Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   1
ÅRSREDOVISNING 2022-2023
1 SEPTEMBER 2022 - 31 AUGUSTI 2023
Nivika Fastigheter AB (publ)
Med småländsk klokskap ska vi äga och 
förvalta högavkastande fastigheter för 
generationer och vara det självklara valet 
för hyresgästen.

===== SIDA 2 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   2
INLEDNING  ................................................................................................ 2 
 
Perioden i sammandrag  ....................................................................................... 3
VD har ordet  ....................................................................................................... 4
Detta är Nivika  .................................................................................................... 5
Väsentliga händelser ............................................................................................ 6 
Vision, affärsidé & mål  ........................................................................................ 8
FASTIGHETSPORTFÖLJ  ........................................................................... 12
Hyresgäster och avtalsportfölj ......................................................................... 14
Fastighetsvärdering  .......................................................................................... 15
Fastighetstransaktioner  .................................................................................... 16
Fastighetsmarknaden  ........................................................................................ 18 
 
NIVIKAS AFFÄRSOMRÅDEN  ................................................................. 22
Affärsområde Jönköping  .................................................................................. 23 
Affärsområde Värnamo .................................................................................... 24 
Affärsområde Växjö ........................................................................................... 27 
Affärsområde Västkusten  ................................................................................. 30
Affärsområde Mitt Lager  ................................................................................. 33
PROJEKTVERKSAMHETEN  .................................................................. 34 
HÅLLBARHETSRAPPORT  ......................................................................... 36 
 
Hållbart företagande
 ........................................................................................ 42 
Klimatansvar ...................................................................................................... 48 
Socialt ansvar  .................................................................................................... 56
Uppföljning grönt ramverk - investerarrapport  ............................................. 64 
GRI-Index ......................................................................................................... 67 
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA  ....................................................... 70
FINANSIERING .......................................................................................... 71 
AKTIEN OCH ÄGARNA  ........................................................................... 72 
 
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT  .............................................................. 73 
 
INTERN STYRNING OCH KONTROLL  ................................................. 78 
 
RISKER OCH RISKHANTERING  ............................................................ 79 
 
FINANSIELLA RAPPORTER  ..................................................................... 85

===== SIDA 3 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   3
PERIODEN I SAMMANDRAG
September 2022 -augusti 2023 
Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Under 2022/2023 ökade de totala hyresintäkterna till 612 miljoner kronor och driftnettot till 415 miljoner kronor. Fastighetsvärdet på Nivikas 
portfölj uppgår vid periodens slut till 10,6 miljarder kronor. Portföljen har under året främst vuxit via färdigställda och pågående byggnationer 
och minska i värde via värdeminskning och avyttringar. Totalt har cirka 12 000 m2 lokaler och 289 lägenheter färdigställts och tillsammans 
tillför projekten cirka 38 miljoner kronor i driftnetto per år. Fastighetsportföljen har under året även ökat med två mindre förvärv samt minskat 
via avyttring av åtta fastigheter.
 Portföljen utgörs till 92 procent av förvaltningsfastigheter, där två tredjedelar av hyresvärdet kommer från 
kommersiella fastigheter.
Efter period har Nivika återbetalt hela det utestående obligationslånet med ISIN: SE0015949631, med ett totala belopp om 650 miljoner 
kronor. Nivika har därmed inga  obligationslån.  
 
Nivika har även efter perioden beslutat om att genomföra en företrädesemission om cirka 511 miljoner kronor, utökat sina kreditfaciliteter 
med  
totalt 400 miljoner kronor hos Nordea, SEB och Danske Bank. Vidare har även avyttringar av fastigheter genomförts, dessa har tillfört 120  
miljoner kronor i likviditet, samtliga transaktioner till- eller över fastigheternas bokförda värden.  
 
Refinansieringsåtgärderna skapar förutsättningar för att Nivika åter ska bli ett förvärvande bolag med lönsam tillväxt. Detta avspeglas i de 
nya finansiella mål och den utdelningspolicy som styrelsen tagit beslut om. Nivika har, och kommer också fortsatt att genomföra, strategiska 
förändringar i fastighetsportföljen med syfte att geografiskt konsolidera fastighetsportföljen och optimera förvaltningen. Fastighetsportföljen 
består i dag främst av högavkastande fastigheter, ambitionen är att renodla ytterligare.
0
100
200
300
400
500
600
700
2017   2018   2019   2020     20 21   2022  2 023 
               
                                                                   
    
Fastighetsvärde, Mkr Totala intäkter, Mkr
2017     2018    2019    20 20    2021   2022  2023 
                         
             
            
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
Perioden i sammandrag
Mkr
2022/23
12 mån 
sep-aug
2021/22 
12 mån 
sep-aug
 
Nyckeltal
Hyresintäkter 612  528  
Driftnetto 415 354
Förvaltningsresultat 134 170
Periodens totalresultat -283 627
   
Fastighetsvärde 10 629 10 699
Uthyrbar area, m² 559 418 558 276
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 98 98
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 97 96
Antal fastigheter, st 182 187
Antal lägenheter, st 2 458 2 169
Eget kapital 4 919 4 472
Likvida medel 66 187
Soliditet, % 45 40
Nettobelåningsgrad*, % 50 53
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6x 2,2x
Långsiktigt substansvärde per aktie** 69,9 86,7
Resultat per aktie** -4,4 11,7
*) Inkluderar obligationslån.
**) Omvänd split genomförd i november 2021 och nyemission genomförd i maj 2023
-  D e totala hyresintäkterna ökade med 16 % till 612 Mkr  (528) 
 
-  D riftnettot ökade med 17 % till 415 Mkr (354)  
 
-  F örvaltningsresultatet minskade till 134 Mkr (170)  
 
-  V ärdeförändring fastigheter uppgick till -458 Mkr (558) varav realiserade värdeförändringar uppgick  
 till 38 M kr (14)
 
-  P eriodens resultat minskade till -283 Mkr (627)  
 
-  R esultat per aktie -4,39 kr (11,68)**
-  Långsiktigt substansvär de per aktie 69,86 kr (86,75)**
 
-  Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret. Utdelningsförslaget är enlighet   
 med N ivikas utdelningspolicy.  
-  Årsstämma 2022/2023 hålls den 5 februari 2024

===== SIDA 4 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   4
VD HAR 
ORDET
Niclas Bergman, VD
Ökade hyresintäkter och förbättrat driftnetto 
Under det gånga året, 2022/2023, ökade hyresintäkterna med 
16 procent till 612 (528) och driftnettot ökade med 17 procent till 
415 (354). Det ökade driftnettot drevs i huvudsak av ett större 
fastighetsbestånd. Under året färdigställdes 289 lägenheter samt 
fem kommersiella fastigheter på totalt 12 000 m2 . Samtliga  
färdigställda fastigheter är fullt uthyrda och tillsammans tillför de 
cirka 44 miljoner kronor i årligt hyresvärde och cirka 38 miljoner 
kronor i driftnetto per år.  
 
Efterfrågan är fortsatt god på Nivikas marknader, den ekonomiska 
uthyrningsgraden var 97 procent för kommersiella fastigheter och 
98 procent för bostäder.
Fokus på konsolidering 
Nivika har under det gångna året konsoliderat organisationen och 
står väl rustat för att hantera en större fastighetsportfölj. Ett av 
bolagets finansiella mål är att fastighetsportföljens värde i slutet 
av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav två tredjedelar 
skall vara kommersiella fastigheter.  
Under året har Nivika avyttrat fastigheter, exempelvis hela 
fastighetsportföljen i Helsingborg. Bolaget kommer också fortsatt 
att genomföra strategiska förändringar i fastighetsportföljen med 
syfte att geografiskt konsolidera fastighetsportföljen och därmed 
optimera förvaltningen. Efter räkenskapsårets slut, under hösten 
2023, har Nivika avyttrat fastigheter med ett totalt underliggan-
de fastighetsvärde om 176 miljoner kronor, vilket har tillfört 120 
miljoner kronor i likviditet. Transaktionerna har genomförts till, eller 
över, bokfört värde.  
 
Fastighetsportföljen består främst av högavkastande fastigheter 
och ambitionen är att renodla portföljen ytterligare. I nuvarande 
marknadsläge startas inga nya bostadsprojekt, däremot så kan kom -
mersiella projekt startas förutsatt att det fortsatt finns lönsamhet i 
projektet.  
 
Finansieringspaket skapar förutsättningar för lönsam tillväxt 
Nivika utformade under sommaren, tillsammans med ägare och 
finansiärer, ett finansieringspaket innehållande en garanterad före-
trädesemission om cirka 511 miljoner kronor, en utökad finansiering 
via banker, samt likvida medel från avyttrade fastigheter. Före-  
trädesemissionen är fullt ut garanterad av befintliga aktieägare.
Niclas Bergman, VD
Finansieringspaketet omfattade utökade kreditfaciliteter om 
totalt 400 miljoner kronor. 235 miljoner kronor i utökad grund-
finansiering samt 165 miljoner kronor i byggnadskreditiv med 
beviljad slutfinansiering. Finansieringspaketet möjligg jorde även 
en återbetalning av utestående obligationslån, där Nivika under 
hösten 2023 har löst hela den återstående obligationen på 650 
miljoner kronor.  
 
Genom refinansieringen stärks balansräkningen och bolagets 
finansiella ställning. I samband med att finansieringspaketet togs 
fram uppdaterades även Nivikas finansiella mål och hållbarhetsmål 
samt bolagets utdelningspolicy med fokus på lönsam tillväxt och 
finansiell stabilitet.
 
Refinansiering möjliggör fler lönsamma förvärv
Genom refinansieringen skapas också möjlighet för Nivika att 
genomföra selektiva kompletteringsförvärv och återigen bli mer 
offensiva genom förvärv av fastigheter i en attraktiv förvärvsmark -
nad med geografiskt fokus på Jönköping, Värnamo, Växjö och på 
Västkusten. 
 
Fortsatt värdetillväxt
Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i 
fastighetsportföljen genom förädling av befintliga fastigheter, 
framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektut-
veckling i attraktiva lägen samt genom strategiska förvärv.  
 
Utifrån Nivikas affärsmodell med stabila kassaflöden, förväntade 
ökning av hyresintäkter från färdigställande av projekt tillsammans 
med en balanserad finansiell risk, är jag övertygad om att vi står 
starkt rustade och ser möjligheterna att ytterligare stärka bolagets 
marknadsposition.
Avslutningsvis vill jag passa på att rikta ett stort tack till våra 
duktiga och engagerade medarbetare, och till styrelse och ägare 
för ert stöd!
Nivika väl rustat för tillväxt framåt

===== SIDA 5 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   5
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
VÄSTKUSTEN Laholm
Höganäs
Båstad
Halmstad
Falkenberg
Varberg Vetlanda
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ
Kalmar
Borås
Eksjö
Sävsjö
NybroLjungby
Ulricehamn
Jönköping 32 %
Värnamo 29 %
Växjö 20 %
Västkusten 16 %
Övriga 3 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
24
9
39
92
3
3
11
Industri/lager 24 %
Kontor 11 %
Handel 9 %
Samhällsfastigheter 9 %  
Hotell/restaurang 3 %
Mark 2 %
Bostäder 39 %  
Övrigt 3 %
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, %
Fördelning hyresvärde per objektstyp, %
Industri/lager 25 %
Kontor 13 %
Handel 10 %
Samhällsfastigheter 10 %
Hotell/restaurang 4 %
Mark - %
Bostäder 33 %  
Övrigt 5 %
25
10
33
10
5
4
13
                                  
"Långsiktigt ägande, förvaltning i 
egen regi, lokal närvaro och korta  
beslutsvägar.”
32
16
20
3
29
10 629 Mkr
ANDEL KOMMERSIELLA FASTIGHETER  
(AV FASTIGHETSVÄRDET)
FASTIGHETSVÄRDE
61 %
49,6 %
1,56 X
-34 %
 Mål:  ≤50 %
 Mål: 2/3-delar
Mål: 15 000 Mkr  
vid utgången av 2028
 Mål:  ≥2,0 x  
 Mål: ≥15 %
Med småländsk klokskap ska vi  
äga och förvalta högavkastande 
fastigheter för generationer och 
vara det självklara valet för  
hyresgästen.
 
NYTT MÅL  Mål: -25 % 
vid utgången av 2025
HÅLLBARHETSMÅL:  
Minska  utsläpp  inoM scope  1 och 2 Med 25% till 
slutet  av år 2025
DETTA ÄR NIVIKA
TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT  
 PER AKTIE
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
NETTOBELÅNINGSGRAD
ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   5

===== SIDA 6 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   6
Väsentliga händelser
VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2022/23
Q1 Q2 FORTS.
 • Nivika förvärvade den 1 september Bikupan 2, en fullt uthyrd 
kommersiell fastighet på industriområdet Varberg Nord. Fast-
igheten är belägen i anslutning till befintlig fastighetsportfölj. 
 • Nivika förvärvade den 27 september Ämbaret 3, en fullt 
uthyrd kommersiell fastighet på Ljungarums industriområde i 
Jönköping. Fastigheten gränsar till befintlig fastighet Ämbaret 8.
 • Nivika upptog under oktober 2022 nya lån samt refinansierat 
drygt 10 procent av den kommersiella portföljen i samband med ny 
finansiär, Nordea Bank.
 • Nivika tecknade ett 15-årigt hyresavtal med DS Smith 
avseende uppförande av en ny industribyggnad på Bredasten 
industriområde i Värnamo. Tomten ligger på Bredastens nya 
etapp med skyltläge mot E4:an. Avtalet avser en industribygg-
nad med en yta på totalt cirka 18 000 m² fördelade på kontor, 
produktion och lager. Byggnationen har ett hållbarhetsfokus 
och omfattar bland annat en solcellsanläggning på 400 kWp 
samt ett tiotal laddstationer för elfordon. Markarbete är 
uppstartat och anläggningen beräknas inflyttningsklar till första 
kvartalet 2024.
 • Nivika fick i slutet av december positivt besked om att sökt 
investeringsstöd för hyresbostäder avseende projekten Sadel-
makaren 1 i Värnamo med 130 lägenheter samt Värendsvallen 
12 i Växjö med 159 lägenheter, har beviljats
. 
Q3 FORTS.
Q2
 • Nivika avyttrade den 1 december 2022 en fastighets-  
portfölj om fem kommersiella fastigheter i Helsingborg och en 
industrifastighet i Jönköping. Portföljen hade ett årligt hyres-
värde om 26 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta 
om 32 000 m². Transaktionen gjordes i linje med värdering.
 • Nivika avyttrade den 29 december 2022 fastigheten Bikupan 
19 i Varberg. Fastigheten är en kontors- och lagerfastighet 
med ett årligt hyresvärde om 2,7 miljoner kronor och en 
uthyrningsbar yta om 2 500 m². Transaktionen gjordes 35 
procent över värdering.
 • Nivika beslutade att avveckla sin industriella tillverkning av 
moduler efter att den pågående produktionen till Hovslätts 
Ängar var färdigproducerad. Detta var ett led i översynen av 
verksamheten i samband med att Nivikas framtida bostadspro -
jekt lagts på is på grund av den vikande konjunkturen med ökad 
inflation och höjda räntor.
Q3
 • Nivika avyttrade den 13 mars 2023 en tomt på Stigamo Indu-
striområde, strax söder om Jönköping. Försäljningen avsåg en 
byggklar tomt med en yta på cirka 85 000 m² och försäljningen 
gjordes 54 procent över värdering.
 • Nivika genomförde den 27 mars en riktad nyemission av 
B-aktier med en teckningskurs om 38 kronor. Emissionen var 
föremål för efterföljande godkännande från extra bolagsstäm-
ma. Emissionen tillförde bolaget cirka 750 miljoner kronor före 
emissionskostnader. Ett antal professionella och institutionella 
investerare deltog i emissionen, däribland Swedbank Robur, Öh-
man Fonder, Weland, Santhe Dahl, VD Niclas Bergman, Benny 
Holmgren och Håkan Eriksson.
 • Nivika erhöll den 28 april obligationsinnehavarnas godkännande 
för villkorsändringar i enlighet med förslagen i de skriftliga för-
farandena som inleddes den 30 mars 2023 avseende bolagets 
gröna obligationslån 2020/2023 (ISIN: SE0014855763) 
med ett utestående nominellt belopp om 600 MSEK samt 
2021/2024 (ISIN: SE0015949631) med ett utestående 
nominellt belopp om 650 MSEK. Meddelandet om de skriftliga 
förfarandena inklusive de föreslagna villkorsändringarna finns 
tillgängliga på bolagets hemsida. 
 • Nivika höll den 2 maj 2023 en extra bolagsstämma. Stämman 
beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att godkänna 
styrelsens två beslut om riktade nyemissioner. 
 • De riktade nyemissionerna utgjordes av en emission om högst 
17 763 159 B-aktier (Emission 1), samt en emission om högst 
1 973 683 B-aktier (Emission 2). Sammanlagt innebar de två 
riktade nyemissionerna att 19 736 842
 B-aktier emitteras. 
Sammanlagt ökade Nivikas aktiekapital med högst 9 868 
421 kronor, från  29 085 102,50 till 38 953 523,50 kronor. 
Antalet aktier ökade med  19 736 842, från 58 170 205 till 77 
907 047, och antalet röster ökade med 19 736 842, från 282 
133 405 till 301 870 247
 • I och med bolagsstämmans godkännande enligt ovan uppfylldes  
även villkoret för att ändringar av villkoren avseende Nivikas 
utestående obligationer med ISIN SE0014855763 respektive 
SE0015949631.
 • Nivika återbetalade den 17 maj, i helhet, obligationslån 
2020/2023 (ISIN: SE0014855763) med ett utestående 
nominellt belopp om 600 MSEK.

===== SIDA 7 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   7
 
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
Q1 2023/24  
Händelser efter räkenskapsperiodens slut
 • Styrelsen för Nivika beslutade den 22 september 2023 att genom-
föra en, fullt garanterad, nyemission av B-aktier om cirka 511 mil-
joner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga aktieägare. 
Syftet med företrädesemissionen är att stärka Bolagets finansiella 
ställning, genomföra en förtida återbetalning av utestående obliga-
tionslån samt möjliggöra fortsatt lönsam tillväxt. Nivika fortsätter 
samtidigt sin strategiska översyn och geografiska konsolidering av 
fastighetsportföljen.
 • I anslutning till företrädesemissionen har Bolaget refinansierat och 
utökat sina kreditfaciliteter hos Nordea, SEB och Danske Bank.  
Totalt har finansieringen utökats med 400 miljoner kronor varav 
235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering och 165 miljoner 
kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering.
 • Nivika har även uppdaterat sina finansiella måla, hållbarhetsmål samt 
Bolagets utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt och finansiell 
stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika över tid 
fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt ger verksamheten en 
tydlig målbild. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets för-
stärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen valt att 
minska antalet finansiella mål till fyra samt addera ett hållbarhetsmål.
 • Nivika har den 12 oktober respektive den 16 november återbetalt 
cirka 600 miljoner kronor respektive cirka 50 miljoner kronor av 
det utestående obligationslånet med ISIN: SE0015949631, med 
ett totala belopp om 650 miljoner kronor. Nivika har därmed inga  
obligationslån.
 • Nivika har efter beslut om företrädesemission även genomfört en 
extra bolagsstämma den 26 oktober 2023. Stämman beslutade att 
godkänna styrelsens beslut om företrädesemission samt reviderad 
Väsentliga händelser
Q4 
Händelser under perioden juni till augusti 
2023
 • Inga väsentliga händelser under perioden.
valberedningsinstruktion.
 • Nivika har den 1 september 2023 avyttrat fyra fastigheter, 
Vesslan 18-21, i Vetlanda. Fastigheterna har ett årligt hyres-
värde om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 
1 345 m2. Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda 
värden.
 • Nivika har den 15 september 2023 avyttrat fastigheten  
Släggan 11 i Gislaved. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om 
2,1 miljoner kronor och en uthyrningsbar yta om 2 966 m2 . 
Transaktionen har gjorts strax över fastighetens bokförda värde.
 • Nivika har den 5 oktober 2023 avyttrat tre fastigheter,  
Ämbaret 3, Ämbaret 8 och Ödlan 20 i Jönköping. Fastigheter-
na har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total 
uthyrningsbar yta om 11 000 m2 . Transaktionen har gjorts till 
fastigheternas bokförda värden.
 • Nivika har den 16 oktober förvärvat en fastighetsportfölj i 
Ulricehamn/Borås. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 11 
miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om  
9 200 m2. Genom förvärvet har Nivika ett fastighetsbestånd i 
Ulricehamn och Borås om 700 miljoner kronor.

===== SIDA 8 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   8
Detta är Nivika
Vision
Med småländsk klokskap ska vi 
äga och förvalta högavkastande 
fastigheter för generationer och vara 
det självklara valet för hyresgästen. 
Affärsidé
Med hyresgästen i fokus ska Nivika vara en attraktiv, trygg och långsiktig 
fastighetsägare. Med lokal förankring, närvaro och kännedom skapar vi 
förutsättning för lönsam tillväxt.
Mål för verksamheten  
 
Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till  
15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella fastigheter
 • Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 50 procent
 • Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr
 • Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 
procent 
 • Minska utsläpp inom Scope 1 och 2 med 25 procent till slutet av år 2025
Utdelningspolicy
Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare.
Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut 30-50 procent av förvaltningsresultatet 
efter betald skatt.
Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och 
ekonomiska ställning i övrigt för att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker 
med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.
Styrelsen för Nivika Fastigheter AB (publ) har efter räkenskapsårets utgång, den 22 september 2023, uppdaterat Bolagets finansiella mål, hållbarhetsmål samt Bolagets 
utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt och finansiell stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika över tid fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt 
ger verksamheten en tydlig målbild. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets förstärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen valt att minska antalet 
finansiella mål till fyra.
 
VISION, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL

===== SIDA 9 =====

Strategisk inriktning
Fastighetsförvaltning
Nivika bedriver förvaltning med lokal närvaro och egen personal på varje ort med tillräcklig 
förvaltningsvolym. Den lokala förvaltningen skapar möjlighet till effektivitet och hållbarhet med nära 
relationer till stabila och långsiktiga hyresgäster.  
 
Utifrån varje fastighets unika förusättningar sker energieffektivisering, hyresgästanpassningar, 
renoveringar och fastighetsutveckling med mål att öka fastighetsvärdet och avkastningen. Det 
långsiktiga perspektivet stärker Nivikas lokala position.  
Framtagning av byggrätter, projektering och nybyggnation för egen 
förvaltning
Nivika tar fram byggrätter på befintliga fastigheter och arbetar aktivt med kommunerna för att 
kunna utveckla kommersiell yta till bostäder eller möjliggöra fler bostäder på aktuell fastighet i nya 
detaljplaner. Befintliga fastigheter bidrar som regel med kassaflöde ända fram till byggstart.  
 
Hållbarhet och resursanvändning är centrala vid nybyggnation. Miljöcertifiering av bostäder, 
energieffektiva byggnader, långsiktig kvalitet enligt ”Nivika-standard” för att skapa attraktiva miljöer 
och hållbar förvaltning. Långsiktig förvaltning skapar stabila kassaflöden som i sin tur ger möjlighet till 
ytterligare investering och expansion.  
Fastighetsaffärer 
Nivika arbetar löpande med att identifiera nya och intressanta fastighetsaffärer. Helst affärer som 
förtätningar beståndet på befintliga orter och därmed skapar lokala kluster. Lokal förankring och 
kunskap om marknaden skapar affärsmöjligheter.  
 
Nivika ska fortsätta växa lönsamt och utveckla fastighetsbestånden på den småländska och västkustska 
kärnmarknaden.  
Nivikas affärsmodell grundas på långsiktig förvaltning och hållbar värdetillväxt 
 
Fastighetsförvaltning med förädling av befintliga fastigheter är basen för Nivikas verksamhet. Verksamheten 
kompletteras med framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt 
strategiska förvärv. Detta skapar förutsättningar för en egen och hållbar långsiktig förvaltning!
AFFÄRSMODELL
Vision
Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för  
generationer och vara det självklara valet för hyresgästen.  
ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   9

===== SIDA 10 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   10
Strategisk inriktning
Operationella mål
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på minst 90 procent och för bostäder minst 
95 procent. Bolagets fastigheter ligger på en relativt hög uthyrningsnivå vilket bolaget har haft under flera år. 
Uthyrningsgrad, bostäder, skall uppgå 
till 95 % 
 
Per bokslutsdag var uthyrningsgraden 
98 procent (98) för bostäder.
Uthyrningsgrad, lokaler, skall 
uppgå till 90 % 
 
Per bokslutsdag var uthyrningsgraden 
97 procent (96) för lokaler.
Andel kommersiella fastigheter i fastig-
hetsportföljen skall 2028 uppgå till 2/3 av 
fastighetsvärdet
Finansiella mål
 • Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella fastigheter
 • Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 50 procent
 • Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr
 • Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 procent
Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut  
30-50 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt.
Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i 
övrigt för att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god 
handlingsfrihet.
Belåningsgraden för koncernen ska
långsiktigt vara under 50 % 
Nivikas mål, som reviderades i september 2023, är 
att belåningsgraden inte skall överstiga 50 procent 
(65). Netto räntebärande skulder, efter avdrag för 
likviditet, i förhållande till fastighetsvärde ger en 
belåningsgrad om 50 procent (53). 
 
Räntetäckningsgraden för koncernen 
ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr
Nivikas mål, som reviderades i september 2023, 
är att räntetäckningsgraden över tid inte skall 
understiga 2,0 ggr (1,75). Per den 31 augusti 2023 
uppgick räntetäckningsgraden till 1,6x (2,2).
Utdelningspolicy
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
Nivikas mål, som reviderades i september 2023, 
innebär att fastighetsportföljen år 2028 skall upp-
gå till 15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella 
fastigheter 
Per 31 augusti 2023 uppgick värdet på fastig-
hetsportföljen till 10 629 Mkr (10 699) varav 61 
procent (64) utgörs av kommersiella fastigheter.
Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per 
aktie ska långsiktigt vara minst 15 %
Nivika har som mål att årlig tillväxt i förvaltnings-
resultatet per aktie långsiktigt ska vara minst 15 
procent . Per den 31 augusti 2023 uppgick den 
årliga tillväxten i förvaltningsresultatet till -34 
procent (24).  
2 379    
3 472    
5 165    
6 795    6 515    1 133    
1 591    
1 745    
3 904    4 114    
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
 -
 2
 
000
 4 
000
 6 
000
 8 
000
 10 
000
 12 
000
18/19 19/20 20/21 21/22 22/23
Kommersiella fastigheter, mkr Bostäder, mkr
Andel kommersiella fastigheter
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
 -
  0,50
  1,00
  1,50
  2,00
  2,50
  3,00
  3,50
18/19 19/20 20/21 21/22 22/23
Förvaltningsresultat Årlig tillväxt
2,5x
2,1x
1,8x
2,2x
1,6x57%
59% 58%
53%
50%
 0,0x
 1,0x
 2,0x
 3,0x
40%
50%
60%
70%
18/19 19/20 20/21 21/22 22/23
ICR Net LTV
99% 100%
98% 98% 98%
80%
82%
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
18/19 19/20 20/21 21/22 22/23
Uthyrningsgrad Bostäder Mål
96% 96%
94%
96%
97%
80%
82%
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
18/19 19/20 20/21 21/22 22/23
Uthyrningsgrad kommersiella lokaler Mål

===== SIDA 11 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   11
Strategisk inriktning
Hållbarhetsmål
Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Som långsiktig aktör är det en självklarhet att vara en del i utvecklingen av det hållbara samhället. 
 
Minska energianvändningen med 10 %
Bolaget har som mål att minska energianvänd- 
ningen med 10 procent. Jämfört med 2021/22 
är det en minskning med fyra procent. Målet nås 
inte för året. Trots flera större energieffektivise-
ringsprojekt påverkas Nivika fortsatt av tidigare 
genomförda förvärv av äldre fastigheter med hög 
förbrukning.
Andel gröna fastigheter i portföljen skall 
uppgå till 20 %
Bolaget har som mål att minst 20 procent av 
fastighetsportföljen skall vara grön enligt definition 
i Nivikas Gröna Ramverk, se sidan 66. Per sista 
augusti 2023 var 38 procent av portföljen grön.
Nyprodukton bostäder ska ske i enlighet 
med Miljöbyggnad Silver 
 
Miljöcertifieringar är ett verktyg för att 
säkerhetsställa att våra fastigheter är hållbara 
och minskar sin miljöpåverkan. Sedan 2020 
bygger Nivika alla sina bostäder i enlighet med 
Miljöbyggnad Silver. 
Installation av solenergi
Målet nyinstallerad solenergi med produktions-
kapacitet om minst 1 GWp innebär för bolaget 
fortsatt fokus på förnybar el. Vi sätter solpaneler 
på våra tak, både nybyggnation och befintliga 
fastigheter. Under 2022/23 har solcellsanlägg-
ningar installerats på elva fastigheter med en 
total produktionskapacitet om 1,3 GWp. Under 
2022/23 har Nivikas solcesslanläggningar produ-
cerat 1,6 GWh.
Nyinstallation laddplatser
Bolaget har som mål att installera 100 laddplatser 
för el- och hybridfordon under året. Målet har inte 
nåtts då 87 laddplatser driftsattes under 2022/23. 
Mål 
fanns    
ej
Mål 
fanns    
ej
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
Mål för verksamheten
Styrelsen för Nivika Fastigheter AB (publ) har den 22 september 2023 uppdaterat de finansiella 
målen, hållbarhetsmålen samt utdelningspolicyn, med fokus på lönsam tillväxt och finansiell 
stabilitet. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets förstärkta fokus på lönsamhet och 
värdeskapande, har styrelsen valt att minska antalet finansiella mål till fyra och lyfta fram ett 
hållbarhetsmål som femte mål. Nytt övergripande hållbarhetsmål är att:
 • Minska utsläpp inom Scope 1 och 2 med 25 procdent till slutet av år 2025
-12%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%0
20
40
60
80
100
120
19/20 20/21 21/22 22/23
Energianvändning Förändring jmf med fg år
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
19/20 20/21 21/22 22/23
Andel gröna fastigheter
0%
20%
40%
60%
80%
100%
19/20 20/21 21/22 22/23
Andel av nyproduktion
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
1,8
19/20 20/21 21/22 22/23
Installerad GWp Producerad MWh
 -
 50
 100
 150
 200
 250
 300
 350
 400
19/20 20/21 21/22 22/23
Befintliga laddplatser Nyinstallerade laddplatser

===== SIDA 12 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   12
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
VÄSTKUSTEN Laholm
Höganäs
Båstad
Halmstad
Falkenberg
Varberg Vetlanda
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ
Kalmar
Borås
Eksjö
Sävsjö
NybroLjungby
Jönköping 32 %
Värnamo 29 %
Växjö 20 %
Västkusten 16 %
Övriga 3 %
Industri/Lager 24 %
Kontor 11 % 
Handel 9 %  
Samhällsfastighet 9 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 2 % 
Bostäder 39 %
Övrigt 3 %
32
16
20
3
29
11
39
24
9
9
2
3
3
Värnamo
Industri/Lager 26 %
Kontor 9 % 
Handel 13 %  
Samhällsfastighet 12 %
Hotell/Restaurang 6 %
Mark - %
Bostäder 34 %
Västkusten
Industri/Lager 29 %
Kontor 11 % 
Handel 7 %  
Samhällsfastighet 2 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 1 %
Bostäder 47 %
Jönköping
Industri/Lager 26 %
Kontor 13 % 
Handel 12 %  
Samhällsfastighet 2 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 4 %
Bostäder 40 %
Växjö
Industri/Lager 18 %
Kontor 11 % 
Handel 3 %  
Samhällsfastighet 23 %
Hotell/Restaurang 1 %
Mark 2 %
Bostäder 42 %
Övriga Övrigt 100 %
*)  Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan        **)  Ekonomisk uthyrningsgrad  
***) Totala hyresintäkter under perioden
Vid periodens utgång ägde Nivika 182 (187) fastigheter med en  
sammanlagd uthyrbar yta om cirka 559 000 m². Vårt fastighetsbe-
stånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna 
Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet Västkusten. 
Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 10,6 miljarder kronor 
(10,7), vilket motsvarar en minskning av portföljen med 0,6 procent 
jämfört med samma period föregående år. Förändringen består i  
huvudsakligen av värdeminskning och avyttringar i portföljen i kombi-
nation med pågående byggprojekt och värdehöjande investeringar.
Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, kontor, 
handel, samhällsfastigheter, hotell/restaurang, bostäder samt övrigt. I 
kategorin övrigt ingår bland annat två sportarenor.
Vårt geografiska fokus ligger på Småland samt Västkusten, områden 
med goda tillväxtmöjligheter och stabila hyresmarknader. Fastighets-
portföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor 
varav två tredjedelar kommersiella fastigheter. Fastighetsbeståndet 
utvecklas med ett
 långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de 
olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader 
effektiviseras. Därmed skapas god värdetillväxt över tid. 
Ulricehamn
Totalt, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 10 628 500 10 698 539
Hyresintäkter*** 611 913 528 082
Uthyrningsgrad**, % 97 97
Antal fastigheter 182 187
Area, m² 559 418 558 276
Jönköping, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 3 419 300 3 480 339
Hyresintäkter*** 195 927 185 863
Uthyrningsgrad**, % 97 98
Antal fastigheter 41 39
Area, m² 150 793 159 246
Värnamo, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 3 091 000 2  829 100
Hyresintäkter*** 177  613 143 484
Uthyrningsgrad**, % 98 96
Antal fastigheter 64 65
Area, m² 178 297 163 504
Växjö, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 2 143 100 2 127 800
Hyresintäkter*** 103 044 93 829
Uthyrningsgrad**, % 93 92
Antal fastigheter 35 37
Area, m² 107 961 99 333
Västkusten, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 1 647 600 1 945 000
Hyresintäkter*** 111 966 81 911
Uthyrningsgrad**, % 99 98
Antal fastigheter 35 41
Area, m² 98 963 113 120
Övriga*, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 327 500 316 300
Hyresintäkter*** 23 364 22 995
Antal fastigheter 7 5
Area, m² 23 404 23 073
Fastighetsportfölj
FASTIGHETS-
PORTFÖLJ

===== SIDA 13 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   13
Aktuell fastighetsportfölj om 10,6 miljarder kronor där förvaltningsfastigheter utgör 92 %
Förvaltningsfastigheter 9 740
Pågående byggnation 558
Framtida projektportfölj 104
Obebyggd mark 227
9 214
Bokfört värde, Mkr
I tabellen nedan är information om pågående byggnation samt pågående projektutveckling baserat på bedömningar om projektens storlek, inriktning och omfattning. Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet 
själva styr tidsplanerna för framtida projekt. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader 
och hyresvärde, vilket innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt 
färdigställs eller att förutsättningarna förändras. 
10 629   
Mkr
100 %
Framtida projektportfölj, andel 
egenägd
Framtid projektutveckling, andel 
med kassaflöde
Ägd
Markanvisning el likn. med byggkrav
Kassaflöde
Ej kassaflöde100 %
Sammanställning
Uthyrbar yta /  
potentiell yta
  
Fastighetsvärde / 
potentiellt värde
Hyresvärde / 
potentiellt värde
Bokfört  
värde
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr
Förvaltnings- och rörelsefastig -
heter  559 418    9 740 17 410 663 1 185  9 740
Pågående byggnation 40 464 802 19 820 45 1 110 558
Framtida projektportfölj 345 060    8 883    25 743     530     1 537    104
Obebyggd mark - - - - - 227
Totalt 944 942 19 425 20 556 1 238 1 310 10 629
Förvaltnings- och  
rörelsefastigheter Uthyrbar yta 
  
Fastighetsvärde Hyresvärde
Kontrakterad 
hyra
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr
Kommersiella lokaler, förvaltningsfast -
igheter 427 233    6 067 14 201 442 1 034 427
Kommersiella lokaler, rörelsefastighet 625    20 31 520 1 2 317 1
Bostäder 131 560 3 653 27 763 220 1 670 215
Totalt 559 418 9 740 17 410 663 1 185 642
Pågående byggnation Uthyrbar yta 
  
Fastighetsvärde Hyresvärde
 
Investering (inkl. mark) Mkr
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Bedömd Bokfört 
värde
Kommersiella lokaler 28 484 315 16 409 19 678 285 186
Bostäder 11 980 487 40 651 26 2 137 501 371
Totalt pågående byggnation 40 464 802 19 820 45 1 110 786 558
Aktuell fastighetsportfölj

===== SIDA 14 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   14
Diversifierad fastighetsportfölj med en bred avtalsportfölj  
Hyresavtal 
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med 
en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika 
hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser 
och hyresförluster. Per den sista augusti 2023 uppgick den vägda åter-  
stående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,8 år 
(4,8).
Uthyrning 
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella  
lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets 
fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under 
flera år. Efterfrågan är fortsatt god på de flesta av Nivikas orter och 
uthyrningsgraden är fortsatt hög, 97 procent sett över hela beståndet, 
inklusive projektfastigheter. 97 procent (96) för kommersiellt och 98 
procent (98) för bostäder. Nivikas nettouthyrning uppgick perioden juni 
till augusti till +/- 0 miljoner kronor. Aktiviteten är fortsatt hög i uthyr -
ningsverksamheten.  
 
Hyresgäster
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till 
medelstora företag, som till stora multinationella företag. Intäktsbasen 
är väl diversifierad med 620 (630) kommersiella kontrakt. Per den sista 
augusti 2023 stod de tio största hyreskontrakten för drygt 16 procent 
(15) av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genom-
snittslängden för dessa hyreskontakt är 10,0 år (9,9).  
 
En hög andel av Nivikas hyresvärde uppräknas årligen med en nivå 
motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid periodens utgång utg jorde 
dessa avtal knappt 70 procent av Nivikas kontrakterade årshyra och 
där resterande avtal huvudsakligen utgörs av hyresavtal för bostäder, 
parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på 
annat sätt.
Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning, Mkr
Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per typ, 2023-08-31 Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per ort, 2023-08-31
Holmgrens Bil AB, Jönköping  5, 8
1337 Logistics AB  1, 5
Holmgrens Bil AB, Värnamo   1, 5
Racketcentrum Sports Business AB  1, 5
Rasta Sverige AB  1, 1
Polismyndigheten  1,0
Växjö Kommun 1, 0
Mantum Holding  1, 0
Värnamo Kommun  0, 9
Riverty Sweden AB  0, 9
Övriga 83,7
Hyreskontrakt A ndel av
kommersiella lokaler  total årsh yra, %
Jönköping 30%
Värnamo 31 %
Växjö 19 %
Västkusten 16 %
Övriga 5 %
30
5
17
18
30
33
10
25
10
5
4
13
Industri/Lager 25 %
Kontor 13 %
Handel 10 %
Samhällsfastighet 10 %
Hotell/Restaurang 4 %
Bostäder 33 %
Övrigt 5 %
642 
Mkr
0
50
100
150
200
2023 2024 20 25  20 26  20 27+
642    
Mkr
Hyresgäster och avtalsportfölj
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet 2023-08-31
De 10 största hyresgästerna per 2023-08-31
Ort
Antal 
lägenheter
Bostäder 
yta, m²
Lokaler 
yta, m²
Total uthyrningsbar 
yta, m²
Jönköping 889 32 941 117 852 150 793
Värnamo 675 47 699 130 598 178 297
Växjö 441 22 387 85 574 98 963
Västkusten 453 28 533 70 430 98 963
Övrigt - - 23 404 23 404
Summa 2 458 131 560 427 858 559 418
Antal lägenheter och uthyrningsbar yta, 2023-08-31
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
100
200
300
400
500
600
700
2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 2022/23
Hyresvärde 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %

===== SIDA 15 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   15
Fastighetsvärdering  
Nivika genomför varje kvartal värdering av hela fastighetsportföljen. Per 
den 31 augusti 2023 har Newsec värderat hundra procent av beståndet. 
Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i kon-
cernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas 
i koncernens resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas 
minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod.
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika 
är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och 
delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet med nivå 
3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Med ett 
undantag, fastigheten Almen 12 i Värnamo, som är Nivikas huvudkontor, 
vilken redovisas som rörelsefastighet från 1 september 2022.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde 
Värdeförändring fastigheter har historiskt haft en betydande påverkan 
på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten kan bli mer 
volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där 
priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott 
och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkast-
ningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efter -
frågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av 
driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice versa.
Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i värde-
ringar så snart de tillkännages.
I Växjö har byggnationen av Nivika Center på Värendsvallen 12 färdig-
ställts. Byggnaden inrymmer 159 lägenheter samt lokaler och en skola 
med cirka 350 elever. Lägenheterna är fullt uthyrda och lokalerna är 
inflyttade från juli.  
 
I Jönköping pågår byggnation av trygghetsboende om 82 lägenheter 
på Hisingstorp som kommer att färdigställas till sommaren 2024. Det 
pågår också en byggnation på Hovslätts Ängar, ett fyrtiotal hyresrätter 
kommer att färdigställas under första kvartalet 2024. Hovslätts Ängar 
ligger naturskönt strax söder om Jönköping med endast några kilometer 
från Jönköpings centrum.  
 
För selfstorageverksamheten Mitt Lager har anläggningen i Göteborg 
byggts ut med nästan 300 nya förrådsenheter och verksamheten har nu 
totalt cirka 3 100 förrådsenheter fördelade på 15 anläggningar.
Känslighetsanalys 
Känslighetsanalysen beräknas per fastighet och sammanställs sedan för 
hela portföljen. Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid 
förändringar av ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses 
som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande 
åtgärder som bolaget skulle kunna vidta.
Värderingsparametrar 
Förändring förvaltningsfastigheter
Fastighetsportföljen 2022/23
Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 10,6 
miljarder kronor. Portföljen har under året främst vuxit via färdigställda 
och pågående byggnationer och minskat i värde via värdeminskning 
och avyttringar. Totalt har cirka 12 000 m2 lokaler och 289 lägenhe-
ter färdigställts tillsammans tillför projekten cirka 38 miljoner kronor i 
driftnetto per år. Fastighetsportföljen har under året även ökat med två 
mindre förvärv samt minskat via avyttring av åtta fastigheter.
I december 2022 avyttrades en fastighetsportfölj om fem kommersiella 
fastigheter i Helsingborg och en industrifastighet i Jönköping. I en sep-
arat affär avyttrades även en kontors- och lagerfastighet i Varberg. I mars 
2023 avyttrades en byggklar industritomt på Stigamo Industriområde, 
strax söder om Jönköping. Samtliga avyttringar har skett till, eller över, 
bokfört fastighetsvärde.  
 
I Värnamo har nybyggnationen av Sadelmakaren 1 färdigställts, en bygg-
nation av 130 lägenheter, samtliga lägenheter var uthyrda från första 
inflyttningsdag i juni respektive augusti 2023. I Värnamo har även två 
kommersiella fastigheter färdigställts, Klynnan 12, en logistikanläggning 
till PostNord, och Porfyren 3, en industri- och lagerlokal till Sporda 
Nonwowen. Värnamo har även två pågående nybyggnationer, Graniten 
39 som är en industrilokal med kontor och lager till Boxess (tidigare 
BåfiPac) som färdigställdes efter periodens slut, i september 2023, 
samt Hematiten 1 som är en industrilokal med kontor och lager till DS 
Smith med inflyttning beräknad till första kvartalet 2024. Även en större 
renovering pågår på Rosen 1 till Polismyndigheten vilken beräknas färdig -
ställas under första kvartalet 2024.
Förändring rörelsefastigheter
Fastighetsvärdering
Från 1 september 2022 redovisas fastigheten Almen 12 i Värnamo som 
rörelsefastighet. Fastigheten är Nivikas huvudkontor, och omklassifice-
ringen sker efter att Nivika utnyttjar majoriteten av ytan.
Mkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsbestånd vid årets början 10 699 6 910
Förvärv av fastigheter 84 2 673
Försäljning av fastigheter -549 -76
Omklassificering till rörelsefastighet -20 -
Investeringar i befintliga fastigheter 843 634
Värdeförändring i befintliga fastigheter -428 558
Fastighetsbestånd vid periodens slut 10 629 10 699
Ändring indata Värdeförändring
Parameter enhet antal Mkr %
Marknadshyra för lokal 
(ej bostäder) %-enheter 10 502 4,7
Vakansgrad %-enheter 10 -1 27 7 -12,0
Drift & underhåll kr/m² 10 -155 -1,5
Inflation %-enheter 1 +625 +5,9
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter 1 -1 507 -14,2
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter -1 +2 283 +21,5
Värderingsantagande
Värderingstidpunkt 2023-08-31 (2022-08-31)
Inflationsantagande 6,0 % 2023, därefter 2 % per år
Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år) 
Direktavkastning bostäder, % 3,0 -7,0, medel 4,4 (2,5 -5,3, medel 3,7)
Direktavkastning kommersiellt, % 5,5 - 8,5, medel 6,6 (4,8 - 7,5 medel 5,7)
Långsiktig vakans, % 0-20 %
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader
Individuellt anpassat utifrån utfall för  
respektive fastighet och värderingsinstitutets 
erfarenhet av likartade objekt
Mkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsbestånd vid årets början - -
Omklassificering 19,7 -
Avskrivning -0,4 -
Fastighetsbestånd vid periodens slut 19,3 -

===== SIDA 16 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   16
Fastighetsportfölj
Fastighetstransaktioner 
Förvärvade fastigheter med tillträde under 2022/23
Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, 
Mkr Yta, m² Tillträde Kommentarer
Bikupan 2 Varberg 2,8 5 505 2022-09-02 Kommersiell fastighet på Varberg Nord ligger i anslutning till befintligt bestånd, fullt uthyrd
Ämbaret 3 Jönköping 1,8 2 290 2022-09-27 Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde ligger i anslutning till befintligt bestånd, fullt uthyrd
Totalt 4,6  7 795
Förvärvade fastigheter med tillträde från Q1 2023/24 och framåt 
   
Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, 
Mkr Yta, m² Tillträde Kommentarer
Båten 3 & 4 Ulricehamn 0,7 576 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn
Laxen 5,6 & 13 Ulricehamn 1,6 1 298 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn
Petersberg 11 Borås 1,3 825 2023-10-16 Bostadsfastighet i Borås
Brännebo 1:32 Borås 2,3 2 182 2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Borås
Ljung 1:27 & 1:73 Ulricehamn 2,4 2 171 2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Ulricehamn
Smörbollen 3 Ulricehamn 0,6 352 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn
Linnean 9 Ulricehamn 0,4 292 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn
Hästhoven 10 Ulricehamn 0,4 348 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn
Gulsippan 3 Ulricehamn 0,3 259 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn
Björkdungen 2 Ulricehamn 0,8 454 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn
Aspen 10 Ulricehamn 0,5 424 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn
Byggrätter Jönköping - - Prel. vinter 23/24 Byggrätt för framtida byggnation av ca 300 bostäder i Jönköpingsområdet
Totalt 11,0 9 181
Genomförda fastighetsavyttringar med frånträde under 2022/23
Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, 
Mkr Yta, m² Frånträde Kommentarer
Ametisten 2 Helsingborg 5,2 5 438 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg
Ametisten 7 Helsingborg 2,7 3 100 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg
Briljanten 4 Helsingborg 4,1 4 555 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg
Kruthornet 3 Helsingborg 2,7 3 053 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg
Opalen 2 Helsingborg 2,7 3 247 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg
Stigamo 1:47 Jönköping 8,8 12 906 2022-12-01 Logistikfastighet i Jönköping
Bikupan 19 Varberg 2,7 2 530 2022-12-29 Lager- och kontorsfastighet i Varberg
Stigamo 1:49 Jönköping - - 2023-03-13 Tomt på Stigamo Industriområde i Jönköping om ca 85 000 m2
Totalt 28,9 34 829

===== SIDA 17 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   17
Fastighetsportfölj
Fastighetstransaktioner 
Genomförda fastighetsavyttringar med frånträde från Q1 2023/24 och framåt 
   
Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, 
Mkr Yta, m² Frånträde Kommentarer
Vesslan 18-21 Vetlanda 1,3 1 345 2023-09-01 Bostadsfastighet i centrala Vetlanda, avyttrad till bokfört värde
Släggan 11 Gislaved 2,1 2 966 2023-09-15 Kommersiell fastighet i Gislaved, avyttrad över bokfört värde
Ämbaret 3 Jönköping 1,8 2 920 2023-10-05 Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping, avyttrad över bokfört värde
Ämbaret 8 Jönköping 8,9 7 668 2023-10-05 Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping, avyttrad över bokfört värde
Ödlan 20 Jönköping 0,2 300 2023-10-05 Kommersiell fastighet belägen i södra Munksjöområdet, en ny stadsdel i Jönköping, avyttrad över bokfört värde
Totalt 14,3 15 199
Stigamo 1:47, Jönköping

===== SIDA 18 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   18
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Bostäder
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
10
 
000
20
 
000
30
 
000
40
 
000
50
 
000
60
 
000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
YTD
Total transaktionsvolym (MSEK): 
Jönköping, Värnamo, Växjö, Västkusten
(Transaktioner >= 40 MSEK)
FASTIGHETSMARKNADEN
Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen genom förädling av befintliga 
fastigheter, framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt genom 
strategiska förvärv. 
Nivikas huvudmarknader är Jönköping, Växjö, Värnamo och Västkusten.
Den svenska fastighetsmarknaden  
Efter ett mycket starkt 2021 har den svenska transaktionsmarknaden 
svalnat. De första tecknen på inbromsning noterades redan under 
2022, men förstärktes under 2023. Under de första tre kvartalen 
2023 uppgick transaktionsvolymen till omkring 76 miljarder kronor, 
med drygt 200 avslutade affärer. Det motsvarar en nedgång jämfört 
med det genomsnittliga utfallet för samma period 2021 och 2022, 
men är i linje med tidigare år. Affärsprocesserna tar nu längre tid och 
glappet mellan säljare och köpare är fortsatt stort. Andelen transak -
tioner av högavkastande fastighetsslag har ökat och detsamma gäller 
andelen transaktioner av mindre storlekar. De förhöjda räntorna som 
medför utmaningar i finansieringsmöjligheter för nya förvärv har re-
sulterat i en avmattning under det tredje kvartalet, då volymen nådde 
13,3 miljarder kronor. Andelen internationella investerare har sett en 
ökning hittills under 2023, i jämförelse med det genomsnittliga utfallet 
från 2015 och framåt, från ett genomsnitt på 21 procent till hela 32 
procent i år.
 
Nivikas specifika marknader
Nivikas huvudmarknader inkluderar Jönköping, Växjö, Värnamo och 
Västkusten. Utvecklingen av transaktionsvolymen inom dessa markna-
der sedan 2015 återspeglas i utvecklingen av den totala transaktions -
volymen i Sverige och har sett en stabil tillväxt. Nivikas marknader såg 
en mindre nedgång i transaktionsvolym än Sverige som helhet under 
helåret 2022, och är i linje med 2023 års minskning i landet hittills. 
Det indikerar att dessa marknader har visat motståndskraft under 
perioder med ett mer restriktivt ekonomiskt klimat.  
Total transaktionsvolym Jönköping, Värnamo, Växjö, Västkusten 
Transaktioner >= 40 Mkr, Mkr
Jönköpings transaktionsmarknad drivs främst av industri- och logis -
tiksegmentet, medan Värnamo huvudsakligen har sett bostadsaffärer 
sedan 2015. Växjös transaktionsmarknad har också haft den största 
andelen bostadsaffärer, men inkluderar även en stor andel industri-  
och logistikfastigheter. Västkustens transaktionsmarknad liknar Växjö, 
men med största andelen industri- och logistiksegmentet, följt av 
bostadssegmentet. I likhet med den totala svenska transaktions -
marknaden är bostads- och industri- och logistiksegmenten de mest 
dominerande på Nivikas främsta marknader, vilket förklarar Nivikas 
marknaders stabilitet under en tid av snabba förändringar.  
 
Yieldutvecklingen i Sverige  
Yieldutvecklingen i Sverige har varit en konsekvens av både nationella 
och globala ekonomiska påverkansfaktorer under en längre tidsperiod. 
Med anledning av de gradvisa sänkningarna av räntesatser som tilläts 
tack vare den expansiva räntepolitiken var det lätt för investerare att 
erhålla kostnadseffektiv finansiering. Denna finansieringsmöjlighet 
resulterade i att yieldnivåer komprimerades och nådde sin lägsta punkt 
under 2021.  
I och med utbrottet av Covid-19 och dess efterföljande ekonomiska 
konsekvenser började dessa yieldnivåer gradvis att visa tecken på ök -
ning. Detta i samband med att en mer restriktiv räntepolitik börjat ut-
kristallisera sig, vilket har resulterat i tydliga förändringar under 2022 
och 2023. Denna utveckling inkluderar en ökande räntenivå, skärpta 
finansieringskrav och stigande finansieringskostnader som en följd – 
något som visar sig i samtliga diagram oberoende geografisk plats. 
Etablerade platser för specifika segment, som exempelvis Jönköping 
inom industri- och lagerfastigheter, särskiljer sig påtagligt i denna 
kontext. Detta specifika läge anses vara ett av de mest gynnsamma 
områdena i Sverige för den typen av verksamhet. Detta framgår tydligt 
i diagrammet genom de jämförelsevis låga yieldnivåer som observeras 
och som pekar på den höga efterfrågan och attraktiviteten i denna 
region för investerare inom industrifastigheter.   
Newsec bedömer att yielderna kommer stiga något i början av 2024 
och därefter komprimeras under det andra halvåret. Detta innebär att 
yieldnivåerna vid årsskiftet 2024/2025 väntas vara samma som vid 
årsskiftet 2023/2024. 
Yieldutvecklingen i Sverige 
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Samhällsfastigheter
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
INDUSTRI / LAGERSAMHÄLLS- 
FASTIGHETER
BOSTÄDER KONTOR
Källa: Newsec 2023
Källa: Newsec 2023
Fastighetsmarknaden

===== SIDA 19 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   19
NIVIKAS  
SEGMENT
Nivikas fastighetsportfölj består utifrån hyresvärde 
till två tredjedelar kommersiella fastigheter och en 
tredjedel bostadsfastigheter. Fastighetsportföljen har en 
låg vakansnivå och återfinns på marknader med starkt 
näringsliv och växande befolkning.
 
Årlig genomsnittlig befolkningstillväxt i Nivikas regioner och Sverige 
genomsnitt, %  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Arbetslöshet i Nivikas regioner och Sverige i genomsnitt, %  
 
 
Utvecklingen i Nivikas orter kontra andra orter i Sverige
Utvecklingen i Nivikas orter har generellt varit god och i linje med Rikets 
utveckling. Detta är delvis ett resultat av att geografiska skillnader 
mellan olika regioner i landet minskat över tid, vilket har gynnat tillväxten 
i Nivikas mindre orter när investerare har vidgat sina investeringshori-
sonter och sökt avkastning utanför de traditionella storstadsområdena. 
En stabil hyresutveckling har kunnat bibehållas i dessa orter på grund av 
brist på lokaler och låg vakansgrad, vilket överensstämmer med utveck -
lingen i övriga delar av landet. Dessa faktorer har skapat möjligheter och 
potential för tillväxt i Nivikas orter och gapet har minskat mellan Nivikas 
välbelägna städer samt mer etablerade marknader.  
 
Framtidsutsikter 
I Nivikas orter råder brist på tillgängliga lokaler inom industri- och 
logistiksegmentet. Det, i samband med en låg vakansgrad i städerna, 
indikerar en kontinuerlig efterfrågan som förväntas bestå på lång sikt. 
Dessutom präglas de flesta av orterna av en mer industriell karaktär, vil-
ket understryker efterfrågan på sådana typer av lokaler. I nuläget byggs 
främst logistikfastigheter vilket har skapat ett behov av att komplettera 
utbudet med nya lager- och lättindustrilokaler för att möta de krav som 
framtiden ställer på städer med stark tillväxt. 
Framtidsutsikterna för kontorssegmentet på Nivikas orter är goda till 
följd av bristen på nybyggda kontor i mindre städer, trots låg vakans och 
hög efterfrågan. Återgången till kontoren är särskilt stark i mindre städer 
och nyttjandet av kontorslokaler förväntas därför vara fortsatt stabilt. 
Det finns en kortsiktig risk för temporära vakansökningar och sjunkande 
hyresnivåer som ett resultat av hög inflation och kortare avtal som 
oftare kan omförhandlas, men på lång sikt förväntas stabilitet råda inom 
kontorssegmentet på Nivikas orter. 
Efterfrågan på samhällsfastigheter av demografiska faktorer, och med 
en starkt växande befolkning i samtliga åldersgrupper, genereras ett 
framtida behov av vårdlokaler och utbildningslokaler såväl som lokaler 
för offentlig verksamhet av olika slag. Utöver den rådande bristen på 
samhällsfastigheter i flera av landets orter, inklusive Nivikas marknader, 
identifieras segmentet som något försummat där en stor andel befintliga 
byggnader har eftersatt underhåll. Det ökar ytterligare behovet av ny-
byggda samhällsfastigheter och utvecklingsmöjligheterna för segmentet 
bedöms därför vara goda i Nivikas orter.  
 
Baserat på nuvarande förutsättningar och prognoser om stark be-
folkningstillväxt i Sverige är framtidsutsikterna för bostadssegmentet 
positiva. Den pågående bostadsbristen som råder i hela landet skapar 
en efterfrågan som inte motsvarar nybyggnationstakten, vilket skapar 
ett underliggande bostadsbehov. Inflyttning till regionstäder och mindre 
städer är en växande trend som gynnar Nivikas orter och bostads -
segment i dessa regioner bedöms därför ha en fortsatt ökande tillväxt.  
Industri/Lager
 
De senaste åren har en stark underliggande efterfrågan uppdagats inom 
industri/lagersegmentet. Detta har blivit påtagligt i samband med städers 
expansion där tidigare industriområden omvandlas till bostadsområden. 
Trycket ökar då vidare på dessa typer av fastigheter då efterfrågan på snabba 
leveranser, i samband med E-handelns framfart, skapar ett behov bland ak -
törer att infinna sig nära konsumenten. Flera industrier kräver stora lagerlo-
kaler, distributionscentraler och produktionsytor för att hantera den ökande 
konsumtionen och de snabbt föränderliga kundpreferenserna. Resultatet blir 
en stadigt tilltagande efterfrågan som i närtid kommer bestå. 
Efterfrågan drivs även av Sveriges fortsatta satsningar på industriell utveck -
ling och teknologisk innovation. Regeringen och företag har gemensamt 
investerat i forskning och utveckling för att främja teknologisk utveckling 
och innovation inom industrin. Detta har ökat produktiviteten och konkur -
renskraften hos svenska företag, vilket i sin tur har ökat behovet av moderna 
produktions- och lagerlokaler.  
 
Den ökande efterfrågan på industri- och lagerlokaler i expansiva områden 
som Jönköping och Västkusten har resulterat i en stabil ökning av mark -
nadshyrorna. Dessa regioner lockar företag på grund av sitt strategiska läge 
och tillgång till välutvecklad infrastruktur, vilket skapar en positiv effekt där 
fler företag vill etablera sig nära centrala nav såsom hubbar och industri-
ella parker. Denna effekt ökar konkurrensen om fastighetsytor och driver 
därmed upp hyrorna. Sammantaget visar detta exempel på hur den ökande 
efterfrågan på industri- och lagerlokaler kan generera en stabil tillväxt av 
marknadshyrorna i expansiva områden med god infrastruktur och kommuni-
kation till resten av landet.
 
Vakansnivåerna inom industri/lager segmentet är för närvarande låga och 
förväntas fortsätta att ligga på dessa nivåer under en tid framöver. De nya 
investeringarna och satsningarna som görs inom segmentet, till följd av 
en stark underliggande efterfrågan, kommer sannolikt att ytterligare driva 
denna positiva utveckling. En låg vakansnivå är ofta ett tecken på en stark 
och växande marknad, och den underliggande efterfrågan fungerar som en 
viktig drivkraft för denna utveckling. 
0,9%
0,3%
1,1%
0,7%
0,6%
1,1%
0,5%
1,3%
1,1%
0,9%
0,0%
0,2%
0,4%
0,6%
0,8%
1,0%
1,2%
1,4%
Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Sverige
1995-2022 2010-2022
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Jönköping Värnamo Växjö Sverige Västkusten
Källa: SCB, Statistikdatabasen, Befolkning 1995 till 2022
Källa: Arbetsförmedlingen, Arbetsmarknadsdata, 2010-2022
Fastighetsmarknaden

===== SIDA 20 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   20
0
500
1000
1500
2000
2500
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Samhällsfastigheter
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Samhällsfastigheter  
Under pandemin omfokuserade många investerare sin portfölj mot 
mer defensiva områden, inklusive samhällsfastigheter, som en riskmi-
nimeringsstrategi. Det tyder på att samhällsfastigheter har fungerat 
som en stabil investering i tider av ekonomisk osäkerhet. Segmentet 
erbjuder ofta långa hyreskontrakt med offentliga aktörer, vilket mins -
kar risken för hög vakans.  
 
Samhällsfastigheter kan dock vara komplicerade att hantera på grund 
av deras specialanpassning för offentliga institutioners behov, vilket 
kan leda till högre bygg- och underhållskostnader. Dessutom kan 
politiska förändringar och besparingar från offentliga institutioner 
påverka segmentets attraktivitet för investerare.
Marknadshyrorna för samhällsfastigheter har visat en stadig ökning 
de senaste åren, och detta förväntas fortsätta framöver. Denna trend 
beror på flera faktorer, inklusive stabila offentliga hyresgäster, långa 
hyresavtal och ökad efterfrågan på samhällstjänster och infrastruktur. 
Investeringar i samhällsfastigheter har blivit attraktiva på grund av 
deras stabila natur och riskminimerande egenskaper, särskilt under 
ekonomisk osäkerhet som under pandemin. Framtiden för mark -
nadshyrorna för samhällsfastigheter förväntas fortsätta vara positiv 
med en fortsatt ökning på grund av den konstanta efterfrågan och 
stabiliteten inom detta investeringssegment.  
 
Hyresmarknad för samhällsfastigheter, SEK/m2
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Samhällsfastighetssegmentet i fastighetsmarknaden har utmärkt sig 
genom att visa en mycket begränsad vakansnivå. Detta återspeglar 
den starka efterfrågan och stabiliteten inom dessa segment. Brist 
på nybyggnation inom dessa segment, underhållsbehov samt stark 
demografi bidrar till att hålla vakansen på en låg nivå och upprätthålla 
en stabil investeringsmiljö.  
0
200
400
600
800
1000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Hyresmarknad för industri/lager, SEK/m2
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Vakanser inom industri/lager, %  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kontor
Under hösten har hyresmarknaden för kontor i vissa områden blivit 
mer avvaktande, en förändring jämfört med den tidigare sommaren. 
Det finns fortsatt ett stort intresse för kontorslokaler som är väl beläg -
na och har hög kvalitet, medan efterfrågan i mindre attraktiva områden 
har minskat. För att locka hyresgäster blir det allt vanligare att erbjuda 
hyresrabatter som incitament i stället för att sänka den grundläggan-
de hyran för vakanta lokaler. Samtidigt har Newsec noterat en stark 
återgång till kontoren, där beläggningen på vissa håll i Sverige uppgår 
till 80–85 procent av beläggningen innan pandemin, vilket medför att 
många hyresgäster fortsatt är i stort behov av kontorslokaler.  
 
Hyresökningarna har under de senaste åren varit betydande, men de 
förväntas nu stabilisera sig, i linje med den försämrade ekonomiska 
konjunkturen. Samtidigt genomgår kontorsmarknaden en transfor -
mation som återspeglar effektiviseringsåtgärder, där en växande andel 
hyresgäster efterfrågar mindre och mer funktionella utrymmen som 
exakt motsvarar deras specifika behov. 
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1000
1500
2000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Fastighetsägare står därför inför kravet att optimera användningen 
av sina ytor och anpassa sig till de föränderliga kraven från hyresgäs -
terna för att bibehålla sin konkurrenskraft. Samtidigt kan det, som 
nämndes ovan, börja tydas en trend om att beläggningsgraderna för 
kontor börjar återfinnas på nivåer som liknar nivåer innan ankomsten 
av Covid-19. Detta talar för en fortsatt stabil efterfrågan på kontor 
med marknadshyror som ligger på stabila nivåer. Särskilt gynnas de 
områden som erbjuder utbredd service med stadsliknande karaktär.  
 
Den utökade yteffektiviseringstrenden inom kontorsmarknaden har 
lett till ökade vakansnivåer, både i perifera områden och i stadskärnor. 
Många företag strävar efter att minska sina kontorsytor och kostna-
der, vilket skapar ett tryck på mer attraktiva och centrala kontorsom-
råden som kan locka arbetare till kontoret igen. Speciellt anmärk -
ningsvärt är Göteborgs vakansnivåer som i samband med utbyggnad 
av kontorsområden har skapat en hög vakans som speglar sig i sifforna 
för Västkusten. Det är viktigt för fastighetsägare och aktörer inom 
kontorssektorn att anpassa sig till dessa förändringar och överväga 
flexibla lösningar för att möta de nya behoven hos hyresgästerna.  
 
Hyresmarknad för kontor, SEK/m2
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Vakanser inom kontor, % 
 
 
 
 
 
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024E
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Källa: Newsec, 2023
Källa: Newsec, 2023
Källa: Newsec, 2023
Källa: Newsec, 2023
Källa: Newsec, 2023
Nivikas segment

===== SIDA 21 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   21
0
500
1000
1500
2000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Bostäder
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Bostadssituationen i Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bostadssitutionen i Sveriges kommuner  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Sveriges bostadsmarknad är för närvarande präglad av en påtaglig 
utbudsbrist. Denna brist på bostäder har resulterat i en ökad efterfrå-
gan. Däremot har marknadshyrorna inte stigit i samma utsträckning 
som inom andra segment, på grund av den svenska hyreslagstiftning-
en inom bostadssegmentet. Bostadshyrorna har i stort ökat någor -
lunda i linje med KPI över en längre period, men under 2022 steg 
hyrorna i snitt mellan 4-5 procent. Bostadshyrorna väntas öka med 
en liknande nivå under 2023 och således kommer hyresökningen 
understiga KPI-ökningen för andra året i rad. På sikt väntas hyrorna 
öka något mer än KPI.  
 
Bostadssegmentet i fastighetsmarknaden har utmärkt sig genom att 
visa en mycket begränsad vakansnivå. Detta återspeglar den starka 
efterfrågan och stabiliteten inom dessa segment. Brist på nybygg-
nation inom dessa segment, underhållsbehov samt stark demografi 
bidrar till att hålla vakansen på en låg nivå och upprätthålla en stabil 
investeringsmiljö.
44% 54% 63%
83% 88% 84% 83% 74% 73% 72% 62%
43%
34%
28%
14% 12% 15% 16%
23% 21% 23% 34%
14% 12% 9% 3% 0% 1% 1% 3% 6% 5% 4%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Underskott Balans Överskott
Hyresmarknaden för bostäder, SEK/m2 Bostäder
Den svenska bostadsmarknaden står inför betydande utmaningar. 
Faktorer som stigande räntor, ökade byggnationskostnader, slopat in-
vesteringsstöd och nya regler om presumtionshyror har negativ påver -
kan på antalet nya bostäder som kommer att byggas. Den förväntade 
befolkningstillväxten i Sverige fram till 2029 medför ett behov av cirka 
60 000 nya bostäder per år. Under 2022 påbörjades byggandet av 
59 000 bostäder i Sverige, inräknat nettotillskott genom ombyggnad 
av 2 500 bostäder, vilket kan jämföras med byggandet av 71 500 
bostäder under 2021. Under 2023 förväntas 27 000 bostäder att 
byggas, varav 25 000 genom nybyggnad, vilket innebär en minskning 
med 55 procent jämfört med 2022.  
Den nuvarande ekonomiska osäkerheten och ökade finansierings -
kostnader har lett till en snabb avmattning av byggandet av bostä-
der. Många privata företag bedöms fortsätta vara försiktiga med 
nyproduktion på grund av osäkerheten som råder på marknaden. Det 
allmännyttiga byggandet kan fortsätta att växa något starkare, men 
utgör en mindre del av den planerade produktionen.  
I Bostadsmarknadsenkäten 2023 bedömer 180 av landets 290 kom-
muner underskott på bostadsmarknaden som helhet. Totalt bor cirka 
90 procent av Sveriges befolkning i kommuner som uppger att de har 
underskott på bostäder. I enkäten uppgav 80 procent av kommunerna 
att de höga produktionskostnaderna är en viktig orsak till den bety-
dande bostadsbristen vilket är en ökning från 48 procent i 2022. Strax 
över hälften av kommunerna anger svårigheter för privatpersoner att 
beviljas lån som annan orsak för bostadsbrist vilket är en ökning med 
nära 20 procentenheter från 34 procent år 2022. Boverket estimerar 
att cirka 538 000 bostäder behöver byggas fram till och med år 
2030. Boverkets prognos innebär ett årligt byggbehov om cirka 67 
300 bostäder, att jämföras med prognos om nybyggnation av 20 000 
bostäder under 2024, vilket är betydligt lägre än det faktiska behovet.  
Under 2023 bedömde Jönköpings kommun som helhet ett under -
skott av bostäder medan kommunerna Värnamo och Växjö bedömde 
balans.  I figurerna nedan visas bostadssituationen i Nivikas regioner 
och i Sveriges kommuner. Då samtliga av Nivikas kommuner uppvisar 
underskott eller balans bedömer Newsec att efterfrågan på bostads -
segmentet kommer att fortsätta vara stark i Nivikas regioner.  
75% 75% 83%
100% 100% 100% 92% 92% 92% 92%
58%
25% 17% 8%
0% 0% 0% 8% 8% 8% 8%
42%
0% 8% 8% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Underskott Balans Överskott
Källa: Boverkets bostadsmarknadsenkät (BME), 2023
Källa: Boverkets bostadsmarknadsenkät (BME), 2023
Källa: Newsec, 2023
Nivikas segment

===== SIDA 22 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   22
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
VÄSTKUSTEN Laholm
Höganäs
Båstad
Halmstad
Falkenberg
Varberg
Vetlanda
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ
Kalmar
Borås Eksjö
Sävsjö
NybroLjungby
NIVIKAS 
AFFÄRSOMRÅDEN
Ulricehamn
Nivikas verksamhet är uppdelad i fyra affärsområden baserat på bolagets geografiska 
närvaro; Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Bolaget har sitt huvudsakliga 
geografiska fokus i Småland vilket framåt innebär att förtäta befintliga affärsområden samt 
överväga förvärv på nya orter där utvecklingspotentialen bedöms vara gynnsam.
JÖNKÖPING
INKLUSIVE MULLSJÖ
VÄRNAMO
INKLUSIVE VETLANDA, EKSJÖ, SÄVSJÖ, 
GISLAVED OCH LJUNGBY
VÄSTKUSTEN
HÖGANÄS, BÅSTAD, LAHOLM, HALMSTAD,  
FALKENBERG, VARBERG, GÖTEBORG, BORÅS OCH 
ULRICEHAMN
VÄXJÖ
INKLUSIVE NYBRO OCH KALMAR
Jönköping 32 %
Värnamo 29 %
Växjö 20 %
Västkusten 16 %
Övriga 3 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
32
16
20
3
29

===== SIDA 23 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   23
Jönköping är en kommun med stark arbetsmarknad och god befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt 
geografiskt läge och anses vara ett logistiskt nav i södra Sverige. Förra året blev Jönköping utsedd till årets 
superkommun i kategorin Städer och stadsnära kommuner och 2023 blev det en tredjeplats vilket visar på 
Jönköpings attraktivitet och starka utveckling.  
 
Befolkningstillväxten i Jönköping förväntas öka med 6 procent fram till 2040 och har även ett positivt 
flyttnetto, det vill säga att fler flyttar till Jönköping än därifrån. Då den historiska bostadsproduktionen inte 
mött den växande befolkningsmängden har Boverkets bedömt att det fram till 2027 finns ett byggbehov på 
upp till 1 650 nya bostäder per år.
Jönköping har sedan 2010 varit ett affärsområde i Nivika, idag är marknadsområdet det största. Per den 31  
augusti 2023 står Jönköping för 32 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,4 miljarder 
kronor och 32 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 196 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet 
i Jönköping består av 41 fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 60 procent och bostäder 40 
procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden har ökat till hela 97 procent i snitt för Jönköpingsbeståndet per 
bokslutsdagen.
Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av 
fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Jönköping förklaras genom Jönköpings geografiska 
läge som ses som ett logistiskt nav i södra Sverige, där diverse typer av lagerlokaler fyller en viktig funktion. 
Utöver industrilokaler är även andelen lokaler med hyresgäster inom handel något högre än i bolagets andra 
affärsområden. Det beror på att Jönköping är en handelsstad samt att bilförsäljning klassas som handel. 
Bostäder i Jönköpingsportföljen finns i centrala Jönköping, på Ekhagen, Kungsängen och Valplatsen med 
totalt närmare 900 lägenheter varav 540 studentbostäder. Samtliga bostäder var uthyrda per den 31 augusti 
2023.  
 
I Jönköping pågår byggnation av trygghetsbostäder, 82 lägenheter på Hisingstorp som kommer att färdigställas 
till sommaren 2024. Fastigheten byggs i enlighet med Mijlöbyggnad silver och får därmed en väldigt låg 
energiförbrukning. Det pågår också byggnation på Hovslätts Ängar, ett fyrtiotal hyresrätter kommer att 
färdigställas under första kvartalet 2024. Hovslätts Ängar ligger naturskönt strax söder om Jönköping med 
endast några kilometer från Jönköpings centrum.  
 
Projektverksamheten i Jönköping består främst av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd men 
även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. I portföljen finns byggklar mark på 
Stigamo industriområde, utmed E4:an söder om Jönköping. Nivika har några av de få tomter som ännu inte 
är bebyggda på området. Nivika har fem detaljplaner, både för kommersiella fastigheter och bostäder, i olika 
skeden för Jönköping.
Fastighetsportfölj
AFFÄRSOMRÅDE 
JÖNKÖPING
Industri/Lager 26 %
Kontor 13 % 
Handel 12 %  
Samhällsfastighet 2 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 4 %
Bostäder 40 %
Jönköping, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 3 419 300 3 480 339
Hyresintäkter 195 927 185 863
Uthyrningsgrad, % 97 98
Antal fastigheter 41 39
Area, m² 150 793 159 246
JÖNKÖPING
Andel fastghetsvärde, 
Jönköping
Vinkeln 6, Jönköping

===== SIDA 24 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   24
Fastighetsportfölj
Fastigheter i Jönköping
Fastighet Nr Ort
Abborren 6 6 Jönköping
Advokaten 14 6 Jönköping
Advokaten 5 6 Jönköping
Arkadien 2 6 Jönköping
Barnarps Kråkebo 1:73 14 Jönköping
Barnarps Kråkebo 1:58 14 Jönköping
Brunstorp 1:55 1 Jönköping
Budkaveln 21 2 Huskvarna
Bäret 1 6 Jönköping
Bäret 2 6 Jönköping
Ekhagen 1:1, del av 8 Jönköping
Hedenstorp 2:30 17 Jönköping 
Häljaryd 1:294 18 Tenhult
Hällstorp 1:20 m.fl. 7 Jönköping
Roten 2 21 Jönköping
Stigamo 1:51, 1:52 och 1:53 15 Jönköping
Stigamo 1:66 15 Jönköping
Vakten 8 9 Jönköping
Vakten 10 9 Jönköping
Valplatsen 2 3 Huskvarna
Valplatsen 3 3 Huskvarna
Valplatsen 5 3 Huskvarna
Valplatsen 8 3 Huskvarna
Varbygeln 1 19 Jönköping
Vigören 1 13 Jönköping
Vinkeln 6 5 Jönköping
Vombaten 2 & Vråken 2 4 Jönköping
Vråken 1 4 Jönköping
Västergöken 1 4 Jönköping
Åkerfältet 3 & 5 16 Jönköping
Ämbaret 3* 12 Jönköping
Ämbaret 11 20 Jönköping
Ämbaret 8 12 Jönköping
Ödlan 20 11 Jönköping
Överkanten 1 10 Jönköping
Överljudet 4 10 Jönköping
Överljudet 5 10 Jönköping
E4
E4
E4
E4
E4
40
47
40
Huskvarna
JÖNKÖPING
Taberg
Hedenstorp
Hisingstorp
Österängen
Ljungarum
Norrahammar
Hovslätt
Tenhult
Stigamo
Barnarp
Torsvik
15
1
2
3
45
16
6
7
8
9
1011
12
2017
21
18
19 13
14
*) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret.
Fastigheter i Mullsjö
Fastighet Ort
Gyljeryd 1:57 Mullsjö
Byggrätter och byggklar mark
Område Ort Typ BOA/
LOA, m2
Lägenheter, 
antal
Hällstorp Jönköping Bostäder 9 400 100
Stigamo 1:51 Jönköping Kommersiell 6 250 -
Stigamo 1:52 Jönköping Kommersiell 5 400 -
Stigamo 1:53 Jönköping Kommersiell 7 600 -
Stigamo 1:66 Jönköping Kommersiell 15 000 -
Gyljeryd 1:57 Mullsjö Bostäder 20 000 310
Detaljplaner, pågående och framtida
Område Ort Typ BOA/
LOA, m2
Lägenheter, 
antal
Valplatsen Jönköping Bostäder 42 500 630
Åkerfältet 3 & 5 Jönköping Kommersiell 40 000 -
Vakten 8 & 10 Jönköping Kommersiell 8 000 -
Budkaveln 21 Huskvarna Bostäder 9 000 120
Brunstorp 1:55 Huskvarna Bostäder 11 000 140

===== SIDA 25 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   25
Med en bred och mångfacetterad flora av tillverkande företag, låg arbetslöshet och stark tillväxt, är Värnamo 
en attraktiv ort att etablera och driva företag i och allt fler ser fördelarna med det gynnsamma geografiska 
läget. Här samarbetar näringsliv och kommun för att utvecklas framåt på det sätt som är signifikant för den 
småländska företagsamheten. Det är ingen slump att Värnamo hamnar högt när näringslivets organisationer 
och branschtidningar jämför landets kommuner.
Värnamo ligger väl placerat vid knutpunkten det ”Sydsvenska krysset” där E4:an och riksväg 27 korsas. 
Utöver goda kommunikationer har Värnamo ett gott företagsklimat, kommunen placerade sig på fjärde plats 
över Bästa Tillväxt i Jönköpings län 2022. Vidare låg arbetslösheten på 4,3 procent vilket kan jämföras med 
genomsnittet i Sverige där arbetslösheten var 6,4 procent per augusti 2023. Boverket noterar att det i Vär-
namo råder brist på bostäder och prognosticerar ett byggbehov om cirka 145 bostäder per år fram till 2030. 
Värnamo var Nivikas första affärsområde när Bolaget grundades år 2000. Per den 31 augusti 2023 står  
Värnamo för 29 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,1 miljarder kronor och 29 
procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 178 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i Värnamo består 
av 64 fastigheter varav kommersiella fastigheterna utgör 66 procent och bostäder 34 procent. Inom det 
kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av fastighet. Den 
relativt höga andelen industrilokaler i Värnamo förklaras genom Värnamos starka näringsliv med tyngdpunkt 
på tillverkande företag. Uthyrningsgraden var 98 procent sett till ekonomisk uthyrning per bokslutsdag. Under 
året har två kommersiella nybyggnationer färdigställts, med en total uthyrbar yta om knappt 7 000 m2.
Bostäderna i Värnamoportföljen ligger i centrala Värnamo, totalt finns det 675 lägenheter och samtliga var 
uthyrda per den 31 augusti 2023. Under året färdigställdes 130 hyresrätter på Sadelmakaren 1 i Värnamo, 
byggd i enlighet med Miljöbyggnad Silver och fullt uthyrda vid färdigställandet.  
 
Projektverksamheten i Värnamo är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kom-
mersiell nybyggnation men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. Nivika har 
tre pågående nybyggnationer med en total uthyrbar yta om 24 000 m2 varav 22 000 m2 färdigställs under 
räkenskapsåret 2023/2024. 
 
Nivika har tre detaljplaner i olika skeden för Värnamo, Kärleken och Aftonfalken 1, två pågående detaljplaner 
för bostäder, samt Tre Liljor 17, en framtida detaljplan för bostäder. Samtliga detaljplaner är bostäder i  
centrala lägen.
Fastighetsportfölj
AFFÄRSOMRÅDE 
VÄRNAMO
Andel fastghetsvärde, 
Värnamo
Industri/Lager 26 %
Kontor 9 % 
Handel 13 %  
Samhällsfastighet 12 %
Hotell/Restaurang 6 %
Mark - %
Bostäder 34 %
Värnamo, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 3 091 000 2  829 100
Hyresintäkter 177  613 143 484
Uthyrningsgrad, % 98 96
Antal fastigheter 64 65
Area, m² 178 297 163 504
VÄRNAMO
Porfyren 2. Värnamo

===== SIDA 26 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   26
E4
27
27
27
E4
E4
E4
19
15
18
14
17
13
20
16
12
VÄRNAMO
Bredasten
Hornaryd
23
11
7
3
22
10
6
2
9
1
8
4
Fastighetsportfölj
Fastigheter i Värnamo
Fastighet Nr Ort
Aftonfalken 1 3 Värnamo
Almen 12 10 Värnamo
Bautastenen 1 17 Värnamo
Bautastenen 3 18 Värnamo
Broarna 4 4 Värnamo
Diabasen 4 11 Värnamo
Duvelund 1 & 2 2 Värnamo
Duvelund 4 2 Värnamo
Falken 25 20 Värnamo
Flundran 6 1 Värnamo
Folkets Hus 1 16 Värnamo
Golvläggaren 1 8 Värnamo
Graniten 2 11 Värnamo
Graniten 39 11 Värnamo
Hematiten 1 11 Värnamo
Hovslagaren 4 22 Värnamo
Kalkstenen 2 11 Värnamo
Klynnan 12 23 Värnamo
Kärleken 1 4 Värnamo
Kärleken 2 4 Värnamo
Kärleken 3 4 Värnamo
Kärleken 4 4 Värnamo
Lejonet 18 14 Värnamo
Lejonet 5 13 Värnamo
Porfyren 2 11 Värnamo
Porfyren 3 11 Värnamo
Refugen 1 11 Värnamo
Refugen 6 11 Värnamo
Rosen 1 7 Värnamo
Rödspättan 2 1 Värnamo
Sadelmakaren 1 6 Värnamo
Sandstenen 1 11 Värnamo
Sandstenen 2 11 Värnamo
Sandstenen 5 11 Värnamo
Smeden 3 9 Värnamo
Smeden 5 9 Värnamo
Snickaren 1-3 19 Värnamo
Snipen 13 12 Värnamo
Snipen 18 12 Värnamo
Snipen 19 12 Värnamo
Snipen 20 12 Värnamo
Tre Liljor 17 15 Värnamo
Fastighet Ort
Trädet 6 Ljungby
Vinkelhaken 13 Ljungby
Fastighet Ort
Hjorten 23 Gislaved
Jerusalem 3 Gislaved
Fastigheter i Gislaved
Fastigheter i Ljungby
Område Ort Typ BOA/
LOA, m2
Lägenheter, 
antal
Diabasen 4 Värnamo Kommersiell 4 000 -
Graniten 39 Värnamo Kommersiell 4 500 -
Hygiea 1 Vetlanda Bostäder 8 800 130
Kalkstenen 2 Värnamo Kommersiell 3 000 -
Porfyren 2 Värnamo Kommersiell 5 000 -
Porfyren 3 Värnamo Kommersiell 10 200 -
Refugen 6 Värnamo Kommersiell 1 200 -
Sandstenen 2 Värnamo Kommersiell 5 000 -
Vinkelhaken 13 Ljungby Bostäder 5 000 80
Byggrätter och byggklar mark
Detaljplaner, pågående och framtida
Område Ort Typ BOA/
LOA, m2
Lägenheter, 
antal
Aftonfalken 1 Värnamo Bostäder 4 500 75
Kärleken 1-4 Värnamo Bostäder 30 000 400
Tre Liljor 17 Värnamo Bostäder 7 000 100
Fastighetsportfölj

===== SIDA 27 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   27
Fastighetsportfölj
VETLANDA, SÄVSJÖ, EKSJÖ
AFFÄRSOMRÅDE VÄRNAMO
Småländska höglandet, ofta enbart Höglandet, är benämningen på den del av 
höglandsområdet Sydsvenska höglandet som ligger inom Småland. På det småländska 
höglandet finner vi de tre tätorterna Vetlanda, Sävsjö och Eksjö som är en del av Nivikas 
affärsområde "Värnamo".
Vetlanda har ett starkt näringsliv med ursprung i träindustrin. Idag finns ett stort antal 
företag etablerade på orten, både större tillverkningsindustrier med internationella 
verksamheter och mindre företag. Orten har utvecklats till ett handelsnav för denna del 
av norra Småland med livskraftiga handelsområden. Vetlanda kommun har cirka 28 000 
invånare och en positiv befolkningsutveckling. Sävsjö präglas av småindustri inom främst trä-
, livsmedels- och metallindustrin medan sjukhus, regemente, polis och tingsrätt utgör viktiga 
verksamheter i Eksjö.
 
VETLANDA
Nydala
Brunnsgård
Brogårds 
Industriområde
31/47
31/47
31/47
8
2
9
5
7 6
3
4
1
Fastighet Nr Ort
Banken 14 1 Vetlanda
Banken 16 1 Vetlanda
Banken 17 1 Vetlanda
Banken 18 1 Vetlanda
Bävern 1 & 2 2 Vetlanda
Hygiea 1 3 Vetlanda
Hygiea 3 4 Vetlanda
Lejonet 14 5 Vetlanda
Norra delfin 1 6 Vetlanda
Stationen 2 7 Vetlanda
Svanen 8 8 Vetlanda
Vesslan 18-21 9 Vetlanda
Fastigheter i Vetlanda
Fastighet Ort
Granliden 4 Sävsjö
Kräftan 7 Sävsjö
Ljuset 9 Sävsjö
Örnen 1 Sävsjö
Fastigheter i Sävsjö
Fastighet Ort
Apoteket 2 Eksjö
Bokhandeln 2 Eksjö
Fastigheter i Eksjö
Banken 14, Vetlanda

===== SIDA 28 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   28
Fastighetsportfölj
Växjö är en universitetsstad med stark tillväxt. Näringslivet är diversifierat och präglas här av nyfikenhet, 
vilket har bidragit till att Växjö är ett av Sveriges största IT-kluster. En kreativ kraft i en miljö som tror på 
hållbart företagande och långsiktighet - både för klimat och näringsliv. Växjö kommuns devis är att en hållbar 
utveckling är allas ansvar. Växjö kommun arbetar för att ta sitt ansvar i frågor om miljö, mångfald, folkhälsa 
och tillgänglighet. Detta ligger i linje med Nivikas eget arbete inom hållbarhet. Växjö är också känt för att vara 
ett av Sveriges starkaste IT-kluster och IT-sektorn växer starkt.
Växjö kommun har fortsatt en positiv befolkningsutveckling och Växjö stad har en genomsnittlig 
befolkningstillväxt de senaste 10-åren på 1,5 procent. Kommunen växer och beräknas inom ett par år vara 
100 000 invånare.  
2017 tog Nivika ett första steg in på fastighetsmarknaden i Växjö. I april 2020 genomfördes ett 
större förvärv av en kommersiell fastighetsportfölj om 72 000 m2. Nivika etablerade därmed en lokal 
förvaltningsorganisation för fortsatt expansion i staden och samtidigt bildades affärsområdet Växjö. Beståndet 
har sedan dess vuxit till att bli Nivikas tredje största affärsområde. Per sista augusti 2023 är det sammanlagda 
fastighetsvärdet 2,1 miljarder kronor, vilket motsvarar 20 procent av Nivikas totala fastighetsvärde och 
17 procent av hyresintäkterna. Fastighetsbeståndet i Växjö består av 35 fastigheter där de kommersiella 
fastigheterna utgör 58 procent och bostäder 42 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden är 93 procent i 
snitt för Växjöbeståndet per bokslutsdagen.  
 
Inom det kommersiella segmentet är samhällsfastigheter den mest förekommande typen av fastighet följd av 
industrilokaler.
Bostäder i Växjöportföljen finns dels i centrala Växjö, ett bestånd i Räppe några kilometer utanför centrum 
och i Kalmar, totalt 441 lägenheter. Under året färdigställdes 159 hyresrätter på Nivika Center i Arenastaden 
i Växjö, fastigheten är byggd i enlighet med Miljöbyggnad Silver och fullt uthyrd vid bokslutsdagen. I 
Nybro pågår nybyggnation av trygghetsboende med 62 lägenheter mitt i centrum. Byggnationen beräknas 
färdigställas under andra kvartalet 2024.  
 
Projektutvecklingen i Växjö är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kommersiell 
nybyggnation. Under året har en högstadieskola till Prolympia, inrymmandes 350 elever färdigställts på 
fastigheten Värendsvallen som ligger i Arenastaden. I portföljen finns även byggklar industrimark på Nylanda 
industriområde, nära väg 23, 25 och 30 nordväst om Växjö.
VÄXJÖ
AFFÄRSOMRÅDE 
VÄXJÖ
Industri/Lager 18 %
Kontor 11 % 
Handel 3 %  
Samhällsfastighet 23 %
Hotell/Restaurang 1 %
Mark 2 %
Bostäder 42 %
Växjö, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 2 143 100 2 127 800
Hyresintäkter 103 044 93 829
Uthyrningsgrad, % 93 92
Antal fastigheter 35 37
Area, m² 107 961 99 333
Andel fastghetsvärde, 
Växjö
Värendsvallen 12, Växjö

===== SIDA 29 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   29
Fastighetsportfölj
Fastighetsportfölj
Fastigheter i Växjö
Fastighet Nr Ort
Argus 6 25 Växjö
Drängen 2 15 Växjö
Eko 6 25 Växjö
Elefanten 1 4 Växjö
Garvaren 5 11 Växjö
Gasellen 11 5 Växjö
Geologen 5 7 Växjö
Gravören 18 17 Växjö
Illern 3 4 Växjö
Juveleraren 7 20 Växjö
Kopparslagaren 2 18 Växjö
Kopparslagaren 3 18 Växjö
Krysspricken 1 21 Växjö
Kvasten 7 9 Växjö
Minken 3 1 Växjö
Mjälan 8 23 Växjö
Nyckelharpan 2 2 Växjö
Repslagaren 1 18 Växjö
Rättaren 4 12 Växjö
Rättaren 5 12 Växjö
Sanden 2 3 Växjö
Skogskärret 1 24 Växjö
Skomakaren 1 11 Växjö
Skräddaren 7 11 Växjö
Snöflingan 16 6 Växjö
Snörmakaren 4 16 Växjö
Sotaren 3 10 Växjö
Sågaren 3 19 Växjö
Tunnbindaren 7 14 Växjö
Värendsvallen 12 22 Växjö
Växjö 12:15 8 Växjö
Fastigheter i Kalmar
Fastighet Ort
Eklövet 1 Kalmar
Lingonet 1 & 2 Kalmar
Råstenen 1 Kalmar
Fastigheter i Nybro
Fastighet Ort
Tor 3 Nybro
Fastigheter i Alvesta
Fastighet Ort
Alvesta 15:13, 13:20, 13:21 Alvesta
VÄXJÖ
25
25
25
23
25
37
25
1312
11
1021
9
17
1615
14
22
20
19
18
5
8
4
7
3
23
24
6
21
25
Öjaby Sandsbro
Hovshaga
Teleborg
Hov
Räppe
Byggrätter och byggklar mark
Område Ort Typ BOA/LOA, 
m² m2
Lägenheter, 
antal
Eko 6 Växjö Bostäder 540 7
Kopparslagaren 2 Växjö Kommersiellt 2 500 -
Skogskärret 1 Växjö Kommersiellt 30 000 -
Detaljplaner, pågående och framtida
Område Ort Typ BOA/
LOA, m2
Lägenheter, 
antal
Växjö 12:15 Växjö Bostäder 2 800 80

===== SIDA 30 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   30
Fastighetsportfölj
Västkusten är Nivikas nyaste affärsområde, via ett flertal mindre förvärv under våren 2021 utökades Nivika 
med ytterligare ett affärsområde, Västkusten, vilket för bolaget omfattar från Höganäs i söder till Göteborg i 
norr och Ulricehamn i öster. 
Västkusten är ett affärsområde som passar väl in i Nivikas affärsmodell. Samtliga orter där Nivika etablerat 
sig har expansiva näringsliv samt en stadig befolkningsökning. Enligt Länsstyrelsen i Halland och Skåne, råder 
det på alla orter inom affärsområdet, brist på bostäder. Samtidigt har båda länen, Skåne och Halland, positiva 
befolkningsutvecklingar som ligger över genomsnittet för Sverige i helhet, och bedöms fortsatt öka fram till 
år 2030. 
Per den 31 augusti 2023 står Västkusten för 16 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 
1,6 miljarder kronor och 18 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 112 miljoner kronor. 
Fastighetsbeståndet som är beläget i Höganäs, Båstad, Laholm, Halmstad, Falkenberg, Varberg samt 
Göteborg, består av 35 fastigheter varav kommersiella fastigheter utgör 53 procent och bostäder 47 
procent. Inom det kommersiella segmentet, likt Nivika som helhet, är industri den mest förekommande 
typen av fastighet. Den ekonomiska uthyrningsgraden var 99 procent per bokslutsdagen. Under året har en 
kommersiell fastighet färdigställts, en snabbmatsrestaurang till ChopChop belägen på Varberg Nord. Nivika 
har avyttrat en fastighet i Varberg, där hyresgästen förvärvade fastigheten över bokfört värde, samt avyttrat 
en fastighetsportfölj bestående av fem fastigheter i Helsingborg till bokfört värde.
Bostäderna i Västkustportföljen ligger i Båstad, Höganäs, Haverdal strax utanför Halmstad och Ulricehamn, 
totalt finns det 450 lägenheter och samtliga var uthyrda per den 31 augusti 2023.
Projektverksamheten på Västkusten är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt 
kommersiell nybyggnation men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. 
Bolaget har en pågående detaljplan i affärsområdet, för framtida bostäder, på Eftra 3:3 strax utanför 
Falkenberg.
Båstad, Laholm
Halmstad
Höganäs
Falkenberg
Varberg
Göteborg
Borås Ulricehamn
AFFÄRSOMRÅDE 
VÄSTKUSTEN
Industri/Lager 29 %
Kontor 11 % 
Handel 7 %  
Samhällsfastighet 2 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 1 %
Bostäder 47 %
Västkusten, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 1 647 600 1 945 000
Hyresintäkter 111 966 81 911
Uthyrningsgrad, % 99 98
Antal fastigheter 35 41
Area, m² 98 963 113 120
Andel fastghetsvärde, 
Västkusten
Schaktet 1, Höganäs

===== SIDA 31 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   31
AFFÄRSOMRÅDE 
VÄSTKUSTEN
Fastighetsportfölj
Fastigheter Höganäs
Fastighet Ort
Bergbunken 1 Höganäs
Schaktet 1 Höganäs
Fastigheter Båstad och Laholm
Fastighet Ort
Hemmeslöv 10:208 Båstad
Tandborsten 7 Laholm
Falkenberg
Skrea
Långasand
Skrea strand
Ringsegård
Skogstorp
Vinberg
Vinberg Kyrkby
E6/E20
E6/E20
154
150
FALKENBERG
5
1
3
2
4
Fastigheter Falkenberg
Fastighet Nr Ort
Eftra 3:3 1 Falkenberg
Faktorn 10 2 Falkenberg
Företagaren 2 3 Falkenberg
Töringe 7:40 4 Falkenberg
Vinberg 2:104 5 Falkenberg
Fastigheter Halmstad
Fastighet Ort
Fyllinge 20:412 Halmstad
Havredal 22:16 Halmstad
Stegen 1 Halmstad
Sylen 3 Halmstad
Varberg
VARBERG
Varberg 
Nord
Tofta
Trönninge
Getterön
Träslöv
E6/E20
E6/E20
153
153
41
41
9
6, 7, 8
1, 2, 3
4, 5
10, 11
Fastigheter Göteborg
Fastighet Ort
Hjällbo 150:1 Gunnilse, Göteborg
Fastigheter Varberg
Fastighet Nr Ort
Bikupan 2* 1 Varberg
Bikupan 4 4 Varberg
Bikupan 5 5 Varberg
Bikupan 20 2 Varberg
Bikupan 22 3 Varberg
Bälgen 4 6 Varberg
Bälgen 6 7 Varberg
Bälgen 15 8 Varberg
Stålet 2 9 Varberg
Vagnen 10 10 Varberg
Vagnen 7 11 Varberg 
Båstad, Laholm
Halmstad
Höganäs
Falkenberg
Varberg
Göteborg
*) Fastighet/er förvärvad under verksamhetsåret.
Byggrätter och byggklar mark
Område Ort Typ BOA/
LOA, m2
Lägenheter, 
antal
Bikupan 4 Varberg Kommersiell 4 400 -
Detaljplaner, pågående och framtida
Område Ort Typ BOA/
LOA, m2
Lägenheter, 
antal
Eftra 3:3 Falkenberg Bostäder 15 000 200

===== SIDA 32 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   32
Fastighetsportfölj
AFFÄRSOMRÅDE VÄSTKUSTEN
Fastigheter Borås
Fastighet Ort
Lagern 9 Borås
Myrten 2 Borås
Fastigheter Ulricehamn
Fastighet Nr. Ort
Avenboken 1 1 Ulricehamn
Björkdungen 1 2 Ulricehamn
Ekan 3 3 Ulricehamn
Norra Amerika 1 4 Ulricehamn
Pionen 6 5 Ulricehamn
Solrosen 12 6 Ulricehamn
Syd-Afrika 1 7 Ulricehamn
Täljstenen 1 8 Ulricehamn
Hester
Höghult
Fredriks-
berg FållornaParadiset
Skarpås
Bronäs
Karlsnäs
Villastaden
40
40
ULRICEHAMN
2
1
7
4
6
3
5
8
BORÅS OCH ULRICEHAMN
Under slutet av räkenskapsåret 2021/22 breddade Nivika affärsområde Västkusten genom 
förvärv i Borås och Ulricehamn. Dessa båda städer är strategisk belägna längs riksväg 40 
i Västergötland och för Nivika också en förbindelse mellan Göteborg/Västkusten och 
Jönköping.  
 
Borås, en handels-och textilstad, är efter Göteborg, den näst störta staden i den folktäta 
Västra Götalandsregionen, med både ett positivt flytt- och födelsenetto. En positiv 
utveckling har även Borås näringsliv då intresset för etablering är fortsatt stor, mer 
industrimark har tagits fram och utveckling fortsätter bl a utefter riksväg 40. I Borås har 
Nivika två centrala fastigheter, båda ligger i samma område med kommersiell verksamhet. 
Totalt har dessa en uthyrbar yta på drygt 12 000 m².
Ulricehamn är en stad som lever och utvecklas året om. Under vintertid erbjuder kom-
munen skidspår och skidbackar som även gjort att staden blivit en aktör för interna-
tionella skidtävlingar. Antalet invånare har de senaste åren ökat i snabb takt och enligt 
kommunens prognoser kommer den fortsatt att öka med sex procent fram till år 2028. 
Fastighetsportföljen i Ulricehamn består av bostäder med kommersiella inslag i centrala 
Ulricehamn och är fullt uthyrda.
Avenboken 1, Ulricehamn

===== SIDA 33 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   33
Göteborg 
Motala
Gislaved
Lysekil
Hunnebostrand
Strömstad
Jönköping
Borås
Värnamo
Växjö
Vetlanda
Selfstorageverksamheten Mitt Lager har sedan dess start 2016 bedrivits 
med syftet att utnyttja vakanser i Nivikas fastighetsbestånd. Mitt Lager 
startades till följd av två lediga lokaler i Jönköping och Värnamo som 
lämpade sig för selfstorageverksamhet. Beståndet har sedan vuxit med 
cirka två anläggningar per år, genom etableringar i Nivikas fastighetsbe-
stånd i Småland samt genom strategiska förvärv av liknande verksamhe-
ter på orter i västra Sverige, såsom Lysekil och Strömstad.  
 
Nivika har en fortsatt tillväxtstrategi för selfstorageverksamheten och 
har som mål att växa med två anläggningar per år, antingen genom 
etablering på flera orter och eller att utöka verksamheten på befintliga 
orter. 
 
Mitt Lager bedriver verksamheten med en för branschen låg bemanning 
tack vare sitt digitala system med bokning och betalning vilket även ger 
kunden snabb tillgång till den lokal de bokat. Kunden skall kunna hyra och 
få tillgång till ett förråd på mindre än två minuter. 
 
Verksamheten omsätter drygt 20 miljoner kronor i årstakt och drivs av 
två medarbetare.
Per den 31 augusti 2023 har Mitt Lager 15 anläggningar på tolv orter i  
södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 100 förråd, med 
en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på 53 procent. Uthyrnings -
graden är påverkad av säsongsvariation men även av utbyggnationen av 
anläggningen i Göteborg och den hårdnande konkurrensen där. 
Fördelning av förråd per geografi 
2023-08-31, %
Omsättning och Ekonomisk uthyrningsgrad 2023-08-31, %
Borås 75 
Falkenberg 185
Gislaved 101 
Göteborg 676
Hunnebostrand  242
Jönköping, 3 anl.  339  
Lysekil 212 
Motala 93
Strömstad 144
Vetlanda 116 
Värnamo 142
Växjö, 2 anl. 756
Anläggning A ntal förråd
24
2 6
22
8
113
7
5
4
5
41
68
48
78
29
55 53
Falkenberg
59
41
613 081 st
52
58
3
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
 -
 5 000
 10 000
 15 000
 20 000
 25 000
2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31
Omsättning totalt Ekonomisk uthyrningsgrad
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
 -
  500
 1 000
 1 500
 2 000
 2 500
 3 000
 3 500
2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31
Antal förråd Uthyrningsgrad antal förräd
Antal förråd och uthyrningsgrad 2023-08-31, %

===== SIDA 34 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   34
Projektverksamheten
PROJEKTVERKSAMHETEN
Projektverksamheten i Nivika omfattar förädling av befintlig fastighetsportfölj och hela kedjan från 
råmark till färdig fastighet.
Nivika arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöjligheter och outnyttjade byggrätter inom portföljen. Målet med projektverksam-
heten är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden för långsiktigt hållbar 
förvaltning.
Nivika har kompetens genom hela kedjan - från första idé till förvaltning och kan driva och förvalta ett projekt eller en fastighet genom hela 
dess utveckling och alla dess faser.
Detaljplaneprocessen innebär att byggrätterna konkretiseras och definieras. Arbetet sker i dialog med kommuner som tillsammans med 
Nivikas medarbetare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. Som engagerad fastighetsägare kan vi påverka planprocessen, 
men den är också beroende av den kommunala översiktsplaneringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede – när idéerna för 
den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler – som första delen av 
värdeskapandet sker. Vi tar utgångspunkt i de lokala förutsättningarna och skapar projekt som tillför mervärde för hela närområdet, inte bara 
för de som bor, studerar, arbetar eller besöker lokalerna. Vi arbetar aktivt för att tillföra hållbara värden och höga boendekvaliteter till staden. 
För fastigheter med antagna detaljplaner tar vi fram de handlingar som behövs för bygglov och för att bygga. Vår projektavdelning fungerar 
som beställare under entreprenadtiden. Projektledare leder den interna projektgruppen, koordinerar de externa konsulter som engageras i 
projektet och har ansvar för att de uppställda ekonomiska och tidsmässiga målen i projekten uppnås.
Produktion och färdigställande pågår fram till tillträde. Därefter tar Nivikas förvaltning över fastigheterna och håller kontakt med hyresgästen.  
Projektportfölj 
 
Nivikas långsiktiga arbete med fastighetsutveckling förutsätter en projektportfölj. Projektportföljen består dels av pågående byggnationer och 
dels av framtida projekt.  Per den 31 augusti 2023 har Nivika sju större pågående byggnationer om total 41 777 kvardratmeter, 44,5 miljoner 
kronor i tillkommande hyresintäkter och projekten beräknas tillföra 40 miljoner kronor i driftnetto. Den framtida projektportföljen innehåller cirka 
160 000 kvadratmeter kommersiella ytor och cirka 2 800 lägenheter fördelat över ett trettiotal fastigheter.
Förvaltningsfastigheter 9 740
Pågående byggnation 558
Framtida projektportfölj 104
Obebyggd mark 227
9 214
Bokfört värde, Mkr Framtida projektportfölj, andel 
egenägd
Framtid projektutveckling, andel 
med kassaflöde
Ägd
Markanvisning el likn. med byggkrav
Kassaflöde
Ej kassaflöde
10 629   
Mkr
100 % 100 %
 
Refugen 6, Värnamo

===== SIDA 35 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   35
 
289 
lägenheter
Graniten 39
VÄRNAMO  
Nybyggnation kommersiellt 
Hyresgäst Boxess
Investering 44 Mkr
Refugen 6
VÄRNAMO
 
Nybyggnation kommersiellt 
Hyresgäst Nivika
Investering 75 Mkr
PÅGÅENDE
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
Nivikas pågående ny- och ombyggnationer -upphandlade till fastpris- kommer tillsammans att tillföra ett årligt hyresvärde om 45 miljoner 
kronor. Cirka 40 miljoner kronor av dessa tillkommer redan innan räkenskapsårets slut, den 31 augusti 2024.
Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplanerna för framtida projekt. Entreprenaderna upphandlas i 
regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader.  
PÅGÅENDE
FÄRDIGSTÄLLD 
SEPTEMBER 2023
 
Grön fastighet enligt Nivikas 
gröna ramverk.
Hematiten 1  
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiellt  
Hyresgäst  DS Smith
Investering 152 Mkr
PÅGÅENDE
Pågående projekt
Färdigställande av pågående projekt tillför ett årshyresvärde om  
+40 Mkr under räkenskapsåret 2023/2024
Räkenskapsåret 
2022/2023
Under det gångna året har Nivika färdigställt 289 lägenheter 
och fem kommersiella fastigheter på totalt 12 000 m2  i  
följande större projekt:
Q1
 • Avenboken 1, Ulricehamn, 45 lägenheter  
Q3
 • Bikupan 22, Varberg, LOA 490 m²
 • Klynnan 12, Värnamo, LOA 1 900 m²
 • Kärleken 3, Värnamo, LOA 1 136 m² 
 • Porfyren 3, Värnamo, LOA 4 799 m²  
Q4
 • Sadelmakaren 1, Värnamo, 130 lägenheter
 • Värendsvallen 12, Växjö, 159 lägenheter
 • Värendsvallen 12, Växjö, LOA 3 678 m2
Samtliga fastigheter är fullt uthyrda och tillsammans tillför de 
färdigställda projekten 44 miljoner kronor i årligt hyresvärde 
och 38 miljoner kronor i driftnetto per år. 
Tor 3 
NYBRO
Nybyggnation bostäder  
Investering 140 Mkr
PÅGÅENDE
Roten 2 - Hisingstorp   
JÖNKÖPING
Nybyggnation bostäder
Investering 246 Mkr
Hovslätts Ängar
JÖNKÖPING
Nybyggnation bostäder  
Investering 115 Mkr
PÅGÅENDE
Pågående projekt
Fastighet Ort Projekttyp Kategori
Planeras 
vara 
färdigställt
Bedömd  
investering  
investering,  
Mkr
Bedömt 
återstående 
belopp
Energi- 
prestanda,  
% av BBR
Bostäder  
Uthyrbar 
yta, m2
Lokaler 
Uthyrbar 
yta, m2
Hyres- 
värde, 
Mkr
Antal 
lägenheter
Hematiten 1 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2024 152 39 80 % - 18 000 10,7 -
Refugen 6 Värnamo Nybyggnation Kontor Q1 2025 75 61 80 % - 2 050 4,5 -
Graniten 39 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q3 2023 44 - 80 % - 3 999 3,1 -
Rosen 1 (Polisen) Värnamo Ombyggnation Samhällsfastighet Q1 2024 14 10 - - 4 435 0,5 -
Roten 2 "Hisingstorp" Jönköping Nybyggnation Bostäder Q2 2024 246 62 80 %  6 002 - 13,1 82
Hovslätts ängar Jönköping Nybyggnation Bostäder Q1 2024 115 35 80 % 2 539 - 5,3 42
Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Q2 2024 140 33 80 % 3 752 - 7,2 62
786 239 12 293 28 484 44,5 186
Informationen om projekt baseras på bedömningar om projektens storlek, inriktning och omfattning, så även det planerade färdigställandet av projektet. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde, vilka innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, 
tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller att förutsättningar förändras. 
NYBRO
LÄGENHETER
289
MILJONER KRONOR 
I DRIFTNETTO
38
LOKALER
12 000m²

===== SIDA 36 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   36
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsrapport
Inga betydande förändringar har skett i organisation eller vår leverantörskedja. Under året förändrades 
Nivikas fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fastigheter/projekt. 
Förändringarna påverkar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beaktas vid jämförelser av 
energianvändning och utsläpp över tid.
Nivikas ambition är att integrera hållbarhetsarbetet i all verksamhet, varför delar av hållbarhetsarbetet 
återfinns i årsredovisningens ordinarie struktur. Hållbarhetsrapporten omfattar hela koncernens verksam-
het; Nivika Fastigheter AB (publ) och samtliga helägda dotterbolag, om inget annat anges. Rapporten 
omfattar inte verksamheter som kontrolleras av enskilda hyresgäster eller leverantörer. 
Nivikas hållbarhetsredovisning följer det finansiella räkenskapsåret och publiceras årligen. Ingen extern 
granskning har gjorts men revisorn har bestyrkt att en hållbarhetsrapport har upprättats enligt årsredovis-
ningslagen (ÅRL).
Årsredovisningen 2022/2023 inkluderar Nivikas hållbarhetsredovisning 
2022/2023 som också utgör bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport. Nivikas 
hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative 
(GRI) Standards från 2021 och omfattar perioden 1 september 2022 till och med 
31 augusti 2023. Det är Nivikas andra GRI redovisning. 
KONTAKTPERSON
Emelie Regnell, Hållbarhetschef
emelie.regnell@nivika.se

===== SIDA 37 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   37
Hållbarhetsrapport
När vi nu summerar 2022/23 ser vi ett aktivt hållbarhetsår för Nivika. Samtidigt ett 
fortsatt omvälvande år och utmanande tider för många. Nivika utgår från visionen 
att med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastade fastigheter för 
generationer och vara det självklara valet för hyresgäster. Nivikas hållbarhetsarbete 
är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av 
fastighetsportföljen. Den övergripande målsättningen är att säkra en attraktiv 
fastighetsportfölj med ett långsiktigt uthålligt värde som inte har en negativ påverkan på 
människor eller miljön. 
Nivika har ett antal prioriterade hållbarhetsfrågor som ligger till grund för följande fyra fokusområden: 
långsiktig värdeutveckling, miljö och resursanvändning, hållbar stadsutveckling och hållbara medarbetare. 
Målen med att minska energianvändningen i våra fastigheter, bygga bostäder i enlighet med Miljöbyggnad 
Silver, installera fler laddplatser och öka produktionskapaciteten från installerade solpaneler bidrar till att 
minska såväl klimatpåverkan som driftkostnaderna.
ÅRET I KORTHET
Energi, extremväder och kund i fokus
Nivika sätter ramarna för hela byggnadens livscykel i projekteringsstadiet, redan där skapas energieffektiva 
byggnader med långsiktig kvalitet enligt Nivika-standard. Byggnaden utformas för att skapa flexibilitet 
genom att ta hänsyn till framtida alternativ användning och behov av förändring. Byggskedet är den fas i 
livscykeln med störst miljöpåverkan. För att säkerhetsställa ett gott inomhusklimat bygger Nivika i enlighet 
med Miljöbyggnad, där fokus läggs på hållbara material och en effektiv energianvändning. Under året har 
bostadsfastigheterna Sadelmakaren i Värnamo och Värendsvallen 12 i Växjö färdigställts i enlighet med 
Miljöbyggnad Silver liksom logistikanläggningen Klynnan 12 i Värnamo.
Minskad energianvändning är en viktig del i att minimera vår klimatpåverkan. Tillsammans med hyresgästerna 
arbetar vi målmedvetet för att minska energiförbrukningen. Flera större energibesparande projekt har 
genomförts, bland annat i fastigheterna Rättaren 5, Växjö och Folkets hus 1, Värnamo - som lett till minskad 
elförbrukning på 70 procent respektive en energibesparing på 13 procent.
Parallellt med Nivikas arbete för en minskad klimatpåverkan behöver fysiska risker hanteras som följd av 
förändrat klimat och en förändrad omvärld. Under året har Nivika genomfört analyser av hållbarhetsrisker på 
samtliga fastigheter i beståndet. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de 
största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs 
att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker. 
Kundfokus är en av Nivikas strategier för att skapa goda och långa kundrelationer. Under hösten 2022 
genomförde bolaget för första gången en kundundersökning för sina bostadshyresgäster. 93 procent trivs 
bra med sitt boende och 90 procent kan rekommendera Nivika som hyresvärd, 80 procent tycker att de får 
möjlighet att agera miljömedvetet och 83 procent tycker att Nivika anstränger sig för att bidra till en hållbar 
utveckling. 
Medarbetarna är avgörande för företagskulturen, affärerna och den pågående utvecklingen. Kunniga, 
engagerade och välmående medarbetare ger nöjdare hyresgäster och en effektivare verksamhet. Engagemang, 
ärlighet, glädje och hållbarhet är de kärnvärden som ligger till grund för företagskulturen. För att vara en hållbar 
arbetsplats ingår jämställdhet som ett av de tre prioriterade arbetsområdena. I juni publicerades Allbrights 
årliga granskning av jämställdheten inom Sveriges börsnoterade bolag. Då Nivika har uppnått en jämn 
könsfördelning i ledningsgruppen har bolaget i år placerat sig på Allbrights gröna börslista. 
Sadelmakaren 1, Värnamo

===== SIDA 38 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   38
Hållbarhetsrapport
HÅLLBART FÖRETAGANDE –
MED NÄRHET OCH ENGAGEMANG
Vi utgår från vår vision att med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer 
och vara det självklara valet för hyresgästen. Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar 
såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Vår övergripande målsättning är att säkra en attraktiv 
fastighetsportfölj med ett långsiktigt uthålligt värde som inte har en negativ påverkan på människor eller miljön. 
För att Nivika ska lyckas med sitt hållbarhetsarbete är det viktigt att vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade medarbetare. Vi ska även ställa krav 
och involvera kommuner, leverantörer och hyresgäster i arbetet. Tillsammans når vi längre än vad vi hade gjort var och en för sig.
För Nivika utgår hållbarhetsarbetet från ett långsiktigt ansvar för ekonomisk, miljömässig och social utveckling. Nivika ska vara ett fastighetsbolag som 
driver på utvecklingen och bidrar till ett hållbart samhälle. Det handlar om hållbar utveckling, att göra våra fastigheter bättre för miljön och hyresgästen 
och bli mer lönsamma på en och samma gång. 
Med lokal förankring och med hyresgästen i fokus förvaltar, förädlar, bygger och förvärvar vi såväl bostäder som fastigheter för kommersiellt bruk. 
Nybyggnation av bostäder skall med fördel ske i trä med industriellt byggande, vilket är hållbart och ekonomiskt fördelaktigt.
En integrerad del i Nivikas verksamhet
Långsiktigt och hållbart värdeskapande är en central del av den övergripande bolagsstyrningen för vilken styrelsen och VD är ytterst ansvariga. Nivikas 
styrelse antar årligen hållbarhetspolicy och uppförandekod samt följer kvartalsvis upp hållbarhetsarbetet. Varje  år rapporteras bolagets riskanalys till 
styrelsen, en process som beskrivs på sidan 79-82,  vilket innefattar hållbarhetsrisker och möjligheter kopplade till klimat & miljö, sociala förhållanden, 
mänskliga rättigheter och anti-korruption. 
Styrelsen ansvarar för att årligen upprätta och ge ut hållbarhetsredovisningen och är tillsammans med koncernledningen ansvarig för att anta Nivikas 
hållbarhetsmål. VD och koncernledning verkställer och driver igenom styrelsens beslut samt ansvarar för att den egna verksamheten hanterar 
hållbarhetsarbetet. Att det finns rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp.
Hållbarhetsarbetet i organisationen leds av hållbarhetschefen som rapporterar löpande till koncernledningen. Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig 
och integrerad del i all verksamhet. Ansvaret för det dagliga arbetet med klimatrelaterade frågor såsom planering, genomförande och uppföljning följer 
organisationsstrukturen. 
Styrdokument för hållbarhetsarbetet
Regelverk som styr, inspirerar och vägleder Nivikas 
hållbarhetsarbete med försiktighetsprincipen i be-
aktande. Bolaget beaktar samhällets krav enligt lagar 
och förordningar som minimikrav och strävar efter 
ständiga förbättringar med tydliga mål att främja en 
hållbar utveckling.
Externa lagar och riktlinjer
 • Svenska Aktiebolagslagen
 • Årsredovisningslagen
 • Miljöbalken
 • Arbetsmiljölagen
 • Boverkets byggregler (BBR-krav)
 • FN:s vägledande principer för företag och mänskliga 
rättigheter
 • EU:s taxonomiförordning
 • Övriga tillämpliga lagar och regler  
Externa initiativ
 • GRI Standards
 • FN:s globala hållbarhetsmål
 • Parisavtalet
 • TCFD
 • Hållbarhetscertifieringar, t ex miljöbyggnad
 • Lokala hållbarhetsprogram och klimatanpassningsplaner  
Interna regelverk
 • Hållbarhetspolicy
 • Arbetsmiljöpolicy
 • Uppförandekod
 • Övriga rutiner och instruktioner

===== SIDA 39 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   39
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsfrågan är central och det finns stora förväntningar på hur frågan hanteras. Vår intressentanalys 
omfattar de intressenter som Nivika i huvudsak påverkar, samverkar med och/eller blir påverkad av. Vi för en 
löpande dialog för att fånga in åsikter och förväntningar från intressenterna. Intressentdialogen är viktig då den ger 
oss underlag för hur vi ska utveckla vårt hållbarhetsarbete. Nedan presenteras intressenternas nyckelfrågor och hur 
dialog har förts. 
I DIALOG MED 
OMVÄRLDEN
HYRESGÄSTER - BOENDE
Dialogform
 • Möten (visning, uthyrning, in-& utflytt) 
 • Kundtjänst & serviceanmälan
 • Hyresgästenkät
Nyckelfråga
 • Trygghet och trivsel 
 • Bra boendemiljö 
 • Möjliggöra för de boende att agera hållbart
KREDITGIVARE/  
FINANSIÄRER
Dialogform
 • Finansiella rapporter (kvartalsvis) 
 • Enskilda möten med banker och 
investerare 
 • Kapitalmarknads- och investerar-
presentationer  
Nyckelfråga
 • Långsiktig och stabil ekonomisk 
förvaltning 
 • Låg klimatpåverkan 
 • Nöjda och stabila hyresgäster 
 • Transparent rapportering
HYRESGÄSTER - KOMMERSIELLA
Dialogform
 • Kundmöten 
 • Avtalsförhandlingar 
 • Kundtjänst, serviceanmälan och löpande dialog kring 
förvaltning 
Nyckelfråga
 • Lokaler med god arbetsmiljö 
 • Långsiktig fastighetsförvaltning 
 • Möjliggöra för hyresgästen att agera hållbart
MEDARBETARE
Dialogform
 • Medarbetarsamtal (årligen) 
 • Utbildningar 
 • Företagsevents 
 • Avdelnings-, projekts- och skyddskommittémöten  
Nyckelfråga
 • Stabil arbetsgivare med goda arbetsvillkor 
 • God arbetsmiljö 
 • Engagerad i lokala föreningslivet och samhället
SAMHÄLLSAKTÖRER
Dialogform
 • Möten med kommunala tjänstepersoner och  
förtroendevalda rörande byggnationer, stadsutveckling, 
detaljplaner etcetera. 
 • Samverkansmöten vid nätverk, intresse- och bransch-
organisationer  
Nyckelfråga
 • Byggnationer med ett starkt hållbarhetsperspektiv 
 • Bidra till hållbar stadsutveckling
LEVERANTÖRER
Dialogform
 • Vid upphandling av ramavtal 
 • Beställningar och leverantörsmöten 
 • Avstämning och kontroll av ramavtals-  
leverantörer (årligen)  
Nyckelfråga
 • Kravställare när det gäller kvalitet, arbets-
villkor och arbetsmiljö hos våra leverantörer 
 • Samverkan för ökad hållbarhet
ÄGARE OCH STYRELSE
Dialogform
 • Styrelsemöten (6-8 per år) 
 • Bolagsstämma (årligen)  
Nyckelfråga
 • Långsiktig avkastning med hänsyn till 
människor och miljö 
 • Transparent rapportering 
 • Kundnöjdhet

===== SIDA 40 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   40
Hållbarhetsrapport
VÅRA VIKTIGASTE FRÅGOR
- FOKUSOMRÅDEN
Långsiktig värdeutveckling
Vi skapar långsiktig värdeutveckling genom 
ansvarsfulla affärer. Att ta ansvar i våra 
relationer med kunder, leverantörer och 
partners är avgörande för vårt förtroende 
och för vår förmåga att skapa långsiktigt 
framgångsrika affärer. Vi lägger stor vikt vid 
att säkerställa en god ekonomisk stabilitet, 
ansvarsfulla relationer i hela värdekedjan och 
efterlevnad av Nivikas uppförandekod. 
 • Finansiell stabilitet
 • Grön finansiering
 • Affärsetik och anti-korruption
Miljö och resursanvändning
Vi bygger, förvaltar och utvecklar fastigheter 
resurseffektivt och med klimatet i fokus. Att 
våra fastigheter är energieffektiva, har låg 
klimatpåverkan och bidrar till en funktionell 
och god inomhusmiljö är viktigt. Det är i och 
kring våra fastigheter vi kan göra mest för 
att minimera vår påverkan på omgivningen, 
och vi fokuserar på att redovisa och förbättra 
fastigheternas klimatpåverkan, miljöprestanda 
och energianvändning.
 • Resurseffektivitet – material, energi och avfall
 • Klimatpåverkan och anpassning till ett förändrat 
klimat
Hållbar stadsutveckling
Vi är en lokal samhällsbyggare som erbjuder 
attraktiva och trivsamma lokaler/boen-
den för våra hyresgäster. Nivika bidrar till 
regionens utveckling genom vår kärn-
verksamhet. Att skapa förutsättningar för 
våra hyresgäster att agera hållbart. Också 
genom att engagera oss i initiativ, såsom 
infrastruktur, innovation och utbildning 
samt att välja lokala leverantörer.
 • Trygghet och trivsel
 • Påverka hyresgästen att agera mer hållbart  
Hållbara medarbetare
Vi är en inkluderande arbetsplats med friska 
och engagerade medarbetare. Att våra 
medarbetare trivs, är engagerade och ut-
vecklas har en direkt påverkan på kundernas 
upplevelse av relationen med Nivika, liksom 
vår förmåga att leverera goda resultat. I vår 
strävan att vara en attraktiv arbetsgivare 
prioriterar vi särskilt aspekterna arbetsmiljö, 
kompetensutveckling, jämställdhet och 
mångfald.
 • God arbetsmiljö 
 • Jämställdhet och mångfald
 • Kompetensutveckling
Utifrån de globala hållbarhetsmålen, resultatet från intressentdialogen, tidigare strategiarbete, en omvärldsanalys som inkluderade viktiga branschspecifika frågor samt en analys över 
Nivikas hållbarhetsrelaterade risker genomfördes en väsentlighetsanalys. Syftet med väsentlighetsanalysen är att identifiera och prioritera viktiga frågor för Nivika ur ett miljömässigt, 
socialt och ekonomiskt perspektiv.  Ett antal prioriterade hållbarhetsfrågor identifierades och ligger till grund för Nivikas fokusområden. Grunden till väsentlighetsanalysen gjordes 
2021 och har uppdaterats och utvecklats över tid. Under våren 2023 genomfördes en workshop med fokusgrupper av Nivikas medarbetare där fokusområden och de väsentligaste 
hållbarhetsfrågorna arbetades igenom.

===== SIDA 41 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   41
Hållbarhetsrapport
Agenda 2030
Vi fokuserar vårt hållbarhetsarbete på de områden där 
vi har störst påverkan och därmed störst möjlighet att 
bidra till positiv utveckling. Nivika bidrar till att uppfylla 
Agenda 2030, med särskilt fokus på utvalda delmål. 
LOKAL NÄRVARO FÖR 
GLOBALA MÅL
Mål 16 - Fredliga och inkluderande samhällen 
För oss är det viktigt att ha ett proaktivt arbete för att minimera 
alla former av korruption och mutor, både bland medarbetarna, hos 
leverantörer och kunder. Detta är vårt sätt att bidra till ett fredligt 
och inkluderande samhälle. (Delmål 16.5)
Mål 11 - Hållbara städer och samhällen
Genom vårt arbete är vi en aktiv part i utvecklingen av städer. I 
planering, byggande- och förvaltning av fastigheter och stadsdelar 
samarbetar vi med kunder, leverantörer och kommuner och skapar 
tillsammans hållbara städer och samhällen. Med varsam blandning av byggnader, 
utformning av offentliga miljöer och gröna områden skapar vi stadsliv, gröna 
oaser, trygghet och trivsel som inkluderar alla. Vi är också med och utvecklar 
industriområden och skapar möjligheter för ett expanderande näringsliv i och 
runt våra kommuner. (Delmål 11.6, 11.7)
Mål 5 - Jämställdhet
Nivika tror på styrkan i mångfald. Vi välkomnar medarbetare med olika 
bakgrund, läggning, egenskaper och kompetenser. Att vara öppen och 
nyfiken har varit en viktig del av Nivikas framgång, därför uppmunt-
rar vi olikheter och unikitet. Vi arbetar konsekvent för att öka jämställdhet och 
motverka diskriminering på arbetsplatsen. Generellt sett har Nivika en övervikt av 
män. Speciellt inom förvaltningsverksamheten arbetar vi för en jämnare fördelning. 
(Delmål 5.1, 5.5) 
Mål 7 - Hållbar energi för alla
Genom att köpa el från vatten- och vindkraft samt installera solcel-
ler på våra fastigheter bidrar vi till att öka andelen förnybar energi 
i den globala energimixen. Med hjälp av olika åtgärder minskar vi 
energianvändningen i våra byggnader, uppmuntrar till en effektivare användning av 
lokalytor och bidrar på så sätt till att öka energieffektiviteten. (Delmål 7.2, 7.3)
Mål 12 - Hållbar konsumtion och produktion 
Vår ambition är att bidra till en mer hållbar konsumtion och 
produktion. Detta gör vi genom att arbeta aktivt med vår egen, våra 
leverantörers och våra kunders resurseffektivitet. Vi strävar efter 
att minska energianvändningen, uppnå en miljövänlig hantering av kemikalier och 
avfall samt att minska utsläpp, genom miljöklassning av byggnader och ställa krav 
på leverantörerna. 
(Delmål 12.2, 12.4, 12.5)
Mål 3 - God hälsa och välbefinnande
Våra fastigheter utformas för att skapa välbefinnande hos våra hyres-
gäster. Genom att bygga bostäder enligt Miljöbyggnad Silver och välja 
närproducerade material bidrar vi till minskad användning av skadliga 
kemikalier och byggmaterial samt att undvika föroreningar i luft, mark och vatten. 
Bra inomhusklimat i våra fastigheter är viktigt för våra hyresgästers hälsa och bidrar 
till att minska antalet sjukdomsfall i samhället. Vi arbetar också för att säkra en god 
hälsa bland våra medarbetare. (Delmål 3.4, 3.9)
Mål 13 - Bekämpa klimatförändringarna 
Att minska energianvändningen och nyttjandet av fossila bränslen 
för att därigenom minska koldioxidutsläppen och på så sätt bekämpa 
klimatförändringarna är en viktig del i vårt arbete. Vi vill också stärka 
städernas och fastigheternas motståndskraft mot, och förmåga till anpassning till 
klimatrelaterade faror och naturkatastrofer. (Delmål 13.1, 13.3)
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
Mål 8 - Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt
Hållbar ekonomisk tillväxt säkrar och skapar nya arbetstillfällen 
samtidigt som engagerade, kompetenta och friska medarbetare är 
en förutsättning för att åstadkomma bra resultat. Vi arbetar för att 
främja en trygg och säker arbetsmiljö och goda arbetsvillkor för såväl egna medar-
betare som leverantörer. Målsättningen är låg sjukfrånvaro samt noll arbetsplats-
olyckor. Vi satsar också på kompetensutveckling för våra anställda. Med hållbara 
medarbetare läggs grunden till utveckling och lönsamhet.
(Delmål 8.4, 8.5, 8.8)

===== SIDA 42 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   42
Hållbarhetsrapport
EKONOMISKT ANSVAR
- LÅNGSIKTIG VÄRDEUTVECKLING
Nivika bygger och investerar för egen långsiktig förvaltning och till grund för vår hållbarhetssyn ligger en strävan efter 
att skapa långsiktiga värden. Både ekonomiska och mänskliga. Att skapa värde över tid förutsätter ett hållbart synsätt, 
långsiktigt ansvarstagande, sund affärsmässighet och stabil finansiell ställning.
Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med våra intressenter och är också en förutsättning för att driva hållbar utveckling. Lång-
siktig värdeutveckling innebär också att all verksamhet genomsyras av ett långsiktigt arbete för en hållbar leverantörskedja samt transparent redovis-
ning av hållbarhetsdata. Syftet är att äga, förvalta och utveckla fastigheterna under lång tid och det har sedan länge därför varit naturligt att redan från 
start lägga stor vikt vid hållbarhet. Att skapa attraktiva boendemiljöer i resurseffektiva fastigheter med beständiga material till en rimlig kostnad, lägger 
grunden för ett varaktigt värdeskapande. Vi investerar inte för kortsiktig vinst eftersom vi sällan säljer de fastigheter vi bygger. Vi vill skapa en ekono-
misk stabilitet som går över och bortanför konjunkturer.
Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling
GRÖNA FASTIGHETER
38%
DELMÅL:  
Utbildning Anti-korruption, fördjupning  
Måluppfyllnad:  Ej genomförd
Ram- och leverantörsavtal med fokus på tjänsteleverantörer i Växjö, Vetlanda och på Västkusten, inklusive hållbarhet och uppförandekod  
Måluppfyllnad:  Arbete pågår
Informationstillfälle krisplan Nivika utifrån nya marknadsområden och många nya medarbetare  
Måluppfyllnad:  Allmän genomgång för samtliga medarbetare under året
Uppstart, planering och omfattning hållbarhetsinventering fastighetsportfölj  
Måluppfyllnad:  100 % hållbarhetsinventerade fastigheter 
Sadelmakaren 1, Värnamo

===== SIDA 43 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   43
Hållbarhetsrapport
Finansiell stabilitet
Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De 
ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av god avkastning på eget kapital, hög 
tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med våra 
intressenter och är också en förutsättning för att driva en hållbar utveckling. 
Strategin stöds av en stabil bas av intäkter som ger ett stabilt operativt kassaflöde och ligger till grund för en 
sund ekonomisk ställning. Den långsiktiga finansiella hållbarheten styrs av de finansiella målen. Utfallet i  
förhållande till mål, se avsnitt Mål och utfall samt i koncernens Rapport över resultat och totalresultat i 
koncernen i sammandrag. Dessutom finns de finansiella nyckeltalen redovisade i slutet av rapporten. För mer 
information kring skapat ekonomiskt värde för Nivika se företagets resultaträkning.
 
 
Vägen mot en hållbar framtid 
– grön finansiering 
Grön finansiering är en naturlig fortsättning del av det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Det 
ger oss en ansvarsfull finansiering, förtroendefulla relationer med våra finansiärer samt stolthet och engage-
mang hos våra medarbetare. Nivika gav ut sitt Gröna Ramverk i september 2020 och emitterade i samband 
med det sin första gröna obligation. Nivikas ramverk följer Green Bond Principles där ambitionen är att bidra 
till målen enligt Agenda 2030, ramverket är granskat av Cicero med betyget ”Medium Green”. För vidare 
läsning se avsnitt Uppföljning grönt ramverk – Investerarrapport 2023-08-31 i årsredovisningen.
Ansvarsfull samarbetspartner 
- affärsetik och anti-korruption 
På Nivika värdesätter vi vår position som ett respekterat företag oavsett var vi bedriver vår verksamhet.Vi 
stödjer och respekterar de internationellt erkända mänskliga rättigheterna där vi verkar. Mutor, bestickningar 
eller otillbörliga förmåner får inte förekomma och vi arbetar för att motverka alla former av korruption i verk-
samheten och i affärsrelationer. 
Uppförandekod
Uppförandekoden (Koden) beskriver hur Nivikas medarbetare ska agera på arbetsplatsen och hur vi gör affärer. 
Koden beskriver även vad Nivika förväntar sig av sina medarbetare och affärspartners samt vad intressenterna 
kan förvänta sig av oss. Koden gäller för alla Nivikas medarbetare. Alla helägda dotterbolag till Nivika är bundna 
av koden, leverantörer och andra affärspartners förväntas följa liknande principer som ingår i koden. Att dessa 
principer efterlevs är en viktig faktor när val av affärspartners görs.
Information om uppförandekoden ingår som en del av introduktionsprogrammet för alla nyanställda. Utöver 
uppförandekoden finns styrdokument innehållande principer för bolagsstyrning och efterlevnadsprocedurer, 
som beslutats av styrelsen.
Visselblåsare
Vi är angelägna om att både våra egna medarbetare och våra externa intressenter känner sig trygga med att vi 
fångar upp eventuella missförhållanden i organisationen redan på ett tidigt stadium, antingen via dialog eller via 
företagets visselblåsarfunktion, som sköts av Nivikas styrelseordförande. Repressalier mot eller diskriminering 
av någon medarbetare som i god tro gjort en anmälan är inte tillåtet. Under året finns inga rapporterade fall av 
korruption, mutor eller brott mot uppförandekoden. 
För hållbarhet i leverantörskedjan
Nivikas leverantörer har en viktig roll i värdekedjan och som beställare av varor och tjänster har Nivika ett stort 
ansvar och möjlighet att ställa krav med koppling till hållbarhet. Exempelvis kravställs leverantörer på att följa 
bolagets uppförandekod. Nivika eftersträvar lokala leverantörer, nära och långsiktiga samarbeten med affärs-
partners för att tillsammans främja hållbarhet genom hela värdekedjan. 
Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling

===== SIDA 44 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   44
Hållbarhetsrapport
EU-taxonomin - för hållbara byggnader
Syftet med EU-taxonomin är att definiera vilka tillgångar som anses vara hållbara i placerings- och 
investeringshänseende och bidrar till att uppfylla EU:s miljömål. Två av sex miljömål har i dagsläget definierats. 
Under räkenskapsåret 2021/2022 bedömde vi att 100 procent av Nivikas omsättnig, driftsutgifter och 
kapitalutgifter är tillämpliga i enlighet med EU:s taxonomiförordning.
Nivika omfattas inte initialt av rapporteringskravet, men väljer frivilligt att presentera en bedömning av hur 
verksamheten överensstämmer med EU-taxonomin och hur stor del av våra tillgångar som definieras som 
hållbara då dessa väsentligt bidrar till miljömål 1: Begränsning av klimatförändringar.
Nivika äger, förvaltar och utvecklar fastigheter. Verksamheten återfinns i huvudgrupp 7, Bygg och 
fastighetsverksamhet, i taxonomin. Vår bedömning är att verksamheten därmed motsvarar det som i 
taxonomin benämns 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Nivika utför inte några entreprenader i egen regi, 
utan har endast rollen som beställare i samband med nyproduktion, varför vi bedömer att verksamheten inte 
omfattas av ytterligare artiklar. 
Samtliga Nivikas fastigheter har utvärderats utifrån väsentligt bidrag till miljömål 1. Där omfattas 
fastigheter som har energiklass A enligt energideklarationen eller tillhör topp 15 procent av det nationella 
byggnadsbeståndet i enlighet med Fastighetsägarnas upprättade gränsvärden (2022).
En hållbarhetskartläggning med tillhörande klimatriskanalys har gjorts på hela Nivikas bestånd. Denna klargör att 
verksamheten inte orsakar betydande skada på övriga miljömål.
Taxonomin är tillämplig för 100 procent av Nivikas verksamhet. Av omsättningen är 33 procent förenligt med 
taxonomin, för driftutgifterna är utfallet minst 33 procent och av årets kapitalutgifter är minst 54 procent förenligt 
med taxonomins krav. 
Nivika har valt en måttfull tolkning av kriterierna, och hellre valt att definiera färre ekonomiska aktiviteter som 
gröna, snarare än fler. Följande antaganden och avgränsningar har gjorts:
 • Ett antal energideklarationer gällande nyproducerade fastigheter är utförda på energiberäkningar.
 • Nivika redovisar nedan endast miljömål 1 och 2, vilket innebär att vi gjort avsteg från FAR:s tabellformat.
 • I omsättningen ingår endast hyra, inte hyrestillägg i form av debitering av exempelvis el och vatten.
Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska 
verksamheter som är förenliga med taxonimkraven.
Kod
Absolut 
omsättning,  
Mkr
Absolut 
omsättning, 
%
Absolut 
omsättning, 
%
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 199,1 32,5 100
De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas 
omsättning 199,1 32,5 100
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är 
miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 412,8 67,5
Omsättning hos de verksamheter De miljömässigt hållbara (tax-
onomiförenliga) verksamheternas omsättning A2 412,8 67,5
Totalt (A.1 + A.2) Summa 611,9
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Omsättning hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B)* -
Totalt (A + B) Summa 611,9
Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska 
verksamheter som är förenliga med taxonomikraven.
Kod
Absolut 
omsättning, 
Mkr
Absolut 
omsättning, 
%
Absolut 
omsättning, 
%
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 229,7 54,0 100
Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomi-förenliga) 
verksamheterna (A.1) 229,7 54,0 100
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är 
miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 195,9 46,0
Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som 
inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2 195,9 46,0
Totalt (A.1 + A.2) Summa 425,7
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Kapitalutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) -
Totalt (A + B) Summa 425,7
Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling

===== SIDA 45 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   45
Hållbarhetsrapport
Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska 
verksamheter som är förenliga med taxonimkraven.
Kod
Absolut 
omsättning,  
Mkr
Absolut 
omsättning, 
%
Absolut 
omsättning, 
%
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 199,1 32,5 100
De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas 
omsättning 199,1 32,5 100
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är 
miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 412,8 67,5
Omsättning hos de verksamheter De miljömässigt hållbara (tax-
onomiförenliga) verksamheternas omsättning A2 412,8 67,5
Totalt (A.1 + A.2) Summa 611,9
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Omsättning hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B)* -
Totalt (A + B) Summa 611,9
Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska 
verksamheter som är förenliga med taxonomikraven.
Kod
Absolut 
omsättning, 
Mkr
Absolut 
omsättning, 
%
Absolut 
omsättning, 
%
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 229,7 54,0 100
Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomi-förenliga) 
verksamheterna (A.1) 229,7 54,0 100
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är 
miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 195,9 46,0
Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som 
inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2 195,9 46,0
Totalt (A.1 + A.2) Summa 425,7
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Kapitalutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) -
Totalt (A + B) Summa 425,7
Andel av driftsutgifterna från produkter eller tänster som är förknippade med ekonomiska 
verksamheter som är förenliga med taxonomikraven.
Kod
Absolut 
omsättning, 
Mkr
Absolut 
omsättning, 
%
Absolut 
omsättning, 
%
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 64,1 32,5 100
Driftutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksam-
heterna (A.1) 64,1 32,5 100
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är 
miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 132,9 67,5
Driftutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som 
inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2 132,9 67,5
Totalt (A.1 + A.2) Summa 197,0
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) -
Totalt (A + B) Summa 197,0

===== SIDA 46 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   46
Hållbarhetsrapport
TCFD-vägleder
För att ha ett tydligt fokus på klimatfrågan och hantera riskerna men också 
möjligheterna kring dem har vi börjat arbeta i linje med TCFD (Task Force on Climate-
related Financial Disclosures). Ambitionen är att följa rekommendationerna i största 
möjliga utsträckning. TCFD riktar sig till både bolag och investerare. 
Beskrivningen hjälper intressenterna att skapa sig en bild av hur verksamheten kommer att påverkas av klimat-
förändringarna. Nedan beskrivs kortfattat hur Nivika arbetar med de olika delarna i ramverket, vissa upplys-
ningar presenteras även i andra delar av årsredovisningen, vilket framgår av hänvisningar i texten nedan.
Styrning
Nivikas styrelse har ett övergripande ansvar för styrningen av hållbarhetsfrågorna. Koncernledningen ansvarar 
för att ta fram förslag på policys, mål och strategier. Resultat för mål och klimatrelaterade frågor presenteras 
för styrelsen och diskuteras vid planerade möten under hela året.
Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet. Ansvaret för det dagliga arbetet 
med klimatrelaterade frågor såsom planering, genomförande och uppföljning följer organisationsstrukturen. 
Frågor relaterade till klimatet ingår som en del av de affärsplaner som tas fram. Hållbarhetschefen har det 
operativa ansvaret för att driva, utveckla, samt följa upp Nivikas klimatarbete och rapportera utfallet till kon-
cernledningen.
Strategi
Nivikas affärsmodell och verksamhet är anpassad för att ta vara på möjligheter som följer av omställningen till 
ett hållbart samhälle. Vårt arbete med minskad energianvändning och klimatpåverkan från verksamheten är ett 
sätt att framtidssäkra fastigheterna, minska våra kostnader och möta framtida lagar. Nivika är ett fastighetsbo-
lag som arbetar med lokala kontakter och har ett nära samarbete med kommuner gällande utvecklingsprojekt 
och framför hållbarhetsaspekter även där. Därigenom förblir vi ett attraktivt bolag för våra intressenter, inte 
minst framtida hyresgäster.
Riskhantering
Identifiering och analys av klimatrelaterade risker är en förlängning av vårt ordinarie riskarbete – en process 
som beskrivs på sidorna 79-82. Miljöaspekter, inklusive klimat, ingår denna process liksom alla de andra av 
bolagets risker och möjligheter.
Under året har Nivika dessutom genomfört analyser och genomlysning av hela fastighetsbeståndet. Analysen 
har gjorts både på en geografisk nivå samt på fastighetsnivå och identifierat de största framtida potentiella 
riskerna. Vid förvaltning samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder 
vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker. 
Syftet med risk- och möjlighetsanalysen är att få koll på hur Nivika påverkas finansiellt av klimatförändringarna; 
dels rent fysiskt, dels av styrmedel för att begränsa växthusgasutsläpp – men även att tillvarata de möjligheter 
som identifieras under processen.
 • Skyfall och översvämning
 • Inomhusklimat
 • Vattentillgång
 • Storm
 • Ras, skred och erosion
 • Stora snömängder
 • Jordbävning 
Riskkartläggning - hållbarhetsrisker
 • Radon
 • Förorenat område
 • Invasiva arter
 • Byggnadsminne
 • Energiklass F och högre
 • Skyddsrum
 • Hög nivå av felanmälningar
 • NIS-direktivet  
 • Utsatt område
 • Riskområde
 • Särskilt utsatt område
Nivika har under året inventerat samtliga fastigheter i det befintliga beståndet med 
avseende på följande hållbarhetsrisker:
Varje risk har graderats enligt sannolikhet och påverkan med skalan 
låg, medel och hög. Det är viktigt att anpassa verksamheten och 
hantera de fysiska risker som ett förändrat klimat och en förändrad 
omvärld innebär.
Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som 
en av de största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt 
pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga 
åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker.
Mål och mätetal
Energianvändningen i fastigheter är en stor bidragande orsak till utsläppen av växthusgaser. Nivika har sedan 
2020/21 haft ett årligt mål att minska energiförbrukningen med 10 procent, läs mer på sidan 54.
Bolaget har som mål att 20 procent av fastigheterna i portföljen ska vara ”gröna”, att andelen nyinstallerad 
förnybar energi ska ha en produktionskapacitet(solenergi) på 1 GWp och att all nyproduktion av bostäder ska 
byggas i enlighet med Miljöbyggnad Silver.
FASTIGHETER  
 HÅLLBARHETSINVENTERADE
100%
Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling

===== SIDA 47 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   47
Hållbarhetsrapport
Styrning Strategi Riskhantering Mätetal och mål
A. Styrelsens översyn av 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter.
Se sid. 46
A. Klimatrelaterade risker och 
möjligheter organisationen har 
identifierat på kort, medel och 
lång sikt.
Se sid. 46
A. Organisationens processer 
för att identifiera och bedöma 
klimatrelaterade risker.
Se sid. 46
A. Organisationens mätetal 
för att bedöma klimatrelate-
rade risker och möjligheter 
i linje med sin strategi och 
riskhanteringsprocess.
Se sid. 46
B. Ledningens roll i be-
dömning och hantering av 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter.
Se sid. 46
B. Påverkan från klimatrelate-
rade risker och möjligheter på 
organisationens verksamhe-
ter, strategi och finansiella 
planering.
Se sid. 46
B. Organisationens processer 
för att hantera klimatrelate-
rade risker.
Se sid. 46
B. Scope 1, Scope 2 och 
Scope 3-utsläpp av växthus-
gaser och relaterade risker.
Se sid. 46
C. Organisationsstrategins 
anpassningsförmåga med 
hänsyn till olika klimatrelate-
rade scenarios – inkluderat 
ett scenario för 2 grader eller 
lägre.
Se sid. 46
C. Processer för att identi-
fiera, bedöma och hantera 
klimatrelaterade risker är in-
tegrerade i organisationens 
övergripande riskhantering.
Se sid. 46
C. Mål som organisationen 
använder för att hantera 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter och utveckling 
mot mål.
Se sid. 46
TCFD-index
Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling

===== SIDA 48 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   48
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning
KLIMATANSVAR
- MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING
Bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande del av Sveriges totala energianvändning och en stor andel av 
koldioxidutsläppen, vilket har en negativ påverkan på vårt klimat. Nivika ska erbjuda hållbara fastigheter, bolaget 
förvaltar och utvecklar därför fastigheter resurseffektivt och med klimatet i fokus. Vi arbetar ständigt för att minska vår 
egen och våra hyresgästers klimatavtryck samtidigt som vi arbetar med att effektivisera vår resursanvändning. 
DELMÅL:  
Minska energianvändningen med 10 % (jämfört med 2021/22)  
Måluppfyllnad:  -4 % 
Andel ”gröna” fastigheter i portföljen: 20 %  
Måluppfyllnad:  38 % 
Nyproduktion av bostäder ska ske i enlighet med Miljöbyggnad Silver  
Måluppfyllnad:  100 % 
Nyinstallerad produktionskapacitet (solenergi): 1 GWp  
Måluppfyllnad:  1,3 GWp 
1,3 GWp
NYINSTALLERAD 
PRODUKTIONSKAPACITET
AV SOLENERGI
Snöflingan 16, Växjö

===== SIDA 49 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   49
Hållbarhetsrapport
Resurseffektivitet - material, energi och avfall
Nivika lägger stort fokus på att skapa hållbara byggnader över tid. Det är långsiktiga satsningar som leder till 
minskad klimatpåverkan och lägre energiförbrukning. Materialförbrukning, effektiv energianvändning och 
avfallshantering är viktiga områden för Nivika när det gäller resurseffektivitet.
Byggnadens livscykel
PROJEKTERING 
Nivika sätter ramarna för hela byggnadens livscykel i projekteringsstadiet, redan där skapas energieffektiva 
byggnader med långsiktig kvalitet enligt Nivika-standard. Byggnaden utformas för att för att skapa flexibilitet 
genom att ta hänsyn till framtida alternativ användning och behov av förändring.
NYBYGGNATION 
Byggskedet är den fas i livscykeln med störst klimatpåverkan. För att säkerhetsställa ett gott inomhusklimat 
bygger Nivika i enlighet med Miljöbyggnad Silver, där fokus läggs på hållbara material och en effektiv energian-
vändning. Tillsammans med rätt leverantör möjliggörs flexibilitet, resursoptimering och materialval som skapar 
förutsättningar för hållbarhet i hela livscykeln. Att kravställa och optimera transporter under byggskedet är 
ytterligare ett sätt att minska klimatavtryck.
DRIFT- OCH FÖRVALTNING
Genom att arbeta löpande med driftoptimering, energieffektivisering samt utbyte av föråldrad teknik minime-
rar vi klimatavtrycket från verksamheten. Genom att skapa förutsättningar för Nivikas hyresgäster att bo eller 
bedriva sin verksamhet med så låg klimatpåverkan som möjligt kan utsläppen dessutom minska ytterligare i 
drift- och förvaltningsskedet. Att erbjuda hållbara lösningar såsom delningstjänster, laddningsmöjligheter, men 
också vägledning kring materialval och återbruk är ytterligare sätt att minska klimatavtrycket.
RIVNING
Nivika ska bara riva om det verkligen är nödvändigt och i stället eftersträva att förlänga byggnadens livslängd. 
Om byggnaden trots allt rivs är ambitionen att återbruka byggmaterial och återvinna rivningsmaterial. Material 
som måste deponeras ska undvikas i möjligaste mån.
Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning
Collaboration for Climate neutral Constuction i Jönköpings län
Nivika har under året anslutit sig till CCC i Jönköpings län (Collaboration for Climate 
neutral Construction), ett initiativ som samlar aktörer från bygg- och fastighets-
branschen, för att tillsammans arbeta för att nå klimatneutralitet till år 2045.

===== SIDA 50 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   50
Hållbarhetsrapport
Nivika standard - med material för långsiktig förvaltning 
För att ta ytterligare ett steg vidare mot ett mer hållbart samhälle behöver vi gemensamt tänka ett 
steg längre gällande återbruk och långtidsbruk, och därmed lämna slit- och slängtänket bakom oss och 
minska klimatpåverkan. Material och produkter behöver användas längre, av fler eller i nya sammanhang. 
Omställningen till en cirkulär ekonomi har stor potential i att minska resursanvändningen och är också ett 
verktyg för att påverka de globala hållbarhetsmålen i Agenda 2030.
Sedan Nivika startades har långsiktig förvaltning varit en grundförutsättning för materialval och 
specifikationer oavsett om det gäller renovering eller nyproduktion. Nivika ska ha fastigheter av hög 
kvalitet för att attrahera hyresgäster, det är lika viktigt nu som när bolaget startade för drygt 20 år 
sedan. Vid nyproduktion av hyresrätter ingår alltid Nivika teknisk beskrivning standard som en del av 
beställningsunderlaget. När du kliver in i lägenheterna ligger det granit eller keramik klinkers på hallgolvet, 
tåligt och underhållsfritt. På övriga golv ligger ekparkett, ett vackert och tämligen tåligt golv som även 
ger en varm träkänsla och är skönt att gå på. Samtliga golvlister är i ek, nästan lika snygga efter ett par års 
dammsugning som när de är nya.
Fönsterbänkar är i sten eller vit marmor som ger ett tidlöst och fräscht intryck. Köket är vitt med tåligt 
kompaktlaminat på bänkarna och vitvarorna är rostfria. Toalett och badrum har granit eller keramiskt 
klinkers på golvet och det är kakel på väggarna. Lägenheten har mekanisk till- och frånluftsventilation 
med värmeåtervinning med FTX-aggregat i samtliga lägenheter. Våra fastigheter utformas så långt 
som möjligt för att vara flexibla och lätta att anpassa till förändrade behov, vilket minskar behovet av 
ombyggnation.
Miljöcertifiering – en väg till hållbara byggnader
Miljöcertifiering är ett verktyg för att säkerhetsställa att våra fastigheter är hållbara och har en minimerad 
miljöpåverkan. Sedan 2020 bygger Nivika alla sina bostäder i enlighet med Miljöbyggnad Silver. 
Miljöbyggnad är Sveriges mest använda miljöcertifieringssystem för byggnader. Standarden omfattar 
de viktigaste miljöpåverkande byggnadsaspekterna och kvalitetssäkrar samtidigt inomhusklimatet. En 
byggnad bedöms inom områdena energi, inomhusmiljö och material.
Färdigställda projekt under året 2022/23 som byggts i enlighet med Miljöbyggnad Silver: 
Bostadsfastigheterna Sadelmakaren 1, Värnamo och Värendsvallen 12, Växjö samt logistikanläggningen 
Klynnan 12, Värnamo.
2023/22 2021/22 2020/21
Utfall 100 % 100 % 100 %
Andel bostäder byggda i enlighet med Miljöbyggnad Silver

===== SIDA 51 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   51
Hållbarhetsrapport
Ett hållbarhetsprojekt i framkant
Under året har första spadtaget tagits till Nivikas nya huvudkontor.  
Kontoret är ett pilotprojekt inom material, hållbarhet och klimat.
En signaturbyggnad i Värnamo
Nivika bygger en ny, modern kontorsfastighet utmed E4:an på  
Bredasten i Värnamo. Här planerar vi för vårt eget huvudkontor på två 
av planen, det nedre planet för gemensamma ytor och plats för andra 
hyresgäster på de övriga tre våningsplanen.
Ambitionen är att ta ytterligare steg i Nivikas arbete med en mer hållbar 
byggnadsteknik genom att prova en helt ny standard för hur vi vill bygga 
i framtiden.
Ny typ av hybridstomme
Vi kommer bland annat använda en ny typ av hybridstomme i betong 
och trä, vilket leder till en reducerad betongmängd. Ytterfasadsystemet 
är ersatt mot limträsystem och bjälklag kompletteras med en tunnare 
betongskiva samtidigt som inslaget av trä ökar. 
Fastigheten förses med solpaneler som kommer att minska mängden 
köpt energi.
Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning
Refugen 6, Värnamo

===== SIDA 52 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   52
Hållbarhetsrapport
Effektiv energianvändning
Under senare år har elbehovet i Sverige ökat kraftigt. De stigande elpriserna ledde till att uppmärksamheten 
riktades mot energimarknaden. Stora delar av samhället fokuserade på energibesparande åtgärder, både för att 
minska kostnader och klimatpåverkan men även för att stödja hela energisystemet. Arbetet med energi-  
effektivisering och driftoptimering av fastigheterna är något som ständigt pågår. En ökad installation av exem-
pelvis solcellsanläggningar bidrar också till att minska såväl klimatpåverkan som driftskostnaderna. 
Att ha kontroll på och påverka energiförbrukningen i våra fastigheter är en viktig del i energieffektiviseringen. 
Nivikas tekniska förvaltning använder olika system för att övervaka fastigheterna med fokus på att följa upp, 
utveckla och optimera energianvändningen. 
Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning
Energianvändning, kWh
2023/22 2021/22 2020/21
El 14 081 088 13 418 621 10 896 223
Fjärrvärme 24 193 749 19 532 531 12 275 865
Fjärrkyla 9 378 10 852 21 298
Total förbrukning 38 284 215 32 962 004 23 193 386
Energiintensiteten har minskat med 4 procent - jämfört med 21/22 har vi minskat från 97 till 93 kWh/m2 
Atemp. Målet med att minska energiintensiteteten med 10 procent nås inte för året då vi har avyttrat  
fastigheter med låg förbrukning. 
Energiintensitet, kWh/m2  Atemp
2023/22 Förändring % 2022/21 Förändring % 2020/21
Total energiintensitet 93 -4 97 -5 102
Resurseffektiviseringar som gjorts på våra fastigheter under 2022/23 
 • Nyinstallerade solpaneler på bostadsfastigheterna Sadelmakaren, Nivika Center och på de kommersiella 
fastigheterna Klynnan 12, Porfyren 3, Budkaveln 21, Hematiten 1, Diabasen 4, Kopparslagaren 3, Mjälan 
8, Skräddaren 7 och Drängen 2.
 • Byte av fjärrvärme- och styrcentral på Folkets hus 1, Värnamo, har gjort en energibesparing  på 12,8 
procent.
 • Konvertering till fjärrvärme på Barnarps Kråkebo, Jönköping.
 • Byte av äldre ventillationsaggregat och konvertering av uppvärmning från direktverkande el till fjärrvärme 
på Rättaren 5, Växjö, har gett en minskad elförbrukning med 70 procent vilket motsvarar 120 000 kWh.
 • Ett löpande arbete med uppkoppling av överordnat system via Webbport och energidata till Mestro för 
befintliga fastigheter.
 • Pågående arbete med att byta ut gamla ljuskällor till nya LED-armaturer på fastigheterna  
Tunnbindaren 7, Drängen 2, Fyllinge 20:412 och Stålet 2. 
Vatten
2023/22 2021/22 2020/21
Vattenanvändning, m3 207 128 159 122 95 039
Vattenintensitet, m3/m2 0,5 0,5 0,4

===== SIDA 53 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   53
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning
Solenergi
Målet nyinstallerad solenergi med produktionskapacitet om minst 1 GWp innebär fortsatt fokus på förnybar el. 
Vi sätter solpaneler på våra tak, både vid nybyggnation och på befintliga fastigheter. Under året har solcellsan-
läggningar installerats på elva fastigheter med en total produktionskapacitet om 1,3 GWp.
Nivikas solcellsanläggningar har under året producerat 1 553 MWh, vilket motsvarar 11 procent av den totala 
elanvändningen. 
Den producerade elen från egna anläggningar under året har jämfört med 2021/22 minskat med sju procent. 
Orsaken till minskningen är avyttring av fastigheter med solenergi samt sämre väder under året.
Producerad solenergi, MWh
2023/22 Förändring % 2021/22 Förändring %  2020/21 
(basår)
Producerad el från egna solcellsanläggningar 1 553 -7 1 678 136 710
Egenproducerad solel som används på plats 1 553 - 1 678 - 710
Producerad solenergi, MWh
Minskade avfallsmängder - ökad återvinning
Arbetet med avfall handlar om att minska mängden avfall som går till deponi och förbränning – och att öka 
andelen återvunnet avfall. Nivikas verksamhet genererar avfall i våra byggprojekt, nyproduktion och hyresgäst-
anpassningar men också från verksamhetens hyresgäster. 
Vad det gäller avfall från byggnation är det viktigt att det ställs krav på exempelvis avfallsplaner i projekt. Men 
även att öka återvinningsgraden på byggarbetsplatser och hos våra hyresgäster. Här krävs samverkan med våra 
avfallsleverantörer samt entreprenörer vid byggprojekt. 
Byggavfallet som uppstår vid våra egna ombyggnadsprojekt och lokalanpassningar sorteras på arbetsplatsen 
enligt fastställda rutiner.
Avfallet från avslutade byggprojekt 2022/23, ton 2023
Avfall exkl. farligt avfall
Materialåtervinning 207
Energiåtervinning/förbränning 730
Deponi 205
Farligt avfall
Deponi 3
Total mängd avfall 1 145
De redovisade byggprojekten är: Broarna 4, Avenboken 1, Repslagaren 1, Smeden 5, Hygiea 3, Rosen 1, Tingstadsvassen, 
Klynnan 12, Bikupan 22, Porfyren 3, Sadelmakaren, Nivika Center och ombyggnad av Kärleken 3.
Totalt uppgick avfallet från avslutade byggprojekt under året till 1 145 ton.

===== SIDA 54 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   54
Hållbarhetsrapport
Klimatpåverkan och anpassning till ett  
förändrat klimat
Att mäta och redovisa utvecklingen av Nivikas klimatpåverkan är ett sätt att identifiera, prioritera och följa upp 
åtgärder för att minska klimatutsläppen. Genom ökad kunskap om direkta och indirekta utsläpp kan klimatpla-
ner och metoder tas fram för att prioritera de åtgärder som ger störst påverkan.
Nivika rapporterar utsläppen av växthusgaser med hjälp av GHG-protokollet (Green House Gas Protocol), i 
enlighet med modellen Financial Control approach. För beräkningarna 2022/23 tillämpar Nivika  
Fastighetsägarna Sveriges vägledning för scope 3-rapportering. 
Beräkningarna av Nivikas klimatpåverkande utsläpp utvecklas kontinuerligt för mer tillförlitliga nyckeltal och för 
att inkludera fler utsläppsposter. En del av beräkningarna är baserade på faktisk data och en del på schabloner.
De senaste årens ökning av utsläpp beror framför allt på en förbättrad mätning och uppföljning.
Scope 1
Avser direkta utsläpp som kontrolleras 
av verksamheten själva och där Nivika 
har direkt kontroll över sin klimatpå-
verkan, till exempel utsläpp från egna 
fordon.
Scope 2
Avser indirekta utsläpp från inköpt en-
ergi. Utsläppen sker då hos producenten 
men räknas in i Nivikas utsläppssiffror. 
Några exempel är inköpt el, värme 
och kyla.
Scope 3
Omfattar indirekta utsläpp uppströms 
och nedströms i värdekedjan som 
Nivika ger upphov till men inte kon-
trollerar direkt.
Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning
SCOPE 3
SCOPE 1
SCOPE 3
DIREKTA UTSLÄPP
INDIREKTA UTSLÄPP INDIREKTA UTSLÄPP
UPPSTRÖMS NEDSTRÖMS
Egna 
värmepannor
Utsläpp av 
köldmedia
Egna och 
leasade fordon
Fastighetsel Fjärrvärme Fjärrkyla
INDIREKTA UTSLÄPP
SCOPE 2
Affärsresor Hyresgästernas el. 
Leasade tillgångar, 
nedströms
Kapitalvaror
Avfall genererat 
i verksamheten
 INKÖPT ENERGI
Hyresgästernas 
bilkörning. 
Leasade tillgångar, 
nedströms
Investeringar
Slutbehandling av 
sålda produkter
Användning av 
sålda produkter
Anställdas 
pendling
Bränsle och 
energirelaterade 
aktiviteter
Transport och 
distribution, 
uppströms
Leasade tillgångar, 
uppströms
Köpta varor 
och tjänster
För att få en riktigt heltäckande bild av våra utsläpp i hela värdekedjan är även hyresgästernas energiförbruk -
ning och bilkörning med i mätningarna i vårt arbete mot att bli klimatneutrala. Nivikas största utsläpp i scope 3 
återfinns i kategori 3.2 Kapitalvaror, Nybyggnationer samt större hyresgästanpassningar och från kategori 3.13 
Leasade tillgångar – nedströms, hyresgästernas bilkörning. Vilket påvisar att samverkan över leverantörsled är 
en viktig förutsättning för att tillsammans göra skillnad.

===== SIDA 55 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   55
Hållbarhetsrapport
Klimatutsläpp 2022/23 2021/22
Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor Absoluta utsläpp, 
ton CO₂e
Intensitet, kg 
CO₂e/m2
Absoluta 
utsläpp Intensitet
Scope 1
Service/driftbilar och poolbilar Intern inhämtning från körjournaler Emissionsfaktor för respektive fordon, bränslebaserad 26 0,05 21 0,04
Köldmedia Utsläpp från köldmedia hämtas från respektive fastighet enligt 
lag omobligatorisk köldmediarapport *Statistik från Svensk Kyl & Värmepumpsförening 0 0 0 0
Summa direkta utsläpp 26 0,05 21 0,04
Scope 2
Marketbased Förbrukning av el i fastigheter Data från leverantör 30 55,0
Locationbased Förbrukning av el i fastigheter Data från leverantör Emissionsfaktor,
Nordisk mix 2021: 0,0547 939 734,0
Förbrukning av fjärrvärme i fastigheter Data från leverantör 608 558,3
Förbrukning av fjärrkyla i fastigheter Data från leverantör 0 0,13
Marketbased Summa indirekta utsläpp från produktion av inköpt energi 638 1,1 613 1,1
Locationbased Summa indirekta utsläpp från produktion av inköpt energi 1 547 2,8 1 292 2,3
Scope 1+2 Marketbased 664 1,2 634 1,14
Locationbased 1 573 2,9 1 313 2,34
Scope 3
1. Köpta varor och tjänster Ingen data Ingen data 2022/23
2. Kapitalvaror IVL´s vägledningscope 3 för bostadsföretag Schablonvärden från rapporten ”Referensvärden för  
klimatpåverkan vid uppförande av byggnader” 6 139 11,0
3. Bränsle och energirelaterade aktiviteter Inte aktuell 2022/23 Inte aktuellt 2022/23
4. Transport och distribution, uppströms Inte aktuell 2022/23 Inte aktuellt 2022/23
5. Avfall genererat i verksamheten Blandat avfall till förbränning: Avfall Sverige. 
Materialåtervinning: DEFRA. Deponi: DEFRA.
Blandat avfall till förbränning: 0,45. Materialåtervinning: 0,02. 
Deponi: 0,47. 430 0,8
6. Affärsresor Intern inhämtning från körjournaler Emissionsfaktor för respektive fordon, bränslebaserad 18 0,03
7. Anställdas pendling Inte aktuell 2022/23 Inte aktuellt 2022/23
8. Leasade tillgångar, uppströms Inte aktuell 2022/23 Inte aktuellt 2022/23
9. Transport och distribution, nedströms Inte relevant för Nivika
10. Bearbetning av sålda produkter Inte relevant för Nivika
11. Användning av sålda produkter Inte aktuell 2022/23 Inte aktuell 2022/23
12. Slutbehandling av sålda produkter Inte aktuell 2022/23 Inte aktuell 2022/23
13. Hyresgästernas el. Leasade tillgångar, nedströms Schablon årsförbrukning: Konsumenternas energimarknadsbyrå. 
Nordisk mix: Miljöbarometern. Uppskattad data. Nordisk mix 2022 0,0667 kgCO₂e/kWh 549 1,0
13. Hyresgästernas bilkörning. Leasade tillgångar, nedströms Bilar per hushåll: Allmännyttans mobilitetsprojekt. Körsträcka: 
Trafa 2021. Snitt klimatpåverkan personbilar: Trafikverket.
Schablon. 0,76 bilar/hushåll. Snittsträcka 11 000 km.  
Klimatpåverkan pesonbilar 0,150 kgCO₂/km 3 472 6,2
14. Franshiser Inte relevant för Nivika
15. Investeringar Inte aktuell 2022/23 Inte aktuell 2022/23
10 608 19,0
Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning
*Beräkningen avser kalenderår. Beräkningen från 2022 redovisas i 2022/23 års redovisning.Intensitet anges i: kg CO₂ e/m2 (total uthyrbar yta per 230831)
Locationbased – Metoden återspeglar genomsnittlig utsläppsintensitet för nätet på vilken energiförbrukningen inträffar. Emissionsfaktorn är för hela leveransen i kraft-, värme- eller kylnätet. Ingen skillnad görs för om organisationen har g jort ett aktivt miljöval för sin inköpta el, värme eller kyla.
Marketbased – Metoden skiljer på ursprungsmärkt inköpt el, värme och kyla och ospecificerad inköpt el, värme och kyla. För den ursprungsmärkta elen, värmen och kylan används specifika emissionsfaktorer för ett specifikt energislag, medan för ospecificerad el, värme och kyla används den nordiska residualmixen.

===== SIDA 56 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   56
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbar stadsutveckling
KAN REKOMMENDERA NIVIKA 
SOM HYRESVÄRD
90%
TRIVS MED SITT BOENDE
93%SOCIALT ANSVAR  
–HÅLLBAR STADSUTVECKLING
Nivika vill att de som bor i husen och kvarteren trivs, känner sig trygga och mår bra. Vi är en lokal samhällsbyggare som 
erbjuder attraktiva och trivsamma lokaler och boenden för våra hyresgäster. Vi skapar hållbara kvarter och områden 
med fastigheter där människor ska leva och arbeta i många år framöver. Områdena ska klara klimatförändringar och 
samhällsomvandling. Vi tar långsiktigt ansvar när vi bygger, utvecklar och förvaltar. 
I detaljplanearbetet ingår förutom att gestalta området även att bidra till en blandad stadsmiljö. En blandad stadsmiljö skapar förutsättningar för stor 
mångfald och variation mellan gammal och ny bebyggelse, både i gestaltning och funktion för boende, handel, service, rekreation, kultur och arbets-
platser. Blandstaden utgår ifrån att människans välbefinnande står i centrum, vilket bidrar till ökad trygghet och gemenskap.
DELMÅL:  
Antal nyinstallerade laddplatser: 100 st
 
Måluppfyllnad:  87 st
Genomföra kundnöjdhetsundersökning bostadshyresgäster  
Måluppfyllnad:  Nollmätningsundersökning genomförd november 2022
Ta fram arbetsmetoder för att säkerhetsställa trygghet och trivsel  
Måluppfyllnad:  Åtgärdsplaner utifrån hyresgästenkät på respektive område har tagits fram
Visa energiförbrukning för lägenhetshyresgäster i ”Mina sidor” i Incit, alla fastigheter som  
är uppkopplade via Elvaco  
Måluppfyllnad:  Ej genomfört, avvaktar utbyte av fastighetssystem

===== SIDA 57 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   57
Hållbarhetsrapport
Kund i fokus - för trygghet och trivsel
Att ha nöjda kunder skapar förutsättningar för långsiktiga affärsrelationer och kan ge goda ambassadörer. 
Ett viktigt mått på kundnöjdhet är rekommendationsvilja. För att kunna skapa ett bättre boende är bolaget 
beroende av att få veta vad hyresgästerna tycker om Nivikas service, lägenheten, huset och området de bor i. 
Genom att skapa en bra dialog kan vi tillsammans göra skillnad.
I november 2022 skickades en hyresgästenkät ut till drygt 2 000 hushåll. Det kom in cirka 1 340 svar, vilket 
ger en svarsfrekvens på hela 66 procent. Resultatet av hyresgästenkäten har samtliga medarbetare hos Nivika 
fått ta del av. Baserat på resultatet har fastighetsskötare, fastighetstekniker, uthyrare och förvaltare på res-
pektive förvaltningsområde deltagit i framtagandet av handlingsplaner över vad som ska göras samt prioritering 
inom respektive bostadsområde. Vi ser att det framför allt finns förbättringsbehov inom följande övergripande 
områden som vi kommer arbeta vidare med:
 • Utemiljö
 • Rent & snyggt
 • Information till er hyresgäster  
Totalt sett ligger Nivika väl till i jämförelse med branschen, 
i tabellen nedan finns utfallen i utvalda väsentliga områden 
från enkäten. Vi är mycket nöjda med resultatet men 
vill ändå ständigt förbättra oss för att bibehålla Nivikas 
attraktivitet och göra nöjda hyresgäster än mer nöjda.
Hållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbar stadsutveckling
Nivika Fastigheter AB 
( 2041 lägenheter), %
Medelvärde i branschen, 
%
Ta kunden på allvar 87 86
Trygghet 86 80
Rent och snyggt 74 76
Lägenheternas standard 81 77
Almänna utrymmen 83 83
Utemiljö 67 74
Underlätta för hyresgästen att agera mer hållbart 
Förutom uppvärmningen av våra fastigheter och våra byggprojekt bidrar våra hyresgäster med utsläpp från 
exempel biltransporter, avfall och konsumtion. Hyresgästernas intresse för att bidra till hållbara lösningar och 
effektiviseringar ökar. Som hyresvärd kan Nivika bidra genom att göra det enkelt för våra hyresgäster att göra 
rätt, underlätta för att skapa en mer hållbar livsstil och engagera dem att göra mer klimatsmarta val i vardagen 
kopplat till sitt boende. Det kan vara allt från att erbjuda odlingsmöjligheter intill fastigheterna, enkla system 
för avfallshantering till att erbjuda laddplatser för elbilar. I våra nybyggda bostadsfastigheter mäts el- och 
vattenförbrukningen individuellt, vilket ökar kunskapen om den faktiska förbrukningen hos våra hyresgäster. 
Arbetet med att erbjuda våra hyresgäster möjligheter till en hållbar mobilitet fortsätter.
Laddplatser
87 stycken laddplatser för el- och hybridfordon driftsattes under året.
Antal laddplatser
Ort 2022/23 2021/22 2020/21
Värnamo 47 12 14
Jönköping 5 52 33
Växjö 11 26 12
Varberg 13 12 0
Ulricehamn 11 0 0
Totalt 87 102 59
Närhet till hyresgästen
Våra hyresgäster står i centrum för vår verksamhet och det är viktigt att kunna erbjuda rätt produkt och service 
till bostadshyresgäster såväl som till lokalhyresgäster. Nöjda hyresgäster som trivs är lojala och hyr länge hos 
oss, vilket bland annat bidrar till lägre omflyttning och ökad trygghet. En nöjd hyresgäst är också en god  
ambassadör för bolaget. Vi möter våra hyresgäster dagligen, genom telefonsamtal, mejl och personliga 
kontakter. Vi månar om en hög tillgänglighet för våra kunder och de kan nå oss via telefon och mejl. På 
den kommersiella sidan har lokalansvariga nära kontakt med hyresgästerna för att snabbt kunna fånga upp 
förändrade behov och önskemål. 
Under året har vi tecknat våra två första gröna hyresavtal som i ett led att öka takten i hyresgästernas  
klimatomställning. Internt har vi under året påbörjat arbetet kring hur vi ska arbeta med gröna hyresavtal och 
uppföljningen kring dessa.
Digital teknik möjliggör nya beteenden och nya funktioner. Hyresgästen kan redan idag underteckna 
bostadskontrakt, garagekontrakt och parkeringsavtal digitalt. I selfstorageverksamheten Mitt Lager finns 
smidiga digitala låslösningar där manuell nyckelhantering helt har upphört.
”Önskar kunna bo 
kvar här så länge 
som livet tillåter. ”
HYRESGÄSTKOMMENTAR

===== SIDA 58 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   58
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbar stadsutveckling
Biologisk mångfald 
Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tätt sammankopplat. Samtidigt som klimatavtrycket ska 
minska ska den biologiska mångfalden öka. Ju fler växter som finns, desto större kapacitet att ta upp koldioxid 
i atmosfären. Fler växter och träd skapar även skugga, vilket lindrar effekten av värmeböljor och bidrar till 
naturlig dagvattenhantering genom upptag av vatten via rötterna.
När ett område nyexploateras kan det medföra att vissa ekologiska värden på platsen påverkas. Nivika arbetar 
med att stötta biologisk mångfald bland annat genom att anlägga gröna tak, skapa gröna innergårdar men också 
prioritera växter och träd som blommar för att förstärka det biologiska värdet kring fastigheterna. 
Vi förespråkar ängar framför gräsmatta på de ytor där möjligheten finns. Ä ngarna binder både dagvatten och 
koldioxid. Jämfört med en gräsmatta som har behov av att klippas en gång per vecka under sommarhalvåret 
behöver ängen bara slås en gång per år, färre antal gräsklippningar gör dessutom att utsläppen minskar. Ängen 
är inte bara vacker att titta på utan uppskattas även av pollinerande insekter som humlor, bin och fjärilar. 
AV VÅRA HYRESGÄSTER TYCKER 
ATT VI GER DEM MÖJLIGHET ATT 
AGERA MILJÖMEDVETET
80%
TYCKER ATT NIVIKA 
ANSTRÄNGER SIG FÖR ATT 
BIDRA TILL EN HÅLLBAR 
UTVECKLING
83%
Kungsängen, Jönköping

===== SIDA 59 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   59
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbar stadsutveckling
Engagemang för Småland och Västkusten med tillhörande stadsutveckling
Att en region är attraktiv för näringslivet är en förutsättning för vår verksamhet. Vi bidrar till regionens 
utveckling genom vår kärnverksamhet men också genom att engagera oss i initiativ som bidrar till att stärka 
regionen, såsom arbete, innovation, utbildning och inkludering. 
Att välja lokala leverantörer bidrar också till regionens utveckling. I egenskap av att vara en kommersiell 
fastighetsägare i regionen är vi delaktiga i många stadsplanerings- och stadsutvecklingsprojekt. Vi arbetar även 
med att få områden att bli mer attraktiva och trygga genom att skapa en blandning mellan kontor, bostäder 
och butiker.
Genom våra partnerskap med Fastighetsägarna och näringslivet får vi fakta och kunskap om regionen och 
stöttar deras arbete med utveckling av och information om regionen. Många av våra anställda engagerar 
sig i nätverk och styrelser för att få kunskap om behov, förutsättningar och trender i regionen. ID06, 
Citysamverkan, CCC Jönköpings län och CSR Småland är några exempel.
Med lokalt samhällsengagemang 
En viktig del i Nivikas strategi är att arbeta lokalt och bygga långsiktiga relationer och vara en 
samhällsutvecklare. Nära dialog med kommun och näringsliv är viktigt men också att vara engagerad lokalt. 
Nivika engagerar sig bland annat genom att stötta olika idrottsföreningar och evenemang i de geografiska 
områden där vi finns. Det kan bidra till en positiv utveckling av samhället och stärkt trygghet och säkerhet men 
också motverka utanförskap. 
ETT URVAL AV FÖRENINGAR SOM NIVIKA STÖDJER
Värnamobygdens Ryttarförening Växjö IBK Utveckling Lager 157 Ski Team Växjö Damfotbollsförening

===== SIDA 60 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   60
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbara medarbetare
SOCIALT ANSVAR
- HÅLLBARA MEDARBETARE
Medarbetarna är avgörande för företagskulturen, affärerna och den pågående utvecklingen. Kunniga, engagerade och 
välmående medarbetare ger nöjdare hyresgäster och en effektivare verksamhet. Att arbeta mot gemensamma mål, 
respektera varandra och varandras olikheter samtidigt som vi har kul på jobbet är några av de egenskaper som ligger till 
grund för vår företagskultur och som knyter an till våra kärnvärden: engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet.
DELMÅL:  
<2 % korttidssjukfrånvaro  
Måluppfyllnad:  1,1 %
Ökad jämställdhet  
Måluppfyllnad:  37 % kvinnor och 63 % män (2021/22: 31 % kvinnor och 69 % män)
Noll olycksfall  
Måluppfyllnad:  5 st som ledde till frånvaro
AV LEDNINGSGRUPPEN ÄR 
KVINNOR
50%
AV SAMTLIGA MEDARBETARE 
ÄR KVINNOR
37%

===== SIDA 61 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   61
Hållbarhetsrapport
Frisknärvaro 2022/23
Frisknärvaron är hög och ligger på 98,9 
procent. Under året har korttidsfrånvaron 
sjunkt till 1,1 procent (3,1). Nivika är nu 
tillbaka på den historiskt låga sjukfrånvaron 
kring en procent. 
96,9 %96,9 %98,9 % 98,1 %
VÅRA KÄRNVÄRDEN 
ENGAGEMANG ÄRLIGHET
GLÄDJE HÅLLBARHET
Vi arbetar mot verksamhetens 
gemensamma mål med ett genuint 
engagemang och tar tillvara på 
möjligheter som är av godo för Nivika.
Vi respekterar varandra och varandras 
olikheter och tror på goda relationer 
i och utanför företaget med en tydlig 
god ton.
Vi har kul på jobbet och gläds med 
varandras framgångar, när vi lyckas 
gynnar det både oss själva och 
företaget.
Vi har en inställning att hållbarhet är 
en grundläggande drivkraft som ska 
genomsyra företaget som en grundsten 
i beslut och i vår dagliga verksamhet.
Sund arbetsmiljö
Nivika ska erbjuda medarbetarna en trygg, säker och hälsosam arbetsmiljö. Bolaget arbetar förebyggande med 
säkerhet genom bland annat interna rutiner och verktyg. Den dagliga verksamheten bedrivs med bakgrund 
av våra kärnvärden. Information och tillvägagångssätt hur vi ska agera beskrivs i företagets policys och 
uppförandekod. 
Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera tillbud och olyckor. Uppkomna tillbud dokumenteras och 
rapporteras till närmsta chef som i sin tur lyfter tillbudet upp till ledningen. Vi har en nollvision för 
arbetsplatsolyckor, den gäller alla som arbetar för eller utför uppdrag åt Nivika. Detta innebär att ingen ska 
komma till skada på jobbet. För att uppnå vårt mål måste vi arbeta förebyggande, minimera och åtgärda 
säkerhets- och hälsorelaterade risker samt främja medarbetarnas välmående. Jämfört med 2021/22 då vi hade 
två olycksfall hade vi i år fem olycksfall som föranledde frånvaro. 
Alla medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och samtliga anställda omfattas även av en vårdförsäkring. 
Friskvård sker både förebyggande och i rehabiliteringssyfte för att främja hälsa och välmående. Under året 
har 42 procent av medarbetarna använt sitt friskvårdsbidrag, vilket är nästan en dubblering jämfört med 
2021/22 då nyttjandet låg på 23 procent. Nivikas medarbetare uppmuntras till att transportera sig med så låg 
klimatpåverkan som möjligt. Alla tillsvidareanställda erbjuds personalcykel, elcyklar finns tillgängliga för kortare 
resor i tjänst, därtill finns bilpool med elbilar.
Våra värderingar beskriver det som är allra viktigast i våra initiativ och handlingar. Värderingarna guidar oss i vårt 
dagliga arbete och i de relationer vi bygger med kollegor, kunder och partners. 
Stark företagskultur
Nivika fortsätter att utvecklas, vilket gör att behovet av nya medarbetare och kunskap ökar. Därför är det 
viktigt att vi tillsammans fortsätter arbetet med att förstärka vår värdegrundsplattform och den familjära 
företagskultur som vi har inom Nivika - för att vara en hållbar arbetsplats och en attraktiv arbetsgivare. För 
att vara en hållbar arbetsplats har vi valt att prioritera tre områden: god arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald 
samt kompetensutveckling.

===== SIDA 62 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   62
Hållbarhetsrapport
Lika värde, jämställdhet och mångfald
Vårt grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt till lika behandling. Medarbetarna skall 
ges samma möjligheter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran, inom ramen för sin 
kompetens och vilja. Arbetsvillkoren styrs av kollektivavtal och samtliga medarbetare omfattas. Vi är medlem-
mar i Almega. Lönesättningar tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas individuella prestation. His-
toriskt sett är bygg- och fastighetsbranschen en mansdominerad bransch. Idag ser vi att fler och fler kvinnor 
söker sig in i branschen, vilket vi välkomnar. Under året har vi gått från 31 procent kvinnor till 37 procent. Inga 
fall av diskriminering har inrapporterats.
I september 2023 hade Nivika 62 medarbetare. De områden som legat i fokus för rekrytering har varit 
marknad, ekonomi- och förvaltningsavdelningen. Vi har även under året lyft upp en del medarbetare till nya 
utmanande roller. Personalomsättningen uppgår till 22 procent, vilket motsvarar 14 personer som avslutat sin 
anställning. 
Fördelningen av Nivikas medarbetarbetare per den sista augusti 2023 är 63 procent män och 37 procent 
kvinnor. Av de anställda är 45 personer tjänstemän och 17 personer kollektivanställda.
 I juni publicerades Allbrights årliga granskning av jämställdheten inom Sveriges börsnoterade bolag. Då Nivika 
har uppnått en jämn könsfördelning i ledningsgruppen har bolaget i år placerat sig på Allbrights gröna börslista.  
Köns- och åldersfördelning styrelse
7 (3 kvinnor, 4 män)
30-50år 
Kvinnor: 0
Män:0
Kvinnor
>50år 
Kvinnor: 3
Män: 4
Män
0%
100%
43%
57%
Köns- och åldersfördelning koncernledning
4 (2 kvinna, 2 män)
Kvinnor
Män33% 50%
67% 50%
30-50år 
Kvinnor: 1
Män: 0
>50år 
Kvinnor: 1 
Män: 2
Köns- och åldersfördelning hela organisationen
62 (23 kvinnor, 39 män)
Kvinnor
Män37%
12%
63%52%
36%
<30 år
Kvinnor: 3 
Män: 5
30-50år 
Kvinnor: 10
Män: 24
>50år 
Kvinnor: 7 
Män: 16
Åldersfördelning 2022/23
Antal
Fördelning 
%
2021/22
Antal
Fördelning 
%
< 30 år 5 8 6 9
30-50 år 29 47 36 55
> 50 år 28 45 23 35
Totalt 62 65
Könsfördelning 2022/23
Kvinnor Män
Fördelning 
(kvinnor) 
%
Förändring 
 %
2021/22 
Kvinnor Män
Fördelning 
(kvinnor) 
%
Styrelse 3 4 43 0 3 4 43
Koncernledning 2 2 50 25 1 3 25
Hela organisationen 23 39 37 6 20 45 31
Hållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbara medarbetare

===== SIDA 63 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   63
Hållbarhetsrapport
Kompetensutveckling
Medarbetarsamtal genomförs för att stödja den personliga utvecklingen, följa upp gemensamt satta mål, 
stämma av arbetssituationen och planera framtida kompetensutveckling. För oss handlar kompetensutveckling 
om att utveckla våra medarbetares kunskaper och färdigheter. Medarbetare ska ges samma möjligheter 
gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran inom ramen för sin kompetens och egna vilja. 
Utbildningsbehovet kartläggs och anpassas individuellt för varje medarbetare, rätt kompetens för respektive 
arbetsuppgifter. Under året har utbildningar genomförts inom bland annat klimatberäkningar, hyresrätt, 
entreprenadjuridik, IT-säkerhet och arbetsrätt.
Kunskapsutbyte
Vi har också fokus på framtida medarbetare för att bidra till deras utveckling. Nivika har ett långsiktigt utbyte 
med studenter på Campus i Värnamo och Jönköping University, som strävar efter att ge studenter möjlighet 
till praktiska erfarenheter och utbildning kopplat till bygg- och fastighetsbranschen. Under året har vi tagit 
emot sju feriearbetare och en praktikant.
AV LEDNINGSGRUPPEN ÄR 
KVINNOR
50%
AV SAMTLIGA MEDARBETARE 
ÄR KVINNOR
37%

===== SIDA 64 =====