FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2023
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 64
Hållbarhetsrapport
Uppföljning grönt ramverk – investor report
Hösten 2020 gav Nivika ut ett Grönt Ramverk i samband med att bolagets första gröna
obligation emitterades. Det gröna ramverket innebär att grön finansiering ska användas
till projekt och tillgångar som är gröna, såsom gröna och energieffektiva byggnader, men
kan också vara investeringar i energieffektiviseringsåtgärder och förnybar energi. Som en
del av ramverket ingår också uppföljning och rapportering av hur den gröna finansieringen
utnyttjas och KPI’er.
Kriterier enligt ramverket
Det gröna ramverket innebär att grön finansiering ska användas till projekt och tillgångar som är gröna, såsom
gröna och energieffektiva byggnader, men kan också vara investeringar i energieffektiviseringsåtgärder och
förnybar energi. Nivikas Gröna Ramverk innehåller fyra investeringskategorier varav gröna och energieffektiva
byggnader är den största;
1. Gröna och energieffektiva byggnader - nybyggnation
• Nybyggnation De kriterier som skall vara uppfyllda för finansiering av nybyggnation av en fastighet är att
byggnaden skall ha en energiprestanda som ligger minst 20 procent under Boverkets energikrav (BBR-krav)
alternativt vara byggd i enlighet med Miljöbyggnad Silver eller bättre.
• Träbyggnation skall byggas med svenskt trä, med märkning FSC/PEFC.
• Befintlig fastighetsportfölj (för byggnader byggda före 2021) Byggnader med en energiprestanda som enligt
energideklarationen erhållit energiklass A eller B.
• Större renoveringar Renoveringskostnader som leder till en energiprestanda i enlighet med befintlig
fastighetsportfölj alternativt leder till en energiförbättring på minst 30 procent per kvadratmeter och år
jämfört med före investeringen.
2. Energieffektivitet
Direkta kostnader för installation av energieffektiviseringsteknik såsom smarta styrsystem, förbättrad isolering,
värmeväxlare, gröna tak, energieffektiv belysning m.m., förutsatt att åtgärderna uppfyller nationella minimikrav
och att investeringen är kopplat till åtgärder som syftar till en förbättrad energiprestanda och /eller minskade
utsläpp av växthusgaser.
3. Förnybar energi
Förnybar energi, främst installation av solenergianläggningar, hållbara transporter, eldrivna fordon och/eller
infrastruktur för eldrivna fordon.
Grön finansiering
Per 31 augusti 2023 har Nivika ett utestående obligationslån, vilket är kategoriserat som grönt. Efter periodens
slut, den 12 oktober samt den 16 november 2023, har bolaget löst hela det utestående obligationslånet med
ISIN: SE0015949631, lånets totala belopp var 650 miljoner kronor.
I juni 2021 erhöll Nivika sin första gröna bankfinansiering vilket sedan dess har utvecklats till att omfatta totalt
777 miljoner kronor per 2023-08-31 vilket utgör 54 procent av den totala gröna finansieringen 1 427 miljoner
kronor. Bolaget har under perioden ökat grön bankfinansiering med 175 miljoner kronor.
Nivika har under året 2022/2023 färdigställt två projekt med grön finansiering, Sadelmakaren 1 i Värnamo och
Nivika Center i Växjö, fastigheter som är byggda i enlighet med Miljöbyggnad Silver.
Utveckling grön finansiering per kvartal, Mkr
0
500
1000
1500
2000
20-11-30
Gröna banklån Gröna obligationer
21-02-28
21-05-31
21-08-31
21-11-30
22-02-28
22-05-31
23-02-28
54 %
46 %
22-08-31
23-05-31
Övriga upplysningar
Den miljödata som redovisas är framtagen enligt samma principer och metoder som vår hållbarhetsrapport.
Investeringar i ny- och ombyggnadsprojekt motsvarar det belopp som per balansdagen har investerats i
den aktuella fastigheten. Befintliga fastigheter tas upp till marknadsvärde. Marknadsvärdet uppdateras
varje kvartal då interna och externa värderingar genomförs. Redovisningen av marknadsvärden följer de
redovisningsprinciper som framgår av årsredovisningen.
23-08-31
===== SIDA 65 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 65
Hållbarhetsrapport
Upparbetade investeringar i pågående projekt per 2023-08-31, tkr
Sadelmakaren 1, Värnamo
Nivika Center, Värendsvallen 12, Växjö
• Beläget på Arenastaden i Växjö
• Uppförd i enlighet med Miljöbyggnad Silver
• Högdelen inrymmer totalt 161 lägenheter fördelat på främst ettor och tvåor samt några treor
• 5 laddplatser finns intill fastigheten
• 184 solcellspaneler, installerad effekt 61 kWp
• I ett projekt med så hög utnyttjande grad av tomten har vi valt att skapa utemiljöer på våra takytor på plan 20 på hög delen samt
taket på lågdelen. Där har vi med gröna växter, sittytor samt pergola skapat miljöer för rekreation och samvaro
Värendsvallen 12, Växjö
Exempel på tillgångar i den gröna poolen
Slutförda ny- och ombyggnadsprojekt 2022/2023, tkr
Fastigheter Ort Projekt Typ Energiprestanda, BBR Energiklass Summa
Graniten 39 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt Planerad energiklass B - 53 100
Hematiten 1 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 80 % av BBr-krav B 115 000
Hällstorp 1:20, Jönköping Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass A - 140 196
Refugen 6 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 80 % av BBr-krav B 16 400
Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass A - 107 000
Roten 2 Jönköping Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass B - 184 000
Vinkelhaken 13 Ljungby Nybyggnation Plan. bostäder Planerad energiklass B - 6 600
Summa 622 296
Sadelmakaren 1, Värnamo
• Beläget i centrala Värnamo
• Uppförd i enlighet med Miljöbyggnad Silver
• Inom kvarteret finns totalt 130 lägenheter, fördelat på ettor, tvåor, treor och några fyror
• 10 laddplatser finns i fastighetens garage och det är förberett för ytterligare laddplatser om hyresgäster önskar fler
• Fastigheterna är utrustade med 288 solcellspaneler, installerad effekt 132 kWp
• Nivikas första cirkulära projekt, den tidigare Ö&B-byggnaden plockades ned i olika steg och har sedan används till att bygga upp två nya byggnader
Fastigheter Ort Projekt Typ Summa
Avenboken 1 Ulricehamn Nybyggnation Bostäder 97 000
Bikupan 22 Varberg Nybyggnation Kommersiellt 25 400
Klynnan 12 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 40 700
Porfyren 2 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 44 700
Porfyren 3 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 67 700
Sadelmakaren 1 Värnamo Nybyggnation Bostäder 290 000
Värendsvallen 12 Växjö Nybyggnation Bostäder och
Kommersiellt 460 000
Tidigare färdigställda ny- och ombyggnationsprojekt 1 205 400
Summa 2 230 900
===== SIDA 66 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 66
Hållbarhetsrapport
Befintliga fastigheter som ligger till grund för investering
* Utnyttjat innebär att grön finansiering har använts till investeringskategorin.
Fastighet Fastighets-
värde
kWh/m2,
år
Energi–
klass
Undvikna
utsläpp, ton CO₂
Advokaten 5 Grön 69% B -9 882
Avenboken 1 Grön 65% B -8 565
Barnarps-Kråkebo 1:58 Grön 75% B -16 002
Bergbunken 1 Grön 56% A -5 816
Bikupan 22 Grön 80% B -719
Diabasen 4 Grön 69% B -25 664
Drängen 2 Grön 50% A -34 708
Eklövet 1 Grön 71% A -3 714
Graniten 39 (under uppförande) Grön 80% 0
Gyljeryd 1:57, "Kärleksudden" (tomt) Grön 0
Hemmeslöv 10:208 Grön 69% B -8 129
Hematiten 1 Grön 80% 0
Hjortonet 7 Grön 75% B -4 110
Hällstorp 1:107 (tomt) Grön 0
Hällstorp 1:20 (tomt) Grön 0
Klynnan 12 Grön 38% A -9 012
Norra Amerika 1 Grön 62% B -13 977
Nyckelharpan 2 Grön 96% B -918
Pionen 6 Grön 70% B -932
Porfyren 2 Grön 80% B -7 463
Porfyren 3 Grön 80% B -7 344
Refugen 6 (under uppförande) Grön 80% 0
Roten 2 (under uppförande) Grön 80% 0
Råstenen 1 Norra Grön 69% B -4 819
Råstenen 1 Västra Grön 69% B -6 147
Sadelmakaren 1 Grön 56% A -27 308
Schaktet 1 Grön 56% A -7 526
Snöflingan 16 Grön 75% B -9 685
Stålet 2 Grön 75% A -9 669
Tor 3 (under uppförande) Grön 80% 0
Trädet 6 Grön 75% B -4 687
Täljstenen 1 Grön 46% A -14 896
Valplatsen 8 Grön 61% A -19 100
Vinkelhaken 13 (tomt) Grön 0
Vombaten 2 & Vråken 2 Grön 56% A -8 624
Vråken 1 Grön 56% B -13 030
Värendsvallen 12, bostäder Grön 56% A -19 859
Värendsvallen 12, skola Grön 80% B -5 627
Västergöken 1 Grön 69% B -14 720
Totalt 4 076 796 -322 652
Gröna och energieffektiva byggnader KPI Utnyttjat*
NYA BYGGNADER
Miljöklassade och /eller energiprestandaklass se sid 65 Ja
Antal hus med trästomme, st 8 Ja
Årlig energiförbrukning jämfört med byggnorm se sid 65 Ja
Årlig minskning av växthusgasutsläpp se sid 65 Ja
BEFINTLIGA BYGGNADER
Miljöklassade och /eller energiprestandaklass se sid 66 Ja
Årlig energiförbrukning jämfört med byggnorm se sid 66 Ja
Årlig minskning av växthusgasutsläpp se sid 66 Ja
OMBYGGNATION/STÖRRE RENOVERINGAR
Årlig minskning av energiförbrukning jämfört med innan reno-
vering, MWh - Nej
Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej
ENERGIEFFEKTIVISERINGSÅRGÄRDER
Årlig minskning av energiförbrukning, MWh - Nej
Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej
Förnybar energi KPI Utnyttjat*
Installerad förnybar kapacitet, GWp 1,3 Nej
Årlig produktion av förnybar energi, MWh 1 553 Nej
Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej
Miljövänlig transport KPI Utnyttjat*
ELDRIVNA FORDON
Antal fordon, st 5 bilar
+ 3 cyklar Nej
Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej
INFRASTRUKTUR FÖR ELDRIVNA FORDON
Antal installerade/uppgraderade laddplatser 87 Nej
Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂
- Nej
===== SIDA 67 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 67
Hållbarhetsrapport
GRI-INDEX
GRI Standard Upp-
lysning Upplysningens namn Sid-
hänvisning
GRI 2: ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR 2021
Organisationen och redovisningsprinciper
2-1 Information om organisationen 74
2-2 Enheter som är ingår i organisationens hållbarhets -
rapport 36, 38, 74
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 36
2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 36
2-5 Extern granskning 36
Verksamhet och medarbetare
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 8-9, 38-39,
42-43
2-7 Medarbetare 60, 62
2-8 Medarbetare som inte är anställda1
Styrning
2-9 Sammansättning och struktur för styrning 74-77
2-10 Nominering och val av styrelse 74-77
2-11 Ordförande för högsta styrande organ 74-77
2-12 Det högsta styrelseorganets roll i att övervaka hante-
ringen av påverkan på hållbar utveckling 74-77
2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera
påverkan 38
2-14 Högsta styrande organets roll i relation till hållbar -
hetsredovisningen 38
2-15 Intressekonflikter 74-77
2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 74-77
2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande
organet 74-77
2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 74-77
2-19 Ersättningspolicy 74-77
2-20 Process för att fastställa ersättningar 74-77
2-21 Årlig total ersättning 74-77
1 Nivika rapporterar inte på medarbetare som inte är anställda. Nivikas egna verksamhet drivs enbart med anställda.
GRI Standard Upp-
lysning Upplysningens namn Sid-
hänvisning
Strategi, policyer och praxis
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 38
2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande
uppförande (Policyåtaganden) 38
2-24
Förankring av värderingar, principer, standarder och
normer gällande uppförande (Implementering av
policyer)
42-43
2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 42-43
2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av ange-
lägenheter för organisationen 42-43
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 42-43
2-28 Medlemskap i organisationer 38, 39
Intressentengagemang
2-29 Metod för intressentengagemang 39
2-30 Kollektivavtal 62
GRI 3: VÄSENTLIGA ÄMNEN
Väsentliga frågor 2021
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 40-41
3-2 Lista på väsentliga frågor 40-41
3-3 Styrning av väsentliga frågor 42-45
GRI 200, 300 & 400 ÄMNESSPECIFIKA UPPLYSNINGAR
GRI 200, Ekonomi
GRI
201
Ekonomiskt resultat
2016 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 42-43
GRI
201
Ekonomiskt resultat
2016 201-2 Finansiell påverkan samt andra risker och möjligheter
orsakade av klimatförändringar 79-82
GRI
205 Anti-korruption 2016 205-2 Kommunikation kring och utbildning i antikorruptions -
policyer och rutiner 42-43
GRI
205 Anti-korruption 2016 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 42-43
===== SIDA 68 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 68
Hållbarhetsrapport
GRI Standard Upplys-
ning Upplysningens namn Sidhänvis-
ning
GRI 300, Miljö
GRI
302 Energi 2016 302-1 Energiförbrukning inom organisationen 52-53
GRI
302 Energi 2016 302-3 Energiintensitet 52-53
GRI
302 Energi 2016 302-4 Minskning av energianvändning genom energieffek -
tivisering 52-53
GRI
305 Utsläpp (till luft) 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 55
GRI
305 Utsläpp (till luft) 2016 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 55
GRI
305 Utsläpp (till luft) 2016 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 55
GRI
305 Utsläpp (till luft) 2016 305-4 Intensitet avseende växthusgasutsläpp 55
GRI
306 Avfall 2020 306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 49-53
GRI-INDEX
GRI Standard Upplys-
ning Upplysningens namn Sidhänvis-
ning
GRI 400, Socialt
GRI
401
Anställningsförhållan-
den 2016 401-1 Personalomsättning och nyanställningar 60-63
GRI
403
Hälsa och säkerhet
2018 403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och incidentunder -
sökning 60-63
GRI
403
Hälsa och säkerhet
2018 403-3 Arbetsrelaterad hälsovård 60-63
GRI
403
Hälsa och säkerhet
2018 403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunika-
tion gällande hälsa och säkerhet 60-63
GRI
403
Hälsa och säkerhet
2018 403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 60-63
GRI
403
Hälsa och säkerhet
2018 403-6 Främjande av medarbetares hälsa 60-63
GRI
403
Hälsa och säkerhet
2018 403-7
Förebyggande och hantering av hälso- och säker -
hetspåverkan på arbetsplatsen direkt kopplade till
affärsrelationer
60-63
GRI
403
Hälsa och säkerhet
2018 403-9 Arbetsrelaterade skador 41, 61
GRI
405
Mångfald och jäm-
ställdhet 2016 405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga med-
arbetare utifrån ålder och kön 62
GRI
406
Icke-diskriminering
2016 406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder 62
Företagsspecifika upplysningar
Produktansvar GRI-C1 Miljöcertifieringar/process som tillämpas vid uppföran -
de av bostadsfastigheter 50
===== SIDA 69 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 69
Hållbarhetsrapport
Rosen 1, Värnamo
===== SIDA 70 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 70
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Nivikas aktuella intjäningsförmåga för förvaltningsverksamheten utgår från det f astighetsbestånd som bolaget ägde per den 31 augusti 2023
och kommande tolvmånadersperiod. Intjäningsförmågan baseras på tecknade hyresavtal och visar vilken avkastning som bolaget kan genere-
ra med givna förutsättningar.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade
intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag.
Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med underhåll för innehavda fastigheter per bokslutsdag. I driftkostnaderna ingår fastig-
hetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader och beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden.
Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen, inklusive projektutveckling, och fastighetsportföljens storlek per
bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per bokslutsdag.
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2023-08-31
Hyresvärde 661
Vakans -19
Hyresintäkter 642
Fastighetskostnader 189
Driftnetto 453
Central förvaltning 35
Finansiella kostnader 278
Förvaltningsresultat 140
Intjäningsförmåga per 31 augusti 2023
Baserat på det fastighetsbestånd och de hyreskontrakt som
förelåg vid periodens utgång uppgår hyresintäkterna för den
kommande tolvmånadersperioden till 661 miljoner kronor och
fastighetskostnaderna beräknas utifrån aktuell driftmarginal,
justerad för tillkommande fastigheter, uppgå till 189 miljoner
kronor, vilket innebär ett driftnetto om 453 miljoner kronor.
Överskottsgradenberäknas uppgå till 70 procent utifrån
fastighetskostnader för ett normalt verksamhetsår inklusive
fastighetsrelaterad administration. Utifrån nuvarande
omfattning av organisation och verksamhet bedöms de centrala
administrationskostnaderna uppgå till 35 miljoner kronor.
Förvaltningsresultatet bedöms uppgå till 140 miljoner kronor.
Nivikas förvaltningsresultat per aktie beräknas då till 1,8 kronor.
I aktuell intjäningsförmåga är pågående byggnationer ej inräknade.
Enligt uppskattning, se avsnitt pågående projekt, tillför pågående
projekt hyresintäkter om 45 miljoner kronor. Utifrån bedömd
överskottsgrad tillför projekten ett driftnetto om cirka 40 miljoner
kronor. För mer information om pågående projekt se avsnitt
Fastighetsportfölj i delårsrapporten.
Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte är
en prognos utan visar på Nivikas intjäningsförmåga vid periodens
utgång och beaktar inte eventuella förändringar av variabler såsom
hyror, vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera. Hänsyn
har ej heller tagits till händelser efter perioden såsom beslutad
företrädesemission och löst obligationslån.
289
lägenheter
Aktuell intjäningsförmåga
===== SIDA 71 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 71
Finansiell ställning och likviditet
Nivika finansierar sina tillgångar med en kombination av bilaterala
banklån, obligationslån, övriga skulder samt eget kapital. Finansiering
sker genom lån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos ett
tiotal kreditgivare där tre storbanker utgör basen med tillkommande
finansiering hos lokala sparbanker samt SBAB.
En bra finansieringsstruktur innebär att bolaget löpande har tillgång
till kapital i tillräcklig mängd i relation till befintlig verksamhet till ett
riskavvägt pris. Bolaget har ett bra och nära samarbete med sina kredit-
givare och arbetar aktivt och kontinuerligt med att säkerställa bolagets
likviditet och framtida finansiering.
I maj 2023 löstes den första obligationen, 2020/2023, i sin helhet.
Obligationen hade ett utestående belopp om 600 miljoner kronor och
ett ursprungligt förfall i slutet av september 2023.
Under sommaren har Nivika fortsatt arbetet med att stärka den finan-
siella ställningen tillsammans med ägare och banker. Sedan tidigare har
Nivika anpassat organisation och kostnadsmassa till rådande marknads-
förutsättningar och högre ränteläge.
I september beslutades en fullt ut garanterad företrädesemission som
tillför bolaget cirka 511 miljoner kronor. Samtidigt annonserades ett
finansieringspaket med utökade säkerställda kreditfaciliteter om totalt
400 miljoner kronor hos Nordea, SEB och Danske Bank. 235 miljoner
kronor i utökad grundfinansiering samt 165 miljoner kronor i byggnads-
kreditiv med beviljad slutfinansiering.
Under oktober löstes cirka 600 miljoner kronor av den andra obliga-
tionen om 650 miljoner kronor, 2021/2024, som har förfall i början
av september 2024. Återstående belopp, 50 miljoner kronor, löstes i
mitten av novmeber och Nivika har därmed lämnat obligationsmarkna-
den och har enbart finansiering från Nordiska banker.
Genomsnittlig kapitallängd var 2,5 år per den 31 augusti (2,7). Bo-
laget har under perioden fortsatt att utöka sin låneportfölj avseende
finansiering av pågående byggnationer, dels i form av byggnadskreditiv,
dels i form av slutfinansiering. Även swap-portföljen har utökats under
perioden. Per den 31 augusti 2023 hade bolaget räntesäkrat totalt 1,6
miljarder kronor, vilket motsvarar 30 procent av låneportföljen.
Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till
fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till 50 procent (53). Samtliga
informations- och finansiella åtaganden vid periodens slut var uppfyllda.
FINANSIERING
0
10
20
30
40
50
60
2018 2019 2020 2021 20 22 2023
2023–
2024
Eget kapital
45 %
Övriga poster
7%
2023-08-31
Obligationsfinansiering
6 %
Bankfinansiering
42 %
2024–
2025
2025–
2026
2026–
2027+
Nettobelåningsgrad, % Kapitalstruktur förfall
per 2023-08-31Kapitalstruktur*
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
4 919
744
650
4 648
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
*) Baserad på balansomslutning
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick vid rapport-
dagen till 5 214 miljoner kronor (5 777) varav långsiktig bankfinansiering
uppgick till 4 520 miljoner kronor (4 355), obligationslån 650 miljoner
kronor (1 250) och övriga räntebärande skulder 43 miljoner kronor (171).
Minskningen i räntebärande skulder förklaras till största del av lösen av
obligation samt lösen av lån i samband med avyttring. Investeringar i ny-
och ombyggnationer påverkar i motsatt riktning. Total andel gröna lån i
portföljen uppgår vid periodens slut till knappt 30 procent.
Beviljad men ej nyttjad finansiering per sista augusti uppgick till
239 miljoner kronor och avser kontokredit och outnyttjade byggnads-
kreditiv. Efter periodens utgång har ett finansieringspaket beviljats med
utökade kreditfaciliteter som uppgår till 400 miljoner kronor.
Efter perioden har Nivika avyttrat fem fastigheter i tre separata affärer
vilket har tillfört 120 miljoner kronor i likviditet. Bolaget har även tecknat
avtal och genomfört ett förvärv av en bostadsportfölj i Ulricehamn och
Borås. Aktielikviden betalades genom kvittning mot utestående fordran
och är därmed likviditetsneutral för Nivika.
* 650 Mkr av obligationsförfall 650 Mkr september 2024, är löst under
oktober-november 2023
Finansiering
650 Mkr*
Finansiering 2023-08-31 2022-08-31
Säkerställd finansiering, Mkr 4 648 4 491
Obligationslån, Mkr 650 1 250
Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, %* 5,6 2,5
Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, % 7,8 5,4
Genomsnittlig ränta, total, %** 5,3 3,2
Kapitalbindningstid, år 2,5 2,7
Räntebindningstid, år 0,9 0,6
Likvida medel, Mkr 66 187
Nettobelåningsgrad, % 49,6 53,5
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,2
Soliditet, % 44,7 39,8
* Inklusive byggnadskreditiv
** Inklusive byggnadskreditiv och räntesäkringar
===== SIDA 72 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 72
AKTIEN OCH ÄGARNA
Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas
marknadsvärde uppgick den 31 augusti 2023 till 2 407 miljoner kronor och antalet aktieägare var 3 094 stycken.
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 77 907 047 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 53 022 247
stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier med-
för lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.
Kursutveckling och handel
Under perioden 1 juni till 31 augusti 2023 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka 320 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättningen för
Nivika på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 5 003 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 33,71 kronor.
Högst betalkurs under perioden var 36,50 kronor den 1 juni och lägst betalkurs var 30,90 kronor den 31 augusti. Aktiekursen den 31
augusti uppgick till 30,90 kronor (senast betalt). Marknadsvärde på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktien
31 augusti 2023, uppgick till 2 407 miljoner kronor. Information om aktiens utveckling finns även på www.nivika.se.
Aktiekapital
Styrelsen för Nivika har den 22 september 2023 beslutat, villkorat av bolagsstämmans efterföljande godkännande, att genomföra en
fullt garanterad nyemission av B-aktier om cirka 511 miljoner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga aktieägare. Företrädes-
emissionen omfattar högst 17 978 547 B-aktier i Bolaget och kan innebära en ökning av Bolagets aktiekapital om högst 8 989 273,50
kronor från 38 953 523,50 kronor till 47 942 797 kronor. Sammantaget kan Nivikas aktiekapital öka till 38 953 523,50 kronor.
De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 31 augusti 2023
K älla: Euroclear Sweden och Bolaget
* A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.
*Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan.
Aktien och ägarna
Namn Antal A-aktier* Antal B-aktier* Totalt antal aktier Andel av kapital Andel av röster
Värnanäs AB 7 435 600 2 135 746 9 571 746 12,3 25,3
Santhe Dahl Invest AB 3 852 000 10 453 373 14 305 373 18,4 16,2
Holmgren Group AB 3 900 000 2 027 631 5 927 631 7,6 13,6
Husleden Förvaltning AB 3 000 000 4 894 736 7 894 736 10,1 11,6
Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 108 600 1 854 407 4 963 007 6,4 10,9
Planch AB 3 108 600 933 400 4 042 000 5,2 10,6
Pollock Invest AB 480 000 745 000 1 225 000 1,6 1,8
Nordnet Pensionsförsäkring AB - 4 100 946 4 100 946 5,3 1,4
Nordea Livförsäkring Sverige AB - 4 021 396 4 021 396 5,2 1,3
Tredje AP-Fonden - 3 618 420 3 618 420 4,6 1,2
10 största aktieägare 24 884 800 34 785 055 59 669 855 76,6 94,0
Övriga aktieägare - 18 237 192 18 237 192 23,4 6,0
Totalt 24 884 800 53 022 247 77 907 047 100,0 100,0
Varav styrelse och koncernledning 18 776 200 17 355 557 36 131 757 46,4 67,9
2023-08-31
Handelsplats Nasdaq Stockholm
Aktienamn Nivika
Kortnamn (ticker) NIVI B
ISIN-kod SE0017083272
Segment Nasdaq, Mid Cap
Sektor Real Estate
Valuta SEK
Totalt utestående aktier 77 907 047 st
Totalt antal B-aktier 53 022 247 st
Stängningskurs 31 augusti 2023 30,90 kr
Marknadsvärde 31 augusti 2023* 2 407 Mkr
===== SIDA 73 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 73
Bolagsstyrningsrapport
STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET
Omvärlden under räkenskapsåret 2022/2023 var turbulent med pågående krig i Ukraina, hög inflation och fortsatta räntehöjningar.
Nivikas styrelseordförande Elisabeth Norman beskriver styrelsens arbete och strategi i en intervju.
Vad har präglat styrelsens arbete under 2022/2023?
Styrelsens arbete under året har varit intensivt och fokuserat mycket på
att hantera den snabbt förändrade marknadssituationen som inflationen
och de snabba räntehöjningarna för med sig.
Under året togs flera initiativ i syfte att stärka balansräkningen och säkra
finansiering, bland annat avyttring av utvalda fastigheter, genomförd
nyemission, lösen av utestående obligationslån, anpassad organisation
och utökning av räntesäkringsportfölj.
Nivika har under sommaren tillsammans med ägare och finansiärer ut-
format ett finansieringspaket som kommunicerades efter räkenskapsårets
slut, i slutet av september. Paketet innehållande en av ägare garanterad
företrädesemission om cirka 511 miljoner kronor, en utökad finansiering
via banker, samt likvida medel från avyttrade fastigheter.
Som styrelseordförande har jag, som alltid, ett nära samarbete med
bolaget och dess ledning, ett samarbete som varit än närmre under detta
år. Ur styrelsens perspektiv har ledning och organisation hanterat årets
utmaningar på ett bra och balanserat sätt. Arbetat metodiskt, haft bra
uppföljning både på omvärldsutvecklingen och den egna verksamheten.
Jag känner ett starkt positivt engagemang och det finns hög kompetens
och målinriktning inom företaget.
Det är under utmanande tider som ett företag och dess ledarskap kan visa
sitt värde och sin kvalitet.
Å styrelsens vägnar vill jag tacka alla Nivikas anställda för deras fantastiska
arbete och aktieägarna för deras fortsatta förtroende.
Hur ser strategin för Nivikas utveckling ut
kommande år?
Nivika fortsätter att befästa sin lokala styrka och närvaro på sin marknad i
Småland och på Västkusten områden med stark tillväxt.
Arbetet att strategiskt och förvaltningsmässigt förfina fastighetsportföl-
jen fortlöper för att maximera starka kassaflöden och hög kvalitet i fastig-
hetsportföljen. Fastighetsportföljen består i dag främst av högavkas-
tande fastigheter och ambitionen är att renodla ytterligare. I nuvarande
marknadsläge startas inga nya bostadsprojekt, däremot så startar vi upp
kommersiella projekt där det fortsatt finns lönsamhet.
Nivika har genom refinansieringen möjlighet att genomföra selektiva
kompletteringsförvärv framöver och återigen bli mer offensiva genom
förvärv av fastigheter i en attraktiv förvärvsmarknad med geografiskt
fokus på Jönköping, Värnamo, Växjö och på Västkusten.
Refinansieringen är ett viktigt steg i Nivikas fortsatta tillväxt och ambitio -
nen om fortsatt lönsam tillväxt avspeglas i de nya finansiella mål och den
utdelningspolicy som styrelsen tagit beslut om.
Hållbarhetsarbetet har under året fokuserat på minskad energianvänd-
ning, dels via nyinstalltion av solcellsanläggningar dels via flera stora
energibesparingsprojekt som har genomförts. Under året har Nivika ge-
nomfört analyser av hållbarhetsrisker på samtliga fastigheter i beståndet.
Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de
största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågående och
framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för
att hantera identifierade hållbarhetsrisker.
Efter årets utgång har även ett nytt hållbarhetsmål beslutats, målet är att
minska utsläpp inom Scope 1 och 2 med 25 procent till slutet av år 2025.
Kommer Nivika att bli ett utdelande bolag?
Vi är ett utdelande bolag, men utdelningen har dock varit låg eller noll de
senaste två åren.
Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare.
Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut 30-50 procent av förvaltnings-
resultatet efter betald skatt.
Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolide-
ringsbehov och ekonomiska ställning i övrigt för att säkerställa att koncernens
framtida utveckling sker med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god
handlingsfrihet.
===== SIDA 74 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 74
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning
Nivika Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget har till föremål för
sin verksamhet att äga och förvalta mindre och medelstora företag, bedriva handel och förvaltning av aktier och
andra värdepapper samt därmed förenlig verksamhet. Bolagsordningen finns i sin helhet att tillgå på bolagets
webbplats www.nivika.se.
Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och
leda verksamheten i Nivika Fastigheter. Bolagsstyrningen syftar även till att säkerställa att bolaget lever upp till
sina åtaganden gentemot aktieägare, kunder, medarbetare, leverantörer och omvärlden i övrigt.
Bolagsstyrningen i Nivika Fastigheter baseras bland annat på aktiebolagslagen, årsredovisningslagen,
bokföringslagen, bolagsordningen, regelverk för emittenter (räntebärande instrument) på de marknadsplatser där
Nivika Fastigheter är noterat, policyer samt interna regler och riktlinjer.
Svensk kod för bolagsstyrning
Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen i
svenska börsbolag har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och uttalanden samt genom självreglering.
Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är betydelsefull för bolagsstyrningen i svenska börsbolag.
Efterlevnad av Koden
Enligt styrelsens uppfattning har Nivika i alla avseenden följt Koden under verksamhetsåret och har ingen
avvikelse att förklara.
Ägarstruktur och rösträtt
Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn
Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 augusti 2023 till 2 407 miljoner kronor och antalet aktie-
ägare var cirka 3 100 stycken.
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 77 907 047 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie
A och 53 022 247 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt
till en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.
Mer information om ägarstrukturen finns på sidan 72 avsnitt Aktien och ägarna.
Valberedning
Valberedningen representerar aktieägarna. Valberedningen har till uppgift att före bolagsstämman lägga fram
förslag till styrelse och revisorer inklusive ersättning.
Enligt svensk kod för Bolagsstyrning ska bolaget ha en valberedning som har till syfte att lämna förslag avseende
ordförande på bolagsstämmor, kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden), arvoden och övrig
ersättning till varje styrelseledamot samt ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa revisorer
samt förslag till valberedning för den nästföljande årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i kallelse till
årsstämman.
Vid extra bolagsstämma den 26 oktober 2023 antog aktieägarna följande principer för utseende av
valberedningen.
Valberedningen ska utgöras av representanter för de till röstetalet fem största aktieägarna i Nivika Fastigheter
AB (publ) (”Bolaget”) baserat på den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per den sista bankdagen i
april varje år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits Bolaget vid denna tidpunkt. Om någon av
de fem till röstetalet största aktieägarna väljer att avstå från sin rätt att utse ledamot till valberedningen, eller
annars får anses ha avstått från sådan rätt, ska nästa aktieägare i turordning beredas tillfälle att utse ledamot. Vid
bedömningen av vilka som utgör de fem till röstetalet största aktieägarna ska en grupp aktieägare anses utgöra
en ägare om de (i) ägargrupperats i Euroclearsystemet eller (ii) offentliggjort och till Bolaget meddelat att de
träffat skriftlig överenskommelse att genom samordnat utövande av rösträtten inta en långsiktig gemensam
hållning i fråga om Bolagets förvaltning. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som utsetts av den till
röstetalet största aktieägaren, såvida inte valberedningen beslutar annat. Sammansättningen av valberedningen
ska offentliggöras på Bolagets hemsida senast sex månader före årsstämma. I de fall ledamot är utsedd av viss
ägare ska detta framgå. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts.
Ledamöterna i valberedningen erhåller ingen ersättning.
Baserat på valberedningsinstruktionen har Nivikas valberedning erhållit följande sammansättning:
Victoria Skoglund, valberedningens ordförande, utsedd av Värnanäs AB, Erik Dahl, utsedd av Santhe Dahl Invest
AB, Bo Sandberg, utsedd av Holmgren Group AB, Göran Larsson, utsedd av Husleden Förvaltning AB och
Jörgen Olsson, utsedd av Skandinavkonsult i Stockholm AB.
Bolagsstämma
Aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter utövas vid bolagsstämman. En gång per år hålls
årsstämman som bland annat beslutar om styrelsens sammansättning, ansvarsfrihet för verkställande direktör
och styrelsens ledamöter, utdelning och val av styrelse och revisorer, samt ersättningsprinciper för ledande
befattningshavare. Årsstämman 2022/2023 kommer att hållas i Värnamo, den 5 februari 2024 kl. 16.00.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
===== SIDA 75 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 75
Styrelsens arbete
Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande
uppgift är att ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt
för att kontrollen av bokföring, medelförvaltning och ekonomiska
förhållanden i övrigt är betryggande.
Det åligger styrelsen att tillse att det finns fungerande
rapporteringssystem och att styrelsen erhåller erforderlig information
om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom
periodisk rapportering. Styrelsen svarar också för att fatta beslut i
strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer, affärs- och
lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större
förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. Detta skall göras på
ett hållbart sätt med ett väl avvägt risktagande för att säkerställa en
långsiktigt positiv utveckling för bolaget.
Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning för styrelsen och utfärdar
en VD-instruktion som bland annat anger rapporteringsskyldigheter
mot styrelsen. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens ansvar,
arbetsfördelning samt vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen.
Styrelsens utskott
Utskottens arbetsuppgifter och arbetsordning fastställs av styrelsen i
skriftliga instruktioner. Utskottens huvudsakliga uppgift är att bereda
ärenden som föreläggs styrelsen för beslut.
Ersättningsutskott
Enligt styrelsens arbetsordning ska ersättningsutskottets uppgifter
fullgöras av hela styrelsen. Ersättningsutskottet är främst ett
förberedande organ och tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt
en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att behandla frågor
avseende ersättnings- och anställningsvillkor för verkställande direktör
samt andra ledande befattningshavare baserat på de riktlinjer för
ersättning och anställningsvillkor för verkställande direktör och övriga
ledande befattningshavare som beslutats av årsstämman.
Revisionsutskott
Styrelsen har på det konstituerande styrelsemötet den 26 januari 2023
beslutat att inrättat ett revisionsutskott. Revisionsutskottet består av
Håkan Eriksson (ordförande), Elisabeth Norman, Thomas Lindster och
Helena Nordman-Knutsson.
Revisionsutskottet är främst ett förberedande organ som tar fram
förslag till styrelsen och arbetar enligt en styrelsens arbetsordning.
Huvudsaklig uppgift är att övervaka processerna kring Nivikas finansiella
rapportering och interna kontroll för att säkerställa kvaliteten i den
externa rapporteringen.
Styrelsens sammansättning per 2023-08-31
1) Avser Värnanäs AB i vilket Viktoria Bergmans innehav uppgår till 44 procent och Niclas Bergmans innehav uppgår till 44 procent
Namn Funktion Invald,
år
Oberoende
gentemot större
ägare
Oberoende
gentemot
bolaget och
bolagets
ledning
Revisions-
utskottet
A-aktier
(privat eller
genom bolag)
B-aktier
(privat eller
genom bolag)
Elisabeth Norman Styrelseordförande 2017 Ja Ja Ledamot - 35 000
Viktoria Bergman Styrelseledamot 2018 Nej Nej - 7 435 6001 2 135 7461
Santhe Dahl Styrelseledamot 2020 Nej Ja - 3 852 000 10 453 373
Håkan Eriksson Styrelseledamot 2008 Nej Ja Ordförande 3 108 600 1 854 407
Benny Holmgren Styrelseledamot 2016 Nej Nej - 4 380 000 2 772 631
Thomas Lindster Styrelseledamot 2020 Ja Ja Ledamot - 20 000
Helena Nordman-Knutsson Styrelseledamot 2023 Ja Ja Ledamot - 300
Namn Närvaro styrelse-
möten
Närvaro revi-
sionsutskottet
Elisabeth Norman 18/18 2/2
Viktoria Bergman 18/18 -
Anna Carendi1 5/5 -
Santhe Dahl 17/18 -
Håkan Eriksson 18/18 2/2
Benny Holmgren 18/18 -
Thomas Lindster 18/18 2/2
Helena Nordman-Knutsson2 12/13 2/2
Närvaro vid styrelse- och utskottsmöten under 2022/2023
1) Anna Carendi var styrelseledamot till och med årsstämman 2023-01-26
2) Helena Nordman-Knutsson vald till styrelseledamot på årsstämma 2023-01-26
===== SIDA 76 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 76
Bolagsstyrningsrapport
Styrelsens sammansättning
Styrelsen skall bestå av lägst tre och högst nio ledamöter med högst fem suppleanter. Om styrelsen består av
tre ledamöter skall minst en suppleant utses. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa
årsstämma. Styrelsen har under året utgjorts av sju ledamöter.
Styrelsens oberoende
Enligt Koden skall majoriteten av de bolagstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande
till bolaget och bolagsledningen. Enligt koden skall vidare minst två av de ledamöter som är oberoende i
förhållande till bolaget och bolagsledningen också vara oberoende i förhållande till större aktieägare. Med större
aktieägare avses aktieägare som direkt eller indirekt kontrollerar 10 procent eller mer av samtliga aktier eller
röster i bolaget. Styrelsens bedömning är att majoriteten av styrelsen, fem av sju, ledamöter är oberoende i
förhållande till bolaget och dess ledning. Av dessa är tre även oberoende i förhållande till större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande har till uppgift att leda styrelsens arbete samt att tillse att styrelsens arbete
bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Ordföranden ska genom kontakter med VD
följa utvecklingen i bolaget samt tillse att styrelsens ledamöter genom VD:s försorg fortlöpande får den
information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling.
Ordföranden ska vidare samråda med VD i strategiska frågor samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs
på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden ansvarar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och för att förmedla
synpunkter från ägarna till styrelsen. Ordföranden deltar inte i det operativa arbetet inom bolaget. Hon ingår
inte heller i koncernledningen.
Styrelsens arbete under 2022/23
Styrelsen har under 2022/23 haft arton styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte. Styrelsen
får genom månadsrapporter och vid styrelsemöten löpande information om såväl den affärsmässiga som den
finansiella utvecklingen samt hållbarhetsarbete. Varje styrelsemöte har följt en godkänd agenda, som
tillsammans med underlag, har tillhandahållits ledamöterna inför respektive styrelsemöte.
VD och CFO deltar vid styrelsemöten, VD som föredragande och CFO är styrelsens sekreterare.
Andra medarbetare i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande i särskilda frågor när
styrelsen så finner motiverat. Till de fasta punkterna som behandlas på styrelsemötena hör VD-rapport,
Rapport om bolagets skatter och avgifter samt eventuella tvister, Likviditet och Potentiella förvärv och
investeringar.
Därutöver behandlade styrelsen ett antal andra frågor vid sina möten där särskild uppmärksamhet ägnades åt
Strategi och affärsplan, stigande räntor, finansiering och refinansiering med tillhörande effekt på verksam-
heten, Hållbarhet, Revisionsutskottsfrågor, Ersättningsutskottsfrågor, Bolagsstyrningsfrågor, samt Årsbokslut
och delårsrapporter.
Med avseende på revisionsutskottet rapporterades frågor såsom redovisningsprinciper, ekonomiskt utfall, risk-
hantering, regelefterlevnad, eventuell visselblåsning och uppförandekoden, intern kontroll samt resultatet av den
externa revisionen.
Styrelsens utvärdering
Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt utförda arbete. Samtliga styrelseledamöter tillställs en länk
till ett utvärderingsformulär med frågor avseende arbetsformer och arbetsklimat, inriktning för styrelsens
arbete samt tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelseledamöternas svar samman-
ställs i en rapport som skickas till styrelseordföranden. I enlighet med arbetsordningen presenteras rapporten
och resultatet av utvärderingen diskuteras på ett ordinarie styrelsemöte. Utvärderingen används som ett
verktyg för att utveckla styrelsens arbete.
Ersättning till styrelsen
Arvodet till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman. På årsstämman den 26 januari 2023 beslutades att
arvode till styrelsens ledamöter för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 415 000 kronor på års-
basis för styrelseordföranden och 200 000 kronor på årsbasis för respektive styrelseledamot. Stämman
beslutade även att införa ersättning för utskottsarbete i revisionsutskottet som för tiden fram till nästa
årsstämma skulle uppgå till 50 000kronor på årsbasis för ordföranden i revisonsutskottet och 25 000
vardera till övriga ledamöter i revisionsutskottet. För vidare information om ersättning till styrelsens ledamöter
hänvisas till Not 8.
Revisorer
Den externa revisorn är en oberoende granskare av räkenskaperna för att säkerställa att den i allt väsentligt
ger en korrekt, rättvisande och fullständig bild av bolagets ställning och resultat. Revisorn granskar också
styrelsens- och verkställande direktörens förvaltning och redovisar sina iakttagelser för styrelsen utan
ledningens närvaro.
Efter varje räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till
årsstämman. Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en till två revisorer, med eller utan suppleanter. Vid
årsstämman 26 januari 2023 valdes Ernst & Young Aktiebolag till bolagets revisor med Jonas Svensson som
huvudansvarig revisor. Ersättning till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. För vidare information om
arvoden till revisorerna hänvisas till Not 6.
VD och koncernledning
VD och koncernchef är ansvarig för den löpande förvaltningen av koncernens verksamheter i enlighet med
styrelsens riktlinjer och anvisningar. VD förser styrelsen med erforderligt underlag för dess arbete både inför
och mellan styrelsens sammanträden.
VD utser i sin tur övriga medlemmar i den verkställande ledningen. Den verkställande ledningen utgörs av VD,
CFO, COO, fastighetschef, Uthyrningschef samt Transaktion- och finansieringsansvarig. Den verkställande
ledningen har ett övergripande exekutivt ansvar.
Den verkställande ledningen har ett övergripande ansvar för Nivika i frågor av långsiktig och strategisk karak-
tär såsom koncernens organisation, förvärv, varumärke, investeringar och finansiering. Utöver de schemalagda
mötena stämmer koncernledningen löpande av frågor vid behov. Centrala funktioner som hållbarhetschef och
inköp samt förvaltningsansvariga för respektive ort ansvarar för sitt respektive område.
Förvaltningscheferna tillsammans med COO, Uthyrningschef och fastighetschef har förvaltningsmöte minst
varannan månad för att följa upp verksamheten och diskutera övergripande frågor. COO har också enskilt
månadsmöte med respektive förvaltningschef.
===== SIDA 77 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 77
Bolagsstyrningsrapport
Riskbedömning
Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i
synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete
identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.
Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och
stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekommer på
koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på
en processnivå vilket går under benämningen Intern Kontroll för Finansiell Rapportering (IKFR).
Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten.
För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga proces-
steg: identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner
samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihand-
boken och en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy.
Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i arbetet
med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning enligt instruk-
tionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i den finansiella
rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av kvalitativ och
kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som redogör flöden,
risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en ägare som ansvarar
för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller har identifierats och
dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt proceduren att identifiera
väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.
Inom styrelsen ingår ansvaret i arbetet med frågor för revisionsutskottet att löpande utvärdera bolagets risksi-
tuation varefter styrelsen även gör en årlig genomgång av risksituationen.
Kontrollaktiviteter
Ekonomiavdelning och fastighetsavdelning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett
begränsat antal personer har firmateckningsrätt och en attestordning finns upprättad.
Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp
aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner.
Till varje identifierad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR ska kontroller kopplas tills dess att
risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade
processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktiviteter hanteras inom koncernen.
Bolaget ska säkerställa att nyckelkontroller finns implementerade och efterlevs. Varje kontroll ska utföras
med spårbarhet, vilket innebär att kontrollbevis ska arkiveras och dokumenteras på lämpligt vis vid varje enskilt
kontrollutförande.
Relevanta kontrollaktiviteter utförs för de risker som identifierats inom de väsentliga processerna. Syftet
med dessa kontrollaktiviteter är att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den finansiella rapporte-
ringen. Respektive nyckelkontroll ska tilldelas en ägare som ansvarar för att nyckelkontrollen utförs. Det är
koncernledningens ansvar att säkerställa att de lägsta kraven avseende IKFR är känd genom organisationen
och att tillräcklig ansvarsfördelning är på plats (Segregations of Duties, SoD). Koncernen har identifierat de
minimikrav som ska gälla för ansvarsfördelning vilka framgår i processkartorna för respektive väsentlig process.
Information och kommunikation
Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera
betydelsefull information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del av god
intern kontroll. Koncernledningens möten ska användas som ett forum för kommunikation och informations-
spridning kopplat till riskhantering i koncernen. Likaså åligger det koncernledningen att säkerställa att de
processansvariga kopplat till den finansiella rapporteringen har tillräcklig kunskap om de väsentliga riskerna
samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen.
IKFR-koordinator, tillika ekonomichef på Nivika, ansvarar för att varje medarbetare har tillräcklig kunskap om
intern kontroll för att kunna utföra sina arbetsuppgifter på ett tillfredsställande sätt från ett internkontrollper-
spektiv, exempelvis kunskap om applicerbara lagar och regler eller hur kontroller skall utföras och dokumen-
teras.
Styrelsen i Nivika säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att tillse att bolaget har en
ändamålsenlig organisation samt rutiner och instruktioner för sitt arbete med den finansiella rapporteringen.
Rutinerna för den externa informationsgivningen syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig och
korrekt information om Nivikas utveckling och finansiella ställning. Nivika har en informations- och kommuni-
kationspolicy som uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Finansiell rapportering och verksamhetsin-
formation lämnas regelbundet i form av:
• Boksluts- och delårsrapporter, vilka publiceras som pressmeddelanden
• Årsredovisningar
• Pressmeddelanden om viktiga nyheter och händelser som väsentligt kan påverka
värderingen av bolaget och bolagets aktie och obligationer
• Presentationer, möte och telefonkonferenser för finansanalytiker, investerare och media
• Alla rapporter, presentationer och pressmeddelanden publiceras på koncernens hemsida;
www.nivika.se samtidigt som de kommuniceras till marknaden
Uppföljning
Koncernledningen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de
specifika kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process kopplad till den finansiella rapporteringen är
fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga riskerna Nivika står inför. Kontrollaktiviteter ska dokumenteras så
att spårbarhet finns av utförandet.
Systemet för koncernövergripande riskhantering och IKFR ska följas upp kontinuerligt och syftar till att
säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt.
Detta innefattar att styrelsen i arbetet med revisionsutskottets frågor åtminstone årligen ska granska den interna
kontrollen och avrapportera till styrelsen.
===== SIDA 78 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 78
Bolagsstyrningsrapport
INTERN STYRNING OCH KONTROLL
Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i
synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete
identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.
Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten.
För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga processteg:
identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt
uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihandboken och
en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy.
Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i arbetet
med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning enligt instruk-
tionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i den finansiella
rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av kvalitativ och
kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som redogör flöden,
risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en ägare som ansvarar
för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller har identifierats och
dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt proceduren att identifiera
väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.
Intern kontroll
Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen samt Koden, som
innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i Nivikas system för intern kontroll och riskhante-
ring i samband med den finansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrnings-rapporten. Styrelsen ska
bland annat se till att Nivika har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att fastlagda
principer för finansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för
uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker som bolaget och dess verksamhet är förknippad
med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att bolagets operativa strategier
och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas.
Den interna kontrollen ska vidare säkerställa att den externa finansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är
tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar
följs samt att krav på noterade bolag efterlevs.
Den interna kontrollmiljön inom Nivika Fastigheter följer det etablerade så kallade COSO*-ramverket *(COSO
– Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commision), och påverkar alla funktioner i bolaget
och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. Ramverket består av fem komponenter,
kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Kontrollmiljö och kontrollåtgärder säkerställer effektiviteten i bolaget och utgör basen för den interna
kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och VD och omfattar
arbetsordning samt VD-instruktion. Övergripande policyer uppdateras löpande och fastställs av styrelsen en
gång per år.
Nivikas kontrollmiljö innefattar de värderingar och den etik som styrelsen, VD och koncernledningen
kommunicerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, ansvar och befogenheter
samt den kompetens som medarbetarna har. Styrelsen arbetar löpande med bedömning och hantering av
risker. Nivikas styrelse har valt att inte inrätta en internrevisionsfunktion för den interna kontrollen. Styrelsen
bedömer att den existerande organisationen och befintliga kontrollstrukturer inom Nivika möjliggör en
effektiv verksamhet, identifierar risker i den finansiella rapporteringen och säkerställer efterlevnaden av
tillämpliga lagar och regler.
Ansvar och befogenheter definieras i instruktioner för attesträtt, manualer, policyer, rutiner och
uppförandekod. Några exempel är bolagsordning, styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, finanspolicy
och ekonomihandbok. Dessa riktlinjer utgör tillsammans med lagar och externa regelverk den så kallade
kontrollmiljön. Styrelsen prövar löpande dessa instruktioners relevans och aktualitet. Ansvaret för att
kontinuerligt upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med den interna kontrollen
avseende den finansiella rapporteringen är delegerat till den verkställande direktören. Koncernledningen och
övriga ledande befattningshavare har ansvaret för intern kontroll inom sina respektive ansvarsområden.
===== SIDA 79 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 79
Bolagsstyrningsrapport
RISKER OCH RISKHANTERING
All affärsverksamhet innebär risktagande. En systematisk och strukturerad riskhantering i kombination med
Nivikas strategi och affärsmodell ger god riskspridning. Risker hanteras på flera nivåer inom koncernen och
styrelsen analyserar och säkerställer med underlag från VD och koncernledning vad som måste hanteras.
Koncernledningen har ansvar för den löpande riskhanteringen inom respektive ansvarsområde och ansvarar
för att den egna verksamheten hanterar möjligheter och risker, att det finns rutiner i enlighet med policyer
och regelverk samt att de efterlevs och följs upp.
Risker relaterade till Nivikas verksamhet, liksom bedömd sannolikhet och eventuell påverkan på bolaget,
identifieras och bedöms minst årligen i en strukturerad process.
Riskarbete utifrån Nivikas mål
Enligt COSO-ramverket ska bolagsövergripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets affärsmål
uppnås. Inom ramen för en organisations fastställda syfte eller vision fastställer ledningen strategiska mål,
väljer strategi och preciserar en uppsättning mål för verksamhetens olika delar.
Detta ramverk för företagsövergripande riskhantering är anpassat för att nå organisationens mål inom fyra
områden, strategiska- operationella-, finansiella- och legala risker.
Strategiska risker
Strategiska risker är långsiktiga och övergripande och omfattar bland annat koncernens styrning, planering
och resursallokering, marknadsförutsättningar, hållbarhet, kommunikation och relation till omvärlden.
Koncernen är exponerad för allmänna makroekonomiska trender och därav betingade förändringar i sina
kunders köpkraft och konsumtionsmönster. Makroekonomiska eller politiska beslut och händelser runt om
i världen påverkar koncernens verksamhet, såväl lokalt som på en global skala. Politisk osäkerhet och svaga
makroekonomiska förhållanden kan indirekt påverka efterfrågan på lokaler och bostäder.
Operationella risker
Operationella risker omfattar bland annat risker i koncernens förvärvs-, förvaltnings- och projektverksamhet,
inklusive uthyrning, HR och IT.
Finansiella risker
Finansiella risker omfattar bland annat risker i koncernens värdering av fastigheter, marknadsrisker,
likviditetsrisker, bokföring och rapportering, kapitalstruktur och skattefrågor. Koncernen är exponerad för
ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det
övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella
skulder utgörs av externa lån. Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella
risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar
i till exempel räntenivåer. Bolaget utsätts framför allt för ränterisk, finansierings- och refinansieringsrisk,
likviditetsrisk och kredit- och motpartsrisk.
Legala risker
Legala risker är kopplade till regelefterlevnad och omfattar bland annat koncernens efterlevnad av etiska och
legala regler och krav på bokföring och rapportering.
Koncernen är exponerad för ett antal risker i samband med ändrad lagstiftning, överträdelser av lagar och
regler i verksamheten eller eventuella fel i avtal som bolaget har undertecknat. Bristande hantering av
relationer med intressenter skulle det kunna orsaka störningar i verksamheten och få en negativ påverkan
på koncernens anseende. Dessa krav omfattar bland annat lagar gällande miljö, priskontroller, efterlevnad av
konkurrenslagstiftning, data- skydd, mänskliga rättigheter samt arbetslagar. Hårdare miljökrav, återställning
av miljön i samband med stängda anläggningar eller brott mot olika tillstånd. Det finns en ökad efterfrågan
från investerare och regulatoriska organ för tydligare finansiella upplysningar från företagen när det gäller
klimatrelaterade risker och möjligheter.
===== SIDA 80 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 80
Bolagsstyrningsrapport
Risköversikt
Strategiska risker
Hållbarhet - Klimatförändringar kan leda till fysisk påverkan på fastigheterna som kan ge ökade kostnader och kräva större resurser vilket kan påverka Nivikas verksamhet, hyresgäster och leverantörer
- Bristande kontroll och uppföljning kan ge en klimatpåverkan i hela värdekedjan och påverka verksamhetens klimatpåverkan negativt
Planering och resursallokering
- Om strateg och affärsplan saknas eller otydlig kan det försvåra möjligheten att uppnå strategiska mål
- Fastigheter i Nivikas bestånd kan uppfattas som mindre attraktiva för hyresgäster om Nivika inte förstår hyresgästens behov av exempelvis läge, hyresnivå, storlek eller kvalitet och kan leda till lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Brist i planering, budgetering, likviditet, organisation eller resurser kan leda till att Nivika inte kan fullfölja strategiska beslut, genomföra projektstart enligt plan eller fullfölja överenskommelser
Fastighetstransaktioner - Nivika förvärvar och avyttrar fastigheter i syfte att förädla fastighetsportföljen, om due diligens är bristfällig, dokumentation eller lagefterlevnad saknas kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid.
Marknad och makrofaktorer
- Processer tillsammans med potentiella hyresgäster, leverantörer, kommuner eller länsstyrelser kan vara långdragna och kräva mer tid och resurser än planerat och kan även leda till ökade kostnader och eventuellt förseningar
- Konkurrens på lokal fastighetsmarknad kan öka och skulle kunna göra att projekt blir dyrare eller att Nivika inte har möjlighet att växa i de områden där bolaget vill växa
- Om det blir många aktörer på fastighetsmarknaden kan det leda till att utbudet blir högre än efterfrågan på lokaler och bostäder vilken kan ge högre vakanser och lägre hyresintäkter för Nivika
Kommunikation och relationer - Om Nivikas kommunikation med intressenter skulle vara otillräcklig och bolaget därmed inte når ut med sitt budskap och strategi mot ägare och kreditgivare eller om Nivikas policys och riktlinjer är otillräckligt kommunicerade inom bolaget och därmed inte
efterföljs kan det skada Nivikas varumärke och lokala ställning
Operationella risker
Fastighetsutveckling
Nivika utvecklar fastighetsportföljen via renovering, om- och nybyggnation, om projektprocessen är bristfällig, dokumentation brister eller felbedömningar sker kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid.
- Om Nivika inte klarar av att fullfölja projekt enligt plan, kan det leda till förlorade intäkter och vite
- Om Projekt försenade på grund av kulturskydd, miljöskydd, ändringar i planbestämmelser, överklaganden m.m.
- Miljörisker vid förvärv av mark, fastigheter och/eller andra bolag. Kan finnas i verksamheten, bland leverantörerna eller hyresgästernas verksamhet och vara kopplat till ex materialval, radon, föroreningar, upptäcks inte detta vid Due Diligense kan det leda till ökade
kostnader.
Fastighetsförvaltning
- Om Nivika brister i tillsyn, underhåll och förvaltning av sina fastigheter kan det skapa hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad vilket kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans
- Vakanser kan uppstå i beståndet vid te x minskning av fysisk handel eller rädsla för lågkonjunktur vilket innebär lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Extremt väder leder till ökade kostnader, ex. översvämningar, ökat snöfall, regn och storm m.m.
Uthyrning
- Nivika gör inte tillräcklig motpartskontroll och därmed riskerar att ta in hyresgäster som inte kan betala. hyresgäster som är stökiga och skapar otrivsel för omgivande hyresgäster kan innebära lägre hyresintäkter och ökad vakans.
- Hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans
- Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser
Medarbetare - Att inte kunna attrahera och behålla nyckelpersoner eller kompetenta medarbetare eller om den psykosociala påfrestningen eller arbetsbelastningen blir för hög kan det skada Nivikas varumärke och leda till högre kostnader
- Bristande efterlevnad av säkerhets- och hälsoföreskrifter kan leda till olycka eller orsaka på person och kan påverka produktivitet och varumärke negativt
IT- och cybersäkerhet - Nivika kan råka ut för fel i, eller intrång i dess drift- och serversystem som kan orsaka problem med lagring eller hantering av personuppgifter
- Beroende av IT-system i verksamheten kan orsaka ökade kostnader och krav på resurser vid intrång eller problem i drift
Oförutsedda händelser - Om Nivika har bristande kontinuitetsplanering kan det leda till att bolaget förlorar viktigt information och har långsam återhämtningsprocess
Legala risker
Bolagskod - Om Nivikas enskilda medarbetare, av misstag eller avsiktligt, agerar i strid med Bolagskod och interna policy och processer kan det orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet
Lagstiftning, regler och politiska
beslut
- Om Nivikas hyresgäster bedriver illegal verksamhet kan det skada bolagets anseende och eventuellt ge rättsliga påföljder
- Om Nivika brister i att följa myndighetskrav, exempelvis el, brandföreskrifter, hissar, OVK m.m. kan det ge högre kostnader och orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet
- Tvist med kommersiell hyresgäst, leverantör eller bristfälligt utformade avtal skulle kunna ge en negativ ekonomisk påverkan via exempelvis skadestånd
- Om Nivika inte är förberedd på politiska beslut som kan påverka bolagets fortsatta utveckling, eller innehar bristande kunskap inom bidrags- och byggregler eller brister gäller mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, svart arbetskraft etc. bland leverantörer och entrepre-
nörer, kan det orsaka ökade kostnader och skada Nivikas varumärke
Finansiella risker
Omvärld och marknad - Förändringar i marknadsvillkor för finansiering, marginaler och räntor kan påverka Nivikas möjlighet till refinansiering, avkastning och förändra den finansiella situationen
Finansiering - Om Nivika inte skulle kunna uppfylla sina åtaganden i enlighet med finansiärers covenantavtal kan innebära att Nivika inte kan erhålla finansiering eller att finansiering endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader
Rapportering och bokföring - Bristfälliga processer för fastighetsvärdering och liknande marknadsvärderingar kan leda till missvisande värderingar och därmed för högt eller för låg resultat för Nivika och skada Nivikas förtroende på marknaden
- Om Nivikas finansiella rapportering skulle innehålla felaktigheter kan det leda till sanktioner från FI och/eller Nasdaq
===== SIDA 81 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 81
Bolagsstyrningsrapport
Väsentliga risker
Koncernledningen har identifierat de väsentliga risker som bedöms föreligga. Riskerna har utvärderats, hanterats
och rapporterats till styrelsen. För risker som bedömts ha relativt hög sannolikhet för att inträffa kombinerat
med relativt stor inverkan på koncernen har ansvarig inom koncernen utsetts och handlingsplan upprättats.
Dessa handlingsplaner följs upp kontinuerligt av ledningsgruppen och rapporteras till styrelsen. Vidare har ett
antal styrdokument och policyer upprättats av ledningsgruppen och styrelsen och ändamålsenliga interna kon-
trollfunktioner och system har etablerats för att reducera, exportera och i möjligaste mån eliminera potentiella
risker i verksamheten.
Operationell risk
Finansiell risk
Några specifika risker och osäkerhetsfaktorer
Hållbarhet, miljöpåverkan och klimatförändringar
De främsta drivkrafterna för externa miljörisker är fysiska förändringar i klimat och naturtillgångar,
förändringar av lagar och regler, skatter och priser på olika resurser. Vidare finns det risker hänförliga till
brist på kontroll eller till exempel arbetsförhållanden hos underleverantörer, allvarliga miljöproblem eller
arbetsplatsolyckor.
Nivika gör bedömningen att koncernen kan påverkas på flera sätt och det kan även uppstå ett ökat
behov av investeringar för att möta faktiska, politiska, eller andra intressenters krav.
Geopolitik och säkerhet
Den globala geopolitiska situationen har blivit mer osäker i och med Rysslands invasion av Ukraina, men
påverkas även av händelser i andra delar av världen. Det har en potentiell påverkan på de normala inter-
nationella relationerna, vilket leder till mer komplexa situationer för företagen på flera sätt, bland annat i
form av inflation och den ekonomiska utvecklingen i stort, högre energipriser och räntor, en avmattning
på finansmarknaden och högre risk för cyberattacker. Nivika påverkas av det fluktuerande energipriset
viket har fått genomslag på energikostnader men också på serviceintäkter då en stor del av energin
vidaredebiteras våra hyresgäster. De kommersiella hyreskontrakten är i princip samtliga KPI-indexerade
och den hyreshöjningen har gett kompensation för inflationen, hyreshöjningen för bostadshyresgäster
låg däremot långt under inflationen och bolaget har inte kunnat kompensera sig för kostnadsökningarna
fullt ut.
Som en följd av att det geopolitiska läget snabbt förändrats har Nivika extra fokus på vilka makroeffekter
detta ger kort- och långsiktigt, främst gällande räntor och inflation.
Kapitalmarknad
Tillgången till lånat kapital har varierat med en relativt sett stängd kapitalmarknad, med stigande
kreditmarginaler som följd. Således är den generella finansieringskostnaden som marknaden erbjuder
klart högre än tidigare. Det högre ränteläget baserat på stigande styrränta har fått genomslag på
de finansiella kostnaderna i bolaget. Nivika har under året löst en av de utestående obligationerna,
600 miljoner kronor, som löstes i maj 2023. Efter perioden har Nivika löst det andra utestående
obligationslånet om 650 miljoner kronor, med ett ursprungligt förfall i september 2024
och bolaget har
i och med det inga utestående obligationer.
Organisation och medarbetare
Engagerade medarbetare med rätt kompetens är avgörande för om bolaget ska kunna konkurrera på
ett framgångsrikt sätt inom fastighetsbranschen. Det finns alltid en risk att kompetenta medarbetare
lämnar bolaget och att bolaget inte lyckas attrahera och rekrytera ny kompetens. Det finns också en risk
att medarbetares engagemang och prestation påverkas om bolaget inte på ett tydligt sätt kommunicerar
vad strategin innefattar, inte ger möjligheter till intern utveckling eller inte säkerställer en sund och
säker arbetsmiljö. Dessa risker hanteras bland annat genom etablerade processer som säkerställer
långsiktig kompetensförsörjning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner, ett gott ledarskap
och en öppenhet för internrekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Bolaget arbetar även aktivt med
att erbjuda relevanta utvecklingsmöjligheter och att vårda varumärket som attraktiv arbetsgivare. Detta
innefattar bland annat att vara ett hållbart företag i alla dimensioner. Vad gäller förståelse för bolagets
strategi och värderingar säkerställs det på ett tidigt stadium genom det så kallade onboardingprogram
som alla nya medarbetare genomgår. Nivikas chefer och medarbetare har också en viktig roll i att
säkerställa att en bra arbetsmiljö erbjuds.
Kategori Riskbeskrivning Hantering
Marknad -
Vakanser
Den största risken anses vara att upp-
rätthålla Nivikas höga uthyrningsgrad
på framför allt kommersiella lokaler.
En generell konjunkturnedgång kan
medföra minskad efterfrågan på
lokaler, ökade kostnader och sänkta
hyresnivåer på bolagets samtliga
marknader.
Nivika är beroende av att hyresgästen
betalar avtalad hyra i tid, och att hy-
resgästen är i god ekonomisk situation
och kan fullgöra sina förpliktelser
Nivika ska:
- Ha kontinuerlig översikt av hyresgäststocken för att
på så sätt säkerställa att Nivika tidigt upptäcker en
hyresgäst med problem/önskan om minskade ytor eller
tankar på avflyttning
- Arbeta proaktivt och direkt ta kontakt med kommer -
siell hyresgäst som blir försenad med hyresbetalningen
- Följa uppsatt process vid utebliven betalning både för
kommersiell- och bostadshyresgäst
- Bibehålla lokal anknytning för att tidigt uppfatta
förändringar på den lokala marknaden
- Arbeta för att behålla Nivikas goda rykte som
attraktiv hyresvärd
- Nivika har förvaltningsansvariga på respektive ort
som skall vara nära hyresgästen och ha god lokal
kännedom.
Kategori Riskbeskrivning Hantering
Marknad -
ränta
Risken bedömdes ha en hög påverkan
om räntor skulle höjas signifikant, vilket
också har skett under året. Det har
även inneburit en stor påverkan på hela
branschen. Största påverkan på Nivika
är att expansionstakten minskar samt
att finansiella kostnader ökar.
Nivika ska:
- Fortsätta arbeta med beslutad andel bundna räntor
/räntesäkringar utifrån finanspolicy och styrelsens
instruktioner för att begränsa oförutsedda svängningar
- Se över möjligheten och utnyttja finansieringsal-
ternativ
Finansiering Risken bedömdes ha en hög påverkan
om finansiering endast skulle kunna
erhållas till avsevärt högre kostnader,
vilket också delvis har skett under året.
Det har inneburit en stor påverkan på
hela branschen. Största påverkan på
Nivika är att expansionstakten minskar
samt att finansiella kostnader ökar.
Nivika ska:
- Fortsätta arbeta med beslutad andel bundna räntor
/räntesäkringar utifrån finanspolicy och styrelsens
instruktioner för att begränsa oförutsedda svängningar
- Se över möjligheten och utnyttja finansieringsal-
ternativ
===== SIDA 82 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 82
IT-säkerhet
Nivika är beroende av IT-system för driften av viktiga affärssystem, inklusive de som används av
administrativa och finansiella funktioner inom bolaget. Förknippat med detta finns det ett antal
underliggande risker i form av exempelvis driftstopp av servrar och virusattacker vilka skulle kunna ha en
stor negativ påverkan på bolagets verksamhet. Det finns även en risk att obehöriga genom intrång i bolagets
IT-system orsakar skada för bolaget eller bolagets hyresgäster. Digitalisering skapar nya affärsmöjligheter
men kan också innebära nya riskmoment, bland annat vad gäller hantering av persondata. Nivika bedriver ett
kontinuerligt proaktivt arbete med IT-säkerhet och bolagets IT-policy kombinerat med uppförandekod, som
ska ge en tydlig vägledning för alla medarbetare.
Bolagsstyrningsrapport
Revisorns yttrande över
bolagstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org. nr 556735-3809
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2022-09-01 – 2023-08-31
på sidorna 74-84 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyr-
ningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning
och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna
granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket
punkterna 2–6 årsredovisnings lagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överens stämmelse med årsredovisnings lagen.
Stockholm den 7 december 2023
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
===== SIDA 83 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 83
Bolagsstyrningsrapport
STYRELSEN
Styrelsen i Nivika Fastigheter AB (publ) bestod per 31 augusti 2023 av sju ordinarie ledamöter.
Mer om bolagets finns på nivika.se/investor-relations/styrelsen.
THOMAS LINDSTER
Styrelseledamot
sedan 2020
Född: 1958
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från Högskolan
i Växjö
Direktör Danske Bank, konsult
och rådgivare inom finansiering
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseordförande Cellwood
Machinery AB, styrelseord-
förande Holmgren Fritid AB,
styrelseledamot Danske Bank
Jönköping och Holmgren Group
AB, med flera
Aktieinnehav i bolaget
20 000 B-aktier
(privat eller genom bolag)
VIKTORIA BERGMAN
Grundare och huvudägare,
styrelseledamot sedan 2000
Född: 1969
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från Växjö
Universitet och grundare av
Nivika
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Perfekta
Industrier AB, Värnanäs AB,
Tigbro AB, Yälp Facility AB,
Dinner Gruppen AB och Prefab i
Småland AB, med flera
Aktieinnehav i bolaget
7 435 600 A-aktier och
2 135 746 B-aktier
(privat eller genom bolag)
SANTHE DAHL
Delägare och styrelseledamot
sedan 2020
Född: 1954
Utbildning och bakgrund
Entreprenör
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseordförande Vida AB,
Santhe Dahl Invest AB och
Växjö DFF AB. Styrelseledamot
i Limmared Holding AB, GBJ
Bygg AB, Industri arbetsgivarna i
Sverige service AB, med flera
Aktieinnehav i bolaget
3 852 000 A-aktier och
10 453 373 B-aktier
(privat eller genom bolag).
HELENA NORDMAN-
KNUTSON
Styrelseledamot
sedan 2023
Född: 1964
Utbildning och bakgrund
Pol.mag. från Helsingfors
universitet samt Ekon.mag från
Svenska Handelshögskolan i
Helsingfors
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Alimak Group,
Exel Composites, Nidoco AB,
Naava OY och USWE Sports
AB. Ledamot i placeringskom-
mittén för Kungliga Vetenskap-
sakademien
Aktieinnehav i bolaget
300 B-aktier
(privat eller genom bolag)
BENNY HOLMGREN
Delägare och styrelseledamot
sedan 2016
Född: 1961
Utbildning och bakgrund
Huvudägare och VD
i familjeföretaget
Holmgren Group AB
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot och verk -
ställande direktör i Holmgren
Group AB, styrelseledamot Kabe
Group AB. Huvudägare och VD
i familjeföretaget Pollock Invest
AB, med flera
Aktieinnehav i bolaget
4 380 000 A-aktier och
2 772 631 B-aktier
(privat eller genom bolag).
ELISABETH NORMAN
Styrelseordförande
sedan 2017
Född: 1961
Utbildning och bakgrund
Fil.kand från Uppsala universitet
och Stockholms universitet
Entreprenör inom fastighets -
branschen, chef fastighet/
hållbarhet TV4
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Cibus Nordic
Real Estate AB, styrelseord-
förande AB Enköpings Hyres -
bostäder, vice Styrelseordföran-
de Sveriges Allmännytta AB,
styrelseledamot i ByggPartner
Grtuppen AB (publ) och Bygg-
Partner i Dalarna AB, med flera
Aktieinnehav i bolaget
35 000 B-aktier
(privat eller genom bolag)
HÅKAN ERIKSSON
Delägare och styrelseledamot
sedan 2008
Född: 1962
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från Luleå
Universitet
Investerare och rådgivare
inom företagsöverlåtelse
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Skandinavkon-
sult AB, styrelseledamot
Ferronordic AB, med flera
Aktieinnehav i bolaget
3 108 600 A-aktier och
1 854 407 B-aktier
(privat eller genom bolag)
===== SIDA 84 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 84
NICLAS BERGMAN
VD/CEO
Utbildning och bakgrund
Entreprenör och grundare
av Nivika, verksam som
CEO sedan start
Andra åtaganden
Styrelseledamot
Poplanäs Invest AB,
Med flera
Aktieinnehav i bolaget
7 435 600 A-aktier och
2 135 746 B-aktier
(privat eller genom bolag)
KRISTINA KARLSSON
CFO, IR & vice VD
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från Växjö
Universitet, CFO på Rosti GP
(del av Nordstjernan)
Andra åtaganden
Styrelsesuppleant
Redo i Gnosjö AB
Aktieinnehav i bolaget
60 000 B-aktier
(privat eller genom bolag)
JERRY JOHANSSON
Fastighetschef
Utbildning och bakgrund
Plats-, Projekt– och
Regionchef på Elajo
Aktieinnehav i bolaget
38 000 B-aktier
(privat eller genom bolag)
LEDNINGEN
Koncernledning
KENT LILJEGREN
Förvaltningschef Värnamo
SIMON NUAY
Förvaltningschef Jönköping
ANNA SJÖBERG
Förvaltningschef Växjö
ANDREAS KÄLLSTRÖM
Förvaltningschef
Västkusten
EMELIE REGNELL
Hållbarhetschef
Förvaltningschefer,
avdelningsansvariga
Bolagsstyrningsrapport
STINA GOF
Operativ chef
Utbildning och bakgrund
Ingenjör i kemi-och miljöteknik
samt utbildad i hållbart ledarskap
på Jönköping University.
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Värnamo
Energi, Värnamo Elnät AB,
Värnamo Energi Produktion AB
och huvudman för Sparbank -
stiftelsen Alfa
Aktieinnehav i bolaget
1 100 B-aktier
(privat eller genom bolag)
RASMUS OLSSON
SCHREWELIUS
Uthyrningschef
Utbildning och bakgrund
Marknad- och försäljning
business-to-business
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Värnamo
City AB
Aktieinnehav i bolaget
5 500 B-aktier
(privat eller genom bolag)
JULIA ÖRBOM
Transaktions- och
finansieringsansvarig
Utbildning och bakgrund
Pol.kand. inom nationalekonomi
på Internationella Handelshög-
skolan i Jönköping
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Nittonnie AB
Aktieinnehav i bolaget
9 840 B-aktier
(privat eller genom bolag)
Förvaltningschefer
och avdelnings-
ansvariga
===== SIDA 85 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 85
ÅRSREDOVISNING OCH
KONCERNREDOVISNING
===== SIDA 86 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 86
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE .............................................................. 87
FLERÅRSÖVERSIKT ................................................................................... 90
KONCERNEN
Rapport över resultat och totalresultat i koncernen ..................................... 92
Koncernens rapport över finansiell ställning ................................................... 93
Koncernens Egna Kapital ................................................................................. 94
Koncernens Kassaflödesanalys ........................................................................ 95
Noter ................................................................................................................. 96
MODERBOLAGET
Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag .............................................. 115
Moderbolagets Balansräkning i sammandrag ................................................. 116
Moderbolagets Egna Kapital ............................................................................ 117
Moderbolagets Kassaflödesanalys ................................................................... 118
Noter ................................................................................................................. 119
UNDERTECKNANDE ................................................................................ 129
REVISIONSBERÄTTELSEN ................................................................. 130
NYCKELTAL .............................................................................................. 141
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER ............................... 136
ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 86
===== SIDA 87 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 87
Förvaltningsberättelse
Värdeförändringar
Året har präglats av fortsatt stigande marknadsräntor och högre finansieringskostnader. Högre avkastningskrav har till viss del
motverkats av förbättrat kassaflöde, uppvägt med ökat indexantagande för 2024 utifrån underliggande inflation.
För perioden uppgick värdeförändringen till -458 Mkr (558) varav 38 Mkr (14) är realiserade och är hänförliga till försäljning-
en av Helsingborgsportföljen, Stigamo 1:47 och 1:49 i Jönköping samt Bikupan 19 i Varberg. Orealiserade värdeförändringar
uppgick till -496 Mkr (544).
Orealiserade värdeförändringar på derivat för perioden påverkade resultatet med 8 Mkr (48) och avser i sin helhet orealiserade
värdeförändringar drivet av stigande räntor.
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter, Mkr 2022/23 2021/22
Förändring driftnetto 271 120
Pågående nybyggnation 224 227
Mark och outnyttjade byggrätter -82 2
Förändringar i avkastningskrav -919 196
Avtalad försäljning 10 -
Totalt -496 544
Finansiell ställning och likviditet
Nivika finansierar sina tillgångar med en kombination av bilaterala banklån, obligationslån, övriga skulder samt eget kapital.
Finansiering sker genom lån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos ett tiotal kreditgivare där tre storbanker utgör
basen med tillkommande finansiering hos lokala sparbanker samt SBAB.
En bra finansieringsstruktur innebär att bolaget löpande har tillgång till kapital i tillräcklig mängd i relation till befintlig verksam-
het till ett riskavvägt pris. Bolaget har ett bra och nära samarbete med sina kreditgivare och arbetar aktivt och kontinuerligt
med att säkerställa bolagets likviditet och framtida finansiering.
Genomsnittlig kapitalbindningstid var 2,5 år per den 31 augusti (2,7). Bolaget har under perioden fortsatt att utöka sin låne -
portfölj avseende finansiering av pågående byggnationer, dels i form av byggnadskreditiv, dels i form av slutfinansiering. Även
swap-portföljen har utökats under perioden. Per den 31 augusti 2023 hade bolaget räntesäkrat totalt 1,6 miljarder kronor,
vilket motsvarar 30 procent av låneportföljen.
Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till 50 pro-
cent (53). Samtliga informations- och finansiella åtaganden vid periodens slut var uppfyllda.
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick vid rapportdagen till 5 214 miljoner kronor (5 777) varav långsiktig
bankfinansiering uppgick till 4 520 miljoner kronor (4 355), obligationslån 650 miljoner kronor (1 250) och övriga räntebäran -
de skulder 43 miljoner kronor (171). Minskningen i räntebärande skulder förklaras till största del av lösen av obligation samt
lösen av lån i samband med avyttring. Investeringar i ny- och ombyggnationer påverkar i motsatt riktning. Total andel gröna lån
i portföljen uppgår vid periodens slut till knappt 30 procent.
Efter perioden har Nivika avyttrat fem fastigheter i tre separata affärer vilket har tillfört 120 miljoner kronor i likviditet. Bolaget
har även tecknat avtal och genomfört ett förvärv av en bostadsportfölj i Ulricehamn och Borås. Aktielikviden betalades genom
kvittning mot utestående fordran och är därmed likviditetsneutral för Nivika.
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Nivika Fastigheter AB (publ), 556735-3809, avger härmed årsredovisning och
koncernredovisning för verksamhetsåret 2022/23.
Efterföljande resultat- och balansräkningar, förändring i eget kapital, kassaflödesanalyser och noter utgör en integrerad del av
årsredovisningen och är granskad av bolagets revisor. Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr).
Resultatposter jämförs med motsvarande tidsperiod föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång
augusti 2023 och jämförs med närmast föregående års period och året september-augusti.
Verksamhet
Nivika Fastigheter AB (publ) är koncernmoder i en småländsk fastighetskoncern med både kommersiella lokaler och bostä-
der, huvudsakligen belägna i Jönköping, Värnamo, Växjö samt på Västkusten. Visionen - Med småländsk klokskap ska vi äga
och förvalta högavkastande fastigheter för generationer - genomsyrar koncernens fokus på långsiktigt ägande och förvaltning.
Stark lokal närvaro och korta beslutsprocesser gör oss flexibla och konkurrenskraftiga på marknaden.
Fastighetsbeståndet består för närvarande av 182 fastigheter med cirka 559 000 m² uthyrningsbar yta. Med årets färdig-
ställda byggprojekt uppgår årshyresvärdet till 661 Mkr och fastighetsbeståndet värderades till 10 629 Mkr. Bolaget arbetar
ständigt med att skapa värde i fastighetsportföljen genom att förädla befintliga fastigheter, optimera fastighetsförvaltningen
samt genomföra strategiska förvärv.
Medarbetare
Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 62 (65). Medarbetarna är anställda i moderbolaget.
Koncernens totalresultat
De totala hyresintäkterna, inklusive rörelseintäkterna, för året uppgick till 612 Mkr (528), vilket motsvarar en tillväxt på 16
procent i jämförelse med samma period föregående år. Intäkterna under perioden utgörs av hyresintäkter 580 Mkr (503),
serviceintäkter 32 Mkr (25). Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el, vatten och fastighetsskatt.
Ökningen av hyresintäkterna under året är framför allt hänförlig till att Nivika har färdigstället ett större antal projekt och
förvaltar nu 182 fastigheter per 31 augusti 2023. Även hyreshöjningar under året påverkar hyresintäkterna positivt. Den
uthyrbara ytan i Nivikas fastighetsbestånd uppgick till cirka 559 000 m² per 2023-08-31 jämfört med 558 000 m² 2022-
08-31. Det sammanlagda kontraktsvärdet för förvaltningsobjekten per 2023-08-31 uppgick, på årsbasis, till 661 Mkr (580),
vilket motsvarar en tillväxt om 14 procent.
Ökningen av driftskostnaderna för perioden förklaras främst av en större förvaltningsvolym samt av ökade kostnader för el.
Driftöverskottet för perioden september till augusti 2022/23 uppgick till 415 Mkr (354) vilket ger överskottsgrad om 68
procent (67).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter finansnetto, minskade under perioden, september till augusti
med 21 procent jämfört med samma period föregående år och uppgick till 134 Mkr (170). Minskningen beror på högre finan-
sieringskostnader som en följd av ökade räntekostnader.
===== SIDA 88 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 88
Förvaltningsberättelse
Hyresgäster och avtalsportfölj
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med en spridd förfallostruktur. I kombination med
spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista
augusti 2023 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,8 år (4,8).
En hög andel av Nivikas hyresvärde uppräknas årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid periodens utgång
utg jorde dessa avtal knappt 70 procent av Nivikas kontrakterade årshyra och där resterande avtal huvudsakligen utgörs av
hyresavtal för bostäder, parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på annat sätt.
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över
tid. Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under flera år. Efterfrågan är fortsatt god på de
flesta av Nivikas orter och uthyrningsgraden är fortsatt hög, 97 procent sett över hela beståndet, inklusive projektfastigheter.
97 procent (96) för kommersiellt och 98 procent (98) för bostäder. Nivikas nettouthyrning uppgick perioden juni till augusti
till +/- 0 miljoner kronor. Aktiviteten är fortsatt hög i uthyrningsverksamheten.
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som till stora multinationella
företag. Intäktsbasen är väl diversifierad med 620 (630) kommersiella kontrakt. Per den sista augusti 2023 stod de tio största
hyreskontrakten för drygt 16 procent (15) av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för
dessa hyreskontakt är 10,0 år (9,9).
Fastighetsportföljen
Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 10,6 miljarder kronor. Portföljen har under året främst vuxit
via färdigställda och pågående byggnationer, samt två mindre förvärv. Totalt har cirka 12 000 m2 lokaler och 289 lägenheter
färdigställts som tillsammans tillför projekten cirka 38 miljoner kronor i driftnetto per år. Fastighetsportföljen har under året
även minskat via avyttring av åtta fastigheter.
I december 2022 avyttrades fastighetsportföljen om fem kommersiella fastigheter i Helsingborg och en industrifastighet
i Jönköping. I en separat affär avyttrades även en kontors- och lagerfastighet i Varberg. I mars 2023 avyttrades en byggklar
industritomt på Stigamo Industriområde, strax söder om Jönköping. Samtliga avyttringar har skett till, eller över, bokfört
fastighetsvärde.
I Värnamo har nybyggnationen av Sadelmakaren 1 färdigställts, en byggnation av 130 lägenheter, samtliga lägenheter är uthyrda
från första inflyttningsdag i juni respektive augusti 2023. I Värnamo har även två kommersiella fastigheter färdigställts, Klynnan
12, en logistikanläggning till PostNord, och Porfyren 3, en industri- och lagerlokal till Sporda Nonwowen. Det finns även två
pågående nybyggnationer, Graniten 39 som är en industrilokal med kontor och lager till Boxess (tidigare BåfiPac) som färdig-
ställdes efter periodens slut, i september 2023, samt Hematiten 1 som är en industrilokal med kontor och lager till DS Smith
med inflyttning beräknad till första kvartalet 2024. Även en större renovering pågår på Rosen 1 till Polismyndigheten vilken
beräknas färdigställas under första kvartalet 2024.
I Växjö har byggnationen av Nivika Center på Värendsvallen 12 färdigställts. Byggnaden inrymmer 159 lägenheter, lokaler och
en skola med cirka 350 elever. Lägenheterna är fullt uthyrda och lokalerna är inflyttade från juli.
I Jönköping pågår byggnation av trygghetsbostäder, 82 lägenheter på Hisingstorp som kommer att färdigställas till sommaren
2024. Det pågår också byggnation på Hovslätts Ängar, ett fyrtiotal hyresrätter som kommer att färdigställas under första
kvartalet 2024. Hovslätts Ängar ligger naturskönt strax söder om Jönköping med endast några kilometer från Jönköpings
centrum.
För selfstorageverksamheten Mitt Lager har anläggningen i Göteborg byggts ut med nästan 300 nya förrådsenheter och
verksamheten har nu totalt cirka 3 100 förrådsenheter fördelade på 15 anläggningar.
Finansiering 2023-08-31 2022-08-31
Säkerställd finansiering, Mkr 4 648 4 491
Obligationslån, Mkr 650 1 250
Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, %* 5,6 2,5
Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, % 7,8 5,4
Genomsnittlig ränta, total, %** 5,3 3,2
Kapitalbindningstid, år 2,5 2,7
Räntebindningstid, år 0,9 0,6
Likvida medel, Mkr 66 187
Nettobelåningsgrad, % 49,6 53,5
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,2
Soliditet, % 44,7 39,8
* Inklusive byggnadskreditiv
** Inklusive byggnadskreditiv och räntesäkringar
===== SIDA 89 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 89
Förvaltningsberättelse
Investeringar och kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden uppgick till 123 Mkr (148). Förvärv av fastigheter, direkt eller via dot -
terbolag, påverkade kassaflödet i perioden med -84 Mkr (-2 673). Detta avser förvärv av två fastigheter, Bikupan 2 i Varberg
samt Ämbaret 3 i Jönköping. De avyttrade fastigheterna via dotterbolag har påverkat kassaflödet med 536 Mkr (69), avser
försäljning av Helsingborgsportföljen, Stigamo 1:47 och 1:49 i Jönköping samt Bikupan 19 i Varberg. Investeringar i befintliga
fastigheter uppgick till -843 Mkr (-637), avser främst nybyggnation, anpassningar och ombyggnationer för befintliga eller nya
hyresgästers behov.
Finansieringsverksamhetens förändring under året utgörs av nyemission 750 (1 472) samt upplåning netto om -573 Mkr (1
718), efter avdrag av utbetald utdelning 0 Mkr (24)
Sammantaget förändrades likvida medel under året med -121 Mkr (-24) vilket gav utgående likvida medel om 66 Mkr (187).
Hållbarhet
Nivika utgår från visionen att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara
det självklara valet för hyresgästen. Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som
utveckling av fastighetsportföljen. Den övergripande målsättningen är att säkra en attraktiv fastighetsportfölj med ett långsiktigt
uthålligt värde som inte har en negativ påverkan på människor eller miljön.
När året 2022/2023 summeras är det ett aktivt hållbarhetsår för Nivika, samtidigt som det är ett fortsatt omvälvande år
och utmanade tider för många.
Nivika sätter ramarna för hela byggnadens livscykel i projekteringsstadiet, redan där skapas
energieffektiva byggnader med långsiktig kvalitet enligt Nivika-standard. Under året har bostadsfastigheterna Sadelmakaren 1
i Värnamo och Värendsvallen 12 i Växjö färdigställts i enlighet med Miljöbyggnad Silver samt logistikanläggningen Klynnan 12 i
Värnamo.
Minskad energianvändning är en viktig del i att minimera Nivikas klimatpåverkan. Tillsammans med hyresgästerna arbetar
bolaget målmedvetet för att minska energiförbrukningen. Flera större energibesparande projekt har genomförts, bland annat
i fastigheterna Rättaren 5, Växjö och Folkets hus 1, Värnamo - som lett till minskad elförbrukning på 70 procent respektive en
energibesparing på 13 procent.
Parallellt med Nivikas arbete för en minskad klimatpåverkan behöver fysiska risker hanteras såsom ett förändrat klimat och en
förändrad omvärld. Under året har Nivika genomfört analyser av hållbarhetsrisker på samtliga fastigheter i beståndet. Analysen
identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt på-
gående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker.
Kundfokus är en av Nivikas strategier för att skapa goda och långa kundrelationer. Under hösten 2022 genomförde bolaget
för första gången en kundundersökning för sina bostadshyresgäster. 93 procent trivs bra med sitt boende och 90 procent kan
rekommendera Nivika som hyresvärd, 80 procent tycker att de får möjlighet att agera miljömedvetet och 83 procent tycker
att Nivika anstränger sig för att bidra till en hållbar utveckling.
Medarbetarna är avgörande för företagskulturen, affärerna och den pågående utvecklingen. Kunniga, engagerade och välmående
medarbetare ger nöjdare hyresgäster och en effektivare verksamhet. Engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet är de kärnvärden
som ligger till grund för företagskulturen. För att vara en hållbar arbetsplats ingår jämställdhet som ett av de tre prioriterade
arbetsområdena. I juni publicerades Allbrights årliga granskning av jämställdheten inom Sveriges börsnoterade bolag. Då Nivika har
uppnått en jämn könsfördelning i ledningsgruppen (40/60) har bolaget i år placerat sig på Allbrights gröna börslista.
Nivika upprättar en separat hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten finns på sidorna 36-68 och
ingår ej i den finansiella rapporten.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 4 919 Mkr (4 472). Soliditeten uppgick till 45 procent (40).
Förändringen under perioden september 2022 - augusti 2023 utgörs till största del av en nyemission som genom-
fördes i mars 2023 och godkändes på en extra bolagsstämma i början av maj, samt årets resultat.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de
fastigheter som ägs av dotterbolagen.
Intäkterna består i huvudsak av vidarebefordrade kostnader till dotterbolagen. Moderbolaget har en grön obli-
gation, detta tillsammans med ökade personalkostnader i samband med utökad organisation, har medfört ökade
kostnader. Balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget
kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.
Framtidsutsikter
Nivika lämnar inte någon prognos avseende den finansiella utvecklingen. Bolaget kommer under 2023/24
fortsätta sin verksamhet likt tidigare - skapa värde genom att förvalta fastighetsbeståndet, driva en hållbar
verksamhet i linje med tillväxtstrategi och uppsatta mål samt ha fortsatt fokus på likviditet och fortsatt långsiktig
finansiering.
Nivika är ett bolag med goda förutsättningar också framgent med en stabil lokal grund i Småland med omnejd,
trakter kända för sin företagsamhet och tillväxt. Nivika följer fortsatt sin strategi. Det kan innebära färre transak-
tioner ett år och fler ett annat, men framför allt ska Nivika fortsätta att hitta affärer som ger mervärde. Det kan
vara i form av vakanta ytor att utveckla eller hyresnivåer som inte speglar marknaden. Nivika använder sin lokala
närhet till såväl fastigheter som hyresgäster för att finna dessa goda affärer.
===== SIDA 90 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 90
Flerårsöversikt
FLERÅRSÖVERSIKT
Förslag till resultatdisposition, i kronor
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Flerårsöversikt koncern
tkr 2022/23 2021/22 2020/21 2019/20 2018/19
Resultaträkning
Intäkter 611 913 528 082 327 433 259 050 190 897
Fastigheternas driftnetto 414 910 354 370 236 359 178 191 128 534
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -496 017 544 475 340 931 195 358 181 682
Resultat före skatt -282 610 775 609 475 556 300 709 227 126
Balansräkning
Balansomslutning 10 998 591 11 231 410 7 311 587 5 245 789 3 750 269
Förvaltningsfastigheter 10 619 100* 10 698 539 6 910 100 5 062 656 3 511 534
Rörelsefastigheter 19 306 - - - -
Fastighetsrelaterade och
finansiella nyckeltal
Uthyrningsgrad lokaler, % 97 96 94 96 96
Uthyrningsgrad bostäder, % 98 98 98 100 100
Soliditet, % 45 40 33 32 31
Direktavkastning, % 3,9 3,3 3,4 3,7 3,5
Antal anställda 62 65 46 - -
Kassaflödesanalys
Kassaflöde från den löpande verksamheten 169 388 173 007 156 331 131 643 93 814
Kassaflöde från investeringsverksamheten -389 469 -3 263 235 -1 582 500 -1 444 203 -626 381
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 145 407 3 095 596 1 542 082 1 216 949 657 661
*Förvaltningsfastigheter inkluderar tillgångar till försäljning
Överkursfond 3 098 808 202
Balanserade vinstmedel -55 480 342
Årets resultat 154 239 406
3 197 567 265
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att
till aktieägare utdelas (0 kronor per aktie) -
i ny räkning balanseras 3 197 567 265
3 197 567 265
===== SIDA 91 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 91
KONCERNEN
===== SIDA 92 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 92
Koncernen
RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT
I KONCERNEN
0
100
200
300
400
500
2023202220212020201920182017
Driftnetto, Mkr
0
100
200
300
400
500
600
700
2023202220212020201920182017
0
50
100
150
200
2023202220212020201920182017
Förvaltningsresultat, Mkr
tkr Not
2022/23
12 mån
sep-aug
2021/22
12 mån
sep-aug
Hyresintäkter 3,4 578 078 494 984
Serviceintäkter 3,4 31 875 25 196
Övriga rörelseintäkter 7 1 959 7 901
Summa intäkter 611 913 528 082
Driftskostnader 5,6,8 -165 238 -137 096
Underhållskostnader 5,6,8 -13 342 -18 976
Fastighetsskatt 5,6,8 -18 423 -17 640
Summa fastighetskostnader -197 002 -173 712
Driftnetto 414 910 354 370
Central administration 5,6,8 -40 117 -43 113
Övriga rörelsekostnader 7 -13 -81
Finansnetto 9 -241 004 -141 668
Förvaltningsresultat 133 777 169 508
Värdeförändring fastigheter, realiserade 10 37 832 14 000
Värdeförändring fastigheter, orealiserade 11 -496 017 544 475
Värdeförändring räntederivat 18,19 7 693 47 626
Summa värdeförändring -450 492 606 101
Resultat före skatt -316 714 775 609
Aktuell skatt 10 -3 427 -9 975
Uppskjuten skatt 10 37 531 -138 601
Periodens resultat -282 610 627 033
Övrigt totalresultat - -
Övrigt totalresultat - -
Periodens totalresultat -282 610 627 033
Hänförligt till
Moderföretagets aktieägare -282 610 627 033
Innehav utan bestämmande inflytande
Totala hyrestintäkter, Mkr
===== SIDA 93 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 93
Koncernen
KONCERNENS RAPPORT ÖVER
FINANSIELL STÄLLNING
tkr Not 31 aug 2023 31 aug 2022
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser 13 650 1 878
Summa immateriella anläggningstillgångar 650 1 878
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 11 10 479 100 10 698 539
Rörelsefastigheter 12 19 306 -
Inventarier 14 64 844 70 777
Nyttjanderättstillgångar 15 25 405 19 630
Derivatinstrument 18,19,21 36 793 29 100
Andra långsiktiga värdepappersinnehav 18 11 11
Uppskjuten skattefordran 10 27 113 26 170
Andra långfristiga fordringar 16,18 48 300 45 794
Summa anläggningstillgångar 10 700 872 10 890 021
Omsättningstillgångar
Varulager 17 2 047 16 471
Hyresfordringar 18 16 285 26 393
Skattefordran 1 767 -
Övriga fordringar 18 54 224 82 187
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 16 723 27 712
Likvida medel 18,20 66 023 186 749
Summa omsättningstillgångar 157 069 339 511
Tillgångar till försäljning* 140 000 -
SUMMA TILLGÅNGAR 10 998 591 11 231 410
* Avser förvältningsfastigheter avyttrade 2023-09-15, se vidare Not 27.
tkr Not 31 aug 2023 31 aug 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 22
Aktiekapital 38 954 29 085
Övrigt tillskjutet kapital 3 098 809 2 379 932
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 780 846 2 063 457
Summa eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare 4 918 609 4 472 474
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 10 560 482 602 793
Räntebärande finansiella skulder 18,21 5 162 650 5 776 770
Leasingskulder 15,18,21 21 747 15 793
Summa långfristiga skulder 5 744 879 6 395 356
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 18,21 126 523 136 107
Leasingskulder 15,18,21 3 626 2 791
Leverantörsskulder 18 36 187 92 725
Aktuella skatteskulder - 13 297
Övriga skulder 18 41 459 37 700
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 76 434 80 960
Summa kortfristiga skulder 284 230 363 580
Skulder direkt hänförliga till tillgångar till försäljning 50 874 -
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 10 998 591 11 231 410
===== SIDA 94 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 94
Koncernen
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL
0
10
20
30
40
50
2023202220212020201920182017
Soliditet, %
Fastighetsvärde, Mkr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
2023202220212020201920182017
tkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Balanserat resultat
inkl. årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående balans 2021-09-01 20 358 974 368 1 429 738 2 424 464
Årets resultat 627 033 627 033
Summa totalresultat 627 033 627 033
Transaktioner med ägare:
- Utdelning -24 252 -24 252
- Nyemission 8 727 1 471 980 1 480 707
Kostnader för emission -66 417 -66 417
Övrig förändring 30 938 30 938
Utgående balans 2022-08-31 29 085 2 379 932 2 063 457 4 472 474
Ingående balans 2022-09-01 29 085 2 379 932 2 063 457 4 472 474
Årets resultat -282 610 -282 610
Summa totalresultat -282 610 -282 610
Transaktioner med ägare:
- Nyemission 9 868 740 132 750 000
Kostnader för emission -21 255 -21 255
Utgående balans 2023-08-31 38 954 3 098 809 1 780 846 4 918 609
===== SIDA 95 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 95
Koncernen
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
tkr Not
2022/23
12 mån
sep-aug
2021/22
12 mån
sep-aug
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 374 781 311 176
Erhållen ränta 9 137 -
Betald ränta 9 -234 628 -138 510
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 26 38 590 10 316
Betald skatt -9 492 -9 975
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 169 388 173 007
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring rörelsefordringar 61 715 -64 398
Förändring rörelseskulder -107 765 39 004
Kassaflöde från den löpande verksamheten 123 336 147 613
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -84 000 -2 672 939
Avyttring av förvaltningsfastigheter 535 960 68 760
Investering i förvaltningsfastigheter -842 901 -637 020
Förändring i materiella anläggningstillgångar 1 375 -20 880
Förändring i finansiella tillgångar 97 -5 156
Kassaflöde från investeringsverksamheten -389 469 -3 267 235
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning - -24 252
Nyemission 22 750 000 1 471 980
Emissionskostnad -26 769 -66 417
Upptagna lån 21 1 292 294 2 651 028
Amortering/lösen lån 21 -1 865 125 -932 976
Amortering av leasingskuld -4 993 -3 767
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 145 407 3 095 596
Periodens kassaflöde -120 726 -24 025
Likvida medel vid periodens början 186 749 210 774
Likvida medel vid periodens slut 66 023 186 749
===== SIDA 96 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 96
Noter koncernen
Not 1 Företagsinformation
Nivika Fastigheter AB (publ), org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget är moderbolag i en
koncern med en fastighetsportfölj som består av 182 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 107 dotterbolag och
dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping,
Värnamo, Västkusten och Växjö med omnejd.
Koncernens besöksadress är:
Nivika Fastigheter AB (publ)
Ringvägen 38
331 32 VÄRNAMO
Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK).
Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr).
De finansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB och har godkänts av styrelsen för offentliggörande vid styrelsesamman-
trädet den 30 november 2023 och kommer att läggas fram för antagande vid 2023 års årsstämma den 5 februari 2024.
Not 2 Grundläggande redovisningsprinciper
Not 2.1 Grundläggande redovisningsprinciper
Tillämpade regelverk
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits
av Europeiska unionen (EU). Vidare har årsredovisningslagen och RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner”
tillämpats.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”Moderbola-
gets redovisningsprinciper”. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De
avvikelser som förekommer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredo-
visningslagen samt gällande skatteregler.
Grunder för upprättandet av redovisningen
Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad (going concern). Tillgångar och skulder är värderade
till sina historiska anskaffningsvärden med undantag för derivatinstrument och förvaltningsfastigheter som är värderade till
verkliga värden (se not 11 och 17). Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med förvärvsmetoden och samtliga dotterfö-
retag, i vilka bestämmande inflytande innehas, konsolideras från och med det datum detta inflytande erhölls.
Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver att flera uppskattningar görs av ledningen för redovisningsän-
damål. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områden där antaganden och
uppskattningar är av väsentlig betydelse för koncernredovisningen, anges i not 2.3. Dessa bedömningar och antaganden
baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall
kan skilja sig från g jorda bedömningar om g jorda bedömningar ändras eller andra förutsättningar föreligger.
Bruttoredovisning tillämpas genomgående avseende redovisning av tillgångar och skulder, förutom i de fall där både en
fordran och en skuld existerar gentemot samma motpart och dessa på legala grunder är kvittningsbara och avsikten är att göra
detta. Bruttoredovisning tillämpas också avseende intäkter och kostnader om inget annat anges.
Klassificering av tillgångar och skulder
Anläggningstillgångar, långfristiga skulder förväntas återvinnas eller förfalla till betalning senare än tolv månader efter ba-
lansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder förväntas återvinnas eller förfalla till betalning inom mindre än tolv
månader efter balansdagen.
Not 2.2 Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper
2.2.1 Koncernredovisning
Dotterbolag
Dotterbolag är alla de bolag där koncernen har rätt till rörlig avkastning från innehavet och en möjlighet att påverka avkast-
ningen genom sitt inflytande på ett sätt som vanligen följer av ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtterna.
Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid
bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande över ett annat företag. Dotterföretag inkluderas i
koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen, och exkluderas ur
koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör.
2.2.1.2 Förvärv av dotterbolag / rörelseförvärv
Rörelseförvärv redovisas i enlighet med förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar,
skulder och emitterade aktier. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av
avtalad villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar
och övertagna skulder värderas inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om alla
innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget, redovisas till verkligt värde (så kallad full goodwill) eller
till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Det belopp varmed köpeskilling, eventuellt
innehav utan bestämmande inflytande samt verkligt värde på tidigare aktieinnehav, överstiger verkligt värde på koncernens
andel av identifierbara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om beloppet understiger verkligt värde för det
förvärvade dotterföretagets tillgångar, i händelse av ett s.k. ”fördelaktigt förvärv” redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten
över totalresultat. Goodwill skrivs inte av utan testas minst årligen för nedskrivning.
Koncerninterna transaktioner, balansposter samt orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföre-
tag elimineras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande fall ändrats för att garantera en konsekvent
tillämpning av koncernens principer.
Förvärv av bolag som inte ses som rörelseförvärv
När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse, fördelas anskaffningskostnaden på de enskil-
da tillgångarna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. För klassificering av förvärv se not 2.3.3.
2.2.2 Omräkning av utländsk valuta
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
De finansiella rapporterna i de enskilda enheterna i koncernen är värderade till den valuta som i huvudsak används i det eko-
nomiska område som enheten är verksam (funktionell valuta). Utländsk valuta är en annan valuta än den funktionella valutan
för den aktuella enheten. Koncernredovisningen är upprättad i SEK, som både är den funktionella valutan och presentations -
valutan i moderbolaget.
2.2.3 Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och värdestegring eller en kombination av dessa.
Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförbara transaktionskostnader. Därefter
redovisas förvaltningsfastigheter till sina respektive verkliga värden och redovisas i rapport över finansiell ställning som anlägg-
ningstillgång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultatet.
Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet
2.2.10 Intäkter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska
fördelar som är förknippade med tillgången kommer att tillfalla företaget. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som
fastighetskostnader i den period de uppkommer.
Reparationer och underhållsåtgärder redovisas som fastighetskostnader i den period utgiften uppkommer.
Förvaltningsfastigheter under uppförande
Fastigheter under uppförande värderas till anskaffningskostnaden med tillägg eller avdrag för förväntad orealiserad värde-
förändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med bedömda anskaffningskostnader.
Värdeförändringen tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda anskaffningskostnader. Fastigheter under
uppförande värderas till anskaffningskostnad i de fall de ej kan värderas externt på ett tillförlitligt sätt.
Koncernen
===== SIDA 97 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 97
Koncernen
2.2.4 Materiella anläggningstillgångar utöver förvaltningsfastigheter
Materiella anläggningstillgångar utöver förvaltningsfastigheter är fysiska tillgångar som används i koncernens verksamhet och
har en förväntad nyttjandeperiod överstigande ett år. Materiella anläggningstillgångar värderas till sina respektive
anskaffningsvärden och skrivs av linjärt under sin uppskattade nyttjandeperiod. När materiella anläggningstillgångar redovisas
tas hänsyn till tillgångens eventuella restvärden när det avskrivningsbara beloppet fastställs.
Materiella anläggningstillgångar tas bort från balansräkningen när den avyttras eller om den inte kan förväntas tillföra några
ekonomiska fördelar i framtiden antingen genom att den nyttjas eller att den säljs. Vinst och förlust beräknas som skillnaden
mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde. Vinst eller förlust redovisas i resultatet den redovisningsperiod då
tillgången avyttrats, såsom övrig kostnad eller övrig intäkt.
Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så
behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sedvanliga utgifter för underhåll och reparation kostnadsförs när
de uppstår, men utgifterna för betydande förnyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen och skrivs av under den
återstående nyttjandeperioden för den underliggande tillgången. Se not 12, 13, 14 och 15.
Avskrivning beräknas enligt följande: Antal år
Inventarier, verktyg och installationer 5- 10 år
Rörelsefastighet 50- 100 år
2.2.5 Nedskrivning av icke finansiella tillgångar
Tillgångar som löpande skrivs av skall nedskrivningstestas närhelst händelser eller förändringar i förhållanden indikerar att det
redovisade värdet kanske inte är återvinningsbart.
En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvär -
det är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av
nedskrivningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenereran-
de enheter). För tillgångar, andra än finansiella tillgångar och goodwill, som tidigare har skrivits ner görs per varje balansdag en
prövning av om återföring bör göras.
2.2.6 Varulager
Varulager i koncernen avser främst råvaror och PIA som finns hos dotterbolaget Nivika Byggsystem AB. Detta varulager
värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde med beaktande av först in, först ut-metoden (FIFU)
2.2.7 Finansiella instrument
Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller
ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångs -
sidan; andra långfristiga värdepappersinnehav, hyresfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter (avtalstillgångar), likvida
medel, derivatinstrument och nyttjanderättstillgngar. Bland skulderna ingår; räntebärande skulder, leverantörsskulder, övriga
kortfristiga skulder, upplupna kostnader och leasingskulder vilket redovisas under not 18. Redovisningen beror på hur de finan -
siella instrumenten har klassificerats.
Redovisning och borttagande
Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir en part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner
med finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som är den dag då koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra till-
gångarna. Hyresfordringarna tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och koncernens rätt till ersättning är ovillkorlig.
Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte har
mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura har mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när rättigheterna i kontraktet har realiserats eller förfallit,
eller när koncernen inte längre har kontroll över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när
förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modi-
fiering redovisas i resultatet. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget tillämpad nedskrivningsmodell avseende förväntade
kreditförluster för en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar, samt eventuell övrig förekommande kreditexpone-
ring.
2.2.7.1 Finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar delas in i följande kategorier:
- Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via årets resultat.
- Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via årets resultat
Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot finansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av
räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar
redovisas till sina verkliga värden via årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring derivat-
instrument” och specificeras i not 18.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga
kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. De värderas inledningsvis
till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effek -
tivräntemetoden. Frånsett derivatinstrument som värderas till verkligt värde via årets resultat, värderas koncernens finansiella
tillgångar till upplupet anskaffningsvärde.
Likvida medel
Likvida medel omfattar kassa och banktillgodohavanden.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster.
Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering
för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället för en tillgång eller fordran. Förväntade kreditförluster återspeglar
nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för
den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan
första redovisningstillfället.
Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar och avtalstillgångar (upplupna intäkter). En förlustreserv redovisas, i
den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid.
För övriga tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga andra långfristiga värdepappersinnehav, övriga
fordringar och likvida medel tillämpas den generella modellen. Koncernen tillämpar en en nedskrivningsmodell med tre stadier.
Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare
tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan första redovis -
ningstillfället, medförande en rating understigande investment grade, redovisas en förlustreserv för tillgångens återstående
löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade kreditförluster för den
återstående löptiden (stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av ränteintäkterna på
tillgångens redovisade värde, netto av förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående stadier. Koncer -
nens tillgångar har bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsentlig ökning av kreditrisk.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och
förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultatet.
2.2.7.2 Finansiella skulder
Finansiella skulder, med undantag för derivatinstrument med negativt värde, klassificeras till upplupet anskaffningsvärde.
Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transaktions-
kostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.
Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i
åtminstone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redovisas i resultatet i den period till vilken de hänför sig. Upplupen
ränta redovisas som en del av kortfristig upplåning från kreditinstitut, i det fall räntan förväntas regleras inom 12 månader från
balansdagen.
===== SIDA 98 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 98
Koncernens finansiella skulder delas in i följande kategorier:
• Finansiella skulder värderade till verkligt värde via årets resultat.
• Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Finansiella skulder som värderats till upplupet anskaffningsvärde
Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde. I efterföljande perioder värderas dessa skulder till upplupet anskaffningsvärde
med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupet anskaffningsvärde beräknas med beaktande av eventuella rabatter, avgif-
ter och transaktionskostnader som är en del av effektivräntan. Eventuell vinst eller förlust, vid lösen redovisas som finansiell
kostnad eller intäkt i resultatet.
Avgifter som betalas för lånelöften redovisas som transaktionskostnader för upplåningen i den utsträckning det är sannolikt
att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas. I sådana fall redovisas avgiften när kreditutrymmet utnyttjas. När
det inte föreligger några bevis för att det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas, redovisas
avgiften som en förskottsbetalning för finansiella tjänster och fördelas över det aktuella lånelöftets löptid som en del av
effektivräntan.
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via årets resultat
Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot finansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av
räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar
redovisas till sina verkliga värden över årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring
derivatinstrument” och specificeras i not 18 och 19.
2.2.8 Låneutgifter
Låneutgifter utgörs av ränta och liknande kostnader som uppstår när ett företag lånar pengar. Låneutgifter som är hänförliga
till finansiering av en tillgång, som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning, aktive-
ras som en del av tillgångens anskaffningsvärde. Övriga låneutgifter redovisas som en kostnad i den period de uppkommer.
2.2.9 Leasingavtal
Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett
avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av
en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning.
2.2.9.1 Koncernen som leasegivare
Leasingavtal där leasegivaren i huvudsak behåller alla risker och fördelar med äganderätten klassificeras som operationella.
Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att
betrakta som operationella leasingavtal. Redovisningsprincipen för dessa avtal framgår av nedan not 2.2.10 Intäkter.
2.2.9.2 Koncernen som leasetagare
Leasingavtal där Nivika är leasetagare avser tillgångsslagen tomträtter, inventarier (kontorsinventarier och maskiner) samt
fordon. Utifrån de allmänna väsentlighetsprinciperna har koncernen inte redovisat några leasingavtal i balansräkningen
för tidigare räkenskapsår, utan kostnadsfört leasingavgifterna linjärt över leasingperioden. Från och med räkenskapsåret
2020/2021 redovisar Nivika leasingavtal där koncernen är leasetagare i balansräkningen enligt följande redovisnings-
principer.
Leasingskulder
På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar
som ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med
perioder att förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säkra på att nyttja de optionerna. Leasingbetalningar -
na inkluderar fasta betalningar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet av leasingavtalet som ska
erhållas), variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris (t.ex. en referensränta) och belopp som förväntas betalas
enligt restvärdesgarantier. Leasingbetalningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande
tillgången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning i enlighet med en uppsägningsoption, om sådana optioner är rimligt
säkra att utnyttjas av Nivika. Variabla leasingavgifter som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den
period som de är hänförliga till.
För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder koncernen den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas
och i övriga fall används den marginella upplåningsräntan per inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet
av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på leasingskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter.
Dessutom omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modifieringar, förändringar av leasingperioden, förändringar i
leasingbetalningar eller förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.
Nyttjanderättstillgångar
Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över finansiell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet (d.v.s.
det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för användande). Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaff-
ningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvärderingar av
leasingskulden. Anskaffningsvärdet för nyttjanderättstillgångar inkluderar det initiala värdet som redovisas för den hänförliga
leasingskulden, initiala direkta utgifter, samt eventuella förskottsbetalningar som görs på eller innan inledningsdatumet för
leasingavtalet efter avdrag av eventuella erhållna incitament. Förutsatt att Nivika inte är rimligt säkra på att äganderätten till
den underliggande tillgången kommer att övertas vid utgången av leasingavtalet skrivs nyttjanderättstillgången av linjärt under
det kortare av leasingperioden och nyttjandeperioden.
Tillämpning av praktiska undantag
Nivika tillämpar det praktiska undantaget avseende icke-leasingkomponenter. För dessa leasingavtal redovisar Nivika både
leasingkomponenter och icke-leasingkomponenter som en enda leasingkomponent, vilket innebär att avgifterna för icke-lea-
singkomponenter inkluderas i leasingbetalningen vid beräkning av leasingskulden.
Tomträtter
Nivika har tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för dessa
leasingavtal värderas till verkliga värden, där diskonteringsräntan som använts har fastställts genom att använda Nivikas
genomsnittliga marginalränta för liknande tillgångar. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av nyttjanderätten
och ingen amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av ränta. Leasingskulden
för de eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över finansiell ställning.
2.2.10 Intäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter intäktsredovisas i resultatet linjärt över hyresperioden som en operationell leasing-
intäkt. Eventuella hyresrabatter periodiseras linjärt över hyresperioden även om betalning inte sker på samma sätt.
Serviceintäkter
I hyresavtalen ingår servicetjänster för vilka Nivika genererar intäkter. Hyresgästen får kontroll över servicetjänsterna i takt
med att Nivika presterar enligt hyresavtalet och därmed uppfyller Nivika sitt prestationsåtagande över tid. Intäktsredovisning
sker månatligen i den månad hyran avser.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas i samband med att kontrollen övergått till köparen från säljaren, vilket motsvarar
tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet vid försäljning av fastighet utgör en
realiserad värdeförändring, vilket motsvarar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och fastighetens verkliga värde såsom det
Koncernen
===== SIDA 99 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 99
beräknats/bedömts i den senaste finansiella rapporten.
Finansiella intäkter
Finansiella intäkter resultatförs i den period de avser med tillämpning av effektivräntemetoden.
2.2.11 Inkomstskatt
Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt.
Aktuell inkomstskatt
Kortfristiga skattefordringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder, fastställs till det belopp som sannolikt
kommer att återfås från eller betalas till Skatteverket. De skattesatser och skattelagar som tillämpas för att beräkna beloppet
är de som är antagna eller aviserade på balansdagen.
Uppskjuten inkomstskatt
Uppskjuten skatt redovisas på balansdagen för temporära skillnader mellan tillgångars och skulders skattemässiga och redo-
visningsmässiga värden. Om den uppskjutna skatten uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av
en tillgång eller skuld, som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkat redovisat eller
skattemässigt resultat, redovisas den däremot inte. I de fall förvärv av tillgång (fastighet) genomförs, redovisas den uppskjutna
skatten som ett avdrag från verkligt värde på tillgången.
Uppskjutna skatteskulder i koncernen avser i huvudsak differenser mellan bedömt marknadsvärde och skattemässigt värde
gällande fastigheter.
Uppskjutna skattefordringar redovisas för alla avdragsgilla temporära differenser, däribland underskottsavdrag, i den mån det
är sannolikt att en beskattningsbar vinst kommer att vara tillgänglig mot vilken de avdragsgilla temporära differenserna kan
används.
Värderingen av uppskjutna skattefordringar skall bedömas på varje balansdag och justeras i den mån det inte längre är troligt
att tillräcklig med vinst kommer att genereras, så att hela eller en del av den uppskjutna skattefordran kan utnyttjas. Upp-
skjutna skattefordringar och skatteskulder fastställs till de skattesatser som gäller för den period då tillgången realiseras eller
skulden betalas, utifrån skattesatser (och lagstiftning) som är antagna eller aviserade på balansdagen.
Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång (fastighet).
Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal och
processer. Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet med personal eller processer redovisas uppskjuten skatt till nominellt
belopp på temporära skillnader. I de fall förvärv av tillgång (fastighet) genomförs, redovisas den uppskjutna skatten som ett
avdrag från verkligt värde på tillgången. Detta beskrivs under stycke 2.3.3 Klassificering av förvärv.
Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om det finns en legal rätt att kvitta kortfristiga skatte-
fordringar mot kortfristiga skatteskulder och den uppskjutna skatten är hänförlig till samma enhet i koncernen och samma
skattemyndighet.
2.2.12
Emissionskostnader
Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya stamaktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget
kapital som ett avdrag från emissionslikviden.
2.2.13 Utdelning
Utdelningar till bolagets aktieägare klassificeras som skuld från och med den tidpunkt utdelningen är fastställd på bolagsstäm-
man.
2.2.14 Redovisning av kassaflöde
Likvida medel utgörs av tillgänglig kassa och banktillgodohavanden till förfogande hos banken. Kassaflödesanalysen har upp-
rättats enligt den indirekta metoden.
2.2.15 Nya standarder och tolkningar
Nya och ändrade standarder som trätt i kraft
Nivika har ännu inte sett över effekterna av ändringen i IAS 1 som rör redovisningsprinciper och som är tillämplig för räken-
skapsår som börjar den 1 januari 2023 och senare. Av EU övriga godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalan-
den från IFRS Interpretations Committee bedöms inga för närvarande inte påverka Nivikas resultat eller finansiella ställning i
väsentlig omfattning, detsamma gäller svenska regelverk.
Kommande standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen
Under 2022 blev det nya direktivet för hållbarhetsrapportering, CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) god-
känt av EU och börjar gälla för Nivikas räkenskapsår 2025/2026. Nivika Fastigheter bedömer att det nya direktivet kommer
att ha en väsentlig påverkan på företaget. Under 2022 har IASB även godkänt flera nya redovisningsstandarder samt tolk -
ningsuttalanden från IFRS IC. Nivika gör bedömningen att dessa ändrade standarder samt tolkningsuttalanden inte bedöms
ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter.
Not 2.3 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden
När styrelsen och verkställande direktören upprättar finansiella rapporter i enlighet med tillämpade redovisningsprinciper
måste vissa uppskattningar och antaganden göras som påverkar redovisade värdet av tillgångar, skulder, intäkter och kost-
nader. De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för koncernen och som kan komma att påverka
resultat- och balansräkning om de ändras, beskrivs nedan.
2.3.1 Klassificering av fastigheter
En bedömning görs gällande klassificering av fastigheter som förvaltningsfastigheter, rörelsefastigheter eller omsättningsfast-
igheter. Förvaltningsfastigheter utgörs av byggnader och mark som i huvudsak inte nyttjas av koncernen eller används i dess
verksamhet, eller är till försäljning som en del av den löpande verksamheten, utan innehas i syfte att generera hyresintäkter
och värdestegring. Dessa fastigheter är i huvudsak uthyrda utan avsikt att säljas inom ramen för den löpande verksamheten.
Fastigheter som till betydlig del används av koncernen i den löpande verksamheten klassificeras som rörelsefastighet. Om-
sättningsfastigheter utgörs av fastigheter som innehas i syfte att säljas som en del av den löpande verksamheten. Samtliga
koncernens fastigheter utgörs av förvaltningsfastigheter med ett undantag, fastigheten Almen 12, Värnamo, som är Nivikas
huvudkontor och redovisas som rörelsefastighet från 1 september 2022.
2.3.2 Värdering förvaltningsfastigheter
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat och finansiella ställ-
ning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor
(avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i g jorda antaganden och bedömningar anges vid fastighetsvärde-
ring vanligtvis en känslighetsanalys. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har g jorts framgår av
not 11.
Ovanstående värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin, vilket innebär att modellen
baseras till stora delar på icke observerbar indata.
2.3.3 Klassificering av förvärv
En bedömning måste göras huruvida det rör sig om ett rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. En rörelse består av resurser och
processer som kan resultera i produktion. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet ska ske
baserat på bland annat följande kriterier: förekomsten av anställda, bolagets tillgångar och komplexiteten i interna processer.
Koncernen
===== SIDA 100 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 100
Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet. Hög förekomst av dessa
kriterier innebär att förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv.
När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse, fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda
tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Om istället bedömningen skulle
ha resulterat i klassificering som rörelseförvärv, skulle detta ha medfört att det initialt redovisade fastighetsvärdet skulle varit
högre liksom uppskjuten skatteskuld, sannolikt också goodwill.
2.3.4 Beräkning av verkligt värde av finansiella instrument
Finansiella instrument värderade till verkligt värde kategoriseras i enlighet med hierarkin för verkligt värde, vilken anges nedan,
och tar utgångspunkt i den lägsta nivå av datainput som är väsentlig vid värderingen av instrumentet i sin helhet:
• Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder (nivå 1).
• Andra observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller
indirekt dvs. härledda från prisnoteringar) (nivå 2).
• Data för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (nivå 3).
Likvida medel
Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde.
Räntebärande skulder
Koncernen redovisar räntebärande skulder till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde av räntebärande skulder anses vara
ungefärlig med bokfört värde då alla räntebärande skulder löper på rörlig ränta och koncernen inte ser några indikationer på
att marginalen har förändrats sedan upplåning.
Hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder
Initialt bokförs dessa poster till verkligt värde och i nästkommande perioder till upplupet anskaffningsvärde. Vanligtvis anses
diskontering inte ha någon signifikant effekt på denna typ av tillgångar och skulder.
Finansiella derivat
Bolaget har derivat i form av ränteswappar som värderas till verkligt värde via resultatet (nivå 2).
Not 3 Hyresintäkter
tkr 2022/23 2021/22
Hyresintäkter 578 079 494 985
Serviceintäkter 31 875 25 196
Summa 609 954 520 181
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella hyresavtal. Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av
värme, el, vatten och fastighetsskatt, debiteras månadsvis löpande under året.
Framtida minimiinbetalningar avseende icke uppsägningsbara operationella hyresavtal:
tkr 2022/23 2021/22
Mindre än 1 år 378 153 371 408
Mellan 1 och 2 år 278 028 297 675
Mellan 2 och 3 år 213 282 215 407
Mellan 3 och 4 år 163 068 158 577
Mellan 4 och 5 år 141 918 131 975
Mer än 5 år 766 623 685 354
Summa 1 941 072 1 860 396
Koncernen
===== SIDA 101 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 101
Koncernen
Not 4 Segmentredovisning
Ledningen följer primärt upp segmenten på omsättning och driftöverskott. Alla intäkter är från externa kunder. Nivikakoncernen rapporterar en segmentredovisning där segmenten är uppdelade geografiskt: Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Samma
redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i delårsrapporten som i den senaste årsredovisningen .
Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Övrigt Totalt
2022/23
sep-aug
2021/22
sep-aug
2022/23
sep-aug
2021/22
sep-aug
2022/23
sep-aug
2021/22
sep-aug
2022/23
sep-aug
2021/22
sep-aug
2022/23
sep-aug
2021/22
sep-aug
2022/23
sep-aug
2021/22
sep-aug
Totala hyresintäkter 195 927 185 863 177 613 143 484 103 044 93 829 111 966 81 911 23 364 22 995 611 913 528 082
Fastighetskostnader - Drift -56 181 -53 638 -51 224 -40 593 -23 133 -21 410 -26 438 -16 091 -8 262 -5 364 -165 238 -137 096
Fastighetskostnader - Underhåll -2 930 -4 271 -4 351 -8 168 -2 970 -2 852 -2 840 -3 523 -251 -161 -13 342 -18 976
Fastighetskostnader - Fastighetsskatt -7 282 -7 180 -5 714 -5 456 -2 139 -2 199 -2 778 -2 372 -511 -433 -18 423 -17 640
Driftnetto 129 535 120 774 116 323 89 267 74 801 67 368 79 910 59 925 14 340 17 037 414 910 354 370
Värdeförändring, förvaltningsfastigheter -94 767 190 597 -127 080 157 109 -110 544 53 656 -123 802 111 848 -1 993 45 265 -458 185 558 475
Resultat inkl. värdeförändringar 34 768 311 371 -10 756 246 376 -35 742 121 024 -43 892 171 773 12 347 62 302 -43 274 912 845
Ofördelade poster:
Central administration -40 117 -43 113
Övriga rörelseinäkter - -
Övriga rörelsekostnader -13 -81
Finansnetto -241 004 -141 668
Värdeförändring derivat 7 693 47 626
Resultat före skatt -316 714 775 609
24
9
39
92
3
3
11
Industri/lager 24 %
Kontor 11 %
Handel 9 %
Samhällsfastigheter 9 %
Hotell/restaurang 3 %
Mark 2 %
Bostäder 39 %
Övrigt 3 %
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp*, %
32
16
20
3
29
Jönköping 32 %
Värnamo 29 %
Växjö 20 %
Västkusten 16 %
Övriga 3 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
===== SIDA 102 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 102
Koncernen
Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag
tkr 2022/23 2021/22
Driftskostnader -165 238 -137 096
Underhållskostnader -13 342 -18 976
Fastighetsskatt -18 423 -17 640
Central administration -40 130 -43 194
Summa -237 132 -216 906
Driftskostnader, tkr 2022/23 2021/22
Mediakostnader* -75 056 -65 901
Underhållskostnader -13 342 -18 976
Försäkring och avgälder -2 298 -2 846
Fastighetsskatt -18 423 -17 640
Personal -35 999 -31 055
Övriga fastighetskostnader -51 884 -37 294
Summa -197 002 -173 712
Central administration, tkr 2022/23 2021/22
Personal -24 000 -20 704
Konsultkostnader -1 991 -2 043
Avskrivningar -1 855 -1 761
Övriga centrala kostnader -12 284 -18 605
Summa -40 130 -43 113
* I mediakostnader ingår uppvärmning, el, vatten och renhållning.
Not 6 Arvode till revisorer
tkr 2022/23 2021/22
Ernst & Y oung AB
Revisionsuppdraget 2 909 2 729
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 275 250
Skatterådgivning 149 360
Summa 3 333 3 339
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktö-
rens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat
biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.
Not 8 Anställda och personalkostnader
All personal, inklusive VD, är anställda av moderbolaget.
Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare, tkr 2022/23 2021/22
Löner och andra ersättningar 9 112 8 207
Sociala avgifter 3 272 2 578
Pensionskostnader 1 860 1 063
Summa 14 244 11 848
Övriga anställda, tkr 2022/23 2021/22
Löner och andra ersättningar 38 842 34 016
Sociala avgifter 13 505 12 690
Pensionskostnader 2 437 3 089
Summa 54 784 49 795
Summa personalkostnader 69 028 61 643
Ersättning styrelse
Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2023 att utgå med 1 681 tkr (1 600), varav 415 tkr (400 till styrelsens
ordförande och 200 tkr (200) till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 125
tkr (0). Beloppen sträcker sig från årsstämman 2023-01-26 till och med årsstämman 2024-02-05.
Not 7 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader
Övriga rörelseintäkter, tkr 2022/23 2021/22
Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning 1 959 7 901
Summa 1 959 7 901
Övriga rörelsekostnader , tkr 2022/23 2021/22
Kostnader vid övrig försäljning -13 -81
Summa -13 -81
===== SIDA 103 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 103
Koncernen
Not 10 Inkomstskatt
tkr 2022/23 2021/22
Aktuell skatt -3 427 -9 975
Uppskjuten skatt 37 531 -138 601
Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen 34 104 -148 576
Avstämning av effektiv skattesats 2022/23 2021/22
Redovisat resultat före skatt -316 714 775 609
Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6): 65 243 -159 775
Skatteeffekt av:
Ej skattepliktiga intäkter 25 14
Schablonintäkt periodiseringsfond -65 -51
Övriga ej avdragsgilla kostnader -1 559 -492
Skatteeffekt återföring av ränteavdrag -39 448 -16 358
Skatt vid fastighetsförsäljningar 7 793 -4 925
Skattemässigt avdrag för ej bokförda kostnader (emission) - 12 723
Skattemässigt underskott vid bolagsförvärv - 8 284
Ingående balans uppskjuten skatt - 12 158
Justering avseende skatter föregående år 2 342 328
Övrigt -228 -481
Total skattekostnad 34 104 -148 576
Effektiv skattesats 10,8 % 19,2 %
forts. Not 8 Anställda och personalkostnader
Grundlön/
styrelsearvode Pension Övriga förmåner
Ersättning till ledande
befattningshavare* 2022/23 2021/22 2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
Elisabeth Norman, styrelseordförande 423 400 - - - -
Viktoria Bergman, styrelseledamot 200 200 - - - -
Anna Carendi, styrelseledamot 83 200 - - - -
Santhe Dahl, styrelseledamot 200 200 - - - -
Håkan Eriksson, styrelseledamot 229 200 - - - -
Benny Holmgren, styrelseledamot 200 200 - - - -
Thomas Lindster, styrelseledamot 215 200 - - - -
Helena Nordman-Knutson, styrelseledamot 131 - - - - -
Niclas Bergman, VD 3 507 2 963 1 031 460 66 78
Andra ledande befattningshavare (4(3) pers) 3 924 3 684 829 603 283 175
Summa 9 112 7 207 1 860 1 063 349 253
*Ingen rörlig ersättning har utgått
Könsfördelning bland ledande befattningshavare, % 2022/23 2021/22
Andel kvinnor i styrelsen 43 43
Andel män i styrelsen 57 57
Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 50 25
Andel män bland övriga ledande befattningshavare 50 75
Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.
Koncernledning
Vid årsskiftet ingick verkställande direktören, CFO, COO, Fastighetschef, Uthyrningschef och Transaktions- och finansie-
ringsansvarig i koncernledningen.
Ersättning och förmåner
Ersättning och förmåner till koncernledningen beslutas av styrelsen. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå
av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Nivika har inga
beslutade eller föreslagna incitamentsprogram.
Uppsägning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst 12 månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och
avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning
från den ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst 12 månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutö-
ver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå.
Pensioner
Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under
anställningstiden erlägga en årlig premie, om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande
kollektivavtalsbestämmelser. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken
tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension.
Not 9 Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter, tkr 2022/23 2021/22
Ränteintäkter 4 228 1 382
Övriga finansiella intäkter - -
Summa 4 228 1 382
Finansiella kostnader, tkr 2022/23 2021/22
Räntekostnader till kreditinstitut -159 640 -75 476
Övriga räntekostnader* -85 591 -67 540
Summa -245 231 -143 016
* Avser främst obligationslån
Betalda och erhållna räntor 2022/23 2021/22
Under året erhållna ränteintäkter 137 1 382
Under året betalda räntekostnader -234 628 -121 829
Summa -234 492 -120 447
===== SIDA 104 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 104
Koncernen
forts. Not 10 Inkomstskatt
Uppskjuten skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent. Uppskjutna skatter omvärderas utifrån sänkt
bolagsskatt i takt med att dessa träder i kraft. Den genomsnittliga effektiva skattesatsen är 10,8 procent (19,2).
Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt
totalresultat.
Uppskjuten Inkomstskatt är
hänförligt till, tkr
Uppskjuten
skattefordran
2023-08-31
Uppskjuten
skatteskuld
2023-08-31
Uppskjuten
skattefordran
2022-08-31
Uppskjuten
skatteskuld
2022-08-31
Omvärdering av förvaltningsfastigheter
till verkligt värde - -550 577 - -593 703
Omvärdering av ränteswap till verkligt värde - -7 579 - -5 995
Aktiverade underskottsavdrag 27 113 - 26 170 -
Obeskattade reserver - -2 326 - -3 095
Summa 27 113 560 482 26 170 -602 793
Redovisas enligt följande i Rapport
över finansiell ställning, tkr 2023-08-31 2022-08-31
Uppskjutna skattefordringar 27 113 26 170
Uppskjutna skatteskulder -560 482 -602 793
Summa -533 369 -576 623
2023-08-31 2022-08-31
Avstämning uppskjutna skatter, tkr Uppskjuten
skatteskuld
Uppskjuten
skattefordran
Uppskjuten
skatteskuld
Uppskjuten
skattefordran
Ingående balans -602 793 26 170 -417 579 -
Omklassificering -5 445 5 445
Skattekostnader/intäkter redovisade i
resultaträkningen 36 618 943 -148 770 10 166
Justering pga förvärv/försäljning -30 999 10 559
Uppskjuten skatt i eget kapital 5 514
Utgående balans -560 482 27 113 -602 793 26 170
Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden.
Fastigheter, derivatinstrument och underskottsavdrag är de huvudsakliga posterna som utgör uppskjuten skatt. Vid
värderingen av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikhet att underskotten kan utnyttjas i framtiden. Underskotts -
avdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande
år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster.
Not 11 Förvaltningsfastigheter
Förändring av
förvaltningsfastigheter, tkr 2023-08-31 2022-08-31
Fastighetsbestånd vid årets början 10 698 539 6 910 100
Förvärv av fastigheter 84 000 2 672 939
Försäljning av fastigheter -548 800 -76 000
Omklassificering till rörelsefastighet -19 700 -
Investeringar i befintliga fastigheter 842 901 633 025
Värdeförändring i befintliga fastigheter -428 440 558 475
Fastighetsbestånd vid periodens slut 10 628 500 10 698 539
Orealiserade värdeförändringar, Mkr
2022/23
sep-nov
2022/23
dec-feb
2022/23
mars-maj
2022/23
juni-aug
2022/23
Helår
Förändring driftnetto 22 240 7 2 271
Pågående nybyggnation - 8 26 190 224
Mark och outnyttjade byggrätter - - - -82 -82
Förändring avkastningskrav -203 -323 -62 -331 -919
Avtalad försäljning - - 10 10
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden -182 -75 -29 -211 -496
Årets förändring per kategori
Industri/
Lager
Handel/
Kontor
Samhälls-
fastigheter Bostäder
Övrigt/
Mark
Verkligt värde vid årets början
2021-09-01 3 107 816 1 372 869 684 232 1 568 3896 176 792
Förvärv 712 200 38 100 75 000 1 808 339 39 300
Förbättringsinvesteringar 304 813 23 292 171 777 29 102 108 891
Avyttringar -76 000 - - - -
Omklassificeringar 255 046 -23 569 -348 332 144 160 -27 304
Orealiserade värdeförändringar 355 725 88 108 37 623 85 952 -13 782
Verkligt värde vid årets slut
2022-08-31 4 659 600 1 498 800 620 300 3 635 939 283 901
Förvärv 40 000 - - 44 000 -
Förbättringsinvesteringar 223 504 62 493 95 789 420 093 41 021
Avyttringar -548 800 - - -
Omklassificeringar - -19 700 - - -
Orealiserade värdeförändringar -69 989 -72 763 -48 722 -229 962 -7 003
Verkligt värde vid årets slut
2023-08-31 4 304 314 1 468 830 667 367 3 870 070 317 919
===== SIDA 105 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 105
Koncernen
forts. Not 11 Förvaltningsfastigheter
Värderingsmodell
Nivika genomför varje kvartal extern eller intern värdering av fastighetsportföljen. Värderingen ligger till grund för de verkliga
värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträk -
ning. Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månadersperiod.
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kom-
pletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser.
Av beståndets 182 fastigheter (187) har 182 (187) värderats externt, vilket motsvarar 100 procent (100) av det samlade
fastighetsbeståndet. Det värderingsinstitut som har anlitats är per den sista augusti 2023 är Newsec. Tidigare har främst JLL
och Forum fastighetsekonomi AB använts. Koncernen har till värderare lämnat information om bland annat gällande samt
nytecknade hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och
bedömda framtida vakanser.
Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. Antagandet avse-
ende de framtida kassaflödena har g jorts utifrån en analys av:
• Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• Marknadens/närområdets framtida utveckling
• Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment
• Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor
• Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut
• Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten
Prognostiserade driftnetton under kalkylperioden, och ett prognostiserat restvärde vid kalkylperiodens slut, har diskonterats
baserat på bedömd kalkylränta. Restvärdet framräknas såsom fastighetens/tomträttens verkliga värde vid kalkylperiodens
slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot
evighetskapitaliseras med ett för fastigheten/tomträtten individuellt direktavkastningskrav för att beräkna restvärdet.
De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på
marknaden resonerar och verkar. Grund för dessa bedömningar fås i ortsprisanalyser samt analyser av transaktioner av i övrigt
jämförbara fastigheter. Värderingsförfarandet för fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bearbetning,
följer god värderingssed, upprättad av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna. Ovanstående värderings -
modell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin vilket innebär att modellen baseras till stora delar på
icke observerbar indata.
Fastighetsbeståndets värdeförändring
Per den 31 augusti 2023 uppgick det samlade verkliga värdet på koncernens fastighetsportfölj till 10 629 Mkr
(10 699). Den orealiserade värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheterna,
uppgick totalt till -496 Mkr (544). Förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeminskning om cirka -0,6 procent
(+5). Värdeminskningen förklaras främst av försäljningar samt ökade avkastningskrav, där pågående byggnationer verkar i
motsatt riktning.
Värderingsantagande
Värderingstidpunkt 2023-08-31 (2022-08-31)
Inflationsantagande 6 % för år 2023, därefter 2 % per år
Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år)
Direktavkastning bostäder, % 3,0 -7,0, medel 4,4 (2,5 -5,3, medel 3,7)
Direktavkastning kommersiellt, % 5,5 - 8,5, medel 6,6 (4,8 - 7,5, medel 5,7)
Långsiktig vakans, % 0-20 %
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsin-
stitutets erfarenhet av likartade objekt
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses
som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som bolaget skulle kunna vidta.
Ändring indata Värdeförändring
Känslighetsanalys Enhet Antal Mkr %
Marknadshyra för lokal (ej bostäder) %-enhet 10 +534 +5,0
Vakansgrad %-enhet 10 -1 302 -12,2
Drift- och underhållskostnader Kr/m2 10 -159 -1,5
Inflation %-enhet 1 +819 +7,7
Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet 1 -1 697 -15,9
Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet -1 +2 714 +25,4
Not 13 Immateriella anläggningstillgångar
tkr 2022/23 2021/22
Ingående anskaffningsvärden 4 800 4 425
Årets anskaffningar - 375
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4 800 4 800
Ingående avskrivningar -2 922 -1 992
Årets avskrivningar -1 228 -930
Utgående ackumulerade avskrivningar -4 150 -2 922
Utgående redovisat värde 650 1 878
De immateriella anläggningstillgångarna består av programvaror.
Not 12 Rörelsefastigheter
Mkr 2022/23
Fastighetsbestånd vid årets början -
Omklassificering 19,7
Avskrivning -0,4
Fastighetsbestånd vid årets slut 19,3
===== SIDA 106 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 106
Koncernen
Not 14 Övriga materiella anläggningstillgångar
tkr 2022/23 2021/22
Ingående anskaffningsvärden 110 174 84 206
Årets anskaffningar 9 117 20 505
Försäljningar/utrangeringar -3 082 -531
Förvärv/avyttring av dotterbolag -6 222 5 994
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 109 988 110 174
Ingående avskrivningar -39 397 -30 623
Försäljningar/utrangeringar 390 161
Förvärv/avyttring av dotterbolag 2717 -1 961
Årets avskrivningar -8 855 -6 974
Utgående ackumulerade avskrivningar -45 144 -39 397
Utgående redovisat värde 64 844 70 777
Not 15 Leasingavtal
Nivikas väsentliga leasingavtal utgörs av tomträtter, fordon och övriga inventarier, varför Nivika presenterar tre klasser av
underliggande tillgångar: tomträtter, fordon och övriga inventarier. I nedan tabell presenteras koncernens utgående balanser
avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt rörelserna under året. Utifrån de allmänna väsentlighetsprinciperna
har koncernen inte redovisat några leasingavtal i balansräkningen för tidigare räkenskapsår, utan kostnadsfört leasingavgifterna
linjärt över leasingperioden. Från och med räkenskapsåret 2020/21 redovisar Nivika leasingavtal där koncernen är leasetagare
i balansräkningen.
Övriga 2022/23 2021/22
Nyttjanderättstillgångar, tkr Tomträtter Fordon inventarier Totalt Totalt
Ingående balans 2022-09-01 10 596 8 606 428 19 630 17 514
Tillkommande avtal 3 835 6 039 1 799 11 672 5 398
Avskrivningar - -1 519 562 -2 081 -2 283
Avslutade avtal - -2 658 1 157 -3 815 -998
Utgående balans 2023-08-31 14 431 10 468 507 24 405 19 630
Leasingskulder, tkr
Ingående balans 2022-09-01 9 362 8 652 570 18 584 16 974
Tillkommande avtal 3 835 6 039 1 799 11 672 5 398
Avslutade avtal - -2 178 - -2 178 -976
Räntekostnader 25 319 33 378 224
Betalda leasingavgifter -666 -2 352 946 -3 964 -3 036
Utgående balans 2023-08-31 12 556 10 480 1 457 24 493 18 584
Nivika har tre tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för dessa
leasingavtal värderas till verkliga värden. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av nyttjanderätten och ingen
amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av ränta. Leasingskulden för de
eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över finansiell ställning.
Nedan presenteras de belopp som har redovisats i koncernens rapport över resultatet under året hänförligt till leasingverk -
samheter:
tkr 2022/23 2021/22
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar -3 357 -2 589
Räntekostnader fordringar -378 -224
Summa -3 735 -2 813
Not 16 Andra långfristiga fordringar
tkr 2022/23 2021/22
Ingående anskaffningsvärden 45 794 56 354
Tillkommande fordringar 5 412 2 975
Amorteringar, avgående fordringar -2 907 -13 535
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 48 300 45 794
Utgående redovisat värde 48 300 45 794
Not 17 Varulager
tkr 2022/23 2021/22
Råvaror och ej färdigställda volymer 2 047 16 471
Summa 2 047 16 471
===== SIDA 107 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 107
Koncernen
Not 18 Finansiella instrument och finansiell riskhantering
Finansiell riskhantering
Koncernen är exponerad för ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom
koncernen. Koncernens främsta finansiella skulder utgörs av säkerställda banklån.
Tabellerna nedan visar koncernens finansiella tillgångar och skulder som är föremål för finansiell riskhantering:
Finansiella tillgångar
2023-08-31 2022-08-31
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde
Andra långfristiga värdepappersinnehav 11 11 11 11
Hyresfordringar 16 285 16 285 26 393 26 393
Övriga fordringar 55 992 55 992 82 187 82 187
Upplupna intäkter 16 723 16 723 27 712 27 712
Likvida medel 66 023 66 023 186 749 186 749
Summa 155 034 155 034 323 051 323 051
Finansiella tillgångar
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Räntebärande finansiella skulder 5 314 546 5 314 546 5 931 461 5 931 461
Leverantörsskulder 36 187 36 187 92 724 92 724
Övriga skulder 41 459 41 459 50 997 37 700
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 76 434 76 434 80 960 80 960
Summa 5 468 626 5 468 626 6 156 143 6 156 143
Finansiella tillgångar värderad till verkligt värde via resultatet
Derivatinstrumet 36 793 36 793 29 100 29 100
Finansiella skulder värderad till verkligt värde via resultatet
Derivatinstrument - - - -
Koncernen har derivatinstrument i form av olika typer av ränteswappar som utgör finansiella instrument värderade till verkligt värde (nivå 2). Nivå 2 innebär att jämfört med nivå 1 baseras värderingen på
annan indata än noterade priser som antingen direkt eller indirekt är observerbar för tillgången eller skulden. I Nivikas fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna.
Per augusti månad 2023 påverkar en samtidig förändring av räntan, upp eller ned med en procentenhet, de årliga nettorän-
tekostnaderna med 53,4 Mkr (58,7), förutsatt att koncernens löptid och finansieringsstruktur förblir konstant under året.
Den genomsnittliga räntebindningsperioden för koncernens räntebärande nettoskulder, inbegripet samtliga räntederivat, men
exklusive kassa- och banktillgodohavanden, uppgick till 0,9 år (0,6).
Marknadsrisk
Exponering av finansiell marknadsrisk uppstår till följd av exponering mot ränteförändringar. Exponeringen hanteras i huvudsak
genom användning av finansiella derivat.
Valutarisk
Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige, samtliga avtal och transaktioner görs i svenska kronor, bolaget är därmed inte
exponerat för någon valutarisk.
Ränterisk
Ränterisk är risken för fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Koncernens upplåning sker
huvudsakligen med rörliga räntor. Eftersom verksamhetens intäkter inte samvarierar med räntenivån begränsas effekterna av
ränteförändringar genom räntebindningsåtgärder. Som säkringsinstrument används olika typer av ränteswappar vilket innebär
att koncernen erhåller rörlig ränta men betalar fast ränta.
===== SIDA 108 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 108
Koncernen
Räntebärande skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaflöde inkluderar ränta och
amorteringar. Kassaflöde från ränteswappar avser det tillkommande nettoutflödet från respektive swap .
Riskhantering av kapital
Koncernens kapitalstruktur ska hållas på en nivå som säkerställer att dotterbolagen i koncernen efterlever fortlevnadsprinci-
pen, samtidigt som avkastningen optimeras. Styrelsen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital.
Nettoskulden innefattar räntebärande skulder med avdrag för likvida medel.
För att upprätthålla eller anpassa kapitalstrukturen kan koncernen, efter aktieägarnas godkännande när så är lämpligt, variera
utdelningen till aktieägarna, sätta ned aktiekapitalet för betalning till aktieägarna, emittera nya aktier eller sälja tillgångar
för att minska skuldsättningsgraden. Koncernen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital och
förhållandet mellan skuldsättning och eget kapital inklusive lån från aktieägarna utifrån uppsatta mål. I nettoskulden ingår
långfristiga och kortfristiga lån.
2023-08-31 2022-08-31
Räntebärande nettoskuld 5 314 546 5 931 461
Summa eget kapital 4 918 609 4 472 474
Förhållande mellan skuld och eget kapital 93 % 75 %
Covenanter (särskilda villkor) och risktagande
Nivikas finansiella ställning och risktagande kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belånings -
grad. I kreditavtal med banker och kreditinstitut samt i obligationsvillkoren finns det oftast fastlagda gränsvärden, så kallade
covenanter (särskilda villkor), för just dessa tre nyckeltal. Nivikas egna mål är högre än bankernas krav.
Nivika uppfyller samtliga krav under räkenskapsåret. Per 2023-08-31 uppgick soliditeten till 45 procent (40), ränteteck -
ningsgraden var 1,6x (2,2), och belåningsgraden uppgick till 50 procent (53).
SEB och Nordea har även en ägarförändringscovenant utifrån ägarandel avseende fyra av fem huvudägare.
forts. Not 18 Finansiella instrument och finansiell riskhantering
Kreditrisk
Med kreditrisk avses risken att bolaget hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. Utvärdering sker löpande på
nya och befintliga hyresgästers förmåga att betala avtalad hyra. Vid behov kompletteras avtalet med ställda säkerheter i form
av deposition eller garantier. Risken är totalt sett liten då hyror faktureras i förskott, vilket ger små hyresfordringar. Genom ett
stort antal hyresgäster i flera olika branscher och ett medvetet urval, begränsas kreditrisken.
Avseende banktillgodohavanden är dessa endast placerade på bankkonto i stabila banker med god kreditrating. Totalt sett
uppgår möjliga förväntade kreditförluster till oväsentliga belopp för koncernen.
Likviditet och finansieringsrisk
Med likviditetsrisk avses risken för att det inte finns tillräcklig likviditet för att möta kommande betalningsåtaganden. I
samband med kvartalsvisa styrelsemöten upprättas interna likviditetsprognoser för kommande 36 månader. Syftet med likvi-
ditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital med god framförhållning. Med finansieringsrisk avses risken att finansiering
inte kan erhållas eller endast erhållas till kraftigt ökade kostnader vid omförhandling av befintliga krediter och finansiering av
kommande investeringar.
Den externa låneportföljen följer koncernens finansieringspolicy och har en löptidsstruktur som innebär att koncernens
exponering för refinansieringsrisker minskar. Bolaget ska vara en attraktiv låntagare och ha en god framförhållning som
innebär att bolaget kan erbjudas finansiering till goda villkor. Bolaget har en god och löpande kontakt med bankerna och ett väl
fungerande samarbete.
Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de finansiella skulderna.
Förväntat kassaflöde 2022/23
Finansiella skulder År 1 År 2 År 3 År 4 < Summa
Räntebärande finansiella skulder1 1 897 215 1 986 241 712 853 565 343 5 161 652
Leasingskulder 3 626 2 825 1 839 17 084 25 373
Övriga långfristiga skulder 64 782 662 533 11 436 11 650 750 401
Leverantörsskulder 36 187 - - - 36 187
Övriga kortfristiga skulder 117 893 - - - 117 893
Summa 2 119 733 2 651 600 726 128 594 077 6 091 537
Förväntat kassaflöde 2021/22
Finansiella skulder År 1 År 2 År 3 År 4 < Summa
Räntebärande finansiella skulder1 1 426 804 1 206 585 1 337 160 764 847 4 735 396
Leasingskulder 2 792 2 489 1 656 11 647 18 584
Derivatinstrument (ränteswappar) 877 877 877 877 3 508
Övriga långfristiga skulder 154 217 1 276 964 2 197 54 728 1 488 106
Leverantörsskulder 92 724 - - - 92 724
Övriga kortfristiga skulder 118 661 - - - 118 661
Summa 1 796 075 2 486 915 1 341 890 832 099 6 456 979
1) Lånen är revolverande och omtecknas vid förfallodag, ses därför som en del av långfristig finansiering
===== SIDA 109 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 109
Koncernen
Not 19 Finansiella instrument värderade till verkligt värde
Uppskattat verkligt värde för koncernens finansiella instrument baseras på marknadspriser och värderingsmetoder som
beskrivs nedan. Nivikas fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna.
Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde, redovisat som fordran i balansräkningen:
Värdering 2023-08-31 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa
Derivatinstrument (ränteswappar) - 36 793 - 36 793
Summa - 36 793 - 36 793
Värdering 2022-08-31 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa
Derivatinstrument (ränteswappar) - 29 100 - 29 100
Summa - 29 100 - 29 100
Tabellen nedan presenterar förändringar i finansiella instrument enligt nivå 2:
tkr 2023-08-31 2022-08-31
Ingående balans 29 100 -18 526
Värdeförändring 7 693 47 626
Utgående balans 36 793 29 100
Not 20 Likvida medel
tkr 2023-08-31 2022-08-31
Kassa och banktillgodohavanden 66 023 186 749
66 023 186 749
Not 21 Räntebärande krediter och lån
Specifikation över förändringar av skulder som uppkommer från finansieringsverksamheten
Räntebärande finansiella
skulder, långfristiga
Derivatinstrument,
långfristiga
Räntebärande finansiella
skulder, kortfristiga
Derivatinstrument,
kortfristiga
tkr 23-08-31 22-08-31 23-08-31 22-08-31 23-08-31 22-08-31 23-08-31 22-08-31
Ingående balans 5 792 563 4 107 361 - 18 526 138 898 157 980 - -
Kassaflöde - Upptagna lån 1 292 294 2 651 028 - - 126 523 136 107 - -
Kassaflöde - Amortering av lån -1 865 126 -981 618 - - -138 898 -157 980 - -
Leasingavtal 17 741 18 700 - - 6 417 3 830 - -
Kassaflöde - Amortering av leasingskuld -2 202 -2 728 - - -2 791 -1 039 - -
Förändring av verkligt värde - - - -18 526 - - - -
Utgående balans 5 235 271 5 792 563 - - 130 149 138 898 - -
===== SIDA 110 =====