FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2023
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
FINANSIELLA
RAPPORTER
Förvaltningsberättelse ...........................................................................................55
Koncernens rapport över totalresultat .................................................................66
Koncernens rapport över finansiell ställning ........................................................67
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ...........................................68
Koncernens rapport över kassaflöde ....................................................................69
Moderbolagets resultaträkning .............................................................................70
Moderbolagets balansräkning ..............................................................................71
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ...........................................72
Moderbolagets rapport över kassaflöde ..............................................................73
Not 1: redovisningsprinciper .................................................................................74
Not 2: segmentsrapportering ................................................................................77
Not 3: intäkter .........................................................................................................79
Not 4: leasing .........................................................................................................80
Not 5: anställda och personalkostnader ..............................................................81
Not 6: rörelsens kostnader ....................................................................................82
Not 7: av- och nedskrivningar ................................................................................83
Not 8: ersättning till revisorerna ............................................................................83
Not 9: resultat från andelar i intressebolag och gemensamt Styrda bolag........83
Not 10: finansiella intäkter och kostnader ...........................................................84
Not 11: orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter ..............................84
Not 12: inkomstskatt .............................................................................................85
Not 13: övrigt totalresultat ....................................................................................85
Not 14: resultat per aktie .......................................................................................85
Not 15: immateriella tillgångar ..............................................................................86
Not 16: förvaltningsfastigheter .............................................................................87
Not 17: rörelsefastigheter......................................................................................91
Not 18: maskiner och inventarier ..........................................................................92
Not 19: andelar i intressebolag och gemensamt styrda bolag ...........................93
Not 20: andra långfristiga fordringar och värdepappersinnehav ........................94
Not 21: uppskjuten skatt .......................................................................................94
Not 22: finansiella risker och finanspolicyer ........................................................95
Not 23: varulager ..................................................................................................102
Not 24: kundfordringar ........................................................................................102
Not 25: nedskrivning förväntade kreditförluster ................................................102
Not 26: övriga fordringar .....................................................................................103
Not 27: förutbetalda kostnader och upplupna intäkter .....................................103
Not 28: likvida medel och koncernkonto ............................................................104
Not 29: eget kapital ..............................................................................................104
Not 30: innehav utan bestämmande inflytande .................................................105
Not 31: övriga avsättningar samt lång- och kortfristiga skulder ......................106
Not 32: upplupna kostnader och förutbetalda intäkter .....................................106
Not 33: bokslutsdispositioner .............................................................................106
Not 34: resultat från andelar i koncernföretag ...................................................106
Not 35: andelar i koncernföretag. .......................................................................106
Not 36: fordringar och skulder koncernföretag..................................................108
Not 37: ställda säkerheter och eventualförpliktelser .........................................108
Not 38: kassaflödesanalys ..................................................................................109
Not 39: transaktioner med närstående ...............................................................110
Not 40: händelser efter räkenskapsårets utgång ..............................................112
Not 41: förslag till vinstdisposition .....................................................................112
Styrelsens och revisorns underskrifter ...............................................................113
Revisionsberättelse..............................................................................................114
===== SIDA 55 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för K-Fast
Holding AB, 556827-0390, med säte i Hässleholms
kommun, Sverige, avger härmed årsredovisning
och koncernredovisning för verksamhetsåret
2023. Årsredovisningen är upprättad i miljoner
kronor. Numeriska uppgifter inom parentes avser
motsvarande värde föregående räkenskapsår.
Verksamhet
K-Fastigheter är ett svenskt projektutvecklings-, bygg-, prefab- och
fastighetsbolag grundat 2010. Affärsidén är att med engagemang
i alla led skapa attraktiva hem med hög trivselfaktor. Koncernen
har utvecklat egna bostadskoncept som möter hyresgästers och
samhällsplanerares efterfrågan på boenden med hög kvalitet. För att
öka kostnadseffektiviteten och korta byggtiderna arbetar koncernen
med tre koncepthus som uppförs för långsiktigt eget ägande och
aktiv förvaltning: Låghus, Lamellhus och Punkthus.
Koncernen har en stark position i Öresundsregionen och i Västra
Götalands- och Mälardalsregionerna. Visionen är att bli en av
Nordens största aktörer och ledande fastighetsägare av hållbart
byggda, innovativa och kostnadseffektiva koncepthus som uppfyller
de önskemål och krav som ställs av de hyresgäster som vill skapa ett
hem för många år framöver. Koncernens bostäder ska kännetecknas
av marknadens bästa kombination av hög standard, hemkänsla och
trygghet.
K-Fastigheters huvudsakliga fastighetssegment är bostäder, vilka
vid utgången av 2023 utgjorde 88 procent av den förvaltade ytan
och 92 procent av de kontrakterade hyrorna. Under verksamhetsåret
har K-Fastigheter byggstartat 450 lägenheter och färdigställt 1 176
lägenheter. Under året har koncernen avyttrat 7 lägenheter. Vid
verksamhetsårets utgång förvaltade koncernen 4 876 lägenheter.
Vidare var koncernen verksam i 17 byggnationer om totalt 1 549
lägenheter. Nuvarande bygg- och projektportfölj omfattar ca 5 700
lägenheter och garanterar sysselsättning för koncernens bygg- och
prefabverksamhet flera år framöver.
Genom dotterbolaget K-Prefab, vars verksamhet består i
konstruktion, produktion och montage av primärt prefabricerade
betongstommar för bostadsbyggnation, är koncernen
självförsörjande avseende den kostnadsmässigt tyngsta posten
i byggnationen av egna bostäder: stommen. K-Prefab har även
en betydande extern försäljning till den svenska byggindustrin.
K-Prefab har med sina åtta produktionsanläggningar från Östra
Grevie i söder till Strängnäs i norr och lokala montagelag möjlighet
att leverera till samtliga koncerens byggprojekt. Vidare har
hållbarhet under en lång tid varit en strategisk prioritering.
Övergripande mål
K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets
aktieägare. Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som
tillväxt i långsiktigt substansvärdet per aktie.
Operativa mål
• Hyresintäkterna från bostäder ska långsiktigt utgöra minst 80
procent av K-Fastigheters totala hyresintäkter.
• Antalet årligen byggstartade lägenheter för egen förvaltning ska
uppgå till 1 000 lägenheter före utgången av år 2023.
• Vid utgången av år 2023 ska K-Fastigheter förvalta minst 5 000
lägenheter i Norden.
Finansiella mål
• Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i
långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent inklusive
eventuella värdeöverföringar.
• Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i
förvaltningsresultat per aktie om minst 20 procent.
Målet är att substansvärdes- och förvaltningsresultatstillväxten ska
skapas med en fortsatt stabil och god finansiell ställning och med
ett balanserat finansiellt risktagande innebärande att:
• Soliditeten över tid inte ska understiga 25 procent.
• Räntetäckningsgraden över tid inte ska understiga 1,75 gånger.
• Skuldsättningsgraden över tid inte ska överstiga 70 procent.
Hållbarhetsmål
För en redovisning av K-Fastigheters hållbarhetsmål se sidorna
121-138.
Moderbolaget och organisation
Moderbolaget i koncernen är K-Fast Holding AB. Koncernen består
vid verksamhetsårets utgång av 95 helägda dotterbolag och 11
intressebolagskoncerner. Antalet anställda uppgick till 550 (732),
varav 65 kvinnor (69) respektive 485 män (663).
Verksamheten är organiserad i fyra affärsområden:
Projektutveckling, Bygg, Prefab och Förvaltning, vars respektive
affärsområdeschef rapporterar till VD och ingår i koncernens
ledningsgrupp.
Därutöver finns koncerngemensamma funktioner omfattande
affärsutveckling, ekonomi och finans, inköp, IT, IR/kommunikation
och marknad, juridik och HR. Koncernens affärsutvecklings-,
finans-, ekonomi-, inköps-, IR/kommunikation och marknads- och
HR-chefer ingår i koncernens ledningsgrupp.
Huvudkontoret finns i Hässleholm. Därutöver finns kontor i Malmö,
Göteborg, Stockholm, Helsingborg, Kristianstad, Växjö och
55
===== SIDA 56 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Flerårsjämförelse
mkr 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
Koncernen
Totala intäkter 1 094,8 1 406,0 1 252,7 215,1 187,3 124,8 130,9 135,0
Årets resultat -398,1 907,4 1 044,4 474,5 365,3 244,8 372,6 175,6
Balansomslutning 16 807,2 15 272,0 11 482,7 7 659,6 5 373,7 3 347,1 2 213,6 1 383,9
Soliditet, % 30,3% 33,9% 36,9% 41,9% 41,7% 29,3% 34,4% 28,6%
Antal anställda 550 732 691 76 68 53 34 26
Moderbolaget
Årets resultat 29,0 304,2 93,5 -9,0 107,6 10,2 38,1 2,5
Balansomslutning 3 932,4 3 426,9 3 429,7 3 025,0 2 490,7 992,8 301,3 177,7
Soliditet, % 58,2% 56,5% 47,6% 50,9% 42,2% 5,1% 16,0% 8,0%
Antal anställda 73 42 26 17 13 6 3 1
Landskrona samt produktionsanläggningar i Hässleholm, Östra
Grevie, Bollebygd, Vara, Hultsfred, Strängnäs och Katrineholm.
Sedan den 29 november 2019 är bolagets B-aktie noterad på
Nasdaq Stockholms.
Koncernens totalresultat
Intäkter
Totala intäkter för helåret uppgick till 1 094,8 mkr (1 406,0).
Hyresintäkterna för helåret uppgick till 480,2 mkr (384,2), vilket
är en ökning med 25 procent jämfört med 2022. Ökningen beror
primärt på fler förvaltade lägenheter, vilka ökade med 31 procent
till 4 876 lägenheter (3 708). Den ekonomiska uthyrningsgraden
har successivt försämrats under året som en följd av hög färdig-
ställandetakt och uppgick vid årets slut till 91,9 procent (97,3).
Uthyrningsgraden är generellt något lägre initialt i de projekt
som färdigställts och inflyttats under det senaste året, medan den
ekonomiska uthyrningsgraden fortsatt är mycket hög i de delar av
beståndet som varit under förvaltning under en längre period, varför
vi förväntar oss succesivt förbättrad uthyrningsgrad under 2024, då
färdigställandetakten under 2024 kommer minska jämfört med 2023.
Intäkter från projekt- och entreprenadverksamhet uppgick för
året till 2 022,0 mkr (2 038,8), varav 1 419,0 mkr (1 037,6) avsåg
byggnation för koncernbolag, vilka aktiverats för egen räkning.
Ökningen beror på fortsatt hög aktivitet i byggverksamheten av
lägenheter för egen förvaltning.
Vid årets slut var 1 549 lägenheter (2 171) under pågående byggnation.
Externa intäkter i projekt- och entreprenadverksamheten uppgick
under året till 603,0 mkr (1 001,2), varav Prefabs intäkter utgjorde
594,2 mkr (993,5). I Prefab uppgick den totala intäkten för året till
982,3 mkr (1 251,0), varav 381,9 mkr (249,6) avsåg koncernintern
försäljning. Prefabs intäkter har under året minskat dels på grund av
ett alltmer utmanade marknadsklimat, dels på grund av senare-
läggning av en handfull avtalade projekt. Trots detta har Prefab relativt
väl kunnat hålla uppe de totala intäkterna, primärt genom ökad
intern försäljning.
Rörelsekostnader
De totala kostnaderna för fastighetsförvaltningen uppgick för
helåret till 179,7 mkr (144,7), vilket är en ökning med 24 procent
jämfört med föregående år. Kostnaderna för året omfattar sökt
elstöd om 3,2 mkr. Ökningen i kostnader jämfört med föregående
år beror primärt på fler förvaltade lägenheter samt att vi från och
med halvårsskiftet 2022 inkluderar förvaltningsrelaterade centrala
omkostnader i fastighetsadministrationen. Driftskostnaderna för
förvaltningsverksamheten varierar normalt med årstiderna där
första och fjärde kvartalet har högre kostnader i jämförelse med
övriga kvartal.
Kostnaderna för projekt- och entreprenadverksamheten består dels
av direkt projekt- och produktionsrelaterade kostnader, dels av
fasta kostnader för Bygg- och Prefab-organisationen. Den del av
verksamheten som avser extern byggnation och produktion redovisas
över resultaträkningen. Projekt- och entreprenadverksamhet för
egen förvaltning aktiveras som arbete för egen räkning och
nettoredovisas över resultaträkningen i posten Kostnader projekt-
och entreprenadverksamhet. Totalt uppgick projekt- och
entreprenadverksamhetens kostnader för helåret till 2 345,1 mkr
(1 975,9), varav 1 825,8 mkr (1 037,6) aktiverats för egen räkning
och 519,3 mkr (938,3) redovisats över resultaträkningen. Ökningen
i aktiverade kostnader för egen räkning beror primärt på högre
aktivitet i byggverksamheten av lägenheter för egen förvaltning och
minskningen i kostnader vilka redovisas över resultaträkningen
beror primärt på lägre extern försäljning i Prefab.
I rörelsekostnader ingår under året kostnadsförda leasingavgifter
hänförliga till lågvärdesleasing om 13,7 mkr (9,4). Övriga
leasingavgifter har aktiverat i enlighet med IFRS 16 Leasing.
Koncernen har inga korttidsleasingavtal eller variabla
leasingavgifter.
56
===== SIDA 57 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Bruttoresultat
Koncernens bruttoresultat uppgick för helåret 2023 till 395,8 mkr
(323,1) fördelat på bruttoresultat för fastighetsförvaltning om
306,1 mkr (251,9) respektive bruttoresultat för projekt- och
entreprenadverksamhet om 89,7 mkr (71,2).
Bruttoresultat för fastighetsförvaltning påverkades positivt av
ökade hyresintäkter och negativt av lägre överskottsgrad.
Överskottsgraden uppgick för året till 63,7 procent (65,6).
Minskningen i överskottsgrad beror primärt på lägre genomsnittlig
uthyrningsgrad, vilken för året uppgick till 92,6 procent (95,8),
samt ökande kostnader för fastighetsadministration för att
förbereda organisationen för tillväxt, inte minst under fjärde
kvartalet 2023 då cirka 800 lägenheter flyttades in.
Bruttoresultatet under året uppgick för affärsområde Bygg till
30,6 mkr (5,0) och för Prefab till 58,6 mkr (66,3). Affärsområde
Byggs bruttoresultat påverkades under året positivt av hög aktivitet
i koncerninterna projekt. Affärsområde Prefabs bruttoresultat
påverkades positivt av stabilare kostnadsläge jämfört med 2022
och negativt av lägre intäkter samt lägre produktivitet förorsakad
av personalneddragningar som gjorts under året för att anpassa
organisationen till nuvarande försäljningsnivå.
Central administration
Central administration, vilken omfattar koncernövergripande
bolagsledning, affärsutveckling, IR/kommunikation, marknad, HR,
inköp, IT och ekonomifunktion, uppgick för året till 55,6 mkr
(54,9). Den relativt stabila nivån i kostnader för central administration
jämfört med föregående år beror dels på lägre kostnader av
engångskaraktär, dels att vi från och med halvårsskiftet 2022
fördelar ut förvaltnings- och projektutvecklingskostnader på
kostnader för fastighetsadministration respektive kostnader för
projekt- och entreprenadverksamhet. De fördelade kostnaderna,
vilka bland annat omfattar kostnader för ledning och stab i
affärsområde Förvaltning samt samtliga kostnader inom affärsområde
Projektutveckling, uppgick för 2023 till 31,9 mkr (7,8) respektive
6,9 mkr (3,3) för Förvaltning respektive Projektutveckling där
jämförelsesiffran motsvarar sex månader 2022.
Av- och nedskrivningar
Av- och nedskrivningar uppgick för året till 80,5 mkr (62,6), varav
av- och nedskrivningar relaterade till Prefabs verksamhet utgjorde
54,3 mkr (55,4), varav avskrivningar på immateriella tillgångar för
året uppgick till 11,4 mkr (11,0). Totala avskrivningar uppgick till
61,5 mkr (59,3). Nedskrivningar uppgick till 19,0 mkr (3,2) och
avser 16,5 mkr relaterade till nedskrivning av inventarier i
rörelsefastighet i samband med försäljning av Prefabs verksamhet i
Borensberg, utrangering i samband med bland annat K-Fastigheters
renoveringskoncept K-Fast 2.0 om 2,1 mkr (3,0) och nedskrivning
av fordringar om 0,4 mkr (0,2).
Resultat från andelar i koncern-, intresse- och
gemensamt styrda bolag
Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag
uppgick för året till 25,9 mkr (2,5). Resultatet påverkades primärt
av K-Fastigheters andel av resultatet i PVS Mark & VA Holding AB,
Mjöbäcks Entreprenad AB och Novum Samhällsfastigheter AB,
vilka för året uppgick till totalt 14,8 mkr (3,8), samt försäljningen
av en färdigställd bostadsrättsförening i Hässleholm, vilket
medförde en resultatpåverkan om 10,9 mkr.
57
===== SIDA 58 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Finans- och Räntenetto
Finansnettot uppgick för året till -218,2 mkr (124,8), varav
räntenettot uppgick till -220,2 mkr (124,8). Vid årets utgång uppgick
den genomsnittliga räntenivån för förvärvsfinansiering, förvaltnings-
och rörelsefastigheter till 3,22 procent (2,72) inklusive effekter
av räntederivat. Under året har räntekostnader på byggkreditiv
aktiverats om 178,5 mkr (59,1). Genomsnittlig räntekostnad för
kontrakterade byggkreditiv uppgick vid årets slut till 5,95 procent
(3,92). Räntekostnaderna har jämfört med föregående år påverkats
negativt av ökad räntebärande skuld relaterat till nybyggnation och
ökade basräntor. Räntenivån har under slutet av året stabiliserats
dels genom stabiliserade marknadsräntor, dels genom ökad
räntesäkringsgrad där den fasta räntan i genomförda räntesäkringar
legat lägre än den rörliga räntan. Genomsnittlig kreditmarginal för
förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter har under
året ökat till 1,49 procent (1,40).
Räntetäckningsgraden för året uppgick till 1,7 ggr (2,2) påverkat
av ett försämrat räntenetto som inte fullt ut kunnat kompenseras
av det ökade bruttoresultatet. Med successivt förbättrad
uthyrningsgrad framöver förväntas räntetäckningsgraden öka.
Resultat före värdeförändringar och
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar uppgick för helåret 2023 till 67,3 mkr
(83,3), vilket är en minskning med 19 procent jämfört 2022.
Resultatet påverkades positivt av förbättrat bruttoresultat i både
förvaltnings- och projekt- och entreprenadverksamheten och av
högre resultat från intresse- och gemensamt styrda bolag och
negativt av högre av- och nedskrivningar samt försämrat räntenetto.
Förvaltningsresultatet för helåret uppgick till 108,3 mkr (130,7),
en minskning med 17 procent jämfört med föregående år.
Förvaltningsresultat per aktie uppgick till 0,49 kr per aktie (0,61),
en minskning med 19 procent jämfört med 2022. Förvaltnings-
resultatet påverkades positivt av fortsatt ökning av hyresintäkter
och negativt av försämrad överskottsgrad och försämrat räntenetto.
Värdeförändringar
Orealiserad värdeförändring för förvaltningsfastigheter uppgick
för helåret till -316,3 mkr (699,0) fördelat på fastigheter under
förvaltning med -654,8 mkr (5,1) och pågående nybyggnation med
330,6 mkr (693,9).
Direktavkastningskravet i de externa värderingarna för både
färdigställda fastigheter och fastigheter under pågående nybyggnation
har på grund av ändrade marknadsförutsättningar under året ökat
med cirka 0,4 procentenheter till 0,5 procentenheter. Detta har till
viss del motverkats av hyreshöjning inför 2024 om i genomsnitt
5,25 procent, vilket är högre än vad som antagits i värderingarna
under året. Totalt innebär förändringen att marknadsvärdet för
jämförbara färdigställda fastigheter och fastigheter under pågående
nybyggnation under året minskat med 4,2 procent. Sedan andra
kvartalet 2022 har motsvarande nedgång varit cirka 0,6
procentenheter, påverkat negativt av ökade direktavkastningskrav
om totalt ca 0,6 till 0,7 procentenheter och ökade kostnader för
drift och underhåll, kompenserat av ökade hyror och förväntningar
på framtida hyresinflation.
Direktavkastningskravet vid värdering av färdigställda förvaltnings-
fastigheter uppgick vid årets slut till 4,37 procent (4,03) och för
förvaltningsfastigheter under pågående nybyggnation till 4,33 procent
(4,01). Det genomsnittliga direktavkastningskravet för hela
K-Fastigheters fastighetsportfölj, inklusive obebyggd mark
och byggrätter och pågående nybyggnation, uppgick vid årets
slut till 4,36 procent (4,02). Att ökningen i det genomsnittliga
58
===== SIDA 59 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
direktavkastningskravet inte är större under året, med hänsyn
tagen till den generella ökningen under året, beror primärt på att
K-Fastigheters fastighetsportfölj i ökande grad består av relativt
högre andel bostäder i allt bättre lägen. För mer information se
avsnitt Fastighetsbestånd och värdering.
Av orealiserade värdeförändringar för fastigheter under förvaltning
var 8,3 mkr (89,7) relaterade till nettoförvärv under året. Av
resterande orealiserade värdeförändring för förvaltningsfastigheter
bidrog förbättrat driftnetto med 91,4 mkr (424,8), främst på grund
av ökade hyresantaganden, och förändrade värderingsförutsättningar
med -729,9 mkr (-509,9). Orealiserad värdeförändring relaterad till
mark och byggrätter har minskats i takt med utnyttjande.
Värdeförändringar från derivat uppgick under året till -262,6 mkr
(364,1) fördelat på räntederivat om -265,2 mkr (365,8) och på
valutaderivat om 2,6 mkr (-1,7). Utvecklingen under året berodde
primärt på lägre marknadsräntor mot slutet av året, vilket påverkade
marknadsvärdet på koncernens räntederivat negativt, samt
förbättrad kronkurs, vilket påverkade koncernens valutaderivat
positivt. Koncernens derivat utgörs av ränte- och valutaderivat som
syftar till att minska koncernens ränte- och valutarisk. Verkligt
värde på koncernens derivat uppgick till 141,4 mkr (399,1) vid
årets utgång. Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte
kassaflödet och när derivatens löptid gått ut är värdet alltid noll.
Skatt
Årets aktuella skatt uppgick till +1,3 mkr (-11,6). Uppskjuten skatt
uppgick till +112,3 mkr (-227,4), primärt påverkat av orealiserade
värdeförändringar på fastigheter. Den aktuella skatten har
beräknats efter den gällande skattesatsen i Sverige, 20,6 procent.
Gällande skattesats i Danmark är 22,0 procent, varför omräkning
görs av danska dotterbolag till 20,6 procent.
Per 31 december 2023 beräknades K-Fastigheters ansamlade
skattemässiga underskottsavdrag till 58,5 mkr (63,7), vilka
tillsammans med negativt värde av derivat om 85,3 mkr (2,6) och
leasing om 90,9 mkr (0,0) utgjorde det primära underlaget för
koncernens uppskjutna skattefordran, vilken uppgick till 54,3 mkr
(16,4). Uppskjuten skatteskuld avser primärt temporära skillnader
mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende
fastigheter. Per 31 december 2023 översteg fastigheternas verkliga
värde dess skattemässiga värde med 4 460,0 mkr (4 621,4), vilket
utgjorde det primära underlaget för den uppskjutna skatteskulden
om 953,2 mkr (1 033,5) vid årets slut.
Årets resultat, totalresultat och övrigt totalresultat
Resultatet för helåret uppgick till -398,1 mkr (907,4) motsvarande
-1,96 kr per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare (4,13).
Helårets totalresultat uppgick till -392,8 mkr (934,8). I övrigt
totalresultat ingår omräkningsdifferenser avseende K-Fastigheters
utlandsverksamhet, vilka under året uppgick till 5,3 mkr (27,4).
Hela detta belopp avser poster som kan återföras över resultatet i
en senare period.
Koncernens finansiella ställning
Immateriella tillgångar
Immateriella tillgångar utgörs av goodwill och övriga immateriella
tillgångar vilka primärt uppstod i samband med förvärvet av
K-Prefab. Goodwill uppgick vid årets utgång till 443,6 mkr (443,6)
och övriga immateriella tillgångar, som primärt består i värdet av
K-Prefabs kundrelationer, uppgick till 27,7 mkr (36,6). I samband
med årsskiftet har nedskrivningsprövning av goodwill skett,
vilken visat att inget behov av nedskrivning föreligger. För mer
information avseende nedskrivningsprövningen se not 15. Övriga
immateriella tillgångar skrivs av över fem år.
59
===== SIDA 60 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter omfattar fastigheter där hyresgäster kan
flytta in (färdigställda förvaltningsfastigheter), obebyggd mark och
mark under exploatering, tomträtter (värderade till verkligt värde i
enlighet med IFRS 16) och pågående nybyggnation.
Koncernens fastighetsbestånd bestod den 31 december 2023 av 121
helgäda och 2 delägda färdigställda förvaltningsfastigheter fördelat
på totalt 318 664 kvadratmeter bostäder och 44 142 kvadratmeter
kommersiell yta. Vidare hade koncernen 17 pågående byggnationer,
fördelat på 99 450 kvadratmeter bostäder respektive 975
kvadratmeter kommersiell yta. Därutöver hade K-Fastigheter 24
pågående projekt i projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs-
eller planprojektering, varav 15 projekt där K-Fastigheter ännu inte
hade tillträtt marken.
Det totala värdet av förvaltningsfastigheter uppgick vid årets
utgång till 14 870,9 mkr (13 094,6), fördelat på färdigställda
förvaltningsfastigheter 12 514,0 mkr (9 775,3), obebyggd mark
och byggrätter 578,1 mkr (695,1), tomträtter 18,0 mkr (18,0) och
pågående nybyggnation 1 760,8 mkr (2 606,1).
Under helåret har 2 151,9 mkr (1 886,2) investerats i ny-, till- och
ombyggnation. Totalt har tretton projekt, samt sex av tretton
etapper i byggnationen av Höganäs Stubbarp 39:5, Västerås Östra
Vildrosen 1, Höör Fogdaröd 8:32, Strängnäs Storspoven 1 och
Nyköping Opppeby Gård 1:9 färdigställts och omklassificerats från
pågående nybyggnation till färdigställda förvaltningsfastigheter
motsvarande ett värde om 3 103,1 mkr (2 005,0). Vidare har fem
byggprojekt byggstartats.
Förvärv har under helåret 2023 genomförts för 210,9 mkr (830,3).
Dessa utgörs uteslutande av förvärv av obebyggd mark och mark
för exploatering. Försäljning av fastigheter har skett under året till
ett totalt värde om 136,0 mkr (9,5).
Vidare har totalt värde av förvaltningsfastigheter påverkats negativt
av orealiserade värdeförändringar om totalt -324,2 mkr (699,0)
fördelat på fastigheter under förvaltning med -654,8 mkr (5,1) och
pågående nybyggnation om 330,6 mkr (693,9).
Rörelsefastigheter
Värdet av rörelsefastigheter uppgick vid årets slut till 537,1 mkr
(447,6). Rörelsefastigheterna utgörs primärt av K-Prefabs
produktionslokaler. Ökningen i värde för rörelsefastigheter
beror primärt på omklassificering av pågående nybyggnation av
Hässleholm Rusthållaren 3 & 4, koncernens byggnation av nytt
huvudkontor. Under året har ytterligare ca 26,4 mkr investerats
i K-Prefabs fastigheter för att uppgradera faciliteterna och öka
produktionskapaciteten.
Inventarier
Inventarier, vilka per 31 december 2023 uppgick till 181,4 mkr
(193,6), består primärt av maskiner och inventarier relaterade till
koncernens bygg- och prefabverksamhet, byggnadsinventarier
samt enligt IFRS 16 aktiverade nyttjanderättstillgångar. Total har
koncernen nettoinvesterat 5,6 mkr (36,0) i inventarier under året.
Andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag
och andra långfristiga fordringar
Andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag ökade under 2023,
från 223,2 mkr till 260,7 mkr. Totalt gjordes nettoförvärv under
året om 3,3 mkr (5,8) och det sammanlagda resultatet från andelar
i intressebolagens resultat uppgick till 25,9 mkr (2,5 mkr).
Långfristiga fordringar om 33,3 mkr (22,6) består primärt av ej
reglerade koncernmellanhavanden från före detta ägaren av K-Prefab.
Uppskjuten skattefordran
Uppskjuten skattefordran uppgick per 31 december 2023 till 54,3 mkr
(16,4) och härrörde primärt från underskottsavdrag, vilka förväntas
kunna nyttjas under kommande år, och negativt värde av räntederivat
samt leasing.
Varulager
Varulager uppgick per 31 december 2023 till 30,7 mkr (60,2) och
består primärt av K-Prefabs råvaru- och färdigvarulager.
Rörelsefordringar
Koncernens rörelsefordringar bestod primärt av övriga fordringar
om 122,8 mkr (168,8), som huvudsakligen bestod av förskott och
handpenning för avtalade men ej tillträdda fastighetsförvärv, vilka
minskat under året från 77,6 mkr till 61,0 mkr, och upparbetade
men ej fakturerade intäkter, vilka uppgick till 31,6 mkr (41,0).
Hyres- och kundfordringar uppgick vid årets slut till 51,2 mkr (93,2),
varav hyresfordringar 6,4 mkr (6,3). Resterande andel utgörs av kund-
fordringar primärt relaterade till K-Prefabs verksamhet. Andelen
hyres- och kundfordringar vilka varit förfallna mer än 90 dagar
uppgår till 6,3 mkr (7,9). 3,3 mkr (4,0) har reserverats i enlighet med
koncernens förlustandelsmodell baserad på historiska utfall och
ledningens bedömning av framtida kreditförluster (stadie 2) och 2,1
mkr (2,3) har reserverats i enlighet med individuell bedömning
(stadie 3). Totalt uppgick konstaterade kreditförluster till 5,6 mkr
(3,0) under året.
Vidare utgörs rörelsefordringar primärt av förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter om 46,3 mkr (36,7).
60
===== SIDA 61 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Likvida medel
Likvida medel uppgick vid årets utgång till 5,8 mkr (35,4).
Därutöver tillkommer outnyttjade kreditlimiter om 147,3 mkr
(277,4). Minskningen berodde primärt på förvärv under året och
fortsatt hög nybyggnationstakt.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
uppgick vid årets utgång till 5 100,4 mkr (5 169,6), vilket
motsvarade 21,08 kr per aktie (23,92). Minskningen förklaras
av årets totalresultat om -392,8 mkr (934,8) och emission i
oktober 2023, vilket ökade eget kapital med totalt 323,0 mkr efter
transaktionskostnader.
Det långsiktiga substansvärdet (NAV) uppgick vid årets utgång till
5 803,5 mkr (5 768,3) motsvarande 24,25 kr per aktie (26,79). Det
långsiktiga substansvärdet per aktie har minskat med 9 procent
jämfört med 31 december 2022.
Per 31 december 2023 uppgick antalet utestående aktier till
239 331 168 (215 331 168) fördelat på 22 500 000 A-aktier
(22 500 000) och 216 831 168 B-aktier (192 831 168). Det
genomsnittliga antalet utestående aktier under 2023 uppgick
till 221 047 606 aktier (215 331 168).
Uppskjuten skatt
Koncernens uppskjutna skatt uppgick vid årets slut till 953,2 mkr
(1 033,5). Uppskjuten skatteskuld härrör primärt från temporära
skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde för
färdigställda fastigheter och fastigheter under byggnation.
Räntebärande skulder
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till
10 117,8 mkr (8 461,4), varav 3 462,8 mkr (2 049,9) klassificeras
som kortfristiga räntebärande skulder. De räntebärande
skulderna fördelas på bottenlån för färdigställda förvaltnings- och
rörelsefastigheter om 6 747,9 mkr (5 743,2), byggkrediter om
2 077,9 mkr (1 591,2), leasingskulder om 92,1 mkr (93,1), rörelse-
och förvärvskrediter om 949,9 mkr (783,8) och säljarrevers
avseende förvärvet av K-Prefab om 250,0 mkr (250,0).
Skuldsättningsgraden för koncernen uppgick till 60,2 procent
(55,4) och belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter
uppgick till 62,5 procent (58,2). Ökningen i skuldsättnings- och
belåningsgrad beror primärt på lägre värdering av färdigställda
förvaltningsfastigheter.
Vid årets utgång hade koncernen kontrakterade kreditavtal om
10 781,7 mkr (9 671,6), varav 6 747,9 mkr (5 743,2) avsåg
finansiering av färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter,
varav 2 319,1 mkr (1 706,9) förfaller till omförhandling under de
närmaste tolv månaderna. Utöver finansiering av färdigställda
förvaltnings- och rörelsefastigheter utgörs kontrakterade
kreditavtal av byggkrediter om 2 937,6 mkr (2 867,1) och rörelse-
och förvärvskrediter om 1 096,3 mkr (1 061,3), varav 202,5 mkr
(292,5) respektive 68,8 mkr (93,8) avser förvärvsfinansiering av
K-Prefab respektive Mjöbäcks Entreprenad AB. Byggkrediter och
rörelse- och förvärvskrediter var vid årets utgång utnyttjade till
2 077,9 mkr (1 591,2) respektive 949,9 mkr (783,8).
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden för koncernens ränte-
bärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering och färdigställda
förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick per 31 december 2023
till 2,8 år (2,4).
Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens räntebärande
skulder relaterade till förvärvsfinansiering, förvaltnings- och
rörelsefastigheter uppgick till 3,5 år (3,4) och den genomsnittliga
räntan uppgick till 3,22 procent (2,72) inklusive effekter av
räntederivat och 5,47 procent (3,85) exklusive effekter av
räntederivat. Räntenivån har under fjärde kvartalet stabiliserats
dels genom stabiliserade marknadsräntor, dels genom
ökad räntesäkringsgrad där den fasta räntan i genomförda
räntesäkringar legat lägre än den rörliga räntan. Genomsnittlig
räntekostnad för kontrakterade byggkreditiv uppgick vid årets
slut till 5,95 procent (3,92). Total andel rörlig ränta i förhållande
till räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering,
förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 9 procent (27) och
räntekänsligheten vid en procentenhets förändring av låneräntorna
uppgick till 6,5 mkr (17,2).
Derivatinstrument
K-Fastigheter arbetar idag uteslutande med lån med rörlig räntebas.
För att hantera ränterisken och förändra räntebindningstiden
nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar. Över tiden uppstår
värdeförändringar i räntederivatportföljen primärt som en följd av
förändrade marknadsräntor.
Totalt uppgick swapportföljen nominellt till 6 371,7 mkr (4 407,7)
vid årets utgång. Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick
vid årets utgång till 157,3 mkr (404,9).
Utöver räntederivat använder K-Fastigheter valutaderivat för att
hantera valutamässiga risker i den danska verksamheten. Verkligt
värde för valutaderivatportföljen uppgick vid årets utgång till 0,8 mkr
(-2,6).
Rörelseskulder
Rörelseskulder består primärt av i rörelsen verksamhetsrelaterade
leverantörsskulder om 234,5 mkr (198,3), övriga skulder om
61
===== SIDA 62 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
76,1 mkr (109,1), faktuerarade men ej upparbetade intäkter om
59,5 mkr (19,2) och upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
om 174,8 mkr (206,2). Rörelseskulderna är primärt relatearde
till den löpande bygg- och entreprenadverksamheten samt
personalrelaterade skulder.
Koncernens kassaflöde
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick för
helåret 2023 till 203,6 mkr (150,1) och påverkades positivt av
förbättrat bruttoresultat i förvaltningsverksamheten och i projekt- och
entreprenadverksamheterna samt högre rörelsekapitalbindning
främst i form av att K-Prefabs verksamhet är strukturellt kassa-
flödespositiv med normalt högre rörelseskulder än rörelsefordringar,
och negtivt primärt av försämrat räntenetto.
Investeringsverksamheten har primärt påverkats av förvärv av
bolag om 410,1 mkr (812,7), vilket primärt utgjorts av löpande
förvärv av byggrätter, och investeringar i pågående nyanläggning
om 2 000,4 mkr (1 941,8). Totalt uppgick kassaflödet från
investeringsverksamhet till -2 312,3 mkr (-2 749,0).
Koncernens finansieringsverksamhet har utöver kassaflödet
från den löpande verksamheten under 2023 primärt finansierats
av ökade räntebärande skulder om 1 755,9 mkr (2 539,3) efter
amorteringar om 518,9 mkr (179,8) och tillskjutet kapital genom
nyemission om 323,0 mkr (1,1). Totalt uppgick kassaflödet från
finansieringsverksamheten till 2 078,9 mkr (2 540,4), vilket
innebär att koncernens likvida medel för året minskade med
29,8 mkr (58,6) till 5,8 mkr (35,4), inkluderat valutarelaterad
omräkningsdifferens, vid årets slut.
Investeringar
Utöver vad som redogjorts för avseende förvärv av samt under
Koncernens kassaflöde, avsnitt som starkt hänger samman, så har
inga väsentliga investeringar i anläggningstillgångar gjorts under
året. Utöver investeringar i anläggningstillgångar har koncernen
under 2023 primärt investerat medel i utveckling av den egna
organisationen i form av stärkt organisation, processer, system
och funktioner inom affärsutveckling, förvaltning, ekonomi, HR,
IT, inköp, marknad, juridik och projektutveckling, investeringar
som främst märks genom de ökade kostnaderna för central
administration under året.
Moderbolaget
Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller
koncerngemensamma funktioner för affärsutveckling, ekonomi,
finans, marknad, inköp, IR/kommunikation, IT, HR, juridik,
samt samtliga anställda inom affärsområde förvaltning och
projektutveckling.
Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av
tjänster till koncernbolag, vilken för året uppgick till 100,7 mkr
(32,7). Moderbolagets bruttoresultat för helåret uppgick till
2,3 mkr (-34,1). Det förbättrade bruttoresultatet beror på ökad
koncernintern fakturering motverkat av ökade kostnader för
utökad central organisation för att möta kommande tillväxt.
Moderbolagets resultat före skatt uppgick till -41,1 mkr (345,4)
efter avlämnade nettokoncernbidrag om 1,4 mkr (-38,6).
Resultatet påverkades negativt av värdeförändringar på ränte- och
valutaderivat om -243,8 mkr (365,8).
Moderbolagets tillgångar och skulder bestod per 31 december 2023
primärt av andelar i, fordringar på och skulder till koncernbolag
samt derivatinstrument. Fordringar på koncernbolag uppgick vid
årets slut till 2 218,6 mkr (1 567,1) och skulder till koncernbolag till
62
===== SIDA 63 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
kr
Överkursfond 1 689 483 286
Balanserat fritt eget kapital 507 153 440
Årets resultat 28 992 799
Summa 2 225 629 526
Disponeras så att i ny räkning överförs 2 225 629 526
169,1 mkr (216,2) där korta fordringar och skulder primärt utgör
tillgodohavanden i koncernens koncernkonto.
Det egna kapitalet uppgick per 31 december 2023 till 2 289,4 mkr
(1 937,5), negativt påverkat av årets resultat. Moderbolagets likvida
medel uppgick vid årets utgång till 0,5 mkr (0,0) och räntebärande
skulder till 1 447,0 mkr (1 205,1), varav 1 338,8 mkr (456,3)
klassificeras som kortfristig skuld.
Effekter av kriget i Ukraina
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att
koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör
antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciper
och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter
och kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på
historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande
förhållanden förefaller rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar
och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade
värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår
tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa
uppskattningar och bedömningar.
I utgångsläget har K-Fastigheter en stabil affärsmodell som bygger
på tvärfunktionellt arbete inom projektutveckling-, bygg-, prefab,
och fastighetsförvaltning, vilket genererar lönsamhet i varje led.
Koncernen har en stark position i marknaden för hyresrätter
i Öresundsregionen och Västra Götalands-, Köpenhamns-
och Mälardalsregionerna. K-Fastigheter har ett attraktivt
fastighetsbestånd där 92 procent av kontrakterade hyresintäkter
kommer från bostäder och där de kommersiella intäkterna är
spridda på ett stort antal enskilda kontrakt.
Vid upprättandet av förevarande årsredovisning har kriget i
Ukraina pågått i två år. Kriget har till dags dato haft betydande,
men ej väsentlig effekt på K-Fastigheters verksamhet och påverkar
så här långt primärt prisbilden för vissa insatsvaror och då kanske
framför allt stål- och energipriser, samt indirekta effekter av
höjda energi- och bränslepriser och i ökande omfattning även
räntekostnader.
Hur kriget i Ukraina kommer påverka K-Fastigheters verksamhet
framöver är i dagsläget osäkert, men bedömningar kommer ske
löpande och redovisas i kommande delårsrapporter samt eventuellt
kompletterade med löpande information genom pressmeddelande.
Risker och riskhantering
För närmare beskrivning hänvisas till avsnittet Risker och
riskhantering på sidorna 139-146, vilket är en del av denna
Förvaltningsberättelse.
Hållbarhetsredovisning
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har K-Fastigheter valt att upprätta
den lagstadgade hållbarhetsredovisningen som en rapport
utanför Förvaltningsberättelsen. De delar som ska beskrivas i en
hållbarhetsredovisning finns tillgängliga på sidorna 121-138.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital.
K-Fastigheter prioriterar tillväxt framför utdelning. Därför föreslår
styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2023. Styrelsen föreslår att
till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:
63
===== SIDA 64 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
och efter dess slut
Väsentliga händelser under 2023
• Den 19 januari 2023 offentliggjorde K-Fastigheter att Stefan
Paulsson utsetts till VD för K-Prefab AB. Stefan har sedan 11
april 2022 varit tillförordnad VD.
• Den 3 maj 2023 offentliggjorde K-Fastigheter att Leif Astikainen
utsetts till den nyinrättade tjänsten som COO/Operativ chef för
K-Fast Holding AB. Leif är sedan tidigare HR-chef i koncernen,
vVD i K-Prefab AB och ingår i koncernens ledningsgrupp.
• Den 3 maj 2023 offentliggjorde K-Fastigheter att Henrik
Gustafsson utsetts till den nyinrättade tjänsten som Inköpschef
för koncernen. Henrik är sedan tidigare inköpschef i K-Prefab
AB och kommer ingå i koncernens ledningsgrupp.
• Den 15 maj 2023 avhöll K-Fastigheter årsstämma. Samtliga
ledamöter omvaldes på ett år och Erik Selin omvaldes till
styrelsens ordförande. Årsstämman bemyndigade styrelsen
att, fram till nästa årsstämma, fatta beslut om nyemission om
maximalt 24 000 000 aktier serie B samt återköp av aktier av
serie B motsvarande maximalt en tiondel av det totala antalet
utgivna aktierna i bolaget.
• Den 11 september 2023 offentliggjorde K-Fastigheter att
Colliers anlitats för att bistå med avyttring av fyra fastigheter
i Köpenhamnsområdet omfattande totalt 311 lägenheter.
Försäljningen är ett led för att stärka koncernens finansiella
ställning och skapa förutsättningar för fortsatt expansion
genom förvärv av byggrätter och byggstarter av nya projekt.
K-Fastigheter kommer även efter en eventuell avyttring av de
aktuella fastigheterna att ha närvaro i Köpenhamnsområdet
genom ett projekt som är under byggnation med sammanlagt 153
lägenheter i Ballerup. K-Fastigheter ser fortsatt goda möjligheter
till kommande förvärv av byggrätter i Köpenhamnsområdet.
• Den 28 september 2023 genomförde K-Fastigheter en
riktad nyemissionen om totalt 18 180 000 nya B-aktier med
likviddag den 2 oktober 2023. Teckningskursen i den riktade
nyemissionen fastställdes till 13,80 kronor per aktie genom
ett accelererat bookbuilding-förfarande. Utöver ett starkt stöd
från befintliga aktieägare deltog flertalet nya institutionella
investerare. Den riktade nyemissionen tillförde K-Fastigheter
250,9 mkr före emissionskostnader. I samband med den riktade
nyemissionen offentliggjordes även att Erik Selin Fastigheter AB,
för att underlätta för att uppnå erforderlig teckning i den riktade
nyemissionen, efter godkännande av extra bolagsstämma den
24 oktober 2023, ämnar teckna 5 820 000 nya B-aktier, vilket
kommer tillföra K-Fastigheter 80,3 mkr före emissionskostnader
med likviddag den 26 oktober 2023.
• Den 24 oktober 2023 avhöll K-Fastigheter extra bolagsstämma
där det beslutades att godkänna styrelsens beslut om nyemission
till Erik Selin Fastigheter AB.
• I november utnämndes K-Fastigheter av Karriärföretagen till
Karriärföretag 2024.
Väsentliga händelser efter årets utgång
• K-Fastigheter har den 19 januari frånträtt två förskolor
i Kristianstad och ett LSS-boende i Hässleholm. Totalt
uppgick hyresvärde för de båda fastigheterna till 3,8 mkr och
köpeskillingen till totalt 50,8 mkr.
• K-Fastigheter tecknade under februari avtal med övriga ägare
i Mjöbäcks Entreprenad AB om att Mjöbäcks Entreprenad
under februari 2024 skall lösa in 20 procent av de aktier som
K-Fastigheter äger i bolaget motsvarande 5 procent av bolagets
totala antal aktier. Ersättningen motsvarar aktiernas andel av
bolagets egna kapital per 30 juni 2023.
• Den 7 mars 2024 pressmeddelades att K-Fastigheter har tecknat
en avsiktsförklaring med en institutionell investerare rörande
en avyttring av en fastighetsportfölj i Danmark. Sedvanlig
försäljningsprocess med teknisk och ekonomisk genomgång
fortskrider och under förutsättning av att parterna ingår
bindande överlåtelseavtal förväntas frånträde av fastigheterna
ske under andra kvartalet 2024.
• Den 13 mars 2024 genomförde K-Fastigheter nyemission
om totalt 6 662 000 nya B-aktier. Teckningskursen i den
riktade nyemissionen fastställdes till 19,19 kronor per aktie
motsvarande stängningskurs den 13 mars 2024. Nettolikviden
från emissionen avses användas till att skapa förutsättningar för
fortsatt expansion genom förvärv av byggrätter och byggstarter
av nya projekt. Den riktade nyemissionen tillförde K-Fastigheter
cirka 128 mkr före emissionskostnader. En del av emissionen,
motsvarande 842 000 aktier, villkorades av efterföljande
godkännande av en extra bolagsstämma.
• Den 13 mars 2024 kallade K-Fastigheter till extra bolagsstämma
per 8 april 2024. Extra bolagsstämmans syfte var att besluta
om godkännande av styrelsens beslut om emission av 842 000
aktier. Vid extra bolagsstämma den 8 april 2024 beslutades att
godkänna styrelsens beslut om nyemission av 842 000 aktier.
64
===== SIDA 65 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
K-Fast 2.0
Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Totalt 2023
Antal renoverade lägenheter 8 8 11 13 40
Ökat hyresvärde, mkr 0,2 0,2 0,3 0,3 1,0
Förvärvade/avyttrade förvaltningsfastigheter
Fastighet Kommun Tillträde/
Frånträde
Antal
lägenheter Yta, kvm Årligt hyresvärde,
mkr
Köpeskilling,
mkr
Rådhuset 6 (avyttrad) Helsingborg dec 2023 7 3 242 7,5 136,0
Del av Stafvre 7 (avyttrad) Kristianstad jan 2024 - 1 126 3,1 40,0
Maglegården 30 (avyttrad) Hässleholm jan 2024 - 382 0,7 10,8
Förvärvade/tillträdda byggrätter
Fastighet Kommun Förväntad
byggstart
Antal
lägenheter Yta, kvm Förväntat årligt
hyresvärde, mkr
Köpeskilling,
mkr
Sätra 108:20 Gävle 2024-2026 562 36 266 82,5 131,1
Förvaltaren 2* Eskilstuna 2024 88 4 793 12,1 19,0
Utby 3:113 Ale 2023 118 7 372 18,4 12,0
Del av Sandryggen 1* Lund 2024 72 4 320 12,0 36,0
Rickeby 1:48 */** Vallentuna 2024 74 2 322 10,6 14,6
Hackmästaren 1 Kävlinge 2024 20 1 225 2,6 7,0
Gårdsten 7:5 Göteborg Q1/Q2 2024 126 7 250 17,4 30,0
Sävenäs 131:14 Göteborg Q1/Q2 2024 173 9 957 31,6 37,7
* Ej tillträdd fastighet
** Joint venture med Titania
Byggstartade projekt
Fastighet Kommun Förväntad
färdigställt
Antal
lägenheter Yta, kvm Förväntat årligt
hyresvärde, mkr
Skymningen 3 Höganäs Q3 2024 53 3 027 6,5
Viktoria 22 Helsingborg Q4 2025 41 3 182 9,6
Måsen etapp 2* Strängnäs Q1/Q4 2026 209 13 174 31,2
Sätra 108:20 etapp 1 Gävle Q2 2026 133 8 780 19,7
Utby 3:113 Ale Q2 2026 118 7 372 18,4
* K-Fast Kilen AB
Färdigställda projekt
Fastighet Kommun Inflyttning Antal
lägenheter Yta, kvm Hyresvärde,
mkr
Kedjan 1 (etapp 2) Älmhult jan 2023 34 2 113 3,7
Högaffeln 1 Malmö feb 2023 31 1 786 4,2
Kohagen 1 (etapp 1) Vänersborg mars 2023 60 3 978 7,1
Spoven 1 Växjö apr/maj 2023 83 4 697 9,6
Smörjhallen 1 Hässleholm maj 2023 37 2 863 5,4
Kommissarien 1 Hässleholm maj/okt 2023 41 3 191 6,0
Oden 8 Hässleholm juni 2023 43 2 325 4,6
Limkokaren 16 Hässleholm juli 2023 24 1 982 3,3
Trollet 2 Växjö jul-dec 2023 156 10 265 16,8
Stubbarp 39:5 (etapp 1 och 2 av 3) Höganäs okt-dec 2023 51 3 452 6,9
Kildebrönde By 17b Greve (DK) nov 2023 148 10 380 26,2
Sävenäs 131:13 Göteborg dec 2023 192 11 997 32,1
Kohagen 1 (etapp 2) Vänersborg dec 2023 80 5 488 10,6
Skymningen 2 Höganäs dec 2023 41 2 839 6,0
Östra Vildrosen 1 (etapp 1 av 3) Västerås dec 2023 56 4 933 9,2
Fogdaröd 8:32 (etapp 1 av 2) Höör dec 2023 36 2 386 4,9
Storspoven 1 (etapp 1 av 3)* Strängnäs dec 2023 38 2 543 5,4
OppebyGård 1:9 (etapp 1 av 2)* Nyköping dec 2023 25 1 726 3,6
* K-Fast Kilen AB
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
och efter dess slut (forts)
Nedan redovisas genomförda förvärv av byggrätter och
förvaltningsfastigheter, byggstartade och färdigställda projekt samt
genomförda renoveringar enligt K-Fastigheters renoveringskoncept
K-Fast 2.0 under verksamhetsåret 2023. Dessa har under
året presenterats som väsentliga händelser i K-Fastigheters
delårsrapporter.
65
===== SIDA 66 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
mkr Not 2023 jan–dec 2022 jan–dec
Hyresintäkter 3 480,2 384,2
Projekt- och entreprenadintäkter 3 603,0 1 001,2
Nettoomsättning 1 083,2 1 385,4
Övriga intäkter 11,6 20,6
Drift -104,9 -97,5
Underhåll -15,4 -13,5
Fastighetsskatt -10,4 -8,4
Fastighetsadministration -49,0 -25,2
Kostnader fastighetsförvaltning 4,5,6 -179,7 -144,7
Kostnader projekt- och entreprenadverksamheten 4,5,6 -519,3 -938,3
Bruttoresultat 395,8 323,1
varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftsöverskott) 306,1 251,9
varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet 89,7 71,2
Central administration 4,5,6,8 -55,6 -54,9
Av- och nedskrivningar 7 -80,5 -62,6
Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag 9 25,9 2,5
Finansnetto 10 -218,2 -124,8
varav räntenetto -220,2 -124,8
Resultat före värdeförändringar 67,3 83,3
varav förvaltningsresultat* 108,3 130,7
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 11 -316,3 699,0
Värdeförändring derivat 10 -262,6 364,1
Resultat före skatt -511,6 1 146,4
Skatt på årets resultat 12 113,6 -239,0
Årets resultat -398,1 907,4
Övrigt totalresultat 13 5,3 27,4
Årets totalresultat -392,8 934,8
Årets totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare -427,4 916,6
Innehav utan bestämmande inflytande 30 34,6 18,2
Resultat efter skatt per aktie, kr/aktie** 14 -1,96 4,13
* Förvaltningsresultatet omfattar ingen del hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
** Några potentiella aktier (t.ex. konvertibler) förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta.
KONCERNENS RÄKENSKAPER
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
66
===== SIDA 67 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Tillgångar, mkr Not 2023
31 dec
2022
31 dec
Materiella anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar 15 471,3 480,2
Förvaltningsfastigheter 16 14 870,9 13 094,6
Rörelsefastigheter 17 537,1 447,6
Inventarier 18 181,4 193,6
Summa anläggningstillgångar 16 060,6 14 216,0
Finansiella anläggningstillgångar 22
Andelar i intresse- och gemensamt styrda företag och andra
långfristiga fordringar 19, 20 293,9 245,8
Derivatinstrument 22 141,4 399,1
Uppskjuten skattefordran 21 54,3 16,4
Summa finansiella anläggningstillgångar 489,6 661,3
Summa anläggningstillgångar 16 550,3 14 877,3
Omsättningstillgångar 22
Varulager 23 30,7 60,2
Kundfordringar 24, 25 51,2 93,2
Övriga kortfristiga fordringar 25, 26 123,0 169,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 46,3 36,7
Likvida medel 28 5,8 35,4
Summa omsättningstillgångar 256,9 394,6
Summa tillgångar 16 807,2 15 272,0
Eget kapital och skulder, mkr Not 2023
31 dec
2022
31 dec
Eget kapital 29
Aktiekapital 63,8 57,4
Övrigt tillskjutet kapital 1 689,4 1 372,9
Balanserat resultat inklusive årets resultat 3 292,7 3 720,0
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 045,9 5 150,3
Innehav utan bestämmande inflytande 30 54,5 19,3
Summa eget kapital 5 100,4 5 169,6
Långfristiga skulder 22
Uppskjuten skatteskuld 21 953,2 1 033,5
Långfristiga räntebärande skulder 22 6 655,0 6 411,5
Övriga avsättningar och långfristiga skulder 31 90,9 74,7
Summa långfristiga skulder 7 699,2 7 519,8
Kortfristiga skulder 22
Kortfristiga räntebärande skulder 22 3 462,8 2 049,9
Leverantörsskulder 22 234,5 198,3
Övriga kortfristiga skulder 31 135,7 128,3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 174,8 206,2
Summa kortfristiga skulder 4 007,7 2 582,7
Summa skulder 11 706,9 10 102,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 807,2 15 272,0
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
67
===== SIDA 68 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
mkr
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Antal utestående aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Valuta-
omräkningsreserv Balanserat resultat Innehav utan
bestämmande inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital, per 1 januari 2022 215 331 168 57,4 1 372,9 2,3 2 801,1 0,0 4 233,7
Året resultat 889,2 18,2 907,4
Övrigt totalresultat 27,4 27,4
Årets totalresultat 27,4 889,2 18,2 934,8
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 1,1 1,1
Summa transaktioner med ägare 1,1 1,1
Utgående balans per 31 december 2022 215 331 168 57,4 1 372,9 29,7 3 690,3 19,3 5 169,6
mkr
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Antal utestående aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Valuta-
omräkningsreserv Balanserat resultat Innehav utan
bestämmande inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital, per 1 januari 2023 215 331 168 57,4 1 372,9 29,7 3 690,3 19,3 5 169,6
Årets resultat -432,7 34,6 -398,1
Övrigt totalresultat 5,3 5,3
Årets totalresultat 5,3 -432,7 34,6 -392,8
Nyemisson efter avdrag för transaktionskostnader 24 000 000 6,4 316,6 323,0
Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,5 0,5
Summa transaktioner med ägare 24 000 000 6,4 316,6 0,0 0,5 323,5
Utgående balans per 31 december 2023 239 331 168 63,8 1 689,4 35,0 3 257,6 54,5 5 100,4
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
68
===== SIDA 69 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
mkr Not 2023
jan–dec
2022
jan–dec
Den löpande verksamheten
Resultat före värdeförändringar 67,3 83,3
Justering för poster som inte påverkar kassaflödet 38 44,6 56,4
Betald skatt -11,5 -7,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av
rörelsekapital 100,4 132,7
Förändring rörelsefordringar 109,7 24,4
Förändring rörelseskulder -6,5 -6,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten 203,6 150,1
Investeringsverksamheten
Investeringar i immateriella tillgångar 15 -3,0 -3,6
Investeringar i koncern, intresse- och gemensamt styrda bolag 19,35 -11,2 -9,0
Investeringar i fastigheter 16,17 -398,9 -803,7
Investeringar i pågående nyanläggning 16 -2 000,4 -1 941,8
Investeringar i maskiner och inventarier 18 -8,2 -20,8
Avyttring fastigheter 16 142,3 14,7
Förändring övriga finansiella anläggningstillgångar 20 -32,9 -4,3
Utdelning från intresseföretag 9 0,0 19,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 312,3 -2 749,0
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 22 2 274,8 2 719,0
Amortering av lån -518,9 -179,8
Tillskjutet kapital 323,0 1,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 078,9 2 540,4
Årets kassaflöde 38 -29,8 -58,6
Omräkningsdifferens i likvida medel 0,1 0,0
Likvida medel vid årets början 35,4 94,0
Likvida medel vid årets slut 5,8 35,4
Likvida medel i kassaflödesanalysen avser i sin helhet kassa och bank.
KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE
69
===== SIDA 70 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
mkr Not 2023
jan–dec
2022
jan–dec
Rörelsens intäkter
Nettoomsättning 3 100,7 32,7
Summa rörelsens intäkter 100,7 32,7
Rörelsens kostnader
Administrationskostnader 4,5,6,8 -97,9 -66,4
Avskrivningar 7 -0,6 -0,4
Summa rörelsens kostnader -98,5 -66,8
Bruttoresultat 2,3 -34,1
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i intresse- och koncernbolag 9, 34 39,3 19,5
Finansnetto 10 161,3 17,8
Resultat före värdeförändringar 202,9 3,2
Värdeförändring derivat 10 -245,4 380,8
Bokslutsdispositioner 33 1,4 -38,6
Resultat före skatt -41,1 345,4
Skatt på årets resultat 12 70,1 -41,2
Årets resultat 29,0 304,2
Moderbolagets räkning över totalresultat
Årets resultat 29,0 304,2
Övrigt totalresultat 13 0,0 0,0
Årets totalresultat 29,0 304,2
MODERBOLAGETS RÄKENSKAPER
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
70
===== SIDA 71 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Tillgångar, mkr Not 2023
31 dec
2022
31 dec
Anläggningstillgångar
Imateriella anläggningstillgångar
Imateriella anläggningstillgångar 15 4,8 2,3
Summa imateriella anläggningstillgångar 4,8 2,3
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar 18 1,2 0,1
Summa materiella anläggningstillgångar 1,2 0,1
Finansiella anläggningstillgångar 22
Andelar i koncernbolag 35 1 235,7 1 167,6
Fordringar hos koncernbolag 36 1 234,7 902,1
Andelar och fordringar i intresseföretag och övriga långfristiga
fordringar och andelar 19, 20 215,8 203,8
Derivatinstrument 22 159,2 401,7
Uppskjuten skattefordran 21 21,4 2,7
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 866,8 2 678,0
Summa anläggningstillgångar 2 872,8 2 680,3
Omsättningstillgångar 22
Fordringar hos koncernbolag 36 984,0 665,0
Övriga kortfristiga fordringar 26 52,0 70,3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 23,0 11,1
Likvida medel 28 0,5 0,0
Summa omsättningstillgångar 1 059,4 746,5
SUMMA TILLGÅNGAR 3 932,4 3 426,9
Eget kapital och skulder, mkr Not 2023
31 dec
2022
31 dec
Eget kapital 29
Bundet eget kapital
Aktiekapital 63,8 57,4
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 689,5 1 372,9
Balanserad vinst 507,1 202,9
Årets resultat 29,0 304,2
Totalt eget kapital 2 289,4 1 937,5
Långfristiga skulder 22
Uppskjuten skatteskuld 21 0,0 51,4
Långfristiga räntebärande skulder 22 108,1 748,8
Summa långfristiga skulder 108,1 800,2
Kortfristiga skulder 22
Kortfristiga räntebärande skulder 22 1 338,8 456,3
Leverantörsskulder 22 11,5 4,1
Skulder till koncernbolag 36 169,1 216,2
Övriga kortfristiga skulder 31 3,4 3,8
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 12,2 8,8
Summa kortfristiga skulder 1 535,0 689,2
Summa skulder 1 643,2 1 489,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 932,4 3 426,9
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
71
===== SIDA 72 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
mkr Antal utestående
aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet
kapital Balanserat resultat Totalt eget kapital
Eget kapital, per 1 januari 2022 215 331 168 57,4 1 372,9 203,0 1 633,3
Årets resultat 304,2 304,2
Övrigt totalresultat 0,0 0,0
Årets totalresultat 304,2 304,2
Summa transaktioner med ägare 0 0,0 0,0 0,0 0,0
Eget kapital, per 31 december 2022 215 331 168 57,4 1 372,9 507,2 1 937,5
Årets resultat 29,0 29,0
Övrigt totalresultat 0,0 0,0
Årets totalresultat 29,0 29,0
Nyemisson efter avdrag för transaktionskostnader 24 000 000 6,4 316,6 323,0
Summa transaktioner med ägare 24 000 000 6,4 316,6 0,0 323,0
Utgående balans per 31 december 2023 239 331 168 63,8 1 689,5 536,2 2 289,4
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
72
===== SIDA 73 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
mkr Not 2023
jan–dec
2022
jan–dec
Den löpande verksamheten
Resultat före värdeförändringar 202,9 3,2
Justering för poster som inte påverkar kassaflödet 38 -38,7 0,4
Betald skatt 0,0 0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av
rörelsekapital 164,2 3,6
Förändring rörelsefordringar -312,5 -14,5
Förändring rörelseskulder -36,9 3,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten -185,2 -7,8
Investeringsverksamheten
Investering i koncernföretag 35 -92,7 -158,6
Investering i intresseföretag 19 -11,6 -7,7
Investeringar i immateriella tillgångar 15 -3,0 -2,5
Investeringar i maskiner och inventarier 18 -1,2 0,0
Sålda koncernföretag 125,8 0,0
Förändring i fordringar och skulder till koncernföretag 36 -396,8 -101,2
Förändring i fordringar på intresseföretag 0,0 -5,4
Kassaflöde från investeringsverksamheten -379,5 -275,4
Finansieringsverksamheten
Tillskjutet kapital 323,0 0,0
Upptagna lån 22 759,7 279,5
Amortering av lån -518,9 -24,2
Förändring i långfristiga skulder 31 0,0 -2,5
Erhållna koncernbidrag 1,4 -38,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten 565,2 214,2
Årets kassaflöde 38 0,5 -69,0
Omräkningsdifferens i likvida medel 0,0 0,0
Likvida medel vid årets början 0,0 69,0
Likvida medel vid årets slut 28 0,5 0,0
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDET
73
===== SIDA 74 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 1
NOT 1: REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
De finansiella rapporterna för K-Fast Holding AB per 31 december
2023 har godkänts av styrelsen den 9 april 2024 och kommer
att föreläggas årsstämman den 14 maj 2024 för fastställande.
K-Fast Holding AB, organisationsnummer 556827-0390, utgör
moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 35
Andelar i koncernbolag.
Bolaget är ett publikt aktiebolag som är bildat och har sitt säte i
Sverige. Huvudkontor och huvudsaklig verksamhetsort ligger på
Bultvägen 7, 281 43 Hässleholm, Sverige. Bolagets affärsidé är
att med stort engagemang och hög kostnadseffektivitet utveckla,
bygga, förvalta och långsiktigt äga marknadens mest attraktiva
fastigheter med hyresbostäder, såväl avseende skick och standard
som servicenivå.
Redovisningsprinciperna beskrivs i anslutning till varje not i
syfte att ge en ökad förståelse för respektive redovisningsområde.
Nedan följer generella redovisningsprinciper och information om
koncernredovisningen.
Redovisningsprinciper
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International
Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International
Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från
IFRS Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU.
Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR
1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt
årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings
rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och
uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget
tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen
förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets
redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan
moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar
i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av
årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken
även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen.
De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade
till miljoner kronor med en decimal om inte annat anges.
De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats
konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens
finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens
redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering
och konsolidering av dotterbolag.
Väsentliga bedömningar och antaganden
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver
att koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar
samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av
redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och
antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer
som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet
av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att
bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte
annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika
från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och
antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar
redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast
påverkat denna period eller i den period ändringen görs och
framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period
och framtida perioder. För närmare beskrivning av väsentliga
bedömningar och antaganden inom särskilt betydelsefulla områden
se not 3 Intäkter, not 15 Immateriella tillgångar och not 16
Förvaltningsfastigheter.
Ändringar i redovisningsprinciper och
upplysningar
Nya och omarbetade befintliga standarder
Tillkommande nya eller ändrade, av EU godkända, standarder samt
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms
för närvarande inte påverka K-Fastigheters resultat eller finansiella
ställning i väsentlig omfattning. Redovisningsprinciperna och
beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen
föreågende år.
Nya standarder vilka träder i kraft 2024 och framåt
Nya och ändrade IFRS standarder med framtida tillämpning
förväntas inte komma att ha någon väsentlig effekt på
K-Fastigheters finansiella rapporter.
Klassificering m m
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt
väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter
mer än tolv månader räknat från balansdagen.
Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt
väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom
tolv månader räknat från balansdagen. I kortfristiga skulder till
kreditinstitut ingår ett års avtalad amortering samt krediter som
förfaller kommande verksamhetsår.
74
===== SIDA 75 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
I moderbolaget redovisas lån från/till koncernbolag som
långfristiga, då fastställda amorteringsplaner saknas.
Konsolideringsprinciper
Dotterbolag (investeringsobjektet) är företag som står under
bestämmande inflytande. Med bestämmande inflytande
avses att K-Fast Holding AB exponeras för, eller har rätt till,
rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet
och kan påverka avkastningen genom sitt inflytande över
investeringsobjektet.
Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär
att förvärv av ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv
betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt
förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och
eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet
för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på
förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt
övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpeskillingen ingår
även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av
en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade
kostnader kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör
koncernen om alla innehav utan bestämmande inflytande i det
förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets
proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar.
Anskaffningsvärdet för dotterbolagsaktierna respektive
rörelsen utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för
tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade eget
kapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de
förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är
direkt hänförbara till förvärvet.
Vid rörelseförvärv under gemensamt bestämmande inflytande
redovisas förvärvet till historiska anskaffningsvärden, vilket
innebär att tillgångar och skulder redovisas till de värden de har
upptagits till i respektive företags balansräkningar. På så sätt
uppkommer ingen goodwill. Övriga förvärv är rörelseförvärv.
Vid tillgångsförvärv fördelas förvärvspriset inklusive
förvärvskostnader på de enskilda förvärvade tillgångarna och
skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Uppskjuten skatt redovisas inte på de initiala temporära
skillnaderna. Full uppskjuten skatt redovisas på temporära
skillnader som uppkommer efter förvärvet. Förvärvade
förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande bokslutsdag
till verkligt värde, vilket kan avvika från anskaffningsvärdet.
Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett
rörelse- eller ett tillgångsförvärv utan tillhörande processer. Ett
tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men
inte innefattar organisation och de processer som krävs för att
bedriva förvaltningsverksamheten. Till dessa fastigheter finns
hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som
kan bedriva rörelse.
Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger
nettovärdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder samt
eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När
skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen.
Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen
från och med den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår
till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader
och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från
koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin
helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Förändringar i ägarandel i ett dotterbolag utan
förändring av bestämmande inflytande
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande
som inte leder till förlust av kontroll redovisas som eget
kapitaltransaktioner – dvs som transaktioner med ägarna i deras
roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande
inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd
köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade
värdet på dotterbolagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster
och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande
inflytande redovisas också i eget kapital.
Utländsk valuta
Utländska verksamheters finansiella rapporter
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska
kronor till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och
kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor
till en genomsnittskurs som utgör en approximation av kurserna
vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som
uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas via
övrigt totalresultat som en omräkningsresev.
Transaktioner i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella
valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen.
Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas
om till den funktionella valutan till den valutakurs som
föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser redovisas mot
resultaträkningen bortsett från långfristiga interna mellanhavanden
som beaktas som en del i nettoinvesteringen i dotterbolagen och
redovisas via övrigt totalresultat. Icke monetära tillgångar och
75
===== SIDA 76 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas
till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke monetära tillgångar
och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den
funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för
värderingen till verkligt värde.
Nedskrivningar
Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag
för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov.
IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar
än finansiella tillgångar vilka redovisas enligt IFRS 9, tillgångar
för försäljning och avyttringsgrupper som redovisas enligt IFRS
5, varulager och uppskjutna skattefordringar. Om någon sådan
indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. För
undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt
respektive standard.
Om det inte går att hänföra väsentliga oberoende kassaflöden
till en enskild tillgång ska vid prövning av nedskrivningsbehov
tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att
identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad
kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en
tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger
återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.
Återvinningsvärdet på tillgångar tillhörande kategorin
lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet
anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden
diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången
redovisades första gången.
Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. Återvinningsvärdet
på övriga tillgångar är det högsta av verkligt värde minus
försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Vid beräkning
av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en
diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som
är förknippad med den specifika tillgången. För en tillgång som
inte genererar kassaflöden som är väsentligen oberoende av andra
tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande
enhet till vilken tillgången hör.
Återföring av nedskrivningar
En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämpnings-
område reverseras om det både finns indikation på att
nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en
förändring i de antaganden som låg till grund för beräkningen av
återvinningsvärdet. Nedskrivning av goodwill återförs dock aldrig.
En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens
redovisade värde efter återföring inte överstiger det värde som
skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt,
om ingen nedskrivning gjorts. Nedskrivningar av finansiella
tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs
om en senare ökning av återvinningsvärdet objektivt kan hänföras
till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt
årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell
rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för
juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget
i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa
samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är
möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till
sambandet mellan redovisning och beskattning. IFRS 16 tillämpas
för närvarande inte av moderbolaget. Rekommendationen anger
vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS.
Moderbolagets redovisningsprinciper har inte förändrats jämfört
med årsredovisningen föregående år.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets
redovisningsprinciper
De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har
tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i
moderbolagets finansiella rapporter.
Klassificering och uppställningsformer
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda
enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot
IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid
utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst
redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Anteciperade utdelningar
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall
moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek
och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan
moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Moderbolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i
enlighet med RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital
hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i
den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas som
bokslutsdisposition i resultaträkningen. Skatteeffekten redovisas i
enlighet med IAS 12 i resultaträkningen.
76
===== SIDA 77 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 2
NOT 2: SEGMENTSRAPPORTERING
Redovisningsprinciper
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver
verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra sig
kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information
tillgänglig. Ett rörelsesegments resultat följs vidare upp av bolagets
högste verkställande beslutsfattare för att utvärdera resultatet
samt för att kunna allokera resurser till rörelsesegmentet. I
koncernen har styrelse och koncernledning identifierats som högste
verkställande beslutsfattare. Vart och ett av rörelsesegmenten
sköts separat eftersom respektive rörelsesegment kräver olika
teknologier och andra resurser samt marknadsföringsmetoder.
Alla transaktioner mellan segmenten genomförs på affärsmässiga
grunder och baseras på priser som debiteras icke närstående
kunder i samband med fristående försäljningar av identiska
varor eller tjänster (d v s transaktioner mellan parter som är
oberoende av varandra, välinformerade och med ett intresse av att
transaktionerna genomförs).
Koncernen har identifierat fyra rörelsesegment: projektutveckling,
bygg, prefab och fastighetsförvaltning.
Projektutveckling
Det värde och resultat som är hänförligt till värdeförändring i
nyutvecklade fastigheter, försäljningsvinster i en nybyggd fastighet
om denna avyttras med upplåtelse som bostadsrätt alternativt
förvaltningsfastighet eller värdeskapande genom förädling av mark.
Bygg
Resultat genererat i något av koncernens byggbolag och resultat
från intressebolag verksamma inom byggverksamhet.
Prefab
Resultat genererat i något av koncernens prefabbolag.
Fastighetsförvaltning
Förvaltningsresultat från hyresfastigheter, resultat från
försäljning av förvaltningsfastigheter, resultat från intressebolag
verksamma inom fastighetsförvaltning samt värdeförändringar
i förvaltningsfastigheter och räntederivat redovisas i aktuellt
segment.
Koncernen använder samma värderingsprinciper i sin segment-
rapportering enligt IFRS 8 som i sina finansiella rapporter.
77
===== SIDA 78 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
2023 jan–dec
Resultaträkning, mkr Förvaltning Projektutveckling Bygg Prefab Övrigt* Koncernen
Intäkter 485,8 7,5 1 445,1 982,3 -1 825,8 1 094,8
Kostnader -179,7 -6,9 -1 414,5 -923,7 1 825,8 -699,0
Bruttoresultat 306,1 0,5 30,6 58,6 0,0 395,8
Kostnader central administration -10,9 -0,1 -16,6 -23,7 -4,3 -55,6
Av- och nedskrivningar -2,8 0,0 -4,2 -70,8 -2,8 -80,5
Resultat intressebolag** 0,0 0,0 2,4 0,0 23,4 25,9
Räntenetto -184,2 0,0 2,5 -26,5 -10,0 -218,2
Resultat före värdeförändringar 108,3 0,4 14,8 -62,5 6,3 67,3
Värdeförändring fastigheter -646,9 330,6 0,0 0,0 0,0 -316,3
Värdeförändring derivat och övrigt -262,2 0,0 -0,4 0,0 0,0 -262,6
Resultat före skatt -800,9 331,0 14,4 -62,5 6,3 -511,6
Skatt 187,3 -68,1 -0,7 12,1 -17,0 113,6
Årets resultat -613,6 262,9 13,7 -50,3 -10,7 -398,1
31 december 2023
Balansräkning, mkr Förvaltning Projektutveckling Bygg Prefab Övrigt* Koncernen
Anläggningstillgångar 15 209,3 0,0 32,5 1 044,6 263,9 16 550,3
Omsättningstillgångar 34,3 0,0 9,1 137,9 75,7 256,9
Summa tillgångar 15 243,6 0,0 41,6 1 182,5 339,6 16 807,2
Långfristiga skulder 7 449,2 0,0 1,7 239,3 8,9 7 699,2
Kortfristiga skulder 3 109,0 0,0 140,0 666,5 92,3 4 007,7
Summa skulder 10 558,2 0,0 141,7 905,8 101,2 11 706,9
* Övrigt omfattar koncerngemensamma poster och elimineringar.
**Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag.
2022 jan–dec
Resultaträkning, mkr Förvaltning Projektutveckling Bygg Prefab Övrigt* Koncernen
Intäkter 396,6 3,2 792,9 1 251,0 -1 037,6 1 406,0
Kostnader -144,7 -3,3 -787,9 -1 184,7 1 037,6 -1 082,9
Bruttoresultat 251,9 -0,1 5,0 66,3 0,0 323,1
Kostnader central administration -12,3 -9,2 -15,2 -19,5 1,3 -54,9
Av- och nedskrivningar -4,1 0,0 -3,1 -55,4 0,0 -62,6
Resultat intressebolag** 0,0 0,0 0,0 0,0 2,5 2,5
Räntenetto -104,8 0,0 -0,2 -19,7 0,0 -124,8
Resultat före värdeförändringar 130,7 -9,3 -13,5 -28,2 3,8 83,3
Värdeförändring fastigheter 5,1 693,9 0,0 0,0 0,0 699,0
Värdeförändring derivat och övrigt 365,8 0,0 -1,7 0,0 0,0 364,1
Resultat före skatt 501,6 684,5 -15,2 -28,2 3,8 1 146,4
Skatt -76,4 -142,9 -1,0 1,1 -19,7 -239,0
Årets resultat 425,2 541,6 -16,2 -27,1 -15,9 907,4
31 december 2022
Balansräkning, mkr Förvaltning Projektutveckling Bygg Prefab Övrigt* Koncernen
Anläggningstillgångar 13 541,8 0,0 27,9 1 077,6 230,0 14 877,3
Omsättningstillgångar 66,4 0,0 12,7 234,0 81,5 394,6
Summa tillgångar 13 608,2 0,0 40,6 1 311,7 311,5 15 272,0
Långfristiga skulder 6 859,8 0,0 1,7 597,5 60,8 7 519,8
Kortfristiga skulder 1 524,0 0,0 134,5 449,9 474,2 2 582,7
Summa skulder 8 383,8 0,0 136,3 1 047,3 535,0 10 102,4
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 2, FORTS.
78
===== SIDA 79 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Hyresintäkter fördelat på geografi, mkr
Koncernen
2023 jan–dec 2022 jan–dec
Region Syd 381,5 333,2
Region Väst 26,2 18,0
Region Öst 35,6 18,5
Danmark 37,0 14,6
Hyresintäkter 480,2 384,2
Hyresintäkter på fastighetskategori, mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec
Bostäder (inkl. garage/p-platser) 425,1 336,4
Lokaler 55,1 47,9
Hyresintäkter 480,2 384,2
Projekt- och entreprenadintäkter samt
aktiverat arbete för egen räkning, mkr
2023 jan–dec 2022 jan–dec
Externa projekt- och entreprenadintäkter 603,0 1 001,2
Aktiverat arbete för egen räkning 1 419,0 1 037,6
Summa 2 022,0 2 038,8
varav Sverige 1 805,1 1 825,9
varav Danmark 216,9 212,9
Övriga intäkter, mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec
Affärsområde Förvaltning 5,6 12,2
Affärsområde Bygg 2,5 0,4
Affärsområde Prefab 3,5 7,9
Övriga intäkter 11,6 20,6
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 3
NOT 3: INTÄKTER
Redovisningsprinciper
Hyresintäkter
Hyresintäkter, vilka klassificeras i sin helhet som operationella
leasingavtal, avser intäkter från leasingavtal där koncernen är
leasegivare. I hyresintäkterna ingår hyra, tillägg för investeringar
och fastighesskatt samt övriga tilläggsdebiteringar såsom värme,
vatten, kyla, sophantering etc då dessa inte bedömts västentliga
för att särredovisas. Både hyresintäkter och tilläggsdebiteringar
redovisas linjärt i koncernens resultaträkning baserat på villkoren i
leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för lämnade rabatter
redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över
leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar som betalas
i förskott redovisas som förutbetalda intäkter i balansräkningen.
Per 2023-12-31 uppgick de kontrakterade hyresintäkterna till
607,7 mkr (475,6), varav kommersiella lokaler utgör 57,0 mkr (53,5).
Det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen
svarar för utgör ca en procent av koncernens totala hyresintäkter.
Framtida minimileasingintäkter avseende icke
uppsägningsbara leasingavtal
Koncernen har ingått hyresavtal avseende lokaler, bostäder och
parkeringsplatser vilka redovisas som operationella leasingavtal.
Hyresavtal avseende bostäder, parkeringsplatser och vissa lokaler
löper tillsvidare med 3-9 månaders uppsägningstid. Årlig hyresintäkt
för dessa kontrakt uppgick till 568,4 mkr (423,4). Koncernen har
hyresavtal med en årlig hyresintäkt på 23,2 mkr (38,1), där avtalen
har en återstående löptid på mellan 1 och 5 år. Koncernen har en
årlig hyresintäkt på 16,1 mkr (10,0) där avtalen har en återstående
löptid på över 5 år.
Entreprenadintäkter
Intäkter från byggverksamheten från avtal med kunder redovisas
över tid med hänvisning till framsteg mot färdigställande för varje
prestationsåtagande. Koncernens prestation skapar eller förbättrar
en tillgång (uppförande av byggnad) som kunden kontrollerar när
tillgången skapas eller förbättras varvid intäkten för uppförande
bör redovisas över tid enligt lämplig metod. Framsteg mot
färdigställande för varje prestationsåtagande beräknas baserat
på andelen nedlagda kostnader jämfört med totala beräknade
kostnader för varje prestationsåtagande (inputmetod). När utfallet
för ett entreprenadkontrakt inte kan uppskattas på ett tillförlitligt
sätt redovisas intäkter i den mån det finns uppkomna kostnader
som väntas kunna bli återvunna. När det är sannolikt att de totala
kontraktskostnaderna kommer att överstiga de totala intäkterna
redovisas den förväntade förlusten omedelbart som en kostnad. När
värdet på den utförda tjänsten till kunden direkt motsvarar rätten att
fakturera tjänsten redovisas intäkter för det fakturerade beloppet.
Koncernen bygger till större delen i egen regi och utvecklar
hyresrätter. Vid enstaka tillfällen sker utveckling och försäljning
av bostadsfastigheter. Intäkten redovisas då när kontrollen över
fastigheten har överförts till köparen. Fastigheterna har normalt
ingen alternativ användning för koncernen på grund av avtalsenliga
begränsningar. En verkställbar rätt till betalning uppkommer
dock inte förrän äganderätten har övergått till köparen. Intäkten
redovisas därför vid tidpunkten då äganderätten övergår till
köparen. Intäkten värderas till det avtalsenliga transaktionspriset.
Normalt förfaller ersättningen till betalning när äganderätten har
övergått. Även om förlängda betalningsvillkor kan förekomma
undantagsvis, överstiger betalningsvillkoren aldrig 12 månader.
Transaktionspriset justeras därför inte för effekter av betydande
finansieringskomponenter.
Avtalsintäkter
Segmenteten Bygg och Prefab har intäkter från avtal med kunder.
Dessa utgör hela intäktsposten om 603,0 (1 001,2) mkr för extern
projekt-och entreprenadverksamhet. Intäktsredovisning sker över
tiden.
Moderbolaget
Intäkterna i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till
koncernbolag. Moderbolaget har inga avtalsintäkter.
79
===== SIDA 80 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
mkr
Nyttjanderättstillgångar
Tomträtter Fordon IT -utrustning Hyresavtal Totalt Leasingskuld
Per 1 januari 2023 18,0 15,5 0,0 58,9 92,5 93,1
Tillkommande avtal 0,0 15,8 0,2 0,0 16,0 15,9
Avskrivningar 0,0 -5,1 -0,2 -8,0 -13,3 0,0
Avslutade avtal 0,0 -4,1 0,0 -0,2 -4,3 -2,3
Omvärderingar av avtal 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,4
Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -16,9
Omklassificering 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Per 31 dec 2023 18,0 22,1 0,0 50,8 90,9 92,1
Löptidsanalys (exklusive restvärde)
mkr Tomträtter Fordon IT -utrustning Hyresavtal Totalt
2024 0,4 4,7 0,0 9,6 14,6
2025 0,4 3,5 0,0 9,3 13,2
2026 0,4 1,3 0,0 5,7 7,3
2027 0,4 0,1 0,0 4,8 5,3
2028 0,4 0,1 0,0 4,8 5,2
> 2028 4,5 0,0 0,0 26,4 30,9
Totalt 6,4 9,7 0,0 60,5 76,5
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 4
NOT 4: LEASINGAVTAL
Redovisningsprinciper
K-Fastigheter tillämpar IFRS 16 Leasingavtal. Koncernen redovisar
Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till alla
leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader
och/eller avser mindre värden (5 000 USD).
I resultaträkningen redovisas linjära avskrivningar på
nyttjanderättstillgången och räntekostnader på skulden.
Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt över den längsta av
avtalsperioden och ekonomisk livslängd och skulden med den del
av periodens leasingavgift som inte fördelas som en räntekostnad.
Koncernen har bedömt leasingavtal relaterade till fordon av högre
värde, tomträtter och hyresavtal som väsentliga. Nyttjanderätts-
tillgången av dessa leasingavtal hänförliga till tomträtter värderas
i enlighet med IAS 40. Motsvarande belopp har tagits upp som
långfristig leasingskuld enligt IFRS 16. Den vägda genomsnittliga
låneräntan som används uppgår till 3,90 procent för fordon, 2,08
procent för tomträtter och 2,65 procent för hyresavtal beroende på
löptid för det underliggande hyresavtalet.
Leasingavtal relaterade till exempelvis kopieringsmaskiner,
hyresavtal med kortare löptid, kontors- och IT-utrustning av
mindre värde har inte bedöms som väsentliga och koncernen
tillämpar för dessa leasingavtal förenklingsregeln i balansräkningen
på grund av det lägre värdet. Avseende leasingavtal som
leasegivare, se Hyresintäkter Not 3 Intäkter.
Koncernen kostnadsförde under helåret 2023 totalt leasingavgifter
om 29,4 mkr (27,8), varav 13,3 mkr (11,4) avser avskrivningar,
2,4 mkr (7,0) räntekostnader och 13,7 mkr (9,4) var hänförliga
till lågvärdeleasing. Koncernen har inga korttidsleasingavtal eller
variabla leasingavgifter.
Moderbolaget
Moderbolaget har i allt väsentligt leasingavtal avseende fordon.
IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället tillämpas RFR 2.
I fall moderbolaget är leasetagare innebär det att leasingavgifterna
redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden
för leasingavtal redovisas i posten Övriga externa kostnader.
Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således inte i
balansräkningen.
80
===== SIDA 81 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Löner, arvoden och förmåner
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Styrelseordförande 0,0 0,0 0,0 0,0
Styrelsen 0,8 0,8 0,8 0,8
Verkställande direktör
Grundlön 2,4 1,2 2,4 1,2
Förmåner 0,1 0,1 0,1 0,1
Vice verkställande direktör
Grundlön 1,5 1,2 1,5 1,2
Förmåner 0,1 0,2 0,1 0,2
Övriga ledande befattningshavare
Grundlön 11,8 8,4 8,5 3,9
Förmåner 0,8 0,5 0,6 0,3
Övriga anställda
Grundlön 277,7 298,7 25,3 14,8
Förmåner 3,1 3,2 0,4 0,7
Summa 298,3 314,4 39,8 23,2
Medelantalet anställda
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Kvinnor 68 70 28 18
Män 591 665 34 16
Totalt 659 735 62 34
Avtalsenliga pensionskostnader
mkr Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Styrelsen 0,0 0,0 0,0 0,0
Verkställande direktör 0,0 0,0 0,0 0,0
Vice verkställande direktör 0,3 0,2 0,3 0,2
Övriga ledande befattningshavare 2,0 1,8 1,1 0,7
Övriga anställda 22,7 26,9 1,7 1,5
Summa 25,0 29,0 3,1 2,5
Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Styrelsen 0,3 0,3 0,3 0,3
Verkställande direktör 0,8 0,4 0,8 0,4
Vice verkställande direktör 0,6 0,5 0,6 0,5
Övriga ledande befattningshavare 4,4 3,3 3,1 1,5
Övriga anställda 94,4 99,6 8,6 5,2
Summa 100,5 104,0 13,3 7,9
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 5
NOT 5: ANSTÄLLDA OCH
PERSONALKOSTNADER
Redovisningsprinciper
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering
och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.
Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald
sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. Koncernens
pensionsplaner är i sin helhet avgiftsbestämda.
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar bolaget avgifter till
offentligt eller privat administrerade pensionsförsäkringsplaner
på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. Bolaget har inga
ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda.
Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller
till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i
den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av
framtida betalningar kan komma bolaget tillgodo.
Per 31 december 2023 hade koncernen 550 anställda (732), varav
65 kvinnor (69) respektive 485 män (663). I moderbolaget var
antalet anställda per årsskiftet 73 (42), varav 32 kvinnor (22)
respektive 41 män (20). Under 2023 har samtliga anställda i
koncernens dotterbolag med undantag för de anställda i K-Fast
Bygg Holding AB, K-Prefab AB och GH Sydgolv AB, flyttats till
moderbolaget. K-Fast Holding AB hade 6 styrelseledamöter (6),
inklusive ordförande, varav 1 kvinna (1). Koncernen hade 13
ledande befattningshavare (11), inklusive verkställande direktören,
varav 2 kvinnor (2).
Ersättning till verkställande direktören samt övriga medlemmar
av företagsledningen följer de riktlinjer som beslutades vid
bolagsstämma 15 maj 2023. Löner och övriga anställningsvillkor
ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte
löneledande i förhållande till jämförbara företag. Den verkställande
direktörens ersättning föreslås av ersättningsutskottet och
beslutas av styrelsen. Ersättningen till övriga medlemmar av
företagsledningen föreslås av den verkställande direktören och
godkänns av ersättningsutskottet. Ersättning till den verkställande
direktören utgår enbart i form av fast grundlön. Ersättning
till övriga medlemmar av företagsledningen utgår primärt i
form av fast grundlön, men kan även utgå som rörlig lön eller
prestationsbaserad ersättning motsvarande högst 50 procent av
den fasta lönen per kalenderår.
Pensionsåldern för den verkställande direktören och övriga
medlemmar av företagsledningen är 67 år. Pensionsåtaganden
ska vara avgiftsbaserade och innebära att bolaget inte har några
ytterligare åtaganden efter erläggande av årliga premier.
För den verkställande direktören gäller en ömsesidig
uppsägningstid om tolv månader. Vid uppsägning från bolagets
81
===== SIDA 82 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Fastighetsförvaltningens kostnader
mkr Koncernen
2023 jan–dec 2022 jan–dec
Driftskostnader -104,9 -97,5
Underhållskostnader -15,4 -13,5
Fastighetsskatt -10,4 -8,4
Direkta fastighetskostnader -130,7 -119,4
Fastighetsadministration -49,0 -25,2
Fastighetsförvaltningens kostnader -179,7 -144,7
Central administration
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
Övriga externa kostnader -26,9 -26,5 -37,1 -28,3
Personalkostnader -30,2 -29,5 -60,8 -38,1
Övriga rörelsekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0
Återläggning leasing 1,5 1,0 - -
Central administration -55,6 -54,9 -97,9 -66,4
Kostnader projekt- och entreprenadverksamheter
mkr
Koncernen
2023 jan–dec 2022 jan–dec
Externa projekt- och entreprenadkostnader -519,3 -938,3
Interna projekt- och entreprenadkostnader -1 818,9 -1 034,3
Kostnader projekt- och
entreprenadverksamhet -2 338,2 -1 972,6
Ledande befattningshavares ersättning
och övriga förmåner under året
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Styrelsens ordförande Erik Selin 0,0 0,0 0,0 0,0
Styrelseledamot Sara Mindus 0,2 0,2 0,2 0,2
Styrelseledamot Ulf Johansson 0,2 0,2 0,2 0,2
Styrelseledamot Jesper Mårtensson 0,2 0,2 0,2 0,2
Styrelseledamot Christian Karlsson 0,2 0,2 0,2 0,2
Verkställande direktör
Jacob Karlsson 2,6 1,4 2,6 1,4
Vice verkställande direktör
Martin Larsson 1,9 1,6 1,9 1,6
Övriga ledande befattningshavare* 14,5 11,3 10,2 5,4
Summa 19,8 15,1 15,5 9,2
* 2023: 11 personer; 2022: 11 personer
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 5–6
NOT 6 RÖRELSENS KOSTNADER
Redovisningsprinciper
Kostnaderna redovisas i den period de avser.
Koncernens fastighetskostnader utgörs av kostnader som
uppkommer i samband med fastighetsförvaltning såsom media
(el, fjärrvärme, kyla, gas, vatten), fastighetsskötsel, renhållning,
reparationer, underhåll, fastighetsskatt och övriga driftskostnader.
Fastighetsadministration omfattar kostnader för bland annat
uthyrning, ekonomisk förvaltning och centrala kostnader för
koncernens affärsområde förvaltning. Fastighetskostnaderna
redovisas i den period de avser.
Kostnader för projekt- och entreprenadverksamheten består dels
av direkt projektrelaterade kostnader, dels av fasta kostnader
för projektutvecklings-, bygg- och prefaborganisationen. Den
del av verksamheten som avser extern byggnation redovisas
över resultaträkningen. Projekt- och entreprenadverksamhet
för egen förvaltning aktiveras som arbete för egen räkning och
nettoredovisas över resultaträkningen i posten Kostnader för
projekt- och entreprenadverksamhet.
Central administration utgörs av koncernens kostnader relaterade
till koncernledning, affärsutveckling, juridik, HR, inköp, IT,
marknad och kommunikation, ekonomi och finans.
sida har den verkställande direktören därutöver rätt till
avgångsvederlag uppgående till sex månadslöner.
För vice verkställande direktör och övriga ledande
befattningshavare gäller generellt en ömsesidig uppsägningstid om
mellan tre och tolv månader.
82
===== SIDA 83 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Av- och nedskrivningar
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
Avskrivningar immateriella
anläggningstillgångar -12,0 -11,3 -0,5 -0,3
Avskrivningar rörelsefastigheter -22,4 -21,1 0,0 0,0
Avskrivningar inventarier, verktyg
och installationer -13,9 -15,5 -0,1 -0,1
Nedskrivning fordringar (tillgångar) -19,0 -3,2 - -
Avskrivning nyttjanderättstillgångar -13,3 -11,4 - -
Summa av- och nedskrivningar -80,5 -62,6 -0,6 -0,4
Ersättning till revisorerna
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Ernst & Young AB
Revisionsuppdrag 3,4 2,8 3,2 2,5
Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0
Övriga tjänster 0,4 0,1 0,4 0,1
Christensen Kjærulff
Revisionsuppdrag 0,7 0,5 0,0 0,0
Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0
Övriga tjänster 0,2 0,1 0,0 0,0
Summa 4,7 3,5 3,6 2,6
Resultat från andelar i intresseföretag och
gemensamt styrda företag
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Utdelningar 0,0 0,0 0,0 19,5
Andel av resultat i
intresseföretag 25,9 2,5 0,0 0,0
Totalt 25,9 2,5 0,0 19,5
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 7–9
NOT 7: AV- OCH NEDSKRIVNINGAR
Redovisningsprinciper
Redovisningsprinciper gällande av- och nedskrivningar redovisas
under respektive tillgångsslag.
NOT 8: ERSÄTTNING TILL
REVISORERNA
Redovisningsprinciper
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen
och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning. Dessutom ingår övriga arbetsuppgifter som ankommer
på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat
biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller
genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är
konsultation. Kostnader för revision ingår i koncerngemensamma
kostnader, vilka utdebiteras dotterbolagen.
NOT 9 RESULTAT FRÅN ANDELAR
I INTRESSEFÖRETAG OCH
GEMENSAMT STYRDA FÖRETAG
Redovisningsprinciper
För beskrivning av redovisningsprinciper, se not 19.
83
===== SIDA 84 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Ränteintäkter och liknande resultatposter
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Ränteintäkter från
koncernföretag 0,0 0,0 141,4 47,3
Övriga ränteintäkter 126,1 11,9 123,5 12,0
Totalt 126,1 11,9 264,8 59,3
Räntekostnader och liknande resultatposter
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Räntekostnader till
koncernföretag 0,0 0,0 -47,6 -5,1
Övriga räntekostnader och
liknande resultatposter -346,4 -136,6 -55,9 -36,4
Totalt -346,4 -136,6 -103,5 -41,5
Värdeförändring derivat och övrigt
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Orealiserad värdeförändring
på långfristiga
derivatinstrument
-350,7 211,4 -334,8 213,1
Orealiserad värdeförändring
på omsättningstillgångar 2,0 0,0 -1,6 15,0
Realiserad värdeförändring på
långfristiga derivatinstrument 88,1 152,7 91,1 152,7
Realiserad värdeförändring på
kortfristiga derivatinstrument 0,0 0,0 0,0 0,0
Totalt -260,6 364,1 -245,4 380,8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
mkr Koncernen
2023 2022
Förändring driftnetto 91,4 424,8
Förvaltningsfastigheter under byggnation 323,9 679,2
Förändring avkastningskrav -729,9 -509,9
Förvärv 0,4 89,7
Försäljningar 7,9 0,0
Valutaeffekter -10,0 15,0
Totalt -316,3 699,0
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 10–11
NOT 10 FINANSIELLA INTÄKTER
OCH KOSTNADER
Redovisningsprinciper
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på
bankmedel och fordringar, räntekostnader på skulder,
värdeförändringar på derivat samt resultat av försäljning av
värdepapper. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på
skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden.
Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida
in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med
det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter
respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av
transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och
andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet
av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid
förfall. Räntekomponenten i leasingbetalningar är redovisad i
koncernens rapport över totalresultatet genom tillämpning av
effektivräntemetoden. Lånekostnader som är direkt hänförbara till
konstruktion eller produktion av en tillgång och som tar betydande
tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning
inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av
lånekostnader sker under förutsättningen att det är troligt att det
kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna
kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Realiserade värdeförändring på kortfristiga derivatinstrument
redovisas i resultaträkningen via av- och nedskrivning
(valutakursförlust) och räntenetto.
NOT 11: VÄRDEFÖRÄNDRING
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Redovisningsprinciper
För redovisningsprinciper gällande Förvaltningsfastigheter se
Not 16.
84
===== SIDA 85 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Skattekostnaden består av följande komponenter:
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Aktuell skatt
-På årets resultat 1,3 -11,6 0,0 -0,1
Uppskjuten skattekostnad/-
intäkt
- Obeskattade reserver 4,0 0,5 0,0 0,0
- Underskottsavdrag 2,6 -8,1 1,1 2,7
- Räntenetto 0,0 0,0 0,0 0,0
- Leasing -0,4 0,0 0,0 0,0
- Derivat 72,5 -43,5 69,0 -43,9
- Fastigheter, färdigställda 111,4 -39,4 0,0 0,0
- Fastigheter, under byggnation -80,0 -145,3 0,0 0,0
- Övervärden från bolagsförvärv 0,0 2,0 0,0 0,0
- Övriga poster 2,2 6,3 0,0 0,0
Redovisad skatt i
resultaträkningen 113,6 -239,0 70,1 -41,2
Genomsnittlig skattesats
uppgår till i % 22,2% 20,8% 182,3% 11,9%
Resultat per aktie
mkr
Koncernen
2023 2022
Resultat efter skatt hänförligt till
moderbolagets aktieägare, mkr -432,7 889,2
Genomsnittlig antal miljoner aktier 221,0 215,3
Totalt -1,96 4,13
Inkomstskatt
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Aktuell skatt 1,3 -11,6 0,0 -0,1
Uppskjuten skatt 112,3 -227,4 70,1 -41,2
Totalt 113,6 -239,0 70,1 -41,2
Redovisat resultat före skatt -511,6 1 146,4 -38,4 345,4
Skattesats, % 20,6% 20,6% 20,6% 20,6%
Skatt enligt gällande skattesats 105,4 -236,2 7,9 -71,2
Skatt hänförlig till tidigare år 3,3 -1,6 0,0 -0,1
Effekt av andra skattesatser för
utländska dotterföretag 2,9 -2,5 0,0 0,0
Ej skattepliktiga intäkter 90,8 1,7 78,5 4,0
Ej avdragsgilla kostnader -109,4 -8,0 -70,5 -0,2
Andra ej bokförda intäkter
och kostnader 20,5 7,5 54,2 26,2
Redovisad skattekostnad 113,6 -239,0 70,1 -41,2
NOT 12: INKOMSTSKATT
Redovisningsprinciper
Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt (se not
21 Uppskjuten skatt). Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen
utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat
eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt
redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital.
Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas
avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skatte-
pliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att
det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster.
NOT 13: ÖVRIGT TOTALRESULTAT
I koncernens övriga totalresultat ingår omräkningsdifferenser
avseende K-Fastigheters utlandsverksamhet vilket för året uppgick
till 5,3 mkr (27,4). Hela detta belopp avser poster som kan återföras
över resultatet i en senare period.
Moderbolaget hade 2023 eller 2022 inga effekter av övrigt
totalresultat.
NOT 14 RESULTAT PER AKTIE
Inga incitamentsprogram fanns per 2023-12-31 och någon
utspädning har ej skett under året.
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 12–14
85
===== SIDA 86 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Goodwill
mkr
Koncernen
2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 443,6 440,6
Förvärv 0,0 3,0
Nedskrivning 0,0 0,0
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden 443,6 443,6
Övriga immateriella anläggningstillgångar
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 58,9 55,1 2,5 0,0
Förvärv 0,0 0,0 0,0 0,0
Inköp 3,0 3,8 3,0 2,5
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden 61,9 58,9 5,5 2,5
Ingående ackumulerade
avskrivningar -22,3 -11,0 -0,3 0,0
Årets avskrivningar -12,0 -11,3 -0,5 -0,3
Utgående ackumulerade
avskrivningar -34,2 -22,3 -0,8 -0,3
Utgående restvärde
enligt plan 27,7 36,6 4,8 2,3
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 15
NOT 15 IMMATERIELLA
TILLGÅNGAR
Redovisningsprinciper
Goodwill
Goodwill uppstår i samband med rörelseförvärv då överförd
ersättning överstiger det verkliga värdet på förvärvade
nettotillgångar. Goodwill redovisas till anskaffningsvärde med
avdrag för ackumulerad nedskrivning och är en immateriell
anläggningstillgång med en obestämbar nyttjandeperiod.
Detta innebär att goodwill inte skrivs av utan årligen prövas för
nedskrivning. All goodwill allokeras till de kassagenererande
enheter som drar nytta av synergierna från rörelseförvärvet. Vid
avyttring av koncernföretag inkluderas kvarvarande redovisat
värde på den goodwill som är hänförlig till den avyttrade enheten, i
realisationsresultatet.
Övriga immateriella anläggningstillgångar
Övriga immateriella anläggningstillgångar utgörs av kundrelationer
och programvaror, vilka redovisas till verkligt värde vid förvärv.
Övriga immateriella anläggningstillgångar skrivs av över
nyttjandeperioden, som bedöms vara 5 år.
Nedskrivningsprövning
Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt
nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns indikation på att
det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid
prövning av eventuellt nedskrivningsbehov fördelas goodwill
på de kassagenererande enheter som förväntas dra nytta av
synergier som uppkommer vid förvärvet. Om återvinningsvärdet
för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det
redovisade värdet minskas det redovisade värdet för goodwill
hänförligt till den kassagenererande enheten. En redovisad
nedskrivning av goodwill kan inte återföras i en senare period.
Nedskrivningsprövning 2023
Ledningens bedömningar baserar sig både på historisk
erfarenhet och aktuell information om marknadsutveckling. För
de kassagenererande enheter som förvärvats och där goodwill
uppstått har kassaflödena efter prognosperioden extrapolerats
med en antagen uthållig tillväxttakt om 3,0 procent (3,0), vilket
är i linje med den bedömda uthålliga tillväxttakten. Härvid har
även rörelsekapitalförändringar och investeringsbehov beaktats.
Förväntade framtida kassaflöden enligt dessa bedömningar utgör
således grunden för beräkningen. Vid nuvärdesberäkningen av
de framtida kassaflödena har det använts en kapitalkostnad på
10,2 procent (9,8) efter skatt. Avstämning har också gjorts mot
extern bedömning av rimlig kapitalkostnad. Beräkningarna har
visat att nedskrivningsbehov inte föreligger för de förvärvade
enheterna givet dessa förutsättningar. En känslighetsanalys visar
att vid en halverad långsiktig tillväxttakt alternativt en ökning av
kapitalkostnaden med 1 procentenhet till 11,2 procent efter skatt
skulle fortfarande inget nedskrivningsbehov föreligga.
Förvärv
Under året har har inga immateriella anläggningstillgångar
förvärvats. Föregående år förvärvades GH Sydgolv AB och
klassificerades då som ett rörelseförvärv. Goodwill uppgick till
3,0 mkr.
86
===== SIDA 87 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Förvaltningsfastigheter
mkr
Koncernen
2023 2022
Ingående redovisat värde 10 488,3 7 663,7
Förvärv 166,7 762,4
Investeringar 161,0 28,8
Försäljningar och utrangeringar -137,5 -9,9
Omklassificeringar 3 103,1 2 005,0
Valutakursförändring -16,7 33,3
Orealiserade värdeförändringar -654,8 5,1
Utgående redovisat värde 13 110,2 10 488,3
Pågående nyanläggningar
mkr 2023 2022
Ingående redovisat värde 2 606,1 1 940,0
Investeringar 1 990,8 1 857,4
Försäljningar och utrangeringar 0,0 -1,3
Förvärv 44,2 67,9
Omklassificering till färdigställd
förvaltningsfastighet -3 217,6 -2 005,0
Valutakursförändring 6,7 53,2
Orealiserade värdeförändringar 330,6 693,9
Utgående redovisat värde 1 760,8 2 606,1
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 16
NOT 16:
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Redovisningsprinciper
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla
hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Initialt
redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket
inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter och lånekostnader.
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde metoden.
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde baserades under 2023
uteslutande på externa värderingar gjorda av värderingsinstitut och
värderingsexperter ackrediterade av Samhällsbyggarna eller MRICS.
Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda
belopp som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten
mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som
har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig
marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt
och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar
redovisas i resultaträkningen.
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på
tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen
vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått
vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har
skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare
tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas
vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner
samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas
omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger
utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltnings-
fastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas
fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten
redovisas enligt verkligt värdemetoden och omklassificeras inte till
materiell anläggningstillgång under ombyggnadstiden. Tillkommande
utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att
de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången
kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan
beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas
som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen
när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om
utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav,
varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats
läggs utgiften till det redovisade värdet.
Koncernen omklassificerar en fastighet från en förvaltningsfastighet
endast när en ändring i användningsområdet sker. En ändring i
användningsområdet sker när fastigheten uppfyller eller upphör att
uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och det finns bevis för
ändringen i användningsområdet.
Koncernens fastighetsbestånd
Koncernens fastighetsbestånd bestod den 31 december 2023 av 121
helägda och 2 delägda färdigställda förvaltningsfastigheter fördelade
på totalt 318 664 kvadratmeter bostäder och 44 142 kvadratmeter
kommersiell yta. Vidare hade koncernen 17 pågående byggnationer,
fördelade på 99 450 kvadratmeter bostäder och 975 kvadratmeter
kommersiell yta. Därutöver hade K-Fastigheter 24 pågående projekt
i projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs- eller planprojektering,
varav 15 projekt där K-Fastigheter ännu inte tillträtt marken.
Färdigställda förvaltningsfastigheter omfattar fastigheter där hyres-
gäster kan flytta in och pågående byggnationer och projekt omfattar
alla pågående byggnationer och projekt som inte är färdigställda.
Samtliga fastigheter innehas för att generera intäkter i form av
hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa.
Värdering
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell
ställning till verkligt värde och värdeförändringen redovisas i
koncernens resultaträkning. Samtliga förvaltningsfastigheter har
bedömts vara i nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering
till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baserades under
2023 uteslutande på externa värderingar genom en kombination av
avkastnings- och ortsprismetoden. Verkligt värde är det bedömda
belopp som skulle inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten
mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som
har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig
marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt,
klokt och utan tvång.
87
===== SIDA 88 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Förvaltningsfastigheter
mkr
Koncernen
2023 2022
Ingående redovisat värde 13 094,6 9 603,7
varav färdigställda förvaltningsfastigheter 9 775,3 6 923,4
varav obebyggd mark 695,1 722,3
varav tomträtter 18,0 18,0
varav pågående nybyggnation 2 606,1 1 940,0
+ Förvärv 210,9 830,3
+ Nybyggnation 1 990,8 1 857,4
+ Till- och ombyggnation 161,0 28,8
- Försäljning -136,0 -9,5
- Övriga omklassificeringar och utrangering -126,0 84,8
+/- Orealiserade värdeförändringar -324,2 699,0
varav färdigställda förvaltningsfastigheter -654,8 5,1
varav pågående nybyggnation 330,6 693,9
Utgående redovisat värde 14 870,9 13 094,6
varav färdigställda förvaltningsfastigheter 12 514,0 9 775,3
varav obebyggd mark 578,1 695,1
varav tomträtter 18,0 18,0
varav pågående nybyggnation 1 760,8 2 606,1
Fastigheter under uppförande och projektfastigheter värderas till
anskaffningskostnaden med tillägg/avdrag för förväntad orealiserad
värdeförändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt
avkastningsmetoden reducerat med bedömda anskaffnings-
kostnader, där 20 procent av bedömd värdeförändring tas upp vid
lagakraftvunnet bygglov samt undertecknat totalentreprenadavtal
och resterande 80 procent tas upp successivt under uppförandet i
förhållande till nedlagda anskaffningskostnader.
Per 31 december 2023 var samtliga av koncernens färdigställda
förvaltningsfastigheter värderade av extern oberoende värderare,
Newsec Advise AB, i enlighet med RICS och IVSC:s rekommenda-
tioner i syfte att fastställa marknadsvärdet enligt den internationellt
vedertagna definitionen framtagen av dessa organisationer. Värdet
på fastighetsbeståndet uppdateras kvartalsvis genom att befintliga
värderingar uppdateras med aktuella hyror, vakanser samt
marknadsdata från extern oberoende värderare, Newsec Advise AB,
i form av nivåer på direktavkastning och drift- och underhålls-
kostnader. Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Syftet
är att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas
attraktivitet.
Avkastningsmetoden
Vid värdering med avkastningsmetoden värderas varje fastighet
individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida förväntade
kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med
bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet år tio
alternativt år femton beroende på om det är en äldre eller en
nybyggda fastighet. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts- och
underhållsutbetalningar har härletts från faktiska intäkter och
kostnader. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta
eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer, drifts-
och underhållsutbetalningar såväl som marknadsmässiga nivåer
på kalkylränta och direktavkastningskrav. Till grund för samtliga
kassaflödeskalkyler har antagits en långsiktig inflation om 2,0 procent
(Riksbankens inflationsmål). Den kortsiktiga kostnadsinflationen har
under året justerats ned från 6,0 procent till 2,0 procent för 2024.
Motsvarande hyresinflation är justerad från 3,5 till 4,0 procent inför
2025, 2,5 procent inför 2026 och 2,0 procent inför 2027.
Hyresinbetalningar
För 2024 har antagits en generell hyresökning om mellan 3,5 till
5,45 procent för bostäder med såväl varmhyra som kallhyra baserat
på faktiskt aviserad hyra i det oförhandlade beståndet och på utfall
alternativ förväntningar på utfall mellan marknadens parter i det
förhandlade beståndet. Korrigering sker i samband med att faktisk
hyreshöjning fastställs under första kvartalet 2024. Hyresnivåer för
kommersiella kontrakt uppskattas utifrån aktuell hyresnivå inklusive
indexreglering, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som
inflationsförväntningarna. Vid förhandsvärdering av pågående
nybyggnation justeras hyresnivån vid färdigställande med framtida
förväntad hyresinflation. Vakanser bedöms för varje fastighet
utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till
en marknadsmässig vakans och individuella förutsättningar.
Drifts- och underhållsutbetalningar
Bedömningen av utbetalningar för normala drift, reparation och
underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighets-
administration, har gjorts med utgångspunkt i faktiskt utfall för
aktuell fastighet alternativt fastighet med liknande konstruktion,
samt Newsec AB:s statistik och erfarenheter avseende jämförbara
objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastigheternas
användning, ålder och underhållsstatus. Utbetalningarna för drift,
administration och underhåll bedöms komma att öka i takt med den
antagna inflationen.
Investeringsbehov
Fastighetens investeringsbehov bedöms utifrån eventuell under-
hållsplan, fastighetens skick samt pågående och planerade projekt.
Direktavkastningskrav och kalkylränta
Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med utgångspunkt
från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en
generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken
är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas
bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag
och finansieringsmöjligheter. Den specifika fastighetsrisken påverkas
av fastigheternas läge, typ av fastighet, standard på lokalerna,
kvaliteten på installationerna, typ av hyresgäst och kontraktens
beskaffenhet.
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 16, FORTS
88
===== SIDA 89 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Genomsnittligt direktavkastningskrav
för bedömning av restvärde, %
Område
Bostäder Kommersiellt
Färdigställt Nybyggnation Färdigställt Nybyggnation
Syd 3,35-5,05% 4,00-4,70% 5,25-7,30% 5,28-5,50%
Väst 3,80-4,65% 4,20-4,50% 5,50-7,15% 5,50-6,20%
Öst 4,05-4,75% 4,05-4,25% 5,00-5,50% 5,00-6,00%
Danmark 4,75% 4,54% - -
Kategori Färdigställt Nybyggnation
Bostäder 3,35-5,05% 4,00-4,70%
Kontor 5,35-7,15% -
Butik 5,22-7,30% -
Restaurang 5,45-6,65% -
Lager/industri 5,35-7,10% -
Övrigt 5,00-6,82% 5,30-6,20%
Värderingsantaganden, vägt genomsnitt
2023 2022
Kalkylperiod, antal år 10-15 10-15
Årlig långsiktig inflation, % 2,00% 2,00%
Kostnadsinflation närmaste året, % 2,00% 4,00%
Långsiktig hyresutveckling bostäder, % per år 2,00% 2,00%
Hyresinflation närmaste året, % 4,00% 3,50%
Kalkylränta, % 6,44% 6,23%
Direktavkastningskrav restvärde, %
Bostäder, % 4,26% 3,90%
Kommersiellt, % 5,49% 5,45%
Långsiktig vakansgrad, %
Bostäder, % 0,26% 0,26%
Kommersiellt, % 5,73% 5,78%
Hyresvärde, kr/kvm 1 872 1 749
Drifts- och underhållskostnader år 1, kr/kvm 331 289
Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av
det i fastigheten knutna kapitalet. Räntekravet är baserat på
erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav
för likartade fastigheter, vilket i praktiken härleds genom att
inflationsanpassa det bedömda direktavkastningskravet.
Avkastningskraven på ingående värderingsenheter varierar för de
färdigställda förvaltningsfastigheterna från 3,85 procent (3,45) till
7,30 procent (7,04) med ett totalt vägt snitt på 4,37 procent (4,03)
och för förhandsvärderade fastigheter under byggnation från 4,05
procent (3,51) till 4,73 procent (4,57) med ett vägt snitt på 4,33
procent (4,01). Primärt är det fördelning mellan lokalslag (bostäder/
lokaler) samt geografiska aspekter som gör att avkastningskravet
varierar. Den genomsnittliga kalkylräntan som användes för
perioden var för färdigställda förvaltningsfastigheter 6,45 procent
(6,25) och för förhandsvärderade fastigheter under byggnation 6,40
procent (6,20).
Restvärde
Restvärdet utgörs av driftsöverskottet under återstående ekonomisk
livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdes-
beräkningen görs för varje fastighet genom evighetskapitalisering
av det uppskattade marknadsmässiga driftsöverskottet och det
bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för respektive
fastighet. Avkastningskravet består av den riskfria räntan samt varje
fastighets unika risk. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för
att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde.
Ortsprismetoden
Ortsprismetoden baseras på marknadsanalyser av överlåtelser av
vad som kan anses utgöra jämförbara fastigheter. Metoden innebär
att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade
fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid jämförelsen ska hänsyn
tas till den värdeutveckling som skett mellan fastighetsöverlåtelsen
och tidpunkten för värderingen. Ortsprismetoden används primärt
som stöd till avkastningsmetoden.
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 16, FORTS
89
===== SIDA 90 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Känslighetsanalys
mkr Kassaflöde Verkligt värde
Direktavkastningskrav, +/- 0,1 % - 317,8
Hyresvärde, +/- 1 % 6,6 151,3
Drift- och underhållskostnader, +/- 1 % 1,2 28,2
Långsiktig vakansgrad, +/- 1 % 6,6 151,3
Värdeförändring färdigställda förvaltningsfastigheter
och byggrätter
-10% +10%
Fastighetsvärde, mkr -1 251,4 1 251,4
Belåningsgrad färdigställda
förvaltningsfastigheter, % 69% 57%
Skuldsättningsgrad, % 65% 56%
Övrigt
De färdigställda förvaltningsfastigheterna och
förvaltningsfastigheter under byggnation är generellt ställda som
säkerhet för lån och byggkrediter för finansiering av desamma.
Under 2023 har räntekostnaderna på byggkreditiv aktiverats om
178,5 mkr (59,1) på förvaltningsfastigheter. Genomsnittlig räntesats
för kontrakterade byggkreditiv uppgick per 31 december 2023 till
5,95 procent (3,92).
Per den 31 december 2023 har koncernen investeringsåtaganden
för färdigställande av pågående nybyggnation om 1 927,0 mkr
(2 365,4).
Det finns ingen begränsning i rätten att sälja någon
förvaltningsfastighet eller att disponera hyresintäkterna och
ersättning vid avyttring.
K-Fast Holding AB har inga avtalsenliga förpliktelser att köpa,
uppföra eller exploatera en förvaltningsfastighet eller att utföra
reparationer, underhåll eller förbättringar.
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 16, FORTS
90
===== SIDA 91 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Rörelsefastigheter
mkr
Koncernen
2023 2022
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 497,4 471,3
Inköp 26,4 6,4
Försäljning -38,7 0,0
Omklassificeringar 113,5 19,7
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 598,6 497,4
Ingående ackumulerade avskrivningar -49,8 -22,9
Inköp 0,0 0,0
Försäljning 10,4 0,0
Årets avskrivningar -22,4 -21,1
Omklassificeringar 0,2 -5,9
Utgående ackumulerade avskrivningar -61,5 -49,8
Utgående restvärde enligt plan 537,1 447,6
Komponentavskrivning rörelsefastigheter, år
År
Markbearbetning 40-100
Stomme och grund 40-100
Stomkompletteringar/innerväggar 40-100
Värme och sanitet (VS) 15-25
Elledningar 15-60
Inre ytskickt 10-20
Ventilation 15-50
Fasad 15-60
Yttertak 25-60
Köksinredningar och vitvaror 10-20
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 17
NOT 17 RÖRELSEFASTIGHETER
Redovisningsprinciper
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till
anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och
eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset
samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den
på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med
anskaffningen. Låneutgifter som är direkt hänförliga till inköp,
konstruktion eller produktion av tillgångar som tar en betydande
tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning
ingår i anskaffningsvärdet.
Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas
bort ur rapport över finansiell ställning vid utrangering eller
avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från
användning eller utrangering/avyttring av tillgången.
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om
det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är
förknippade med tillgången kommer att komma koncernen till del
och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla
andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de
uppkommer.
En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften
avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav.
Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till
anskaffningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på
utbytta komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras och
kostnadsförs i samband med utbytet.
Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas för produktion,
lagring eller administrativa ändamål. För fastigheter med
blandad användning, då en del av fastigheten innehas i syfte att
generera hyresinkomster eller värdestegring och en annan del
används i rörelsen, gör koncernen en bedömning om delarna
kan säljas var för sig. Om så är fallet delas fastigheten upp i en
förvaltningsfastighet och en rörelsefastighet. Om delarna inte
bedöms kunna säljas var för sig klassificeras fastigheten som en
förvaltningsfastighet om den del som används i rörelsen uppgår till
högst 25 procent av den totala fastigheten, annars klassificeras hela
fastigheten som en rörelsefastighet.
Avskrivningsprinciper
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod
förutom för mark som inte skrivs av. För byggnader sker
avskrivningen på mellan 15 och 100 år beroende på komponenter i
byggnaden samt byggnadens ålder. Markanläggning skrivs av över
20 år. För avskrivning på enskilda komponenter, se tabell nedan:
91
===== SIDA 92 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Maskiner och inventarier
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Ingående anskaffningsvärden 298,3 262,6 0,7 0,7
Inköp 47,4 49,4 1,2 0,0
Försäljning och utrangering -41,8 -13,4 0,0 0,0
Omklassificering 0,6 -17,0 0,0 0,0
Genom förvärv av
dotterföretag 0,0 16,8 0,0 0,0
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden 304,6 298,3 1,9 0,7
Ingående avskrivningar -104,7 -72,8 -0,6 -0,5
Försäljningar och
utrangeringar 9,0 5,0 0,0 0,0
Omklassificering -0,2 0,0 0,0 0,0
Genom förvärv av
dotterföretag 0,0 -9,1 0,0 0,0
Årets avskrivningar -27,3 -27,7 -0,1 -0,1
Utgående ackumulerade
avskrivningar -123,2 -104,7 -0,7 -0,6
Utgående restvärde enligt plan 181,4 193,6 1,2 0,1
mkr
Koncernen
2022 2021
Anskaffningsvärde 29,3 21,3
Ackumulerade avskrivningar -7,2 -5,8
Redovisat värde 22,1 15,5
Leasade tillgångar
Se även Not 4 Leasingavtal. I posten Maskiner och inventarier
ingår leasingobjekt som koncernen innehar enligt leasingavtal med
följande belopp:
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 18
NOT 18: MASKINER OCH
INVENTARIER
Redovisningsprinciper
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till
anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och
eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset
samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den
på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med
anskaffningen. Låneutgifter som är direkt hänförliga till inköp,
konstruktion eller produktion av tillgångar som tar en betydande
tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning
ingår i anskaffningsvärdet.
Maskiner och inventarier tas upp till anskaffningsvärdet
efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella
nedskrivningar.
Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas
bort ur rapport över finansiell ställning vid utrangering eller
avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från
användning eller utrangering/avyttring av tillgången.
Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering
av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset
och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta
försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig
rörelseintäkt/-kostnad.
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om
det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är
förknippade med tillgången kommer att komma koncernen till del
och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla
andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de
uppkommer.
En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften
avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav.
Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till
anskaffningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på
utbytta komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras och
kostnadsförs i samband med utbytet.
Avskrivningsprinciper
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod
enligt nedan fördelning:
• Byggnadsinventarier: 5–20 år
• Inventarier, verktyg och installationer: 3–20 år
• Maskiner och andra tekniska anläggningar: 3–20 år
• Bilar och andra transportmedel: 5–10 år
92
===== SIDA 93 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag
Koncernen Org. nr. Säte Kapitalandel,
%
Rösträttsandel,
% Antal andelar Redovisat värde i
moderbolaget, mkr
Redovisat värde i
koncernen, mkr
Novum Samhällsfastigheter AB 559177-8542 Helsingborg 50 50 250 0,0 27,6
Fosie Mark i Skåne AB 559196-0173 Malmö 31 31 310 0,0 0,1
Homestate AB 559179-2253 Jönköping 33 33 166 3,9 0,0
Homesystem Sverige AB 559336-6106 Stockholm 30 30 150 0,7 0,0
Ramsdalen 3:1 Fastighets AB 559306-2531 Hässleholm 33 33 50 0,2 0,1
Östra Station i Kävlinge AB 559082-3406 Kävlinge 22 22 11 050 7,0 7,0
Tygelsjö Ängar Holding AB 559085-3445 Malmö 49 49 245 0,0 0,0
Mjöbäcks Entreprenad AB 556135-1254 Svenljunga 25 25 112 750 187,6 192,0
OCAP Holding AB 559403-6138 Hässleholm 25 25 6 250 0,0 0,0
PVS Mark och VA Holding AB 559259-4914 Hässleholm 50 50 250 0,0 11,8
Tefyra Holding AB 559336-6072 Hässleholm 50 50 250 0,0 11,3
HME Huset 13 AB 559358-3866 Kävlinge 50 50 250 9,0 10,9
208,5 260,7
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Ingående redovisat värde 223,2 234,4 196,9 189,2
Förvärv 3,3 5,7 3,3 7,6
Aktiägartillskott 8,4 0,1 8,3 0,1
Andel i intressebolagens
resultat efter skatt 25,9 2,5 0,0 0,0
Erhållen utdelning 0,0 -19,5 0,0 0,0
Utgående redovisat värde 260,7 223,2 208,5 196,9
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 19
NOT 19:
ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
OCH GEMENSAMT STYRDA BOLAG
Redovisningsprinciper
Intressebolag är alla de bolag där koncernen har ett betydande men
inte bestämmande inflytande, vilket i regel gäller för aktieinnehav
som omfattar mellan 20 och 50 procent av rösterna. Innehav i
intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning
av kapitalandelsmetoden värderas investeringen inledningsvis till
anskaffningsvärde och det redovisade värdet ökas eller minskas
därefter för att beakta koncernens andel av intressebolagets
vinst eller förlust efter förvärvstidpunkten. I de fall orealiserade
förluster elimineras prövas även den underliggande tillgången för
nedskrivning. För beskrivning av nedskrivningsprinciper se not 1.
Samarbetsarrangemang är de företag där koncernen har ett
gemensamt bestämmande inflytande över styrningen i företaget,
vilket normalt gäller för aktieinnehav som omfattar 50 procent
av rösterna. Samtliga investeringar i samarbetsarrangemang
karakteriseras som joint venture, där koncernen snarare har rätt till
en andel av arrangemangets nettotillgångar än direkta rättigheter
till de underliggande tillgångarna och till förpliktelserna för de
underliggande skulderna.
Innehav i joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden,
vilket innebär att det koncernmässigt bokförda värdet av
innehavet justeras med koncernens andel av årets resultat och
eventuell erhållen utdelning (d v s redovisas i balansräkningen
till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens
andel i joint ventures nettotillgångar, med avdrag för eventuella
värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar).
Moderbolaget
Andelar i intressebolag och gemensamt styrda bolag redovisas i
moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden med avdrag för
eventuella nedskrivningar.
93
===== SIDA 94 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Andra långfristiga fordringar och värdepappersinnehav
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Långfristiga fordringar
hos intresseföretag och
gemensamt styrda företag
6,2 5,4 6,2 5,4
Andra långfristiga fordringar 25,9 15,8 0,0 0,2
Andra långfristiga
värdepappersinnehav 1,1 1,4 1,0 1,3
Utgående redovisat värde 33,3 22,6 7,2 6,9
Redovisad i balansräkningen
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Uppskjuten skattefordran
hänförlig till:
Underskottsavdrag 12,1 13,4 3,8 2,7
Räntenetto 0,0 0,0 0,0 0,0
Fastigheter 0,2 0,3 0,0 0,0
Leasing 18,7 0,0 0,0 0,0
Derivat 21,5 0,5 17,6 0,0
Övriga poster 1,8 2,2 0,0 0,0
Summa 54,3 16,4 21,4 2,7
Uppskjuten skatteskuld
hänförlig till:
Fastigheter, färdigställda 326,1 448,8 0,0 0,0
Fastigheter, under byggnation 469,0 381,1 0,0 0,0
Övervärden från bolagsförvärv 133,5 138,5 0,0 0,0
Leasing 19,0 0,0 0,0 0,0
Derivat 0,0 51,4 0,0 51,4
Obeskattade reserver 9,6 13,7 0,0 0,0
Övriga poster -4,0 0,0 0,0 0,0
Summa 953,2 1 033,5 0,0 51,4
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 20–21
NOT 20: ANDRA LÅNGFRISTIGA
FORDRINGAR OCH
VÄRDEPAPPERSINNEHAV
Redovisningsprinciper
Långfristiga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs
i Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella
tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
NOT 21: UPPSKJUTEN SKATT
Redovisningsprinciper
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden
med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade
och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande
temporära skillnader beaktas inte: första redovisningen av
tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid
tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller
skattepliktigt resultat.
Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till
andelar i dotter- och intressebolag som inte förväntas bli återförda
inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baseras
på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli
realiserade eller reglerade. Det bokförda värdet på koncernens
förvaltningsfastigheter antas realiseras genom försäljning i slutet
av användningen. Skattesatsen på vinsten är den som skulle gälla
på en direkt försäljning av fastigheten som redovisas i koncernens
rapport över finansiell ställning oavsett om koncernen skulle
strukturera försäljningen via avyttring av dotterbolag, vilket skulle
kunna innebära en annan skattesats. Den uppskjutna skatten
beräknas sedan utifrån respektive temporära skillnader och skatte-
konsekvenser som härrör från återvinning genom försäljning.
Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser
och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per
balansdagen.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära
skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån
det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på
uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms
sannolikt att de kan utnyttjas.
Samtliga underskottsavdrag i koncernen har aktiverats med
uppskjuten skattefordran. Det finns ingen tidsbegränsning för
nyttjande av koncernens underskottsavdrag. Koncernen har valt
att inte aktivera ej utnyttjade ränteavdrag som skattefordran, då
bedömningen i nuläget är att dessa inte kan utnyttjas i framtiden.
När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av
rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras
om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till
dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal
anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning som ett
förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt.
Moderbolaget
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten
skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade
reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
94
===== SIDA 95 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22
NOT 22: FINANSIELLA RISKER OCH
FINANSPOLICYER
Redovisningsprinciper
Finansiella instrument
Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en
finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget
kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som
redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida
medel, kundfordringar, fordringar hos intressebolag och gemensamt
styrda bolag, derivatinstrument, förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter samt övriga kortfristiga och långfristiga
fordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, kortfristiga
och långfristiga räntebärande skulder, förskott från kunder,
fakturerade men ej upparbetade intäkter, upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter, derivatinstrument, skulder till intressebolag
samt övriga kortfristiga och långfristiga skulder. Redovisningen
beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.
Redovisning och borttagande
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen
när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor.
Hyresfordringar och kundfordringar tas upp i balansräkningen när
faktura har skickats och bolagets rätt till ersättning är ovillkorlig.
Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig
skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte
mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas med
ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal
rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera
posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången
och reglera skulden.
En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när
rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar
kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell
tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen
när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.
Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.
Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt
modifiering redovisas i resultatet.
Finansiella tillgångar
Klassificeringen av finansiella tillgångar som är skuldinstrument
baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången
och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden.
Instrumenten klassificeras i någon av följande kategorier:
• upplupet anskaffningsvärde,
• verkligt värde via övrigt totalresultat, eller
• verkligt värde via resultatet.
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde
värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktions-
kostnader. Kundfordringar och leasingfordringar redovisas initialt
till det fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas
tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Samtliga hyres- och
kundfordringar är kortfristiga till sin natur varför redovisat värde
motsvarar verkligt värde. Tillgångar klassificerade till upplupet
anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera
avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp
och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas
av en förlustreservering för förväntade kreditförluster.
Verkligt värde via övrigt totalresultat omfattar tillgångar som
innehas enligt affärsmodellen att både sälja och att inkassera
avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp
och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Finansiella instrument
i denna kategori värderas vid första redovisningstillfället till verkligt
värde. Förändringar i verkligt värde redovisas i övrigt totalresultat till
dess tillgången tas bort från balansräkningen, då beloppen i övrigt
totalresultat omklassificeras till resultatet. Tillgångarna omfattas av
en förlustreservering för förväntade kreditförluster.
Verkligt värde via resultatet är alla andra skuldinstrument som inte
är värderade till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde
via övrigt totalresultat. Finansiella instrument i denna kategori
redovisas initialt till verkligt värde. Förändringar i verkligt värde
redovisas i resultatet.
Koncernens finansiella tillgångar som är skuldinstrument utgörs
av kundfordringar, finansiella placeringar och likvida medel och
hänförs alla till kategorin upplupet anskaffningsvärde.
Likvida medel
Likvida medel i koncernens och moderbolagets balansräkning och
kassaflödesanalys avser i sin helhet kassa och bank med omedelbart
tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut.
Finansiella skulder
Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde
med undantag av derivat och leverantörsskulder. Finansiella
skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt
till verkligt värde inklusive transaktionskostnader. Efter det första
redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde
enligt effektivräntemetoden.
Derivat
I detta fall avses ränte- och valutaderivat som klassificeras till
verkligt värde via resultatet. Enligt IFRS värderingshierarki har
95
===== SIDA 96 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå
innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser
som är observerbara för tillgångar eller skulder antingen direkt
eller indirekt.
I avtalet för derivat finns möjlighet till nettning av förpliktelser
gentemot samma motpart. Koncernen tillämpar ej
säkringsredovisning.
Leverantörsskulder
Leverantörsskulder är förpliktelser att betala för varor eller tjänster
som har förvärvats i den löpande verksamheten från leverantörer.
Leverantörsskulder klassificeras som kortfristiga skulder
om de förfaller inom ett år eller tidigare (eller under normal
verksamhetscykel om denna är längre). Om inte, tas de upp som
långfristiga skulder. Samtliga leverantörsskulder är kortfristiga till
sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt värde.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till
verkligt värde via resultatet eller egetkapitalinstrument som värderas
till verkligt värde via övrigt totalresultat, omfattas av nedskrivning
för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster
enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs
när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första
redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar
nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang
antingen för de nästkommande tolv månaderna eller för den
förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet,
beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första
redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar ett
objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier
baserade på rimliga och verifierbara prognoser.
Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder.
Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar
baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande
faktorer enligt en förlustandelsmetod. En förlustreserv redovisas, i
den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade
återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga
dessa fordringar. Koncernens kunder är en homogen grupp med
likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för
samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar bedöms per
motpart. Koncernen skriver bort en fordran när det inte längre finns
någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för
att erhålla betalning har avslutats.
Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad
metod genom extern kreditrating för beräkning av förväntade
kreditförluster utifrån sannolikhet för fallissemang, förväntad
förlust samt exponering vid fallissemang. Redan vid den initiala
redovisningen redovisas en förlustreserv baserat på vad som
statistiskt kan förväntas för de kommande 12 månaderna (stadie 1).
För de fall det uppstått en betydande ökning av kreditrisken beräknas
i stället förlustreserven för hela den återstående förväntade löptiden
(stadie 2 eller om exponeringen betraktas som kreditförsämrad –
stadie 3).
• Stadie 1 omfattar finansiella instrument där ingen betydande
ökning av kreditrisken inträffat sedan första redovisningstillfället
och motparter som omfattas av koncernens bedömning för låg
kreditrisk vid rapporteringstillfället.
• Stadie 2 omfattar finansiella instrument där en betydande ökning
av kreditrisk inträffat sedan första redovisningstillfället men
där det vid rapporteringstillfället saknas objektiva belägg för att
fordran är osäker.
• Stadie 3 omfattar finansiella instrument för vilka objektiva belägg
har identifierats för att fordran är osäker.
Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran
är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer som
indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsentlig ökning av
kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon
fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är
30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating
sker, medförande en rating understigande investment grade, det
vill säga fordringarna eller tillgångarna är kreditförsämrade. I de
fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga redovisas en reserv för
förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument.
För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en
individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och
framåtblickande information. Om det har skett en väsentlig
ökning av kreditrisk sedan första redovisningstillfället redovisas
en förlustreserv för tillgångens återstående löptid (stadie 2).
För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras
fortsatt för förväntade kreditförluster för den återstående löptiden
(stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar baseras
beräkningen av ränteintäkterna på tillgångens redovisade värde,
netto efter förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet
som i föregående stadier.
Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella
säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till
upplupet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde
och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i
resultaträkningen.
Finanspolicy
K-Fastigheters finanspolicy stipulerar hur den finansiella
verksamheten ska bedrivas där verksamheten regleras och följs
upp utifrån tydligt definierade mål och risknivåer med avseende
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS
96
===== SIDA 97 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
2023 2022 Finansiella mål Finansiell kovenant
Räntebärande skuld vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 10 117,8 8 461,4
< 70 % < 70 %Summa eget kapital och skulder vid årets utgång enligt balansräkning, mkr 16 807,2 15 272,0
A/B Skuldsättningsgrad vid årets utgång, % 60,2% 55,4%
A Eget kapital vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 5 100,4 5 169,6
> 25 % > 25 %B Eget kapital och skulder vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 16 807,2 15 272,0
A/B Soliditet vid årets utgång, % 30,3% 33,9%
A Resultat före värdeförändringar under året enligt resultaträkningen, mkr 67,3 83,3
> 1,75 ggr > 1,50 ggr
B Av- och nedskrivningar under året enligt resultaträkningen, mkr -80,5 -62,6
C Räntenetto under året enligt resultaträkningen, mkr -220,2 -124,8
(A-B-C)/-C Räntetäckningsgrad under året, ggr 1,7 2,2
på valutarisk, ränterisk, finansieringsrisk, likviditetsrisk och
kreditrisk.
Finanspolicyn syftar till att definiera enhetliga riktlinjer och
ramar för de finansiella aktiviteterna inom koncernen som
uppkommer i samband med upplåning, skuldförvaltning och
likviditetshantering. Riktlinjerna ska ligga till grund för en god
kontroll och kostnadseffektiv hantering av finansiella flöden och
risker, samtidigt som koncernens finansiella mål uppfylls.
Finanspolicyn ska revideras och fastställs årligen och eventuella
avsteg från finanspolicyns riktlinjer ska beslutas av styrelsen.
Övergripande mål
K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets
aktieägare. Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som
tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie.
Finansiella mål
• Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt
i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent
inklusive eventuella värdeöverföringar
• Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i
förvaltningsresultat per aktie om minst 20 procent.
Operativa mål
• Hyresintäkterna från bostäder ska långsiktigt utgöra minst
80 procent av K-Fastigheters totala hyresintäkter
• Vid utgången av år 2023 ska K-Fastigheter förvalta minst
5 000 lägenheter i Norden
Finansiella begränsningsmål
Övergripande begränsas koncernens finansiella risk genom en sund
kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tid
tryggar koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning.
För att uppnå en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt
kassaflöde har styrelsen fastställt följande finansiella
begränsningsmål:
• Skuldsättningsgraden får uppgå till maximalt 70 procent relativt
marknadsvärde av koncernens förvaltningsfastigheter
• Soliditeten över tid ska vara minst 25 procent
• Räntetäckningsgraden över tid ska vara minst 1,75 ggr
Dessa finansiella begränsningsmål motsvarar definitionsmässigt
generellt även de så kallade finansiella kovenanterna som koncernen
är ålagd att följa och redovisa i enlighet med befintliga låneavtal.
Valutarisk
Med valutarisk avses risken för negativ inverkan på koncernens
kassaflöde, resultat- och balansräkning till följd av förändrade
valutakurser.
Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige och Danmark och
koncernen använder SEK som funktionell valuta. Valutaexponering
hanteras i koncernen primärt genom naturlig matchning mellan
tillgångar och skulder respektive intäkter och kostnader i samma
valuta och sekundärt genom finansiella instrument.
Ränterisk
Med ränterisk avses risken för att förändringar i marknadsräntor
får negativa effekter på nettoräntekostnad och resultat, samt risken
att låsa in för höga räntekostnader relativt marknaden under långa
perioder, och på så sätt minska möjligheten att kompensera för
negativa händelser i resultat och skatt.
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS
97
===== SIDA 98 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Kredit- och Ränteförfallostruktur 31december (exkl. bygg, check- och depåkrediter)
Ränteförfall Kreditförfall Swapförfall
Belopp, mkr Snittränta, % Belopp, mkr Utnyttjat, mkr Räntederivat, mkr Snittränta, % Värde, mkr
Löptid
0-1 år 1 197,5 4,18% 2 569,1 2 569,1 300,0 0,33% 6,7
1-2 år 500,0 2,13% 2 861,0 2 861,0 500,0 0,64% 7,6
2-3 år 2 000,0 2,80% 1 020,7 1 020,7 2 000,0 1,31% 78,2
3-4 år 2 000,0 3,15% 340,8 340,8 2 000,0 1,65% 47,1
4-5 år 500,0 2,38% 0,0 0,0 500,0 0,89% 56,4
> 5 år 1 071,7 4,32% 477,6 477,6 1 071,7 2,83% -38,8
Totalt 7 269,1 3,22% 7 269,1 7 269,1 6 371,7 157,3
Framtida likviditetsförfall krediter
mkr Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt
2024 2 569,1 351,5 -159,9 2 760,6
2025 2 861,0 242,6 -149,9 2 953,6
2026 1 020,7 58,2 -111,4 967,6
2027 340,8 40,9 -58,2 323,6
2028 0,0 24,3 -20,9 3,4
> 2029 477,6 358,3 -44,2 791,7
7 269,1 1 075,7 -544,4 7 800,5
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS
Ränterisken hanteras i koncernen genom åsatta målnivåer för
genomsnittlig räntebindning och andel rörlig ränta för den totala
låneportföljen. För att förändra räntebindningstiden utnyttjas
räntederivat. Vidare förs löpande dialog med primärt bankernas
ränteanalytiker för att bevaka räntemarknaden.
Per 31 december 2023 uppgick den genomsnittliga
räntebindningen till 3,5 år (3,4) och räntekänsligheten i ökade
räntekostnader vid en procentenhets förändring av låneräntorna
uppgick till 6,5 mkr (17,2). Andel rörlig ränta av den totala
skuldportföljen uppgick till 9 procent (27). Genomsnittlig ränta
uppgick vid årets slut till 3,22 procent (2,72) inklusive räntederivat
och 5,47 procent (3,85) exklusive räntederivat.
Finansieringsrisk och refinansieringsrisk
(Re)finansieringsrisken hanteras genom diversifiering av den
totala skuldportföljen på finansiellt stabila motparter och
med olika löptider. Målnivåer finns åsatta för minsta antal
samarbetsbanker, maximal storlek och minimum rating per bank,
maximal andel löptidsförfall inom tolv månader och genomsnittlig
kapitalbindning. Vid bokslutstillfället uppgick den genomsnittliga
kapitalbindningen till 2,8 år (2,4) och 35 procent (27) av lånen hade
förfall inom tolv månader.
Vid utgången av 2023 hade koncernen låneavtal med kreditinstitut
om sammanlagt 10 781,7 mkr (9 671,6), varav 1 096,3 mkr (1 061,3)
utgjorde rörelse- och förvärvskrediter och 2 937,6 mkr (2 867,1)
utgjorde byggkrediter. Resterande kreditavtal, 6 747,9 mkr
(5 743,2), utgjordes av bilaterala avtal med svenska banker med
syfte att finansiera koncernens färdigställda förvaltnings- och
rörelsefastigheter. Av kreditavtal för finansiering av koncernens
färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter förfaller krediter om
totalt 2 319,1 mkr (1 706,9) under 2024, krediter som K-Fastigheter
bedömer kunna omförhandla eller förlänga genom koncernens
goda relationer med sina samarbetsbanker. Skuldsättningsgraden
för koncernen uppgick till 60,2 procent (55,4).
I befintliga låneavtal med kreditinstitut finns finansiella villkor
(s.k. kovenanter) stipulerande maximal skuldsättningsgrad och
belåningsgrad, lägsta soliditet och lägsta räntetäckningsgrad.
K-Fastigheter har vid samtliga uppföljningstillfällen under 2023
uppfyllt dessa villkor.
Framtida likviditetsflöden
Framtida likviditetsflöden hänförliga till krediter framgår nedan.
Vid beräkning av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna
har den aktuella Stiborräntan i det underliggande avtalet per
bolagsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal
har antagits vara densamma per bokslutsdagen fram till respektive
förfall, då de antagits slutamorterats.
98
===== SIDA 99 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Förfaller inom 1 år 544,9 522,0 27,1 16,7
Förfaller efter 1 år 86,0 63,3 169,1 1 012,0
Totalt 630,9 585,3 196,2 1 028,7
Likviditetsrisk
Med likviditetsrisk avses risken för att inte kunna infria
betalningsförpliktelser vid förfallotidpunkt utan att kostnader för
anskaffning av likvida medel avsevärt ökar.
Likviditetsrisken hanteras genom ändamålsenliga
betalflödessystem och kreditfaciliteter och lånelöften
hos samarbetsbankerna samt målnivå för lägsta nivå på
likviditetsreserven. Vidare upprättas och rapporteras
kassaflödesprognos på månadsbasis.
Vid årets utgång uppgick koncernens likvida medel till 5,8 mkr
(35,4). Tillkommer outnyttjad checkkredit om 147,3 mkr (277,4).
Kreditrisk
Med kreditrisk avses risken att en motpart eller emittent inte
kan fullgöra sina åtaganden gentemot koncernen. Koncernen är
exponerad för kreditrisk genom innehav av derivatinstrument
(om dessa har positivt värde) och överskottslikviditet som
placeras. Kreditrisk förekommer även i relation till hyres- och
kundfordringar, liksom övriga fordringar.
Kreditrisken hanteras genom fastställd minimum kreditvärdighet
för koncernens motparter (åsatt rating alternativt kreditkontroll),
vilken görs vid tecknande av avtal och därefter löpande för större
engagemang.
Löptidsanalys för finansiella skulder
För förfallostruktur avseende räntebärande skulder se under
stycket ”Ränterisk” ovan. Övriga rörelseskulder förfaller till
betalning enligt nedan. Skulder till koncern- och intressebolag
redovisas som långfristiga om de inte har en fastställd
återbetalningsplan.
Avseende de långfristiga skulderna bedömer K-Fastigheter att det
inte är någon väsentlig skillnad mellan verkliga och redovisade
värden.
Samtliga långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder löper
med rörlig ränta.
Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och enligt
IFRS värdehierarki nivå 2.
Löptidsanalys för finansiella skulder
För förfallostruktur avseende räntebärande skulder se under
stycket ”Ränterisk” ovan. Övriga rörelseskulder förfaller till
betalning enligt nedan. För leasingskulder hänvisas till Not 4
Leasing.
Skulder till koncern- och intresseföretag redovisas som långfristiga
om det inte har en fastställd återbetalningsplan.
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS
99
===== SIDA 100 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Kategorisering av finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2023
Koncernen
mkr
Finansiella tillgångar/
skulder värderade
till verkligt värde via
resultaträkningen
Finansiella tillgångar/
skulder värderade
till upplupet
anskaffningsvärde
Summa
redovisat
värde
Verkligt
värde
Andra långfristiga fordringar 0,0 25,9 25,9 25,9
Derivatinstrument 141,4 0,0 141,4 141,4
Kundfordringar 0,0 51,2 51,2 51,2
Fordringar hos intresseföretag 0,0 6,4 6,4 6,4
Övriga kortfristiga fordringar 0,0 113,9 113,9 113,9
Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter 0,0 46,3 46,3 46,3
Likvida medel 0,0 5,8 5,8 5,8
Summa fordringar 141,4 249,5 390,8 390,8
Långfristiga räntebärande skulder 0,0 6 832,7 6 832,7 6 832,7
Övriga långfristiga skulder 0,0 86,0 86,0 86,0
Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 3 285,1 3 285,1 3 285,1
Förskott från kund 0,0 3,2 3,2 3,2
Leverantörsskulder 0,0 234,5 234,5 234,5
Skulder till intresseföretag 0,0 6,7 6,7 6,7
Övriga kortfristiga skulder 0,0 66,2 66,2 66,2
Fakturerade med ej upparbetad intäkt 0,0 59,5 59,5 59,5
Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter 0,0 174,8 174,8 174,8
Summa skulder 0,0 10 748,7 10 748,7 10 748,7
Kategorisering av finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2022
Koncernen
mkr
Finansiella tillgångar/
skulder värderade
till verkligt värde via
resultaträkningen
Finansiella tillgångar/
skulder värderade
till upplupet
anskaffningsvärde
Summa
redovisat
värde
Verkligt
värde
Andra långfristiga fordringar 0,0 15,8 15,8 15,8
Derivatinstrument 399,1 0,0 399,1 399,1
Kundfordringar 0,0 93,2 93,2 93,2
Fordringar hos intresseföretag 0,0 5,8 5,8 5,8
Övriga kortfristiga fordringar 0,0 161,9 161,9 161,9
Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter 0,0 36,7 36,7 36,7
Likvida medel 0,0 35,4 35,4 35,4
Summa fordringar 399,1 348,7 747,8 747,8
Långfristiga räntebärande skulder 0,0 6 559,1 6 559,1 6 559,1
Övriga långfristiga skulder 0,0 63,3 63,3 63,3
Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 1 902,3 1 902,3 1 902,3
Förskott från kund 0,0 3,4 3,4 3,4
Leverantörsskulder 0,0 198,3 198,3 198,3
Övriga kortfristiga skulder 0,0 94,8 94,8 94,8
Fakturerade med ej upparbetad intäkt 0,0 19,2 19,2 19,2
Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter 0,0 206,2 206,2 206,2
Summa skulder 0,0 9 046,7 9 046,7 9 046,7
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS
100
===== SIDA 101 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Kategorisering av finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2023
Moderbolaget
mkr
Finansiella tillgångar/
skulder värderade
till verkligt värde via
resultaträkningen
Finansiella tillgångar/
skulder värderade
till upplupet
anskaffningsvärde
Summa
redovisat
värde
Verkligt
värde
Fordringar hos koncernföretag 0,0 2 218,6 2 218,6 2 218,6
Fordringar hos intresseföretag 0,0 7,3 7,3 7,3
Derivatinstrument 159,2 0,0 159,2 159,2
Aktuell skattefordran 0,0 0,0 0,0 0,0
Övriga kortfristiga fordringar 0,0 52,0 52,0 52,0
Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter 0,0 23,0 23,0 23,0
Likvida medel 0,0 0,5 0,5 0,5
Summa fordringar 159,2 2 301,4 2 460,6 2 460,6
Långfristiga räntebärande skulder 0,0 108,1 108,1 108,1
Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 1 338,8 1 338,8 1 338,8
Leverantörsskulder 0,0 11,5 11,5 11,5
Skulder till koncernföretag 0,0 169,1 169,1 169,1
Övriga kortfristiga skulder 0,0 3,4 3,4 3,4
Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter 0,0 12,2 12,2 12,2
Summa skulder 0,0 1 643,2 1 643,2 1 643,2
Kategorisering av finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2022
Moderbolaget
mkr
Finansiella tillgångar/
skulder värderade
till verkligt värde via
resultaträkningen
Finansiella tillgångar/
skulder värderade
till upplupet
anskaffningsvärde
Summa
redovisat
värde
Verkligt
värde
Fordringar hos koncernföretag 0,0 2 362,9 2 362,9 2 362,9
Fordringar hos intresseföretag 0,0 5,4 5,4 5,4
Andra långfristiga fordringar 0,0 0,5 0,5 0,5
Derivatinstrument 401,7 0,0 401,7 401,7
Aktuell skattefordran 0,0 2,2 2,2 2,2
Övriga kortfristiga fordringar 0,0 68,1 68,1 68,1
Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter 0,0 11,1 11,1 11,1
Likvida medel 0,0 0,0 0,0 0,0
Summa fordringar 0,0 2 450,3 2 852,0 2 852,0
Långfristiga räntebärande skulder 0,0 748,8 748,8 748,8
Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 456,3 456,3 456,3
Leverantörsskulder 0,0 4,1 4,1 4,1
Skulder till koncernföretag 0,0 1 012,0 1 012,0 1 012,0
Övriga kortfristiga skulder 0,0 3,8 3,8 3,8
Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter 0,0 8,8 8,8 8,8
Summa skulder 0,0 2 233,8 2 233,8 2 233,8
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOT 22, FORTS
101
===== SIDA 102 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Kundfordringar
Åldersfördelning, mkr
Koncernen
2023 2022
Inom 90 dagar 50,3 91,6
91 – 120 dagar 0,2 0,4
121 dagar - 6,1 7,5
Osäkra kundfordringar <90 dagar -3,3 -4,0
Osäkra kundfordringar >90 dagar -2,1 -2,3
Kundfordringar netto 51,2 93,2
Analys av förändringar finansiella instrument som omfattas av
den förenklade metoden
mkr Stadie 1
(0–30 dagar)
Stadie 2
(0–90 dagar)
Stadie 3
(>90 dagar)
IB Kund- och hyresfordringar 91,6 7,9
Förändring -41,3 -1,6
UB Kund- och hyresfordringar 50,3 6,3
IB Fordringar hos övriga bolag,
intressebolag och gemensamt
styrda bolag
95,7
Förändring -17,1
UB Fordringar hos övriga
bolag, intressebolag och
gemensamt styrda bolag
78,6
IB reserv förväntade
kreditförluster -1,0 -4,0 -1,2
Förändring reserv förväntade
kreditförluster 0,2 0,7 -0,9
UB Reserv förväntade
kreditförluster -0,8 -3,3 -2,1
Redovisat nettovärde 77,8 47,0 4,2
NOT 25 NEDSKRIVNING
FÖRVÄNTADE KREDITFÖRLUSTER
Redovisningsprinciper
Nedskrivning av tillgångar sker enligt de principer som beskrivs i
Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer.
Finansiella instrument som omfattas av förenklad
metod
Den förenklade metoden används för kundfordringar och
hyresfordringar. Kund- och hyresfordringar förfallna 0-90 dagar
klassificeras som stadie 2, medan kund- och hyresfordringar
förfallna med över 90 dagar klassificeras som stadie 3. Förväntade
kreditförluster beräknas på tillgångens löptid.
För den förenklade metoden används en förlustandelsmodell utifrån
historisk data på samtliga fordringar i stadie 2. Ett medelvärde har
räknats fram på konstaterade kundförluster under de sex senaste
åren (2017-2023). Denna procentsats har sedan justerats för kända
framtida fakturor i form av ledningens bedömning avseende utökad
risk för framtida kreditförluster. Justeringen har tagit hänsyn till
påverkan av förväntat sämre konjunktur. Detta har resulterat i en
total reserv om 3,3 mkr (4,0) per 31 december 2023.
För kundfordringar i stadie 3 (förfallna överstigande 90 dagar)
har individuell prövning gjorts för respektive fordran. Detta har
resulterat i en total reserv om 2,1 mkr (1,2) per 31 december 2023.
Finansiella instrument som omfattas av generell
metod
Den generella metoden används för övriga finansiella tillgångar
(fordringar hos övriga bolag, intressebolag och gemensamt styrda
bolag samt likvida medel). För den generella metoden används
en ratingmodell. Förväntade kreditförluster har beräknats på
tolv månader för fordringar i stadie 1 och på tillgångens löptid för
fordringar i stadie 2 och stadie 3.
Fordringar hos övriga bolag, intressebolag och
gemensamt styrda bolag
Avseende fordringar hos övriga bolag, intressebolag och
gemensamt styrda bolag fastställs rating om möjligt. Om inte
kreditrating kan fastställas, t. ex. då det saknas erforderlig
information rörande bolagen, åsätts S&P-rating B. Loss given
Default antas vara 45 procent i linje med Basel II:s riktlinjer för
exponering för icke-finansiella företag. Detta har resulterat i en
reserv om 0,8 mkr (1,0).
Likvida medel
Avseende likvida medel hämtas kreditrating från respektive banks
webbplats. Default Rates hämtas från S&P. Loss given Default antas
vara 45 procent i linje med Basel II:s riktlinjer för exponering för
icke-finansiella företag. Detta har resulterat i en reserv om
0,0 mkr (0,0).
NOT 24 KUNDFORDRINGAR
Redovisningsprinciper
Kundfordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22
Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella tillgångar
värderade till upplupet anskaffningsvärde
Kundfordringar är upptagna till det belopp som de beräknats
inflyta. Samtliga förfallna kundfordringar överstigande 30 dagar
har bedömts individuellt avseende förlustrisk. Nedskrivningar görs
för osäkra kundfordringar. Se även Not 25 Nedskrivning förväntade
kreditförluster.
2023 års resultat för koncernen har belastats med 5,6 mkr (3,0)
avseende konstaterade kundförluster. Fordringarna är kortfristiga
till sin natur varför redovisat belopp motsvarar verkligt värde.
NOT 23 VARULAGER
Redovisningsprinciper
Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och
nettoförsäljningsvärdet. För råvaror ingår alla utgifter som är
direkt hänförliga till anskaffningen av varorna i anskaffningsvärdet.
Lånekostnader ingår ej. Per 31 december 2023 och 2022
värderades hela varulagret till anskaffningsvärde.
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 23–25
102
===== SIDA 103 =====
INLEDNING | VD HAR ORDET | VERKSAMHET | OMVÄRLD OCH MARKNAD | BOLAGSSTYRNING | FINANSIELLA RAPPORTER | REVISIONSBERÄTTELSE | HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE | RISKER OCH RISKHANTERING | AVSTÄMNING OCH DEFINITIONER | AKTIEN OCH ÄGARE
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Övriga förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter 46,3 36,7 23,0 11,1
Summa 46,3 36,7 23,0 11,1
Övriga fordringar
mkr
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Fordringar hos intresseföretag
och gemensamt styrda företag 0,2 0,4 0,1 0,4
Upparbetad men ej fakturerad
intäkt 31,6 41,0 0,0 0,0
Aktuella skattefordringar 8,9 6,9 0,0 0,0
Övriga fordringar 82,2 120,9 51,9 69,9
Summa 123,0 169,2 52,0 70,3
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR – NOTER 26–27
NOT 27 FÖRUTBETALDA
KOSTNADER OCH UPPLUPNA
INTÄKTER
Redovisningsprinciper
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter redovisas enligt
de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och
finanspolicyer avseende finansiella tillgångar värderade till
upplupet anskaffningsvärde.
NOT 26 ÖVRIGA FORDRINGAR
Redovisningsprinciper
Övriga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i
Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella
tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
103
===== SIDA 104 =====