FULLTEXT DEL 3 AV 3
Årsredovisning 2025
hushållsel. I de fall vatten eller hushållsel inte ingår i hyran har
hyresgästen eget abonnemang eller debiteras utifrån schabloner
alternativt faktisk förbrukning. Avgifter för bredband kan förekomma
som tillägg för hyresgäster. Bredbandsdebitering uppgick till 2,7
procent av de totala intäkterna.
Rörelsekostnader
Fastighetskostnader utgörs av kostnader avseende drift, skötsel,
uthyrning, administration, fastighetsskatt och underhåll av fastighets-
innehavet.
Central administration utgörs av kostnader för koncern-
gemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag.
Centrala administrationskostnader delas upp i kostnader hänförligt till
fastighetsförvaltning respektive projektutveckling.
Ersättningar till anställda
Kortfristiga ersättningar
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och
redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.
Ersättningar till anställda efter avslutad anställning
Koncernens planer för ersättningar efter avslutad anställning utgörs av
avgiftsbestämda planer.
Avgifterna för avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad.
Obetalda avgifter redovisas som skuld.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på
bankmedel och fordringar. Räntekostnader inkluderar både
kostnader på upptagna lån och periodiserade belopp av direkta
transaktionskostnader för upptagna lån.
Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts.
Lånekostnader som direkt är hänförliga till markförvärv, konstruktion
eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras under
produktionstiden. Realiserade värdeförändringar på räntederivat
innefattar upplupen och betald ränta och redovisas som finansiell
kostnad respektive finansiell intäkt.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättas i enlighet med den indirekta
metoden. Företagsförvärv som klassificeras som tillgångsvärvärv av
fastigheter redovisas i investeringsverksamheten under förvärv av
fastigheter.
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter samt
orealiserade värdeförändringar på derivat
Orealiserade och realiserade förändringar i verkligt värde på
förvaltningsfastigheter respektive orealiserade värdeförändringar
på räntederivat redovisas i resultatet i särskilda poster mellan
resultatnivåerna Förvaltningsresultat och Resultat före skatt, nämligen
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter respektive Värdeförändringar
derivat.
Skatter
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Inkomstskatter redovisas i årets resultat utom då underliggande
transaktion redovisas i eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt
redovisas i eget kapital.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden
med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och
skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Temporära skillnader
beaktas inte för skillnad som uppkommit vid första redovisningen av
tillgångar och skulder som anses vara så kallat tillgångsförvärv och
som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat
eller skattepliktigt resultat.
Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur underliggande
tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade.
Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser
och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per
balansdagen.
När förvärv sker av andelar i dotterbolag utgör förvärvet antingen ett
förvärv av rörelse eller förvärv av tillgångar. Vid rörelseförvärv redovisas
uppskjuten skatt till nominellt gällande skattesats utan diskontering
enligt principerna ovan. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat
uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas
till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter
avdrag för rabatt för uppskjuten skatt. Vid efterföljande värdering av
förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller
delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten.
Efter förvärvstidpunkten för ett tillgångsförvärv redovisas uppskjuten
skatt endast på förändring av redovisat värde och förändringar av
skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvstidpunkten.
Förvaltningsfastigheter
Definition och värdering
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla
hyresintäkter och värdestegring eller en kombination av dessa
båda syften. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark,
markanläggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter
under uppförande och ombyggnation som avses att användas som
förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda klassificeras som
förvaltningsfastigheter. Fastigheter under uppförande infattar även
markanvisningar med tillhörande byggrätter.
Markanvisning: En markanvisning innebär rätt för en part att
under en tidsperiod, med vissa i förväg givna förutsättningar, få
möjlighet att utveckla projekt inom ett avgränsat område. Det
ingår även en möjlighet att förvärva eller nyttja berörd mark genom
tomträttsavtal. För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse på
fastighetsägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt får
byggherren en markanvisning.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet
med redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas
förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till
förvärvet direkt hänförbara utgifter.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för
förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de framtida
ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna kommer
att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på
ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som
kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhåll
kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Vid uppförande
av förvaltningsfastigheter aktiveras finansieringskostnader för det
specifika objektet. Se vidare not 14 och 15.
Andra materiella anläggningstillgångar
Andra materiella anläggningstillgångar består av rörelsefastigheter och
inventarier.
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde
minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar.
Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i
tillgångens redovisade värde.
Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs
så att tillgångens anskaffningsvärde skrivs av linjärt över dess
bedömda nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella
anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggningstillgångars
nyttjandeperioder uppskattas till:
Rörelsefastighet 5-25 år
Inventarier 5-10 år
Leasing
K2A redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid
leasingavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas
initialt till anskaffningsvärde, vilket består av leasingskuldens
initiala värde med tillägg för leasingavgifter som betalats vid eller
före inledningsdatumet plus eventuella initiala direkta utgifter.
Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inledningsdatumet till det
tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och leasingperiodens
slut, vilket i normalfallet för K2A är leasingperiodens slut. I de mer
sällsynta fall då anskaffningsvärdet för nyttjanderätten återspeglar
att K2A kommer att utnyttja en option att köpa den underliggande
tillgången skrivs tillgången av till nyttjandeperiodens slut.
Nyttjanderättstillgångarna avseende koncernens tomträttsavtal (vilka
presenteras som förvaltningsfastigheter, se nedan) skrivs ej av då både
leasingperioden och tillgångarnas nyttjandeperiod anses vara eviga.
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
124
===== SIDA 125 =====
Leasingskulden – som delas upp i långfristig och kortfristig del –
värderas initialt till nuvärdet av återstående leasingavgifter under
den bedömda leasingperioden. Leasingperioden utgörs av den ej
uppsägningsbara perioden med tillägg för ytterligare perioder i avtalet
om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att dessa
kommer att nyttjas.
Leasingavgifterna diskonteras i normalfallet med K2A:s marginella
upplåningsränta, vilken utöver koncernens/företagets kreditrisk
återspeglar respektive avtals leasingperiod, valuta och kvalitet på
underliggande tillgång som tänkt säkerhet. I de fall leasingavtalets
implicita ränta lätt kan fastställas används dock den räntan, vilket är
fallet för vissa av K2A:s leasing av fordon.
Leasingskulden omfattar nuvärdet av följande avgifter under bedömd
leasingperiod:
• fasta avgifter, inklusive till sin substans fasta avgifter,
• variabla leasingavgifter kopplade till index (vanligtvis KPI) eller
räntenivå (vanligtvis STIBOR), initialt värderade med hjälp av det
index eller den räntenivå som gällde vid inledningsdatumet,
• eventuella restvärdegarantier som förväntas betalas,
• lösenpriset för en köpoption som K2A är rimligt säker på att utnyttja,
och
• straffavgifter som utgår vid uppsägning av leasingavtalet om bedömd
leasingperiod återspeglar att sådan uppsägning kommer att ske.
Skuldens värde ökas med räntekostnaden för respektive period och
reduceras med leasingbetalningarna. Räntekostnaden beräknas som
skuldens värde multiplicerat med diskonteringsräntan.
Leasingskulden för K2A:s nyttjanderättstillgångar med hyra som
indexuppräknas beräknas på den hyra som gäller vid respektive
rapportperiods slut. Vid denna tidpunkt justeras skulden med
motsvarande justering av nyttjanderättstillgångens redovisade
värde. På motsvarande sätt justeras skuldens och tillgångens
värde i samband med ombedömning av leasingperioden. Detta
sker i samband med att sista uppsägningsdatumet inom tidigare
bedömd leasingperiod för lokalhyresavtal har passerats alternativt
då betydelsefulla händelser inträffar eller omständigheterna på ett
betydande sätt förändras på ett sätt som är inom K2A:s kontroll och
påverkar den gällande bedömningen av leasingperioden.
K2A presenterar nyttjanderättstillgångar, som inte uppfyller
definitionen för förvaltningsfastigheter, bland posterna Rörelse-
fastigheter och Inventarier i balansräkningen. Nyttjanderättstillgångar
som uppfyller definitionen av förvaltningsfastigheter presenteras
tillsammans med förvaltningsfastigheter. Detta omfattar koncernens
tomträttsavtal. Leasingskulder, uppdelade på kortfristig och långfristig
del, presenteras separat i balansräkningen.
Leasingavtal där K2A är leasegivare
När K2A är leasegivare fastställer K2A vid varje leasingavtals
inledningsdatum huruvida leasingavtalet ska klassificeras som ett
finansiellt eller operationellt leasingavtal.
Vid fastställande av klassificering görs en övergripande bedömning
av om leasingavtalet i allt väsentligt överför de ekonomiska risker och
förmåner som är förknippade med ägandet av den underliggande
tillgången. Om så är fallet är leasingavtalet ett finansiellt leasingavtal,
i annat fall är det ett operationellt leasingavtal. För närvarande
klassificeras samtliga K2A:s leasingavtal där K2A är leasegivare som
operationella leasingavtal.
När en leasad tillgång vidareuthyrs redovisas huvudleasingavtalet
och avtalet om vidareuthyrning som två separata avtal. K2A
klassificerar avtalet om vidareuthyrning baserat på nyttjanderätten
som uppkommer från huvudleasingavtalet, inte baserat på den
underliggande tillgången.
K2A redovisar leasingavgifter från operationella leasingavtal
avseende förvaltningsfastigheter som intäkt linjärt över
leasingperioden som del av posten Hyresintäkter.
Finansiella tillgångar och finansiella skulder
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen
inkluderas bland tillgångarna likvida medel, lånefordringar,
hyres- och kundfordringar samt derivat. Bland skulderna återfinns
leverantörsskulder, låneskulder samt derivat. Redovisat värde för
finansiella tillgångar och skulder bedöms approximativt motsvara
realiserbart verkligt värde.
En finansiell tillgång tas upp i balansräkningen när bolaget blir part
enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när
bolaget presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten
att betala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundfordringar
tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när
motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala,
även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när
faktura mottagits.
Klassificering och värdering
Klassificeringen av finansiella instrument avgör hur de finansiella
tillgångarna och skulderna värderas och redovisas. Koncernens
principer för klassificering och värdering av finansiella tillgångar
baseras på en bedömning av både (i) företagets affärsmodell för
förvaltningen av finansiella tillgångar, och (ii) egenskaperna hos de
avtalsenliga kassaflödena från den finansiella tillgången. Finansiella
tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde är skuldinstrument
som förvaltas med målet att realisera instrumentens kassaflöden
genom att erhålla avtalsenliga kassaflöden som endast utgörs
av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet.
Koncernens finansiella tillgångar utom derivat värderas till upplupet
anskaffningsvärde på grund av att tillgångarna innehas inom ramen
för en affärsmodell vars mål är att inneha finansiella tillgångar i syfte
att inkassera avtalsenliga kassaflöden samt att de avtalade villkoren
för de tillgångarna vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden
som bara är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående
kapitalbeloppet.
Koncernen innehar derivatinstrument som värderas till verkligt
värde via resultaträkningen och som redovisas som derivattillgång
eller derivatskuld beroende på om det verkliga värdet är positivt eller
negativt. Värdeförändringarna redovisas löpande i resultatet.
Koncernens finansiella skulder består av upplåning från kreditinstitut
och leverantörsskulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernen har emitterat gröna hybridobligationer, se avsnitt Gröna
Hybridobligationer under Moderbolagets redovisningsprinciper.
Likvida medel
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart
tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande
institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från
anskaffningstidpunkten understigande tre månader vilka är utsatta för
endast en obetydlig risk för värdefluktuationer.
Fordringar
Hyresfordringar och andra fordringar värderas till upplupet
anskaffningsvärde motsvarande det belopp som förväntas flyta in,
det vill säga efter avdrag för förväntade kreditförluster. Huvuddelen av
koncernens fordringar utgörs av förskottsfakturerad hyra.
Derivat och ränterisk
För ekonomisk säkring av ränteflöden från upplåning till rörlig
ränta används ränteswappar där företaget erhåller rörlig ränta och
betalar fast ränta. Ränteswapparna värderas till verkligt värde i
balansräkningen. Räntekupongdelen redovisas löpande i årets
resultat som en del av räntekostnaden alternativt ränteintäkter.
Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswapparna redovisas
i resultatet mellan Förvaltningsresultat och Resultat före skatt på raden
Värdeförändringar derivat, orealiserade.
Nedskrivningar
Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje rapporttillfälle
för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36
tillämpas avseende nedskrivningar av immateriella och materiella
anläggningstillgångar och andelar i dotterbolag samt joint ventures.
IFRS 9 tillämpas avseende nedskrivningar av Finansiella tillgångar.
Nedskrivning av materiella och immateriella tillgångar samt
andelar i joint ventures
Om indikation på nedskrivningsbehov finns beräknas tillgångens
återvinningsvärde enligt nedan. Om det inte går att fastställa
väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång, och
dess verkliga värde minus försäljningskostnader inte kan användas,
125
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
===== SIDA 126 =====
grupperas tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov till
den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende
kassaflöden – en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning
redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade
värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning redovisas
som kostnad i resultatet. Återvinningsvärdet är det högsta av
verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid
beräkning av nyttjandevärde diskonteras framtida kassaflöden med
en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är
förknippad med den specifika tillgången.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
För hyresfordringar/kundfordringar, som inte innehåller en väsentlig
finansieringskomponent, tillämpas en förenklad metod och reserv
för kreditförluster initialt och löpande beräknas och redovisas utifrån
förväntade kreditförluster för hela den återstående löptiden oavsett
om kreditrisken ökat väsentligt eller inte.
Beräkningen av förväntade kreditförluster baseras huvudsakligen
på information om historiska förluster för liknande fordringar och
motparter. Nedskrivningsprövningen för kreditrisk omfattar även likvida
medel som består av kortfristig inlåning hos kreditinstitut med hög
kreditvärdighet.
Andelar i joint ventures
Aktieinnehav i joint ventures redovisas i koncernen enligt
kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det
redovisade värdet på aktier i joint ventures motsvaras av koncernens
andel i joint ventures egna kapital, eventuella restvärden på
koncernmässiga över- och undervärden, inklusive goodwill reducerat
med eventuella internvinster.
K2A:s andel av joint ventures resultat efter skatt (justerat för
eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över-
respektive undervärden) redovisas i koncernens resultaträkning under
posten ”Resultat från joint ventures” . Erhållna utdelningar från joint
ventures minskar redovisat värde.
Eventualförpliktelser
Upplysning om eventualförpliktelse lämnas när det finns ett möjligt
åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst
bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom
koncernens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas
som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett
utflöde av resurser kommer att krävas eller beloppet inte kan beräknas
med tillräcklig tillförlitlighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Grund för redovisningen
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisnings-
lagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommen-
dation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget
tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom
i de fall annat följer av bestämmelserna i årsredovisningslagen
eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet mellan redovisning
och beskattning. De nedan angivna redovisningsprinciperna för
moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som
presenteras i moderbolagets finansiella rapporter.
Ändrade redovisningsprinciper
Moderbolagets redovisningsprinciper är oförändrade 2025 jämfört
med årsredovisningen 2024.
Övriga ändrade IFRS som hittills antagits av IASB men som ännu inte
trätt i kraft bedöms inte få någon väsentlig effekt på moderbolagets
redovisning.
Gröna hybridobligationer
Moderbolaget har emitterat gröna hybridobligationer och har möjlighet
att förtidsinlösa hybridobligationerna från och med den 21 april
2026. Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital i
koncernens finansiella rapporter, eftersom obligationerna har en evig
löptid, återbetalning beslutas av årsstämman och bolaget har inte
någon avtalsenlig skyldighet att återbetala hybridobligationerna eller
den löpande kostnaden för dessa.
Obligationsinnehavarna har inga rättigheter motsvarande ordinarie
aktieägare, och obligationen späder inte ut aktieägarnas ägande
i företaget. Hybridobligationer redovisas till nominellt värde. Den
löpande kostnaden för hybridobligationer redovisas direkt i balanserat
resultat.
Skillnader mellan moderbolagets och koncernens
redovisningsprinciper
Uppställningsformer
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda
enligt årsredovisningslagens scheman medan rapporten över
förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS
1 Utformning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över
kassaflöden. Resultaträkningen för moderbolaget är uppställd enligt
kostnadsslagsindelad uppställningsform. Skillnaden mot IAS 1
Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen
av koncernens finansiella rapporter, avser främst det faktum att
koncernen tillämpar en funktionsindelad uppställningsform,
redovisning av finansiella intäkter och kostnader och eget kapital.
Leasingavtal
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 ”Leasingavtal” , i enlighet med
undantaget i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som
kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte
nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen.
Anteciperad utdelning
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fallen
moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek
och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan
moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.
Aktieägartillskott
Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren,
efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov.
Koncernbidrag
Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.
Andelar i dotterbolag
Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings-
värdemetoden. Nedskrivningsprövning sker vid indikation på
nedskrivningsbehov i enlighet med IAS 36 Nedskrivningar.
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av
borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Moderbolaget
redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när
bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att
reglera åtagandet.
NOT 3 SEGMENT
K2A:s rörelsesegment utgörs av två segment; Förvaltningsobjekt och
Pågående projekt. Förvaltningsobjekt avser i all väsentlighet funktionen
förvaltning medan Pågående projekt avser funktionen affärsutveckling,
pågående projekt och produktion. Ej fördelade poster är poster som
inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för
de två segmenten. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering
som sker internt till företagsledningen avseende utfall och ställning.
K2A har inga hyresgäster som, var för sig, står för mer än 5 procent av
intäkterna.
Förvaltningsobjekt består av färdigställda fastigheter. Pågående
projekt innefattar fastigheter under uppförande och ombyggnation
som avses att användas som förvaltningsfastigheter. Pågående projekt
innefattar även markanvisningar med tillhörande byggrätter. Se not
14. Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen
är färdigställd och godkänd slutbesiktning sker av en extern
besiktningsman. I normalfallet återstår investeringar kopplade till
färdigställande av markarbeten (finplanering) som exempelvis grönytor,
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
126
===== SIDA 127 =====
gator och torg. Ansvaret för det nyproducerade objektet övergår till
K2A:s förvaltningsorganisation. Fastigheten överförs från segmentet
Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. Det innebär att det aktuella
objektet betraktas som ett förvaltningsobjekt i tabeller över fastighets-
och projektportföljen samt att värdet flyttas (utan vederlag) från
segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt.
Förvaltningsobjekt Pågående projekt Ofördelade poster Koncernen
Resultaträkning, Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Hyresintäkter1 306,3 426,3 0,2 0,6 0,0 0,0 306,5 426,9
Fastighetskostnader -83,0 -132,4 -2,3 -2,3 0,0 -0,0 -85,3 -134,6
Driftsöverskott 223,3 293,9 -2,1 -1,7 0,0 0,0 221,2 292,3
Central administration -14,4 -17,9 -40,9 -63,6 – – -55,3 -81,5
Resultat från joint ventures – – – – 114,9 -140,1 114,9 -140,1
varav förvaltningsresultat – – – – -20,0 4,8 -20,0 4,8
varav värdeförändring förvaltningsfastigheter – – – – 133,9 55,6 133,9 55,6
varav övrigt – – – – 1,0 -200,5 1,0 -200,5
Ränteintäkter 3,9 12,2 0,8 0,7 27,7 110,7 32,4 123,7
Räntekostnader -117,6 -212,2 -0,4 -2,7 -68,7 -150,3 -186,7 -365,2
Förvaltningsresultat 95,2 76,1 -42,6 -67,3 73,9 -179,7 126,5 -170,9
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade 198,2 13,9 -6,5 -34,7 0,0 – 191,7 -20,8
Fastigheter, realiserade 5,3 -54,9 – -4,2 – – 5,3 -59,1
Andelar i andra bolag – – – – -6,6 -28,9 -6,6 -28,9
Derivat, oreliserade -5,8 -6,6 – – -23,2 -65,5 -29,0 -72,1
Resultat före skatt 293,0 28,4 -49,1 -106,2 44,1 -274,2 287,9 -351,9
Aktuell skatt – – – – – – 0,0 0,2
Uppskjuten skatt – – – – – – -83,4 149,3
Årets resultat – – – – – – 204,5 -202,4
Investeringar, Mkr
Investering i anläggningstillgångar 20,9 505,5 32,4 128,1 18,9 0,7 72,3 634,3
Balansräkning, Mkr
Tillgångar
Anläggningstillgångar 5 940,8 5 674,3 806,6 1 064,7 69,2 175,8 6 816,7 6 914,8
Omsättningstillgångar 22,2 31,6 14,2 10,0 372,9 271,3 409,3 312,9
Summa tillgångar 5 963,0 5 706,0 820,8 1 074,7 442,1 447,0 7 225,9 7 227,7
Långfristiga skulder 948,4 1 512,5 437,4 390,1 680,1 659,1 2 065,9 2 561,7
Kortfristiga skulder 2 593,1 2 315,6 69,3 95,1 225,5 145,4 2 887,8 2 556,1
Summa skulder 3 541,5 3 828,1 506,7 485,2 905,6 804,5 4 953,8 5 117,8
Totalt eget kapital 2 272,1 2 109,9
Summa eget kapital och skulder 7 225,9 7 227,7
1) varav tilläggsdebiteringar 15,5 Mkr (22,4).
NOT 4 HYRESINTÄKTER
K2A:s intäkter hänförs till segmentet Förvaltningsobjekt. Intäkterna
från fastighetsobjekt består av hyresintäkter och en mindre del övriga
fastighetsintäkter. Hyresintäkterna för året uppgick till 306,5 Mkr
(426,9). Den uthyrningsbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd uppgick till
112 919 kvm per 31 december 2025 jämfört med 114 769 kvm den 31
december 2024.
Utveckling intäkter för perioden jan-dec
Mkr 2025 2024 Förändring, %
Studentbostäder 59,6 194,2 -69,3
Hyresbostäder 178,0 163,1 9,1
Samhällsfastigheter 68,9 69,6 -1,0
Totala intäkter 306,5 426,9 -28,2
127
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
===== SIDA 128 =====
NOT 5 ARVODE OCH ERSÄTTNING TILL REVISOR
Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och
koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan
granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta
inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets
revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds
av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana
övriga arbetsuppgifter.
Koncernen, Tkr 2025 2024
KPMG
Revisionsuppdrag 2 821 4 394
Revision utöver revisionsuppdraget 688 781
Summa 3 509 5 175
Moderbolaget, Tkr 2025 2024
KPMG
Revisionsuppdrag 1 243 2 305
Revision utöver revisionuppdraget 583 781
Summa 1 826 3 086
NOT 6 PERSONALKOSTNADER
Koncernen
Medelantalet anställda 2025 2024
Män 31 31
Kvinnor 14 15
Summa 45 46
Övriga ledande befattninghavare, % 2025 2024
Män 82 78
Kvinnor 18 22
Summa 100 100
Löner, arvoden och förmåner, Tkr 2025 2024
Verkställande direktör 4 174 4 108
Styrelse, förutom Verkställande direktör, antal
5 (5) 1 385 1 630
Övriga ledande befattningshavare, antal 10 (8) 18 143 15 883
Övriga anställda 19 139 20 809
Summa 42 841 42 430
Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr 2025 2024
Sociala kostnader 13 444 13 613
Pensionskostnader ledande befattningshavare 4 027 3 317
Pensionskostnader övriga anställda 3 014 3 664
Summa 20 485 20 594
Moderbolaget
Medelantalet anställda 2025 2024
Män 31 31
Kvinnor 14 15
Summa 45 46
Övriga ledande befattninghavare, % 2025 2024
Män 82 78
Kvinnor 18 22
Summa 100 100
Löner, arvoden och förmåner, Tkr 2025 2024
Verkställande direktör 4 174 4 108
Styrelse, förutom Verkställande direktör, antal
5 (5) 1 385 1 630
Övriga ledande befattningshavare, antal 10 (8) 18 143 15 883
Övriga anställda 19 139 20 687
Summa 42 841 42 308
Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr 2025 2024
Sociala kostnader 13 444 13 574
Pensionskostnader ledande befattningshavare 4 027 3 317
Pensionskostnader övriga anställda 3 064 3 664
Summa 20 535 20 345
Ersättningar till styrelse, ledande befattningshavare och
anställda
Riktlinjer
Ersättning till anställd i form av löner, betald semester, betald
sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med
intjänandet.
Bolaget ska sträva efter att erbjuda sina ledande befattningshavare
marknadsmässig ersättning och den ska bestå av följande delar: fast
grundlön, pensionsförmåner samt övriga förmåner och avgångsvillkor.
Fast lön
Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på
kompetens, erfarenhet och prestation. Den fasta lönen ska ses över
årligen för att säkerställa marknadsmässig och konkurrenskraftig lön.
Pension
Pensionsavsättningar kan göras för ledande befattningshavare
motsvarande maximalt 25 procent av fast lön. Pensionsåldern är 67
år. Ledande befattningshavare har avgiftsbestämda pensionsplaner.
Pensionsavsättning utgår inte till verkställande direktör.
Uppsägningstid
Uppsägningstiden för anställda kan maximalt uppgå till sex månader.
Vid uppsägning från bolagets sida kan dessutom avgångsvederlag
uppgående till maximalt sex månadslöner utgå. Uppsägningstid och
avgångsvederlag är individuella och reglerade i anställningsavtal,
verkställande direktör har inte rätt till något avgångsvederlag. Övriga
ledande befattningshavare har sedvanliga anställningsvillkor.
Uppsägningstid för övriga ledande befattningshavare är tre till sex
månader.
2025
Ledande befattningshavare, Tkr
Styrelse-
arvode/
grundlön
Pension
och övriga
förmåner Summa
Styrelseordförande: Sten Gejrot 325 – 325
Styrelseledamot: Johan Thorell 270 – 270
Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander 290 – 290
Styrelseledamot: Ingrid Lindquist 270 – 270
Styrelseledamot: Johan Ljungberg 230 – 230
Vd/styrelseledamot: Johan Knaust 4 100 74 4 174
Vice vd: Christian Lindberg 2 556 648 3 204
Vice vd: Henrik Nordlund 1 688 373 2 061
Övrig koncernledning 13 416 3 488 16 904
Summa 23 145 4 583 27 728
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
128
===== SIDA 129 =====
2024
Ledande befattningshavare, Tkr
Styrelse-
arvode/
grundlön
Pension
och övriga
förmåner Summa
Styrelseordförande: Sten Gejrot 325 – 325
Styrelseledamot: Johan Thorell 270 – 270
Styrelseledamot: Ludwig Holmgren 245 – 245
Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander 290 – 290
Styrelseledamot: Ingrid Lindquist 270 – 270
Styrelseledamot: Johan Ljungberg 230 – 230
Vd/styrelseledamot: Johan Knaust 4 100 8 4 108
Vice vd: Christian Lindberg 2 271 534 2 805
Vice vd: Henrik Nordlund 1 784 529 2 313
Övrig koncernledning 11 345 2 736 14 081
Summa 21 130 3 807 24 937
Henrik Nordlund tillträdde tjänsten som vice verkställande direktör den
12 juni 2024. Tabellen visar ersättning för helåret 2024.
NOT 7
RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ
FASTIGHETSTYP & KOSTNADSSLAG
De största kostnadsposterna i driftskostnader omfattar kostnader
för värme, el, vatten, avfallshantering, bredband/fiber/TV ,
städning, fastighetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och
fastighetsförsäkring. I kostnadsposten fastighetsskötsel ingår
personalkostnader. Underhållskostnader avser löpande underhåll
(reparationer) och planerat underhåll för att upprätthålla fastigheter
och byggnader i gott skick.
Fastighetskostnader 2025
Koncernen, Mkr
Student-
bostäder
Hyres-
bostäder
Samhälls-
fastigheter Totalt
Driftskostnader 8,1 36,1 8,8 53,0
Underhåll 1,1 5,9 3,5 10,4
Fastighetsskatt 0,8 0,7 0,0 1,5
Avskrivningar – 0,8 – 0,8
Direkta fastighetskostnader 10,0 43,4 12,2 65,6
Fastighetsadministration 19,6
Totala fastighetskostnader 85,3
Fastighetskostnader 2024
Koncernen, Mkr
Student-
bostäder
Hyres-
bostäder
Samhälls-
fastigheter Totalt
Driftskostnader 38,6 34,2 9,1 81,9
Underhåll 7,9 5,1 3,9 16,9
Fastighetsskatt 1,9 1,0 0,0 2,9
Avskrivningar – 1,6 – 1,6
Direkta fastighetskostnader 48,4 41,9 13,0 103,3
Fastighetsadministration 31,3
Totala fastighetskostnader 134,6
Koncernen, uppdelning per kostnadsslag, Mkr 2025 2024
Drifts- och underhållskostnader 55,5 87,1
Personalkostnader 7,8 11,8
Övriga externa kostnader 21,2 34,3
Avskrivningar 0,8 1,6
Summa 85,3 134,6
NOT 8 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURES
Koncernen, Mkr 2025 2024
Andel av årets resultat 113,8 60,4
Realisationsresultat 1,0 -200,5
Summa 114,9 -140,1
NOT 9 RÄNTENETTO
Ränteintäkter och räntekostnader från finansiella tillgångar och skulder
redovisade till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernen, Mkr 2025 2024
Ränteintäkter 32,4 123,7
Räntekostnader -175,1 -333,6
Övriga finansiella kostnader -11,6 -31,6
Räntenetto -154,3 -241,5
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Anteciperad aktieutdelning – 250,0
Ränteintäkter 23,6 103,0
Värdeförändring, derivat -23,2 -65,5
Värdeförändring andelar i andra bolag -0,7 -32,9
Räntekostnader -58,8 -110,3
Övriga finansiella kostnader -9,0 -27,0
Räntenetto -68,2 117,2
NOT 10 SKATTER
Redovisad i resultaträkningen, koncernen
Skattekostnad, Mkr 2025 2024
Aktuell skattekostnad 0,0 0,2
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -83,4 149,3
Totalt redovisad skatt -83,4 149,5
Redovisad i balansräkningen, koncernen
Uppskjuten skatteskuld (-fordran), Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Fastigheter 450,3 382,7
Underskottsavdrag -88,9 -92,5
Obeskattade reserver – -0,0
Derivat 7,1 -5,5
Övriga poster – 0,4
Summa uppskjuten skatteskuld 368,5 285,1
Koncernens skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår till
431,7 Mkr (448,8).
129
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
===== SIDA 130 =====
Avstämning av effektiv skatt för koncernen, Mkr 2025 2024
Resultat före skatt 287,9 -351,9
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% -59,3 72,5
Skatt hänförlig till tidigare år -6,6 0,0
Ej skattepliktiga intäkter 94,9 191,6
Ej avdragsgilla kostnader -82,4 -62,0
Ej avdragsgillt räntenetto -30,2 -47,8
Utnyttjande av tidigare ej avdragsgillt räntenetto 0,2 1,2
Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 0,0 2,5
Ökning av underskottsavdrag utan motsvarande effekt av
uppskjuten skatt – -14,0
Skatteeffekt från skattemässiga avskrivningar – 5,5
Totalt redovisad skatt -83,4 149,5
Redovisad effektiv skatt
Redovisad i resultaträkningen -83,4 149,5
Procent av resultat före skatt, % -29,0 -42,5
Redovisad i resultaträkningen, moderbolaget
Aktuell skattekostnad, Mkr 2025 2024
Aktuell skatt – –
Uppskjuten skatt -14,6 24,1
Totalt redovisad skatt -14,6 24,1
Redovisad i balansräkningen, moderbolaget
Uppskjuten skatteskuld (-fordran), Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Underskottsavdrag -43,5 -48,6
Derivat 12,0 2,5
Summa uppskjuten skatt -31,6 -46,1
Moderbolagets skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår
till 211,2 Mkr (236,0).
Avstämning av effektiv skatt för moderbolaget, Mkr 2025 2024
Resultat före skatt -77,6 45,3
Skatt enligt skattesats för moderbolaget, 20,6% 16,0 -9,3
Ej skattepliktiga intäkter 0,0 51,5
Ej avdragsgilla kostnader -9,4 -4,8
Ej avdragsgillt räntenetto -14,4 -13,3
Summa -14,6 24,1
Redovisad effektiv skatt
Redovisad i resultaträkningen -14,6 24,1
Procent av resultat före skatt, % 18,8 53,2
NOT 11 RESULTAT PER AKTIE
Resultat per stamaktie beräknas som kvoten av årets resultat
reducerat med årets utdelning till innehavare av preferensaktier samt
kostnader hybridobligationen, dividerat med det vägda genomsnittliga
antalet utestående stamaktier under perioden.
Resultat per aktie 2025 2024
Årets resultat, Mkr 204,5 -202,4
Utdelning till preferensaktieägare, Mkr – -9,0
Kostnad hybridobligation -42,2 -45,1
Resultat efter utdelning preferensakti-
er samt kostnad hybridobligation 162,3 -256,5
Genomsnittligt antal utestående
stamaktier, st 85 865 300 85 865 300
Justerat resultat per stamaktie, kr1 1,89 -2,99
Avdrag minoritetsandel, kr – –
Resultat per stamaktie1 1,89 -2,99
1) Ingen utspädningseffekt förekommer varför uppgiften avser både före och
efter utspädning.
NOT 12 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel, kr
Överkursfond 942 022 520
Balanserade vinstmedel -676 772 801
Årets resultat -92 224 446
Summa 173 025 273
I ny räkning balanseras 173 025 273
NOT 13 LICENSER
Koncernen, Mkr 2025 2024
Ingående avskaffningsvärde 8,1 7,9
Inköp – 0,2
Utrangeringar – –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8,1 8,1
Ingående avskrivningar -5,4 -4,0
Utrangeringar – –
Årets avskrivningar -1,4 -1,4
Utgående avskrivningar -6,8 -5,4
Utgående redovisat värde 1,4 2,8
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Ingående anskaffningsvärde 8,1 7,9
Inköp – 0,2
Årets avskrivningar – –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8,1 8,1
Ingående avskrivningar -5,4 -4,0
Utrangeringar – –
Årets avskrivningar -1,4 -1,4
Utgående avskrivningar -6,8 -5,4
Utgående redovisat värde 1,4 2,8
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
130
===== SIDA 131 =====
NOT 14 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter delas in i två grupper: Förvaltningsobjekt och
Pågående projekt. Både förvaltningsobjekt och pågående projekt
värderas till verkligt värde enligt IAS 40.
Förvaltningsobjekt
Förvaltningsobjekt innefattar färdigställda byggnader där hyresgäster
kan flytta in. Förvaltningsobjekt innefattar byggnader, mark, mark-
anläggningar samt fastighetsinventarier. Ombyggnad av färdigställda
byggnader klassificeras som Förvaltningsobjekt och ej Pågående
projekt.
Pågående projekt
Pågående projekt innefattar alla pågående projekt som inte är
färdigställda. Om ett pågående projekt innefattar en erhållen
markanvisning så ingår tillhörande byggrätter/framtida byggrätter i
värderingen.
En markanvisning innebär rätt för en part att under en tidsperiod,
med vissa i förväg givna förutsättningar, få arbeta med att utveckla
projekt inom ett avgränsat område.
För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse på fastighets-
ägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt får byggherren
en markanvisning. Uppfylls syftet med markanvisningen ger detta
intressenten rätt att förvärva den aktuella marken eller få den upplåten
med tomträtt. Markanvisning kan ske då detaljplan föreligger eller
tidigt i exploateringsprocessen. De resurser i form av utgifter som
lagts ner vid ett visst datum för projekt där markanvisningsavtal
erhållits redovisas som pågående projekt och värdering görs till verkligt
värde eftersom syftet är att färdigställa en förvaltningsfastighet. I
värderingsprocessen tas hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer
såsom tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker.
Klassificering är i nivå 3 enligt IFRS 13. I verkligt värde för
förvaltningsfastigheter kan byggrätter/framtida byggrätter ingå.
För värdering av framtida investeringar, som markanvisningar med
tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren
ortprismetod, avkastningsmetod samt en exploateringskalkyl, där
värderaren har baserat värderingen på priserna i liknande marknader
och transaktioner samt på hur marknaden betraktar det aktuella
objektet.
Verkligt värde för pågående projekt bedöms utifrån det lägsta av:
▪ Verkligt värde för byggrätten/den framtida byggrätten (marken) med
eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg för nedlagda
kostnader.
▪ Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för kvarstående
investeringar för att färdigställa projektet.
Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med samma
värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. Värdering i färdigt skick
kan dock ske när projektet är nästan färdigställt och i princip helt
uthyrt, förutsatt att extern värdering genomförts.
Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen
är färdigställd och godkänd slutbesiktning sker av en extern
besiktningsman. I normalfallet återstår investeringar kopplade till
färdigställande av markarbeten (finplanering) som exempelvis grönytor,
gator och torg. Ansvaret för det nyproducerade objektet övergår till
K2A:s förvaltningsorganisation. Fastigheten överförs från segmentet
Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. Det innebär att det aktuella
objektet betraktas som ett förvaltningsobjekt i tabeller över fastighets-
och projektportföljen samt att värdet flyttas (utan vederlag) från
segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt.
Koncernen, Mkr
Orealiserade värdeförändringar av
förvaltningsfastigheter 2025 2024 Total
Ingående värde 1 050,4 1 503,9 2 554,3
Avyttrade fastigheter – -426,9 -426,9
Orealiserade (day one gain) – -5,9 -5,9
Orealiserade (övriga) 191,7 -20,8 170,9
Utgående värde 1 242,1 1 050,4 2 292,4
Specifikation fastighetsportfölj, 2025 Bostäder Samhäll Total
Nord 156,0 347,0 503,0
Mälardalen/Syd 1 577,0 471,5 2 048,5
Stockholm 2 634,6 189,5 2 824,1
Total förvaltning 4 367,6 1 008,0 5 375,6
Tomt- och nyttjanderätter 178,9 2,0 180,9
Projekt 684,2 81,0 765,2
Total fastighetsportfölj 5 230,6 1 091,0 6 321,7
Specifikation fastighetsportfölj, 2024 Bostäder Samhäll Total
Nord 145,0 328,0 473,0
Mälardalen/Syd 1 505,0 469,5 1 974,5
Stockholm 2 510,6 182,0 2 692,6
Total förvaltning 4 160,6 979,5 5 140,1
Tomt- och nyttjanderätter 194,2 3,5 197,7
Projekt 660,7 78,4 739,1
Total fastighetsportfölj 5 015,6 1 061,4 6 077,0
Aktiverade räntor under året uppgår till 18,9 Mkr (26,1) varav
0,0 Mkr (2,7) avser aktiverade räntekostnader för byggkreditiv. Den
genomsnittliga räntenivån uppgick till 8,2 procent (8,9).
Skattemässiga restvärden, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Byggnad 2 719,1 2 821,0
Mark 374,5 374,5
Pågående projekt 172,9 136,8
Inventarier i förvaltningsfastigheter 52,2 57,4
Summa 3 318,7 3 389,7
Taxeringsvärde, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Byggnad 2 053,3 1 768,8
Mark 433,4 425,0
Summa 2 486,8 2 193,7
131
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
===== SIDA 132 =====
Förvaltningsobjekt Pågående projekt
Förändring av verkligt värde för förvaltningsfastigheter 2025 Leasade1 Ägda Leasade1 Ägda Totalt
Ingående värde 197,1 5 140,7 96,8 642,3 6 077,0
Tillgångsförvärv via dotterbolag – -0,3 – – -0,3
Ny- och tillbyggnad 5,3 15,4 – 32,4 53,1
Försäljningar – -5,3 – – -5,3
Orealiserade värdeförändringar:
– Förvaltningsobjekt -22,2 220,4 – – 198,2
– Pågående projekt – – – -6,5 -6,5
Realiserade värdeförändringar:
– Förvaltningsobjekt – -5,3 – – -5,3
Utgående verkligt värde 180,2 5 376,2 96,8 668,2 6 321,6
Summa utgående verkligt värde 5 556,4 765,1 6 321,6
Förvaltningsobjekt Pågående projekt
Förändring av verkligt värde för förvaltningsfastigheter 2024 Leasade1 Ägda Leasade1 Ägda Totalt
Ingående värde 204,1 8 164,1 – 757,1 9 125,4
Förvärv av fastigheter 63,8 – 96,8 – 160,6
Tillgångsförvärv via dotterbolag – 473,6 – -0,7 473,0
Ny- och tillbyggnad – 12,9 – 32,0 44,9
Försäljningar -45,0 -3 606,8 – 4,9 -3 646,9
Orealiserade värdeförändringar:
– Förvaltningsobjekt -25,9 39,8 – – 13,9
– Projektvinster – – – -23,2 -23,2
– Pågående projekt – – – -11,5 -11,5
Realiserade värdeförändringar:
– Förvaltningsobjekt – -54,9 – – -54,9
– Projekt – – – -4,2 -4,2
Omklassning från pågående projekt till förvaltningsobjekt – 112,0 – -112,0 –
Utgående verkligt värde 197,1 5 140,7 96,8 642,3 6 077,0
Summa utgående verkligt värde 5 337,8 739,2 6 077,0
1) Leasade tillgångar innefattar både tomträtter och hyresfastigheter som K2A hyr.
NOT 15 VERKLIGT VÄRDE
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens balansräkning till
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens
resultaträkning. Verkligt värde är det bedömda belopp som kan
inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga och
oberoende parter som agerar på en fungerande marknad. Parterna
förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Värderingen
bygger på diskonterade framtida kassaflöden där osäkerhet föreligger
beträffande bedömningen av framtida hyresintäkter, vakansgrader,
driftskostnader, ränteutveckling samt direktavkastningskrav. En
förändring av en eller flera faktorer skulle kunna leda till en väsentlig
påverkan på värderingen.
Fastigheterna värderas enligt de värderingsprinciper som följer av
RICS Red Book och IVSC värderingsstandard (senaste upplagan).
Värdebedömningen avser fastigheternas marknadsvärde vid
värdetidpunkten, vilket är att likställa med verkligt värde enligt IFRS 13.
Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder, betydande indata i
värdebedömningarna samt vilken nivå i verkligt värdehierarkin som
är aktuell för olika delar av fastighetsbeståndet framgår nedan. Såväl
orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets
resultat.
Realiserade värdeförändringar omfattar värdeförändringar från
senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under
perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn tagen till under perioden
aktiverade anskaffningsutgifter.
Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar
som inte härrör från förvärv eller aktiverade anskaffningsutgifter.
Fastighetsförsäljningar och fastighetsköp redovisas i samband med att
risker och förmåner som förknippas med att äganderätten övergår till
köparen eller säljaren.
Värderingsprocess
Värdering av fastigheterna sker varje kvartalsslut med hjälp av
externa fastighetsvärderare. Kvartal ett och tre genomförs översiktlig
värdering av 90 procent av det totala fastighetsvärdet, kvartal två
och fyra sker fullständiga värderingar av 100 procent av det totala
fastighetsvärdet. Värderingar har upprättats i enlighet med IVSC
internationella värderingsstandard. För värdering av pågående
projekt tas även hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer såsom
tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker gällande
värdering av byggrätter. Per 2025-12-31 har värderingarna utförts av
värderingsföretaget Novier Property Advisors AB.
Värderingsmetod
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet
med redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas
förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till
förvärvet direkt hänförbara utgifter. Verkligt värde har fastställts med
en kombinerad tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad
metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en
kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen
utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida
driftnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens
restvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår till 15 år
och restvärdet har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett
uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens
slut. Utifall att det finns ett hyreskontrakt med längre återstående
löptid än 15 år förlängs kalkylperioden till motsvarande återstående
löptid på hyreskontraktet. Evighetskapitaliseringen sker med
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
132
===== SIDA 133 =====
ett direktavkastningskrav som har härletts från den aktuella
transaktionsmarknaden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som
indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner har beaktats.
Antalet transaktioner har under de senaste fyra åren varit färre än
motsvarande period innan. Transaktionsmarknaden har under 2025
börjat ta fart, även om marknaden till stor del främst präglats av
forwardaffärer inom segmentet nyproducerade bostäder. Värderingar
har fortsatt skett med hjälp av ortsprismetod, i de fall jämförbara
transaktioner har varit få har andra segment med samma eller liknande
aktörer analyserats för att bedöma direktavkastningskrav samt
värdenivåer. För att beakta rådande marknadsläge använder K2A:s
värderare ett osäkerhetsintervall om +/- 7,5 % (+476/-476 Mkr).
Värderarnas direktavkastningskrav är baserat på komponenterna
direktavkastning samt uppskattad inflation, där ökad inflation leder till
en kalkylmässigt högre diskonteringsränta. Diskonteringsräntan har
successivt ökats under de senaste åren vilket är följd av observerade
högre direktavkastningsnivåer som i sin tur i huvudsak beror på högre
inflation, ökade finansieringskostnader samt den ökade osäkerheten
som mindre aktivitet på marknaden innebär.
Kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader
baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetalningar för
drift, underhåll och fastighetsadministration varvid korrektion sker för
avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det investeringsbehov som
bedöms föreligga. Klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13.
I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter ingå.
För värderingar av framtida investeringar, som markanvisningar
med tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder
värderaren ortprismetod, avkastningsmetod samt en förenklad
exploateringskalkyl, där värderaren har baserat värderingen på priserna
i liknande marknader och transaktioner samt på hur marknaden
betraktar det aktuella objektet. Verkligt värde för pågående projekt
bedöms utifrån det lägsta av:
▪ Verkligt värde för byggrätten/framtida byggrätten (marken) med eventuell
befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg för nedlagda kostnader
▪ Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för kvarstående
investeringar för att färdigställa projektet.
Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med samma
värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. Värdering som i färdigt
skick kan dock ske när projektet är nästan färdigställt och nästan helt
uthyrt, förutsatt att extern värdering genomförts.
I tabellen nedan med väsentliga icke observerbara indata för
värdering till verkligt värde utgörs värdena av vägda genomsnitt inom
respektive kategori. Avseende känslighetsanalysen för fastighetsvärden
visar den hur värdet förändras om en variabel förändras, allt annat
lika. I verkligheten samspelar de olika variablerna med varandra – till
exempel kan en högre hyra förväntas öka vakansgraden och högre
marknadsräntor kan förväntas ge högre diskonteringsräntor och
avkastningskrav. Detta tar dock inte känslighetsanalysen hänsyn till.
Känslighetsanalysen är inte en prognos, utan visar på känsligheten för
förändringar i fastighetsvärden om enskilda indata förändras.
Kategoriseringen avseende väsentliga icke observerbara indata för
värdering är uppdelad på geografiska områden samt på bostäder
och samhällsfastigheter eftersom de har olika förutsättningar. K2A:s
studentbostäder är helt jämförbara med traditionella hyresbostäder.
Bostäderna är fullt utrustade med eget kök, diskmaskin, tvättmaskin
och badrum med kakel och klinker. Det finns inga skillnader i de
ekonomiska förutsättningarna. Förvaltning, tillsyn, uppföljning,
besiktning med mera, sker på samma sätt och förslitningarna är inte
högre.
Förvaltningsobjekt – väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde per 2025-12-31
Bostäder Nord Mälardalen/syd Stockholm Total
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 781 3 710 4 127 3 859
Aktuell hyra, kr/kvm 2 066 2 482 3 063 2 748
Återstående längd på hyreskontrakt, år e.t. e.t. e.t. e.t.
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 1,9 2,0 1,0 1,5
Aktuell vakans, % 2,0 2,6 1,5 1,9
Förväntat normaliserat driftnetto år 16, kr/kvm 1 786 2 818 3 221 2 953
Diskonteringsränta genomsnitt, % 6,6 6,6 5,9 6,2
Diskonteringsränta, spann, % 6,6 - 6,6 5,8 - 7,0 5,5 - 8,3 5,5 - 8,3
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16 genomsnitt, % 4,6 4,5 3,8 4,1
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, spann, % 4,6 - 4,6 3,7 - 5,0 3,5 - 6,2 3,5 - 6,2
Samhällsfastigheter Nord Mälardalen/syd Stockholm Total
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 355 3 200 4 961 2 944
Aktuell hyra, kr/kvm 1 766 2 308 3 686 2 166
Återstående längd på hyreskontrakt, år 2,7 8,9 8,7 6,4
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 2,3 5,0 5,0 3,9
Aktuell vakans, % 0,1 0,4 0,0 0,2
Förväntat normaliserat driftnetto år 16, kr/kvm 1 655 2 829 4 540 2 404
Diskonteringsränta genomsnitt, % 7,9 8,1 7,8 7,9
Diskonteringsränta, spann, % 7,2 - 8,5 7,8 - 8,5 7,0 - 8,4 7,0 - 8,5
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16 genomsnitt, % 5,8 5,9 5,6 5,8
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, spann, % 5,1 - 6,4 5,6 - 6,3 4,9 - 6,3 4,9 - 6,4
133
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
===== SIDA 134 =====
Förvaltningsobjekt – väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde per 2024-12-31
Bostäder Nord Mälardalen/syd Stockholm Total
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 585 3 450 3 958 3 648
Aktuell hyra, kr/kvm 1 905 2 405 2 942 2 643
Återstående längd på hyreskontrakt, år e.t e.t e.t e.t
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 1,1 2,1 1,0 1,5
Aktuell vakans, % 1,3 3,5 1,3 2,2
Förväntat normaliserat driftnetto år 16, kr/kvm 1 650 2 572 3 080 2 767
Diskonteringsränta genomsnitt, % 6,6 6,5 5,8 6,1
Diskonteringsränta, spann, % 6,6 - 6,6 5,6 - 6,9 5,3 - 8,3 5,3 - 8,3
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16 genomsnitt, % 4,5 4,4 3,8 4,0
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, spann, % 4,5 - 4,5 3,6 - 4,8 3,3 - 6,2 3,3 - 6,2
Samhällsfastigheter Nord Mälardalen/syd Stockholm Total
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 307 3 148 4 916 2 894
Aktuell hyra, kr/kvm 1 700 2 280 3 633 2 118
Återstående längd på hyreskontrakt, år 2,7 9,8 8,8 6,8
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 2,2 5,0 4,9 3,9
Aktuell vakans, % 0,1 0,3 0,0 0,1
Förväntat normaliserat driftnetto år 16, kr/kvm 1 612 2 787 4 507 2 363
Diskonteringsränta genomsnitt, % 8,0 8,1 7,8 8,0
Diskonteringsränta, spann, % 7,3 - 8,8 7,8 - 8,5 7,0 - 8,4 7,0 - 8,8
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16 genomsnitt, % 5,9 6,0 5,7 5,9
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, spann, % 5,2 - 6,6 5,6 - 6,3 4,9 - 6,3 4,9 - 6,6
Förvaltningsobjekt – känslighetsanalys fastighetsvärdering, Mkr
2025-12-31 2024-12-31
Påverkan av verkligt värde Förändring
Samhälls-
fastigheter Bostäder
Samhälls-
fastigheter Bostäder
Förväntad normaliserad hyra +/- 5 % +/-26 +/-154 +/- 25 +/- 149
Förväntad långsiktig vakans +/- 3 % -/+16 -/+92 -/+ 15 -/+ 89
Förväntade fastighetskostnader +/- 5 % -/+4 -/+34 -/+ 4 -/+ 34
Diskonteringsränta + 0,25 % -23 -114 - 23 - 109
- 0,25 % +24 +118 + 23 + 113
Direktavkastning för bedömning av restvärde + 0,25 % -18 -139 - 17 - 134
- 0,25 % +19 +158 + 18 + 153
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
134
===== SIDA 135 =====
NOT 16 RÖRELSEFASTIGHETER
Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2025
Ingående värde 30,6 6,8 37,4
Omklassificering – – –
Årets anskaffningar 14,7 – 14,7
Utgående värde 45,3 6,8 52,0
Ingående avskrivningar -30,6 -2,2 -32,7
Årets avskrivningar -0,5 -0,2 -0,7
Utrangering – – –
Utgående avskrivningar -31,0 -2,4 -33,5
Utgående redovisat värde 14,2 4,4 18,6
Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2024
Ingående värde 30,6 6,8 37,4
Omklassificering – – –
Årets anskaffningar – – –
Utgående värde 30,6 6,8 37,4
Ingående avskrivningar -14,1 -1,9 -16,0
Årets avskrivningar -3,1 -0,2 -3,3
Utrangering -13,4 – -13,4
Utgående avskrivningar -30,6 -2,2 -32,7
Utgående redovisat värde 0,0 4,6 4,6
Skattemässigt restvärde, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Byggnad 1,5 1,6
Mark 0,3 0,3
Summa 1,8 1,9
Taxeringsvärde, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Byggnad 4,7 3,9
Mark 3,3 2,7
Summa 8,0 6,5
NOT 17 INVENTARIER
Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2025
Ingående anskaffningsvärde 9,6 13,9 23,5
Årets anskaffning 1,9 2,9 4,8
Avyttringar – -6,7 -6,7
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 11,5 10,1 21,6
Ingående avskrivningar -8,4 -9,9 -18,3
Avyttringar – 5,8 5,8
Årets avskrivningar -1,2 -1,3 -2,5
Utgående avskrivningar -9,6 -5,4 -15,0
Utgående redovisat värde 1,8 4,7 6,5
Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2024
Ingående anskaffningsvärde 10,5 25,2 35,8
Årets anskaffning – 0,5 0,5
Avyttringar -0,9 -11,8 -12,7
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9,6 13,9 23,5
Ingående avskrivningar -6,8 -14,7 -21,6
Avyttringar 0,5 6,9 7,4
Årets avskrivningar -2,1 -2,0 -4,1
Utgående avskrivningar -8,4 -9,9 -18,3
Utgående redovisat värde 1,2 4,9 5,2
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Ingående anskaffningsvärde 6,1 5,6
Inköp 2,9 0,5
Avyttringar – –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9,0 6,1
Ingående avskrivningar -3,9 -3,2
Årets avskrivningar -0,9 -0,8
Utgående avskrivningar -4,8 -3,9
Utgående redovisat värde 4,2 2,2
NOT 18 ANDELAR I KONCERNBOLAG
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående balans 2 090,1 2 090,1
Aktieägartillskott – –
Utgående balans 2 090,1 2 090,1
Utgående redovisat värde 2 090,1 2 090,1
Specifikation över moderbolagets direkta innehav av andelar i
dotterbolag
K2A Fastigheter Knaust & Andersson Holding AB Dotterbolag
Organisationsnummer 556955-9569
Säte Stockholm
Antal andelar 500
Andel i % 100
Redovisat värde 2025-12-31 2 090,1
Redovisat värde 2024-12-31 2 090,1
Under året har K2A JV Holding 1 AB avyttrat sin 30-procentiga andel
av Genova Viby Holding AB (559213-0917) med samtliga 26 helägda
dotterbolag. Se K2A:s årsredovisning 2024 för information om vilka
bolag som ingick i strukturen. K2A LSS Gävle AB (556948-5450) och
K2A LSS Oxelösund AB (559253-1221) ägdes vid årets ingång av K2A
LSS Hold 2 AB (559339-9297). K2A Samhällsfastigheter i Kiruna AB
(556925-7818), K2A Samhällsfastigheter i Sundsvall AB (559292-
4087) och K2A Swed Hold AB (559462-4214) ägdes vid årets ingång
av K2A Samhällsfastigheter AB (559355-1152). K2A Hyresbostäder
i Enköping AB (559012-5844), K2A Hyresbostäder i Enköping 2
AB (559225-7587), K2A Hyresbostäder i Enköping 3 AB (559225-
7637), K2A Hyresbostäder i Enköping 4 AB (559083-0088) och K2A
Hyresbostäder i Örebro AB (559050-6027) ägdes vid årets ingång av
K2A Hyresbostäder AB (559050-6092). K2A LSS Hold 1 AB (559336-
4937) och K2A LSS Hold 2 AB (559339-9297) ägdes vid årets ingång
av K2A LSS AB (559346-2350). K2A HB Swed Hold AB (559462-4248)
och K2A SHF Swed Hold AB (559228-5067) ägdes vid årets ingång
av K2A LSS Hold 3 AB (559338-1212). K2A Studenthus i Gävle AB
(556966-3056), K2A Studenthus i Linköping AB (559244-0340), K2A
Studenthus i Växjö 2 AB (559255-4074) och K2A Studenthus i Örebro
2 AB (556955-9536) ägdes vid årets ingång av Arborem Fastigheter
Holding AB (559412-2136).
135
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
===== SIDA 136 =====
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) äger indirekt via K2A Fastigheter Knaust & Andersson Holding AB aktier i nedanstående bolag.
Bolag Organisationsnummer Ägarandel 2025 Ägarandel 2024
K2A Admin AB 559065-3449 100 100
Jejoli AB 559210-1660 100 100
K2A Hold NDA AB 559502-5411 100 100
K2A Hyresbostäder i Västerås 2 AB 559248-4454 100 100
K2A Hyresbostäder i Örebro 2 AB 559225-6886 100 100
K2A Studenthus i Järfälla AB 559212-8994 100 100
K2A Studenthus i Vällingby AB 556997-8777 100 100
K2A Samhällsfastigheter AB 559355-1152 100 100
K2A Slakthushallen AB 559377-3301 100 100
K2A Samhällsfastigheter i Enköping AB 559336-7476 100 100
K2A Trähus Holding AB 559350-0498 100 100
K2A Träfabrik AB 556999-6787 100 100
K2A Trähus AB 559014-3771 100 100
K2A Projekt AB 559351-9191 100 100
K2A Swed Hold AB 559462-4214 100 –
K2A LSS Hold 1 AB 559336-4937 100 –
K2A LSS Enköping 2 AB 559031-1840 100 100
K2A LSS Enköping 3 AB 559296-3549 100 100
K2A LSS Motala AB 559257-0476 100 100
K2A LSS Nyköping AB 559192-9889 100 100
K2A LSS Nyköping & Flen AB 559156-8604 100 100
K2A LSS Södertälje AB 556879-5438 100 100
K2A LSS Täby Handelsbolag 916610-7228 1 1
K2A LSS Uppsala 2 AB 559208-8768 100 100
K2A LSS Hold 2 AB 559339-9297 100 –
K2A LSS Heby AB 559145-2684 100 100
K2A LSS Hässleholm AB 556835-3626 100 100
K2A LSS Katrineholm AB 559160-3195 100 100
K2A LSS Mariefred AB 559064-9058 100 100
K2A LSS Oxelösund AB 559253-1221 100 100
K2A LSS Partille AB 556909-7149 100 100
K2A LSS Strängnäs AB 559064-9041 100 100
K2A LSS Täby AB 559076-6050 100 100
K2A LSS Täby Handelsbolag 916610-7228 99 99
K2A LSS Uppsala AB 556932-6365 100 100
K2A LSS Åkers styckebruk AB 559116-1954 100 100
K2A HB Swed Hold AB 559462-4248 100 –
K2A Hyresbostäder i Enköping AB 559012-5844 100 –
K2A Hyresbostäder i Enköping 2 AB 559225-7587 100 –
K2A Hyresbostäder i Enköping 3 AB 559225-7637 100 –
K2A Hyresbostäder i Enköping 4 AB 559083-0088 100 –
K2A Hyresbostäder i Örebro AB 559050-6027 100 –
K2A SHF Swed Hold AB 559228-5067 100 –
K2A Samhällsfastigheter i Kiruna AB 556925-7818 100 –
K2A Samhällsfastigheter i Sundsvall AB 559292-4087 100 –
K2A LSS AB 559346-2350 100 100
K2A LSS Hold 3 AB 559338-1212 100 100
K2A LSS Gävle AB 556948-5450 100 100
K2A LSS Oxelösund 2 AB 559311-9364 100 100
K2A Hyresbostäder AB 559050-6092 100 100
K2A Hyresbostäder Hold 1 AB 559350-2080 100 100
K2A Hyresbostäder i Karlstad AB 559239-4554 100 100
K2A Hyresbostäder i Norrtälje AB 559041-8512 100 100
K2A Hyresbostäder i Rågsved AB 559386-3854 100 100
K2A Hyr Förvärv II AB 559377-3251 100 100
K2A Hyresbostäder i Västerås 4 AB 559268-1687 100 100
K2A Hyr Förvärv III AB 559377-2451 100 100
K2A Hyr Förvärv IV AB 559462-6243 100 100
K2A Hyresbostäder i Borås AB 559112-6254 100 100
K2A Hyresbostäder i Botkyrka AB 559248-4447 100 100
K2A Hyresbostäder i Bromma AB 559043-1580 100 100
K2A Hyresbostäder i Haninge AB 559115-8976 100 100
K2A Hyresbostäder i Haninge 1 AB 556972-6622 100 100
K2A Hyresbostäder i Haninge 2 AB 559126-5805 100 100
K2A Hyresbostäder i Haninge 3 AB 556972-6614 100 100
K2A Hyresbostäder i Skogås AB 559239-4539 100 100
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
136
===== SIDA 137 =====
Bolag Organisationsnummer Ägarandel 2025 Ägarandel 2024
K2A Hyresbostäder I Sundsvall AB 556735-9061 100 100
K2A Hyresbostäder i Sundsvall 2 AB 559301-6859 100 100
K2A Hyresbostäder i Vinsta AB 559259-9392 100 100
K2A Hyresbostäder i Västerås 3 AB 559299-1516 100 100
K2A Hyresbostäder i Växjö AB 559094-9797 100 100
K2A Hyresobstäder i Ösmo AB 559068-6720 100 100
K2A Studenthus AB 556923-4114 100 100
K2A Studenthus Hold 1 AB 559350-2098 100 100
K2A Hyd i Uppsala AB 559050-6100 100 100
K2A Stud Förvärv II AB 559377-1644 100 100
K2A Stud Förvärv IV AB 559462-4461 100 100
K2A Stud Förvärv V AB 559530-8940 100 –
K2A Studenthus i Slakthusområdet AB 559377-1602 100 100
K2A Studenthus i Eskilstuna AB 559377-2527 100 100
K2A Studenthus i Bromma AB 559212-8986 100 100
K2A Studenthus i Sundsvall AB 559088-2659 100 100
K2A Studenthus i Visby AB 559349-3215 100 100
K2A Studenthus i Västerås AB 559157-1327 100 100
K2A JV Holding 1 AB 559136-4186 100 100
Arborem Fastigheter AB 559377-3343 60 60
Arborem Fastigheter Holding AB 559412-2136 100 100
K2A Studenthus i Karlstad 2 AB 559002-2884 100 100
K2A Studenthus i Karlstad 3 AB 559252-8912 100 100
K2A Studenthus i Karlstad AB 556989-2135 100 100
K2A Studenthus i Kiruna AB 559021-7211 100 100
K2A Studenthus i Lund 2 AB 556781-6524 100 100
K2A Studenthus i Sundsvall 2 AB 559234-8311 100 100
K2A Studenthus i Umeå AB 556966-3049 100 100
K2A Studenthus i Visby 2 AB 559114-7839 100 100
K2A Studenthus i Växjö AB 559249-9379 100 100
Arborem Fastigheter NDA Hold AB 559411-2475 100 100
K2A Studenthus i Gävle 2 AB 559172-8059 100 100
K2A Studenthus i Gävle 3 AB 559257-1755 100 100
K2A Studenthus i Lund AB 559126-5813 100 100
K2A Studenthus i Sundsvall 3 AB 559261-2989 100 100
K2A Studenthus i Örebro AB 556950-2254 100 100
Arborem Fastigheter Swed Hold AB 559507-7040 100 100
K2A Studenthus i Gävle AB 556966-3056 100 –
K2A Studenthus i Linköping AB 559244-0340 100 –
K2A Studenthus i Växjö 2 AB 559255-4074 100 –
K2A Studenthus i Örebro 2 AB 556955-9536 100 –
Slaggborn Utvecklings AB 559134-4998 50 50
Slaggborn Holding AB 559179-3046 100 100
Fastighets AB Flugsta 559108-7720 100 100
Slaggborn Västerås AB 559108-3786 – 100
NOT 19 ANDELAR I JOINT VENTURES
K2A äger 60 % av stamaktierna och 50 % av rösterna i Arborem
Fastigheter AB, resterande aktier och röster ägs av Slättö. Mer
information om Slättö finns på www.slatto.se. Det samägda bolaget
äger och förvaltar 2 990 studentbostäder.
K2A ägde vid ingången av året 30 % av aktierna i Genova Viby Holding
AB, resterande aktier ägdes av Genova. K2A har under året avyttrat
sina andelar till Genova.
K2A äger 50 % av aktierna i Slaggborn Utvecklings AB, resterande
aktier ägs av SBB. Mer information om SBB finns på www.sbbnorden.
se. Det samägda bolaget utvecklar cirka 320 bostäder i Uppsala.
K2A redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture enligt
kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom tillkommande
förvärvskostnader, redovisas mot värdena i andelarna i
koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens
andel av totalresultaten i investeringsobjekten. I Arborem Fastigheter
AB har den andra parten rätt till en avkastning om 14 procent per år
utifrån den andra partens innehav av preferensaktier, totalresultatet
fördelas sedan efter ägarandel när avdrag gjorts för avkastningen på
preferensaktierna.
137
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
===== SIDA 138 =====
Koncernen, Mkr 2025 2024
Ingående anskaffningsvärde 843,5 276,0
Förvärv 0,1 501,2
Andel av årets resultat 114,9 60,4
Utdelning från joint ventures -220,0 –
Aktieägartillskott – 5,9
Avyttringar -131,2 –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 607,2 843,5
Ingående nedskrivningar -200,5 –
Årets realisationsresultat – -200,5
Utgående ackumulerade nedskrivningar -200,5 -200,5
Utgående redovisat värde 406,7 643,0
Joint ventures Kapitalandelens värde i koncernen
Organisationsnummer, Säte Andel % 2025-12-31 2024-12-31
Slaggborn Utvecklings AB (koncern)
559134-4998, Stockholm 50 (50) 22,3 148,1
Genova Viby Holding AB (koncern)
559213-0917, Stockholm – (30) – 158,3
Arborem Fastigheter AB (koncern)
559377-3343, Stockholm 60 (60) 384,4 336,5
Utgående redovisat värde 406,7 643,0
Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2025
Arborem Fastigheter AB Genova Viby Holding AB Slaggborn Utvecklings AB Totalt
Anläggningstillgångar 3 423,1 – 60,9 3 484,0
Likvida medel 50,5 – 3,6 54,1
Övriga omsättningstillgångar 6,2 – 11,4 17,6
Långfristiga finansiella skulder -606,6 – – -606,6
Övriga långfristiga skulder -110,5 – – -110,5
Kortfristiga finansiella skulder -1 291,7 – -29,8 -1 321,4
Övriga kortfristiga skulder -54,7 – -1,5 -56,3
Nettotillgångar 1 416,3 – 44,6 1 460,9
Avgår preferensaktier -775,5 – – -775,5
Koncernens andel, % 60 – 50
Koncernens andel av nettotillgångar 384,4 – 22,3 406,7
Redovisat värde* 384,4 – 22,3 406,7
* Differens mellan koncernens andel av nettotillgångar och redovisat värde består av transaktionskostnader.
Koncernens andel av totalresultat 2025
Resultaträkning, Mkr Arborem Fastigheter AB Genova Viby Holding AB Slaggborn Utvecklings AB Totalt
Nettoomsättning 197,7 0,0 4,3 202,2
Fastighetskostnader -72,3 -2,6 -2,3 -77,2
Räntenetto -65,1 0,0 -2,1 -67,1
Värdeförändring derivat -1,4 – – -1,4
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 162,0 -109,4 131,9 184,6
Skatter -49,0 21,8 56,4 29,1
Summa totalresultat 172,2 -90,3 188,2 270,1
Koncernens andel av totalresultatet 47,9 -27,1 94,1 114,9
Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2024
Arborem Fastigheter AB Genova Viby Holding AB Slaggborn Utvecklings AB Totalt
Anläggningstillgångar 3 252,5 749,0 565,7 4 567,2
Likvida medel 14,5 14,8 48,9 78,2
Övriga omsättningstillgångar 14,6 7,6 83,6 105,8
Långfristiga finansiella skulder -985,3 - 150,0 – -1 135,3
Övriga långfristiga skulder -65,4 - 58,3 -72,9 -196,6
Kortfristiga finansiella skulder -940,8 – -67,6 -1 008,4
Övriga kortfristiga skulder -46,1 -36,2 -261,3 -343,7
Nettotillgångar 1 244,1 526,9 296,3 2 067,3
Avgår preferensaktier -683,1 – – -683,1
Koncernens andel, % 60 30 50
Koncernens andel av nettotillgångar 336,5 158,1 148,1 642,8
Redovisat värde* 336,5 158,3 148,1 643,0
* Differens mellan koncernens andel av nettotillgångar och redovisat värde består av transaktionskostnader.
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
138
===== SIDA 139 =====
Koncernens andel av årets totalresultat 2024
Resultaträkning, Mkr Arborem Fastigheter AB Genova Viby Holding AB Slaggborn Utvecklings AB Totalt
Nettoomsättning 49,7 3,9 41,4 95,0
Fastighetskostnader -17,5 -5,3 -37,8 -60,6
Räntenetto -18,5 -0,1 -4,0 -22,6
Värdeförändring derivat 1,0 – – 1,0
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 91,2 -4,6 71,0 157,5
Skatter -23,2 1,2 -18,5 -40,4
Summa totalresultat 82,8 -4,9 52,1 130,0
Koncernens andel av totalresultatet 35,8 -1,5 26,0 60,4
NOT 20 ANDELAR I ANDRA BOLAG
Koncernen, Mkr 2025 2024
Ingående värde 124,5 153,4
Värdeförändring -6,6 -28,9
Avyttringar -87,1 –
Utgående värde 30,8 124,5
Utgående redovisat värde 30,8 124,5
Redovisat värde
Bolag, organisationsnummer, säte 2025-12-31 2024-12-31
Indirekt ägda
Brf Guldfisken nr 5, 702002-8564; Stockholm
– 93,0
Orbital Systems Inc, 47-4949888; City of
Wilmington, USA 5,0 5,0
Boet Bostad Holding AB, 559088-6551,
Stockholm 25,8 26,5
The Forest Solution, 559216-8149, Falun – –
Verkligt värde 30,8 124,5
NOT 21 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA TILLGÅNGAR
Koncernen, Mkr 2025 2024
Ingående anskaffningsvärde 12,6 21,9
Betalda handpenningar 1,1 –
Återbetalda handpenningar återlämnade
projekt
– –
Upplupen ränteintäkt på betalda
handpennigar
– 0,3
Avräknad handpenning tillträdda fastigheter – –
Reversfordran från försäljning 13,1 –
Utrangering/nedskrivning – -9,6
Omklassificering till kortfristiga tillgångar -12,6 –
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
14,2 12,6
Utgående redovisat värde 14,2 12,6
Betalda handpenningar för kommande projekt där tillträde är 2026 och
framåt. Redovisat värde för övriga långfristiga tillgångar i koncernen
såväl som i moderbolaget bedöms approximativt motsvara realiserbart
verkligt värde.
NOT 22 DERIVAT
Samtliga derivat redovisas till verkligt värde i balansräkningen. Då
värdet på derivaten går att härleda från prisnotering från motpart tillhör
de nivå 2 i verkligt värde-hierakin enligt IFRS 13.
Koncernen, Mkr 2025 2024
Ingående verkligt värde 45,1 116,7
Årets anskaffning – –
Årets avyttring – 0,5
Årets värdeförändring -29,0 -72,1
Utgående verkligt värde 16,1 45,1
Utgående redovisat värde 16,1 45,1
Koncernens derivat utgörs av 13 (14) fristående ränteswappar, 0 (1)
option samt 4 (5) räntetak/golv.
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Ingående verkligt värde 37,9 103,4
Årets anskaffning – –
Årets värdeförändring -23,2 -65,5
Utgående verkligt värde 14,7 37,9
Utgående redovisat värde 14,7 37,9
Moderbolgets derivat utgörs av 8 (9) fristående ränteswappar och 0 (1)
option.
Redovisat värde för derivat i koncernen såväl som i moderbolaget
bedöms approximativt motsvara realiserbart verkligt värde.
139
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
===== SIDA 140 =====
NOT 23 KUNDFORDRINGAR
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Åldersfördelning av kundfordringar
< 30 dagar 0,7 0,8
31 – 60 dagar 1,8 1,7
61-90 dagar 1,0 0,2
> 90 dagar 0,2 0,5
Summa 3,7 3,1
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Åldersfördelning av kundfordringar
< 30 dagar 0,1 0,3
31 – 60 dagar 1,1 0,7
61-90 dagar – 0,0
> 90 dagar – –
Summa 1,2 1,1
NOT 24 ÖVRIGA FORDRINGAR
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Handpenning 12,6 –
Reversfordran från förvärv 50,0 –
Investeringsbidrag – –
Skattekonto 3,1 4,4
Momsfordran – 5,2
Övrigt 3,3 1,5
Summa 69,0 11,1
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Skattekonto 0,7 2,4
Övrigt 2,7 0,8
Summa 3,4 3,2
NOT 25
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA
INTÄKTER
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Fastighetskostnader 9,3 13,0
Projektkostnader – –
Hyreskostnader 1,2 1,4
Finansiella kostnader 3,6 0,7
Finansiella intäkter 4,0 19,7
Övriga poster 6,3 2,8
Summa 24,3 37,5
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Hyreskostnader 1,2 –
Finansiella kostnader – –
Intäkter projekttjänster – –
Finansiella intäkter 1,0 10,7
Övriga poster 4,9 2,3
Summa 7,0 13,1
NOT 26
EGET KAPITAL OCH AKTIEKAPITALETS
UTVECKLING
Aktierna i bolaget har emitterats enligt svensk lag och är registrerade
i elektronisk form hos Euroclear som även för bolagets aktiebok.
Aktierna är denominerade i svenska kronor. Enligt bolagsordningen ska
bolagets aktiekapital uppgå lägst till 500 000 000 kronor och högst
2 000 000 000 kronor uppdelat på lägst 80 000 000 och högst
320 000 000 aktier. K2A kan enligt bolagsordningen ge ut aktier av
fyra aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier
av serie D och preferensaktier. Stamaktier av serie A medför tio (10)
röster. Stamaktier av serie B, serie D och preferensaktie medför en (1)
röst vardera. Vid bolagsstämma i K2A får varje röstberättigad rösta för
fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Vid årsredovisningens avgivande uppgår K2A:s aktiekapital till
547 938 125 kronor fördelat på 10 604 640 stamaktier av serie A,
68 454 500 stamaktier av serie B, 6 806 160 stamaktier av serie D
och 1 804 800 preferensaktier. Bolagets aktier har inte varit föremål
för offentligt uppköpserbjudande eller dylikt. Aktierna är inte föremål
för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, inlösenrätt eller
hembudsskyldighet. Bolaget har inga optionsprogram.
Preferensaktier
Totalt antal utgivna preferensaktier uppgår till 1 804 800. Preferens-
aktierna har företrädesrätt framför K2A:s stamaktier till en årlig
utdelning om 20 kr per preferensaktie. K2A:s bolagsordning stipulerar
att utdelning om 20 kr per preferensaktie och år ska betalas till
preferensaktieägare. Vid årsstämman 2024 och 2025 beslutades inte
om någon utdelning vilket lett till att det uppstått en kumulativ rätt till
utdelning för preferensaktieägarna. Rätten uppgick per bokslutsdagen
till 69,3 Mkr (28,1) inklusive upplupen ränta om 6,1 Mkr (1,0).
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
140
===== SIDA 141 =====
År Transaktion Förändring av antal aktier Totalt antal aktier Kvotvärde Totalt aktiekapital
2013 Nybildning A-serie 500 500 100 50 000
2013 Nyemission A-serie 100 600 100 60 000
2014 Kvittningsemission A-serie 120 000 120 600 100 12 060 000
2014 Nyemission A-serie 6 350 126 950 100 12 695 000
2014 Nyemission A-serie 18 140 145 090 100 14 509 000
2015 Split A-serie 2 176 350 2 321 440 6,25 14 509 000
2015 Nyemission av preferensaktier 700 000 3 021 440 6,25 18 884 000
2016 Nyemission av preferensaktier 400 000 3 421 440 6,25 21 384 000
2017 Nyemission av stamaktier B-serie 45 000 3 466 440 6,25 21 665 250
2017 Konvertering av stamaktier A-serie
till D-serie
-598 488
598 488 3 466 440 6,25 21 665 250
2018 Konvertering av stamaktier A-serie
till till D-serie
-9 000
9 000 3 466 440 6,25 21 665 250
2018 Inlösen stamaktier B-serie -45 000 3 421 440 6,25 21 384 000
2018 Fondemission Preferensaktier 46 428 3 467 868 6,25 21 674 175
2018 Konvertering av stamaktier A-serie
till D-serie
-200 000
200 000 3 467 868 6,25 21 674 175
2019 Konvertering av stamaktier A-serie
till D-serie
-100 000
100 000 3 467 868 6,25 21 674 175
2019 Nyemission av preferensaktier 307 144 3 775 012 6,25 23 593 825
2019 Nyemission av stamaktier B-serie 240 000 4 015 012 6,25 25 093 825
2019 Fondemission stamaktier serie A,
B och D 10 245 760 14 260 772 6,25 89 129 825
2019 Fondemission Preferensaktier 51 228 14 312 000 6,25 89 450 000
2019 Nyemission av stamaktier B-serie 2 816 901 17 128 901 6,25 107 055 631
2019 Nyemission av stamaktier B-serie 422 535 17 551 436 6,25 109 696 475
2019 Nyemission av preferensaktier 300 000 17 851 436 6,25 111 571 475
2020 Nyemission av stamaktier B-serie 1 035 524 18 886 960 6,25 118 043 500
2021 Nyemission av stamaktier B-serie 90 900 18 977 860 6,25 118 611 625
2021 Fondemission stamaktier serie A,
B och D 68 692 240 87 670 100 6,25 547 938 125
NOT 27 FINANSIELLA SKULDER
Kapitalstruktur
K2A ska ha en begränsad finansiell risk. K2A:s mest betydande
finansiella risker utgörs av finansieringsrisk, ränterisk och
likviditetsrisk. K2A:s övergripande finansiella riskbegränsningar avser:
▪ Nettobelåningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej överstiga 55
procent.
▪ Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej understiga 1,5
gånger.
Enligt villkoren för skulder till kreditinstitut är respektive låntagare
förpliktigad att uppfylla finansiella lånekovenanter i slutet av varje
kvartal. Kovenanterna varierar mellan långivare men innefattar
att skuldsättningsgraden inte får överstiga 70 till 75 procent och
att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,25 till 1,50 gånger.
För beskrivning av finansiella risker se avsnitten ”Risker och
osäkerhetsfaktorer” samt ”Finansiering” i förvaltningsberättelsen.
Redovisat värde för de finansiella skulderna i koncernen såväl som i
moderbolaget bedöms approximativt motsvara realiserbart verkligt
värde.
Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2025-12-31
Koncernen, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Skulder kreditinstitut 2 560,5 603,1 – 3 163,6
Obligationslån – 850,0 – 850,0
Räntekostnader 97,3 129,0 – 226,3
Leasingskulder 28,2 146,7 118,8 293,7
Leverantörsskulder 24,7 – – –
Övriga skulder – – – –
Summa 2 710,7 1 728,8 118,8 4 558,3
Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2024-12-31
Koncernen, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Skulder kreditinstitut 2 203,1 1 262,6 – 3 465,7
Obligationslån – 700,0 – 700,0
Räntekostnader 199,7 184,0 – 383,8
Leasingskulder 34,1 157,3 117,5 308,8
Leverantörsskulder 20,4 – – 20,4
Övriga skulder 21,0 50,8 – 71,8
Summa 2 478,3 2 354,7 117,5 4 950,5
141
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
===== SIDA 142 =====
Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2025-12-31
Moderbolaget, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Räntekostnader 58,4 119,7 – 178,1
Obligationer* – 850,0 – 850,0
Leverantörsskulder 4,7 – – 4,7
Övriga skulder 21,7 – – 21,7
Summa 84,8 969,7 – 1 054,5
Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2024-12-31
Moderbolaget, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Räntekostnader 52,8 120,7 – 173,5
Obligationer* – 700,0 – 700,0
Leverantörsskulder 3,3 – – 3,3
Övriga skulder 40,7 – – 40,7
Summa 96,8 820,7 – 917,5
* Nominella belopp.
Räntebindning 2025-12-31
Koncernen, år, förfall, Mkr
Räntebärande
skulder Andel %
Genomsnittlig
ränta %
Rörligt 696,4 17 4,60
2026 1 589,2 40 4,28
2027 253,0 6 4,91
2028 975,0 24 3,56
2031 500,0 12 5,55
Summa 4 013,6 100 4,36
Aktiverade låneutgifter -11,4
Redovisat värde lång- och
kortfristigt
4 002,2
Ränteswappar, löptid per 2025-12-31
Räntenivå
Ränteswappar löptid
Nominellt
belopp, Mkr
Fast
(snitt), %
2026 1 589 1,29
2027 253 2,26
2028 975 1,10
2031 500 2,89
Summa/snitt 3 317 1,55
Räntebindning 2024-12-31
Koncernen, år, förfall, Mkr
Räntebärande
skulder Andel %
Genomsnittlig
ränta %
Rörligt* -614,1 -14 5,44
2025 2 696,0 64 3,93
2026 1 680,6 40 4,13
2027 – – –
2028 475,0 11 3,08
Summa 4 237,5 100 3,69
Aktiverade låneutgifter -13,0
Redovisat värde lång- och
kortfristigt
4 224,5
* Rörliga räntebärande skulder uttrycks som negativa till följd av att det
nominella beloppet på ränteswapavtal översteg de totala rörliga räntebärande
skulderna.
Kapitalbindning 2025-12-31
Koncernen, år, förfall, Mkr
Leasing-
skulder1
Ränte-
bärande
skulder Andel %
Outnyttjade
krediter
2026 23,0 2 560,5 64 –
2027 22,7 603,1 15 –
2028 23,2 500,0 12 –
2029 12,2 350,0 9 –
2030 2,7 – 0 –
Summa 83,7 4 013,6 100 –
Aktiverade låneutgifter -11,4
Tomträtter (leasingskulder) 210,0
Redovisat värde lång- och
kortfristigt 293,7 4 002,2
Kapitalbindning 2024-12-31
Koncernen, år, förfall, Mkr
Leasing-
skulder1
Ränte-
bärande
skulder Andel %
Outnyttjade
krediter
2025 29,0 2 200,9 52 –
2026 24,9 832,1 20 –
2027 24,4 653,7 15 –
2028 20,6 550,8 13 –
2029 9,2 – – –
Summa 108,1 4 237,5 100 –
Aktiverade låneutgifter -13,0
Tomträtter (leasingskulder) 200,7
Redovisat värde lång- och
kortfristigt 308,8 4 224,5
Betalda tomträttsavgälder i koncernen uppgår till 5,3 Mkr (3,8).
1) Odiskonterade leasingskulder ovan exkluderar tomträttsavtal på grund av
att dessa leasingavtal ses som eviga då koncernen inte har någon rätt att säga
upp avtalen. Tomträttsavtalen kommer att omförhandlas inom tidsperioden
2026-2081 vilket kommer att få en effekt på tomträttsavgäldernas storlek.
Räntebindning
2025-12-31 2024-12-31
Moderbolaget, år,
förfall, Mkr
Ränte-
bärande
skulder
Genom-
snittlig
ränta, %
Ränte-
bärande
skulder
Genom-
snittlig
ränta, %
Rörligt 850,0 6,87 700,0 7,54
Summa 850,0 6,87 700,0 7,54
Aktiverade låneutgifter -11,4 -10,0
Redovisat värde lång-och
kortfristigt 839,6 690,0
Kapitabindning
2025-12-31 2024-12-31
Moderbolaget, år, förfall,
Mkr
Ränte-
bärande
skulder1 Andel, %
Ränte-
bärande
skulder Andelar
2026 – – 200,0 29
2028 500,0 59 500,0 71
2029 350,0 41 – –
Summa 850,0 100 700,0 100
Aktiverade låneutgifter -11,4 -10,0
Redovisat värde lång- och
kortfristigt 839,6 690,0
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
142
===== SIDA 143 =====
Förändring av finansiella skulder i kassaflödesanalysens finansieringsverksamhet
Räntebärande skulder Leasingskulder
Koncernen, Mkr Långfristiga Kortfristiga Långfristiga Kortfristiga
Aktiverade
låneutgifter
Finansiella
skulder
Redovisat per 2023-12-31 4 651,8 2 063,9 190,7 34,7 -7,4 6 933,7
Kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån 629,6 340,0 – – -28,3 941,3
– Amortering – -1 517,9 – -32,1 – -1 550,0
Ej kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån – – – – -5,5 -5,5
– Nya IFRS 16 leasingskulder – – 160,6 – – 160,6
– Amortering vid avyttring -1 934,6 – -45,0 – – -1 979,6
– Förvärvslån 4,7 – – – – 4,7
– Förändring resultaträkning – – – – 28,2 28,2
– Omklassificering -1 338,1 1 338,1 -31,6 31,6 – –
Redovisat per 2024-12-31 2 013,4 2 224,1 274,8 34,1 -13,0 4 533,3
Kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån 350,0 – – – -6,6 343,4
– Amortering -200,0 -287,3 – -36,9 - -524,2
– Amortering vid avyttring -51,6 -36,7 – – – -88,3
Ej kassaflödespåverkan:
– Nya IFRS 16 leasingskulder – – 21,8 – – 21,8
– Förvärvslån 1,7 – – – – 1,7
– Förändring resultaträkning – – – – 8,1 8,1
– Omklassificering -671,0 671,0 -31,0 31,0 – –
Redovisat per 2025-12-31 1 442,5 2 571,1 265,5 28,2 -11,4 4 295,9
Betalda tomträttsavgälder i koncernen uppgår till 5,3 Mkr (3,8).
Räntebärande skulder
Moderbolaget, Mkr Långfristiga Kortfristiga
Aktiverade
låneutgifter
Skulder till
dotterbolag
Finansiella
skulder
Redovisat per 2023-12-31 400,0 700,0 -4,6 1 757,7 2 853,1
Kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån 500,0 – -23,6 422,0 898,3
– Amortering – -900,0 – – -900,0
Ej kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån – – -5,5 – -5,5
– Förändring resultaträkning – – 23,7 – 23,7
– Omklassificering -200,0 200,0 – – –
Redovisat per 2024-12-31 700,0 – -10,0 2 179,6 2 869,6
Kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån 350,0 – -6,0 743,4 1 087,4
– Amortering -200,0 – – – -200,0
Ej kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån – – – – –
– Förändring resultaträkning – – 5,6 – 5,6
– Omklassificering – – – – –
Redovisat per 2025-12-31 850,0 – -10,4 2 923,0 3 762,6
143
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
===== SIDA 144 =====
NOT 28
UPPLUPNA KOSTNADER OCH
FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Räntekostnader 20,9 29,7
Förskottsbetalda hyror 17,4 16,4
Personalkostnader 3,6 3,3
Driftskostnader 13,1 6,0
Projektkostnader 43,4 47,0
Hybridobligation 73,2 30,9
Övriga kostnader 3,6 6,5
Summa 175,1 139,9
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Räntekostnader 10,7 20,1
Förskottsbetalda hyror 0,2 0,2
Personalkostnader 3,6 3,3
Hybridobligation 73,2 30,9
Övriga kostnader 3,6 7,1
Summa 91,1 61,5
NOT 29
STÄLLDA SÄKERHETER OCH
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Ställda säkerheter
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Fastighetsinteckningar 3 448,0 3 371,5
Företagsinteckningar – –
Andel i bostadsrättsförening – 36,7
Aktier i dotterbolag 2 354,8 972,1
Summa 5 802,8 4 380,2
Eventualförpliktelser
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Borgensåtaganden för joint ventures 1 303,0 1 118,9
Summa 1 303,0 1 118,9
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Borgensåtaganden för dotterbolag 2 661,2 2 625,8
Borgensåtaganden för joint ventures 1 303,0 1 118,9
Summa 3 964,2 3 744,6
NOT 30
KORTRISTIGA FORDRINGAR/SKULDER
TILL KONCERNEN
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Fordringar
Ingående balans 1 968,4 1 820,0
Förändring av utlåning till dotterbolag 835,2 148,4
Utgående balans 2 803,6 1 968,4
Skulder
Ingående balans 2 179,6 1 757,7
Förändring av inlåning från dotterbolag 743,4 421,9
Utgående balans 2 923,0 2 179,6
Fastställd amorteringsplan föreligger inte. Inga kreditförluster har
förekommit. Dotterbolagens finansiella ställning följs upp regelbundet
och eventuella kapitaltillskott tillskjuts bolagen för att undvika
kreditförluster.
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
144
===== SIDA 145 =====
NOT 31 LEASINGAVTAL
Leasingavtal där företaget är leasetagare
Nyttjanderättstillgång
K2A:s materiella anläggningstillgångar utgörs både av ägda och av
leasade tillgångar. Leasade tillgångar som utgör förvaltningsfastigheter,
det vill säga tomträtter, redovisas bland övriga förvaltningsfastigheter,
se not 14. Övriga leasade tillgångar redovisas bland posterna
rörelsefastigheter och inventarier. Se nedan tabell för utgående
balans på leasade tillgångar samt hur stor avskrivningen och
värdeförändringen på dessa leasade tillgångar var under året.
Koncernen, Mkr
Förvaltnings-
fastigheter
Rörelse-
fastigheter Inventarier Totalt
Avskrivningar 2025 – 0,5 1,0 1,4
Värdeförändringar 2025 22,1 – – 22,1
Utgående balans
2025-12-31 277,3 14,2 1,8 293,3
Avskrivningar 2024 – 16,5 2,1 18,6
Värdeförändringar 2024 25,8 – – 25,8
Utgående balans
2024-12-31 294,1 – 1,1 295,2
Tillkommande nyttjanderättstillgångar (”Additions to right-of-use
assets”) under 2025 uppgick till 25,6 Mkr (160,6). I detta belopp ingår
anskaffningsvärdet för under året nyanskaffade nyttjanderätter samt
tillkommande belopp vid omprövning av leasingskulder på grund av
ändrade betalningar till följd av att leasingperioden har förändrats.
Leasingskulder
K2A presenterar leasingskulderna som egna poster i balansräkningen.
Utgående balans avseende kortfristig och långfristig leasingskuld var
enligt nedan.
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Kortfristiga leasingskulder 28,2 34,1
Långfristiga leasingskulder 265,5 274,8
Leasingskulder som ingår i rapporten
över finansiell ställning 293,7 308,8
För löptidsanalys av leasingskulderna 2025, se not 27 Finansiella
skulder.
Belopp redovisade i resultatet
Koncernen, Mkr 2025 2024
Avskrivning på
nyttjanderättstillgångar1
1,2 16,0
Ränta på leasingskulder 3,6 5,3
1) Totala avskrivningar på nyttjanderättstillgångar uppgår till 2,1 Mkr (18,1)
varav 0,0 Mkr (2,1) hänförs till produktionsutrustning/rörelsefastighet för
uppförande av förvaltningsfastigheter och har aktiverats som pågående
projekt.
Icke uppsägningsbara leasingbetalningar uppgår till:
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Inom ett år 0,5 0,7
Mellan ett och fem år 1,2 0,1
Längre än fem år – –
Summa 1,7 0,8
Då K2A:s tomträttsavtal innebär ett ”evigt” åtagande mot leasegivaren
lämnas av praktiska skäl ingen uppgift om framtida åtaganden
avseende dessa.
Kostnadsförda avgifter för operationella leasingavtal uppgår till:
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Minimileaseavgifter 1,3 1,9
Variabla avgifter – –
Totala leasingavgifter 1,3 1,9
Belopp redovisade i rapporten över kassaflöden
Koncernen, Mkr 2025 2024
Summa kassautflöden hänförliga till
leasingavtal
-36,9 -32,1
Ovanstående kassautflöde inkluderar såväl belopp för leasingavtal
som redovisas som leasingskuld, som belopp som betalas för variabla
leasingavgifter, korttidsleasing och leasar av lågt värde.
Förvaltningsfastighet
K2A har ett lokalhyreskontrakt avseende fastigheten Uppsala Ultuna
2:23 i Campus Ultuna i Uppsala. Fastigheten ägs av Akademiska Hus.
Hyreskontraktet har en icke-uppsägningsbar leasingperiod fram till
2026-12-31 med möjlighet att utnyttja förlängningsperioder om 3 år i
taget.
K2A har ett lokalhyreskontrakt avseende fastigheten Polstjärnan,
Luleå Porsön 1:405. Fastigheten ägs av Akademiska Hus.
Hyreskontraktet har en icke-uppsägningsbar leasingperiod fram till
2027-05-31 med möjlighet att utnyttja förlängningsperioder om ett år
i taget.
K2A redovisar tomträtter som förvaltningsfastigheter.
Rörelsefastighet
K2A har haft ett lokalhyreskontrakt avseende huvudkontoret i
Stockholm. Detta avtal har en icke-uppsägningsbar leasingperiod
fram till 2030-10-31 med möjlighet att utnyttja förlängningsperioder på
ytterligare tre år i taget.
Övriga leasingavtal
K2A har ett mindre antal övriga leasingavtal som exempelvis fordon
(elpoolsbilar, förmåns- och tjänstebilar), produktionsutrustning,
kontorsutrustning och liknande som redovisas bland inventarier.
Leasingperioderna avseende dessa avtal sträcker sig mellan 3 och 5
år. Förlängningsoptioner avseende dessa avtal förekommer endast i
oväsentlig omfattning.
Leasingavtal där företaget är leasegivare
Leasingintäkter från leasingavtal där koncernen är leasegivare är enligt
nedan. Samtliga avtal klassificeras som operationella leasingavtal.
Operationella leasingavtal
Koncern, Mkr 2025 2024
Leasingintäkter 306,5 426,9
Koncernen hyr ut förvaltningsfastigheter för bostadsändamål och som
samhällsfastigheter samt elpoolbilar. Koncernen klassificerar dessa
leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför de
betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet av
den underliggande tillgången.
Nedan presenteras en förfallostruktur av odiskonterade
leasingavgifter. Leasingavgifterna avseende elpoolbilarna är
undantagna av väsentlighetsskäl. Då bostadsfastigheter med
hyresintäkter om 237,6 Mkr (357,3) löper med obestämd leasing-
period ingår inte heller dessa i tabellen. Uppsägningstid för bostads-
hyresgäster är tre månader.
145
Redovisningsprinciper och noter
K2A Årsredovisning 2025
===== SIDA 146 =====
Odiskonterade leasingavgifter
Koncernen, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Inom ett år 81,3 78,9
Mellan ett och två år 70,6 69,9
Mellan två och tre år 54,9 64,4
Mellan tre och fyra år 48,3 49,1
Mellan fyra och fem år 43,7 39,5
Senare än fem år 205,4 192,9
Summa odiskonterade leasingavgifter 504,2 494,6
Moderbolaget har inga leasingavgifter.
NOT 32 NÄRSTÅENDE
Följande juridiska och fysiska personer har identifierats som
närstående till K2A:
▪ Samtliga bolag inom K2A-koncernen, se not 18. Moderbolaget
fakturerar/tillhandahåller projektledning, hyresadministration,
koncern- och bolagsredovisning, upplåning och finansiell riskhantering
till sina dotterbolag.
▪ Under första kvartalet 2025 avyttrades K2A:s kontor (bostadsrätt) till
Johan Thorell som är styrelseledamot i K2A. Försäljningen genomfördes
till marknadsmässiga villkor och frånträde genomfördes under andra
kvartalet 2025. Övriga transaktioner med närstående uppgick till 1,6
Mkr (0,3).
Transaktioner och mellanhavanden mellan moderbolaget
och andra koncernbolag
Moderbolaget, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Försäljning till dotterbolag 35,8 42,3
Fakturering till joint ventures 18,3 12,4
Fordringar på närstående (koncernbolag) 2 803,6 1 968,4
Skulder till närstående (koncernbolag) 2 923,0 2 179,6
Samtliga transaktioner med närstående parter har skett till
marknadsmässiga villkor. Inga övriga transaktioner mellan närstående
och K2A har skett under året. Ersättning till styrelse och bolagsledning
hänvisas till not 6.
NOT 33
SPECIFIKATION TILL RAPPORT ÖVER
KASSAFLÖDEN
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet m.m
Koncernen, Mkr 2025 2024
Avskrivning på immateriella anläggningstillgångar 1,4 1,4
Avskrivning på rörelsefastighet 0,7 16,7
Avskrivningar på inventarier 2,5 4,1
Periodisering av aktiverade låneutgifter 8,1 28,2
Realisationsresultat försäljning inventarier -0,3 1,8
Resultat från joint ventures -114,9 140,1
Förändring upplupna räntor -17,4 5,5
Övrigt 6,8 –
Summa -113,0 197,8
Förvärv av dotterbolag/fastigheter, likvidpåver-
kan (netto), Mkr 2025 2024
Förvaltningsfastigheter -0,3 473,0
Kortfristiga fordringar – 17,3
Likvida medel – 0,1
Kortfristiga skulder – -2,1
Utbetald köpeskilling -0,3 488,3
Köpeskilling
Utbetald köpeskilling -0,3 488,3
Avgår: betald handpenning tidigare år – 110,0
Avgår: betalda transaktionskostnader tidigare år – -0,1
Avgår: likvida medel i förvärvat företag – -0,1
Påverkan på likvida medel -0,3 378,0
Avyttring av dotterbolag/fastigheter, likvidpåverkan (netto), Mkr
2025 2024
Förvaltningsfastigheter 5,3 3 600,7
Rörelsefordringar – 9,4
Likvida medel – 0,3
Räntebärande skulder – -1 934,6
Rörelseskulder – -49,5
Erhållen köpeskilling 5,3 1 626,2
Köpeskilling
Erhållen köpeskilling 5,3 1 626,2
Avgår: andelar i joint ventures – -0,3
Avgår: likvida medel i avyttrat företag – -501,2
Avgår: ej betald köpeskilling -4,3 –
Påverkan på likvida medel 1,0 1 124,7
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Avskrivning på immateriella anläggningstillgångar 1,4 1,4
Avskrivningar på inventarier 0,9 0,8
Periodisering av aktiverade låneutgifter 5,6 23,7
Värdeförändring derivat 23,2 65,5
Värdeförändring andelar andra bolag 0,7 32,9
Förändring upplupna räntor -3,8 3,7
Utdelning från dotterbolag – -250,0
Övrigt 0,2 –
Summa 28,1 -121,9
NOT 34 STATLIGT STÖD
Statligt stöd utgörs huvudsakligen av investeringsstöd till att bygga
nya hyresrätter. Investeringstödet redovisas som en reduktion av
tillgångens anskaffningsvärde.
Koncernen, Mkr 2025 2024
Investeringsstöd nyproduktion hyresrätter – 22,3
Lönebidrag och nystartsarbeten – –
Nedsättning energiskatt – 0,1
Elstöd – –
Summa – 22,4
NOT 35 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.
Årsredovisningens undertecknande
K2A Årsredovisning 2025
146
===== SIDA 147 =====
Årsredovisningens undertecknande
Styrelsens och verkställande direktörens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och
koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets
förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive
koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget
respektive koncern ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen har, som
framgår nedan, godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 15 april 2026. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning
blir föremål för fastställelse på årsstämman den 7 maj 2026.
Stockholm den 15 april 2026
Anna Krasse
Styrelseledamot
Johan Thorell
Styrelseledamot
Sten Gejrot
Styrelseordförande
Johan Knaust
Vd och styrelseledamot
Johan Ljungberg
Styrelseledamot
Claes-Henrik Julander
Styrelseledamot
Ingrid Lindquist
Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den 15 april 2026
KPMG AB
Alexander Tistam
Auktoriserad revisor
147
Årsredovisningens undertecknande
K2A Årsredovisning 2025
===== SIDA 148 =====
Revisionsberättelse
K2A Årsredovisning 2025
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ),
organisationsnummer 556943-7600
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB
(publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrningsrap-
porten på sidorna 91-108. Bolagets årsredovisning och
koncernredovisning ingår på sidorna 4, 86-88, 91-108 och
111-147 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats
i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets
finansiella ställning per den 31 december 2025 och av
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens
finansiella ställning per den 31 december 2025 och av
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS
Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsre-
dovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyr-
ningsrapporten på sidorna 91-108. Förvaltningsberättelsen
är förenlig med årsredovisningens och koncernredovis-
ningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat-
räkningen och balansräkningen för moderbolaget och för
koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moder-
bolagets revisionsutskott i enlighet med revisors-
förordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet
Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moder-
bolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och
har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa
krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och
övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisors-
förordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits
det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess
moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de
områden som enligt vår professionella bedömning var de
mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa
områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i
vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncern-
redovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 14 och redovisningsprinciper på sidan 123 i års-
redovisningen och koncernredovisningen för detaljerade
upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen
till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till
6 321,6 Mkr per den 31 december 2025. Fastigheternas
verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda
av oberoende externa värderare. De externa värdering-
arna utförs genom en individuell bedömning för varje
fastighet av framtida intjäningsförmåga och marknadens
avkastningskrav.
Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro
och mikroekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker.
Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden
som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat
och finansiella ställning.
Risken är att det redovisade värdet på förvaltnings-
fastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje
justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Givet
förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens
totala tillgångar och det inslag av bedömningar och
uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör
detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken
är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av
hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka
antaganden som är normala vid värdering av jämförbara
objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de
externa värderarna och vi har tagit del av värderarnas
uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtals-
villkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av
148
===== SIDA 149 =====
Revisionsberättelse
K2A Årsredovisning 2025
de externa värderarnas uppdrag.
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat
för att säkerställa att indata som lämnas till de externa
värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis
granskat de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har
vi använt aktuella marknadsdata från externa källor, särskilt
antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor,
hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i
de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som bolaget
lämnar i not 14 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag
av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns
på sidorna 1-3, 5-85, 89-90, 109-110 och 153-160. Den
andra informationen består också av ersättningsrapporten
som vi inhämtade före datumet för denna revisions-
berättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör
inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den
information som identifieras ovan och överväga om
informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna
genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt
inhämtat under revisionen samt bedömer om informa-
tionen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra
informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi
skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i
det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncern-
redovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild
enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-
redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som
de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören
ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är
nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern-
redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktig-
heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets och koncernens
förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är
tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att
fortsätta verksamheten och att använda antagandet om
fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock
inte om styrelsen och verkställande direktören avser att
likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har
något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat
övervaka bolagets finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om
huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som
helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att
lämna en revisionsberättelse som innehåller våra
uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt
ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att
upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.
Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de
ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi
professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk
inställning under hela revisionen. Dessutom:
– identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen och koncern-
redovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder
bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisions-
bevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra
en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka
en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter
är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på
misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande
i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig
information eller åsidosättande av intern kontroll.
– skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn
till omständigheterna, men inte för att uttala oss om
effektiviteten i den interna kontrollen.
– utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhö-
rande upplysningar.
– drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med
grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det
finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana
händelser eller förhållanden som kan leda till betydande
tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en
väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen
fästa uppmärksamheten på upplysningarna i års-
redovisningen och koncernredovisningen om den
väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys-
ningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredo-
visningen och koncernredovisningen. Våra
149
===== SIDA 150 =====
Revisionsberättelse
K2A Årsredovisning 2025
slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas
fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan
framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag
och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
– utvärderar vi den övergripande presentationen,
strukturen och innehållet i årsredovisningen och
koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och
om årsredovisningen och koncernredovisningen återger
de underliggande transaktionerna och händelserna på ett
sätt som ger en rättvisande bild.
– planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta
tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende
den finansiella informationen för företag eller affärs-
enheter inom koncernen som grund för att göra ett
uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar
för styrning, övervakning och genomgång av det
revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte.
Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för
den. Vi måste också informera om betydelsefulla
iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella
betydande brister i den interna kontrollen som vi
identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att
vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende,
och ta upp alla relationer och andra förhållanden som
rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga
fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller
motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen
fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda
riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör
de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi
beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte
lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om
frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till
disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning för K2A Knaust
& Andersson Fastigheter AB (publ) för år 2025 samt av
förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet
Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till
moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar
enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt
uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en
bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn
till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart,
omfattning och risker ställer på storleken av moderbola-
gets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och
förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar
bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och
koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets
organisation är utformad så att bokföringen, medels-
förvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i
övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande
förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar
och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för
att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse
med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett
betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och
därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta
revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna
bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande
direktören i något väsentligt avseende:
– företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet
mot bolaget, eller
– på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till
150
===== SIDA 151 =====
Revisionsberättelse
K2A Årsredovisning 2025
dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed
vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen
garanti för att en revision som utförs enligt god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder
eller försummelser som kan föranleda ersättnings-
skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i
Sverige använder vi professionellt omdöme och har en
professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.
Granskningen av förvaltningen och förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig
främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka
tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk
och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen
på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är
väsentliga för verksamheten och där avsteg och
överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets
situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut,
beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden
som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi
granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en granskning av att
styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format
som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-
rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden för K2A Knaust & Andersson
Fastigheter AB (publ) för år 2025.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt
ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i
avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes-
etiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet
med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers-
marknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll
som styrelsen och verkställande direktören bedömer är
nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-
rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa
krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18
och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka
en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter
kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och
anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitets-
styrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efter-
levnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen
och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder
inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka
åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma
riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den
interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och
verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att
utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra
ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.
Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamåls-
enligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar
huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i
ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-
rapporten överensstämmer med den granskade års-
redovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av
huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital-
räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten
har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av
Esef-förordningen.
151
===== SIDA 152 =====
Revisionsberättelse
K2A Årsredovisning 2025
Stockholm den 15 april 2026
KPMG AB
Alexander Tistam
Auktoriserad revisor
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 91-108 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation
RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrnings-
rapporten. Detta innebär att vår granskning av bolags-
styrningsrapporten har en annan inriktning och en
väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning
och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för
våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i
enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6
årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket
samma lag är förenliga med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar samt är i överens-
stämmelse med årsredovisningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till K2A
Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)s revisor av
bolagsstämman den 24 april 2025. KPMG AB eller revisorer
verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan
2015.
152
===== SIDA 153 =====
Historisk översikt
K2A Årsredovisning 2025
153
Historisk översikt
Resultaträkning, Mkr 2025 2024 2023 2022 2021
Hyresintäkter 306,5 426,9 443,6 374,7 272,7
Fastighetskostnader -85,3 -134,6 -139,5 -131,7 -88,8
Driftsöverskott 221,2 292,3 304,1 243,0 183,9
Central administration, fastighetsförvaltning -14,4 -17,9 -15,5 -16,3 -19,8
Central administration, projektutveckling -40,9 -63,6 -43,6 -42,7 -38,5
Resultat från joint ventures 114,9 -140,1 -76,0 71,8 127,8
- varav förvaltningsresultat -20,0 4,8 0,0 -0,4 1,2
- varar värdeförändring förvaltningsfastigheter 133,9 55,6 -76,0 72,2 126,6
- varav övrigt 1,0 -200,5 – – –
Räntenetto -154,3 -241,5 187,9 -128,1 -85,8
Förvaltningsresulat 126,5 -170,9 -18,8 127,6 167,6
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade 191,7 -20,8 -471,0 3,5 741,9
Förvaltningsfastigheter, realiserade 5,3 -59,1 -29,4 -2,0 –
Andelar i andra bolag -6,6 -28,9 – -7,8 8,2
Derivat, orealiserade -29,0 -72,1 -122,8 92,9 24,6
Resultat före skatt 287,9 -351,9 -642,0 214,3 942,3
Skatt -83,4 149,5 105,1 -55,2 -185,8
Årets resultat 204,5 -202,4 -536,9 159,1 756,5
Balansräkning, Mkr 2025 2024 2023 2022 2021
Licenser 1,4 2,8 3,9 5,2 6,3
Förvaltningsfastigheter 6 321,6 6 077,0 9 125,4 10 149,7 8 458,4
Rörelsefastigheter 18,6 4,6 21,4 25,8 14,4
Inventarier 6,5 5,2 14,2 17,5 17,9
Andelar i joint ventures 406,7 643,0 276,0 352,0 267,7
Andelar i andra bolag 30,8 124,5 153,4 153,4 101,0
Övriga långfristiga fordringar 14,2 12,6 21,9 39,6 148,3
Derivat 16,9 45,2 116,7 142,9 25,6
Varulager 0,0 0,0 0,0 2,3 15,8
Kundfordringar 3,7 3,1 2,8 1,2 1,5
Skattefordringar 0,2 0,7 1,2 3,0 1,5
Fordringar på joint ventures 2,6 127,0 60,7 10,7 6,8
Övriga fordringar 69,0 11,1 137,9 120,1 107,1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24,3 37,5 42,2 20,4 11,8
Likvida medel 309,4 133,5 80,5 298,0 379,2
Summa tillgångar 7 225,9 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 272,1 2 109,9 2 357,4 2 985,8 2 905,6
Kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – – – 0,3 0,7
Uppskjuten skatteskuld 368,5 285,1 435,0 540,2 485,3
Långfristiga räntebärande skulder 1 431,1 2 000,4 4 644,5 5 109,6 4 345,4
Långfristiga leasingskulder 265,5 274,8 190,7 189,1 81,7
Övriga långfristiga skulder – 1,3 – – –
Derivat 0,8 0,1 – – –
Kortfristiga räntebärande skulder 2 571,1 2 224,1 2 063,9 2 233,7 1 456,8
Kortfristiga leasingskulder 28,2 34,1 34,7 20,5 12,6
Leverantörsskulder 24,7 20,4 47,2 76,3 100,7
Skatteskulder 1,4 2,5 5,9 7,3 5,1
Skulder till joint ventures 0,6 9,6 – – –
Övriga skulder 86,8 125,6 147,1 39,9 49,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 175,1 139,9 131,9 138,9 120,0
Summa eget kapital och skulder 7 225,9 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2
===== SIDA 154 =====
Koncernens nyckeltal
K2A Årsredovisning 2025
154
Koncernens nyckeltal
Fastighetsrelaterade nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021
Antal bostäder i förvaltning 2 034 2 108 5 159 5 012 3 910
Antal bostäder i produktion – – 253 1 348 2 025
Antal bostäder i projekt 3 361 3 052 3 618 3 517 3 808
Totalt antal bostäder 5 395 5 160 9 030 9 877 9 743
Uthyrbar bostadsyta bostäder, tkvm 80,7 82,5 154,3 162,4 129,5
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 32,3 32,3 32,8 24,8 21,0
Total uthyrbar yta, tkvm 112,9 114,8 187,1 187,2 150,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,1 94,3 97,3 97,9 92,9
Överskottsgrad, % 72,2 68,5 65,9 64,8 67,4
Kassaflöde från investeringsverksamhet
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad, Mkr -41,0 -48,5 -304,4 -889,5 -939,8
Förvärv, Mkr 0,3 -378,0 -972,0 -687,9 -1 079,0
Avyttringar, Mkr 1,0 1 124,7 1 839,9 86,8 –
Finansiella nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021
Avkastning på eget kapital, % 9,0 -9,6 -22,8 5,3 26,0
Soliditet, % 31,4 29,2 23,4 26,3 30,4
Belåningsgrad, % 55,4 58,4 66,7 64,7 60,7
Belåningsgrad netto, % 53,4 57,7 66,4 63,8 59,0
Genomsnittlig räntenivå, % 4,4 3,7 3,2 3,1 2,0
Räntetäckningsgrad, ggr 1,3 1,1 1,5 1,8 1,9
Justerad räntetäckningsgrad, ggr 1,5 1,4 e/t e/t e/t
Räntebindningstid, antal månader 17 13 20 23 28
Kapitalbindningstid, antal månader 17 19 19 23 27
Aktierelaterade nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021
Totalt antal utestående preferensaktier, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800
Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800
Total utdelning preferensaktier, Mkr – 9,0 36,1 36,1 36,1
Utdelning per preferensaktie, kr – 5,00 20,00 20,00 20,00
Totalt antal utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 659 841
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,98 -2,62 -1,14 0,71 1,24
Justerat resultat per stamaktie, kr 1,89 -2,99 -7,17 1,08 8,11
Resultat per stamaktie, kr 1,89 -2,99 -7,17 1,08 8,10
Eget kapital, Mkr 2 272,1 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2
Eget kapital hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 303,3 1 141,0 1 388,5 2 016,9 1 936,7
Eget kapital per stamaktie, kr 15,18 13,29 16,17 23,49 22,55
NRV , Mkr 2 624,6 2 349,9 2 675,7 3 383,5 3 365,9
NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 586,5 1 353,0 1 706,9 2 414,3 2 396,4
NRV per stamaktie, kr 18,48 15,76 19,88 28,12 27,91
Tillväxt NRV per stamaktie, % 17,3 -20,7 -29,3 0,7 54,6
1) Ingen utspädningseffekt förekommer varför uppgiften avser både före och efter
utspädning.
===== SIDA 155 =====
Alternativa nyckeltal
K2A Årsredovisning 2025
155
K2A tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal (ESMA/2015/1415).
Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt
resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i K2A:s fall IFRS eller
årsredovisningslagen. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma
den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående
tabell redogör för beräkningen av de alternativa nyckeltalen.
Alternativa nyckeltal
Mkr 2025 2024 2023 2022 2021
Justerat förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat 126,5 -170,9 -18,8 127,6 167,6
Utdelning preferensaktier – -9,0 -36,1 -36,1 -36,1
Kostnad hybridobligation -42,2 -45,1 -42,9 -30,2 -25,4
Justerat förvaltningsresultat 84,3 -225,0 -97,8 61,3 106,1
Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 659 841
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,98 -2,62 -1,14 0,71 1,24
Resultat per stamaktie (IFRS-mått)
Resultat efter skatt 204,5 -202,4 -536,9 159,1 756,5
Utdelning preferensaktier – -9,0 -36,1 -36,1 -36,1
Kostnad hybridobligation -42,2 -45,1 -42,9 -30,2 -25,4
Resultat efter utdelning preferensaktier samt kostnad
hybridobligation 162,3 -256,5 -615,9 92,8 695,0
Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 659 841
Justerat resultat per stamaktie, kr 1,89 -2,99 -7,17 1,08 8,11
Avdrag för minoritetsandel, kr – – – 0,00 -0,01
Resultat per stamaktie, kr 1,89 -2,99 -7,17 1,08 8,10
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital 2 272,1 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2
Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande – – – -0,3 -0,7
Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9
Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0
Eget kapital hänförligt till stamaktieägare 1 303,3 1 141,0 1 388,5 2 016,9 1 936,7
Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300
Eget kapital per stamaktie, kr 15,18 13,29 16,17 23,49 22,55
NRV per stamaktie
NRV 1 586,5 1 353,0 1 706,9 2 414,3 2 396,4
Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 862 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300
NRV per stamaktie, kr 18,48 15,76 19,88 28,12 27,91
Överskottsgrad
Hyresintäkter 306,5 426,9 443,6 374,7 272,7
Driftsöverskott 221,2 292,3 304,1 243,0 183,9
Överskottsgrad, % 72,2 68,5 68,6 64,8 67,4
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 204,5 -202,4 -536,9 159,1 756,5
Eget kapital utgående balans 2 272,1 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2
Avkastning på eget kapital, % 9,0 -9,6 -22,8 5,3 26,0
Soliditet
Eget kapital 2 272,1 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2
Totala tillgångar 7 225,9 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2
Soliditet, % 31,4 29,2 23,4 26,3 30,4
===== SIDA 156 =====
Alternativa nyckeltal
K2A Årsredovisning 2025
156
Mkr 2025 2024 2023 2022 2021
Räntebärande skuld exklusive leasing
Långfristiga räntebärande skulder 1 431,1 2 000,4 4 644,5 5 109,6 4 345,4
Långfristiga leasingskulder 265,5 274,8 190,7 189,1 81,7
Kortfristiga räntebärande skulder 2 571,1 2 224,1 2 063,9 2 233,7 1 456,8
Kortfristiga leasingskulder 28,2 34,1 34,7 20,5 12,6
Räntebärande skuld 4 295,9 4 533,3 6 933,7 7 552,9 5 896,5
Leasingskulder 293,7 -308,8 -225,3 -209,6 -94,3
Räntebärande skuld exklusive leasing 4 002,2 4 224,5 6 708,3 7 343,3 5 802,2
Nettoskuld
Räntebärande skuld exklusive leasing 4 002,2 4 224,5 6 708,3 7 343,3 5 802,2
Likvida medel -309,4 -133,5 -80,5 -298,0 -379,2
Nettoskuld 3 692,8 4 091,0 6 627,8 7 045,3 5 423,0
Belåningsgrad
Räntebärande skuld exklusive leasing 4 002,2 4 224,5 6 708,3 7 343,3 5 802,2
Totala tillgångar 7 225,9 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2
Belåningsgrad, % 55,4 58,4 66,7 64,7 60,7
Belåningsgrad netto
Nettoskuld 3 692,8 4 091,0 6 627,8 7 045,3 5 423,0
Totala tillgångar minus likvida medel 6 916,5 7 094,2 9 977,7 11 043,7 9 184,0
Belåningsgrad netto, % 53,4 57,7 66,4 63,8 59,0
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott 221,2 292,3 304,1 243,0 183,9
Centrala administrationskostnader, förvaltning -14,4 -17,9 -15,5 -16,3 -19,8
Räntenetto -154,3 -241,5 -187,9 -128,1 -85,8
Räntetäckningsgrad, gånger 1,3 1,1 1,5 1,8 1,9
Justerad räntetäckningsgrad
Driftsöverskott 221,2 292,3 e/t e/t e/t
Centrala administrationskostnader, förvaltning -14,4 -17,9 e/t e/t e/t
Räntenetto -154,3 -241,5 e/t e/t e/t
Aktiverade lånekostnader och lösenavgifter 11,8 45,9 e/t e/t e/t
Räntetäckningsgrad, gånger 1,45 1,40 e/t e/t e/t
NRV
Eget kapital 2 272,1 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2
Derivat -16,1 -45,1 -116,7 -142,9 -25,6
Uppskjuten skatt 368,5 285,1 435,0 540,2 485,3
NRV 2 624,6 2 349,9 2 675,7 3 383,5 3 365,9
Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande – – – -0,3 -0,7
Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9
Avdrag för kumulativ rätt till utdelning preferensaktier -69,3 -28,1 – – –
Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 -450,0
NRV hänförligt till stamaktieägare 1 586,5 1 353,0 1 706,9 2 414,3 2 396,4
Tillväxt NRV per stamaktie
IB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr 15,76 19,88 28,12 27,91 18,06
UB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr 18,48 15,76 19,88 28,12 27,91
Tillväxt NRV per stamaktie, % 17,3 -20,7 -29,3 0,7 54,6
===== SIDA 157 =====
Joint Venture Arborem
K2A Årsredovisning 2025
157
K2A:s fastighet Glidplanet i Örebro består av 88 hyresbostäden, beläget på Södra
Ladugårdsängen med närhet till både Örebro centrum och naturreservatet Reträtten.
===== SIDA 158 =====
Definitioner
K2A Årsredovisning 2025
158
Hållbarhetsdefinitioner
Agenda 2030
FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling
som syftar till att utrota fattigdom och hunger,
förverkliga de mänskliga rättigheterna för alla,
uppnå jämställdhet och egenmakt för alla kvinnor
och flickor samt säkerställa ett varaktigt skydd för
planeten och dess naturresurser.
Biogent kol
Kol som binds in i biomassa (levande växter),
till skillnad från fossilt kol som skapats under
miljontals år.
CO2e
Koldioxidekvivalenter. Ett mått som beskriver
utsläpp av växthusgaser (exempelvis koldioxid,
metan och vattenånga) där hänsyn är taget till
att olika sådana gaser har olika förmåga att bidra
till växthuseffekten och global uppvärmning.
Utsläppen av en viss växthusgas som anges i
koldioxidekvivalenter anger hur mycket koldioxid
som skulle behöva släppas ut för att ge samma
verkan på klimatet.
CRCF
Carbon Removals and Carbon Farming. EU:s
certifieringsramverk för att säkerställa att
koldioxidupptag och kolinlagring är mätbart,
verifierbart och långsiktigt hållbart.
CSRD
Corporate Sustainability Reporting Directive.
EU-direktivet är en del av agendan för hållbar
finansiering och en nyckelkomponent för att nå
målen i EU:s gröna giv. Företag och organisationer
kommer att rapportera enligt denna nya standard
från och med 2025, etappvis utifrån företagets
storlek och omsättning.
De planetära gränserna
En beskrivning av de miljöprocesser och biofysiska
gränser som vi inte får passera om vi vill behålla det
klimat och den typ av biosfär som våra civilisationer
utvecklats i. Begreppet kommer från en forsknings-
rapport från Stockholm Resilience Centre som
publicerades i tidskriften Nature år 2009.
ESRS
European Sustainability Reporting Standards.
Dessa EU-standarder kompletterar CSRD genom
att fastställa de tekniska riktlinjerna för hur
företag och organisationer ska rapportera om sina
miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade
insatser och effekter. Standarderna utgör en central
del av EU:s gröna giv och hållbar finansiering,
och säkerställer att hållbarhetsinformationen blir
transparent, jämförbar och ansvarstagande.
EU-taxonomin
Ett verktyg som ska göra det enkelt att identifiera
och jämföra ekologiskt hållbara investeringar.
Syftet är att underlätta omallokering av kapital
till aktiviteter eller projekt som är i linje med
Parisavtalets mål om att hålla den globala
uppvärmningen under 1,5°C.
FN Global Compact
Tio principer för hållbart företagande, inom
miljö, arbetsrätt, antikorruption och mänskliga
rättigheter.
GHG-protokollet
Greenhouse Gas Protocol – verksamhetens klimat-
påverkan genom direkta och indirekta utsläpp av
växthusgaser, uppdelat i tre olika kategorier, så
kallade Scope, (1-3).
GRI
Global Reporting Initiative - oberoende organisation
som utarbetat en global standard för hållbarhetsre-
dovisning, GRI-index.
Gröna given
En färdplan för hur vi ska nå netto-noll-utsläpp.
EU:s gröna giv omfattar en handlingsplan som ska
främja ett effektivt utnyttjande av resurser genom
att vi ställer om till en ren, cirkulär ekonomi samt
återställa förlorad biologisk mångfald och minska
föroreningarna.
IPCC
Intergovernmental Panel on Climate Change. FN:s
mellanstatliga klimatpanel som sammanställer
det vetenskapliga kunskapsläget kring klimatför-
ändringar, konsekvenser, sårbarhet och möjliga
lösningar.
Klimatneutral
En verksamhet, organisation eller land, som
genom sin egen verksamhet och/eller genom att
köpa klimatkompensation, det vill säga andelar i
koldioxidsänkor, har ett nettoutsläpp som är noll.
Klimatpositiv
Att tillskapa och/eller köpa ytterligare kolsänkor,
förbi netto-noll, så att verksamheten, organi-
sationen eller landet bidrar med en ytterligare
koldioxidsänka, det vill säga ett positivt bidrag till
en koldioxidlagring.
Kolsänka
En kolsänka är en funktion eller process där
koldioxid tas upp ur luften och lagras under en
lång tid. Vad som är lång tid kan diskuteras, och de
kolsänkor som K2A syftar på binder kol i allt från
flera decennier till tusentals år. Ett enkelt sätt att
beskriva det är att en sänka tar upp mer koldioxid
än den släpper ut.
Miljöbyggnad iDrift
Svenskt miljöcertifieringssystem för befintliga
byggnader som varit i drift i minst 3 år. Inkluderar
indikatorer kopplat till energi, innemiljö, materi-
alval, klimatanpassning och förvaltningsrutiner.
Miljöcertifieringssystemet ägs och förvaltas av
Sweden Green Building Council (SGBC).
Miljöbyggnad ny byggnad
Svenskt miljöcertifieringssystem för
nyproducerade byggnader. Inkluderar indikatorer
kopplat till energi, innemiljö och materialval.
Miljöcertifieringssystemet ägs och förvaltas av
Sweden Green Building Council (SGBC).
Parisavtalet
Ett globalt klimatavtal som världens ledare enades
om på klimatkonferensen COP21 i Paris år 2015. En
av de viktigaste punkterna i Parisavtalet är att hålla
den globala uppvärmningen långt under 2 °C och
sträva efter att hålla den under 1,5 °C.
Passivhus
Klassning av energieffektiva byggnader med
svenska kriterier definierade av FEBY , Forum för
Energieffektivt byggande. Kraven relaterar till bygg-
nadens värmeförlusttal, uttryckt i W/kvm Atemp.
RCP
Representative Concentration Pathway, en
koncentrationsbana för växthusgaser (inte utsläpp)
som antagits av IPCC (Intergovernmental Panel on
Climate Change), FN:s internationella klimatpanel.
Science Based Target initiative (SBTi)
Vetenskapligt baserade målsättningar för utsläpp
av CO2 som sätts utifrån det forskningen säger
krävs för att nå Parisavtalets utsläppsmål.
Scope 1
Direkta utsläpp inne i verksamheten, till exempel
vid produktion i egna fabriker eller från den egna
fordonsflottan.
Scope 2
Indirekta utlsäpp från inköpt el, ånga, värme och
kyla, som sker hos producenten.
Scope 3
De indirekta växthusgasutsläppen, utöver
inköpt energi, som alltså sker utanför företagets
gränser. Dessa utsläpp delas ofta upp i så kallade
uppströms och nedströms utsläpp beroende på
om de sker före den egna verksamheten eller efter
den egna verksamheten i kedjan.
Svanencertifiering
Nordisk miljömärkning Svanen, miljöcertifiering av
produkter som omfattar kriterier bland annat för
flerbostadshus. En Svanencertifiering av flerbo-
stadshus inkluderar indikatorer kopplat till energi,
innemiljö, materialval samt rutiner i byggprocess
och förvaltning.
TCFD
Task Force on Climate-related Financial
Disclosures. Ramverk för att identifiera ett bolags
klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter.
TNFD
Task Force on Nature-related Financial
Disclosures. Kommande ramverk för att identifiera
ett bolags naturrelaterade finansiella risker och
möjligheter. Koncentrationsbanorna beskriver olika
klimatframtider, som alla anses möjliga beroende
på mängden växthusgaser som släpps ut under de
kommande åren.
VSME
Voluntary Sustainability Reporting Standard for
SMEs. En frivillig europeisk standard för
hållbarhetsrapportering riktad till små och
medelstora företag som inte omfattas av lagkraven
i Corporate Sustainability Reporting Directive
(CSRD).
===== SIDA 159 =====
Definitioner
K2A Årsredovisning 2025
159
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat (för de senaste 12 månaderna)
i procent av eget kapital per balansdagen.
Avkastning på eget kapital används för att belysa
K2A:s förmåga att generera vinst på ägarnas kapital
i koncernen.
Avrundningar
Då belopp har avrundats till Mkr summerar inte
alltid tabellerna.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till totala
tillgångar. Räntebärande skulder motsvarar
lång- och kortfristiga räntebärande skulder.
Samtliga poster avser balansdag. Belåningsgrad
används för att belysa K2A:s
finansiella risk.
Belåningsgrad netto
Nettoskuld i förhållande till totala tillgångar
justerat för likvida medel vid periodens utgång.
Belåningsgrad netto används för att belysa K2A:s
finansiella risk.
Day one gain
Skillnaden mellan transaktionspris och verkligt
värde vid första redovisningstillfället.
Direktavkastningskrav
Avkastningskravet på restvärdet.
Direktavkastningskrav är ett relevant nyckeltal för
att ta ställning till rimligheten i hur fastigheterna
värderas.
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighetskostnader .
Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal för att mäta
förvaltningens lönsamhet före det att centrala
kostnader, finansiella intäkter och kostnader samt
orealiserade värdeförändringar beaktats.
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital reducerat med värdet av samtliga
utestående preferensaktier per balansdagen
samt hybridobligation, i förhållande till antalet
utestående stamaktier per balansdagen. Värdet av
samtliga utestående preferensaktier har beräknats
som 287,50 kronor multiplicerat med antalet
preferensaktier per balansdagen. 287,50 kronor
motsvarar det belopp per preferensaktie som
innehavaren har företrädesrätt till, före stamaktier,
vid bolagets eventuella upplösning. Eget kapital
per aktie används för att belysa stamaktieägarnas
andel av bolagets egna kapital per aktie.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal
för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att
finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej
orealiserade värdeförändringar (värdeförändringar
från joint ventures ingår dock).
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat reducerat med under perioden
utbetalad preferensaktieutdelning och kostnad
hänförligt till hybridobligation i förhållande till
det vägda genomsnittliga antalet utestående
stamaktier under perioden. Förvaltningsresultat
per stamaktie används för att belysa stamaktie-
ägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie.
Justerat förvaltningsresultat per
stamaktie
Förvaltningsresultat reducerat med under perioden
utbetalad preferensaktieutdelning och kostnad
hänförligt till hybridobligation i förhållande till
det vägda genomsnittliga antalet utestående
stamaktier under perioden. Förvaltningsresultat
per stamaktie används för att belysa stamaktie-
ägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för
ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa
koncernens intäktspotential.
IFRS
Förkortning för International Financial Reporting
Standards. Internationella redovisningsstandarder
för koncernredovisning som börsnoterade företag
inom EU ska tillämpa från och med 2005.
NRV
Långsiktigt substansvärde (NRV). Redovisat
eget kapital med återläggning av räntederivat
och uppskjuten skatt. NRV används för att ge
intressenter information om K2A:s långsiktiga
substansvärde beräknat på ett för noterade
fastighetsbolag enhetligt sätt.
NRV hänförligt till stamaktieägare
NRV reducerat med värdet av samtliga utestående
preferensaktier och hybridobligationer. Värdet av
samtliga utestående preferensaktier har beräknats
som 287,50 kronor multiplicerat med antalet
preferensaktier per balansdagen. 287,50 kronor
motsvarar det belopp per preferensaktie som
innehavaren har företrädesrätt till, före stamaktier,
vid bolagets eventuella upplösning. NRV hänförligt
till stamaktieägare anges för att förtydliga hur
stor andel av NRV som bedöms vara hänförlig
till stamaktieägare efter att andelen hänförlig till
innehavare av preferensaktier, hybridobligationer
samt innehav utan bestämmande inflytande
räknats bort.
NRV per stamaktie
NRV hänförligt till stamaktieägare dividerat med
antalet utestående stamaktier per balansdagen.
NRV per stamaktie används för att belysa stam-
aktieägarnas andel av bolagets NRV hänförligt till
stamaktieägarna per aktie.
Tillväxt NRV per stamaktie
Mäter den procentuella förändringen i NRV
hänförligt till stamaktieägare per stamaktie över
de senaste tolv månaderna. Nyckeltalet visar hur
K2A:s långsiktiga substansvärde utvecklas för
stamaktieägarna och används för att belysa
bolagets värdeskapande oberoende av aktie-
kursens utveckling.
Justerat resultat per stamaktie
Periodens/årets resultat reducerat med under
perioden utbetalad preferensaktieutdelning
samt avdrag för kostnader för hybridobligation, i
förhållande till det vägda genomsnittliga antalet
utestående stamaktier under perioden. Justerat
resultat efter skatt per stamaktie används för att
belysa stamaktieägarnas andel av bolagets resultat
efter skatt per aktie.
Nettoskuld
Räntebärande skuld exklusive leasing reducerad
med likvida medel. Nyckeltalet används för att
belysa koncernens skulder.
Resultat per stamaktie
Resultat hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare, reducerat med under perioden utbetalad
preferensaktieutdelning samt avdrag för kostnader
för hybridobligation, i förhållande till det vägda
genomsnittliga antalet utestående stamaktier
under perioden. Resultat efter skatt per stamaktie
används för att belysa moderbolagets aktieägares
andel av bolagets resultat efter skatt per aktie.
Måttet är definierat i IFRS.
Räntebärande skuld exklusive leasing
Räntebärande skulder reducerade med korta och
långa leasingskulder. Nyckeltalet används i syfte
att visa de faktiska räntebärande skulderna.
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för central
administration hänförligt till förvaltning i förhål-
lande till räntenetto (för de senaste 12 månaderna).
Räntetäckningsgraden används för att belysa hur
känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Justerad räntetäckningsgrad
Samma definition som Räntetäckningsgrad, med
tillägg att aktiverade lånekostnader, lösenkost-
nader och bankavgifter, hänförliga till skriftliga
förfaranden elimineras i räntenettot. Den justerade
räntetäckningsgraden används för att belysa hur
känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar
om man exkluderar tidigare aktiverade kostnader.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i förhållande till
balansomslutning vid periodens utgång. Soliditeten
används för att för att belysa K2A:s räntekänslighet
och finansiella stabilitet.
Uthyrbar yta
Total area som är tillgänglig för uthyrning.
Uthyrningsgrad, ekonomisk
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nytillkomna förvaltningsfastigheter exkluderas
från beräkningen i kvartalet de tillkommit samt
kvartalet därefter. Nyckeltalet anges i procent
och är relevant för att mäta vakanser, där en hög
uthyrningsgrad i procent innebär en låg ekonomisk
vakans.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter
(för de senaste 12 månaderna). Överskottsgrad är
ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens
lönsamhet före det att finansiella intäkter och
kostnader samt orealiserade värdeförändringar
beaktats.
===== SIDA 160 =====
Årsstämma och kalendarium
K2A Årsredovisning 2025
160
Inbjudan till årsstämma
K2A:s årsstämma äger rum torsdagen den 7 maj 2026. För mer information och anmälan se www.k2a.se.
Kalendarium
Finansiella rapporter och bolagshändelser
Delårsrapport Q1 januari – mars 2026 7 maj 2026
Årsstämma 2026 7 maj 2026
Delårsrapport Q2 januari – juni 2026 17 juli 2026
Delårsrapport Q3 januari – september 2026 5 november 2026
===== SIDA 161 =====
Revisionsberättelse
K2A Årsredovisning 2025
161
===== SIDA 162 =====
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)
Karlavägen 108, 115 26 Stockholm
info@k2a.se
www.k2a.se
Org.nr 556943-7600
20