FULLTEXT DEL 1 AV 2
Årsredovisning 2024
===== SIDA 1 =====
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
Vi förvärvar, förvaltar och
förbättrar boendemiljöer
– idag och för framtiden
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
===== SIDA 2 =====
Innehåll
INTRODUKTION
KlaraBo i korthet 3
Året i korthet 4
Vd-ord 5
STRATEGI
Affärsidé och värdeskapande modell 7
Mål och utfall 8
AKTIEN
Aktien 9
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete 11
KlaraBos roll i värdekedjan 12
Intressentdialog 13
Väsentliga hållbarhetsfrågor 14
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor 16
Klimat och energi 17
Resurseffektiva kvarter 21
Våra medarbetare 23
Trygga och trivsamma kvarter 27
Människor i vår värdekedja 29
Ansvarsfulla affärer 30
Bestrykanderapport 31
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse 32
Risker och riskhantering 33
Flerårsöversikt nyckeltal 37
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport 75
Styrelse 79
Ledning 81
Revisors yttrande om
bolagsstyrningsrapporten
82
ÖVRIGT
Fastighetsförteckning 83
Nyckeltal/definitioner 87
Kalendarium 88
KlaraBos historia 89
Finansiella rapporter koncernen 38
Finansiella rapporter moderbolaget 42
Noter 45
Styrelsens underskrifter 70
Revisionsberättelse 71
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
2
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 3 =====
499 000
Total uthyrningsbar yta, kvm
(499 500) 33,7
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
6 694
Antal hyreslägenheter
9 215
Totalt marknadsvärde fastigheter, mkr
1,44
Resultat per aktie, kr
43,6
Soliditet, %
51,4
Belåningsgrad, %
80,2
Räntesäkringsgrad, %
3,3
Räntebindningstid, år
(32,0) (52,2)
(9 007) (42,6) (6 604) (79,9) (3,7)
(-2,91)
VERKSAMHETEN
Förvaltningsfastigheter
Projektportfölj
FASTIGHETSPORTFÖLJ
Fastighetsportföljen består av förvaltnings-
fastigheter med 6 694 lägenheter samt en
projektportfölj innehållande 974 lägenheter.
Fastigheterna är belägna från Trelleborg i söder,
Visby i öster till Umeå i norr och är indelade i fyra
förvaltningsregioner; Syd, Öst, Mitt och Nord.
88%
Andel bostäder
60%
Bestånd med
renoveringspotential
KlaraBo Sverige AB är ett börsnoterat fastighets-
bolag med långsiktigt förvaltningsperspektiv inom
bostads fastigheter. Verksamheten fokuserar på
förvaltning, förädling och renovering av beståndet.
Därtill förvärvas äldre bestånd och nya hyresbostäder
produceras när marknadsförutsättningarna är de
rätta. KlaraBo har sitt huvudkontor i Malmö men är
verksamt över hela Sverige.
KlaraBo i korthet
KLARABO I KORTHET
3
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
KlaraBo i korthet
Året i korthet
Vd-ord
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 4 =====
Året i korthet
Kv3
Ett ramavtal tecknades med Swedbank om
hållbarhetslänkad finansiering för cirka 10
procent av KlaraBos totala låneportfölj. Avtalet
innebär att prissättningen på finansieringen
delvis kopplas till bolagets hållbarhetsmål.
Avtalet stärker incitamenten för KlaraBos
fortsatta hållbarhetsarbete.
Två fastigheter om totalt 80 lägenheter,
varav 80 procent med renoveringspotential,
förvärvades i Falun. Samtidigt avyttrades två
kommersiella fastigheter i Borlänge till Diös.
Förvärvet skedde till ett underliggande värde
om 80 Mkr och avyttringen till ett underlig-
gande fastighetsvärde om 133 Mkr.
Kv4
KlaraBo ingick avtal om förvärv av en
fastighetsportfölj i Helsingborg från Rikshem
till ett fastighetsvärde om 850 mkr. Affären
omfattade 740 lägenheter med cirka 57 000
kvm uthyrningsbar area. För att delfinansiera
förvärvet genomfördes en företrädesemission
om cirka 391 mkr. Affären bedöms bidra
positivt till förvaltningsresultatet per aktie,
stärka räntetäckningsgraden samt ge en stabil
och löpande avkastning. Förvärvet slutfördes
den 31 januari 2025.
Företrädesemissionen, som genomfördes i
december och avslutades den 2 januari 2025,
omfattade 26 miljoner B-aktier och blev kraftigt
övertecknad med 95,2 %. Emissionen tillförde
bolaget cirka 391 mkr före emissionskost-
nader och möjliggör strategiska satsningar,
inklusive förvärvet i Helsingborg.
Kv2
KlaraBo tecknade ett markanvisningsavtal
med Malmö stad avseende ett helt nytt kvarter
öster om Malmömässan i Hyllie. Avtalet avser
drygt 300 bostäder inom ramen för stadens
så kallade Mallbo-projekt som riktar sig till en
bred målgrupp. KlaraBo arbetar med projektet
i partnerskap med OBOS.
Bolaget beslutade om ytterligare återköp av
aktier till ett värde av 30 Mkr, i enlighet med
det bemyndigande som gavs vid årsstämman
den 3 maj 2024.
Kv1
De generella hyreshöjningarna för 2024 blev i
genomsnitt 5,6 procent för bostäder.
KlaraBo utvecklade sin hållbarhetsrapporte-
ring i enlighet med GRI där klimatbokslutet
inkluderar scope 3 i enlighet med GHG-
protokollet.
ÅRET I KORTHET
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
4
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
KlaraBo i korthet
Året i korthet
Vd-ord
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 5 =====
Ett förbättrat marknadsklimat
skapar tillväxtmöjligheter
KlaraBos verksamhet stod sig starkt under
året, och visar att vårt koncept och erbjudande
även bär i tider med lite sämre marknadskli-
mat. Förvaltningsresultatet steg med 9 procent
under året, drivet av högre hyresnivåer samt
effektiv förvaltning, fortsatt kostnadskontroll
men även att inflationen nu verkar vara under
kontroll och att Riksbanken genomfört en rad
räntesänkningar under senare delen av året.
Vår bedömning är att hyresnivån kommer
överstiga inflationen de kommande åren och
fortsatt balansera för höjda kostnadsnivåer.
Det medför en fortsatt positiv utveckling av
såväl vår finansiella som operationella verk-
samhet under 2025, som dessutom stärks av
förvärvet av en fastighetsportfölj i Helsingborg
som vi konsoliderade per sista januari.
Diversifierat bestånd med låg risk för vakanser
Utvecklingen av vårt befintliga bestånd fortskred enligt plan där
uppgraderingar varit en viktig aspekt. Dessa insatser resulterar
dels i ökade hyresintäkter, och dels i sänkta drift- och under-
hållskostnader, bland annat tack vare energieffektiva hållbara
lösningar. De standardhöjande åtgärderna tillsammans med
den generella hyreshöjningen bidrog till att hyresvärdet för våra
bostäder ökade med 5,9 procentenheter under året samtidigt
som den reella uthyrningsgraden förblev i praktiken intakt mot
tidigare år. KlaraBos portfölj med numera över 7 000 lägenheter
är geografiskt diversifierad över hela Sverige, med starka
kluster i Trelleborg, Helsingborg, Visby och Östersund. Dessa
fyra kluster placerade i attraktiva områden med en långsiktig
befolkningstillväxt och betydande infrastrukturprojekt utgör
nu sammanlagt 53 procent av marknadsvärdet på vårt totala
fastighetsbestånd om cirka 10 miljarder kronor. Med en mycket
hög uthyrningsgrad och en välförvaltad, diversifierad portfölj är vi
väl rustade att leverera lönsam tillväxt och därmed värde till våra
hyresgäster och aktieägare.
Finansiell stabilitet
KlaraBo är ett finansiellt stabilt bolag med en soliditet på 43,6
procent och en belåningsgrad om 51,4 procent. Därutöver har
vi 100 procent av vår finansiering i nordiska banker, varav hela
80 procent var vid bokslutstidpunkt räntesäkrat. Detta gav oss
VD-ORD
5
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
KlaraBo i korthet
Året i korthet
Vd-ord
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 6 =====
möjlighet, att i samband med den årliga strategigenomgången,
lämna de finansiella målen om en genomsnittlig tillväxt i sub-
stansvärde om minst 15 procent per år och en årlig tillväxt i för-
valtningsresultatet om minst 12 procent per aktie oförändrade.
För att säkerställa en fortsatt stabil finansiell grund adderades
att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger samt att
belåningsgraden ska understiga 60 procent över tid. Vidare
klargjordes att KlaraBo över tid ska vara ett utdelande bolag,
men att bolaget under de närmaste åren kommer att prioritera
tillväxt genom investeringar i befintligt bestånd, förvärv och
utvalda projekt, då vi ser goda tillväxtmöjligheter framöver.
Fortsatta framsteg i vårt strategiska hållbarhetsarbete
Under året har vi gjort betydande framsteg i vårt strategiska
hållbarhetsarbete. Vi har satt nya ambitiösa mål och har påbör-
jat förberedelserna inför rapportering enligt EU-direktivet CSRD
och anpassar oss successivt. Årets årsredovisning tar höjd för
kraven, men vi inväntar klar göranden kring Omnibus-förslaget
för att förstå hur det påverkar KlaraBo. Vi har färdigställt vår
dubbla väsentlighetsanalys, vilket har gett oss värdefulla
insikter om hur våra verksamheter både påverkar och
påverkas av hållbarhetsfrågor, ur såväl ett finansiellt som ett
hållbarhetsperspektiv. Analysen innebär att vi har bedömt dels
hur våra verksamheter påverkar miljö och samhälle, dels hur
hållbarhetsfrågor och externa faktorer påverkar vår finansiella
ställning och affärsmodell. Denna ökade förståelse stärker vår
förmåga att genom strategiska insatser skapa värde för våra
hyresgäster, aktieägare och samhället i stort.
Ett exempel på en insats som initierats under året är en inves-
tering på cirka 25 miljoner för att förbättra energiprestandan
i fastighetsbeståndet de kommande åren. Målet är att lyfta
fastigheter med energiklass F och G till en högre energiklass
senast 2030, vilket bedöms kunna genomföras inom ramen
för det planerade underhållet. Detta initiativ kommer inte bara
att förbättra boendemiljön för våra hyresgäster och minska vår
klimatpåverkan, utan det förväntas också generera en avkast-
ning på omkring 10 procent i form av lägre driftskostnader.
Investeringen är en del av KlaraBos klimatfärdplan med det
långsiktiga målet om att senast 2045 uppnå klimatneutralitet i
hela värdekedjan.
Ser framemot 2025 med optimism
Vi avslutade året med att annonsera en av bolagets hittills största
affärer genom förvärv av 740 hyreslägenheter i Helsingborg
och rivstartar året med att tillträda dessa. Trots att året 2024
erbjudit en hel del utmaningar andas vi optimism i bolaget tack
vare engagerade medarbetare och att vi långsiktigt ser till att
arbeta utifrån våra strategier.
Inflationstakten har under inledningen av 2025 varit högre än
Riksbankens tidigare förväntningar, vilket minskar sannolik-
heten för ytterligare räntesänkningar på kort sikt. Trots detta
ser vi framåt med en försiktig optimism. Med en stor del av
låneportföljen räntesäkrad, ett väl diversifierat bestånd och en
affärsmodell som kontinuerligt skapar värde i vårt fastighetsbe-
stånd och stärker kassaflödet över tid, är vi rustade att leverera
långsiktigt värde – även om de makroekonomiska vindarna
skulle blåsa lite snålare.
Andreas Morfiadakis, vd KlaraBo
”Med en stabil verksamhet som
fortsätter att leverera tillväxt, en
stark finansiell position och en
diversifierad fastighetsportfölj med
låg vakansrisk, står vi väl rustade
för att ta vara på framtida möjligheter.
Genom vårt hittills största förvärv
och fortsatta investeringar i befintligt
bestånd skapar vi långsiktigt värde
för både hyresgäster och aktieägare.”
VD-ORD
6
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
KlaraBo i korthet
Året i korthet
Vd-ord
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 7 =====
Humankapital
• Kompetens och erfarenhet hos
68 medarbetare (per den 31 dec).
Strukturkapital
• Arbetsmetoder och projektreferenser.
• Ett allt starkare varumärke och arbets-
givarvarumärke.
• Egen förvaltning.
Socialt och relationskapital
• Långsiktiga och goda relationer med
hyresgäster, aktieägare, leverantörer
och kommuner.
Tillverkat kapital och andra resurser
• Cirka 200 fastigheter samt
marktillgångar.
Finansiellt kapital
• 9 374 Mkr i eget kapital och lån.
• Starkt kassaflöde stabil balansräkning.
• Stabil balansräkning
Tillgångar och resurser Affärsmodellens hörnstenar
• Beprövad renoveringsstrategi
som genom uppgradering av lägenheter vid omflyttning,
leder till succesivt ökat kassaflöde, driftnetto och minsk-
ning av löpande underhållsbehov.
• Värdeskapande åtgärder i fastigheten genom olika
kunderbjudanden vilket leder till ökad standard i fastig-
heten samt bidrar till ökat kassaflöde och driftnetto.
• Förvaltning i egen regi ger ett kontinuerligt fokus på
optimering och kostnadskontroll av drift- och underhålls-
kostnader. Det ger även möjlighet till bättre anpassning
av erbjudandet för att vid varje tillfälle passa kundernas
behov och efterfrågan.
• Förvärv i tillväxtregioner av befintliga bostadsfastigheter
liksom mark för nyproduktion.
• Nyproduktion och projektutveckling av miljöcertifierade
liksom kostnads- och yteffektiva bostäder genom
egenutveckling av industriellt producerade KlaraBo-hus.
Verksamhetsfokus anpassas efter marknadsläge. Under
2024 fokuserade KlaraBo huvudsakligen på förvärv och
värdeskapande åtgärder inom befintligt bestånd.
Förädling och
renovering
Nyproduktion
och projekt-
utveckling
Förvärv
Affärsidé och värdeskapandemodell
Affärsmodell
KlaraBos affärsmodell bygger
på en långsiktig förvaltning
genom renovering, förvärv
och nybyggnation.
Affärsidé
KlaraBo ska förvalta, utveckla
och förvärva attraktiva bostäder
i svenska tillväxtregioner.
För ägarna
En stabil affär och långsiktig lön-
samhet, tillväxt och avkastning till
ägarna.
För medarbetarna
Fokus på schyssta arbetsvillkor,
hälsa, mångfald och inkludering.
Utvecklingsmöjligheter.
För kunderna
Renoverade och energi effektivi serade
bostäder i det äldre beståndet.
Yteffektiva och moderna bostäder i
de nybyggda bestånden. Trygga och
trivsamma boendemiljöer i såväl de
äldre som nyare bestånden.
För samhället
Tillgodose lokala behov av bostäder.
Arbeta för att minska bolagets utsläpp
av växthusgaser i enlighet med
Parisavtalet.
Skapat värde
Bilden till vänster illustrerar KlaraBos verksamhet
och värdeskapande; vilka resurser bolaget
nyttjar, hur de förädlas i verksamheten och vilka
värden de skapar för olika intressenter.
AFFÄRSIDÈ OCH VÄRDESKAPANDEMODELL
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
7
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
Affärsidé och värdeskapandemodell
Mål och utfall
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 8 =====
Övergripande mål Mål Utfall 2024 Kommentar
Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,75 gånger över tid. >1,75 ggr 1,78 ggr Målet infördes 2024.
Belåningsgrad Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent över tid. <60% 51,4% Målet infördes 2024.
Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara
ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den
allmänna årliga hyreshöjningen.
>Allmän hyreshöjning 1,7%-enheter Med totalt 150 helrenoverade lägenheter under
2024 uppfylldes målet.
Långsiktigt
substansvärde
Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt
i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella
värdeöverföringar.
>15% 33,7% Den genomsnittliga årliga tillväxten sedan 2019
uppgår till 19 procent.
Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i
förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
>12% 9,8% Den genomsnittliga årliga tillväxten sedan 2019
uppgår till 26 procent.
Utdelning KlaraBo ska över tid vara ett utdelande bolag men kommer under de
närmaste åren prioritera tillväxt genom att investeringar i befintligt
bestånd, förvärv samt i bolagets projektportfölj.
- - KlaraBo fortsätter att prioritera återinvesteringar
i verksamheten framför utdelning i enlighet med
utdelningspolicyn.
Hållbarhet Senast år 2030 ska endast förnybar energi användas för el, värme och
bilar i bolagets verksamhet. Senast år 2045 ska bolaget vara klimat-
neutralt i hela värdekedjan. För övriga hållbarhetsmål, se avsnitt
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor så sida 16.
2030 – Endast
förnybar energi
2045 – Klimatneutralitet
Under 2024 har åtgärder för att minska KlaraBos
koldioxidutsläpp i den egna verksam heten
prioriterats.
Mål och utfall
KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta
eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Värdeskapandet mäts bland annat som tillväxt i substansvärde och förvalt-
nings resultat per aktie. Under 2024 beslutade styrelsen att införa finansiella mål för räntetäcknings- respektive belåningsgrad.
Samtidigt utgick målen för hur mycket bostadsyta bolaget skulle äga och förvalta liksom målet för antalet byggstarter.
MÅL OCH UTFALL
8
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
Affärsidé och värdeskapandemodell
Mål och utfall
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 9 =====
Aktien
KlaraBo har två aktieslag, A- och B-aktier, där varje A-aktie berättigar till tio röster och varje
B-aktie berättigar till en röst. Antalet A-aktier uppgick per 31 december 2024 till 16 300 000
och antalet B-aktier till 115 527 883. Aktiekapitalet uppgick till 6 591 394 kr och kvotvärdet
per aktie var därmed 0,05 kr. KlaraBos B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan den
2 december 2021.
Ägare och ägarstruktur
De femton största ägarna kontrollerade 66,01 (71,10) procent
av kapitalet och 79,80 (82,40) procent av rösterna per den 31
december 2024. Svenska företag, fonder och privatpersoner
ägde 81,20 (78,10) procent av aktiekapitalet medan det utländ-
ska aktieägandet uppgick till 18,80 (21,90) procent av kapitalet.
Antalet aktieägare uppgick totalt till 6 442 (5 829).
Omsättning och handel
Totalt omsattes 44,3 (21,0) miljoner av KlaraBos aktier under
2024 till ett sammanlagt värde av 851,4 (304,8) mkr. Den största
handelsplatsen var OMX Stockholm, där 79,22 procent av årets
handel skedde. Den näst största var Chicago Board Options
Exchange (CBOE), som stod för 15,26 procent av handeln.
Aktieutveckling
2024 sjönk KlaraBos aktiekurs med 1,51 procent, från 16,65 kr
till 16,40 kr. Årets högsta stängningskurs var 22,71 kr per den
11 oktober och lägsta stängningskurs var 15,39 kr den 12
februari 2024. Under året steg OMX Stockholm PI med 5,73
procent medan OMX Stockholm Real Estate PI sjönk med
3,50 procent. Därmed presterade KlaraBo under börsindex
men över branschindex. Den 31 december 2024 uppgick
KlaraBos börsvärde till 2,2 (2,3) mdr kr.
Utdelningspolicy
Långsiktigt ska KlaraBo varje räkenskapsår dela ut 50 procent
av beskattat förvaltningsresultat. Dock kommer KlaraBo de
närmaste åren att främst prioritera tillväxt genom investeringar
i befintligt bestånd och förvärv, varför utdelningar då kan
komma att utebli.
15 största ägarna
Kapital Röster
Investment AB Spiltan 11,72% 11,80%
Rutger Arnhult 7,57% 3,58%
Ralph Mühlrad 6,66% 7,30%
Wealins S.A. 5,84% 2,76%
Anders Pettersson med familj 5,15% 13,64%
Lennart Sten 4,65% 10,26%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 4,60% 2,18%
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 4,28% 2,03%
Länsförsäkringar Fonder 3,71% 1,76%
ODIN Fonder 3,18% 1,51%
Avanza Pension 2,12% 1,00%
Mats Johansson 2,05% 9,69%
Andreas Morfiadakis 1,88% 8,52%
Richard Mühlrad 1,39% 3,19%
Carnegie Fonder 1,21% 0,57%
Övriga 33,99% 20,20%
Aktiens utveckling 2024
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
DNOSAJJMAMFJ
0
5
10
15
20
25
Omsatt antal aktier i
1 000-tal per månadSEK OMXS PI OMXS
Real Estate
KLARA B
Källa: HoldingsKälla: Holdings
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
AKTIEN
9
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 10 =====
HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
Större ansvar för
vår påverkan på
människor och miljö
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 11 =====
Kort om vårt hållbarhetsarbete
Hur vi styr inom hållbarhet
KlaraBos styrelse har det yttersta ansvaret för bolagets
hållbarhetsstrategi och beslutar om strategiska prioriteringar,
fokusområden och hållbarhetsmål. Styrelsen har inte inrättat
något särskilt utskott för hållbarhetsfrågor, men hållbarhet är
en stående punkt på dagordningen vid styrelsemöten. Det
löpande arbetet med hållbarhetsfrågor rapporteras regelbundet
och följs upp i samband med dessa möten. Information om
större åtgärder för hållbarhet inkluderas i delårsrapporterna,
medan mer omfattande rapportering, inklusive klimatbokslut
och hållbarhetsrelaterade nyckeltal, presenteras i KlaraBos
års - och hållbarhetsredovisning. Styrelsen ansvarar även för
att godkänna både delårsrapporter och års- och hållbarhets-
redovisningen.
Under 2024 har styrelsen fastställt KlaraBos viktigaste håll-
barhetsfrågor, baserat på den dubbla väsentlighetsanalys som
genomförts under året. Mer om detta arbete finns att läsa på
sida 14. Dessutom har styrelsen antagit en ny hållbarhetspolicy
som utgår från dessa prioriterade frågor.
Vår hållbarhetspolicy
Under 2024 har vi arbetat fram en ny hållbarhetspolicy. Syftet
med policyn är att förebygga, mildra och avhjälpa faktiska
konsekvenser kopplade till miljö- och klimatrelaterade
risker, våra medarbetare, medarbetare i vår värdekedja,
samt att säkerställa ansvarsfull bolagsstyrning. Policyn utgår
från KlaraBos väsentliga hållbarhetsfrågor och beskriver
de krav som vi har på våra medarbetare, leverantörer och
samarbetspartners inom dessa områden. Till grund för policyn
ligger också de insikter som framkommit i dialog med viktiga
intressentgrupper. Hållbarhetspolicyn beslutas i styrelsen och
ska genomgå en årlig granskning i samband med översyn av
den dubbla väsentlighetsanalysen. Vill du läsa mer? Du hittar
vår hållbarhetspolicy här.
Styrelsen antar bolagets hållbarhetsmål och följer upp dessa
årligen. Varje ledamot förväntas säkerställa relevant kompetens
inom området. I dagsläget sker ingen utvärdering av styrelsen
baserat på hållbarhetsarbetet. Under 2025 kommer rutiner
att tas fram för hur styrelsen håller sig informerad, utvärderar
hållbarhetsrelaterade risker, hanterar klagomål och avvikelser
samt kommunicerar kring hållbarhet.
Ansvaret för styrning och uppföljning av KlaraBos hållbar-
hetsarbete ligger hos ledningsgruppen där KlaraBos HR-chef
och hållbarhetskommunikatör har ett mer operativt ansvar, i
nära samarbete med en hållbarhetskonsult. Åtgärder prioriteras
utifrån förväntad effekt och rimlig kostnad. Implementering och
uppföljning hanteras av vår förvaltningsorganisation.
Hur vi följer upp våra hållbarhetsrisker behandlas under
avsnittet risker och riskhantering.
Om vår hållbarhetsrapport
KlaraBo redovisar hållbarhetsarbetet årligen i års- och
håll barhetsredovisningen – ett arbete som inleddes 2022.
Hållbarhetsrapporten omfattar hela KlaraBo Sverige AB och
avser rapporteringsperioden 1 januari till 31 december 2024.
Rapporten har granskats och godkänts av KlaraBos styrelse.
Utöver revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrap-
porten granskas även ett urval av de presenterade KPI:erna i
ett separat yttrande som enbart skickas till banken och inte ingår
i årsredovisningen. Kontaktperson för hållbarhetsrapporten är
hållbarhetskommunikatör Zandra Björk, zandra.bjork@klarabo.se.
Förändringar från tidigare hållbarhetsrapport
I förra årets hållbarhetsrapport använde vi GRI Standards
2021 som referensram. I år har vi istället påbörjat en övergång
till EU:s nya standard för hållbarhetsredovisning, ESRS
(European Sustainability Reporting Standards). Även om vi
ännu inte rapporterar fullt ut enligt ESRS, ser vi detta som ett
viktigt steg för att möta framtida krav och öka transparensen i
vår redovisning. I årets rapport har vi gjort vissa justeringar i
rapporteringen av växthusgasutsläpp 2023 för att bättre linjera
med kommande ESRS-upplysningar för klimat.
På grund av den rådande osäkerheten som
EU-kommissionens Omnibus-förslag skapat
gällande EU-taxonomin och CSRD väljer KlaraBo
att avvakta med en fullständig rapportering enligt
dessa kommande regelverk.
På KlaraBo tar vi hållbarhet på allvar. Med en tydlig riktning och ett målmedvetet arbete har vi
under 2024 tagit viktiga steg för att ta ett större ansvar för vår påverkan på människor och miljö.
KORT OM VÅRT HÅLLBARHETSARBETE
11
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 12 =====
Råvaruproducent Materialproducent Materialleverantör Hyresgäst Kvarteret Samhället
KlaraBos roll i värdekedjan
Påverkan, risker och möjligheter kopplat till hållbarhet sträcker sig bortom vår egen
verksamhet och inkluderar leverantörer, samarbetspartners och kunder.
Vår affärsmodell och värdekedja
KlaraBos affärsmodell bygger på en långsiktig förvaltning,
förvärv, renovering och nybyggnation. En central del av
vår affär är att förvärva bostäder för långsiktigt ägande och
förvaltning. Vid omflyttning eller på begäran från hyresgästen
kan vi genomföra successiva renoveringar av lägenheterna,
vilket bidrar till förbättrad standard, tillgänglighetsanpassningar
och att material med farliga ämnen tas om hand och byts ut.
Vid nyproduktion miljöcertifieras byggnaderna enligt Svanen
eller Miljöbyggnad, vilket innebär krav på bland annat energi,
material och inomhusmiljö, och genom att bygga enligt en
KlaraBos värdekedja
standardiserad process kan vi erbjuda moderna bostäder till
rimliga hyror. På sidan 7 kan du läsa mer om vår affärsmodell.
KlaraBos värdekedja omfattar aktiviteter, resurser och
relationer – från råvaruutvinning till hyresgäster, kvarter och
samhälle. I arbetet med den dubbla väsentlighetsanalysen (se
sida 14) har vår värdekedja kartlagts, se schematisk illustration
nedan. I våra renoverings- om- och nybyggnadsprojekt är vi
beroende av entreprenörer, materialleverantörer och i förläng-
ningen även av materialtillverkare och råvaruproducenter,
med material som ibland kommer från olika delar av världen.
Eftersom spårbarheten är låg i värdekedjans tidigare led ställer
vi krav på våra direkta leverantörer inom mänskliga rättigheter,
arbetsvillkor, miljö och antikorruption. Vi arbetar samtidigt
för att på sikt förbättra spårbarheten och främja hållbarhet
genom hela värdekedjan. I värdekedjans senare led finns
hyresgästerna, fördelade på cirka 6 700 lägenheter, men också
de kvarter där de bor och det samhälle som vi verkar i. Här
har vi ett stort ansvar för att skapa och upprätthålla trygga och
trivsamma bostadskvarter. Vårt hållbarhetsarbete handlar inte
bara om att tillhandahålla bra bostäder, utan också om att bidra
till att stärka och utveckla de områden där vi verkar. Läs mer om
hur vi arbetar med trygga och trivsamma kvarter på sida 27.
Underentreprenör Byggentreprenör
Leverantör
Uppströms i värdekedjan
Världen Europa Sverige
Egen verksamhet Nedströms i värdekedjan
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLARABOS ROLL I VÄRDEKEDJAN
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
12
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 13 =====
Intressentdialog
Genom att föra dialog med våra intressenter
stärker vi vår förståelse för hållbarhetsfrågor
och kan bättre identifiera både risker och
möjligheter – för såväl miljömässig som
social och ekonomisk hållbarhet.
Dialog med våra intressenter
KlaraBos centrala intressentgrupper inkluderar hyresgäster, med-
arbetare, leverantörer, styrelse och ägare, långivare och Hyres-
gästföreningen. För att säkerställa en kontinuerlig och menings full
dialog med dessa grupper engagerar vi oss regelbundet genom
möten, enkäter och intervjuer.
År 2022 genomförde vi en fördjupad intressentdialog där
intres sent grupperna fick möjlighet att bedöma betydelsen av olika
hållbarhetsfrågor för KlaraBo via en webbenkät. Djupintervjuer
genomfördes även med representanter från ägare och Hyresgäst-
föreningen för att få en djupare inblick i deras förväntningar och
prioriteringar.
Som en del av vår dubbla väsentlighetsanalys har vi under 2024
byggt vidare på detta arbete genom att inkludera fler intressenter
i värdekedjan, såsom leverantörer av fastighetsskötsel och
vitvaror samt en bank. Genom att lyssna på olika perspektiv, från
hyresgäster och leverantörer till finansiärer, får vi en tydligare bild
av de risker och möjligheter som påverkar social, miljömässig och
ekonomisk hållbarhet.
Intressentgrupper
från värdekedjan
Dialogform Relevanta
hållbarhetsfrågor
Hyresgäster Enkät 2022
Löpande hyresgästdialoger
Kundtjänst
Schyssta arbetsvillkor
Trygga och trivsamma bostadskvarter
Affärsetik
Sunda material
Medarbetare Enkät och workshop ledningsgrupp 2022
Medarbetarsamtal
Medarbetarundersökning
Schyssta arbetsvillkor
Trygga och trivsamma bostadskvarter
Affärsetik
Byggentreprenör Ny Ramavtal
Projektupphandling
Arbetsvillkor
Hälsa och säkerhet
Affärsetik
Tjänsteleverantör Ny Djupintervju 2024
Ramavtal
Klimat (fossilfri förvaltning)
Kemikalier
Arbetsvillkor
Produktleverantör Ny Djupintervju 2024
Ramavtal
Energikonsumtion och
vattenförbrukning
Återbruk
Arbetsvillkor i egen verksamhet
och i värdekedjan
Övriga intressentgrupper
Styrelse och ägare Enkät och workshop 2022 Trygga och trivsamma bostadskvarter
Klimat och energi
Mångfald och inkludering
Affärsetik
Långivare Enkät 2022
Djupintervju 2024
Affärsetik
Trygga och trivsamma bostadskvarter
Klimat och energi
Mångfald och inkludering
Cirkulär ekonomi Ny
Vatten Ny
Hyresgästföreningen Enkät och djupintervju 2022 Klimat och energi
Trygga och trivsamma bostadskvarter
Hållbar affärsmodell
Frågorna markerade med ”Ny” har tillkommit som ett resultat av intressentdialogerna i
samband med arbetet med dubbel väsentlighetsanalys.
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
INTRESSENTDIALOG
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
13
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 14 =====
Väsentliga hållbarhetsfrågor
Under 2024 har KlaraBo genomfört en dubbel väsentlighetsanalys för att identifiera vilka
hållbarhetsfrågor vi ska rapportera på i samband med CSRD. I analysen har vi tittat på hur vi
som företag påverkar såväl som påverkas av en rad olika hållbarhetsaspekter, vilket har hjälpt
oss att identifiera sex hållbarhetsområden som är särskilt angelägna för vår verksamhet och
våra intressenter.
Dubbel väsentlighetsanalys
Den dubbla väsentlighetsanalysen är en metod som introducerats
i samband med EU:s nya direktiv för hållbarhetsrapportering,
CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Metoden
går ut på att analysera hållbarhetsfrågor ur ett dubbelt perspektiv.
Man tittar dels på vilka negativa och positiva effekter företaget har på
samhälle, miljö och klimat, dels på hur hållbarhetsaspekterna
påverkar företaget finansiellt. I arbetet har vi utgått från den
process som finns beskriven i ESRS (European Sustainability
Reporting Standards).
Till grund för den dubbla väsentlighetsanalysen ligger en
kartläggning av KlaraBos värdekedja (se sida 12) samt dialoger
med viktiga intressenter (se föregående sida).
Med utgångspunkt i värdekedjekartläggningen och de insikter
som framkom i intressentdialogerna har intern och extern
hållbarhetsexpertis analyserat och bedömt KlaraBos påverkan
på de hållbarhetsämnen som definieras i ESRS. Sammantaget
handlar det om tio övergripande hållbarhetsämnen inom
miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning samt 36 tillhörande
underordnade ämnen.
Bedömningen för påverkan har gjorts med avseende dels på
den egna verksamheten, dels med avseende på den indirekta
påverkan som finns i värdekedjan, genom produkter och tjänster
och affärsförbindelser. Såväl positiv som negativ påverkan har
bedömts. Det har även bedömts om påverkan är faktisk eller
potentiell och hur sannolikt det är att påverkan sker. För den
negativa påverkan har allvarlighetsgrad, skala, omfattning och
återställbarhet beaktats. För den positiva påverkan har skala
och omfattning beaktats.
För att analysera hur hållbarhetsfrågorna påverkar KlaraBo
har en extern hållbarhetskonsult med stöd av KlaraBos CFO
värderat och prioriterat risker och möjligheter ur ett finansiellt
perspektiv. I bedömningen har tidshorisont, finansiell påverkans-
grad och sannolikhet för finansiell påverkan beaktats.
Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen har därefter
granskats och justerats av KlaraBos ledningsgrupp, för att
slutligen valideras och beslutas i styrelsen. Totalt bedömdes
sex av ESRS ämnen, och tolv av ESRS underordnade ämnen,
vara väsentliga för KlaraBo. Matrisen på kommande sida visar
hur respektive underämne har bedömts.
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
14
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 15 =====
Bedömningar i den dubbla väsentlighetsanalysen
I bedömningarna, både av KlaraBos påverkan på hållbarhetsfrågorna och hållbarhetsfrågornas finansiella påverkan på KlaraBo,
har skalor från 0–5 använts för att kvantifiera både grad och sannolikhet. Den totala påverkansväsentligheten och den totala finan-
siella väsentligheten har därefter beräknats genom att multiplicera värdet för grad med värdet för sannolikhet. Hållbarhetsfrågor
som har bedömts med ett värde högre än 16 anses vara väsentliga för KlaraBo.
Matris över KlaraBos väsentliga hållbarhetsfrågor
Matrisen visar de olika hållbarhetsfrågornas (ESRS underämnen) väsentlighet för KlaraBo,
ur såväl ett påverkansperspektiv (x -axel) som ett finansiellt perspektiv (y -axel)
Miljö
Socialt ansvarstagandeBolagsstyrning
KlaraBos påverkan på hållbarhetsaspekterna
Hållbarhetsaspekternas finansiella påverkan på KlaraBo
Frågor som ligger inom färgat fält
(värde över 16) bedöms som väsentliga
25
1
1
12
12
3
3
4
4
5
5
6
6
7
7
16
16
10
10
11
11
13
13
14
14
15
15
8
8
17 17
20
20
19
19
2
2
21
21
22
22
23
23
24
24
25 25
26
26
2727
28
28
3030
35
35
34
34
33
33
32
32
31
31
1 Anpassning till klimatförändringarna
2 Begränsning av klimatförändringarna
3 Energi
4 Föroreningar av luft
5 Föroreningar av vatten
6 Föroreningar av mark
7 Föroreningar av livsmedelsresurser
8 Ämnen med farliga egenskaper
9 Ämnen med särskilt farliga egenskaper
10 Mikroplaster
11 Vatten
12 Konsekvenser för arters tillstånd
13 Ekosystem
14 Ekosystemtjänster
15 Resursinflöden
16 Resursutflöden
17 Avfall
18 Arbetsvillkor för de anställda
19 Likabehandling för de anställda
20 Andra arbetsrelaterade rättigheter
21 Hälsa och säkerhet
22 Arbetsvillkor för arbetstagare i värdekedjan
23 Likabehandling för arbetstagare i värdekedjan
24 Andra arbetsrelaterade rättigheter för arbetstagare i värdekedjan
25 Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter
26 Samhällens civila och politiska rättigheter
27 Urfolks rättigheter
28 Informationsrelaterade konsekvenser
29 Personlig säkerhet
30 Social inkludering
31 Företagskultur
32 Skydd för visselblåsare
33 Politiskt engagemang
34 Betalningsrutiner och leverantörsförbindelser
35 Korruption och mutor
250
9
9
18
18
29
29
Matris över KlaraBos väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
15
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 16 =====
Resurseffektiva
kvarter
Klimat
och energi
Ansvarsfulla
affärer
Våra
medarbetare
Trygga och
trivsamma
kvarter
Människor i
vår värdekedja
BOLAGSSTYRNING
MILJÖ
SOCIALT ANSVAR
KlaraBos viktigaste
hållbarhetsfrågor
Utifrån resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen har
vi under året reviderat vår modell för KlaraBos viktigaste håll-
barhetsfrågor. Samtliga områden som tidigare identifierats
som väsentliga bekräftas av den dubbla väsentlighets-
analysen, men vi har även kompletterat med ett nytt
fokusområde – människor i vår värdekedja.
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
VÅRA VIKTIGASTE HÅLLBARHETSFRÅGOR
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
16
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 17 =====
Klimat
och energi
Påverkan, risker och möjligheter
Bygg- och fastighetssektorn står för drygt 20 procent av Sveriges
totala utsläpp av växthusgaser (Boverket 2021). Ungefär hälften
av de växthusgaser som släpps ut under en byggnads livscykel
är kopplat till byggskedet, framför allt vid framställning av
byggnadsmaterial. Den andra hälften släpps ut under den färdiga
byggnadens livstid, i form av energianvändning. KlaraBos
fastighetsbestånd består mestadels av äldre fastigheter med
relativt hög energiförbrukning.
Att minska våra utsläpp av växthusgaser är viktigt av flera
anledningar, dels ur ett miljömässigt och mänskligt perspektiv, men
också för vår affär. Om vi inte arbetar aktivt med frågan riskerar
vi att inte leva upp till våra intressenters krav och förvänt ningar
samt att gå miste om möjligheter till grön finansiering. Genom att
minska fastigheternas energiförbrukning kan vi uppfylla kommande
energikrav och samtidigt öka fastigheternas värde, vilket stärker
vår kapitaltillgång och bidrar till lägre finansieringskostnader.
Vårt långsiktiga klimatmål är att senast år
2045 vara klimatneutrala i hela värdekedjan.
Ett mål som är i linje med FN:s globala
hållbarhetsmål och Parisavtalet. Under
året har vi arbetat med åtgärderna i vår
klimatfärdplan.
Policys och riktlinjer kopplade till området:
• Hållbarhetspolicy
• Färdplan för ett klimatneutralt KlaraBo
Målsättningar kopplade till området:
• Senast år 2045 ska vi vara klimatneutrala i hela värdekedjan.
• Senast år 2030 ska endast förnybar energi användas för el,
värme och bilar i vår verksamhet.
• Senast år 2025 ska energianvändning per kvm i KlaraBos fastighetsbestånd
ha minskat med minst 10 procent jämfört med 2021.
• Alla våra nybyggda bostäder certifieras enligt Svanen eller Miljöbyggnad.
• Trästomme ska prioriteras vid nyproduktion.
• Alla våra fastigheter ska klimatsäkras.
Dessutom kan energieffektivisering skapa stabilare och lägre
kostnader för uppvärmning och kylning.
Styrning och strategi
I vårt arbete med att följa upp och styra mot klimat- och
energimålen utgår vi från vår klimatfärdplan, som baseras på
GHG-protokollets (Greenhouse Gas Protocol) kategorier för
växthusgasutsläpp. Klimatfärdplanen innehåller mål och delmål
för respektive område och beskriver ett antal nyckelåtgärder
som är avgörande för att vi ska lyckas minska våra utsläpp.
Det handlar bland annat om att:
• Fasa ut fossila bränslen till 2030 genom att elektrifiera fordons-
parken och fastighetsdriften samt konvertera fastigheter med
fossil uppvärmning till fjärrvärme.
• Övergå till att köpa ursprungsmärkt fjärrvärme och miljö-
varudeklarerad el.
• På längre sikt handlar det om att minska utsläppen i
scope 3 genom ökat återbruk och val av material med
lägre klimatpåverkan.
• Underlätta hyresgästernas källsortering och minska
deras energibehov genom energieffektivisering.
• Energieffektivisera fastighetsbeståndet. KlaraBo ska investera
uppskattningsvis 25 miljoner kronor i energi effektivisering
med målet att lyfta fastigheter med energiklass F och G till en
högre energistandard senast 2030.
• Välja hållbarhetslänkade lån för finansiering.
Klimatfärdplanen tydliggör vilken enhet inom KlaraBo som
ansvarar för genomförandet av nyckelåtgärderna. Varje ansvarig
enhet ansvarar i sin tur för en mer detaljerad planering av
aktiviteterna. Färdplanen uppdateras årligen av KlaraBos
ledningsgrupp.
Resurseffektiva
kvarter
Klimat
och energi
Ansvarsfulla
affärer
Våra
medarbetare
Trygga och
trivsamma
kvarter
Människor i
vår värdekedja
BOLAGSSTYRNING
MILJÖ
SOCIALT ANSVAR
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLIMAT OCH ENERGI
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
17
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 18 =====
Färdplan för ett klimatneutralt KlaraBo
KlaraBo Sverige AB
4
Färdplan
Figuren visar vilka utsläppsminskningar
KlaraBo behöver göras för att nå målet om
klimatneutralitet i hela värdekedjan senast
år 2045. I stapeln för 2022 har figuren
uppdaterats med den ökning av växthusgas-
utsläpp som följt av en utökad data-
insamling i scope 3 under 2023. Målet om
minskning av växhusgasutsläpp till 2030 är
minst 42 procent baserat på Pathways to
Net-zero –SBTi Technical Summary samt
KlaraBos delmål om att endast förnybar
energi användas för el, värme och bilar i
KlaraBos verksamhet. 2045 ska KlaraBos
utsläpp av växthusgaser ha minskat med
90 procent och resterande del ska
kompenseras genom växthusgasupptag
eller klimatkompensation.
2022
10% 58% 100%
2030
2045
Förväntad minskning av GHG-utsläpp 2031–2045 Förväntad minskning av GHG-utsläpp 2022–2030
KlaraBos GHG-utsläpp
Minskning GHG-utsläpp scope 1
Minskning GHG-utsläpp scope 2
Minskning GHG-utsläpp scope 3
Klimatkompensation
Minskning scope 3Scope 3
Scope 2
Minskning scope 3Minskning scope 2Scope 3
Scope 2
Scope 1
Ökning av GHG-utsläpp i scope 3 till följd av utökad datainsamling under 2023Scope 3Scope 2
Scope 1
Basår 2022
Totala utsläpp: 15 923 tCO2ekv
Intensitet: 0,032 tCO2ekv/kvm
Klimat och energiåtgärder under året
Att välja fossilfria energikällor för el, värme och bilar är avgörande
för att minska den egna verksamhetens koldioxidutsläpp.
KlaraBo har valt ursprungsmärkt el från kärnkraft med Vatten-
falls egen miljömärkning EPD. EPD är ett tillägg där Vattenfall
bland annat tar fram en livscykelanalys per kalenderår. Värmen
består mestadels av fjärrvärme men några fastigheter värms
på biogas och en fastighet har pellets/olja. Under året har vi
också tecknat avtal för ursprungsmärkt fjärrvärme i Bollnäs och
Sundsvall. Denna åtgärd tillsammans med att fler fastigheter
har flyttats över till det koncerngemensamma elavtalet har
inneburit minskade utsläpp av växthusgaser.
Under 2024 har vi installerat solcellssystem i våra fastigheter
i Bjuv och Svalöv, en åtgärd som innebär att vi i Bjuv kommer
utöka den årliga solenergiproduktionen med ca 47 000 kWh och
Svalöv med ca 44 000 kWh. Totalt sett har energiförbrukningen
minskat 6,9 procent sedan vi började mäta 2021. Under 2024
har vi till exempel förbättrat energiprestandan i våra fastigheter.
Ett exempel på detta är fastigheterna i Trelleborg, där vi har
valt biogas – en lösning med betydligt lägre klimatpåverkan
jämfört med naturgas. Denna förändring har också förbättrat
energiklassningen för fastigheterna med gasuppvärmning.
För att minska vår klimatpåverkan i samband med att vi
bygger nytt, har vi som målsättning att certifiera alla nybyggda
fastigheter enligt Svanen eller Miljöbyggnad. Under 2024
certifierades vårt nybyggda bostadshus Munken 4 i Motala med
Miljöbyggnad Silver – en certifiering som bland annat innebär
att byggnadens energiprestanda väsentligen överträffar
lagkraven.
Sedan 2023 har KlaraBo en bilpolicy som styr mot el- och
laddhybrider för tjänstebilarna.
Nyckeltal energi
Total energiförbrukning för 2021–2024
2024 2023 2022 2021
Fjärrvärme (MWh) 54 601 58 383 56 105 49 859
Varav fossilt (%) 1,8 1,7 1,4 -
El (MWh) 12 826 12 336 11 796 10 381
Varav fossilt (%) 10,8 20,0 28,0 -
Varav förnybart (%) 1,0 76,3 - -
Varav kärnenergi (%) 88,2 3,7 - -
Energiintensitet (MWh/
uthyrningsbar yta) 0,135 0,142 0,136 0,145
Energiintensitet (MWh/
nettointäkter) 104,1 119,9 - -
En minskning på 6,9 procent jämfört med 2021.
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLIMAT OCH ENERGI
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
18
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 19 =====
* Dessa poster har ändrats från hållbarhetsrapporten 2023
Omräkningar har gjorts på grund av förändrade emissionsfaktorer
samt för att få en tydligare uppdelning mellan plats- och marknads-
baserade utsläpp. Omfattningen är densamma men posterna
är i år döpta efter respektive väsentlig kategori i scope 3. Under
kategori 13 har posten boendes bilkörning tagits bort då det inte
bedöms som att bolaget har direkt inflytande enligt
GHG-protokollets definition.
Beräkningsprinciper
KlaraBos klimatbokslut är upprättat enligt den internationella
standarden GHG-protokollet av Greenhouse Gas Protocol
Initiative. Växthusgaserna CO2 (koldioxid), CH4 (metan), N2O
(lustgas), SF6 (svavelhexafluorid), HFC (fluorkolväten), PFC
(perfluorkarboner) och NF3 (kväve trifluorid) omräknas till
koldioxidekvivalenter (CO2e). Biogena CO2-utsläpp beräknas för
egna värmepannor.
Metod
Klimatbokslutet upprättas i plattformen Stratsys, som innehåller
emissionsfaktorer, men har kompletterats med ytterligare
faktorer från etablerade och tillförlitliga källor som SMED,
Naturvårdsverket och DEFRA. Datatäckningen är god i scope 1
och 2, medan rapporteringen av scope 3 har påbörjats men är
ännu inte heltäckande. Datainsamlingen följer bolagets hierarki:
bolagsövergripande, regioner och orter. KlaraBo har rapporterat
växthusgasutsläpp sedan 2022.
Förklaring av utsläppsposterna
Scope 1
Posten KlaraBos fordon omfattar bolagets tjänste- och företags-
bilar och Övrigt drivmedel omfattar bränsle från den egna drift och
skötseln. Egna värmepannor inkluderar förbränning av pellets,
eldningsolja och biogas för uppvärmning av fastigheter utan
fjärrvärmeanslutning. Läckage av köldmedium avser den mängd
som har läckt under året. Datatäckningen är god.
Scope 2
Marknadsbaserat och Platsbaserat
Posten omfattar el och fjärrvärme för elbilar, kontor och fastigheter.
I den marknadsbaserade metoden används emissionsfaktorer
från bolagets specifika el- och fjärrvärmeavtal, medan den
plats baserade metoden baseras på den nordiska elmixen
och genomsnittliga värden för fjärrvärme i Sverige. För elbilar
har emissionsfaktorn för den nordiska elmixen använts i
båda metoderna. KlaraBo köper ursprungsmärkt fjärrvärme i
Sundsvall och Bollnäs. Datatäckningen är god.
Scope 3
Kategori 1 – Inköpta varor och tjänster
Posten omfattar inköpt elektronik för anställda, med specifika emissions-
faktorer där tillgängliga, annars generella värden.
Kategori 2 - Kapitalvaror
Posten inkluderar byggmaterial till ROT-projekt, där Prodikt har
använts för att beräkna klimatpåverkan för en genomsnittslägenhet
som används som schablon. Byggmaterial för löpande underhåll och
större projekt inkluderas ej på grund av bristande datatillgång.
Kategori 3 - Bränsle- och energirelaterade verksamheter
Posten omfattar uppströms utsläpp från bränsle- och energirelaterade
utsläpp som inte ingår i scope 1 eller scope 2. Datatäckningen är god.
Kategori 5 – Avfall genererat i verksamheten
Posten inkluderar avfall från stora projekt, här används faktisk avfalls-
mängd, och för ROT-renoveringar används schabloner till största del.
För material- och energiåtervinning redovisas enbart utsläpp från
transport till avfallsanläggning, i enlighet med GHG-protokollet.
Kategori 6 - Affärsresor
Posten omfattar affärsresor med flyg och tåg. Datatäckningen är god.
Kategori 13 – Nedströms leasade tillgångar
Posten inkluderar boendes elförbrukning och hushållsavfall.
Beräkningarna är baserade på schabloner.
Biogena CO2-utsläpp
Posten inkluderar biogena utsläpp från egna värmepannor genom
förbränning av pellets och biogas.
Nyckeltal växthusgaser (ton CO2e)
2024 2023
Scope 1
KlaraBo:s värmepannor 20,7 18,2*
KlaraBo:s fordon 4,3 8,4*
Övrigt bränsle 23,3 49,7*
Läckage köldmedium 232,7 0
Totalt scope 1 280,9 76,3*
Scope 2
El, marknadsbaserat 918,3 1 641,2*
El, platsbaserat 892,3 859,0*
Fjärrvärme, marknadsbaserat 1 251,0 2 298,6*
Fjärrvärme, platsbaserat 2 604,5 2 780,2*
Totalt scope 2, marknadsbaserat 2 169,4 3 939,8*
Totalt scope 2, platsbaserat 3 496,7 3 639,2*
Scope 3
Kategori 1 – Inköpta varor och tjänster 2,9 3,6
Kategori 2 - Kapitalvaror 411,0 697,0
Kategori 3 - Bränsle- och energi relaterade verksamheter 418,8 472,3*
Kategori 5 – Avfall genererat i verksamheten 2,9 1,9*
Kategori 6 - Affärsresor 4,1 2,0*
Kategori 13 – Nedströms leasade tillgångar 1 666,2 1 666,2*
Totalt scope 3 2 505,9 2 843,0*
Totala utsläpp, marknadsbaserat 4 956,2 6 859,1*
Totala utsläpp, platsbaserat 6 283,5 6 558,5*
Växthusgasintensitet (tonCO2e/kvm), marknadsbaserat 0,010 0,014*
Växthusgasintensitet (tonCO2e/kvm), platsbaserat 0,013 0,013*
Växthusgasintensitet (tonCO2e/mkr intäkter), marknadsbaserat 6,6 9,3
Växthusgasintensitet (tonCO2e/mkr intäkter), platsbaserat 9,8 11,1
Totalt, biogenautsläpp (ton CO2e) 1 422,8 1 793,1
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLIMAT OCH ENERGI
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
19
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 20 =====
Klimatrisker
Antal fastigheter
med riskfaktor 6
Andel fastigheter
med riskfaktor 6 (%)
Antal fastigheter
med riskfaktor 9
Andel fastigheter
med riskfaktor 9 (%)
Risk för översvämning från hav,
sjöar eller vattendrag 16 11 0 0
Risk för översvämning från skyfall 11 7 0 0
Risk för kraftiga snöfall 24 16 0 0
Risk för varmare och torrare klimat 39 26 0 0
Risk för brand 49 33 0 0
Risk för ras, skred och erosion 1 0,5 0 0
Klimatriskinventering av fastighetsbeståndet
Ett varmare klimat kan innebära ökade risker för våra fastig-
heter. Under 2023 inventerade vi vårt fastighetsbestånd med
avseende på utsatthet för fysiska klimatrisker. 148 fastigheter
bedömdes utifrån sex olika klimatrisker. Dessa var:
• Risk för översvämning från hav, sjöar eller vattendrag
• Risk för översvämning från skyfall
• Risk för kraftiga snöfall
• Risk för varmare och torrare klimat
• Risk för brand
• Risk för ras, skred och erosion
För varje risk bedömdes sannolikhet och skaderisk, vilka
sammantaget genererade en riskfaktor mellan 1–9, där en
riskfaktor mellan 1 och 3 innebär ingen risk, en riskfaktor mellan
4 och 6 innebär viss risk och en faktor över 6 innebär stor risk.
Inventeringen visade att ingen av KlaraBos fastigheter bedöms
hamna i den högsta kategorin. Flera fastigheter hamnar
däremot i mellankategorin, som innebär viss risk för negativa
effekter. De klimatrisker som främst hotar beståndet är risk för
brand och risk för ett varmare och torrare klimat, då en stor del
av fastigheterna ligger i södra Sverige och är byggda för mer
än 50 år sedan. Under 2024 har vi fortsatt diskussionerna kring
fastigheter med riskfaktor 6. Inga formella åtgärdsplaner har
dock fastställts.
I samband med den dubbla väsentlighetsanalysen utvär-
derades ämnet klimatanpassningar, och bedömningen var att
ämnet inte är väsentligt på grund av den relativt låga risken för
fysiska klimatrisker i fastighetsbeståndet.
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLIMAT OCH ENERGI
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
20
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 21 =====
Resurseffektiva
kvarter
För att minska behovet av nya råmaterial
arbetar vi för att öka andelen återbrukat
och återvunnet material i våra fastigheter.
Genom det här arbetet skapar vi tillsammans
mer resurseffektiva kvarter.
Resurseffektiva
kvarter
Klimat
och energi
Ansvarsfulla
affärer
Våra
medarbetare
Trygga och
trivsamma
kvarter
Människor i
vår värdekedja
BOLAGSSTYRNING
MILJÖ
SOCIALTANSVAR
Policys och riktlinjer kopplade till området:
• Hållbarhetspolicy
• Färdplan för ett klimatneutralt KlaraBo
Målsättningar kopplade till området:
• I alla våra bostadskvarter ska det finnas möjlighet att källsortera.
• 70 procent av allt byggmaterial ska sorteras för återvinning
i samband med ombyggnation och nybyggnation.
• Inför renovering av en lägenhet ska vi inventera vilka
produkter som går att bevara eller återbruka.
• Vi ska genomföra ett pilotprojekt för delning av prylar i fastigheterna.
Påverkan, risker och möjligheter
Fastighetssektorn är en stor konsument av byggmaterial och
står för omkring 40 procent av allt avfall i Sverige (Boverket,
2024). För att använda resurser mer effektivt och öka andelen
återbrukade material kommer det krävas omställningar i
inköpsrutiner, uppföljning och rapportering, vilket på kort sikt
kan innebära kostnader för KlaraBo. Det öppnar samtidigt
upp för möjligheter att på sikt minska såväl kostnader som
klimatpåverkan. Genom att satsa på cirkulära lösningar kan
vi minska resursförbrukning och avfall och samtidigt attrahera
investerare, samarbetspartners och hyresgäster.
Material och återbruk
Vid renovering, ombyggnation och nyproduktion används
stora mängder material, vilket gör materialval och återbruk
till viktiga fokusområden för KlaraBo. Genom att vårda det
befintliga fastighetsbeståndet och återbruka material kan vi
minska resursuttaget och bidra till en mer cirkulär verksamhet.
Genom att vårda det befintliga fastig-
hetsbeståndet och återbruka material
kan vi minska resursuttaget och bidra
till en mer cirkulär verksamhet.
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
21
RESURSEFFEKTIVA KVARTER
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 22 =====
Återbruksinventering genomförs i samtliga ROT-renoveringar,
där vi identifierar material i gott skick som kan återbrukas på
plats, användas i andra fastigheter eller säljas vidare. För
att stärka arbetet med återbruk planeras ett återbrukslager
i Östersund under 2025. På vissa orter finns redan mindre
återbrukslager på våra kontor, och i Visby ligger det största
lagret. Vårt mål om att genomföra ett pilotprojekt för delning
av prylar i fastigheterna har tyvärr inte blivit genomfört under
året. Däremot arrangerades Miljöveckan på flera av våra orter,
där vi tillsammans med hyresgäster rensade gemensamma
ytor, samlade skräp och anordnade bytes- och återbruksbord.
Dessa insatser främjar återbruk och bidrar samtidigt till renare
och mer trivsamma områden.
Vatten
Vattenförbrukning är också en viktig aspekt när det kommer till
att hantera resurser mer effektivt och ansvarsfullt. Trots god
vattentillgång i många delar av Sverige är förbrukningen per
person hög och lokala bevattningsförbud blir vanligare.
I samband med våra ROT-renoveringar fortsätter vi att arbeta
för att minska vattenförbrukningen genom snålspolande
toaletter, duschmunstycken och blandare vid renoveringar.
På Gotland samlar vi upp regnvatten för bevattning under den
period då det är bevattningsförbud, april till september.
Avfall
I Sverige är byggbranschen den sektor som genererar störst
mängd avfall. KlaraBo ställer krav på att minst 70 procent av
byggavfallet vid nyproduktion och ROT ska sorteras för återvinning,
där högst 30 procent får bestå av brännbart eller blandat avfall.
I dagsläget har vi svårt att nå målet om sortering så väl som
rapportering på grund av brister hos våra leverantörer. Vi redovisar
för närvarande en schablon för byggavfall i samband med ROT-
projekt men jobbar vidare med skärpt kravställning under 2025.
För närvarande redovisas ett genomsnitt baserat på medel-
lägenheter och materialåtgång beroende på genomförda ROT-
projekt. Detta mål kommer vi fortsätta arbeta mot under 2025
för att säkerställa att vi uppnår den önskade sorteringsgraden
för byggavfall.
Förutom byggavfall genereras även stora mängder hushålls-
avfall från våra hyresgäster. Vi fokuserar därför på att skapa
förutsättningar för källsortering i samtliga fastigheter. Goda
sorteringsmöjligheter finns på de flesta av våra orter och under
2025 planerar vi att bygga miljöhus i Härsta och Sundsvall där
det fortfarande saknas. Under Miljöveckan samarbetade vi med
hyresgästerna för att samla skräp och satte ut containrar för att ge
dem möjlighet att rensa ut och slänga eller skänka saker. Även i
Region Mitt ställdes containrar ut för hyresgästerna.
Vattenförbrukningen varierar något över tid, vi bedömer att det
beror på att vi gör avläsningarna manuellt och att det varierar på
vilken sida av året avläsningen sker, vi ser över mätmetod framåt.
Material till återbruk
2024 2023
Innerdörrar och garderobsdörrar, st 61 96
WC-inredning, st 125 192
Vitvaror, st 231 202
Övrigt, st 54 17
Nyckeltal vatten
2024 2023 2022 2021
Vattenförbrukning, m3 670 245 606 807 698 664 523 978
Vattenintensitet, m3/kvm 1,34 1,2 1,4 1,26
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
22
RESURSEFFEKTIVA KVARTER
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 23 =====
Påverkan, risker och möjligheter
Det finns flera viktiga aspekter kopplade till medarbetarfrågor
och arbetsmiljö vad gäller påverkan, risker och möjligheter.
Vi möter utmaningar i att minska stress, stärka medarbetares
trygghet och säkerställa integritet. Det kan också finnas arbets-
miljörisker för medarbetare i samband med fastighetsförvaltning.
Om vi inte uppfyller arbetslagstiftningen eller misslyckas med
att säkerställa medarbetares trygghet och säkerhet kan det leda
till att medarbetarnas välbefinnande minskar, ökade kostnader,
samt förlorat förtroende och skadade relationer med samar-
betspartners. Genom förebyggande åtgärder, effektiva rutiner
för likabehandling och att stärka medarbetares väl mående kan
vi minska risker, öka trivseln och stärka våra relationer.
Strategi
För KlaraBo är medarbetarnas intressen, åsikter och rättigheter
av stor vikt för vår strategi och affärsmodell. Vi säkerställer respekt
för deras mänskliga rättigheter genom ett närvarande och lyhört
ledarskap samt genom att kontinuerligt utveckla våra arbets-
miljörutiner och utbildningsinitiativ. Detta bidrar både till medar-
betarnas välmående och vårt företags långsiktiga hållbarhet.
Vägar för dialog
Under 2024 har vi intensifierat arbetet med att stärka den interna kom-
munikationen och informationsutbytet. Vi har fortsatt med våra månatliga
nyhetsbrev till våra medarbetare och månatliga digitala informationsträffar
med syftet att informera om pågående aktiviteter i bolaget. I maj samlades
hela KlaraBo för en konferens under två dagar, där vi hade möjlighet
att utbyta erfarenheter och kunskap, lära känna varandra bättre och
tillsammans bygga vår kultur.
Vi har även vidtagit flera åtgärder för att öka säkerheten och skydda
medarbetarnas integritet. Bland annat har vi av personi fierat
e-postadresser på till exempel webbplats och infört insynsskydd
på vissa platser. I områden med högre risk har vi implementerat
slussar i entréer och krav på bokade tider för besök. Det finns
även möjlighet till personlarm. Åtgärderna anpassas efter
Våra
medarbetare
På KlaraBo är våra medarbetare vår
viktigaste resurs och nyckeln till att skapa
långsiktigt hållbara bostäder och kvarter.
Resurseffektiva
kvarter
Klimat
och energi
Ansvarsfulla
affärer
Våra
medarbetare
Trygga och
trivsamma
kvarter
Människor i
vår värdekedja
BOLAGSSTYRNING
MILJÖ
SOCIALT ANSVAR
Policys och riktlinjer kopplade till området:
• Uppförandekod för medarbetare
• HR-policy
• Personalhandbok
Målsättningar kopplade till området:
• Vi ska möjliggöra intern karriärutveckling eller karriärsteg för
minst fem medarbetare per år, till exempel ta sig an en ny roll
eller ett större eller nytt ansvar inom sin nuvarande funktion.
• Senast år 2025 ska vi ha uppnått en långsiktig jämn könsfördelning
(40/60) och spegla samhället med avseende på internationell bakgrund.
• Minst 70 procent av medarbetarna ska ha nyttjat sitt friskvårdsbidrag.
• Alla medarbetare ska genomgå en introduktion i KlaraBos hållbarhets-
arbete och uppförandekod.
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
23
VÅRA MEDARBETARE
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 24 =====
behov och beslutas av områdescheferna. Vi fortsätter att arbeta
aktivt för att våra medarbetare ska känna sig trygga i att använda
vår visselblåsartjänst samt att rutinerna för att hantera inkomna
ärenden är effektiva och hanteras med omsorg och respekt.
Arbetsvillkor
Inom förvaltningen tillämpar KlaraBo kollektivavtal för både
tjänstemän och kollektivanställda. För de centrala funktionerna
på huvudkontoret erbjuder vi trygga anställningar med motsva-
rande villkor via tecknade försäkringar. För att säkerställa ett
statistiskt korrekt lönespann har vi under 2024 tillämpat Fastigos
löneklassificeringssystem. Vid större livshändelser erbjuds
skydd mot inkomstbortfall i enlighet med gällande lagstiftning
och kollektivavtal. Detta inkluderar exempelvis sjukpenning,
föräldrapenning och ersättning vid arbetsskada.
Personalomsättningen under 2024 var 20 procent, en knapp
förbättring från 21 procent 2023. Alla våra medarbetare har
under året deltagit i utvecklingssamtal. Vid anställningsavslut
genomför vi avskedsintervjuer för att få djupare insikter och
fortsätta förbättra oss som arbetsgivare.
Jämställdhet och mångfald
Jämställdhet, mångfald och lika möjligheter är centrala för
KlaraBos verksamhet. Målet är att senast 2025 uppnå en jämn
könsfördelning och spegla samhällets mångfald avseende
internationell bakgrund. Män är fortfarande överrepresenterade
men andelen kvinnor har ökat något, från 33 till 35 procent,
under 2024. Vid nyrekrytering säkerställer vi att båda könen
är representerade och vi genomför årligen en lönekartlägg-
ning. Inga oskäliga löneskillnader har identifierats under
2024, och mindre avvikelser från 2023 har åtgärdats. Inga
diskriminerings incidenter har rapporterats, och medarbetar-
undersökningen visar att KlaraBo fortsatt uppfattas som en
arbetsplats fri från diskriminering.
Utbildning
Utbildning är en central del av vår strategi för att främja
medarbetares utveckling och stötta karriärsteg. Vårt mål är att
minst fem medarbetare per år ska ges möjlighet att utvecklas
i sin karriär. Under 2024 tog en medarbetare sig an en ny roll,
och vi har genom utbildningsinsatser förberett för ytterligare en
medarbetare att ta nästa kliv i sin karriär, så snart tillfälle ges.
Under året har vi tagit fram en utbildningsmatris som tydlig-
gör rekommenderade utbildningar för alla roller inom företaget.
Vi har även infört digital onboarding där nyanställda får viktig
information om företaget och får lära känna ledningsgruppen.
Som en del av introduktionen undertecknar alla nyanställda vår
uppförandekod som är en del av anställningsavtalet. Från 2025
kommer hållbarhetsperspektivet att integreras i onboarding-
programmet. Vi planerar dessutom en uppsamlingsutbildning
i hot och våld för medarbetare som ännu inte genomgått
den. KlaraBos HR-chef håller regelbundet ledarforum för att
utveckla och stötta cheferna i företagets HR-processer, samt
utveckla kompetensen inom personalrelaterade områden.
Hälsa och säkerhet
På KlaraBo arbetar vi systematiskt med att säkerställa en god
arbetsmiljö, även om våra rutiner inte är certifierade enligt
något ledningssystem. Rutinerna gäller samtliga våra anställda.
KlaraBo har även ett arbetsmiljöansvar (BAS-U) för entreprenö-
rer som arbetar i våra fastigheter för att säkerställa att de följer
gällande arbetsmiljökrav.
Under 2024 har vi implementerat ett nytt incidentrapporte-
ringssystem, IA-systemet, för att strukturerat hantera arbets-
miljörelaterade händelser som tillbud och olyckor. Systemet,
som är app-baserat, gör det enkelt för alla medarbetare att rap-
portera incidenter. Vi har sett en ökning av rapporterade tillbud,
vilket vi ser som positivt då det tyder på ökad medvetenhet och
vilja att rapportera. Skyddsombuden spelar en central roll och är
aktiva i arbetsmiljöarbetet.
KlaraBo har ett samarbete med Avonova för företagshälso-
vård och för att förebygga arbetsrelaterade hälsoproblem har
alla medarbetare över 50 år genomgått hälsokontroller. KlaraBo
erbjuder ett friskvårdsbidrag på 3 000 kronor och under 2024
har 56 procent av medarbetarna nyttjat detta. Sjukfrånvaron har
varit låg under året.
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
24
VÅRA MEDARBETARE
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 25 =====
På KlaraBo är våra medarbetare
vår viktigaste resurs och nyckeln
till att skapa långsiktigt hållbara
bostäder och kvarter.
VÅRA MEDARBETARE
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
25
===== SIDA 26 =====
Åldersfördelning (%)
2024 2023
Under 30 år 6 6
30–50 år 56 61
Över 50 år 38 33
Anställningsformer
Kvinnor Män Totalt
Antal tillsvidare-
anställda heltid 24 44 68
Antal tillsvidare-
anställda deltid 1 0 1
Antal med annan
anställningsform
(provanställning) 4 5 9
Antal med
timanställning
(sommarjobb) 2 4 6
Antal icke-
anställda (konsult) 1
Antal nyanställda 6 11 17
Antal föräldra-
lediga 3 2 5
Personal-
omsättning
43% av
totalen
57% av
totalen 20%
Arbetsrelaterade skador (antal och frekvens)
2024 2023
Anställda Partner Anställda Partner
Antal allvarliga arbetsrelaterade
skador* 0 0 2 1
Typ av skada
Klämskada finger, cykelolycka,
lindrig huvudskada
Antal arbetsrelaterade skador med
en dags sjukfrånvaro eller mer 0 0 0 –
Antal arbetsrelaterade skador med
en dags sjukfrånvaro eller mer 0 0 0 –
Övriga incidenter 7 0 –
Antal tillbud 9 0 5 –
Antal fall av dokumenterad
arbetsrelaterad ohälsa 1 – – –
Antal förlorade arbetsdagar till
följd av dokumenterad arbetsrela-
terad ohälsa 51,5 dagar
Förhållandet mellan kvinnors och mäns grundlön och ersättning (%)
2024 2023
Kvinnor Män Kvinnor Män
Ledning * * * *
Övriga medarbetare 112 90 114 88
*Då det statistiska underlaget är för litet har vi valt att inte publicera några uppgifter.
Andel kvinnor (%)
2024 2023 2022
Styrelsen 29 25 25
Ledande befattning 25 25 33
Totalt inom KlaraBo 35 33 31
Sjukfrånvaro (%)
2024 2023
Korttidssjukfrånvaro 2,6 1,67
Långtidssjukfrånvaro 0,5 0,77
Total sjukfrånvaro 3,1 2,44
Diskriminering, trakasserier och människorättskränkningar (antal
och SEK)
2024
Antal fall av diskriminering, trakasserier och övriga inkomna klagomål 0
Böter, viten och ersättningar för ovan incidenter (SEK) 0
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
26
VÅRA MEDARBETARE
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 27 =====
Trygga och
trivsamma
kvarter
Påverkan, risker och möjligheter
Många bostadsområden i Sverige präglas av socioekonomisk
utsatthet och ett stort behov av trygghetsskapande insatser.
Dessa utmaningar kan påverka både lokalsamhällen och
fastighetsägare och innebär att vi som bransch har en unik
möjlighet att bidra till lösningar på sociala utmaningar. KlaraBo
arbetar aktivt för att öka tryggheten i våra områden genom
åtgärder som trygghetsronder, där vi identifierar platser som
upplevs otrygga på grund av exempelvis höga buskage,
plank eller bristande belysning. Vi kompletterar detta med
fritidsprogram och praktikplatser, med målet att skapa trygga
och trivsamma kvarter.
Även om dessa insatser innebär kortsiktiga kostnader, stärker
de både lokalsamhället och KlaraBos varumärke, samtidigt
som de bidrar till stärkt engagemang hos hyresgästerna samt vår
långsiktiga intjäning. Genom samarbeten med samhällsaktörer
och lokala organisationer stärker vi för troendet för KlaraBo som
en ansvarstagande privat aktör.
Vägar för dialog
KlaraBo strävar efter att skapa en nära dialog med lokalsamhället.
Vi erbjuder hyresgäster flera kontaktvägar, inklusive lokala
kontor, kundtjänst för felanmälningar och ”Mina sidor” för
smidig informationsåtkomst. Genom att arrangera aktiviteter,
träffar och arbetsmöjligheter i våra kvarter stärker vi relatio-
nerna mellan hyresgästerna och vår verksamhet. På de orter
där vi är verksamma stödjer vi dessutom lokala initiativ, såsom
kulturevenemang och idrottsföreningar, för att bidra till en
meningsfull fritid för ungdomar i våra bostadsområden.
Trygghetsskapande åtgärder
Under året har vi fortsatt stärka tryggheten i våra kvarter, bland
annat genom Huskurage – ett initiativ i Smedjebackens kommun
som uppmanar grannar att agera vid misstanke om våld i nära
relationer. I Smedjebacken och under ”En vecka fri från våld”
i Östersund har vi samarbetat med kommunen, polisen och
Hyresgästföreningen för att informera hyresgäster om var de
Trygga och trivsamma bostadskvarter är
avgörande för lokalsamhällets sociala hållbarhet.
Genom lokala insatser och nära samarbeten bidrar
KlaraBo till att skapa inkluderande samhällen där
människor kan trivas och utvecklas.
Policys och riktlinjer kopplade till området:
• Hållbarhetspolicy
Målsättningar kopplade till området:
• Vi ska genomföra årliga trygghetsronder i alla vår
bostadskvarter.
• Vi ska etablera samarbete med lokala idrottsorganisationer
i alla våra bostadskvarter, med syfte att skapa meningsfulla
fritidsaktiviteter för ungdomar.
• Vi ska erbjuda 50 sommarjobb eller arbetstillfällen till
boende i våra bostadsområden, till och med år 2025.
Resurseffektiva
kvarter
Klimat
och energi
Ansvarsfulla
affärer
Våra
medarbetare
Trygga och
trivsamma
kvarter
Människor i
vår värdekedja
BOLAGSSTYRNING
MILJÖ
SOCIALT ANSVAR
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
27
TRYGGA OCH TRIVSAMMA KVARTER
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 28 =====
kan vända sig för stöd. Våra trygghetsronder, som inleddes
2023, gör den fysiska miljön tryggare genom exempelvis
beskärning av buskar som skymmer sikt och komplettering av
belysning. I Borlänge sker trygghetsvandringar i samarbete
med kommunen och polisen och i Region nord engageras
hyresgäster direkt i ronderna. I Trelleborg görs trygghetsvand-
ringar tillsammans med polis och Trygghetsvärdarna i kom-
munen. Under året har vi genomfört nio trygghetsronder i de
kvarter där vi har flest lägenheter. Vi har som mål att genomföra
årliga trygghetsronder i alla våra bostadskvarter.
Arbetstillfällen i våra kvarter
KlaraBo främjar social hållbarhet genom att erbjuda arbets-
tillfällen i våra kvarter. Målet är att till 2025 tillhandahålla 50
sommarjobb eller arbetstillfällen. Under 2024 tillsattes endast
fyra sommarjobb i våra kvarter. Vi hade få sökanden, och
många uppfyllde inte kriterier, exempelvis vilken period på
sommaren man kunde arbeta. Däremot i Grängesberg utförde
två hyresgäster skötsel- och målningsarbeten, i Västervik
ansvarade en hyresgäst för grönytor och i Trelleborg gav vi en
ungdom ett sommarjobb, vilket gav både arbetslivserfarenhet
och ett positivt utfall.
KlaraBo-dagarna
KlaraBo-dagarna är ett årligt evenemang där vi bjuder in hyres-
gästerna på våra större orter för att skapa gemenskap och ge
dem möjlighet att träffa sina grannar och våra medarbetare. Under
2024 arrangerades KlaraBo-dagen i Visby, medan Östersund
i stället genomförde den mycket uppskattade KlaraBo-brasan
som lockade drygt 2 000 besökare. I Trelleborg har KlaraBo-
dagen blivit en uppskattad tradition, medan vi i mindre orter har
utmaningar med att genomföra större evenemang. För 2025
planeras ett mer anpassat och genomförbart koncept för de
mindre orterna, där målet är att skapa en engagerande och
välkomnande dag för alla våra hyresgäster.
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
28
TRYGGA OCH TRIVSAMMA KVARTER
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 29 =====
Människor i
vår värdekedja
Påverkan, risker och möjligheter
Inom bygg- och tjänstesektorn finns en betydande risk för
såväl bristande arbetsmiljö och säkerhetsrisker, som dåliga
arbetsvillkor och i värsta fall även exploatering. I och med
den bristande transparensen uppströms i värdekedjan är det
en särskilt stor utmaning att säkerställa att de produkter och
material vi använder är tillverkade under etiska förhållanden,
fritt från barn- och tvångsarbete. Eftersom bristande hantering
av dessa frågor kan skada både vårt och andra företags rykte,
är det avgörande att vi som bransch börjar se på detta område
med ett ökat fokus på ansvarstagande och rättvisa villkor.
Vägar för dialog
Vår hållbarhetspolicy och uppförandekod styr vårt arbete och
definierar de värderingar och förväntningar vi har gentemot
både medarbetare och leverantörer. Uppförandekoden för
leverantörer, som togs fram 2022, är baserad på FN:s Global
Compacts principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och
antikorruption. Den är en obligatorisk bilaga till alla leverantörs-
avtal, och vi kräver att alla våra leverantörer undertecknar den.
Under 2024 fördjupade vi våra intressentdialoger (se sida 13)
genom djupintervjuer med leverantörer av fastighetsskötsel
och vitvaror för att få en bättre förståelse för vår värdekedja och
identifiera ytterligare behov. Bortom första ledet i värdekedjan
är det en utmaning att föra dialog och där är där riskerna
relaterade till exempelvis mänskliga rättigheter och arbetsför-
hållanden ofta som störst.
Arbetsmiljö i våra projekt
Bygg- och fastighetsbranschen är en av de mest riskfyllda
när det gäller arbetsmiljö och säkerhet. För att säkerställa en
trygg arbetsplats ställer KlaraBo krav på att entreprenören
tillhandahåller godkänd skyddsutrustning, arbetsmiljöplan samt
ansvarar för Bas-P och Bas-U. Entreprenören ska omedelbart
rapportera olycksfall eller allvarliga tillbud och informera om
sjukfrånvaro vid olyckor. Dessa åtgärder är en del av vårt
långsiktiga arbete för att skapa en säker och hållbar arbetsmiljö
i våra projekt.
Tillbörlig aktsamhet
Tillbörlig aktsamhet innebär att systematiskt identifiera,
förebygga, begränsa och upphöra med negativ påverkan på
människor, miljö och samhälle – både i den egna verksamheten
och genom hela värdekedjan. Under arbetet med vår dubbla
väsentlighetsanalys har KlaraBo genomfört en första kartlägg-
ning av vår värdekedja och påbörjat identifieringen av risker.
Vi har också tagit konkreta steg för att göra mer ansvarsfulla
val vid inköp. Ett exempel på detta är när vi valde solpaneler, en
produkt som är kopplad till risker för tvångsarbete. Vi beaktade
noggrant dessa risker och valde en leverantör som erbjuder
hög transparens och tydlig spårbarhet för sina delkomponenter,
för att minimera risken att vårt inköp bidrar till kränkningar av
mänskliga rättigheter.
Detta är en betydande början för oss och under 2025 planerar
vi att vidareutveckla vår process för tillbörlig aktsamhet i linje
med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga
rättigheter samt Organisationen för ekonomiskt samarbete och
utveckling (OECD):s riktlinjer för multinationella företag. Ett
första steg i detta arbete blir att fortsätta kartlägga vår värde-
kedja och undersöka risker bortom de första leverantörsleden.
Vi kommer också att se över våra rutiner och säkerställa att
våra policyer är anpassade för att möta våra åtaganden och
internationella riktlinjer.
Genom att öka spårbarheten i våra leverantörs l ed
och utveckla våra inköpsrutiner, strävar vi efter
att säkerställa att våra affärsbeslut har positiva
effekter för människor och samhällen
i vår värdekedja.
Policys och riktlinjer kopplade till området:
• Hållbarhetspolicy
• Uppförandekod för leverantörer
Målsättningar kopplade till området:
• 100 procent signering av uppförandekod för
leverantörer
Resurseffektiva
kvarter
Klimat
och energi
Ansvarsfulla
affärer
Våra
medarbetare
Trygga och
trivsamma
kvarter
Människor i
vår värdekedja
BOLAGSSTYRNING
MILJÖ
SOCIALTANSVAR
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
29
MÄNNISKOR I VÅR VÄRDEKEDJA
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 30 =====
Ansvarsfulla
affärer
Påverkan, risker och möjligheter
Ett affärsmässigt ansvarstagande och en god företagskultur
bygger på tydliga värderingar och väl fungerande rutiner –
något som skapar trygghet både internt och i våra samarbeten.
Som fastighetsbolag är det viktigt för oss att bygga starka och
långsiktiga relationer med hyresgäster, investerare och andra
intressenter. Med en stabil och sund kultur i grunden minskar
vi risken för oklara beslut och blir samtidigt ett starkare och mer
attraktivt företag.
Företagskultur
Under året har KlaraBo lagt stort fokus på att stärka företags-
kulturen genom att utveckla internkommunikationen och
skapa fler tillfällen för dialog och erfarenhetsutbyte. Under
avsnittet Våra medarbetare på sida 23-26 kan du läsa mer om
hur vi har arbetat.
Ett ansvarsfullt företagande
Genom att jobba med medvetenheten kring affärsetik och sund
konkurrens skapas förutsättningar för en schysst bygg- och
fastighetsbransch. I KlaraBos uppförandekod för medarbetare
beskrivs de etiska riktlinjer som alla våra medarbetare
förväntas följa. KlaraBos uppförandekod för medarbetare har
undertecknats av samtliga medarbetare och nya medarbetare
får en genomgång av koden i samband med sin anställning.
I KlaraBos uppförandekod för leverantörer, som bygger på
UN Global Compacts principer för arbetsvillkor, mänskliga
rättigheter, miljö och antikorruption, beskriver vi de krav som
vi har på våra leverantörer och underentreprenörer. Koden är
obligatorisk bilaga till alla avtal som ingås med leverantörer
och är undertecknad av samtliga leverantörer. Vid upphandling
av entreprenader ställs också krav på att byggentreprenören
ska ha ID06, ett system för att identifiera vilka som rör sig på
arbetsplatsen med syfte att främja sund konkurrens och säkra
arbetsplatser i branschen. Vi ställer även krav på UE2021, för
kontroll av underentreprenörer.
Genom KlaraBos visselblåsarfunktion finns det möjlighet att
anonymt anmäla misstankar om avvikelser från lagar och regler
som gäller affärsetik, arbetsvillkor eller mänskliga rättigheter.
Under 2024 har ärenden kommit in genom visselblåsaren
men inga av dessa har klassificerats som visselblåsarärenden
utan klagomål på grannar och liknande ärenden har kunnat
hanterats enligt gängse process. KlaraBo har heller inte varit
inblandad i några rättsliga processer kopplat till korruption,
misstroende eller brott mot monopollagstiftning.
Ett ansvarsfullt företagande handlar om att
göra rätt val varje dag. Genom ärlighet, trans-
parens och tydliga riktlinjer skapar vi trygghet,
minskar risker och lägger grunden för starka
relationer med hyresgäster, investerare och
samarbetspartners.
Policys och riktlinjer kopplade till området:
• Uppförandekod för leverantörer
• Uppförandekod för medarbetare
• Finanspolicy
• Bolagsstyrningspolicy
• Visselblåsarpolicy
Målsättningar kopplade till området:
• Inga rapporterade fall i visselblåsaren.
• 100 procent signering av uppförandekod för
leverantörer och medarbetare.
Resurseffektiva
kvarter
Klimat
och energi
Ansvarsfulla
affärer
Våra
medarbetare
Trygga och
trivsamma
kvarter
Människor i
vår värdekedja
BOLAGSSTYRNING
MILJÖ
SOCIALT ANSVAR
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
30
ANSVARSFULLA AFFÄRER
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 31 =====
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år
2024 på sidorna 10-30 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde
före den 1 juli 2024.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12
Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Malmö den 3 april 2025
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Mats Åkerlund
Auktoriserad revisor
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727
KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
31
BESTYRKANDERAPPORT
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kort om vårt hållbarhetsarbete
KlaraBos roll i värdekedjan
Intressentdialog
Väsentliga hållbarhetsfrågor
KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor
Klimat och energi
Resurseffektiva kvarter
Våra medarbetare
Trygga och trivsamma kvarter
Människor i vår värdekedja
Ansvarsfulla affärer
Bestyrkanderapport
FINANSIELLA RAPPORTER
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 32 =====
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för KlaraBo Sverige AB,
organisationsnummer 559029-2727, avger härmed årsredovisning
för räkenskapsåret 2024.
VERKSAMHETEN
Bolagets affärsidé är att erbjuda attraktiva bostäder till rimliga hyror.
Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga bostadsfastig-
heter med renoverings- och utvecklingspotential. Koncernen är en
långsiktig fastighetsinvesterare i bostadssegmentet.
Per 31 december uppgick uthyrningsbar yta för fastighetsbestån-
det till cirka 499 500 kvm, fördelat på 6 694 lägenheter samt kom-
mersiella lokaler, med totala kontrakterade hyror om ca 656 mkr på
årsbasis. 88% av kontrakterade hyror avsåg bostäder. Portföljen
omfattade även 974 lägenheter under projektutveckling.
VÅR MARKNAD
KlaraBo bedömer att efterfrågan på bostäder är god i de orter där
koncernen är etablerad. Bolaget har en stabil och hög uthyrnings-
grad, även om den svagare konjunkturen de senaste åren har inne-
burit en något svagare hyresmarknad. Boverkets prognos från januari
2025 visar att bostadsbehovet per region under de kommande åren
stämmer väl överens med KlaraBos geografiska etablering.
Den höga efterfrågan på KlaraBos bostäder bekräftar att bolagets
erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boenden till
rimliga hyror.
Affärsmodellen innebär en successiv renovering av lägenheter
som skapar värde för både kunder och bolagets aktieägare.
Renovering sker primärt efter att en hyresgäst flyttat ut, men
befintliga hyresgäster kan även själv efterfråga en standardhöjning.
Kundnöjdheten hos både befintliga och nya hyresgäster ökar
genom att bolaget kan erbjuda attraktiva boenden till rimliga hyror.
FLERÅRSJÄMFÖRELSE
Koncernen
Mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Hyresintäkter 619,0 577,2 491,4 337,6 176,7
Driftnetto 362,2 337,2 278,9 189,9 96,8
Resultat före skatt 273,1 -455,5 183,6 824,6 441,3
Balansomslutning 9 799,9 9 249,9 9 692,0 8 527,7 3 666,2
Soliditet (%) 43,6 42,6 44,6 49,3 39,9
Medelantal anställda 67,0 66,0 59,2 54,9 24,0
Moderbolaget
Mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Nettoomsättning 25,5 25,0 13,5 10,0 7,4
Resultat efter
finansiella poster 635,3 -93,4 -143,9 18,4 -16,0
Balansomslutning 6 683,6 5 613,2 6 078,5 4 183,5 843,0
Soliditet (%) 61,6 55,5 52,3 78,5 86,8
Medelantal anställda 13,0 12,0 8,8 4,6 8,0
FINANSIELL STÄLLNING OCH FINANSIERING
För räkenskapsåret 2024 ökade koncernens förvaltningsresultat
med 9 procent till 135,9 mkr (124,2). Det förbättrade förvaltnings-
resultatet berodde framförallt på högre intäkter till följd av årliga
hyreshöjningar och investeringar i renovering.
Nettovärdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter
uppgick till 111,0 mkr (-439,9). Värdeförändringarna förklarades
framförallt av högre hyresjusteringar jämfört med vad som antagits
i fastighetsvärderingarna. Det genomsnittliga avkastningskravet i
fastighetsportföljen var 4,9 procent på balansdagen.
Eget kapital uppgick per den 31 december 2024 till 4 484,2 mkr
(3 936,3). Förändringen förklaras av pågående nyemission,
periodens resultat samt att bolaget under 2024 gjort återköp av
aktier om 16,2 mkr.
Räntebärande skulder avser primärt finansiering av koncernens
förvaltningsfastigheter. Finansieringen avseende förvaltnings-
fastigheter uppgick på balansdagen till 4 890,2 mkr (4 878,8).
Leasingskulden enligt IFRS16 uppgick till 13,0 mkr (14,4) och
avser tomträtt och kontorslokaler. Amorteringar för de kommande
tolv månaderna uppgick vid periodens utgång till 50,1 mkr (47,8).
Koncernens kassa uppgick till 143,0 mkr (168,5) och därutöver
hade KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter uppgående till 200 mkr
på balansdagen.
Koncernens låneportfölj består till övervägande del av krediter
med rörlig räntebas, men även av krediter med fast ränta. I syfte att
säkra mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken
nyttjas räntederivat för att påverka räntebindningstiden. Totalt upp-
gick derivatportföljen till 2 750 mkr (2 750) vid periodens utgång.
Inkluderat fasträntekrediter var koncernens räntesäkringsnivå,
det vill säga andelen skulder som löpte med fast ränta, 80,2 (79,9)
procent. Låneportföljens räntebindningstid uppgick till 3,3 år (3,7).
KlaraBo erhöll fortsatt positiva kassaflöden från koncernens ränte-
swappar och swaption, vilket dämpade bolagets räntekostnader.
Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till 3,3 procent
(3,5) på balansdagen. Förändringen jämfört med föregående år
berodde på lägre marknadsräntor samt lägre marginaler för de
krediter som omförhandlades under det fjärde kvartalet 2024. De
förlängda krediterna omfattade totalt cirka 1 800 mkr. Den genom-
snittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,1 år (2,1).
Belåningsgraden för koncernen uppgick per 31 december 2024
till 51,4 procent (52,2).
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar
av rörelsekapital, ökade med 16,7 procent till 118,2 mkr (101,3).
Kassaflödet från investeringsverksamheten innebar ett nettoutflöde
på 103,1 mkr (279,1) som primärt förklarades av investeringar i
befintliga förvaltningsfastigheter.
RESULTAT
Årets resultat uppgick till 187,9 mkr (-381,5). Det positiva resultatet
förklarades framförallt av förvaltningsresultatet samt den positiva
värdeutvecklingen i koncernens fastioghetsbestånd.
FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande står följande medel (kr):
Överkursfond 3 604 435 074
Balanserat resultat -134 987 763
Årets resultat 638 952 089
Summa 4 108 399 400
Styrelsen föreslår att ovanstående vinstmedel
disponeras enligt följande:
Balanseras i ny räkning 4 108 399 400
Summa 4 108 399 400
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
32
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 33 =====
Risker och riskhantering
STRATEGISKA RISKER
Strategiska risker innefattar risker som kan hindra KlaraBo från
att uppnå koncernens vision och mål.
Miljörisker
Beskrivning av risk
Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet som där-
efter bedrivs på fastigheter påverkar miljön. Företag som bedriver
fastighetsförvaltning är därför föremål för miljö-, hälso- och säker-
hetslagar och andra regelverk som relaterar till förvärv, ägande och
förvaltning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan bli ansvarigt
för sanering av föroreningar på befintliga eller i framtiden förvär-
vade fastigheter, oavsett om bolaget självt orsakat föroreningen
eller ej. Risk finns även för att olika typer av extremväder som till
exempel översvämningar kan drabba fastigheterna.
Exponering
Miljöriskerna i KlaraBos verksamhet består främst i risken att
föroreningar och giftiga ämnen påträffas i fastighetsportföljen. I den
del av fastighetsportföljen som härrör sig från 1960- till 1970-talet
finns risk för att miljögifter kan påträffas och komma att ställa krav
på olika typer av utredningar och avhjälpande.
Entreprenadverksamhet medför vidare en risk för att kända
eller okända markföroreningar sprids vid exempelvis utförandet
av olika markarbeten, t.ex. schaktning. KlaraBos förvärv och
utveckling av fastigheter medför att en eventuell påverkan på en
redan befintlig markförorening skulle kunna innebära att KlaraBo
kan komma att få ett verksamhetsutövaransvar och därmed kan
KlaraBo behöva ombesörja och stå nödvändiga avhjälpandeåt -
gärder, oavsett om KlaraBo orsakat föroreningen eller inte.
Ett eventuellt verksamhetsutövaransvar kan medföra oförut -
sedda kostnader och tidstillägg för ett aktuellt projekt som även
kan komma att belasta KlaraBos resultat. Om ovanstående risker
materialiseras skulle detta kunna medföra ökade kostnader till
följd av t.ex. saneringsåtgärder eller minskade intäkter till följd
av förseningar i bolagets projekt. Detta kan i sin tur medföra en
negativ effekt på koncernens rörelseresultat och vinstmarginal. I
dagsläget finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav
som skulle kunna ställas mot KlaraBo.
Hantering
Inför förvärv gör KlaraBo tekniska besiktningar av fastigheterna
i samarbete med externa tekniska konsulter, för att minimera
riskerna för miljöpåverkan. Ett fullgott försäkringsskydd för fastig-
hetsportföljen syftar till att minimera riskerna för att behöva täcka
eventuella skador vid till exempel extremväder. Vidare genomför
förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför
besiktningar för att uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt
förutbestämda och reglerade tidsintervall.
Politiska beslut och risker kopplade till lagar och tillstånd
Beskrivning av risk
Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende
av lagar och andra förordningar samt myndighetsbeslut avseende
exempelvis plan- och byggåtgärder, miljö, subventioner, säkerhet
och byggnormer. Lagar och regelverk som omfattar fastighets-
marknaden styrs ofta av politiska åsikter och kan därför komma
att ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens dagliga
verksamhet i olika avseenden. Förändringar i subventioner
såsom investeringsstöd, skattelagstiftning och förordningar kan
i betydande utsträckning påverka förutsättningarna för KlaraBos
verksamhet.
Synen på storleken och förekomsten av bolags-, mervärdes-
och fastighetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig
väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelagstiftningen
är ofta föremål för översyn.
Vidare består en del av KlaraBos verksamhet av nyproduktion
och utveckling av befintliga fastigheter. För att KlaraBos förvalt-
ningsfastigheter och projekt ska kunna användas och utvecklas
som avsetts kan det krävas olika tillstånd och beslut, t.ex. bygglov,
detaljplaner och fastighetsbildningar.
Exponering
Framtida eventuella förändringar i lagar såsom skattelagstiftningen,
regleringar och myndighetsföreskrifter ställer krav på KlaraBo och
dess förmåga att anpassa sig till sådana förändringar och kan
komma att få en negativ effekt på koncernens resultat.
Vidare, även om KlaraBo beviljas tillstånd eller erhåller beslut som
är nödvändiga för KlaraBos verksamhet finns det en risk att dessa
överklagas eller på annat sätt fördröjs vilket innebär en risk att entre-
prenaderna inte kan genomföras enligt bestämd tidplan, vilket kan
medföra att pågående eller planerade projekt blir väsentligt fördröjda.
Hantering
Det politiska landskapet behöver löpande monitoreras och utvär-
deras för att proaktivt förstå hur verksamheten behöver anpassas.
Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas
för att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar och
KlaraBo följer noggrant och agerar öppet och transparent gentemot
myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatteplanering
ska inte genomföras. Vidare, som medlem i Fastighetsägarna har
koncernen möjlighet att ständigt vara informerade och uppdaterade
om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på olika sätt vara
aktiva i branschorganisationen kan koncernen också påverka
frågor som rör fastighetsmarknaden i form av bostadspolitik,
stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet.
OPERATIONELLA RISKER
Operationella risker är sådana som är relaterade till effektivitet
och hantering av resurser i koncernen.
Förändrade hyresintäkter, hyresutveckling och hyressättning
Beskrivning av risk
KlaraBos intäkter består till största del av hyresintäkter, som
påverkas av fastigheternas och lokalernas uthyrningsgrad,
hyresnivå samt att hyresgästerna klarar av att uppfylla sina
betalningsförpliktelser.
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
33
RISKER OCH RISKHANTERING
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 34 =====
Skillnaden mellan hyressättningen för lokaler och bostäder är
stor. Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är konjunktur-
beroende och påverkas främst av faktorer som efterfrågan, typ
av lokal, utformning, standard och läge. Hyresgäster som bedriver
skattefinansierad verksamhet kan vara föremål för politiska
beslut eller kostnadsbesparingar. Detta kan i sin tur påverka
KlaraBos möjligheter att förlänga befintliga avtal i takt med att de
löper ut med dessa hyresgäster på för KlaraBo förmånliga villkor.
Hyressättningen för bostäder förhandlas fram inom det kollektiva
förhandlingssystemet, där även presumtionshyror ingår, med de
olika orternas lokala hyresgästföreningar.
Exponering
En minskad uthyrningsrad, lägre hyresnivå, sämre betalnings-
förmåga samt felaktiga antaganden om marknad, konkurrens
och kunder kan påverka koncernens resultat, kassaflöden samt
fastighetsvärden. Den reglerade hyressättningen avseende privata
hyresbostäder medför vidare en risk för att generella kostnads-
ökningar inte får genomslag i hyresutvecklingen, eller att sådant
genomslag sker med fördröjning, samt att hyresnivåerna utvecklas
på ett för fastighetsägaren oförmånligt sätt. Om KlaraBo inte lyckas
kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade hyresnivåer
skulle det få en negativ effekt på koncernens rörelseresultat
och vinstmarginal.
KlaraBo bedömer att risken för lägre hyresintäkter hänförligt till
bostäder är låg, eftersom det råder bostadsbrist i Sverige. Risken
för lägre hyresintäkter i lokalbeståndet är högre än i bostads-
beståndet. Under 2024 kom cirka 88 procent av KlaraBos intäkter
från bostäder och cirka12 procent från kommersiella lokaler/
samhällsfastigheter samt förråd och parkeringsplatser.
Hantering
Bostadsbristen i Sverige är fortsatt hög och det finns en stor
efterfrågan på bostäder. KlaraBo arbetar aktivt med sina
bostadsområden, bland annat genom lokalkontor och jobbska -
pande för att öka trivseln och stabiliteten i områdena.
Förändrade drift- och underhållskostnader
Beskrivning av risk
KlaraBos driftkostnader utgörs huvudsakligen av kostnader för el,
värme, vatten och renhållning. Förändrade drift- och underhålls-
kostnader kan ge en negativ effekt på koncernens verksamhet,
finansiella ställning och resultat. KlaraBo är även skyldig att
upprätthålla byggnadernas och bostädernas standard till följd av
bestämmelser i hyresavtal och regulatoriska krav. Detta medför
underhållskostnader, vilket bl.a. innefattar det tekniska underhållet
av fastigheter och påverkas därmed av konstruktionsfel, andra
dolda fel och brister, skador (t.ex. elavbrott, fuktskador, brand,
asbest eller mögel) och föroreningar. En stor del av KlaraBos
kostnader är därför också hänförliga till underhållskostnader.
Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan leda till
väsentligt ökade underhållskostnader.
Exponering
Flera varor och tjänster för drift av fastigheterna kan köpas endast
från en eller ett fåtal aktörer, vilket kan medföra att KlaraBo tvingas
acceptera de rådande prisnivåerna i brist på alternativ. Värmekost-
nader är t.ex. föremål för säsongsvariationer där kostnaderna stiger
under vintern, vilket gör att KlaraBo har begränsade möjligheter att
kontrollera dessa kostnader. Ökade drift- och underhållskostnader
skulle kunna få en negativ effekt på KlaraBos verksamhet, finansiella
ställning och resultat.
Hantering
KlaraBo arbetar med aktiv förvaltning av fastigheterna och
utvärderar ständigt förbättringar för att öka intäkterna och minska
driftkostnader, samt utvärderar energieffektiviseringar. KlaraBo
bygger succesivt bort fastigheternas invändiga underhållsbehov
genom att renovera de lägenheter som har ett behov. Vid renove -
ring beräknas det löpande underhållet minska då lägenheterna
uppnår invändig nyproduktionsstandard. För kontroll av föränd -
rade driftskostnader genomför koncernen kontinuerlig avtals- och
villkorsöversyn för att uppnå den mest fördelaktiga lösningen,
samt att koncernen vid investeringar i fastigheterna strävar
efter att välja energieffektiva lösningar. Vid upphandlingar efter -
strävas centrala avtal för att hålla nere fastighetskostnaderna.
Underhållsutgifter kostnadsförs i den utsträckning de utgör
reparationer och underhåll för att upprätthålla den ursprungliga
standarden på fastigheten. Andra utgifter av underhållskaraktär
aktiveras i balansräkningen till den del åtgärderna anses höja
fastigheternas värde.
Risker relaterade till KlaraBos nybyggnation och
projektutveckling
Beskrivning av risk
KlaraBos verksamhet består dels av nybyggnation, dels av att
anpassa det befintliga fastighetsbeståndet efter hyresgästernas
önskemål genom om- och tillbyggnationer samt hyresgäst-
anpassningar. Nybyggnation samt större anpassningsprojekt är
förknippade med kostsamma investeringar, och det finns en risk
att kostnaderna för sådana investeringar inte kan kompenseras
genom höjda hyror eller sänkta kostnader.
KlaraBo är vidare beroende av strategiska leverantörer för
leverans av material och specialanpassade lösningar i samband
med byggnation, samt även andra entreprenörer för utförandet
av olika typer av arbeten på fastigheterna. Om en viss leverantör
eller entreprenör inte förmår att fullfölja avtalen, t.ex. genom
att inte leverera rätt utrustning, av rätt kvalitet, i rätt tid eller om
samarbetet med en viss leverantör eller entreprenör avbryts på
grund av exempelvis konkurs, eller inte fungerar väl, kan det leda
till väsentliga förseningar av KlaraBos byggprojekt.
Exponering
Investerings- och projektkostnader kan bli högre än förväntat, till
följd av exempelvis förseningar och oförutsedda händelser, inklu-
sive förändringar i regelverk eller detaljplaner, varvid bostäderna
och/eller lokalerna inte kan nyttjas från den förväntade tidpunkten.
För det fall KlaraBo inte kan erhålla kompensation för sådana
ökade kostnader eller inkomstbortfall, skulle förverkligandet
av ovan nämnda risker kunna få en negativ effekt på KlaraBos
verksamhet, finansiella ställning och resultat.
För de fall avtal med viktiga leverantörer eller entreprenörer
försenas eller skulle upphöra med kort varsel finns det en risk att
KlaraBo inte kommer att kunna anlita en annan leverantör eller
entreprenör till motsvarande villkor eller med kort varsel, vilket kan
leda till ökade kostnader för leverantörs- eller entreprenadtjänster
samt förseningar i projekten. Det finns även en risk att garanti-
åtaganden inte fullgörs om en leverantör eller entreprenör försätts
i konkurs.
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
34
RISKER OCH RISKHANTERING
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 35 =====
Hantering
KlaraBo arbetar med erfarna projektledare externt och internt både
vid ny- och ombyggnation, för att minimera kostnadsökningar i pro-
jekten. I de fall KlaraBo bekostar investeringar för lokalanpass-
ningar kompenseras koncernen i många fall av investeringstillägg i
hyresavtal. Bankgarantier används för att säkerställa leverantörers
och/eller entreprenörers eventuella tillkortakommanden. Inför
nybyggnation görs marknadsbedömningar av efterfrågan och
betalningsviljan på orten.
Behålla och rekrytera kompetenta medarbetare
Beskrivning av risk
Det är viktigt att KlaraBo lyckas behålla och fortsätta motivera sina
medarbetare, samt att attrahera och rekrytera kvalificerad personal
i framtiden. Detta är beroende av flera faktorer, däribland rekryte-
ringsförfaranden, kultur och ledarskap, lön och annan ersättning,
förmåner samt arbetsplatsens placering. För de fall koncernen
skulle misslyckas med att behålla och motivera eller attrahera
ledande befattningshavare och annan nyckelpersonal skulle det
kunna inverka negativt på koncernens verksamhet, finansiella
ställning och resultat.
Exponering
KlaraBo bedriver sin verksamhet genom en liten organisation
med begränsat antal anställda. KlaraBos framtida utveckling är
i hög grad beroende av led-ningens och andra nyckelpersoners
kompetens och erfarenhet.
Hantering
KlaraBo arbetar ständigt med att förbättra attraktiviteten som
arbetsgivare genom olika åtgärder. Arbetet med att stärka och
grunda koncernens värderingar har fortsatt under 2024.
LEGALA RISKER
Legala risker innefattar risker som är kopplade till lagar,
för ordningar och regelverk.
Fastighetsförvärv
Beskrivning av risk
En del av KlaraBos löpande verksamhet består av förvärv av
fastigheter. En förutsättning för att förvärv ska kunna genomföras
är att utbudet på marknaden motsvarar KlaraBos förväntningar och
investeringsförmåga vad gäller exempelvis läge och förväntad
avkastning. Tillgången till, och efterfrågan på, fastigheter och bygg-
rätter, men även faktorer som konkurrens, tillgång till finansiering,
planering och lokala föreskrifter kan begränsa koncernens möjligheter
att genomföra förvärv på för koncernen förmånliga villkor. Risker i
samband med fastighetstransaktioner kan få en negativ inverkan
på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Exponering
Förvärv av fastigheter är förenat med risker kopplade till den för-
värvade fastigheten, t.ex. risken för felaktiga antaganden om den
förvärvade tillgångens framtida avkastning, risken för bortfall av
hyresgäster eller oförutsedda kostnader för hantering av miljökrav.
Fastighetstransaktioner kan även leda till betydande transaktions-
kostnader som eventuellt inte kan kompenseras för, t.ex. om en
transaktion inte fullföljs eller om ett förvärv återgår till följd av att
bestämmelser i avtalsvillkoren eller finansieringsförbehåll aktuali-
seras. Exponering för risker i samband med fastighetstransaktioner
kan få en negativ inverkan på KlaraBos verksamhet, finansiella
ställning och resultat.
Hantering
Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och skattemässiga
utredningar av fastigheternas och bolagens status. Dessa görs av
både interna och externa resurser, i form av oberoende externa
konsulter. Vidare görs marknadsanalyser av potentiellt bestånd
och befintliga lokalhyreskontrakt analyseras.
FINANSIELLA RISKER
Finansiella risker är relaterade till exponering mot fastighetsvärdering,
ränta, likviditet och krediter samt övriga finansiella risker
Risker relaterade till valutakurs
Beskrivning av risk
Med valutarisk avses risken att valutakursförändringar har en
negativ effekt på bolagets finansiella ställning, lönsamhet eller
kassaflöde. Exponering för valutakursrisk förekommer vid köp av
produkter eller tjänster i annan valuta än SEK, som är bolagets
redovisningsvaluta.
Exponering
KlaraBos verksamhet innebär begränsad exponering mot utländska
valutor, men exponeringen skulle kunna öka om bolaget återstartar
nyproduktionsverksamhet.
Hantering
KlaraBo hanterar valutarisk dels genom att säkerställa intern
kompetens, dels genom att säkra större inköp i EUR avseende
nyproduktion med hjälp av valutaderivat för att på så vis minska
risken för valutafluktuationer. Se not 3 för vidare information om
hantering i enlighet med bolagets finanspolicy.
Förändringar i marknadsräntor
Beskrivning av risk
KlaraBos finansiering sker genom upplåning från kreditinstitut
där en majoritet av de långfristiga skulderna löper med rörlig ränta.
Till följd därav utgörs en av KlaraBos största kostnadsposter av
räntekostnader. KlaraBo är därmed exponerad för en ränterisk,
dvs. risken för att förändringar i räntorna påverkar KlaraBos
räntekostnader och därmed får en negativ effekt på koncernens
resultat och kassaflöden.
Exponering
Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknads-
räntor, kreditinstitutens marginaler samt vilken strategi KlaraBo
väljer för räntebindning. Marknadsräntor påverkas främst av den
förväntade inflationstakten och de kortare räntorna påverkas främst
av Riksbankens styrränta. Marknadsräntorna kan även komma att
påverka den del av KlaraBos skulder som omfattas av ränteswappar.
Räntederivaten redovisas till verkligt värde i balansräkningen. I takt
med att marknadsräntorna förändras uppstår ett teoretiskt över- eller
undervärde, som inte är kassaflödespåverkande, på räntederivaten.
Om marknadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos
räntederivat att minska, vilket skulle kunna ha en negativ effekt på
KlaraBos resultat.
Hantering
KlaraBo arbetar med ränterisken dels genom att hålla en god dialog
med svenska affärsbanker för att därigenom säkra marknadsmässiga
lånevillkor, dels genom att minska ränterisken med hjälp av
räntederivat. Finanspolicyn sätter mål gällande ränteexponering
för koncernens låneportfölj enligt följande principer:
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
35
RISKER OCH RISKHANTERING
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 36 =====
• Räntebindningstid: spridning av ränteförfall enligt fastställda
perioder.
• Minst 20 procent av låneportföljen skall löpa med rörlig, dvs. med
ej räntesäkrad, ränta.
• Räntetäckningsgrad: minst 1,75 gånger.
Finansiering och refinansiering
Beskrivning av risk
Med finansierings- respektive refinansieringsrisk avses risken att
KlaraBo inte kan erhålla nödvändig finansiering eller att finansiering
inte kan förnyas vid utgången av dess löptid, alternativt att den
endast kan erhållas eller förnyas till villkor som är mindre förmån-
liga för KlaraBo.
Exponering
En stor del av KlaraBos verksamhet finansieras med externt
kapital. KlaraBos finansiering sker genom traditionella banklån
med fastighetsinteckningar som säkerhet. Det finns en risk för
att ytterligare finansiering inte kommer att erhållas när och om
så bedöms erforderligt, att befintliga lån sägs upp till omedelbar
betalning eller att nya lån endast kan erhållas på villkor som
är mindre förmånliga för KlaraBo. Detta skulle kunna leda
till minskade intäkter då KlaraBo inte kan ta tillvara på olika
investeringsmöjligheter, alternativt ökade kostnader till följd av
dyrare finansiering.
I vissa av KlaraBos avtal med långivare finns särskilda åtaganden
som KlaraBo måste uppfylla, t.ex. räntetäckningsgrad, belåningsgrad
samt soliditet. Om KlaraBo i framtiden skulle komma att bryta
mot sådana finansiella villkor eller andra åtaganden kan det ge
långivaren en rätt att säga upp lånen till omedelbar betalning,
kräva extra amortering eller ta säkerheter i anspråk. Om så sker
kan koncernen behöva ta in ytterligare externt kapital för att kunna
fullgöra sina åtaganden. Samtliga villkor har varit uppfyllda under
räkenskapsåret.
Hantering
KlaraBo hanterar finansierings- och refinansieringsrisken genom
att ha en kontinuerlig god dialog med affärsbanker på marknaden
och genom att teckna längre kreditavtal med diversifierad
förfallostruktur. KlaraBo ser också löpande över möjligheten till
alternativa finansieringskällor. Vidare, KlaraBos finanspolicy sätter
mål gällande kapitalbindningen för koncernens låneportfölj där
huvudsakliga mål är:
• En likviditetsreserv om minst 3 månader ska vid var tid finnas
tillgänglig.
• Maximalt 30 procent av skulden får förfalla inom en
12-månadersperiod.
• Antal långivare gällande banklån bör uppgå till minst två där
ingen enskild långivare långsiktigt får stå för mer än 60 procent
av den totala utestående volymen av banklån.
• En god spridning i förfallostruktur på skulden ska eftersträvas.
Värdet på KlaraBos fastigheter
Beskrivning
Samtliga fastigheter som innehas av KlaraBo klassificeras som
förvaltningsfastigheter och redovisas därmed i balansräkningen
till verkligt värde. Verkligt värde fastställs genom en bedömning av
marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Fastigheternas värde
påverkas av ett flertal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom
vakansgrad, hyresnivå̊ , kontraktslängd och driftkostnader, dels
marknadsspecifika såsom avkastningskrav och kalkylräntor
härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden.
Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda
att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ
inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Exponering
En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en
investerare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt.
Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa
antagande om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan
endast säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter
och vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsinter-
vall för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden
och beräkningar. Eftersom KlaraBos redovisade tillgångar till
övervägande del utgörs av fastigheter skulle en värdeminskning få
negativa konsekvenser för koncernen. Ett minskat fastighetsvärde
kan medföra en risk att KlaraBo inte erhåller ny finansiering eller
att ny finansiering måste ske till ett högre pris än tidigare. Detta
kan i sin tur leda till minskade intäkter, eftersom KlaraBo inte kan
ta tillvara på olika investeringsmöjligheter, eller ökade kostnader
till följd av dyrare finansiering. Ett minskat fastighetsvärde har
också en negativ effekt på eget kapital. Känslighetsanalys gällande
förvaltningsfastigheter återfinns i not 14.
Hantering
Extern värdering av fastighetsportföljen sker kvartalsvis. KlaraBo
har en god marknadskännedom om fastighetsmarknaden och
förvaltningsarbetet sker nära hyresgästerna. Utveckling av fastig-
heterna sker ständigt för att både öka intäkter och minska kostnader
på olika sätt. Sociala satsningar i bostadsområden medverkar till
att öka stabiliteten och tryggheten och leder dessutom till attraktiva
bostadsområden, vilket också påverkar fastighetsvärdena positivt.
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
36
RISKER OCH RISKHANTERING
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 37 =====
Flerårsöversikt nyckeltal
Mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Fastighetsrelaterade
Hyresintäkter, mkr 619,0 577,2 491,4 337,6 176,7
Förvaltningsresultat, mkr 135,9 124,2 113,4 76,4 35,8
Periodens resultat, mkr 187,9 -381,5 125,1 640,5 345,2
Överskottsgrad, % 57,5 57,2 55,6 55,2 54,1
Reell uthyrningsgrad, % 97,2 97,8 98,1 98,6 99,3
Förvaltningsfastigheter, mkr 9 243,9 9 031,9 9 170,7 7 719,3 3 452,1
Marknadsvärde/kvm 18 469 18 032 18 044 18 527 15 918
Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,0 499,5 498,7 416,6 208,8
Antal lägenheter i förvaltning 6 694 6 604 6 533 5 412 2 682
Antal lägenheter i projektutveckling 974 1 098 1 509 1 494 1 159
Finansiella
Soliditet, %* 43,6 42,6 44,6 49,3 39,9
Belåningsgrad, % 51,4 52,2 49,7 41,6 52,8
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 2,0 2,1 2,0
Långsiktigt substansvärde, mkr* 4 387,8 4 189,1 4 525,6 4 471,9 1 157,3
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,04 0,95 0,86 0,93 0,47
Eget kapital per aktie, kr* 31,5 30,0 32,9 31,9 21,9
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr* 33,7 32,0 34,5 33,9 23,7
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 9,8 10,0 -7,3 98 41
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % 5,4 -7,3 1,7 43 55
Antal aktier vid periodens utgång före utspädning, miljoner 130,3 131,1 131,2 131,8 48,8
Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljoner 130,7 131,1 131,7 82,3 41,0
*Justerat för nyemission avseende ej tillträdda aktier
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
37
FLERÅRSÖVERSIKT NYCKELTAL
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 38 =====
Koncernens rapport över totalresultat
Mkr Not 2024 2023
1, 2, 3, 4, 5
Hyresintäkter 6 619,0 577,2
Övriga rörelseintäkter 11,4 12,5
Fastighetskostnader 7,8 -268,2 -252,5
Driftnetto 362,2 337,2
Centrala administrationskostnader 9, 10, 11 -51,7 -51,3
Rörelseresultat 310,5 285,9
Finansiella intäkter 12 4,5 7,5
Finansiella kostnader 12 -179,1 -169,0
Förvaltningsresultat 135,9 124,4
Värdeförändringar fastigheter 13 111,0 -439,9
Värdeförändringar derivat 14 26,2 -139,8
Andel av resultat efter skatt från gemensamt styrda företag 15 0,0 -0,2
Resultat före skatt 273,1 -455,5
Skattekostnad 16 -85,2 73,9
Årets resultat* 187,9 -381,5
Resultat per aktie, kr 1,44 -2,91
*I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför årets resultat för koncernen överensstämmer med årets totalresultat.
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
38
FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 39 =====
Koncernens rapport över finansiell ställning
Mkr Not 2024–12-31 2023–12-31
1, 2, 3, 4, 5
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,3
Summa immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,3
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 13 9 243,9 9 031,9
Inventarier 17 5,5 7,7
Summa materiella anläggningstillgångar 9 249,4 9 039,6
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i gemensamt styrda företag 15 0,0 17,2
Fordringar hos gemensamt styrda företag – 2,8
Summa finansiella anläggningstillgångar 0,0 20,0
Uppskjutna skattefordringar 16 0,0 0,1
Summa anläggningstillgångar 9 249,6 9 060,0
Omsättningstillgångar
Kund- och hyresfordringar 3,5 3,4
Övriga fordringar 393,7 12,4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 10,0 5,7
Summa omsättningstillgångar 407,2 21,5
Likvida medel 143,0 168,5
Summa tillgångar 9 799,9 9 249,9
Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
1, 2, 3, 4, 5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 19
Aktiekapital 6,6 6,6
Övrigt tillskjutet kapital 3 604,1 3 221,6
Balanserat resultat inklusive årets resultat 873,5 708,2
Summa eget kapital 4 484,2 3 936,3
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 20 3 762,0 4 762,7
Uppskjuten skatteskuld 16 269,2 216,0
Övriga långfristiga skulder 1,3 1,1
Summa långfristiga skulder 4 032,5 4 979,8
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 20 1 128,2 116,1
Derivatinstrument 14 10,6 36,7
Leverantörsskulder 22,3 26,3
Aktuell skatteskuld 16 15,3 19,7
Övriga kortfristiga skulder 4,3 33,5
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 102,5 101,4
Summa kortfristiga skulder 1 283,2 333,8
Summa skulder 5 315,7 5 313,6
Summa eget kapital och skulder 9 799,9 9 249,9
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
39
FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 40 =====
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
Mkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 6,6 3 223,7 1 089,7 4 320,0
Årets resultat – – -381,5 -381,5
Återköp av aktier – -2,1 – -2,1
Utgående eget kapital 2023-12-31 6,6 3 221,6 708,2 3 936,3
Ingående eget kapital 2024-01-01 6,6 3 221,6 708,2 3 936,3
Årets resultat – – 187,9 187,9
Nyemission under registrering – 390,9 – 390,9
Kostnader hänförliga till emissioner inkl skatteeffekt – -14,8 – -14,8
Justering tidigare års återköp av aktier – 6,4 -6,4 –
Återköp av aktier – – -16,2 -16,2
Utgående eget kapital 2024-12-31 6,6 3 604,1 873,5 4 484,2
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
40
FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 41 =====
Koncernens rapport över kassaflöde
Mkr Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 310,5 285,9
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (avskrivning på inventarier) 2,5 2,7
Erhållen/betald ränta -171,3 -163,7
Betald skatt -23,4 -23,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 118,2 101,3
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar -3,7 11,6
Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder -32,1 19,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten 82,4 132,7
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -77,3 –
Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag 123,6 –
Investeringar i förvaltningsfastigheter -144,0 -161,5
Nyproduktionsinvesteringar -5,2 -117,1
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,2 -0,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten -103,1 -279,1
Finansieringsverksamheten
Nyupptagna finansiella skulder 20 100,0 30,8
Låneupptagningskostnader 20 -4,5 –
Amortering av finansiella skulder 20 -84,0 -52,1
Återköp av egna aktier -16,2 -2,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -4,7 -23,4
Periodens kassaflöde -25,4 -169,8
Likvida medel vid årets ingång 168,5 338,3
Likvida medel vid årets slut 143,0 168,5
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
41
FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 42 =====
Moderbolagets resultaträkning
Mkr Not 2024 2023
1, 2, 3, 4, 5
Nettoomsättning 21 25,5 25,0
Övriga externa kostnader 10 -22,3 -25,1
Personalkostnader 8 -21,3 -18,6
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -0,2 -0,2
Rörelseresultat -18,4 -18,9
Resultat från andelar i koncernföretag 11 562,6 -71,1
Ränteintäkter och liknande resultatposter 12 291,5 270,7
Värdeförändringar derivat 38,0 -66,2
Räntekostnader och liknande resultatposter 12 -238,5 -207,8
Resultat efter finansiella poster 635,3 -93,4
Erhållna koncernbidrag 18,4 19,2
Resultat före skatt 653,7 -74,2
Skattekostnad 16 -14,8 13,6
Årets resultat 639,0 -60,6
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
42
FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGET
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 43 =====
Moderbolagets balansräkning
Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
1, 2, 3, 4, 5
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 17 0,4 0,6
Summa materiella anläggningstillgångar 0,4 0,6
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 22 2 444,2 2 294,8
Fordringar hos koncernföretag 21 2 751,1 2 942,9
Andelar i gemensamt styrda företag 15 – 16,3
Uppskjutna skattefordringar 16 2,7 13,6
Summa finansiella anläggningstillgångar 5 198,0 5 267,7
Summa anläggningstillgångar 5 198,4 5 268,3
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 21 964,9 181,6
Fordringar hos gemensamt styrda företag 0,0 2,7
Övriga fordringar 4,7 2,4
Fordran för tecknat men ej inbetalt aktiekapital 381,5 0,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 2,8 2,3
Summa omsättningstillgångar 1 353,8 188,9
Kassa och bank 131,5 156,0
Summa tillgångar 6 683,6 5 613,2
Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
1, 2, 3, 4, 5
EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER
Eget kapital 19
Bundet eget kapital
Aktiekapital 6,6 6,6
Aktiekapital under registrering 1,3 0,0
Summa bundet eget kapital 7,9 6,6
Fritt eget kapital
Överkursfond 3 604,4 3 223,1
Balanserat resultat -135,0 -51,9
Årets resultat 639,0 -60,6
Summa fritt eget kapital 24 4 108,4 3 110,6
Summa eget kapital 4 116,3 3 117,2
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 21 2 215,0 2 161,9
Derivat 13,0 51,0
Summa långfristiga skulder 2 228,0 2 212,9
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 21 322,4 276,4
Leverantörsskulder 3,0 1,9
Aktuell skatteskuld 16 0,1 0,0
Övriga kortfristiga skulder 0,7 3,8
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 13,1 1,0
Summa kortfristiga skulder 339,3 283,1
Summa skulder 2 567,3 2 496,0
Summa eget kapital, avsättningar och skulder 6 683,6 5 613,2
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
43
FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGET
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 44 =====
Moderbolagets förändring
av eget kapital
Moderbolagets kassaflödesanalys
Mkr
Aktie-
kapital
Aktiekapital
under
registrering
Överkurs-
fond
Övrigt fritt
eget kapital
Summa
eget kapital
Belopp vid årets ingång 2023-01-01 6,6 3 223,0 -49,8 3 179,8
Årets resultat -60,6 -60,6
Återköp av aktier -2,1 -2,1
Belopp vid årets utgång 2023-12-31 6,6 3 223,0 -112,4 3 117,2
Belopp vid årets ingång 2024-01-01 6,6 3 223,0 -112,4 3 117,2
Årets resultat 639,0 639,0
Nyemission 1,3 389,6 390,9
Kostnader hänförliga till emissioner -18,6 -18,6
Skatteffekt på emissionskostnader 3,8 3,8
Återköp av aktier -16,2 -16,2
Justering tidigare års återköp av aktier 6,4 -6,4 0,0
Belopp vid årets utgång 2024-12-31 6,6 1,3 3 604,4 504,0 4 116,3
Mkr Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat -18,4 -18,9
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
(avskrivning på inventarier) 0,2 0,2
Erhållen/betald ränta 40,4 29,8
Betald skatt 0,1 -0,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 22,3 11,0
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 154,9 562,7
Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder -424,2 -705,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten -247,0 -132.3
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterföretag -6,4 –
Kassaflöde från investeringsverksamheten -6,4 0,0
Finansieringsverksamheten
Förändring långfristiga koncernmellanhavanden 245,0 17,9
Återköp av egna aktier -16,2 -2,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 228,8 15,9
Periodens kassaflöde -24,6 -116,5
Likvida medel vid årets ingång 156,0 272,5
Likvida medel vid årets utgång 131,5 156,0
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
44
FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGET
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 45 =====
Noter
Not 1
Allmän information
KlaraBo förvärvar, uppför, äger och förvaltar attraktiva bostäder
med rimliga hyror. Det gör vi genom att förvärva byggrätter och
sedan uppföra kostnads-, yt- och produktionseffektiva egen-
utvecklade KlaraBo-hus. Vi kan effektivt kombinera antalet lägen-
heter och lägenhetsstorlekar efter kommunens behov. Med vårt
flexibla byggsätt kan vi också enkelt anpassa oss till tomternas
storlek och utformning. KlaraBo startade sin verksamhet 2017,
har huvudkontor i Malmö och agerar över hela landet.
Från och med 1 januari 2019 följer KlaraBo de av EU antagna
International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningen
av dessa (IFRIC). Vidare har Rådet för finansiell rappor terings
rekommendation RFR 1, Kompletterande redo visnings regler för
koncernen, tillämpats.
KlaraBo Sverige AB, org nr 559029-2727, har sitt säte i Malmö.
Bolagets besöksadress är Hyllie Vattenparksgata 11A , Malmö.
Denna års- och koncernredovisning har godkänts av styrelsen
den 3 april 2025 och kommer att föreslås att fastställas av
årsstämman den 29 april 2025.
Not 2
Sammanfattning av väsentliga
redovisningsprinciper
De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna
koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer
har tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat
anges. De finansiella rapporterna presenteras i miljontal svenska
kronor avrundat till en decimal. Siffror och procenttal som
presenteras på enskilda rader summerar därför inte alltid med de
avrundade summor som presenteras i samma räkning.
Grund för rapporternas upprättande
Koncernredovisningen för KlaraBo-koncernen har upprättats
i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS)
utgivna av International Accounting Standards Board (IASB)
och tolkningar som utfärdats av IFRS Interpretations Committee
(IFRS IC) såsom de antagits av Europeiska unionen (EU). Vidare
tillämpar koncernen Årsredovisningslagen (ÅRL) och RFR 1,
Kompletterande redovisningsregler för koncerner, utfärdad av
Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar Års-
redovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än
koncernen anges de i separat avsnitt, sist i denna not. Koncern-
redovisningen har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden
förutom vad beträffar förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella
tillgångar och skulder (inklusive derivatinstrument) som värderas
och redovisas till verkligt värde via resultaträkningen.
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS Redo-
visningsstandarder kräver att bolagsledningen gör bedömningar och
uppskattningar samt antaganden om redovisningsprinciperna och
redovisade belopp såsom tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Uppskattningar och antaganden ska baseras på historiska erfaren-
heter och andra faktorer som bedöms rimliga under rådande
omständig heter. Koncernledningen ska ta hänsyn till utveckling
och rådande information om koncernens väsentliga redovisnings-
principer, samt bedöma valet och tillämpningen av dessa. De områden
som innefattar en hög grad av bedömning som är komplexa, eller
sådana områden där antaganden och uppskattningar är av
väsentlig betydelse för koncernredovisningen, anges i not 4.
Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga
standarder som inte har tillämpats i förtid
Nya standarder vilka trätt i kraft 2024
Vid upprättande av koncernredovisningen används samma
redo visnings- och värderingsprinciper såsom de beskrivits i
årsredovisningen för 2023. Av EU godkända och ändrade standarder
samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee
bedöms för närvarande inte påverka KlaraBos resultat eller finansiella
ställning i väsentlig omfattning. Förändringar under 2024 har inte
haft någon väsentlig påverkan på KlaraBos redovisning.
Nya standarder som träder i kraft 2024 och framåt
International Accounting Standards Board (IASB) har publicerat
en ny redovisningsstandard IFRS Redovisningsstandarder 18
Presentation and Disclosure in Financial Statements, som ska
ersätta IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Standarden
träder i kraft den 1 januari 2027 med retroaktiv tillämpning. IFRS
Redovisningsstandarder 18 kan även tillämpas i förtid men det
förutsätter dock godkännande av EU först. IFRS Redovisnings-
standarder 18 kommer inte att påverka redovisningen eller
värderingen av poster i de finansiella rapporterna, men den
kan ändra vad ett företag rapporterar som sitt "rörelseresultat".
Tillämpningen av standarden kommer att kräva en rad nya
bedömningar och kan komma att kräva förändringar i de finan-
siella rapporterna, såväl de primära rapporterna som i noter. De
viktigaste nya begreppen som introduceras i IFRS Redovisnings-
standarder 18 relaterar till:
- presentationen av resultaträkningen,
- Obligatoriska upplysningar i de finansiella rapporteran för vissa
resultatmått som redovisas utanför ett företags finansiella rap-
porter. Dessa benämns finansiella lönsamhetsmått definierade av
ledningen, management performance measurements (MFM:s).
- Förbättrade principer för aggregering och uppdelning som gäller
för de primära finansiella rapporterna och noterna i allmänhet.
KlaraBo har påbörjat arbetet med att identifiera hur denna nya
standard kommer påverka rapporteringen.
NOTER
45
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 46 =====
Not 2, forts.
Koncernredovisning
Dotterbolag
Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestäm -
mande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över
ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning
från sitt innehav i företaget och kan påverka avkastningen genom
sitt bestämmande inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas
i koncernredovisningen från och med den dag då det bestäm-
mande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur
koncern redovisningen från och med den dag det bestämmande
inflytandet upphör.
Innehav utan bestämmande inflytande i dotterföretagens
resultat och eget kapital redovisas separat i koncernens rapport
över totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital och
rapport över finansiell ställning.
Rörelseförvärv och tillgångsförvärv
Vid ett förvärv görs en bedömning av om förvärvet utgör ett
rörelse- eller tillgångsförvärv. Företagsledningen bedömer vid
varje enskilt förvärv vilka kriterier som är uppfyllda.
Företag kan välja att utföra ett ”koncentrationstest” som, om
det visar på att förvärvet är ett tillgångsförvärv, innebär att ingen
ytterligare bedömning krävs. Om hela det verkliga värdet av de
förvärvade bruttotillgångarna i allt väsentligt kan hänföras till en
tillgång eller en grupp av liknande tillgångar visar det frivilliga
testet att förvärvet utgör ett tillgångsförvärv. Om testet genomförs
och det inte går att visa på att det är ett tillgångsförvärv måste
vidare bedömning göras för att avgöra huruvida förvärvet är ett
rörelseförvärv eller ej.
Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de
enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga
värden vid förvärvstidpunkten. Ingen uppskjuten skatt hänförlig
till fastighetsvärdet redovisas vid tillgångsförvärv, utan eventuell
rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär
att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten
vid efterföljande värdering. Full uppskjuten skatt redovisas på
temporära skillnader som uppkommer efter förvärvet. Förvärvade
förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande bokslutsdag
till verkligt värde, vilket kan avvika från anskaffningsvärdet.
Förvärvsmetoden används för redovisning av rörelseförvärv.
Förvärvsmetoden innebär att förvärv av bolag betraktas som en
transaktion varigenom det förvärvande bolaget (moderbolaget)
indirekt förvärvar det förvärvade bolagets (dotterbolagets) till-
gångar och skulder. Köpeskillingen för förvärvet utgörs av verkligt
värde på överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats
av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla
tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommen
villkorad köpeskilling. Villkorade köpeskillingar redovisas till verk-
ligt värde vid förvärvstidpunkten. Förvärvsrelaterade kostnader
kostnadsförs när de uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar
och övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis
till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör
kon cernen om innehav utan bestämmande inflytande i det
förvärvade bolaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets
proportionella andel av det förvärvade bolagets nettotillgångar.
Det belopp varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestäm-
mande inflytande samt verkligt värde på förvärvsdagen på
tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde på koncernens
andel av identifierbara förvärvade nettotillgångar, redovisas
som goodwill. Om beloppet understiger verkligt värde för det
förvärvade bolagets tillgångar redovisas mellanskillnaden direkt
i rapporten över totalresultat. Från och med förvärvstidpunkten
inkluderas i koncern redovisningen det förvärvade bolagets intäkter,
kostnader, identifierbara tillgångar och skulder samt eventuell
uppkommen goodwill.
Baserat på KlaraBos affärsmodell som går ut på att förvärva,
bygga och utveckla fastigheter, är samtliga förvärv som KlaraBo
gör att betrakta som tillgångsförvärv.
Samarbetsarrangemang och joint ventures
Genom samarbetsavtal med en eller flera parter har KlaraBo ett
gemensamt inflytande över styrningen i andra företag, så kallade
joint arrangements (samarbetsarrangemang). Samarbetsarrange-
mang delas upp i joint ventures eller gemensamma verksamheter
beroende på om koncernen har direkt rätt till tillgångar och åtagan den
i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint ventures).
Samtliga joint arrangements inom KlaraBo är klassi ficerade som
joint ventures då varken avtalsvillkoren eller enhetens legala form
ger delägarna rätt till tillgångar och skulder till hörande arrang-
emanget utan istället har rätt till verksamhetens nettotillgångar.
Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i intresse företag
och joint ventures initialt i koncernens balansräkning till anskaff-
ningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter
för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat
från sina intresseföretag och joint ventures efter förvärvstidpunkten.
Koncernens andel av resultat ingår i koncernens resultat och
koncernens andel av övrigt totalresultat ingår i övrigt totalresultat
i koncernen. Utdelningar från joint ventures redovisas som en
minskning av investeringens redovisade värde. Om förlusten i joint
ventures överstiger koncernens andel redovisar koncernen inte
ytterligare förluster om inte koncernen har påtagit sig förpliktelser
eller gjort betalningar för joint venture-bolagets räkning.
Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och
orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncern-
interna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin
helhet vid upprättande av koncernredovisningen. Orealiserade
vinster som uppkommer vid transaktioner med joint ventures
elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel
i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som
orealiserade vinster men endast i den utsträckning det inte finns
indikation på nedskrivningsbehov.
Funktionell valuta
Koncernredovisningen presenteras i svenska kronor, vilket också
är moderbolagets funktionella valuta. För varje juridisk person
i koncernen är den funktionella valutan också svenska kronor.
Intäkter
Hyresintäkter
KlaraBo klassificerar idag hyresavtal i sin helhet som operationella
hyresavtal och redovisar sina hyresintäkter som operationell
leasing. Hyresintäkter inklusive eventuella avdrag eller tillägg
aviseras i förskott och periodi sering av hyrorna sker linjärt så att
endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas
NOTER
46
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 47 =====
Not 2, forts.
som intäkt. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som
erhållits eller förväntas komma att erhållas.
Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultat -
räkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Förskottshyror
redo visas som förutbetalda hyresintäkter. I hyresintäkterna
ingår i vissa fall fakturerade tillägg såsom exempelvis el, värme
och fastighetsskatt. I de fall en hyresgäst under viss tid medges
reducerad hyra och under annan tid högre hyra, periodiseras
denna under- respektive överhyra linjärt över hyreskontraktets
löptid såvida hyresreduktionen inte beror på successiv inflyttning
eller liknande. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt
redovisas som intäkt den period ersättningen erhållits, i de fall
inga ytterligare prestationer krävs från KlaraBos sida. Intäkter
från ersättning avseende hyres gäst anpassningar som faktureras
hyres tagaren för genomförda lokal-/bostadsanpassningar redo-
visas i form av förhöjd hyra över hela eller delar av hyresperioden.
Oavsett angreppssätt utgör intäkten för detta en hyra och ska
redovisas som en hyresintäkt i enlighet med IFRS Redovisnings-
standarder 16. Analys har genomförts av intäktsredovisningen
utifrån IFRS Redovisningsstandarder 15 Intäkter från avtal
med kunder där KlaraBo undersökte avgränsningen mellan
redovisning av intäkter enligt IFRS Redovisningsstandarder
16 Leasing avtal och IFRS Redovisningsstandarder 15 Intäkter
från avtal med kunder. Bedömning har gjorts att andelen av
servicetjänster utgör en icke väsentlig del och därför görs ingen
separering av intäkterna för tjänster för redovisning enligt IFRS
Redovisningsstandarder 15. Dessa intäkter redovisas enligt IFRS
Redovisningsstandarder 16 vilket innebär att intäkten för servi-
cetjänster periodiseras på samma principer som hyresintäkterna.
Det är vår uppskattning att detta inte leder till väsentliga skillnader
i belopp eller tidpunkt för hur intäkten hade redovisats enligt IFRS
Redovisningsstandarder 15.
Utfakturerad fastighetsskatt redovisas som intäkt i den period
den avser.
Rörelsesegment och segmentsrapportering
KlaraBo har tidigare identifierat två rörelsesegment;
Fastighetsförvaltning och Projektutveckling. Eftersom beslut
fattats att tillfälligt pausa nyproduktionen så uppgår inte
segmentet Projektutveckling till de kvantitativa gränsvärden om
10 % (avseende intäkter, resultat eller tillgångar) som anges i
IFRS Redovisningsstandarder 8 Rörelsesegment (punkt 13).
Därmed betraktas hela KlaraBos verksamhet som ett segment
och någon uppdelning redovisas inte.
Utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella
valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen.
Monetära tillgångar räknas om till den valutakurs som föreligger
på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräk-
ningarna redovisas i rapporten över totalresultat. Rörelserelate-
rade kursvinster och förluster redovisas i rörelseresultatet.
Ersättningar till anställda
Samtliga pensionsplaner i KlaraBo redovisas som avgiftsbe -
stämda. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen
avgifter till offentligt eller privat administrerade pensionsförsäk-
ringsplaner på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. KlaraBo
har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är
betalda. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de för-
faller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång
i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av
framtida betalningar kan komma KlaraBo tillgodo.
Inkomstskatter
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Aktuell inkomstskatt
Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga
resultatet för perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från
det redovisade resultatet genom att det justerats för ej skatteplik-
tiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt redovisas i rapport
över totalresultat utom då underliggande transaktion redovisas
i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital, varvid tillhörande
skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital.
Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende
aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade
eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering
av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med
utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och
skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna
skatte fordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och
underskottsavdrag redovisas i den mån det är sannolikt att dessa
kommer att medföra lägre skattebetalningar i framtiden. Värdet på
uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms
sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas med
tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade
eller i praktiken beslutade per balansdagen.
Följande temporära skillnader beaktas inte i KlaraBo:
• Första redovisningen av tillgångar och skulder som inte
är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte
påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat.
• Temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och
intressebolag som inte förväntas bli återförda inom
över skådlig framtid.
Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade
värden på tillgångar och skulder förväntas bli realiserade eller
reglerade. Det bokförda värdet på koncernens förvaltningsfastig-
heter antas realiseras genom försäljning. Skattesatsen på vinsten
är den som skulle gälla på en direkt försäljning av fastigheten som
redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning oavsett om
koncernen skulle strukturera försäljningen via avyttring av dotter-
bolag, vilket skulle kunna innebära en annan skattesats. Den
uppskjutna skatten beräknas sedan utifrån respektive temporära
skillnader och skattekonsekvenser som härrör från försäljning.
Vid redovisning av ett förvärv av tillgångar redovisas ingen upp-
skjuten skatt på eventuella övervärden. Samtliga av koncernens
NOTER
47
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 48 =====
Not 2, forts.
genomföra förvärv har klassificerats som förvärv av tillgångar,
varför ingen uppskjuten skatt initialt redovisats hänförlig till
fastigheter avseende dessa förvärv.
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till
anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar
och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköps-
priset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången.
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjande-
period. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskriv -
ningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras
om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod.
Beräknande nyttjandeperioder, år:
Inventarier 3–10
Förvaltningsfastigheter
Med förvaltningsfastigheter avses en fastighet som innehas
i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en
kombination av dessa. Även fastigheter under uppförande
hänförs till denna kategori. Förvaltningsfastigheterna redovisas
initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till
förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redo-
visas därefter i balansräkningen till verkligt värde i enlighet med
IAS40. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar
redovisas i rapporten över totalresultat på raden värdeförändring
förvaltningsfastigheter. Den orealiserade värdeförändringen
beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med
värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet,
om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till perio-
dens investeringar. Marknadsvärdet tas fram till varje kvartal.
KlaraBo värderar 100 procent av sitt fastighetsbestånd externt.
Uppdatering sker kvartalsvis genom att befintliga värderingar
uppdateras med aktuella hyror, vakanser samt marknadsdata från
extern oberoende värderare, i form av nivåer på direktavkastning
samt drift- och underhållskostnader. Förvaltningsfastigheter är
i nivå 3 enligt värderingshierarkin.
Vid förvärv av fastigheter eller bolag bokförs transaktionen
vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och förmåner som
följer av ägandet normalt övergår den dagen.
Till redovisat värde läggs även tillkommande utgifter, dock
endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar
som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget
till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den
period de uppkommer. Reparationer kostnadsförs i samband
med att utgiften uppkommer.
Orealiserad värdeökning för förvaltningsfastigheter
i projektutveckling
Koncernen genomför marknadsvärdering och intäktsför 20 procent
av skillnaden mellan verkligt värde vid färdigställande och totala
uppskattade produktionskostnader vid färdigställande den dag då
(i) bygglov har erhållits, och (ii) bindande entreprenadavtal har
ingåtts med en/flera entreprenör/er. Detta då erhållna bygglov
tillsammans med tecknat entreprenadavtal dels motsvarar en reell
värdeökning för projektet, dels att KlaraBo, baserat på beprövad
affärsmodell, med stor sannolikhet kan prognosticera utfallet av
projektet vid sådan tidpunkt. Bedömning av projektets verkliga
värde kan dels ske av extern värderingsman, dels av Projekt-
utvecklings organisa tionen utifrån projektkalkyl.
I takt med upparbetning sker sedan beräkning av orealiserad
värdeförändring utifrån färdigställandegraden. Färdigställande-
graden beräknas som nedlagda uppdragsutgifter per balans dagen
i relation till de totalt beräknade uppdragsutgifterna för att fullgöra
projektet. När 50 procent av kostnaderna realiserats bokas
ytterligare 30 procent av skillnaden mellan verkligt värde och
kostnaderna upp i resultaträkningen. När slutbesked erhållits av
byggnadsnämnden bokas resterande 50 procent.
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell
ställning inkluderar bland tillgångarna innehav av likvida medel,
kund- och hyresfordringar, räntederivat redovisade till verkligt värde
via resultatet samt övriga fordringar. Redovisning av koncernens
finansiella skulder består i huvudsak av räntebärande skulder,
räntederivat redovisade till verkligt värde via resultatet, leveran-
törsskulder samt övriga kortfristiga skulder.
Redovisning och borttagande
Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir
part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner med
finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen som är den dag
då koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgångarna.
Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats
och företaget har presterat enligt överenskommelse. Skulder
redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet
föreligger att betala även om faktura ännu inte har mottagits.
Leverantörsskulder tas upp när faktura har mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell
ställning (helt eller delvis) när rättigheterna i avtalet har realiserats
eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över den.
En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställ-
ning (helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på
annat sätt utsläcks.
En finansiell tillgång och en finansiell skuld nettoredovisas i
r apporten över finansiell ställning när det föreligger en legal rätt att
kvitta de redovisade beloppen och avsikten är att antingen reglera
nettot eller att realisera tillgången samtidigt som skulden regleras.
Klassificering och värdering av finansiella
tillgångar/skuldinstrument
Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaff -
ningsvärde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet
anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av
transaktionskostnader. Efter första redovisningstillfället värderas
tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångarna omfattas av
en förlustreservering av förväntade kreditförluster. Effektivräntan
är den ränta som exakt diskonterar de uppskattade framtida
utbetalningarna under den förväntade löptiden för den finansiella
tillgången (eller finansiella skulden) till redovisat bruttovärde för
en finansiell tillgång (eller till det upplupna anskaffningsvärdet
för en finansiell skuld). Vid beräkning av effektivräntan ska de
förväntade kassaflödena uppskattas genom att beakta samtliga
avtalsvillkor för det finansiella instrumentet men ska inte beakta
NOTER
48
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 49 =====
Not 2, forts.
de förväntade kreditförlusterna. Beräkningen innefattar alla
avgifter som betalats eller erhållits av avtalsparterna, som är en
integrerad del av effektivräntan; transaktionskostnader och alla
andra premier eller rabatter.
Tillgångar med kort löptid diskonteras inte då de enbart uppgår
till oväsentliga belopp. Denna kategori omfattar hyresfordringar,
kundfordringar och likvida medel. Kundfordringar redovisas till det
belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra
fordringar som bedömts individuellt. Övriga fordringar klassifi-
ceras som långfristiga fordringar om innehavstiden är längre
än ett år och om de är kortare som övriga fordringar. Finansiella
tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde ingår
i omsättnings tillgångar, med undantag av de poster med förfallo-
dag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras
som anläggningstillgångar.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning
för förväntade kreditförluster. Här omfattas nedskrivningen av
hyresfordringar.
KlaraBo tillämpar den förenklade metoden där metoden för
kund- och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster
kombinerat med framåtblickande faktorer (tex försämrad kon-
junktur, ökad aktivitet i bygg- och uthyrningsverksamheten eller
en större andel äldre lägenheter i fastighetsbeståndet) enligt
en förenklad förlustandelsmetod. En förlustreserv redovisas för
fordringens eller tillgångens förväntade återstående löptid, vilken
förväntas understiga ett år för samtliga fordringar.
Koncernens kunder är generellt sett en homogen grupp med
likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för
samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar, alternativt
enskilda innehav, bedöms dock per motpart/innehav. Koncernen
skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan
på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla
betalning har avslutats.
Klassificering och värdering av finansiella skulder
Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde
med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upp-
lupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive
transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället
värderas de enligt effektivräntemetoden.
Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år
medan kortfristiga skulder har en löptid kortare än 1 år.
Klassificering och värdering av derivat
Derivat redovisas initialt till verkligt värde innebärande att
transaktionskostnader belastar periodens resultat. Efter den
initiala redovisningen värderas derivatinstrument till verkligt
värde, och värdeförändringar på derivatinstrument redovisas
i koncernens rapport över totalresultat. Koncernen tillämpar inte
säkringsredovisning.
KlaraBo innehar ränteswappar, vilka klassificeras till verkligt
värde via resultatet där verklig värdeförändring redovisas i
resultatet. Ränteswappar har anskaffats för att motverka kassa-
flödesrisker för ränteexponeringar på skulder som koncernen
är utsatt för.
Koncernen har en swaption som ger banken rätt att teckna en
ränteswap till fast ränta om 2,58 procent från och med maj 2025.
Derivat med ett positivt respektive negativt värde redovisas som
finansiell tillgång eller finansiell skuld.
Låneutgifter
Låneutgifter som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller
produktion för större ny-, till- eller ombyggnader av en tillgång
och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd
användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffnings-
värde. Aktivering av låneutgifter sker under förutsättningen att
det är sannolikt att de kommer att leda till framtida ekonomiska
fördelar och att kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Eventuellt tillkommande pantbrevskostnader hanteras på samma
sätt som låneutgifter. Alla andra lånekostnader kostnadsförs
när de uppstår.
Eget kapital
Aktiekapital
Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. KlaraBo
innehar stamaktier av serie A och B.
Övrigt tillskjutet kapital
Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av koncernens
ägare, till exempel överkurs vid aktieteckning och erhållet
aktieägartillskott samt ersättning i samband med försäljning av
utfärdade teckningsoptioner.
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
Balanserade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen
minskat med potentiella lämnade utdelningar vilka redovisas som
minskning av eget kapital och skuld efter det att årsstämman/
extra bolagsstämma godkänt utdelningen.
Nyemission
Nyemissioner genomförs för att kapitalisera koncernen. En
nyemission ökar det egna kapitalet (aktiekapital och övrigt till skjutet
kapital) och tillämplig tillgångspost beroende på om tillskjuten
tillgång är kontanter eller apport. Transaktionskostnader som direkt
kan hänföras till emission av nya stamaktier eller tecknings optioner
redo visas i eget kapital som ett avdrag från emissions likviden.
Avsättningar och eventualförpliktelser
En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställning när
koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse till följd
av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av eko-
nomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen
samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. En avsätt-
ning ska göras med det belopp som är den bästa uppskattningen
av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen vid
rapportperiodens slut.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande
som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas
endast av osäkra framtida händelser. Eventualförpliktelser redovisas
också när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld
eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resur-
ser kommer att krävas eller att det ej tillförlitligt kan beräknas.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredo-
visningslagen och tillkommande information i enlighet med Rådet
för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 Redovisning
NOTER
49
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 50 =====
Not 2, forts.
för juridiska personer, vilket innebär att moderbolaget i årsre-
dovisningen för den juridiska personen tillämpar samtliga av
EU godkända IFRS Redovisningsstandarder och uttalanden så
långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och
med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS
Redovisningsstandarder som ska göras.
Följande skillnader finns mellan koncernens och moderbolagets
redovisningsprinciper:
Klassificering och uppställningsformer
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda
enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1
Utformning av finansiella rapporter som tillämpas vid utform -
ningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning
av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Dotterbolag
Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlighet med
anskaffningsvärdesmetoden. Detta innebär att transaktionskost-
nader inkluderas i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget.
Det bokförda värdet prövas årsvis mot dotterbolagets egna kapital.
Intäkter
Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster
gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period
de avser.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till
anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar
och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen
men med tillägg för eventuella uppskrivningar.
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av
borgens förbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella garan-
tier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren
av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund
av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt
avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal till-
lämpar moderbolaget RFR 2 som innebär en lättnad jämfört med
reglerna i IFRS Redovisningsstandarder 9 när det gäller ställda
garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag.
Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning
i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning
sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
Finansiella instrument
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning
tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS
Redovisningsstandarder 9 i moderbolaget som juridisk person,
utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffnings-
värdemetoden. I moderföretaget värderas finansiella tillgångar
vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive
eventuella transaktionskostnader som är direkt hänförliga till
förvärvet av tillgången.
Värdering av finansiella tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovis-
ningstillfället till anskaffningsvärde (med avdrag för eventuella
nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar).
Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första
redovisningstillfället enligt lägsta värdets princip (det lägsta av
anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen).
Värdering av finansiella skulder
Långfristiga finansiella skulder redovisas till upplupet anskaff-
ningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till upptagande
av lån korrigerar lånets anskaffningsvärde och periodiseras
enligt effektiv räntemetoden. Kortfristiga skulder redovisas till
anskaffningsvärde. Derivatinstrument med negativt värde och för
vilka säkringsredovisning inte tillämpas redovisas som finansiella
skulder och värderas till detta värde.
Skatter
I moderföretaget redovisas obeskattade reserver inklusive upp skjuten
skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade
reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer
Bolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet
med Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2
Redovisning för juridiska personer. Aktieägartillskott redovisas
mot eget kapital hos mottagaren och andelar i dotterbolag hos
givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras.
Vid redovisning av koncernbidrag kan ett bolag tillämpa
antingen huvudregeln eller alternativregeln. KlaraBo tillämpar
alternativregeln, vilket innebär att såväl erhållna som lämnade
koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.
NOTER
50
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 51 =====
Not 3
Finansiella riskfaktorer
KlaraBo är exponerad för finansiella risker vilka framgår nedan.
Koncernens ekonomiavdelning identifierar, utvärderar och i
vissa fall säkrar finansiella risker i nära samråd med styrelsen.
Styrelsen upprättar skriftliga policys såväl för den övergripande
riskhanteringen som för specifika områden såsom valutarisk,
r änterisk, kreditrisk och användning av derivatinstrument.
Till höger beskrivs koncernens exponering mot finansiella risker
och hur dessa risker kan påverka koncernens framtida finansiella
resultat.
Risk Exponering uppstår från Hantering
Valutarisk Framtida affärstransaktioner.
Redovisade finansiella tillgångar som inte
är uttryckta i svenska kronor (kr).
Bedömning av behovet av valutaderivat.
Ränterisk Långfristig upplåning med rörlig ränta. Bedömning av behovet av räntederivat.
Kreditrisk Likvida medel, derivatinstrument och kund- och hyresfordringar. Finansiella motparter med hög kreditvärdighet,
kreditupplysning, borgensman och deposition.
Kapitalrisk Upplåning och övriga skulder. Tillgång till bindande kreditlöften och krediter.
KlaraBo-koncernens resultat och ställning kan komma att avvika,
såväl positivt som negativt, med anledning av ovan nämnda
risker. De finansiella riskerna avser bland annat påverkan av
förändrade räntekostnader för de lån som löper med rörlig ränta,
risken i att koncernen inte har tillgång till önskad finansiering
för kommande projekt samt att koncernen på kort sikt inte har
likviditet att täcka de betalningsåtaganden som finns.
Valutarisk
Med valutarisk avses risken för att förändrade valutakurser
negativt påverkar koncernens balansräkning och räntekostnader.
Valutarisk består av dels transaktionsexponering, dels omräk-
nings exponering.
Transaktionsexponering
Med transaktionsexponering avses påverkan på nettoomsättning
och kostnader där bolag har försäljning/inköp i annan valuta än
den funktionella valutan. KlaraBo har per bokslutsdagen ingen
omräkningsexponering.
Enligt koncernens finanspolicy ska valutarisken hanteras genom
att helt elimineras med valutaderivat, enligt följande:
• Vid köp av varor och tjänster med framtida betalning i utländsk
valuta ska valutarisken för belopp överstigande 10 mkr elimi-
neras genom användandet av valutaterminer.
KlaraBo har för närvarande ingen valutarisk av väsentlig karaktär
då den främst är kopplad till eventuell nyprodktion.
Ränterisk och räntebindning
Räntekostnader är en väsentlig kostnadspost för koncernen och
koncernens främsta ränterisk uppstår genom långfristig upplåning
med rörlig ränta där koncernens kassaflöden exponeras. Resulta-
tet är känsligt för högre räntekostnader från upplåning till följd av
ränteförändringar där räntekostnaderna främst påverkas
Den genomsnittliga räntenivån på räntebärande skulder
per 31 december 2024 uppgick till drygt 3,3 procent, inklusive
ränte swappar. Exklusive STIBOR och ränteswappar uppgick
den genomsnittliga lånemarginalen till 1,46 procent. Koncernens
räntederivat redovisas till verkligt värde i rapporten över finansiell
ställning. I takt med att marknads räntorna förändras uppstår
ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten. Om
marknadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos
räntederivat att minska, vilket skulle kunna ha en negativ effekt
på KlaraBos resultat. Möjlighet till nettning av derivat gällande
förpliktelser gentemot samma motpart finns.
NOTER
51
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 52 =====
Not 3, forts.
Räntesäkringar
2024-12-31
Avtal
Nominellt
belopp, mkr
Marknads-
värde, mkr
Fast
ränta, % Förfall
Ränteswap 200,0 2,4 0,181 2025-05
Ränteswap 250,0 2,3 2,002 2027-09
Ränteswap 200,0 -3,3 2,827 2028-11
Ränteswap 250,0 4,6 2,030 2029-09
Ränteswap 250,0 -5,0 2,873 2029-11
Ränteswap 300,0 -7,5 2,945 2030-11
Ränteswap 300,0 -9,5 3,050 2031-02
Ränteswap 700,0 17,6 2,205 2032-05
Ränteswap 300,0 -10,5 3,055 2033-02
Summa 2 750,0 -9,0
2023-12-31
Avtal
Nominellt
belopp, mkr
Marknads-
värde, mkr
Fast
ränta, % Förfall
Ränteswap 100,0 2,7 0,287 2024-07
Ränteswap 200,0 5,7 0,015 2024-08
Ränteswap 200,0 5,7 0,059 2024-08
Ränteswap 200,0 9,2 0,181 2025-05
Ränteswap 200,0 -4,6 2,827 2028-11
Ränteswap 250,0 -7,9 2,873 2029-11
Ränteswap 300,0 -12,7 2,945 2030-11
Ränteswap 300,0 -14,8 3,050 2031-02
Ränteswap 700,0 6,6 2,205 2032-05
Ränteswap 300,0 -18,4 3,055 2033-02
Summa 2 750,0 -28,5
Känslighetsanalys – räntekostnader inklusive derivat
2024
Förändring av Stibor referensränta, %-enhet Räntekostnader, mkr
1,00 6,7
-1,00 -6,7
0,50 3,3
-0,50 -3,3
0,25 1,7
-0,25 -1,7
2023
Förändring av Stibor referensränta, %-enhet Räntekostnader, mkr
1,00 14,1
-1,00 -5,2
0,50 9,3
-0,50 -0,4
0,25 6,9
-0,25 -2,0
Genomsnittlig räntebindning inklusive derivat
2024-12-31
Förfalloår Mkr Andel, %
2025 2 244 33
2026 0 10
2027 250 27
2028 200 0
>2028 2 189 30
Total 4 883 100
Räntebindningstid, år 3,3
2023-12-31
Förfalloår Mkr Andel, %
2024 1 465 30
2025 1 285 27
2026 – –
2027 – –
>2027 2 050 43
Total 4 800 100
Räntebindningstid, år 3,7
Skuld avseende IFRS Redovisningsstandarder16-bokningar om
13,0 mkr exkluderas samt periodiserade upplåningskostnader om
6,1 mkr (2,9) .
Koncernen har en swaption med nominellt värde om 300 mkr
och fast ränta om 2,58 procent, potentiellt startdatum för denna
swaption är 15 maj 2025. Då swaptionen inte har påverkat den
genomsnittliga räntebindningen har den exkluderats i tabeller över
kredit- och räntebindning samt i tabellen över utestående swappar
Kapitalrisk
Kapitalrisk består av refinansierings- och likviditetsrisk. Dessa
risker uppstår om koncernen inte kan uppfylla betalningsåtaganden
på grund av bristande likviditet eller på grund av svårigheter att få
kredit från externa källor.
Likviditetsrisk definieras som risken att inte kunna uppfylla
betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig likviditet eller
svårig heter att erhålla finansiering.
Refinansieringsrisk definieras som risken att vid någon tidpunkt
inte ha tillgång till, eller endast mot en ökad kostnad ha tillgång
NOTER
52
KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INNEHÅLL
INTRODUKTION
STRATEGI
AKTIEN
HÅLLBARHETSREDOVISNING
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Flerårsöversikt nyckeltal
Finansiella rapporter koncernen
Finansiella rapporter moderbolaget
Noter
Styrelsens underskrifter
Revisionsberättelse
BOLAGSSTYRNING
ÖVRIGT
===== SIDA 53 =====