FULLTEXT DEL 3 AV 3
Årsredovisning 2024
marknader och transaktioner samt på hur marknaden betraktar det
aktuella objektet. Verkligt värde för pågående projekt bedöms utifrån
det lägsta av:
• Verkligt värde för byggrätten/framtida byggrätten (marken) med
eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg för
nedlagda kostnader
• Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för
kvarstående investeringar för att färdigställa projektet.
Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med
samma värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. Värdering som
i färdigt skick kan dock ske när projektet är nästan färdigställt och
nästan helt uthyrt, förutsatt att extern värdering genomförts.
I tabellen nedan med väsentliga icke observerbara indata för
värdering till verkligt värde utgörs värdena av vägda genomsnitt inom
respektive kategori. Avseende känslighetsanalysen för fastighetsvärden
visar den hur värdet förändras om en variabel förändras, allt annat
lika. I verkligheten samspelar de olika variablerna med varandra – till
exempel kan en högre hyra förväntas öka vakansgraden och högre
marknadsräntor kan förväntas ge högre diskonteringsräntor och
avkastningskrav. Detta tar dock inte känslighetsanalysen hänsyn till.
Känslighetsanalysen är inte en prognos, utan visar på känsligheten
för förändringar i fastighetsvärden om enskilda indata förändras.
Kategoriseringen avseende väsentliga icke observerbara indata
för värdering är uppdelad på geografiska områden samt på bostäder
och samhällsfastigheter eftersom de har olika förutsättningar. K2A:s
studentbostäder är helt jämförbara med traditionella hyresbostäder.
Bostäderna är fullt utrustade med eget kök, diskmaskin, tvättmaskin
och badrum med kakel och klinker. Det finns inga skillnader i de
ekonomiska förutsättningarna. Förvaltning, tillsyn, uppföljning,
besiktning med mera, sker på samma sätt och förslitningarna är inte
högre. Avyttringar under 2024 har lett till att regionerna Mälardalen
och Syd har slagits ihop på grund av mindre bestånd.
Förvaltningsobjekt - väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde per 2024-12-31
Bostäder Nord Mälardalen/syd Stockholm Total
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 585 3 450 3 958 3 648
Aktuell hyra, kr/kvm 1 905 2 405 2 942 2 643
Återstående längd på hyreskontrakt, år e.t e.t e.t e.t
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 1,1 2,1 1,0 1,5
Aktuell vakans, % 1,3 3,5 1,3 2,2
Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm 1 650 2 572 3 080 2 767
Diskonteringsränta, % 6,6 6,5 5,8 6,1
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 4,5 4,4 3,8 4,0
Samhällsfastigheter Nord Mälardalen/syd Stockholm Total
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 307 3 148 4 916 2 894
Aktuell hyra, kr/kvm 1 700 2 280 3 633 2 118
Återstående längd på hyreskontrakt, år 2,7 9,8 8,8 6,8
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 2,2 5,0 4,9 3,9
Aktuell vakans, % 0,1 0,3 0,0 0,1
Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm 1 612 2 787 4 507 2 363
Diskonteringsränta, % 8,0 8,1 7,8 8,0
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 5,9 6,0 5,7 5,9
Förvaltningsobjekt - väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde per 2023-12-31
Bostäder Nord Mälardalen Stockholm Syd Total
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 3 302 3 485 4 032 3 709 3 590
Aktuell hyra, kr/kvm 2 435 2 532 3 009 2 510 2 608
Återstående längd på hyreskontrakt, år e.t e.t e.t e.t e.t
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 1,7 1,5 1,2 2,3 1,6
Aktuell vakans, % 2,3 2,1 1,6 3,5 2,2
Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm 2 403 2 528 3 102 2 826 2 668
Diskonteringsränta, % 6,6 6,5 6,0 6,6 6,4
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 4,5 4,4 3,9 4,6 4,3
Samhällsfastigheter Nord Mälardalen Stockholm Syd Total
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 400 4 535 4 712 1 590 2 855
Aktuell hyra, kr/kvm 1 736 3 382 3 501 1 114 2 086
Återstående längd på hyreskontrakt, år 3,5 11,7 7,2 8,8 7,3
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 2,5 4,8 5,0 5,0 3,9
Aktuell vakans, % 3,5 6,4 6,7 7,1 5,3
Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm 1 753 4 072 4 304 1 333 2 341
Diskonteringsränta, % 8,0 8,0 7,8 8,3 8,0
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 5,9 5,9 5,7 6,2 5,9
112
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 113 =====
Förvaltningsobjekt - känslighetsanalys fastighetsvärdering, Mkr
2024-12-31 2023-12-31
Samhälls- Samhälls-
Påverkan av verkligt värde Förändring fastigheter Bostäder fastigheter Bostäder
Förväntad normaliserad hyra +/- 5 % +/- 25 +/- 149 +/- 25 +/- 251
Förväntad långsiktig vakans +/- 3 % -/+ 15 -/+ 89 -/+ 15 -/+ 151
Förväntade fastighetskostnader +/- 5 % -/+ 4 -/+ 34 -/+ 4 -/+ 60
Diskonteringsränta + 0,25 % - 23 - 109 - 23 - 184
- 0,25 % + 23 + 113 + 23 + 191
Direktavkastning för bedömning av restvärde + 0,25 % - 17 - 134 - 17 - 210
- 0,25 % + 18 + 153 + 18 + 238
NOT 18 ANDELAR I KONCERNBOLAG
Moderbolaget, Mkr 2024 2023
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående balans 2 090,1 2 090,1
Aktieägartillskott – –
Utgående balans 2 090,1 2 090,1
Utgående redovisat värde 2 090,1 2 090,1
Specifikation över moderbolagets direkta
innehav av andelar i dotterbolag
K2A Fastigheter Knaust & Andersson Holding AB Dotterbolag
Organisationsnummer 556955-9569
Säte Stockholm
Antal andelar 500
Andel i % 100
Redovisat värde 2024-12-31 2 090,1
Redovisat värde 2023-12-31 2 090,1
NOT 17 INVENTARIER
Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2024
Ingående anskaffningsvärde 10,5 25,2 35,8
Årets anskaffning – 0,5 0,5
Avyttringar -0,9 -11,8 -12,7
Utgående ackumulerade 9,6 13,9 23,5
anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar -6,8 -14,7 -21,6
Avyttringar 0,5 6,9 7,4
Årets avskrivningar -2,1 -2,0 -4,1
Utgående avskrivningar -8,4 -9,9 -18,3
Utgående redovisat värde 1,2 4,0 5,2
NOT 16 RÖRELSEFASTIGHETER
Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2024
Ingående värde 30,6 6,8 37,4
Omklassificering – – –
Årets anskaffningar – – –
Utgående värde 30,6 6,8 37,4
Ingående avskrivningar -14,1 -1,9 -16,0
Årets avskrivningar -3,1 -0,2 -3,3
Utrangering -13,4 – -13,4
Utgående avskrivningar -30,6 -2,2 -32,7
Utgående redovisat värde 0,0 4,6 4,6
Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2023
Ingående värde 30,6 6,8 37,4
Omklassificering – – –
Årets anskaffningar – – –
Utgående värde 30,6 6,8 37,4
Ingående avskrivningar -9,9 -1,7 -11,6
Årets avskrivningar -4,2 -0,2 -4,4
Utgående avskrivningar -14,1 -1,9 -16,0
Utgående redovisat värde 16,5 4,9 21,4
Skattemässigt restvärde, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Byggnad 1,6 1,7
Mark 0,3 0,3
Summa 1,9 2,0
Taxeringsvärde, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Byggnad 3,9 3,9
Mark 2,7 2,7
Summa 6,5 6,5
Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2023
Ingående anskaffningsvärde 8,8 27,3 36,1
Årets anskaffning 2,0 0,6 2,6
Avyttringar -0,3 -2,6 -2,9
Utgående ackumulerade 10,5 25,2 35,8
anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar -4,6 -14,0 -18,6
Avyttringar 0,1 1,9 2,0
Årets avskrivningar -2,4 -2,6 -5,0
Utgående avskrivningar -6,8 -14,7 -21,6
Utgående redovisat värde 3,7 10,5 14,2
Moderbolaget, Mkr 2024 2023
Ingående anskaffningsvärde 5,6 5,1
Inköp 0,5 0,5
Avyttringar – –
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden 6,1 5,6
Ingående avskrivningar -3,2 -2,5
Årets avskrivningar -0,8 -0,7
Utgående avskrivningar -3,9 -3,2
Utgående redovisat värde 2,2 2,5
113
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 114 =====
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) äger indirekt via K2A Fastigheter Knaust & Andersson Holding AB aktier i nedanstående bolag.
Bolag Organisationsnummer Ägarandel 2024 Ägarandel 2023
K2A Admin AB 559065-3449 100 100
Jejoli AB 559210-1660 100 100
K2A Hold NDA AB 559502-5411 100 –
K2A Hyresbostäder i Västerås 2 AB 559248-4454 100 –
K2A Hyresbostäder i Örebro 2 AB 559225-6886 100 –
K2A Studenthus i Järfälla AB 559212-8994 100 –
K2A Studenthus i Vällingby AB 556997-8777 100 –
K2A Samhällsfastigheter AB 559355-1152 100 100
K2A Samhällfastigheter i Kiruna AB 556925-7818 100 100
K2A Samhällsfastigheter i Sundsvall AB 559292-4087 100 100
K2A Slakthushallen AB 559377-3301 100 100
Arborem Fastigheter NDA Hold AB 559411-2475 – 100
K2A Sam Förvärv VI AB 559462-4214 100 100
Arborem Fastigheter Holding AB 559412-2136 – 100
K2A Samhällsfastigheter i Enköping AB 559336-7476 100 100
K2A Trähus Holding AB 559350-0498 100 100
K2A Träfabrik AB 556999-6787 100 100
K2A Trähus AB 559014-3771 100 100
LSS BEMS Hold AB 559351-9191 100 100
K2A LSS AB 559346-2350 100 100
K2A LSS Hold 1 AB 559336-4937 100 100
K2A LSS Enköping 2 AB 559031-1840 100 100
K2A LSS Enköping 3 AB 559296-3549 100 100
K2A LSS Motala AB 559257-0476 100 100
K2A LSS Nyköping AB 559192-9889 100 100
K2A LSS Nyköping & Flen AB 559156-8604 100 100
K2A LSS Oxelösund 2 AB 559311-9364 100 100
K2A LSS Södertälje AB 556879-5438 100 100
K2A LSS Täby Handelsbolag 916610-7228 1 1
K2A LSS Uppsala 2 AB 559208-8768 100 100
K2A LSS Hold 2 AB 559339-9297 100 100
K2A LSS Gävle AB 556948-5450 100 100
K2A LSS Heby AB 559145-2684 100 100
K2A LSS Hässleholm AB 556835-3626 100 100
K2A LSS Katrineholm AB 559160-3195 100 100
K2A LSS Mariefred AB 559064-9058 100 100
K2A LSS Oxelösund AB 559253-1221 100 100
K2A LSS Partille AB 556909-7149 100 100
K2A LSS Ronneby AB 559222-1138 – 100
K2A LSS Strängnäs AB 559064-9041 100 100
K2A LSS Täby AB 559076-6050 100 100
K2A LSS Täby Handelsbolag 916610-7228 99 99
K2A LSS Uppsala AB 556932-6365 100 100
K2A LSS Åkers styckebruk AB 559116-1954 100 100
K2A LSS Hold 3 AB 559338-1212 100 100
K2A LSS Vilande 1 AB 559228-5067 100 100
Arborem Fastigheter AB 559377-3343 – 100
K2A Hyresbostäder AB 559050-6092 100 100
K2A Hyresbostäder Hold 1 AB 559350-2080 100 100
K2A Hyresbostäder i Norrtälje AB 559041-8512 100 –
K2A Hyresbostäder i Rågsved AB 559386-3854 100 100
K2A Hyr Förvärv II AB 559377-3251 100 100
K2A Hyresbostäder i Västerås 4 AB 559268-1687 100 100
K2A Hyr Förvärv III AB 559377-2451 100 100
K2A Hyr Förvärv IV AB 559462-6243 100 100
K2A Hyresbostäder i Karlstad AB 559239-4554 100 100
K2A Hyresbostäder i Luleå AB 559098-5841 – 100
K2A Hyresbostäder i Borås AB 559112-6254 100 100
K2A Hyresbostäder i Botkyrka AB 559248-4447 100 100
K2A Hyresbostäder i Bromma AB 559043-1580 100 100
K2A Hyresbostäder i Enköping AB 559012-5844 100 100
K2A Hyresbostäder i Enköping 2 AB 559225-7587 100 100
K2A Hyresbostäder i Enköping 3 AB 559225-7637 100 100
K2A Hyresbostäder i Enköping 4 AB 559083-0088 100 100
K2A Hyresbostäder i Haninge AB 559115-8976 100 100
K2A Hyresbostäder i Haninge 1 AB 556972-6622 100 100
K2A Hyresbostäder i Haninge 2 AB 559126-5805 100 100
K2A Hyresbostäder i Haninge 3 AB 556972-6614 100 100
K2A Hyresbostäder i Luleå 2 AB 559244-8921 – 100
K2A Hyresbostäder i Lund AB 559171-8654 – 100
K2A Hyresbostäder i Skogås AB 559239-4539 100 100
K2A Hyresbostäder I Sundsvall AB 556735-9061 100 100
K2A Hyresbostäder i Sundsvall 2 AB 559301-6859 100 100
K2A Hyresbostäder i Vinsta AB 559259-9392 100 100
K2A Hyresbostäder i Västerås 2 AB 559248-4454 – 100
K2A Hyresbostäder i Västerås 3 AB 559299-1516 100 100
K2A Hyresbostäder i Växjö AB 559094-9797 100 100
K2A Hyresbostäder i Örebro AB 559050-6027 100 100
K2A Hyresbostäder i Örebro 2 AB 559225-6886 – 100
K2A Hyresobstäder i Ösmo AB 559068-6720 100 100
K2A Studenthus AB 556923-4114 100 100
K2A Studenthus Hold 1 AB 559350-2098 100 100
114
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 115 =====
Bolag Organisationsnummer Ägarandel 2024 Ägarandel 2023
K2A Hyd i Uppsala AB 559050-6100 100 100
K2A Stud Förvärv II AB 559377-1644 100 100
K2A Studenthus i Slakthusområdet AB 559377-1602 100 100
K2A Stud Förvärv IV AB 559462-4461 100 100
K2A Studenthus i Eskilstuna AB 559377-2527 100 100
K2A Studenthus i Karlstad 3 AB 559252-8912 – 100
K2A Studenthus i Visby 2 AB 559114-7839 – 100
K2A Studenthus i Bromma AB 559212-8986 100 100
K2A Studenthus i Gävle AB 556966-3056 – 100
K2A Studenthus i Gävle 2 AB 559172-8059 – 100
K2A Studenthus i Gävle 3 AB 559257-1755 – 100
K2A Studenthus i Järfälla AB 559212-8994 – 100
K2A Studenthus i Karlstad AB 556989-2135 – 100
K2A Studenthus i Karlstad 2 AB 559002-2884 – 100
K2A Studenthus i Kiruna AB 559021-7211 – 100
K2A Studenthus i Linköping AB 559244-0340 – 100
K2A Studenthus i Lund AB 559126-5813 – 100
K2A Studenthus i Lund 2 AB 556781-6524 – 100
K2A Studenthus i Sundsvall AB 559088-2659 100 100
K2A Studenthus i Sundsvall 2 AB 559234-8311 – 100
K2A Studenthus i Sundsvall 3 AB 559261-2989 – 100
K2A Studenthus i Umeå AB 556966-3049 – 100
K2A Studenthus i Visby AB 559349-3215 100 100
K2A Studenthus i Vällingby AB 556997-8777 – 100
K2A Studenthus i Västerås AB 559157-1327 100 100
K2A Studenthus i Växjö AB 559249-9379 – 100
K2A Studenthus i Växjö 2 AB 559255-4074 – 100
K2A Studenthus i Örebro AB 556950-2254 – 100
K2A Studenthus i Örebro 2 AB 556955-9536 – 100
K2A JV Holding 1 AB 559136-4186 100 100
Arborem Fastigheter AB 559377-3343 60 –
Arborem Fastigheter Holding AB 559412-2136 100 –
K2A Studenthus i Gävle AB 556966-3056 100 –
K2A Studenthus i Karlstad 2 AB 559002-2884 100 –
K2A Studenthus i Karlstad 3 AB 559252-8912 100 –
K2A Studenthus i Karlstad AB 556989-2135 100 –
K2A Studenthus i Kiruna AB 559021-7211 100 –
K2A Studenthus i Linköping AB 559244-0340 100 –
K2A Studenthus i Lund 2 AB 556781-6524 100 –
K2A Studenthus i Sundsvall 2 AB 559234-8311 100 –
K2A Studenthus i Umeå AB 556966-3049 100 –
K2A Studenthus i Visby 2 AB 559114-7839 100 –
K2A Studenthus i Växjö 2 AB 559255-4074 100 –
K2A Studenthus i Växjö AB 559249-9379 100 –
K2A Studenthus i Örebro 2 AB 556955-9536 100 –
Arborem Fastigheter NDA Hold AB 559411-2475 100 –
K2A Studenthus i Gävle 2 AB 559172-8059 100 –
K2A Studenthus i Gävle 3 AB 559257-1755 100 –
K2A Studenthus i Lund AB 559126-5813 100 –
K2A Studenthus i Sundsvall 3 AB 559261-2989 100 –
K2A Studenthus i Örebro AB 556950-2254 100 –
Arborem Fastigheter Swed Hold AB 559507-7040 100 –
Genova Viby Holding AB 559213-0917 30 30
Genova Viby Fastigheter AB 556708-3323 100 100
Genova Viby Projekt AB 559386-3045 100 100
Genova Viby Holding 1 AB 559386-3052 100 100
Genova Viby Fastighet 1 AB 559386-3060 100 100
Genova Viby Fastighet 2 AB 559386-3078 100 100
Genova Viby Fastighet 3 AB 559386-3086 100 100
Genova Viby Fastighet 4 AB 559386-3094 100 100
Genova Viby Fastighet 5 AB 559386-3102 100 100
Genova Viby Holding 2 AB 559386-3110 100 100
Genova Viby Fastighet 6 AB 559386-2872 100 100
Genova Viby Fastighet 7 AB 559386-2880 100 100
Genova Viby Fastighet 8 AB 559386-2898 100 100
Genova Viby Fastighet 9 AB 559386-2906 100 100
Genova Viby Fastighet 10 AB 559386-2914 100 100
Genova Viby Holding 3 AB 559386-2922 100 100
Genova Viby Fastighet 11 AB 559386-2930 100 100
Genova Viby Fastighet 12 AB 559386-2948 100 100
Genova Viby Fastighet 13 AB 559386-2955 100 100
Genova Viby Fastighet 14 AB 559386-2963 100 100
Genova Viby Fastighet 15 AB 559386-2971 100 100
Genova Viby Holding 4 AB 559386-2989 100 100
Genova Viby Fastighet 16 AB 559386-2997 100 100
Genova Viby Fastighet 17 AB 559386-3003 100 100
Genova Viby Fastighet 18 AB 559386-3011 100 100
Genova Viby Fastighet 19 AB 559386-3029 100 100
Genova Viby Fastighet 20 AB 559386-3037 100 100
Slaggborn Utvecklings AB 559134-4998 50 50
Slaggborn Holding AB 559179-3046 100 100
Fastighets AB Flugsta 559108-7720 100 100
Slaggborn Västerås AB 559108-3786 100 100
115
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 116 =====
NOT 19 ANDELAR I JOINT VENTURES
Koncernen, Mkr 2024 2023
Ingående anskaffningsvärde 276,0 352,0
Förvärv 501,2 –
Andel av årets resultat 60,4 -76,0
Aktieägartillskott 5,9 –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 843,5 276,0
Ingående nedskrivningar – –
Återföring av tidigare nedskrivningar – –
Årets realisationsresultat -200,5 –
Utgående ackumulerade nedskrivningar -200,5 –
Utgående redovisat värde 643,0 276,0
K2A äger 60 % av stamaktierna och 50 % av rösterna i Arborem Fastigheter AB, resterande aktier och röster ägs av Slättö. Mer information
om Slättö finns på www.slatto.se. Det samägda bolaget äger och förvaltar 2 990 studentbostäder. Se även sida 130 avseende transaktionen.
K2A äger 30 % av aktierna i Genova Viby Holding AB, resterande aktier ägs av Genova. Mer information om Genova finns på www.
genova.se. Det samägda bolaget utvecklar cirka 1 200 bostäder i Upplands-Bro.
K2A äger 50 % av aktierna i Slaggborn Utvecklings AB, resterande aktier ägs av SBB. Mer information om SBB finns på www.sbbnorden.
se. Det samägda bolaget utvecklar cirka 320 bostäder i Uppsala och har utvecklat kontor och häkte för Kriminalvården i Västerås. Projektet
i Västerås avyttrades under hösten 2024 och förväntas frånträdas då bygglov vinner laga kraft under första halvåret 2025.
K2A redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture enligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom tillkommande förvärvskostnader,
redovisas mot värdena i andelarna i koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens andel av totalresultaten i
investeringsobjekten. I Arborem Fastigheter AB har den andra parten rätt till en avkastning om 14 procent per år utifrån den andra partens
innehav av preferensaktier, totalresultatet fördelas sedan efter ägarandel när avdrag gjorts för avkastningen på preferensaktierna.
Kapitalandelens
Joint ventures värde i koncernen
Organisationsnummer, Säte Andel % 2024-12-31 2023-12-31
Slaggborn Utvecklings AB (koncern)
559134-4998, Stockholm 50 148,1 116,2
Genova Viby Holding AB (koncern)
559213-0917, Stockholm 30 158,3 159,8
Arborem Fastigheter AB (koncern)
559377-3343, Stockholm 60 336,5 –
Utgående redovisat värde 643,0 276,0
Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2024
Arborem Fastigheter Genova Viby Slaggborn
AB Holding AB Utvecklings AB Totalt
Anläggningstillgångar 3 252,5 749,0 565,7 4 567,2
Likvida medel 14,5 14,8 48,9 78,2
Övriga omsättningstillgångar 14,6 7,6 83,6 105,8
Långfristiga finansiella skulder 985,3 150,0 – 1 135,3
Övriga långfristiga skulder 65,4 58,3 72,9 196,6
Kortfristiga finansiella skulder 940,8 – 67,6 1 008,4
Övriga kortfristiga skulder 46,1 36,2 261,3 343,7
Nettotillgångar 1 244,1 526,9 296,3 2 067,3
Avgår preferensaktier -683,1 – – -683,1
Koncernens andel, % 60 30 50
Koncernens andel av nettotillgångar 336,5 158,1 148,1 642,8
Redovisat värde* 336,5 158,3 148,1 643,0
* Differens mellan koncernens andel av nettotillgångar och redovisat värde består av transaktionskostnader.
Koncernens andel av årets totalresultat 2024
Arborem Fastigheter Genova Viby Slaggborn
Resultaträkning, Mkr AB Holding AB Utvecklings AB Totalt
Nettoomsättning 49,7 3,9 41,4 95,0
Fastighetskostnader -17,5 -5,3 -37,8 -60,6
Räntenetto -18,5 -0,1 -4,0 -22,6
Värdeförändring derivat 1,0 – – 1,0
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 91,2 -4,6 71,0 157,5
Skatter -23,2 1,2 -18,5 -40,4
Summa totalresultat 82,8 -4,9 52,1 130,0
Koncernens andel av totalresultatet 35,8 -1,5 26,0 60,4
116
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 117 =====
NOT 22 DERIVAT
Samtliga derivat redovisas till verkligt värde i balansräkningen. Då
värdet på deriviaten går att härleda från prisnotering från motpart
tillhör de nivå 2 i verkligt värde hierakin enligt IFRS 13.
Koncernen, Mkr 2024 2023
Ingående verkligt värde 116,7 142,9
Årets anskaffning – 96,6
Årets avyttring 0,5 –
Årets värdeförändring -72,1 -122,8
Utgående verkligt värde 45,1 116,7
Utgående redovisat värde 45,1 116,7
Koncernens derivat utgörs av 14 fristående ränteswappar, 1 option
samt 5 räntetak/golv.
Moderbolaget, Mkr 2024 2023
Ingående verkligt värde 103,4 142,9
Årets anskaffning – 68,0
Årets värdeförändring -65,5 -107,4
Utgående verkligt värde 37,9 103,4
Utgående redovisat värde 37,9 103,4
Moderbolgets derivat utgörs av 9 fristående ränteswappar
och 1 option.
Redovisat värde för derivat i koncernen såväl som i moderbolaget
bedöms approximativt motsvara realiserbart verkligt värde.
NOT 21 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA TILLGÅNGAR
Koncernen, Mkr 2024 2023
Ingående anskaffningsvärde 21,9 39,6
Betalda handpenningar – –
Återbetalda handpenningar återlämnade projekt – -11,1
Upplupen ränteintäkt på betalda handpennigar 0,3 3,8
Avräknad handpenning tillträdda fastigheter – –
Utrangering/nedskrivning -9,6 -10,3
Omklassificering till kortfristiga tillgångar – –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 12,5 21,9
Utgående redovisat värde 12,5 21,9
NOT 20 ANDELAR I ANDRA BOLAG
Koncernen, Mkr 2024 2023
Ingående värde 153,4 153,4
Inköp – –
Värdeförändring -28,9 –
Utgående värde 124,5 153,4
Utgående redovisat värde 124,5 153,4
Redovisat värde
Bolag, organisationsnummer, säte 2024-12-31 2023-12-31
Indirekt ägda
Brf Guldfisken nr 5, 702002-8564; Stockholm 93,0 89,0
Orbital Systems Inc , 47-4949888; City of Wilmington, 5,0 5,0
USA
Boet Bostad Holding AB, 559088-6551, Stockholm 26,5 53,4
The Forest Solution, 559216-8149, Falun – 6,0
Verkligt värde 124,5 153,4
Moderbolagets verksamhet bedrivs i ovan nämnda bostadsrätter med
adress Nybrogatan 59, 114 40 Stockholm. Bostadsrätterna har
värderats av Novier Property Advisors AB som en extern värdering.
Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2023
Arborem Fastigheter Genova Viby Slaggborn
AB Holding AB Utvecklings AB Totalt
Anläggningstillgångar – 708,5 451,3 1 159,8
Likvida medel – 4,8 7,5 12,2
Övriga omsättningstillgångar – 1,2 17,8 19,1
Långfristiga finansiella skulder – 100,0 – 100,0
Övriga långfristiga skulder – 59,0 63,0 122,0
Kortfristiga finansiella skulder – – 70,0 70,0
Övriga kortfristiga skulder – 23,7 111,2 134,9
Nettotillgångar – 531,8 232,4 764,2
Koncernens andel, % – 30 50
Koncernens andel av nettotillgångar – 159,6 116,2 275,8
Redovisat värde* – 159,8 116,2 276,0
* Differens mellan koncernens andel av nettotillgångar och redovisat värde består av transaktionskostnader.
Koncernens andel av årets totalresultat 2023
Arborem Fastigheter Genova Viby Slaggborn
Resultaträkning, Mkr AB Holding AB Utvecklings AB Totalt
Nettoomsättning – 7,9 4,3 12,2
Fastighetskostnader – -6,1 -1,7 -7,8
Räntenetto – -0,6 -3,2 -3,8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter – -59,0 -156,0 -215,0
Skatter – 11,9 32,2 44,1
Summa totalresultat – -45,8 -124,4 -170,2
Koncernens andel av totalresultatet – -13,7 -62,2 -76,0
Betalda handpenningar för kommande projekt där tillträde är
2025 och framåt. Redovisat värde för övriga långfristiga tillgångar i
koncernen såväl som i moderbolaget bedöms approximativt motsvara
realiserbart verkligt värde.
117
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 118 =====
År Transaktion Förändring av antal aktier Totalt antal aktier Förändring av kvotvärde Totalt aktiekapital
2013 Nybildning A-serie 500 500 100 50 000
2013 Nyemission A-serie 100 600 100 60 000
2014 Kvittningsemission A-serie 120 000 120 600 100 12 060 000
2014 Nyemission A-serie 6 350 126 950 100 12 695 000
2014 Nyemission A-serie 18 140 145 090 100 14 509 000
2015 Split A-serie 2 176 350 2 321 440 6,25 14 509 000
2015 Nyemission av preferensaktier 700 000 3 021 440 6,25 18 884 000
2016 Nyemission av preferensaktier 400 000 3 421 440 6,25 21 384 000
2017 Nyemission av stamaktier B-serie 45 000 3 466 440 6,25 21 665 250
2017 Konvertering av stamaktier A-serie -598 488
till D-serie 598 488 3 466 440 6,25 21 665 250
2018 Konvertering av stamaktier A-serie till -9 000
till D-serie 9 000 3 466 440 6,25 21 665 250
NOT 26 EGET KAPITAL OCH AKTIEKAPITALETS UTVECKLING
Aktierna i bolaget har emitterats enligt svensk lag och är registrerade
i elektronisk form hos Euroclear som även för bolagets aktiebok.
Aktierna är denominerade i svenska kronor. Enligt bolagsordningen
ska bolagets aktiekapital uppgå lägst till 500 000 000 kronor och
högst 2 000 000 000 kronor uppdelat på lägst 80 000 000 och högst
320 000 000 aktier. K2A kan enligt bolagsordningen ge ut aktier av
fyra aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier
av serie D och preferensaktier. Stamaktier av serie A medför tio (10)
röster. Stamaktier av serie B, serie D och preferensaktie medför en
(1) röst vardera. Vid bolagsstämma i K2A får varje röstberättigad
rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Vid årsredovisningens avgivande uppgår K2A:s aktiekapital till
547 938 125 kronor fördelat på 10 604 640 stamaktier av serie A,
68 454 500 stamaktier av serie B, 6 806 160 stamaktier av serie D
och 1 804 800 preferensaktier. Bolagets aktier har inte varit föremål
för offentligt uppköpserbjudande eller dylikt. Aktierna är inte föremål
för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, inlösenrätt eller
hembudsskyldighet. Bolaget har inga optionsprogram.
Preferensaktier
Totalt antal utgivna preferensaktier uppgår till 1 804 800. Preferens-
aktierna har företrädesrätt framför K2A:s stamaktier till en årlig
utdelning om 20 kr per preferensaktie. K2A:s bolagsordning stipulerar
att utdelning om 20 kr per preferensaktie och år ska betalas till
preferensaktieägare. Vid årsstämman 2024 beslutades inte om någon
utdelning vilket lett till att det uppstått en kumulativ rätt till utdelning
för preferensaktieägarna. Rätten uppgick per bokslutsdagen till 28,1
Mkr inklusive upplupen ränta om 1,0 Mkr.
Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Fastighetskostnader 13,0 7,8
Projektkostnader – 0,3
Hyreskostnader 1,4 4,3
Finansiella kostnader 0,7 8,0
Finansiella intäkter 19,7 20,6
Övriga poster 2,8 1,1
Summa 37,5 42,2
NOT 25 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Hyreskostnader – 0,0
Finansiella kostnader – –
Intäkter projekttjänster – –
Finansiella intäkter 10,7 17,4
Övriga poster 2,3 2,2
Summa 13,1 19,6
NOT 24 ÖVRIGA FORDRINGAR
Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Handpenning – 100,0
Investeringsbidrag – 26,9
Skattekonto 4,4 3,9
Momsfordran 5,2 –
Övrigt 1,5 7,1
Summa 11,1 137,9
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Skattekonto 2,4 1,4
Övrigt 0,8 0,9
Summa 3,2 2,3
NOT 23 KUNDFORDRINGAR
Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Åldersfördelning av kundfordringar
< 30 dagar 0,8 1,2
31 – 60 dagar 1,7 1,3
61-90 dagar 0,2 0,2
>90 dagar 0,5 0,1
Summa 3,1 2,8
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Åldersfördelning av kundfordringar
< 30 dagar 0,3 4,5
31 – 60 dagar 0,7 0,9
61-90 dagar 0,0 –
>90 dagar – 3,8
Summa 1,1 9,1
118
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 119 =====
NOT 27 FINANSIELLA SKULDER
Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2023-12-31
Moderbolaget, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Räntekostnader 66,2 7,2 – 73,4
Obligationer* 700,0 400,0 – 1 100,0
Leverantörsskulder 4,7 – – 4,7
Övriga skulder 41,3 – – 41,3
Summa 812,2 407,2 – 1 219,4
* Nominella belopp.
Räntebindning 2024-12-31
Räntebärande Genomsnittlig
Koncernen, år, förfall, Mkr skulder Andel % ränta %
Rörligt* -614,1 -14 5,44
2025 2 696,0 64 3,93
2026 1 680,6 40 4,13
2027 – – –
2028 475,0 11 3,08
Summa 4 237,5 100 3,69
Aktiverade låneutgifter -13,0
Redovisat värde
lång- och kortfristigt 4 224,5
* Rörliga räntebärande skulder uttrycks som negativa till följd av att
det nominella beloppet på ränteswapavtal översteg de totala rörliga
räntebärande skulderna.
Ränteswappar, löptid per 2024-12-31
Nominellt Fast
räntenivå
Ränteswappar löptid belopp, Mkr (snitt), %
2025 1 900 0,94
2026 1 681 1,33
2028 475 0,21
Summa/snitt 4 056 1,02
Räntebindning 2023-12-31
Räntebärande Genomsnittlig
Koncernen, år, förfall, Mkr skulder Andel % ränta %
Rörligt 778,4 12 6,48
2024 472,4 7 1,55
2025 3 005,9 45 2,55
2026 1 984,0 30 3,30
2028 475,0 7 2,58
Summa 6 715,7 100 3,16
Aktiverade låneutgifter -7,4
Redovisat värde
lång- och kortfristigt 6 708,3
Kapitalstruktur
K2A ska ha en begränsad finansiell risk. K2A:s mest betydande
finansiella risker utgörs av finansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk.
K2A:s övergripande finansiella riskbegränsningar avser:
• Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej överstiga 70 procent.
• Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej understiga
1,5 gånger.
Enligt villkoren för skulder till kreditinstitut är respektive låntagare
förpliktigad att uppfylla finansiella lånekovenanter i slutet av varje
kvartal. Kovenanterna varierar mellan långivare men innefattar
att skuldsättningsgraden inte får överstiga 70 till 75 procent och
att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,25 till 2,00 gånger.
För beskrivning av finansiella risker se avsnitten ”Risker och
osäkerhetsfaktorer” samt ”Finansiering” i förvaltningsberättelsen.
Redovisat värde för de finansiella skulderna i koncernen såväl som i
moderbolaget bedöms approximativt motsvara realiserbart verkligt
värde.
Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2024-12-31
Koncernen, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Skulder kreditinstitut 2 203,1 1 262,6 – 3 465,7
Obligationslån – 700,0 – 700,0
Räntekostnader 199,7 184,0 – 383,8
Leasingskulder 47,6 143,8 117,5 308,8
Leverantörsskulder 20,4 – – 20,4
Övriga skulder 21,0 50,8 – 71,8
Summa 2 491,8 2 341,2 117,5 4 950,5
Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2023-12-31
Koncernen, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Skulder kreditinstitut 1 274,0 4 244,4 – 5 518,4
Obligationslån 700,0 400,0 – 1 100,0
Räntekostnader 341,7 277,6 – 619,3
Leasingskulder 34,7 95,2 95,5 225,3
Leverantörsskulder 47,2 – – 47,2
Övriga skulder 48,6 48,6 – 97,3
Summa 2 446,1 5 065,9 95,5 7 607,6
Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2024-12-31
Moderbolaget, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Räntekostnader 52,8 120,7 – 173,5
Obligationer – 700,0 – 700,0
Leverantörsskulder 3,3 – – 3,3
Övriga skulder 40,7 – – 40,7
Summa 96,8 820,7 – 917,5
2018 Inlösen stamaktier B-serie -45 000 3 421 440 6,25 21 384 000
2018 Fondemission Preferensaktier 46 428 3 467 868 6,25 21 674 175
2018 Konvertering av stamaktier A-serie -200 000
till D-serie 200 000 3 467 868 6,25 21 674 175
2019 Konvertering av stamaktier A-serie -100 000
till D-serie 100 000 3 467 868 6,25 21 674 175
2019 Nyemission av preferensaktier 307 144 3 775 012 6,25 23 593 825
2019 Nyemission av stamaktier B-serie 240 000 4 015 012 6,25 25 093 825
2019 Fondemission stamaktier serie A, B och D 10 245 760 14 260 772 6,25 89 129 825
2019 Fondemission Preferensaktier 51 228 14 312 000 6,25 89 450 000
2019 Nyemission av stamaktier B-serie 2 816 901 17 128 901 6,25 107 055 631
2019 Nyemission av stamaktier B-serie 422 535 17 551 436 6,25 109 696 475
2019 Nyemission av preferensaktier 300 000 17 851 436 6,25 111 571 475
2020 Nyemission av stamaktier B-serie 1 035 524 18 886 960 6,25 118 043 500
2021 Nyemission av stamaktier B-serie 90 900 18 977 860 6,25 118 611 625
2021 Fondemission stamaktier serie A, B och D 68 692 240 87 670 100 6,25 547 938 125
119
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 120 =====
Förändring av finansiella skulder i kassaflödesanalysens finansieringsverksamhet
Räntebärande skulder Leasingskulder
Koncernen, Mkr Långfristiga Kortfristiga Långfristiga Kortfristiga Aktiverade låneutgifter Finansiella skulder
Redovisat per 2022-12-31 5 125,2 2 233,7 189,1 20,5 -15,6 7 552,9
Kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån 855,7 – – – -1,7 854,1
– Amortering – -1 502,4 – -26,2 – -1 528,6
Ej kassaflödespåverkan:
– Nya IFRS 16 leasingskulder – – 41,9 – – 41,9
– Fövärvslån 3,4 – – – – 3,4
– Förändring resultaträkning – – – – 9,9 9,9
– Omklassificering -1 332,5 1 332,5 -40,4 40,4 – –
Redovisat per 2023-12-31 4 651,8 2 063,9 190,7 34,7 -7,4 6 933,7
Kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån 629,6 340,0 – – -28,3 941,3
– Amortering – -1 517,9 – -32,1 – -1 550,0
Ej kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån – – – – -5,5 -5,5
– Nya IFRS 16 leasingskulder – – 160,6 – – 160,6
– Avyttring -1 934,6 – -45,0 – – -1 979,6
– Fövärvslån 4,7 – – – – 4,7
– Förändring resultaträkning – – – – 28,2 28,2
– Omklassificering -1 338,1 1 338,1 -31,6 31,6 – –
Redovisat per 2024-12-31 2 013,4 2 224,0 274,7 34,1 -13,0 4 533,3
Betalda tomträttsavgälder i koncernen uppgår till 3,8 Mkr (1,8).
Räntebindning 2024-12-31 2023-12-31
Räntebärande Genomsnittlig Räntebärande Genomsnittlig
Moderbolaget, år, förfall, Mkr skulder ränta, % skulder ränta, %
Rörligt 700,0 7,54 1 100,0 7,57
Summa 700,0 7,54 1 100,0 7,57
Aktiverade låneutgifter -10,0 -4,6
Redovisat värde lång-
och kortfristigt 690,0 1 095,4
Kapitalbindning 2024-12-31 2023-12-31
Räntebärande Räntebärande
Moderbolaget, år, förfall, Mkr skulder Andel, % skulder Andel, %
2024 – – 700,0 64
2025 – – 400,0 36
2026 200,0 29 – –
2028 500,0 71 – –
Summa 700,0 100 1 100,0 100
Aktiverade låneutgifter -10,0 -4,6
Redovisat värde lång-
och kortfristigt 690,0 1 095,4
Kapitalbindning 2024-12-31
Leasing- Räntebärande Outnyttjade
Koncernen, år, förfall, Mkr skulder1 skulder Andel % krediter
2025 29,0 2 200,9 52 –
2026 24,9 832,1 20 –
2027 24,4 653,7 15 –
2028 20,6 550,8 13
2029 9,2 – – –
Summa 108,1 4 237,5 100 –
Aktiverade låneutgifter -13,0
Tomträtter (leasingskulder) 200,7
Redovisat värde
lång- och kortfristigt 308,8 4 224,5
Kapitalbindning 2023-12-31
Leasing- Räntebärande Outnyttjade
Koncernen, år, förfall, Mkr skulder1 skulder Andel % krediter
2024 31,9 2 022,6 30 14,0
2025 29,2 3 120,7 46 –
2026 13,8 1 223,7 18 –
2028 4,4 348,6 5 –
Summa 79,3 6 715,7 100 14,0
Aktiverade låneutgifter -7,4
Tomträtter (leasingskulder) 146,1
Redovisat värde
lång- och kortfristigt 225,3 6 708,3
Betalda tomträttsavgälder i koncernen uppgår till 3,8 Mkr (1,8).
1) Odiskonterade leasingskulder ovan exkluderar tomträttsavtal på grund
av att dessa leasingavtal ses som eviga då koncernen inte har någon rätt
att säga upp avtalen. Tomträttsavtalen kommer att omförhandlas inom
tidsperioden 2025-2081 vilket kommer att få en effekt på tomträttsavgäl-
dernas storlek.
120
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 121 =====
KORTFRISTIGA FORDRINGAR/
NOT 30 SKULDER TILL KONCERNEN
Moderbolaget, Mkr 2024 2023
Fordringar
Ingående balans 1 820,0 1 612,2
Förändring av utlåning till dotterbolag 148,4 207,8
Utgående balans 1 968,4 1 820,0
Skulder
Ingående balans 1 757,7 1 200,2
Förändring av inlåning från dotterbolag 421,9 555,5
Utgående balans 2 179,6 1 757,7
Fastställd amorteringsplan föreligger inte. Inga kreditförluster har
förekommit. Dotterbolagens finansiella ställning följs upp regelbundet
och eventuella kapitaltillskott tillskjuts bolagen för att undvika
kreditförluster.
STÄLLDA SÄKERHETER
NOT 29 OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Ställda säkerheter
Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Fastighetsinteckningar 3 371,5 5 416,1
Företagsinteckningar – 20,0
Andel i bostadsrättsförening 36,7 46,3
Aktier i dotterbolag 972,1 757,5
Summa 4 380,2 6 239,9
Eventualförpliktelser
Koncernen och moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Borgensåtaganden för dotterbolag 2 625,8 4 234,8
Borgensåtaganden för joint ventures 1 118,9 35,0
Summa 3 744,6 4 269,8
UPPLUPNA KOSTNADER OCH
NOT 28 FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Räntekostnader 29,7 22,3
Förskottsbetalda hyror 16,4 30,1
Personalkostnader 3,3 3,9
Driftskostnader 6,0 15,7
Projektkostnader 47,0 44,6
Hybridobligation 30,9 8,7
Övriga kostnader 6,5 6,6
Summa 139,9 131,9
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Räntekostnader 20,1 10,8
Förskottsbetalda hyror 0,2 0,3
Personalkostnader 3,3 3,2
Hybridobligation 30,9 8,7
Övriga kostnader 7,1 5,7
Summa 61,5 28,7
Räntebärande skulder
Moderbolaget, Mkr Långfristiga Kortfristiga Aktiverade låneutgifter Skulder till dotterbolag Finansiella skulder
Redovisat per 2022-12-31 1 100,0 400,0 -11,9 1 202,2 2 690,3
Kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån – – – 555,5 555,5
– Amortering – -400,0 – – -400,0
Ej kassaflödespåverkan:
– Förändring resultaträkning – – 7,3 – 7,3
– Omklassificering -700,0 700,0 – – –
Redovisat per 2023-12-31 400,0 700,0 -4,6 1 757,7 2 853,1
Kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån 500,0 – -23,6 396,1 872,4
– Amortering – -900,0 – – -900,0
Ej kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån – – -5,5 – -5,5
– Förändring resultaträkning – – 23,7 – 23,7
– Omklassificering -200,0 200,0 – – –
Redovisat per 2024-12-31 700,0 – -10,0 2 153,7 2 843,7
NOT 31 LEASINGAVTAL
Leasingavtal där företaget är leasetagare
Nyttjanderättstillgång
K2A:s materiella anläggningstillgångar utgörs både av ägda
och av leasade tillgångar. Leasade tillgångar som utgör
förvaltningsfastigheter, det vill säga tomträtter, redovisas bland övriga
förvaltningsfastigheter, se not 14. Övriga leasade tillgångar redovisas
bland posterna rörelsefastigheter och inventarier. Se nedan tabell för
utgående balans på leasade tillgångar samt hur stor avskrivningen
och värdeförändringen på dessa leasade tillgångar var under året.
Förvaltnings- Rörelse-
Koncernen, Mkr fastigheter fastigheter Inventarier Totalt
Avskrivningar under 2024 – 16,5 2,1 18,6
Värdeförändringar
under 2024 25,8 – – 25,8
Utgående balans
2024-12-31 294,1 – 1,1 295,2
Avskrivningar under 2023 – 4,2 2,4 6,6
Värdeförändringar
under 2023 20,3 – – 20,3
Utgående balans
2023-12-31 204,3 16,5 3,6 224,4
121
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 122 =====
NOT 32 NÄRSTÅENDE
Följande juridiska och fysiska personer har identifierats som
närstående till K2A:
• Samtliga bolag inom K2A-koncernen, se not 18. Moderbolaget
fakturerar/tillhandahåller projektledning, hyresadministration,
koncern- och bolagsredovisning, upplåning och finansiell
riskhantering till sina dotterbolag.
• Koncernen fakturerades under perioden januari till december
2024 projektledningstjänster av Ludwig Holmgren Capital AB och
C Interior Design AB för totalt 0,3 Mkr (5,7), varav 0,3 Mkr (5,4)
fakturerades moderbolaget. Bolagen ägs i sin tur av två personer
som äger eller är närstående till person som äger aktier i K2A.
Tillkommande nyttjanderättstillgångar (”Additions to right-of-use
assets”) under 2024 uppgick till 160,6 Mkr (41,9). I detta belopp
ingår anskaffningsvärdet för under året nyanskaffade nyttjanderätter
samt tillkommande belopp vid omprövning av leasingskulder på grund
av ändrade betalningar till följd av att leasingperioden har förändrats.
Leasingskulder
K2A presenterar leasingskulderna som egna poster i balansräkningen.
Utgående balans avseende kortfristig och långfristig leasingskuld
var enligt nedan.
Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Kortfristiga leasingskulder 34,1 34,7
Långfristiga leasingskulder 274,8 190,7
Leasingskulder som ingår
i rapporten över finansiell ställning 308,8 225,3
För löptidsanalys av leasingskulderna 2024, se not 27 Finansiella skulder.
Belopp redovisade i resultatet
Koncernen, Mkr 2024 2023
Avskrivning på nyttjanderättstillgångar1 16,0 1,6
Ränta på leasingskulder 5,3 4,2
1) Totala avskrivningar på nyttjanderättstillgångar uppgår till 18,1 Mkr (5,8)
varav 2,1 Mkr (4,3) hänförs till produktionsutrustning/rörelsefastighet för
uppförande av förvaltningsfastigheter och har aktiverats som pågående
projekt.
Icke uppsägningsbara leasingbetalningar uppgår till:
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Inom ett år 0,7 2,1
Mellan ett och fem år 0,1 1,4
Längre än fem år – –
Summa 0,8 3,5
Då K2A:s tomträttsavtal innebär ett ”evigt” åtagande mot leasegivaren
lämnas av praktiska skäl ingen uppgift om framtida åtaganden
avseende dessa.
Kostnadsförda avgifter för operationella leasingavtal uppgår till:
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Minimileaseavgifter 1,9 2,0
Variabla avgifter – –
Totala leasingavgifter 1,9 2,0
Belopp redovisade i rapporten över kassaflöden
Koncernen, Mkr 2024 2023
Summa kassautflöden hänförliga till leasingavtal -32,1 -26,2
Ovanstående kassautflöde inkluderar såväl belopp för leasingavtal
som redovisas som leasingskuld, som belopp som betalas för variabla
leasingavgifter, korttidsleasing och leasar av lågt värde.
Förvaltningsfastighet
K2A har ett lokalhyreskontrakt avseende fastigheten Hydra, Campus
Ultuna i Uppsala. Fastigheten ägs av Akademiska Hus. Hyreskontraktet
har en icke-uppsägningsbar leasingperiod fram till 2026-12-31 med
möjlighet att utnyttja förlängningsperioder om 3 år i taget.
K2A har ett lokalhyreskontrakt avseende fastigheten Polstjärnan, Luleå
Porsön 1:405. Fastigheten ägs av Akademiska Hus. Hyreskontraktet
har en icke-uppsägningsbar leasingperiod fram till 2026-01-31 med
möjlighet att utnyttja förlängningsperioder om tre år i taget.
K2A hyr 76 hyresmoduler till ett projekt i Visby, Gotland. Modulerna
hyrs fram till 2025-07-31.
K2A redovisar tomträtter som förvaltningsfastigheter.
Rörelsefastighet
K2A har haft ett lokalhyreskontrakt avseende fabriken i Gävle. Detta
avtal har sagts upp för avflyttning efter balansdagen. K2A lämnade
fabriken den 31 mars 2025.
Övriga leasingavtal
K2A har ett mindre antal övriga leasingavtal som exempelvis fordon
(elpoolsbilar, förmåns- och tjänstebilar), produktionsutrustning,
kontorsutrustning och liknande som redovisas bland inventarier.
Leasingperioderna avseende dessa avtal sträcker sig mellan 3 och 5 år.
Leasingavtal där företaget är leasegivare
Leasingintäkter från leasingavtal där koncernen är leasegivare är enligt
nedan. Samtliga avtal klassificeras som operationella leasingavtal.
Operationella leasingavtal
Koncern, Mkr 2024 2023
Leasingintäkter 426,9 443,6
Koncernen hyr ut förvaltningsfastigheter för bostadsändamål och som
samhällsfastigheter samt elpoolsbilar. Koncernen klassificerar dessa
leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför
de betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet
av den underliggande tillgången.
Nedan presenteras en förfallostruktur av odiskonterade
leasingavgifter. Leasingavgifterna avseende elpoolsbilarna är
undantagna av väsentlighetsskäl. Då bostadsfastigheter med
hyresintäkter om 357,3 Mkr (378,5) löper med obestämd leasing-
period ingår inte heller dessa i tabellen. Uppsägningstid för bostads-
hyresgäster är tre månader.
Odiskonterade leasingavgifter
Koncernen, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Inom ett år 78,9 84,8
Mellan ett och två år 69,9 75,3
Mellan två och tre år 64,4 66,7
Mellan tre och fyra år 49,1 60,6
Mellan fyra och fem år 39,5 47,8
Senare än fem år 192,9 264,4
Summa odiskonterade leasingavgifter 494,6 599,6
Moderbolaget har inga leasingavgifter.
122
K2A Årsredovisning 2024
===== SIDA 123 =====
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
NOT 35 EFTER BALANSDAGEN
Efter balansdagen har följande bolag ändrat namn: K2A Sam Förvärv
II AB till Arborem Fastigheter AB (559377-3343); K2A Sam Förvärv
IV AB till Arborem Fastigheter Holding AB (559412-2136); K2A
Sam Förvärv V AB till Arborem Fastigheter NDA Hold AB (559411-
2475); K2A Sam Förvärv VII AB till Arborem Fastigheter Swed Hold
AB (559507-7040); K2A Sam Förvärv IV AB till K2A Swed Hold AB
(559462-4214); K2A LSS Förvärv I AB till K2A HB Swed Hold AB
(559462-4248).
Den 24 februari emitterade K2A gröna seniora icke säkerställda
obligationer om 200 Mkr. Obligationerna har en rörlig ränta om
3 månader STIBOR plus 500 baspunkter och slutligt förfall i juni
2029. Obligationen emitterades inom ett nytt ramverk som uppgår
till maximalt 600 Mkr.
Den 21 mars genomförde K2A förtida inlösen av samtliga innehavare
av utestående MTN-obligtioner med lånenummer 102, med ett totalt
utestående nominellt belopp om 200 Mkr. Därefter har samtliga
utestående obligationer i K2A:s MTN-program återbetalats.
SPECIFIKATION TILL
NOT 33 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet m.m
Koncernen, Mkr 2024 2023
Avskrivning på immateriella anläggningstillgångar 1,4 1,4
Avskrivning på rörelsefastighet 16,7 4,4
Avskrivningar på inventarier 4,1 3,1
Periodisering av aktiverade låneutgifter 28,2 9,9
Realisationsresultat försäljning inventarier 1,8 2,0
Resultat från joint ventures 140,1 76,0
Förändring upplupna räntor 5,5 20,3
Summa 197,8 117,2
Förvärv av dotterbolag/fastigheter,
likvidpåverkan (netto), Mkr 2024 2023
Förvaltningsfastigheter 473,0 974,1
Kortfristiga fordringar 17,3 36,0
Likvida medel 0,1 0,2
Kortfristiga skulder -2,1 -36,1
Utbetald köpeskilling 488,3 974,1
Köpeskilling
Utbetald köpeskilling 488,3 974,1
Avgår: betald handpenning tidigare år -110,0 -26,5
Avgår: betalda transaktionskostnader tidigare år -0,1 -0,4
Avgår: likvida medel i förvärvat företag -0,1 -0,2
Påverkan på likvida medel 378,0 947,0
Avyttring av dotterbolag/fastigheter,
likvidpåverkan (netto), Mkr 2024 2023
Förvaltningsfastigheter 3 600,7 1 860,9
Rörelsefordringar 9,4 5,5
Likvida medel 0,3 1,7
Räntebärande skulder -1 934,6 –
Rörelseskulder -49,5 -26,6
Erhållen köpeskilling 1 626,2 1 841,6
Köpeskilling
Erhållen köpeskilling 1 626,2 1 841,6
Avgår: andelar i joint ventures -0,3 –
Avgår: likvida medel i avyttrat företag -501,2 -1,7
Påverkan på likvida medel 1 124,7 1 839,9
Moderbolaget, Mkr 2024 2023
Avskrivning på immateriella anläggningstillgångar 1,4 1,4
Avskrivningar på inventarier 0,8 0,7
Periodisering av aktiverade låneutgifter 23,7 7,3
Värdeförändring derivat 65,5 107,4
Värdeförändring andelar andra bolag 32,9 –
Förändring upplupna räntor 3,7 0,4
Utdelning från dotterbolag -250,0 –
Summa -121,9 117,2
NOT 34 STATLIGT STÖD
Statligt stöd utgörs huvudsakligen av investeringsstöd till att bygga nya
hyresrätter. Investeringstödet redovisas som en reduktion av tillgångens
anskaffningsvärde.
Koncernen, Mkr 2024 2023
Investeringsstöd nyproduktion hyresrätter 22,3 88,6
Lönebidrag och nystartsarbeten – 0,0
Nedsättning energiskatt 0,1 0,4
Elstöd – 3,4
Summa 22,4 92,5
Transaktioner och mellanhavanden mellan moderbolaget
och andra koncernbolag
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Försäljning till dotterbolag 42,3 52,6
Fakturering till joint ventures 12,4 8,3
Fordringar på närstående (koncernbolag) 1 968,4 1 820,0
Skulder till närstående (koncernbolag) 2 179,6 1 757,7
Inga övriga transaktioner mellan närstående och K2A har skett under
året. Ersättning till styrelse och bolagsledning hänvisas till not 6.
123
K2A Årsredovisning 2024
Årsredovisningens undertecknande
===== SIDA 124 =====
Sten Gejrot
Styrelseordförande
Johan Thorell
Styrelseledamot
Johan Knaust
Vd och styrelseledamot
Johan Ljungberg
Styrelseledamot
Claes-Henrik Julander
Styrelseledamot
Ingrid Lindquist
Styrelseledamot
Stockholm den 3 april 2025
Vår revisionsberättelse har lämnats den 3 april 2025
KPMG AB
Fredrik Sjölander
Auktoriserad revisor
Styrelsens och verkställande direktörens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och
koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets
förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive
koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget
respektive koncern ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen har,
som framgår nedan, godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 3 april 2025. Koncernens och moderbolagets resultat- och
balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 24 april 2025.
Årsredovisningens undertecknande
124
K2A Årsredovisning 2024
Årsredovisningens undertecknande
===== SIDA 125 =====
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ),
organisationsnummer 556943-7600
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB för år
2024 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna
65-70, 78-82 och 85-89. Bolagets årsredovisning och koncernre-
dovisning ingår på sidorna 4, 60-70, 75-76, 78-82, 85-129 i detta
dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella
ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med års-
redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31
december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av
EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65-70, 78-82 och 85-89.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resulta-
träkningen och balansräkningen för moderbolaget och för
koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moder-
bolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt
dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat
på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster
som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har
tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,
dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU .
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden
som enligt vår professionella bedömning var de mest
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncern-
redovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden
behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt
ställningstagande till, årsredovisningen och koncern-
redovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden
om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 14 och redovisningsprinciper på sidan 109 i
årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade
upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till
verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 6077
Mkr per den 31 december 2024. Fastigheternas verkliga värde
har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende
externa värderare. De externa värderingarna utförs genom en
individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjänings-
förmåga och marknadens avkastningskrav.
Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av
makro- och mikroekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker.
Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan
ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella
ställning.
Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter
kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet
direkt påverkar årets resultat. Givet förvaltningsfastigheternas
väsentliga andel av koncerns totala tillgångar och det inslag
av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderings-
processen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår
revision.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är
rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra
fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som
är normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa
värderarna och vi har tagit del av värderarnas uppdragsavtal
i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan
påverka omfattningen eller inriktningen av de externa
värderarnas uppdrag.
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för
att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna
är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis granskat de
upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt
aktuella marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden
om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer
och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar
om förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 14 i
årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt
tillämpade nyckelantaganden.
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
125
K2A Årsredovisning 2024
Revisionsberättelse
===== SIDA 126 =====
Finansiering
Se not 27 och redovisningsprinciper på sidan, 61-64 och 110
i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade
upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Koncernens likvida medel uppgick per den 31 december 2024
till 133,5 Mkr. T otala räntebärande skulder med förfallotidpunkt
under den kommande tolvmånadersperioden uppgick per 31
december 2024 till 2224,1 (2063,9) Mkr. Av de totala kredit-
förfallen på 2224,1 Mkr under den kommande 12 månaders-
perioden är huvuddelen hänförlig till finansiering av fastigheter
via banklån med säkerhet i pantbrev. Koncernens kapitalstruktur
innehåller dessutom flera olika typer av räntebärande skulder
och derivat, med varierande förfallodatum.
Koncernens ledning har tagit fram en likviditetsprognos
som sträcker sig mer än 12 månader efter balansdagen. Denna
prognos innehåller planer för refinansiering och amortering av
lån, samt avyttring av tillgångar. Prognosen bygger på framtida
antaganden, vilket gör den svår att bedöma.
Givet koncernens refinansierings- och likviditetsrisk/bedöms
finansiering utgöra ett särskilt betydelsefullt område i revisionen.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har utvärderat koncernens klassificering av de kortfristiga
skulderna samt följt upp vilka lån som avser lån med säkerhet
samt övriga lån. Vi har bedömt koncernens förmåga att
refinansiera dessa lån sett till bland annat belåningsgrad och
ställda säkerheter, samt att vi har inhämtat bolagets planer
angående refinansiering.
Vidare har vi även tagit del av ledningens likviditetsprognos
för det kommande året. Vi har inhämtat senast tillgängliga
likviditetsprognos och övervägt rimligheten och stödet för
de bedömningar som ligger till grund för prognosen. Vi har
diskuterat med koncernledningen hur de har fastställt sina
antaganden och har övervägt dessa i vår bedömning.
Vi har bedömt de upplysningar om finansiering som
koncernen lämnar i not 27 i årsredovisningen, särskilt vad avser
inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 1-3, 5-59, 71-74, 77, 83-84 och 130-158. Den andra
informationen består också av ersättningsrapporten som vi
inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget
uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information
som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna
information, drar slutsatsen att den andra informationen
innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera
detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisnings-
lagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS
Redovisningsstandarder som de antagits av EU . Styrelsen och
verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll
som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning
och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om
förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift.
Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen
och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra
med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till
att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets
finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse
som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög
grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som
utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.
Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag
och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen
kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under
hela revisionen. Dessutom:
– identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter
i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför
granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och
inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga
för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte
upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter
är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,
eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information
eller åsidosättande av intern kontroll.
– skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten
126
K2A Årsredovisning 2024
Revisionsberättelse
===== SIDA 127 =====
i den interna kontrollen.
– utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
– drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift
vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade
revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig
osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden
som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens
förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen
att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revi-
sionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i
årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga
osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräck-
liga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som
inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan
framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en
koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
– utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och
innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däri-
bland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncern-
redovisningen återger de underliggande transaktionerna och
händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
– planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta
tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den
finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom
koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende
koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning
och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncern-
revisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den.
Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under
revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den
interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen,
inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga
felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt
betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisions-
berättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar
upplysning om frågan.
Revisorns granskning av förvaltning och förslag
till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning för K2A Knaust &
Andersson Fastigheter AB för år 2024.
Vi tillstyrker att bolagsstämman beviljar styrelsens ledamöter
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
V erkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
– företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
– på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om
detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
127
K2A Årsredovisning 2024
Revisionsberättelse
===== SIDA 128 =====
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och
väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild
betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar
fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra
förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvars-
frihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi
granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen
och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen
och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för K2A Knaust
& Andersson Fastigheter AB för år 2024.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR
18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt
denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till K2A Knaust &
Andersson Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och
har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-
rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-
rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller
kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-
naden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
nings¬åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten
är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på
grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga
om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka
de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning
inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av
yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga
krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar
av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och
verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om
effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av
att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa-
flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL
i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
128
K2A Årsredovisning 2024
Revisionsberättelse
===== SIDA 129 =====
Stockholm den 3 april 2025
KPMG AB
Fredrik Sjölander
Auktoriserad revisor
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 65-70, 78-82 och 85-89 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation
RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten
har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning
jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i
enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 års-
redovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma
lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredo-
visningens övriga delar samt är i överensstämmelse med
årsredovisningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till K2A
Knaust & Andersson Fastigheter AB:s revisor av bolagsstämman
den 5 juni 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid
KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2015.
129
K2A Årsredovisning 2024
===== SIDA 130 =====
Joint Venture Arborem
Transaktionen
Den 10 juli ingick K2A avtal om att ingå i ett joint venture
tillsammans med Slättö. Parterna har gemensamt inflytande över
det samägda bolaget. Tillträde genomfördes den 1 oktober 2024
och frigjorde 660 Mkr i likvida medel före transaktionskostnader
för K2A. Portföljen innefattar 23 fastigheter (18 bolag) med en
total uthyrbar yta om cirka 72 000 kvm studentbostäder utanför
Stockholm. Överenskommet fastighetsvärde uppgick till 3 121
Mkr och hyresvärdet per 30 juni 2024 uppgick till 188 Mkr.
T ransaktionen benämndes tidigare ”Grade” men det samägda
bolaget heter numera Arborem.
Slättö erhöll 40 procent av aktiekapitalet och 50 procent av
rösterna i det samägda bolaget genom att erlägga 660 Mkr i
preferenskapital som löper med rätt till en avkastning om 14
procent per år. K2A behåller 60 procent av aktiekapitalet och
50 procent av rösterna i Arborem. De fastigheter som överlåts
till Arborem konsolideras inte i K2A:s räkenskaper från och
med den 1 oktober 2024, utan redovisas framöver som andelar i
joint ventures. T ransaktionen innebär en tydlig förstärkning av
K2A:s nyckeltal. K2A kommer fortsatt att utföra teknisk och
ekonomisk förvaltning av fastigheterna mot marknadsmässig
ersättning.
T abellerna på denna sida visar hur K2A:s resultat- och
balansräkning påverkades av transaktionen. T abellerna på denna
sida är en sammanfattning, för att belysa effekterna på de poster
som påverkas.
Koncernens resultaträkning, Mkr
Pro forma
efter
Arborem
2024 2024
jan-sep Arborem jan-sep
Hyresintäkter 351,7 – 351,7
Somma fastighetskostnader -109,5 – -109,5
Driftöverskott 242,2 – 242,2
Central administration -44,0 – -44,0
Resultat från joint ventures -2,2 -200,5 -202,7
Räntenetto -172,4 -0,2 -172,6
Förvaltningsresultat 23,5 -200,8 -177,2
Värdeförändringar förvfast. -35,0 -24,8 -59,8
Övrigt -120,2 -120,2
Resultat före skatt -131,7 -225,5 -357,3
Aktuell skatt -0,2 – -0,2
Uppskjuten skatt -15,3 161,8 146,4
Periodens/årets resultat -147,3 -63,7 -211,0
Koncernens balansräkning, Mkr
Pro forma
efter
Arborem
Tillgångar 2024-09-30 Arborem 2024-09-30
Immateriella och materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 9 154,6 -3 165,9 5 988,8
Övrigt 27,6 – 27,6
Summa immateriella och 9 182,2 -3 165,9 6 016,4
materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures 273,8 300,7 574,5
Övrigt 202,7 – 202,7
Summa finansiella 476,5 300,7 6 016,4
anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar 9 658,7 -2 865,2 6 793,6
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 4,1 -0,4 3,7
Skattefordringar 2,4 -0,2 2,2
Fordringar på joint ventures 107,9 – 107,9
Övriga fordringar 19,3 -0,6 18,7
Förutbetalda kostnader och 52,9 -7,2 45,7
upplupna intäkter
Likvida medel 73,7 633,5 707,2
Summa omsättningstillgångar 260,3 625,0 885,3
Summa tillgångar 9 919,0 -2 240,2 7 678,9
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Balanserad vinst inklusive 236,5 -63,7 288,6
periodens/årets resultat
Övrigt 1 940,0 – 1 940,0
Eget kapital vinst inklusive 2 176,5 -63,7 2 112,8
moderbolagets aktieägare
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 450,4 -161,8 288,6
Långfristiga leasingskulder 264,0 -43,9 220,1
Långfristiga räntebärande 3 386,5 -957,2 2 429,3
skulder
Derivat 1,2 -0,5 0,7
Summa långfristiga skulder 4 102,0 -1 163,4 2 938,7
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande 3 271,9 -977,2 2 294,7
skulder
Kortfristiga leasingskulder 36,6 -1,1 35,6
Leverantörsskulder 22,9 -4,3 18,6
Skatteskulder 4,3 -1,1 3,2
Skulder till joint ventures – 10,9 10,9
Övriga skulder 139,4 -14,6 124,9
Upplupna kostnader och 165,4 -25,8 139,6
förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder 3 640,5 -1 013,1 2 627,4
Summa skulder 7 742,6 -2 176,5 5 566,1
Summa eget kapital och 9 919,0 -2 240,2 7 678,8
skulder
130
K2A Årsredovisning 2024
Joint Venture Arborem
===== SIDA 131 =====
131
K2A Årsredovisning 2024
Historisk översikt
Historisk översikt
Resultaträkning, Mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Hyresintäkter 426,9 443,6 374,7 272,7 202,2
Fastighetskostnader -134,6 -139,5 -131,7 -88,8 -62,7
Driftsöverskott 292,3 304,1 243,0 183,9 139,5
Central administration, fastighetsförvaltning -17,9 -15,5 -16,3 -19,8 -13,2
Central administration, projektutveckling -63,6 -43,6 -42,7 -38,5 -33,9
Resultat från joint ventures -140,1 -76,0 71,8 127,8 11,3
- varav förvaltningsresultat 4,8 0,0 -0,4 1,2 2,0
- varav värdeförändring förvaltningsfastigheter 55,6 -76,0 72,2 126,6 9,3
- varav övrigt -200,5 – – – –
Räntenetto -241,5 -187,9 -128,1 -85,8 -61,9
Förvaltningsresultat -170,9 -18,8 127,6 167,6 41,7
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade -20,8 -471,0 3,5 741,9 217,7
Förvaltningsfastigheter, realiserade -59,1 -29,4 -2,0 – –
Andelar i andra bolag -28,9 – -7,8 8,2 6,9
Derivat, orealiserade -72,1 -122,8 92,9 24,6 1,0
Resultat före skatt -351,9 -642,0 214,3 942,3 267,3
Skatt 149,5 105,1 -55,2 -185,8 -47,7
Årets resultat -202,4 -536,9 159,1 756,5 219,6
Balansräkning, Mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Licenser 2,8 3,9 5,2 6,3 1,2
Förvaltningsfastigheter 6 077,0 9 125,4 10 149,7 8 458,4 5 782,8
Rörelsefastigheter 4,6 21,4 25,8 14,4 17,8
Inventarier 5,2 14,2 17,5 17,9 11,4
Andelar i joint ventures 643,0 276,0 352,0 267,7 139,8
Andelar i andra bolag 124,5 153,4 153,4 101,0 35,0
Övriga långfristiga fordringar 12,6 21,9 39,6 148,3 52,2
Derivat 45,2 116,7 142,9 25,6 1,0
Varulager 0,0 0,0 2,3 15,8 15,8
Kundfordringar 3,1 2,8 1,2 1,5 0,7
Skattefordringar 0,7 1,2 3,0 1,5 1,3
Fordringar på joint ventures 127,0 60,7 10,7 6,8 –
Övriga fordringar 11,1 137,9 120,1 107,1 11,4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 37,5 42,2 20,4 11,8 6,3
Likvida medel 133,5 80,5 298,0 379,2 412,1
Summa tillgångar 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 109,9 2 357,4 2 985,8 2 905,6 1 762,1
Kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – – 0,3 0,7 1,4
Uppskjuten skatteskuld 285,1 435,0 540,2 485,3 300,1
Långfristiga räntebärande skulder 2 000,4 4 644,5 5 109,6 4 345,4 3 340,8
Långfristiga leasingskulder 274,8 190,7 189,1 81,7 53,1
Övriga långfristiga skulder 1,3 – – – –
Derivat 0,1 – – – –
Kortfristiga räntebärande skulder 2 224,1 2 063,9 2 233,7 1 456,8 842,6
Kortfristiga leasingskulder 34,1 34,7 20,5 12,6 10,7
Leverantörsskulder 20,4 47,2 76,3 100,7 95,8
Skatteskulder 2,5 5,9 7,3 5,1 2,8
Skulder till joint ventures 9,6 – – – 0,2
Övriga skulder 125,6 147,1 39,9 49,4 32,5
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 139,9 131,9 138,9 120,0 46,7
Summa eget kapital och skulder 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8
===== SIDA 132 =====
132
K2A Årsredovisning 2024
Koncernens nyckeltal
Koncernens nyckeltal
Fastighetsrelaterade nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020
Antal bostäder i förvaltning 2 108 5 159 5 012 3 910 2 981
Antal bostäder i produktion – 253 1 348 2 025 1 361
Antal bostäder i projekt 3 052 3 618 3 517 3 808 2 992
Totalt antal bostäder 5 160 9 030 9 877 9 743 7 334
Uthyrbar bostadsyta bostäder, tkvm 82,5 154,3 162,4 129,5 88,2
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 32,3 32,8 24,8 21,0 23,1
Total uthyrbar yta, tkvm 114,8 187,1 187,2 150,6 111,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,3 97,3 97,9 92,9 96,7
Överskottsgrad, % 68,5 65,9 64,8 67,4 69,0
Kassaflöde från investeringsverksamhet
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad, Mkr -48,5 -304,4 -889,5 -939,8 -757,3
Förvärv, Mkr -378,0 -972,0 -687,9 -1 079,0 -759,8
Avyttringar, Mkr 1 124,7 1 839,9 86,8 – –
Investeringar i joint ventures, Mkr – – – – -0,7
Finansiella nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020
Avkastning på eget kapital, % -9,6 -22,8 5,3 26,0 12,5
Soliditet, % 29,2 23,4 26,3 30,4 27,2
Belåningsgrad, % 58,4 66,7 64,7 60,7 64,5
Belåningsgrad netto, % 57,7 66,4 63,8 59,0 62,1
Genomsnittlig räntenivå, % 3,7 3,2 3,1 2,0 2,4
Räntetäckningsgrad, ggr 1,1 1,5 1,8 1,9 2,0
Justerad räntetäckningsgrad, ggr 1,4 e/t e/t e/t e/t
Räntebindningstid, antal månader 13 20 23 28 34
Kapitalbindningstid, antal månader 19 19 23 27 27
Aktierelaterade nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020
Totalt antal utestående preferensaktier1, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800
Genomsnittligt antal utestående preferensaktier1, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800
Total utdelning preferensaktier, Mkr 9,0 36,1 36,1 36,1 36,1
Utdelning per preferensaktie, kr 5,00 20,00 20,00 20,00 20,00
Totalt antal utestående stamaktier1 st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 410 800
Genomsnittligt antal utestående stamaktier1, st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 659 841 85 198 602
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -2,62 -1,14 0,71 1,24 0,07
Justerat resultat per stamaktie1, kr -2,99 -7,17 1,08 8,11 2,15
Resultat per stamaktie, kr -2,99 -7,17 1,08 8,10 2,15
Eget kapital, Mkr 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5
Eget kapital hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 141,0 1 388,5 2 016,9 1 936,7 1 243,2
Eget kapital per stamaktie, kr 13,29 16,17 23,49 22,55 14,56
NRV , Mkr 2 349,9 2 675,7 3 383,5 3 365,9 2 062,5
NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 381,1 1 706,9 2 414,3 2 396,4 1 542,3
NRV per stamaktie, kr 16,08 19,88 28,12 27,91 18,06
Tillväxt NRV per stamaktie, % -19,1 -29,3 0,7 54,6 26,6
1) Ingen utspädningseffekt förekommer varför uppgiften avser både före och efter utspädning.
===== SIDA 133 =====
133
K2A Årsredovisning 2024
Alternativa nyckeltal
K2A tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal (ESMA/2015/1415).
Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller
kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i K2A:s fall IFRS eller årsredovisningslagen.
Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och
därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för beräkningen av de alternativa
nyckeltalen.
Alternativa nyckeltal
Mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Justerat förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat -170,9 -18,8 127,6 167,6 41,7
Utdelning preferensaktier -9,0 -36,1 -36,1 -36,1 -36,1
Kostnad hybridobligation -45,1 -42,9 -30,2 -25,4 –
Justerat förvaltningsresultat -225,0 -97,8 61,3 106,1 5,6
Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 659 841 85 198 602
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -2,62 -1,14 0,71 1,24 0,07
Resultat per stamaktie (IFRS-mått)
Resultat efter skatt -202,4 -536,9 159,1 756,5 219,6
Utdelning preferensaktier -9,0 -36,1 -36,1 -36,1 -36,1
Kostnad hybridobligation -45,1 -42,9 -30,2 -25,4 –
Resultat efter utdelning preferensaktier -256,5 -615,9 92,8 695,0 183,5
samt kostnad hybridobligation
Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 659 841 85 198 602
Justerat resultat per stamaktie, kr -2,99 -7,17 1,08 8,11 2,15
Avdrag för minoritetsandel, kr – – 0,00 -0,01 -0,01
Resultat per stamaktie, kr -2,99 -7,17 1,08 8,10 2,15
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5
Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande – – -0,3 -0,7 -1,4
Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9
Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 –
Eget kapital hänförligt till stamaktieägare 1 141,0 1 388,5 2 016,9 1 936,7 1 243,2
Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 410 800
Eget kapital per stamaktie, kr 13,29 16,17 23,49 22,55 14,56
NRV per stamaktie
NRV 1 381,1 1 706,9 2 414,3 2 396,4 1 542,3
Antal stamaktier vid periodens slut 85 862 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 410 800
NRV per stamaktie, kr 16,08 19,88 28,12 27,91 18,06
Överskottsgrad
Hyresintäkter 426,9 443,6 374,7 272,7 202,2
Driftsöverskott 292,3 304,1 243,0 183,9 139,5
Överskottsgrad, % 68,5 68,6 64,8 67,4 69,0
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt -202,4 -536,9 159,1 756,5 219,6
Eget kapital utgående balans 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5
Avkastning på eget kapital, % -9,6 -22,8 5,3 26,0 12,5
Soliditet
Eget kapital 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5
Totala tillgångar 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8
Soliditet, % 29,2 23,4 26,3 30,4 27,2
===== SIDA 134 =====
134
K2A Årsredovisning 2024
Alternativa nyckeltal
Mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Räntebärande skuld exklusive leasing
Långfristiga räntebärande skulder 2 000,4 4 644,5 5 109,6 4 345,4 3 340,8
Långfristiga leasingskulder 274,8 190,7 189,1 81,7 53,1
Kortfristiga räntebärande skulder 2 224,1 2 063,9 2 233,7 1 456,8 842,6
Kortfristiga leasingskulder 34,1 34,7 20,5 12,6 10,7
Räntebärande skuld 4 533,3 6 933,7 7 552,9 5 896,5 4 247,3
Leasingskulder -308,8 -225,3 -209,6 -94,3 -63,8
Räntebärande skuld exklusive leasing 4 224,5 6 708,3 7 343,3 5 802,2 4 183,4
Nettoskuld
Räntebärande skuld exklusive leasing 4 224,5 6 708,3 7 343,3 5 802,2 4 183,4
Likvida medel -133,5 -80,5 -298,0 -379,2 -412,1
Nettoskuld 4 091,0 6 627,8 7 045,3 5 423,0 3 771,3
Belåningsgrad
Räntebärande skuld exklusive leasing 4 224,5 6 708,3 7 343,3 5 802,2 4 183,4
Totala tillgångar 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8
Belåningsgrad, % 58,4 66,7 64,7 60,7 64,5
Belåningsgrad netto
Nettoskuld 4 091,0 6 627,8 7 045,3 5 423,0 3 771,3
Totala tillgångar minus likvida medel 7 094,2 9 977,7 11 043,7 9 184,0 6 076,7
Belåningsgrad netto, % 57,7 66,4 63,8 59,0 62,1
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott 292,3 304,1 243,0 183,9 139,5
Centrala administrationskostnader, förvaltning -17,9 -15,5 -16,3 -19,8 -13,2
Räntenetto -241,5 -187,9 -128,1 -85,8 -61,9
Räntetäckningsgrad, gånger 1,1 1,5 1,8 1,9 2,0
Justerad räntetäckningsgrad
Driftsöverskott 292,3 e/t e/t e/t e/t
Centrala administrationskostnader, förvaltning -17,9 e/t e/t e/t e/t
Räntenetto -241,5 e/t e/t e/t e/t
Aktiverade lånekostnader och lösenavgifter 45,9 e/t e/t e/t e/t
Räntetäckningsgrad, gånger 1,4 e/t e/t e/t e/t
NRV
Eget kapital 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5
Derivat -45,1 -116,7 -142,9 -25,6 -1,0
Uppskjuten skatt 285,1 435,0 540,2 485,3 300,1
NRV 2 349,9 2 675,7 3 383,5 3 365,9 2 062,5
Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande – – -0,3 -0,7 -1,4
Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9
Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 –
NRV hänförligt till stamaktieägare 1 381,1 1 706,9 2 414,3 2 396,4 1 542,3
Tillväxt NRV per stamaktie
IB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr 19,88 28,12 27,91 18,06 14,26
UB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr 16,08 19,88 28,12 27,91 18,06
Tillväxt NRV per stamaktie, % -19,1 -29,3 0,7 54,6 26,6
===== SIDA 135 =====
135
K2A:s fastighet Skogsbacken i Enköping består av 80 hyresbostäder miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad iDrift.
===== SIDA 136 =====
K2A:s hållbarhetsrapport är upprättad i enlighet med GRI standards 2021 och GRI
1: Foundation, med rapporteringsperiod från den 1 januari 2024 till 31 december
2024. K2A:s styrelse är det högsta styrande organet och även ansvarig för infor-
mationen i hållbarhetsrapporten. För mer information, se sida 89.
136
K2A Årsredovisning 2024
GRI-index
GRI-index
GRI 2 Organisationen och redovisningsprinciper Sida-
2-1 Organisationsdetaljer Omslag, 87-89
2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 89
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Omslag, 89
2-4 ”Reviderad” information 34, 64, 139-140, 153
2-5 Extern försäkran 154
GRI 2 Organisationen och redovisningsprinciper Sidac
GRI 2 Aktiviteter och anställda Sida-
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 14-15, 29-30, 32, 150
2-7 Medarbetare 38-39, 87, 139
2-8 Medarbetare som inte är anställda 139
GRI 2 Styrning Sida-
2-9 Styrningsstruktur och sammansättning 78-79, 85
2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 78-79
2-11 Ordförande för högsta styrande organ 78-79, 85
2-12 Högsta styrande organets roll med översyn och
hantering av påverkan 22, 65, 78-79
2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 22-23
2-14 Högsta styrande organets roll i hållbarhetsrapportering 22-23
2-15 Intressekonflikter 78-79, 83, 85
2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 22-23, 30
2-17 Den samlade vetenskapen hos det högsta styrande organet 22-23, 38
2-18 Prestationsutvärdering av högsta styrande organet 81
2-19 Ersättningspolicy 83-84
2-20 Process för att fastslå ersättningar 84
2-21 Årlig total kompensationsgrad 84
GRI 2 Strategi, policies och praxis Sida-
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 9-10
2-23 Riktlinjer och policyåtaganden 26, 39, 69
2-24 Förankring av policyåtaganden 26-27, 29, 89
2-25 Processer för att avhjälpa negativa effekter 28-30
2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering
av oegentligheter (visselblåsarfunktion) 30
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 26, 30
2-28 Medlemskap i organisationer 26, 28
2-29 Tillvägagångssätt för intresseengagemang 40-41
2-30 Kollektivavtal 139
GRI 3 3 Väsentliga frågor Sida-
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 40-41
3-2 Lista på väsentliga frågor 40-41
3-3 Hantering av väsentliga frågor 23, 26, 40-42
GRI 201 201 Ekonomisk utveckling Sida-
201-1 Skapat och distribuerat ekonomiskt värde 90, 94-95
201-2 Finansiell påverkan, risker och möjligheter till
följd av klimatpåverkan 71-74
201-3 Omfattning av organisationens förmånsbestämda
åtaganden 107
201-4 Ekonomiskt bidrag 123
GRI 205205 Anti-korruption Sida
205-2 Kommunikation och utbildning i anti-
korruptionspolicies och rutiner 30
205-3 Antal fall av korruption 30
===== SIDA 137 =====
1) Egen indikator
137
K2A Årsredovisning 2024
GRI 301 Material Sida
301-1 Materialanvändning 139
GRI 302 Energi Sida
302-1 Organisationens energianvändning 16, 34, 139-140
302-3 Energiintensitet byggnader 16, 34, 139-140
302-4 Minskad energianvändning 34, 139-140
GRI 303 VattenVatten Sida -
303-3 Vattenuttag 139
GRI 305 UtsläppUtsläpp Sida -
E.i.1 Utsläpp av växthusgaser från byggnader 31, 141
305-1 Direkta växthusgasutsläpp (scope 1) 141
305-2 Indirekta växthusgasutsläpp (scope 2) 141
305-3 Övriga indirekta växthusgasutsläpp (scope 3) 141
305-4 Växthusgasintensitet i byggnader
305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 141
GRI 306 AvfallAvfall Sida -
306-3 Genererat avfall 140
GRI 308 Efterlevnad miljöEfterlevnad miljö Sida -
E.i.1 Nya leverantörer som granskas med avseende
på miljö 23, 29
308-2 Negativ miljömässig påverkan i leverantörskedjan
samt vidtagna åtgärder 23, 29
GRI 401 Anställningsförhållanden och arbetsvillkorAnställningsförhållanden och arbetsvillkor Sida -
401-1 Personalomsättning 140
401-2 Förmåner som ges till heltidsanställda men
inte till deltids- eller visstidsanställda 38, 70, 81-82
GRI 403 Hälsa och säkerhetHälsa och säkerhet Sida -
403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet 38
403-3 Hälsovård 38
403-4 Medarbetares deltagande, samråd och kommunikation
i hälso- och säkerhetsfrågor 38
403-6 Främjande av medarbetares hälsa 38-39
403-9 Tillbud och olyckor 140
403-10 Sjukfrånvaro 140
GRI 404 UtbildningUtbildning Sida -
E.i.1 Träning och kompetensutveckling 38, 41, 68, 70
404-3 Utvecklingssamtal 38, 68, 70
GRI 405 Mångfald och lika möjligheterMångfald och lika möjligheter Sida -
405-1 Sammansättning av företaget
(utifrån ålder och kön) 85-86, 139-140
GRI 406 Icke-diskrimineringIcke-diskriminering Sida -
406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna åtgärder 38-39, 69
GRI 413 Lokala samhällenLokala samhällen Sida -
413-1 Bolagets påverkan på samhällen där
verksamhet bedrivs 34-37
GRI 414 Leverantörsutvärdering avseende samhälleLeverantörsutvärdering avseende samhälle Sida -
E.i.1 Andel nya leverantörer som granskats avseende
arbetsvillkor och mänskliga rättigheter 29, 150
414-2 Negativ social påverkan i leverantörskedjan
samt vidtagna åtgärder 38-39
GRI-index
===== SIDA 138 =====
1) Avsteg som utelämnas i denna rapportering kommer ses över i samband med ESRS-rapportering.
138
K2A Årsredovisning 2024
GRI 416 Kunders hälsa och säkerhetKunders hälsa och säkerhet Sida -
E.i.1 Hållbara materialval och åtgärder som vidtas
i syfte att upprätthålla en hög trygghet och säkerhet. 38-39
GRI-index
Förklaring om utelämnande enligt GRI1
GRI-index Krav/upplysning Utelämnande Förklaring-
2-21 Årlig total kompensationsgrad a, b Saknar rutin för rapportering av förhållande
mellan högst kompensation och median,
samt procentuell utveckling för den
jämförelsen.
303-3 Vatten a, b, c, d Saknar uppgifter om vattenuttag avseende
källor och utsatta områden. Rapporterar
endast på förbrukat vatten från VA-bolag
och vattenintensitet per m2 Atemp.
401-1 Personalomsättning b Saknar data för att redovisa personalomsätt-
ning per åldersgrupp, kön och region.
403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet a, i, ii Ej relevant då vi saknar ledningssystem för
hälsa och säkerhet.
403-9 Tillbud och olyckor a-iv, v, b-i, b-v, Saknar rutin för redovsining av arbetsplats-
c, d, e, f olyckor.
403-10 Sjukfrånvaro a-i, a-ii, a-iii, b, c Saknar rutin för redovisning av arbetsrelate
rad ohälsa.
413-1 Bolagets påverkan på samhällen där a Saknar rutin för specifik redovisning av
verksamheten bedrivs lokalt engagemang på verksamma orter.
===== SIDA 139 =====
GRI 2-7, Aktiviteter och anställda
Medarbetare K2A (moderbolaget) per 2024-12-31
Tillsvidareanställda/heltidsanställda
Totalt Kvinnor Män
Antal 43 14 29
Procent 100 33 67
Visstidsanställda med timlön/deltidsanställda
Totalt Kvinnor Män
Antal 15 7 8
Procent 100 47 53
Medarbetare K2A (moderbolaget) per 2023-12-31
Tillsvidareanställda/heltidsanställda
Totalt Kvinnor Män
Antal 52 19 33
Procent 100 37 63
Visstidsanställda med timlön/deltidsanställda
Totalt Kvinnor Män
Antal 15 6 9
Procent 100 40 60
GRI 2-8, Medarbetare som inte är anställda
Medarbetare som inte är anställda per 2024-12-31
Totalt Kvinnor Män
Antal 3 0 3
Medarbetare som inte är anställda per 2023-12-31
Totalt Kvinnor Män
Antal 3 2 1
GRI 2-30, Kollektivavtal
Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal
K2A 100 %
K2A Trähus 100 %
GRI 301-1 , Materialanvändning
Materialanvändning
Använt material1, kg –
Varav förnybart –
Varav icke-förnybart –
GRI 302-1, Energi
Energi
MWh 2024 2023
Bränslen, fossila2 – –
Varav olja – –
Varav kol – –
Varav naturgas – –
Varav gasol – –
Bränslen, icke-fossila – –
Fastigheter, el 4 730 5 394
Varav egenproducerad solel 498 385
Fastigheter, värme 12 405 15 015
Kyla – –
Ånga – –
Fabrik, el 206 316
Fabrik, biobränsle 0 68
Summa 17 296 20 792
Totalt producerad solel, samtliga fastigheter 919 721
Varav såld solel, samtliga fastigheter 421 346
GRI 302-33, Energi
Energiintensitet4, totalt fastighetsbestånd 2024 2023
Fjärrvärme, kWh/kvm Atemp 51,4 54,2
Fastighetsel, kWh/kvm Atemp 23,3 19,0
Totalt 74,7 73,2
Energiintensitet, jämförbart bestånd 2024 2023
Fjärrvärme, kWh/kvm Atemp 56,6 65,8
Fastighetsel, kWh/kvm Atemp 23,9 22,1
Totalt 80,5 87,8
GRI 3035, Vatten
Vattenanvändning, jämförbart bestånd 2024 2023
GRI 303-3 Vattenanvändning, m3 122 482 228 363
CRE 2 Vattenintensitet, byggnader, m3/kvm 0,87 1,14
1) Avser byggmaterial för nyproduktion, som exempelvis trä, betong, stål och isolering. Utfallet blir 0 för 2024 då ingen nyproduktion tas med i klimatbokslut.
2) Förbrukning kopplat till produktion i trähusfabrik.
3) Sålda fastigheter exkluderade. Fastigheter med inflytt under året har räknats upp till helårsdata.
4) Energiintensiteten för 2023 har korrigerats då beräkningen justerats.
5) Sålda fastigheter exkluderade. Fastigheter med inflytt under året har räknats upp till helårsdata.
139
K2A Årsredovisning 2024
GRI-index
===== SIDA 140 =====
GRI 403-10, Hälsa och säkerhet
Sjukfrånvaro, procent 2024 2023
K2A 5 6
K2A Trähus – 5
GRI 403-9, Hälsa och säkerhet
Olyckor och tillbud, antal
Tillbud Olyckor
2024 2023 2024 2023
K2A, moderbolaget – – 3 2
K2A Trähus, totalt – 2 – 5
Varav:
– Valdemarsvik – 2 – 3
– Gävle – – – 1
– Byggarbetsplats – – – 1
Olyckor som ledde till (inkluderade i ovan):
sjukfrånvaro – 2
långtidssjuksskrivning (>2 veckor) – –
dödsfall – –
GRI 405-1, Mångfald och lika möjligheter
Sammansättning av företaget (ålder och kön)
Antal anställda per 2024-12-31 Under 30- Över
Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
K2A 58 21 37 25 23 10
K2A Trähus – – – – – –
Styrelse 6 1 5 – – 6
Totalt 64 22 42 25 23 16
Andel i procent Under 30- Över
Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
K2A 36 64 43 40 17
K2A Trähus – – – – –
Styrelse 17 83 – – 100
Totalt 34 66 39 36 25
Antal anställda per 2023-12-31 Under 30- Över
Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
K2A 67 25 42 26 28 13
K2A Trähus 2 – 2 – 1 1
Styrelse 7 1 6 0 0 7
Totalt 75 26 49 26 29 20
Andel i procent Under 30- Över
Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
K2A 37 63 39 42 19
K2A Trähus – 100 – 50 50
Styrelse 14 86 – – 100
Totalt 35 65 35 39 26
GRI 302-3, forts.
Energiintensitet per verksamhetstyp, kWh/kvm Atemp (lika-för-lika)2
2024 20233
Fjärrvärme + fastighetsel, studentbostäder 83,7 87
Fjärrvärme + fastighetsel, hyresbostäder 72,3 81,9
Fjärrvärme + fastighetsel, samhällsfastigheter 114,3 108,5
GRI 306, Avfall
Fastighetsavfall, kg
Farligt avfall 734
– Återvinning 726
– Förbränning 8
Icke-farligt avfall 1 525 394
– Deponi 0
– Återvinning 581 448
– Förbränning 943 946
Totalt fastighetsavfall 1 526 129
Fabriksavfall, kg
Farligt avfall 0
– Återvinning 0
– Förbränning 0
Icke-farligt avfall 106
– Deponi 0
– Återvinning 36
– Förbränning 69
Totalt fabriksavfall 106
Total avfallsvikt 1 526 234
GRI 401-1, Anställningsförhållanden och arbets-
villkor
Fördelning personalomsättning 2024 (ålder och kön)
Koncernnivå Under 30- Över
Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
Börjat 9 3 6 4 3 2
Slutat 19 8 11 4 9 6
Fördelning personalomsättning 2023 (ålder och kön)
Koncernnivå Under 30- Över
Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
Börjat 10 3 7 7 3 0
Slutat 43 10 33 11 21 11
Personalomsättning1, procent per 2024-12-31
K2A 31
K2A Trähus 0
Personalomsättning, procent per 2023-12-31
K2A 22
K2A Trähus 174
1) Avser personalomsättning fördelat på antal nyanställningar och avslut 2024 och anställda per 2024-12-31.
2) Kompletterande nyckeltal avseende energiintensiteten för de verksamhetstyper som förekommer i K2A:s förvaltningsbestånd inom samma år.
3) Energiintensiteten för 2023 har korrigerats då beräkningen justerats.
140
K2A Årsredovisning 2024
GRI-index
===== SIDA 141 =====
1) De fortsatt låg siffrorna under 2024 förklaras av utebliven nyproduktion.
2) De fortsatt låg siffrorna i Scope 3 under 2024 förklaras av utebliven nyproduktion.
3, 4, 5) Vi rapporterar endast utsläpp kopplade till nybyggnation och -produktion och därför blir dessa 0 för 2024. Utsläpp kopplade till inköp av varor och
tjänster likt kontorsutrustning eller kapitalvaror likt datorer redovisas inte.
6) Utsläpp utgörs av tillfälliga studentbostäder i Visby.
141
K2A Årsredovisning 2024
K2A:s utsläpp av växthusgaser
GRI 305, GHG-Dir-Abs, GHG-Dir-Lfl
Scope 11, ton CO2e 2024 2023
Overhead
Företagsbilar 3 3
Egen produktion
Fabrik, biobränsle – –
Fabrik, diesel – –
Byggplats, diesel – –
Summa 3 3
Scope 2, ton CO2e 2024 2023
Kontoret
Kontorsel – –
Fastighetsel – –
Uppvärmning, kontoret 3 3
Fastighetsbeståndet
Fastighetsel 51 76
Fastigheter, värme 378 775
Egen produktion
Fabrik, el – –
Fabrik, biobränsle – –
Byggplats, el – –
Summa (market-based) 434 854
Summa (location-based) 415 817
Scope 32, ton CO2e 2024 2023
Kategori i scope 3
1. Inköp av varor och tjänster3 – –
2. Kapitalvaror4 – –
3. Aktiviteter relaterade till
bränsle- och energiproduktion
som ej ingår i scope 1 eller scope 2 130 179
4. Transport och distribution (uppströms)5 – –
5. Avfall genererat i verksamheten 1 2
6. Tjänsteresor 13 22
7. Pendling 24 10
8. Leasade tillgångar (uppströms)6 74 74
13. Leasade tillgångar (nedströms) 137 147
Summa 380 434
Summa Alla scope (ton CO2e) 816 1 291
Biogent kol, Outside-of-scope (ton CO2e) – –
Summa (ton CO2e) – –
Noteringar 2024 2023
Inbindning av biogent kol utanför
värdekedjan (klimatkompensation) 0 0
GRI 305-4, GHG-Int
Växthusgasintensitet 2024 2023
Bruttoarea (kvm BTA) 269 944 313 257
Klimatpåverkan per uthyrbar yta, scope 1-2 1,6 2,7
Klimatpåverkan per uthyrbar yta scope 1-3 3,0 4,1
Metod för klimatberäkningar
K2A har samlat in data från fastigheterna genom mätning och
från organisationen genom rapporterad och/eller uppmätt data.
Då komplett mätning saknas för kategorierna 5, 8, och 13 så har
schablonantaganden gjorts för uppräkning. För verksamhetsår 2024
minskade utsläppen på total basis till följd av utebliven nyproduktion,
vilket tydliggörs i låga klimatpåverkan för scope 3. Beräkningar har
redovisats enligt standarden Green House Gas-protocol (GHGP).
Källor, emissionsfaktorer
Mobil förbränning, bensinbil: Trafikverket, emissionsfaktorer
vägtrafik (2022)
Mobil förbränning, dieselbil: Trafikverket, emissionsfaktorer
vägtrafik (2022)
Elkonsumtion, 100 % koldioxidfri: ENEAS (2023)
Elkonsumtion, biomassa: EPD S-P-00748 Axpo Domat/Ems Wood-
Fired Power Plant, 2018
Elkomsumtion, Bra Miljöval: Naturskyddsföreningen (2021)
Resultat 2020 – Bra Miljöval Elenergi
Elkomsumtion, Luleå Energi, residual: Luleå Energi, 2023, hämtad
från https://www.luleaenergi.se/produkter-och-erbjudanden/
teckna-elavtal/elens-ursprung/
Elkonsumtion, nordisk residualmix: EI (2023), UN (2022), BEIS
(2021)
Elkonsumtion, grid mix Sv: AIB (2018)
Elkonsumtion, vattenkraft: EPD SP-00088
Elkonsumtion, vindkraft: EPD SP-01435
Elkonsumtion, solkraft: Mårten Lind, Solkompaniet
Tjänsteresor, bil, bensin och diesel: Trafikverket, emissionsfaktorer
vägtrafik (2022)
Tjänsteresor, bil, el: Trafikverket, emissionsfaktorer vägtrafik
(2022)
Tjänsteresor, båt, Gotlandsfärja: Naturvårdsverket (2020)
Beräkning av utsläpp från tjänsteresor. Version 4.
Tjänsteresor, flyg: NTM (2022)
Tjänsteresor, hotellnatt, Sverige: UN 2022, IPCC 2006 & CIBSE
2012 i: Ecometrica 2023 (OI)
Tjänsteresor, taxi miljöbil och average: Taxiförbundet (2021)
Report: Branschläget 2021
Tjänsteresor, buss: NTM (2018)
Pendling, bensinbil: NTM (2018), antagande beläggningsgrad
1,13
Pendling, buss: NTM (2018)
Pendling, tunnelbana: NTM (2018)
Pendling, elcykel: AIB (2020)
Bränsle, biogas: Naturvårdsverket (2012) Vägledning om
beräkning av utsläppsminskning, BEIS (2023)
Bränsle, träpellets: DEFRA (2023)
Värme, samtliga orter: Energiföretagen 2022 Fjärrvärmens lokala
miljövärden för 2021, hämtad från https://www.energiforetagen.
se/statistik/fjarrvarmestatistik/miljovardering-av-fjarrvarme/
Avfall: IVL (2019)
K2A:s utsläpp av växthusgaser
===== SIDA 142 =====
142
K2A Årsredovisning 2024
Upplysning K2A – Principal Adverse
Indicators (PAI)
Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) är en EU-förordning med syfte
att omdirigera kapitalflöden mot aktiviteter som är i linje med EU:s gröna giv och
därmed Parisavtalets klimatmål. För K2A är redovisning enligt SFRD inte
obligatorisk då K2A inte omfattas av förordningarna, men då K2A eftersträvar
transparens och har som ambition att leva upp till de allra högsta hållbarhets-
kraven har bolaget valt att rapportera i enlighet med förordningen. För 2024
rapporterar K2A för de två Principal Adverse Indicators (PAI) som relaterar till
fastighetsbranschen och är obligatoriska enligt SFRD, samt tre av de fem PAI som
är frivilliga.
Obligatoriska PAI-indikatorer
Exponering mot fossila bränslen
genom fastighetstillgångar1
Exponering mot fastighets
tillgångar som är ineffektiva
ur energisynpunkt
Mätetal PAI Utfall 2024 Utfall 2023 Enhet
Andel av portföljen involverad
i utvinning, lagring, transport
eller tillverkning av fossila
bränslen
17
0
0
%
Andel av investeringar i
energiineffektiva fastigheter
18 5 3,9 %
”Frivilliga” PAI-indikatorer
för miljömässig hållbarhet
GHG-utsläpp
Intensitet av energianvändning
Mätetal PAI Utfall 2024 Utfall 2023 Enhet
GHG-utsläpp Scope 1
GHG-utsläpp Scope 2
GHG-utsläpp Scope 3
GHG-utsläpp totalt
Total energianvändning för
ägda fastighetstillgångar
per kvadratmeter
20 80,5 87,8 kWh/
m2
19
19
19
19
3
434
379
816
3
854
434
1 291
tCO2
tCO2
tCO2
tCO2
Avfallsproduktion i
verksamheten
Andel av fastighetstillgångarna
som är utrustade
med avfallsutrymmen
21 %
100
100
Upplysning K2A – Principal Adverse Indicators (PAI)
1) Indikator 17 är ej tillämplig på K2Aa:s verksamhet. K2A fortsätter dock att övervaka denna indikator framgent.
===== SIDA 143 =====
EU-taxonomin
K2A har sedan 2020 följt arbetet med utvecklingen av
EU-taxonomin och bidragit till arbetet i fastighetsbranschen
genom att tolka och definiera tekniska granskningskriterier,
DNSH1 -kritierier samt Annex A-E. Sedan 2020 deltar K2A i
Fastighetsägarnas arbetsgrupp för EU-taxonomin som arbetar
med att tydliggöra EU-taxonomikriterierna för
fastighetsbranschen samt deltar i Byggföretagens arbetsgrupp för
tolkningar av kriterier relaterat till nyproduktions- och
ombyggnadsaktiviteter. K2A var då ett av bolagen som bidrog till
samt undertecknade Fastighetsägarnas svar på EU:s
remissförslag, den så kallade delegerade förordningen.
Definitioner
Följande omfattas av EU-taxonomins definition av omsättning,
investeringar och fastighetskostnader2.
Omsättning
Omfattas: Intäkter från ekonomiska aktiviteter i bolaget som
omfattas av EU-taxonomin. För K2A innebär det samtliga
intäkter från fastigheterna som bolaget äger.
Omfattas ej: Intäkter från fastigheter som K2A inte äger eller
övriga koncernintäkter som ej är relaterade till de fastigheter som
bolaget äger.
Investeringar (CapEx)
Omfattas: Samtliga investeringar kopplat till bolagets fastigheter.
Omfattas ej: Investeringar i koncernen utöver de som relaterar
till fastigheterna, exempelvis goodwill.
K2A har sedan verksamheten startade haft miljörelaterade hållbarhetsfrågor
högt på agendan. Bolaget arbetar aktivt för att bidra till en koldioxidneutral och
ekologiskt hållbar framtid i enlighet med Parisavtalet. Detta återspeglas även i
EU-taxonomin som tagits fram i syfte att allokera kapital till aktiviteter som är
i linje med Parisavtalets mål om att hålla medeltemperaturökningen på jorden
under 1,5 grader.
Om EU-taxonomin
Som en del av Parisavtalet och den Gröna Given
har EU-kommissionen tagit fram ett verktyg, EU-
taxonomin – ett klassningssystem som ska göra
det enkelt att identifiera och jämföra ekologiskt
hållbara investeringar. Syftet är att underlätta
omallokering av kapital till aktiviteter eller projekt
som är i linje med Parisavtalets mål om att hålla
den globala uppvärmningen under 1,5°C.
EU-taxonomin omfattar sex målområden:
1. Begränsning av klimatförändringar
2. Anpassning till klimatförändringar
3. Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser
4. Övergång till en cirkulär ekonomi
5. Förebyggande och kontroll av föroreningar
6. Skydd och återställande av biologisk mångfald
och ekosystem
I dagsläget har kriterier och gränsvärden tagits
fram för EU-taxonomins alla sex målområden.
För att klassificeras som ekologiskt hållbar ska
en verksamhet bidra till minst ett av målen.
Verksamheten får heller inte väsentligt skada
något av de andra målen och ska uppfylla krav på
minimiskydd.
Källa: https://finance.ec.europa.eu/sustainable-finance/
tools-and-standards/eu-taxonomy-sustainable-activities_
en
1) Do No Significant Harm. Översättning: orsakar inte betydande skada.
2) https://ec.europa.eu/info/sites/default/files/business_economy_euro/
banking_and_finance/documents/sustainable-finance-taxonomy-artic-
le-8-report-eligible-activities-assets-faq-part-2_en.pdf
143
K2A Årsredovisning 2024
EU-taxonomin
===== SIDA 144 =====
Fastighetskostnader (OpEx)
Omfattas: enligt EU-taxonomins regler ska endast
fastighetskostnader kopplat till följande aktiviteter ingå:
Forskning och utveckling.
Byggnadsrenovering.
Kortsiktiga leasingavtal.
Underhåll och reparation.
Samtliga (övriga) utgifter kopplade till löpande underhåll av
den materiella anläggningstillgången som krävs för att
säkerställa tillgångens fortlöpande och ändamålsenliga
funktion, genomfört av bolaget eller av anlitad tredjepart.
Omfattas ej: Utgifter för fjärrvärme, fastighetsel, biogas eller
bioolja (för uppvärmning eller löpande drift), vatten/ V A,
snöröjning, sophämtning, bredband, adminstration,
försäkringar, tomträttsavgäld, avskrivningar och fastighetsskatt.
Fastighetskostnader för delar av fastigheten som används internt
ingår ej.
Redovisning enligt artikel 8 i
EU-taxonomiförordningen
K2A redovisar bolagets förenlighet med EU-taxonomin, där
bolagets verksamhet relaterar till kraven enligt EU-taxonomins
delegerade förordning 2021/2139, del 7 Bygg- och fastighets-
verksamhet. K2A redovisar endast förenlighet med miljömål
1 – begränsning av klimatförändringar.
Eventuella investeringar som relaterar till klimatanpassnings-
åtgärder i byggnaderna under 2024 ingår i investeringar som
redovisas för miljömål 1 – begränsning av klimatförändringar.
K2A särredovisar därmed inte förenlighet under miljömål 2 –
anpassning av klimatförändringar.
Vi har i dagsläget inga ekonomiska aktiviteter som relaterar till
miljömål 3 till 6.
Följande ekonomiska aktiviteter bedöms vara relevanta för K2A
år 2024:
7.1 Uppförande av nya byggnader.
7.7 Förvärv och ägande av byggnader.
Mål 1 – Begränsning av klimatförändringar
Antaganden och genomförande av beräkning.
Aktivitet 7.1 Uppförande av nya byggnader:
Inom aktivitet 7.1 har K2A utgått ifrån Fastighetsägarnas
tolkningar av T ekniska granskningskriterier och DNSH-krav.
K2A redovisar investeringar (Capex) för byggrätter och
pågående byggprojekt. Ingen omsättning eller fastighetskostnad
(Opex) finns för dessa byggrätter och pågående byggprojekt.
K2A har inga färdigställda byggnader som är förenliga med 7.1.
Den ekonomiska aktivitet som redovisas som förenlig i denna
rapport motsvarar K2A:s Capex-plan och utgörs av 2 pågående
byggprojekt som upphandlas med krav om förenlighet samt 22
stycken byggrätter.
Investeringar i byggrätter antas förenliga med taxonomin då
framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy
för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska gransknings-
kriterierna och DNSH-kraven, medan pågående byggprojekt
har framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av tekniska
granskningskriterier och DNSH-krav kravställs.
Aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader
För år 2024 har K2A fyra färdigställda fastigheter som erhållit
bygglov efter den 31 december 2020. Dessa fastigheter omfattas
av samma tekniska granskningskriterier som för aktivitet 7.1.
För resterande fastigheter gäller krav för byggnader uppförda
innan den 31 december 2020. Fastighetsägarna har publicerat
rekommenderade gränsvärden för topp 15 procent, se tabell
nedan. Övriga antaganden avseende tekniska granskningskrite-
rier och DNSH-krav för aktivitet 7.7 har baserats på tolkningar
av krav sammanställda av Fastighetsägarna.
Gränsvärde1 (topp 15 procent) för byggnader
inom K2A:s bestånd som uppförts före 2020-12-31
Gränsvärde
Uppförandeform kWh/kvm Atemp (PE2)
Flerbostadshus 81
Lokaler
– Skolor 89
– Vårdboende, dagtid 84
– Vårdboende, dygnet runt 86
– Övriga lokaler 77
EU-taxonomin – utfall K2A 2024
Nedan redovisas andelen av K2A:s aktiviteter som är förenliga
med taxonomin. För 2024 har primärenergitalen byggnader
uppförda innan den 31 december 2020 hämtats från fastighetens
energideklaration. Tidigare år har primärenergitalen beräknats
fram utifrån årets faktiska energianvändning, vilket leder till
en lägre förenlighet med taxonomin inom aktivitet 7.7. För
detaljerad redovisning av omfattning, se sida 151-153.
1) https://www.fastighetsagarna.se/globalassets/bilder/nyheter/sverige/topp-15-och-30-sverige-_221214.pdf?bustCache=1741333378297
2) PE = Primärenergital
3) Omsättning som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 403,2 Mkr. För information om total omsättning, se not 4 Hyresintäkter.
4) Investeringar som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 508,6 Mkr. För information om totala investeringar, se not 3 Segment.
460,6 Mkr som är aligned under mål 7.7 plus 11,9 Mkr som är aligned under mål 7.1.
5) Fastighetskostnader som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 40,4 Mkr. För information om totala fastighetskostnader, se not 7 Rörelsens kostnader
fördelade på fastighetstyp & kostnadsslag.
Sammanfattande redovisning av omfattning EU-taxonomin
Andel av bolagets ekonomiska aktiviteter Andel av bolagets ekonomiska aktiviteter Andel av bolagets ekonomiska aktiviteter
som är förenliga med taxonomin, som inte omfattas av taxonomin, som inte är förenliga med EU-taxonomin,
% (alignment) % (non-eligibility/alignment) % (eligibility)
Totalt, Mkr
Omsättning3
Investeringar4
Fastighetskostnader5
426,9
633,6
98,8
50,9
74,6
19,8
5,6
19,7
59,1
43,6
5,7
21,1
144
K2A Årsredovisning 2024
EU-taxonomin
===== SIDA 145 =====
145
K2A Årsredovisning 2024
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter
KÄRNENERGIRELATERADE VERKSAMHETER
2
3
1
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och
utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergi-
processer med minimalt avfall från bränslecykeln.
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärn-
tekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller
industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa,
med hjälp av bästa tillgängliga teknik.
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska
anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industri-
ella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av
dessa.
FOSSILGASRELATERADE VERKSAMHETER
4 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsan-
läggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen.
5 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av
anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasfor-
miga bränslen.
6 Kärnenergirelaterade verksamheter
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
===== SIDA 146 =====
146
K2A Årsredovisning 2024
EU-taxonomi – redovisning av
förenlighet
Resultat
För K2A är redovisning enligt taxonomiförordningen inte obligatorisk men i syfte att vara transparenta och tydliggöra bolagets
prestanda med avseende på ekologisk hållbarhet samt sociala minimikrav och åtgärder, redovisar K2A motsvarande nyckeltal för år
2023. K2A bedömer andelen omsättning, investeringar och fastighetskostnader som är förenliga med taxonomin enligt följande:
Omsättning:
50,9 procent
Investeringar (Capex): 74,6 procent
Fastighetskostnader (Opex): 19,8 procent
Nedan följer en detaljerad beskrivning av efterlevnad enligt ekonomisk aktiviteterna 7.1 Uppförande av nya byggnader och 7.7
Miljömål 1 – begränsning av klimatförändringar
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
d
1. Behovet av primärenergi, som anger energiprestandan hos
den byggnad som uppförts, är minst 10 % lägre än det
tröskelvärde som angetts för nationella krav på nära
nollenergibyggnader.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik
hållbarhetspolicy för byggprojekt, som i sin tur följer de
tekniska granskningskriterierna. Pågående byggprojekt har
framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av tekniska
granskningskriterier kravställs.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av tekniska granskningskriterier kravställs.
Aktivitet 7.1 Uppförande av nya byggnader
Tekniska granskningskriterier Bedömning av efterlevnad för K2A
2. Byggnader som är större än 5 000 m2 genomgår testning
för lufttäthet och termisk integritet när de är färdigställda.
Investerare och kunder informeras om eventuella avvikelser i
de prestandanivåer som fastställts i utformningsskedet eller
defekter i klimatskalet.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy
för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska gransknings-
kriterierna.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhets-
program där efterlevnad av tekniska granskningskriterier
kravställs.
3. För byggnader som är större än 5 000 m2 har byggnadens
globala uppvärmningspotential under hela livscykeln (GWP) till
följd av byggnationen beräknats för varje stadium i livscykeln
och lämnas ut till investerare och kunder på begäran.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy
för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska gransknings-
kriterierna.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av tekniska granskningskriterier kravställs.
===== SIDA 147 =====
147
K2A Årsredovisning 2024
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
Miljömål 2 – Anpassning till klimatförändringar Verksamheten
uppfyller de kriterier som anges i tillägg A (i EU-kommissionens
delegerade förordning (EU) 2021/2139).
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy
för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
DNSH-krav Bedömning av efterlevnad för K2A
Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser
När följande vattenutrustning har installerats, med undantag för
installationer i bostadshusenheter, intygas den angivna vatte-
nanvändningen genom produktdatablad, ett byggnadscertifikat
eller en befintlig produktmärkning i unionen, i enlighet med de
tekniska specifikationer som anges nedan.
Tillägg E; snålspolande armaturer med exakta gränsvärden;
Snålspolande armaturer:
a) Armaturer för handfat och kök har ett maximalt vattenflöde
på 6 liter/min
b) Duschar har ett maximalt vattenflöde på 8 liter/min;
c) WC:s har en full spolvolym
på högst 6 liter och en maximal genomsnittlig spolvolym på 3,5
liter;
d) Urinoarer använder högst 2 liter/skål/timme. Spolning
urinoarer har en maximal full spolvolym på 1 liter.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspo-
licy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser
För att undvika inverkan från byggarbetsplatsen uppfyller
verksamheten de kriterier som anges i tillägg B.
Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt
Fastighetsägarna.
Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi
Minst 70 viktprocent av det ofarliga bygg- och rivningsavfallet
(med undantag av naturligt förekommande material som
avses i kategori 17 05 04 i den europeiska förteckningen
över avfall, som upprättats enligt beslut 2000/532/EG) från
byggarbetsplatsen förbereds för återanvändning, återvinning
eller annan materialåtervinning, inklusive återfyllnadsmaterial
där avfall används för att ersätta andra material, i enlighet med
avfallshierarkin och EU:s protokoll för bygg- och rivningsavfall.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhets-
policy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi
Verksamhetsutövarna begränsar avfallsgenereringen i
processrelaterad konstruktion och rivning, i enlighet med
EU:s protokoll för bygg- och rivningsavfall, och tar hänsyn till
de bästa tillgängliga teknikerna och använder sig av selektiv
rivning för att möjliggöra bortskaffande och säker hantering av
farliga ämnen och underlätta återanvändning och återvinning
av hög kvalitet genom selektivt bortskaffande av material, med
hjälp av de sorteringssystem som finns tillgängliga för bygg- och
rivningsavfall.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhets-
policy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi
Byggnadskonstruktionen och byggnadsteknikerna stöder cirkula-
ritet och visar i synnerhet, med hänvisning till ISO 20887 eller
andra standarder för att bedöma möjligheten att montera ned
eller anpassa byggnader, hur de har konstruerats för att vara
mer resurseffektiva, anpassningsbara, flexibla och nedmonter-
bara för att möjliggöra återanvändning och återvinning.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhets-
policy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Byggnadselement och byggmaterial som används i byggna-
tionen uppfyller de kriterier som anges i tillägg C.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhets-
policy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
===== SIDA 148 =====
148
K2A Årsredovisning 2024
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Byggnadselement och byggmaterial som används i samband
med byggarbetet som kan komma i kontakt med byggnads-
användarna släpper ut mindre än 0,06 mg formaldehyd per
m3 material eller element i samband med testning som utförs
i enlighet med de villkor som anges i bilaga XVII till förordning
(EG) nr 1907/2006 och mindre än 0,001 mg av carcinogena
flyktiga organiska föreningar i kategori 1A och 1B per m3
av material eller element i samband med testning som utförs
i enlighet med CEN/EN 16516 eller ISO 16000-3:2011
eller andra motsvarande standardiserade testvillkor och
bestämningsmetoder.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy
för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
DNSH-krav Bedömning av efterlevnad för K2A
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Då den nya byggnaden ligger på en potentiellt kontaminerad
plats (tidigare exploaterad mark) har man i området utfört en
utredning för att upptäcka potentiella föroreningar, till exempel
med hjälp av standarden ISO 18400.
Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt
Fastighetsägarna.
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Åtgärder vidtas för att minska buller, damm och förorenande
utsläpp under bygg- eller underhållsarbeten.
Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt
Fastighetsägarna.
Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald
Verksamheten uppfyller de kriterier som anges i tillägg D.
Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt
Fastighetsägarna.
Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald
Den nya byggnaden uppfördes inte på något av följande:
a) Åkermark och mark för odling med medelhöga till höga
nivåer av markbördighet och biologisk mångfald under marken
i enlighet med EU- undersökningen Lucas.
b) Orörd mark med erkänd stor biologisk mångfald och mark
som fungerar som livsmiljöer för utrotningshotade arter (växter
och djur) som finns angivna på den europeiska rödlistan eller
IUCN:s rödlista.
c) Mark som motsvarar den definition av skog som fastställs i
nationell lagstiftning och används i den nationella växthusga-
sinventeringen eller, om en sådan inte finns tillgänglig, som
överensstämmer med FAO:s definition av skog.
Med beviljat bygglov anses kravet vara uppfyllt enligt
Fastighetsägarna.
===== SIDA 149 =====
149
K2A Årsredovisning 2024
d
1. För byggnader som byggts före den 31 december 2020 har
byggnaden åtminstone en energideklaration i klass A.
Alternativt är byggnaden bland de 15 procent bästa i det
nationella eller regionala byggnadsbeståndet uttryckt i behov av
primärenergi vid drift.
De byggnader som är byggda före den 31 december 2020 och
uppfyller gränsvärden enligt Fastighetsägarnas rekommendationer
och tolkningar av de 15 procent bästa byggnaderna ur
ett energiprestandaperspektiv (se sida 144) för tabell med
gränsvärden), bedöms uppfylla det tekniska granskningskriteriet.
Aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader
Tekniska granskningskriterier Bedömning av efterlevnad för K2A
2. För byggnader som byggts efter den 31 december 2020
uppfyller byggnaden de kriterier som anges i avsnitt 7.1 i
denna bilaga som är relevanta vid tidpunkten för förvärvet.
De byggnader som har ansökt om bygglov efter den 31
december 2020 ska följa de tekniska granskningskriterierna för
ekonomisk aktivitet 7.1. Uppförande av nya byggnader, samt
förberedas för att uppfylla de tekniska granskningskriterierna
och DNSH-krav för aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av
byggnader.
3. Om byggnaden är en stor byggnad som inte är för
bostadsändamål (med en nominell effekt på över 290 kW för
uppvärmningssystem, system för kombinerad rumsuppvärmning
och ventilation, luftkonditioneringssystem eller system för
kombinerad luftkonditionering och ventilation) drivs den
effektivt genom övervakning och bedömning av
energiprestandan.
K2A har ett omfattande energiövervaknings- och energi-
styrningssystem och arbetar rutinmässigt med uppföljning av
byggnadernas energiprestanda. Majoriteten av K2A:s
byggnader utgörs av bostadsbyggnader men rutiner och process
för bolagets energiarbete omfattar hela byggnadsbeståndet.
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
===== SIDA 150 =====
150
K2A Årsredovisning 2024
Miljömål 2 – Anpassning till klimatförändringar Verksamheten
uppfyller de kriterier som anges i tillägg A (i EU-kommissionens
delegerade förordning (EU) 2021/2139).
K2A har sedan slutet av 2020 genomfört klimatriskinventeringar
i enlighet med kraven i tillägg A. Klimatriskinventeringarna har
genomförts på byggnadsnivå av oberoende specialister, och vid
behov kompletterats med platsbesök för ytterligare nogrannhet
i analys. Omfattningen av de klimatrisker som bedöms vara
väsentliga för verksamheten och ingår i klimatrisk-
inventeringarna finns beskrivet på sida 71-74.
DNSH-krav Bedömning av efterlevnad för K2A
Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
d
De ekonomiska aktiviteter som bedrivs ska uppfylla standarder
som hänvisas till inom Artikel 18 för Taxonomiförordningen,
vilka är:
– OECD:s riktlinjer för multinationella företag.
– FN:s vägledande principer för företag och mänskliga
rättigheter.
– Internationella Arbetarorganisationens (ILO:s) åtta
konventioner om grundläggande principer och arbetsrättigheter.
– Internationella lagar om mänskliga rättigheter.
K2A har sedan start arbetat efter FN Global Compacts tio principer
och sedan 2021 är bolaget officiellt anslutna till initiativet.
K2A:s företagskultur grundas på förtroende, affärsmässighet
och ansvarstagande, och som en del av detta är det viktigt för
bolaget att följa gällande lagar och regelverk. K2A tillämpar
försiktighetsprincipen i verksamheten och följer FN:s principer
för företag och mänskliga rättigheter, vilket även framgår av
bolagets uppförandekod. Bolaget arbetar efter OECD:s riktlinjer
för multinationella företag och ILO:s åtta konventioner om
grundläggande principer och arbetsrättigheter, vilket förtydligas
i bolagets uppdaterade leverantörskod och policy för social
hållbarhet som beslutades under 2023. Bolagets uppförandekod
baseras på K2A:s kärnvärden och innehåller riktlinjer för att
säkerställa ett ansvarsfullt beteende, hög affärsetik och respekt
för mänskliga rättigheter. Uppförandekoden är ett viktigt
styrdokument i arbetet och gäller såväl anställda som leverantörer
och samarbetspartners, vilka kravställs att följa bolagets
uppförandekod. K2A har en visselblåsartjänst där vem som helst
kan anmäla misstanke om korruption, inga anmälningar om
korruption har inkommit under 2024.
Vid nyanställning intygar nya medarbetare att de ska följa
uppförandekoden. Uppföljning av efterlevnad av uppförandekod
görs vid upphandling av nya leverantörer och förnyelse av avtal.
Under 2024 genomförde K2A en leverantörsuppföljning med
avseende på uppförandekoden. Revisionen skedde även i syfte att
utveckla rutinerna för bolagets uppföljning av leverantörer. Under
2024 har det inte förekommit några incidenter kopplat till social
hållbarhet i leverantörskedjorna. K2A har under 2024 varken blivit
dömda eller ligger i en tvist avseende krav kopplat till mänskliga
rättigheter, arbetsrätt, rättvisa marknadsvillkor, beskattning
eller korruption. Bolaget utövar rättvis konkurrens och rättvisa
marknadsvillkor samt har med skatt i bolagets riskstrategier.
Minimiskydd och åtgärder
Krav Bedömning av efterlevnad för K2A
===== SIDA 151 =====
1) K2A har gröna obligationer om 700 Mkr. Av den omsättning bolaget har som klassas som förenlig med taxonomin är 29,6 Mkr finansierat med gröna
obligationer, och relaterar till fastigheter som motsvarar 14 % av fastighetsvärdet.
151
K2A Årsredovisning 2024
A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
MEN
Omsättningen hos de verksamheter som omfattas
av taxonomin men som inte är miljömässigt
hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)
Ekonomiska
verksamheter (1)
rä
Kod (a) (2)
Omsättning (3)
Andel av omsättning år 2024 (4)
Begränsning av klimatförändringar (5)
Anpassning till klimatförändringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Cirkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av klimatförändringar (11)
Anpassning till klimatförändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskyddsåtgärder (17)
Andel förenlig med taxonomikraven
(A.1) eller som omfattas av taxonomi-
kraven (A.2) omsättning, år 2023 (18)
Kategori möjliggörande verksamhet (19)
Kategori omställningsverksamhet (20)
Kriterier för väsentligt
bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka
betydande skada (h) (DNSH)
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER
Förvärv och
ägande av
byggnader
A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA)
Omsättningen
hos de
verksamheter
som omfattas
av taxonomin
men som inte
är miljömässigt
hållbara (ej
taxonomifören-
liga) (A.2)
Totalt (A.1+A.2)
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Omsättningen
hos verksam-
heter som inte
omfattas av
taxonomin (B)
Totalt (A+B)
Omsättning
CCM
7.7
217 51 J J 63 J
63 217 51 51
CCM
7.7 186 44
186 44
403 94
24 6
427 100
Mkr J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ; N;
N/EL% % E T
Förvärv och
ägande av
byggnader
98
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
N/EL
35
35
Varav
möjliggörande
verksamheter
Varav
omställnings-
verksamheter
N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - -
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
- - - - - -
Omsättning för
de miljömässigt
hållbara (taxo-
nomiförenliga)
verksamheterna
(A.1)1
Räkenskapsår
2024 2024
J - - - -
- - - - - - - - - - - - E
T
- - -
- - - - - -
EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL
44 - - - - -
94 - - - - -
-
- - -
J
- -
===== SIDA 152 =====
1) K2A har gröna obligationer om 700 Mkr varav 0 Mkr har emitterats och allokerats under 2024.
152
K2A Årsredovisning 2024
Omsättningen hos de verksamheter som omfattas
av taxonomin men som inte är miljömässigt
hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)
Ekonomiska
verksamheter (1)
rä
Kod (a) (2)
Kapitalutgifter (3)
Andel av kapitalutgifter år 2024 (4)
Begränsning av klimatförändringar (5)
Anpassning till klimatförändringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Cirkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av klimatförändringar (11)
Anpassning till klimatförändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskyddsåtgärder (17)
Andel förenlig med taxonomikraven
(A.1) eller som omfattas av taxonomi-
kraven (A.2) kapitalutgifter, år 2023 (18)
Kategori möjliggörande verksamhet (19)
Kategori omställningsverksamhet (20)
Kriterier för väsentligt
bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka
betydande skada (h) (DNSH)
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER
Förvärv och
ägande av
byggnader
A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA)
Kapitalutgifter
hos de
verksamheter
som omfattas
av taxonomin
men som inte
är miljömässigt
hållbara (ej
taxonomifören-
liga) (A.2)
Totalt (A.1+A.2)
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Kapitalutgifter
hos verksam-
heter som inte
omfattas av
taxonomin (B)
Totalt (A+B)
Kapitalutgifter (Capex)
CCM
7.1
12 2 J J 6 J
86 461 73 J
CCM
7.7 8 1
36 6
509 81
125 20
634 100
Mkr J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ; N;
N/EL% % E T
Förvärv och
ägande av
byggnader
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
N/EL
4
4
Varav
möjliggörande
verksamheter
Varav
omställnings-
verksamheter
N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - -
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
- - - - - -
Kapitalutgifter
för de
miljömässigt
hållbara (taxo-
nomiförenliga)
verksamheterna
(A.1)1
Räkenskapsår
2024 2024
J - - - -
- - - - - - J - - - - J
Uppförande av
nya byggnader
CCM
7.7
473 75
J
75
J
- - - - - - - - - - - -- - -
- - - - --
E
T
N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL
- - - - -6
- - - - -81
-
- - -
92
--
0 J N/EL N/EL N/EL N/EL N/ELUppförande av
nya byggnader
CCM
7.1 28 5
96
===== SIDA 153 =====
1) För 2023 rapporterades denna post som felaktigt som 0, vilket förklarar den stora ökningen för 2024. Driftsutgifter som inte omfattades av taxonomin 2023
var 90,5 Mkr och och andel förenlig verksamhet i tabell A.1 och A.2 för 2023 har därför korrigerats ovan.
2) K2A har gröna obligationer om 700 Mkr. Av de fastighetskostnader (Opex) bolaget har som klassas som förenlig med taxonomin är 2,7 Mkr finansierade
med gröna obligationer, och relaterar till fastigheter som motsvarar 14 % av fastighetsvärdet.
153
K2A Årsredovisning 2024
Omsättningen hos de verksamheter som omfattas
av taxonomin men som inte är miljömässigt
hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)
Ekonomiska
verksamheter (1)
rä
Kod (a) (2)
Driftsutgifter (3)
Andel av driftsutgifter år 2024 (4)
Begränsning av klimatförändringar (5)
Anpassning till klimatförändringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Cirkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av klimatförändringar (11)
Anpassning till klimatförändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskyddsåtgärder (17)
Andel förenlig med taxonomikraven
(A.1) eller som omfattas av taxonomi-
kraven (A.2) omsättning, år 2023 (18)
Kategori möjliggörande verksamhet (19)
Kategori omställningsverksamhet (20)
Kriterier för väsentligt
bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka
betydande skada (h) (DNSH)
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER
Förvärv och
ägande av
byggnader
A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA)
Driftsutgifter hos
de verksamheter
som omfattas
av taxonomin
men som inte
är miljömässigt
hållbara (ej
taxonomifören-
liga) (A.2)
Totalt (A.1+A.2)
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftsutgifter hos
verksamheter
som inte
omfattas av
taxonomin (B)
Totalt (A+B)
Driftsutgifter (Opex)
CCM
7.7
20 20 J J 19 J
19 20 20 20
CCM
7.7 21 21
21 21
41 41
581 59
99 100
Mkr J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ; N;
N/EL% %1 M O
Förvärv och
ägande av
byggnader
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
N/EL
15
34
Varav
möjliggörande
verksamheter
Varav
omställnings-
verksamheter
N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - -
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
- - - - - -
Driftsutgifter för
de miljömässigt
hållbara (taxo-
nomiförenliga)
verksamheterna
(A.1)2
Räkenskapsår
2024 2024
J - - - -
- - - - - - - - - - - E
T
J
EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL
21 - - - - -
41 - - - - -
- -- -
- - - -- - - - - -
-
-
===== SIDA 154 =====
Revisors rapport
hållbarhetsgranskning
Revisors rapport över översiktlig granskning av K2A Knaust & Andersson
Fastigheter AB (publ) hållbarhetsredovisning.
Inledning
Vi har fått i uppdrag av styrelsen och verkställande direktör i K2A
Knaust & Andersson Fastigheter AB att översiktligt granska K2A
Knaust & Andersson Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning
för räkenskapsåret 2024-01-01--2024-12-31. K2A Knaust &
Andersson Fastigheter AB (publ) har definierat hållbarhetsredo-
visningens omfattning till sidorna 18-41, 71-74 samt 136-153.
Styrelsens och företagsledningens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktör som har ansvaret för
att upprätta hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga
kriterier, vilka framgår på sida 89 i hållbarhetsredovisningen
och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning
utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga
för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna fram-
tagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar
innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig
för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen
grundad på vår översiktliga granskning. Vårt uppdrag är
begränsat till den historiska information som redovisas och
omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE
3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och
översiktliga granskningar av historisk finansiell information.
En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i
första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av
hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och
att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig
granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre
omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som
en revision enligt International Standards on Auditing och god
revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning
inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkes-
etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav
i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB enligt god revisorssed
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt
dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig
granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan
säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter
som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts.
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har
därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en
revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de
av styrelsen och verkställande direktörs valda kriterier, som
definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för
upprättande av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är
tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra
uttalanden nedan.
Uttalanden
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att
hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad
i enlighet med de ovan av styrelsen och den verkställande
direktörens angivna kriterierna.
Stockholm den 3 april 2025
KPMG AB
Fredrik Sjölander
Auktoriserad revisor
T orbjörn W estman
Specialistmedlem i FAR
Till K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB organisationsnummer 556943-7600
154
K2A Årsredovisning 2024
Revisors rapport
===== SIDA 155 =====
155
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsdefinitioner
Agenda 2030
FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling
som syftar till att utrota fattigdom och hunger,
förverkliga de mänskliga rättigheterna för
alla, uppnå jämställdhet och egenmakt för
alla kvinnor och flickor samt säkerställa
ett varaktigt skydd för planeten och dess
naturresurser.
Biogent kol
Kol som binds in i biomassa (levande
växter), till skillnad från fossilt kol som
skapats under miljontals år.
CO2e
Koldioxidekvivalenter. Ett mått som
beskriver utsläpp av växthusgaser
(exempelvis koldioxid, metan och
vattenånga) där hänsyn är taget
till att olika sådana gaser har olika
förmåga att bidra till växthuseffekten
och global uppvärmning. Utsläppen
av en viss växthusgas som anges i
koldioxidekvivalenter anger hur mycket
koldioxid som skulle behöva släppas ut
för att ge samma verkan på klimatet.
CSRD
Corporate Sustainability Reporting
Directive. EU-direktivet är en del av
agendan för hållbar finansiering och en
nyckelkomponent för att nå målen i EU:s
gröna giv. Företag och organisationer
kommer att rapportera enligt denna nya
standard från och med 2025, etappvis
utifrån företagets storlek och omsättning.
De planetära gränserna
En beskrivning av de miljöprocesser
och biofysiska gränser som vi inte får
passera om vi vill behålla det klimat och
den typ av biosfär som våra civilisationer
utvecklats i. Begreppet kommer från en
forskningsrapport från Stockholm Resilience
Centre som publicerades i tidskriften
Nature år 2009.
ESRS
European Sustainability Reporting
Standards. Dessa EU-standarder
kompletterar CSRD genom att fastställa
de tekniska riktlinjerna för hur företag
och organisationer ska rapportera
om sina miljömässiga, sociala och
styrningsrelaterade insatser och effekter.
Standarderna utgör en central del av EU:s
gröna giv och hållbar finansiering, och
säkerställer att hållbarhetsinformationen
blir transparent, jämförbar och
ansvarstagande.
EU-taxonomin
Ett verktyg som ska göra det enkelt att
identifiera och jämföra ekologiskt hållbara
investeringar. Syftet är att underlätta
omallokering av kapital till aktiviteter eller
projekt som är i linje med Parisavtalets mål
om att hålla den globala uppvärmningen
under 1,5°C.
FN Global Compact
Tio principer för hållbart företagande,
inom miljö, arbetsrätt, antikorruption och
mänskliga rättigheter.
GHG-protokollet
Greenhouse Gas Protocol – verksamhetens
klimatpåverkan genom direkta och
indirekta utsläpp av växthusgaser, uppdelat
i tre olika kategorier, så kallade Scope,
(1-3).
GRI
Global Reporting Initiative - oberoende
organisation som utarbetat en global
standard för hållbarhetsredovisning, GRI-
index.
Gröna given
En färdplan för hur vi ska nå netto-noll-
utsläpp. EU:s gröna giv omfattar en
handlingsplan som ska främja ett effektivt
utnyttjande av resurser genom att vi ställer
om till en ren, cirkulär ekonomi samt
återställa förlorad biologisk mångfald och
minska föroreningarna.
IPCC
Intergovernmental Panel on Climate
Change. FN:s mellanstatliga klimatpanel
som sammanställer det vetenskapliga
kunskapsläget kring klimatförändringar,
konsekvenser, sårbarhet och möjliga
lösningar.
Klimatneutral
En verksamhet, organisation eller land,
som genom sin egen verksamhet och/eller
genom att köpa klimatkompensation, det
vill säga andelar i koldioxidsänkor, har ett
nettoutsläpp som är noll.
Klimatpositiv
Att tillskapa och/eller köpa ytterligare
kolsänkor, förbi netto-noll, så att
verksamheten, organisationen eller landet
bidrar med en ytterligare koldioxidsänka,
det vill säga ett positivt bidrag till en
koldioxidlagring.
Kolsänka
En kolsänka är en funktion eller process
där koldioxid tas upp ur luften och lagras
under en lång tid. Vad som är lång tid
kan diskuteras, och de kolsänkor som
K2A syftar på binder kol i allt från flera
decennier till tusentals år. Ett enkelt sätt att
beskriva det är att en sänka tar upp mer
koldioxid än den släpper ut.
Miljöbyggnad iDrift
Svenskt miljöcertifieringssystem för
befintliga byggnader som varit i drift
i minst 3 år. Inkluderar indikatorer
kopplat till energi, innemiljö, materialval,
klimatanpassning och förvaltningsrutiner.
Miljöcertifieringssystemet ägs och förvaltas
av Sweden Green Building Council (SGBC).
Parisavtalet
Ett globalt klimatavtal som världens
ledare enades om på klimatkonferensen
COP21 i Paris år 2015. En av de viktigaste
punkterna i Parisavtalet är att hålla den
globala uppvärmningen långt under 2 °C
och sträva efter att hålla den under 1,5 °C.
Passivhus
Klassning av energieffektiva byggnader
med svenska kriterier definierade av FEBY,
Forum för Energieffektivt byggande. Kraven
relaterar till byggnadens värmeförlusttal,
uttryckt i W/kvm Atemp.
RCP
Representative Concentration Pathway,
en koncentrationsbana för växthusgaser
(inte utsläpp) som antagits av IPCC
(Intergovernmental Panel on Climate
Change), FN:s internationella klimatpanel.
Science Based Target initiative (SBTi)
Vetenskapligt baserade målsättningar
för utsläpp av CO2 som sätts utifrån
det forskningen säger krävs för att nå
Parisavtalets utsläppsmål.
Scope 1
Direkta utsläpp inne i verksamheten, till
exempel vid produktion i egna fabriker eller
från den egna fordonsflottan.
Scope 2
Indirekta utlsäpp från inköpt el, ånga,
värme och kyla, som sker hos producenten.
Scope 3
De indirekta växthusgasutsläppen, utöver
inköpt energi, som alltså sker utanför
företagets gränser. Dessa utsläpp delas ofta
upp i så kallade uppströms och nedströms
utsläpp beroende på om de sker före den
egna verksamheten eller efter den egna
verksamheten i kedjan.
Svanencertifiering
Nordisk miljömärkning Svanen,
miljöcertifiering av produkter som omfattar
kriterier bland annat för flerbostadshus.
En Svanencertifiering av flerbostadshus
inkluderar indikatorer kopplat till energi,
innemiljö, materialval samt rutiner i
byggprocess och förvaltning.
TCFD
Task Force on Climate-related Financial
Disclosures. Ramverk för att identifiera ett
bolags klimatrelaterade finansiella risker
och möjligheter.
TNFD
Task Force on Nature-related Financial
Disclosures. Kommande ramverk för att
identifiera ett bolags naturrelaterade
finansiella risker och möjligheter.
Koncentrationsbanorna beskriver olika
klimatframtider, som alla anses möjliga
beroende på mängden växthusgaser som
släpps ut under de kommande åren.
Definitioner
===== SIDA 156 =====
156
K2A Årsredovisning 2024
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat (för de senaste 12
månaderna) i procent av eget kapital per
balansdagen. Avkastning på eget kapital
används för att belysa K2A:s förmåga
att generera vinst på ägarnas kapital i
koncernen.
Avrundningar
Då belopp har avrundats till Mkr summerar
inte alltid tabellerna.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till totala
tillgångar. Räntebärande skulder motsvarar
lång- och kortfristiga räntebärande
skulder. Samtliga poster avser balansdag.
Belåningsgrad används för att belysa K2A:s
finansiella risk.
Belåningsgrad netto
Nettoskuld i förhållande till totala tillgångar
justerat för likvida medel vid periodens
utgång. Belåningsgrad netto används för
att belysa K2A:s finansiella risk.
Direktavkastningskrav
Avkastningskravet på restvärdet. Direkt-
avkastningskrav är ett relevant nyckeltal
för att ta ställning till rimligheten i hur
fastigheterna värderas.
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighets-
kostnader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal
för att mäta förvaltningens lönsamhet före
det att centrala kostnader, finansiella
intäkter och kostnader samt orealiserade
värdeförändringar beaktats.
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital reducerat med värdet av
samtliga utestående preferensaktier per
balansdagen samt hybridobligation,
i förhållande till antalet utestående
stamaktier per balansdagen. Värdet av
samtliga utestående preferensaktier har
beräknats som 287,50 kronor multiplicerat
med antalet preferensaktier per
balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det
belopp per preferensaktie som innehavaren
har företrädesrätt till, före stamaktier,
vid bolagets eventuella upplösning. Eget
kapital per aktie används för att belysa
stamaktieägarnas andel av bolagets egna
kapital per aktie.
NRV
Långsiktigt substansvärde (NRV). Redovisat
eget kapital med återläggning av
räntederivat och uppskjuten skatt. NRV
används för att ge intressenter information
om K2A:s långsiktiga substansvärde
beräknat på ett för noterade fastighets-
bolag enhetligt sätt.
NRV hänförligt till stamaktieägare
NRV reducerat med värdet av samtliga
utestående preferensaktier och
hybridobligationer. Värdet av samtliga
utestående preferensaktier har beräknats
som 287,50 kronor multiplicerat med
antalet preferensaktier per balansdagen.
287,50 kronor motsvarar det belopp
per preferensaktie som innehavaren har
företrädesrätt till, före stamaktier, vid
bolagets eventuella upplösning. NRV
hänförligt till stamaktieägare anges för
att förtydliga hur stor andel av NRV som
bedöms vara hänförlig till stamaktieägare
efter att andelen hänförlig till innehavare
av preferensaktier, hybridobligationer samt
innehav utan bestämmande inflytande
räknats bort.
NRV per stamaktie
NRV hänförligt till stamaktieägare dividerat
med antalet utestående stamaktier
per balansdagen. NRV per stamaktie
används för att belysa stamaktieägarnas
andel av bolagets NRV hänförligt till
stamaktieägarna per aktie.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar och
skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant
nyckeltal för att mäta förvaltningens
lönsamhet efter att finansiella intäkter och
kostnader beaktas men ej orealiserade
värdeförändringar (värdeförändringar från
joint ventures ingår dock).
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat reducerat med under
perioden utbetalad preferensaktieutdelning
och kostnad hänförligt till hybridobligation
i förhållande till det vägda genomsnittliga
antalet utestående stamaktier under
perioden. Förvaltningsresultat per stamaktie
används för att belysa stamaktieägarnas
andel av förvaltningsresultat per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för
att belysa koncernens intäktspotential.
IFRS
Förkortning för International Financial
Reporting Standards. Internationella
redovisningsstandarder för koncern-
redovisning som börsnoterade företag
inom EU ska tillämpa från och med 2005.
Justerat resultat per stamaktie
Periodens/årets resultat reducerat
med under perioden utbetalad
preferensaktieutdelning samt avdrag
för kostnader för hybridobligation, i
förhållande till det vägda genomsnittliga
antalet utestående stamaktier under
perioden. Justerat resultat efter skatt
per stamaktie används för att belysa
stamaktieägarnas andel av bolagets
resultat efter skatt per aktie.
Nettoskuld
Räntebärande skuld exklusive leasing
reducerad med likvida medel.
Resultat per stamaktie
Resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare, reducerat med under perioden
utbetalad preferensaktieutdelning samt
avdrag för kostnader för hybridobligation,
i förhållande till det vägda genomsnittliga
antalet utestående stamaktier under
perioden. Resultat efter skatt per stamaktie
används för att belysa moderbolagets
aktieägares andel av bolagets resultat efter
skatt per aktie. Måttet är definierat i IFRS.
Räntebärande skuld exklusive
leasing
Räntebärande skulder reducerade med
korta och långa leasingskulder.
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för central
administration hänförligt till förvaltning i
förhållande till räntenetto (för de senaste
12 månaderna). Räntetäckningsgraden
används för att belysa hur känsligt bolagets
resultat är för ränteförändringar.
Justerad räntetäckningsgrad
Samma definition som Räntetäckningsgrad,
med tillägg att aktiverade lånekostnader
och lösenkostnader, hänförliga till skriftliga
förfaranden överenskomna den 29 maj
2024, elimineras i räntenettot. Avser K2A:s
MTN-program.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i
förhållande till balansomslutning vid
periodens utgång. Soliditeten används för
att för att belysa K2A:s räntekänslighet och
finansiella stabilitet.
Uthyrbar yta
Total area som är tillgänglig för uthyrning.
Uthyrningsgrad, ekonomisk
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nytillkomna förvaltningsfastigheter
exkluderas från beräkningen i kvartalet
de tillkommit samt kvartalet därefter.
Nyckeltalet anges i procent och är
relevant för att mäta vakanser, där en hög
uthyrningsgrad i procent innebär en låg
ekonomisk vakans.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkt-
er (för de senaste 12 månaderna). Över-
skottsgrad är ett relevant nyckeltal för att
mäta förvaltningens lönsamhet före det
att finansiella intäkter och kostnader samt
orealiserade värdeförändringar beaktats.
Definitioner
===== SIDA 157 =====
157
===== SIDA 158 =====
158
K2A Årsredovisning 2024
Inbjudan till årsstämma
K2A:s årsstämma äger rum torsdagen den 24 april 2025. För mer information och anmälan se www.k2a.se.
Kalendarium
Finansiella rapporter och bolagshändelser
Delårsrapport Q1 januari – mars 2025 24 april 2025
Årsstämma 2024 24 april 2025
Delårsrapport Q2 januari – juni 2025 18 juli 2025
Delårsrapport Q3 januari – september 2025 12 november 2025
Bokslutskommuniké 2025 19 februari 2026
Årsstämma och kalendarium
===== SIDA 159 =====
===== SIDA 160 =====
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)
Nybrogatan 59, 114 40 Stockholm
info@k2a.se
www.k2a.se
Org.nr 556943-7600