Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   1
ÅRSREDOVISNING 2023-2024
1 SEPTEMBER 2023 - 31 DECEMBER 2024 (16 MÅN)
Nivika Fastigheter AB (publ)
Med småländsk klokskap ska vi äga och 
förvalta högavkastande fastigheter för 
generationer och vara det självklara valet 
för hyresgästen.

===== SIDA 2 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   2
INNEHÅLLSFÖRTECKNING  
 
INLEDNING  
Perioden i sammandrag  ....................................................................................... 3
VD har ordet  ....................................................................................................... 4
Detta är Nivika  .................................................................................................... 5
Aktuell intjäningsförmåga  ................................................................................... 6 
Affärsmodell ....................................................................................................... 10 
Vision, affärsidé & mål  ........................................................................................ 11
FASTIGHETSPORTFÖLJ ........................................................................ 14
Hyresgäster och avtalsportfölj ......................................................................... 15
Fastighetsvärdering  .......................................................................................... 16
Fastighetstransaktioner  .................................................................................... 17
Fastighetsmarknaden  ........................................................................................ 19 
 
LOKAL NÄRVARO  .................................................................................. 23
Projektverksamheten  ....................................................................................... 24 
Jönköping ........................................................................................................... 27 
Värnamo ............................................................................................................ 28 
Växjö .................................................................................................................. 29 
Västkusten ......................................................................................................... 30
Mitt Lager ........................................................................................................... 31
HÅLLBARHET  ........................................................................................... 32 
Året i korthet  .................................................................................................... 34 
Dubbel väsentlighetsanalys  .............................................................................. 39 
Miljö (E) ............................................................................................................ 45
Socialt (S).......................................................................................................... 55
Styrning (G) ...................................................................................................... 59 
Uppföljning grönt ramverk - investerarrapport  .............................................. 61 
 
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT  ....................................................... 66 
INTERN STYRNING OCH KONTROLL  ........................................... 70 
RISKER OCH RISKHANTERING  ....................................................... 71
 
FINANSIELLA RAPPORTER ............................................................... 77

===== SIDA 3 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   3
PERIODEN I SAMMANDRAG
September 2023 - december 2024 (16 mån)
Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Under 2023/2024 (16 mån) ökade de totala hyresintäkterna till 923 miljoner kronor och driftnettot till 655 miljoner kronor. 
Överskottsgraden har stigit till 71,0 procent (67,8). Förvärven av högavkastande fastigheter under det senaste året har fått genomslag i resultatet.  
 
Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 11,8 miljarder kronor. Fastighetsportföljen ökade genom förvärv av 35 
fastigheter som tillsammans tillför ca 34 miljoner kronor i årligt hyresvärde, cirka 22 000 m2 lokaler och 184 lägenheter har färdigställts, 
tillsammans tillför dessa cirka 35 miljoner kronor i driftnetto per år. Portföljen utgörs till 95 procent av förvaltningsfastigheter och två 
tredjedelar av hyresvärdet kommer från kommersiella fastigheter.  
 
Nivika har fortsatt stärka sin balansräkning genom omförhandlade banklån med sänkt och borttagen amortering. Belåningsgraden har minskat 
till 47 procent (50) obligationsfinansiering inberäknat. Nivika har genomfört byte av räkenskapsår till kalenderår genom att räkenskapsåret har 
förlängts till och med 2024-12-31 och omfattar därmed 16 månader.  
 
Hållbarhetsarbetet har under året haft fokus på främst energiförbättringsåtgärder och arbetet med CSRD.
Perioden i sammandrag
Fastighetsvärde och totala intäkter, Mkr
 -
  100
  200
  300
  400
  500
  600
  700
  800
 -
 2 000
 4 000
 6 000
 8 000
 10 000
 12 000
 14 000
16/17 17/18 18/19 19/20 20/21 21/22 22/23 Q6
23/24
Fastighetsvärde Totala intäkter R12
Mkr
2023/24
16 mån 
sep-dec
2022/23
12 mån 
sep-aug
 
Nyckeltal
Hyresintäkter 923 612
Driftnetto 655 415
Förvaltningsresultat 266 134
Periodens totalresultat 200 -283
   
Fastighetsvärde 11 788 10 629
Uthyrbar area, m² 622 362 559 418
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 96 98
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 95 97 
Antal fastigheter, st 203 182
Antal lägenheter, st 2 797 2 458
Eget kapital 5 556 4 919
Likvida medel 365 66
Soliditet, % 45 45
Nettobelåningsgrad, % 47 50
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0x 1,6x
Långsiktigt substansvärde per aktie* 65,2 69,9
Resultat per aktie* 2,1 -4,4
*) Nyemission genomförd i maj 2023 samt i november 2023.
I mitten av augusti höll Nivika en extra bolagsstämma där stämman beslutade om omläggning av räkenskapsår till kalenderår. Det innebar att räkenskapsåret 2023/2024 förlängdes till och med 2024-12-31 och blev 
därmed 16 månader. 
-  De totala hyresintäkterna ökade till 923 Mkr
-  Driftnettot ökade till 655 Mkr
-  Förvaltningsresultatet ökade till 266 Mkr   
-  Värdeförändring fastigheter uppgick till 126 Mkr varav realiserade värdeförändringar uppgick till 11 Mkr 
-  Värdeförändringar räntederivat uppgick till -82 Mkr
-  Periodens resultat uppgick till 200 Mkr 
-  Resultat per aktie 2,08 kr *
-  Långsiktigt substansvärde per aktie 65, 19 kr * 
-  Styrelsen föreslår årsstämman 2025 att utdelning lämnas om 0,64 kronor per aktie för  
 verksamhetsåret för delat på 4 utbetalningstillfällen. Fullständigt förslag, inklusive utbetalnings-  
 dagar redovisas i kallelsen till stämman  
-  Årsstämma 2023/2024 hålls den 8 maj 2025

===== SIDA 4 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   4
VD HAR 
ORDET
Sverker Källgården, VD
Nytt avstamp mot tillväxt 
 
När jag summerar 2024 kan jag konstatera att det varit ett 
händelserikt år. Omvärlden har varit turbulent med stora 
geopolitiska utmaningar i form av fortsatt krig i Ukraina, val i USA 
med maktskifte som följd och osäkerheter på finansmarknaden 
kring hur mycket centralbankerna är villiga att sänka styrräntan.  
För Nivika har året inneburit en omstart. Bolaget har gått från en 
defensiv strategi med fokus på balansräkningen till att återigen ha 
en positivare syn och tillväxt på agendan. Bolaget har genomfört ett 
byte av räkenskapsår till kalenderår vilket innebar att innevarande 
räkenskapsåret förlängdes till 16 månader. Nu är Bolaget i fas med 
kalenderåret och branschen som helhet i och med denna rapport. 
Nivika har också bytt VD då jag löste av grundaren Niclas Bergman 
som lämnat över rodret från den första juni. Niclas kvarstår i 
bolaget med fokus på affärsutveckling vilket är en stor trygghet för 
mig. Niclas har ett unikt kontaktnät i södra Sverige vilket visar sig i 
mängden offmarket-affärer vi gör.  
Nivika har under året förvärvat fastigheter inom främst lager och 
lätt industri till ett värde om cirka 800 miljoner kronor. Bolagets 
strategi med sikte på en portfölj värd minst 15 miljarder till och 
med 2028 med minst två tredjedelar kommersiella fastigheter, 
innebär att tillväxten kommer ske med förvärv och byggnation av 
kommersiella fastigheter. Bolagets huvudfokus är lägen utmed den 
västsvenska triangeln, det vill säga utmed E4, riksväg 40 samt E6, 
där både näringsliv och efterfrågan på kommersiella lokaler är stark. 
Hållbara kommunikationer kommer bli allt viktigare och utbyggnad 
pågår av laddstationer för elektriska långtradare utmed 
dessa 
huvudvägar vilket kommer möjliggöra för företagen som väljer  att 
etablera sig här att transportera sina varor på ett hållbart vis.
Finansiellt har bolaget fortsatt att utvecklas tillsammans med 
Bolagets
 banker, under året har  lån omstrukturerats hos två av 
tre banker vilket resulterat i lägre eller borttagna amorteringskrav 
och därigenom förbättrat kassaflöde. Bolaget har även fortsatt 
räntesäkra låneportföljen och byggt en ränteförfallostruktur för att 
minimera de finansiella riskerna.  
Under 2024 föll inflationen tillbaka och förutsättningarna för 
finansiering av verksamheten har avsevärt förbättrats. Tillgången 
på kapital är återigen god på marknaden vilket innebar att Nivika 
Sverker Källgården, VD
VD HAR ORDET
återinträdde på obligationsmarknaden med en grön, icke 
säkerställd obligation om 400 miljoner kronor under hösten. 
Likviden från obligationen har använts för att delfinansiera 
Bolagets tillväxt under vintern. Det finns ett hälsosamt yieldgap 
mellan vad Bolaget förvärvar fastigheter för och Bolagets 
snittränta vilket visar sig bland annat i överlag förbättrade 
nyckeltal. 
Ur ett hållbarhetsperspektiv kan jag konstatera att Nivika har 
en grön fastighetsportfölj. Sett utifrån energiklass har 50 
procent av våra fastigheter  energiklasserna A-C samt endast 
ett fåtal fastigheter har energiklasserna F och G. Det innebär 
att Bolaget har en fastighetsportfölj utan hållbarhetsskuld vilket 
skulle kunna kräva stora investeringar för att klara kraven inom 
exempelvis EU-taxonomin. Bolaget har under året också arbetat 
med de nya kraven inom CSRD och kommer inte att dra ner på 
ambitionsnivån framåt trots förslag från EU kring viss justering av 
krav och på införandet.  
2025 har öppnat positivt för Nivika, vi fortsätter förvärva 
högavkastande fastigheter utmed den västsvenska triangeln till 
mycket attraktiva nivåer. På Bolagets hemmamarknader finns 
många intressanta prospekt att utvärdera och inom lätt industri 
ser Bolaget stabilitet framöver, intresset för den här typen av 
fastigheter är hög vilket minimerar den operationella risken.  
Med en stabil kassa, gott kassaflöde och fantastiska medarbetare 
ser jag fram emot kommande år. Nivika är ett fantastiskt bolag 
och målsättningen är att fler aktieintresserade skall hitta aktien 
under året. Detta är ett personligt fokus för mig då fler aktieäga re 
skapar likviditet i aktien och gör den än attraktivare att äga.
Väl mött under året!

===== SIDA 5 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   5
Jönköping 31 %
Värnamo 31 %
Växjö 18 %
Västkusten 18 %
Övriga 2 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
27
7
38
103
2
4
9
Industri/lager 27 %
Kontor 9 %
Handel 7 %
Samhällsfastigheter 10 %  
Hotell/restaurang 4 %
Mark 3 %
Bostäder 38 %  
Övrigt 2 %
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, %
Fördelning hyresvärde per objektstyp, %
Industri/lager 29 %
Kontor 11 %
Handel 7 %
Samhällsfastigheter 10 %
Hotell/restaurang 5 %
Mark - %
Bostäder 35 %  
Övrigt 3 %
29
7
35
10
3
5
11
                                  
"Långsiktigt ägande, förvaltning i 
egen regi, lokal närvaro och korta  
beslutsvägar.”
11 788 Mkr
ANDEL KOMMERSIELLA FASTIGHETER  
(AV FASTIGHETSVÄRDET)
FASTIGHETSVÄRDE
62 %
46,9 %
2,0 X
11 %
 Mål:  ≤50 %
 Mål: 2/3-delar
Mål: 15 000 Mkr  
vid utgången av 2028
 Mål:  ≥2,0 x  
 Mål: ≥15 %
Med småländsk klokskap ska vi  
äga och förvalta högavkastande 
fastigheter för generationer och 
vara det självklara valet för  
hyresgästen.
DETTA ÄR NIVIKA
TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT  
 PER AKTIE
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
NETTOBELÅNINGSGRAD
ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   5
31
18
18
2
31
VÄRNAMO
VÄST-
KUSTEN Laholm
Höganäs
Båstad
Halmstad
Falkenberg
Varberg
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ Kalmar
Borås
Vetlanda/ 
Sävsjö
Nybro
Ljungby
JÖNKÖPINGUlricehamn

===== SIDA 6 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   6
 
289 
lägenheter
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga 
fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag. 
Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med underhåll för innehavda fastigheter per bokslutsdag. I driftkostnaderna ingår 
fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader och beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. 
Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen, inklusive projektutveckling, och fastighetsportföljens 
storlek per bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån Bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per bokslutsdag.
 
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2024-12-31
Hyresvärde 800
Vakans -40
Hyresintäkter 760
Fastighetskostnader -203
Driftnetto 557
Central förvaltning -40
Finansiella kostnader -259
Förvaltningsresultat 258
Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,69
Baserat på det fastighetsbestånd och de hyreskontrakt som föreligger 
vid periodens utgång uppgår hyresintäkterna för den kommande 
tolvmånadersperioden till 760 miljoner kronor. Fastighetskostnader na 
beräknas utifrån aktuell driftsmarginal, uppgår till 203 miljoner kronor, 
vilket innebär ett driftnetto om 557 miljoner kronor. Överskottsgraden 
beräknas uppgå till cirka 73 
procent utifrån fastighetskostnader för ett 
normalt verksamhetsår inklusive fastighetsrelaterad administration. 
Utifrån nuvarande omfattning av organisation och verksamhet bedöms 
de centrala 
administrationskostnaderna uppgå till 40 miljoner kronor. 
Förvaltningsresultatet bedöms därmed uppgå till 258 miljoner kronor.  
I aktuell intjäningsförmåga är kommande intäkter från pågående 
byggnationer ej inräknade. Enligt uppskattning tillför pågående 
projekt hyresintäkter om 38 miljoner kronor. Utifrån bedömd 
överskottsgrad tillför projekten ett driftnetto om cirka 34 miljoner 
kronor. För mer information om pågående projekt se avsnitt 
Fastighetsportfölj i delårsrapporten. Det är viktigt att notera att den 
aktuella intjäningsförmågan inte är en prognos utan visar på Nivikas 
intjäningsförmåga vid periodens utgång och beaktar inte eventuella 
förändringar av variabler såsom hyror, vakanser, fastighetskostnader, 
räntor med mera.  
 
Hänsyn har ej heller tagits till händelser efter periodens utgång.
Sadelmakaren 1, Värnamo
Vinkeln 6, JönköpingFolkets Hus 1, VärnamoAktuell intjäningsförmåga
 Refugen 6, Värnamo

===== SIDA 7 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   7
Väsentliga händelser
VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2023/24
Q1 
September till november 2023
 
 • Nivika har den 1 september 2023 avyttrat fyra fastigheter, 
Vesslan 18-21, i Vetlanda. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde 
om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 1 345  m2. 
Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda värden.
 • Nivika har den 15 september 2023 avyttrat fastigheten  
Släggan 11 i Gislaved. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om 
2,1 miljoner kronor och en uthyrningsbar yta om 2 966 m2 . 
Transaktionen har gjorts strax över fastighetens bokförda värde.
 • Nivika har den 5 oktober 2023 avyttrat tre fastigheter,  
Ämbaret 3, Ämbaret 8 och Ödlan 20 i Jönköping. Fastigheterna 
har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total 
uthyrningsbar yta om 11 000 m2 . Transaktionen har gjorts till 
fastigheternas bokförda värden.
• Nivika har den 16 oktober 2023 förvärvat en fastighetsportfölj 
i Ulricehamn/Borås. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 
11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 9 200 m2. 
Genom förvärvet har Nivika ett fastighetsbestånd i Ulricehamn 
och Borås om 700 miljoner kronor.
 
 • Styrelsen för Nivika beslutade den 22 september 2023 att 
genomföra en, fullt garanterad, nyemission av B-aktier om cirka 
511 miljoner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga 
aktieägare. Syftet med företrädesemissionen är att stärka Bola gets 
finansiella ställning, genomföra en förtida återbetalning av 
utestående obligationslån samt möjliggöra fortsatt lönsam tillväxt. 
Nivika fortsätter samtidigt sin strategiska översyn och geografiska 
konsolidering av fastighetsportföljen.
 • I anslutning till företrädesemissionen har Bolaget refinansierat 
och utökat sina kreditfaciliteter hos Nordea, SEB och Danske 
Bank. Totalt har finansieringen utökats med 400 miljoner kronor 
varav 235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering och 165 
miljoner kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering.
 • Nivika har även uppdaterat sina finansiella mål, hållbarhetsmål 
samt Bolagets utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt och 
finansiell stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika 
över tid fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt ger verk samheten 
en tydlig målbild. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets 
förstärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen 
valt att minska antalet finansiella mål till fyra samt addera ett 
hållbarhetsmål.
 • Nivika har den 12 oktober respektive den 16 november 2023 
återbetalt cirka 600 miljoner kronor respektive cirka 50 
miljoner kronor av det utestående obligationslånet med ISIN: 
SE0015949631, med ett totalt belopp om 650 miljoner kronor. 
Nivika har därmed inga obligationslån.
 • Nivika har efter beslut om företrädesemission även genomfört en 
extra bolagsstämma den 26 oktober 2023. Stämman beslutade 
att godkänna styrelsens beslut om företrädesemission samt 
reviderad valberedningsinstruktion.
Q2 
December 2023 till februari 2024
 
• Nivika har den 20 december 2023 förvärvat Almen 13, en fullt 
uthyrd kommersiell fastighet i Värnamo. Fastigheten har ett årligt 
hyresvärde om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 
1 545 m2. Fastigheten ligger i anslutning till befintlig fastighetsportfölj.  
• Nivika har den 22 december 2023 förvärvat Bokbindaren 13, 
i Värnamo respektive Berghem 1:28 i Ljungby i två separata 
transaktioner. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 4,9 
miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 5 058 m2. Båda 
fastigheterna är fullt uthyrda och ligger i anslutning till befintlig 
fastighetsportfölj.
 
• Nivika har den 7 februari 2024 avtalat om förvärv av Projekt 
Stationsallén i Gislaved. Färdigställt hyresvärdet uppgår till cirka 
23 miljoner kronor där 70 procent avser kommersiella lokaler, 
uthyrda till Gislaveds Kommun med 25-åriga hyreskontrakt, samt 
ett trygghetsboende med ett femtiotal lägenheter. Det förvärvade 
projektet ligger i anslutning till Nivikas befintlig portfölj.  
• Pressmeddelande den 14 februari, Niclas Bergman lämnar VD-
rollen i Nivika för att fokusera på Bolagets affärsutveckling. Niclas 
Bergman kvarstår som VD och kommer att successivt tillträda 
rollen som strategisk affärsutvecklare i takt med att en ny VD och 
koncernchef har kommit på plats på Nivika.
• Nivika har den 29 februari förvärvat Graniten 5, en fullt uthyrd 
kommersiell fastighet i Värnamo. Fastigheten har ett årligt 
hyresvärde 
om 1,8 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta 
om 2 079 m2. Fastigheten ligger på Bredastens Industriområde i 
anslutning till befintlig fastighetsportfölj.

===== SIDA 8 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   8
Väsentliga händelser
VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2023/24
Q3 
Mars till maj 2024
 
• Pressmeddelande den 25 mars, styrelsen för Nivika Fastigheter AB 
(publ) har uppdaterat det finansiella målet avseende belåningsgrad. 
Belåningsgraden för koncernen som långsiktigt skall vara under 55 
procent, tidigare var målet under 50 procent. 
 
• Nivika har den 26 mars förvärvat Bikupan 12 och Eldstaden 4, två 
kommersiella fastigheter i Varberg, i två separata transaktioner. 
Förvärven är så kallade sales and leaseback-affärer. Fastigheterna 
har en total uthyrningsbar yta om cirka 4 200 m2  och ett årligt 
hyresvärde om 3,7 miljoner kronor . Båda fastigheterna är fullt 
uthyrda och ligger i anslutning till befintlig fastighetsportfölj.  
• Nivika har den 12 april förvärvat Projekt Stationsallén, Gislaved. 
Projektet kommer vid färdigställande att ha ett hyresvärdet 
uppgående till cirka 23 miljoner kronor där 70 procent avser 
kommersiella lokaler, uthyrda till Gislaveds Kommun med 
25-åriga hyreskontrakt, samt ett trygghetsboende med ett 70-tal 
lägenheter. Fastigheterna uppförs med fokus på hållbarhet, låga 
driftskostnader och med delvis återbrukade material. Inflyttning 
beräknas ske i juli 2026. 
• Nivika har den 15 april avyttrat tomten Stigamo 1:66 på Stiga mo 
Industriområde, strax söder om Jönköping. Försäljningen avser en 
byggklar tomt med en yta på cirka 38 500 m2. Transaktionen har 
g jorts 20 procent över bokfört värde.
 
• Nivika har den 29 april avyttrat sina två fastigheter i Eksjö, 
Apoteket 2 och Bokhandeln 2. Fastigheterna har en total 
uthyrningsbar area om cirka 3 250 m2 och ett årligt hyresvärde 
om 3,5 miljoner kronor . Transaktionen har g jorts i nivå med 
fastigheternas bokförda värden.  
• Pressmeddelande den 15 maj, med stöd av bemyndigande 
från årsstämman den 5 februari 2024 har styrelsen för Nivika 
Fastigheter AB (publ) beslutat att påbörja ett återköpsprogram 
av egna aktier till ett belopp om upp till 50 miljoner kronor under 
perioden 16 maj till 31 december 2024. 
 
• Nivika har den 15 maj förvärvat Verkstaden 4 och 6, två kommersiella 
fastigheter i Ulricehamn. Fastigheterna har ett en total 
uthyrningsbar 
yta om 7 300 m2 och ett årligt hyresvärde om 5,4 miljoner kronor. 
Båda fastigheterna är fullt uthyrda med sk.triple-net avtal.  
• Pressmeddelande den 22 maj, styrelsen för Nivika Fastigheter AB 
(publ) har utsett Sverker Källgården till ny VD för Bolaget. Sverker 
tillträdde sin nya roll den 1 juni 2024. Niclas Bergman är kvar i 
Bolaget och har övergått till rollen som strategisk affärsutvecklare.
Q4/Q5
Juni till september 2024 (4 mån)
• 1 juni tillträdde Sverker Källgården som ny VD för Nivika. 
Sverker kommer närmast från en roll som VD för det 
noterade fastighetsbolaget Cibus Nordic Real Estate AB. 
Innan dess har Sverker haft ledande positioner på bland annat 
Hufvudstaden AB och Byggpartner i Dalarna AB.
 
• I juli tillträdde Nivika två centrumfastigheter, Krokodilen 5 
och Stenbocken 10 samt en mindre industritomt i Gislaved. 
Gislaveds 
Kommun är den största kommersiella hyresgästen 
och hyr även lägenheter i fastigheterna. Fastigheterna har 
tillsammans en uthyrningsbar area om cirka 3 400 m2 
och ett 
årligt hyresvärde om 4,8 miljoner kronor. Fastigheterna ligger i 
anslutning till befintlig fastighetsportfölj i Gislaved.  
• I juli tillträdde Nivika också Berghem 1:24, en kommersiell 
fastighet med motellverksamhet vid E4 i Ljungby. Fastigheten 
har en total uthyrningsbar area om 4 500 m2 och ett årligt 
hyresvärde om 7,9 miljoner kronor och ligger i anslutning till 
befintlig portfölj i Ljungby.  
• I juli tillträddes också, det sedan länge avtalade projekt 
Stormagärdet. Stormagärdet ligger i Habo och består av 
detaljplanerad kvartersmark på 84 000 m² avsett för bostäder. 
Planen möjliggör byggnation och utveckling av upp till 300 
bostäder
. Habo Kommun växer och har goda kommunikationer 
till närliggande städer såsom Jönköping, vilket ger bra 
förutsättningar för framtida byggnationer.
 
• I mitten av augusti höll Nivika en extra bolagsstämma där 
stämman framförallt beslutade om ändring av Bolagets 
bolagsordning innebärande en omläggning av räkenskapsår till 
kalenderår, det vill säga 1 januari till 31 december. Det innebär 
att innevarande räkenskapsår förlängs till och med 2024-12-31 
och blir därmed 16 månader. Nivika kommer att lämna första 
delårsrapporten i enlighet med nytt räkenskapsår per 2024-09-30.

===== SIDA 9 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   9
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
Väsentliga händelser
Q6 
Händelser under perioden oktober till december 
2024
• Nivika har den 9 oktober tecknat avtal om att förvärva en 
kommersiell fastighet, Överkanten 4, på industriområde Solåsen 
i Jönköping. Fastigheten har en total uthyrningsbar area om cirka 
3 400 m2 och ett årligt hyresvärde om 4,0 miljoner kronor. 
Fastigheten gränsar till befintlig fastighetsportfölj. Tillträdesdag 
planerad till 2026-01-07.  
• Nivika har den 28 oktober tillträtt en kommersiell fastighet, 
Älgskytten 
14, på industriområdet Ljungarum, utmed E4, i 
Jönköping. Fastigheten  har en total uthyrningsbar area om cirka  
6 800 m2 och ett årligt hyresvärde om 7,1 miljoner kronor.  
• Nivika har den 5 november framgångsrikt emitterat seniora 
icke säkerställda gröna obligationer till ett belopp om 400 
miljoner kronor. 
Obligationen löper med en rörlig ränta om 
3 månader STIBOR plus 325 baspunkter med en löptid om 
3,25 år. Emissionslikviden kommer att användas i enlighet med 
Bolagets nyligen etablerade ramverk för grön finansiering och 
kommer bidra till Bolagets fortsatta tillväxt och skapa värde för 
aktieägarna
. 
• Nivika har den 29 november tillträtt en kommersiell fastighet, 
Klynnan 13, som ligger utmed riksväg 27, angränsande till befintlig 
industrifastighet i Värnamo. Fastigheten har en total uthyrningsbar 
area om cirka 2 100 m2 och ett årligt hyresvärde om 1,5 miljoner 
kronor. Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier.
 
• Nivika har den 4 december tillträtt en kommersiell fastighet, 
Lärkfalken 2, i Värnamo. Fastigheten har en total uthyrningsbar 
area om 1 140 m2 och ett årligt hyresvärde om 2 miljoner kronor.
 
• Valberedningen i Nivika meddelade den 17 december sin avsikt att 
till årsstämma 2025 föreslå Knut Rost som ny styrelseledamot 
i Nivika. Styrelsen i Nivika har också beslutat om att, för tiden 
intill årsstämman 2025, utse Knut Rost till adjungerande medlem 
i Nivikas styrelse. Knut Rost har omfattande erfarenhet från 
fastighetsbranschen och kommer närmast från Diös Fastigheter 
AB (publ) där han varit verkställande direktör i nästan elva år.
Hans mångåriga erfarenhet som verksam i ett annat börsnoterat 
bolag kommer att hjälpa Nivika i fortsatt tillväxt Valberedningens 
övriga arbete inför årsstämman 2025 har inletts och övriga förslag 
kommer att presenteras i god tid före årsstämman.
 
• Pressmeddelande den 23 december, Nivika tecknar nya 
finansieringsavtal med två nordiska banker om cirka 3 miljarder 
kronor innebärande refinansiering och omstrukturering av befintlig 
låneportfölj, en utökning med RCF-facilitet samt amorteringsfritt vid 
LTV under 50 procent. Kapitalbindningen förlängs med tre år.
 
• Pressmeddelande den 27 december, med stöd av bemyndigande från 
årsstämman den 5 februari 2024 har styrelsen för Nivika Fastigheter 
AB (publ) beslutat att påbörja ett nytt återköpsprogram av egna 
aktier till ett belopp om upp till 50 miljoner kronor under perioden 2 
januari till 30 april 2025.
Q1 2025   
Händelser efter räkenskapsperiodens slut
 • Nivika har den 14 januari tillträtt en kommersiell fastighet, Kämparp 
1:23, i Habo. Fastigheten har en total uthyrningsbar area om cirka  
1 500 m2 och ett årligt hyresvärde om 1,1 miljon kronor. Nivika 
kommer också att utnyttja byggrätten på fastigheten för att uppföra 
en ny byggvaruhandel åt Jem & Fix med en kontraktstid på 10 år och 
en årshyra om 1,4 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med 
återköpta B-aktier.  
• Nivika har den 16 januari tillträtt två kommersiella fastigheter,  
Hammaren 35 och Berghem 1:21, i Ljungby, som båda ligger utmed 
E4:an. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka  
5 200 m2 och ett årligt hyresvärde om cirka 3,9 miljoner kronor. 
Förvärvet finansieras delvis med återköpta B-aktier.  
• Nivika har den 29 januari meddelat att CFO och Vice VD 
Kristina Karlsson väljer att avsluta sin tjänst för att övergå till egen 
verksamhet. Kristina har varit CFO för Nivika sedan 2018 och 
kommer att kvarstå i sin roll under uppsägningstiden.  
• Nivika har den 31 januari tillträtt tre kommersiella fastigheter, 
Varberg Stören 2, Halmstad Fanan 24 och Laholm Lampan 3. 
Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 4 000 m2 
och ett årligt hyresvärde om cirka 4,0 miljoner kronor.  
 • Nivika har den 21 februari meddelat att Daniel Karlsson anställs som 
ny CFO på Nivika och ansluter till Nivika senast den 25 maj 2025.  
 • Nivika har den 14 mars tillträtt fastigheterna Ljungby Trädet 
2, Torg 1:236 och Torg 1:239. Fastigheterna har en total 
uthyrningsbar area om cirka 3 600 m2 och ett årligt hyresvärde 
om 4,7 miljoner kronor. F
örvärvet finansierades delvis med 
återköpta B-aktier.
 • Nivika har den 17 mars tillträtt fastigheterna Varberg Svärmen 2 
och Veddige 38:5, Falkenberg Bensinen 2, Bilen 3, Slottshagen 
8 och Transportören 7. Fastigheterna har en total uthyrningsbar 
area om cirka 9 700 m2 och ett årligt hyresvärde om 10 miljoner 
kronor. F
örvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier.

===== SIDA 10 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   10
Detta är Nivika
NIVIKAS AFFÄRSMODELL GRUNDAS PÅ LÅNGSIKTIG 
FÖRVALTNING OCH HÅLLBAR VÄRDETILLVÄXT 
Fastighetsförvaltning 
Nivika bedriver förvaltning med lokal närvaro och egen personal på varje ort med tillräcklig förvaltningsvolym. 
Den lokala förvaltningen skapar möjlighet till effektivitet och hållbarhet med nära relationer till stabila 
och långsiktiga hyresgäster. Utifrån varje fastighets unika förutsättningar sker energieffektivisering, 
hyresgästanpassningar, renoveringar och fastighetsutveckling med mål att öka driftnettot, fastighetsvärdet 
och därmed avkastningen. Det långsiktiga perspektivet stärker Nivikas lokala position.  
 
Framtagning av byggrätter, projektering och nybyggnation för egen förvaltning 
Nivika tar fram byggrätter på befintliga fastigheter och arbetar aktivt med kommunerna för att kunna 
utveckla kommersiell yta till bostäder eller möjliggöra fler bostäder på aktuell fastighet i nya detaljplaner. 
Befintliga fastigheter bidrar som regel med kassaflöde ända fram till byggstart.  
 
 
Hållbarhet och resursanvändning är centrala vid nybyggnation. Energieffektiva byggnader, hållbar och 
långsiktig kvalitet enligt ”Nivika-standard” för att skapa attraktiva miljöer och hållbar förvaltning. Långsiktig 
förvaltning skapar stabila kassaflöden som i sin tur ger möjlighet till ytterligare investering och expansion.  
 
Fastighetsaffärer  
Nivika arbetar löpande med att identifiera nya och intressanta fastighetsaffärer. Helst ser Nivika affärer 
utmed den västsvenska triangeln som förtätar beståndet på befintliga orter och därmed skapar lokala kluster. 
Lokal förankring och kunskap om marknaden skapar affärsmöjligheter. 
 
Fastighetsförvaltning med förädling av befintliga fastigheter är basen för Nivikas verksamhet. Verksamheten kompletteras med framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt 
strategiska förvärv. Tillsammans skapar detta förutsättningar för en egen, lokal och hållbar långsiktig förvaltning. 
MED SMÅLÄNDSK KLOKSKAP SKA VI ÄGA OCH FÖRVALTA 
HÖGAVKASTANDE FASTIGHETER FÖR GENEREATIONER OCH 
VARA DET SJÄLVKLARA VALET FÖR HYREGÄSTEN
FRAMTAGNING 
BYGGRÄTTER
PROJEKTERING 
OCH 
NYBYGGNATION
FASTIGHETS-
UTVECKLING
FÖRVÄRV AV 
FASTIGHETER
FASTIGHETS-
FÖRVALTNING
Vision
Kärnvärden
ENGAGEMANG
ÄRLIGHET
GLÄDJE
HÅLLBARHET
MEDARBETARE

===== SIDA 11 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   11
Vision
Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för 
generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. 
Affärsidé
Med hyresgästen i fokus ska Nivika vara en attraktiv, trygg och långsiktig 
fastighetsägare. Med lokal förankring, närvaro och kännedom skapar vi 
förutsättning för lönsam tillväxt.
Mål för verksamheten  
 • Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor 
varav 2/3 kommersiella fastigheter
 • Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 55 procent
 • Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr
 • Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 procent 
Utdelningspolicy
Nivikas övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare.
Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut 30-50 procent av förvaltningsresultatet efter 
betald skatt. 
Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och 
ekonomiska ställning i övrigt för att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker med 
bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.
VISION, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL 
VÅRA KÄRNVÄRDEN 
ENGAGEMANG ÄRLIGHET
GLÄDJE HÅLLBARHET
Vi arbetar mot verksamhetens 
gemensamma mål med ett genuint 
engagemang och tar tillvara på 
möjligheter som är av godo för Nivika.
Vi respekterar varandra och varandras 
olikheter och tror på goda relationer 
i och utanför företaget med en tydlig 
god ton.
Vi har kul på jobbet och gläds med 
varandras framgångar, när vi lyckas 
gynnar det både oss själva och 
företaget.
Vi har en inställning att hållbarhet är 
en grundläggande drivkraft som ska 
genomsyra företaget som en grundsten 
i beslut och i vår dagliga verksamhet.
Våra värderingar beskriver det som är allra viktigast i våra initiativ och handlingar. 
Värderingarna guidar oss i vårt dagliga arbete och i de relationer vi bygger med kollegor, 
kunder och partners. 
Vision, affärsidé och mål

===== SIDA 12 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   12
NIVIKA I TILLVÄXTFAS MED STABIL UTHYRNING
Operationella mål
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på minst 90 procent och för bostäder minst 
95 procent. Bolagets fastigheter ligger på en relativt hög uthyrningsnivå vilket bolaget har haft under flera år. 
Uthyrningsgrad, bostäder, skall uppgå 
till 95 % 
 
Per bokslutsdag var uthyrningsgraden 
96 procent (98) för bostäder.
Uthyrningsgrad, lokaler, skall 
uppgå till 90 % 
 
Per bokslutsdag var uthyrningsgraden 
95 procent (97) för lokaler.
Andel kommersiella fastigheter i fastig-
hetsportföljen skall 2028 uppgå till 2/3 av 
fastighetsvärdet
Finansiella mål
 • Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella fastigheter
 • Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 55 procent och räntetäckningsgraden för koncernen ska 
långsiktigt vara minst 2,0 ggr
 • Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 procent
Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut  
30-50 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt.
Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i övrigt för 
att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.
Belåningsgraden för koncernen ska
långsiktigt vara under 55 % 
Nivikas mål är att belåningsgraden inte skall över-
stiga 55 procent. Netto räntebärande skulder, efter 
avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde 
ger en belåningsgrad om 47 procent (50). 
 
Räntetäckningsgraden för koncernen 
ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr
Nivikas mål är att räntetäckningsgraden över tid 
inte skall understiga 2,0 ggr. Per den 31 december 
2024 uppgick räntetäckningsgraden till 2,0x (1,6). Utdelningspolicy
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
Nivikas mål innebär att fastighetsportföljen år 
2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav 2/3 
kommersiella fastigheter. 
Per 31 december 2024 uppgick värdet på fastig-
hetsportföljen till 11 788 Mkr (10 629) varav 62 
procent (14) utgörs av kommersiella fastigheter.
Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per 
aktie ska långsiktigt vara minst 15 %
Nivika har som mål att årlig tillväxt i förvaltnings-
resultatet per aktie långsiktigt ska vara minst 15 
procent . Per den 31 december 2024 uppgick 
den årliga tillväxten i förvaltningsresultatet till +11 
procent (-34).  
100%
98% 98% 98%
96%
80%
82%
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
19/20 20/21 21/22 22/23 23/24
Uthyrningsgrad Bostäder Mål
96%
94%
96%
97%
95%
80%
82%
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
19/20 20/21 21/22 22/23 23/24
Uthyrningsgrad kommersiella lokaler Mål
3 472    
5 165    
6 795    6 515    7 321    1 591    
1 745    
3 904    4 114    4 468    
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
 -
 2 000
 4 000
 6 000
 8 000
 10 000
 12 000
 14 000
19/20 20/21 21/22 22/23 23/24 Q6
Kommersiella fastigheter, mkr Bostäder, mkr Andel kommersiella fastigheter
2,1x
1,8x
2,2x
1,6x
2,0x
59% 58%
53%
50%
47%
 0,0x
 1,0x
 2,0x
 3,0x
40%
50%
60%
70%
19/20 20/21 21/22 22/23 23/24 Q6
ICR Net LTV
MÅL
UPPNÅTT
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
 -
  0,50
  1,00
  1,50
  2,00
  2,50
  3,00
  3,50
19/20 20/21 21/22 22/23 23/24
Förvaltningsresultat Årlig tillväxt
Mål och affärsmodell

===== SIDA 13 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   13
Strategisk inriktning
Hållbarhet
Med rötterna i Småland och huvudkontor i Värnamo brukar vi säga att ”Nivika - det är fastigheter på småländska”. Smålänningarna är kända för sin seghet, påhittighet och klurighet. Från starten har Nivika präglats av långsiktighet och hållbarhet, 
det som är långsiktigt hållbart är också i regel ekonomiskt klokt. Genom att investera i hållbara fastigheter, noggrant utvalda material vid byggnation och renoveringar samt att använda lokala leverantörer och vara nära hyresgästen blir uthyrning 
och förvaltning mer hållbar och effektiv i längden. 
Minskad energianvändning, kWh/m2 A-temp
Bolaget har haft som mål att minska 
energianvändningen med 10 procent. Jämfört med 
2022/23 är det en minskning med fyra procent. 
Andel gröna fastigheter i portföljen 
Bolaget har som mål att minst 20 procent av 
fastighetsportföljen skall vara grön enligt definition 
i Nivikas Gröna Ramverk, se sidan 61. Per sista 
december 2024 var hela 45 procent av portföljen 
grön.
Producerad solenergi, MWh 
 
Många av Nivikas fastighet har solceller  och 
Nivika placerar sig topp tio bland noterade 
fastighetsbolag avseende totalt producerad 
solenergi. Under 2024 har Nivikas 
solcesslanläggningar producerat 2,8 GWh. (1,6)
Installerad solenergi, W/m2
Nivika sätter solpaneler på våra fastigheters tak, 
både nybyggnation och befintliga fastigheter. 
Under 2024 har solcellsanläggningar installerats 
med en total produktionskapacitet om 4,7 GWp.
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
-12%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%0
20
40
60
80
100
120
19/20 20/21 21/22 22/23 2024
Energianvändning Förändring jmf med fg år
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
19/20 20/21 21/22 22/23 23/24*
Andel gröna fastigheter
0,0
500,0
1 000,0
1 500,0
2 000,0
2 500,0
3 000,0
19/20 20/21 21/22 22/23 2024
Producerad solenergi, MWh
 -
 2
 4
 6
 8
 10
19/20 20/21 21/22 22/23 2024
Installerad solenergi, W/kvm
Nivika har under 2024 påbörjat arbetet med att ta fram en klimatomställningsplan där syftet är att ge 
en samlad bild över hur Bolaget kan minska sin klimatpåverkan och specificera vilka åtgärder som krävs i 
verksamheten för att nå klimatmålen i linje med Parisavtalet samtidigt som arbetet med att införa CSRD 
bedrivits för att utveckla en strukturerad process för rapportering av väsentlig hållbarhetsdata.  
Energieffektivitet, innovation och klimatanpassning
I vårt hållbarhetsarbete har vi fortsatt att minska energianvändningen i fastigheterna. Flera större 
energibesparande projekt har genomförts, bland annat i fastigheten Kärleken 2 i Värnamo. Där har vi g jort 
värmekonvertering från el till vattenburet med luftvärmepump lett till en besparing i december på -30 
procent jämfört med föregående år, vilket motsvarar ca 7 000 kWh. Energiintensiteten har minskat med -5 
procent jämfört med 2022/2023.  
Ett exempel på vårt innovationsarbete är byggnationen av vårt nya huvudkontor, där vi valde ett innovativt 
stomsystem med hybridbjälklag som minskar betonganvändningen med 75 procent, vilket bidrar till ett 
betydligt lägre CO2 -avtryck. Utsläpp kopplat till egen verksamhet har minskat med -15 procent jämfört med 
2022/2023. 
Vi har också genomfört hållbarhetsriskanalyser på samtliga fastigheter, där ökad nederbörd och översvämningar 
identifierades som potentiella framtida  risker. För att hantera dessa risker vidtar vi åtgärder både i förvaltningen 
av våra fastigheter och i våra pågående och framtida byggprojekt .
 
Kundfokus och långsiktiga relationer
En central del av vår strategi är att bygga långsiktiga och nära relationer  med våra hyresgäster. Vi arbetar 
kontinuerligt med att förbättra kundupplevelsen och säkerställa att våra hyresgäster trivs i sina lokaler och 
sina bostäder. Under året genomfördes en kundundersökning för våra lokalhyresgäster där hela 90 procent 
upplever att de trivs i sina lokaler och områden. Nivika vill såklart att alla ska trivas och vi har fått in många 
förbättringsförslag som kommer analyseras och ligga till grund för kommande åtgärdsplan och som blir ett 
viktigt bidrag till Nivikas fortsatta utvecklingsarbete.  
Hållbara medarbetare och företagskultur
Våra medarbetare är den största tillgången i vår verksamhet. För att skapa en hållbar arbetsplats och 
företagskultur fokuserar vi på att främja engagemang, kompetensutveckling och jämställdhet. Vi har som mål 
att vara en arbetsplats där alla medarbetare trivs och känner att de har möjlighet att utvecklas. Vi är stolta 
över att återigen finnas på Allbrights gröna börslista tack vare en jämställd ledningsgrupp, vilket är en del i en 
hållbar och inkluderande arbetsplats.  
Energiklasser
Fastighetsvärde motsvarande 50 procent av Nivikas fastighetsportfölj utgörs av energiklasser A, B och C. 
Endast 2,9 procent har energiklass G och 3,5 procent har energiklass F. 16 procent av portföljen är ej  
energideklarerade då fastigheterna ej har krav på energideklaration.

===== SIDA 14 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   14
Jönköping 31 %
Värnamo 31 %
Växjö 18 %
Västkusten 18 %
Övriga 2 %
Industri/Lager 27 %
Kontor 9 % 
Handel 7 %  
Samhällsfastighet 10 %
Hotell/Restaurang 4 %
Mark 3 % 
Bostäder 38 %
Övrigt 2 %
31
18
18
2
31
9
38
27
10
73
3
4
Värnamo
Industri/Lager 30 %
Kontor 9 % 
Handel 10 %  
Samhällsfastighet 13 %
Hotell/Restaurang 8 %
Mark - %
Bostäder 30 %
Västkusten
Industri/Lager 30 %
Kontor 10 % 
Handel 8 %  
Samhällsfastighet 1 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 1 %
Bostäder 47 %
Jönköping
Industri/Lager 30 %
Kontor 9 % 
Handel 5 %  
Samhällsfastighet 3 %
Hotell/Restaurang 4 %
Mark 6 %
Bostäder 43 %
Växjö
Industri/Lager 19 %
Kontor 11 % 
Handel 3 %  
Samhällsfastighet 26 %
Hotell/Restaurang - %
Mark 2 %
Bostäder 39 %
Övriga Övrigt 100 %
*) Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan.        **) Ekonomisk uthyrningsgrad.  
***) Totala hyresintäkter under perioden.
Nivikas affärsområden och 
fastighetsportfölj 
 
Nivikas fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen 
i tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet 
Västkusten.  
 
Jönköping är ett område med stark arbetsmarknad och god 
befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt geografiskt läge och anses 
vara ett logistiknav i södra Sverige. Jönköping är också ett regionalt nav 
med ett antal viktiga offentliga verksamheter, bland annat ett av Sveriges 
ledande länssjukhus, huvudkontor för Jordbruksverket, Skogsstyrelsen och 
Domstolsverket samt Länsstyrelsen i Jönköpings län.   
 
 
 
Värnamo är en del av området Gnosjöregionen, på många sätt Sveriges 
industriella center, ett område med låg arbetslöshet, stark tillväxt och 
ett näringsliv med flera världsledande företag men också den berömda 
entreprenörsandan med många mindre och lönsamma företag.  
 
 
 
 
 
Växjö är ett område med diversifierat näringsliv med starka företag inom 
skog och trä. Ett växande näringsliv med en stark tradition av tillverkande 
företag men också en stark och växande IT-sektor. Växjö kommuns devis är 
att en hållbar utveckling är allas ansvar.  
 
 
 
 
 
Västkusten, från Höganäs i söder till Göteborg i norr, ett område med 
expansivt näringsliv och en stadigt ökande befolkning. Med E6 som löper 
som en pulsåder genom regionen och som ger en närhet till Danmark  
och kontinenten.  
 
 
 
 
 
Övrigt 
Övrigt är fastigheter, utanför orterna ovan, tillhörande Mitt Lager, Nivikas 
selfstorageverksamhet. Mitt Lager har 15 anläggningar på tolv orter i södra 
Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 300 förråd, med en 
genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på 59 procent
Totalt, Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsvärde 11  788 10 628 
Hyresintäkter*** 923 612
Uthyrningsgrad**, % 95 97
Antal fastigheter 203 182
Area, m² 622 362 559 418
Jönköping, Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsvärde 3 663 3 419
Hyresintäkter*** 255 196
Uthyrningsgrad**, % 93 97
Antal fastigheter 38 41
Area, m² 153 885 150 793
Värnamo, Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsvärde 3 707 3 091
Hyresintäkter*** 299 178
Uthyrningsgrad**, % 99 98
Antal fastigheter 71 64
Area, m² 215 635 178 297
Växjö, Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsvärde 2 155 2 143
Hyresintäkter*** 166 103
Uthyrningsgrad**, % 89 93
Antal fastigheter 35 35
Area, m² 112 924 107 961
Västkusten, Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsvärde 1 981 1 648
Hyresintäkter*** 171 112
Uthyrningsgrad**, % 96 99
Antal fastigheter 53 35
Area, m² 119 479 98 963
Övriga*, Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsvärde 283 328
Hyresintäkter*** 31 23
Antal fastigheter 6 7
Area, m² 20 439 23 404
Fastighetsportfölj

===== SIDA 15 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   15
Diversifierad fastighetsportfölj med en bred avtalsportfölj  
Hyresavtal 
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster. 
Med en spridd förfallostruktur i kombination med spridning på många 
olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för 
vakanser och hyresförluster. Per den sista december 2024 uppgick 
kontrakterad årshyra, inklusive bostäder, till 760 miljoner kronor (634) 
och den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och 
parkering, till 5,6 år (4,8).
Uthyrning 
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella  
lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. 
Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft 
under flera år. Efterfrågan är god på de flesta av Nivikas orter och 
uthyrningsgraden är fortsatt hög, 95 procent sett över hela beståndet 
inklusive projektfastigheter, 95 procent för kommersiellt och 96 procent 
för bostäder. Den något lägre uthyrningsgraden är främst kopplad till 
en hyresgästs konkurs i det kommersiella beståndet och för bostäder 
färdigställd nybyggnation där uthyrning pågår.  
 
Nettouthyrning uppgick för 2024, 12 mån, till +5 miljoner kronor, 
aktiviteten är fortsatt hög i uthyrningsverksamheten på Nivikas orter.  
Hyresgäster
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade 
små till medelstora företag, som stora multinationella företag och 
bostadshyresgäster. Intäktsbasen är väl diversifierad med 580 (620) 
kommersiella kontrakt och cirka 2 800 (2 458) bostäder. Per den 
sista december 2024 stod de tio största hyreskontrakten för knappt 15 
procent (16) av den samlade årliga grundhyran från Bolagets hyresgäster.  
Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 9,6 år (10,0).  
 
Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning, Mkr
Fördelning hyresvärde per objekttyp, 2024-12-31 Fördelning hyresvärde per ort, 2024-12-31
Holmgrens Bil AB, Jönköping  4,6 
DS Smith Packaging Sweden AB  1,5
Holmgrens Bil AB, Värnamo  1,3 
Febe Group AB 1,2
Polismyndigheten  1,2  
Gobilind Fastighets AB  1,1 
Racketcentrum Sports Business AB  1,1
NPB Automation  1,0
Rasta Sverige AB  0,9 
Växjö Kommun 0,8
Övriga 85,2
Hyreskontrakt Andel av
kommersiella lokaler  total årshyra, %
Jönköping 29 %
Värnamo 32 %
Växjö 18 %
Västkusten 18 %
Övriga 3 %
29
3
18
18
32
35
7
29
10
3
5
11
Industri/Lager 29 %
Kontor 11 %
Handel 7 %
Samhällsfastighet 10 %
Hotell/Restaurang 5 %
Bostäder 35 %
Övrigt 3 %
800 
Mkr
0
50
100
150
200
250
2025 2026 2027 2028 2029+
800 
Mkr
Hyresgäster och avtalsportfölj
De 10 största hyresgästernas andel av kontraktsvärdet 
2024-12-31
De 10 största hyresgästerna per 2024-12-31
Ort
Antal 
lägenheter
Bostäder 
yta, m²
Lokaler 
yta, m²
Total 
uthyrningsbar 
yta, m²
Jönköping 1 011 41 329 112 556 153 885
Värnamo 698 47 575  168 060   215 635
Växjö 503 26 034 86 890 112 924
Västkusten 585 37 234  82 245    119 479
Övrigt - - 20 439 20 439
Summa 2 797 152 172  470 190    622 362
Antal lägenheter och uthyrningsbar yta, 2024-12-31
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 2022/23 2023/24
Hyresvärde 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %

===== SIDA 16 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   16
Fastighetsvärdering  
Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en 
rullande tolvmånadersperiod. Nivika genomför varje kvartal värdering av 
hela sin fastighetsportfölj. Värderingen ligger till grund för de verkliga 
värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och 
värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. 
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika, 
är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och 
delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet med nivå 
3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Med ett 
undantag, fastigheten Almen 12 i Värnamo, som är Nivikas huvudkontor, 
vilken redovisas som rörelsefastighet sedan 1 september 2022.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde 
Värdeförändring av fastigheter har historiskt haft en betydande 
påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten 
kan bli högre eller lägre. Fastigheternas värde bestäms av utbud och 
efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade 
driftöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan 
medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan 
en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en 
positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice versa.
Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i 
värderingar så snart de tillkännages.
Känslighetsanalys 
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av 
ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation 
och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som 
Bolaget skulle kunna vidta.
Värderingsparametrar 
Förändring förvaltningsfastigheter
Förändring rörelsefastigheter
Fastighetsvärdering
* Från 1 september 2022 redovisas fastigheten Almen 12 i Värnamo som 
rörelsefastighet. Fastigheten har under perioden varit Nivikas huvudkontor, och 
omklassificeringen sker efter att Nivika utnyttjar majoriteten av ytan.
Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsbestånd vid årets början 10 619 10 699
Förvärv av fastigheter 810 84
Försäljning av fastigheter -237 -549
Omklassificering till rörelsefastighet - -20
Investeringar i befintliga fastigheter 474 843
Värdeförändring i befintliga fastigheter 115 -448
Fastighetsbestånd vid periodens slut 11 769 10 619
Ändring indata Värdeförändring
Parameter enhet antal Mkr %
Marknadshyra för lokal 
(ej bostäder) %-enheter 10 +530 +4,5
Vakansgrad %-enheter 10 -1 462 -12,4
Drift & underhåll kr/m² 10 -145 -1,2
Inflation %-enheter 1 +828 +7,0
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter 1 -1 678 -14,2
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter -1 +2 502 +21,2
Värderingstidpunkt 2024-12-31 (2024-09-30)
Inflationsantagande År 2025 1% därefter 2 % (2 % per år)
Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år) 
Direktavkastning kommersiellt, % 5,8 - 8,8, medel 6,7 (5,8- 8,0 medel 6,6)
Direktavkastning bostäder, % 3,1 -7,4, medel 4,6 (3,2 -7,0, medel 4,5)
Långsiktig vakans, % 0-20 %
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader
Individuellt anpassat utifrån utfall för  
respektive fastighet och värderingsinstitutets 
erfarenhet av likartade objekt
Mkr 31  dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsbestånd vid årets början 19,3 -
Omklassificering* - 19,7
Avskrivning -0,5 -0,4
Fastighetsbestånd vid periodens slut 18,8 19,3
Refugen 6, Värnamo

===== SIDA 17 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   17
Fastighetsportfölj
Fastighetstransaktioner 2023/2024
Fastighetsnamn Ort Förvärv/  
Avyttring
Hyresvärde, 
Mkr Yta, m² Till-/Frånträde Kommentarer
Vesslan 18-21 Vetlanda Avyttring -1,3 +1 345 2023-09-01 Bostadsfastighet i Vetlanda
Släggan 11 Gislaved Avyttring -2,1 -2 966 2023-09-15 Kommersiell fastighet i Gislaved
Ämbaret 3 Jönköping Avyttring -1,8 -2 920 2023-10-05 Kommersiell fastighet i Jönköping
Ämbaret 8 Jönköping Avyttring -8,9 -7 668 2023-10-05 Kommersiell fastighet i Jönköping
Ödlan 20 Jönköping Avyttring -0,2 -300 2023-10-05 Projektfastighet vid Munksjön i Jönköping
Båten 3 & 4 Ulricehamn Förvärv 0,7 576 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Laxen 5,6 & 13 Ulricehamn Förvärv  1,6     1 298    2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Petersberg 11 Borås Förvärv  1,3     825    2023-10-16 Bostadsfastighet i Borås
Brännebo 1:32 Borås Förvärv  2,3     2 182    2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Borås
Ljung 1:27 & 1:73 Ulricehamn Förvärv  2,4     2 171    2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Ulricehamn
Smörbollen3 Ulricehamn Förvärv  0,3     352    2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Linnéan 9 Ulricehamn Förvärv  0,4     292    2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Hästhoven 10 Ulricehamn Förvärv  0,4     348    2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Gulsippan 3 Ulricehamn Förvärv  0,3     259    2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Björkdungen 2 Ulricehamn Förvärv  0,8     454    2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Aspen 10 Ulricehamn Förvärv  0,5     424    2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Almen 13 Värnamo Förvärv  1,3     1 545    2023-12-20 Kommersiell fastighet i Värnamo
Bokbindaren 13 Värnamo Förvärv  1,5     1 888    2023-12-22 Kommersiell fastighet i Värnamo
Berghem 1:28 Ljungby Förvärv  3,4     3 170    2023-12-22 Kommersiell fastighet i Ljungby
Graniten 5 Värnamo Förvärv  1,8     2 079    2024-02-29 Kommersiell fastighet i Värnamo
Bikupan 12 Varberg Förvärv  1,4     1 567    2024-03-26 Kommersiell fastighet i Varberg
Eldstaden 4 Varberg Förvärv  2,2     2 600    2024-03-26 Kommersiell fastighet i Varberg
Centrum 4 Gislaved Förvärv  -     -    2024-04-11 Mark för kommande projekt - kommersiell byggnation i Gislaved
Stigamo 1:66 Jönköping Avyttring - - 2024-04-15 Industrimark på Stigamo industriområde i Jönköping
Apoteket 2 Eksjö Avyttring -2,0 -1 755 2024-04-29 Centrumfastighet i Eksjö
Bokhandeln 2 Eksjö Avyttring -1,5 -1 493 2024-04-29 Centrumfastighet i Eksjö
Verkstaden 4 & 6 Ulricehamn Förvärv  5,4     7 268    2024-05-15 Kommersiella fastigheter i Ulricehamn
Krokodilen 5 Gislaved Förvärv 2,8 1 875 2024-07-02 Centrumfastighet i Gislaved
Stenbocken 10 Gislaved Förvärv 2,0 1 537 2024-07-02 Centrumfastighet i Gislaved
Munin 21 Gislaved Förvärv - - 2024-07-02 Industritomt på Haga Industriområde i Gislaved
Berghem 1:24 Ljungby Förvärv 7,9 4 529 2024-07-08 Kommersiell fastighet i Ljungby intill E4
Bränninge 3:339 Habo Förvärv - - 2024-07-09 Byggrätt för framtida byggnation av ca 300 bostäder
Älgskytten 14 Jönköping Förvärv 7,1 6 782 2024-10-28 Kommersiell fastighet i Jönköping, gränsande till befintlig portfölj, intill E4
Klynnan 13 Värnamo Förvärv 1,5 2 088 2024-11-29 Kommersiell fastighet i Värnamo, gränsande till befintlig portfölj, intill riksväg 27
Lärkfalken 2 Värnamo Förvärv 2,0 1 140 2024-12-04 Kommersiell fastighet i Värnamo
Summa 33,6 28 802

===== SIDA 18 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   18
Fastighetsportfölj
Fastighetstransaktioner med tillträde från januari 2025 och framåt
Fastighetsnamn Ort
Förvärv / 
Avyttring
Hyresvärde, 
Mkr Yta, m² Tillträde Kommentar
Kämparp 1:23 Habo Förvärv 1,1 1 510 2025-01-14 Kommersiell fastighet i Habo med tillhörande nybyggnation av byggvaruhandel
Hammaren 35 Ljungby Förvärv 2,4 3 200 2025-01-16 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Ljungby
Berghem 1:21 Ljungby Förvärv 1,5  1 973 2025-01-16 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Ljungby
Stören 2 Varberg Förvärv 2,1 1 849 2025-02-01 Kommersiell fastighet i Varberg
Fanan 24 Halmstad Förvärv 0,9 1 035 2025-01-31 Kommersiell fastighet i Halmstad
Lampan 3 Laholm Förvärv 1,0 1 012 2025-01-31 Kommersiell fastighet i Laholm
Flundran 1 & 2 Värnamo Förvärv 1,1 1 100 2025-01-31 Kommersiell fastighet i Värnamo
Trädet 2 Ljungby Förvärv  1,1    0 2025-03-14 Uthyrd mark i Ljungby utmed E4
Torg 1:236 Ljungby Förvärv  2,0    1 405 2025-03-14 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Ljungby
Torg 1:239 Ljungby Förvärv  1,6    2 163 2025-03-14 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Ljungby
Bensinen 2 Falkenberg Förvärv  1,0    432 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Falkenberg
Bilen 3 Falkenberg Förvärv  2,4    2 281 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Falkenberg
Transportören 7 Falkenberg Förvärv  0,8    830 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Falkenberg
Slottshagen 8 Falkenberg Förvärv  2,2    1 172 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Falkenberg
Svärmen 2 Varberg Förvärv  2,0    2 425 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Varberg
Veddige 38:5 Varberg Förvärv  1,6    2 542 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Varberg
Båramo 1:10 Vaggeryd Förvärv  7,4    11 300 2025-04-11 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Vaggeryd
Överkanten 4 Jönköping Förvärv 4,0 3 380 2026-01-07 Kommersiell fastighet i Jönköping, gränsande till befintlig portfölj
Summa 36,2 39 609
Överkanten 3 & 4, Jönköping

===== SIDA 19 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   19
FASTIGHETSMARKNADEN
Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen genom förädling av befintliga fastigheter, framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, 
projektutveckling i attraktiva lägen samt genom strategiska förvärv. Nivika arbetar löpande med att identifiera nya och intressanta fastighetsaffärer. Helst ser Nivika 
affärer utmed den västsvenska triangeln som förtätar beståndet på befintliga orter och därmed skapar lokala kluster. Lokal förankring och kunskap om marknaden skapar 
affärsmöjligheter. 
Makroöversikt 
Makroöversikt Sveriges ekonomi har under 2024 visat en svag återhämtning, trots att Riksbanken genomfört 
fem räntesänkningar för att stimulera tillväxten. Styrräntan sänktes successivt från 4,0 procent i januari till 
2,50 procent i december, men effekterna på konsumtionen har varit begränsade. Hushållen har fortsatt att 
hålla tillbaka sina utgifter, vilket tillsammans med en avvaktande investeringsvilja från företag har dämpat den 
ekonomiska aktiviteten. Som en följd av detta beräknas BNP-tillväxten för året landa på 0,6 procent, en nivå 
som speglar den långsamma återhämtningen.
Inflationen har däremot fortsatt att sjunka och låg vid årets slut på 1,5 procent, under Riksbankens mål på 2 
procent. De lägre prisökningarna har minskat trycket på hushållens ekonomi, men har samtidigt gett signaler 
om att ytterligare räntesänkningar kan bli aktuella under 2025 för att öka konsumtionen och investeringarna.
Samtidigt har arbetsmarknaden försvagats. Arbetslösheten steg till 7,1 procent i december, den högsta nivån 
på tre år, och företag har varit försiktiga med nyanställningar. Flera branscher har påverkats negativt av det 
svaga ekonomiska läget, särskilt fastighetssektorn, bilhandeln och industrin, där höga kostnader och minskad 
efterfrågan pressat företagens lönsamhet.
Trots räntesänkningar och lägre inflation är det tydligt att Sveriges ekonomi fortfarande befinner sig i en 
utmanande fas. Konjunkturen väntas förbli svag under inledningen av 2025, och arbetslösheten förväntas 
ligga kvar på nuvarande nivåer. Det ekonomiska läget präglas av osäkerhet, där en fortsatt försiktig 
konsumtion och svaga investeringar kan innebära att återhämtningen drar ut på tiden.
Sveriges befolkningstillväxt har fortsatt att avta under 2024. Befolkningen ökade med 0,35 procent, vilket 
är en marginell ökning från 0,3 procent 2023. I november uppgick folkmängden till cirka 10,59 miljoner 
invånare, vilket innebär en fortsatt låg tillväxttakt jämfört med tidigare decennier.
Den svaga ökningen beror främst på ett lågt födelseöverskott och ett fortsatt dämpat invandringsnetto. 
Födelseöverskottet ökade från 5 700 under 2023 till 8 500 i november 2024, medan invandringsnettot 
steg med 37 procent från föregående år. Trots dessa ökningar ligger båda faktorerna under sina historiska 
genomsnitt.
Enligt Statistiska centralbyråns prognoser väntas befolkningen öka med i genomsnitt 28 000 personer per 
år under de kommande åren, vilket är en lägre takt än tidigare. År 2040 beräknas Sveriges befolkning uppgå 
till 11 miljoner, men en allt större andel kommer att vara äldre.  
 
Den svenska fastighetsmarknaden  
Efter en kraftig nedgång under 2023 har den svenska transaktionsmarknaden visat tecken på återhämtning 
under 2024. Den totala transaktionsvolymen uppgick till 140 miljarder SEK, en ökning med 35 procent 
jämfört med föregående år. Trots uppgången ligger volymen fortfarande 30 procent under det historiska 
genomsnittet för perioden 2015–2023. Totalt genomfördes 342 affärer under året, vilket innebär 
Fastighetsmarknaden
en marginell ökning jämfört med 2023. Den största förändringen var en markant ökning av större 
transaktioner, där antalet affärer över en miljard kronor fördubblades från föregående år. December var 
dessutom den starkaste månaden sedan juni 2022, vilket bidrog till det positiva helårsresultatet.
Samtidigt har andelen internationella investerare minskat från 30 procent under 2023 till 17 procent under 
2024. Minskningen speglar en osäker global ekonomi och har ökat konkurrensen bland inhemska aktörer. 
Svenska investerare har i större utsträckning tagit tillvara på möjligheterna att förvärva högkvalitativa 
fastigheter, vilket har bidragit till en ökad aktivitet.  
 
Segmentsfördelning  
Bostadssegmentet var det största på transaktionsmarknaden under 2024 och stod för 31 procent av den 
totala volymen. Detta markerar en tydlig återhämtning jämfört med föregående år och visar på ett ökat 
intresse för bostadsfastigheter, trots fortsatt osäkerhet i det makroekonomiska klimatet. Segmentet har 
historiskt haft en genomsnittlig andel på 28 procent sedan 2015.  
Kontorsfastigheter var det näst största segmentet och stod för 26 procent av transaktionsvolymen, en 
kraftig ökning från 2023 års nivå. Historiska snittet för kontor har legat på 21 procent sedan 2015, vilket gör 
årets andel till en av de högsta på senare år.  
Logistik-, lager- och industrifastigheter fortsatte att vara ett attraktivt segment, även om dess andel 
minskade med 9 procentenheter till 18 procent. Detta innebär en återgång närmare det historiska snittet 
på 16 procent, efter att segmentet tidigare gynnats av pandemins effekter på e-handeln och ökade 
logistikbehov.  
Handelsfastigheter stod för 8 procent av den totala transaktionsvolymen, i linje med föregående år men 
fortsatt långt under de toppnivåer på 18 procent som noterades mellan 2015 och 2017. Segmentet har mött 
strukturella utmaningar till följd av förändrade konsumtionsmönster och en växande e-handel, vilket har 
påverkat efterfrågan på butikslokaler.  
De två minsta segmenten under 2024 var övriga fastigheter och samhällsfastigheter som stod för 10 
procent respektive 7 procent av transaktionsvolymen. Samhällsfastigheter har blivit ett alltmer attraktivt 
segment under de senaste åren, men aktiviteten har varierat beroende på marknadsförutsättningar. Övriga 
fastigheter, som inkluderar hotell och utvecklingsprojekt, har haft en andel på 10 procent, vilket är i linje med 
det historiska snittet sedan 2015.
 
Nivikas specifika marknader
Nivikas huvudmarknader omfattar Jönköping, Växjö, Värnamo och Västkusten, vilka tillsammans utgör en 
central del av den så kallade västsvenska triangeln – det geografiska område som avgränsas av E4, riksväg 
40 och E6. Denna triangel fungerar som ett ekonomiskt nav där stark infrastruktur och geografisk närhet till 
viktiga transportleder driver både industriell och kommersiell utveckling.  
Källa: Newsec 2024

===== SIDA 20 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   20
Transaktionsvolymen i Nivikas marknader har följt den övergripande utvecklingen på den svenska marknaden 
sedan 2015 och har visat en långsiktig stabilitet. Efter en nedgång under 2023 har aktiviteten återhämtat 
sig markant under 2024, med en ökning på 40 procent jämfört med föregående år. Detta tyder på att 
marknaderna fortsatt uppvisar motståndskraft även i ett föränderligt ekonomiskt landskap.  
Jönköping har en transaktionsmarknad där industri- och logistiksegmentet dominerar, medan Värnamo i 
huvudsak präglats av bostadsaffärer sedan 2015. Växjö har haft en liknande utveckling med en stor andel 
bostadstransaktioner, men även betydande investeringar inom industri- och logistikfastigheter. Västkustens 
transaktionsmarknad liknar Växjö, men med största andelen industri- och logistiksegmentet, följt av 
bostadssegmentet.  
I likhet med den svenska marknaden i stort är bostäder samt industri- och logistikfastigheter de 
mest framträdande segmenten på Nivikas kärnmarknader, vilket bidrar till deras stabilitet trots 
konjunktursvängningar. Att dessa marknader har en bred mix av fastighetstyper, kombinerat med sin 
strategiska position inom den västsvenska triangeln, stärker deras långsiktiga attraktivitet.
Yieldutveckling i Sverige  
Yieldutvecklingen i Sverige har fortsatt att påverkas av både nationella och globala faktorer under 2024. 
Efter kraftiga uppgångar under 2022 och 2023 steg yielderna ytterligare under året, men i en mer dämpad 
takt. Effekterna av de senaste räntejusteringarna har ännu inte fullt ut slagit igenom, men med en mer stabil 
räntemiljö finns förväntningar om att marknaden kan närma sig en period av yieldkompression.  
En tydlig trend under året har varit det ökade fokuset på hållbarhetsaspekter vid investeringar. Särskilt 
inom kontorssegmentet har fastigheter med hög hållbarhetsstandard i vissa fall uppvisat en grön premie på 
yielderna. Även inom industri och andra segment finns tecken på att detta kan bli en viktigare faktor, även 
om det fortfarande är svårt att kvantifiera effekterna.  
Newsec bedömer att en viss yieldkompression kan ske framöver, särskilt i segment där efterfrågan är hög och 
investerare ser potential i långsiktigt stabila kassaflöden. Samtidigt kan en fortsatt osäkerhet på marknaden 
hålla yielderna på förhöjda nivåer under inledningen av 2025.
 
Utveckling och framtidsutsikter för Nivikas orter  
Utvecklingen i Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten har varit positiv och i linje med den bredare 
svenska fastighetsmarknaden. Under de senaste åren har de geografiska skillnaderna mellan olika regioner 
minskat, vilket har bidragit till en ökad attraktivitet för dessa orter. Investerares intresse har breddats bortom 
storstäderna i jakt på stabil avkastning, vilket har stärkt marknadens dynamik. En fortsatt låg vakansgrad och 
begränsat utbud av lokaler har dessutom möjligg jort en stabil hyresutveckling, vilket ytterligare befäster 
orternas långsiktiga tillväxtpotential.  
 
Framtidsutsikter
Nivikas orter råder fortsatt brist på tillgängliga lokaler inom industri- och logistiksektorn. En stabil 
efterfrågan, i kombination med låga vakanser, signalerar en långsiktig tillväxt för segmentet. Många av dessa 
städer har en stark industriell prägel, vilket driver behovet av ytterligare lager- och lättindustrifastigheter. 
Även om logistikfastigheter har varit det dominerande nyproduktionssegmentet under de senaste åren finns 
nu ett tydligt behov av att komplettera utbudet med modernare lager- och produktionslokaler för att möta 
marknadens framtida krav.
 
Kontorssegmentet i mindre och medelstora städer har visat sig vara mer motståndskraftigt än i storstäderna, 
där hybridarbete haft en större påverkan på efterfrågan. I Nivikas orter har kontorsnyttjandet varit stabilt, 
och en stark återgång till fysiska arbetsplatser har noterats. Bristen på nybyggda kontorslokaler i dessa städer 
innebär att efterfrågan är fortsatt hög. På kort sikt kan osäkerheter i ekonomin och kortare hyresavtal skapa 
temporära vakanser, men på längre sikt väntas kontorssegmentet i Nivikas orter förbli stabilt.  
Efterfrågan på samhällsfastigheter drivs av demografiska förändringar, och en växande befolkning i alla 
åldersgrupper ökar behovet av vård- och utbildningslokaler samt andra offentliga fastigheter. Många av 
de befintliga samhällsfastigheterna i Nivikas orter har eftersatt underhåll, vilket skapar ett betydande 
investeringsbehov. Samtidigt är nyproduktionen av samhällsfastigheter fortfarande begränsad, vilket skapar 
möjligheter för aktörer som vill bidra till utvecklingen av segmentet.  
Med en fortsatt bostadsbrist och en prognostiserad befolkningstillväxt i Sverige är framtidsutsikterna 
för bostadssegmentet i Nivikas orter fortsatt starka. Trots en utmanande nyproduktionstakt förväntas 
efterfrågan på bostäder öka, särskilt i växande regionstäder och mindre städer. Inflyttning till dessa 
områden är en tydlig trend, vilket gynnar marknaden i Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten, där 
bostadssegmentet i Höganäs, Båstad och Halmstad fortsätter att utvecklas positivt.
 
Sammanfattningsvis pekar prognoserna för 2024 på fortsatt tillväxt för Nivikas orter, där bristen på 
kommersiella lokaler och bostäder i kombination med en stabil efterfrågan inom industri, logistik och 
samhällsfastigheter skapar långsiktiga möjligheter på marknaden.
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Yieldutveckling
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Samhällsfastigheter
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Bostäder
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Källa: Newsec 2024
Fastighetsmarknaden

===== SIDA 21 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   21
NIVIKAS SEGMENT
Nivikas fastighetsportfölj består utifrån hyresvärde till två tredjedelar kommersiella fastigheter. De kommersiella fastigheterna består i huvudsak av industri-, lager-, kontor- och 
samhällsfastigheter. Fastighetsportföljen har en låg vakansnivå och återfinns på marknader med starkt näringsliv och växande befolkning.
Industri/Lager  
De senaste åren har en stark underliggande efterfrågan uppdagats inom logistik- och industrisegmentet. 
Städers expansion har lett till att tidigare industriområden omvandlas till bostadsområden, vilket ytterligare 
ökar trycket på dessa typer av fastigheter. Samtidigt har digitalisering och e-handelns tillväxt förändrat 
konsumtionsmönstren, vilket skapar ett ökat behov av lager- och distributionslokaler nära konsumenterna. 
Prognoser pekar på att e-handeln kan utgöra mellan 31 och 40 procent av den totala detaljhandeln år 2030, 
vilket ytterligare understryker vikten av effektiva logistiklösningar. 
Efterfrågan på industri- och lagerfastigheter är fortsatt stark, drivet av omställningar inom produktion 
och försörjningskedjor. Företag söker i allt högre grad flexibla fastigheter som kan kombinera produktion, 
lager och kontor för att effektivisera verksamheten. Samtidigt påverkas sektorn av makroekonomiska och 
geopolitiska förändringar, där den ökande globala oron fått många företag att omvärdera sina leveranskedjor 
och flytta produktion och lager närmare den inhemska marknaden för att minska risker och förbättra 
leveranssäkerheten, så kallad reshoring. Detta driver på utvecklingen av ny infrastruktur och stärker behovet 
av strategiskt belägna industrifastigheter.  
Hållbarhet har blivit en allt viktigare faktor inom segmentet. Företag och fastighetsägare investerar i 
miljövänlig infrastruktur och energieffektiva lösningar för att minska klimatavtrycket och framtidssäkra 
sina fastigheter. Solenergi, förbättrad isolering och smart energistyrning är några av de åtgärder som 
blir allt vanligare. Hållbarhetsarbetet ses inte bara som en miljömässig nödvändighet utan även som en 
konkurrensfördel, särskilt i ljuset av skärpta regelverk och ökade krav från både hyresgäster och investerare.
 
Kontor 
Under det senaste året har hyresmarknaden för kontor i vissa områden blivit mer avvaktande. 2024 har 
präglats av ökade vakansnivåer och längre uthyrningstider, vilket har satt press på hyresnivåerna i flera 
delmarknader. Efterfrågan på större kontorsytor har minskat till följd av förändrade arbetsmönster, medan 
intresset för högkvalitativa lokaler i attraktiva lägen ökar. För att attrahera hyresgäster blir det allt vanligare 
att erbjuda hyresrabatter och flexibla avtal istället för att sänka grundhyran.  
Kontorsmarknaden påverkas även av ränteutvecklingen, vilket har lett till en måttlig nedgång i yielder under 
2024. Efter pandemins uppgång i avkastningskrav har räntelättnader möjligg jort bättre finansieringsvillkor 
för investerare. Samtidigt har hyresgäster fortsatt förhandlingsutrymme i en marknad präglad av högre 
vakanser. 
Marknaden genomgår dessutom en förändring där hållbarhet och flexibilitet spelar en allt större roll. Gröna 
hyresavtal har blivit en självklar del av fastighetsägarnas erbjudanden och säkerställer att fastigheter uppfyller 
miljökrav, vilket ger fördelar i form av lägre driftskostnader och ökad attraktivitet. Många företag efterfrågar 
även kortare hyresavtal eller flexibla uppsägningsklausuler, vilket skapar nya utmaningar för fastighetsägare.
Hybridarbete har ökat efterfrågan på yteffektiva kontor med flexibla arbetsytor, medan äldre 
kontorsfastigheter ofta behöver moderniseras för att förbli konkurrenskraftiga. Samtidigt har intresset 
för kontorshubbar utanför stadskärnorna vuxit, där lägre hyror och kortare pendlingstider lockar företag i 
ekonomiskt osäkra tider.  
Fastighetsmarknaden
Fastighetsägare har blivit mer försiktiga i uthyrningsprocesser och ställer högre krav på hyresgarantier. 
Samtidigt ökar behovet av flexibla lösningar, vilket gör det avgörande att balansera hyresgästernas efterfrågan 
med stabilitet i intäktsströmmarna. Kontorsmarknaden fortsätter att omformas, där anpassningsbara lokaler 
och hållbara lösningar blir allt viktigare konkurrensfaktorer.
 
Samhällsfastigheter  
Under 2024 har samhällsfastigheter fortsatt att vara en attraktiv investeringsklass, även om aktiviteten var 
svagare under årets första hälft. Segmentet har en fortsatt viktig roll på fastighetsmarknaden, där långa 
hyresavtal med offentliga aktörer ger en stabil intäktsbas och låg vakansrisk. Efterfrågan på äldreboenden har 
varit särskilt stark, drivet av en växande äldre befolkning och ett ökande behov av vård- och omsorgsplatser. 
Samtidigt har även fastigheter kopplade till rättsväsendet och försvar blivit allt viktigare inom segmentet, i takt 
med ökade satsningar på säkerhetsinfrastruktur och krisberedskap.  
Hyresnivåerna inom samhällsfastigheter har fortsatt att utvecklas väl, i linje med trenden under 2000-talet, 
trots de senaste årens ekonomiska turbulens. En bidragande faktor är att hyreskontrakten ofta är indexerade 
till 100 procent av KPI, vilket skapar en automatisk justering för inflation. Eftersom hyresgästerna ofta 
är offentligt finansierade bidrar detta ytterligare till en stabil hyresutveckling och en låg vakansgrad, som 
förväntas kvarstå på låga nivåer även framöver.  
Trots sin stabilitet kan samhällsfastigheter vara komplexa att hantera på grund av deras specialanpassning och 
höga bygg- och underhållskostnader. Offentliga prioriteringar och budgetförändringar kan också påverka 
efterfrågan och lönsamheten i segmentet. Samtidigt har investerarnas intresse för samhällsfastigheter stärkts 
av en långsiktig efterfrågan inom vård, utbildning och säkerhet, vilket befäster segmentets position som en 
attraktiv och defensiv investering i en osäker ekonomisk omvärld.
 
Bostäder 
Den svenska bostadsmarknaden står fortsatt inför betydande utmaningar. Faktorer som strängare 
regleringar, ökade finansieringskostnader och osäker ekonomisk utveckling har haft en negativ inverkan på 
bostadsbyggandet, vilket lett till en avmattning i byggtakten.  
 
Enligt Boverkets prognoser väntas endast 40 000 bostäder ha färdigställts under 2024, vilket är långt 
under det bedömda årliga behovet på 52 300 bostäder. För 2025 beräknas byggtakten minska ytterligare 
till 33 000 färdigställda bostäder, vilket riskerar att förvärra den redan påtagliga bostadsbristen, särskilt i 
storstadsregioner där efterfrågan är hög och betalningsviljan ofta överstiger genomsnittliga hyresnivåer.  
 
 
 
Källa: Newsec 2024

===== SIDA 22 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   22
Den ekonomiska osäkerheten och de höga produktionskostnaderna fortsätter att påverka nyproduktionen 
av bostäder. Många privata aktörer är fortsatt försiktiga med att initiera nya byggprojekt, medan det 
allmännyttiga byggandet har en något starkare utveckling, men utgör en begränsad del av den totala 
produktionen.  
 
Trots detta fortsätter bostäder att vara ett av de mest attraktiva investeringssegmenten på 
fastighetsmarknaden, med sin stabilitet och långsiktighet. Svenska hyresfastigheter har uppvisat en 
konsekvent värdeutveckling sedan 1980-talet, och även under perioder av ekonomisk osäkerhet har 
segmentet visat motståndskraft.  
Hyresutvecklingen inom bostadssegmentet har varit stark även i tider av ekonomisk osäkerhet. Historiskt 
sett har hyresjusteringarna följt eller överträffat KPI-utvecklingen, och framöver förväntas bostadshyrorna 
öka i snabbare takt än för kommersiella fastigheter, då tidigare inflation ska kompenseras.  
Samtidigt finns indikationer på att det framtida behovet av nya bostäder kan komma att dämpas något på 
grund av en svagare befolkningstillväxt. Låga födelsetal och minskad invandring innebär att efterfrågan 
på nya bostäder på längre sikt kan bli lägre än vad tidigare prognoser antytt. Dock kvarstår ett betydande 
eftersatt behov, då bostadsbyggandet under lång tid legat under den nivå som krävs för att möta 
marknadens behov.
 
Hyresutveckling
Källa: Newsec 2024
0
200
400
600
800
1000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1000
1500
2000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1000
1500
2000
2500
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Samhällsfastigheter
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1000
1500
2000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Bostäder
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
I Bostadsmarknadsenkäten 2024 uppgav 148 av landets 290 kommuner att de har underskott på bostäder, 
vilket är en minskning från 180 kommuner föregående år. Trots detta förväntar sig 173 kommuner att 
bostadsbrist kommer att råda inom tre år, vilket speglar en fortsatt osäkerhet kring bostadsmarknadens 
utveckling. Den minskade byggtakten har redan skapat utmaningar, såsom ökad trångboddhet och 
svårigheter för unga att etablera sig på bostadsmarknaden. 
 
 
Då samtliga av Nivikas kommuner uppvisar underskott eller balans bedömer Newsec att efterfrågan på 
bostadssegmentet kommer att fortsätta vara stark i Nivikas regioner.
Vakansutveckling
Källa: Newsec 2024
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Fastighetsmarknaden

===== SIDA 23 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   23
E4
E6
RV40
Vetlanda
KalmarVäxjöLjungby
Värnamo
Gislaved
Jönköping
Varberg
Falkenberg
Halmstad
Ulricehamn
Borås
NIVIKA - LOKAL NÄRVARO
Lokal närvaro i Småland och på Västkusten 
Med rötterna i Småland och huvudkontor i Värnamo brukar vi säga att ”Nivika - det är fastigheter på 
småländska”. Smålänningarna är kända för sin seghet, påhittighet och klurighet.  
 
Småland har:  
- En stark entreprenörsanda särskilt i Gnosjöregionen med den världskända Gnosjöandan, entreprenörs- och  
företagarandan med Värnamo som centralort  
- Vi Smålänningar är kända för vår höga arbetsmoral – att bli kallad smålänning är något att vara stolt över, 
och det smittar av sig ut till Västkusten  
- Företagstätt - Småland och Västkusten har ett starkt och expansivt näringsliv med lönsamma företag och 
hög andel av befolkningen i sysselsättning  
- Småland och Västkusten har ett strategiskt läge och anses inneha ett av Sveriges bästa logistiklägen.  
Transportläget är starkt genom vägförbindelser via E4:an från Stockholm till Öresundsregionen, riksväg 
40 
från Jönköping till Göteborg, E6:an som löper utmed Västkusten samt riksväg 25 mellan Halmstad och Kalmar . 
 
En stark entreprenörsanda har skapat en gynnsam mix av innovation och industriell tradition vilket givit en 
hög hållbar tillväxt. Här finns flera världsledande företag inom sina respektive segment. Inte bara känslan, 
utan även statistik, talar för att den starka entreprenörsandan har medfört en industriell tradition, med vilja 
till innovation som genererar en hög och hållbar tillväxt över tid. Småland och Västkusten har ett starkt och 
expansivt näringsliv samt korta avstånd mellan intressanta etableringsorter utmed huvudvägarna.  
 
Västsvenska triangeln  
Vi på Nivika har myntat begreppet västsvenska triangeln som beskrivning av Nivikas fokus och huvudsakliga 
verksamhetsområde. Västsvenska triangeln är avgränsad av vägarna; E4 i öster, riksväg 40 i norr samt 
E6 i väster. Inom den 
västsvenska triangeln återfinns merparten av Nivikas fastighetsportfölj, kompletterat 
med Växjö som har väl differentierat  näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag. Växjö 
kommun är därmed en av de mest IT-företagstäta kommunerna i landet.
Nivika bygger och förvärvar för egen långsiktig förvaltning vilket skapar långsiktiga värden både ekonomiska  
och hållbarhetsmässiga. Historiskt har Nivika varit framgångsrika i att bygga kluster av fastigheter för en 
närhet till hyresgästen och för en effektiv förvaltning. Ett bra exempel är Bredastens industriområde i 
Värnamo där 
Nivika framgångsrikt etablerat ett kluster i nära anslutning till E4:an, en av huvudvägarna, i den 
västsvenska triangeln.
Bredasten har ett strategiskt läge utmed E4 och riksväg 27 i Värnamo och är ett område med en mångfald av företag 
från industriverksamhet till detaljhandel och restauranger. Nivika har varit en tongivande aktör för utvecklingen av 
området tillsammans med Värnamo Kommun. Nyligen har vi uppfört nytt huvudkontor på Bredasten och flyttade in 
strax efter årsskiftet 2024/2025. Idag äger Nivika omkring hälften av fastigheterna i området, se bild nedan där en 
stjärna markerar en Nivika-fastighet.   
Bredasten, Värnamo

===== SIDA 24 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   24
Projektverksamheten
PROJEKTVERKSAMHETEN
Projektverksamheten i Nivika omfattar förädling av befintlig fastighetsportfölj med hela kedjan från 
råmark till färdig fastighet.
Nivika arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöjligheter och outnyttjade byggrätter inom portföljen. Målet med 
projektverksamheten är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden för 
långsiktigt hållbar förvaltning. Genom åren har detta varit en viktig del av Nivikas verksamhet och är fortsatt en del av Nivikas strategi, särskilt 
där kluster skapas i fastighetsportföljen där brukar möjligheten till ytterligare byggrätter finnas.
Nivika har kompetens genom hela kedjan - från första idé till förvaltning och kan driva och förvalta ett projekt eller en fastighet genom hela 
dess utveckling och alla dess faser.
Detaljplaneprocessen innebär att byggrätterna konkretiseras och definieras. Arbetet sker i dialog med kommuner som tillsammans med 
Nivikas medarbetare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. Som engagerad fastighetsägare kan vi påverka planprocessen, 
men den är också beroende av den kommunala översiktsplaneringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede – när idéerna för 
den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler – som första delen av 
värdeskapandet sker. Vi tar utgångspunkt i de lokala förutsättningarna och skapar projekt som tillför mervärde för hela närområdet, inte bara 
för de som bor, studerar, arbetar eller besöker lokalerna. Vi arbetar aktivt för att tillföra hållbara värden och höga boendekvaliteter till staden. 
För fastigheter med antagna detaljplaner tar vi fram de handlingar som behövs för bygglov och för att bygga. Vår projektavdelning fungerar 
som beställare under entreprenadtiden. Projektledare leder den interna projektgruppen, koordinerar de externa konsulter som engageras i 
projektet och har ansvar för att de uppställda ekonomiska och tidsmässiga målen i projekten uppnås.
Produktion och färdigställande pågår fram till tillträde. Därefter tar Nivikas förvaltning över fastigheterna och håller kontakt med hyresgästen.  
 
Projektportfölj 
 
Nivikas långsiktiga arbete med fastighetsutveckling förutsätter en projektportfölj. Projektportföljen består dels av pågående byggnationer dels 
av framtida projekt. Per den 31 december 2024 har Nivika fem större pågående byggnationer om total 15 640 m² och 38 miljoner kronor i 
tillkommande hyresintäkter.  
 
Den framtida projektportföljen innehåller cirka 140 000 m² kommersiella ytor och cirka 2 800 lägenheter fördelat över ett femtiotal fastigheter.
Förvaltningsfastigheter 11 175
Pågående byggnation 182
Framtida projektportfölj 137
Obebyggd mark 294
9 214
Bokfört värde, Mkr Framtida projektportfölj, andel 
egenägd
Ägd
Markanvisning el likn. med byggkrav
11 788 
Mkr
100 %
Refugen 6, Värnamo
 
289 
lägenheter
Räkenskapsåret 
2023/2024
Under det gångna året har Nivika färdigställt 184 lägenheter 
och tre kommersiella fastigheter på totalt 22 000 m2 och  
4 400 m2 ombyggt i följande större projekt:
Q1
 • Graniten 39, Värnamo, LOA 4 000 m2  
 
Q2
 • Hematiten 1,Värnamo, LOA 18 000 m2  
Q3
 • Repslagaren 1, Växjö, LOA 284 m²
 • Hovslätts Ängar, Jönköping, 40 lägenheter
 • Tor3, Nybro, 62 lägenheter  
Q4
 • Roten 2 "Hisingstorp", 82 lägenheter
 • Rosen 1, Värnamo ombyggd LOA 4 435m2
Tillsammans tillför de färdigställda projekten 41 miljoner kronor 
i årligt hyresvärde och 35 miljoner kronor i driftnetto per år. 
LÄGENHETER
184
MILJONER KRONOR 
I DRIFTNETTO
35
LOKALER
22 000m²

===== SIDA 25 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   25
Refugen 6
VÄRNAMO  
Nybyggnation kommersiellt 
Hyresgäst IONITY
Investering, se ovan
Refugen 6
VÄRNAMO  
Nybyggnation kommersiellt 
Hyresgäst Nivika mfl
Investering 108 Mkr
PÅGÅENDE
VÄRNAMO
Centrum 4 - Stationsallén 
GISLAVED
Nybyggnation samhällsfastighet/ 
bostäder 
Hyresgäst Gislaveds Kommun
Investering 320 Mkr
PÅGÅENDE
Porfyren 4 
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiell
Hyresgäst Rudhäll Industrier
Investering 34 Mkr
Lejonet 5
VÄRNAMO
Ombyggnation kommersiellt  
Investering 13 Mkr
Hyresgäst IF Metall m. fl.  
Investering 13 Mkr
PÅGÅENDE
Pågående projekt
Fastighet Ort Projekttyp Kategori
Planeras vara 
färdigställt
Bedömd  
investering,  
Mkr
Återstående 
investering
Bostäder  
Uthyrbar 
yta, m2
Lokaler 
Uthyrbar 
yta, m2
Hyres- 
värde, 
Mkr
Antal 
lägenheter
Refugen 6 Värnamo Nybyggnation
Kontor/motell/
elmack
Q1/Q2 2025 108 40 - 3 239 7,5 -
Sandstenen 2 Värnamo Ombyggnation Industri/Lager Q2 2025 10 9 - 3 200 3,3 -
Porfyren 4 Värnamo Nybyggnaion Kommersiell Q3 2025 34 32 - 2 598 2,7 -
Lejonet 5 Värnamo Ombyggnation Kommersiell Q2 2025 13 11 - 892 1,6 -
Centrum 4 “Stationsallén” Gislaved Nybyggnation
Samhällsfastighet/
Bostäder
Q2/2026 320 232 3 752
5 711 22,7 66
Summa 486 324 3 752 15 640 37,9 66
PÅGÅENDE
GISLAVED
Sandstenen 2 
VÄRNAMO
Ombyggnation kommersiell
Hyresgäst Sordin
Investering 10 Mkr
PÅGÅENDE
Nivikas pågående större (över 5 miljoner kronor) ny- och ombyggnationer kommer tillsammans tillföra ett årligt hyresvärde om cirka 38 
miljoner kronor. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader.  
 
Bolaget lägger stort fokus på riskhantering i våra pågående projekt och har en attraktiv helägd projektportfölj att starta upp med när mark -
nadsförutsättningarna blir mer gynnsamma.  
Pågående projekt
Färdigställande av pågående projekt tillför ett årshyresvärde om  
38 Mkr
Porfyren 4, Värnamo
Projektverksamheten

===== SIDA 26 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   26
VÄRNAMO
VÄST-
KUSTEN Laholm
Höganäs
Båstad
Halmstad
Falkenberg
Varberg
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ Kalmar
Borås
Vetlanda/ 
Sävsjö
Nybro
Ljungby
JÖNKÖPING
Ulricehamn
JÖNKÖPING
INKLUSIVE ULRICEHAMN, BORÅS, HABO OCH  
MULLSJÖ
VÄRNAMO
INKLUSIVE VETLANDA, EKSJÖ, SÄVSJÖ, 
GISLAVED OCH LJUNGBY
VÄSTKUSTEN
HÖGANÄS, BÅSTAD, LAHOLM, HALMSTAD,  
FALKENBERG, VARBERG OCH GÖTEBORG
VÄXJÖ
INKLUSIVE NYBRO OCH KALMAR
NIVIKA - LOKAL NÄRVARO
Jönköping 31 %
Värnamo 31 %
Växjö 18 %
Västkusten 18 %
Övriga 2 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
31
18
18
2
31

===== SIDA 27 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   27
Jönköping är en kommun med stark arbetsmarknad och god befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt 
geografiskt läge och anses vara ett logistiskt nav i södra Sverige. 2022 blev Jönköping utsedd till årets 
superkommun i kategorin Städer och stadsnära kommuner och både 2023 och 2024 har det blivit en pallplats  
vilket visar på Jönköpings attraktivitet och starka utveckling.  
 
Befolkningstillväxten i Jönköping förväntas öka med 6 procent fram till 2040 och kommunen har även ett 
positivt flyttnetto, det vill säga att fler flyttar till Jönköping än därifrån. Då den historiska bostadsproduktionen 
inte mött den växande befolkningsmängden har Boverkets bedömt att det fram till 2027 finns ett byggbehov 
på upp till 1 650 nya bostäder per år.
Jönköping har sedan 2010 varit ett affärsområde i Nivika, per den 31 december 2024 står Jönköping för 31 
procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,7 miljarder kronor och 28 procent av de totala 
hyresintäkterna, motsvarande 255 miljoner kronor (16 mån). Fastighetsbeståndet i Jönköping består av 
ett fyrtiotal fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 62 procent och bostäder 38 procent. Den 
ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93 procent i snitt för Jönköpingsbeståndet per bokslutsdagen.
Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av 
fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Jönköping förklaras genom Jönköpings geografiska 
läge som ses som ett logistiskt nav i södra Sverige, där diverse typer av lagerlokaler fyller en viktig funktion. 
Bostäder i Jönköpingsportföljen finns i centrala Jönköping, på Ekhagen, Kungsängen och Valplatsen med totalt 
drygt 1 000 lägenheter. Samtliga bostäder var uthyrda per den 31 december 2024.  
 
I Jönköping har under 2024 en fastighet med trygghetsbostäder, 82 lägenheter på Hisingstorp färdigställs 
liksom ett fyrtiotal hyresrätter på Hovslätts ängar, på ett naturskönt område strax söder om Jönköping med 
endast några kilometer till Jönköpings centrum.  
 
Projektverksamheten i Jönköping består främst av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd men 
även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. I portföljen finns byggklar mark på 
Stigamo industriområde, utmed E4:an söder om Jönköping. Nivika har några av de få tomter som ännu inte är 
bebyggda på området. Nivika har fem pågående detaljplaner, både för kommersiella fastigheter och bostäder, i 
olika skeden för Jönköping.
Fastighetsportfölj
JÖNKÖPING
Industri/Lager 30 %
Kontor 9 % 
Handel 5 %  
Samhällsfastighet 3 %
Hotell/Restaurang 4 %
Mark 6 %
Bostäder 43 %
JÖNKÖPING
Andel fastighetsvärde, Jönköping
Älgskytten 1, Jönköping
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Jönköping

===== SIDA 28 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   28
Värnamo, som del av Gnosjöregionen med en bred och mångfacetterad flora av tillverkande företag, låg ar -
betslöshet och stark tillväxt, är Värnamo en attraktiv ort att etablera och driva företag i och allt fler ser förde-
larna med det gynnsamma geografiska läget. Här samarbetar näringsliv och kommun för att utvecklas framåt 
på det sätt som är signifikant för den småländska företagsamheten. Det är ingen slump att Värnamo hamnar 
högt när näringslivets organisationer och branschtidningar jämför landets kommuner. Värnamo ligger väl 
placerat vid knutpunkten det ”Sydsvenska krysset” där E4:an och riksväg 27 korsas. Boverket noterar att 
det i 
Värnamo råder brist på bostäder och prognosticerar ett byggbehov om cirka 145 bostäder per år fram till 2030. 
Värnamo var Nivikas första affärsområde när Bolaget grundades år 2000. Per den 31 december 2024 står  
Värnamo för 31 procent av Bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,7 miljarder kronor och 32 
procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 299 miljoner kronor (16 mån). Fastighetsbeståndet 
i Värnamo består av 71 fastigheter varav kommersiella fastigheterna utgör 70 procent och bostäder 30 
procent. Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen 
av fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Värnamo förklaras genom Värnamos starka näringsliv 
med tyngdpunkt på tillverkande företag.  
 
Bredastens industriområde, Värnamo,  ligger i nära anslutning till E4:an, en av huvudvägarna, i den västsvenska 
triangeln, där Nivika framgångsrikt etablerat ett fastighetskluster. Bredasten har ett strategiskt läge utmed 
E4 och riksväg 27 i Värnamo och är ett område med en mångfald av företag från industriverksamhet till 
detaljhandel och restauranger. Nivika har varit en tongivande aktör för utvecklingen av området tillsammans 
med Värnamo Kommun. Nyligen har Bolaget uppfört nytt huvudkontor på Bredasten och flyttade in strax 
efter årsskiftet 2024/2025. 
 
 
Uthyrningsgraden var 96 procent sett till ekonomisk uthyrning per bokslutsdag. Under året har två 
kommersiella nybyggnationer färdigställts, med en total uthyrbar yta om 22 000 m2.
Bostäderna i Värnamoportföljen ligger i centrala Värnamo, totalt finns det 700 lägenheter och i princip 
samtliga var uthyrda per den 31 december 2024.   
 
Projektverksamheten i Värnamo utgörs i huvudsak av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd 
samt kommersiell nybyggnation men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. 
Nivika har två pågående nybyggnationer på Bredastens Industriområde och två större ombyggnationer med 
en total uthyrbar yta om nästan 20 000 m2.  
 
Nivika har fem detaljplaner i olika skeden i Värnamo, Kärleken och Aftonfalken 1, två pågående detaljplaner 
för bostäder, samt Tre Liljor 17, en framtida detaljplan för bostäder.
Fastighetsportfölj
VÄRNAMO
Industri/Lager 30 %
Kontor 9 % 
Handel 10 %  
Samhällsfastighet 13 %
Hotell/Restaurang 8 %
Mark - %
Bostäder 30 %
VÄRNAMO
Andel fastighetsvärde, Värnamo
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Värnamo
Refugen 6, Värnamo

===== SIDA 29 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   29
Fastighetsportfölj
Växjö är en universitetsstad med stark tillväxt. Näringslivet är diversifierat och präglas här av nyfikenhet, 
vilket har bidragit till att Växjö är ett av Sveriges största IT-kluster. En kreativ kraft i en miljö som tror på 
hållbart företagande och långsiktighet - både för klimat och näringsliv. Växjö kommuns devis är att en hållbar 
utveckling är allas ansvar. Växjö kommun arbetar för att ta sitt ansvar i frågor om miljö, mångfald, folkhälsa 
och tillgänglighet. Detta ligger i linje med Nivikas eget arbete inom hållbarhet.  
 
Växjö kommun har fortsatt en positiv befolkningsutveckling och Växjö stad har en genomsnittlig 
befolkningstillväxt de senaste 10-åren på 1,5 procent. Kommunen växer och beräknas inom ett par år vara 
minst 100 000 invånare. 
2017 tog Nivika ett första steg in på fastighetsmarknaden i Växjö. I april 2020 genomfördes ett 
större förvärv av en kommersiell fastighetsportfölj om 72 000 m2. Nivika etablerade därmed en lokal 
förvaltningsorganisation för fortsatt expansion i staden och samtidigt bildades affärsområdet Växjö. 
Beståndet har sedan dess vuxit till att bli Nivikas tredje största affärsområde. Per sista december 2024 
är det sammanlagda fastighetsvärdet 2,2 miljarder kronor, vilket motsvarar 18 procent av Nivikas 
totala fastighetsvärde och 18 procent av hyresintäkterna, motsvarande 166 miljoner kronor (16 mån). 
Fastighetsbeståndet i Växjö består av 35 fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 61 procent 
och bostäder 39 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden är 89 procent i snitt för Växjöbeståndet per 
bokslutsdagen.  
 
Inom det kommersiella segmentet är samhällsfastigheter den mest förekommande typen av fastighet följd av 
industrilokaler.
Växjöportföljen omfattar totalt 500 lägenheter, fördelade mellan Växjö och Kalmar. Per bokslutsdagen 
uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden till 84 procent.  
 
Projektutvecklingen i Växjö är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kommersiell 
nybyggnation. I portföljen finns även byggklar industrimark på Nylanda industriområde, nära väg 23, 25 och 
30 nordväst om Växjö.
VÄXJÖ
VÄXJÖ
Industri/Lager 19 %
Kontor 11 % 
Handel 3 %  
Samhällsfastighet 26 %
Hotell/Restaurang - %
Mark 2 %
Bostäder 39 %
Värendsvallen 12, Växjö
Andel fastighetsvärde, Växjö
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Växjö

===== SIDA 30 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   30
Fastighetsportfölj
Västkusten är Nivikas nyaste affärsområde, via ett flertal mindre förvärv under våren 2021 utökades 
Nivika med ytterligare ett affärsområde, Västkusten. Under åren därefter har Bolaget fortsatt att växa på 
Västkusten främst via förvärv. Västkusten sträcker sig från Göteborg i norr till Höganäs i söder, med E6:an 
som löper som en pulsåder genom området och utgör den västra sidan av Västsvenska triangeln.
Västkusten är ett affärsområde som passar väl in i Nivikas affärsmodell. Samtliga orter där Nivika etablerat 
sig har expansiva näringsliv samt en stadig befolkningsökning. Enligt Länsstyrelsen i Halland och Skåne, råder 
det på alla orter inom affärsområdet, brist på bostäder. Samtidigt har båda länen, Skåne och Halland, positiva 
befolkningsutvecklingar som ligger över genomsnittet för Sverige i helhet, och bedöms fortsatt öka fram till 
åtminstone år 2030. 
Per den 31 december 2024 står Västkusten för 18 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket 
motsvarar 2 miljarder kronor och 19 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 171 miljoner kronor 
(16 mån). Fastighetsbeståndet som är beläget i Höganäs, Båstad, Laholm, Halmstad, Falkenberg, Varberg, 
Göteborg, Ulricehamn och Borås, består av 53 fastigheter varav kommersiella fastigheter utgör 53 procent 
och bostäder 47 procent. Inom det kommersiella segmentet, likt Nivika som helhet, är industri den mest 
förekommande typen av fastighet. Den ekonomiska uthyrningsgraden var 96 procent per bokslutsdagen. 
Bostäderna i Västkustportföljen ligger i Båstad, Höganäs, Haverdal strax utanför Halmstad och Ulricehamn, 
totalt finns det 585 lägenheter och den ekonomiska uthyrningsgraden var 96 procent per bokslutsdagen.
Projektverksamheten på Västkusten är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt 
kommersiell nybyggnation. Bolaget har en pågående detaljplan i affärsområdet, för framtida bostäder strax 
utanför Falkenberg.
Båstad, Laholm
Halmstad
Höganäs
Falkenberg
Varberg
Göteborg
VÄSTKUSTEN
Industri/Lager 29 %
Kontor 11 % 
Handel 7 %  
Samhällsfastighet 2 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 1 %
Bostäder 47 %
Eldstaden 4, Varberg
Andel fastighetsvärde, Västkusten
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Västkusten

===== SIDA 31 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   31
Göteborg 
Motala
Gislaved
Lysekil
Hunnebostrand
Strömstad
Jönköping
Borås
Värnamo
Växjö
Vetlanda
Selfstorageverksamheten Mitt Lager har sedan dess start 2016 bedrivits 
med syftet att utnyttja vakanser i Nivikas fastighetsbestånd. Mitt 
Lager startades till följd av två lediga lokaler i Jönköping och Värnamo 
som lämpade sig för selfstorageverksamhet. Beståndet har sedan 
vuxit med cirka två anläggningar per år, genom etableringar i Nivikas 
fastighetsbestånd i Småland samt genom strategiska förvärv av liknande 
verksamheter på orter i västra Sverige, såsom Lysekil och Strömstad.  
 
Nivika har en fortsatt tillväxtstrategi för selfstorageverksamheten och 
har som mål att växa med två anläggningar per år, antingen genom 
etablering på flera orter och eller att utöka verksamheten på befintliga 
orter. 
 
Mitt Lager bedriver verksamheten med en för branschen låg bemanning 
tack vare sitt digitala system med bokning och betalning vilket även ger 
kunden snabb tillgång till den lokal de bokat. Kunden skall kunna hyra och 
få tillgång till ett förråd på mindre än två minuter. 
 
Verksamheten omsätter cirka 22 miljoner kronor i årstakt och drivs av 
två medarbetare.
Per den 31 december 2024 har Mitt Lager 15 anläggningar på tolv orter i  
södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 300 förråd, med 
en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på 59 procent. 
Fördelning av förråd per geografi 
2024-12-31, %
Omsättning och Ekonomisk uthyrningsgrad 2024-12-31, %
Borås 75 
Falkenberg 187
Gislaved 101 
Göteborg 676
Hunnebostrand  242
Jönköping* 339 
Lysekil 212 
Motala 239
Strömstad 144
Vetlanda 116 
Värnamo 204
Växjö* 756
Anläggning An tal förråd
Växjö
Borås
Falkenberg
Göteborg
Hunnebostrand
JönköpingMotala
Lysekil
Vetlanda
Värnamo
41
68
48
78
29
55 53
Falkenberg
59
41
613291 st
52
58
Gislaved
Mitt Lager
Antal förråd och uthyrningsgrad 2024-12-31, %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
 -
 5 000
 10 000
 15 000
 20 000
 25 000
 30 000
 35 000
2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 (16 mån)
Omsättning totalt Ekonomisk uthyrningsgrad
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
 -
  500
 1 000
 1 500
 2 000
 2 500
 3 000
 3 500
2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 (16 mån)
Antal förråd Uthyrningsgrad antal förräd
Strömstad

===== SIDA 32 =====

ÅRSREDOVISNING 2023/2024   Nivika Fastigheter AB (publ)   32
Refugen 6, Värnamo
HÅLLBARHETSRAPPORT

===== SIDA 33 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   33
Hållbarhetsrapport
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
Årsredovisningen 2024 inkluderar Nivikas hållbarhetsförklaring 2024 som också utgör Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport. Hållbarhetsförklaringen följer det finansiella 
räkenskapsåret och omfattar perioden 1 september 2023 till och med 31 december 2024.
Nivikas hållbarhetsförklaring 2024 är framtagen med en påbörjad anpassning till EU-direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Hållbarhetsförklaringen tar 
även stöd av EU-taxonomiförordning, standarder som Taskforce on Climated-related Disclosures (TCFD) och Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Nivika fokuserar på de 
hållbarhetsområden som är mest väsentliga utifrån Bolagets affärsmodell, värdekedja och intressenter.
Hållbarhetsförklaringen omfattar hela koncernens verksamhet; Nivika Fastigheter AB (publ) och samtliga  
helägda dotterbolag, om inget annat anges. 
CSRD - nya redovisningskrav
Nivika omfattas av EU:s nya hållbarhetsdirektiv CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) från 
och med räkenskapsåret 2025. CSRD innebär att Nivika måste rapportera enligt standarden ESRS (European 
Sustainability Reporting Standard). Under våren 2024 genomförde Nivika sin första Dubbla Väsentlighetsanalys 
i enlighet med ESRS. Fortsatt utveckling av arbetet för att göra en fullständig redovisning enligt CSRD kommer 
att fortlöpa under 2025 och bevakar utvecklingen av EU:s Omnibusförslag.
Nivika har påbörjat och kommer fortsätta att utveckla en strukturerad process för rapportering av 
hållbarhetsdata. Det innebär mer regelbundna möten där alla involverade parter får information vad det nya 
direktivet innebär och vilka omställningar som kommer att behöva genomgås. Hållbarhetsavdelningen kommer att 
fortsätta driva på arbetet med omställningen till ESRS och de olika projekt som rapporteringen medför.
Styrning – en integrerad del i Nivikas verksamhet
Långsiktigt och hållbart värdeskapande är en central del av den övergripande bolagsstyrningen för vilken styrelsen 
och VD är ytterst ansvariga. Nivikas styrelse antar årligen hållbarhetspolicy och uppförandekod samt följer minst 
kvartalsvis upp hållbarhetsarbetet.
Styrelsen ansvarar för att årligen upprätta och ge ut hållbarhetsredovisningen och är tillsammans med  
koncernledningen ansvarig för att anta Nivikas hållbarhetsmål. VD och koncernledning verkställer och driver  
igenom styrelsens beslut, ansvarar för att den egna verksamheten hanterar hållbarhetsarbetet, att det finns 
rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp. 
Hållbarhetsarbetet i organisationen leds av hållbarhetschefen som rapporterar löpande till koncernledningen. 
Arbetet med hållbarhet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet. Ansvaret för det dagliga arbetet 
med hållbarhetsrelaterade frågor såsom planering, genomförande och uppföljning följer organisationsstrukturen.
 
Förändringar mot tidigare rapportering
Inga betydande förändringar har skett i verksamheten under redovisningsperioden. Under året förändrades  
Nivikas fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fastigheter/projekt.  
Förändringarna påverkar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beaktas vid jämförelser av  
energianvändning och utsläpp över tid. 
Datainsamling
Osäkerheter i hållbarhetsredovisningen kan innebära att data har rapporterats in på ett felaktigt sätt vilket leder 
till missvisande information eller att tillgången till direkt data är begränsad och datan behöver uppskattas med 
hjälp av schabloner. Det kan även handla om antaganden eller tolkningar av nya direktiv och ramverk som  
reviderats. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kontaktperson för Nivikas hållbarhetsförklaring är Emelie Regnell, hållbarhetschef, emelie.regnell@nivika.se.

===== SIDA 34 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   34
Hållbarhetsrapport
ÅRET I KORTHET
 
När vi summerar 2024 ser vi ännu ett år präglat av framsteg och utmaningar inom hållbarhetsarbetet på Nivika. Vår vision, att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastade 
fastigheter för generationer och vara det självklara valet för våra hyresgäster, har fortsatt vägleda oss genom ett dynamiskt år. Hållbarhet genomsyrar hela vår verksamhet och ligger till 
grund för både förvaltning och utveckling av vår fastighetsportfölj. Med målet att säkerställa långsiktigt värdeskapande utan negativ påverkan på människor eller miljö fortsätter vi att stärka 
vårt hållbarhetsarbete.
Vi har under året arbetat med Nivikas fyra fokusområden: långsiktig värdeutveckling, miljö och resursanvändning, hållbar stadsutveckling och hållbara medarbetare. Nivika har under våren 
2024 gjort en Dubbel Väsentlighetsanalys med syfte att identifiera företagets väsentliga hållbarhetsfrågor för att driva Nivikas hållbarhetsarbete framåt och för att förbereda Bolaget för 
det nya lagkravet från EU, Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD).
Energieffektivitet, innovation och klimatanpassning 
I vårt hållbarhetsarbete har vi fortsatt vårt arbete med att minska energianvändningen i fastigheterna. Flera större energibesparande projekt har  
genomförts, bland annat i fastigheten Kärleken 2 i Värnamo, där vi gjort värmekonvertering från el till vattenburet med luftvärmepump vilket lett till en 
besparing i december på -30 procent, vilket motsvarar ca 7 000kWh. Energiintensiteten har minskat med -5 procent jämfört med 2022/2023. Ett 
exempel på vårt innovationsarbete är byggnationen av vårt nya huvudkontor, där vi valde ett innovativt stomsystem med hybridbjälklag som minskar  
betonganvändningen med 75 procent, vilket bidrar till ett betydligt lägre CO2 -avtryck. Utsläpp kopplat till egen verksamhet har minskat med -15  
procent jämfört med 2022/2023. Vi har också genomfört hållbarhetsriskanalyser på samtliga fastigheter, där bland annat ökad nederbörd och  
översvämningar identifierades som potentiella framtida risker. För att hantera dessa risker vidtar vi åtgärder både i förvaltningen av våra fastigheter  
och i våra pågående och framtida byggprojekt.
Kundfokus och långsiktiga relationer 
En central del av vår strategi är att bygga långsiktiga och nära relationer med våra hyresgäster. Vi arbetar kontinuerligt med att förbättra  
kundupplevelsen och säkerställa att våra hyresgäster trivs i sina lokaler och sina bostäder. Under året genomfördes en kundundersökning bland våra  
lokalhyresgäster, där hela 90 procent upplever att de trivs i sina lokaler och områden. Nivika vill såklart att alla ska trivas och vi har fått in många  
förbättringsförslag som kommer analyseras och ligga till grund för kommande åtgärdsplan och som blir ett viktigt bidrag till Nivikas fortsatta  
utvecklingsarbete.
Hållbara medarbetare och företagskultur 
Våra medarbetare är den största tillgången i vår verksamhet. För att skapa en hållbar arbetsplats och företagskultur fokuserar vi på att främja  
engagemang, kompetensutveckling och jämställdhet. Vi har som mål att vara en arbetsplats där alla medarbetare trivs och känner att de har möjlighet 
att utvecklas. 
Vi är stolta över att återigen finnas på Allbrights gröna börslista tack vare en jämställd ledningsgrupp, vilket är en del i en hållbar och 
inkluderande arbetsplats.  
 
  
2024 har varit ett år med stora framsteg för Nivika Fastigheter. Genom småländsk klokskap, hållbarhet och innovation har vi tagit viktiga steg mot att 
skapa en långsiktigt hållbar fastighetsportfölj. Vi har lyckats minska vår klimatpåverkan, genomfört stora energibesparingar och byggt fastigheter som 
uppfyller stränga miljökrav. Vi har också fortsatt att bygga långsiktiga och nära relationer med våra hyresgäster och skapa en arbetsplats där våra  
medarbetare kan trivas och utvecklas. 2024 har bekräftat att vi är på rätt väg och vi ser fram emot att fortsätta vårt hållbarhetsarbete under de  
kommande åren.
FN Global Compact 
Nivika har under 2024 anslutit sig och är medlemmar 
i FN Global Compact. Det innebär att efterleva tio 
principer för hållbart företagande som berör mänskliga 
rättigheter, arbetsförhållanden, miljö och  
antikorruption. Nivikas uppförandekod utgår från 
dessa principer.  
Agenda 2030
Vi fokuserar vårt hållbarhetsarbete på de områden där 
vi har störst påverkan och därmed störst möjlighet att 
bidra till positiv utveckling. Nivika bidrar till att uppfylla 
Agenda 2030, med särskilt fokus på utvalda delmål.
Lokal närvaro för globala mål
	• 15%	minskad	klimatpåverkan 	jämfört	med	2022/2023	(scope	1	och	2)
	• Minskning	energianvändning 	till	89	kWh/m²	Atemp	(93)
	• Installerad 	effekt	solenergi	ökar	till	7,6	kWp/m²	(6,6)
	• Nivika	har	anslutit	sig	till	FN	Global	Compact
	• 100%	hållbarhetsriskinventerade 	fastigheter
	• Nytt	grönt	ramverk	i	linje	med	EU-taxonomin
	• 30%	grön	finansiering
På väg mot en hållbar framtid
Samarbeten och partnerskap
Genom våra partnerskap med Fastighetsägarna och 
näringslivet får vi fakta och kunskap om regionen 
och stöttar deras arbete med utveckling av och 
information om regionen. Flera av våra medarbetare 
engagerar sig i nätverk och styrelser för att få kunskap 
om behov, förutsättningar och trender i regionen. 
ID06, Citysamverkan, CCC Jönköpings län och CSR 
Småland är några exempel.

===== SIDA 35 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   35
Hållbarhetsrapport
HÅLLBART FÖRETAGANDE  
–MED NÄRHET OCH ENGAGEMANG
Vi utgår från vår vision att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Nivikas hållbarhetsarbete är 
integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Vår övergripande målsättning är att säkra en attraktiv fastighetsportfölj med ett långsiktigt 
uthålligt värde utan negativ påverkan på människor eller miljön.
Vi har fyra strategiska fokusområden inom hållbarhet – miljö och resursanvändning, hållbar stadsutveckling, hållbara medarbetare och långsiktig värdeutveckling. Tillsammans omfamnar de Nivikas verksamhet och dess påverkan, 
risker och möjligheter ur ett hållbarhetsperspektiv.
E
S
S
ENVIRONMENT
Miljö och resursanvändning
Vi bygger, förvaltar och utvecklar fastigheter 
resurseffektivt med klimatet i fokus. Att våra 
fastigheter är energieffektiva, har låg klimatpåverkan 
och bidrar till en funktionell och god inomhusmiljö 
är viktigt. Det är i och kring fastigheterna vi kan göra 
mest för att minimera påverkan på omgivningen, och vi 
fokuserar på att redovisa och förbättra fastigheternas 
klimatpåverkan, miljöprestanda och energianvändning.
 • Klimatpåverkan och anpassning till ett förändrat klimat
 • Resurseffektivitet – material, energi och avfall
 • Biologisk mångfald
SOCIAL
Hållbar stadsutveckling
Vi är en lokal samhällsbyggare som erbjuder attraktiva 
och trivsamma lokaler/boenden för våra hyresgäster. 
Nivika bidrar till regionens utveckling genom vår 
kärnverksamhet samt skapar förutsättningar för våra 
hyresgäster att agera hållbart. Vi engagera oss också i 
initiativ, såsom infrastruktur, innovation och utbildning 
samt väljer lokala leverantörer.
 • Trygga områden
 • Trivsamma fastigheter
SOCIAL
Hållbara medarbetare
Vi är en inkluderande arbetsplats med friska och 
engagerade medarbetare. Att våra medarbetare trivs, 
är engagerade och utvecklas har en direkt påverkan 
på kundernas upplevelse av relationen med Nivika, 
liksom vår förmåga att leverera goda resultat. I vår 
strävan att vara en attraktiv arbetsgivare prioriterar vi 
särskilt aspekterna arbetsmiljö, kompetensutveckling, 
jämställdhet och mångfald.
 • God arbetsmiljö
 • Jämställdhet och mångfald
 • Kompetensutveckling
GOVERNANCE
Långsiktig värdeutveckling
Vi skapar långsiktig värdeutveckling genom ansvarsfulla 
affärer. Att ta ansvar i våra relationer med kunder, 
leverantörer och partners är avgörande för vårt 
förtroende och för vår förmåga att skapa långsiktigt 
framgångsrika affärer. Vi lägger stor vikt vid att 
säkerställa en god ekonomisk stabilitet, ansvarsfulla 
relationer i hela värdekedjan och efterlevnad av Nivikas 
uppförandekod.
 • Finansiell stabilitet
 • Ansvarsfullt företagande
 • Arbetstagare i värdekedjan
G
Mål 2030
Minska utsläppen av växthusgaser i linje med 
Parisavtalet*
 
Minska utsläppen av växthusgaser kopplat till 
energianvändningen i drift (E1)*  
Minska utsläppen av växthusgaser kopplat till 
byggverksamheten (E5)*  
Läs mer 
ESRS E1 Klimatförändringar, sida 45  
ESRS E4 Biologisk mångfald och ekosystem, sida 53  
ESRS E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi, sida 54  
EU-taxonomi, sida 51  
 
* Ansökan för verifiering av mål till SBTi skickas in under 2025.
Mål 2030
Vara en trygg arbetsgivare och ett förstahandsval 
på arbetsmarknaden 
 
Nöjd medarbetarindex (NMI) minst 70 (S1/G1)  
Korttidsfrånvaro under 2 % (S1)  
Nollvision skador och olyckor (S1)
Läs mer
ESRS S1 Egna anställda, sida 55  
ESRS G1 Företagskultur, sida 59
Mål 2030
Öka tryggheten och trivseln bland våra  
hyresgäster
 
Trygghet: Kommersiella – topp 50 % i branschen – 
delindex rent, snyggt och tryggt. 
Bostäder – topp 25 %  
i branschen – trygghetsindex (S3)  
Trivsel: Kommersiella – topp 50 % i branschen – inom 
nöjd kundindex. Bostäder – topp 25 % i branschen – 
produktindex: trivsel i lägenheten (S4)  
Läs mer 
ESRS S3 Påverkade samhällen, sida 57  
ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare, sida 58
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners som följer 
Nivikas värdegrunder  
Leverantörsuppförandekod (G1/S2)  
Uppförandekod är känd av alla medarbetare (G1)
Andelen icke reklamerade fakturor som ska betalas i 
tid ska uppgå till 100 % (G1)
Läs mer
ESRS S2 Arbetare i värdekedjan, sida 56  
ESRS G1 Korruption och mutor, sida 59

===== SIDA 36 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   36
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsfrågan är central och det finns stora förväntningar på hur frågan hanteras. Vår intressentanalys 
omfattar de intressenter som Nivika i huvudsak påverkar, samverkar med och/eller blir påverkad av. Vi för en 
löpande dialog för att fånga in åsikter och förväntningar från intressenterna. Intressentdialogen är viktig då den är 
ett underlag för hur vi ska utveckla vårt hållbarhetsarbete vidare. Nedan presenteras dialogform och intressenternas 
nyckelfrågor. 
I DIALOG MED 
OMVÄRLDEN
HYRESGÄSTER - BOENDE
Dialogform
 • Möten (visning, uthyrning, in-& utflytt) 
 • Kundtjänst & serviceanmälan
 • Hyresgästenkät  
Nyckelfråga
 • Trygghet och trivsel 
 • Bra boendemiljö 
 • Möjliggöra hållbara val hos boende
KREDITGIVARE/  
FINANSIÄRER
Dialogform
 • Finansiella rapporter (kvartalsvis) 
 • Möten med banker och  
investerare 
 • Kapitalmarknads- och  
investerarpresentationer  
Nyckelfråga
 • Långsiktig och stabil ekonomisk 
förvaltning 
 • Låg klimatpåverkan 
 • Nöjda och stabila hyresgäster 
 • Transparent rapportering
HYRESGÄSTER - KOMMERSIELLA
Dialogform
 • Kundmöten 
 • Avtalsförhandlingar 
 • Kundtjänst, serviceanmälan och löpande dialog kring 
förvaltning 
Nyckelfråga
 • Lokaler med god arbetsmiljö 
 • Långsiktig fastighetsförvaltning 
 • Möjliggöra hållbarhetsarbete hos hyresgäster
MEDARBETARE
Dialogform
 • Medarbetarsamtal (årligen) 
 • Utbildningar 
 • Företagsevents 
 • Avdelnings-, projekts- och skyddskommittémöten  
Nyckelfråga
 • Stabil arbetsgivare med goda arbetsvillkor 
 • God arbetsmiljö 
 • Engagemang i lokala föreningslivet och samhället
SAMHÄLLSAKTÖRER
Dialogform
 • Möten med kommunala tjänstepersoner och  
förtroendevalda rörande byggnationer, stadsutveckling, 
detaljplaner etcetera. 
 • Samverkansmöten och nätverk samt medverkan i 
intresse- och branschorganisationer  
Nyckelfråga
 • Bidra till hållbar stadsutveckling 
 • Byggnation med ett starkt hållbarhetsperspektiv 
LEVERANTÖRER
Dialogform
 • Vid upphandling av ramavtal 
 • Beställningar och leverantörsmöten 
 • Avstämning och kontroll av ramavtals-  
leverantörer (årligen)  
Nyckelfråga
 • Kravställare när det gäller kvalitet, arbets-
villkor och arbetsmiljö hos våra leverantörer 
 • Samverkan för ökad hållbarhet
STYRELSE
Dialogform
 • Styrelsemöten (6-8 per år) 
 • Bolagsstämma (årligen)  
Nyckelfråga
 • Långsiktig och stabil värdeutveckling. 
 • Transparens
 • God bolagsstyrning och  
rapportering.
ÄGARE
Dialogform
 • Finansiella rapporter (kvartalsvis)
 • Hållbarhetsrapportering
 • Bolagsstämma (årligen)  
Nyckelfråga
 • Långsiktig avkastning med hänsyn 
till människor och miljö 
 • Transparent rapportering  
och hög kundnöjdhet

===== SIDA 37 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   37
Hållbarhetsrapport
Nivikas värdekedja
Nivika ska med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastade fastigheter för 
generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Vår övergripande målsättning är 
att säkra en attraktiv fastighetsportfölj med ett långsiktigt uthålligt värde som inte har en 
negativ påverkan på människor eller miljön. Via Nivikas verksamhet och bolagets värdekedja 
har vi inverkan på och påverkas av sociala, miljö- och styrningsrelaterade hållbarhetsfrågor. 
För att bedriva verksamheten är Nivika beroende av resurser, produkter och tjänster för att 
skapa värde. 
Råvaruutvinning
Råvaruutvinning
Planering av nybyggnation
Goda relationer 
banker, leverantörer
Långsiktig byggande med fokus 
på energieffektivitet och hållbart
Leverantörer: 
-Inköp och upphandling
-Schyssta arbetsvillkor
Transport
Biologisk mångfald
Byggavfall
LaddmöjligheterEnergianvändning
Återbruk
Bostäder, arbetsplatser
Energieffektivisering/installation av solceller/öka mängden 
förnybar energi (energi) 
Anlägga ängar, välja blommande växter (biologisk mångfald) 
Nivika standard (resursanvändning) 
Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet (medarbetare) 
Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare (arbetare i värdekedjan) 
Skapa trygga områden och samhällen (påverkade samhällen) 
Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser (hyresgäster)
God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling 
(företagskultur) 
Fysiska skador på fastigheterna (klimatanpassning) 
Omställningsbehov (klimatpåverkan) – förändrade fastighetsvärderingar, 
ökade kostnader för försäkringar, drift, finansiering, lagkrav 
Ökad energianvändning (energi) 
Ökade krav på hållbara material och återbruk (resursanvändning)
Felaktig hantering av avfall (avfall) – ökade kostnader för hantering, ökade 
driftkostnader
Korruption och mutor (korruption och mutor) 
Koldioxidutsläpp från byggverksamheten (klimatpåverkan) 
Energiförbrukning (energi) 
Markexploatering (biologisk mångfald) 
Resursförbrukning (resursanvändning) 
Avfall (avfall) 
Avsaknad av kollektivavtal (arbetare i värdekedjan)
Avfallshantering
TrygghetByggnation
MATERIAL OCH RESURSER
MATERIAL OCH RESURSER
Kultur och personal
Fastighetsförvaltning
SCOPE 3 / UPPSTRÖMS SCOPE 1&2 / EGEN VERKSAMHET SCOPE 3 / NEDSTRÖMS
Detaljplan Bygglov
Återbruk
Återbruk
Trivsel
POSITIV PÅVERKAN
ÖVERSIKT  - NIVIKAS VÄRDEKEDJA
NEGATIV PÅVERKAN
HÅLLBARHETSRELATERADE RISKER
4
4
4
4
4
4
4
4
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
5
5
5
5
5
5
5
5
5
3
3
3
3
3
3
3
3
21
1
3
3
3
6
6
6
6
6
6
6
6
6
7
7
8
8
Verksamheten har en miljöpåverkan i form av material- och markanvändning vid nybyggnation, material vid 
hyresgästanpassningar och renovering samt energianvändning som i nästa led genererar påverkan av  
koldioxidutsläpp, avfallsmängder och kan ha negativ påverkan på biologisk mångfald. Nivika har positiv social 
påverkan genom att skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet hos medarbetare, vara en bra kravställare till 
arbetare i leverantörskedjan samt via bolagets verksamhet vara med och skapa trygga, trivsamma områden och 
fastigheter för hyresgästerna. Hur Nivika styrs, genom styrdokument, rutiner och leverantörskrav har inverkan på 
företagskulturen samt vårt affärsetiska agerande. 
Nivikas verksamhet och värdekedja är förenade med risker – men också möjligheter, vilket utmanar oss och 
kräver tid för anpassning. Klimatförändringar med ökade extremväder, såsom skyfall och översvämningar, ställer 
högre krav på fastighetsägare att klimatanpassa sina byggnader för att minska risken för skador. Skärpta regelverk 
och ökade hållbarhetskrav påverkar fastighetsvärderingar och kan innebära högre kostnader för försäkringar, 
drift och finansiering. Samtidigt ökar efterfrågan på miljövänliga material och byggmetoder, vilket påverkar 
byggprocesser och investeringsbeslut. Effektiv avfallshantering är avgörande för att undvika driftstörningar och 
höga hanteringskostnader, medan återbruk och cirkulära lösningar blir allt viktigare. Transparens och affärsetik är 
centrala frågor, då oegentligheter kan skada företagets rykte och leda till rättsliga påföljder. Genom att proaktivt 
hantera dessa utmaningar kan Nivika stärka sin långsiktiga hållbarhet och skapa värde för hyresgäster, investerare 
och samhället i stort.
Nivika har direkt och indirekt påverkan i värdekedjan, vilket har behandlats vid sammanställningen av den dubbla 
väsentlighetsanalysen. Värdekedjan har därför inte begränsats till organisationens direkta påverkan, direkta  
avtalsförbindelser eller till operationell eller finansiell kontroll.

===== SIDA 38 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   38
Hållbarhetsrapport
Råvaruutvinning
Råvaruutvinning
Planering av nybyggnation
Goda relationer 
banker, leverantörer
Långsiktig byggande med fokus 
på energieffektivitet och hållbart
Leverantörer: 
-Inköp och upphandling
-Schyssta arbetsvillkor
Transport
Biologisk mångfald
Byggavfall
LaddmöjligheterEnergianvändning
Återbruk
Bostäder, arbetsplatser
Energieffektivisering/installation av solceller/öka mängden 
förnybar energi (energi) 
Anlägga ängar, välja blommande växter (biologisk mångfald) 
Nivika standard (resursanvändning) 
Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet (medarbetare) 
Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare (arbetare i värdekedjan) 
Skapa trygga områden och samhällen (påverkade samhällen) 
Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser (hyresgäster)
God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling 
(företagskultur) 
Fysiska skador på fastigheterna (klimatanpassning) 
Omställningsbehov (klimatpåverkan) – förändrade fastighetsvärderingar, 
ökade kostnader för försäkringar, drift, finansiering, lagkrav 
Ökad energianvändning (energi) 
Ökade krav på hållbara material och återbruk (resursanvändning)
Felaktig hantering av avfall (avfall) – ökade kostnader för hantering, ökade 
driftkostnader
Korruption och mutor (korruption och mutor) 
Koldioxidutsläpp från byggverksamheten (klimatpåverkan) 
Energiförbrukning (energi) 
Markexploatering (biologisk mångfald) 
Resursförbrukning (resursanvändning) 
Avfall (avfall) 
Avsaknad av kollektivavtal (arbetare i värdekedjan)
Avfallshantering
TrygghetByggnation
MATERIAL OCH RESURSER
MATERIAL OCH RESURSER
Kultur och personal
Fastighetsförvaltning
SCOPE 3 / UPPSTRÖMS SCOPE 1&2 / EGEN VERKSAMHET SCOPE 3 / NEDSTRÖMS
Detaljplan Bygglov
Återbruk
Återbruk
Trivsel
POSITIV PÅVERKAN
ÖVERSIKT  - NIVIKAS VÄRDEKEDJA
NEGATIV PÅVERKAN
HÅLLBARHETSRELATERADE RISKER
4
4
4
4
4
4
4
4
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
5
5
5
5
5
5
5
5
5
3
3
3
3
3
3
3
3
21
1
3
3
3
6
6
6
6
6
6
6
6
6
7
7
8
8
UPPSTRÖMS VERKSAMHET NEDSTRÖMS

===== SIDA 39 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   39
Hållbarhetsrapport
DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS
Nivikas hållbarhetsarbete utgår från de frågor där Nivikas verksamhet har störst påverkan.
Under våren 2024 genomförde Nivika en dubbel väsentlighetsanalys baserat på de krav som anges i EU:s hållbarhetsrapporteringsstandard ESRS. Nivika har delvis använt sig av 
konsulter för genomförandet av väsentlighetsbedömning samt analys av resultat därefter.
Konsekventiell väsentlighet
Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar till att identifiera företagets påverkan på miljö och samhälle, om de är 
faktiska eller potentiella, positiva eller negativa, på kort medellång och lång sikt samt var i värdekedjan de kopplas 
till Nivika. 
Finansiell väsentlighet
Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar även till att identifiera väsentliga hållbarhetsrisker och möjligheter som 
kan medföra finansiella effekter på kort, medellång och lång sikt.
Genomförande
Som förberedelse inför IRO-analysen (påverkan, risker och möjligheter) har följande delar inkluderats:
 1. Omvärldsanalys
 2. Benchmark av branschen och andra sektorer
 3. Intressentkartläggning och analys
 4. Analys av värdekedja
 5. Klimatscenarioanalys  
Omvärldsanalys
Omvärldsanalysen tjänar flera syften, för det första skapar den förståelse för omvärlden och de övergripande 
trender och händelser som kan påverka Nivikas hållbarhetsarbete. Genom att undersöka politiska, ekonomiska, 
sociala, teknologiska, ekologiska och lagliga aspekter identifierades potentiella risker och möjligheter. Dessutom 
granskar den om det finns ytterligare aspekter som borde inkluderas i Nivikas hållbarhetsstrategi utöver de som är 
inkluderade i ESRS. 
Sammanfattning omvärldsanalys: 
 • Mandat och styrning: Tydliga ansvarsområden och mandat bör ges till olika personer inom projektet för att säkerställa 
effektiv styrning och genomförande.
 • Förståelse för CSRD-kraven: Projektgruppen har erhållit en djupare insikt i innehållet och kraven i Corporate Sustainability 
Reporting Directive (CSRD).
 • Tidsplan och delmål: Det är viktigt att skapa en detaljerad tidplan fram till att rapporten ska publiceras, med tydliga delmål 
längs vägen.
 • Engagemang från styrelse och revisorer: Styrelsen, revisionsutskottet och revisorerna bör involveras tidigt och kontinuerligt 
i processen.
Benchmark
Nivika har undersökt och jämfört hållbarhetsarbetet hos företag från andra sektorer och företag från fastighets-  
branschen. Syftet med denna undersökning var att erhålla insikter om branschens praxis och förväntningar 
samt att säkerställa att Nivikas hållbarhetsstrategi är konkurrenskraftig och anpassad till marknadens behov och 
förväntningar. Genom att jämföra och analysera hållbarhetsinitiativ, prestationer och rapportering från kunder 
och branschkollegor identifierades framgångsfaktorer och områden där det finns möjligheter till förbättring. Det 
ger även en grund för att säkerställa att inte några viktiga hållbarhetsfrågor missas och för att verifiera att Nivikas 
hållbarhetsmål och åtgärder är relevanta. Resultaten av benchmarkingundersökningen och omvärldsanalysen har 
sammanställts och presenterats för styrelsen, företagets ledning och nyckelpersoner i företaget. 
Fördjupad intressentdialog
Vi har genomfört en uppdaterad intressentkartläggning och viktning för att identifiera och prioritera de viktigaste 
intressenter inom hållbarhetsområdet. Processen syftar till att säkerställa att hänsyn tas till, och att engagemang 
riktas mot, de intressenter som är mest relevanta för verksamheten. Via en workshop med ledningsgruppen har 
potentiella intressenter tagits fram. Därefter har dessa intressenter placerats inom kategorierna "påverkas av vår 
verksamhet" och "användare av vår hållbarhetsinformation". Efter att intressenterna har identifierats har de  
rankats utifrån tre kriterier: intressentens (1) inflytande, (2) betydelse och (3) involvering. Respektive intressent 
har bedömts på en skala från 0 till 5 inom varje kriterium. Genom viktningen har vi selekterat fram åtta  
intressenter som har högst poäng och därmed anses vara mest väsentliga för Nivikas verksamhet. Utöver att 
prioritera intressenter har en reflektion över aktuell intressentdialog gjorts och hur vi kan utveckla dialogen för att 
inkludera ytterligare hållbarhetsperspektiv. Slutligen har en reflektion gjorts över vilka specifika hållbarhetsfrågor 
som är viktiga för respektive intressentgrupp för att säkerställa en mer anpassad och effektiv kommunikation och  
samarbete. En fördjupad intressentdialog har gjorts där svaren har fångats upp och inkluderats i analysen.
Den fördjupande intressentdialogen visade att de mest relevanta hållbarhetsfrågorna var:
 • Energieffektivitet och förnybar energi 
 • Klimatpåverkan och koldioxidutsläpp 
 • God affärsetik
 • Hållbar byggnation (produktionsprocess, byggmetoder etc.)

===== SIDA 40 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   40
Hållbarhetsrapport
Analys av värdekedja
En detaljerad analys och kartläggning har genomförts av värdekedjan för att identifiera och förstå de olika stegen 
samt att analysera de risker och möjligheter som uppstår längs dessa steg. Processerna och aktiviteterna som ingår i 
värdekedjan har identifierats och beskrivits, inklusive upphandling, byggnationer, transporter, renovering, kundservice, 
energieffektivisering, avfallshantering samt trygghet och trivsel. Kartläggning av uppströms- och nedströms aktiviteter 
i Nivikas verksamhet samt utvärdering av påverkan och sannolikhet för de identifierade riskerna och möjligheterna 
inom värdekedjan. Resultaten av analysen och kartläggningen av värdekedjan ligger till grund för fortsatta arbete med 
hållbarhetsintegrering och riskhantering.
Klimatscenarioanalys
Nivika har genomfört en djupgående riskkartläggning där samtliga fastigheter har utvärderats separat utifrån 
klimatpåverkan (konsekvens) och sannolikhet. Syftet är att systematiskt bedöma och hantera klimatrelaterade risker 
och möjligheter. Resultaten av riskkartläggningen ligger till grund för strategiska beslut och åtgärder för att minimera 
negativa effekter av klimatförändringar, kontrollera finansiella effekter och samtidigt utnyttja möjligheter för hållbar 
tillväxt och konkurrenskraft. Specifikt har riskkartläggningen pekat ut ökad nederbörd och översvämningar som en 
av de största framtida riskerna. Handlingsplaner har upprättats med planerade aktiviteter och nödvändiga åtgärder 
i förvaltningen. Även säkerställt att hantering av de identifierade hållbarhetsriskerna hanteras effektivt i samband 
med pågående och framtida ombyggnationer. Genom att vara förberedd på olika klimatscenarier kan vi stärka både 
affärsmodell och affärsstrategi. 
IRO-analys
IRO-analysen är en central del av den dubbla väsentlighetsanalysen, där fokus är att analysera och bedöma 
verksamhetens konsekvenser på människor och miljö samt de finansiella risker och möjligheter som företaget står 
inför. IRO-analysen genomfördes som en workshop, med ledningsgrupp och nyckelpersoner från Nivika, där fokus 
låg på att sammanväva alla insikter och sammanstråla all information utifrån hållbarhetsfrågorna i ESRS. Genom att 
involvera medarbetare från olika befattningar i analysen identifierades och bedömdes storleken och sannolikheten för 
olika konsekvenser, risker och möjligheter kopplade till varje hållbarhetsfråga.  
I bedömningen beaktades samma skala som Nivikas övriga riskarbete, omfattning och återställbarhet, liksom 
allvarlighetsgrad och sannolikhet. Baserat på bedömningen av konsekventiell väsentlighet och finansiell 
väsentlighet har ett tröskelvärde identifierats för gränsdragning av vilka frågor som ska anses vara väsentliga. Under 
analysprocessens gång dokumenterades beslut och resonemangen bakom varför vissa frågor bedöms som särskilt 
viktiga medan andra anses vara mindre relevanta. När samtliga frågor hade analyserats och rankats utifrån en 
skala 0-5 analyserades vilka tröskelvärden som skulle användas för konsekventiell väsentlighet respektive finansiell 
väsentlighet. Processen resulterade i en lista över möjliga väsentliga hållbarhetsfrågor.  
 
Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen presenteras i tabell samt matris på nästkommande sida. 
Arkadien 2, Jönköping

===== SIDA 41 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   41
Hållbarhetsrapport
Resultat dubbel väsentlighetanalys
ESRS 
standard Väsentliga hållbarhetsfrågor Bedömning väsetlighet
1 ESRS E1 Klimatanpassning Väsentlig
2 ESRS E1 Klimatpåverkan Väsentlig
3 ESRS E1 Energi Väsentlig
4 ESRS E2 Förorening av mark Bevakning
5 ESRS E2 Förorening av luft Låg
6 ESRS E2 Förorening av vatten Bevakning
7 ESRS E2 Föroreningar av levande organismer och livsmedelsresurser Låg
8 ESRS E2 Potentiellt skadliga ämnen Bevakning
9 ESRS E2 Särskilt farliga ämnen  Låg
10 ESRS E3 Vattenförbrukning Bevakning
11 ESRS E3 Försämring av livsmiljöer och trycket på marina resurser Låg
12 ESRS E3 Vattenuttag Låg
13 ESRS E3 Vattenutsläpp i vattendrag och hav Låg
14 ESRS E4 Direkt påverkan på förlust av biologisk mångfald Väsentlig
15 ESRS E4 Påverkan på arters tillstånd Låg
16 ESRS E4 Effekter på ekosystemens omfattning och tillstånd Låg
17 ESRS E4 Påverkan på och beroende av ekosystemtjänster Låg
18 ESRS E5 Resursinflöden, inklusive resursanvändning Väsentlig
19 ESRS E5 Resursutflöden relaterat till produkter och tjänster Låg
20 ESRS E5 Avfall Väsentlig
21 ESRS S1 Arbetsförhållanden i egen verksamhet Väsentlig
22 ESRS S1 Likabehandling och lika möjligheter för alla i egen verksamhet Låg
23 ESRS S1 Andra arbetsrelaterade rättigheter i egen verksamhet Låg
24 ESRS S2 Likvärdig behandling och lika möjligheter för alla i värdekedjan Låg
25 ESRS S2 Arbetsförhållanden i värdekedjan Väsentlig
26 ESRS S2 Andra arbetsrelaterade rättigheter i värdekedjan Låg
27 ESRS S3 Samhällens civila och politiska rättigheter Låg
28 ESRS S3 Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter Väsentlig
29 ESRS S3 Specifika rättigheter för ursprungsbefolkning Låg
30 ESRS S4 Informationsrelaterade påverkan för kunder Bevakning
31 ESRS S4 Personlig säkerhet för kunder Väsentlig
32 ESRS S4 Social inkludering för kunder Väsentlig
33 ESRS G1 Företagskultur Väsentlig
34 ESRS G1 Skydd för visselblåsare Låg
35 ESRS G1 Djurskydd Låg
36 ESRS G1 Politiskt engagemang och lobbyism Låg
37 ESRS G1 Hantering av leverantörsrelationer, samt betalningspraxis Låg
38 ESRS G1 Korruption och mutor Väsentlig
37
35
34
36
29
27
24
23
22
19
17
16
15
13
12
11
9
7
5
26
30
10
8
6
4
38
33
32
31
28
25
21
20
18
14
3
2
1
Finansiell väsentlighet
Konsekventiell väsentlighet
Låg
Låg
Bevakning Väsentlig
Bevakning Väsentlig
Hög
Medel

===== SIDA 42 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   42
Hållbarhetsrapport
E1  
Klimatförändringar
Klimatanpassning
Risk
En förändring av klimatet medför en ökad risk för skador på fastigheter, vilket 
kan leda till betydande ekonomiska konsekvenser för Nivika. För att minska 
dessa risker krävs investeringar i förebyggande åtgärder och klimatanpassning av 
fastigheterna. Dessa åtgärder innebär ökade kostnader, men är nödvändiga för 
att skydda tillgångarna och säkerställa långsiktig hållbarhet och motståndskraft 
mot klimatrelaterade händelser.
Klimatpåverkan
Negativ 
påverkan
Koldioxidutsläpp från byggverksamheten
Nivikas aktiviteter inom nybyggnation och ombyggnation, inklusive transporter 
och användning av byggmaterial, samt drift av fastigheter, leder till betydande 
koldioxidutsläpp. Dessa utsläpp bidrar negativt till klimatförändringarna och är 
en utmaning för vår hållbarhetsstrategi. Det är avgörande att identifiera och  
implementera åtgärder för att minska dessa utsläpp, både genom effektivare 
byggprocesser samt genom att använda mer hållbara material och energikällor i 
driften av våra fastigheter.
Risk Omställningsbehov
Klimatförändringar kan utlösa globala kriser som direkt påverkar fastighets-  
sektorn. Exempelvis kan flyktingkriser och förändrade fastighetsvärderingar 
bli aktuella. Försäkringskostnader och driftskostnader kan stiga, samtidigt som 
hälsoriskerna för boende ökar. Behovet av att byta ut teknik i förtid kan också 
uppkomma, liksom förändringar i krav för finansiering och strängare lagkrav. 
Dessa faktorer medför ekonomiska risker och krav på anpassning och proaktiva 
åtgärder för att hantera klimatrelaterade utmaningar och säkerställa långsiktig 
hållbarhet och ekonomisk stabilitet.
Energi
Negativ 
påverkan
Energiförbrukning
Nybyggnation av fastigheter och den löpande energiförbrukningen från 
hyresgästers elanvändning utgör betydande källor till negativ miljöpåverkan. 
Dessa aktiviteter leder till höga nivåer av energikonsumtion, vilket i sin tur 
bidrar till ökade koldioxidutsläpp och belastning på miljön. För att minska 
denna negativa påverkan är det avgörande att använda mer energieffektiva 
byggnadsmetoder och uppmuntra hyresgästerna till att minska sin 
energianvändning genom hållbara praxis och teknologier.
Positiv 
påverkan
Energieffektivisering & öka mängden förnybar energi
Nivika har ett stort fokus på energieffektivisering och utnyttjandet av egna 
solceller, vilket ger en positiv påverkan på miljön. Genom att implementera 
energieffektiva lösningar och installera solceller på fastigheterna minskas  
energiförbrukningen och beroendet av fossila bränslen. Detta bidrar till  
minskade koldioxidutsläpp och främjar en hållbar energianvändning. Dessutom 
ger solcellerna en möjlighet att producera förnybar energi direkt på plats, vilket 
stärker Nivikas miljöprofil och långsiktiga hållbarhetsmål.
forts. Energi
Risk Ökad energianvändning
Nivika står inför finansiella risker kopplade till energi, särskilt på grund av ökad 
energianvändning till följd av utfasningen av fossil energi. När vi övergår till mer 
hållbara energikällor kan detta initialt öka elanvändningen och medföra högre 
driftskostnader. Dessutom kan energibrist och stigande energipriser leda till 
ytterligare ekonomiska påfrestningar. Dessa faktorer kräver noggrann planering 
och investeringar i energieffektiv teknologi och alternativa energikällor för att 
hantera de finansiella riskerna och säkerställa långsiktig hållbarhet.
E4 
Biologisk mångfald och ekosystem 
Direkt påverkan på förlust av biologisk mångfald
Negativ 
påverkan
Markexploatering
Markexploatering i samband med nybyggnation och ombyggnation kan negativt 
påverka biologisk mångfald genom att leda till habitatförlust för lokala arter 
och minskning av ekosystemtjänster. Dessa förändringar kan ha långtgående 
effekter på omgivande naturmiljöer och ekosystem. Kommunens beslut (aktör 
i vår värdekedja) om markanvändning och planeringsprocesser kan ytterligare 
påverka hur marken används och dess biologiska mångfald på lång sikt.
Positiv 
påverkan
Anlägga ängar
Genom att omvandla traditionella gräsytor till ängar skapas en positiv påverkan 
på biologisk mångfald. Ängsmarker är mer gynnsamma för många arter av 
växter, insekter och andra djur jämfört med monokulturer av gräs. Detta initiativ 
kan bidra till att återställa lokala ekosystem, främja pollinering och öka  
variationen av habitat för flora och fauna. Det kan ses som en åtgärd för att 
motverka negativ påverkan på biologisk mångfald genom att skapa mer  
gynnsamma livsmiljöer för olika arter.
Resursinflöden, inklusive resursanvändning
Negativ 
påverkan
Resursförbrukning
Vid nybyggnation och ombyggnation uppstår en negativ påverkan på resursin-
flöden genom behovet av nytt material. Detta inkluderar bland annat trä,  
betong, stål och andra byggmaterial som krävs för att konstruera och  
upprätthålla byggnader. Processen att framställa och transportera dessa  
material innebär en betydande användning av energi och resurser, vilket kan 
bidra till miljöpåverkan genom utvinning av råmaterial, energiförbrukning vid 
tillverkning och transporter, samt avfallshantering. Genom återanvändning, 
återvinning eller effektivisering av materialanvändningen mildras denna negativa 
påverkan.
E5 
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
!
!
!
-
-
-
-
+
+
Fysiska skador på fastigheterna

===== SIDA 43 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   43
Hållbarhetsrapport
forts. Resursinflöden, inklusive resursanvändning
Positiv 
påverkan
Nivika standard
Genom att använda "Nivika-standarden", som bland annat innebär en  
preferens för trä som byggmaterial, uppnår Nivika en positiv påverkan på 
resursinflöden. Trä är en förnybar resurs som kräver mindre energi vid  
tillverkning jämfört med andra material som betong eller stål. Dessutom binder 
trä koldioxid under sin livscykel, vilket bidrar till att minska de totala koldioxid-
utsläppen i byggnadsprocessen. Genom att göra medvetna val gällande  
material, såsom specificerat i Nivika-standarden, kan vi minska vår miljö-  
påverkan och främja hållbara byggpraxis. Denna strategi kan också påverka 
leverantörsval och marknadsföring av mer hållbara byggnadslösningar.
Risk Ökade krav på hållbara material och återbruk
Ökade krav på användning av hållbara material och återbruk i byggbranschen 
kan innebära att efterfrågan på dessa material ökar. Dock kan marknaden för 
hållbara byggmaterial vara omogen, vilket kan leda till begränsad tillgång och 
höga priser på specifika material som uppfyller de strängare hållbarhetskraven.  
Denna situation innebär en finansiell risk för företag inom fastighetssektorn, 
eftersom en högre kostnad för material påverkar budget och lönsamhet  
negativt. För att hantera denna risk kan företag behöva diversifiera sina 
leverantörer, investera i forskning och utveckling av alternativa material eller 
förhandla långsiktiga avtal med leverantörer för att säkerställa tillgång till  
nödvändiga resurser till rimliga priser.
Avfall
Negativ 
påverkan
Avfall
Negativ påverkan på avfallshantering uppstår genom hanteringen av olika typer 
av avfall inom fastighetssektorn. Byggavfall från nybyggnation och renoveringar, 
rivavfall från rivningsprojekt samt osorterat avfall från hyresgäster bidrar alla till 
den totala avfallsmängden. Dessa avfallstyper kräver särskilda åtgärder för att 
hanteras på ett miljömässigt hållbart sätt, inklusive återvinning, återanvändning 
och korrekt sortering för att minimera avfall och maximera återanvändning av 
resurser. Utmaningen ligger i att implementera effektiva avfallshanteringssys-
tem och utbilda hyresgäster och personal i rätt hantering av avfall för att minska 
miljöpåverkan och uppfylla hållbarhetsmål.
Risk Felaktig hantering av avfall
Felaktig hantering av avfall inom fastighetssektorn kan resultera i stora finan-
siella effekter och ökade kostnader på lång sikt. Om avfall inte hanteras korrekt 
kan det leda till förluster i form av böter, sanktioner från myndigheter eller extra 
kostnader för att åtgärda miljöskador. Dessutom kan ineffektiv avfallshantring 
resultera i högre driftskostnader för fastighetsägare, inklusive transport, 
deponering och behandling av avfall. För att minska denna finansiella risk är det 
viktigt att implementera robusta avfallshanteringssystem, utbilda medarbetare 
och hyresgäster om korrekt avfallshantering och övervaka processerna noggrant 
för att säkerställa överensstämmelse med gällande regler och minimering av 
miljöpåverkan.
S1  
Den egna arbetskraften
Arbetsförhållanden
Positiv 
påverkan
Genom att skapa arbetstillfällen för våra medarbetare bidrar vi till ökad 
anställningstrygghet och ekonomisk stabilitet för dem. Detta skapar en 
positiv arbetsmiljö och bidrar till Nivikas förmåga att attrahera och behålla 
kompetent personal. Genom att erbjuda säkra och stabila jobb kan vi också 
främja personalens välbefinnande och produktivitet. Detta är avgörande 
för att bygga en stark och engagerad arbetsstyrka som kan bidra till Nivikas 
långsiktiga framgångar och position på arbetsmarknaden.
Arbetsförhållanden
Negativ 
påverkan
Avsaknad av kollektivavtal
Negativ påverkan på anställda i värdekedjan kan uppstå om  
underentreprenörer i tidiga led av försörjningskedjan och leverantörer av 
servicetjänster i senare led inte har kollektivavtal. Detta kan leda till osäkra 
anställningsvillkor, lägre löner, brist på sociala förmåner och arbetsmiljö som inte 
är tillräckligt skyddande för arbetstagarna. Dessutom kan frånvaron av kollektiv-
avtal försvåra möjligheten för arbetstagarna att organisera sig och förhandla om 
bättre arbetsvillkor och löner. Att säkerställa att alla parter i försörjningskedjan 
respekterar arbetsrättsliga normer och kollektivavtal är avgörande för att  
minimera denna negativa påverkan och främja hållbara arbetsförhållanden och 
arbetssäkerhet i hela värdekedjan.
Risk Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare
Klimatförändringar kan utlösa globala kriser som direkt påverkar fastighets-  
sektorn exempelvis kan flyktingkriser och förändrade fastighetsvärderingar 
påverka branschen. Försäkringskostnader och driftskostnader kan stiga,  
samtidigt som hälsoriskerna för boende ökar. Behovet av att byta ut teknik i  
förtid kan också uppkomma, liksom förändringar i krav för finansiering och 
strängare lagkrav. Dessa faktorer medför ekonomiska risker och krav på  
anpassning och proaktiva åtgärder för att hantera klimatrelaterade utmaningar 
och säkerställa långsiktig hållbarhet och ekonomisk stabilitet.
S2  
Arbetskraft längst värdekedjan
!
!
-
+
!
-
+
Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet

===== SIDA 44 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   44
Hållbarhetsrapport
S3  
Påverkade samhällen
Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter
Positiv 
påverkan
Skapa trygga områden och samhällen
Nivikas verksamhet bidrar till positiva effekter i de samhällen där vi verkar. Genom 
att skapa trygga och trivsamma boendemiljöer bidrar Nivika till att städer och 
orter kan utvecklas hållbart. Dessutom stödjer vi föreningsliv och samhälls-  
engagemang genom sponsring och partnerskap, vilket stärker sociala band och 
gemenskap i samhället. Genom att tillhandahålla bostäder bidrar Nivika också till 
trygga stadsdelar och möjliggör tillgång till vatten och sanitet, vilket är grund-  
läggande för människors hälsa och välbefinnande. Denna positiva inverkan 
kan även omfatta bidrag till lokal ekonomisk utveckling genom skapandet av 
arbetstillfällen och stöd till lokala leverantörer och tjänsteleverantörer. På så sätt 
spelar Nivika en aktiv roll i att främja hållbara och inkluderande samhällen där 
människor kan trivas och växa.
Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare
Positiv 
påverkan
Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser  
Genom att bygga och tillhandahålla bostäder uppfyller Nivika ett grundläggande 
mänskligt behov för säkerhet och trygghet. Nivika säkerställer att de erbjudna 
fastigheterna och bostäderna är säkra och uppfyller höga säkerhetsstandarder, 
inklusive skydd mot brand och inbrott. Detta skapar en trygg boendemiljö 
för slutanvändare och konsumenter, vilket är avgörande för deras fysiska och 
psykiska välbefinnande. Genom att investera i säkerhet och trygghet i bostäder 
bidrar Nivika också till att öka kundens förtroende och tillfredsställelse. Genom 
att erbjuda säkra och kvalitativa bostäder spelar Nivika en viktig roll i att stödja 
människors livskvalitet och säkerställa att deras grundläggande behov är till-  
godosedda.
S4 
Konsumenter och slutanvändare
G1  
Ansvarsfullt företagande
Företagskultur
Positiv 
påverkan
God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling
Genom att prioritera öppenhet, mångfald och kontinuerlig utveckling främjar 
Nivika en positiv företagskultur. Ledarskapet stöder en miljö där medarbetare 
uppmuntras att dela idéer och olika perspektiv välkomnas. Nivika investerar 
aktivt i personalutveckling och välbefinnande, vilket ökar motivationen och  
långsiktig lojalitet bland våra medarbetare. Denna kultur av tillit och öppenhet 
bidrar inte bara till förbättrad samarbetsförmåga och prestationer utan också till 
att attrahera och behålla talangfulla individer som delar Nivikas värderingar.
Risk Korruption och mutor
Korruption och mutor är utmaningar inom byggbranschen och kan medföra 
en finansiell risk för Nivika. Att implementera robusta system för att hantera 
och förebygga korruption och mutor hanterar risken för ekonomiska förluster 
genom böter, rättsliga påföljder och skadestånd. Dessutom kan en skadad 
affärsimage och förlorat förtroende från intressenter påverka Nivikas framtida  
affärsmöjligheter negativt. Att aktivt investera i compliance-program,  
utbildning, övervakning och uppföljning av affärsetik är avgörande för att 
minimera denna risk och upprätthålla en sund och hållbar verksamhet inom 
byggbranschen.
Korruption och mutor
!
+
+
+

===== SIDA 45 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   45
Hållbarhetsrapport
E
MILJÖ
Bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande del 
av Sveriges totala energianvändning och en stor andel av 
växthusgasutsläppen vilket har en negativ påverkan på 
klimat och miljö. 
Nivikas verksamhet medför en direkt och faktisk påverkan 
via egen verksamhet samt en indirekt och potentiell 
påverkan både upp- och nedströms i värdekedjan. Vi 
ska arbeta med att begränsa den negativa påverkan 
och öka den positiva. Störst möjlighet till påverkbarhet 
och mätbarhet finns inom den egna verksamheten. 
Hållbarhetsarbetet fokuseras till de områden som bedömts 
som mest väsentliga. Dessa områden är för Nivika 
klimatförändringar, biologisk mångfald och ekosystem samt 
resursanvändning och cirkulär ekonomi. 
 
POLICY/STYRDOKUMENT
 • Hållbarhetspolicy
 • Uppförandekod
 • Inköpspolicy
VÄSENTLIGA OMRÅDEN MILJÖ
 Klimatförändringar (E1)  
  -Klimatanpassning
  -Klimatpåverkan   
  -Energi
 Biologisk mångfald och ekosystem (E4)   
 Resursanvändning och cirkulär ekonomi (E5)
  -Resursinflöden, inklusive resursanvändning  
  -Avfall
ESRS E1  
- KLIMATFÖRÄNDRINGAR
Nivikas verksamhet har en negativ påverkan på klimat och miljö genom både direkta och indirekta växthusgasutsläpp. I 
den egna verksamheten uppstår exempelvis utsläpp i samband med energianvändning och värmeproduktion samt utsläpp 
som kommer från företagsresor och användning av företagsfordon. I den övriga värdekedjan uppkommer växthusgasutsläpp 
kopplat till exempelvis nybyggnation och ombyggnation, användning av byggmaterial samt fastighetsdrift.
ENVIRONMENT
Strategi 
Nivika är ett småländskt entreprenördrivet företag med huvudkontor i 
Värnamo mitt i den företagstäta Gnosjöregionen. Smålänningarna är  
kända för sin seghet, påhittighet och klurighet. Vi har en vana att 
anpassa oss efter tillväxt och nya förhållanden vilket underlättar i 
omställningsarbetet som klimatförändringarna innebär.
Klimatförändringar medför risker för Nivika på kort, medellång och lång 
sikt. Exempelvis risk för ökade kostnader för förebyggande åtgärder och 
klimatanpassningar av fastigheter, förändrade fastighetsvärderingar, ökade 
försäkringskostnader, behov av att byta ut teknik i förtid, förändrade 
regelverk, ökad elanvändning samt stigande priser på material och energi.
Att mäta och redovisa utvecklingen av Nivikas klimatpåverkan är ett 
sätt att identifiera, prioritera och följa upp åtgärder för att minska 
klimatutsläppen. Genom ökad kunskap om direkta och indirekta utsläpp 
kan klimatplaner och metoder tas fram för att prioritera de åtgärder som 
ger bäst effekt.
Nivika har under 2024 påbörjat arbetet med att ta fram en klimatomställ-
ningplan där syftet är att ge en samlad bild över hur Bolaget kan minska sin 
klimatpåverkan och specificera vilka åtgärder som krävs i verksamheten för 
att nå klimatmålen i linje med Parisavtalet. Under 2025 kommer målen att 
skickas in för verifiering av Science Based Targets Initiative (SBTi).
Nivikas metodiska arbete med energieffektivisering under lång tid har 
bidragit till både högre lönsamhet och lägre utsläpp. Genom att använda 
förnybar energi, öka den egenproducerade elen, samt minska energian-
vändningen minskas utsläpp av växthusgaser och även driftkostnaderna.
Nivika arbetar i dagsläget inte med upptagning och lagring av växthusgaser 
eller med klimatkompensering. Nivika har för närvarande inte introducerat 
något internt system för koldioxidprissättning.
Styrning och ansvar 
Arbetet med klimatförändringar är ett prioriterat område och involverar 
hela organisationen.
Riskarbetet följer en strukturerad process. Den påbörjas med en  
inventering av befintliga och nya risker. Ledningsgruppen och 
nyckelpersoner gör därefter en bedömning av de inventerade riskerna och 
väsentliga risker presenteras för styrelsen.  
Hållbarhetschefen ansvarar för att fastighetsbeståndet samt bolagets 
övriga verksamhet analyseras utifrån konsekvenserna av ett förändrat 
klimat. Det är projektansvarig som ansvarar för att projekt samt långsiktiga 
underhållsplan innehåller relevanta klimatanpassningsåtgärder för hela 
beståndet. För investeringar och eventuella förvärv ansvarar transaktions-
ansvarig att analys genomförs med avseende på klimatförändringarna.
Nivikas utsläpp följer samma ansvarsfördelning som för de underliggande 
orsakerna till att utsläppen sker. Det vill säga ansvaret för nybyggnation 
och ombyggnation, användning av byggmaterial, energianvändning och 
avfall. 
Varken styrelsens eller ledningens prestation beaktas i nuläget utifrån hur 
väl bolaget utvecklas i linje med klimatmål och ingen ekonomisk ersättning 
har knutits till utfall av klimatmål.

===== SIDA 46 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   46
Hållbarhetsrapport
Strategi 
Nivika utvärderar kontinuerligt risker som kan uppstå som en följd av  
klimatförändringar och analyserar samtidigt organisationens motstånds-
kraft och förmåga att hantera dessa risker. Syftet med risk- och  
möjlighetsanalysen är att få en uppfattning om hur Nivika påverkas  
finansiellt av klimatförändringarna; dels rent fysiskt, dels av styrmedel för 
att begränsa växthusgasutsläpp – men även att tillvarata de möjligheter 
för Bolaget som identifieras under processen.
Nivika genomför årligen analyser och genomlysning av hela fastighets-  
beståndet. Analyser har gjorts både på en geografisk nivå samt på  
fastighetsnivå och identifierat de största framtida potentiella riskerna. 
Åtgärdsarbete  
För att få en samlad bild har Nivika inventerat samtliga fastigheter i 
beståndet, inte bara med hänsyn till klimatrelaterade risker, utan även 
med avseende på ett urval av lokala och sociala hållbarhetsrisker. Följande 
hållbarhetsrisker har analyserats:
 • Skyfall och översvämning
 • Inomhusklimat 
 • Vattentillgång
 • Storm 
 • Ras, skred och erosion 
 • Stora snömängder 
 • Jordbävning
 • Radon 
 • Förorenat område 
 • Invasiva arter 
 • Byggnadsminne 
 • Energiklass F och G 
 • Skyddsrum 
 • Hög nivå av felanmälningar 
 • NIS-direktivet 
 • Utsatt område 
 • Riskområde 
 • Särskilt utsatt område  
Varje risk har graderats enligt sannolikhet och påverkan med skalan låg, 
medel och hög. 
Klimatanpassning
Nivikas verksamhet påverkas av effekter till följd 
av klimatförändringarna. Med ett tydligt fokus på 
klimatfrågan anpassar vi arbetet för att hantera riskerna, 
men också tillvarata möjligheterna. 
En förändring av klimatet medför en ökad risk för skador 
på fastigheter, vilket kan leda till betydande ekonomiska 
konsekvenser för Nivika. För att hantera dessa risker krävs 
investeringar i förebyggande åtgärder och klimatanpassning 
av fastigheterna. Dessa åtgärder kan initialt innebära ökade 
kostnader, men är nödvändiga för att skydda tillgångarna 
och säkerställa långsiktig hållbarhet och motståndskraft 
mot klimatrelaterade händelser.
Klimatförändringar kan utlösa globala kriser som direkt 
påverkar fastighetssektorn. Risker kopplade till Nivikas 
omställningsbehov uppstår, exempelvis kan flyktingkriser 
och förändrade fastighetsvärderingar påverka branschen. 
Försäkringskostnader och driftskostnader kan stiga. 
Behovet av att byta ut teknik i förtid kan också uppkomma, 
liksom förändringar i krav förfinansiering och strängare 
lagkrav. 
De fastigheter som vid inventeringen har förhöjda riskvärden analyseras 
mer djupgående. Relevanta investeringar och insatser som ska  
genomföras för att anpassa de fastigheterna till ett förändrat klimat och 
öka deras motståndskraft har definierats. För de identifierade  
riskfastigheterna har åtgärdsplaner upprättats. Fastigheter med lägre 
riskvärde genererar ingen åtgärdsplan, men genererar en ökad rondering 
av förvaltningen vid exempelvis större mängd nederbörd.
Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de 
största framtida potentiella riskerna för Nivikas bestånd. Vid förvaltning 
samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga 
åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker. Exempel på 
åtgärder som genomförts inom verksamheten är anläggning av  
dagvattensystem samt installation av översvämningsmagasin vilket i sin tur 
leder till ökad trivsel och trygghet för hyresgäster men också är  
värdeskapande för Nivika.
Hållbarhetsriskerna är integrerade i Nivikas duediligence-process. 
Arbetet ingår som en del av EU-taxonomins miljömål för begränsning av 
klimatförändringar och anpassning till klimatförändringar. 
Under 2025 ska arbetet med hållbarhetsriskerna utvecklas och ytterligare 
ett scenario ska kompletteras samt de förväntade finansiella effekterna.
Mål och mätetal 
100 % hållbarhetsinventerade fastigheter 
Samtliga fastigheter har genomgått en inventering med hänsyn till 
hållbarhetsrisker. Inventeringen visade på att 23 fastigheter har förhöjda 
riskvärden, vilka i sin tur har analyserats och utvärderats för att få en 
samlad bild över åtgärdsbehov. Åtgärdsplaner har upprättats för elva av 
dessa fastigheter.  
Totalt antal fastigheter i beståndet:  203 st
Analyserade fastigheter:   203 st
Fastigheter med åtgärdsbehov:  23 st
Fastigheter med åtgärdsplan:  11 st

===== SIDA 47 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   47
Hållbarhetsrapport
TCFD vägleder
Nivika arbetar i linje med TCFD (Task Force on Climaterelated Financial Disclosures) 
för att utvärdera risker och möjligheter kopplat till klimatförändringarna. Ambitionen är 
att följa rekommendationerna i största möjliga utsträckning. Identifiering och analys av 
klimatrelaterade risker är en förlängning av vårt ordinarie riskarbete – en process som 
beskrivs på sidorna 71-74. Miljöaspekter, inklusive klimat, ingår i denna process liksom alla 
de andra av bolagets risker och möjligheter.
TCFD-index
Styrning Strategi Riskhantering Mätetal och mål
A. Styrelsens översyn av 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter.
Se sid. 33, 45-46
A. Klimatrelaterade risker och 
möjligheter organisationen 
har identifierat på kort, medel 
och lång sikt.
Se sid. 45-46
A. Organisationens processer 
för att identifiera och bedöma 
klimatrelaterade risker.
Se sid. 45-46
A. Organisationens mätetal 
för att bedöma klimatrelate-
rade risker och möjligheter 
i linje med sin strategi och 
riskhanteringsprocess.
Se sid. 45-46
B. Ledningens roll i  
bedömning och hantering av 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter.
Se sid. 33, 45-46
B. Påverkan från 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter på organisationens 
verksamheter, strategi och 
finansiella planering.
Se sid. 45-46
B. Organisationens processer 
för att hantera klimatrelate-
rade risker.
Se sid. 45-46
B. Scope 1, Scope 2 och 
Scope 3-utsläpp av växthus-
gaser och relaterade risker.
Se sid. 48, Hållbarhetsnot E1 
Utsläpp av växthusgaser
C. Organisationsstrategins 
anpassningsförmåga med 
hänsyn till olika klimatrelate-
rade scenarios – inkluderat 
ett scenario för 2 grader eller 
lägre.
Se sid. 45-46
C. Processer för att identi-
fiera, bedöma och hantera 
klimatrelaterade risker är  
integrerade i organisationens 
övergripande riskhantering.
Se sid. 45-46
C. Mål som organisationen 
använder för att hantera 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter och utveckling 
mot mål.
Se sid. 45-46

===== SIDA 48 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   48
Hållbarhetsrapport
Klimatpåverkan
Nivikas verksamhet inom ny- och ombyggnation, inklusive 
transporter och användning av byggmaterial, samt drift av 
fastigheter, leder till betydande koldioxidutsläpp som har en 
negativ påverkan på klimatet. 
Strategi 
Att mäta och redovisa utvecklingen av Nivikas klimatpåverkan är ett 
sätt att identifiera, prioritera och följa upp åtgärder för att minska 
klimatutsläppen. Genom ökad kunskap om direkta och indirekta utsläpp 
kan klimatplaner och metoder tas fram för att prioritera de åtgärder som 
ger bäst effekt.
Klimatomställningsplan
Nivika har under 2024 påbörjat arbetet med att ta fram en 
klimatomställningsplan där syftet är att ge en samlad bild över hur vi kan 
minska vår klimatpåverkan över hela värdekedjan i linje med Parisavtalet.  
Klimatomställningsplanen är ett första steg mot att nå bolagets klimatmål 
och beskriver vilka övergripande åtgärder som behöver utföras. Arbetet 
med klimatomställningsplanen fortsätter under 2025. Nivika kommer 
att bryta ner omställningsplanen i mer detaljerade handlingsplaner med 
nyckelåtgärder och specificera vilka åtgärder som krävs i verksamheten för 
att nå klimatmålen.
Åtgärdsarbete 
Nivika lägger stort fokus på att minska både energibehov och 
klimatpåverkan från såväl projektverksamhet som fastighetsdrift.
Klimatpåverkan inom den egna organisationen, scope 1, är marginell då 
Nivika inte har några egna värmepannor i fastigheterna. Utsläppen  
genereras från tjänstebilar för service och drift och påverkas av Nivikas val 
av drivmedel till fordonsflottan.
Utsläppen inom scope 2 är kopplade till fastigheternas energianvändning, 
där Nivika arbetar aktivt för att minska klimatpåverkan genom  
energieffektiva lösningar och hållbara energival. Samtidigt är fjärrvärme-  
leverantörernas omställning till mer klimatsmarta produktionsmetoder en 
viktig del av arbetet mot minskade utsläpp.
De mest omfattande utsläppen finns inom scope 3 och berör 
verksamhet utanför Nivikas direkta verksamhet, framför allt från ny- och 
ombyggnationer. Nivika lägger stor vikt vid att arbeta med dessa utsläpp 
genom att välja klimatsmarta material och förbättra avfallshanteringen i  
byggprojekten. Klimatkalkyler hjälper till att synliggöra påverkan och  
möjliggör förbättringar. Vidare kan krav på bränsle för fordon och  
maskiner bidra till en mer hållbar utveckling. Hyresgästers påverkan 
hanteras genom att inspirera och vägleda till hållbara val, som förnybar el, 
effektiv avfallssortering att underlätta för klimatsmarta pendlingsresor.
Mål och mätetal 
Nya mål verifieras av SBTi 
Under 2025 kommer mål skickas in för verifiering av Science Based 
Targets Initiative (SBTi) för minskning av utsläppen av växthusgaser i linje 
med Parisavtalet. Minskning av växthusgaser kopplas till de två områden; 
energianvändning i drift samt byggverksamheten. Då omarbetning av 
målsättning och målomfattning pågår kommer tidigare målsättning om att 
minska 25 procent till år 2025 (basår 2019) i egna verksamheten att utgå. 
Utfallet av årets minskning av utsläpp kopplat till egen verksamhet är -15 
procent jämfört med 2022/2023 och uppgår till 1 334 ton CO2 e (1 573).
Klimatberäkning
Nivika rapporterar utsläppen av växthusgaser med hjälp av  
GHG-protokollet (Green House Gas Protocol), i enlighet med modellen 
Operational Control approach. Beräkningarna av Nivikas klimat-  
påverkande utsläpp utvecklas kontinuerligt för mer tillförlitliga nyckeltal 
och för att inkludera fler utsläppsposter. En del av beräkningarna är  
baserade på faktiska data och en del på schabloner. 
Förändring i år i jämförelse med föregående klimatbokslut:
 • Från Financial Control till Operational Control
 • Scope 3 kategori 3.1 Köpta varor och tjänster; nytillkomna data spendbaserad 
beräkning
 • Scope 3 kategori 3.13 Hyresgästernas bilkörning; omvärderats i väsentlighets-  
analys för scope 3, ej längre väsentlig då Nivikas rådighet är väldigt låg
Analys
Scope 1 avser direkta utsläpp som kontrolleras av verksamheten själva och 
där Nivika har direkt kontroll över sin klimatpåverkan, utsläpp från egna 
fordon samt från köldmedia. Nivika har inga egna värmepannor och har 
inte haft något läckage av köldmedia under året. 2024 uppgår utsläppen 
till 32 ton CO2 e och motsvarar för mindre än en procent av de totala 
utsläppen.
Scope 2 avser indirekta utsläpp från inköpt energi; fastighetsel,  
fjärrvärme och fjärrkyla. Trots ökat inköp av fjärrvärme minskar ändå 
utsläppen i scope 2 med -16 procent jämfört med 2022/2023 och uppgår 
till 1 302 ton CO2 e (1547), vilket är ett resultat av konsekvent arbete med 
energieffektiviseringar i fastigheterna.
Scope 3 omfattar indirekta utsläpp upp- och nedströms i värdekedjan som 
Nivika ger upphov till men inte kontrollerar direkt. Ungefär 90 procent av 
de totala utsläppen återfinns i scope 3, 13 999 ton CO2 e. Av scope 3  
kopplas knappt 80 procent av dessa utsläpp till byggverksamheten  
(nybyggnation och projektavfall).  
Fordon 0,2 %
El 16,6 %
Värme + kyla 4,3 %
Nybyggnation 74,5 %
Förvaltning 4,4 %
Totala utsläpp fördelade på scope
74,5 %
16,6 %
4,3 %
4,4 %
0,2 %

===== SIDA 49 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   49
Hållbarhetsrapport
Energi
Nybyggnation av fastigheter och löpande 
energiförbrukningen från hyresgästers elanvändning utgör 
betydande källor till negativ miljöpåverkan. Dessa aktiviteter 
leder till höga nivåer av energikonsumtion, vilket i sin tur 
bidrar till ökade koldioxidutsläpp och belastning på miljön. 
Nivika har ett stort fokus på energieffektivisering och har 
gjort stora investeringar i solcellsanläggningar de senaste 
åren vilket ger en positiv påverkan på miljön.
Nivika står inför finansiella risker kopplade till energi, 
särskilt på grund av ökad energianvändning till följd av 
utfasningen av fossil energi. När vi övergår till mer hållbara 
energikällor kan detta initialt öka elanvändningen och 
medföra högre kostnader, dessutom kan energibrist och 
stigande energipriser leda till ytterligare ekonomiska 
påfrestningar. Dessa faktorer kräver noggrann planering 
och investeringar i energieffektiv teknologi och alternativa 
energikällor för att mildra de finansiella riskerna och 
säkerställa långsiktig hållbarhet.
Strategi 
Att ha kontroll över och att kunna påverka energiförbrukningen i våra 
fastigheter är en förutsättning och en viktig del i energieffektiviseringen. 
Nivikas tekniska förvaltning använder olika system för att löpande 
övervaka fastigheterna med fokus på att följa upp, utveckla och optimera 
energianvändningen. Ett metodiskt arbete med energieffektivisering under 
lång tid har gett både högre lönsamhet och lägre utsläpp. All el som köps 
in till fastigheterna är producerad av förnybara källor. 
Genom att implementera energieffektiva lösningar och installera solceller 
på fastigheterna minskar energiförbrukningen och beroendet av fossila 
bränslen. Detta bidrar till minskade koldioxidutsläpp och främjar en hållbar 
energianvändning. Dessutom ger solcellerna en möjlighet att producera 
förnybar energi direkt på plats, vilket stärker Nivikas miljöprofil och  
långsiktiga hållbarhetsmål.
Att Nivikas fastigheter har en låg energianvändning är viktigt för Nivikas 
gröna finansiering och en förutsättning för att fastigheterna ska anses vara 
i linje med EU-taxonomin. För att vara i linje med taxonomin behöver en 
nybyggd byggnad bland annat prestera 10 procentbättre än BBR-kravet 
(Boverkets nybyggnadsregler) och en befintlig byggnad måste tillhöra de 
15 procent bästa ur energiprestanda för sin typ. En minskad energi-  
användning innebär dessutom en lägre driftskostnad och minskad 
risk för ökade energikostnader. Under året har Nivikas gröna 
ramverk uppdaterats, vilket delvis följer EU-taxonomin samt stärker 
kopplingen mellan finansiering och hållbara investeringar, med fokus på 
energieffektivisering, förnybar energi och optimerad drift.
Åtgärdsarbete 
Genom att använda förnybar energi, öka andel egenproducerad elen, samt 
minska energianvändningen minskas utsläpp av växthusgaser och därmed 
även driftkostnaderna. 
Energieffektivisering
För att minska energianvändningen genomförs exempelvis uppkoppling av 
rumsgivare, byte eller injustering av ventilationsaggregat, byte av  
värmepump och byte av värmesystem. Flera energieffektiviserande  
projekt har genomförts under året som en del av Nivikas löpande  
hållbarhetsarbete. Exempel på åtgärder som genomförts inom  
verksamheten är värmekonvertering från el till vattenburet med  
luftvärmepump på fastigheten Kärleken 2 i Värnamo vilket lett till en 
besparing i december på 30 procent, vilket motsvarar ca 7 000kWh.
772   
2 720   
2 308   
1 527   
1 815   
413   
346   
A
B
C
D
E
F
G
Energiklasser, fastighetsvärde, mkr
Fortsatt tillväxt solenergi
Under året är en av Nivikas större solcellsparker driftsatt. Nivika ligger på 
en andraplats i tidningen Fastighetsvärldens lista över svenska  
fastighetsbolag som är stora inom solenergi1, med 6,64 watt per  
kvadratmeter installerad effekt i förhållande till förvaltad yta. Nivika har 
under året ökat ytterligare till 7,55 watt per kvadratmeter per  
uthyrningsbar yta. Ett långsiktigt hållbarhetsarbete som bidrar till  
lönsamheten.
Kartläggning av energiklasser
Energideklarationen visar hur mycket energi som en fastighet  
förbrukar. Förutom energiklass finns nedbruten information som kan 
vara ett underlag till förbättringsåtgärder och energioptimering för 
att minska byggnadens energianvändning. En energideklaration är ett 
myndighetskrav, alla hyresfastigheter, bostäder eller kommersiella lokaler, 
ska vara energideklarerade, vissa byggnader är dock undantagna från krav 
om energideklaration. 
Energiklasserna graderas i en skala från A till G, där A står för den lägsta 
energianvändning en byggnad kan ha, och G för den högsta. En byggnad 
som har en energianvändning som uppfyller kraven som ställs på ett  
nybyggt hus får klass C eller bättre. Energiklassen är viktig för  
kartläggningen av hur bolagets ekonomiska aktiviteter står sig i förhållande 
till taxonomins tröskelvärden och ligger till grund för hur stor andel av  
Nivikas lån som är hållbara. Nivika arbetar löpande med energi-  
förbättrande åtgärder för att kunna påvisa en förbättrad energiklass över 
tid. Nivika har inventerat hela fastighetsportföljen och fastigheter med 
energiklass F och G har fått en plan för energiförbättring. 
1 Magasinet Fastighetsvärlden nr 7/2024

===== SIDA 50 =====

ÅRSREDOVISNING 2022/2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   50
Hållbarhetsrapport
Underlätta för hyresgästen att agera hållbart
Förutom uppvärmningen av Nivikas fastigheter och Bolagets byggprojekt genererar hyresgästerna egna utsläpp från 
exempel biltransporter, avfall och konsumtion. Hyresgästernas intresse för att bidra till hållbara lösningar och  
effektiviseringar ökar. Som hyresvärd kan Nivika bidra genom att göra det enkelt för hyresgästerna att göra rätt,  
underlätta för att skapa en mer hållbar livsstil och engagera dem till fler klimatsmarta val i vardagen kopplat till sin  
verksamhet eller boende. Det kan vara allt från enkla system för avfallshantering, erbjuda laddplatser för elbilar till att 
erbjuda odlingsmöjligheter intill fastigheterna. I nybyggda bostadsfastigheter mäts el- och vattenförbrukningen  
individuellt, vilket ger en drivkraft att minska kostnaden och ökar kunskapen om den faktiska förbrukningen hos för 
respektive hyresgäst. Arbetet med att erbjuda hyresgästen möjligheter till en hållbar mobilitet fortsätter.
Mål och mätetal 
Energianvändning 
Energiintensiteten har under året minskat med -5 procent, jämfört med 2022/2023 har vi minskat från 93 till 89 
kWh/m2 Atemp. Viss verksamhetsel ingår i sammanställningen på grund av svårigheter att urskilja denna från  
fastighetselen, vilket innebär att vissa hyresgästers energianvändning finns med i sammanställningen. 
Förnybar energi
All el som köps in av Nivika är producerad av förnybara källor och är ursprungsmärkt. Nivika installerar solpaneler på 
tak, både vid nybyggnation och på befintliga fastigheter som fortsatt fokus på förnybar el.  Under året har solcells-
anläggningar installerats på två fastigheter, Roten 2 och Hällstorp 1:107 med en total produktionskapacitet om 66,3 
kWp. Nivikas solcellsanläggningar har under året producerat 2 780 MWh, av den har 11 procent använts på plats i 
egna fastigheter och resterande sålts till elnätet. Den producerade elen från egna anläggningar har under året ökat 
med 79 procent jämfört med 2022/2023.
Energiklasser
Baserat på fastighetsvärde är endast 6 procent av Nivikas fastighetsportfölj fastigheter med energiklass F & G och 
30 procent fastigheter med energiklass A & B. 84 procent av Nivikas fastighetsvärde har en giltig energideklaration 
och Nivika har för avsikt att över tid energideklarera samtliga fastigheter. Se fördelningen av energiklasser i Nivikas  
fastighetsbestånd i tabellen till vänster.
Laddplatser
Under året har Nivika fortsatt att installera laddplatser för att underlätta omställningen till fossilfria resor. Det totala 
antalet laddplatser i beståndet uppgår nu till 233 stycken varav 164 finns i anslutning till kommersiella fastigheter och 
69 stycken finns i anknytning till bostadsfastigheter.
Vinkeln 6, Jönköping

===== SIDA 51 =====