Nasdaq Nordic · annual-report
Årsredovisning 2023
217212 tecken · 2 HTML-del(ar)
Automatiskt nyckeltalsindex
Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.
Omsättning
- Årlig hyresgäst - | omsättning | under 20%,
- /one.tf/four.tf /six.tf/four.tf/eight.tf /two.tf/zero.tf,/five.tf/one.tf /one.tf/six.tf,/five.tf/zero.tf | 1) Beräknat på 888 mkr i omsättning. | 2) Beräknat på 714 048 kvm uthyrningsbar area.
- aktier uppgår till 145 400 737 . | Handel och omsättning | Neobos aktie är sedan den 10 februari 2023 note
- rad på Nasdaq First North Premier Growth Market. | Aktiens omsättning uppgick till 380 miljoner | aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga
- Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf | Nettoomsättning 24 24 82 | Personalkostnader 5 –10 –48
- Intäkter | Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterföretag. Dessa intäkter | redovisas i den period de avser.
Rörelseresultat
- Övriga rörelsekostnader –68 –94 | Rörelseresultat –/five.tf/four.tf –/six.tf/zero.tf | Resultat från finansiella poster
Periodens resultat
- Kr/aktie 1,02 1,18 | Periodens resultat, mkr –1 373 –1 355 | Kr/aktie –9,44 –9,32
- Avkastning på eget kapital, % | Periodens resultat i procent av genomsnittligt | eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar
- Resultat per aktie, kr | Periodens resultat i förhållande till genom | snittligt antal aktier.
- AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf | Periodens resultat –1 373 −1 355 | Eget kapital, genomsnitt 7 091 8 454
- RESULTAT PER AKTIE /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf | Periodens resultat –1 373 –1 355 | Genomsnittligt antal stamaktier 145 400 737 145 400 735
Resultat per aktie
- Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare –/one.tf /three.tf/seven.tf/three.tf–/one.tf /three.tf/five.tf/five.tf | Resultat per aktie före och efter utspädning, kr –9,44 –9,32 | Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 145 401 145 401
- Skulder till kreditinstitut minus likvida medel. | Resultat per aktie, kr | Periodens resultat i förhållande till genom
- Ekonomisk uthyrningsgrad, % /nine.tf/two.tf,/five.tf/nine.tf/two.tf,/zero.tf | RESULTAT PER AKTIE /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf | Periodens resultat –1 373 –1 355
Kassaflöde
- gick till –1 608 mkr (3 600). | Moderbolagets kassaflöde från den löpande | verksamheten uppgick till 1615 mkr (–3). Kassa -
- sieringsverksamheten uppgick till 0 mkr (–27). | Årets kassaflöde uppgick till –56 mkr (206). | Likvida medel uppgick vid årets utgång till 168
- nens resultat och finansiella ställning. Värderingen | kräver antaganden om framtida kassaflöde samt | fastställande av diskonteringsfaktor (avkastnings -
- Värderingsantaganden /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf | Kalkylränta – kassaflöde 6,77% 6,58% | Kalkylränta – restvärde 6,84% 6,42%
- Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker | avses fluktuationer i koncernens resultat och kassaflöde till följd av ändringar i exempelvis ränte - | nivåer. Neobo är framför allt exponerad mot finansierings- och likviditetsrisk, kreditrisk och ränterisk.
- finansfunktion arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån bedömd ränteutveckling, | kassaflöde och kapitalstruktur. | Verksamhet
- per den 31 december 2023 och av dess finan - | siella resultat och kassaflöde för året enligt års - | redovisningslagen. Koncernredovisningen har
- per den 31 december 2023 och av dess finan - | siella resultat och kassaflöde för året enligt | International Financial Reporting Standards
Likvida medel
- Skulder till kreditinstitut 7 278 7 494 | Likvida medel 199 231 | Nettoskuld /seven.tf /zero.tf/seven.tf/nine.tf /seven.tf /two.tf/six.tf/three.tf
- Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 43 60 | Likvida medel 18 199 231 | Summa omsättningstillgångar /two.tf/eight.tf/zero.tf/three.tf/five.tf/eight.tf
- Förvärv av fastigheter 11 73 – | Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel – –3 084 | Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel – 5 451
- Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel – –3 084 | Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel – 5 451 | Investeringar/försäljning inventarier 12 0 –
- Årets kassaflöde –/three.tf/two.tf–/one.tf/one.tf/two.tf | Likvida medel vid årets början /two.tf/three.tf/one.tf/three.tf/four.tf/four.tf | Likvida medel vid årets slut 18 /one.tf/nine.tf/nine.tf/two.tf/three.tf/one.tf
- Likvida medel vid årets början /two.tf/three.tf/one.tf/three.tf/four.tf/four.tf | Likvida medel vid årets slut 18 /one.tf/nine.tf/nine.tf/two.tf/three.tf/one.tf | Verksamhet
- Årets kassaflöde uppgick till –56 mkr (206). | Likvida medel uppgick vid årets utgång till 168 | mkr (224).
- Investeringsverksamheten | Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 22 – 224 | Investeringar/försäljning inventarier 0 0
Nettoskuld
- Likvida medel 199 231 | Nettoskuld /seven.tf /zero.tf/seven.tf/nine.tf /seven.tf /two.tf/six.tf/three.tf | Eget kapital 6 405 7 777
- Likvida medel 199 231 | Nettoskuld /seven.tf /zero.tf/seven.tf/nine.tf/seven.tf /two.tf/six.tf/three.tf | Eget kapital 6 405 7 777
- analysen. | Nettoskuld | Skulder till kreditinstitut minus likvida medel.
Eget kapital
- portföljen framöver ska kunna ta oss närmare | vårt mål om en avkastning på eget kapital om | minst 10 procent.
- Finansiella mål Mål Utfall 2023 | Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10% –19% | Belåningsgraden ska inte överstiga 65% 50%
- Neobo strävar efter en låg finansiell risk och | verksamheten finansieras av eget kapital och | banklån. Under inledningen av året avslutades
- är satta för att ge en kombination av hög avkast - | ning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och | finansiell stabilitet.
- Finansiella mål Mål Utfall /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf | Avkastning på eget kapital | ska över tid överstiga 10% –19%
- Nettoskuld /seven.tf /zero.tf/seven.tf/nine.tf /seven.tf /two.tf/six.tf/three.tf | Eget kapital 6 405 7 777 | Summa /one.tf/three.tf /four.tf/eight.tf/four.tf /one.tf/five.tf /zero.tf/four.tf/zero.tf
- Koncernens verksamhet finansieras med eget | kapital och banklån. Eget kapital uppgick till 6 405 | mkr (7 777) och skulder uppgick till 8 092 mkr
- mkr Kr/aktie | Eget Kapital enligt balansräkning 6 405 44,05 | Återläggning enligt balansräkning:
Antal aktier
- Långsiktigt substansvärde 6 664 45,83 | Storleksklass Antal aktier | Kapital och
- Källa: Modular Finance | Största aktieägarna Antal aktier
- Resultat per aktie före och efter utspädning, kr –9,44 –9,32 | Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 145 401 145 401 | Koncernens rapport över totalresultat
- des om emission av teckningsoptioner riktat till fyra personer i ledningsgruppen. Programmet | omfattar 727 000 teckningsoptioner som berättigar till teckning av motsvarande antal aktier | i bolaget. T eckningskursen per aktie motsvarar 120 procent av genomsnittet av bolagets
- resultatgenerering oaktat värdeförändringar. | Genomsnittligt antal aktier | Antalet utestående aktier vägt över perioden.
- Periodens resultat i förhållande till genom | snittligt antal aktier. | Räntesäkringsgrad
Antal anställda
- Verkställande direktören är anställd i moderbolaget Neobo Fastigheter AB. All övrig personal i koncer - | nen är anställd i Neobo Service AB. Medelantal anställda i koncernen under 2023 uppgick till 75 (50), | av dessa var 27 (18) kvinnor och 49 (32) män. Neobos ledande befattningshavare avser verkställande
Fulltext
Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2
===== SIDA 1 ===== ÅRSREDOVISNING 20 23 ===== SIDA 2 ===== 3 Verksamhet Kort om Neobo 3 2023 i siffror 5 Vd-ord 6 Marknad och trender 8 Strategisk inriktning och mål 10 Fastighetsbestånd 11 Så arbetar Neobo 14 Finansiering 18 Aktuell intjäningsförmåga 19 Hållbarhet 20 23 Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport 24 Styrelse 28 Ledning 29 Aktien och ägarna 30 31 Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse 32 Räkningar 38 Noter 46 Revisionsberättelse 67 69 Övrigt Definitioner 70 Alternativa nyckeltal 71 Information till aktieägare 72 2Neobo årsredovisning 2023 Innehåll Den legala årsredovisningen omfattar sid. 31–66. Årsredovisningen inkluderar även en bolagsstyrningsrapport på sid. 24–27 . Årsredovisningen inkluderar också en frivillig redovisning av hållbarhet. ===== SIDA 3 ===== Neobo Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Neobo är ett av Sveriges största renodlade bostadsfastighetsbolag som långsiktigt för valtar och förädlar hyresfastigheter i svenska regioner där männi skor vill bo, arbeta och leva. Vi äger, utvecklar och förvaltar 713 tusen kvadrat - meter fördelat på 267 fastigheter. Vi förvaltar och förädlar bostäder i svenska kommuner med befolkningstillväxt och god efter frågan på bostäder. Uthyrningsbar area 713 000 kvm Andel bostadsfastigheter 95% Fastighetsvärde, miljarder kr 14,0 Antal lägenheter 8 400 Antal fastigheter 267 Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Kort om Neobo Innehåll3Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 4 ===== Vår idé. Alla våra fastigheter är inte nya, tvärtom har många av dem funnits med länge. Men vårt sätt att arbeta är långt ifrån gammeldags. Vi har omtanke och ansvar för våra boendemiljöer, hyres - gäster, aktieägare, medarbetare och omvärlden som högsta prioritet. Det är inte alltid en enkel ekvation att få ihop. Vår tro på oss själva är sprunget ur många års erfa - renhet och utmanat av vår nyfikenhet och tron på att allt går att förbättra. Vi vill bli mer effektiva men med större omtanke och engagemang än andra. Faktum är att vi behövs nu mer än på länge. Sverige behöver fler och bättre bostäder. Med en ökande äldre befolkning, och en växande ung generation kommer behovet av bra boenden till bra hyror att öka. Att bo i en nyproducerad lägenhet är förhållandevis dyrt. Att bygga nytt och inte ta hand om det som redan finns är inte håll - bart. Dessutom har bostadsbyggandet bromsat in vilket snabbt bygger på det latenta behovet av bostäder. Det är här vi kommer in. Hos oss finns det något för alla – gammal som ung, familj eller singel. För Neobo har alla typer av lägenheter, med storlekar, standard och hyror som fungerar för alla. Genom att förvalta och förädla våra befintliga fastigheter och anpassa dem till behoven hos människor och miljö idag, vill vi bidra till en mer hållbar bostadsmarknad i Sverige. Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Kort om Neobo Innehåll4Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 5 ===== Nyckeltal /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Hyresintäkter, mkr 888 839 Driftnetto, mkr 460 423 Värdeförändring fastigheter, mkr –1 353 –2 238 Förvaltningsresultat, mkr 148 172 Kr/aktie 1,02 1,18 Periodens resultat, mkr –1 373 –1 355 Kr/aktie –9,44 –9,32 Marknadsvärde fastigheter, mkr 14 018 15 295 Belåningsgrad, % 50,2 46,7 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,0 Substansvärde per aktie, kr 45,83 54,26 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,5 92,0 Överskottsgrad, % 52 50 • Hyresintäkterna ökade till 888 mkr (839). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,0 procent till följd av hyreshöjningar och minskad vakansgrad. • Driftnettot ökade till 460 mkr (423) under året. I jämför - bart bestånd ökade driftnettot med 3,8 procent, efter justering av jämförelsestörande poster, till följd av fram - för allt ökade hyres intäkter. • Förvaltningsresultatet uppgick till 148 mkr (172). Minsk - ningen förklaras av högre finansiella kostnader och jäm - förelsestörande poster om 18 mkr inom central adminis - tration. • Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick under året till –1 353 mkr (–1 151). • Fastighetsbeståndets värde vid årets utgång uppgick till 14 018 mkr, vilket är en minskning med 8,3 procent jämfört med årets början. • Årets resultat uppgick till –1 373 mkr (–1 355) motsva - rande –9,44 kr per aktie (–9,32). • Substansvärdet uppgick till 45,83 kr per aktie (54,26). • Styrelsen föreslår årsstämman att vinstmedlen balan- seras i ny räkning och att således ingen vinstutdelning ska ske till aktieägarna. 2023 I SIFFROR Belåningsgrad 50% Genomsnittlig ränta 3,4% Räntetäckningsgrad 1,7x Soliditet 44% Substansvärde/aktie 45,83 kr Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Innehåll5Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 6 ===== Neobos första år blev intensivt och utmanande. Att utveckla och notera ett bostadsbolag under en period med kraftiga ränteuppgångar, stora kost- nadsökningar och sjunkande marknadsvärden, är ingen lätt uppgift. Men allt har gått över förväntan. Ta c k v a r e e t t d e d i k e r a t o c h m å l m e d v e t e t a r b e t e från samtliga inblandade – styrelse, ledning och alla engagerade medarbetare. Nu har vi satt platt- formen för att ta Neobo vidare till nästa fas. Personliga möten och identifierad potential En sak jag prioriterat under året har varit att resa runt i landet – dels för att träffa alla medarbe - tare, dels för att med egna ögon skapa mig en uppfatt ning om de fastigheter vi äger. Jag kan konstatera att vi har en bra grund att bygga vidare på. Våra 267 fastigheter med alla sina hyresgäster, har fått ett tryggt och bra hem i Neobo. T ack vare stabila finanser och en stark ägarbas har vi under året i lugn och ro kunnat fokusera på kärnverksamheten och att öka avkastningen från fastighetsportföljen. Vi har också sett över enskilda fastigheters behov och dragit upp planer för långsiktigt värdeskapande framåt. Eftersom det har varit låg likviditet i transaktionsmarknaden har vi avvaktat med optimering av portföljen och i stället fokuserat på att effek tivisera vår förvaltning samt att för - ädla fastighetsbeståndet genom värdeskapande investeringar som ger snabb återbetalning. Vi har en tydlig plan för hur vi ska gå vidare och det finns betydande värden i portföljen att lyfta fram. DAGS FÖR NÄSTA FAS I NEOBOS UNGA HISTORIA ” Vi har satt en plattform för att kunna skapa betydande värden framöver, och vi har medvind av starka underliggande marknadstrender.” Långsiktigt positiv trend för vårt erbjudande Trots de finansiella marknadsutmaningarna och stigande kostnader får vi inte glömma bort att Neobo verkar på en marknad i en långsiktigt positiv trend, som dessutom kommer förstärkas av det som hänt de senaste åren. Sverige behö - ver fler och bättre bostäder. Fler bostäder som människor har råd att bo i. Med en ökande äldre befolkning och en växande ung generation kom - mer behovet av bra boenden till rimliga hyror att öka. Vi finns på orter där vakansen är låg och med tanke på det i stort sett avstannade bostadsbyg - gandet i landet kommer det skapas en allt större efterfrågan på de bostäder som redan finns på marknaden. Vi ska erbjuda bostäder som männi - skor vill ha och som de vill bo kvar länge i. Det är det grundläggande syftet med allt vi gör. Att skapa attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Genom att förvalta och förädla våra befintliga fastigheter och anpassa dem till behoven hos människor och miljö, vill vi bidra till en mer hållbar bostadsmark - nad i Sverige. Vi är stolta över de fastigheter vi har och det förädlingsarbete vi gör med dem. Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Vd-ord Innehåll6Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 7 ===== Men vi är långt ifrån klara. Allt börjar med att för - stå våra hyresgästers behov och önskemål. Värdeskapande insatser minskar vakanserna Detta arbete minskar dessutom vakanserna i be- ståndet, viket driver värdeskapandet ytterligare. Vi gick in i 2023 med en vakans grad i bostads- beståndet på 6,6 procent, och avslutade med 5,4 procent. Vi har riktat specifika insatser mot områden med hög vakansgrad, bland annat genom uppfräschning av utemiljöer, lägenhets - renoveringar och en mer fokuserad marknads- föring. Att berätta för fler att Neobo finns är en viktig uppgift. Det gäller även befintliga kunder, de ska känna att de hyr av bostadsbolaget Neobo som de lätt kan komma i kontakt med. Att ha egen personal ute i husen med vår logga på kläder och bilar är en vik - tig signal till våra kunder. Kanske var detta en av anledningarna till att den kundundersökning vi genomförde i december uppvisade en kraftig förbättring inom alla områ - den jämfört med för ett år sedan. Dessutom var svarsfrekvensen hög vilket vi är mycket tack - samma för. Med detta resultat som grund kan vi nu ta nästa steg i de aktiviteter vi planerar för att öka trivseln och därmed minska vakansgraden ytterligare. Ett hållbart Neobo Vi har höga ambitioner. Detta gäller även arbetet med att genomföra en grön transformation av beståndet. Här finns mycket kvar att göra, men det innebär också en stor potential. Vi kommer prioritera hållbarhetsinvesteringar som minskar vår miljöpåverkan samtidigt som de förbättrar den långsiktiga lönsamheten. En del investe - ringar har vi redan gjort, men framför allt har vi genomfört en omfattande kartläggning av fastig - heterna och vad vi bör prioritera på kort sikt. Att ta ansvar för en trygg omgivning och se till att vi gör de investeringar som gör det enkelt, trivsamt och mer hållbart att bo i våra hus. Som ägare av bostadsfastigheter har vi också ett stort enga - gemang för social håll - barhet, med kundernas trygghet och trivsel i fokus för de aktiviteter vi genomför. Detta är något som vi brinner för och detta arbete går hand i hand med den hållbar - hetsstrategi vi lanserade under hösten – ett håll - bart Neobo, med utgångs- punkt från de två perspek - tiven; hållbara bostads - miljöer och ett ansvars - fullt företagande. Jag är stolt över den drivkraft som jag möter i organisa - tionen för att på alla sätt skapa ett hållbart Neobo. Starkt engagemang för långsiktigt värdeskapande Jag känner också ett starkt engagemang från flera av våra 134 000 aktieägare. Det finns ett stort intresse för bolaget och vår strategi för långsiktigt värdeskapande. Nu arbetar vi inten - sivt med att förbereda Neobo för ett byte till Nasdaqs huvudlista under året, i syfte att ännu bättre tydliggöra vår ambition att skapa aktie - ägarvärde. En annan del av detta är beslutet att prioritera värdeskapande investeringar framför ” Jag är stolt över den drivkraft som jag möter i organi - sationen för att på alla sätt skapa ett hållbart Neobo. ” utdelning. Detta tillsammans med fortsatt för - ädling och en mer aktiv optimering av fastighets - portföljen framöver ska kunna ta oss närmare vårt mål om en avkastning på eget kapital om minst 10 procent. Ett intensivt och spännande år har passerat. Ett nytt och minst lika spännande år har påbör - jats. Vi har satt en plattform för att kunna skapa betydande värden framöver, och vi har medvind av starka underliggande marknadstrender. Fram- för allt har jag en organisation med engagerade medarbetare som med omtanke och mod är hängivna sin uppgift – att göra bostadsbolaget Neobo till en viktig samhällsaktör som erbjuder attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Stockholm i mars 2024 Ylva Sarby Westman Vd Neobo Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Vd-ord Innehåll7Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 8 ===== Makroekonomi År 2023 kan sammanfattas som ett turbulent år präglat av betydande globala konflikter, särskilt i Ukraina och Mellanöstern. Konflikterna påver - kade världsekonomin avsevärt, vilket noterades i frekventa nyheter om inflation och ränteföränd - ringar. Den höga inflationen utgjorde ett ihållande problem under året, och skapade en omfattande ekonomisk osäkerhet. Prognoserna för 2024 blandade pessimism och optimism, med förväntningar om möjliga räntesänkningar. Tidiga spekulationer antydde en potentiell räntesänkning redan i mars. Dock skedde en oförutsedd ökning av inflationen i USA och Eurozonen i december, vilket dämpade de tidigare optimistiska förväntningarna något. I Sverige rapporterades en inflation på 3,6 procent i november enligt Konsumentprisindexet med fast ränta (KPIF), en förbättring från 4,2 pro - cent i oktober. December månads inflationstakt landade på 2,3 procent, den lägsta sedan juli 2021, men ändå något högre än Riksbankens mål på 2 procent. Denna minskning var huvudsakligen ett resultat av lägre energipriser jämfört med föregående år. Sveriges bruttonationalprodukt (BNP) minskade med 0,5 procent under 2023, men enligt Finansdepartementet förväntas en ökning på 0,6 procent under 2024. Riksbanken beslutade att behålla reporäntan oförändrad på 4,0 procent under sitt möte i november 2023. Beslutet indikerade att ränte - toppen möjligtvis hade nåtts, vilket i så fall bry - ter den tidigare trenden av räntehöjningar som startade i april 2022. Riksbanken uttryckte dock fortsatt vaksamhet inför möjligheten av en stra - mare penningpolitik och ytterligare räntehöj - ningar om inflationen skulle fortsätta att öka. Arbetslösheten i Sverige såg en stadig ökning under 2023, med en markant uppgång under det fjärde kvartalet. Detta som en konsekvens av ökningar i antalet företagskonkurser och en all - män instabilitet på arbetsmarknaden. Året inne - bar den högsta nivån av konkurser sedan Credit - safes mätningar började 1999, med en ökning på 31 procent jämfört med 2022. T otalt gick 8 243 aktiebolag i konkurs, vilket påverkade över 24 000 anställda, en ökning med 40 procent jämfört med föregående år. Konkursökningen drabbade en bred skala av branscher, särskilt inom sport - sektorn, bilhandel och byggsektorn. Även detalj - handeln stod inför betydande utmaningar, med en ökning på 30 procent i konkursfall. Arbets - löshetssiffrorna för november visade en ökning till 6,5 procent, från 6,4 procent månaden innan. Prognoserna för 2024 antyder en fortsatt svag utveckling på arbetsmarknaden, men en even - tuell förbättring förväntas 2025 i takt med att ekonomin återhämtar sig och sysselsättningen börjar stiga igen. Fastighetsmarknaden Under 2023 observerades en avmattning på den svenska fastighetsmarknaden, vilket markerar en tydlig kontrast jämfört med de tidigare åren 2021 och 2022 då marknaden såg rekordhöga transaktionsvolymer. Den här förändringen kan till stor del tillskrivas den rådande osäkerheten kring inflation och räntor, vilket lett till att inves - STABIL EFTERFRÅGAN TROTS OSÄKER OMVÄRLD Segmentsfördelning transaktionsmarknaden Handel Kontor Bostad Logistik, lager, industri Samhällsfastigheter Övrigt (t ex hotell, mark) terare agerat mer försiktigt. Trots att obligations - marknadens aktivitet ökade, med flera företag som återupptog större affärer efter en tids paus, är det fortfarande osäkert huruvida det innebär en generell förbättring av finansieringsförhållan - dena inom fastighetssektorn. Gällande segmentfördelningen under året utgjorde logistik, lager och industri 27 procent av den totala transaktionsvolymen och blev därmed störst. Bostadssegmentet kom på andra plats med 22 procent och inkluderade 68 transaktioner, varav tio involverade nyproducerade bostads- fastigheter. Kontorssegmentet uppgick 17 procent, medan kategorin ”Övrigt” utgjorde 14 procent. Denna förskjutning i segmentandelar ledde till en minskning för samhällsfastigheter, som minskade med 9 procentenheter från 2022 och utgjorde 12 procent under 2023. Handelsfastig - heter utgjorde endast 8 procent av den totala transaktionsvolymen. Transaktionsmarknaden för fastig heter var avsevärt svagare under 2023 jämfört med det framgångsrika året 2022. Sammanlagt registre - rades 328 transaktioner överstigande 40 miljo - ner kronor, med en total transaktionsvolym på 103,9 miljarder kronor, vilket innebar en påtaglig minskning i både antal transaktioner och total volym. Stockholmsregionen dominerade 0% 20% 40% 60% 80% 100% 202320222021202020192018201720162015 Källa: Newsec Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Marknad och trender Innehåll8Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 9 ===== marknaden och svarade för 45 procent av den totala transaktionsvolymen. Andra större städer stod för 30 procent av volymen, medan resten av landet bidrog med 15 procent. Göteborg och Malmö representerade 7 procent respektive 4 procent av den totala volymen. Bostäder Sverige har historiskt sett haft en stabil befolk - ningstillväxt med en genomsnittlig befolkning - sökning på 0,8 procent de senaste 20 åren. För helåret 2023 var siffran något lägre på 0,3 pro - cents ökning, men det indikerar fortsatt en stadig befolkningstillväxt framgent. I de 40 kommuner där Neobo har sitt bestånd, ökade befolkningsmängden med 0,2 procent i snitt under 2023 (dec 2022 – november 2023). Framtida prognoser från SCB indikerar en fort - satt positiv trend till 2030 och sannolikt även därefter, med en genomsnittlig ökning på helårs - basis på 0,3 procent i snitt för samtliga 40 kom - muner. 78% av dessa förväntas öka i befolk - ningsmängd fram till 2030. Den här positiva till - växten bidar till att efterfrågan på bostäder i de aktuella kommunerna kommer att kvarstå. Bostadsläget i landet Under de två gångna åren har byggkostnaderna ökat markant, samtidigt som investeringsstödet för bostadsbyggande avskaffades 2022. Dessa faktorer har bidragit till en avmattning i bostads - produktionen under 2022 och 2023. Enligt Bover - kets senaste byggprognos uppgick antalet påbörjade bostäder i hela landet till cirka 27 000 under året, från 2022 års 60 000. För 2024 förut - spås denna siffra minska ytterligare till knappt 20 000. T rots denna utveckling finns det försik- tigt positiva förväntningar på bättre förutsätt - ningar för byggmarknaden framåt. Detta som ett resultat av att inflationen och kostnaderna för byggmaterial, som har ökat under de senaste två åren, förväntas minska under 2024. Dock förvän- tas byggnationen fortsatt ligga långt under nivå - erna som krävs för att en balans ska nås på bostadsmarknaden. Boverkets årliga bostadsmarknadsunder - sökning visar att 180 av Sveriges kommuner upp - lever bostadsbrist. I de 40 kommuner där Neobo har sin portfölj, upplever mer än hälften ett underskott på bostadsmarknaden idag. Dock för - väntar sig ett ännu större antal att det kommer att råda underskott på bostäder i kommunen om tre år, vilket understryker behovet av fler hyres - rätter, bostadsrätter och äganderätter. Generellt är det de större kommunerna samt kommuner inom Storstockholm som upplever bostadsbrist nu och framgent. De demografiska trenderna som påverkar fastig hetsmarknaden i Sverige ger upphov till betydande förändringar, särskilt i storstäderna. Statistik visar att flera svenska storstäder, inklusive Stockholm, står inför en negativ inrikes nettomig- ration. En trolig förklaring till detta fenomen är den utbredda bostadsbristen som råder i många stor- stadsregioner, samt de höga boendekostnaderna. Samtidigt har distansarbete blivit en alltmer fördelaktig möjlighet och potentialen att hitta mer kostnadseffektiva boendealternativ utanför storstäderna och stadskärnorna blir alltmer tyd- lig. Den växande flexibiliteten i arbetsmönster och bostadspreferenser har gett upphov till en dynamik där människor inte längre behöver begränsas till stadskärnan och större städer för att både arbeta och trivas. Detta är till fördel för Neobos bestånd som till stor del finns utanför storstäderna. Bostadssektorn är en av de mest attraktiva investeringssegmenten på fastighetsmarkna - den, mycket tack vare dess rykte som en av de säkraste fastighetsinvesteringarna. Sedan 80-talet har det varit en mycket stark värde - utveckling och avkastning för hyresfastigheter i Sverige. Trots att de två senaste åren uppvisat relativt höga inflationssiffror har bostadshyrorna historiskt alltid kommit i kapp och något över - stigit KPI-indexeringen över tid, något som bedöms fortsätta framgent. Det begränsade utbudet av bostäder och de ökande kostnaderna för bostadsrätter har skapat ett ökat tryck på hyresrättsmarknaden under 2022 och 2023. Detta har i sin tur lett till en högre betalningsvilja bland hushållen för hyresfastigheter och därmed en lägre vakans runtom i landet. 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 2023202120192017201520132011 800 900 1 000 1 100 1 200 1 300 1 400 1 500 2023202120192017201520132011 Geografisk fördelning transaktionsmarknad Direktavkastning bostäder Hyresutveckling bostäder, mkr Stockholm Stockholm förorter Göteborg Malmö Regionstäder Andra större städer Övriga landet 0% 10% 20% 30% 40% 50% 202320222021202020192018201720162015 Källa till text och diagram i avsnitt Marknad och trender: Newsec Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Marknad och trender Innehåll9Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 10 ===== STRATEGISK INRIKTNING OCH MÅL Finansiella mål Mål Utfall 2023 Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10% –19% Belåningsgraden ska inte överstiga 65% 50% Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5x 1,7x Hållbarhetsmål i urval Mål Utfall basår 2023 Minskade klimatutsläpp till 2030, scope 1 och 2 –50% 5,29 kgCO2e/kvm Minskad energianvändning till 2030 –20% 111,4 kWh/kvm Hyresgästomsättning per år 2030 <20% 27 ,5% Medarbetar engagemang eNPS1) 2030 >20% – 1) Mätning av Employee Net Promoter Score (eNPS) utfördes inte under 2023. Affärsmodell Strategi • Långsiktigt äga, förvalta och förädla bostads - fastig heter med inflations skyddade kassaflöden som genererar en attraktiv totalavkastning. • Ett hållbarhetsarbete som är en integrerad del av all verksamhet och anpassas kontinuerligt för att uppfylla kraven i CSRD. • En lokal förvaltningsorganisation som arbetar nära kunder med fokus på uthyrning och värde - skapande förädling. • En geografiskt diversifierad fastighetsportfölj i kommuner med befolkningstillväxt och bostads - underskott. Vision Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Fö rvaltning Optim ering Förädling Hållbara bostadsmiljöer Ansvarsfullt företagande Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Innehåll10Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 11 ===== NEOBOS FASTIGHETER Vid årsskiftet bestod Neobos fastighetsportfölj av 267 fastigheter med 8 400 bostadslägenheter och en uthyr - ningsbar area om cirka 713 000 kvm. 95 procent av fastig - heterna utgjordes av bostadsfastigheter och resterande del av samhällsfastigheter inom skola och sjukvård. Fastighetsportföjens värde minskade med 8,3 procent under året. Värdeförändringarna för Nebos fastigheter uppgick under 2023 till –1 353 mkr (–2 238). Värdeminsk - ningen förklaras främst av ökade avkastningskrav sam- tidigt som högre framtida hyresintäkter påverkade värdet positivt. Samtliga fastigheter har värderats vid årsskiftet av externa, auktoriserade värderare. I värderingarna har ett genomsnittligt vägt avkastningskrav om 4,7 procent (4,1) använts. Hyresvärde och uthyrningsgrad Det årliga hyresvärdet för fastighetsbeståndet uppgick till 969 mkr (924). Bostäder utgör 75 procent av hyresvär - det, kommersiella lokaler och samhällsservice 22 procent och övrigt 3 procent. Neobos hyresgäster är i huvudsak privatpersoner samt ett antal företagskunder som hyr butiker, restauranglokaler och kontor i bostadsfastig- heternas bottenplan samt kunder i någon av bolagets samhällsfastigheter. Vid utgången av 2023 uppgick det totala antalet hyreskontrakt till 13 043. Bostäder omfat - tade 7 940 hyresavtal, med en sammantagen årshyra om 688 mkr och hyresintäkterna för kommersiella lokaler var fördelade på 435 hyreskontrakt med en årshyra om 189 mkr. Ingen enskild hyresgäst svarade för mer än 1,2 pro - cent av hyresintäkterna. Neobos största hyresgäst är Sala kommun som hyr både kontor och bostäder. Den ekono - miska uthyrningsgraden uppgick vid årsskiftet till 92,5 procent (92,0) för hela portföljen och 94,6 procent (93,4) för bostadsbeståndet. Hyresintäkter och vakansgrad Under 2023 ökade hyresintäkterna till 888 mkr (839). Jämförbart bestånd av fastigheter uppvisade ökade hyres intäkter om 5,0 procent. Ökningen av hyresintäkter är hänförlig både till årliga hyresförhandlingar, färdig - ställda projekt och uppgraderade lägenheter. Den ekono - miska vakansgraden i bostadsbeståndet uppgick i slutet av året till 5,4 procent (6,6) och till 13,1 procent (11,3) för de kommersiella lokalerna. Den genomsnittliga hyresök- ningen i bostadsbeståndet under 2023 uppgick till 4,5 procent. Hyresförhandlingen för bostäder 2024 pågår och hittills ingångna avtal innebär en genomsnittlig hyres- ökning om 5, 1 procent. Fastighetsbeståndets förändring Ingående verkligt värde /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /one.tf/five.tf /two.tf/nine.tf/five.tf Förvärv –100 Investeringar 177 Försäljningar 0 Orealiserade värdeförändringar –1 353 Omklassificeringar 0 Verkligt värde /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /one.tf/four.tf /zero.tf/one.tf/eight.tf Ingående verkligt värde /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /one.tf/seven.tf /one.tf/seven.tf/three.tf Förvärv 6 064 Investeringar 727 Försäljningar –7 602 Orealiserade värdeförändringar –1 151 Omklassificeringar 85 Verkligt värde /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /one.tf/five.tf /two.tf/nine.tf/five.tf 969mkr Bostäder, 75% Kommersiella lokaler, 18% Samhällsfastigheter, 4% Parkering och garage, 3% Hyresvärde Lägenhetstyper, fördelning Antal lägenheter 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 5+ Rum4 Rum3 Rum2 Rum1 Rum Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Fastighetsbestånd Innehåll11Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 12 ===== Neobos geografiska närvaro Portföljens geografiska fördelning Våra 267 fastigheter finns i 40 kommuner. Sett till hyresvärde var Sundsvall, Nynäshamn, Tranås, Oskarshamn och Motala de största kommunerna vid årsskiftet. Fastighetsbeståndet är indelat i två regioner, Syd och Nord. I Syd, som omfattar nio län, finns de flesta fastigheterna och det största fastighets - värdet i Västra Götaland medan Stockholms län är störst i Nord, som totalt omfattar tio län. Fördelning per kommun, 20 största Kommun Region Area, tkvm Antal lägenheter Hyresvärde mkr Hyresvärde kr/kvm Sundsvall Nord 49 560 76 1 563 Nynäshamn Nord 40 513 54 1 345 Tranås Syd 48 517 54 1 119 Oskarshamn Syd 43 520 49 1 146 Motala Syd 37 476 44 1 202 Sollentuna Nord 18 80 43 2 403 Norrköping Syd 32 347 43 1 352 Helsingborg Syd 30 456 42 1 437 Växjö Syd 29 450 38 1 331 Skara Syd 32 395 37 1 145 Enköping Nord 28 259 36 1 304 Staffanstorp Syd 22 218 33 1 500 Eskilstuna Nord 23 266 31 1 348 Alingsås Syd 23 206 30 1 305 Köping Nord 24 313 30 1 207 Falköping Syd 22 196 28 1 283 Nyköping Syd 16 243 25 1 536 Knivsta Nord 8 120 23 2 735 Karlstad Syd 18 243 23 1 248 Vänersborg Syd 20 273 23 1 149 Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Fastighetsbestånd Innehåll12Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 13 ===== T otalt Neobo Region Syd Region Nord Januari–december /one.tf) /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Marknadsvärde fastigheter, mkr 14 018 15 295 8 039 8 762 5 979 6 533 Marknadsvärde, kr/kvm 19 658 21 425 17 825 19 404 22 812 24 906 Hyresvärde, mkr 969 924 568 543 401 381 Hyresvärde, kr/kvm 1 358 1 295 1 258 1 203 1 531 1 453 Hyresintäkter, mkr 888 839 514 440 373 399 Driftnetto, mkr 460 424 265 230 196 195 Överskottsgrad, % 52 51 51 52 52 49 Uthyrningsgrad, % 92,5 92,0 92,8 92,1 92,0 91,9 Antal fastigheter 267 268 167 168 100 100 Antal lägenheter 8 391 8 396 5 556 5 559 2 835 2 837 Area, tkvm 713 714 451 452 262 262 Andel av hyresintäkter Fördelning objektstyp Avser andel av hyresintäkter Bostäder, 78% Lokaler, 20% Parkering, 2% Region Syd, 58% Region Nord, 42% Bostäder, 64% Lokaler, 34% Parkering, 2% Bostäder, 87% Lokaler, 11% Parkering, 2% 58% 42% Segment 1) Vid jämförelser mellan åren är det värt att notera att fastighetsbestånden skiljer sig åt mellan åren 2022 och 2023, se not 2. Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Fastighetsbestånd Innehåll13Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 14 ===== Hållbar förvaltning Neobo bedriver effektiv och kundnära förvaltning med fokus på hållbarhet och lönsamhet. Genom närvaro och löpande dialog med hyresgästerna säkerställer Neobo lämpliga värdeskapande för - bättringar i fastigheterna, vilket leder till ökad kundnöjdhet och avkastning. T axebundna kostna- der, såsom el, värme och vatten, följs upp på månadsbasis, vilket underlättar arbetet med att göra rätt åtgärd i rätt fastighet. Dessutom sker en löpande översyn av avtal för att säker ställa kvalitet och kostnadseffektivitet. Den tekniska förvaltningen och det felavhjälpande underhållet av fastigheterna bedrivs till stor del av den egna personalen i respek- tive region, vilket kompletteras med inhyrda tjäns- ter avseende exempelvis VVS och el. I relevanta fall arbetar Neobo med före tagsövergrip ande upp- handlingar av driftoperatörer och leverantörer för att utnyttja bolagets storlek och på så sätt sänka fastighetskostnaderna. Kundundersökning För att på ett strukturerat sätt få fram önskemål och synpunkter genomför Neobo en årlig kund- undersökning som vänder sig till samtliga bostads- hyresgäster. 2023 hade vi en hög svarsfrekvens och resultatet visade på förbättring inom samtliga områden. Utifrån resultaten tar varje förvaltare fram en handlingsplan med de viktigaste förbätt- ringsåtgärderna. Enkätsvaren 2023 visade bland annat att 87 ,6 procent av hyresgästerna trivdes i sitt bo stadsområde. Trygghet, den personliga kontak- ten med Neobo och snabba åtgärder är några av de faktorer som de boende prioriterar högst. Minska vakansgraden En prioriterad aktivitet är att minska vakansgraden i beståndet. De flesta av Neobos orter har en rela - tivt låg vakansgrad men det finns undantag. Detta kan bero på ett stort lokalt utbud av bo städer men kan även vara fastighetsspecifikt. Neobo har regelbundna vakansmöten där kunskap delas mel - lan förvaltarna för att hitta de bästa lösningarna. Dessa kan bland annat omfatta upprustning av ute- miljöer, renoveringar och effektivare marknadsfö - ring. Utöver lokala och kund nära åtgärder har ett marknadsarbete initierats för att stärka Neobos varumärke och öka kännedomen om bolagets verksamhet och vision. Trygghet, ansvar, miljö- påverkan och hälsa är några av de budskap som Neobo vill föra ut till befintliga och nya kunder. Möt vår uthyrare Carla Johansson SÅ ARBETAR VI Neobo skapar långsiktiga värden genom sin strukturerade modell för att förvalta, förädla och optimera fastighetsbeståndet. Syftet är att skapa trygga, gröna och inkluderande bostads områden som attraherar fler hyresgäster som trivs och därmed bor kvar längre. Falköping: Ökad trivsel och minskad vakans I Falköping äger Neobo 196 lägenheter. Trots hög efterfrågan på hyresläg enheter i kommunen har förvaltningen jobbat med hög vakans och lågt intresse från bostadssökanden. Efter årets kundun - dersökning och dialog med hyresgäster kunde man dra slutsatser kring orsak- erna till den höga vakansen. Bland annat berättade hyresgäster om ett dåligt rykte kopplat till otrygghet i området. Att Neobo är ett nytt bostadsbolag har också varit en utmaning. Därför har för - valtningen under året fokuserat på mer fokuserad marknadsföring, för att nå ut till nya bostadssökanden. Efter insatserna har man under året lyckats vända trenden och vakansen, som vid årets utgång låg på 32 outhyrda lägenheter, ner till 9 st. Carla Johansson, uthyrare i Falköping, berättar: – Vi har jobbat stenhårt med att tvätta bort det dåliga ryktet som områ - det har haft under en lång tid. Det är ingen enkel uppgift. I det här fallet hand - lade det dåliga ryktet inte om oss och vår roll som hyresvärd, utan om enstaka stökiga hyresgäster. – Neobos vision är att skapa attrak - tiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Att hitta rätt hyresgäster till våra områ - den är en uthyrares viktigaste uppgift. Här i området har vi jobbat hårt med aktiviteter, samarbeten med polis och myndigheter och med att synas i form av ökad marknadsföring. Det bästa verkty - get i det här arbetet är ökad dialog med våra hyresgäster på olika sätt. Det är det som gett resultat. Det är jättekul att höra att det blivit ordning i området och att man är nöjd med oss som hyresvärd. Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Så arbetar Neobo Innehåll14Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 15 ===== Värdeskapande förädling Neobo genomför löpande förbättringar och för - ändringar på sina respektive fastigheter för att öka värde och attraktionskraft. Det inkluderar bland annat lägenhetsrenoveringar, modernise - ringar, förbättring av utemiljöer samt tekniska uppgraderingar och anpassningar. Ett stort fokus läggs på energibesparande åtgärder som samti - digt minskar driftkostnaderna. Vid underhålls - och renoveringsarbeten är ambitionen att alltid välja de miljö - och energimässigt bästa alternati - ven. Exempel på detta är vattensparande blan - dare, energieffektivare fönster och tilläggsisole - ring. Bland trivsel- och värdehöjande åtgärder kan nämnas badrums - och köksrenoveringar, ny el och ledbelysning, installation av säkerhets dörrar och inpasseringssystem samt gårdsreno - veringar. När en hyresgäst säger upp sin lägenhet för av - flyttning besiktigas lägenheten, och beroende på lägenhetens skick, hyresnivå och uthyrningsmark- naden tas beslut om uthyrning eller reno vering. Är lägenheten endast i behov av mindre åtgärder görs en enklare renovering med fokus på hållbar - het och trygghet. Krävs mer omfattande åtgär - der genomförs en renovering som uppgraderar lägenhetens standard, vilket innebär högre hyres intäkter. Under 2023 har 70 lägenheter uppgraderats i linje med detta. Möt vår förvaltare Nathalie Bäck Oskarshamn: Renoverade lägenheter populärast Neobo äger 520 lägenheter i Oskarshamn. Lägenheterna är fördelade på 26 fastigheter, från centrum till ett par mil norr om Oskars - hamn. Nathalie Bäck, förvaltare i området, berättar: Hur skulle du beskriva området? – Vi har stor variation med olika typer av fastig - heter, allt ifrån större fastigheter med drygt 150 lägenheter samlat på ett område till min dre fastigheter med endast fem lägenheter. Vilka är utmaningarna? – Vår största utmaning är uthyrningen i ytter - områdena där vi ser ett mindre inflöde av ansökningar. – En annan utmaning vi ser är att det finns ett underhållsbehov på vissa fastigheter som behöver åtgärdas. Hur stor del är renoverade? – 21 procent av lägenheterna är renoverade till och med december 2023. Hur ser intresset ut för de renoverade lägenheterna? – Intresset för de renoverade lägenheterna i centrala Oskarshamn är mycket stort. Samt - liga vakanser i centrum avser lägenheter som inte är i ut hyrningsbart skick. När vi renoverar hyr vi ut lägenheterna direkt. Vi märker att marknaden gärna betalar de extra kronorna för att få en helrenoverad lägenhet. – I ytterområden ser vi dock en fördel med att ha en blandning av helrenoverade lägen- heter samt light-renoverade, där hyran inte blir lika hög. Vi kan då möta marknaden och beho - ven just där, med den variation på hyresgäster och sökande vi har. Nyrenoverad lägenhet i Oskarshamn. Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Så arbetar Neobo Innehåll15Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 16 ===== Portföljoptimering En del i Neobos affärsmodell är att löpande optimera fastighetsportföljen för att skapa bästa möjliga värdeutveckling över tid. Det handlar om att genom transaktioner optimera beståndet för att öka port följens totalavkastning och att fokusera beståndet till prioriterade orter för att dra fördel av synergier till lägre kostnader och bättre kunddialog. Fastigheten Diana 1 iTranås. Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Så arbetar Neobo Innehåll 16 Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 17 ===== Kundnära organisation Neobos förvaltningsorganisation arbetar nära kunderna med korta beslutsvägar och inarbe - tade processer. Flertalet av bolagets medarbe - tare har lång erfarenhet av såväl värdeskapande förvaltning som av Neobos nuvarande fastig - hetsbestånd. Allt arbete som görs syftar till att optimera möjligheterna att bedriva en långsik- tigt hållbar fastighetsförvaltning som skapar värden för kunderna. Som relativt nytt bolag med fokus på långsik - tig förvaltning av bostadsfastigheter i Sverige får Neobos medarbetare vara med och bygga upp ett nytt varumärke och en stark kultur från grun - den. Detta innebär att bygga rutiner, hitta struk - turer och skapa nätverk inom och utom organi - sationen. Medarbetarna har goda möjligheter att påverka verksamheten givet att det är en platt organisation med korta beslutsvägar och en atmosfär präglad av personligt engagemang på alla nivåer. Att arbeta på Neobo innebär dessutom en god arbetsmiljö, hög affärsetik, inkludering, och goda utvecklingsmöjligheter på lika villkor för alla. Målet är att bli en av de bästa arbetsgivarna i branschen sett till medarbetarengagemang. Vid årsskiftet hade Neobo 79 anställda. Av dessa var 29 kvinnor och 50 män. Ledningsgruppen utgjordes av 5 personer, varav 4 kvinnor och 1 man. 69 av medarbetarna ingår i Neobos för - valtningsorganisation som är uppdelade i två regioner, Region Syd och Region Nord. Medarbetarundersökning Under året har vi arbetat med att ta fram en pro - cess och rutin för att mäta medarbetarengage - mang. Målet är att ligga över branschmedel. Den första mätningen skickades ut under feb ruari 2024. Engagemang • Vi är engagerade och affärsmässiga. • Vi bryr oss, vi är framåtlutade och vi anstränger oss lite extra för att lyckas. • Vi har drivkraft och är resultatorien- terade. Omtanke • Vi visar omtanke för varandra, för våra kunder, för våra aktieägare och för vår omvärld. • Vi bemöter människor med respekt och har en inkluderande företagskultur. • Vi samarbetar och stöttar varandra. Mod • Vi är förändringsbenägna och vågar tänka nytt, vi strävar alltid efter att göra saker lite bättre. • Vi är prestigelösa och lösningsorien- terade. • Vi utmanar oss själva, varandra och vår omvärld. • Vi är nyfikna och öppna. 79medarbetare Män, 63% Kvinnor, 37% Anställda 2023 Vår värdegrund Under året arbetade Neobo fram en värdegrund bestående av de tre värdeorden: Engagemang, Omtanke och Mod. Dessa värdeord ska genomsyra arbetssättet och fungera som ett styrmedel i det vardagliga arbetet. Korvgrillning med hyresgäster i Årby, Eskilstuna Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Så arbetar Neobo Innehåll17Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 18 ===== Neobo strävar efter en låg finansiell risk och verksamheten finansieras av eget kapital och banklån. Under inledningen av året avslutades omstruktureringen av koncernens finansiering genom att befintliga banklån om cirka 2 mdkr omförhandlades med nya löptider på 3,5–5 år. Under första kvartalet genomfördes en omstruk - turering av derivatportföljen vilket resulterade i ökad räntesäkringsgrad och förlängd räntebind - ning. Riksbankens styrränta har ökat kraftig under året men tack vare en hög räntesäkringsgrad har detta fått begränsat genomslag i Neobos finans - netto. Efter att långräntorna föll under slutet på året ingick Neobo nya swapavtal om 600 mkr för att säkra framtida kassaflöden och ytterligare sänka den finansiella risken. Den genomsnittliga löptiden för dessa räntederivat uppgår till 5 år med en genomsnittlig ränta om 2,6 procent. Neobo eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkast - ning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Finansiering och finanspolicy Givet dagens marknadsförutsättningar och bola - gets investeringsbehov är det styrelsens upp - fattning att aktieägarna gynnas och den bästa total avkastningen uppnås genom att vinster återinvesteras i verksamheten, varför utdel - ningspolicyn togs bort 2023. Värdeskapande investeringar kommer att ske i form av lägen - hetsrenoveringar och hållbarhetsinvesteringar som bidrar till att öka avkastningen från fastig - heterna. Vidare har styrelsen beslutat att ta bort soliditetsmålet eftersom det redan finns begränsningar i belåningsgrad. Efter dessa förändringar är Neobos finansiella mål och riskbegränsningar: Finansiella mål Mål Utfall /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10% –19% Belåningsgraden ska inte överstiga 65% 50% Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5x 1,7x Kapitalstruktur Koncernen, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf Skulder till kreditinstitut 7 278 7 494 Likvida medel 199 231 Nettoskuld /seven.tf /zero.tf/seven.tf/nine.tf /seven.tf /two.tf/six.tf/three.tf Eget kapital 6 405 7 777 Summa /one.tf/three.tf /four.tf/eight.tf/four.tf /one.tf/five.tf /zero.tf/four.tf/zero.tf Koncernens verksamhet finansieras med eget kapital och banklån. Eget kapital uppgick till 6 405 mkr (7 777) och skulder uppgick till 8 092 mkr (8 276) varav 7 278 mkr (7 494) avser räntebärande skulder. Belåningsgraden ska enligt finanspolicyn understiga 65,0 procent och vid årsskiftet upp - gick den till 50,2 procent (46,7). Tillgänglig likviditet To t a l t i l l g ä n g l i g l i k v i d i t e t b e s t å r a v t i l l g å n g a r på bankkonton vilka vid årsskiftet uppgick till 199 mkr (231). Låneränta, kapital- och räntebindning Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut till 3,4 procent (2,8). Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engage - mang vilket kräver en långfristig finansiering. Lång kapitalbindning minskar även refinansie - ringsrisken. Den återstående kapitalbindnings- tiden var vid årsskiftet 3,3 år (3,9). Finansiella kostnader är en väsentlig kost- nadspost i resultaträkningen. Den påverkas av förändringar i underliggande marknadsränta och förändringar i kreditgivarnas marginalpåslag. För att reducera svängningarna i de finansiella kost - naderna till en acceptabel nivå är räntorna i hög utsträckning bundna på olika löptider. För att minska ränterisken och för att uppnå önskad räntebindning användes räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att för - ändra räntebindningen i portföljen utan att behöva förändra villkoren på de underliggande lånen. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,2 år (1,8) vid årets slut. Det sammanlagda nominella värdet för ränte - derivat uppgick till 5 406 mkr (5 893) med löp- tider mellan 1 och 8 år. Räntederivaten hade vid utgången av året ett verkligt värde om 171 mkr (393). Covenanter I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som Neobo åtar sig att upprätthålla under löptiden, så kallade covenanter. Uppfylls inte dessa kan till exempel ytterligare säkerhet behövas eller så kan i förlängningen motparten ha rätt att säga upp låneavtalet till betalning. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,50–1,70 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 procent. Bolaget har uppfyllt samtliga covenanter gente - mot alla motparter under året. Kapitalbindning, mkr Förfalloår Banklån Andel, % 2024 189 3 2025 3 491 48 2026 1 452 20 2027 1 110 15 2028 940 13 2029 och senare 96 1 To t a lt /seven.tf /two.tf/seven.tf/eight.tf/one.tf/zero.tf/zero.tf Räntebindning, mkr Förfalloår Volym Andel, % 2024 2 372 33 2025 1 465 20 2026 2 241 31 2027 0 0 2028 600 8 2029 och senare 600 8 To t a lt /seven.tf /two.tf/seven.tf/eight.tf/one.tf/zero.tf/zero.tf Räntederivat, mkr Förfalloår Nominellt belopp Medelränta, % 2024 500 0,24 2025 1 465 0,17 2026 2 241 0,57 2027 0 0 2028 600 2,56 2029 och senare 600 2,73 To t a lt /five.tf /four.tf/zero.tf/six.tf/zero.tf,/eight.tf/nine.tf FINANSIERING Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Innehåll18Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 19 ===== AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Här presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv månader med beaktande av Neobos fastighets- bestånd per den 1 januari 2024. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan en ögonblicks - bild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisa - tion vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeför - ändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad. Underlag för beräkning av intjäningsförmågan Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på kon - trakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive tillägg, samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per den 1 januari 2024. Årliga hyresförhandlingar i bostadsbeståndet är inte inklu - derade, medan kommersiella kontrakt är uppräknade med indexjustering per den 1 januari 2024. All vakans per 1 januari 2024, även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade kostnader för ett normalår och inkluderar drift - och underhållskostnader samt fastighetsadministration. Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheter - nas aktuella taxeringsvärden per den 1 januari 2024. Kostnader för central administration har beräk- nats utifrån Neobos organisation som en fristående enhet. Finansnettot avser räntekostnader vilka har beräknats genom att på Neobos skuldsättning appli - cera finansieringsvillkoren med de rörliga marknads - villkor som gällde per den 1 januari 2024, inklusive effekter från derivat. Eventuella ränteintäkter på lik - vida medel samt engångskostnader relaterade till utdelningen och noteringen av Neobo har ej beaktats. Belopp i mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/four.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/zero.tf-/zero.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/seven.tf-/zero.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/four.tf-/zero.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf Hyresvärde 969 959 956 948 924 Vakans –73 –76 –80 –79 –74 Hyresintäkter /eight.tf/nine.tf/six.tf/eight.tf/eight.tf/three.tf/eight.tf/seven.tf/seven.tf/eight.tf/six.tf/nine.tf/eight.tf/five.tf/zero.tf Fastighetskostnader –390 –380 –365 –365 –365 Fastighetsskatt –24 –24 –24 –24 –23 Driftnetto /four.tf/eight.tf/two.tf/four.tf/seven.tf/nine.tf/four.tf/eight.tf/eight.tf/four.tf/eight.tf/zero.tf/four.tf/six.tf/two.tf Central administration –55 –55 –50 –50 –50 Finansnetto –250 –231 –227 –222 –190 Förvaltningsresultat /one.tf/seven.tf/seven.tf/one.tf/nine.tf/two.tf/two.tf/one.tf/one.tf/two.tf/zero.tf/eight.tf/two.tf/two.tf/two.tf Den nybyggda fastigheten Sovsäcken 2 i det nya området Kronandalen i Luleå. Neobos intjäningsförmåga Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Innehåll19Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 20 ===== Neobos hållbarhetsstrategi och tolv väsentliga aspekter Malin, vad är hållbarhet för Neobo? – Det är helt centralt. Vi förvaltar bostads - fastigheter, med ett tydligt ansvar att utveckla trygga, hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och vill stanna. Med detta kommer långsiktighet och att ta ett helhetsgrepp kring sociala och miljömässiga frågor. Idag är hållbarhet en integrerad del av vår strategi, men på sikt är det troligen så att hållbarhet driver strategin. Vilken skillnad kan ni bidra till? – Vi har stora möjligheter att göra skillnad med tanke på att vi äger 267 fastigheter med 8 400 lägenheter i sammanlagt 40 kommuner. Fastigheterna har varierande ålder, de är från olika decennier, och många saknar, likt övriga Sveriges bostadsbestånd, den senaste tekniken och de senaste lös - ningarna. Här har vi en fördel av att vara ett nystartat bolag. Vi är inte låsta vid något utan kan se på helheten från start och genomföra de åtgärder som innebär att alla fastigheter och områden utvecklas i en positiv riktning. HÅLLBARHET Vi har under året påbörjat vår viktiga hållbarhetsresa. Hållbarhetsfrågor är en central del av vår vision och affärs - modell. Det har därför varit naturligt att hela ledningsgruppen och även styrelsen har varit involverad i att ta fram en långsiktig hållbarhetsstrategi. Neobo kommer att omfattas av kraven på rapportering enligt Corporate Sustainability Reporting Directive, CSRD, som är EU:s direktiv för hållbarhetsrapportering sannolikt från och med räkenskapsåret 2025. Om nu föreslaget regelverk antas, så kommer den första rapporte - ringen enligt CSRD således att ske våren 2026. Då Neobo är ett nybildat bolag har vi redan från början anpassat vårt hållbarhetsarbete inför de nya krav som kommer. Vi arbetar med ökat fokus på portföljtänk och en plan för förflyttning av hela fastighetsportföljen. Vi lägger våra resurser på den del av verksamheten, på de specifika projekt och fastigheter där vi får störst effekt. Hållbarhetsstrategi Som ett första steg vid framtagandet av håll - barhetsstrategin har vi arbetat igenom en intressentanalys. Vi har därefter genomfört en dubbel väsentlighetsanalys baserat på CSRD:s regelverk. Utfallet av analysen är att det är tolv hållbarhetsaspekter som är väsentliga för Neobo, och som därför kommer att målsättas och följas upp, se modellen nedan. Hållbarhetsstrategin, som ska säkerställa ett hållbart Neobo, bygger på följande två perspektiv: Hållbara bostadsmiljöer – attraktiva och håll - bara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Ansvarsfullt företagande – omtanke och respekt gentemot medarbetare, hyresgäster, investerare och samhället vi verkar i. Malin Axland Hållbarhetschef Trygga hem & områden ESRS S4 Vatten - användning ESRS E2 Energieffektivitet, förnybar energi ESRS E1 Klimat anpassning ESRS E1 Materialanvänd - ning och avfall ESRS E5 Klimatutsläpp ESRS E1 Föroreningar ESRS E2 Biodiversitet ESRS E4 Mänskliga rättigheter och arbetsvillkor i värdekedjan ESRS S2 Arbetsvillkor ESRS S1 Mångfald och jämlikhet ESRS S1 Korruptionsrisk och intresse- konflikter ESRS G1 ETT HÅLLBART NEOBO Hållbara bostadsmiljöer Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Ansvarsfullt företagande Omtanke och respekt gentemot medarbetare, hyresgäster, investerare och samhället vi verkar i. Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Innehåll20Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 21 ===== Neobos övergripande hållbarhetsmål samt långsiktiga hållbarhetsmål till 2030 Hållbarhetsspolicy Neobos styrelse har antagit en hållbarhetspolicy som samman- fattar bolagets syn och ambitionsnivå i övergripande hållbarhets - frågor. För oss innebär hållbarhet att ta ett långsiktigt ansvar för utvecklingen och styrningen av bolaget såväl som vår fastighets - portfölj, för att vår påverkan inte ska vara negativ för kommande generationer. Vi har ett holistiskt perspektiv i arbetet och vår defi - nition av hållbarhet utgår ifrån miljö -, sociala och styrningsmäs - siga perspektiv i enlighet med internationella konventioner som: ILO:s kärnkonvention, Parisavtalet, FN:s Globala mål (Agenda 2030) och EU -direktiv så som ESRS och CSRD. Hållbarhetsmål Styrelsen har för vart och ett av de tolv väsentliga hållbarhets- aspekterna fastställt ett övergripande mål, minst ett långsiktigt mål till 2030 samt flera kortsiktiga mål som ska nås under de närmsta åren. För att säkerställa ett fokuserat arbete för att upp - fylla målen har styrelsen kopplat ledningsgruppens incitaments - program till uppfyllandet av hållbarhetsmålen för 2024. Under 2024 ska bolaget ta fram en åtgärdsplan för energieffek - tivisering som visar på de steg som bolaget behöver ta och de investeringar som behöver göras för att nå det långsiktiga målet att till 2030 minska energianvändningen med 20 procent. På mot - svarande sätt kommer bolaget under 2024 ta fram en klimatfärd - plan som visar på de steg som bolaget behöver ta och de investe - ringar som behöver göras för att nå det långsiktiga målet att till 2030 minska klimatutsläppen i scope 1 och 2 med 50 procent. Styrning och uppföljning Det övergripande ansvaret för att koordinera hållbarhetsarbetet och följa upp hållbarhetsmålen har delegerats till Hållbarhetsche - fen. Arbetet med att nå samtliga hållbarhetsmål följs upp internt på kvartalsbasis. Neobo har antagit riktlinjer för arbetet med att minska energi - och vattenförbrukningen i fastigheterna. Detta arbete är en viktig del av Neobos hållbarhetsarbete. För att säkerställa ett systema - tiskt arbetssätt med god styrning och uppföljning har vi därför under året tagit fram ett vatten - och energiledningssystem som beskriver hur Neobo internt ska arbeta med dessa viktiga frågor. Hållbara bostadsmiljöer Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Ansvarsfullt företagande Omtanke och respekt gentemot medarbetare, hyresgäster, investerare och samhället vi verkar i. Tr ygga hem och områden Energi effektivitet och förnybar energi Material- användning och avfall Föroreningar Vatten- användning Klimat anpassning Klimat utsläpp Biodiversitet Arbetsvillkor Mångfald och jämlikhet Korruptionsrisk och intresse- konflikter Mänskliga rättigheter och arbetsvillkor i värdekedjan Övergripande mål Tr ygg bostads- miljö med låg brottslighet där hyresgästerna är engagerade i sin närmiljö. Energieffektiva bostäder som försörjs med förnybar energi. Effektiv material- användning och minskade avfalls- mängder genom återbruk och återvinning. Hälsosam boendemiljö fri från skadliga ämnen. Minska använd - ningen av färsk vatten i bostäderna. Ett fastighets- bestånd anpassat för ett förändrat klimat. Minskade klimat- utsläpp från hela värdekedjan med nettonoll utsläpp (Scope 1,2 och 3) till år 2045. Främjande och skydd av biolo- gisk mångfald. En av de bästa arbetsgivarna i branschen sett till medarbetar- engagemang En arbetsplats som präglas av mångfald och att alla har lika förut - sättningar att utvecklas. En etisk och transparent företags kultur med nolltolerans mot oegentlig- heter. Mänskliga rättigheter respekteras och följs upp i värdekedjan. Långsiktiga mål 2030 Årlig hyresgäst - omsättning under 20%, senast år 2030. Minska energi- användningen med 20% (fastig hetsenergi) till år 2030 jämfört med 2023. Etablera metod för att mäta, följa upp och minska avfall från hyres - gäster till år 2030. Mål sätts under 2024. Minska färsk- vattenanvänd - ningen i bostäder med 15% till år 2030 jämfört med 2023. Kontinuerligt uppdaterad adaptionsplan för alla fastigheter. 50% lägre klimat utsläpp i scope 1 och 2 år 2030 jämfört med 2023. Mål sätts under 2024. Medarbetar- engagemang / eNPS > 20 till år 2030 Upplevd inklu- dering 100% år 2030. 100% av medar- betarna genom- för årligen utbild - ning i affärsetik Mätning och upp- följning av mänskliga rättigheter i värde- kedjan år 2030. Över bransch - snittet i Service- index (AktivBo) år 2030. 100% av inköpt energi från förnybara källor. Metod för att mäta, följa upp och minska bygg avfall från renoveringar till år 2030. Mäta, följa upp och minska klimat- utsläpp i scope 3 till år 2030 jäm fört med 2023. Frisknärvaro 2030 över bransch- genomsnittet Personalen speg- lar samhället sett till könsfördel - ning och etnisk bakgrund 2030. Publikt till gänglig och anonym vissel- blåsarfunktion. 100% av betydande leverantörer utvär- derade utifrån leve - rantörspolicy år 2030. Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet Innehåll21Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 22 ===== Löpande hållbarhetsarbete i förvaltningen Förvaltningsorganisationen arbetar ständigt med olika hållbarhetsfrågor. Det rör sig bland annat om trygghetsskapande åtgärder såsom arbete med förbättrad belysning, arbete med att förbättra avfallshantering och sortering av matavfall, samt arbete med energieffektivisering. Under året har vi fortsatt det viktiga arbetet med energieffektivisering och genomfört många åtgärder för att minska energiåtgången i våra fastigheter, såväl investeringar i ny teknik som injustering för effektiv drift av befintlig utrustning. Det praktiska arbetet under året har varit fokuse - rat på att uppnå en god nulägesanalys vad avser energi- och vattenförbrukning i våra fastigheter. Neobos förbrukning av fastighetsenergi 2023 var 111,4 kWh/kvm, och totalt inköpt energi under 2023 var 99,7 GWh. Vi använder analysverktyget Mestro för att få överblick över energiförbrukningen samt har installerat smarta vattenmätare i många fastig heter. För att få möjlighet att framöver prio - ritera energieffektiviseringsåtgärder där de ger bäst effekt så har vi förnyat energideklarationerna för ett antal fastigheter i förväg. Detta gör att vi får jämförbara energideklarationer i hela portföljen och kan arbeta effektivare med att minska vår energiförbrukning. Klimatbokslut för 2023 En viktig del för att få förståelse för vårt nuläge och kunna göra prioriteringar framåt har varit att beräkna bolagets klimatpåverkan för 2023. För första gången har Neobos samlade utsläpp av växthusgaser sammanställts i ett klimatbokslut. Enligt branschpraxis följer klimatbokslutet GHG-protokollets principer och delar in utsläppen i Scope 1, 2 och 3. Årliga klimatbokslut förbättrar möjligheterna att följa upp och mäta framdrift mot Neobos hållbarhetsmål samt jämföra utsläp - pen mot liknande fastighetsbolag. Eftersom 2023 kommer att utgöra basåret för Neobos utsläpp har datakällor, metodik och avgränsningar dokumen - terats för att effektivt kunna uppdateras vid kom - mande års klimatbokslut. Klimatutsläpp delas upp i Scope 1, 2 och 3 enligt GHG-protokollet SCOPE 1 Direkta egna utsläpp Exempel: • Köldmedieutsläpp • Oljepannor • Egna bilar SCOPE 2 Utsläpp från köpt energi Exempel: • Utsläpp i fjärrvärmeverken • Utsläpp från köpt el SCOPE 3 Indirekta utsläpp Exempel uppströms: • Material i nyproduktion • Anställdas pendling • Affärsresor Exempel nedströms: • Hyresgästernas el • Avfallshantering Neobos klimatutsläpp 2023 tCO/two.tfe kgCO/two.tfe /kvm/one.tf) kgCO/two.tfe /tkr/two.tf) Beräkningsmetod och kommentar Scope /one.tf /one.tf/zero.tf/six.tf Köldmedieläckage – Köldmedierapporter Utsläpp från tjänstebilar 106 Leverantörsstatistik Scope /two.tf – Market based /three.tf /six.tf/six.tf/nine.tf El 1 010 Köpt el (emissionsvärden leverantör) Värme 2 659 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät) Kyla – Köpt kyla (emissionsvärden nät) Scope /two.tf – Location based /three.tf /nine.tf/zero.tf/one.tf El 1 241 Köpt el (nordisk elmix) Värme 2 659 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät) Kyla – Köpt kyla (emissionsvärden nät) T otala utsläpp Scope /one.tf & /two.tf – Market based /three.tf /seven.tf/seven.tf/five.tf /five.tf,/two.tf/nine.tf /four.tf,/two.tf/five.tf T otala utsläpp Scope /one.tf & /two.tf – Location based /four.tf /zero.tf/zero.tf/six.tf /five.tf,/six.tf/one.tf /four.tf,/five.tf/one.tf Scope /three.tf /one.tf/zero.tf /six.tf/four.tf/two.tf 1. Inköpta varor och tjänster 3 038 Kostnadsbaserad 2. Kapitalvaror 4 087 Hybrid (leverantörsstatistik och kostnadsbaserad) 3. Bränsle och energi relaterade aktiviteter 796 Köpt energi (emissionsvärden leverantör) 6. Tjänsteresor 5 Hybrid (avstånd, leverantörsstatistik, kostnadsbaserad) 7. Pendlingsresor 30 Schablon 8. Hyrd tillgång uppströms 4 Schablon 13. Hyrd tillgång nedströms 2 681 Schablon T otala utsläpp Scope /one.tf,/two.tf & /three.tf – Market based /one.tf/four.tf /four.tf/one.tf/six.tf /two.tf/zero.tf,/one.tf/nine.tf /one.tf/six.tf,/two.tf/three.tf To t a l a ut s l ä p p S c o p e /one.tf,/two.tf & /three.tf – Location based /one.tf/four.tf /six.tf/four.tf/eight.tf /two.tf/zero.tf,/five.tf/one.tf /one.tf/six.tf,/five.tf/zero.tf 1) Beräknat på 888 mkr i omsättning. 2) Beräknat på 714 048 kvm uthyrningsbar area. Verksamhet Kort om Neobo 2023 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Så arbetar Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet Innehåll22Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 23 ===== BOLAGS- STYRNING OCH AKTIEN Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Aktien och ägarna Fastigheten Svetsaren 8 i Nyköping ===== SIDA 24 ===== För att säkerställa god styrning av bolaget är an- svaret tydligt fördelat mellan aktieägare, styrelse, verkställande direktör och ledning. Till grund för styrningen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, antagna policys och riktlinjer samt den svenska aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar och regel- verk såsom bland annat de regler och rekom - mendation som följer av listningen av bolagets aktier på First North. Neobo tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Neobo har valt att avvika från Koden genom att något särskilt ersättningsutskott inte har inrättats, hela styrelsen har fullgjort ersätt - ningsutskottets arbetsuppgifter. Styrelsen moti- verar avvikelsen med att varken bolagets eller styrelsens storlek motiverar inrättande av ett separat ersättningsutskott. Bolaget har för när - varande inga riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. I övrigt avviker bolaget inte från några bestämmelser i Koden. Aktieägare Aktiekapitalet uppgick vid årets utgång till 752 027 538 kronor och antalet registrerade aktier uppgick till 145 400 737 . Varje aktie har ett kvotvärde om 5,17 kronor. De största aktieägarna vid utgången av 2023 var ICA-handlarnas Förbund, 10,32 procent, Martin Larsén, 8,82 procent och Avanza Pension, 7,48 procent. Bolagsstämma Bolagsstämman är Neobos högsta beslutande organ där aktieägarna har möjlighet att fatta beslut i frågor som rör bolaget. Årsstämman ska hållas i Stockholm senast den 30 juni. Årsstäm - man väljer styrelseordförande, övriga styrelsele - damöter och bolagets revisor. Till årsstämmans uppgifter hör också bland annat att besluta om fastställande av bolagets och koncernens balans och resultaträkningar, besluta om disposition av resultatet och om ansvarsfrihet för styrelseleda - möter och vd. Kallelse till årsstämma sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Bolaget ska upplysa om att kallelse skett genom annonsering i Dagens Nyheter. Vid Neobos årsstämma den 26 april 2023 beslutades bland annat om omval av styrelse - ledamöterna Jan-Erik Höjvall, Mona Finnström, Ulf Nilsson, Eva Swartz Grimaldi och Peter Wågström. Jan-Erik Höjvall valdes till styrelsens ordförande. Årsstämman beslutade att ingen utdelning skulle lämnas för räkenskapsåret 2022, att arvode skulle utgå till styrelsen om totalt 1 730 000 kr varav 550 000 kr till styrelsens ord - förande och 295 000 kr vardera till övriga styrelse - ledamöter, samt beslutade om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verkställande direktö - rerna. Årsstämman beslutade vidare om omval av revisionsbolaget EY , om bemyndigande för BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Neobo Fastigheter AB (publ) (”Neobo” eller ”bolaget”) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Bolagets aktier är sedan den 10 februari 2023 noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market (”First North”). styrelsen att besluta om nyemission av aktier, samt att införa ett långsiktigt incitamentspro - gram 2023. Protokoll från årsstämman finns på Neobos hemsida, neobo.se/sv/arsstamma-2023. Den 4 oktober 2023 höll Neobo en extra bolagsstämma vilken beslutade att välja Jakob Pettersson till ny styrelseledamot för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Protokoll från den extra bolagsstämman finns på Neobos hemsida, neobo.se/sv/extra-bolagsstamma-2023. Årsstämma 2024 kommer att hållas den 23 april 2024. Kallelse samt fullständiga förslag finns på bolagets webbplats neobo.se/sv/ars - stamma-2024. Vd Bolagsstämmor AktieägareValberedning Externa revisorer Intern kontroll och riskhantering Styrelse Neobos organisation Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Innehåll24Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 25 ===== Valberedning Valberedningen ska bestå av styrelsens ord - förande samt representanter för de tre största aktieägarna per den 30 september. Valberedningen har till uppgift att inför kom - mande årsstämma lämna förslag avseende bland annat val av styrelseledamöter och styrelseord- förande, val av revisor, val av ordförande på års - stämman och arvodesfrågor. Valberedningen inför årsstämman 2024 består av Göran Blomberg, valberedningens ord - förande, utsedd av ICA-handlarnas Förbund AB, Martin Larsén, utsedd av Martin Larsén, Sven- Olof Johansson, utsedd av Compactor Fastig - heter AB, samt av Jan-Erik Höjvall i egenskap av styrelseordförande. Per den 30 september 2023 representerade de aktieägare som utsett leda - möter till val beredningen tillsammans cirka 21,8 procent av aktierna i Neobo. Styrelsen Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande uppgift är att ansvara för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medels - förvaltningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Det åligger styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssys - tem och att styrelsen erhåller erforderlig infor - mation om bolagets ställning, resultat, finansie - ring och likviditet genom periodisk rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor såsom faststäl - lande av strategiska planer, hållbarhets- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större förvärv och försälj - ningar av fastigheter och bolag. Närvaro vid styrelsemöten 2023 Styrelsemöten Varav per capsulam Oberoende av bolaget Oberoende av större ägare Jan-Erik Höjvall (ordförande) 18/18 9/9 Nej (tidigare vd) Ja Mona Finnström 18/18 9/9 Ja Ja Ulf Nilsson 18/18 9/9 Ja Ja Jakob Pettersson 3/3 1/1 Ja Nej Eva Swartz Grimaldi 14/16 8/8 Ja Ja Peter Wågström 18/18 9/9 Ja Ja Styrelsens arbete regleras genom en arbetsord - ning vilken årligen fastställs på det konstitue - rande styrelsemötet. Arbetsordningen innehåller instruktioner om ansvarsfördelning inom styrel - sen. Styrelsen ska vidare tillse att den verkstäl - lande direktören fullgör sina åtaganden i enlig - het med av styrelsen fastställd vd-instruktion. Styrelsen har gjort bedömningen att det mot bakgrund av bolagets storlek och verksamhetens omfattning inte är motiverat att inrätta några utskott inom styrelsen. Revisionsutskottets res- pektive ersättningsutskottets arbetsuppgifter fullgörs av styrelsen i dess helhet. Styrelsens arbetsordning utvärderas och fastställs årligen. Styrelsen ska hålla sex till sju ordinarie samman- träden per år, samt hålla extra sammanträden när styrelsens ordförande bedömer det motiverat eller när det begärs av en av ledamöterna eller den verkställande direktören. Styrelsens ordförande ansvarar för att årlig utvärdering av styrelsens och den verkställande direktörens arbete genomförs. Neobos styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter. Leda - möterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Vid årsstämman 2023 valdes fem styrelseledamöter. Vid den extra bolags - stämman den 4 oktober 2023 utökades styrelsen med en ledamot. Den 6 december 2023 avgick Eva Swartz Grimaldi från styrelsen med omedel - bar verkan på grund av hälsoskäl, varefter styr - elsen bestod av fem ledamöter. Den 7 februari 2024 avgick Peter Wågström från styrelsen med omedelbar verkan på grund av ett annat bolagsengagemang, varefter styrelsen har bestått av fyra ledamöter. Neobos styrelse består av ledamöterna Jan-Erik Höjvall, styrelsens ordförande, Mona Finnström, Ulf Nilsson och Jakob Pettersson. En närmare presentation av ledamöterna finns på sid. 28 och på bolagets webbplats. Den verkställande direk - tören ingår inte i styrelsen. Under året har styrelsen haft 18 protokoll - förda möten, varav ett konstituerande möte och nio möten per capsulam. Bland de ärenden som styrelsen har behandlat kan nämnas Neobos strategi, mål, affärsplan, budget, organisation, extern rapportering, finansieringsfrågor, risk analys, frågor i samband med noteringen på First North, utformningen av nya finansiella mål samt antagande av hållbarhetspolicy och hållbarhets- strategi. Styrelsen har under året särskilt följt utvecklingen av bolagets finansieringskostna - der, likviditetsprognos samt vakanser. Vid styrelsemötena har förutom styrelsen även vd, CFO och Chefsjurist och Hållbarhets - chef närvarat. Styrelsen har genomfört en årlig styrelse - utvärdering genom FNCA. Utvärderingen av styrelsen har skett genom en digital anonym enkät som besvarats av styrelseledamöterna och vd. Svaren har sammanställts i en rapport som analyserats och kompletterats med sam - manfattande kommentarer. Utfallet har redo- visats i diagram som jämförts med en referens - grupp bestående av svar från andra noterade bolag. Resultatet har redovisats för ordföranden varefter styrelsen har gått igenom och diskuterat utfallet. Resultatet har även redovisats för valberedningen. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Bolagsstyrningsrapport Innehåll25Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 26 ===== Verkställande direktören Den verkställande direktören är ansvarig inför styrelsen och handhar den löpande förvaltningen och leder bolagets verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar bland annat genom av styrelsen antagen vd-instruktionen. Ersättning till ledande befattningshavare Neobos ledande befattningshavare är Ylva Sarby Westman, vd, Maria Strandberg, CFO, Malin Axland, Chefsjurist och Hållbarhetschef, Anna-Carin Skoglund, Regionchef Nord samt Per Sundequist, Regionchef Syd. Under år 2023 ingick även Jonny Göthberg, Förvaltningschef, samt Johan Bergman, IR-chef, i ledningsgrup - pen. En närmare presentation av de ledande befattningshavarna finns på sid. 29 och på bolagets hemsida. Styrelsen har föreslagit att årsstämman 2024 antar riktlinjer för ersättning till ledande befatt - ningshavare. Av förslaget framgår bland annat att Neobo ska tillämpa marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsformer. Ersätt - ningen kan bestå av en fast och en rörlig del. Riktlinjerna innehåller olika krav för ersättnings utformning och ett maxbelopp för rörlig ersätt- ning. Riktlinjerna får frångås av styrelsen om det i det enskilda fallet finns särskilda skäl. Sådana avsteg ska då redovisas i ersättningsrapporten inför närmast följande årsstämma. Förslaget i sin helhet finns publicerat på bolagets webbplats neobo.se/sv/arsstamma-2024/. För uppgifter om ersättning till styrelse och ledande befattningshavare under år 2023 se not 5. Årsstämman 2023 beslutade att införa ett Årshjul Februari • Bokslutssammanträde • Kvartalsbokslut (Q4) och boksluts kommuniké • Måluppfyllnad föregående år • Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport • Möte med revisorn • Frågor inför årsstämma n December • Affärsplan • Budget för kommande år • Kapitalstruktur • Successionsplanering och organisation Oktober • Kvartalsbokslut (Q3) • Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport • Möte med revisorn • Utvärdering av styrelse, vd och ledning • Utvärdering av system för intern kontroll inklusive eventuellt behov av internrevision September • Strategimöte • Riskidentifiering och riskhantering • Genomgång och uppdatering av policyer • Marknad och marknadsanalys • Konkurrentgenomgång • Strategi inför affärsplan och budget Mars • Kallelse till årsstämma • Årsredovisning April • Kvartalsbokslut (Q1) • Konstituerande styrelsemöte Juli • Kvartalsbokslut (Q2) 2023 JAN FEB MAR APR MAJ JUN DEC NOV OKT SEPT AUG JUL Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Bolagsstyrningsrapport Innehåll26Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 27 ===== treårigt teckningsoptionsprogram (L TIP 2023) för vissa ledande befattningshavare. T eck- ningsoptioner överläts i maj 2023 till Ylva Sarby Westman, Maria Strandberg, Malin Axland och Jonny Göthberg. T eckningsoptionerna som inne - hafts av Jonny Göthberg återlöstes av bolaget vid årsskiftet 2023/2024. Intern kontroll och riskhantering Intern kontroll är viktigt för att säkerställa att de beslutade målen och strategierna ger det resul - tat som önskas, att lagar och regler följs samt att risken för oönskade händelser och fel i rap - porteringen minimeras. Neobos interna kontroll tar sin utgångspunkt i arbetsfördelningen mel - lan styrelsen och verkställande direktören, vil - ken kommer till uttryck i styrelsens arbetsord - ning och vd-instruktionen. Därtill även de beslutsvägar, befogenheter och ansvarsområ - den som har kommunicerats i organisationen. En väsentlig beståndsdel i den interna kontrollen är att ha en tydlig bild av de risker för fel som kan finnas i den externa rapporteringen och att en organisation och processer finns för att hantera dessa risker. Neobo arbetar kontinu- erligt och aktivt med intern rapportering och processer innehållande kontroller som syftar till att upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Kontrollaktiviteter genomförs rutinmässigt på en övergripande nivå alternativt är av en mer processorienterad karaktär. Exempel på över - gripande kontroller är löpande resultatanalys utifrån den operativa och legala koncernstruk - turen samt analys av nyckeltal. Formella avstämningar, attester och liknande kontroller är exempel på rutin- eller processorienterade kontroller som syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Styrelsen får löpande ekonomisk rapporte - ring och vid styrelsemöten behandlas koncer - nens ekonomiska ställning. Bolagets revisor rapporterar personligen sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen en gång om året. Neobo har en policy som garanterar att medarbetare och andra intressenter anonymt och utan påföljd kan rapportera ageranden eller andra missförhållan - den som innebär överträdelser eller misstanke om över trädelse av lagar eller andra riktlinjer och regler. Ett visselblåsarsystem är tillgängligt via Neobos webbplats. All information som bedöms vara insiderinformation meddelas marknaden via pressmeddelande. Bolaget har säkerställt att informationen når marknaden samtidigt. Vd och CFO är utsedda till tales - personer i finansiella frågor. Med hänsyn till bolagets storlek, intern rappor - tering och uppföljningssystem har styrelsen och ledningen bedömt att det för närvarande inte finns behov att en särskild internrevisionsfunk- tion. Frågan om eventuellt behov av särskild internrevisionsfunktion följs upp årligen. Revision Neobos årsredovisning samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning granskas i enlighet med aktiebolagslagen av bolagets revisor. Granskningen utmynnar dels i en rappor- tering till styrelsen, dels i en revisionsberättelse som avges till årsstämman. Revisionsbolaget EY med Gabriel Novella som huvudansvarig revisor valdes på årsstämman 2023 till revisor för tiden fram till årsstämman 2024. Arvode utgår enligt godkänd räkning. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Bolagsstyrningsrapport Innehåll27Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 28 ===== Jan-Erik Höjvall Styrelseordförande sedan 2022. Född: 1959. Utbildning: Civilingenjör från Kungliga T ekniska högskolan. Övriga nuvarande uppdrag: – Tidigare erfarenhet i urval: Vd Amasten Fastighets AB, vd Rikshem och vd Akelius fastigheter AB. Styrelse ordförande i Studentbostäder i Norden AB (publ). Aktieägande i bolaget 1): 65 000 aktier. Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja. Mona Finnström Styrelseledamot sedan 2022. Född: 1959. Utbildning: Filosofie kandidat examen i beteendevetenskap och enstaka kurser i företagsekonomi. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i Sveriges Förvaltar forum AB. Styrelseledamot i Mona Finn ström utveckling AB. Styrelsesuppleant i Stockholms Kooperativa Bostadsförening, kooperativ hyresrättsförening. Tidigare erfarenhet i urval: Styrelseledamot i Fastigo Aktiebolag, HR Huset, Fastighets branschens och Arbetsgivarpartner Aktiebolag. Vd i Fastigo Aktiebolag. Aktieägande i bolaget 1): 10 000 aktier. Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja. Ulf Nilsson Styrelseledamot sedan 2022. Född: 1958. Utbildning: Jur kand från Uppsala univer sitet. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelse ordförande i GC Cru AB, Richard Juhlin Grand Cru AB och Vamlingbo Ladu gårdar AB. Styrelseledamot i Avestaörnen 3 AB, Krylbohus AB, LC Åkersberga Fastig hets AB och Sigfride Fastigheter AB. Styrelsesupp leant i Bällsta udde Bostads utveckling AB. Tidigare erfarenhet i urval: Styrelseledamot Amasten Fastighets AB, och Kungsleden AB. Vd D. Carnegie & CO. Aktieägande i bolaget 1): 250 000 aktier. Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja. Jakob Pettersson Styrelseledamot sedan 2023. Född: 1986. Utbildning: B.Sc. och M.Sc. från Handels högskolan i Stockholm. Övriga nuvarande uppdrag: CFO på ICAhandlarnas Förbund. Styrelse ledamot i Hagabacken Fastighets AB. Tidigare erfarenhet i urval: Styrelseledamot i Amasten Fastighets AB. Aktieägande i bolaget 1): 0 aktier. Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej. STYRELSE Eva Swartz Grimaldi ingick i styrelsen till och med 6 december 2023. Peter Wågström ingick i styrelsen till och med 7 februari 2024. 1) Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Innehåll 28 Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 29 ===== Ylva Sarby Westman Verkställande direktör sedan 2022. Född: 1973. Utbildning: Civilingenjör från Kungliga Te k n i s k a h ö g s k o l a n . Övriga nuvarande uppdrag: Styrelse ledamot i Eastnine AB (publ). Tidigare erfarenhet i urval: Verkställande direktör i Kungsleden AB. Vice verkställande direktör i Castellum AB och Kungsleden AB. CFO i Castellum AB och Kungs leden AB. Aktieägande i bolaget 1):/uni00A0 86 246 aktier. Te c k n i n g s o p t i o n e r 2 0 2 3 / 2 0 2 6 :1: 436 200 optioner. Maria Strandberg CFO sedan 2023. Född: 1983. Utbildning: Civilekonom från Södertörns högskola. Övriga nuvarande uppdrag:/uni00A0– Tidigare erfarenhet i urval:/uni00A0 CFO i Castellum AB. Ekonomichef på Kungs leden AB. Revisor på EY. Aktieägande i bolaget 1):/uni00A0 15 000 aktier. Te c k n i n g s o p t i o n e r 2 0 2 3 / 2 0 2 6 :1: 96 933 optioner. Anna-Carin Skoglund Regionchef Nord sedan 2022. Född: 1963. Utbildning: Drifttekniker på Örebro univer- sitet. T eknisk fastighetsförvaltare på Newton. Ledarskap på Umeå universitet. Övriga nuvarande uppdrag: – Tidigare erfarenhet i urval:/uni00A0 Regionchef på SBB. Fastighetschef på Ängelholmshem. Aktieägande i bolaget 1):/uni00A0 2 342 aktier. Per Sundequist Regionchef Syd sedan 2022. Född: 1967 . Utbildning: Fastighetsmäklar utbildning, universitetsstudier i ekonomi, DIHM- examen Marknadsekonomi IHM. Övriga nuvarande uppdrag:/uni00A0 Styrelsesuppleant i Christina Sundequist Konsult AB. Tidigare erfarenhet i urval: Vd HSB Nordvästra Götaland. Marknads - områdeschef Skandia Fastigheter. Chef Projektutveckling Götenehus. Regionchef SBB Norden AB. Aktieägande i bolaget 1):/uni00A0 2 500 aktier. Malin Axland Chefsjurist sedan 2022 och Hållbarhetschef sedan 2023. Född: 1974. Utbildning: Jur kand från Stockholms universitet. Övriga nuvarande uppdrag:/uni00A0 Styrelse ledamot i MAxland AB. Tidigare erfarenhet i urval:/uni00A0 Chefsjurist Kungsleden AB. Advokat Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Egen verksamhet som interimsjurist. Aktieägande i bolaget 1):/uni00A0 23 300 aktier. Te c k n i n g s o p t i o n e r 2 0 2 3 / 2 0 2 6 :1: 96 933 optioner. LEDNING Johan Bergman, IR-chef, ingick i koncernledningen till och med 11 juli 2023. Jonny Göthberg, Förvaltningschef, ingick i koncernledningen till och med 31 december 2023. 1) Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Innehåll29Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 30 ===== Ägarstruktur per 31 december 2023 Vid årsskiftet fanns det 134 396 aktieägare i Neobo. De 10 största ägarna kontrollerade 47 ,7 procent av kapital och röster per den 31 december 2023. Det utländska ägandet uppgick till 9,8 procent. AKTIEN OCH ÄGARNA 0 25 000 50 000 75 000 100 000 decnovoktsepaugjuljunmajaprmarfeb 0 5 10 15 20 Neobo Handelsvolym Neobos börsvärde, det vill säga värdet av samt liga noterade utestående aktier, uppgick per den 31 december 2023 till 2 007 mkr. Antal utestående aktier uppgår till 145 400 737 . Handel och omsättning Neobos aktie är sedan den 10 februari 2023 note rad på Nasdaq First North Premier Growth Market. Aktiens omsättning uppgick till 380 miljoner aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga antalet omsatta aktier under året dividerat med antalet utestående aktier per årsskiftet, var 261 procent. Utdelningspolicy Givet dagens marknadsförutsättningar och bola gets investeringsbehov är det styrelsens uppfatt ning att aktieägarna gynnas och den bästa total avkastningen uppnås genom att vinster återin vesteras i verksamheten, varför utdelningspolicyn togs bort 2023. Värdeskapande investeringar kommer att ske i form av lägenhetsrenoveringar och hållbarhetsinvesteringar som bidrar till att öka avkastningen från fastigheterna. Totalavkastning Aktiekursen för Neobo var vid årets slut 13,80 kronor. Under året noterades en högsta kurs om 18,86 kronor och en lägsta om 7 ,63 kronor. T otal avkastningen för aktien, motsvarande kursut veckling sedan noteringen, var –19,3 procent. Ingen utdelning delades ut under 2023. Substansvärden Substansvärdet är det samlade kapital som bola get förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Neobo skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Då Neobos fastigheter är redovisade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Neobos fall derivat och uppskjuten skatteskuld. Substansvärdet uppgick vid årets utgång till 45,83 kronor/aktie (54,26). Aktiekursen vid års skiftet utgjorde således 30, 1 procent av substans värdet. Beräkning av substansvärdet mkr Kr/aktie Eget Kapital enligt balansräkning 6 405 44,05 Återläggning enligt balansräkning: Derivat –171 –1,18 Uppskjuten skatt 430 2,96 Långsiktigt substansvärde 6 664 45,83 Storleksklass Antal aktier Kapital och röster, % Antal kända ägare Andel av kända ägare, % 1–500 7 862 246 5,4 124 082 92,3 501–1 000 3 536 704 2,4 4 735 3,5 1 001–5 000 9 282 824 6,4 4 303 3,2 5 001–10 000 4 806 236 3,3 650 0,5 10 001–20 000 4 460 176 3,1 307 0,2 20 001– 106 109 731 73,0 319 0,2 Anonymt ägande 9 342 820 6,4 0 0,0 Totalt 145 400 737 100 134 396 100 Källa: Modular Finance Största aktieägarna Antal aktier Andel av kapital och röster, % ICAhandlarnas Förbund 15 000 000 10,3 Martin Olof Brage Larsén 12 821 625 8,8 Avanza Pension 10 879 673 7,5 Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,6 SvenOlof Johansson 5 500 000 3,8 Länsförsäkringar Fonder 5 082 449 3,5 Nordnet Pensionsförsäkring 4 123 959 2,8 Futur Pension 3 178 555 2,2 ÖstVäst Capital Management 3 080 200 2,1 Ilija Batljan 3 021 862 2,1 Övriga 76 048 002 52,3 Totalt antal emitterade aktier 145 400 737 100 Neobo kurs- och omsättningsutveckling 2023 kr Tkr Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Innehåll 30 Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 31 ===== FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Fastigheten Gredelby 7:85 i Knivsta ===== SIDA 32 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr. 556580-2526, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2023. Uppgifterna inom parentes avser föregående räkenskapsår. Om Neobo Neobos verksamhet är att äga, aktivt förvalta och förädla bostäder i svenska kommuner med befolkningstillväxt, god sysselsättningsgrad och en stabil hyresmarknad. Neobo ska vara en lång - siktig och trygg hyresvärd som arbetar aktivt med hållbarhet för att bidra till en god samhälls- utveckling. Beståndet utgörs av 267 fastigheter med en total area om 713 tusen kvadratmeter och ett marknadsvärde på 14 018 mkr. Intäkter, kostnader och resultat Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade till 888 mkr (839) under året. Jämför bart bestånd av fastigheter uppvi- sade ökade hyresintäkter om 5,0 procent. Ökningen av hyresintäkter är hänförlig till årliga hyresförhandlingar i bostadsbeståndet, färdig - ställda projekt, uppgraderade lägen heter samt minskad vakans. Den ekonomiska uthyrnings- graden uppgick till 92,5 procent (92,0). Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till –429 mkr (–416). Fastig hetskostnaderna består i huvudsak av taxebundna kostnader, drift- och under- hållskostnader samt förvaltningsadministration. Ökningen från föregående år hänförs både till ett utökat fastig hetsbestånd med förvärv i slutet av 2022 och färdigställda projekt under året samt till ökade kostnader för el och uppvärmning under årets sista kvartal. Driftnetto Driftnettot ökade under året med 37 mkr till 460 mkr (423). I jämförbart bestånd motsvarar ökningen 3,8 procent efter justering av jämförelse- störande poster, till följd av framför allt ökade hyresintäkter. Administration Årets administrationskostnader uppgick till –155 mkr (–116) varav fastighetsadministration uppgick till –67 mkr (–37) och central administra - tion till –88 mkr (–79). Ökningen i administra - tionskostnader förklaras av jämförelsestörande poster om 18 mkr inom central administration. Jämförelsestörande poster är hänförliga till separationen från SBB, Neobos notering på Nasdaq First North Premier Growth Market samt diverse uppstartskostnader för bolaget. Exklusive jämförelsestörande poster minskade centrala administrationskostnader med 9 mkr. Vidare gjordes redovisningsmässiga omfördel - ningar av kostnader mellan fastighetsadminis- tration och driftkostnader under 2022, varför jämförelse av fastighetsadministration blir missvisande mellan åren. Finansnetto Finansnettot för året försämrades till –224 mkr (–172), förklarat av en högre räntemiljö. Vid ut- gången av året hade den genomsnittliga räntan för lån och derivat ökat till 3,4 procent (2,8). Räntetäckningsgraden för året minskade till 1,7 gånger (2,0), främst förklarat av ett högre finansnetto. Policyn är att räntetäckningsgraden ska uppgå till lägst 1,5 gånger för motsvarande period. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet minskade med 14 procent till 148 mkr (172) under året. Minskningen förklaras av högre finansiella kostnader och jämförelse - störande poster om 18 mkr inom central adminis- tration. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Per 31 december 2023 har hela fastighetsbestån - det värderats externt. Sammantaget uppgick orealiserad värdeförändring på fastigheter till –1 353 mkr (–2 238) vilket motsvarar en värde - förändring om –8,9 procent (–6,7) för året. Värde - förändringen i region Syd uppgick till –806 mkr motsvarande –9,2 procent och i region Nord till –547 mkr motsvarande –8,4 procent. Genom - snittligt direktavkastningskrav som använts i värderingen av beståndet uppgick till 4,7 procent att jämföra med 4, 1 vid utgången av 2022 för mot svarande fastigheter. Finans Finanspolicy Givet dagens marknadsförutsättningar och bola- gets investeringsbehov är det styrelsens uppfatt- ning att aktieägarna gynnas och den bästa total- avkastningen uppnås genom att vinster åter- investeras i verksamheten, varför utdelnings- policyn togs bort i december 2023. Värdeskapande investeringar kommer att ske som bidrar till att öka avkastningen från fastigheterna. Vid samma tidpunkt beslutade styrelsen även att ta bort soli- ditetsmålet eftersom det redan finns begräns- ningar i belåningsgrad. Efter dessa förändringar är Neobos finansiella mål och riskbegränsningar: • Avkastning på eget kapital ska över tid över- stiga 10 procent. • Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger. Tillgänglig likviditet Neobos likviditet består av tillgångar på bank - konton vilka vid årsskiftet uppgick till 199 (231). Låneränta, kapital- och räntebindning Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut till 3,4 procent (2,8). Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engagemang vilket kräver en lång - fristig finansiering. Lång kapitalbindning minskar även refinansieringsrisken. Den återstående kapitalbindningstiden var vid årsskiftet 3,3 år (3,9). Finansiella kostnader är en väsentlig kost- nadspost i resultaträkningen. Den påverkas av förändringar i underliggande marknadsränta och förändringar i kreditgivarnas marginalpåslag. För att reducera svängningarna i de finansiella kost- naderna till en acceptabel nivå är räntorna i hög utsträckning bundna på olika löptider. För att minska ränterisken och för att uppnå önskad Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Innehåll 32 Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 33 ===== räntebindning användes räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förändra räntebindningen i portföljen utan att behöva för - ändra villkoren på de underliggande lånen. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,2 år (1,8) vid årets slut. Covenanter I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som Neobo åtar sig att upprätthålla under löptiden, så kallade covenanter. Uppfylls inte dessa kan till exempel ytterligare säkerhet behövas eller så kan i förlängningen motparten ha rätt att säga upp låneavtalet till betalning. De vanligast före - kommande covenanterna är en räntetäcknings - grad om minst 1,5–1,7 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 procent. Övriga åtaganden är bland annat att låntagande dotterbolag ska vara hel- ägda, att dotterbolag med pantsatta tillgångar inte upptar ytterligare lån och att långivaren för - ses med viss finansiell information. Bolaget har uppfyllt samtliga covenanter mot alla motparter under året. Skatt Redovisad skatt under året uppgick till 54 mkr (628) varav –21 mkr (–38) är aktuell skatt och resterande del utgör uppskjuten skatt. Föränd - ringen i aktuell skatt förklaras främst av lägre resultat i dotterbolagen till följd av ökade finan - siella kostnader. Förändringen i uppskjuten skatt förklaras av lägre värdenedgång på fastighets - beståndet. Den effektiva skattesatsen för perio - den uppgick till 3,8 procent (31,7). Den uppskjutna skatteskulden uppgick per den 31 december 2023 till 430 mkr jämfört med 505 mkr vid utgången av 2022. Den uppskjutna skatteskulden är till största delen hänförlig till förvaltningsfastigheter. Förändring i skatteskuld förklaras av periodens orealiserade värdeminsk - ningar av förvaltningsfastigheterna. Neobo var vid utgången av perioden inte före - mål för några skatteprocesser. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet bestod vid utgången av året av 267 fastigheter (268) med en total uthyr - ningsbar area om 713 tusen kvadratmeter (714). Per den 31 december 2023 har fastighetsbestån - det värderats externt med ett bedömt mark - nadsvärde om 14 018 mkr, jämfört med 15 295 mkr vid ingången av året. Orealiserad värdeför - ändring under perioden uppgick till –1 353 mkr (–1 151), vilket motsvarar en värdeminskning om 8,9 procent (6,7). Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna för RICS Red Book med samma metodik som vid tidigare externvärderingar. Marknadsvärdet påverkas av fastighetsspecifika värdepåver - kande händelser under perioden, som ny- och omtecknade hyreskontrakt, avflyttningar och nedlagda investeringar. Hänsyn har även tagits till de förändringar som bedöms ha skett i mark - nadshyra och direktavkastningskrav sedan före - gående externvärdering. I värdet för fastigheterna ingår 131 mkr (80) för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedöm - ningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna efter riskavdrag i värde - ringen är 1 146 kr/kvm BTA (862). Genomsnittligt avkastningskrav uppgick vid årets slut till 4,7 procent (4,1) – en ökning om 62 bp jämfört med årsskiftet. Fastighetsbeståndets förändring mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Ingående värde /one.tf januari /one.tf/five.tf /two.tf/nine.tf/five.tf /one.tf/seven.tf /one.tf/seven.tf/three.tf Förvärv –100 6 064 Investeringar 177 727 Försäljningar – –7 602 Värdeförändring –1 353 –1 151 Omklassificeringar – 85 Utgående värde /three.tf/one.tf december /one.tf/four.tf /zero.tf/one.tf/eight.tf /one.tf/five.tf /two.tf/nine.tf/five.tf Ersättningar till ledande befattningshavare Ersättningsfrågor avseende ledande befattnings - havare behandlas och beslutas av styrelsen. Ersättningen består av fast lön, rörlig ersättning, pension och andra sedvanliga förmåner. För ytterligare beskrivning se not 5. Risker och osäkerhet Prioriterade områden för riskhantering är fram - förallt fastighetsvärdering, finansiering, projekt- verksamhet och uthyrning, med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög ränte - täckningsgrad. Vad gäller risker och osäkerhets - faktorer hänvisas till avsnittet ”Risker och risk - hantering” på sid. 34. Hållbarhet Neobo arbetar aktivt med hållbarhet som en integrerad del av verksamheten genom syste - matiskt arbete inom miljömässig, ekonomisk och social hållbarhet. Att utveckla hållbara och trygga boendemiljöer handlar bland annat om att erbjuda energieffektiva bostäder i attraktiva lägen som samverkar med samhället omkring. Genom en aktiv och kundnära fastighetsförvalt - ning kan Neobo medverka till ökad stabilitet, trygghet samt långsiktigt hållbara miljöer och attraktiva bostadsområden. Neobo har under 2023 genomfört ett trettio - tal energibesparingsprojekt, varav några större och ett flertal mindre. Projekten omfattar bland annat några nya solcellsanläggningar samt åtgärder kopplade till fastighetssystemen för ventilation och uppvärmning. Vi har under 2023 även fortsatt den planerade utrullningen av fibernät i vårt fastighetsbestånd. Vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel om 5 721 525 776 kr i sin helhet över - föres i ny räkning. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Förvaltningsberättelse Innehåll33Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 34 ===== Risker och riskhantering All affärsverksamhet är förenad med riskta - gande. Rätt hanterade kan dessa risker leda till möjligheter men hanteras inte riskerna alls, inte i tid eller felaktigt kan det få stora negativa kon - sekvenser i form av lägre intäkter, högre kostna - der eller minskad trovärdighet. Arbetet med att identifiera, analysera, hantera och följa upp både strategiska och operationella risker är därför ett prioriterat område för Neobo. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det operativa arbetet är delegerat till vd och led - ningsgrupp som arbetar med detta i en struktu - rerad process enligt nedan figur. Presentation och avstämning med styrelsen sker årligen och har en treårig tidshorisont. Neobo arbetar kontinuerligt med att identi - fiera och aktivt övervaka finansiella och andra risker som verksamheten möter eller står inför. Nedan figur illustrerar hur koncernens lednings - grupp arbetar med riskhantering i en strukture - rad process. Område Risk Sannolikhet x Påverkan = Riskvärde Verksamhetsrisker Negativa värdeförändringar på fastigheter 2 2 4 Bristande tekniskt skick 3 2 6 Transaktionsrisker 2 3 6 Fortsatt höga vakanser 2 2 4 Kostnadsutveckling 2 2 4 Varumärkesrisk 1 2 2 Omvärldsrisker Makrorisk 2 2 4 Politisk risk 1 2 2 Finansiella risker Hög ränta 1 3 3 Bristande tillgång på finansiering 1 3 3 Brist på likviditet 1 3 3 Hållbarhetsrisker Klimatrisker 2 1 2 Organisatoriska risker 1 2 2 Otrygga bostadsområden 3 1 3 Låg risk Medelhög risk Hög risk Utifrån den riskinventering som görs identifierar ledningsgruppen riskområden som är i fokus och dessa klassificeras utifrån sanno - likhet och konsekvens, där 1 är lågt och 3 är högt. Sannolikhet multiplicerat med konsekvens ger ett vägt riskvärde, mellan 1 och 9 där 1–3 innebär låg risk, 4–6 medelhög risk och 7–9 hög risk. Riskinventering Riskbedömning Riskhantering Uppföljning Inventering av befintliga och nya risker, bland annat genom workshops och diskussioner med olika delar av organisationen. Löpande uppföljning inom lednings - gruppen. Årlig rapportering av risk - arbetet till styrelsen. Ledningsgruppen bedömer de invente - rade riskerna utifrån sannolikhet och konsekvens. Väsentliga förändringar i riskkartan delges styrelsen. För de mest väsentliga områdena sätts ansvarsfördelning, prioritering och för- slag på åtgärder. Risker bryts ned på enhetsnivå och samordning sker med affärs planer på samtliga nivåer. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Förvaltningsberättelse Innehåll34Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 35 ===== VERKSAMHETSRISKER Fastighetsvärden Risk Neobo redovisar sina fastigheter till dess bedömda marknadsvärden, vilket ger en direkt påverkan på resultat och finansiell ställning. Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyr - ningsgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastnings - krav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Hantering För att få ett rättvisande marknadsvärde externvärderas hela fastighetsbeståndet av auktoriserade värderare vid varje kvartalsbok - slut. Neobo arbetar aktivt med de fastighets - specifika delarna såsom att minska vakanser, höja hyresnivåer och sänka driftkostnader för att öka fastighetsvärdena. Förändringar i mark - nadens avkastningskrav kan bolaget inte påverka. Transaktionsrisker Risk Portföljoptimering, omfattande både förvärv och försäljningar, är en viktig del av Neobos affärsmodell och strategi. En förutsättning för transaktioner är att utbudet på marknaden mot - svarar efterfrågan och att köpare och säljare kan komma överens om en marknadsmässig avkastningsnivå. Under 2023 har likviditeten i transaktionsmarknaden i Sverige halverats i förhållande till föregående år. Förvärv av fastig - heter är förenade med risker kopplade till den förvärvade fastigheten såsom risken för fel - aktiga antaganden om framtida kassaflöden och oförutsedda kostnader för exempelvis hantering av miljökrav. Hantering Vi arbetar nära transaktionsmarknaden och träffar regelbundet både fastighetsägare och rådgivare för att identifiera affärsmöjligheter och skapa förutsättningar för värdeskapande transaktioner. Vid förvärv görs strukturerad due diligence av både tekniska, miljömässiga, legala och ekonomiska aspekter. Genomlysningen genomförs av både interna resurser och obero - ende externa konsulter. Hyresintäkter och hyresutveckling Risk Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, oavsett skäl, påverkas Neobos resultat negativt. Hyressättningen för bostäder förhandlas fram inom det kollektiva förhandlingssystemet med de olika orternas lokala hyresgästföreningar. Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är konjunkturberoende och påverkas främst av faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utform - ning, standard och läge. Hantering Efterfrågan på bostäder är stor i de kommuner som Neobo verkar i. Bolaget arbetar aktivt med sina bostadsområden genom att renovera lägenheter till modern standard och därmed höja hyresnivån. För kommersiella avtal regleras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig 3-5 år. För att förstå hyresgästers behov förs löpande dialoger på lokal nivå genom egen förvaltning samt kontinuerliga kundunder - sökningar. Drift- och underhållskostnader Risk Neobos driftkostnader utgörs huvudsakligen av kostnader som är taxebundna såsom kostnader för el, värme, vatten och renhållning. Föränd - rade drift- och underhållskostnader kan ge en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Hantering Neobo arbetar kontinuerligt med förebyggande åtgärder, investeringar och effektiviseringar i syfte att förbättra kostnadsbilden, inte minst på energiområdet. Driftoptimering är en av de vik - tigaste miljöförbättringarna Neobo kan påverka i egenskap av fastighetsägare. Därtill bygger bolaget succesivt bort fastigheternas invändiga underhållsbehov genom att renovera de lägen - heter som har ett behov Krishantering Risk En kris för Neobo är en oväntad händelse som hotar att allvarligt skada verksamheten eller varumärket och som den normala organisa - tionen inte kan hantera. Hantering Denna typ av risker hanteras övergripande på flera sätt. Bland annat genom att Neobo har en krishanteringsplan för att hantera den här typen av extrema händelser. På Neobo är det grund - läggande att samtliga fastigheter är fullvärdes - försäkrade för att minimera risken för stora ekonomiska konsekvenser orsakade av oförutse - bara egendomsskador. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Förvaltningsberättelse Innehåll35Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 36 ===== OMVÄRLDSRISKER Makroekonomisk risk Risk En svag ekonomi med ökad arbetslöshet och minskad tillväxt kan resultera i betalningspro - blem hos hyresgäster, minskad efterfrågan på bostäder och lokaler, ökad vakans och dyrare finansieringskostnader. Hantering För att vara motståndskraftig gentemot en för - änderlig marknad arbetar Neobo med att ha en stark balansräkning och en låg belåningsgrad. Genom aktiv kapitalförvaltning minskas risken för ökad kapitalkostnad. I den operativa verk - samheten hanteras och utvärderas makroeko - nomiska risker löpande av ledning och styrelse för att ha en väl sammansatt hyresgästportfölj i rätt geografiska lägen. Risker kopplade till lagar och politiska beslut Risk Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagar, förordningar och myndighetsbeslut. Lagar och regelverk som omfattar fastighetsmarknaden styrs ofta av politiska åsikter och kan därför komma att änd - ras med kort varsel. Förändringar t.ex. rörande subventioner såsom investeringsstöd, regle - ringar av byggnaders energiprestanda och skat - telagstiftning kan i stor utsträckning påverka Neobos verksamhet. Hantering Risker kopplade till politiska beslut och lagstift - ning hanteras främst genom proaktivt arbete avseende att vara ständigt informerade och uppdaterade inom dessa områden. Externa spe - cialister och rådgivare anlitas vid behov för att hantera exempelvis komplexa skattefrågor. FINANSIELLA RISKER Ränterisk Risk Neobos verksamhet finansieras förutom av eget kapital med banklån, vilket medför att ränte - kostnader utgör en stor enskild kostnad för bolaget. Förändringar i marknadsräntor påver - kar Neobos resultat direkt via räntekostnad men även indirekt via värdet på fastigheterna. Hantering Neobo arbetar enligt finanspolicyn med ränte - bindning utifrån bedömd ränteutveckling, kassa - flöde och kapitalstruktur. Bolagets räntesäk- ringsgrad uppgick per 31 december 2023 till 74 procent och den genomsnittliga räntebind- ningen till 2,2 år. Räntetäckningsgraden var 1,7 gånger. Refinansieringsrisk Risk Neobos finansiering består av banklån. Risken finns att finansiering inte kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader när ett lån förfaller till betalning eller villkoren omförhand - las. Hantering Neobo arbetar aktivt med att upprätthålla och förbättra relationen med bolagets finansiärer. Dessutom arbetar bolaget med att sprida för - fallostrukturen på låneportföljen, för att se till att alla lån ej förfaller samma år och på detta sätt minska effekterna av störningar på låne - marknaden ett enskilt år. Belåningsgraden ska understiga 65 procent och uppgick vid utgången av 2023 till 50,2 procent. Kreditrisk Risk Kreditrisk definieras som risken att en motpart inte fullgör hela eller delar av sina finansiella åtaganden mot Neobo. Bolagets befintliga eller potentiella kunder skulle kunna hamna i ett sådant finansiellt läge att de inte längre löpande kan erlägga avtalade hyror i tid eller i övrigt avstå från att fullgöra sina förpliktelser. Hantering Neobos nuvarande fastighetsbestånd består till 95 procent av bostadsfastigheter och reste - rande del av kommersiella fastigheter och sam - hällsfastigheter. Hyresförlusterna har historiskt varit låga. Kreditbedömning görs för motpartens kreditvärdighet. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Förvaltningsberättelse Innehåll36Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 37 ===== HÅLLBARHETSRISKER Klimatrisker Risk Högre vattennivåer och extremväder såsom skyfall, stormar eller torka som leder till vatten - brist, är exempel på möjliga konsekvenser av kli - matförändringar. För fastighetsägare kan för - ändringarna innebära risk för akuta skador på fastigheter och miljön omkring dessa, likväl som kroniska risker. Skador på fastigheter kan leda till högre underhållskostnader. Hantering Neobo kommer under 2024 att genomföra en klimatriskscreening av samtliga fastigheter för att identifiera risk för både akuta och kroniska skador. Organisatorisk risk Risk Medarbetare är en av Neobos viktigaste till - gångar. På Neobo ska medarbetarna trivas och må bra på jobbet. Den stora risken är att miss - lyckas med att rekrytera, utveckla och behålla medarbetare och ledare med rätt kompetens. Hantering Neobo arbetar kontinuerligt med bolagets värde - grund vilket samtliga medarbetare involveras i. Veckovisa temperaturmätningar för medarbetar - engagemang genomförs för att löpande följa upp förbättrings- och utvecklingspunkter. Bolagets samtliga ledare träffas kontinuerligt i ett ledar - forum för erfarenhetsutbyte och att driva gemensamma organisationsfrågor framåt. Sociala förhållanden Risk Otrygghet i bostadsområden minskar trivseln för våra hyresgäster och kan leda till en hög omsättningshastighet och ökad vakans. Hantering Neobo har genom kundundersökningen identi - fierat de bostadsområden där otryggheten är som störst. Förvaltningen arbetar kontinuerligt med åtgärder som bland annat innefattar utom - husmiljöer, förbättrad belysning och trygghets - vandringar. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Förvaltningsberättelse Innehåll37Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 38 ===== Koncernens räkningar Koncernens resultaträkning Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Hyresintäkter 2, 3 888 839 Driftkostnader 4 –272 –298 Reparationer och underhåll 4 –66 –58 Fastighetsadministration 4 –67 –37 Fastighetsskatt –24 –23 Summa fastighetskostnader –/four.tf/two.tf/nine.tf–/four.tf/one.tf/six.tf Driftnetto /four.tf/six.tf/zero.tf/four.tf/two.tf/three.tf Central administration 4, 5 –88 –79 Finansiella intäkter 6 1 16 Finansiella kostnader 6 –224 –188 To m t r ä t t s a v g ä l d e r 7 –1 1 Förvaltningsresultat /one.tf/four.tf/eight.tf/one.tf/seven.tf/two.tf Värdeförändring fastigheter 11 –1 353 –2 238 Resultat från bostadsproduktion 0 –17 Värdeförändring finansiella instrument 18 –223 100 Resultat före skatt –/one.tf /four.tf/two.tf/eight.tf–/one.tf /nine.tf/eight.tf/three.tf Aktuell skatt 8 –21 –38 Uppskjuten skatt 9 75 666 Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare –/one.tf /three.tf/seven.tf/three.tf–/one.tf /three.tf/five.tf/five.tf Resultat per aktie före och efter utspädning, kr –9,44 –9,32 Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 145 401 145 401 Koncernens rapport över totalresultat Belopp i mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Årets resultat –1 373 –1 355 Övrigt totalresultat – – Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare –/one.tf /three.tf/seven.tf/three.tf–/one.tf /three.tf/five.tf/five.tf Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll38Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 39 ===== Koncernens balansräkning Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 10 0 3 Förvaltningsfastigheter 11 14 018 15 295 Inventarier 12 4 4 Derivat 18 194 393 Andra långfristiga fordringar 0 − Summa anläggningstillgångar /one.tf/four.tf /two.tf/one.tf/seven.tf/one.tf/five.tf /six.tf/nine.tf/six.tf Omsättningstillgångar Kundfordringar 13 8 16 Övriga fordringar 14 31 51 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 43 60 Likvida medel 18 199 231 Summa omsättningstillgångar /two.tf/eight.tf/zero.tf/three.tf/five.tf/eight.tf SUMMA TILLGÅNGAR /one.tf/four.tf /four.tf/nine.tf/seven.tf/one.tf/six.tf /zero.tf/five.tf/four.tf Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 752 752 Övrigt tillskjutet kapital 5 141 5 141 Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat 512 1 884 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare /six.tf /four.tf/zero.tf/five.tf/seven.tf /seven.tf/seven.tf/seven.tf Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 16, 17 7 089 6 571 Uppskjuten skatteskuld 9 430 505 Derivat 18 23 0 Övriga långfristiga skulder 1 2 Summa långfristiga skulder /seven.tf /five.tf/four.tf/three.tf/seven.tf /zero.tf/seven.tf/eight.tf Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 16, 17 189 923 Leverantörsskulder 53 56 Aktuella skatteskulder 23 32 Övriga skulder 19 70 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 214 173 Summa kortfristiga skulder /five.tf/five.tf/zero.tf/one.tf /one.tf/nine.tf/eight.tf SUMMA EGET KAPIT AL OCH SKULDER /one.tf/four.tf /four.tf/nine.tf/seven.tf/one.tf/six.tf /zero.tf/five.tf/four.tf Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll39Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 40 ===== Koncernens förändring av eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel To t a lt Innehav utan bestämmande inflytande To t a lt eget kapital Ingående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/five.tf /one.tf/four.tf/one.tf/three.tf /two.tf/three.tf/eight.tf/nine.tf /one.tf/three.tf/two.tf − /nine.tf /one.tf/three.tf/two.tf Årets resultat – – –1 355 –1 355 –1 355 Årets totalresultat – – –/one.tf /three.tf/five.tf/five.tf–/one.tf /three.tf/five.tf/five.tf – –/one.tf /three.tf/five.tf/five.tf Utgående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/five.tf /one.tf/four.tf/one.tf/one.tf /eight.tf/eight.tf/three.tf/seven.tf /seven.tf/seven.tf/seven.tf – /seven.tf /seven.tf/seven.tf/seven.tf Ingående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/five.tf /one.tf/four.tf/one.tf/one.tf /eight.tf/eight.tf/three.tf/seven.tf /seven.tf/seven.tf/seven.tf– /seven.tf /seven.tf/seven.tf/seven.tf Årets resultat – – –1 373 –1 373 – –1 373 Årets totalresultat – – –/one.tf /three.tf/seven.tf/three.tf–/one.tf /three.tf/seven.tf/three.tf– –/one.tf /three.tf/seven.tf/three.tf Emission personaloptioner – – 1 1 – 1 Utgående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/five.tf /one.tf/four.tf/one.tf/five.tf/one.tf/one.tf/six.tf /four.tf/zero.tf/five.tf– /six.tf /four.tf/zero.tf/five.tf Antalet aktier uppgår till 145 400 737 (145 400 737), samtliga av samma serie. En aktie berättigar till en röst. Aktiens kvotvärde uppgick till 5,2 kr. Aktiebaserade incitamentsprogram Neobo har ett optionsprogram för bolagets vd och ledande befattningshavare. T otalt vid balansdagen ägde optionsinnehavarna 727 000 teckningsoptioner av serie 2023/2026:1, som löper på tre år. T eck- ningsoptionerna förvärvades av optionsinnehavarna för ett pris om 0,79 kronor per option. Priset räknades ut genom Black & Scholes-modellen. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt till teckning av en (1) aktie i bolaget under tiden från och med den 1 maj 2026 till och med den 25 maj 2026. Optionerna blir värdefulla när kursen för aktien överstiger det så kallade strikepriset om 10,83 kronor. Efter balans - dagen har teckningsoptioner om 96 933 återlösts av bolaget, vilket gör att det maximala antalet tillkommande aktier kan uppgå till högst 630 067 stycken motsvarande cirka 0,4 procent av det totala antalet aktier och röster i bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 3 252 061 kronor. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll40Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 41 ===== Koncernens kassaflödesanalys Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Löpande verksamhet Driftnetto 460 423 Central administration –88 –79 Återläggning avskrivningar 0 – Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet – 2 Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt /three.tf/seven.tf/two.tf/three.tf/four.tf/six.tf Erlagd ränta –393 –192 Erhållen ränta 169 16 Betald inkomstskatt –46 –22 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital /one.tf/zero.tf/two.tf/one.tf/four.tf/eight.tf Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 33 224 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 75 172 Kassaflöde från den löpande verksamheten /two.tf/one.tf/zero.tf/five.tf/four.tf/four.tf Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter 11 –177 –722 Förvärv av fastigheter 11 73 – Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel – –3 084 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel – 5 451 Investeringar/försäljning inventarier 12 0 – Kassaflöden från finansiella tillgångar – –318 Kassaflöde från investeringsverksamheten –/one.tf/zero.tf/four.tf/one.tf /three.tf/two.tf/six.tf Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Finansieringsverksamheten 16 Upptagna lån – 4 143 Amortering av skuld –136 –5 919 Förändring av övriga långfristiga skulder –2 –206 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –/one.tf/three.tf/eight.tf–/one.tf /nine.tf/eight.tf/two.tf Årets kassaflöde –/three.tf/two.tf–/one.tf/one.tf/two.tf Likvida medel vid årets början /two.tf/three.tf/one.tf/three.tf/four.tf/four.tf Likvida medel vid årets slut 18 /one.tf/nine.tf/nine.tf/two.tf/three.tf/one.tf Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll41Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 42 ===== Moderbolagets räkningar Moderbolagets resultaträkning Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Nettoomsättning 24 24 82 Personalkostnader 5 –10 –48 Övriga rörelsekostnader –68 –94 Rörelseresultat –/five.tf/four.tf –/six.tf/zero.tf Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 25 –1 623 3 587 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 46 113 Räntekostnader och liknande resultatposter 6 –29 –40 Resultat efter finansiella poster –/one.tf /six.tf/six.tf/one.tf/three.tf /six.tf/zero.tf/zero.tf Bokslutsdispositioner 53 – Resultat före skatt –/one.tf /six.tf/zero.tf/eight.tf/three.tf /six.tf/zero.tf/zero.tf Skatt 8 1 –5 ÅRETS RESUL TAT –/one.tf /six.tf/zero.tf/seven.tf/three.tf /five.tf/nine.tf/five.tf Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Årets resultat –1 607 3 595 Övrigt totalresultat – – SUMMA TOT ALRESUL T A T FÖR ÅRET –/one.tf /six.tf/zero.tf/seven.tf/three.tf /five.tf/nine.tf/five.tf Kommentarer till moderbolagets räkningar Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastig - heter AB (publ) består av koncernövergripande funktioner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under året till 24 mkr (82) och avser främst moderbolagets fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster. Under året har koncerninterna tjänster även fak- turerats från andra koncernbolag, varför moder - bolagets intäkter är lägre än föregående år. Nedskrivning av aktier i koncernföretag har skett med –1 623 mkr (0) till följd av lägre fastighets - värden i koncernföretagen. Under 2022 avytt - rade moderbolaget flera dotterbolag vilket gav en stor resultateffekt. Resultat före skatt upp - gick till –1 608 mkr (3 600). Moderbolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 1615 mkr (–3). Kassa - flödet från investeringsverksamheten uppgick till –1 671 mkr (236) och kassaflödet från finan - sieringsverksamheten uppgick till 0 mkr (–27). Årets kassaflöde uppgick till –56 mkr (206). Likvida medel uppgick vid årets utgång till 168 mkr (224). Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll42Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 43 ===== Moderbolagets balansräkning Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 12 1 0 Summa materiella anläggningstillgångar /one.tf /zero.tf Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 22 48 0 Summa finansiella anläggningstillgångar /four.tf/eight.tf /zero.tf Summa anläggningstillgångar /four.tf/nine.tf /zero.tf Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 26 6 239 7 838 Skattefordringar 4 0 Övriga fordringar 14 24 27 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 8 27 Kassa och bank 168 224 Summa omsättningstillgångar /six.tf /four.tf/four.tf/four.tf/eight.tf /one.tf/one.tf/six.tf SUMMA TILLGÅNGAR /six.tf /four.tf/nine.tf/three.tf/eight.tf /one.tf/one.tf/six.tf Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 752 752 Reservfond 4 4 Summa bundet eget kapital /seven.tf/five.tf/six.tf/seven.tf/five.tf/six.tf Fritt eget kapital Överkursfond 4 890 4 890 Balanserad vinst 2 441 –1 156 Årets resultat –1 607 3 595 Summa fritt eget kapital /five.tf /seven.tf/two.tf/two.tf/seven.tf /three.tf/two.tf/nine.tf Summa eget kapital /six.tf /four.tf/seven.tf/nine.tf/eight.tf /zero.tf/eight.tf/five.tf Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 3 8 Övriga skulder 19 1 3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 9 20 Summa kortfristiga skulder /one.tf/three.tf /three.tf/one.tf SUMMA EGET KAPIT AL OCH SKULDER /six.tf /four.tf/nine.tf/three.tf/eight.tf /one.tf/one.tf/six.tf Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll43Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 44 ===== Moderbolagets förändring av eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital Reservfond Överkursfond Balanserat resultat T otalt eget kapital Ingående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/four.tf /four.tf /eight.tf/nine.tf/zero.tf–/one.tf /one.tf/five.tf/six.tf/four.tf /four.tf/eight.tf/nine.tf Årets resultat – – – 3 595 3 595 Årets totalresultat – – – /three.tf /five.tf/nine.tf/five.tf/three.tf /five.tf/nine.tf/five.tf Utgående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/four.tf /four.tf /eight.tf/nine.tf/zero.tf/two.tf /four.tf/four.tf/zero.tf/eight.tf /zero.tf/eight.tf/five.tf Ingående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/four.tf /four.tf /eight.tf/nine.tf/zero.tf/two.tf /four.tf/four.tf/zero.tf/eight.tf /zero.tf/eight.tf/five.tf Årets resultat – – – –1 607 –1 607 Årets totalresultat – – – –/one.tf /six.tf/zero.tf/seven.tf–/one.tf /six.tf/zero.tf/seven.tf Emission personaloptioner – – – 1 1 Utgående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/four.tf /four.tf /eight.tf/nine.tf/zero.tf/eight.tf/three.tf/four.tf/six.tf /four.tf/seven.tf/nine.tf Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll44Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 45 ===== Moderbolagets kassaflödesanalys Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Löpande verksamhet Resultat före finansiella poster –54 3 600 Återläggning avskrivningar – 473 Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet – –4 072 Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt –/five.tf/four.tf /one.tf Erlagd ränta –29 – Erhållen ränta 45 – Betald inkomstskatt –9 – Kassaflöde före förändring i rörelsekapital –/four.tf/six.tf /one.tf Ökning (−)/Minskning (+) av rörelsefordringar 1 683 1 081 Ökning (+)/Minskning (−) av rörelseskulder –22 –1 085 Kassaflöde från den löpande verksamheten /one.tf /six.tf/one.tf/five.tf–/three.tf Investeringsverksamheten Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 22 – 224 Investeringar/försäljning inventarier 0 0 Förändring av andra långfristiga fordringar – 12 Lämnade aktieägartillskott –1 671 – Kassaflöde från investeringsverksamheten –/one.tf /six.tf/seven.tf/one.tf/two.tf/three.tf/six.tf Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning – –8 Amortering av lån – –19 Förändring övriga långfristiga skulder – 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten – –/two.tf/seven.tf Periodens kassaflöde –/five.tf/six.tf /two.tf/zero.tf/six.tf Likvida medel vid periodens början /two.tf/two.tf/four.tf/one.tf/eight.tf Likvida medel vid periodens slut 18 /one.tf/six.tf/eight.tf/two.tf/two.tf/four.tf Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll45Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 46 ===== Förteckning över noter Allmän information och redovisningsprinciper Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 47 Intäkter och kostnader Not 2 Segmentsrapportering 48 Not 3 Hyresintäkter 49 Not 4 Kostnader 50 Not 5 Anställda och personalkostnader 51 Not 6 Finansiella intäkter och kostnader 52 Not 7 To m t r ä t t s a v t a l o c h ö v r i g a l e a s i n g a v t a l 52 Skatt Not 8 Aktuell skatt 53 Not 9 Uppskjuten skatt 53 Tillgångar Not 10 Immateriella anläggningstillgångar 54 Not 11 Förvaltningsfastigheter 53 Not 12 Inventarier 56 Not 13 Kundfordringar 56 Not 14 Övriga fordringar 57 Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 57 Finansiering och kapitalstruktur Not 16 Kapitalstruktur 58 Not 17 Finansiella risker 58 Not 18 Finansiella instrument 60 Operativa skulder Not 19 Övriga skulder 61 Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 61 Not 21 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 61 Koncernstruktur Not 22 Andelar i koncernbolag 62 Not 23 Närstående 64 Moderbolaget Not 24 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 65 Not 25 Resultat från andelar i koncernföretag 65 Not 26 Moderbolagets fordringar/skulder hos koncernföretag 65 Not 27 Förslag till vinstdisposition 65 Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll46Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 47 ===== Allmän information och redovisningsprinciper 1/uni2002 Allmän information och redovisningsprinciper Allmän information Neobo Fastigheter AB (publ), org nr 556580-2526 är moder bolag i Neobokoncernen och har sitt säte i Stockholm med adress Mäster Samuels gatan 42, 111 57 Stockholm, Sverige. Neobos aktie är noterad på Nasdaq First North Premier Growth Market. Neobokoncernen ska långsiktigt äga, förvalta och förädla bostadsfastigheter med inflations - skyddade kassaflöden som genererar en attraktiv totalavkastning. Moderbolagets tillgångar består huvudsakligen av aktier och andelar i bolagen som äger fastigheterna. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen den 25 mars 2024 och föreläggs för fastställande vid årsstämman den 23 april 2024. Redovisningsprinciper Denna sektion är en översiktlig sammanfattning av grunderna för upprättandet av de finansiella rapporterna. För väsentlig information om tilläm - pade redovisningsprinciper för respektive post, se efterföljande noter. Alla belopp är redovisade i miljoner kronor om inget annat anges. Beloppen avser perioden 1 januari – 31 december för resultat - räknings- och kassaflödesrelaterade poster och 31 december för balansräkningsrelaterade. Grunder för upprättande av koncern redovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS (International Financial Reporting Stan - dards) som beslutats per 31 december 2023 och som godkänts av EU med tolkningar av IFRS Inter - pretations Committee, samt i enlighet med RFR 1 (Rådet för finansiell rapportering), Komplette - rande redovisningsregler för koncerner och Års - redovisningslagen. Om inte annat anges har prin - ciperna tillämpats konsekvent för alla presente - rade år. Uppställning av räkningar har dock anpas - sats för att bättre återspegla verksamheten. I års - redovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller omvärde - ring av förvaltningsfastigheter samt finansiella instrument som värderas till verkligt värde. Koncernredovisning Koncernredovisningen har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden med undantag för posterna för förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde. Koncernredovisningen omfattar moderföretaget Neobo Fastigheter AB och de företag över vilka moderföretaget har bestäm - mande inflytande (dotterföretag), se not 23. Resultat för dotterföretag som förvärvats eller avyttrats under året ingår i koncernens rapport över totalresultat från och med respektive till och med det datum då transaktionen ägde rum, det vill säga när bestämmande inflytande uppkommer respektive upphör. Leasing Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren, klassificeras som operationella leasingavtal. Fastigheter som hyrs ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastigheter. Väsentliga bedömningar och antaganden vid til l- lämpning av koncernens redovisningsprinciper Vid upprättandet av de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS och god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt läm - nad information i övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. De mest väsentliga antaganden vid upprättandet av bolagets finansiella rapporter har varit: Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan antaganden ge en betydande påverkan på koncer - nens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastnings - krav) för varje fastighet. För mer information se not 11. Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bedömningen påverkar de finansiella rapporterna genom bland annat att tillgångsförvärv innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Uppskjuten skatt redovisas nominellt utan dis - kontering, beräknad baserat på en skattesats om 20,6 procent. Den verkliga skatten är betydligt lägre p.g.a. dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedöm - ning av möjligheten att kunna utnyttja underskot - ten mot framtida vinster. För mer information se not 9. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indirekta metoden enligt IAS 7 . Detta innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings och/eller finansie - ringsverksamheten. Nya och ändrade redovisningsstandarder Under räkenskapsåret 2023 har ändringar skett i IAS 1 avseende redovisningsprinciper. Utöver detta har inga nya standarder och tolkningar haft väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Händelser efter balansdagen Under januari 2024 har Neobo blivit medlemmar i EPRA, European Public Real Estate Association. I februari har Peter Wågström lämnat styrelsen på egen begäran till följd av ett annat bolagsenga - gemang. Efter balansdagen har separationen från SBB slutreglerats. Neobos tidigare kommunicerade fordran på SBB är därmed reglerad. I februari 2024 har sex bostadsfastigheter i Eskilstuna avyttrats till ett underliggande fastig- hetsvärde om 113 mkr, vilket är i nivå med den senast genomförda externvärderingen. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll47Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 48 ===== Intäkter och kostnader 2/uni2002Segmentsrapportering Redovisningsprinciper Segmentindelningen baseras på hur ledningen och högste verkställande beslutsfattaren följer och styr verksamheten. Neobo bedriver verk - samhet i de två regionerna Nord och Syd, vilka motsvarar de rörelsesegment för vilken rappor - tering sker. Vd ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Neobo har högste verkställande beslutsfattaren identifierats som verkställande direktören i moderbolaget. Fördelningen av resultatet per segment sker till och med driftnetto, därefter fördelas endast poster direkt hänförliga till förvaltningsfastig - heterna. Övriga intäkter och kostnader bedöms vara koncerngemensamma och fördelas inte. Även för balansräkningen fördelas poster direkt hänförliga till förvaltningsfastigheterna. Övriga tillgångar samt skulder och eget kapital bedöms huvudsakligen vara koncerngemensamma. Vid jämförelser mellan åren är det värt att notera att fastighetsbestånden skiljer sig åt mellan åren 2022 och 2023. I slutet av december 2022 såldes fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och fastigheter om 5,2 mdkr förvärvades från SBB. Syd Nord Koncerngemensamt To t a l Resultaträkning /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Hyresintäkter /five.tf/one.tf/five.tf/four.tf/four.tf/zero.tf/three.tf/seven.tf/three.tf/three.tf/nine.tf/nine.tf /eight.tf/eight.tf/eight.tf/eight.tf/three.tf/nine.tf Driftkostnader –163 –158 –109 –140 –272 –296 Reparationer och underhåll –37 –31 –29 –27 –66 –58 Fastighetsadministration –45 –20 –22 –17 –67 –36 Fastighetsskatt –14 –14 –10 –9 –24 –23 Fastighetskostnader –/two.tf/five.tf/nine.tf–/two.tf/two.tf/two.tf–/one.tf/seven.tf/zero.tf–/one.tf/nine.tf/four.tf –/four.tf/two.tf/nine.tf–/four.tf/one.tf/five.tf Driftnetto /two.tf/five.tf/seven.tf/two.tf/one.tf/eight.tf/two.tf/zero.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/five.tf /four.tf/six.tf/zero.tf/four.tf/two.tf/four.tf Central administration –88 –79 –88 –79 Finansiella intäkter 1 16 1 16 Finansiella kostnader –224 –188 –224 –188 To m t r ä t t s a v g ä l d –1 1 –1 1 Resultat före värdeförändringar och skatt /one.tf/four.tf/eight.tf/one.tf/seven.tf/two.tf Värdeförändring förvaltningsfastigheter –806 –547 0 –2 238 –1 353 –2 238 Resultat bostadsproduktion 0 –17 0 –17 Värdeförändring finansiella instrument –223 100 –223 100 Resultat före skatt –/one.tf /four.tf/two.tf/eight.tf–/one.tf /nine.tf/eight.tf/three.tf Syd Nord Koncerngemensamt To t a l Balansräkning /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Förvaltningsfastigheter 8 039 8 762 5 979 6 533 14 018 15 295 varav årets investeringar 154 22 177 varav årets förvärv/försäljningar –71 –29 –100 Övriga tillgångar 479 759 479 759 Summa tillgångar /one.tf/four.tf /four.tf/nine.tf/seven.tf/one.tf/six.tf /zero.tf/five.tf/four.tf Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll48Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 49 ===== 3/uni2002Hyresintäkter Redovisningsprinciper Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. Intäkterna redovisas med avdrag för eventuella rabatter. Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har Neobo konstaterat att den ser - vice som tillhandahålls av koncernen är underordnad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra. Kontraktsförfallostruktur Koncernen Kommersiellt, löptid Antal kontrakt tkvm Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet 2024 130 20 41 5% 2025 117 26 37 4% 2026 115 29 54 6% 2027 32 9 13 2% 2028 – 41 18 42 5% Summa lokaler /four.tf/three.tf/five.tf/one.tf/zero.tf/one.tf/one.tf/eight.tf/nine.tf/two.tf/one.tf% Bostäder 7 940 531 688 77% Garage/parkering 4 668 – 19 2% To t a lt /one.tf/three.tf /zero.tf/four.tf/three.tf/six.tf/three.tf/three.tf/eight.tf/nine.tf/six.tf/one.tf/zero.tf/zero.tf% Koncernen Uthyrningsgrad och hyresvärde /two.tf/zero.tf/two.tf/four.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Bostäder 728 1 297 94,6% Lokaler 217 1 446 86,9% Parkering och garage 24 – 79,3% To t a lt /nine.tf/six.tf/nine.tf/one.tf /three.tf/five.tf/eight.tf /nine.tf/two.tf,/five.tf% Koncernen Uthyrningsgrad och hyresvärde /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Bostäder 700 1 247 93,4% Lokaler 202 1 346 88,7% Parkering och garage 22 – 77,0% To t a lt /nine.tf/two.tf/four.tf/one.tf /two.tf/nine.tf/five.tf /nine.tf/two.tf,/zero.tf% Den vägda genomsnittliga återstående löptiden för kommersiella lokaler uppgick vid årsskiftet till 3,5 år (3,8). Av den kontrakterade hyran utgörs 21 procent (21) av kommersiella kontrakt och 79 procent (79) av bostäder och parkering samt garage. Det finns 435 kommersiella kontrakt (503) fördelat på hyres - gäster i ett flertal olika branscher, ingen enskild hyresgäst svarar för mer är 1,2 procent av hyresintäk - terna. Exponeringen för kreditförluster minskas genom att hyresgästernas kreditvärdighet analyseras vid nyuthyrning och löpande, vid behov ställs krav på säkerhet. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll49Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 50 ===== 4/uni2002Kostnader Koncernens kostnader består i huvudsak av direkta fastighetskostnader och administrationskostnader Koncernen Kostnader fördelade i resultaträkningen, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Fastighetskostnader exklusive administration 362 379 Fastighetsadministration 67 37 Central administration 88 79 Summa /five.tf/one.tf/seven.tf/four.tf/nine.tf/five.tf Koncernen Kostnader per kostnadsslag, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Reparationer och underhåll 66 58 Fastighetsskatt 24 23 Driftkostnader 272 298 Personalkostnader 73 50 Avskrivningar 1 2 Övriga externa kostnader 80 64 Summa /five.tf/one.tf/seven.tf/four.tf/nine.tf/five.tf Koncernen Administration, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Personalkostnader 73 50 Köpta tjänster 64 58 IT 14 5 Marknadsföring 2 1 Avskrivningar inventarier 1 2 Summa /one.tf/five.tf/five.tf/one.tf/one.tf/six.tf Fastighetskostnader I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drift- och underhållskostnader, kostnader för fastighetsadministration och fastighetsskatt. Driftkostnader består bl.a. av taxebundna kostnader som el, vatten, värme, renhållning och försäkring. Med reparationer och underhåll avses kostnader för åtgärder för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. I fastighetsad - ministration ingår kostnader för fastighetsförvaltning och uthyrning och vissa delar av ekonomisk förvaltning. Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastighetsavgift baserad på avgift per lägenhet. Central administration Koncernens administrationskostnader fördelas på fastighetsadministration som ingår i koncernens driftnetto och central administration. Central administration består huvudsakligen av kostnader hän- förliga till styrelse, vd och övrig ledningspersonal, revisionskostnader samt bolagskostnader för fram - tagande av information till aktieägarna, upprätthållande av börsnotering, kostnader relaterade till års - redovisningen och kostnader för avskrivningar på maskiner och inventarier. För avskrivningar på maski - ner och inventarier som är hänförliga till central administration, se not 12. För information om kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningspersonal se not 5. Redovisning av elstöd Neobo har redovisat erhållet elstöd om 8 mkr under året. Mottaget elstöd redovisas som en kostnads - reduktion vid den tidpunkt där vi med rimlig säkerhet kunnat säkerställa att villkoren som är förknip - pade med stödet är uppfyllda. Ersättning till revisorer I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan. Koncernen Moderbolaget Arvoden och kostnadsersättning till revisorer, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Revisionsuppdrag, EY 5,2 7,1 5,2 7,1 Revision utöver revisionsuppdrag 0,3 – 0,3 – Övrigt – 0,3 – 0,3 Summa /five.tf,/five.tf/seven.tf,/four.tf/five.tf,/five.tf/seven.tf,/four.tf Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant arbete som har varit nödvändigt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Alla tjänster har tillhandahållits av Ernst & Young AB. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll50Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 51 ===== 5/uni2002Anställda och personalkostnader Redovisningsprinciper Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. För de avgiftsbestämda pen - sionsplanerna betalar bolaget fasta avgifter till en separat juridisk enhet och har därefter fullföljt sitt åtagande gentemot den anställde. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till. Anställda Verkställande direktören är anställd i moderbolaget Neobo Fastigheter AB. All övrig personal i koncer - nen är anställd i Neobo Service AB. Medelantal anställda i koncernen under 2023 uppgick till 75 (50), av dessa var 27 (18) kvinnor och 49 (32) män. Neobos ledande befattningshavare avser verkställande direktören och övriga som tillsammans med verkställande direktören utgör bolagets ledningsgrupp, se sid. 29. Av ledande befattningshavare i koncernen var på balansdagen 4 (3) kvinnor och 1 (2) män och i styrelsen var 1 (2) kvinnor och 4 (3) män. Löner och andra ersättningar Löner och andra ersättningar till verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare utgörs enbart av fast lön under 2023. Koncernen Moderbolaget Löner och andra ersättningar, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Ledande befattningshavare 12 9 4 9 Övriga anställda 33 24 0 21 Summa löner och ersättningar /four.tf/five.tf/three.tf/three.tf/four.tf /three.tf/zero.tf Pensionskostnader 10 7 2 6 Sociala kostnader 15 10 2 9 Summa /seven.tf/zero.tf/five.tf/five.tf/eight.tf /four.tf/five.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Ledande befattningshavare, tkr Grundlön inkl. sociala avgifter/ styrelsearvode Övriga förmåner Pensions- kostnad Summa Styrelseordförande Jan-Erik Höjvall 603 603 Övriga styrelseledamöter Mona Finnström 324 324 Ulf Nilsson 324 324 Jakob Pettersson – – Eva Swartz Grimaldi 309 309 Peter Wågström 324 324 Vd Ylva Sarby Westman* 4 517 108 1 639 6 264 Övriga ledande befattningshavare 9 421 319 2 313 12 053 To t a l /one.tf/five.tf /eight.tf/two.tf/two.tf/four.tf/two.tf/seven.tf/three.tf /nine.tf/five.tf/two.tf /two.tf/zero.tf /two.tf/zero.tf/one.tf * Vid uppsägning från bolagets sida gäller en uppsägningstid om högst sex månader. Avgångsvederlag, inklusive lön under uppsägningstiden, får inte överstiga arton månadslöner. /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Ledande befattningshavare, tkr Grundlön inkl. sociala avgifter/ styrelsearvode Övriga förmåner Pensions- kostnad Summa Styrelseordförande Bengt Kjell (0101–0126) 197 197 Övriga styrelseledamöter Magnus Bakke (0101–0126) 129 129 Anneli Lindblom (0101–0126) 142 142 Jakob Pettersson (0101–0126) 96 96 Kristina Sawjani (0101–0126) 129 129 Peter Wågström (0101–0126) 121 121 Vd Mikael Rånes (0101–0126) 5 233 55 631 5 919 Vd Ylva Sarby Westman (1110–) 549 549 Övriga ledande befattningshavare 2 686 2 686 To t a l /nine.tf /two.tf/eight.tf/two.tf/five.tf/five.tf/six.tf/three.tf/one.tf /nine.tf /nine.tf/six.tf/eight.tf Arvoderad styrelse och vd avsattes 220126 och ersattes med styrelse från SBB som inte erhöll något arvode. Den avsatta styrelsen erhöll arvode för hela mandatperioden. Vd uppbar lön under uppsägningsperioden samt erhöll avgångsverderlag. Alla utbetalda ersättningar ingår i redovisat belopp Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll51Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 52 ===== 6/uni2002Finansiella intäkter och kostnader Redovisningsprinciper Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, fordringar, finansiella placeringar och utdel - ningsintäkter. Kostnaderna omfattar räntekostnader samt andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning, som uppläggningskostnader och administrativa avgifter. Finansiella intäkter och kost - nader redovisas i resultaträkningen den period de avser. Koncernen Moderbolaget Finansiella intäkter, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Ränteintäkter 1 13 10 2 Övriga finansiella intäkter – 2 – 28 Ränteintäkter koncernföretag – – 36 83 Summa finansiella intäkter /one.tf /one.tf/six.tf/four.tf/six.tf/one.tf/one.tf/three.tf Finansiella kostnader, mkr Räntekostnader, skulder till kreditinstitut –389 –197 – –40 Räntekomponent derivat 165 13 – – Övriga finansiella kostnader –1 –4 – 0 Räntekostnader koncernföretag – – –29 0 Summa finansiella kostnader –/two.tf/two.tf/five.tf–/one.tf/eight.tf/eight.tf–/two.tf/nine.tf–/four.tf/zero.tf Finansnetto –/two.tf/two.tf/four.tf–/one.tf/seven.tf/two.tf/one.tf/seven.tf/seven.tf/three.tf Finansnettot Finansnettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna avtal för räntederivat, som används för att justera räntebindningen, då de redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Se vidare not 17 och 18. 7/uni2002T omträttsavtal och övriga leasingavtal Leasingkostnad/tomträttsavgäld En ägare till byggnad på kommunalt ägd mark betalar årligen en avgift i form av tomträttsavgäld till kommunen. Beräkningen av tomträttsavgälden sker för närvarande genom att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. T omträttsavgälden är fördelad över tid och om - förhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid årets utgång hade Neobo 5 fastigheter upplåtna med tomträtt. T omträttsavgälden inklusive arrendeavgifter uppgick till 1 mkr (1). Utöver tomträttsavtalen finns några mindre leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner mm. Dessa avtal har definierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i balansräkningen. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll52Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 53 ===== Skatt 8/uni2002Aktuell skatt Redovisningsprinciper Periodens skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då den underliggande transaktionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då den tillhörande skatteeffekten också redovisas på detta ställe. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Det skatteplikt - iga resultatet skiljer sig från det redovisade resultatet genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år eventuellt justerat med aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas på skill - naden mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redo - visade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen utom när skatten är hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital. Avstämning av effektiv skattesats Koncernen Moderbolaget mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Resultat före skatt –1 428 –1 983 –1 608 3 600 Skatt enligt gällande skattesats 294 408 331 –742 Skatteeffekt av: Skatt hänförlig till tidigare år 1 1 1 – Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av dotterbolag – –463 – 739 Övriga ej skattepliktiga intäkter – 0 3 – Ej avdragsgilla kostnader –34 0 –335 –2 Utnyttjande av tidigare ej utnyttjade underskottsavdrag 16 0 – – Övriga skattemässiga justeringar 7 1 – – Skattemässiga avskrivningar – 15 – – Te m p o r ä r a s k i l l n a d e r av s e e n d e o b e s k a t t a d e r e s e r v e r – –7 – Te m p o r ä r a s k i l l n a d e r av s e e n d e d e r i v a t –5 –17 – – Te m p o r ä r a s k i l l n a d e r av s e e n d e f a s t i g h e t e r –225 690 – – Redovisad skatt /five.tf/four.tf/six.tf/two.tf/eight.tf/one.tf -/five.tf Effektiv skattesats –3,8% –31,7% –0,1% –0,1% Aktuell skatt –21 –38 1 –5 Uppskjuten skatt 75 666 0 0 Redovisad skatt /five.tf/four.tf/six.tf/two.tf/eight.tf/one.tf –/five.tf 9/uni2002Uppskjuten skatt Redovisningsprinciper Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatte - skulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräknas enligt lagstadgade skattesatser som har beslutats eller aviserats per balans dagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden. Uppskjuten skatt /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Koncernen, mkr Underlag Skatt Underlag Skatt Fastigheter 2 063 425 2 325 479 Derivat 0 0 83 17 Obeskattade reserver 24 5 39 8 Övrigt 0 0 5 1 Redovisad uppskjuten skatteskuld /two.tf /zero.tf/eight.tf/seven.tf/four.tf/three.tf/zero.tf/two.tf /four.tf/five.tf/two.tf/five.tf/zero.tf/five.tf Ingående balans 2 452 505 5 684 1 171 Redovisat i resultaträkningen –365 –75 –3 232 –666 Redovisat direkt mot eget kapital 0 0 0 0 Utgående balans /two.tf /zero.tf/eight.tf/seven.tf/four.tf/three.tf/zero.tf/two.tf /four.tf/five.tf/two.tf/five.tf/zero.tf/five.tf Uppskjuten skatt i moderbolaget Uppskjuten skatteskuld i moderbolagets balansräkning uppgår vid årets utgång till 0 mkr (0). Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll53Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 54 ===== Tillgångar 10/uni2002Immateriella anläggningstillgångar mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Ingående värde /three.tf /zero.tf Anskaffningar 0 3 Omklassificering –3 0 Utgående balans /zero.tf /three.tf 11/uni2002Förvaltningsfastigheter Redovisningsprinciper Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegringar, redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskost - nader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas verkliga värde vid varje enskilt bok - slutstillfälle görs marknadsvärdering av samtliga fastigheter. Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med utgiften kommer att erhållas av koncernen och därmed är värderingshöjande, samt att utgiften kan fastställas med tillförlitlighet. Övriga underhållskostnader samt reparationer resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras även räntekostnad under produktionstiden. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värde - förändring förvaltningsfastig heter. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet om fastig- heten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens investeringar. Realiserade värdeföränd - ringar på fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde inkl. årets orealiserade värdeförändringar. Verkligt värde för förvaltningsfastigheter minskade under året med 1 277 mkr till 14 018 mkr (15 295). Värdeminskningen speglar den förändringen som har skett i fastigheternas kassaflöden och i direkt - avkastningskraven. Moderbolaget äger inga fastigheter. Förändring av förvaltningsfastigheter Syd Nord Koncernen mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Ingående balans /eight.tf /seven.tf/six.tf/two.tf/six.tf /five.tf/three.tf/three.tf /one.tf/five.tf /two.tf/nine.tf/five.tf /one.tf/seven.tf /one.tf/seven.tf/three.tf Förvärv –71 –29 –100 6 064 Försäljningar 0 0 0 –7 602 Investeringar 154 22 177 727 Orealiserade värdeförändringar –806 –547 –1 353 –1 151 Omklassificeringar 0 0 0 85 Utgående balans /eight.tf /zero.tf/three.tf/nine.tf/five.tf /nine.tf/seven.tf/nine.tf /one.tf/four.tf /zero.tf/one.tf/eight.tf /one.tf/five.tf /two.tf/nine.tf/five.tf Värdering Verkligt värde utgörs av marknadsvärdet som baserar sig på det mest sannolika priset vid en försälj - ning med normal marknadsföringstid på den öppna fastighetsmarknaden. Fastigheternas verkliga värde fastställs vid varje enskilt bokslutstillfälle genom en marknadsvärdering av varje enskild fastig - het. Värderingsprocessen styrs av en värderingspolicy och i enlighet med denna värderas samtliga fastigheter externt vid varje kvartalsskifte. Om avtal har tecknats avseende köp och försäljning av fast - ighet utgör i stället avtalat fastighetsvärde grunden för marknadsvärdet vid kommande kvartalsbok - slut. Extern värdering utförs i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS) samt RICS värde - ringsföreskrifter (the Red Book). Parallellt med den externa värderingen genomförs en intern rimlig - hetskontroll av värdena. Under 2023 genomfördes den externa värderingen av Savills. Externa värderare besiktigar varje fastighet minst vart tredje år. Värderingsprocessen är oförändrad sedan föregående år. Värderingsmetod Fastighetsvärderingen grundar sig på både observerbara och icke-observerbara indata, där marknads - värdena bedöms huvudsakligen genom en avkastningsbaserad värderingsmetod. Denna metod bygger på marknadsanpassade kassaflödesanalyser med en kalkylperiod om minst 10 år, och tillämpas främst på förvaltningsfastigheter i normal drift. För byggrätter och andra fastigheter där kassaflödesvärdering inte är möjlig tillämpas istället ortsprismetoden eller en exploateringskalkyl, där osäkerheter som marknaden identifierar beaktas. Värderingsantaganden Kalkylränta och direktavkastningskrav baseras på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Prognostiseringen av framtida kassaflöden tar hänsyn till objektets användning, ålder och underhållsstatus. Hyresinbetalningarna grundar sig på befintliga hyreskontrakt, och när kontrakten löper ut antas en marknadsmässig hyresnivå. Kostnader för drift, underhåll och administration baseras på faktiska kostnader samt prognoser, bedömningar och erfarenheter från jämförbara objekt. Inflationsantagande om 2% har använts för alla år framåt. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll54Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 55 ===== Framtida investeringar bedöms utifrån fastighetens föreliggande behov och beskaffenhet. Denna bedömning integreras för att säkerställa att investeringarna är anpassade till fastighetens specifika krav. Förändringar i avkastningskrav härledda från faktiska transaktioner kan vara försenade jämfört med förändringar av den riskfria reala räntan, med hänsyn till att fastighetstransaktioner tar tid att genomföra och köpare ofta har ett längre innehavsperspektiv. I värdet för fastigheterna ingår 131 mkr (80) för byggrätter som värderats genom tillämpning av orts - prismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna efter riskavdrag i värderingen är 1 146 kr/kvm BTA (862). Nyckelantaganden i värderingen av förvaltningsfastigheter Avkastningskrav per fastighetskategori Intervall Viktat genomsnitt Kategori, % /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Bostäder 3,50–5,95 2,55–5,15 4,37 3,69 Kommersiellt 3,55–8,00 2,80–7,60 6,52 5,99 Samhällsservice 3,65–7,70 2,70–7,25 5,31 4,88 To t a lt /three.tf,/five.tf/zero.tf–/eight.tf,/zero.tf/zero.tf /two.tf,/five.tf/five.tf–/seven.tf,/two.tf/five.tf/four.tf,/seven.tf/four.tf/four.tf,/one.tf/two.tf Avkastningskrav per region Intervall Viktat genomsnitt Kategori, % /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Nord 3,65–7,50 2,70–6,70 4,80 4,18 Syd 3,50–8,00 2,55–7,25 4,70 4,08 To t a lt /three.tf,/five.tf/zero.tf–/eight.tf,/zero.tf/zero.tf /two.tf,/five.tf/five.tf–/seven.tf,/two.tf/five.tf/four.tf,/seven.tf/four.tf/four.tf,/one.tf/two.tf Värderingsantaganden /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Kalkylränta – kassaflöde 6,77% 6,58% Kalkylränta – restvärde 6,84% 6,42% Avkastningskrav – restvärde 4,74% 4,12% Långsiktig vakansgrad 2,95% 2,21% Marknadshyra, fullt uthyrt 1 401 kr/kvm 1 322 kr/kvm Drift- och underhållskostnader, år 1 498 kr/kvm 479 kr/kvm Normaliserat driftnetto, år 1 868 kr/kvm 826 kr/kvm Känslighetsanalys fastighetsvärdering Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på marknadsmässiga antagan - den och bedömningar. Nedanstående känslighetsanalys redovisar effekterna på förvaltningsfastig - heternas marknadsvärde vid förändring av varje enskild parameter. Förändring Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde +/–5% + / – 1 013 + / – 7 % Drift- och underhållskostnad +/–5% –362 / + 358 + / – 3 % Avkastningskrav +/–0,25%-enhet –727 / 809 –5 % / 6 % Långsiktig vakansgrad +/–0,25%-enhet –45 / + 43 + / – 0 % Känslighetsanalys värdeförändring Nedanstånde tabell illustrerar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde påverkar resultat och berörda nyckeltal. Förändring av fastigheternas marknadsvärde Påverkan Påverkan, % Resultat +/−10% +/– 1 402 mkr +/–102% Eget kapital +/−10% +/– 1 402 mkr +/–22% Belåningsgrad +/−10% –4%-enhet/+5%-enhet –9%/+11% Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll55Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 56 ===== 13/uni2002Kundfordringar Koncernen Moderbolaget mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Fordringar på hyresgäster 29 25 0 0 Avsättningar för osäkra fordringar –22 –10 0 0 Utgående balans /eight.tf /one.tf/six.tf/zero.tf /zero.tf Avsättning för osäkra fordringar är baserad på historisk statistik samt en riskbedömning av kund- och hyresfordringar. Ålderfördelade kundfordringar koncernen /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Ej förfallet 3 6 Förfallet 1–30 dagar 2 0 Förfallet 31–90 dagar 4 2 Förfallet mer än 90 dagar 20 16 Summa /two.tf/nine.tf/two.tf/five.tf Förändringen i avsättning för osäkra fordringar under året specificeras enligt nedan. Avsättningar för osäkra fordringar /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Ingående balans –/one.tf/zero.tf–/one.tf/zero.tf Ökning av avsättning, redovisad över resultaträkningen –15 –3 Under året konstaterade kreditförluster 2 3 Återföring av ej utnyttjat belopp 1 0 Utgående balans –/two.tf/two.tf–/one.tf/zero.tf 12/uni2002Inventarier Redovisningsprinciper Inventarierna består främst av kontorsinventarier och bilar, vilka har tagits upp till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Inventarierna skrivs av linjärt under tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Inventarierna beräknas ha en nyttjandeperiod som antas vara lika med tillgångens tekniska livslängd varför restvärdet antas vara försumbart och ej beaktas. Avskrivningar redovisas från och med den tidpunkt då tillgången är färdig att tas i bruk. Koncernen Moderbolaget mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Ingående anskaffningsvärde /one.tf/three.tf/two.tf/seven.tf/zero.tf /zero.tf Årets anskaffningar 1 0 1 0 Årets utrangeringar 0 0 0 0 Inventarier i förvärvade/sålda bolag 0 –14 0 0 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde /one.tf/four.tf/one.tf/three.tf/one.tf /zero.tf Avskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar –9 –21 0 0 Försäljningar och utrangeringar 0 0 0 0 Årets avskrivningar inkl förvärvade avskrivningar samt avskrivningar i sålda bolag –1 12 0 0 Utgående ackumulerade avskrivningar –/one.tf/zero.tf–/nine.tf /zero.tf /zero.tf Utgående redovisat värde /four.tf /four.tf /one.tf /zero.tf Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll56Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 57 ===== 14/uni2002Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Fordringar fastighetstransaktioner 0 34 0 27 Skattekonto 5 5 0 0 Övriga kortfristiga fordringar 26 12 24 0 Summa /three.tf/one.tf/five.tf/one.tf/two.tf/four.tf/two.tf/seven.tf 15/uni2002Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Upplupna ränteintäker 0 10 0 1 Upplupna intäker 0 14 0 8 Interimsfordringar koncernen 0 0 0 16 Övriga interimsfordringar 43 37 8 1 Summa /four.tf/three.tf/six.tf/zero.tf/eight.tf /two.tf/seven.tf Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll57Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 58 ===== Finansiering och kapitalstruktur 16/uni2002Kapitalstruktur Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställ- ning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Koncernens finansiella riskbegränsningar enligt finanspolicy: • Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10 procent • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger • Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent Givet dagens marknadsförutsättningar och bolagets investeringsbehov är det styrelsens uppfattning att aktieägarna gynnas och den bästa totalavkastningen uppnås genom att vinster återinvesteras i verksamheten. De ålagda villkor som koncernen har gentemot externa långivare för att tillhandahålla en kredit är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,5–1,7 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 procent. Vid års skiftet uppfyllde koncernen samtliga ålagda villkor. Villkoren ligger även under koncernens finansiella mål. Koncernens kapitalstruktur utgörs av räntebärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare. Detta består av aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinstmedel inklusive årets resultat. Neobos upplåning är i till viss del säkerställd med pantbrev i koncernens fastigheter, aktiepant i dotterbolag samt i vissa fall borgensförbindelse utgiven av moderbolaget för dotterbolagens upp - låning. Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen Kapitalstruktur. Kapitalstruktur /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf Koncernen, mkr Redovisat värde Redovisat värde Skulder till kreditinstitut 7 278 7 494 Likvida medel 199 231 Nettoskuld /seven.tf /zero.tf/seven.tf/nine.tf/seven.tf /two.tf/six.tf/three.tf Eget kapital 6 405 7 777 Summa /one.tf/three.tf /four.tf/eight.tf/four.tf/one.tf/five.tf /zero.tf/four.tf/zero.tf 17/uni2002Finansiella risker Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i koncernens resultat och kassaflöde till följd av ändringar i exempelvis ränte - nivåer. Neobo är framför allt exponerad mot finansierings- och likviditetsrisk, kreditrisk och ränterisk. Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finans policyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finansierings - verksamheten. Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att: • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och givna risklimiter • Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som uppstår i Neobo • Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna möta Neobo:s betalnings - förpliktelser • Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad inom ramen för beslutad risknivå • Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll Finansierings- och likviditetsrisk Med finansieringsrisk avses den långsiktiga risken att säkerställandet av koncernens kapitalbehov samt refinansieringen av utestående lån försvåras eller fördyras, exempelvis begränsning till flera olika typer av finansieringskällor. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Neobos kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gällande hyreskontrakt. Ränterisk Med ränterisk avses exponeringen för förändringar i marknadsräntor och kreditmarginaler. Neobos finansfunktion arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll58Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 59 ===== /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Likviditetsrisk – löptidsanalys /zero.tf–/one.tf år/one.tf–/two.tf år/two.tf–/five.tf år>/five.tf år Tillgångar Kundfordringar 8 Övriga fordringar 31 Likvida medel 199 Summa /two.tf/three.tf/eight.tf Skulder Banklån 189 3 491 3 503 96 Leverantörsskulder 53 Summa /two.tf/four.tf/two.tf/three.tf /four.tf/nine.tf/one.tf/three.tf /five.tf/zero.tf/three.tf/nine.tf/six.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Likviditetsrisk – löptidsanalys /zero.tf–/one.tf år/one.tf–/two.tf år/two.tf–/five.tf år>/five.tf år Tillgångar Kundfordringar 16 Övriga fordringar 51 Likvida medel 231 Summa /two.tf/nine.tf/eight.tf Skulder Banklån 832 – 6 080 583 Leverantörsskulder 56 Summa /eight.tf/eight.tf/eight.tf/zero.tf /six.tf /zero.tf/eight.tf/zero.tf /five.tf/eight.tf/three.tf Koncernen Räntebindning Kapitalbindning Förfallostruktur lång- och kortfristiga räntebärande skulder i koncernen, år Belopp Andel, % Belopp Andel, % 0-1 2 372 33 189 3 1-2 1 465 20 3 491 48 2-3 2 241 31 1 452 20 3-4 0 0 1 110 15 4 år och senare 1 200 16 1 036 14 Utgående balans /seven.tf /two.tf/seven.tf/eight.tf/one.tf/zero.tf/zero.tf/seven.tf /two.tf/seven.tf/eight.tf /one.tf/zero.tf/zero.tf Varav Räntebärande skulder – rörlig ränta 1 872 Räntebärande skulder – fast ränta 5 406 Finansiella derivatinstument I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). To t a l t h a r N e o b o t e c k n a t r ä n t e s w a p p a r o m 5 4 0 6 m k r. Te c k n a d e r ä n t e d e r i v a t s a m t m a r k n a d s v ä r d e p e r 31 december framgår av tabell i not 18. Känslighetsanalys kassaflöden /one.tf) Förändring, % Resultateffekt, mkr Hyresintäkter +/–5% +/–44 Kostnader fastighetsförvaltningen +/–5% +/–21 Uthyrningsgrad +/–1%-enhet +/–10 Genomsnittlig upplåningsränta +/–1%-enhet 20 1) Resultateffekt avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser före skatt. Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll59Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 60 ===== 18/uni2002Finansiella instrument Redovisningsprinciper Finansiella instrument är varje form av avtal eller kontrakt som ger upphov till en finansiell tillgång eller skuld. Finansiella tillgångar i balansräkningen är; kundfordringar, likvida medel och derivatinstrument. Finansiella skulder utgörs av leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Finansiella tillgångar i koncernen delas in i följande kategorier i enlighet med IFRS 9: • Derivatinstrument: värderas till verkligt värde via resultaträkningen (exklusive årets ränte - betalningar). • Skuldinstrument: värderas till verkligt värde via resultaträkningen, eller via övrigt totalresultat alternativt enligt anskaffningsvärde då det är syftet med instrumentet som ligger till grund för klassificeringen. Beräkning av verkligt värde Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på marknads - värderingar utifrån aktuella marknadsdata. För finansiella tillgångar används aktuell köpkurs och för finansiella skulder används aktuell säljkurs. Metod och underlag Derivatinstrument beräknas genom en diskontering av framtida kontrakterade kassaflöden till aktuell marknadsränta för respektive löptid. Finansiella skulder beräknas genom en diskontering av framtida kontrakterade kassaflöden till aktuell marknadsränta. Kundfordringar och leverantörsskulder baseras på nominellt värde, det vill säga hänsyn tas till eventuella bedömda krediteringar. Förfallostruktur derivatinstrument Förfalloår Nominellt belopp, mkr Marknadsvärde, mkr Genomsnittlig ränta, % 2024 500 13 0,24 2025 1 465 65 0,17 2026 2 241 116 0,57 2027 0 0 0 2028 600 –7 2,56 2029 och senare 600 –16 2,73 To t a lt /five.tf /four.tf/zero.tf/six.tf/one.tf/seven.tf/one.tf/zero.tf,/eight.tf/nine.tf Kategorisering av finansiella instrument Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiell tillgång/skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Koncernen, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf Tillgångar Derivat 194 393 Kundfordringar 8 16 Övriga fordringar 31 51 Likvida medel 199 231 To t a lt /two.tf/three.tf/eight.tf/two.tf/nine.tf/eight.tf/one.tf/nine.tf/four.tf /three.tf/nine.tf/three.tf/zero.tf /zero.tf Skulder Räntebärande skulder 7 278 7 494 Derivat 23 Övriga skulder 70 Leverantörsskulder 53 To t a lt /one.tf/two.tf/three.tf/zero.tf /two.tf/three.tf/zero.tf /seven.tf /two.tf/seven.tf/eight.tf /seven.tf /four.tf/nine.tf/four.tf Koncernen Derivat, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Ingående värde /three.tf/nine.tf/three.tf/one.tf/one.tf Orealiserad värdeförändring –222 72 Förvärv – 310 Utgående balans /one.tf/seven.tf/one.tf/three.tf/nine.tf/three.tf Samtliga derivat avser räntederivat. Koncernen Likvida medel, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Kassa och bank 199 231 Utgående balans /one.tf/nine.tf/nine.tf/two.tf/three.tf/one.tf Verksamhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll60Neobo årsredovisning 2023 ===== SIDA 61 =====