FULLTEXT DEL 1 AV 2
Årsredovisning 2025
===== SIDA 1 ===== Årsredovisning 2025 Bra boende för alla ===== SIDA 2 ===== Kronhjorten 22, Falköping Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på sid. 54-92. Neobos lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen finns på sid. 25-43. Bolagsstyrningsrapporten finns på sid. 46-49. Introduktion 3 Vd-ord 4 Kort om Neobo 7 2025 i korthet 8 Varför investera i Neobo? 9 Strategi & affärsmodell 10 Affärsmodell 11 Strategi och mål 17 Aktuell intjäningsförmåga 21 Marknad och omvärld 22 Vi som är Neobo 24 Hållbarhet 25 Vårt hållbarhetsarbete 26 Hållbarhetsstyrning 29 Våra fokusområden 31 Hållbarhetsåret i siffror 42 Hållbarhetsnoter 43 Revisorns yttrande 44 Bolags- styrning & aktien 45 Bolagsstyrningsrapport 46 Revisorns yttrande 50 Styrelse 51 Ledning 52 Aktien och ägarna 53 Finansiell information 54 Förvaltningsberättelse 55 Finansiering 57 Risker och riskhantering 58 Koncernens finansiella rapporter 62 Moderbolagets finansiella rapporter 66 Noter 70 Revisionsberättelse 93 Övrigt 96 Definitioner och nyckeltal 97 Aktieägarinformation 100 2Neobo årsredovisning 2025 Innehåll ===== SIDA 3 ===== Introduktion Vd-ord Kort om Neobo 2025 i korthet Varför investera i Neobo? Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Vår idé är enkel - omtanke först – om våra hyresgäster, bostadsområden, aktieägare, medarbetare och omvärlden. Alla våra fastigheter är inte nya – men vårt arbetssätt är långt ifrån gammaldags. Med många års erfarenhet och övertygelsen att allt går att förbättra skapar vi bra boende för alla genom att förvalta och förädla våra bostadsområden och ta hand om våra kunder. Sverige behöver fler bostäder som människor har råd att bo i. När nyproducerade lägenheter är dyra och byggtakten låg är det hållbara valet att ta hand om det som redan finns. Hos oss finns hem för alla – för unga och äldre, för familjer och singlar. Lägenheter i olika storlekar, med skäliga hyror för livets alla skeden. Kort sagt - bra boende för alla. BRA BOENDE FÖR ALLA Innehåll3 Neobo årsredovisning 2025IntroduktionIntroduktion ===== SIDA 4 ===== Introduktion Vd-ord Kort om Neobo 2025 i korthet Varför investera i Neobo? Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt "Jag är mycket stolt över vad vi har åstadkommit under året. Både driftnetto och förvaltningsresultat har förbättrats kraftigt och vakansgraden är den lägsta sedan Neobo bildades." Kan du beskriva affärsmodellen? Vi förvaltar och förädlar våra fastigheter på ett hållbart sätt och tar väl hand om våra kunder. Vi har en affärsmodell som kontinuerligt skapar värde i fastighetsbeståndet och stärker våra kas- saflöden över tid. Vi arbetar målmedvetet med att öka uthyr- ningsgraden och det är glädjande att notera att vi lyckats nå den lägsta vakansgraden sedan Neobo bildades. Vid årsskiftet uppgick den totala vakansgraden till 6,3 procent att jämföra med 8,0 procent när bolaget bildades. Vi utvecklar beståndet kontinuerligt genom värdeskapande investeringar som ger attraktiv avkastning och möjlighet till god värdetillväxt över tid. Under året har vi investerat 239 mkr i värdeskapande åtgärder som har ökat vårt drift- netto och skapat attraktivare och tryggare bostadsområden. Bland annat har vi renoverat drygt 100 lägenheter, genomfört ett antal hyres- gästanpassningar av kommersiella lokaler samt investerat i hållbarhetsåtgärder som har tagit oss ett steg närmare våra långsiktiga hållbar- hetsmål. Vi har bra förädlingspotential i portföl- jen och fortsätter att investera i det vi tror på – Stark resultatförbättring tack vare engagerade medarbetare och en affärsmodell som levererar Intervju med Ylva Sarby Westman, vd Neobo - Vd ord Hur ser du tillbaka på 2025? Jag är mycket stolt över vad vi har åstadkommit under året. Både driftnetto och förvaltningsre - sultat har förbättrats kraftigt och vakansgraden är den lägsta sedan Neobo bildades. Under våra första tre år har vi arbetat målmedvetet med att förädla vår fastighetsportfölj, vilket har gett goda resultat. Samtliga nyckeltal utvecklas åt rätt håll och operationellt går Neobo starkt. Detta tack vare engagerade medarbetare och en affärsmodell som levererar. Innehåll4 Neobo årsredovisning 2025Introduktion ===== SIDA 5 ===== Introduktion Vd-ord Kort om Neobo 2025 i korthet Varför investera i Neobo? Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Hur skapar ni värde för era aktieägare? Vårt viktigaste uppdrag är att skapa värde för våra aktieägare. Det ska vi göra genom smart kapitalallokering, kundnära förvaltning, vär- deskapande förädling och portföljoptime - ring som stärker vår fastighetsportfölj och ökar våra kassaflöden över tid. I det marknadsläge som råder bedömer vi att återköp av egna aktier, i kombination med fort- satta investeringar i vårt fast- ighetsbestånd, är det effek - tivaste sättet att skapa att- raktiv totalavkastning för våra aktieägare. Den likvi- ditet som frigjorts från genomförda försälj- ningar kommer därför användas för båda dessa ändamål. attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Vi fortsätter att optimera vår fastighetsport- följ och under året har vi genomfört sex transak - tioner och avyttrat fastigheter med ett underlig - gande värde om 404 mkr. Försäljningarna har lett till en bättre och mer förvaltningseffektiv port- följ och har dessutom genererat värdefull likvidi- tet. Hur ser den finansiella situationen ut? Vi har en stark finansiell position och stabila kas- saflöden. I ett utmanande marknadsläge är det viktigare än någonsin att fokusera på nettokas- saflödet. Vi har fått bra hyresökningar och har lyckats sänka våra fastighetskostnader vilket lett till att räntetäckningsgraden ökat med 0,2 pro - centenheter jämfört med föregående år. Under året refinansierade och förlängde vi banklån för nästan 4 mdkr till marginaler som ligger betyd - ligt lägre än den genomsnittliga marginalen i våra låneavtal. Sammantaget ser vi tillbaka på ett starkt år där verksamheten har fortsatt att utvecklas i rätt riktning. "Vi har bra förädlingspotential i portföljen och fortsätter att investera i det vi tror på – attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga." - Vd ord Innehåll5 Neobo årsredovisning 2025Introduktion ===== SIDA 6 ===== Introduktion Vd-ord Kort om Neobo 2025 i korthet Varför investera i Neobo? Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt våra fastighetsvärden. För 2026 är våra fokus- områden att fortsätta öka avkastningen från vår fastigheter samt att optimera portföljen. Vår vision är utgångspunkten i allt vi gör. För mig personligen är det ett privilegium att få arbeta med människors hem och skapa bostadsområ- den där människor trivs och känner sig trygga. Efter några utmanande år ser vi nu tecken på att konjunkturen börjar förbättras och även om det råder fortsatt osäkerhet i omvärlden känner jag stor tillförsikt. Jag är övertygad om att vi har de mest krävande åren bakom oss och ser fram emot att, tillsammans med mina medarbetare, fortsätta utveckla Neobo och ta vara på den fina potential som finns i bolaget. På vilket sätt bidrar hållbarhet till er affär? Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår påverkan på människor och miljö. Hållbarhet är därför en integrerad del av vår verksamhet och något som står högst upp på agendan både när vi tar hand om våra bostadsområden och när vi utvecklar Neobo på ett ansvarsfullt sätt. Under året har vi hållbarhetslänkat en fjärde - del av vår lånevolym till våra företagsövergri- pande hållbarhetsmål, vilket skapar transparens och tydliga incitament. Det visar att vi menar all - var med den hållbara omställningen och att håll - barhet är något som skapar värde i hela vår verk - samhet. Hur ser du på vägen framåt? Vi kan se att vår strategi fungerar. Genom fokus på kundnära förvaltning, förädling och optime - ring har vi förbättrat lönsamheten markant och lagt en stabil grund för fortsatt utveckling. Därför fortsätter vi på den inslagna vägen med en affärsmodell som stärker våra kassaflöden och - Vd ord Innehåll6 Neobo årsredovisning 2025Introduktion ===== SIDA 7 ===== Introduktion Vd-ord Kort om Neobo 2025 i korthet Varför investera i Neobo? Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Bacchus 12, Sundsvall Fastighetsvärde, mdkr 13,6 Antal lägenheter 8 100 Uthyrningsbar area, kvm 673 000 Antal fastigheter 256 Andel bostadsfastigheter, % 94 Vi förvaltar och förädlar bostäder i svenska kommuner med befolkningstillväxt och god efterfrågan på bostäder. Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. KORT OM NEOBO - Kort om Neobo Innehåll7 Neobo årsredovisning 2025Introduktion ===== SIDA 8 ===== Introduktion Vd-ord Kort om Neobo 2025 i korthet Varför investera i Neobo? Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Räntetäckningsgrad, R12 mån 1,8 ggr Belåningsgrad 50,0 % Driftnetto, jämförbart bestånd +10 % Förvaltningsresultat, kr/aktie +34 % Nyckeltal 2025 2024 Hyresintäkter, mkr 934 908 Driftnetto, mkr 513 473 Värdeförändring fastigheter, mkr –6 –296 Förvaltningsresultat, mkr 201 152 Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,40 1,05 Periodens resultat, mkr 78 –193 Periodens resultat, kr/genomsnittligt antal aktier före utspädning 0,54 –1,33 Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 562 13 701 Marknadsvärde fastigheter, kr/kvm 20 155 19 574 Belåningsgrad, % 50,0 5 0,9 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 Substansvärde, EPRA NRV, kr/ aktie 47,1 9 45,59 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,7 92,8 Överskottsgrad, % 55 52 Avkastning på eget kapital, % 1,2 –3,0 Året som gått • Genomfört sex försäljningar motsvarande ett underliggande fastighetsvärde om 404 mkr. • Refinansierat och förlängt banklån för nästan 4 mdkr till marginaler som ligger betydligt lägre än Neobos genomsnittliga marginal. • Minskat den ekonomiska vakansgraden från 7 ,2 procent till 6,3 procent. • Vd Ylva Sarby Westman valdes in i EPRA:s (The European Public Real Estate Association) Advi- sory Board. • Styrelsen beslutade att utnyttja bemyndigan - det från årsstämman den 24 april 2025 om återköp av egna aktier till ett maximalt belopp av 50 mkr. 2025 i siffror • Hyresintäkterna ökade till 934 mkr (908). I jäm - förbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,6 procent. • Driftnettot ökade med 8,5 procent till 513 mkr (473) trots driftnettobortfall från avyttrade fastigheter under föregående och innevarande år. I jämförbart bestånd ökande driftnettot med 9,9 procent till följd av högre hyresintäkter och lägre fastighetskostnader. • Förvaltningsresultatet ökade med 32,0 procent till 201 mkr (152) och förvaltningsresultat per utestående aktie per balansdagen ökade med 33,9 procent till 1,40 kr/aktie (1,05). • Fastighetsbeståndets värde vid årets utgång uppgick till 13 562 mkr (13 701) och värdeför- ändringar på fastigheter uppgick till -6 mkr (-296) under året. • Årets resultat ökade till 78 mkr (-193). • Substansvärdet uppgick till 47 ,19 kr per aktie (45,59). 2025 I KORTHET - 2025 i korthet Innehåll8 Neobo årsredovisning 2025Introduktion ===== SIDA 9 ===== Introduktion Vd-ord Kort om Neobo 2025 i korthet Varför investera i Neobo? Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Mercurius 15, Sundsvall 4 En långsiktigt hållbar investering Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår påverkan på människor och miljö. 3 Bra bostäder till rimliga hyror Vi erbjuder bostäder till rimliga hyror som det finns en tydlig efterfrågan på. 2 Stark finansiell position och stabila kassaflöden Neobo har en stark balansräk - ning och stabila kassaflöden med goda förutsättningar för attraktiv driftnettoutveckling under de kommande åren. 1 Förädlings- och optimerings- potential Portföljen har förädlingspoten- tial där värdeskapande inves - teringar och portföljoptimering bidrar till attraktiv avkastning och möjlighet till fortsatt lön - samhetsökning. Vi har en värdeskapande affärsmodell och vi är väl positionerade för att ta nästa steg på vår resa – med fortsatt fokus på att skapa värde för våra kunder och aktieägare. VARFÖR INVESTERA I NEOBO? - Varför investera i Neobo? Innehåll9 Neobo årsredovisning 2025Introduktion ===== SIDA 10 ===== Dubbelkrut 1, Skellefteå STRATEGI & AFFÄRSMODELL ===== SIDA 11 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Optimering Neobo arbetar strukturerat med att optimera fastighetsbeståndet för att säker- ställa en förvaltningseffektiv portfölj i marknader med stabil efterfrågan. Genom kontinuerliga analyser av befintligt bestånd, bostadsmarknaden och våra kunders behov identifierar vi vilka delar av beståndet som bör behållas, utvecklas eller avytt- ras. Försäljning av fastigheter som inte stödjer vår kärnstrategi frigör kapital och skapar utrymme för värdeskapande investeringar. I nästa steg avser vi att växa vår fastighetsportfölj på prioriterade marknader genom strategiska förvärv. En aktiv portföljförvaltning bidrar till ökad förvaltningseffektivitet och ger därmed förut- sättningar för långsiktigt värdeskapande. Förädling Förädling är en central del av Neobos affärsmodell och en viktig drivkraft för att långsiktigt öka värdet i vårt fastighetsbestånd. Genom ett strukturerat och kontinu- erligt arbete med värdeskapande åtgärder ökar vi fastigheternas avkastning och värde samtidigt som vi höjer kvaliteten och upplevelsen för våra hyresgäster. Insat- serna omfattar bland annat lägenhetsrenoveringar, energieffektiviserande åtgär- der, utveckling av utemiljöer samt tekniska uppgraderingar som stärker både funk - tion och hållbarhet. Genom ett aktivt förädlingsarbete säkerställer vi att beståndet fortsätter att vara attraktivt, konkurrenskraftigt och framtidssäkrat. Förvaltning Förvaltning utgör kärnan i Neobos verksamhet och är avgörande för att skapa ett långsiktigt hållbart och attraktivt bostadsbestånd. Genom en effektiv och kundnära förvaltning, med fokus på hållbarhet och lönsamhet, arbetar vi kontinuerligt för att stärka både kundvärde och avkastning. Vår lokala närvaro och den dagliga dialogen med hyresgästerna ger oss insikter som möjliggör välgrundade prioriteringar och värdeskapande förbättringar i fastigheterna. Detta bidrar inte bara till ökad trivsel och trygghet, utan också till en stabil och långsiktig utveckling av hela beståndet. Vår vision är att skapa attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Vi förvaltar och förädlar våra fastigheter på ett hållbart sätt och tar väl hand om våra kunder. Vi har en affärsmodell som kontinuerligt skapar värde i fastighetsbeståndet och stärker våra kassaflöden över tid. AFFÄRSMODELL - Affärsmodell Innehåll11 Neobo årsredovisning 2025Strategi & affärsmodell ===== SIDA 12 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Vi spar energi och vatten och minskar våra utsläpp av CO2 samt mikroplaster Under året har vi installerat en innovativ lösning för vattenåtervinning i några av våra tvättstugor, bland annat i två av våra fastigheter i Nynäshamn och Sundsvall. Med mod som ett av våra värdeord försöker vi alltid utmana vårt sätt att jobba, testa ny teknik och vara neotänkande i vår förvaltning. Neobodagar i våra bostadsområden Under året har vi anordnat områdesdagar med våra hyresgäster i samtliga bostadsområden. I Nevisborg, Helsingborg hade vi fokus på våra yngsta hyresgäster - med ponnyridning, ansiktsmålning och hoppborg. Dessutom anordnade vi en källsorteringsskola och tipsrunda på samma tema. Trygghetspaket i Skara I en av våra fastigheter i Skara har vi investerat i nya säkerhetsdörrar, digitala låssystem och kameraöver- vakning i källaren. Vi har även arbetat med ökad kom - munikation med våra hyresgäster, fler hyresgästträf- far och trygghetsvandringar. Exempel på åtgärder under året Vi skapar långsiktiga värden genom en strukturerad modell för att förvalta våra fastigheter och ta hand om våra hyresgäster. Vår vision är att skapa attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Bra boende för alla Genom en effektiv och kundnära förvaltning, med fokus på hållbarhet och lönsamhet, arbetar vi kon- tinuerligt för att skapa kundvärde och därmed ökad avkastning. Den lokala närvaron och den löpande dialogen med våra hyresgäster möjliggör välgrundade och värdeskapande förbättringar i fastigheterna, vilket bidrar till ökad trivsel och trygghet i våra bostadsområden samt långsiktig stabilitet i beståndet. Fortsatt förbättrad kundnöjdhet Vi mäter kundnöjdhet på flera sätt, bland annat genom en årlig kundundersökning som skickas till samtliga bostadshyresgäster. Vårt långsiktiga mål är att till år 2030 nå branschens genomsnitt- liga nivå för serviceindex och under 2025 upp - nåddes de planerade delmålen på vägen dit. Arbetet med ökad kundnöjdhet är nära kopp - lat till vår vision om att skapa attraktiva och håll - bara bostadsmiljöer där människor trivs och kän - ner sig trygga. Under året har vi, utifrån analyser av genomförda kundundersökningar, fokuserat på att förbättra kommunikationen med våra kun - der samt prioriterat åtgärder som bidragit till ökad trygghet i våra bostadsområden. Resultaten för 2025 visar en fortsatt positiv utveckling: • 80 procent av våra hyresgäster trivs med oss som hyresvärd • 80 procent kan rekommendera oss som hyres- värd • 86 procent är nöjda med sitt senaste bemö- tande från Neobo • 92 procent är nöjda med bemötandet från våra fastighetstekniker Värdeskapande genom långsiktig förvaltning - Affärsmodell Innehåll12 Neobo årsredovisning 2025Strategi & affärsmodell ===== SIDA 13 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Vilka mål och förändringar hoppas du driva igenom under det kommande året? Neobo har levererat en kraftig resultatförbättring under 2025. Jag är stolt över hur vi, genom vårt dag- liga arbete, har nått dit vi gjort och fått ett tydligt kvitto på detta i årsbokslutet. Resultatet är frukten av ett långsiktigt och strukturerat arbete där engagerade medarbetare, tydliga mål och kontinuerlig uppföljning har varit avgörande. Inför 2026 fortsätter fokus ligga på vakanser och resultat, men ett av mina viktigaste mål är ett mjukt mål – att fortsätta bidra till att våra medarbetare utvecklas i sina roller. Vi har flera exem- pel på medarbetare som gått från biträdande förval- tare till förvaltare, och att få följa den personliga utvecklingen är både inspirerande och en viktig fram- gångsfaktor för Neobo. Vad är ett Bra boende för dig? För mig är ett bra boende en plats där man verkligen känner sig hemma. En fastighet består av mark, betong, stål och trä, men det är hyresgästerna och vi som förvaltar husen som tillsammans fyller dem med liv och värme. Vårt mål är att erbjuda mer än bara tak över huvudet – det ska kännas hemtrevligt och tryggt att bo hos oss. Med en ingenjörsexamen från Chalmers och lång erfarenhet från fastighetsbranschen har Niclas Franzén varit en del av Neobo sedan bolagets start. I dag arbetar han som regionchef och hans ledarskap präglas av engagemang, struktur och ett tydligt fokus på långsiktiga resultat. Berätta lite om din bakgrund Jag är utbildad ingenjör från Chalmers tekniska hög- skola och har en bakgrund inom projektledning. Innan jag började på Neobo arbetade jag under flera år som projektchef. Fastigheter har varit en central del av min yrkesbana i över tio år, och jag har haft förmånen att vara med på Neobos spännande resa sedan bolagets start. I dag ansvarar jag för våra fastigheter och med- arbetare i Region Syd. Var tror du att Neobo är om tre år? Om tre år ser jag ett Neobo som tydligt har etablerat sig som ett självklart förstahandsval på de orter där vi verkar. Vi kommer att ha förbättrat avkastningen, sänkt vakanserna och skapat ännu bättre boendemiljöer för våra hyresgäster. Detta möjliggör i sin tur en mer effektiv portfölj, tillväxt på utvalda orter och en ännu starkare förvalt- ningsorganisation. Neobo kommer att vara ett väl - känt och förtroendeingivande namn, både som hyres- värd och för investerare. Det är viktigt att komma ihåg att Neobo är ett ungt bolag. Jag som varit med från start ser tydligt hur mycket vi har utvecklats och är övertygad om att den positiva resan kommer att fortsätta. Intervju med regionchef Niclas Franzén - Affärsmodell Innehåll13 Neobo årsredovisning 2025Strategi & affärsmodell ===== SIDA 14 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Frej 6, Oskarshamn Förädling är en central del av Neobos affärsmodell. Genom ett kontinuerligt arbete med värdeskapande förbättringar ökar vi avkastningen från våra fastigheter samtidigt som vi skapar mervärde för våra hyresgäster. Arbetet omfattar bland annat lägenhetsrenoveringar, energiinvesteringar samt åtgärder för att skapa attraktivare och tryggare bostadsområden. Under året har vi investerat 239 mkr (164) i värdeskapande åtgärder som har ökat vårt driftnetto och förädlat våra fastigheter. Bland annat har vi renoverat drygt 100 lägenheter och genomfört ett antal hyresgästanpassningar samt energieffektiviserande åtgärder. Standardhöjande lägenhetsrenoveringar När en hyresgäst flyttar ut besiktigas lägenheten och beslut tas om uthyrning eller renovering uti- från dess skick, hyresnivå och marknadsläge. Mindre åtgärder fokuserar på att säkerställa håll - barhet och trygghet, medan mer omfattande renoveringar genomförs för att höja standarden och skapa förutsättningar för ökade hyresintäk - ter. Under 2025 har vi investerat ca 50 mkr i lägenhetsuppgraderingar. Exempelvis har 11 lägenheter i Nynäshamn renoverats till modern interiör och standard, vilket har förbättrat funk - tionaliteten och tillfört energieffektiva lösningar med långsiktigt värde. Investeringen uppgick till 5,5 mkr och har genererat en direktavkastning om 7 procent. Investeringar i våra kommersiella lokaler Ett flertal hyresgästanpassningar för kommersi- ella hyresgäster har genomförts under året. Bland annat flyttade Kriminalvården in på ett sexårigt avtal i en anpassad lokal i Sollentuna under hösten. Ett annat exempel återfinns i Fal- köping där två längre hyresavtal har tecknats på en av gågatorna i staden. Förädling för långsiktigt värdeskapande - Affärsmodell Innehåll Strategi & affärsmodell14Neobo årsredovisning 2025 ===== SIDA 15 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Klockaren 11, Falköping Humlan 8, Nynäshamn Investeringar för lägre energianvändning Ett särskilt fokus ligger på energibesparande åtgärder som bidrar till både minskad miljöpå- verkan och lägre driftkostnader. Vid underhålls- och renoveringsarbeten strävar vi alltid efter att välja de mest framtidssäkra och energieffektiva lösningarna. Under 2025 har vi genomfört energieffektivi- serande investeringar i ett 40-tal fastigheter. När vi kopplade upp en fastighet i Falköping till vårt digitala styrsystem upptäckte vi att bergvär- meanläggningen var hårt belastad, vilket på sikt riskerade att påverka driften. I stället för att öka användningen av fjärrvärme valde vi en mer långsiktig och kostnadseffektiv lösning i linje med vårt neotänk. Genom att installera solhybri- der producerar vi både el och värme som återlad - dar borrhålen och stärker anläggningens kapaci- tet. Investeringen uppgick till 2,3 mkr med en direktavkastning om 13 procent. Den tekniska förvaltningen och det löpande underhållet utförs till stor del av Neobos egna medarbetare i respektive region. Under året har teknikorganisationen förstärkts med tre drifttek- niker som tillfört ny kompetens inom energi- och driftsoptimering, vilket bidragit till både lägre driftkostnader och minskad miljöpåverkan. Utöver de tekniska förbättringarna genom - förs även trivsel- och värdehöjande åtgärder, såsom badrums- och köksrenoveringar, moder- nisering av elinstallationer och övergång till led- belysning. Vi har också installerat säkerhetsdör- rar och inpasseringssystem för ökad trygghet samt genomfört gårdsrenoveringar för att skapa mer attraktiva och sociala utemiljöer. Vid renovering arbetar vi enligt en effektiv produktionsmetod som bygger på samordnad logistik. Genom att planera materialflöden nog - grant sparar vi tid och resurser, samtidigt som svinn och onödiga transporter minimeras. Dyra mellanled försvinner tack vare samordnade inköp. Allt material som hör till en specifik lägenhet packas i en container och levereras direkt till byggarbetsplatsen. Det gör att entreprenören enkelt kan hämta allt som behövs precis utanför byggnaden. Eventuellt överblivet material tas om hand och används vid nästa renovering, vilket ytterligare minskar avfall och ökar effektiviteten. - Affärsmodell Innehåll15 Neobo årsredovisning 2025Strategi & affärsmodell ===== SIDA 16 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Kyrktuppen 10, Södertälje - såld Gånsta 2:2, Enköping - såld Fiskeby 4:123, Norrköping - såld heten Gånsta 2:2 i Enköping till en bostadsrätts- förening som våra hyresgäster har bildat samt en bostadsfastighet med mycket hög vakansgrad i området Årby i Eskilstuna. Vi har också avyttrat en fastighet i Järna med 70 procent kommersiella lokaler och hög vakans- grad. Eftersom detta var vårt enda innehav i Södertälje innebär försäljningen att vi lämnat kommunen och att vår fastighetsportfölj nu åter- finns i 38 kommuner. Under 2025 har vi genomfört sex försäljningar motsvarande ett underliggande fastighetsvärde på 404 mkr. Försäljningarna har lett till en mer förvaltningseffektiv portfölj och har dessutom genererat värdefull likviditet som kan användas till värdeskapande investeringar för att förädla fastighetsbeståndet. Under det tredje kvartalet avyttrades två icke kassaflödesgenererande fastigheter, en byggrätt i Sollentuna och en i huvudsak vakant kommersi- ell fastighet i Karlskoga. I oktober såldes fastig - Under året har vi fortsatt att optimera fastighetsbeståndet för att säkerställa en förvaltningseffektiv portfölj i marknader med stabil efterfrågan. Försäljning av fastigheter som inte stödjer vår kärnstrategi frigör kapital och skapar utrymme för värdeskapande investeringar. I nästa steg avser vi också att växa vår fastighetsportfölj på prioriterade marknader genom strategiska förvärv. Optimering - Affärsmodell Innehåll16 Neobo årsredovisning 2025Strategi & affärsmodell ===== SIDA 17 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Malen 16, Helsingborg Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10 procent. Detta ska uppnås genom att: • Långsiktigt äga, förvalta och förädla bostads- fastigheter i marknader med stabil efterfrå- gan. • Öka avkastningen från fastighetsportföljen genom effektiv och kundnära förvaltning. • Realisera förädlingspotentialen i portföljen genom värdeskapande investeringar. • Fortsätta portföljoptimeringen - avyttra fast- igheter som inte är rätt för oss och i nästa steg förvärva fastigheter i bra marknader. • Ett hållbarhetsarbete som är en integrerad del av all vår verksamhet. • Arbeta aktivt för att bibehålla ett högt med - arbetarengagemang. Vårt övergripande mål är att skapa attraktiv totalavkastning för våra aktieägare. STRATEGI OCH MÅL - Strategiska mål och prioriteringar Innehåll Strategi & affärsmodell17Neobo årsredovisning 2025 ===== SIDA 18 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Fördelning per kommun, 20 största baserat på hyresvärde Kommun Region Area, tkvm Antal lägenheter Hyresvärde mkr Hyresvärde kr/kvm Sundsvall Nord 49 559 80 1 652 Tranås Mitt 48 517 60 1 233 Nynäshamn Mitt 40 513 59 1 483 Oskarshamn Mitt 43 519 55 1 277 Motala Mitt 37 476 50 1 360 Sollentuna Mitt 18 80 48 2 673 Norrköping Mitt 32 347 47 1 485 Helsingborg Syd 30 456 46 1 562 Växjö Mitt 29 450 44 1 529 Skara Syd 32 395 42 1 303 Staffanstorp Syd 22 218 36 1 635 Köping Nord 24 313 34 1 378 Alingsås Syd 23 206 33 1 464 Falköping Syd 22 196 31 1 411 Enköping Nord 21 191 30 1 419 Nyköping Mitt 16 243 28 1 731 Karlstad Syd 18 243 27 1 480 Vänersborg Syd 20 273 26 1 342 Knivsta Mitt 8 120 25 2 997 Timrå Nord 16 118 23 1 477 Värdering Orealiserade värdeförändringar under året upp - gick till 16 mkr (−301), vilket motsvarar en värde- förändring om 0,1 procent (−2,2). Realiserade vär- deförändringar uppgick till -21 mkr under året till följd av genomförda försäljningar. Vid årets slut värderades fastighetsbeståndet till 13 562 mkr (13 701). Värdeförändringen förklaras främst av driftnettoökande investeringar som genomförts i portföljen samt av högre bedömda framtida hyresintäkter. Fastighetsvärdet har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende, externa och auktoriserade värderare. Värderingarna har genomförts som kassaflödesanalyser per fastig - het, där hänsyn tagits till gällande hyreskontrakt, marknadens avkastningskrav, hyresnivåer, drift- och underhållskostnader samt investeringsbe - hov. Vid utgången av året uppgick det genom - snittligt vägda avkastningskravet för samtliga fastigheter i portföljen till 5,1 % (5,0) procent. Avkastningskraven har ökat marginellt under de två första kvartalen, varit oförändrade under det tredje kvartalet och bedöms nu vara stabilise - rade. Vid årsskiftet bestod Neobos fastighetsportfölj av 256 fastigheter med 8 100 bostadslägenheter och 673 000 kvm uthyrningsbar area. Ungefär 94 procent utgjordes av bostäder och resterande del i huvudsak av samhällsfastigheter. Våra fastigheter - Strategiska mål och prioriteringar Innehåll18 Neobo årsredovisning 2025Strategi & affärsmodell ===== SIDA 19 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Svetsaren 9, Nyköping Hyresvärde 1 019 mkr Bostäder, 77% Kommersiella lokaler, 16% Samhällsfastigheter, 3% Parkering och garage, 4% Hyresintäkter och uthyrningsgrad Under 2025 ökade hyresintäkterna till 934 mkr (908). Det jämförbara beståndet visade en ökning på 4,6 procent. Intäktsökningen förklaras av en genomsnittlig hyreshöjning i bostadsbe - ståndet om 4,8 procent, ökade hyror för kommer- siella lokaler samt hyresökningar för lägenheter som har renoverats under året. Den genomsnitt- liga bostadshyran ökade under 2025 och uppgick vid årsskiftet till 1 459 kr per kvm. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årsskiftet till 93,7 procent för hela portföljen, i bostadsbeståndet till 94,9 procent och till 90,2 procent för de kommersiella lokalerna. Hyresförhandlingarna för 2026 pågår. Hittills tecknade överenskommelser, omfattande 46 procent av bostadshyrorna, innebär en genom - snittlig hyreshöjning på 3,4 procent. Hyresvärde och kunder Det årliga hyresvärdet för fastighetsbeståndet uppgick per den 1 januari 2026 till 1 019 mkr. Bostäder stod för 77 procent av värdet och loka - ler för 19 procent. Neobos hyresgäster utgörs främst av privat- personer samt företag som hyr butiks-, restau- rang- och kontorslokaler i bostadsfastigheternas entréplan samt kunder i bolagets samhällsfast- igheter. Vid årets slut hade Neobo 12 612 hyreskontrakt – varav: • 7 639 bostadshyresavtal med en årshyra på 748 mkr • 4 64 kommersiella kontrakt med en års- hyra på 174 mkr • Ing en enskild hyresgäst stod för mer än 1,1 procent av hyresintäkterna Neobos största kommersiella hyresgäster är Kri- minalvården och Sala kommun. Förändring av fastighetsbeståndet Region Nord Region Mitt Region Syd Totalt Neobo mkr 2025 jan–dec 2025 jan–dec 2025 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec Verkligt värde, ingående värde 3 656 6 165 3 880 13 701 14 018 Förvärv 0 0 0 0 0 Investeringar 77 117 45 239 164 Försäljningar −286 −108 0 −394 −180 Orealiserade värdeförändringar −77 93 0 16 −301 Verkligt värde, utgående värde 3 370 6 266 3 926 13 562 13 701 - Strategiska mål och prioriteringar Innehåll19 Neobo årsredovisning 2025Strategi & affärsmodell ===== SIDA 20 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Segment Totalt Neobo Region Nord Region Mitt Region Syd Januari–december 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter, mkr 934 908 233 242 422 405 278 261 Driftnetto, mkr 513 473 125 120 235 217 153 136 Överskottsgrad, % 55 52 54 50 56 54 55 52 Per balansdagen 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 562 13 701 3 370 3 656 6 266 6 165 3 926 3 880 Marknadsvärde, kr/kvm 20 155 19 574 22 341 21 533 20 128 19 347 18 629 18 353 Antal fastigheter 256 260 80 82 84 86 92 92 Antal lägenheter 8 103 8 309 1 767 1 949 3 733 3 758 2 603 2 602 Area, tkvm 673 700 151 170 311 319 211 211 Enligt intjäningsförmåga 2026-01-01 2025-01-01 2026-01-01 2025-01-01 2026-01-01 2025-01-01 2026-01-01 2025-01-01 Hyresvärde, mkr 1 019 1 017 242 262 470 461 307 295 Hyresvärde, kr/kvm 1 514 1 454 1 605 1 543 1 510 1 446 1 455 1 393 Uthyrningsgrad, % 94 93 92 91 94 92 95 96 Andel av hyresintäkter Region Nord, 25% Region Mitt, 45% Region Syd, 30% 25% 45% 30% Fördelning objektstyp Avser andel av hyresvärde Bostäder, 77% Lokaler, 19% Övrigt, 4% Bostäder, 69% Lokaler, 28% Övrigt, 3% Bostäder, 77% Lokaler, 19% Övrigt, 4% Bostäder, 84% Lokaler, 12% Övrigt, 4% - Strategiska mål och prioriteringar Innehåll20 Neobo årsredovisning 2025Strategi & affärsmodell ===== SIDA 21 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Nejlikan 4, Vänersborg Belopp i mkr 2026-01-01 2025-10-01 2025-07-01 2025-04-01 2025-01-01 Hyresvärde 1 019 1 036 1 038 1 036 1 017 Vakans –65 –72 –78 –76 –73 Hyresintäkter 954 965 960 961 944 Fastighetskostnader –397 –397 –402 –402 –402 Fastighetsskatt –22 –22 –23 –23 –23 Driftnetto 534 545 536 537 520 Central administration –63 –62 –62 –62 –62 Finansnetto –230 –239 –240 –247 –227 Förvaltningsresultat 241 244 234 228 230 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,68 1,68 1,61 1,57 1,58 Antal utestående aktier, miljoner 143,4 145,4 145,4 145,4 145,4 Neobos intjäningsförmåga Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv månader med beaktande av Neobos fastighetsbe - stånd per respektive datum. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan en ögonblicks- bild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, finan - siella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid respektive tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeför- ändringar, köp eller försäljning av fastigheter och inte heller andra parametrar. I koncernens intjäningsför- måga är inte resultateffekten av orealiserade och rea - liserade värdeförändringar inkluderad. Underlag för beräkning av intjäningsförmågan Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive tillägg, samt övriga fastighetsrelaterade intäkter uti- från gällande hyreskontrakt per respektive datum. Överenskomna hyresökningar som är gällande vid respektive datum är medräknade och all vakans, även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade kostnader för ett normalår och inkluderar drift- och underhållskostnader samt fastighetsadministration. Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheter- nas aktuella taxeringsvärden per respektive datum. Kostnader för central administration är baserade på budgeterade kostnader för ett normalår. Finansnettot avser räntekostnader vilka har beräknats genom att på Neobos skuldsättning appli- cera de avtalade finansieringsvillkoren med de rörliga marknadsvillkor som gällde per respektive datum, inklusive effekter från derivat. Eventuella ränteintäk- ter på likvida medel samt kostnader av engångska - raktär har ej beaktats. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA - Aktuell intjäningsförmåga Innehåll21 Neobo årsredovisning 2025Strategi & affärsmodell ===== SIDA 22 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Källa: Newsec Handel Kontor Bostad Logistik, lager, industri Samhällsfastigheter Övrigt (t ex hotell, mark) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 20252024202320222021202020192018201720162015 Segmentsfördelning transaktionsmarknaden, % totala transaktionsvolymen minskade dock till 28 procent, samtidigt som den faktiska volymen ökade till 45 mdkr. Lager-, logistik- och industri- fastigheter var det näst största segmentet och visade en tydlig uppgång, med en andel om 22 procent – en ökning med fyra procentenheter jämfört med föregående år. Samhällsfastigheter svarade för 16 procent av transaktionsvolymen, till stor del drivet av den omfattande affären mellan SBB och PPI. Kontorsfastigheter utgjorde det fjärde största segmentet med en andel på 15 procent. Därefter följde handel samt övriga fast- ighetstyper, såsom hotell och mark, vilka stod för 11 respektive 9 procent av den totala volymen. fördubbling jämfört med 2024 och högre andel än på många år. Stockholmsregionen stod för den största andelen av transaktionsvolymen, motsvarande 36 procent, vilket är en tydlig nedgång från åren 2023 och 2024 då regionen stod för 45 procent båda åren. Regionstäderna utgjorde den näst största andelen med 30 procent, medan reste - rande Sverige stod för 15 procent. Göteborg stod för 13 procent, vilket är en högre andel än tidi- gare år. Malmö bidrog med 6 procent av den totala volymen. Sett till segmentfördelningen behöll bostads- fastigheter sin position som det största segmen - tet, i linje med utfallet för 2024. Andelen av den des något, om än fortsatt under historiska genomsnittet. Samtidigt kvarstår strukturella utmaningar, såsom finanspolitiska åtstram- ningar i högt skuldsatta länder, ökade försvars - utgifter samt osäkerhet kring handelsrelationer och energiförsörjning, vilket fortsatt tynger regi- onens långsiktiga tillväxtpotential. I Sverige förbättrades de ekonomiska förut- sättningarna jämfört med de två föregående åren, även om återhämtningen var ojämn. Infla - tionstakten steg tillfälligt till omkring 3,0 procent för att därefter falla tillbaka och landa på 2,1 pro - cent i december. Riksbanken sänkte styrräntan från 2,7 till 1,75 procent under året. BNP-tillväxten överträffade förväntningarna och uppskattas till cirka 1,5 procent för helåret, med utsikter om en tydligare uppgång under 2026 till omkring 2,0– 2,5 procent. Arbetslösheten förblev relativt hög men visade tecken på stabilisering mot slutet av 2025, medan sysselsättningen väntas öka under 2026. Förbättrade hushållsfinanser bedöms bidra till en starkare konsumtion och en gradvis förstärkning av konjunkturen. Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden har fortsatt att stärkas under 2025, med en högre transaktionsaktivitet än 2024. Den totala transaktionsvolymen upp - gick till 164 mdkr, fördelat på 438 affärer. Det motsvarar en ökning av transaktionsvolymen med 18 procent jämfört med 2024 men 15 pro - cent lägre än genomsnittet för åren 2015-2024 på 192 mdkr. Det utländska kapitalet fick ett allt större genomslag på den svenska fastighets- marknaden under 2025 och svarade för 32 pro - cent av den totala transaktionsvolymen, nära en Makroekonomi Under 2025 gick den globala ekonomin från sta - bilisering mot en försiktig expansion, understödd av lättare finansiella förhållanden och en gradvis återhämtning i den globala efterfrågan. I takt med att inflationstrycket avtog började flera centralbanker lämna den restriktiva penningpoli- tiken bakom sig, även om det skedde i olika takt mellan regioner. Samtidigt fortsatte geopolitiska spänningar och handelsrelaterad osäkerhet att dämpa investeringsviljan. Den amerikanska ekonomin uppvisade fort- satt stabil tillväxt under året. Inflationen när- made sig Federal Reserves mål, vilket skapade utrymme för räntesänkningar under årets andra hälft. Arbetsmarknaden visade dock tecken på avmattning jämfört med tidigare år, med sti- gande arbetslöshet och en lägre sysselsätt- ningstillväxt, samtidigt som lönetillväxten däm - pades. Geopolitiska spänningar och inrikespoli- tisk osäkerhet bidrog till perioder av ökad mark - nadsvolatilitet. Trots detta utvecklades börserna starkt, med breda uppgångar under hösten, fort- satt drivna av tekniksektorn samt investeringar kopplade till AI och digital infrastruktur. I euroområdet närmade sig inflationen i stort sett inflationsmålet under året, vilket gjorde det möjligt för ECB att inta en mer neutral penning - politisk hållning. Den ekonomiska tillväxten för- blev dämpad men visade tecken på gradvis sta - bilisering, med en BNP-tillväxt på omkring 1,0–1,5 procent och förväntningar om liknande eller något högre tillväxt under 2026. Arbetsmarkna - den förblev motståndskraftig med arbetslöshet på historiskt låga nivåer, samtidigt som stäm - ningsläget bland hushåll och företag förbättra - MARKNAD OCH OMVÄRLD - Marknad och omvärld Innehåll22 Neobo årsredovisning 2025Strategi & affärsmodell ===== SIDA 23 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Källa till text och diagram i avsnitt Marknad och omvärld: Newsec Stockholm Göteborg Malmö Andra större städer Övriga landet Stockholm förorter Regionstäde 0% 1% 2% 3% 4% 5% 202620242022202020182016201420122010 Hyresutveckling bostäder, % 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 202620242022202020182016201420122010 Direktavkastning bostäder, % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 2025 2024 2023 2022 2021 202020192018201720162015 Geografisk fördelning transaktionsmarknad, % Bostadsmarknaden i Sverige Bostadsmarknaden uppvisade ökad stabilitet under 2025, med fortsatt stark efterfrågan på hyresrätter i attraktiva lägen. Andelen bostads- affärer inom nyproduktion ökade under året, del- vis till följd av planerade regeländringar för pre - sumtionshyror, som innebär att nyproducerade lägenheter framöver får samma årliga hyresut- veckling som övriga hyresrätter. De internatio- nella investerarna ökade sin närvaro inom bostadssegmentet betydligt under året, med fokus på nyproducerade bostäder i tillväxtområ- den, vilket bidragit till pressade avkastningskrav. Förväntningarna är att en större andel interna - tionella investerare kommer att söka sig även till andra delar inom bostadssegmentet under 2026. Nyproduktion tillåter väsentligt högre hyres- nivåer, vilket reflekteras i efterfrågan hos hyres- gästerna i jämförelse med det äldre beståndet där prisnivåerna är mer tillgängliga för en bre - dare hyresgästbas. Det äldre beståndet uppvisar därmed en mer stabil efterfrågebild och lägre vakansgrad, vilket är särskilt gynnsamt för aktö- rer som Neobo med en stor andel äldre, välbe - lägna hyresfastigheter. Under perioden 2016–2025 har den generella kostnadsutvecklingen, mätt som konsument- prisindex (KPI), ökat med cirka 34 procent, medan bostadshyrorna under samma period ökade med cirka 26 procent. Detta visar att hyre - sutvecklingen historiskt varit mer dämpad än inflationen och att en eftersläpning har uppstått, särskilt under åren med exceptionellt hög infla - tion. Hyresförhandlingarna för 2025, som resul- terade i genomsnittliga hyreshöjningar om cirka 4,8 procent, utgör ett steg i en successiv anpass- ning mot den underliggande kostnadsutveck - lingen och indikerar ett fortsatt utrymme för hyresjusteringar över tid. Även om hyresförhand - lingar för 2026 inte är färdiga än pekar de hittills publicerade överenskommelserna på att den genomsnittliga hyreshöjningen blir lite lägre i år och landar ungefär runt 3–4%. Samtidigt har bostadssegmentet, trots denna eftersläpning, visat en starkare och mer stabil koppling till inflationen än flera andra kommersi- ella fastighetssegment. Detta gör bostäder sär- skilt attraktiva ur ett investeringsperspektiv. Bostadsfastigheter kännetecknas dessutom av stabila och förutsägbara kassaflöden även i mer utmanande konjunkturlägen. I takt med att infla - tionen faller tillbaka och reallönerna stärks ska - pas förutsättningar för fortsatt hyrestillväxt, utan att detta bedöms medföra en ökad vakans- risk. I attraktiva marknader som Stockholm och dess närförorter bedöms betalningsviljan för hyresrätter öka med omkring 4,5 procent årligen under de kommande fem åren, drivet av reallö- neökningar och stärkt köpkraft. Demografiskt har Neobos marknader utveck - lats väl. Under den senaste tioårsperioden har befolkningen i bolagets kommuner ökat med i genomsnitt 8,3 procent, vilket överstiger riksge - nomsnittet på 7 ,7 procent. Även om tillväxttakten har avtagit i linje med den nationella utveck - lingen, återfinns fortsatt stark befolkningstill- växt i storstadsnära kommuner, universitetsstä- der och regionala tillväxtorter. I de kommuner där befolkningstillväxten är mer begränsad präg - las Neobos bestånd i stället av starka mikrolägen med närhet till service, kommunikationer och arbetsmarknad, vilket bidrar till en stabil efter- frågan även över tid. Bostadsbyggandet visade tecken på åter- hämtning under året men låg fortsatt under det långsiktiga bedömda behovet. Hyresrätter domi- nerade nyproduktionen, samtidigt som höga byggkostnader och långa planprocesser fortsatt begränsade utbudet. Mot denna bakgrund kvar- står bostadsbristen i flera av kommunerna i lan - det. I 16 av Neobos kommuner råder i dag under- skott på bostäder, och 19 kommuner bedömer att de kommer att ha ett underskott på bostäder om tre år. Detta skapar en strukturellt gynnsam marknad för det befintliga bostadsbeståndet på orterna. Sammantaget kännetecknas bostadsmark - naden av en god balans mellan utbud och efter- frågan, särskilt inom det äldre hyresbeståndet. I kombination med ett stabilt arbetsmarknadsläge och förbättrade konjunkturutsikter ger detta goda förutsättningar för låga vakanser och lång - siktigt hållbara kassaflöden. Neobos fokus på rätta geografiska lägen och prisvärda bostäder i attraktiva mikromarknader innebär att bolaget är väl positionerat i ett segment där efterfrågan i allt högre grad styrs av just läge, funktionalitet och boendekostnad snarare än nyproduktionens premium. - Marknad och omvärld Innehåll23 Neobo årsredovisning 2025Strategi & affärsmodell ===== SIDA 24 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Affärsmodell Strategiska mål och prioriteringar Aktuell intjäningsförmåga Marknad och omvärld Vi som är Neobo Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Finansiell information Övrigt Mod • Vi är förändringsbenägna och vågar tänka nytt, vi strävar alltid efter att göra saker lite bättre. • Vi är prestigelösa och lösningsorien - t erade. • Vi utmanar oss själva, varandra och vår omvärld. • Vi är nyfikna och öppna. Omtanke • Vi visar omtanke för varandra, för våra kunder, för våra aktieägare och för vår omvärld. • Vi bemöter människor med respekt och har en inkluderande företagskultur. • Vi samarbetar och stöttar varandra. Engagemang • Vi är engagerade och affärsmässiga. • Vi bryr oss, vi är framåtlutade och vi anstränger oss lite extra för att lyckas. • Vi har drivkraft och är resultatorien - t erade. Vår värdegrund Medarbetarna har goda möjligheter att påverka verksamheten och atmosfären präglas av per- sonligt engagemang på alla nivåer. Vi värnar om en god arbetsmiljö, hög affärsetik, en inklude - rande kultur och goda utvecklingsmöjligheter. Målet är att bli en av de bästa arbetsgivarna i branschen sett till medarbetarengagemang. Under 2025 var medelantalet anställda i Neobo 82, varav 31 kvinnor och 51 män. Vi arbetar nära våra kunder med korta besluts- vägar och inarbetade processer. Flera av våra medarbetare har lång erfarenhet av såväl värde - skapande förvaltning som av Neobos nuvarande fastighetsbestånd. Allt arbete som görs syftar till att optimera möjligheterna att bedriva en lång - siktigt hållbar fastighetsförvaltning som skapar värde för våra kunder. Neobo har en stark företagskultur som präg - las av engagemang, omtanke och mod. Dessa värdeord genomsyrar a llt vi gör och fungerar som ett styrmedel i det dagliga arbetet. VI SOM ÄR NEOBO - Vi som är Neobo Innehåll24 Neobo årsredovisning 2025Strategi & affärsmodell ===== SIDA 25 ===== HÅLLBARHET ===== SIDA 26 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Våffeljärnet 1, Karlskoga Vår hållbarhetsstrategi, som ska säkerställa ett hållbart Neobo base - ras på en väsentlighetsanalys och bygger på följande två perspektiv: • Ansvarsfullt företagande – omtanke och respekt gentemot medbe - tare, hyresgäster, investerare och samhället vi verkar i. • Hållbara bostadsmiljöer– attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Hållbarhet är en central del av vår vision och affärsmodell och vi arbetar systematiskt i enlighet med vår långsiktiga hållbarhetsstrategi. VÅRT HÅLLBARHETSARBETE - Vårt hållbarhetsarbete Innehåll26 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 27 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt 100% av med - a rbetarna genomför årligen utbildning i affärsetik 100% av betydande leverantörer utvär- derade utifrån upp- för andekod för leve - rantörer år 2030 Mätning och upp - föl jning av mänskliga rättigheter i värde - kedjan till år 203 0 Medarbetarna speg- lar samhället i stort sett till könsfördel- ning och etnisk bak- grund 2030 Upplevd inkludering 100% till år 2030 Frisknärvaro över bransch- g enomsnittet Medarbetarengage - mang, eNPS > 20 år 2030 Minska färskvatten- a nvändningen i bostäder med 15% till år 2030 jämfört med 2025 Minska mängden avfall till år 2030 jämfört med 2025 Mäta, följa upp och minska klimatutsläpp i Scope 3 till år 2030 jämfört med 2023 50% lägre klimatut- släpp i Scope 1 och 2 år 2030 jämfört med 2023 100% av inköpt energi från förnybara källor Minska energi- a nvändningen med 20% (fastighets - e nergi) till år 2030 jämfört med 2023 Kontinuerligt uppdaterad adap- tionsplan för alla fastigheter Över branschsnittet i Serviceindex (AktivBo) år 2030 Årlig hyresgäst- om sättning för bostäder under 20% år 2030 Långsiktiga mål till 2030 Korruptionsrisk och intressekonflikter En etisk och tran- s parent företags - ku ltur med noll- t olerans mot oegentligheter Mänskliga r ättigheter och arbetsvillkor i värdekedjan Mänskliga rättig - h eter respekteras och följs upp i värde k edjan Mångfald och jämlikhet En arbetsplats som präglas av mångfald och att alla har lika förutsättningar att utvecklas Arbetsvillkor En av de bästa arbetsgivarna i br anschen sett till medarbetar - e ngagemang Vattenanvändning Minska använd- ningen av färsk- v atten i bostäderna Materialanvändning och avfall Effektiv material- a nvändning och minskade avfalls- mängder Klimatutsläpp Minskade klimat - u tsläpp från hela vär dekedjan med netto-noll utsläpp (Scope 1, 2 och 3) år 2045 Energieffektivitet och förnybar energi Energieffektiva bostäder som för sörjs med för nybar energi Klimatanpassning Ett fastighets - b estånd anpassat för ett förändrat klimat Trygga hem och områden Trygg bostadsmiljö med låg brottslighet där hyresgästerna är engagerade i närmiljön Övergripande mål Ansvarsfullt företagande Omtanke och respekt gentemot medarbetare, h yresgäster, investerare och samhället vi verkar i. Hållbara bostadsmiljöer Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Neobos hållbarhetsstrategi och tio väsentliga aspekter Fastighetsbolag har en betydande påverkan på vårt klimat – framför allt genom nyproduktion, ombyggnation, renoveringar och uppvärmning av byggnader. För Neobo är det därför av yttersta vikt att: • minska energiförbrukningen • minska klimatavtrycket Här ser vi en stor möjlighet att påverka genom att utveckla våra fastigheter och effektivisera förvaltning och drift. Vi vill bidra till det viktiga klimatarbetet genom att ta hand om och förädla det redan byggda beståndet. Det gynnar klimatet att inte bygga nytt utan utnyttja de bostäder och lokaler som redan finns. Vi prioriterar ständigt och lägger våra resurser på den del av verksamheten, på de specifika projekt och fastigheter där vi får störst effekt. Vi arbetar med en ambitiös plan för förflyttning av hela fastighetsportföljen. Vår fastighetsport- följ består av fastigheter med byggnader i varie - rande ålder. Vissa är från förra sekelskiftet och andra är nybyggda, men de flesta ligger någon - stans mittemellan. Detta gör att det finns en för- bättringspotential. - Vårt hållbarhetsarbete Innehåll27 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 28 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Färdplanerna ovan ger en övergripande bild av vägen mot målen. De är ej justerade för genomförda åtgärder eller förändringar i fastig - hetsbeståndet. Fjärrvärme (Scope 2) tCO 2e Fastighetsel (Scope 2) tCO2e 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 20302029202820272026202520242023 tCO2e –50% Klimatfärdplan Fjärrvärme Fastighetsel 0 20 40 60 80 100 120 20302029202820272026202520242023 kWh/m2 –20% Energifärdplan och påverkas beroende på om vi lyckas följa vår energi- och klimatfärdplan eller ej. Hållbarhets- länkningen skapar ytterligare incitament att driva bolagets hållbarhetsagenda framåt och visar att vi menar allvar med den hållbara omställningen. Därutöver har vi ett gott samar- bete med flera långivande banker som har bevil - jat utökade lån som ska användas för genomför- ande av energieffektiviserande åtgärder i fastig - heterna. Rapportering Under året har det klargjorts att vi inte kommer att omfattas av CSRD:s regelverk om hållbar- hetsrapportering. Även om vår rapportering inte kommer behöva följa CSRD så ligger vår ambi- tionsnivå på hållbarhetsområdet fast och vi fort- sätter arbetet att nå våra fastslagna hållbarhets- mål med oförminskad kraft. Vi följer utveck - lingen av frivilliga rapporteringsstandarder och kommer att tillse att vår rapportering uppfyller förväntningarna från bolagets intressenter. Nu får vi mer tid och resurser att utföra det faktiska arbetet för att nå hållbarhetsmålen. Energi- och klimatfärdplan Ett av våra viktigaste verktyg är vår Energi- och klimatfärdplan. Energifärdplanen är en åtgärds- plan för energieffektivisering som visar på de steg som vi behöver ta och en övergripande bedömning av de investeringar som behöver göras för att nå det långsiktiga målet att till 2030 minska energianvändningen med 20 procent. Kli- matfärdplanen visar övergripande på de steg som bolaget behöver ta och de investeringar som behöver göras för att nå det långsiktiga målet att till 2030 minska klimatutsläppen i Scope 1 och 2 med 50 procent. Under året har vi följt upp effekten av redan utförda åtgärder. Vi har arbetat vidare med att konkretisera och bedöma vilka åtgärder och investeringar som vi ska prioritera under de när- maste åren. Vid planering samt genomförande av energi- och klimatåtgärder prioriterar vi åtgärder i vår fokusgrupp, som för närvarande består av 42 fastigheter. Hållbarhetslänkade lån och energilån Vi har under året tecknat vårt första hållbarhets- länkade låneavtal. Det innebär att vår räntekost- nad kopplas till våra långsiktiga hållbarhetsmål - Vårt hållbarhetsarbete Innehåll28 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 29 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Hållbarhetspolicy Neobos styrelse har antagit en hållbarhetspolicy som är det över- gripande styrdokumentet för bolagets hållbarhetsarbete. Hållbar- hetspolicyn sammanfattar bolagets syn och ambitionsnivå inom hållbarhet. Hållbarhetspolicyn finns publicerad på Neobos webb - plats. För oss innebär hållbarhet att ta ett långsiktigt ansvar för utvecklingen och styrningen av både vårt bolag och vår fastig - hetsportfölj för att vår påverkan inte ska bli negativ för kommande generationer. Vi har ett holistiskt perspektiv i arbetet och vår defi- nition av hållbarhet utgår ifrån miljömässiga, sociala och styr- ningsmässiga (ESG) aspekter i linje med internationella åtaganden och regelverk: ILO:s kärnkonventioner, Parisavtalet, FN:s globala mål (Agenda 2030) samt EU-direktiv. Hållbarhetsmål Inom hållbarhetsstrategins tio väsentliga områden har styrelsen fastställt bolagets övergripande och långsiktiga hållbarhetsmål, se sidan 27 . Styrelsen fastställer därutöver kortsiktiga årliga aktivi- tetsmål. Samtliga kortsiktiga aktivitetsmål som sattes upp för 2025 har blivit uppfyllda. Enligt bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare ska rörlig kontantersättning till ledningsgruppen bland annat syfta till att främja bolagets hållbarhetsintressen. Lednings- gruppens incitamentsprogram är därför delvis kopplat till uppfyl- landet av bolagets hållbarhetsmål. HÅLLBARHETS- STYRNING - Hållbarhetsstyrning Innehåll29 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 30 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Humlan 8, Nynäshamn Policyer och andra styrande dokument Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Respekt för mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Visselblåsarpolicy Uppförandekod för leverantörer Uppförandekod för leverantörer Arbetsmiljöpolicy Uppförandekod för leverantörer Uppförandekod för medarbetare Riktlinjer för energi och vatten Riktlinjer för bostadsuthyrning Jämställdhetspolicy Uppförandekod för leverantörer Riktlinjer för tjänsteresa Pensionspolicy Riktlinjer för inköp Riktlinjer för tjänstebilar Intern integritetspolicy Besluts- och attestordning Riktlinjer för inköp Handlingsplan kränkande särbehandling Vatten- och energiledning Medarbetarhandbok Hållbarhetsrisker De hållbarhetsrelaterade riskerna identifieras, bedöms och hanteras inom bolagets generella riskarbete och process för hantering av bolagets risker, se beskrivning samt riskanalys på sidorna 58–61. Hållbarhetschefen ansvarar för löpande bedömning samt hantering av hållbarhetsris - kerna. Förutom den övergripande hållbarhetspolicyn har Neobo antagit ett flertal policyer och riktlin - jer för att styra hållbarhetsarbetet. Vår uppfö- randekod för medarbetare är det viktigaste dokumentet för styrningen av den dagliga verk - samheten. Löpande styrning och uppföljning Det övergripande ansvaret för att koordinera hållbarhetsarbetet och följa upp hållbarhetsmå- len har delegerats till hållbarhetschefen. Arbetet med att nå samtliga ettåriga aktivitetsbaserade hållbarhetsmål följs upp internt på kvartalsbasis, och de långsiktiga målen följs upp minst årsvis. - Hållbarhetsstyrning Innehåll30 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 31 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Kronhjorten 11, Falköping AFFÄRSETIKMEDARBETARETRYGGA BOSTADSOMRÅDENKLIMATENERGI Vi har ett extra stort fokus på hållbarhetsarbetet inom följande områden: VÅRA FOKUSOMRÅDEN - Våra fokusområden Innehåll Hållbarhet31Neobo årsredovisning 2025 ===== SIDA 32 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt av en energiansvarig teknisk förvaltare. Under 2025 har vi stärkt organisationen genom att även anställa drifttekniker, som har en nyckelroll i energieffektiviseringsarbetet. Under 2026 satsar vi på att ytterligare höja kompetensnivån internt genom att låta samtliga drifttekniker och fastig - hetstekniker genomföra Energimyndighetens utbildning om energieffektiv drift – Driftlyftet. Den största delen av fastigheternas energi- förbrukning härrör från uppvärmning av fastig - heten samt uppvärmning av varmvatten. Ett sätt att minska energiförbrukningen är därför att minska förbrukningen av varmvatten. Under året har vi testat att installera Mimbox-lösningar i tvättstugorna i två fastigheter, en i Nynäshamn och en i Sundsvall. Mimbox-lösningen återvinner varmvatten från tvättmaskiner, vilket minskar energiförbrukningen, samtidigt som mikroplas- ter filtreras bort innan vattnet når avloppssyste - met. Pilotprojektet i Nynäshamn visade följande resultat: • minskad vattenanvändning • lägre utsläpp av mikroplaster • minskad energianvändning och reducerad kli- matpåverkan T otal vattenförbrukning i de fastigheter som Neobo ägt under hela året uppgick till 830 917 m ³, vilket motsvarar 1,24 m³ per kvm uthyrnings- bar area. Ett av våra viktigaste bidrag till det gemen - samma hållbarhetsarbetet är att minska energi- förbrukningen i våra fastigheter. För Neobo är det ett övergripande mål att tillhandahålla energief- fektiva bostäder som försörjs med förnybar energi. Inom detta område ser vi en stor möjlig - het att påverka genom att utveckla våra fastig - heter och effektivisera förvaltning och drift. De hållbarhetsinvesteringar vi genomför bidrar även till att: • sänka våra driftkostnader • stärka avkastningen från våra fastigheter • framtidssäkra våra fastigheter Vi följer löpande utvecklingen inom relevant lag - stiftning, däribland implementeringen i svensk rätt av EPBD (Energy Performance of Buildings Directive). Utifrån kommande lagkrav, vår ener- gifärdplan samt möjligheter till lönsamma inves- teringar bedömer och kvantifierar vi kontinuer- ligt fastighetsportföljens investeringsbehov. Löpande energieffektivisering i förvaltningen Arbetet med att minska energianvändningen i våra fastigheter är en integrerad del av den dag - liga driften och förvaltningen av våra fastigheter. För att säkerställa ett strukturerat arbetssätt, med god styrning och uppföljning, följer vi ett energiledningssystem som beskriver hur Neobo internt ska arbeta med dessa frågor. Arbetet leds Energi ENERGIEFFEKTIVITET OCH FÖRNYBAR ENERGI - Våra fokusområden Innehåll32 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 33 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Sovsäcken 2, Luleå Fastighetsenergi 2025 2024 Basår 2023 Fastighetsenergi, Faktisk (GWh) 84,1 94,2 100,2 Fastighetsenergi, Normalårskorrigerad (GWh) 91,7 98,7 101,4 Fastighetsenergi, Faktisk (kWh/kvm Atemp) 100,0 1 07,9 112,5 Fastighetsenergi, Normalårskorrigerad, (kWh/kvm Atemp ) 1 0 9,1 113,0 113,8 Fastighetsenergi, jämförbart bestånd 2025 2024 Basår 2023 Fastighetsenergi, Faktisk (GWh) 84,1 90,7 94,8 Fastighetsenergi, Normalårskorrigerad (GWh) 91,7 96,1 96,0 Fastighetsenergi, Faktisk (kWh/kvm Atemp) 100,0 1 07,9 112,7 Fastighetsenergi, Normalårskorrigerad, (kWh/kvm Atemp ) 1 0 9,1 114,2 114 ,1 I den övre tabellen ingår, för respektive redovisat år, de fastigheter som Neobo ägde under hela respek - tive året. I tabell för jämförbart bestånd ingår, för respektive redovisat år, endast de 256 fastigheter som Neobo ägde under hela 2025. Energiförbrukning Vi har som långsiktigt mål att till 2030 minska förbrukningen av fastighetsenergi med 20 pro - cent jämfört med basåret 2023. Basåret 2023 uppgick den normalårskorrigerade förbrukningen till 113,8 kWh/kvm, i jämförbart bestånd uppgick förbrukningen till 114,1 kWh/ kvm. Under 2025 har vi genomfört energieffektivi- serande investeringar i ett 40-tal fastigheter. Investeringarna innefattar såväl ny teknik som förbättrat klimatskal och injustering för effektiv drift av befintlig utrustning. Ett stort fokus har legat på det dagliga arbetet med driftoptimering. Vi har också intensifierat uppföljningen av ener- giförbrukningen och genomfört en energispar- kampanj för våra bostadshyresgäster. Under året har vi installerat sju nya solcellsanläggningar. Vid utgången av året hade vi totalt 45 solcellsan - läggningar som under 2025 totalt producerat drygt 1 GWh. I Sundsvall har vi genomfört bergvärmepro - jekt på tio fastigheter där vi har ersatt fjärrvär- men med värmepumpar. Detta kommer att ge ett mer effektivt energiutnyttjande där vi dessutom använder el från förnybara källor istället för fjärr- värme från avfallskraftvärmeverk. Dessa åtgärder, samt att tidigare års genom - förda energiprojekt fått genomslag, har sam - mantaget bidragit till att Neobos förbrukning av fastighetsenergi 2025, med normalårskorrigerad värmeförbrukning, har minskat till 109,1 kWh/ kvm. Det motsvarar en minskning om 3,5 procent sedan föregående år. I jämförbart bestånd mot- svarar det en minskning med 4,5 procent. Sedan basåret 2023 minskar energianvänd - ningen från 113,8 kWh/kvm vilket motsvarar 4,2 procent. Vi ligger därmed i linje med vår energi- färdplan. Den totala inköpta energin, vilket även inklu - derar inköpt el som vidarefaktureras, för fastig - heter som ägts under hela året uppgick till 84,1 GWh. Med normalårskorrigering motsvarar det 91,8 GWh. Den el vi köper är 100 procent ursprungs- märkt från förnybara källor. - Våra fokusområden Innehåll33 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 34 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt KLIMATUTSLÄPP Innehåll34 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet Ålen 1, Örnsköldsvik SCOPE 3 Indirekta utsläpp Exempel uppströms: • Material vid renoveringar, hyresgästan- passningar och underhållsåtgärder • Anställdas pendling • Tjänsteresor Exempel nedströms: • Hyresgästernas el • Avfallshantering SCOPE 2 Utsläpp från köpt energi Exempel: • Utsläpp i fjärrvärmeverken • Utsläpp från köpt el SCOPE 1 Direkta egna utsläpp Exempel: • Köldmedieutsläpp • Egna bilarEtt av våra viktigaste bidrag till det gemen - samma hållbarhetsarbetet är att minska våra kli- matutsläpp. För Neobo är det ett övergripande mål att minska klimatutsläppen från hela värde - kedjan och nå netto-noll utsläpp år 2045. Ett av våra viktigaste långsiktiga mål är att till år 2030 minska klimatutsläppen med 50 procent i Scope 1 och 2. Klimatbokslut för 2025 Neobos samlade utsläpp av växthusgaser 2025 redovisas i ett klimatbokslut som följer GHG-protokollets principer. I enlighet med branschpraxis delas utsläppen in i Scope 1, Scope 2 och Scope 3. De årliga klimatboksluten ger oss bättre möjlig - heter att: • följa upp och mäta framdriften mot Neobos hållbarhetsmål • jämföra våra utsläpp med liknande fastighets- bolag För att säkerställa jämförbarhet mellan åren normalårskorrigeras mätvärdena för värmeför- brukning. Klimat - Våra fokusområden ===== SIDA 35 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Innehåll35 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet Backus 19, Oskarshamn Sammanfattning klimatbokslut, tCO2e 2025 2024 Basår 2023* Scope 1 75 98 106 Scope 2 Marknadsbaserad metod 2 629 2 789 3 729 Totala utsläpp scope 1 & 2 Marknadsbaserad metod 2 704 2 887 3 834 Scope 3 8 036 7 894 10 578 Totala utsläpp Scope 1,2 & 3 Marknadsbaserad metod 10 740 10 781 14 412 Utsläppsintensitet Scope 1 och 2 Marknadsbaserat kg CO2e/uthyrningsbar area, kvm 4,01 4,14 5,37 Scope 1 och 2 Marknadsbaserat kg CO2e/omsättning, tkr 2,89 3,18 4,32 * Basåret 2023 har räknats om, läs mer på s.36 För att stärka kvalitet och jämförbarhet i rappor- teringen arbetar vi långsiktigt med att utveckla våra mätmetoder genom att: • minska användningen av kostnadsbaserade beräkningar i klimatbokslutet • i högre grad använda utsläppsdata direkt från leverantörer I årets klimatbokslut har vi förbättrat mät- ningen något av utsläpp i Scope 3 genom att inhämta faktisk utsläppsdata från ytterligare en betydande leverantör, vilket innebär en bättre datakvalitet för både inköpta varor i Scope 3.1 och för kapitalvaror i Scope 3.2. Utsläpp Scope 3 Vi har som långsiktigt mål att till 2030 mäta, följa upp och minska klimatutsläppen i Scope 3 jämfört med basåret 2023. Neobos totala klimatutsläpp i Scope 3 uppgår till 8 036 tCO₂e. Vi noterar på totalen en liten ökning från föregående år. Detta beror främst på ökad investeringstakt som får direkt påverkan då vi till övervägande del använder kostnadsbase - rad metod, men även genom lägre emissionsfak - tor för hyresgästernas elförbrukning i Scope 3.13. använts i vårt klimatbokslut. Vi har totalt 32 fjärr- värmeleverantörer i våra 38 kommuner, och för 24 av våra kommuner har fjärrvärmebolagen rap - porterat en höjning av emissionsfaktorn till 2024. Enligt branschorganisationen Energiföreta- gen beror detta till stor del på stigande priser på biobränslen vilket har ökat inblandningen av fos- sila bränslen och avfall i fjärrvärmebolagens energiproduktion, vilket bidrar till högre utsläpp. Minskningen av klimatutsläpp är därför inte helt i linje med klimatfärdplanen, men vi bedömer att vi fortfarande kan nå målet om 50 procent minskning till 2030. Vi kommer fortsätta att noga följa fjärrvärmebolagens arbete med att minska sina utsläpp. Vi kommer även att fördjupa analy - sen av klimatbokslutet och beakta slutsatserna i det fortsatta arbetet med färdplanen samt vid prioriteringar av investeringar. Utsläpp Scope 1 och 2 Neobos totala klimatutsläpp i Scope 1 och 2 (marknadsbaserad metod) uppgick till 2 704 tCO₂e 2025. Det motsvarar 4,01 kgCO₂e per kvm uthyrningsbar area. Det innebär en minskning sedan föregående år med 3,1 procent och med 25,4 procent sedan basåret 2023. Minskningen sedan 2023 förklaras framför allt av: • övergång till 100 procent ursprungsmärkt el från förnybara källor från och med 2024 • minskad el- och fjärrvärmeförbrukning Vi följer kontinuerligt upp hur våra utsläpp taktar på mot vår klimatfärdplan. Eftersom energiför- brukningen i fastigheterna utgör den absoluta merparten av våra utsläpp i Scope 1 och 2, och då energiförbrukningen minskat med 3,5 procent sedan 2024, så förväntade vi oss en betydande minskning av utsläpp i klimatbokslutet. Vi note - rar dock att minskningen i Scope 2 är lägre än förväntat. Detta beror på att flera av de fjärrvär- mebolag vi är mest beroende av har ökat sina emissionsfaktorer från år 2023 till 2024, vilket är de senast tillgängliga siffrorna och som därför - Våra fokusområden ===== SIDA 36 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Innehåll36 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet Neobos klimatutsläpp 2025 2025 tCO2e 2024 tCO2e 2023 tCO2e1) Beräkningsmetod och kommentar Scope 1 75 98 106 Köldmedieläckage − − – Köldmedierapporter Utsläpp från tjänstebilar 75 98 106 Leverantörsstatistik Scope 2 – Marknadsbaserad metod 2 629 2 789 3 729 El − − 1 010 Köpt el (emissionsvärden leverantör) Värme 2 629 2 789 2 719 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät) Kyla − − – Köpt kyla (emissionsvärden nät) Scope 2 – Platsbaserad metod 3 366 4 034 4 059 El 736 1 244 1 340 Köpt el (nordisk elmix) Värme 2 629 2 789 2 719 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät) Kyla − − – Köpt kyla (emissionsvärden nät) Totala utsläpp Scope 1 & 2 – Marknadsbaserad metod 2 704 2 887 3 834 Totala utsläpp Scope 1 & 2 – Platsbaserad metod 3 441 4 132 4 164 Scope 3 8 036 7 894 10 578 1. Inköpta v aror och tjänster 1 144 1 179 3 038 Hybrid (leverantörsstatistik och kostnadsbaserad) 2. K apitalvaror 4 658 3 446 4 087 Hybrid (leverantörsstatistik och kostnadsbaserad) 3. B ränsle- och energi r elaterade aktiviteter 586 609 812 Köpt energi (emissionsvärden nät) 5. Avfall (från kontor) 1 2 − Leverantörsstatistik, beräknades ej år 2023 6. Tjän steresor 3 5 5 Hybrid (avstånd, leverantörsstatistik) 7 . P endlingsresor 72 61 30 Enkätundersökning, beräknades med schablon år 2023 8. Hy rd tillgång uppströms 2 5 4 Hybrid (emissionsvärden nät och schablon) 13. Hy rd tillgång nedströms 1 568 2 585 2 601 Hybrid (emissionsvärden nät och schablon) Totala utsläpp Scope 1,2 & 3 – Marknadsbaserad metod 10 740 10 781 14 412 Totala utsläpp Scope 1,2 & 3 – Platsbaserad metod 11 477 12 025 14 742 1) Under året har vi genomfört en översyn av klimatrapporteringen för basåret 2023. I samband med detta har basårsvärden för energiförbrukning och tillhörande klimatutsläpp korrigerats. Korrigeringen beror på två huvudsakliga faktorer. Dels justerad metodik där vi från och med 2024 använder normalårskorrigerad fjärrvärme istället för faktisk förbrukning. Korrigeringen beror även på sen inrapportering av fjärr- värmeförbrukningen från leverantörer, vilket har medfört att tidigare publicerade energisiffror inte fullt ut reflekterat faktisk förbrukning för 2023. - Våra fokusområden ===== SIDA 37 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt KLIMATANPASSNING Innehåll37 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet Utsatthet för erosion (kust eller vatten- drag) Om byggnad ligger inom riskområde för ras Om byggnad ligger inom riskområde för jordskred ErosionRasJordskred Massa Översväm- ningsrisk vid kraftigt regn Byggnadens utsatthet vid höga flöden i vattendrag Byggnadens utsatthet vid framtida havs- vattenstånd SkyfallSjö/vattendragHavsnivå Vatten Förekomst av hög vindlast i regionen Vind Vind Risk för s kogsbrand i fastighetens när område Förekomst av/ risk för höga temperaturer i byggnaden Risk för fram- tida kraftiga värmeböljor i regionen SkogsbrandVärmestressVärmebölja T emperatur Riskindikatorerna är baserade på EU-taxonomins kriterier i Appendix A och vägledning från Byggföretagen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta.Tio klimatriskindikatorer Resultatet visade att knappt hälften av fastighe - terna är exponerade för någon form av kli- matrisk, främst framtida värmeböljor. För de tolv av våra fastigheter som hade hög risk för översvämning har vi under året fortsatt arbetet genom fördjupade sårbarhetsanalyser. Analyserna har resulterat i förslag på vissa före - byggande åtgärder och adaptionsplaner. Under 2026 kommer vi fortsätta arbetet och genomföra sårbarhetsanalyser och ta fram åtgärdsplaner för fler av våra fastigheter. Våra externa fastighetsvärderare har beaktat klimatriskkartläggningen. Vi bedömer att expo - neringen i nuläget inte är finansiellt väsentlig. Fysiska klimatrisker 2024 genomförde vi en klimatriskkartläggning av alla våra fastigheter. Syftet är att förstå hur ett förändrat klimat kan påverka våra byggnader och vilka åtgärder och investeringar som kan bli nöd - vändiga. Kartläggningen var en desktopanalys baserad på: • fastigheternas geografiska läge • olika klimatscenarier • riskkartor • data från nationella myndigheter - Våra fokusområden ===== SIDA 38 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Trygghet i boendet är en kärna i Neobos vision som går ut på att erbjuda attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Otrygga områden minskar trivseln och kan leda till högre omflyttning och vakans. Genom kundundersökningar identifierar vi de områden där otryggheten upplevs som störst, för att kunna prioritera åtgärder i dessa områ- den. Neobo har fastigheter i tre av de 65 områden som polisen klassar som utsatta och ingen fast- ighet i särskilt utsatt område. Så arbetar vi med trygghet i förvaltningen Trygghetsarbetet är en integrerad del av vår för- valtning, med särskilt fokus på de bostadsområ- den där hyresgästerna upplever otrygghet. Det omfattar bland annat: • förbättrade utemiljöer och belysning • trygghetsvandringar med boende och lokala aktörer • samverkan med polis, kommun, skolor, social - tjänst och andra fastighetsägare • investeringar i exempelvis säkerhetsdörrar och digitala inpasseringssystem Kunder som trivs och känner sig trygga Vi genomför årliga kundundersökningar för att säkerställa att våra hyresgäster trivs och känner sig trygga. Trygghetsfrågor ingår i serviceindex, som är ett av våra centrala uppföljningsmått. Vår utgångspunkt är att nöjda hyresgäster trivs bättre, bor kvar längre och bidrar till tryggare områden. • Hyresgästomsättning: Målet är att den årliga omsättningen ligger under 20 procent när vi når 2030. År 2025 uppgick den till 27 ,6 procent (26,2). Den ökade omsättningshastigheten för- klaras i huvudsak av högre omflyttning i vår fastighet i Skellefteå. • Serviceindex: Målet är att 2030 ligga över branschsnittet. År 2025 uppgick vårt servicein - dex till 75,5, jämfört med branschsnittet 81,9 (74,8 respektive 82). Trygga bostadsområden TRYGGA HEM OCH OMRÅDEN - Våra fokusområden Innehåll38 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 39 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Våra medarbetare är vår viktigaste tillgång och avgörande för att vi ska nå våra högt ställda mål. För att lyckas behöver vi kunna attrahera, utveckla och behålla medarbetare och ledare med rätt kompetens. Engagerade medarbetare och en värderings- driven organisation Vi arbetar nära våra kunder med ett tydligt mål- och resultatfokus och vår värdegrund, som base - ras på engagemang, omtanke och mod leder oss i allt vi gör. Neobo arbetar löpande med värdegrundsfrågor där samtliga medarbetare medverkar. Detta omsätts i vårt arbete genom att: • Alla medarbetare har årliga mål- och utveck - lingssamtal • Bolagets ledare träffas regelbundet i ett ledar- forum för erfarenhetsutbyte, ledarutveckling och gemensamma organisationsfrågor • Ledningen och cheferna refererar regelbundet till vår värdegrund i diskussioner med medar- betarna För att bygga framgångsrika team och en välmå- ende organisation följer vi kontinuerligt upp hur medarbetarna mår via veckovisa medarbetar- undersökningar. Där mäter vi bland annat enga - gemang, upplevd stress och inkludering. Resulta - ten analyseras av cheferna och ligger till grund för fortsatt dialog och förbättringsåtgärder. Medarbetarengagemang och frisknärvaro Medarbetarengagemang mäts genom Employee Net Promoter Score (eNPS), som bygger på hur sannolikt det är att medarbetarna skulle rekom - mendera Neobo som arbetsgivare. Resultatet anges på en skala från –100 till 100, där 0–19 anses bra, 20–50 mycket bra och över 50 utmärkt. • Medarbetarengagemang: Målet är att eNPS överstiger 20 när vi når 2030. År 2025 uppgick eNPS i genomsnitt till 10 (22). Det lägre resulta - tet under året bedöms bero på genomförda organisationsförändringar. Vi följer även frisknärvaro, det vill säga andelen arbetstid då medarbetarna är i tjänst och inte frånvarande på grund av sjukdom. Hög frisknär- varo är en viktig indikator på en hållbar arbets- miljö. • Frisknärvaro: Målet är att frisknärvaron ska överstiga branschsnittet år 2030. År 2025 upp - gick frisknärvaron till 97 ,8 procent (bransch- snittet för Fastigos medlemmar 2024 var 95,7 procent). Vårt fokus framåt är att öka medarbetarengage - manget, bibehålla god frisknärvaro och långsik - tigt stärka både medarbetarengagemang och frisknärvaro. Medarbetare ARBETSVILLKOR - Våra fokusområden Innehåll39 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 40 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Ej utländsk bakgrund 92% Utländsk bakgrund 8% Utländsk bakgrund samtliga medarbetare Män 50% Kvinnor 50% Könsfördelning ledningsgruppen Män 62% Kvinnor 38% Könsfördelning samtliga medarbetare Mångfald och inkludering Vi ser ökad mångfald som en förutsättning för att driva bolaget effektivt, fatta välgrundade beslut och möta våra kunders behov. Att stärka mångfalden i Neobo är därför ett prioriterat område de kommande åren. Under 2025 har vi implementerat en rutin för rekrytering som ska hjälpa oss i arbetet mot vårt mångfaldsmål. Neobo har två långsiktiga mål till 2030 inom mångfald och inkludering: • att medarbetarnas upplevda inkludering ska vara 100 procent • att medarbetarsammansättningen i stort ska spegla samhället avseende könsfördelning och etnisk bakgrund Upplevd inkludering mäts löpande och följs upp i organisationen, med målet att alla medarbetare ska känna sig inkluderade. I dag finns det fler män än kvinnor i bolaget, medan könsfördelningen i ledningsgruppen är balanserad, med lika många kvinnor som män. År 2025 hade 8 procent av våra medarbetare utländsk bakgrund, att jämföra med 5 procent 2024 och 27 procent av Sveriges befolkning i åldern 20–64 år. I mätningen används Statistiska centralbyråns definition av utländsk bakgrund (utrikesfödd eller med två utrikesfödda föräld - rar). Vid jämförelse mot Sveriges befolkning används de senast publicerade siffrorna från Statistiska centralbyrån, vilket vid publicering av årsredovisningen var per 2024. MÅNGFALD OCH JÄMLIKHET - Våra fokusområden Innehåll40 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 41 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt För Neobo är det viktigt att mänskliga rättigheter respekteras i hela värdekedjan. Vårt arbete utgår från FN:s deklaration om de mänskliga rättigheterna. Till 2030 har vi satt följande mål: • att mäta och följa upp mänskliga rättigheter i värdekedjan • att samtliga betydande leverantörer ska vara utvärderade utifrån vår uppförandekod för leverantörer Under 2025 har vi genomfört en riskanalys rörande mänskliga rättigheter i leverantörsked - jan. Resultatet från riskanalysen hjälper oss att prioritera det fortsatta arbetet. Rapportering och utbildning För att upptäcka och hantera eventuella missför- hållanden uppmuntras medarbetare och leveran - törer att anmäla misstänkta oegentligheter, antingen direkt till Neobo eller anonymt via vår visselblåsarfunktion på bolagets webbplats. Anmälningar hanteras av Neobos chefsjurist till- sammans med en ledamot i styrelsen. Vårt långsiktiga mål är att alla medarbetare årligen ska genomföra en utbildning i affärsetik senast 2030. Under 2025 har vi infört en årlig medarbetarutbildning i affärsetik. Årets utbild - ning fokuserade på uppförandekoden för medar- betare samt dilemmadiskussioner rörande situa - tioner med korruptionsrisker. God affärsetik och ett aktivt arbete med våra leverantörer i värdekedjan samt mot korruption är en central del av Neobos hållbarhetsarbete. Uppförandekoder Neobo har en uppförandekod för medarbetare som vägleder ett etiskt och hållbart agerande och även tydliggör våra principer mot korruption. Samtliga medarbetare har tagit del av och undertecknat koden. Vi har även en uppfö- randekod för leverantörer med motsvarande krav. Båda uppförandekoderna finns publicerade på vår webbplats. Ansvarsfulla inköp och leverantörskedja Våra riktlinjer för inköp hjälper oss att säkerställa att varor och tjänster upphandlas i linje med Neobos värdegrund och hållbarhetspolicy, med krav på kostnadseffektivitet, kvalitet och hållbar- het. Riktlinjerna är tillsammans med våra uppfö- randekoder våra viktigaste verktyg för att säker- ställa god affärsetik. Riktlinjerna anpassas löpande och innebär bland annat att vi ska: • hantera upphandlingar strukturerat och vid behov konkurrensutsätta leverantörer • identifiera och hantera jävssituationer • tillåta underentreprenörer i högst två led, vilket begränsar långa underentreprenörskedjor och stärker vår möjlighet till kontroll och insyn • arbeta enhetligt på ett sätt som stärker vårt antikorruptionsarbete Affärsetik KORRUPTIONSRISK OCH INTRESSEKONFLIKTER - Våra fokusområden Innehåll41 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 42 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Mål 2030 Utfall 2025 Utfall 2024 Utfall 2023 Trygga hem och områden Serviceindex (branschsnitt inom parantes) Över branschsnittet i Serviceindex (AktivBo) 75,5 (82) 74,8 (82) 75 ( 81) Omsättningshastighet bostäder (%) Omsättningshastighet bostäder <20% 27 ,6% 26,2% 27 ,5% Energieffektivitet och förnybar energi Minskning av energianvändningen i procent, i förhållande till basår. Basår anges med faktiskt intensitetsmått kwh/kvm Atemp Minska energianvändningen med 20% (fastighetsen - ergi) till år 2030 jämfört med 2023 -4,2% -0,7% 113,8 Andel inköpt energi från förnybara källor 100% av inköpt energi från förnybara källor 100% 100% < 100% Klimatutsläpp Minskning av klimatutsläpp i Scope 1 och 2 i procent i förhål - lande till basår 2023. Basår anges med faktiskt intensitetsmått kgCO2e/kvm uthyrningsbar area. 50% lägre klimatutsläpp i Scope 1 och 2 år 2030 jäm - fört med 2023 -25,4% -21,7% 5,37 Arbetsvillkor Medarbetarengagemang, eNPS 1) Medarbetarengagemang, eNPS >20 i genomsnitt över året 10 22 Mätning genomfördes ej Frisknärvaro i % (branschsnitt inom parantes) Frisknärvaro över branschgenomsnittet 97 ,5% (95,7%) 97 ,8% ( 95,6%) Mätning genomfördes ej Mångfald och jämlikhet Andel kvinnor respektive män, medarbetare (%) Medarbetarna speglar samhället i stort sett till köns- fördelning 38%, 62% 36%, 64% 37%, 63% Andel utländsk bakgrund respektive ej utländsk bakgrund, medarbetare (%) Medarbetarna speglar samhället i stort sett till etnisk bakgrund 8%, 92% 5%, 95% Mätning genomfördes ej 1) Mätning av medarbetarengagemang har justerats till årsgenomsnitt istället för mätning vid årets slut. HÅLLBARHETSÅRET I SIFFROR - Hållbarhetsåret i siffror Innehåll42 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 43 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt EPRA Miljö SIda Energy-Int Intensitet Fastighetsenergi 33 GHG- Dir-Abs T otala växthusgasutsläpp, Scope 1 35-36 GHG-Indir-Abs T otala växthusgasutsläpp, Scope 2 & 3 35-36 Water-Abs T otal vattenförbrukning 32 Water-Int Intensitet vattenförbrukning 32 EPRA Social SIda Diversity Emp Jämställdhet 40 Emp-Dev Anställdas mål och utveckling 39 EPRA Styrning SIda Gov-Board Sammansättning av högsta styrande organ 47 , 51 Gov-Selec Nominering och urval av högsta styrande organ 46 Gov-COI Intressekonflikter 47 , 51 Neobo är medlemmar i branschorganisationen European Public Real Estate Association (EPRA), var- för följande nyckeltal redovisas. Innehåll Sida Allmän information 26-30 Risker och riskhantering 30, 37 , 58-61 Styrning, uppföljning, resultat och nyckeltal Sida Miljö 29-30, 32-37 Sociala förhållanden 29-30, 38 Medarbetere 29-30, 39-40 Mänskliga rättigheter 29-30, 41 Anti-korruption 29-30, 41 Neobo redovisar följande innehåll för 2025 års lagstadgade hållbarhetsrapport enligt årsredovis- ningslagen. HÅLLBARHETSNOTER - Hållbarhetsnoter Innehåll43 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 44 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning Våra fokusområden Hållbarhetsåret i siffror Hållbarhetsnoter Revisorns yttrande Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Till bolagsstämman i Neobo Fastigheter AB, org nr 556580-2526 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2025 på sidorna 26-43 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 26 mars 2026 Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor REVISORNS YTTRANDE - Revisorns yttrande Innehåll44 Neobo årsredovisning 2025Hållbarhet ===== SIDA 45 ===== Svetsaren 8, Nyköping BOLAGSSTYRNING & AKTIEN ===== SIDA 46 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiell information Övrigt Intern kontroll och riskhanteringVd Styrelse Externa revisorer Bolagsstämmor AktieägareValberedning Neobos organisation aktieägarna per den 30 september. Valbered - ningen har till uppgift att inför kommande års- stämma lämna förslag avseende bland annat val av styrelseledamöter och styrelseordfö- rande, val av revisor, val av ordförande på års- stämman och arvodesfrågor. Valberedningen inför årsstämman 2026 består av Göran Blom - berg, valberedningens ordförande, utsedd av ICA-handlarnas Förbund AB, Martin Larsén, utsedd av Martin Larsén, Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar Fondförvaltning samt av Jan-Erik Höjvall i egenskap av styrelse - ordförande. Per den 30 september 2025 repre - senterade de aktieägare som utsett ledamöter till valberedningen tillsammans cirka 23,3 pro - cent av aktierna i Neobo. relseledamöter, samt beslutade om ansvarsfri- het för styrelseledamöterna och vd. Årsstämman beslutade vidare om omval av revisionsbolaget EY , om en ny instruktion för valberedningen, samt beslutade om bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier och om åter- köp av egna aktier. Protokoll från årsstämman finns på Neobos hemsida, neobo.se/sv/ars- stamma-2025. Årsstämma 2026 kommer att hål - las i Stockholm den 22 april 2026. Kallelse samt fullständiga förslag finns på bolagets webbplats neobo.se/sv/arsstamma-2026 Valberedning Valberedningen ska bestå av styrelsens ordfö- rande samt representanter för de tre största utgången av 2025 var Avanza Pension, 13,97 pro - cent, ICA-handlarnas Förbund, 11,00 procent, och Martin Larsén, 7 ,11 procent. Bolagets styrelse har utnyttjat sitt mandat från årsstämman 2025 och påbörjat ett program för återköp av egna aktier till ett belopp om maximalt 50 Mkr. Återköp kan ske fram till årsstämman 2026. Vid utgången av 2025 hade bolaget återköpt 2 048 031 egna aktier, motsvarande 1,4 % av totalt antal aktier. Bolagsstämma Bolagsstämman är Neobos högsta beslutande organ där aktieägarna har möjlighet att fatta beslut i frågor som rör bolaget. Årsstämman ska hållas i Stockholm senast den 30 juni varje år. Årsstämman väljer styrelseordförande, övriga styrelseledamöter och bolagets revisor. Till års- stämmans uppgifter hör också bland annat att besluta om fastställande av bolagets och kon - cernens balans- och resultaträkningar, besluta om disposition av resultatet och om ansvarsfri- het för styrelseledamöter och vd. Kallelse till års- stämma sker genom annonsering i Post- och Inrikestidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Bolaget ska upplysa om att kallelse skett genom annonsering i Dagens Nyheter. Vid Neobos årsstämma den 24 april 2025 beslutades bland annat om omval av styrelseledamöterna Jan-Erik Höjvall, Mona Finnström, Anneli Lindblom, Ulf Nilsson och Jakob Pettersson. Jan-Erik Höjvall valdes till sty - relsens ordförande. Årsstämman beslutade att ingen utdelning skulle lämnas för räkenskaps- året 2024, att arvode skulle utgå till styrelsen om totalt 1 815 000 kr varav 575 000 kr till styrelsens ordförande och 310 000 kr vardera till övriga sty - Neobo Fastigheter AB (publ) (”Neobo” eller ”bolaget”) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Bolagets aktier är sedan den 20 september 2024 noterade på Nasdaq Stockholm. Neobo Fastigheter AB (publ) (”Neobo” eller ”bolaget”) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Bolagets aktier är sedan den 20 september 2024 noterade på Nasdaq Stockholm. För att säkerställa god styrning av bolaget är ansvaret tydligt fördelat mellan aktieägare, sty - relse, verkställande direktör och ledning. Till grund för styrningen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, antagna policys och riktlinjer samt den svenska aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, för- ordningar och regelverk såsom bland annat de regler och rekommendation som följer av list- ningen av bolagets aktier på Nasdaq Stockholm. Neobo tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Neobo har under 2025 inte i något avseende avvikit från Kodens bestämmelser. Aktien och aktieägare Aktiekapitalet uppgick vid årets utgång till 752 027 538 kronor och antalet registrerade aktier uppgick till 145 400 737 . Varje aktie har ett kvotvärde om 5,17 kronor. Bolaget har endast ett aktieslag och varje aktie berättigar till en röst vid bolagsstämma. Det finns inga begränsningar för hur många röster varje aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. De största aktieägarna vid BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT - Bolagsstyrningsrapport Innehåll46 Neobo årsredovisning 2025Bolagsstyrning & aktien ===== SIDA 47 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiell information Övrigt Närvaro vid styrelsemöten 2025 Styrelsemöten Varav per capsulam Oberoende av bolaget Oberoende av större ägare Jan-Erik Höjvall (ordförande) 14/14 3/3 Ja Ja Mona Finnström 14/14 3/3 Ja Ja Anneli Lindblom 14/14 3/3 Ja Ja Ulf Nilsson 14/14 3/3 Ja Ja Jakob Pettersson 13/14 3/3 Ja Nej sentation av de ledande befattningshavarna finns på sid. 52 och på bolagets hemsida. Års- stämman 2024 beslutade anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Dessa innebär bland annat att Neobo ska tillämpa marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsformer. Ersättningen kan bestå av en fast och en rörlig del. Riktlinjerna innehåller olika krav för ersättningens utformning och ett max - belopp för rörlig ersättning. Riktlinjerna får från - gås av styrelsen om det i det enskilda fallet finns särskilda skäl. Sådana avsteg ska då redovisas i ersättningsrapporten inför närmast följande års- stämma. Riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare finns publicerade på bolagets webbplats neobo.se/sv/investerare/bolagstyr- ning/ersattningar. För uppgifter om ersättning till styrelse och ledande befattningshavare under år 2025 se not 5. Årsstämman 2023 beslutade att införa ett treårigt teckningsoptionsprogram (L TIP 2023) för vissa ledande befattningshavare. T eckningsoptioner under detta program innehas av Ylva Sarby Westman, Maria Strandberg och Malin Axland. T eckningsperioden för dessa optio- ner infaller i maj 2026. En ersättningsrapport för 2025 kommer att presenteras för årsstämman 2026, se bolagets webbplats neobo.se/sv/ars- stamma-2026. samt utvecklingen på transaktionsmarknaden, samt har lagt ett extra stort fokus på optime - ringen av fastighetsportföljen. Vid styrelsemö- tena har förutom styrelsen även vd, CFO och chefsjurist/hållbarhetschef närvarat. Styrelsen har genomfört en årlig styrelseutvärdering genom ett verktyg i styrelseportalen. Utvärde - ringen av styrelsen har skett genom en digital anonym enkät som besvarats av styrelseledamö- terna och vd. Svaren har sammanställts i en rap - port som analyserats. Utfallet har redovisats i diagram och styrelsen har tillsammans med vd, CFO och chefsjurist/hållbarhetschef gått igenom och diskuterat utfallet. Resultatet har även redo - visats för valberedningen. Verkställande direktören Den verkställande direktören är ansvarig inför styrelsen och handhar den löpande förvaltningen och leder bolagets verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar, bland annat genom av styrelsen antagen vd-instruktion. Ersättning till ledande befattningshavare Neobos ledande befattningshavare är Ylva Sarby Westman, vd, Maria Strandberg, CFO, Malin Axland, chefsjurist och hållbarhetschef, Andreas Wik, fastighetschef, Ali Ali, transaktionschef och Daniel Bonn Rosén, finanschef. En närmare pre - arbetsuppgifter fullgörs därför av styrelsen i dess helhet. Styrelsens arbetsordning utvärde - ras och fastställs årligen. Styrelsen ska hålla sex till sju ordinarie sammanträden per år, samt hålla extra sammanträden när styrelsens ordförande bedömer det motiverat eller när det begärs av en av ledamöterna eller den verkställande direktö- ren. Styrelsens ordförande ansvarar för att årlig utvärdering av styrelsens och den verkställande direktörens arbete genomförs. Neobos styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Neobos styrelse består av ledamöterna Jan-Erik Höjvall, styrelsens ordförande, Mona Finnström, Anneli Lindblom, Ulf Nilsson och Jakob Pettersson. En närmare presentation av ledamöterna finns på sid. 51 och på bolagets webbplats. Den verkstäl - lande direktören ingår inte i styrelsen. Under året har styrelsen haft 14 protokoll- förda möten, varav ett konstituerande möte och tre möten per capsulam. Bland de ärenden som styrelsen har behandlat kan nämnas Neobos strategi, mål, affärsplan, budget, organisation, extern rapportering, finansieringsfrågor, riskana- lys, försäljning av fastigheter, samt utform - ningen av hållbarhetsmål. Styrelsen har under året särskilt följt utvecklingen av bolagets finan - sieringskostnader, likviditetsprognos, vakanser Styrelsen Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande uppgift är att ansvara för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medels- förvaltningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Det åligger styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssys- tem och att styrelsen erhåller erforderlig infor- mation om bolagets ställning, resultat, finansie - ring och likviditet genom periodisk rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor såsom faststäl- lande av strategiska planer, hållbarhets- och lön - samhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. Styrelsens arbete regleras genom en arbetsordning vilken årligen fastställs på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsord - ningen innehåller instruktioner om ansvarsför- delning inom styrelsen. Styrelsen ska vidare tillse att den verkställande direktören fullgör sina åtaganden i enlighet med av styrelsen fastställd vd-instruktion. Styrelsen har gjort bedömningen att det mot bakgrund av bolagets storlek och verksamhetens omfattning inte är motiverat att inrätta några utskott inom styrelsen. Revisions- utskottets respektive ersättningsutskottets - Bolagsstyrningsrapport Innehåll47 Neobo årsredovisning 2025Bolagsstyrning & aktien ===== SIDA 48 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiell information Övrigt Uppföljning Information och kommunikationKontrollaktiviteterRiskbedömningKontrollmiljö talespersoner i finansiella frågor. Ledningen ansvarar för att internt informera berörda med- arbetare om deras ansvar att upprätthålla god intern kontroll. Via intranätet och informations- möten hålls medarbetare uppdaterade kring regelverk, policyer och riktlinjer. Uppföljning Samtliga processbeskrivningar, policyer och styrdokument uppdateras vid behov, dock minst årligen. Uppföljning av systemet för intern kontroll leds av Neobos CFO och ekono - michef tillsammans med berörda medarbetare som arbetar med de väsentliga processerna för den finansiella rapporteringen. Årligen genom - förs en oberoende utvärdering av den interna kontrollen, vilken avrapporteras till både led- ning och styrelse. Dessa kontroller bedöms nödvändiga för att skapa god kunskap, erfaren - hetsöverföring och hög kvalitet i det löpande ekonomiarbetet och följaktligen även i den finansiella rapporteringen. Bolagets huvudan - svariga revisor rapporterar personligen, både till styrelsen och ledningen, minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Del- årsrapporten för perioden januari– september granskas av revisorn, som också avger en sär- skild granskningsrapport som publiceras till - sammans med rapporten. Den interna kontrollen bedöms vara ändamålsenlig för en organisation av Neobos storlek, varför styrelsen och ledningen inte ser något behov av en sär- skild avdelad funktion för internrevision. Frågan om eventuellt behov av särskild internrevi- sionsfunktion följs upp årligen. Kontrollaktiviteter För att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den finansiella rapporteringen har kontrol- laktiviteter upprättats för de risker som identifie - rats inom de väsentliga processerna. Arbetet med riskbedömning och utformande av kontrol- laktiviteter genomförs av medarbetare som löpande är involverade i respektive process i samarbete med Neobos ekonomichef och CFO. Genom detta skapas delaktighet och förståelse för risker och för vikten av att interna kontroller utförs. Kontrollaktiviteter genomförs dels på övergripande nivå i form av exempelvis analyser av resultat och nyckeltal. Dels på detaljnivå genom att ett antal kontrollpunkter ingår i de löpande processerna såsom formella avstäm - ningar och attester. Neobo har en visselblåsarpo - licy som garanterar att medarbetare och andra intressenter anonymt och utan påföljd kan rap - portera ageranden eller andra missförhållanden som innebär överträdelser eller misstanke om överträdelse av lagar eller andra riktlinjer och regler. Ett visselblåsarsystem är tillgängligt via Neobos webbplats. Information och kommunikation För att säkerställa god intern och extern informa- tionsgivning finns en informationspolicy. Infor- mationspolicyn reglerar hur extern information ska utformas i enlighet med svensk lag och praxis. Neobo ska lämna korrekt, relevant, tydlig och tillförlitlig information samtidigt till alla sina aktieägare, kapitalmarknad, samhälle och media. All information som bedöms vara insiderinforma- tion meddelas marknaden via pressmeddelande. Bolaget har säkerställt att informationen når marknaden samtidigt. Vd och CFO är utsedda till Riskbedömning I syfte att identifiera och eliminera risker i den finansiella rapporteringen kartlägger Neobo årligen de väsentliga resultat- och balansposter med tillhörande arbetsprocesser, där risk finns att felaktigheter, ofullständigheter eller oegent- ligheter skulle kunna uppstå om inte erforder- liga kontrollmoment byggs in i rutinerna. Vid riskbedömningen analyseras således huruvida fel skulle kunna uppstå och i sådant fall hur och var i processen. I riskbedömningen har posterna där risken för väsentliga fel är högst identifie - rats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora eller att processen innehåller stor kom - plexitet med behov av stark intern kontroll. Neobos identifierade väsentliga finansiella processer 2025 är följande: • Fastighetsvärderingsprocessen • Finansieringsprocessen • Projektprocessen • Hyresprocessen • Inköpsprocessen • Bokslutsprocessen • Löneprocessen • Transaktionsprocessen För mer information om verksamhetens risker och riskhantering se sid. 58. Intern kontroll Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport är upprättad i enlighet med ÅRL och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. För att beskriva den interna kontrollen har bolaget följt det inter- nationellt etablerade ramverket COSO (the Com - mittee of Sponsoring Organisations), vilken består av fem komponenter; kontrollmiljö, risk- bedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den kontrollmiljö som Neobo styrs utifrån. För att säkerställa god styrning av bolaget är ansvaret tydligt fördelat mellan aktieägare, styrelse, verk - ställande direktör och ledning. Till grund för styr- ningen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, antagna policyer samt affärsplan och budget. Ledningen ansvarar för att utforma rutiner och processer som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande verksamheten och den finansiella rapporte - ringen. Utöver policydokument finns riktlinjer, besluts- och attestordning, rapporteringsin - struktion, uppförandekod för medarbetare samt befattningsbeskrivningar för respektive roll innehållande ansvar och befogenheter. - Bolagsstyrningsrapport Innehåll48 Neobo årsredovisning 2025Bolagsstyrning & aktien ===== SIDA 49 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiell information Övrigt December • Affärsplan • Budget för kommande år • Kapitalstruktur • Successionsplanering och organisation Oktober • Kvartalsbokslut (Q3) • Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport • Möte med revisorn • Utvärdering av styrelse, vd och ledning • Utvärdering av system för intern kontroll inklusive eventuellt behov av internrevision September • Strategimöte • Riskidentifiering och riskhantering • Genomgång och uppdatering av policyer • Marknad och marknadsanalys • Konkurrentgenomgång • Strategi inför affärsplan och budget Juli • Kvartalsbokslut (Q2) April • Kvartalsbokslut (Q1) • Konstituerande styrelsemöte Mars • Kallelse till årsstämma • Årsredovisning Februari • Bokslutssammanträde • Kvartalsbokslut (Q4) och boksluts k ommuniké • Måluppfyllnad föregående år • Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport • Möte med revisorn • Frågor inför årsstämman • ErsättningsfrågorDEC NOV OKT SEPT AUG JUL JUN MAJ APR MAR FEB JAN 2025 Årshjul Revision Neobos årsredovisning, inklusive denna bolags - styrningsrapport och hållbarhetsrapporten, samt styrelsens och den verkställande direktö- rens förvaltning granskas i enlighet med aktiebo - lagslagen av bolagets revisor. Granskningen utmynnar dels i en rapportering till styrelsen, dels i en revisionsberättelse som avges till års- stämman. Revisionsbolaget EY med Gabriel Novella som huvudansvarig revisor valdes på årsstämman 2025 till revisor för tiden fram till årsstämman 2026. Arvode utgår enligt godkänd räkning. - Bolagsstyrningsrapport Innehåll49 Neobo årsredovisning 2025Bolagsstyrning & aktien ===== SIDA 50 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiell information Övrigt Till bolagsstämman i Neobo Fastigheter AB, org. nr 556580-2526 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2025 på sidorna 46–49 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års- redovisningen och koncernredovisningen samt är i överens- stämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 26 mars 2026 Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN - Revisorns yttrande Innehåll50 Neobo årsredovisning 2025Bolagsstyrning & aktien ===== SIDA 51 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiell information Övrigt 1) Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande. Jakob Pettersson Styrelseledamot sedan 2023. Född: 1986. Utbildning: B.Sc. och M.Sc. från Handels- högskolan i Stockholm. Övriga nuvarande uppdrag: CFO på ICA-handlarnas Förbund. Styrelse - ledamot i Hagabacken Fastighets AB och Hakon Swenson Stiftelsen. Tidigare erfarenhet i urval: Styrelseledamot i Amasten Fastighets AB. Aktieägande i bolaget 1): 16 000 000 aktier, varav 16 000 000 aktier via närstående bolags innehav. Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej. Ulf Nilsson Styrelseledamot sedan 2022. Född: 1958. Utbildning: Jur kand från Uppsala univer- sitet. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelse or dförande i GC Cru AB, Richard Juhlin Grand Cru AB och Vamlingbo Ladu - gårdar AB. Styrelseledamot i Avestaörnen 3 AB, Krylbohus AB, LC Åkersberga Fastig - hets AB och Sigfride Fastigheter AB och Museum Lars Jonsson AB. Tidigare erfarenhet i urval: Styrelseledamot Amasten Fastighets AB och Kungsleden AB. Vd D. Carnegie & CO. Aktieägande i bolaget 1): 300 000 aktier. Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja. Anneli Lindblom Styrelseledamot sedan 2024. Född: 1 9 67. Utbildning: Civilekonom från Frans Schar- taus Handelsinstitut Stockholm. Övriga nuvarande uppdrag: CFO Pandox AB. Styrelseledamot i Logis- tea AB. Styrelseordförande i dotterbolag inom Pandoxkoncernen. Tidigare erfarenhet i urval: Styrelseledamot och ordförande i revi- sionsutskottet Amasten Fastighets AB och Hemfosa Fastigheter AB. Styrelseledamot i Haypp Group AB. CFO för flera noterade bolag. Aktieägande i bolaget 1): 833 aktier. Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja. Mona Finnström Styrelseledamot sedan 2022. Född: 1959. Utbildning: Filosofie kandidat e xamen i beteendevetenskap och enstaka kurser i företagsekonomi. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelseledamot i Stockholms Kooperativa Bostadsförening, k ooperativ hyresrätts- förening och Mona Finnström utveckling AB. Tidigare erfarenhet i urval: Styrelseordförande i Sveriges Förvaltar - f orum AB. Styrelseledamot i Fastigo Aktie - bolag, HR Huset, Fastighets br anschens och Arbetsgivarpartner Aktiebolag. Vd i Fastigo Aktiebolag. Aktieägande i bolaget 1): 15 000 aktier. Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja. Jan-Erik Höjvall Styrelseordförande sedan 2022. Född: 1959. Utbildning: Civilingenjör från Kungliga T ekniska högskolan. Övriga nuvarande uppdrag: – Tidigare erfarenhet i urval: Vd Amasten Fastighets AB, vd Rikshem och vd Akelius fastigheter AB. Styrelse - or dförande i Studentbostäder i Norden AB (publ). Aktieägande i bolaget 1): 263 560 aktier. Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja. STYRELSE - Styrelse Innehåll51 Neobo årsredovisning 2025Bolagsstyrning & aktien ===== SIDA 52 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiell information Övrigt 1) Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande. Andreas Wik Fastighetschef sedan 2025. Född: 1980. Utbildning: Civilingenjör från Kungliga T ekniska Högskolan. Övriga nuvarande uppdrag: – Tidigare erfarenhet i urval: Affärsutvecklingschef på Besqab, Head of Asset Management på Artmax, Regionchef på NCC Pro - perty Development, Affärsområ - deschef på Castellum. Aktieägande i bolaget 1): 0 aktier. Maria Strandberg CFO sedan 2023. Född: 1983. Utbildning: Civilekonom från Södertörns högskola. Övriga nuvarande uppdrag: – Tidigare erfarenhet i urval: CFO i Castellum AB. Ekonomichef på Kungsleden AB. Revisor på EY. Aktieägande i bolaget 1): 21 000 aktier. T eckningsoptioner 2023/2026:1: 96 933 optioner. Daniel Bonn Rosén Finanschef sedan 2024. Född: 1988. Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Övriga nuvarande uppdrag: – Tidigare erfarenhet i urval: Senior Treasury Manager på Ake - lius Residential Property AB, Risk Specialist på Nordea, Revision på KPMG. Aktieägande i bolaget 1): 5 285 aktier. Malin Axland Chefsjurist sedan 2022 och håll barhetschef sedan 2023. Född: 1974. Utbildning: Jur kand från Stock - holms universitet. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelse l edamot i MAxland AB. Tidigare erfarenhet i urval: Chefsjurist på Kungsleden AB. Advokat på Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Egen verksamhet som interimsjurist. Aktieägande i bolaget 1): 33 300 aktier. T eckningsoptioner 2023/2026:1: 96 933 optioner. Ali Ali Transaktionschef sedan 2025. Född: 1993. Utbildning: Civilingenjör från Kungliga T ekniska högskolan. Övriga nuvarande uppdrag: – Tidigare erfarenhet i urval: Senior affärsutvecklare på Riks- hem. Aktieägande i bolaget 1): 5 250 aktier Ylva Sarby Westman Verkställande direktör sedan 2022. Född: 1973. Utbildning: Civilingenjör från Kungliga T ekniska högskolan. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelse l edamot i Eastnine AB (publ). Ledamot i EPRA:s Advisory Board. Tidigare erfarenhet i urval: Verkställande direktör i Kungsle - den AB. Vice verkställande direktör i Castellum AB och Kungsleden AB. CFO i Castellum AB och Kungs - l eden AB. Aktieägande i bolaget 1): 117 300 aktier. T eckningsoptioner 2023/2026:1: 436 200 optioner. LEDNING - Ledning Innehåll52 Neobo årsredovisning 2025Bolagsstyrning & aktien ===== SIDA 53 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrning & aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiell information Övrigt Ägarstruktur per 31 december 2025 Vid årsskiftet fanns det 81 292 kända aktieägare i Neobo. De 10 största ägarna kontrollerade 50,7 procent av kapital och röster per den 31 december 2025. Det utländska ägan - det uppgick till 16,4 procent. Storleksklass Antal aktier Kapital och röster, % Antal kända ägare Andel av kända ägare, % 1–500 4 757 230 3,3 74 243 91,3 501–1 000 2 294 254 1,6 3 050 3,8 1 001–5 000 6 476 544 4,5 2 990 3,7 5 001–10 000 3 469 826 2,4 468 0,6 10 001–20 000 3 961 410 2,7 269 0,3 20 001– 111 891 540 7 7,0 272 0,3 Anonymt ägande 12 549 933 8,6 0 0,0 Totalt 145 400 737 100 81 292 100 Största aktieägarna Antal aktier Andel av kapital och röster, % Avanza Pension 20 314 612 14,0 ICA-handlarnas Förbund 16 000 000 11,0 Martin Larsén 10 345 000 7,1 Länsförsäkringar Fonder 7 090 000 4,9 Swedbank Försäkring 4 759 980 3,3 Futur Pension 3 561 489 2,4 Handelsbanken Liv Försäkring AB 3 282 842 2,3 Folketrygdfondet 3 008 784 2,1 Nordnet Pensionsförsäkring 2 719 431 1,9 Handelsbanken Fonder 2 659 987 1,8 Summa 10 största 73 742 125 50,7 Övriga 69 610 581 47,9 Totalt utestående aktier 143 352 706 98,6 Återköpta egna aktier 2 048 031 1,4 Totalt registerade aktier 145 400 737 100,0 Källa: Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Kursutveckling och totalavkastning Aktiekursen för Neobo var vid årets slut 18,51 kronor (20,95). Under året noterades en högsta kurs om 20,58 kronor och en lägsta om 13,86 kronor. Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens totalavkastning varit –11,6 procent, att jämföra med –8,7 procent för OMX Stockholm Real Estate GI. Substansvärde, EPRA NRV Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Neobo skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Då Neobos fastigheter är redo- visade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Neobos fall derivat och uppskjuten skatteskuld. Substansvärdet uppgick vid årets utgång till 47 ,19 kronor/aktie (45,59). Aktiekursen vid balansdagen uppgick således till 39 procent av substansvärdet. Beräkning av substansvärdet mkr Kr/aktie Eget Kapital enligt balansräkning 6 387 44,55 Återläggning enligt balansräkning: Derivat –6 –0,04 Uppskjuten skatt 384 2,68 Långsiktigt substansvärde 6 764 4 7,1 9 Utdelningspolicy Neobos målsättning är att skapa den långsiktigt bästa totalav- kastningen för bolagets aktieägare. Detta görs i huvudsak genom att vinster återinvesteras i verksamheten. Utdelning, företrädesvis i form av återköp av egna aktier, kan komma att lämnas när styrel - sen bedömer att det är i aktieägarnas bästa intresse. Neobo Handelsvolym Kr Tkr 0 3000 6000 9000 12000 15000 decnovokt sepaugjul junmajaprmarfebjan0 5 10 15 20 25 Neobo aktiekurs- och handelsvolym 2025 Neobos börsvärde, det vill säga värdet av samtliga noterade registrerade aktier, uppgick per den 31 december 2025 till 2 691 mkr. Antal utestående aktier uppgick till 143 352 706 samtidigt som antal registrerade aktier uppgick till 145 400 737 . Antal kända aktieägare uppgick till 81 292. Återköp Styrelsen för Neobo har under året beslutat att utnyttja bemyndi- gandet från årsstämman 2025 om återköp av egna aktier upp till ett belopp om 50 mkr. Per den 31 december 2025 ägde bolaget 2 048 031 egna aktier. Återköp av egna aktier har genomförts till ett belopp om drygt 37 mkr. Handel och omsättning Neobos aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiens omsätt- ning uppgick den senaste tolvmånadersperioden till 113 miljoner aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga antalet omsatta aktier dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen, var 79 procent. AKTIEN OCH ÄGARNA - Aktien och ägarna Innehåll53 Neobo årsredovisning 2025Bolagsstyrning & aktien ===== SIDA 54 ===== Nortull 5, Strängnäs FINANSIELL INFORMATION ===== SIDA 55 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Värdeförändring finansiella instrument Derivatinstrument används för att justera ränte - risken i låneportföljen. Verkligt värde av derivat- portföljen uppgår vid årets slut till 6 mkr (63). Kapital- och räntebindning Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engage - mang vilket kräver en långfristig finansiering. Lång kapitalbindning minskar även refinansie - ringsrisken. Den återstående kapitalbindningsti- den var vid årsskiftet 2,8 år (2,8). Finansiella kostnader är en väsentlig kostnadspost i resulta - träkningen. För att reducera kostnaderna till en acceptabel nivå är räntorna i hög utsträckning bundna på olika löptider. För att minska ränteris- ken och för att uppnå önskad räntebindning användes räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förändra räntebind - ningen i portföljen utan att behöva förändra vill - koren på de underliggande lånen. Den genom - snittliga räntebindningstiden uppgick till 2,4 år (2,4) vid årets slut. Skatt Redovisad skatt under året uppgick till −60 mkr (58) varav −23 mkr (−19) är aktuell skatt och res- terande del utgör uppskjuten skatt. Aktuell skatt är i nivå med tidigare period. Förändringen i upp - skjuten skatt förklaras av lägre värdenedgång på fastighetsbeståndet. Neobo var vid utgången av perioden inte föremål för några skatteprocesser. Administration Årets administrationskostnader minskade till −128 mkr (−143) varav fastighetsadministration uppgick till −63 mkr (−68) och central administra - tion till −65 mkr (−75). Exkluderat för jämförelse - störande poster under föregående år, ökar admi- nistrationskostnaderna med 3 mkr till följd av stärkt organisation. Förvaltningsresultat Årets förvaltningsresultat ökade med 32,0 pro - cent till 201 mkr (152) och förvaltningresultatet per utestående aktie per balansdagen ökade med 33,9 procent till 1,40 kr/aktie (1,05). Finansnetto Finansnettot uppgick till −247 mkr (−246) under året och genomsnittsräntan uppgick vid årets slut till 3,3 procent (3,2). De finansiella kostna - derna ligger i nivå med föregående år. Räntetäck - ningsgraden för året ökade till 1,8 gånger (1,6), främst förklarat av ett högre driftnetto. Policyn är att räntetäckningsgraden ska uppgå till lägst 1,5 gånger för motsvarande period. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar under året upp - gick till 16 mkr (−301), vilket motsvarar en värde - ökning om 0,1 procent (−2,2). Realiserade värde - förändringar uppgick till -21 mkr under året till följd av genomförda försäljningar. Vid utgången av året värderades fastighetsbeståndet till 13 562 mkr (13 701). Intäkter, kostnader och resultat Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade till 934 mkr (908) under året. Jämförbart bestånd av fastigheter uppvi- sade ökade hyresintäkter om 4,6 procent. Intäkt- sökningen förklaras av den årliga hyreshöj- ningen, som i bostadsbeståndet uppgick till 4,8 procent och för de kommersiella lokalerna till 1,6 procent, samt hyresökningar till följd av genom - förda lägenhetsrenoveringar. Den ekonomiska uthyrningsgraden ökade med 0,9 procentenheter jämfört med föregående år och uppgick vid årets slut till 93,7 procent (92,8). Fastighetskostnader T otala fastighetskostnader minskade med 14 mkr till −421 mkr (−435) jämfört med föregående år till följd av lägre kostnader i jämförbart bestånd samt bortfall av kostnader från avyttrade fastig - heter. Minskningen i jämförbart bestånd förkla - ras främst av kostnadsbesparande åtgärder inom fastighetsdrift och energi samt till en mil- dare vinter jämfört med föregående år. Även kostnader för underhåll och fastighetsadminis- tration minskade under året. Driftnetto Driftnettot ökade med 8,5 procent till 513 mkr (473) trots driftnettobortfall från avyttrade fast- igheter under föregående och innevarande år. I jämförbart ökade driftnetto med 9,9 procent till följd av ökade hyresintäkter och lägre fastighets- kostnader. Styrelsen och verkställande direktören för Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr. 556580-2526, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2025. Uppgifterna inom parentes avser föregående räkenskapsår. Om Neobo Neobos verksamhet är att äga, aktivt förvalta och förädla bostäder i svenska kommuner med befolkningstillväxt, god sysselsättningsgrad och en stabil hyresmarknad. Neobo ska vara en lång- siktig och trygg hyresvärd som arbetar aktivt med hållbarhet för att bidra till en god samhälls- utveckling. Beståndet utgörs av 256 fastigheter med en total area om 673 000 kvadratmeter och ett marknadsvärde på 13 562 mkr. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under året har vi fortsatt arbetet med att opti- mera fastighetsporföljen och avyttrat icke priori- terade fastigheter med ett underliggande fastig- hetsvärde om 404 mkr. I det marknadsläge som råder har bolaget även bedömt att återköp av egna aktier i kombination med fortsatta investe- ringar i fastighetsbeståndet är det effektivaste sättet att skapa attraktiv totalavkastning för våra aktieägare varför ca 2 miljoner aktier återköpts till ett värde av 37 mkr. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - Förvaltningsberättelse Innehåll55 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 56 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet bestod vid utgången av året av 256 fastigheter (260) med en total uthyr- ningsbar area om 673 000 kvadratmeter (700 000). Per den 31 december 2025 har fastighets- beståndet värderats externt med ett bedömt marknadsvärde om 13 562 mkr, jämfört med 13 701 mkr vid ingången av året. Den orealiserade värdeförändringen under perioden uppgick till 16 mkr (−301), vilket motsvarar en värdeförändring om 0,1 procent (−2,2). Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna för RICS Red Book med samma metodik som vid tidigare externvärderingar. Marknadsvärdet påverkas av fastighetsspeci- fika värdepåverkande händelser under perioden som ny- och omtecknade hyreskontrakt, avflytt- ningar och nedlagda investeringar. Hänsyn har även tagits till de förändringar som bedöms ha skett i marknadshyra och direktavkastningskrav sedan föregående externvärdering. I värdet för fastigheterna ingår 67 mkr (98) för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprisme - toden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrät- terna efter riskavdrag i värderingen är cirka 975 kr/kvm BTA (853). Genomsnittligt avkastnings- krav uppgick vid årets slut till 5,1 procent (5,0). Tredje och fjärde kvartalet uppvisar oförändrad yield och styrker att avkastningskraven stabilise - rats. Fastighetsbeståndets förändring mkr 2025 2024 Ingående värde 1 januari 13 701 14 018 Förvärv 0 0 Investeringar 239 164 Försäljningar −394 −180 Orealiserade värdeförändringar 16 −301 Utgående värde 31 december 13 562 13 701 Bolagsstyrning Neobo är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för styrningen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, antagna policyer och riktlinjer samt den svenska aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar och regelverk. För ytterligare information, se Bolagsstyrningsrap- porten på sidorna 46-49. Ersättningar till ledande befattningshavare Ersättningsfrågor avseende ledande befatt- ningshavare behandlas och beslutas av styrel- sen. Ersättningen består av fast lön, rörlig ersätt- ning, pension och andra sedvanliga förmåner. För ytterligare beskrivning, se not 5. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare fram - går i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 46-49. Styrelsen föreslår att inte göra några ändringar i riktlinjerna för ersättning till ledande befatt- ningshavare. Risker och osäkerhet Prioriterade områden för riskhantering är fram- för allt fastighetsvärdering, finansiering, projekt- verksamhet och uthyrning, med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Företaget har väl fungerande rutiner för att hantera dessa ris- ker och uppvisar en stabil finansiell ställning med solida nyckeltal. Vad gäller risker och osä- kerhetsfaktorer hänvisas till avsnittet ”Risker och riskhantering” på sidorna 58-61. Hållbarhet Neobo arbetar aktivt med hållbarhet som en integrerad del av verksamheten genom systema - tiskt arbete inom miljömässig, ekonomisk och social hållbarhet. Att utveckla hållbara och trygga boendemiljöer handlar bland annat om att erbjuda energieffektiva bostäder i attraktiva lägen som samverkar med samhället omkring. Genom en aktiv och kundnära fastighetsför- valtning kan Neobo medverka till ökad stabilitet, trygghet samt långsiktigt hållbara miljöer och attraktiva bostadsområden. Neobo har under 2025 genomfört energieffektiviserande åtgärder i ett 40-tal fastigheter. Huvudfokus har legat på värmesystem, bergvärmeinstallationer i Sunds- vall, nya solcellsanläggningar samt fortsatt arbete med uppkoppling av fastigheter, såsom investeringar i säkerhetsdörrar och elektroniska nyckelsystem. Ytterligare information om Neobos hållbarhetsarbete finns i Hållbarhetsrap - porten på sidorna 25-43. Vinstdisposition Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2025 och att bolagets till förfo - gande stående vinstmedel om 5 479 890 743 kr i sin helhet överföres i ny räkning. - Förvaltningsberättelse Innehåll56 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 57 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Räntederivat, framtida start Start Förfall Nominellt belopp, mkr Ränta,% 2026-08 2028-09 422 2,20 2026-08 2029-03 382 2,26 2026-08 2029-09 342 2,31 Kapitalbindning Räntebindning Aktiva räntederivat Återstående löptid, år Skuld, mkr Andel, % Skuld, mkr Andel, % Nominellt belopp, mkr Snittränta, % 0-1 217 3 1 724 25 1 813 0,65 1-2 3 922 57 1 359 20 1 359 1,96 2-3 2 689 39 1 522 22 1 100 2,45 3-4 0 0 1 423 21 700 2,55 4-5 0 0 700 10 700 2,50 5- 100 1 200 3 200 2,74 Totalt 6 928 100 6 928 100 5 872 1,81 Likviditet Neobo har fortsatt god betalningsberedskap och en likviditetsreserv som bedöms vara tillräcklig för att möta både kortfristiga och långsiktiga åtaganden. Neobos likviditet består av likvida medel om 225 mkr (146) samt en outnyttjad kreditfacilitet om 50 mkr (0). Finanspolicy Den finansiella verksamheten i Neobo bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspoli- cyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför även årligen översyn av finanspolicyn. Finansiella nyckeltal Mål Utfall 2025 Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10% 1,2% Belåningsgraden ska inte överstiga 65% 50,0% Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5x 1,8x Kapitalbindning, år 2,8 Räntebindning, år 2,4 Räntesäkringsgrad, % 85% Snittränta, % 3,3% Neobos portfölj av hyresreglerade bostäder ger förutsättningar för en stabil och successivt ökande intäktsnivå. Tillsammans med en hållbar finansiell struktur skapas en verksamhet med låg risk och långsiktig finansiell stabilitet. Målsättningen är att säkerställa fördelaktiga lånevillkor samt en effek - tiv och väl fungerande lånehantering. Kapitalstruktur Per den 31 december 2025 uppgick Neobos tillgångar till 13 863 (13 978) mkr. Dessa finansierades genom eget kapital om 6 387 (6 345) mkr samt skulder om 7 476 (7 632) mkr, varav 6 928 (7 115) mkr utgjorde räntebärande skulder. Neobo behåller därmed en stark finansiell position, präglad av hög soliditet och låg belåningsgrad. Räntebärande skulder Neobos upplåning är väl diversifierad mellan sju nordiska banker med pantbrev som underliggande säkerhet. De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid årets slut till 6 928 mkr (7 115) och belå- ningsgraden uppgick till 50,0 procent (50,9). Den genomsnittliga kapitalbindningen var 2,8 år (2,8) och räntebindningen 2,4 år (2,4). Snitträntan, inklusive räntederivat, uppgick till 3,3% (3,2). En fjärde - del av Neobos lånevolym är hållbarhetslänkad till Neobos övergripande hållbarhetsmål. Neobo strä- var efter att minimera kassaflödespåverkan från plötsliga och oförutsedda förändringar i marknads- räntorna. För att hantera och begränsa ränterisken används räntederivat. Vid periodens slut uppgick det sammanlagda nominella värdet på aktiva räntederivat till 5 872 (5 409) mkr med löptider på mel - lan ett och fem år. Räntederivaten hade vid utgången av perioden ett verkligt värde om 6 mkr (63). FINANSIERING - Finansiering Innehåll57 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 58 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Löpande uppföljning inom ledningsgrup - pen. Årlig, eller oftare vid behov, rapporte - ring av riskutvärdering samt åtgärdsplan och utförda aktiviteter i en riskkontrollrap - port till styrelsen. Riskrapportering För de mest väsentliga områdena sätts ansvarsfördelning, prioritering och hand- lingsplan med åtgärder. Risker bryts ned på enhetsnivå och samordning sker med affärsplaner på samtliga nivåer. Riskhantering Ledningsgruppen utvärderar de invente - rade riskerna utifrån sannolikhet för inträffande och påverkan enligt bedöm - ningsskala 1–5. Väsentliga förändringar i riskkartan delges styrelsen. Riskutvärdering Inventering av befintliga och nya risker, bland annat genom workshops och dis- kussioner med olika delar av organisa - tionen. Riskinventering Utifrån riskinventering som görs identifierar led- ningsgruppen riskområden som är i fokus och dessa klassificeras utifrån sannolikhet och påver- kan enligt skalan: 1 — Mycket liten 2 — Liten 3 — Medel 4 — Stor 5 — Mycket stor Risker med ett totalvärde på minst 8 ska följas upp och vara inkluderade i nästa års riskutvärde - ring. Risker med ett totalvärde om 12 eller högre omhändertas omedelbart genom att ansvariga för att reducera, eliminera eller exportera oön - skade risker utses. En handlingsplan med riskmiti- gerande åtgärder tas fram. Riskkategori Risk Sannolikhet x Påverkan = Riskvärde Stategiska risker Transaktionsrisk 3 4 12 Operationella risker Makrorisk (”svart svan”) 3 4 12 Hyresintäkter och hyresutveckling 3 4 12 Organisatorisk risk 3 4 12 Klimatrisk 4 3 12 Ökade kostnader för grön omställning 4 3 12 Otrygga bostadsområden 4 3 12 Eftersatt underhåll 3 3 9 Bristande tekniskt skick 3 3 9 Lågkonjunktur 3 3 9 Värderingsrisk 2 4 8 Legala risker Politisk risk (ny/ändrad lagstiftning eller regelverk) 3 4 12 Oegentligheter (externa) 4 2 8 Finansiella risker Bristande tillgång på likviditet 2 5 10 Ränterisk 2 4 8 Bristande tillgång på finansiering 2 4 8 hantering medan det operativa arbetet är dele - gerat till vd och ledningsgrupp som arbetar med detta i en strukturerad process enligt nedan figur. Presentation och avstämning med styrel- sen sker årligen och har en treårig tidshorisont. eller minskad trovärdighet. Arbetet med att iden - tifiera, analysera, hantera och följa upp både strategiska, operationella, legala och finansiella risker är därför ett prioriterat område för Neobo. Styrelsen har det övergripande ansvaret för risk - All affärsverksamhet är förenad med riskta - gande. Rätt hanterade kan dessa risker leda till möjligheter men hanteras inte riskerna alls, inte i tid eller felaktigt kan det få stora negativa konse - kvenser i form av lägre intäkter, högre kostnader RISKER OCH RISKHANTERING - Risker och riskhantering Innehåll58 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 59 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt OPERATIONELLA RISKER Makrorisk (”Svart svan”) Risk En oväntad global händelse inträffar som får stor påverkan på omvärlden. Hantering Neobo arbetar fortlöpande i enlighet med bola - gets riskpolicy och kontinuitetsplan samt har återkommande krisövningar. Kontinuerlig omvärldsbevakning för att tidigt få indikationer. Hyresintäkter och hyresutveckling Risk Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, oavsett skäl, påverkas Neobos resultat negativt. Hyressättningen för bostäder förhandlas fram inom det kollektiva förhandlingssystemet med de olika orternas lokala hyresgästföreningar. Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är konjunkturberoende och påverkas främst av faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utform - ning, standard och läge. Hantering Efterfrågan på bostäder är stabil i merparten av de kommuner som Neobo verkar i. Bolaget arbe - tar aktivt med sina bostadsområden genom att renovera lägenheter till modern standard och därmed höja hyresnivån. För kommersiella avtal regleras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig 3–5 år. För att förstå hyres- gästers behov förs löpande dialoger på lokal nivå genom egen förvaltning samt kontinuerliga kundundersökningar. Organisatorisk risk Risk Medarbetare är en av Neobos viktigaste till - gångar. På Neobo ska medarbetarna trivas och må bra på jobbet. Den stora risken är att miss- lyckas med att rekrytera, utveckla och behålla medarbetare och ledare med rätt kompetens. Hantering Neobo arbetar kontinuerligt med bolagets vär- degrund vilket samtliga medarbetare involveras i. Veckovisa temperaturmätningar för medarbe - tarengagemang genomförs för att löpande följa upp förbättrings- och utvecklingspunkter. Årliga mål och utvecklingssamtal för alla medarbetare för att fånga upp förväntningar och utveckla medarbetare. Bolagets samtliga ledare träffas kontinuerligt i ett ledarforum för erfarenhetsut- byte och att driva gemensamma organisations- frågor framåt. STRATEGISKA RISKER Transaktionsrisker Risk Portföljoptimering, omfattande både förvärv och försäljningar, är en viktig del av Neobos affärsmodell och strategi. En förutsättning för transaktioner är att utbudet på marknaden mot- svarar efterfrågan och att köpare och säljare kan komma överens om en marknadsmässig avkastningsnivå. Hantering Bolaget är aktivt i transaktionsmarknaden och träffar regelbundet både fastighetsägare och rådgivare för att identifiera affärsmöjligheter och skapa förutsättningar för värdeskapande transaktioner. - Risker och riskhantering Innehåll59 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 60 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Eftersatt underhåll Risk Eftersatt arbete med förebyggande riskhante - ring och eftersatt underhåll, kan ge högre kost- nader för försäkringspremier och åtgärdande av skador på fastigheterna samt ökad risk för per- sonskador. Hantering Neobo arbetar med långsiktiga underhållsplaner för varje fastighet för att löpande hantera priori- terade investerings- och underhållsåtgärder samt renovera lägenheter som har ett behov. Regelbunden rondering av fastigheterna utförs som ett led i aktiv förvaltning och det systema - tiska arbetsmiljöarbetet. Bristande tekniskt skick Risk T ekniskt skick och standard i fastigheter som inte uppfyller myndighetskrav eller är tekniskt obsoleta. Hantering Neobo arbetar med långsiktiga underhållsplaner för varje fastighet för att löpande hantera priori- terade investerings- och underhållsåtgärder. Konsoliderad underhållsplan för kommande behov av stamrenoveringar i fastigheterna tas fram. Lågkonjunktur Risk Risk kopplad till minskad efterfrågan i markna - den som leder till ökad konkurrens och mins- kade hyresintäkter vilket leder till försämrade fastighetsvärden. Hantering Neobo arbetar aktivt med förvaltning och föräd - ling av bostäder och lokaler för att säkerställa attraktivitet och klara konkurrens i ett utma - nande marknadsläge. Värderingsrisk Risk Fastigheterna redovisas till dess bedömda marknadsvärde och varierar bland annat bero - ende på det ekonomiska läget och ränteläget. Förändringar i marknadens avkastningskrav får stor påverkan på Neobos finansiella rapporte - ring. Hantering Hela fastighetsportföljen värderas av externa auktoriserade värderare varje kvartal. Bolaget arbetar i enlighet med policy och process för fastighetsvärdering samt genomför internkon - troller varje kvartal. Klimatrisk Risk Högre vattennivåer och extremväder såsom skyfall, stormar eller torka som leder till vatten - brist, är exempel på möjliga konsekvenser av kli- matförändringar. För fastighetsägare kan för- ändringarna innebära risk för akuta skador på fastigheter och miljön omkring dessa, likväl som kroniska risker. Skador på fastigheter kan leda till högre underhållskostnader. Hantering Under 2024 genomfördes klimatriskscreening av samtliga fastigheter för att identifiera fastig- heter med risk. För fastigheterna med över- svämningsrelaterade risker genomfördes en sårbarhetsanalys samt framtagande av åtgärdsplaner under 2025. Under kommande år kommer vi att fortsätta arbetet med sårbar- hetsanalyser och åtgärdsplaner för övriga fast- igheter med hög risk. Ökade kostnader för grön omställning Risk Lagförändringar eller regeländringar på hållbar- hetsområdet, eller ökade krav från bolagets finansiärer, kan ge ökade kostnader för bolaget, exempelvis koldioxidbeskattning, eller behov av investeringar, exempelvis för energieffektivitet. Hantering Pågående arbete för att minska Neobos energi- användning och klimatavtryck i enlighet med hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål. Hållbar- hetschefen ansvarar för omvärldsbevakning, bland annat bevakning av ny lagstiftning, tren - der och samhällsdebatt, för att tidigt få indika - tioner om risker för krav som kan leda till ökande kostnader. Otrygga bostadsområden Risk Risker hänförliga till sociala utmaningar i sam - hället kan påverka Neobos verksamhet. Otrygg - het i bostadsområden minskar trivseln för våra hyresgäster och kan leda till en hög omsätt- ningshastighet och ökad vakans. Hantering Neobo har genom kundundersökningen identi- fierat de bostadsområden där otryggheten är som störst. Förvaltningen arbetar kontinuerligt med åtgärder som bland annat innefattar utom - husmiljöer, förbättrad belysning och trygghets- vandringar. I områdena med störst otrygghet har förvaltningen ett nära samarbete med övriga aktörer såsom polis, kommun, skolor och socialtjänst för att gemensamt arbeta med att stärka områdena. OPERATIONELLA RISKER - Risker och riskhantering Innehåll60 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 61 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt FINANSIELLA RISKER Brist på likviditet Risk Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till lik- vida medel eller kreditutrymme för att kunna uppfylla betalningsåtaganden. Hantering Neobo arbetar utifrån en kontinuitetsplan och har en tydlig finansiell strategi. Löpande görs lik - viditetsprognoser inklusive stresstester. Bolaget har nära samarbete med långivande banker. Ränterisk Risk Neobos verksamhet finansieras förutom av eget kapital med banklån, vilket medför att rän - tekostnader utgör en stor enskild kostnad för bolaget. Förändringar i marknadsräntor påver- kar Neobos resultat direkt via räntekostnad men även indirekt via värdet på fastigheterna. Hantering Neobo arbetar utifrån en tydlig finansiell stra - tegi och riskmandat i finanspolicyn. Bolaget dri- ver ett aktivt arbete för att reducera ränterisk och skapa en jämn förfallostruktur i skuldport- följen. Löpande genomförs analys och prognos av finansiella nyckeltal inklusive stresstester. Bolaget har nära samarbete med långivande banker för snabb information och omvärldsbe - vakning. Bristande tillgång på finansiering Risk Neobos finansiering består av banklån. Risken finns att finansiering inte kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader när ett lån förfaller till betalning eller villkoren omförhand- las. Hantering Neobo arbetar aktivt med att upprätthålla och förbättra relationen med bolagets finansiärer. Dessutom arbetar bolaget med att sprida förfal - lostrukturen på låneportföljen, för att se till att alla lån ej förfaller samma år och på detta sätt minska effekterna av störningar på lånemarkna - den ett enskilt år. LEGALA RISKER Politisk risk (ny/ändrad lagstiftning eller rättstillämpning) Risk Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagar, förordningar och myndighetsbeslut. Lagar och regelverk som omfattar fastighetsmarknaden styrs ofta av politiska åsikter och kan därför komma att änd- ras med kort varsel. Förändringar till exempel rörande subventioner såsom investeringsstöd, regleringar av byggnaders energiprestanda och skattelagstiftning kan i stor utsträckning påverka Neobos verksamhet. Hantering Risker kopplade till politiska beslut samt lag - stiftning och regelverk hanteras främst genom proaktivt arbete avseende att vara ständigt informerade och uppdaterade inom dessa områden. Externa specialister och rådgivare anlitas vid behov. Risken för höjda kostnader för elnät från och med 2026/2027 med anledning av elnätsbolagens nya effekttaxor utreds nu inom bolaget. Oegentligheter ( externa) Risk Risk att Neobos leverantörer begår oegentlighe - ter. Hantering Neobo har implementerat Uppförandekod för leverantörer samt arbetar efter tydliga rutiner och granskning av fakturor sker enligt Besluts- och attestordning. Visselblåsarkanal finns på bolagets hemsida. - Risker och riskhantering Innehåll61 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 62 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens resultaträkning Belopp i mkr Not 2025 2024 Hyresintäkter 2, 3 934 908 Driftkostnader 2, 4 −296 −302 Reparationer och underhåll 2, 4 −41 −43 Fastighetsadministration 2, 4 −63 −68 Fastighetsskatt −22 −23 Summa fastighetskostnader −421 −435 Driftnetto 513 473 Central administration 4, 5 −65 −75 Finansiella intäkter 6 2 3 Finansiella kostnader 6 −247 −247 T omträttsavgälder 7 −1 −1 Förvaltningsresultat 201 152 Värdeförändring fastigheter 11 −6 −296 Värdeförändring finansiella instrument 18 −57 −108 Resultat före skatt 138 −251 Aktuell skatt 8 −23 −19 Uppskjuten skatt 9 −37 77 Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare 78 −193 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 145 212 906 145 400 737 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 145 443 945 145 675 498 Resultat per aktie före utspädning, kr 0,54 −1,33 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,54 −1,32 Koncernens rapport över totalresultat Belopp i mkr 2025 2024 Årets resultat 78 –193 Övrigt totalresultat – – Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare 78 –193 - Koncernens finansiella rapporter Innehåll62 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 63 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 Aktiekapital 752 752 Övrigt tillskjutet kapital 5 141 5 141 Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat 1) 493 452 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 6 387 6 345 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 16, 17 6 711 6 267 Uppskjuten skatteskuld 9 384 347 Övriga avsättningar 21 8 0 Derivat 18 20 13 Övriga långfristiga skulder 2 2 Summa långfristiga skulder 7 126 6 630 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 16, 17 217 847 Leverantörsskulder 2 41 Aktuella skatteskulder 6 – Övriga skulder 1) 19 11 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1) 20 114 105 Summa kortfristiga skulder 351 1 003 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 863 13 978 1) Se not 23 för information om omräkningen som gjorts till följd av ett fel. Koncernens balansräkning Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 10 4 5 Förvaltningsfastigheter 11 13 562 13 701 Inventarier 12 2 2 Derivat 18 12 63 Andra långfristiga fordringar 1 1 Summa anläggningstillgångar 13 582 13 772 Omsättningstillgångar Kundfordringar 13 8 8 Derivat 18 14 13 Aktuell skattefordran – 8 Övriga fordringar 14 2 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 32 16 Likvida medel 18 225 146 Summa omsättningstillgångar 281 206 SUMMA TILLGÅNGAR 13 863 13 978 - Koncernens finansiella rapporter Innehåll63 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 64 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Koncernens förändring av eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapi- tal hänförligt till moderbolaget Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 enligt fastställd balansräkning 752 5 141 512 6 405 6 405 Justering av ingånde balans 1) – – 1 3 2 1 3 2 1 3 2 Justerat ingående eget kapital 2024-01-01 752 5 141 6 4 5 6 538 6 5 3 8 Årets resultat – – − 193 − 193 –193 Övrigt totalresultat – – – – – Årets totalresultat – – –193 –193 –193 Emission personaloptioner – – – – Utgående eget kapital 2024-12-31 752 5 141 4 5 2 6 3 4 5 6 3 4 5 Ingående eget kapital 2025-01-01 752 5 141 4 5 2 6 3 4 5 6 3 4 5 Årets resultat – – 7 8 7 8 7 8 Övrigt totalresultat – – – – – Årets totalresultat – – 7 8 78 7 8 Transaktioner med ägare Återköp egna aktier – – -37 -37 -37 Utgående eget kapital 2025-12-31 752 5 141 4 9 3 6 387 6 387 1) Se not 23 för information om omräkningen som gjorts till följd av ett fel. Antalet registrerade aktier uppgår till 145 400 737 (145 400 737), samtliga av samma serie. En aktie berättigar till en röst. Aktiens kvotvärde uppgick till 5,2 kr. Aktiebaserade incitamentsprogram Neobo har ett optionsprogram för bolagets vd och vissa ledande befatt- ningshavare. T otalt vid balansdagen ägde optionsinnehavarna 630 067 teck- ningsoptioner av serie 2023/2026:1 som löper på tre år. T eckningsoptionerna förvärvades av optionsinnehavarna för ett pris om 0,79 kronor per option. Priset räknades ut genom Black & Scholes-modellen. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt till teckning av en (1) aktie i bolaget under tiden från och med den 1 maj 2026 till och med den 25 maj 2026. Optionerna blir värde - fulla när kursen för aktien överstiger det så ka llade strikepriset om 10,83 kronor. Det maximala antalet tillkommande aktier kan uppgå till högst 630 067 , motsvarande cirka 0,4 procent av det totala antalet registrerade aktier och röster i bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning jus- teras det genomsnittliga antalet aktier för att ta hänsyn till effekter av utspädande potentiella aktier. Vid hänsyn tagen till teckningsoptionerna blir vägt genomsnittligt antal utestående aktier för räkenskapsåret 145 443 945 stycken. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 3 259 096 kronor. - Koncernens finansiella rapporter Innehåll64 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 65 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse ÖvrigtKommentarer till koncernens kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 162 mkr. I befintliga fastigheter investerades 239 mkr under året, varav 1 mkr avser erlagd ränta som aktiverats och 8 mkr avser investeringar som ej påverkat kassaflödet. Under året frånträddes sålda fastigheter med ett underliggande värde om 384 mkr före avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader som uppgick till 12 mkr. I sam - band med frånträdena löstes lån om 194 mkr och nettokassaflödet uppgick till 178 mkr. Under året har nya lån om 48 mkr tagits upp. Återköp av egna aktier har genomförts till ett värde om 37 mkr. Likvida medel uppgick per balansdagen till 225 mkr. Belopp i mkr Not 2025 2024 Finansieringsverksamheten 16 Återköpta egna aktier –37 – Upptagna lån 48 65 Amortering av lån –235 –227 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –224 –162 Årets kassaflöde 79 –53 Likvida medel vid årets början 146 199 Likvida medel vid årets slut 18 225 146 Koncernens kassaflödesanalys Belopp i mkr Not 2025 2024 Löpande verksamhet Driftnetto 513 473 Central administration –65 –75 Återläggning avskrivningar 2 1 Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0 0 Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt 450 399 Erlagd ränta –287 –401 Erhållen ränta 51 154 Betald inkomstskatt –9 –56 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 205 96 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar –12 43 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder –31 −49 Kassaflöde från den löpande verksamheten 162 90 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter 11 –230 –164 Försäljning av fastigheter 11 372 183 Investeringar/försäljning materiella/immateriella tillgångar 10,12 –1 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 141 19 - Koncernens finansiella rapporter Innehåll65 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 66 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Kommentarer till moderbolagets räkningar Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastig h eter AB (publ) består av koncernövergripande funktio - ner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under året till 74 mkr (89) och avser främst moderbolagets fakturering till dotterbolagen för utförda t jänster. Bolaget har under året gjort en omstrukturering av interna lån, vilket medfört att kortfristiga lån omvandlats till aktieägartillskott, och därmed medfört en ökning av anskaffningsvärdet på moder- bolagets andelar i dotterbolagen. Moderbolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 142 mkr (–67). Kassa f lödet från investeringsverksamheten uppgick till –1 mkr (0) och kassaflödet från finansieringsverksam - heten uppgick till –37 mkr (0). Årets kassaflöde uppgick till 104 mkr (–67). Likvida medel uppgick vid årets utgång till 205 mkr (101). MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets resultaträkning Belopp i mkr Not 2025 2024 Nettoomsättning 26 74 89 Personalkostnader 5 –11 –9 Övriga rörelsekostnader –66 –85 Rörelseresultat –3 –6 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 27 – –227 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 33 88 Räntekostnader och liknande resultatposter 6 –37 –59 Resultat efter finansiella poster –6 –203 Bokslutsdispositioner 2 2 Resultat före skatt –4 –201 Skatt 8 – – ÅRETS RESUL TAT –4 –201 Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i mkr 2025 2024 Årets resultat –4 –201 Övrigt totalresultat – – SUMMA TOTALRESUL TAT FÖR ÅRET –4 –201 - Moderbolagets finansiella rapporter Innehåll66 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 67 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 752 752 Reservfond 4 4 Summa bundet eget kapital 756 756 Fritt eget kapital Överkursfond 4 888 4 888 Balanserad vinst 596 834 Årets resultat –4 –201 Summa fritt eget kapital 5 480 5 521 Summa eget kapital 6 236 6 278 Långfristiga skulder Långfristiga skulder hos koncernföretag 28 939 – Summa långfristiga skulder 939 – Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 0 6 Kortfristiga skulder till koncernföretag 28 531 – Övriga skulder 19 1 2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 4 7 Summa kortfristiga skulder 535 15 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 710 6 293 Moderbolagets balansräkning Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 10 4 5 Inventarier 12 0 0 Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 4 5 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 24 7 171 5 639 Summa finansiella anläggningstillgångar 7 171 5 639 Summa anläggningstillgångar 7 175 5 644 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 28 322 540 Kundfordringar 13 0 1 Skattefordringar 0 4 Övriga fordringar 14 0 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 8 2 Kassa och bank 205 101 Summa omsättningstillgångar 535 649 SUMMA TILLGÅNGAR 7 710 6 293 - Moderbolagets finansiella rapporter Innehåll67 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 68 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Moderbolagets förändring av eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital Reservfond Överkursfond Balanserat resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 752 4 4 888 834 6 479 Årets resultat – – – −201 −201 Årets totalresultat – – – −201 −201 Utgående eget kapital 2024-12-31 752 4 4 888 633 6 278 Ingående eget kapital 2025-01-01 752 4 4 888 633 6 278 Årets resultat −4 -4 Årets totalresultat -4 -4 Återköp egna aktier −37 −37 Utgående eget kapital 2025-12-31 752 4 4 888 592 6 236 - Moderbolagets finansiella rapporter Innehåll68 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 69 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Belopp i mkr Not 2025 2024 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning – – Återköp egna aktier –37 – Amortering av lån – – Kassaflöde från finansieringsverksamheten –37 – Periodens kassaflöde 104 –67 Likvida medel vid periodens början 101 168 Likvida medel vid periodens slut 18 205 101 Moderbolagets kassaflödesanalys Belopp i mkr Not 2025 2024 Löpande verksamhet Resultat före finansiella poster –3 –6 Återläggning avskrivningar 2 0 Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet – – Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt –1 –6 Erlagd ränta 6 –37 –59 Erhållen ränta 6 33 88 Betald inkomstskatt 2 -1 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital –3 22 Ökning (−)/Minskning (+) av rörelsefordringar –81 –91 Ökning (+)/Minskning (−) av rörelseskulder 226 2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 142 – 67 Investeringsverksamheten Investeringar/försäljning immateriella tillgångar –1 – Förändring av andra långfristiga fordringar – – Lämnade aktieägartillskott – – Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 – - Moderbolagets finansiella rapporter Innehåll69 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 70 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt NOTER Allmän information och redovisningsprinciper Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 71 Intäkter och kostnader Not 2 Segmentsrapportering 72 Not 3 Hyresintäkter 73 Not 4 Kostnader 74 Not 5 Anställda och personalkostnader 75 Not 6 Finansiella intäkter och kostnader 76 Not 7 T omträttsavtal och övriga leasingavtal 76 Skatt Not 8 Aktuell skatt 77 Not 9 Uppskjuten skatt 77 Tillgångar Not 10 Immateriella anläggningstillgångar 78 Not 11 Förvaltningsfastigheter 78 Not 12 Inventarier 80 Not 13 Kundfordringar 80 Not 14 Övriga fordringar 81 Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 81 Finansiering och kapitalstruktur Not 16 Kapitalstruktur 82 Not 17 Finansiella risker 82 Not 18 Finansiella instrument 84 Operativa skulder Not 19 Övriga skulder 85 Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 85 Not 21 Övriga avsättningar 85 Not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 86 Not 23 Omräkning av tidigare perioder 86 Koncernstruktur Not 24 Andelar i koncernföretag 87 Not 25 Närstående 89 Moderbolaget Not 26 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 90 Not 27 Resultat från andelar i koncernföretag 90 Not 28 Moderbolagets fordringar/skulder hos koncernföretag 90 Not 29 Förslag till vinstdisposition 91 - Noter Innehåll70 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 71 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Allmän information och redovisningsprinciper 1 A llmän information och redovisningsprinciper Allmän information Neobo Fastigheter AB (publ), org nr 556580-2526 är moder bol ag i Neobokoncernen och har sitt säte i Stockholm med adress Mäster Samuels g atan 42, 111 57 Stockholm, Sverige. Neobos aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Neobokoncernen ska långsiktigt äga, förvalta och förädla bostadsfastigheter med inflationsskyd- dade kassaflöden som genererar en attraktiv totalavkastning. Moderbolagets tillgångar består huvudsakligen av aktier och andelar i bolagen som äger fastigheterna. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen den 26 mars 2026 och före - läggs för fastställande vid årsstämman den 22 april 2026. Redovisningsprinciper Denna sektion är en översiktlig sammanfattning av grunderna för upprättandet av de finansiella rap - porterna. För väsentlig information om tillämpade redovisningsprinciper för respektive post, se efter- följande noter. Alla belopp är redovisade i miljoner kronor om inget annat anges. Grunder för upprättande av koncern - r edovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisningsstandarder (IFRS Accounting Standards) som godkänts av EU samt i enlighet med RFR 1 (Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor- tering), Kompletterande redovisningsregler för kon - cerner och Års r edovisningslagen. Om inte annat anges har principerna tillämpats konsekvent för alla presenterade år. I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäl- ler omvärdering av förvaltningsfastigheter samt finansiella instrument som värderas till verkligt värde. Koncernredovisning Koncernredovisningen har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden med undantag för pos- terna för förvaltningsfastigheter samt vissa finan - siella tillgångar och skulder som värderas till verk - ligt värde. Koncernredovisningen omfattar moder- företaget Neobo Fastigheter AB och de företag över vilka moderföretaget har bestämmande inflytande (dotterföretag), se not 24. Leasing Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och för måner förknippade med ägandet faller på l easegivaren, klassificeras som operationella l easingavtal. Fastigheter som hyrs ut under op erationella leasingavtal inkluderas i posten för valtningsfastigheter. Väsentliga bedömningar och antaganden vid til l- l ämpning av koncernens redovisningsprinciper Vid upprättandet av de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS Redovisningsstandarder måste företagsledningen och styrelsen göra vissa bedöm - ningar och antaganden som påverkar det redovi- sade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad informa - tion i övrigt. Bedömningarna baseras på erfaren - heter och antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständig - heter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkom - mer. Väsentliga bedömningar Förvärv av bolag: Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Ett tillgångs- förvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation, personal och de processer som krävs för att bedriva verksamheten. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet, utan eventu - ell rabatt minskar fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverka skatterabatten vid efterföljande värdering. Väsentliga antaganden Förvaltningsfastigheter: Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av företagsledningen utifrån mark - nadsbedömning. Vid värdering av förvaltningsfast- igheter kan antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och ställning. Värderingen kräver antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsräntan (avkastnings- krav) för varje fastighet. För att avspegla den osä- kerheten som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligen vid fastighetsvärde - ring ett osäkerhetsintervall. Mer om detta samt de antaganden som används framgår av not 11. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indirekta metoden enligt IAS 7 . Nya och ändrade IFRS redovisningsstandarder som trätt i kraft under året Inga nya och ändrade standarder, tolkningar och uttalanden som trätt i kraft under räkenskapsåret 2025 har medfört någon väsentlig påverkan på kon - cernens finansiella rapporter. Nya och ändrade IFRS redovisningsstandarder som t räder i kraft efter 2025 IFRS 18 Presentation och upplysningar i finansiella rapporter träder i kraft 1 januari 2027 . IFRS 18 kom- mer inte att påverka värderingen av poster i de finansiella rapporterna, men den introducerar nya krav på utformning av finansiella rapporter och noter och kan komma att ändra presentationen i de finansiella rapporterna. Neobo arbetar med att ana - lysera vilka konsekvenser den nya standarden kom - mer medföra. Ändringar i IFRS 9 Finansiella instrument träder i kraft för räkenskapsår som börjar på eller efter den 1 januari 2026. En viktig del av ändringarna gäller bortbokning av finansiella skulder, inklusive ett val- fritt undantag avseende bortbokning av finansiella skulder, som regleras via ett elektroniskt betal - ningssystem. Denna ändring bedöms inte få någon betydande inverkan på Neobos redovisning när den tillämpas första gången. Övriga ändringar i standar- den bedöms inte få någon påverkan. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har skett efter balansda - gen. - Noter Innehåll71 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 72 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Nord Mitt Syd Koncerngemensamt Total Resultaträkning 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter 233 242 422 405 278 261 934 908 Driftkostnader –79 –86 –132 –129 –86 –87 –296 –302 Reparationer och underhåll –11 –14 –18 –17 –12 –12 –41 –43 Fastighetsadministration –13 –17 –27 –31 –23 –20 –63 –68 Fastighetsskatt –5 –5 –11 –11 –6 –6 –22 –23 Fastighetskostnader –108 –122 –188 –188 –126 –125 –421 –435 Driftnetto 125 120 235 217 153 136 513 473 Central administration –65 –75 –65 –75 Finansiella intäkter 2 3 2 3 Finansiella kostnader –247 –247 –247 –247 T omträttsavgäld –1 –1 –1 –1 Resultat före värdeförändringar och skatt 201 152 Värdeförändring förvaltningsfastigheter –89 –25 84 –270 0 0 -6 –296 Värdeförändring finansiella instrument –57 –108 -57 –108 Resultat före skatt 138 –251 Nord Mitt Syd Koncerngemensamt Total Balansräkning 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Förvaltningsfastigheter 3 370 3 656 6 266 6 165 3 926 3 880 13 562 13 701 varav årets investeringar 77 34 117 91 45 39 239 164 varav årets förvärv/försäljningar –286 –180 –108 – – – –394 –180 Övriga tillgångar 300 277 300 277 Summa tillgångar 13 863 13 978 Intäkter och kostnader 2 Segmentsrapportering Redovisningsprinciper Segmentindelningen baseras på hur ledningen och högste verkställande beslutsfattaren följer och styr verk - samheten. I Neobo har högste verkställande beslutsfattaren identifierats som verkställande direktören i moderbolaget. Uppföljning av resultatet per segment sker till och med driftnetto, därefter fördelas endast poster direkt hänförliga till förvaltningsfastig h eterna. Övriga intäkter och kostnader bedöms vara koncernge - mensamma och fördelas inte. Även för balansräkningen fördelas poster direkt hänförliga till förvaltningsfast- igheterna. Övriga tillgångar samt skulder och eget kapital bedöms huvudsakligen vara koncerngemensamma. Vd ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. Från och med den 1 januari 2025 är de tidigare två segmenten; Region Nord och Syd uppdelade i tre segment; Region Nord, Mitt och Syd. Omorganisationen är genomförd för att säkerställa en kundnära förvaltning med fokus på långsiktigt värdeskapande samt för att spegla hur ledningen följer upp verksamheten. Samtliga jäm - förelsetal för tidigare perioder har räknats om för att återspegla den nya segmentuppdelningen. - Noter Innehåll72 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 73 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt 3 Hyresintäkter Redovisningsprinciper Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har Neobo konstaterat att den service som tillhandahålls av koncernen är underordnad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra. Förfallotid för hyresavtal Koncernen Löptid 2025-12-31 2024-12-31 Inom ett år 368 363 1-2 år 146 117 2-3 år 120 80 3-4 år 78 59 4-5 år 53 40 > 5 år 101 111 Summa 865 770 De flesta av koncernens leasingavtal som genererar hyresintäkter har en uppsägningstid på 3 månader, vilket innebär att icke-uppsägningsbara leasingbetalningar omfattar en period på 3 månader. Ovan tabell visar en analys över operationella leasingavtals förfallotider per balansdag. Presenterade siffror avser ej diskonterade siffror. Koncernen Uthyrningsgrad och hyresvärde 2026-01-01 Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Bostäder 788 1 459 94,9% Lokaler 206 1 552 90,2% Parkering och garage 25 – 83,0% Totalt 1 019 1 514 93,7% Koncernen Uthyrningsgrad och hyresvärde 2025-01-01 Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Bostäder 782 1 406 94,9% Lokaler 210 1 480 86,7% Parkering och garage 25 – 7 7,7 % Totalt 1 017 1 454 92,8% Den genomsnittliga återstående löptiden i kontraktsportföljen uppgick vid årsskiftet till 3,7 år (3,2). Av den kontrakterade hyran utgörs 18 procent (18) av kommersiella kontrakt och 82 procent (82) av bostäder och par- kering samt garage. Det finns 463 kommersiella kontrakt (454) fördelat på hyresgäster i ett flertal olika bran - scher, ingen enskild hyresgäst svarar för mer är 1,1 procent (1,1) av hyresintäkterna. Exponeringen för kreditför- luster minskas genom att hyresgästernas kreditvärdighet analyseras vid nyuthyrning och löpande, vid behov ställs krav på säkerhet. - Noter Innehåll73 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 74 =====