FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2024
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 51
Hållbarhetsrapport
Företag prövar sin verksamhet mot taxonomiförordningens tekniska granskningskriterier och minimiskyddsåtgär-
der. Om de uppfylls kan hela, eller delar av företagets omsättning, investeringar (kapitalutgifter) och driftutgifter
bli klassade som hållbara.
För att en ekonomisk aktivitet enligt taxonomin ska anses miljömässigt hållbar ska den bidra väsentligt till minst
ett av följande miljömål:
1. Begränsning av klimatförändringar (Climate change mitigation, CCM)
2. Anpassning till klimatförändringar (Climate change adaption, CCA)
3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser (Sustainable use and protection of water and marine
resources, WTR)
4. Omställning till en cirkulär ekonomi (Transition to a circular ecenomy, CE)
5. Förebyggande och kontroll av föroreningar (Pollution prevention and control, PPC)
6. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem (Protection and restoration of biodiversity and
ecosystems, BIO)
Aktiviteten får inte heller göra någon avsevärd skada på något av de övriga fem miljömålen (Do No Significant
Harm, DNSH) och företaget ska uppfylla kraven i definierade minimiskyddsåtgärder.
Identifiering av lämplig aktivitet
Nivika äger, förvaltar och utvecklar fastigheter. Verksamheten återfinns i huvudgrupp 7, Bygg och
fastighetsverksamhet, i taxonomin. Nivika har ekonomiska aktiviteter inom följande kategorier:
7.1 Uppförande av nya byggnader
7.2 Renovering av befintliga byggnader
7.3 Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning
7.4 Installation, underhåll och reparation av laddstationer för elfordon i byggnader (och parkeringsplatser i anslutning till byggnader)
7.5 Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda
7.6 Installation, underhåll och reparation av tekniker för förnybar energi
7.7 Förvärv och ägande av byggnader
4.1 Solenergi
Följande ekonomiska aktiviteter bedöms vara relevanta för Nivika 2024:
7.7 Förvärv och ägande av byggnader
Nivikas kärnverksamhet och huvudsakliga omsättning avser hyresintäkter, vilket omfattas av aktivitet 7.7 Förvärv
och ägande av byggnader.
Bedömning av väsentligt bidrag
Som ett fastighetsbolag med projekt för egen förvaltning omfattas hela Nivikas verksamhet av de två första
miljömålen, Miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar och Miljömål 2 Anpassning till klimatförändringar,
samt av Miljömål 4 Omställning till en cirkulär ekonomi. Miljömål 3 Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser, Miljömål 5 Förebyggande och kontroll av föroreningar samt Miljömål 6 Skydd och återställande
av biologisk mångfald och ekosystem har bedömts inte innehålla några aktiviteter som omfattas av Bolagets
verksamhet.
Miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar det mål som är mest relevant för Nivika och därmed redovisar
bolaget förenlighet med detta mål. Nivika har ett löpande energieffektiviseringsarbete. Energioptimering och
effektivisering är en prioriterad fråga och samtliga fastigheter omfattas av det löpande energiarbetet. Stora
resurser läggs på att minska energianvändningen.
För att avgöra i vilken utsträckning bolagets verksamhet uppfyller kraven för Miljömål 1 analyseras de tekniska
granskningskriterierna för den ekonomiska aktiviteten. Enligt de tekniska granskningskriterierna för den
ekonomiska aktiviteten 7.7 ska en byggnad (uppförd innan 31 december 2020) ha en giltig energideklaration med
lägst energiklass A eller tillhöra de topp 15 procent av det nationella byggnadsbeståndet i enlighet med
Fastighetsägarnas upprättade gränsvärden (2022). Har byggnaden en energideklaration med ett primärenergital
som ligger under gränsvärdet för byggnadens huvudsakliga verksamhet anser Nivika att byggnaden har uppfyllt
kraven i Miljömål 1. För att avgöra när en byggnad är uppförd har Nivika valt att utgå från datum för godkänt bygglov.
EU-taxonomin
EU-taxonomin är ett gemensamt klassificeringssystem framtaget av Europeiska unionen (EU) för att styra finansmarknaden mot hållbara investeringar.
EU-taxonomin tydliggör vad som är en hållbar ekonomisk aktivitet i en verksamhet. Målet med klassificeringen är ett steg mot att leva upp till Parisavtalet och EU:s mål om
klimatneutralitet 2050.
===== SIDA 52 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 52
Hållbarhetsrapport
Bedöma ej avsevärd skada
För att vara uppfylla EU-taxonomins krav, utöver väsentligt bidrag till ett miljömål, krävs även att man inte
orsakar betydande skada till något av de andra miljömålen. För aktivitet 7.7 finns, i dagsläget, endast tekniska
granskningskriterier för Miljömål 2 Anpassning till klimatförändringar. För att en 7.7-aktivitet ska uppfylla
granskningskriterierna för Miljömål 2 behöver en klimatrisk- och sårbarhetsanalys utföras för att identifiera de
viktigaste klimatriskerna samt möjliga anpassningslösningar.
Nivika har genomfört en djupgående riskkartläggning där samtliga fastigheter i fastighetsbeståndet, på byggnads-
nivå, har utvärderats och hållbarhetsrisker analyserats. För de identifierade riskfastigheterna har en åtgärdsplan
upprättats. Riskfastigheterna har analyserats mer djupgående och relevanta investeringar och insatser som ska
genomföras för att anpassa de fastigheterna till ett förändrat klimat och öka deras motståndskraft har definierats.
Har byggnaden en hållbarhetsriskanalys och en åtgärdsplan om klimatrisk finns anser Nivika att byggnaden har
uppfyllt kraven i miljömål 2.
Läs mer om klimatanpassning samt riskkartläggningen på sida 46.
Säkra minimiskyddsåtgärder
Enligt taxonomiförordningen måste efterlevnad av minimiskyddsåtgärder för ansvarsfullt företagande uppfyllas
för att en ekonomisk aktivitet ska klassas som taxonomiförenlig. Syftet är att säkerställa att företagens
hållbarhetsarbete uppfyller socialt ansvarstagande inom områdena mänskliga rättigheter och arbetares
rättigheter, antikorruption, beskattning och rättvis konkurrens.
Nivika uppfyller taxonomins krav kring minimiskyddsåtgärder kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption,
transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. Vi är en ansvarsfull samhällsutvecklare som ska vara med
och bidra till en hållbar utveckling. Verksamheten ska bedrivas ansvarsfullt gentemot samhället och intressenter.
Nivika betraktar försiktighetsprincipen och samhällets lagar och förordningar som minimikrav. Genom väl
förankrade och styrande dokument och processer säkerställer bolaget att inga kränkningar av mänskliga
rättigheter och barns rättigheter sker i verksamheten. Nivika har länge arbetat i enlighet med FN Global
Compacts tio principer och under hösten 2024 anslöt vi oss officiellt till initiativet.
Omfattning samt förenlighet EU-taxonomin för samtliga Miljömål
Beräkning av KPI:er och rapportering
Enligt förordningen ska redovisningen omfatta hur stor andel av omsättning, kapitalutgifter och driftutgifter som
är tillämpliga och förenliga i enlighet med taxonomin.
Definition av nyckeltal:
Omsättning
Intäkter från ekonomiska aktiviteter i bolaget som omfattas av EU-taxonomin. För Nivika innebär det samtliga
intäkter från fastigheterna som bolaget äger.
Kapitalutgifter (CapEx)
Samtliga investeringar kopplat till Nivikas fastigheter.
Driftutgifter (OpEx)
Nivikas löpande driftkostnader som rör intern- och extern fastighetsskötsel samt reparation och underhåll, i syfte
att bibehålla fastighetens värde kopplade till:
• Byggnadsrenovering
• Kortsiktiga leasingavtal
• Underhåll och reparation
• Samtliga (övriga) utgifter kopplade till löpande underhåll av den materiella anläggningstillgången som krävs för att säkerställa
tillgångens fortlöpande och ändamålsenliga funktion, genomfört av bolaget eller av anlitad tredjepart
Omfattas ej: utgifter för fastighetsel, vatten/ VA, kyla, mediakostnader, sophämtning, administration,
försäkringar, tomträttsavgäld, avskrivningar och fastighetsskatt.
Analys
Nedan följer en sammanfattande tabell över taxonomiförenlighet 2024. Enligt aktivitet 7.7 linjerar 33 procent
av Nivikas fastighetsbestånd med EU-taxonomin. Nivikas fastighetsbestånd presterar bra i termer om
energiprestanda (primärenergi) vilket resulterar i andelen hållbar omsättning uppgår till 37 procent, andelen
hållbara driftutgifter är 7 procent samt andelen hållbara kapitalutgifter är 14 procent.
Andel omsättning/total omsättning Andel kapitalutgifter/totala kapitalutgifter Andel driftsutgifter/totala driftsutgifter
Miljömål
Taxonomi-
förenlighet
per mål, %
Mål som
omfattas av
taxonomin, %
Taxonomi-
förenlighet
per mål, %
Mål som
omfattas av
taxonomin, %
Taxonomi-
förenlighet
per mål, %
Mål som
omfattas av
taxonomin, %
CMM 37 100 14 100 7 100
CCA 0 0 0 0 0 0
WTR 0 0 0 0 0 0
CE 0 0 0 0 0 0
PPC 0 0 0 0 0 0
BIO 0 0 0 0 0 0
Förkortningar av EU-taxonomins mål 1–6 enligt EUs standard. Nivika redovisar enbart mot Miljömål 1 Climate Change Mitigation, CCM.
===== SIDA 53 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 53
Hållbarhetsrapport
ESRS E4
- BIOLOGISK MÅNGFALD & EKOSYSTEM
Markexploatering i samband med nybyggnation kan negativt påverka biologisk mångfald genom att leda till habitatförlust
för lokala arter och minskning av ekosystemtjänster. Dessa förändringar kan ha långtgående effekter på omgivande
naturmiljöer och ekosystem. Kommunens beslut om markanvändning och planeringsprocesser kan ytterligare påverka hur
marken används och dess biologiska mångfald på lång sikt.
Strategi
När ett område nyexploateras kan det medföra att vissa ekologiska värden
på platsen påverkas. När Nivika nyexploaterar regleras verksamheten av
detaljplaner, lagar och regleringar. Skyddet av arter är införlivat i lagar som
påverkar detaljplaner och bygglov för fastigheter.
Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tätt
sammankopplade. Samtidigt som klimatavtrycket ska minska ska den
biologiska mångfalden öka. Ju fler växter som finns, desto större kapacitet
finns för att ta upp koldioxid i atmosfären. Fler växter och träd skapar även
mer skugga, vilket lindrar effekten av värmeböljor och bidrar till naturlig
dagvattenhantering genom upptag av vatten via rotsystem.
Enligt Nivikas hållbarhetspolicy ska Nivika vara ett hållbart företag som
bidrar till ett hållbart samhälle genom att ta ansvar för ekonomi, människor
och miljö.
Åtgärder
Nivika arbetar med att stötta biologisk mångfald bland annat genom att
anlägga gröna tak, skapa gröna innergårdar men också prioritera växter
och träd som blommar för att förstärka det biologiska värdet kring
fastigheterna. Flera konkreta exempel återfinns både i löpande
förvaltning samt vid detaljplanering och nybyggnation för att bidra och
bevara biologisk mångfald.
Anlägga ängar
Nivika förespråkar ängar framför gräsmatta på de ytor där möjligheten
finns, exempelvis har äng anlagts vid Porfyren 2 på Bredastens
industriområde i Värnamo istället för en klippt gräsyta. Ängarna binder
både dagvatten och koldioxid. Jämfört med en gräsmatta som har behov
av att klippas en gång per vecka under sommarhalvåret behöver ängen
bara slås en gång per år, färre antal gräsklippningar gör dessutom att
utsläppen minskar. Ängen är inte bara vacker att titta på utan uppskattas
även av pollinerande insekter som humlor, bin och fjärilar.
Grönskande gårdar
I flera av Nivikas fastigheter har pallkragar för odling ställts ut, i
Kungsängen i Jönköping finns ett växthus där bostadshyresgästerna har
möjlighet till egen odling. En prioritering av blommande träd och växter på
gårdar har gjorts som både bidrar till ökad trivsel hos hyresgästerna och är
till fördel för den biologiska mångfalden.
Mål och mätetal
Nivika har under 2024 påbörjat arbetet med att kartlägga verksamhetens
påverkan på biologisk mångfald. Översyn görs av var i verksamheten den
biologiska mångfalden påverkas som mest, hur den påverkas, på vilket vis
det skulle kunna mätas samt framtagning av lämpligt mål. Arbetet kommer
att fortsätta de kommande åren.
Projektering
Redan i projekteringsstadiet sätter Nivika ramarna för byggnadens
livscykel. Energieffektiva byggnader med långsiktig kvalitet och
flexibilitet skapas, anpassade för framtida behov och förändringar.
Nybyggnation
Byggskedet har störst klimatpåverkan. Genom att bygga i linje
med EU-taxonomi, läggs fokus på hållbara material och en effektiv
energianvändning. Flexibilitet och resursoptimering prioriteras i
samarbete med leverantörer för att minska klimatavtrycket.
Drift och förvaltning
Löpande driftoptimering, energieffektivisering och teknikuppdateringar
minimerar klimatpåverkan. Hållbara lösningar som delningstjänster,
laddningsmöjligheter och vägledning kring materialval erbjuds för att
stötta hyresgästers klimatarbete.
Rivning
Rivning sker endast vid behov, med fokus på att förlänga byggnadens
livslängd. Återbruk och återvinning av material prioriteras, medan
deponering undviks så långt det är möjligt.
Byggnadens livscykel
===== SIDA 54 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 54
Hållbarhetsrapport
ESRS E5
- RESURSANVÄNDNING OCH CIRKULÄR EKONOMI
Nivikas verksamhet har en negativ påverkan på miljö då bygg- och fastighetssektorn står för en betydande del av samhällets materialanvändning och avfallsmängd. Vid nybyggnation
och ombyggnation uppstår en negativ påverkan via resursinflöden genom behovet av stora mängder nytt material. Även negativ påverkan från avfall uppstår genom Nivikas egna
verksamhet, hyresgästernas verksamhet och samarbetspartnernas verksamhet.
Den cirkulära ekonomin handlar om att frikoppla ekonomisk tillväxt från ett överutnyttjande av naturresurser. För en minskad klimatpåverkan från byggnation och förvaltning
är bevarande och återbruk en nyckelåtgärd, liksom medvetna materialval med låg klimatpåverkan och lång livslängd. Vi ser omställningen till en cirkulär ekonomi som en tydlig
affärsmöjlighet. Genom att bevara och återbruka byggmaterial kan inköpskostnader minskas liksom även kostnader för hantering av bygg- och rivningsavfall.
.
Resursanvändning
Strategi
Vid nybyggnation och ombyggnation uppstår en negativ påverkan
på resursinflöden genom behovet av nytt material. Detta inkluderar
bland annat trä, betong, stål och andra byggmaterial som krävs för
att konstruera och upprätthålla byggnader. Processen att framställa
och transportera dessa material innebär en betydande användning av
energi och resurser, vilket kan bidra till miljöpåverkan genom utvinning
av råmaterial, energiförbrukning vid tillverkning och transporter, samt
avfallshantering. Genom återanvändning, återvinning eller effektivisering
av materialanvändningen mildras denna negativa påverkan.
Ökade krav på användning av hållbara material och återbruk i
byggbranschen kan innebära att efterfrågan på dessa material ökar.
Dock kan marknaden för hållbara byggmaterial vara omogen, vilket kan
leda till begränsad tillgång och höga priser på specifika material som
uppfyller de strängare hållbarhetskraven. Denna situation innebär en
finansiell risk för företag inom fastighetssektorn, eftersom en högre
kostnad för material påverkar budget och lönsamhet negativt. För att
hantera denna risk kan företag behöva diversifiera sina leverantörer,
investera i forskning och utveckling av alternativa material eller
förhandla långsiktiga avtal med leverantörer för att säkerställa tillgång till
nödvändiga resurser till rimliga priser.
Åtgärder
Nivika standard
Genom att använda "Nivika-standard", som bland annat innebär en
preferens för trä som byggmaterial, uppnår Nivika en positiv påverkan
på resursinflöden. Trä är en förnybar resurs som kräver mindre energi vid
tillverkning jämfört med andra material som betong eller stål. Dessutom
binder trä koldioxid under sin livscykel, vilket bidrar till att minska de
totala koldioxidutsläppen i byggnadsprocessen. Genom att göra medvetna
val gällande material, såsom specificerat i Nivika-standarden, kan vi
minska vår miljöpåverkan och främja hållbara byggpraxis. Denna strategi
kan också påverka leverantörsval och marknadsföring av mer hållbara
byggnadslösningar.
Under 2025 kommer Nivika att fortsätta arbetet med att utveckla
Nivika-standarden. Att välja material av hög kvalitet har varit en
självklarhet sedan bolaget startade. Med en utveckling av Nivika standard
kvalitetssäkras inköpen samt smarta alternativ med hållbara material kan
erbjudas till hyresgästerna.
Avfall
Strategi
Byggavfall från nybyggnation och ombyggnation, rivavfall från rivnings-
projekt samt osorterat avfall från hyresgäster bidrar alla till den totala
avfallsmängden. Dessa avfallstyper kräver särskilda åtgärder för att
hanteras på ett miljömässigt hållbart sätt, inklusive återvinning,
återanvändning och korrekt sortering för att minimera avfall och maximera
återanvändning av resurser. Utmaningen ligger i att implementera
effektiva avfallshanteringssystem och utbilda hyresgäster och personal i
rätt hantering av avfall för att minska miljöpåverkan och uppfylla
hållbarhetsmål.
Felaktig hantering av avfall inom fastighetssektorn kan resultera i stora
finansiella effekter och ökade kostnader på lång sikt. Om avfall inte
hanteras korrekt kan det leda till förluster i form av böter, sanktioner från
myndigheter eller extra kostnader för att åtgärda miljöskador. Dessutom
kan ineffektiv avfallshantering resultera i högre driftskostnader för
fastighetsägare, inklusive transport, deponering och behandling av avfall.
För att minska denna finansiella risk är det viktigt att implementera
robusta avfallshanterings-system, utbilda medarbetare och hyresgäster
om korrekt avfallshantering och övervaka processerna noggrant för att
säkerställa överensstämmelse med gällande regler och minimering av
miljöpåverkan.
Åtgärder
Minskade avfallsmängder – ökad återvinning
Arbetet med avfall handlar om att minska mängden avfall som går till
deponi och förbränning – och att öka andelen återvunnet avfall. Nivikas
verksamhet genererar avfall i våra byggprojekt, nyproduktion och
hyresgästanpassningar men också från verksamhetens hyresgäster.
Vad det gäller avfall från byggnation är det viktigt att det ställs krav på
exempelvis avfallsplaner i projekt, men även att öka återvinningsgraden
på byggarbetsplatser och hos våra hyresgäster. Här krävs samverkan med
våra avfallsleverantörer samt entreprenörer vid byggprojekt. Byggavfallet
som uppstår vid våra egna ombyggnadsprojekt och lokalanpassningar
sorteras på arbetsplatsen enligt fastställda rutiner.
Mål och mätetal
Sedan 2022/2023 rapporteras genererat avfall in vid alla slutförda
projekt, både i mängder och fraktioner. Under året har totala mängden
projektavfall minskat från 1145 ton till 656 ton, vilket är en minskning på
57 procent. Mängden återvunnet avfall från projektverksamheten har ökat
från 18 till 30 procent.
===== SIDA 55 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 55
Hållbarhetsrapport
S
SOCIALT
Medarbetarna är avgörande för företagskulturen,
verksamheten och den pågående utvecklingen. Kunniga,
engagerade och välmående medarbetare ger nöjdare
hyresgäster och en mer effektiv verksamhet. Att arbeta
mot gemensamma mål, respektera varandra och varandras
olikheter samtidigt som att ha kul på jobbet är några av de
egenskaper som ligger till grund för Nivikas företagskultur
och som knyter an till Nivikas kärnvärden: engagemang,
ärlighet, glädje och hållbarhet.
Nivika vill att hyresgästen som arbetar eller bor i fastigheter
och områden trivs, känner sig trygga och mår bra. Nivika
ska vara en lokal samhällsbyggare som erbjuder attraktiva
och trivsamma lokaler och boenden för hyresgästen.
Nivika skapar hållbara kvarter och områden med
fastigheter där människor ska arbeta och leva i många år
framöver. Områdena ska klara klimatförändringar och
samhällsomvandling. Att ta långsiktigt ansvar vid byggnation,
utveckling och förvaltning är en grundförutsättning.
POLICY/STYRDOKUMENT
• Hållbarhetspolicy
• Uppförandekod
• Personalhandbok
• Inköpspolicy
VÄSENTLIGA OMRÅDEN MILJÖ
Den egna arbetskraften (S1)
Arbetskraft längs värdekedjan (S2)
Påverkade samhällen (S3)
Konsumenter och samhällen (S4)
ESRS S1 DEN EGNA ARBETSKRAFTEN
- ARBETSVILLKOR
SOCIAL
Strategi
Genom att vara en arbetsgivare bidrar Nivika till arbetstillfällen och ger
anställningstrygghet och ekonomisk stabilitet. Detta skapar en positiv
arbetsmiljö och bidrar till Nivikas förmåga att attrahera och behålla
kompetent personal. Genom att erbjuda säkra och stabila jobb kan
personalens välbefinnande och produktivitet främjas. Detta är avgörande
för att bygga en stark och engagerad arbetsstyrka som kan bidra till
Nivikas långsiktiga framgångar och position på arbetsmarknaden samt öka
den positiva påverkan på Nivikas medarbetare.
Styrning och ansvar
Nivikas operativa chef ansvarar för det övergripande arbetsmiljö- och
hälsofrämjande arbetet. Respektive chef ansvarar för att medarbetarna
har en god arbetsmiljö och kan göra sitt jobb utan risk för olycksfall och
ohälsa. Nivikas arbetsmiljöarbete utgår ifrån arbetsmiljölagen och styrs av
bolagets policyer för arbetsmiljö, personalhandbok och uppförandekod.
Åtgärdsarbete
För att vara en hållbar arbetsplats prioriteras tre områden: god
arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling.
Sund arbetsmiljö
Nivika ska erbjuda medarbetarna en trygg, säker och hälsosam arbetsmiljö.
Bolaget arbetar förebyggande med säkerhet genom bland annat interna
rutiner och verktyg samt samarbete med företagshälsovård. Den dagliga
verksamheten bedrivs med bakgrund av Nivikas kärnvärden. Information
och tillvägagångssätt hur medarbetare ska agera beskrivs i företagets
policys och uppförandekod. Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera
tillbud och olyckor. Uppkomna tillbud dokumenteras och rapporteras till
närmsta chef som i sin tur lyfter tillbudet vidare till ledningen.
Nivika har en nollvision för arbetsplatsolyckor, den gäller alla som arbetar
för eller utför uppdrag åt Nivika. Detta innebär att ingen ska komma till
skada på jobbet. Att arbeta förebyggande, minimera och åtgärda
säkerhets- och hälsorelaterade risker samt främja medarbetarnas
välmående bidrar till måluppfyllnad. Alla medarbetare erbjuds
friskvårdsbidrag och samtliga anställda omfattas även av en vårdförsäkring.
Friskvård sker både förebyggande och i rehabiliteringssyfte för att främja
hälsa och välmående. Nivikas medarbetare uppmuntras till att transportera
sig med så låg klimatpåverkan som möjligt. Alla tillsvidareanställda erbjuds
personalcykel, elcyklar finns tillgängliga för kortare resor i tjänsten, därtill
finns bilpool med elbilar för resor i tjänsten.
Lika värde, jämställdhet och mångfald
Nivikas grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt
till lika behandling. Medarbetarna skall ges samma möjligheter gällande
anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran, inom ramen för
sin kompetens och vilja. Arbetsvillkoren styrs av lag och kollektivavtal och
samtliga medarbetare omfattas. Nivika är medlemmar i Almega.
Lönesättningar tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas
individuella prestation. Historiskt sett är bygg- och fastighetsbranschen
en mansdominerad bransch.
Kompetensutveckling
Medarbetarsamtal genomförs för att stödja personlig utveckling,
uppföljning av gemensamt satta mål, avstämning kring arbetssituationen
och planering av framtida kompetensutveckling. För Nivika handlar
kompetensutveckling om att utveckla medarbetarens kunskaper och
färdigheter. Medarbetare ska ges samma möjligheter gällande
anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran inom ramen
för sin kompetens och egna vilja. Utbildningsbehovet kartläggs och
anpassas individuellt för varje medarbetare, rätt kompetens för respektive
arbetsuppgifter. Under året har utbildningar genomförts inom bland annat
hållbarhetsrapportering, arbetsmiljö, entreprenadjuridik och IT-säkerhet.
Nivika har också fokus på framtida medarbetare för att stärka
varumärket och öka attraktiviteten och därmed säkra intresse från
framtida medarbetare. Bolaget har ett långsiktigt utbyte med Campus
i Värnamo och Jönköping University, som strävar efter att ge studenter
möjlighet till praktiska erfarenheter och utbildning kopplat till bygg- och
fastighetsbranschen.
Mål och mätetal
Nivika har bara anställda i Sverige, rapporterar inte på medarbetare som
inte är anställda eller personer med funktionsnedsättning.
Anställda
I december 2024 hade Nivika 71 medarbetare, varav 35 procent av
medarbetarna är kvinnor vilket är en minskning jämfört med
föregående år om 2 procentenheter. Majoriteten av Nivikas anställda
är tillsvidareanställda med en heltidsanställning. Personalomsättningen
uppgår till 2,9 procent, vilket, på helår, motsvarar två personer som
avslutat sin anställning.
Kollektivavtalstäckning och social dialog
Nivika är medlemmar i Almega och därmed styrs arbetsvillkoren utöver
lag även av kollektivavtal och samtliga medarbetare omfattas.
Systematiskt arbetsmiljöarbete bedrivs med exempelvis skyddskommitté.
Skyddsombud finns och skyddsronder genomförs och protokoll förs,
eventuella brister åtgärdas av ansvarig chef.
===== SIDA 56 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 56
Hållbarhetsrapport
Mångfald
33 personer av de anställda hos Nivika är 30 till 50 år gamla, lika många
är över 50 år gamla och 5 personer är under 30 år. Av de anställda är 49
personer tjänstemän och 21 personer kollektivanställda.
Styrelsens medlemmar består av två kvinnor och sex män, varav fyra
personer är över 50 år och två personer är 30 till 50 år.
Koncernledningen
består av tre män och tre kvinnor och har för andra året i rad placerat sig
på Allbrights gröna börslista där granskning av jämställdhet och inkludering
inom Sveriges börsnoterade bolagsstyrelser och ledningsgrupper görs.
Löner
Lönerevision görs årligen enligt företagets lönepolicy. Alla medarbetare
får minst lägstalön enligt kollektivavtal.
Utbildning och kompetens
Under året har 100 procent deltagit i lönesamtal och 53 procent deltagit
i medarbetarsamtal. Under året har vi tagit emot åtta feriearbetare och
tre praktikanter. Genomsnittlig utbildningstid per medarbetare uppgår till
10,37 timmar.
Arbetsmiljö
Endast ett olycksfall har skett under året som föranledde frånvaro,
jämfört med 2022/23 då verksamheten hade fem olycksfall.
Olycksfallsfrekvensen för anställda uppgår till 0 promille, frånvaro i tid i
förhållande till arbetad tid.
Frisknärvaro
Frisknärvaron är återigen hög och ligger på 99,01 procent (98,9). Under
året har korttidsfrånvaron sjunkit ytterligare till 0,9 procent (1,1). Nivika
visar ytterligare ett år av den historiskt låga sjukfrånvaron kring en procent
som vi ser som ett tecken på att medarbetarna trivs och mår bra hos oss.
Ersättning
Under 2024 uppgår kvinnornas genomsnittliga löner till 98,4 procent av
männens, löneklyftan uppgår därmed till 1,6 procent. Ersättningsgraden
för den högst betalda personen i förhållande till medianmedellönen för alla
anställda är 7,87.
Incidenter
Det sammanlagda antalet diskrimineringsfall, inklusive trakasserier, som
har anmälts är totalt 2 under 2024. Dessa händelser har hanterats utifrån
Bolagets rutiner med medarbetarnas psykosociala arbetsmiljö i främsta rum.
ESRS S2 ARBETSKRAFT LÄNGS VÄGEN
- ARBETSFÖRHÅLLANDEN
Negativ påverkan på anställda i värdekedjan kan uppstå om underentreprenörer i tidiga led av försörjningskedjan och
leverantörer av servicetjänster i senare led exempelvis inte har kollektivavtal. Detta kan leda till osäkra anställningsvillkor,
lägre löner, brist på sociala förmåner och arbetsmiljö som inte är tillräckligt skyddande för arbetstagarna. Dessutom kan
frånvaron av kollektivavtal försvåra möjligheten för arbetstagarna att organisera sig och förhandla om bättre arbetsvillkor och
löner. Att säkerställa att alla parter i försörjningskedjan respekterar arbetsrättsliga normer och kollektivavtal är avgörande för
att minimera denna negativa påverkan och främja hållbara arbetsförhållanden och arbetssäkerhet i hela värdekedjan.
Strategi
Genom att skapa arbetstillfällen i hela värdekedjan, inklusive
underentreprenörer och servicetjänster, bidrar Nivika till att stärka
ekonomisk stabilitet för anställda i värdekedjan. Dessutom agerar Bolaget
kravställare genom att ställa krav på leverantörer och samarbetspartners,
vilket inkluderar krav på att följa arbetsrättsliga standarder, erbjuda
konkurrenskraftiga löner och säkra arbetsmiljöer. Genom att agera
på detta sätt kan Nivika främja hållbara och säkra arbetsprinciper och
etablera goda relationer i vår försörjningskedja. Detta kan också bidra till
att minska risken för arbetskonflikter, förbättra vårt rykte och stärka vår
hållbarhetsprofil genom att visa engagemang för socialt ansvarstagande
och etiska arbetsprinciper.
Åtgärdsarbete
Nivikas leverantörer har en viktig roll i värdekedjan och som beställare av
varor och tjänster har Nivika ett stort ansvar och möjlighet att ställa krav
med koppling till hållbarhet. Exempelvis kravställs leverantörer på att följa
Bolagets uppförandekod. Uppförandekoden är grundad på FN:s Global
Compacts tio principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och
antikorruption. Nivika eftersträvar lokala leverantörer, nära och långsiktiga
samarbeten med affärspartners för att tillsammans främja hållbarhet
genom hela värdekedjan.
Mål och mätetal
Under 2024 har ett arbete med att uppdatera Nivikas uppförandekod
genom att göra en specifik leverantörsuppfarande som komplement till
den existerande uppförandekoden. Syftet är att leverantörsuppförande-
koden ska ge riktlinjer för ansvarsfullt företagande samt säkerhetsställa
vilka grundläggande krav som gäller.
===== SIDA 57 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 57
Hållbarhetsrapport
ESRS S3 PÅVERKADE SAMHÄLLEN
- TRYGGHET
Nivikas verksamhet bidrar till positiva effekter i de samhällen där vi verkar. Genom att skapa trygga, trivsamma arbets-
och boendemiljöer bidrar Nivika till att städer och orter kan utvecklas hållbart. Dessutom stödjer Nivika föreningsliv och
samhällsengagemang genom sponsring och partnerskap, vilket stärker sociala band och gemenskap i samhället. Genom
att tillhandahålla bostäder bidrar Nivika också till trygga stadsdelar och möjliggör tillgång till vatten och sanitet, vilket
är grundläggande för människors hälsa och välbefinnande. Denna positiva inverkan kan även omfatta bidrag till lokal
ekonomisk utveckling genom skapandet av arbetstillfällen och stöd till lokala leverantörer och tjänsteleverantörer. På så
sätt spelar Nivika en aktiv roll i att främja hållbara och inkluderande samhällen där människor kan trivas och växa.
Strategi
En viktig del i Nivikas strategi är att arbeta lokalt, bygga långsiktiga
relationer och vara en samhällsutvecklare. Nära dialog med kommun och
näringsliv är viktigt men också att vara engagerad lokalt. Nivika engagerar
sig bland annat genom att stötta olika idrottsföreningar och evenemang i
de geografiska områden där vi finns. Det kan bidra till en positiv utveckling
av samhället och stärkt trygghet och säkerhet men också motverka
utanförskap. En blandad stadsmiljö skapar förutsättningar för stor
mångfald och variation mellan gammal och ny bebyggelse, både i
gestaltning och funktion för boende, handel, service, rekreation, kultur
och arbetsplatser. Blandstaden utgår ifrån att människans välbefinnande
står i centrum, vilket bidrar till ökad trygghet och gemenskap.
Åtgärdsarbete
Trygghetsskapande arbete
Att en region är attraktiv för näringslivet är en förutsättning för Nivikas
verksamhet. Vi bidrar till regionens utveckling genom vår kärnverksamhet
men också genom engagemang i initiativ som bidrar till att stärka regionen
på olika sätt, såsom arbete, innovation, utbildning och inkludering. Att
prioritera val av lokala leverantörer bidrar också till regionens utveckling.
I egenskap av en kommersiell fastighetsägare i regionen är vi delaktiga
genom vår verksamhet både i stadsplanerings- och stadsutvecklings-
projekt. Vi arbetar även med att få områden att bli mer attraktiva och
trygga genom att skapa en blandning av kontor, butiker och bostäder.
Mål och mätetal
Trygghet NKI-mätning (Nöjd kundindex)
Kommersiella hyresgäster
Mål 2030: topp 50 % i branschen - Delindex Rent, snyggt och tryggt
Bostadshyresgäster
Mål 2030: topp 25 % i branschen - Delindex Trygghet
Graniten 39, Värnamo
===== SIDA 58 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 58
Hållbarhetsrapport
ESRS S4 KONSUMENTER OCH SLUTANVÄNDARE
- TRIVSEL
Nivika skapar attraktiva och trivsamma fastigheter för både kommersiella hyresgäster och boende. Genom att
tillhandahålla moderna och välanpassade lokaler säkerställer Nivika att företag kan bedriva sin verksamhet i en säker och
funktionell arbetsmiljö. En välskött och attraktiv fastighet stärker företagens varumärke och skapar en positiv upplevelse
för såväl medarbetare som besökare. För bostadshyresgäster strävar Nivika efter att skapa boendemiljöer där människor
trivs. Genom att ständigt utveckla och förbättra sina fastigheter, oavsett om det handlar om bostäder eller kommersiella
lokaler, skapar Nivika attraktiva miljöer där människor och företag kan utvecklas, växa och trivas.
Strategi
Att ha nöjda kunder skapar förutsättningar för långsiktiga affärsrelationer
och kan ge goda ambassadörer. Ett viktigt mått på kundnöjdhet är
rekommendationsvilja. För att kunna skapa ett bättre boende är Bolaget
beroende av att få veta vad hyresgästerna tycker om Nivikas service,
lägenheten, huset och området de bor i. Genom att skapa en bra dialog
kan vi tillsammans göra skillnad.
Åtgärdsarbete
Kund i fokus – för ökad trivsel
Under året genomförde Nivika sin första hyresgästenkät för lokal-
hyresgästerna i samarbete med AktivBo. Syftet med enkäten var att få
mer kunskap om hur lokalhyresgästerna upplever Nivika som hyresvärd.
Fyra av fem lokalhyresgäster svarade att de tycker att Nivika tar sina
kunder på allvar, att det är rent och snyggt och att de får hjälp när
det behövs. Hela 90 procent upplever att de trivs i sina lokaler och
områden. Nivika vill såklart att alla ska trivas och vi har fått in många
förbättringsförslag som kommer analyseras och ligga till grund för
kommande åtgärdsplan och som blir ett viktigt bidrag till Nivikas fortsatta
utvecklingsarbete.
Mål och mätetal
Trivsel NKI-mätning (Nöjdkund index)
Kommersiella hyresgäster
Mål 2030: topp 50 % i branschen - Delindex Nöjd kund index
Bostadshyresgäster
Mål 2030: topp 25 % i branschen - Delindex Trivsel i lägenheten
===== SIDA 59 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 59
Hållbarhetsrapport
G
STYRNING
Nivika bygger och investerar för egen långsiktig förvaltning
och till grund för bolagets hållbarhetssyn ligger en strävan
efter att skapa långsiktiga värden, både ekonomiska och
mänskliga. Att skapa värde över tid förutsätter ett hållbart
synsätt, långsiktigt ansvarstagande, sund affärsmässighet
och stabil finansiell ställning.
POLICY/STYRDOKUMENT
• Uppförandekod
• Personalhandbok
• Hållbarhetspolicy
• Inköpspolicy
• Insiderpolicy
• Internkontrollpolicy
• IT-säkerhetspolicy
• Attestinstruktion
VÄSENTLIGA OMRÅDEN MILJÖ
Ansvarsfullt företagande (G1)
-Företagskultur
-Korruption och mutor
ESRS G1
- ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE
Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med våra intressenter och är också en förutsättning för att
driva hållbar utveckling. Långsiktig värdeutveckling innebär också att all verksamhet genomsyras av ett långsiktigt arbete
för en hållbar leverantörskedja samt transparent redovisning av hållbarhetsdata. Syftet är att äga, förvalta och utveckla
fastigheterna under lång tid och det har sedan länge därför varit naturligt att redan från start lägga stor vikt vid hållbarhet.
Att skapa attraktiva arbets- och boendemiljöer i resurseffektiva fastigheter med beständiga material till en rimlig kostnad,
lägger grunden för ett varaktigt värdeskapande. Nivika investerar inte för kortsiktig vinst eftersom de fastigheter som byggs
sällan säljs, utan eftersträvar att skapa en ekonomisk stabilitet som går över och bortanför konjunkturer.
GOVERNANCE
Stark företagskultur
Nivika fortsätter att utvecklas, vilket gör att behovet av nya medarbetare
och kunskap ökar. Därför är det viktigt att fortsatt arbeta tillsammans för
att förstärka värdegrundsplattformen och den familjära företagskultur
som finns inom Nivika - för att fortsätta att vara en hållbar arbetsplats och
attraktiv arbetsgivare.
Strategi
Genom att prioritera öppenhet, mångfald och kontinuerlig utveckling
främjar Nivika en positiv företagskultur. Ledarskapet stöder en miljö där
medarbetare uppmuntras att dela idéer och olika perspektiv välkomnas.
Nivika investerar aktivt i personalutveckling och välbefinnande, vilket ökar
motivationen och långsiktig lojalitet bland våra medarbetare. Denna kultur
av tillit och öppenhet bidrar inte bara till förbättrad samarbetsförmåga och
prestationer utan också till att attrahera och behålla talangfulla individer
som delar Nivikas värderingar.
Engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet är Nivikas kärnvärden.
Värderingarna ger vägledning i det dagliga arbetet och de relationer som
byggs med kollegor, kunder och partners.
Åtgärdsarbete
Uppförandekod
Uppförandekoden (Koden) beskriver hur Nivikas medarbetare ska agera
på arbetsplatsen och hur vi gör affärer. Koden beskriver även vad Nivika
förväntar sig av sina medarbetare och affärspartners samt vad
intressenterna kan förvänta sig av oss. Koden gäller för alla Nivikas
medarbetare. Alla helägda dotterbolag till Nivika är bundna av koden,
leverantörer och andra affärspartners förväntas följa liknande principer
som ingår i koden. Att dessa principer efterlevs är en viktig faktor när val
av affärspartners görs. Information om uppförandekoden ingår som en del
av introduktionsprogrammet för alla nyanställda. Utöver
uppförandekoden finns styrdokument innehållande principer för
bolagsstyrning och efterlevnadsprocedurer, som beslutats av styrelsen.
===== SIDA 60 =====
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 60
Hållbarhetsrapport
Korruption och mutor
I Sverige är byggbranschen den bransch där flest döms för mutbrott vilket gör att Nivika kan vara utsatt för en
finansiell risk. Om vi inte implementerar robusta system för att hantera och förebygga korruption och mutor
kan det leda till ekonomiska förluster genom böter, rättsliga påföljder och skadestånd. Dessutom kan en skadad
affärsimage och förlorat förtroende från intressenter påverka Nivikas framtida affärsmöjligheter negativt. Att
aktivt investera i complianceprogram, utbildning och övervakning av affärsetik är avgörande för att minimera
denna risk och upprätthålla en sund och hållbar verksamhet inom byggbranschen.
Åtgärdsarbete
Ansvarsfull samarbetspartner - affärsetik och anti-korruption Nivika värdesätter sin position som ett
respekterat företag oavsett var vår verksamhet bedrivs. Vi stödjer och respekterar Svensk lag, etik och moral
samt de internationellt erkända mänskliga rättigheterna. Mutor, bestickningar eller otillbörliga förmåner får inte
förekomma och vi arbetar för att motverka alla former av korruption i verksamheten och i affärsrelationer.
Visselblåsare
Nivika är angelägna om att både egna medarbetare och externa intressenter känner sig trygga med att
eventuella missförhållanden i organisationen fångas upp redan på ett tidigt stadium, antingen via dialog eller via
företagets visselblåsarfunktion, som hanteras av Nivikas styrelseordförande. Repressalier mot eller
diskriminering av någon medarbetare som i god tro gjort en anmälan är inte tillåtet. Under året finns inga
rapporterade fall av korruption, mutor eller brott mot uppförandekoden.
Mål och mätetal
Under 2024 har Nivikas uppförandekod uppdaterats och kompletterats med en specifik leverantörsuppfarande.
Syftet är att leverantörsuppförandekoden ska ge riktlinjer för ansvarsfullt företagande samt säkerhetsställa vilka
grundläggande krav som gäller. Leverantörsuppförandekoden bifogas till leverantörsavtal som Nivika ingår.
Rapporterade fall av visselblåsning 2024 2023/24 2022/23 2021/22
Antal rapporterade fall av visselblåsning 0 0 0 0
Refugen 6, Värnamo
Revisorns yttrande avseende den lagstad-
gade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org. nr 556735-3809
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för räkenskapsåret 2023-09-01 –
2024-12-31 på sidorna 32-60 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den
lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning
som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi
anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 3 april 2025
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
===== SIDA 61 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 61
UPPFÖLJNING GRÖNT RAMVERK
Hösten 2020 gav Nivika ut sitt första Grönt Ramverk i samband med att
bolagets första gröna obligation emitterades. Som ett led i det finansiella
hållbarhetsarbetet har Nivika under hösten 2024 upprättat ett nytt grönt
ramverk, som granskats och godkänts av Sustainanalytics.
Det uppdaterade gröna ramverket linjerar till stora delar med EU-
taxonomin och innebär att grön finansiering kan användas till projekt och
tillgångar som är gröna, såsom gröna och energieffektiva byggnader, men
kan också vara investeringar i omfattande energieffektiviseringsåtgärder.
Grön finansiering
I juni 2021 erhöll Nivika sin första gröna bankfinansiering vilket sedan dess
har utvecklats till att omfatta totalt 1 108 miljoner kronor per 2024-12-31
vilket utgör 73 procent av den totala gröna finansieringen om 1 508
miljoner kronor .
Per 31 december 2024 har Nivika ett utestående obligationslån, vilket
också är kategoriserat som grönt, om 400 miljoner kronor.
Likviden från Nivikas gröna obligation, emitterad hösten 2024, har
nyttjats till följande kategorier enligt det gröna ramverket.
- Finansiering av nybyggnation
- Finansiering av fastigheter som möter kravet för energikonsumtion
baserat på byggnadsår.
Likviden används inte till projekt som omfattar fossil energiproduktion,
infrastruktur för fossila bränslen, kärnenergiproduktion, vapen och försvar,
potentiellt miljöskadlig resursutvinning, gruvdrift, spel eller tobak.
Uppföljning Grönt Ramverk
Nybyggnation
• 10 % lägre än gällande BBR
• Genomgå riskkartläggning
• 10 % lägre än gränsvärde klimatdeklaration
EU Taxonomi kategori: 7.1 -Uppförande av nya byggnader
Befintliga fastigheter
• Energiklass A eller
• Tillhöra topp 15 % i nationellt bestånd
EU Taxonomi kategori: 7.7 - Förvärv och ägande av byggnader
Större renoveringar
• 30 % förbättrad energiprestanda efter renovering samt
• Minst uppfylla gällande BBR-krav
EU Taxonomi kategori: 7.2 - Renovering av befintliga byggnader
ICMA GBP Kategori
Green and energy-
efficient buildings
EU Environmental
Objective
Climate change
mitigation
UN SDG
SDG 7 - Affordable
and Clean Energy
SDG 11 - Sustainable
Cities and
Communities
Gröna projektkategorier där grön finansiering kan användas
Kategori Grönt
projekt
Tillgångar som finansieras i linje med det gröna ramverket ska uppfylla något av nedan-
stående kriterier:
Grön upplåning, Mkr 2024-12-31
Bankfinansiering, grön 1 108
Obligationslån (SE0023261771) 400
Summa 1 508
Godkänt investeringsbelopp, Mkr 2024-12-31
Totalt verklig värde gröna tillgångar 5 285
Existerande grön bankfinansiering -1 108
Existerande grön obligationsfinansiering -400
Totalt återstående utrymme för grön
kapitalmarknadsfinansiering 3 777
===== SIDA 62 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 62
Uppföljning Grönt Ramverk
Fastighet Fastighets-
värde, mkr
Energiförbr.
i % av BBR-
krav
Energi–
klass
Undvikna
utsläpp, ton CO₂
Advokaten 5 161 69 B -8 761
Avenboken 1 100 65 B -7 596
Barnarps-Kråkebo 1:79 99 75 B -15 267
Bergbunken 1 63 87 C -1 510
Bikupan 22 25 89 C -518
Bäret 1 50 79 C -1 814
Diabasen 4 162 59 B -32 170
Drängen 2 133 50 A -20 848
Eklövet 1 64 71 B -3 261
Folkets Hus 1 83 100 C -
Garvaren 5 66 43 A -16 793
Graniten 2 90 100 C -
Gravören 18 12 78 C -1 238
Hedenstorp 2:30 22 83 B -1 947
Hematiten 1 163 80 B -22 279
Hemmeslöv 10:208 120 69 B -7 208
Hjortronet 7 28 69 B -5 096
Hjällbo 150:1 59 97 C -1 521
Hällstorp 1:107 Lamellhus 118 75 B -4 267
Klynnan 12 43 62 B -6 207
Klynnan 13 17 41 A -10 546
Lagern 9 65 96 C -1 293
Lejonet 18 26 88 C -1 001
Norra Amerika 1 141 62 B -12 535
Pionen 6 6 70 B -548
Porfyren 2 41 59 B -12 600
Porfyren 3 87 62 B -11 491
Porfyren 4, under uppförande 3 72 B -
Refugen 6, hotell 116 100 C -
Refugen 6, kontor ingår i ovan 86 C -1 858
Rosen 1 188 80 C -15 388
Roten 2 264 80 C -9 586
Råstenen 1 Norra 69 69 B -4 272
Råstenen 1 Västra 92 69 B -2 620
Sadelmakaren 1 268 55 B -25 091
Sandstenen 1 38 80 B -2 989
Sandstenen 2 208 80 C -16 282
Schaktet 1 79 60 B -7 245
Snöflingan 16 193 75 B -8 507
Stationen 2 45 78 C -4 053
Befintliga fastigheter som ligger till grund för investering
Fastighet Fastighets-
värde, mkr
Energiförbr.
i % av BBR-
krav
Energi–
klass
Undvikna
utsläpp, ton CO₂
Stålet 2 64 47 A -17 477
Tor 3 120 73 B -6 866
Tunnbindaren 7 45 98 C -368
Täljstenen 1 109 46 B -8 762
Valplatsen 2 106 93 C -4 934
Valplatsen 8 292 61 B -20 636
Vombaten 2 & Vråken 2 91 56 B -7 609
Vråken 1 161 87 C -3 244
Värendsvallen 12, bostäder 436 61 B -15 190
Värendsvallen 12, skola ingår i ovan 47 A -49 104
Västergöken 1 256 72 B -11 731
Totalt 5 285 -452 132
Exempel på grön fastighet
Graniten 39, Värnamo
• Beläget på Bredastens industriområde, Värnamo
• Byggt enligt Nivika-standard med särskild fokus på hållbara material
• Klimatdeklaration uppgår till 186 CO2 e/m2 och har energiklass A
• 6 st laddplatser
• Genomgående utrustad med energisnål belysning
===== SIDA 63 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 63
Nivikas verksamhet finansieras genom en kombination av banklån, övriga skulder och eget kapital.
Bankupplåning sker via säkerställda banklån, byggnadskreditiv och revolverande krediter hos ett tiotal
finansinstitut; huvudsakligen tre nordiska storbanker samt SBAB och lokala sparbanker.
Under det senaste räkenskapsåret har Nivika stärkt balansräkningen via eget kapital, utökat säkerställd
finansiering samt minskat obligationsfinansiering som förflyttat den finansiella positionen framåt och lett till
positiva förändringar av de finansiella nyckeltalen. Åtgärderna i kombination med förvärv av högavkastande
kommersiella fastigheter och färdigställda byggnationer bidrar till ökat förvaltningsresultat och resultat per aktie.
För att ta vara på möjligheter i marknaden som en effekt av snabba förändringar i marknaden återinträdde
Nivika under november på obligationsmarknaden och emitterade nya obligationslån. Transaktionen var
framgångsrik, mötte starkt intresse från nordiska institutionella investerare och boken var väl övertecknad.
Likviden ska användas i enligt med det gröna ramverket och kommer bidra till Bolagets fortsatta tillväxt.
Finansiering 2024-12-31 2023-08-31
Säkerställd finansiering, Mkr 5 327 4 648
Obligationslån, Mkr 400 650
Genomsnittlig ränta exkl. byggnadskreditiv, % 4,4 5,1
Kapitalbindningstid, år 2,7 2,5
Räntebindningstid, år 2,9 0,9
Andel bunden ränta, % 59 31
Likvida medel, Mkr 365 66
Nettobelåningsgrad, % 46,9 49,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,6
Soliditet, % 45,2 44,7
Räntebärande skulder
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick per rapportdagen till 5 759 miljoner kronor (5 214),
varav långfristig bankfinansiering utg jorde 5 251 miljoner kronor (4 520), obligationslån 400 miljoner kronor
(650) och övriga räntebärande skulder 108 miljoner kronor (42).
Fördelning räntebärande skulder
91%
7% 2%
Banklån
Obligation
Säljarreverser
FINANSIERING
Förändringen under året förklaras av nyupplåning på befintligt bestånd, nyupplåning till förvärv och
nybyggnationer, lösen av lån i samband med avyttringar samt lösen och upptagande av obligationslån.
Andelen grön finansiering ökar och cirka 30 procent av den utestående räntebärande skulden är grön, varav
73 procent är säkerställda banklån.
Utveckling grön finansiering
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
2020-11-30 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31
Gröna banklån Gröna obligationer
Bankfinansieringen säkerställs genom pant i fastigheter och tillkommande säkerheter som
koncernborgen. Vissa banklån inkluderar även åtaganden som rapportering av finansiella nyckeltal och
informationsåtaganden. Samtliga åtagande var per rapportdagen uppfyllda.
Bolagets mål är att långsiktigt ha en nettobelåningsgrad om maximalt 55 procent. Vid periodens slut uppgick
nettobelåningsgraden till 47 procent (50), beräknad som nettoskuld 5 532 miljoner kronor i förhållande till
fastigheternas totala marknadsvärde om 11 788 miljoner kronor.
Beviljad men ej utnyttjad finansiering per sista december 2024 uppgick till cirka 380 miljoner kronor
avseende beviljade men ej utbetalda byggnadskreditiv, banklån samt revolverande kreditfaciliteter.
I slutet av 2024 genomfördes stora justeringar i amorteringsnivån vilket framöver beräknas ge en positiv
effekt på kassaflödet om totalt cirka 80 miljoner kronor årligen.
Under perioden har Nivika återvänt till obligationsmarknaden och framgångsrikt emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer till ett initialt belopp om 400 miljoner kronor under ett ramverk om totalt
800 miljoner kronor. Obligationen löper med en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 325 baspunkter
med en löptid om 3,25 år, se tabell. Emissionslikviden kommer att användas i enlighet med Bolagets
etablerade ramverk för grön finansiering.
27%
73 %
Finansiering
===== SIDA 64 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 64
FINANSIERING, FORTS.
Finansiering
Kapitalbindning Räntebindning
Förfall Belopp, Mkr Andel, % Belopp, Mkr Genomsnittlig
ränta, % Andel, %
0-1 år 2 279 39 2 446 6,88 41
1-2 år 1 053 18 20 2,14 0
2-3 år 1 903 32 600 2,70 10
3-4 år 410 7 209 3,59 4
4-5 år 155 3 1 328 2,83 23
5- år 98 2 1 294 2,27 22
Summa 5 897 100 5 897 4,40 100
Utestående obligationer
Löptid Utestående belopp,
Mkr
Rambelopp,
Mkr Räntevillkor, % Förfallodag Typ
2024/2028 400 800 STIBOR 3M + 3,25 2028-02-14 Grön
Kapital- och räntebindningsstruktur
Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid periodens slut till 2,6 år (2,7) med fördelning enligt tabellen
nedan. Skuld med förfall under kommande tolv månader, totalt 2 277 miljoner kronor består i sin helhet av
banklån där drygt 60 procent kommer att förlängas under första kvartalet 2025.
Den genomsnittliga räntan, beaktat räntederivat och exkluderat byggnadskreditiv, uppgick vid periodens utgång
till 4,4 procent (5,1), där minskningen till stor del förklaras av en sjunkande räntenivå för 3 månader STIBOR
under året men också justeringar i lånemarginaler. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 2,7 år (0,9)
vid periodens slut där 52 procent av den totala låneportföljen är räntesäkrad och 59 procent om bundna lån
räknas in enligt tabellerna nedan.
Räntetäckningsgraden, mätt som rullande 12 månader, har successivt stigit och uppgick till 2,0 (1,6) vilket är i
linje med Bolagets egna mål och bekräftar Bolagets strategi.
Nivika arbetar aktivt med att hantera ränterisken genom att använda räntesäkringar. Andel bunden ränta uppgår
till 59 procent beaktat räntederivat och olika typer av fasträntelån. Nedan, till höger, tabeller som redogör för
samtliga utestående räntederivat och fasträntelån.
Fasträntelån
Belopp,
Mkr
Räntenivå, % Förfallodatum
19 2,00 2026-04-04
1 5,00 2026-12-31
49 2,00 2027-07-09
146 3,55 2027-11-09
149 4,21 2029-01-19
6 5,00 2029-12-31
20 5,00 2034-06-30
10 3,00 2035-12-01
400
Förfallostruktur swapar
Belopp,
Mkr
Räntenivå Förfallodatum
300 2,69 2025-05-08
205 2,97 2027-06-07
80 1,98 2027-09-27
120 1,98 2027-09-27
209 3,59 2028-10-10
73 3,39 2029-04-30
45 2,94 2029-05-15
64 3,37 2029-06-03
300 2,84 2029-06-05
100 2,84 2029-06-05
191 2,84 2029-09-17
400 2,09 2029-09-24
200 2,88 2030-03-31
191 2,87 2030-09-17
191 2,90 2031-09-17
191 2,94 2032-09-17
191 2,98 2033-09-19
3 051
===== SIDA 65 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 65
AKTIEN OCH ÄGARNA
Nivika Fastigheter AB (Publ) B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom
sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 december 2024 till 3 864 miljoner kronor och antalet
aktieägare var 4 160 stycken (3 087).
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 95 885 594 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A
och 71 000 794 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en
röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.
Kursutveckling och handel
Under perioden 1 oktober till 31 december 2024 omsattes på Nasdaq Stockholm ca 3 163 000 NIVI B-aktier.
Dagsomsättningen för Nivika på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 51 009 aktier och det volymviktade
genomsnittspriset uppgick till 39,86 kronor. Högst betalkurs under perioden var 45,00 kronor den 1 oktober 2024
och lägst betalkurs var 37,00 kronor den 21 november 2024. Aktiekursen den 31 december uppgick till 40,30 kronor
(senast betalt). Information om aktiens utveckling finns även på www.nivika.se.
Återköp av aktier
Vid årsstämman i februari 2024 bemyndigades Nivikas styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen,
fatta beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har i december 2024 beslutat att påbörja ett återköpsprogram
av egna aktier till ett belopp om upp till 50 miljoner kronor under perioden 1 januari till 30 april 2025. Per den 31
december 2024 ägde Bolaget 1 157 973 aktier av serie B. Under perioden har återköp genomförts till ett belopp om
cirka 26 miljoner kronor.
De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 31 december 2024
Källa: Euroclear Sweden och Bolaget
*) A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.
*) Marknadsvärdet på samtliga aktier i Bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan.
Aktien och ägarna
Namn Antal tusen
A-aktier*
Antal tusen
B-aktier*
Totalt antal
aktier,
tusen
Andel av
kapital
Andel av
röster
Santhe Dahl Invest AB 6 952 16 059 23 011 24,0 26,8
Värnanäs AB 7 436 2 167 9 602 10,0 23,9
Husleden Förvaltning AB 4 000 10 671 14 671 15,3 15,8
Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 109 3 075 6 108 6,5 10,7
Planch AB 3 109 933 4 042 4,2 10,0
Nordea Livförsäkring Sverige AB - 4 071 4 071 4,2 1,3
Nordnet Pensionsförsäkring Ab - 3 744 3 744 3,9 1,2
Swedbank Robur Småbolagsfond
Norden - 3 550 3 550 3,7 1,1
Pollock Invest AB 280 745 1 025 1,1 1,1
Tredje AP-fonden - 3 170 3 170 3,3 1,0
10 största aktieägare 24 885 48 185 73 070 76,2 92,9
Återköpta aktier - 1 158 1 158 1,2 0,4
Övriga aktieägare - 21 733 21 733 22,7 6,8
Totalt 24 885 71 001 95 886 100,0 100,0
Varav styrelse och koncernledning 21 776 34 902 56 678 59,1 79,0
Nivikaaktien 2024-12-31
Handelsplats Nasdaq Stockholm
Aktienamn Nivika
Kortnamn (ticker) NIVI B
ISIN-kod SE0017083272
Segment Nasdaq, Mid Cap
Sektor Real Estate
Valuta SEK
Totalt utestående aktier 95 885 594 st
Totalt antal B-aktier 71 000 794 st
Stängningskurs 31 december 2024 40,30 kr
Marknadsvärde 31 december 2024* 3 864 Mkr
NIVI B och omsättning
Långsiktigt substansvärde och börskurs
0
100
200
300
400
500
600
700
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Total volym, tusen Stängningskurs
0
20
40
60
80
Börskurs, kr Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
===== SIDA 66 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 66
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning
Nivika Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget har till föremål för
sin verksamhet att äga och förvalta mindre och medelstora företag, bedriva handel och förvaltning av aktier och
andra värdepapper samt därmed förenlig verksamhet. Bolagsordningen finns i sin helhet att tillgå på Bolagets
webbplats www.nivika.se.
Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och
leda verksamheten i Nivika Fastigheter. Bolagsstyrningen syftar även till att säkerställa att Bolaget lever upp till
sina åtaganden gentemot aktieägare, kunder, medarbetare, leverantörer och omvärlden i övrigt.
Bolagsstyrningen i Nivika Fastigheter baseras bland annat på aktiebolagslagen, årsredovisningslagen,
bokföringslagen, bolagsordningen, regelverk för emittenter (räntebärande instrument) på de marknadsplatser där
Nivika Fastigheter är noterat, policyer samt interna regler och riktlinjer.
Svensk kod för bolagsstyrning
Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr Bolaget. Bolagsstyrningen i
svenska börsbolag har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och uttalanden samt genom självreglering.
Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är betydelsefull för bolagsstyrningen i svenska börsbolag.
Efterlevnad av Koden
Enligt styrelsens uppfattning har Nivika i alla avseenden följt Koden under verksamhetsåret och har ingen
avvikelse att förklara.
Ägarstruktur och rösträtt
Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn
Real Estate.
Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 december 2024 till 3 864 miljoner kronor och antalet
aktieägare var 4 160 stycken (3 087).
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 95 885 594 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie
A och 71 000 794 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till
en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.
Mer information om ägarstrukturen finns på sidan 65 avsnitt Aktien och ägarna.
Valberedning
Valberedningen representerar aktieägarna. Valberedningen har till uppgift att före bolagsstämman lägga fram
förslag till styrelse och revisorer inklusive ersättning.
Enligt svensk kod för Bolagsstyrning ska Bolaget ha en valberedning som har till syfte att lämna förslag avseende
ordförande på bolagsstämmor, kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden), arvoden och övrig
ersättning till varje styrelseledamot samt ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa revisorer
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
samt förslag till valberedning för den nästföljande årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i
kallelse till årsstämman.
Vid extra bolagsstämma den 20 augusti 2024 antog aktieägarna följande principer för utseende av
valberedningen.
Valberedningen ska utgöras av representanter för de till röstetalet fyra största aktieägarna i Nivika
Fastigheter AB (publ) (”Bolaget”) baserat på den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per
den sista bankdagen i augusti varje år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits
Bolaget vid denna tidpunkt. Om någon av de fyra till röstetalet största aktieägarna väljer att avstå
från sin rätt att utse ledamot till valberedningen, eller annars får anses ha avstått från sådan rätt, ska
nästa aktieägare i turordning beredas tillfälle att utse ledamot. Vid bedömningen av vilka som utgör
de fyra till röstetalet största aktieägarna ska en grupp aktieägare anses utgöra en ägare om de (i)
ägargrupperats i Euroclearsystemet eller (ii) offentliggjort och till Bolaget meddelat att de träffat
skriftlig överenskommelse att genom samordnat utövande av rösträtten inta en långsiktig gemensam
hållning i fråga om Bolagets förvaltning. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som utsetts
av den till röstetalet största aktieägaren, såvida inte valberedningen beslutar annat. Sammansättningen
av valberedningen ska offentliggöras på Bolagets hemsida senast sex månader före årsstämma. I de fall
ledamot är utsedd av viss ägare ska detta framgå. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till
dess att ny valberedning utsetts. Styrelsens ordförande ska ansvara för att sammankalla valberedningen
och ska, i den utsträckning som valberedningen finner lämpligt, delta vid valberedningens arbete såsom
adjungerad utan rösträtt. Ledamöterna i valberedningen erhåller ingen ersättning.
Baserat på valberedningsinstruktionen har Nivikas valberedning erhållit följande sammansättning:
Victoria Skoglund, valberedningens ordförande, utsedd av Värnanäs AB, Erik Dahl, utsedd av Santhe
Dahl Invest AB, Göran Larsson, utsedd av Husleden Förvaltning AB och Jörgen Olsson, utsedd av
Skandinavkonsult i Stockholm AB.
Bolagsstämma
Aktieägarnas rätt att besluta i Bolagets angelägenheter utövas vid bolagsstämman. En gång per år hålls
årsstämman som bland annat beslutar om styrelsens sammansättning, ansvarsfrihet för verkställande
direktör och styrelsens ledamöter, utdelning och val av styrelse och revisorer, samt ersättningsprinciper
för ledande befattningshavare. Årsstämman 2023/2024 kommer att hållas i Värnamo, den 8 maj
2025 kl. 15.00.
===== SIDA 67 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 67
Styrelsens arbete
Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande uppgift är att ansvar för koncernens
organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföring, medelförvaltning och ekonomiska
förhållanden i övrigt är betryggande.
Det åligger styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller
erforderlig information om Bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk
rapportering. Styrelsen svarar också för att fatta beslut i strategiska frågor såsom fastställande av
strategiska planer, affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större
förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. Detta skall göras på ett hållbart sätt med ett väl avvägt
risktagande för att säkerställa en långsiktigt positiv utveckling för Bolaget.
Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning för styrelsen och utfärdar en VD-instruktion som bland annat
anger rapporteringsskyldigheter mot styrelsen. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens ansvar,
arbetsfördelning samt vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen.
Styrelsens utskott
Utskottens arbetsuppgifter och arbetsordning fastställs av styrelsen i skriftliga instruktioner. Utskottens
huvudsakliga uppgift är att bereda ärenden som föreläggs styrelsen för beslut.
Ersättningsutskott
Enligt styrelsens arbetsordning ska ersättningsutskottets uppgifter fullgöras av hela styrelsen.
Ersättningsutskottet är främst ett förberedande organ och tar fram förslag till styrelsen och arbetar
enligt en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att behandla frågor avseende ersättnings- och
anställningsvillkor för verkställande direktör samt andra ledande befattningshavare baserat på de riktlinjer
för ersättning och anställningsvillkor för verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare som
beslutats av årsstämman.
Revisionsutskott
Styrelsen har inom sig inrättat ett revisionsutskott. Revisionsutskottet består av Håkan Eriksson
(ordförande), Elisabeth Norman, Thomas Lindster och Helena Nordman-Knutsson.
Revisionsutskottet är främst ett förberedande organ som tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt
en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att övervaka processerna kring Nivikas finansiella
rapportering och interna kontroll för att säkerställa kvaliteten i den externa rapporteringen.
Styrelsens sammansättning
Styrelsen skall bestå av lägst tre och högst nio ledamöter med högst fem suppleanter. Om styrelsen består
av tre ledamöter skall minst en suppleant utses. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa
årsstämma. Styrelsen har under året utgjorts av åtta ledamöter.
Styrelsens oberoende
Enligt Koden skall majoriteten av de bolagstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande
till Bolaget och bolagsledningen. Enligt koden skall vidare minst två av de ledamöter som är oberoende i
förhållande till Bolaget och bolagsledningen också vara oberoende i förhållande till större aktieägare. Med
större aktieägare avses aktieägare som direkt eller indirekt kontrollerar 10 procent eller mer av samtliga
aktier eller röster i Bolaget. Styrelsens bedömning är att majoriteten av styrelsen, sex av åtta, ledamöter
är oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledning. Av dessa är tre även oberoende i förhållande till
större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande har till uppgift att leda styrelsens arbete samt att tillse att styrelsens arbete
bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Ordföranden ska genom kontakter med VD
följa utvecklingen i Bolaget samt tillse att styrelsens ledamöter genom VD:s försorg fortlöpande får den
information som behövs för att kunna följa Bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling.
Ordföranden ska vidare samråda med VD i strategiska frågor samt kontrollera att styrelsens beslut
verkställs på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden ansvarar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och för
att förmedla synpunkter från ägarna till styrelsen. Ordföranden deltar inte i det operativa arbetet inom
Bolaget. Hon ingår inte heller i koncernledningen.
Styrelsens arbete under 2023/24
Styrelsen har under 2023/24 haft tjugotvå styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte.
Styrelsen får genom månadsrapporter och vid styrelsemöten löpande information om såväl den
affärsmässiga som den finansiella utvecklingen samt hållbarhetsarbete. Varje styrelsemöte har följt
en godkänd agenda, som tillsammans med underlag, har tillhandahållits ledamöterna inför respektive
styrelsemöte.
VD och CFO deltar vid styrelsemöten, VD som föredragande och CFO är styrelsens sekreterare.
Andra medarbetare i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande i särskilda frågor
när styrelsen så finner motiverat. Till de fasta punkterna som behandlas på styrelsemötena hör VD-
rapport, Rapport om Bolagets skatter och avgifter samt eventuella tvister, Likviditet och Potentiella
förvärv och investeringar.
Därutöver behandlade styrelsen ett antal andra frågor vid sina möten där särskild uppmärksamhet
ägnades åt Strategi och affärsplan, stigande räntor, finansiering och refinansiering med tillhörande effekt
på verksamheten, Hållbarhet, Revisionsutskottsfrågor, Ersättningsutskottsfrågor, Bolagsstyrningsfrågor,
samt Årsbokslut och delårsrapporter.
Med avseende på revisionsutskottet rapporterades frågor såsom redovisningsprinciper, ekonomiskt utfall,
riskhantering, regelefterlevnad, eventuell visselblåsning och uppförandekoden, intern kontroll samt resulta-
tet av den externa revisionen.
Styrelsens utvärdering
Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt utförda arbete. Samtliga styrelseledamöter tillställs
en länk till ett utvärderingsformulär med frågor avseende arbetsformer och arbetsklimat, inriktning för
styrelsens arbete samt tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelseledamöternas
svar sammanställs i en rapport som skickas till styrelseordföranden. I enlighet med arbetsordningen
presenteras rapporten och resultatet av utvärderingen diskuteras på ett ordinarie styrelsemöte.
Utvärderingen används som ett verktyg för att utveckla styrelsens arbete.
Ersättning till styrelsen
Arvodet till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman. På årsstämman den 5 februari 2024 beslutades
att arvode till styrelsens ledamöter för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 515 000 kronor
på årsbasis för styrelseordföranden och 250 000 kronor på årsbasis för respektive styrelseledamot som
är oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare och 200 000 vardera till övriga ledamöter
vilka är beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Stämman beslutade även att ersättning
för utskottsarbete i revisionsutskottet som för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 50
000kronor på årsbasis för ordföranden i revisonsutskottet och 25 000 vardera till övriga ledamöter i
revisionsutskottet. För vidare information om ersättning till styrelsens ledamöter hänvisas till Not 7.
===== SIDA 68 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 68
Bolagsstyrningsrapport
Styrelsens sammansättning per 2024-12-31 och närvaro under 2023/2024
1) Avser Värnanäs AB i vilket Viktoria Bergmans innehav uppgår till 44 procent och Niclas Bergmans innehav uppgår till 44 procent.
2) Viktoria Bergman var styrelseledamot till och med årsstämma 2024-02-05
3) Tim Floderus vald till styrelseledamot på årsstämma 2024-02-05
4) Oscar Welandson vald till styrelseledamot på extra bolagsstämma 2023-10-26
Namn Funktion Invald,
år
Oberoende
gentemot större
ägare
Oberoende
gentemot
bolaget och
bolagets
ledning
Närvaro
styrelsemö-
ten
Revisions-
utskottet
Närvaro
revisions-
utskottet
A-aktier
(privat eller
genom bolag)
B-aktier
(privat eller
genom bolag)
Elisabeth Norman Styrelseordförande 2017 Ja Ja 22/22 Ledamot 6/6 - 42 412
Viktoria Bergman2 Styrelseledamot 2018 Nej Nej 7/22 - - 7 4361 2 1671
Santhe Dahl Styrelseledamot 2020 Nej Ja 20/22 - - 6 952 16 059
Håkan Eriksson Styrelseledamot 2008 Nej Ja 22/22 Ordförande 6/6 3 109 3 075
Tim Floderus3 Styrelseledamot 2024 Nej Nej 15/22 - - 7 436 2 167
Benny Holmgren Styrelseledamot 2016 Nej Nej 22/22 - - 280 2 773
Thomas Lindster Styrelseledamot 2020 Ja Ja 21/22 Ledamot 5/6 - 25
Helena Nordman-Knutsson Styrelseledamot 2023 Ja Ja 18/22 Ledamot 6/6 - 0
Oscar Welandson4 Styrelseledamot 2023 Nej Ja 19/22 - - 4 000 10 6710
Revisorer
Den externa revisorn är en oberoende granskare av räkenskaperna för att säkerställa att den i allt
väsentligt ger en korrekt, rättvisande och fullständig bild av Bolagets ställning och resultat. Revisorn
granskar också styrelsens- och verkställande direktörens förvaltning och redovisar sina iakttagelser för
styrelsen utan ledningens närvaro.
Efter varje räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till
årsstämman. Enligt bolagsordningen ska Bolaget ha en till två revisorer, med eller utan suppleanter. Vid
årsstämman 5 februari 2024 valdes Ernst & Young Aktiebolag till Bolagets revisor med Jonas Svensson
som huvudansvarig revisor. Ersättning till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. För vidare information
om arvoden till revisorerna hänvisas till Not 5.
VD och koncernledningw
VD och koncernchef är ansvarig för den löpande förvaltningen av koncernens verksamheter i enlighet
med styrelsens riktlinjer och anvisningar. VD förser styrelsen med erforderligt underlag för dess arbete
både inför och mellan styrelsens sammanträden.
VD utser i sin tur övriga medlemmar i den verkställande ledningen. Den verkställande ledningen utgörs
av VD, CFO, COO, fastighetschef, Uthyrningschef samt Transaktion- och finansieringsansvarig. Den
verkställande ledningen har ett övergripande exekutivt ansvar.
Den verkställande ledningen har ett övergripande ansvar för Nivika i frågor av långsiktig och strategisk
karaktär såsom koncernens organisation, förvärv, varumärke, investeringar och finansiering. Utöver
de schemalagda mötena stämmer koncernledningen löpande av frågor vid behov. Centrala funktioner
som hållbarhetschef och inköp samt förvaltningsansvariga för respektive ort ansvarar för sitt respektive
område.
Förvaltningscheferna tillsammans med COO, Uthyrningschef och fastighetschef har förvaltningsmöte
minst varannan månad för att följa upp verksamheten och diskutera övergripande frågor. COO har också
enskilt månadsmöte med respektive förvaltningschef.
===== SIDA 69 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 69
Bolagsstyrningsrapport
Riskbedömning
Omfattning och bedömning av Bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i
synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom Bolagets hållbarhetsarbete
identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.
Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och
stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekommer på
koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på
en processnivå vilket går under benämningen Intern Kontroll för Finansiell Rapportering (IKFR).
Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten.
För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga
processteg: identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av
åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i
ekonomihandboken och en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy.
Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i
arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning
enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i
den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av
kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som
redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en
ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller
har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt
proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.
Inom styrelsen ingår ansvaret i arbetet med frågor för revisionsutskottet att löpande utvärdera Bolagets
risksituation varefter styrelsen även gör en årlig genomgång av risksituationen.
Kontrollaktiviteter
Ekonomiavdelning och fastighetsavdelning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett
begränsat antal personer har firmateckningsrätt och en attestordning finns upprättad.
Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp
aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner.
Till varje identifierad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR ska kontroller kopplas tills dess att
risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade
processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktiviteter hanteras inom koncernen.
Bolaget ska säkerställa att nyckelkontroller finns implementerade och efterlevs. Varje kontroll ska utföras
med spårbarhet, vilket innebär att kontrollbevis ska arkiveras och dokumenteras på lämpligt vis vid varje enskilt
kontrollutförande.
Relevanta kontrollaktiviteter utförs för de risker som identifierats inom de väsentliga processerna. Syftet med
dessa kontrollaktiviteter är att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den finansiella rapporteringen.
Respektive nyckelkontroll ska tilldelas en ägare som ansvarar för att nyckelkontrollen utförs. Det är
koncernledningens ansvar att säkerställa att de lägsta kraven avseende IKFR är känd genom organisationen
och att tillräcklig ansvarsfördelning är på plats (Segregations of Duties, SoD). Koncernen har identifierat de
minimikrav som ska gälla för ansvarsfördelning vilka framgår i processkartorna för respektive väsentlig process.
Information och kommunikation
Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera
betydelsefull information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del
av god intern kontroll. Koncernledningens möten ska användas som ett forum för kommunikation och
informationsspridning kopplat till riskhantering i koncernen. Likaså åligger det koncernledningen att säkerställa
att de processansvariga kopplat till den finansiella rapporteringen har tillräcklig kunskap om de väsentliga
riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen.
IKFR-koordinator, tillika ekonomichef på Nivika, ansvarar för att varje medarbetare har tillräcklig
kunskap om intern kontroll för att kunna utföra sina arbetsuppgifter på ett tillfredsställande sätt från ett
internkontrollperspektiv, exempelvis kunskap om applicerbara lagar och regler eller hur kontroller skall utföras
och dokumenteras.
Styrelsen i Nivika säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att tillse att Bolaget har en
ändamålsenlig organisation samt rutiner och instruktioner för sitt arbete med den finansiella rapporteringen.
Rutinerna för den externa informationsgivningen syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig
och korrekt information om Nivikas utveckling och finansiella ställning. Nivika har en informations- och
kommunikationspolicy som uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Finansiell rapportering och
verksamhetsinformation lämnas regelbundet i form av:
• Boksluts- och delårsrapporter, vilka publiceras som pressmeddelanden
• Årsredovisningar
• Pressmeddelanden om viktiga nyheter och händelser som väsentligt kan påverka
värderingen av Bolaget och Bolagets aktie och obligationer
• Presentationer, möte och telefonkonferenser för finansanalytiker, investerare och media
• Alla rapporter, presentationer och pressmeddelanden publiceras på koncernens hemsida; www.nivika.se
samtidigt som de kommuniceras till marknaden
Uppföljning
Koncernledningen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de
specifika kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process kopplad till den finansiella rapporteringen är
fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga riskerna Nivika står inför. Kontrollaktiviteter ska dokumenteras så
att spårbarhet finns av utförandet.
Systemet för koncernövergripande riskhantering och IKFR ska följas upp kontinuerligt och syftar till att
säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt.
Detta innefattar att styrelsen i arbetet med revisionsutskottets frågor åtminstone årligen ska granska den interna
kontrollen och avrapportera till styrelsen.
===== SIDA 70 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 70
Bolagsstyrningsrapport
INTERN STYRNING OCH KONTROLL
uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihandboken och
en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy.
Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i
arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning
enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i
den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av
kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som
redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en
ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller
har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt
proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.
Intern kontroll
Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen samt Koden,
som innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i Nivikas system för intern kontroll och
riskhantering i samband med den finansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrnings-rapporten.
Styrelsen ska bland annat se till att Nivika har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer
att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga
system för uppföljning och kontroll av Bolagets verksamhet och de risker som Bolaget och dess verksamhet
är förknippad med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att Bolagets
operativa strategier och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas.
Den interna kontrollen ska vidare säkerställa att den externa finansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är
tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar
följs samt att krav på noterade bolag efterlevs.
Den interna kontrollmiljön inom Nivika Fastigheter följer det etablerade så kallade COSO*-ramverket *(COSO
– Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commision), och påverkar alla funktioner i Bolaget
och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. Ramverket består av fem komponenter,
kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Kontrollmiljö och kontrollåtgärder säkerställer effektiviteten i Bolaget och utgör basen för den interna
kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och VD och omfattar
arbetsordning samt VD-instruktion. Övergripande policyer uppdateras löpande och fastställs av styrelsen en
gång per år.
Nivikas kontrollmiljö innefattar de värderingar och den etik som styrelsen, VD och koncernledningen
kommunicerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, ansvar och befogenheter
samt den kompetens som medarbetarna har. Styrelsen arbetar löpande med bedömning och hantering av
risker. Nivikas styrelse har valt att inte inrätta en internrevisionsfunktion för den interna kontrollen. Styrelsen
bedömer att den existerande organisationen och befintliga kontrollstrukturer inom Nivika möjliggör en
effektiv verksamhet, identifierar risker i den finansiella rapporteringen och säkerställer efterlevnaden av
tillämpliga lagar och regler.
Ansvar och befogenheter definieras i instruktioner för attesträtt, manualer, policyer, rutiner och
uppförandekod. Några exempel är bolagsordning, styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, finanspolicy
och ekonomihandbok. Dessa riktlinjer utgör tillsammans med lagar och externa regelverk den så kallade
kontrollmiljön. Styrelsen prövar löpande dessa instruktioners relevans och aktualitet. Ansvaret för att
kontinuerligt upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med den interna kontrollen
avseende den finansiella rapporteringen är delegerat till den verkställande direktören. Koncernledningen och
övriga ledande befattningshavare har ansvaret för intern kontroll inom sina respektive ansvarsområden.
Omfattning och bedömning av Bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i
synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom Bolagets hållbarhetsarbete
identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.
Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten.
För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga processteg:
identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt
===== SIDA 71 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 71
Bolagsstyrningsrapport
RISKER OCH RISKHANTERING
All affärsverksamhet innebär risktagande. En systematisk och strukturerad riskhantering i kombination med
Nivikas strategi och affärsmodell ger god riskspridning. Risker hanteras på flera nivåer inom koncernen och
styrelsen analyserar och säkerställer med underlag från VD och koncernledning vad som måste hanteras.
Koncernledningen har ansvar för den löpande riskhanteringen inom respektive ansvarsområde och ansvarar
för att den egna verksamheten hanterar möjligheter och risker, att det finns rutiner i enlighet med policyer
och regelverk samt att de efterlevs och följs upp. Risker relaterade till Nivikas verksamhet, liksom bedömd
sannolikhet och eventuell påverkan på Bolaget, identifieras och bedöms minst årligen i en strukturerad
process.
Riskarbete utifrån Nivikas mål
Enligt COSO-ramverket ska bolagsövergripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets affärsmål
uppnås. Inom ramen för en organisations fastställda syfte eller vision fastställer ledningen strategiska
mål, väljer strategi och preciserar en uppsättning mål för verksamhetens olika delar. Detta ramverk för
företagsövergripande riskhantering är anpassat för att nå organisationens mål inom fyra områden, strategiska-
operationella-, finansiella- och legala risker.
Strategiska risker
Strategiska risker är långsiktiga och övergripande och omfattar bland annat koncernens styrning, planering
och resursallokering, marknadsförutsättningar, hållbarhet, kommunikation och relation till omvärlden.
Koncernen är exponerad för allmänna makroekonomiska trender och därav betingade förändringar i sina
kunders köpkraft och konsumtionsmönster. Makroekonomiska eller politiska beslut och händelser runt om
i världen påverkar koncernens verksamhet, såväl lokalt som på en global skala. Politisk osäkerhet och svaga
makroekonomiska förhållanden kan indirekt påverka efterfrågan på lokaler och bostäder.
Operationella risker
Operationella risker omfattar bland annat risker i koncernens förvärvs-, förvaltnings- och projektverksamhet,
inklusive uthyrning, HR och IT.
Finansiella risker
Finansiella risker omfattar bland annat risker i koncernens värdering av fastigheter, marknadsrisker,
likviditetsrisker, bokföring och rapportering, kapitalstruktur och skattefrågor. Koncernen är exponerad för
ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det
övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella
skulder utgörs av externa lån. Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella
risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar
i till exempel räntenivåer. Bolaget utsätts framför allt för ränterisk, finansierings- och refinansieringsrisk,
likviditetsrisk och kredit- och motpartsrisk.
Legala risker
Legala risker är kopplade till regelefterlevnad och omfattar bland annat koncernens efterlevnad av etiska och
legala regler och krav på bokföring och rapportering.
Koncernen är exponerad för ett antal risker i samband med ändrad lagstiftning, överträdelser av lagar och
regler i verksamheten eller eventuella fel i avtal som Bolaget har undertecknat. Bristande hantering av
relationer med intressenter skulle det kunna orsaka störningar i verksamheten och få en negativ påverkan
på koncernens anseende. Dessa krav omfattar bland annat lagar gällande miljö, priskontroller, efterlevnad av
konkurrenslagstiftning, data- skydd, mänskliga rättigheter samt arbetslagar. Hårdare miljökrav, återställning
av miljön i samband med stängda anläggningar eller brott mot olika tillstånd. Det finns en ökad efterfrågan
från investerare och regulatoriska organ för tydligare finansiella upplysningar från företagen när det gäller
klimatrelaterade risker och möjligheter.
===== SIDA 72 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 72
Bolagsstyrningsrapport
Risköversikt
Strategiska risker
Hållbarhet - Klimatförändringar kan leda till fysisk påverkan på fastigheterna som kan ge ökade kostnader och kräva större resurser vilket kan påverka Nivikas verksamhet, hyresgäster och leverantörer
- Bristande kontroll och uppföljning kan ge en klimatpåverkan i hela värdekedjan och påverka verksamhetens klimatpåverkan negativt
Planering och resursallokering
- Om strateg och affärsplan saknas eller otydlig kan det försvåra möjligheten att uppnå strategiska mål
- Fastigheter i Nivikas bestånd kan uppfattas som mindre attraktiva för hyresgäster om Nivika inte förstår hyresgästens behov av exempelvis läge, hyresnivå, storlek eller kvalitet och kan leda till lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Brist i planering, budgetering, likviditet, organisation eller resurser kan leda till att Nivika inte kan fullfölja strategiska beslut, genomföra projektstart enligt plan eller fullfölja överenskommelser
Fastighetstransaktioner - Nivika förvärvar och avyttrar fastigheter i syfte att förädla fastighetsportföljen, om due diligens är bristfällig, dokumentation eller lagefterlevnad saknas kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid.
Marknad och makrofaktorer
- Processer tillsammans med potentiella hyresgäster, leverantörer, kommuner eller länsstyrelser kan vara långdragna och kräva mer tid och resurser än planerat och kan även leda till ökade kostnader och eventuellt förseningar
- Konkurrens på lokal fastighetsmarknad kan öka och skulle kunna göra att projekt blir dyrare eller att Nivika inte har möjlighet att växa i de områden där Bolaget vill växa
- Om det blir många aktörer på fastighetsmarknaden kan det leda till att utbudet blir högre än efterfrågan på lokaler och bostäder vilken kan ge högre vakanser och lägre hyresintäkter för Nivika
Kommunikation och relationer - Om Nivikas kommunikation med intressenter skulle vara otillräcklig och Bolaget därmed inte når ut med sitt budskap och strategi mot ägare och kreditgivare eller om Nivikas policys och riktlinjer är otillräckligt kommunicerade inom Bolaget och därmed inte
efterföljs kan det skada Nivikas varumärke och lokala ställning
Operationella risker
Fastighetsutveckling
- Nivika utvecklar fastighetsportföljen via renovering, om- och nybyggnation, om projektprocessen är bristfällig, dokumentation brister eller felbedömningar sker kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid.
- Om Nivika inte klarar av att fullfölja projekt enligt plan, kan det leda till förlorade intäkter och vite
- Om Projekt försenade på grund av kulturskydd, miljöskydd, ändringar i planbestämmelser, överklaganden m.m.
- Miljörisker vid förvärv av mark, fastigheter och/eller andra bolag. Kan finnas i verksamheten, bland leverantörerna eller hyresgästernas verksamhet och vara kopplat till ex materialval, radon, föroreningar, upptäcks inte detta vid Due Diligense kan det leda till ökade
kostnader
Fastighetsförvaltning
- Om Nivika brister i tillsyn, underhåll och förvaltning av sina fastigheter kan det skapa hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad vilket kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans
- Vakanser kan uppstå i beståndet vid te x minskning av fysisk handel eller rädsla för lågkonjunktur vilket innebär lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Extremt väder leder till ökade kostnader, ex. översvämningar, ökat snöfall, regn och storm m.m.
Uthyrning
- Nivika gör inte tillräcklig motpartskontroll och därmed riskerar att ta in hyresgäster som inte kan betala. hyresgäster som är stökiga och skapar otrivsel för omgivande hyresgäster kan innebära lägre hyresintäkter och ökad vakans.
- Hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans
- Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser
Medarbetare - Att inte kunna attrahera och behålla nyckelpersoner eller kompetenta medarbetare eller om den psykosociala påfrestningen eller arbetsbelastningen blir för hög kan det skada Nivikas varumärke och leda till högre kostnader
- Bristande efterlevnad av säkerhets- och hälsoföreskrifter kan leda till olycka eller orsaka på person och kan påverka produktivitet och varumärke negativt
IT- och cybersäkerhet - Nivika kan råka ut för fel i, eller intrång i dess drift- och serversystem som kan orsaka problem med lagring eller hantering av personuppgifter
- Beroende av IT-system i verksamheten kan orsaka ökade kostnader och krav på resurser vid intrång eller problem i drift
Oförutsedda händelser - Om Nivika har bristande kontinuitetsplanering kan det leda till att Bolaget förlorar viktigt information och har långsam återhämtningsprocess
Legala risker
Bolagskod - Om Nivikas enskilda medarbetare, av misstag eller avsiktligt, agerar i strid med Bolagskod och interna policy och processer kan det orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet
Lagstiftning, regler och politiska
beslut
- Om Nivikas hyresgäster bedriver illegal verksamhet kan det skada Bolagets anseende och eventuellt ge rättsliga påföljder
- Om Nivika brister i att följa myndighetskrav, exempelvis el, brandföreskrifter, hissar, OVK m.m. kan det ge högre kostnader och orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet
- Tvist med kommersiell hyresgäst, leverantör eller bristfälligt utformade avtal skulle kunna ge en negativ ekonomisk påverkan via exempelvis skadestånd
- Om Nivika inte är förberedd på politiska beslut som kan påverka Bolagets fortsatta utveckling, eller innehar bristande kunskap inom bidrags- och byggregler eller brister gäller mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, svart arbetskraft etc. bland leverantörer och entre-
prenörer, kan det orsaka ökade kostnader och skada Nivikas varumärke
Finansiella risker
Omvärld och marknad - Förändringar i marknadsvillkor för finansiering, marginaler och räntor kan påverka Nivikas möjlighet till refinansiering, avkastning och förändra den finansiella situationen
Finansiering - Om Nivika inte skulle kunna uppfylla sina åtaganden i enlighet med finansiärers covenantavtal kan innebära att Nivika inte kan erhålla finansiering eller att finansiering endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader
Rapportering och bokföring - Bristfälliga processer för fastighetsvärdering och liknande marknadsvärderingar kan leda till missvisande värderingar och därmed för högt eller för låg resultat för Nivika och skada Nivikas förtroende på marknaden
- Om Nivikas finansiella rapportering skulle innehålla felaktigheter kan det leda till sanktioner från FI och/eller Nasdaq
===== SIDA 73 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 73
Bolagsstyrningsrapport
Väsentliga risker
Koncernledningen har identifierat de väsentliga risker som bedöms föreligga. Riskerna har utvärderats, hanterats
och rapporterats till styrelsen. För risker som bedömts ha relativt hög sannolikhet för att inträffa kombinerat
med relativt stor inverkan på koncernen har ansvarig inom koncernen utsetts och handlingsplan upprättats.
Dessa handlingsplaner följs upp kontinuerligt av ledningsgruppen och rapporteras till styrelsen. Vidare har ett
antal styrdokument och policyer upprättats av ledningsgruppen och styrelsen och ändamålsenliga interna kon-
trollfunktioner och system har etablerats för att reducera, exportera och i möjligaste mån eliminera potentiella
risker i verksamheten.
Några specifika risker och osäkerhetsfaktorer
Hållbarhetsrisker
Hållbarhetsrisker kopplade till miljö och klimat innefattar faktorer som ökade kostnader på grund av
höga koldioxidutsläpp, resursanvändning, avfallshantering, energiförbrukning samt kostnader som kan
uppstå vid bristande regelefterlevnad kring biologisk mångfald och miljöskydd.
Det kan uppstå en finansiell risk för bolag som har negativ påverkan eller bristfällig hantering av de
människor som direkt eller indirekt påverkas av Bolagets verksamhet. Exempelvis kan detta omfatta
arbetsvillkor för anställda, mänskliga rättigheter i leverantörskedjan samt Bolagets påverkan på det
lokala samhället. Bristande hantering av dessa risker kan leda till hög personalomsättning, svårigheter att
attrahera ny personal, minskat förtroende eller varumärkesskador.
Svag bolagsstyrning, inklusive brister i styrelse, ledning, styrsystem, policyer, rutiner och kontroller, kan
medföra regulatoriska risker och leda till böter eller andra sanktioner. En transparent och ansvarsfull
styrning är avgörande för Nivikas utveckling och för att minimera finansiella risker. Det kan handla om
styrelsens sammansättning, ledningsstrukturer, hållbarhetsrapportering, affärsetik, regelefterlevnad och
antikorruptionsarbete.
Nivika hanterar hållbarhetsriskerna genom att hållbarhet är en integrerad del i Bolagets verksamhet.
Geopolitik och säkerhet
Den globala geopolitiska situationen har blivit mer osäker Det har en potentiell påverkan på de normala
internationella relationerna, vilket leder till mer komplexa situationer för företagen på flera sätt. Det
kan vara inflation och den ekonomiska utvecklingen i stort, statliga regleringar och tullar i olika delar
av världen, högre energipriser och räntor, en avmattning på finansmarknaden och högre risk för
cyberattacker. Nivika kan påverkas av förändrade regleringar och tullar genom våra hyresgäster som
om de blir påverkade kan få försämrad lönsamhet och i förlängningen kan det leda till ökade vakanser.
Dock verkar Nivika i en geografi där bolag historiskt har visat stark motståndskraft tidigare. Nivika kan
påverkas av ett fluktuerande energipriset vilket kan få genomslag på energikostnader men också på
serviceintäkter då en stor del av energin vidaredebiteras hyresgästen. De kommersiella hyreskontrakten
är i princip samtliga KPI-indexerade och där kompenserar hyreshöjning för inflationen, hyreshöjningen
för bostadshyresgäster kan däremot vara både under och över inflationen och kan ge effekten att Bolaget
inte fullt ut kan kompensera sig för kostnadsökningarna respektive år.
Som en följd av det geopolitiska läget med högre osäkerhet har Nivika extra fokus på vilka makroeffekter
detta ger kort- och långsiktigt.
Kapitalmarknad
Under 2024 har inflationen fallit tillbaka och finansieringsförutsättningarna för fastighetsbolag avsevärt
förbättrats. Tillgången till kapitalmarknaden är åter god och finansieringsvillkoren är numera på nivåer
som 2021
. Nivika emitterade obligationer för ett totalt nominellt belopp om 400 miljoner kronor i
november 2024 med en marginal på 3,25 procent vilket är den lägsta marginalen Nivika har erhållit på
obligationsmarknaden.
Hållbar organisation och medarbetare
Engagerade medarbetare med rätt kompetens är avgörande för att Nivika ska kunna konkurrera på
ett framgångsrikt sätt inom branschen. Det finns alltid en risk att kompetenta medarbetare lämnar
Bolaget och att Bolaget inte lyckas attrahera och rekrytera ny kompetens. Det finns också en risk att
medarbetares engagemang och prestation påverkas om Bolaget inte på ett tydligt sätt kommunicerar
vad strategin innefattar, inte ger möjligheter till intern utveckling eller inte säkerställer en sund och
säker arbetsmiljö.
Kategori Riskbeskrivning Hantering
Marknad -
Vakanser
Den största risken anses vara att upp-
rätthålla Nivikas höga uthyrningsgrad
på framför allt kommersiella lokaler.
En generell konjunkturnedgång kan
medföra minskad efterfrågan på
lokaler, ökade kostnader och sänkta
hyresnivåer på bolagets samtliga
marknader.
Nivika är beroende av att hyresgästen
betalar avtalad hyra i tid, och att hy-
resgästen är i god ekonomisk situation
och kan fullgöra sina förpliktelser
Nivika ska:
- Ha kontinuerlig översikt av hyresgäststocken för att
på så sätt säkerställa att Nivika tidigt upptäcker en
hyresgäst med problem/önskan om minskade ytor eller
tankar på avflyttning
- Vid nyuthyrning genomförs sedvanlig bedömning
av potentiell hyresgäst inklusive dess betalningsför -
måga, vid behov tecknas hyresgarantier i erforderlig
omfattning
- Arbeta proaktivt och direkt ta kontakt med kommer -
siell hyresgäst som blir försenad med hyresbetalningen
- Följa uppsatt process vid utebliven betalning både för
kommersiell- och bostadshyresgäst
- Bibehålla lokal anknytning för att tidigt uppfatta
förändringar på den lokala marknaden
- Arbeta för att behålla Nivikas goda rykte som
attraktiv hyresvärd
- Nivika har förvaltningsansvariga på respektive ort
som skall vara nära hyresgästen och ha god lokal
kännedom.
Kategori Riskbeskrivning Hantering
Marknad -
ränta
Risken bedömdes ha en hög påverkan
om räntor skulle höjas signifikant, vilket
också har skett under året. Det har
även inneburit en stor påverkan på hela
branschen. Största påverkan på Nivika
är att expansionstakten minskar samt
att finansiella kostnader ökar.
Nivika ska:
- Fortsätta arbeta nära sina banker och fortsätt arbeta
med beslutad andel bundna räntor /räntesäkringar
utifrån finanspolicy och styrelsens instruktioner för att
begränsa effekten av räntehöjningarna
- Vara öppna för alternativa finansieringsformer såsom
obligationer
Finansiering Risken bedömdes ha en hög påverkan
om finansiering endast skulle kunna
erhållas till avsevärt högre kostnader,
vilket också delvis har skett under året.
Det har inneburit en stor påverkan på
hela branschen. Största påverkan på
Nivika är att expansionstakten minskar
samt att finansiella kostnader ökar.
Nivika ska:
- Fortsätta arbeta nära sina banker och fortsätt arbeta
med beslutad andel bundna räntor /räntesäkringar
utifrån finanspolicy och styrelsens instruktioner för att
begränsa effekten av räntehöjningarna
- Vara öppna för alternativa finansieringsformer såsom
obligationer
Operationell risk
Finansiell risk
===== SIDA 74 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 74
Bolagsstyrningsrapport
Nivika har en företagskultur som främjar nyfikenhet och nytänkande. Bolaget arbetar aktivt för att ha
hållbara medarbetare. Gemensam värdegrund med en sund kultur samt ett öppet och transparent
arbetsklimat Utöver företagskulturen finns också etablerade processer som säkerställer långsiktig
kompetensförsörjning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner, ett gott ledarskap och en
öppenhet för internrekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Bolaget arbetar även aktivt med att erbjuda
relevanta utvecklingsmöjligheter och att vårda varumärket som attraktiv arbetsgivare. Detta innefattar
bland annat att vara ett hållbart företag i alla dimensioner. Vad gäller förståelse för Bolagets strategi och
värderingar säkerställs det på ett tidigt stadium genom det så kallade onboardingprogram som alla nya
medarbetare genomgår. Nivikas chefer och medarbetare har också en viktig roll i att säkerställa att en bra
arbetsmiljö erbjuds.
IT- och cybersäkerhet
Nivika är beroende av IT-system för driften av viktiga affärssystem, inklusive de som används av
administrativa och finansiella funktioner inom Bolaget. Förknippat med detta finns det ett antal
underliggande risker i form av exempelvis driftstopp av servrar och virusattacker vilka skulle kunna ha en stor
negativ påverkan på Bolagets verksamhet. Det finns även en risk att obehöriga genom intrång i Bolagets
IT-system orsakar skada för Bolaget eller Bolagets hyresgäster. Digitalisering skapar nya affärsmöjligheter
men kan också innebära nya riskmoment, bland annat vad gäller hantering av persondata. Nivika bedriver ett
kontinuerligt proaktivt arbete med IT-säkerhet och Bolagets IT-policy kombinerat med uppförandekod, som
ska ge en tydlig vägledning för alla medarbetare. Samtliga medarbetare får också öva på sina IT-kunskaper
genom regelbundna utbildningar, korta utbildningar som skapar förståelse och kunskap om bedrägerier,
skadlig programvara/virus och användarbeteende. Utbildningarna prioriteras individuellt beroende på
resultat i tidigare genomförda kurser.
Revisorns yttrande över
bolagstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org. nr 556735-3809
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2023-09-01 – 2024-12-31
på sidorna 66-76 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av
bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en
revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att
denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket
punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 3 april 2025
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
===== SIDA 75 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 75
Bolagsstyrningsrapport
STYRELSEN
Styrelsen i Nivika Fastigheter AB (publ) bestod per 31 december 2024 av åtta ordinarie ledamöter.
Mer om bolagets finns på nivika.se/investor-relations/styrelsen.
THOMAS LINDSTER
Styrelseledamot
sedan 2020
Född: 1958
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från Högskolan i
Växjö. Direktör Danske Bank,
konsult och rådgivare inom
finansiering
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Holmgren
Group m.fl.
Styrelseledamot Edström
Gruppen m.fl..
Aktieinnehav i bolaget
25 000 B-aktier
(privat eller genom bolag)
SANTHE DAHL
Delägare och styrelseleda-
mot sedan 2020
Född: 1954
Utbildning och bakgrund
Entreprenör
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseordförande Vida AB,
Santhe Dahl Invest AB
och Växjö DFF AB.
Styrelseledamot i Canfor
Corporation (Canada), FPI
AB, GBJ Bygg AB, med flera
Aktieinnehav i bolaget
6 952 000 A-aktier och
16 059 484 B-aktier
(privat eller genom bolag).
HELENA NORDMAN-
KNUTSON
Styrelseledamot
sedan 2023
Född: 1964
Utbildning och bakgrund
Pol.mag. från Helsingfors
Universitet samt Ekon.mag
från Svenska Handelshögskolan
i Helsingfors
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Alimak
Group, Karnell Group,
Exel Composites Oy,
USWE Sports.Ledamot i
placeringskommittén för
Kungliga Vetenskapsakademin
och Sjöberg Stiftelsen.
Aktieinnehav i bolaget
369 B-aktier
(privat eller genom bolag)
BENNY HOLMGREN
Delägare och styrelseleda-
mot sedan 2016
Född: 1961
Utbildning och bakgrund
Huvudägare och VD
i familjeföretaget
Holmgren Group AB
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot och
verkställande direktör i
Holmgren Group AB,
styrelseledamot Kabe Group
AB. Huvudägare och VD i
familjeföretaget Pollock Invest
AB, med flera.
Aktieinnehav i bolaget
280 000 A-aktier och
2 772 631 B-aktier
(privat eller genom bolag).
ELISABETH NORMAN
Styrelseordförande
sedan 2017
Född: 1961
Utbildning och bakgrund
Fil.kand från Uppsala
Universitet och Stockholms
Universitet. Entreprenör inom
fastighetsbranschen, chef
fastighet/hållbarhet TV4
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Cibus
Nordic Real Estate AB,
styrelseordförande AB
Enköpings Hyresbostäder,
vice Styrelseordförande
Sveriges Allmännytta AB,
styrelseledamot i ByggPartner
Grtuppen AB (publ) och
ByggPartner i Dalarna AB,
med flera
Aktieinnehav i bolaget
42 412 B-aktier
(privat eller genom bolag)
HÅKAN ERIKSSON
Delägare och styrelseleda-
mot sedan 2008
Född: 1962
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från Luleå
Universitet. Investerare och
rådgivare inom
företagsöverlåtelser
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Skandinav-
konsult AB, styrelseledamot
Ferronordic AB, med flera
Aktieinnehav i bolaget
3 108 600 A-aktier och
3 075 713 B-aktier
(privat eller genom bolag)
TIM FLODERUS
Delägare och styrelseleda-
mot sedan 2024
Född: 1994
Utbildning och bakgrund
Kandidatexamen från
Handelshögskolan i Stockholm.
Över tio års erfarenhet från
Investment AB Öresund.
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Arbetar med investerings -
verksamhet i Värnanäs AB och
Lodet AB. Styrelseledamot i
Värnanäs AB, Lodet AB, TMF
Invest AB, Tendron Invest
AB, WMF Group AB och Ås
Härads Holding AB.
Aktieinnehav i bolaget
7 435 600 A-aktier och
2 201 593 B-aktier
(privat eller genom bolag)
OSCAR WELANDSON
Delägare och styrelseleda-
mot sedan 2023
Född: 1991
Utbildning och bakgrund
-
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i
Weland Holding AB samt
styrelseledamot i ett
flertal dotterbolag inom
Welandkoncernen.
Aktieinnehav i bolaget
4 000 000 A-aktier och
10 671 028 B-aktier
(privat eller genom bolag)
===== SIDA 76 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 76
NICLAS BERGMAN
Strategisk affärsutveckling
Utbildning och bakgrund
Entreprenör och grundare
av Nivika
Andra åtaganden
Styrelseledamot
Poplanäs Invest AB amt
styrelseledamot i ett
flertal dotterbolag inom
Poplanäskoncernen.
Aktieinnehav i bolaget
7 435 600 A-aktier och
2 166 593 B-aktier
(privat eller genom bolag)
KRISTINA KARLSSON
CFO, IR & vice VD
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från Växjö
Universitet, CFO på Rosti GP
(del av Nordstjernan)
Andra åtaganden
Styrelseledamot Ecorub AB,
styrelsesuppleant
Redo i Gnosjö AB
Aktieinnehav i bolaget
61 391 B-aktier
(privat eller genom bolag)
SVERKER KÄLLGÅRDEN
VD/CEO
Utbildning och bakgrund
Civilingenjör Kungliga Tekniska
Högskolan, VD Cibus Nordic
Real Estate AB
Andra åtaganden
-
Aktieinnehav i bolaget
14 536 B-aktier
(privat eller genom bolag)
KONCERNLEDNINGEN
Förvaltningschefer,
avdelningsansvariga
Bolagsstyrningsrapport
STINA GOF
Operativ chef
Utbildning och bakgrund
Ingenjör i kemi-och miljöteknik
samt utbildad i hållbart ledarskap
på Jönköping University.
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Värnamo
Energi, Värnamo Elnät AB,
Värnamo Energi Produktion AB
och huvudman för Sparbank -
stiftelsen Alfa
Aktieinnehav i bolaget
1 100 B-aktier
(privat eller genom bolag)
RASMUS OLSSON
SCHREWELIUS
Uthyrningschef
Utbildning och bakgrund
Marknad- och försäljning
business-to-business
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Värnamo
City AB
Aktieinnehav i bolaget
1 000 B-aktier
(privat eller genom bolag)
JULIA ÖRBOM
Transaktions- och
finansieringsansvarig
Utbildning och bakgrund
Pol.kand. inom nationalekonomi
på Internationella
Handelshögskolan i Jönköping
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Nittonnie AB
Aktieinnehav i bolaget
12 136 B-aktier
(privat eller genom bolag)
Koncernledningen i Nivika Fastigheter AB (publ) bestod per 31 december 2024 av sex medlemmar.
===== SIDA 77 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 77
ÅRSREDOVISNING OCH
KONCERNREDOVISNING
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE .............................................................. 78
FLERÅRSÖVERSIKT .................................................................................... 81
KONCERNEN
Rapport över resultat och totalresultat i koncernen ..................................... 83
Koncernens rapport över finansiell ställning ................................................... 84
Koncernens Egna Kapital ................................................................................. 85
Koncernens Kassaflödesanalys ........................................................................ 86
Noter ................................................................................................................. 87
MODERBOLAGET
Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag ............................................ 103
Moderbolagets Balansräkning i sammandrag ............................................... 104
Moderbolagets Egna Kapital .......................................................................... 105
Moderbolagets Kassaflödesanalys ................................................................. 106
Noter ................................................................................................................ 107
UNDERTECKNANDE ................................................................................. 116
REVISIONSBERÄTTELSEN ................................................................... 117
HÅLLBARHETSNOTER ........................................................................ 120
AVSTÄMNINGSTABELLER OCH DEFINITIONER ......................... 126
FASTIGHETSLISTA ................................................................................... 129
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER ................................ 131
===== SIDA 78 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 78
Förvaltningsberättelse
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Nivika Fastigheter AB (publ), 556735-3809, avger härmed årsredovisning och
koncernredovisning för verksamhetsåret 2023/24.
Efterföljande resultat- och balansräkningar, förändring i eget kapital, kassaflödesanalyser och noter utgör en integrerad del av
årsredovisningen och är granskad av bolagets revisor. Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr).
Resultatposter jämförs med föregående år september-augusti 2023. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång
december 2024 och jämförs med närmast föregående års period och året september 2022-augusti 2023.
Verksamhet
Nivika Fastigheter AB (publ) är koncernmoder i en småländsk fastighetskoncern med både kommersiella lokaler och
bostäder, huvudsakligen belägna i Jönköping, Värnamo, Växjö samt på Västkusten. Visionen - Med småländsk klokskap ska vi
äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Stark lokal närvaro
och korta beslutsprocesser gör oss flexibla och konkurrenskraftiga på marknaden.
Fastighetsbeståndet består för närvarande av 203 fastigheter med cirka 622 000 m² uthyrningsbar yta. Med årets
färdigställda byggprojekt uppgår årshyresvärdet till 800 Mkr och fastighetsbeståndet värderades till 11 788 Mkr.
Bolaget arbetar ständigt med att skapa värde i fastighetsportföljen genom att förädla befintliga fastigheter, optimera
fastighetsförvaltningen samt genomföra strategiska förvärv.
Medarbetare
Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 63 (62). Medarbetarna är anställda i moderbolaget.
Koncernens totalresultat
De totala intäkterna för året, vilket summerar 16 månader, uppgick till 923 Mkr (612) och motsvarar en tillväxt på 51 procent
i jämförelse med föregående år. Intäkterna under perioden utgörs av hyresintäkter 872 Mkr (578), serviceintäkter 39 Mkr
(32) samt övriga rörelseintäkter 12 Mkr (2). Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el, vatten och
fastighetsskatt.
Tillväxten är framförallt hänförlig till fastighetsförvärv, indexreglering samt att Nivika har färdigställt ett större antal projekt.
Bolaget förvaltar 203 fastigheter per 2024-12-31 med en total uthyrbara yta om cirka 622 000 m². Det sammanlagda
hyresvärdet per 2024-12-31 uppgick, på årsbasis, till 800 Mkr .
För hela perioden, september 2023 till december 2024, uppgick driftsöverskottet till 655 Mkr vilket motsvarar en
överskottsgrad om 71 procent.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter finansnetto, ökade för perioden och uppgår till 266 Mkr
(134).
Det ökade kostnaderna för centraladministration härleds främst till engångskostnader för byte av både ekonomi- och
fastighetssystem. Även kostnader av engångskaraktär i samband med byte av räkenskapsår och VD samt ökning av kundförluster
jämfört med föregående år, har påverkat kostnadsökningen för perioden.
Förvaltningsresultatet påverkades positivt till följd av
ökade hyresintäkter och minskade förvaltningskostnader.
Värdeförändringar
För perioden uppgick värdeförändringen på fastigheter till 126 Mkr (-458) varav 11 Mkr (38) är realiserade och hänförliga
till försäljningen av Släggan 11 i Gislaved, Vesslan 18-21 i Vetlanda, Apoteket 2, Bokhandeln 2, Stigamo 1:66 samt del av
Graniten 39. Orealiserade värdeförändringar uppgick till 115 Mkr (-496).
Orealiserade värdeförändringar på derivat för hela perioden påverkade resultatet med -82 Mkr (8) och avser i sin helhet
orealiserade värdeförändringar drivet av sjunkande marknadsräntor.
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter, Mkr 2023/24 2022/23
Förändring driftnetto 274 271
Pågående nybyggnation 28 224
Mark och outnyttjade byggrätter -30 -82
Förändringar i avkastningskrav -157 -919
Avtalad försäljning - 10
Totalt 115 -496
Finansiell ställning och likviditet
Nivikas verksamhet finansieras genom en kombination av banklån, övriga skulder och eget kapital. Bankupplåning sker via
säkerställda banklån, byggnadskreditiv och revolverande krediter hos ett tiotal finansinstitut; huvudsakligen tre nordiska
storbanker samt SBAB och lokala sparbanker.
En bra finansieringsstruktur innebär att Nivika löpande har tillgång till kapital i tillräcklig mängd i relation till befintlig
verksamhet till ett riskavvägt pris. Bolaget har ett bra och nära samarbete med sina kreditgivare och arbetar aktivt och
kontinuerligt med att säkerställa Bolagets likviditet och framtida finansiering.
Genomsnittlig kapitalbindningstid var 2,6 år per den 31 december (2,5). Under det senaste räkenskapsåret har Nivika
stärkt balansräkningen via eget kapital, utökat säkerställd finansiering samt minskat obligationsfinansiering som förflyttat
den finansiella positionen framåt och lett till positiva förändringar av de finansiella nyckeltalen. Åtgärderna i kombination
med förvärv av högavkastande
kommersiella fastigheter och färdigställda byggnationer bidrar till ökat förvaltningsresultat och
resultat per aktie.
För att ta vara på möjligheter i marknaden som en effekt av snabba förändringar i marknaden återinträdde Nivika under
november på obligationsmarknaden och emitterade nya obligationslån. Transaktionen var framgångsrik, mötte starkt
intresse från nordiska institutionella investerare och boken var väl övertecknad. Likviden ska användas i enligt med det gröna
ramverket och kommer bidra till Bolagets fortsatta tillväxt.
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick per rapportdagen till 5 759 Mkr (5 214), varav långfristig
bankfinansiering utg jorde 5 251 Mkr (4 520), obligationslån 400 Mkr (650) och övriga räntebärande skulder 108 Mkr (42).
Förändringen under året förklaras av nyupplåning på befintligt bestånd, nyupplåning till förvärv och nybyggnationer, lösen av
lån i samband med avyttringar samt lösen och upptagande av obligationslån.
Andelen grön finansiering ökar och cirka 30 procent av den utestående räntebärande skulden är grön, varav 73 procent är
säkerställda banklån.
I slutet av 2024 genomfördes stora justeringar i amorteringsnivån vilket framöver beräknas ge en positiv effekt på kassaflödet
om totalt cirka 80 Mkr årligen.
===== SIDA 79 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 79
Förvaltningsberättelse
Hyresgäster och avtalsportfölj
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med en spridd förfallostruktur. I kombination med
spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista
december 2024 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 5,6 år (4,8).
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över
tid. Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under flera år. Efterfrågan är fortsatt god på de
flesta av Nivikas orter och uthyrningsgraden är fortsatt hög, 95 procent sett över hela beståndet, inklusive projektfastigheter.
95 procent (97) för kommersiellt och 96 procent (98) för bostäder. Den något lägre uthyrningsgraden är främst kopplad till
en hyresgästs konkurs i det kommersiella beståndet och för bostäder färdigställd nybyggnation där uthyrning pågår.
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som till stora multinationella
företag och bostadshyresgäster. Intäktsbasen är väl diversifierad med 580 (620) kommersiella kontrakt och cirka 2 800
(2 458) bostäder. Per den sista december 2024 stod de tio största hyreskontrakten för drygt 15 procent (16) av den samlade
årliga grundhyran från Bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 9,6 år (10,0).
Fastighetsportföljen
Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 11,8 miljarder kronor. Portföljen har under året vuxit via
förvärv, färdigställande och pågående byggnationer. Totalt har 22 000 m2 lokaler färdigställts i tre kommersiella fastigheter,
4 400 m2 ombyggt i en kommersiell fastighet samt 184 lägenheter färdigställda. Tillsammans tillför de färdigställda projekten
41 miljoner kronor i årligt hyresvärde.
I Värnamo har två kommersiella fastigheter färdigställts, Graniten 39, en industrilokal med kontor och lager till Boxess och
Hematiten 1, en industri- och lagerlokal med kontor till DS Smith. Även en större renovering av Rosen 1 till Polismyndigheten
har färdigställts. På Bredastensområdet utmed E4:an i Värnamo pågår både ny- och ombyggnation; tre kommersiella
fastigheter är under uppförande, en pågående utbyggnation av hotell Vidöstern samt en ombyggnation/anpassning av
produktionslokaler och kontor till Sordin. I centrala Värnamo pågår ombyggnation av Lejonet 5, kontor uthyrda till GS Facket
och IF Metall. I Gislaved pågår byggnation av Stationsallén, ett projekt bestående av kommersiella lokaler till Gislaveds
Kommun samt trygghetsboende med ett 50-tal lägenheter.
I Jönköping har två bostadsfastigheter färdigställts, Hovslätts Ängar med 40 lägenheter och Roten 2 ”Hisingstorp” ett
trygghetsboende med 82 lägenheter.
I Växjö har en kommersiell fastighet färdigställts på Repslagaren 1, en industrilokal åt Besikta. Även en bostadsfastighet, Tor 3
med 62 lägenheter har färdigställts under året.
För selfstorageverksamheten Mitt Lager har anläggningen i Motala byggts ut med 145 nya förrådsenheter och Värnamo
byggts ut med 60 förrådsenheter. Verksamheten har nu cirka 3 300 förrådsenheter fördelat över 15 anläggningar på 12 orter.
Under året har fastigheter för cirka 800 miljoner kronor förvärvats fördelat främst på Jönköping, Värnamo och Västkusten. I
början av räkenskapsåret 2023/2024 skedde avyttringar från Höglandet samt Jönköping för motsvarande cirka 250 miljoner
kronor.
Investeringar och kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden uppgick till 652 Mkr (358). Förvärv av fastigheter, direkt eller via
dotterbolag, påverkade kassaflödet i perioden med -797 Mkr (-84). Detta avser förvärv av 31 fastigheter, 15 stycken i
Ulricehamn, två i Varberg, två i Borås, fem i Värnamo, fyra i Gislaved, två i Ljungby samt en i Jönköping. Även mark med
framtida byggrätter i Habo har förvärvats under perioden. De avyttrade fastigheterna har påverkat kassaflödet med 211
Mkr (536). Dessa avser försäljning av Släggan 11 i Gislaved, Vesslan 18-21 i Vetlanda, Apoteket 2 och Bokhandeln 2 i Eksjö,
Ämbaret 3 och 8, Ödlan 20, Stigamo 1:66 i Jönköping samt del av Graniten 39 i Värnamo. Investeringar i befintliga fastigheter
uppgick till -474 Mkr (-843) och avser främst nybyggnation, anpassningar och ombyggnationer för befintliga eller nya
hyresgästers behov.
Finansieringsverksamhetens förändring under året utgörs främst av nyemission 479 (723), upplåning netto om 557 Mkr
(-573), samt betald ränta -293 Mkr (235) och återköp av aktier -50 Mkr (0).
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med 299 Mkr (-121) vilket gav utgående likvida medel om 365 Mkr (66).
Finansiering 2024-12-31 2023-08-31
Säkerställd finansiering, Mkr 5 389 4 648
Obligationslån, Mkr 400 650
Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, %* 4,2 5,6
Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, % 5,2 7,8
Genomsnittlig ränta, total, %** 4,4 5,3
Kapitalbindningstid, år 2,6 2,5
Räntebindningstid, år 2,7 0,9
Likvida medel, Mkr 365 66
Nettobelåningsgrad, % 46,9 49,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,6
Soliditet, % 45,1 44,7
* Inklusive byggnadskreditiv
** Inklusive byggnadskreditiv och räntesäkringar
===== SIDA 80 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 80
Förvaltningsberättelse
Hållbarhet
År 2024 har präglats av både framgångar och utmaningar inom hållbarhetsarbetet. Med en vision om att med småländsk
klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer, har hållbarhet fortsatt vara en central del av verksamheten.
Genom att integrera hållbarhet i både förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen skapas långsiktigt värde utan negativ
påverkan på människor eller miljö.
Fokusområden och anpassning till CSRD
Hållbarhetsarbetet under året har utgått från fyra fokusområden:
• Långsiktig värdeutveckling
• Miljö och resursanvändning
• Hållbar stadsutveckling
• Hållbara medarbetare
Under 2024 genomfördes en Dubbel Väsentlighetsanalys för att identifiera de mest betydande hållbarhetsfrågorna och stärka
arbetet framåt. Analysen utgör också en viktig del av anpassningen till det nya EU-direktivet Corporate Sustainability Reporting
Directive (CSRD).
Energieffektivitet, innovation och klimatanpassning
Energianvändningen i fastigheterna har fortsatt att minska genom olika effektiviseringsåtgärder. Ett större energibesparande
projekt i fastigheten Kärleken 2 i Värnamo innebar en konvertering från eluppvärmning till ett vattenburet system med
luftvärmepump, vilket resulterade i en energibesparing på 30 procent under december, motsvarande cirka 7 000 kWh. Totalt
sett har energiintensiteten minskat med 5 procent jämfört med 2022/2023.
Innovationsarbetet har bland annat inkluderat byggnationen av ett nytt huvudkontor med ett hybridbjälklag som reducerar
betonganvändningen med 75 procent, vilket kraftigt minskar byggprojektets koldioxidavtryck. Utsläppen från den egna
verksamheten har minskat med 15 procent jämfört med föregående år.
Hållbarhetsriskanalyser har genomförts för samtliga fastigheter, där ökad nederbörd och översvämningar identifierats som
potentiella framtida risker. Åtgärder implementeras både i förvaltningen och vid nybyggnation för att hantera dessa utmaningar.
Kundfokus och långsiktiga relationer
Långsiktiga och nära relationer med hyresgäster är en viktig del av verksamheten. En kundundersökning bland lokalhyresgäster
visade att 90 procent trivs i sina lokaler och områden. Insamlade förbättringsförslag analyseras och utgör en viktig del av den
fortsatta utvecklingsprocessen.
Hållbara medarbetare och företagskultur
Medarbetarna är den största tillgången för verksamhetens framgång. För att skapa en hållbar och inkluderande arbetsplats
prioriteras engagemang, kompetensutveckling och jämställdhet. Återigen har Nivika placerats på Allbrights gröna börslista tack
vare en jämställd ledningsgrupp, vilket markerar fortsatta steg mot en hållbar och inkluderande företagskultur.
Uppdaterat grönt ramverk
Under fjärde kvartalet 2024 uppdaterades ramverket för grön finansiering. Det nya ramverket är anpassat till EU-taxonomins
kriterier för energieffektivitet i befintligt bestånd och ombyggnadsprojekt, med tillägg för riskbedömning och tröskelvärden för
koldioxidutsläpp vid nybyggnation.
Hållbarhetsrapporten upprättas separat i enlighet med årsredovisningslagen och återfinns på sidorna 32–62 i årsredovisningen,
fristående från den finansiella rapporten.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 5 556 Mkr (4 919). Soliditeten uppgick till 45 procent
(45). Förändringen under perioden september 2023 - december 2024 utgörs av en företrädesemission som
genomfördes och godkändes på en extra bolagsstämma i början av december 2023, återköp av aktier samt
periodens resultat.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de
fastigheter som ägs av dotterbolagen.
Intäkterna består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av
ränteintäkter från dotterbolag samt inlåningsränta. Moderbolaget har under perioden september 2023 - december
2024,
förändrat swapportföljen samt löst tidigare obligationslån om 1 250 miljoner kronor, vilket medfört betydligt
lägre räntekostnader. Under senhösten 2024, ställdes en ny obligation om 400 miljoner kronor . Balansräkningen
består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordring ar hos dessa samt eget kapital. Risker och
osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.
Framtidsutsikter
Nivika lämnar inte någon prognos avseende den finansiella utvecklingen.
Nivika har under2023/2024 förvärvat fastigheter inom främst lager och lätt industri till ett värde om cirka
800 miljoner kronor. Bolagets strategi med sikte på en portfölj värd minst 15 miljarder till och med 2028 med
minst två tredjedelar kommersiella fastigheter, innebär att tillväxten kommer ske med förvärv och byggnation av
kommersiella fastigheter. Bolagets huvudfokus är lägen utmed den västsvenska triangeln, det vill säga utmed E4,
riksväg 40 samt E6, där både näringsliv och efterfrågan på kommersiella lokaler är stark.
2025 har öppnat positivt för Nivika med fortsatta förvärv av högavkastande fastigheter utmed den västsvenska
triangeln till mycket attraktiva nivåer. På Bolagets hemmamarknader finns många intressanta prospekt att
utvärdera och inom lätt industri ser bolaget stabilitet framöver, intresset för den här typen av fastigheter är hög
vilket minimerar den operationella risken.
===== SIDA 81 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 81
Flerårsöversikt
FLERÅRSÖVERSIKT
Förslag till resultatdisposition, i kronor
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Flerårsöversikt koncern
tkr 2023/24* 2022/23 2020/21 2010/21 2019/20
Resultaträkning
Intäkter 923 182 611 913 528 082 327 433 259 050
Fastigheternas driftnetto 655 149 414 910 354 370 236 359 178 191
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 114 928 -496 017 544 475 340 931 195 358
Resultat före skatt 310 811 -316 714 775 609 475 556 300 709
Balansräkning
Balansomslutning 12 323 847 10 998 591 11 231 410 7 311 587 5 245 789
Förvaltningsfastigheter 11 768 240 10 619 100** 10 698 539 6 910 100 5 062 656
Rörelsefastigheter 18 781 19 306 - - -
Fastighetsrelaterade och
finansiella nyckeltal
Uthyrningsgrad lokaler, % 95 97 96 94 96
Uthyrningsgrad bostäder, % 96 98 98 98 100
Soliditet, % 45 45 40 33 32
Direktavkastning, % 5,1 3,9 3,3 3,4 3,7
Antal anställda 63 62 65 76 -
Kassaflödesanalys
Kassaflöde från den löpande verksamheten 651 893*** 357 964** 173 007 156 331 131 643
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 039 508*** -389 469** -3 263 235 -1 582 500 -1 444 203
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 686 872*** 89 221** 3 095 596 1 542 082 1 216 949
*) Avser perioden 2023-09-01 - 2024-12-31, 16 månader totalt.
** ) Förvaltningsfastigheter inkluderar tillgångar till försäljning.
***) Per 2023-09-01 har utgångspunkt för kassaflödet uppdaterats, tidigare utgick kassaflödet från rörelseresultat, nu resultat
före skatt.
Överkursfond 3 575 496 680
Balanserade vinstmedel 50 834 453
Årets resultat 165 251 417
3 791 582 550
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att
till aktieägare utdelas (0,64 kronor per aktie) 61 366 780
i ny räkning balanseras 3 730 215 770
3 791 582 550
===== SIDA 82 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 82
KONCERNEN
===== SIDA 83 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 83
Koncernen
RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT
I KONCERNEN
0
100
200
300
400
500
600
Driftnetto, Mkr
0
100
200
300
400
500
600
700
0
50
100
150
200
250
Förvaltningsresultat, Mkr
tkr Not
2023/24
16 mån
sep-dec
2022/23
12 mån
sep-aug
Hyresintäkter 2,3 871 718 578 078
Serviceintäkter 2,3 39 039 31 875
Övriga rörelseintäkter 6 12 425 1 959
Summa intäkter 923 182 611 913
Driftskostnader 4,5,7 -224 996 -165 238
Underhållskostnader 4,5,7 -18 691 -13 342
Fastighetsskatt 4,5,7 -24 346 -18 423
Summa fastighetskostnader -268 033 -197 002
Driftnetto 655 149 414 910
Central administration 4,5,7 -76 707 -40 117
Övriga rörelsekostnader 6 -160 -13
Finansnetto 8 -311 870 -241 004
Förvaltningsresultat 266 412 133 777
Värdeförändring fastigheter, realiserade 9 11 362 37 832
Värdeförändring fastigheter, orealiserade 10 114 928 -496 017
Värdeförändring räntederivat 17,18 -81 891 7 693
Summa värdeförändring 44 399 -450 492
Resultat före skatt 310 811 -316 714
Aktuell skatt 9 -19 993 -3 427
Uppskjuten skatt 9 -90 939 37 531
Periodens resultat 199 879 -282 610
Övrigt totalresultat - -
Övrigt totalresultat - -
Periodens totalresultat 199 879 -282 610
Hänförligt till
Moderföretagets aktieägare 199 879 -282 610
Innehav utan bestämmande inflytande
Totala hyresintäkter, Mkr
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 R12
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 R12
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 R12
===== SIDA 84 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 84
Koncernen
KONCERNENS RAPPORT ÖVER
FINANSIELL STÄLLNING
tkr Not 31 dec 2024 31 aug 2023
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser 12 1 370 2 097
Summa immateriella anläggningstillgångar 1 370 2 097
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 11 768 240 10 479 100
Rörelsefastigheter 11 18 781 19 306
Inventarier 13 61 309 63 397
Nyttjanderättstillgångar 14 16 069 25 405
Derivatinstrument 17,18,20 - 36 793
Andra långsiktiga värdepappersinnehav 17 11 11
Uppskjuten skattefordran 9 24 699 27 113
Andra långfristiga fordringar 15,17 25 766 48 300
Summa anläggningstillgångar 11 914 874 10 699 425
Omsättningstillgångar
Varulager 16 10 2 047
Hyresfordringar 17 18 623 16 285
Skattefordran - 1 767
Övriga fordringar 17 10 762 54 224
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 12 927 16 723
Likvida medel 17,19 365 280 66 023
Summa omsättningstillgångar 407 603 157 069
Tillgångar till försäljning* - 140 000
SUMMA TILLGÅNGAR 12 323 847 10 998 591
* Avser förvaltningsfastigheter avyttrade 2023-09-15, se vidare Not 26.
tkr Not 31 dec 2024 31 aug 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 21
Aktiekapital 47 943 38 954
Övrigt tillskjutet kapital 3 575 497 3 098 809
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 932 800 1 780 846
Summa eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare 5 556 241 4 918 609
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 9 649 962 560 482
Räntebärande finansiella skulder 17,20 5 759 178 5 162 650
Leasingskulder 14,17,20 12 187 21 747
Derivatinstrument 18 45 098
Summa långfristiga skulder 6 466 425 5 744 879
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 17,20 137 749 126 523
Leasingskulder 14,17,20 3 782 3 626
Leverantörsskulder 17 40 690 36 187
Aktuella skatteskulder 13 390 -
Övriga skulder 17 66 793 41 459
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 38 777 76 434
Summa kortfristiga skulder 301 181 284 230
Skulder direkt hänförliga till tillgångar till försäljning - 50 874
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 323 847 10 998 591
===== SIDA 85 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 85
Koncernen
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL
0
10
20
30
40
50
Soliditet, %
Fastighetsvärde, Mkr
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000tkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Balanserat resultat
inkl. årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående balans 2022-09-01 29 085 2 379 932 2 063 457 4 472 474
Årets resultat -282 610 -282 610
Summa totalresultat -282 610 -282 610
Transaktioner med ägare:
- Utdelning
- Nyemission 9 868 740 132 750 000
- Kostnader för emission -21 255 -21 255
Utgående balans 2023-08-31 38 954 3 098 809 1 780 846 4 918 609
Ingående balans 2023-09-01 38 954 3 098 809 1 780 846 4 918 609
Årets resultat 199 879 199 879
Summa totalresultat 199 879 199 879
Transaktioner med ägare:
- Nyemission 8 989 501 601 510 591
- Kostnader för emission -24 913 -24 913
- Återköp av aktier -49 925 -49 925
- Återutgivning av aktier som betalning för fastighetsförvärv 2 000 2 000
Utgående balans 2024-12-31 47 943 3 575 497 1 932 800 5 556 241
2017 2018 2019 2020 20 21 2022 2023 2024
2017 2018 2019 2020 20 21 2022 2023 2024
===== SIDA 86 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 86
Koncernen
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
tkr Not
2023/24
16 mån
sep-dec
2022/23
12 mån
sep-aug
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt* 310 811 -316 714
Justering för:
Finansiella poster 311 870 241 003
Värdeförändring fastigheter -126 290 458 185
Värdeförändring räntederivat 81 891 -7 693
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 25 15 079 38 728
Betald skatt -4 836 -9 492
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 588 525 404 016
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring rörelsefordringar 46 113 61 715
Förändring rörelseskulder 17 255 -107 767
Kassaflöde från den löpande verksamheten 651 893 357 964
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -796 893 -84 000
Avyttring av förvaltningsfastigheter 211 318 535 960
Investering i förvaltningsfastigheter -473 916 ** -842 901
Förändring i materiella anläggningstillgångar -4 966 1 375
Investering i finansiella tillgångar 24 948 97
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 039 508 -389 469
Finansieringsverksamheten
Nyemission 510 591 750 000
Emissionskostnad -31 377 -26 769
Återköp av egna aktier -49 925 -
Upptagna lån 4 356 325 1 292 294
Amortering/lösen lån -3 799 175 -1 865 126
Betald ränta -293 377 -234 628
Amortering av leasingskuld -6 190 -4 993
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 686 872 -89 221
Periodens kassaflöde 299 257 -120 726
Likvida medel vid periodens början 66 023 186 749
Likvida medel vid periodens slut 365 280 66 023
*) Per 2023-09-01 har utgångspunkt för kassaflödet uppdaterats, tidigare utgick kassaflödet från rörelseresultat, nu resultat före skatt.
**) Erhållet investeringsbidrag inkluderat.
===== SIDA 87 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 87
Noter koncernen
Not 1 Allmän information och övergripande redovisningsprinciper
Not 1.1 Företagsinformation
Nivika Fastigheter AB (publ), org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget är moderbolag i en
koncern med en fastighetsportfölj som består av 203 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 115 dotterbolag och
dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping,
Värnamo, Västkusten och Växjö med omnejd.
Koncernens besöksadress är:
Nivika Fastigheter AB (publ)
Refugen 6
331 44 VÄRNAMO
Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK).
Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr).
De finansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB (publ) och har godkänts av styrelsen för offentliggörande vid
styrelsesammanträdet den 27 mars 2025 och kommer att läggas fram för antagande vid 2024 års årsstämma den 8 maj 2025.
Not 1.2 Tillämpade regelverk och grunder för upprättandet av koncernredovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisningsstandarder såsom de antagits av Europeiska unionen
(EU). Vidare har årsredovisningslagen och RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats.
Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad. Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska
anskaffningsvärden med undantag för derivatinstrument och förvaltningsfastigheter som är värderade till verkliga värden (se
not 10 och 18). Nivikakoncernen beskriver de mest väsentliga redovisningsprinciperna för varje post i anslutning till respektive
not.
Not 1.3 Sammanfattning av övergripande redovisningsprinciper
1.3.1 Koncernredovisning
Konsolidering av dotterbolag
Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden och innefattar alla företag som koncernen har ett bestämmande inflytande
över. Dotterföretag som omfattas av koncernredovisningen framgår av moderbolagets not 16.
1.3.2 Omräkning av utländsk valuta
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Koncernredovisningen är upprättad i SEK, som både är den funktionella valutan och presentationsvalutan i moderbolaget.
Nivikakoncernen har inga utländska enheter.
1.3.3 Redovisning av kassaflöde
Likvida medel utgörs av tillgänglig kassa och banktillgodohavanden till förfogande hos banken. Kassaflödesanalysen har
upprättats enligt den indirekta metoden. Det innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller
utbetalningar samt intäkter och kostnader som hänförs till investeringsrings- och/eller finansieringsverksamhet.
1.4 Nya standarder och tolkningar
Nya och ändrade standarder som trätt i kraft
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i årsredovisningen föregående år. De ändringar
i IAS 1 om upplysning av väsentliga redovisningsprinciper som trädde i kraft 1 januari 2023 har medfört att avsnitt om
redovisningsprinciper till viss del har omarbetats och att vissa uppgifter om redovisningsprinciper har flyttats till andra noter.
Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2024 och framåt
Ingen av de nya och ändrade standarder och tolkningsuttalanden som godkänts av EU bedöms för närvarande påverka Nivikas
resultat eller finansiella ställning i någon väsentlig omfattning under 2024.
Kommande standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen
Under 2022 blev det nya direktivet för hållbarhetsrapportering, CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive)
godkänt av EU och börjar gälla för Nivikas räkenskapsår 2025/2026. Nivika Fastigheter bedömer att det nya direktivet
kommer att ha en väsentlig påverkan på företaget. Under 2022 har IASB även godkänt flera nya redovisningsstandarder
samt tolkningsuttalanden från IFRS IC. Nivika gör bedömningen att dessa ändrade standarder samt tolkningsuttalanden inte
bedöms ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter.
IASB har publicerat följande nya standarder med införandedatum 1 januari 2027: IFRS 18 Upplysningar i finansiella rapporter
(utgiven 9 april 2024). Bolaget har inte slutfört sin utvärdering av eventuella effekter på presentationen av de finansiella
rapporterna av IFRS 18.
Not 1.5 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och
antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa
bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande
omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar
föreligger. Uppskattningar och bedömningar ses över regelbundet.
De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för koncernen och som kan komma att påverka resultat-
och balansräkning om de ändras, beskrivs nedan.
1.5.1 Klassificering av fastigheter utifrån bedömning av syftet med innehavet
En bedömning görs gällande klassificering av fastigheter som förvaltningsfastigheter, rörelsefastigheter eller
omsättningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter utgörs av byggnader och mark som i huvudsak inte nyttjas av koncernen
eller används i dess verksamhet, eller är till försäljning som en del av den löpande verksamheten, utan innehas i syfte att
generera hyresintäkter och värdestegring. Dessa fastigheter är i huvudsak uthyrda utan avsikt att säljas inom ramen för den
löpande verksamheten. Fastigheter som till betydlig del används av koncernen i den löpande verksamheten klassificeras
som rörelsefastighet. Omsättningsfastigheter utgörs av fastigheter som innehas i syfte att säljas som en del av den löpande
verksamheten. Samtliga koncernens fastigheter utgörs av förvaltningsfastigheter med ett undantag, fastigheten Almen 12,
Värnamo, som är Nivikas huvudkontor och redovisas som rörelsefastighet sedan 1 september 2022.
1.5.2 Värdering förvaltningsfastigheter
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat och finansiella
ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av
diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i g jorda antaganden och bedömningar anges
vid fastighetsvärdering vanligtvis en känslighetsanalys. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har
g jorts framgår av not 10.
Ovanstående värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin, vilket innebär att modellen
baseras till stora delar på icke observerbar indata.
1.5.3 Klassificering av förvärv utifrån bedömning av syftet med förvärvet
Företagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Företagsförvärv vars primära syfte är att
förvärva företagets fastighet och där företagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad
betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv.
Koncernen
===== SIDA 88 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 88
Koncernen
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället
fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande
värdering.
Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden.
Fastställandet av verkligt värde kräver ofta att företagsledningen gör antaganden och uppskattningar av framtida händelser.
Förändringar i de antaganden eller uppskattningar som krävs för att fastställa det verkliga värdet för förvärvade tillgångar och
skulder kan påverka beloppen som avser tillgångar, skulder och goodwill till följd av allokering av köpeskilling.
1.5.4 Beräkning av verkligt värde av finansiella instrument
Finansiella instrument värderade till verkligt värde kategoriseras i enlighet med hierarkin för verkligt värde, vilken anges nedan,
och tar utgångspunkt i den lägsta nivå av datainput som är väsentlig vid värderingen av instrumentet i sin helhet:
• Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder (nivå 1).
• Andra observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller
indirekt dvs. härledda från prisnoteringar) (nivå 2).
• Data för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (nivå 3).
Likvida medel
Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde.
Räntebärande skulder
Koncernen redovisar räntebärande skulder till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde av räntebärande skulder anses vara
ungefärlig med bokfört värde då alla räntebärande skulder löper på rörlig ränta och koncernen inte ser några indikationer på
att marginalen har förändrats sedan upplåning.
Hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder
Initialt bokförs dessa poster till verkligt värde och i nästkommande perioder till upplupet anskaffningsvärde. Vanligtvis anses
diskontering inte ha någon signifikant effekt på denna typ av tillgångar och skulder.
Finansiella derivat
Bolaget har derivat i form av ränteswappar som värderas till verkligt värde via resultatet (nivå 2).
Not 2 Hyres- och servicecintäkter
tkr 2023/24 2022/23
Hyresintäkter 871 718 578 079
Serviceintäkter 39 039 31 875
Summa 910 757 609 954
Redovisningsprinciper
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella hyresavtal och hyresintäkter intäktsredovisas i resultatet linjärt över
hyresperioden som en operationell leasingintäkt. Eventuella hyresrabatter periodiseras linjärt över hyresperioden även om
betalning inte sker på samma sätt.
I hyresavtalen ingår servicetjänster för vilka Nivika genererar intäkter. Hyresgästen får kontroll över servicetjänsterna i takt
med att Nivika presterar enligt hyresavtalet och därmed uppfyller Nivika sitt prestationsåtagande över tid. Intäktsredovisning
sker månatligen i den månad hyran avser. Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el, vatten och
fastighetsskatt och debiteras månadsvis löpande under året.
Framtida minimiinbetalningar avseende icke uppsägningsbara operationella hyresavtal:
tkr 2023/24 2022/23
Mindre än 1 år 439 701 378 153
Mellan 1 och 2 år 383 935 278 028
Mellan 2 och 3 år 314 845 213 282
Mellan 3 och 4 år 249 888 163 068
Mellan 4 och 5 år 210 251 141 918
Mer än 5 år 923 563 766 623
Summa 2 522 183 1 941 072
Koncernen
===== SIDA 89 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 89
Koncernen
Not 3 Segmentredovisning
Ledningen följer primärt upp segmenten på omsättning och driftöverskott. Alla intäkter är från externa kunder. Nivikakoncernen rapporterar en segmentredovisning där segmenten är uppdelade geografiskt: Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Samma
redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i delårsrapporten som i den senaste årsredovisningen .
Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Övrigt Totalt
2023/24
sep-dec
16 mån
2022/23
sep-aug
12 mån
2023/24
sep-dec
16 mån
2022/23
sep-aug
12 mån
2023/24
sep-dec
16 mån
2022/23
sep-aug
12 mån
2023/24
sep-dec
16 mån
2022/23
sep-aug
12 mån
2023/24
sep-dec
16 mån
2022/23
sep-aug
12 mån
2023/24
sep-dec
16 mån
2022/23
sep-aug
12 mån
Totala hyresintäkter (Inkl service- och rörelseintäkter) 255 445 195 927 299 334 177 613 165 752 103 044 171 422 111 966 31 230 23 364 923 182 611 913
Fastighetskostnader - Drift -71 994 -56 181 -77 086 -51 224 -33 023 -23 133 -32 720 -26 438 -10 174 -8 262 -224 996 -165 238
Fastighetskostnader - Underhåll -4 199 -2 930 -6 768 -4 351 -2 806 -2 970 -4 395 -2 840 -524 -251 -18 691 -13 342
Fastighetskostnader - Fastighetsskatt -9 572 -7 282 -7 201 -5 714 -3 040 -2 139 -3 900 -2 778 -634 -511 -24 346 -18 423
Driftnetto 169 680 129 535 208 280 116 323 126 884 74 801 130 407 79 910 19 898 14 340 655 149 414 910
Värdeförändring, förvaltningsfastigheter 3 066 -94 767 162 460 -127 080 -55 043 -110 544 40 569 -123 802 -24 762 -1 993 126 290 -458 185
Resultat inkl. värdeförändringar 172 746 34 768 370 740 -10 756 71 841 -35 742 170 976 43 892 -4 864 12 347 781 439 -43 274
Ofördelade poster:
Förvaltnings- och administrationskostnader -76 867 -40 130
Övriga rörelseinäkter - -
Övriga rörelsekostnader - -
Finansnetto -311 870 -241 004
Värdeförändring derivat -81 891 7 693
Skatt -110 932 34 104
Resultat efter skatt 199 879 -282 610
Förvaltningsfastigheter 3 736 800 3 419 300 3 686 840 3 071 300 2 218 300 2 202 700 1 843 600 1 588 000 282 700 327 500 11 768 240 10 608 800
Rörelsefastigheter - - 18 781 19 306 - - - - - - 18 781 19 306
27
7
38
103
2
4
9
Industri/lager 27 %
Kontor 9 %
Handel 7 %
Samhällsfastigheter 10 %
Hotell/restaurang 4 %
Mark 3 %
Bostäder 38 %
Övrigt 2 %
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, %
31
18
18
2
31
Jönköping 31 %
Värnamo 31 %
Växjö 18 %
Västkusten 18 %
Övriga 2 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
Koncernen
===== SIDA 90 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 90
Koncernen
Not 4 Kostnader fördelade på kostnadsslag
Fastighetskostnader, tkr 2023/24 2022/23
Mediakostnader* -105 885 -75 056
Underhållskostnader -18 691 -13 342
Försäkring och avgälder -4 944 -2 298
Fastighetsskatt -24 346 -18 423
Personal -44 566 -35 999
Övriga fastighetskostnader -69 601 -51 884
Summa -268 033 -197 002
Central administration, tkr 2023/24 2022/23
Personal -37 963 -24 000
Konsultkostnader -6 497 -1 991
Avskrivningar -4 433 -1 855
Övriga centrala kostnader -27 814 -12 271
Summa -76 707 -40 117
* I mediakostnader ingår uppvärmning, el, vatten och renhållning.
Not 5 Arvode till revisorer
tkr 2023/24 2022/23
Ernst & Y oung AB
Revisionsuppdraget 3 314 2 909
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 289 275
Skatterådgivning 288 149
Summa 3 891 3 333
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde
som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.
Not 7 Anställda och personalkostnader
Redovisningsprinciper
Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under
anställningstiden erlägga en årlig premie, om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande
kollektivavtalsbestämmelser. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under
vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Förpliktelser avseende
avgiftsbestämda pensioner redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
All personal, inklusive VD, är anställda av moderbolaget.
Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare, tkr 2023/24 2022/23
Löner och andra ersättningar 15 634 9112
Sociala avgifter 4 856 3 272
Pensionskostnader 3 464 1 860
Summa 23 954 14 244
Övriga anställda, tkr 2023/24 2022/23
Löner och andra ersättningar 38 119 38 842
Sociala avgifter 14 799 13 505
Pensionskostnader 2 466 2 437
Summa 55 384 54 784
Summa personalkostnader 79 338 69 028
Ersättning till styrelse
Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2024 att utgå med 515 tkr (415) till styrelsens ordförande och 250 tkr
(200) till envar av övriga styrelseledamöter som är oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare och med 200
tkr (200) till envar av övriga styrelseledamöter som är beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Ersättning
för utskottsarbete tillkommer med totalt 125 tkr (125). Beloppen sträcker sig från årsstämman 2024-02-05 till och med
årsstämman 2025-05-08. Extra bolagsstämma 2024-08-20 beslutade om att förändra ersättningen i proportion till det
förlängda räkenskapsåret.
Not 6 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader
Övriga rörelseintäkter, tkr 2023/24 2022/23
Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning 12 425 1 959
Summa 12 425 1 959
Övriga rörelsekostnader , tkr 2023/24 2022/23
Kostnader vid övrig försäljning -160 -13
Summa -160 -13
===== SIDA 91 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 91
Koncernen
forts. Not 7 Anställda och personalkostnader
Grundlön/
styrelsearvode Pension Övriga förmåner
Ersättning till ledande
befattningshavare* 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23
Elisabeth Norman, styrelseordförande 677 423 - - - -
Viktoria Bergman, styrelseledamot 86 200 - - - -
Anna Carendi, styrelseledamot - 83 - - - -
Santhe Dahl, styrelseledamot 267 200 - - - -
Håkan Eriksson, styrelseledamot 333 229 - - - -
Benny Holmgren, styrelseledamot 267 200 - - - -
Thomas Lindster, styrelseledamot 333 215 - - - -
Helena Nordman-Knutson, styrelseledamot 345 131 - - - -
Oscar Welandson, styrelseledamot 236 - - - - -
Tim Floderus, styrelseledamot 180 - - - - -
Niclas Bergman, VD 2 600 3 507 864 1 031 47 66
Sverker Källgården, VD 1 794 - 619 - 68 -
Andra ledande befattningshavare (6(4) pers) 7 891 3 924 1 981 829 512 283
Summa 15 009 9 112 3 227 1 860 627 349
*Ingen rörlig ersättning har utgått.
Könsfördelning bland ledande befattningshavare, % 2023/24 2022/23
Andel kvinnor i styrelsen 25 43
Andel män i styrelsen 75 57
Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 50 50
Andel män bland övriga ledande befattningshavare 50 50
Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.
Koncernledning
Vid årsskiftet ingick verkställande direktören, CFO, COO, Affärsutveckling, Uthyrningschef och Transaktions- och
finansieringsansvarig i koncernledningen.
Ersättning och förmåner
Ersättning och förmåner till koncernledningen beslutas av styrelsen. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå
av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Nivika har inga
beslutade eller föreslagna incitamentsprogram.
Uppsägning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst 12 månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och
avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning
från den ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst 12 månader, utan rätt till avgångsvederlag.
Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå.
Not 8 Finansiella intäkter och kostnader
Redovisningsprinciper
Finansiella intäkter resultatförs i den period de avser med tillämpning av effektivräntemetoden.
Finansiella kostnader utgörs av ränta och liknande kostnader som uppstår när ett företag lånar pengar. Låneutgifter som
är hänförliga till finansiering av en tillgång, som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller
försäljning, aktiveras som en del av tillgångens anskaffningsvärde. Övriga låneutgifter redovisas som en kostnad i den period
de uppkommer.
Finansiella intäkter, tkr 2023/24 2022/23
Ränteintäkter 5 745 4 228
Övriga finansiella intäkter - -
Summa 5 745 4 228
Finansiella kostnader, tkr 2023/24 2022/23
Räntekostnader till kreditinstitut -300 091 -159 640
Övriga räntekostnader* -17 512 -85 591
Summa -317 603 -245 231
* Avser främst obligationslån
Betalda och erhållna räntor 2023/24 2022/23
Under året erhållna ränteintäkter 5 745 4 228
Under året betalda räntekostnader - -
Summa 5 745 4 228
Koncernen
===== SIDA 92 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 92
Not 9 Inkomstskatt
tkr 2023/24 2022/23
Aktuell skatt -19 993 -3 427
Uppskjuten skatt -90 939 37 531
Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen 110 932 34 104
Avstämning av effektiv skattesats 2023/24 2022/23
Redovisat resultat före skatt 310 811 -316 714
Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6): -64 027 65 243
Skatteeffekt av:
Ej skattepliktiga intäkter 10 014 25
Schablonintäkt periodiseringsfond -82 -65
Övriga ej avdragsgilla kostnader -720 -1 559
Skatteeffekt återföring av ränteavdrag -39 311 -39 448
Skatt vid fastighetsförsäljningar -13 546 7 793
Skattemässigt avdrag för ej bokförda kostnader (emission) - -
Skattemässigt underskott vid bolagsförvärv - -
Ingående balans uppskjuten skatt - -
Justering avseende skatter föregående år -2 037 2 342
Övrigt -1 221 -228
Total skattekostnad -110 932 34 104
Effektiv skattesats 35,7 % 10,8 %
Koncernen
Uppskjuten skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent. Uppskjutna skatter omvärderas utifrån
sänkt bolagsskatt i takt med att dessa träder i kraft. Den genomsnittliga effektiva skattesatsen är 35,7 procent (10,8).
Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt
totalresultat.
Uppskjuten Inkomstskatt är
hänförligt till, tkr
Uppskjuten
skattefordran
2024-12-31
Uppskjuten
skatteskuld
2024-12-31
Uppskjuten
skattefordran
2023-08-31
Uppskjuten
skatteskuld
2023-08-31
Omvärdering av förvaltningsfastigheter
till verkligt värde - -657 177 - -550 577
Omvärdering av ränteswap till verkligt värde - 9 290 - -7 579
Aktiverade underskottsavdrag 24 699 - 27 113 -
Obeskattade reserver - -2 075 - -2 326
Summa 24 699 -649 962 27 113 560 482
Redovisas enligt följande i Rapport
över finansiell ställning, tkr 2024-12-31 2023-08-31
Uppskjutna skattefordringar 24 699 27 113
Uppskjutna skatteskulder -649 962 -560 482
Summa 623 263 -533 369
2024-12-31 2023-08-31
Avstämning uppskjutna skatter, tkr Uppskjuten
skatteskuld
Uppskjuten
skattefordran
Uppskjuten
skatteskuld
Uppskjuten
skattefordran
Ingående balans -560 482 27 113 -602 793 26 170
Omklassificering
Skattekostnader/intäkter redovisade i
resultaträkningen -82 061 -8 878 36 618 943
Justering pga förvärv/försäljning -7 419
Uppskjuten skatt i eget kapital 6 464 5 514 -
Utgående balans -649 962 24 699 -560 482 27 113
Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden.
Fastigheter, derivatinstrument och underskottsavdrag är de huvudsakliga posterna som utgör uppskjuten skatt. Vid värderingen
av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikhet att underskotten kan utnyttjas i framtiden. Underskottsavdrag utgörs
av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas
genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster.
===== SIDA 93 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 93
Koncernen
Not 10 Förvaltningsfastigheter
Förändring av
förvaltningsfastigheter, tkr 2024-12-31 2023-08-31
Fastighetsbestånd vid årets början 10 619 100 10 698 539
Förvärv av fastigheter 809 836 84 000
Försäljning av fastigheter -247 100 -538 500
Omklassificering till rörelsefastighet - -19 700
Investeringar i befintliga fastigheter 473 916 842 901
Värdeförändring i befintliga fastigheter 114 928 -448 440
Fastighetsbestånd vid periodens slut 11 768 240 10 619 100
Orealiserade värdeförändringar, Mkr
2023/24
sep-nov
2023/24
dec-feb
2023/24
mars-maj
2023/24
juni-sep
2023/24
okt-dec
2023/24
16 mån
Förändring driftnetto 47 150 24 5 48 274
Pågående nybyggnation - 4 4 - 20 28
Mark och outnyttjade byggrätter 3 - - -15 -18 -30
Förändring avkastningskrav -16 -136 -23 37 -19 -157
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden 34 18 5 27 31 115
Årets förändring per kategori
Industri/
Lager
Handel/
Kontor
Samhälls-
fastigheter Bostäder
Övrigt/
Mark
Verkligt värde vid årets början
2022-09-01 4 659 600 1 498 800 620 300 3 635 939 283 901
Förvärv 40 000 - - 44 000 -
Förbättringsinvesteringar 223 504 62 493 95 789 420 093 41 021
Avyttringar -538 500 - - -
Omklassificeringar - -19 700 - - -
Orealiserade värdeförändringar -69 989 -72 763 -48 722 -229 962 -7 003
Verkligt värde vid årets slut
2023-08-31 4 314 615 1 446 184 667 367 3 870 070 317 919
Förvärv 299 250 133 000 - 201 783 175 803
Förbättringsinvesteringar 100 903 99 614 90 443 181 952 1 002
Avyttringar -187 400 - - -59 700 -
Omklassificeringar - - - - -
Orealiserade värdeförändringar 37 754 83 335 6 920 61 610 -74 185
Verkligt värde vid årets slut
2024-12-31 4 565 122 1 762 134 764 730 4 255 715 420 539
Redovisningsprinciper
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa.
Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförbara transaktionskostnader. Därefter
redovisas förvaltningsfastigheter till sina respektive verkliga värden och redovisas i rapport över finansiell ställning som
anläggningstillgång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultatet.
Tillkommande utgifter för förvaltningsfastigheter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida
ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att tillfalla företaget. Alla andra tillkommande utgifter
redovisas som fastighetskostnader i den period de uppkommer.
Förvaltningsfastigheter under uppförande värderas till anskaffningskostnaden med tillägg eller avdrag för förväntad
orealiserad värdeförändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med
bedömda anskaffningskostnader. Värdeförändringen tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda
anskaffningskostnader. Fastigheter under uppförande värderas till anskaffningskostnad i de fall de ej kan värderas externt på
ett tillförlitligt sätt.
Hyresintäkter redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under not 2. Reparationer och underhållsåtgärder redovisas
som fastighetskostnader i den period utgiften uppkommer.
Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas i samband med att kontrollen övergått till köparen från säljaren, vilket motsvarar
tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet vid försäljning av fastighet utgör en
realiserad värdeförändring, vilket motsvarar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och fastighetens verkliga värde såsom det
beräknats/bedömts i den senaste finansiella rapporten.
Värderingsmodell
Nivika genomför varje kvartal extern eller intern värdering av fastighetsportföljen. Värderingen ligger till grund för de
verkliga värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens
resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månadersperiod.
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell,
kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser.
Av beståndets 203 fastigheter har samtliga, under perioden 2023-09-01 - 2024-12-31, värderats externt, vilket motsvarar
100 procent (100) av det samlade fastighetsbeståndet. Det värderingsinstitut som har anlitats är per den sista december
2024 är Newsec samt Savills. Koncernen har till värderare lämnat information om bland annat gällande samt nytecknade
hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda
framtida vakanser.
Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. Antagandet
avseende de framtida kassaflödena har g jorts utifrån en analys av:
• Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• Marknadens/närområdets framtida utveckling
• Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment
• Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor
• Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut
• Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten
Prognostiserade driftnetton under kalkylperioden, och ett prognostiserat restvärde vid kalkylperiodens slut, har diskonterats
baserat på bedömd kalkylränta. Restvärdet framräknas såsom fastighetens/tomträttens verkliga värde vid kalkylperiodens
slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot
evighetskapitaliseras med ett för fastigheten/tomträtten individuellt direktavkastningskrav för att beräkna restvärdet.
De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer
på marknaden resonerar och verkar. Grund för dessa bedömningar fås i ortsprisanalyser samt analyser av transaktioner
av i övrigt jämförbara fastigheter. Värderingsförfarandet för fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och
bearbetning, följer god värderingssed, upprättad av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna. Ovanstående
värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin vilket innebär att modellen baseras till stora
delar på icke observerbar indata.
===== SIDA 94 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 94
Koncernen
forts. Not 10 Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndets värdeförändring
Per den 31 december 2024 uppgick det samlade verkliga värdet på koncernens fastighetsportfölj till 11 788 Mkr
(10 629). Den orealiserade värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheterna,
uppgick totalt till 115 Mkr (-496). Förändringen av fastigheternas värde, inkluderat rörelsefastigheter, motsvarar en
värdeökning om cirka 11 procent (-0,6). Värdeökningen förklaras främst av förvärv
Värderingsantagande
Värderingstidpunkt 2024-12-31 (2023-08-31)
Inflationsantagande 1 % för år 2025, därefter 2 % per år
Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år)
Direktavkastning bostäder, % 5,8 -8,8, medel 6,7 (3,0 -7,0, medel 4,4)
Direktavkastning kommersiellt, % 3,1 -7,4, medel 4,6 (5,5 - 8,5, medel 6,6)
Långsiktig vakans, % 0-20 %
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsin-
stitutets erfarenhet av likartade objekt
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses
som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som bolaget skulle kunna vidta.
Ändring indata Värdeförändring
Känslighetsanalys Enhet Antal Mkr %
Marknadshyra för lokal (ej bostäder) %-enhet 10 +530 +4,5
Vakansgrad %-enhet 10 -1 462 -12,4
Drift- och underhållskostnader Kr/m2 10 -145 -1,2
Inflation %-enhet 1 +828 +7,0
Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet 1 -1 678 -14,2
Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet -1 +2 502 +21,2
Not 11 Rörelsefastigheter
Mkr 2023/24 2022/23
Fastighetsbestånd vid årets början 19,3 -
Omklassificering - 19,7
Avskrivning -0,5 -0,4
Fastighetsbestånd vid årets slut 18,8 19,3
Not 12 Immateriella anläggningstillgångar
tkr 2023/24 2022/23
Ingående anskaffningsvärden 6 846 6 846
Årets anskaffningar - -
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 6 846 6 846
Ingående avskrivningar -4 749 -3 265
Årets avskrivningar -727 -1 484
Utgående ackumulerade avskrivningar -5 476 -4 749
Utgående redovisat värde 1 370 2 097
De immateriella anläggningstillgångarna består av programvaror.
Not 13 Övriga materiella anläggningstillgångar
Redovisningsprinciper
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och
eventuella ackumulerade nedskrivningar.
Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång redovisas i resultatet den redovisningsperiod
då tillgången avyttrats, såsom övrig kostnad eller övrig intäkt.
Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så
behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sedvanliga utgifter för underhåll och reparation kostnadsförs när
de uppstår, men utgifterna för betydande förnyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen och skrivs av under den
återstående nyttjandeperioden för den underliggande tillgången. Se not 11, 12 och 14.
Avskrivning av materiella anläggningstillgångar sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. De tillämpade
nyttjandeperioderna är:
Avskrivning beräknas enligt följande: Antal år
Inventarier, verktyg och installationer 5-1 0 år
Rörelsefastighet 50-1 00 år
Koncernen genomför ett nedskrivningstest i de fall det föreligger indikationer på att en värdenedgång har skett i de materiella
tillgångarna.
Koncernen
===== SIDA 95 =====
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 95
Koncernen
2023/24 2022/23
Nyttjanderättstillgångar, tkr Totalt Totalt
Ingående balans 2022-09-01 25 405 19 630
Omvärdering -5 983 -
Tillkommande avtal 6 338 11 672
Avskrivningar -4 130 -2 081
Avslutade avtal -5 566 -3 815
Utgående balans 2023-08-31 16 064 25 405
Leasingskulder, tkr
Ingående balans 2023-09-01 24 493 18 584
Omvärdering -5 171 -
Tillkommande avtal 6 338 11 672
Avslutade avtal -5 590 -2 178
Räntekostnader 2 050 378
Betalda leasingavgifter -6 151 -3 964
Utgående balans 2024-12-31 15 969 24 493
Nivika har fem tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för dessa
leasingavtal värderas till verkliga värden, där diskonteringsräntan som använts har fastställts genom att använda Nivikas
genomsnittliga marginalränta för liknande tillgångar. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av nyttjanderätten
och ingen amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av ränta. Leasingskulden
för de eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över finansiell ställning.
Tillämpning av praktiska undantag
Nivika tillämpar det praktiska undantaget avseende icke-leasingkomponenter. För dessa leasingavtal redovisar Nivika både
leasingkomponenter och icke-leasingkomponenter som en enda leasingkomponent, vilket innebär att avgifterna för icke-
leasingkomponenter inkluderas i leasingbetalningen vid beräkning av leasingskulden.
Nedan presenteras de belopp som har redovisats i koncernens rapport över resultatet under året hänförligt till leasingverksamheter:
tkr 2023/24 2022/23
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar -4 130 -3 357
Räntekostnader fordringar -2 050 -378
Summa -6 180 -3 735
tkr 2023/24 2022/23
Ingående anskaffningsvärden 107 942 108 129
Årets anskaffningar 5 286 9 117
Försäljningar/utrangeringar -1 119 -3 082
Förvärv/avyttring av dotterbolag 5 322 -6 222
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 117 431 107 942
Ingående avskrivningar -44 545 -39 053
Försäljningar/utrangeringar 799 390
Förvärv/avyttring av dotterbolag -1 762 2 717
Årets avskrivningar -10 614 -8 599
Utgående ackumulerade avskrivningar -56 122 -44 545
Utgående redovisat värde 61 309 63 397
forts. Not 13 Övriga materiella anläggningstillgångar
Not 14 Leasingavtal
Redovisningsprinciper
Koncernen som leasegivare
Leasingavtal där leasegivaren i huvudsak behåller alla risker och fördelar med äganderätten klassificeras som
operationella. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter är, sett ur ett
redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisningsprincipen för dessa avtal framgår av not
10 Förvaltiningsfastigheter.
Koncernen som leasetagare
Leasingavtal där Nivika är leasetagare avser tillgångsslagen tomträtter, inventarier (kontorsinventarier och maskiner)
samt fordon. Från och med räkenskapsåret 2020/2021 redovisar Nivika leasingavtal där koncernen är leasetagare i
balansräkningen enligt följande redovisningsprinciper.
På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbe-
talningar som ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perioden
tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säkra på att nyttja de optionerna.
Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella
nedskrivningar, samt justerat för omvärderingar av leasingskulden. Anskaffningsvärdet för nyttjanderättstillgångar
inkluderar det initiala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala direkta utgifter, samt eventuella
förskottsbetalningar som görs på eller innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventuella erhållna incitament.
I nedan tabell presenteras koncernens utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt
rörelserna under året.
===== SIDA 96 =====