FULLTEXT DEL 2 AV 2
Årsredovisning 2025
Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt 4 Kostnader Koncernens kostnader består av direkta fastighetskostnader och administrationskostnader. Koncernen Kostnader fördelade i resultaträkningen, mkr 2025 2024 Fastighetskostnader exklusive administration 358 367 Fastighetsadministration 63 68 Central administration 65 75 Summa 486 510 Koncernen Kostnader per kostnadsslag, mkr 2025 2024 Reparationer och underhåll 41 43 Fastighetsskatt 22 23 Driftkostnader 296 302 Personalkostnader 78 68 Avskrivningar 2 1 Övriga externa kostnader 49 74 Summa 486 510 Koncernen Administration, mkr 2025 2024 Personalkostnader 78 68 Köpta tjänster 34 61 IT , system och telefoni 11 10 Marknadsföring 3 3 Avskrivningar inventarier 2 1 Summa 128 143 Fastighetskostnader I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drift- och underhållskostnader, k ostnader för fastighetsadministration och fastighetsskatt. Driftkostnader består bl.a. av taxebundna kostnader som el, vatten, värme, renhållning och försäkring. Med reparationer och underhåll avses kostnader för åtgärder för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastighets a vgift baserad på avgift per lägenhet. Fastighetsadministration Koncernens administrationskostnader fördelas på fastighetsadministration som ingår i koncernens driftnetto och central administration. Fastighetsad m inistration avser kostnader för fastighetsförvaltning och uthyrning samt vissa delar av ekonomisk för valtning. Central administration Central administration består huvudsakligen av kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningsperso - nal, revisionskostnader samt bolagskostnader för framtagande av information till aktie äg arna, upprätthål- lande av börsnotering, kostnader relaterade till årsredovisningen och kostnader för avskrivningar på maskiner och inventarier. För avskrivningar på maskiner och inventarier som är hänförliga till central administration, se not 12. För information om kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningspersonal se not 5. Ersättning till revisorer I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan. Koncernen Moderbolaget Arvoden och kostnadsersättning till revisorer, mkr 2025 2024 2025 2024 Revisionsuppdrag, EY 4,0 4,0 4,0 4,0 Revision utöver revisionsuppdrag – 1,9 – 1,9 Övrigt – – – – Summa 4,0 5,9 4,0 5,9 Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant arbete som har varit nödvändigt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverksamhet utöver revisionsupp - draget avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Alla tjänster har tillhandahållits av Ernst & Young AB. - Noter Innehåll74 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 75 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt 5 Anställda och personalkostnader Redovisningsprinciper Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. Koncernen har främst avgiftsbestämda pensionsplaner. För de avgiftsbestämda pensionsplanerna betalar bolaget fasta avgifter till en separat juridisk enhet och har därefter fullföljt sitt åtagande gentemot den anställde. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till. Anställda Verkställande direktören är anställd i moderbolaget Neobo Fastigheter AB. All övrig personal i koncernen är anställd i Neobo Service AB. Medelantal anställda i koncernen under 2025 uppgick till 82 (78), av dessa var 31 (28) kvinnor och 51 (50) män. Neobos ledande befattningshavare avser verkställande direktören och övriga som tillsammans med verkställande direktören utgör bolagets ledningsgrupp, se sid. 52. Av ledande befatt- ningshavare i koncernen var på balansdagen 3 (4) kvinnor och 3 (1) män och i styrelsen var 2 (2) kvinnor och 3 (3) män. Löner och andra ersättningar Löner och andra ersättningar till verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare utgörs av grundlön, förmåner och rörlig ersättning enligt incitamentsprogram. Koncernen Moderbolaget Löner och andra ersättningar, mkr 2025 2024 2025 2024 Ledande befattningshavare 16 12 6 5 Övriga anställda 38 37 – – Summa löner och ersättningar 54 49 6 5 Pensionskostnader 5 4 2 2 Sociala kostnader 17 15 2 2 Summa 76 68 10 9 2025 Ledande befattningshavare, tkr Grundlön inkl. semesterersätt- ning/ styrelsearvode Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensions- kostnad Summa Styrelseordförande Jan-Erik Höjvall 567 – – – 567 Övriga styrelseledamöter Mona Finnström 305 – – – 305 Anneli Lindblom 305 – – – 305 Ulf Nilsson 305 – – – 305 Jakob Pettersson 305 – – – 305 Vd Ylva Sarby Westman* 4 538 1 280 110 1 597 7 525 Övriga ledande befattningshavare (7 st) 8 224 1 129 258 2 516 12 127 Total 14 549 2 409 368 4 113 21 439 * Vi d uppsägning från bolagets sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Avgångsvederlag, inklusive lön under u ppsägningstiden, får inte överstiga arton månadslöner. 2024 Ledande befattningshavare, tkr Grundlön inkl. semesterersätt- ning/ styrelsearvode Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensions- kostnad Summa Styrelseordförande Jan-Erik Höjvall 550 – – – 550 Övriga styrelseledamöter Mona Finnström 295 – – – 295 Anneli Lindblom 197 – – – 197 Ulf Nilsson 295 – – – 295 Jakob Pettersson 197 – – – 197 Peter Wågström 35 – – – 35 Vd Ylva Sarby Westman 3 908 840 112 1 380 6 240 Övriga ledande befattningshavare (4 st) 6 040 771 278 2 135 9 224 Total 11 517 1 611 390 3 515 17 033 - Noter Innehåll75 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 76 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt 6 Finansiella intäkter och kostnader Redovisningsprinciper Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, fordringar, finansiella placeringar och utdelnings- intäkter. Kostnaderna omfattar räntekostnader samt andra kostnader som uppkommer i samband med upplå- ning, som uppläggningskostnader och administrativa avgifter. Nettoeffekten av valutakursdifferenser på finansiella poster redovisas som intäkt alternativt kostnad beroende på utfall. Finansiella intäkter och kostna - der redovisas i resultaträkningen den period de avser. I resultaträkningen redovisas räntekomponent derivat på samma rad som räntekostnader eftersom alla räntederivat används för att säkra räntekostnader. Koncernen Moderbolaget Finansiella intäkter, mkr 2025 2024 2025 2024 Ränteintäkter 2 3 1 2 Övriga finansiella intäkter 0 0 0 0 Ränteintäkter koncernföretag – – 32 86 Summa finansiella intäkter 2 3 33 88 Finansiella kostnader, mkr Räntekostnader, skulder till kreditinstitut –281 –397 – – Räntekomponent derivat 43 156 – – Övriga finansiella kostnader –7 –7 0 0 Räntekostnader koncernföretag – – –37 –59 Summa finansiella kostnader -247 –247 –37 –59 Finansnetto, exkl tomträttsavgäld -245 –246 –4 30 Finansnettot, exkl tomträttsavgäld Finansnettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna avtal för räntederivat, som används för att justera räntebindningen, då de redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Se vidare not 17 och 18. 7 T omträttsavtal och övriga leasingavtal Leasingkostnad/tomträttsavgäld En ägare till byggnad på kommunalt ägd mark betalar årligen en avgift i form av tomträttsavgäld till kommu - nen. Beräkningen av tomträttsavgälden sker för närvarande genom att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. T omträttsavgälden är fördelad över tid och om förha ndlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid årets utgång hade Neobo fyra fastigheter upplåtna med tomträtt. T omträttsavgälden i nklusive arren- deavgifter uppgick till 1 mkr (1). Utöver tomträttsavtalen finns några mindre leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner, mm. Dessa avtal har definierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden i resulta - träkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i balansräkningen. - Noter Innehåll76 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 77 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Skatt 8 Aktuell skatt Redovisningsprinciper Periodens skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då den underliggande transaktionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då den tillhö- rande skatteeffekten också redovisas på detta ställe. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från det redovisade resultatet genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år eventuellt justerat med aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redovisade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen utom när skatten är hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital. Avstämning av effektiv skattesats Koncernen Moderbolaget mkr 2025 2024 2025 2024 Resultat före skatt 138 –251 −4 –201 Skatt enligt gällande skattesats −28 52 1 41 Skatteeffekt av: Skatt hänförlig till tidigare år 1 1 − – Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av dotterbolag 0 −5 − – Poster relaterade till försäljning av fastigheter 9 −9 − – Övriga ej skattepliktiga intäkter − – 0 – Ej avdragsgilla kostnader −3 –1 0 –47 Utnyttjande av tidigare ej utnyttjade underskottsavdrag 0 2 0 – Övriga skattemässiga justeringar −1 – − – Skattemässiga avskrivningar − – 0 – T emporära skillnader avseende obeskattade reserver − – − – T emporära skillnader avseende derivat −8 22 − – Avyttring andelar − 11 − – Ej avdragsgillt räntenetto −29 –16 −1 6 T emporära skillnader avseende fastigheter − – − – Redovisad skatt −60 58 0 0 Effektiv skattesats 43,1% –22,9% 0,0% –0,2% Aktuell skatt −23 –19 0 0 Uppskjuten skatt −37 77 0 0 Redovisad skatt −60 58 0 0 9 Uppskjuten skatt Redovisningsprinciper Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finan - siella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Upp - skjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redo - visas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redovisningen av till - gångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräknas enligt lagstadgade skattesatser som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förvän - tas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden. Uppskjuten skatt 2025 2024 Koncernen, mkr Underlag Skatt Underlag Skatt Fastigheter 1 790 369 1 643 338 Derivat 0 0 0 0 Obeskattade reserver 73 15 40 8 Övrigt 0 0 0 0 Redovisad uppskjuten skatteskuld 1 863 384 1 683 347 Ingående balans 1 683 347 2 087 430 Redovisat i resultaträkningen 180 37 –404 –77 Försäljning av bolag 0 0 0 –6 Utgående balans 1 863 384 1 683 347 Uppskjuten skatt i moderbolaget Uppskjuten skatteskuld i moderbolagets balansräkning uppgår vid årets utgång till 0 mkr (0). - Noter Innehåll77 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 78 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Tillgångar 10 Immateriella anläggningstillgångar Redovisningsprinciper Immateriella anläggningstillgångar Immateriella tillgångar har tagits upp till anskaffningsvärde med avdrag för a ckumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. De immateriella tillgångarna skrivs av linjärt under tillgångens beräknade nyttjandeperiod. De förväntade nyttjandeperioderna förväntas vara 3-5 år. Avskrivningar redovisas från och med den tidpunkt då tillgången är färdig att tas i bruk. Koncernen Moderbolaget mkr 2025 2024 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 5 0 5 0 Anskaffningar 1 4 1 4 Omklassificering − 1 − 1 Utgående balans 5 5 5 5 Avskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar − − − − Årets avskrivningar –1 − –1 − Utgående ackumulerade avskrivningar –1 − –1 − Utgående redovisat värde 4 5 4 5 11 Förvaltningsfastigheter Redovisningsprinciper Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdeste - gringar, redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kun - niga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas verkliga värde vid varje enskilt boksluts t illfälle görs marknadsvärdering av samtliga fastigheter. Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med utgif- ten kommer att erhållas av koncernen och därmed är värderingshöjande, samt att utgiften kan fastställas med tillförlitlighet. Övriga underhållskostnader samt reparationer resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras även räntekostnad under produktionstiden. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värde föränd ring förvaltningsfastig h eter. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jäm - fört med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde inkl. årets orealiserade värdeförändringar. Verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick till 13 562 mkr (13 701). Förändringen under året är främst hänförlig till försäljningar. Moderbolaget äger inga fastigheter. Förändring av förvaltningsfastigheter Nord Mitt Syd Koncernen mkr 2025 2025 2025 2025 2024 Ingående balans 3 656 6 165 3 880 13 701 14 018 Förvärv – – – – – Investeringar 77 117 45 239 164 Försäljningar –286 –108 – –394 –180 Orealiserade värdeförändringar –77 93 0 16 –301 Utgående balans 3 370 6 266 3 926 13 562 13 701 Värdering Verkligt värde utgörs av marknadsvärdet som baserar sig på det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna fastighetsmarknaden. Fastigheternas verkliga värde fastställs vid varje enskilt bokslutstillfälle genom en marknadsvärdering av varje enskild fastighet. Värderingsprocessen styrs av en värderingspolicy och i enlighet med denna värderas samtliga fastigheter externt vid varje kvartals- skifte. Om avtal har tecknats avseende köp och försäljning av fastighet utgör i stället avtalat fastighetsvärde grunden för marknadsvärdet vid kommande kvartalsbokslut. Extern värdering utförs i enlighet med internatio - nell värderingsstandard (IVS) samt RICS värderingsföreskrifter [the Red Book]. Parallellt med den externa vär- deringen genomförs en intern rimlighetskontroll av värdena. Under 2025 genomfördes den externa värde - ringen av Savills Sweden AB. Värderingsmetod Marknadsvärdena bedöms huvudsakligen med en avkastningsbaserad värderingsmetod grundat på marknadsanpassade kassaflödesanalyser med en kalkylperiod om minst 10 år, vilket främst är tillämpligt på förvaltningsfastigheter i normal drift och projektfastigheter med kontrakterade hyresgäster. För byggrätter och andra fastigheter där en kassaflödesvärdering inte är tillämplig bedöms marknadsvärdena i stället utifrån ortsprismetoden, alternativt en exploateringskalkyl, med hänsyn tagen till de osäk erheter som marknaden bedömer. - Noter Innehåll78 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 79 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Värderingsantaganden Kalkylränta och direktavkastningskrav är baserade på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av mark - nadens avkastningskrav på jämförbara fastigheter. I prognostiseringen av framtida kassaflöden tas det hän - syn till objektets användning, ålder samt underhållsstatus. Hyresinbetalningarna baseras på befintliga hyreskontrakt och när kontrakten löper ut antas en marknadsmässig hyresnivå. Kostnader för drift, underhåll och administration baseras på faktiska kostnader i kombination med prognoser, bedömningar och erfaren - heter från jämförbara objekt. Framtida investeringar bedöms utifrån det behov som föreligger. Externa värde - rare besiktigar varje fastighet minst vart tredje år. I avkastningskravet har hänsyn även tagits för klimatrisker, dock är denna effekt idag svår att kvantifiera då befintlig marknadsdata är otillräcklig. Nyckelantaganden i värderingen av förvaltningsfastigheter Avkastningskrav per fastighetskategori Intervall 2025 2024 Kategori, % Nord Mitt Syd Nord Mitt Syd Bostäder 4,2-5,4 3,9-6,4 3,7-5,9 4,2-5,2 3,9-6,0 3,6-5,9 Kommersiellt 4,5-7 ,5 4,3-8,0 4,1-8,0 4,5-7 ,2 4,3-7 ,8 3,7-8,0 Samhällsservice 4,6-7 ,2 3,9-7 ,3 5,0-7 ,7 4,6-7 ,2 3,9-7 ,3 5,0-7 ,7 Totalt 4,2-7 ,5 3,9-8,0 3,7-8,0 4,2-7 ,2 3,9-7 ,8 3,6-8,0 Avkastningskrav per fastighetskategori Viktat genomsnitt 2025 2024 Kategori, % Nord Mitt Syd Nord Mitt Syd Bostäder 4,6 4,7 4,9 4,6 4,7 4,8 Kommersiellt 6,6 6,6 7, 2 6,5 6,5 7, 2 Samhällsservice 6,0 5,0 6,2 5,9 5,1 5,8 Totalt 5 ,1 5,0 5 ,1 5 ,1 5,0 5,0 Nord Mitt Syd Total Total Värderingsantaganden 2025 2025 2025 2025 2024 Kalkylränta – kassaflöde, viktat 6,94% 6,9 5% 7,0 8 % 6,9 9% 6,84% Kalkylränta – restvärde, viktat 7,1 7 % 7,0 3 % 7,11 % 7,0 9 % 7 ,02% Avkastningskrav – restvärde, viktat 5,12% 4,9 8% 5,12% 5,06% 5,03% Långsiktig vakansgrad 3,05% 2,81% 2,91% 2,90% 2,91% Marknadshyra, fullt uthyrt, kalkylstart 1 639 kr/kvm 1 535 kr/kvm 1 468 kr/kvm 1 537 kr/kvm 1 483 kr/kvm Drift- och underhållskostnader, kalkylstart 531 kr/kvm 566 kr/kvm 547 kr/kvm 552 kr/kvm 543 kr/kvm Normaliserat driftnetto, kalkylstart 1 073 kr/kvm 932 kr/kvm 886 kr/kvm 949 kr/kvm 903 kr/kvm Hyresökning bostäder, år 0 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 4,50% Hyresökning bostäder, år 1 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 3,00% Inflation, år ≥1 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% - Noter Innehåll79 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 80 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Känslighetsanalys värdeförändring Nedanstående tabell illustrerar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde, ej beaktat upp - skjuten skatteeffekt, påverkar resultat och berörda nyckeltal. Förändring av fastigheternas marknadsvärde Påverkan Påverkan, % Resultat +/−10% +/-1356 +/- 1735 Eget kapital +/−10% +/-1356 +/-21 Belåningsgrad +/−10% -4%-enhet /+5%-enhet -9/+11 12 Inventarier Redovisningsprinciper Inventarierna består främst av kontorsinventarier och bilar, vilka har tagits upp till anskaffningsvärde med avdrag för a ckumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Inventarierna skrivs av linjärt under tillgångens beräknade nyttjandeperiod som förväntas vara 5 år. Inventarierna beräknas ha en nyttjande - period som antas vara lika med tillgångens tekniska livslängd varför restvärdet antas vara försumbart och ej beaktas. Avskrivningar redovisas från och med den tidpunkt då tillgången är fär dig att tas i bruk. Koncernen Moderbolaget mkr 2025 2024 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 13 14 0 1 Årets anskaffningar 0 – – 0 Omklassificering – –1 – –1 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 13 13 0 0 Avskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar –11 –10 0 0 Försäljningar och utrangeringar 0 0 – – Årets avskrivningar inkl förvärvade avskrivningar samt avskrivningar i sålda bolag –1 –1 – – Utgående ackumulerade avskrivningar –11 –11 0 0 Utgående redovisat värde 2 2 0 0 Känslighetsanalys fastighetsvärdering Fastighetsvärderingarna är utförda enligt vedertagna principer baserade på marknadsmässiga antaganden och bedömningar. Nedanstående tabell redovisar effekterna på förvaltningsfastigheternas marknadsvärde vid för- ändring av enskilda parametrar. Ett inbördes samband kan finnas mellan parametrarna och de rör sig sällan iso - lerat. Exempelvis kan en uppsägning påverka bedömningen kring framtida kassaflöden så väl som risken för- knippat med framtida vakans vilket kan reflekteras i avkastningskravet. En högre inflation leder till högre intäk - ter och kostnader, samtidigt kan avkastningskravet påverkas. Förskjutningar av en eller flera parametrar i verk - ligheten ger troligen en förstärkt eller dämpad värdepåverkan i relation till nedan känslighetsanalys. Total Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde +/–5% +982/-988 +/-7 Drift- och underhållskostnad +/–5% -330/+326 +/-2 Avkastningskrav +/–0,5%-enheter -1 181/+1 458 -9/+11 Långsiktig vakansgrad +/–2%-enheter -344/+247 -3/+2 Kalkylränta +/–1%-enhet -968/+1 061 -7/+8 Region Nord Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde +/–5% + 227 / - 231 + / - 7 Drift- och underhållskostnad +/–5% - 72 / + 69 - / + 2 Avkastningskrav +/–0,5%-enheter - 289/ + 356 - 9 / + 11 Långsiktig vakansgrad +/–2%-enheter - 82 / + 63 + / - 2 Kalkylränta +/–1%-enhet - 243 / + 265 - 7 / + 8 Region Mitt Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde +/–5% + 458 / - 459 + / - 7 Drift- och underhållskostnad +/–5% - 155 / + 155 - / + 2 Avkastningskrav +/–0,5%-enheter - 549 / + 677 - 9 / + 11 Långsiktig vakansgrad +/–2%-enheter - 159 / + 115 - 3 / + 2 Kalkylränta +/–1%-enhet - 447/ + 490 - 7 / + 8 Region Syd Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde +/–5% + 297/ - 298 + / - 8 Drift- och underhållskostnad +/–5% - 103 / + 102 - / + 3 Avkastningskrav +/–0,5%-enheter - 343 / + 425 - 9 / + 11 Långsiktig vakansgrad +/–2%-enheter - 103/ + 69 - 3 / + 2 Kalkylränta +/–1%-enhet - 278 / + 305 - 7 / + 8 - Noter Innehåll80 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 81 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt 14 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget mkr 2025 2024 2025 2024 Skattekonto 2 14 0 0 Övriga kortfristiga fordringar 0 1 0 0 Summa 2 15 0 0 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget mkr 2025 2024 2025 2024 Upplupen räntefordran 1 2 – 0 Upplupen intäkt 1 – – – Övriga interimsfordringar 30 14 8 2 Summa 32 16 8 2 13 Kundfordringar Redovisningsprinciper Bokfört värde på kundfordringar överensstämmer med verkligt värde. Historiskt sett har inga väsentliga för- luster avseende hyresfordringar skett. Av de kundfordringar som är äldre än två månader är samtliga reserve - rade som osäkra kundfordringar. Koncernen Moderbolaget mkr 2025 2024 2025 2024 Fordringar på hyresgäster 42 37 – 1 Avsättningar för osäkra fordringar –34 –29 – – Utgående balans 8 8 – 1 Koncernen Moderbolaget Ålderfördelade kundfordringar 2025 2024 2025 2024 Ej förfallet 5 10 – 1 Förfallet 1–30 dagar 1 0 – – Förfallet 31–90 dagar 4 4 – – Förfallet mer än 90 dagar 33 23 – – Summa 42 37 – 1 Förändringen i avsättning för osäkra fordringar för koncernen under året specificeras enligt nedan. Avsättningar för osäkra fordringar koncernen 2025 2024 Ingående balans –29 –22 Ökning av avsättning, redovisad över resultaträkningen –8 –13 Under året konstaterade kreditförluster 3 5 Återföring av ej utnyttjat belopp 1 1 Utgående balans –34 –29 - Noter Innehåll81 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 82 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Finansiering och kapitalstruktur 16 Kapitalstruktur Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget kapital, hög till - växtkapacitet och finansiell stabilitet. Koncernens finansiella riskbegränsningar enligt finanspolicy: • Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10 procent • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger • Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent Givet dagens marknadsförutsättningar och bolagets investeringsbehov är det styrelsens uppfattning att aktieägarna gynnas och den bästa totalavkastningen uppnås i huvudsak genom att vinster återinvesteras i verksamheten. Utdelning, företrädesvis i form av återköp av egna aktier, kan komma att lämnas när styrelsen bedömer att det är i aktieägarnas bästa intresse. Koncernens kapitalstruktur utgörs av räntebärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till moderfö- retagets aktieägare. Detta består av aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinstmedel inklu - sive årets resultat. Neobos upplåning är säkerställd med pantbrev i koncernens fastigheter, aktiepant i dot terbolag samt i vissa fall borgensförbindelse utgiven av moderbolaget för dotterbolagens upp lån ing. Rän- tebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen Ka pitalstruktur. Kapitalstruktur 2025-12-31 2024-12-31 Koncernen, mkr Redovisat värde Redovisat värde Skulder till kreditinstitut 6 928 7 115 Likvida medel 225 146 Nettoskuld 6 703 6 969 Eget kapital 6 387 6 345 Summa nettoskuld och eget kapital 13 090 13 314 17 Finansiella risker Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktua- tioner i koncernens resultat och kassaflöde till följd av ändringar i exempelvis ränte n ivåer. N eobo är framför allt exponerad mot finansierings- och likviditetsrisk, kreditrisk och ränterisk. F inansiella transaktioner och ris- ker i koncernen hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finans pol icyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finansieringsverksamheten. Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att: • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och givna risklimiter • Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som uppstår i Neobo • Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna möta Neobos betalnings för pliktelser • Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad inom ramen för beslutad risknivå • Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll Covenanter I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som Neobo åtar sig att upprätthålla under löptiden, så kallade covenanter. Uppfylls inte dessa kan till exempel ytterligare säkerhet behövas eller så kan i förlängningen mot- parten ha rätt att säga upp låneavtalet till betalning. Det vanligast förekommande covenanterna är en ränte - täckningsgrad om minst 1,5 ggr, en belåningsgrad om maximalt 65-75 procent och en soliditet på minst 25-30 procent. Övriga åtaganden är bland annat att låntagande dotterbolag ska vara helägda, att dotterbolagen med pantsatta tillgångar inte upptar ytterligare lån och att långivaren förses med viss finansiell information. Neobo har uppfyllt samtliga covenanter mot alla motparter under året. Covenant Volym (mkr ) Te stp e rio d Räntetäckningsgrad 4 561 Kvartalsvis Räntetäckningsgrad 732 Årsvis Belåningsgrad 5 884 Kvartalsvis Belåningsgrad 732 Årsvis Soliditet 5 884 Kvartalsvis Soliditet 732 Årsvis Finansierings- och likviditetsrisk Med finansieringsrisk avses den långsiktiga risken att säkerställandet av koncernens kapitalbehov samt refi- nansieringen av utestående lån försvåras eller fördyras, exempelvis begränsning till flera olika typer av finan - sieringskällor. Neobo arbetar aktivt med att upprätthålla och förbättra relationen med bolagets finansiärer. Dessutom arbetar bolaget med att sprida förfallostrukturen på låneportföljen, för att se till att alla lån ej för- faller samma år och på detta sätt minska effekterna av störningar på lånemarknaden ett enskilt år. Likviditetsrisk innebär risken att inte kunna fullgöra finansiella åtaganden. Neobo arbetar utifrån en konti- nuitetsplan och har en tydlig finansiell strategi. Löpande görs likviditetsprognoser inklusive stresstester. Se även nästa sida. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Neobos kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gäl- lande hyreskontrakt. Ränterisk Med ränterisk avses exponeringen för förändringar i marknadsräntor och kreditmarginaler. Neobos finans- funktion arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån bedömd ränteutveckling, ka ssaflöde och kapi- talstruktur. Löpande genomförs analys och prognos av finansiella nyckeltal inklusive stresstester. - Noter Innehåll82 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 83 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt 2025 Likviditetsrisk – löptidsanalys 0–1 år 1–2 år 2–5 år >5 år Tillgångar Kundfordringar 8 – – – Övriga fordringar 2 – – – Likvida medel 225 – – – Summa 235 – – – Skulder Räntebärande skulder 458 4 128 2 801 96 Leverantörsskulder 2 – – – Summa 460 4 128 2 801 96 2024 Likviditetsrisk – löptidsanalys 0–1 år 1–2 år 2–5 år >5 år Tillgångar Kundfordringar 8 – – – Övriga fordringar 15 – – – Likvida medel 146 – – – Summa 169 Skulder Räntebärande skulder 1 096 3 282 3 205 91 Leverantörsskulder 41 – – – Summa 1 137 3 282 3 205 91 Koncernen Förfallostruktur lång- och kortfristiga räntebärande skulder i koncernen, år Räntebindning Kapitalbindning Belopp Andel, % Belopp Andel, % 0-1 1 724 25 217 3 1-2 1 359 20 3 922 57 2-3 1 522 22 2 689 39 3-4 1 423 21 0 0 4 år och senare 900 13 100 1 Utgående balans 6 928 100 6 928 100 Fördelning, fast och rörlig ränta inkl. derivatinstrument Räntebärande skulder – rörlig ränta 1 056 Räntebärande skulder – fast ränta 5 872 Finansiella derivatinstrument I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). T otalt har Neobo tecknat ränteswappar om 7 017 mkr, varav 5 872 mkr är aktiva. T ecknade räntederivat samt marknads- värde per 31 december framgår av tabell i not 18. Känslighetsanalys kassaflöden1) Förändring, % Resultateffekt, mkr Hyresintäkter +/–5% +/–47 Kostnader fastighetsförvaltningen +/–5% +/–21 Uthyrningsgrad +/–1%-enhet +/–10 Genomsnittlig upplåningsränta, inklusive derivat +/–1%-enhet +/–15 1) Resultateffekt avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser före skatt. - Noter Innehåll83 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 84 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt 18 Finansiella instrument Redovisningsprinciper Finansiella tillgångar i balansräkningen är; kundfordringar, likvida medel och derivatinstrument. Finansiella skulder utgörs av leverantörsskulder, räntebärande skulder och derivatinstrument. Köp och försäljningar av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, det datum då koncernen förbinder sig att köpa eller sälja tillgången. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kas- saflöden från instrumentet har löpt ut eller har överförts och koncernen har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Beräkning av verkligt värde Derivatinstrument beräknas genom en diskontering av framtida kontrakterade kassaflöden till aktuell mark - nadsränta för respektive löptid. Finansiella skulder beräknas genom en diskontering av framtida kontrakterade kassaflöden till aktuell marknadsränta. Kundfordringar och leverantörsskulder baseras på nominellt värde, det vill säga hänsyn tas till eventuella bedömda krediteringar. Förfallostruktur derivatinstrument Förfalloår Nominellt belopp, mkr Marknadsvärde, mkr Genomsnittlig ränta, % 2026 1 813 14 0,65 2027 1 359 3 1,96 2028 1 522 –5 2,38 2029 1 423 –1 2,41 2030 700 –2 2,50 2031 och senare 200 –2 2,74 Totalt 7 017 6 1,88 Kategorisering av finansiella instrument Finansiell tillgång/skuld värderad till upplupet anskaffningsvärde Finansiell tillgång/skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen Koncernen, mkr 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Tillgångar Derivat 26 76 Kundfordringar 8 8 Övriga fordringar 2 15 Likvida medel 225 146 Totalt 235 169 26 76 Skulder Räntebärande skulder 6 928 7 115 Derivat 20 13 Övriga skulder 11 10 Leverantörsskulder 2 41 Totalt 6 941 7 166 20 13 Koncernen Derivat, mkr 2025 2024 Ingående värde 63 171 Orealiserad värdeförändring –57 –108 Förvärv – – Utgående balans 6 63 Samtliga derivat avser räntederivat. Koncernen Likvida medel, mkr 2025 2024 Kassa och bank 225 146 Utgående balans 225 146 Bolaget har också en outnyttjad kreditfacilitet om 50 mkr (0). - Noter Innehåll84 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 85 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Operativa skulder 19 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget mkr 2025 2024 2025 2024 Momsskuld 8 8 0 1 Personalrelaterade skulder 3 2 0 1 Övriga kortfristiga skulder 1) 1 0 – 0 Summa 11 10 1 2 1) Se Not 23 avseende omräkning av tidigare perioder 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget mkr 2025 2024 2025 2024 Semesterlöneskuld och sociala kostnader 5 6 1 0 Upplupna räntekostnader 4 2 – – Förutbetalda hyror 78 70 – – Fastighetskostnader 1) 27 26 3 7 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1) 1 1 0 0 Summa 114 105 4 7 1) Se Not 23 avseende omräkning av tidigare perioder 21 Övriga avsättningar Redovisningsprinciper Avsättningar avser skulder som är ovissa avseende betalningstidpunkt eller belopp. En avsättning redovisas då det föreligger avtalsmässiga förpliktelser, domstolsutslag eller annan legal grund som medför att det sannolikt kommer innebära framtida utbetalningar. Bedömning av avsatt belopp sker löpande. Värdering av förpliktelse som förfaller om mer än ett år sker genom diskontering. Övriga avsättningar Övriga avsättningar avser framtida utgifter för förpliktelser med ett maximalt åtagande bedömt till 8 mkr (0). - Noter Innehåll85 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 86 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Operativa skulder 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Åtaganden samt legalt ansvar för efterbehandling av förorenad mark kan komma att aktualiseras i framtiden, både vad avser ägda och sålda fastigheter. Kostnader kan uppkomma till exempel i form av ökade kostnader för sanering av mark i samband med ny-, om- eller tillbyggnation alternativt pris r eduktion vid försäljning av fastighet. Att bedöma eventuella framtida belopp är inte möjligt. Statliga stöd som beviljats kan komma att behöva återbetalas för det fall förutsättningarna för stöd inte uppfylls under stödperioden. Därutöver uppstår från tid till annan tvister i verksamheten. Utfallen är ofta svåra att bedöma. I den mån det är troligt att en tvist kommer att medföra en kostnad för koncernen beaktas detta i redovisningen. Koncernen Moderbolaget mkr 2025 2024 2025 2024 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 8 082 8 336 – – Eventualförpliktelser Borgensförbindelser – – 6 928 7 115 Summa 8 082 8 336 6 928 7 115 23 Omräkning av tidigare perioder Under 2025 upptäckte bolaget ett fel som uppstått i tidigare perioder (2023). Felet uppstod i samband med justeringar av förvärvsanalyser som gjordes under 2023 och uppgår till 132 msek. Felet resulterade i att värde - förändringar av fastigheter som redovisats under perioden blev för låga. Då felet uppstod 2023 så har ingå - ende balanser för 2024 påverkats, se nedan. Balansräkning 31 December 2023 enligt fastställd årsredovisning Förändring 31 December 2023 efter rättelse Övriga skulder 70 -42 28 Upplupna kostnader 214 -90 124 Balanserad vinst 512 132 644 Summa eget kapital 6 213 132 6 344 Resultaträkning 31 December 2023 enligt fastställd årsredovisning Förändring 31 December 2023 efter rättelse Värdeförändring fastigheter –1 353 132 –1 221 Resultat före skatt –1 428 132 –1 296 Årets resultat –1 373 132 –1 242 - Noter Innehåll86 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 87 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse ÖvrigtRedovisat värde Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterföretag Organisationsnummer Säte Antal andelar Andel, % 2025 2024 Neobo Service AB 559395-8167 Stockholm 25 000 100 19 19 Neobo Holdco 1 AB 559408-9673 Stockholm 25 000 100 649 649 Neobo Holdco 2 AB 559408-9681 Stockholm 25 000 100 1 962 905 Neobo Holdco 3 AB 559408-9699 Stockholm 25 000 100 1 790 1 322 Neobo Holdco 4 AB 559408-9707 Stockholm 25 000 100 1 652 1 652 Neobo Holdco 5 AB 559408-9715 Stockholm 25 000 100 185 185 Neobo Holdco 6 AB 559408-9723 Stockholm 25 000 100 153 153 Neobo Holdco 7 AB 559408-9749 Stockholm 25 000 100 700 699 Neobo Holdco 8 AB 559408-9756 Stockholm 25 000 100 61 54 Summa 7 171 5 639 Koncernstruktur 24 Andelar i koncernföretag Redovisningsprinciper Moderbolagets andelar i koncernföretag värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade ned - skrivningar. Ett dotterbolags redovisade värde prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid nedskrivningsprövningen jämförs det beräknade återvinningsvärdet med det bokförda värdet. Återvinnings - värdet utgörs av det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Nytt- jandevärdet utgörs av nuvärdet av framtida kassaflöden. Eventuell nedskrivning redovisas i de fall då värden- edgången kan antas vara bestående. Nedskrivningar och återföringar av tidigare nedskrivningar redovisas i resultaträkningen. Moderbolaget Aktier och andelar i dotterbolag, mkr 2025 2024 Ingående balans 5 639 48 Aktieägartillskott 1 532 5 818 Försäljning – – Nedskrivning – –227 Utgående balans 7 171 5 639 - Noter Innehåll87 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 88 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Specifikation av moderbolagets indirekta innehav av andelar i dotterföretag Org nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Neobo Alingsås Lerum AB 559248-6681 Stockholm 250 100 Neobo Anna och Hummern i Helsingborg AB 556847-1451 Stockholm 500 100 Neobo Biografen AB 559248-6699 Stockholm 250 100 Neobo Bostad 103 AB 559347-1963 Stockholm 25 000 100 Neobo Bostad 22 AB 559070-4663 Stockholm 50 000 100 Neobo Bostad 23 AB 559070-4531 Stockholm 50 000 100 Neobo Bostad 3 AB 559062-6254 Stockholm 50 000 100 Neobo Bostad Oskarshamn AB 559043-2216 Stockholm 50 000 100 Neobo Brågarp AB 556212-1912 Stockholm 40 000 100 Neobo Continental Apartments AB 559062-6122 Stockholm 50 000 100 Neobo Dubbelkrut AB 559159-3156 Stockholm 500 100 Neobo East AB 556691-9543 Stockholm 800 000 100 Neobo Enigheten HB 916831-9763 Stockholm 100 Neobo Eskilstuna 6 AB 559323-5947 Stockholm 25 000 100 Neobo Falköping 1 KB 969691-5009 Stockholm 100 Neobo Falköping 2 KB 969691-7625 Stockholm 100 Neobo Falköping 3 KB 967800-2842 Stockholm 100 Neobo Falköping AB 559408-9657 Stockholm 25 000 100 Neobo Falköping Holding AB 559319-6883 Stockholm 25 000 100 Neobo Falun Timrå AB 556684-8999 Stockholm 1 000 100 Neobo Falun Timrå Holding AB 559018-1219 Stockholm 50 000 100 Neobo Fastighets AB Prästkragen 5 559208-2241 Stockholm 50 000 100 Neobo Fenja Agne AB 556551-6522 Stockholm 5 000 100 Neobo Fjärilen 17 AB 559317-1357 Stockholm 50 000 100 Neobo Fjärilsvingen AB 556679-8202 Stockholm 1 000 100 Neobo Färgaren HB 969671-1093 Stockholm 100 Neobo Gustaf HB 969673-5423 Stockholm 100 Neobo Gävle 2 AB 559003-8617 Stockholm 500 100 Neobo Helsingborg 5 AB 556704-6767 Stockholm 1 000 100 Neobo Holdco 1.1.1 AB 559408-9830 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 1.1.2 AB 559408-9822 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 1.1.3 AB 559408-9814 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 1.1.4 AB 559408-9665 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 2.1 AB 559408-9764 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 2.1.1 AB 559408-9772 Stockholm 25 000 100 Specifikation av moderbolagets indirekta innehav av andelar i dotterföretag Org nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Neobo Holdco 2.1.2 AB 559408-9780 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 2.1.3 AB 559408-9798 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 3.1 AB 559408-9582 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 3.1.1 AB 559408-9590 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 4.1 AB 559408-9608 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 4.1.1 AB 559408-9988 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 4.1.2 AB 559408-9996 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 5.1 AB 559408-9913 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 6.1 AB 559408-9905 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 7 .1 AB 559408-9871 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 7 .1.1 AB 559408-9897 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 7 .1.2 AB 559408-9889 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco Navigatören AB 559534-6783 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco Träkolet AB 559535-1684 Stockholm 25 000 100 Neobo i Enköping AB 556710-5902 Stockholm 1 000 100 Neobo i Märsta AB 559082-2622 Stockholm 50 000 100 Neobo Isaksdal AB 556897-8257 Stockholm 500 100 Neobo Karlstad KB 969664-8386 Stockholm 100 Neobo Katrineholm AB 559337-1718 Stockholm 25 000 100 Neobo Knivsta Gredelby AB 559218-2215 Stockholm 500 100 Neobo Kristinegatan AB 556677-6331 Stockholm 1 000 100 Neobo Köping 1 AB 559026-6036 Stockholm 500 100 Neobo Köping 2 AB 556748-9660 Stockholm 1 000 100 Neobo Köping 3 AB 556950-8400 Stockholm 50 000 100 Neobo Köping Holding AB 559333-2462 Stockholm 25 000 100 Neobo Köping Innerstaden 1:38 AB 559113-0405 Stockholm 1000 100 Neobo Köping Saga & Ale AB 559059-5426 Stockholm 500 100 Neobo Köping Stadskanten AB 559157-4362 Stockholm 500 100 Neobo Lerum AB 559273-6325 Stockholm 50 000 100 Neobo Liljan HB 916896-8452 Stockholm 100 Neobo Luleå AB 559273-6341 Stockholm 50 000 100 Neobo Mariestad 2 AB 559408-9640 Stockholm 25 000 100 Neobo Mariestad AB 559081-0734 Stockholm 500 100 Neobo Mitt Holding AB 559222-2995 Stockholm 50 000 100 Neobo Mjärden AB 556883-4989 Stockholm 500 100 - Noter Innehåll88 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 89 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Specifikation av moderbolagets indirekta innehav av andelar i dotterföretag Org nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Neobo Motala AB 556680-9363 Stockholm 1 000 100 Neobo Nevisborg AB 559163-6138 Stockholm 500 100 Neobo Norrköping 2 AB 559408-9632 Stockholm 25 000 100 Neobo Norrköping AB 559323-5749 Stockholm 25 000 100 Neobo Nyckelpigan 24 AB 556605-0893 Stockholm 1 000 100 Neobo Nyköping 2 AB 556707-9362 Stockholm 100 000 100 Neobo Nynäshamn AB 556919-3773 Stockholm 500 100 Neobo Oscarsbo AB 556173-2636 Stockholm 200 100 Neobo Panirab AB 556520-8856 Stockholm 1000 100 Neobo Parken AB 559227-6314 Stockholm 50 000 100 Neobo Pinjen 4 AB 556604-9564 Stockholm 1 000 100 Neobo Propco 8.1 AB 559408-9863 Stockholm 25 000 100 Neobo Propco 8.2 AB 559408-9855 Stockholm 25 000 100 Neobo Pärlan HB 969673-4210 Stockholm 100 Neobo Sala AB 556975-6504 Stockholm 1 000 100 Neobo Samhäll 93 AB 559224-4023 Stockholm 50 000 100 Neobo SamSkara Gräshoppan 6 AB 556695-3633 Stockholm 100 000 100 Neobo SamTidaholm Stensiken 1 AB 556810-8293 Stockholm 50 000 100 Neobo Skara AB 559408-9624 Stockholm 25 000 100 Neobo Skövde AB 559323-5723 Stockholm 25 000 100 Neobo Skövde Holding AB 559036-3676 Stockholm 100 000 100 Neobo Solen 13 HB 969673-4202 Stockholm 100 Neobo Solen 9 HB 969673-5407 Stockholm 100 Neobo Sollentuna Sjöstjärnan 2 AB 559185-5720 Stockholm 50 000 100 Neobo Spitoula Fastighets AB 556893-6677 Stockholm 1 000 100 Neobo Stenfastigheter i Karlskoga AB 556798-6269 Stockholm 15 000 100 Neobo Stenstan AB 556981-7892 Stockholm 500 100 Neobo Stettfast AB 559084-1366 Stockholm 500 100 Neobo Strängnäs AB 556975-6520 Stockholm 1 000 100 Neobo Sundsvall 2 AB 559323-5731 Stockholm 25 000 100 Neobo Sundsvall AB 559127-1431 Stockholm 500 100 Neobo Sundsvall Granlodrakar AB 559200-5580 Stockholm 500 100 Neobo T egelborgen AB 556446-1787 Stockholm 100 100 Neobo Timrå 2 AB 556730-5775 Stockholm 1 000 100 Neobo Timrå 3 AB 556730-3374 Stockholm 1 000 100 Specifikation av moderbolagets indirekta innehav av andelar i dotterföretag Org nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Neobo Timrå 4 AB 556730-3101 Stockholm 1 000 100 Neobo Tjuren HB 916896-7686 Stockholm 100 Neobo Tranås AB 556707-6616 Stockholm 100 000 100 Neobo Tranås Västermalm AB 556649-4273 Stockholm 1 000 100 Neobo Träkolet AB 556652-7049 Stockholm 1 000 100 Neobo Ulricehamn AB 559326-6322 Stockholm 25 000 100 Neobo Umeå 2 AB 559074-2630 Stockholm 50 000 100 Neobo Umeå 3 AB 559118-8395 Stockholm 50 000 100 Neobo Viola Fastighet I Karlskoga AB 556786-2486 Stockholm 1 000 100 Neobo Vipan 15 AB 556692-8569 Stockholm 1 000 100 Neobo Vkn 13 i Helsingborg AB 556751-3063 Stockholm 1 000 100 Neobo VR Bostad Norr 1 AB 559158-1052 Stockholm 50 100 Neobo Vänersborg AB 559326-6330 Stockholm 25 000 100 Neobo Örnholmen 3 AB 556882-0830 Stockholm 500 100 Neobo Övik AB 559273-6358 Stockholm 50 000 10025 Närstående Närstående Transaktioner Moderbolagets ägare Inga närståendetransaktioner med ägare under året. Presentation av ägare finns på sid. 53. Styrelse För uppgift om ersättningar, se not 5. Ingen styrelseledamot har direkt eller indirekt varit d elaktig i någon väsentlig affärstransaktion med Neobo. Presentation av styrelsen finns på sid. 51. Ledningsgrupp För uppgift om ersättningar, se not 5. Ingen ledande befattningshavare har direkt eller indirekt varit delaktig i någon affärstransaktion med Neobo. På årsstämman den 26 april 2023 besluta - des om emission av teckningsoptioner riktat till fyra personer i ledningsgruppen. Efter att 96 933 teckningsoptioner har återlösts 2024 omfattar programmet 630 067 teckningsoptioner riktat till tre personer i ledningsgruppen som berättigar till teckning av motsvarande antal aktier i bolaget. T eckningskursen per aktie motsvarar 120 procent av genomsnittet av bola- gets akt iers volymvägda senaste betalkurs under de 10 handelsdagarna som inföll närmast efter den 10 maj 2023. T eckning av aktier med stöd av teckningsoptioner kan ske under tiden fr.o.m. den 1 maj 2026 t.o.m. den 25 maj 2026. Presentation av ledningsgruppen finns på sid. 52 . Koncernbolag Bolag framgår av not 24, transaktioner not 26. Transaktioner mellan koncernbolag avser främst fakturering för tjänster avseende förvaltningstjänster som utförs samt ränta på k oncernmellanhavanden. - Noter Innehåll89 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 90 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Moderbolaget Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finan - siell rapporterings rekommendation RFR2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg om gäller i förhål - lande till IFRS. De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. Klassificering och uppställningsformer Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens schema. Skillna - den mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpats vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av resultat av verksamheter under avyttring samt eget kapital. Intäkter Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterföretag. Dessa intäkter redo - visas i den period de avser. Finansiella risker Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Finansiella instrument Finansiella tillgångar i moderbolaget består av fordringar i koncernföretag, kundfordringar och likvida medel och värderas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning. Finansiella skulder i moderbolaget består av leverantörsskulder och övriga skulder och dessa värderas till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. En ansvarsförbindelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser, eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. 26 Inköp och försäljning mellan koncernföretag Av moderbolagets inköp under räkenskapsåret avser 0 procent (0) inköp från koncernbolag. Av mod erbolagets försäljning under räkenskapsåret avser 100 procent (100) försäljning till koncernbolag. De k oncerninterna intäkterna består av de kostnader för fastighetsförvaltning som moderbolaget f akturerar koncernbolagen. 27 Resultat från andelar i koncernföretag mkr 2025 2024 Resultat försäljning av andelar i koncernbolag – – Nedskrivning av aktier i dotterbolag – –227 – –227 28 Moderbolagets fordringar/skulder hos koncernföretag mkr 2025 2024 Kortfristiga Fordringar Ingående balans 1 606 11 990 Tillkommande fordringar –1 284 –10 384 Utgående balans 322 1 606 Långfristiga Skulder Ingående balans – – Tillkommande skulder 939 – Utgående balans 939 – Kortfristiga Skulder Ingående balans 1 066 5 751 Tillkommande skulder inkl. cashpool –535 –4 685 Utgående balans 531 1 066 - Noter Innehåll90 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 91 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt I bolaget finns 145 400 737 registrerade aktier, varav per balansdagen 2 048 031 st är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier. 29 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel 5 484 058 337 kr Årets resultat – 4 167 594 kr Summa 5 479 890 743 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: I ny räkning överförs 5 479 890 743 kr Summa 5 479 890 743 kr - Noter Innehåll91 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 92 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets finansiella ställ - ning och resultat samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningens innehåll blev klart den 26 mars 2026 Årsredovisningen undertecknades i enlighet med digital signatur Jan-Erik Höjvall Styrelseordförande Mona Finnström Styrelseledamot Anneli Lindblom Styrelseledamot Ulf Nilsson Styrelseledamot Jakob Pettersson Styrelseledamot Ylva Sarby Westman VD Vår revisionsberättelse har lämnats i enlighet med digital signatur Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Styrelsens och Vd:s underskrifter - Noter Innehåll92 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 93 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det redovisade verkliga värdet för koncernens förvalt- ningsfastigheter uppgick den 31 december 2025 till 13 562 Mkr och årets värdeförändringar i koncernens resultaträk - ning till -6 Mkr. Per balansdagen 31 december 2025 har hela fastighetsbeståndet värderats av extern värderare. Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värderingarna är dels avkastningsbaserade i enlighet med kassaflödesmodellen, dels upprättade i enlighet med ortsprismetoden för byggrätter. Kassaflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastighe - ternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastig- hets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Ortsprismetoden innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av de många och väsentliga antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfast- igheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 11. I vår revision har vi utvärderat bolagets pro - cess för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera tillämpad värderings- metod och stickprovsvis granskat indata i värderingarna. Vi har utvärderat kompetens och objekti- vitet hos de externt anlitade värderingsex - perterna. Vi har med stöd av värderingsspecialis- ter inom revisionsteamet granskat bolagets modell för fastighetsvärdering, rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastighe - terna som direktavkastningskrav, hyresin- täkter, driftskostnader, investeringar, kalkyl - ränta och vakansgrad mot känd marknadsin - formation samt diskuterat viktiga antagan- den och bedömningar med bolagets värde - ringsansvariga och företagsledning. • Vi har även kontrollberäknat ett urval av värderingar. • Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen ningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genom - förts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnit- tet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovis- ningen också inom dessa områden. Därmed genom - fördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovis- Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål - lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförord- ningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis- ningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, års- redovisningen och koncernredovis¬ningen som hel- het, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Till bolagsstämman i Neobo Fastighe- ter AB (publ), org.nr 556580-2526 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KON- CERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon - cernredovisningen för Neobo Fastigheter AB (publ) för år 2025. Bolagets årsredovisning och koncernre - dovisning ingår på sidorna 54-91 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upp - rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Kon - cernredovisningen har upprättats i enlighet med års- redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseen - den rättvisande bild av koncernens finansiella ställ- ning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovis- ningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsre - dovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbo - laget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis- ningen och koncern-redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) arti- kel 11. REVISIONSBERÄTTELSE - Revisionsberättelse Innehåll93 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 94 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-43, 51-53 och 97-100. Den andra informationen består även av ersättningsrap - porten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkstäl- lande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna informa- tion och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernre - dovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig fel- aktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncern - redovisningen upprättas och att den ger en rättvi- sande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäl - ler koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisnings- standarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verk¬ställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovis- ning som inte innehåller några väsentliga felaktig - heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och kon - cernredovisningen ansvarar styrelsen och verkstäl - lande direktören för bedömningen av bolagets för- måga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig - heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisions - sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsent- lig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam - mans rimligen kan förväntas påverka de ekono - miska beslut som användare fattar med grund i års- redovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revi- sionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen finns på Revisorsinspektionens webbplats. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och fö rslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust. Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Neobo Fastigheter AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vin - sten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål - lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller för- lust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvar- lig med hänsyn till de krav som bolagets och koncer- nens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokfö- ring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebo - lagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsord - ningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dis- positioner av bolagets vinst eller förlust, och där- med vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp - täcka åtgärder eller försummelser som kan föran - leda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller för- lust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revi- sionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektio - nens webbplats. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. - Revisionsberättelse Innehåll94 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 95 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Förvaltningsberättelse Finansiering Risker och riskhantering Koncernens finansiella rapporter Moderbolagets finansiella rapporter Noter Revisionsberättelse Övrigt omfattar också en utvärdering av ändamålsenlighe - ten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett gil - tigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den gran - skade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedöm - ning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Ernst & Young AB, Box 7850 103 99 Stockholm, utsågs till Neobo Fastigheter ABs revisor av bolags- stämman den 24 april 2025 och har varit bolagets revisor sedan 28 september 2016. Stockholm datum enligt den digitala signaturen Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och kon - cernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis- ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektro - nisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers¬marknaden för Neobo Fastigheter AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upp - rättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommen - dation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rap- porten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Neobo Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräck - liga och ändamålsenliga som grund för vårt utta - lande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om vär- depappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkstäl - lande direktören bedömer nödvändig för att upp - rätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett for- mat som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde¬pappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsent- liga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitets- styrning för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjäns- ter som kräver att företaget utformar, implemente - rar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgär- der inhämta bevis om att Esef-rapporten har upp - rättats i ett format som möjliggör enhetlig elektro - nisk rapportering av årsredovisningen och koncern - redovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur sty - relsen och verkställande direktören tar fram under- laget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet- erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen - Revisionsberättelse Innehåll95 Neobo årsredovisning 2025Finansiell information ===== SIDA 96 ===== Ostronet 11, Skövde ÖVRIGT ===== SIDA 97 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Definitioner och nyckeltal Aktieägarinformation Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde Kontrakterade årshyror med tillägg för förhand - lade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. Jämförelsestörande poster Poster som inte är återkommande och som stör jämförelsen gentemot annan period. Jämförbart bestånd Avser fastigheter som ägts under hela perioden samt hela jämförelseperioden. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital enligt kassaflö- desanalysen. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Nettoskuld Skulder till kreditinstitut minus likvida medel. Resultat per aktie, kr Periodens resultat i förhållande till genom - sn ittligt antal aktier. Räntebärande skulder Finansiella åtaganden som medför skyldighet att betala ränta. Räntesäkringsgrad Skulder till kreditinstitut, inklusive derivat- i nstrument, med fast ränta i förhållande till totala skulder till kreditinstitut. Räntetäckningsgrad, gånger Förvaltningsresultat efter återläggning av rän tenetto, exklusive tomträttsavgälder som enligt IFRS 16 redovisas som räntekostnad, i relation till räntenetto. Soliditet, % Eget kapital i förhållande till balansomslut- ningen. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm T otal area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. Antal utestående aktier Antalet aktier som är utestående vid periodens utgång. Antal registrerade aktier Antalet aktier som är registrerade vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder i procent av balans - om slutning vid periodens slut. Direktavkastning, % Driftnetto enligt intjäningsförmåga i förhållande till summan av fastigheternas verkliga värde vid utgången av perioden exklusive fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet enligt intjänings - för måga. EPRA EPS, kr Förvaltningsresultat med avdrag för hänförlig aktuell skatt, per aktie EPRA NRV, Substansvärde, kr Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med återläggning av redovisad uppskjuten skatte - s kuld och räntederivat. EPRA vakansgrad, % Årshyra för vakant area vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Genomsnittligt antal aktier Antalet utestående aktier vägt över perioden, före och efter utspädning. Genomsnittlig ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för ränte - bärande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kredit f aciliteter. DEFINITIONER Alternativa nyckeltal Neobo tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckel - tal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller fram - tida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Neobos alternativa nyckeltal har bedömts ge värdefull kompletterande information vid utvärdering av bola - gets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Neobo är också medlem i branschor- ganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiella nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV och EPRA vakansgrad redovisas. DEFINITIONER OCH NYCKELTAL - Definitioner och nyckeltal Innehåll97 Neobo årsredovisning 2025Övrigt ===== SIDA 98 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Definitioner och nyckeltal Aktieägarinformation AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 2025 2024 Periodens resultat 78 −193 Eget kapital, genomsnitt 6 366 6 375 Avkastning på eget kapital, % 1,2 −3,0 BELÅNINGSGRAD 2025 2024 Balansomslutning 13 863 13 978 Räntebärande skulder 6 928 7 115 Belåningsgrad, % 50,0 5 0,9 DIREKTAVKASTNING 2025 2024 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 534 520 Förvaltningsfastigheter 13 562 13 701 Byggrätter 67 98 Fastighetsvärde exklusive byggrätter 13 496 13 603 Direktavkastning, % 4,0 3,8 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 2025 2024 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 954 944 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 019 1 017 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,7 92,8 FÖRVAL TNINGSRESUL TAT 2025 2024 Förvaltningsresultat 201 152 Antal utestående aktier per balansdag 143 352 706 145 400 737 Förvaltningsresultat, kr /utestående aktier per balansdag 1,40 1,05 RESUL TAT PER AKTIE 2025 2024 Periodens resultat 78 –193 Genomsnittligt antal aktier, före utspäd. 145 212 906 145 400 737 Genomsnittligt antal aktier, före utspäd 145 443 945 145 675 498 Kr / aktie, före utspädning 0,54 –1,33 Kr / aktie, före utspädning 0,54 –1,32 RÄNTESÄKRINGSGRAD 2025 2024 Skulder till kreditinstitut, inklusive derivatinstrument, med fast ränta 5 872 5 409 Skulder till kreditinstitut 6 928 7 115 Räntesäkringsgrad, % 85,0 76,0 RÄNTETÄCKNINGSGRAD 2025 2024 Förvaltningsresultat 201 152 Återläggning räntenetto 245 244 Summa 446 397 Räntenetto 245 244 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 SOLIDITET 2025 2024 Eget kapital 6 387 6 345 Balansomslutning 13 863 13 978 Soliditet, % 4 6 ,1 45,4 ÖVERSKOTTSGRAD 2025 2024 Driftnetto 513 473 Hyresintäkter 934 908 Överskottsgrad, % 55 52 ANTAL AKTIER 2025 2024 Genomsnittligt antal aktier, före utspäd. 145 212 906 145 400 737 Genomsnittligt antal aktier, efter utspäd. 145 443 945 145 675 498 Antal utestående aktier per balansdag 143 352 706 145 400 737 Antal registrerade aktier per balansdag 145 400 737 145 400 737 HÄRLEDNING AV NYCKEL TAL - Definitioner och nyckeltal Innehåll98 Neobo årsredovisning 2025Övrigt ===== SIDA 99 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Definitioner och nyckeltal Aktieägarinformation EPRA EPS 2025 2024 Förvaltningsresultat 201 152 Aktuell skatt –23 –19 Skatt hänförlig till EPRA-justeringar 1 1 Återläggning jämförelsestörande poster 0 16 Skatt hänförlig til jämförelsestörande poster 0 –3 EPRA Earnings, mkr 179 147 EPRA EPS, kr/aktie, före utspädning 1,23 1,01 EPRA EPS, kr/aktie, efter utspädning 1,23 1,01 EPRA NRV, SUBSTANSVÄRDE 2025 2024 Antal utestående aktier, tusental 143 353 145 401 Eget kapital 6 387 6 345 Återläggning av uppskjuten skatt 384 347 Återläggning av derivat –6 –63 Substansvärde, EPRA NRV, kr 6 764 6 629 Substansvärde, EPRA NRV, Kr / aktie 47,1 9 45,59 EPRA VAKANSGRAD 2025 2024 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 954 944 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 1 019 1 017 EPRA vakansgrad, % 6,3 7, 2 HÄRLEDNING AV EPRA-NYCKEL TAL - Definitioner och nyckeltal Innehåll99 Neobo årsredovisning 2025Övrigt ===== SIDA 100 ===== Introduktion Strategi & affärsmodell Hållbarhet Bolagsstyrningen & aktien Finansiell information Övrigt Definitioner och nyckeltal Aktieägarinformation Kontakt Ylva Sarby Westman Verkställande direktör 070-690 65 97 ylva.sarby.westman@neobo.se Maria Strandberg CFO 070-398 23 80 maria.strandberg@neobo.se Rapporttillfällen Delårsrapport januari–mars 2026 22 april 2026 Delårsrapport januari–juni 2026 8 juli 2026 Delårsrapport januari–september 2026 21 oktober 2026 Bokslutskommuniké 2026 11 februari 2027 Årsredovisning 2026 Mars 2027 Årsstämma Årsstämma 2026 hålls den 22 april 2026 kl 14:00 på Sergel - konferensen, Mäster Samuelsgatan 42, Stockholm. Inregist- rering till årsstämman börjar kl 13:30. För mer information angående anmälan, se ka llelse till års- stämman. Kallelse till årsstämman finns på N eobos webb - plats, neobo.se/sv/arsstamma-2026, och var införd i Post och Inrikes Tidningar den 18 mars 2026. Att ka llelse skett annonserades i Dagens Nyheter sa mma dag. AKTIEÄGARINFORMATION - Aktieägarinformation Innehåll Övrigt100Neobo årsredovisning 2025 ===== SIDA 101 ===== Produktion: Neobo i samarbete med Outhousebyrån Foto: Christoffer Edling, Ryno Quantz, Erik Svensson och Jonas Westling ===== SIDA 102 ===== Neobo Fastigheter AB (publ) Org nr: 556580-2526 Mäster Samuelsgatan 42 111 57 Stockholm neobo.se