Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

Årsredovisning 2024
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)

===== SIDA 2 =====

2
Innehåll
K2A är ett klimatsmart och långsiktigt fastighetsbolag  
som utvecklar, äger och förvaltar hyresbostäder och samhälls- 
fastigheter. Vårt fokus är att skapa välplanerade och  
yteffektiva hyresbostäder för alla typer av boenden på  
attraktiva platser runtom i Sverige. Vi bygger Svanenmärkta 
hus i svenskt trä, ett förnybart material som används effektivt 
i en industriell process. Genom att ta ansvar för hela kedjan – 
från naturens egen råvara till färdig bostad – blir vi  
Det gröna fastighetsbolaget, en position vi är stolta över att 
förvalta och utveckla.
K2A växer 
ur den 
svenska 
skogen

===== SIDA 3 =====

3 
K2A inledning 
Viktiga händelser under året 4
K2A:s utveckling 5
Detta är K2A 7
Vd har ordet 9
Affärsmodell och mål
Affärsmodell 12
En värdekedja med starka länkar 14
Måluppföljning 16
Hållbarhetsrapport 18
Ett helhetsperspektiv på hållbarhet 19
Hållbarhet enligt K2A 22
Behovet av att bygga klimatsmart 24
Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A 26
Fyra strategiska hållbarhetsområden 27
Ansvarsfulla och lönsamma affärer 28
Hållbar planet 31
Hållbara bostäder 34
Attraktiv arbetsgivare 38
Intressentdialog och väsentlighetsanalys 40
Fastighets- och projektportfölj 42
 
Marknader 
Bostäder i attraktiva lägen på växande orter 50
Hyresbostäder 53
Studentbostäder 55
Samhällsfastigheter 57
Fastigheternas värdering 60
Finansiering 61 
Risker och riskhantering 65 
TCFD – Klimatrelaterade 
finansiella upplysningar 71
Aktien och ägarna 75
Bolagsstyrning 
Bolagsstyrningsrapport 78
Styrelsens ersättningsrapport 83
Styrelse och revisor 85
Ledning 86
Finansiell information 
Verksamhet 87
Finansiell utveckling 90
Förslag till vinstdisposition 92
Finansiella rapporter  93
Koncernens resultaträkning 94
Koncernens balansräkning 95
Koncernens rapport över 
förändring i eget kapital 96
Koncernens rapport över kassaflöden 97
Moderbolagets resultaträkning 98
Moderbolagets balansräkning 99
Moderbolagets rapport över 
förändring i eget kapital 100
Moderbolagets kassaflödesanalys 101
Redovisningsprinciper och noter 102
Revisionsberättelse 125
Joint Venture Arborem 130
GRI-index 136
K2A:s utsläpp av växthusgaser 141
Upplysning K2A – Principal Adverse Indicators 
(PAI) 142
EU-taxonomin 143
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet 146
Revisors rapport hållbarhetsgranskning 154
Översikt och nyckeltal 
Historisk översikt 131
Koncernens nyckeltal 132
Alternativa nyckeltal 133
Definitioner 
Hållbarhetsdefinitioner 155
Definitioner 156
Årsstämma och kalendarium 158

===== SIDA 4 =====

Viktiga händelser under året
<  Under perioden 22 oktober till 7 november amorterade 
K2A 900 Mkr av totalt 1 100 Mkr utestående obligationer 
inom bolagets MTN-program. 
<  Emitterade gröna seniora icke säkerställda obligationer 
om 500 Mkr. Obligationerna har en löptid om 4 år 
och en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 500 
baspunkter.
<  GRESB, den globala hållbarhetsrankingen för 
fastighetsbolag, gav återigen K2A:s förvaltning fem av 
fem möjliga stjärnor. K2A placerade sig på fjärde plats 
bland samtliga börsnoterade bostadsbolag i jämförelsen.
<  Avyttrade ett samägt bolag med ett omfattande 
häktesprojekt. Fastighetsvärdet uppgick till 620 Mkr och 
transaktionen bedöms förstärka K2A:s likviditet med cirka 
300 Mkr före transaktionskostnader, vid frånträdet under 
andra kvartalet 2025.
<  Ingick avtal om att avyttra 40 procent av ett nyskapat 
JV-bolag, som förvärvat 2 990 studentbostäder från 
K2A. Affären frigjorde likvida medel om 660 Mkr före 
transaktionskostnader för K2A. Portföljen innefattade 
2 990 studentbostäder utanför Stockholm, fördelade 
på 18 bolag och 23 fastigheter med ett underliggande 
fastighetsvärde om totalt 3 121 Mkr. Total uthyrbar yta 
uppgick till 72 000 kvm. 
<  Tecknade avtal med Slättö och Magnolia Bostads 
samägda bolag Yard avseende förvaltning av drygt 700 
bostäder. 
<  Vid terminsstart var 99,9 procent av K2A:s permanenta 
studentbostäder uthyrda. 
<  K2A nominerades till NBO Housing Awards, ett pris för 
Nordens bästa boendemiljö.
Q1
<  Efter att ha varit nominerade tre år i rad vann K2A till slut det prestigefyllda Studentbostadspriset. Vinnarfastigheten 
var Generatorn i Linköping, ett nybyggt plusenergihus med 112 lägenheter. I motiveringen betonades byggnadens 
miljömässiga hållbarhet, men också det arkitektoniska uttrycket samt hur lägenheterna anpassats efter studenternas behov 
och önskemål.
<  Tecknade ett förvaltningsavtal med Scandinavian Property 
Group gällande förvaltning av 150 bostäder, två lokaler 
och ett parkeringshus i Tumba. 
<  Belönades med utmärkelsen Symbios, som delas ut 
svenska bolag som kombinerar ansvarstagande med 
lönsam tillväxt. K2A blev därmed det första bolaget att 
vinna priset en andra gång.
<  Ingick en överenskommelse med innehavarna av K2A:s 
MTN-obligationer. Överenskommelsen innebar bland 
annat att slutlig förfallodag senarelades med 15 månader 
för respektive obligation samt att minst 400 Mkr skulle 
amorteras senast den 1 januari 2025.  
<  Avyttrade fastigheten Lund Näcken 1 till ett underliggande 
fastighetsvärde om 160 Mkr. Uthyrbar yta uppgick till 3 
489 kvm fördelat på 98 bostäder. Vid frånträdet 10 juni 
stärktes K2A:s likviditet med 43 Mkr.
<  Avyttrade fastigheterna Luleå Glidet 1 och Luleå Vallan 
1 till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 330 
Mkr. Uthyrbar yta uppgick till totalt 10 084 kvm fördelat 
på 210 bostäder. Vid frånträdet 28 juni stärktes K2A:s 
likviditet med 108 Mkr.
<  K2A:s fastighet Luftseglaren i Barkarby utsågs till 2024 års 
vinnare av Järfälla kommuns pris Byggnadsmärket. 
Q2
Q4
Q3
Förvaltningsberättelse
4
K2A Årsredovisning 2024
Inledning

===== SIDA 5 =====

K2A:s utveckling
K2A har sedan starten 2013 vuxit snabbt genom egen utveckling och produktion av 
bostäder samt fastighetsförvärv. Under 2023 och 2024 har bolaget gjort omfattande 
avyttringar och sålt fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 5 827 Mkr i 
syfte att stärka balansräkningen. Driftsöverskottet uppgick 2024 till 292 Mkr (304). 
Den genomsnittliga ökningen av långsiktigt substansvärde (NRV) hänförligt till 
stamaktieägarna för perioden 2019 till och med 2024 uppgår till 14 procent.
Nyckeltal 2024 2023
Hyresintäkter, Mkr 426,9 443,6
Driftsöverskott, Mkr 292,3 304,1
Förvaltningsresultat, Mkr -170,9 -18,8
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr -20,8 -500,4
Resultat efter skatt, Mkr -202,4 -536,9
Bostäder i förvaltning, antal 2 108 5 159
Bostäder i produktion, antal – 253
Bostäder i projekt, antal 3 052 3 618
Totalt bostäder, antal 5 160 9 030
Belåningsgrad netto, % 57,7 66,4
Räntetäckningsgrad 12 mån, gånger 1,1 1,5 
Justerad räntetäckningsgrad, gånger 1,4 e/t
Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr 2 349,9 2 675,7
NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 381,1 1 706,9
NRV per stamaktie, kr  16,08 19,88
Tillväxt NRV per stamaktie, % -19,1 -29,3
Grönt ramverk för aktier 2024
57,7 %
Belåningsgrad (netto)
288 Mkr
Hyresvärde fastigheter 
under förvaltning
2 390 st
bostäder i fastighets- 
och projektportfölj i 
joint ventures
5 160 st
bostäder i fastighets- och 
projektportfölj
6 077 Mkr
fastighetsvärde
1 381 Mkr
NRV hänförligt  
till stamaktieägare
2020            2021            2022            2023            2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2020           2021           2022           2023           2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning   ■ Bostäder i produktion   ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2017           2018           2019           2020           2021
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt    ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
2020            2021            2022            2023            2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2020           2021           2022           2023           2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning   ■ Bostäder i produktion   ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2017           2018           2019           2020           2021
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt    ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
Hyresintäkter InvesteringarHyresintäkter
76 %
Investeringar (Capex) 
99 %
● Gröna fastigheter 
● Utanför ramverk
24 %
1 %
7 %31 %
24 %
68 %
5 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk
● Mörkgröna fastigheter          ● Ljusgröna fastigheter     
● Mellangröna fastigheter       ● Gula fastigheter
5 %
37 %
56 %
● Projekt      
● Förvärv    
44 %
68 %
5 %
21 %
● Mörkgröna fastigheter      
● Mellangröna fastigheter
● Ljusgröna fastigheter 
● Gula fastigheter      
5 %
97 %
3 %
● Gröna byggnader  
● Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
21 %
5 
K2A Årsredovisning 2024
Inledning

===== SIDA 6 =====

Med stabiliserade finanser ser vi fram emot ett 
2025 där vi på allvar kan gå från riskhantering 
till långsiktigt värdeskapande.
Johan Knaust, vd K2A
K2A:s 199 Svanenmärkta studentlägenheter i Barkarbystaden. På taket finns en stor gemensam takterass, en populär 
samlingsplats där studenterna gärna umgås och kopplar av under årets varmare månader.
6

===== SIDA 7 =====

Detta är K2A
Affärsidé
K2A ska äga, utveckla och långsiktigt 
förvalta bostäder och samhällsfastigheter i 
Stockholm, Mälardalen samt på universitets- 
och högskoleorter i Sverige.
Affärsmodell
K2A äger, utvecklar och förvaltar bostäder. 
Med ett starkt kund- och hållbarhetsfokus 
skapar K2A förutsättningar för en långsiktigt 
gynnsam utveckling med lönsamhet 
och värdetillväxt.
Det gröna fastighetsbolaget
Fördelning fastighets- och projektportfölj – förvaltning och projekt
31 december 2024
Samhällsfastigheter 
3 % (162 bostäder)
Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder
Hyresbostäder 
73 % (3 791 bostäder)
Studentbostäder
23 % (1 207 bostäder)
5 160 Övriga pågående projekt 
59 % (3 052 bostäder)
Fördelning per bostadskategori, antal bostäder
Förvaltning
41 % (2 108 bostäder)
5 160
Fördelning fastighets- och projektportfölj per kategori
31 december 2024
Nytt toppbetyg i internationell 
hållbarhetsjämförelse
Med toppbetyget fem stjärnor placerade sig 
K2A:s fastighetsförvaltning på fjärde plats 
globalt bland samtliga börsnoterade 
bostadsbolag i den globala hållbarhets- 
rankningen GRESB 2024.
Samhällsfastigheter 
3 % (162 bostäder)
Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder
Hyresbostäder 
73 % (3 791 bostäder)
Studentbostäder
23 % (1 207 bostäder)
5 160 Övriga pågående projekt 
59 % (3 052 bostäder)
Fördelning per bostadskategori, antal bostäder
Förvaltning
41 % (2 108 bostäder)
5 160
K2A Årsredovisning 2024
Inledning

===== SIDA 8 =====

Associerad medlem i 
Sveriges Allmännytta
K2A är sedan 2022 en av elva 
associerade medlemmar i Sveriges 
Allmännytta, de allmännyttiga
bostadsföretagens bransch-
och intresseorganisation. 
Världens första 
gröna aktie
K2A har världens första ramverk för 
gröna aktier, framtaget 2020. K2A:s 
gröna aktie innebär att över 50 procent 
av bolagets investeringar är gröna och 
över 50 procent av omsättningen härrör 
från gröna aktiviteter. Under 2024 
klassificerades 76,4 procent av K2A:s 
intäktsströmmar och 99,2 procent av 
bolagets investeringar som gröna.
Offensiva 
hållbarhetsmål
 
Som ledande grönt fastighetsbolag och 
ansvarstagande samhällsaktör  
kombinerar K2A sitt aktiva hållbarhets-
arbete med ambitiösa hållbarhetsmål. 
K2A strävar efter att vara det mest håll-
bara fastighetsbolaget som fokuserar 
på hyres- och studentbostäder och hela 
bolagets värdekedja ska vara  
klimatpositiv år 2027.
Miljö- och  
konkurrensfördel 
med trä
K2A bygger flerbostadshus med när- 
producerat och certifierat svenskt trä 
som huvudsakligt byggmaterial för att 
lämna ett så litet klimatavtryck som 
möjligt. I kombination med vår miljö-
certifierade produktionsmetod ger det 
oss konkurrensfördelar vid exempelvis 
markanvisningstävlingar där kommuner 
vill se mer byggnation i trä.

===== SIDA 9 =====

Vd har ordet
nya möjligheter för K2A. K2A har återbetalat en stor del av 
obligationerna och refinansierat övriga obligationer. Vi har nu 
inga obligationsförfall förrän oktober 2028. Med en betydligt 
starkare balansräkning och en fortsatt attraktiv portfölj av mo-
derna, miljöcertifierade hyresbostäder är vi nu väl positionerade 
för att blicka framåt.
Finansiell stabilitet och ökat förtroende på 
marknaden 
En viktig del av vår finansiella strategi under 2024 var den 
refinansiering vi genomförde för att stärka vår långsiktiga 
finansiering. I oktober emitterade vi gröna obligationer till ett 
belopp om 500 Mkr. Intresset från investerare visade på den 
begynnande optimismen kring hyresbostadsmarknaden och att 
K2A:s stabiliserade finansiella situation och hållbara affärs- 
modell gör bolaget attraktivt för kapitalmarknaden. 
Höstens gröna obligation har följts upp av ytterligare en fram-
gångsrik emission. En grön obligation om 200 Mkr emitterades 
i februari 2025 och likviden användes för att finansiera inlösen 
av den sista delen av K2A:s MTN-program, vilket genomfördes 
Att summera K2A:s 2024 är att beskriva ett år med stora 
förändringar – en resa från ett tydligt fokus på riskhantering till 
ett stabilt läge och nya framtidsmöjligheter. För oss hade året en 
brytpunkt i den omfattande transaktion som vi offentliggjorde 
under sommaren. Vi bildade ett nytt samägt bolag, Arborem 
Fastigheter, med K2A som 60-procentig ägare och ingick ett 
avtal om att överlåta nästan 3 000 studentbostäder till bolaget. 
Affären genomfördes den 1 oktober och frigjorde 660 Mkr i 
likvida medel före transaktionskostnader. Detta bidrog till att 
K2A:s nettobelåningsgrad minskade från 66,4 procent vid 
utgången av 2023 till 57,7 procent per 31 december 2024. 
Dessa förändringar var inte självklara i början av året. När 
vi gick in i 2024 befann vi oss i en position där vi behövde 
säkerställa vår långsiktiga finansiering och stärka vår balansräk-
ning. Vi hade tre obligationer inom vårt MTN-program som 
skulle förfalla inom de närmaste 18 månaderna. Marknaden för 
fastighetsfinansiering var utmanande, transaktionsvolymerna 
låga och sentimentet kring branschen fortsatt osäkert. 
Idag är situationen en annan. Genom Arborem-affären har vi 
inte bara stabiliserat vår finansiella ställning, utan också skapat 
9 
K2A Årsredovisning 2024
Inledning

===== SIDA 10 =====

K2A:s belåningsgrad 
netto minskade från 
66,4 procent 2023 till 
57,7 procent per 31 
december 2024. 
21 mars 2025. De nya obligationerna förfaller under 2028 
respektive 2029. 
Vår transaktionsstrategi har också visat sig vara framgångsrik. 
Sedan april 2023 har vi sålt fastigheter för över 5,8 miljarder 
kronor. Den senaste transaktionen slutförs under andra kvartalet 
2025, då vi slutligen frånträder den fastighet i Västerås där vi 
genom ett samägt bolag drivit ett projekt med syfte att utveckla 
ett häkte med Kriminalvården som hyresgäst. Frånträdet 
innebär att K2A tillförs likvida medel om cirka 300 Mkr före 
transaktionskostnader.
De affärer vi genomfört har skett till nivåer i linje med eller 
strax under de historiskt sett högsta värderingarna av dessa 
fastigheter och betydligt över marknadens tidigare prognoser 
om kraftiga nedgångar för fastighetsvärden. Detta är ett tydligt 
kvitto på att K2A:s tillgångar, med sitt fokus på moderna, 
hållbara och miljöcertifierade bostäder i attraktiva lägen, har en 
fortsatt stark efterfrågan. 
 
 
Stark operativ verksamhet 
Samtidigt som vi under 2024 genomförde omfattande trans-
aktioner och förstärkte vår finansiella ställning, fortsatte vår 
operativa verksamhet att utvecklas väl. Eftersom samtliga 
fastigheter inom det samägda bolaget Arborem dekonsoliderades 
från 1 oktober blev helårsresultatet lägre än 2023, men våra 
hyresintäkter och vårt driftsöverskott för perioden januari- 
september låg på de högsta nivåerna i bolagets historia.
För en stor andel av våra avyttrade fastigheter har vi behållit 
förvaltningsansvaret efter försäljningen. Antalet externa 
förvaltningsuppdrag har därutöver ökat efter att fler  
fastighetsägare vänt sig till K2A för att få hjälp med förvaltning 
och uthyrning, ett kvitto på att vi håller hög kvalitet även i denna 
del av verksamheten. Utöver att förvaltningsuppdragen blir en 
intäkt i sig är det också positivt att vi, genom att komplettera 
med externa förvaltningsuppdrag, kan behålla närvaron med 
egen förvaltning på orter där vi minskat vårt eget bestånd. Vi ser 
från våra kundundersökningar att kundnöjdheten är högre när vi 
förvaltar själva. Per 31 december 2024 förvaltade vi totalt cirka 
7 000 bostäder, inklusive våra egna. Denna utveckling skapar 
stabila kassaflöden och stärker K2A:s position som en ledande 
aktör inom hållbar fastighetsförvaltning. 
I början av 2025 har vi också lanserat ett nytt förtursprogram 
för studenthyresgäster. Programmet innebär att studenter som 
bott hos K2A under sin studietid ges möjlighet att få förtur till 
en hyreslägenhet hos oss efter examen. För oss är detta ett sätt att 
underlätta för unga vuxna att etablera sig på bostadsmarknaden, 
men också att stärka relationen till våra hyresgäster och att 
formalisera hur vi jobbar med långsiktiga kundrelationer där vi 
kan erbjuda bostäder för olika faser av livet till våra befintliga 
hyresgäster och de snart 200 000 personer som står i vår 
bostadskö. 
Marknadsutsikter och framtid
När vi nu blickar framåt ser vi en ljusare framtid än vi gjorde 
för ett år sedan, både för K2A och för hyresbostadsmarknaden 
i stort. Hyresökningarna brukar följa inflationen över tid, men 
med viss eftersläpning – vilket talar för starkare intäktsutveckling 
de kommande åren. Samtidigt har kostnadsökningarna bromsat 
in jämfört med de senaste åren, vilket stärker marginalerna.
Sedan starten har hållbarhet varit en viktig grundsten i K2A:s 
marknadsdrivna strategi, som ett sätt att skapa affärsnytta och 
långsiktigt värde. Vår omvärld förändras snabbt, geopolitiskt 
och på många andra sätt, men oavsett hur starkt det politiska 
ledarskapet är i klimatfrågan finns det en växande efterfrågan på 
hållbara fastigheter från investerare, hyresgäster och långivare. 
Osäkerheten kring framtida energipriser och framtida 
regleringar gör att energieffektiva fastigheter minskar både 
driftskostnader och risk, oavsett politiska beslut. Industriellt 
träbyggande har fortsatt fördelar jämfört med traditionella 
byggmaterial både ur klimat- och kostnadsperspektiv. 
Under 2024 fick vår studentfastighet Lufttseglaren i Järfälla, 
Stockholms län priset Byggnadsmärket, ett pris med fokus på 
kulturhistoria och arkitektur. Studentbostäder i Stockholm 
är också temat för det projekt som ligger först på listan när vi 
återupptar nyproduktionen för att utveckla de stora möjligheter 
till långsiktigt värdeskapande som ryms i vår byggrättsportfölj, 
särskilt i Stockholm. Vi planerar att starta nya projekt när 
marknadsförutsättningarna är rätt och ser stora möjligheter till 
att skapa moderna, hållbara bostäder i attraktiva lägen.  
Efter ett år präglat av strategiska förändringar och finansiell 
förstärkning står K2A redo att växla upp igen. Med stabiliserade 
finanser ser vi fram emot ett 2025 där vi kan gå från 
riskhantering till långsiktigt värdeskapande. 
Johan Knaust, vd
10
K2A Årsredovisning 2024
Inledning

===== SIDA 11 =====

11

===== SIDA 12 =====

En modern byggmästare 
K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som bygger med omsorg 
och kvalitet för att det lönar sig i längden. Vi planerar och bygger bostäder för egen lång-
siktig förvaltning. Hållbara, digitala och flexibla lösningar är självklara i K2A:s verksamhet 
för att det gynnar våra kunder, samhället, miljön och företagets utveckling.
Hållbar affärsmodell
Uthålligt värdeskapande
Utgångspunkten för K2A:s affärsmodell och värdeskapande är att utveckla attraktiva och hållbara bostäder på 
marknader med hög efterfrågan. På så sätt skapas goda förutsättningar för en långsiktigt gynnsam utveckling 
med lönsamhet och värdetillväxt. Vi erbjuder hyresbostäder i attraktiva lägen i Stockholm, Mälardalen och 
utvalda universitets- och högskoleorter i Sverige. K2A:s främsta målgrupp är mindre hushåll med en till två 
personer, vilket utgör cirka 70 procent av alla hushåll i Sverige.
Hållbara bostäder
Hållbar utveckling – ekonomiskt, ekologiskt och socialt – är centralt för K2A. Vi har en licens att bygga 
Svanenmärkta bostäder och målet är att all nyproduktion ska vara miljömärkt. T rä är huvudsakligt byggma-
terial för K2A:s klimatsmarta och energioptimerade bostäder, vilket dels genererar lägre utsläpp av koldioxid 
i jämförelse med andra byggnadsmaterial och dels binder koldioxid. Byggprocessen med fabrikstillverkade 
lägenhetsenheter med trä som råvara är snabb och energieffektiv.
Komplett värdekedja
K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostadsmarknaden och markanskaffning till effektiv 
uthyrning och förvaltning av färdigställda bostäder. Vi strävar efter att optimera varje länk i värdekedjan.
Standardisering för industriell produktion
K2A:s bostäder byggs i trä och produceras i en kontrollerad industriell process där standardisering har en central 
roll. Ett antal egenutvecklade baslägenheter som kan användas i olika kombinationer utgör grunden för våra 
bostäder. Genom systematisk repetition av en noggrant utformad och yteffektiv bostad uppnås ett optimalt 
resursutnyttjande. Samtidigt kan en mångfald i gestaltningen uppnås genom variation när det gäller fasader och 
yttre attribut.
Långsiktig kundnära förvaltning
K2A utvecklar och bygger bostäder för långsiktig kundnära förvaltning med ambitionen att ha egen personal på 
varje ort där bolaget har tillräckligt stor förvaltningsvolym. En lokal förvaltning skapar möjlighet att ansvarsfullt 
och effektivt tillgodose kundernas behov.
Samhällsfastigheter med låg risk
K2A:s kassaflöde stärks genom att bostadsportföljen kombineras med samhällsfastigheter, exempelvis  
vårdfastigheter och andra kommersiella fastigheter med låg motparts- och/eller rörelserisk.
Finansiell kontroll
Viktiga komponenter i K2A:s affärsmodell är finansiell kontroll och styrning för att begränsa de finansiella 
riskerna. Vi arbetar systematiskt med att hantera och minimera risker,  samtidigt som vi tar vara på möjligheter 
som kan bidra till god utveckling och lönsamhet.
12
K2A Årsredovisning 2024
Affärsmodell och mål

===== SIDA 13 =====

I bostadsområdet Vega Park i Haninge ligger K2A:s 462 hyresbostäder, belägna endast 700 meter från 
pendeltågsstationen Vega.
13

===== SIDA 14 =====

En värdekedja med starka länkar
K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostads- 
marknaden och markanskaffning till effektiv uthyrning och förvaltning av  
färdigställda bostäder. 
1. Kundanalys
K2A har noggrant analyserat vad som är viktigast för potentiella 
kunder. Välplanerad yta, funktion och läge anses vara viktigare 
än storleken på lägenheten. K2A:s cirkulära värdekedja skapar 
möjlighet att inhämta kunders synpunkter och förbättrings-
förslag på lägenhetens utformning och uppdatera till framtida 
bostadsprojekt.
2. Markanskaffning
K2A för kontinuerligt diskussioner med kommuner och andra 
fastighetsägare för att få tillgång till byggbar mark. Vi utvecklar 
hyresrätter, i samverkan med berörda kommuner, på efterfrågade 
lägen med goda kommunikationer och närhet till service.
3. Arkitekt
K2A:s arkitekter arbetar målmedvetet för att utveckla bostäder 
efter kundernas önskemål och samtidigt möjliggöra en resurs-
effektiv produktion. K2A:s arkitekter arbetar med att gestalta 
husen efter platsens förutsättningar för att skapa en levande 
stadsutveckling.
4. Bostadsproduktion
K2A:s hus byggs i svenskt certifierat trä och lägenhetsenheterna 
produceras i typfallet i fabrik, i en effektiv industriell process 
med låg klimatbelastning. Ett antal egenutvecklade baslägen-
heter för användning i olika kombinationer utgör grunden 
för våra bostäder. K2A:s produktion är miljöcertifierad enligt 
Svanen.
5. Byggnation
De färdiga lägenhetsenheterna transporteras till platsen för 
byggnationen och blir genom en effektiv byggprocess snabbt 
inflyttningsklara bostadshus.
6. Digital strategi
K2A strävar efter att identifiera och attrahera rätt kund på 
förhand. Genom riktad kundbearbetning i digitala kanaler, 
kontinuerlig sökmotorsoptimering och en aktiv närvaro i sociala 
medier bygger bolaget sin bostadskö och etablerar långvariga 
kundrelationer.
7. Uthyrning & förvaltning
K2A har ett tydligt kundfokus och strävar efter att förvalta 
fastigheterna i egen regi för att utveckla och stärka bolagets 
kundrelationer. Målet är en förvaltningsvolym på respektive ort 
som är tillräckligt stor för en effektiv lokal förvaltning samtidigt 
som en hög grad av digitalisering i portföljen gör att mycket av 
dagliga förvaltningen kan ske på distans. Ett sätt att uppnå detta 
är att kombinera förvaltning av det egna beståndet med externa 
uppdrag.
8. Hållbarhet & värdeskapande
K2A ska utvecklas i en långsiktigt hållbar riktning genom 
effektiv verksamhetsstyrning och med omsorg om det omgi-
vande samhället. Genom att använda resurser på ett effektivt 
sätt och bidra till en positiv utveckling på de orter där bolaget är 
verksamt skapas värden i flera dimensioner.
Trä för en hållbar produktion
K2A använder närproducerat svenskt trä som insatsvara. Ingen annan produktionsmetod kan idag mäta sig med 
industriell träbyggnation, när det gäller att begränsa negativ miljö- och klimatpåverkan. Skogen är både en stor 
kolreserv och en stor koldioxidsänka. Om trä används som byggnadsmaterial lagras koldioxiden i byggnaden under 
hela dess livslängd istället för att släppas ut i atmosfären. K2A:s strategi är att möjliggöra återbruk av så stor del av 
byggnaden som möjligt, så att kolinlagringen kan förlängas bortom byggnadens slutdatum.
14
K2A Årsredovisning 2024
Affärsmodell och mål

===== SIDA 15 =====

Utgångspunkten för K2A:s affärsmodell och 
värdeskapande är att utveckla attraktiva och hållbara 
bostäder i bra lägen på marknader med hög efterfrågan.
1.
Kundanalys
2.
Markanskaffning
3.
Arkitekt
4.
Bostadsproduktion
5.
Byggnation
6.
Digital strategi
7. 
Uthyrning & förvaltning
8. 
Hållbarhet &  
värdeskapande
15

===== SIDA 16 =====

Måluppföljning
Att successivt, utifrån ett hållbarhetsperspektiv, utveckla fastighetsbeståndet på rätt 
marknader är en viktig del av strategin för att K2A ska uppnå sina mål och 
därmed generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning till sina aktieägare. 
Finansiella mål och riskbegränsningar
Driftsöverskottet minskade under 
2024 med 4 procent.
Den genomsnittliga årliga ökningen 
för perioden 2019-2024 uppgår till 
25 procent.
Driftsöverskottet ska, i genomsnitt 
 under åren 2019 till och med 2025, 
 öka med minst 25 procent per år.
NRV hänförligt till stamaktie- 
ägare ska, i genomsnitt under åren 
2019 till och med 2025, öka med 
minst 20 procent per år.
NRV hänförligt till stamaktieägare 
minskade med 19 procent under 
2024.
Den genomsnittliga ökningen för 
perioden 2019-2024 uppgår till 
14 procent.
Belåningsgraden för koncernen ska  
långsiktigt inte överstiga 70 procent.
Räntetäckningsgraden för koncernen 
ska långsiktigt inte understiga  
1,5 gånger.
Belåningsgraden för koncernen  
uppgick vid årsskiftet till 58,4 procent.
Räntetäckningsgraden för koncernen 
uppgick vid årsskiftet till 1,1 gånger. 
Justerad räntetäckningsgrad, som 
utgör covenant för obligationslån 
(1,25 ggr) uppgick till 1,40.
0
10
20
30
40
50
2019 2020 2021 20232022
32
43
32 32
25
Utveckling
Driftöverskott
-4
2024
Mål/Riskbegränsning 
Utveckling
EPRA NRV
-40
-20
0
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 20232022
81
35
55
55%
1
-29- 19
2024
Utveckling
Belåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
20232022202120202019
58,9 64,5 60,7 64,7 66,7
70,0
58,4
2024
Utveckling
Räntetäckningsgrad
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
20232022202120202019
1,9 2,0 1,9 1,8
1,5
1,5
1,1
2024
Utveckling Utfall 2024
Hållbarhet
Nyckeltal     2024 
 
Miljöcertifiering, procent av totalt fastighetsvärde   
   inklusive pågående certifieringsprocesser   100
   exklusive pågående certifieringsprocesser   89
CO2e-utsläpp, scope 1-2, kg CO2e/kvm BTA    1,6
Energianvändning fastighetsbestånd, kWh/kvm Atemp   80,5
Andel grön fastighetsel, procent   99,6
Klimatriskinventerat bestånd, procent av totalt fastighetsvärde   94
Andel grön finansiering, procent   76
Solelsproduktion, MWh   919 
Kundnöjdhet, procent   78
Vattenanvändning, jämförbart bestånd, m3/kvm Atemp    0,87
16
K2A Årsredovisning 2024
Affärsmodell och mål

===== SIDA 17 =====

Luftseglaren, K2A:s 199 studentlägenheter i Barkarbystaden, tilldelades 2024 första pris i Järfälla kommuns tävling Byggnadsmärket. 
Fastigheten nominerades även till Studentbostadspriset 2022, som ett av Sveriges tre bästa studentbostadsprojekt.
17

===== SIDA 18 =====

Det gröna fastighetsbolaget
K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad och naturlig del av vår 
verksamhet och värdekedja. Vi har ambitionen att vara Sveriges 
mest hållbara fastighetsbolag.
18

===== SIDA 19 =====

Ett helhetsperspektiv på hållbarhet
K2A:s hållbarhetsarbete 
Syftet med K2A:s hållbarhetsarbete är dels att skapa  
långsiktiga värden genom insatser redan idag, dels att säkerställa 
att företaget är väl positionerat för framtiden och de effekter som 
olika hållbarhetsfrågor kan förväntas få när det gäller förut- 
sättningarna för att driva fastighetsbolag i Sverige. Det gäller 
både direkta effekter som exempelvis behov av klimat- 
anpassning, och indirekta effekter som förändrade regleringar 
och förväntningar på företagen. Därför behövs löpande en 
gedigen analys av den framtida utvecklingen på hållbarhets-
området, med utgångspunkt i internationella trender och 
fokusområden.
Hållbarhetsbegreppet fick sin moderna definition genom Brundtlandrapporten 
1987, som beskriver hållbar utveckling som ”en utveckling som tillgodoser dagens 
behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina 
behov”. Idag är hållbarhetsfrågor något som alla bolag behöver förhålla sig till  
och allt fler sluter upp bakom den uppfattning som vi på K2A har: en långsiktig 
affärsmodell kräver ett hållbarhetsperspektiv som rymmer såväl ekonomiska som 
sociala och ekologiska värden. På så vis skapas långsiktiga värden för ett bolags 
alla intressenter likväl som för samhället och planeten. Det är därför hållbarhets-
arbetet utgör grunden i K2A:s affärsmodell.
Hållbarhetsarbetet globalt
FN:s hållbarhetsarbete under de senaste tio åren utgår från de 17 
globala mål för hållbar utveckling som FN antog 2015. Målen 
ska vara uppfyllda år 2030 och benämns ofta Agenda 2030. 
Idag finns många initiativ kopplade till Agenda 2030 på såväl 
internationell som nationell nivå.
SKR, Sveriges Kommuner och Regioner, uppger sedan 
tidigare att cirka 70 procent av kommunerna använder agendan 
i sitt hållbarhetsarbete och att utveckling sker från år till år. K2A 
utgår från de 17 globala målen för hållbar utveckling för att 
utvärdera sin verksamhet, definiera mål och styra hållbarhetsar-
betet framåt. De 17 globala målen som utgör Agenda 2030 kan 
INGEN
FATTIGDOM
INGEN
HUNGER
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
GOD UTBILDNING 
FÖR ALLA
JÄMSTÄLLDHET RENT VATTEN OCH
SANITET FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
HÅLLBAR INDUSTRI, 
INNOVATIONER OCH 
INFRASTRUKTUR
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
INGEN
FATTIGDOM
INGEN
HUNGER
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
GOD UTBILDNING 
FÖR ALLA
JÄMSTÄLLDHET
RENT VATTEN OCH
SANITET FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
HÅLLBAR INDUSTRI, 
INNOVATIONER OCH 
INFRASTRUKTUR
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
Ekonomisk
Social
Ekologisk
Bildkälla: deglobalamalen.se
FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling
Det gröna fastighetsbolaget
19 
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 20 =====

delas upp utifrån de tre hållbarhetsdimensionerna – ekonomisk, 
social och ekologisk hållbarhet. För K2A beskrivs målarbetet 
och aktiviteter inom hållbarhet utifrån dessa tre dimensioner.
De planetära gränserna
2009 publicerade Stockholm Resilience Centre en forsk-
ningsrapport där ”de planetära gränserna” introducerades som 
begrepp. Rapporten beskriver de miljöprocesser som styr jordens 
stabilitet och nio prioriterade miljöförändringar orsakade av 
människan. I den tredje stora uppdateringen av ramverket, 
som publicerades i september 2023, har alla gränser slutligen 
bedömts. Sex gränser har nu överskridits och trycket ökar på 
samtliga utom ozonnedbrytningen.
W orld Economic Forum gör varje år en riskbedömning1 av de 
största riskerna som den globala ekonomin i världen står inför. 
T rots att risken för omfattande väpnande konflikter bedöms ökat 
kraftigt på bara det senaste året, är det fortfarande fyra miljö-
frågor som ses de mest allvarliga riskerna över de närmaste tio 
åren, med “Extrema väderhändelser” och “Förlust av biologisk 
mångfald” som de allra största riskerna.
 
De nio planetära gränserna
Biologisk mångfald
Ekologisk hållbarhet är den mest grundläggande och centrala 
hållbarhetsdimensionen, eftersom en planet med ett fungerande 
ekosystem är en förutsättning för allt liv och således för att det 
ska kunna bedrivas sociala och ekonomiska aktiviteter. Biologisk 
mångfald och ekosystemtjänster bidrar med exempelvis  
koldioxidinlagring, ren luft, växtpollinering och välmående 
jordar och hav.
En FN-rapport från 2019 visade att en miljon djur- och 
växtarter hotas av utrotning, vilket är den högsta nivån i mänsk-
lighetens historia. Det uppskattas att utrotningsgraden är 10 till 
100 gånger högre än genomsnittet de senaste tio miljoner åren. 
Förlusten av biologisk mångfald kopplar även till klimat- 
förändringar då kollapsen av ekosystem påverkar planetens 
förmåga att lagra och omvandla koldioxiden i atmosfären2. Vid 
FN:s konferens om biologisk mångfald i Montréal december 
2022 (COP15) antogs ett nytt globalt ramverk med ambitiösa 
mål för att stoppa och vända förlusten av biologisk mångfald. 
T askforce on Nature-related Financial Disclosures (TNFD) 
är ett globalt initiativ som utvecklats för att hjälpa företag 
att integrera naturrelaterade aspekter i sin riskhantering och 
strategiska planering. Inspirationen kommer från TCFD som 
skapades för att hantera klimatrelaterade finansiella risker. Under 
2023 lanserade TNFD det egna ramverket som är ett verktyg 
där bolag kan lämna upplysningar om naturrelaterade finansiella 
risker och möjligheter. K2A har sedan tidigare identifierat 
biologisk mångfald som sin viktigaste hållbarhetsfråga vid sidan 
om klimatförändringarna. COP15 har ökat trycket på företag att 
ta ansvar för sin påverkan på biologisk mångfald och ekosystem. 
K2A kommer att lämna upplysningar kopplat till biologisk 
mångfald i samband med kommande ESRS-rapportering.
Hållbarhetsarbetet inom EU 
EU-taxonomin är ett avgörande ramverk för att styra kapital-
flöden mot hållbara verksamheter och för att säkerställa att EU 
når sina klimat- och miljömål. Genom att definiera vilka ekono-
miska aktiviteter som kan klassificeras som miljömässigt hållbara 
skapar taxonomin en tydlig koppling mellan hållbarhet och 
ekonomiska resultat, samt underlättar för investerare och andra 
intressenter att identifiera verksamheter som bidrar till omställ-
ningen mot en hållbar ekonomi. För företag innebär detta inte 
bara en möjlighet att attrahera gröna investeringar, utan också en 
förpliktelse att integrera hållbarhet i sina affärsmodeller.
EU-taxonomin, som Sverige har varit drivande i att utveckla, 
föreslogs första gången 2018 som en del av EU:s handlingsplan 
för hållbar finansiering och trädde i kraft 2020. Den ökade trans-
parensen och gemensamma standarden som taxonomin erbjuder 
svarar mot en långvarig efterfrågan på att alla aktörer ska arbeta 
utifrån samma måttstock. Detta underlättar jämförelser mellan 
företag och minskar risken för greenwashing. 
Utöver att vara ett gemensamt språk för vad som räknas som 
miljömässigt hållbart skickar taxonomin också en tydlig signal 
om vilka avvägningar och prioriteringar som görs från politiskt 
håll när det gäller hållbarhetsfrågor. T axonomin har potential 
att ersätta tidigare fragmenterade initiativ och standarder och 
utvecklas till den primära modellen för att mäta och rapportera 
hållbarhet globalt.
Mot bakgrund av det framstår det som uppenbart att det 
bästa sättet att bedriva ett framgångsrikt hållbarhetsarbete, som 
kombinerar en positiv påverkan på omvärlden med affärsmässiga 
1) https://www.weforum.org/publications/global-risks-report-2025/
2) https://ipbes.net/sites/default/files/2020-02/ipbes_global_assessment_report_summary_for_policymakers_en.pdf
Bildkälla: Stockholm Resilience Centre.
KLIMATFÖRÄNDRINGAR
NYA KEMISKA SUBSTANSER
STRATOSFÄRISKT OZON
ATMOSFÄRISK AEROSOL
HAVSFÖRSURNING
BIOGEOKEMISKA
FLÖDEN
GLOBAL FÄRSKVATTEN- 
ANVÄNDNING
MARKANVÄNDNING
FÖRLUST AV 
BIOLOGISK 
MÅNGFALD
Artutdöendets 
takt
Förlust av ekologiska 
funktioner
Ökad risk
Fosfor
Kväve
Sötvatten 
(blått vatten)
Grönt
vatten
CO2 
koncentration
Strålnings-
drivning
Parisavtalet – en del av de 17 globala målen
På klimatkonferensen i Paris 2015 signerade världens ledare ett 
avtal som slår fast att den globala temperaturökningen ska hållas 
under två grader celsius med ambitionen att den ska stanna vid 
en och en halv grad. Både på EU-nivå och nationell nivå har 
måltal med slutår definierats. T rots Parisavtalet ligger dock de 
globala växthusgasutsläppen fortsatt på nivåer som medför att vi 
rör oss mot en global temperaturhöjning på över tre grader, med 
risk för oåterkalleliga effekter som följd. 
20
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 21 =====

vinster, är att ha en verksamhet som ligger i linje med taxo-
nomin. Med det som utgångspunkt har K2A inlett ett arbete för 
att revidera sina hållbarhetsmål, med avsikten att presentera nya 
mål under 2025. 
Gröna finansieringslösningar
Gröna obligationer allokerar kapital till gröna och hållbara 
investeringar, det vill säga investeringar som bidrar till miljö- och 
hållbarhetsmål, som exempelvis begränsning av klimatför-
ändringar eller bevarande av biologisk mångfald. Under 2024 
emitterade K2A en ny grön obligation om 500 Mkr. Samtliga av 
bolagets utestående obligationer och hybridobligationer är idag 
gröna.
Utifrån samma principer som gäller för gröna obligationer 
går det också att klassa banklån och aktier som gröna. K2A blev 
2018 det första svenska bolaget att teckna ett grönt företagslån 
och 2020 blev K2A historiska som det första bolaget i världen 
vars aktie blev klassificerad som grön. Till skillnad från ett lån 
eller en obligation, som enbart bedömer det specifika projektet 
som finansieras, innebär en grönklassad aktie en genomlysning av 
hela verksamheten.
Idag finns Green Bond Principles3 som sätter ramarna för vad 
som definierar en grön obligation. Dessa principer bygger på 
att investeringen ska ha en positiv miljö- eller klimatpåverkan. 
Den svenska regeringen beslutade 2020 om ett ramverk som 
möjliggör emittering av statliga gröna obligationer. EU lanserade 
2021 en frivillig grön obligationsstandard med koppling till 
EU-taxonomin. W orld Federation of Exchanges (WFE), den 
globala branschorganisation som representerar reglerade börser 
och clearinghus världen över, presenterade under 2023 WFE 
Green Equity Principles4  som ett sätt att skapa enhetliga 
standarder för hållbara investeringar.
Se sida 62-64 för mer information om K2A:s gröna  
finansiering. 
Mål om nettonollutsläpp
Utifrån Parisavtalet har EU fattat beslut om utsläppsmål som 
innebär att EU ska ha nettonollutsläpp av växthusgaser år 2050. 
Sverige har gått längre och ska ha netto-noll-utsläpp redan år 
2045. Detta förutsätter omställningar inom näringslivet. I syfte 
att stötta omställningen har EU lanserat European Green Deal, 
även kallat Den gröna given, vilket är en färdplan för hur EU ska 
nå nettonollutsläpp. Den gröna given har bland annat resulterat i 
EU-taxonomin, se sida 143-153 för mer information. På  
nationell nivå har Sverige tagit initiativ till Fossilfritt Sverige, 
som syftar till att göra Sverige till världens första fossilfria 
välfärdsland. Inom ramen för Fossilfritt Sverige har 22 olika 
branscher tagit fram färdplaner för att visa hur respektive 
bransch kan bli fossilfri eller klimatneutral, där bygg- och 
anläggningssektorn har en egen färdplan som lanserades 2018 
med målet att nå nettonollutsläpp 2045.
Stödjande initiativ 
<  Parisavtalet 
Ett globalt klimatavtal som ingicks av världens länder på 
klimatkonferensen COP21 i Paris 2015. Avtalet syftar 
till att begränsa den globala temperaturökningen till väl 
under 2,0 grader med ambitionen att den ska stanna vid 
1,5 grader.
I syfte att stötta de 17 globala målen för hållbar utveckling 
och Parisavtalet har ett antal initiativ vuxit fram som 
företag och organisationer idag kan ansluta sig till och 
stötta. Ett par exempel på initiativ som K2A har anslutit sig 
till är: 
<  FN Global Compact 
Ett initiativ för företag att främja hållbara affärsmetoder 
genom att följa tio principer för hållbart företagande 
inom miljö, arbetsrätt, antikorruption och mänskliga 
rättigheter. K2A:s uppförandekod bygger på principerna 
för FN Global Compact sida 29.
<  Science Based Target initiative (SBTi) 
Ett initiativ som validerar företags målsättningar för 
utsläpp av CO2 för att säkerställa att de är vetenskapligt 
baserade i linje med vad som krävs för att nå 
Parisavtalets utsläppsmål.
K2A:s hållbarhetsrapportering
För att åskådliggöra och underlätta mätning och 
jämförelse av ett bolags hållbarhetsprestanda har olika 
internationella initiativ tagits inom hållbarhetsredovisning, 
såsom standarder, ramverk och verktyg. K2A redovisar 
hållbarhetsdata enligt följande rapporteringsinitiativ:
<  GRI – Global Reporting Initiative 
En global standard för hållbarhetsredovisning som 
hjälper företag att transparent redovisa sin påverkan på 
ekonomi, miljö och samhälle (sida 136-141).
<  TCFD – Task Force on Climate-related  
Financial Disclosures 
En global standard för att identifiera och rapportera 
ett bolags klimatrelaterade finansiella risker och 
möjligheter (sida 71-74).
<  GHG-protokollet (Green House Gas-protocol) 
En global standard för att mäta och rapportera en 
verksamhets klimatpåverkan genom direkta och 
indirekta utsläpp av växthusgaser, uppdelat i tre olika 
kategorier, så kallade Scope 1-3 (sida 25).
<  EU-taxonomin 
Ett EU-ramverk som definierar vilka ekonomiska 
aktiviteter som kan klassificeras som miljömässigt 
hållbara för att främja gröna investeringar (sida 143-
153).
<  Global Real Estate Sustainability Benchmark 
(GRESB) 
Världens största hållbarhetsbenchmark för fastighets-
sektorn. K2A:s fastighetsförvaltning erhöll fem av fem 
möjliga stjärnor och fick en fjärdeplats bland samtliga 
börsnoterade bostadsbolag i jämförelsen 2024.
Internationella hållbarhetsinitiativ
3) https://www.icmagroup.org/sustainable-finance/the-principles-guidelines-and-handbooks/green-bond-principles-gbp/
4) https://www.world-exchanges.org/storage/app/media/WFE%20Green%20Equity%20Principles.pdf
21 
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 22 =====

Hållbarhet enligt K2A
Hållbarhet som värdegrund
För K2A är det viktigt att bedriva verksamheten på ett hållbart 
sätt och bidra positivt till det som ligger inom bolagets påver-
kanssfär. Bolaget strävar efter att vara en förebild, kunskapsbä-
rare och inspiratör för hållbarhetsarbetet i fastighetsbranschen. 
Genom att arbeta med hållbarhet som värdegrund kan K2A 
leverera långsiktiga värden till såväl kunder, aktieägare och 
medarbetare som samhället och planeten.
Med över 80 procent av bostäderna uppförda sedan 2015 har 
K2A ett av branschens mest moderna fastighetsbestånd, vilket 
skapar goda förutsättningar för ett mer hållbart fastighetsbe-
stånd med högre miljöprestanda än genomsnittet i sektorn. 
K2A har därutöver en ambitiös hållbarhetsstrategi utifrån en 
helhetssyn där bolaget verkar för ett ekonomiskt, ekologiskt och 
socialt värdeskapande.
K2A:s inriktning har sedan bolaget grundades varit att bygga 
bostäder i närproducerat trä, vilket är klimateffektivt. T rä är det 
enda förnybara byggmaterialet och det lagrar koldioxid under 
hela sin livslängd, vilket bidrar till en minskad klimatpåverkan i 
jämförelse med andra byggmaterial. Kombinationen av att bygga 
i trä och en effektiv och industrialiserad produktionsprocess 
är K2A:s största enskilda bidrag till en hållbar utveckling. 
All nyproduktion är Svanencertifierad eller har motsvarande 
miljöcertifiering, vilket innebär krav på en hållbar boendemiljö, 
produktion, materialval, energianvändning och på byggnadens 
påverkan ur ett livscykelperspektiv.
K2A har ett tydligt engagemang och tar ett socialt ansvar 
på de orter där bolaget är verksamt. Genom att vara drivande i 
utvecklingen av attraktiva, hållbara och levande stadsdelar bidrar 
bolaget till en god livskvalitet och trygghet för boende och andra 
människor som rör sig i bostadsområdena. Som arbetsgivare 
erbjuder K2A en arbetsmiljö där det är viktigt att medarbetarna 
mår bra, utvecklas och upplever att de bidrar till en hållbar 
samhällsutveckling.
Försiktighetsprincipen ligger till grund för hur K2A:s 
hållbarhetsarbete har utformats. Det systematiska arbetet med 
hållbarhet genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra 
bolaget genom att minska de risker som finns kopplade till 
hållbarhetsfrågor. Bolagets inriktning innebär också konkurrens-
fördelar, exempelvis när det gäller att erhålla markanvisningar i 
kommuner som antagit träbyggnadsstrategier eller som har en 
ambitiös hållbarhetsagenda. Många yngre och medvetna kunder 
efterfrågar boenden som har låg energianvändning och klimat-
påverkan samt ligger i områden som uppfattas som trygga och 
levande. Enligt en undersökning gjord av Novus på uppdrag av 
Länsförsäkringar Fastighetsförmedling tycker två av tre svenskar 
att det är viktigt att deras nästa bostad är hållbar1.
K2A är ett grönt och hållbart fastighetsbolag som bidrar till att samhället utvecklas 
i en hållbar riktning och som tar ett långsiktigt ansvar för sin påverkan på 
människor och miljö. Hållbarhetsarbetet är därför affärskritiskt – ett integrerat 
hållbarhetsarbete och samhällsengagemang går hand i hand med värde- 
skapande. Långsiktigheten genomsyrar alla led, från projektering och finansiering 
till produktion och förvaltning.
 
Hållbarhetsstyrning
K2A:s styrelse fastställer årligen den övergripande 
hållbarhetspolicyn, strategin och hållbarhetsmålen. 
Styrelsen ansvarar även för riskanalys, inklusive 
klimatrelaterade risker och möjligheter. Därtill har 
K2A:s styrelse inrättat ett särskilt hållbarhetsutskott.
Hållbarhetsutskottet har ansvar för att utforma och 
följa upp K2A:s hållbarhetsmål. Hållbarhetsutskottets 
arbete och uppgifter regleras av utskottets 
arbetsordning som fastställts av styrelsen.
Vice vd hållbarhet bistår hållbarhetsutskottet och 
ansvarar för implementering av hållbarhetsmål i 
organisationen samt genomförande av åtgärder 
och rapportering av hållbarhetsarbetet. Vice vd 
hållbarhet rapporterar direkt till vd.
K2A:s vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet 
samt riskhantering och åtgärder relaterade till 
hållbarhet.
Ledningsgruppen ansvarar för att följa upp utfall 
av hållbarhetsmålen, inklusive klimatrelaterade 
mål, risker och möjligheter. Hållbarhetsarbetet 
rapporteras på månatliga möten och utfall av 
hållbarhetsarbetet redovisas fyra gånger per år.
Affärsutvecklingsavdelningen integrerar 
verksamhetens hållbarhetsmål i rutiner. Exempelvis 
görs en hållbarhetsanalys vid tävlingar och 
utvärdering av byggbar mark.
Projektavdelningen integrerar hållbarhetsmål i 
rutiner som styr arbetet i projekten (projektering och 
produktion), exempelvis vid Svanencertifiering av 
nyproduktion.
Förvaltningsavdelningen ansvarar för 
handlingsplaner om hur K2A kan minska 
koldioxidutsläpp och driva hållbarhetsarbetet 
kopplat till byggnaderna såsom inköp, 
avfallshantering, underhåll och investeringar i 
klimatanpassningsåtgärder. Avdelningen ansvarar 
även för att driva hållbarhetsarbetet relaterat 
till kundnöjdhet, marknadsföringsinsatser, 
energianvändning och energioptimering, exempelvis 
via intressentdialoger och löpande kundenkäter.
1) https://via.tt.se/pressmeddelande/3325936/
tva-av-tre-vill-bo-hallbart-men-vet-inte-vad-de-ska-leta-efter
22
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 23 =====

Styrning av hållbarhetsarbetet
Hållbarhet och värdeskapande är integrerat i hela verksamheten 
och styrningen av hållbarhetsrelaterade åtgärder, rapportering 
och riskhantering är en integrerad del i bolagets övergripande 
bolagsstyrning. Ansvaret för hållbarhetsarbetet är fördelat 
på olika nivåer i bolaget. Systematiskt arbete med omvärlds-, 
väsentlighets- och klimatanalys samt intressentdialog kopplat till 
hållbarhet genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra 
bolaget. Detta arbete minskar risker och identifierar möjligheter 
som finns kopplade till hållbarhetsfrågor på samtliga nivåer.
Hållbarhetsstrategi 
Under 2024 fortsatte K2A att utveckla grunden för hållbar -
hetsarbetet och befäste på så sätt viktiga strategier för arbetet 
på både kort och lång sikt, med särskilt fokus på klimatet. K2A 
har ambitiösa hållbarhetsmål, bland annat om att hela bolagets 
värdekedja ska vara klimatpositiv år 2027. K2A har fortsatt 
arbetet mot målet utifrån den färdplan som antagits, samtidigt 
som bolaget utvärderar vilka målsättningar som i framtiden 
bäst kommer att bidra till att K2A skapar långsiktiga värden 
genom sitt hållbarhetsarbete. En sådan översyn är särskilt 
relevant med tanke på den omfattning som hållbarhetsarbetet 
i Europa kommer att påverkas av EU-taxonomin och det blir 
centralt att säkerställa att K2A:s mål styr mot att bolaget blir 
en så positiv kraft som möjligt i det gemensamma europeiska 
hållbarhetsarbetet.
Strategin för K2A:s hållbarhetsarbete baseras på omvärlds -
bevakning och väsentlighetsanalys som inkluderar bolagets 
viktigaste intressentgrupper, FN:s 17 globala mål, Parisavtalets 
utsläppsmål, en analys av klimatrelaterade risker och möjlig -
heter samt de planetära gränserna. Kopplat till de stora 
hållbarhetsutmaningarna är K2A:s hållbarhetsarbete inriktat 
på att begränsa och minska klimatpåverkan från verksamheten, 
minska förlust av biologisk mångfald och minska påverkan 
från miljö- och hälsofarliga ämnen. Arbetet baseras bland 
annat på principerna i FN:s Global Compact samt de nio 
planetära gränse rna. K2A har utvecklat en hållbarhetspolicy 
som tillsammans med en uppförandekod och leverantörspolicy 
inkluderar både anställda och leverantörer. K2A har även en 
policy för jämlikhet och mångfald för att frä mja jämställdhet, 
jämlikhet och mångfald på arbetsplatsen. K2A ska framtids -
säkra sin verksamhet genom betydande fokus på värdeskapande 
hållbarhet, vilket innebär högt ställda hållbarhetsmål.
<  K2A ska vara klimatpositivt senast 2027.
<  All egen nyproduktion ska vara certifierad enligt Svanen 
eller ha motsvarande miljöcertifiering samt vara förenlig med 
EU-taxonomin.
<  Samtliga K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara klimatriskin-
venterade och miljöcertifierade.
<  K2A:s produktionsmetod ska vara resurseffektiv och ha 
förutsättningar för cirkularitet.
<  K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel än genomsnittet i 
Sverige.
<  K2A ska anses vara det mest hållbara fastighetsbolaget som 
fokuserar på hyres- och studentbostäder. För att uppnå det ska 
bolaget:
   – Minimera koldioxidbelastningen per kvadratmeter.
   – Minska användningen av värme, el och vatten.
   –  Använda grön el och öka andelen egenproducerad el från 
egna solceller.
   – Använda grön fjärrvärme där det är möjligt. 
<  K2A ska anses vara det bästa fastighetsbolaget på 
hållbarhetsrapportering.
<  K2A ska ha nöjda medarbetare som trivs på arbetsplatsen.
 
2024
<  Fortsatt arbetet med miljöcertifiering 
och klimatriskinventering av 
befintligt bestånd.
<  Utvecklat kontroll och styrning av 
hållbarhetskrav inom bolagets 
leverantörskedjor genom en 
särskild uppföljning utifrån K2A:s 
uppförandekod, som bygger på FN 
Global Compacts principer.
<  Tagit fram en mätmetod för 
uppföljning av KPI:er kring social 
hållbarhet, i samarbete med HS30, 
AktivBo och forskningsinstitutet RISE.
<  Förberett hållbarhetsredovisning 
enligt ESRS och harmoniserat 
hållbarhets- rapporteringsprocesser 
mot kommande standard.
<  Harmoniserat hållbarhets- 
rapporteringsprocesser mot 
kommande ESRS-standard.
<  Deltagit i det internationella 
benchmarkverktyget GRESB med 
goda resultat. Se sida 29 för mer 
information.
2025
<  Återuppta byggandet av miljömärkta 
bostäder med klimatsmarta 
materialval, låg energianvändning, 
delningslösningar samt solceller på 
taken.
<  Genomföra en översyn av bolagets 
klimatmål för att se hur dessa bäst 
bidrar till ett hållbarhetsarbete som 
skapar långsiktiga värden.
<  Fortsätta utveckla uppföljningen av 
bolagets högt ställda hållbarhetskrav 
inom leverantörskedjorna.
<  Fortsatt förberedelse av 
hållbarhetsredovisning enligt ESRS 
genom en uppdaterad dubbel 
väsentlighetsanalys samt utökad 
datainsamling och kvalitetssäkring.
2026
Enligt nu gällande regelverk kommer 
K2A omfattas av CSRD under 2026 och 
då inleda rapportering utifrån ESRS. 
K2A ser positivt på möjligheterna som 
en gemensam rapporteringsstandard 
skapar vad gäller ökad transparens 
och en mer samlad bild av 
hållbarhetsarbetet inom europeiska 
bolag, samtidigt som bolaget följer den 
politiska utvecklingen på europeisk nivå 
gällande direktivet.
K2A kommer under 2026 göra en 
översyn av sitt gröna ramverk för 
finansiering samt sitt gröna ramverk för 
aktier – världens första i sitt slag.
Hållbarhetsaktiviteter – nuläge och framtid
23 
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 24 =====

Hållbarhetsfrågan har sedan starten varit en integrerad del av 
K2A:s värdekedja. Av K2A:s förvaltningsobjekt är över 80 
procent byggda 2015 eller senare, vilket innebär att byggnaderna 
är energieffektiva och utrustade med modern teknik. Att bygga 
klimatsmart innebär bland annat att använda hållbara material, 
energieffektiv teknik och gröna produktionsmetoder. K2A har 
sedan bolaget grundades 2013 byggt bostäder i svenskt certifierat 
trä – ett material som inte bara har en låg klimatpåverkan utan 
även lagrar koldioxid under byggnadernas livscykel. 
    Kombinationen av träbyggande och fabrikstillverkning ger 
effektiva processer och minskar utsläppen vid nyproduktion. 
Samtidigt leder energieffektiva byggnader och egenproducerad 
förnybar energi till lägre kostnader och högre värde för hyres-
gäster och investerare.
En värdekedja med gynnsamma förutsättningar  
All nyproduktion av fastigheter orsakar idag utsläpp av 
växthusgaser. Samtidigt behöver det byggas mer, eftersom det 
finns ett underskott av bostäder på marknaden. Det blir därför 
viktigt att bygga så klimatsmart som möjligt, vilket bland annat 
innebär att använda hållbara material, energieffektiv teknik och 
gröna produktionsmetoder. Med K2A:s affärsmodell ska bolaget 
kunna växa utan att klimatutsläppen gör det. Genom medvetna 
materialval, optimerade transporter, energieffektiva byggnader 
och egenproducerad förnybar energi kan K2A kombinera 
hållbarhet med lönsamhet. Därmed kan vi vara en del av den 
nödvändiga omställningen samtidigt som vi skapar ekonomiska 
och sociala värden. 
K2A:s engagemang för klimatfrågan manifesteras i bolagets 
klimat- och hållbarhetsmål. Bolagets hela värdekedja ska vara 
klimatpositiv senast 2027, samtliga fastigheter som förvaltas 
eller förvärvas ska vara miljöcertifierade med Svanen eller 
motsvarande certifiering, och alla förvaltade fastigheter ska vara 
klimatriskinventerade. Som fastighetsbolag innebär klimat-
förändringarna inte bara ett ansvar för att bidra till minskade 
utsläpp, utan också ett behov av att anpassa sig till de risker 
och utmaningar som kan uppstå som en följd av ett förändrat 
klimat. Dessa mål är en del av en bredare strategi för att minska 
klimatpåverkan och förstärka bolagets konkurrenskraft på en 
marknad där hållbarhet blir allt viktigare.
Därutöver har bolaget satt upp ett mål som godkänts inom 
ramen för Science Based T argets initiative1 , vilket avser en 
minskning med 50 procent av utsläpp i scope 1 och 2 fram till 
2030 enligt GHG-protokollet. Vidare fortsätter K2A att vara 
ansluten som TCFD2-supporter. 
 
Behovet av att bygga klimatsmart
Det råder ingen tvekan om att läget för världens klimat är mycket allvarligt.  
Om den globala medeltemperaturökningen ska hållas under 1,5 grader måste  
världens utsläpp av växthusgaser minska kraftigt och snabbt. Bygg- och  
fastighetssektorn står för över en femtedel av Sveriges växthusgasutsläpp, men 
den rymmer samtidigt stora möjligheter att minska klimatpåverkan och driva 
ekonomisk tillväxt genom klimatsmarta lösningar. K2A är Det gröna fastighets- 
bolaget med offensiva klimatmål och en tydlig plan för att kombinera klimats-
marta lösningar och lönsamhet.
Vad innebär klimatpositiv?
Definitionen klimatpositiv utgår från definitionen för 
koldioxidneutralitet – eller klimatneutralitet – som 
innebär att en verksamhet, organisation eller land, 
genom sin egen verksamhet och/eller genom att 
tillskapa kolsänkor, har nettoutsläpp av växthusgaser 
som är noll.
Klimatpositiv är att tillskapa ytterligare kolsänkor 
och/eller kolinlagring så att verksamheten bidrar 
med ett positivt bidrag till koldioxidinlagring.
CLIPOP är ett internationellt nätverk som har 
utvecklat en praxis för klimatpositiv som baseras 
på ISO 14021-standarden för klimatneutralitet. För 
att en verksamhet ska bli klimatpositiv och därmed 
kvalificeras för nätverket krävs att bolaget uppfyller 
ISO 14021-standarden och att verksamheten 
klimatbalanserar sina utsläpp genom tillskapande 
av kolsänkor för minst 10 procent utöver det som 
kompenserats ned till netto-noll.
K2A:s mål om klimatpositivitet 2027 utgörs av 
kartläggning av verksamheten och nyproduktionens 
ingående klimatpåverkan med mål om 90 procent 
minskning jämfört med 2020. Utöver minskning på 
90 procent krävs klimatkompensation och biogena 
utsläpp för att nå klimatpositivitet, effekt från dessa 
utgår från olika antaganden och uppskattningar. 
1) https://sciencebasedtargets.org/companies-taking-action
2) Task Force on Climate-related Financial Disclosures: https://www.fsb-tcfd. 
org/supporters/
3) https://www.clipop.org
24
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 25 =====

Kartläggning av klimatpåverkan 
Sedan 2020 har K2A gjort en sammanställning av bolagets 
klimatutsläpp i ett så kallat klimatbokslut som inkluderar 
verksamhetens klimatutsläpp samt de utsläpp som verksamheten 
ger upphov till via leverantörer och kunder. K2A redovisar 
bolagets klimatutsläpp enligt den internationella standarden 
GHG-protokollet och dess tre kategorier, så kallade scope 1-3. 
Scope 1
Egna, direkta utsläpp av växthusgaser från egna fordon, 
värmepannor och läckage av köldmedia.
Scope 2
Egna, indirekta utsläpp av växthusgaser från köpt energi till egna 
fastigheter – fjärrvärme, fastighetsel, biogas och bioolja.
Scope 3
Framför allt indirekta utsläpp av växthusgaser från inköpta varor 
och tjänster från K2A:s leverantörer och kunder, exempelvis 
utsläpp från tillverkning av byggprodukter, personalens tjänste-
resor och transporter till och från byggplats.
 
För K2A fanns de största utsläppsposterna 2024 inom scope 2, 
där fjärrvärme och fastighetsel i befintliga hus tillsammans utgör 
den största delen av utsläppen då nybyggnation uteblivit. Se 
sida 136-141 för en detaljerad redovisning av K2A:s utsläpp av 
växthusgaser. 
 
Klimatstrategi
Med en affärsmodell där hållbarhet har varit en central del från 
start och en produktportfölj baserad på trä med lågt klimat- 
utsläpp, behöver K2A inte genomföra en omfattande omställ-
ning för att minska sin klimatpåverkan. Istället kan bolaget 
fokusera på att trimma befintliga processer. De viktigaste  
aktiviteterna för att reducera utsläppen av växthusgaser 
inkluderar: 
 
<  Fortsätta använda trä som byggnadsmaterial i nyproducerade 
bostäder.
<  Fortsätta arbetet med en klimateffektiv nyproduktionsprocess.
<  Energioptimera befintligt bestånd.
< Investera ytterligare i fastighetsnära förnybar energi.
< Använda fossilfria transporter i hela värdekedjan.
<  Arbeta strategiskt med cirkularitet i K2A:s byggnader och 
därmed undvika utsläpp i slutet av byggnadernas livslängd.
<  Samarbeta med nyckelaktörer för att öka omställningstakten i 
branschen.
Utsläpp från förbränning i egna  
fordon och processer i fastigheter.
Utsläpp från köpt energi. Utsläpp från leverantörer och kunder, samt från
inköpta varor och tjänster.
Egna och 
leasade  
fordon.
K2A:s 
pendlings- och 
tjänsteresor.
Direkta utsläpp från egna processer. Indirekta utsläpp från egna 
processer, köpt energi. Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan.
Scope 1 Scope 2 Scope 3
Utsläpp av 
köldmedia.
Egna  
värme- 
pannor.
Fjärrvärme 
och 
fastighetsel.
Transporter  
till och från 
byggplatser.
Byggmaterial, 
avfall, bränslen  
och energi- 
användning  
i fabriker och 
på byggplatser.
Hyresgästernas 
användning av 
tjänster relaterade 
till bostaden 
eller lokalerna 
såsom egen 
elanvändning och 
avfallsgenerering.
25 
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Indelning av utsläpp i GHG-protokollets olika scope

===== SIDA 26 =====

Lagar och regler:
< Aktiebolagslagen
< Kod för bolagsstyrning
< Miljöbalken
< Arbetsmiljölagar
< Boverkets byggregler
<  Nasdaq Stockholms  
regelverk för emittenter
< EU-taxonomin
Externa initiativ:
< Agenda 2030
< Parisavtalet
< De planetära gränserna
< FN Global Compact
<  GRI – Global Reporting 
Initiative
<  Miljöcertifiering – Svanen,  
Miljöbyggnad, Passivhus
<  TCFD – Task force on 
Climate-related Financial 
Disclosures
<  SBTi – Science Based Target 
initiative
<  GRESB – Global Real Estate 
Sustainability Benchmark
Interna regelverk:
< Bolagsordning
<  Interna riktlinjer 
såsom uppförandekod, 
jämlikhetspolicy, 
arbetsmiljöpolicy, 
finanspolicy och 
hållbarhetspolicy
Finansieringsdrivna 
ramverk:
< Grönt ramverk för aktier
< Grönt finansiellt ramverk
Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A
Följande lagkrav, standarder, ramverk, riktlinjer och initiativ styr K2A:s hållbarhetsarbete.
26

===== SIDA 27 =====

Ansvarsfulla och  
lönsamma affärer
Ekonomisk lönsamhet och 
stabilitet är en förutsättning för 
en positiv utveckling av K2A:s 
verksamhet över tid. Bolagets 
systematiska hållbarhetsarbete 
är ett sätt att framtidssäkra 
verksamheten. Arbetet bidrar 
till ökad lönsamhet och tillväxt 
både kort- och långsiktigt, och 
skapar på så vis ett ökat värde 
för bolagets aktieägare. K2A 
bedriver ett långsiktigt arbete 
med hög transparens för att 
stärka bolagets trovärdighet 
och för att skapa goda etiska 
och affärsmässiga relationer till 
bolagets intressenter. 
Väsentliga  
hållbarhetsfrågor
< Ekonomiskt värdeskapande
< Grön finansiering
<  Hantering av 
hållbarhetsrisker
< Uppförandekod 
Hållbar planet 
Klimatförändringarna och 
förlusten av biologisk
mångfald utgör två av vår tids 
viktigaste miljöutmaningar. 
Ett fastighetsbolag som 
bygger i svenskt certifierat 
trä med lågt klimatavtryck 
har möjlighet att vara en 
kraft för positiv förändring 
i dessa frågor. Som ett led i 
bolagets hållbarhetsarbete har 
K2A tydliggjort arbetet med 
klimatfrågan genom offensiva 
hållbarhetsmål kring låga 
CO2-utsläpp, klimatrisk- 
inventering, grön finansiering 
och resurseffektivitet.
Väsentliga  
hållbarhetsfrågor
<  Minskade utsläpp av 
växthusgaser
<  Resurseffektivitet och 
cirkularitet
< Klimatanpassning
< Biologisk mångfald
Hållbara bostäder 
Grunden för K2A:s verk-
samhet är att bygga och 
förvalta hållbara bostäder. 
K2A:s nyproducerade hus 
byggs i trä med fokus på 
kvalitet och energieffektiva 
lösningar, vilket skapar stora 
miljöfördelar. Nyproduktion 
certifieras med Svanen eller 
motsvarande märkning och 
icke certifierade förvärvade 
fastigheter, som är äldre än 
tre år, enligt Miljöbyggnad 
iDrift. Bolaget uppmuntrar 
en hållbar livsstil och skapar 
förutsättningar för kunder 
att göra miljövänliga val i sin 
vardag.
Väsentliga  
hållbarhetsfrågor
<  Miljöcertifierade byggnader
< Hållbar livsstil
< Kundnöjdhet och trivsel
Attraktiv arbetsgivare 
K2A är ett ungt företag som 
ska vara en inkluderande 
arbetsplats där medarbetarna 
känner engagemang och 
stolthet. K2A strävar efter 
att erbjuda en inspirerande, 
jämlik och inkluderande 
arbetsmiljö med en företags-
kultur där medarbetarna 
kan trivas, utvecklas och har 
möjlighet att utnyttja sin fulla 
potential.
Företagskulturen präglas av 
K2A:s kärnvärden –
kundfokus, nytänkande och 
långsiktighet.
Väsentliga  
hållbarhetsfrågor
< Välmående medarbetare
< Kompetensutveckling
< Mångfald och jämlikhet
Fyra strategiska hållbarhetsområden
K2A:s arbete för en hållbar utveckling utgår från FN:s 17 globala mål och de 
planetära gränserna. Utifrån dialog med intressenter och en egen väsentlighets-
analys har K2A definierat fyra strategiska områden med delmål som relaterar 
till de tre dimensionerna för hållbar utveckling: ekonomisk, ekologisk och social 
hållbarhet.
27 
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 28 =====

Ansvarsfulla och lönsamma affärer
Ansvarsfullt företagande och ekonomiskt
värdeskapande 
En effektiv organisation, kostnads- och resurseffektivitet samt 
ett aktivt arbete med riskhantering lägger grunden för K2A:s 
lönsamhet och ett stabilt ekonomiskt värdeskapande. Detta värde 
kommer aktieägarna till del, men det gynnar även kunder,  
medarbetare, samarbetspartners, kommuner, leverantörer, 
kreditgivare och andra intressenter. T ydliga finansiella mål ligger 
till grund för arbetet, se sida 16.
K2A:s affärsmodell möjliggör hög och långsiktig tillväxt. De 
operationella riskerna begränsas tack vare diversifiering samt att 
bolagets fastighetsbestånd är fokuserat på tillväxtregioner med 
stark efterfrågan. Som förvaltande bolag av attraktiva hyres-
bostäder på marknader med bostadsbrist är bedömningen att K2A 
har en ytterst begränsad uthyrningsrisk. Bolagets systematiska  
hållbarhetsarbete sänker även underhållskostnaderna för fastighe-
terna och ökar livslängden i beståndet. En del av hållbarhetsarbetet 
innefattar att identifiera finansiella risker kopplade till framtida 
klimatscenarier. Genom att kartlägga riskerna för respektive 
byggnad och genomföra erforderliga åtgärder minimerar K2A 
risknivån i portföljen och tar därmed ytterligare ett steg i att säkra 
affärsmodellen. Samtliga K2A:s förvaltningsfastigheter med  
hyres- eller studentbostäder har genomgått klimatriskinventering. 
Se sida 31-32 för mer information. 
K2A bedriver ett systematiskt hållbarhetsarbete som bidrar till ett välmående bolag med 
ökad lönsamhet och tillväxt, vilket skapar värde för våra aktieägare. Företaget arbetar 
därutöver långsiktigt för att skapa goda affärsmässiga relationer till våra intressenter.
Mål
Utfall
Medlemskap
Ett urval av organisationer, initiativ och 
samarbeten som K2A är anslutna till:
< FN Global Compact
< Sweden Green Building Council
< Fastighetsägarna
<  Sveriges Allmännytta
< Hållbart Stockholm 2030 (HS30)
< Nasdaq ESG Transparency Partner
< Studentbostadsföretagen
< Trästad Sverige
< Sveriges Träbyggnadskansli
<  Fastigo – fastighetsbranschens 
arbetsgivarorganisation
<  BeBo – Energimyndighetens nätverk för 
energieffektiva flerbostadshus
<  Miljö- och klimatpakten, Stockholms Stad
<  SBTi – Science Based Targets initiative
<  GRESB – Global Real Estate Sustainability 
Benchmark
<  TCFD – Task Force on Climate-related  
Financial Disclosures
 
Driftsöverskottet ska, i genomsnitt  under 
åren 2019 till och med 2025,  öka med 
minst 25 procent per år.
All finansiering av nyproduktion  
ska vara grön.
Samtliga medarbetare ska utbildas  
i K2A:s uppförandekod.
Driftöverskottet minskade med 4 procent 
från 2023 till 2024. Den genomsnittliga 
ökningen för perioden 2019-2024 
uppgår till 25 procent.
Ingen ny finansiering nyttjades för 
nyproduktion under 2024. All K2A:s 
nyproduktion sedan 2018 har finansierats 
med grön finansiering.
Alla nyanställda på bolaget under 2024 
har utbildats i K2A:s uppförandekod.
2022
32 %
2023 2024
25 % -4 %
2022
100 %100 %
2023 2024
100 %
2022
100 %100 %
2023 2024
100 %
28
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 29 =====

Världens första gröna aktie och  
Nasdaq Green Equity Designation
Tillsammans med forskningsinstitutet Shades of Green tog 
K2A fram världens första ramverk för gröna aktier (Green 
Equity Framework) 2020 och blev i samband med det det första 
bolaget i världen att få sina aktier klassade som gröna. Utöver en 
presentation av K2A:s affärsprofil, ger ramverket också inves-
terare information om och hur K2A:s hållbarhetsarbete ligger 
i linje med EU:s taxonomi. Ramverket bygger på en gedigen 
kvantitativ och kvalitativ analys av bolagets hela verksamhet där 
både intäktsströmmar och investeringar bedöms utifrån tydliga 
kriterier för att avgöra om de är i linje med en koldioxidneutral 
framtid.
2021, året efter att K2A presenterade sitt ramverk och sin 
gröna aktie, introducerade Stockholmsbörsen Nasdaq ett 
liknande ramverk, Nasdaq Green Equity Designation, baserat på 
samma principer som K2A:s ramverk. K2A var ett av de första 
företagen som kvalificerade sig för denna grönmärkning. 2023 
höjde K2A sina ambitioner genom en uppdatering av sitt eget 
ramverk för gröna aktier. Genom uppdateringen vävde bolaget in 
Nasdaqs krav i sitt eget ramverk, samtidigt som företaget behöll 
sina kriterier kopplade till materialval och långtgående krav på 
energieffektivitet och miljöcertifiering. Under 2024 beslutade 
K2A att avstå processen för att förlänga Nasdaq-märkningen 
för att framåt prioritera uppföljningen inom sitt egna gröna 
ramverk. I den senaste bedömningen, gjord 2024 klassades 76 
procent av K2A:s intäktsströmmar och 99 procent av bolagets 
investeringar som gröna, vilket är avsevärt mycket högre än de 
gränser som gäller för Nasdaq Green Equity Designation: 50 
procent i respektive kategori. K2A har arbetat helhjärtat med 
hållbarhetsfrågan sedan starten 2013 och varje år strävat efter att 
bli bättre på att transparent och öppet visa hur bolaget arbetar 
för att bidra till en hållbar samhällsutveckling.
Under november 2024 förnyades K2A:s certifiering som 
Nasdaq ESG T ransparency Partner, som Nasdaq använder för 
företag som visar engagemang för marknadstransparens och 
för att höja miljöstandarder. Certifieringen grundas på den 
hållbarhetsdata bolaget sammanställt och rapporterat för 2023. 
Via Nasdaq Genium Consolidation Feed kan både nuvarande 
och framtida investerare ta del av den och jämföra K2A med 
andra företag. 
GRESB – Global Real Estate Sustainability 
Benchmark
GRESB är en internationell hållbarhetsundersökning som 
mäter och utvärderar fastighetsbolags och fastighetsfonders 
hållbarhetsarbete. Årets studie omfattade 2084 fastighetsbolag 
i 75 länder. Utvärderingen går igenom ett stort antal hållbar-
hetsaspekter kopplade till bland annat miljö, social hållbarhet, 
styrning och uppföljning. Eftersom det är svårt att göra  
rättvisande jämförelser mellan olika fastighetskategorier  
presenterar GRESB olika listor för olika typer av fastigheter 
och delar även upp utvärderingen i två kategorier: förvaltning 
(”Standing investments”) och projektutveckling 
(”Development”). Inom förvaltning fick K2A 88 poäng av 100 
möjliga, vilket motsvarade maxbetyget fem stjärnor och gjorde 
att bolaget rankades fyra bland börsnoterade bostadsbolag 
globalt. Även K2A:s projektutveckling gavs ett starkt betyg och 
fick 93 av 100 möjliga poäng.
Hantering av hållbarhetsrisker
En hållbar verksamhet är en framtidssäkrad verksamhet. Att 
arbeta aktivt med att identifiera och hantera risker avseende 
hållbarhetens tre ben – ekonomisk, ekologisk och social 
hållbarhet – är en del av K2A:s affärsmodell. Genom att ta aktiva 
val med hänsyn till risker, men även möjligheter, säkrar K2A 
verksamheten – inte bara idag utan även på lång sikt. Se även 
avsnitt "Risker och riskhantering" i denna årsredovisning.
Hållbarhet i leverantörskedjan 
K2A:s leverantörer har en viktig roll i värdekedjan. Som 
beställare av varor och tjänster har K2A både ett ansvar och 
en möjlighet att ställa krav med koppling till hållbarhet. Det 
bidrar till efterlevnad av internationella principer om hållbart 
företagande, som FN Global Compact, men också till hantering 
av risker inom värdekedjan. Exempelvis ställer K2A krav på 
sina leverantörer att följa bolagets leverantörskod som utgår 
från FN Global Compacts tio principer samt linjerar med 
ISO 26000:s sju principer, som avser mänskliga rättigheter, 
arbetsrätt, miljö och antikorruption. Denna kravställning sker 
både vid upphandling av nya leverantörer samt vid förnyelse av 
avtal. K2A eftersträvar nära och långsiktiga samarbeten med 
sina affärspartner för att tillsammans främja hållbarhet genom 
hela värdekedjan. Under 2024 har K2A fortsatt sitt arbete 
med leverantörsuppföljning, för att säkerställa efterlevnad av 
uppförandekoden och identifiera risker kopplade till möjligheten 
att uppfylla FN Global Compacts tio principer eller till biologisk 
mångfald.  
    V aror och tjänster i förvaltningen av våra fastigheter köps 
in i egen regi. Vid upphandling av entreprenörer och inköp av 
tjänster reglerar K2A i avtal vilket ansvar bolagets partner har 
inom affärsetik, miljö och arbetsförhållanden.
FN Global Compacts principer1 Sida
Mänskliga rättigheter 29-30
1.  Stödja och respektera internationella mänskliga 
rättigheter inom sfären för företagens inflytande.  
2.  Försäkra att deras egna företag inte är inblandade 
i kränkningar av mänskliga rättigheter. 
Arbetsrätt 29-30,150
3.  Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten 
till kollektiva förhandlingar.  
4. Eliminera alla former av tvångsarbete.  
5. Avskaffa barnarbete.  
6.  Avskaffa diskriminering vad gäller rekrytering och 
arbetsuppgifter.  
Miljö 69-70
7.  Stödja försiktighetsprincipen vad gäller 
miljörisker.  
8.  Ta initiativ för att stärka ett större 
miljömedvetande.  
9.  Uppmuntra utvecklandet av miljövänlig teknik.  
 
Bekämpning av korruption 69
10.  Motarbeta alla former av korruption, inklusive 
utpressning och mutor.  
1) https://globalcompact.se/om-un-global-compact/ de-10-principerna/
29 
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 30 =====

Uppförandekod och nolltolerans mot korruption 
K2A:s företagskultur grundas på förtroende och affärsmässighet. 
Grundläggande för detta är att följa gällande lagar och regelverk, 
men K2A:s uppförandekod ställer också höga krav för att 
säkerställa ett ansvarsfullt beteende, hög affärsetik och respekt 
för mänskliga rättigheter. Uppförandekoden tillsammans med 
leverantörspolicyn är viktiga styrdokument i bolagets interna 
och externa arbete och baseras på K2A:s kärnvärden samt 
principerna i FN:s Global Compact och de globala målen i FN:s 
Agenda 2030. Uppförandekod och leverantörspolicy omfattar 
alla bolagets intressenter, inklusive medarbetare, leverantörer, 
entreprenörer och underentreprenörer. För att säkerställa 
kunskap och efterlevnad är utbildning om uppförandekoden 
obligatorisk för samtliga leverantörer och nyanställda på K2A. 
Visselblåsarfunktion 
K2A har en policy och rutin för visselblåsning som kan 
användas vid misstanke om brott mot K2A:s kärnvärden eller 
uppförandekod eller mot gällande lagstiftning. Information 
om uppförandekoden och visselblåsarsystemet ingår som 
en del i introduktionsprogrammet för alla nyanställda. 
Visselblåsarfunktionen hanteras av en extern part som säker-
ställer visselblåsarens anonymitet och bedömer huruvida det rör 
sig om en kvalificerad anmälan eller inte. Anmälningarna ska 
hanteras och utredas skyndsamt och effektivt. För att en anmälan 
ska ses som kvalificerad ska den röra en individ i företagsledande 
eller nyckelställning inom K2A samt avse en allvarlig oegent-
lighet inom bolaget. Under 2024 inkom inga kvalificerade 
anmälningar om överträdelser, oegentligheter eller något annat 
som strider mot K2A:s kärnvärden eller uppförandekod, eller 
mot gällande lagstiftning.
Samarbeten för utveckling och framtidssäkring  
För att bygg- och fastighetsbranschen ska bidra till att 
Parisavtalets klimatmål uppnås behöver branschens omställning 
ske snabbt, vilket ställer höga krav på anpassningsförmåga och 
flexibilitet. K2A ska vara en kunskapsbärare och inspiratör för 
andra bolag inom näringslivet. Samtidigt som K2A utvecklas 
är ambitionen att bidra till att branschen rör sig i en positiv 
riktning genom att dela med sig av kunskap och goda exempel. 
Dessutom är K2A engagerat i ett flertal branschöverskridande 
samarbeten kopplade till bland annat klimatneutralt byggande, 
social hållbarhet, digitala delningslösningar och materialval 
med låg klimatpåverkan. Se sida 28 för K2A:s samarbeten och 
medlemskap.
K2A:s fastighet Diskusen i Växjö färdigställdes under tredje kvartalet 2023. Fastigheten består av 185 Svanenmärkta 
hyresbostäder, belägna i livfulla Arenastaden.
30
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 31 =====

Hållbar planet
En central del för ett grönt fastighetsbolag är långsiktigt ansvarstagande för verk-
samhetens påverkan på människor och miljö. K2A strävar efter att hela verksam-
heten ska bidra till en välmående planet i linje med Parisavtalet. Genom att vara 
med och ta ansvar för kommande generationer förbereder sig K2A också för en 
framtid med nya förutsättningar och krav på företag.
Minskade utsläpp av växthusgaser
Bygg- och fastighetssektorn står för mer än en femtedel av 
Sveriges utsläpp, enligt beräkningar från Boverket1 . Det gör 
den till en av de sektorer i Sverige som står för störst utsläpp av 
växthusgaser. Över hälften av utsläppen kommer från bygg och 
renovering, vilket till stor del beror på utsläpp från produktion 
av byggmaterial. Utifrån detta drar K2A slutsatsen att material-
valet är det enskilt viktigaste beslutet för ett byggande bolag som 
vill minska sina utsläpp samt att ett byggande bolag som enbart 
mäter sina direkta utsläpp riskerar att ge en missvisande bild av 
sin klimatpåverkan. K2A arbetar aktivt med att undvika och 
reducera utsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan, från 
nybyggnation till förvaltning. Utgångspunkten är att K2A:s 
byggnader ska ha låg klimatpåverkan från ingående material 
vid nyproduktion och lågt behov av extern energitillförsel i 
förvaltningsskedet, för att därigenom minimera klimatpåverkan.
Genom att fokusera på byggnation med stomme i trä, ett 
material som har låg klimatpåverkan och som dessutom binder 
koldioxid, ger K2A:s nyproduktion upphov till betydligt lägre 
utsläpp jämfört med likvärdig byggnad med stomme i stål 
och betong. Utöver stommaterialet är K2A:s grundprincip 
för alla material som köps in och används vid nybyggnation 
och renovering att de ska vara av hög kvalitet och ha lång 
livslängd. K2A minskar klimatpåverkan ytterligare genom att 
använda återbrukade produkter, eller produkter tillverkade av 
återbrukade material, där det är möjligt och i annat fall använda 
material med låg klimatpåverkan. För att minska utsläppen 
från befintligt bestånd arbetar K2A kontinuerligt med smart 
styrning, driftsoptimering och uppföljning av energianvändning. 
Bolaget investerar även i förnybar elproduktion till byggnaderna. 
Mer att läsa om detta finns på sida 35.
Sedan år 2020 har K2A kartlagt och beräknat bolagets utsläpp 
av växthusgaser enligt GHG-protokollets scope 1-3. Se bild 
på sida 25 för beskrivning av de olika scopen. K2A:s utsläpp 
i samtliga scope framgår i detalj i avsnittet "K2A:s utsläpp av 
växthusgaser" . För verksamhetsåret 2024 är de totala utsläppen 
återigen mindre än tidigare till följd av utebliven nybyggnation, 
vilket tydliggörs i den låga klimatpåverkan för scope 3.
Ansvarsfull framtidssäkring med klimatanpassning 
av fastighetsbeståndet
Att ta klimatansvar innebär inte bara att minska sin egen 
klimatpåverkan, utan även att minska de negativa effekterna av 
det förändrade klimatet för såväl samhället som den egna verk-
samheten. Klimatförändringarna och riskerna som följer i deras 
spår är de största hoten mot nutidens och framtidens samhällen. 
Därför behöver ett hållbart fastighetsbestånd även vara fysiskt 
Mål
Utfall
 
100 procent av K2A:s byggnader i förvaltning ska 
vara klimatriskinventerade.
Från och med år 2021 har K2A:s klimatpåverkan redovisats 
enligt GHG-protokollets scope 1-3 för samtliga relevanta 
kategorier.
Klimatriskinventeringar är genomförda för 94 procent av  
fastighetsportföljens värde.
K2A minskar utsläppen av växthusgaser i scope 1-3 jämfört med 
2023. För detaljerad redovisning av växthusgasutsläpp i scope 
1-3, se avsnitt "K2A:s utsläpp av växthusgaser".
2022 2023 2024
8 649 116,9
ton
32,21 291 816
2022 2023 2024
32,2 116,9
kg CO2e/kvm
32,24,1 3,0
ton kg CO2e/kvm
Växthusgasutsläpp scope 1-3
1) https://www.boverket.se/sv/klimatdeklaration/om-klimatdeklaration/syfte/
31 
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 32 =====

motståndskraftigt – både idag och över tid. En framtidssäkrad 
byggnad innebär en lägre risk och är en tryggare investering. 
Att veta vilka risker som finns inom beståndet blir därför en 
förutsättning för att skydda fastighetsvärden och kunna förvalta 
fastigheterna så effektivt som möjligt.
K2A kartlägger och hanterar framtida risker och möjligheter 
kopplade till klimatförändringarna på såväl bolags- samt 
fastighetsnivå. På bolagsnivå identifieras och analyseras fysiska 
klimatrisker och omställningsrisker som kan ha en övergripande 
påverkan på hela verksamheten. Omställningsrisker kan till 
exempel vara ändrade lagkrav, behov av teknologiska upp- 
graderingar, risker kopplade till leverantörskedjan och material- 
försörjning eller påverkan på bolagets varumärke.
På fastighetsnivå har K2A tidigare utfört en klimatrisk- 
inventering av hela det befintliga beståndet av förvaltnings-
fastigheter med permanenta hyres- och studentbostäder. 
Inventeringen är gjord med avseende på framtida klimatrisker 
enligt IPCC:s klimatscenario RCP 8.51. Y tterligare invente-
ringar görs löpande vartefter bolaget påbörjar ett projekt eller 
förvärvar nya fastigheter, med målet att klimatriskinventera 100 
procent av bolagets förvaltningsfastigheter.
Resurseffektivitet och cirkularitet 
Samhällets användning och omhändertagande av naturresurser 
formar både mänsklighetens, miljöns och ekonomins 
välbefinnande. Genom att använda nya och förädlade natur- 
resurser mer effektivt kan miljöpåverkan och kostnader minskas, 
samtidigt som de socioekonomiska målen inom ramen för 
Agenda 2030 uppnås. Bygg- och fastighetsbranschen står för en 
betydande del av samhällets materialanvändning samt miljö- och 
klimatpåverkan, samtidigt som sektorn står får 35 procent2 av 
allt avfall inom EU . Genom att ställa om till mer resurseffektiva 
kretslopp kan såväl exploateringen av naturresurser som utsläpp 
av växthusgaser minska.
K2A strävar efter att säkerställa resurseffektivitet genom hela 
värdekedjan. Det innebär bland annat ansvarsfull användning 
av vatten, energi och material samt minimering och effektiv 
Klimatriskinventering
K2A inventerar samtliga byggnader i det befintliga fastighetsbeståndet med avseende på följande klimatrisker: 
< Översvämning på grund av höjda vattennivåer i hav, vattendrag och sjöar
< Skyfall
< Värmeböljor
< Snöfall
< Bränder
< Markstabilitet 
Varje risk har graderats enligt skalan: ingen risk, låg, medel och hög. Utifrån detta har åtgärdsförslag tagits fram 
som K2A integrerar i handlingsplaner för förvaltningens underhållsplan för respektive byggnad. Idag är processen 
genomförd för 94 procent av fastighetsvärdet i K2A:s portfölj av förvaltningsfastigheter.  
K2A:s hus har förutsättningar för god inomhuskomfort och motstånd mot bland annat värmeböljor, 
översvämningar och skyfall. Med motståndskraftig fastigheter och välmående kunder som trivs och bor kvar 
säkrar bolaget sina hyresintäkter över tid.
hantering av avfall. Svanenmärkningen av bolagets  
nyproducerade bostäder är ett viktigt kvitto på detta arbete. 
Genom att välja klimateffektiva material med hög kvalitet ökar 
bostädernas och installationernas livslängd. T rä som stommate-
rial och smarta infästningsmetoder gör materialen lättare att byta 
ut, underhålla och återbruka. T ack vare smarta planlösningar där 
stammar för el, vatten och avlopp är placerade mot korridorer 
underlättas framtida stambyten där inget material i badrummet 
behöver rivas och störningen för de boende blir minimal. 
V olymelementen monteras ihop så att de i framtiden ska vara 
lätta att demontera och kunna användas i nya hus antingen i sin 
helhet eller genom återbruk av byggmaterial.
K2A:s byggnader är demonterbara, flyttbara och återan-
vändbara. Om ett område hamnar i riskzon för översvämning 
eller om behovet av studentbostäder minskar till följd av att 
en högskola läggs ned går det att montera ned byggnaden och 
bygga upp volymelementen på annan plats. Återbruksalternativ 
är en del av byggprocessen och under 2023 togs en strategi för 
resurseffektivitet fram i syfte att minska bolagets miljöbelastning 
vid användning av byggmaterial vid ny- och ombyggnation.  Att 
från början bygga med hög kvalitet på byggmaterial och hög 
standard på bostäderna bidrar till att kunden tar bättre hand 
om sin bostad och behovet av reparationer minskar, vilket i 
förlängningen leder till lägre underhållskostnader och lägre 
utsläpp av växthusgaser. 
 
Vatten 
K2A värnar om vatten som en naturresurs och arbetar därför 
för att minska fastigheternas vattenanvändning. Snålspolande 
toaletter, duschmunstycken och blandare bidrar till minskad 
åtgång av vatten. Fastighetsautomationen och uppkopplade 
mätare underlättar uppföljningen av vattenanvändningen i 
fastigheterna.
För att möjliggöra en effektiv dagvattenhantering på  
fastigheterna arbetar K2A med olika typer av dagvattenlösningar 
som är dimensionerade för att klara framtida klimat med 
extrema skyfall. Dessa lösningar minskar även risken för klimat- 
och väderrelaterade vattenskador i byggnaderna.
1) https://www.klimatanpassning.se/klimatanpassa/underlag-for-klimatanpassning/klimatscenarier-1.87742 
2) https://www.boverket.se/sv/byggande/uppdrag/uppdrag-om-cirkular-ekonomi-i-byggsektorn/
32
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 33 =====

Biologisk mångfald 
Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tre 
viktiga miljöfrågor som är tätt sammankopplade. Ju fler växter 
som finns, desto större kapacitet finns att ta upp koldioxid i 
atmosfären. En ökad växtlighet bidrar med naturlig dagvatten-
hantering genom upptag av vatten via rötterna och skapar skugga 
som lindrar effekten av värmeböljor.
Nyexploatering i ett område kan medföra att såväl ekologiska 
och kulturella värden som rekreationsvärden på platsen påverkas. 
Bland annat finns en risk att spridningsvägar för växter och djur 
hindras. K2A arbetar aktivt för att vid nyproduktion stötta lokal 
biologisk mångfald och lokala ekosystemtjänster. Byggmetoden 
med volymelement som monteras på plats innebär avsevärt 
mindre påverkan på närmiljön än traditionella byggmetoder, 
tack vare att de kräver ett mindre byggplatsområde, innebär 
mindre omfattande markarbeten och skapar bättre möjligheter 
att skydda omkringliggande vegetation.
Ofta kan träd och växtlighet bevaras, även i de fall där de växer 
precis intill huskroppen. Därutöver anlägger K2A insektsholkar 
som inrymmer boplatser för lokalt rödlistade arter, anlägger 
gröna tak och skapar gröna innergårdar med växter som 
blommar hela blomningssäsongen, vilket genererar föda för djur, 
insekter och pollinatörer.
Fossiloberoende verksamhet
Att bli oberoende av fossila bränslen är en viktig del av K2A:s 
långsiktiga klimatarbete. K2A arbetar aktivt med att påverka 
bränsleanvändningen i de delar av värdekedjan som bolaget 
har rådighet över, till exempel när det gäller transporterna till 
byggplats och energianvändningen i byggnaderna. Att  
transporter mellan fabrik och byggplats drivs på HVO 
(biodiesel) och att arbetsmaskiner på byggplats och i fabriker är 
eldrivna är faktorer som minskar klimatpåverkan vid byggnation. 
För uppvärmning av byggnaderna tecknar K2A gröna fjärrvär-
meavtal i de kommuner som erbjuder grön fjärrvärme. Bolaget 
producerar egen el från solenergi och har därutöver avtal om 
fossilfri fastighetsel i hela beståndet sedan 2021. 
33 
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 34 =====

Hållbara bostäder
Kontroll över värdekedjan
K2A kontrollerar hela värdekedjan, från utveckling av bostads-
projekt till förvaltning, och kan därmed arbeta med åtgärder 
för minskad miljöpåverkan och värdeskapande i varje led. Vid 
nybyggnation kan K2A minimera spill och optimera transporter 
genom en kontrollerad och standardiserad fabriksproduktion av 
lägenheter för leverans direkt till byggarbetsplatsen, vilket bidrar 
till lägre klimatpåverkan. Det trä som används är närproducerat, 
vilket ytterligare begränsar miljöpåverkan från transporter i 
värdekedjan.
K2A erbjuder hyresbostäder, studentbostäder och samhälls-
fastigheter på marknader med hög tillväxt och efterfrågan. På 
många orter, inte minst i universitets- och högskolestäderna, 
råder det stor brist på hyresrätter. Genom att bygga yteffektiva 
bostäder i attraktiva lägen till en rimlig hyra fyller K2A ett 
tydligt behov i samhället. På så vis bidrar bolaget till en hållbar 
och inkluderande bostadsmarknad. 
 
Framtidssäkring av befintligt bestånd  
En utmaning för hela fastighetsbranschen är att hantera  
fastigheters hållbarhetsprestanda. K2A arbetar aktivt med 
förvaltningsbeståndets klimatpåverkan, energianvändning och 
utemiljöer för att byggnaderna ska ha en hög hållbarhets 
prestanda både nu och i framtiden. I den löpande förvaltnings- 
Grunden för K2A:s verksamhet är att bygga och förvalta hållbara bostäder som 
bidrar till välmående människor och miljö. Ambitionen är att skapa bästa möjliga 
förutsättningar för en hållbar livsstil, där det är lätt för kunderna att göra val för 
lägre miljöpåverkan i sin vardag. K2A har kontroll över hela värdekedjan och 
arbetar med innovativa och systematiska insatser för att skapa värde i varje led, 
från utveckling av miljö- och klimateffektiva bostäder till hållbar förvaltning av 
fastigheterna.
processen har bolaget rutiner för att inventera och identifiera 
risker som kan påverka byggnadens fysiska prestanda, kopplade 
till exempelvis sättningar i mark eller driften av de tekniska 
systemen i byggnaden.
Under 2024 har arbetet fortsatt med miljöcertifiering av 
fastighetsbeståndet enligt Svanen och Miljöbyggnad iDrift. För 
fastigheter som förvärvats utan miljöcertifiering och är äldre än 
tre år certifierar K2A sina fastigheter enligt Miljöbyggnad iDrift 
och för nyproduktion enligt Svanen. I slutet av 2024 var fastig-
heter motsvarande 89 procent av bolagets totala fastighetsvärde 
certifierade och 10 procent var under pågående certifiering. Båda 
certifieringarna ställer krav på hur fastigheterna utformas och 
förvaltas ur ett livscykelperspektiv.
I K2A:s förvärvade äldre byggnader investerar bolaget i 
energieffektiviserande åtgärder som injustering och adaptiv 
värmestyrning samt fastighetsnära förnybar energiproduktion 
genom solceller. Som en del av K2A:s arbete med biologisk 
mångfald ses det befintliga fastighetsbeståndet löpande över med 
avseende på grönytor och ekosystemtjänster. En ökad mängd 
grönytor kan bidra till bättre hantering av regnvatten i samband 
med skyfall samt mervärden för såväl K2A:s kunder som för 
klimat, insekter och andra djur. 
Mål
Utfall
Miljöcertifiera all nyproduktion. Minska energianvändningen med fem 
procent från 2023 till 2024.
Kundnöjdhet över branschgenomsnitt.
Under 2024 miljöcertifierades alla 
färdigställda hus enligt Svanen eller 
motsvarande certifiering.
Den relativa energianvändningen har 
minskat med cirka 8 procent, mätt i kWh/
kvm Atemp.
Kundnöjdheten (Serviceindex) 
under 2024 uppgick till 78 procent. 
Branschgenomsnittet för 2024 var 82 
procent.
2022
100 %100 %
2023 2024
100 %
2022 2023 2024
99,31
87,8
kWh/m3 
80,5
2022 2023 2024
82 %
78 %76 % 82 %
1) 2022 är inte jämförbar då beräkningen 
för energiintensitet justerats.
34
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 35 =====

Framtidens bostäder byggs i trä
K2A:s bostäder tillverkas i trä – det enda förnybara 
och klimateffektiva byggmaterialet. Träråvaran 
kommer från närproducerat hållbart svenskt 
skogsbruk och:
< Minskar CO2-utsläppen under byggprocessen.
< Binder CO2 under hela byggnadens livslängd.
<  Möjliggör mer energieffektiva transporter då 
prefabricerade lägenhetsvolymer i trä väger 
mindre än motsvarande i exempelvis betong.
<  Är ett vackert och levande byggmaterial.
<  Är tystare att bygga med, lättare och ger en bra 
arbetsmiljö.
<  Är lätt och miljövänligt, men samtidigt hållfast 
och har lång livslängd.
Minskad energianvändning
K2A arbetar kontinuerligt med uppföljning, driftoptimering 
och smart styrning för att minska energianvändningen och 
använda energi på ett mer effektivt sätt. K2A:s digitaliserade 
fastighetsbestånd gör det möjligt att i realtid kontrollera 
energianvändningen genom att fjärrstyra värme, ventilation och 
elanvändning. Genom att snabbt kunna reagera på avvikelser 
eller göra justeringar utifrån växlande väderförhållanden kan 
betydande energibesparingar göras. 
Under 2024 har flera energieffektiviseringsåtgärder  
genomförts. Installation av spillvattenvärmeväxlare på  
fastigheten Parasollet i Lund (som sedan dess förvärvats av 
K2A:s JV-bolag Arborem) är ett bra exempel på hur en åtgärd 
kan minska en fastighets energibehov. Under anläggningens tre 
första månader i drift minskade energianvändningen med nästan 
en fjärdedel jämfört med året innan. Vidare har K2A fortsatt att 
digitalisera och automatisera sin förvaltning genom AI-styrning 
av värme- och ventilationssystem på majoriteten av fastigheterna.
För att få en så stor andel förnybar energi som möjligt i sin 
energimix producerar K2A egen el via solceller och arbetar även 
med batterilagring. K2A producerade 919 MWh el via solceller 
under 2024. Det motsvarade 19 procent av bolagets fastighetsel 
under samma period, eller elanvändningen för 1 045 genomsnitt-
liga K2A-lägenheter.
I oktober 2024 frånträdde K2A 19 fastigheter, som förvärvats 
av JV-bolaget Arborem som K2A äger till 60 procent. Sedan 
dess konsolideras inte dessa fastigheter inom K2A-koncernen, 
vilket gör att solel producerad på dessa fastigheter inte ingår i 
K2A:s redovisning. Under 2025 förväntas därför den redovisade 
mängden solel från K2A att minska. Vid utgången av 2024 hade 
K2A:s 62 hyreslägenheter på Planeten i Västerås färdigställdes under det första kvartalet 2024. Projektet är producerat i svenskt 
certifierat trä och miljöcertifierat enligt Svanen.
K2A sju solcellsanläggningar, med en årlig produktion på 396 
MWh el. Arborem hade nio solcellsanläggningar med en årlig 
produktion på 563 MWh el.
Som en del av vårt löpande arbete arbetar vi aktivt med att 
minska vår energianvändning i hela beståndet och på så vis ökar 
andelen av ekonomiska aktiviteter som klassas gröna enligt 
EU-taxonomin.
 
Miljöcertifieringar för kvalitetssäkring
Sedan 2018 har K2A licens för att bygga Svanenmärkta hus. 
Eftersom K2A bygger bostäder för egen förvaltning läggs 
särskilt stor vikt vid att göra hållbara och långsiktiga val i alla 
35 
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 36 =====

delar av processen. Svanenmärkningen syftar bland annat till 
att säkerställa en god och hälsosam boendemiljö. Det handlar 
exempelvis om att välja material av hög kvalitet som är fria från 
miljö- och hälsoskadliga kemikalier. K2A går igenom de material 
som används för att säkerställa att kraven efterföljs. Exempelvis 
är material i ytskikt kontrollerade med avseende på emissioner 
för att säkerställa att de inte avger farliga ämnen, vilket bidrar 
till en hälsosam och giftfri innemiljö. Kraven för att erhålla 
miljöcertifiering är höga och omfattar bland annat en kvalitets-
säkrad byggprocess, noggrant genomförda materialval och hög 
energieffektivitet.
Boende för en hållbar livsstil
För många kunder, framför allt studenter och ungdomar, är 
lägenheten hos K2A det första egna boendet. Som fastighets- 
ägare och förvaltare har K2A en möjlighet att lägga grunden för 
hållbara beteenden genom att underlätta en hållbar livsstil. K2A 
erbjuder exempelvis elbilspool och cykelpool, elgrillar på inner-
gårdarna, digitala nycklar och kylboxar för att leverera matkassar. 
Samtliga fastigheter har utrymmen med goda sorterings- 
möjligheter som bidrar till ökad återvinning av olika typer av 
material.
Kunderna uppmuntras även att återbruka inredning och får 
tips på hur de kan reducera energi- och vattenanvändningen i 
sina bostäder. Miljöer och tjänster som stimulerar till ett hållbart 
beteende kan skapa livslånga vanor som är bra för både planetens 
och kundernas välmående. Under 2023 infördes en grön hyres-
bilaga för alla K2A:s hyresgäster – där fastighetsägarens ansvar 
för hållbarhetsarbetet framgår, men även förväntningarna på de 
boende avseende bland annat resursförbrukning, källsortering 
och transporter.
På flera av de orter där K2A förvaltar bostäder – Lund, 
Stockholm, Västerås, Gävle, Umeå och Örebro – erbjuds 
kunderna bilpooler med elbilar enligt det egna konceptet 
BoBil. Bilpoolen lanserades 2018 och är ett attraktivt inslag i en 
modern delningsekonomi.
Miljövinster uppstår då flera hushåll kan dela på ett färre 
antal bilar. En annan fördel är att behovet av parkeringsplatser 
minskar, vilket ofta frigör mark för att bygga fler bostäder som 
genererar ökade hyresintäkter.
För att uppmuntra kunder hos K2A att välja hållbara trans-
portsätt som gång, cykel och kollektivtrafik har entréer utrustats 
med digitala anslagstavlor som bland annat visar resplaner 
och tidtabeller för närmaste kollektivtrafikpunkt. I samtliga 
nyproducerade bostäder har kunderna tillgång till cykel- 
parkeringar både inomhus och utomhus. I vissa fastigheter finns 
även vallabodar och cykelverkstäder för enklare underhåll.
Kunder som trivs
Kundtrivsel, trygghet och förutsättningar för samvaro är en 
del av K2A:s grundkoncept. Utgångspunkten är att K2A:s 
kunder ska trivas och vilja bo kvar länge. För att kunna bibehålla 
välfungerande kundrelationer under längre tid introducerar 
K2A under 2025 ett förtursprogram, där den som bott hos 
K2A under studietiden erbjuds en möjlighet att flytta vidare till 
en hyreslägenhet inom det bestånd som K2A förvaltar under 
det första halvåret efter avslutade studier. För att kunna nyttja 
förturen krävs att studenten har varit en skötsam hyresgäst samt 
bott kvar hos K2A under sin studietid. Förtursprogrammet blir 
även en del av K2A:s sociala hållbarhetsarbete och ett sätt att 
underlätta för unga i Sverige – som ofta har svårt att etablera sig 
på bostadsmarknaden – att ta det första steget in på vuxenvärl-
dens bostadsmarknad.
Att känna sig trygg i sitt hem är viktigt för alla människor 
och det är centralt för K2A att vara en positiv samhällskraft 
som bidrar till utvecklingen av attraktiva och levande bostads-
områden. Ambitionen är att skapa inbjudande och säkra 
utemiljöer där alla kunder är välkomna och känner sig trygga. 
Därför läggs stor vikt vid utformningen av ytorna mellan husen, 
exempelvis genom att anlägga lekplatser eller gemensamma 
uteplatser och samlingslokaler där kunder kan mötas och umgås. 
I vissa fastigheter finns inslag av samhällsfastigheter såsom 
LSS-boenden, förskolor och serviceboenden. Att människor 
med olika levnadsmönster bor tillsammans i samma kvarter är 
positivt för tryggheten då människor rör sig i området olika 
tider på dygnet. Baserat på denna insikt har K2A tagit fram 
ett koncept för de egenutvecklade fastigheterna som kallas 
24-timmarskvarter. T rygga och attraktiva bostadsområden 
leder också till snabbare uthyrning och färre omflyttningar, 
vilket bidrar till ökad lönsamhet. Utöver utformningen av de 
fysiska miljöerna anordnar K2A olika aktiviteter för kunderna. 
Under 2024 anordnades aktiviteter över hela landet, till exempel 
påskäggsjakt, jultomtejakt samt spel- och grillkvällar.
K2A har ett nära samarbete med studentkåren på ett flertal av 
de orter bolaget verkar på, exempelvis Gävle och Sundsvall. 
I Växjö deltar K2A i en samverkansgrupp för trygghet på 
Campus tillsammans med kåren, kommunen och övriga 
fastighetsägare.
Nöjda kunder är en förutsättning för K2A:s framgång och 
därför ett viktigt mål. K2A följer upp hur kunderna upplever 
K2A:s service genom att mäta Serviceindex, som är ett specifikt 
index för fastighetsbranschen. Under 2024 blev K2A:s resultat 
78 procent. En tydlig effekt som går att notera i undersökningen 
är att egen personal på orterna är en framgångsfaktor för ökad 
kundnöjdhet. Det skapar förutsättningar för långvariga kundre-
lationer och minimerar omflyttningar. En kundnära förvaltning 
är viktig för att K2A ska kunna leverera bra och snabb service.
36
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 37 =====

Under 2024 genomförde K2A ett arbete kring social hållbarhet 
tillsammans med HS30, AktivBo och forskningsinstitutet RISE. 
Syftet med projektet var att skapa en praxis för socialt hållbar-
hetsarbete inom bostadsutveckling och förvaltning, då social 
hållbarhet ofta är svårare att mäta än miljömässig hållbarhet. 
Utöver själva KPI:erna utvecklades även en mätmetod, 
Grannometern. Syftet är att verktyget ska kunna användas av 
HS30:s medlemmar och andra aktörer till att förbättra social 
hållbarhet i boendemiljöer avseende delaktighet, sammanhåll-
ning, och attraktivitet.
En löpande och nära dialog som bygger på direktkontakter 
med kunderna främjar lojalitet och kundnöjdhet. Förvaltningen 
av fastigheterna bedrivs därför med egen personal i så stor 
utsträckning som möjligt. Genom att kunderna ser och möter 
samma lokala bovärdar i sin närmiljö skapas en känsla av person-
ligt bemötande, tillit och trygghet. Detta bekräftas även av en 
tydlig uppgång i kundnöjdhet på de orter där K2A gått från 
extern till egen förvaltning. I dagsläget har K2A en övervägande 
del egen förvaltning.
Andra standardkoncept för kunder hos K2A är fri tillgång 
till elgrillar på innergårdarna – ett uppskattat inslag. I Gävle, 
Västerås, Växjö och Sundsvall finns så kallade “felleshus” , 
samvarolokaler med kök som kunderna kan boka för egna 
sammankomster, i fastigheter som K2A förvaltar. I många 
studentfastigheter tillhandahåller K2A studentcaféer där 
studenterna kan träffas och studera tillsammans. Bolaget anlitar 
även studenter på plats som ansvarar för att öppna, stänga och 
hålla lokalerna i ordning. I Sundsvall driver K2A ett trygghets-
boende för äldre med generösa ytor för socialt umgänge samt en 
trygghetsvärd som anordnar gemensamma aktiviteter. 
 
På flera av K2A:s studentbostadsorter anordnas regelbundet trivselaktiviteter, såsom områdesdagar och grillkvällar. Vi 
uppmuntrar gärna våra boende att vara med och påverka vad som händer på fastigheterna så att vi tillsammans kan skapa en 
trivsam och inkluderande boendemiljö. Bilden är från fastigheten Västern i Sundsvall. 
37 
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 38 =====

Attraktiv arbetsgivare
K2A som arbetsplats 
K2A är ett entreprenöriellt bolag som präglas av högt tempo och 
snabba beslutsprocesser. Företagskulturen bygger på kärnvärdena 
kundfokus, nytänkande och långsiktighet. K2A:s kärnvärden, 
tillsammans med styrdokument som hållbarhetspolicy, perso-
nalpolicy, jämlikhetspolicy och uppförandekod är vägledande. 
I en liten organisation som K2A blir varje enskild medarbetares 
bidrag mycket betydelsefullt och att rekrytera rätt personer till 
denna miljö är en förutsättning för en fortsatt framgångsrik 
utveckling av bolaget. Medarbetare uppmuntras att våga tänka 
nytt och innovativt för att på ett lösningsorienterat sätt bidra 
till att utveckla verksamheten och skapa värde för bolagets 
intressenter. Det är avgörande att medarbetarnas kompetens 
motsvarar verksamhetens behov för att möta marknadens 
utmaningar. För samtliga medarbetare sker utbildningar löpande 
i enlighet med medarbetarens utvecklingsplan och baserat på 
behov. K2A ska fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare som kan 
locka och behålla motiverade och kompetenta medarbetare. 
För att säkerställa medarbetarnas motivation genomförs årliga 
medarbetarsamtal, där individuella önskemål och behov av 
K2A är ett ungt företag som ska vara en inkluderande arbetsplats där medar-
betarna känner engagemang och stolthet. K2A strävar efter att erbjuda en 
inspirerande, jämlik och inkluderande arbetsmiljö med en företagskultur där 
medarbetarna kan trivas, utvecklas och har möjlighet att utnyttja sin fulla 
potential. Företagskulturen präglas av K2A:s kärnvärden – kundfokus,  
nytänkande och långsiktighet.
vidare kompetensutveckling kartläggs. Under 2024 genomfördes 
en ny medarbetarundersökning som stärkte bilden av K2A som 
ett bolag där medarbetare trivs och är stolta att arbeta.
Välmående medarbetare
K2A ska erbjuda medarbetarna en arbetsmiljö som är trygg, 
säker och hälsosam. Såväl den psykosociala som den fysiska 
arbetsmiljön är viktig för att medarbetarna ska trivas. Vid de 
årliga medarbetarsamtalen utvärderas arbetsmiljön. Resultatet 
utvärderas och implementeras i kommande års handlingsplan. 
Som en del i arbetet för att öka trivseln finns möjlighet att 
delta i gemensamma aktiviteter på veckobasis samt halvårsvisa 
trivselaktiviteter där både styrelsemedlemmar och medarbetare 
har möjlighet att delta. K2A erbjuder även friskvårdsbidrag och 
medarbetare på moderbolaget har tillgång till privat sjukvårds-
försäkring. K2A har istället för ett ledningssystem en  
förbättringsgrupp som löpande arbetar med att förbättra 
arbetsmiljön, med utgångspunkt i förslag från medarbetarna. 
Precis som K2A:s bostäder ofta kan vara första steget in på 
bostadsmarknaden för unga personer, strävar bolaget efter att 
Mål
Utfall
Kvinnor Män
22 %
78 %
Kvinnor Män
57 %
64 %
36 %
 
Könsfördelningen på K2A ska vara minst 
40 procent kvinnor och minst 40 procent 
män.
Bolagets ledningsgrupp ska ha en jämn 
könsfördelning, vilket innebär minst  
40 procent kvinnor och minst 40 procent 
män.
K2A:s medarbetare ska vara nöjdare än 
branschgenomsnittet.
Andelen kvinnliga medarbetare på 
moderbolaget uppgick under 2024 till  
36 procent (37). 
Andelen kvinnor i ledningsgruppen per 
31 december 2024 uppgick till  
22 procent (30).
Employee Net Promotor Score, eNPS, 
mäter hur villiga medarbetarna är att 
rekommendera sin arbetsplats till andra. 
Resultatet +21 motsvarar “väldigt bra” 
enligt eNPS:s skala.
2023
54
-100
0
100
2024
23 21
2022
38
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 39 =====

erbjuda unga med hög ambitionsnivå inom fastighetsbranschen 
vägar in i yrkeslivet. Inom K2A:s förvaltningsorganisation tar 
bolaget därför regelbundet emot praktikanter från relevanta 
utbildningar. Flera tidigare praktikanter har efter avslutad 
praktik erbjudits anställning och arbetar idag inom bolaget.
Mångfald och jämlikhet
K2A ska vara en inkluderande arbetsplats där medarbetarnas 
olikheter värdesätts och respekteras. Inom K2A råder nolltole-
rans mot diskriminering och kränkande särbehandling, vilket 
även framgår av bolagets jämlikhetspolicy och uppförandekod. 
K2A har en process på plats för att hantera incidenter eller brott 
mot interna riktlinjer. Inga incidenter rapporterades under 2024 
(0). K2A har en intern arbetsgrupp för mångfald och jämlikhet, 
med syfte att driva och utveckla arbetet samt att säkerställa att 
bolaget arbetar i enlighet med uppsatta riktlinjer och policyer. På 
samma sätt som K2A arbetar med mångfald och jämlikhet ställs 
även krav på att leverantörer och underentreprenörer tar ansvar 
för detta i sina organisationer. 
Vid tecknande av avtal åtar sig samtliga leverantörer att följa 
K2A:s leverantörspolicy. Under 2024 har det inte rapporterats 
några incidenter som har bedömts leda till någon negativ social 
påverkan i bolagets externa visselblåsarfunktion.
Koncernen har en jämställdhetsplan till stöd för arbetet med 
att främja lika villkor på arbetsplatsen. 
Organisation och medarbetare
K2A:s verksamhet organiseras i områdena Affärsutveckling, 
Pågående projekt, Produktion och Förvaltning samt de koncern-
gemensamma funktionerna Hållbarhet, Ekonomi/Finans och 
Kommunikation/IR vid huvudkontoret i Stockholm.
Glada medarbetare på välgörenhetsloppet Spring För Livet – ett årligt initiativ som anordnas av Brunswick Real Estate, i  
samarbete med UNICEF och Företag för Malawi. 
39 
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 40 =====

Intressentdialog  
och väsentlighetsanalys
Intressentdialog 
Utvecklingen inom fastighetsbranschen går snabbt, vilket ställer 
höga krav på anpassningsförmåga och flexibilitet. I syfte att 
utveckla och förbättra K2A:s interna arbete och externa erbju-
dande har det genomförts en väsentlighetsanalys som fångar upp 
bolagets intressenters förväntningar. 
De viktigaste intressentgrupperna för K2A är bolagets kunder, 
leverantörer, medarbetare och ledningsgrupp, samhälle och 
kommuner, långivare och investerare samt styrelse och ägare. 
Baserat på intressentdialogen har ett antal väsentliga aspekter 
identifierats och avgränsats till dem som bolaget primärt 
påverkas av eller som berör bolaget indirekt via omvärlden. 
Kontakt med intressenter har skett genom webbformulär, 
löpande dialogtillfällen, individuella intervjuer med investerare 
och banker och kundundersökningar via webbenkäter.  
 
Intressentdialogen lyfte fram följande aspekter som de största 
finansiella riskerna:  
Låg klimatpåverkan
Grönytor och utemiljöer
Bostadsstandard och materialval
Kommunikation med fastighetsägare 
Service och kollektivtrafik nära fastigheten
Trygghet och trivsel
Kundundersökningar
Kunddialoger
Förvaltning och kundtjänst
Webbenkät
Kunder
Resurseffektivitet och cirkularitet
Låg klimatpåverkan
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Arbetsmiljövillkor
Balanserade kommersiella villkor och rimliga
förutsättningar
Tecknande av avtal, beställningar och möten
Besök i fabrik och på byggarbetsplats
Revisioner
Webbenkät
Leverantörer
Låg klimatpåverkan
Bolagsstyrning och affärsetik
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Resursanvändning
Kvartalsrapporter 
Finansiella intyg
Individuella möten
Webbenkät
Långivare
Bolagsstyrning och affärsetik
Låg klimatpåverkan
Resurseffektivitet och cirkularitet
Arbetsmiljövillkor
Tillväxt och avkastning
Investerarpresentationer
Ekonomiska rapporter
Individuella möten
Webbenkät
Investerare
Intressentgrupper Väsentliga aspekter Kontakter och dialogtillfällen
Låg klimatpåverkan
Grönytor och biologisk mångfald 
Kundnöjdhet
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan 
Bostadsstandard och materialval
Mångfald och jämlikhet
Ledningsgruppsmöten
Teammöten
Internmöten
Medarbetarsamtal
Medarbetarenkät
Webbenkät
Medarbetare och 
ledningsgrupp
Låg klimatpåverkan
Resurseffektivitet och cirkularitet
Samhällsengagemang
Bostadsstandard och materialval
Grönytor och biologisk mångfald
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Deltagande på nätverksträffar
Deltagande i branschforum
Resultat från branschundersökningar
Individuella möten
Webbenkät 
Samhälle och 
kommuner
Resursanvändning
Bolagsstyrning och affärsetik
Låg klimatpåverkan
Tillväxt och avkastning
Styrelsemöten
Individuella möten
Ekonomiska rapporter
Strategidag
Webbenkät
Styrelse och ägare
< Energiförsörjning 
< Resursflöden 
< Resurseffektivitet 
< V attenanvändning 
< Arbetsmiljövillkor
40
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 41 =====

Vidare lyftes nedan aspekter som de med störst finansiell 
möjlighet: 
 
 
Av intressentdialogen framgår det tydligt att flera klimat- 
aspekter ses som både en potentiell risk och möjlighet.   
Väsentlighetsanalys 
I den gällande väsentlighetsanalysen viktas K2A:s väsentliga håll-
barhetsaspekter mot de aspekter som identifierats som viktiga för 
bolagets intressentgrupper och utgör en grund för hur bolagets 
utvecklingsinsatser prioriteras. 
 
Vidare visar väsentlighetsanalysen att K2A:s väsentliga aspekter är 
i linje med de som identifierats hos intressentgrupperna. Baserat 
på bolagsstrategi och intressentdialoger har de väsentliga frågorna 
kategoriserats i fyra fokusområden. Samtliga fokusområden 
utgör K2A:s strategiska hållbarhetsområden och framgår med 
detaljbeskrivningar på sida 27:
Hållbar planet
Beskriver vilka insatser som krävs för att hantera och minska 
påverkan på klimatet och ekosystemen.
Hållbara bostäder
Beskriver hur bolaget arbetar med kvalitet och energieffektiva 
lösningar som skapar klimat- och miljöfördelar samt uppmuntrar 
till en hållbar livsstil.
Attraktiv arbetsgivare
Beskriver hur K2A arbetar för en inspirerande, jämlik arbets-
miljö med en företagskultur där medarbetare har möjlighet att 
utnyttja sin fulla potential.
Ansvarsfulla och lönsamma affärer
Beskriver hur bolagets systematiska hållbarhetsarbete bidrar till 
långsiktig lönsamhet och tillväxt och därmed ett ökat värde för 
bolagets intressenter.
1
9
4
2
7
3
5
86
Väsentliga aspekter
(primär intressentgrupp)
1. Låg klimatpåverkan (alla)
2. Resurseffektivitet och cirkularitet  
(investerare, leverantörer, kunder)
3. Resursanvändning (medarbetare och 
ledningsgrupp, leverantörer, styrelse och 
ägare)
4. Bolagsstyrning och affärsetik  
(investerare, styrelse och ägare, långivare)
5. Materialval med låg miljö- och  
hälsopåverkan (leverantörer, styrelse och 
ägare, långivare)
6. Samhällsengagemang (leverantörer, 
samhälle och kommuner)
7. Kundnöjdhet (kunder, medarbetare och 
ledningsgrupp, styrelse och ägare)
8. Arbetsmiljövillkor (investerare,  
leverantörer, långivare)
9. Tillväxt och avkastning (investerare, styrelse 
och ägare)
10. Bostadsstandard och materialval (kunder, 
samhälle och kommuner, styrelse och ägare)
11. Grönytor och biologisk mångfald 
(medarbetare och ledningsgrupp, samhälle 
och kommuner, kunder)
12. Mångfald och jämlikhet  
(medarbetare och ledningsgrupp,  
leverantörer, investerare)
13. Transparens (långivare)
14. Kommunikation (medarbetare och 
ledningsgrupp, långivare)
15. Service och kollektivtrafiknära (kunder, 
samhälle och kommuner)
16. Utveckling av stadsdelar (investerare och 
kommuner)
17. Kompetensutveckling (medarbetare och 
ledningsgrupp, styrelse och ägare)
18. Balanserade kommersiella villkor och 
rimliga förutsättningar (leverantörer) 10
16
1514
13
12
11
Koppling till GRI-standard
För hänvisning till hur identifierade väsentliga aspekter 
relaterar till K2A:s strategi och styrning, se aktuella 
upplysningar i avsnittet "GRI-index".
Väsentligt för K2A:s intressenter
Väsentligt för K2A:s arbete för hållbar utveckling
1718
< Anpassning till klimatförändringar 
< Energi 
< Resursflöden 
< Resurseffektivitet 
< Arbetsmiljövillkor 
< Balans mellan arbete och fritid 
< Exploatering av mark
41 
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 42 =====

Fastighets- och projektportfölj
Bostäder och samhällsfastigheter på utvalda orter
K2A:s verksamhet med förvaltningsfastigheter och projekt är 
koncentrerad till Stockholm, Mälardalen och ett antal utvalda 
universitets- och högskoleorter. Förvaltningsobjekten med totalt 
2 108 bostäder omfattade vid årets slut en uthyrbar yta om  
114 769 kvm, varav 92 261 kvm utgjorde bostäder. 1 oktober 
2024 genomförde K2A en omfattande affär, där 2 990 student- 
bostäder från Lund till Kiruna avyttrades till JV-bolaget 
Arborem, där K2A äger 60 procent. De fastigheter som överlåtits 
till Arborem konsolideras inte i K2A:s räkenskaper och ingår 
således inte i de siffror som nämns ovan, utan redovisas som 
andelar i joint ventures. Arborems 23 fastigheter omfattade vid 
årets slut en uthyrbar yta om 71 519 kvm, varav 68 343 kvm 
utgjorde bostäder.
Utöver detta förfogar K2A över en byggrättsportfölj som 
möjliggör utveckling av 3 052 bostäder motsvarande 102 350 
kvm uthyrbar bostadsyta, samt samhällsfastigheter med en 
uthyrbar yta om 6 334 kvm. K2A:s framtida fastighets- 
utveckling har ett särskilt fokus på Stockholmsregionen, där 
bolaget har en majoritet av sina byggrätter. T otalt har K2A 
byggrätter för utveckling av1 708 bostäder i Stockholm.  
K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier – 
yteffektiva hyresbostäder och studentbostäder.  
Fastighets- och projektportfölj
Bolagets hyres- och studentbostäder utvecklas i samverkan 
med berörda kommuner på efterfrågade lägen med bra 
kommunikationer samt närhet till service och högskole- och 
universitetsområden. K2A har som mål att utveckla ett 
tillräckligt stort fastighetsbestånd per ort för att uppnå en 
effektiv förvaltning med egen personal. Ett sätt att uppnå detta 
är att kombinera förvaltning av det egna beståndet med externa 
förvaltningsuppdrag.
2020            2021            2022            2023            2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2020           2021           2022           2023           2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning   ■ Bostäder i produktion   ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2020           2021           2022           2023           2024
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt    ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
2020            2021            2022            2023            2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2020           2021           2022           2023           2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning   ■ Bostäder i produktion   ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2020           2021           2022           2023           2024
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt    ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
42
K2A Årsredovisning 2024

===== SIDA 43 =====

Långsiktigt ägande förutsätter hög kvalitet och 
hållbarhet
K2A utvecklar fastigheter med fokus på långsiktigt ägande och 
förvaltning i egen regi, vilket ställer höga krav på kvalitet och 
hållbarhet. Kraven på kvalitet omfattar alltifrån det geografiska 
läget till byggmetod och materialval. De utvecklade fastigheterna 
ska dels vara attraktiva för kunderna, dels effektiva att förvalta. 
Bolaget utvecklar miljömärkta bostäder som prefabriceras med 
stomme av trä.
Tillväxt genom fastighetsutveckling
K2A har expanderat snabbt sedan bolaget grundades 2013, 
genom att i projekt utveckla fastigheter till förvaltningsobjekt 
samt komplettera med förvärv. K2A anskaffar ofta mark för 
bostadsproduktion via kommunal markanvisning. Bolaget 
har etablerat goda kontakter med företrädare för kommuner 
över hela landet, vilket skapar möjligheter till förtroendefull 
samverkan för att bygga och erbjuda fler bostäder till kommun-
invånarna. Möjligheterna att få fram mark till bostadsändamål 
varierar mellan olika kommuner. Det gör även ledtiderna för 
planprocesserna. 
 
Kompletterande förvärv
K2A:s expansion genom fastighetsutveckling har kompletterats 
med förvärv av fastigheter. Förvärven har bestått av såväl 
färdigutvecklade förvaltingsobjekt som projekt som är under 
uppförande. Förvärv av förvaltningsobjekt har genomförts för 
att komplettera fastighetsportföljen och på kortare tid uppnå en 
effektiv förvaltningsvolym på den aktuella orten. 
Försäljningar
Under 2023 och 2024 har K2A avyttrat fastigheter för 5 827 
Mkr, för att frigöra likviditet och därigenom stärka bolagets 
nyckeltal och det löpande kassaflödet. Det totala försäljningsbe-
loppet är 1,1 procent högre än summan av de bokförda värdena 
vid respektive försäljningstillfälle – och nominellt sett 3,2 
procent lägre än summan av de historiskt sett högsta bokförda 
värdena för respektive fastighet som omfattas av försäljningarna. 
På rådande marknad får det ses som ett tydligt styrkebesked som 
visar värdet av att ha moderna och miljöcertifierade bostäder 
med hög kvalitet i bra lägen, vilket är vad K2A:s fastighetsport-
följ består av.
Investeringar
Till följd av marknadsutvecklingen, med förändrade förutsätt-
ningar på bygg- och kapitalmarknaderna samt stor omvärldsoro, 
pausade K2A nya byggstarter i början av 2022. Under 2024 
slutförde K2A det sista av de projekt som var pågående sedan 
tidigare och under 2024 har inga omfattande investeringar 
gjorts. K2A:s ambition är att under 2025 inleda byggandet av 
250 student- och forskarlägenheter, en förskola och en idrotts-
hall i Slakthusområdet i södra Stockholm. Idrottshallen kommer 
att ägas av K2A och hyras av Stockholms stad.
Investeringarnas klimatpåverkan
I diagrammen nedan redovisas K2A:s investeringar utifrån 
klimatpåverkan. Klassificeringen, som baseras på K2A:s ramverk 
för gröna aktier syftar till att ge investerare en transparent 
redovisning av intäktsströmmar och investeringar för att kunna 
bedöma hur K2A:s verksamhet lever upp till bolagets högt 
ställda krav på ekologisk hållbarhet samt till de kriterier som 
ligger till grund för K2A:s gröna aktie.
Investeringar 2024
Hyresintäkter InvesteringarHyresintäkter
76 %
Investeringar (Capex) 
99 %
● Gröna fastigheter 
● Utanför ramverk
24 %
1 %
7 %31 %
24 %
68 %
5 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk
● Mörkgröna fastigheter          ● Ljusgröna fastigheter     
● Mellangröna fastigheter       ● Gula fastigheter
5 %
37 %
56 %
● Projekt      
● Förvärv    
44 %
68 %
5 %
21 %
● Mörkgröna fastigheter      
● Mellangröna fastigheter
● Ljusgröna fastigheter 
● Gula fastigheter      
5 %
97 %
3 %
● Gröna byggnader  
● Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
21 %
2020            2021            2022            2023            2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2020           2021           2022           2023           2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning   ■ Bostäder i produktion   ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2020           2021           2022           2023           2024
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt    ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
Fastighets- och projektportfölj
43 
K2A Årsredovisning 2024

===== SIDA 44 =====

Förvaltningsobjekt i sammandrag 31 december 2024
     Fastighets-
Förvaltningsobjekt  Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott
uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Hyresbostäder 1 602 68 672 3 303 3 498 48 597 182 2 530 42 585 136 1 890
Studentbostäder 344 8 172 2 355 663 62 962 37 3 479 7 650 29 2 776
Samhällsfastigheter 162 15 417 16 850 980 30 356 69 2 152 10 312 59 1 834
Summa/genomsnitt 2 108 92 261 22 508 5 140 44 786 288 2 511 59 514 224 1 955
     Fastighets-
Förvaltningsobjekt  Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott
uppdelat geografiskt bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Stockholm/Mälardalen 1 673 69 696 6 085 4 085 53 900 213 2 812 42 550 168 2 218
Universitets- och högskoleorter 355 14 160 8 385 673 29 829 46 2 020 12 523 32 1 433 
Övriga orter 80 8 405 8 038 383 23 293 30 1 798 6 339 24 1 459
Summa/genomsnitt 2 108 92 261 22 508 5 140 44 786 288 2 511 59 514 224 1 955
Förvaltningsobjekt per kategori
76 %
Antal förvaltade bostäder
8 %
16 %
2 108
9 %
Uthyrbar yta, kvm
28 %
63 %
114 769
19 %
Fastighetsvärde, Mkr
13 %
68 %
5 140 24 %
Hyresvärde, Mkr
63 %
13 %
288
4 %
Antal förvaltade bostäder
79 %
17 %
2 108 14 %
Uthyrbar yta, kvm
66 %
20 %
114 769
13 %
Fastighetsvärde, Mkr
7 %
79 %
5 140
16 %
Hyresvärde, Mkr
10 %
74 %
288
● Hyresbostäder     
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter 
● Stockholm/Mälardalen     
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
77 %
Antal bostäder i
pågående projekt
23 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
493
● Hyresbostäder     
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
38 %
Antal bostäder i
pågående projekt
62 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
73 %
591
● Stockholm/Mälardalen     
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
12 %
19 %
69 %
27 %
Förvaltningsobjekt per geografi
Information om förvaltningsobjekt är baserad på bedömningar och antaganden om hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Uppgifter 
om hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar och avser helår. Fastighetskostnader inkluderar inte fastighetsadministration. Antaganden om 
ekonomisk uthyrningsgrad avser långsiktig vakans rensat från projektvakans och tillfällig initial vakans under inflyttningsperiod i samband med färdigställande. 
Uppgifter om fastighetsvärde avser verkligt värde per balansdagen. Bedömningarna och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ovan ska inte 
ses som en prognos.
Förvaltningsobjekt
76 %
Antal förvaltade bostäder
8 %
16 %
2 108
9 %
Uthyrbar yta, kvm
28 %
63 %
114 769
19 %
Fastighetsvärde, Mkr
13 %
68 %
5 140 24 %
Hyresvärde, Mkr
63 %
13 %
288
4 %
Antal förvaltade bostäder
79 %
17 %
2 108 14 %
Uthyrbar yta, kvm
66 %
20 %
114 769
13 %
Fastighetsvärde, Mkr
7 %
79 %
5 140
16 %
Hyresvärde, Mkr
10 %
74 %
288
● Hyresbostäder     
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter 
● Stockholm/Mälardalen     
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
77 %
Antal bostäder i
pågående projekt
23 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
493
● Hyresbostäder     
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
38 %
Antal bostäder i
pågående projekt
62 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
73 %
591
● Stockholm/Mälardalen     
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
12 %
19 %
69 %
27 %
44
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj

===== SIDA 45 =====

Förvaltningsobjekt
      Total yta, Antal Hyresvärde,
Förvaltningsobjekt                         Kommun               Kategori1      Färdigställt kvm bostäder Mkr
Skogsbacken Enköping H   2019 4 560 80 10,1
Linbanan Enköping H   2016/2019 4 060 140 10,7
Skeppet Enköping H   2020 2 342 34 4,7
LSS Enköping Enköping Sa   2018 441 6 1,7
LSS Enköping 2 Enköping Sa   1940/2017 680 6 1,8
Bredsand förskola Enköping Sa   2023 880 – 2,8
LSS Flen Flen Sa   2020 500 6 1,8
LSS Gävle Gävle Sa   2014 448 6 1,6
Vega Park, etapp 1 Haninge H   2016 5 753 123 16,9
Vega Park, etapp 2 Haninge H   2018 7 945 185 24,6
Vega Park, etapp 3 Haninge H   2020 5 885 154 19,2
LSS Heby Heby Sa   2019 462 6 1,8
LSS Hässleholm Hässleholm Sa   2000/2015 5 397 44 3,7
Luftseglaren Järfälla St   2022 6 317 205 24,8
LSS Katrineholm Katrineholm Sa   2020 493 6 2,0
Rymdcampus Kiruna Sa   1957/1963/2000/2014 8 038 – 15,2
LSS Motala Motala Sa   2022 505 6 1,6
Magasinet Norrtälje H   2024 10 820 191 25,0
LSS Nyköping Nyköping  Sa   2020 500 6 1,8
LSS Nyköping 2 Nyköping  Sa   2020 486 6 1,7
LSS Oxelösund Oxelösund Sa   2021 445 6 1,7
LSS Oxelösund 2 Oxelösund SA   2023 455 6 1,9
LSS Partille Partille Sa   2015 572 6 2,0
Kopiepennan Stockholm St   2017 1 610 60 6,2
Båtvarvet Stockholm Fp   1971 1 572 – 2,5
Verkstan Stockholm Fp   1967 384 – 0,5
Utvecklingsfastigheter Stockholm FP   – 750 5 1,7
LSS Strängnäs Strängnäs Sa   2018 1 425 18 4,7
Lugnet Sundsvall Sa   1942/2015 7 932 – 12,3
Sidsjöhöjden 14 Sundsvall H   1942/2014/2021 5 366 90 10,5
LSS Södertälje Södertälje Sa   1893/2017 532 6 1,8
LSS Täby Täby Sa   1985/2021 726 6 2,3
LSS Uppsala Uppsala Sa   2014 840 10 3,3
LSS Uppsala 2 Uppsala Sa   1985/2020 510 6 1,9
Korpralen, etapp 1 Visby St   2022 1 850 74 3,8
Planeten Västerås H   2024 2 463 62 5,4
Galaxen Västerås H   2023 6 784 155 16,2
Diskusen Växjö H   2023 6 949 185 17,3
Glidplanet Örebro H   2018 3 894 88 9,9
Startbanan Örebro H   2022 3 198 115 8,6
Summa      114 769 2 108 288
Samägda förvaltningsobjekt  
                  Hänförligt till K2A
      Total yta, Antal Hyresvärde,
Förvaltningsobjekt                                        Kategori1       kvm bostäder Mkr
Arborem – Joint Venture med Slättö  St    42 911 1 794 117,8
Summa samägda förvaltningsobjekt     42 911 1 794 117,8
 
1)  Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder
45 
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj

===== SIDA 46 =====

Under 2025 planerar K2A att påbörja byggnationen av Perrongen i Slakthusområdet. Kvarteret, beläget intill Avicii Arena och 
3Arena i Stockholm, kommer att rymma en idrottshall, 247 student- och forskarbostäder samt en förskola.
Under 2023 tilldelades K2A två markanvisningar i Midsommarkransen, södra Stockholm. På dessa attraktiva platser, endast 
ett par minuters promenad från tunnelbanestationen, planerar K2A att uppföra 80 studentbostäder och 40 hyresbostäder. 
Byggstarten är planerad till 2027.
40 hyresbostäder
80 studentbostäder
46
K2A Årsredovisning 2024

===== SIDA 47 =====

Pågående projekt
Färdigställande av pågående projekt
Under 2024 färdigställdes två pågående projekt med bostäder i 
produktion med sammanlagt 253 bostäder. Det ena, Planeten i 
Västerås, omfattade 62 bostäder och uppfördes av dotterbolaget 
K2A T rähus. Det andra, Magasinet i Norrtälje, omfattade 
191 bostäder och uppfördes av tredje part. Oavsett om K2A 
utvecklar fastigheter i egen regi eller med stöd av tredje part 
ställs höga krav på standard, långsiktighet och hållbarhet. 
K2A beslutade 2022 att skjuta upp byggstarter på grund av ett 
svårbedömt marknadsläge och osäker tillgång till vissa insats-
varor efter Rysslands fullskaliga invasion av Ukraina.
K2A hade inga bostäder i produktion per 31 december 2024.
Total projektportfölj
K2A:s helägda projektportfölj består av byggrätter som möjlig-
gör utveckling av 3 052 bostäder och samhällsfastigheter. Dessa 
pågående projekt befinner sig i olika faser från detaljplane-
processer till projektplanering inför byggstart. I och med att 
K2A för tillfället inte har några pågående projekt i produktion 
utgör dessa projekt K2A:s totala projektportfölj.
Projektportföljen omfattar en planerad uthyrbar bostadsyta 
om cirka 102 350 kvm, samt lokaler med 6 334 kvm uthyrbar 
yta. K2A bedömer att de återstående investeringarna uppgår till 
cirka 5 400 Mkr för att färdigställa den befintliga projektport-
följen, som därefter bedöms ha ett hyresvärde om cirka 356 Mkr.
Under 2024 har antalet bostäder i projekt minskat med 
259. 253 stycken har övergått till bostäder i förvaltning efter 
färdigställt projekt, K2A har frånträtt 36 bostäder i projekt till 
det samägda bolaget Arborem, och projektet Sandstugan har 
ökat i omfattning med 30 bostäder under 2024.
Pågående projekt delas in i bostäder i produktion som består av projekt där byggstart har skett och bostäder i projekt som ännu inte 
har byggstartats. Nedan beskrivs enbart K2A:s konsoliderade projekt och inte de projekt som K2A äger via samägda bolag.
Pågående projekt uppdelat per kategori Bostäder  Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm inv. Mkr
Hyresbostäder  2 189  82 391 2 219 253 2 988 4 275 
Studentbostäder  863  19 959 1 985 97 4 398 1 348
Summa/genomsnitt  0  0 2 130 6 3 042 108
Summa/genomsnitt  3 052  102 350 6 334 356 3 274 5 730 
 
      Antal     Uthyrbar yta, kvm               Bedömt hyresvärde      Bedömd
Pågående projektutveckling i prioriterade områden
Som en följd av ökade produktionskostnader har K2A identifierat prioriterade områden där lönsamheten fortfarande bedöms så 
god att produktionsstart kan motiveras. Nedan tabell visar K2A:s helägda, pågående projekt i dessa områden uppdelat i kategorier. 
Informationen i tabellen bygger på antaganden och kalkyler per bokslutsdagen, vilka kan förändras efter hand som projekten 
utvecklas. De projekt som är med i tabellen nedan motsvarar övriga pågående projekt i prioriterade områden i tabellen på nästa sida. 
T abellen nedan avviker med 74 tillfälligt uppförda bostäder på fastigheten Gotland Visby Korpralen 1. 
 
57 %
Investering (inkl. mark)
40 %
3 791 1 452
● Hyresbostäder Stockholm     
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
2 %
44 %
54 %
Bedömd projektvinst
3 %
     Fastighetsvärde  
      Antal Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, vid färdigställande,  Investering, Projektvinst,
Uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr Mkr  Mkr Mkr
Hyresbostäder Stockholm 1 052 36 590 1 810 133 2 937  2 152 785 
Studentbostäder 937 21 587 2 030 103 2 159  1 515 644 
Samhällsfastigheter – – 2 116 6 147  124 23
Summa  1 989  58 177 5 956 242 5 243    3 791   1 452
47 
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj

===== SIDA 48 =====

Pågående projekt per kategori
33 %
Antal förvaltade bostäder
3 %
64 %
5 012
42 %
Uthyrbar yta, kvm
17 %
41 %
187 184
44 %
Fastighetsvärde, Mkr
11 %
45 %
8 248
47 %
Hyresvärde, Mkr
14 %
40 %
439
56 %
Antal förvaltade bostäder
3 %
41 %
5 012 51 %
Uthyrbar yta, kvm
10 %
39 %
187 184
44 %
Fastighetsvärde, Mkr
6 %
50 % 8 248
47 %
Hyresvärde, Mkr
8 %
45 %
439
● Hyresbostäder     
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter 
● Stockholm/Mälardalen     
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
72 %
Antal bostäder i
pågående projekt
28 %
3 052
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
356
● Hyresbostäder     
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
30 %
Antal bostäder i
pågående projekt
70 %
3 052
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
74 %
356
● Stockholm/Mälardalen     
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
2 %
27 %
71 %
26 %
Pågående projekt uppdelat geografiskt
Information om pågående projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden 
projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och 
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och 
storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden 
justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej 
upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.
Galaxen i Västerås, färdigställd första kvartalet 2023, rymmer 155 hyresbostäder. Fastigheten är byggd av svenskt certifierat trä 
och miljöcertifierad enligt Svanen. 
48
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj

===== SIDA 49 =====

Pågående projekt
     Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal
Pågående projekt i prioriterade områden Kommun Kategori1 Status 2 år år kvm bostäder
Perrongen  Stockholm St 6 2025 2027 7 792 247 
Slakthushallen  Stockholm Sa 6 2025 2027 2 130 –
Timmerfallet  Stockholm St 2 2026 2028 4 400 200
Trätornet  Stockholm H 5 2026 2028 4 170 115
Sandstugan  Stockholm H 4 2026 2028 5 276 150
Åkroken  Sundsvall St 6 2026 2028 1 892 86
Korpralen  Gotland St 3 2026 2028 1 672 76
Juliana  Västerås St 6 2026 2028 990 45
Stinsen  Nynäshamn H 4 2027 2029 6 414 180
Kärnhuset  Stockholm St 5 2027 2029 1 958 89
Verkstan  Stockholm H 1 2027 2029 2 780 80
Båtsvaret  Stockholm H 1 2027 2029 3 400 95
Majelden  Stockholm St 4 2027 2029 1 100 40
Nyborgen  Stockholm St 3 2027 2029 2 140 80
Imperiet  Stockholm H 3 2027 2030 7 000 188
Skogsliden  Stockholm H 5 2028 2030 3 425 92
Ateljén  Stockholm H 2 2030 2032 5 935 152
Summa       62 474  1 915
     Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal
Övriga pågående projekt  Kommun Kategori1 Status 2 år år kvm bostäder
Baronen  Sundsvall H 6 2026 2028 7 071 187 
Förseglet  Västerås H 6 2026 2028 5 420 145
Brinken, etapp 1  Borås H 4 2026 2028 7 639 201
Ekersvägen  Örebro H 3 2026 2028 10 500 240
Harklövern, etapp 2  Karlstad H 6 2026 2028 3 128 81
Lugnet  Sundsvall H 6 2027 2029 2 558 70
Brinken, etapp 2  Borås H 2 2028 2030 9 894 213
Summa       46 210  1 137 
 
Totalt per balansdagen       108 684 3 052
 
 
Samägda projekt 
 
     Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal
Pågående projekt i prioriterade områden Kommun Kategori1 Status 2 år år kvm bostäder
Viby 19:3  Upplands-Bro H 6 2025 2030 23 520 400 
Ångpannan 3  Västerås Sa 6 2025 2028 17 327 –
Torget  Uppsala St 4 2025 2027 7 850 160
Havet  Örebro St 6 2026 2038 1 024 36
Summa       49 721  596
1)  Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder
2)  Beroende på vilken fas respektive detaljplan befinner sig i beaktar K2A en andel av byggrätternas bedömda verkliga värde. 1 = Planbesked (25 %),  
2 = Start-PM (50 %), 3 = Planprogram (50 %), 4 = Plansamråd (75 %), 5 = Utställning (75 %), 6 = Detaljplan fastställd (100 %)
49 
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj

===== SIDA 50 =====

Bostäder i attraktiva lägen 
på växande orter
Vid utgången av 2024 förvaltade K2A sammanlagt 2 108 
egenägda bostäder i 27 kommuner, jämfört med 5 159  
föregående år. Samtidigt hade bolaget 3 052 byggrätter för 
framtida utveckling i åtta kommuner. T otalt hade bolaget 5 160 
(9 030) bostäder i förvaltning eller i pågående projekt. Den 
kraftiga nedgången i antalet förvaltade bostäder beror framför 
allt på den omfattande affär som slutfördes 1 oktober 2024, där 
K2A avyttrade 2 990 studentbostäder till JV-bolaget Arborem, 
där K2A äger 60 procent och Slättö 40 procent. De fastigheter 
som överlåtits till Arborem konsolideras inte i K2A:s räken-
skaper och ingår alltså inte i ovan nämnda siffror. Arborem äger 
2 990 studentbostäder, som förvaltas av K2A, från Kiruna i norr 
till Lund i söder.
K2A:s bostäder finns i attraktiva lägen
K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier – 
hyresbostäder och studentbostäder – på orter där det råder 
bostadsbrist. Bolagets yteffektiva hyres- och studentbostäder 
utvecklas i samverkan med berörda kommuner på efterfrågade 
lägen med bra kommunikationer och närhet till service. 
K2A:s studentbostäder återfinns i attraktiva lägen på eller i 
direkt anslutning till campus, det vill säga universitets- och 
högskoleområden.
Expansion via markanvisningar och förvärv
K2A erhåller ofta mark för bostadsproduktion via kommunal 
markanvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med 
företrädare för utvalda kommuner, vilket skapar möjligheter till 
förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda fler bostäder 
till kommuninvånarna. Möjligheterna att få fram mark till 
bostadsändamål varierar mellan olika kommuner. Det gör även 
tiderna för planprocesserna.  
 
K2A har sedan 2022 erhållit planstart samt vunnit markanvis-
ningstävlingar som inneburit att projektportföljen tillförts sex 
attraktiva projekt i Stockholms, med byggrätter för utveckling 
av sammanlagt 810 bostäder. Stockholm är K2A:s viktigaste 
marknad. Av de 3 052  byggrätter som K2A förfogar över 
finns idag 1 528 i Stockholms stad och ytterligare 180 i andra 
kommuner i Stockholms län. Det innebär att mer än hälften av 
K2A:s byggrätter finns i Stockholms län.
Konkurrensmässiga fördelar
K2A specialiserar sig på moderna, klimatsmarta hyres- och 
studentbostäder med hög standard i attraktiva lägen samt 
erbjuder kundnära förvaltning med hög servicenivå genom 
innovativa lösningar. Detta ger bolaget konkurrensmässiga 
fördelar gentemot andra aktörer. Miljöcertifiering av K2A:s 
bostäder stärker också bolagets position. Y tterligare en konkur-
rensfördel är att bolaget fokuserar på yteffektiva bostäder som 
inrymmer alla efterfrågade funktioner på en mindre boyta. På så 
vis kan kunderna erbjudas en lägre månadshyra med bibehållen 
funktion.
Bostadsmarknaden
Samtliga uppgifter om statistik i detta avsnitt kommer från 
Statistiska Centralbyrån (SCB) om inte annat anges. Statistiken 
har bearbetats av K2A.
Bristen på bostäder är stor i de flesta av Sveriges kommuner, 
men framför allt i de dynamiska storstadsregionerna. Det är i 
regioner med högre ekonomisk tillväxt som flest arbetstillfällen 
skapas och befolkningstillväxten är som störst. Främst saknas 
små bostäder med rimliga hyror, det vill säga mindre hyresrätter. 
Över två tredjedelar av hushållen i Sverige består idag av en till 
två personer.
Drivkrafter på bostadsmarknaden
En välfungerande bostadsmarknad för hyresbostäder förutsätter 
flera faktorer såsom:
< En underliggande befolkningstillväxt
< En balans mellan utbud och efterfrågan
< En väl fungerande arbetsmarknad
Stark befolkningstillväxt
Sveriges befolkning har ökat kraftigt under det senaste decenniet 
och fortsatte att öka under 2024. Under perioden 2014 till 
2024 har Sverige gått från 9,7 till 10,6 miljoner invånare, vilket 
motsvarar en befolkningstillväxt om 8,7 procent.  Under senare 
år har befolkningsökningen mattats av, men då befolknings- 
tillväxten under många år kraftigt överstigit bostadsbyggandet 
har det skapat ett underskott på bostäder.
8
9
10
11
14     15     16     17     18     19     20     21     22     23     24
Befolkningsmängd, antal miljoner invånare
I många kommuner i Sverige är bristen på hyresbostäder stor till följd av urbanisering 
och befolkningstillväxt. K2A utvecklar sitt fastighetsbestånd på orter där efterfrågan är 
hög oavsett konjunkturläge.
50
K2A Årsredovisning 2024
Marknad

===== SIDA 51 =====

Befolkningstillväxt per kommun
Befolkningen ökar för Sverige som helhet, men mellan Sveriges kommuner varierar befolkningsförändringen. Urbaniseringen driver 
allt fler till de dynamiska storstadsregionerna där flest arbetstillfällen skapas. Befolkningsökningen för de orter där K2A äger och 
förvaltar eller uppför bostäder framgår av stapeldiagrammet nedan där varje stapel avser befolkningsökning per kommun under de 
senaste tio åren. Den mörkblå stapeln avser genomsnittet för Sverige. 
0
5
10
15
20
25
SverigeS tockholm Järfälla Haninge Huddinge Borkyrka NorrtäljeN ynäshamn Västerås Örebro Enköping BoråsK arlstadV äxjö
Befolkningsökning per kommun 10 år, procent
Sundsvall Gotland
I Vega Park erbjuder K2A totalt 462 Svanenmärkta hyresbostäder i varierande lägenhetsstorlekar, vilket innebär att Vega Park är 
ett av Sveriges största hyresbostadsområden i trä.
51 
K2A Årsredovisning 2024
Marknad

===== SIDA 52 =====

Behov, utbud och efterfrågan
Bristen på bostäder är stor i de flesta av Sveriges kommuner, men 
framför allt i orter med stark arbetsmarknad. 2024 stod över 
850 000 personer i kö hos Bostadsförmedlingen i Stockholm för 
att få en hyresbostad. Den genomsnittliga kötiden för en vanlig 
hyresrätt var nio år. Boverkets senaste bostadsmarknadsenkät 
(2024) visar att det råder underskott på bostäder i 148 av landets 
290 kommuner.
Många personer i Sverige lever ensamma eller i mindre 
familjekonstellationer, vilket innebär att det finns en stor efter-
frågan på mindre bostäder. Gällande kategorin studentbostäder 
bedömer 15 av landets 38 högskolekommuner att det råder 
underskott på bostadsmarknaden för studenter vid högskola 
eller universitet. Det är främst på de större universitets- och 
högskoleorterna som bristen är stor. Kötiderna varierar stort, 
men kan på orter som Stockholm, Lund och Uppsala uppgå till 
flera år, vilket motsvarar en stor del av studietiden.
Nybyggnation
Tillgången på bostäder i tillväxtregionerna har länge legat på 
nivåer som understigit efterfrågan. Befolkningstillväxten under 
de senaste decennierna har satt ytterligare press på stat och 
kommuner att bättre möta efterfrågan. Boverkets bedömning 
är att behovet av nya bostäder på nationell nivå fram till 2033 
uppgår till i genomsnitt 52 300 per år.
Nyproduktionen ökade kraftigt fram till 2017, vilket framgår 
av det första stapeldiagrammet. Dock bröts tillväxttakten under 
2018 då antalet påbörjade bostäder minskade för första gången 
sedan 2012. Fram till 2021 låg dock antalet påbörjade bostäder 
på en relativt jämn nivå, men 2022 ändrades förutsättningarna 
för bostadsbyggandet till följd av höjda byggkostnader, stopp 
för investeringsstöd, ökad inflation och höjda räntekostnader, 
vilket resulterade i en inbromsning av bostadsbyggandet. Under 
2023 och 2024 har antalet påbörjade bostäder fortsatt att 
sjunka. Konsekvenserna av inbromsningen får tydligt genomslag 
i statistiken för färdigställda bostäder under 2024. Antalet 
färdigställda bostäder förväntas ligga kvar på en låg nivå under 
de närmaste åren.
1 person
41 %
2 personer
30 %
3 personer
11 %
4 personer
11 %
Fler än 4 personer
6 %
Hushållens sammansättning 
0
10 000
20 000
30 000
40 000
04    05    06    07    08    09    10    11    12    13    14    15    16    17    18    19    20    21    22    23
Färdigställda hyresrätter
Färdigställda bostads- och äganderätter
Färdigställda hyres- och bostadsrätter, antal
------------ ------------------ -
0
30 000
60 000
90 000
120 000
150 000
180 000
05    06    07    08    09    10    11    12    13    14    15    16    17    18    19    20    21    22    23    24
Befolkningsökning    
Färdigställda bostäder
Befolkningsökning och färdigställda bostäder
------------ ------------------ -
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
05    06   07    08    09    10    11    12    13    14    15    16    17    18    19    20    21    22    23    24
Färdigställda bostäder   
Påbörjade bostäder
Påbörjade och färdigställda bostäder, antal
------------ ------------------ -
52
K2A Årsredovisning 2024
Marknad

===== SIDA 53 =====

Hyresbostäder
Om hyresbostäder
Enligt SCB finns det i Sverige cirka två miljoner hyreslägenheter, 
750 000 fler än antalet bostadsrätter. För delar av det befintliga 
beståndet ligger hyresnivån lågt i förhållande till vad som kan 
antas vara marknadspris och regleringen av hyresnivåer genom 
bruksvärdessystemet begränsar möjligheten till hyreshöjningar. För 
nyproducerade hyresbostäder tillåts högre hyror.
Marknaden i Stockholm skiljer sig mot marknaden i resten av 
Sverige. I Stockholm är både hyror och fastighetsvärden betydligt 
högre än i övriga Sverige. Regionen har ett väldiversifierat näringsliv, 
en stark arbetsmarknad och ett flertal av Sveriges största lärosäten. 
Stockholm har dessutom haft en hög befolkningstillväxt under lång 
tid vilket sammantaget har skapat en stor efterfrågan på bostäder.
Därför investerar K2A i hyresbostäder
Sveriges befolkning växer och med det följer ett växande behov 
av bostäder. Enligt Boverkets beräkning behövs cirka 50 000 nya 
bostäder årligen till och med 2033.
K2A:s primära marknader för hyresbostäder har länge 
varit Stockholm och Mälardalen. Sedan 2022 har bolagets 
framtidsfokus än tydligare skiftats mot Stockholm. Enligt 
Stockholmsregionens utvecklingsplan behöver det byggas minst 
20 000 nya bostäder per år fram till 2030, enbart för att möta det 
demografiska behovet som den väntande befolkningsökningen 
innebär. Under 2025 förväntas 8 000 bostäder att påbörjas, 
enligt Länsstyrelsen Stockholms bedömning.
En annan faktor som gör att möjligheten till värdeutveckling 
för hyresbostäder i Stockholm är stor är att markanvisningar 
ofta upplåts med tomträtt. Det innebär att totalkostnaderna 
kan hållas nere trots högre byggkostnader. På så vis möjliggörs 
produktion av nya bostäder med hyresnivåer som fler kan efter-
fråga, samtidigt som projekten genererar attraktiv avkastning.
Utöver Stockholm och Mälardalen har K2A idag även hyres-
bostäder i Växjö, en universitetsort med ökande befolkning och 
där samordningen med förvaltning av studentbostäder medger 
synergieffekter för K2A. 
K2A förvaltar sammanlagt 1 602 egenägda hyresbostäder och har därtill bygg-
rätter för att utveckla ytterligare 2 189 hyresbostäder. Stockholm och Mälardalen 
är K2A:s primära marknader vad gäller hyresbostäder och K2A har under lång 
tid arbetat aktivt för att långsiktigt utöka sitt fastighetsbestånd i Stockholm, där 
svensk bostadsmarknad är som allra starkast.
1
2
3 
4
Andel av totalt
antal bostäder
73 %
Andel av totalt
hyresvärde (förvaltning)
68 %
HYRESBOSTÄDERAndel av fastighets- och projektportfölj
53 
K2A Årsredovisning 2024
Marknad hyresbostäder

===== SIDA 54 =====

Vega park, etapp 3, Haninge
Färdigställt 2019/2020
Planeten, Västerås
Färdigställt 2024
K2A:s hyresbostäder
                   Förvaltningsobjekt        Pågående projekt        
 Total yta,  Antal  Hyres-  Total yta,  Antal
Kommun kvm  bostäder            värde, Mkr  kvm bostäder
Borås –  –  –  17 533 414
Enköping 10 962  254  25,5  – –
Haninge 19 583  462  60,6  – –
Karlstad –  –  –  3 128 81
Norrtälje 10 820  191  25,0  – –
Nynäshamn –  –  –  6 414 180
Stockholm 1 956  –  3,0  31 986 872
Sundsvall 5 366  90  10,5  9 629 257
Västerås 9 247  217  21,7  5 420 145
Växjö 6 949  185  17,3  – –
Örebro 7 092  203  18,5  10 500  240
Summa                                            71 975  1 602  182,1  84 610             2 189 
 
54
K2A Årsredovisning 2024
Marknad hyresbostäder

===== SIDA 55 =====

Studentbostäder
Om studentbostäder
Det råder studentbostadsbrist på många universitets- och 
högskoleorter i Sverige. Idag finns cirka 400 000 studenter och 
100 000 studentbostäder, enligt Sveriges förenade studentkårer. 
Även om inte alla studenter behöver en studentbostad är det 
en ekvation som är långt ifrån att gå ihop. 15 av landets 38 
högskolekommuner bedömer att det råder underskott på 
bostadsmarknaden för studenter.
K2A är ett av få studentbostadsbolag i Sverige som erbjuder 
studentbostäder över hela Sverige. Konkurrenterna består ofta 
av lokala aktörer på respektive ort, ofta allmännyttiga bolag som 
inte är specialiserade på studentbostäder. 
Därför investerar K2A i studentbostäder
Studenter som läser CSN-berättigade utbildningar har en  
förutsägbar ekonomisk situation med låg risk för plötsligt  
minskade inkomster. Rätten att bo kvar i en studentlägenhet  
villkoras av att studenten studerar och så länge hen gör det 
behåller hen också samma huvudsakliga intäkter i form av bidrag 
och lån från CSN. Att K2A är rikstäckande ger skalfördelar 
jämfört med de konkurrenter som enbart agerar lokalt, eftersom 
studentbostäder är en speciell produkt där uthyrning och 
förvaltning skiljer sig från övriga hyresbostäder med naturlig 
omflyttning vid terminsstart och andra krav på hyresgästerna. 
Strategin att vara rikstäckande innebär också ett kunderbju-
dande som är bättre anpassat för målgruppen. Den sextonåring 
som ännu inte vet var hen ska studera efter gymnasiet kan via 
K2A:s bostadskö spara kötid till universitetsorter från Lund 
i söder till Kiruna i norr.  Sedan januari 2025 erbjuder K2A 
studenter som bott i en K2A-förvaltad fastighet under sin 
studietid förtur till bolagets hyresbostäder, under förutsättning 
att hyresgästen skött sig utan klagomål från grannar, betalat 
hyran i tid och bott kvar fram till avslutade studier. Ett effektivt 
sätt att både vässa erbjudandet till en viktig målgrupp och skapa 
långsiktiga kundrelationer.
K2A erbjuder en standardiserad bostad som är utvecklad i 
dialog med studenter för att på bästa möjliga sätt möta deras 
behov. Läge, kvalitet och utrustning gör att K2A menar att 
bolaget erbjuder den bästa produkten på marknaden.
K2A är rikstäckande vad gäller förvaltning av studentbostäder. Bolaget äger idag  
344 färdiga studentbostäder i Stockholm och förvaltar därutöver 2 990 studentbo-
städer som ägs via JV-bolaget Arborem. Studentbostäder är en produkt med låg 
risk eftersom kunderna är garanterade en jämn ersättningsnivå i form av bidrag 
och lån från CSN under studietiden.
Andel av totalt
antal bostäder
23 %
Andel av totalt
hyresvärde (förvaltning)
STUDENTBOSTÄDERAndel av fastighets- och projektportfölj
Marknad studentbostäder
55 
K2A Årsredovisning 2024

===== SIDA 56 =====

Luftseglaren, Järfälla
Färdigställd 2022
Kopiepennan, Vällingby
Färdigställd 2017
K2A:s helägda studentbostäder
                                  Förvaltningsobjekt        Pågående projekt
 Total yta,  Antal  Hyres-  Total yta,  Antal
Kommun kvm  bostäder            värde, Mkr  kvm bostäder
Järfälla 6 317  205  24,8  – –
Stockholm 2 360  65  7,9  17 390 656
Sundsvall –  –  0,0  1 892 86
Visby 1 850  74  3,8  1 672 76
Västerås –  –  –  990  45
Summa                                            10 527  344  36,6  21 944                          863
Marknad studentbostäder
56
K2A Årsredovisning 2024

===== SIDA 57 =====

Samhällsfastigheter
Om samhällsfastigheter
Samhällsfastigheter är en benämning på fastigheter där 
hyresgästerna är offentliga aktörer eller bedriver skattefinan-
sierad verksamhet inom exempelvis skola, vård och omsorg. Den 
absolut största ägaren av samhällsfastigheter i Sverige är den 
offentliga sektorn även om en rad privata aktörer etablerat sig 
med inriktning på samhällsfastigheter under det senaste  
decenniet. De privata aktörernas etablering är en effekt av att 
ett stort antal förvärv av samhällsfastigheter från regioner 
och kommuner samt betydande nybyggnation av privata 
fastighetsbolag.
Efterfrågan på samhällsfastigheter styrs i stor utsträckning 
av befolkningstillväxt och demografisk fördelning. På 20 år har 
antalet invånare över 70 år i Sverige ökat med uppemot 
45 procent, till cirka 1,7 miljoner personer (2024). Lokaler 
för vård och omsorg är en av flera typer av samhällsfastigheter 
där det underliggande behovet är högt och det finns en stor 
efterfrågan från offentliga aktörer. K2A erhåller ofta mark för 
produktion av bostäder och samhällsfastigheter via kommunal 
markanvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med före-
trädare för kommuner över hela landet, vilket skapar möjligheter 
till förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda fler 
bostäder och lokaler för skattefinansierade verksamheter till 
kommuninvånarna.
Därför investerar K2A i samhällsfastigheter
K2A investerar i samhällsfastigheter då lokaler för skola, vård 
och omsorg ingår som en naturlig del av hyresbostadsbyggande 
i nya stadsdelar, men även för att det innebär långa hyresavtal, 
begränsad motpartsrisk och stabila kassaflöden.
Offentligt finansierade hyresgäster är stabila och kredit-
värdiga. Uthyrningsgraden i samhällsfastigheter är hög och 
möjligheten till längre avtal är större än för andra delmarknader. 
Det har varit, och fortsatt är, en stigande efterfrågan på samhälls-
fastigheter och det utgör ett bra komplement till K2A:s fokus på 
hyres- och studentbostäder. De allra flesta kommuner är i behov 
av LSS-boenden och stora delar av denna nyproduktion väntas 
tillfalla den privata marknaden. Efterfrågan på nya samhälls- 
fastigheter finns både hos kommuner och privata operatörer och 
projekten drivs i tätt samarbete med hyresgästen som vanligtvis 
tecknar hyresavtal innan byggnation påbörjas.
K2A förvaltar och utvecklar samhällsfastigheter med stabila kassaflöden och låg 
risk som ett komplement till beståndet av hyres- och studentbostäder.
1
2
3 
4
Andel av totalt
antal bostäder
3 %
Andel av totalt
hyresvärde (förvaltning)
12 %
SAMHÄLLSFASTIGHETER
Andel av fastighets- och projektportfölj
Marknad samhällsfastigheter
57 
K2A Årsredovisning 2024

===== SIDA 58 =====

LSS Uppsala
Färdigställt 2014
LSS Mariefred
Färdigställt 2018
K2A:s samhällsfastigheter
                              Förvaltningsobjekt        Pågående projekt
 Total yta,  Antal  Hyres-  Total yta,  Antal
Kommun kvm  bostäder             värde, Mkr  kvm bostäder
Enköping 2 001  12  6,3  –  –
Flen 500  6  1,8  –  –
Gävle 448  6  1,6  –  –
Heby 462  6  1,8  –  –
Hässleholm 5 397  44  3,7  –  –
Katrineholm 493  6  2,0  –  –
Kiruna 8 038  –  15,2  – –
Motala 505  6  1,6  – –
Nyköping  986  12  3,5  – –
Oxelösund 900  12  3,6  – –
Partille 572  6  2,0  – –
Stockholm –  –  –  2 130 –
Strängnäs 1 425  18  4,7  – –
Sundsvall 7 932  –  12,3  – –
Södertälje 532  6  1,8  – –
Täby 726  6  2,3  – –
Uppsala 1 350  16  5,2  –  –
Summa 32 267  162  69,4  2 130            – 
Marknad samhällsfastigheter
58
K2A Årsredovisning 2024

===== SIDA 59 =====

Generatorn i Linköping färdigställdes hösten 2023 och består av 90 studentlägenheter och 22 hyreslägenheter. Med en mix av privata bostäder och 
gemensamma ytor, ett genomgående hållbarhetstänk och hög uthyrningsgrad tog Generatorn hem vinsten av Studentbostadspriset 2023.
59

===== SIDA 60 =====

Fastigheternas värdering
Värderingsprocess
Värdering av fastigheter sker varje kvartalsslut med hjälp av 
externa fastighetsvärderare. Kvartal ett och tre genomförs 
översiktliga värderingar av 90 procent av det totala fastighets-
värdet, kvartal två och fyra sker fullständiga värderingar av 100 
procent av det totala fastighetsvärdet. Värderingar upprättas i 
enlighet med IVS (International V aluation Standards) som ges ut 
av International V aluation Standards Council (IVSC).
Värderingsmetod
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet 
med redovisningsstandarden IAS 40.
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffnings-
värde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. 
V erkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av 
ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastnings-
baserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats 
för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av nuvärdet av 
fastighetens bedömda framtida driftsnetton under kalkyl- 
perioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkyl- 
periodens slut. Kalkylperioden uppgår till 15 år och restvärdet 
har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat 
marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperiodens slut. 
Utifall att det finns ett hyreskontrakt med längre återstående 
löptid än 15 år förlängs kalkylperioden till motsvarande återstå-
ende löptid på hyreskontraktet.
Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav 
som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för 
jämförbara fastigheter. Såväl direkta som indirekta (fastigheter 
sålda i bolag) transaktioner har beaktats. 
Under de senaste tre åren har antalet transaktioner kraftigt 
minskat samtidigt som ett flertal transaktioner skett av 
”stressade” aktörer (dvs. ej marknadsmässiga transaktioner). 
Värderingar har fortsatt skett med hjälp av ortsprismetod, i de 
fall jämförbara transaktioner har varit få har andra segment 
med samma eller liknande aktörer analyserats för att bedöma 
direktavkastningskrav samt värdenivåer. För att beakta rådande 
marknadsläge använder K2A:s värderare ett osäkerhetsintervall 
om +/- 7,5 % (+456/-456 Mkr).
Kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskost-
nader baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetal-
ningar för drift, underhåll och fastighetsadministration, varvid 
korrektion sker för avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det 
investeringsbehov som bedöms föreligga. Klassificering sker i 
nivå 3 enligt IFRS 13.
I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter ingå. 
För värderingar av investeringar, som markanvisningar med 
tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren 
ortprismetod, avkastningsmetod samt en förenklad exploate-
ringskalkyl, där värderaren har baserat värderingen på priserna i 
liknande marknader och transaktioner samt på hur marknaden 
betraktar det aktuella objektet. För värdering av pågående 
projekt tas även hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer såsom 
tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker 
gällande värdering av byggrätter. V erkligt värde för pågående 
projekt bedöms utifrån det lägsta av:
<   V erkligt värde för byggrätten/framtida byggrätten med 
eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg 
för nedlagda kostnader. 
<   V erkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för 
kvarstående investeringar för att färdigställa projektet.
V erkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med 
samma värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. 
Värdering som i färdigt skick kan dock ske först när projektet 
är nästan färdigställt och nästan helt uthyrt, förutsatt att extern 
värdering genomförts.
Indata för värdering till verkligt värde, procent
Förvaltningsobjekt, väsentlig icke observerbar 
indata till värdering till verkligt värde
 Samhälls- 
 fastigheter Bostäder
Förväntad normaliserad 
hyra år 16, kr/kvm 2 894 3 648
Aktuell hyra, kr/kvm 2 118 2 643
Återstående längd på hyreskontrakt, år 6,8 e.t.
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 3,9 1,5
Aktuell vakans, %1 0,1 2,2
Förväntat normaliserat 
driftsnetto år 16, kr/kvm 2 363 2 767 
Diskonteringsränta, % 8,0 6,1
Direktavkastningskrav för 
bedömning av restvärde år 16, %  5,9 4,0
1) Aktuell vakans utgör från och med denna rapport den inledande 
vakansen som utgör indata för värdering till verkligt värde. K2A har tidigare 
rapporterat den faktiska vakansen i fastigheterna.
Bostäder 
Diskonteringsränta 6,1 
Direktavkastningskrav 4,0
Samhällsfastigheter 
Diskonteringsränta 8,0  
Direktavkastningskrav 5,9
Förvaltningsberättelse
Känslighetsanalyser värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter
Värdeförändring, %  -3 -1,5 +1,5 +3
Värdeförändring, Mkr  -182 -91 91 182
Belåningsgrad netto, %  59,2 58,4 56,9 56,2
Förvaltningsobjekt
  Samhälls-
Mkr  fastigheter Bostäder
Förväntad normaliserad hyra +/- 5 % +/- 25 +/- 149
Förväntad långsiktig vakans +/- 3 % -/+ 15 -/+ 89
Förväntade fastighetskostnader +/- 5 % -/+ 4 -/+ 34 
Diskonteringsränta + 0,25 % - 23 - 109
 - 0,25 % + 23 + 113
Direktavkastningskrav för  + 0,25 % - 17 - 134
bedömning av restvärde - 0,25 % + 18 + 153
60
K2A Årsredovisning 2024
Fastigheternas värdering

===== SIDA 61 =====

Finansiering
Finansiering och finanspolicy
Den finansiella verksamheten i K2A bedrivs i enlighet med  
den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Finanspolicyn ska 
reglera möjligheter till extern finansiering av K2A:s verksamhet 
och dess underliggande fastigheter. K2A ska ha en begränsad 
finansiell risk. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs  
av finansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk. K2A:s över- 
gripande finansiella riskbegränsningar avser:
 
Tillgångar och eget kapital
K2A hade den 31 december 2024 tillgångar till ett värde om 
7 228 Mkr (10 058), varav förvaltningsfastigheter utgjorde 
6 077 Mkr (9 125). Likvida medel uppgick per balansdagen till 
133 Mkr (80). Eget kapital uppgick per balansdagen till 2 110 
Mkr (2 357) och inkluderar under 2021 emitterade 
hybridobligationer om 450 Mkr.
Räntebärande skulder
K2A hade den 31 december 2024 räntebärande skulder om         
4 224 Mkr (6 708), vilket innebär att de räntebärande skulderna 
har minskat med 2 484 Mkr under året. Periodiserade transak-
tionskostnader om 13,0 Mkr (7,4) har reducerat räntebärande 
skulder i balansräkningen.
Belåningsgraden netto för koncernen uppgick till 57,7 
procent (66,4). Den genomsnittliga räntenivån har under året 
stigit till 3,7 procent (3,2). Skuldernas realiserbara verkliga värde 
avviker totalt sett inte väsentligt från redovisat värde.
Den genomsnittliga räntebindningen per balansdagen 
uppgick till 13 månader (20) och den genomsnittliga kapital-
bindningstiden till 19 månader (19). Den amortering som ska 
betalas de kommande tolv månaderna uppgick vid årets utgång 
till 53 Mkr (80).
Finansiella  Utfall
riskbegränsningar Riskbegränsning 2024
Belåningsgrad Inte långsiktigt  58,4 %
 överstiga 70 % 
Räntetäckningsgrad Inte långsiktigt  1,1 ggr
 understiga 1,5 ggr 
2020            2021            2022            2023            2024
0
1 000
2 000
3 000
4 000
Mkr
Eget kapital
--------------------------0
1
2
3
4
5
%
Genomsnittlig ränta
--------------------------0
10
20
30
40
50
Månader
Räntebindningstid
----------------------------
2020            2021            2022            2023            2024
2020            2021           2022            2023            2024
Förvaltningsberättelse
2020            2021            2022            2023            2024
0
1 000
2 000
3 000
4 000
Mkr
Eget kapital
--------------------------0
1
2
3
4
5
%
Genomsnittlig ränta
--------------------------0
10
20
30
40
50
Månader
Räntebindningstid
----------------------------
2020            2021            2022            2023            2024
2020            2021           2022            2023            2024
2020            2021            2022            2023            2024
0
1 000
2 000
3 000
4 000
Mkr
Eget kapital
--------------------------0
1
2
3
4
5
%
Genomsnittlig ränta
--------------------------0
10
20
30
40
50
Månader
Räntebindningstid
----------------------------
2020            2021            2022            2023            2024
2020            2021           2022            2023            2024
61 
K2A Årsredovisning 2024
Finansiering

===== SIDA 62 =====

Lån 
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2024
 Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår Lånevolym, Mkr Ränta, % Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr
Rörlig ränta* -614 5,44 – – –
2025 2 696 3,93 2 201 2 021 – 
2026 1 681 4,13 832 832 – 
2026 – – 654 654 – 
2028 475 3,08 551 551 –
Summa / genomsnitt  4 237  3,69 4 237 4 237 –
* Rörliga räntebärande skulder uttrycks som negativa till följd av att det nominella beloppet på ränteswapavtal översteg de totala rörliga 
räntebärande skulderna.
Grönt ramverk för finansiering
K2A har emitterat icke säkerställda obligationer och  
hybridobligationer. Obligationerna möjliggör finansiering 
eller refinansiering av gröna fastigheter samt investeringar i 
energieffektiviseringar i befintliga fastigheter. I samband med 
den första emissionen 2020 upprättades ett finansiellt ramverk 
för grön finansiering där CICERO tagit fram en second opinion. 
Inrättandet av det gröna ramverket är en naturlig del av K2A:s 
profil som ett hållbart företag och gör det möjligt för K2A att 
ytterligare fokusera på att uppnå en positiv miljöpåverkan i sin 
verksamhet. I januari 2023 uppdaterade K2A sitt gröna ramverk 
för finansiering och skärpte i samband med det ramverkets 
hållbarhetskrav.
Den 3 oktober 2024 emitterade K2A seniora icke säkerställda 
gröna obligationer till ett belopp om 500 Mkr. Obligationerna 
har en löptid om fyra år och en rörlig ränta om 3 månader 
STIBOR plus 500 baspunkter och slutgiltigt förfall den 3 
oktober 2028.
I tabellen på nästa sida finns en sammanställning av 
K2A:s gröna obligationer samt hybridobligationer. Samtliga 
obligationer samt hybridobligationer är upptagna till handel 
på Nasdaq Stockholms företagsobligationslista för hållbara 
obligationer.
Det åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna 
ramverket. Utfallet per 31 december 2024 framgår av 
efterföljande sidor.
Grön finansiering
K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som 
bygger med omsorg och kvalitet för att det lönar sig i längden. 
K2A planerar och bygger bostäder och samhällsfastigheter för 
att äga och förvalta på lång sikt. Byggnationen sker med dagens 
möjligheter och nya hållbarhetsperspektiv. Hållbara digitala och 
flexibla lösningar är självklara i K2A:s verksamhet då det gynnar 
bolagets kunder, samhället, miljön och företagets utveckling. 
Det arbetet gör det möjligt för K2A med grön finansiering av sin 
verksamhet, till exempel genom gröna obligationer och gröna 
lån.
Grönt ramverk för aktier
2020 blev K2A det första bolaget i världen att presentera ett eget 
grönt ramverk för aktier, i samband med att bolagets aktie  
klassificerades som grön. Ramverket utvecklades i samarbete 
med det oberoende forskningsinstitutet CICERO och deras 
dotterbolag Shades of Green, som sedan dess förvärvats av 
S&P. Shades of Green är världsledande på utvärdering av gröna 
obligationer och utvecklade, enligt samma princip, en metodik 
för att genomföra en kvantitativ och kvalitativ analys av ett 
bolags hela verksamhet, genom ett bedöma hur stor andel av 
bolagets intäktsströmmar respektive investeringar som kan 
klassificeras som gröna. Till skillnad från gröna obligationer 
där enbart det som finansieras genom obligationen utvärderas 
ger den utvidgade metodiken investerare en djupare insyn i ett 
bolags hållbarhetsarbete samt en möjlighet att kunna utvärdera 
hela bolagets verksamhet.
K2A:s ramverk för gröna aktier revideras vart tredje år och det 
åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna ramverket. 
Utfallet 2024 framgår på nästföljande två sidor.
Grön finansiering
Förvaltningsberättelse
      Nominellt       Fast räntenivå
Ränteswappar löptid  belopp, Mkr  (snitt), %
2025  1 900  0,94
2026  1 681  1,33
2028  475  0,21
Summa/snitt  4 056  1,02 
62
K2A Årsredovisning 2024
Finansiering

===== SIDA 63 =====

K2A:s gröna obligationer och hybridobligationer
    Tid till Nom.  Ränte- Aktuell
Seniora icke säkerställa,  Emissions- Förfallo- förfall, belopp,  marginal, ränta, 
gröna obligationer  datum datum år Mkr Räntebas procent procent ISIN Grön
MTN 102  2021-10-01  2026-07-01 1,5 200 Stibor 3M 3,00 6,16 SE0013104791 Ja
24/28 FRN C 2024-10-03   2028-10-03 3,8 500 Stibor 3M 5,00 8,09 SE0022760930 Ja
Totalt emitterat belopp     700
     Nom.  Ränte- Aktuell
  Emissions- Första  belopp,  marginal, ränta,
  datum lösen  Mkr Räntebas procent procent ISIN Grön
Hybridobligationer  2021-01-21          2026-04-21  450 Stibor 3M 5,95 8,94 SE0015407507 Ja
Totalt emitterat belopp     450
Grönt ramverk för finansiering
 Certifierade förvaltningsobjekt, byggnad Pågående
Miljöcertifiering och nivå Certifierade Pågående Kommande Totalt projekt Totalt
Svanen 9 – – 9 1 10
Miljöbyggnad nybyggnad    0 
– Silver 1 – – 1 – 1 
Miljöbyggnad iDrift    0 
– Silver 5 15 – 20 – 20 
– Brons 7 – – 7 – 7 
Passivhus/annan 2 – – 2 – 2
Ej certifierade    2 – 2
Summa 24 15 – 41 1 42
Planeten i Västerås
< 62 nyproducerade och Svanenmärkta hyresbostäder i Västerås. 
< Närhet till stadsliv och naturen, med promenadstråk direkt 
från tomtgränsen. Boende på Planeten har även möjlighet att 
nyttja vår elbilspool BoBil. 
Exempel på gröna fastigheter
Uppföljning av gröna ramverk
Förvaltningsberättelse
63 
K2A Årsredovisning 2024
Finansiering

===== SIDA 64 =====

0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
Utveckling grön finansiering
------------ ------------------ -
■ Gröna banklån
■ Gröna obligationer
■ Gröna hybridobligationer
Mkr
0
2 500
5 000
7 500
10 000
CO2e-utsläpp, ton (scope 1–3)
------------ ------------------ -
ton
2022 2023 2024
8 649
1 291 816
31 mars 30 juni 30 sep 31 dec
1 500
1 500 1 100
700
450
450 450
4503 068
2 318 2 397
2 696
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
Utveckling grön finansiering
------------ ------------------ -
■ Gröna banklån
■ Gröna obligationer
■ Gröna hybridobligationer
Mkr
0
2 500
5 000
7 500
10 000
CO2e-utsläpp, ton (scope 1–3)
------------ ------------------ -
ton
2022 2023 2024
8 649
1 291 816
31 mars 30 juni 30 sep 31 dec
1 500
1 500 1 100
700
450
450 450
4503 068
2 318 2 397
2 696
Hyresintäkter InvesteringarHyresintäkter
76 %
Investeringar (Capex) 
99 %
● Gröna fastigheter 
● Utanför ramverk
24 %
1 %
7 %31 %
24 %
68 %
5 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk
● Mörkgröna fastigheter          ● Ljusgröna fastigheter     
● Mellangröna fastigheter       ● Gula fastigheter
5 %
37 %
56 %
● Projekt      
● Förvärv    
44 %
68 %
5 %
21 %
● Mörkgröna fastigheter      
● Mellangröna fastigheter
● Ljusgröna fastigheter 
● Gula fastigheter      
5 %
97 %
3 %
● Gröna byggnader  
● Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
21 %
Grönt ramverk för aktier, 2024
Grönt ramverk för finansiering, fortsättning
Utveckling grön finansiering
Hyresintäkter 2022 Investeringar 2022Hyresintäkter
81 %
Investeringar 
99 %
● Gröna byggnader  
● Övriga byggnader
19 % 1 %
7 %31 %
24 %
68 %
5 %
21 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk
● Mörkgröna fastigheter          ● Ljusgröna fastigheter     
● Mellangröna fastigheter       ● Gula fastigheter
5 %
37 %
56 %
● Projekt      
● Förvärv    
44 %
68 %
5 %
21 %
● Mörkgröna fastigheter      
● Mellangröna fastigheter
● Ljusgröna fastigheter 
● Gula fastigheter      
5 %
97 %
3 %
● Gröna byggnader  
● Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
Grön finansiering 31 dec 2024
66 %
Allokering 31 dec 2024
76 %
11 %
24 %
Grönt ramverk för finansiering fortsättning
● Gröna banklån     
● Gröna obligationer
● Gröna hybridobligationer     
● Grön finansiering     
● Övrig finansiering  
23 %
CO2e-utsläpp och energianvändning 
 Totala CO2e-utsläpp Energianvändning 1
År ton kg/kvm 2 kWh/kvm
2020 13 142 79,4 109,6 
2021 26 105 116,9 105,0
2022 8 649 32,2 99,3 
2023 1 291 4,1 87,8
2024 816  3,0 80,5
CO2e-utsläpp, ton (scope 1-3)
Förvaltningsberättelse
1) Beräkningen för energiintensitet har justerats. 2020-2022 respektive 
2023-2024 är jämförbara.
Utöver kraven på att minst 50 procent av såväl intäkter som 
investeringar ska klassas som gröna, ställer ramverket för gröna 
aktier krav på att max fem procent av bolagets intäkter får 
härröra från fossilbränsleverksamhet. Noll procent av K2A:s 
intäkter 2024 härrörde från fossilbränsleverksamhet. 
För att K2A ska uppfylla kriterierna inom det gröna ramverket 
ska en bedömning göras av en extern granskare, som bekräftar att 
ramverkets tröskelvärden uppfyllts. Den externa utvärderingen 
av K2A:s prestation i förhållande till det gröna ramverket 2024 
publiceras efter färdigställande på  
https://investerare.k2a.se/sv/grona-aktier.  
64
K2A Årsredovisning 2024
Finansiering

===== SIDA 65 =====

Risker och riskhantering
Möjligheter och risker för koncernen och 
moderbolaget
K2A:s affärsverksamhet rymmer både risker och möjligheter. 
Rätt hanterade kan riskerna leda till nya möjligheter, fel  
hanterade kan de medföra negativa konsekvenser för K2A.
Y tterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamålsenliga 
och effektiva system för riskhantering och intern kontroll. 
Styrelsen i K2A har fastställt en riskhanteringspolicy för verk-
samhetsövergripande riskhantering i K2A, som syftar till att ge 
styrelsen och företagsledningen ökad insikt i de risker koncernen 
är exponerad för. Syftet med riskhanteringspolicyn är att tydlig-
göra processen för riskhantering, inklusive roller och ansvar samt 
hur riskhantering är kopplad till verksamhetens övergripande 
mål. Ramverket ska främja transparens, riskbaserade beslut och 
investeringar samt att effektiva åtgärder och kontroller appliceras 
för att hantera risker.
Riskhanteringsprocessen
K2A identifierar, analyserar och hanterar risker systematiskt 
på verksamhetsövergripande nivå samt i enskilda projekt. 
Bedömning görs gällande sannolikheten att risken realiseras 
K2A:s affärsverksamhet rymmer både risker och affärsmöjligheter. Bolaget 
identifierar, analyserar och hanterar risker systematiskt på verksamhets- 
övergripande nivå samt i enskilda projekt. K2A har valt att kategorisera riskerna 
i fyra huvudområden: operativa risker, finansiella risker och regelefterlevnad,  
strategiska risker samt hållbarhetsrisker.
Obetydlig Mindre Måttlig Omfattande Mycket 
omfattande
Mycket 
sannolik
Sannolik
Möjlig
Osannolik
Mycket 
osannolik
1a8
4
2
6
3
7
5
Risk Risknivå*
1a Ny finansiering och refinansiering (bank) Medel
1b Ny finansiering och refinansiering (obligation) Hög
2 Värdeförändringar av fastigheter Medel
3 Tillgång till mark/projekt Låg
4 Riskhantering i projekt (tid, kostnad, kvalitet) Medel
5 Likviditet, svårighet att möta finansiella åtaganden Medel
6 Signifikanta ränteförändringar Medel
7 Nyckelpersoner Låg
8 Ineffektiv förvaltning och lägre lönsamhet Låg
9 Klimatförändringar Medel
* Residualrisknivå, det vill säga risknivå med beaktande 
av existerande kontroller.
Förvaltningsberättelse
9
Sannolikhet
Konsekvens
1b
inom en definierad tidsperiod samt vilken konsekvens den har 
på fastställda mål alternativt konsekvensen ur tids-, kostnads- 
eller kvalitetsaspekter i projekt. Bedömningen ger insikt i vilka 
konsekvenser en realiserad risk skulle ha på verksamheten. 
Baserat på vilka kontroller eller andra åtgärder som finns på plats 
samt vilken risknivå organisationen ämnar uppnå fattas därefter 
beslut om eventuella ytterligare åtgärder.
Väsentliga riskområden
Riskidentifiering
Riskanalys
Riskevaluering
Riskhantering
Riskidentifiering
Rapportering och 
kommunikation
K2A:s riskhanteringsprocess
65 
K2A Årsredovisning 2024
Risker och riskhantering

===== SIDA 66 =====

K2A:s hyresintäkter påverkas av en mängd olika 
faktorer såsom utveckling i ekonomin på de 
delmarknader där K2A verkar, utbud av hyres- och 
studentbostäder, befolkningstillväxt, sysselsättning 
samt hur väl K2A lyckas utveckla fastighetsbeståndet. 
Det kan påverka vakansgrad och hyresnivåer i de 
fastigheter K2A äger.
< God marknadskännedom.
<  Nära och proaktiv dialog med kunder för att 
förstå deras behov idag och i framtiden.
<  Utvecklar attraktiva, hållbara bostäder i bra lägen 
på marknader med god efterfrågan.
<  Strukturerad, digitaliserad process avseende  
marknadsföring och uthyrning.
<  Kontinuerlig mätning av kundernas nöjdhet följs 
upp med relevanta åtgärder.
Hyresintäkter 
och vakanser
1. Operativa risker
Operativa risker avser risker förknippade med den löpande förvaltningen av K2A:s fastighetsinnehav, såsom risk för att inte uppnå 
kortsiktiga mål på grund av otillräckliga interna processer, effektivitet eller externa händelser.
Risken kopplad till fastighetskostnader ligger framför 
allt i ökningar som K2A inte kan kompensera för 
genom hyreshöjningar, index eller vidarefakturering. 
Under de senaste åren har förutsättningarna i 
omvärlden förändrats – hög inflation och volatila 
energipriser leder till att K2A behöver säkerställa 
hantering av detta.
<  Fokus på hyresförhandlingar i syfte att öka 
marginaler.
<  Energieffektiva miljöcertifierade fastigheter.
<  Strukturerat och fokuserat arbete för att  
effektivisera och minska energianvändning.
<  Installation av solceller där det är möjligt.
<  Implementering av individuell mätning av el- och 
vattenförbrukning vilket möjliggör att kunderna 
bär faktiska kostnader för användningen.
<  Underhållsplaner för samtliga fastigheter.
Ökade 
fastighets- 
kostnader  
Risk Riskbeskrivning Hantering
Kassaflöde Förändring Effekt på kassaflödet, Mkr
Hyresvärde (per bokslutsdagen) +/-  5 % +/- 14
Uthyrningsgrad +/-  1 procentenhet +/-   3
Fastighetskostnader kommande 12 månader +/ - 10 % -/+ 7
Räntekostnader inklusive effekt av derivat +/- 1 procentenhet +/- 2
Känslighets- 
analys
Det finns en risk att kostnader för genomförande 
av projekt blir högre än förväntat på grund av 
felkalkyler, bristande styrning i upphandling och 
ineffektivt projektgenomförande vilket kan medföra 
att avkastningen därmed blir lägre.
< Hög kompetens i projektorganisationen.
< Avtalsmässig reglering med samarbetspartners.
<  Tydlig och proaktiv process vid upphandling av 
entreprenader.
Projekt- 
styrning
Risker och riskhantering
66
K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsberättelse

===== SIDA 67 =====