutbetalda kostnader 35 35
Upplupna intäkter 265 1 120
Summa 299 1 155
Segmentsredovisning 2023 2022
Förutbetalda kostnader 58 56
Upplupna intäkter – 2
Summa 58 58
not 22 Upparbetade men ej fakturerade intäkter
IFRS 2023 2022
Upparbetade intäkter i pågående arbeten 3 111 1 922
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten –580 –288
Summa 2 531 1 634
Segmentsredovisning 2023 2022
Upparbetade intäkter i pågående arbeten 12 059 12 450
Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten –8 794 –8 319
Summa 3 266 4 131
För ytterligare upplysningar om JMs intäkter se not 29.
not 23 Förklaringsposter kassaflödesanalys
IFRS
Ökning/minskning bostäder
i balansräkning NOT 2023 2022
Förvärv av bostadsrättsandelar 18 –1 761 –269
Försäljning av bostadsrättsandelar 18 1 150 340
Förändring av reverser 126 17
T otalt –484 88
Övriga ej kassaflödes påverkande
poster NOT 2023 2022
Resultat av fastighetsförsäljning 7 –7 –
Förändring av pensionsskuld 143 –357
Övriga avsättningar m. m. 165 –221
T otalt 301 –578
Ökning/minskning
exploateringsfastigheter NOT 2023 2022
Investering i exploateringsfastigheter 17 –1 637 –1 692
Förändring av reverser 299 –178
A conto betalning för
exploateringsfastigheter 323 649
Försäljning av exploateringsfastigheter 282 –
Förändring av fordringar sålda
exploateringsfastigheter –20 –
T otalt –753 –1 221
IFRS
Likvida medel/
check räknings-
kredit
Kort fristiga
låne skulder
Lång fristiga
låne skulder
Kortfristiga
skulder projekt-
finansiering
Kortfristiga
skulder i svenska
bostadsrätts-
föreningar
Kortfristiga
leasingskulder
Långfristiga
leasingskulder Summa
Nettoskuld den
31 december 2022 2 151 –507 –268 –7 002 –7 886 –85 –624 –14 221
Kassaflöde –441 –651 –80 –489 1 708 53 55 154
Valutakursdifferenser –37 24 15 188 – 1 3 194
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster – –391 –64 – – –51 12 –495
Nettoskuld den
31 december 2023 1 673 –1 526 –397 –7 302 –6 179 –83 –554 –14 367
Nettoskuld den
31 december 2021 4 362 –667 –190 –6 813 –6 212 –86 –628 –10 234
Kassaflöde –2 229 154 –30 –29 –1 674 15 107 –3 686
Valutakursdifferenser 18 –40 –3 –160 – –1 –24 –210
Övriga ej kassaflödes-
påverkande poster – 46 –45 – – –13 –79 –91
Nettoskuld den 31
december 2022 2 151 –507 –268 –7 002 –7 886 –85 –624 –14 221
82
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 83 =====
not 24 Finansiella skulder
IFRS
Långfristiga räntebärande skulder 2023 2022
Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från
balansdagen 373 210
Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år 24 24
Konvertibellån 1–5 år – 34
Långfristiga leasingskulder 554 624
Summa 951 892
Kortfristiga räntebärande skulder 2023 2022
Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år 1) 14 973 15 362
Konvertibellån –1 år 2) 34 32
Kortfristiga leasingskulder 83 85
Summa 15 089 15 480
1) Varav skulder hänförliga till svenska bostadsrättsföreningar 6 179 (7 887).
2) Se not 3 för ytterligare information om konvertibellånen.
Räntebärande nettoskuld/-fordran 2023 2022
Långfristiga räntebärande skulder 397 268
Kortfristiga räntebärande skulder 1) 15 007 15 395
Långfristiga leasingskulder 554 624
Kortfristiga leasingskulder 83 85
Avsatt till pensioner 1 546 1 404
Avgår likvida medel och räntebärande fordringar –1 683 –2 157
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid
årets slut 15 904 15 619
1) Varav skulder hänförliga till svenska bostadsrättsföreningar 6 179 (7 887).
Övriga finansiella skulder 2023 2022
Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen 1) 364 414
Leverantörsskulder 774 963
Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter 419 78
Övriga kortfristiga skulder 822 1 763
Summa 2 379 3 219
1) Avser främst reverser för genomförda fastighetsförvärv.
Löptid finansiella skulder
2023 2024 2025 2026 2027– Summa
Finansiella skulder 17 875 647 124 12 18 658
Leasingskulder 83 47 27 480 636
Summa 17 958 694 151 492 19 294
2022 2023 2024 2025 2026– Summa
Finansiella skulder 18 860 560 138 – 19 558
Leasingskulder 84 64 30 531 709
Summa 18 944 624 168 531 20 267
Segmentsredovisning
Långfristiga räntebärande reversskulder 2023 2022
Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från
balansdagen 373 210
Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år 24 24
Konvertibellån 1–5 år 1) – 34
Summa 397 268
Kortfristiga räntebärande skulder 2023 2022
Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år 1 492 475
Konvertibellån –1 år 1) 34 32
Summa 1 526 507
1) Se not 3 för ytterligare information om konvertibellånen.
Räntebärande nettoskuld/-fordran 2023 2022
Långfristiga räntebärande skulder 397 268
Kortfristiga räntebärande skulder 1 526 507
Avsatt till pensioner 1 546 1 404
Avgår likvida medel och räntebärande fordringar –1 592 – 1 845
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid
årets slut 1 877 334
Löptid finansiella skulder 2023 2022
2023 1 889
2024 3 226 560
2025 648 138
2026 124 –
2027> 12 –
Summa 4 010 2 587
Informationen i tabellerna ovan visar finansiella skulder såsom de presenteras
i balansräkningen upprättad i enlighet med segmentsredovisning.
Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där
kortfristiga skulder har förfallodag om 1 år. Övriga långfristiga skulder avser
reversskulder för fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfylls.
Se not 25 för Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.
not 25 Finansiell riskhantering och finansiella instrument
JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka
resultat, kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av:
• Ränterisker för lån och likvida medel
• Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov
• Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter
• Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska
dotterbolag.
JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrol-
leras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentre-
rad till koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den
operativa verksamheten. De utländska dotterbolagen ansvarar samtidigt för
lokala aktiviteter i enlighet med finanspolicyns riktlinjer.
Redovisningsprinciper beskrivs i Not 1. Avsnitt Risker och riskhantering på
sidorna 63–64 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy.
Ränterisk
Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncer-
nens räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet
av räntebindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider
baseras på de pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av
långfristig upplåning samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider.
För att nå den önskade räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand
med räntederivat, främst förlängande ränteswapar, om volym långfristig
finansiering bedöms vara väsentlig.
Då volymen av långfristig upplåning under 2023 har varit relativt begränsad
har koncernen främst arbetat med kort räntebindning. Den genomsnittliga
räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2023
0,2 (0,2) enligt IFRS och 0,2 (0,3) enligt segmentsredovisning.
Verkligt värde på räntebärande lån, exklusive skulder leasing, var 15 403 mkr
(15 662) enligt IFRS och 1 923 mkr (775) enligt segmentsredovisning. Verkligt
värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda
värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen
har inga utestående räntederivat per 2023-12-31.
Exponering ränterisk, inklusive derivat
IFRS 2023 2022
År för räntekonvertering
Skuld-
belopp,
mkr
Medel-
ränta, %
Skuld-
belopp,
mkr
Medel-
ränta, %
2023 15 608 4,2
2024 15 349 5,8 – –
2025 54 2,7 54 2,7
Pensionsskuld 1) 1 546 3,3 1 404 3,6
T otalt 16 949 5,6 17 066 4,1
1) Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.
Segmentsredovisning 2023 2022
År för räntekonvertering
Skuld-
belopp,
mkr
Medel-
ränta, %
Skuld-
belopp,
mkr
Medel-
ränta, %
2023 721 4,3
2024 1 869 6,0 – –
2025 54 2,7 54 2,7
Pensionsskuld 1) 1 546 3,3 1 404 3,6
T otalt 3 469 4,7 2 179 3,8
1) Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.
Snitträntan på räntebärande skulder per 31 december 2023 inklusive pensions-
skulden och exklusive leasingskulder, uppgår till 5,6 procent (4,1) enligt IFRS och
4,7 procent (3,8) enligt segmentsredovisning. En förändring av marknadsränta
med 1 procent motsvarar en resultatpåverkan med cirka 110 mkr enligt IFRS
och cirka 13 mkr enligt segmentsredovisning för den del av låneportföljen som
omsätts under 2024. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande
om en simultan förändring av samtliga räntekurvor.
Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån för-
svåras och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalnings-
förpliktelser som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras
genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika
löptider hos flera olika institut. Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för
ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år.
Bindande kreditlöften
IFRS
Förfalloår T otalt
Check-
kredit 2024 2025 2026 2027
Kreditlöften, mkr 24 246 496 12 589 9 162 1 850 150
Bindande kreditlöften exklusive projektfinansiering
Förfalloår T otalt
Check-
kredit 2024 2025 2026 2027
Kreditlöften, mkr 2 800 400 – 500 1 750 150
Av beviljade kreditlöften enligt IFRS är 9 200 mkr outnyttjat. Den genom-
snittliga löptiden för dessa kreditlöften exklusive checkkredit uppgår till 1 år.
Outnyttjade kreditlöften, exklusive projektfinansiering uppgår till 2 800 mkr
där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,7 år.
De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska
uppgå till minst 15 procent av JMs intäkter enligt segmentsredovisningen för att
koncernen ska kunna hantera investeringar och löpande betalningar. Utfall 2023
uppgår till 32 procent (28).
Likvida medel
Likvida medel består av kassa och, i tillämpliga fall, av kortfristiga placeringar.
Enligt finanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument
som utges av emittenter med en kreditvärdering om minst A– enligt
83
JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION
===== SIDA 84 =====