Årsredovisning 2024

Utgifter för ränta på lånat kapital är en stor 
kostnadspost i K2A:s resultaträkning. Ränteutgifter 
påverkas av marknadsräntor och av kreditinstitutens 
marginaler samt K2A:s strategi avseende räntebind-
ning. Det finns en risk att K2A:s ränteutgifter ökar 
och att räntetäckningsgraden sjunker om marknads-
räntorna stiger eller att K2A binder sina räntor vid en 
nivå som är högre än marknadsräntan.
<  Av styrelsen fastställd finanspolicy reglerar 
riskmandat. 
<  K2A använder räntederivat och fasträntelån för 
att uppnå önskad räntebindningsstruktur och 
räntetäckningsgrad.
Ränterisk
Den finansiella rapporteringen är ett viktigt besluts-
underlag och brister i den kan leda till felaktiga 
beslut för K2A men också för externa parter såsom 
långivare och investerare.
<  Styrande dokument med tydlig fördelning av 
ansvar och befogenheter. 
<  God intern kontroll med såväl förebyggande 
åtgärder som uppföljningskontroller.
<  Ett av styrelsen utsett revisionsutskott granskar 
koncernens finansiella rapportering och interna 
kontroll.
<  Hög kompetens på ekonomifunktionen.
<  Löpande bevakning och analys av förändringar i 
regelverk.
<  Extern revision.
<  Aktivt arbete för att säkerställa regelefterlevnad.
Finansiell  
rapportering
K2A måste anpassa verksamheten till lagar, 
förordningar och regler. I det fall K2A inte efterlever 
gällande regelverk kan det medföra ekonomiska 
konsekvenser, sanktioner eller skada förtroendet 
för K2A.
<  Utvecklingen av lagar, regler och förordningar 
inom områden som kan påverka K2A följs 
löpande. 
<  God intern kontroll med uppföljning i flera led.
<  Eventuella effekter av ändrade regelverk analyseras 
och förbereds.
<  Funktion för visselblåsning.
Regel- 
efterlevnad
Refinansieringsrisk avser risken att finansiering inte 
kan erhållas eller förnyas vid låneförfall, eller att 
refinansieringen endast kan förnyas till en betydligt 
högre kostnad eller sämre villkor. 
Likviditetsrisk avser risken att K2A inte har tillräcklig 
betalningsberedskap för förutsedda och/eller oförut-
sedda utgifter. K2A behöver tillgång till likviditet för 
att finansiera pågående projekt, drift av verksam-
heten samt betala räntor och amorteringar.
<  Använder flera olika finansieringsformer och 
källor.
<  Finanspolicy fastställd av styrelsen begränsar 
risktagande.
<  Likviditetsreserv för att säkerställa att K2A kan 
uppfylla löpande betalningsförpliktelser.
<  Med hög andel miljöklassade fastigheter och 
projekt har K2A goda förutsättningar att få så 
kallad grön finansiering till attraktiva villkor 
samtidigt som långivare prioriterar K2A framför 
andra aktörer som inte har samma miljöprofil.
Refinansierings- 
och likviditets- 
risk
2. Finansiella risker och regelefterlevnad
Finansiella risker och regelefterlevnad avser risker kopplade till att K2A inte uppnår sina finansiella åtaganden eller misslyckas med 
den finansiella rapporteringen och efterlevnad av förordningar, lagar och regler. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av 
ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk.
Risk Riskbeskrivning Hantering
Risker och riskhantering
67 
K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsberättelse

===== SIDA 68 =====

Politiska beslut och regeländringar kan leda till 
ändrade förutsättningar för K2A:s verksamhet. 
Det kan till exempel gälla beslut om förändrad 
skattelagstiftning, regelverk för banker, statliga stöd 
och planprocesser med mera.
<  K2A följer aktivt utvecklingen av lagar, regler och 
praxis inom de områden som berör K2A. 
<  Analys av eventuella effekter och om möjligt 
proaktivt agerande.
<  Dialog med styrelse om påverkan och tänkta 
åtgärder.
Politiska  
beslut  
och regel- 
ändringar
3. Strategiska risker
Strategiska risker är långsiktiga och övergripande. Det är viktigt att affärsmodellen och sammansättningen av fastighetsportföljen är 
rätt anpassad, fastighetsförvärv passar in samt att investeringar inom rätt områden och i rätt tid görs.
Värdeförändringar på fastigheter utgör en risk och 
en möjlighet. Värdeförändringarna påverkas av ett 
stort antal faktorer, exempelvis fastighetsbeståndets 
geografiska sammansättning, kvalitet samt hur väl 
K2A lyckas förvalta och utveckla fastigheterna. Det 
i sin tur avspeglas i hyresnivåer, uthyrningsgrad och 
fastighetskostnader. Utöver det påverkas värderingen 
av konjunkturen, liksom avkastningskravet vid 
värdering.
<  Omvärldsbevakning och nära dialog med 
hyresgäster.
<  Tydlig strategi för varje enskild fastighet.
<  Innehav fokuserat på eftertraktade lägen.
<  Ligga i framkant avseende hållbarhet och 
teknikutveckling.
<  Kvartalsvis värdering av fastighetsportföljen.
Värde-
förändringar 
på fastigheter
Fastighetsutveckling genom investeringar i egna 
fastigheter och framtagande av byggrätter är mycket 
viktigt för företagets värdetillväxt. En begränsad 
projektportfölj kan dämpa den framtida tillväxten.
<  K2A arbetar aktivt för att behålla en långsiktig till-
växt och söker ständigt nya affärsmöjligheter och 
projekt genom löpande dialog med kommuner 
och andra marknadsaktörer.
<  Kontinuerlig analys av marknadsläget.
<  Tydlig investeringsstrategi som utvärderas löpande.
<  Tydlig beslutsprocess vad gäller risker och möjligheter 
i varje projektmöjlighet.
Projekt- 
verksamhet  
samt tillgång  
till mark/projekt
Risk Riskbeskrivning Hantering
Beroende av enskilda personer på nyckelbefattningar 
kan medföra risker för att det dagliga arbetet inte kan 
genomföras med tillräcklig effektivitet och kvalitet.
<  Hållbart företag i alla dimensioner.
<  För att säkerställa medarbetarnas motivation 
genomförs årliga medarbetarundersökningar och 
medarbetarsamtal med samtliga medarbetare där 
individuella önskemål och behov av kompetensut-
veckling kartläggs.
< Plan för kompetensförsörjning.
<  Dokumenterade process- och arbetsbeskrivningar 
för att minska personberoende.
Beroende 
av enskilda 
nyckel- 
personer
68
K2A Årsredovisning 2024
Risker och riskhantering
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 69 =====

Korruption 
och brott mot 
mänskliga 
rättigheter
4. Hållbarhetsrisker
Klimatförändringarna är en global hållbarhetsrisk 
som medför konsekvenser för både ekonomiska, 
ekologiska och sociala system. För K2A kan akuta 
fysiska risker såsom översvämning, extremväder 
(exempelvis skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar 
och brand) samt långsiktiga fysiska risker, komma 
att öka K2A:s kostnader för skador och kräva 
investeringar för att motverka påverkan. Långsiktiga 
fysiska risker såsom kallare väder kan ge ökad 
el- och värmeanvändning. Varmare temperaturer 
kan medföra ökad risk för skadedjur och påverka 
kostnaden för råvara (trä). Ändrade nederbörds 
mönster eller havsvattenhöjningar kan påverka 
behov av dagvattenhantering och/eller investeringar 
i fukt- och vattenhanteringsåtgärder. Dessa risker 
kan öka i ett längre tidsperspektiv.
<  Klimatriskinventeringar av befintligt fastighets-
bestånd kompletteras allt eftersom fastigheter 
förvärvas. 
<  Framtagna åtgärdsplaner som integrerats i 
förvaltningens handlings- och underhållsplaner.
<  Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett 
klimatriskperspektiv.
<  Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen 
eller motsvarande.
<  Dagvattenhantering i samtlig nyproduktion.
<  Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande 
energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd.
Klimat- 
förändringar,  
fysiska risker
Klimat- 
förändringar, 
omställning
Risk Riskbeskrivning Hantering
För K2A är det viktigt att bygga tillit och förtroende 
i branschen samt att bedriva affärsverksamheten 
på ett transparent och etiskt korrekt sätt. Inom 
all affärsverksamhet kan det förekomma risker 
kopplade till korruption och mänskliga rättigheter. 
Dessa risker kan finnas såväl inom K2A som hos 
bolagets partners och leverantörer. K2A ställer därför 
samma krav på leverantörer som K2A ställer internt 
inom bolaget. För K2A kan en incident ha en negativ 
påverkan på människor och miljö samt skada 
bolagets anseende och verksamhet.
<  Utbildning i K2A:s uppförandekod, som innehåller 
riktlinjer för att säkerställa ett ansvarsfullt  
beteende, hög affärsetik och respekt för  
mänskliga rättigheter.
<  K2A:s jämlikhetspolicy innehåller riktlinjer för 
nolltolerans mot diskriminering eller kränkande 
särbehandling.
<  Kravställning och årlig leverantörsuppföljning för 
att säkerställa att K2A:s leverantörskod följs.
<  Revision av leverantörsavtal på årsbasis och i 
samband med nytecknande eller förnyelse av 
kontrakt.
<  Policy och rutin för visselblåsning som kan 
användas vid misstanke om oegentligheter eller 
brott mot uppförandekoden.
Korruption 
och brott mot 
mänskliga 
rättigheter
3. Hållbarhetsrisker
Hållbarhetsrisker relaterar till hela verksamhetens värdekedja och relaterar till bolagets risk att bedriva aktiviteter på både kort och 
lång sikt som inte är hållbara ur ett ekologiskt, ekonomiskt och socialt perspektiv. Exempelvis risk att inte ta hänsyn till klimat- 
förändringar vid planering och anpassning av kommande och befintlig byggnation eller säkerställa uppföljning av leverantörers 
uppfyllnad av uppförandekod.
Klimatförändringarna är en global hållbarhets-
risk som medför konsekvenser för ekonomiska, 
ekologiska och sociala system. Akuta fysiska risker 
i form av översvämningar eller extremväder som 
exempelvis skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar 
eller brand kan öka K2A:s kostnader för skador 
och kräva investeringar för att motverka påverkan. 
Långsiktiga fysiska risker som kallare väder kan 
leda till behov av ökad el- och värmeanvändning. 
Varmare temperaturer kan medföra ökad risk för 
skadedjur och påverka kostnaden för K2A:s mest 
centrala råvara, trä. Ändrade nederbördsmönster 
eller havsvattenhöjningar kan påverka behov av 
dagvattenhantering och/eller investeringar i fukt- 
och vattenhanteringsåtgärder. Dessa risker kan öka
i ett längre tidsperspektiv.
<  Hela K2A:s bestånd av hyres- och studentbostäder 
har klimatriskinventerats. Tidigare inventering från 
2021 kompletterades under 2023 med hänsyn 
till fler klimatrisker (jordskred och erosion) samt 
komplett inventering för tillkomna fastigheter. 
Klimatriskinventeringar av befintligt bestånd 
kompletteras allt eftersom fastigheter tillkommer.
<  Framtagna åtgärdsplaner har integrerats i  
förvaltningens handlings- och underhållsplaner.
<  Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett 
klimatriskperspektiv.
<  Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen 
eller motsvarande.
<  Genomförande av klimatscenarioanalys 
och integrering av resultat i verksamhetens 
handlingsplaner.
<  Dagvattenhantering i all nyproduktion.
<  Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande 
energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd.
Klimat- 
förändringar,
fysiska risker
K2A har sedan bolaget grundades 2013 haft 
hållbarhet som en central del i framtidssäkrandet av 
verksamheten. Tack vare detta är bolaget idag väl 
rustat för de klimatrelaterade krav på  
omställning som finns och kan förväntas komma. 
Vid politiska förändringar, nya lagkrav, förändringar 
av branschstandarder eller policy kan detta innebära 
både tidsmässiga och ekonomiska investeringar, 
ökad beskattning och/eller behov av att förändra 
K2A:s verksamhetsprocesser och rutiner. Större 
medvetenhet om klimatfrågan hos olika intressent-
grupper kan öka efterfrågan på miljöcertifieringar. 
Till följd av klimatförändringar och generellt ökad 
efterfrågan på el kan elpriset komma att öka, vilket 
skulle innebära ökade driftskostnader för K2A:s 
fastighetsbestånd.
<  Bevakning av ändringar i lagkrav, riktlinjer och 
policyer.
<  Utvärdering av produktionsmetoder för ökad 
cirkularitet och resurseffektivitet.
<  Miljöcertifiering av nyproduktion och befintligt 
fastighetsbestånd.
<  Endast inköp av el från förnybara energikällor till 
samtliga fastigheter.
<  Installation av solceller på nybyggnadsprojekt samt 
komplettering på befintliga fastigheter.
Klimat- 
förändringar, 
omställning
Risk Riskbeskrivning Hantering
Risker och riskhantering
69 
K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsberättelse

===== SIDA 70 =====

Förlusten av biologisk mångfald och ekosystem-
tjänster är dels en global hållbarhetsrisk, men även 
lokalt får det konsekvenser för klimat, matförsörj-
ning, rening av luft, markerosion/markstabilitet 
och råvaruförsörjning. Vid nyproduktion kan nya 
byggnader och tillhörande utbyggnad av mark eller 
infrastruktur komma att innebära ett fysiskt hinder 
för arter och växter att sprida sig i landskapet. Lokalt 
kan rödlistade arter påverkas av K2A:s verksamhet 
kopplad till uppförandet av nya byggnader. Vid 
uppförande på jungfrulig mark eller med närhet 
till känsliga naturområden kan detta innebära 
risker kopplad till lokal artdöd (växter och djur) och 
därmed förlust av bidrag till lokala ekosystemtjänster 
och/eller förlust av lokala biotoper. För K2A:s 
fastigheter kan det innebära en minskad motstånds-
kraft mot klimatrelaterade väderfenomen som kräver 
investeringar i, på eller runt byggnaderna. Det kan 
påverka fysiska aspekter som ljud- och luftkvalitet i 
och utanför byggnaderna. För kunderna kan fysiska 
och estetiska aspekter inverka på trivsel och medföra 
lägre kundnöjdhet.
<  Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.
<  Baserat på artinventeringar från kommun/
länsstyrelse anpassas grön- och blåstrukturer på 
fastigheten.
<  För nyproduktion, främjande av spridningskorri-
dorer på fastigheten, bland annat genom gröna 
tak och/eller gröna innergårdar med växter som 
stöttar eller förstärker lokala biotoper och/eller 
ekosystemtjänster.
<  Policy för biologisk mångfald inbegriper löpande 
förvaltning för att säkerställa medvetenheten om 
biologisk mångfald och risker kopplade till den. 
I takt med ökad nivå av redovisning enligt ESRS 
kommer policyn att utvecklas och ge ytterligare 
konkret vägledning för verksamheten i ämnet.
<  Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade 
fastigheter.
<  Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta 
relevanta hållbarhetsaspekter, inklusive grönytor 
och utemiljöer.
Biologisk  
mångfald och 
ekosystem- 
tjänster
Baserat på forskningen kring de planetära gränserna 
har K2A identifierat ett flertal områden där verksam-
heten kan medföra en negativ miljöpåverkan. Utöver 
klimatpåverkan och biologisk mångfald (framgår 
separat ovan) kan användning av kemikalier vid 
ombyggnation, nyproduktion och förvaltning bidra 
till utsläpp till mark, luft eller vatten. Vid nyproduktion 
påverkar K2A markanvändningen vid fastigheten samt 
bidrar till utbyggnad av infrastruktur lokalt, vilket kan 
innebära förändrad marknvändning på lokal nivå, till 
exempel om bostäder byggs på tidigare åkermark. 
Verksamheten i fastigheterna samt de boende bidrar till 
ett nyttjande av färskvattenresurser vilket kan ha negativ 
påverkan i områden där grundvattennivåerna är låga. 
Generering av avfall sker både under byggnation och 
i byggnadens driftsskede. Det kan innebära en negativ 
miljöpåverkan om stora mängder avfall går osorterat 
till deponi eller går till energiåtervinning istället för 
återanvändning eller materialåtervinning.
<  Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade 
befintliga byggnader, inklusive Svanencertifiering 
av nyproduktion för minskad användning av 
miljö- och hälsoskadliga kemikalier.
<  Miljöinventering i befintliga byggnader 
genomförd.
<  Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.
<  Rutiner på byggplats i händelse av miljöolycka.
<  Rutiner för sortering av byggavfall.
<  Generösa avfallsutrymmen i lägenheter och i 
fastigheten för bolagets kunder.
<  Snålspolande toaletter och kranar i nyproduktion 
och ombyggnation.
<  Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta 
relevanta hållbarhetsaspekter som avfallssortering 
och återbruk.
Miljö- 
påverkan
För K2A är det viktigt med anställda som känner sig 
trygga och mår bra på arbetsplatsen. Brister i K2A:s 
arbete kring arbetsmiljö, säkerhet och hälsa samt 
anställnings- och arbetsvillkor kan medföra negativa 
konsekvenser på såväl individ- som företagsnivå. 
Brister eller incidenter kan påverka anställda negativt 
och dessutom skada K2A:s varumärke samt leda till 
att bolaget ses som en mindre attraktiv arbetsgivare.
<  Arbetsmiljöarbetet beskrivs i en arbets- 
miljöhandbok och följs upp årligen.
<  Tydliga säkerhetsföreskrifter och arbetsmiljöut-
bildningar för personal i produktion genomförs 
löpande.
<  Hälsofrämjande åtgärder som friskvårdsbidrag 
och sjukvårdsförsäkring.
<  Årliga medarbetarsamtal och medarbetarenkät 
där den psykosociala och fysiska arbetsmiljön 
utvärderas. Resultatet går in i handlingsplan för 
kommande år.
Arbetsmiljö
Risk Riskbeskrivning Hantering
Risker och riskhantering
4. Hållbarhetsrisker3. Hållbarhetsrisker fortsättning
70
K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsberättelse

===== SIDA 71 =====

TCFD – Klimatrelaterade  
finansiella upplysningar
Redan från starten år 2013 har K2A:s ambition varit att 
kontinuerligt skapa nya och innovativa hållbarhetslösningar som 
tar hänsyn till bolagets klimatavtryck. Genom omfattande klimat- 
satsningar och ambitiösa mål för framtiden strävar bolaget efter att 
minska sin klimatpåverkan och stärka sin position som en ledande 
aktör inom hållbart byggande. Bolaget har upprättat en färdplan 
för att nå målet om klimatpositivitet 2027 samtidigt som bolagets 
arbete med klimatanpassning fördjupats. K2A tar ansvar och vill 
bidra till en förändring inom branschen genom att transparent 
visa verksamhetens påverkan på klimatet. För fjärde året redovisas 
därför bolagets klimatrelaterade risker och möjligheter enligt 
TCFD, T ask Force on Climate related Financial Disclosures.
TCFD:s riktlinjer utgår från de fyra områdena styrning, 
strategi, riskhantering samt mål och mätvärden. Se sida 72 
för en sammanfattande tabell med hänvisning till bolagets 
klimatrelaterade rapportering. T abellen motsvarar figure 4 
i “Recommendations of the T ask Force on Climate-related 
Financial Disclosures” . 
Scenarioanalys
Genom att analysera olika framtida klimatscenarier är det 
möjligt att skapa en bättre bild av hur utvecklingen kan påverka 
K2A:s verksamhet i framtiden. Viktiga områden att analysera 
är hur politik, ekonomi och teknik kan förändras för att uppnå 
en mer klimatanpassad värld men även hur ett förändrat klimat 
kan påverka bolagets fastigheter fysiskt genom exempelvis höjda 
vattennivåer.
Klimatscenarioanalysen inkluderar fysiska risker både på 
kort och lång sikt samt omställningsrisker: regulatoriska, 
teknologiska, marknad och varumärke. Klimatscenarioanalysen 
omfattar hela värdekedjan: markanskaffning, tillverkning av 
volymelement i fabrik, montage på byggplats, förvaltning och 
finansiell utveckling. T vå ytterligheter av klimatscenarier har 
använts: RCP 2.6 som anger ett scenario där världen har anpassat 
växthusgasutsläppen till Parisavtalets 2°C-mål samt RCP 8.5 
som motsvarar en global medeltemperaturökning på 6°C.
Klimatscenario RCP 2.6 och 8.5
IPCC (International Panel on Climate Change) 
har tagit fram ett antal klimatscenarier utifrån 
antaganden om hur stora växthusgasutsläppen 
kommer att bli. Scenarierna visar varianter på möjlig 
framtida utveckling, alltifrån en fortsättning av dagens 
utsläppstrender, till en mycket stor begränsning av 
framtida utsläpp.
Klimatscenario RCP 2.6 – Anpassning till Parisavtalet
< Än mer stringent klimatpolitik
< Låg energiintensitet
< Minskad användning av olja
< Utsläppen av metan minskar med 40 procent
<  Utsläppen av koldioxid kulminerar år 2020 och 
minskar därefter. Utsläppen är negativa år 2100.
<  Halten av koldioxid i atmosfären kulminerar 
omkring år 2050, följt av en måttlig minskning till 
drygt 400 ppm (parts per million) år 2100
Klimatscenario RCP 8.5 – Världen fortsätter som 
vanligt
< Koldioxidutsläppen är tre gånger dagens nivåer
< Metanutsläppen ökar kraftigt
<  Teknikutvecklingen mot ökad energieffektivitet 
fortsätter, men långsamt
< Stort beroende av fossila bränslen
< Hög energiintensitet i flertalet sektorer
< Ingen tillkommande klimatpolitik
 Källa: www.klimatanpassning.se/klimatanpassa/underlag-for-
klimatanpassning/klimatscenarier-1.87742
Fysiska risker
Kortsiktiga
< Bränder
< Extremväder (snöfall, regn, stormar)
< Översvämningar
< Värmeböljor
Långsiktiga
< Temperaturförändringar
< Ändrade nederbördsmönster
< Vindförhållanden
< Havsnivåhöjning
Omställningsrisker
Regulatoriska
< Krav på klimatrapportering
< Policyer och lagkrav
Teknologiska
<  Investeringar som krävs för att uppgradera nuvarande byggsystem
<  Investeringar som krävs för att anpassa befintligt fastighetsbestånd
Marknad och varumärke
<  Ökade kostnader för råmaterial och energi
< Varumärke, rykte och ändrad efterfrågan
1) https://assets.bbhub.io/company/sites/60/2021/10/FINAL-2017-TCFD-Report.pdf
71 
K2A Årsredovisning 2024
Klimatrelaterade finansiella upplysningar

===== SIDA 72 =====

Kunder söker sig till 
lägenheter med låg hyra 
utan hållbarhetsprofil.
Höga krav på 
klimatanpassat 
byggande vid 
markanvisning kan bli 
fördyrande. 
Lagkrav och 
branschstandarder för 
klimatneutralt byggande 
kräver en anpassning av 
produktionsmodell.
Krav på implementering 
av tekniska system för 
att reducera byggnadens 
klimatpåverkan. 
Skatter på fossila 
drivmedel medför 
ökad bränslekostnad 
för transporter och 
arbetsmaskiner.
Lagkrav leder till 
att omfattande 
klimatanpassning av 
befintliga fastigheter 
krävs, både teknisk och 
fysisk prestanda.
Driftskostnader påverkas 
av dyra elpriser.
Hållbar produkt som 
attraherar fler kunder.
K2A:s hållbarhetsprofil 
är attraktiv hos  
kommuner och  
markägare.
Återvunna material 
minskar behovet av 
jungfruligt material vilket 
minskar klimatpåverkan.
Korta, fossilfria  
transporter samt eldrivna 
arbetsmaskiner ger lägre 
bränslekostnad och 
klimatpåverkan. 
Ökad mängd egen-
producerad solel och 
energi från förnybara 
energikällor ger lägre 
klimatpåverkan.
Kunder söker sig till 
billiga bostäder utan 
hållbarhetsprofil.
Högre konkurrens om 
byggrätter med låg 
riskexponering.
Elbrist medför påverkan 
på driftssäkerhet i 
fabrikerna. Negativ 
påverkan på 
projekttidplaner och 
kostnad för projektet. 
Råvarutillgång för trä 
ändras på grund av ökad: 
<  benägenhet för  
skadedjursangrepp
<  risk för skogsbrand
<  konkurrens om trä 
som råvara, även från 
andra branscher
Elbrist medför påverkan 
på driftssäkerhet i 
produktion. Negativ 
påverkan på 
projekttidplaner.
Extrema snö- eller skyfall 
kan orsaka driftsstopp 
och/eller fuktskador, 
vilket medför längre 
produktionstid och ökade 
materialkostnader.
Elbrist kan påverka 
driftssäkerheten i 
förvaltning.
Extremväder och 
ändrade nederbörds- 
mönster medför skador 
på klimatskal samt 
sättningar i mark.
Extremväder påverkar 
inomhuskomfort i 
ej klimatanpassade 
bostäder, med minskad 
kundnöjdhet, och/eller 
utflytt som följd. K2A:s 
rykte påverkas.
Ökad efterfrågan 
på klimatanpassade 
bostäder.
K2A:s hållbarhetsprofil 
är attraktiv hos  
kommuner och  
markägare.
Ökad mängd 
egenproducerad solel 
i fabriker ger ökad 
driftssäkerhet.
Återvunnen råvara från 
tidigare volymelement 
eller andra byggprojekt 
minskar kostnaderna för 
material.
Låg energianvändning 
och miljöcertifierade 
byggnader bidrar 
till ränterabatter för 
byggkreditiv.
Korta och fossilfria 
transporter mellan fabrik 
och produktionsplats ger 
lägre klimatpåverkan.
Ökad mängd egen-
producerad solel och 
energi från förnybara
energikällor ger lägre 
klimatpåverkan.
Lokal dagvatten-
hantering minskar risk 
för fysiska skador på 
byggnader och mark.
Installation av energi-
besparande åtgärder 
ökar lönsamheten.
Klimatriskinventerade 
fastigheter med 
genomförda åtgärder 
ökar attraktiviteten.
Låg energianvändning 
bidrar till lägre 
effektuttag på elnätet 
samt möjliggör 
ränterabatt på lån.
Kundanalys
Mark-
anskaffning
Bostads-
produktion Byggnation
Uthyrning och 
förvaltning
RCP 2.6
RCP 8.5
RiskerMöjligheterMöjligheter Risker
K2A ugår från en klimatfokuserad scenarioanalys i syfte att 
identifiera och värdera risker, möjligheter och åtgärder och 
därmed kunna skapa en så god beredskap som möjligt för 
framtida klimatscenarier.
Analysen visar att K2A redan idag har god beredskap för 
omställningsrisker. De akuta och långsiktiga fysiska riskerna 
är inventerade i samband med genomförda klimatriskinvente-
ringar och uppstår behov kommer riskhanteringsåtgärder att 
genomföras. 
Klimatrelaterade risker och möjligheter i K2A:s värdekedja
72
K2A Årsredovisning 2024
Klimatrelaterade finansiella upplysningar

===== SIDA 73 =====

Finansiell påverkan 
K2A har en affärsmodell och värdekedja där låg klimatpå-
verkan och klimatanpassning är i fokus. I samband med 
övergången till en koldioxidneutral ekonomi behöver K2A 
göra ytterligare anpassningar av sin affärsmodell för att vara 
i linje med Parisavtalets utsläppsmål samt målet om att vara 
klimatpositivt senast år 2027. K2A tar höjd för att hantera ett 
RCP 8.5-klimatscenario men anpassar verksamheten för att 
vara i linje med ett RCP 2.6-klimatscenario vilket motsvarar en 
global medeltemperaturökning som inte överstiger två grader 
celsius. K2A har därmed gjort en analys av de kostnader som 
en hantering och anpassning till framtida klimatrisker kommer 
innebära för bolaget.
På kort sikt innebär detta att samtliga nybyggnadsprojekt 
kravställs på mer energieffektiva installationer och klimatskal, 
mer hållbara materialval och fossilfria transporter. Befintliga 
byggnader står inför ett flertal investeringar relaterat till ener-
gieffektiviseringsåtgärder, uppkoppling mot smarta styrsystem 
och egenproducerad energi. På medellång och lång sikt förväntas 
lagkrav bidra till ytterligare anpassningar av befintligt fastighets-
bestånd kopplat till energiförsörjning, ny teknik och krav på 
klimatutsläppsnivåer. 
Kort sikt (inom 5 år)
< Utvecklingskostnader för anpassning av produkt
< Miljöcertifiering av byggnader
< Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi
< Investeringar i ny energieffektiviseringsteknik
<  Kostnader för klimatanpassning av befintliga fastigheter – 
både teknisk och fysisk prestanda
<  Lägre drifts- och underhållskostnader tack vare energi- 
effektivisering och klimatanpassning
<  Bättre lånevillkor för klimatanpassade byggnader med låga 
utsläpp av växthusgaser
Investeringar i egenproducerad förnybar energi 
och energieffektiviseringsteknik
K2A prioriterar investeringar i egenproducerad förnybar 
energi och energieffektiviseringsteknik för de byggnader som 
har lägst energiklass. Inom de närmaste fem åren uppskattas 
egenproducerad förnybar energi ha implementerats i hälften av 
byggnaderna i förvaltning. I slutet av 2024 hade 37 procent av 
K2A:s flerbostadshus solceller. Energieffektiviseringsåtgärder 
för byggnaderna varierar kraftigt beroende på byggnadsfysik och 
tekniska system. Exempel på åtgärder kan vara tilläggsisolering, 
injusteringar av tekniska system, implementering av ny teknik 
såsom energieffektiva installationer och värmeåtervinning. 
 Uppskattad Uppskattade årliga
Investering kostnad, Mkr energibesparingar, Mkr
Förnybar energi 9,1 0,6
Energieffektivisering 13,0 0,7
 
Klimatanpassning av befintligt bestånd
K2A slutförde 2023 en omfattande klimatriskinventering med 
hjälp av Sweco. En överlagringsanalys har genomförts för att 
redovisa vilka byggnader som är utsatta för klimatrelaterade 
risker. Objekten överlagras med karterade riskområden för 
respektive klimatrisk för att identifiera objekt inom och utanför 
ett riskområde. Nästa steg är att göra en djupare analys för 
fastigheter med ökad risk för att slutligen ta fram eventuell 
åtgärdsplan. Baserat på resultatet från klimatriskinventeringen 
bedöms följande andel byggnader ha ökad risk utifrån  
exponeringen för olika klimatrelaterade händelser. Flertalet av de 
möjliga åtgärderna är värdehöjande i det fall de genomförs.
 
                Antal byggnader    
Händelse (av totalt 121 st) Andel byggnader, %
Översvämning av skyfall 42 35 
Skogsbrand 56 46 
Skred 13 11
Värme 10 8 
Översvämning från sjöar och 4 3 
vattendrag
Översvämning från hav vid  – – 
högvatten
Erosion – –  
 
Möjliga åtgärder Uppskattad investering, Mkr
Avledning, skydd och  20
omhändertagande av vatten 
Solskydd och skuggande växter 10
Anlägga gräsytor/brandkorridorer 15
Markförstärkande åtgärder för skredsäkring 3 
Medellång sikt (5 till 30 år)
< Kostnader för investeringar i kolsänkor
< Utvecklingskostnader för anpassning av produkt
< Miljöcertifiering av byggnader
< Investeringar i ny energieffektiviseringsteknik
< Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi
<  Kostnader för klimatanpassning av befintliga fastigheter
<  Lägre drifts- och underhållskostnader tack vare energi- 
effektivisering och klimatanpassning
<  Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp
Finansiell påverkan
Klimatscenario RCP 2.6
<  Ökade utvecklingskostnader för anpassning  
av produktionsmetod
<  Värde på ej klimatanpassade byggnader minskar
<  Värde på klimatanpassade byggnader ökar
<  Kostnad för klimatanpassning i befintligt  
bestånd ökar
<  Högre driftskostnader relaterat till drift och underhåll 
av tekniska system
Klimatscenario RCP 8.5
<  Minskade intäkter på grund av högre utflyttning och 
lägre attraktivitet för ej klimatanpassade byggnader
<  Högre byggkostnader
<  Mycket högre drifts- och underhållskostnader på 
grund av högre energipriser och ökad skadefrekvens
<  Dyrare produktions- och byggnationskostnader
73 
K2A Årsredovisning 2024
Klimatrelaterade finansiella upplysningar

===== SIDA 74 =====

Investeringar i egenproducerad förnybar  
energi och energieffektiviseringsteknik
Investeringar i egenproducerad förnybar energi och energi- 
effektiviseringsåtgärder avser de fastigheter där insatser återstår 
efter 5 år.
  Uppskattade
 Uppskattad energibesparingar
Investering investering, Mkr per år, Mkr
Förnybar energi 120,0 11,9
Energieffektivisering 65,2 3,6 
 
Klimatanpassning av befintligt bestånd 
Under kommande år kommer FN:s klimatpanel IPCC  
uppdatera de klimatriskscenarier som bland annat K2A:s 
klimatriskinventeringar har baserats på. Det är i nuläget inte 
möjligt att bedöma om ytterligare åtgärder krävs. Finansiell 
påverkan är därmed ej möjlig att bedöma.
Investeringar i kolsänkor och kolbindande åtgärder
Fortsatt investering i kolbindning och kolsänkor uppskattas till 
1,5 Mkr på medellång sikt. 
Lång sikt (30 till 80 år)
< Kostnader för investeringar i kolsänkor
<  Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi
< Utvecklingskostnader för anpassning av produkt
<  Lägre drifts- och underhållskostnader tack vare energi- 
effektivisering och klimatanpassning
<  Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp
På lång sikt fortsätter K2A med investeringar och produktut-
veckling för hantering av framtida klimatscenarier, framför allt 
investeringar i klimatanpassningsåtgärder och fastighetsnära 
förnybar energiteknik. Beroende på tekniska framsteg och 
leverantörers klimatutsläpp som bolaget ej har rådighet över, 
som exempelvis fjärrvärme, kan det bli aktuellt med investeringar 
i kolsänkor och/eller kolbindande åtgärder. En bedömning av 
finansiell påverkan är därmed ej möjlig i nuläget.
Strategi
A. Klimatrelaterade risker 
och möjligheter  
organisationen har
identifierat på kort, medel 
och lång sikt.
Se sida 73-74.
B. Påverkan från klimat- 
relaterade risker och 
möjligheter på  
organisationens  
verksamheter, strategi och 
finansiella planering.
Se sida 69-70.
C. Organisationsstrategins 
anpassningsförmåga
med hänsyn till olika 
klimatrelaterade scenarier 
– inkluderat ett scenario 
för 2 grader celsius eller 
lägre. Se sida 69-74.
Riskhantering
A. Organisationens 
processer för att identifiera 
och bedöma klimatrelate-
rade risker.
Se sida 65.
B. Organisationens 
processer för att hantera 
klimatrelaterade risker.
Se sida 69-70.
C. Processer för att 
identifiera, bedöma och 
hantera klimatrelaterade 
risker är integrerade i 
organisationens över- 
gripande riskhantering.
Se sida 65, 69-70.
Mätetal och mål
A. Organisationens 
mätetal för att bedöma 
klimatrelaterade risker 
och möjligheter i linje 
med sin strategi och 
riskhanteringsprocess.
Se sida 65.
B. Scope 1-, Scope 2- och 
Scope 3-utsläpp av växt-
husgaser och relaterade 
risker.
Se sida 141.
C. Mål som organisa-
tionen använder för att 
hantera klimatrelaterade 
risker och möjligheter och 
utveckling mot mål.
Se sida 69-70, 87.
Styrning
A. Styrelsens översyn av 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter.
Se sida 65.
B. Ledningens roll i 
bedömning och hantering 
av klimatrelaterade risker 
och möjligheter.
Se sida 65.
TCFD - sammanfattning och sidhänvisning till upplysningar
74
K2A Årsredovisning 2024
Klimatrelaterade finansiella upplysningar

===== SIDA 75 =====

Aktien och ägarna
Stamaktier av serie B (kortnamn K2A B) samt preferensaktier 
(kortnamn K2A PREF) är noterade på Nasdaq Stockholms 
huvudlista sedan den 20 juni 2019. Stamaktier av serie A och D 
är inte upptagna till handel på någon börs eller marknadsplats.
Gröna aktier
I maj 2020 lanserade K2A det första ramverket i världen för 
gröna aktier med syftet att transparent redovisa bolagets klimat-
påverkan. Märkningen utgick från klassificering av bolagets 
intäktsströmmar och investeringar enligt CICERO och deras 
dotterbolag Shades of Green, som sedan dess förvärvats av S&P.
Shades of Green är världsledande på utvärdering av gröna obliga-
tioner och utvecklade, enligt samma princip, en metodik för att 
genomföra en kvantitativ och kvalitativ analys av ett bolags hela 
verksamhet. Intäktsströmmar och investeringar klassificerades 
med en nyans av grönt (eller brunt) beroende på hur väl de är i 
linje med en koldioxidneutral framtid. I sin utvärdering tittade 
även Shades of Green på bolagets styrning och strategi kopplat 
till hållbarhet. Till skillnad från gröna obligationer där enbart 
det som finansieras genom obligationen utvärderas ger den 
utvidgade metodiken investerare en djupare insyn i ett bolags 
hållbarhetsarbete samt en möjlighet att kunna utvärdera hela 
bolagets verksamhet.
K2A:s ramverk för gröna aktier revideras vart tredje år. Senast 
det skedde var 2023 då K2A vävde in kraven i Nasdaq Green 
Equity Designation i sitt eget ramverk, samtidigt som bolaget 
behöll sina kriterier kopplade till materialval och långtgående 
krav på energieffektivitet och miljöcertifiering.
Bolaget har fyra olika aktieserier; stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier. 
Stamaktier av serie A berättigar till tio röster per aktie medan stamaktier av serie B 
och D samt preferensaktier berättigar till en röst per aktie.
Antal utestående aktier
T otalt antal utestående aktier uppgick den 31 december 2024 
till 87 670 100 aktier varav 10 604 640 A-aktier, 68 454 500 
B-aktier, 6 806 160 D-aktier samt 1 804 800 preferensaktier. 
T otalt antal röster i bolaget uppgick till 183 111 860.
Aktiekapitalet
K2A:s aktiekapital uppgick den 31 december 2024 till 547,9 
Mkr fördelat på 87 670 100 aktier med ett kvotvärde om 6,25 
kr per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst 
500 Mkr och högst 2 miljarder kr fördelat på lägst 80 miljoner 
aktier och högst 320 miljoner aktier.
B-aktiens utveckling
Senast betalt för K2A B vid stängning på årets sista handelsdag 
den 30 december 2024 var 8,40 kr vilket motsvarar en uppgång 
om 1 procent under året.
Utdelning
Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas 
per stamaktie (0 kr). Styrelsen föreslår årsstämman att ingen 
utdelning lämnas per preferensaktie (0 kr).
Övrig information
Det finns inga begränsningar för överlåtelse av aktier eller 
begränsningar att avge röster på bolagsstämma. Så vitt bolaget 
känner till förekommer inga avtal mellan ägare som begränsar 
överlåtbarhet av aktier. Det förekommer ingen stiftelse eller 
liknande för samägande av anställdas aktier och som kan utöva 
inflytande. I vissa kreditavtal förekommer villkor om att lån kan 
behöva återbetalas i förtid vid ägarförändringar såsom följd av 
ett offentligt uppköpserbjudande.
75 
K2A Årsredovisning 2024
Aktien och ägarna
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 76 =====

Största aktieägare 31 december 2024
        Procent av Procent av
      Preferens- Totalt antal totalt antal  totalt antal
   A-aktier B-aktier D-aktier aktier aktier aktier röster
Johan Knaust med bolag  2 841 840   15 453 015   6 806 160   93 085   25 194 100   28,7   27,7 
Johan Ljungberg med bolag  2 412 000   9 289 661   –     13 864   11 715 525   13,4   18,3 
Johan Thorell med bolag  2 412 000   6 666 496   –     19 499   9 097 995   10,4   16,8 
Claes-Henrik Julander med bolag  2 176 800   5 194 622   –     17 659   7 389 081   8,4   14,7 
Nordea Försäkring  –     5 294 805   –     9 349   5 304 154   6,1   2,9 
SEB Fonder  –     4 618 233   –     –     4 618 233   5,3   2,5 
Verdipapirfondet Odin Eiendom  –     3 185 379   –     –     3 185 379   3,6   1,7 
Ludwig Holmgren  762 000   1 187 819   –     –     1 949 819   2,2   4,8 
Avanza Pension  –     1 447 634   –     195 963   1 643 597   1,9   0,9 
Swedbank Försäkring  –     1 578 015   –     47 661   1 625 676   1,9   0,9 
Cliens Kapitalförvaltning  –     1 033 261   –     –     1 033 261   1,2   0,6 
SEB Försäkring  –     977 000   –     2 725   979 725   1,1   0,5 
Diskretionär fond  –     921 593   –     –     921 593   1,1   0,5 
Swedbank Fonder  –     900 000   –     –     900 000   1,0   0,5 
Nordnet Pension  –     809 350   –     34 428   843 778   1,0   0,5 
Handelsbanken Liv  –     800 871   –     2 120   802 991   0,9   0,4 
LK Finans  –     636 999   –     –     636 999   0,7   0,3 
Mitaka Investment  –     532 500   –     10 000   542 500   0,6   0,3 
Ålandsbanken  –     429 631   –     1 912   431 543   0,5   0,2 
Christian Lindberg  –     375 000   –     –     375 000   0,4   0,2 
Övriga  –     7 122 616   –     1 356 535   8 479 151   9,7   4,6   
Totalt  10 604 640   68 454 500 6 806 160 1 804 800 87 670 100 100,0 100,0 
Källa: Euroclear Sweden
Handel med aktien
Handeln med K2A B    2024 2023 2022 2021
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 107 009 63 154 63 237 22 905
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 0,9 0,5 1,8 1,7
 
Handeln med K2A PREF   2024 2023 2022 2021
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 4 981 1 496 2 184 1 969
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 0,7 0,3 0,6 0,7
 
Källa: Nasdaq
 
76
K2A Årsredovisning 2024
Aktien och ägarna
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 77 =====

0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2015-04-02
2015-06-02
2015-08-02
2015-10-02
2015-12-02
2016-02-02
2016-04-02
2016-06-02
2016-08-02
2016-10-02
2016-12-02
2017-02-02
2017-04-02
2017-06-02
2017-08-02
2017-10-02
2017-12-02
2018-02-02
2018-04-02
2018-06-02
2018-08-02
2018-10-02
2018-12-02
2019-02-02
2019-04-02
2019-06-02
2019-08-02
2019-10-02
2019-12-02
2020-02-02
2020-04-02
2020-06-02
2020-08-02
2020-10-02
2020-12-02
2021-02-02
2021-04-02
2021-06-02
2021-08-02
2021-10-02
2021-12-02
2022-02-02
2022-04-02
2022-06-02
2022-08-02
2022-10-02
2022-12-02
2023-02-02
2023-04-02
2023-06-02
2023-08-02
2023-10-02
2023-12-02
2024-02-02
2024-04-02
2024-06-02
2024-08-02
2024-10-02
2024-12-02
K2A PREF
Omsättning, aktier Stängningskurs K2A PREF, SEK
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
900 000
1 000 000
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2019-06-202019-07-122019-08-022019-08-232019-09-132019-10-042019-10-252019-11-152019-12-062020-01-032020-01-272020-02-172020-03-092020-03-302020-04-222020-05-142020-06-052020-06-292020-07-202020-08-102020-08-312020-09-212020-10-122020-11-022020-11-232020-12-142021-01-112021-02-012021-02-222021-03-152021-04-072021-04-282021-05-202021-06-102021-07-022021-07-232021-08-132021-09-032021-09-242021-10-152021-11-052021-11-262021-12-172022-01-122022-02-022022-02-232022-03-162022-04-062022-04-292022-05-202022-06-142022-07-062022-07-272022-08-172022-09-072022-09-282022-10-192022-11-092022-11-302022-12-212023-01-132023-02-032023-02-242023-03-172023-04-112023-05-032023-05-252023-06-162023-07-102023-07-312023-08-212023-09-112023-10-022023-10-232023-11-132023-12-042023-12-272024-01-182024-02-082024-02-292024-03-212024-04-152024-05-072024-05-292024-06-202024-07-122024-08-022024-08-232024-09-132024-10-042024-10-252024-11-152024-12-06
K2A B
Omsättning, aktier Stängningskurs K2A B, SEK
K2A PREF 
Kursutveckling 2 april 2015 – 30 december 2024
K2A B
Kursutveckling 20 juni 2019 – 30 december 2024
April 
2015
Jan
2016
Jan
2017
Jan
2018
Jan
2019
Jan
2020
Jan
2021
Jan
2022
Dec
2024
Juli
2019
Jan 
2020
Jan 
2021
Jan 
2022
Omsättning, antal aktierStängningskurs K2A PREF, SEK
Jan 
2023
Jan
2024
Jan 
2024
Jan
2023
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
900 000
1 000 000
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2019-06-202019-07-122019-08-022019-08-232019-09-132019-10-042019-10-252019-11-152019-12-062020-01-032020-01-272020-02-172020-03-092020-03-302020-04-222020-05-142020-06-052020-06-292020-07-202020-08-102020-08-312020-09-212020-10-122020-11-022020-11-232020-12-142021-01-112021-02-012021-02-222021-03-152021-04-072021-04-282021-05-202021-06-102021-07-022021-07-232021-08-132021-09-032021-09-242021-10-152021-11-052021-11-262021-12-172022-01-122022-02-022022-02-232022-03-162022-04-062022-04-292022-05-202022-06-142022-07-062022-07-272022-08-172022-09-072022-09-282022-10-192022-11-092022-11-302022-12-212023-01-132023-02-032023-02-242023-03-172023-04-112023-05-032023-05-252023-06-162023-07-102023-07-312023-08-212023-09-112023-10-022023-10-232023-11-132023-12-042023-12-272024-01-182024-02-082024-02-292024-03-212024-04-152024-05-072024-05-292024-06-202024-07-122024-08-022024-08-232024-09-132024-10-042024-10-252024-11-152024-12-06
K2A B
Omsättning, aktier Stängningskurs K2A B, SEK
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2015-04-02
2015-06-02
2015-08-02
2015-10-02
2015-12-02
2016-02-02
2016-04-02
2016-06-02
2016-08-02
2016-10-02
2016-12-02
2017-02-02
2017-04-02
2017-06-02
2017-08-02
2017-10-02
2017-12-02
2018-02-02
2018-04-02
2018-06-02
2018-08-02
2018-10-02
2018-12-02
2019-02-02
2019-04-02
2019-06-02
2019-08-02
2019-10-02
2019-12-02
2020-02-02
2020-04-02
2020-06-02
2020-08-02
2020-10-02
2020-12-02
2021-02-02
2021-04-02
2021-06-02
2021-08-02
2021-10-02
2021-12-02
2022-02-02
2022-04-02
2022-06-02
2022-08-02
2022-10-02
2022-12-02
2023-02-02
2023-04-02
2023-06-02
2023-08-02
2023-10-02
2023-12-02
2024-02-02
2024-04-02
2024-06-02
2024-08-02
2024-10-02
2024-12-02
K2A PREF
Omsättning, aktier Stängningskurs K2A PREF, SEK
77 
K2A Årsredovisning 2024
Aktien och ägarna
Omsättning, antal aktierStängningskurs K2A B, SEK

===== SIDA 78 =====

Bolagsstyrningsrapport
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”)
Koden är en del av näringslivets självreglering. Den anger en 
norm för god bolagsstyrning på en högre ambitionsnivå än 
aktiebolagslagens och andra reglers krav. Nyckeln till detta är 
mekanismen ”följ eller förklara” . ”Följ eller förklara” innebär 
att bolagen inte vid varje tillfälle måste följa varje regel i Koden 
utan kan välja andra lösningar som bedöms bättre svara mot 
omständigheterna i det enskilda fallet, förutsatt att bolaget öppet 
redovisar varje sådan avvikelse, beskriver den lösning man valt i 
stället samt anger skälen för detta. Därigenom kan Koden ange 
vad som ofta – men inte nödvändigtvis alltid – kan anses utgöra 
god sed för bolagsstyrning i olika frågor. K2A följer Koden med 
en avvikelse: Styrelsen i bolaget har sedan årsstämman 2024 
endast haft en ledamot som är både oberoende i förhållande till 
bolaget och bolagsledningen samt oberoende i förhållande till 
bolagets större aktieägare (Ingrid Lindquist), vilket innebär en 
avvikelse från Kodens regler 4.5. Anledning till avvikelsen är att 
Ludwig Holmgren inför årsstämman 2024 meddelande att han 
inte var tillgänglig för omval i sådan tid att valberedningen inte 
hade tillräckligt med tid för att hitta en ersättare som uppfyllde 
Kodens regler för oberoende.
Risker och riskhantering
K2A:s processer för att identifiera och hantera risker är en del av 
bolagets strategiarbete. Avsnittet i årsredovisningen om risker 
och riskhantering redogör för de mest väsentliga riskerna samt 
vilka styrande dokument och åtgärder som koncernen arbetar 
efter för att hantera dessa.
Hållbarhet
K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad del av bolagets 
affärsmodell och verksamhet och beskrivs i avsnittet 
Hållbarhetsrapport i denna årsredovisning. Hållbarhetsarbetet 
hjälper bolaget att reducera risker och kostnader, stärka konkur-
renskraften samt attrahera talanger och investerare. Styrelsens 
hållbarhetsutskott har ansvar för att ta fram den strategiska 
inriktningen för bolagets hållbarhetsarbete. V d har, med stöd 
av hållbarhetsansvarig, det övergripande ansvaret för att styra 
K2A:s verksamhet inom hållbarhetsområdet.
Så här styrs K2A
Bolagsstämma/årsstämma
I enlighet med aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets 
högsta beslutsfattande organ och på bolagsstämman utövar 
aktieägarna sin rösträtt. Enligt K2A:s bolagsordning finns fyra 
aktieslag: A-aktier berättigar till 10 röster per aktie och B-aktier, 
D-aktier samt preferensaktier berättigar till 1 röst per aktie. Vid 
årsstämman väljs styrelseledamöter, -ordförande och revisorer 
samt beslutas kring ersättning till styrelsen och revisorerna.
Valberedning
Enligt Koden ska bolaget ha en valberedning som har till syfte 
att lämna förslag beträffande ordföranden på bolagsstämmor, 
kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden), 
arvoden och övrig ersättning till varje styrelseledamot samt 
ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa 
revisorer samt förslag till ledamöter i valberedning för den 
nästföljande årsstämman. V alberedningens förslag redovisas i 
kallelse till årsstämman.
K2A:s valberedning ska bestå av tre ägarrepresentanter 
representerande de tre röstmässigt största aktieägarna eller 
ägargrupperna i bolaget enligt Euroclears utskrift av aktieboken 
per sista bankdagen i september månad. Styrelseordföranden 
ska kontakta de tre största aktieägarna eller ägargrupperna och 
begära att dessa utser varsin representant. Om någon av de 
tre största aktieägarna eller ägargrupperna avstår från att utse 
en ägarrepresentant eller om en ägarrepresentant avgår innan 
uppdraget har fullgjorts utan att den aktieägare eller ägar-
grupp som utsett representanten utser en ny representant, ska 
styrelsens ordförande uppmana nästa aktieägare eller ägargrupp 
i storleksordning att inom en vecka utse en ägarrepresentant, 
varvid denna process ska fortgå till dess att valberedningen består 
av tre ägarrepresentanter. V alberedningen ska inom sig utse 
valberedningens ordförande. Styrelsens ordförande eller annan 
styrelseledamot får inte vara valberedningens ordförande.
V alberedningen ska vid lämnande av sitt förslag beakta de krav 
som ställs av Koden avseende styrelsens storlek och samman-
sättning och särskilt beakta kravet på mångsidighet och bredd i 
styrelsen samt kravet på att eftersträva en jämn könsfördelning.
V alberedningens ledamöter ska offentliggöras på bolagets 
webbplats senast sex månader före årsstämman. V alberedningens 
ledamöter erhåller inget arvode. V alberedningen ska ha rätt att 
belasta bolaget med kostnader för exempelvis rekryterings- 
konsulter eller andra kostnader som erfordras för att val- 
beredningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag.
Styrelse
Styrelsen är högsta beslutande organ efter bolagsstämman. Enligt 
aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig för bolagets förvaltning 
och organisation, vilket betyder att styrelsen är ansvarig för 
att bland annat fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner 
och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande 
K2A är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolagsstyrningen i K2A utförs i enlighet med 
Svensk kod för bolagsstyrning, Nasdaq Stockholms regelverk, svensk lag samt 
interna regler och föreskrifter.
78
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 79 =====

utvärdera K2A:s finansiella ställning och resultat samt utvär-
dera den operativa ledningen. Styrelsen ansvarar också för att 
säkerställa att årsredovisningen och koncernredovisningen samt 
delårsrapporterna upprättas i rätt tid. Dessutom utser styrelsen 
verkställande direktören. Styrelseledamöterna väljs varje år på 
årsstämman för tiden fram till slutet av nästa årsstämma. Enligt 
bolagsordningen ska styrelsen till den del den väljs av bolags-
stämman bestå av lägst tre ledamöter och högst sju ledamöter. 
Styrelsen består av sex ordinarie stämmovalda ledamöter. 
Ledamöterna presenteras mer detaljerat i avsnittet ”Styrelsen” .
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande väljs av årsstämman och har ett särskilt 
ansvar för ledningen av styrelsens arbete och att styrelsens arbete 
är välorganiserat och genomförs på ett effektivt sätt. Styrelsens 
ordförande ska se till att sammanträden hålls när det behövs för 
att styrelsen ska kunna utöva sin tillsynsplikt och bestämmande-
rätt i frågor av osedvanlig beskaffenhet eller stor betydelse.
Revisionsutskott
K2A:s styrelse har ett revisionsutskott. K2A har beslutat att 
eventuella anställda som ingår i styrelsen ej ska medverka i 
beredningen av frågor som ankommer på ett revisionsutskott. 
Enligt revisionsutskottets arbetsordning ska revisionsutskottet 
övervaka bolagsstyrningsfrågor och tillämpningen av dessa, samt 
vidare granska rutinerna för bolagets riskhantering, styrning och 
kontroll samt finansiell rapportering samt lämna förslag för att 
säkerställa rapporteringens tillförlitlighet. Revisionsutskottets 
huvudsakliga uppgifter innefattar bland annat:
<  övervakning och kvalitetssäkring av bolagets finansiella 
rapportering;
<  fortlöpande träffa bolagets revisor och ekonomifunktion för 
information och överväganden beträffande inriktningen, 
omfattningen av och innehållet i revisionsuppdraget och av 
årsredovisningen och koncernredovisningen samt synen på 
bolagets risker;
<  granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet;
<  utvärdera revisionsinsatsen och informera valberedningen om 
resultatet;
<  biträda valberedningen vid upphandlingen av revisionen, 
förbereda val och arvodering av revisor samt lämna  
rekommendation till valberedningen i dessa frågor; samt
<  med avseende på den finansiella rapporteringen, övervaka 
effektiviteten i bolagets interna kontroll, internrevision 
(om sådan finns) och riskhantering. Styrelsen ska samman-
träda med bolagets revisorer minst en gång per år.
Revisionsutskottet ska sammanträda så ofta som krävs för att 
utskottets uppgifter ska kunna utföras på ett tillfredsställande 
sätt, vilket normalt innebär minst fyra sammanträden per år.
 
Ersättningsutskott
K2A:s styrelse har inrättat ett ersättningsutskott. Enligt ersätt-
ningsutskottets arbetsordning ska ersättningsutskottet bestå 
av styrelsens ordförande samt ytterligare en styrelseledamot. 
Styrelsens ordförande ska vara ordförande i ersättningsutskottet. 
Enligt arbetsordningen ska ersättningsutskottets främsta 
uppgifter vara att bereda och övervaka frågor om:
(i)  ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställnings-
villkor för ledande befattningshavare;
(ii)  följa upp och utvärdera eventuella pågående och under 
året avslutade program för rörliga ersättningar för ledande 
befattningshavare; samt
(iii)  följa upp och utvärdera tillämpningen av de av bolags-
stämman beslutade riktlinjerna för ersättningar, gällande 
ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget samt 
till bolagsstämma lämna förslag till riktlinjer för ersätt-
ningar ledande befattningshavare.
V erkställande direktör ska vid behov adjungeras till utskottet. 
Utskottet kan besluta om att ytterligare personer ska adjungeras 
vid behandlingen av ett särskilt ärende.
Hållbarhetsutskott
K2A:s styrelse har inrättat ett särskilt hållbarhetsutskott. 
Hållbarhetsutskottets medlemmar utgörs av två 
styrelseledamöter som utses vid konstituerande styrelsemöte. 
Hållbarhetsutskottets arbete och uppgifter regleras av utskottets 
arbetsordning, som fastställts av styrelsen. 
Hållbarhetsutskottet ansvarar för att formulera förslag 
avseende den strategiska inriktningen för hållbarhetsarbetet 
och utformning av förslag till K2A:s hållbarhetsmål samt 
uppföljning av dessa. Hållbarhetsfrågor har under 2024 
hanterats av revisionsutskottet.
Internrevision
Bolaget har inte inrättat en separat funktion för intern- 
revision. Denna uppgift sköts i stället av styrelsen. Styrelsen 
ska årligen utvärdera behovet av särskild granskningsfunktion 
(internrevision) och, om tillämpligt, i beskrivningen av den 
interna kontrollen i bolagsstyrningsrapporten motivera 
sitt ställningstagande.
Verkställande direktör och koncernledning
Enligt arbetsordningen ska vd:
(i)  upprätta och för styrelsen presentera förslag till affärsplan, 
budget (såsom resultat- och likviditetsbudget) investerings- 
kalkyler, prognoser, bokslutskommunikéer, bokslut, års- 
redovisningar och delårsrapporter;
(ii)  övervaka att för bolagets verksamhet gällande svenska och 
utländska lagar och föreskrifter följs; samt
(iii)  tillse att styrelsen löpande erhåller rapportering om utveck-
ling av bolagets och koncernens verksamhet, däribland 
utvecklingen av bolagets och koncernens resultat, ställning 
och likviditet samt information om viktiga händelser 
samt, då behov föreligger mellan styrelsens sammanträden, 
rapportera direkt till styrelsens ordförande.
 
79 
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 80 =====

Enligt instruktionen för ekonomisk rapportering ska vd 
tillsammans med vice vd och CFO kvartalsvis tillställa styrelsen 
rapporter avseende väsentliga händelser, resultatutfall, kredit- 
och likviditetsrapport.
Arbete under året
Årsstämma 2024
Årsstämman 2024 ägde rum den 5 juni 2024 i bolagets lokaler 
på Nybrogatan 59 i Stockholm.
Årsstämman fastställde balans- och resultaträkningarna för 
moderbolaget och koncernen för föregående räkenskapsår.
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om att 
ingen utdelning skulle ske till preferensaktieägare.
Årsstämman beslutade vidare om att ingen vinstutdelning 
skulle ske till stamaktieägare. Vinstmedlen balanserades in i ny 
räkning.
Årsstämman beslutade om omval av styrelseledamöterna 
Sten Gejrot, Claes-Henrik Julander, Johan Knaust, Ingrid 
Lindquist, Johan Ljungberg och Johan Thorell. Till styrelsens 
ordförande valdes Sten Gejrot och KPMG AB omvaldes som 
bolagets revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. 
Styrelseledamoten Ludwig Holmgren avböjde omval.
Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om 
bemyndigande för styrelsen att, med eller utan avvikelse från 
aktieägarnas företrädesrätt och vid ett eller flera tillfällen intill 
nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av bolagets 
aktiekapital genom emission av stamaktier av serie B eller prefe-
rensaktier, eller teckningsoptioner eller konvertibler avseende 
sådana aktier. Det totala antalet stamaktier av serie B som 
omfattas av sådana emissioner får motsvara högst 20 procent av 
aktiekapitalet i bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2024. 
Det totala antalet preferensaktier som omfattas av sådana 
emissioner får vara högst 1 000 000 stycken.
Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om 
bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill 
nästkommande årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse 
av aktier i bolaget. Högst så många aktier att bolaget efter varje 
förvärv innehar högst tio procent av samtliga aktier i bolaget 
innefattades av bemyndigandet.
Februari 
<  Bokslutskommuniké
<  Utvärdering av styrelsens arbete, rutiner  
och arbetsordning, verkställande direktörens 
arbete samt behov av att inrätta en särskild 
internrevisionsfunktion 
<  Årlig plan för självutvärdering intern kontroll 
Mars 
<  Bokslutsgenomgång föregående 
räkenskapsår
<  Godkännande av årsredovisning, bolags-
styrningsrapport, hållbarhetsrapport och 
ersättningsrapport
<  Genomgång av revisionen och 
revisionsberättelsen
<  Beslut rörande den kommande 
årsstämman
< Utvärdering verkställande direktörens
    arbete
April
<  Årsredovisning
<  Delårsrapport januari-mars
<   Konstituerande möte
November 
<  Delårsrapport januari-september
<  Redovisning av styrelsens utvärdering 
av bolagets riktlinjer och processer 
för intern kontroll och riskhantering 
<  Riskanalys och rapportering  
riskhantering 
<  Översyn och uppdatering av  
policydokument och övriga  
riktlinjer
December 
<  Genomgång och antagande/översyn av 
affärsplan med långsiktiga mål, strategi 
och delmål
<  Genomgång och antagande av budget 
för nästa budgetår 
<  Redovisning av ersättningsutskottets 
utvärdering av bolagets ersättningssystem 
för ledande befattningshavare
<  Rapportering uppföljning av åtgärdsplan 
intern kontroll
<  Genomgång av revisorns rapport från 
revisionen av intern kontroll
JAN       FEB       MAR       APR       M
AJ       JUN       JUL       AUG       SEP       O
KT       N
OV       DEC
Styrelsens arbete 2024
Styrelsen har ett antal inplanerade möten under året med stående beslutspunkter samt specifika beslut för respektive möte, se 
en sammanfattning i figuren nedan. Därutöver tillkommer möten för transaktioner och andra ärenden som aktualiserats.
Juli
< Delårsrapport januari-juni
<  Riktlinjer avseende framtagande av 
budget och prognoser
Oktober
< Strategidag
80
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 81 =====

Valberedning
Vid årsstämman den 28 april 2020 antog aktieägarna principer 
för hur valberedningen utses och dess arbete, under 2024 har 
dessa riktlinjer fortsatt varit gällande. Enligt principerna för 
valberedningens arbete ska valberedningen bland annat lämna 
förslag till:
<  Ordförande vid bolagsstämma där styrelse- eller revisorsval ska 
äga rum;
<  antal stämmovalda styrelseledamöter;
<  ordförande och övriga stämmovalda ledamöter i styrelsen;
<  arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag till var och en 
av de stämmovalda styrelseledamöterna och till ledamöter av 
styrelsens utskott;
<  antal revisorer, revisorer samt arvode till revisorer; och
<  beslut om principer för tillsättande av ledamöter i valbered-
ningen, samt beslut om riktlinjer för valberedningens arbete.
Valberedningens sammansättning inför årsstämma 2024
V alberedningen inför årsstämman 2024 utgjordes av:
<  Karl Lilja, utsedd av Johan Ljungberg med bolag,  
valberedningens ordförande
<  Peter Möller, utsedd av Johan Knaust med bolag
<  Sten Gejrot, utsedd av Johan Thorell med bolag
Aktieägare har haft möjlighet att lägga fram förslag till val- 
beredningen. V alberedningens förslag inför årsstämman 2025 
framgår av kallelsen till årsstämman på K2A:s webbplats k2a.se. 
Årsstämman 2025 kommer att hållas den 24 april 2025.
Mångfaldspolicy
Vid framtagande av förslag till styrelse inför årsstämman  
2024 tillämpade valberedningen punkt 4.1 i Svensk kod för 
bolagsstyrning om mångfaldspolicy. Målet med policyn är 
att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets verksamhet, 
utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig 
sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende 
de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet 
och bakgrund, samt att en jämn könsfördelning ska eftersträvas. 
V alberedningen konstaterade vid framtagandet av sitt förslag att 
könsfördelningen i den föreslagna styrelsen inte var tillfredsstäl-
lande. V alberedningen gjorde dock bedömningen att kontinuitet 
i styrelsearbetet vid tillfället var av stor betydelse och föreslog 
mot den bakgrunden omval av samtliga tillgängliga ledamöter. 
Vid årsstämman 2024 valdes sex ledamöter, varav en kvinna och fem 
män.
Styrelsen
K2A:s styrelse består av sex ledamöter, utan suppleanter, valda av 
årsstämman den 5 juni 2024. Styrelsen består av de bolags- 
stämmovalda ledamöterna Sten Gejrot (styrelsens ordförande), 
Johan Knaust (verkställande direktör), Claes-Henrik Julander, 
Johan Ljungberg, Johan Thorell och Ingrid Lindquist. Ludwig 
Holmgren, som valdes till styrelseledamot vid årsstämman 2023 
avböjde omval vid årsstämman 2024.
Styrelseledamöternas oberoende framgår av tabellen på nästa 
sida och ytterligare information för varje individuell styrelse- 
ledamot finns att läsa i avsnittet ”Styrelse och revisor” .
Styrelsens arbete
Under 2024 sammanträdde styrelsen vid 29 tillfällen. 
Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som revideras årligen 
och fastställs på det konstituerande styrelsemötet varje år. 
Arbetsordningen för styrelsen reglerar bland annat styrelse-
praxis, funktioner och uppdelningen av arbetet mellan styrelse- 
ledamöterna och vd. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning 
och organisation, vilket betyder att styrelsen är ansvarig för att 
bland annat fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och 
system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera 
K2A:s finansiella ställning och resultat samt utvärdera den 
operativa ledningen. Under året har styrelsen bland annat 
behandlat sedvanliga frågor såsom strategiarbete, projektfrågor, 
finansieringsfrågor och hållbarhetsfrågor.
Utvärdering av styrelsens arbete
Styrelsens ordförande initierar en gång per år i enlighet med 
styrelsens arbetsordning en utvärdering av styrelsens arbete. 
Utvärderingens syfte är att utvärdera resultatet av styrelsens 
och utskottens arbete, hur väl arbetssättet fungerat och hur det 
kan effektiviseras. Vidare syftar utvärderingen till att identifiera 
vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme 
och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet 
och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen 
diskuterades i styrelsen och redovisades av styrelsens ordförande 
för valberedningen. Styrelsen utvärderar även fortlöpande vd:s 
arbete. Minst en gång per år görs utvärderingen utan 
vd:s närvaro.
Externa revisorer
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper 
samt styrelsens och vd:s förvaltning. Efter varje räkenskapsår ska 
revisorn lämna en revisionsberättelse och en koncernrevisions- 
berättelse till årsstämman. Enligt K2A:s bolagsordning ska 
bolaget utse en eller två revisorer, med eller utan suppleanter. 
K2A:s revisor är KPMG AB med Fredrik Sjölander som 
huvudansvarig revisor. Bolagets revisor presenteras närmare i 
avsnittet ”Styrelse och revisor” . För räkenskapsåret 2024 uppgick 
den totala ersättningen till bolagets revisor till 5,2 Mkr.
Ersättningar, styrelse och ledning
Riktlinjer
Årsstämman har antagit riktlinjer för ersättning till verk- 
ställande direktören och övriga ledande befattningshavare. 
För att främja bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och 
hållbarhet och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för 
aktieägarna ska K2A ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och 
anställningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov, rekrytera 
personer i bolagsledningen med den kompetens och erfarenhet 
som krävs. Den totala ersättningen ska baseras på faktorer såsom 
befattning, prestation och individuell kvalifikation.
81 
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 82 =====

Styrelse och utskott
  Oberoende Oberoende i  Deltagande av totalt antal möten
  i relation i relation till
  till bolagets bolaget och  Ersättnings- Revisions- Hållbarhets-
Namn Invald större ägare bolagets ledning Styrelse utskott utskott utskott
Sten Gejrot 2017 Ja Nej 29/29 2/2 – –
Johan Ljungberg 2017 Nej Ja 29/29 – – –
Claes-Henrik Julander 2014 Nej Ja 28/29 2/2 4/4 –
Ingrid Lindquist 2019 Ja Ja 29/29 – 4/4 –
Ludwig Holmgren* 2017 Ja Ja 9/11 – – –
Johan Thorell 2015 Nej Ja 29/29 – 4/4 –
Johan Knaust 2013 Nej Nej 29/29 – – –
* Ludwig Holmgren avslutade sin styrelsetjänst vid årsstämman 2024.
Principer och styrmodell för ersättning framgår av riktlinjerna 
som anger att ersättningar ska vara i linje med bolagets strategi, 
mål, värderingar och långsiktiga intressen samt att det ska säker-
ställas att intressekonflikter undviks. Detta ska främja värdeska-
pande, uppmuntra goda prestationer, ett risktagande i linje med 
styrelsens fastställda toleransnivå samt ett sunt och ansvarstagande 
beteende baserat på K2A:s värderingar.
Medarbetarens ersättning ska spegla den komplexitet, det 
ansvar och de ledaregenskaper som krävs i rollen, liksom 
individens egen prestation. K2A följer löpande medarbetarnas 
prestation och utveckling. Den totala ersättningen till personer 
i bolagsledningen kan bestå av följande delar: fast kontantlön, 
pensionsförmåner samt andra förmåner. Till detta kommer 
villkor vid uppsägning.
<  Fast kontantlön. Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas 
betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Den 
fasta kontantlönen ska anses motsvara en marknadsmässig 
kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta kontantlönen 
ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknads-
mässig och konkurrenskraftig.
<  Pensionsförmåner. Pensionsavsättningar kan göras för 
personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 25 
procent av fast kontantlön. Pensionsåldern är 67 år. Personer 
i bolagsledningen ska ha avgiftsbestämda pensionsplaner om 
inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt 
tvingande kollektivavtalsbestämmelser.
<  Andra förmåner. Andra förmåner kan utgå i form av exem-
pelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och ska bidra till att 
underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbets- 
uppgifter. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara 
marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande 
till den totala ersättningen.
Uppsägningstiden får maximalt uppgå till sex månader. Lön 
under uppsägningstid får sammantaget inte överstiga ett 
belopp motsvarande den fasta kontantlönen för sex månader. 
Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkur-
rensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera för 
eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen ska uppgå till högst 
60 procent av den fasta kontantlönen om inte annat följer av 
tvingande kollektivavtalsbestämmelser, och utgår under den tid 
som konkurrensbegränsningen gäller, vilket ska vara högst 18 
månader efter anställningens upphörande. Några avgångs- 
vederlag ska inte betalas ut.
Vid beredningen av styrelsens förslag till ersättningsriktlinjer 
beaktades lön och anställningsvillkor för bolagets anställda 
genom att uppgifter om anställdas arbetsuppgifter, totalersätt-
ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och 
ökningstakt över tid jämfördes och rimlighetsbedömdes. Detta 
utgjorde en del av ersättningsutskottets och styrelsens besluts-
underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de 
begränsningar som följer av dessa.
Styrelsen har rätt att frångå riktlinjer för ersättningar helt eller 
delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar 
det. Det ingår i ersättningsutskottets uppgifter att bereda 
styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om 
avsteg från riktlinjerna. Avsteg får endast göras om det bedöms 
vara nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen 
och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska 
bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning 
till styrelseledamöter och bolagsledningen ska detta redovisas 
vid nästkommande årsstämma.
Ersättning till vd och ledande befattningshavare
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande 
befattningshavare utgörs av fast lön och sedvanliga förmåner. 
Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare för 
K2A, antogs av årsstämman 2024 och tillämpades utan 
förändring under 2024.
Ersättning till styrelsen
Det sammanlagda arvodet till de stämmovalda styrelseledamöterna 
framgår av not 6. Ingen av styrelseledamöterna eller de ledande 
befattningshavarna har avtal som berättigar till förmån efter det 
att uppdraget avslutats (med undantag för normal uppsägningslön 
för de ledande befattningshavarna samt verkställande direktören). 
Bolaget har inga avsatta eller upplupna belopp för pensioner eller 
liknande förmåner efter styrelseledamots eller ledande befattnings-
havares frånträdande av tjänst eller uppdrag.
82
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 83 =====

Styrelsens ersättningsrapport
Inledning
Styrelsens ersättningsrapport beskriver hur riktlinjer för 
ersättningar till ledande befattningshavare för K2A, antagna 
av årsstämman 2024, tillämpades under 2024. Rapporten 
innehåller även information om ersättning till verkställande 
direktör. Rapporten har upprättats i enlighet med aktiebolags- 
lagen och Kollegiet för svensk bolagsstyrning – Regler om 
ersättningar till ledande befattningshavare och om incitaments-
program. Y tterligare information om ersättningar till ledande 
befattningshavare finns i not 6. Riktlinjerna revideras vart fjärde 
år eller vid behov.
Styrelsearvodet till K2A:s styrelseledamöter omfattas inte av 
denna rapport. Styrelsearvodet beslutas årligen av årsstämman 
och redovisas i not 6.
Bolagets utveckling under 2024
En sammanfattning över bolagets resultat och utveckling presen-
teras i avsnittet Finansiell utveckling i årsredovisningen för 2024.
Bolagets riktlinjer för ersättning till ledande  
befattningshavare: tillämpningsområden,  
ändamål och avvikelser 
För att främja bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och 
hållbarhet och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för 
aktieägarna ska K2A ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och 
anställningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov, rekrytera 
personer i bolagsledningen med den kompetens och erfarenhet 
som krävs. Den totala ersättningen ska baseras på faktorer såsom 
befattning, prestation och individuell kvalifikation.
Principer och styrmodell för ersättning framgår av riktlinjerna 
som anger att ersättningar ska vara i linje med bolagets strategi, 
mål, värderingar och långsiktiga intressen samt att det ska säker-
ställas att intressekonflikter undviks. Detta ska främja värdeska-
pande, uppmuntra goda prestationer, ett risktagande i linje med 
styrelsens fastställda toleransnivå samt ett sunt och ansvarstagande 
beteende baserat på K2A:s värderingar.
Medarbetarens ersättning ska spegla den komplexitet, det 
ansvar och de ledaregenskaper som krävs i rollen, liksom 
individens egen prestation. K2A följer löpande medarbetarnas 
prestation och utveckling. Den totala ersättningen till personer 
i bolagsledningen kan bestå av följande delar: fast kontantlön, 
pensionsförmåner samt andra förmåner. Till detta kommer 
villkor vid uppsägning.
<  Fast kontantlön. Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas 
betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Den 
fasta kontantlönen ska anses motsvara en marknadsmässig 
kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta kontantlönen 
ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknads-
mässig och konkurrenskraftig.
<  Pensionsförmåner. Pensionsavsättningar kan göras för 
personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 25 
procent av fast kontantlön. Pensionsåldern är 67 år. Personer 
i bolagsledningen ska ha avgiftsbestämda pensionsplaner om 
inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt 
tvingande kollektivavtalsbestämmelser.
<  Andra förmåner. Andra förmåner kan utgå i form av exem-
pelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och ska bidra till att 
underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbets- 
uppgifter. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara 
marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande 
till den totala ersättningen.
Uppsägningstiden får maximalt uppgå till sex månader. 
Lön under uppsägningstid får sammantaget inte överstiga ett 
belopp motsvarande den fasta kontantlönen för sex månader. 
Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkur-
rensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera för 
eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen ska uppgå till högst 
60 procent av den fasta kontantlönen om inte annat följer av 
tvingande kollektivavtalsbestämmelser, och utgår under den tid 
som konkurrensbegränsningen gäller, vilket ska vara högst 18 
månader efter anställningens upphörande. Några avgångs- 
vederlag ska inte betalas ut.
Vid beredningen av styrelsens förslag till ersättningsriktlinjer 
beaktades lön och anställningsvillkor för bolagets anställda 
genom att uppgifter om anställdas arbetsuppgifter, totalersätt-
ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och 
ökningstakt över tid jämfördes och rimlighetsbedömdes. Detta 
utgjorde en del av ersättningsutskottets och styrelsens besluts-
underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de 
begränsningar som följer av dessa.
Styrelsen har rätt att frångå riktlinjer för ersättningar helt eller 
delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar 
det. Det ingår i ersättningsutskottets uppgifter att bereda 
styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om 
avsteg från riktlinjerna. Avsteg får endast göras om det bedöms 
vara nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen 
och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska 
bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning 
till styrelseledamöter och bolagsledningen ska detta redovisas 
vid nästkommande årsstämma.
83 
K2A Årsredovisning 2024
Styrelsens ersättningsrapport

===== SIDA 84 =====

Styrmodell för ersättningar på K2A
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga 
uppgifter att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings-
principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för 
personer i bolagsledningen. Ersättningsutskottet ska således 
utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till styrelse-
ledamöter och personer i bolagsledningen, som styrelsen ska 
underställa årsstämman för beslut åtminstone vart fjärde år. 
Ersättningsutskottet ska vidare följa och utvärdera pågående 
och under året avslutade program för rörliga ersättningar till 
personer i bolagsledningen (om tillämpligt), samt följa och 
utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till 
styrelseledamöter och bolagsledningen som bolagsstämman 
beslutat om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings-
nivåer i bolaget. Styrelsens ordförande kan vara ordförande i 
utskottet. Övriga ledamöter ska vara oberoende i förhållande till 
bolaget och bolagsledningen.
Ersättningsutskottet är ett beredande organ och har ingen 
självständig beslutanderätt, såvida inte styrelsen uttryckligen 
har bemyndigat ersättningsutskottet att fatta beslut i en specifik 
fråga. V erkställande direktörens ersättning bereds av ersättnings-
utskottet och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte 
medan ersättningsnivåer för övriga personer i bolagsledningen 
godkänns av ersättningsutskottet på förslag från verkställande 
direktören.
Anställningsvillkor för verkställande direktör och 
övriga ledande befattningshavare
Johan Knaust är styrelseledamot och verkställande direktör i 
K2A. Johan Knaust erhåller en månatlig fast ersättning om 335 
000 kronor. Vid uppsägning ska både bolaget och Johan Knaust 
iaktta sex månaders uppsägningstid. Om bolaget är uppsägande 
part ska Johan Knaust erhålla en uppsägningslön motsvarande 
maximalt sex månadslöner. Johan Knaust har inte rätt till 
något avgångsvederlag. Övriga ledande befattningshavare har 
sedvanliga anställningsvillkor.
Bolaget har under 2024 följt de tillämpliga ersättnings-
riktlinjer som antagits av bolagsstämman. Inga avsteg från 
riktlinjerna har gjorts och inga avvikelser har gjorts från den 
beslutsprocess som enligt riktlinjerna ska tillämpas för att fast-
ställa ersättningen. Revisorns yttrande över bolagets efterlevnad 
av riktlinjerna kommer finnas tillgängligt på https://investerare. 
k2a.se/bolagsstammor senast tre veckor före årsstämman 2025. 
Ingen ersättning till ledande befattningshavare har krävts tillbaka 
av bolaget.
Ersättning till ledande befattningshavare
  Pension och övriga   Pension och övriga
Tkr Grundlön 2024  förmåner 2024 Grundlön 2023 förmåner 2023
Verkställande direktör  4 100 8 3 060 5
Vice vd Christian Lindberg 2 271 534 1 966 507
Vice vd Henrik Nordlund 1 784 529 – –
Övriga ledande befattningshavare* 11 345 2 736 12 949 3 361
Summa 19 500 3 807 17 975 3 873
Jämförande information avseende förändringar i ersättning och bolagets förvaltningsresultat
Tkr 2024 2023 2022 2021 2020
Ersättning verkställande direktör 4 108 3 065 3 067 3 065 3 060
Ersättning vice vd Christian Lindberg 2 805 2 473 2 326 2 158 –
Ersättning vice vd Henrik Nordlund 2 313 – – – –
Ersättning övriga ledande befattningshavare* 14 081 16 310 14 539 11 958 13 179
Totala ersättningar ledande befattningshavare 23 307 21 848 19 932 17 181 16 236
Ersättning övriga anställda 20 809 28 566 58 537 47 794 41 652
Årets resultat -202 410 -536 874 159 085 756 528 219 564
Ersättning ledande befattningshavare/årets resultat, % neg neg 13 2 7
Heltidsekvivalenter för bolagets övriga anställda 562 571 492 419 375
* Under perioden maj 2021 – maj 2022 utgick ersättning till CFO Ola Persson i form av konsultarvode och ingår inte i ovan belopp
Stockholm i april 2025
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)
Styrelsen
84
K2A Årsredovisning 2024
Styrelsens ersättningsrapport

===== SIDA 85 =====

Styrelse och revisor
Sten Gejrot
Styrelseordförande
Invald i styrelsen 2017 
Född: 1962 
Utbildning: Jur. Kand.
Övriga uppdrag (urval):  
Advokat och partner på  
Advokatfirman Lindahl
Aktieinnehav (inklusive bolag):  
10 000 B-aktier.
Beroende i förhållande till  
bolaget och bolagets ledning.
Oberoende i förhållande till 
bolagets större aktieägare.
Johan Thorell
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2015 
Född: 1970
Utbildning: Civilekonom,  
Handelshögskolan i Stockholm
Övriga uppdrag (urval):  
Styrelseordförande i 
Kallebäck Property Invest AB. 
Styrelseledamot i Sagax AB, 
Hemsö Fastighets AB, Atrium 
Ljungberg AB och Storskogen 
Group AB.
Aktieinnehav (inklusive bolag):  
2 412 000 A-aktier,  
6 166 496 B-aktier,  
19 499 preferensaktier.
Oberoende i förhållande till 
bolaget och bolagets ledning.
Beroende i förhållande till 
bolagets större aktieägare.
Johan Knaust
Styrelseledamot och  
verkställande direktör
Invald i styrelsen 2013 
Född: 1971
Utbildning: Master of Science 
Operational Research, London 
School of Economics samt Fil.
kand. Nationalekonomi,  
Stockholms universitet.
Bakgrund: Grundare och  
partner Sveafastigheter.  
Startade dessförinnan Leimdörfers  
finansieringsrådgivning. 
1996-2001 verksam på Goldman 
Sachs International i London, 
inom Fixed Income.
Aktieinnehav (inklusive bolag): 
2 841 840 A-aktier, 
17 452 015 B-aktier, 
6 806 160 D-aktier, 
94 025 preferensaktier.
Beroende i förhållande till bolaget 
och bolagets ledning.
Beroende i förhållande till 
bolagets större aktieägare.
Claes-Henrik Julander
Styrelseledamot 
Invald i styrelsen 2014 
Född: 1969
Utbildning: Civilekonom,  
Stockholms universitet
Övriga uppdrag (urval): 
Styrelseordförande i EP Bank AB. 
Styrelseledamot i Biocrine AB, 
Star Stable Entertainment AB och 
Svipdag AB inklusive dotterbolag.
Aktieinnehav (inklusive bolag):  
2 176 800 A-aktier,  
5 194 622 B-aktier,  
17 659 preferensaktier.
Oberoende i förhållande till 
bolaget och bolagets ledning.
Beroende i förhållande till 
bolagets större aktieägare.
Johan Ljungberg
Styrelseledamot 
Invald i styrelsen 2017 
Född: 1972
Utbildning: Civilingenjör
Övriga uppdrag (urval): 
Styrelseordförande i Atrium 
Ljungberg AB, Tagehus Holding 
AB och styrelseledamot i John 
Mattson Fastighetsföretagen AB 
och Eastnine AB.
Aktieinnehav (inklusive bolag):  
2 412 000 A-aktier,  
6 995 000 B-aktier,  
13 864 preferensaktier.
Oberoende i förhållande till 
bolaget och bolagets ledning.
Beroende i förhållande till 
bolagets större aktieägare.
Ingrid Lindquist
Styrelseledamot 
Invald i styrelsen 2019 
Född: 1957
Utbildning: Civilekonom,  
Handelshögskolan i Stockholm
Övriga uppdrag (urval): 
Styrelseordförande i Lysa AB  
samt styrelseledamot i Hobohm 
Brothers Equity AB, Kavat Vård 
AB, Collectum AB, Fora AB och 
Wise Group AB  
och Kollektivavtalsinformation 
Sverige AB.
Aktieinnehav (inklusive bolag):  
30 000 B-aktier.
Oberoende i förhållande till 
bolaget och bolagets ledning.
Oberoende i förhållande till 
bolagets större aktieägare.
Revisor
KPMG AB är bolagets revisor 
med Fredrik Sjölander som 
huvudansvarig revisor. Fredrik 
Sjölander är auktoriserad  
revisor och medlem i FAR.
85 
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 86 =====

Ledning
Johan Knaust
Styrelseledamot och  
verkställande direktör 
För mer information se under 
Styrelse, föregående sida.
Christian Lindberg
Vice vd
Ingår i ledningen sedan 2017
Född: 1980
Utbildning: Civilingenjör
Bakgrund: Rådgivning inom 
Corporate Finance i egen 
verksamhet 2011-2017. HQ 
Bank Corporate Finance 2006-
2011.
Aktieinnehav (inklusive bolag):  
375 000 B-aktier
Ola Persson
CFO
Ingår i ledningen sedan 2021
Född: 1969
Utbildning: Master of 
International Business
Bakgrund: CFO på 
bostadsutvecklingsbolaget SSM
Aktieinnehav (inklusive bolag): 
27 500 B-aktier
Sandra Sundman
Ekonomichef
Ingår i ledningen sedan 2017
Född: 1986
Utbildning: Ekonomie 
kandidatexamen företagsekonomi
Bakgrund: Olika befattningar 
inom K2A, ekonomiassistent, 
redovisningsekonom och  
redovisningschef
Aktieinnehav: 2 600 B-aktier
Karl Vahlund
Transaktionschef
Ingår i ledningen sedan 2019
Född: 1984
Utbildning: Civilingenjör
Bakgrund: Transaktionschef  
Rikshem
Aktieinnehav: 89 987 B-aktier, 
763 preferensaktier
Erik Lemaitre
Affärsutvecklingschef
Ingår i ledningen sedan 2020
Född: 1968
Utbildning: Byggekonom
Bakgrund: Affärsutvecklingschef 
SSM Bygg & Fastighets AB,  
affärsutvecklare och 
projektledare på NCC samt 
Nexity
Aktieinnehav: 8 000 B-aktier
Henrik Nordlund
Vice vd förvaltning och hållbarhet
Ingår i ledningen sedan 2020
Född: 1987
Utbildning: Civilingenjör, 
kandidatexamen 
nationalekonomi
Bakgrund: Fastighetschef på 
Rikshem och managementkonsult 
på Applied Value
Aktieinnehav: 3 000 B-aktier
Fredrik Widerstedt
Chef projekt
Ingår i ledningen sedan 2020
Född: 1983
Utbildning: Byggnadsingenjör
Bakgrund: Konsult och Partner 
på Structor, Projectmanagment 
konsult på Ramböll
Aktieinnehav: 20 394 B-aktier,  
3 preferensaktier
Emma Nyborg
Marknadschef
Ingår i ledningen sedan 2021
Född: 1989
Utbildning: Strategisk 
kommunikation
Bakgrund: Kommunikationsansvarig 
på Mattecentrum och olika 
kommunikationstjänster på K2A
Aktieinnehav: 1 950 B-aktier
Pontus Ekerljung
Kommunikations- och hållbarhetschef
Ingår i ledningen sedan 2025
Född: 1982
Utbildning: Kandidatexamen 
nationalekonomi samt journalistik,  
MSc General Management
Bakgrund: Egenföretagare, 
radioprogramledare och stabschef på 
Finansdepartementet
Aktieinnehav (inklusive bolag):  
7 138 B-aktier, 281 preferensaktier
86
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 87 =====

Verksamhet
K2A grundades 2013 och är ett fastighetsbolag med fokus på 
långsiktig förvaltning av egenproducerade hyresbostäder för alla 
typer av boenden. Bolagets affärsidé bygger på att långsiktigt 
äga, utveckla och förvalta hyresrätter och samhällsfastigheter i 
Stockholm, Mälardalen samt i ett antal universitets- och högsko-
leorter i Sverige där efterfrågan på hyresbostäder är hög.
K2A:s hyresbostäder utvecklas i samverkan med berörda 
kommuner i efterfrågade lägen med bra kommunikationer och 
närhet till stadskärnan och närservice. Bolagets studentbostäder 
återfinns i attraktiva lägen på eller i direkt anslutning till 
universitets- och högskoleområdena. Sedan juni 2019 är bolagets 
stamaktier av serie B samt preferensaktier upptagna till handel på 
Nasdaq Stockholm.
K2A:s mål och riskbegränsningar
Övergripande mål
K2A ska generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning 
till sina aktieägare.
Hållbarhetsmål
K2A ska framtidssäkra sin verksamhet genom betydande fokus 
på värdeskapande hållbarhet vilket innebär:
<  K2A ska vara klimatpositivt senast 2027. 
<  Förvärvade fastigheter ska vara certifierade enligt Svanen eller 
ha motsvarande miljöcertifiering.
<  K2A ska upprätthålla en hållbar och långsiktig förvaltning.
<  Samtliga K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara miljöcertifie-
rade samt klimatriskinventerade.
<  K2A:s produktionsmetod ska vara resurseffektiv och ha 
förutsättningar för cirkularitet.
<  K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel än genomsnittet i 
Sverige.
<  K2A ska anses vara det mest hållbara fastighetsbolaget som 
fokuserar på hyres- och studentbostäder.
<  K2A ska anses vara det bästa fastighetsbolaget på 
hållbarhetsrapportering.
<  K2A ska ha nöjda medarbetare som trivs på arbetsplatsen. 
Finansiella mål
<  Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under åren 2019 till och 
med 2025, öka med minst 25 procent per år.
< NRV hänförligt till stamaktieägare ska, i genomsnitt under 
åren 2019 till och med 2025, öka med minst 20 procent per år.
Finansiella riskbegränsningar
<  Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej överstiga 70 
procent.
<  Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej 
understiga 1,5 gånger.
Utdelningspolicy
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst en tredjedel av det 
genomsnittliga årliga resultatet för de tre senaste räkenskapsåren. 
K2A kommer de närmaste åren prioritera finansiell styrka före 
utdelning vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på 
stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolags-
ordningens bestämmelser.
För att uppnå sina mål ska K2A:
<  Fokusera på Stockholm, Mälardalen och ett antal universitets- 
och högskoleorter samt identifiera förvärvsmöjligheter och 
erhålla markanvisning för nyproduktion av hyresbostäder.
<  Fokusera på bra boendelägen, campusnära studentbostäder 
och samhällsfastigheter med låg motparts- och/eller 
rörelserisk.
<  Fokusera på nyproduktion av yteffektiva och funktionella 
hyresbostäder av hög kvalitet lämpade för industriellt  
producerade byggnadsvolymer.
Organisationsstruktur
Per 31 december 2024 var totalt 38 personer anställda i K2A. 
Samtliga medarbetare, varav 14 kvinnor, arbetade med projek-
tutveckling, ekonomi, kommunikation och förvaltning med 
placering på K2A:s huvudkontor i Stockholm eller i orter där 
K2A har förvaltningsobjekt.
Rapporterande segment
K2A:s finansiella rapportering sker i två segment: 
Förvaltningsobjekt och Pågående projekt. Förvaltningsobjekt 
avser i all väsentlighet funktionen förvaltning medan Pågående 
projekt avser funktionerna affärsutveckling, pågående projekt 
och produktion.
Verksamhet
Förvaltningsberättelse
87 
K2A Årsredovisning 2024
Verksamhet

===== SIDA 88 =====

Hållbarhet
V erkställande direktör ansvarar för K2A:s hållbarhetsarbete. 
K2A utvecklar bostäder med låg klimatpåverkan för ansvarsfullt 
och långsiktigt eget ägande. Hela värdekedjan, från resurseffektiv 
industriell produktion med förnybar råvara till förvaltning av 
yt- och energieffektiva bostäder ska präglas av ett genomgripande 
och konsekvent hållbarhetsarbete. K2A:s hållbarhetsstrategi 
utgår från en helhetssyn och syftar till ekonomiskt, ekologiskt 
och socialt värdeskapande. Som ledande grönt fastighetsbolag 
och ansvarstagande samhällsaktör har K2A beslutat om ambi-
tiösa klimat- och hållbarhetsmål, däribland att K2A:s värdekedja 
ska vara klimatpositiv senast år 2027. Arbetet leds av vice vd 
hållbarhet.
Affärsutveckling
Affärsutvecklingsenheten ansvarar för att säkerställa att nya 
projekt anskaffas. Affärsutvecklingsenheten utvärderar kontinu-
erligt potentiella affärer avseende såväl förvaltningsfastigheter 
som mark med projektutvecklingsmöjligheter. Vidare bidrar 
affärsutvecklingsenheten med stöd i projektutveckling och 
vid transaktioner, vilket är viktiga inslag i K2A:s verksamhet. 
Inom affärsutvecklingsenheten bedrivs även kvalificerad 
produktutveckling för att optimera bolagets yteffektiva 
lägenhetsenheter som lämpar sig för rationell industriell 
produktion. Funktionen utvecklar produkter och tjänster för att 
skapa mervärde för de boende. När ett projekt ska genomföras 
övergår ansvaret för projektet till enheten pågående projekt. 
Affärsutvecklingsenheten leds av affärsutvecklingschef.
Pågående projekt
Pågående projekt innefattar fastigheter under uppförande 
och ombyggnation som avses att användas som förvaltnings-
fastigheter, samt markanvisningar med eventuellt tillhörande 
byggrätter. Enheten pågående projekt tar över ett projekt 
från affärsutvecklingsenheten när projektet ska genomföras. 
Arbets- och ansvarsområden för enheten avser att säkerställa 
effektivt genomförande av pågående projekt samt säkerställa 
god kontroll och uppföljning. Projektgenomförande omfattar 
framtagande av kalkyler, detaljplanearbete, projektering, 
upprättande av underlag för bygglovsansökan, projektledning, 
upprättande av projektbudget, upphandling av entreprenadavtal 
(markentreprenad och husentreprenad), projektledning under 
produktionstid (styrning, övervakning, kontroll och ändringar 
etc.), färdigställande och besiktning samt överlämning av 
projektdokumentation till förvaltningsenheten när projektet 
har färdigställts och projektet övergår till att betraktas som ett 
förvaltningsobjekt. Enheten leds av chef projekt. 
 
Produktion
K2A har, som en följd av marknadsförutsättningarna beslutat att 
lägga ner sina produktionsanläggningar. Framöver ska externa 
totalentreprenörer anlitas för byggnation av bolagets projekt. 
K2A har dock fortsatt en produktionsavdelning som ansvarar 
för upphandling och framdrift av arbetet. Enheten leds av chef 
projekt.
Förvaltning
Förvaltningsobjekt består av färdigbyggda fastigheter med 
inget eller begränsat projektinslag. Arbets- och ansvarsområden 
för förvaltningsverksamheten avser uthyrning av bostäder och 
lokaler till kunder samt säkerställande av effektiv drift och 
underhåll av fastigheterna. Förvaltningsenheten ansvarar för den 
löpande förvaltningen av bolagets fastigheter vilket inkluderar 
att tillse en bra skötsel av husen och att underhåll sker när detta 
krävs för att säkerställa fastigheternas långsiktiga värde. Enheten 
leds av vice vd förvaltning.
T vå regionchefer ansvarar, inom varsitt geografiskt område 
(Stockholm & Nord samt Mälardalen & Syd), för portföljens 
löpande resultat, personal och fastighetsskötsel.
 
Verkställande direktör
IR/KommunikationHållbarhet
ITEkonomi
Pågående projektAffärsutveckling FörvaltningProduktion
Region
Mälardalen & Syd
Energi & Teknik
K2A:s operativa verksamhet bedrivs genom funktionerna 
Affärsutveckling, Pågående projekt, Produktion samt Förvaltning, 
med stöd av de koncerngemensamma funktionerna Hållbarhet, 
Ekonomi, IR/Kommunikation samt IT, vilket visas i bilden ovan. 
Koncernledningen har det övergripande ansvaret för bland annat 
strategifrågor och affärsutveckling, finansiering, ekonomistyrning och 
resultatuppföljning samt kommunikation.
K2A:s Organisationsstruktur
Förvaltningsberättelse
Region
Stockholm & Nord
Marknad & 
Kommunikation
88
K2A Årsredovisning 2024
Verksamhet

===== SIDA 89 =====

Bovärdar
Ansvarar för rondering av fastigheterna och utför enklare 
löpande underhåll samt på vissa orter även den utvändiga 
skötseln av grönytor. Bovärdarna ansvarar även för besiktning av 
bostäderna vid byte av hyresgäst.
Energi och teknik
Energi och teknik är en del av förvaltningsorganisationen 
med fokus på att ligga i framkant avseende digital och teknisk 
förvaltning med fokus uppkopplade fastigheter, optimering av 
energianvändning, underhållsplanering och uppfyllande av vid 
var tid gällande myndighets- och hållbarhetskrav.
Marknad, kund och kommunikation
Ansvarar för kundnöjdhetsfrågor, kundtjänst, uthyrning, 
marknadsföring, kommunikation och PR. Enheten leds av 
marknads- och kommunikationschef.
Stödfunktioner
Ekonomi
Ekonomifunktionen ansvarar för att fastställa de administrativa 
rutinerna avseende K2A:s ekonomiprocesser och att se till att 
de efterlevs. Ekonomifunktionen ansvarar även för att operativt 
hantera koncernens finansiella risker och avge finansiell 
rapportering till ledning och styrelse.
Ekonomifunktionen leds av CFO med stöd av ekonomichef, 
koncernredovisningsansvarig, tre bolagsekonomer, hyres-
administratör, business controller samt en ekonomiassistent.
IT
IT-ansvarig ansvarar internt för styrning, ansvar och kontroll av 
IT-verksamheten enligt fastställd IT-policy. IT-ansvarig ansvarar 
även för utveckling av IT-miljön samt support till samtliga 
enheter inom K2A som arbetar med IT-relaterade frågor.
IR
IR ansvarar för den interna och externa kommunikationen 
på daglig basis. V d, vice vd och CFO uttalar sig för bolagets 
räkning. Kommunikationschef ansvarar för innehållet på 
bolagets IR-webb, den övergripande samordningen av bola-
gets medierelationer samt utformning och distribution av 
pressmeddelanden.
Hållbarhetsrapportering
K2A uppfyller inte kriterierna i ÅRL 6 kap 10 §, vilket innebär 
att K2A inte har skyldighet att upprätta en hållbarhetsrapport. 
Hållbarhetsarbetet är dock integrerat i K2A:s verksamhet i 
stor utsträckning då K2A bygger hus med trästomme och all 
nyproduktion sedan 2018 är Svanenmärkt eller har motsva-
rande miljöcertifiering. Mot bakgrund av att hållbarhet är 
ett prioriterat område inom K2A har bolaget på frivillig basis 
upprättat en hållbarhetsrapport som integrerats i årsredovis-
ningen för år 2024. K2A:s hållbarhetsrapport är upprättad i 
enlighet med GRI standards 2021 och GRI 1: Foundation, med 
rapporteringsperiod från den 1 januari 2024 till 31 december 
2024. K2A:s styrelse är det högsta styrande organet och även 
ansvarig för informationen i hållbarhetsrapporten. I nuläget 
finns det inte någon sektorspecifik standard som träffar K2A:s 
verksamhet men bolaget övervakar kommande sektorstandarder. 
Kontaktperson för hållbarhetsrapporten är K2A:s vice vd 
hållbarhet. Hållbarhetsrapporten omfattar K2A Knaust & 
Andersson Fastigheter AB (publ) samt dess dotterbolag som 
framgår av not Andelar i koncernbolag.
En beskrivning av K2A:s verksamhet och affärsmodell finns 
på sidorna 12-15 samt i detta avsnitt.
K2A:s uppförandekod, hållbarhetspolicy och affärsplan är 
koncernens främsta styrdokument och utgör grunden för K2A:s 
hållbarhetsarbete. K2A:s vd samt vice vd hållbarhet är ytterst 
ansvariga för hållbarhetsarbetet. Styrelsen fastställer den övergri-
pande hållbarhetspolicyn med syftet att bolaget ska bidra till en 
långsiktigt hållbar utveckling av samhället. Detta sker genom en 
lönsam affärsmodell, en ansvarsfull syn på omvärlden och bola-
gets påverkan på den, samt en medvetenhet om betydelsen av 
en god och hälsosam arbetsmiljö. Därigenom skapas värden och 
möjligheter till en kontinuerlig positiv utveckling av företaget. 
K2A:s övergripande hållbarhetspolicy utvärderas och  
revideras årligen. K2A:s styrelse antog under 2021 en mål- 
sättning som innebär att hela K2A:s värdekedja ska vara klimat-
positiv senast år 2027.
K2A för en löpande dialog med bolagets intressenter för 
att utveckla och förbättra verksamheten. Genom dialogen har 
väsentliga hållbarhetsfrågor identifierats, det vill säga de frågor 
där K2A har störst möjlighet att påverka och som är viktigast att 
arbeta med för bolagets långsiktiga värdeskapande. Sammantaget 
har principerna i FN:s Global Compact, målen i FN:s Agenda 
2030 och forskningsläget kring de planetära gränserna varit 
vägledande i arbetet med att identifiera de väsentliga hållbar-
hetsfrågorna, liksom K2A:s värderingar, riskbedömningar och 
intressenternas förväntningar.
Hantering av väsentliga risker inom hållbarhetsområdet utgör 
en del av koncernens generella arbete med att identifiera och 
hantera risker. Processen, identifierade risker och hantering av 
dessa beskrivs i avsnittet Risker och riskhantering. De strategiska 
prioriteringarna för hållbarhetsarbetet, var i K2A:s värdekedja 
påverkan sker, på vilket sätt områdena är väsentliga för K2A:s 
intressenter, hur de styrs samt de viktigaste resultatindikatorerna 
beskrivs i årsredovisningens hållbarhetsrapport.
K2A:s hållbarhetsarbete och utfallet av detta uppdelat per 
hållbarhetsområde beskrivs på följande sidor:
Innehåll   Sid
Affärsmodell   12-15
Styrning av hållbarhetsarbetet   22-26
Miljö   24-25, 27-37
Personal   39-40
Sociala förhållanden   28-30
Mänskliga rättigheter   28-30
Affärsetik och antikorruption   30
Riskhantering   65-70
Mångfaldspolicy för styrelsen   81
Förvaltningsberättelse
89 
K2A Årsredovisning 2024
Verksamhet

===== SIDA 90 =====

Förvaltningsberättelse
Hyresintäkter och uthyrningsgrad
Hyresintäkterna minskade under perioden till 426,9 Mkr 
(443,6). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under 
perioden till 94,3 procent (97,3).
Minskningen av hyresintäkterna såväl som ytor är framför allt 
hänförlig till frånträde av 2 990 studentbostäder den 1 oktober. 
För jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,2 procent 
varav intäkter från vidarefakturerade kostnader bidrog med -0,4 
Finansiell utveckling
procentenheter. Den uthyrbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd 
uppgick till 114,8 tkvm den 31 december 2024 jämfört med 
187,1 tkvm den 31 december 2023, vilket innebär en förändring 
med -38,6 procent. Det sammanlagda hyresvärdet för förvalt-
ningsobjekten per 31 december 2024 uppgick, på årsbasis, till 
288,2 Mkr (475,3), vilket motsvarar en förändring med -39,4 
procent.
Utveckling intäkter
Utveckling intäkter
Mkr   2024 2023 Förändring, % 
Studentbostäder  194,2 217,0 -10,5 
Hyresbostäder  163,1 161,5 1,0 
Samhällsfastigheter  69,6 65,1 6,9
Totala intäkter  426,9 443,6 -3,8 
Fastighetskostnader
De totala fastighetskostnaderna minskade under perioden till 134,6 Mkr (139,5), en minskning med -3,5 procent. Minskningen är 
framför allt hänförlig till frånträde av 2 990 studentbostäder den 1 oktober 2024.   
Fastighetskostnader 2024
 Student- Hyres-  Samhälls-
Mkr bostäder  bostäder fastigheter Totalt 
Driftskostnader -38,6 -34,2 -9,1 -81,9  
Underhåll -7,9 -5,1 -3,9 -16,9  
Fastighetsskatt -1,9 -1,0 -0,0 -2,9 
Avskrivning –  -1,6 – -1,6
Direkta fastighetskostnader -48,4 -41,9 -13,0 -103,3
Fastighetsadministration    -31,3  
Totala fastighetskostnader    -134,6 
Fastighetskostnader 2023
 Student- Hyres-  Samhälls-
Mkr bostäder  bostäder fastigheter Totalt 
Driftskostnader -48,2 -33,8 -9,7 -91,7  
Underhåll -6,3 -4,1 -4,0 -14,4  
Fastighetsskatt -2,5 -1,6 -0,0 -4,1 
Avskrivning –  -1,6 – -1,6
Direkta fastighetskostnader -57,0 -41,1 -13,7 -111,7 
Fastighetsadministration    -27,8  
Totala fastighetskostnader    -139,5 
 
Drifts- och underhållskostnader inklusive fastighetsskatt uppgick under perioden till -101,7 Mkr (-110,2) vilket motsvarar en 
90
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell utveckling

===== SIDA 91 =====

minskning med -7,6 procent. Minskningen är framför allt 
hänförlig till frånträde av 2 990 studentbostäder den 1 oktober 
2024. Under 2023 erhölls elstöd om 3,4 Mkr. Driftskostnader i 
jämförbart bestånd ökade med 7,9 procent
Kostnader för fastighetsadministration uppgick till -31,3 
Mkr (-27,8). Under perioden har ett vite om -2,8 Mkr samt 
en garagehyra hänförlig till 2023 om -0,7 Mkr belastat 
fastighetsadministration.
Driftsöverskott och överskottsgrad
Driftsöverskottet var under perioden 292,3 Mkr (304,1), vilket 
motsvarade en minskning med -3,9 procent. Överskottsgraden 
under 2024 uppgick till 68,5 procent (68,6). 
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till -81,5 Mkr 
(-59,1), vilket motsvarade en ökning av kostnaderna med 38,0 
procent. Avveckling av K2A T rähus verksamhet har belastat 
kostnaderna för central administration (projektutveckling) med 
totalt 17,8 Mkr under fjärde kvartalet 2024. Likviditetseffekten 
av detta bedöms infalla under 2025. Under perioden fakture-
rades joint ventures totalt 8,0 Mkr (8,0) för projektlednings-
tjänster, vilket har redovisats som en kostnadsreduktion av 
central administration. De centrala kostnaderna fördelas över 
K2A:s två verksamhetsområden fastighetsförvaltning och 
projektutveckling och kostnaderna uppgick under perioden till 
-17,9 Mkr (-15,5) respektive -63,6 Mkr (-43,6).
Resultat från joint ventures
Resultat från joint ventures påverkas i stor utsträckning 
av det nybildade, med Slättö samägda bolaget Arborem. 
Resultatandelen under perioden uppgick till -140,1 Mkr (-76,0). 
Värdeförändringar i joint ventures uppgick till 55,6 Mkr (-76,0). 
Övriga poster under fjärde kvartalet 2024 utgörs av -200,5 Mkr 
i  realisationsresultat för andelar i joint ventures i samband med 
transaktionen Arborem samt förvaltningsresultat om 4,8 Mkr 
(-0,0).
Räntenetto
Räntenettot uppgick till -241,5 Mkr (-187,9). Jämfört med 2023 
har räntorna stigit, vilket har medfört högre räntekostnader. 
Räntenettot har under 2024 belastats med transaktionskostnader 
inklusive lösenavgift om 45,9 Mkr hänförligt till förlängningen 
av K2A:s MTN-obligationer.
Den genomsnittliga räntenivån uppgick per balansdagen 
till 3,7 procent (3,2). Räntetäckningsgraden för de senaste 12 
månaderna uppgick till 1,1 (1,5).
Enligt definitionen av räntetäckningsgrad i överenskommelsen 
med K2A:s obligationsinnehavare inom MTN-programmet 
exkluderas transaktionskostnader och lösenavgifter i 
beräkningen av räntetäckningsgrad (covenant 1,25 ggr). 
Räntetäckningsgraden enligt denna definition uppgår till 1,4 ggr.
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändring fastigheter
Mkr 2024 2023 
Förvaltningsobjekt 13,9 -238,0
Pågående projekt -34,7 -233,1 
Totala värdeförändringar -20,8 -471,0  
Totalt i procent av ingående balans -0,2 -4,7 
Förvaltningsberättelse
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter  
uppgick under perioden till -20,8 Mkr (-471,0).  
   K2A har ränteswapavtal för lån med ett sammantaget  
nominellt värde om 4 056 Mkr (4 065). Orealiserade värde- 
förändringar på derivat uppgick under perioden till -72,1 Mkr 
(-122,8). 
Aktuell och uppskjuten skatt
Aktuell skatt för perioden uppgick till 0,2 Mkr (-0,1). 
Uppskjuten skatt uppgick till 149,3 Mkr (105,2) och har i 
huvudsak påverkats av realiserade och orealiserade värdeför-
ändringar på fastigheter, derivat, ej avdragsgilla räntor samt 
uppkomna skattemässiga underskott. Bolagsskattesatsen är 20,6 
procent. 
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick 
per 31 december 2024 till 448,8 Mkr (403,7). I koncernens 
balansräkning nettoredovisas uppskjuten skatt. 
Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen
  
Mkr 2024-12-31 2023-12-31 
Fastigheter 382,7 508,2 
Underskottsavdrag -92,5 -83,7  
Obeskattade reserver 0,0 0,6 
Derivat -5,5 9,5 
Övriga poster 0,4 0,4
Summa 285,1 435,0
Årets resultat
Årets resultat efter skatt uppgick till -202,4 Mkr (-536,9) och 
resultat per stamaktie uppgick till -2,99 kr (-7,17). 
Framtidsutsikter
K2A lämnar inte någon prognos avseende den finansiella 
utvecklingen. Till följd av marknadsutvecklingen under de tre 
senaste åren har K2A pausat nya byggstarter och har i dagsläget 
inte något projekt i produktion. Efter ett år som präglats 
av konsolidering med avyttringar som stärkt balansräkning 
och nyckeltal bedömer vi att vi har skapat förutsättningar 
för att under andra halvåret 2025 byggstarta vårt projekt i 
Slakthusområdet i Stockholm. Parallellt med detta arbetar vi 
för att stärka vår balansräkning ytterligare samtidigt som vi 
fortsätter utveckla erbjudandet till våra kunder och i vår externa 
förvaltning. Framöver fokuseras tillväxten på projekt i  
framförallt Stockholmsområdet.
Händelser efter balansdagen
Efter balansdagen har följande bolag ändrat namn: K2A Sam 
Förvärv II AB till Arborem Fastigheter AB (559377-3343); 
K2A Sam Förvärv IV AB till Arborem Fastigheter Holding 
AB (559412-2136); K2A Sam Förvärv V AB till Arborem 
Fastigheter NDA Hold AB (559411- 2475); K2A Sam Förvärv 
VII AB till Arborem Fastigheter Swed Hold AB (559507-7040).
Den 24 februari emitterade K2A gröna seniora icke säker-
ställda obligationer om 200 Mkr. Obligationerna har en rörlig 
ränta om 3 månader STIBOR plus 500 baspunkter och slutligt 
förfall i juni 2029. Obligationen emitterades inom ett nytt 
ramverk som uppgår till maximalt 600 Mkr..
91 
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell utveckling

===== SIDA 92 =====

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Överkursfond, kr 942 022 520
Balanserade vinstmedel, kr -703 942 173
Årets resultat, kr 69 408 147
Summa, kr 307 488 494
I ny räkning balanseras, kr      307 488 494
Förslag till vinstdisposition
Förvaltningsberättelse
92
K2A Årsredovisning 2024
Förslag till vinstdisposition

===== SIDA 93 =====

Finansiella rapporter
Räkenskaper SidRäkenskaper Sid
Koncernens resultaträkning 94
Koncernens balansräkning 95
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 96
Koncernens rapport över kassaflöden 97
Moderbolagets resultaträkning 98
Moderbolagets balansräkning 99
Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 100
Moderbolagets kassaflödesanalys 101
Redovisningsprinciper och noter SidRedovisningsprinciper och noter Sid
NOT 1. Allmän information 102
NOT 2. Redovisningsprinciper 102
NOT 3. Segment 105
NOT 4. Hyresintäkter 116
NOT 5. Arvode och kostnadsersättning till revisor 107
NOT 6. Antal anställda och personalkostnader 107
NOT 7. Rörelsens kostnader fördelade på fastighetstyp            108
            och kostnadsslag
NOT 8. Resultat från joint ventures 108
NOT 9. Räntenetto 108
NOT 10. Skatter 108
NOT 11. Resultat per aktie 109
NOT 12. Förslag till vinstdisposition 109
NOT 13. Licenser 109
NOT 14. Förvaltningsfastigheter 110
NOT 15. Verkligt värde 111
NOT 16. Rörelsefastigheter 113
NOT 17. Inventarier 113
NOT 18. Andelar i koncernbolag 113
NOT 19. Andelar i joint ventures 116
NOT 20. Andelar i andra bolag 117
NOT 21. Övriga långfristiga tillgångar 117
NOT 22. Derivat 117
NOT 23. Kundfordringar 118
NOT 24. Övriga fordringar 118
NOT 25. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 118
NOT 26. Eget kapital och aktiekapitalets utveckling 118
NOT 27. Finansiella skulder 119
NOT 28. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 121
NOT 29. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 121
NOT 30. Kortfristiga fordringar/skulder till koncernen 121
NOT 31. Leasingavtal 121
NOT 32. Närstående 122
NOT 33. Specifikation till rapport över kassaflöden 123
NOT 34. Statligt stöd 123
NOT 35. Väsentliga händelser efter balansdagen 123
Innehållsförteckning
93 
K2A Årsredovisning 2024
Finansiella rapporter

===== SIDA 94 =====

Koncernens resultaträkning
Mkr    Not 2024 2023
Hyresintäkter    3, 4 426,9 443,6
Fastighetskostnader
Driftskostnader    3, 7  -81,9 -91,7
Underhåll    3, 7  -16,9 -14,4
Fastighetsskatt    3, 7  -2,9 -4,1
Avskrivningar    3, 7  -1,6 -1,6
Fastighetsadministration    3, 7 -31,3 -27,8
Summa fastighetskostnader     -134,6 -139,5
Driftsöverskott     292,3 304,1
Central administration, fastighetsförvaltning    3, 5, 6 -17,9 -15,5
Central administration, projektutveckling    3, 5, 6 -63,6 -43,6
Resultat från joint ventures    8 -140,1 -76,0
   - varav förvaltningsresultat     4,8 -0,0
   - varav värdeförändring förvaltningsfastigheter     55,6 -76,0
   - varav realisationsresultat      -200,5 –
Ränteintäkter    9 123,7 102,5
Räntekostnader    9 -365,2 -290,4
Förvaltningsresultat     -170,9 -18,8
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade    14 -20,8 -471,0
Förvaltningsfastigheter, realiserade    14 -59,1 -29,4
Andelar i andra bolag    20 -28,9 –
Derivat, orealiserade    22 -72,1 -122,8
Summa värdeförändringar     -181,0 -623,2
 
Resultat före skatt     -351,9 -642,0
 
Aktuell skatt    10 0,2 -0,1
Uppskjuten skatt    10 149,3 105,2
Årets resultat     -202,4 -536,9
Resultat hänförligt till  
Moderbolagets aktieägare     -202,4 -536,6
Innehav utan bestämmande inflytande     -0,0 -0,3
 
Resultat per aktie    11 
Resultat per stamaktie (före utspädning), kr     -2,99 -7,17
Resultat per stamaktie (efter utspädning), kr     -2,99 -7,17
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st     85 865 300 85 865 300
Genomsnittligt antal utestående stamaktier efter utspädning, st     85 865 300 85 865 300
 Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
94
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information

===== SIDA 95 =====

Koncernens balansräkning
Mkr    Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR 
Immateriella anläggningstillgångar 
Licenser    13 2,8 3,9
Summa immateriella anläggningstillgångar     2,8 3,9
 
Materiella anläggningstillgångar 
Förvaltningsfastigheter    14 6 077,0 9 125,4
Rörelsefastigheter    16 4,6 21,4
Inventarier    17 5,2 14,2
Summa materiella anläggningstillgångar     6 086,8 9 160,9
 
Finansiella anläggningstillgångar 
Andelar i joint ventures    19 643,0 276,0
Andelar i andra bolag    20 124,5 153,4
Övriga långfristiga fordringar    21 12,6 21,9
Derivat    22 45,2 116,7
Summa finansiella anläggningstillgångar     825,3 568,0
 
Summa anläggningstillgångar     6 914,8 9 732,9
 
Omsättningstillgångar 
Kundfordringar    23 3,1 2,8
Skattefordringar     0,7 1,2
Fordringar mot joint ventures     127,0 60,7
Övriga fordringar    24 11,1 137,9
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter    25 37,5 42,2
Likvida medel     133,5 80,5
Summa omsättningstillgångar     312,9 325,3
SUMMA TILLGÅNGAR     7 227,7 10 058,2
 
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Eget kapital 
Aktiekapital     26 547,9 547,9
Övrigt tillskjutet kapital     942,0 942,0
Hybridobligation     450,0 450,0
Balanserad vinst inklusive årets resultat     169,9 417,4
Totalt eget kapital     2 109,9 2 357,4
 
Långfristiga skulder 
Uppskjuten skatteskuld    10 285,1 435,0
Långfristiga räntebärande skulder    27 2 000,4 4 644,5
Långfristiga leasingskulder    27, 31 274,8 190,7
Övriga långfristiga skulder     1,3 –
Derivat    22 0,1 –
Summa långfristiga skulder     2 561,7 5 270,2
 
Kortfristiga skulder 
Kortfristiga räntebärande skulder    27 2 224,1 2 063,9
Kortfristiga leasingskulder    27, 31 34,1 34,7
Leverantörsskulder     20,4 47,2
Skatteskulder     2,5 5,9
Skulder till joint ventures     9,6 –
Övriga skulder     125,6 147,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter    28 139,9 131,9
Summa kortfristiga skulder     2 556,1 2 430,6   
Summa skulder     5 117,8 7 700,8   
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER     7 227,7 10 058,2
95 
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information

===== SIDA 96 =====

Koncernens rapport över  
förändringar i eget kapital
 Hänförligt till moderbolagets aktieägare
  Övrigt   Innehav utan 
 Aktie- tillskjutet Hybrid- Balanserad bestämmande
Mkr kapital kapital obligation vinst inflytande Summa
Ingående eget kapital 2023-01-01 547,9 942,0 450,0 1 045,9 0,3 2 986,1
Årets resultat – – – -536,6 -0,3 -536,9
Transaktioner med bolagets ägare
Kostnad hybridobligation – – – -42,9 – -42,9
Beslutad utdelning stamaktier – – – -12,9 – -12,9
Beslutad utdelning preferensaktier – – – -36,1 – -36,1
Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -91,9 – -91,9
Utgående eget kapital 2023-12-31 547,9 942,0 450,0 417,4 – 2 357,4
Ingående eget kapital 2024-01-01 547,9 942,0 450,0 417,4 – 2 357,4
 
Årets resultat – – – -202,4 – -202,4
Transaktioner med bolagets ägare
Kostnad hybridobligation – – – -45,1 – -45,1 
Beslutad utdelning stamaktier – – – – – –
Beslutad utdelning preferensaktier – – – – – – 
Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -45,1 –  -45,1 
Utgående eget kapital 2024-12-31 547,9 942,0 450,0 169,9 – 2 109,9
 
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
96
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information

===== SIDA 97 =====

Koncernens rapport över kassaflöden
Mkr    Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat     -170,9 -18,8
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet    33 197,8 117,2
Betald skatt     -0,5 -0,5
Förändring av varulager     0,0 2,3
Förändringar rörelsefordringar     47,1 -34,4
Förändringar av rörelseskulder     -16,1 67,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten     57,4 133,7
 
Investeringsverksamheten 
Investering i förvaltningsfastigheter     14 -48,5 -304,4
Förvärv av förvaltningsfastigheter    33 -378,0 -947,0
Betalda handpenningar förvaltningsfastigheter    21 – -25,0
Försäljning av förvaltningsfastigheter    14 1 124,7 1 839,9
Investeringar i licenser    13 -0,2 -0,1
Investeringar i inventarier    17 -0,5 -0,6
Försäljning av inventarier     3,6 0,6
Utlåning till joint ventures     -65,0 -53,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten     636,2 510,0
 
Finansieringsverksamheten 
Upptagna lån    27 941,3 854,1
Amortering av lån    27 -1 517,9 -1 502,4
Transaktion derivat    22 – -96,6
Amortering av leasingskuld    31 -32,1 -26,2
Betalning hybridobligation     -22,9 -41,1
Utdelning, stamaktier     – -12,9
Utdelning, preferensaktier     -9,0 -36,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten     -640,6 -861,2
 
Årets kassaflöde     53,0 -217,5
Likvida medel vid årets början     80,5 298,0
Likvida medel vid årets slut     133,5 80,5
97 
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information

===== SIDA 98 =====

Moderbolagets resultaträkning
Mkr    Not 2024 2023
Rörelsens intäkter  
Nettoomsättning        60,1 63,3
Summa rörelsens intäkter     60,1 63,3
  
Rörelsens kostnader  
Övriga externa kostnader     -66,0 -38,9
Personalkostnader    6 -64,5 -66,2
Avskrivningar av immateriella anläggningstillgångar    13 -1,4 -1,4
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar    17 -0,8 -0,7
Summa rörelsens kostnader     -132,7 -107,1
  
Rörelseresultat     -72,6 -43,8
  
Resultat från finansiella poster  
Anteciperad aktieutdelning     250,0 –
Värdeförändring derivat    22 -65,5 -107,4
Värdeförändring andelar i andra bolag     -32,9 –
Ränteintäkter    9 103,0 94,4
Räntekostnader    9 -137,3 -106,3
Summa resultat från finansiella poster     117,3 -119,3
  
Resultat efter finansiella poster     44,6 -163,1
  
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag     0,6 22,9
Summa bokslutsdispositioner     0,6 22,9
Resultat före skatt     45,3 -140,2
  
Uppskjuten skatt    10 24,1 19,7
Årets resultat     69,4 -120,5
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
98
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information

===== SIDA 99 =====

Moderbolagets balansräkning
Mkr    Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR 
Immateriella anläggningstillgångar 
Licenser    13 2,8 3,9
Summa immateriella anläggningstillgångar     2,8 3,9
Materiella anläggningstillgångar 
Inventarier    17 2,2 2,5
Summa materiella anläggningstillgångar     2,2 2,5
Finansiella anläggningstillgångar 
Andelar i koncernbolag    18 2 090,1 2 090,1
Andra långfristiga värdepappersinnehav     26,5 59,4
Derivat    22 37,9 103,4
Uppskjuten skattefordran     48,6 31,5
Summa finansiella anläggningstillgångar     2 203,1 2 284,4
 
Summa anläggningstillgångar     2 208,0 2 290,8
Omsättningstillgångar 
Kundfordringar    23 1,1 9,1
Fordringar hos koncernbolag    30 1 968,4 1 820,0
Fodringar hos intresseföretag     11,4 –
Övriga fordringar    24 3,2 2,3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter    25 13,1 19,6
Likvida medel     78,4 77,5
Summa omsättningstillgångar     2 075,6 1 928,5
 
SUMMA TILLGÅNGAR     4 283,6 4 219,3
 
EGET KAPITAL OCH SKULDER  
Bundet eget kapital  
Aktiekapital     26 547,9 547,9
Summa bundet eget kapital     547,9 547,9
  
Fritt eget kapital  
Överkursfond     942,0 942,0
Hybridobligation     450,0 450,0
Balanserad vinst     -703,9 -538,4
Årets resultat     69,4 -120,5
Summa fritt eget kapital     757,5 733,2
 
Summa eget kapital     1 305,4 1 281,1
Långfristiga skulder  
Obligationslån    27 690,0 395,4
Uppskjuten skatteskuld    10 2,5 9,5
Summa långfristiga skulder     692,5 404,9
Kortfristiga skulder 
Obligationslån    27 – 700,0
Leverantörsskulder     3,3 4,7
Skulder till koncernföretag    30 2 179,6 1 757,7
Skulder till intresseföretag     9,6 –
Skatteskulder     0,5 0,8
Övriga skulder     31,1 41,3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter    28 61,5 28,7
Summa kortfristiga skulder     2 285,7 2 533,2
 
SUMMA SKULDER     2 978,1 2 938,1
 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER     4 283,6 4 219,3
99 
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information

===== SIDA 100 =====

Moderbolagets rapport över 
förändringar i eget kapital
 Totalt eget kapital
  Överkurs- Hybrid- Balanserad Årets
Mkr Aktiekapital fond obligation vinst resultat Totalt
Ingående eget kapital 2023-01-01 547,9 942,0 450,0 -435,4 -11,1 1 493,5 
 
Årets resultat – – – – -120,5 -120,5
 
Transaktioner med bolagets ägare
Årets disposition – – – -11,1 11,1 –
Utdelning beslutad, stamaktier – – – -12,9 – -12,9
Utdelning beslutad, preferensaktier – – – -36,1 – -36,1
Kostnader för hybridobligation – – – -42,9 – -42,9
Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -102,9 11,1 -91,9
Utgående eget kapital 2023-12-31 547,9 942,0 450,0 -538,4 -120,5 1 281,1
Ingående eget kapital 2024-01-01 547,9 942,0 450,0 -538,4 -120,5 1 281,1
Årets resultat – – – – 69,4 69,4
 
Transaktioner med bolagets ägare
Årets disposition – – – -120,5 120,5 –
Utdelning beslutad, stamaktier – – – – – –
Utdelning beslutad, preferensaktier – – – – – –
Kostnader för hybridobligation – – – -45,1 – -45,1
Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -165,6 120,5 -45,1
 
Utgående eget kapital 2024-12-31 547,9 942,0 450,0 -703,9 69,4 1 305,4
 
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
100
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information

===== SIDA 101 =====

Moderbolagets kassaflödesanalys
Mkr    Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster     44,6 -163,1
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet    33 -121,9 117,2
Förändringar rörelsefordringar     13,7 -10,3
Förändringar rörelseskulder     -1,5 24,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten     -65,1 -31,5
  
Investeringsverksamheten  
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar    13 -0,2 -0,1
Förvärv av inventarier    17 -0,5 -0,5
Förändring kortfristiga lån till koncernföretag     99,9 –
Förändring kortfristiga lån till intresseföretag     -11,4 -184,8
Kassaflöde från investeringsverksamheten     87,7 -185,4
  
Finansieringsverksamheten  
Erhållna koncernbidrag     28,2 –
Lämnade koncernbidrag     -2,0 –
Betalningar hybridobligation     -22,8 -41,1
Upptagna lån    27 476,4 –
Utdelning, stamaktier     – -12,9
Utdelning, preferensaktier     -9,0 -36,1
Förändring kortfristiga lån från koncernföretag     398,1 555,6
Förändring kortfristiga lån från intresseföretag     9,6 –
Amortering av lån    27 -900,0 -400,0
Derivat    22 – -68,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten     -21,7 -2,5
  
Årets kassaflöde     0,9 -219,4
Likvida medel vid årets början     77,5 296,8
Likvida medel vid årets slut     78,4 77,5
101 
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information

===== SIDA 102 =====

Redovisningsprinciper och noter
NOT 2 REDOVISNINGSPRINCIPER
Grunder för redovisningen
Koncernredovisningen för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB 
(publ) har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, RFR 1 
Kompletterande regler för koncerner, samt IFRS Accounting Standards 
och IFRIC Interpretations sådana de antagits av EU.
Värderingsgrunder
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, 
förutom vissa finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter 
som i koncernbalansräkningen värderas till verkligt värde. Finansiella 
tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde består av 
derivatinstrument och andelar i andra bolag som är värderade till 
verkligt värde via koncernresultaträkningen. Förvaltningsfastigheter 
värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40.
Klassificering
Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas 
eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. 
Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning först 
efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra belopp för 
vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalningen till en 
tidpunkt som ligger mer än tolv månader efter balansdagen. Andra 
tillgångar och skulder redovisas som omsättningstillgång respektive 
kortfristig skuld.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets och övriga koncernföretags funktionella valuta är 
svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget 
och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, uttrycks i 
miljoner kronor med en decimal.
Bedömningar och uppskattningar 
i de finansiella rapporterna
För att upprätta finansiella rapporter krävs å ena sidan bedömningar 
vid tillämpning av redovisningsprinciper och å andra sidan 
uppskattningar vid värdering av tillgångar, skulder, intäkter och 
kostnader. För bedömingar och uppskattningar avseende värdering 
av förvaltningsfastigheter, se not 15.
Ändrade redovisningsprinciper
Koncernens redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med 
årsredovisningen 2023.
Nya standarder
De ändrade IFRS Redovisningsstandarder och IFRIC Tolknings-
uttananden som trätt i kraft under 2024 har inte haft någon väsentlig 
effekt på koncernens redovisning. Samma sak gäller för svenska 
regelverk.
De ändrade IFRS Redovisningsstandarder och IFRIC 
Tolkningsuttananden som hittills antagits av IASB, vilka träder i 
kraft 2025, bedöms inte få någon väsentlig effekt på koncernens 
redovisning. Samma sak gäller för svenska regelverk.
IFRS 18 Presentation and Disclosure of Financial Statements med 
tillämpning från januari 2027 förändrar främst tre nyckelområden: 
strukturen på resultaträkningen, införandet av upplysningar om 
resultatmått som rapporteras utanför företagets finansiella rapporter 
”management-defined performance measures” (MPM) samt förbättrad 
aggregering och disaggregering av informationen i de primära 
rapporterna och noterna. Resultaträkningen kommer att delas i tre 
kategorier: rörelse, investering och finansiering. Den fulla analysen 
av effekterna af IFRS 18 är ännu inte avslutad.
EU-taxonomin
För att göra det enkelt att identifiera och jämföra miljömässigt 
hållbara investeringar har EU beslutat om en taxonomi, vars syfte 
är att underlätta omallokering av kapital till aktiviteter eller projekt 
som är i linje med Parisavtalets mål om att hålla den globala 
uppvärmningen under 1,5°C. För bolag som omfattas av NFRD (Non-
Financial Reporting Directive) är den obligatoriska redovisningen för 
2024 att tillhandahålla uppgifter om hur stor andel av omsättning, 
investeringar samt fastighetskostnader som omfattas av EU:s taxonomi 
(alignment). K2A omfattas inte av NFRD men redovisar frivilligt 
bolagets alingnment, se avsnittet EU-taxonomi – redovisning av 
förenlighet, sida 146.
Koncernredovisning
Dotterbolag
Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande 
från K2A. Dotterbolag konsolideras enligt förvärvsmetoden. 
Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas som en 
transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets 
tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. 
Dotterbolagets finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen 
från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande 
inflytandet upphör. 
Tillgångsförvärv
När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar som 
inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda 
identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga 
värde vid förvärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet proportioneras ut 
på förvärvade tillgångar och övertagna skulder baserat på dessa 
verkliga värden. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet 
för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt 
på temporära skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt 
Skatter. K2A redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en 
orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt efter tidpunkten 
för förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs 
till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.
Transaktioner som elimineras vid konsolidering 
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader 
och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från 
koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin 
helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Redovisning av segment
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver 
intäktsgenererande verksamhet och för vilket det finns fristående 
finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp 
i två rörelsesegment, förvaltningsobjekt och pågående projekt. Varje 
segment följs upp med avseende på den operativa verksamheten 
och rapporteras regelbundet till koncernledningen som underlag 
för beslut om fördelning av resurser till segmentet och bedömning 
av dess resultat. Koncernledningen följer upp driftsresultatet och på 
tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar.
NOT 1 ALLMÄN INFORMATION
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ), org. nr. 556943-
7600 (K2A), är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. 
Bolagets affärsidé är att äga och förvalta fastigheter i främst 
Stockholm, Mälardalen och på ett antal universitets- och högskoleorter 
i Sverige. Verksamheten bedrivs i en koncern genom dotterbolag. 
Årsredovisningen och koncernredovisningen för perioden 1 januari 
till 31 december 2024 har godkänts för utfärdande av styrelsen den 
3 april 2025. Koncernens resultat- och balansräkning kommer att 
framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 24 april 
2025.
102
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter

===== SIDA 103 =====

Intäkter
Hyresintäkter består till huvuddelen av intäkter från uthyrning av 
samhällsfastigheter och bostäder där bostadshyran inkluderar 
förbrukningskostnader som värme och i vissa fall vatten och hushållsel. 
I de fall vatten eller hushållsel inte ingår i hyran har hyresgästen eget 
abonnemang eller debiteras utifrån schabloner alternativt faktisk 
förbrukning. Avgifter för bredband kan förekomma som tillägg för 
hyresgäster. Bredbandsdebitering uppgick till 2,6 procent av de totala 
intäkterna.
Rörelsekostnader 
Fastighetskostnader utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, 
uthyrning, administration, fastighetsskatt och underhåll av fastighets-
innehavet. 
Central administration utgörs av kostnader för koncerngemen-
samma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. 
Centrala administrationskostnader delas upp i kostnader hänförligt 
till fastighetsförvaltning respektive projektutveckling. 
Ersättningar till anställda 
Kortfristiga ersättningar
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och 
redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.
Ersättningar till anställda efter avslutad anställning
Koncernens planer för ersättningar efter avslutad anställning utgörs 
av avgiftsbestämda planer.
Avgifterna för avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad. 
Obetalda avgifter redovisas som skuld.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på 
bankmedel och fordringar. Räntekostnader inkluderar både 
kostnader på upptagna lån och periodiserade belopp av direkta 
transaktionskostnader för upptagna lån.
Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning 
fastställts. Lånekostnader som direkt är hänförliga till markförvärv, 
konstruktion eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader 
aktiveras under produktionstiden. Realiserade värdeförändringar på 
räntederivat innefattar upplupen och betald ränta och redovisas som 
finansiell kostnad respektive finansiell intäkt.
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter samt 
orealiserade värdeförändringar på derivat
Orealiserade och realiserade förändringar i verkligt värde på 
förvaltningsfastigheter respektive orealiserade värdeförändringar 
på räntederivat redovisas i resultatet i särskilda poster mellan 
resultatnivåerna Förvaltningsresultat och Resultat före skatt, 
nämligen Värdeförändringar förvaltningsfastigheter respektive 
Värdeförändringar derivat.
Skatter
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. 
Inkomstskatter redovisas i årets resultat utom då underliggande 
transaktion redovisas i eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt 
redovisas i eget kapital.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden 
med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och 
skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Temporära skillnader 
beaktas inte för skillnad som uppkommit vid första redovisningen av 
tillgångar och skulder som anses vara så kallat tillgångsförvärv och 
som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat 
eller skattepliktigt resultat.
Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur underliggande 
tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. 
Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser 
och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per 
balansdagen. 
När förvärv sker av andelar i dotterbolag utgör förvärvet antingen 
ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgångar. Vid rörelseförvärv 
redovisas uppskjuten skatt till nominellt gällande skattesats utan 
diskontering enligt principerna ovan. Vid tillgångsförvärv redovisas 
ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan 
tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens 
verkliga värde efter avdrag för rabatt för uppskjuten skatt. Vid 
efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde 
kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad 
värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten för ett 
tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändring 
av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som 
uppkommer efter förvärvstidpunkten. 
Förvaltningsfastigheter
Definition och värdering
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla 
hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. 
Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar 
samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och 
ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter 
när arbetena är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter. 
Fastigheter under uppförande infattar även markanvisningar med 
tillhörande byggrätter.
Markanvisning: En markanvisning innebär rätt för en part 
att under en tidsperiod, med vissa i förväg givna förutsättningar, 
få möjlighet att utveckla projekt inom ett avgränsat område. Det 
ingår även en möjlighet att förvärva eller nyttja berörd mark genom 
tomträttsavtal. För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse 
på fastighetsägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt 
får byggherren en markanvisning.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med 
redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter 
till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara 
utgifter. 
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för 
förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de framtida 
ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna kommer 
att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas 
på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som 
kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhåll 
kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Vid uppförande 
av förvaltningsfastigheter aktiveras finansieringskostnader för det 
specifika objektet. Se vidare not 14 och 15.
Andra materiella anläggningstillgångar
Andra materiella anläggningstillgångar består av rörelsefastigheter 
och inventarier.
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde 
minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. 
Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i 
tillgångens redovisade värde.
Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs 
så att tillgångens anskaffningsvärde skrivs av linjärt över dess 
bedömda nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella 
anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggningstillgångars 
nyttjandeperioder uppskattas till:
Rörelsefastighet 10-25 år
Inventarier 5-10 år
Leasing
K2A redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid 
leasingavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas 
initialt till anskaffningsvärde, vilket består av leasingskuldens 
initiala värde med tillägg för leasingavgifter som betalats vid eller 
före inledningsdatumet plus eventuella initiala direkta utgifter. 
Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inledningsdatumet till det 
tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och leasingperiodens 
slut, vilket i normalfallet för K2A är leasingperiodens slut. I de mer 
sällsynta fall då anskaffningsvärdet för nyttjanderätten återspeglar 
att K2A kommer att utnyttja en option att köpa den underliggande 
tillgången skrivs tillgången av till nyttjandeperiodens slut. 
Nyttjanderättstillgångarna avseende koncernens tomträttsavtal (vilka 
presenteras som förvaltningsfastigheter, se nedan) skrivs ej av då både 
103 
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter

===== SIDA 104 =====

leasingperioden och tillgångarnas nyttjandeperiod anses vara eviga. 
Leasingskulden – som delas upp i långfristig och kortfristig del 
– värderas initialt till nuvärdet av återstående leasingavgifter under 
den bedömda leasingperioden. Leasingperioden utgörs av den ej 
uppsägningsbara perioden med tillägg för ytterligare perioder i avtalet 
om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att dessa 
kommer att nyttjas.
Leasingavgifterna diskonteras i normalfallet med K2A:s marginella 
upplåningsränta, vilken utöver koncernens/företagets kreditrisk 
återspeglar respektive avtals leasingperiod, valuta och kvalitet på 
underliggande tillgång som tänkt säkerhet. I de fall leasingavtalets 
implicita ränta lätt kan fastställas används dock den räntan, vilket är 
fallet för delar av K2A:s leasing av fordon.
Leasingskulden omfattar nuvärdet av följande avgifter under 
bedömd leasingperiod:
•  fasta avgifter, inklusive till sin substans fasta avgifter, 
•  variabla leasingavgifter kopplade till index (vanligtvis KPI) eller 
räntenivå (vanligtvis STIBOR), initialt värderade med hjälp av det 
index eller den räntenivå som gällde vid inledningsdatumet, 
• eventuella restvärdesgarantier som förväntas betalas, 
•  lösenpriset för en köpoption som K2A är rimligt säker på att utnyttja, 
och 
•  straffavgifter som utgår vid uppsägning av leasingavtalet om 
bedömd leasingperiod återspeglar att sådan uppsägning kommer 
att ske. 
Skuldens värde ökas med räntekostnaden för respektive period och 
reduceras med leasingbetalningarna. Räntekostnaden beräknas som 
skuldens värde multiplicerat med diskonteringsräntan. 
Leasingskulden för K2A:s nyttjanderättstillgångar med hyra som 
indexuppräknas beräknas på den hyra som gäller vid respektive 
rapportperiods slut. Vid denna tidpunkt justeras skulden med 
motsvarande justering av nyttjanderättstillgångens redovisade värde. 
På motsvarande sätt justeras skuldens och tillgångens värde i samband 
med ombedömning av leasingperioden. Detta sker i samband med 
att sista uppsägningsdatumet inom tidigare bedömd leasingperiod för 
lokalhyresavtal har passerats alternativt då betydelsefulla händelser 
inträffar eller omständigheterna på ett betydande sätt förändras 
på ett sätt som är inom K2A:s kontroll och påverkar den gällande 
bedömningen av leasingperioden.
K2A presenterar nyttjanderättstillgångar, som inte uppfyller 
definitionen för förvaltningsfastigheter, bland posterna Rörelsefastigheter 
och Inventarier i balansräkningen. Nyttjanderättstillgångar som 
uppfyller definitionen av förvaltningsfastigheter presenteras 
tillsammans med förvaltningsfastigheter. Detta omfattar koncernens 
tomträttsavtal. Leasingskulder, uppdelade på kortfristig och långfristig 
del, presenteras separat i balansräkningen.
Leasingavtal där K2A är leasegivare
När K2A är leasegivare fastställer K2A vid varje leasingavtals 
inledningsdatum huruvida leasingavtalet ska klassificeras som ett 
finansiellt eller operationellt leasingavtal.
Vid fastställande av klassificering görs en övergripande bedömning 
av om leasingavtalet i allt väsentligt överför de ekonomiska risker och 
förmåner som är förknippade med ägandet av den underliggande 
tillgången. Om så är fallet är leasingavtalet ett finansiellt leasingavtal, 
i annat fall är det ett operationellt leasingavtal. För närvarande 
klassificeras samtliga K2A:s leasingavtal där K2A är leasegivare som 
operationella leasingavtal. 
När en leasad tillgång vidareuthyrs redovisas huvudleasingavtalet 
och avtalet om vidareuthyrning som två separata avtal. K2A 
klassificerar avtalet om vidareuthyrning baserat på nyttjanderätten 
som uppkommer från huvudleasingavtalet, inte baserat på den 
underliggande tillgången. 
K2A redovisar leasingavgifter från operationella leasingavtal 
avseende förvaltningsfastigheter som intäkt linjärt över leasingperioden 
som del av posten Hyresintäkter.
Finansiella tillgångar och finansiella skulder
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen 
inkluderas bland tillgångarna likvida medel, lånefordringar, 
hyres- och kundfordringar samt derivat. Bland skulderna återfinns 
leverantörsskulder, låneskulder samt derivat. Redovisat värde för 
finansiella tillgångar och skulder bedöms approximativt motsvara 
realiserbart verkligt värde.
En finansiell tillgång tas upp i balansräkningen när bolaget blir 
part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när 
bolaget presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten 
att betala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundfordringar 
tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp 
när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att 
betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas 
upp när faktura mottagits.
Klassificering och värdering
Klassificeringen av finansiella instrument avgör hur de finansiella 
tillgångarna och skulderna värderas och redovisas. Koncernens 
principer för klassificering och värdering av finansiella tillgångar 
baseras på en bedömning av både (i) företagets affärsmodell 
för förvaltningen av finansiella tillgångar, och (ii) egenskaperna 
hos de avtalsenliga kassaflödena från den finansiella tillgången. 
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde är 
skuldinstrument som förvaltas med målet att realisera instrumentens 
kassaflöden genom att erhålla avtalsenliga kassaflöden som endast 
utgörs av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. 
Koncernens finansiella tillgångar utom derivat värderas till upplupet 
anskaffningsvärde på grund av att tillgångarna innehas inom ramen 
för en affärsmodell vars mål är att inneha finansiella tillgångar i syfte 
att inkassera avtalsenliga kassaflöden samt att de avtalade villkoren för 
de tillgångarna vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden 
som bara är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående 
kapitalbeloppet.
Koncernen innehar derivatinstrument som värderas till verkligt 
värde via resultaträkningen och som redovisas som derivattillgång 
eller derivatskuld beroende på om det verkliga värdet är positivt eller 
negativt. Värdeförändringarna redovisas löpande i resultatet.
Koncernens finansiella skulder består av upplåning från kreditinstitut 
och leverantörsskulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernen har emitterat gröna hybridobligationer, se avsnitt Gröna 
Hybridobligationer under Moderbolagets redovisningsprinciper.
Likvida medel
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga 
tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga 
likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten 
understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig 
risk för värdefluktuationer.
Fordringar
Hyresfordringar och andra fordringar värderas till upplupet 
anskaffningsvärde motsvarande det belopp som förväntas flyta in, 
det vill säga efter avdrag för förväntade kreditförluster. Huvuddelen 
av koncernens fordringar utgörs av förskottsfakturerad hyra.
Derivat och ränterisk
För ekonomisk säkring av ränteflöden från upplåning till rörlig 
ränta används ränteswappar där företaget erhåller rörlig ränta 
och betalar fast ränta. Ränteswapparna värderas till verkligt värde 
i balansräkningen. Räntekupongdelen redovisas löpande i årets 
resultat som en del av räntekostnaden alternativt ränteintäkter. 
Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswapparna 
redovisas i resultatet mellan Förvaltningsresultat och Resultat före 
skatt på raden Värdeförändringar derivat, orealiserade.
Nedskrivningar 
Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje rapporttillfälle 
för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 
36 tillämpas avseende nedskrivningar av immateriella och materiella 
anläggningstillgångar och andelar i dotterbolag samt joint ventures. 
IFRS 9 tillämpas avseende nedskrivningar av Finansiella tillgångar.
Nedskrivning av materiella och immateriella tillgångar samt 
andelar i joint ventures
Om indikation på nedskrivningsbehov finns beräknas tillgångens 
104
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter

===== SIDA 105 =====

återvinningsvärde enligt nedan. Om det inte går att fastställa 
väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång, och dess 
verkliga värde minus försäljningskostnader inte kan användas, 
grupperas tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov till 
den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende 
kassaflöden – en så kallad kassagenererande enhet.
En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande 
enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning 
redovisas som kostnad i resultatet. Återvinningsvärdet är det högsta 
av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid 
beräkning av nyttjandevärde diskonteras framtida kassaflöden med 
en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är 
förknippad med den specifika tillgången.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
För hyresfordringar/kundfordringar, som inte innehåller en väsentlig 
finansieringskomponent, tillämpas en förenklad metod och reserv 
för kreditförluster initialt och löpande beräknas och redovisas utifrån 
förväntade kreditförluster för hela den återstående löptiden oavsett 
om kreditrisken ökat väsentligt eller inte. 
Beräkningen av förväntade kreditförluster baseras huvudsakligen 
på information om historiska förluster för liknande fordringar och 
motparter. Nedskrivningsprövningen för kreditrisk omfattar även 
likvida medel som består av kortfristig inlåning hos kreditinstitut med 
hög kreditvärdighet. 
Andelar i joint ventures
Aktieinnehav i joint ventures redovisas i koncernen enligt 
kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det 
redovisade värdet på aktier i joint ventures motsvaras av koncernens 
andel i joint ventures egna kapital, eventuella restvärden på 
koncernmässiga över- och undervärden, inklusive goodwill reducerat 
med eventuella internvinster.
K2A:s andel av joint ventures resultat efter skatt (justerat för 
eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över- 
respektive undervärden) redovisas i koncernens resultaträkning under 
posten ”Resultat från joint ventures”. Erhållna utdelningar från joint 
ventures minskar redovisat värde.
Eventualförpliktelser
Upplysning om eventualförpliktelse lämnas när det finns ett möjligt 
åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst 
bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom 
koncernens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas 
som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett 
utflöde av resurser kommer att krävas eller beloppet inte kan beräknas 
med tillräcklig tillförlitlighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Grund för redovisningen
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt års-
redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings 
rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. 
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen 
förutom i de fall annat följer av bestämmelserna i årsredovisningslagen 
eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet mellan redovisning 
och beskattning. De nedan angivna redovisningsprinciperna för 
moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som 
presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. 
Ändrade redovisningsprinciper
Moderbolagets redovisningsprinciper är oförändrade 2024 jämfört 
med årsredovisningen 2023.
Övriga ändrade IFRS som hittills antagits av IASB men som 
ännu inte trätt i kraft bedöms inte få någon väsentlig effekt på 
moderbolagets redovisning. 
Gröna hybridobligationer
Moderbolaget har emitterat gröna hybridobligationer och har 
möjlighet att förtidsinlösa hybridobligationerna den 21 mars 
2026. Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital i 
koncernens finansiella rapporter, eftersom obligationerna har en evig 
löptid, återbetalning beslutas av årsstämman och bolaget har inte 
någon avtalsenlig skyldighet att återbetala hybridobligationerna eller 
den löpande kostnaden för dessa. Obligationsinnehavarna har inga 
rättigheter motsvarande ordinarie aktieägare, och obligationen späder 
inte ut aktieägarnas ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas 
till nominellt värde. Den löpande kostnaden för hybridobligationer 
redovisas direkt i balanserat resultat.
Skillnader mellan moderbolagets och koncernens 
redovisningsprinciper
Uppställningsformer
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda 
enligt årsredovisningslagens scheman medan rapporten över 
förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på 
IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport 
över kassaflöden. Resultaträkningen för moderbolaget är uppställd 
enligt kostnadsslagsindelad uppställningsform. Skillnaden mot IAS 1 
Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av 
koncernens finansiella rapporter, avser främst det faktum att koncernen 
tillämpar en funktionsindelad uppställningsform, redovisning av 
finansiella intäkter och kostnader och eget kapital. 
Leasingavtal
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 ”Leasingavtal”, i enlighet med 
undantaget i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som 
kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte 
nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen. 
Anteciperad utdelning
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fallen 
moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek 
och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan 
moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter. 
Aktieägartillskott
Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren, 
efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov. 
Koncernbidrag
Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. 
Andelar i dotterbolag
Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings-
värdemetoden. Nedskrivningsprövning sker vid indikation på 
nedskrivningsbehov i enlighet med IAS 36 Nedskrivningar. 
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av 
borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Moderbolaget 
redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen 
när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras 
för att reglera åtagandet.
NOT 3 SEGMENT
K2A:s rörelsesegment utgörs av två segment; Förvaltningsobjekt och 
Pågående projekt. Förvaltningsobjekt avser i all väsentlighet funktionen 
förvaltning medan Pågående projekt avser funktionen affärsutveckling, 
pågående projekt och produktion. Ej fördelade poster är poster som 
inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för 
de två segmenten. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering 
som sker internt till företagsledningen avseende utfall och ställning. 
K2A har inga hyresgäster som, var för sig, står för mer än 5 procent 
av intäkterna.
Förvaltningsobjekt består av färdigställda fastigheter. Pågående 
projekt innefattar fastigheter under uppförande och ombyggnation 
som avses att användas som förvaltningsfastigheter. Pågående projekt 
innefattar även markanvisningar med tillhörande byggrätter. Se not 
14. Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen 
är färdigställd och godkänd slutbesiktning sker av en extern 
105 
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter

===== SIDA 106 =====

K2A:s intäkter hänförs till segmentet Förvaltningsobjekt. Intäkterna 
från fastighetsobjekt består av hyresintäkter och en mindre del övriga 
fastighetsintäkter. Hyresintäkterna för året uppgick till 426,9 Mkr 
(443,6). Den uthyrningsbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd uppgick 
till 114 769 kvm per 31 december 2024 jämfört med 187 060 kvm 
den 31 december 2023.
NOT 4 HYRESINTÄKTER
 Förvaltningsobjekt Pågående projekt Ofördelade poster  Koncernen    f
Resultaträkning, Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Hyresintäkter1 426,3 442,0 0,6 1,7 0,0 -0,1 426,9 443,6
Fastighetskostnader -132,4 -137,8 -2,3 -2,1 -0,0 0,4 -134,6 -139,5
Driftsöverskott 293,9 304,3 -1,7 -0,4 0,0 0,3 292,3 304,1
Central administration -17,9 -15,5 -63,6 -43,6 – – -81,5 -59,1
Resultat från joint ventures – – – – -140,1 76,0 -140,1 76,0
   varav förvaltningsresultat – – – – 4,8 -0,0 4,8 -0,0
   varav värdefärändring förvaltningsfast. – – – – 55,6 76,0 55,6 76,0
   varav övrigt – – – – -200,5 – -200,5 –
Ränteintäkter 12,2 1,6 0,7 3,8 110,7 97,1 123,7 102,5
Räntekostnader -212,2 -138,1 -2,7 -4,4 -150,3 -147,8 -365,2 -290,4
Förvaltningsresultat 76,1 152,3 -67,3 -44,7 -179,7 -126,4 -170,9 -18,8
        
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade 13,9 -238,0 -34,7 233,1 – – -20,8 -471,0
Fastigheter, realiserade -54,9 -25,3 -4,2 -4,1 – – -59,1 -29,4
Andelar i andra bolag – – – – -28,9 – -28,9 –
Derivat, orealiserade -6,6 -15,4 – – -65,5 -107,4 -72,1 -122,8
Resultat före skatt 28,4 -126,4 -106,2 -281,8 -274,2 -233,8 -351,9 -642,0
        
Aktuell skatt – – – – – – 0,2 -0,1
Uppskjuten skatt – – – – – – 149,3 105,2
Årets resultat – – – – – – -202,4 -536,9
Investeringar, Mkr
Investering i anläggningstillgångar 505,5 63,8 128,1 1 273,9 0,7 98,5 634,3 1 436,3
Balansräkning, Mkr
Tillgångar      
Anläggningstillgångar 5 674,3 8 368,3 1 064,7 1 084,4 175,8 280,2 6 914,8 9 732,9
Omsättningstillgångar 31,6 133,1 10,0 108,7 271,3 83,6 312,9 325,3
Summa tillgångar 5 706,0 8 501,4 1 074,7 1 193,0 447,0 363,7 7 227,7 10 058,2
Långfristiga skulder 1 512,5 4 205,3 390,1 456,5 659,1 608,4 2 561,7 5 270,2
Kortfristiga skulder 2 315,6 1 251,4 95,1 223,1 145,4 956,1 2 556,1 2 430,6
Summa skulder 3 828,1 5 456,7 485,2 679,6 804,5 1 564,5 5 117,8 7 700,8
Totalt eget kapital       2 109,9 2 357,4
Summa eget kapital och skulder       7 227,7 10 058,2
1) Varav tilläggsdebiteringar 22,4 Mkr (15,0)
besiktningsman. I normalfallet återstår investeringar kopplade 
till färdigställande av markarbeten (finplanering) som exempelvis 
grönytor, gator och torg. Ansvaret för det nyproducerade objektet 
övergår till K2A:s förvaltningsorganisation. Fastigheten överförs från 
Utveckling intäkter för perioden jan-dec
    Förändring
Mkr  2024 2023 %
Studentbostäder  194,2 217,0 -10,5 
Hyresbostäder  163,1 161,5 1,0
Samhällsfastigheter  69,6 65,1 6,9
Totala intäkter  426,9 443,6 -3,8
segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. Det innebär att det 
aktuella objektet betraktas som ett förvaltningsobjekt i tabeller över 
fastighets- och projektportföljen samt att värdet flyttas (utan vederlag) 
från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt.
106
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter

===== SIDA 107 =====

ARVODE OCH KOSTNADS-
NOT 5 ERSÄTTNING TILL REVISOR
Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och 
koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och 
verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan 
granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta 
inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets 
revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds 
av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana 
övriga arbetsuppgifter.
Koncernen, Tkr   2024 2023
KPMG
Revisionsuppdrag   4 394 3 625
Rådgivning utöver revisionsuppdraget  781 127
Skatterådgivning   – –
Summa   5 175 3 751
Moderbolaget, Tkr   2024 2023
KPMG
Revisionsuppdrag   2 305 1 531
Rådgivning utöver revisionsuppdraget  781 127
Skatterådgivning   – –
Summa   3 086 1 658
                          ANTAL ANSTÄLLDA OCH
NOT 6 PERSONALKOSTNADER
Koncernen
Medelantalet anställda   2024 2023
Män   31 38
Kvinnor   15 22
Summa   46 60
Övriga ledande befattningshavare, %   2024 2023
Män    78 67
Kvinnor    22 33
Summa   100 100
Löner arvoden och förmåner, Tkr   2024 2023
Verkställande direktör   4 108 3 065
Styrelse förutom Verkställande 
direktör, antal 5 (6)    1 630  1 630
Övriga ledande befattningshavare, antal 8 (9) 15 883  15 284
Övriga anställda   20 809 28 566
Summa   42 430 48 545
Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr  2024 2023
Sociala kostnader   13 613 15 570
Pensionskostnader   6 981 7 997
Summa   20 594 23 567
Moderbolaget   
Medelantal anställda   2024 2023
Män   31 31
Kvinnor   15 20
Summa   46 51
Per balansdagen bestod styrelsen av 83 (86) procent män.
Övriga ledande befattningshavare, %   2024 2023
Män   78 67
Kvinnor   22 33
Summa   100 100
Löner arvoden och förmåner, Tkr   2024 2023
Verkställande direktör   4 108 3 065
Styrelse förutom Verkställande 
direktör, antal 5 (6)   1 630  1 630
Övriga ledande befattningshavare, antal 8 (9) 15 883  15 284
Övriga anställda   20 687 22 748
Summa   42 308 42 727
Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr  2024 2023
Sociala kostnader   13 574 13 706
Pensionskostnader   6 771 7 260
Summa   20 345 20 966
Ersättningar till styrelse,  
ledande befattningshavare och anställda
Riktlinjer 
Ersättning till anställd i form av löner, betald semester, betald 
sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med 
intjänandet.
Bolaget ska sträva efter att erbjuda sina ledande befattningshavare 
marknadsmässig ersättning och den ska bestå av följande delar: fast 
grundlön, pensionsförmåner samt övriga förmåner och avgångsvillkor.
Fast lön
Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på 
kompetens, erfarenhet och prestation. Den fasta lönen ska ses över 
årligen för att säkerställa marknadsmässig och konkurrenskraftig lön.
Pension 
Pensionsavsättningar kan göras för ledande befattningshavare 
motsvarande maximalt 25 procent av fast lön. Pensionsåldern är 67 
år. Ledande befattningshavare har avgiftsbestämda pensionsplaner. 
Pensionsavsättning utgår inte till verkställande direktör.
Uppsägningstid
Uppsägningstiden för anställda kan maximalt uppgå till sex månader. 
Vid uppsägning från bolagets sida kan dessutom avgångsvederlag 
uppgående till maximalt sex månadslöner utgå. Uppsägningstid och 
avgångsvederlag är individuella och reglerade i anställningsavtal, 
verkställande direktör har inte rätt till något avgångsvederlag. 
Övriga ledande befattningshavare har sedvanliga anställningsvillkor. 
Uppsägningstid för övriga ledande befattningshavare är tre till sex 
månader.
2024  Styrelse-  Pension
  arvode/  och övriga
Ledande befattningshavare, Tkr   grundlön  förmåner Summa
Styrelseordförande: Sten Gejrot  325 –  325
Styrelseledamot: Johan Thorell  270 –  270
Styrelseledamot: Ludwig Holmgren 245 –  245
Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander 290 –  290
Styrelseledamot: Ingrid Lindquist  270 – 270
Styrelseledamot: Johan Ljungberg 230 –  230
Verkställande direktör/
styrelseledamot: Johan Knaust  4 100 8 4 108
Vice vd: Christian Lindberg   2 271 534 2 805
Vice vd: Henrik Nordlund  1 784 529 2 313
Övrig koncernledning  11 345 2 736 14 081
Summa  21 130 3 807 24 937
Henrik Nordlund tillträdde tjänsten som vice verkställande direktör 
den 12 juni 2024. Tabellen visar ersättning för helåret 2024.
107 
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter

===== SIDA 108 =====

NOT 10 SKATTER
Redovisad i resultaträkningen
Koncernen, Mkr   2024 2023
Aktuell skattekostnad
Aktuell skatt   0,2 -0,1
Summa   0,2 -0,1
Uppskjuten skattekostnad
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 149,3 105,2
Totalt redovisad skatt   149,5 105,1
Redovisad i balansräkningen
Koncernen, Mkr   2024-12-31 2023-12-31
Uppskjuten skatteskuld (-fordran) 
hänför sig till följande:
Fastigheter   382,7 508,2
Underskottsavdrag   -92,5 -83,7
Obeskattade reserver   0,0 0,6
Derivat   -5,5 9,5
Övriga poster   0,4 0,4
Summa uppskjuten skatteskuld  285,1 435,0
Koncernens skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår 
till 448,8 Mkr (403,7).
Avstämning av effektiv skatt för koncernen, Mkr  2024 2023
Resultat före skatt   -351,9 -642,0
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6%  72,5 132,3
Skatt hänförlig till tidigare år   0,0 -0,6
Ej skattepliktiga intäkter   191,6 93,6
Ej avdragsgilla kostnader   -62,0 -81,9
Ej avdragsgillt räntenetto   -47,8 -46,3
Utnyttjande av tidigare ej avdragsgillt räntenetto 1,2 0,1
Utnyttjande av tidigare ej 
aktiverade underskottsavdrag   2,5 0,7
Ökning av underskottsavdrag utan
motsvarande effekt av uppskjuten skatt  -14,0 0,0
Skatteeffekt från skattemässiga avskrivningar  5,5 7,2
NOT 9 RÄNTENETTO
Ränteintäkter och räntekostnader från finansiella tillgångar och skulder 
redovisade till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernen, Mkr   2024 2023
Ränteintäkter   123,7 102,5
Räntekostnader   -333,6 -286,2
Övriga finansiella kostnader   -31,6 -4,2
Räntenetto   -241,5 -187,9
Moderbolaget, Mkr   2024 2023
Anteciperad aktieutdelning   250,0 –
Ränteintäkter   103,0 94,4
Värdeförändring, derivat   -65,5 -107,4
Värdeförändring andelar i andra bolag  -32,9 –
Räntekostnader   -110,3 -104,7
Övriga finansiella kostnader   -27,0 -1,6
Räntenetto   117,2 -119,3
NOT 8 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURES
Koncernen, Mkr   2024 2023
Andel av årets resultat   60,4 -76,0
Realisationsresultat   -200,5 –
Summa   -140,1 -76,0
                          RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE
NOT 7 PÅ FASTIGHETSTYP & KOSTNADSSLAG
De största kostnadsposterna i driftskostnader omfattar kostnader 
för värme, el, vatten, avfallshantering, bredband/fiber/TV , städning, 
fastighetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighetsförsäkring. 
I kostnadsposten fastighetsskötsel ingår personalkostnader. 
Underhållskostnader avser löpande underhåll (reparationer) och 
planerat underhåll för att upprätthålla fastigheter och byggnader 
i gott skick.
Fastighetskostnader 2024
 Student-  Hyres-  Samhälls-
Koncernen, Mkr bostäder  bostäder  fastigheter Totalt
Driftskostnader 38,6 34,2 9,1 81,9 
Underhåll 7,9 5,1 3,9 16,9 
Fastighetsskatt 1,9 1,0 0,0 2,9
Avskrivningar – 1,6 – 1,6
Direkta  48,4 41,9 13,0 103,3
fastighetskostnader    
Fastighetsadministration    31,3
Totala fastighetskostnader    134,6
Fastighetskostnader 2023
 Student-  Hyres-  Samhälls-
Koncernen, Mkr bostäder  bostäder  fastigheter Totalt
Driftskostnader 48,2 33,8 9,7 91,7 
Underhåll 6,3 4,1 4,0 14,4 
Fastighetsskatt 2,5 1,6 0,0 4,1
Avskrivningar – 1,6 – 1,6
Direkta  57,0 41,1 13,7 111,7
fastighetskostnader    
Fastighetsadministration    27,8
Totala fastighetskostnader    139,5
Koncernen – uppdelning per kostnadsslag, Mkr  2024 2023
Drifts- och underhållskostnader   87,1 90,8
Personalkostnader   11,8 15,3
Övriga externa kostnader   34,3 31,8
Avskrivningar   1,6 1,6
Summa   134,6 139,5
2023  Styrelse-  Pension
  arvode/  och övriga
Ledande befattningshavare, Tkr   grundlön  förmåner Summa
Styrelseordförande: Sten Gejrot  325 –  325
Styrelseledamot: Johan Thorell  270 –  270
Styrelseledamot: Ludwig Holmgren 245 –  245
Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander 290 –  290
Styrelseledamot: Ingrid Lindquist  270 – 270
Styrelseledamot: Johan Ljungberg 230 –  230
Verkställande direktör/
styrelseledamot: Johan Knaust  3 060 5 3 065
Vice vd: Christian Lindberg  1 966 508 2 474
Övrig koncernledning  12 949 3 360 16 309
Summa  19 605 3 873 23 478
108
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter

===== SIDA 109 =====

Totalt redovisad skatt   149,5 105,1
Redovisad effektiv skatt
Redovisad i resultaträkningen   149,5 105,1
Procent av resultat före skatt, %   -42,5 -16,4
Redovisad i resultaträkningen
Moderbolaget, Mkr   2024 2023
Aktuell skattekostnad
Aktuell skatt   – –
Uppskjuten skatt   24,1 19,7
Totalt redovisad skatt   24,1 19,7
Redovisad i balansräkningen
Moderbolaget, Mkr   2024-12-31 2023-12-31
Uppskjuten skatteskuld (-fordran)
hänför sig till följande:
Underskottsavdrag   -48,6 -31,5
Derivat   2,5 9,5
Summa uppskjuten skatteskuld  -46,1 -22,0
Moderbolagets skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår 
till 236,0 Mkr (152,9). 
Avstämning av effektiv skatt för moderbolaget, Mkr  2024 2023
Resultat före skatt   45,3 -140,2
Skatt enligt gällande skattesats 
för moderbolaget, 20,6 %   -9,3 28,9
Effekt av ändrade skattesatser   – –
Ej skattepliktiga intäkter   51,5 0,1
Ej avdragsgilla kostnader   -4,8 -0,3
Ej avdragsgillt räntenetto   -13,3 -8,9
Summa   24,1 19,7
Redovisad effektiv skatt
Redovisad i resultaträkningen   24,1 19,7
Procent av resultat före skatt, %   53,2 -14,1
NOT 11 RESULTAT PER AKTIE
Resultat per stamaktie beräknas som kvoten av årets resultat reducerat 
med årets utdelning till innehavare av preferensaktier samt kostnader 
hybridobligationen, dividerat med det vägda genomsnittliga antalet 
utestående stamaktier under perioden.
Resultat per aktie 2024 2023
Årets resultat, Mkr -202,4 -536,9
Utdelning till preferensaktieägare, Mkr -9,0 -36,1
Kostnad hybridobligation -45,1 -42,9
Resultat efter utdelning preferensaktier 
samt kostnad hybridobligation -256,5 -615,9
Genomsnittligt antal 
utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300
Justerat resultat per stamaktie, kr1 -2,99 -7,17
Avdrag innehav utan 
bestämmande inflytande, kr -0,00 -0,00
Resultat per stamaktie, kr1 -2,99 -7,17
1)  Ingen utspädningseffekt förekommer varför uppgiften avser både före och 
efter utspädning.
NOT 12 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel, kr
Överkursfond   942 022 520
Balanserade vinstmedel   -703 942 173
Årets resultat   69 408 147
Summa   307 488 494
I ny räkning balanseras   307 488 494
NOT 13 LICENSER
Koncernen, Mkr   2024 2023
Ingående anskaffningsvärde   7,9 7,8
Inköp   0,2 0,1
Utrangeringar   – –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8,1 7,9
Ingående avskrivningar   -4,0 -2,6
Utrangeringar   – –
Årets avskrivningar   -1,4 -1,4
Utgående avskrivningar   -5,4 -4,0
Utgående redovisat värde   2,8 3,9
Moderbolaget, Mkr   2024 2023
Ingående anskaffningsvärde   7,9 7,8
Inköp   0,2 0,1
Utrangeringar   – –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8,1 7,9
   
Ingående avskrivningar   -4,0 -2,6
Utrangeringar   – –
Årets avskrivningar   -1,4 -1,4
Utgående avskrivningar   -5,4 -4,0
Utgående redovisat värde   2,8 3,9
109 
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter

===== SIDA 110 =====

Förvaltningsobjekt  Pågående projekt 
Förändring av verkligt värde för förvaltningsfastigheter 2024  Leasade1   Ägda  Leasade1   Ägda  Totalt
Ingående värde 204,1 8 164,1 – 757,1 9 125,4
Förvärv av fastigheter 63,8 – 96,8 – 160,6
Tillgångsförvärv via dotterbolag – 473,6 – -0,7 473,0
Ny- och tillbyggnad – 12,9 – 32,0 44,9
Försäljningar -45,0 -3 606,8 – 4,9 -3 646,9
Orealiserade värdeförändringar:
– Förvaltningsobjekt -25,9 39,8 – – 13,9
– Projektvinster – – – -23,2 -23,2
– Pågående projekt – – – -11,5 -11,5
Realiserade värdeförändringar:
– Förvaltningsobjekt – -54,9 – – -54,9
– Projekt – – – -4,2 -4,2
Omklassning från pågående projekt till förvaltningsobjekt – 112,0 – -112,0 –
Utgående verkligt värde 197,1 5 140,7 96,8 642,3 6 077,0
Summa utgående verkligt värde  5 337,8  739,2 6 077,0
NOT 14 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter delas in i två grupper: Förvaltningsobjekt och 
Pågående projekt. Både förvaltningsobjekt och pågående projekt 
värderas till verkligt värde enligt IAS 40. 
Förvaltningsobjekt
Förvaltningsobjekt innefattar färdigställda byggnader där hyresgäster 
kan flytta in. Förvaltningsobjekt innefattar byggnader, mark, mark-
anläggningar samt fastighetsinventarier. Ombyggnad av färdigställda 
byggnader klassificeras som Förvaltningsobjekt och ej Pågående projekt.
 
Pågående projekt
Pågående projekt innefattar alla pågående projekt som inte är 
färdigställda. Om ett pågående projekt innefattar en erhållen 
markanvisning så ingår tillhörande byggrätter/framtida byggrätter 
i värderingen.
En markanvisning innebär rätt för en part att under en tidsperiod, 
med vissa i förväg givna förutsättningar, få arbeta med att utveckla 
projekt inom ett avgränsat område.
För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse på fastighets-
ägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt får byggherren 
en markanvisning. Uppfylls syftet med markanvisningen ger detta 
intressenten rätt att förvärva den aktuella marken eller få den upplåten 
med tomträtt. Markanvisning kan ske då detaljplan föreligger eller 
tidigt i exploateringsprocessen. De resurser i form av utgifter som lagts 
ner vid ett visst datum för projekt där markanvisningsavtal erhållits 
redovisas som pågående projekt och värdering görs till verkligt 
värde eftersom syftet är att färdigställa en förvaltningsfastighet. I 
värderingsprocessen tas hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer 
såsom tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker.
Klassificering är i nivå 3 enligt IFRS 13. I verkligt värde för 
förvaltningsfastigheter kan byggrätter/framtida byggrätter ingå. 
För värdering av framtida investeringar, som markanvisningar med 
tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren 
ortprismetod, avkastningsmetod samt en exploateringskalkyl, där 
värderaren har baserat värderingen på priserna i liknande marknader 
och transaktioner samt på hur marknaden betraktar det aktuella 
objektet.
Verkligt värde för pågående projekt bedöms utifrån det lägsta av:
     •  Verkligt värde för byggrätten/den framtida byggrätten (marken) 
med eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg 
för nedlagda kostnader.
     •  Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för 
kvarstående investeringar för att färdigställa projektet.
Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med samma 
värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. Värdering i färdigt 
skick kan dock ske när projektet är nästan färdigställt och i princip
helt uthyrt, förutsatt att extern värdering genomförts.
Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen 
är färdigställd och godkänd slutbesiktning sker av en extern 
besiktningsman. I normalfallet återstår investeringar kopplade 
till färdigställande av markarbeten (finplanering) som exempelvis 
grönytor, gator och torg. Ansvaret för det nyproducerade objektet 
övergår till K2A:s förvaltningsorganisation. Fastigheten överförs från 
segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. Det innebär att 
det aktuella objektet betraktas som ett förvaltningsobjekt i tabeller 
över fastighets- och projektportföljen samt att värdet flyttas (utan 
vederlag) från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt.  
Koncernen, Mkr   
Orealiserade värdeförändringar av förvaltningsfastigheter  2024 2023
Ingående värde   1 503,9 2 011,8
Avyttrade fastigheter   -426,9 -34,9
Orealiserade (day one gain)   -5,9 -2,0
Orealiserade (övriga)   -20,8 -471,0
Utgående värde   1 050,4 1 503,9 
Specifikation fastighetsportfölj, 2024   Bostäder  Samhäll 
Nord   145,0 328,0
Mälardalen/Syd   1 505,0 469,5
Stockholm   2 510,6 182,0
Total förvaltning   4 160,6 979,5
Tomt- och nyttjanderätter   194,2 3,5
Projekt   660,7 78,4
Total fastighetsportfölj   5 015,6 1 061,4 
Specifikation fastighetsportfölj, 2023   Bostäder  Samhäll 
Nord   1 836,0 379,0
Mälardalen   2 263,0 354,8
Stockholm   2 152,5 149,0
Syd   926,0 104,0
Total förvaltning   7 177,5 986,8
Tomt- och nyttjanderätter   200,6 3,5
Projekt   701,1 56,0
Total fastighetsportfölj   8 079,2 1 046,3 
Aktiverade räntor under året uppgår till 26,1 Mkr (65,1) varav  
2,7 Mkr (31,2) avser aktiverade räntekostnader för byggkreditiv. Den 
genomsnittliga räntenivån uppgick till 8,9 procent (7,1).
Skattemässiga restvärden, Mkr   2024-12-31 2023-12-31
Byggnad   2 821,0 4 687,6
Mark   374,5 514,2
Pågående projekt   136,8 261,8
Inventarier i förvaltningsfastigheter  57,4 91,0
Summa   3 389,7 5 554,6
Taxeringsvärde, Mkr   2024-12-31 2023-12-31
Byggnad   1 768,8 3 220,3
Mark   425,0 670,4
110
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter

===== SIDA 111 =====

NOT 15 VERKLIGT VÄRDE
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens balansräkning till 
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens 
resultaträkning. Verkligt värde är det bedömda belopp som kan 
inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga 
och oberoende parter som agerar på en fungerande marknad. 
Värderingen bygger på diskonterade framtida kassaflöden där 
osäkerhet föreligger beträffande bedömningen av framtida 
hyresintäkter, vakansgrader, driftskostnader, ränteutveckling samt 
direktavkastningskrav. En förändring av en eller flera faktorer skulle 
kunna leda till en väsentlig påverkan på värderingen.
Verkliga värden baseras på marknadsvärden och representerar 
det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion mellan 
kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett 
intresse att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring 
där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. 
Fastigheterna värderas enligt de värderingsprinciper som följer av 
RICS Red Book och IVSC värderingsstandard (senaste upplagan). 
Värdebedömningen avser fastigheternas marknadsvärde vid 
värdetidpunkten, vilket är att likställa med verkligt värde enligt IFRS 13.
Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder, betydande indata i 
värdebedömningarna samt vilken nivå i verkligt värdehierarkin som 
är aktuell för olika delar av fastighetsbeståndet framgår nedan. Såväl 
orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets 
resultat.
Realiserade värdeförändringar omfattar värdeförändringar från 
senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under perioden 
avyttrade fastigheter, efter hänsyn tagen till under perioden aktiverade 
anskaffningsutgifter.
Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar 
som inte härrör från förvärv eller aktiverade anskaffningsutgifter. 
Fastighetsförsäljningar och fastighetsköp redovisas i samband med 
att risker och förmåner som förknippas med att äganderätten övergår 
till köparen eller säljaren.
Värderingsprocess
Värdering av fastigheterna sker varje kvartalsslut med hjälp av 
externa fastighetsvärderare. Kvartal ett och tre genomförs översiktlig 
värdering av 90 procent av det totala fastighetsvärdet, kvartal två 
och fyra sker fullständiga värderingar av 100 procent av det totala 
fastighetsvärdet Värderingar har upprättats i enlighet med IVSC 
internationella värderingsstandard. För värdering av pågående 
projekt tas även hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer såsom 
tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker gällande 
värdering av byggrätter. Per 2024-12-31 har värderingarna utförts 
av värderingsföretaget Novier Property Advisors AB. 
Värderingsmetod
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med 
redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter 
till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt 
hänförbara utgifter. Verkligt värde har fastställts med en kombinerad 
tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den 
avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys 
upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en 
bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftsnetton 
under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid 
kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår till 15 år och restvärdet 
har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat 
marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperiodens slut. Utifall att det 
finns ett hyreskontrakt med längre återstående löptid än 15 år förlängs 
kalkylperioden till motsvarande återstående löptid på hyreskontraktet. 
Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav som har 
härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för jämförbara 
fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) 
transaktioner har beaktats. 
Under de senaste tre åren har antalet transaktioner kraftigt minskat 
samtidigt som ett flertal transaktioner skett av ”stressade” aktörer 
(dvs. ej marknadsmässiga transaktioner). Värderingar har fortsatt 
skett med hjälp av ortsprismetod, i de fall jämförbara transaktioner 
har varit få har andra segment med samma eller liknande aktörer 
analyserats för att bedöma direktavkastningskrav samt värdenivåer. 
För att beakta rådande marknadsläge använder K2A:s värderare ett 
osäkerhetsintervall om +/- 7,5 % (+456/-456 Mkr).
Värderarnas direktavkastningskrav är baserat på komponenterna 
direktavkastning samt inflation, där ökad inflation leder till en 
kalkylmässigt högre diskonteringsränta. Diskonteringsräntan har 
successivt ökats under de senaste åren vilket är följd av observerade 
högre direktavkastningsnivåer som i sin tur i huvudsak beror på högre 
inflation, ökade finansieringskostnader samt den ökade osäkerheten 
som mindre aktivitet på marknaden innebär.
Kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader 
baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetalningar för 
drift, underhåll och fastighetsadministration varvid korrektion sker för 
avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det investeringsbehov som 
bedöms föreligga. Klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13.
I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter ingå. 
För värderingar av framtida investeringar, som markanvisningar 
med tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren 
ortprismetod, avkastningsmetod samt en förenklad exploateringskalkyl, 
där värderaren har baserat värderingen på priserna i liknande 
 Förvaltningsobjekt  Pågående projekt 
Förändring av verkligt värde för förvaltningsfastigheter 2023  Leasade1   Ägda  Leasade1   Ägda  Totalt
Ingående värde 119,8 8 249,0 64,7 1 716,1 10 149,6
Förvärv av fastigheter 40,0 – – – 40,0
Tillgångsförvärv via dotterbolag – – – 974,1 974,1
Ny- och tillbyggnad – 23,1 – 299,8 322,9
Försäljningar – -1 393,6 – -467,4 -1 860,9
Orealiserade värdeförändringar:
– Förvaltningsobjekt -20,4 -217,6 – – -238,0
– Projektvinster – – – -165,2 -165,2
– Pågående projekt – – – -67,9 -67,9
Realiserade värdeförändringar:
– Förvaltningsobjekt – -25,3 – – -25,3
– Projekt – – – -4,1 -4,1
Omklassning från pågående projekt till förvaltningsobjekt 64,7 1 528,4 -64,7 -1 528,4 –
Utgående verkligt värde 204,1 8 164,1 – 757,1 9 125,4
Summa utgående verkligt värde  8 368,3  757,1 9 125,4
1) Leasade tillgångar innefattar både tomträtter och hyresfastigheter som K2A hyr.
111 
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter

===== SIDA 112 =====