FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2024
Social hållbarhet JM har under året ökat sitt engagemang inom social hållbarhet genom att fokusera på arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald. JM arbetar aktivt för jämn könsfördelning och mångfald, vilket bidrar till trivsel och konkurrenskraft. Säkerhet är ett prioriterat område där JM systematiskt arbetar med förebyggande åtgärder för att minimera risken för skador och olyckor. Genom att öka säkerhetsmedvetandet och uppmuntra rapportering av riskobservationer har antalet olyckor och sjukfrånvaro dagar minskat. JM strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare genom att erbjuda hälsofrämjande insatser som friskvårdsersättning och hälsoundersökningar. Dessutom arbetar JM med att säkerställa hållbara leveranskedjor genom att ställa krav på leverantörer att följa uppförandekoden och relevanta klimatmål. Genom dessa insatser bidrar JM till en mer hållbar och inkluderande bygg- bransch. JM strävar efter att alla medarbetare ska förstå sin roll i att öka kundvärdet och samarbeta effektivt. JM mäter kontinuerligt kundnöjdhet och har ofta toppresultat i kundnöjdhetsmätningar (NKI). Genom att utveckla bostäder och områden med fokus på hälsa, trygghet och gemenskap, bidrar JM till social hållbarhet och förbättrar livskvaliteten för många människor. Övergripande information Hållbarhetsstrategi ........................................................ 26 Målområden och hållbarhetsmål .................................. 27 Grund för upprättande av hållbarhetsredovisningen ... 28 Efterlevnad av EU:s taxonomiförordning ...................... 29 Fakta och nyckeltal inom hållbarhet ............................. 34 GRI-index ........................................................................ 37 Global Compact ............................................................. 38 Hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter . 39 Dubbel väsentlighetsanalys ........................................... 41 JMs värdekedja ............................................................... 43 V äsentlig påverkan samt risker och möjligheter ........... 44 Miljö – E 47 E1 Klimatförändringar ................................................... 48 Omställningsplan för begränsning av klimatförändringar ......................................................... 50 E5 A vfall och cirkulär ekonomi ...................................... 51 Social hållbarhet – S 52 S1 Egen arbetskraft ......................................................... 53 S2 Arbetstagare i värdekedjan ....................................... 55 S3 Tillräckliga bostäder ................................................. 56 Ansvarsfullt företagande – G 57 Organisation och styrning.............................................. 58 G1 Korruption ................................................................. 59 S 52 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 53 ===== Egen arbetskraft Påverkan samt risker och möjligheter Väsentlig påverkan inkluderar arbetsrelaterade skador och stress. Kompetenta och engagerade medarbetare är en förutsättning för att kunna erbjuda attraktiva bostäder. JM bedriver därför ett systematiskt och strukturerat arbete inom arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling. Genom att arbeta strukturerat med dessa frågor minskar risken för arbetsrelaterade olyckor, personal omsättning och kompetensbrist. Mål: En jämn könsfördelning bland medarbetarna JMs mål är att ha 20 procent kvinnor bland JMs hantverkare till 2030, samt arbeta aktivt för jämn könsfördelning och mångfald bland medarbetarna minst 40/60 (kvinnor/män). Målet följs upp genom efterträdarplanering, urval till utvecklingsprogram och genom traineeprogram. Årligen genomförs en kartläggning för att identifiera osakliga skillnader i förutsättningar för olika grup- per. Vid identifiering av skillnader utarbetas en handlingsplan. JM har tydliga rutiner för att hantera och rapportera kränkande särbehandling och diskriminering då det strider mot JMs upp- förandekod. För att nå målet om 20 procent kvinnor bland JMs hantverkare till 2030 har JM ett kvinnligt lärlingsprogram, även om det tillfälligt pausats på grund av marknadsläget. Viktiga insatser under året • Arbetsförutsättningarna inom produktionen har förbättrats, inklusive arbetskläder och menssäkrade toaletter. Stöd och utbildning har erbjudit till chefer i rekrytering och ledar- planering, för att säkerställa jämställda processer. • För att ingen medarbetare ska uppleva kränkande särbehand- ling eller diskriminering, genomförs en översyn av processer och rutiner, information uppdateras internt och anonymt stöd erbjuds via företagshälsovården. Utbildningar inom organisato- risk och social arbetsmiljö tas fram för både chefer och med- arbetare, och stödfunktioner etableras inom produktions- verksamheten. • För att nå målet att 90 procent av JMs anställda ska uppfatta företaget som inkluderande till 2026, och 100 procent till 2030, driver JM ett omfattande inkluderingsarbete inom produktionsorganisationen. Detta arbete fokuserar på mång- faldens betydelse, trygghet, gemenskap, jargong och chefernas ansvar att agera mot olämpliga beteenden. • JM erhöll utmärkelsen ”Bäst i byggbranschen” för jämställda arbetsvillkor enligt Nyckeltalsinstitutets index. Mål: Inga allvarliga arbetsplatsolyckor Byggbranschen har ofta fler arbetsrelaterade olyckor än många andra branscher på grund av riskfyllda arbetsmoment. JM arbetar systematiskt med förebyggande åtgärder där en viktig del är att föra statistik över riskobservationer, tillbud och olyckor samt att utreda inträffade olyckor för att dra lärdomar. Statistiken för 2024 visar att hälften av olyckorna och sjukfrånvarodagarna beror på att man snubblat eller halkat på plan mark. JM har en central kommitté för hälsa och säkerhet upprättad i enighet med arbetsmiljö lagstiftningen. Kommittén sammanträder fyra gånger per år och har representanter från koncernledningen och samtliga fackförbund som JM har kollektivavtal med. För JM är det viktigt att enkelt kunna kontrollera att både egen personal och de som arbetar för underleverantörer har nödvändiga utbildningar. För detta finns flera digitala system: S1 SOCIAL HÅLLBARHET Vindmöllan, Söderdalen, Järfälla. 53 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 54 ===== ID06 Kompetensdatabas (ett branschgemensamt system), JM Competence (för egna medarbetare) samt JM Learning (JM- specifika utbildningar för underleverantörers anställda). Via Infobric synliggörs utbildningar från alla tre systemen. ID06- kortet, som måste uppvisas för att passera grindarna till en bygg- arbetsplats, är kopplat till ID06 Kompetensdatabas och visar att personen har genomfört den branschgemensamma säkerhets- utbildning som krävs. Utöver grundläggande säkerhetsutbildningar krävs ofta specifika yrkesutbildningar, vilka antingen registreras i ID06 Kompetens databas eller kontrolleras manuellt av JMs platsledning. Viktiga insatser under året • Oannonserade säkerhetsrevisioner har tidigare genomförts två gånger per år men utökades till fyra gånger per år på samt- liga byggarbetsplatser. Vid dessa tillfällen kontrolleras exempel- vis personalens utrustning, att gångar och passager är säkra samt att fallskydd finns där det krävs. Revision av arbetsmiljö- dokumentationen genomförs i samtliga projekt för att säker- ställa att den är komplett och uppdaterad. • JM lanserade en ny anvisning för bygghissar samt införde syste- matisk daglig kontroll av samtliga bygghissar innan användning. • Nya rutiner har arbetats fram för att möta de nya utökade föreskrifterna inom arbetsmiljö från Arbetsmiljöverket. I slutet av året genomfördes utbildningar för samtliga chefer inom pro- duktion, gällande dels de nya föreskrifternas innebörd, dels hur JM omsätter kraven i praktiken. • JMs årliga Safety Week fokuserade på så kallad riskblindhet. En del av de allvarliga olyckor som sker i byggbranschen beror på att medarbetare har blivit så vana vid riskerna att riskerna inte längre observeras. Samtliga av koncernens medarbetare genomförde en utbildning som syftar till att undvika riskblindhet i riskfyllda miljöer. Satsning på ökat lärande JM kartlägger och tillgodoser medarbetarnas utbildningsbehov för att säkerställa en ansvarsfull och mer hållbar arbetsmiljö. Genom intranätet och systemet JM Competence erbjuds kon- tinuerlig tillgång till utbildningar inom ledarskap, arbetsmiljö och specifika yrkesroller. Regelbundna utvecklingssamtal och med- arbetarundersökningar stödjer detta arbete. För resultat och nyckeltal gällande medarbetare, se sidorna 34–35. S1 Bofinken, Bolinder Strand. 54 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 55 ===== Arbetstagare i värdekedjan Påverkan samt risker och möjligheter Aktörer uppströms i värdekedjan har en väsentlig påverkan som inkluderar miljö och arbetsvillkor. Genom att kräva att JMs leverantörer arbetar enligt JMs uppförandekod och relevanta klimatmål, ökar möjligheterna att även företag i leverantörsled förbättrar hållbarhetsarbetet och socialt ansvarstagande. JM har som betydande beställare av produkter och tjänster både möjlighet och ansvar att säkerställa ekonomiskt, socialt och miljö- mässigt hållbara leveranskedjor. JMs förmåga att påverka hela bygg- branschen är ett resultat av en målmedveten satsning på centrali- serade inköp. Genom ett standardiserat sätt att designa och bygga kan JM konsolidera inköpsvolymer och dra nytta av ramavtal. Mål: Leverantörer ska godkänna JMs uppförandekod JM strävar efter att främja socialt hållbart ansvar inom både verk- samheten och leverantörskedjan. JM har en tydlig uppförandekod som omfattar mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption. Som undertecknare av FN:s Global Compact baseras uppförandekoden på dess principer. Koden tydliggör JMs värderingar och syftar till att ge medarbetare och leverantörer en klar vägledning för att agera korrekt i det dagliga arbetet. JM accepterar inte att krav på kort produktionstid och låga kostna- der går ut över arbetstagarskydd och god arbetsmiljö. För att förebygga oegentligheter som stölder eller mutor har JM en visselblåsarfunktion som möjliggör anonym rapportering för såväl JMs medarbetare som arbetstagare i värdekedjan. JMs uppförandekod för leverantörer och underentreprenörer är en del av ramavtalen. JM genomför granskningar av kraven via enkäter och har en process för att följa upp revisioner. JM rap- porterar årligen om antalet genomförda revisioner på sidan 27. Alla företag som ingår ramavtal med JM måste uppfylla ILO:s kärnkonventioner, uppförandekoden och specifika hållbarhets- krav. JM använder en särskild enkät för att säkerställa att leveran- törer uppfyller dessa krav, inklusive att byggmaterial inte inne- håller ämnen som kan ha negativa effekter på miljö och hälsa. JM bevakar att leverantörer har stabil ekonomi, kollektivavtal samt att skatter och arbetsgivaravgifter betalas. Alla som vistas på JMs projektområden ska vara anslutna till ID06, vilket ger god kontroll över leverantörskedjorna. Inköps- och hållbarhetsfunktionerna har nyckelroller i att säkerställa efterlevnad av uppförandekoden och hållbarhetskrav. JM genomför årliga hållbarhetsrevisioner med hjälp av tredje part. Eventuella kritiska bekymmer, allvarliga observationer som indentifierats under revision, rapporteras kvartalsvis till led- ningen. Under 2024 har inga kritiska bekymmer rapporterats. Vid inskrivning på arbetsplatsen genomförs en utbildning i rapportering av kritiska bekymmer. Leverantörens avtalsansva- riga fungerar som kontaktperson till JMs avtalsansvariga. Detta säkerställer en tydlig och effektiv kommunikationsväg mellan parterna. På JMs arbetsplatser hålls regelbundna veckomöten där också underentreprenörer deltar, vilket ger dem möjlighet att påverka. Vid behov kan underentreprenörens anställda även kontakta platsledningen direkt för att ta upp frågor som kräver omedelbar uppmärksamhet. Viktiga insatser under året • JM har kartlagt vilka leverantörer som har störst påverkan på JMs klimatavtryck. De identifierade leverantörerna behöver uppvisa egna klimatmål med handlingsplaner och Environmen- tal Product Declarations (EPD), som beskriver deras produk- ters klimatpåverkan. Till 2026 ska JMs materialleverantörer som står för cirka 70 procent av JMs klimatpåverkan i leverantörs- ledet ha ett publikt klimatmål och färdplan (gäller för scope 1, 2 och 3 enligt GHG-protokollet eller likvärdigt). • Ytterligare ett initiativ som JM arbetat med under 2024 är att säkerställa att leverantörer uppfyller kraven i enlighet med kriteriedokumentet för Svanen 4.0. Det har bland annat inne- burit att följa upp att leverantörer som omfattas listar produk- terna hos Svanen. S2 SOCIAL HÅLLBARHET 55 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 56 ===== Tillräckliga bostäder Påverkan samt risker och möjligheter JM bygger inte bara hus, utan bidrar till hela samhällen där kunderna ges möjlighet att leva mer hållbart. Genom att erbjuda Svanenmärkta hus och bostäder skapar JM väsent- lig påverkan nedströms och en grund för hållbara livsstilar. Med strävan efter nya lösningar, kan lokalsamhället påverkas ytterligare. JMs medarbetare bidrar till att skapa värde för kunderna. Att för- stå kundnöjdhet är avgörande för framgång, både i lokala projekt och för övergripande lönsamhet och utveckling. JM vill att alla medarbetare ska förstå sin roll i att öka kundvärdet och vikten av samarbete, både inom teamet och tvärfunktionellt. Erfarenhets- återföring och feedback är viktiga verktyg för att lyckas och att skapa stolthet i det gemensamma arbetet. Målet är att detta engagemang ska synas i medarbetarundersökningar. JM strävar efter att kunderna ska märka satsningen på kvalitet i produkt, utförande och relation, vilket ska ge starka resultat i kundnöjd- hetsmätningar. Mål: Branschens nöjdaste kunder JM arbetar långsiktigt för att vara kundens förstahandsval och mäter kundnöjdhet vid inflyttning och efter två år. Dessa genom- förs av Prognoscentret, som årligen rankar företag med nöjdast kunder utifrån måttet nöjd kund index (NKI). JMs arbete med att förbättra produkten och kundupplevelsen har lett till frekventa topplaceringar. JM Norge har branschens nöjdaste kunder och Sverige intar en pallplats i nöjdaste kunder vid inflytt i den senaste mätningen. Arbetet med att nå höga resultat börjar vid projekt- start och inkluderar att säkerställa felfria produkter och tydlig kommunikation. Genom att bygga goda relationer och vara till- gängliga efter inflyttning skapas förutsättningar för nöjda kunder under garantitiden. Fritextsvar från kundnöjdhetsmätningar delges organisationen för analys och förbättringar. Social hållbarhet i projektutveckling När JM utvecklar bostäder och bostadsområden har vi möjlighet att påverka människors liv under lång tid framöver. Redan vid rit- bordet påverkar JM viktiga värden som hälsa, trygghet, jämställdhet och mångfald. För JM är dessa insatser inte något nytt. Social håll- barhet har länge ingått som en naturlig del i JMs projektutveckling. Genom att exempelvis utforma inbjudande lekplatser och upp- lysta innergårdar kan naturliga och trygga mötesplatser skapas för att öka både trivsel och gemenskap hos de boende. S3 SOCIAL HÅLLBARHET 56 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 57 ===== Ansvarsfullt företagande Ansvarsfullt företagande och affärsetik är en röd tråd genom hela JM och påverkar alla medarbetare. JM säkerställer ett ansvarfullt företagande genom integrerade styrande och stödjande dokument i verksamheten. Hållbarhet är en central del av styrelsens strategiarbete. Revisionsutskottet och koncernledningen får regelbundet infor- mation om hållbarhetsnyckeltal, och under 2024 har styrelse och ledning utbildats inom CSRD. Cybersäkerhet är en strategisk fråga där regelbundna säkerhetsgranskningar och utbildningar genomförs för att upprätthålla hög säkerhet. För att motverka mutor och korruption har företaget tydliga riktlinjer och en visselblåsarfunktion. Etiska riktlinjer och upp- förandekod säkerställer korrekt agerande och upprätthåller en sund företagskultur. Regelbundna utbildningar hålls för att säkerställa att alla medarbetare är väl insatta i dessa riktlinjer och policyer. Övergripande information Hållbarhetsstrategi ........................................................ 26 Målområden och hållbarhetsmål .................................. 27 Grund för upprättande av hållbarhetsredovisningen ... 28 Efterlevnad av EU:s taxonomiförordning ...................... 29 Fakta och nyckeltal inom hållbarhet ............................. 34 GRI-index ........................................................................ 37 Global Compact ............................................................. 38 Hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter . 39 Dubbel väsentlighetsanalys ........................................... 41 JMs värdekedja ............................................................... 43 V äsentlig påverkan samt risker och möjligheter 44 Miljö – E 47 E1 Klimatförändringar ................................................... 48 Omställningsplan för begränsning av klimatförändringar ......................................................... 50 E5 A vfall och cirkulär ekonomi ...................................... 51 Social hållbarhet – S 52 S1 Egen arbetskraft ......................................................... 53 S2 Arbetstagare i värdekedjan ....................................... 55 S3 Tillräckliga bostäder ................................................. 56 Ansvarsfullt företagande – G 57 Organisation och styrning.............................................. 58 G1 Korruption ................................................................. 59 G Kvarteret Mary, Marieviks Udde, Stockholm. 57 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 58 ===== Organisation och styrning Från styrelse till medarbetare – alla är viktiga Samtliga väsentliga policyer fastställs årligen av styrelsen. Håll- barhet utgör en viktig del av styrelsens strategiarbete och JMs styrelse får därför regelbundet information om hållbarhets- arbetet på en övergripande nivå. Styrelsen orienteras också i förändringar av regelverk och informeras om trender, omvärlds- bevakning och eventuella händelser av väsentlig betydelse. Koncernchefen ansvarar för hållbarhetsfrågorna i koncern- ledningen, och hållbarhet är en återkommande punkt på kon- cernledningens möten. JMs hållbarhetschef är adjungerad till koncernledningens möten fyra gånger per år för att informera om hållbarhetsarbetet och föredra beslutsärenden. Hållbarhets- chefen ansvarar för att driva utvecklingen av JMs strategier och mål inom hållbarhetsområdet, samordna hållbarhetsarbetet, ge stöd till organisationen samt ansvara för uppföljning, förankring och ledning av hållbarhetsarbetet. Medarbetarnas engagemang är avgörande för att JM ska uppfylla hållbarhetsmålen. Hållbarhet ingår i utbildningen av ny- anställda och flera riktade utbildningar arrangeras årligen. Under 2024 genomfördes en utbildning med fokus på klimatberäkningar. JMs verksamhetssystem stödjer medarbetarna i hållbarhets- insatser och fungerar som koncernens styrverktyg för hållbar- hets arbetet. JM har också ett kvalitets- och miljöråd som hanterar och beslutar i frågor som berör kostnads- eller klimatpåverkande effekter kopplat till JMs strukturkapital. Hållbarhetsrelaterade incitamentsprogram Alla medarbetare med rätt till rörlig ersättning har avtal som innehåller hållbarhetsmål vilket fokuserar på att minska avfalls- mängden (kg/BTA) och öka återvinningsgraden. De hållbarhetsrelaterade delarna av koncernledningens incita- mentprogram inkluderar implementeringen av Svanen 4.0, beslut om klimatförbättrad betong och avfallsmängder i koncernens alla tre länder samt klimatutsläpp i färdigställda projekt (kg/BTA) i Sverige. Cybersäkerhet Byggsektorn har blivit alltmer beroende av stabila IT -system och säkra informationsflöden, vilket gör cybersäkerhet till en central del i arbetet med att minimera operationella risker. Ett struktu- rerat och proaktivt arbete inom cyber- och informations säkerhet är avgörande för att skydda JMs immateriella tillgångar och säker- ställa affärskontinuiteten i en alltmer digitaliserad bransch. Under året har JM fortsatt att utveckla sitt cybersäkerhets- arbete och hanterar löpande Informations- och kommunikations- teknologiska risker (IKT) inom organisationen. Cybersäkerhet är en strategisk fråga som rapporteras regelbundet till ledningen, vilket betonar vikten av säkerhetsarbetet. I takt med att cyber- hoten blir mer sofistikerade och frekventa genomgår samtliga medarbetare kontinuerlig utbildning i att arbeta cybersäkert och upprätthålla hög cyberhygien. För att ligga steget före nya hotbil- der arbetar JM proaktivt och anlitar oberoende externa specialis- ter för att genomföra regelbundna säkerhetsgranskningar och penetrationstester av IT -systemen, vilket säkerställer en hög säkerhetsnivå. Kunddata hanteras i enlighet med moderna, säkra lösningar och väl etablerade processer som garanterar en hög efterlevnad av GDPR. Med ett helhetsgrepp kring cybersäkerhet och ett proaktivt förhållningssätt till de föränderliga hoten stärker JM ständigt sin förmåga att skydda digitala tillgångar och kunddata, vilket skapar trygghet för både verksamheten och våra intressenter på lång sikt. 58 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 59 ===== Korruption Påverkan samt risker och möjligheter Byggbranschen står inför risker som mutor, korruption och konkurrensbegränsande metoder på grund av många underentreprenörer och leverantörer i värdekedjan. Korruption inom JM skulle potentiellt hämma ekonomisk tillväxt genom att avleda resurser från produktiva investe- ringar till korrupta aktiviteter samt leda till att miljöskydds- åtgärder ignoreras eller kringgås, vilket kan ha långsiktiga negativa effekter på miljön. På JM bedöms risken låg på grund av att JM har kontroll över en stor del av värde- kedjan samt att en stor andel av leverantörerna är ramavtalsleverantörer. För att motverka mutor och korruption har JM tydliga riktlinjer för förmåner (gåvor), extern representation, studie resor och konferenser samt intressekonflikter. Dessa riktlinjer klargör vad som gäller inom JM-koncernen i syfte att motverka mutor och korruption samt undvika otillåten påverkan. De innehåller beskrivningar och exempel för att underlätta för anställda att hantera dessa situationer korrekt. JMs etiska riktlinjer är utformade för att upprätthålla en sund företagskultur och därigenom stärka JMs varumärke och skapa mervärde för kunderna. De beskriver grundläggande riktlinjer för anställdas agerande och uppförande, där alla inom JM-koncernen ska i) värna om JMs medarbetare, ii) vara ansvarsfulla, iii) ha ett seriöst agerande samt iv) bedriva affärsmässiga relationer utan personlig vinning. Dessa riktlinjer harmoniserar med Byggföre tagens uppförande kod för medlemsföretag och Institutet Mot Mutors näringslivskod. JMs uppförandekod säkerställer ett korrekt agerande i det dag- liga arbetet och tydliggör JMs värderingar. Uppförandekoden ger olika perspektiv på företagets värderingar och vad de innebär för anställda avseende i) hälsa och säkerhet, ii) relationer till varandra, iii) relationer till omvärlden, iv) JMs sätt att arbeta samt v) anställ- das utveckling på JM. Tillsyn av dessa riktlinjer sker genom JMs etiska råd och vissel- blåsarfunktion. Visselblåsarfunktionen administreras av ett obero- ende företag som tillhandahåller visselblåsartjänster. Anmälningar kan ske anonymt och hanteras av ett opartiskt utredningsteam bestående av chefsjurist, HR-direktör och ansvarig för verksam- hetsrevision. Vid intresse konflikter ansvarar JMs koncernchef för utredningen. Fyra gånger per år informeras styrelsen om antalet ärenden som rapporterats till visselblåsarfunktionen, etiska rådet eller incidentteamet. Anställda inom JM-koncernen har ansvar för att känna till och följa riktlinjerna avseende mutor och korruption, vilka är tillgängliga i JMs verksamhetssystem. Regelbundna utbild- ningsinsatser hålls för att säkerställa att alla medarbetare är väl insatta i dessa riktlinjer och policys. G1 ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE Seglet, Lomma strandstad. 59 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 60 ===== Finansiell information 60JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 61 ===== JM Bostad Stockholm Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . Marknad Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden ökade under 2024 och det totala utbudet av bostäder var fortsatt högt, men utbudet av nyproducerade bostäder var på en låg nivå. Bostadsmarknaden i Stockholm var inledningsvis avvaktande men aktiviteten ökade successivt under året. De genomförda sänkningarna av styrräntan samt den allmänna förväntan om ytterligare sänkningar medförde att kunderna under slutet av året uppvisade ett ökat intresse för JMs projekt och försäljningen under 2024 mer än fördubblades jämfört med 2023. Benägenhe- ten att teckna kontrakt tidigt ökade gradvis under året, och försäljningen under 2024 uppgick till 785 bostäder (315). JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter och ägarlägenheter i Storstockholm, med flera pågående projekt i länet. Några av de större projekten är Älvsjöstaden, Liljeholmen, Barkarby, Bromstensstaden (Spånga) och Sköndalshöjden i Stockholm, Kvarnholmen och Vattentornet i Nacka, Ture Torn i Sollentuna, Täby Park i Täby samt Igelsta i Södertälje. Vid utgången av 2024 var antal bostäder i pågående produktion 1 449 (1 906). Intäkter och resultat Affärssegmentets intäkter minskade till 4 200 mkr (4 248) och rörelseresultatet till –103 mkr (112). Rörelsemarginalen minskade till –2,5 procent (2,6). Resultat- och marginalnivån påverkades negativt till följd av prisjusteringar i pågående projekt, höga finansieringskostnader samt nedskrivningar i exploaterings- fastigheter. Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets exploateringsfastigheter identifierades nedskrivningsbehov i tre fastigheter i Stockholms ytterområden om totalt –62 mkr (–75) som belastade resultatet i det fjärde kvartalet. Årets rörelse- resultat exklusive nedskrivningar uppgick till –41 mkr (187) och rörelsemarginalen exklusive nedskrivningar till –1 procent (4,4). Årets kassaflöde var i linje med föregående år men har huvudsakligen belastats av ökat rörelsekapital samt ett lägre rörelseresultat. Byggrätter Under 2024 förvärvades byggrätter motsvarande cirka 260 bostäder (450). Tidigare markanvisningar avseende cirka 320 byggrätter i Stockholm tillträddes under året. Affärssegmentet sålde under 2024 en fastighet i Frihamnen, Stockholm. Produktionsstarter Tack vare den förbättrade försäljningen har det varit möjligt att produktionsstarta bostäder i en högre utsträckning än föregå- ende år. Avsaknaden av nödvändiga myndighetsbeslut påverkar affärssegmentets produktionsstarter negativt. Under 2024 berörde det ett projekt om totalt 46 bostäder. Under året produktionsstartades 758 bostäder (231) i flerbostadshus varav 203 i Nacka, 121 i Sollentuna, 134 i Solna, 222 i Stockholm och 78 i Täby. JM BOSTAD STOCKHOLM JANUARI – DECEMBER Mkr 2024 2023 Intäkter 4 200 4 248 Rörelseresultat 1) –103 112 Rörelsemarginal, % –2,5 2,6 Genomsnittligt operativt kapital 5 083 5 021 Avkastning operativt kapital, % –2,0 2,2 Operativt kassaflöde –612 –532 Bokfört värde exploateringsfastigheter 3 447 4 097 Antal disponibla byggrätter 11 500 12 300 – varav byggrätter i balansräkningen 6 500 6 700 Antal sålda bostäder 785 315 Antal produktionsstartade bostäder 758 231 Antal bostäder i pågående produktion 1 449 1 906 Antal anställda 735 870 – varav tjänstemän 390 444 – varav hantverkare 345 426 1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter –62 –75 INTÄKTER Andel av koncernen 34 % –19 % 38 % RÖRELSERESULTAT Andel av koncernen ANTAL ANSTÄLLDA Andel av koncernen Roden Norra I en lugn och grönskande del av Täby Park bygger vi Roden Norra. Kvarteret består av nyproducerade bostadsrätter om 1–5 rum och kök, varav flertalet får balkong, uteplats eller terrass. I kvarteret finns det även ett antal stadsradhus. Hela kvarteret omfattar totalt cirka 126 bostäder. 61 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 62 ===== JM Bostad Riks Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . Marknad Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden för både bostadsrätter och småhus ökade under 2024 på samtliga av affärssegmentets delmarknader. Det totala utbudet av nypro- duktion var, med undantag av Göteborg, på fortsatt mycket låga nivåer. I Malmö var utbudet lågt men på en högre nivå än före- gående år. Även i Uppsala var utbudet lågt, och ännu lägre än föregående år, och i Göteborg på samma nivå som 2023. Kunders benägenhet att teckna kontrakt tidigt var under normal nivå, men i vissa projekt som produktionsstartades under året visade kunderna ett större intresse att teckna kon- trakt tidigt. Affärssegmentets försäljning uppgick till 731 bostäder (534), med fortsatt fokus på försäljning av bostäder med nära tillträde och färdigställda bostäder. Affärssegmentets största delmarknader är Göteborg, Malmö, Lund, Uppsala, Linköping, Västerås och Örebro. Större pågående projekt finns i Gamlestaden i Göteborg, Dockan- området i Malmö, Lomma Strandstad samt i Vipeholm i Lund. Större projekt finns även i Uppsala, Västerås samt i Norrköping. Vid utgången av 2024 var antal bostäder i pågående produktion 1 055 (1 477). Intäkter och resultat Affärssegmentets intäkter minskade till 2 382 (3 476) och rörelse- resultatet till 76 mkr (139). Rörelsemarginalen uppgick till 3,2 procent (4,0). Resultat- och marginalnivån påverkades negativt till följd av låg pågående produktion, prisjusteringar i pågående projekt, fortsatt höga finansieringskostnader samt lågt antal produktionsstarter under året. Även ett stort antal produktions- starter som effektuerades i slutet av året samt kostnader för genomförda besparingsåtgärder hade negativ påverkan på resultat- och marginalnivå. Kassaflödet för helåret förbättrades till följd av färre osålda bostäder i balansräkningen. Byggrätter Under 2024 förvärvades byggrätter motsvarande cirka 300 bostäder (200) i Lund, Härryda, Göteborg, Örebro och Sigtuna. Produktionsstarter Under året produktionsstartades totalt 538 bostäder (443) varav 441 (422) var bostäder i flerbostadshus; varav 74 produk- tionsstartades i Lomma Strandstad, 68 i Mölndal, 61 i Kungälv, 58 i Västerås samt 180 i Uppsala. 97 småhus (21) produktions- startades, varav 21 i Staffanstorp, 49 i Partille och 27 i Uppsala. JM BOSTAD RIKS JANUARI – DECEMBER Mkr 2024 2023 Intäkter 2 382 3 476 Rörelseresultat 1) 76 139 Rörelsemarginal, % 3,2 4,0 Genomsnittligt operativt kapital 2 616 2 431 Avkastning operativt kapital, % 2,9 5,7 Operativt kassaflöde –221 –424 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 925 1 927 Antal disponibla byggrätter 10 700 11 900 – varav byggrätter i balansräkningen 7 800 8 000 Antal sålda bostäder 2) 731 534 Antal produktionsstartade bostäder 2) 538 443 Antal bostäder i pågående produktion 1 055 1 477 Antal anställda 387 472 – varav tjänstemän 251 298 – varav hantverkare 136 174 1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter – –75 2) Varav bostäder till investerare 134 – INTÄKTER Andel av koncernen 19 % 14 % 20 % RÖRELSERESULTAT Andel av koncernen ANTAL ANSTÄLLDA Andel av koncernen Zenit I området Kapellgärdet utvecklar JM första etappen i Zenit med 46 bostäder om 1–4 rum och kök i flerbostadshus endast ett par minuter från Uppsalas stadskärna. Här erbjuds ett bekvämt boende lika nära citypulsen som rofyllda friluftsområden. På den gemensamma gården finns plats för träning eller socialt umgänge. 62 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 63 ===== JM NORGE JANUARI – DECEMBER Mkr 2024 2023 Intäkter 2 024 2 589 Rörelseresultat1) 142 149 Rörelsemarginal, % 7,0 5,7 Genomsnittligt operativt kapital 2 155 2 063 Avkastning operativt kapital, % 6,6 7,2 Operativt kassaflöde 112 38 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 081 1 328 Antal disponibla byggrätter 5 900 6 400 – varav byggrätter i balansräkningen 2 900 3 900 Antal sålda bostäder 2) 416 488 Antal produktionsstartade bostäder 2) 375 405 Antal bostäder i pågående produktion 864 1 071 Antal anställda 285 312 – varav tjänstemän 166 183 – varav hantverkare 119 129 1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter – –11 2) Varav bostäder till investerare 100 156 JM Norge Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Norge. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . Marknad Inflationen har stadigt sjunkit sedan 2022 och arbetslösheten i Norge var vid utgången av 2024 på en låg nivå. Norges Bank lämnade styrräntan fortsatt oförändrad under 2024, med avise- ring om en första sänkning under våren 2025. Försäljningen av nyproducerade bostäder i Norge var fortsatt på en låg nivå under 2024, även om det i slutet av året fanns tecken på ökad aktivitet på bostadsmarknaden och en förväntan om stigande bostads- priser. Under 2024 ökade bostadspriserna, och både försäljningen av bostäder på andrahandsmarknaden samt nyproducerade bostäder på den norska marknaden var på en högre nivå än föregående år. JMs försäljning till konsumenter var på samma nivå som föregå- ende år men minskade totalt och uppgick till 416 bostäder (488). Antalet byggstarter av flerbostadshus i Norge var högre än föregående år, men fortsatt på en låg nivå. Affärssegmentets största delmarknader är Stor-Oslo, Drammen, Bergen och Trondheim. Några av de större pågående projekten finns i Oslo, Nordre Follo, Asker och Ullensaker i Oslo-området, samt på Askøy utanför Bergen. Vid utgången av 2024 var antal bostäder i pågående produktion 864 (1 071). Intäkter och resultat Affärssegmentets intäkter minskade till 2 024 (2 589) och rörelse- resultatet till 142 mkr (149). Rörelsemarginalen uppgick till 7,0 procent (5,7). Intäkterna och rörelseresultatet minskade till följd av lägre volym från lägre pågående produktion. Rörelsemarginalen förbättrades främt tack vare försäljning av utvecklad mark för bostadsprojekt i Oslo-området. Kassaflödet förbättrades jämfört med föregående år, främst till följd av lägre nivå investeringar i exploateringsfastigheter samt erhållen likvid för såld utvecklad mark för bostadsutveckling. Byggrätter Affärssegmentet har ingått ett avtal om förvärv av 350 bostads- byggrätter i Asker, villkorat lagakraftvunnen detaljplan. Produktionsstarter Under året produktionsstartades 375 bostäder (405), varav 121 i flerbostadshus i Oslo kommun, 41 i Asker kommun, 77 i Nordre Follo kommun, 65 i Ullensaker och 60 på Askøy. Fem småhus produktionsstartades i Sandefjord kommun. INTÄKTER Andel av koncernen 16 % 27 % 15 % RÖRELSERESULTAT Andel av koncernen ANTAL ANSTÄLLDA Andel av koncernen Utfarten På ett område med utsikt i utvecklingsområdet Fjerdingby, alldeles intill idylliska Marikollen, bygger JM 142 moderna och Svanenmärkta bostäder i sju flerbostadshus med fina gemensamhetsytor. Många av bostäderna har utsikt mot vattnet eller mot Marikollen med sitt skidcenter. Här bor man med gångavstånd till buss till Lillestrøm station som nås på 13 minuter, och därifrån tar tåget cirka tio minuter till Oslo centrum. 63 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 64 ===== JM FINLAND JANUARI – DECEMBER Mkr 2024 2023 Intäkter 1 608 1 591 Rörelseresultat 1) 93 140 Rörelsemarginal, % 5,8 8,8 Genomsnittligt operativt kapital 1 836 1 718 Avkastning operativt kapital, % 5,0 8,1 Operativt kassaflöde 147 –56 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 200 1 115 Antal disponibla byggrätter 7 600 6 900 – varav byggrätter i balansräkningen 3 900 3 500 Antal sålda bostäder 2) 472 346 Antal produktionsstartade bostäder 3) 361 375 Antal bostäder i pågående produktion 830 917 Antal anställda 166 168 – varav tjänstemän 145 145 – varav hantverkare 21 23 1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter –5 –3 2) Varav bostäder till investerare 329 290 3) Varav bostäder till investerare 244 290 JM Finland Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Finland. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . Marknad Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingforsregionen ökade under 2024. Europeiska centralbanken sänkte styrräntan vid fyra tillfällen och inflationen var vid utgången av året på en låg nivå. Dock fanns det liksom föregående år en försiktighet hos kun- derna gällande bostadsköp och konsumentförtroendet var fortsatt lågt. Prisnivån på andrahandsmarknaden i Helsingfors- regionen stabiliserades men var vid utgången av året på något lägre nivå än föregående år. Årets försäljning uppgick till 472 bostäder (346) och ökade mot föregående år där både försäljning till investerare och konsumenter ökade. Större pågående projekt finns i Stor-Helsingfors i Hertonäs, Finno, Kånala och Alberga. Under det fjärde kvartalet produk- tionsstartades affärssegmentets första projekt i Tammerfors. Vid utgången av 2024 var antal bostäder i pågående produk- tion 830 (917). Intäkter och resultat Affärssegmentets intäkter var i linje med föregående år och uppgick till 1 608 mkr (1 591). Rörelseresultatet minskade till 93 mkr (140), främst hänförligt till prisjusteringar i enstaka projekt samt ökade exploateringskostnader. Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets exploateringsfastigheter identifierades en nedskrivning om –5 mkr (–3), vilken belastade årets resultat. Årets rörelseresultat exklusive nedskrivningar uppgick till 98 mkr (143) och rörelse- marginalen exklusive nedskrivningar till 6,1 procent (9,0). Årets kassaflöde förbättrades jämfört med föregående år som ett resultat av projektstarter med högre markvärde på exploate- ringskostnaderna samt högre fakturering från projekten. Byggrätter Under året har byggrätter motsvarande cirka 1 350 bostäder (490) förvärvats. Produktionsstarter Under året produktionsstartades totalt 361 bostäder (375) i flerbostadshus, varav 275 i Helsingfors, 56 i Esbo och 30 i Tammerfors. INTÄKTER Andel av koncernen 13 % 17 % 9 % RÖRELSERESULTAT Andel av koncernen ANTAL ANSTÄLLDA Andel av koncernen Alexander I juni 2024 färdigställdes Alexander med 39 bostäder fördelade på två av de sju flerbostadshus som kommer att uppföras av JM på platsen. Alexander är beläget vid havet i Larsvik i Esbo, endast tjugo minuters bilresa från Helsingfors. 64 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 65 ===== JM FASTIGHETSUTVECKLING JANUARI – DECEMBER Mkr 2024 2023 Intäkter 1 742 1 458 Rörelseresultat 1) 2) 3) 401 248 Rörelsemarginal, % 23,0 17,0 Genomsnittligt operativt kapital 1 048 1 372 Avkastning operativt kapital, % 38,2 18,1 Operativt kassaflöde 1 038 824 Bokfört värde projektfastigheter 360 1 030 Antal disponibla byggrätter 1 700 1 600 – varav byggrätter i balansräkningen 600 600 Antal sålda bostäder 374 218 Antal produktionsstartade bostäder 205 155 Antal bostäder i pågående produktion 360 662 Antal anställda 78 77 – varav tjänstemän 63 61 – varav hantverkare 15 16 1) Varav nedskrivningar i projektfastigheter –5 –77 2) Varav fastighetsförsäljningar 25 14 3) Varav resultat från joint venture 15 –5 JM Fastighetsutveckling Inom affärssegmentet utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgs- boenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. I verksamheten ingår JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar . Intäkter och resultat Affärssegmentets intäkter och rörelseresultat ökade jämfört med föregående år. Detta till följd av en ökad projektvolym i pågående produktion och indexreglering på köpeskilling i pågå- ende kontorsprojekt, samt försäljningen av kommersiella fastig- heter i Bolinder Strand, Järfälla. Fastigheterna såldes och från- träddes i det fjärde kvartalet, med ett resultat om 37 mkr. Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets projektfastigheter identifierades nedskrivningsbehov i en fastig- het om –5 mkr (–77), vilket belastade resultatet för 2024. Årets rörelseresultat exklusive nedskrivningar uppgick till 406 mkr (325) och rörelsemarginalen exklusive nedskrivningar till 23,3 procent (22,3). Årets kassaflöde förbättrades jämfört med föregående år till följd av erhållna likvider vid frånträden av färdigställda projekt samt sålda kommersiella fastigheter. Kommersiell projektutveckling I det fjärde kvartalet överlämnades kontorsfastigheten K1 Karlbergs strand, Solna, till köpare. Fastigheten omfattar drygt 20 000 kvadratmeter. Under året erhöll JM en markanvisning av Solna Stad för nytt huvudkontor vid Skytteholm. Vård- och omsorgsboenden I det fjärde kvartalet överlämnades vård - och omsorgsboendet Pilhamns Gårdar omfattande 70 bostäder på Ingarö i Värmdö kommun till köpare. Hyresbostäder Under året såldes projektet Flora, med 155 hyresrättsbostäder, beläget i Söderdalen, Järfälla. Produktion pågår i projektet och planeras för överlämning till köpare under tredje kvartalet 2025. Även nästa bostadsetapp i området, projektet Bovetet, med 205 hyresrättsbostäder, produktionsstartades under året. Projektet beräknas färdigställas under det fjärde kvartalet 2027. Under året såldes och frånträddes även hyresrättsprojekten Dyrvers Kulle i Sundbyberg med 123 hyresrättsbostäder samt Igelsta Trädkrona i Södertälje med 96 hyresrättsbostäder. JM@home JM@Home tillgodoser JM-kundernas efterfrågan av såväl teknisk som ekonomisk förvaltning. Genom JM@Home breddas JMs kunderbjudande och värdefulla erfarenheter återkopplas till kommande projekt. Byggrätter Affärssegmentets innehav av disponibla byggrätter för hyresrätts- bostäder och vård- och omsorgsboenden motsvarar cirka 1 700 bostäder (1 600). INTÄKTER Andel av koncernen 14 % 76 % 4 % RÖRELSERESULTAT Andel av koncernen ANTAL ANSTÄLLDA Andel av koncernen Dyrvers Kulle I Sundbyberg har Dyrvers Kulle med 123 hyresrättsbostäder färdigställts samt tillträtts av investerare under andra kvartalet 2024. 65 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 66 ===== Koncernens resultaträkning – segmentsredovisning Mkr NOT 2024 2023 Intäkter 2 12 507 13 851 Produktions- och driftkostnader 3, 4 –11 040 –11 877 Bruttoresultat 1 467 1 973 Försäljnings- och administrationskostnader 3, 4, 5 –927 –985 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 7 –8 –256 Rörelseresultat 531 732 Finansiella intäkter 8 24 33 Finansiella kostnader 8 –151 –133 Resultat före skatt 403 632 Skatter 9 –157 –199 Årets resultat 246 433 Övrigt totalresultat 39 –205 Årets totalresultat 285 229 Resultat per aktie efter utspädning (kr) 10 3,83 6,72 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 10 64 504 840 64 504 840 Föreslagen utdelning per aktie (kr) 10 3,25 3,00 KOMMENTARER Intäkter (2024: 12 507 mkr, 2023: 13 851 mkr) Koncernens intäkter minskade med 10 procent jämfört med 2023. De minskade intäkterna var främst hänförliga till en låg nivå av bostäder i pågående produktion, vilket till viss del motverkades av kommersiella projekt i produktion. Intäkterna bestod till 98 procent av upparbetade intäkter i bostads- projekt och kommersiella projekt. Upparbetade intäkter redovisas successivt, vilket innebär att intäkterna redo visas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upp arbetning och försäljning i respektive projekt. Hyresintäkter från hyresbostäder och kommersiella lokaler motsvarade 2 procent av totala intäkter. Rörelseresultat (2024: 531 mkr, 2023: 732 mkr) Rörelseresultatet minskade med 27 procent i jämförelse med föregående år, till följd av prisjusteringar i pågående projekt, höga kostnader i pågående produktion. Nedskrivningar av exploaterings- och projekt- fastigheter om –72 mkr (–258) belastade resultatet. Finansiella intäkter och kostnader (2024: –128 mkr, 2023: –100 mkr) Finansnettot försämrades med 28 mkr jämfört med 2023. Huvudsakligen berodde detta på en något högre genomsnittlig ränte bärande skuldnivå och högre genomsnittlig räntesats. Skatter (2024: –157 mkr, 2023: –199 mkr) Den redovisade skattekostnaden 2024 utgjorde 39 procent (31) av redo visat resultat före skatt. Den effektiva skattesatsen var högre än den nominella skattesatsen främst hänförligt till ränteavdragsbegränsningar. 66 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 67 ===== Koncernens balansräkning – segmentsredovisning Mkr NOT 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 11 215 217 Övriga immateriella anläggningstillgångar 11 6 – Maskiner och inventarier 12 24 10 Förvaltningsfastigheter 12 3 – Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 14, 15 133 93 Uppskjutna skattefordringar 28 – – Finansiella anläggningstillgångar 16, 25 37 32 Summa anläggningstillgångar 418 351 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 17 360 1 030 Exploateringsfastigheter 17 7 660 8 504 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 18 1 111 803 Kundfordringar 25 410 576 Övriga kortfristiga fordringar 20 1 097 642 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 65 58 Upparbetade men ej fakturerade intäkter 22 3 149 3 266 Likvida medel 24, 25 431 1 582 Summa omsättningstillgångar 14 283 16 461 SUMMA TILLGÅNGAR 14 701 16 812 Mkr NOT 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital 10 68 68 Övrigt tillskjutet kapital 936 936 Reserver –29 –51 Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 447 7 378 Summa eget kapital 8 424 8 332 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 24, 25 109 397 Övriga långfristiga skulder 25 84 364 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 26 1 560 1 546 Övriga långfristiga avsättningar 27 302 488 Uppskjutna skatteskulder 383 525 Summa långfristiga skulder 2 439 3 319 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 25 555 774 Kortfristiga räntebärande skulder 24, 25 1 111 1 526 Övriga kortfristiga skulder 25 639 832 Aktuella skatteskulder 131 167 Fakturerade men ej upparbetade intäkter 29 463 868 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 809 881 Kortfristiga avsättningar 27 130 113 Summa kortfristiga skulder 3 838 5 161 Summa skulder 6 278 8 480 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 701 16 812 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 31 KOMMENTARER Projektfastigheter (2024: 360 mkr, 2023: 1 030 mkr) Beståndet avser mindre kommersiella fastigheter samt mark för kontorsändamål. Förändringen under 2024 var hänförlig till genomförda försäljningar av projektfastigheter samt produktionsstarter under året. Det externt bedömda marknadsvärdet uppgick till 381 mkr (1 069) vilket innebar ett övervärde om 21 mkr (39). Exploateringsfastigheter (2024: 7 660 mkr, 2023: 8 504 mkr) Förvärvstakten under 2024 var lägre än föregående år. Under året har exploateringsfastigheter avsedda för bostäder om 832 mkr (1 628) förvärvats. Exploateringsfastigheter om –1 306 mkr (–829) har överförts till produktion. Försäljningar av exploateringsfastigheter har uppgått till –181 mkr (–313) och nedskrivningar till –67 mkr (–181). Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visade ett övervärde om 5,2 mdkr (5,6) av JMs 21 700 byggrätter (22 700) i balansräkningen. Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. (2024: 1 111 mkr, 2023: 803 mkr) Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostads- rättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balans räkningen uppgick till 233 (235). Övriga kortfristiga fordringar (2024: 1 097 mkr, 2023: 642 mkr) Tillgångsposten består främst av erlagda handpenningar vid investeringar i exploateringsfastigheter. Upparbetad men ej fakturerad intäkt (2024: 3 149 mkr, 2023: 3 266 mkr) Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade á conto fakture- ringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett positivt saldo redovisas i denna tillgångspost. Minskningen var främst hänförlig till ett lägre antal bostäder i pågående produktion. Långfristiga räntebärande skulder (2024: 109 mkr, 2023: 397 mkr) Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder till kredit - institut och långfristiga räntebärande reverser vid förvärv av exploateringsfastigheter. Förändringen avsåg huvudsakligen en minskning till kreditinstitut i JMs utländska dotterbolag. Avsättningar för pensioner (2024: 1 560 mkr, 2023: 1 546 mkr) Skulden har ökat främst på grund av förändringar i de antaganden som använts. Övriga långfristiga avsättningar (2024: 302 mkr, 2023: 488 mkr) Avser långfristiga avsättningar för garantiåtaganden avseende kostnader som kan uppstå under garantitiden. Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projekt vid avslut. Majoriteten av garantiavsätt - ningarna löper på två till tre år efter projektavslut. Uppskjutna skatteskulder (2024: 383 mkr, 2023: 525 mkr) Posten uppskjutna skatteskulder avser det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. De temporära skillnaderna var i huvudsak hänförliga till periodiseringsfonder och exploateringsfastigheter. Kortfristiga räntebärande skulder (2024: 1 111 mkr, 2023: 1 526 mkr) Avser framför allt finansiering av projekt inom JM Fastighets- utveckling som byggs i egen balansräkning fram till försäljning samt långfristiga räntebärande skulder i JMs utländska dotter - bolag som avser förvärv av exploateringsfastigheter. Övriga kortfristiga skulder (2024: 639 mkr, 2023: 832 mkr) Posten utgörs delvis av kortfristiga reverser i samband med förvärv av exploateringsfastigheter. Posten avser skuld för ovill- korliga ingångna avtal med framskjuten betalning. Minskningen mot föregående år förklaras av färre kortfristiga reverser i samband vid förvärv av exploateringsfastigheter. Fakturerad men ej upparbetad intäkt (2024: 463 mkr, 2023: 868 mkr) Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågå - ende projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett negativt saldo redovisas i denna skuldpost. Minskningen var främst hänförlig till ett lägre antal bostäder i pågående produktion. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (2024: 809 mkr, 2023: 881 mkr) Avser framförallt personalrelaterade poster samt upplupna projektkostnader. 67 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 68 ===== Koncernens kassaflödesanalys – segmentsredovisning Mkr NOT 2024 2023 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat 531 732 Avskrivningar och nedskrivningar 76 285 Övriga ej kassaflödespåverkande poster Resultat av fastighetsförsäljning 7 –50 –7 Förändring av pensionsskuld 14 143 Övriga avsättningar m.m. –404 –340 Erhållen ränta 18 33 Erhållna utdelningar 5 5 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –108 –50 Betald skatt –314 –344 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital –230 458 Ökning/minskning exploateringsfastigheter 7, 17 335 –247 Ökning/minskning bostäder i balansräkning 158 –484 Ökning/minskning kundfordringar 187 –156 Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m –266 1 273 Ökning/minskning leverantörsskulder –219 –177 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder –802 –331 Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter –836 336 Investering i projektfastigheter –167 –429 Försäljning av projektfastigheter 735 46 Kassaflöde från den löpande verksamheten –268 –48 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förändring i immateriella anläggningstillgångar –6 – Investering i materiella anläggningstillgångar –18 –1 Investering i gemensamma verksamheter och joint venture –30 – Förändring i finansiella anläggningstillgångar –14 –1 Kassaflöde från investeringsverksamheten –69 –2 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 2 968 976 Amortering av skulder –3 602 –245 Utdelning –194 –903 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –827 –172 Årets kassaflöde –1 164 –221 Likvida medel vid årets början 1 582 1 840 Valutakursdifferens i likvida medel 13 –37 Likvida medel vid periodens slut 431 1 582 Förändringar i koncernens eget kapital – segmentsredovisning Mkr 2024 2023 Ingående balans vid årets början 8 332 9 006 Årets totalresultat 285 229 Utdelning till moderbolagets ägare –194 –903 Utgående balans vid årets slut 8 424 8 332 KOMMENTARER FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL KOMMENTARER KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS Eget kapital (2024: 8 424 mkr, 2023: 8 332 mkr) Det egna kapitalet ökade med 92 mkr jämfört med utgången av 2023. Koncer- nens eget kapital per den 31 december 2024 uppgick till 8 424 mkr (8 332) vilket motsvarar 131 kronor (129) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgick till 2,9 procent (5,0). Utdelning till moderbolagets aktieägare Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 194 mkr (903), vilket motsvarar 3,00 kronor (14,00) per aktie. Återköp av aktier Under året har inga aktier återköpts (–). Antalet utestående aktier uppgick vid årets slut till 64 504 840 (64 504 840). Den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital (2024: –230 mkr, 2023: 458 mkr) Kassaflödet före förändringen i rörelsekapital har försämrats jämfört med föregående år vilket nästan uteslutande är hänförligt till ett lägre rörelse- resultat och förändringarna i pensionsskulden samt avsättningar. Nedskriv - ningar om –72 mkr (–258) återläggs då de ej har en kassa flödespåverkande effekt. Den löpande verksamheten (2024: –268 mkr, 2023: –48 mkr) Kassaflödet från den löpande verksamheten har försämrats mot föregående år vilket främst var hänförligt till förändringen i kortfristiga fordringar och s kulder, vilka försämrats till följd av lägre pågående produktion, ökade projekt saldon och ökade övriga fordringar. Försäljningen av projektfastig - heter genererade ett positivt kassaflöde om 735 mkr (46), främst hänförligt till transaktioner inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling. Finansieringsverksamheten (2024: –827 mkr, 2023: –172 mkr) Kassaflödet från finansieringsverksamheten har försämrats jämfört med föregående år vilket främst beror på något lägre upplåning i de utländska dotterbolagen samt högre amortering. Under året har utdelning till aktieägare uppgått till 194 mkr (903). 68 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 69 ===== Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2024. Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Under 2024 sjönk inflationen på samtliga av koncernens markna- der. Sveriges Riksbank och Europeiska centralbanken genomförde till följd av detta ett antal räntesänkningar. Norges Bank lämnade dock styrräntan fortsatt oförändrad, då den norska inflationen inte sjunkit i en omfattning som bedömdes motivera en korrige- ring av styrräntan. Trots sänkningar var styrräntorna vid utgången av året fortfarande på en relativt hög nivå. Världsekonomin var fortsatt instabil till följd av höga marknadsräntor och geopolitisk osäkerhet. Det rådande marknadsläget och det stora utbudet på andrahandsmarknaden fortsatte att påverka bostadsmarknaden och följaktligen JMs försäljning samtidigt som produktionskostna- derna var fortsatt höga. Signaler om en förbättrad bostadsmarknad blev märkbara under året, främst på den svenska och norska marknaden, och hushållens förväntningar på ytterligare räntesänkningar samt stigande bostadspriser har ökat konsumenternas intresse för att köpa ny bostad. I Sverige ökade även kundernas benägenhet att teckna kontrakt i tidigt skede. Konsumenternas köpkraft stärktes jämfört med föregående år, men var fortsatt pressad av ett högt kostnadsläge och rådande ränteläge. Tidsperioden är ofta lång från det att kunden tecknar avtal och fram till att inflyttning sker. Marknaden för nyproduce- rade bostäder blir därmed mer utsatt än andrahandsmarknaden när hushållens ekonomi är ansträngd, och det tar därför längre tid för nyproduktionsmarknaden att återhämta sig. Det underliggande behovet av bostäder är fortsatt större än det årliga antalet produktionsstartade bostäder på samtliga av koncernens delmarknader. Koncernens produktionsstarter och antal sålda bostäder ökade jämfört med föregående år men anta- let bostäder i produktion minskade. För att bostadsmarknaden ska förbättras och fler konsumenter ska vara beredda att köpa en ny bostad krävs ytterligare stärkt köpkraft, vilket förväntas genom framför allt fortsatta räntesänkningar och högre disponibel inkomst. Försäljningen ökade jämfört med föregående år och antalet sålda bostäder uppgick till 2 778 (1 901). Andelen sålda och bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgick till 59 procent (54). Intervallet 60–65 procent bedöms som nor- mal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 785 (315), i JM Bostad Riks 731 (534), i JM Norge 416 (488), i JM Finland 472 (346) och i JM Fastighetsutveckling 374 (218). Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 2 237 (1 609). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 758 (231), i JM Bostad Riks 538 (443), i JM Norge 375 (405), i JM Finland 361 (375) och i JM Fastighetsutveckling 205 (155). Antalet bostäder i pågående produktion minskade till 4 558 (6 033). BOSTADSUTVECKLING 2024-12-31 2023-12-31 Till konsumenter Antal under perioden produktionsstartade bostäder 1 554 1 008 Antal under perioden sålda bostäder 1 841 1 237 Antal bostäder i produktion 3 204 4 545 Antal sålda bostäder i produktion 1 319 1 858 Antal resultatavräknade bostäder enligt IFRS 2 439 2 729 Till investerare Antal under perioden produktionsstartade bostäder 683 601 Antal under perioden sålda bostäder 937 664 Antal bostäder i produktion 1 354 1 488 Antal sålda bostäder i produktion 1 149 1 044 Bostäder i produktion totalt Totalt antal bostäder i produktion 4 558 6 033 Andel sålda och bokade bostäder i produktion, % 1) 59 54 1) Varav andel bokade bostäder i produktion % 5 2 Intäkter Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen uppgick till 12 507 mkr (13 851). De minskade intäkterna var främst hänför- liga till en låg nivå av bostäder i pågående produktion, vilket till viss del motverkades av kommersiella projekt i produktion. Intäkterna enligt IFRS minskade till 14 272 mkr (15 969) vilket främst var hänförligt till ett lägre antal överlämnade bostäder än föregående år, vilket till viss del motverkades av kommersiella projekt i produktion samt försäljning av färdigställda hyresrätts- projekt. Rörelseresultat Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 531 mkr (732) och rörelsemarginalen minskade till 4,2 procent (5,3) främst till följd av genomförda prisjusteringar i utvalda pro- jekt, låg nivå bostäder i pågående produktion samt höga kostna- der i pågående produktion och nedskrivningar. Rörelseresultatet enligt IFRS minskade till 692 mkr (1 510), främst hänförligt till ett lägre antal överlämnade och resultatavräknade bostäder med lägre marginal. AFFÄRSSEGMENT Intäkter Rörelse- resultat Rörelse- marginal, % Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 JM Bostad Stockholm 4 200 4 248 –103 112 –2,5 2,6 JM Bostad Riks 2 382 3 476 76 139 3,2 4,0 JM Norge 2 024 2 589 142 149 7,0 5,7 JM Finland 1 608 1 591 93 140 5,8 8,8 JM Fastighetsutveckling 1 742 1 458 401 248 23,0 17,0 Koncerngemensamt 551 488 –78 –56 T otalt enligt segmentsredovisning 12 507 13 851 531 732 4,2 5,3 Omräkning färdigställandemetoden 1 145 2 119 138 753 Omklassificering fastighetsförsäljning 619 – – – Omräkning IFRS 16 – – 23 24 T otalt enligt IFRS 14 272 15 969 692 1 510 4,8 9,5 Finansiella intäkter och kostnader Finansnettot försämrades något jämfört med föregående år, främst hänförligt till något högre genomsnittlig räntebärande låneskuld och genomsnittlig räntesats. Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Finansiella intäkter 24 33 Finansiella kostnader 1) –177 –159 Finansiella intäkter och kostnader –154 –125 1) Varav räntekostnader leasing –26 –25 Resultat före skatt Resultatet före skatt enligt segmentsredovisningen minskade till 403 mkr (632). Resultatet enligt IFRS minskade till 538 mkr (1 385). Skatter och årets resultat Årets resultat enligt segmentsredovisningen minskade till 246 mkr (433). Årets resultat enligt IFRS minskade till 353 mkr (1 029). Den totala skattekostnaden uppgick till –157 mkr (–199) och enligt IFRS –185 mkr (–356) varav aktuell skatt –251 mkr (–346) och uppskjuten skatt 65 mkr (147) enligt IFRS. Den högre skatte- kostnaden för 2024 jämfört med den nominella skattesatsen för- klaras främst av begränsningar i ränte avdragsreglerna. Fastighets- skatt, som behandlas som en rörelsekostnad belastade resultatet med –40 mkr (–48). 69 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 70 ===== Bostadsprojekt och projektfastigheter Bostadsbyggrätter Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av året uppgick till 37 400 (39 100), varav 21 700 (22 700) redovisades i balansräkningen. TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER (Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter) 2024 2023 JM Bostad Stockholm 11 500 (6 500) 12 300 (6 700) JM Bostad Riks 10 700 (7 800) 11 900 (8 000) JM Norge 5 900 (2 900) 6 400 (3 900) JM Finland 7 600 (3 900) 6 900 (3 500) JM Fastighetsutveckling 1 700 (600) 1 600 (600) T otalt 37 400 (21 700) 39 100 (22 700) Det bokförda värdet på exploateringsfastigheter minskade till 7 660 mkr (8 504). Värderingen av JMs totala exploateringsfastig- heter visar ett övervärde om 5,2 mdkr (5,6). Denna värdering är likt tidigare år gjord i samarbete med externt värderingsföretag. Det stora övervärdet bekräftar styrkan i JMs byggrättsportfölj. Ett nedskrivningsbehov av ett fåtal exploateringsfastigheter iden- tifierades vilket resulterade i nedskrivningar om totalt –67 mkr (–181). Under 2024 har exploateringsfastigheter för bostäder om 832 mkr (1 628) förvärvats varav 478 mkr (805) avser JM Bostad Stockholm, 137 mkr (40) JM Bostad Riks, 3 mkr (644) JM Norge och 214 mkr (139) JM Finland. EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER) 2024-12-31 2023-12-31 Miljarder kr Marknads- värde Bokfört värde Marknads- värde Bokfört värde JM Bostad Stockholm 6,7 3,4 7,8 4,1 JM Bostad Riks 3,1 1,9 2,9 1,9 JM Norge 1,4 1,1 1,9 1,3 JM Finland 1,6 1,2 1,5 1,1 T otalt 12,9 7,7 14,1 8,5 Projektfastigheter Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 381 mkr (1 069) med ett bokfört värde om 360 mkr (1 030), vilket innebär ett övervärde om 21 mkr (39). I samband med genomförd marknadsvärdering skrevs en projekt- fastighet ned om –5 mkr (–77) inom affärssegmentet JM Fastig- hetsutveckling. Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 66 mkr (36). Driftnettot uppgick till 42 mkr (11). Investeringar i projektfastigheter under året uppgick till 167 mkr (429). PROJEKT FASTIGHETER 2024-12-31 Marknads- värde, mkr Bokfört värde, mkr Yta (000) m2 Uthyrnings- grad årshyra, % Fastigheter under utveckling 364 354 15 97 Färdigställda hyresrättsfastigheter – – – – Färdigställda kontorsfastigheter 15 6 1 100 T otalt 381 360 16 97 Osålda bostäder i balansräkningen Antalet osålda bostäder i balansräkningen enligt segmentsredo- visningen uppgick till 233 (235), vilket motsvarade ett värde om 1 111 mkr (803). Ökningen var främst hänförlig till större antal återköpta bostäder främst i affärssegmenten JM Bostad Riks och JM Finland. Utöver de 233 osålda bostäderna i balansräkningen har 125 bostäder (74) till ett värde av 346 mkr (220) sålts men ännu ej överlämnats till kund, varför de ej resultatavräknats enligt IFRS och således ökat värdet på osålda bostäder i balansräkningen till 1 457 mkr (1 023). OSÅLDA BOSTÄDER I AVSLUTAD PRODUKTION1) 2024-12-31 2023-12-31 Antal osålda bostäder i avslutad produktion 750 308 Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som ”Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.” 233 235 1) Enligt segmentsredovisning. Finansiella poster Räntebärande skulder och medelräntesats Per den 31 december 2024 uppgick räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisningen till 2 343 mkr (1 877). Ej ränte- bärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 350 mkr (782). Av dessa skulder var 266 mkr (419) kortfristiga. Enligt IFRS uppgick räntebärande nettoskuld till 12 788 mkr (15 903) efter omklassificering av projektfinansiering om 5 441 mkr (7 302), tillkommande likvida medel och projektfinansiering av svenska bostadsrättsföreningar om 4 455 mkr (6 087) samt leasingskulder enligt IFRS 16 om 548 mkr (637). Den totala ränte bärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick per den 31 december 2024 till 2 780 mkr (3 469), varav pensions- skulden utgjorde 1 560 mkr (1 546). Den aktuariella vinsten var 17 mkr (–85) och förklaras främst av förändrade antaganden. Enligt IFRS uppgick den totala räntebärande skulden till 11 738 mkr (16 040) varav pensionsskulden utgjorde 1 560 mkr (1 546). Vid årets utgång var den genomsnittliga räntesatsen för den totala ränte bärande låneskulden enligt segmentsredovisningen, inklusive pensions skulden, 4,4 procent (4,7). Den genomsnittliga ränte bindnings tiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,2). Den genomsnittliga räntesatsen för den totala ränte bärande låneskulden enligt IFRS, inklusive pensionsskulden, uppgick till 5,1 procent (5,6). Den genomsnittliga ränte bindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,2). Då volymen av långfristig upp- låning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segments- redovisningen uppgick till –268 mkr (–48). Försämringen var främst hänförlig till ett lägre rörelseresultat samt en ökning av övrigt rörelsekapital med en negativ förändring om 1 710 mkr främst till följd av ökade projektsaldon. Detta motverkades av nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter som minskade jäm- fört med motsvarande period föregående år och medförde ett positivt kassaflöde om 335 mkr (–247). Förändringen av osålda bostäder i balansräkningen medförde ett positivt kassaflöde om 158 mkr (–484). Även förändringen i koncernens projektfastig- heter medförde ett positivt kassaflöde om 568 mkr (–383) främst tack vare erhållen likvid om 735 mkr (46) från fastighets- försäljningar i det andra och fjärde kvartalet. Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt IFRS stärktes mot föregående år och uppgick till 3 471 mkr (1 057). Förändringen av osålda bostäder i balansräkningen gav ett positivt kassaflöde om 158 mkr (–484). Kortfristiga rörelseford- ringar och skulder förbättrade kassaflödet med 1 409 mkr (856), främst hänförligt till överlämnandet av kommersiella projekt inom segmentet JM Fastighetsutveckling och lägre antal bostäder i pågående produktion. Försäljningar av projektfastigheter upp- visade ett positivt kassaflöde om 747 mkr (46) till följd av ett antal försäljningar inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling. Likviditet Koncernens tillgängliga likviditet enligt segmentsredovisningen uppgick till 3 281 mkr (4 382). Förutom likvida medel om 431 mkr (1 582) ingick ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 850 mkr (2 800) av totalt 3 150 mkr (2 800), där kreditavtalen om 2 750 mkr (2 400) hade en genomsnittlig löptid om 2,3 år (2,7). Koncernens tillgängliga likviditet enligt IFRS uppgick till 8 006 mkr (10 873). Förutom likvida medel om 506 mkr (1 673) ingick ej utnyttjade checkkrediter och kredit- avtal med sammantaget 7 500 mkr (9 200). Den genomsnittliga löptiden för dessa kreditlöften exklusive checkkredit uppgick till 1 år (1). Eget kapital Per den 31 december 2024 uppgick koncernens eget kapital enligt segmentsredovisningen till 8 424 mkr (8 332) och enligt IFRS till 8 170 mkr (7 972). Balanserade vinstmedel enligt IFRS uppgick till 7 194 mkr (7 018). Under 2024 uppgick utdelningen till aktie- ägarna till 3 kronor (14) per aktie, totalt 194 mkr (903). Soliditeten enligt segmentsredovisningen uppgick till 57 procent (50). Solidi- teten enligt IFRS uppgick till 32 procent (27). Personal Antalet anställda minskade under 2024 med 11 procent och uppgick vid årets utgång till 1 947 (2 193). Antalet hantverkare uppgick till 700 (828) och antalet tjänstemän 1 247 (1 365). Medeltalet anställda under året uppgick till 2 093 (2 382) varav 466 (529) i JMs utländska dotterbolag. Löner och sociala kostna- der uppgick till 1 997 mkr (2 156) varav de sociala kostnaderna utgjorde 638 mkr (702). 70 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 71 ===== Hållbarhetsarbete Hur JM arbetar med hållbarhetsfrågor idag sätter spår långt fram i tiden. Hållbarhetsarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftkostnader, förbättrad kvalitet och mer hållbara boenden. JMs hållbarhetsarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksam hets- system, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner. Prioriterade områden är energi användning, mate- rialval, byggavfall, transporter och maskiner samt förorenad mark. Hållbarhetsrapport Hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen definieras i avsnittet ”Redovisningsprinciper för hållbarhet, referenser och resultat” på sidan 28. Risker och riskhantering JMs verksamhet är exponerad för ett antal risker som påverkar koncernen i olika grad beroende på deras karaktär. Riskerna kan vara direkt hänförliga till beslutsfattande inom koncernen men kan också vara en effekt av händelser utanför JMs kontroll. Till- sammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar riskhanteringen till att balansera risktagandet i verksam- heten. Riskhanteringen är därmed en integrerad del av besluts- fattandet på alla nivåer inom JM. En god riskhantering upprätthålls genom kompetenta med- arbetare, interna styrdokument och dokumenterade processer. Genom löpande uppföljningar och ett proaktivt och strukturerat arbetssätt är JMs målsättning att i så stor utsträckning som möj- ligt säkerställa att riskerna minimeras eller förblir latenta. JMs riskhantering är föremål för strategiska insatser från styrelse och ledning, och aktuell riskanalys redovisas löpande i Revisions- utskottet. En stor osäkerhet hänförligt en avvaktande bostadsmarknad till följd av hög inflation och räntenivåer, höga kostnader i projek- ten samt effekterna av det pågående kriget i Ukraina, är risker som varit påtagliga under 2024. Sjunkande räntor från höga nivåer Under 2024 sjönk inflationen på samtliga av koncernens mark- nader. Sveriges Riksbank och Europeiska centralbanken genom- förde till följd av detta ett antal räntesänkningar. Norges Bank lät dock styrräntan ligga oförändrad, då inflationen i landet inte sjunkit i så stor utsträckning som man önskat. Trots sänkningar låg styrräntorna kvar på högre nivåer än tidigare och detta påver- kade JM både direkt och indirekt. En hög styrränta resulterade i höga finansieringskostnader i bostadsproduktionen och JM påverkades indirekt genom att kundernas betalningsförmåga var begränsad. De höga räntekostnaderna har resulterat i att kun- derna varit mer avvaktande då hushållens ekonomi varit hårt ansträngd, vilket har haft en negativ inverkan på JMs försäljning. Exponering för råvarupriser och högt kostnadstryck Råvarupriserna var sammanvägt stabila under 2024, dock på höga nivåer på samtliga av koncernens marknader, vilket belastade både JMs pågående projekt och kommande produktionsstarter. Långa avtal med JMs leverantörer har begränsat den resultat- mässiga effekten något. Ukraina Rysslands invasion av Ukraina har utöver mänskligt lidande fort- satt påverkat världsekonomin under 2024. JM har inga ramav- talsleverantörer i Ryssland, Belarus eller Ukraina. Sanktionerna mot Ryssland och Belarus har dock indirekt påverkat JM under 2024 då dessa resulterat i fortsatt höga råvarupriser, vilket medfört höga kostnader i JMs projekt. Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapporten finns på sidorna 103–111. Styrelsearbetet under 2024 Vid årsstämman 2024 valdes sju ledamöter. Arbetstagarorganisa- tionerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrel- sen har haft 17 sammanträden. Därutöver har Revisions utskottet haft fem sammanträden, Ersättningsutskottet sju sammanträden och Investeringsutskottet sju sammanträden. De viktigaste ären- dena för styrelsen under 2024 var tillsättning av Mikael Åslund Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar. Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2024 OMVÄRLDSRISKER Ekonomisk tillväxt Efterfrågan på bostäder påverkas av den ekonomiska tillväxten och konsumenternas köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder. Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Balanserad nivå av färdigställda osålda bostäder. Effektiviserings- arbete för att minska produktionskostnaderna. Efterfrågan på nyproducerade bostäder var under året låg på alla JMs marknader främst på grund av hög inflation och höga räntekostnader. Demografi Befolkningstillväxt och migrationsströmmar påverkar efterfrågan på bostäder. JMs strategi är att verka i städer och områden med bäst demografiska och ekonomiska förutsättningar. De fundamentala demografiska trenderna var stabila på våra huvudmarknader. Konkurrens- situation Antalet konkurrenter påverkar utbud och prisbild och därigenom lönsamheten. Den lokala konkurrenssituationen bevakas löpande. JM arbetar för att särskilja företaget via företagskultur, flexibilitet, ackvisitionskompetens samt särskilja erbjudandet via kundfokus, kvalitetsprofilering och marknadsföring. Utbudet av osålda nyproducerade bostäder var lågt på majoriteten av våra marknader medan utbudet på andrahandsmarknaden var högt. Antalet aktörer har minskat jämfört med föregående år men konkurrensen är fortsatt stor. Politiska risker Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelse- former, investeringar i infrastruktur och kommunal planering med mera kan förändra förutsättningarna. Flexibelt detaljplanearbete och beslut om upplåtelseform så sent som möjligt. I grunden oförändrade politiska risker i de tre länder JM bedriver verksamhet. Ett förslag om lättade amorteringsregler har lagts fram i Sverige som kan påverka marknaden positivt under 2025. Akuta omvärlds- förändringar Allvarliga störningar med stor global spridning. Riskerar att påverka efterfrågan, utbud och flöde av varor och tjänster inom och mellan länder (till exempel terrorism, konflikter, finanskris, pandemi, naturkatastrof). Snabb anpassningsförmåga, följa riktlinjer från regering och myndigheter, krisberedskap och löpande scenarioanalyser. Konsumentförtroendet påverkades i stor utsträckning av hög inflation och höga styrräntor samt geopolitisk osäkerhet, vilket har dämpat efterfrågan. OPERATIVA RISKER Risker relaterade till byggrätts- portföljen Risk att byggrätterna är för få eller för många, ligger i fel områden eller är för högt värderade. Risk att planarbetet försenas eller att detaljplaner inte godkänns. Löpande marknads- och kundundersökningar och nära samarbete med potentiella bostadsköpare för att säkerställa kunskap om kundbehov. Minska risker genom att förvärv villkoras av lagakraftvunna detaljplaner. Antalet produktionsstarter ökade under året men begränsades fortsatt av utmaningar med lägre efterfrågan än normalt samt i viss mån förskjutna tillståndsbeslut. Genom förande- risk Bristande planering eller analys leder till förseningar, för höga kostnader, otillräcklig kundanpassning. Effektiviseringsarbete för att minska produktions kostnaderna. Krav på nivå av sålda/ bokade bostäder före produktionsstart. Skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll samt en strukturerad projektutveckling. Höga priser på byggmaterial där JMs långa inköpsavtal begränsade påverkan på genom- förande. En avvaktande marknad medförde en låg nivå av produktionsstarter. Osålda bostäder Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet för projektet och en oönskad kapitalbindning i balansräkningen. Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade bostäder innebär kontroll av risken för osålda bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda vid eller i nära tid efter slutbesiktning. Vid utgången av året hade JM enligt segments- redovisningen, köpt 233 (osålda) bostäder till ett bokfört värde om 1 111 mkr i balansräkningen. Nivån bedöms som balanserad. Prisutveckling under produktions tiden Prisfall på bostäder under projekttiden gör bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt. Mindre etapper innebär större möjligheter att anpassa priser till efterfrågan. En fortsatt avvaktande marknad medförde låg försäljning samt prisnivå på bostäder. 71 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 72 ===== Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2024 FINANSIELLA RISKER (se not 25, finansiell riskhantering på sidorna 89–90) Ränterisk Förändringar i marknadsräntorna kan få negativ inverkan på resultat och kassaflöde. Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning och lånelöptider. Regelverk för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv. Höga räntor under året påverkade både efterfrågan på våra bostäder och kostnadsbilden i våra projekt. Finanseringsrisk Risken att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller blir för kostsam. God soliditet gör JM attraktiv för långivare. JMs finanspolicy hanterar koncernens finansieringsstrategi. Möjligheterna till finansiering av JMs bostads- produktion var goda under året, dock var kreditivkostnaderna fortsatt höga. Koncernens revolverande kreditfacilitet utökades under året. Likviditetsrisk Risken att inte kunna fullgöra betalningsåtaganden. God kontroll över likvida medel, överskott placeras endast i lokal valuta och med låg kreditrisk. Betalningsberedskap via checkkrediter och kreditlöften. Fokus på kassaflödet och likviditet på grund av låg försäljning. Vid utgången av året var en kreditfacilitet om 300 mkr (–) nyttjad. Valutarisk Fluktuationer i valutakurser får negativ effekt på kassaflöde och resultat- och balansräkning. Begränsade transaktionsvolymer och selektiv säkring av balansexponering. Oförändrat låg valutaexponering. HÅLLBARHETSRISKER Klimat Ökande krav på minskad klimatpåverkan och energianvändning. Förhöjda vattennivåer, återkommande slagregn och fuktigare klimat. JM bygger lågenergihus och utför klimatrisk- och sårbarhetsanalyser i projekten. Detaljplaner anpassas för förhöjda vattennivåer. Material och tekniska lösningar väljs för ökad robusthet mot fukt. Fuktskyddsbeskrivning upprättas i alla projekt. Klimatförbättrade material och beräkningar av klimatbelastning. Energianvändningen i de bostäder som JM bygger är väsentligt lägre än myndigheternas krav. Under 2024 har vi fortsatt följa rekommendationerna i ramverket TCFD, vilket beskrivs närmare på sidorna 39–40. Klimatbelastningen per byggd kvadratmeter beskrivs på sidan 36. Personal Svårigheter att attrahera, rekrytera och behålla kompetenta medarbetare. Starkt värdedriven företagskultur, tydligt och engagerat ledarskap och ett viktigt bidragande till framtidens hållbara stadsutveckling. Pågående arbete med att stärka vårt arbets - givar varu märke och en inkluderande kultur. Kontinuerlig utbildning av chefer i engagerat och situationsanpassat ledarskap. Sociala förhållanden Risker för olyckor, fysiska och psykiska arbetsskador och kränkande särbehandling i arbetet. Systematiskt arbetsmiljöarbete, friskvårds- arbete, kärnvärden, uppförandekod och incident rapporteringssystem. Genomförande av Safety Week, genomgång av uppförandekoden vid årliga utvecklingssamtal. Uppförandekod bifogas ramavtal med leverantörer. Årliga revisioner genomförs av utvalda leverantörer och projekt. Mänskliga rättigheter Brister av socialt ansvar och efterlevnad av mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, arbetsrätt, miljöhänsyn och arbete mot korruption i leverantörskedjorna. JM genomför hållbarhetsvärderingar, hållbarhets- analyser och revisioner i våra leverantörskedjor. Uppförandekod för leverantörer och entreprenörer. 75 genomförda hållbarhetsvärderingar av till- tänkta leverantörer. Cirka 20 fördjupade hållbar- hetsanalyser av befintliga leverantörer, vilka låg till grund för fyra hållbarhetsrevisioner som genom- fördes på plats. Motverkande av korruption Risk för otillbörligt agerande i samband med affärsuppgörelser. Tydlig styrning, beslutsordning, genomlysning och uppföljning av affärsuppgörelser. Uppförandekod och etiska riktlinjer. Genomgång av uppförandekoden vid rekrytering. Medarbetare utbildas och övas regelbundet i att hantera etiska dilemman. som ny verkställande direktör för bolaget, beslut om produk- tionsstarter av större bostadsprojekt, större förvärv och försälj- ningar av exploateringsfastigheter, den strategiska planen, beslut om JMs befintliga policyer och riktlinjer samt beslut om till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram. Styrelseledamöternas del- tagande framgår av uppställning på sidan 108. Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av utvärderingen har diskuterats och redovisats för styrelsen och valberedningen. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter framgår i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 105–106. Utdelning Fritt eget kapital i moderbolaget att disponera uppgår till 3 358 mkr (3 537). För 2024 föreslår styrelsen en utdelning om 3,25 kronor (3,00) per aktie, totalt 210 mkr (194). Återstående fritt eget kapital om 3 148 mkr (3 344) föreslås att överföras i ny räkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås fredagen den 11 april 2025. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen att utsändas onsdagen den 16 april 2025. Återköp, indrag och innehav av egna aktier Under 2024 har inga aktier återköpts och per den 31 december 2024 innehar JM inga egna aktier. Utestående aktier Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per den 31 december 2024 till 64 504 840. En aktieägare, AMF Tjänstepension och AMF Fonder, har ett aktieinnehav i bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. Deras aktieinnehav uppgår per den 31 december 2024 till 16,2 procent. Aktiekapital JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2024 till 68 mkr (68) fördelat på 64,5 miljoner aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital samt har ett kvotvärde om 1,06 krona. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begräns- ningar i rätten att överlåta aktier i bolaget. I de fall större förändringar sker av ägarstrukturen i JM AB, det vill säga mer än 30 procent eller väsentliga förändringar av röst- rätten i JM AB övergår till annan ägare eller JM AB avnoteras från Nasdaq Stockholm, kan kreditfaciliteterna om 3 150 mkr (2 800) sägas upp av långivarna. Riktlinjer för ledande befattningshavare Styrelsen föreslog att årsstämman 2024 beslutade om riktlinjer för ersättning till den verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare enligt följande. Med övriga ledande befattningshavare avses medlemmar i koncernledningen. Riktlin- jerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2024. Riktlinjerna ska gälla fram till års- stämman 2028 om inte omständigheter uppkommer som gör att revidering måste ske tidigare. Riktlinjerna omfattar inte ersätt- ningar som beslutas av bolagsstämman. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstads- områden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. För ytterligare information om affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet se www.jm.se. En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Grunden för ersättningar till ledande befattningshavare är finansiell måluppfyllelse, kundnöjdhet, hållbarhet och individuell prestation. En förutsättning för utbetalning av ersättning är efter- levnad av policies, riktlinjer och JMs uppförandekod. 72 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 73 ===== Ersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Bolaget har under en tid erbjudit samtliga anställda i Sverige inklusive koncernledningen möjlighet att teckna personalkonver- tibler. Programmen har beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. Efter år 2020 har inget erbjudande om att teckna konvertibler lämnats. Konverteringsperioden för 2020 års program löper ut i maj 2024. Styrelsen har beslutat att inte bjuda in till nytt program de närmaste åren. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, kort och långsiktig rörlig kontant- ersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kort rörlig kontant- ersättning ska kunna mätas under en period om ett år och får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontant- lönen under mätperioden. De långsiktiga rörliga löneprogram- men ska kunna mätas under en period om tre år och får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under det år som programmet startade. För koncernchefen ska pensionsförmåner, innefattande sjuk- försäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premie- bestämd pension ska uppgå till högst 35 procent av den fasta kon- tanta månadslönen. Övriga ledande befattningshavare omfattas för närvarande av en förstärkt ITP-plan samt en premiebaserad pensionsförstärkning om maximalt 120 000 kronor per år eller 30 procent av den fasta kontanta årslönen överstigande 30 inkomstbasbelopp. För det fall annan lösning väljs ska pensionsför- måner vara premiebestämda – med pensionspremier uppgående till högst 35 procent av den fasta kontantlönen – om inte befatt- ningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt kollektiv avtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande i den mån så följer av tvingande kollektivav- talsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren. Styrel- sen får, på förslag av koncernchefen, godkänna att avgångspension erbjuds koncernledningsmedlem som fyllt 62 år. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäk- ring och bilförmån. Premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 5 procent för koncernchefen och högst 10 procent av den fasta genomsnittliga kontantlönen för övriga ledande befattningshavare. Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordi- nära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrange- mang endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, eller som ersättning för extraor- dinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning får, för aktuell befattning, tillsammans med utfall av kort rörligt löneprogram inte överstiga ett belopp motsva- rande den maximalt möjliga nivån för utbetalning av kort rörligt löneprogram aktuellt utbetalningsår. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen på förslag av Ersättningsutskottet. Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra regler än svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra förmåner, vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande sådana regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers över- gripande ändamål så långt möjligt ska tillgodoses. Det kan i undantagsfall förekomma att koncernledningen till- fälligt kompletteras med icke-ordinariemedlem som engageras på konsultbasis. Om så sker ska medlemmen endast erhålla avtalat konsultarvode. Konsultarvodets storlek får motsvara högst verk- ställande direktörens fasta kontantlön för samma tid, uppjusterad med belopp motsvarande sociala avgifter. Upphörande av anställning Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp mot- svarande den fasta kontantlönen för två år för koncernchefen och ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Vid en överenskommelse mellan bolaget och befattningshavaren om anställningens upp- hörande innebär ovanstående lydelse att avgångsvederlag kan utgå och/eller att uppsägningslön betalas i större utsträckning än vid uppsägning från befattningshavarens sida. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst bety- delse, är och ska den korta rörliga kontantersättningen baseras på hållbarhetsmål och resultatet av kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Det långsiktiga rörliga löneprogrammet är och ska vara base- rat på koncernens resultatuppfyllelse tre år framåt i tid och, i förekommande fall, uppfyllelse av resultat för egen enhet. Genom de kriterier som enligt ovan avgör utfallet skapas inci- tament för medarbetarna att bidra till förverkligandet av bolagets affärsstrategi och därmed till långsiktigt värdeskapande. Om sty- relsen framdeles skulle bedöma att affärsstrategin och bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, bättre skulle främ- jas om kriterierna kompletteras eller målkonstruktionen annars modifieras tillåter dessa riktlinjer att sådana förändringar görs. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till kon- cernchefen. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befatt- ningshavare ansvarar koncernchefen för bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid, utgjort en del av Ersättningsutskottets och styrelsens besluts- underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. I den ersättningsrapport som tas fram avseende utbetald och innestående ersättning som omfattas av riktlinjerna, kommer utvecklingen av avståndet mellan bolagsledningens ersättning och övriga anställdas ersättning redovisas. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett Ersättningsutskott. I utskottets upp- gifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte koncernchefen eller andra personer i bolagsled- ningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intres- sen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i Ersättningsut- skottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna Inga betydande förändringar av riktlinjerna har skett. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare inför årsstämman 2024 överensstämmer med de riktlinjer som beslutades vid årsstämman 2023. Inom ramen för den maximala möjliga långsiktiga rörliga kontantersättningen har alla anställda inklusive ledande befattningshavare erbjudits att delta i det aktiesparprogram som infördes under 2022. Vi har för avsikt att erbjuda samtliga anställda detta program årligen. Programmet går i korthet ut på att deltagarna gör en egeninvestering och erhåller ett kontantbidrag som motsvarar hälften av det inves- terade beloppet fördelat på tre utbetalningstillfällen under programmets treåriga löptid. Efter att skatteavdrag gjorts investeras netto beloppet i nya JM-aktier. 73 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 74 ===== Med anledning av att vi inte längre erbjuder deltagande i konver- tibelprogram till ledande befattningshavare kommer de från och med år 2023 erbjudas utökade möjligheter till egeninvestering och därmed också möjlighet till högre kontantbidrag i aktiespar- programmet. VD kan maximalt göra en egeninvestering om 600 000 kronor. Övriga medlemmar i koncernledningen erbjuds investera maximalt 300 000 kronor. Även kategorin Enhetschefer ges utökade investeringsmöjligheter till ett maximalt belopp om 150 000 kronor. Övriga anställda erbjuds investera maximalt 20 000 kronor. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Inga betydande förändringar av riktlinjerna har skett. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare inför årsstämman 2025 överensstämmer med de riktlinjer som beslutades vid årsstämman 2024. Styrelsen har under året beslutat att nya medlemmar i koncernledningen ska erbjudas premie- bestämd pensionsförmån med premier uppgående till högst 35 procent av den fasta kontantlönen, styrelsen har dock möjlig- het att fatta beslut om undantag från detta om så skulle behövas. Styrelsen har också beslutat att införa resultatmål för varje år under det treåriga långsiktiga rörliga löneprogrammets löptid. Eventuell utbetalning sker som tidigare året efter programmets slut. I övrigt överensstämmer styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare inför årsstämman 2025 med de riktlinjer som beslutades vid årsstämman 2024. Mer information För mer information om ersättningar i JM, inklusive i förekom- mande fall beslutade ersättningar som inte förfallit till betalning, se not 3 på sidorna 78–79. Moderbolaget Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projekt- utveckling av bostäder som bedrivs inom affärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutveckling. Moderbolaget redovisar intäkter och resultat från bostadspro- jekt successivt över tid i takt med projektets upparbetning och försäljning. För ytterligare information se not 1. Nettoomsättningen under 2024 uppgick till 7 260 mkr (8 547). Förändringen var främst hänförlig till en låg nivå av bostäder i pågående produktion i JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks, vilket till viss del motverkas av kommersiella projekt i produktion. Rörelseresultatet minskade till –198 mkr (221). Föränd- ringen var främst till följd av genomförda prissänkningar i pågå- ende projekt och höga kostnader i pågående produktion. Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till –282 mkr (17). Medel talet anställda uppgick till 1 454 (1 599) varav 1 105 män (1 183) och 349 kvinnor (416). Löner och sociala kostnader uppgick till 1 449 mkr (1 543). Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i moderbolagets not 2. Väsentliga händelser under och efter årets utgång • Under det andra kvartalet 2024, tillträdde Mikael Åslund som ny VD och koncernchef i samband med tidigare VD och koncernchef Johan Skoglunds pensionering. • Under det tredje kvartalet 2024, lämnade Malin Lundgren, HR-direktör, sin tjänst. • Under det tredje kvartalet 2024, varslades cirka 150 medarbetare inom produktion i Sverige om uppsägning. • I januari 2025, tillkännagavs att Maria Branestam utsetts till ny HR-direktör för JM och tar plats i koncernledningen. Förslag till vinstdisposition SEK Fritt eget kapital exklusive årets resultat 3 343 593 680 Årets resultat 14 173 323 Summa 3 357 767 003 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet disponeras på följande sätt: SEK till aktieägarna utdelas 3,25 SEK per aktie 1) 209 640 730 I ny räkning överförs 3 148 126 273 Summa 3 357 767 003 1) I moderbolaget finns 64 504 840 registrerade aktier per den 31 december 2024, varav antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 64 504 840. 74 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 75 ===== Koncernens resultaträkning – IFRS Mkr NOT 2024 2023 Intäkter 2 14 272 15 969 Produktions- och driftkostnader 3, 4, 6 –12 640 –13 205 Bruttoresultat 1 632 2 764 Försäljnings- och administrationskostnader 3, 4, 5, 6 –943 –998 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 7 4 –256 Rörelseresultat 692 1 510 Finansiella intäkter 8 24 33 Finansiella kostnader 8 –177 –159 Resultat före skatt 538 1 385 Skatter 9 –185 –356 Årets resultat 353 1 029 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 22 –110 Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 21 –105 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat –4 22 Årets totalresultat 392 835 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 353 1 029 Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 392 835 Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 5,47 15,95 Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 5,48 15,95 Föreslagen utdelning per aktie (kr) 10 3,25 3,00 KOMMENTARER Intäkter (2024: 14 272 mkr, 2023: 15 969 mkr) Koncernens intäkter minskade med 11 procent jämfört med 2023 hänför- ligt till ett lägre antal överlämnade bostäder än föregående år, 2 439 under 2024 att jämföra med 2 729 under 2023. Intäkterna bestod till 82 procent av intäkter från färdigställda över- lämnade bostadsprojekt. Intäkterna redovisas vid ett tillfälle vilket infaller när konsolideringen upphör vilket är när bostäderna överlämnats till de slut giltiga ägarna. 16 procent av intäkterna avsåg upparbetade intäkter i kommersiella projekt samt entreprenaduppdrag. Upparbetade intäkter redovisas successivt, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning. Hyresintäkter från hyresbostäder och kommersiella lokaler motsvarade 2 procent av totala intäkter. Rörelseresultat (2024: 692 mkr, 2023: 1 510 mkr) Rörelseresultatet minskade med 54 procent i jämförelse med föregående år, vilket främst var hänförligt till överlämnade och resultatav räknade bostäder med lägre marginal. Nedskrivningar i exploaterings- och projekt - fastigheter belastade resultatet med –72 mkr (–258). Finansiella intäkter och kostnader (2024: –153 mkr, 2023: –126 mkr) Finansnettot minskade med 27 mkr jämfört med 2023. Huvudsakligen berodde detta på en något högre genomsnittlig ränte bärande skuldnivå och högre genomsnittlig räntesats. Skatter (2024: –185 mkr, 2023: –356 mkr) Den redovisade skattekostnaden 2024 utgjorde 34 procent (26) av redo visat resultat före skatt. Den effektiva skattesatsen var högre än den nominella skattesatsen främst hänförligt till ränteavdragsbegränsningar. 75 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 76 ===== Koncernens balansräkning – IFRS Mkr NOT 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 11 215 217 Övriga immateriella anläggningstillgångar 11 6 – Maskiner och inventarier 12 24 10 Förvaltningsfastigheter 12 3 – Nyttjanderätter kontor och bilar 13 288 179 Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 14, 15 133 93 Uppskjutna skattefordringar 28 2 1 Finansiella anläggningstillgångar 16, 25 37 32 Summa anläggningstillgångar 707 532 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 17 360 1 030 Exploateringsfastigheter 17 7 660 8 504 Nyttjanderätter tomträtt 13 273 476 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 18 1 457 1 023 Pågående arbeten 19 12 083 13 203 Kundfordringar 25 252 380 Övriga kortfristiga fordringar 20 751 422 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 310 299 Upparbetade men ej fakturerade intäkter 22 804 2 531 Likvida medel 24, 25 506 1 673 Summa omsättningstillgångar 24 456 29 542 SUMMA TILLGÅNGAR 25 163 30 073 Mkr NOT 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital 10 68 68 Övrigt tillskjutet kapital 936 936 Reserver –28 –51 Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 194 7 018 Summa eget kapital 8 170 7 972 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 24, 25 574 951 Övriga långfristiga skulder 24, 25 84 364 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 26 1 560 1 546 Övriga långfristiga avsättningar 27 302 488 Uppskjutna skatteskulder 28 323 436 Summa långfristiga skulder 2 845 3 785 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 24, 25 555 774 Kortfristiga räntebärande skulder 24, 25 11 164 15 089 Övriga kortfristiga skulder 24, 25 1 052 1 241 Aktuella skatteskulder 131 167 Fakturerade men ej upparbetade intäkter 29 307 51 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 809 881 Kortfristiga avsättningar 27 130 113 Summa kortfristiga skulder 14 148 18 317 Summa skulder 16 993 22 102 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 25 163 30 073 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 31 KOMMENTARER Projektfastigheter (2024: 360 mkr, 2023: 1 030 mkr) Beståndet avser mindre kommersiella fastigheter samt mark för kontorsändamål. Förändringen under 2024 var hänförlig till genomförda försäljningar av projektfastigheter samt produktionsstarter under året. Det externt bedömda marknadsvärdet uppgick till 381 mkr (1 069) vilket innebar ett övervärde om 21 mkr (39). Exploateringsfastigheter (2024: 7 660 mkr, 2023: 8 504 mkr) Förvärvstakten under 2024 var lägre än föregående år. Under året har exploateringsfastigheter avsedda för bostäder om 832 mkr (1 628) för värvats. Exploateringsfastigheter om –1 306 mkr (–829) har överförts till produktion. Försäljningar av exploateringsfastigheter har uppgått till –181 mkr (–313) och nedskrivningar till –67 mkr (–181). Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visade ett övervärde om 5,2 mdkr (5,6) av JMs 21 700 byggrätter (22 700) i balansräkningen. Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. (2024: 1 457 mkr, 2023: 1 023 mkr) Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balans - räkningen uppgick till 358 (309) och ökningen var hänförlig till större inköp i avslutade projekt främst i JM Bostad Stockholm och JM Finland. Skillnaden jämfört med segmentsredovisningen avser 125 bostäder (74) till ett värde av 346 mkr (220) som har sålts med bindande avtal men ännu inte överlämnats till slutkund. Pågående arbeten (2024: 12 083 mkr, 2023: 13 203 mkr) Tillgångsposten avser aktiverade kostnader i bostadsprojekt där kunden inte har flyttat in och betalt bostaden. Minskningen från föregående år var hänförlig till färre bostäder i produktion. Upparbetade men ej fakturerade intäkter (2024: 804 mkr, 2023: 2 531 mkr) Minskningen var främst hänförlig till erhållen likvid vid försäljningen av kommersiella projekt. Avsättningar för pensioner (2024: 1 560 mkr, 2023: 1 546 mkr) Skulden har ökat något till följd av förändringar i de antaganden som använts. Övriga långfristiga avsättningar (2024: 302 mkr, 2023: 488 mkr) Avser långfristiga avsättningar för garantiåtaganden avseende kostnader som kan uppstå under garantitiden. Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projekt vid avslut. Majoriteten av garantiavsätt - ningarna löper på cirka två till tre år efter projektavslut. Uppskjutna skatteskulder (2024: 323 mkr, 2023: 436 mkr) Posten uppskjutna skatteskulder avser det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. De temporära skillnaderna var i huvudsak hänförliga till periodiseringsfonder och exploateringsfastigheter. Långfristiga räntebärande skulder (2024: 574 mkr, 2023: 951 mkr) Avser framför allt en omklassificering av leasingåtaganden enligt IFRS 16 men även långfristiga räntebärande skulder till kredit- institut och långfristiga räntebärande reverser vid förvärv av exploateringsfastigheter. Förändringen var hänförlig till lägre pågående produktion. Övriga kortfristiga räntebärande skulder (2024: 11 164 mkr, 2023: 15 089 mkr) Avser framför allt motsvarande byggnadskreditiv för finansiering av JMs pågående bostadsprojekt. Finansieringen löses när slutkund flyttar in på tillträdesdagen. Minskningen från före - gående år avsåg reglerad finansiering för överlämnade projekt inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling. Övriga kortfristiga skulder (2024: 1 052 mkr, 2023: 1 241 mkr) Posten utgörs delvis av kortfristiga reverser i samband med förvärv av exploateringsfastigheter. Posten avser skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning. Skillnaden jämfört med segmentsredovisningen avsåg bland annat förskott från kunder som inte har tillträtt bostaden. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (2024: 809 mkr, 2023: 881 mkr) Avser framförallt personalrelaterade poster samt upplupna projektkostnader. 76 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 77 ===== Förändringar i koncernens eget kapital – IFRS Mkr Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings- reserver Balanserade vinstmedel Summa eget kapital Ingående balans den 1 januari 2023 68 936 59 6 976 8 039 Årets totalresultat –110 945 835 Utdelning till moderbolagets aktieägare, 14,00 kr per aktie –903 –903 Konvertering av konvertibellån 4 –4 – Indragning av återköpta aktier –4 4 – Utgående balans den 31 december 2023 68 936 –51 7 018 7 972 Ingående balans den 1 januari 2024 68 936 –51 7 018 7 972 Årets totalresultat 22 370 392 Utdelning till moderbolagets aktieägare, 3,00 kr per aktie –194 –194 Utgående balans den 31 december 2024 68 936 –28 7 194 8 170 Koncernens kassaflödesanalys – IFRS Mkr NOT 2024 2023 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat 692 1 510 Avskrivningar och nedskrivningar 189 392 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 23 855 301 Erhållen ränta 18 33 Erhållna utdelningar 5 5 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –134 –75 Betald skatt –314 –344 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 1 312 1 822 Ökning/minskning exploateringsfastigheter 23 –971 –753 Ökning/minskning bostäder i balansräkning 23 158 –484 Ökning/minskning kundfordringar 149 –19 Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m 2 596 2 186 Ökning/minskning leverantörsskulder –219 –177 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder –136 –1 134 Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter 2 890 1 440 Investering i projektfastigheter –167 –429 Försäljning av projektfastigheter 747 46 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 471 1 057 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förändring i immateriella anläggningstillgångar –6 – Investering i materiella anläggningstillgångar –18 –1 Investering i gemensamma verksamheter och joint venture –30 – Förändring i finansiella anläggningstillgångar –14 –1 Kassaflöde från investeringsverksamheten –69 –2 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 2 968 976 Amortering av skulder –3 602 –245 Amortering av skulder leasing –108 –106 Upptagna lån, projektfinansiering 8 903 11 409 Amortering av skulder, projektfinansiering –12 550 –12 628 Utdelning –194 –903 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –4 582 –1 496 Årets kassaflöde –1 180 –441 Likvida medel vid årets början 1 673 2 151 Valutakursdifferens likvida medel 13 –37 Likvida medel vid periodens slut 506 1 673 KOMMENTARER FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Eget kapital (2024: 8 170 mkr, 2023: 7 972 mkr) Det egna kapitalet ökade med 198 mkr jämfört med utgången av 2023. Koncernens eget kapital per den 31 december 2024 uppgick till 8 170 mkr (7 972) vilket motsvarar 127 kronor (124) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgick till 4,4 procent (12,9). Utdelning till moderbolagets aktieägare Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 194 mkr (903), vilket motsvarar 3,00 kronor (14,00) per aktie. Återköp av aktier Under året har inga återköp av aktier skett (–). Antalet utestående aktier uppgick vid årets slut till 64 504 840 (64 504 840). KOMMENTARER KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS Den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital (2024: 1 312 mkr, 2023: 1 822 mkr) Kassaflödet före förändringen i rörelsekapital har försämrats jämfört med föregående år vilket nästan uteslutande var hänförligt till ett lägre rörelseresultat. Den löpande verksamheten (2024: 3 471 mkr, 2023: 1 057 mkr) Kassaflödet från den löpande verksamheten har stärkts mot föregående år. Ett lägre antal återköpta bostäder i balansräkningen har haft en positiv kassaflödes- effekt, och genererat ett kassaflöde om 158 mkr (–484). Kortfristiga fordringar och rörelseskulder har förbättrat kassaflödet med 1 409 mkr (856). Förbätt- ringen jämfört med föregående år var främst hänförligt till överlämnandet av kommersiella projekt inom segmentet JM Fastighetsutveckling och lägre antal bostäder i pågående produktion. Försäljningar av projektfastigheter har gene- rerat ett kassaflöde om 747 mkr (46) till följd av ett antal försäljningar inom affärssegmenten JM Fastighetsutveckling. Finansieringsverksamheten (2024: –4 582 mkr, 2023: –1 496 mkr) Kassaflödet från finansieringsverksamheten har försämrats jämfört med föregående år vilket främst berodde på något lägre upplåning på grund av lägre pågående produktion samt högre amortering. Under året har utdelning till aktie ägare uppgått till 194 mkr (903). 77 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 78 ===== Koncernens noter Sida not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper 79 not 2 Segmentsinformation Koncernens resultaträkning per affärssegment Koncernens balansräkning per affärssegment Intäkter 82 82 83 84 not 3 Anställda och personalkostnader 84 not 4 Avskrivningar enligt plan 85 not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer 85 not 6 Rörelsens kostnader fördelat på kostnadsslag 85 not 7 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 85 not 8 Finansiella intäkter och kostnader 85 not 9 Skatter 86 not 10 Resultat och utdelning per aktie 86 not 11 Immateriella anläggningstillgångar 86 not 12 Materiella anläggningstillgångar 86 not 13 Nyttjanderätter 87 not 14 Andelar i joint venture 87 not 15 Andelar i gemensamma verksamheter 87 not 16 Finansiella anläggningstillgångar 88 not 17 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter 88 not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 88 not 19 Pågående arbeten 88 not 20 Övriga kortfristiga fordringar 88 not 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 88 not 22 Upparbetade men ej fakturerade intäkter 88 Sida not 23 Förklaringsposter kassaflödesanalys 88 not 24 Finansiella skulder 89 not 25 Finansiell riskhantering och finansiella instrument 89 not 26 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 90 not 27 Övriga avsättningar 91 not 28 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 91 not 29 Fakturerade men ej upparbetade intäkter 91 not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 91 not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 91 not 32 Upplysningar om närstående 91 not 33 Händelser efter rapportperiodens utgång 91 De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor (SEK) som också är moder bolagets rapporteringsvaluta. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Siffrorna i rapporten är baserade på koncernens konsolideringssystem som är i tusentals kronor. Genom avrundning av siffror i tabeller kan det förekomma att totalbelopp inte motsvarar summan av ingående avrundade heltal. 78 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 79 ===== not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp i mkr där ej annat anges. FÖRETAGSINFORMATION Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 7 mars 2025 och kommer att föreläggas årsstämman 2025 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt bolag noterat på Nasdaq Stockholm i segmentet Large Cap. Bolaget har sitt säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Mathildatorget 9, Solna. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. UTTALANDE OM ÖVERENSSTÄMMELSE MED TILLÄMPADE REGELVERK Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med IFRS® redovisningsstan- darder utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) såsom de antagits av Europeiska Unionen (EU). Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner) utfärdad av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering. Grunder för upprättandet av redovisningen Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat framgår, i miljoner svenska kronor (mkr). GRUNDER FÖR KONSOLIDERING Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och dess dotterföretag. Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestäm- mande inflytande från moderbolaget. Bestämmande inflytande föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investerings objektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytande över investeringsobjek- tet för att påverka storleken på sin avkastning. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncern redovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretags finansiella rapporter tas med i koncern- redovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna transaktioner elimineras. Svenska bostads- rättsföreningar och ägarbostäder, norska ägarbostäder och bostadsrätts- lägenheter samt finska bostadsaktiebolag konsolideras fram tills att de fär- digställda bostäderna överlämnas till de slutliga bostadsköparna. Under denna period uppfylls kriterierna ovan avseende bestämmande inflytande över de relevanta aktiviteterna i projekten. ÄNDRADE REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BERÄKNINGSMETODER Ändrad redovisningsprincip rörelsesegment Från och med den 1 januari 2024 ingår rörelsesegmentet JM Entreprenad i koncerngemensamt, då verksamheten inte längre uppgår till en så väsentlig del att den utgör ett eget rörelsesegment. Beslutet är i linje med hur verk- samheten styrs och rapporteras. NYA STANDARDER FRÅN OCH MED 2024 EU:s Pillar II-direktiv som ska tillämpas från och med 1 januari 2024 har utvärderats och bedöms inte ha någon väsentlig inverkan på JMs finansiella rapporter. Övriga ändringar i standarder och tolkningsuttalanden som trätt i kraft från och med 1 januari 2024 bedöms inte ha haft en väsentlig inverkan på denna finansiella rapport. NYA STANDARDER SOM TRÄDER I KRAFT DEN 1 JANUARI 2025 ELLER SENARE Inga nya standarder, ändringar i standarder och tolkningsuttalanden som ännu ej trätt i kraft har tillämpats i förtid i JMs finansiella rapporter. IFRS 18 Presentation and Disclosures in Financial Statements, träder i kraft för räken- skapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare och ersätter IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. JM har inlett arbetet med att utvärdera effekten av den nya standarden. Den initala bedömningen är att redovis- ningsstandarden kommer att innebära förändrade och nya krav för presen- tation och upplysningar i de finansiella rapporterna men det är i nuläget inte fastställt i vilken utsträckning. VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Vid upprättande av redovisningen måste JM göra bedömningar, uppskatt- ningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Dessa uppskattningar och bedömningar speglar vad JM anser vara rimliga och välgrundade vid tidpunkten för årsredovisningens avgivande. Andra bedömningar, antaganden eller uppskattningar kan leda till andra resultat och senare bedömningar och/eller faktiska utfall kan komma att skilja sig från de bedömningar som nu gjorts, bland annat mot bakgrund av senare inträffade händelser eller ändrade omvärldsfaktorer. JM måste också göra bedömningar vad avser tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper. Bedömning av bestämmande inflytande över svenska bostadsrättsföreningar JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av att JM utvecklar och säljer bostadsrättsfastigheter där JM ingår avtal, med bostadsrättsföreningar som beställare, om ett totalåtagande att leverera en nyckelfärdig bostadsfastighet. De enskilda bostadsköparna ingår upp- låtelse avtal med bostadsrättsföreningarna. Då JM aldrig är ägare av bostads- rätts föreningarna är bedömningen viktig på vilka andra grunder bostads- rätts föreningen ska anses utgöra en del av koncernen under tiden innan bostäderna överlämnas till de slutliga bostadsköparna, vilka är medlemmarna i bostadsrättsföreningarna. Koncernen kan anses ha ett bestämmande infly- tande över bostadsrättsföreningarna när koncernen är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i bostadsrättsföreningarna och kan påverka avkastningen med hjälp av sitt bestämmande inflytande. JM bedömer att bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningarna före- ligger under produktionsfasen fram till att bostäderna överlämnas till de slutliga bostadsköparna. Vid successiva till träden över en period görs en bedömning tillsammans med andra faktorer av när bestämmande inflytande inte längre föreligger. En viktig faktor i denna bedömning är huruvida majori- teten av de slutliga bostadsköparna tillträtt bostäderna. Projekt- och exploateringsfastigheter samt pågående projekt Projekt- och exploateringsfastigheter uppgår till 8 020 mkr (9 534) och pågående projekt uppgår till 12 083 mkr (13 203). Posterna redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Förändringar i utbud och efterfrågan kan förändra det redovisade värdet och nedskriv- ningsbehov kan uppstå. För pågående projekt är bedömningen av nettoför- säljningsvärdet baserat på antaganden som inkluderar viktiga uppskattningar och bedömningar, däribland försäljningspriser och produktionskostnader. För projekt- och exploateringsfastigheterna genomför JM årligen, under det fjärde kvartalet, en marknadsvärdering som bygger på externa marknads- värderingar. Se not 17 för ytterligare information. VIKTIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR De källor till osäkerhet i uppskattningar som presenteras nedan avser sådana som innebär en risk för att tillgångars eller skulders värde kan komma att justeras i väsentlig grad under kommande räkenskapsår. JMs verksamhet är känslig för förändringar i efterfrågan, volym och margi- nal. De finansiella riskerna är främst kopplade till ränta, finansiering, likvidi- tet och valuta. JM är också exponerad för hållbarhetsrisker som klimat och social hållbarhet. För mer information se avsnitten Risker och riskhantering i förvaltningsberättelsen på sidorna 71–72 samt Hantering av klimatrelate- rade risker och möjligheter på sidorna 39–40. Intäktsredovisning över tid i pågående kommersiell fastighetsutveckling och entreprenadprojekt JM tillämpar successiv vinstavräkning i sina kommersiella och entrepre- nadprojekt där projektets intäkter och resultat redovisas successivt under projektet baserat på en slutkostnadsprognos och projektets aktuella färdig- ställandegrad. Detta kräver att projektets intäkter och kostnader och där- med marginal kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Detta bygger på JMs system för kalkylering, rapportering, uppföljning och prognos. I detta sys- tem krävs indata i form av uppskattning och bedömningar som är bero- ende av den kunskap och erfarenhet som JM och dess medarbetare besit- ter. Det slutliga projektutfallet kan dock avvika från de bedömningar som gjorts. Motsvarande uppskattningar och bedömningar tillämpas i koncernens bostads utveckling vilket även ligger till grund för bedömningen av eventu- ella förlustprojekt. Avsättningar för garantiåtaganden De flesta av JMs avtal med kunder, både vad gäller projektutveckling av bostäder och entreprenadavtal, innehåller bestämmelser om garantiåta- ganden från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och brister inom en viss tid (i vissa fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande. Garantiåtagande kan även föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen av garantireser- veringar grundas normalt på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som his- toriskt gett en tillförlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relations- tal kan exempelvis andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad fungera. Reserveringens storlek prövas löpande under garantiperioden och justeras i de fallen som bedöms erforderligt baserat på erfarenhetsdata i allmänhet och i förekommande fall för specifika skador i synnerhet. Verk- liga utfall kan komma att avvika från de avsättningar som baseras på nu gjorda uppskattningar. Se vidare i not 27. Tvister m.m. Inom ramen för den löpande affärsverksamheten blir JM från tid till annan involverad i tvister och rättsliga processer. I dessa fall krävs bedömningar av JMs åtaganden och sannolikheten för olika utfall. Faktiska framtida utfall kan avvika från nu gjorda bedömningar. Se vidare i not 27. KORTFRISTIGA OCH LÅNGFRISTIGA SKULDER, OMSÄTTNINGS- OCH ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Skulder och avsättningar redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kortfristiga skulder avses skulder som förväntas att bli reglerade inom tolv månader från balansdagen eller när JM inte har en ovillkorad rättighet att betala senare än inom tolv månader. Som omsättningstillgångar klassificeras en tillgång som förväntas realiseras under JMs normala verksamhets cykel eller, vad gäller fordringar, inom tolv månader. TILLGÅNGSFÖRVÄRV Vid förvärv sker en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av likartade tillgångar ska det redovisas som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer, fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. JOINT VENTURE Innehav i joint venture redovisas med tillämpning av kapitalandelsmetoden och omfattar företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket normalt anses vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse. Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i joint venture initialt i kon- cernens balansräkning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat från sina joint venture efter förvärvstidpunkten. Koncernens 79 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 80 ===== Fortsättning not 1 andel av resultat ingår i koncernens resultat och koncernens andel av övrigt totalresultat ingår i övrigt totalresultat i koncernen. Utdelningar från joint venture redovisas som en minskning av investeringens redovisade värde. När koncernens andel av förlusterna i ett joint venture är lika stora som eller överstiger innehavet i detta joint venture (inklusive alla långfristiga fordringar som i realiteten utgör en del av koncernens nettoinvestering i detta joint venture) redovisar koncernen inga ytterligare förluster såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser eller har gjort betalningar åt joint ventures vägnar. Orealiserade vinster på transaktioner mellan koncer- nen och dess joint venture elimineras till omfattningen av koncernens inne- hav i joint venture. Orealiserade förluster elimineras också såvida inte trans- aktionen utgör en indikation på nedskrivning av tillgången som överförs. SAMARBETSARRANGEMANG Samarbetsarrangemang är verksamheter för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande. Om arrangemangen är så kallade gemensamma verksamheter, i vilka delägarna har rätt till de tillgångar och har förpliktelse avseende de skulder som rör arrangemangen, redovisar delägarna sina tillgångar, skul- der, intäkter och kostnader samt sina andelar av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Om delägarna har rätt till arrangemangets nettotillgångar redovisas det med tillämpning av kapitalandelsmetoden. OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA VERKSAMHETER Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella valuta. Omräkning av balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK) sker enligt dagskursmetoden. Valutakurser använda i koncernbokslutet anges i följande tabell. Valutakurser Land Genomsnittskurs Kurs 31 december Valuta 2024 2023 2024 2023 Finland EUR 11,4322 11,4765 11,4865 11,0960 Norge NOK 0,9832 1,0054 0,9697 0,9871 SEGMENTSREDOVISNING JMs segmentsredovisning skiljer sig från IFRS i tre avseenden; • I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen av koncernens bostadsutveckling successivt över tid • Därutöver redovisas JM Norges, JM Finlands samt del av JM Bostad Stockholms, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutvecklings projektfinan- siering som en avdragspost mot ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller ”Fakturerad ej upparbetad intäkt” och upptagen/återbetald projekt- finansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten • Redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segments- redovisningen. JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering. REDOVISNING AV INTÄKTER Projektutveckling av bostäder Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder består av svenska bostadsrättsföreningar och ägarbostäder, norska ägarbostäder och bostads- rättslägenheter samt finska bostadsaktiebolag vilka konsolideras i JMs koncernredovisning till dess att bostäderna överlämnats till de slutliga bostadsköparna. Konsolideringen innebär att koncernens balans - och resultaträkning inkluderar bostadsprojektens samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt intäkter och kostnader. JM redovisar projekten i balansräkningen där nedlagda kostnader redovisas som pågående arbeten och upplåningen för att finansiera projekten redovisas som en del av kon- cernens räntebärande skulder. Intäkter och kostnader redovisas vid den tidpunkt när den sålda bostaden överlämnas till och reglerats av de slutliga bostadsköparna. Intäkterna beräknas som ett viktat snitt utifrån de beräk- nade totala intäkterna i projektet. Konsolideringen upphör när majorite- ten av alla bostäder överlämnats till de slutliga bostadsköparna och slut- placering av lånen har genomförts. I samband med detta övertar den slutgiltiga ägaren kontrollen över bostaden från JM. Kommersiell fastighetsutveckling Kommersiell fastighetsutveckling består av utveckling av hyresrättsbostäder, vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter. Vid avtal om kom- mersiell fastighetsutveckling är JM undantagslöst bundet att leverera en specifik fastighet och har därmed aldrig någon alternativ användning av fastigheten. Om JM har rätt till betalning under projektets gång redovisas intäkten successivt över tid medan om så inte är fallet redovisas intäkten vid en tidpunkt, vid färdigställande. Huruvida JM har rätt till betalning är beroende av avtalsvillkor och/eller gällande lagstiftning och en bedömning görs avtal för avtal. Entreprenaduppdrag Intäkter från entreprenadavtal genereras från arbeten utförda under entre- prenadavtal med kunder. Då entreprenaden utförs på mark som kunden kontrollerar redovisas intäkten successivt över tid i takt med upparbetande. Upparbetningsgraden bestäms i huvudsak av nedlagda projektkostnader i förhållande till totalt bedömda projektkostnader. Som projekt intäkter redovisas dels avtalad ursprunglig kontraktssumma, dels tilläggs arbeten samt krav på särskilda ersättningar och incitament i den utsträckning de har godkänts av kunden. Om utfallet av ett projekt ej kan beräknas på ett till- förlitligt sätt redovisas, till dess så kan ske, intäkter motsvarande nedlagda kostnader. Befarade förluster kostnadsförs direkt och belastar resultatet. Skillnaden mellan upparbetad intäkt och ännu ej fakturerade belopp redo- visas i balansräkningen som ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller som ”Fakturerad ej upparbetad intäkt”. Kostnader för garantiåtaganden ingår i projektkostnaderna och den bedömda sammanlagda garantikostnaden ingår i projektets totala förväntade kostnader. Resultat av fastighetsförsäljning Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter i befintligt skick (normalt enbart mark) och som därmed inte är föremål för projekt- utveckling redovisas i resultaträkningen vid en tidpunkt, då kunden får kontroll över fastigheten. INKOMSTSKATTER I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomst- skatt. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Aktuell skatt beräknas på redovisat resultat justerat för permanenta skillnader i form av tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag. Eventuella korrige- ringar av beskattningen av tidigare år redovisas som aktuell skatt. Vid redo- visning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder i den utsträckning de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats för de år under vilka posterna förväntas realiseras. Uppskjutna skatte- fordringar hänförliga till förlustavdrag reduceras till den del det inte är sannolikt att de kommer att realiseras. Skatt hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat redovisas även de i övrigt totalresultat. PROJEKT- OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostads- rätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projekt- fastigheter klassificeras som exploateringsfastigheter. Projektfastigheter är övriga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter och som inte heller utgör rörelse- eller förvaltningsfastigheter. Projekt- och exploateringsfastigheter utgör redovisningsmässigt omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager varför de redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde (se vidare under ”Nedskrivningar”). I anskaffningskostnaden för projektfastigheter och pågående arbete ingår såväl direkta kostnader som skälig andel av indi- rekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projektfastig- heter och pågående arbete inräknas som en del av anskaffningsvärdet (se vidare under ”Lånekostnader”). Projekt- och exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång från den tidpunkt då bindande avtal om förvärv ingås. PÅGÅENDE ARBETEN OCH ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M.M Vid byggstart omrubriceras exploateringsfastigheter till pågående arbeten, tillsammans med nedlagda kostnader efter byggstart och innefattar ned- lagda kostnader i pågående produktion av bostäder som ännu inte tillträtts av de slutliga bostadsköparna. Andelar i bostadsrättsföreningar utgörs av bostäder där JM har förbun- dit sig i avtal att förvärva eventuellt osålda bostäder. Skyldigheten gäller från sex månader efter färdigställandet. Redovisning sker i enlighet med IAS 2 Varulager vilket innebär en värdering till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet då avsikten är att sälja bostäderna och lämna över dessa till kund efter färdigställandet. LÅNEKOSTNADER I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för byggnad under uppförande (projektfastigheter) och i pågående arbete. Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då bygg- naden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekost- naden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader. Ränte- kostnader för projektfinansiering av bostadsprojekt ingår i projektets övriga produktionskostnader. NEDSKRIVNINGAR Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde. Med undantag för goodwill sker återföring av nedskrivning, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit. Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter värderas post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning. Eventuellt nedskrivningsbehov av exploateringsfastigheter prövas med utgångspunkt från JMs årliga marknadsvärdering, eller vid indikation, i förekommande fall kompletterat med internt framtagna projektbedöm- ningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostna- der. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonterings- faktor. De projekt (exploateringsfastigheter) som uppvisar ett nuvärde utifrån den gjorda diskonteringen som är lägre än det bokförda värdet blir föremål för nedskrivning. 80 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 81 ===== Fortsättning not 1 LEASINGAVTAL I all väsentligt består JMs leasingavtal av de fastigheter i vilka JM bedriver verksamhet, förhyrning av de fordon som används i verksamheten samt förhyrning av mark (så kallade tomträtter). Avtalen redovisas som en nyttjanderättstillgång med motsvarande skuld per den dag tillgången finns tillgänglig att nyttjas. Utgifterna för leasingavtal med en leasingperiod som understiger 12 månader och leasingavtal avseende tillgångar av lågt värde periodiseras linjärt och redovisas som en kostnad. Tillgången och skulden upptas initialt till det diskonterade nuvärdet av de framtida leasingbetalningarna. Eventuella variabla avgifter beaktas ej i leasingbetalningarna såvida de inte baseras på ett index eller ränta. De senare beaktas vid det tillfälle de träder i kraft. Räntan som tillämpas vid nuvärdesberäkningen är den implicita räntan i avtalet. Om denna inte är känd tillämpas den marginella låneräntan. JM redovisar avskrivningar (linjära) och räntor relaterat till leasing- avtalen i resultaträkningen, vilket även får till följd att leasingkostnader hänförbara till produktions- och driftkostnader (bilar, tomträttsavgäld) flyttas till försäljnings- och administrationskostnader (bilar) och till ränte- kostnader (tomträttsavgäld). I kassaflödet fördelas betalningar på ränta och amortering. Värdet av nyttjanderätterna avseende kontor och fordon beräknas enligt nuvärdemetoden över avtalets löptid, med avdrag för gjorda linjära avskrivningar. Skulden beräknas även den enligt nuvärdemetoden och redovisas netto efter avdrag för gjorda amorteringar. Värdet av tomträtter beräknas intill det datum då betalningsskyldigheten förväntas övergå till kund. I de fall JM anskaffat en tomträtt utan att ha ett beslutat avtalsdatum för överlämning till kund, beräknas värdet av tomträtten till evig tid. Nyttjanderätten avseende tomträtter skrivs inte av och skulden amorteras inte. All nuvärdeberäkning utgår från periodiska hyreskostnader, antal perioder och avtalad/beslutad ränta. Tomträttsavgälden redovisas som räntekostnad i resultaträkningen. JM har enligt ingångna avtal rätt att i förtid avsluta eller förlänga hyres- perioder för kontor och bilar, samt rätten att sälja förvärvade tomträtter. Förändringar i avtal ger upphov till förändrad värdering av tillgångar/skulder samt variation i redovisat resultat från kvartal till kvartal. IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Pensioner Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmåns- bestämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning. Avgiftsbestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget enligt avtal betalar fastställda avgifter (premier) till en separat juridisk enhet och inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Andra pensions- planer är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetal- ningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställnings- tid. Beräkningen baseras på ett antal så kallade aktuariella antaganden såsom förväntade framtida löneökningar, personalomsättning, förväntad inflation och mortalitet. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige används den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer i JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder samt vinster och förluster från eventuella regleringar av pensionsplaner redovisas i periodens resultat. Effekterna av avvikelser i aktuariella antaganden redovisas i övrigt total- resultat. Skatter som utgår på pensionskostnader, i JMs fall den svenska särskilda löneskatten på pensionskostnader, beaktas på skillnaden mellan en enligt ovan beräknad pensionsförpliktelse och pensionsförpliktelsen beräknad enligt den svenska Tryggandelagen. I balansräkningen redovisas särskild löneskatt bland övriga långfristiga avsättningar. Ersättningar vid uppsägning Vid uppsägningar av personal redovisas en avsättning för ersättningar endast om JM är bevisligen förpliktigat att avsluta anställningen före den normala tidpunkten, saknar möjlighet att återkalla beslutet, samt att berörda grupper av anställda har informerats om uppsägningsplanen. Avsättning sker för den del av ersättningen som kommer att betalas utan krav på erhållande av tjänster från den anställde. FINANSIELLA INSTRUMENT Klassificering JMs finansiella tillgångar klassificeras normalt i följande värderingskategorier: • De som värderas till upplupet anskaffningsvärde vilket normalt gäller JMs tillgångar • De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen, vilket gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå). JMs finansiella skulder klassificeras normalt i följande värderingskategorier: • De som värderas till upplupet anskaffningsvärde • De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen, vilket gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå). Nedskrivning JM bedömer förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar och kon- traktstillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och redovisar förlustriskreservering för förlusthändelser som kan förväntas inträffa inom 12 månader. Om kreditrisken för en tillgång ökat signifikant sedan dess initiala redovisning redovisas en förlustriskreservering för hela tillgångens livstid. För kundfordringar och kontraktstillgångar med och utan bety- dande finansieringskomponent görs alltid förlustriskreservering för tillgångens hela livslängd. AVSÄTTNINGAR OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträf- fade händelser, det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen och att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det belopp som ska utbetalas. Som avsättningar redovisas bland annat bedömda framtida utgifter för garantiåtaganden. De allra flesta av JMs avtal med kunder, både vad gäller projektutveckling av bostäder och entrepre- nadavtal, innehåller bestämmelser om garantiåtaganden från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och brister inom en viss tid (i vissa fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande. Garantiåtagande kan även föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen grundas normalt på kalkylerade kostna- der för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis andel av intäkt eller beräknad kostnad per färdigställd bostad användas. Garantiavsättningens storlek prövas löpande under garantiperioden och justeras i de fallen så bedöms erforderligt. I de fall skada konstaterats och JM med rimlig säker- het kan bedöma utgiftens storlek och tidpunkt för åtgärdande kan åtagandet klassificeras som upplupen kostnad. KASSAFLÖDESANALYS Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter respektive exploateringsfastigheter inom ramen för JMs utvecklingsaffär är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovis- ningslagen (1995:1554) och RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) utfärdad av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering. Enligt RFR 2 skall moderbolaget tillämpa alla IFRS® redovisningsstandarder, antagna av EU, så långt det är möjligt inom ramen för årsredovisningslagens regelverk. Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande punkter: • JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen i form av att JM ingår avtal med en bostadsrättsförening som beställare av ett totalåtagande innebärande överlåtelse av mark och uppförande av en bostadsfastighet. Avtalen med bostadsrättföreningarna ingås sam- tidigt, är prissatta som en helhet och bedöms utgöra ett prestations- åtagande. Då JM är kontraktuellt bunden att leverera en specifik fastig- het och under projektets gång har rätt till betalning redovisas intäkten successivt över tid. Intäkter och resultat i projekten redovisas i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den finansiella rapporteringen och de prestationsåtaganden JM uppfyllt under perioden. Intäkter och resultat baseras på upparbetnings- grad och beräknas utifrån upparbetningsgrad med beaktande av försälj- ningsgrad. Upparbetningsgraden bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader (innefattande även mark och räntekostnader) i för- hållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Försäljningsgraden avspeglar JMs åtagande att inom viss tid från slutbesiktning från fören- ingen förvärva de bostäder som inte upp låtits med bostadsrätt. Det senare åtagandet innebär ett element av rörlig ersättning som med utgångspunkt i erfarenhetsdata beaktas vid fastställande av transak- tionspriset. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt mellan bostadsrättföreningen och bostadsköparna. Omvärde- ringar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt och ingår i periodens redovisade resultat • Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen • Moderbolaget tillämpar undantaget i RFR 2 för IFRS 16 Leasingavtal och kostnaderna för samtliga leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden • Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som eget kapital och uppskjuten skatt • Andelar i dotterbolag, intresseföretag och joint venture redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar • Finansiella instrument som i koncernredovisningen redovisas till verkligt värde redovisas i moderbolaget med tillämpning av lägsta värdets princip • I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt koncernvärdemetoden • Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. 81 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 82 ===== not 2 Segmentsinformation Belopp i mkr där ej annat anges. JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment enligt nedan: • Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm • Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm • Affärssegmentet JM Norge utvecklar bostadsprojekt i Norge • Affärssegmentet JM Finland utvecklar bostadsprojekt i Finland • Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresrätts- och kontorsfastigheter samt vård- och omsorgsboenden i Storstockholm. Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment. Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rappor- teringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncer- nen är den verkställande direktören för moderbolaget, tillika koncernchef. Indelningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av geografiska områden och verksamhetsinriktning. Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och opera- tivt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Affärs segmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått. Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten. Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor. KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT Koncernen 2024 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Norge JM Finland JM Fastighets- utveckling Övrigt och eliminering 5) Summa enligt segments- redovisning Omräkning till färdigställande- metoden 6) Omklassificering fastighets- försäljning 7) Leasing avtal enligt IFRS 16 Summa koncernen enligt IFRS Intäkter – externt 4 200 2 382 2 024 1 608 1 742 551 12 507 1 145 619 – 14 272 Intäkter – internt – – – – – – – – – – – Summa intäkter 4 200 2 382 2 024 1 608 1 742 551 12 507 1 145 619 – 14 272 Produktions- och driftkostnader 1) 2) –3 941 –2 074 –1 756 –1 423 –1 297 –549 –11 040 –1 006 –631 38 –12 640 Bruttoresultat 259 308 268 185 445 2 1 467 138 –12 39 1 632 Försäljnings- och administrationskostnader 1) –317 –232 –133 –86 –80 –80 –927 – – –16 –943 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 3) 4) –45 – 7 –6 35 – –8 – 12 – 4 Rörelseresultat –103 76 142 93 401 –78 531 138 – 23 692 Finansiella intäkter och kostnader –128 –128 – – –26 –154 Resultat före skatt –206 403 138 – –3 538 Skatter –157 –157 –29 – 1 –185 Årets resultat –363 246 109 – –3 353 Rörelsemarginal, % –2,5 3,2 7,0 5,8 23,0 – 4,2 – – – 5 1) Varav: avskrivningar – – –1 –1 – –1 –4 – – –113 –117 2) Varav: nedskrivningar av andelar i bostadsrättsföreningar m. m. –29 –8 – – – – –37 – – – –37 3) Varav: nedskrivningar av fastigheter –62 – – –5 –5 – –72 – – – –72 4) Varav: resultatandelar från joint venture – – – –1 15 – 14 – – – 14 Koncernen 2023 Intäkter – externt 4 248 3 476 2 589 1 591 1 458 488 13 851 2 119 – – 15 969 Intäkter – internt – – – – – – – – – – – Summa intäkter 4 248 3 476 2 589 1 591 1 458 488 13 851 2 119 – – 15 969 Produktions- och driftkostnader 1) 2) –3 714 –3 000 –2 284 –1 360 –1 077 –443 –11 877 –1 365 – 37 –13 205 Bruttoresultat 535 477 305 231 381 45 1 973 753 – 37 2 764 Försäljnings- och administrationskostnader 1) –333 –263 –152 –89 –66 –84 –985 – – –13 –998 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 3) 4) –90 –75 –4 –3 –67 –17 –256 – – – –256 Rörelseresultat 112 139 149 140 248 –56 732 753 – 24 1 510 Finansiella intäkter och kostnader –100 –100 – – –25 –125 Resultat före skatt –156 632 753 – –1 1 385 Skatter –199 –199 –157 – – –356 Årets resultat –355 433 596 – –1 1 029 Rörelsemarginal, % 2,6 4,0 5,7 8,8 17,0 – 5,3 – – – 9,5 1) Varav: avskrivningar – – –1 –1 – –1 –4 – – –107 –110 2) Varav: nedskrivningar av andelar i bostadsrättsföreningar m. m. –10 –62 – – – – –72 – – – –72 3) Varav: nedskrivningar av fastigheter –75 –75 –11 –3 –77 –17 –258 – – – –258 4) Varav: resultatandelar från joint venture – – – – –5 – –5 – – – –5 5) Består främst av koncernelimineringar samt verksamhet som ej allokeras till ett affärssegment, vilket till största del består av JM Entreprenad AB. 6) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt färdigställandemetoden (IFRS) i förhållande till segmentsredovisning. 7) Omklassificering av resultat fastighetsförsäljning (projektfastigheter) till intäkter och kostnader enligt IFRS i förhållande till segmentsredovisning. 82 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 83 ===== Fortsättning not 2 KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT Koncernen 2024-12-31 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Norge JM Finland JM Fastighets- utveckling Oför delade poster koncernen 1) 2) Summa enligt segments- redovisning Omräkning till färdigställande- metoden Omklassificering projektfinansiering räntebärande 3) Omklassificering projektfinansiering ej räntebärande 4) Tillkommande projekt- finansiering svenska bostadsrättsföreningar Leasing avtal enligt IFRS 16 Summa koncernen enligt IFRS TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 3 – 170 74 103 67 418 – – – – 289 707 Projektfastigheter – – – – 360 – 360 – – – – – 360 Exploateringsfastigheter 3 447 1 925 1 081 1 200 – 7 7 660 – – – – – 7 660 Nyttjanderätter tomträtt – – – – – – – – – – – 273 273 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 510 196 181 224 – – 1 111 346 – – – – 1 457 Pågående arbeten – – – – – – – 2 566 4 986 – 4 530 – 12 083 Kortfristiga fordringar 1 482 832 684 796 5 922 4 721 –3 375 379 413 – –21 2 117 Likvida medel – – – – – 431 431 – 75 – – – 506 Summa omsättningstillgångar 5 439 2 952 1 947 2 220 365 1 360 14 283 –463 5 441 413 4 530 253 24 456 SUMMA TILLGÅNGAR 5 442 2 952 2 117 2 294 468 1 427 14 701 –463 5 441 413 4 530 542 25 163 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital – – – – – 8 424 8 424 –247 – – – –6 8 170 Långfristiga skulder – – – – – 2 439 2 439 –60 – – – 466 2 845 Kortfristiga skulder 314 191 134 284 124 2 791 3 838 –156 5 441 413 4 530 82 14 148 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 314 191 134 284 124 13 654 14 701 –463 5 441 413 4 530 542 25 163 Summa operativt kapital per affärssegment 5 128 2 761 1 983 2 011 344 Övriga immateriella anläggningstillgångar 6 6 6 Investering i maskiner och inventarier 18 18 18 Koncernen 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar – – 173 43 93 42 351 – – – – 180 532 Projektfastigheter – – – – 1 030 – 1 030 – – – – – 1 030 Exploateringsfastigheter 4 097 1 927 1 328 1 115 – 39 8 504 – – – – – 8 504 Nyttjanderätter tomträtt – – – – – – – – – – – 476 476 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 158 335 115 195 – – 803 220 – – – – 1 023 Pågående arbeten – – – – – – – 1 808 5 215 – 6 179 – 13 203 Kortfristiga fordringar 1 184 847 855 776 257 622 4 541 –3 290 1 995 410 – –23 3 633 Likvida medel – – – – – 1 582 1 582 – 91 – – – 1 673 Summa omsättningstillgångar 5 439 3 109 2 298 2 086 1 287 2 243 16 461 –1 262 7 302 410 6 179 453 29 542 SUMMA TILLGÅNGAR 5 439 3 109 2 471 2 129 1 379 2 285 16 812 –1 262 7 302 410 6 179 633 30 073 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital – – – – – 8 332 8 332 –357 – – – –3 7 972 Långfristiga skulder – – – – – 3 319 3 319 –89 – – – 554 3 785 Kortfristiga skulder 466 560 274 220 52 3 589 5 161 –816 7 302 410 6 179 83 18 317 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 466 560 274 220 52 15 240 16 812 –1 262 7 302 410 6 179 633 30 073 Summa operativt kapital per affärssegment 4 972 2 549 2 197 1 910 1 328 Övriga immateriella anläggningstillgångar – – – Investering i maskiner och inventarier 6 6 6 1) De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej ut på affärssegment. 2) Övriga immateriella anläggningstillgångar och maskiner och inventarier ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post. 3) Omklassificering projektfinansiering enligt IFRS i förhållande till segmentsredovisning. 4) Avser à conto fakturering till kund. 83 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 84 ===== Fortsättning not 2 INTÄKTER Intäkter per land (enligt segmentsredovisning) Sverige Norge Finland Belgien T otalt 2024 8 875 2 024 1 608 – 12 507 2023 9 671 2 589 1 591 – 13 851 Intäkter 2024 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Norge JM Finland JM Fastighets- utveckling Övrigt och elimineringar Summa Koncernen Intäkter enligt IFRS 4 196 2 581 2 877 1 704 2 362 552 14 272 Intäkter enligt segmentsredovisning 4 200 2 382 2 024 1 608 1 742 551 12 507 Intäkter 2023 Intäkter enligt IFRS 5 318 4 076 3 243 1 386 1 458 488 15 969 Intäkter enligt segmentsredovisning 4 248 3 476 2 589 1 591 1 458 488 13 851 Tidpunkt för intäktsredovisning (IFRS) Över tid • • • • Vid en tidpunkt • • • • • Delar av intäkterna i JM Bostad Riks, JM Finland och JM Fastighetsutveckling redovisas successivt över tid vilket återspeglas i tidpunkterna för kundinbetalningar, vilka normalt sker i form av förskott under avtalens löptid. Intäkter från bostadsutveckling (exklusive projekt sålda till investerare) redovisas vid en tidpunkt (vid överlämnande) vilket normalt också sammanfaller med tidpunkten för den huvudsakliga betalningen från kund. Den 31 december 2024 hade JM ingått kundavtal där prestationsåtaganden om cirka 8 mdkr ännu inte uppfyllts. JM förväntar att dessa prestationsåtaganden i allt väsentligt fullgörs och intäkter därmed redovisas under framförallt 2025 och 2026 samt med mindre del 2027. Motsvarande belopp föregående år var 11 mdkr för perioden 2024–2026. not 3 Anställda och personalkostnader Medeltalet anställda fördelat per land 2024 Varav män, % Varav kvinnor, % 2023 Varav män, % Varav kvinnor, % Sverige 1 627 76 24 1 853 75 25 Norge 300 79 21 342 76 24 Finland 166 65 35 187 64 36 Summa 2 093 75 25 2 382 74 26 2024 2023 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och ersättningar Sociala kostnader Summa Löner och ersättningar Sociala kostnader Summa Koncernen 1 359 638 1 997 1 454 702 2 156 (varav pensionskostnader) (233) (256) 2024 2023 Löner och andra ersättningar fördelade per land och mellan styrelseledamöter och VD samt övriga anställda Styrelse och VD Övriga anställda Summa Styrelse och VD Övriga anställda Summa Sverige 11 995 1 006 11 1 054 1 065 (varav rörlig ersättning) (0) (17) (17) (0) (6) (6) Norge 3 215 218 3 234 237 (varav rörlig ersättning) (1) (10) (11) (1) (5) (6) Finland 3 132 135 5 147 152 (varav rörlig ersättning) (0) (8) (8) (3) (10) (13) Summa koncernen 17 1 342 1 359 27 1 435 1 454 (varav rörlig ersättning) (1) (35) (36) (10) (21) (25) Ersättning till styrelse JMs styrelse består av sju ledamöter valda av årsstämman. Till styrelsens ordförande har styrelse- och utskottsarvode utbetalats om 1 151 tkr (1 103). Övriga årsstämmovalda styrelseledamöter har erhållit 3 014 tkr (2 853). Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter och två suppleanter. Till dessa utgår inget arvode. Ersättning till verkställande direktör och koncernledning Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättning- arna till VD bereds av Ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av Ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattnings- havare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkurrens- mässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret 2024 grundas till 80 procent på koncernens ekonomiska resultat, till 10 procent mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI) samt 10 procent på utvalda hållbarhetsmål. Den kortsiktiga rörliga ersätt- ningen för VD avseende 2025 kan högst uppgå till 2 475 tkr. Utfall av kort- siktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2024 uppgår till 208 tkr (155) vilket kommer att utbetalas under våren 2025. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat, NKI samt utvalda hållbarhetsmål. Den kortsiktiga rörliga ersättningen varierar mellan tre och fem månadslöner beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncern- ledningen avseende 2025 kan högst uppgå till 8,3 mkr. Utfall av kortsiktigt rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende v erksamhetsåret 2024 uppgår totalt till 2,4 mkr (1,1) vilket kommer att utbetalas under våren 2025. Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD) långsiktiga rörliga löneprogram. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2021 uppgick till maxi- malt 42 procent av fast lön och grundade sig på koncernens ekonomiska resultat 2023. Utfallet blev 0 procent av maximalt möjligt. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2022 uppgick till maxi- malt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2024. Utfallet blev 0 procent för både VD och övriga i koncern- ledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2023 uppgår till maxi- malt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2025. Möjlig utbetalning sker våren 2026 och kan maximalt uppgå till 922 tkr för VD samt 7,8 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2024 uppgår till maxi- malt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2026. Möjlig utbetalning sker våren 2027 och kan maximalt uppgå till 2 223 tkr för VD samt 8,2 mkr för övriga i koncernledningen. Pensioner VD är berättigad till en årlig pensionspremie om 30 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver en kompletterande sjukförsäkring som baserar sig på ett lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Utestående pensions- förpliktelse till VD uppgår till 649 tkr (1 455). Pensionsåldern är 65 år. Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen, antingen ITP1 eller ITP2. Inom ramen för ITP2 omfattas medlemmarna av bolagets erbjudande om alternativ ITP . Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan. Vid ITP1 med premieavsättningar upp till 30 % av fast lön och vid ITP2 med premieavsättningar om 50–240 tkr per år. Pensionsåldern är 65 år. Koncernledningen omfattas även av komplette- rande sjukförsäkring som baserar sig på ett lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Utestående pensionsförpliktelse till övriga i koncernledningen uppgår till 18,8 mkr (18,3). Uppsägningstid / Avgångsvederlag För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare tolv månader. Från VDs sida är uppsägningstiden sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna. För övriga medlemmar i koncernledningen gäller följande: Ett antal medlemmar omfattas av lagen om anställningsskydd (LAS). Alla medlemmar har, i förekommande fall inom ramen för LAS, sex till tolv månaders uppsägningstid om uppsägningen initieras av JM och sex till tolv månaders uppsägningstid vid egen uppsägning. Därutöver har vid upp- sägning från bolagets sida två medlemmar rätt till sex månaders avgångs- vederlag och en medlem har rätt till tolv månaders avgångsvederlag. Personalkonvertibler 2024 har inget nytt konvertibelprogram antagits och i slutet av 2024 finns inget utestående konvertibelprogram. Konvertibler År 2020 Antal konvertibler 157 067 Antal lösta konvertibler – Antal förfallna konvertibler – Totalt 157 067 Lösenpris 217 Konverterings period 2023-06-01–2024-04-24 84 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 85 ===== Fortsättning not 3 Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2024 och 2023 2024 Tkr Grundlön/ Styrelsearvode 2) Kort siktig rörlig ersättning 3) Lång siktig rörlig ersättning 4) Övriga för måner Pensions- kostnad Summa Styrelseordförande 1) Fredrik Persson 1 151 1 151 Övriga styrelseledamöter 1) Thomas Thuresson 632 632 Olav Line 495 495 Kerstin Gillsbro 470 470 Jenny Larsson 471 471 Stefan Björkman 470 470 Liia Nõu 252 252 Camilla Krogh 224 224 VD 6 458 208 – 142 2 104 8 912 Övriga i koncern ledningen 5) 6) 25 546 2 393 – 1 143 9 021 38 103 Summa 36 169 2 601 – 1 285 11 125 51 180 1) Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterskott. 2) I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till 787 tkr och till övriga i koncernledningen till sammanlagt 5 347 tkr. 3) Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det upparbetade för verksamhetsåret 2024. Utbetalningen kommer göras första halvåret 2025. 4) Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det upparbetade för programmet verksamhetsåret 2022–2024. På sidan 84 lämnas även information om programmen för verksamhetsåren 2023–2025 och 2024–2026. 5) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt nio personer, fem män och fyra kvinnor. 6) I beloppet ingår avgångsvederlag till en medlem om 1,3 mkr. 2023 Tkr Grundlön/ Styrelsearvode 2) Kort siktig rörlig ersättning 3) Lång siktig rörlig ersättning 4) Övriga för måner Pensions- kostnad Summa Styrelseordförande 1) Fredrik Persson 1 103 1 103 Övriga styrelseledamöter 1) Thomas Thuresson 572 572 Olav Line 478 478 Kerstin Gillsbro 452 452 Camilla Krogh 442 442 Jenny Larsson 424 424 Stefan Björkman 230 230 Kaj-Gustaf Bergh 255 255 VD 7 602 155 – 207 2 665 10 629 Övriga i koncern ledningen 5) 6) 25 485 1 100 – 1 119 9 753 37 457 Summa 37 043 1 255 – 1 326 12 418 52 042 1) Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterskott. 2) I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till 1 298 tkr och till övriga i koncernledningen till sammanlagt 5 323 tkr. 3) Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det upparbetade för verksamhetsåret 2023. Utbetalningen gjordes första halvåret 2024. 4) Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det upparbetade för programmet verksamhetsåret 2021–2023. På sidan 84 lämnas även information om programmen för verksamhetsåren 2022–2024 och 2023–2025. 5) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt tio personer, sex män och fyra kvinnor. 6) I beloppet ingår arvode till en koncernledningsmedlem som varit inhyrd konsult under del av året. Arvodet inkluderar belopp som ska täcka konsultens lönebikostnader. not 4 A vskrivningar enligt plan 2024 2023 Maskiner och inventarier –4 –4 Förvaltningsfastigheter – – Immateriella anläggningstillgångar – – Summa –4 –4 Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Byggmaskiner 10 procent. Datorer och övriga inventarier 20–33 procent. Förvaltningsfastigheter 2 procent. Immateriella anläggningstillgångar 33 procent. Avskrivning nyttjanderätter se not 13. not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer PwC 2024 2023 Revisionsuppdrag 1) 7,2 6,6 Skatterådgivning 0,1 0,1 Övriga tjänster 2) 0,6 0,5 Summa 7,8 7,2 1) I PricewaterhouseCoopers revisionsuppdrag ingår revision utanför uppdraget avseende granskning av delårsrapport om 0,2 mkr (0,2). 2) Av dessa tjänster har 0,4 mkr (0,3) tillhandahållits av PricewaterhouseCoopers AB, varav 0,1 mkr (0,1) avser lagstadgade tilläggstjänster. I övrigt ingår bland annat konsultationer i redovisningsfrågor och finansiell rapportering. not 6 Rörelsens kostnader fördelat på kostnadsslag IFRS 2024 2023 Produktionskostnader 11 247 11 643 Personalkostnader 2 014 2 232 Avskrivningar 1) 117 110 Andra rörelsekostnader (driftkostnader) 205 217 Summa 13 584 14 202 1) Effekter av tillkommande IFRS 16, leasingavtal 113 mkr (107). not 7 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. IFRS Segmentsredovisning 2024 2023 2024 2023 Försäljningsvärden Projektfastigheter 115 46 735 46 Exploateringsfastigheter 176 297 176 297 Summa 292 343 911 343 Bokförda värden Projektfastigheter –78 –23 –709 –23 Exploateringsfastigheter –152 –313 –152 –313 Summa –230 –336 –861 –336 Resultat Projektfastigheter 37 23 25 23 Exploateringsfastigheter 24 –16 24 –16 Summa 62 7 50 7 Nedskrivningar av fastigheter Projektfastigheter –5 –77 –5 –77 Exploateringsfastigheter –67 –181 –67 –181 Summa –72 –258 –72 –258 Resultat från joint venture Resultat från joint venture 14 –5 14 –5 T otalt 4 –256 –8 –256 not 8 Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter 2024 2023 Ränteintäkter 12 18 Övriga finansiella intäkter 12 16 Summa 24 33 Finansiella kostnader IFRS 2024 2023 Räntekostnader hänförbara till lån m.m. –100 –82 Räntekostnader leasing –26 –25 Räntedel i årets pensionskostnader –51 –51 Summa –177 –159 Finansiella kostnader Segmentsredovisning 2024 2023 Räntekostnader hänförbara till lån m.m. –100 –82 Räntedel i årets pensionskostnader –51 –51 Summa –151 –133 85 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 86 =====