FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2024
===== SIDA 1 =====
Årsredovisning 2024
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)
===== SIDA 2 =====
2
Innehåll
K2A är ett klimatsmart och långsiktigt fastighetsbolag
som utvecklar, äger och förvaltar hyresbostäder och samhälls-
fastigheter. Vårt fokus är att skapa välplanerade och
yteffektiva hyresbostäder för alla typer av boenden på
attraktiva platser runtom i Sverige. Vi bygger Svanenmärkta
hus i svenskt trä, ett förnybart material som används effektivt
i en industriell process. Genom att ta ansvar för hela kedjan –
från naturens egen råvara till färdig bostad – blir vi
Det gröna fastighetsbolaget, en position vi är stolta över att
förvalta och utveckla.
K2A växer
ur den
svenska
skogen
===== SIDA 3 =====
3
K2A inledning
Viktiga händelser under året 4
K2A:s utveckling 5
Detta är K2A 7
Vd har ordet 9
Affärsmodell och mål
Affärsmodell 12
En värdekedja med starka länkar 14
Måluppföljning 16
Hållbarhetsrapport 18
Ett helhetsperspektiv på hållbarhet 19
Hållbarhet enligt K2A 22
Behovet av att bygga klimatsmart 24
Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A 26
Fyra strategiska hållbarhetsområden 27
Ansvarsfulla och lönsamma affärer 28
Hållbar planet 31
Hållbara bostäder 34
Attraktiv arbetsgivare 38
Intressentdialog och väsentlighetsanalys 40
Fastighets- och projektportfölj 42
Marknader
Bostäder i attraktiva lägen på växande orter 50
Hyresbostäder 53
Studentbostäder 55
Samhällsfastigheter 57
Fastigheternas värdering 60
Finansiering 61
Risker och riskhantering 65
TCFD – Klimatrelaterade
finansiella upplysningar 71
Aktien och ägarna 75
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 78
Styrelsens ersättningsrapport 83
Styrelse och revisor 85
Ledning 86
Finansiell information
Verksamhet 87
Finansiell utveckling 90
Förslag till vinstdisposition 92
Finansiella rapporter 93
Koncernens resultaträkning 94
Koncernens balansräkning 95
Koncernens rapport över
förändring i eget kapital 96
Koncernens rapport över kassaflöden 97
Moderbolagets resultaträkning 98
Moderbolagets balansräkning 99
Moderbolagets rapport över
förändring i eget kapital 100
Moderbolagets kassaflödesanalys 101
Redovisningsprinciper och noter 102
Revisionsberättelse 125
Joint Venture Arborem 130
GRI-index 136
K2A:s utsläpp av växthusgaser 141
Upplysning K2A – Principal Adverse Indicators
(PAI) 142
EU-taxonomin 143
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet 146
Revisors rapport hållbarhetsgranskning 154
Översikt och nyckeltal
Historisk översikt 131
Koncernens nyckeltal 132
Alternativa nyckeltal 133
Definitioner
Hållbarhetsdefinitioner 155
Definitioner 156
Årsstämma och kalendarium 158
===== SIDA 4 =====
Viktiga händelser under året
< Under perioden 22 oktober till 7 november amorterade
K2A 900 Mkr av totalt 1 100 Mkr utestående obligationer
inom bolagets MTN-program.
< Emitterade gröna seniora icke säkerställda obligationer
om 500 Mkr. Obligationerna har en löptid om 4 år
och en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 500
baspunkter.
< GRESB, den globala hållbarhetsrankingen för
fastighetsbolag, gav återigen K2A:s förvaltning fem av
fem möjliga stjärnor. K2A placerade sig på fjärde plats
bland samtliga börsnoterade bostadsbolag i jämförelsen.
< Avyttrade ett samägt bolag med ett omfattande
häktesprojekt. Fastighetsvärdet uppgick till 620 Mkr och
transaktionen bedöms förstärka K2A:s likviditet med cirka
300 Mkr före transaktionskostnader, vid frånträdet under
andra kvartalet 2025.
< Ingick avtal om att avyttra 40 procent av ett nyskapat
JV-bolag, som förvärvat 2 990 studentbostäder från
K2A. Affären frigjorde likvida medel om 660 Mkr före
transaktionskostnader för K2A. Portföljen innefattade
2 990 studentbostäder utanför Stockholm, fördelade
på 18 bolag och 23 fastigheter med ett underliggande
fastighetsvärde om totalt 3 121 Mkr. Total uthyrbar yta
uppgick till 72 000 kvm.
< Tecknade avtal med Slättö och Magnolia Bostads
samägda bolag Yard avseende förvaltning av drygt 700
bostäder.
< Vid terminsstart var 99,9 procent av K2A:s permanenta
studentbostäder uthyrda.
< K2A nominerades till NBO Housing Awards, ett pris för
Nordens bästa boendemiljö.
Q1
< Efter att ha varit nominerade tre år i rad vann K2A till slut det prestigefyllda Studentbostadspriset. Vinnarfastigheten
var Generatorn i Linköping, ett nybyggt plusenergihus med 112 lägenheter. I motiveringen betonades byggnadens
miljömässiga hållbarhet, men också det arkitektoniska uttrycket samt hur lägenheterna anpassats efter studenternas behov
och önskemål.
< Tecknade ett förvaltningsavtal med Scandinavian Property
Group gällande förvaltning av 150 bostäder, två lokaler
och ett parkeringshus i Tumba.
< Belönades med utmärkelsen Symbios, som delas ut
svenska bolag som kombinerar ansvarstagande med
lönsam tillväxt. K2A blev därmed det första bolaget att
vinna priset en andra gång.
< Ingick en överenskommelse med innehavarna av K2A:s
MTN-obligationer. Överenskommelsen innebar bland
annat att slutlig förfallodag senarelades med 15 månader
för respektive obligation samt att minst 400 Mkr skulle
amorteras senast den 1 januari 2025.
< Avyttrade fastigheten Lund Näcken 1 till ett underliggande
fastighetsvärde om 160 Mkr. Uthyrbar yta uppgick till 3
489 kvm fördelat på 98 bostäder. Vid frånträdet 10 juni
stärktes K2A:s likviditet med 43 Mkr.
< Avyttrade fastigheterna Luleå Glidet 1 och Luleå Vallan
1 till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 330
Mkr. Uthyrbar yta uppgick till totalt 10 084 kvm fördelat
på 210 bostäder. Vid frånträdet 28 juni stärktes K2A:s
likviditet med 108 Mkr.
< K2A:s fastighet Luftseglaren i Barkarby utsågs till 2024 års
vinnare av Järfälla kommuns pris Byggnadsmärket.
Q2
Q4
Q3
Förvaltningsberättelse
4
K2A Årsredovisning 2024
Inledning
===== SIDA 5 =====
K2A:s utveckling
K2A har sedan starten 2013 vuxit snabbt genom egen utveckling och produktion av
bostäder samt fastighetsförvärv. Under 2023 och 2024 har bolaget gjort omfattande
avyttringar och sålt fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 5 827 Mkr i
syfte att stärka balansräkningen. Driftsöverskottet uppgick 2024 till 292 Mkr (304).
Den genomsnittliga ökningen av långsiktigt substansvärde (NRV) hänförligt till
stamaktieägarna för perioden 2019 till och med 2024 uppgår till 14 procent.
Nyckeltal 2024 2023
Hyresintäkter, Mkr 426,9 443,6
Driftsöverskott, Mkr 292,3 304,1
Förvaltningsresultat, Mkr -170,9 -18,8
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr -20,8 -500,4
Resultat efter skatt, Mkr -202,4 -536,9
Bostäder i förvaltning, antal 2 108 5 159
Bostäder i produktion, antal – 253
Bostäder i projekt, antal 3 052 3 618
Totalt bostäder, antal 5 160 9 030
Belåningsgrad netto, % 57,7 66,4
Räntetäckningsgrad 12 mån, gånger 1,1 1,5
Justerad räntetäckningsgrad, gånger 1,4 e/t
Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr 2 349,9 2 675,7
NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 381,1 1 706,9
NRV per stamaktie, kr 16,08 19,88
Tillväxt NRV per stamaktie, % -19,1 -29,3
Grönt ramverk för aktier 2024
57,7 %
Belåningsgrad (netto)
288 Mkr
Hyresvärde fastigheter
under förvaltning
2 390 st
bostäder i fastighets-
och projektportfölj i
joint ventures
5 160 st
bostäder i fastighets- och
projektportfölj
6 077 Mkr
fastighetsvärde
1 381 Mkr
NRV hänförligt
till stamaktieägare
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2017 2018 2019 2020 2021
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2017 2018 2019 2020 2021
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
Hyresintäkter InvesteringarHyresintäkter
76 %
Investeringar (Capex)
99 %
● Gröna fastigheter
● Utanför ramverk
24 %
1 %
7 %31 %
24 %
68 %
5 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk
● Mörkgröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter ● Gula fastigheter
5 %
37 %
56 %
● Projekt
● Förvärv
44 %
68 %
5 %
21 %
● Mörkgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter
● Ljusgröna fastigheter
● Gula fastigheter
5 %
97 %
3 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
21 %
5
K2A Årsredovisning 2024
Inledning
===== SIDA 6 =====
Med stabiliserade finanser ser vi fram emot ett
2025 där vi på allvar kan gå från riskhantering
till långsiktigt värdeskapande.
Johan Knaust, vd K2A
K2A:s 199 Svanenmärkta studentlägenheter i Barkarbystaden. På taket finns en stor gemensam takterass, en populär
samlingsplats där studenterna gärna umgås och kopplar av under årets varmare månader.
6
===== SIDA 7 =====
Detta är K2A
Affärsidé
K2A ska äga, utveckla och långsiktigt
förvalta bostäder och samhällsfastigheter i
Stockholm, Mälardalen samt på universitets-
och högskoleorter i Sverige.
Affärsmodell
K2A äger, utvecklar och förvaltar bostäder.
Med ett starkt kund- och hållbarhetsfokus
skapar K2A förutsättningar för en långsiktigt
gynnsam utveckling med lönsamhet
och värdetillväxt.
Det gröna fastighetsbolaget
Fördelning fastighets- och projektportfölj – förvaltning och projekt
31 december 2024
Samhällsfastigheter
3 % (162 bostäder)
Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder
Hyresbostäder
73 % (3 791 bostäder)
Studentbostäder
23 % (1 207 bostäder)
5 160 Övriga pågående projekt
59 % (3 052 bostäder)
Fördelning per bostadskategori, antal bostäder
Förvaltning
41 % (2 108 bostäder)
5 160
Fördelning fastighets- och projektportfölj per kategori
31 december 2024
Nytt toppbetyg i internationell
hållbarhetsjämförelse
Med toppbetyget fem stjärnor placerade sig
K2A:s fastighetsförvaltning på fjärde plats
globalt bland samtliga börsnoterade
bostadsbolag i den globala hållbarhets-
rankningen GRESB 2024.
Samhällsfastigheter
3 % (162 bostäder)
Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder
Hyresbostäder
73 % (3 791 bostäder)
Studentbostäder
23 % (1 207 bostäder)
5 160 Övriga pågående projekt
59 % (3 052 bostäder)
Fördelning per bostadskategori, antal bostäder
Förvaltning
41 % (2 108 bostäder)
5 160
K2A Årsredovisning 2024
Inledning
===== SIDA 8 =====
Associerad medlem i
Sveriges Allmännytta
K2A är sedan 2022 en av elva
associerade medlemmar i Sveriges
Allmännytta, de allmännyttiga
bostadsföretagens bransch-
och intresseorganisation.
Världens första
gröna aktie
K2A har världens första ramverk för
gröna aktier, framtaget 2020. K2A:s
gröna aktie innebär att över 50 procent
av bolagets investeringar är gröna och
över 50 procent av omsättningen härrör
från gröna aktiviteter. Under 2024
klassificerades 76,4 procent av K2A:s
intäktsströmmar och 99,2 procent av
bolagets investeringar som gröna.
Offensiva
hållbarhetsmål
Som ledande grönt fastighetsbolag och
ansvarstagande samhällsaktör
kombinerar K2A sitt aktiva hållbarhets-
arbete med ambitiösa hållbarhetsmål.
K2A strävar efter att vara det mest håll-
bara fastighetsbolaget som fokuserar
på hyres- och studentbostäder och hela
bolagets värdekedja ska vara
klimatpositiv år 2027.
Miljö- och
konkurrensfördel
med trä
K2A bygger flerbostadshus med när-
producerat och certifierat svenskt trä
som huvudsakligt byggmaterial för att
lämna ett så litet klimatavtryck som
möjligt. I kombination med vår miljö-
certifierade produktionsmetod ger det
oss konkurrensfördelar vid exempelvis
markanvisningstävlingar där kommuner
vill se mer byggnation i trä.
===== SIDA 9 =====
Vd har ordet
nya möjligheter för K2A. K2A har återbetalat en stor del av
obligationerna och refinansierat övriga obligationer. Vi har nu
inga obligationsförfall förrän oktober 2028. Med en betydligt
starkare balansräkning och en fortsatt attraktiv portfölj av mo-
derna, miljöcertifierade hyresbostäder är vi nu väl positionerade
för att blicka framåt.
Finansiell stabilitet och ökat förtroende på
marknaden
En viktig del av vår finansiella strategi under 2024 var den
refinansiering vi genomförde för att stärka vår långsiktiga
finansiering. I oktober emitterade vi gröna obligationer till ett
belopp om 500 Mkr. Intresset från investerare visade på den
begynnande optimismen kring hyresbostadsmarknaden och att
K2A:s stabiliserade finansiella situation och hållbara affärs-
modell gör bolaget attraktivt för kapitalmarknaden.
Höstens gröna obligation har följts upp av ytterligare en fram-
gångsrik emission. En grön obligation om 200 Mkr emitterades
i februari 2025 och likviden användes för att finansiera inlösen
av den sista delen av K2A:s MTN-program, vilket genomfördes
Att summera K2A:s 2024 är att beskriva ett år med stora
förändringar – en resa från ett tydligt fokus på riskhantering till
ett stabilt läge och nya framtidsmöjligheter. För oss hade året en
brytpunkt i den omfattande transaktion som vi offentliggjorde
under sommaren. Vi bildade ett nytt samägt bolag, Arborem
Fastigheter, med K2A som 60-procentig ägare och ingick ett
avtal om att överlåta nästan 3 000 studentbostäder till bolaget.
Affären genomfördes den 1 oktober och frigjorde 660 Mkr i
likvida medel före transaktionskostnader. Detta bidrog till att
K2A:s nettobelåningsgrad minskade från 66,4 procent vid
utgången av 2023 till 57,7 procent per 31 december 2024.
Dessa förändringar var inte självklara i början av året. När
vi gick in i 2024 befann vi oss i en position där vi behövde
säkerställa vår långsiktiga finansiering och stärka vår balansräk-
ning. Vi hade tre obligationer inom vårt MTN-program som
skulle förfalla inom de närmaste 18 månaderna. Marknaden för
fastighetsfinansiering var utmanande, transaktionsvolymerna
låga och sentimentet kring branschen fortsatt osäkert.
Idag är situationen en annan. Genom Arborem-affären har vi
inte bara stabiliserat vår finansiella ställning, utan också skapat
9
K2A Årsredovisning 2024
Inledning
===== SIDA 10 =====
K2A:s belåningsgrad
netto minskade från
66,4 procent 2023 till
57,7 procent per 31
december 2024.
21 mars 2025. De nya obligationerna förfaller under 2028
respektive 2029.
Vår transaktionsstrategi har också visat sig vara framgångsrik.
Sedan april 2023 har vi sålt fastigheter för över 5,8 miljarder
kronor. Den senaste transaktionen slutförs under andra kvartalet
2025, då vi slutligen frånträder den fastighet i Västerås där vi
genom ett samägt bolag drivit ett projekt med syfte att utveckla
ett häkte med Kriminalvården som hyresgäst. Frånträdet
innebär att K2A tillförs likvida medel om cirka 300 Mkr före
transaktionskostnader.
De affärer vi genomfört har skett till nivåer i linje med eller
strax under de historiskt sett högsta värderingarna av dessa
fastigheter och betydligt över marknadens tidigare prognoser
om kraftiga nedgångar för fastighetsvärden. Detta är ett tydligt
kvitto på att K2A:s tillgångar, med sitt fokus på moderna,
hållbara och miljöcertifierade bostäder i attraktiva lägen, har en
fortsatt stark efterfrågan.
Stark operativ verksamhet
Samtidigt som vi under 2024 genomförde omfattande trans-
aktioner och förstärkte vår finansiella ställning, fortsatte vår
operativa verksamhet att utvecklas väl. Eftersom samtliga
fastigheter inom det samägda bolaget Arborem dekonsoliderades
från 1 oktober blev helårsresultatet lägre än 2023, men våra
hyresintäkter och vårt driftsöverskott för perioden januari-
september låg på de högsta nivåerna i bolagets historia.
För en stor andel av våra avyttrade fastigheter har vi behållit
förvaltningsansvaret efter försäljningen. Antalet externa
förvaltningsuppdrag har därutöver ökat efter att fler
fastighetsägare vänt sig till K2A för att få hjälp med förvaltning
och uthyrning, ett kvitto på att vi håller hög kvalitet även i denna
del av verksamheten. Utöver att förvaltningsuppdragen blir en
intäkt i sig är det också positivt att vi, genom att komplettera
med externa förvaltningsuppdrag, kan behålla närvaron med
egen förvaltning på orter där vi minskat vårt eget bestånd. Vi ser
från våra kundundersökningar att kundnöjdheten är högre när vi
förvaltar själva. Per 31 december 2024 förvaltade vi totalt cirka
7 000 bostäder, inklusive våra egna. Denna utveckling skapar
stabila kassaflöden och stärker K2A:s position som en ledande
aktör inom hållbar fastighetsförvaltning.
I början av 2025 har vi också lanserat ett nytt förtursprogram
för studenthyresgäster. Programmet innebär att studenter som
bott hos K2A under sin studietid ges möjlighet att få förtur till
en hyreslägenhet hos oss efter examen. För oss är detta ett sätt att
underlätta för unga vuxna att etablera sig på bostadsmarknaden,
men också att stärka relationen till våra hyresgäster och att
formalisera hur vi jobbar med långsiktiga kundrelationer där vi
kan erbjuda bostäder för olika faser av livet till våra befintliga
hyresgäster och de snart 200 000 personer som står i vår
bostadskö.
Marknadsutsikter och framtid
När vi nu blickar framåt ser vi en ljusare framtid än vi gjorde
för ett år sedan, både för K2A och för hyresbostadsmarknaden
i stort. Hyresökningarna brukar följa inflationen över tid, men
med viss eftersläpning – vilket talar för starkare intäktsutveckling
de kommande åren. Samtidigt har kostnadsökningarna bromsat
in jämfört med de senaste åren, vilket stärker marginalerna.
Sedan starten har hållbarhet varit en viktig grundsten i K2A:s
marknadsdrivna strategi, som ett sätt att skapa affärsnytta och
långsiktigt värde. Vår omvärld förändras snabbt, geopolitiskt
och på många andra sätt, men oavsett hur starkt det politiska
ledarskapet är i klimatfrågan finns det en växande efterfrågan på
hållbara fastigheter från investerare, hyresgäster och långivare.
Osäkerheten kring framtida energipriser och framtida
regleringar gör att energieffektiva fastigheter minskar både
driftskostnader och risk, oavsett politiska beslut. Industriellt
träbyggande har fortsatt fördelar jämfört med traditionella
byggmaterial både ur klimat- och kostnadsperspektiv.
Under 2024 fick vår studentfastighet Lufttseglaren i Järfälla,
Stockholms län priset Byggnadsmärket, ett pris med fokus på
kulturhistoria och arkitektur. Studentbostäder i Stockholm
är också temat för det projekt som ligger först på listan när vi
återupptar nyproduktionen för att utveckla de stora möjligheter
till långsiktigt värdeskapande som ryms i vår byggrättsportfölj,
särskilt i Stockholm. Vi planerar att starta nya projekt när
marknadsförutsättningarna är rätt och ser stora möjligheter till
att skapa moderna, hållbara bostäder i attraktiva lägen.
Efter ett år präglat av strategiska förändringar och finansiell
förstärkning står K2A redo att växla upp igen. Med stabiliserade
finanser ser vi fram emot ett 2025 där vi kan gå från
riskhantering till långsiktigt värdeskapande.
Johan Knaust, vd
10
K2A Årsredovisning 2024
Inledning
===== SIDA 11 =====
11
===== SIDA 12 =====
En modern byggmästare
K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som bygger med omsorg
och kvalitet för att det lönar sig i längden. Vi planerar och bygger bostäder för egen lång-
siktig förvaltning. Hållbara, digitala och flexibla lösningar är självklara i K2A:s verksamhet
för att det gynnar våra kunder, samhället, miljön och företagets utveckling.
Hållbar affärsmodell
Uthålligt värdeskapande
Utgångspunkten för K2A:s affärsmodell och värdeskapande är att utveckla attraktiva och hållbara bostäder på
marknader med hög efterfrågan. På så sätt skapas goda förutsättningar för en långsiktigt gynnsam utveckling
med lönsamhet och värdetillväxt. Vi erbjuder hyresbostäder i attraktiva lägen i Stockholm, Mälardalen och
utvalda universitets- och högskoleorter i Sverige. K2A:s främsta målgrupp är mindre hushåll med en till två
personer, vilket utgör cirka 70 procent av alla hushåll i Sverige.
Hållbara bostäder
Hållbar utveckling – ekonomiskt, ekologiskt och socialt – är centralt för K2A. Vi har en licens att bygga
Svanenmärkta bostäder och målet är att all nyproduktion ska vara miljömärkt. T rä är huvudsakligt byggma-
terial för K2A:s klimatsmarta och energioptimerade bostäder, vilket dels genererar lägre utsläpp av koldioxid
i jämförelse med andra byggnadsmaterial och dels binder koldioxid. Byggprocessen med fabrikstillverkade
lägenhetsenheter med trä som råvara är snabb och energieffektiv.
Komplett värdekedja
K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostadsmarknaden och markanskaffning till effektiv
uthyrning och förvaltning av färdigställda bostäder. Vi strävar efter att optimera varje länk i värdekedjan.
Standardisering för industriell produktion
K2A:s bostäder byggs i trä och produceras i en kontrollerad industriell process där standardisering har en central
roll. Ett antal egenutvecklade baslägenheter som kan användas i olika kombinationer utgör grunden för våra
bostäder. Genom systematisk repetition av en noggrant utformad och yteffektiv bostad uppnås ett optimalt
resursutnyttjande. Samtidigt kan en mångfald i gestaltningen uppnås genom variation när det gäller fasader och
yttre attribut.
Långsiktig kundnära förvaltning
K2A utvecklar och bygger bostäder för långsiktig kundnära förvaltning med ambitionen att ha egen personal på
varje ort där bolaget har tillräckligt stor förvaltningsvolym. En lokal förvaltning skapar möjlighet att ansvarsfullt
och effektivt tillgodose kundernas behov.
Samhällsfastigheter med låg risk
K2A:s kassaflöde stärks genom att bostadsportföljen kombineras med samhällsfastigheter, exempelvis
vårdfastigheter och andra kommersiella fastigheter med låg motparts- och/eller rörelserisk.
Finansiell kontroll
Viktiga komponenter i K2A:s affärsmodell är finansiell kontroll och styrning för att begränsa de finansiella
riskerna. Vi arbetar systematiskt med att hantera och minimera risker, samtidigt som vi tar vara på möjligheter
som kan bidra till god utveckling och lönsamhet.
12
K2A Årsredovisning 2024
Affärsmodell och mål
===== SIDA 13 =====
I bostadsområdet Vega Park i Haninge ligger K2A:s 462 hyresbostäder, belägna endast 700 meter från
pendeltågsstationen Vega.
13
===== SIDA 14 =====
En värdekedja med starka länkar
K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostads-
marknaden och markanskaffning till effektiv uthyrning och förvaltning av
färdigställda bostäder.
1. Kundanalys
K2A har noggrant analyserat vad som är viktigast för potentiella
kunder. Välplanerad yta, funktion och läge anses vara viktigare
än storleken på lägenheten. K2A:s cirkulära värdekedja skapar
möjlighet att inhämta kunders synpunkter och förbättrings-
förslag på lägenhetens utformning och uppdatera till framtida
bostadsprojekt.
2. Markanskaffning
K2A för kontinuerligt diskussioner med kommuner och andra
fastighetsägare för att få tillgång till byggbar mark. Vi utvecklar
hyresrätter, i samverkan med berörda kommuner, på efterfrågade
lägen med goda kommunikationer och närhet till service.
3. Arkitekt
K2A:s arkitekter arbetar målmedvetet för att utveckla bostäder
efter kundernas önskemål och samtidigt möjliggöra en resurs-
effektiv produktion. K2A:s arkitekter arbetar med att gestalta
husen efter platsens förutsättningar för att skapa en levande
stadsutveckling.
4. Bostadsproduktion
K2A:s hus byggs i svenskt certifierat trä och lägenhetsenheterna
produceras i typfallet i fabrik, i en effektiv industriell process
med låg klimatbelastning. Ett antal egenutvecklade baslägen-
heter för användning i olika kombinationer utgör grunden
för våra bostäder. K2A:s produktion är miljöcertifierad enligt
Svanen.
5. Byggnation
De färdiga lägenhetsenheterna transporteras till platsen för
byggnationen och blir genom en effektiv byggprocess snabbt
inflyttningsklara bostadshus.
6. Digital strategi
K2A strävar efter att identifiera och attrahera rätt kund på
förhand. Genom riktad kundbearbetning i digitala kanaler,
kontinuerlig sökmotorsoptimering och en aktiv närvaro i sociala
medier bygger bolaget sin bostadskö och etablerar långvariga
kundrelationer.
7. Uthyrning & förvaltning
K2A har ett tydligt kundfokus och strävar efter att förvalta
fastigheterna i egen regi för att utveckla och stärka bolagets
kundrelationer. Målet är en förvaltningsvolym på respektive ort
som är tillräckligt stor för en effektiv lokal förvaltning samtidigt
som en hög grad av digitalisering i portföljen gör att mycket av
dagliga förvaltningen kan ske på distans. Ett sätt att uppnå detta
är att kombinera förvaltning av det egna beståndet med externa
uppdrag.
8. Hållbarhet & värdeskapande
K2A ska utvecklas i en långsiktigt hållbar riktning genom
effektiv verksamhetsstyrning och med omsorg om det omgi-
vande samhället. Genom att använda resurser på ett effektivt
sätt och bidra till en positiv utveckling på de orter där bolaget är
verksamt skapas värden i flera dimensioner.
Trä för en hållbar produktion
K2A använder närproducerat svenskt trä som insatsvara. Ingen annan produktionsmetod kan idag mäta sig med
industriell träbyggnation, när det gäller att begränsa negativ miljö- och klimatpåverkan. Skogen är både en stor
kolreserv och en stor koldioxidsänka. Om trä används som byggnadsmaterial lagras koldioxiden i byggnaden under
hela dess livslängd istället för att släppas ut i atmosfären. K2A:s strategi är att möjliggöra återbruk av så stor del av
byggnaden som möjligt, så att kolinlagringen kan förlängas bortom byggnadens slutdatum.
14
K2A Årsredovisning 2024
Affärsmodell och mål
===== SIDA 15 =====
Utgångspunkten för K2A:s affärsmodell och
värdeskapande är att utveckla attraktiva och hållbara
bostäder i bra lägen på marknader med hög efterfrågan.
1.
Kundanalys
2.
Markanskaffning
3.
Arkitekt
4.
Bostadsproduktion
5.
Byggnation
6.
Digital strategi
7.
Uthyrning & förvaltning
8.
Hållbarhet &
värdeskapande
15
===== SIDA 16 =====
Måluppföljning
Att successivt, utifrån ett hållbarhetsperspektiv, utveckla fastighetsbeståndet på rätt
marknader är en viktig del av strategin för att K2A ska uppnå sina mål och
därmed generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning till sina aktieägare.
Finansiella mål och riskbegränsningar
Driftsöverskottet minskade under
2024 med 4 procent.
Den genomsnittliga årliga ökningen
för perioden 2019-2024 uppgår till
25 procent.
Driftsöverskottet ska, i genomsnitt
under åren 2019 till och med 2025,
öka med minst 25 procent per år.
NRV hänförligt till stamaktie-
ägare ska, i genomsnitt under åren
2019 till och med 2025, öka med
minst 20 procent per år.
NRV hänförligt till stamaktieägare
minskade med 19 procent under
2024.
Den genomsnittliga ökningen för
perioden 2019-2024 uppgår till
14 procent.
Belåningsgraden för koncernen ska
långsiktigt inte överstiga 70 procent.
Räntetäckningsgraden för koncernen
ska långsiktigt inte understiga
1,5 gånger.
Belåningsgraden för koncernen
uppgick vid årsskiftet till 58,4 procent.
Räntetäckningsgraden för koncernen
uppgick vid årsskiftet till 1,1 gånger.
Justerad räntetäckningsgrad, som
utgör covenant för obligationslån
(1,25 ggr) uppgick till 1,40.
0
10
20
30
40
50
2019 2020 2021 20232022
32
43
32 32
25
Utveckling
Driftöverskott
-4
2024
Mål/Riskbegränsning
Utveckling
EPRA NRV
-40
-20
0
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 20232022
81
35
55
55%
1
-29- 19
2024
Utveckling
Belåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
20232022202120202019
58,9 64,5 60,7 64,7 66,7
70,0
58,4
2024
Utveckling
Räntetäckningsgrad
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
20232022202120202019
1,9 2,0 1,9 1,8
1,5
1,5
1,1
2024
Utveckling Utfall 2024
Hållbarhet
Nyckeltal 2024
Miljöcertifiering, procent av totalt fastighetsvärde
inklusive pågående certifieringsprocesser 100
exklusive pågående certifieringsprocesser 89
CO2e-utsläpp, scope 1-2, kg CO2e/kvm BTA 1,6
Energianvändning fastighetsbestånd, kWh/kvm Atemp 80,5
Andel grön fastighetsel, procent 99,6
Klimatriskinventerat bestånd, procent av totalt fastighetsvärde 94
Andel grön finansiering, procent 76
Solelsproduktion, MWh 919
Kundnöjdhet, procent 78
Vattenanvändning, jämförbart bestånd, m3/kvm Atemp 0,87
16
K2A Årsredovisning 2024
Affärsmodell och mål
===== SIDA 17 =====
Luftseglaren, K2A:s 199 studentlägenheter i Barkarbystaden, tilldelades 2024 första pris i Järfälla kommuns tävling Byggnadsmärket.
Fastigheten nominerades även till Studentbostadspriset 2022, som ett av Sveriges tre bästa studentbostadsprojekt.
17
===== SIDA 18 =====
Det gröna fastighetsbolaget
K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad och naturlig del av vår
verksamhet och värdekedja. Vi har ambitionen att vara Sveriges
mest hållbara fastighetsbolag.
18
===== SIDA 19 =====
Ett helhetsperspektiv på hållbarhet
K2A:s hållbarhetsarbete
Syftet med K2A:s hållbarhetsarbete är dels att skapa
långsiktiga värden genom insatser redan idag, dels att säkerställa
att företaget är väl positionerat för framtiden och de effekter som
olika hållbarhetsfrågor kan förväntas få när det gäller förut-
sättningarna för att driva fastighetsbolag i Sverige. Det gäller
både direkta effekter som exempelvis behov av klimat-
anpassning, och indirekta effekter som förändrade regleringar
och förväntningar på företagen. Därför behövs löpande en
gedigen analys av den framtida utvecklingen på hållbarhets-
området, med utgångspunkt i internationella trender och
fokusområden.
Hållbarhetsbegreppet fick sin moderna definition genom Brundtlandrapporten
1987, som beskriver hållbar utveckling som ”en utveckling som tillgodoser dagens
behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina
behov”. Idag är hållbarhetsfrågor något som alla bolag behöver förhålla sig till
och allt fler sluter upp bakom den uppfattning som vi på K2A har: en långsiktig
affärsmodell kräver ett hållbarhetsperspektiv som rymmer såväl ekonomiska som
sociala och ekologiska värden. På så vis skapas långsiktiga värden för ett bolags
alla intressenter likväl som för samhället och planeten. Det är därför hållbarhets-
arbetet utgör grunden i K2A:s affärsmodell.
Hållbarhetsarbetet globalt
FN:s hållbarhetsarbete under de senaste tio åren utgår från de 17
globala mål för hållbar utveckling som FN antog 2015. Målen
ska vara uppfyllda år 2030 och benämns ofta Agenda 2030.
Idag finns många initiativ kopplade till Agenda 2030 på såväl
internationell som nationell nivå.
SKR, Sveriges Kommuner och Regioner, uppger sedan
tidigare att cirka 70 procent av kommunerna använder agendan
i sitt hållbarhetsarbete och att utveckling sker från år till år. K2A
utgår från de 17 globala målen för hållbar utveckling för att
utvärdera sin verksamhet, definiera mål och styra hållbarhetsar-
betet framåt. De 17 globala målen som utgör Agenda 2030 kan
INGEN
FATTIGDOM
INGEN
HUNGER
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
GOD UTBILDNING
FÖR ALLA
JÄMSTÄLLDHET RENT VATTEN OCH
SANITET FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETS VILLK OR
OCH EK ONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
INGEN
FATTIGDOM
INGEN
HUNGER
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
GOD UTBILDNING
FÖR ALLA
JÄMSTÄLLDHET
RENT VATTEN OCH
SANITET FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETS VILLK OR
OCH EK ONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
Ekonomisk
Social
Ekologisk
Bildkälla: deglobalamalen.se
FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling
Det gröna fastighetsbolaget
19
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 20 =====
delas upp utifrån de tre hållbarhetsdimensionerna – ekonomisk,
social och ekologisk hållbarhet. För K2A beskrivs målarbetet
och aktiviteter inom hållbarhet utifrån dessa tre dimensioner.
De planetära gränserna
2009 publicerade Stockholm Resilience Centre en forsk-
ningsrapport där ”de planetära gränserna” introducerades som
begrepp. Rapporten beskriver de miljöprocesser som styr jordens
stabilitet och nio prioriterade miljöförändringar orsakade av
människan. I den tredje stora uppdateringen av ramverket,
som publicerades i september 2023, har alla gränser slutligen
bedömts. Sex gränser har nu överskridits och trycket ökar på
samtliga utom ozonnedbrytningen.
W orld Economic Forum gör varje år en riskbedömning1 av de
största riskerna som den globala ekonomin i världen står inför.
T rots att risken för omfattande väpnande konflikter bedöms ökat
kraftigt på bara det senaste året, är det fortfarande fyra miljö-
frågor som ses de mest allvarliga riskerna över de närmaste tio
åren, med “Extrema väderhändelser” och “Förlust av biologisk
mångfald” som de allra största riskerna.
De nio planetära gränserna
Biologisk mångfald
Ekologisk hållbarhet är den mest grundläggande och centrala
hållbarhetsdimensionen, eftersom en planet med ett fungerande
ekosystem är en förutsättning för allt liv och således för att det
ska kunna bedrivas sociala och ekonomiska aktiviteter. Biologisk
mångfald och ekosystemtjänster bidrar med exempelvis
koldioxidinlagring, ren luft, växtpollinering och välmående
jordar och hav.
En FN-rapport från 2019 visade att en miljon djur- och
växtarter hotas av utrotning, vilket är den högsta nivån i mänsk-
lighetens historia. Det uppskattas att utrotningsgraden är 10 till
100 gånger högre än genomsnittet de senaste tio miljoner åren.
Förlusten av biologisk mångfald kopplar även till klimat-
förändringar då kollapsen av ekosystem påverkar planetens
förmåga att lagra och omvandla koldioxiden i atmosfären2. Vid
FN:s konferens om biologisk mångfald i Montréal december
2022 (COP15) antogs ett nytt globalt ramverk med ambitiösa
mål för att stoppa och vända förlusten av biologisk mångfald.
T askforce on Nature-related Financial Disclosures (TNFD)
är ett globalt initiativ som utvecklats för att hjälpa företag
att integrera naturrelaterade aspekter i sin riskhantering och
strategiska planering. Inspirationen kommer från TCFD som
skapades för att hantera klimatrelaterade finansiella risker. Under
2023 lanserade TNFD det egna ramverket som är ett verktyg
där bolag kan lämna upplysningar om naturrelaterade finansiella
risker och möjligheter. K2A har sedan tidigare identifierat
biologisk mångfald som sin viktigaste hållbarhetsfråga vid sidan
om klimatförändringarna. COP15 har ökat trycket på företag att
ta ansvar för sin påverkan på biologisk mångfald och ekosystem.
K2A kommer att lämna upplysningar kopplat till biologisk
mångfald i samband med kommande ESRS-rapportering.
Hållbarhetsarbetet inom EU
EU-taxonomin är ett avgörande ramverk för att styra kapital-
flöden mot hållbara verksamheter och för att säkerställa att EU
når sina klimat- och miljömål. Genom att definiera vilka ekono-
miska aktiviteter som kan klassificeras som miljömässigt hållbara
skapar taxonomin en tydlig koppling mellan hållbarhet och
ekonomiska resultat, samt underlättar för investerare och andra
intressenter att identifiera verksamheter som bidrar till omställ-
ningen mot en hållbar ekonomi. För företag innebär detta inte
bara en möjlighet att attrahera gröna investeringar, utan också en
förpliktelse att integrera hållbarhet i sina affärsmodeller.
EU-taxonomin, som Sverige har varit drivande i att utveckla,
föreslogs första gången 2018 som en del av EU:s handlingsplan
för hållbar finansiering och trädde i kraft 2020. Den ökade trans-
parensen och gemensamma standarden som taxonomin erbjuder
svarar mot en långvarig efterfrågan på att alla aktörer ska arbeta
utifrån samma måttstock. Detta underlättar jämförelser mellan
företag och minskar risken för greenwashing.
Utöver att vara ett gemensamt språk för vad som räknas som
miljömässigt hållbart skickar taxonomin också en tydlig signal
om vilka avvägningar och prioriteringar som görs från politiskt
håll när det gäller hållbarhetsfrågor. T axonomin har potential
att ersätta tidigare fragmenterade initiativ och standarder och
utvecklas till den primära modellen för att mäta och rapportera
hållbarhet globalt.
Mot bakgrund av det framstår det som uppenbart att det
bästa sättet att bedriva ett framgångsrikt hållbarhetsarbete, som
kombinerar en positiv påverkan på omvärlden med affärsmässiga
1) https://www.weforum.org/publications/global-risks-report-2025/
2) https://ipbes.net/sites/default/files/2020-02/ipbes_global_assessment_report_summary_for_policymakers_en.pdf
Bildkälla: Stockholm Resilience Centre.
KLIMATFÖRÄNDRINGAR
NYA KEMISKA SUBSTANSER
STRATOSFÄRISKT OZON
ATMOSFÄRISK AEROSOL
HAVSFÖRSURNING
BIOGEOKEMISKA
FLÖDEN
GLOBAL FÄRSKVATTEN-
ANVÄNDNING
MARKANVÄNDNING
FÖRLUST AV
BIOLOGISK
MÅNGFALD
Artutdöendets
takt
Förlust av ekologiska
funktioner
Ökad risk
Fosfor
Kväve
Sötvatten
(blått vatten)
Grönt
vatten
CO2
koncentration
Strålnings-
drivning
Parisavtalet – en del av de 17 globala målen
På klimatkonferensen i Paris 2015 signerade världens ledare ett
avtal som slår fast att den globala temperaturökningen ska hållas
under två grader celsius med ambitionen att den ska stanna vid
en och en halv grad. Både på EU-nivå och nationell nivå har
måltal med slutår definierats. T rots Parisavtalet ligger dock de
globala växthusgasutsläppen fortsatt på nivåer som medför att vi
rör oss mot en global temperaturhöjning på över tre grader, med
risk för oåterkalleliga effekter som följd.
20
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 21 =====
vinster, är att ha en verksamhet som ligger i linje med taxo-
nomin. Med det som utgångspunkt har K2A inlett ett arbete för
att revidera sina hållbarhetsmål, med avsikten att presentera nya
mål under 2025.
Gröna finansieringslösningar
Gröna obligationer allokerar kapital till gröna och hållbara
investeringar, det vill säga investeringar som bidrar till miljö- och
hållbarhetsmål, som exempelvis begränsning av klimatför-
ändringar eller bevarande av biologisk mångfald. Under 2024
emitterade K2A en ny grön obligation om 500 Mkr. Samtliga av
bolagets utestående obligationer och hybridobligationer är idag
gröna.
Utifrån samma principer som gäller för gröna obligationer
går det också att klassa banklån och aktier som gröna. K2A blev
2018 det första svenska bolaget att teckna ett grönt företagslån
och 2020 blev K2A historiska som det första bolaget i världen
vars aktie blev klassificerad som grön. Till skillnad från ett lån
eller en obligation, som enbart bedömer det specifika projektet
som finansieras, innebär en grönklassad aktie en genomlysning av
hela verksamheten.
Idag finns Green Bond Principles3 som sätter ramarna för vad
som definierar en grön obligation. Dessa principer bygger på
att investeringen ska ha en positiv miljö- eller klimatpåverkan.
Den svenska regeringen beslutade 2020 om ett ramverk som
möjliggör emittering av statliga gröna obligationer. EU lanserade
2021 en frivillig grön obligationsstandard med koppling till
EU-taxonomin. W orld Federation of Exchanges (WFE), den
globala branschorganisation som representerar reglerade börser
och clearinghus världen över, presenterade under 2023 WFE
Green Equity Principles4 som ett sätt att skapa enhetliga
standarder för hållbara investeringar.
Se sida 62-64 för mer information om K2A:s gröna
finansiering.
Mål om nettonollutsläpp
Utifrån Parisavtalet har EU fattat beslut om utsläppsmål som
innebär att EU ska ha nettonollutsläpp av växthusgaser år 2050.
Sverige har gått längre och ska ha netto-noll-utsläpp redan år
2045. Detta förutsätter omställningar inom näringslivet. I syfte
att stötta omställningen har EU lanserat European Green Deal,
även kallat Den gröna given, vilket är en färdplan för hur EU ska
nå nettonollutsläpp. Den gröna given har bland annat resulterat i
EU-taxonomin, se sida 143-153 för mer information. På
nationell nivå har Sverige tagit initiativ till Fossilfritt Sverige,
som syftar till att göra Sverige till världens första fossilfria
välfärdsland. Inom ramen för Fossilfritt Sverige har 22 olika
branscher tagit fram färdplaner för att visa hur respektive
bransch kan bli fossilfri eller klimatneutral, där bygg- och
anläggningssektorn har en egen färdplan som lanserades 2018
med målet att nå nettonollutsläpp 2045.
Stödjande initiativ
< Parisavtalet
Ett globalt klimatavtal som ingicks av världens länder på
klimatkonferensen COP21 i Paris 2015. Avtalet syftar
till att begränsa den globala temperaturökningen till väl
under 2,0 grader med ambitionen att den ska stanna vid
1,5 grader.
I syfte att stötta de 17 globala målen för hållbar utveckling
och Parisavtalet har ett antal initiativ vuxit fram som
företag och organisationer idag kan ansluta sig till och
stötta. Ett par exempel på initiativ som K2A har anslutit sig
till är:
< FN Global Compact
Ett initiativ för företag att främja hållbara affärsmetoder
genom att följa tio principer för hållbart företagande
inom miljö, arbetsrätt, antikorruption och mänskliga
rättigheter. K2A:s uppförandekod bygger på principerna
för FN Global Compact sida 29.
< Science Based Target initiative (SBTi)
Ett initiativ som validerar företags målsättningar för
utsläpp av CO2 för att säkerställa att de är vetenskapligt
baserade i linje med vad som krävs för att nå
Parisavtalets utsläppsmål.
K2A:s hållbarhetsrapportering
För att åskådliggöra och underlätta mätning och
jämförelse av ett bolags hållbarhetsprestanda har olika
internationella initiativ tagits inom hållbarhetsredovisning,
såsom standarder, ramverk och verktyg. K2A redovisar
hållbarhetsdata enligt följande rapporteringsinitiativ:
< GRI – Global Reporting Initiative
En global standard för hållbarhetsredovisning som
hjälper företag att transparent redovisa sin påverkan på
ekonomi, miljö och samhälle (sida 136-141).
< TCFD – Task Force on Climate-related
Financial Disclosures
En global standard för att identifiera och rapportera
ett bolags klimatrelaterade finansiella risker och
möjligheter (sida 71-74).
< GHG-protokollet (Green House Gas-protocol)
En global standard för att mäta och rapportera en
verksamhets klimatpåverkan genom direkta och
indirekta utsläpp av växthusgaser, uppdelat i tre olika
kategorier, så kallade Scope 1-3 (sida 25).
< EU-taxonomin
Ett EU-ramverk som definierar vilka ekonomiska
aktiviteter som kan klassificeras som miljömässigt
hållbara för att främja gröna investeringar (sida 143-
153).
< Global Real Estate Sustainability Benchmark
(GRESB)
Världens största hållbarhetsbenchmark för fastighets-
sektorn. K2A:s fastighetsförvaltning erhöll fem av fem
möjliga stjärnor och fick en fjärdeplats bland samtliga
börsnoterade bostadsbolag i jämförelsen 2024.
Internationella hållbarhetsinitiativ
3) https://www.icmagroup.org/sustainable-finance/the-principles-guidelines-and-handbooks/green-bond-principles-gbp/
4) https://www.world-exchanges.org/storage/app/media/WFE%20Green%20Equity%20Principles.pdf
21
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 22 =====
Hållbarhet enligt K2A
Hållbarhet som värdegrund
För K2A är det viktigt att bedriva verksamheten på ett hållbart
sätt och bidra positivt till det som ligger inom bolagets påver-
kanssfär. Bolaget strävar efter att vara en förebild, kunskapsbä-
rare och inspiratör för hållbarhetsarbetet i fastighetsbranschen.
Genom att arbeta med hållbarhet som värdegrund kan K2A
leverera långsiktiga värden till såväl kunder, aktieägare och
medarbetare som samhället och planeten.
Med över 80 procent av bostäderna uppförda sedan 2015 har
K2A ett av branschens mest moderna fastighetsbestånd, vilket
skapar goda förutsättningar för ett mer hållbart fastighetsbe-
stånd med högre miljöprestanda än genomsnittet i sektorn.
K2A har därutöver en ambitiös hållbarhetsstrategi utifrån en
helhetssyn där bolaget verkar för ett ekonomiskt, ekologiskt och
socialt värdeskapande.
K2A:s inriktning har sedan bolaget grundades varit att bygga
bostäder i närproducerat trä, vilket är klimateffektivt. T rä är det
enda förnybara byggmaterialet och det lagrar koldioxid under
hela sin livslängd, vilket bidrar till en minskad klimatpåverkan i
jämförelse med andra byggmaterial. Kombinationen av att bygga
i trä och en effektiv och industrialiserad produktionsprocess
är K2A:s största enskilda bidrag till en hållbar utveckling.
All nyproduktion är Svanencertifierad eller har motsvarande
miljöcertifiering, vilket innebär krav på en hållbar boendemiljö,
produktion, materialval, energianvändning och på byggnadens
påverkan ur ett livscykelperspektiv.
K2A har ett tydligt engagemang och tar ett socialt ansvar
på de orter där bolaget är verksamt. Genom att vara drivande i
utvecklingen av attraktiva, hållbara och levande stadsdelar bidrar
bolaget till en god livskvalitet och trygghet för boende och andra
människor som rör sig i bostadsområdena. Som arbetsgivare
erbjuder K2A en arbetsmiljö där det är viktigt att medarbetarna
mår bra, utvecklas och upplever att de bidrar till en hållbar
samhällsutveckling.
Försiktighetsprincipen ligger till grund för hur K2A:s
hållbarhetsarbete har utformats. Det systematiska arbetet med
hållbarhet genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra
bolaget genom att minska de risker som finns kopplade till
hållbarhetsfrågor. Bolagets inriktning innebär också konkurrens-
fördelar, exempelvis när det gäller att erhålla markanvisningar i
kommuner som antagit träbyggnadsstrategier eller som har en
ambitiös hållbarhetsagenda. Många yngre och medvetna kunder
efterfrågar boenden som har låg energianvändning och klimat-
påverkan samt ligger i områden som uppfattas som trygga och
levande. Enligt en undersökning gjord av Novus på uppdrag av
Länsförsäkringar Fastighetsförmedling tycker två av tre svenskar
att det är viktigt att deras nästa bostad är hållbar1.
K2A är ett grönt och hållbart fastighetsbolag som bidrar till att samhället utvecklas
i en hållbar riktning och som tar ett långsiktigt ansvar för sin påverkan på
människor och miljö. Hållbarhetsarbetet är därför affärskritiskt – ett integrerat
hållbarhetsarbete och samhällsengagemang går hand i hand med värde-
skapande. Långsiktigheten genomsyrar alla led, från projektering och finansiering
till produktion och förvaltning.
Hållbarhetsstyrning
K2A:s styrelse fastställer årligen den övergripande
hållbarhetspolicyn, strategin och hållbarhetsmålen.
Styrelsen ansvarar även för riskanalys, inklusive
klimatrelaterade risker och möjligheter. Därtill har
K2A:s styrelse inrättat ett särskilt hållbarhetsutskott.
Hållbarhetsutskottet har ansvar för att utforma och
följa upp K2A:s hållbarhetsmål. Hållbarhetsutskottets
arbete och uppgifter regleras av utskottets
arbetsordning som fastställts av styrelsen.
Vice vd hållbarhet bistår hållbarhetsutskottet och
ansvarar för implementering av hållbarhetsmål i
organisationen samt genomförande av åtgärder
och rapportering av hållbarhetsarbetet. Vice vd
hållbarhet rapporterar direkt till vd.
K2A:s vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet
samt riskhantering och åtgärder relaterade till
hållbarhet.
Ledningsgruppen ansvarar för att följa upp utfall
av hållbarhetsmålen, inklusive klimatrelaterade
mål, risker och möjligheter. Hållbarhetsarbetet
rapporteras på månatliga möten och utfall av
hållbarhetsarbetet redovisas fyra gånger per år.
Affärsutvecklingsavdelningen integrerar
verksamhetens hållbarhetsmål i rutiner. Exempelvis
görs en hållbarhetsanalys vid tävlingar och
utvärdering av byggbar mark.
Projektavdelningen integrerar hållbarhetsmål i
rutiner som styr arbetet i projekten (projektering och
produktion), exempelvis vid Svanencertifiering av
nyproduktion.
Förvaltningsavdelningen ansvarar för
handlingsplaner om hur K2A kan minska
koldioxidutsläpp och driva hållbarhetsarbetet
kopplat till byggnaderna såsom inköp,
avfallshantering, underhåll och investeringar i
klimatanpassningsåtgärder. Avdelningen ansvarar
även för att driva hållbarhetsarbetet relaterat
till kundnöjdhet, marknadsföringsinsatser,
energianvändning och energioptimering, exempelvis
via intressentdialoger och löpande kundenkäter.
1) https://via.tt.se/pressmeddelande/3325936/
tva-av-tre-vill-bo-hallbart-men-vet-inte-vad-de-ska-leta-efter
22
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 23 =====
Styrning av hållbarhetsarbetet
Hållbarhet och värdeskapande är integrerat i hela verksamheten
och styrningen av hållbarhetsrelaterade åtgärder, rapportering
och riskhantering är en integrerad del i bolagets övergripande
bolagsstyrning. Ansvaret för hållbarhetsarbetet är fördelat
på olika nivåer i bolaget. Systematiskt arbete med omvärlds-,
väsentlighets- och klimatanalys samt intressentdialog kopplat till
hållbarhet genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra
bolaget. Detta arbete minskar risker och identifierar möjligheter
som finns kopplade till hållbarhetsfrågor på samtliga nivåer.
Hållbarhetsstrategi
Under 2024 fortsatte K2A att utveckla grunden för hållbar -
hetsarbetet och befäste på så sätt viktiga strategier för arbetet
på både kort och lång sikt, med särskilt fokus på klimatet. K2A
har ambitiösa hållbarhetsmål, bland annat om att hela bolagets
värdekedja ska vara klimatpositiv år 2027. K2A har fortsatt
arbetet mot målet utifrån den färdplan som antagits, samtidigt
som bolaget utvärderar vilka målsättningar som i framtiden
bäst kommer att bidra till att K2A skapar långsiktiga värden
genom sitt hållbarhetsarbete. En sådan översyn är särskilt
relevant med tanke på den omfattning som hållbarhetsarbetet
i Europa kommer att påverkas av EU-taxonomin och det blir
centralt att säkerställa att K2A:s mål styr mot att bolaget blir
en så positiv kraft som möjligt i det gemensamma europeiska
hållbarhetsarbetet.
Strategin för K2A:s hållbarhetsarbete baseras på omvärlds -
bevakning och väsentlighetsanalys som inkluderar bolagets
viktigaste intressentgrupper, FN:s 17 globala mål, Parisavtalets
utsläppsmål, en analys av klimatrelaterade risker och möjlig -
heter samt de planetära gränserna. Kopplat till de stora
hållbarhetsutmaningarna är K2A:s hållbarhetsarbete inriktat
på att begränsa och minska klimatpåverkan från verksamheten,
minska förlust av biologisk mångfald och minska påverkan
från miljö- och hälsofarliga ämnen. Arbetet baseras bland
annat på principerna i FN:s Global Compact samt de nio
planetära gränse rna. K2A har utvecklat en hållbarhetspolicy
som tillsammans med en uppförandekod och leverantörspolicy
inkluderar både anställda och leverantörer. K2A har även en
policy för jämlikhet och mångfald för att frä mja jämställdhet,
jämlikhet och mångfald på arbetsplatsen. K2A ska framtids -
säkra sin verksamhet genom betydande fokus på värdeskapande
hållbarhet, vilket innebär högt ställda hållbarhetsmål.
< K2A ska vara klimatpositivt senast 2027.
< All egen nyproduktion ska vara certifierad enligt Svanen
eller ha motsvarande miljöcertifiering samt vara förenlig med
EU-taxonomin.
< Samtliga K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara klimatriskin-
venterade och miljöcertifierade.
< K2A:s produktionsmetod ska vara resurseffektiv och ha
förutsättningar för cirkularitet.
< K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel än genomsnittet i
Sverige.
< K2A ska anses vara det mest hållbara fastighetsbolaget som
fokuserar på hyres- och studentbostäder. För att uppnå det ska
bolaget:
– Minimera koldioxidbelastningen per kvadratmeter.
– Minska användningen av värme, el och vatten.
– Använda grön el och öka andelen egenproducerad el från
egna solceller.
– Använda grön fjärrvärme där det är möjligt.
< K2A ska anses vara det bästa fastighetsbolaget på
hållbarhetsrapportering.
< K2A ska ha nöjda medarbetare som trivs på arbetsplatsen.
2024
< Fortsatt arbetet med miljöcertifiering
och klimatriskinventering av
befintligt bestånd.
< Utvecklat kontroll och styrning av
hållbarhetskrav inom bolagets
leverantörskedjor genom en
särskild uppföljning utifrån K2A:s
uppförandekod, som bygger på FN
Global Compacts principer.
< Tagit fram en mätmetod för
uppföljning av KPI:er kring social
hållbarhet, i samarbete med HS30,
AktivBo och forskningsinstitutet RISE.
< Förberett hållbarhetsredovisning
enligt ESRS och harmoniserat
hållbarhets- rapporteringsprocesser
mot kommande standard.
< Harmoniserat hållbarhets-
rapporteringsprocesser mot
kommande ESRS-standard.
< Deltagit i det internationella
benchmarkverktyget GRESB med
goda resultat. Se sida 29 för mer
information.
2025
< Återuppta byggandet av miljömärkta
bostäder med klimatsmarta
materialval, låg energianvändning,
delningslösningar samt solceller på
taken.
< Genomföra en översyn av bolagets
klimatmål för att se hur dessa bäst
bidrar till ett hållbarhetsarbete som
skapar långsiktiga värden.
< Fortsätta utveckla uppföljningen av
bolagets högt ställda hållbarhetskrav
inom leverantörskedjorna.
< Fortsatt förberedelse av
hållbarhetsredovisning enligt ESRS
genom en uppdaterad dubbel
väsentlighetsanalys samt utökad
datainsamling och kvalitetssäkring.
2026
Enligt nu gällande regelverk kommer
K2A omfattas av CSRD under 2026 och
då inleda rapportering utifrån ESRS.
K2A ser positivt på möjligheterna som
en gemensam rapporteringsstandard
skapar vad gäller ökad transparens
och en mer samlad bild av
hållbarhetsarbetet inom europeiska
bolag, samtidigt som bolaget följer den
politiska utvecklingen på europeisk nivå
gällande direktivet.
K2A kommer under 2026 göra en
översyn av sitt gröna ramverk för
finansiering samt sitt gröna ramverk för
aktier – världens första i sitt slag.
Hållbarhetsaktiviteter – nuläge och framtid
23
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 24 =====
Hållbarhetsfrågan har sedan starten varit en integrerad del av
K2A:s värdekedja. Av K2A:s förvaltningsobjekt är över 80
procent byggda 2015 eller senare, vilket innebär att byggnaderna
är energieffektiva och utrustade med modern teknik. Att bygga
klimatsmart innebär bland annat att använda hållbara material,
energieffektiv teknik och gröna produktionsmetoder. K2A har
sedan bolaget grundades 2013 byggt bostäder i svenskt certifierat
trä – ett material som inte bara har en låg klimatpåverkan utan
även lagrar koldioxid under byggnadernas livscykel.
Kombinationen av träbyggande och fabrikstillverkning ger
effektiva processer och minskar utsläppen vid nyproduktion.
Samtidigt leder energieffektiva byggnader och egenproducerad
förnybar energi till lägre kostnader och högre värde för hyres-
gäster och investerare.
En värdekedja med gynnsamma förutsättningar
All nyproduktion av fastigheter orsakar idag utsläpp av
växthusgaser. Samtidigt behöver det byggas mer, eftersom det
finns ett underskott av bostäder på marknaden. Det blir därför
viktigt att bygga så klimatsmart som möjligt, vilket bland annat
innebär att använda hållbara material, energieffektiv teknik och
gröna produktionsmetoder. Med K2A:s affärsmodell ska bolaget
kunna växa utan att klimatutsläppen gör det. Genom medvetna
materialval, optimerade transporter, energieffektiva byggnader
och egenproducerad förnybar energi kan K2A kombinera
hållbarhet med lönsamhet. Därmed kan vi vara en del av den
nödvändiga omställningen samtidigt som vi skapar ekonomiska
och sociala värden.
K2A:s engagemang för klimatfrågan manifesteras i bolagets
klimat- och hållbarhetsmål. Bolagets hela värdekedja ska vara
klimatpositiv senast 2027, samtliga fastigheter som förvaltas
eller förvärvas ska vara miljöcertifierade med Svanen eller
motsvarande certifiering, och alla förvaltade fastigheter ska vara
klimatriskinventerade. Som fastighetsbolag innebär klimat-
förändringarna inte bara ett ansvar för att bidra till minskade
utsläpp, utan också ett behov av att anpassa sig till de risker
och utmaningar som kan uppstå som en följd av ett förändrat
klimat. Dessa mål är en del av en bredare strategi för att minska
klimatpåverkan och förstärka bolagets konkurrenskraft på en
marknad där hållbarhet blir allt viktigare.
Därutöver har bolaget satt upp ett mål som godkänts inom
ramen för Science Based T argets initiative1 , vilket avser en
minskning med 50 procent av utsläpp i scope 1 och 2 fram till
2030 enligt GHG-protokollet. Vidare fortsätter K2A att vara
ansluten som TCFD2-supporter.
Behovet av att bygga klimatsmart
Det råder ingen tvekan om att läget för världens klimat är mycket allvarligt.
Om den globala medeltemperaturökningen ska hållas under 1,5 grader måste
världens utsläpp av växthusgaser minska kraftigt och snabbt. Bygg- och
fastighetssektorn står för över en femtedel av Sveriges växthusgasutsläpp, men
den rymmer samtidigt stora möjligheter att minska klimatpåverkan och driva
ekonomisk tillväxt genom klimatsmarta lösningar. K2A är Det gröna fastighets-
bolaget med offensiva klimatmål och en tydlig plan för att kombinera klimats-
marta lösningar och lönsamhet.
Vad innebär klimatpositiv?
Definitionen klimatpositiv utgår från definitionen för
koldioxidneutralitet – eller klimatneutralitet – som
innebär att en verksamhet, organisation eller land,
genom sin egen verksamhet och/eller genom att
tillskapa kolsänkor, har nettoutsläpp av växthusgaser
som är noll.
Klimatpositiv är att tillskapa ytterligare kolsänkor
och/eller kolinlagring så att verksamheten bidrar
med ett positivt bidrag till koldioxidinlagring.
CLIPOP är ett internationellt nätverk som har
utvecklat en praxis för klimatpositiv som baseras
på ISO 14021-standarden för klimatneutralitet. För
att en verksamhet ska bli klimatpositiv och därmed
kvalificeras för nätverket krävs att bolaget uppfyller
ISO 14021-standarden och att verksamheten
klimatbalanserar sina utsläpp genom tillskapande
av kolsänkor för minst 10 procent utöver det som
kompenserats ned till netto-noll.
K2A:s mål om klimatpositivitet 2027 utgörs av
kartläggning av verksamheten och nyproduktionens
ingående klimatpåverkan med mål om 90 procent
minskning jämfört med 2020. Utöver minskning på
90 procent krävs klimatkompensation och biogena
utsläpp för att nå klimatpositivitet, effekt från dessa
utgår från olika antaganden och uppskattningar.
1) https://sciencebasedtargets.org/companies-taking-action
2) Task Force on Climate-related Financial Disclosures: https://www.fsb-tcfd.
org/supporters/
3) https://www.clipop.org
24
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 25 =====
Kartläggning av klimatpåverkan
Sedan 2020 har K2A gjort en sammanställning av bolagets
klimatutsläpp i ett så kallat klimatbokslut som inkluderar
verksamhetens klimatutsläpp samt de utsläpp som verksamheten
ger upphov till via leverantörer och kunder. K2A redovisar
bolagets klimatutsläpp enligt den internationella standarden
GHG-protokollet och dess tre kategorier, så kallade scope 1-3.
Scope 1
Egna, direkta utsläpp av växthusgaser från egna fordon,
värmepannor och läckage av köldmedia.
Scope 2
Egna, indirekta utsläpp av växthusgaser från köpt energi till egna
fastigheter – fjärrvärme, fastighetsel, biogas och bioolja.
Scope 3
Framför allt indirekta utsläpp av växthusgaser från inköpta varor
och tjänster från K2A:s leverantörer och kunder, exempelvis
utsläpp från tillverkning av byggprodukter, personalens tjänste-
resor och transporter till och från byggplats.
För K2A fanns de största utsläppsposterna 2024 inom scope 2,
där fjärrvärme och fastighetsel i befintliga hus tillsammans utgör
den största delen av utsläppen då nybyggnation uteblivit. Se
sida 136-141 för en detaljerad redovisning av K2A:s utsläpp av
växthusgaser.
Klimatstrategi
Med en affärsmodell där hållbarhet har varit en central del från
start och en produktportfölj baserad på trä med lågt klimat-
utsläpp, behöver K2A inte genomföra en omfattande omställ-
ning för att minska sin klimatpåverkan. Istället kan bolaget
fokusera på att trimma befintliga processer. De viktigaste
aktiviteterna för att reducera utsläppen av växthusgaser
inkluderar:
< Fortsätta använda trä som byggnadsmaterial i nyproducerade
bostäder.
< Fortsätta arbetet med en klimateffektiv nyproduktionsprocess.
< Energioptimera befintligt bestånd.
< Investera ytterligare i fastighetsnära förnybar energi.
< Använda fossilfria transporter i hela värdekedjan.
< Arbeta strategiskt med cirkularitet i K2A:s byggnader och
därmed undvika utsläpp i slutet av byggnadernas livslängd.
< Samarbeta med nyckelaktörer för att öka omställningstakten i
branschen.
Utsläpp från förbränning i egna
fordon och processer i fastigheter.
Utsläpp från köpt energi. Utsläpp från leverantörer och kunder, samt från
inköpta varor och tjänster.
Egna och
leasade
fordon.
K2A:s
pendlings- och
tjänsteresor.
Direkta utsläpp från egna processer. Indirekta utsläpp från egna
processer, köpt energi. Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan.
Scope 1 Scope 2 Scope 3
Utsläpp av
köldmedia.
Egna
värme-
pannor.
Fjärrvärme
och
fastighetsel.
Transporter
till och från
byggplatser.
Byggmaterial,
avfall, bränslen
och energi-
användning
i fabriker och
på byggplatser.
Hyresgästernas
användning av
tjänster relaterade
till bostaden
eller lokalerna
såsom egen
elanvändning och
avfallsgenerering.
25
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Indelning av utsläpp i GHG-protokollets olika scope
===== SIDA 26 =====
Lagar och regler:
< Aktiebolagslagen
< Kod för bolagsstyrning
< Miljöbalken
< Arbetsmiljölagar
< Boverkets byggregler
< Nasdaq Stockholms
regelverk för emittenter
< EU-taxonomin
Externa initiativ:
< Agenda 2030
< Parisavtalet
< De planetära gränserna
< FN Global Compact
< GRI – Global Reporting
Initiative
< Miljöcertifiering – Svanen,
Miljöbyggnad, Passivhus
< TCFD – Task force on
Climate-related Financial
Disclosures
< SBTi – Science Based Target
initiative
< GRESB – Global Real Estate
Sustainability Benchmark
Interna regelverk:
< Bolagsordning
< Interna riktlinjer
såsom uppförandekod,
jämlikhetspolicy,
arbetsmiljöpolicy,
finanspolicy och
hållbarhetspolicy
Finansieringsdrivna
ramverk:
< Grönt ramverk för aktier
< Grönt finansiellt ramverk
Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A
Följande lagkrav, standarder, ramverk, riktlinjer och initiativ styr K2A:s hållbarhetsarbete.
26
===== SIDA 27 =====
Ansvarsfulla och
lönsamma affärer
Ekonomisk lönsamhet och
stabilitet är en förutsättning för
en positiv utveckling av K2A:s
verksamhet över tid. Bolagets
systematiska hållbarhetsarbete
är ett sätt att framtidssäkra
verksamheten. Arbetet bidrar
till ökad lönsamhet och tillväxt
både kort- och långsiktigt, och
skapar på så vis ett ökat värde
för bolagets aktieägare. K2A
bedriver ett långsiktigt arbete
med hög transparens för att
stärka bolagets trovärdighet
och för att skapa goda etiska
och affärsmässiga relationer till
bolagets intressenter.
Väsentliga
hållbarhetsfrågor
< Ekonomiskt värdeskapande
< Grön finansiering
< Hantering av
hållbarhetsrisker
< Uppförandekod
Hållbar planet
Klimatförändringarna och
förlusten av biologisk
mångfald utgör två av vår tids
viktigaste miljöutmaningar.
Ett fastighetsbolag som
bygger i svenskt certifierat
trä med lågt klimatavtryck
har möjlighet att vara en
kraft för positiv förändring
i dessa frågor. Som ett led i
bolagets hållbarhetsarbete har
K2A tydliggjort arbetet med
klimatfrågan genom offensiva
hållbarhetsmål kring låga
CO2-utsläpp, klimatrisk-
inventering, grön finansiering
och resurseffektivitet.
Väsentliga
hållbarhetsfrågor
< Minskade utsläpp av
växthusgaser
< Resurseffektivitet och
cirkularitet
< Klimatanpassning
< Biologisk mångfald
Hållbara bostäder
Grunden för K2A:s verk-
samhet är att bygga och
förvalta hållbara bostäder.
K2A:s nyproducerade hus
byggs i trä med fokus på
kvalitet och energieffektiva
lösningar, vilket skapar stora
miljöfördelar. Nyproduktion
certifieras med Svanen eller
motsvarande märkning och
icke certifierade förvärvade
fastigheter, som är äldre än
tre år, enligt Miljöbyggnad
iDrift. Bolaget uppmuntrar
en hållbar livsstil och skapar
förutsättningar för kunder
att göra miljövänliga val i sin
vardag.
Väsentliga
hållbarhetsfrågor
< Miljöcertifierade byggnader
< Hållbar livsstil
< Kundnöjdhet och trivsel
Attraktiv arbetsgivare
K2A är ett ungt företag som
ska vara en inkluderande
arbetsplats där medarbetarna
känner engagemang och
stolthet. K2A strävar efter
att erbjuda en inspirerande,
jämlik och inkluderande
arbetsmiljö med en företags-
kultur där medarbetarna
kan trivas, utvecklas och har
möjlighet att utnyttja sin fulla
potential.
Företagskulturen präglas av
K2A:s kärnvärden –
kundfokus, nytänkande och
långsiktighet.
Väsentliga
hållbarhetsfrågor
< Välmående medarbetare
< Kompetensutveckling
< Mångfald och jämlikhet
Fyra strategiska hållbarhetsområden
K2A:s arbete för en hållbar utveckling utgår från FN:s 17 globala mål och de
planetära gränserna. Utifrån dialog med intressenter och en egen väsentlighets-
analys har K2A definierat fyra strategiska områden med delmål som relaterar
till de tre dimensionerna för hållbar utveckling: ekonomisk, ekologisk och social
hållbarhet.
27
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 28 =====
Ansvarsfulla och lönsamma affärer
Ansvarsfullt företagande och ekonomiskt
värdeskapande
En effektiv organisation, kostnads- och resurseffektivitet samt
ett aktivt arbete med riskhantering lägger grunden för K2A:s
lönsamhet och ett stabilt ekonomiskt värdeskapande. Detta värde
kommer aktieägarna till del, men det gynnar även kunder,
medarbetare, samarbetspartners, kommuner, leverantörer,
kreditgivare och andra intressenter. T ydliga finansiella mål ligger
till grund för arbetet, se sida 16.
K2A:s affärsmodell möjliggör hög och långsiktig tillväxt. De
operationella riskerna begränsas tack vare diversifiering samt att
bolagets fastighetsbestånd är fokuserat på tillväxtregioner med
stark efterfrågan. Som förvaltande bolag av attraktiva hyres-
bostäder på marknader med bostadsbrist är bedömningen att K2A
har en ytterst begränsad uthyrningsrisk. Bolagets systematiska
hållbarhetsarbete sänker även underhållskostnaderna för fastighe-
terna och ökar livslängden i beståndet. En del av hållbarhetsarbetet
innefattar att identifiera finansiella risker kopplade till framtida
klimatscenarier. Genom att kartlägga riskerna för respektive
byggnad och genomföra erforderliga åtgärder minimerar K2A
risknivån i portföljen och tar därmed ytterligare ett steg i att säkra
affärsmodellen. Samtliga K2A:s förvaltningsfastigheter med
hyres- eller studentbostäder har genomgått klimatriskinventering.
Se sida 31-32 för mer information.
K2A bedriver ett systematiskt hållbarhetsarbete som bidrar till ett välmående bolag med
ökad lönsamhet och tillväxt, vilket skapar värde för våra aktieägare. Företaget arbetar
därutöver långsiktigt för att skapa goda affärsmässiga relationer till våra intressenter.
Mål
Utfall
Medlemskap
Ett urval av organisationer, initiativ och
samarbeten som K2A är anslutna till:
< FN Global Compact
< Sweden Green Building Council
< Fastighetsägarna
< Sveriges Allmännytta
< Hållbart Stockholm 2030 (HS30)
< Nasdaq ESG Transparency Partner
< Studentbostadsföretagen
< Trästad Sverige
< Sveriges Träbyggnadskansli
< Fastigo – fastighetsbranschens
arbetsgivarorganisation
< BeBo – Energimyndighetens nätverk för
energieffektiva flerbostadshus
< Miljö- och klimatpakten, Stockholms Stad
< SBTi – Science Based Targets initiative
< GRESB – Global Real Estate Sustainability
Benchmark
< TCFD – Task Force on Climate-related
Financial Disclosures
Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under
åren 2019 till och med 2025, öka med
minst 25 procent per år.
All finansiering av nyproduktion
ska vara grön.
Samtliga medarbetare ska utbildas
i K2A:s uppförandekod.
Driftöverskottet minskade med 4 procent
från 2023 till 2024. Den genomsnittliga
ökningen för perioden 2019-2024
uppgår till 25 procent.
Ingen ny finansiering nyttjades för
nyproduktion under 2024. All K2A:s
nyproduktion sedan 2018 har finansierats
med grön finansiering.
Alla nyanställda på bolaget under 2024
har utbildats i K2A:s uppförandekod.
2022
32 %
2023 2024
25 % -4 %
2022
100 %100 %
2023 2024
100 %
2022
100 %100 %
2023 2024
100 %
28
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 29 =====
Världens första gröna aktie och
Nasdaq Green Equity Designation
Tillsammans med forskningsinstitutet Shades of Green tog
K2A fram världens första ramverk för gröna aktier (Green
Equity Framework) 2020 och blev i samband med det det första
bolaget i världen att få sina aktier klassade som gröna. Utöver en
presentation av K2A:s affärsprofil, ger ramverket också inves-
terare information om och hur K2A:s hållbarhetsarbete ligger
i linje med EU:s taxonomi. Ramverket bygger på en gedigen
kvantitativ och kvalitativ analys av bolagets hela verksamhet där
både intäktsströmmar och investeringar bedöms utifrån tydliga
kriterier för att avgöra om de är i linje med en koldioxidneutral
framtid.
2021, året efter att K2A presenterade sitt ramverk och sin
gröna aktie, introducerade Stockholmsbörsen Nasdaq ett
liknande ramverk, Nasdaq Green Equity Designation, baserat på
samma principer som K2A:s ramverk. K2A var ett av de första
företagen som kvalificerade sig för denna grönmärkning. 2023
höjde K2A sina ambitioner genom en uppdatering av sitt eget
ramverk för gröna aktier. Genom uppdateringen vävde bolaget in
Nasdaqs krav i sitt eget ramverk, samtidigt som företaget behöll
sina kriterier kopplade till materialval och långtgående krav på
energieffektivitet och miljöcertifiering. Under 2024 beslutade
K2A att avstå processen för att förlänga Nasdaq-märkningen
för att framåt prioritera uppföljningen inom sitt egna gröna
ramverk. I den senaste bedömningen, gjord 2024 klassades 76
procent av K2A:s intäktsströmmar och 99 procent av bolagets
investeringar som gröna, vilket är avsevärt mycket högre än de
gränser som gäller för Nasdaq Green Equity Designation: 50
procent i respektive kategori. K2A har arbetat helhjärtat med
hållbarhetsfrågan sedan starten 2013 och varje år strävat efter att
bli bättre på att transparent och öppet visa hur bolaget arbetar
för att bidra till en hållbar samhällsutveckling.
Under november 2024 förnyades K2A:s certifiering som
Nasdaq ESG T ransparency Partner, som Nasdaq använder för
företag som visar engagemang för marknadstransparens och
för att höja miljöstandarder. Certifieringen grundas på den
hållbarhetsdata bolaget sammanställt och rapporterat för 2023.
Via Nasdaq Genium Consolidation Feed kan både nuvarande
och framtida investerare ta del av den och jämföra K2A med
andra företag.
GRESB – Global Real Estate Sustainability
Benchmark
GRESB är en internationell hållbarhetsundersökning som
mäter och utvärderar fastighetsbolags och fastighetsfonders
hållbarhetsarbete. Årets studie omfattade 2084 fastighetsbolag
i 75 länder. Utvärderingen går igenom ett stort antal hållbar-
hetsaspekter kopplade till bland annat miljö, social hållbarhet,
styrning och uppföljning. Eftersom det är svårt att göra
rättvisande jämförelser mellan olika fastighetskategorier
presenterar GRESB olika listor för olika typer av fastigheter
och delar även upp utvärderingen i två kategorier: förvaltning
(”Standing investments”) och projektutveckling
(”Development”). Inom förvaltning fick K2A 88 poäng av 100
möjliga, vilket motsvarade maxbetyget fem stjärnor och gjorde
att bolaget rankades fyra bland börsnoterade bostadsbolag
globalt. Även K2A:s projektutveckling gavs ett starkt betyg och
fick 93 av 100 möjliga poäng.
Hantering av hållbarhetsrisker
En hållbar verksamhet är en framtidssäkrad verksamhet. Att
arbeta aktivt med att identifiera och hantera risker avseende
hållbarhetens tre ben – ekonomisk, ekologisk och social
hållbarhet – är en del av K2A:s affärsmodell. Genom att ta aktiva
val med hänsyn till risker, men även möjligheter, säkrar K2A
verksamheten – inte bara idag utan även på lång sikt. Se även
avsnitt "Risker och riskhantering" i denna årsredovisning.
Hållbarhet i leverantörskedjan
K2A:s leverantörer har en viktig roll i värdekedjan. Som
beställare av varor och tjänster har K2A både ett ansvar och
en möjlighet att ställa krav med koppling till hållbarhet. Det
bidrar till efterlevnad av internationella principer om hållbart
företagande, som FN Global Compact, men också till hantering
av risker inom värdekedjan. Exempelvis ställer K2A krav på
sina leverantörer att följa bolagets leverantörskod som utgår
från FN Global Compacts tio principer samt linjerar med
ISO 26000:s sju principer, som avser mänskliga rättigheter,
arbetsrätt, miljö och antikorruption. Denna kravställning sker
både vid upphandling av nya leverantörer samt vid förnyelse av
avtal. K2A eftersträvar nära och långsiktiga samarbeten med
sina affärspartner för att tillsammans främja hållbarhet genom
hela värdekedjan. Under 2024 har K2A fortsatt sitt arbete
med leverantörsuppföljning, för att säkerställa efterlevnad av
uppförandekoden och identifiera risker kopplade till möjligheten
att uppfylla FN Global Compacts tio principer eller till biologisk
mångfald.
V aror och tjänster i förvaltningen av våra fastigheter köps
in i egen regi. Vid upphandling av entreprenörer och inköp av
tjänster reglerar K2A i avtal vilket ansvar bolagets partner har
inom affärsetik, miljö och arbetsförhållanden.
FN Global Compacts principer1 Sida
Mänskliga rättigheter 29-30
1. Stödja och respektera internationella mänskliga
rättigheter inom sfären för företagens inflytande.
2. Försäkra att deras egna företag inte är inblandade
i kränkningar av mänskliga rättigheter.
Arbetsrätt 29-30,150
3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten
till kollektiva förhandlingar.
4. Eliminera alla former av tvångsarbete.
5. Avskaffa barnarbete.
6. Avskaffa diskriminering vad gäller rekrytering och
arbetsuppgifter.
Miljö 69-70
7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller
miljörisker.
8. Ta initiativ för att stärka ett större
miljömedvetande.
9. Uppmuntra utvecklandet av miljövänlig teknik.
Bekämpning av korruption 69
10. Motarbeta alla former av korruption, inklusive
utpressning och mutor.
1) https://globalcompact.se/om-un-global-compact/ de-10-principerna/
29
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 30 =====
Uppförandekod och nolltolerans mot korruption
K2A:s företagskultur grundas på förtroende och affärsmässighet.
Grundläggande för detta är att följa gällande lagar och regelverk,
men K2A:s uppförandekod ställer också höga krav för att
säkerställa ett ansvarsfullt beteende, hög affärsetik och respekt
för mänskliga rättigheter. Uppförandekoden tillsammans med
leverantörspolicyn är viktiga styrdokument i bolagets interna
och externa arbete och baseras på K2A:s kärnvärden samt
principerna i FN:s Global Compact och de globala målen i FN:s
Agenda 2030. Uppförandekod och leverantörspolicy omfattar
alla bolagets intressenter, inklusive medarbetare, leverantörer,
entreprenörer och underentreprenörer. För att säkerställa
kunskap och efterlevnad är utbildning om uppförandekoden
obligatorisk för samtliga leverantörer och nyanställda på K2A.
Visselblåsarfunktion
K2A har en policy och rutin för visselblåsning som kan
användas vid misstanke om brott mot K2A:s kärnvärden eller
uppförandekod eller mot gällande lagstiftning. Information
om uppförandekoden och visselblåsarsystemet ingår som
en del i introduktionsprogrammet för alla nyanställda.
Visselblåsarfunktionen hanteras av en extern part som säker-
ställer visselblåsarens anonymitet och bedömer huruvida det rör
sig om en kvalificerad anmälan eller inte. Anmälningarna ska
hanteras och utredas skyndsamt och effektivt. För att en anmälan
ska ses som kvalificerad ska den röra en individ i företagsledande
eller nyckelställning inom K2A samt avse en allvarlig oegent-
lighet inom bolaget. Under 2024 inkom inga kvalificerade
anmälningar om överträdelser, oegentligheter eller något annat
som strider mot K2A:s kärnvärden eller uppförandekod, eller
mot gällande lagstiftning.
Samarbeten för utveckling och framtidssäkring
För att bygg- och fastighetsbranschen ska bidra till att
Parisavtalets klimatmål uppnås behöver branschens omställning
ske snabbt, vilket ställer höga krav på anpassningsförmåga och
flexibilitet. K2A ska vara en kunskapsbärare och inspiratör för
andra bolag inom näringslivet. Samtidigt som K2A utvecklas
är ambitionen att bidra till att branschen rör sig i en positiv
riktning genom att dela med sig av kunskap och goda exempel.
Dessutom är K2A engagerat i ett flertal branschöverskridande
samarbeten kopplade till bland annat klimatneutralt byggande,
social hållbarhet, digitala delningslösningar och materialval
med låg klimatpåverkan. Se sida 28 för K2A:s samarbeten och
medlemskap.
K2A:s fastighet Diskusen i Växjö färdigställdes under tredje kvartalet 2023. Fastigheten består av 185 Svanenmärkta
hyresbostäder, belägna i livfulla Arenastaden.
30
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 31 =====
Hållbar planet
En central del för ett grönt fastighetsbolag är långsiktigt ansvarstagande för verk-
samhetens påverkan på människor och miljö. K2A strävar efter att hela verksam-
heten ska bidra till en välmående planet i linje med Parisavtalet. Genom att vara
med och ta ansvar för kommande generationer förbereder sig K2A också för en
framtid med nya förutsättningar och krav på företag.
Minskade utsläpp av växthusgaser
Bygg- och fastighetssektorn står för mer än en femtedel av
Sveriges utsläpp, enligt beräkningar från Boverket1 . Det gör
den till en av de sektorer i Sverige som står för störst utsläpp av
växthusgaser. Över hälften av utsläppen kommer från bygg och
renovering, vilket till stor del beror på utsläpp från produktion
av byggmaterial. Utifrån detta drar K2A slutsatsen att material-
valet är det enskilt viktigaste beslutet för ett byggande bolag som
vill minska sina utsläpp samt att ett byggande bolag som enbart
mäter sina direkta utsläpp riskerar att ge en missvisande bild av
sin klimatpåverkan. K2A arbetar aktivt med att undvika och
reducera utsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan, från
nybyggnation till förvaltning. Utgångspunkten är att K2A:s
byggnader ska ha låg klimatpåverkan från ingående material
vid nyproduktion och lågt behov av extern energitillförsel i
förvaltningsskedet, för att därigenom minimera klimatpåverkan.
Genom att fokusera på byggnation med stomme i trä, ett
material som har låg klimatpåverkan och som dessutom binder
koldioxid, ger K2A:s nyproduktion upphov till betydligt lägre
utsläpp jämfört med likvärdig byggnad med stomme i stål
och betong. Utöver stommaterialet är K2A:s grundprincip
för alla material som köps in och används vid nybyggnation
och renovering att de ska vara av hög kvalitet och ha lång
livslängd. K2A minskar klimatpåverkan ytterligare genom att
använda återbrukade produkter, eller produkter tillverkade av
återbrukade material, där det är möjligt och i annat fall använda
material med låg klimatpåverkan. För att minska utsläppen
från befintligt bestånd arbetar K2A kontinuerligt med smart
styrning, driftsoptimering och uppföljning av energianvändning.
Bolaget investerar även i förnybar elproduktion till byggnaderna.
Mer att läsa om detta finns på sida 35.
Sedan år 2020 har K2A kartlagt och beräknat bolagets utsläpp
av växthusgaser enligt GHG-protokollets scope 1-3. Se bild
på sida 25 för beskrivning av de olika scopen. K2A:s utsläpp
i samtliga scope framgår i detalj i avsnittet "K2A:s utsläpp av
växthusgaser" . För verksamhetsåret 2024 är de totala utsläppen
återigen mindre än tidigare till följd av utebliven nybyggnation,
vilket tydliggörs i den låga klimatpåverkan för scope 3.
Ansvarsfull framtidssäkring med klimatanpassning
av fastighetsbeståndet
Att ta klimatansvar innebär inte bara att minska sin egen
klimatpåverkan, utan även att minska de negativa effekterna av
det förändrade klimatet för såväl samhället som den egna verk-
samheten. Klimatförändringarna och riskerna som följer i deras
spår är de största hoten mot nutidens och framtidens samhällen.
Därför behöver ett hållbart fastighetsbestånd även vara fysiskt
Mål
Utfall
100 procent av K2A:s byggnader i förvaltning ska
vara klimatriskinventerade.
Från och med år 2021 har K2A:s klimatpåverkan redovisats
enligt GHG-protokollets scope 1-3 för samtliga relevanta
kategorier.
Klimatriskinventeringar är genomförda för 94 procent av
fastighetsportföljens värde.
K2A minskar utsläppen av växthusgaser i scope 1-3 jämfört med
2023. För detaljerad redovisning av växthusgasutsläpp i scope
1-3, se avsnitt "K2A:s utsläpp av växthusgaser".
2022 2023 2024
8 649 116,9
ton
32,21 291 816
2022 2023 2024
32,2 116,9
kg CO2e/kvm
32,24,1 3,0
ton kg CO2e/kvm
Växthusgasutsläpp scope 1-3
1) https://www.boverket.se/sv/klimatdeklaration/om-klimatdeklaration/syfte/
31
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 32 =====
motståndskraftigt – både idag och över tid. En framtidssäkrad
byggnad innebär en lägre risk och är en tryggare investering.
Att veta vilka risker som finns inom beståndet blir därför en
förutsättning för att skydda fastighetsvärden och kunna förvalta
fastigheterna så effektivt som möjligt.
K2A kartlägger och hanterar framtida risker och möjligheter
kopplade till klimatförändringarna på såväl bolags- samt
fastighetsnivå. På bolagsnivå identifieras och analyseras fysiska
klimatrisker och omställningsrisker som kan ha en övergripande
påverkan på hela verksamheten. Omställningsrisker kan till
exempel vara ändrade lagkrav, behov av teknologiska upp-
graderingar, risker kopplade till leverantörskedjan och material-
försörjning eller påverkan på bolagets varumärke.
På fastighetsnivå har K2A tidigare utfört en klimatrisk-
inventering av hela det befintliga beståndet av förvaltnings-
fastigheter med permanenta hyres- och studentbostäder.
Inventeringen är gjord med avseende på framtida klimatrisker
enligt IPCC:s klimatscenario RCP 8.51. Y tterligare invente-
ringar görs löpande vartefter bolaget påbörjar ett projekt eller
förvärvar nya fastigheter, med målet att klimatriskinventera 100
procent av bolagets förvaltningsfastigheter.
Resurseffektivitet och cirkularitet
Samhällets användning och omhändertagande av naturresurser
formar både mänsklighetens, miljöns och ekonomins
välbefinnande. Genom att använda nya och förädlade natur-
resurser mer effektivt kan miljöpåverkan och kostnader minskas,
samtidigt som de socioekonomiska målen inom ramen för
Agenda 2030 uppnås. Bygg- och fastighetsbranschen står för en
betydande del av samhällets materialanvändning samt miljö- och
klimatpåverkan, samtidigt som sektorn står får 35 procent2 av
allt avfall inom EU . Genom att ställa om till mer resurseffektiva
kretslopp kan såväl exploateringen av naturresurser som utsläpp
av växthusgaser minska.
K2A strävar efter att säkerställa resurseffektivitet genom hela
värdekedjan. Det innebär bland annat ansvarsfull användning
av vatten, energi och material samt minimering och effektiv
Klimatriskinventering
K2A inventerar samtliga byggnader i det befintliga fastighetsbeståndet med avseende på följande klimatrisker:
< Översvämning på grund av höjda vattennivåer i hav, vattendrag och sjöar
< Skyfall
< Värmeböljor
< Snöfall
< Bränder
< Markstabilitet
Varje risk har graderats enligt skalan: ingen risk, låg, medel och hög. Utifrån detta har åtgärdsförslag tagits fram
som K2A integrerar i handlingsplaner för förvaltningens underhållsplan för respektive byggnad. Idag är processen
genomförd för 94 procent av fastighetsvärdet i K2A:s portfölj av förvaltningsfastigheter.
K2A:s hus har förutsättningar för god inomhuskomfort och motstånd mot bland annat värmeböljor,
översvämningar och skyfall. Med motståndskraftig fastigheter och välmående kunder som trivs och bor kvar
säkrar bolaget sina hyresintäkter över tid.
hantering av avfall. Svanenmärkningen av bolagets
nyproducerade bostäder är ett viktigt kvitto på detta arbete.
Genom att välja klimateffektiva material med hög kvalitet ökar
bostädernas och installationernas livslängd. T rä som stommate-
rial och smarta infästningsmetoder gör materialen lättare att byta
ut, underhålla och återbruka. T ack vare smarta planlösningar där
stammar för el, vatten och avlopp är placerade mot korridorer
underlättas framtida stambyten där inget material i badrummet
behöver rivas och störningen för de boende blir minimal.
V olymelementen monteras ihop så att de i framtiden ska vara
lätta att demontera och kunna användas i nya hus antingen i sin
helhet eller genom återbruk av byggmaterial.
K2A:s byggnader är demonterbara, flyttbara och återan-
vändbara. Om ett område hamnar i riskzon för översvämning
eller om behovet av studentbostäder minskar till följd av att
en högskola läggs ned går det att montera ned byggnaden och
bygga upp volymelementen på annan plats. Återbruksalternativ
är en del av byggprocessen och under 2023 togs en strategi för
resurseffektivitet fram i syfte att minska bolagets miljöbelastning
vid användning av byggmaterial vid ny- och ombyggnation. Att
från början bygga med hög kvalitet på byggmaterial och hög
standard på bostäderna bidrar till att kunden tar bättre hand
om sin bostad och behovet av reparationer minskar, vilket i
förlängningen leder till lägre underhållskostnader och lägre
utsläpp av växthusgaser.
Vatten
K2A värnar om vatten som en naturresurs och arbetar därför
för att minska fastigheternas vattenanvändning. Snålspolande
toaletter, duschmunstycken och blandare bidrar till minskad
åtgång av vatten. Fastighetsautomationen och uppkopplade
mätare underlättar uppföljningen av vattenanvändningen i
fastigheterna.
För att möjliggöra en effektiv dagvattenhantering på
fastigheterna arbetar K2A med olika typer av dagvattenlösningar
som är dimensionerade för att klara framtida klimat med
extrema skyfall. Dessa lösningar minskar även risken för klimat-
och väderrelaterade vattenskador i byggnaderna.
1) https://www.klimatanpassning.se/klimatanpassa/underlag-for-klimatanpassning/klimatscenarier-1.87742
2) https://www.boverket.se/sv/byggande/uppdrag/uppdrag-om-cirkular-ekonomi-i-byggsektorn/
32
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 33 =====
Biologisk mångfald
Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tre
viktiga miljöfrågor som är tätt sammankopplade. Ju fler växter
som finns, desto större kapacitet finns att ta upp koldioxid i
atmosfären. En ökad växtlighet bidrar med naturlig dagvatten-
hantering genom upptag av vatten via rötterna och skapar skugga
som lindrar effekten av värmeböljor.
Nyexploatering i ett område kan medföra att såväl ekologiska
och kulturella värden som rekreationsvärden på platsen påverkas.
Bland annat finns en risk att spridningsvägar för växter och djur
hindras. K2A arbetar aktivt för att vid nyproduktion stötta lokal
biologisk mångfald och lokala ekosystemtjänster. Byggmetoden
med volymelement som monteras på plats innebär avsevärt
mindre påverkan på närmiljön än traditionella byggmetoder,
tack vare att de kräver ett mindre byggplatsområde, innebär
mindre omfattande markarbeten och skapar bättre möjligheter
att skydda omkringliggande vegetation.
Ofta kan träd och växtlighet bevaras, även i de fall där de växer
precis intill huskroppen. Därutöver anlägger K2A insektsholkar
som inrymmer boplatser för lokalt rödlistade arter, anlägger
gröna tak och skapar gröna innergårdar med växter som
blommar hela blomningssäsongen, vilket genererar föda för djur,
insekter och pollinatörer.
Fossiloberoende verksamhet
Att bli oberoende av fossila bränslen är en viktig del av K2A:s
långsiktiga klimatarbete. K2A arbetar aktivt med att påverka
bränsleanvändningen i de delar av värdekedjan som bolaget
har rådighet över, till exempel när det gäller transporterna till
byggplats och energianvändningen i byggnaderna. Att
transporter mellan fabrik och byggplats drivs på HVO
(biodiesel) och att arbetsmaskiner på byggplats och i fabriker är
eldrivna är faktorer som minskar klimatpåverkan vid byggnation.
För uppvärmning av byggnaderna tecknar K2A gröna fjärrvär-
meavtal i de kommuner som erbjuder grön fjärrvärme. Bolaget
producerar egen el från solenergi och har därutöver avtal om
fossilfri fastighetsel i hela beståndet sedan 2021.
33
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 34 =====
Hållbara bostäder
Kontroll över värdekedjan
K2A kontrollerar hela värdekedjan, från utveckling av bostads-
projekt till förvaltning, och kan därmed arbeta med åtgärder
för minskad miljöpåverkan och värdeskapande i varje led. Vid
nybyggnation kan K2A minimera spill och optimera transporter
genom en kontrollerad och standardiserad fabriksproduktion av
lägenheter för leverans direkt till byggarbetsplatsen, vilket bidrar
till lägre klimatpåverkan. Det trä som används är närproducerat,
vilket ytterligare begränsar miljöpåverkan från transporter i
värdekedjan.
K2A erbjuder hyresbostäder, studentbostäder och samhälls-
fastigheter på marknader med hög tillväxt och efterfrågan. På
många orter, inte minst i universitets- och högskolestäderna,
råder det stor brist på hyresrätter. Genom att bygga yteffektiva
bostäder i attraktiva lägen till en rimlig hyra fyller K2A ett
tydligt behov i samhället. På så vis bidrar bolaget till en hållbar
och inkluderande bostadsmarknad.
Framtidssäkring av befintligt bestånd
En utmaning för hela fastighetsbranschen är att hantera
fastigheters hållbarhetsprestanda. K2A arbetar aktivt med
förvaltningsbeståndets klimatpåverkan, energianvändning och
utemiljöer för att byggnaderna ska ha en hög hållbarhets
prestanda både nu och i framtiden. I den löpande förvaltnings-
Grunden för K2A:s verksamhet är att bygga och förvalta hållbara bostäder som
bidrar till välmående människor och miljö. Ambitionen är att skapa bästa möjliga
förutsättningar för en hållbar livsstil, där det är lätt för kunderna att göra val för
lägre miljöpåverkan i sin vardag. K2A har kontroll över hela värdekedjan och
arbetar med innovativa och systematiska insatser för att skapa värde i varje led,
från utveckling av miljö- och klimateffektiva bostäder till hållbar förvaltning av
fastigheterna.
processen har bolaget rutiner för att inventera och identifiera
risker som kan påverka byggnadens fysiska prestanda, kopplade
till exempelvis sättningar i mark eller driften av de tekniska
systemen i byggnaden.
Under 2024 har arbetet fortsatt med miljöcertifiering av
fastighetsbeståndet enligt Svanen och Miljöbyggnad iDrift. För
fastigheter som förvärvats utan miljöcertifiering och är äldre än
tre år certifierar K2A sina fastigheter enligt Miljöbyggnad iDrift
och för nyproduktion enligt Svanen. I slutet av 2024 var fastig-
heter motsvarande 89 procent av bolagets totala fastighetsvärde
certifierade och 10 procent var under pågående certifiering. Båda
certifieringarna ställer krav på hur fastigheterna utformas och
förvaltas ur ett livscykelperspektiv.
I K2A:s förvärvade äldre byggnader investerar bolaget i
energieffektiviserande åtgärder som injustering och adaptiv
värmestyrning samt fastighetsnära förnybar energiproduktion
genom solceller. Som en del av K2A:s arbete med biologisk
mångfald ses det befintliga fastighetsbeståndet löpande över med
avseende på grönytor och ekosystemtjänster. En ökad mängd
grönytor kan bidra till bättre hantering av regnvatten i samband
med skyfall samt mervärden för såväl K2A:s kunder som för
klimat, insekter och andra djur.
Mål
Utfall
Miljöcertifiera all nyproduktion. Minska energianvändningen med fem
procent från 2023 till 2024.
Kundnöjdhet över branschgenomsnitt.
Under 2024 miljöcertifierades alla
färdigställda hus enligt Svanen eller
motsvarande certifiering.
Den relativa energianvändningen har
minskat med cirka 8 procent, mätt i kWh/
kvm Atemp.
Kundnöjdheten (Serviceindex)
under 2024 uppgick till 78 procent.
Branschgenomsnittet för 2024 var 82
procent.
2022
100 %100 %
2023 2024
100 %
2022 2023 2024
99,31
87,8
kWh/m3
80,5
2022 2023 2024
82 %
78 %76 % 82 %
1) 2022 är inte jämförbar då beräkningen
för energiintensitet justerats.
34
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 35 =====
Framtidens bostäder byggs i trä
K2A:s bostäder tillverkas i trä – det enda förnybara
och klimateffektiva byggmaterialet. Träråvaran
kommer från närproducerat hållbart svenskt
skogsbruk och:
< Minskar CO2-utsläppen under byggprocessen.
< Binder CO2 under hela byggnadens livslängd.
< Möjliggör mer energieffektiva transporter då
prefabricerade lägenhetsvolymer i trä väger
mindre än motsvarande i exempelvis betong.
< Är ett vackert och levande byggmaterial.
< Är tystare att bygga med, lättare och ger en bra
arbetsmiljö.
< Är lätt och miljövänligt, men samtidigt hållfast
och har lång livslängd.
Minskad energianvändning
K2A arbetar kontinuerligt med uppföljning, driftoptimering
och smart styrning för att minska energianvändningen och
använda energi på ett mer effektivt sätt. K2A:s digitaliserade
fastighetsbestånd gör det möjligt att i realtid kontrollera
energianvändningen genom att fjärrstyra värme, ventilation och
elanvändning. Genom att snabbt kunna reagera på avvikelser
eller göra justeringar utifrån växlande väderförhållanden kan
betydande energibesparingar göras.
Under 2024 har flera energieffektiviseringsåtgärder
genomförts. Installation av spillvattenvärmeväxlare på
fastigheten Parasollet i Lund (som sedan dess förvärvats av
K2A:s JV-bolag Arborem) är ett bra exempel på hur en åtgärd
kan minska en fastighets energibehov. Under anläggningens tre
första månader i drift minskade energianvändningen med nästan
en fjärdedel jämfört med året innan. Vidare har K2A fortsatt att
digitalisera och automatisera sin förvaltning genom AI-styrning
av värme- och ventilationssystem på majoriteten av fastigheterna.
För att få en så stor andel förnybar energi som möjligt i sin
energimix producerar K2A egen el via solceller och arbetar även
med batterilagring. K2A producerade 919 MWh el via solceller
under 2024. Det motsvarade 19 procent av bolagets fastighetsel
under samma period, eller elanvändningen för 1 045 genomsnitt-
liga K2A-lägenheter.
I oktober 2024 frånträdde K2A 19 fastigheter, som förvärvats
av JV-bolaget Arborem som K2A äger till 60 procent. Sedan
dess konsolideras inte dessa fastigheter inom K2A-koncernen,
vilket gör att solel producerad på dessa fastigheter inte ingår i
K2A:s redovisning. Under 2025 förväntas därför den redovisade
mängden solel från K2A att minska. Vid utgången av 2024 hade
K2A:s 62 hyreslägenheter på Planeten i Västerås färdigställdes under det första kvartalet 2024. Projektet är producerat i svenskt
certifierat trä och miljöcertifierat enligt Svanen.
K2A sju solcellsanläggningar, med en årlig produktion på 396
MWh el. Arborem hade nio solcellsanläggningar med en årlig
produktion på 563 MWh el.
Som en del av vårt löpande arbete arbetar vi aktivt med att
minska vår energianvändning i hela beståndet och på så vis ökar
andelen av ekonomiska aktiviteter som klassas gröna enligt
EU-taxonomin.
Miljöcertifieringar för kvalitetssäkring
Sedan 2018 har K2A licens för att bygga Svanenmärkta hus.
Eftersom K2A bygger bostäder för egen förvaltning läggs
särskilt stor vikt vid att göra hållbara och långsiktiga val i alla
35
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 36 =====
delar av processen. Svanenmärkningen syftar bland annat till
att säkerställa en god och hälsosam boendemiljö. Det handlar
exempelvis om att välja material av hög kvalitet som är fria från
miljö- och hälsoskadliga kemikalier. K2A går igenom de material
som används för att säkerställa att kraven efterföljs. Exempelvis
är material i ytskikt kontrollerade med avseende på emissioner
för att säkerställa att de inte avger farliga ämnen, vilket bidrar
till en hälsosam och giftfri innemiljö. Kraven för att erhålla
miljöcertifiering är höga och omfattar bland annat en kvalitets-
säkrad byggprocess, noggrant genomförda materialval och hög
energieffektivitet.
Boende för en hållbar livsstil
För många kunder, framför allt studenter och ungdomar, är
lägenheten hos K2A det första egna boendet. Som fastighets-
ägare och förvaltare har K2A en möjlighet att lägga grunden för
hållbara beteenden genom att underlätta en hållbar livsstil. K2A
erbjuder exempelvis elbilspool och cykelpool, elgrillar på inner-
gårdarna, digitala nycklar och kylboxar för att leverera matkassar.
Samtliga fastigheter har utrymmen med goda sorterings-
möjligheter som bidrar till ökad återvinning av olika typer av
material.
Kunderna uppmuntras även att återbruka inredning och får
tips på hur de kan reducera energi- och vattenanvändningen i
sina bostäder. Miljöer och tjänster som stimulerar till ett hållbart
beteende kan skapa livslånga vanor som är bra för både planetens
och kundernas välmående. Under 2023 infördes en grön hyres-
bilaga för alla K2A:s hyresgäster – där fastighetsägarens ansvar
för hållbarhetsarbetet framgår, men även förväntningarna på de
boende avseende bland annat resursförbrukning, källsortering
och transporter.
På flera av de orter där K2A förvaltar bostäder – Lund,
Stockholm, Västerås, Gävle, Umeå och Örebro – erbjuds
kunderna bilpooler med elbilar enligt det egna konceptet
BoBil. Bilpoolen lanserades 2018 och är ett attraktivt inslag i en
modern delningsekonomi.
Miljövinster uppstår då flera hushåll kan dela på ett färre
antal bilar. En annan fördel är att behovet av parkeringsplatser
minskar, vilket ofta frigör mark för att bygga fler bostäder som
genererar ökade hyresintäkter.
För att uppmuntra kunder hos K2A att välja hållbara trans-
portsätt som gång, cykel och kollektivtrafik har entréer utrustats
med digitala anslagstavlor som bland annat visar resplaner
och tidtabeller för närmaste kollektivtrafikpunkt. I samtliga
nyproducerade bostäder har kunderna tillgång till cykel-
parkeringar både inomhus och utomhus. I vissa fastigheter finns
även vallabodar och cykelverkstäder för enklare underhåll.
Kunder som trivs
Kundtrivsel, trygghet och förutsättningar för samvaro är en
del av K2A:s grundkoncept. Utgångspunkten är att K2A:s
kunder ska trivas och vilja bo kvar länge. För att kunna bibehålla
välfungerande kundrelationer under längre tid introducerar
K2A under 2025 ett förtursprogram, där den som bott hos
K2A under studietiden erbjuds en möjlighet att flytta vidare till
en hyreslägenhet inom det bestånd som K2A förvaltar under
det första halvåret efter avslutade studier. För att kunna nyttja
förturen krävs att studenten har varit en skötsam hyresgäst samt
bott kvar hos K2A under sin studietid. Förtursprogrammet blir
även en del av K2A:s sociala hållbarhetsarbete och ett sätt att
underlätta för unga i Sverige – som ofta har svårt att etablera sig
på bostadsmarknaden – att ta det första steget in på vuxenvärl-
dens bostadsmarknad.
Att känna sig trygg i sitt hem är viktigt för alla människor
och det är centralt för K2A att vara en positiv samhällskraft
som bidrar till utvecklingen av attraktiva och levande bostads-
områden. Ambitionen är att skapa inbjudande och säkra
utemiljöer där alla kunder är välkomna och känner sig trygga.
Därför läggs stor vikt vid utformningen av ytorna mellan husen,
exempelvis genom att anlägga lekplatser eller gemensamma
uteplatser och samlingslokaler där kunder kan mötas och umgås.
I vissa fastigheter finns inslag av samhällsfastigheter såsom
LSS-boenden, förskolor och serviceboenden. Att människor
med olika levnadsmönster bor tillsammans i samma kvarter är
positivt för tryggheten då människor rör sig i området olika
tider på dygnet. Baserat på denna insikt har K2A tagit fram
ett koncept för de egenutvecklade fastigheterna som kallas
24-timmarskvarter. T rygga och attraktiva bostadsområden
leder också till snabbare uthyrning och färre omflyttningar,
vilket bidrar till ökad lönsamhet. Utöver utformningen av de
fysiska miljöerna anordnar K2A olika aktiviteter för kunderna.
Under 2024 anordnades aktiviteter över hela landet, till exempel
påskäggsjakt, jultomtejakt samt spel- och grillkvällar.
K2A har ett nära samarbete med studentkåren på ett flertal av
de orter bolaget verkar på, exempelvis Gävle och Sundsvall.
I Växjö deltar K2A i en samverkansgrupp för trygghet på
Campus tillsammans med kåren, kommunen och övriga
fastighetsägare.
Nöjda kunder är en förutsättning för K2A:s framgång och
därför ett viktigt mål. K2A följer upp hur kunderna upplever
K2A:s service genom att mäta Serviceindex, som är ett specifikt
index för fastighetsbranschen. Under 2024 blev K2A:s resultat
78 procent. En tydlig effekt som går att notera i undersökningen
är att egen personal på orterna är en framgångsfaktor för ökad
kundnöjdhet. Det skapar förutsättningar för långvariga kundre-
lationer och minimerar omflyttningar. En kundnära förvaltning
är viktig för att K2A ska kunna leverera bra och snabb service.
36
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 37 =====
Under 2024 genomförde K2A ett arbete kring social hållbarhet
tillsammans med HS30, AktivBo och forskningsinstitutet RISE.
Syftet med projektet var att skapa en praxis för socialt hållbar-
hetsarbete inom bostadsutveckling och förvaltning, då social
hållbarhet ofta är svårare att mäta än miljömässig hållbarhet.
Utöver själva KPI:erna utvecklades även en mätmetod,
Grannometern. Syftet är att verktyget ska kunna användas av
HS30:s medlemmar och andra aktörer till att förbättra social
hållbarhet i boendemiljöer avseende delaktighet, sammanhåll-
ning, och attraktivitet.
En löpande och nära dialog som bygger på direktkontakter
med kunderna främjar lojalitet och kundnöjdhet. Förvaltningen
av fastigheterna bedrivs därför med egen personal i så stor
utsträckning som möjligt. Genom att kunderna ser och möter
samma lokala bovärdar i sin närmiljö skapas en känsla av person-
ligt bemötande, tillit och trygghet. Detta bekräftas även av en
tydlig uppgång i kundnöjdhet på de orter där K2A gått från
extern till egen förvaltning. I dagsläget har K2A en övervägande
del egen förvaltning.
Andra standardkoncept för kunder hos K2A är fri tillgång
till elgrillar på innergårdarna – ett uppskattat inslag. I Gävle,
Västerås, Växjö och Sundsvall finns så kallade “felleshus” ,
samvarolokaler med kök som kunderna kan boka för egna
sammankomster, i fastigheter som K2A förvaltar. I många
studentfastigheter tillhandahåller K2A studentcaféer där
studenterna kan träffas och studera tillsammans. Bolaget anlitar
även studenter på plats som ansvarar för att öppna, stänga och
hålla lokalerna i ordning. I Sundsvall driver K2A ett trygghets-
boende för äldre med generösa ytor för socialt umgänge samt en
trygghetsvärd som anordnar gemensamma aktiviteter.
På flera av K2A:s studentbostadsorter anordnas regelbundet trivselaktiviteter, såsom områdesdagar och grillkvällar. Vi
uppmuntrar gärna våra boende att vara med och påverka vad som händer på fastigheterna så att vi tillsammans kan skapa en
trivsam och inkluderande boendemiljö. Bilden är från fastigheten Västern i Sundsvall.
37
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 38 =====
Attraktiv arbetsgivare
K2A som arbetsplats
K2A är ett entreprenöriellt bolag som präglas av högt tempo och
snabba beslutsprocesser. Företagskulturen bygger på kärnvärdena
kundfokus, nytänkande och långsiktighet. K2A:s kärnvärden,
tillsammans med styrdokument som hållbarhetspolicy, perso-
nalpolicy, jämlikhetspolicy och uppförandekod är vägledande.
I en liten organisation som K2A blir varje enskild medarbetares
bidrag mycket betydelsefullt och att rekrytera rätt personer till
denna miljö är en förutsättning för en fortsatt framgångsrik
utveckling av bolaget. Medarbetare uppmuntras att våga tänka
nytt och innovativt för att på ett lösningsorienterat sätt bidra
till att utveckla verksamheten och skapa värde för bolagets
intressenter. Det är avgörande att medarbetarnas kompetens
motsvarar verksamhetens behov för att möta marknadens
utmaningar. För samtliga medarbetare sker utbildningar löpande
i enlighet med medarbetarens utvecklingsplan och baserat på
behov. K2A ska fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare som kan
locka och behålla motiverade och kompetenta medarbetare.
För att säkerställa medarbetarnas motivation genomförs årliga
medarbetarsamtal, där individuella önskemål och behov av
K2A är ett ungt företag som ska vara en inkluderande arbetsplats där medar-
betarna känner engagemang och stolthet. K2A strävar efter att erbjuda en
inspirerande, jämlik och inkluderande arbetsmiljö med en företagskultur där
medarbetarna kan trivas, utvecklas och har möjlighet att utnyttja sin fulla
potential. Företagskulturen präglas av K2A:s kärnvärden – kundfokus,
nytänkande och långsiktighet.
vidare kompetensutveckling kartläggs. Under 2024 genomfördes
en ny medarbetarundersökning som stärkte bilden av K2A som
ett bolag där medarbetare trivs och är stolta att arbeta.
Välmående medarbetare
K2A ska erbjuda medarbetarna en arbetsmiljö som är trygg,
säker och hälsosam. Såväl den psykosociala som den fysiska
arbetsmiljön är viktig för att medarbetarna ska trivas. Vid de
årliga medarbetarsamtalen utvärderas arbetsmiljön. Resultatet
utvärderas och implementeras i kommande års handlingsplan.
Som en del i arbetet för att öka trivseln finns möjlighet att
delta i gemensamma aktiviteter på veckobasis samt halvårsvisa
trivselaktiviteter där både styrelsemedlemmar och medarbetare
har möjlighet att delta. K2A erbjuder även friskvårdsbidrag och
medarbetare på moderbolaget har tillgång till privat sjukvårds-
försäkring. K2A har istället för ett ledningssystem en
förbättringsgrupp som löpande arbetar med att förbättra
arbetsmiljön, med utgångspunkt i förslag från medarbetarna.
Precis som K2A:s bostäder ofta kan vara första steget in på
bostadsmarknaden för unga personer, strävar bolaget efter att
Mål
Utfall
Kvinnor Män
22 %
78 %
Kvinnor Män
57 %
64 %
36 %
Könsfördelningen på K2A ska vara minst
40 procent kvinnor och minst 40 procent
män.
Bolagets ledningsgrupp ska ha en jämn
könsfördelning, vilket innebär minst
40 procent kvinnor och minst 40 procent
män.
K2A:s medarbetare ska vara nöjdare än
branschgenomsnittet.
Andelen kvinnliga medarbetare på
moderbolaget uppgick under 2024 till
36 procent (37).
Andelen kvinnor i ledningsgruppen per
31 december 2024 uppgick till
22 procent (30).
Employee Net Promotor Score, eNPS,
mäter hur villiga medarbetarna är att
rekommendera sin arbetsplats till andra.
Resultatet +21 motsvarar “väldigt bra”
enligt eNPS:s skala.
2023
54
-100
0
100
2024
23 21
2022
38
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 39 =====
erbjuda unga med hög ambitionsnivå inom fastighetsbranschen
vägar in i yrkeslivet. Inom K2A:s förvaltningsorganisation tar
bolaget därför regelbundet emot praktikanter från relevanta
utbildningar. Flera tidigare praktikanter har efter avslutad
praktik erbjudits anställning och arbetar idag inom bolaget.
Mångfald och jämlikhet
K2A ska vara en inkluderande arbetsplats där medarbetarnas
olikheter värdesätts och respekteras. Inom K2A råder nolltole-
rans mot diskriminering och kränkande särbehandling, vilket
även framgår av bolagets jämlikhetspolicy och uppförandekod.
K2A har en process på plats för att hantera incidenter eller brott
mot interna riktlinjer. Inga incidenter rapporterades under 2024
(0). K2A har en intern arbetsgrupp för mångfald och jämlikhet,
med syfte att driva och utveckla arbetet samt att säkerställa att
bolaget arbetar i enlighet med uppsatta riktlinjer och policyer. På
samma sätt som K2A arbetar med mångfald och jämlikhet ställs
även krav på att leverantörer och underentreprenörer tar ansvar
för detta i sina organisationer.
Vid tecknande av avtal åtar sig samtliga leverantörer att följa
K2A:s leverantörspolicy. Under 2024 har det inte rapporterats
några incidenter som har bedömts leda till någon negativ social
påverkan i bolagets externa visselblåsarfunktion.
Koncernen har en jämställdhetsplan till stöd för arbetet med
att främja lika villkor på arbetsplatsen.
Organisation och medarbetare
K2A:s verksamhet organiseras i områdena Affärsutveckling,
Pågående projekt, Produktion och Förvaltning samt de koncern-
gemensamma funktionerna Hållbarhet, Ekonomi/Finans och
Kommunikation/IR vid huvudkontoret i Stockholm.
Glada medarbetare på välgörenhetsloppet Spring För Livet – ett årligt initiativ som anordnas av Brunswick Real Estate, i
samarbete med UNICEF och Företag för Malawi.
39
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 40 =====
Intressentdialog
och väsentlighetsanalys
Intressentdialog
Utvecklingen inom fastighetsbranschen går snabbt, vilket ställer
höga krav på anpassningsförmåga och flexibilitet. I syfte att
utveckla och förbättra K2A:s interna arbete och externa erbju-
dande har det genomförts en väsentlighetsanalys som fångar upp
bolagets intressenters förväntningar.
De viktigaste intressentgrupperna för K2A är bolagets kunder,
leverantörer, medarbetare och ledningsgrupp, samhälle och
kommuner, långivare och investerare samt styrelse och ägare.
Baserat på intressentdialogen har ett antal väsentliga aspekter
identifierats och avgränsats till dem som bolaget primärt
påverkas av eller som berör bolaget indirekt via omvärlden.
Kontakt med intressenter har skett genom webbformulär,
löpande dialogtillfällen, individuella intervjuer med investerare
och banker och kundundersökningar via webbenkäter.
Intressentdialogen lyfte fram följande aspekter som de största
finansiella riskerna:
Låg klimatpåverkan
Grönytor och utemiljöer
Bostadsstandard och materialval
Kommunikation med fastighetsägare
Service och kollektivtrafik nära fastigheten
Trygghet och trivsel
Kundundersökningar
Kunddialoger
Förvaltning och kundtjänst
Webbenkät
Kunder
Resurseffektivitet och cirkularitet
Låg klimatpåverkan
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Arbetsmiljövillkor
Balanserade kommersiella villkor och rimliga
förutsättningar
Tecknande av avtal, beställningar och möten
Besök i fabrik och på byggarbetsplats
Revisioner
Webbenkät
Leverantörer
Låg klimatpåverkan
Bolagsstyrning och affärsetik
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Resursanvändning
Kvartalsrapporter
Finansiella intyg
Individuella möten
Webbenkät
Långivare
Bolagsstyrning och affärsetik
Låg klimatpåverkan
Resurseffektivitet och cirkularitet
Arbetsmiljövillkor
Tillväxt och avkastning
Investerarpresentationer
Ekonomiska rapporter
Individuella möten
Webbenkät
Investerare
Intressentgrupper Väsentliga aspekter Kontakter och dialogtillfällen
Låg klimatpåverkan
Grönytor och biologisk mångfald
Kundnöjdhet
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Bostadsstandard och materialval
Mångfald och jämlikhet
Ledningsgruppsmöten
Teammöten
Internmöten
Medarbetarsamtal
Medarbetarenkät
Webbenkät
Medarbetare och
ledningsgrupp
Låg klimatpåverkan
Resurseffektivitet och cirkularitet
Samhällsengagemang
Bostadsstandard och materialval
Grönytor och biologisk mångfald
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Deltagande på nätverksträffar
Deltagande i branschforum
Resultat från branschundersökningar
Individuella möten
Webbenkät
Samhälle och
kommuner
Resursanvändning
Bolagsstyrning och affärsetik
Låg klimatpåverkan
Tillväxt och avkastning
Styrelsemöten
Individuella möten
Ekonomiska rapporter
Strategidag
Webbenkät
Styrelse och ägare
< Energiförsörjning
< Resursflöden
< Resurseffektivitet
< V attenanvändning
< Arbetsmiljövillkor
40
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 41 =====
Vidare lyftes nedan aspekter som de med störst finansiell
möjlighet:
Av intressentdialogen framgår det tydligt att flera klimat-
aspekter ses som både en potentiell risk och möjlighet.
Väsentlighetsanalys
I den gällande väsentlighetsanalysen viktas K2A:s väsentliga håll-
barhetsaspekter mot de aspekter som identifierats som viktiga för
bolagets intressentgrupper och utgör en grund för hur bolagets
utvecklingsinsatser prioriteras.
Vidare visar väsentlighetsanalysen att K2A:s väsentliga aspekter är
i linje med de som identifierats hos intressentgrupperna. Baserat
på bolagsstrategi och intressentdialoger har de väsentliga frågorna
kategoriserats i fyra fokusområden. Samtliga fokusområden
utgör K2A:s strategiska hållbarhetsområden och framgår med
detaljbeskrivningar på sida 27:
Hållbar planet
Beskriver vilka insatser som krävs för att hantera och minska
påverkan på klimatet och ekosystemen.
Hållbara bostäder
Beskriver hur bolaget arbetar med kvalitet och energieffektiva
lösningar som skapar klimat- och miljöfördelar samt uppmuntrar
till en hållbar livsstil.
Attraktiv arbetsgivare
Beskriver hur K2A arbetar för en inspirerande, jämlik arbets-
miljö med en företagskultur där medarbetare har möjlighet att
utnyttja sin fulla potential.
Ansvarsfulla och lönsamma affärer
Beskriver hur bolagets systematiska hållbarhetsarbete bidrar till
långsiktig lönsamhet och tillväxt och därmed ett ökat värde för
bolagets intressenter.
1
9
4
2
7
3
5
86
Väsentliga aspekter
(primär intressentgrupp)
1. Låg klimatpåverkan (alla)
2. Resurseffektivitet och cirkularitet
(investerare, leverantörer, kunder)
3. Resursanvändning (medarbetare och
ledningsgrupp, leverantörer, styrelse och
ägare)
4. Bolagsstyrning och affärsetik
(investerare, styrelse och ägare, långivare)
5. Materialval med låg miljö- och
hälsopåverkan (leverantörer, styrelse och
ägare, långivare)
6. Samhällsengagemang (leverantörer,
samhälle och kommuner)
7. Kundnöjdhet (kunder, medarbetare och
ledningsgrupp, styrelse och ägare)
8. Arbetsmiljövillkor (investerare,
leverantörer, långivare)
9. Tillväxt och avkastning (investerare, styrelse
och ägare)
10. Bostadsstandard och materialval (kunder,
samhälle och kommuner, styrelse och ägare)
11. Grönytor och biologisk mångfald
(medarbetare och ledningsgrupp, samhälle
och kommuner, kunder)
12. Mångfald och jämlikhet
(medarbetare och ledningsgrupp,
leverantörer, investerare)
13. Transparens (långivare)
14. Kommunikation (medarbetare och
ledningsgrupp, långivare)
15. Service och kollektivtrafiknära (kunder,
samhälle och kommuner)
16. Utveckling av stadsdelar (investerare och
kommuner)
17. Kompetensutveckling (medarbetare och
ledningsgrupp, styrelse och ägare)
18. Balanserade kommersiella villkor och
rimliga förutsättningar (leverantörer) 10
16
1514
13
12
11
Koppling till GRI-standard
För hänvisning till hur identifierade väsentliga aspekter
relaterar till K2A:s strategi och styrning, se aktuella
upplysningar i avsnittet "GRI-index".
Väsentligt för K2A:s intressenter
Väsentligt för K2A:s arbete för hållbar utveckling
1718
< Anpassning till klimatförändringar
< Energi
< Resursflöden
< Resurseffektivitet
< Arbetsmiljövillkor
< Balans mellan arbete och fritid
< Exploatering av mark
41
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 42 =====
Fastighets- och projektportfölj
Bostäder och samhällsfastigheter på utvalda orter
K2A:s verksamhet med förvaltningsfastigheter och projekt är
koncentrerad till Stockholm, Mälardalen och ett antal utvalda
universitets- och högskoleorter. Förvaltningsobjekten med totalt
2 108 bostäder omfattade vid årets slut en uthyrbar yta om
114 769 kvm, varav 92 261 kvm utgjorde bostäder. 1 oktober
2024 genomförde K2A en omfattande affär, där 2 990 student-
bostäder från Lund till Kiruna avyttrades till JV-bolaget
Arborem, där K2A äger 60 procent. De fastigheter som överlåtits
till Arborem konsolideras inte i K2A:s räkenskaper och ingår
således inte i de siffror som nämns ovan, utan redovisas som
andelar i joint ventures. Arborems 23 fastigheter omfattade vid
årets slut en uthyrbar yta om 71 519 kvm, varav 68 343 kvm
utgjorde bostäder.
Utöver detta förfogar K2A över en byggrättsportfölj som
möjliggör utveckling av 3 052 bostäder motsvarande 102 350
kvm uthyrbar bostadsyta, samt samhällsfastigheter med en
uthyrbar yta om 6 334 kvm. K2A:s framtida fastighets-
utveckling har ett särskilt fokus på Stockholmsregionen, där
bolaget har en majoritet av sina byggrätter. T otalt har K2A
byggrätter för utveckling av1 708 bostäder i Stockholm.
K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier –
yteffektiva hyresbostäder och studentbostäder.
Fastighets- och projektportfölj
Bolagets hyres- och studentbostäder utvecklas i samverkan
med berörda kommuner på efterfrågade lägen med bra
kommunikationer samt närhet till service och högskole- och
universitetsområden. K2A har som mål att utveckla ett
tillräckligt stort fastighetsbestånd per ort för att uppnå en
effektiv förvaltning med egen personal. Ett sätt att uppnå detta
är att kombinera förvaltning av det egna beståndet med externa
förvaltningsuppdrag.
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2020 2021 2022 2023 2024
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2020 2021 2022 2023 2024
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
42
K2A Årsredovisning 2024
===== SIDA 43 =====
Långsiktigt ägande förutsätter hög kvalitet och
hållbarhet
K2A utvecklar fastigheter med fokus på långsiktigt ägande och
förvaltning i egen regi, vilket ställer höga krav på kvalitet och
hållbarhet. Kraven på kvalitet omfattar alltifrån det geografiska
läget till byggmetod och materialval. De utvecklade fastigheterna
ska dels vara attraktiva för kunderna, dels effektiva att förvalta.
Bolaget utvecklar miljömärkta bostäder som prefabriceras med
stomme av trä.
Tillväxt genom fastighetsutveckling
K2A har expanderat snabbt sedan bolaget grundades 2013,
genom att i projekt utveckla fastigheter till förvaltningsobjekt
samt komplettera med förvärv. K2A anskaffar ofta mark för
bostadsproduktion via kommunal markanvisning. Bolaget
har etablerat goda kontakter med företrädare för kommuner
över hela landet, vilket skapar möjligheter till förtroendefull
samverkan för att bygga och erbjuda fler bostäder till kommun-
invånarna. Möjligheterna att få fram mark till bostadsändamål
varierar mellan olika kommuner. Det gör även ledtiderna för
planprocesserna.
Kompletterande förvärv
K2A:s expansion genom fastighetsutveckling har kompletterats
med förvärv av fastigheter. Förvärven har bestått av såväl
färdigutvecklade förvaltingsobjekt som projekt som är under
uppförande. Förvärv av förvaltningsobjekt har genomförts för
att komplettera fastighetsportföljen och på kortare tid uppnå en
effektiv förvaltningsvolym på den aktuella orten.
Försäljningar
Under 2023 och 2024 har K2A avyttrat fastigheter för 5 827
Mkr, för att frigöra likviditet och därigenom stärka bolagets
nyckeltal och det löpande kassaflödet. Det totala försäljningsbe-
loppet är 1,1 procent högre än summan av de bokförda värdena
vid respektive försäljningstillfälle – och nominellt sett 3,2
procent lägre än summan av de historiskt sett högsta bokförda
värdena för respektive fastighet som omfattas av försäljningarna.
På rådande marknad får det ses som ett tydligt styrkebesked som
visar värdet av att ha moderna och miljöcertifierade bostäder
med hög kvalitet i bra lägen, vilket är vad K2A:s fastighetsport-
följ består av.
Investeringar
Till följd av marknadsutvecklingen, med förändrade förutsätt-
ningar på bygg- och kapitalmarknaderna samt stor omvärldsoro,
pausade K2A nya byggstarter i början av 2022. Under 2024
slutförde K2A det sista av de projekt som var pågående sedan
tidigare och under 2024 har inga omfattande investeringar
gjorts. K2A:s ambition är att under 2025 inleda byggandet av
250 student- och forskarlägenheter, en förskola och en idrotts-
hall i Slakthusområdet i södra Stockholm. Idrottshallen kommer
att ägas av K2A och hyras av Stockholms stad.
Investeringarnas klimatpåverkan
I diagrammen nedan redovisas K2A:s investeringar utifrån
klimatpåverkan. Klassificeringen, som baseras på K2A:s ramverk
för gröna aktier syftar till att ge investerare en transparent
redovisning av intäktsströmmar och investeringar för att kunna
bedöma hur K2A:s verksamhet lever upp till bolagets högt
ställda krav på ekologisk hållbarhet samt till de kriterier som
ligger till grund för K2A:s gröna aktie.
Investeringar 2024
Hyresintäkter InvesteringarHyresintäkter
76 %
Investeringar (Capex)
99 %
● Gröna fastigheter
● Utanför ramverk
24 %
1 %
7 %31 %
24 %
68 %
5 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk
● Mörkgröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter ● Gula fastigheter
5 %
37 %
56 %
● Projekt
● Förvärv
44 %
68 %
5 %
21 %
● Mörkgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter
● Ljusgröna fastigheter
● Gula fastigheter
5 %
97 %
3 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
21 %
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2020 2021 2022 2023 2024
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
Fastighets- och projektportfölj
43
K2A Årsredovisning 2024
===== SIDA 44 =====
Förvaltningsobjekt i sammandrag 31 december 2024
Fastighets-
Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott
uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Hyresbostäder 1 602 68 672 3 303 3 498 48 597 182 2 530 42 585 136 1 890
Studentbostäder 344 8 172 2 355 663 62 962 37 3 479 7 650 29 2 776
Samhällsfastigheter 162 15 417 16 850 980 30 356 69 2 152 10 312 59 1 834
Summa/genomsnitt 2 108 92 261 22 508 5 140 44 786 288 2 511 59 514 224 1 955
Fastighets-
Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott
uppdelat geografiskt bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Stockholm/Mälardalen 1 673 69 696 6 085 4 085 53 900 213 2 812 42 550 168 2 218
Universitets- och högskoleorter 355 14 160 8 385 673 29 829 46 2 020 12 523 32 1 433
Övriga orter 80 8 405 8 038 383 23 293 30 1 798 6 339 24 1 459
Summa/genomsnitt 2 108 92 261 22 508 5 140 44 786 288 2 511 59 514 224 1 955
Förvaltningsobjekt per kategori
76 %
Antal förvaltade bostäder
8 %
16 %
2 108
9 %
Uthyrbar yta, kvm
28 %
63 %
114 769
19 %
Fastighetsvärde, Mkr
13 %
68 %
5 140 24 %
Hyresvärde, Mkr
63 %
13 %
288
4 %
Antal förvaltade bostäder
79 %
17 %
2 108 14 %
Uthyrbar yta, kvm
66 %
20 %
114 769
13 %
Fastighetsvärde, Mkr
7 %
79 %
5 140
16 %
Hyresvärde, Mkr
10 %
74 %
288
● Hyresbostäder
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
● Stockholm/Mälardalen
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
77 %
Antal bostäder i
pågående projekt
23 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
493
● Hyresbostäder
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
38 %
Antal bostäder i
pågående projekt
62 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
73 %
591
● Stockholm/Mälardalen
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
12 %
19 %
69 %
27 %
Förvaltningsobjekt per geografi
Information om förvaltningsobjekt är baserad på bedömningar och antaganden om hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Uppgifter
om hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar och avser helår. Fastighetskostnader inkluderar inte fastighetsadministration. Antaganden om
ekonomisk uthyrningsgrad avser långsiktig vakans rensat från projektvakans och tillfällig initial vakans under inflyttningsperiod i samband med färdigställande.
Uppgifter om fastighetsvärde avser verkligt värde per balansdagen. Bedömningarna och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ovan ska inte
ses som en prognos.
Förvaltningsobjekt
76 %
Antal förvaltade bostäder
8 %
16 %
2 108
9 %
Uthyrbar yta, kvm
28 %
63 %
114 769
19 %
Fastighetsvärde, Mkr
13 %
68 %
5 140 24 %
Hyresvärde, Mkr
63 %
13 %
288
4 %
Antal förvaltade bostäder
79 %
17 %
2 108 14 %
Uthyrbar yta, kvm
66 %
20 %
114 769
13 %
Fastighetsvärde, Mkr
7 %
79 %
5 140
16 %
Hyresvärde, Mkr
10 %
74 %
288
● Hyresbostäder
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
● Stockholm/Mälardalen
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
77 %
Antal bostäder i
pågående projekt
23 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
493
● Hyresbostäder
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
38 %
Antal bostäder i
pågående projekt
62 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
73 %
591
● Stockholm/Mälardalen
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
12 %
19 %
69 %
27 %
44
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj
===== SIDA 45 =====
Förvaltningsobjekt
Total yta, Antal Hyresvärde,
Förvaltningsobjekt Kommun Kategori1 Färdigställt kvm bostäder Mkr
Skogsbacken Enköping H 2019 4 560 80 10,1
Linbanan Enköping H 2016/2019 4 060 140 10,7
Skeppet Enköping H 2020 2 342 34 4,7
LSS Enköping Enköping Sa 2018 441 6 1,7
LSS Enköping 2 Enköping Sa 1940/2017 680 6 1,8
Bredsand förskola Enköping Sa 2023 880 – 2,8
LSS Flen Flen Sa 2020 500 6 1,8
LSS Gävle Gävle Sa 2014 448 6 1,6
Vega Park, etapp 1 Haninge H 2016 5 753 123 16,9
Vega Park, etapp 2 Haninge H 2018 7 945 185 24,6
Vega Park, etapp 3 Haninge H 2020 5 885 154 19,2
LSS Heby Heby Sa 2019 462 6 1,8
LSS Hässleholm Hässleholm Sa 2000/2015 5 397 44 3,7
Luftseglaren Järfälla St 2022 6 317 205 24,8
LSS Katrineholm Katrineholm Sa 2020 493 6 2,0
Rymdcampus Kiruna Sa 1957/1963/2000/2014 8 038 – 15,2
LSS Motala Motala Sa 2022 505 6 1,6
Magasinet Norrtälje H 2024 10 820 191 25,0
LSS Nyköping Nyköping Sa 2020 500 6 1,8
LSS Nyköping 2 Nyköping Sa 2020 486 6 1,7
LSS Oxelösund Oxelösund Sa 2021 445 6 1,7
LSS Oxelösund 2 Oxelösund SA 2023 455 6 1,9
LSS Partille Partille Sa 2015 572 6 2,0
Kopiepennan Stockholm St 2017 1 610 60 6,2
Båtvarvet Stockholm Fp 1971 1 572 – 2,5
Verkstan Stockholm Fp 1967 384 – 0,5
Utvecklingsfastigheter Stockholm FP – 750 5 1,7
LSS Strängnäs Strängnäs Sa 2018 1 425 18 4,7
Lugnet Sundsvall Sa 1942/2015 7 932 – 12,3
Sidsjöhöjden 14 Sundsvall H 1942/2014/2021 5 366 90 10,5
LSS Södertälje Södertälje Sa 1893/2017 532 6 1,8
LSS Täby Täby Sa 1985/2021 726 6 2,3
LSS Uppsala Uppsala Sa 2014 840 10 3,3
LSS Uppsala 2 Uppsala Sa 1985/2020 510 6 1,9
Korpralen, etapp 1 Visby St 2022 1 850 74 3,8
Planeten Västerås H 2024 2 463 62 5,4
Galaxen Västerås H 2023 6 784 155 16,2
Diskusen Växjö H 2023 6 949 185 17,3
Glidplanet Örebro H 2018 3 894 88 9,9
Startbanan Örebro H 2022 3 198 115 8,6
Summa 114 769 2 108 288
Samägda förvaltningsobjekt
Hänförligt till K2A
Total yta, Antal Hyresvärde,
Förvaltningsobjekt Kategori1 kvm bostäder Mkr
Arborem – Joint Venture med Slättö St 42 911 1 794 117,8
Summa samägda förvaltningsobjekt 42 911 1 794 117,8
1) Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder
45
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj
===== SIDA 46 =====
Under 2025 planerar K2A att påbörja byggnationen av Perrongen i Slakthusområdet. Kvarteret, beläget intill Avicii Arena och
3Arena i Stockholm, kommer att rymma en idrottshall, 247 student- och forskarbostäder samt en förskola.
Under 2023 tilldelades K2A två markanvisningar i Midsommarkransen, södra Stockholm. På dessa attraktiva platser, endast
ett par minuters promenad från tunnelbanestationen, planerar K2A att uppföra 80 studentbostäder och 40 hyresbostäder.
Byggstarten är planerad till 2027.
40 hyresbostäder
80 studentbostäder
46
K2A Årsredovisning 2024
===== SIDA 47 =====
Pågående projekt
Färdigställande av pågående projekt
Under 2024 färdigställdes två pågående projekt med bostäder i
produktion med sammanlagt 253 bostäder. Det ena, Planeten i
Västerås, omfattade 62 bostäder och uppfördes av dotterbolaget
K2A T rähus. Det andra, Magasinet i Norrtälje, omfattade
191 bostäder och uppfördes av tredje part. Oavsett om K2A
utvecklar fastigheter i egen regi eller med stöd av tredje part
ställs höga krav på standard, långsiktighet och hållbarhet.
K2A beslutade 2022 att skjuta upp byggstarter på grund av ett
svårbedömt marknadsläge och osäker tillgång till vissa insats-
varor efter Rysslands fullskaliga invasion av Ukraina.
K2A hade inga bostäder i produktion per 31 december 2024.
Total projektportfölj
K2A:s helägda projektportfölj består av byggrätter som möjlig-
gör utveckling av 3 052 bostäder och samhällsfastigheter. Dessa
pågående projekt befinner sig i olika faser från detaljplane-
processer till projektplanering inför byggstart. I och med att
K2A för tillfället inte har några pågående projekt i produktion
utgör dessa projekt K2A:s totala projektportfölj.
Projektportföljen omfattar en planerad uthyrbar bostadsyta
om cirka 102 350 kvm, samt lokaler med 6 334 kvm uthyrbar
yta. K2A bedömer att de återstående investeringarna uppgår till
cirka 5 400 Mkr för att färdigställa den befintliga projektport-
följen, som därefter bedöms ha ett hyresvärde om cirka 356 Mkr.
Under 2024 har antalet bostäder i projekt minskat med
259. 253 stycken har övergått till bostäder i förvaltning efter
färdigställt projekt, K2A har frånträtt 36 bostäder i projekt till
det samägda bolaget Arborem, och projektet Sandstugan har
ökat i omfattning med 30 bostäder under 2024.
Pågående projekt delas in i bostäder i produktion som består av projekt där byggstart har skett och bostäder i projekt som ännu inte
har byggstartats. Nedan beskrivs enbart K2A:s konsoliderade projekt och inte de projekt som K2A äger via samägda bolag.
Pågående projekt uppdelat per kategori Bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm inv. Mkr
Hyresbostäder 2 189 82 391 2 219 253 2 988 4 275
Studentbostäder 863 19 959 1 985 97 4 398 1 348
Summa/genomsnitt 0 0 2 130 6 3 042 108
Summa/genomsnitt 3 052 102 350 6 334 356 3 274 5 730
Antal Uthyrbar yta, kvm Bedömt hyresvärde Bedömd
Pågående projektutveckling i prioriterade områden
Som en följd av ökade produktionskostnader har K2A identifierat prioriterade områden där lönsamheten fortfarande bedöms så
god att produktionsstart kan motiveras. Nedan tabell visar K2A:s helägda, pågående projekt i dessa områden uppdelat i kategorier.
Informationen i tabellen bygger på antaganden och kalkyler per bokslutsdagen, vilka kan förändras efter hand som projekten
utvecklas. De projekt som är med i tabellen nedan motsvarar övriga pågående projekt i prioriterade områden i tabellen på nästa sida.
T abellen nedan avviker med 74 tillfälligt uppförda bostäder på fastigheten Gotland Visby Korpralen 1.
57 %
Investering (inkl. mark)
40 %
3 791 1 452
● Hyresbostäder Stockholm
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
2 %
44 %
54 %
Bedömd projektvinst
3 %
Fastighetsvärde
Antal Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, vid färdigställande, Investering, Projektvinst,
Uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr Mkr Mkr Mkr
Hyresbostäder Stockholm 1 052 36 590 1 810 133 2 937 2 152 785
Studentbostäder 937 21 587 2 030 103 2 159 1 515 644
Samhällsfastigheter – – 2 116 6 147 124 23
Summa 1 989 58 177 5 956 242 5 243 3 791 1 452
47
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj
===== SIDA 48 =====
Pågående projekt per kategori
33 %
Antal förvaltade bostäder
3 %
64 %
5 012
42 %
Uthyrbar yta, kvm
17 %
41 %
187 184
44 %
Fastighetsvärde, Mkr
11 %
45 %
8 248
47 %
Hyresvärde, Mkr
14 %
40 %
439
56 %
Antal förvaltade bostäder
3 %
41 %
5 012 51 %
Uthyrbar yta, kvm
10 %
39 %
187 184
44 %
Fastighetsvärde, Mkr
6 %
50 % 8 248
47 %
Hyresvärde, Mkr
8 %
45 %
439
● Hyresbostäder
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
● Stockholm/Mälardalen
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
72 %
Antal bostäder i
pågående projekt
28 %
3 052
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
356
● Hyresbostäder
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
30 %
Antal bostäder i
pågående projekt
70 %
3 052
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
74 %
356
● Stockholm/Mälardalen
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
2 %
27 %
71 %
26 %
Pågående projekt uppdelat geografiskt
Information om pågående projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden
projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och
storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden
justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej
upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.
Galaxen i Västerås, färdigställd första kvartalet 2023, rymmer 155 hyresbostäder. Fastigheten är byggd av svenskt certifierat trä
och miljöcertifierad enligt Svanen.
48
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj
===== SIDA 49 =====
Pågående projekt
Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal
Pågående projekt i prioriterade områden Kommun Kategori1 Status 2 år år kvm bostäder
Perrongen Stockholm St 6 2025 2027 7 792 247
Slakthushallen Stockholm Sa 6 2025 2027 2 130 –
Timmerfallet Stockholm St 2 2026 2028 4 400 200
Trätornet Stockholm H 5 2026 2028 4 170 115
Sandstugan Stockholm H 4 2026 2028 5 276 150
Åkroken Sundsvall St 6 2026 2028 1 892 86
Korpralen Gotland St 3 2026 2028 1 672 76
Juliana Västerås St 6 2026 2028 990 45
Stinsen Nynäshamn H 4 2027 2029 6 414 180
Kärnhuset Stockholm St 5 2027 2029 1 958 89
Verkstan Stockholm H 1 2027 2029 2 780 80
Båtsvaret Stockholm H 1 2027 2029 3 400 95
Majelden Stockholm St 4 2027 2029 1 100 40
Nyborgen Stockholm St 3 2027 2029 2 140 80
Imperiet Stockholm H 3 2027 2030 7 000 188
Skogsliden Stockholm H 5 2028 2030 3 425 92
Ateljén Stockholm H 2 2030 2032 5 935 152
Summa 62 474 1 915
Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal
Övriga pågående projekt Kommun Kategori1 Status 2 år år kvm bostäder
Baronen Sundsvall H 6 2026 2028 7 071 187
Förseglet Västerås H 6 2026 2028 5 420 145
Brinken, etapp 1 Borås H 4 2026 2028 7 639 201
Ekersvägen Örebro H 3 2026 2028 10 500 240
Harklövern, etapp 2 Karlstad H 6 2026 2028 3 128 81
Lugnet Sundsvall H 6 2027 2029 2 558 70
Brinken, etapp 2 Borås H 2 2028 2030 9 894 213
Summa 46 210 1 137
Totalt per balansdagen 108 684 3 052
Samägda projekt
Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal
Pågående projekt i prioriterade områden Kommun Kategori1 Status 2 år år kvm bostäder
Viby 19:3 Upplands-Bro H 6 2025 2030 23 520 400
Ångpannan 3 Västerås Sa 6 2025 2028 17 327 –
Torget Uppsala St 4 2025 2027 7 850 160
Havet Örebro St 6 2026 2038 1 024 36
Summa 49 721 596
1) Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder
2) Beroende på vilken fas respektive detaljplan befinner sig i beaktar K2A en andel av byggrätternas bedömda verkliga värde. 1 = Planbesked (25 %),
2 = Start-PM (50 %), 3 = Planprogram (50 %), 4 = Plansamråd (75 %), 5 = Utställning (75 %), 6 = Detaljplan fastställd (100 %)
49
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj
===== SIDA 50 =====
Bostäder i attraktiva lägen
på växande orter
Vid utgången av 2024 förvaltade K2A sammanlagt 2 108
egenägda bostäder i 27 kommuner, jämfört med 5 159
föregående år. Samtidigt hade bolaget 3 052 byggrätter för
framtida utveckling i åtta kommuner. T otalt hade bolaget 5 160
(9 030) bostäder i förvaltning eller i pågående projekt. Den
kraftiga nedgången i antalet förvaltade bostäder beror framför
allt på den omfattande affär som slutfördes 1 oktober 2024, där
K2A avyttrade 2 990 studentbostäder till JV-bolaget Arborem,
där K2A äger 60 procent och Slättö 40 procent. De fastigheter
som överlåtits till Arborem konsolideras inte i K2A:s räken-
skaper och ingår alltså inte i ovan nämnda siffror. Arborem äger
2 990 studentbostäder, som förvaltas av K2A, från Kiruna i norr
till Lund i söder.
K2A:s bostäder finns i attraktiva lägen
K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier –
hyresbostäder och studentbostäder – på orter där det råder
bostadsbrist. Bolagets yteffektiva hyres- och studentbostäder
utvecklas i samverkan med berörda kommuner på efterfrågade
lägen med bra kommunikationer och närhet till service.
K2A:s studentbostäder återfinns i attraktiva lägen på eller i
direkt anslutning till campus, det vill säga universitets- och
högskoleområden.
Expansion via markanvisningar och förvärv
K2A erhåller ofta mark för bostadsproduktion via kommunal
markanvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med
företrädare för utvalda kommuner, vilket skapar möjligheter till
förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda fler bostäder
till kommuninvånarna. Möjligheterna att få fram mark till
bostadsändamål varierar mellan olika kommuner. Det gör även
tiderna för planprocesserna.
K2A har sedan 2022 erhållit planstart samt vunnit markanvis-
ningstävlingar som inneburit att projektportföljen tillförts sex
attraktiva projekt i Stockholms, med byggrätter för utveckling
av sammanlagt 810 bostäder. Stockholm är K2A:s viktigaste
marknad. Av de 3 052 byggrätter som K2A förfogar över
finns idag 1 528 i Stockholms stad och ytterligare 180 i andra
kommuner i Stockholms län. Det innebär att mer än hälften av
K2A:s byggrätter finns i Stockholms län.
Konkurrensmässiga fördelar
K2A specialiserar sig på moderna, klimatsmarta hyres- och
studentbostäder med hög standard i attraktiva lägen samt
erbjuder kundnära förvaltning med hög servicenivå genom
innovativa lösningar. Detta ger bolaget konkurrensmässiga
fördelar gentemot andra aktörer. Miljöcertifiering av K2A:s
bostäder stärker också bolagets position. Y tterligare en konkur-
rensfördel är att bolaget fokuserar på yteffektiva bostäder som
inrymmer alla efterfrågade funktioner på en mindre boyta. På så
vis kan kunderna erbjudas en lägre månadshyra med bibehållen
funktion.
Bostadsmarknaden
Samtliga uppgifter om statistik i detta avsnitt kommer från
Statistiska Centralbyrån (SCB) om inte annat anges. Statistiken
har bearbetats av K2A.
Bristen på bostäder är stor i de flesta av Sveriges kommuner,
men framför allt i de dynamiska storstadsregionerna. Det är i
regioner med högre ekonomisk tillväxt som flest arbetstillfällen
skapas och befolkningstillväxten är som störst. Främst saknas
små bostäder med rimliga hyror, det vill säga mindre hyresrätter.
Över två tredjedelar av hushållen i Sverige består idag av en till
två personer.
Drivkrafter på bostadsmarknaden
En välfungerande bostadsmarknad för hyresbostäder förutsätter
flera faktorer såsom:
< En underliggande befolkningstillväxt
< En balans mellan utbud och efterfrågan
< En väl fungerande arbetsmarknad
Stark befolkningstillväxt
Sveriges befolkning har ökat kraftigt under det senaste decenniet
och fortsatte att öka under 2024. Under perioden 2014 till
2024 har Sverige gått från 9,7 till 10,6 miljoner invånare, vilket
motsvarar en befolkningstillväxt om 8,7 procent. Under senare
år har befolkningsökningen mattats av, men då befolknings-
tillväxten under många år kraftigt överstigit bostadsbyggandet
har det skapat ett underskott på bostäder.
8
9
10
11
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Befolkningsmängd, antal miljoner invånare
I många kommuner i Sverige är bristen på hyresbostäder stor till följd av urbanisering
och befolkningstillväxt. K2A utvecklar sitt fastighetsbestånd på orter där efterfrågan är
hög oavsett konjunkturläge.
50
K2A Årsredovisning 2024
Marknad
===== SIDA 51 =====
Befolkningstillväxt per kommun
Befolkningen ökar för Sverige som helhet, men mellan Sveriges kommuner varierar befolkningsförändringen. Urbaniseringen driver
allt fler till de dynamiska storstadsregionerna där flest arbetstillfällen skapas. Befolkningsökningen för de orter där K2A äger och
förvaltar eller uppför bostäder framgår av stapeldiagrammet nedan där varje stapel avser befolkningsökning per kommun under de
senaste tio åren. Den mörkblå stapeln avser genomsnittet för Sverige.
0
5
10
15
20
25
SverigeS tockholm Järfälla Haninge Huddinge Borkyrka NorrtäljeN ynäshamn Västerås Örebro Enköping BoråsK arlstadV äxjö
Befolkningsökning per kommun 10 år, procent
Sundsvall Gotland
I Vega Park erbjuder K2A totalt 462 Svanenmärkta hyresbostäder i varierande lägenhetsstorlekar, vilket innebär att Vega Park är
ett av Sveriges största hyresbostadsområden i trä.
51
K2A Årsredovisning 2024
Marknad
===== SIDA 52 =====
Behov, utbud och efterfrågan
Bristen på bostäder är stor i de flesta av Sveriges kommuner, men
framför allt i orter med stark arbetsmarknad. 2024 stod över
850 000 personer i kö hos Bostadsförmedlingen i Stockholm för
att få en hyresbostad. Den genomsnittliga kötiden för en vanlig
hyresrätt var nio år. Boverkets senaste bostadsmarknadsenkät
(2024) visar att det råder underskott på bostäder i 148 av landets
290 kommuner.
Många personer i Sverige lever ensamma eller i mindre
familjekonstellationer, vilket innebär att det finns en stor efter-
frågan på mindre bostäder. Gällande kategorin studentbostäder
bedömer 15 av landets 38 högskolekommuner att det råder
underskott på bostadsmarknaden för studenter vid högskola
eller universitet. Det är främst på de större universitets- och
högskoleorterna som bristen är stor. Kötiderna varierar stort,
men kan på orter som Stockholm, Lund och Uppsala uppgå till
flera år, vilket motsvarar en stor del av studietiden.
Nybyggnation
Tillgången på bostäder i tillväxtregionerna har länge legat på
nivåer som understigit efterfrågan. Befolkningstillväxten under
de senaste decennierna har satt ytterligare press på stat och
kommuner att bättre möta efterfrågan. Boverkets bedömning
är att behovet av nya bostäder på nationell nivå fram till 2033
uppgår till i genomsnitt 52 300 per år.
Nyproduktionen ökade kraftigt fram till 2017, vilket framgår
av det första stapeldiagrammet. Dock bröts tillväxttakten under
2018 då antalet påbörjade bostäder minskade för första gången
sedan 2012. Fram till 2021 låg dock antalet påbörjade bostäder
på en relativt jämn nivå, men 2022 ändrades förutsättningarna
för bostadsbyggandet till följd av höjda byggkostnader, stopp
för investeringsstöd, ökad inflation och höjda räntekostnader,
vilket resulterade i en inbromsning av bostadsbyggandet. Under
2023 och 2024 har antalet påbörjade bostäder fortsatt att
sjunka. Konsekvenserna av inbromsningen får tydligt genomslag
i statistiken för färdigställda bostäder under 2024. Antalet
färdigställda bostäder förväntas ligga kvar på en låg nivå under
de närmaste åren.
1 person
41 %
2 personer
30 %
3 personer
11 %
4 personer
11 %
Fler än 4 personer
6 %
Hushållens sammansättning
0
10 000
20 000
30 000
40 000
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Färdigställda hyresrätter
Färdigställda bostads- och äganderätter
Färdigställda hyres- och bostadsrätter, antal
------------ ------------------ -
0
30 000
60 000
90 000
120 000
150 000
180 000
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Befolkningsökning
Färdigställda bostäder
Befolkningsökning och färdigställda bostäder
------------ ------------------ -
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Färdigställda bostäder
Påbörjade bostäder
Påbörjade och färdigställda bostäder, antal
------------ ------------------ -
52
K2A Årsredovisning 2024
Marknad
===== SIDA 53 =====
Hyresbostäder
Om hyresbostäder
Enligt SCB finns det i Sverige cirka två miljoner hyreslägenheter,
750 000 fler än antalet bostadsrätter. För delar av det befintliga
beståndet ligger hyresnivån lågt i förhållande till vad som kan
antas vara marknadspris och regleringen av hyresnivåer genom
bruksvärdessystemet begränsar möjligheten till hyreshöjningar. För
nyproducerade hyresbostäder tillåts högre hyror.
Marknaden i Stockholm skiljer sig mot marknaden i resten av
Sverige. I Stockholm är både hyror och fastighetsvärden betydligt
högre än i övriga Sverige. Regionen har ett väldiversifierat näringsliv,
en stark arbetsmarknad och ett flertal av Sveriges största lärosäten.
Stockholm har dessutom haft en hög befolkningstillväxt under lång
tid vilket sammantaget har skapat en stor efterfrågan på bostäder.
Därför investerar K2A i hyresbostäder
Sveriges befolkning växer och med det följer ett växande behov
av bostäder. Enligt Boverkets beräkning behövs cirka 50 000 nya
bostäder årligen till och med 2033.
K2A:s primära marknader för hyresbostäder har länge
varit Stockholm och Mälardalen. Sedan 2022 har bolagets
framtidsfokus än tydligare skiftats mot Stockholm. Enligt
Stockholmsregionens utvecklingsplan behöver det byggas minst
20 000 nya bostäder per år fram till 2030, enbart för att möta det
demografiska behovet som den väntande befolkningsökningen
innebär. Under 2025 förväntas 8 000 bostäder att påbörjas,
enligt Länsstyrelsen Stockholms bedömning.
En annan faktor som gör att möjligheten till värdeutveckling
för hyresbostäder i Stockholm är stor är att markanvisningar
ofta upplåts med tomträtt. Det innebär att totalkostnaderna
kan hållas nere trots högre byggkostnader. På så vis möjliggörs
produktion av nya bostäder med hyresnivåer som fler kan efter-
fråga, samtidigt som projekten genererar attraktiv avkastning.
Utöver Stockholm och Mälardalen har K2A idag även hyres-
bostäder i Växjö, en universitetsort med ökande befolkning och
där samordningen med förvaltning av studentbostäder medger
synergieffekter för K2A.
K2A förvaltar sammanlagt 1 602 egenägda hyresbostäder och har därtill bygg-
rätter för att utveckla ytterligare 2 189 hyresbostäder. Stockholm och Mälardalen
är K2A:s primära marknader vad gäller hyresbostäder och K2A har under lång
tid arbetat aktivt för att långsiktigt utöka sitt fastighetsbestånd i Stockholm, där
svensk bostadsmarknad är som allra starkast.
1
2
3
4
Andel av totalt
antal bostäder
73 %
Andel av totalt
hyresvärde (förvaltning)
68 %
HYRESBOSTÄDERAndel av fastighets- och projektportfölj
53
K2A Årsredovisning 2024
Marknad hyresbostäder
===== SIDA 54 =====
Vega park, etapp 3, Haninge
Färdigställt 2019/2020
Planeten, Västerås
Färdigställt 2024
K2A:s hyresbostäder
Förvaltningsobjekt Pågående projekt
Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal
Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder
Borås – – – 17 533 414
Enköping 10 962 254 25,5 – –
Haninge 19 583 462 60,6 – –
Karlstad – – – 3 128 81
Norrtälje 10 820 191 25,0 – –
Nynäshamn – – – 6 414 180
Stockholm 1 956 – 3,0 31 986 872
Sundsvall 5 366 90 10,5 9 629 257
Västerås 9 247 217 21,7 5 420 145
Växjö 6 949 185 17,3 – –
Örebro 7 092 203 18,5 10 500 240
Summa 71 975 1 602 182,1 84 610 2 189
54
K2A Årsredovisning 2024
Marknad hyresbostäder
===== SIDA 55 =====
Studentbostäder
Om studentbostäder
Det råder studentbostadsbrist på många universitets- och
högskoleorter i Sverige. Idag finns cirka 400 000 studenter och
100 000 studentbostäder, enligt Sveriges förenade studentkårer.
Även om inte alla studenter behöver en studentbostad är det
en ekvation som är långt ifrån att gå ihop. 15 av landets 38
högskolekommuner bedömer att det råder underskott på
bostadsmarknaden för studenter.
K2A är ett av få studentbostadsbolag i Sverige som erbjuder
studentbostäder över hela Sverige. Konkurrenterna består ofta
av lokala aktörer på respektive ort, ofta allmännyttiga bolag som
inte är specialiserade på studentbostäder.
Därför investerar K2A i studentbostäder
Studenter som läser CSN-berättigade utbildningar har en
förutsägbar ekonomisk situation med låg risk för plötsligt
minskade inkomster. Rätten att bo kvar i en studentlägenhet
villkoras av att studenten studerar och så länge hen gör det
behåller hen också samma huvudsakliga intäkter i form av bidrag
och lån från CSN. Att K2A är rikstäckande ger skalfördelar
jämfört med de konkurrenter som enbart agerar lokalt, eftersom
studentbostäder är en speciell produkt där uthyrning och
förvaltning skiljer sig från övriga hyresbostäder med naturlig
omflyttning vid terminsstart och andra krav på hyresgästerna.
Strategin att vara rikstäckande innebär också ett kunderbju-
dande som är bättre anpassat för målgruppen. Den sextonåring
som ännu inte vet var hen ska studera efter gymnasiet kan via
K2A:s bostadskö spara kötid till universitetsorter från Lund
i söder till Kiruna i norr. Sedan januari 2025 erbjuder K2A
studenter som bott i en K2A-förvaltad fastighet under sin
studietid förtur till bolagets hyresbostäder, under förutsättning
att hyresgästen skött sig utan klagomål från grannar, betalat
hyran i tid och bott kvar fram till avslutade studier. Ett effektivt
sätt att både vässa erbjudandet till en viktig målgrupp och skapa
långsiktiga kundrelationer.
K2A erbjuder en standardiserad bostad som är utvecklad i
dialog med studenter för att på bästa möjliga sätt möta deras
behov. Läge, kvalitet och utrustning gör att K2A menar att
bolaget erbjuder den bästa produkten på marknaden.
K2A är rikstäckande vad gäller förvaltning av studentbostäder. Bolaget äger idag
344 färdiga studentbostäder i Stockholm och förvaltar därutöver 2 990 studentbo-
städer som ägs via JV-bolaget Arborem. Studentbostäder är en produkt med låg
risk eftersom kunderna är garanterade en jämn ersättningsnivå i form av bidrag
och lån från CSN under studietiden.
Andel av totalt
antal bostäder
23 %
Andel av totalt
hyresvärde (förvaltning)
STUDENTBOSTÄDERAndel av fastighets- och projektportfölj
Marknad studentbostäder
55
K2A Årsredovisning 2024
===== SIDA 56 =====
Luftseglaren, Järfälla
Färdigställd 2022
Kopiepennan, Vällingby
Färdigställd 2017
K2A:s helägda studentbostäder
Förvaltningsobjekt Pågående projekt
Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal
Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder
Järfälla 6 317 205 24,8 – –
Stockholm 2 360 65 7,9 17 390 656
Sundsvall – – 0,0 1 892 86
Visby 1 850 74 3,8 1 672 76
Västerås – – – 990 45
Summa 10 527 344 36,6 21 944 863
Marknad studentbostäder
56
K2A Årsredovisning 2024
===== SIDA 57 =====
Samhällsfastigheter
Om samhällsfastigheter
Samhällsfastigheter är en benämning på fastigheter där
hyresgästerna är offentliga aktörer eller bedriver skattefinan-
sierad verksamhet inom exempelvis skola, vård och omsorg. Den
absolut största ägaren av samhällsfastigheter i Sverige är den
offentliga sektorn även om en rad privata aktörer etablerat sig
med inriktning på samhällsfastigheter under det senaste
decenniet. De privata aktörernas etablering är en effekt av att
ett stort antal förvärv av samhällsfastigheter från regioner
och kommuner samt betydande nybyggnation av privata
fastighetsbolag.
Efterfrågan på samhällsfastigheter styrs i stor utsträckning
av befolkningstillväxt och demografisk fördelning. På 20 år har
antalet invånare över 70 år i Sverige ökat med uppemot
45 procent, till cirka 1,7 miljoner personer (2024). Lokaler
för vård och omsorg är en av flera typer av samhällsfastigheter
där det underliggande behovet är högt och det finns en stor
efterfrågan från offentliga aktörer. K2A erhåller ofta mark för
produktion av bostäder och samhällsfastigheter via kommunal
markanvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med före-
trädare för kommuner över hela landet, vilket skapar möjligheter
till förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda fler
bostäder och lokaler för skattefinansierade verksamheter till
kommuninvånarna.
Därför investerar K2A i samhällsfastigheter
K2A investerar i samhällsfastigheter då lokaler för skola, vård
och omsorg ingår som en naturlig del av hyresbostadsbyggande
i nya stadsdelar, men även för att det innebär långa hyresavtal,
begränsad motpartsrisk och stabila kassaflöden.
Offentligt finansierade hyresgäster är stabila och kredit-
värdiga. Uthyrningsgraden i samhällsfastigheter är hög och
möjligheten till längre avtal är större än för andra delmarknader.
Det har varit, och fortsatt är, en stigande efterfrågan på samhälls-
fastigheter och det utgör ett bra komplement till K2A:s fokus på
hyres- och studentbostäder. De allra flesta kommuner är i behov
av LSS-boenden och stora delar av denna nyproduktion väntas
tillfalla den privata marknaden. Efterfrågan på nya samhälls-
fastigheter finns både hos kommuner och privata operatörer och
projekten drivs i tätt samarbete med hyresgästen som vanligtvis
tecknar hyresavtal innan byggnation påbörjas.
K2A förvaltar och utvecklar samhällsfastigheter med stabila kassaflöden och låg
risk som ett komplement till beståndet av hyres- och studentbostäder.
1
2
3
4
Andel av totalt
antal bostäder
3 %
Andel av totalt
hyresvärde (förvaltning)
12 %
SAMHÄLLSFASTIGHETER
Andel av fastighets- och projektportfölj
Marknad samhällsfastigheter
57
K2A Årsredovisning 2024
===== SIDA 58 =====
LSS Uppsala
Färdigställt 2014
LSS Mariefred
Färdigställt 2018
K2A:s samhällsfastigheter
Förvaltningsobjekt Pågående projekt
Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal
Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder
Enköping 2 001 12 6,3 – –
Flen 500 6 1,8 – –
Gävle 448 6 1,6 – –
Heby 462 6 1,8 – –
Hässleholm 5 397 44 3,7 – –
Katrineholm 493 6 2,0 – –
Kiruna 8 038 – 15,2 – –
Motala 505 6 1,6 – –
Nyköping 986 12 3,5 – –
Oxelösund 900 12 3,6 – –
Partille 572 6 2,0 – –
Stockholm – – – 2 130 –
Strängnäs 1 425 18 4,7 – –
Sundsvall 7 932 – 12,3 – –
Södertälje 532 6 1,8 – –
Täby 726 6 2,3 – –
Uppsala 1 350 16 5,2 – –
Summa 32 267 162 69,4 2 130 –
Marknad samhällsfastigheter
58
K2A Årsredovisning 2024
===== SIDA 59 =====
Generatorn i Linköping färdigställdes hösten 2023 och består av 90 studentlägenheter och 22 hyreslägenheter. Med en mix av privata bostäder och
gemensamma ytor, ett genomgående hållbarhetstänk och hög uthyrningsgrad tog Generatorn hem vinsten av Studentbostadspriset 2023.
59
===== SIDA 60 =====
Fastigheternas värdering
Värderingsprocess
Värdering av fastigheter sker varje kvartalsslut med hjälp av
externa fastighetsvärderare. Kvartal ett och tre genomförs
översiktliga värderingar av 90 procent av det totala fastighets-
värdet, kvartal två och fyra sker fullständiga värderingar av 100
procent av det totala fastighetsvärdet. Värderingar upprättas i
enlighet med IVS (International V aluation Standards) som ges ut
av International V aluation Standards Council (IVSC).
Värderingsmetod
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet
med redovisningsstandarden IAS 40.
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffnings-
värde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter.
V erkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av
ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastnings-
baserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats
för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av nuvärdet av
fastighetens bedömda framtida driftsnetton under kalkyl-
perioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkyl-
periodens slut. Kalkylperioden uppgår till 15 år och restvärdet
har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat
marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperiodens slut.
Utifall att det finns ett hyreskontrakt med längre återstående
löptid än 15 år förlängs kalkylperioden till motsvarande återstå-
ende löptid på hyreskontraktet.
Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav
som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för
jämförbara fastigheter. Såväl direkta som indirekta (fastigheter
sålda i bolag) transaktioner har beaktats.
Under de senaste tre åren har antalet transaktioner kraftigt
minskat samtidigt som ett flertal transaktioner skett av
”stressade” aktörer (dvs. ej marknadsmässiga transaktioner).
Värderingar har fortsatt skett med hjälp av ortsprismetod, i de
fall jämförbara transaktioner har varit få har andra segment
med samma eller liknande aktörer analyserats för att bedöma
direktavkastningskrav samt värdenivåer. För att beakta rådande
marknadsläge använder K2A:s värderare ett osäkerhetsintervall
om +/- 7,5 % (+456/-456 Mkr).
Kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskost-
nader baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetal-
ningar för drift, underhåll och fastighetsadministration, varvid
korrektion sker för avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det
investeringsbehov som bedöms föreligga. Klassificering sker i
nivå 3 enligt IFRS 13.
I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter ingå.
För värderingar av investeringar, som markanvisningar med
tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren
ortprismetod, avkastningsmetod samt en förenklad exploate-
ringskalkyl, där värderaren har baserat värderingen på priserna i
liknande marknader och transaktioner samt på hur marknaden
betraktar det aktuella objektet. För värdering av pågående
projekt tas även hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer såsom
tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker
gällande värdering av byggrätter. V erkligt värde för pågående
projekt bedöms utifrån det lägsta av:
< V erkligt värde för byggrätten/framtida byggrätten med
eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg
för nedlagda kostnader.
< V erkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för
kvarstående investeringar för att färdigställa projektet.
V erkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med
samma värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt.
Värdering som i färdigt skick kan dock ske först när projektet
är nästan färdigställt och nästan helt uthyrt, förutsatt att extern
värdering genomförts.
Indata för värdering till verkligt värde, procent
Förvaltningsobjekt, väsentlig icke observerbar
indata till värdering till verkligt värde
Samhälls-
fastigheter Bostäder
Förväntad normaliserad
hyra år 16, kr/kvm 2 894 3 648
Aktuell hyra, kr/kvm 2 118 2 643
Återstående längd på hyreskontrakt, år 6,8 e.t.
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 3,9 1,5
Aktuell vakans, %1 0,1 2,2
Förväntat normaliserat
driftsnetto år 16, kr/kvm 2 363 2 767
Diskonteringsränta, % 8,0 6,1
Direktavkastningskrav för
bedömning av restvärde år 16, % 5,9 4,0
1) Aktuell vakans utgör från och med denna rapport den inledande
vakansen som utgör indata för värdering till verkligt värde. K2A har tidigare
rapporterat den faktiska vakansen i fastigheterna.
Bostäder
Diskonteringsränta 6,1
Direktavkastningskrav 4,0
Samhällsfastigheter
Diskonteringsränta 8,0
Direktavkastningskrav 5,9
Förvaltningsberättelse
Känslighetsanalyser värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter
Värdeförändring, % -3 -1,5 +1,5 +3
Värdeförändring, Mkr -182 -91 91 182
Belåningsgrad netto, % 59,2 58,4 56,9 56,2
Förvaltningsobjekt
Samhälls-
Mkr fastigheter Bostäder
Förväntad normaliserad hyra +/- 5 % +/- 25 +/- 149
Förväntad långsiktig vakans +/- 3 % -/+ 15 -/+ 89
Förväntade fastighetskostnader +/- 5 % -/+ 4 -/+ 34
Diskonteringsränta + 0,25 % - 23 - 109
- 0,25 % + 23 + 113
Direktavkastningskrav för + 0,25 % - 17 - 134
bedömning av restvärde - 0,25 % + 18 + 153
60
K2A Årsredovisning 2024
Fastigheternas värdering
===== SIDA 61 =====
Finansiering
Finansiering och finanspolicy
Den finansiella verksamheten i K2A bedrivs i enlighet med
den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Finanspolicyn ska
reglera möjligheter till extern finansiering av K2A:s verksamhet
och dess underliggande fastigheter. K2A ska ha en begränsad
finansiell risk. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs
av finansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk. K2A:s över-
gripande finansiella riskbegränsningar avser:
Tillgångar och eget kapital
K2A hade den 31 december 2024 tillgångar till ett värde om
7 228 Mkr (10 058), varav förvaltningsfastigheter utgjorde
6 077 Mkr (9 125). Likvida medel uppgick per balansdagen till
133 Mkr (80). Eget kapital uppgick per balansdagen till 2 110
Mkr (2 357) och inkluderar under 2021 emitterade
hybridobligationer om 450 Mkr.
Räntebärande skulder
K2A hade den 31 december 2024 räntebärande skulder om
4 224 Mkr (6 708), vilket innebär att de räntebärande skulderna
har minskat med 2 484 Mkr under året. Periodiserade transak-
tionskostnader om 13,0 Mkr (7,4) har reducerat räntebärande
skulder i balansräkningen.
Belåningsgraden netto för koncernen uppgick till 57,7
procent (66,4). Den genomsnittliga räntenivån har under året
stigit till 3,7 procent (3,2). Skuldernas realiserbara verkliga värde
avviker totalt sett inte väsentligt från redovisat värde.
Den genomsnittliga räntebindningen per balansdagen
uppgick till 13 månader (20) och den genomsnittliga kapital-
bindningstiden till 19 månader (19). Den amortering som ska
betalas de kommande tolv månaderna uppgick vid årets utgång
till 53 Mkr (80).
Finansiella Utfall
riskbegränsningar Riskbegränsning 2024
Belåningsgrad Inte långsiktigt 58,4 %
överstiga 70 %
Räntetäckningsgrad Inte långsiktigt 1,1 ggr
understiga 1,5 ggr
2020 2021 2022 2023 2024
0
1 000
2 000
3 000
4 000
Mkr
Eget kapital
--------------------------0
1
2
3
4
5
%
Genomsnittlig ränta
--------------------------0
10
20
30
40
50
Månader
Räntebindningstid
----------------------------
2020 2021 2022 2023 2024
2020 2021 2022 2023 2024
Förvaltningsberättelse
2020 2021 2022 2023 2024
0
1 000
2 000
3 000
4 000
Mkr
Eget kapital
--------------------------0
1
2
3
4
5
%
Genomsnittlig ränta
--------------------------0
10
20
30
40
50
Månader
Räntebindningstid
----------------------------
2020 2021 2022 2023 2024
2020 2021 2022 2023 2024
2020 2021 2022 2023 2024
0
1 000
2 000
3 000
4 000
Mkr
Eget kapital
--------------------------0
1
2
3
4
5
%
Genomsnittlig ränta
--------------------------0
10
20
30
40
50
Månader
Räntebindningstid
----------------------------
2020 2021 2022 2023 2024
2020 2021 2022 2023 2024
61
K2A Årsredovisning 2024
Finansiering
===== SIDA 62 =====
Lån
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2024
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår Lånevolym, Mkr Ränta, % Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr
Rörlig ränta* -614 5,44 – – –
2025 2 696 3,93 2 201 2 021 –
2026 1 681 4,13 832 832 –
2026 – – 654 654 –
2028 475 3,08 551 551 –
Summa / genomsnitt 4 237 3,69 4 237 4 237 –
* Rörliga räntebärande skulder uttrycks som negativa till följd av att det nominella beloppet på ränteswapavtal översteg de totala rörliga
räntebärande skulderna.
Grönt ramverk för finansiering
K2A har emitterat icke säkerställda obligationer och
hybridobligationer. Obligationerna möjliggör finansiering
eller refinansiering av gröna fastigheter samt investeringar i
energieffektiviseringar i befintliga fastigheter. I samband med
den första emissionen 2020 upprättades ett finansiellt ramverk
för grön finansiering där CICERO tagit fram en second opinion.
Inrättandet av det gröna ramverket är en naturlig del av K2A:s
profil som ett hållbart företag och gör det möjligt för K2A att
ytterligare fokusera på att uppnå en positiv miljöpåverkan i sin
verksamhet. I januari 2023 uppdaterade K2A sitt gröna ramverk
för finansiering och skärpte i samband med det ramverkets
hållbarhetskrav.
Den 3 oktober 2024 emitterade K2A seniora icke säkerställda
gröna obligationer till ett belopp om 500 Mkr. Obligationerna
har en löptid om fyra år och en rörlig ränta om 3 månader
STIBOR plus 500 baspunkter och slutgiltigt förfall den 3
oktober 2028.
I tabellen på nästa sida finns en sammanställning av
K2A:s gröna obligationer samt hybridobligationer. Samtliga
obligationer samt hybridobligationer är upptagna till handel
på Nasdaq Stockholms företagsobligationslista för hållbara
obligationer.
Det åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna
ramverket. Utfallet per 31 december 2024 framgår av
efterföljande sidor.
Grön finansiering
K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som
bygger med omsorg och kvalitet för att det lönar sig i längden.
K2A planerar och bygger bostäder och samhällsfastigheter för
att äga och förvalta på lång sikt. Byggnationen sker med dagens
möjligheter och nya hållbarhetsperspektiv. Hållbara digitala och
flexibla lösningar är självklara i K2A:s verksamhet då det gynnar
bolagets kunder, samhället, miljön och företagets utveckling.
Det arbetet gör det möjligt för K2A med grön finansiering av sin
verksamhet, till exempel genom gröna obligationer och gröna
lån.
Grönt ramverk för aktier
2020 blev K2A det första bolaget i världen att presentera ett eget
grönt ramverk för aktier, i samband med att bolagets aktie
klassificerades som grön. Ramverket utvecklades i samarbete
med det oberoende forskningsinstitutet CICERO och deras
dotterbolag Shades of Green, som sedan dess förvärvats av
S&P. Shades of Green är världsledande på utvärdering av gröna
obligationer och utvecklade, enligt samma princip, en metodik
för att genomföra en kvantitativ och kvalitativ analys av ett
bolags hela verksamhet, genom ett bedöma hur stor andel av
bolagets intäktsströmmar respektive investeringar som kan
klassificeras som gröna. Till skillnad från gröna obligationer
där enbart det som finansieras genom obligationen utvärderas
ger den utvidgade metodiken investerare en djupare insyn i ett
bolags hållbarhetsarbete samt en möjlighet att kunna utvärdera
hela bolagets verksamhet.
K2A:s ramverk för gröna aktier revideras vart tredje år och det
åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna ramverket.
Utfallet 2024 framgår på nästföljande två sidor.
Grön finansiering
Förvaltningsberättelse
Nominellt Fast räntenivå
Ränteswappar löptid belopp, Mkr (snitt), %
2025 1 900 0,94
2026 1 681 1,33
2028 475 0,21
Summa/snitt 4 056 1,02
62
K2A Årsredovisning 2024
Finansiering
===== SIDA 63 =====
K2A:s gröna obligationer och hybridobligationer
Tid till Nom. Ränte- Aktuell
Seniora icke säkerställa, Emissions- Förfallo- förfall, belopp, marginal, ränta,
gröna obligationer datum datum år Mkr Räntebas procent procent ISIN Grön
MTN 102 2021-10-01 2026-07-01 1,5 200 Stibor 3M 3,00 6,16 SE0013104791 Ja
24/28 FRN C 2024-10-03 2028-10-03 3,8 500 Stibor 3M 5,00 8,09 SE0022760930 Ja
Totalt emitterat belopp 700
Nom. Ränte- Aktuell
Emissions- Första belopp, marginal, ränta,
datum lösen Mkr Räntebas procent procent ISIN Grön
Hybridobligationer 2021-01-21 2026-04-21 450 Stibor 3M 5,95 8,94 SE0015407507 Ja
Totalt emitterat belopp 450
Grönt ramverk för finansiering
Certifierade förvaltningsobjekt, byggnad Pågående
Miljöcertifiering och nivå Certifierade Pågående Kommande Totalt projekt Totalt
Svanen 9 – – 9 1 10
Miljöbyggnad nybyggnad 0
– Silver 1 – – 1 – 1
Miljöbyggnad iDrift 0
– Silver 5 15 – 20 – 20
– Brons 7 – – 7 – 7
Passivhus/annan 2 – – 2 – 2
Ej certifierade 2 – 2
Summa 24 15 – 41 1 42
Planeten i Västerås
< 62 nyproducerade och Svanenmärkta hyresbostäder i Västerås.
< Närhet till stadsliv och naturen, med promenadstråk direkt
från tomtgränsen. Boende på Planeten har även möjlighet att
nyttja vår elbilspool BoBil.
Exempel på gröna fastigheter
Uppföljning av gröna ramverk
Förvaltningsberättelse
63
K2A Årsredovisning 2024
Finansiering
===== SIDA 64 =====
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
Utveckling grön finansiering
------------ ------------------ -
■ Gröna banklån
■ Gröna obligationer
■ Gröna hybridobligationer
Mkr
0
2 500
5 000
7 500
10 000
CO2e-utsläpp, ton (scope 1–3)
------------ ------------------ -
ton
2022 2023 2024
8 649
1 291 816
31 mars 30 juni 30 sep 31 dec
1 500
1 500 1 100
700
450
450 450
4503 068
2 318 2 397
2 696
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
Utveckling grön finansiering
------------ ------------------ -
■ Gröna banklån
■ Gröna obligationer
■ Gröna hybridobligationer
Mkr
0
2 500
5 000
7 500
10 000
CO2e-utsläpp, ton (scope 1–3)
------------ ------------------ -
ton
2022 2023 2024
8 649
1 291 816
31 mars 30 juni 30 sep 31 dec
1 500
1 500 1 100
700
450
450 450
4503 068
2 318 2 397
2 696
Hyresintäkter InvesteringarHyresintäkter
76 %
Investeringar (Capex)
99 %
● Gröna fastigheter
● Utanför ramverk
24 %
1 %
7 %31 %
24 %
68 %
5 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk
● Mörkgröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter ● Gula fastigheter
5 %
37 %
56 %
● Projekt
● Förvärv
44 %
68 %
5 %
21 %
● Mörkgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter
● Ljusgröna fastigheter
● Gula fastigheter
5 %
97 %
3 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
21 %
Grönt ramverk för aktier, 2024
Grönt ramverk för finansiering, fortsättning
Utveckling grön finansiering
Hyresintäkter 2022 Investeringar 2022Hyresintäkter
81 %
Investeringar
99 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
19 % 1 %
7 %31 %
24 %
68 %
5 %
21 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk
● Mörkgröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter ● Gula fastigheter
5 %
37 %
56 %
● Projekt
● Förvärv
44 %
68 %
5 %
21 %
● Mörkgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter
● Ljusgröna fastigheter
● Gula fastigheter
5 %
97 %
3 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
Grön finansiering 31 dec 2024
66 %
Allokering 31 dec 2024
76 %
11 %
24 %
Grönt ramverk för finansiering fortsättning
● Gröna banklån
● Gröna obligationer
● Gröna hybridobligationer
● Grön finansiering
● Övrig finansiering
23 %
CO2e-utsläpp och energianvändning
Totala CO2e-utsläpp Energianvändning 1
År ton kg/kvm 2 kWh/kvm
2020 13 142 79,4 109,6
2021 26 105 116,9 105,0
2022 8 649 32,2 99,3
2023 1 291 4,1 87,8
2024 816 3,0 80,5
CO2e-utsläpp, ton (scope 1-3)
Förvaltningsberättelse
1) Beräkningen för energiintensitet har justerats. 2020-2022 respektive
2023-2024 är jämförbara.
Utöver kraven på att minst 50 procent av såväl intäkter som
investeringar ska klassas som gröna, ställer ramverket för gröna
aktier krav på att max fem procent av bolagets intäkter får
härröra från fossilbränsleverksamhet. Noll procent av K2A:s
intäkter 2024 härrörde från fossilbränsleverksamhet.
För att K2A ska uppfylla kriterierna inom det gröna ramverket
ska en bedömning göras av en extern granskare, som bekräftar att
ramverkets tröskelvärden uppfyllts. Den externa utvärderingen
av K2A:s prestation i förhållande till det gröna ramverket 2024
publiceras efter färdigställande på
https://investerare.k2a.se/sv/grona-aktier.
64
K2A Årsredovisning 2024
Finansiering
===== SIDA 65 =====
Risker och riskhantering
Möjligheter och risker för koncernen och
moderbolaget
K2A:s affärsverksamhet rymmer både risker och möjligheter.
Rätt hanterade kan riskerna leda till nya möjligheter, fel
hanterade kan de medföra negativa konsekvenser för K2A.
Y tterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamålsenliga
och effektiva system för riskhantering och intern kontroll.
Styrelsen i K2A har fastställt en riskhanteringspolicy för verk-
samhetsövergripande riskhantering i K2A, som syftar till att ge
styrelsen och företagsledningen ökad insikt i de risker koncernen
är exponerad för. Syftet med riskhanteringspolicyn är att tydlig-
göra processen för riskhantering, inklusive roller och ansvar samt
hur riskhantering är kopplad till verksamhetens övergripande
mål. Ramverket ska främja transparens, riskbaserade beslut och
investeringar samt att effektiva åtgärder och kontroller appliceras
för att hantera risker.
Riskhanteringsprocessen
K2A identifierar, analyserar och hanterar risker systematiskt
på verksamhetsövergripande nivå samt i enskilda projekt.
Bedömning görs gällande sannolikheten att risken realiseras
K2A:s affärsverksamhet rymmer både risker och affärsmöjligheter. Bolaget
identifierar, analyserar och hanterar risker systematiskt på verksamhets-
övergripande nivå samt i enskilda projekt. K2A har valt att kategorisera riskerna
i fyra huvudområden: operativa risker, finansiella risker och regelefterlevnad,
strategiska risker samt hållbarhetsrisker.
Obetydlig Mindre Måttlig Omfattande Mycket
omfattande
Mycket
sannolik
Sannolik
Möjlig
Osannolik
Mycket
osannolik
1a8
4
2
6
3
7
5
Risk Risknivå*
1a Ny finansiering och refinansiering (bank) Medel
1b Ny finansiering och refinansiering (obligation) Hög
2 Värdeförändringar av fastigheter Medel
3 Tillgång till mark/projekt Låg
4 Riskhantering i projekt (tid, kostnad, kvalitet) Medel
5 Likviditet, svårighet att möta finansiella åtaganden Medel
6 Signifikanta ränteförändringar Medel
7 Nyckelpersoner Låg
8 Ineffektiv förvaltning och lägre lönsamhet Låg
9 Klimatförändringar Medel
* Residualrisknivå, det vill säga risknivå med beaktande
av existerande kontroller.
Förvaltningsberättelse
9
Sannolikhet
Konsekvens
1b
inom en definierad tidsperiod samt vilken konsekvens den har
på fastställda mål alternativt konsekvensen ur tids-, kostnads-
eller kvalitetsaspekter i projekt. Bedömningen ger insikt i vilka
konsekvenser en realiserad risk skulle ha på verksamheten.
Baserat på vilka kontroller eller andra åtgärder som finns på plats
samt vilken risknivå organisationen ämnar uppnå fattas därefter
beslut om eventuella ytterligare åtgärder.
Väsentliga riskområden
Riskidentifiering
Riskanalys
Riskevaluering
Riskhantering
Riskidentifiering
Rapportering och
kommunikation
K2A:s riskhanteringsprocess
65
K2A Årsredovisning 2024
Risker och riskhantering
===== SIDA 66 =====
K2A:s hyresintäkter påverkas av en mängd olika
faktorer såsom utveckling i ekonomin på de
delmarknader där K2A verkar, utbud av hyres- och
studentbostäder, befolkningstillväxt, sysselsättning
samt hur väl K2A lyckas utveckla fastighetsbeståndet.
Det kan påverka vakansgrad och hyresnivåer i de
fastigheter K2A äger.
< God marknadskännedom.
< Nära och proaktiv dialog med kunder för att
förstå deras behov idag och i framtiden.
< Utvecklar attraktiva, hållbara bostäder i bra lägen
på marknader med god efterfrågan.
< Strukturerad, digitaliserad process avseende
marknadsföring och uthyrning.
< Kontinuerlig mätning av kundernas nöjdhet följs
upp med relevanta åtgärder.
Hyresintäkter
och vakanser
1. Operativa risker
Operativa risker avser risker förknippade med den löpande förvaltningen av K2A:s fastighetsinnehav, såsom risk för att inte uppnå
kortsiktiga mål på grund av otillräckliga interna processer, effektivitet eller externa händelser.
Risken kopplad till fastighetskostnader ligger framför
allt i ökningar som K2A inte kan kompensera för
genom hyreshöjningar, index eller vidarefakturering.
Under de senaste åren har förutsättningarna i
omvärlden förändrats – hög inflation och volatila
energipriser leder till att K2A behöver säkerställa
hantering av detta.
< Fokus på hyresförhandlingar i syfte att öka
marginaler.
< Energieffektiva miljöcertifierade fastigheter.
< Strukturerat och fokuserat arbete för att
effektivisera och minska energianvändning.
< Installation av solceller där det är möjligt.
< Implementering av individuell mätning av el- och
vattenförbrukning vilket möjliggör att kunderna
bär faktiska kostnader för användningen.
< Underhållsplaner för samtliga fastigheter.
Ökade
fastighets-
kostnader
Risk Riskbeskrivning Hantering
Kassaflöde Förändring Effekt på kassaflödet, Mkr
Hyresvärde (per bokslutsdagen) +/- 5 % +/- 14
Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 3
Fastighetskostnader kommande 12 månader +/ - 10 % -/+ 7
Räntekostnader inklusive effekt av derivat +/- 1 procentenhet +/- 2
Känslighets-
analys
Det finns en risk att kostnader för genomförande
av projekt blir högre än förväntat på grund av
felkalkyler, bristande styrning i upphandling och
ineffektivt projektgenomförande vilket kan medföra
att avkastningen därmed blir lägre.
< Hög kompetens i projektorganisationen.
< Avtalsmässig reglering med samarbetspartners.
< Tydlig och proaktiv process vid upphandling av
entreprenader.
Projekt-
styrning
Risker och riskhantering
66
K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsberättelse
===== SIDA 67 =====