Årsredovisning 2023

===== SIDA 1 =====

ÅRSREDOVISNING 
20 
23

===== SIDA 2 =====

3
Verksamhet Kort om Neobo 3
2023 i siffror 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Strategisk inriktning och mål 10
Fastighetsbestånd 11
Så arbetar Neobo 14
Finansiering 18
Aktuell intjäningsförmåga 19
Hållbarhet 20
23
Bolagsstyrning 
och aktien
Bolagsstyrningsrapport 24
Styrelse 28
Ledning 29
Aktien och ägarna 30
31
Finansiella 
rapporter
Förvaltningsberättelse 32
Räkningar 38
Noter 46
Revisionsberättelse 67
69
Övrigt Definitioner 70
Alternativa nyckeltal 71
Information till aktieägare 72
2Neobo årsredovisning 2023
Innehåll
Den legala årsredovisningen omfattar sid. 31–66. Årsredovisningen inkluderar även en bolagsstyrningsrapport på sid. 24–27 . Årsredovisningen inkluderar också en frivillig redovisning av hållbarhet.

===== SIDA 3 =====

Neobo
Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer 
där människor trivs och känner sig trygga. 
Neobo är ett av Sveriges största renodlade 
bostadsfastighetsbolag som långsiktigt för  valtar 
och förädlar hyresfastigheter i svenska regioner 
där männi  skor vill bo, arbeta och leva. 
Vi äger, utvecklar och förvaltar 713 tusen kvadrat -
meter fördelat på 267 fastigheter.
Vi förvaltar och förädlar bostäder i svenska 
 kommuner med befolkningstillväxt och god 
 efter frågan på bostäder.
Uthyrningsbar area 
713 000 kvm
Andel bostadsfastigheter
95%
Fastighetsvärde, miljarder kr
14,0 
Antal lägenheter 
8 400
Antal fastigheter 
267
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Kort om Neobo Innehåll3Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 4 =====

Vår idé.
Alla våra fastigheter är inte nya, tvärtom har många av 
dem funnits med länge. Men vårt sätt att arbeta är långt 
ifrån gammeldags. 
Vi har omtanke och ansvar för våra boendemiljöer, hyres -
gäster, aktieägare, medarbetare och omvärlden som  
högsta prioritet. Det är inte alltid en enkel ekvation att få 
ihop. Vår tro på oss själva är sprunget ur många års erfa -
renhet och utmanat av vår nyfikenhet och tron på att allt 
går att förbättra. Vi vill bli mer effektiva men med större 
omtanke och engagemang än andra. Faktum är att vi 
behövs nu mer än på länge. 
Sverige behöver fler och bättre bostäder. Med en ökande 
äldre befolkning, och en växande ung generation kommer 
behovet av bra boenden till bra hyror att öka. Att bo i en 
nyproducerad lägenhet är förhållandevis dyrt. Att bygga 
nytt och inte ta hand om det som redan finns är inte håll -
bart. Dessutom har bostadsbyggandet bromsat in vilket 
snabbt bygger på det latenta behovet av bostäder.
Det är här vi kommer in. Hos oss finns det något för alla  
– gammal som ung, familj eller singel. För Neobo har alla 
typer av lägenheter, med storlekar, standard och hyror 
som fungerar för alla. Genom att förvalta och förädla våra 
befintliga fastigheter och anpassa dem till behoven hos 
människor och miljö idag, vill vi bidra till en mer hållbar 
bostadsmarknad i Sverige.
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Kort om Neobo Innehåll4Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 5 =====

Nyckeltal /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf 
Hyresintäkter, mkr 888 839
Driftnetto, mkr 460 423
Värdeförändring fastigheter, mkr –1 353 –2 238
Förvaltningsresultat, mkr 148 172
Kr/aktie 1,02 1,18
Periodens resultat, mkr –1 373 –1 355
Kr/aktie –9,44 –9,32
Marknadsvärde fastigheter, mkr 14 018 15 295
Belåningsgrad, % 50,2 46,7
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,0
Substansvärde per aktie, kr 45,83 54,26
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,5 92,0
Överskottsgrad, % 52 50
• Hyresintäkterna ökade till 888 mkr (839). I jämförbart 
bestånd ökade hyresintäkterna med 5,0 procent till följd 
av hyreshöjningar och minskad vakansgrad. 
• Driftnettot ökade till 460 mkr (423) under året. I jämför -
bart bestånd ökade driftnettot med 3,8 procent, efter 
 justering av jämförelsestörande poster, till följd av fram -
för allt ökade hyres  intäkter.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 148 mkr (172). Minsk -
ningen förklaras av högre finansiella kostnader och jäm -
förelsestörande poster om 18 mkr inom central adminis -
tration.
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick 
under året till –1 353 mkr (–1 151). 
• Fastighetsbeståndets värde vid årets utgång uppgick 
till 14 018 mkr, vilket är en minskning med 8,3 procent 
jämfört med årets början.
• Årets resultat uppgick till –1 373 mkr (–1 355) motsva -
rande –9,44 kr per aktie (–9,32).
• Substansvärdet uppgick till 45,83 kr per aktie (54,26).
• Styrelsen föreslår årsstämman att vinstmedlen balan-
seras i ny räkning och att således ingen vinstutdelning 
ska ske till aktieägarna.
2023 I SIFFROR
Belåningsgrad
50%
Genomsnittlig ränta
3,4%
Räntetäckningsgrad
1,7x
Soliditet
44%
Substansvärde/aktie 
45,83 kr
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Innehåll5Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 6 =====

Neobos första år blev intensivt och utmanande. 
Att utveckla och notera ett bostadsbolag under en 
period med kraftiga ränteuppgångar, stora kost-
nadsökningar och sjunkande marknadsvärden, är 
ingen lätt uppgift. Men allt har gått över förväntan. 
Ta c k  v a r e  e t t  d e d i k e r a t  o c h  m å l m e d v e t e t  a r b e t e  
från samtliga inblandade – styrelse, ledning och 
alla engagerade medarbetare. Nu har vi satt platt-
formen för att ta Neobo vidare till nästa fas.
Personliga möten och identifierad potential
En sak jag prioriterat under året har varit att resa 
runt i landet – dels för att träffa alla medarbe -
tare, dels för att med egna ögon skapa mig en 
uppfatt ning om de fastigheter vi äger. Jag kan 
konstatera att vi har en bra grund att bygga 
vidare på. Våra 267 fastigheter med alla sina 
hyresgäster, har fått ett tryggt och bra hem 
i Neobo. T ack vare stabila finanser och en stark 
ägarbas har vi under året i lugn och ro kunnat 
fokusera på kärnverksamheten och att öka 
avkastningen från fastighetsportföljen. Vi har 
också sett över enskilda fastigheters behov och 
dragit upp planer för långsiktigt värdeskapande 
framåt. Eftersom det har varit låg likviditet 
i transaktionsmarknaden har vi avvaktat med 
optimering av portföljen och i stället fokuserat 
på att effek  tivisera vår förvaltning samt att för -
ädla fastighetsbeståndet genom värdeskapande 
investeringar som ger snabb återbetalning. Vi 
har en tydlig plan för hur vi ska gå vidare och det 
finns betydande värden i portföljen att lyfta fram.
DAGS FÖR NÄSTA FAS I  
NEOBOS UNGA HISTORIA
” Vi har satt en plattform för att kunna skapa  
betydande värden framöver, och vi har medvind 
av starka underliggande marknadstrender.”
Långsiktigt positiv trend för vårt erbjudande
Trots de finansiella marknadsutmaningarna och 
stigande kostnader får vi inte glömma bort att 
Neobo verkar på en marknad i en långsiktigt 
positiv trend, som dessutom kommer förstärkas 
av det som hänt de senaste åren. Sverige behö -
ver fler och bättre bostäder. Fler bostäder som 
människor har råd att bo i. Med en ökande äldre 
befolkning och en växande ung generation kom -
mer behovet av bra boenden till rimliga hyror att 
öka. 
Vi finns på orter där vakansen är låg och med 
tanke på det i stort sett avstannade bostadsbyg -
gandet i landet kommer det skapas en allt större 
efterfrågan på de bostäder som redan finns på 
marknaden. Vi ska erbjuda bostäder som männi -
skor vill ha och som de vill bo kvar länge i. Det  
är det grundläggande syftet med allt vi gör. Att 
skapa attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där 
människor trivs och känner sig trygga. Genom  
att förvalta och förädla våra befintliga fastigheter 
och anpassa dem till behoven hos människor och 
miljö, vill vi bidra till en mer hållbar bostadsmark -
nad i Sverige. Vi är stolta över de fastigheter vi 
har och det förädlingsarbete vi gör med dem. 
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Vd-ord Innehåll6Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 7 =====

Men vi är långt ifrån klara. Allt börjar med att för -
stå våra hyresgästers behov och önskemål. 
Värdeskapande insatser minskar vakanserna
Detta arbete minskar dessutom vakanserna i be-  
ståndet, viket driver värdeskapandet ytterligare. 
Vi gick in i 2023 med en vakans grad i bostads-
beståndet på 6,6 procent, och avslutade med  
5,4 procent. Vi har riktat specifika insatser  
mot områden med hög 
vakansgrad, bland annat 
genom uppfräschning av 
utemiljöer, lägenhets -
renoveringar och en mer 
fokuserad marknads-
föring. Att berätta för 
fler att Neobo finns är en 
viktig uppgift. Det gäller 
även befintliga kunder, 
de ska känna att de hyr 
av bostadsbolaget 
Neobo som de lätt kan 
komma i kontakt med. 
Att ha egen personal ute 
i husen med vår logga på 
kläder och bilar är en vik -
tig signal till våra kunder. 
Kanske var detta en av 
anledningarna till att den 
kundundersökning vi genomförde i december 
uppvisade en kraftig förbättring inom alla områ -
den jämfört med för ett år sedan. Dessutom var 
svarsfrekvensen hög vilket vi är mycket tack -
samma för. Med detta resultat som grund kan vi 
nu ta nästa steg i de aktiviteter vi planerar för att 
öka trivseln och därmed minska vakansgraden 
ytterligare. 
Ett hållbart Neobo
Vi har höga ambitioner. Detta gäller även arbetet 
med att genomföra en grön transformation av 
beståndet. Här finns mycket kvar att göra, men 
det innebär också en stor potential. Vi kommer 
prioritera hållbarhetsinvesteringar som minskar 
vår miljöpåverkan samtidigt som de förbättrar 
den långsiktiga lönsamheten. En del investe -
ringar har vi redan gjort, men framför allt har vi 
genomfört en omfattande kartläggning av fastig -
heterna och vad vi bör prioritera på kort sikt. Att 
ta ansvar för en trygg omgivning och se till att vi 
gör de investeringar som gör det enkelt, trivsamt 
och mer hållbart att bo i våra hus. Som ägare av 
bostadsfastigheter har vi också ett stort enga -
gemang för social håll -
barhet, med kundernas 
trygghet och trivsel i 
fokus för de aktiviteter vi 
genomför. Detta är något 
som vi brinner för och 
detta arbete går hand 
i hand med den hållbar -
hetsstrategi vi lanserade 
under hösten – ett håll -
bart Neobo, med utgångs-
punkt från de två perspek  -
tiven; hållbara bostads -
miljöer och ett ansvars -
fullt företagande. Jag är 
stolt över den drivkraft 
som jag möter i organisa -
tionen för att på alla sätt skapa ett 
hållbart Neobo.
Starkt engagemang för långsiktigt  
värdeskapande
Jag känner också ett starkt engagemang från 
flera av våra 134 000 aktieägare. Det finns ett 
stort intresse för bolaget och vår strategi för 
långsiktigt värdeskapande. Nu arbetar vi inten -
sivt med att förbereda Neobo för ett byte till 
Nasdaqs huvudlista under året, i syfte att ännu 
bättre tydliggöra vår ambition att skapa aktie -
ägarvärde. En annan del av detta är beslutet att 
prioritera värdeskapande investeringar framför 
” Jag är stolt över 
den drivkraft som 
jag möter i organi -
sationen för att på 
alla sätt skapa ett 
hållbart Neobo.
”
utdelning. Detta tillsammans med fortsatt för -
ädling och en mer aktiv optimering av fastighets -
portföljen framöver ska kunna ta oss närmare 
vårt mål om en avkastning på eget kapital om 
minst 10 procent.
Ett intensivt och spännande år har passerat. 
Ett nytt och minst lika spännande år har påbör -
jats. Vi har satt en plattform för att kunna skapa 
betydande värden framöver, och vi har medvind 
av starka underliggande marknadstrender. Fram-
för allt har jag en organisation med engagerade 
medarbetare som med omtanke och mod är  
hängivna sin uppgift – att göra bostadsbolaget 
Neobo till en viktig samhällsaktör som erbjuder 
attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där 
människor trivs och känner sig trygga.
Stockholm i mars 2024
Ylva Sarby Westman
Vd Neobo
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Vd-ord Innehåll7Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 8 =====

Makroekonomi
År 2023 kan sammanfattas som ett turbulent år 
präglat av betydande globala konflikter, särskilt  
i Ukraina och Mellanöstern. Konflikterna påver -
kade världsekonomin avsevärt, vilket noterades  
i frekventa nyheter om inflation och ränteföränd -
ringar. Den höga inflationen utgjorde ett ihållande 
problem under året, och skapade en omfattande 
ekonomisk osäkerhet.
Prognoserna för 2024 blandade pessimism 
och optimism, med förväntningar om möjliga 
räntesänkningar. Tidiga spekulationer antydde 
en potentiell räntesänkning redan i mars. Dock 
skedde en oförutsedd ökning av inflationen i USA 
och Eurozonen i december, vilket dämpade de 
tidigare optimistiska förväntningarna något.
I Sverige rapporterades en inflation på 3,6 
procent i november enligt Konsumentprisindexet 
med fast ränta (KPIF), en förbättring från 4,2 pro -
cent i oktober. December månads inflationstakt 
landade på 2,3 procent, den lägsta sedan juli 
2021, men ändå något högre än Riksbankens mål 
på 2 procent. Denna minskning var huvudsakligen  
ett resultat av lägre energipriser jämfört med 
föregående år. Sveriges bruttonationalprodukt 
(BNP) minskade med 0,5 procent under 2023, 
men enligt Finansdepartementet förväntas en 
ökning på 0,6 procent under 2024. 
Riksbanken beslutade att behålla reporäntan 
oförändrad på 4,0 procent under sitt möte i 
november 2023. Beslutet indikerade att ränte -
toppen möjligtvis hade nåtts, vilket i så fall bry -
ter den tidigare trenden av räntehöjningar som 
startade i april 2022. Riksbanken uttryckte dock 
fortsatt vaksamhet inför möjligheten av en stra -
mare penningpolitik och ytterligare räntehöj -
ningar om inflationen skulle fortsätta att öka. 
Arbetslösheten i Sverige såg en stadig ökning 
under 2023, med en markant uppgång under det 
fjärde kvartalet. Detta som en konsekvens av 
ökningar i antalet företagskonkurser och en all -
män instabilitet på arbetsmarknaden. Året inne -
bar den högsta nivån av konkurser sedan Credit -
safes mätningar började 1999, med en ökning på 
31 procent jämfört med 2022. T otalt gick 8 243 
aktiebolag i konkurs, vilket påverkade över 24 000 
anställda, en ökning med 40 procent jämfört med 
föregående år. Konkursökningen drabbade en 
bred skala av branscher, särskilt inom sport -
sektorn, bilhandel och byggsektorn. Även detalj -
handeln stod inför betydande utmaningar, med 
en ökning på 30 procent i konkursfall. Arbets -
löshetssiffrorna för november visade en ökning 
till 6,5 procent, från 6,4 procent månaden innan. 
Prognoserna för 2024 antyder en fortsatt svag 
utveckling på arbetsmarknaden, men en even -
tuell förbättring förväntas 2025 i takt med att 
ekonomin återhämtar sig och sysselsättningen 
börjar stiga igen.
Fastighetsmarknaden
Under 2023 observerades en avmattning på den 
svenska fastighetsmarknaden, vilket markerar 
en tydlig kontrast jämfört med de tidigare åren 
2021 och 2022 då marknaden såg rekordhöga 
transaktionsvolymer. Den här förändringen kan 
till stor del tillskrivas den rådande osäkerheten 
kring inflation och räntor, vilket lett till att inves -
STABIL EFTERFRÅGAN  
TROTS OSÄKER OMVÄRLD
Segmentsfördelning transaktionsmarknaden
 Handel   Kontor   Bostad   Logistik, lager, industri   Samhällsfastigheter    Övrigt (t ex hotell, mark)
terare agerat mer försiktigt. Trots att obligations -
marknadens aktivitet ökade, med flera företag 
som återupptog större affärer efter en tids paus, 
är det fortfarande osäkert huruvida det innebär 
en generell förbättring av finansieringsförhållan -
dena inom fastighetssektorn. 
Gällande segmentfördelningen under året 
utgjorde logistik, lager och industri 27 procent av 
den totala transaktionsvolymen och blev därmed 
störst. Bostadssegmentet kom på andra plats 
med 22 procent och inkluderade 68 transaktioner, 
varav tio involverade nyproducerade bostads-
fastigheter. Kontorssegmentet uppgick 17 procent, 
medan kategorin ”Övrigt” utgjorde 14 procent. 
Denna förskjutning i segmentandelar ledde till 
en minskning för samhällsfastigheter, som 
 minskade med 9 procentenheter från 2022 och 
utgjorde 12 procent under 2023. Handelsfastig -
heter utgjorde endast 8 procent av den totala 
transaktionsvolymen.
Transaktionsmarknaden för fastig heter var 
avsevärt svagare under 2023 jämfört med det 
framgångsrika året 2022. Sammanlagt registre -
rades 328 transaktioner överstigande 40 miljo -
ner kronor, med en total transaktionsvolym på 
103,9 miljarder kronor, vilket innebar en påtaglig 
minskning i både antal transaktioner och total 
volym. Stockholmsregionen dominerade 
0%
20%
40%
60%
80%
100%
202320222021202020192018201720162015
Källa: Newsec
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Marknad och trender Innehåll8Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 9 =====

marknaden och svarade för 45 procent av den 
totala transaktionsvolymen. Andra större städer 
stod för 30 procent av volymen, medan resten 
av landet bidrog med 15 procent. Göteborg och 
Malmö representerade 7 procent respektive 
4 procent av den totala volymen.
Bostäder 
Sverige har historiskt sett haft en stabil befolk -
ningstillväxt med en genomsnittlig befolkning -
sökning på 0,8 procent de senaste 20 åren. För 
helåret 2023 var siffran något lägre på 0,3 pro -
cents ökning, men det indikerar fortsatt en 
 stadig befolkningstillväxt framgent. 
I de 40 kommuner där Neobo har sitt bestånd, 
ökade befolkningsmängden med 0,2 procent i 
snitt under 2023 (dec 2022 – november 2023). 
Framtida prognoser från SCB indikerar en fort -
satt positiv trend till 2030 och sannolikt även 
därefter, med en genomsnittlig ökning på helårs -
basis på 0,3 procent i snitt för samtliga 40 kom -
muner. 78% av dessa förväntas öka i befolk -
ningsmängd fram till 2030. Den här positiva till -
växten bidar till att efterfrågan på bostäder i de 
aktuella kommunerna kommer att kvarstå. 
Bostadsläget i landet
Under de två gångna åren har byggkostnaderna 
ökat markant, samtidigt som investeringsstödet 
för bostadsbyggande avskaffades 2022. Dessa 
faktorer har bidragit till en avmattning i bostads -
produktionen under 2022 och 2023. Enligt Bover -
kets senaste byggprognos uppgick antalet 
påbörjade bostäder i hela landet till cirka 27 000 
under året, från 2022 års 60 000. För 2024 förut -
spås denna siffra minska ytterligare till knappt 
20 000. T rots denna utveckling finns det försik-
tigt positiva förväntningar på bättre förutsätt -
ningar för byggmarknaden framåt. Detta som ett 
resultat av att inflationen och kostnaderna för 
byggmaterial, som har ökat under de senaste två 
åren, förväntas minska under 2024. Dock förvän-
tas byggnationen fortsatt ligga långt under nivå -
erna som krävs för att en balans ska nås på 
bostadsmarknaden. 
Boverkets årliga bostadsmarknadsunder -
sökning visar att 180 av Sveriges kommuner upp -
lever bostadsbrist. I de 40 kommuner där Neobo 
har sin portfölj, upplever mer än hälften ett 
underskott på bostadsmarknaden idag. Dock för -
väntar sig ett ännu större antal att det kommer 
att råda underskott på bostäder i kommunen om 
tre år, vilket understryker behovet av fler hyres -
rätter, bostadsrätter och äganderätter. Generellt 
är det de större kommunerna samt kommuner 
inom Storstockholm som upplever bostadsbrist 
nu och framgent. 
De demografiska trenderna som påverkar 
fastig hetsmarknaden i Sverige ger upphov till 
betydande förändringar, särskilt i storstäderna. 
Statistik visar att flera svenska storstäder, inklusive 
Stockholm, står inför en negativ inrikes nettomig-
ration. En trolig förklaring till detta fenomen är den 
utbredda bostadsbristen som råder i många stor-
stadsregioner, samt de höga boendekostnaderna.
Samtidigt har distansarbete blivit en alltmer 
fördelaktig möjlighet och potentialen att hitta 
mer kostnadseffektiva boendealternativ utanför 
storstäderna och stadskärnorna blir alltmer tyd-
lig. Den växande flexibiliteten i arbetsmönster 
och bostadspreferenser har gett upphov till en 
dynamik där människor inte längre behöver 
begränsas till stadskärnan och större städer för 
att både arbeta och trivas. Detta är till fördel för 
Neobos bestånd som till stor del finns utanför 
storstäderna. 
Bostadssektorn är en av de mest attraktiva 
investeringssegmenten på fastighetsmarkna -
den, mycket tack vare dess rykte som en av  
de säkraste fastighetsinvesteringarna. Sedan 
80-talet har det varit en mycket stark värde -
utveckling och avkastning för hyresfastigheter  
i Sverige. Trots att de två senaste åren uppvisat 
relativt höga inflationssiffror har bostadshyrorna 
historiskt alltid kommit i kapp och något över -
stigit KPI-indexeringen över tid, något som 
bedöms fortsätta framgent. Det begränsade 
utbudet av bostäder och de ökande kostnaderna 
för bostadsrätter har skapat ett ökat tryck på 
hyresrättsmarknaden under 2022 och 2023. 
Detta har i sin tur lett till en högre betalningsvilja 
bland hushållen för hyresfastigheter och därmed 
en lägre vakans runtom i landet.
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
2023202120192017201520132011
800
900
1 000
1 100
1 200
1 300
1 400
1 500
2023202120192017201520132011
Geografisk fördelning transaktionsmarknad Direktavkastning bostäder Hyresutveckling bostäder, mkr
 Stockholm    Stockholm förorter    Göteborg    Malmö    Regionstäder    Andra större städer    Övriga landet
0%
10%
20%
30%
40%
50%
202320222021202020192018201720162015
Källa till text och diagram i avsnitt Marknad och trender: Newsec
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Marknad och trender Innehåll9Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 10 =====

STRATEGISK INRIKTNING OCH MÅL 
Finansiella mål Mål Utfall 2023
Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10% –19%
Belåningsgraden ska inte överstiga 65% 50%
Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5x 1,7x
Hållbarhetsmål i urval Mål Utfall basår 2023
Minskade klimatutsläpp till 2030, scope 1 och 2 –50% 5,29 kgCO2e/kvm
Minskad energianvändning till 2030 –20% 111,4 kWh/kvm
Hyresgästomsättning per år 2030 <20% 27 ,5%
Medarbetar engagemang eNPS1) 2030 >20% –
1) Mätning av Employee Net Promoter Score (eNPS) utfördes inte under 2023.
Affärsmodell Strategi 
• Långsiktigt äga, förvalta och förädla bostads -
fastig heter med inflations skyddade kassaflöden 
som genererar en attraktiv totalavkastning. 
• Ett hållbarhetsarbete som är en integrerad del av 
all verksamhet och anpassas kontinuerligt för att 
uppfylla kraven i CSRD.
• En lokal förvaltningsorganisation som arbetar 
nära kunder med fokus på uthyrning och värde -
skapande förädling. 
• En geografiskt diversifierad fastighetsportfölj 
i kommuner med befolkningstillväxt och bostads -
underskott.
Vision 
Vi skapar attraktiva och 
hållbara bostadsmiljöer 
där människor trivs och 
känner sig trygga. 
Fö rvaltning
Optim
ering                Förädling
Hållbara  
bostadsmiljöer  
Ansvarsfullt 
företagande
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Innehåll10Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 11 =====

NEOBOS FASTIGHETER 
Vid årsskiftet bestod Neobos fastighetsportfölj av 267 
fastigheter med 8 400 bostadslägenheter och en uthyr -
ningsbar area om cirka 713 000 kvm. 95 procent av fastig -
heterna utgjordes av bostadsfastigheter och resterande 
del av samhällsfastigheter inom skola och sjukvård.
Fastighetsportföjens värde minskade med 8,3 procent 
under året. Värdeförändringarna för Nebos fastigheter 
uppgick under 2023 till –1 353 mkr (–2 238). Värdeminsk -
ningen förklaras främst av ökade avkastningskrav sam-
tidigt som högre framtida hyresintäkter påverkade värdet 
positivt. 
Samtliga fastigheter har värderats vid årsskiftet av 
externa, auktoriserade värderare. I värderingarna har ett 
genomsnittligt vägt avkastningskrav om 4,7 procent (4,1) 
använts.
Hyresvärde och uthyrningsgrad
Det årliga hyresvärdet för fastighetsbeståndet uppgick 
till 969 mkr (924). Bostäder utgör 75 procent av hyresvär -
det, kommersiella lokaler och samhällsservice 22 procent 
och övrigt 3 procent. Neobos hyresgäster är i huvudsak 
privatpersoner samt ett antal företagskunder som hyr 
butiker, restauranglokaler och kontor i bostadsfastig-
heternas bottenplan samt kunder i någon av bolagets 
samhällsfastigheter. Vid utgången av 2023 uppgick det 
totala antalet hyreskontrakt till 13 043. Bostäder omfat -
tade 7 940 hyresavtal, med en sammantagen årshyra om 
688 mkr och hyresintäkterna för kommersiella lokaler var 
fördelade på 435 hyreskontrakt med en årshyra om 189 
mkr. Ingen enskild hyresgäst svarade för mer än 1,2 pro -
cent av hyresintäkterna. Neobos största hyresgäst är Sala 
kommun som hyr både kontor och bostäder. Den ekono -
miska uthyrningsgraden uppgick vid årsskiftet till 92,5 
procent (92,0) för hela portföljen och 94,6 procent (93,4) 
för bostadsbeståndet.
Hyresintäkter och vakansgrad 
Under 2023 ökade hyresintäkterna till 888 mkr (839). 
Jämförbart bestånd av fastigheter uppvisade ökade 
hyres intäkter om 5,0 procent. Ökningen av hyresintäkter 
är hänförlig både till årliga hyresförhandlingar, färdig -
ställda projekt och uppgraderade lägenheter. Den ekono -
miska vakansgraden i bostadsbeståndet uppgick i slutet 
av året till 5,4 procent (6,6) och till 13,1 procent (11,3) för de 
kommersiella lokalerna. Den genomsnittliga hyresök-
ningen i bostadsbeståndet under 2023 uppgick till 4,5 
procent. Hyresförhandlingen för bostäder 2024 pågår och 
hittills ingångna avtal innebär en genomsnittlig hyres-
ökning om 5, 1 procent.
Fastighetsbeståndets förändring
Ingående verkligt värde /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /one.tf/five.tf /two.tf/nine.tf/five.tf
Förvärv –100
Investeringar 177
Försäljningar 0
Orealiserade värdeförändringar –1 353
Omklassificeringar 0
Verkligt värde /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /one.tf/four.tf /zero.tf/one.tf/eight.tf
Ingående verkligt värde /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /one.tf/seven.tf /one.tf/seven.tf/three.tf
Förvärv 6 064
Investeringar 727
Försäljningar –7 602
Orealiserade värdeförändringar –1 151
Omklassificeringar 85
Verkligt värde /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /one.tf/five.tf /two.tf/nine.tf/five.tf
969mkr
 Bostäder, 75%
 Kommersiella lokaler, 18%
 Samhällsfastigheter, 4%
 Parkering och garage, 3%
Hyresvärde
Lägenhetstyper, fördelning
Antal lägenheter
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
5+ Rum4 Rum3 Rum2 Rum1 Rum
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Fastighetsbestånd Innehåll11Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 12 =====

Neobos geografiska närvaro
Portföljens geografiska fördelning
Våra 267 fastigheter finns i 40 kommuner.  
Sett till hyresvärde var Sundsvall, Nynäshamn, 
Tranås, Oskarshamn och Motala de största  
kommunerna vid årsskiftet. 
Fastighetsbeståndet är indelat i två regioner,  
Syd och Nord. I Syd, som omfattar nio län, finns  
de flesta fastigheterna och det största fastighets -
värdet i Västra Götaland medan Stockholms län  
är störst i Nord, som totalt omfattar tio län. 
Fördelning per kommun, 20 största 
Kommun Region
Area,  
tkvm
Antal  
lägenheter
Hyresvärde  
mkr
Hyresvärde  
kr/kvm
Sundsvall Nord 49 560 76 1 563
Nynäshamn Nord 40 513 54 1 345
Tranås Syd 48 517 54 1 119
Oskarshamn Syd 43 520 49 1 146
Motala Syd 37 476 44 1 202
Sollentuna Nord 18 80 43 2 403
Norrköping Syd 32 347 43 1 352
Helsingborg Syd 30 456 42 1 437
Växjö Syd 29 450 38 1 331
Skara Syd 32 395 37 1 145
Enköping Nord 28 259 36 1 304
Staffanstorp Syd 22 218 33 1 500
Eskilstuna Nord 23 266 31 1 348
Alingsås Syd 23 206 30 1 305
Köping Nord 24 313 30 1 207
Falköping Syd 22 196 28 1 283
Nyköping Syd 16 243 25 1 536
Knivsta Nord 8 120 23 2 735
Karlstad Syd 18 243 23 1 248
Vänersborg Syd 20 273 23 1 149
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Fastighetsbestånd Innehåll12Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 13 =====

T otalt Neobo Region Syd Region Nord
Januari–december /one.tf) /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Marknadsvärde fastigheter, mkr 14 018 15 295 8 039 8 762 5 979 6 533
Marknadsvärde, kr/kvm 19 658 21 425 17 825 19 404 22 812 24 906
Hyresvärde, mkr 969 924 568 543 401 381
Hyresvärde, kr/kvm 1 358 1 295 1 258 1 203 1 531 1 453
Hyresintäkter, mkr 888 839 514 440 373 399
Driftnetto, mkr 460 424 265 230 196 195
Överskottsgrad, % 52 51 51 52 52 49
Uthyrningsgrad, % 92,5 92,0 92,8 92,1 92,0 91,9
Antal fastigheter 267 268 167 168 100 100
Antal lägenheter 8 391 8 396 5 556 5 559 2 835 2 837
Area, tkvm 713 714 451 452 262 262
Andel av hyresintäkter
Fördelning objektstyp
Avser andel av hyresintäkter
 Bostäder, 78%
 Lokaler, 20%
 Parkering, 2%
 Region Syd, 58%
 Region Nord, 42%
 Bostäder, 64%
 Lokaler, 34%
 Parkering, 2%
 Bostäder, 87%
 Lokaler, 11%
 Parkering, 2%
58% 42%
Segment 
1) Vid jämförelser mellan åren är det värt att notera att fastighetsbestånden skiljer sig åt mellan åren 2022 och 2023, se not 2.
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Fastighetsbestånd Innehåll13Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 14 =====

Hållbar förvaltning
Neobo bedriver effektiv och kundnära förvaltning 
med fokus på hållbarhet och lönsamhet. Genom 
närvaro och löpande dialog med hyresgästerna 
säkerställer Neobo lämpliga värdeskapande för -
bättringar i fastigheterna, vilket leder till ökad 
kundnöjdhet och avkastning. T axebundna kostna-
der, såsom el, värme och vatten, följs upp på 
månadsbasis, vilket underlättar arbetet med att 
göra rätt åtgärd i rätt fastighet. Dessutom sker en 
löpande översyn av avtal för att säker  ställa kvalitet 
och kostnadseffektivitet. Den tekniska förvaltningen 
och det felavhjälpande underhållet av fastigheterna 
bedrivs till stor del av den egna personalen i respek-
tive region, vilket kompletteras med inhyrda tjäns-
ter avseende exempelvis VVS och el. I relevanta fall 
arbetar Neobo med före  tagsövergrip  ande upp-
handlingar av driftoperatörer och leverantörer för 
att utnyttja bolagets storlek och på så sätt sänka 
fastighetskostnaderna. 
Kundundersökning
För att på ett strukturerat sätt få fram önskemål 
och synpunkter genomför Neobo en årlig kund-
undersökning som vänder sig till samtliga bostads-
hyresgäster. 2023 hade vi en hög svarsfrekvens 
och resultatet visade på förbättring inom samtliga 
områden. Utifrån resultaten tar varje förvaltare 
fram en handlingsplan med de viktigaste förbätt-
ringsåtgärderna. Enkätsvaren 2023 visade bland 
annat att 87 ,6 procent av hyresgästerna trivdes i sitt 
bo stadsområde. Trygghet, den personliga kontak-
ten med Neobo och snabba åtgärder är några av 
de faktorer som de boende prioriterar högst.
Minska vakansgraden
En prioriterad aktivitet är att minska vakansgraden 
i beståndet. De flesta av Neobos orter har en rela -
tivt låg vakansgrad men det finns undantag. Detta 
kan bero på ett stort lokalt utbud av bo städer men 
kan även vara fastighetsspecifikt. Neobo har 
regelbundna vakansmöten där kunskap delas mel -
lan förvaltarna för att hitta de bästa lösningarna. 
Dessa kan bland annat omfatta upprustning av ute-
miljöer, renoveringar och effektivare marknadsfö -
ring. Utöver lokala och kund  nära åtgärder har ett 
marknadsarbete initierats för att stärka Neobos 
varumärke och öka kännedomen om bolagets 
verksamhet och vision. Trygghet, ansvar, miljö-
påverkan och hälsa är några av de budskap som 
Neobo vill föra ut till befintliga och nya kunder.
Möt vår uthyrare
Carla Johansson
SÅ ARBETAR VI
Neobo skapar långsiktiga värden genom sin strukturerade modell för att  
förvalta, förädla och optimera fastighetsbeståndet. Syftet är att skapa 
trygga, gröna och inkluderande bostads  områden som attraherar fler  
hyresgäster som trivs och därmed bor kvar längre.
Falköping: Ökad trivsel och minskad vakans 
I Falköping äger Neobo 196 lägenheter. 
Trots hög efterfrågan på hyresläg enheter 
i kommunen har förvaltningen jobbat 
med hög vakans och lågt intresse från 
bostadssökanden. Efter årets kundun -
dersökning och dialog med hyresgäster 
kunde man dra slutsatser kring orsak-
erna till den höga vakansen. Bland annat 
berättade hyresgäster om ett dåligt 
rykte kopplat till otrygghet i området. 
Att Neobo är ett nytt bostadsbolag har 
också varit en utmaning. Därför har för -
valtningen under året fokuserat på mer 
fokuserad marknadsföring, för att nå ut 
till nya bostadssökanden. 
Efter insatserna har man under året 
lyckats vända trenden och vakansen, 
som vid årets utgång låg på 32 outhyrda 
lägenheter, ner till 9 st. Carla Johansson, 
uthyrare i Falköping, berättar:
– Vi har jobbat stenhårt med att 
tvätta bort det dåliga ryktet som områ -
det har haft under en lång tid. Det är 
ingen enkel uppgift. I det här fallet hand -
lade det dåliga ryktet inte om oss och vår 
roll som hyresvärd, utan om enstaka 
 stökiga hyresgäster. 
– Neobos vision är att skapa attrak -
tiva och hållbara bostadsmiljöer där 
människor trivs och känner sig trygga. 
Att hitta rätt hyresgäster till våra områ -
den är en uthyrares viktigaste uppgift. 
Här i området har vi jobbat hårt med 
aktiviteter, samarbeten med polis och 
myndigheter och med att synas i form av 
ökad marknadsföring. Det bästa verkty -
get i det här arbetet är ökad dialog med 
våra hyresgäster på olika sätt. Det är det 
som gett resultat. Det är jättekul att höra 
att det blivit ordning i området och att 
man är nöjd med oss som hyresvärd.
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Så arbetar Neobo Innehåll14Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 15 =====

Värdeskapande förädling
Neobo genomför löpande förbättringar och för -
ändringar på sina respektive fastigheter för att 
öka värde och attraktionskraft. Det inkluderar 
bland annat lägenhetsrenoveringar, modernise -
ringar, förbättring av utemiljöer samt tekniska 
uppgraderingar och anpassningar. Ett stort fokus 
läggs på energibesparande åtgärder som samti -
digt minskar driftkostnaderna. Vid underhålls - 
och renoveringsarbeten är ambitionen att alltid 
välja de miljö - och energimässigt bästa alternati -
ven. Exempel på detta är vattensparande blan -
dare, energieffektivare fönster och tilläggsisole -
ring. Bland trivsel- och värdehöjande åtgärder 
kan nämnas badrums - och köksrenoveringar, 
ny el och ledbelysning, installation av säkerhets­
dörrar och inpasseringssystem samt gårdsreno -
veringar.
När en hyresgäst säger upp sin lägenhet för av - 
flyttning besiktigas lägenheten, och beroende på 
lägenhetens skick, hyresnivå och uthyrningsmark-
naden tas beslut om uthyrning eller reno  vering.
Är lägenheten endast i behov av mindre åtgärder 
görs en enklare renovering med fokus på hållbar -
het och trygghet. Krävs mer omfattande åtgär -
der genomförs en renovering som uppgraderar 
lägenhetens standard, vilket innebär högre 
hyres intäkter. Under 2023 har 70 lägenheter 
 uppgraderats i linje med detta.
Möt vår förvaltare
Nathalie Bäck
Oskarshamn: Renoverade lägenheter populärast
Neobo äger 520 lägenheter i Oskarshamn. 
Lägenheterna är fördelade på 26 fastigheter, 
från centrum till ett par mil norr om Oskars -
hamn. Nathalie Bäck, förvaltare i området, 
berättar:
Hur skulle du beskriva området?
– Vi har stor variation med olika typer av fastig -
heter, allt ifrån större fastigheter med drygt  
150 lägenheter samlat på ett område till min  dre 
fastigheter med endast fem lägenheter. 
Vilka är utmaningarna?
– Vår största utmaning är uthyrningen i ytter -
områdena där vi ser ett mindre inflöde av 
  ansökningar.
– En annan utmaning vi ser är att det finns ett 
underhållsbehov på vissa fastigheter som 
behöver åtgärdas.
Hur stor del är renoverade?
– 21 procent av lägenheterna är renoverade  
till och med december 2023.
Hur ser intresset ut för de renoverade  
lägenheterna?
– Intresset för de renoverade lägenheterna  
i centrala Oskarshamn är mycket stort. Samt -
liga vakanser i centrum avser lägenheter som 
inte är i ut  hyrningsbart skick. När vi renoverar 
hyr vi ut lägenheterna direkt. Vi märker att 
marknaden gärna betalar de extra kronorna för 
att få en helrenoverad lägenhet.
– I ytterområden ser vi dock en fördel med 
att ha en blandning av helrenoverade lägen-
heter samt light-renoverade, där hyran inte blir 
lika hög. Vi kan då möta marknaden och beho -
ven just där, med den variation på hyresgäster 
och sökande vi har.
Nyrenoverad lägenhet 
i Oskarshamn.
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Så arbetar Neobo Innehåll15Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 16 =====

Portföljoptimering
En del i Neobos affärsmodell är att löpande optimera 
fastighetsportföljen för att skapa bästa möjliga 
 värdeutveckling över tid. Det handlar om att genom 
transaktioner optimera beståndet för att öka port­
följens totalavkastning och att fokusera beståndet 
till prioriterade orter för att dra fördel av synergier 
till lägre kostnader och bättre kunddialog.
Fastigheten  
Diana 1 iTranås.
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Så arbetar Neobo
Innehåll 16
Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 17 =====

Kundnära organisation
Neobos förvaltningsorganisation arbetar nära 
kunderna med korta beslutsvägar och inarbe -
tade processer. Flertalet av bolagets medarbe -
tare har lång erfarenhet av såväl värdeskapande 
förvaltning som av Neobos nuvarande fastig -
hetsbestånd. Allt arbete som görs syftar till att 
optimera möjligheterna att bedriva en långsik-
tigt hållbar fastighetsförvaltning som skapar 
värden för kunderna.
 Som relativt nytt bolag med fokus på långsik -
tig förvaltning av bostadsfastigheter i Sverige får 
Neobos medarbetare vara med och bygga upp 
ett nytt varumärke och en stark kultur från grun -
den. Detta innebär att bygga rutiner, hitta struk -
turer och skapa nätverk inom och utom organi -
sationen. Medarbetarna har goda möjligheter att 
påverka verksamheten givet att det är en platt 
organisation med korta beslutsvägar och en 
atmosfär präglad av personligt engagemang på 
alla nivåer. 
 Att arbeta på Neobo innebär dessutom en 
god arbetsmiljö, hög affärsetik, inkludering, och 
goda utvecklingsmöjligheter på lika villkor för 
alla. Målet är att bli en av de bästa arbetsgivarna 
i branschen sett till medarbetarengagemang. 
Vid årsskiftet hade Neobo 79 anställda. Av dessa 
var 29 kvinnor och 50 män. Ledningsgruppen 
utgjordes av 5 personer, varav 4 kvinnor och 
1 man. 69 av medarbetarna ingår i Neobos för -
valtningsorganisation som är uppdelade i två 
regioner, Region Syd och Region Nord.
Medarbetarundersökning
Under året har vi arbetat med att ta fram en pro -
cess och rutin för att mäta medarbetarengage -
mang. Målet är att ligga över branschmedel. Den 
första mätningen skickades ut under feb  ruari 
2024.
Engagemang
• Vi är engagerade och affärsmässiga.
• Vi bryr oss, vi är framåtlutade och vi 
anstränger oss lite extra för att lyckas.
• Vi har drivkraft och är resultatorien-
terade.
Omtanke
• Vi visar omtanke för varandra, för våra 
kunder, för våra aktieägare och för vår 
omvärld.
• Vi bemöter människor med respekt och 
har en inkluderande företagskultur.
• Vi samarbetar och stöttar varandra.
Mod
• Vi är förändringsbenägna och vågar 
tänka nytt, vi strävar alltid efter att 
göra saker lite bättre.
• Vi är prestigelösa och lösningsorien-
terade.
• Vi utmanar oss själva, varandra och  
vår omvärld.
• Vi är nyfikna och öppna.
79medarbetare
 Män, 63%
 Kvinnor, 37%
Anställda 2023
Vår värdegrund
Under året arbetade Neobo fram en värdegrund bestående av de tre värdeorden: Engagemang, Omtanke och Mod.  
Dessa värdeord ska genomsyra  arbetssättet och fungera som ett styrmedel i det vardagliga arbetet.
Korvgrillning med hyresgäster  
i Årby, Eskilstuna
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Så arbetar Neobo Innehåll17Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 18 =====

Neobo strävar efter en låg finansiell risk och 
verksamheten finansieras av eget kapital och 
banklån. Under inledningen av året avslutades 
omstruktureringen av koncernens finansiering 
genom att befintliga banklån om cirka 2 mdkr 
omförhandlades med nya löptider på 3,5–5 år. 
Under första kvartalet genomfördes en omstruk -
turering av derivatportföljen vilket resulterade i 
ökad räntesäkringsgrad och förlängd räntebind -
ning. Riksbankens styrränta har ökat kraftig under 
året men tack vare en hög räntesäkringsgrad har 
detta fått begränsat genomslag i Neobos finans -
netto. Efter att långräntorna föll under slutet på 
året ingick Neobo nya swapavtal om 600 mkr för 
att säkra framtida kassaflöden och ytterligare 
sänka den finansiella risken. Den genomsnittliga 
löptiden för dessa räntederivat uppgår till 5 år 
med en genomsnittlig ränta om 2,6 procent.
Neobo eftersträvar en god resultatutveckling, 
ekonomisk uthållighet och en stark finansiell 
ställning. De ekonomiska och finansiella målen  
är satta för att ge en kombination av hög avkast -
ning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och 
finansiell stabilitet. 
Finansiering och finanspolicy
Givet dagens marknadsförutsättningar och bola -
gets investeringsbehov är det styrelsens upp -
fattning att aktieägarna gynnas och den bästa 
total avkastningen uppnås genom att vinster 
återinvesteras i verksamheten, varför utdel -
ningspolicyn togs bort 2023. Värdeskapande 
investeringar kommer att ske i form av lägen -
hetsrenoveringar och hållbarhetsinvesteringar 
som bidrar till att öka avkastningen från fastig -
heterna. Vidare har styrelsen beslutat att ta bort 
soliditetsmålet eftersom det redan finns 
begränsningar i belåningsgrad. Efter dessa 
 förändringar är Neobos finansiella mål och 
 riskbegränsningar:
Finansiella mål Mål Utfall /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf
Avkastning på eget kapital  
ska över tid överstiga 10% –19%
Belåningsgraden  
ska inte överstiga 65% 50%
Räntetäckningsgraden  
ska överstiga 1,5x 1,7x
Kapitalstruktur
Koncernen, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf
Skulder till kreditinstitut 7 278 7 494
Likvida medel 199 231
Nettoskuld /seven.tf /zero.tf/seven.tf/nine.tf /seven.tf /two.tf/six.tf/three.tf
Eget kapital 6 405 7 777
Summa /one.tf/three.tf /four.tf/eight.tf/four.tf /one.tf/five.tf /zero.tf/four.tf/zero.tf
Koncernens verksamhet finansieras med eget 
kapital och banklån. Eget kapital uppgick till 6 405 
mkr (7 777) och skulder uppgick till 8 092 mkr  
(8 276) varav 7 278 mkr (7 494) avser räntebärande 
skulder. Belåningsgraden ska enligt finanspolicyn 
understiga 65,0 procent och vid årsskiftet upp -
gick den till 50,2 procent (46,7). 
Tillgänglig likviditet
To t a l  t i l l g ä n g l i g  l i k v i d i t e t  b e s t å r  a v  t i l l g å n g a r  
på bankkonton vilka vid årsskiftet uppgick till 
199 mkr (231). 
Låneränta, kapital- och räntebindning
Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut 
till 3,4 procent (2,8).
Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engage -
mang vilket kräver en långfristig finansiering. 
Lång kapitalbindning minskar även refinansie -
ringsrisken. Den återstående kapitalbindnings-
tiden var vid årsskiftet 3,3 år (3,9).
Finansiella kostnader är en väsentlig kost-
nadspost i resultaträkningen. Den påverkas av 
förändringar i underliggande marknadsränta och 
förändringar i kreditgivarnas marginalpåslag. För 
att reducera svängningarna i de finansiella kost -
naderna till en acceptabel nivå är räntorna i hög 
utsträckning bundna på olika löptider. För att 
minska ränterisken och för att uppnå önskad 
 räntebindning användes räntederivat vilket är 
ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att för -
ändra räntebindningen i portföljen utan att 
behöva förändra villkoren på de underliggande 
lånen. Den genomsnittliga räntebindningstiden 
uppgick till 2,2 år (1,8) vid årets slut. 
Det sammanlagda nominella värdet för ränte -
derivat uppgick till 5 406 mkr (5 893) med löp-
tider mellan 1 och 8 år. Räntederivaten hade vid 
utgången av året ett verkligt värde om 171 mkr 
(393).
Covenanter
I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som 
Neobo åtar sig att upprätthålla under löptiden, 
så kallade covenanter. Uppfylls inte dessa kan till 
exempel ytterligare säkerhet behövas eller så 
kan i förlängningen motparten ha rätt att säga 
upp låneavtalet till betalning. Avtalen föreskriver 
i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 
1,50–1,70 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 
procent och en soliditet på minst 25–30 procent. 
Bolaget har uppfyllt samtliga covenanter gente -
mot alla motparter under året.
Kapitalbindning, mkr
Förfalloår Banklån Andel, %
2024 189 3
2025 3 491 48
2026 1 452 20
2027 1 110 15
2028 940 13
2029 och senare 96 1
To t a lt /seven.tf /two.tf/seven.tf/eight.tf/one.tf/zero.tf/zero.tf
Räntebindning, mkr
Förfalloår Volym Andel, %
2024 2 372 33
2025 1 465 20
2026 2 241 31
2027 0 0
2028 600 8
2029 och senare 600 8
To t a lt /seven.tf /two.tf/seven.tf/eight.tf/one.tf/zero.tf/zero.tf
Räntederivat, mkr
Förfalloår Nominellt belopp Medelränta, %
2024 500 0,24
2025 1 465 0,17
2026 2 241 0,57
2027 0 0
2028 600 2,56
2029 och senare 600 2,73
To t a lt /five.tf /four.tf/zero.tf/six.tf/zero.tf,/eight.tf/nine.tf
FINANSIERING
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Innehåll18Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 19 =====

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Här presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv 
månader med beaktande av Neobos fastighets-
bestånd per den 1 januari 2024. 
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för 
de kommande tolv månaderna, utan en ögonblicks -
bild som presenteras för att illustrera intäkter och 
kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, 
finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisa -
tion vid en bestämd tidpunkt.
Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte 
en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeför -
ändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller 
andra faktorer. I koncernens intjäningsförmåga är 
inte resultateffekten av orealiserade och realiserade 
värdeförändringar inkluderad.
Underlag för beräkning av intjäningsförmågan
Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på kon -
trakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive tillägg, 
samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån 
 gällande hyreskontrakt per den 1 januari 2024. Årliga 
hyresförhandlingar i bostadsbeståndet är inte inklu -
derade, medan kommersiella kontrakt är uppräknade 
med indexjustering per den 1 januari 2024. All vakans 
per 1 januari 2024, även tillfällig sådan, har räknats 
upp på helårsbasis. 
Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade 
kostnader för ett normalår och inkluderar drift - och 
underhållskostnader samt fastighetsadministration. 
Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheter -
nas aktuella taxeringsvärden per den 1 januari 2024. 
Kostnader för central administration har beräk-
nats utifrån Neobos organisation som en fristående 
enhet. Finansnettot avser räntekostnader vilka har 
beräknats genom att på Neobos skuldsättning appli -
cera finansieringsvillkoren med de rörliga marknads -
villkor som gällde per den 1 januari 2024, inklusive 
effekter från derivat. Eventuella ränteintäkter på lik -
vida medel samt engångskostnader relaterade till 
utdelningen och noteringen av Neobo har ej beaktats.
Belopp i mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/four.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/zero.tf-/zero.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/seven.tf-/zero.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/four.tf-/zero.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf
Hyresvärde 969 959 956 948 924
Vakans –73 –76 –80 –79 –74
Hyresintäkter /eight.tf/nine.tf/six.tf/eight.tf/eight.tf/three.tf/eight.tf/seven.tf/seven.tf/eight.tf/six.tf/nine.tf/eight.tf/five.tf/zero.tf
Fastighetskostnader –390 –380 –365 –365 –365
Fastighetsskatt –24 –24 –24 –24 –23
Driftnetto /four.tf/eight.tf/two.tf/four.tf/seven.tf/nine.tf/four.tf/eight.tf/eight.tf/four.tf/eight.tf/zero.tf/four.tf/six.tf/two.tf
Central administration –55 –55 –50 –50 –50
Finansnetto –250 –231 –227 –222 –190
Förvaltningsresultat /one.tf/seven.tf/seven.tf/one.tf/nine.tf/two.tf/two.tf/one.tf/one.tf/two.tf/zero.tf/eight.tf/two.tf/two.tf/two.tf
Den nybyggda fastigheten Sovsäcken 2  
i det nya området Kronandalen i Luleå.
Neobos intjäningsförmåga
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Innehåll19Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 20 =====

Neobos hållbarhetsstrategi och tolv väsentliga aspekter
Malin, vad är hållbarhet för Neobo?
– Det är helt centralt. Vi förvaltar bostads -
fastigheter, med ett tydligt ansvar att 
utveckla trygga, hållbara bostadsmiljöer 
där människor trivs och vill stanna. Med 
detta kommer långsiktighet och att ta ett 
helhetsgrepp kring sociala och miljömässiga 
frågor. Idag är hållbarhet en integrerad del 
av vår strategi, men på sikt är det troligen 
så att hållbarhet driver strategin.
Vilken skillnad kan ni bidra till?
– Vi har stora möjligheter att göra skillnad 
med tanke på att vi äger 267 fastigheter 
med 8 400 lägenheter i sammanlagt 40 
kommuner. Fastigheterna har varierande 
ålder, de är från olika decennier, och många 
saknar, likt övriga Sveriges bostadsbestånd, 
den senaste tekniken och de senaste lös -
ningarna. Här har vi en fördel av att vara ett 
nystartat bolag. Vi är inte låsta vid något 
utan kan se på helheten från start och 
genomföra de åtgärder som innebär att alla 
fastigheter och områden utvecklas i en 
positiv riktning.
HÅLLBARHET
Vi har under året påbörjat vår viktiga hållbarhetsresa. Hållbarhetsfrågor är en central del av vår vision och affärs -
modell. Det har därför varit naturligt att hela ledningsgruppen och även styrelsen har varit involverad i att ta fram 
en långsiktig hållbarhetsstrategi.
Neobo kommer att omfattas av kraven på  
rapportering enligt Corporate Sustainability 
Reporting Directive, CSRD, som är EU:s direktiv 
för hållbarhetsrapportering sannolikt från och 
med räkenskapsåret 2025. Om nu föreslaget 
regelverk antas, så kommer den första rapporte -
ringen enligt CSRD således att ske våren 2026. 
Då Neobo är ett nybildat bolag har vi redan från 
början anpassat vårt hållbarhetsarbete inför de 
nya krav som kommer. Vi arbetar med ökat fokus 
på portföljtänk och en plan för förflyttning av 
hela fastighetsportföljen. Vi lägger våra resurser 
på den del av verksamheten, på de specifika 
projekt och fastigheter där vi får störst effekt.
Hållbarhetsstrategi
Som ett första steg vid framtagandet av håll -
barhetsstrategin har vi arbetat igenom en 
intressentanalys. Vi har därefter genomfört en 
dubbel väsentlighetsanalys baserat på CSRD:s 
regelverk. Utfallet av analysen är att det är tolv 
hållbarhetsaspekter som är väsentliga för 
Neobo, och som därför kommer att målsättas 
och följas upp, se modellen nedan.
Hållbarhetsstrategin, som ska säkerställa 
ett hållbart Neobo, bygger på följande två 
 perspektiv:
Hållbara bostadsmiljöer – attraktiva och håll -
bara bostadsmiljöer där människor trivs och 
känner sig trygga.
Ansvarsfullt företagande – omtanke och 
respekt gentemot medarbetare, hyresgäster, 
investerare och samhället vi verkar i.
Malin Axland
Hållbarhetschef
Trygga hem  
& områden
ESRS S4
Vatten - 
användning
ESRS E2
Energieffektivitet, 
förnybar energi
ESRS E1
Klimat­ 
anpassning
ESRS E1
Materialanvänd  - 
ning och avfall
ESRS E5
Klimatutsläpp
ESRS E1
Föroreningar
ESRS E2
Biodiversitet
ESRS E4
Mänskliga 
rättigheter och 
arbetsvillkor  
i värdekedjan
ESRS S2
Arbetsvillkor
ESRS S1
Mångfald  
och 
jämlikhet
ESRS S1
Korruptionsrisk  
och intresse-
konflikter
ESRS G1
ETT HÅLLBART NEOBO
Hållbara  
bostadsmiljöer 
Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där 
människor trivs och känner sig trygga.
Ansvarsfullt  
företagande 
Omtanke och respekt gentemot medarbetare,  
hyresgäster, investerare och samhället vi verkar i.
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Innehåll20Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 21 =====

Neobos övergripande hållbarhetsmål samt långsiktiga hållbarhetsmål till 2030
Hållbarhetsspolicy
Neobos styrelse har antagit en hållbarhetspolicy som samman-
fattar bolagets syn och ambitionsnivå i övergripande hållbarhets -
frågor. För oss innebär hållbarhet att ta ett långsiktigt ansvar för 
utvecklingen och styrningen av bolaget såväl som vår fastighets -
portfölj, för att vår påverkan inte ska vara negativ för kommande 
generationer. Vi har ett holistiskt perspektiv i arbetet och vår defi -
nition av hållbarhet utgår ifrån miljö -, sociala och styrningsmäs -
siga perspektiv i enlighet med internationella konventioner som: 
ILO:s kärnkonvention, Parisavtalet, FN:s Globala mål (Agenda 
2030) och EU -direktiv så som ESRS och CSRD. 
Hållbarhetsmål
Styrelsen har för vart och ett av de tolv väsentliga hållbarhets-
aspekterna fastställt ett övergripande mål, minst ett långsiktigt 
mål till 2030 samt flera kortsiktiga mål som ska nås under de 
närmsta åren. För att säkerställa ett fokuserat arbete för att upp -
fylla målen har styrelsen kopplat ledningsgruppens incitaments -
program till uppfyllandet av hållbarhetsmålen för 2024. 
Under 2024 ska bolaget ta fram en åtgärdsplan för energieffek -
tivisering som visar på de steg som bolaget behöver ta och de 
investeringar som behöver göras för att nå det långsiktiga målet 
att till 2030 minska energianvändningen med 20 procent. På mot -
svarande sätt kommer bolaget under 2024 ta fram en klimatfärd -
plan som visar på de steg som bolaget behöver ta och de investe -
ringar som behöver göras för att nå det långsiktiga målet att till 
2030 minska klimatutsläppen i scope 1 och 2 med 50 procent.  
Styrning och uppföljning
Det övergripande ansvaret för att koordinera hållbarhetsarbetet 
och följa upp hållbarhetsmålen har delegerats till Hållbarhetsche -
fen. Arbetet med att nå samtliga hållbarhetsmål följs upp internt 
på kvartalsbasis.
Neobo har antagit riktlinjer för arbetet med att minska energi - 
och vattenförbrukningen i fastigheterna. Detta arbete är en viktig 
del av Neobos hållbarhetsarbete. För att säkerställa ett systema -
tiskt arbetssätt med god styrning och uppföljning har vi därför 
under året tagit fram ett vatten - och energiledningssystem som 
beskriver hur Neobo internt ska arbeta med dessa viktiga frågor.
Hållbara  
bostadsmiljöer
Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer  
där människor trivs och känner sig trygga.
Ansvarsfullt  
företagande
Omtanke och respekt gentemot medarbetare,  
 hyresgäster, investerare och samhället vi verkar i.
Tr ygga hem  
och områden
Energi effektivitet 
och förnybar 
energi
Material- 
användning  
och avfall
Föroreningar Vatten- 
användning
Klimat­ 
anpassning
Klimat­ 
utsläpp
Biodiversitet Arbetsvillkor Mångfald  
och jämlikhet
Korruptionsrisk 
och intresse-
konflikter  
Mänskliga rättigheter 
och arbetsvillkor 
i värdekedjan
Övergripande mål
Tr ygg bostads-
miljö med låg 
brottslighet där 
hyresgästerna  
är engagerade  
i sin närmiljö.
Energieffektiva 
bostäder som 
 försörjs med 
 förnybar energi.
Effektiv material- 
användning och 
minskade avfalls-
mängder genom 
återbruk och 
återvinning. 
Hälsosam 
 boendemiljö fri 
från skadliga 
ämnen.
Minska använd -
ningen av 
 färsk vatten i 
bostäderna.
Ett fastighets-
bestånd anpassat 
för ett  förändrat 
klimat.
Minskade klimat-
utsläpp från hela 
värdekedjan med 
nettonoll utsläpp 
(Scope 1,2 och 3) 
till år 2045.
Främjande och 
skydd av biolo-
gisk mångfald.
En av de bästa 
arbetsgivarna i 
branschen sett  
till medarbetar- 
engagemang
En arbetsplats 
som präglas av 
mångfald och att 
alla har lika förut -
sättningar att 
utvecklas.
En etisk och 
transparent 
företags  kultur 
med  nolltolerans 
mot oegentlig-
heter.
Mänskliga rättigheter 
 respekteras och följs 
upp i värdekedjan.
Långsiktiga mål 2030
Årlig hyresgäst -
omsättning  
under 20%, 
senast år 2030.
Minska energi- 
användningen 
med 20% (fastig­ 
hetsenergi) till 
 år 2030 jämfört 
med 2023.
Etablera metod 
för att mäta, följa 
upp och minska 
avfall från hyres -
gäster till år 2030.
Mål sätts  
under 2024.
Minska färsk-
vattenanvänd -
ningen i bostäder 
med 15% till år 
2030 jämfört  
med 2023.
Kontinuerligt 
uppdaterad  
adaptionsplan för 
alla fastigheter.
50% lägre klimat­
utsläpp i scope 1 
och 2 år 2030 
jämfört med 
2023.
Mål sätts  
under 2024.
Medarbetar- 
engagemang / 
eNPS > 20 till år 
2030
Upplevd inklu-
dering 100% år 
2030.
100% av medar-
betarna genom-
för årligen utbild -
ning i affärsetik
Mätning och upp-
följning av mänskliga 
rättigheter i värde-
kedjan år 2030.
Över bransch -
snittet i Service-
index (AktivBo)  
år 2030.
100% av inköpt 
energi från 
 förnybara källor.
Metod för att  
mäta, följa upp och 
minska bygg avfall 
från renoveringar 
till år 2030.
Mäta, följa upp  
och minska klimat-
utsläpp i scope 3 
till år 2030 jäm­ 
fört med 2023.
Frisknärvaro 
2030 över 
bransch- 
genomsnittet
Personalen speg-
lar samhället sett 
till könsfördel -
ning och etnisk 
bakgrund 2030.
Publikt till­ 
gänglig och  
anonym vissel-
blåsarfunktion.
100% av betydande 
leverantörer utvär-
derade utifrån leve -
rantörspolicy år 2030.
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet Innehåll21Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 22 =====

Löpande hållbarhetsarbete i förvaltningen
Förvaltningsorganisationen arbetar ständigt med 
olika hållbarhetsfrågor. Det rör sig bland annat om 
trygghetsskapande åtgärder såsom arbete med 
förbättrad belysning, arbete med att förbättra 
avfallshantering och sortering av matavfall, samt 
arbete med energieffektivisering.
Under året har vi fortsatt det viktiga arbetet 
med energieffektivisering och genomfört många 
åtgärder för att minska energiåtgången i våra 
fastigheter, såväl investeringar i ny teknik som 
injustering för effektiv drift av befintlig utrustning. 
Det praktiska arbetet under året har varit fokuse -
rat på att uppnå en god nulägesanalys vad avser 
energi- och vattenförbrukning i våra fastigheter. 
Neobos förbrukning av fastighetsenergi 2023 var 
111,4 kWh/kvm, och totalt inköpt energi under 2023 
var 99,7 GWh. Vi använder analysverktyget Mestro 
för att få överblick över energiförbrukningen samt 
har installerat smarta vattenmätare i många 
fastig heter. För att få möjlighet att framöver prio -
ritera energieffektiviseringsåtgärder där de ger 
bäst effekt så har vi förnyat energideklarationerna 
för ett antal fastigheter i förväg. Detta gör att vi får 
jämförbara energideklarationer i hela portföljen 
och kan arbeta effektivare med att minska vår  
energiförbrukning.
Klimatbokslut för 2023
En viktig del för att få förståelse för vårt nuläge 
och kunna göra prioriteringar framåt har varit att 
beräkna bolagets klimatpåverkan för 2023. För 
första gången har Neobos samlade utsläpp av 
växthusgaser sammanställts i ett klimatbokslut. 
Enligt branschpraxis följer klimatbokslutet 
GHG-protokollets principer och delar in utsläppen 
i Scope 1, 2 och 3. Årliga klimatbokslut förbättrar 
möjligheterna att följa upp och mäta framdrift  
mot Neobos hållbarhetsmål samt jämföra utsläp -
pen mot liknande fastighetsbolag. Eftersom 2023 
kommer att utgöra basåret för Neobos utsläpp har 
datakällor, metodik och avgränsningar dokumen -
terats för att effektivt kunna uppdateras vid kom -
mande års klimatbokslut. 
Klimatutsläpp delas upp i Scope 1, 2 och 3 enligt GHG-protokollet
SCOPE 1
Direkta egna utsläpp
Exempel:
• Köldmedieutsläpp
• Oljepannor
• Egna bilar
SCOPE 2
Utsläpp från köpt energi
Exempel:
• Utsläpp i fjärrvärmeverken
• Utsläpp från köpt el
SCOPE 3
Indirekta utsläpp
Exempel uppströms:
• Material i nyproduktion
• Anställdas pendling
• Affärsresor
Exempel nedströms:
• Hyresgästernas el
• Avfallshantering
Neobos klimatutsläpp 2023 
tCO/two.tfe kgCO/two.tfe 
/kvm/one.tf)
kgCO/two.tfe 
/tkr/two.tf)
Beräkningsmetod  
och kommentar
Scope /one.tf /one.tf/zero.tf/six.tf
Köldmedieläckage –  Köldmedierapporter
Utsläpp från tjänstebilar  106 Leverantörsstatistik
Scope /two.tf – Market based  /three.tf /six.tf/six.tf/nine.tf 
El  1 010 Köpt el (emissionsvärden leverantör)
Värme  2 659 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät)
Kyla – Köpt kyla (emissionsvärden nät)
Scope /two.tf – Location based  /three.tf /nine.tf/zero.tf/one.tf 
El  1 241 Köpt el (nordisk elmix)
Värme  2 659 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät)
Kyla –  Köpt kyla (emissionsvärden nät)
T otala utsläpp Scope /one.tf & /two.tf 
– Market based
 /three.tf /seven.tf/seven.tf/five.tf /five.tf,/two.tf/nine.tf /four.tf,/two.tf/five.tf
T otala utsläpp Scope /one.tf & /two.tf 
– Location based
 /four.tf /zero.tf/zero.tf/six.tf /five.tf,/six.tf/one.tf /four.tf,/five.tf/one.tf
Scope /three.tf  /one.tf/zero.tf /six.tf/four.tf/two.tf 
1. Inköpta varor och tjänster 3 038 Kostnadsbaserad
2. Kapitalvaror 4 087 Hybrid (leverantörsstatistik och  
kostnadsbaserad)
3.  Bränsle­ och energi­
relaterade aktiviteter
796 Köpt energi 
(emissionsvärden leverantör)
6. Tjänsteresor 5 Hybrid (avstånd, leverantörsstatistik,  
kostnadsbaserad)
7. Pendlingsresor 30 Schablon
8. Hyrd tillgång uppströms 4 Schablon
13. Hyrd tillgång nedströms 2 681 Schablon
T otala utsläpp Scope /one.tf,/two.tf & /three.tf 
– Market based
 /one.tf/four.tf /four.tf/one.tf/six.tf /two.tf/zero.tf,/one.tf/nine.tf /one.tf/six.tf,/two.tf/three.tf
To t a l a  ut s l ä p p  S c o p e  /one.tf,/two.tf &  /three.tf 
– Location based
 /one.tf/four.tf /six.tf/four.tf/eight.tf /two.tf/zero.tf,/five.tf/one.tf /one.tf/six.tf,/five.tf/zero.tf
1) Beräknat på 888 mkr i omsättning.
2) Beräknat på 714 048 kvm uthyrningsbar area.
Verksamhet
Kort om Neobo
2023 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Så arbetar Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet Innehåll22Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 23 =====

BOLAGS- 
STYRNING 
OCH AKTIEN
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Fastigheten Svetsaren 8 i Nyköping

===== SIDA 24 =====

För att säkerställa god styrning av bolaget är an-  
svaret tydligt fördelat mellan aktieägare, styrelse, 
verkställande direktör och ledning. Till grund för 
styrningen ligger bolagsordningen, styrelsens 
arbetsordning, vd-instruktion, antagna policys 
och riktlinjer samt den svenska aktiebolagslagen 
och andra tillämpliga lagar, förordningar och regel-
verk såsom bland annat de regler och rekom -
mendation som följer av listningen av bolagets 
aktier på First North.
Neobo tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning 
(”Koden”). Neobo har valt att avvika från Koden 
genom att något särskilt ersättningsutskott inte 
har inrättats, hela styrelsen har fullgjort ersätt -
ningsutskottets arbetsuppgifter. Styrelsen moti-
verar avvikelsen med att varken bolagets eller 
styrelsens storlek motiverar inrättande av ett 
separat ersättningsutskott. Bolaget har för när -
varande inga riktlinjer för ersättning till ledande 
befattningshavare. I övrigt avviker bolaget inte 
från några bestämmelser i Koden.
Aktieägare
Aktiekapitalet uppgick vid årets utgång till  
752 027 538 kronor och antalet registrerade 
aktier uppgick till 145 400 737 . Varje aktie har ett 
kvotvärde om 5,17 kronor. De största aktieägarna 
vid utgången av 2023 var ICA-handlarnas Förbund, 
10,32 procent, Martin Larsén, 8,82 procent och 
Avanza Pension, 7,48 procent.
Bolagsstämma
Bolagsstämman är Neobos högsta beslutande 
organ där aktieägarna har möjlighet att fatta 
beslut i frågor som rör bolaget. Årsstämman ska 
hållas i Stockholm senast den 30 juni. Årsstäm -
man väljer styrelseordförande, övriga styrelsele -
damöter och bolagets revisor. Till årsstämmans 
uppgifter hör också bland annat att besluta om 
fastställande av bolagets och koncernens balans 
och resultaträkningar, besluta om disposition av 
resultatet och om ansvarsfrihet för styrelseleda -
möter och vd. Kallelse till årsstämma sker genom 
annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och 
genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets 
webbplats. Bolaget ska upplysa om att kallelse 
skett genom annonsering i Dagens Nyheter.
Vid Neobos årsstämma den 26 april 2023 
beslutades bland annat om omval av styrelse -
ledamöterna Jan-Erik Höjvall, Mona Finnström,  
Ulf Nilsson, Eva Swartz Grimaldi och Peter  
Wågström. Jan-Erik Höjvall valdes till styrelsens 
ordförande. Årsstämman beslutade att ingen 
utdelning skulle lämnas för räkenskapsåret 2022, 
att arvode skulle utgå till styrelsen om totalt  
1 730 000 kr varav 550 000 kr till styrelsens ord -
förande och 295 000 kr vardera till övriga styrelse -
ledamöter, samt beslutade om ansvarsfrihet för 
styrelseledamöterna och verkställande direktö -
rerna. Årsstämman beslutade vidare om omval 
av revisionsbolaget EY , om bemyndigande för 
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Neobo Fastigheter AB (publ) (”Neobo” eller ”bolaget”) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm.  
Bolagets aktier är sedan den 10 februari 2023 noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market (”First North”).
styrelsen att besluta om nyemission av aktier, 
samt att införa ett långsiktigt incitamentspro -
gram 2023. Protokoll från årsstämman finns på 
Neobos hemsida, neobo.se/sv/arsstamma-2023.
Den 4 oktober 2023 höll Neobo en extra 
bolagsstämma vilken beslutade att välja Jakob 
Pettersson till ny styrelseledamot för tiden intill 
slutet av nästa årsstämma. Protokoll från den 
extra bolagsstämman finns på Neobos hemsida, 
neobo.se/sv/extra-bolagsstamma-2023.
Årsstämma 2024 kommer att hållas den  
23 april 2024. Kallelse samt fullständiga förslag 
finns på bolagets webbplats neobo.se/sv/ars -
stamma-2024.
Vd
Bolagsstämmor
AktieägareValberedning
Externa revisorer
Intern kontroll  
och riskhantering
Styrelse
Neobos organisation
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Innehåll24Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 25 =====

Valberedning
Valberedningen ska bestå av styrelsens ord -
förande samt representanter för de tre största 
aktieägarna per den 30 september.
Valberedningen har till uppgift att inför kom -
mande årsstämma lämna förslag avseende bland 
annat val av styrelseledamöter och styrelseord-
förande, val av revisor, val av ordförande på års -
stämman och arvodesfrågor.
Valberedningen inför årsstämman 2024 
består av Göran Blomberg, valberedningens ord -
förande, utsedd av ICA-handlarnas Förbund AB, 
Martin Larsén, utsedd av Martin Larsén, Sven-
Olof Johansson, utsedd av Compactor Fastig -
heter AB, samt av Jan-Erik Höjvall i egenskap av 
styrelseordförande. Per den 30 september 2023 
representerade de aktieägare som utsett leda -
möter till val beredningen tillsammans cirka 21,8 
procent av aktierna i Neobo.
Styrelsen
Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. 
Styrelsens övergripande uppgift är att ansvara 
för koncernens organisation och förvaltning 
samt för att kontrollen av bokföringen, medels -
förvaltningen och ekonomiska förhållanden i 
övrigt är betryggande. Det åligger styrelsen att 
tillse att det finns fungerande rapporteringssys -
tem och att styrelsen erhåller erforderlig infor -
mation om bolagets ställning, resultat, finansie -
ring och likviditet genom periodisk rapportering. 
Utöver att svara för bolagets organisation och 
förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att 
fatta beslut i strategiska frågor såsom faststäl -
lande av strategiska planer, hållbarhets- och 
 lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar 
 styrelsen beslut om större förvärv och försälj -
ningar av fastigheter och bolag.
Närvaro vid styrelsemöten 2023
Styrelsemöten
Varav  
per capsulam
Oberoende  
av bolaget
Oberoende  
av större ägare
Jan-Erik Höjvall (ordförande) 18/18 9/9 Nej (tidigare vd) Ja
Mona Finnström 18/18 9/9 Ja Ja
Ulf Nilsson 18/18 9/9 Ja Ja
Jakob Pettersson 3/3 1/1 Ja Nej
Eva Swartz Grimaldi 14/16 8/8 Ja Ja
Peter Wågström 18/18 9/9 Ja Ja
Styrelsens arbete regleras genom en arbetsord -
ning vilken årligen fastställs på det konstitue -
rande styrelsemötet. Arbetsordningen innehåller 
instruktioner om ansvarsfördelning inom styrel -
sen. Styrelsen ska vidare tillse att den verkstäl -
lande direktören fullgör sina åtaganden i enlig -
het med av styrelsen fastställd vd-instruktion.
Styrelsen har gjort bedömningen att det mot 
bakgrund av bolagets storlek och verksamhetens 
omfattning inte är motiverat att inrätta några 
utskott inom styrelsen. Revisionsutskottets res-
pektive ersättningsutskottets arbetsuppgifter 
 fullgörs av styrelsen i dess helhet. Styrelsens 
arbetsordning utvärderas och fastställs årligen. 
Styrelsen ska hålla sex till sju ordinarie samman-
träden per år, samt hålla extra sammanträden när 
styrelsens ordförande bedömer det motiverat eller 
när det begärs av en av ledamöterna eller den 
verkställande direktören. Styrelsens ordförande 
ansvarar för att årlig utvärdering av styrelsens och 
den verkställande direktörens arbete genomförs.
Neobos styrelse ska enligt bolagsordningen 
bestå av lägst tre och högst tio ledamöter. Leda -
möterna väljs årligen för tiden intill slutet av 
nästa årsstämma. Vid årsstämman 2023 valdes 
fem styrelseledamöter. Vid den extra bolags -
stämman den 4 oktober 2023 utökades styrelsen 
med en ledamot. Den 6 december 2023 avgick 
Eva Swartz Grimaldi från styrelsen med omedel -
bar verkan på grund av hälsoskäl, varefter styr -
elsen bestod av fem ledamöter. Den 7 februari 
2024 avgick Peter Wågström från styrelsen 
med omedelbar verkan på grund av ett annat 
bolagsengagemang, varefter styrelsen har 
bestått av fyra ledamöter.
Neobos styrelse består av ledamöterna Jan-Erik 
Höjvall, styrelsens ordförande, Mona Finnström, 
Ulf Nilsson och Jakob Pettersson. En närmare 
presentation av ledamöterna finns på sid. 28 och 
på bolagets webbplats. Den verkställande direk -
tören ingår inte i styrelsen.
Under året har styrelsen haft 18 protokoll -
förda möten, varav ett konstituerande möte och 
nio möten per capsulam. Bland de ärenden som 
styrelsen har behandlat kan nämnas Neobos 
strategi, mål, affärsplan, budget, organisation, 
extern rapportering, finansieringsfrågor, risk­
analys, frågor i samband med noteringen på First 
North, utformningen av nya finansiella mål samt 
antagande av hållbarhetspolicy och hållbarhets-
strategi. Styrelsen har under året särskilt följt 
utvecklingen av bolagets finansieringskostna -
der, likviditetsprognos samt vakanser.
Vid styrelsemötena har förutom styrelsen 
även vd, CFO och Chefsjurist och Hållbarhets -
chef närvarat.
Styrelsen har genomfört en årlig styrelse -
utvärdering genom FNCA. Utvärderingen av 
 styrelsen har skett genom en digital anonym 
enkät som besvarats av styrelseledamöterna 
och vd. Svaren har sammanställts i en rapport 
som analyserats och kompletterats med sam -
manfattande kommentarer. Utfallet har redo-
visats i diagram som jämförts med en referens -
grupp bestående av svar från andra noterade 
bolag. Resultatet har redovisats för ordföranden 
varefter styrelsen har gått igenom och diskuterat 
utfallet. Resultatet har även redovisats för 
 valberedningen.
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Bolagsstyrningsrapport Innehåll25Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 26 =====

Verkställande direktören
Den verkställande direktören är ansvarig inför 
styrelsen och handhar den löpande förvaltningen 
och leder bolagets verksamhet i enlighet med 
styrelsens riktlinjer och anvisningar bland annat 
genom av styrelsen antagen vd-instruktionen.
Ersättning till ledande befattningshavare
Neobos ledande befattningshavare är Ylva Sarby 
Westman, vd, Maria Strandberg, CFO, Malin 
Axland, Chefsjurist och Hållbarhetschef, 
Anna-Carin Skoglund, Regionchef Nord samt 
Per Sundequist, Regionchef Syd. Under år 2023 
ingick även Jonny Göthberg, Förvaltningschef, 
samt Johan Bergman, IR-chef, i ledningsgrup -
pen. En närmare presentation av de ledande 
befattningshavarna finns på sid. 29 och på 
 bolagets hemsida.
Styrelsen har föreslagit att årsstämman 2024 
antar riktlinjer för ersättning till ledande befatt -
ningshavare. Av förslaget framgår bland annat 
att Neobo ska tillämpa marknadsmässiga och 
konkurrenskraftiga ersättningsformer. Ersätt -
ningen kan bestå av en fast och en rörlig del. 
Riktlinjerna innehåller olika krav för ersättnings 
utformning och ett maxbelopp för rörlig ersätt-
ning. Riktlinjerna får frångås av styrelsen om det 
i det enskilda fallet finns särskilda skäl. Sådana 
avsteg ska då redovisas i ersättningsrapporten 
inför närmast följande årsstämma. Förslaget i sin 
helhet finns publicerat på bolagets webbplats 
neobo.se/sv/arsstamma-2024/.
För uppgifter om ersättning till styrelse och 
ledande befattningshavare under år 2023 se 
not 5. Årsstämman 2023 beslutade att införa ett 
Årshjul
Februari
• Bokslutssammanträde
• Kvartalsbokslut (Q4) och 
boksluts kommuniké
• Måluppfyllnad föregående år
• Redovisnings- och revisionsfrågor 
samt revisionsrapport
• Möte med revisorn
• Frågor inför årsstämma n
December
• Affärsplan
• Budget för kommande år
• Kapitalstruktur
• Successionsplanering och organisation
Oktober
• Kvartalsbokslut (Q3)
•  Redovisnings- och revisionsfrågor  
samt revisionsrapport
• Möte med revisorn
• Utvärdering av styrelse, vd och ledning
•  Utvärdering av system för intern  
kontroll inklusive eventuellt behov av 
internrevision
September
• Strategimöte
• Riskidentifiering och riskhantering
• Genomgång och uppdatering av policyer
• Marknad och marknadsanalys
• Konkurrentgenomgång
• Strategi inför affärsplan och budget
Mars
• Kallelse till årsstämma
• Årsredovisning
April
• Kvartalsbokslut (Q1)
• Konstituerande styrelsemöte
Juli
• Kvartalsbokslut (Q2)
2023
JAN
FEB
MAR
APR
MAJ
JUN
DEC
NOV
OKT
SEPT
AUG
JUL
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Bolagsstyrningsrapport Innehåll26Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 27 =====

treårigt teckningsoptionsprogram (L TIP 2023) 
för vissa ledande befattningshavare. T eck-
ningsoptioner överläts i maj 2023 till Ylva Sarby 
Westman,  Maria Strandberg, Malin Axland och 
Jonny Göthberg. T eckningsoptionerna som inne -
hafts av Jonny Göthberg återlöstes av bolaget 
vid årsskiftet 2023/2024.
Intern kontroll och riskhantering
Intern kontroll är viktigt för att säkerställa att de 
beslutade målen och strategierna ger det resul -
tat som önskas, att lagar och regler följs samt 
att risken för oönskade händelser och fel i rap -
porteringen minimeras. Neobos interna kontroll 
tar sin utgångspunkt i arbetsfördelningen mel -
lan styrelsen och verkställande direktören, vil -
ken kommer till uttryck i styrelsens arbetsord -
ning och vd-instruktionen. Därtill även de 
beslutsvägar, befogenheter och ansvarsområ -
den som har kommunicerats i organisationen. 
En väsentlig beståndsdel i den interna 
kontrollen är att ha en tydlig bild av de risker för 
fel som kan finnas i den externa rapporteringen 
och att en organisation och processer finns för 
att hantera dessa risker. Neobo arbetar kontinu-
erligt och aktivt med intern rapportering och 
processer innehållande kontroller som syftar till 
att upptäcka och korrigera fel och avvikelser. 
Kontrollaktiviteter genomförs rutinmässigt på 
en övergripande nivå alternativt är av en mer 
processorienterad karaktär. Exempel på över -
gripande kontroller är löpande resultatanalys 
utifrån den operativa och legala koncernstruk -
turen samt analys av nyckeltal. Formella 
avstämningar, attester och liknande kontroller 
är exempel på rutin- eller processorienterade 
kontroller som syftar till att förebygga, upptäcka 
och korrigera fel och avvikelser. 
Styrelsen får löpande ekonomisk rapporte -
ring och vid styrelsemöten behandlas koncer -
nens ekonomiska ställning. Bolagets revisor 
 rapporterar personligen sina iakttagelser från 
granskningen och sin bedömning av den interna 
kontrollen en gång om året. Neobo har en policy 
som garanterar att medarbetare och andra 
intressenter anonymt och utan påföljd kan 
 rapportera ageranden eller andra missförhållan -
den som innebär överträdelser eller misstanke 
om över  trädelse av lagar eller andra riktlinjer 
och regler. Ett visselblåsarsystem är tillgängligt 
via Neobos webbplats. All information som 
bedöms vara insiderinformation meddelas 
marknaden via pressmeddelande. Bolaget har 
säkerställt att informationen når marknaden 
samtidigt. Vd och CFO är utsedda till tales -
personer i finansiella frågor. 
Med hänsyn till bolagets storlek, intern rappor -
tering och uppföljningssystem har styrelsen och 
ledningen bedömt att det för närvarande inte 
finns behov att en särskild internrevisionsfunk-
tion. Frågan om eventuellt behov av särskild 
internrevisionsfunktion följs upp årligen. 
Revision
Neobos årsredovisning samt styrelsens och den 
verkställande direktörens förvaltning granskas 
i enlighet med aktiebolagslagen av bolagets 
revisor. Granskningen utmynnar dels i en rappor-
tering till styrelsen, dels i en revisionsberättelse 
som avges till årsstämman. Revisionsbolaget EY 
med Gabriel Novella som huvudansvarig revisor 
valdes på årsstämman 2023 till revisor för tiden 
fram till årsstämman 2024. Arvode utgår enligt 
godkänd räkning.
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Bolagsstyrningsrapport Innehåll27Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 28 =====

Jan-Erik Höjvall
Styrelseordförande sedan 2022.
Född: 1959. 
Utbildning: Civilingenjör från Kungliga 
T ekniska högskolan.
Övriga nuvarande uppdrag: –
Tidigare erfarenhet i urval:   
Vd Amasten Fastighets AB, vd Rikshem 
och vd Akelius fastigheter AB. Styrelse­
ordförande i Studentbostäder i Norden AB 
(publ).
Aktieägande i bolaget 1):  
65 000 aktier.
Oberoende i förhållande till större  
aktieägare: Ja.
Mona Finnström
Styrelseledamot sedan 2022.
Född: 1959. 
Utbildning: Filosofie kandidat examen i 
beteendevetenskap och enstaka kurser  
i företagsekonomi.
Övriga nuvarande uppdrag:  
Styrelseordförande i Sveriges Förvaltar­
forum AB. Styrelseledamot i Mona Finn ­
ström utveckling AB. Styrelsesuppleant i 
Stockholms Kooperativa Bostadsförening, 
 kooperativ hyresrättsförening.
Tidigare erfarenhet i urval:   
Styrelseledamot i Fastigo Aktiebolag,  
HR Huset, Fastighets branschens och 
Arbetsgivarpartner Aktiebolag.  
Vd i Fastigo Aktiebolag.
Aktieägande i bolaget 1):  
10 000 aktier.
Oberoende i förhållande till större  
aktieägare: Ja.
Ulf Nilsson
Styrelseledamot sedan 2022.
Född: 1958. 
Utbildning: Jur kand från Uppsala univer­
sitet.
Övriga nuvarande uppdrag:  
Styrelse ordförande i GC Cru AB, Richard 
Juhlin Grand Cru AB och Vamlingbo Ladu ­
gårdar AB. Styrelseledamot i Avestaörnen 
3 AB, Krylbohus AB, LC Åkersberga Fastig ­
hets AB och Sigfride Fastigheter AB. 
Styrelsesupp leant i Bällsta udde Bostads­
utveckling AB.
Tidigare erfarenhet i urval:   
Styrelseledamot Amasten Fastighets AB, 
och Kungsleden AB. Vd D. Carnegie & CO.
Aktieägande i bolaget 1):  
250 000 aktier.
Oberoende i förhållande till större  
aktieägare: Ja.
Jakob Pettersson
Styrelseledamot sedan 2023.
Född: 1986.
Utbildning: B.Sc. och M.Sc. från Handels­
högskolan i Stockholm.
Övriga nuvarande uppdrag:  
CFO på ICA­handlarnas Förbund. Styrelse ­
ledamot i Hagabacken Fastighets AB.
Tidigare erfarenhet i urval:   
Styrelseledamot i Amasten Fastighets AB.
Aktieägande i bolaget 1):  
0 aktier.
Oberoende i förhållande till större  
aktieägare: Nej.
STYRELSE
Eva Swartz Grimaldi ingick i styrelsen till och med 6 december 2023.  
Peter Wågström ingick i styrelsen till och med 7 februari 2024. 1) Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Innehåll
28
Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 29 =====

Ylva Sarby Westman
Verkställande direktör sedan 2022.
Född:  1973. 
Utbildning: Civilingenjör från Kungliga 
Te k n i s k a  h ö g s k o l a n .
Övriga nuvarande uppdrag:   
Styrelse ledamot i Eastnine AB (publ).
Tidigare erfarenhet i urval:  
Verkställande direktör i Kungsleden AB. 
Vice verkställande direktör i Castellum AB 
och Kungsleden AB. CFO i Castellum AB 
och Kungs leden AB. 
Aktieägande i bolaget 1):/uni00A0 
86 246 aktier.
Te c k n i n g s o p t i o n e r  2 0 2 3 / 2 0 2 6 :1: 
436 200 optioner.
Maria Strandberg
CFO sedan 2023.
Född:  1983. 
Utbildning: Civilekonom från Södertörns 
högskola. 
Övriga nuvarande uppdrag:/uni00A0–
Tidigare erfarenhet i urval:/uni00A0 
CFO i Castellum AB. Ekonomichef på  
Kungs leden AB. Revisor på EY.
Aktieägande i bolaget 1):/uni00A0 
15 000 aktier.
Te c k n i n g s o p t i o n e r  2 0 2 3 / 2 0 2 6 :1: 
96 933 optioner.
Anna-Carin Skoglund
Regionchef Nord sedan 2022.
Född:  1963.
Utbildning: Drifttekniker på  Örebro univer-
sitet. T eknisk fastighetsförvaltare på  
Newton. Ledarskap på Umeå universitet.
Övriga nuvarande uppdrag:  –
Tidigare erfarenhet i urval:/uni00A0 
Regionchef på SBB. Fastighetschef på 
Ängelholmshem.
Aktieägande i bolaget 1):/uni00A0 
2 342 aktier.
Per Sundequist
Regionchef Syd sedan 2022.
Född:  1967 .
Utbildning: Fastighetsmäklar utbildning, 
universitetsstudier i ekonomi, DIHM- 
examen Marknadsekonomi IHM.
Övriga nuvarande uppdrag:/uni00A0 
Styrelsesuppleant i Christina Sundequist 
Konsult AB.
Tidigare erfarenhet i urval:  
Vd HSB Nordvästra Götaland. Marknads -
områdeschef Skandia Fastigheter. Chef 
 Projektutveckling Götenehus. Regionchef 
SBB Norden AB.
Aktieägande i bolaget 1):/uni00A0 
2 500 aktier.
Malin Axland
Chefsjurist sedan 2022 och 
 Hållbarhetschef sedan 2023.
Född:  1974. 
Utbildning: Jur kand från Stockholms  
universitet. 
Övriga nuvarande uppdrag:/uni00A0 
Styrelse ledamot i MAxland AB.
Tidigare erfarenhet i urval:/uni00A0 
Chefsjurist Kungsleden AB. Advokat 
Mannheimer Swartling Advokatbyrå.  
Egen verksamhet som interimsjurist. 
Aktieägande i bolaget 1):/uni00A0 
23 300 aktier.
Te c k n i n g s o p t i o n e r  2 0 2 3 / 2 0 2 6 :1: 
96 933 optioner.
LEDNING
Johan Bergman, IR-chef, ingick i koncernledningen till och med 11 juli 2023.
Jonny Göthberg, Förvaltningschef, ingick i koncernledningen till och med 31 december 2023. 1) Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Innehåll29Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 30 =====

Ägarstruktur per 31 december 2023
Vid årsskiftet fanns det 134 396 aktieägare i Neobo. De 10 största ägarna kontrollerade 47 ,7 procent  
av kapital och röster per den 31 december 2023. Det utländska ägandet uppgick till 9,8 procent.
AKTIEN OCH ÄGARNA
0
25 000
50 000
75 000
100 000
decnovoktsepaugjuljunmajaprmarfeb
0
5
10
15
20
 Neobo    Handelsvolym
Neobos börsvärde, det vill säga värdet av samt­
liga noterade utestående aktier, uppgick per den 
31 december 2023 till 2 007 mkr. Antal utestående 
aktier uppgår till 145 400 737 . 
Handel och omsättning
Neobos aktie är sedan den 10 februari 2023 note ­
rad på Nasdaq First North Premier Growth Market. 
Aktiens omsättning uppgick till 380 miljoner 
aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga 
antalet omsatta aktier under året dividerat med 
antalet utestående aktier per årsskiftet, var 261 
procent. 
Utdelningspolicy
Givet dagens marknadsförutsättningar och bola ­
gets investeringsbehov är det styrelsens uppfatt­
ning att aktieägarna gynnas och den bästa total­
avkastningen uppnås genom att vinster återin ­
vesteras i verksamheten, varför utdelningspolicyn 
togs bort 2023. Värdeskapande investeringar 
kommer att ske i form av lägenhetsrenoveringar 
och hållbarhetsinvesteringar som bidrar till att 
öka avkastningen från fastigheterna. 
Totalavkastning
Aktiekursen för Neobo var vid årets slut 13,80 
kronor. Under året noterades en högsta kurs om 
18,86 kronor och en lägsta om 7 ,63 kronor. T otal­
avkastningen för aktien, motsvarande kursut­
veckling sedan noteringen, var –19,3 procent. 
Ingen utdelning delades ut under 2023. 
Substansvärden
Substansvärdet är det samlade kapital som bola ­
get förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital 
vill Neobo skapa stabil avkastning och tillväxt 
under lågt risktagande. Då Neobos fastigheter är 
redovisade till verkligt värde kan substansvärdet 
beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. 
Dock bör hänsyn tas till poster som inte innebär 
någon utbetalning i närtid, såsom i Neobos fall 
derivat och uppskjuten skatteskuld.
Substansvärdet uppgick vid årets utgång till 
45,83 kronor/aktie (54,26). Aktiekursen vid års­
skiftet utgjorde således 30, 1 procent av substans­
värdet.
Beräkning av substansvärdet
mkr Kr/aktie
Eget Kapital enligt balansräkning 6 405 44,05
Återläggning enligt balansräkning:
Derivat –171 –1,18
Uppskjuten skatt 430 2,96
Långsiktigt substansvärde 6 664 45,83
Storleksklass Antal aktier
Kapital och 
röster, %
Antal kända 
ägare
Andel  
av kända  
ägare, %
1–500 7 862 246 5,4 124 082 92,3
501–1 000 3 536 704 2,4 4 735 3,5
1 001–5 000 9 282 824 6,4 4 303 3,2
5 001–10 000 4 806 236 3,3 650 0,5
10 001–20 000 4 460 176 3,1 307 0,2
20 001– 106 109 731 73,0 319 0,2
Anonymt ägande 9 342 820 6,4 0 0,0
Totalt 145 400 737 100 134 396 100
Källa: Modular Finance 
Största aktieägarna Antal aktier
 
Andel av kapital  
och röster, %
ICA­handlarnas Förbund 15 000 000 10,3
Martin Olof Brage Larsén 12 821 625 8,8
Avanza Pension 10 879 673 7,5
Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,6
Sven­Olof Johansson 5 500 000 3,8
Länsförsäkringar Fonder 5 082 449 3,5
Nordnet Pensionsförsäkring 4 123 959 2,8
Futur Pension 3 178 555 2,2
ÖstVäst Capital Management 3 080 200 2,1
Ilija Batljan 3 021 862 2,1
Övriga 76 048 002 52,3
Totalt antal emitterade aktier 145 400 737 100
Neobo kurs- och omsättningsutveckling 2023
kr Tkr
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Innehåll
30
Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 31 =====

FINANSIELLA 
RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Fastigheten Gredelby 7:85 i Knivsta

===== SIDA 32 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr. 556580-2526, avger härmed årsredovisning  
och koncernredovisning för räkenskapsåret 2023. Uppgifterna inom parentes avser föregående räkenskapsår.
Om Neobo
Neobos verksamhet är att äga, aktivt förvalta 
och förädla bostäder i svenska kommuner med 
befolkningstillväxt, god sysselsättningsgrad och 
en stabil hyresmarknad. Neobo ska vara en lång -
siktig och trygg hyresvärd som arbetar aktivt 
med hållbarhet för att bidra till en god samhälls-
utveckling. Beståndet utgörs av 267 fastigheter 
med en total area om 713 tusen kvadratmeter och 
ett marknadsvärde på 14 018 mkr. 
Intäkter, kostnader och resultat
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade till 888 mkr (839) under 
året. Jämför bart bestånd av fastigheter uppvi-
sade ökade hyresintäkter om 5,0 procent. 
Ökningen av hyresintäkter är hänförlig till årliga 
hyresförhandlingar i bostadsbeståndet, färdig -
ställda projekt, uppgraderade lägen heter samt 
minskad vakans. Den  ekonomiska uthyrnings-
graden uppgick till 92,5 procent (92,0).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till –429 mkr 
(–416). Fastig hetskostnaderna består i huvudsak 
av taxebundna kostnader, drift- och under-
hållskostnader samt förvaltningsadministration. 
Ökningen från föregående år hänförs både till ett 
utökat fastig hetsbestånd med förvärv i slutet av 
2022 och färdigställda projekt under året samt 
till ökade kostnader för el och uppvärmning 
under årets sista kvartal.
Driftnetto
Driftnettot ökade under året med 37 mkr till 
460 mkr (423). I jämförbart bestånd motsvarar 
ökningen 3,8 procent efter justering av jämförelse-
störande poster, till följd av framför allt ökade 
hyresintäkter.
Administration
Årets administrationskostnader uppgick till 
–155 mkr (–116) varav fastighetsadministration 
uppgick till –67 mkr (–37) och central administra -
tion till –88 mkr (–79). Ökningen i administra -
tionskostnader förklaras av jämförelsestörande 
poster om 18 mkr inom central administration. 
Jämförelsestörande poster är hänförliga till 
separationen från SBB, Neobos notering på 
 Nasdaq First North Premier Growth Market 
samt diverse uppstartskostnader för bolaget. 
Exklusive jämförelsestörande poster minskade 
centrala administrationskostnader med 9 mkr. 
Vidare gjordes redovisningsmässiga omfördel -
ningar av kostnader mellan fastighetsadminis-
tration och driftkostnader under 2022, varför 
jämförelse av fastighetsadministration blir 
 missvisande mellan åren.
Finansnetto
Finansnettot för året försämrades till –224 mkr 
(–172), förklarat av en högre räntemiljö. Vid ut-
gången av året hade den genomsnittliga räntan 
för lån och derivat ökat till 3,4 procent (2,8). 
 Räntetäckningsgraden för året minskade till 
1,7 gånger (2,0), främst förklarat av ett högre 
finansnetto. Policyn är att räntetäckningsgraden 
ska uppgå till lägst 1,5 gånger för motsvarande 
period.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet minskade med 14 procent 
till 148 mkr (172) under året. Minskningen förklaras 
av högre finansiella kostnader och jämförelse -
störande poster om 18 mkr inom central adminis-
tration.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Per 31 december 2023 har hela fastighetsbestån -
det värderats externt. Sammantaget uppgick 
orealiserad värdeförändring på fastigheter till 
–1 353 mkr (–2 238) vilket motsvarar en värde -
förändring om –8,9 procent (–6,7) för året. Värde -
förändringen i region Syd uppgick till –806 mkr 
motsvarande –9,2 procent och i region Nord till 
–547 mkr motsvarande –8,4 procent. Genom -
snittligt direktavkastningskrav som använts i 
värderingen av beståndet uppgick till 4,7 procent 
att jämföra med 4, 1 vid utgången av 2022 för 
mot svarande fastigheter. 
Finans
Finanspolicy
Givet dagens marknadsförutsättningar och bola-
gets investeringsbehov är det styrelsens uppfatt-
ning att aktieägarna gynnas och den bästa total-
avkastningen uppnås genom att vinster åter-
investeras i verksamheten, varför utdelnings-
policyn togs bort i december 2023. Värdeskapande 
investeringar kommer att ske som bidrar till att 
öka avkastningen från fastigheterna. Vid samma 
tidpunkt beslutade styrelsen även att ta bort soli-
ditetsmålet eftersom det redan finns begräns-
ningar i belåningsgrad. Efter dessa förändringar 
är Neobos finansiella mål och riskbegränsningar:
•  Avkastning på eget kapital ska över tid över-
stiga 10 procent.
• Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger.
Tillgänglig likviditet
Neobos likviditet består av tillgångar på bank -
konton vilka vid årsskiftet uppgick till 199 (231). 
Låneränta, kapital- och räntebindning
Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut 
till 3,4 procent (2,8). Vårt fastighetsägande är ett 
långsiktigt engagemang vilket kräver en lång -
fristig finansiering. Lång kapitalbindning minskar 
även refinansieringsrisken. Den återstående 
kapitalbindningstiden var vid årsskiftet 3,3 år 
(3,9). Finansiella kostnader är en väsentlig kost-
nadspost i resultaträkningen. Den påverkas av 
förändringar i underliggande marknadsränta och 
förändringar i kreditgivarnas marginalpåslag. För 
att reducera svängningarna i de finansiella kost-
naderna till en acceptabel nivå är räntorna i hög 
utsträckning bundna på olika löptider. För att 
minska ränterisken och för att uppnå önskad  
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Innehåll
32
Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 33 =====

räntebindning användes räntederivat vilket är ett 
flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förändra 
räntebindningen i portföljen utan att behöva för -
ändra villkoren på de underliggande lånen. Den 
genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 
2,2 år (1,8) vid årets slut.
Covenanter
I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som 
Neobo åtar sig att upprätthålla under löptiden, 
så kallade covenanter. Uppfylls inte dessa kan till 
exempel ytterligare säkerhet behövas eller så 
kan i förlängningen motparten ha rätt att säga 
upp låneavtalet till betalning. De vanligast före -
kommande covenanterna är en räntetäcknings -
grad om minst 1,5–1,7 ggr, belåningsgrad om 
maximalt 65–75 procent och en soliditet på 
minst 25–30 procent. Övriga åtaganden är bland 
annat att låntagande dotterbolag ska vara hel-
ägda, att dotterbolag med pantsatta tillgångar 
inte upptar ytterligare lån och att långivaren för -
ses med viss finansiell information. Bolaget har 
uppfyllt samtliga covenanter mot alla motparter 
under året.
Skatt
Redovisad skatt under året uppgick till 54 mkr 
(628) varav –21 mkr (–38) är aktuell skatt och 
resterande del utgör uppskjuten skatt. Föränd -
ringen i aktuell skatt förklaras främst av lägre 
resultat i dotterbolagen till följd av ökade finan -
siella kostnader. Förändringen i uppskjuten skatt 
förklaras av lägre värdenedgång på fastighets -
beståndet. Den effektiva skattesatsen för perio -
den uppgick till 3,8 procent (31,7).
Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 
den 31 december 2023 till 430 mkr jämfört med 
505 mkr vid utgången av 2022. Den uppskjutna 
skatteskulden är till största delen hänförlig till 
förvaltningsfastigheter. Förändring i skatteskuld 
förklaras av periodens orealiserade värdeminsk -
ningar av förvaltningsfastigheterna. 
Neobo var vid utgången av perioden inte före -
mål för några skatteprocesser.
Fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet bestod vid utgången av 
året av 267 fastigheter (268) med en total uthyr -
ningsbar area om 713 tusen kvadratmeter (714). 
Per den 31 december 2023 har fastighetsbestån -
det värderats externt med ett bedömt mark -
nadsvärde om 14 018 mkr, jämfört med 15 295 
mkr vid ingången av året. Orealiserad värdeför -
ändring under perioden uppgick till –1 353 mkr 
(–1 151), vilket motsvarar en värdeminskning om 
8,9 procent (6,7). 
Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna 
för RICS Red Book med samma metodik som  
vid tidigare externvärderingar. Marknadsvärdet 
påverkas av fastighetsspecifika värdepåver -
kande händelser under perioden, som ny- och 
omtecknade hyreskontrakt, avflyttningar och 
nedlagda investeringar. Hänsyn har även tagits 
till de förändringar som bedöms ha skett i mark -
nadshyra och direktavkastningskrav sedan före -
gående externvärdering. 
I värdet för fastigheterna ingår 131 mkr (80) 
för byggrätter som värderats  genom tillämpning 
av ortsprismetoden, vilket innebär att bedöm -
ningen av värdet sker utifrån jämförelser av  
priser för likartade byggrätter. Genomsnittligt 
värde på byggrätterna efter riskavdrag i värde -
ringen är 1 146 kr/kvm BTA (862).
Genomsnittligt avkastningskrav uppgick vid 
årets slut till 4,7 procent (4,1) – en ökning om 
62 bp jämfört med årsskiftet.
Fastighetsbeståndets förändring
mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Ingående värde /one.tf januari /one.tf/five.tf /two.tf/nine.tf/five.tf /one.tf/seven.tf /one.tf/seven.tf/three.tf
Förvärv –100 6 064
Investeringar 177 727
Försäljningar – –7 602
Värdeförändring –1 353 –1 151
Omklassificeringar – 85
Utgående värde /three.tf/one.tf december /one.tf/four.tf /zero.tf/one.tf/eight.tf /one.tf/five.tf /two.tf/nine.tf/five.tf
Ersättningar till ledande befattningshavare
Ersättningsfrågor avseende ledande befattnings -
havare behandlas och beslutas av styrelsen. 
Ersättningen består av fast lön, rörlig ersättning, 
pension och andra sedvanliga förmåner. För 
ytterligare beskrivning se not 5.
Risker och osäkerhet
Prioriterade områden för riskhantering är fram -
förallt fastighetsvärdering, finansiering, projekt-
verksamhet och uthyrning, med hänsyn till både 
komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har 
bra rutiner för att hantera dessa risker och har 
dessutom en stark finansiell ställning med solida 
nyckeltal som låg belåningsgrad och hög ränte -
täckningsgrad. Vad gäller risker och osäkerhets -
faktorer hänvisas till avsnittet ”Risker och risk -
hantering” på sid. 34. 
Hållbarhet
Neobo arbetar aktivt med hållbarhet som en 
integrerad del av verksamheten genom syste -
matiskt arbete inom miljömässig, ekonomisk  
och social hållbarhet. Att utveckla hållbara och 
trygga boendemiljöer handlar bland annat om  
att erbjuda energieffektiva bostäder i attraktiva 
lägen som samverkar med samhället omkring. 
Genom en aktiv och kundnära fastighetsförvalt -
ning kan Neobo medverka till ökad stabilitet, 
trygghet samt långsiktigt hållbara miljöer och 
attraktiva bostadsområden. 
Neobo har under 2023 genomfört ett trettio -
tal energibesparingsprojekt, varav några större 
och ett flertal mindre. Projekten omfattar bland 
annat några nya solcellsanläggningar samt 
åtgärder kopplade till fastighetssystemen för 
ventilation och uppvärmning. Vi har under 2023 
även fortsatt den planerade utrullningen av 
fibernät i vårt fastighetsbestånd.
Vinstdisposition
Styrelsen föreslår att till förfogande stående 
vinstmedel om 5 721 525 776 kr i sin helhet över -
föres i ny räkning.
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Förvaltningsberättelse Innehåll33Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 34 =====

Risker och riskhantering
All affärsverksamhet är förenad med riskta -
gande. Rätt hanterade kan dessa risker leda till 
möjligheter men hanteras inte riskerna alls, inte 
i tid eller felaktigt kan det få stora negativa kon -
sekvenser i form av lägre intäkter, högre kostna -
der eller minskad trovärdighet. Arbetet med att 
identifiera, analysera, hantera och följa upp både 
strategiska och operationella risker är därför ett 
prioriterat område för Neobo. Styrelsen har det 
övergripande ansvaret för riskhantering medan 
det operativa arbetet är delegerat till vd och led -
ningsgrupp som arbetar med detta i en struktu -
rerad process enligt nedan figur. Presentation 
och avstämning med styrelsen sker årligen och 
har en treårig tidshorisont. 
Neobo arbetar kontinuerligt med att identi -
fiera och aktivt övervaka finansiella och andra 
risker som verksamheten möter eller står inför. 
Nedan figur illustrerar hur koncernens lednings -
grupp arbetar med riskhantering i en strukture -
rad process.
Område Risk Sannolikhet x Påverkan = Riskvärde
Verksamhetsrisker Negativa värdeförändringar på fastigheter 2 2 4
Bristande tekniskt skick 3 2 6
Transaktionsrisker 2 3 6
Fortsatt höga vakanser 2 2 4
Kostnadsutveckling 2 2 4
Varumärkesrisk 1 2 2
Omvärldsrisker Makrorisk 2 2 4
Politisk risk 1 2 2
Finansiella risker Hög ränta 1 3 3
Bristande tillgång på finansiering 1 3 3
Brist på likviditet 1 3 3
Hållbarhetsrisker Klimatrisker 2 1 2
Organisatoriska risker 1 2 2
Otrygga bostadsområden 3 1 3
 Låg risk
 Medelhög risk
 Hög risk
Utifrån den riskinventering som 
görs identifierar ledningsgruppen 
riskområden som är i fokus och 
dessa klassificeras utifrån sanno -
likhet och konsekvens, där 1 är  
lågt och 3 är högt. 
Sannolikhet multiplicerat med 
konsekvens ger ett vägt riskvärde, 
mellan 1 och 9 där 1–3 innebär låg 
risk, 4–6 medelhög risk och 7–9 
hög risk.
Riskinventering Riskbedömning Riskhantering Uppföljning
Inventering av befintliga och nya  
risker, bland annat genom workshops 
och  diskussioner med olika delar av 
organisationen.
Löpande uppföljning inom lednings -
gruppen. Årlig rapportering av risk -
arbetet till styrelsen.
Ledningsgruppen bedömer de invente -
rade riskerna utifrån sannolikhet och 
konsekvens. Väsentliga förändringar  
i riskkartan delges styrelsen.
För de mest väsentliga områdena sätts 
ansvarsfördelning, prioritering och för-
slag på åtgärder. Risker bryts ned på 
enhetsnivå och samordning sker med 
affärs  planer på samtliga nivåer.
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Förvaltningsberättelse Innehåll34Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 35 =====

VERKSAMHETSRISKER
Fastighetsvärden
Risk
Neobo redovisar sina fastigheter till dess 
bedömda marknadsvärden, vilket ger en direkt 
påverkan på resultat och finansiell ställning. 
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal 
faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyr -
ningsgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels 
marknadsspecifika såsom direktavkastnings -
krav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara 
transaktioner på fastighetsmarknaden.
Hantering
För att få ett rättvisande marknadsvärde 
externvärderas hela fastighetsbeståndet av 
auktoriserade värderare vid varje kvartalsbok -
slut. Neobo arbetar aktivt med de fastighets -
specifika delarna såsom att minska vakanser, 
höja hyresnivåer och sänka driftkostnader för 
att öka fastighetsvärdena. Förändringar i mark -
nadens avkastningskrav kan bolaget inte 
påverka.  
Transaktionsrisker
Risk
Portföljoptimering, omfattande både förvärv 
och försäljningar, är en viktig del av Neobos 
affärsmodell och strategi. En förutsättning för 
transaktioner är att utbudet på marknaden mot -
svarar efterfrågan och att köpare och säljare 
kan komma överens om en marknadsmässig 
avkastningsnivå. Under 2023 har likviditeten 
i transaktionsmarknaden i Sverige halverats i 
förhållande till föregående år. Förvärv av fastig -
heter är förenade med risker kopplade till den 
förvärvade fastigheten såsom risken för fel -
aktiga antaganden om framtida kassaflöden 
och oförutsedda kostnader för exempelvis 
 hantering av miljökrav.
Hantering
Vi arbetar nära transaktionsmarknaden och 
träffar regelbundet både fastighetsägare och 
rådgivare för att identifiera affärsmöjligheter 
och skapa förutsättningar för värdeskapande 
transaktioner. Vid förvärv görs strukturerad due 
diligence av både tekniska, miljömässiga, legala 
och ekonomiska aspekter. Genomlysningen 
genomförs av både interna resurser och obero -
ende externa konsulter.
Hyresintäkter och hyresutveckling
Risk
Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, 
oavsett skäl, påverkas Neobos resultat negativt. 
Hyressättningen för bostäder förhandlas fram 
inom det kollektiva förhandlingssystemet med 
de olika orternas lokala hyresgästföreningar. 
Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är 
konjunkturberoende och påverkas främst av 
faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utform -
ning, standard och läge.
Hantering
Efterfrågan på bostäder är stor i de kommuner 
som Neobo verkar i. Bolaget arbetar aktivt med 
sina bostadsområden genom att renovera 
lägenheter till modern standard och därmed 
höja hyresnivån. För kommersiella avtal regleras 
hyresnivåerna successivt då avtalen normalt 
sträcker sig 3-5 år. För att förstå hyresgästers 
behov förs löpande dialoger på lokal nivå genom 
egen förvaltning samt kontinuerliga kundunder -
sökningar.
Drift- och underhållskostnader
Risk
Neobos driftkostnader utgörs huvudsakligen av 
kostnader som är taxebundna såsom kostnader 
för el, värme, vatten och renhållning. Föränd -
rade drift- och underhållskostnader kan ge en 
negativ effekt på koncernens verksamhet, 
finansiella ställning och resultat.
Hantering
Neobo arbetar kontinuerligt med förebyggande 
åtgärder, investeringar och effektiviseringar i 
syfte att förbättra kostnadsbilden, inte minst på 
energiområdet. Driftoptimering är en av de vik -
tigaste miljöförbättringarna Neobo kan påverka 
i egenskap av fastighetsägare. Därtill bygger 
bolaget succesivt bort fastigheternas invändiga 
underhållsbehov genom att renovera de lägen -
heter som har ett behov
Krishantering
Risk
En kris för Neobo är en oväntad händelse som 
hotar att allvarligt skada verksamheten eller 
varumärket och som den normala organisa -
tionen inte kan hantera.
Hantering
Denna typ av risker hanteras övergripande på 
flera sätt. Bland annat genom att Neobo har en 
krishanteringsplan för att hantera den här typen 
av extrema händelser. På Neobo är det grund -
läggande att samtliga fastigheter är fullvärdes -
försäkrade för att minimera risken för stora 
 ekonomiska konsekvenser orsakade av oförutse -
bara egendomsskador.
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Förvaltningsberättelse Innehåll35Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 36 =====

OMVÄRLDSRISKER
Makroekonomisk risk
Risk
En svag ekonomi med ökad arbetslöshet och 
minskad tillväxt kan resultera i betalningspro -
blem hos hyresgäster, minskad efterfrågan på 
bostäder och lokaler, ökad vakans och dyrare 
finansieringskostnader.
Hantering
För att vara motståndskraftig gentemot en för -
änderlig marknad arbetar Neobo med att ha en 
stark balansräkning och en låg belåningsgrad. 
Genom aktiv kapitalförvaltning minskas risken 
för ökad kapitalkostnad. I den operativa verk -
samheten hanteras och utvärderas makroeko -
nomiska risker löpande av ledning och styrelse 
för att ha en väl sammansatt hyresgästportfölj i 
rätt geografiska lägen.
Risker kopplade till lagar och politiska beslut
Risk
Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög 
utsträckning beroende av lagar, förordningar 
och myndighetsbeslut. Lagar och regelverk som 
omfattar fastighetsmarknaden styrs ofta av 
politiska åsikter och kan därför komma att änd -
ras med kort varsel. Förändringar t.ex. rörande 
subventioner såsom investeringsstöd, regle -
ringar av byggnaders energiprestanda och skat -
telagstiftning kan i stor utsträckning påverka 
Neobos verksamhet.
Hantering
Risker kopplade till politiska beslut och lagstift -
ning hanteras främst genom proaktivt arbete 
avseende att vara ständigt informerade och 
uppdaterade inom dessa områden. Externa spe -
cialister och rådgivare anlitas vid behov för att 
hantera exempelvis komplexa skattefrågor.
FINANSIELLA RISKER
Ränterisk
Risk
Neobos verksamhet finansieras förutom av eget 
kapital med banklån, vilket medför att ränte -
kostnader utgör en stor enskild kostnad för 
bolaget. Förändringar i marknadsräntor påver -
kar Neobos resultat direkt via räntekostnad men 
även indirekt via värdet på fastigheterna.
Hantering
Neobo arbetar enligt finanspolicyn med ränte -
bindning utifrån bedömd ränteutveckling, kassa -
flöde och kapitalstruktur. Bolagets räntesäk-
ringsgrad uppgick per 31 december 2023 till 
74 procent och den genomsnittliga räntebind-
ningen till 2,2 år. Räntetäckningsgraden var 
1,7 gånger.
Refinansieringsrisk
Risk
Neobos finansiering består av banklån. Risken 
finns att finansiering inte kan erhållas, eller 
endast till kraftigt ökade kostnader när ett lån 
förfaller till betalning eller villkoren omförhand -
las.
Hantering
Neobo arbetar aktivt med att upprätthålla och 
förbättra relationen med bolagets finansiärer. 
Dessutom arbetar bolaget med att sprida för -
fallostrukturen på låneportföljen, för att se till 
att alla lån ej förfaller samma år och på detta 
sätt minska effekterna av störningar på låne -
marknaden ett enskilt år. Belåningsgraden ska 
understiga 65 procent och uppgick vid utgången 
av 2023 till 50,2 procent.
Kreditrisk
Risk
Kreditrisk definieras som risken att en motpart 
inte fullgör hela eller delar av sina finansiella 
åtaganden mot Neobo. Bolagets befintliga eller 
potentiella kunder skulle kunna hamna i ett 
sådant finansiellt läge att de inte längre löpande 
kan erlägga avtalade hyror i tid eller i övrigt 
avstå från att fullgöra sina förpliktelser.
Hantering
Neobos nuvarande fastighetsbestånd består till 
95 procent av bostadsfastigheter och reste -
rande del av kommersiella fastigheter och sam -
hällsfastigheter. Hyresförlusterna har historiskt 
varit låga. Kreditbedömning görs för motpartens 
kreditvärdighet.
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Förvaltningsberättelse Innehåll36Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 37 =====

HÅLLBARHETSRISKER
Klimatrisker
Risk
Högre vattennivåer och extremväder såsom 
skyfall, stormar eller torka som leder till vatten -
brist, är exempel på möjliga konsekvenser av kli -
matförändringar. För fastighetsägare kan för -
ändringarna innebära risk för akuta skador på 
fastigheter och miljön omkring dessa, likväl som 
kroniska risker. Skador på fastigheter kan leda 
till högre underhållskostnader. 
Hantering
Neobo kommer under 2024 att genomföra en 
klimatriskscreening av samtliga fastigheter för 
att identifiera risk för både akuta och kroniska 
skador.
Organisatorisk risk
Risk
Medarbetare är en av Neobos viktigaste till -
gångar. På Neobo ska medarbetarna trivas och 
må bra på jobbet. Den stora risken är att miss -
lyckas med att rekrytera, utveckla och behålla 
medarbetare och ledare med rätt kompetens.
Hantering
Neobo arbetar kontinuerligt med bolagets värde -
grund vilket samtliga medarbetare involveras i. 
Veckovisa temperaturmätningar för medarbetar -
engagemang genomförs för att löpande följa upp 
förbättrings- och utvecklingspunkter. Bolagets 
samtliga ledare träffas kontinuerligt i ett ledar -
forum för erfarenhetsutbyte och att driva 
gemensamma organisationsfrågor framåt.
Sociala förhållanden
Risk
Otrygghet i bostadsområden minskar trivseln 
för våra hyresgäster och kan leda till en hög 
omsättningshastighet och ökad vakans.
Hantering
Neobo har genom kundundersökningen identi -
fierat de bostadsområden där otryggheten är 
som störst. Förvaltningen arbetar kontinuerligt 
med åtgärder som bland annat innefattar utom -
husmiljöer, förbättrad belysning och trygghets -
vandringar.
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Förvaltningsberättelse Innehåll37Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 38 =====

Koncernens räkningar
Koncernens resultaträkning
Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Hyresintäkter 2, 3 888 839
Driftkostnader 4 –272 –298
Reparationer och underhåll 4 –66 –58
Fastighetsadministration 4 –67 –37
Fastighetsskatt –24 –23
Summa fastighetskostnader –/four.tf/two.tf/nine.tf–/four.tf/one.tf/six.tf
Driftnetto /four.tf/six.tf/zero.tf/four.tf/two.tf/three.tf
Central administration 4, 5 –88 –79
Finansiella intäkter 6 1 16
Finansiella kostnader 6 –224 –188
To m t r ä t t s a v g ä l d e r 7 –1 1
Förvaltningsresultat /one.tf/four.tf/eight.tf/one.tf/seven.tf/two.tf
Värdeförändring fastigheter 11 –1 353 –2 238
Resultat från bostadsproduktion 0 –17
Värdeförändring finansiella instrument 18 –223 100
Resultat före skatt –/one.tf /four.tf/two.tf/eight.tf–/one.tf /nine.tf/eight.tf/three.tf
Aktuell skatt 8 –21 –38
Uppskjuten skatt 9 75 666
Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare –/one.tf /three.tf/seven.tf/three.tf–/one.tf /three.tf/five.tf/five.tf
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr –9,44 –9,32
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 145 401 145 401
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Årets resultat –1 373 –1 355
Övrigt totalresultat – –
Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare –/one.tf /three.tf/seven.tf/three.tf–/one.tf /three.tf/five.tf/five.tf
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar Innehåll38Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 39 =====

Koncernens balansräkning
Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 10 0 3
Förvaltningsfastigheter 11 14 018 15 295
Inventarier 12 4 4
Derivat 18 194 393
Andra långfristiga fordringar 0 −
Summa anläggningstillgångar /one.tf/four.tf /two.tf/one.tf/seven.tf/one.tf/five.tf /six.tf/nine.tf/six.tf
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 13 8 16
Övriga fordringar 14 31 51
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 43 60
Likvida medel 18 199 231
Summa omsättningstillgångar /two.tf/eight.tf/zero.tf/three.tf/five.tf/eight.tf
SUMMA TILLGÅNGAR /one.tf/four.tf /four.tf/nine.tf/seven.tf/one.tf/six.tf /zero.tf/five.tf/four.tf
Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 752 752
Övrigt tillskjutet kapital 5 141 5 141
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat 512 1 884
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare /six.tf /four.tf/zero.tf/five.tf/seven.tf /seven.tf/seven.tf/seven.tf
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 16, 17 7 089 6 571
Uppskjuten skatteskuld 9 430 505
Derivat 18 23 0
Övriga långfristiga skulder 1 2
Summa långfristiga skulder /seven.tf /five.tf/four.tf/three.tf/seven.tf /zero.tf/seven.tf/eight.tf
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 16, 17 189 923
Leverantörsskulder 53 56
Aktuella skatteskulder 23 32
Övriga skulder 19 70 14
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 214 173
Summa kortfristiga skulder /five.tf/five.tf/zero.tf/one.tf /one.tf/nine.tf/eight.tf
SUMMA EGET KAPIT AL OCH SKULDER /one.tf/four.tf /four.tf/nine.tf/seven.tf/one.tf/six.tf /zero.tf/five.tf/four.tf
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar Innehåll39Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 40 =====

Koncernens förändring av eget kapital  
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet kapital
Balanserade  
vinstmedel To t a lt
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
To t a lt
eget kapital
Ingående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/five.tf /one.tf/four.tf/one.tf/three.tf /two.tf/three.tf/eight.tf/nine.tf /one.tf/three.tf/two.tf − /nine.tf /one.tf/three.tf/two.tf
Årets resultat  –  – –1 355 –1 355 –1 355
Årets totalresultat  –  – –/one.tf /three.tf/five.tf/five.tf–/one.tf /three.tf/five.tf/five.tf – –/one.tf /three.tf/five.tf/five.tf
Utgående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/five.tf /one.tf/four.tf/one.tf/one.tf /eight.tf/eight.tf/three.tf/seven.tf /seven.tf/seven.tf/seven.tf – /seven.tf /seven.tf/seven.tf/seven.tf
Ingående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/five.tf /one.tf/four.tf/one.tf/one.tf /eight.tf/eight.tf/three.tf/seven.tf /seven.tf/seven.tf/seven.tf– /seven.tf /seven.tf/seven.tf/seven.tf
Årets resultat – – –1 373 –1 373 – –1 373
Årets totalresultat – – –/one.tf /three.tf/seven.tf/three.tf–/one.tf /three.tf/seven.tf/three.tf– –/one.tf /three.tf/seven.tf/three.tf
Emission personaloptioner – – 1 1 – 1
Utgående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/five.tf /one.tf/four.tf/one.tf/five.tf/one.tf/one.tf/six.tf /four.tf/zero.tf/five.tf– /six.tf /four.tf/zero.tf/five.tf
Antalet aktier uppgår till 145 400 737 (145 400 737), samtliga av samma serie. En aktie berättigar till en röst. Aktiens kvotvärde uppgick till 5,2 kr.
Aktiebaserade incitamentsprogram 
Neobo har ett optionsprogram för bolagets vd och ledande befattningshavare. T otalt vid balansdagen ägde optionsinnehavarna 727 000 teckningsoptioner av serie 2023/2026:1, som löper på tre år. T eck-
ningsoptionerna förvärvades av  optionsinnehavarna för ett pris om 0,79 kronor per option. Priset räknades ut genom Black & Scholes-modellen. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt till teckning av 
en (1) aktie i bolaget under tiden från och med den 1 maj 2026 till och med den 25 maj 2026. Optionerna blir värdefulla när kursen för aktien överstiger det så kallade strikepriset om 10,83 kronor. Efter balans -
dagen har teckningsoptioner om 96 933 återlösts av bolaget, vilket gör att det maximala antalet tillkommande aktier kan uppgå till högst 630 067 stycken motsvarande cirka 0,4 procent av det totala antalet 
aktier och röster i bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 3 252 061 kronor.
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar Innehåll40Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 41 =====

Koncernens kassaflödesanalys
Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Löpande verksamhet
Driftnetto 460 423
Central administration –88 –79
Återläggning avskrivningar 0 –
Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet – 2
Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt /three.tf/seven.tf/two.tf/three.tf/four.tf/six.tf
Erlagd ränta –393 –192
Erhållen ränta 169 16
Betald inkomstskatt –46 –22
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital /one.tf/zero.tf/two.tf/one.tf/four.tf/eight.tf
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 33 224
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 75 172
Kassaflöde från den löpande verksamheten /two.tf/one.tf/zero.tf/five.tf/four.tf/four.tf
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter 11 –177 –722
Förvärv av fastigheter 11 73 –
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel – –3 084
Försäljning av dotterbolag med avdrag  för likvida medel – 5 451
Investeringar/försäljning inventarier 12 0 –
Kassaflöden från finansiella tillgångar – –318
Kassaflöde från investeringsverksamheten –/one.tf/zero.tf/four.tf/one.tf /three.tf/two.tf/six.tf
Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Finansieringsverksamheten 16
Upptagna lån – 4 143
Amortering av skuld –136 –5 919
Förändring av övriga långfristiga skulder –2 –206
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –/one.tf/three.tf/eight.tf–/one.tf /nine.tf/eight.tf/two.tf
Årets kassaflöde –/three.tf/two.tf–/one.tf/one.tf/two.tf
Likvida medel vid årets början /two.tf/three.tf/one.tf/three.tf/four.tf/four.tf
Likvida medel vid årets slut 18 /one.tf/nine.tf/nine.tf/two.tf/three.tf/one.tf
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar Innehåll41Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 42 =====

Moderbolagets räkningar
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Nettoomsättning 24 24 82
Personalkostnader 5 –10 –48
Övriga rörelsekostnader –68 –94
Rörelseresultat –/five.tf/four.tf –/six.tf/zero.tf
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 25 –1 623 3 587
Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 46 113
Räntekostnader och liknande resultatposter 6 –29 –40
Resultat efter finansiella poster –/one.tf /six.tf/six.tf/one.tf/three.tf /six.tf/zero.tf/zero.tf
Bokslutsdispositioner 53 –
Resultat före skatt –/one.tf /six.tf/zero.tf/eight.tf/three.tf /six.tf/zero.tf/zero.tf
Skatt 8 1 –5
ÅRETS RESUL TAT –/one.tf /six.tf/zero.tf/seven.tf/three.tf /five.tf/nine.tf/five.tf
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Årets resultat –1 607 3 595
Övrigt totalresultat – –
SUMMA TOT ALRESUL T A T FÖR ÅRET –/one.tf /six.tf/zero.tf/seven.tf/three.tf /five.tf/nine.tf/five.tf
Kommentarer till moderbolagets räkningar
Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastig -
heter AB (publ) består av koncernövergripande 
funktioner och organisation för förvaltning av 
de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga 
fastigheter ägs direkt av moderbolaget.
Intäkterna i moderbolaget uppgick under året 
till 24 mkr (82) och avser främst moderbolagets 
fakturering till dotterbolagen för utförda  tjänster. 
Under året har koncerninterna tjänster även fak-
turerats från andra koncernbolag, varför moder -
bolagets intäkter är lägre än föregående år.
Nedskrivning av aktier i koncernföretag har skett 
med –1 623 mkr (0) till följd av lägre fastighets -
värden i koncernföretagen. Under 2022 avytt -
rade moderbolaget flera dotterbolag vilket gav 
en stor resultateffekt. Resultat före skatt upp -
gick till –1 608 mkr (3 600). 
Moderbolagets kassaflöde från den löpande 
verksamheten uppgick till 1615 mkr (–3). Kassa -
flödet från investeringsverksamheten uppgick 
till –1 671 mkr (236) och kassaflödet från finan -
sieringsverksamheten uppgick till 0 mkr (–27).
Årets kassaflöde uppgick till –56 mkr (206). 
Likvida medel uppgick vid årets utgång till 168 
mkr (224).
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar Innehåll42Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 43 =====

Moderbolagets balansräkning
Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 12 1 0
Summa materiella anläggningstillgångar /one.tf /zero.tf
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 22 48 0
Summa finansiella anläggningstillgångar /four.tf/eight.tf /zero.tf
Summa anläggningstillgångar /four.tf/nine.tf /zero.tf
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 26 6 239 7 838
Skattefordringar 4 0
Övriga fordringar 14 24 27
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 8 27
Kassa och bank 168 224
Summa omsättningstillgångar /six.tf /four.tf/four.tf/four.tf/eight.tf /one.tf/one.tf/six.tf
SUMMA TILLGÅNGAR /six.tf /four.tf/nine.tf/three.tf/eight.tf /one.tf/one.tf/six.tf
Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 752 752
Reservfond 4 4
Summa bundet eget kapital /seven.tf/five.tf/six.tf/seven.tf/five.tf/six.tf
Fritt eget kapital
Överkursfond 4 890 4 890
Balanserad vinst 2 441 –1 156
Årets resultat –1 607 3 595
Summa fritt eget kapital /five.tf /seven.tf/two.tf/two.tf/seven.tf /three.tf/two.tf/nine.tf
Summa eget kapital /six.tf /four.tf/seven.tf/nine.tf/eight.tf /zero.tf/eight.tf/five.tf
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 3 8
Övriga skulder 19 1 3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 9 20
Summa kortfristiga skulder /one.tf/three.tf /three.tf/one.tf
SUMMA EGET KAPIT AL OCH SKULDER /six.tf /four.tf/nine.tf/three.tf/eight.tf /one.tf/one.tf/six.tf
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar Innehåll43Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 44 =====

Moderbolagets förändring av eget kapital  
Belopp i mkr Aktiekapital Reservfond Överkursfond Balanserat resultat T otalt eget kapital
Ingående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/four.tf /four.tf /eight.tf/nine.tf/zero.tf–/one.tf /one.tf/five.tf/six.tf/four.tf /four.tf/eight.tf/nine.tf
Årets resultat  –  –  – 3 595 3 595
Årets totalresultat  –  –  – /three.tf /five.tf/nine.tf/five.tf/three.tf /five.tf/nine.tf/five.tf
Utgående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/four.tf /four.tf /eight.tf/nine.tf/zero.tf/two.tf /four.tf/four.tf/zero.tf/eight.tf /zero.tf/eight.tf/five.tf
Ingående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/four.tf /four.tf /eight.tf/nine.tf/zero.tf/two.tf /four.tf/four.tf/zero.tf/eight.tf /zero.tf/eight.tf/five.tf
Årets resultat – – – –1 607 –1 607
Årets totalresultat – – – –/one.tf /six.tf/zero.tf/seven.tf–/one.tf /six.tf/zero.tf/seven.tf
Emission personaloptioner – – – 1 1
Utgående eget kapital /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /seven.tf/five.tf/two.tf/four.tf /four.tf /eight.tf/nine.tf/zero.tf/eight.tf/three.tf/four.tf/six.tf /four.tf/seven.tf/nine.tf
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar Innehåll44Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 45 =====

Moderbolagets kassaflödesanalys
Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Löpande verksamhet
Resultat före finansiella poster –54 3 600
Återläggning avskrivningar – 473
Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet – –4 072
Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt –/five.tf/four.tf /one.tf
Erlagd ränta –29 –
Erhållen ränta 45 –
Betald inkomstskatt –9 –
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital –/four.tf/six.tf /one.tf
Ökning (−)/Minskning (+) av rörelsefordringar 1 683 1 081
Ökning (+)/Minskning (−) av rörelseskulder –22 –1 085
Kassaflöde från den löpande verksamheten /one.tf /six.tf/one.tf/five.tf–/three.tf
Investeringsverksamheten
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 22 – 224
Investeringar/försäljning inventarier 0 0
Förändring av andra långfristiga fordringar – 12
Lämnade aktieägartillskott –1 671 –
Kassaflöde från investeringsverksamheten –/one.tf /six.tf/seven.tf/one.tf/two.tf/three.tf/six.tf
Belopp i mkr Not /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning – –8
Amortering av lån – –19
Förändring övriga långfristiga skulder – 0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten – –/two.tf/seven.tf
Periodens kassaflöde –/five.tf/six.tf /two.tf/zero.tf/six.tf
Likvida medel vid periodens början /two.tf/two.tf/four.tf/one.tf/eight.tf
Likvida medel vid periodens slut 18 /one.tf/six.tf/eight.tf/two.tf/two.tf/four.tf
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar Innehåll45Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 46 =====

Förteckning över noter  
Allmän information och redovisningsprinciper
Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 47
Intäkter och kostnader
Not 2 Segmentsrapportering 48
Not 3 Hyresintäkter 49
Not 4 Kostnader 50
Not 5 Anställda och personalkostnader 51
Not 6 Finansiella intäkter och kostnader 52
Not 7 To m t r ä t t s a v t a l  o c h  ö v r i g a  l e a s i n g a v t a l 52
Skatt
Not 8 Aktuell skatt 53
Not 9 Uppskjuten skatt 53
Tillgångar
Not 10 Immateriella anläggningstillgångar 54
Not 11 Förvaltningsfastigheter 53
Not 12 Inventarier 56
Not 13 Kundfordringar 56
Not 14 Övriga fordringar 57
Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 57
Finansiering och kapitalstruktur
Not 16 Kapitalstruktur 58
Not 17 Finansiella risker 58
Not 18 Finansiella instrument 60
Operativa skulder
Not 19 Övriga skulder 61
Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 61
Not 21 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 61
Koncernstruktur
Not 22 Andelar i koncernbolag 62
Not 23 Närstående 64
Moderbolaget
Not 24 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 65
Not 25 Resultat från andelar i koncernföretag 65
Not 26 Moderbolagets fordringar/skulder hos koncernföretag 65
Not 27 Förslag till vinstdisposition 65
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll46Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 47 =====

Allmän information och redovisningsprinciper
1/uni2002 Allmän information och redovisningsprinciper
Allmän information
Neobo Fastigheter AB (publ), org nr 556580-2526 
är moder  bolag i Neobokoncernen och har sitt säte 
i Stockholm med adress Mäster Samuels  gatan 42, 
111 57 Stockholm, Sverige. Neobos aktie är noterad 
på Nasdaq First North Premier Growth Market.
Neobokoncernen ska långsiktigt äga, förvalta 
och förädla bostadsfastigheter med inflations -
skyddade kassaflöden som genererar en attraktiv 
totalavkastning. Moderbolagets tillgångar består 
huvudsakligen av aktier och andelar i bolagen som 
äger fastigheterna. 
Årsredovisningen och koncernredovisningen 
har godkänts av styrelsen den 25 mars 2024 och 
föreläggs för fastställande vid årsstämman den 
23 april 2024. 
Redovisningsprinciper
Denna sektion är en översiktlig sammanfattning 
av grunderna för upprättandet av de finansiella 
rapporterna. För väsentlig information om tilläm -
pade redovisningsprinciper för respektive post, 
se efterföljande noter. Alla belopp är redovisade 
i miljoner kronor om inget annat anges. Beloppen 
avser perioden 1 januari – 31 december för resultat -
räknings- och kassaflödesrelaterade poster och 
31 december för balansräkningsrelaterade. 
Grunder för upprättande av koncern  redovisningen 
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet 
med IFRS (International Financial Reporting Stan -
dards) som beslutats per 31 december 2023 och 
som godkänts av EU med tolkningar av IFRS Inter -
pretations Committee, samt i enlighet med RFR 1 
(Rådet för finansiell rapportering), Komplette -
rande redovisningsregler för koncerner och Års -
redovisningslagen. Om inte annat anges har prin -
ciperna tillämpats konsekvent för alla presente -
rade år. Uppställning av räkningar har dock anpas -
sats för att bättre återspegla verksamheten. I års -
redovisningen har värdering av poster skett till 
anskaffningsvärde, utom då det gäller omvärde -
ring av förvaltningsfastigheter samt finansiella 
instrument som värderas till verkligt värde. 
Koncernredovisning
Koncernredovisningen har upprättats enligt 
anskaffningsvärdemetoden med undantag för 
posterna för förvaltningsfastigheter samt vissa 
finansiella tillgångar och skulder som värderas till 
verkligt värde. Koncernredovisningen omfattar 
moderföretaget Neobo Fastigheter AB och de 
företag över vilka moderföretaget har bestäm -
mande inflytande (dotterföretag), se not 23. 
Resultat för dotterföretag som förvärvats eller 
avyttrats under året ingår i koncernens rapport 
över totalresultat från och med respektive till och 
med det datum då transaktionen ägde rum, det vill 
säga när bestämmande inflytande uppkommer 
respektive upphör.  
Leasing
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och 
 förmåner förknippade med ägandet faller på 
 leasegivaren, klassificeras som operationella 
 leasingavtal. Fastigheter som hyrs ut under 
 operationella leasingavtal inkluderas i posten 
 förvaltningsfastigheter.
Väsentliga bedömningar och antaganden vid til l-
lämpning av koncernens redovisningsprinciper
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna i 
enlighet med IFRS och god redovisningssed måste 
företagsledningen och styrelsen göra vissa 
bedömningar och antaganden som påverkar det 
redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter 
respektive intäkts- och kostnadsposter samt läm -
nad information i övrigt. Bedömningarna baseras 
på erfarenheter och antaganden som ledningen 
och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande 
omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig 
från dessa bedömningar om andra förutsättningar 
uppkommer. De mest väsentliga antaganden vid 
upprättandet av bolagets finansiella rapporter har 
varit:
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan 
antaganden ge en betydande påverkan på koncer -
nens resultat och finansiella ställning. Värderingen 
kräver antaganden om framtida kassaflöde samt 
fastställande av diskonteringsfaktor (avkastnings -
krav) för varje fastighet. För mer information se 
not 11.
Förvärv av bolag kan klassificeras som 
antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. 
Bedömningen påverkar de finansiella rapporterna 
genom bland annat att tillgångsförvärv innebär att 
värdeförändringarna kommer att påverkas av 
skatterabatten vid efterföljande  värdering.
Uppskjuten skatt redovisas nominellt utan dis -
kontering, beräknad baserat på en skattesats om 
20,6 procent. Den verkliga skatten är betydligt 
lägre p.g.a. dels möjligheten att sälja fastigheter 
på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Vid 
värdering av underskottsavdrag görs en bedöm -
ning av möjligheten att kunna utnyttja underskot -
ten mot framtida vinster. För mer information se 
not 9.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indirekta 
metoden enligt IAS 7 . Detta innebär att resultatet 
justeras med transaktioner som inte medfört in- 
eller utbetalningar samt för intäkter och kostnader 
som hänförs till investerings och/eller finansie -
ringsverksamheten. 
Nya och ändrade redovisningsstandarder
Under räkenskapsåret 2023 har ändringar skett 
i IAS 1 avseende redovisningsprinciper. Utöver 
detta har inga nya standarder och tolkningar haft 
väsentlig påverkan på koncernens finansiella 
 rapporter.  
Händelser efter balansdagen
Under januari 2024 har Neobo blivit medlemmar 
i EPRA, European Public Real Estate Association. 
I februari har Peter Wågström lämnat styrelsen 
på egen begäran till följd av ett annat bolagsenga -
gemang. 
Efter balansdagen har separationen från SBB 
slutreglerats. Neobos tidigare kommunicerade 
fordran på SBB är därmed reglerad. 
I februari 2024 har sex bostadsfastigheter i 
Eskilstuna avyttrats till ett underliggande fastig-
hetsvärde om 113 mkr, vilket är i nivå med den 
senast genomförda externvärderingen.
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll47Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 48 =====

Intäkter och kostnader
2/uni2002Segmentsrapportering
Redovisningsprinciper
Segmentindelningen baseras på hur ledningen 
och högste verkställande beslutsfattaren följer 
och styr verksamheten. Neobo bedriver verk -
samhet i de två regionerna Nord och Syd, vilka 
motsvarar de rörelsesegment för vilken rappor -
tering sker. Vd ansvarar för tilldelning av resurser 
och bedömning av rörelsesegmentens resultat.  
I Neobo har högste verkställande beslutsfattaren 
identifierats som verkställande direktören i 
moderbolaget.
Fördelningen av resultatet per segment sker 
till och med driftnetto, därefter fördelas endast 
poster direkt hänförliga till förvaltningsfastig -
heterna. Övriga intäkter och kostnader bedöms 
vara koncerngemensamma och fördelas inte. 
Även för balansräkningen fördelas poster direkt 
hänförliga till förvaltningsfastigheterna. Övriga 
tillgångar samt skulder och eget kapital bedöms 
huvudsakligen vara koncerngemensamma. 
Vid jämförelser mellan åren är det värt att notera 
att fastighetsbestånden skiljer sig åt mellan åren 
2022 och 2023. I slutet av december 2022 såldes 
fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och fastigheter 
om 5,2 mdkr förvärvades från SBB.
Syd Nord Koncerngemensamt To t a l
Resultaträkning /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Hyresintäkter /five.tf/one.tf/five.tf/four.tf/four.tf/zero.tf/three.tf/seven.tf/three.tf/three.tf/nine.tf/nine.tf /eight.tf/eight.tf/eight.tf/eight.tf/three.tf/nine.tf
Driftkostnader –163 –158 –109 –140 –272 –296
Reparationer och underhåll –37 –31 –29 –27 –66 –58
Fastighetsadministration –45 –20 –22 –17 –67 –36
Fastighetsskatt –14 –14 –10 –9 –24 –23
Fastighetskostnader –/two.tf/five.tf/nine.tf–/two.tf/two.tf/two.tf–/one.tf/seven.tf/zero.tf–/one.tf/nine.tf/four.tf –/four.tf/two.tf/nine.tf–/four.tf/one.tf/five.tf
Driftnetto /two.tf/five.tf/seven.tf/two.tf/one.tf/eight.tf/two.tf/zero.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/five.tf /four.tf/six.tf/zero.tf/four.tf/two.tf/four.tf
Central administration –88 –79 –88 –79
Finansiella intäkter 1 16 1 16
Finansiella kostnader –224 –188 –224 –188
To m t r ä t t s a v g ä l d –1 1 –1 1
Resultat före värdeförändringar  och skatt /one.tf/four.tf/eight.tf/one.tf/seven.tf/two.tf
Värdeförändring förvaltningsfastigheter –806 –547 0 –2 238 –1 353 –2 238
Resultat bostadsproduktion 0 –17 0 –17
Värdeförändring finansiella instrument –223 100 –223 100
Resultat före skatt –/one.tf /four.tf/two.tf/eight.tf–/one.tf /nine.tf/eight.tf/three.tf
Syd Nord Koncerngemensamt To t a l
Balansräkning /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Förvaltningsfastigheter 8 039 8 762 5 979 6 533 14 018 15 295
 varav årets investeringar 154 22 177
 varav årets förvärv/försäljningar –71 –29 –100
Övriga tillgångar 479 759 479 759
Summa tillgångar /one.tf/four.tf /four.tf/nine.tf/seven.tf/one.tf/six.tf /zero.tf/five.tf/four.tf
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll48Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 49 =====

3/uni2002Hyresintäkter
Redovisningsprinciper
Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. Intäkterna redovisas med avdrag för 
eventuella rabatter.
Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg 
aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper 
på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande fall reducerats med 
värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, 
periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden.  
Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har Neobo konstaterat att den ser -
vice som tillhandahålls av koncernen är underordnad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses 
utgöra hyra. 
Kontraktsförfallostruktur Koncernen
Kommersiellt, löptid Antal kontrakt tkvm
Kontrakts-
värde, mkr
Andel   
av värdet
2024 130 20 41 5%
2025 117 26 37 4%
2026 115 29 54 6%
2027  32 9 13 2%
2028 – 41 18 42 5%
Summa lokaler /four.tf/three.tf/five.tf/one.tf/zero.tf/one.tf/one.tf/eight.tf/nine.tf/two.tf/one.tf%
Bostäder 7 940 531 688 77%
Garage/parkering 4 668 – 19 2%
To t a lt /one.tf/three.tf /zero.tf/four.tf/three.tf/six.tf/three.tf/three.tf/eight.tf/nine.tf/six.tf/one.tf/zero.tf/zero.tf%
Koncernen
Uthyrningsgrad och hyresvärde /two.tf/zero.tf/two.tf/four.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf
Hyresvärde, 
mkr
Hyresvärde,
kr/kvm
Ekonomisk 
uthyrningsgrad
Bostäder 728 1 297 94,6%
Lokaler 217 1 446 86,9%
Parkering och garage 24 – 79,3%
To t a lt /nine.tf/six.tf/nine.tf/one.tf /three.tf/five.tf/eight.tf /nine.tf/two.tf,/five.tf%
Koncernen
Uthyrningsgrad och hyresvärde /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/zero.tf/one.tf-/zero.tf/one.tf
Hyresvärde, 
mkr
Hyresvärde,
kr/kvm
Ekonomisk 
uthyrningsgrad
Bostäder 700 1 247 93,4%
Lokaler 202 1 346 88,7%
Parkering och garage 22 – 77,0%
To t a lt /nine.tf/two.tf/four.tf/one.tf /two.tf/nine.tf/five.tf /nine.tf/two.tf,/zero.tf%
Den vägda genomsnittliga återstående löptiden för kommersiella lokaler uppgick vid årsskiftet till 3,5 
år (3,8). Av den kontrakterade hyran utgörs 21 procent (21) av kommersiella kontrakt och 79 procent (79) 
av bostäder och parkering samt garage. Det finns 435 kommersiella kontrakt (503) fördelat på hyres -
gäster i ett flertal olika branscher, ingen enskild hyresgäst svarar för mer är 1,2 procent av hyresintäk -
terna. Exponeringen för kreditförluster minskas genom att hyresgästernas kreditvärdighet analyseras 
vid nyuthyrning och löpande, vid behov ställs krav på säkerhet.
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll49Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 50 =====

4/uni2002Kostnader
Koncernens kostnader består i huvudsak av direkta fastighetskostnader och administrationskostnader
Koncernen
Kostnader fördelade i resultaträkningen, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Fastighetskostnader exklusive administration 362 379
Fastighetsadministration 67 37
Central administration 88 79
Summa /five.tf/one.tf/seven.tf/four.tf/nine.tf/five.tf
Koncernen
Kostnader per kostnadsslag, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Reparationer och underhåll 66 58
Fastighetsskatt 24 23
Driftkostnader 272 298
Personalkostnader 73 50
Avskrivningar 1 2
Övriga externa kostnader 80 64
Summa /five.tf/one.tf/seven.tf/four.tf/nine.tf/five.tf
Koncernen
Administration, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Personalkostnader 73 50
Köpta tjänster 64 58
IT 14 5
Marknadsföring 2 1
Avskrivningar inventarier 1 2
Summa /one.tf/five.tf/five.tf/one.tf/one.tf/six.tf
Fastighetskostnader
I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drift- och underhållskostnader, 
 kostnader för fastighetsadministration och fastighetsskatt. Driftkostnader består bl.a. av taxebundna 
kostnader som el, vatten, värme, renhållning och försäkring. Med reparationer och underhåll avses 
kostnader för åtgärder för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. I fastighetsad -
ministration ingår kostnader för fastighetsförvaltning och uthyrning och vissa delar av ekonomisk 
 förvaltning. Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde  
och i tillämpliga fall fastighetsavgift baserad på avgift per lägenhet. 
Central administration
Koncernens administrationskostnader fördelas på fastighetsadministration som ingår i koncernens 
driftnetto och central administration. Central administration består huvudsakligen av kostnader hän-
förliga till styrelse, vd och övrig ledningspersonal, revisionskostnader samt bolagskostnader för fram -
tagande av information till aktieägarna, upprätthållande av börsnotering, kostnader relaterade till års -
redovisningen och kostnader för avskrivningar på maskiner och inventarier. För avskrivningar på maski -
ner och inventarier som är hänförliga till central administration, se not 12. För information om kostnader 
hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningspersonal se not 5.
Redovisning av elstöd
Neobo har redovisat erhållet elstöd om 8 mkr under året. Mottaget elstöd redovisas som en kostnads -
reduktion vid den tidpunkt där vi med rimlig säkerhet kunnat säkerställa att villkoren som är förknip -
pade med stödet är uppfyllda.
Ersättning till revisorer
I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan. 
Koncernen Moderbolaget
Arvoden och kostnadsersättning till revisorer, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Revisionsuppdrag, EY 5,2 7,1 5,2 7,1
Revision utöver revisionsuppdrag 0,3 – 0,3 –
Övrigt – 0,3 – 0,3
Summa /five.tf,/five.tf/seven.tf,/four.tf/five.tf,/five.tf/seven.tf,/four.tf
Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant 
arbete som har varit nödvändigt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverksamhet utöver 
revisionsuppdraget avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller 
annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana 
övriga arbetsuppgifter. Alla tjänster har tillhandahållits av Ernst & Young AB.
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll50Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 51 =====

5/uni2002Anställda och personalkostnader
Redovisningsprinciper
Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar 
samt pensioner. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. För de avgiftsbestämda pen -
sionsplanerna betalar bolaget fasta avgifter till en separat juridisk enhet och har därefter fullföljt sitt 
åtagande gentemot den anställde. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den 
period som erlagda premier är hänförbara till.
Anställda
Verkställande direktören är anställd i moderbolaget Neobo Fastigheter AB. All övrig personal i koncer -
nen är anställd i Neobo Service AB. Medelantal anställda i koncernen under 2023 uppgick till 75 (50),  
av dessa var 27 (18) kvinnor och 49 (32) män. Neobos ledande befattningshavare avser verkställande 
direktören och övriga som tillsammans med verkställande direktören utgör bolagets ledningsgrupp,  
se sid. 29. Av ledande befattningshavare i koncernen var på balansdagen 4 (3) kvinnor och 1 (2) män och 
i styrelsen var 1 (2) kvinnor och 4 (3) män.
Löner och andra ersättningar
Löner och andra ersättningar till verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare utgörs 
enbart av fast lön under 2023. 
Koncernen Moderbolaget
Löner och andra ersättningar, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Ledande befattningshavare 12 9 4 9
Övriga anställda 33 24 0 21
Summa löner och ersättningar /four.tf/five.tf/three.tf/three.tf/four.tf /three.tf/zero.tf
Pensionskostnader 10 7 2 6
Sociala kostnader 15 10 2 9
Summa /seven.tf/zero.tf/five.tf/five.tf/eight.tf /four.tf/five.tf
/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf
Ledande befattningshavare, tkr
Grundlön inkl. 
sociala avgifter/   
styrelsearvode
Övriga  
förmåner
Pensions-
kostnad Summa
Styrelseordförande
Jan-Erik Höjvall 603 603
Övriga styrelseledamöter
Mona Finnström 324 324
Ulf Nilsson 324 324
Jakob Pettersson – –
Eva Swartz Grimaldi 309 309
Peter Wågström 324 324
Vd Ylva Sarby Westman* 4 517 108 1 639 6 264
Övriga ledande befattningshavare 9 421 319 2 313 12 053
To t a l /one.tf/five.tf /eight.tf/two.tf/two.tf/four.tf/two.tf/seven.tf/three.tf /nine.tf/five.tf/two.tf /two.tf/zero.tf /two.tf/zero.tf/one.tf
*  Vid uppsägning från bolagets sida gäller en uppsägningstid om högst sex månader. Avgångsvederlag, inklusive lön under 
 uppsägningstiden, får inte överstiga arton månadslöner.
/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Ledande befattningshavare, tkr
Grundlön inkl. 
sociala avgifter/   
styrelsearvode
Övriga  
förmåner
Pensions-
kostnad Summa
Styrelseordförande
Bengt Kjell (0101–0126) 197 197
Övriga styrelseledamöter
Magnus Bakke (0101–0126) 129 129
Anneli Lindblom (0101–0126) 142 142
Jakob Pettersson (0101–0126) 96 96
Kristina Sawjani (0101–0126) 129 129
Peter Wågström (0101–0126) 121 121
Vd Mikael Rånes (0101–0126) 5 233 55 631 5 919
Vd Ylva Sarby Westman (1110–) 549 549
Övriga ledande befattningshavare 2 686 2 686
To t a l /nine.tf /two.tf/eight.tf/two.tf/five.tf/five.tf/six.tf/three.tf/one.tf /nine.tf /nine.tf/six.tf/eight.tf
Arvoderad styrelse och vd avsattes 220126 och ersattes med styrelse från SBB som inte erhöll något arvode. Den avsatta 
styrelsen erhöll arvode för hela mandatperioden. Vd uppbar lön under uppsägningsperioden samt erhöll avgångsverderlag. 
Alla utbetalda ersättningar ingår i redovisat belopp
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll51Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 52 =====

6/uni2002Finansiella intäkter  och kostnader
Redovisningsprinciper
Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, fordringar, finansiella placeringar och utdel -
ningsintäkter. Kostnaderna omfattar räntekostnader samt andra kostnader som uppkommer i samband 
med upplåning, som uppläggningskostnader och administrativa avgifter. Finansiella intäkter och kost -
nader redovisas i resultaträkningen den period de avser.
Koncernen Moderbolaget
Finansiella intäkter, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Ränteintäkter 1 13 10 2
Övriga finansiella intäkter – 2 – 28
Ränteintäkter koncernföretag – – 36 83
Summa finansiella intäkter /one.tf /one.tf/six.tf/four.tf/six.tf/one.tf/one.tf/three.tf
Finansiella kostnader, mkr
Räntekostnader, skulder till kreditinstitut –389 –197 – –40
Räntekomponent derivat 165 13 – –
Övriga finansiella kostnader –1 –4 – 0
Räntekostnader koncernföretag – – –29 0
Summa finansiella  kostnader –/two.tf/two.tf/five.tf–/one.tf/eight.tf/eight.tf–/two.tf/nine.tf–/four.tf/zero.tf
Finansnetto –/two.tf/two.tf/four.tf–/one.tf/seven.tf/two.tf/one.tf/seven.tf/seven.tf/three.tf
Finansnettot
Finansnettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna avtal för räntederivat, som används 
för att justera räntebindningen, då de redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Se vidare not 
17 och 18.
7/uni2002T omträttsavtal och övriga leasingavtal
Leasingkostnad/tomträttsavgäld
En ägare till byggnad på kommunalt ägd mark betalar årligen en avgift i form av tomträttsavgäld till 
kommunen. Beräkningen av tomträttsavgälden sker för närvarande genom att kommunen erhåller en 
realränta på markens uppskattade marknadsvärde. T omträttsavgälden är fördelad över tid och om  -
förhandlas oftast med 10 till 20 års intervall.
Vid årets utgång hade Neobo 5 fastigheter upplåtna med tomträtt. T omträttsavgälden  inklusive 
arrendeavgifter uppgick till 1 mkr (1).
Utöver tomträttsavtalen finns några mindre leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner mm.  
Dessa avtal har definierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska 
undantaget i IFRS 16 tillämpas vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över 
leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i 
balansräkningen.
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll52Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 53 =====

Skatt
8/uni2002Aktuell skatt
Redovisningsprinciper
Periodens skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom 
då den underliggande transaktionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då den 
tillhörande skatteeffekten också redovisas på detta ställe.
Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Det skatteplikt -
iga resultatet skiljer sig från det redovisade resultatet genom att det har justerats för ej skattepliktiga 
och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år 
eventuellt justerat med aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas på skill -
naden mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redo -
visade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen 
utom när skatten är hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital.   
Avstämning av effektiv skattesats Koncernen Moderbolaget
mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Resultat före skatt –1 428 –1 983 –1 608 3 600
Skatt enligt gällande skattesats 294 408 331 –742
Skatteeffekt av:
Skatt hänförlig till tidigare år 1 1 1 –
Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av dotterbolag – –463 – 739
Övriga ej skattepliktiga intäkter – 0 3 –
Ej avdragsgilla kostnader –34 0 –335 –2
Utnyttjande av tidigare ej utnyttjade underskottsavdrag 16 0 – –
Övriga skattemässiga justeringar 7 1 – –
Skattemässiga avskrivningar – 15 – –
Te m p o r ä r a  s k i l l n a d e r  av s e e n d e  o b e s k a t t a d e  r e s e r v e r – –7 –
Te m p o r ä r a  s k i l l n a d e r  av s e e n d e  d e r i v a t –5 –17 – –
Te m p o r ä r a  s k i l l n a d e r  av s e e n d e  f a s t i g h e t e r –225 690 – –
Redovisad skatt /five.tf/four.tf/six.tf/two.tf/eight.tf/one.tf -/five.tf
Effektiv skattesats –3,8% –31,7% –0,1% –0,1%
Aktuell skatt –21 –38 1 –5
Uppskjuten skatt 75 666 0 0
Redovisad skatt /five.tf/four.tf/six.tf/two.tf/eight.tf/one.tf –/five.tf
9/uni2002Uppskjuten skatt
Redovisningsprinciper
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de 
finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt 
resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatte -
skulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas 
för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot 
framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redovisningen 
av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt. 
 Uppskjuten skatt beräknas enligt lagstadgade skattesatser som har beslutats eller aviserats per 
balans dagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den 
uppskjutna skatteskulden.
Uppskjuten skatt /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Koncernen, mkr Underlag Skatt Underlag Skatt
Fastigheter 2 063 425 2 325 479
Derivat 0 0 83 17
Obeskattade reserver 24 5 39 8
Övrigt 0 0 5 1
Redovisad uppskjuten skatteskuld /two.tf /zero.tf/eight.tf/seven.tf/four.tf/three.tf/zero.tf/two.tf /four.tf/five.tf/two.tf/five.tf/zero.tf/five.tf
Ingående balans 2 452 505 5 684 1 171
Redovisat i resultaträkningen –365 –75 –3 232 –666
Redovisat direkt mot eget kapital 0 0 0 0
Utgående balans /two.tf /zero.tf/eight.tf/seven.tf/four.tf/three.tf/zero.tf/two.tf /four.tf/five.tf/two.tf/five.tf/zero.tf/five.tf
Uppskjuten skatt i moderbolaget
Uppskjuten skatteskuld i moderbolagets balansräkning uppgår vid årets utgång till 0 mkr (0).
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll53Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 54 =====

Tillgångar
10/uni2002Immateriella anläggningstillgångar
mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Ingående  värde /three.tf /zero.tf
Anskaffningar 0 3
Omklassificering –3 0
Utgående balans /zero.tf /three.tf
11/uni2002Förvaltningsfastigheter
Redovisningsprinciper 
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och 
värdestegringar, redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskost -
nader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Verkligt 
värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång 
skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse  
av att transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas verkliga värde vid varje enskilt bok -
slutstillfälle görs marknadsvärdering av samtliga fastigheter.
Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade  
med utgiften kommer att erhållas av koncernen och därmed är värderingshöjande, samt att utgiften 
kan fastställas med tillförlitlighet. Övriga underhållskostnader samt reparationer resultatförs löpande  
i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras även räntekostnad under 
 produktionstiden.
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värde -
förändring förvaltningsfastig  heter. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid 
periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet om fastig-
heten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens investeringar. Realiserade värdeföränd -
ringar på fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde 
inkl. årets orealiserade värdeförändringar.
Verkligt värde för förvaltningsfastigheter minskade under året med 1 277 mkr till 14 018 mkr (15 295). 
Värdeminskningen speglar den förändringen som har skett i fastigheternas kassaflöden och i direkt -
avkastningskraven. Moderbolaget äger inga fastigheter.
Förändring av förvaltningsfastigheter Syd Nord Koncernen
mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Ingående  balans /eight.tf /seven.tf/six.tf/two.tf/six.tf /five.tf/three.tf/three.tf /one.tf/five.tf /two.tf/nine.tf/five.tf /one.tf/seven.tf /one.tf/seven.tf/three.tf
Förvärv –71 –29 –100 6 064
Försäljningar 0 0 0 –7 602
Investeringar 154 22 177 727
Orealiserade värdeförändringar –806 –547 –1 353 –1 151
Omklassificeringar 0 0 0 85
Utgående balans /eight.tf /zero.tf/three.tf/nine.tf/five.tf /nine.tf/seven.tf/nine.tf /one.tf/four.tf /zero.tf/one.tf/eight.tf /one.tf/five.tf /two.tf/nine.tf/five.tf
Värdering
Verkligt värde utgörs av marknadsvärdet som baserar sig på det mest sannolika priset vid en försälj -
ning med normal marknadsföringstid på den öppna fastighetsmarknaden. Fastigheternas verkliga 
värde fastställs vid varje enskilt bokslutstillfälle genom en marknadsvärdering av varje enskild fastig -
het. Värderingsprocessen styrs av en värderingspolicy och i enlighet med denna värderas samtliga 
fastigheter externt vid varje kvartalsskifte. Om avtal har tecknats avseende köp och försäljning av fast -
ighet utgör i stället avtalat fastighetsvärde grunden för marknadsvärdet vid kommande kvartalsbok -
slut. Extern värdering utförs i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS) samt RICS värde -
ringsföreskrifter (the Red Book). Parallellt med den externa värderingen genomförs en intern rimlig -
hetskontroll av värdena. Under 2023 genomfördes den externa värderingen av Savills. Externa värderare 
besiktigar varje fastighet minst vart tredje år. Värderingsprocessen är oförändrad sedan föregående år. 
Värderingsmetod
Fastighetsvärderingen grundar sig på både observerbara och icke-observerbara indata, där marknads -
värdena bedöms huvudsakligen genom en avkastningsbaserad värderingsmetod. Denna metod bygger 
på marknadsanpassade kassaflödesanalyser med en kalkylperiod om minst 10 år, och tillämpas främst 
på förvaltningsfastigheter i normal drift. För byggrätter och andra fastigheter där kassaflödesvärdering 
inte är möjlig tillämpas istället ortsprismetoden eller en exploateringskalkyl, där osäkerheter som 
marknaden identifierar beaktas.
Värderingsantaganden
Kalkylränta och direktavkastningskrav baseras på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av 
marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Prognostiseringen av framtida kassaflöden tar 
hänsyn till objektets användning, ålder och underhållsstatus. Hyresinbetalningarna grundar sig på 
befintliga hyreskontrakt, och när kontrakten löper ut antas en marknadsmässig hyresnivå. Kostnader 
för drift, underhåll och administration baseras på faktiska kostnader samt prognoser, bedömningar och 
erfarenheter från jämförbara objekt. Inflationsantagande om 2% har använts för alla år framåt. 
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll54Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 55 =====

Framtida investeringar bedöms utifrån fastighetens föreliggande behov och beskaffenhet. Denna 
bedömning integreras för att säkerställa att investeringarna är  anpassade till fastighetens specifika 
krav. Förändringar i avkastningskrav härledda från faktiska transaktioner kan vara försenade jämfört 
med förändringar av den riskfria reala räntan, med hänsyn till att fastighetstransaktioner tar tid att 
genomföra och köpare ofta har ett längre innehavsperspektiv.
I värdet för fastigheterna ingår 131 mkr (80) för byggrätter som värderats genom tillämpning av orts -
prismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade 
byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna efter riskavdrag i värderingen är 1 146 kr/kvm BTA 
(862).
Nyckelantaganden i värderingen av förvaltningsfastigheter
Avkastningskrav per fastighetskategori Intervall Viktat genomsnitt
Kategori, % /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Bostäder 3,50–5,95 2,55–5,15 4,37 3,69
Kommersiellt 3,55–8,00 2,80–7,60 6,52 5,99
Samhällsservice 3,65–7,70 2,70–7,25 5,31 4,88
To t a lt /three.tf,/five.tf/zero.tf–/eight.tf,/zero.tf/zero.tf /two.tf,/five.tf/five.tf–/seven.tf,/two.tf/five.tf/four.tf,/seven.tf/four.tf/four.tf,/one.tf/two.tf
Avkastningskrav per region Intervall Viktat genomsnitt
Kategori, % /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Nord 3,65–7,50 2,70–6,70 4,80 4,18
Syd 3,50–8,00 2,55–7,25 4,70 4,08
To t a lt /three.tf,/five.tf/zero.tf–/eight.tf,/zero.tf/zero.tf /two.tf,/five.tf/five.tf–/seven.tf,/two.tf/five.tf/four.tf,/seven.tf/four.tf/four.tf,/one.tf/two.tf
Värderingsantaganden /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Kalkylränta – kassaflöde 6,77% 6,58%
Kalkylränta – restvärde 6,84% 6,42%
Avkastningskrav – restvärde 4,74% 4,12%
Långsiktig vakansgrad 2,95% 2,21%
Marknadshyra, fullt uthyrt 1 401 kr/kvm 1 322 kr/kvm
Drift- och underhållskostnader, år 1 498 kr/kvm 479 kr/kvm
Normaliserat driftnetto, år 1 868 kr/kvm 826 kr/kvm
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på marknadsmässiga antagan -
den och bedömningar. Nedanstående känslighetsanalys redovisar effekterna på förvaltningsfastig -
heternas marknadsvärde vid förändring av varje enskild parameter.
Förändring Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, %
Hyresvärde +/–5% + / – 1 013 + / – 7 %
Drift- och underhållskostnad +/–5% –362 / + 358 + / – 3 %
Avkastningskrav +/–0,25%-enhet –727 / 809 –5 % / 6 %
Långsiktig vakansgrad +/–0,25%-enhet –45 / + 43 + / – 0 %
Känslighetsanalys värdeförändring
Nedanstånde tabell illustrerar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde påverkar 
resultat och berörda nyckeltal.
Förändring av 
fastigheternas marknadsvärde Påverkan Påverkan, %
Resultat +/−10% +/– 1 402 mkr +/–102%
Eget kapital +/−10% +/– 1 402 mkr +/–22%
Belåningsgrad +/−10% –4%-enhet/+5%-enhet –9%/+11%
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll55Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 56 =====

13/uni2002Kundfordringar
Koncernen Moderbolaget
mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Fordringar på hyresgäster 29 25 0 0
Avsättningar för osäkra fordringar –22 –10 0 0
Utgående balans /eight.tf /one.tf/six.tf/zero.tf /zero.tf
Avsättning för osäkra fordringar är baserad på historisk statistik samt en riskbedömning av kund- och 
hyresfordringar.
Ålderfördelade kundfordringar koncernen /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Ej förfallet 3 6
Förfallet 1–30 dagar 2 0
Förfallet 31–90 dagar 4 2
Förfallet mer än 90 dagar 20 16
Summa /two.tf/nine.tf/two.tf/five.tf
Förändringen i avsättning för osäkra fordringar under året specificeras enligt nedan. 
Avsättningar för osäkra fordringar /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Ingående  balans –/one.tf/zero.tf–/one.tf/zero.tf
Ökning av avsättning, redovisad över resultaträkningen –15 –3
Under året konstaterade kreditförluster 2 3
Återföring av ej utnyttjat belopp 1 0
Utgående balans –/two.tf/two.tf–/one.tf/zero.tf
12/uni2002Inventarier
Redovisningsprinciper
Inventarierna består främst av kontorsinventarier och bilar, vilka har tagits upp till anskaffningsvärde 
med avdrag för  ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Inventarierna skrivs 
av linjärt under tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Inventarierna beräknas ha en nyttjandeperiod 
som antas vara lika med tillgångens tekniska livslängd varför restvärdet antas vara försumbart och ej 
beaktas. Avskrivningar redovisas från och med den tidpunkt då tillgången är färdig att tas i bruk.
Koncernen Moderbolaget
mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Ingående  anskaffningsvärde /one.tf/three.tf/two.tf/seven.tf/zero.tf /zero.tf
Årets anskaffningar 1 0 1 0
Årets utrangeringar 0 0 0 0
Inventarier i förvärvade/sålda bolag 0 –14 0 0
Utgående  ackumulerat anskaffningsvärde /one.tf/four.tf/one.tf/three.tf/one.tf /zero.tf
Avskrivningar
Ingående ackumulerade avskrivningar –9 –21 0 0
Försäljningar och utrangeringar 0 0 0 0
Årets avskrivningar inkl förvärvade avskrivningar
samt avskrivningar i sålda bolag –1 12 0 0
Utgående ackumulerade avskrivningar –/one.tf/zero.tf–/nine.tf /zero.tf /zero.tf
Utgående redovisat värde /four.tf /four.tf /one.tf /zero.tf
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll56Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 57 =====

14/uni2002Övriga fordringar
Koncernen Moderbolaget
mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Fordringar fastighetstransaktioner 0 34 0 27
Skattekonto 5 5 0 0
Övriga kortfristiga fordringar 26 12 24 0
Summa /three.tf/one.tf/five.tf/one.tf/two.tf/four.tf/two.tf/seven.tf
15/uni2002Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Koncernen Moderbolaget
mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Upplupna ränteintäker 0 10 0 1
Upplupna intäker 0 14 0 8
Interimsfordringar koncernen 0 0 0 16
Övriga interimsfordringar 43 37 8 1
Summa /four.tf/three.tf/six.tf/zero.tf/eight.tf /two.tf/seven.tf
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll57Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 58 =====

Finansiering och kapitalstruktur
16/uni2002Kapitalstruktur
Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställ-
ning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget 
kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet.
Koncernens finansiella riskbegränsningar enligt finanspolicy:
• Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10 procent 
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger
• Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent
Givet dagens marknadsförutsättningar och bolagets investeringsbehov är det styrelsens uppfattning 
att aktieägarna gynnas och den bästa totalavkastningen uppnås genom att vinster återinvesteras i 
verksamheten.  
De ålagda villkor som koncernen har gentemot externa långivare för att tillhandahålla en kredit är 
likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,5–1,7 
ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 procent. Vid års  skiftet 
uppfyllde koncernen samtliga ålagda villkor. Villkoren ligger även under koncernens finansiella mål. 
Koncernens kapitalstruktur utgörs av räntebärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till 
moderföretagets aktieägare. Detta består av aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade 
vinstmedel inklusive årets resultat. 
Neobos upplåning är i till viss del säkerställd med pantbrev i koncernens fastigheter, aktiepant i 
 dotterbolag samt i vissa fall borgensförbindelse utgiven av moderbolaget för dotterbolagens upp -
låning. Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet 
i tabellen Kapitalstruktur. 
Kapitalstruktur /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf
Koncernen, mkr Redovisat värde Redovisat värde
Skulder till kreditinstitut 7 278 7 494
Likvida medel 199 231
Nettoskuld /seven.tf  /zero.tf/seven.tf/nine.tf/seven.tf /two.tf/six.tf/three.tf
Eget kapital 6 405 7 777
Summa /one.tf/three.tf /four.tf/eight.tf/four.tf/one.tf/five.tf /zero.tf/four.tf/zero.tf
17/uni2002Finansiella risker 
Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker 
avses fluktuationer i koncernens resultat och kassaflöde till följd av ändringar i exempelvis ränte -
nivåer.  Neobo är framför allt exponerad mot finansierings- och likviditetsrisk, kreditrisk och ränterisk. 
 Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. 
Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. 
Finans policyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finansierings -
verksamheten. Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att: 
• Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och givna risklimiter 
• Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som uppstår i Neobo 
• Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna möta Neobo:s betalnings -
förpliktelser 
• Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad inom ramen för beslutad 
risknivå 
• Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll
Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansieringsrisk avses den långsiktiga risken att säkerställandet av koncernens kapitalbehov 
samt refinansieringen av utestående lån försvåras eller fördyras, exempelvis begränsning till flera olika 
typer av finansieringskällor. 
Kreditrisk
Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser.
Neobos kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar 
enligt gällande hyreskontrakt. 
Ränterisk
Med ränterisk avses exponeringen för förändringar i marknadsräntor och kreditmarginaler. Neobos 
finansfunktion arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån bedömd ränteutveckling, 
 kassaflöde och kapitalstruktur. 
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll58Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 59 =====

/two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf
Likviditetsrisk – löptidsanalys /zero.tf–/one.tf år/one.tf–/two.tf år/two.tf–/five.tf år>/five.tf år
Tillgångar
Kundfordringar 8
Övriga fordringar 31
Likvida medel 199
Summa /two.tf/three.tf/eight.tf
Skulder
Banklån 189 3 491 3 503 96
Leverantörsskulder 53
Summa /two.tf/four.tf/two.tf/three.tf /four.tf/nine.tf/one.tf/three.tf /five.tf/zero.tf/three.tf/nine.tf/six.tf
/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Likviditetsrisk – löptidsanalys /zero.tf–/one.tf år/one.tf–/two.tf år/two.tf–/five.tf år>/five.tf år
Tillgångar
Kundfordringar 16
Övriga fordringar 51
Likvida medel 231
Summa /two.tf/nine.tf/eight.tf
Skulder
Banklån 832 – 6 080 583
Leverantörsskulder 56
Summa /eight.tf/eight.tf/eight.tf/zero.tf /six.tf /zero.tf/eight.tf/zero.tf /five.tf/eight.tf/three.tf
Koncernen
Räntebindning Kapitalbindning
Förfallostruktur lång-  och kortfristiga räntebärande
skulder i koncernen, år Belopp Andel, % Belopp Andel, %
0-1 2 372 33 189 3
1-2 1 465 20 3 491 48
2-3 2 241 31 1 452 20
3-4 0 0 1 110 15
4 år och senare 1 200 16 1 036 14
Utgående  balans /seven.tf /two.tf/seven.tf/eight.tf/one.tf/zero.tf/zero.tf/seven.tf /two.tf/seven.tf/eight.tf /one.tf/zero.tf/zero.tf
Varav
Räntebärande skulder – rörlig ränta 1 872
Räntebärande skulder – fast ränta 5 406
Finansiella derivatinstument
I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). 
To t a l t   h a r  N e o b o  t e c k n a t  r ä n t e s w a p p a r  o m  5  4 0 6  m k r.  Te c k n a d e  r ä n t e d e r i v a t  s a m t  m a r k n a d s v ä r d e  p e r  
31 december framgår av tabell i not 18. 
Känslighetsanalys kassaflöden /one.tf) Förändring, % Resultateffekt, mkr
Hyresintäkter +/–5% +/–44
Kostnader fastighetsförvaltningen +/–5% +/–21
Uthyrningsgrad +/–1%-enhet +/–10
Genomsnittlig upplåningsränta +/–1%-enhet 20
1) Resultateffekt avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal.  
Resultateffekt avser före skatt.
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll59Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 60 =====

18/uni2002Finansiella instrument
Redovisningsprinciper
Finansiella instrument är varje form av avtal eller kontrakt som ger upphov till en finansiell tillgång eller 
skuld. Finansiella tillgångar i balansräkningen är; kundfordringar, likvida medel och derivatinstrument. 
Finansiella skulder utgörs av leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument.
Finansiella tillgångar i koncernen delas in i följande kategorier i enlighet med IFRS 9:
• Derivatinstrument: värderas till verkligt värde via resultaträkningen (exklusive årets ränte -
betalningar).
• Skuldinstrument: värderas till verkligt värde via resultaträkningen, eller via övrigt totalresultat 
alternativt enligt anskaffningsvärde då det är syftet med instrumentet som ligger till grund för 
 klassificeringen.
Beräkning av verkligt värde
Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på marknads -
värderingar utifrån aktuella marknadsdata. För finansiella tillgångar används aktuell köpkurs och 
för finansiella skulder används aktuell säljkurs.
Metod och underlag
Derivatinstrument beräknas genom en diskontering av framtida kontrakterade kassaflöden till aktuell 
marknadsränta för respektive löptid. Finansiella skulder beräknas genom en diskontering av framtida 
kontrakterade kassaflöden till aktuell marknadsränta. Kundfordringar och leverantörsskulder baseras 
på nominellt värde, det vill säga hänsyn tas till eventuella bedömda krediteringar.
Förfallostruktur derivatinstrument
Förfalloår Nominellt belopp, mkr Marknadsvärde, mkr Genomsnittlig ränta, %
2024 500 13 0,24
2025 1 465 65 0,17
2026 2 241 116 0,57
2027 0 0 0
2028 600 –7 2,56
2029 och senare 600 –16 2,73
To t a lt /five.tf /four.tf/zero.tf/six.tf/one.tf/seven.tf/one.tf/zero.tf,/eight.tf/nine.tf
Kategorisering av  
finansiella instrument
Finansiella tillgångar  
värderade till upplupet  
anskaffningsvärde
Finansiell tillgång/skuld  
värderad till verkligt värde  
via resultaträkningen
Finansiella skulder  
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde
Koncernen, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf-/one.tf/two.tf-/three.tf/one.tf
Tillgångar
Derivat 194 393
Kundfordringar 8 16
Övriga fordringar 31 51
Likvida medel 199 231
To t a lt /two.tf/three.tf/eight.tf/two.tf/nine.tf/eight.tf/one.tf/nine.tf/four.tf /three.tf/nine.tf/three.tf/zero.tf /zero.tf
Skulder
Räntebärande skulder 7 278 7 494
Derivat 23
Övriga skulder 70
Leverantörsskulder 53
To t a lt /one.tf/two.tf/three.tf/zero.tf /two.tf/three.tf/zero.tf /seven.tf /two.tf/seven.tf/eight.tf /seven.tf /four.tf/nine.tf/four.tf
Koncernen
Derivat, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Ingående  värde /three.tf/nine.tf/three.tf/one.tf/one.tf
Orealiserad värdeförändring –222 72
Förvärv – 310
Utgående balans /one.tf/seven.tf/one.tf/three.tf/nine.tf/three.tf
Samtliga derivat avser räntederivat.
Koncernen
Likvida medel, mkr /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf/two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf
Kassa och bank 199 231
Utgående balans /one.tf/nine.tf/nine.tf/two.tf/three.tf/one.tf
Verksamhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter Innehåll60Neobo årsredovisning 2023

===== SIDA 61 =====