Nasdaq Nordic · annual-report
Årsredovisning 2023
534387 tecken · 3 HTML-del(ar)
Automatiskt nyckeltalsindex
Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.
Omsättning
- Projekt- och entreprenadintäkter 3 603,0 1 001,2 | Nettoomsättning 1 083,2 1 385,4 | Övriga intäkter 11,6 20,6
- Rörelsens intäkter | Nettoomsättning 3 100,7 32,7 | Summa rörelsens intäkter 100,7 32,7
- taxonomin, % | Omsättning 1 083,2 44% 56% | Driftsutgifter 699,0 26% 74%
- taxonomiförordning är miljömässigt hållbar rapporteras genom tre | finansiella nyckeltal: omsättning, kapitalutgifter och driftsutgifter. | Bolaget ska identifiera hur stor andel av dessa nyckeltal som är
- INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE | Omsättning | Omsättning inkluderar samtliga intäkter som kopplas till de
- Omsättning | Omsättning inkluderar samtliga intäkter som kopplas till de | förvaltningsfastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter enligt
- ovan. Intäkterna avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg. | Dessa intäkter framgår av not 3. Intäkter och total omsättning | motsvarar intäkter från totalresultat för koncernen. Andelen
- motsvarar intäkter från totalresultat för koncernen. Andelen | omsättning som inte omfattas av taxonomin utgörs primärt av | Affärsområde Prefabs intäkter från extern försäljning.
Resultat per aktie
- Not 13: övrigt totalresultat ....................................................................................85 | Not 14: resultat per aktie .......................................................................................85 | Not 15: immateriella tillgångar ..............................................................................86
- uppgår till i % 22,2% 20,8% 182,3% 11,9% | Resultat per aktie | mkr
- totalresultat. | NOT 14 RESULTAT PER AKTIE | Inga incitamentsprogram fanns per 2023-12-31 och någon
- Används för att belysa K-Fastigheters | resultat per aktie på ett för börsnoterade | bolag enhetligt sätt.B Genomsnittligt antal utestående aktier under året, inklusive utspädning, miljoner 221,0 215,3 215,3 207,5 155,0
Kassaflöde
- förvaltningreultatet per aktie med i snitt 12% per år | Övergripande begränsas koncernens finansiella risk genom en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tiden tryggar koncernens kort- och långsiktiga | kapitalförsörjning.
- Övergripande begränsas koncernens finansiella risk genom en sund | kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tid | tryggar koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. För att
- tryggar koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. För att | uppnå en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde har | styrelsen fastställt följande finansiella mål:
- Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ...........................................68 | Koncernens rapport över kassaflöde ....................................................................69 | Moderbolagets resultaträkning .............................................................................70
- Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ...........................................72 | Moderbolagets rapport över kassaflöde ..............................................................73 | Not 1: redovisningsprinciper .................................................................................74
- personalrelaterade skulder. | Koncernens kassaflöde | Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick för
- Koncernens kassaflöde | Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick för | helåret 2023 till 203,6 mkr (150,1) och påverkades positivt av
- Utöver vad som redogjorts för avseende förvärv av samt under | Koncernens kassaflöde, avsnitt som starkt hänger samman, så har | inga väsentliga investeringar i anläggningstillgångar gjorts under
Likvida medel
- Not 27: förutbetalda kostnader och upplupna intäkter .....................................103 | Not 28: likvida medel och koncernkonto ............................................................104 | Not 29: eget kapital ..............................................................................................104
- INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE | Likvida medel | Likvida medel uppgick vid årets utgång till 5,8 mkr (35,4).
- Likvida medel | Likvida medel uppgick vid årets utgång till 5,8 mkr (35,4). | Därutöver tillkommer outnyttjade kreditlimiter om 147,3 mkr
- finansieringsverksamheten till 2 078,9 mkr (2 540,4), vilket | innebär att koncernens likvida medel för året minskade med | 29,8 mkr (58,6) till 5,8 mkr (35,4), inkluderat valutarelaterad
- Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 46,3 36,7 | Likvida medel 28 5,8 35,4 | Summa omsättningstillgångar 256,9 394,6
- Årets kassaflöde 38 -29,8 -58,6 | Omräkningsdifferens i likvida medel 0,1 0,0 | Likvida medel vid årets början 35,4 94,0
- Omräkningsdifferens i likvida medel 0,1 0,0 | Likvida medel vid årets början 35,4 94,0 | Likvida medel vid årets slut 5,8 35,4
- Likvida medel vid årets början 35,4 94,0 | Likvida medel vid årets slut 5,8 35,4 | Likvida medel i kassaflödesanalysen avser i sin helhet kassa och bank.
Eget kapital
- Koncernens rapport över finansiell ställning ........................................................67 | Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ...........................................68 | Koncernens rapport över kassaflöde ....................................................................69
- Moderbolagets balansräkning ..............................................................................71 | Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ...........................................72 | Moderbolagets rapport över kassaflöde ..............................................................73
- Not 28: likvida medel och koncernkonto ............................................................104 | Not 29: eget kapital ..............................................................................................104 | Not 30: innehav utan bestämmande inflytande .................................................105
- fortsatt hög nybyggnationstakt. | Eget kapital och substansvärde | Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
- av årets totalresultat om -392,8 mkr (934,8) och emission i | oktober 2023, vilket ökade eget kapital med totalt 323,0 mkr efter | transaktionskostnader.
- Överkursfond 1 689 483 286 | Balanserat fritt eget kapital 507 153 440 | Årets resultat 28 992 799
- Summa tillgångar 16 807,2 15 272,0 | Eget kapital och skulder, mkr Not 2023 | 31 dec
- 31 dec | Eget kapital 29 | Aktiekapital 63,8 57,4
Antal aktier
- stor andel av bolagets tillgångar och vinst. | Totalt antal aktier i K-Fast Holding AB uppgick den 31 december | 2023 till 239 331 168, fördelade på 22 500 000 A-aktier,
- eller flera tillfällen, fatta besluta om förvärv av bolagets egna | aktier av serie B med ett maximalt antal aktier som motsvarar en | tiondel av det totala antalet utgivna aktier i bolaget.
- K-Fastigheter äger i bolaget motsvarande 5 procent av bolagets | totala antal aktier. Ersättningen motsvarar aktiernas andel av | bolagets egna kapital per 30 juni 2023.
- INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE | Kvotvärde, kr Antal aktier | 2023 2022 2023 2022
- Aktier 0,27 0,27 239 331 168 215 331 168 | Utestående antal aktier | vid årets utgång*
- Vid beräkning av data per aktie har | genomsnittligt antal aktier använts, medan | vid beräkning av tillgångar, eget kapital och
- 24 oktober 2023. | Antal aktier | Registrerat antal aktier – antalet registrerade
- Antal aktier | Registrerat antal aktier – antalet registrerade | aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal
Antal anställda
- Soliditet, % 30,3% 33,9% 36,9% 41,9% 41,7% 29,3% 34,4% 28,6% | Antal anställda 550 732 691 76 68 53 34 26 | Moderbolaget
- Soliditet, % 58,2% 56,5% 47,6% 50,9% 42,2% 5,1% 16,0% 8,0% | Antal anställda 73 42 26 17 13 6 3 1 | Landskrona samt produktionsanläggningar i Hässleholm, Östra
Fulltext
Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3
===== SIDA 1 ===== K-Fastigheter - mer än ett fastighetsbolag. K-FAST HOLDING AB – Org. nr.: 556827-0390 ===== SIDA 2 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE K-Fastigheter är ett ungt och expansivt bolag som startades år 2010 med vision att äga och förvalta marknadens mest attraktiva hyreslägenheter. Vid årsskiftet 2023/2024 hade koncernen 550 anställda. Genom vårt konceptuella byggande och det faktum att vi kontrollerar hela kedjan från projektutveckling, prefabverksamhet, byggnation och slutligen förvaltning har vi möjlighet att arbeta med ständiga förbättringar. Att hela tiden söka efter möjligheter att bli bättre och hitta smarta och kostnadseffektiva lösningar är en del av vår kultur. Varje medarbetare i vår koncern har möjlighet att med entreprenöriellt tänkande bidra i detta arbete och det finns möjligheter att utvecklas inom olika roller över tid. För våra karriär- och utvecklingsmöjligheter har vi uppmärksammats och utsetts till Karriärsföretag för 2024*. EXPANSIVA, NYFIKNA OCH FRAMÅT K-Fastigheter finns i flera sociala medier. Följ oss för att lära känna oss och vår verksamhet. Sök efter ”K-Fastigheter” och ”K-Prefab”. Besök även karriärsidorna för att se vilka roller för nya medarbetare vi söker. INLEDNING ”Vi tänker långsiktigt och stort och söker vid olika tidpunkter medarbetare som kan vara med på vår resa.” Vi bygger våra bostäder för att vara trivsamma hem åt våra hyresgäster och vi bygger för att själva äga. Genom detta förhållningssätt vill vi bidra till att utveckla samhället och de orter där vi är verksamma. Som en del av K-Fastigheter-familjen är du en del av denna utveckling. Vi tänker långsiktigt och stort och söker vid olika tidpunkter medarbetare som kan vara med på vår resa. En resa från en idé om att förändra byggandet och bostadssektorn till att bli störst i Norden inom konceptuellt byggande för egen förvaltning. * Läs mer om K-Fastigheter som Karriärföretag: www. karriarforetagen.se/foretag/k-fastigheter/ 2 ===== SIDA 3 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE K-Fastigheters vision är att bli en av Nordens största aktörer och ledande fastighetsägare av hållbart byggda, innovativa och kostnadseffektiva koncepthus som uppfyller de önskemål och krav som ställs av hyresgäster som vill skapa ett trivsamt hem eller effektiva lokaler. Våra bostäder ska kännetecknas av hög standard, hemkänsla och trygghet. K-Fastigheter bygger för eget långsiktigt ägande av hyresrätter. Vår målsättning är att mer än 80 procent av våra hyresintäkter ska vara bostadsrelaterade. Vi växer och tillför löpande marknaden nya hyresrätter. Vi är verksamma från Gävle i norr till Köpenhamnsområdet i söder. K-Fastigheter är emellertid mer än ett fastighetsbolag. Genom en integrerad process bygger vi vår verksamhet i de fyra K-FASTIGHETER I KORTHET VÅRA VÄRDERINGAR Vi har ett evighetsperspektiv i det vi gör. I våra relationer både internt och externt, arbetar vi långsiktigt för att vara ett lönsamt, framgångsrikt och därmed hållbart bolag samt en långsiktig samarbetspartner. Långsiktig Vi är nyfikna och öppna för nya idéer och fokuserar på att finna lösningar. Genom att ta initiativ, våga prova och utgå från att ”allt är möjligt”, blir vi lite bättre varje dag. Nytänkande Vi strävar efter en arbetsglädje som bygger på lojalitet, uppriktighet och vårt egna ansvar. Vi söker ständigt omtänksamma lösningar kring kostnadsmedvetenhet, säkerhetskultur och miljö. Omtänksam affärsområdena projektutveckling, prefab, bygg och förvaltning. Vår prefabverksamhet drivs i dotterbolaget K-Prefab som också säljer på den externa marknaden. För att öka kostnadseffektiviteten och korta byggtiderna har vi valt att arbeta med tre egenutvecklade koncepthus för bostäder som uppförs för egen förvaltning. Dessa är Låghus, Punkthus och Lamellhus. Ett fjärde koncepthus, K-Kommersiellt, för kommersiella lokaler, är under utveckling. Vid årsskiftet 2023/2024 hade koncernens fastighetsbestånd ett bokfört värde om 14,9 miljarder kronor med ett årligt hyresvärde uppgående till 661 miljoner kronor. Med bas i Hässleholm samt produktionsanläggningar och lokala kontor på strategiskt utvalda orter har koncernen idag omkring 550 medarbetare. K-Fast Holding AB:s B-aktie är sedan november 2019 noterad på Nasdaq Stockholm, kortnamn KFAST B. Största ägare är Erik Selin Fastigheter Aktiebolag, Jacob Karlsson AB och Capital Group. 3 ===== SIDA 4 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2023 Dotterbolaget K-Prefab fick ny VD Stefan Paulsson utsågs i januari 2023 till ny VD för dotterbolaget K-Prefab. Detta efter att sedan april 2022 varit tillförordnad VD. Stefan har varit anställd i det som nu är K-Prefab sedan 2006 och har arbetat som konstruktör, konstruktionschef, regionchef, vice VD och operativ chef. Som chef för affärsområde Prefab ingår Stefan Paulsson i koncernledningen. Affärsmodellen visar styrka i svårare tider Trots sjunkande fastighetsvärden för såväl färdigställda förvaltningsfastigheter som i projektutveckling och byggnation har vi skapat byggnation som har betydande värden. Orealiserade värden från succesiv vinstavräkning i projektutveckling och byggnation uppgick under 2023 till 330,6 mkr vilket hjälper till att möta sjunkande fastighetsvärden och visar på styrkan i K-Fastigheters unika affärsmodell. Nyemission stärkte balansräkningen I september beslutade styrelsen om en riktad nyemission i syfte att stärka bolagets balansräkning för att möjliggöra förvärv av byggrätter och för att kunna starta nybyggnationer av koncernens koncepthus. Totalt emitterades 24 000 000 aktier av serie B vilket tillförde bolaget 323 mkr efter transaktionskostnader. Första lägenheterna färdigställda tillsammans med Kilenkrysset AB K-Fastigheters samarbete med Kilenkrysset AB som omfattar byggnation och förvaltning av K-Fastigheters koncepthus i Nyköping, Strängnäs och Örebro i bolaget K-Fast Kilen AB har fortsatt under året. Under 2023 har de första lägenheterna färdigställts och per årsskiftet omfattade det färdigställda beståndet 63 lägenheter. Därutöver var ytterligare 681 lägenheter under byggnation och projektutveckling vid årets slut. K-Fast Kilen ägs till 51% av K-Fastigheter och till 49% av Kilenkrysset AB. 0 30 60 90 120 150 20232022202120202019 53 75 101 131 108 Förvaltningsresultat 2019-2023 År Förvaltningsresultat, mkr, 2019–2023 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2023202220212020 2019År 3 607 5 067 6 923 9 775 12 514 Bokfört Fastighetsvärde, mkr 2019–2023Bokfört fastighetsvärde färdigställda förvaltningsfastigheter Mer i egen regi Under 2023 inrättades en ny intern organisation för att hantera uthyrningen i koncernens nyproduktioner. Tidgare anlitades extern mäklartjänst för detta ändamål. Stegvis har också mer av de fastighetsrelaterade tjänster som hanterats av externa samarbetspartners flyttats över i egen regi. Detta ökar effektiviteten och skapar större värde för våra hyresgäster. Rekord i antal nya lägenheter under 2023 Under 2023 har K-Fastigheters portfölj av hyreslägenheter ökat med hela 31 procent. Vid utgången av 2023 hade vi 4 876 lägenheter i förvaltning att jämföra med 3 708 vid utgången av 2022. Hela 806 av de 1 176 lägenheter affärsområde bygg uppförde, färdigställdes under de tre sista månaderna 2023. Sammantaget stod bostäder och därtill relaterad uthyrning som parkeringar för 92 procent av de kontrakterade hyrorna vid årsskiftet. Hyresvärdet ökade med 35 procent under året till 661,0 mkr. Av fastighetsbeståndet är 66 procent uppfört efter 2020 och totalt 88 procent efter 2010. Nya byggrätter förvärvade och inträde i Lund Under 2023 förvärvade K-Fastigheter nya byggrätter i Eskilstuna, Ale, Lund samt två projekt i Göteborg. Totalt projekteras för cirka 575 hyreslägenheter i dessa projekt som befinner sig i olika stadier. Förvärvet i Lund är K-Fastigheters första i staden medan vi redan har fastigheter och/eller byggrätter på de andra orterna. Antal lägenheter i förvaltning 4 876 3 708 ST 2023 ST 2022 Antal lägenheter i byggnation ST 2023 ST 2022 1 549 2 171 Nyckeltal i urval 2023 2022 Finansiella Räntetäckningsgrad 1,7 2,2 Soliditet, % 30,3% 33,9% Skuldsättningsgrad, % 60,2% 55,4% Förvaltningsresultat, mkr 108,3 130,7 Långsiktigt substansvärde (NAV), mkr 5 803,5 5 768,3 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,49 0,61 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -19,3% 28,9% Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie, kr 24,25 26,79 Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie, % -9,5% 15,9% 4 ===== SIDA 5 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Våra koncepthus sida 21 Våra koncepthus sida 22 Våra koncepthus sida 20 Vår omvärld och marknad sidor 34–38 Våra fastigheter sidor 24–26 Våra siffror sidor 57–116 Vår aktie sidor 158–162 Våra medarbetare sidor 18–19 INNEHÅLL K-Fast Holding AB (publ): (”K-Fastigheter”) legala årsredovisning omfattar sidorna 55-120 (förvaltningsberättelsen med tillhörande finansiella rapporter) och är granskad av Ernst & Young AB. Med ”K-Fastigheter”, ”K-Fastkoncernen” och ”koncernen” avses K-Fast Holding AB med eller utan dotter- och intressebolag beroende på sammanhang. Årsredovisningen publiceras på svenska och engelska. Den svenska versionen är originalet. Omslag: Punkthus i kvarteret Hällan i Hässleholm. Formgivning: OAS. Foto: K-Fastigheter, Oskar Gydell och Fotograf Daniel. Inledning ...............................................................................2–4 Expansiva, nyfikna och framåt ................................................................................2 K-fastigheter i korthet ..............................................................................................3 Väsentliga händelser på helår ................................................................................. 4 Innehållsförteckning .................................................................5 VD-ord ...................................................................................6–8 Verksamhet ............................................................................... 9 Karta över var vi finns ............................................................................................10 En stark kjedja av värdeskapande ..........................................................................11 Affärsmodell ...........................................................................................................12 Fyra affärsområden .........................................................................................13–16 Organisation och medarbetare .........................................................................17–18 Våra koncepthus ..............................................................................................19–22 Fastighetsbestånd ............................................................................................23–25 Aktuell intjäningsförmåga .....................................................................................26 Finansiering och värdering .............................................................................27–30 Omvärld och marknad .......................................................31–37 Bolagsstyrning ..................................................................38–53 Finansiella rapporter ..............................................................54 Förvaltningsberättelse .....................................................................................55–65 Koncernens räkenskaper .................................................................................66–69 Moderbolagets räkenskaper ............................................................................70–73 Tilläggsuppgifter - Noter ................................................................................74–112 Styrelsens och revisorns underskrifter ................................................................ 113 Revisionsberättelse .........................................................114–121 Hållbarhetsredovisning ................................................. 121–138 Risker och riskhantering .................................................. 139–14 Avstämning och definitioner ...........................................151–156 Nyckeltal ...............................................................................................................152 Avstämningstabell och definitioner .............................................................153–156 Ordlista .................................................................................................................157 Aktien och ägare .............................................................158–162 Information till aktieägarna .................................................................................163 ===== SIDA 6 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE VD-ORD 2023 hade tuffa marknadsförutsättningar samtidigt som vi visade att vår affärsmodell klarar av att leverera även under dessa förutsättningar. Med högt färdigställande fick vi möjlighet att välkomna många nya hyresgäster hem vilket är mycket roligt. ===== SIDA 7 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE VI MÖTER FRAMTIDEN UTIFRÅN EN STYRKEPOSITION Vi kan lägga ett händelserikt 2023 år till handlingarna. Ett år som inneburit hårt arbete i ett ansträngt marknadsklimat men där jag också kan konstatera att vi slog rekord med hela 806 färdigställda lägenheter bara under årets tre sista månader. Under året ökade vi vårt lägenhetsbestånd med 1 168 lägenheter, hela 31 procent, till 4 876 stycken vilket innebar att fick vi möjlighet att välkomna många nya hyresgäster hem. Detta är bland det roligaste som finns som verksam i fastighetsbranschen. Sammanlagt hyresvärde uppgick vid årets slut till 661 mkr, en ökning med 35 procent. Sett till marknadsvärde är hela 66 procent av vårt fastighetsinnehav per den 31 december 2023 uppfört efter 2020. Ett bra utgångsläge för framtiden. Under året försämrades tyvärr vår vakansgrad. Detta bland annat till följd av hög vakansgrad i ett fåtal, och eftersläpning från andra, nyproduktionsprojekt på vissa orter. Samtidigt kan konstateras att vi har en positiv utveckling inom vår succesionsuthyrning. Att stänga vakanserna är en prioriterad uppgift men kommer att ta viss tid att helt arbeta igen. När vårt färdigställande under 2024 blir mindre ansamlat än under 2023 ges uthyrningsverksamheten bättre förutsättningar att arbeta utifrån. Precis som det kommer att ta en viss tid att helt arbeta igen och stänga våra vakanser kommer hyreshöjningar för att kompensera för kostnadsökningar inte att ske över en natt. Jag ser framför mig att kompensation kommer att ske men att det behöver tas igen över tid. Förbättrad vakansgrad tillsammans med kompensation för ökade kostnader i form av högre hyror kommer tillsammans att bidra till ett förbättrat förvaltningsresultat. Vår förvaltningsorganisation växte under året. För att kunna hantera de många lägenheter som färdigställdes under fjärde kvartalet anställde vi personal ”Det finns fortsatt ett stort underliggande behov av nya bostäder i Sverige och min tro på hyresrätten är orubblig.” VD HAR ORDET Jacob Karlsson, VD för K-Fast Holding AB. 7 ===== SIDA 8 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE innan vi hade motsvarande intäkter. Under 2024 kommer vi ha en organisation som motsvarar det antal lägenheter vi har i förvaltning, vilket också kommer synas i förvaltningsresultatet. Vi kan se en stabilisering i ränteutvecklingen. Därtill kan sänkningar av styrräntan skönjas. Det är en positiv utveckling för att ge bygg- och fastighetssektorn någon sorts ny normalnivå att förhålla sig till. K-Fastigheter fortsätter att arbeta med ett dussintal olika banker och helt utan obligationsfinansiering. Av våra räntebärande skulder rörande förvärvsfinansiering och färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter var 91 procent vid årets utgång räntesäkrade med en snittränta om 3,22 procent. Genomsnittlig räntebindningstid uppgick till 3,5 år. Vid utgången av året löpte våra fastställda finansiella och operationella mål ut. Jag kan konstatera att vi kunnat nå de flesta fastställda målen sett över en konjunkturcykel. Substansvärdet ökade med 378 procent sedan referensåret 2018 och per aktie har vi haft en årlig tillväxt om 25 procent. Förvaltningsresultatet har växt med 163 procent och per aktie var den årliga tillväxten 12 procent, vilket var lägre än vår målsättning om en årlig tillväxt på 20 procent. Vi har samtliga år legat bättre än våra lägsta målnivåer för soliditet och skuldsättningsgrad medan räntetäckningsgraden på 1,7 för helåret 2023 låg något lägre än vår målnivå om 1,75. Räntetäckningsgraden, som fortsatt överstiger de nivåer som stipuleras i våra låneavtal, kommer successivt förbättras framöver i takt med förbättrat förvaltningsresultat. Gällande operationella mål så har vi tydligt överträffat målsättningen att 80 procent av hyresintäkterna ska komma från bostäder. Målsättningen om 1 300 årliga byggstarter vid utgången av 2023 reviderades ned till det tidigare målet om 1 000 i samband med delårsrapporten för första kvartalet 2023. För 2023 nåddes inte målet om 1 000 byggstarter bland annat på grund av utdragna tillståndsprocesser och tuffare finansieringsförutsättningar. Totalt byggstartades 450 lägenheter under 2023. Målet om 5 000 lägenheter i förvaltning uppnåddes i praktiken i början på februari 2024 då vi hade 4 999 lägenheter i förvaltning. Det är en fantastisk utveckling där jag inte nog kan tacka alla nuvarande och före detta medansvariga i koncernen som varit med och bidragit till att göra detta möjligt. Nya mål kommer att presenteras i samband med vår delårsrapport för första kvartalet 2024. Under 2023 stärkte vi vår balansräkning genom en nyemission om 331 mkr och avyttring av en kontorsfastighet i Helsingborg. Vi kommer under 2024 fortsätta arbetet med att på olika sätt stärka vår balansräkning för att kunna byggstarta nya projekt och utnyttja de möjligheter till förvärv av byggrätter som uppstår på marknaden. Vi har redan under årets första månader genomfört avyttringar och gjort en riktad nyemission. För vår del är det ett strategiskt val att prioritera nybyggnation av våra egna koncepthus framför förvaltning av kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter som inte är byggda enligt våra egna koncept. Det finns fortsatt ett stort underliggande behov av nya bostäder i Sverige och min tro på hyresrätten är orubblig. K-Fastigheter kan genom vår effektiva process med kontroll över kedjan från ”grus till hus” fortsatt byggstarta nya projekt även under rådande förutsättningar som uppfyller våra direktavkastningskrav. K-Fastigheters affärsmodell har bevisat sig stå stark även i ett mer krävande marknadsläge och vi går in i bättre marknadsförutsättningar utifrån en styrkeposition. Vi eftersträvar att vara en attraktiv arbetsgivare där varje medansvarig har chans att påverka och utvecklas inom koncernen. Jag är därför mycket stolt över att vi blivit utsedda till Karriärföretag för 2024. Det är ett kvitto på att vi är på rätt väg och hjälper oss att kunna rekrytera de bästa och mest motiverade medansvariga för att vara med på vår utvecklingsresa. En resa där vi erbjuder våra hyresgäster trivsamma och trygga hem i form av hyresrätter med hög standard. - Jacob Karlsson, april 2024 10 601 Total fastighets- och projektportfölj per 31 december 2023: 10 601 1 549 lägenheter i pågående byggnation. 4 176 lägenheter i pågående projektutveckling. 4 876 lägenheter i förvaltning. 8 ===== SIDA 9 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE VERKSAMHET K-Fastigheter är ett projektutvecklings-, bygg- och fastighetsbolag huvudsakligen inriktat på hyresbostadsfastigheter. Organiserat i de fyra affärsområdena projektutveckling, prefab, bygg och förvaltning ska K-Fastigheter skapa attraktiva hem med hög trivselfaktor. Koncernens fokus på att bygga egenutvecklade koncepthus ger goda förutsättningar att skapa värden genom kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela kedjan, från byggrätt, byggmaterial och byggmetod till förvaltning under fastighetens livstid. Våra egenutvecklade koncepthus för bostäder är Låghus, Lamellhus och Punkthus som vi kontinuerligt förbättrar genom de erfarenheter som organisationen löpande tillgodogör sig. Genom våra byggnationer av hyreslägenheter med hög kvalitet är vi med och möter samhällets behov av nya bostäder och hyresgästernas önskemål om attraktiva, trivsamma och trygga hem. ===== SIDA 10 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE 81% 8% 11% Hyresvärde per region 2023 82% 9% 9% Förvaltade lägenheter per region 2023 VI BYGGER OCH FÖRVALTAR I TILLVÄXTORTER Uppgifter per 31 december 2023. Förvaltade lägenheter Lägenheter i pågående byggnation Lägenheter i bygglovs- eller detaljplanprocess, preliminärt antal Hyresvärde per 31 december 2023: 661,0 mkr Antal lägenheter per 31 december 2023: 4 876 Syd Väst Öst Kontor: Hässleholm, Göteborg, Helsingborg, Kristianstad, Landskrona, Malmö, Växjö och Stockholm. Prefab-fabriker: Bollebygd, Hultsfred, Hässleholm, Katrineholm, Strängnäs, Vara och Östra Grevie. Vänersborg 140 - - Gävle 152 229 429 Uppsala 40 - - Västerås 56 188 168 Järfälla - - 316 Strängnäs 38 345 - Värmdö - - 133 Eskilstuna - 109 138 Örebro - - 308 Nyköping 125 28 - Växjö 615 - - Älmhult 183 - - Osby 8 - - Hässleholm 756 101 22 Kristianstad 551 - 104 Ale 14 118 124 Göteborg 294 110 299 Borås - - 274 Lund - - 72 Höganäs 296 89 123 Helsingborg 647 41 244 Kävlinge 65 - 130 Landskrona 277 - - Höör 36 38 - Malmö 272 - 176 Burlöv - - 1 042 311 153 - Köpenhamnsområdet Vallentuna - - 74 10 ===== SIDA 11 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Operativa mål Måluppfyllelse Kommentar 2023 2022 2021 Hyresintäkterna från bostäder ska långsiktigt utgöra minst 80 procent av K-Fastigheters totala hyresintäkter. 92% 88% 87% Hyresintäkterna uppgick för 2023 till 480,2 mkr (384,2), en ökning med 25 procent jämfört med föregående år. Ökningen berodde primärt på fler förvaltade lägenheter, vilka ökade med 31 procent till 4 876 lägenteter (3 708) mellan 2022 och 2023. Antalet årligen byggstartade lägenheter för egen förvaltning ska uppgå till 1 000 lägenheter före utgången av år 2023. 450 1 125 996 Antalet byggstartade lägenheter under 2023 uppgick till 450 (1 125). Vid utgången av år 2023 ska K-Fastigheter förvalta minst 5 000 lägenheter i Norden. 4 876 3 708 2 723 Vid slutet av 2023 hade K-Fastigheter 4 876 lägenheter i förvaltning, 1 549 lägenheter i byggnation och 4 176 lägenheter i projektutveckling. Finansiella mål Måluppfyllelse Kommentar 2023 2022 2021 Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. Det långsiktiga substansvärdet (NAV) uppgick vid årets utgång till 5 803,5 mkr (5 768,3) motsvarande 24,25 kr per aktie (26,79). Det långsiktiga substansvärdet per aktie minskade med 9 procent jämfört med 31 december 2022. Från referensåret 2018 ökade substansvärdet per aktie med i snitt 25% per år. Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie om minst 20 procent. Förvaltningsresultatet uppgick till 108,3 mkr (130,7), en minskning med 17 procent. Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie uppgick till -19% jämfört med 31 december 2022. Från referensåret 2018 ökade förvaltningreultatet per aktie med i snitt 12% per år Övergripande begränsas koncernens finansiella risk genom en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tiden tryggar koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. Soliditeten ska vara minst 25 procent. Per 31 december 2023 uppgick soliditeten till 30,3 procent (33,9). Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,75 ggr. Per 31 december 2023 uppgick räntetäckningsgraden till 1,7 gånger (2,2). Skuldsättningsgraden får uppgå till maximalt 70 procent relativt koncernens samtliga tillgångar och skulder. Per 31 december 2023 uppgick skuldsättningsgraden till 60,2 procent (55,4) Koncernens hållbarhetsmål redovisas på sidorna 122–124. Övergripande mål K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som tillväxt i långsiktigt substansvärdet per aktie. EN STARK KEDJA AV VÄRDESKAPANDE VÄRDESKAPADE I ALLA LED Vår vision K-Fastigheter ska vara en av Nordens största aktörer på hyresmarknaden och en ledande fastighetsägare av hållbart byggda, innovativa och kostnadseffektiva koncepthus som kännetecknas av marknadens bästa kombination av hög standard, hemkänsla och trygghet. Vår affärsidé K-Fastigheters affärsidé är att med stort engagemang och hög kostnadseffektivitet utveckla, bygga, förvalta och långsiktigt äga marknadens mest attraktiva bostadsfastigheter avseende såväl skick som standard och servicenivå. Koncernen ska erbjuda egenproducerade och förvärvade hyresbostäder i Norden, på platser med långsiktigt god efterfrågan på hyresbostäder. Vår strategi Koncernen ska genom sina affärsområden skapa värdetillväxt och har följande grundpelare: Tillväxt: Koncernens utveckling sker genom tvärfunktionellt arbete mellan de fyra affärsområdena. Lönsamhet: För att säkra hög och uthållig lönsamhet ska affärsområdena samverka inom områden som struktur och systemstöd för processer (finansiering, anbud, etc). Varumärke/Position: K-Fastigheter ska vara en utmanare i en bransch som har mycket att vinna på nytänkande inom hela värdekedjan. Bolagets engagemang i alla led ska bidra till att vi uppfattas som lyssnande, insatta, innovativa och kunniga. 11 ===== SIDA 12 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN Affärsområde Förvaltning ska utveckla kostnadseffektiv lokal förvaltning. Fokus är att förvalta K-Fastigheters egenutvecklade koncepthus samt bestånd av förvärvade hus på ett effektivt sätt. Genom egen utvärdering, i kombination med hyresgästernas önskemål, får koncernen viktig information för att produktutveckla koncepthusen. Läs mer om affärsområdet på sidan 16. Affärsområde Prefab ska tillverka prefabricerade betongelement och kompletta stomlösningar. Affärsområdet levererar till K-Fastigheter såväl som externa kunder, bland dem flera av Sveriges ledande byggbolag. Läs mer om affärsområdet på sidan 14. Affärsområde Projektutveckling förvärvar primärt byggrätter men även mark i attraktiva lägen för framtida byggnation av bolagets koncepthus och bedriver sedan arbete med detaljplaner och bygglov. Läs mer om affärsområdet på sidan 13. Affärsområde Bygg ska uppföra och i samarbete med övriga affärsområden vidareutveckla de kostnadseffektiva koncepthusen för bostäder Låghus, Lamellhus och Punkthus plus koncepthuset K-Kommersiellt för primärt kontor. Läs mer om affärsområdet på sidan 15. 12 K-FASTIGHETERS AFFÄRSMODELL K-Fastigheters affärsmodell bygger på ett evighetsperspektiv där bolaget kontrollerar hela kedjan från projektutveckling till förvaltning av fastigheter. Detta sker genom de fyra affärsområdena projektutveckling, prefab, bygg och förvaltning. Affärsområdena arbetar tvärfunktionellt för att hela tiden sträva mot kontinuerlig produktutveckling. De fyra affärsområdena har återkommande avstämningar med utgångspunkt i en gemensam processkarta och respektive affärsområde bidrar med sin återkoppling innan K-Fastigheter skickar in bygglovsansökan. Genom standardiserade och repetitiva byggprocesser kan K-Fastigheter bygga kostnadseffektivt och med hög kvalité. Nytänkande är en förutsättning för att utvecklas och lyckas. Samtidigt måste inte nytänkande vara synonymt med att alltid tänka nytt. K-Fastigheter är verksamma i en bransch där man ofta bygger fastigheter som prototyper, den ena är inte den andra lik. K-Fastigheter bidrar med nytänkande och innovation genom att bygga enligt beprövade egenutvecklade koncept om och om igen, men med ständig utveckling och förbättring. Detta gör vi genom de synpunkter hyresgäster lämnar och de förslag våra medarbetare kommer med från alla led: projektutveckling, prefab, bygg och förvaltning. K-Fastigheters egenutvecklade koncepthus ger oss kontroll över samtliga delar av produktionsprocessen, från tidig projektutveckling till förvaltning av ett fullt färdigt hus. Genom en repetitiv produktion av konceptuella bostadslösningar med stor grad av prefabricering kan materialsvinn nästan helt arbetas bort, vilket gynnar både miljö och produktionsekonomi. Genom att använda samma material och produkter i såväl nyproduktioner som i K-Fast 2.0-renoveringar skapar vi större inköpsvolymer och får bättre förhandlingsutrymme. Vi har också möjlighet att snabbt ersätta vitvaror om de skulle gå sönder hos hyresgäster och samla ihop maskiner för reparation genom att vi använder samma utrustning i våra olika koncepthus. Vårt huvudfokus är att bygga våra egenutvecklade koncepthus. Som ett komplement finns i portföljen förvärvade bostadsfastigheter och fastigheter som uppförs enligt förvärvade bygglov. I det äldre förvärvade beståndet kan det finnas lägenheter med en lägre standard än den vi och våra hyresgäster önskar. Som en del av vårt renoveringsprogram K-Fast 2.0 uppgraderar vi löpande sådana lägenheter vid byte av hyresgäster så att ytskikt och tekniska installationer håller en kvalitet som motsvarar den vi erbjuder i våra egenutvecklade bostadsfastigheter. Vi strävar efter att ha egen förvaltningspersonal på alla orter där vi äger fastigheter. I uppbyggnadsfasen på en ort anlitar vi lokal förvaltningspersonal. 1212 ===== SIDA 13 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE ”Grunden för vårt arbete handlar om att hitta lösningar som skapar trygga och trivsamma hem med hög standard för våra hyresgäster. Genom att vi utgår från våra koncept har vi en effektiv projektutveckling, vilket är en fördel. Våra koncepthus kan emellertid utifrån samma bas gestaltas på många olika sätt och anpassas efter rådande förutsättningar och önskemål. På projekt- utvecklingsavdelningen kan vi genom att ständigt dra nytta av tidigare erfarenheter inom organisationen hitta nya lösningar som förbättrar våra projekt, såväl i det enskilda projektet som lösningar för samtliga projekt framöver. Under 2023 har vi fått flera nya projekt att arbeta med genom de förvärv av byggrätter som gjorts. Jag hoppas att vi även under 2024 kan dra fördel av de lägre priserna på byggrätter för att bygga på vår landbank. Allt med målet att kunna utveckla attraktiva hem för våra hyresgäster. Att K-Fastigheter valt att vara med i initiativet Bygg i Tid tillsammans med några av våra branschkollegor ser jag som viktigt. För mig och mina medarbetare som arbetar med dessa frågor dagligen ser vi ett stort behov av att handläggningstiderna kortas och effektiviseras.” Åsa Fredin Chef för affärsområde Projektutveckling. K-FASTIGHETERS FYRA AFFÄRSOMRÅDEN PROJEKTUTVECKLING Arbetet inom affärsområde Projektutveckling startar med identifiering och förvärv av primärt byggrätter men också i förekommande fall ej byggklar mark. Detta för framtida byggnation av bolagets koncepthus. Inom affärsområdet drivs sedan arbete med detaljplaner och bygglov. Målsättningen är att skapa och realisera värden, både idag och i framtiden. Affärsområdet arbetade under 2023 fortsatt aktivit med att förädla bolagets landbank. Vid årets utgång bestod projektutvecklingsportföljen av 4 176 lägenheter i olika stadier. I takt med att bolaget expanderar har den geografiska spridningen i landbanken ökat och därmed de orter på vilken projektutveckling bedrivs. I Sverige finns projekt spridda från Gävle i norr till Skåne i söder. Utöver de befintliga projekt som affärsområdets medarbetare arbetar med finns en affärsutvecklare som samordnar och leder arbetet med förvärv av byggrätter såväl som mark. Att löpande förvärva byggrätter är viktigt både på lång och kort sikt för att säkerställa fortsatt expansion. Affärsområdet ansvarar för arbetet med bygglovsprocesser, kontakter med olika intressenter och sakägare samt utredningar för att placera husen på ett yt- och kostnadseffektivt sätt med stor respekt för platsens förutsättningar. Genom gediget förarbete skapar K-Fastigheter trygga hem för sina hyresgäster, goda förutsättningar för en hög utnyttjandegrad av de olika byggrätterna samt en ekonomiskt effektiv byggnations- och förädlingsprocess. En stor del av det inledande arbetet är effektiviserat genom att koncernen arbetar med koncepthus med en hög grad av gemensamma och standardiserade material och processer. Varje projekt har sina specifika förutsättningar och affärsområdet har stor erfarenhet av att möta olika legala krav parallellt med förväntningar från boende och omgivande samhälle. Projektutvecklingen kännetecknas av hög kompetens där medarbetarnas erfarenheter från olika områden bidrar till att skapa relationer med olika aktörer och effektivisera processen fram till ett beviljat bygglov. Kontinuerlig produktutveckling sker på grundval av värdefulla erfarenheter från byggprocessen samt hyresgästers, förvaltares och fastighetsskötares löpande återkoppling från tidigare genomförda projekt. På detta sätt säkerställs att K-Fastigheter har god insikt i vilka lösningar, materialval och produkter som fungerar och vilka som eventuellt behöver förbättras. Allt för att hitta så effektiva lösningar som möjligt, så tidigt som möjligt. Genom bland annat effektiv markanvändning, hög grad av prefabricering som minskar materialspill och val av uppvärmnings- metoder vill K-Fastigheter minska miljöpåverkan och bidra till utvecklingen av attraktiva och trygga bostadsområden utöver de lagkrav som finns. En avgörande faktor för att kunna hålla en hög takt i framdriften av byggklara projekt är att kommunernas handläggningstider inom plan- och bygglovsprocesser håller jämna steg med marknadens behov. Tyvärr är handläggningstiderna ofta långa och projekt löper alltid en risk att överklagas, vilket leder till ytterligare förlängda ledtider. Som en följd av långa handläggningstider är K-Fastigheter med i initiativet Bygg i Tid tillsammans med andra aktörer inom bostadssektorn. Bygg i Tid syftar till att proaktivt föreslå reformer för att snabba upp plan- och bygglovsprocesser och inte bara påtala att handläggningstiderna ökat. K-Fastigheter söker löpande kontakt med markägare som har byggbar mark till försäljning. Först och främst handlar det om detaljplanelagd och byggklar mark som passar bolagets olika koncepthus. Även mark som ännu inte är detaljplanelagd kan vara av intresse. Kontakta oss om du är intresserad av att sälja din mark. Vill du veta mer om Bygg i Tid och initiativets förslag för att minska handläggningstiderna inom plan- och bygglovsprocesser? Besök www.initiativetbyggitid.se 13 ===== SIDA 14 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE ”Den kraftiga inbromsningen av bostadsbyggande i Sverige har lett till minskade volymer inom Prefab 2023 jämfört med 2022. Vi har mött denna nedgång genom succesiv anpassning av verksamheten samtidigt som vi arbetat med att diversifiera oss. Detta visar sig i vår förmåga att leverera stomlösningar till projekt inom bland annat försvarsanläggningar, infrastruktur och samhällsfastigheter, utöver bostäder. Jag ser att vi genom de anpassningar som gjorts kan möta en kommande uppgång på marknaden under andra halvan av 2024 med effektivitet, ökat kundfokus samt samarbete och optimering mellan våra produktionsanläggningar. Vi har en styrka i att vi levererar både koncerninternt samt till externa kunder. De interna volymerna utgör en bas som konkurrenter inom vårt verksamhetsområde inte har, vilket gör oss till en trygg och stabil partner för våra externa kunder.” Stefan Paulsson VD för K-Prefab. PREFAB Affärsområde Prefab bedrivs i dotterbolaget K-Prefab AB. K-Prefab är en rikstäckande stomentreprenör som erbjuder kompletta stomlösningar i betong för bostäder, samhällsfastigheter, industri och lager, infrastruktur och lantbruk. Prefabricering av stommar möjliggör bättre arbetsförhållanden, hög kostnads- och kvalitetskontroll, minskar spill samt säkerställer kompatibilitet, produktion och just-in- time-leverans till projekten. K-Prefab levererar till såväl externa aktörer som koncerninternt. Affärsområdet tillverkar betongstommar och lösningar till olika typer av byggnader och kunder. Stomsystemet består av bland annat välisolerade ytterväggar, homogena innerväggar, hisschakt och bjälklag med inbyggda installationer för el, VA och ventilation. Även utfackningsväggar, balkonger och trappor ingår i affärsområde Prefab. Montage åt kunderna sker till största delen med egen personal i olika montagelag. Samtliga stomelement som ingår i K-Fastigheters tre koncepthus för bostäder levereras numera av Prefab. Under 2024 färdigställs de första koncepthusen inom Låghus som har stommar tillverkade internt i koncernen. K-Fastigheters fjärde koncepthus, K-Kommersiellt, har utvecklats gemensamt inom koncernen och visar på de synergier som finns inom koncernens affärsområden. 2023 var ett utmanande år med försämrade marknadsförutsättningar till följd av att bostadsbyggandet stannat av. Det ledde till lägre volymer än föregående år och för att möta detta har succesiva anpassningar av personalstyrkan skett samtidigt som de olika produktionsanläggningarna ökat sitt samarbete för att uppnå bästa möjliga effektivitet. Under 2023 avyttrades också produktionsanläggningen i Borensberg. Ett intensivt och målmedvetet säljarbete mot inte bara bostadsbyggande utan även andra stomleveranser har lett till att en vändning är tydlig för andra halvåret 2024 medan det första halvåret kommer att se lägre producerade volymer. Genom de effektiviseringar som genomförts under 2023 kommer Prefab stå redo att hantera stegvis ökande volymer under 2024. Sedan K-Fastigheter förvärvade K-Prefab och genom det fick ett fjärde affärsområde har omfattande investeringar genomförts gällande effektivitet, personal och klimat. Bland annat har bolaget investerat i nya personalutrymmen, nya betongstationer, nya spännbäddar, solceller och genomfört effektiviseringar rörande lagergårdar. 14 ===== SIDA 15 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Eric Johansson Chef för affärsområde Bygg. BYGG Affärsområde Bygg ansvarar för byggnation och färdigställande av bolagets projekt. Genom att arbeta med hög grad av prefabricering, repetitiva processer och specialiserade arbetsuppgifter uppnås hög kostnadskontroll och en effektiv byggprocess. Bolaget uppför tre egenutvecklade koncepthus för bostäder: Låghus, Lamellhus och Punkthus samt ett egenutvecklat koncepthus för kommersiella lokaler, K-Kommersiellt. 2023 har varit ett rekordår för affärsområdet. Sammantaget har 1 176 lägenheter överlämnats till förvaltningsorganisationen varav hela 806 under årets tre sista månader. Genom ett enträget arbete i hela organisationen har byggkostnaderna kunnat hållas nere trots kostnadsökningar i samhället. Borträknat ökade kostnader för byggnadskreditiv har kostnaderna för byggnation i princip varit på samma nivå som föregående år. En viktig komponent i detta är stomleveranserna från affärsområde prefab. 450 lägenheter byggstartades under 2023. Genom att koncentrera byggandet till ett fåtal utvalda koncepthus som uppförs upprepade gånger arbetar K-Fastigheter upp omfattande erfarenhet och kännedom om risker, flaskhalsar och andra effektivitetsfällor i de specifika uppförandeprocesserna och kan därför proaktivt vidta åtgärder för att undvika dessa. Det innebär vidare ett begränsat antal materialkategorier, vilket ger skalfördelar vid inköp, kännedom kring hantering och minimalt svinn. Arbetet med att effektivisera byggprocessen är ständigt pågående. K-Fastigheter arbetar strategiskt och kontinuerligt med ett långsiktigt förbättringsarbete, där de lärdomar som kan dras i ”Det är otroligt inspirerande att leda vår byggorganisation som under året satte rekord i färdigställda lägenheter. Hela 806 lägenheter färdigställdes under fjärde kvartalet vilket ställde stora krav på personalen. Jag kan konstatera att våra medansvariga verkligen tog ett stort ansvar och kunde leverera bra projekt till förvaltningsorganisationen. Under 2024 ser vi ett jämnare flöde av färdigställande av lägenheter än den ansamling som rådde under slutet av 2023. Det ger oss möjligheter att fortsätta att arbeta med ständiga byggnationsprojekten dokumenteras och tillvaratas för att kunna tas i beaktande även av affärsområdena projektutveckling och prefab i utformningen av framtida byggprojekt. K-Fastigheters bostäder har en genomgående hög standard och är utrustade med moderna vitvaror, såsom integrerad diskmaskin, tvättmaskin och torktumlare samt inbyggd mikrovågsugn. Eftersom tvättmaskin och torktumlare dessutom placeras i lägenheterna höjs dels boendestandarden för hyresgästerna, dels minskas behovet av gemensam tvättstuga, vilket innebär att mer yta av byggnaden kan tas i anspråk för bostadsändamål. K-Fastigheter väljer genomgående material med utgångspunkt i bolagets erfarenhet av vad hyresgästerna uppfattar förbättringar inom bland annat kundnöjdhet, miljö och säkerhet och samtidigt utveckla samarbetet med våra övriga affärsområden. Att arbeta effektivt är en förutsättning för att kunna hålla kostnaderna i schack i ett läge när kostnads- ökningarna i samhället varit höga. Jag är väldigt glad över att vi kunnat möta kostnadsökningar med effektiviseringar och innovation i byggprocessen. Högre kostnader för byggnadskreditiv är det som drivit vår högre totalkostnad. Vår förmåga att ständigt vara innovativa och effektiva i vårt standardiserade byggande ger oss goda förutsättningar att fortsätta byggstarta projekt även med tuffare marknadsförutsättningar. Vid årsskiftet hade vi 1 549 lägenheter i byggnation varav 450 byggstartades under året.” skapar mervärde och trivsel samt vad som ger upphov till långsiktig förvaltnings- och kostnadseffektivitet. Många av materialvalen är exklusiva och har jämförelsevis höga inköpskostnader, men längre livslängd. Utifrån K-Fastigheters långsiktiga perspektiv är det motiverat att välja hållbara material i alla led. Byggnation, utöver stommontage som genomförs av affärsområde prefab, sker med hjälp av underentreprenörer. K-Fastigheters byggorganisation består av projektledare, inköpare, entreprenadingenjörer och eftermarknad som arbetar i regionerna Syd, Öst och Väst. 15 ===== SIDA 16 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Martin Johannesson Chef för affärsområde Förvaltning. ”Förvaltningsverksamheten har vuxit kraftigt under de senaste åren. Bara under 2023 fick vi 1 168 nya lägenheter i förvaltning. Vi ökade därmed antalet lägenheter med fantastiska 31 procent till 4 876 under 2023. Det har betytt en utökad organisation där vi för att möta den kraftigt utökade portföljen anställt nya medansvariga, vilket ökat våra kostnader innan intäkterna kunnat matcha. Att välkomna nya hyresgäster till sina hem är bland det roligaste som finns i vår bransch. Att få vara med och sätta rekord i antalet inflyttningar under ett kvartal var otroligt inspirerande. Bara under de tre sista månaderna 2023 fick vi 806 nya lägenheter i förvaltning vilket ställde stora FÖRVALTNING Inom affärsområdet Förvaltning förvaltas de fastigheter som koncernen uppfört eller förvärvat. De fastigheter som K-Fastigheter uppför är för eget långsiktigt ägande och genom effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad ska affärsområdet bidra med stabila och långsiktiga kassaflöden. Affärsområdets verksamhet omfattade vid årsskiftet fastigheter från Köpenhamn i söder till Gävle i norr. Sammanlagt hade bolaget 4 876 lägenheter i förvaltning vid årsskiftet att jämföra med 3 708 vid utgången av 2022. Merparten av fastigheterna i förvaltning fanns vid årsskiftet i Öresundsregionen och 66 procent av beståndet sett till marknadsvärde är uppfört efter 2020. På de platser där K-Fastigheter inte har egen personal kan fastighetsrelaterade tjänster köpas in av externa samarbetspartners. Under 2023 har stegvis mer och mer av de fastighetsrelaterade tjänster och uthyrning som tidigare legat externt flyttas över för att bli interna. Erfarenheten är att egen förvaltning i alla led är effektivare och skapar större värde för hyresgästerna. Under 2023 sjösattes exempelvis en intern organisation för att ha hand om uthyrningen av bolagets nyproduktionsprojekt, något som tidigare hanterats av externa mäklare. Ökningen av antalet lägenheter och ambitionen att i så stor utsträckning som möjligt ha egen personal har lett till att affärsområdets personalstyrka växt under året. Bolaget har en tydlig ambition att bygga långvariga relationer med de enskilda hyresgästerna och finnas till hands när eventuella problem uppstår. K-Fastigheters fokus för förvaltningen ligger på att uppnå nöjda hyresgäster som känner trygghet i både sina hem och sina områden, samt i att de alltid kan få kontakt med och service från representanter för K-Fastigheter. Bolaget arbetar därför målmedvetet med lokal förvaltning, i första hand med egen personal och i vissa fall med inhyrd personal. I syfte att upprätthålla hög servicegrad och tillgänglighet har koncernen utöver sitt huvudkontor i Hässleholm kontor i Helsingborg, Landskrona, Kristianstad, Malmö, Göteborg, Växjö och Stockholm. Eftersom K-Fastigheter har en hög grad av standardisering och arbetar med ett begränsat antal materialkategorier är varje komponent i koncernens egenproducerade fastighetsbestånd väl dokumenterad, vilket medför korta ledtider för reparationer och hög driftsäkerhet i fastigheterna. K-Fastigheters administrativa förvaltning ska vara rationell och effektiv men samtidigt upplevas personlig. Affärsområdet har digitaliserat flera processer, ett arbete som är ständigt pågående. I syfte att säkerställa förbättring och produktutveckling inhämtar K-Fastigheter löpande återkoppling från hyresgäster och andra intressenter, inklusive branschkollegor. K-Fastigheter är en fastighetsägare och hyresvärd som bygger sin verksamhet på stabilitet och nöjda kunder. K-Fastigheter genomför årligen undersökningar för att mäta kundnöjdheten med frågor om bland annat inomhusmiljö, allmänna utrymmen, trygghet och service. I undersökningen för 2023 framgår att omkring 85 procent av hyresgästerna kan tänka sig att rekommendera andra att flytta till K-Fastigheters lägenheter. krav på vår organisation där många oavsett ordinarie arbetsuppgifter fick vara med på inflyttningar. Jag kan konstatera att vi tillsammans löste denna utmaning på ett bra sätt. Arbetet med att effektivisera våra processer och rutiner för att klara av att hantera tillväxten av lägenheter och därmed hyresgäster är ständigt pågående. En del i detta är att vi under året som gått sjösatt en egen organisation för uthyrning av våra nyproducerade lägenheter samt att en stor del av vår fastighetsförvaltning och drift sköts i egen regi. Nöjda hyresgäster är en prioritet för oss och min fasta tro är att egen personal har stora fördelar jämfört med personal från samarbetspartners även vad gäller att skapa förutsättningar för nöjda hyresgäster. Under 2023 har vi lyft kundnöjdheten i samtliga av våra index och vi är speciellt stolta och glada över att att ha kunnat göra detta samtidigt som vi har genomfört fler inflyttningar under kortare tid än någonsin tidigare.” 16 ===== SIDA 17 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Det viktigaste för bolaget är de resultat som medarbetare uppnår, inte vem du är eller var du kommer ifrån. Koncernen strävar efter att spegla det omgivande samhället, vilket stärker bolaget och våra anställda. För att K-Fastigheter ska vara det självklara valet för hyresgäster, kunder, medansvariga och andra intressenter, utvärderas varje process, oavsett om den är i ett byggprojekt, i en fabrik eller en administrativ uppgift, för att nästa gång kunna göra den lite bättre. K-Fastigheters organisation ska kännetecknas av tillväxt, involvering och ansvarstagande samt stödja koncernens strategier och mål. Verksamheten är organiserad i fyra affärsområden: projektutveckling, prefab, bygg och förvaltning, vars chefer rapporterar till VD och ingår i koncernens ledningsgrupp. Prefab är organiserat som ett dotterbolag (K-Prefab) med egen VD och ledning. K-Prefab är det enda affärsområde som levererar till externa kunder utöver internt i koncernen. Därutöver finns gemensamma funktioner som affärsutveckling, ekonomi och finans, inköp, IT, juridik, HR och kommunikation/IR/marknad. För att arbeta så effektivt som möjligt och ha en organisation som kan fatta snabba beslut och känna den lokala marknaden är koncernens verksamhet indelade i tre regioner, Syd (inklusive Danmark), Väst och Öst. En viktig faktor för fortsatt framgång för K-Fastigheter är att koncernen som arbetsgivare arbetar med att skapa delaktighet för samtliga medarbetare. Hög grad av involvering och öppen kommunikation skapar förtroende, engagemang och tydlighet. Engagerade, motiverade och kompetenta medarbetare skapar förtroende vilket ökar andelen nöjda hyresgäster och kunder. Långsiktig, Nytänkande och Omtänksam är de ledord ska styra alla koncernens medarbetare i det dagliga arbetet, hur de ser på sig själv i sin roll, hur de vill agera och upplevas av andra. Koncernen använder ett digitalt verktyg för regelbundna medarbetarundersökningar, så att vi tillsammans kan utvärdera och arbeta för att bli lite bättre varje dag. Som ett led i att vara en attraktiv arbetsgivare arbetar K-Fastigheter med utvecklingsplaner för att uppmuntra kompetensutveckling hos medarbetarna. Att följa utvecklingen inom respektive arbetsområde såväl som koncernövergripande är viktigt och K-Fastigheter måste rusta sina medarbetare så att de kan möta den utveckling och de förväntningar som finns från olika intressenter. ORGANISATION OCH MEDARBETARE Arbetsmiljön Vid utgången av 2023 uppgick antalet medansvariga i koncernen till 550 (732), varav 65 (69) kvinnor respektive 485 (663) män. Majoriteten av dessa arbetar inom tillverkning, montage och förvaltning. Det minskade antalet anställda förklaras av personalminskningar inom affärsområde Prefab under det gångna året som en anpassning till de volymer som produceras i verksamheten. 17 ===== SIDA 18 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE K-Fastigheter strävar alltid efter att ha en säker arbetsmiljö, ur såväl fysiskt som socialt och psykiskt perspektiv, med ledorden ”Vi är varandras arbetsmiljö.” K-Fastigheter arbetar för att skapa en arbetsmiljö där alla medarbetare kan känna sig trygga och må bra. Medarbetare som mår bra gör ett bra arbete och tar hand om koncernens kunder på ett bättre sätt. Engagemang, trygghet och kompetens inom sitt ansvarsområde skapar förutsättningar för att medarbetare ska kunna känna sig medansvariga för såväl sin egen som bolagets utveckling. Inom K-Prefab finns ett flertal specialister inom arbetsmiljö och affärsområdet har under 2023 genomfört ett stort antal interna revisioner samt utbildningar med mera på byggarbetsplatser, fabriker och kontor. K-Prefab arbetar aktivt med säkerhet i det dagliga arbetet. Hela koncernen har också haft en säkerhetsvecka med olika temautbildningar för samtliga medarbetare i syfte att öka både den praktiska kompetensen inom säkerhet och stärka säkerhetskulturen. För K-Fastigheter är medarbetarnas hälsa prioriterad. Alla medarbetare omfattas av ett årligt frisvårdsbidrag samt eventuella gemensamma kampanjer eller aktiviteter utöver olika personalaktiviteter på både koncern- och affärsområdesnivå. För medarbetarsamtal finns ett systematiserat arbete. Som koncern har K-Fastigheter över tid ett kontinuerligt behov av nya medarbetare samtidigt som en stark företagskultur bibehålls. Koncernen har väl implementerade rekryteringssystem med en kandidatdatabas bestående av ett stort antal intresserade kandidater. Det är viktigt att säkra inflödet av ny personal genom att söka brett och använda kompletterande sökkanaler utöver traditionell rekrytering. Detta görs genom bland annat intern kompetensutveckling, samarbete med olika rekryterare för spetskompetenser, samarbete med yrkes- och högskolor samt genom en rekryteringsutbildning vid en av K-Prefabs fabriker. Internrekrytering uppmuntras som ett led i att utveckla såväl koncernen som individen och vi har många goda exempel på personal som gjort interna karriärer både i chefs- och specialistroller inom samtliga affärsområden. K-Fastigheter har utsetts till Karriärföretag för 2024. En bra introduktion av nyanställda medarbetare skapar grunden för en god arbetsmiljö, trivsel samt snabbare och säkrare resultat. K-Fastigheter avser att fortsätta utvecklingen av nuvarande rutiner och processer. Bland annat genomförs vid olika tillfällen under året koncerngemensamma introduktionsdagar för nyanställda tjänstemän. Under 2023 genomfördes två sådana introduktioner. 18 ===== SIDA 19 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE K-FASTIGHETERS KONCEPTHUS K-Fastigheter arbetar med tre olika egenutvecklade koncepthus för hyreslägenheter samt ett för kommersiella lokaler, främst kontor. De tre koncepthusen för bostäder är Låghus, Lamellhus och Punkthus. Koncepthuset K-Kommersiellt är utvecklat tillsammans med dotterbolaget K-Prefab. Den första byggnationen sker i Hässleholm och kommer bland annat innehålla huvudkontor för koncernen. Genom att arbeta med koncepthus med hög grad av prefabricering uppnås en effektiv process samtidigt som samtliga koncepthus kan anpassas och kombineras efter de förutsättningar som råder på den aktuella platsen. Låghus – Flexibla hus med stor valfrihet K-Fastigheters hus i en till tre våningar kan antingen uppföras som parhus eller radhus med lägenheter i ett eller två plan. Därutöver kan de placeras ovanpå varandra för att skapa tvåplanshus med loftgång. Låghus uppförda innan projekt Magasinet 1 i Hässleholm som färdigställs sommaren 2024 finns i fyra olika storlekar: två rum och kök , tre rum och kök, fyra rum och kök samt fyra rum och kök i två etage där delar av stommarna kom från extern leverantör. Den modell som nu uppförs med stomme levererad internt av affärsområde Prefab finns i storlekarna två rum och kök om 55 kvm, tre rum och kök om 68 kvm samt fyra rum och kök i två etage om 89 kvm. Konstruktionsfakta: Platta på mark med prefabstomme. Fasaden kan utföras i valfri kulör. Låghus i Åhus I Åhus i Kristianstads kommun har K-Fastigheter uppfört ett område kallat Tätörten. Lågghuslägenheterna uppgår till totalt 58 stycken fördelade på 16 lägenheter med två rum och kök, 25 lägenheter med tre rum och kök samt 17 lägenheter med fyra rum och kök. Låghus i Höganäs I Stubbarp i Höganäs kommun har K-Fastigheter i etapper uppfört Låghus. Antalet Låghuslägenheter uppgår till 134 stycken där de första färdigställdes sommaren 2022 och de sista i oktober 2023. Lägenheterna är fördelade på två till fyra rum och kök. Läs mer om bolagets koncepthus och lediga bostäder i såväl nyproduktion som befintligt bestånd på www.k-fastigheter.se 19 ===== SIDA 20 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Lamellhus i Göteborg I Sävenäs i anslutning till Östra Sjukhuset i Göteborg har K-Fastigheter uppfört två Lamellhus. Det första omfattar 102 lägenheter och färdigställdes under hösten 2021 medan det andra omfattande 192 lägenheter kunde välkomna nya hyresgäster i december 2023. Lägenheterna i andra etappen finns i storlekarna två rum och kök till fyra rum och kök. Lamellhus Malmö I stadsdelen Limhamn har K-Fastigheter etablerat Höfånget. Lamellhuset består av 97 lägenheter i storlekarna ett rum och kök till tre rum och kök. Totalt har K-Fastigheter 272 lägenheter i förvaltning i Malmö. Lamellhus – Variation och yteffektivitet K-Fastigheters flerfamiljshus i kvartersstruktur kan uppföras med upp till tio våningar. Bostadslägenheterna i Lamellhuset byggs primärt i två särskilt yteffektiva lägenhetskonfigurationer om två rum och kök om 51 kvm respektive tre rum och kök om 68 kvm. Det finns även möjlighet att bygga både större och mindre lägenhetsalternativ. För att kunna möta marknadens efterfrågan samt på bästa sätt utnyttja specifika byggrätter har K-Fastigheter valt att göra Lamellhuset anpassningsbart i fråga om planlösningar, vilket ger möjlighet att exempelvis ha kommersiella lokaler i bottenplan och att lägga till underjordiska garage. Vid utformningen av Lamellhuset har betydande fokus lagts på att åstadkomma en byggnad med ett högt antal kvadratmeter boyta i förhållande till fasadyta. Lamellhuset har väsentligt mindre fasadyta i förhållande till boytan än den genomsnittliga nyproducerade lägenheten i Sverige. I samband med uppförandet har detta betydelse såtillvida att en mindre fasad innebär lägre materialåtgång och färre arbetstimmar för uppförandet. I ett långsiktigt förvaltningsperspektiv medför en mindre fasadyta lägre underhållskostnader, men framförallt en mindre yta som exponeras mot kyla, vilket bidrar till att sänka byggnadens totala energiförbrukning. Konstruktionsfakta: Bärande betongkonstruktion med bjälklag och lägenhetsskiljande väggar i betong med utfackningsväggar i en lätt konstruktion. 20 ===== SIDA 21 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Punkthus och Punkthus Plus – Bostadshuset för alla lägen K-Fastigheters Punkthus är kvadratiskt formade flerfamiljshus som kan uppföras med fyra till tio våningar. Punkthuset har fyra lägenheter i varje plan: två lägenheter med två rum och kök om 62 kvm samt två lägenheter med tre rum och kök om 71 kvm. Samtliga lägenheter har rymliga balkonger om 27 kvm i två väderstreck. Punkthuset är särskilt lämpat att uppföras på svårbebyggda byggrätter tack vare att bottenvåningen kan utformas i ett flertal olika utföranden. Bottenvåningen kan exempelvis vid kuperade markförhållanden byggas i suterräng. Den kan även i hög utsträckning anpassas för att möta olika krav som ställs på byggrätter beträffande exempelvis våningshöjd, eventuell lokalyta, intern eller extern sophusplacering samt lägenhetsförråd. Punkthuset finns även i en vidareutveckling kallad Punkthus Plus. Punkthus Plus är ett rektangulärt punkthus med sex lägenheter per plan och därför används även det tekniska begreppet ”sexspännare”. Punkthus Plus är en hybrid, ett hus som ger fler valmöjligheter, vilket inkluderar alternativet att byggas som ett fristående Punkthus samt att byggas ihop gavel mot gavel för att skapa en byggnation som visuellt efterliknar K-Fastigheters Lamellhus. Punkthuset har utformats för långsiktigt kostnadseffektiv förvaltning, vilket inkluderar dess väggkonstruktion som gör det möjligt att nå alla avloppsstammar från trappuppgången, i syfte att i framtiden kunna genomföra stambyten utan att hyresgäster behöver evakueras. Tack vare en innovativ konstruktion, hög prefabriceringsgrad och en balkongkonstruktion som gör byggnadsställningar överflödiga har Punkthuset en mycket tidseffektiv uppförandeprocess. Konstruktionsfakta: Konstruktion helt i betong med sandwichytterväggar, homogena lägenhetsskiljande väggar samt bjälklag. Husets tak finns i tre alternativ: pulpettak, sadeltak och valmat tak. Fasaden kan utföras i valfri kulör och med flera alternativa balkongräcken. Punkthus i Helsingborg I Helsingborg har kvarteret Nyponrosen uppförts. Totalt finns här två punkthus och kommersiella lokaler. I bottenplan finns kommersiella lokaler och lägenheter finns från plan två och uppåt. Sammanlagt består Nyponrosen av 64 lägenheter i storlekarna två rum och kök samt tre rum och kök samt fem kommersiella lokaler. Punkthus Plus i Hässleholm I Hässleholm har 43 lägenheter uppförts i kvarteret Oden. Huset har lägenheter i storlekarna ett rum och kök, två rum och kök, tre rum och kök samt fem rum och kök. I anslutning till Oden finns det färdigställda projektet Limkokaren 16 med Låghus och Limkokaren 17 som är ett Lamellhus som färdigställs under sommaren 2024. Området är ett exempel på möjligheten att variera en eller flera närliggande byggrätter med bolagets olika koncepthus. 21 ===== SIDA 22 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE K-Kommersiellt – för det moderna kontoret Koncernen har utvecklat ett fjärde koncepthus. Som komplement till bostadshusen har ett koncepthus för kommersiella lokaler kallat K-Kommersiellt tagits fram. K-Kommersiellt är ett flervåningshus uppfört i prefabricerade betongelement. Planlösningen kan anpassas efter kundens önskemål till exempel med reception, restaurang, gym eller traditionella kontorsutrymmen tack vare den öppna planlösningen. Kontorsvåningarna kan anpassas till ett eller flera företag genom uppdelning av våningsplan, vilket gör K-kommersiellt till en attraktiv lösning för både små och stora företag. K-Kommersiellt byggs med en stabiliserande yttre och inre kärna där fyra väggelement tillsammans skapar en fönsteröppning som sträcker sig från golv till tak. Fasaden får ett modernt uttryck samtidigt som det ger fantastiskt ljusinsläpp på varje plan. Fasadens struktur kan användas som stabiliserande tack vare den prefabricerande betongens robusta egenskaper. Husets yttre kärna knyts till den inre kärnan som innehåller hiss, trappa och entré till våningsplanen. Våningsplanens uppbyggnad ger hög flexibilitet för antalet våningar vilket gör K-Kommersiellt applicerbar på många olika typer av byggrätter. Prefabriceringsgraden är mycket hög då upprepningseffekten av de lika betongelementen är unik i branschen. Konstruktionsfakta: Platta på mark med intilliggande garage i två våningar. Sandwichelement i fasad, homogena bjälklag och homogena innerväggar, allt i betong. Taket är uppbyggt som isolerat, pappat låglutande tak. På detta läggs betongplattor som utgör ytan för takterrassen. Fasadfärg i valfri kulör. K-Kommersiellt i Hässleholm I Hässleholm uppför K-Fastigheter det första huset inom konceptet K-Kommersiellt. Utöver externa hyresgäster kommer koncernens att ha sitt huvudkontor i fastigheten. 22 ===== SIDA 23 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE 80% 9% 11% K-Fastigheters fastighetsvärde per geografi, % (31 december 2023) Region Syd Region Väst Region Öst K-Fastigheters fastighetsvärde per byggår, % (31 december 2023) >2020 2015 2010 <2000 66% 17% 8% 4% 5% 2000LokalerBostäder K-Fastigheters fastighetsvärde per kategori, % (31 december 2023) 94% 6% LokalerBostäder K-Fastigheters fastighetsvärde per kategori, % (31 december 2023) 94% 6% K-FASTIGHETERS FASTIGHETSBESTÅND Koncernens fastighetsbestånd bestod den 31 december 2023 av 121 helgäda och 2 delägda färdigställda förvaltningsfastigheter1 fördelat på totalt 318 664 kvm bostäder och 44 142 kvm kommersiell yta. Vidare hade koncernen 17 pågående byggnationer, fördelat på 99 450 kvm bostäder respektive 975 kvm kommersiell yta, samt byggnationen av Hässleholm Rusthållaren 3 & 4. Rusthållaren omfattar 8 000 kvm uthyrningsbar yta, varav stora delar kommer inrymma koncernens nya huvudkontor. Därutöver hade K-Fastigheter 24 pågående projekt i projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs- eller planprojektering, varav 15 projekt där K-Fastigheter ännu inte hade tillträtt marken. Av fastighetsbeståndet är 66 procent uppfört efter 2020 och totalt 88 procent efter 2010. Samtliga fastigheter återfinns i av Newsec bedömt A- eller B-läge på de orter koncernen är verksam. Den kontrakterade hyran uppgick per 31 december 2023 till 607,7 mkr med ett bedömt driftsöverskott om 431,3 mkr, vilket motsvarar en potentiell Bokfört fastighetsvärde vid årets utgång uppgick till 12 514,0 mkr. 1 Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa. Från och med aktuell rapport förändrar vi redovisningen av fastighetsrelaterade nyckeltal så att 100 procent av fastighetsbeståndet tas upp i fastighetsrelaterade nyckeltal för delägda bolag som konsolideras i K-Fastigheters koncernredovisning och den procentuella ägarandelen tas upp i fastighetsrelaterade nyckeltal för delägda bolag som ej konsolideras i K-Fastigheters koncernredovisning. Per 31 december 2023 omfattas endast det delägda bolaget K-Fast Kilen AB, vilket ägs till 51 procent av K-Fastigheter och 49 procent av Kilenkrysset AB. Endast jämförelsetalen för Antal byggstartade lägenheter, Antal lägenheter i pågående byggnation och Antal lägenheter under projektutveckling har påverkats av ovan förändring. överskottsgrad om ca 71 procent. För nyproducerade koncepthus ligger motsvarande potentiella överskottsgrad på ca 74 procent och för övriga fastigheter i beståndet på ca 64 procent. 92 procent av de kontrakterade hyrorna avser bostäder eller därtill relaterad uthyrning (t.ex. parkering) fördelat på 4 876 lägenheter under förvaltning vid årets utgång. Kontrakterade hyror från kommersiella hyresgäster fördelas på ca 165 kommersiella kontrakt där den största hyresgästen utgör ca 1 procent av de totala kontrakterade hyresintäkterna och de 10 största kommersiella hyresgästerna utgör ca 4 procent av de totala kontrakterade hyresintäkterna. Det delägda beståndet bestod per 31 december uteslutande av K-Fastigheters samarbete med Kilenkrysset AB, vilket omfattar ett samarbete om byggnation och förvaltning av K-Fastigheters koncepthus i Nyköping, Strängnäs och Örebro. Det färdigställda beståndet omfattade per 31 december 2023 totalt 63 lägenheter med ett marknadsvärde om 174,2 mkr och ett hyresvärde om 9,0 mkr. Därutöver var ytterligare 681 lägenheter under byggnation och projektutveckling vid periodens slut. K-Fastigheter äger 51 procent av det delägda bolaget K-Fast Kilen AB, varför det samägda bolaget konsolideras i K-Fastigheters redovisning. 23 ===== SIDA 24 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Information om färdigställda förvaltningsfastigheter inkluderar bedömningar och antaganden. Kontrakterad hyra avser kontraktsvärdet per balansdagen uppräknat till årstakt. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd hyra för vakanta ytor. Fastighetskostnader avser budgeterade fastighetskostnader på årsbasis och är exklusive fastighetsadministration. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående byggnationer och projektutveckling på sidorna 24-27 är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. Vid årets utgång uppgick det bokförda värdet på färdigställda förvaltningsfastigheter till totalt 12 514,0 mkr (9 775,3), med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 4,37 procent (4,03). Det bokförda värdet på pågående nybyggnation uppgick till 1 760,8 mkr (2 606,1) och obebyggd mark och byggrätter till 578,1 mkr (695,1). Det bedömda marknadsvärdet vid färdigställande av pågående nybyggnation uppgick till 4 611,1 mkr (6 251,4) och drygt 11 610 mkr (11 600) för fastigheter under pågående projektutveckling. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för pågående nybyggnation uppgick vid årets slut till 4,33 procent (4,01). K-Fastigheters förvaltningsverksamhet indelas i tre regioner: Syd, Väst och Öst. 80 procent av fastighetsvärdet återfinns i region Syd, vilket omfattar Skåne, Danmark och södra Småland. Region Väst omfattar Halland och Västra Götaland. Region Öst omfattar Mälardalsregionen samt Nyköping och Gävle. Per 31 december 2023 var 91 procent av marknadsvärdet respektive 91 procent av kontrakterade hyror relaterade till förvaltningsfastigheter i Sverige och 9 procent av marknadsvärdet respektive 9 procent av kontrakterade hyror till förvaltningsfastigheter i Danmark. 24 ===== SIDA 25 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Förvaltningsfastigheter Per byggnadskategori Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyrningsgrad Kontrakterad hyra Fastighetskostnader Driftsöverskott Lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm Koncepthus 3 514 224 298 3 436 227 734 9 120,2 40 048 452,7 1 988 90,6% 410,4 74,1 325 336,3 1 477 Övrigt 1 362 94 366 40 706 135 072 3 393,7 25 125 208,2 1 542 94,7% 197,3 53,3 395 144,0 1 066 Totalt exkl. utvecklingsfastigheter 4 876 318 664 44 142 362 806 12 514,0 34 492 661,0 1 822 91,9% 607,7 127,4 351 480,3 1 324 varav delägda bolag (K-Fastigheter >50%) * 63 4 269 0 4 269 174,2 40 807 9,0 2 114 91,5% 8,3 1,5 356 6,7 1 578 Per geografi Syd 4 017 263 927 32 977 296 904 10 025,9 33 768 534,3 1 800 91,6% 489,6 105,7 356 383,8 1 293 Väst 448 27 099 10 011 37 110 1 377,6 37 122 70,6 1 904 93,3% 65,9 12,0 324 53,9 1 452 Öst 411 27 638 1 154 28 792 1 110,5 38 568 56,0 1 945 93,2% 52,2 9,6 333 42,6 1 480 Totalt 4 876 318 664 44 142 362 806 12 514,0 34 492 661,0 1 822 91,9% 607,7 127,4 351 480,3 1 324 Fastighetsadministration 49,0 135 Driftsöverskott inkl. fastighetsadministration 431,3 1 189 Sammanställning Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Bokfört värde Lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr Färdigställda förvaltningsfastigheter 4 876 318 664 44 142 362 806 12 514,0 34 492 661,0 1 822 12 514,0 Pågående nybyggnation 1 549 99 450 975 100 425 4 611,1 45 916 236,4 2 354 2 112,1 Pågående projektutveckling 4 176 253 936 800 254 736 11 610,7 45 579 635,8 2 496 206,6 Pågående nybyggnation övrigt 7,1 Obebyggd mark 13,1 Tomträtt 18,0 Totalt 10 601 672 050 45 917 717 967 28 735,8 40 024 1 533,2 2 136 14 870,9 Pågående projektutveckling Per geografi Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Investering (inkl.mark), mkr ** Lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm Bedömd Upparbetad Bokfört värde Syd 1 913 113 382 0 113 382 4 910,1 43 306 273,6 2 413 3 925,2 13,8 13,8 Väst 398 25 446 0 25 446 1 089,4 42 810 62,7 2 464 908,9 1,2 1,2 Öst 1 865 115 108 800 115 908 5 611,3 48 411 299,5 2 584 4 435,3 178,8 191,7 Totalt 4 176 253 936 800 254 736 11 610,7 45 579 635,8 2 496 9 269,4 193,8 206,6 varav delägda bolag (K-Fastigheter >50%) * 308 19 842 0 19 842 902,9 45 507 49,4 2 488 1 051,0 0,0 0,0 Pågående byggnation Per geografi Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Investering (inkl.mark), mkr ** Lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm Bedömd Upparbetad Bokfört värde Syd 422 28 331 686 29 017 1 327,5 45 749 68,1 2 347 1 135,8 697,5 772,0 Väst 228 14 150 289 14 439 685,0 47 441 35,7 2 475 521,6 245,8 317,7 Öst 899 56 969 0 56 969 2 598,6 45 615 132,6 2 328 1 960,6 747,6 1 022,3 Totalt 1 549 99 450 975 100 425 4 611,1 45 916 236,4 2 354 3 617,9 1 690,9 2 112,1 varav delägda bolag (K-Fastigheter >50%) * 373 23 476 0 23 476 1 054,8 44 931 54,4 2 319 786,1 270,3 387,1 * Avser per 31 december 2023 K-Fast Kilen AB, vilket ägs till 51% av K-Fastigheter. ** Upparbetad investering avser totalt nedlagd kostnad i respektive byggnation. Bokfört värde avser koncernmässigt värde justerat för koncernelimineringar och inkluderar upparbetad värdeförändring förvaltningsfastigheter om 514,1 mkr. FASTIGHETSBESTÅND PER 31 DECEMBER 2023 25 ===== SIDA 26 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Antal färdigställda lägenheter Hyresvärde, mkr Antal färdigställda lägenheterHyresvärde, mkr 300 400 500 600 700 800 900 Q4 2026 Q3 2026 Q2 2026 Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 mkr 2018 31 dec 2019 31 dec 2020 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec Pågående nybyggnation Summa Hyresvärde 133,4 196,6 265,1 328,0 488,6 661,0 236,4 897,4 Vakans -0,9 -6,1 -23,4 -9,8 -13,0 -53,3 -4,7 -58,0 Hyresintäkter 132,5 190,5 241,7 318,2 475,6 607,7 231,7 839,4 Driftskostnader -19,4 -27,0 -35,6 -42,7 -69,6 -103,1 -29,9 -133,0 Underhåll -5,6 -7,3 -9,0 -11,0 -15,5 -20,0 -4,7 -24,7 Fastighetsskatt/avgäld -1,6 -2,6 -3,0 -3,5 -4,3 -4,3 0,0 -4,3 Fastighetsadministration -12,8 -15,0 -19,2 -22,7 -25,2 -49,0 -13,6 -62,6 Driftsöverskott 93,0 138,6 174,9 238,2 361,0 431,3 183,6 614,8 Central administration -4,3 -9,6 -11,2 -10,2 -12,3 -10,9 -10,9 Räntenetto -29,0 -46,9 -51,4 -73,0 -160,9 -286,4 -144,3 -430,7 Förvaltningsresultat 59,7 82,1 112,3 155,0 187,8 134,0 39,2 173,3 Minoritetens andel av förvaltningsresultatet * 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -0,1 3,6 3,4 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA I tabellen till höger presenteras intjäningsförmågan på förvaltningsnivå för K-Fastigheters färdigställda förvaltningsfastigheter per 31 december 2023 med tillägg för de förvaltningsfastigheter som är under pågående nybyggnation per 31 december 2023. Projekt som inte byggstartats ingår ej. Intjäningsförmågan är ej en prognos för innevarande år eller senare perioder utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes och var under nybyggnation den 31 december 2023 och dessas finansiering varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som förvaltningsverksamheten har vid denna tidpunkt. Förvaltningsverksamhetens resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan, ej heller i posten resultat från andelar i intressebolag. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade och bedömda hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader på årsbasis baserade på historiskt utfall för fastigheter i förvaltning samt kostnader för fastighetsadministration och central administration relaterade till affärsområde förvaltning, bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och aktuella räntor (inklusive effekt av derivatinstrument) vid årets utgång. Aktuell intjäningsförmåga uppdateras löpande i bolagets kvartalsrapporter. Förväntad hyresutveckling och antal lägenheter Diagrammet till höger illustrerar antal lägenheter och aktuellt hyresvärde för färdigställda förvaltningsfastigheter per 31 december 2023 med tillägg för förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation av förvaltningsfastigheter per 31 december 2023 i takt med att dessa färdigställs. Information om färdigställda förvaltningsfastigheter och pågående nybyggnationer inkluderar bedömningar och antaganden. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd hyra för vakanta ytor. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna i diagrammet ska inte ses som en prognos. * Avser per 31 december 2023 K-Fast Kilen AB, vilket ägs till 51% av K-Fastigheter. 26 ===== SIDA 27 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Kredit- och ränteförfallostruktur 31 december 2023 (exkl. bygg- och rörelsekrediter) Löptid Ränteförfall Kreditförfall Förfallostruktur derivat Belopp, mkr Snittränta, % Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr Räntederivat, mkr Ränta, % Värde, mkr 0–1 år 1 197,5 4,18% 2 569,1 2 569,1 300,0 0,33% 6,7 1–2 år 500,0 2,13% 2 861,0 2 861,0 500,0 0,64% 7,6 2–3 år 2 000,0 2,80% 1 020,7 1 020,7 2 000,0 1,31% 78,2 3–4 år 2 000,0 3,15% 340,8 340,8 2 000,0 1,65% 47,1 4–5 år 500,0 2,38% 0,0 0,0 500,0 0,89% 56,4 > 5 år 1 071,7 4,32% 477,6 477,6 1 071,7 2,83% -38,8 Totalt 7 269,1 3,22% 7 269,1 7 269,1 6 371,7 157,3 varav delägda bolag* 0,0 0,0 0,0 * Avser per 31 december 2023 K-Fast Kilen AB, vilket ägs till 51% av K-Fastigheter. Vid utgången av 2023 hade inga byggnadskreditiv för de färdigställda samägda fastigheterna ännu lagts om. Cirka 111,3 mkr av befintliga byggnadskreditiv var relaterade till färdigställda samägda förvaltningsfastigheter. Finansiella mål Finansiella mål Finansiell kovenant Utfall 31 dec 2023 Skuldsättning, % max. 70% 60,2% Soliditet, % min. 25% min. 25% 30,3% Räntetäckningsgrad, ggr* min. 1,75 ggr min. 1,50 ggr 1,7 ggr * Avser rullande 12 månader vid årets utgång. FINANSIERING OCH VÄRDERING Finansiering K-Fastigheters tillgångar utgörs primärt av bostäder belägna på ett flertal större orter i Öresundsregionen, Västra Götalands- och Mälardalsregionerna. Verksamheten kännetecknas av långsiktigt stabila kassaflöden då risken är spridd på ett stort antal kunder och relativt diversifierad geografi. Vidare är en hög andel av K-Fastigheters bostäder nyproducerade under de senaste tio åren. Sammantaget gör detta att K-Fastigheters tillgångar kan belånas högre än kommersiella fastigheter, fastigheter i mindre orter och/ eller fastigheter i sämre skick. Finanspolicy K-Fastigheters finanspolicy stipulerar hur den finansiella verksamheten ska bedrivas och hur verksamheten regleras och följs upp utifrån tydligt definierade mål och risknivåer med avseende på Valutarisk, Ränterisk, Finansieringsrisk, Likviditetsrisk och Kreditrisk (se not 22 i Förvaltningsberättelsen). Finanspolicyn syftar till att fastlägga enhetliga riktlinjer och ramar för de finansiella aktiviteterna inom koncernen i samband med upplåning, skuldförvaltning och likviditetshantering. Riktlinjerna ska ligga till grund för en god kontroll och kostnadseffektiv hantering av finansiella flöden och risker, samtidigt som en långsiktigt god utveckling av finansnettot och en positiv effekt på koncernens resultat uppnås. Finansiella mål Övergripande begränsas koncernens finansiella risk genom en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tid tryggar koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. För att uppnå en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde har styrelsen fastställt följande finansiella mål: • Soliditet på koncernnivå ska vara minst 25 procent. • Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,75 ggr. • Skuldsättningsgrad får uppgå till maximalt 70 procent relativt koncernens samtliga tillgångar och skulder. Dessa finansiella måltal motsvarar generellt även de så kallade finansiella kovenanter som koncernen är ålagd att följa och redovisa i enlighet med ingångna låneavtal. Samtliga kovenanter har uppfyllts under året. Skuld- och derivatportfölj K-Fastigheter finansierade vid årets utgång sina tillgångar uteslutande med bilaterala lån med nordiska banker som motparter. Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 10 117,8 mkr (8 461,4), varav 3 462,8 mkr (2 049,9) klassificeras som kortfristiga räntebärande skulder. De räntebärande skulderna fördelas på bottenlån för färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter om 6 747,9 mkr (5 743,2), byggkrediter om 2 077,9 mkr (1 591,2), leasingskulder om 92,1 mkr (93,1), rörelse- och förvärvskrediter om 949,9 mkr (783,8) och säljarrevers avseende förvärvet av K-Prefab om 250,0 mkr (250,0). Skuldsättningsgraden för koncernen uppgick till 60,2 procent (55,4) och belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick till 62,5 procent (58,2). Ökningen i skuldsättnings- och belåningsgrad beror primärt på lägre värdering av färdigställda förvaltningsfastigheter. Vid årets utgång hade koncernen kontrakterade kreditavtal om 10 781,7 mkr (9 671,6), varav 6 747,9 mkr (5 743,2) avsåg finansiering av färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter, varav 2 319,1 mkr (1 706,9) förfaller till omförhandling under de närmaste tolv månaderna. Utöver finansiering av färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter utgörs kontrakterade kreditavtal av byggkrediter om 2 937,6 mkr (2 867,1) och rörelse- och förvärvskrediter om 1 096,3 mkr (1 061,3), varav 202,5 mkr (292,5) respektive 68,8 mkr (93,8) avser förvärvsfinansiering av K-Prefab respektive Mjöbäcks Entreprenad AB. Byggkrediter och rörelse- och förvärvskrediter var vid årets utgång utnyttjade till 2 077,9 mkr (1 591,2) respektive 949,9 mkr (783,8). 27 ===== SIDA 28 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Den genomsnittliga kapitalbindningstiden för koncernens räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering och färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick per 31 december 2023 till 2,8 år (2,4). K-Fastigheter arbetar idag uteslutande med lån med rörlig räntebas. För att förändra räntebindningstiden nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar. Totalt uppgick swapportföljen nominellt till 6 371,7 mkr (4 407,7) vid årets utgång. Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid årets utgång till 157,3 mkr (404,9). Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 3,5 år (3,4) och den genomsnittliga räntan uppgick till 3,22 procent (2,72) inklusive effekter av räntederivat och 5,47 procent (3,85) exklusive effekter av räntederivat. Total andel rörlig ränta i förhållande till räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 9 procent (27) och räntekänsligheten vid en procentenhets förändring av låneräntorna uppgick till 6,5 mkr (17,2). Ränta för byggkreditiv aktiveras i byggkostnaden. Under året har räntekostnader på byggkreditiv aktiverats om 178,5 mkr (49,2). Genomsnittlig räntekostnad för kontrakterade byggkreditiv uppgick vid årets slut till 5,95 procent (3,92). För att öka säkringsgraden och för att räntesäkra nya lån i samband med omläggning från byggnadskrediter till långfristig finansiering har vi under 2023 fortsatt arbetat med att omstrukturera delar av swapportföljen. Detta görs genom att stänga äldre swappar och använda det upparbetade marknadsvärdet i nytecknade swappar med kortare löptid men med högre swapvolym och fast swapränta på betydligt lägre nivå än marknadsräntan för motsvarande swap vid given tidpunkt och löptid. I kombination med tecknande av nya swapavtal har vi därigenom under 2023 ökat swapportföljen med 1 964,0 mkr, minskat andelen rörlig ränta från 27 procent till 9 procent och minskat räntekänsligheten från 17,2 mkr till 6,5 mkr samtidigt som skuldportföljen relaterad till färdigställda förvaltnings- fastigheter och förvärvskrediter ökat med 17 procent. Den genomsnittliga räntebindningen har inte påverkats negativt då kortare löptid i swapportföljen möts av högre säkringsgrad och den totala snitträntan har påverkats positivt då nytecknade swappar haft lägre fast swapränta än den rörliga räntan i de underliggande lånen i skuldportföljen. Värdering Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baserades under 2023 uteslutande på externa värderingar genom en kombination av avkastnings- och ortsprismetoden. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter värderas till anskaffningskostnaden med tillägg/avdrag för förväntad orealiserad värdeförändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med bedömda anskaffningskostnader, där 20 procent av bedömd värdeförändring tas upp vid lagakraftvunnet bygglov samt undertecknat totalentreprenadavtal och resterande 80 procent tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda anskaffningskostnader. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförts efter sedvanlig marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. 28 ===== SIDA 29 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Per 31 december 2023 har samtliga koncernens färdigställda fastigheter och fastigheter under byggnation värderats av extern oberoende värderare, NewSec Advise AB, i enlighet med RICS och IVSC:s rekommendationer i syfte att resultera i marknadsvärdet enligt den internationellt vedertagna definitionen framtagen av dessa organisationer. Underlaget för värderingen utgörs i samtliga fall av information om fastighetens skick, hyreskontrakt, löpande driftskostnader, vakanser och planerade investeringar samt en analys av befintliga hyresgäster. En bedömning sker av läge, hyresutveckling, vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader och med hänsyn tagen till en normaliserad drift- och underhållskostnad. Uppgifter inhämtas från offentliga källor om fastigheternas markareal och detaljplaner för obebyggd mark och exploateringsfastigheter. Värdet på fastighetsbeståndet uppdateras kvartalsvis genom att befintliga värderingar uppdateras med aktuella hyror, vakanser samt marknadsdata från extern oberoende värderare, NewSec Advise AB, i form av nivåer på direktavkastning och drift- och underhållskostnader. Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Syftet är att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas attraktivitet. Avkastningsmetoden Vid värdering med avkastningsmetoden värderas varje fastighet individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida förväntade kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet år tio alternativt år femton beroende på om det är en äldre eller en nybyggda fastighet. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från faktiska intäkter och kostnader. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer, drifts- och underhållsutbetalningar såväl som marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och direktavkastningskrav. Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en långsiktig inflation om 2,0 procent (Riksbankens inflationsmål). Den kortsiktiga kostnadsinflationen har under året justerats ned från 6,0 procent till 2,0 procent för 2024. Motsvarande hyresinflation är justerad från 3,5 till 4,0 procent inför 2025, 2,5 procent inför 2026 och 2,0 procent inför 2027. Hyresinbetalningar Framtida hyresnivåer för bostäder är baserade på aktuella nivåer samt potentiella hyresökningar vid investeringar och inflation. För 2024 har antagits en generell hyresökning om mellan 3,5 till 5,45 procent för bostäder med såväl varmhyra som kallhyra baserat på faktiskt aviserad hyra i det oförhandlade beståndet och på utfall alternativ förväntningar på utfall mellan marknadens parter i det förhandlade beståndet. Korrigering sker i samband med att faktisk hyreshöjning fastställs under första kvartalet 2024. Hyresnivåer för kommersiella kontrakt uppskattas utifrån aktuell hyresnivå inklusive indexreglering, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som inflationsförväntningarna. Vid förhandsvärdering av pågående nybyggnation justeras hyresnivån vid färdigställande med framtida förväntad hyresinflation. Vakanser bedöms för varje fastighet utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till en marknadsmässig vakans och individuella förutsättningar. 29 ===== SIDA 30 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Värderingsantaganden, vägt genomsnitt 2023 31 dec 2022 31 dec Kalkylperiod, antal år 10-15 10-15 Årlig långsiktig inflation, % 2,00% 2,00% Kostnadsinflation närmaste året, % 2,00% 4,00% Långsiktig hyresutveckling, % per år 2,00% 2,00% Hyresinflation närmaste året, % 4,00% 3,50% Kalkylränta, % 6,44% 6,23% Direktavkastningskrav restvärde, % Bostäder, % 4,26% 3,90% Kommersiella lokaler, % 5,49% 5,45% Långsiktig vakansgrad, % Bostäder, % 0,26% 0,26% Kommersiella lokaler, % 5,73% 5,78% Hyresvärde, kr/kvm 1 872 1 749 Drifts- och underhållskostnader år 1, kr/kvm 331 289 Genomsnittligt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde Område Bostäder Kommersiellt Färdigställt Nybyggnation Färdigställt Nybyggnation Syd 3,35-5,05% 4,00-4,70% 5,25-7,30% 5,28-5,50% Väst 3,80-4,65% 4,20-4,50% 5,50-7,15% 5,50-6,20% Öst 4,05-4,75% 4,05-4,25% 5,00-5,50% 5,00-6,00% Danmark 4,75% 4,54% - - Kategori Färdigställt Nybyggnation Bostäder 3,35-5,05% 4,00-4,70% Kontor 5,35-7,15% - Butik 5,22-7,30% - Restaurang 5,45-6,65% - Lager/Industri 5,35-7,10% - Övrigt 5,00-6,82% 5,30-6,20% Drifts- och underhållskostnader Bedömningen av utbetalningar för normal drift, reparation och underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighets- administration, har gjorts med utgångspunkt i faktiskt utfall för aktuell fastighet alternativt fastighet med liknande konstruktion, samt Newsecs statistik och erfarenheter avseende jämförbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastigheternas användning, ålder och underhållsstatus. Utbetalningarna för drift, administration och underhåll bedöms komma att öka i takt med den antagna inflationen. Investeringsbehov Fastighetens investeringsbehov bedöms utifrån eventuell underhålls- plan, fastighetens skick samt pågående och planerade projekt. Direktavkastningskrav och kalkylränta Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastigheternas läge, typ av fastighet, standard på bostäder/lokaler, kvaliteten på installationerna, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffenhet. Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren har på det i fastigheten bundna kapitalet. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter, vilket i praktiken härleds genom att inflationsanpassa det bedömda direktavkastningskravet. Avkastningskraven på ingående värderingsenheter varierar för de färdigställda förvaltningsfastigheterna från 3,85 procent (3,45) till 7,30 procent (7,04) med ett totalt vägt snitt på 4,37 procent (4,03) och för förhandsvärderade fastigheter under byggnation från 4,05 procent (3,51) till 4,73 procent (4,57) med ett vägt snitt på 4,33 procent (4,01). Primärt är det fördelning mellan lokalslag (bostäder/lokaler) samt geografiska aspekter som gör att avkastningskravet varierar. Den genomsnittliga kalkylräntan som användes för perioden var för färdigställda förvaltningsfastigheter 6,45 procent (6,25) och för förhandsvärderade fastigheter under byggnation 6,40 procent (6,20). Restvärde Restvärdet utgörs av driftsöverskottet under återstående ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet genom evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga driftsöverskottet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för respektive fastighet. Avkastningskravet består av den riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. Ortsprismetoden Ortsprismetoden baseras på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som kan anses utgöra jämförbara fastigheter. Metoden innebär att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid jämförelsen ska hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan fastighetsöverlåtelsen och tidpunkten för värderingen. Ortsprismetoden används primärt som stöd till avkastningsmetoden. 30 ===== SIDA 31 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE OMVÄRLD OCH MARKNAD 2023 blev ett utmanande år för fastighetsbranschen. Stigande räntor och ökade avkastningskrav ledde till högre kostnader. Avsnittet är baserat på en rapport framtagen av Newsec på uppdrag av K-Fastigheter. I avsnitet finns hänvisningar till de källor som använts. ===== SIDA 32 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Makroekonomi 2023 2023 karaktäriserades av att världsekonomin ställts inför en rad utmaningar och förändringar. Globalt sett har det varit en period av turbulens och osäkerhet, drivet av geopolitiska spänningar och ekonomiska omvälvningar. I Sverige har ekonomin, liksom i andra länder, stått inför utmaningar med inflation och dess efterföljder. Trots en tidigare oro kring inflationen som nådde 10,2 procent i december 2022, visade sig 2023 vara mer positivt än förväntat med en gradvis nedgång till 2,3 procent i december. Riksbankens beslut att behålla styrräntan oförändrad på 4,0 procent i november antydde en stabilisering, även om spekulationer om när i tiden framtida räntesänkningar kan bli aktuella präglade diskussionen. Arbetslösheten steg till 6,7 procent i december månad och antalet konkurser nådde den högsta nivån sedan 1999, vilket skapade utmaningar på den inhemska marknaden. Samtidigt ledde åtstramningar på kreditmarknaden till högre finansieringskrav, vilket påverkade företag och privatpersoner, särskilt inom fastighetssektorn. Trots detta finns en försiktig optimism inför framtiden, med förväntningar om en ökning av BNP med 0,6 procent under 2024, till skillnad från den negativa tillväxt på -0,5 procent som förväntas för 2023. Denna optimism återspeglar en anpassning till de ekonomiska förutsättningarna och en förhoppning om en stabilare ekonomisk framtid. Danmark uppvisade en relativt låg inflation på 0,7 procent i december, och har haft en jämförelsevis låg styrränta på 3,60 procent sedan september 2023. Arbetslösheten ökade till 86 000 personer, vilket motsvarar 2,9 procent, under 2023 – en mindre ökning än förväntat, men med en prognos mot en ökad arbetslöshet under 2024, vilket understryker de fortsatt osäkra tiderna. Ett förändrat finansieringsklimat Räntehöjningar har haft en betydande inverkan på lånekostnaderna under året, vilket har påverkat både privatpersoner och företag. För de som hade befintliga lån med rörlig ränta eller som behövde refinansiera sina lån efter att ha nått slutet av sina räntebindningstider, resulterade detta i märkbara ökningar av deras kostnader. Situationen förvärrades av att aktörer på obligationsmarknaden krävde högre avkastning för att kompensera för de ökade riskerna, vilket resulterade i högre kostnader för att utfärda ny skuld. Utvecklingen ledde till ett stopp i obligationsmarknaden under årets första månader. Marknaden började under andra halvan av året vakna till liv igen och ett flertal obligationer hade emitterats vid årets slut. Om utvecklingen kommer leda till en mer aktiv transaktionsmarknad framgent återstå att se, men ljusglimtar börjar kunna tydas i samband med spekulationer om räntesänkningar under 2024. Under det gångna året blev refinansiering en särskilt utmanande uppgift för dem med lägre kreditvärdighet. Detta skapade betydande tryck på fastighetsaffärer och resulterade i en ekonomisk press som negativt påverkade fastighetsvärdena. Investerares avkastningskrav ökade också, då de sökte efter högre avkastning för att motivera ökad risktagning. Dessa faktorer ledde till en komplex och utmanande miljö under året, där det fanns ett ökat fokus på fastigheter i bra lägen. Fastighetsaktier som tvärvände under årets sista månader Under större delen av 2023 var fastighetsaktierna under press på grund av den rådande osäkerheten kring inflationen och räntepolitiken. När siffror från USA under november visade på en nedgång i inflationen, skedde en dramatisk vändning för många fastighetsaktier, vilken fortsatte ända till sista börsdagen i december då fastighetsindex nådde sin högsta nivå för året. Denna positiva utveckling var särskilt påtaglig då flera av de större noterade fastighetsbolagen noterade tvåsiffriga kursuppgångar. Detta tydliga skifte i marknadsstämningen visar hur snabbt investerarnas syn kan förändras när nyckelindikatorer som inflation och räntepolitik signalerar en mer gynnsam miljö för fastighetsinvesteringar. Det ger också en påminnelse om den betydelse som makroekonomiska faktorer har för att forma marknadens riktning och hur investerarna reagerar på dem. 32 ===== SIDA 33 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Befolkningsutveckling och arbetslöshet på K-Fastigheters orter Befolkning 2023 Befolkningsutveckling 2006–2023, % Arbetslöshet* 2023, % Befolkning 2006 Sverige Borås 114 747 15% 6,9% (0,4%) 109 880 Eskilstuna 107 713 17% 11,1% (-0,3%) 103 684 Gävle 103 581 12% 9,2% (-0,1%) 99 788 Göteborg 604 325 23% 7,2% (0,0%) 556 640 Helsingborg 151 403 23% 10,7% (0,5%) 140 547 Hässleholm 52 245 6,0% 9,2% (0,2%) 51 667 Höganäs 28 209 19% 5,5% (0,2%) 25 847 Höör 17 325 17% 5,4% (0,3%) 16 192 Kristianstad 86 616 13% 9,7% (0,1%) 83 191 Landskrona 47 167 18% 10,4% (0,4%) 44 611 Malmö 361 974 31% 12,7% (0,4%) 328 494 Nyköping 58 278 16% 7,6% (-0,2%) 54 924 Strängnäs 58 278 25% 6% (0,0%) 34 609 Västerås 159 663 20% 8,3% (-0,1%) 147 420 Växjö 97 600 24% 7,3% (0,2%) 89 500 Älmhult 17 997 17% 6,7% (-0,6%) 16 618 Örebro 159 437 24% 7,5% (-0,2%) 146 631 Riket 10 557 682 16% 6,7% (0,0%) 9 995 153 Danmark Region Hovedstaden 1 913 497 17% 3,0% (0,2%) 1 636 749 Region Sjælland 852 587 4,0% 2,6% (0,1%) 816 118 *Siffra inom parentes anger förändring från samma månad föregående år. Arbetslösheten avser december 2022. Källa: Newsec, SCB, Danmarks Statistik Demografi Under 2023 upplevde Sverige en avmattning i befolkningstillväxten, med den lägsta ökningen sedan 2005. I november nådde befolkningen cirka 10,56 miljoner, vilket är en ökning med endast 0,3 procent jämfört med föregående år. Denna trögare tillväxttakt kan härledas till högre utvandringsnivåer och en minskning i antalet födslar. Framöver förväntas befolkningen öka till 10,9 miljoner fram till 2030, främst drivet av invandringsöverskott och ett svagt naturligt överskott. En pågående demografisk förändring är den växande andelen äldre i befolkningen, vilket förutspås ha betydande sociala och ekonomiska konsekvenser. Andelen personer över 80 år, vilken för närvarande utgör 5 procent, förväntas öka till 7,4 procent till 2030. Samtidigt förväntas den arbetsföra delen av befolkningen växa från 50,9 procent till 52,5 procent, en utveckling som speglar både en åldrande befolkning och justeringar i arbetsmarknadspolitiken. Dessa trender understryker ett behov av att anpassa både samhällstjänster och arbetsmarknadsstrategier för att möta de framtida behoven. Bland orterna där K-Fastigheter är verksamma har endast ett fåtal understigit riksnivån för befolkningsutveckling. Utmärkande är Strängnäs och Malmö som toppar befolkningsutvecklingen för perioden, medan bland annat Gävle och Hässleholm understeg rikssnittet. Sysselsättning och arbetsmarknaden En betydande ökning i antalet konkurser ägde rum i Sverige under året, den högsta nivån sedan finanskrisen på 1990-talet. Över 8 200 aktiebolag gick i konkurs, vilket är en dramatisk ökning jämfört med året innan. Denna ökning påverkade flera sektorer, särskilt byggindustrin. Faktorer som bidrog till denna ökning inkluderar prisökningar, räntehöjningar, en svag svensk krona och osäkert omvärldsläge . Samtidigt steg reallönerna under november månad, vilket kan ses som en ljusglimt för löntagarna. Det återstår dock att se hur den ekonomiska situationen kommer att utvecklas framöver och hur konkurserna kommer att påverka arbetsmarknaden och den övergripande ekonomiska tillväxten. 33 ===== SIDA 34 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Boendetyp på K-Fastigheters orter Region Hyresrätter Bostadsrätter Äganderätter / Småhus Borås 47% 18% 35% Eskilstuna 50% 19% 31% Gävle 46% 23% 31% Göteborg 54% 30% 17% Helsingborg 48% 27% 25% Hässleholm 34% 11% 55% Höganäs 29% 9% 62% Höör 24% 7% 70% Kristianstad 41% 12% 47% Landskrona 49% 21% 30% Malmö 47% 40% 14% Nyköping 38% 27% 35% Strängnäs 36% 18% 46% Västerås 39% 31% 31% Växjö 48% 18% 34% Älmhult 36% 9% 55% Örebro 57% 17% 26% Riket 39% 24% 37% 0 100 200 300 400 500 Internationella investerare Antal affärer Svenska investerare Mdkr Transaktionsvolym Sverige 2016–2023 Transaktioner ≤ 40 MSEK 0 200 400 600 800 1000 Svensk fastighetsmarknad 2023 Under 2023 upplevde fastighetsbranschen i Sverige en avmattning jämfört med de tidigare framgångsrika åren 2021 och 2022. Denna nedgång drevs främst av osäkerhet kring inflation och ränteförändringar, vilket ledde till ökad försiktighet bland aktörerna inom fastighetssektorn. Trots en viss ökning av aktiviteten på obligationsmarknaden under årets senare delar är osäkerheten fortfarande stor kring en verklig återhämtning för aktiviteten inom sektorn. Intresset från utländska investerare för den svenska fastighets- marknaden har dock varit fortsatt starkt under 2023, med en ökning av deras transaktionsandel till 29 procent, jämfört med 22 procent under 2022. Året präglades av en generellt svagare transaktionsaktivitet, med få affärer under första halvåret men med viss förbättring under det fjärde kvartalet. Totalt genomfördes 328 transaktioner (affärer över 40 miljoner kronor), vilket nästan är en halvering jämfört med 2022. Sammanlagt uppgick transaktions- volymen till 104 miljarder kronor. Inom fastighetssegmenten dominerade lager-, logistik- och industribranschen, vilka stod för den största andelen av den totala transaktionsvolymen med 27 procent. Bostads- och kontorssektorerna svarade för 22 procent respektive 17 procent av den totala volymen. Övrigt, bestående av t.ex. hotell och mark, stod för 14 procent, medan samhällsfastigheter och handel stod för 12 procent, respektive 8 procent. Cirka 45 procent av de totala fastighetstransaktionerna ägde rum i Stockholmsregionen. I regionstäder investerades cirka 30 procent av volymen, medan övriga Sverige stod för 14 procent. Göteborg och Malmö stod för 7 procent respektive 4 procent. Den svenska bostadsmarknaden Under 2023 förblev bostadssegmentet ett stort segment på den svenska fastighetsmarknaden, med en transaktionsvolym om cirka 22,5 miljarder SEK. Trots de utmaningar som uppkom under året, såsom stigande räntor och en nedgång i byggaktiviteten, fortsatte bostäder att locka investerare tack vare stabil hyresutveckling och låg vakansgrad. Dock ledde det rådande ekonomiska klimatet och de ökande räntorna till en ökad försiktighet bland investerarna, vilket resulterade i högre avkastningskrav. Nyproduktionen och utvecklingen av bostadsprojekt stötte på hinder på grund av ökande byggkostnader och strängare finansieringsvillkor, vilket i sin tur ledde till färre nya projekt och fördröjningar i färdigställandet. Regeringen tog ett aktivt steg genom att inleda en granskning av presumtionshyran för att stödja nyproduktion av bostäder och ge en nytändning åt bostadsmarknaden. Åtgärderna innefattade planer på att anpassa hyressättningen för nyproducerade bostäder samt reformer för privatuthyrning. Tanken är att bemöta de rådande utmaningarna på bostadsmarknaden och åtgärderna förväntas slutföras under andra halvan av 2024. I Sverige utgör en betydande majoritet av bostadsbeståndet hyresrätter, vilket omfattar nästan två miljoner bostäder. Äganderätter/småhus och bostadsrätter står för 27 procent respektive 24 procent av det totala bostadsbeståndet i landet, vilket innebär att det sammanlagda antalet bostäder uppgår till cirka 5,2 miljoner. Generellt sett återspeglar fördelningen av bostadstyper liknande mönster för K-Fastigheters olika orter, med undantag för mindre orter som Höganäs, Höör och Älmhult, där äganderätter/ småhus dominerar. I Malmö är fördelningen mellan hyresrätter och bostadsrätter relativt jämn, medan en mindre andel består av äganderätter/småhus. 34 ===== SIDA 35 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Dansk fastighetsmarknad 2023 Efter en stark återhämtning efter pandemin har Danmarks ekonomiska tillväxt under 2023 stött på en rad utmaningar. Landet har sett en avmattning i ekonomisk aktivitet på grund av faktorer såsom hög inflation, svagare extern efterfrågan och åtstramande finansiella förhållanden . Trots denna inbromsning har den danska ekonomin förblivit motståndskraftig vilket delvis stöttas av starka läkemedelsexporter, särskilt från bolaget Novo Nordisk . Den danska regeringen reviderade i slutet av året sin BNP- tillväxtprognos för 2023 till 1,2 procent, en förbättring jämfört med tidigare prognos på 0,6 procent . Danska företag har rapporterat starka finansiella resultat och robusta kassaflöden, vilket har möjliggjort fortsatta investeringar trots ökade räntekostnader till följd av högre räntenivåer . Detta har skapat ett relativt stabilt ekonomiskt klimat i landet trots de utmanande förutsättningarna. Danmark har likt den rådande trenden i Europa upplevt att transaktionsmarknaden stannat upp. Den totala transaktions- volymen sjönk med 60 procent jämfört med 2022 och låg på irka 27,5 miljarder danska kronor under 2023. Bland de olika fastighetssegmenten stod bostäder för den största delen med 43 procent av den totala volymen, medan industri- och kontorsfastigheter stod för 25 procent respektive 21 procent. Handelsfastigheter representerade 6 procent av volymen, medan hotell och övriga fastigheter utgjorde 2 procent. Inga transaktioner inom samhällsfastighetssegmentet skedde under året, vilket kan förklaras av den mindre utbredda marknaden för detta segment jämfört med övriga nordiska länder. Geografiskt sett dominerade Köpenhamn och ”övriga delar av Danmark” den totala transaktionsvolymen, med en fördelning på 46 procent respektive 42 procent. Andra större städer som Odense, Århus och Ålborg stod för en mindre del av volymen med 12 procent av den totala transaktionsvolymen. Utländska investerare stod för cirka 33 procent av den investerade volymen under året vilket är en förhållandevis låg andel jämfört med föregående år. Den danska bostadsmarknaden Den danska bostadsmarknaden har genomgått en period av volatilitet under 2023. Efter en långsam inledning av året med nedgång i priserna har det skett en lätt återhämtning med små prisökningar som började i april. Utvecklingen signalerande en ökad aktivitet som kom som en överraskning för både experter och förstagångsköpare. Under juli månad hade priset gått ned med 10 procent sedan sommaren året före. En kombination av hög sysselsättning och löneökningar bidrog till att marknaden återigen började röra på sig. Det finns dock betydande regionala skillnader inom landet. Medan priserna i de billigare delarna av marknaden har varit mer motståndskraftiga mot nedgång, har de dyrare områdena i huvudstadsregionen redan sett en robust återhämtning. Under årets släpptes en rapport från EU som pekar på hushållens ökade sårbarhet inför räntehöjningar och prisfall på bostäder, särskilt bland de med rörliga räntor och amorteringsfria lån. Den danska regeringens nya bostadspolitik och fastighetsskattesystem, som ska implementeras under 2024, avser att åstadkomma ett mer rättvist och transparent system. Detta kan leda till högre fastighetsskatter i större urbana områden och lägre i mindre befolkade delar, vilket kan balansera de stora prisdifferenserna mellan städer som Köpenhamn och Århus och mindre orter. Statliga medel om 1,5 miljader euro från 2022 till 2025 har öronmärkts för att främja tillgången på prisvärda hyresbostäder, med ett särskilt fokus på sociala bostäder. Trots ett initialt blygsamt gensvar på stödprogrammen, förväntas intresset och ansökningarna öka. 35 ===== SIDA 36 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Medelhyra Hyresbostäder 2023 kr 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 Örebro Älmhult Växjö Västerås Strängnäs Nyköping Malmö Landskrona Kristianstad Höör Höganäs Hässleholm Helsingborg Göteborg Gävle Eskilstuna Borås Hyresförändring Hyresbostäder 2010–2023 % 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Nyköping Eskilstuna Strängnäs Älmhult Växjö Höör Hässleholm Malmö Landskrona Kristianstad Helsingborg Höganäs Göteborg Borås Örebro Västerås Gävle 2018 2019 2020 2021 2022 2023 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 Antal Påbörjade bostäder per 1000 invånare, 2018–2023 Nyköping Eskilstuna Strängnäs Älmhult Växjö Höör Hässleholm Malmö Landskrona Kristianstad Helsingborg Höganäs Göteborg Borås Örebro Västerås Gävle 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 Antal Färdigställda bostäder per 1000 invånare, 2018–2023 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Källa: Boverket, SCB, bearbetad av Newsec Avser nybyggnation de senaste fyra kvartalen t.om. fjärde kvartalet 2023 utvecklare och bostadsbyggare står inför, vilket har lett till att hyresnivåerna för nyproduktion har fortsatt att stiga under året. I K-Fastigheters orter råder, enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät, underskott av bostäder i alla fall förutom tre kommuner. Hyresutveckling Under 2023 har hyresrättsmarknaden upplevt en betydande hyres- höjning med i genomsnitt 4,1 procent, vilket delvis kan tillskrivas höga inflationsnivåer och ökande kostnader för fastighetsägare. Bland K-Fastigheters orter utmärkte sig Landskrona med den största ökningen, där medelhyran steg från 1 130 kr/kvm/år till 1 242 kr/ kvm/år – en uppgång på nästan 10 procent. Malmö rapporterade den högsta genomsnittshyran bland orterna, där en ökning på 6 procent resulterade i en genomsnittshyra på 1 503 kr/kvm/år för 2023. Helsingborg och Västerås följde strax efter med genom- snittshyror på 1 432 kr/kvm/år respektive 1 366 kr/kvm/år. Denna trend med stigande hyror återspeglar de ökade kostnaderna som Fokus: K-Fastigheters orter Den minskande byggtakten i Sverige pekar mot en fortsatt och utbredd brist på bostäder. 180 av landets 290 kommuner indikerar ett nuvarande bostadsunderskott. Ett beräknat behov av 538 000 nya bostäder fram till år 2030, vilket översätts till ett årligt behov av ungefär 67 300 enheter, understryker vikten av att öka bostadsproduktionen genom åtgärder från både statligt och kommunalt håll. Även om byggstarten av nya bostäder har minskat, har detta ännu inte helt påverkat antalet färdigställda bostäder på marknaden. Förväntningarna för 2023 pekar på ett rekordhögt antal färdigställda bostäder, närmare 60 000, vilket är det högsta på tio år. Dock riskerar den avtagande takten i byggstarter att successivt minska volymen av färdigställda bostäder framöver, vilket troligtvis kommer att förvärra de redan existerande utmaningarna på bostadsmarknaden. 36 ===== SIDA 37 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Region Arbetslöshet 2023* Förändring mot 2022 Disponibel inkomst 2022 (Medel, Samtliga hushåll) Utveckling inkomst 2022-2021 Borås 6,9% 0,4% 43 908 kronor/månad -3,2% Eskilstuna 11,1% -0,3% 39 183 kronor/månad -5,5% Gävle 9,2% -0,1% 40 725 kronor/månad -4,0% Göteborg 7,2% 0,0% 45 167 kronor/månad -4,6% Helsingborg 10,7% 0,5% 45 233 kronor/månad -3,4% Hässleholm 9,2% 0,2% 40 092 kronor/månad -3,1% Höganäs 5,5% 0,2% 55 817 kronor/månad -0,9% Höör 5,4% 0,3% 45 367 kronor/månad -4,7% Kristianstad 9,7% 0,1% 42 125 kronor/månad -4,2% Landskrona 10,4% 0,4% 42 067 kronor/månad -1,7% Malmö 12,7% 0,4% 41 867 kronor/månad -5,2% Nyköping 7,6% -0,2% 42 783 kronor/månad -3,3% Strängnäs 6,0% 0,0% 49 967 kronor/månad -3,0% Västerås 8,3% -0,1% 44 825 kronor/månad -4,6% Växjö 7,3% 0,2% 45 017 kronor/månad -0,9% Älmhult 6,7% -0,6% 43 858 kronor/månad -7,1% Örebro 7,5% -0,2% 40 550 kronor/månad -4,1% Riket 6,7% 0,0% 46 425 kronor/månad -4,2% Region Hovedstaden 3,0% 0,2% 56 380 SEK/månad -3,0% Region Sjælland 2,6% 0,1% 48 992 SEK/månad -3,8% *Avser Dec 2023. Källa: Newsec, SCB, Arbetsförmedlingen, AKR, AKU, Danmark Statistik. 37 ===== SIDA 38 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE BOLAGSSTYRNING K-Fast Holding AB är ett svenskt publikt aktiebolag vars B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan den 29 november 2019. ===== SIDA 39 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Denna bolagsstyrningsrapport ingår inte i den formella årsredovisningen, utan utgör en egen rapport. Bolagsstyrningsrapporten har granskats av bolagets revisor. K-Fast Holding AB:s styrelse och ledning strävar efter att genom stor öppenhet underlätta för den enskilde aktieägaren att följa bolagets beslutsvägar samt att tydliggöra var i organisationen ansvar och befogenheter ligger. Detta omfattar upprätthållande av en effektiv organisationsstruktur, system för intern kontroll och riskhantering samt transparent intern och extern rapportering. Bolagsstyrningsrapporten har upprättats i enlighet med reglerna i årsredovisningslagen och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). K-Fastigheter följer Koden, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter och god sed på aktiemarknaden sedan noteringen vid Nasdaq Stockholm i november 2019. Koden bygger på principen ”följ eller förklara”. Det innebär att K-Fastigheter inte vid varje tillfälle måste följa varje regel i Koden utan kan välja andra lösningar som bedöms bättre svara mot omständigheterna i det enskilda fallet, förutsatt att bolaget öppet redovisar varje sådan avvikelse, beskriver den lösning som bolaget har valt i stället samt anger skälen för detta. Koden innebär även att viss information ska hållas tillgänglig på bolagets webbplats. Det är styrelsens uppfattning att K-Fastigheter under 2023 har följt Koden med följande undantag: födelseår för styrelse redovisas inte då dessa uppgifter saknar betydelse för bedömning av kompetens och erfarenhet. Utbildning, styrelseuppdrag och arbetslivserfarenhet redovisas då de har betydelse för att bedöma kompetens och erfarenhet. Bolagsordning Bolagets företagsnamn är K-Fast Holding AB och bolaget är publikt (publ) med organisationsnummer 556827-0390. Bolagets styrelse har sitt säte i Hässleholms kommun. Bolaget ska ha till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt via dotterbolag äga och förvalta fastigheter och värdepapper, bedriva byggnadsrörelse samt därmed förenlig verksamhet. Ändring av bolagsordningen sker enligt aktiebolagslagens bestämmelser. Senaste ändringarna beslutades av årsstämman 2021. Bolagsordningen i sin helhet finns på www.k-fastigheter.com. Struktur för bolagsstyrning Bolagsstyrningens mål är att säkerställa att bolaget sköts på ett för aktieägarna så effektivt sätt som möjligt, men också att K-Fastigheter följer de regler som finns. Bolagsstyrningen syftar även till att skapa ordning och systematik för såväl styrelse som koncernledning. Genom att ha en tydlig struktur samt klara regler och processer kan styrelsen säkerställa att ledningens och med- arbetarnas fokus ligger på att utveckla verksamheten för att därigenom skapa aktieägarvärde. Styrelse och ledning strävar efter att företaget ska leva upp till de krav som myndigheter, Nasdaq Stockholm, aktieägare och andra intressentgrupper ställer på bolaget. Styrelsen följer också den debatt som förs i ämnet och bevakar de rekommendationer som olika aktörer, såsom Aktiemarknadsnämnden eller revisorer, utfärdar. Bolagsstyrning inom K-Fastigheter utövas främst genom bolagsstämman och styrelsen. I ett vidare perspektiv omfattar frågorna även bolagsledningen, dess uppgifter samt kontroll- och rapporteringsfunktionerna inom koncernen. Det är aktieägarna i K-Fast Holding AB som ytterst fattar beslut om koncernens styrning. På årsstämman utser aktieägarna styrelse, styrelsens ordförande och revisorer, beslutar om ersättning till dessa samt beslutar om hur valberedning ska utses. Styrelsen ansvarar inför ägarna för koncernens organisation och förvaltning av koncernens angelägenheter. Aktieägarna utövar sitt inflytande genom årsstämman och extra bolagsstämmor. Ledning och ansvar är fördelat mellan styrelsen och verkställande direktören enligt svensk lagstiftning, främst aktiebolagslagen och årsredovisningslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, bolagsordningen samt interna instruktioner och policydokument. Revisorerna rapporterar om sin granskning på årsstämman. 39 ===== SIDA 40 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Externa regelverk Det externa ramverket för bolagsstyrning omfattar bland annat: • Den svenska aktiebolagslagen • Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter • Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) • IFRS • EU:s revisionsförordning • FN:s Global Compact • EU:s marknadsmissbruksförordning (MAR) Viktiga interna regelverk • Bolagsordningen • Styrelsens arbetsordning, inklusive VD- instruktion och riktlinjer för styrelseutskott • Besluts- och attestordning. • Handböcker och riktlinjer för väsentliga delar i verksamheten, bland annat kommunikationspolicy, finanspolicy, insiderpolicy och uppförandekod • Processer för intern kontroll och riskhantering Aktieägares möjlighet att påverka Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt i frågor som fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verkställande direktören, val av styrelseledamöter och revisorer samt fastställande av arvode till styrelseledamöter och revisorer. Styrelseledamöter tillsätts och entledigas enligt aktiebolagslagen och bolagsordningen innehåller inga särskilda regler för detta. Bolagsstämmor Årsstämma ska hållas inom sex månader från utgången av varje räkenskapsår. Utöver årsstämma kan extra bolagsstämma sammankallas om bolagets styrelse, revisorer eller ägare till minst 10 procent av samtliga aktier i K-Fast Holding AB begär det. Enligt K-Fast Holding AB:s bolagsordning sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats, www.k-fastigheter.com. Att kallelse har skett ska annonseras i Dagens industri. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver den svenska aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av på stämman företrädda aktier och avgivna röster. Rätt att delta i bolagsstämma Den som önskar delta i bolagsstämma ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken sex bankdagar före bolagsstämman, dels anmäla sin avsikt att delta till K-Fastigheter senast den dag som anges i kallelsen till 40 ===== SIDA 41 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE bolagsstämman. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare att anmäla sig till bolagsstämman på flera olika sätt, vilka anges i kallelsen till bolagsstämman. För att få delta i stämman måste den som låtit förvaltarregistrera sina aktier, utöver att anmäla sin avsikt att delta, låta registrera aktierna i eget namn så att vederbörande är registrerad som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast fyra bankdagar före bolagsstämman. Aktieägare som inte är personligen närvarande vid bolagsstämma får utöva sin rätt vid stämman genom ombud eller, om styrelsen har beslutat om det, via poströst. Aktieägare som är personligen närvarande vid bolagsstämma, alternativt ombud för frånvarande aktieägare, får ha med sig högst två biträden. Aktieägares initiativrätt En aktieägare som vill få ett ärende behandlat vid en bolagsstämma ska begära detta skriftligen hos K-Fastigheters styrelse. Ärendet tas upp vid bolagsstämman om begäran har kommit in till styrelsen senast en vecka före den tidpunkt då kallelse enligt aktiebolagslagen tidigast får utfärdas eller efter denna tidpunkt men i sådan tid att ärendet kan tas upp i kallelsen till bolagsstämman. Rösträtt I K-Fast Holding AB finns aktier av två serier: A-aktier respektive B-aktier. En A-aktie berättigar ägaren till fem röster och en B-aktie till en röst. Såväl A-aktier som B-aktier berättigar ägarna till lika stor andel av bolagets tillgångar och vinst. Totalt antal aktier i K-Fast Holding AB uppgick den 31 december 2023 till 239 331 168, fördelade på 22 500 000 A-aktier, motsvarande 112 500 000 röster, respektive 216 831 168 B-aktier, motsvarande 216 831 168 röster. Totalt antal röster uppgick den 31 december 2023 till 329 331 168. B-aktierna representerade 65,6 procent av rösterna och 90,6 procent av aktiekapitalet. Ytterligare information om aktien och aktieägare finns på sidorna 158–163. Årsstämma 2023 Årsstämma hölls den 15 maj 2023 i Hässleholm. Utöver fysisk närvaro fanns möjlighet att poströsta. På stämman deltog eller företräddes sammanlagt 97 aktieägare motsvarande ca 91,8 procent av det totala antalet röster i bolaget. Protokoll fört vid årsstämman finns tillgängligt på bolagets webbplats. På stämman fattade aktieägarna beslut om bland annat följande: • att inte lämna utdelning för verksamhetsåret 2022 • omval enligt förslag från valberedningen av Ulf Johansson, Christian Karlsson, Jacob Karlsson, Sara Mindus, Jesper Mårtensson och Erik Selin till styrelseledamöter och att utse Erik Selin till styrelsens ordförande för tiden fram till slutet av nästa årsstämma • omval enligt förslag från valberedningen av Ernst & Young Aktiebolag som revisor för tiden fram till slutet av nästa årsstämma med huvudansvarig auktoriserad revisor Peter von Knorring • styrelsearvode om 200 000 kr för påföljande mandatperiod för de styrelseledamöter som inte är anställda av K-Fastigheter. Erik Selin erhåller inte något styrelsearvode • bemyndiga styrelsen att fram till årsstämman 2024, vid ett eller flera tillfällen och med eller utan företrädesrätt för aktieägarna, besluta om en eller flera nyemissioner med avvikelse från aktieägares företrädesrätt, om maximalt 24 000 000 nya aktier av serie B som motsvarar en tiondel av det totala antalet utgivna aktier i bolaget • bemyndiga styrelsen att fram till årsstämman år 2023, vid ett eller flera tillfällen, fatta besluta om förvärv av bolagets egna aktier av serie B med ett maximalt antal aktier som motsvarar en tiondel av det totala antalet utgivna aktier i bolaget. Extra bolagsstämma 2023 En extra bolagsstämma hölls den 24 oktober 2023 i Hässleholm. Utöver fysisk närvaro fanns möjlighet att poströsta. På stämman deltog eller företräddes sammanlagt 30 aktieägare motsvarande ca 86,9 procent av det totala antalet röster i bolaget. Protokoll fört vid årsstämman finns tillgängligt på bolagets webbplats. På stämman fattade aktieägarna beslut om: • att godkänna styrelsens förslag om en riktad nyemission avseende 5 820 000 aktier av serie B till Erik Selin Fastigheter AB. Detta som en del av den riktade nyemission som styrelsen beslutade den 28 september 2023 om totalt 24 000 000 aktier av serie B i enlighet med ett mandat om nyemission som beslutades på ordinarie stämma 2023. Årsstämma 2024 Årsstämma i K-Fast Holding AB äger rum den 14 maj 2024. Information om årsstämman publiceras på www.k-fastigheter.com. Inför årsstämman 2024 föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret 2023. Valberedning Vid extra bolagsstämma den 19 augusti 2019 fattades beslut om principer för tillsättande av en valberedning. K-Fastigheters valberedning inför årsstämman 2024 har utsetts enligt dessa principer. Valberedningen ska bestå av styrelsens ordförande samt representanter för de tre röstmässigt största aktieägarna vid utgången av tredje kvartalet året före årsstämman. Komplett beskrivning av principerna för tillsättande av och instruktion avseende valberedningen finns på bolagets webbplats, k-fastigheter.com. Sammansättningen av valberedningen offentliggjordes genom separat pressmeddelande den 13 november 2023 samt på 41 ===== SIDA 42 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Valberedningen inför årsstämman 2024 Namn / representerande Andel av röster, 30 september 2023 Stefan Alvarsson / Jacob Karlsson AB 37,3% Sharam Rahi / Erik Selin Fastigheter AB 37,1% Olof Nyström / Fjärde AP-Fonden 3,6% Erik Selin, styrelseordförande i K-Fast Holding AB *Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen/ till i bolaget röstmässigt större aktieägare. K-Fastigheters webbplats, där det även anges hur aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen. Valberedningens uppgift är att bereda och lämna förslag till nästa årsstämma på ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt om arvode till ordföranden och övriga ledamöter. I valberedningens uppdrag ingår att utvärdera styrelsens arbete, i första hand utifrån den rapport som styrelsens ordförande lämnar till valberedningen. Valberedningen föreslår även val av revisorer och arvode till dessa. Styrelsen ska ha en ändamålsenlig erfarenhet och kompetens för den verksamhet som bedrivs i K-Fast Holding AB för att kunna identifiera och förstå de risker som kan uppstå i verksamheten och de regelverk som reglerar verksamheten. Valberedningen ska beakta K-Fastigheters mångfaldspolicy, vilken följer punkt 4.1 i Koden, i sitt förslag gällande val av styrelseledamöter till styrelsen Det åligger valberedningen att beakta policyn, med målsättning att åstadkomma en ändamålsenlig sammansättning av styrelsen. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. I enlighet med punkt 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning ska bolagets styrelse ha en med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende Peter von Knorring Revisor i K-Fastigheter Huvudansvarig revisor i K-Fastigheter sedan 2023. Auktoriserad revisor och medlem i FAR. Ingår i EY:s branschgrupp Real Estate, Hospitality and Construction (RHC). Exempel på övriga större uppdrag: CA Fastigheter, Hyresbostäder i Norrköping, Telenor Sverige AB, Nimlas Group. Exempel på tidigare större uppdrag: Heimstaden, Heimstaden Bostad, Siemens Energy. de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund och en jämn könsfördelning ska eftersträvas. Utöver Jacob Karlsson AB och Erik Selin Fastigheter Aktiebolag, som vid tillfället för fastställande av rätt att utse ledamöter i valberedningen vardera representerade 37,3 respektive 37,1 procent av rösterna, finns inga ytterligare aktieägare som representerar mer än 10 procent av rösterna. Externa revisorer Enligt bolagets bolagsordning antagen den 19 maj 2021 ska bolagets årsstämma utse en eller två revisorer med eller utan revisorssuppleanter eller ett eller två registrerade revisionsbolag. Bolagets revisorer utses för perioden intill slutet av nästa årsstämma. Revisorn ska granska K-Fastigheters årsredovisning och bokföring samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. K-Fast Holding AB är moderbolag i en koncern och K-Fastigheters revisor granskar koncernredovisningen samt koncernbolagens inbördes förhållanden. Revisorn ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse för koncern och moderbolag till årsstämman. Det senaste revisorsvalet skedde på årsstämman den 15 maj 2023 då Ernst & Young AB omvaldes. Peter von Knorring är huvudansvarig revisor. Styrelsens sammansättning Styrelseledamöterna utses normalt av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Enligt K-Fast Holding AB:s bolagsordning ska styrelsen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. I enlighet med Koden ska styrelsens ordförande utses av årsstämman. Högst en bolagsstämmovald styrelseledamot får arbeta i K-Fastigheters ledning eller i ledningen av dotterbolag. Majoriteten av de bolagsstämmovalda styrelseledamöterna ska vara oberoende i förhållande till K-Fastigheter och bolagsledningen. Minst två av de styrelseledamöter som är oberoende i förhållande till K-Fastigheter och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till K-Fastigheters större aktieägare. Mer information om bolagets styrelse finns på sidan 51. 42 ===== SIDA 43 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Styrelsens sammansättning, närvaro och ersättning Namn Invald Oberoende i förhållande till: Närvaro Ersättning Bolaget och ledande befattningshavare Större aktieägare Styrelsemöte Revisionsutskott Ersättningsutskott Styrelse- och utskottsmöten Erik Selin, ordförande 2018 Ja Nej 12 av 13 6 av 6 0 av 1 - Ulf Johansson, ledamot 2019 Ja Ja 13 av 13 6 av 6 1 av 1 200 000 Christian Karlsson, ledamot 2019 Nej Nej 13 av 13 - - 200 000 Jacob Karlsson, ledamot 2010 Nej Nej 13 av 13 - - - Sara Mindus, ledamot 2019 Ja Ja 12 av 13 6 av 6 1 av 1 200 000 Jesper Mårtensson, ledamot 2018 Ja Nej 13 av 13 - - 200 000 Styrelsens ansvar Styrelsen är bolagets näst högsta beslutsfattande organ efter bolagsstämman. Enligt aktiebolagslagen svarar styrelsen för K-Fastigheters organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska fortlöpande bedöma K-Fastigheters ekonomiska situation. Styrelsen ska se till att bokföringen, medelsförvaltningen och K-Fastigheters ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Enligt Koden ingår det i styrelsens uppgifter att bland annat fastställa bolagets övergripande mål och strategi, tillsätta, utvärdera och vid behov entlediga verkställande direktör, identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter, fastställa erforderliga riktlinjer för bolagets uppträdande i samhället i syfte att säkerställa dess långsiktigt värdeskapande förmåga, se till att det finns ändamålsenliga system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker för bolaget som dess verksamhet är förknippad med, se till att det finns en tillfredsställande kontroll av bolagets efterlevnad av lagar och andra regler som gäller för bolagets verksamhet, säkerställa bolagets efterlevnad av interna riktlinjer, säkerställa att bolagets informationsgivning präglas av öppenhet samt är korrekt, relevant och tillförlitlig. Styrelsen 2023 Styrelsen har, sedan årsstämma 2 april 2019, bestått av sex ledamöter. Styrelsen är beslutsför om fler än hälften av antalet styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden har utslagsröst vid lika röstetal. Styrelsen i K-Fast Holding AB består av personer som har bred erfarenhet och kompetens från fastighetsbranschen, juridk, affärsutveckling, hållbarhetsfrågor och finansiering. Ett antal av ledamöterna har erfarenhet från styrelsearbete i andra börsnoterade bolag. Samtliga styrelseledamöter har genomgått Nasdaq Stockholms utbildning för styrelse och ledande befattningshavare. Därefter erhåller styrelsen löpande information om bland annat regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag. K-Fastigheters firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelsens ledamöter två i förening samt en styrelseledamot och bolagets vice VD/finanschef i förening. Om vissa uppgifter delegeras till en eller flera av styrelsens ledamöter eller till andra ska styrelsen handla med omsorg och fortlöpande kontrollera om delegationen kan upprätthållas. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Styrelsens arbetsordning I sitt arbete följer styrelsen en skriftlig arbetsordning. Arbets- ordningen fastställs årligen och reglerar bland annat funktioner och fördelning av arbete mellan styrelseledamöterna och verkställande direktören respektive mellan styrelsen och dess olika utskott samt vissa procedurfrågor rörande sammankallande av styrelsesammanträden. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Styrelsens ordförande är ordförande i utskotten. Styrelsen sammanträder enligt ett årligen fastställt schema. Utöver dessa ordinarie sammanträden ska styrelsen sammankallas om styrelseordföranden anser att det behövs eller om en styrelseledamot eller den verkställande direktören begär det. I enlighet med aktie- bolagslagen har styrelsen även fastställt en instruktion för den verkställande direktören, vilken innefattar en instruktion om såväl intern rapportering till styrelsen som bolagets externa rapportering till marknaden. 43 ===== SIDA 44 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Revisionsutskott Styrelsen har inrättat ett revisionsutskott bestående av tre ledamöter: Ulf Johansson, Sara Mindus och Erik Selin. Erik Selin är ordförande och Sara Mindus är vice ordförande för utskottet. Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt om slutsatserna av Revisorsinspektionens kvalitetskontroll. Utskottet ska även granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och då särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revision. Ersättningsutskott Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott bestående av tre ledamöter: Ulf Johansson, Sara Mindus och Erik Selin. Erik Selin är ordförande för utskottet. Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter är att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för styrelseledamöter, verkställande direktör och bolagsledningen, följa och utvärdera eventuella program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, samt följa och utvärdera tillämpningen av riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare fastställda av bolagsstämman samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Styrelsens ordförande Av styrelsens arbetsordning framgår bland annat att ordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina skyldigheter. I detta ligger att organisera och leda styrelsens arbete samt skapa bästa möjliga förutsättningar för dess arbete. Dessutom ska ordföranden se till att styrelsens ledamöter löpande uppdaterar och fördjupar sina kunskaper om bolaget och att nya ledamöter får lämplig introduktion och utbildning. Ordföranden ska stå till förfogande som rådgivare och diskussionspartner till verkställande direktören men också utvärdera dennes arbete samt redogöra för sin bedömning i styrelsen. Därutöver ankommer det på ordförande att se till att styrelsens arbete utvärderas årligen och att informera valberedningen om utvärderingen. Vid årsstämman den 15 maj 2023 valdes Erik Selin till styrelsens ordförande. Styrelseordföranden deltar ej i den operativa ledningen av bolaget. Styrelsens arbete Styrelsen har under verksamhetsåret 2023 genomfört 13 protokoll- förda sammanträden. Bolagets VD och/eller vVD och finanschef ska som huvudregel vara föredragande i styrelsen. Bolagets medarbetare, revisor eller annan extern konsult ska adjungeras till styrelsemöten för att delta och föredra ärenden vid behov. Styrelseledamoten Christian Karlsson är styrelsens sekreterare. Styrelsen behandlade vid sina möten de fasta punkter som, i enlighet med styrelsens arbetsordning, förelåg vid respektive styrelsemöte. Hit hör affärsläge, budget, delårsrapporter och årsbokslut. 44 ===== SIDA 45 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Kvartal 1 Möte 1, 16 februari 2023 • Bokslutskommuniké 2023 • Arbetsordning för styrelsen • VD-instruktion, instruktion för arbetet i Revisions- och Ersättningsutskottet Möte 2, 30 mars 2023 • Revisorns rapportering • Kallelse till årsstämma • Godkännande av årsredovisning, bolagsstyrningsrapport och hållbarhetsrapport • Marknads- och konkurrenssituation • Utvärdering av styrelsens och VDs arbete • Utvärdering av bonusgrundande punkter Kvartal 2 Möte 3, 2 maj 2023 • Delårsrapport januari-mars 2023 Möte 4, 15 maj 2023 • Konstituerande styrelsesammanträde Möte 5, 19 maj 2023 • Finansieringsfrågor Möte 6, 25 juni 2023 • Finansieringsfrågor Kvartal 3 Möte 7, 25 juli 2023 • Delårsrapport januari till juni 2023 Möte 8, 17 september 2023 • Kapitalfrågor Möte 9, 22 september 2023 • Finansieringsfrågor Möte 10, 27 september 2023 • Kapitalfrågor Möte 11, 28 september 2023 • Kapitalfrågor Kvartal 4 Möte 12, 9 nevember 2023 • Intern kontroll, Riskhantering • Policyefterlevnad och fastställande av policydokument • Delårsrapport januari till september 2023 • Finansieringsfrågor Möte 13, 20 december 2023 • Utvärdering av bonusgrundande punkter och lönerevision • Fastställande av attestordning • Utvärdering av behov av särskild granskningsfunktion • Fastställande av policydokument STYRELSEÅRET 2023 Utöver de schemalagda mötena består styrelsens arbete av löpande ekonomisk uppföljning, utvärdering av strategi, rekommendationer kring ersättningsnivåer, förvärvsfrågor samt frågor kring redovisning och revision. Styrelsen genomförde under december 2023 en utvärdering av sitt arbete. Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion kommer att tjäna som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut som möjligt. Styrelseutvärderingen följer riktlinjerna för styrelseutvärderingen i Koden. Närvaro styrelsemöten Se information på sidan 46. Verkställande direktör Bolagets verkställande direktör är Jacob Karlsson. Verkställande direktören sköter, i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen, den löpande förvaltningen i K-Fastigheter enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar. Åtgärder som med hänsyn till omfattningen och arten av bolagets verksamhet är av osedvanligt slag eller stor betydelse faller utanför den löpande förvaltningen och ska därför som huvudregel beredas och föredras styrelsen för beslut. Den verkställande direktören ska också vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören är ett i förhållande till styrelsen underordnat bolagsorgan, och styrelsen kan också själv avgöra ärenden som ingår i den löpande förvaltningen. Den verkställande direktörens arbete och roll samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören framgår av en av styrelsen fastställd skriftlig VD-instruktion och styrelsen utvärderar löpande den verkställande direktörens arbete. För presentation av verkställande direktören se sidan 54. För ersättning till verkställande direktören se sidan 50. Jäv Styrelseledamot eller verkställande direktör får inte handlägga frågor rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncernen. Denne får inte heller handlägga fråga om avtal mellan bolaget och tredje man, om denne har ett väsentligt intresse som kan strida mot bolagets. Med avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan talan. Det åligger styrelseledamot eller verkställande direktör att i förekommande fall upplysa om en jävsituation skulle föreligga. 45 ===== SIDA 46 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE ERSÄTTNINGSRAPPORT K-FAST HOLDING AB AVSEENDE VERKSAMHETSÅRET 1 JANUARI 2023–31 DECEMBER 2023 K-Fast Holding AB (”K-Fastigheter”) är ett publikt aktiebolag vars aktier av serie B är upptagna till handel vid Nasdaq Stockholm. Det ankommer på styrelsen i K-Fastigheter att upprätta förslag till årsstämman om riktlinjer för lön och annan ersättning till styrelseledamöter, verkställande direktör och vice verkställande direktör. Med ersättning jämställs överlåtelse av värdepapper och upplåtelse av rätt att i framtiden förvärva värdepapper från bolaget. Riktlinjerna ska avse tiden från den stämma som fastställer dem. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer för ersättning när det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Gällande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare fastställdes vid ordinarie bolagsstämma den 19 maj 2020. Riktlinjerna finns publicerade på K-Fastigheters webbsida, k-fastigheter.com/bolagsstyrning/ersättning/. Nya riktlinjer kommer att fastställas på bolagsstämman 2024. Styrelsen i K-Fastigheter är skyldig att för varje räkenskapsår upprätta en rapport över utbetald och innestående ersättning som omfattas av Riktlinjerna. Denna rapport beskriver hur Riktlinjerna tillämpades under år 2023. Rapporten innehåller även information om K-Fastigheters ersättning till verkställande direktören och vice Befattningshavare Fast ersättning, kr Rörlig ersättning, kr Övrig ersättning, kr Relativ andel fast och rörlig ersättning, % Styrelseordförande 0 0 0 - Ulf Johansson, styrelseledamot 200 000 0 0 - Christian Karlsson, styrelseledamot 200 000 0 0 - Sara Mindus, styrelseledamot 200 000 0 0 - Jesper Mårtensson, styrelseledamot 200 000 0 0 - Jacob Karlsson, VD 2 424 000 0 143 196 - Martin Larsson, vice VD 1 347 540 150 000 408 166 10% verkställande direktören. Rapporten har upprättats i enlighet med aktiebolagslagen och Kollegiet för svensk bolagsstyrnings Regler om ersättningar till ledande befattningshavare och om incitamentsprogram. Total ersättning Den totala ersättningen till varje enskild befattningshavare framgår av nedanstående tabell. K-Fastigheters övergripande målsättning med verksamheten är att skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna. Värdeskapande mäts över en konjunkturcykel som tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. Detta ska ske genom att projektutveckla, bygga och förvalta hyresbostäder belägna på utvalda tillväxtorter och att verka lokalt nära sina samarbetspartners och hyresgäster genom egen närvaro på de orter där bolaget är etablerat, samt genom att samverka med aktörer inom samhällssektorn. Hållbarhet är en central del i K-Fastigheters affär där de prioriterade områdena är att bidra till en bättre miljö genom energieffektiva lösningar i fastigheterna och att vara en ansvarstagande arbetsgivare som attraherar och utvecklar sina medarbetare. För att främja bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet, och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna, ska bolaget erbjuda marknadsanpassad och konkurrenskraftig ersättning, men inte vara löneledande i förhållande till jämförbara företag. Det är styrelsens bedömning att den totala ersättningen som omfattas av Riktlinjerna och som har utbetalats under räkenskapsåret är förenlig med Riktlinjerna. 46 ===== SIDA 47 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Årlig förändring av ersättning Den årliga förändringen av ersättningen till varje enskild befattningshavare, av bolagets resultat och av den genomsnittliga ersättningen i måttenheten heltidsekvivalenter för bolagets andra anställda under de fem senaste räkenskapsåren redovisas i det följande. Styrelseledamöter 1 Erik Selin 2 kr 2023 2022 2021 2020 2019 Fast ersättning 0 0 0 0 0 Rörlig ersättning 0 0 0 0 0 Övrig ersättning 0 0 0 0 0 Ulf Johansson 3 kr 2023 2022 2021 2020 2019 Fast ersättning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 Rörlig ersättning 0 0 0 0 0 Övrig ersättning 0 0 0 0 0 Christian Karlsson 4 kr 2023 2022 2021 2020 2019 Fast ersättning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 Rörlig ersättning 0 0 0 0 0 Övrig ersättning 0 0 0 0 0 Sara Mindus 5 kr 2023 2022 2021 2020 2019 Fast ersättning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 Rörlig ersättning 0 0 0 0 0 Övrig ersättning 0 0 0 0 0 Jesper Mårtensson 6 kr 2023 2022 2021 2020 2019 Fast ersättning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 Rörlig ersättning 0 0 0 0 0 Övrig ersättning 0 0 0 0 0 Jacob Karlsson 7 kr 2023 2022 2021 2020 2019 Fast ersättning 2 424 000 1 215 487 1 207 606 1 219 411 1 219 679 Rörlig ersättning 0 0 0 0 0 Övrig ersättning 143 196 142 827 191 778 170 302 137 526 Martin Larsson 8 kr 2023 2022 2021 2020 2019 Fast ersättning 1 347 540 1 055 042 1 097 423 928 747 910 864 Rörlig ersättning 150 000 190 000 0 150 000 0 Övrig ersättning 408 166 390 388 372 888 346 382 362 333 mkr 2023 2022 2021 2020 2019 Årets resultat -398,1 907,4 1 044,4 474,5 365,3 kr 2023 2022 2021 2020 2019 Genomsnittlig ersättning 472 780 455 426 422 126 498 951 421 918 1 Beslut om arvode till styrelseledamöter fattas av bolagsstämman. 2 Valdes till styrelseordförande vid årsstämman 2019. 3 Valdes till styrelseledamot vid årsstämman 2019. 4 Valdes till styrelseledamot vid årsstämman 2019. VD och vice VD K-Fastigheters resultat Den årliga förändringen av K-Fastigheters resultat under de fem senaste räkenskapsåren redovisas i följande tabell. Genomsnittlig ersättning för K-Fastigheters andra anställda Den årliga förändringen av den genomsnittliga ersättningen i måttenheten heltidsekvivalenter för K-Fastigheters andra anställda under de fem senaste räkenskapsåren redovisas i följande tabell 5 Valdes till styrelseledamot vid årsstämman 2019. 6 Valdes till ordförande år 2018 och omvaldes som styrelseledamot vid årsstämman 2019. 7 VD och styrelseledamot. 8 Vice VD sedan 2019. Anställdes år 2018. 47 ===== SIDA 48 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE Ersättning från annat företag i koncernen Ingen ersättning till någon befattningshavare har utbetalats från något annat företag inom samma koncern som K-Fastigheter. Aktier och optioner Inga aktier eller aktieoptioner har tilldelats eller erbjudits någon befattningshavare. Återkrav av rörlig ersättning Något återkrav vad avser rörlig ersättning har inte framställts. Avvikelser från beslutsprocess Styrelsen i K-Fastigheter har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga uppgift att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för verkställande direktör och ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet ska således utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till styrelseledamöter, verkställande direktör och ledande befattningshavare, som styrelsen ska underställa årsstämman för beslut åtminstone vart fjärde år. Beslutsprocessen beskrivs i Riktlinjerna. Det har inte gjorts någon avvikelse från beslutsprocessen. Avsteg från Riktlinjerna Det har inte gjorts något avsteg från Riktlinjerna. Synpunkter från bolagsstämman Det har inte framförts några synpunkter i samband med en stämmobehandling av en tidigare rapport. Styrelsen har därför inte haft några sådana synpunkter att beakta. Uppgifter i årsredovisningen De uppgifter som avses i 5 kap. 40–44 §§ årsredovisningslagen (1995:1554) redovisas på sidorna 81–82 i K-Fastigheters årsredovisning för år 2023. 48 ===== SIDA 49 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE INTERN KONTROLL OCH RISKBEDÖMNING STYRELSENS RAPPORT OM INTERN KONTROLL Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen – som innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i K-Fastigheters system för intern kontroll och riskhantering i samband med den finansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrningsrapporten – samt Koden. Styrelsen ska bland annat tillse att K-Fastigheter har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för uppföljning och kontroll av K-Fastigheters verksamhet och de risker som bolaget och dess verksamhet är förknippade med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att K-Fastigheters operativa strategier och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas. Den interna kontrollen ska vidare säkerställa att den externa finansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar följs samt att krav på börsnoterade bolag efterlevs. Kontrollmiljön utgör basen för den interna kontrollen som även omfattar riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. KONTROLLMILJÖ Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. I syfte att skapa och vidmakthålla en fungerande kontrollmiljö har styrelsen antagit ett antal policyer och styrdokument som reglerar den finansiella rapporteringen. Dessa utgörs huvudsakligen av styrelsens arbetsordning, instruktioner för den verkställande direktören, instruktioner för av styrelsen inrättade utskott och instruktioner för finansiell rapportering. Styrelsen har också antagit en särskild attestordning samt en finans- policy. K-Fastigheter har även en ekonomihandbok som innehåller principer, riktlinjer och processbeskrivningar för redovisning och finansiell rapportering. Styrelsen har vidare inrättat ett revisions- utskott som har till huvudsaklig uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering, att övervaka effektiviteten i K-Fastigheters interna kontroll, internrevision (i den mån sådan funktion inrättas) och riskhantering, samt att granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet. Ansvaret för det dagliga arbetet med att upprätthålla kontrollmiljön åvilar primärt K-Fastigheters vice VD och finanschef, som rapporterar löpande till styrelsen i enlighet med fastställda instruktioner. Koncernens ekonomiavdelningar spelar en betydelsefull roll vad gäller tillförlitlig finansiell information. De är ansvariga för en fullständig, korrekt och i tid lämnad finansiell rapportering. Koncernekonomichefen rapporterar till bolagets vice VD och finanschef, som i sin tur rapporterar till den verkställande direktören och styrelsen. Förutom den interna uppföljningen och rapporteringen, rapporterar K-Fastigheters externa revisorer under verksamhetsåret till verkställande direktören och styrelsen. Revisorernas rapportering ger styrelsen en god uppfattning och ett tillförlitligt underlag avseende den finansiella rapporteringen i årsredovisningen. BEHOV AV INTERNREVISION Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets organisationsstruktur och organisationens storlek. K-Fastigheter har en relativt liten organisation där administrationen sköts från bolagets kontor i Hässleholm. Bolagsledningen följer kontinuerligt upp resultat- och balansräkning. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. RISKBEDÖMNING OCH KONTROLLAKTIVITETER I riskbedömningen ingår att identifiera och utvärdera risken för väsentliga fel i K-Fastigheters verksamhetsprocesser, vilket bland annat omfattar redovisningen och rapporteringen på koncern- och dotterbolagsnivå. Riskbedömning görs löpande och enligt fastställda riktlinjer med fokus på bolagets väsentliga verksamhetsprocesser. Inom styrelsen ansvarar primärt revisionsutskottet för att löpande utvärdera bolagets risksituation varefter styrelsen gör en årlig genomgång av risksituationen. Kontrollaktiviteter syftar till att identifiera och begränsa risker. Styrelsen ansvarar för den interna kontrollen och uppföljning av bolagsledningen. Detta sker genom både interna och externa kontrollaktiviteter samt genom granskning och uppföljning av bolagets policyer och styrdokument. Kontrollaktiviteter följs upp och dokumenteras på process- och rollnivå genom en av bolaget utvecklad webb-applikation, benämnd IKV (Internt Kontroll-Verktyg). IKV säkerställer att K-Fastigheters medarbetare i sin specifika roll får tillgång till relevant information (och kunskap) vid rätt tidpunkt för att kunna genomföra stipulerad kontrollaktivitet, samt att uppföljning kan ske på ett systematiskt sätt för att säkerställa att kontrollsystemet upprätthålls. De koncernövergripande riktlinjerna för intern kontroll följs upp under året inom samtliga affärsområden och centrala enheter, dels genom löpande översyn av väsentliga processer, dels genom IKV för intern kontroll, varefter avrapportering sker till styrelsen. Enhetliga redovisnings- och rapportinstruktioner tillämpas av samtliga enheter inom K-Fastigheter. 49 ===== SIDA 50 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE INFORMATION OCH KOMMUNIKATION K-Fastigheter har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att främja riktigheten av den finansiella rapporteringen och möjliggöra rapportering och återkoppling från verksamheten till styrelse och ledning, exempelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer och instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen gjorts tillgängliga och är kända för berörda medarbetare. Styrelsen får ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från möten och rapporter från bolagets revisorer. K-Fastigheter säkerställer att alla medarbetare tar del av de policyer och instruktioner som är relevanta för deras arbete i bolaget. Sådana policyer innefattar bland annat lagar och regler som är tillämpliga avseende bolagets informationsgivning och de särskilda krav som ställs på personer som är aktiva i ett börsnoterat bolag rörande exempelvis insiderinformation och -handel. För att förhindra marknadsmissbruk har K-Fastigheter etablerat rutiner för ändamålsenlig hantering och begränsning av spridning av information som ännu inte har offentliggjorts till allmänheten. K-Fastigheters verkställande direktör har på uppdrag av styrelsen det övergripande ansvaret för att hantera frågor rörande insiderinformation och styrelsen har utsett bolagets vice VD och finanschef som ansvarig för förandet av insiderförteckningar. För att koordinera och besluta i frågor rörande bedömning av eventuell insiderinformation har bolaget en insiderkommitté bestående av VD, vice VD och finanschef, IR-ansvarig samt styrelseledamot Christian Karlsson. K-Fastigheters IR-funktion leds och övervakas av bolagets vice VD och finanschef och bolagets kommunikations- och IR-ansvarige. De huvudsakliga uppgifterna för IR-funktionen är att stödja den verkställande direktören och de ledande befattningshavarna i förhållande till olika intressenter, främst kapitalmarknadens aktörer. IR-funktionen arbetar även, tillsammans med den verkställande direktören, med att förbereda K-Fastigheters finansiella rapporter, bolagsstämmor, kapitalmarknadspresentationer och övrig regelbunden rapportering. Styrelsen har fastställt en kommunikationspolicy som anger vad som ska kommuniceras, av vem samt på vilket sätt informationen ska utges för att säkerställa att den externa informationen blir korrekt och fullständig. Dessutom finns instruktioner för hur den finansiella informationen ska kommuniceras mellan ledning och övriga medarbetare. En förutsättning för korrekt informationsgivning är även goda rutiner kring informationssäkerhet. Finansiell information lämnas i form av: • delårsrapporter och bokslutskommuniké, vilka publiceras som pressmeddelanden • årsredovisning • pressmeddelanden som K-Fastigheter är skyldigt att offentliggöra enligt tillämplig lag eller Nasdaq Stockholms regelverk • presentationer och telefonkonferenser för finansanalytiker, investerare och media i anslutning till att bokslutskommuniké och delårsrapporter publiceras • möten med analytiker och investerare Samtliga finansiella rapporter, presentationer och pressmeddelanden publiceras på bolagets webbplats, www.k-fastigheter.com, i direkt anslutning till offentliggörandet. UPPFÖLJNING Efterlevnaden och effektiviteten i de interna kontrollerna följs upp löpande genom K-Fastigheters verktyg för intern kontroll. Verkställande direktören tillser att styrelsen löpande erhåller rapportering om utvecklingen av bolagets verksamhet, däribland utvecklingen av dess resultat och ställning samt information om viktiga händelser, såsom utvecklingen i enskilda projekt. Verkställande direktören avrapporterar också dessa frågor till styrelsen. Styrelsen och revisionsutskottet går igenom årsredovisning och kvartalsrapporter och genomför finansiella utvärderingar i enlighet med fastställd plan. Revisionsutskottet följer upp den finansiella rapporteringen samt andra närliggande frågor och diskuterar regelbundet dessa frågor med de externa revisorerna. VISSELBLÅSARFUNKTION K-Fastigheter har en visselblåsarfunktion för rapportering av missförhållanden. Visselblåsarfunktionen är tillgänglig för alla medarbetare via K-Fastigheters intranät och hemsida. För att säkerställa anonymitet och korrekt hantering av informationen administreras funktionen av en extern part. 50 ===== SIDA 51 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE STYRELSE Erik Selin Ulf Johansson Christian Karlsson Sara Mindus Jesper Mårtensson Jacob Karlsson Styrelseordförande sedan 2018. Ordförande i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Utbildning: Gymnasieutbildning med ekonomisk inriktning. Övrig erfarenhet: Erik Selin har över 25 års erfarenhet från fastighetsbranschen, där han grundat och byggt upp bland annat Erik Selin Fastigheter AB och Fastighets AB Balder. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseledamot i och VD för Fastighets AB Balder, styrelseordförande i Brinova Fastigheter AB, Norion Bank och Swedish Logistic Property AB. Styrelseledamot i Hexatronic Group AB, I.A. Hedin Bil AB och Neudi&Co. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 11 250 000 A-aktier och 68 570 000 B-aktier. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning, dock inte i förhållande till större aktieägare. Styrelseledamot sedan 2019. Utbildning: Juris kandidatexamen vid Lunds Universitet. Övrig erfarenhet: Advokat, delägare och styrelseordförande vid Advokatfirman VICI. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseordförande i Björklunda Invest Sverige AB, Björklunda Service AB, Vittsjöluft Ventilation AB samt plus four golf AB. Styrelseledamot i Sparbanken Skåne AB och Björklunda Terminalen AB. Styrelsesuppleant i Betongteknik i Västervik AB samt PCG Invest AB. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 31 254 B-aktier. Oberoende: Beroende såväl i förhållande till bolaget och bolagets ledning som i förhållande till större aktieägare. Styrelseledamot sedan 2019. Ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Utbildning: Juris kandidatexamen samt civilekonomexamen vid Stockholms Universitet. Övrig erfarenhet: Sara Mindus har 20 års erfarenhet inom affärsjuridik från Advokatfirman Vinge och som delägare i Hannes Snellman Advokatbyrå. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseledamot och verkställande direktör i Sara Mindus AB. Styrelseledamot i Besqab AB (publ), TF Bank AB (publ), Dreams AB, Colibri Ventures AB, Duco Förvaltning AB och Faboss Invest AB. Styrelsesuppleant i ett flertal bolag i Mindustri-koncernen. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 1 875 000 B-aktier. Oberoende: Oberoende i såväl förhållande till bolaget och bolagets ledning som i förhållande till större aktieägare. Styrelseledamot sedan 2018. Utbildning: Ekonomie magisterexamen vid Göteborgs Universitet. Övrig erfarenhet: Jesper Mårtensson har verkat i fastighetsbranschen i drygt 20 år från befattningar såsom Head of Business Development & Finance i Erik Selin Fastigheter AB, CFO i SveaReal AB och Key Account Financial Manager i Newsec Asset Management. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseordförande i Tommy Byggare AB och Frenbo AB. Styrelseledamot i ett flertal bolag i koncernen Erik Selin Fastigheter Aktiebolag. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 250 000 B-aktier. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning, dock inte i förhållande till större aktieägare. Grundare av K-Fastigheter. Koncernchef och VD sedan 2010. Utbildning: Fristående kurser med ekonomisk inriktning vid Kristianstad Högskola, Linnéuniversitetet och Lunds Universitet. Övrig erfarenhet: Innan Jacob Karlsson grundade K-Fastigheter var han placeringsrådgivare hos Länsförsäkringar. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseledamot i HOMEstate AB, Mjöbäcks Entreprenad AB, Novum Samhällsfastigheter AB, Swedish Logistic Property AB och Doxa AB. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 11 250 000 A-aktier och 65 352 000 B-aktier. Oberoende: Beroende såväl i förhållande till bolaget och bolagets ledning som i förhållande till större aktieägare. Styrelseledamot sedan 2019. Ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Utbildning: Civilekonomexamen vid Uppsala Universitet. Övrig erfarenhet: Ulf Johansson har sedan början av 1990-talet arbetat som CFO vid bolag som Diligenta International, Asticus, Platzer Fastigheter, Fastighets AB Balder och Stena Fastigheter. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseledamot i Stensborg Konsult AB och GUL Förvaltning AB. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 57 000 B-aktier. Oberoende: Oberoende såväl i förhållande till bolaget och bolagets ledning som i förhållande till större aktieägare. Aktieinnehav baserar på uppgifter per den 20 mars 2024. 51 ===== SIDA 52 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE KONCERNLEDNING Född: 1986. Grundare av K-Fastigheter. Koncernchef och VD sedan 2010. Utbildning: Fristående kurser med ekonomisk inriktning vid Kristianstad Högskola, Linnéuniversitetet och Lunds Universitet. Övrig erfarenhet: Innan Jacob Karlsson grundade K-Fastigheter var han placeringsrådgivare hos Länsförsäkringar. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseledamot i HOMEstate AB, Mjöbäcks Entreprenad AB, Novum Samhällsfastigheter AB, Swedish Logistic Property AB och Doxa AB. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 11 250 000 A-aktier och 65 352 000 B-aktier. Född 1989. Affärsområdeschef Bygg sedan 2019. Utbildning: Gymnasieutbildning inom teknik & företag. Övrig erfarenhet: Eric Johansson har tidigare arbetat på Peab PGS AB som bland annat kalkylingenjör och projektutvecklare. Andra pågående uppdrag inkluderar: : Ägare, styrelseledamot och VD i AALTO Holding AB. Styrelseledamot i flera av K-Fast Holding AB AB hel- och delägda bolag. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 240 000 B-aktier. Född 1982. VD för K-Prefab AB och chef för affärsområde Prefab sedan 2023. Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vattenbyggnad vid Lunds Universitet. Övrig erfarenhet: Anställd inom det som nu är K-Prefab AB sedan 2006. Innehaft olika befattningar som konstruktör, konstruktionschef, regionchef samt vice VD och operativ chef. Andra pågående uppdrag inkluderar: - Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 40 000 B-aktier. Född: 1967. COO/operativ chef i koncernen sedan 2023. HR-chef i koncernen sedan 2021. Dessförinnan vice VD och HR-chef i dotterbolaget K-Prefab AB. Utbildning: SBL Företagsledning för bygg och fastighet vid SSE Executive Education och Försvarshögskolans högre chefsprogram. Övrig erfarenhet: HR och ledning inom Finja- koncernen 2004–2020. Arbetat inom DINOL och EFTEC samt som major inom Försvarsmakten. Andra pågående uppdrag inkluderar: - Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 40 000 B-aktier. Född 1985. Affärsområdeschef Projektutveckling sedan 2016. Utbildning: Gymnasieutbildning. Övrig erfarenhet: Administratör av bygglovsfrågor vid stadsbyggnadskontoret i Hässleholm. Andra pågående uppdrag inkluderar: Ägare och styrelseledamot i Åsa Fredin AB. Styrelseledamot och suppleant i flera av K-Fast Holding AB hel- och delägda bolag. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 353 574 B-aktier. Född 1974. Affärsområdeschef Förvaltning sedan 2021. Utbildning: Civilingenjör, Lunds Universitet. Övrig erfarenhet: Erfarenhet från bland annat Akademiska Hus samt av operationell fastighetsförvaltning i roller som bland annat fastighetsförvaltare och fastighetschef med både kommersiella lokaler och bostäder. Andra pågående uppdrag inkluderar: - Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 61 500 B-aktier. Född 1977. Finanschef sedan 2018 och vice VD sedan 2019. Utbildning: Kandidatexamen i internationell makroekonomi och magisterexamen i internationell finansiell ekonomi vid Lunds Universitet. Övrig erfarenhet: Arbetat inom nationell och internationell bankverksamhet sedan början av 2000-talet. Andra pågående uppdrag inkluderar: Ägare och styrelseledamot i Martin Larsson Holding AB. Styrelseledamot i Emrahus AB och Emra Gruppen AB. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 446 174 B-aktier. Född 1985. Koncernekonomichef sedan 2022. Utbildning: Kandidatexamen i ekonomi, inriktning Revisor/Controller vid Högskolan i Kristianstad. Övrig erfarenhet: Koncernredovisningschef på Stena Fastigheter. Dessförinnan koncernredovisningsansvarig på Serneke samt auktoriserad revisor på PwC. Andra pågående uppdrag inkluderar: - Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: - Jacob Karlsson Stefan Paulsson Leif Astikainen Åsa Fredin Martin Johannesson Martin Larsson Jimmy Fröberg Aktieinnehav baserar på uppgifter per den 20 mars 2024. Eric Johansson 52 ===== SIDA 53 ===== INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE KONCERNLEDNING Född: 1978. Affärsutvecklingschef sedan 2021. Utbildning: Fristående kurser på Högskolan Kristianstad och Fastighetsvetenskap på Malmö Högskola. Övrig erfarenhet: BoKlok/Skanska som bland annat marknadsområdeschef och affärsutvecklingschef samt del av BoKloks svenska ledningsgrupp, Länsförsäkringar fastighetsförmedling, Modulenthus och NCC. Andra pågående uppdrag inkluderar: - Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 70 500 B-aktier. Född: Född: 1975. IT-Chef för koncernen sedan 2023. Utbildning: Kurser med fokus på företagsekonomi med inriktning mot tjänstesektorn, miljöekonomi och ledarskap vid Högskolan Dalarna samt kurser inom företags- och nationalekonomi med fokus på länderna runt Östersjön vid Högskolan Gotland. Övrig erfarenhet: IT-Chef för Huddinge Samhällsfastigheter, IT-ansvarig för Grafair Flight Management AB, Systemansvarig Fastighetsnära IT för Järfällahus. Andra pågående uppdrag inkluderar: - Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 4 000 B-aktier. Född: 1970. Inköpschef för koncernen sedan 2023. Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vattenbyggnad vid Lunds Tekniska Högskola. Övrig erfarenhet: Inköpschef sedan 2017 i dotterbolaget K-Prefab AB. Innan dess olika befattningar på AB Sydsten, bland annat som Affärsområdeschef och vice VD. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseledamot i ett av K-Fast Holding AB helägt dotterbolag. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 56 200 B-aktier. Född: 1975. Chefsjurist sedan 2021. Utbildning: Juris kandidatexamen vid Lunds universitet. Övrig erfarenhet: Bolagsjurist på RWE Renewables, Ingka Group och IKEA Centres. Advokat på Kilpatrick Townsend. Notarie vid Stockholms tingsrätt. Andra pågående uppdrag inkluderar: - Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 24 062 B-aktier. Född 1975. IR- och kommunikationsansvarig sedan 2022. Utbildning: Utbildning inom ekologisk ekonomi vid Mälardalens Högskola. Övrig erfarenhet: Kommunikationschef hos Eolus Vind AB (publ). Dessförinnan politisk redaktör på Norra Skåne. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseledamot och ägare av Hammarqvist Konsult AB. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 4 600 B-aktier. Magnus Persson Mathias Holm Henrik Gustafsson Camilla Wiksten Johan Hammarqvist Aktieinnehav baserar på uppgifter per den 20 mars 2024. 53 ===== SIDA 54 =====